Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения	
Документ предоставлен КонсультантПлюс

www.consultant.ru

Дата сохранения: 21.11.2018

Изменения за последний месяц
КонсультантПлюс, 20.11.2018	
ПУТЕВОДИТЕЛЬ ПО СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ

АРЕНДА. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Глава 34. Аренда

§ 1. Общие положения об аренде

Статья 606. Договор аренды

	См. также: Важнейшая практика по ст. 606 ГК РФ	

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 606 ГК РФ

1. Момент, с которого договор аренды считается заключенным >>>
2. Привлечение оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества >>>
3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений >>>
4. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды >>>
5. Квалификация сделки как договора аренды >>>
6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора >>>
7. Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества >>>
8. Действительность договора аренды, противоречащего нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления >>>
9. Исчисление срока непрерывного временного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ >>>
10. Возможность заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, без проведения аукциона >>>
11. Соблюдение требований законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд при заключении договора аренды с государственным (муниципальным) заказчиком >>>
12. Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом или нежилой объект >>>
13. Возможность удовлетворения требований арендодателя об устранении нарушений его прав (ст. 304 ГК РФ) >>>
14. Обязательства соарендаторов по договору со множественностью лиц на стороне арендатора >>>
15. Применение к арендным отношениям норм Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" >>>
16. Возможность обращения взыскания на имущество арендатора, которое правомерно удерживается арендодателем >>>

1. Момент, с которого договор аренды считается заключенным

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.
По данному вопросу см. также материалы к п. 3 Путеводителя по договорной работе "Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора".

1.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения.

Есть немногочисленная судебная практика, признающая договор аренды реальным (например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.10.2011 по делу N А78-701/2011, Постановление ФАС Центрального округа от 25.08.2009 по делу N А68-9704/08-692/15, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.10.2011 по делу N А78-701/2011). Суды исследовали вопрос фактической передачи имущества, чтобы установить, есть ли основания для взыскания арендной платы или выдачи разрешения на торговлю.

Примечание: Указанная позиция нашла отражение в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа "О практике применения норм гражданского законодательства", принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 35).

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.04.2013 по делу N А12-14106/2012
"...Судами установлено, что 03.06.2009 между ЗАО "Фроловское НГДУ" (арендатор) и ООО "С.Б.К. Бизон" (арендодатель) заключен договор аренды имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель передает принадлежащий на праве собственности инструмент СБТ с левой резьбой, диаметром 2 7/8 в количестве 1500 м, во временное владение и пользование арендатору. А арендатор обязуется оплатить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором.
Довод заявителя кассационной жалобы о реальности договора аренды имущества отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, поэтому в настоящем споре факт передачи предмета договора аренды имущества - инструмента СБТ с левой резьбой "2 7/8", в количестве 1 500 м, относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем, которые установлены судом апелляционной инстанции в ходе рассмотрения спора на основании совокупности представленных в материалы дела доказательств.
Выводы суда апелляционной инстанции сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2013 по делу N А82-4224/2012
"...Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, собственником производственного здания общей площадью 6404,7 квадратного метра, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Толбухина, д. 16, является открытое акционерное общество "Сатурн - Газовые турбины" (далее - ОАО "Сатурн - Газовые турбины"), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.04.2010 серии 76-АБ N 130986.
ОАО "Сатурн - Газовые турбины" (арендодатель) и ЗАО "ЭНМАШ" (арендатор) заключили договор аренды от 27.12.2010 N АИ-4, согласно которому арендатору во временное использование передается упомянутое имущество, сроком до 11.12.2011.
Пунктом 7.1 договора аренды сторонами согласовано, что настоящий договор вступает в силу с 11.01.2011.
Впоследствии ЗАО "ЭНМАШ" (субарендодатель) и ЗАО "ВПС" (субарендатор) заключили договор субаренды 27.12.2010 N ГИ-002-2, по условиям которого субарендатору передается в возмездное и срочное пользование нежилое помещение общей площадью 854 квадратных метра, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Толбухина, 16 (цех 902) с целью использования его в качестве бытовых помещений (пункт 1.1 договора).
Аргумент заявителя о том, что договор субаренды заключен ранее договора аренды, несостоятелен, так как указание в консенсуальном договоре аренды от 27.12.2010 условий вступления его в силу с 11.01.2011 свидетельствует о начале исполнения обязательств, предусмотренных данным договором. В силу пункта 1 статьи 433 и пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.03.2017 N Ф03-237/2017 по делу N А51-5824/2016
"...18.11.2015 стороны заключили договор аренды, по условиям которого ответчику во временное пользование передано подвальное помещение общей площадью 220 кв. м, описание которого дано в техническом паспорте от 22.05.2006, под размещение аптеки, сроком с 18.11.2015 по 20.10.2016; договор вступает в силу после подписания акта приема-передачи.
Претензией от 17.12.2015 общество уведомило предпринимателя о том, что из-за неисполнения условий договора по передаче помещения у него возникли убытки и отсутствует возможность использовать помещение в целях аренды, также указав, что заключать договор аренды в отношении указанного имущества оно не намерено.
В свою очередь предприниматель, письмом от 22.12.2015 сообщив обществу об окончании ремонта, просил подтвердить намерения арендовать помещение и подписать передаточный акт либо письменно отказаться от него. 28.12.2015 предприниматель вновь направил обществу письмо, в котором сообщил, что ремонтные работы были произведены в соответствии с пожеланиями арендатора, директор которого 16.12.2015 в устной форме безосновательно отказался от аренды и уклоняется от принятия имущества и подписания акта приема-передачи. Со стороны арендодателя не было и нет препятствий по предоставлению имущества в пользование.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с первоначальным иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Установив, что стороны в письменной форме согласовали все существенные условия сделки, в том числе об объекте аренды, суды верно квалифицировали спорные правоотношения как арендные, которые регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суды отклонили утверждение общества относительно незаключенности сделки ввиду непередачи ему в пользование недвижимого имущества, верно указав, что договор аренды относится к консенсуальным сделкам, поэтому момент передачи вещи, о котором идет речь в пункте 2 статьи 433 Кодекса, не имеет правового значения для определения момента заключения договора.
Довод заявителя кассационной жалобы об обратном отклоняется судом кассационной инстанции, как основанный на неверном толковании норм материального права, поскольку исходя из характера и существа спорного правоотношения факт передачи объекта аренды - нежилого помещения относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2013 по делу N А32-22492/2010
"...Судами установлено, что на основании постановления от 19.05.2009 N 888 администрацией района (арендодатель) и предпринимателем Паскаловым (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 1490 кв. м для размещения торгово-бытового комплекса.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается имеющейся в деле выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.08.2012 N 07/050/2012-306 (далее - реестр).
Вместе с тем, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса).
До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 24.09.2013 N Ф09-8882/13 по делу N А07-20240/2012
"...Суд апелляционной инстанции правильно указал, что нахождение спорного нежилого помещения во владении общества "Башинформсвязь" не могло препятствовать заключению договора аренды во исполнение протокола от 26.11.2009 N 4, проанализировав положения ст. 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что договор аренды является консенсуальным, то есть устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям (условия об объекте и размере арендной платы). Именно с момента согласования сторонами существенных условий, с соблюдением установленной федеральным законом формы сделки (простая письменная, государственная регистрация) договор признается заключенным и при отсутствии факта передачи имущества..."

2. Привлечение оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки является обязательным для объектов оценки, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, в том числе для определения стоимости этих объектов в целях их передачи в аренду. На основании данной нормы стороны судебных споров иногда заявляют, что нарушение указанного требования является основанием для признания договора аренды недействительным.
Согласно ст. 10 указанного Закона договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ, т.е. непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой имущества, сдаваемого в аренду. В связи с этим на практике возникает вопрос: могут ли стороны переложить данную обязанность на арендатора имущества?

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли непривлечение независимого оценщика основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным в связи с нарушением требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", существует две позиции судов.

Позиция 1. Непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным в связи с нарушением требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92
"...3. Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.03.2013 по делу N А79-7568/2012
"...Как следует из материалов дела, Администрация и ОАО "МРСК Волги" заключили договор аренды муниципального имущества от 16.06.2008 N МР6/122-21-04/1145/1, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование муниципальное имущество - объекты электросетевого хозяйства.
Суд первой инстанции установил, что размер арендной платы по договору аренды имущества от 16.06.2008 N МР6/122-21-04/1145/1 был рассчитан Администрацией в установленном порядке, на основании постановления главы администрации Батыревского района от 30.01.2002 N 33 "О порядке расчета годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, расположенным на территории Батыревского района". Доказательств обратного Управление не представило.
В пункте 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отражен подход, согласно которому статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки), а не обязательность проведенной оценки. Непривлечение независимого оценщика в этом случае само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона.
Суд первой инстанции установил, что размер арендной платы по договору согласован сторонами договора и ими не оспаривается.
На основании изложенного своими действиями Администрация не нарушила действующее законодательство при заключении договора аренды.
В силу того, что договор аренды, заключенный Администрацией и Обществом, свое действие не прекратил, так как возобновлен на неопределенный срок, основания для расторжения договора и проведения оценки имущества у Администрации отсутствовали.
Выводы Управления об обратном, изложенные в оспариваемом решении, и выводы Первого арбитражного апелляционного суда, поддержавшего позицию антимонопольного органа, являются ошибочными..."

Восточно-Сибирский округ

Примечание: В некоторых приведенных ниже Постановлениях суд учитывал, что цена по договору определялась на основании решения органа местного самоуправления и арендатор не возражал против ее установления.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.12.2010 по делу N А19-8122/10
"...Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, 31.08.2009 между ответчиками был заключен договор аренды нежилых помещений N 4/163-09, по условиям которого администрация (арендодатель) предоставила ООО "Росгосстрах-Медицина" (арендатору) во временное владение и пользование сроком на пять лет нежилое помещение N 7 (согласно поэтажному плану) общей площадью 9,5 кв. м, расположенное на первом этаже 2-х этажного нежилого здания по адресу: г. Слюдянка, ул. Советская, 34. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Пунктом 4.1 спорного договора стороны согласовали размер арендной платы за объект недвижимости в сумме 859 рублей 75 копеек в месяц в соответствии с решением Думы Слюдянского муниципального образования от 26.06.2008 N 38 П-ГД и установили, что НДС исчисляется и перечисляется арендатором самостоятельно отдельно от арендной платы.
Заместитель прокурора Иркутской области, считая, что данный договор в нарушение норм действующего законодательства заключен без оценки имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, пришел к выводу, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания пункта договора недействительным по мотивам нарушения требований закона.
Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Вместе с тем, судами установлено, что размер арендной платы по договору рассчитан на основании решения Думы Слюдянского муниципального образования N 38 П-ГД от 26.06.2008, согласован сторонами договора и истцом не оспаривается. Доказательства порока воли сторон при определении размера арендной платы истец не представил.
Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.
С учетом приведенных норм права, изложенных в Информационном письме рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и установленных обстоятельств дела, судами сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания пункта договора недействительным по мотивам нарушения требований закона, доказательств нарушения прав и законных интересов муниципального образования при заключении спорного договора истцом не представлено..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.12.2010 по делу N А19-8276/10
"...Заместитель прокурора Иркутской области в кассационной жалобе ссылается на нарушение при заключении договора аренды требования статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" об обязательности проведения оценки объекта, передаваемого в аренду.
Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, 01.09.2009 между ответчиками был заключен договор аренды нежилых помещений N 5, по условиям которого администрация (арендодатель) предоставила ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (арендатору) во временное владение и пользование сроком на пять лет нежилое помещение, расположенное на первом этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: г. Слюдянка, ул. Советская, 34.
Пунктом 4.1 спорного договора стороны согласовали размер арендной платы за объект недвижимости в сумме 3 493 рублей 30 копеек в месяц и установили, что НДС исчисляется и перечисляется арендатором самостоятельно отдельно от арендной платы.
Заместитель прокурора Иркутской области, считая, что данный договор в нарушение норм действующего законодательства заключен без оценки имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой и апелляционной инстанций, признавая пункт 4.1 договора соответствующим требованиям законодательства, руководствовался разъяснениями, данными в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, и исходил из того, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания спорного пункта договора недействительным по мотивам нарушения требований закона.
Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Вместе с тем, судами установлено, что размер арендной платы по договору рассчитан на основании решения Думы Слюдянского муниципального образования N 38 П-ГД от 26.06.2008, согласован сторонами договора и истцом не оспаривается. Доказательства порока воли сторон при определении размера арендной платы истец не представил.
С учетом приведенных норм права, изложенных в Информационном письме рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и установленных обстоятельств дела, судами сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания пункта договора недействительным по мотивам нарушения требований закона, доказательств нарушения прав и законных интересов муниципального образования при заключении спорного договора истцом не представлено..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.07.2009 N Ф03-2802/2009 по делу N А59-3313/2008
"...Прокурор считая, что договор аренды заключен при отсутствии зарегистрированного права собственности и рыночной оценки имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что если законом или иным нормативным актом установлено обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки.
С учетом приведенных норм права, разъяснений Президиума ВАС РФ, установленных обстоятельств дела, судом сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для признания договора аренды от 18.03.2008 N 15 недействительным..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.08.2009 N Ф04-5039/2009(13113-А75-30) по делу N А75-368/2009
"...Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием г. Сургут в лице директора Департамента имущественных и земельных отношений города Сургута (арендодатель) и ИП Хлюпиным Р.В. (арендатор) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества от 16.01.2008 N 15 и дополнительное соглашение к нему от 11.08.2008.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязался передать арендодателю во временное пользование за плату муниципальное имущество: встроенное помещение, расположенное на 1 этаже 5-этажного дома по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Энергетиков, 29, для размещения фотоателье.
Истец, считая, что данный договор в нарушение норм действующего законодательства заключен без оценки имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Судом установлено, что размер арендной платы по договору определен на основании утвержденной методики, согласован сторонами договора, истцом не оспаривается. Доказательства порока воли сторон при определении размера арендной платы истец не представил.
Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд пришел к правильному выводу о том, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона.
Данная позиция соответствует статье 12 Закона об оценочной деятельности.
С учетом изложенного, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.08.2009 N Ф04-5038/2009(13112-А75-30) по делу N А75-369/2009
"...Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием г. Сургут в лице директора Департамента имущественных и земельных отношений города Сургута (арендодатель) и ООО "Сургутский центр "Экология" (арендатор) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества от 17.12.2007 N 2.
Истец, считая, что данный договор в нарушение норм действующего законодательства заключен без оценки имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Судом установлено, что размер арендной платы по договору определен на основании утвержденной методики, согласован сторонами договора, истцом не оспаривается. Доказательства порока воли сторон при определении размера арендной платы истец не представил.
Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд пришел к правильному выводу о том, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона.
Данная позиция соответствует статье 12 Закона об оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.08.2009 N Ф04-4889/2009(12723-А75-13) по делу N А75-365/2009
"...Ссылаясь на то, что договор аренды муниципального недвижимого имущества N 57 от 01.04.2008 заключен с нарушением Закона об оценочной деятельности, заместитель прокурора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры обратился с иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении иска, суд правомерно исходил из следующего.
Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Судом установлено, что размер арендной платы по договору определен на основании утвержденной методики, согласован сторонами договора, истцом не оспаривается. Доказательства порока воли сторон при определении размера арендной платы истец не представил.
Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд пришел к правильному выводу о том, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона.
Данная позиция соответствует статье 12 Закона об оценочной деятельности.
С учетом изложенного, кассационная инстанция считает, что суд правильно применил нормы права, дал оценку всем обстоятельствам дела. Оснований для отмены решения не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.08.2009 N Ф04-4869/2009(12696-А75-39) по делу N А75-364/2009
"...Исковые требования со ссылкой на статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы несоответствием оспариваемой сделки статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), заключением договора аренды без проведения оценки недвижимого имущества (объекта договора аренды).
Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду.
Данная статья Закона об оценочной деятельности устанавливает обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) в случаях передачи муниципального имущества в аренду.
Как установлено судом первой инстанции, в данном случае не была проведена оценка объекта оценки - переданного в аренду встроенного помещения, на что указывает в своем иске прокурор (л.д. 5).
В части условий достоверности размера арендной платы судом принято во внимание, что он рассчитан на основании методики, утвержденной постановлением главы города Сургута от 21.09.2006 N 43, согласован сторонами договора, истцом не оспаривается.
С учетом приведенных норм права, изложенных в информационном письме рекомендаций ВАС РФ и установленных обстоятельств дела, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона, доказательств нарушения прав и законных интересов муниципального образования при заключении спорного договора истцом не представлено..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.08.2009 N Ф04-4807/2009(12503-А75-39) по делу N А75-370/2009
"...Исковые требования со ссылкой на статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы несоответствием оспариваемой сделки статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), заключением договора аренды без проведения оценки недвижимого имущества (объекта договора аренды).
Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду.
Данная статья Закона об оценочной деятельности устанавливает обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) в случаях передачи муниципального имущества в аренду.
Как установлено судом первой инстанции, размер арендной платы за временное владение и пользование муниципальным нежилым помещением определялся арендодателем на основании Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, расположенным на территории города Сургута, утвержденной постановлением главы города Сургута от 21.09.2006 N 43. Размер арендной платы согласован сторонами сделки, независимая оценка величины арендной платы не производилась.
С учетом приведенных норм права, изложенных в информационном письме рекомендаций ВАС РФ и установленных обстоятельств дела, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.08.2009 N Ф04-4805/2009(12501-А75-39) по делу N А75-371/2009
"...Исковые требования со ссылкой на статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы несоответствием оспариваемой сделки статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), заключением договора аренды без проведения оценки недвижимого имущества (объекта договора аренды).
Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду.
Данная статья Закона об оценочной деятельности устанавливает обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) в случаях передачи муниципального имущества в аренду.
Как установлено судом первой инстанции, размер арендной платы за временное владение и пользование муниципальным нежилым помещением определялся арендодателем на основании Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, расположенным на территории города Сургута, утвержденной постановлением главы города Сургута от 21.09.2006 N 43. Размер арендной платы согласован сторонами сделки, независимая оценка величины арендной платы не производилась.
С учетом приведенных норм права, изложенных в информационном письме рекомендаций ВАС РФ и установленных обстоятельств дела, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.08.2009 N Ф04-4788/2009(12475-А75-48) по делу N А75-367/2009
"...Полагая, что договор аренды заключен с нарушением требований закона, заместитель прокурора обратился с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд, основываясь на положениях статей 209, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 14, 51 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статей 5, 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", правильно пришел к выводу, что в данном случае заключение договора аренды объекта муниципальной собственности без проведения оценки такого объекта не влечет недействительность сделки.
Статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено проведение оценки недвижимости при передаче принадлежащих муниципальным образованиям объектов в аренду с обязательным привлечением оценщика.
Как установлено судом первой инстанции, размер арендной платы за временное владение и пользование муниципальным нежилым помещением определялся арендодателем на основании Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, расположенным на территории города Сургута, утвержденной постановлением главы города Сургута от 21.09.2006 N 43. Размер арендной платы согласован сторонами сделки, независимая оценка величины арендной платы не производилась.
При рассмотрении настоящего иска суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), выработанной в связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразия рассмотрения дел об оспаривании оценки имущества.
С учетом приведенных норм права, изложенных в Информационном письме N 92 рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и установленных обстоятельств дела, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.08.2009 N Ф04-4787/2009(12473-А75-48) по делу N А75-366/2009
"...Полагая, что договор аренды заключен с нарушением требований закона, заместитель прокурора обратился с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд, основываясь на положениях статей 209, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 14, 51 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статей 5, 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", правильно пришел к выводу, что в данном случае заключение договора аренды объекта муниципальной собственности без проведения оценки такого объекта не влечет недействительность сделки.
Статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено проведение оценки недвижимости при передаче принадлежащих муниципальным образованиям объектов в аренду с обязательным привлечением оценщика.
Как установлено судом первой инстанции, размер арендной платы за временное владение и пользование муниципальным нежилым помещением определялся арендодателем на основании Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, расположенным на территории города Сургута, утвержденной постановлением главы города Сургута от 21.09.2006 N 43. Размер арендной платы согласован сторонами сделки, независимая оценка величины арендной платы не производилась.
При рассмотрении настоящего иска суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), выработанной в связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразия рассмотрения дел об оспаривании оценки имущества.
С учетом приведенных норм права, изложенных в Информационном письме N 92 рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и установленных обстоятельств дела, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.08.2008 по делу N А12-17607/07
"...Первый заместитель прокурора Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Федеральному государственному унитарному предприятию "Почта России" в лице Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области, Управлению федеральной службы по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия по Волгоградской области о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.12.2005 N 13/1190 недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Выводы суда о недействительности сделки при отсутствии оценки рыночной величины арендной платы, противоречит рекомендациям пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в котором указано, что если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.
При таких обстоятельствах дела, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.2015 по делу N А56-71589/2014
"...В соответствии с Договором Муниципальное образование (арендодатель) в лице администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация поселения) обязалось предоставить Обществу (арендатору) в аренду на срок с 01.07.2013 по 25.06.2014 здание котельной.
Размер арендной платы сторонами согласован в пункте 3.1 Договора.
Доводы Общества о недействительности указанного пункта Договора, устанавливающего размер арендной платы без учета положений статьи 8 Закона N 135-ФЗ, и о необходимости установления размера арендной платы в соответствии с результатами оценки, проведенной независимым оценщиком, судами первой и апелляционной инстанций проверены и правильно отклонены в силу следующего.
В абзаце втором статьи 8 Закона N 135-ФЗ указано, что проведение оценки объектов оценки является обязательным при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что если законом или иным нормативным актом установлено обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.
С учетом указанного разъяснения непривлечение арендодателем независимого оценщика для определения размера арендной платы не может служить основанием для признания Договора в целом и его пункта 3.1 в частности недействительными.
Заключив Договор, и приняв здание котельной в пользование без каких-либо замечаний, Общество приняло на себя обязательство по внесению арендной платы в размере, установленном в Договоре.
Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.11.2010 по делу N А42-11634/2009
"...Федеральное государственное унитарное предприятие "Росморпорт" (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к закрытому акционерному обществу "Баренцбанк" (далее - Общество) о взыскании 118 151 руб. 77 коп. неосновательного обогащения. Исковые требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и приняты судом к рассмотрению.
Как указал податель жалобы, в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. Размер арендной платы по договору от 10.04.2001 N 181 установлен без учета данного правового положения.
Что касается необходимости применения к договорным отношениям сторон требований статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" об обязательности проведения оценки объекта, передаваемого в аренду, то данный довод Предприятия также подлежит отклонению.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что, если законом или иным нормативным актом установлено обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.
Поскольку суды первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследовали обстоятельства дела, правильно применили нормы материального права и не допустили при принятии обжалуемых судебных актов каких-либо нарушений норм процессуального права, которые в силу части четвертой статьи 288 АПК РФ являются безусловными основаниями для их отмены, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.07.2008 по делу N А21-4331/2007
"...На территории муниципального образования "Гусевский городской округ" Калининградской области разграничение государственной собственности на землю не проведено. Спорный земельный участок, переданный Обществу на правах аренды, является государственной собственностью. В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Поскольку при заключении договора аренды оценка земельного участка проведена не была, Администрация полагает, что указанная сделка ничтожна как не соответствующая требованиям закона.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Суд указал, что Администрация, передавая земельный участок в аренду в соответствии с условиями договора, действовала в рамках полномочий, предоставленных ей действующим законодательством, установив при этом арендную плату за земельный участок на основании решений Гусевского районного Совета депутатов.
Администрация в кассационной жалобе ссылается на нарушение при заключении договора аренды требования статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" об обязательности проведения оценки объекта, передаваемого в аренду.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что если законом или иным нормативным актом установлено обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.
Следует отметить, что Администрация не обосновала, каким образом оценка земельного участка в случае ее проведения могла повлиять на условия спорного договора, предусматривающего определение размера арендной платы исходя из базовых ставок, устанавливаемых соответствующими нормативными правовыми актами..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 21.05.2009 N Ф09-2241/09-С6 по делу N А60-28002/2008-С3
"...Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь ст. 168, 447, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", пришли к выводу о недействительности спорного договора аренды в связи передачей имущества в аренду без проведения оценки объекта договора аренды, конкурса на заключение договора аренды объекта, находящегося в федеральной собственности, и отсутствием у предприятия "Почта России" зарегистрированного права хозяйственного ведения.
Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.
Таким образом, вывод судов о том, что спорный договор недействителен по указанному основанию является ошибочным.
Вместе с тем данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку спорный договор аренды является недействительным как противоречащий п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.05.2009 N Ф09-3041/09-С6 по делу N А60-28005/2008-С3
"...Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь ст. 168, 447, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", пришли к выводу о недействительности спорного договора аренды в связи передачей имущества в аренду без проведения оценки объекта договора аренды, конкурса на заключение договора аренды объекта, находящегося в федеральной собственности, и отсутствием у предприятия "Почта России" зарегистрированного права хозяйственного ведения.
В силу п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (в редакции, действующей на момент заключения договора) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Данная норма содержит исчерпывающий перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется.
Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.
Таким образом, вывод судов о том, что спорный договор недействителен по указанному основанию, является ошибочным.
Вместе с тем данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку спорный договор аренды является недействительным как противоречащий п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.05.2009 N Ф09-2997/09-С6 по делу N А60-40094/2008-С3
"...Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь ст. 168, 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", пришли к выводу о недействительности спорного договора аренды в связи передачей имущества в аренду без проведения оценки объекта договора аренды и конкурса на заключение договора аренды объекта, находящегося в федеральной собственности.
Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.
Таким образом, вывод судов о том, что спорный договор недействителен по указанному основанию является ошибочным.
Вместе с тем данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку спорный договор аренды является недействительным как противоречащий п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.05.2009 N Ф09-2623/09-С6 по делу N А60-28003/2008-С4
"...Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь ст. 168, 447, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", пришли к выводу о недействительности спорного договора аренды в связи передачей имущества в аренду без проведения оценки объекта договора аренды, конкурса на заключение договора аренды объекта, находящегося в федеральной собственности, и отсутствием у предприятия "Почта России" зарегистрированного права хозяйственного ведения.
Суд кассационной инстанции считает правомерным указание предприятия "Почта России" на то, что непроведение ответчиком оценки имущества в силу ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не может являться самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.
Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.
Таким образом, вывод судов о недействительности спорного договора по указанному основанию является ошибочным.
Вместе с тем данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку спорный договор аренды является недействительным как противоречащий п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.03.2009 N Ф09-1331/09-С6 по делу N А60-10585/2008-С3
"...Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь ст. 168, 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пришли к выводу о недействительности спорного договора аренды в связи передачей имущества в аренду без проведения оценки объекта договора аренды и конкурса на заключение договора аренды объекта, находящегося в федеральной собственности.
Суд кассационной инстанции считает правомерной ссылку предприятия "Почта России" на неправильное применение судами положений ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусматривающей обязательность проведения оценки объекта оценки в целях передачи имущества в аренду.
Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.
Вместе с тем данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку спорный договор аренды является недействительным как противоречащий п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685.
Суд кассационной инстанции не усматривает нарушений положений ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как стороны приведены в первоначальное положение. Арендная плата не подлежит возврату, поскольку в данном случае имело место пользование спорным имуществом, которое является возмездным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.02.2008 N Ф09-270/08-С6 по делу N А07-23399/2006
"...Полагая, что договор аренды от 17.01.2006 является недействительным, общество "Международный аэропорт "Уфа" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В обоснование заявленных требований общество "Международный аэропорт "Уфа" ссылается на то, что при заключении договора от 17.01.2006 не соблюден порядок одобрения сделки общим собранием акционеров в соответствии с Федеральным законом "Об акционерных обществах", а также не соблюдены требования, установленные ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", не проведена оценка предмета договора аренды.
Отказывая в удовлетворении требований о признании договора аренды от 17.01.2006 недействительным по тому основанию, что в соответствии со ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не проведена оценка предмета договора аренды, суды обоснованно пришли к выводу о том, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении требований общества "Международный аэропорт "Уфа" о признании договора аренды от 17.01.2006 N 15/06 недействительным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.03.2007 N Ф09-1635/07-С6 по делу N А07-13567/2006
"...Как установлено судом и видно из материалов дела, 20.03.2006 между администрацией городского округа г. Кумертау Республики Башкортостан в лице председателя комитета (арендодатель) и обществом "ВИМ" (арендатор) заключен договор о передаче в аренду без права выкупа объектов муниципального нежилого фонда N 20, согласно которому арендатору было передано помещение N 1 общей площадью 164,6 кв. м - часть первого этажа 5-этажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. Энергетиков, д. 27б, для оказания услуг общественного питания на срок с 06.03.2006 по 05.02.2007.
Указанный договор от 20.03.2006 N 20 заключен без проведения торгов на право заключения договора аренды и без проведения оценки объекта.
Руководствуясь п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, ст. 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" суд правомерно указал, что в рассматриваемом случае непривлечение оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной..."

Позиция 2. Непривлечение независимого оценщика является основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным в связи с нарушением требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.01.2011 N Ф03-9241/2010 по делу N А51-15616/2005
"...МУП г. Владивостока "Владивостокская киносеть", ссылаясь на то, что сделка - договор аренды от 25.02.2004 не соответствует п. 2 ст. 18 ФЗ РФ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", и, считая ее недействительной согласно ст. 168 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" предусмотрено обязательное проведение оценки объектов в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при определении их стоимости в целях передачи в аренду.
Таким образом, проведение оценки спорного имущества является обязательным в силу названной статьи закона, с учетом правил статьи 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".
Как установлено, в отношении спорного имущества оценка стоимости объекта оценки на момент совершения сделки не проводилась. Иного в материалах дела не представлено.
В этой связи суд, оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленные в деле доказательства, установив, что сделка по передаче в аренду спорного имущества - здания кинотеатра "Чайка" допускается с согласия собственника и, следовательно, проведение его оценки являлось обязательным, обоснованно признал договор от 25.02.2004 несоответствующим требованиям статьи 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", в связи с чем сделал вывод о его ничтожности согласно ст. 168 ГК РФ..."

2.2. Вывод из судебной практики: Проведение оценки при заключении договора аренды государственного или муниципального имущества в соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не требуется, если на момент заключения договора объект оценки был вовлечен в гражданский оборот.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 03.09.2008 N Ф09-11212/07-С6 по делу N А07-8654/2007
"...Как установлено судом при новом рассмотрении дела, на основании приказа территориального управления от 28.12.2006 N 865 между территориальным управлением (арендодатель), университетом (балансодержатель) и Сбербанком России (арендатор) 29.01.2007 заключен договор N 147/06а/03 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа.
Переданное помещение является федеральным имуществом, которое закреплено за университетом на праве оперативного управления, что подтверждается выпиской из реестра федерального имущества.
Полагая, что передача федерального имущества в аренду по договору от 29.01.2007 N 147/06а/03 произведена в нарушение требований ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" без проведения торгов и оценки, заместитель прокурора Республики Башкортостан обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела с учетом указаний суда кассационной инстанции, суд первой инстанции при новом рассмотрении дела пришел к верному выводу о том, что имущество, являющееся федеральной собственностью, на момент заключения оспариваемого договора уже было предметом аренды и находилось в гражданском обороте. Проведение торгов в таком случае противоречит положениям ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Обязательная оценка для вовлеченного в гражданский оборот имущества законодательством не предусмотрена, в связи с чем суд обоснованно отклонил ссылку истца на недействительность оспариваемого договора ввиду нарушения требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании изложенного суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований..."

2.3. Вывод из судебной практики: Возложение на арендатора обязанности провести оценку передаваемого в аренду государственного или муниципального имущества либо оплатить расходы на нее является незаконным, поскольку оценку должен осуществлять арендодатель.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 11923/09 по делу N А45-9398/2008-46/266
"...Антимонопольный орган, рассмотрев дело, возбужденное по признакам нарушения управлением части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), установил, что при заключении договоров аренды нежилых помещений на арендаторов возлагается обязанность производить за счет собственных средств ежегодную оценку объекта аренды, страховать арендованное имущество у конкретных страховщиков.
В результате проверки договоров аренды и договоров страхования антимонопольный орган пришел к выводу о том, что управление ограничивает конкуренцию на рынке страховых услуг и услуг по оценке объектов аренды и определению рыночной стоимости годовой арендной платы; проведение ежегодной оценки арендуемого федерального недвижимого имущества за счет арендаторов может привести к ограничению конкуренции на товарных рынках, где действуют эти арендаторы.
Пунктом 5.5 Положения (с учетом изменений, внесенных распоряжениями управления от 01.06.2007 N 690-р и от 04.06.2008 N 691-р) предусмотрено, что "при аренде государственного имущества арендатор может добровольно принять на себя обязательство за счет собственных средств произвести оценку рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду".
В соответствии с пунктом 4.1 Положения для рассмотрения вопроса о сдаче в аренду федерального имущества помимо прочих документов в управление необходимо представить отчет об определении рыночной стоимости годовой арендной платы объекта, сдаваемого в аренду.
Таким образом, проведение арендатором за счет собственных средств оценки рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду, по существу, является обязательным.
Между тем из статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.
Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов федерального имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы; договор на оценку заключается без участия арендатора.
Поэтому условия Положения, согласно которым на арендатора возлагается обязанность по оплате оценки, не соответствуют действующему законодательству..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 19.11.2009 N ВАС-11923/09 по делу N А45-9398/2008-46/266
"...Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что управление, устанавливая для арендаторов федерального имущества закрытый перечень организаций, в которых следует осуществлять страхование и оценку объектов аренды и определение рыночной стоимости годовой арендной платы, ограничивает конкуренцию на рынке страховых услуг и услуг по оценке объектов аренды, определению рыночной стоимости годовой арендной платы; федеральным законодательством не предусмотрена обязанность арендаторов за счет собственных средств проводить оценку рыночной стоимости арендной платы объекта федеральной собственности, сдаваемого в аренду.
Согласно пункту 5.5 Положения с учетом изменений внесенных распоряжениями управления от 01.06.2007 N 690-р и от 04.06.2008 N 691-р "при аренде государственного имущества арендатор может добровольно принять на себя обязательство за счет собственных средств произвести оценку рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду".
В соответствии с пунктом 4.1 Положения для рассмотрения вопроса о сдаче в аренду федерального имущества в управление помимо прочих документов необходимо представить отчет об определении рыночной стоимости годовой арендной платы объекта, сдаваемого в аренду.
Тем самым, проведение арендатором за счет собственных средств оценки рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду, по существу является обязательным.
Между тем, из положений статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.
При этом именно арендодатель устанавливает стартовый (начальный) размер арендной платы в случае заключения договора аренды на торгах, или рекомендуемый размер годовой арендной платы в случае предоставления имущества в аренду без проведения торгов на основании данных отчета рыночной стоимости передаваемого в аренду имущества.
Следовательно, непосредственно арендодатель федерального имущества обязан провести оценку рыночной стоимости объекта аренды и возложение данной обязанности на арендатора нельзя признать правомерным.
Таким образом, условия Положения, допускающие проведение оценки стоимости передаваемого в аренду федерального имущества арендатором за счет своих средств, не соответствуют действующему законодательству..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.08.2013 по делу N А79-6446/2011
"...Комитет, ООО "Кворум плюс" и Общество на основании договора переуступки права аренды нежилого помещения муниципальной собственности 30.10.2009 заключили соглашение об изменении договора аренды от 17.01.2008 N 6430, в связи с чем ООО "ТРИО" осуществляет организацию общественного питания в арендуемом помещении муниципальной собственности по адресу: Чебоксары, улица Университетская, дом 35.
Полагая, что Комитет нарушил статью 8 Закона об оценочной деятельности в части проведения оценки объекта аренды, а его предложение об оплате расходов, связанных с проведением обязательной оценки муниципального имущества, вовлеченного в сделку, а впоследствии отказ в пересмотре арендной платы являются неправомерными и необоснованными, Управление по результатам рассмотрения дела N 87-АМЗ-2011 приняло решение от 22.07.2011, которым признало Комитет по управлению имуществом нарушившим пункт 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.
Комитет не согласился с решением и предписанием антимонопольного органа и обратился в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными.
Признавая Комитет нарушившим положения Закона о защите конкуренции, антимонопольный орган пришел к выводу, что в силу требований Закона об оценочной деятельности Комитет в период с 06.10.2009 (момента обращения ООО "Кворум Плюс" в Комитет с просьбой о переуступке прав и обязанностей по договору аренды) по 16.10.2009 (даты заключения договора переуступки права аренды нежилого помещения муниципальной собственности с ООО "ТРИО"), то есть до вовлечения в сделку, должен был провести оценку спорного муниципального имущества.
Так, согласно статьям 8 и 10 Закона об оценочной деятельности непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой передаваемых в аренду объектов и определением рыночной стоимости годовой арендной платы; договор на проведение оценки заключается без участия арендатора. Расходы по проведению оценки рыночной стоимости объекта недвижимости муниципальной собственности должен нести собственник или уполномоченный им обладатель имущественного права.
При таких условиях предложение Комитета, выраженное в письме от 29.12.2010 N 039-7495, в котором на арендатора возлагается обязанность по оплате оценки объекта недвижимости муниципальной собственности, не соответствует действующему законодательству.
Аналогичная позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 11923/09.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что в рассматриваемой ситуации длительное бездействие Комитета, выразившееся в непроведении обязательной оценки муниципального имущества, а также его предложение об оплате Обществом расходов, связанных с рыночной оценкой объекта недвижимости муниципальной собственности, являются нарушением пункта 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.
Данный вывод основан на материалах дела, им не противоречит и не подлежит переоценке судом кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного суды правомерно отказали Комитету в удовлетворении заявленного требования..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.08.2013 по делу N А19-18118/2012
"...В силу абзаца 2 статьи 8 и статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки в целях их передачи в аренду является обязательным, а договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.
В рассматриваемом случае лицом, обязанным нести расходы на оценку принадлежащего Усть-Кутскому муниципальному образованию помещения, является Комитет.
Суд, признал противоречащими требованиям закона условия пункта 3.7 договора от 16.02.2012 N 10/12 об оплате арендатором расходов, связанных с проведением работ по формированию отчета об оценке муниципального имущества, передаваемого в аренду, а потому в соответствии со статьями 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожными, и пришел к правильному выводу о том, что Комитет неосновательно получил от Предприятия 3 000 рублей за оценку.
Оснований для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции не имеется..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.09.2011 по делу N А53-12208/2010
"...Постановлением N 1212 утверждено "Положение о порядке организации и проведения оценки объектов, являющихся муниципальной собственностью, и земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения прав собственности" в пункте 1.4 (пункт 1.5 в редакции изменений имевших место в 2008 и 2009 годах), которым установлено, что в случаях, если согласно действующему законодательству отчуждение муниципального имущества и прав на заключение договора аренды земельных участков возможно лишь по итогам аукционных торгов, оплата работ по оценке осуществляется победителем аукционных торгов.
Согласно пункту 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (часть 1 статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). В соответствии с абзацем 12 статьи 10 названного Закона, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов федерального имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы; договор на оценку заключается без участия арендатора.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 11923/09.
На основании изложенного антимонопольный орган обосновано пришел к выводу о том, что в действиях Мэра города Ростова-на-Дону, выразившихся во включении пункта 1.5 в Положение о порядке организации и проведения оценки объектов, являющихся муниципальной собственностью, и земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения прав собственности, утвержденного постановлением N 1212, содержится нарушение части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.12.2010 по делу N А53-12051/2010
"...Распоряжением департамента от 08.08.2008 N 5195 в типовые формы договора были включены условия по возложению на приобретателей (арендаторов) государственного (муниципального) имущества, обязанности по оплате услуг оценки такого имущества.
Между тем из статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.
Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов государственного (муниципального) имущества.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 11923/09.
Суды не исследовали наличие либо отсутствие в действиях департамента нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", нарушает ли оспариваемое решение антимонопольного органа законные права департамента. Суд кассационной инстанции не имеет полномочий по исследованию и оценке доказательств и установлению обстоятельств дела, поэтому судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать указанные выше обстоятельства и принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.12.2010 по делу N А53-12208/2010
"...Судебные инстанции ограничились лишь формальным воспроизведением в тексте судебных актов вывода о том, что суд общей юрисдикции признал пункт 1.5 положения, утвержденного Постановлением от 22.11.2007 N 1212, не нарушающим законодательство Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, пунктом 1.5 положения, утвержденного Постановлением от 22.11.2007 N 1212, установлено, что "в случаях, если согласно действующему законодательству отчуждение муниципального имущества и прав на заключение договора аренды земельных участков возможно лишь по итогам аукционных торгов, оплата работ по оценке осуществляется победителем аукционных торгов, за исключением иных случаев, в которых оплата производится согласно пункту 3.2 договора на выполнение работ на проведение оценки объекта оценки".
Между тем из статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.
Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов федерального имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы; договор на оценку заключается без участия арендатора.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 11923/09.
Судебные инстанции не исследовали доводы управления о том, что возложение на приобретателей (арендаторов) государственного (муниципального) имущества обязанности, по оплате услуг оценки такого имущества не соответствует действующему законодательству и нарушает нормы Закона о защите конкуренции.
Поскольку выводы судебных инстанций сделаны без установления всех имеющих значение фактических обстоятельств по делу, принятые по делу судебные акты надлежит отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области..."

2.4. Вывод из судебной практики: Величина обязательной оценки, предусмотренной ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не является обязательной для сторон договора аренды, если законом прямо не установлено иное.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92
"...В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств".
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.)..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 31.03.2011 N ВАС-3822/11 по делу N А56-87860/2009
"...Суды установили, что в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 03.02.2009 N 111, между комитетом и обществом заключен договор аренды от 14.04.2009 N 21/ЗКС-000092, по условиям которого обществу передан в аренду сроком на 49 лет земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Софийская улица, участок 1. Земельный участок предоставлен обществу для проектирования и строительства станции технического обслуживания автомобилей с соблюдением инвестиционных условий, предусмотренных договором.
Определяя размер арендной платы, комитет учитывал отчет независимого оценщика от 15.09.2008, которым установлена стоимость инвестиционных условий.
В обоснование иска общества, последнее ссылается на то, что размер арендной платы в договоре был необоснованно определен на основании отчета оценщика от 15.09.2008, действующего до 15.03.2009.
Оценив обстоятельства дела, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания спорного договора незаключенным. Суды указали, что спорный договор содержит все существенные условия, предусмотренные действующим законодательством. Договор заключен во исполнение постановления администрации от 03.02.2009 N 111, на момент принятия которого отчет оценщика от 15.09.2008 действовал. Действующим законодательством не предусмотрено заключение спорного договора с определением его цены равной стоимости прав аренды, определенной отчетом об оценке.
Довод об обязательности величины оценки при заключении спорного договора был отклонен судами. Приведенная обществом статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, но не обязательность величины этой оценки.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд определил: в передаче дела N А56-87860/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2010, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2010, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.12.2010 отказать..."

Определение ВАС РФ от 18.02.2009 N 1296/09 по делу N А32-17836/2007-37/206
"...При рассмотрении спора судами исследованы фактические обстоятельства и сделан вывод, что действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по цене, равной величине рыночной стоимости права аренды. Письмо Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 N ВН-05/3131 носит рекомендательный характер.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при передаче принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям объектов в аренду. В пунктах 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что названной нормой предусмотрена не обязательность для сторон по договору аренды величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки).
С учетом изложенного, заявление о пересмотре обжалованных судебных актов в порядке надзора удовлетворению не подлежит..."

3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений

Поскольку заключению договора аренды государственного или муниципального имущества предшествует издание акта соответствующего органа о предоставлении такого имущества в аренду, возникает следующий вопрос: порождает ли этот документ арендные правоотношения либо является лишь необходимым основанием для заключения договора аренды?
Также на практике возникают споры по поводу того, какие последствия влечет признание незаконным акта органа публичной власти о предоставлении имущества в аренду.

3.1. Вывод из судебной практики: Акт госоргана или органа местного самоуправления является основанием для заключения договора аренды, однако сам по себе арендных правоотношений не порождает.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.03.2010 по делу N А13-8978/2009
"...Ссылку подателя жалобы на то, что постановление Администрации от 13.09.2006 N 1103 является основанием для последующего принятия решения о предоставлении участка для строительства и предусматривает предоставление земельного участка в аренду сроком на 49 лет, суд кассационной инстанции отклоняет как несостоятельную.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, актов государственных органов и органов местного самоуправления, а также других оснований. Основанием для возникновения права аренды земельного участка является сложный юридический состав, включающий в себя как акт государственного органа или органа местного самоуправления, так и договор аренды.
Между тем постановление Администрации от 13.09.2006 N 1103 не является актом, который предусмотрен законом в качестве основания для возникновения гражданских прав и обязанностей по аренде земельного участка, и содержит лишь указание на возможность предоставления Обществу в будущем участка сроком на 49 лет..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.12.2008 по делу N А79-893/2008
"...На основании обращений ЗАО "РО "Чувашагропромстрой" от 16.06.2005 и Кооператива от 10.06.2005, акта приема-передачи проектно-сметной документации на строительство гаражей индивидуального автотранспорта от 13.02.2004 и утвержденных материалов межевания Администрация приняла распоряжение от 13.11.2007 N 3901-р "О прекращении у ЗАО "РО "Чувашагропромстрой" права бессрочного (постоянного) пользования и предоставлении ГСК "СКИБ" земельного участка по Ядринскому шоссе", в котором указала:
3. Предоставить с 13.02.2004 ГСК "СКИБ" из земель населенных пунктов земельный участок площадью 22654 квадратных метров (2,2654 гектара) по Ядринскому шоссе для завершения строительства боксовых гаражей в аренду сроком до 01.10.2008 и заключить с ним договор аренды земельного участка.
В данном случае Администрация не возражала против передачи Кооперативу земельного участка для строительства гаражей, поэтому распоряжением от 13.11.2007 N 3901-р прекратила право бессрочного (постоянного) пользования землей у ЗАО "РО "Чувашагропромстрой" и предоставила ГСК "СКИБ" спорный земельный участок, однако договор аренды между ними не был заключен.
Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Следовательно, такое условие стороны вправе предусмотреть в заключаемом ими договоре, если соглашение об этом будет достигнуто.
Пункт 3 оспариваемого распоряжения о предоставлении с 13.02.2004 ГСК "СКИБ" земельного участка площадью 22654 квадратных метров по Ядринскому шоссе для завершения строительства боксовых гаражей в аренду сроком до 01.10.2008 не свидетельствует о возникновении арендных отношений между сторонами, и, соответственно, не влечет обязанности по уплате арендных платежей, поэтому упомянутый пункт распоряжения не нарушает прав и законных интересов Кооператива.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 07.04.2008 N КГ-А41/2709-08 по делу N А41-К1-9402/07
"...Индивидуальный предприниматель В.А.П. (ИП В.А.П.) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения Администрации Истринского муниципального района Московской области, выраженного в письме от 09.03.07 г., об отказе в предоставлении в собственность земельного участка общей площадью 19 га.
25 октября 2004 года Глава Администрации Истринского района постановлением N 4310/10 на основании материалов землеустроительного дела по межеванию границ земельного участка по фактическому пользованию утвердил границы отвода земельного участка В.А.П., в том числе, участок N 1 площадью 40000 кв. м, участок N 2 - площадью 36200 кв. м, участок N 3 - площадью 78600 кв. м, участок N 4 площадью 75200 кв. м.
Пунктом 2 вышеуказанного постановления В.А.П. поручено провести государственный кадастровый учет участка.
При продаже земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.
Из материалов дела не следует и судами не установлен факт обращения В.А.П. в органы местного самоуправления от 18.03.1992 г. по настоящее время.
Договор аренды индивидуальным предпринимателем В.А.П. не заключался.
Однако факта исследования земельного участка в согласованных границах недостаточно, чтобы считать договор аренды заключенным..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.09.2007, 13.09.2007 N КГ-А40/8096-07, КГ-А40/8096-07-2 по делу N А40-77281/06-2-396
"...Общество с ограниченной ответственностью "Выхино-Универмаг" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным распоряжения Департамента имущества города Москвы от 28 февраля 2006 года N 545-р. Данным распоряжением Департамент имущества города Москвы распорядился передать в аренду Обществу с ограниченной ответственностью "Ликострой-Консалт" нежилые помещения общей площадью 1137,2 кв. м по адресу: Москва, Ферганский пр., д. 14.
Признавая распоряжение недействительным, суды исходили из того, что оно было издано в период действия договора аренды на спорные помещения с истцом, а также из того, что помещения не были освобождены истцом.
Однако, распоряжение не является договором аренды, а говорит о намерении собственника оформить договор аренды с другим лицом, причем будущему арендатору дается срок представления документов в течение двух месяцев.
Таким образом, при издании оспариваемого распоряжения действующее законодательство нарушено не было и судами неправильно применены статьи 606, 612 - 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как они регулируют правоотношения сторон при наличии договора аренды, а не на стадии принятия собственником решения о намерении его заключить..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.03.2010 по делу N А65-13189/2009
"...Суды установили, что действительно после истечения срока действия договора от 19.07.1999 N 407 заявитель продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны ответчика, следовательно, он был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ.
Вместе с тем, правила абзаца 2 части 2 статьи 610 ГК РФ допускают право арендодателя отказаться от договора аренды недвижимости в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В этом случае договор считается расторгнутым.
Реализовав свои права собственника по распоряжению принадлежащим ему недвижимым имуществом, Исполнительный комитет письмом от 20.07.2007 N 01-31-1926 уведомил заявителя о расторжении договора аренды земельного участка от 19.07.1999 N 407, предложил освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.
Апелляционный суд указал, что в судебном заседании представителем ПК "Автостоянка "Космос" подтвержден факт получения в августе 2007 г. уведомления от 20.07.2007 N 01-31-1926, что отражено в протоколе судебного заседания.
Ссылка заявителя в кассационной жалобе на постановление Исполнительного комитета от 20.07.1998 N 941/1, которым Исполнительный комитет установил для ПК "Автостоянка "Космос" срок аренды земельного участка до 20.07.2001, т.е. на больший срок, который был установлен постановлением от 19.07.1999 N 615, подлежит отклонению, поскольку доказательства, подтверждающие заключение договора аренды на основании данного постановления, в материалы дела не представлены.
Суды установили, что Исполнительным комитетом соблюдены требования статей 450, 452, части 2 статьи 610 ГК РФ и договор аренды, заключенный между сторонами, а впоследствии возобновленный на неопределенный срок, расторгнут.
Судебная коллегия выводы судебных инстанций находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2007 N Ф09-5121/07-С6 по делу N А07-15914/2006
"...В связи с тем, что данный договор не был зарегистрирован и в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным, администрация, полагая, что на основании ст. 131, 164, 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации общество "Нугушское взморье" не вправе пользоваться данным земельным участком, обратилась с иском о возврате земельного участка в силу ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды в удовлетворении требований администрации отказали, указав, что общество "Нугушское взморье" приобрело земельный участок в аренду на основании постановления администрации, то есть собственник выразил свою волю на передачу данного участка в аренду, следовательно, довод администрации о том, что земельный участок приобретен обществом "Нугушское взморье" без законных оснований противоречит обстоятельствам дела...
...Решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка согласно подп. 3 п. 7 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации само по себе арендных правоотношений не порождает, а лишь является основанием для заключения данного договора.
Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества "Нугушское взморье" законных оснований пользования спорным земельным участком в связи с принятием администрацией постановления от 15.12.2002 N 1739 не соответствует нормам материального права..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.06.2007 N Ф09-4902/07-С6 по делу N А07-15912/06
"...Как установлено судом и подтверждается материалами дела, согласно постановлению администрации от 15.12.2002 N 1740 обществу "Нугушское взморье" из земель спецземфонда Мелеузовского района предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 2,0 га для строительства туристической деревни в районе устья ручья Секашля сроком на 49 лет.
На основании данного постановления между сторонами подписан договор аренды от 16.12.2002 N 37-0342 земельного участка площадью 20000 кв. м с кадастровым номером 02:37:080101:0001, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Мелеузовский район, устье ручья Секашля - притока р. Урюк, сроком действия с 15.12.2002 по 01.12.2051.
В связи с тем, что данный договор не был зарегистрирован и в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным, администрация, полагая, что на основании ст. 131, 164, 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации общество "Нугушское взморье" не вправе пользоваться данным земельным участком, обратилась с иском о возврате земельного участка в силу ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пп. 3 п. 7 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 данного Кодекса, о предоставлении земельного участка является основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Из анализа указанных норм следует, что арендные обязательства между сторонами возникают из договора аренды. Решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в силу пп. 3 п. 7 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации само по себе арендных правоотношений не порождает, а лишь является основанием для заключения данного договора.
Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества "Нугушское взморье" законных оснований пользования спорным земельным участком в связи с принятием администрацией постановления от 15.12.2002 N 1740 не соответствует нормам материального права..."

3.2. Вывод из судебной практики: Признание незаконным распорядительного акта государственного органа о предоставлении арендатору земельного участка является основанием для признания договора недействительным, но не является основанием для его расторжения в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 15.11.2011 по делу N А40-143696/10-150-1212
"...Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Стороны могут достичь соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его прекращении. Если же стороны не пришли к подобному соглашению, заинтересованная сторона вправе потребовать по суду изменения (расторжения) договора.
Пункт 2 названной статьи связывает возможность удовлетворения такого иска с одновременным наличием четырех условий.
Однако, отмена распоряжения о предоставлении земельного участка в аренду ответчику не является основанием для расторжения договора аренды на основании статьи 451 ГК РФ, поскольку не имеется совокупности четырех условий, необходимых для расторжения договора, предусмотренных названной нормой права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
Правила названной нормы касаются случаев юридической невозможности исполнения обязательства полностью или частично, которая наступила после возникновения обязательства.
Если невозможность исполнения обязательства существовала в период его возникновения, то такое обязательство может быть признано недействительным с соответствующими последствиями по ст. 167 ГК РФ.
Как правильно указали суды обеих инстанций, выявление незаконности предоставления ответчику земельного участка, расположенного в границах особо охраняемой природной территории, относится к обстоятельству недействительности сделки и не может являться основанием к ее расторжению..."

4. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды

Поскольку расторжению договора аренды государственного или муниципального имущества, как правило, предшествует издание акта соответствующего органа, возникает вопрос: прекращает ли указанный документ арендные правоотношения либо его издание является одним из необходимых юридических фактов для прекращения договора аренды?

4.1. Вывод из судебной практики: Акт органа местного самоуправления или исполнительной власти субъекта РФ, в соответствии с которым переданный в аренду земельный участок разделен на несколько участков, не является основанием для прекращения договора аренды этого участка.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2009 N Ф04-1046/2009(1099-А03-47) по делу N А03-7232/2008-11
"...Судом установлено, что между администрацией города Бийска и ОАО "Бийский котельный завод" был заключен договор аренды от 16.05.2001 N 1287 земельного участка площадью 283 548,65 кв. м, расположенного по адресу: г. Бийск, ул. Мерлина, д. 63. Договор аренды заключен с 16.05.2001 по 16.05.2006 и зарегистрирован в установленном порядке.
Постановлением администрации г. Бийска Алтайского края от 27.10.2004 N 2486 предоставленный в аренду ОАО "Бийский котельный завод" земельный участок был разделен на три земельных участка...
Земельный участок площадью 28,1965 га, за использование которого истец просит взыскать неосновательное обогащение, образован в результате разделения земельного участка площадью 283 548,65 кв. м, предоставленного ответчику по договору аренды.
Суды правомерно установили, что фактически спорный земельный участок из владения ОАО "Бийский котельный завод" не выбывал, принятие Администрацией г. Бийска постановления от 27.10.2004 N 2486, по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является основанием для прекращения действия заключенного договора аренды от 16.05.2001 N 1287..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.10.2012 по делу N А70-2196/2012
"...На основании распоряжения Департамента N 3279-3 от 01.07.2008 между истцом и ответчиком 11.07.2008 был заключен договор N 23-20/1466 аренды земельного участка (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого, ответчик передал истцу в аренду земельный участок площадью 10 221 кв. м с кадастровым номером 72:23:0430003:164, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, 95; г. Тюмень, ул. 30 лет Победы 95, строения 1 и 2, под нежилое строение (магазин) и самовольно выстроенные нежилые строения (блочный мини-пивзавод, блочный мини-хлебозавод) на срок с 01.07.2008 по 31.05.2009, при этом арендная плата составляла 327 527 рублей 04 копейки в квартал.
За счет земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430003:164 17.12.2010 образован земельный участок площадью 9 904 кв. м с кадастровым номером 72:23:043003:229, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, 95; г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, 95, строения 1 и 2, и земельный участок площадью 566 кв. м с кадастровым номером 72:23:0000000:193, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы.
Полагая, что с 17.12.2010 - момента разделения земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430003:164, действие договора N 23-20/1466 аренды земельного участка от 11.07.2008 между сторонами прекратилось, ООО "Стройинвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, используя при расчете только земельные участки, находящиеся под объектами недвижимости, схемы расположения которых утверждены распоряжениями Департамента N 380-сх и N 381-сх от 19.05.2011, то есть площадью 1 896 и 2 115 кв. м (всего - 4 011 кв. м).
По правилам статьи 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ устанавливает, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права раздел земельного участка предоставляет арендатору определенные права, в том числе по внесению соответствующих изменений в договора аренды, но не является самостоятельным основанием для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что действующее законодательство не предусматривает перераспределение земельных участков как основание для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков, договор N 23-20/1466 аренды земельного участка от 11.07.2008 является действующим, арендатор своим правом о внесении изменений в действующий между сторонами договор аренды в части площади арендованного участка и, соответственно, размера арендной платы не воспользовался, от неиспользуемой части земельного участка не отказался, арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении иска, посчитав, что факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца не доказан..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2012 по делу N А53-12046/2011
"...Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 08.09.2010 N 668 ранее предоставленный обществу земельный участок общей площадью 59,5649 га с кадастровым номером 61:44:030115:2 на острове Зеленый по ул. Окружная, д. 1 разделен на земельные участки, предоставленные обществу в аренду сроком на 5 лет для строительства комплекса объектов рекреационного назначения для массового отдыха граждан...
Суды верно пришли к выводу о том, что преобразование земельного участка с кадастровым номером 61:44:030115:2 путем его раздела на шесть земельных участков с присвоением новых кадастровых номеров не является основанием для прекращения обязательств по договору аренды земельного участка.
Таким образом, сам по себе раздел земельного участка с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации, толкования, изложенного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07 не свидетельствует о прекращении действия договора аренды от 05.11.2009 N 31617, а также о том, что обязанность арендатора по надлежащему исполнению своей обязанности по внесению арендной платы прекратилась.
Факт пользования обществом земельным участком в спорный период подтвержден представленными в материалы дела доказательствами. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:030115:5 ответчиком в установленном законом порядке не зарегистрировано. Изменение возникших между сторонами договора отношений возможно лишь посредством заключения дополнительных соглашений к договору. Изменения, касающиеся целей предоставления земельных участков, в договор аренды не внесены. Доказательств возврата в спорный период трех земельных участков в связи с отказом ответчика также не представлено.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, а также вступившие в законную силу судебные акты по другому делу N А53-8071/2011, пришли к правомерному выводу о том, что ответчик пользовался земельным участком, однако не представил доказательств надлежащего исполнения обязательства по внесению арендных платежей. Установив период задолженности, проверив правильность расчета, суды обоснованно взыскали с общества 17 186 863 рубля 50 копеек долга и 263 474 рубля 62 копейки пеней..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 29.09.2010 N Ф09-7941/10-С6 по делу N А76-45649/2009-21-192/17-234
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением имуществом (арендодатель) и предпринимателем Трояновым Н.И. (арендатор) 12.12.2005 заключен договор N 467/644-05 аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 74:30:04 01 017:0033 общей площадью 986 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, ул. Луганская, д. 2. Земельный участок предоставлен для эксплуатации здания магазина сроком с 23.11.2005 по 23.10.2006.
Распоряжением Управления имуществом от 01.02.2008 N 139-р земельный участок с кадастровым номером 74:30:04 01 017:0033 общей площадью 986 кв. м разделен на два земельных участка: площадью 508 кв. м, занимаемый нежилым зданием и предназначенный для его эксплуатации, и площадью 478 кв. м - для содержания и благоустройства.
Записи о вновь образованных земельных участках площадью 508 кв. м и 478 кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости 05.12.2008, что подтверждается соответствующими кадастровыми паспортами земельных участков.
Между Управлением имуществом (продавец) и предпринимателем Трояновым Н.И. (покупатель) 15.06.2009 заключен договор N 178/329-09зем купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:30:04 01 017:87 площадью 508 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, ул. Луганская, д. 2. Право собственности ответчика зарегистрировано 10.07.2009.
Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установили, что с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о разделении земельного участка площадью 986 кв. м на земельные участки с кадастровыми номерами 74:30:0401017:87 и 74:30:0301017:88, земельный участок с кадастровым номером 74:30:0401017:033 площадью 986 кв. м прекратил свое существование, действия сторон по разделению земельного участка и последующей передаче его части в собственность предпринимателю свидетельствуют о прекращении договорных отношений, в связи с чем расчет арендной платы, исходя из площади, равной 986 кв. м, является обоснованным лишь за период с 01.12.2005 по 05.12.2008.
Таким образом, при наличии у ответчика установленной задолженности по арендной плате за период с 29.12.2006 по 05.12.2008 и при отсутствии доказательств ее погашения, суды обоснованно взыскали указанную сумму, а также предусмотренную договором неустойку, уменьшив ее размер на 70% на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя кассационной жалобы об использовании им земельного участка площадью 508 кв. м, начиная с даты издания распоряжения Управления имуществом от 01.02.2008 N 139-р о разделении земельного участка, отклоняются судом кассационной инстанции как не соответствующие ст. 16 Закона о кадастре недвижимости N 221-ФЗ, ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку с момента заключения договор аренды земельного участка площадью 986 кв. м у предпринимателя Троянова Н.И. в силу ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации возникли обязательства по уплате соответствующей арендной платы, и при отсутствии доказательств внесения в договор аренды изменений в отношении площади земельного участка, задолженность по арендной плате в период действия договора подлежит взысканию в соответствии с согласованной сторонами площадью земельного участка..."

4.2. Вывод из судебной практики: Право арендатора государственного или муниципального имущества не может быть прекращено путем принятия соответствующим органом ненормативного акта об отмене ранее принятого акта, являющегося основанием для возникновения права аренды, или издания ненормативного акта о передаче этого же предмета в аренду иному лицу.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.07.2006 N А33-24487/2005-Ф02-3742/06-С1 по делу N А33-24487/2005
"...Как установлено судом, постановлением главы администрации г. Норильска от 20.04.2004 N 701 Управлению собственности администрации города было предписано заключить с ООО "Стефания" договор аренды нежилого помещения площадью 72,6 кв. м по адресу: г. Норильск, Ленинский проспект, д. 6, сроком на 5 лет.
Договор аренды был подписан за N 1943-А 19.05.2004 сроком на 5 лет, акт приема-передачи помещения оформлен 15.05.2004.
Постановлением главы города от 29.08.2005 N 1748 постановление N 701 отменено (п. 1). Пунктом 2 предписано Управлению имущества направить извещение об отмене постановления Управлению Федеральной регистрационной службы.
Постановление N 1748, оспоренное ООО "Стефания", отменяет постановление N 701, однако само по себе не определяет юридическую судьбу договора аренды N 1943-А от 19.05.2004 (т.е. не прекращает его действие).
Поскольку содержанием постановления N 1748 является волеизъявление собственника на прекращение действия договора аренды сроком на 5 лет, само по себе постановление N 1748 автоматически не может прекращать действие указанного договора и предполагает совершение администрацией других юридически значимых действий, то следует признать, что постановление N 1748 не нарушает прав арендатора ООО "Стефания".
В связи с изложенным, доводы заявителя кассационной жалобы о том, что оспоренное постановление N 1748 не соответствует закону, в том числе и по полномочиям органа, его издавшего, учтены быть не могут, как не влияющие на выводы суда по делу..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.02.2011 по делу N А65-2395/2010
"...Как следует из материалов дела, постановлением Руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 06.08.2008 N 4358 ООО "ЭнергоЖилСтрой" в аренду сроком на 1 год был предоставлен земельный участок кадастровый N 16:50:11 02 07:0005 площадью 8240 кв. м для завершения строительства производственной базы по улице Ф. Амирхана города Казани.
В соответствии с указанным постановлением между ООО "ЭнергоЖилСтрой" и Комитетом земельных и имущественных отношений 29.08.2008 был заключен договор аренды земельного участка N 12722 сроком до 06.08.2009.
13.06.2009 обществу выдано разрешение на строительство N RU16301000-174-гр на подготовительные работы по строительству 1 очереди производственной базы сроком действия до 31.08.2009.
Постановлением Исполкома от 03.11.2009 N 9397 на основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации признано утратившим силу постановление Руководителя Исполкома от 06.08.2008 N 4358 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "ЭнергоЖилСтрой" земельного участка по ул. Ф. Амирхана".
ООО "ЭнергоЖилСтрой", посчитав, что постановление от 03.11.2009 N 9397 нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В данном случае договор аренды земельного участка от 29.08.2008 N 12722 заключен на срок до 06.08.2009.
Между тем, материалами дела подтверждается, что по истечении срока действия договора ООО "ЭнергоЖилСтрой" продолжало пользоваться земельным участком площадью 8240 кв. м по ул. Ф. Амирхана г. Казани при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка от 29.08.2008 N 12722 считается возобновленным на неопределенный срок.
Пунктом 2.7 договора аренды земельного участка от 29.08.2008 N 12722 установлен месячный срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ Исполком не представил доказательства прекращения договорных отношений после 06.08.2009.
В этой связи суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что оспариваемое постановление не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы общества как арендатора земельного участка на пользование земельным участком в рамках осуществления предпринимательской деятельности.
При изложенных обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные ООО "ЭнергоЖилСтрой" требования..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2011 по делу N А61-2391/2010
"...Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением администрации от 01.11.2007 N 1997 обществу для содержания и эксплуатации цеха по производству хлебобулочных изделий на срок до 1 года предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 15:09:01 16 01:0014 площадью 0,2822 га, расположенный по адресу: г. Владикавказ, Карцинское шоссе, 13 (т. 1, л.д. 8).
12 декабря 2007 года на основании постановления от 01.11.2007 N 1997 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 2283 (т. 1, л.д. 10 - 14)...
Постановлением администрации от 27.03.2009 N 761 обществу на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для содержания и эксплуатации цеха по производству хлебобулочных изделий предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 15:09:01 16 01:0014 площадью 0,2822 га. Предписано расторгнуть договор аренды от 12.12.2007 N 2283. Постановление от 01.11.2007 N 1997 признано утратившим силу (т. 2, л.д. 10).
Несостоятельна и ссылка заявителя на прекращение арендных отношений в связи с принятием администрацией постановления от 27.03.2009 N 761, пунктом 1 которого предписано расторгнуть договор аренды (в связи с предоставлением земельного участка в собственность общества). Издание органом местного самоуправления постановления от 27.03.2009 N 761 с указанием на необходимость расторжения договора от 12.12.2007 N 2283 само по себе не влечет прекращение арендных отношений. В данном случае сторонам необходимо было заключить соглашение о расторжении договора аренды (статьи 450, 452 Кодекса), либо воспользоваться правом, предоставленным им пунктом 2 статьи 610 Кодекса..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2010 по делу N А15-1231/2009
"...Апелляционный суд правильно указал на то, что действующим законодательством принудительное прекращение прав на земельный участок или досрочное расторжение договора аренды путем издания ненормативного акта об отмене ранее принятого акта, являющегося основанием для возникновения гражданских прав, не предусмотрено...
Постановлением главы муниципального образования "Тарумовский район" от 09.10.2006 N 212 "О продлении срока аренды земель Гусейнову М." на основании заявления арендатора от 26.09.2006 договор аренды земель из спецфонда района продлен на срок 49 лет. Постановлением от 16.06.2008 N 130 администрация отменила постановление N 212 в связи с многочисленными претендентами на земельный участок на территории муниципального образования сельсовет "Юрковский", со ссылкой на статьи 38, 40 Земельного кодекса Российской Федерации.
Суды установили, что глава владел спорным земельным участком на праве аренды, не возвращал его арендодателю; вопрос о расторжении договора аренды в установленном законом порядке поставлен не был; пользовался и продолжает пользоваться земельным участком; постановлением от 09.10.2006 N 212 "О продлении срока аренды земель Гусейнову М." договор аренды продлен арендодателем до прекращения действия договора аренды от 11.10.2001, то воля собственника земельного участка направлена на изменение срока аренды. Обстоятельства внесения записи об изменении срока действия договора в реестр регистрации предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Апелляционный суд обоснованно указал, что право арендатора не может быть прекращено путем издания ненормативного акта о передаче этого же предмета в аренду иному лицу.
Орган местного самоуправления должен доказать, что отмененный (измененный) им ненормативный акт не соответствовал нормам действующего законодательства, а отменяющий (изменяющий) акт органа местного самоуправления соответствует закону и не нарушает законные права и интересы граждан и организаций, произвольно ограничивая их субъективные права..."

5. Квалификация сделки как договора аренды

На практике встречаются случаи, когда между сторонами складываются правоотношения, сходные с отношениями по договору аренды. Подход судов в данной ситуации однозначен: отношения по договору аренды возникают, если арендодатель предоставляет арендатору за плату имущество, которое может быть объектом аренды согласно ст. 607 ГК РФ, во временное владение и пользование или во временное пользование.

5.1. Вывод из судебной практики: Договор на предоставление рекламной площади регулируется нормами об оказании услуг, если имущество по условиям договора не предоставляется во временное владение и (или) пользование.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1674/2009(2905-А70-16) по делу N А70-4551/2008
"...Как видно по материалам дела и установлено судом, ОАО ДОК "Красный октябрь" (заказчик) и ООО "Рекламное предприятие "Дельта" (собственник) заключен договор предоставления рекламных полей от 22.02.2007 N 10/33/447, в соответствии с которым собственник обязался предоставить заказчику три рекламных поля рекламной установки под N N с 1 по 3, принадлежащих собственнику, для размещения на них рекламного изображения заказчика (баннера) на условиях, определенных договором и дополнительными соглашениями к нему. Собственник также обязался оказать заказчику услуги по монтажу баннера на рекламное поле или его демонтажу после прекращения действия договора.
Предметом договора от 22.02.2007 N 10/33/447 является предоставление заказчику рекламных полей в целях размещения рекламного изображения (баннера), а также оказание иных сопутствующих услуг. При этом рекламная установка, принадлежащая ответчику, с размещенным на баннером истца, истцу не передавалась.
Указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям не применяются.
Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.10.2012 по делу N А65-8347/2012
"...Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор, заключенный между истцом и ответчиком, является договором аренды, поскольку ответчику в соответствии с договором было представлено в аренду рекламное место с целью установки ответчиком на данном месте своего рекламного материала. В связи с чем, правоотношения между истцом и ответчиком регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут регулироваться правилами Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе".
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходил из следующего.
Судом правомерно установлено, что договоры предоставления рекламных мест от 11.08.2010 N 134 и от 13.10.2011 N 159 являются договорами об оказании услуг по использованию имущества и к возникшим правоотношениям сторон должны быть применены нормы права, касающиеся возмездного оказания услуг.
Предметом договоров предоставления рекламных мест NN 134, 159 от 11.08.2010 и 13.10.2011 является предоставление заказчику рекламных мест на рекламных конструкциях. При этом рекламная установка ответчику не передавалась.
В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды, следовательно, положения главы 34 ГК РФ к данным правоотношениям не применяются.
В соответствии со статьей 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Согласно пункту 2 статьи 782 ГК РФ исполнителю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения обязательства.
Ответчик, считая, что истцом услуги по размещению рекламы на рекламном щите с сентября 2011 не оказывались, учитывая положения пункта 4.2 договора, реализовал свое право на отказ от договора в одностороннем порядке.
Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782 ГК РФ.
Кроме того, доказательств подтверждающих, что истец является законным владельцем рекламной конструкции и им получены в установленном законом порядке соответствующие разрешения на ее установку в нарушении пунктов 5, 9 статьи 19 Закона о рекламе (в редакции Федерального закона от 21.07.2007 N 193-ФЗ), статьи 65 АПК РФ суду не представлено.
Довод истца о том, что договор аренды рекламного места NN 134, 159 от 11.08.2010 и 13.10.2011 является договором аренды, который должен регулироваться нормами об аренде, подлежит отклонению, в связи со следующим.
Предметом указанного договора является предоставление рекламодателю права на возмездной основе размещать наружную рекламу на рекламном щите, установленном на территории города.
Поскольку имущественные права объектом аренды не являются, то такой договор по своей правовой природе является договором предоставления рекламного места, а не договором аренды, поэтому отношения сторон по указанному договору регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Иные доводы кассационной жалобы, изученные судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ..."

5.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности применения норм Гражданского кодекса РФ об аренде к договору, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование место для установки и эксплуатации рекламной конструкции, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование место для установки и эксплуатации рекламной конструкции, может регулироваться положениями Гражданского кодекса РФ об аренде.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.03.2018 N Ф08-1211/2018 по делу N А20-698/2017
"...Товарищество (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 01.03.2016 N 1-16 аренды части кровли многоквартирного жилого дома для установления рекламной конструкции с возможностью продления его срока на один год в отсутствие возражений сторон. Материалы дела содержат подписанные сторонами два экземпляра договора от 01.03.2016 N 1-16 аренды части кровли многоквартирного жилого дома для установления рекламной конструкции со сроками действия до 28.02.2017 и до 30.12.2023.
Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обусловлено требованиями Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе", а собственник недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, посредством такого договора должен урегулировать основание и порядок пользования объектом недвижимости в целях размещения рекламы, подтверждая, что установка и эксплуатация рекламной конструкции являются законными и правомерными (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10). Гражданский кодекс не выделяет договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции в самостоятельный вид, соответственно, в нем могут содержаться положения, как предусмотренные для отдельных видов договоров (например, для договора аренды), так и вытекающие из существа этих правоотношений.
В силу статей 606, 610 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на определенный договором срок. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. В пункте 3 постановления от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил право каждой из сторон заключенного на неопределенный срок договора аренды на немотивированный отказ от него. Исключение этого права по соглашению сторон повлекло бы фактическую утрату временного характера передача имущества во владение и пользование, что противоречило бы существу законодательного регулирования договора аренды. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10 отметил безусловность отказа от заключенного на неопределенный срок договора и его зависимость исключительно от воли арендодателя.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Заключая договор от 01.03.2016 N 1-16, товарищество и общество тем самым констатировали прекращение действия ранее заключенных договоров об использовании части кровли многоквартирного жилого дома для размещения рекламной конструкции. Несогласованность условия о сроке действия договора от 01.03.2016 N 1-16 не свидетельствует о незаключенности всего договора. Товарищество уведомило общество об одностороннем отказе от договора от 01.03.2016 N 1-16. Правовая природа договора от 01.03.2016 N 1-16 не препятствует применению к основанным на нем отношениям норм главы 34 Гражданского кодекса, в том числе статьи 610 Гражданского кодекса. На момент подачи товариществом иска и принятия обжалуемых судебных актов договорные отношения между сторонами прекратились. Общество не доказало наличие у него законного основания владения частью кровли многоквартирного жилого дома, чем мог быть обусловлен его интерес в подаче негаторного иска. Основания для удовлетворения такого иска отсутствуют..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.09.2017 N Ф05-6155/2017 по делу N А40-123344/2016
"...Суд округа отмечает, что заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обусловлено требованиями Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе", а собственник недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, посредством такого договора должен урегулировать основание и порядок пользования объектом недвижимости в целях размещения рекламы, подтверждая, что установка и эксплуатация рекламной конструкции являются законными и обоснованными.
Договор, по условиям которого одна из сторон предоставляет другой стороне возможность установить и эксплуатировать рекламную конструкцию, с точки зрения гражданско-правовой типизации является разновидностью имущественного найма (аренды).
Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции подразумевает обеспечение арендодателем временного использования арендатором объекта недвижимости (размещение рекламной конструкции) за плату. Подобные условия соответствуют определению договора аренды, содержащемуся в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Такая квалификация договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции подтверждается пунктом 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.09.2017 N Ф05-4999/2017 по делу N А40-111656/2016
"...Судами установлено и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком на основании постановления Девятого Арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 по делу N А40-1032/2005 <*> заключен долгосрочный договор N 1540-10693 на установку и эксплуатацию объекта наружной рекламы и информации на имуществе города Москвы от 20.06.2013, предметом которого является предоставление департаментом обществу возможности установки и эксплуатации рекламной конструкции на имуществе города Москвы по адресу: Международное шоссе (Ленинградское шоссе), между 3-й и 4-й оп. до поворота на трассу "Шерем-2". В пункте 1.2 стороны определили рекламное место размещения объекта наружной рекламы и информации: трехсторонняя рекламная конструкция размером одной стороны не более 9,6 x 3,7 м.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 принято по делу N А40-97785/13, а не N А40-1032/2005.

Договор, по условиям которого одна из сторон предоставляет другой стороне возможность установить и эксплуатировать рекламную конструкцию, с точки зрения гражданско-правовой типизации является разновидностью имущественного найма (аренды).
Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции подразумевает обеспечение арендодателем временного использования арендатором объекта недвижимости (размещение рекламной конструкции) за плату. Подобные условия соответствуют определению договора аренды, содержащемуся в статье 606 Гражданского кодекса.
Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обусловлено требованиями Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе", а собственник недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, посредством такого договора должен урегулировать основание и порядок пользования объектом недвижимости в целях размещения рекламы, подтверждая, что установка и эксплуатация рекламной конструкции являются законными и обоснованными.
Вместе с тем судами не учтено, что разрешение на установку и эксплуатацию рекламной конструкции выдано обществу департаментом на основании судебных актов, принятых по делу N А40-1032/2005 и по делу N А40-97785/2013, поэтому возможность установить и эксплуатировать объект наружной рекламы и информации на имуществе города Москвы по названному адресу ответчику была предоставлена.
Из указанных выше нормативных актов следует, что обязательным условием для установки и эксплуатации рекламных конструкций в городе Москве является наличие действующего договора и разрешения.
Договор признан заключенным постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 N 09АП-47154/2013-ГК, разрешение на установку и эксплуатацию рекламной конструкции департаментом выдано. Таким образом, все необходимые действия для возможности реализации своего права ответчиком истцом исполнены.
При указанных конкретных обстоятельствах настоящего спора у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12.11.2015 N Ф10-3885/2015 по делу N А48-61/2015
"...Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ОГРН 1025700826502) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТехноСитиГрупп" (ОГРН 1107847193651) о взыскании 175 656,2 руб., из которых 153 610 руб. 80 коп. - задолженность по договору N 188 на установку и эксплуатацию рекламной конструкции за период с 04.02.2014 по 10.11.2014 и 22 045 руб. 40 коп. составляет пеня за период с 10.03.2014 по 09.12.2014, а также об обязании демонтировать рекламную конструкцию, расположенную по адресу: г. Орел, Карачевское шоссе, в районе дома N 96, и привести земельный участок в первоначальное состояние.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 14.05.2015 (судья Коровушкина Е.В.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 (судьи Сухова И.Б., Поротиков А.И., Щербатых Е.Ю.), исковые требований удовлетворены частично: с ООО "ТехноСитиГрупп" в пользу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла взыскано 147 748 руб. 25 коп., из которых 130 243 руб. 09 коп. - основной долг и 17 505 руб. 16 коп. - пеня, в удовлетворении остальной части требований отказано.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, по результатам состоявшегося 23.04.2013 г. аукциона между Управлением государственного имущества Орловской области (сторона 1) и ООО "ТехноСитиГрупп" (сторона 2) 30.04.2013 г. был заключен договор N 188 на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на земельном участке по адресу: Орловская область, г. Орел, Карачевское шоссе, район дома N 96, сроком действия с 13.05.2013 по 12.05.2018.
Размер платы по договору составляет 169 400 руб. в год (без НДС) и производится равными долями ежемесячно до 25 числа текущего месяца в доход бюджета. Фактом оплаты является зачисление суммы платежа на счет бюджета Орловской области (п. п. 4.1 - 4.3 договора).
24.04.2014 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей собственника по договору N 188 от 30.04.2013 г. от Управления государственного имущества Орловской области Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла, которое является неотъемлемой частью договора на установку рекламной конструкции и распространяется на отношения сторон, возникшие до заключения соглашения - с момента регистрации права собственности муниципального образования "город Орел" 04.02.2014 (пункты 4 и 5).
О заключении данного соглашения истец уведомил ООО "ТехноСитиГрупп" письмом от 12.03.2014.
Одновременно истец уведомил ответчика об изменении редакции пункта 4 договора, в соответствии с которым размер годовой арендной платы составляет 199 892 руб., в том числе НДС (п. 4.1), и подлежит ежегодному перерасчету с учетом индекса инфляции (п. 4.2); плата за использование рекламной конструкции осуществляется ежемесячно, в равных долях, не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, на расчетный счет Управления (п. 4.3); в случае нарушения сроков оплаты по договору стороной 2 уплачивается пеня в размере 0,1% от суммы текущего платежа за каждый день просрочки исполнения обязательств по оплате начиная со дня, следующего после истечения установленного договором срока оплаты.
Ссылаясь на невнесение ответчиком арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что, удовлетворяя частично заявленные требования, суды правомерно руководствовались Законом о рекламе и нормами гражданского законодательства, в частности положениями ст. ст. 382, 383, 384 и 617 ГК РФ.
Законом о рекламе не предусмотрено расторжение (прекращение) договора на установку и размещение рекламной конструкции в случае смены собственника земельного участка, а также при регистрации права муниципального образования на земельный участок, который в момент заключения договора относился к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Не предусмотрено данным Законом и проведение торгов до истечения срока действия договора.
В соответствии со ст. 617 ГК РФ, применяемой в данном случае по аналогии, переход права собственника на земельный участок к муниципальному образованию город Орел не является основанием для изменения договора, однако, при этом прежний собственник перестает быть стороной по договору с ответчиком.
Заключенное 24.04.2014 г. между Управлением государственного имущества Орловской области и Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла соглашение о передаче прав и обязанностей собственника по договору N 188 30.04.2013 г. не противоречит положениям статьи 383 ГК РФ и не влечет прекращение существующих обязательств по договору, а лишь изменяет субъектный состав участников правоотношения.
Условиями договора N 188 не предусмотрено право собственника земельного участка в одностороннем порядке путем направления уведомления изменять и дополнять условия договора.
Переход права собственности на данный земельный участок также не является основанием для одностороннего изменения условий действующего договора с ответчиком.
Таким образом, у истца отсутствовали правовые основания для изменения цены гражданско-правового договора сторон без согласования с ответчиком.
Следовательно, уведомление истца от 12.03.2014, за исключением сведений о смене собственника земельного участка, на котором расположена рекламная конструкция, не изменяет условия договора N 188, заключенного по результатам проведения аукциона, и не влечет для ответчика возникновение новых гражданско-правовых обязательств, не предусмотренных договором.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части не имеется..."

Позиция 2. Договор, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование место для установки и эксплуатации рекламной конструкции, не может регулироваться положениями Гражданского кодекса РФ об аренде.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 N Ф04-23381/2015 по делу N А03-24947/2014
"...Учреждение и общество заключили договор N 142, по условиям которого учреждение сдает, а общество принимает в пользование на срок с 30.05.2007 по 31.07.2011 на условиях аренды место для установки и эксплуатации рекламной конструкции площадью рекламной поверхности 7,5 кв. м, по адресу: ул. Волочаевская, 2-а, западнее газовой заправки, инвентарный номер 0055/003С.
Исходя из характера, назначения, вида, способа монтажа и целей использования рекламные конструкции являются техническим средством для размещения рекламы и движимыми вещами, заведомо устанавливаемыми на определенный период времени и демонтируемыми.
Таким образом, использование рекламных конструкций их владельцами осуществляется при соблюдении установленных специальным законом требований: при наличии соответствующего разрешения органа местного самоуправления и заключении с собственником недвижимого имущества или иным управомоченным лицом договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, являющегося самостоятельным видом договоров, не идентичного по своей правовой природе договору аренды (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10).
Руководствуясь упомянутыми нормами и разъяснениями, суды верно отметили, что договор на установку рекламной конструкции нельзя квалифицировать как договор аренды, поскольку заключение договора о предоставлении рекламного места имеет своей целью получение платы за распространение рекламы, что соответствует нормам законодательства о рекламе.
Поэтому правоотношения сторон не могут регулироваться положениями главы 34 ГК РФ "Аренда".
С учетом изложенного обоснован вывод судов о том, что к регулированию отношений, сложившихся на основании договоров, указанных в статье 19 Закона о рекламе, положения статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды, равно как и нормы статьи 610 ГК РФ, не применяются..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 25.07.2011 N ВАС-8890/11 по делу N А54-4187/2010-С6
"...Суды установили, что общество и администрация заключили договор от 22.08.2007 N 840/07, по условиям которого администрация передает, а общество принимает в пользование объект недвижимости (городское благоустройство) для размещения временного строения - отдельно стоящей конструкции для размещения транспарантов перетяжек, сроком с 16.09.2007 до 15.09.2008.
Оценив по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации содержание спорного договора, суды указали, что его условия не предусматривают предоставления истцу в пользование определенного земельного участка, его предметом является предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламную конструкцию в месте, определенном договором. Именно за размещение этой конструкции и вносил плату истец.
Суды отметили, что договор от 22.08.2007 N 840/07 был заключен сторонами в соответствии с пунктом 5 статьи 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе". Данная норма предусматривает, что установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обусловлено требованиями Закона о рекламе, а собственник недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, посредством такого договора должен урегулировать основание и порядок пользования объектом недвижимости в целях размещения рекламы, подтверждая, что установка и эксплуатация рекламной конструкции являются законными и правомерными.
Довод заявителя о том, что договор от 22.08.2007 N 840/07 является договором, который подлежит государственной регистрации в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, был исследован судами и отклонен ими исходя из содержания этого договора и его существенных условий. Суды указали, что спорный договор заключен в соответствии со специальной нормой законодательства (пунктом 5 статьи 19 Закона о рекламе), предусматривающей заключение такого вида договора.
Оснований для переоценки данного вывода судов у коллегии судей не имеется..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.04.2010 по делу N А43-12966/2009
"...Как следует из материалов дела, Администрация и Общество (рекламораспространитель) по итогам проведения торгов заключили договор от 10.08.2007 N 24/р на распространение рекламы на городском рекламном месте. По условиям договора, Администрация предоставляет рекламораспространителю за плату во временное владение и пользование городское рекламное место в целях установки и эксплуатации рекламной конструкции по адресу и в соответствии с характеристиками, указанными в приложении N 1.
Из пункта 5 статьи 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" следует, что установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается на срок пять лет, за исключением договора на установку и эксплуатацию временной рекламной конструкции, который может быть заключен на срок не более чем двенадцать месяцев. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются. Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с нормами настоящего Федерального закона и гражданского законодательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи. Из этой правовой нормы следует, что передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
С учетом упомянутых норм права, проанализировав условия договора от 10.08.2007 N 24/р на распространение рекламы на городском рекламном месте, суды установили, что у рекламораспространителя (ответчика) не возникло прав в отношении земельного участка, на котором расположена рекламная конструкция. При таких обстоятельствах суды правомерно исходили из того, что отношения сторон регулируются договором, не предусмотренным частью второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Оснований для квалификации отношений сторон как арендные нет. Договор следует считать заключенным для установки и эксплуатации рекламных конструкций. В связи с этим возникшие между сторонами правоотношения регулируются Федеральным законом от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" и общими нормами об обязательственных отношениях и договорах (раздел III Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, суды сделали обоснованный вывод о том, что договор от 10.08.2007 N 24/р не относится к договорам аренды и не подлежит проверке на предмет его соответствия нормам главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.05.2015 N Ф02-2037/2015 по делу N А19-13919/2013
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 26.12.2003 между территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Иркутской области (арендодатель), ОАО "Иркутскэнерго" (балансодержатель) и ООО "Оргамаркет" (арендатор) заключены договоры N 497/03ф и N 498/03ф, на основании которых ООО "Оргамаркет" предоставлены в аренду рекламные места, расположенные на гребне правобережной грунтовой плотины Иркутской ГЭС со стороны верхнего и нижнего бьефов (водохранилища) для размещения наружной рекламы на срок до 31.12.2004.
Дополнительными соглашениями от 11.03.2005 N 1 и от 05.07.2007 N 2 срок действия договоров от 26.12.2003 N 497/03ф и 498/03ф продлялся до 31.12.2009 и до 31.12.2019 соответственно.
На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 04.07.2011 N 7, выписки из протокола общего собрания акционеров ОАО "РусГидро" от 04.07.2011, акта приема-передачи от 15.09.2011 N 1, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.10.2011 внесена запись регистрации права собственности ОАО "РусГидро" на плотины правобережную, левобережную, адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, Иркутская ГЭС (свидетельства о государственной регистрации права от 05.10.2011 серии 38АД N 597729, N 597730).
В письме от 09.02.2012 N 798.ЕГ ОАО "РусГидро" сообщило об отсутствии заинтересованности в размещении рекламных конструкций на плотине и просило ООО "Оргамаркет" в срок до 29.02.2012 демонтировать рекламные конструкции.
В связи с неисполнением ООО "Оргамаркет" требования о демонтаже рекламных конструкций в добровольном порядке, ОАО "РусГидро" обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались положениями статей 209, 304, 305, 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 19, 20 Закона о рекламе, пункта 3 статьи 2 Федерального закона от 21.07.2007 N 193-ФЗ "О внесении изменений в статьи 19 и 33 Федерального закона "О рекламе" (далее - Федеральный закон от 21.07.2007 N 193-ФЗ), разъяснениями пунктов 45, 48 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 12.04.2011 N 15248/10, и исходили из того, что заключенные 26.12.2003 договоры аренды рекламного места N 497/03ф и N 498/03ф по своей правовой природе являются договорами на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (самостоятельный вид договоров), а не договорами аренды, поэтому на них не распространяются правила пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При таких обстоятельствах и правовом регулировании, в отсутствие у ответчика правовых оснований владения рекламными местами с целью размещения на них рекламных конструкций, а именно - действующего договора на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, негаторные требования собственника плотины - ОАО "РусГидро" обоснованно признаны судами подлежащими удовлетворению..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.12.2012 по делу N А46-13769/2011
"...Департамент недвижимости администрации города Омска, являющийся правопредшественником истца, (арендодатель) заключил с предпринимателем Гольбергом Д.Л. (арендатором) договор аренды рекламного места, во исполнение которого предоставил арендатору в пользование рекламное место с площадью 9,00 кв. м по адресу: ул. Гагарина, для размещения рекламоносителя согласно прилагаемому к договору паспорту (эскизу) рекламного места N 514-04рм.
Оценив договор аренды рекламного места, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что данный договор по своему содержанию не является договором аренды, так как заключение договора аренды рекламного места имеет своей целью получение платы за распространение рекламы, что соответствует нормам законодательства о рекламе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Исходя из характера, назначения, вида, способа монтажа и целей использования рекламные конструкции являются, во-первых, техническим средством для размещения рекламы, во-вторых, движимыми вещами, заведомо устанавливаемыми на определенный период времени и демонтируемыми (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8263/10).
Как установили суды, опора, на которой расположена рекламная конструкция, представляет собой элемент контактной сети троллейбуса и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог быть передан в пользование отдельно.
Поскольку предметом договора аренды являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на инженерном сооружении, принадлежащем муниципальному образованию город Омск, то обоснован вывод апелляционного суда о том, что правоотношения сторон не подпадают под правовое регулирование главы 34 ГК РФ.
При этом суд правомерно сослался на правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, в силу которой договор на установку и эксплуатацию рекламных конструкций не относится к арендным договорам.
В постановлении прямо указано, что содержащееся в нем толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
В связи с тем, что договор аренды рекламного места не относится к договорам аренды, регулируемым нормами главы 34 ГК РФ, суды сделали правильный вывод о неприменении к нему положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ и статьи 610 ГК РФ о продлении договора на неопределенный срок..."

5.3. Вывод из судебной практики: По вопросу о правовой природе договоров о размещении терминалов одним лицом за плату в помещениях другого лица (в том числе терминалов по приему платежей, торговых и сервисных аппаратов) существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор о размещении терминалов одним лицом за плату в помещениях другого лица (в том числе терминалов по приему платежей, торговых и сервисных аппаратов) регулируется нормами об аренде.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 10.12.2009 N КГ-А40/12815-09 по делу N А40-94259/08-23-802
"...Проанализировав с учетом ст. 431 ГК РФ условия оспариваемого договора от 16.10.2007 г. N 16-01 (том 2, л.д. 1 - 5) на предоставление права на возмездной основе размещать оборудование, заключенного между ЗАО "СК-недвижимость", которое обязалось предоставлять право на размещение терминалов в соответствующих помещениях, и ОАО АКБ "Связь-Банк", суды пришли к обоснованному выводу о том, что предметом данного договора является передача помещений, необходимых для размещения терминалов, поименованных в приложении N 4, в субаренду.
Поскольку судами установлено, что на момент заключения указанного договора ответчик, выступающий в качестве арендатора и субарендатора помещений, не обладал правом на дальнейшую передачу помещений в субаренду, вывод судов о несоответствии договора нормам ст. ст. 209, 606, 608 ГК РФ и его недействительности в силу ст. 168 ГК РФ следует признать правильным.
Довод кассационной жалобы о неправильной правовой квалификации оспариваемого договора, являющегося, по мнению ответчика, договором возмездного оказания услуг, отклоняется как не основанный на правильном применении норм материального права.
Как правильно отмечено судами, ответчик, настаивая на квалификации спорного договора как договора на оказание услуг, признаки которого определены п. 1 ст. 779 ГК РФ, не указал на юридические либо фактические основания, в силу которых ответчик правомочен предоставлять истцу право на размещение терминалов в помещениях, не принадлежащих ЗАО "СК-Недвижимость".
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление приняты на основании полного исследования фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и при правильном применении норм права, в связи с чем оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы не имеется..."

По данному делу см. также Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 N 09АП-15190/2009-ГК.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 N 09АП-15190/2009-ГК по делу N А40-94259/08-23-802
"...Как видно из материалов дела, 16.10.2007 г. между ОАО АКБ "Связь-Банк" (Пользователь) и ЗАО "СК-Недвижимость" (Исполнитель) заключен договор N 16-01 на предоставление права на возмездной основе размещать оборудование, предмет которого определен сторонами следующим образом: Исполнитель предоставляет Пользователю право на возмездной основе размещать принадлежащие Пользователю терминалы по приему платежей в помещениях, принадлежащих Исполнителю на праве аренды по адресам, указанным в Приложении N 4 к договору.
В Приложении N 4 к договору стороны установили перечень мест, предоставляемых для установки терминалов.
Согласно п. 3.1 договора Пользователь обязан ежемесячно выплачивать Исполнителю вознаграждение за предоставление прав на размещение каждого терминала: 5 000 руб. - за каждый размещенный терминал, 650 руб. - компенсация Исполнителю стоимости электроэнергии, потребленной терминалами за каждый размещенный терминал.
Анализ условий указанного выше договора позволяет сделать вывод о том, что оспариваемый истцом договор является договором субаренды помещений, правовое регулирование которого осуществляется правилами, установленными главой 34 ГК РФ..."

Позиция 2. Договор о размещении терминалов одним лицом за плату в помещениях другого лица (в том числе терминалов по приему платежей, торговых и сервисных аппаратов) регулируется нормами о возмездном оказании услуг.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.03.2010 по делу N А33-14855/2009
"...Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, между ОАО "Аэропорт Красноярск" и ООО "Вендинг" 14.04.2008 заключено соглашение N 173-08, согласно пункту 1.1 которого ООО "Вендинг" с целью улучшения сервиса обслуживания посетителей и сотрудников ОАО "Аэропорт Красноярск" производит установку сервисных аппаратов по оплате услуг сотовых операторов на оборудованных ОАО "Аэропорт Красноярск" местах, расположенных по адресу: Емельяновский район, Аэропорт "Красноярск", стр. N 48 здание авиационно-обменного пункта.
В соответствии с пунктом 3.1 соглашения ООО "Вендинг" обязуется ежемесячно оплачивать услуги ОАО "Аэропорт Красноярск" по размещению аппаратов в размере 3 500 рублей, в том числе НДС - 18% за каждый аппарат. Оплата производится по 100% предоплате до 5 числа текущего месяца.
Заключенное сторонами соглашение N 173-08 от 14.04.2008 правильно квалифицировано судом как договор возмездного оказания услуг, отношения сторон по которому регулируются нормами главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя кассационной жалобы о неправильной квалификации спорных отношений как отношений по оказанию услуг, а не отношений по аренде отклоняется судом кассационной инстанции.
Аренда согласно статьям 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает владение и пользование арендованным имуществом. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В данном случае ответчик не осуществлял по смыслу статей 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации ни владения, ни пользования каким-либо имуществом истца и не получал доходов от такого использования, а истцом была предоставлена ответчику возможность установить сервисные аппараты по оплате услуг сотовых операторов, то есть фактически были предоставлены соответствующие услуги - совершены определенные действия (дано разрешение, предоставлены места, подготовлены электрические розетки и т.п.), что согласно статье 779 Гражданского кодекса Российской Федерации является предметом договора возмездного оказания услуг.
При таких обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на ошибочном толковании ООО "Вендинг" норм права и направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд учитывал то обстоятельство, что занимаемая аппаратами площадь в договоре точно не определена и может меняться.

Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2009 N Ф09-5003/09-С5 по делу N А60-40089/2008-С4
"...По мнению заявителя, судом неправильно определена правовая природа отношений сторон, урегулированных договором, квалификация договора как договора возмездного оказания услуг основана на неправильном толковании ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, к спорным отношениям применен закон, не подлежащий применению.
Поскольку из содержания договора следует, что его предметом является обязательство по возмездному оказанию ответчиком услуг по размещению торговых аппаратов в целях обеспечения преподавателей и студентов напитками и продуктами питания, суд сделал вывод о том, что торговые аппараты для производства напитков установлены на территории университета в интересах государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования (п. 5 ст. 51 Закона от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании").
Судом установлено, что площадь, занимаемая торговым аппаратом, составляет менее 1 кв. м и в договоре точно не определена; в силу спорного договора местонахождение аппаратов может изменяться, сторонами в договоре определены только здание и этаж. Указанные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.11.2008 по делу N А60-31608/2008-С9 по заявлению прокурора Ленинского района г. Екатеринбурга о привлечении общества "Кофемат" к административной ответственности (ст. ст. 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В договоре отсутствуют условия, позволяющие идентифицировать передаваемые помещения (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая указанные обстоятельства, а также принимая во внимание, что передача университетом обществу "Кофемат" объектов недвижимого имущества не производилась и федеральное имущество из владения и пользования учреждения не выбывало, суд пришел к выводу об отсутствии нарушений положений ст. 296, 298 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и требованиям действующего законодательства..."

5.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о квалификации договора о предоставлении торговых мест существует три позиции судов.

Позиция 1. Договор на предоставление торговых мест может быть квалифицирован судом как договор аренды.

Примечание: По вопросу о правовом регулировании договора о предоставлении торговых мест см. также п. 9.1 материалов к ст. 779 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8668/13 по делу N А82-3890/2012
"...Решением Арбитражного суда Ярославской области от 04.07.2012 иск удовлетворен частично: с предпринимателя в пользу общества взыскано 36 071 рубль 77 копеек задолженности и 13 196 рублей 88 копеек неустойки; в удовлетворении остальной части иска отказано.
Суд исходя из условий пункта 3.2 договора признал обоснованным изменение обществом стоимости услуг по предоставлению торгового места путем направления предпринимателю соответствующих уведомлений, при этом сам договор квалифицировал как договор возмездного оказания услуг.
Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 09.10.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 26.02.2013 названные судебные акты оставил без изменения.
Суд кассационной инстанции, указав, что в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на рынке, не поименован, ссылаясь на Федеральный закон от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон о розничных рынках), сделал вывод об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям положений главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса, поскольку деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством, в частности Законом о розничных рынках.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов предприниматель просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в новом составе судей.
Предприниматель полагает, что договор предоставления торгового места на рынке является смешанным договором, поэтому правоотношения сторон регулируются как нормами главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса, так и нормами Закона о розничных рынках и Земельного кодекса Российской Федерации. Следовательно, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлении заявителя, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Квалификация договора определяется не названием, а его содержанием.
Суды, признавая обоснованными требования общества и взыскивая с предпринимателя задолженность по договору с учетом повышенной стоимости услуг, сделали вывод о том, что деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется только специальным законодательством, то есть Законом о розничных рынках, поэтому к спорным правоотношениям неприменимы положения главы 34 Гражданского кодекса, запрещающие изменение арендодателем размера арендной платы чаще одного раза в год.
Между тем суды не учли, что согласно статье 1 Закона о розничных рынках данный Закон регулирует отношения, связанные с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, а также права и обязанности лиц, осуществляющих указанную деятельность.
Статьей 2 Закона о розничных рынках установлено, что правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется не только этим Законом, но и другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
В Ярославской области такие отношения регулируются постановлением администрации Ярославской области от 26.03.2007 N 79-а "Об утверждении документов, регулирующих организацию и деятельность розничных рынков на территории Ярославской области".
Таким образом, правовое регулирование деятельности по организации и осуществлению торговли на розничных рынках регулируется не только Законом о розничных рынках, но и иными законами, что не исключает возможности применения к спорным правоотношениям положений Гражданского кодекса.
Торговые места предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным в установленном законодательством Российской Федерации порядке, и гражданам (в том числе гражданам, ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства или занимающимся садоводством, огородничеством, животноводством) по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений (часть 2 статьи 15 Закона о розничных рынках).
Пунктом 8 статьи 3 Закона о розничных рынках определено, что торговым местом является место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным управляющей рынком компанией и органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок.
Следовательно, предметом договора является передача управляющей рынком компанией пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует понятию договора аренды, определенному статьей 606 Гражданского кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В спорном договоре имеются номер торгового места, общая площадь, а также указание на нахождение торгового места в зоне "Торговое место, оборудованное за счет пользователя" на территории рынка.
При таких обстоятельствах спорный договор регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса, что не противоречит статье 2 Закона о розничных рынках.
При названных обстоятельствах обжалуемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 21.11.2013 N ВАС-12445/13 по делу N А40-151154/12
"...Основания пересмотра судебных актов в порядке надзора установлены статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев заявление, обсудив изложенные в нем доводы, а также выводы судов, коллегия судей таких оснований не усматривает.
При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что между истцом (управляющей рынком компанией), от имени и по поручению которого в качестве арендодателя действовало общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Дом", и ответчиком был заключен договор от 10.10.2011 N 5980/395 о предоставлении торгового места на розничных рынках, расположенных на территории Московской области. По условиям указанного договора управляющая рынком компания предоставляет ответчику торговое место (объект) - киоск площадью 33,2 кв. м на территории рынка "Дом", расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Марфино, стр. 100, на срок с 01.11.2011 по 30.09.2012.
Оценив содержание договора о предоставлении торгового места, суд пришел к выводу, что по своей правовой природе этот договор является договором аренды и к нему подлежат применению положения главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя иск, суд руководствовался положениями статей 614 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из обязанности ответчика оплатить фактическое пользование объектом и возвратить объект истцу в связи с расторжением договора.
Неправильного применения судом первой инстанции норм материального права, в том числе Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации", не установлено.
Нарушений судами норм процессуального права, которые могли бы явиться основаниями для пересмотра судебных актов в порядке надзора, не установлено.
Исходя из вышеизложенного, коллегия судей не находит оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.07.2014 по делу N А28-15310/2013
"...Общество и Предприниматель заключили договор от 01.05.2013 на право размещения движимого имущества, по условиям которого истец на указанном земельном участке предоставил ответчику торговое место N Е27 площадью два квадратных метра (с возможностью подключения к источнику электропитания), обозначенное на схеме, сроком до 30.06.2013 для реализации промтоваров. Договор является одновременно актом приема-передачи.
Неисполнение ответчиком требований по внесению платы послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Передача Обществом пользователю за плату торгового места для осуществления торговли соответствует понятию "договор аренды", определенному в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд, оценив условия договора от 01.05.2013 на право размещения движимого имущества, установил, что в нем указаны номер торгового места, его площадь и местонахождение на территории рынка, и пришел к правильному выводу о согласованности контрагентами условий о предмете сделки и, следовательно, о заключенности договора.
Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил в материалы дела бесспорных доказательств, подтверждающих наличие препятствий в пользовании торговым местом с 01.05.2013 по 30.06.2013 в соответствии с целями, предусмотренными договором. Наличие задолженности в заявленный период по существу ответчиком не опровергнуто, доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены. Неиспользование объекта найма не освобождает ответчика от исполнения обязательства по договору.
С учетом изложенного суды обоснованно удовлетворили исковые требования.
При таких обстоятельствах у окружного суда отсутствовали основания для отмены обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.09.2005 N А79-10455/2004-СК2-10446
"...Суд апелляционной инстанции при разрешении спора квалифицировал сделку между МУП "Алатырский городской рынок" и предпринимателем Нагаевой С.А. как договор возмездного оказания услуг.
Вместе с тем из пункта 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, то есть совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Из текста договора от 01.01.2004 N 7, заключенного между поименованными лицами, следует, что основной обязанностью МУП "Алатырский городской рынок" является обязанность передать предпринимателю во временное пользование торговые места. Подобная обязанность свойственна не правоотношениям по возмездному оказанию услуг, а договору аренды, понятие которого дано в статье 606 Кодекса. При этом мотивировка суда о том, что торговые места не являются недвижимым имуществом, не свидетельствует об отсутствии арендных правоотношений, ибо закон не содержит запрета на аренду движимого имущества.
Исходя из изложенного, окружной суд нашел выводы суда о квалификации сделки как договора возмездного оказания услуг ошибочными, а потому счел необходимым при разрешении спора руководствоваться главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.03.2011 по делу N А33-8670/2010
"...01.12.2008 между ООО "МАЗАиКА" (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Беляшовой Л.Г. (арендодатель) подписан договор аренды торгового места, находящегося в собственности арендодателя. Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду торговое место по адресу: Иланский район, с. Новопокровка, ул. Советская, д. 52, общей площадью 72 кв. м, в том числе торговая площадь 28 кв. м в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.
Срок аренды установлен с 01.12.2008 по 01.11.2009 (пункт 4.1 договора).
01.11.2009 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) подписан договор аренды нежилого помещения. Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение. Объект аренды (нежилое помещение) расположен по адресу: Красноярский край, Иланский район, с. Новопокровка ул. Советская 52, общей площадью 70 кв. м, торговая площадь 28 кв. м (пункт 1.2 договора).
Срок аренды установлен с 01.11.2009 по 01.10.2010 (пункт 4.1 договора).
Истцом в 2008 - 2009 годах в арендуемом нежилом помещении производился ремонт.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность в сумме 102 183 рубля 37 копеек в виде затрат на восстановление, капитальный ремонт и содержание нежилого здания магазина, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции исходили из того, истцом не представлены доказательства обращения к ответчику за соответствующими разрешениями об улучшении арендованного ООО "МАЗАиКА" имущества, а также доказательств такого разрешения, данного ответчиком.
Судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что отношения сторон сложились из договоров аренды, и регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.12.2009 по делу N А33-5277/2009
"...30 декабря 2007 года между МУП "Норильский городской рынок" (управляющая рынком компания) и индивидуальным предпринимателем Соляр В.М. (заявитель) подписан договор аренды торгового места в основном здании МУП "Норильский городской рынок" N 64, согласно которому, управляющая рынком компания обязуется предоставить заявителю по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату торговое место N 121, общей площадью 4,4 кв. м в основном здании МУП "Норильский городской рынок" (2 этаж), расположенном по адресу: г. Норильск ул. Нансена, дом 67.
Суды первой и апелляционной инстанций верно применили к правоотношениям истца и ответчика положения параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истцом в суд первой инстанции и в суд апелляционной инстанции не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии государственной регистрации за МУП "Норильский городской рынок" права хозяйственного ведения на спорные объекты недвижимости.
В связи с чем суды обоснованно и правомерно пришли к выводу об отсутствии у истца права на передачу в аренду спорного имущества и получение от ответчика денежных средств в качестве арендной платы..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.03.2013 по делу N А45-12363/2012
"...Общество с ограниченной ответственностью "Отелит" (далее - ООО "Отелит", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Матвееву Андрею Михайловичу (далее - ИП Матвеев А.М., Предприниматель, ответчик) о взыскании 132 000 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды торгового места N 01-02/10-4 от 01.02.2010, заключенному между истцом и ответчиком.
Из материалов дела видно, что между ООО "Отелит" (арендодатель) и ИП Матвеевым А.М. (арендатор) заключен договор аренды торгового места N 01-02/10-4 от 01.02.2010 (далее - договор) сроком на 11 месяцев.
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязался предоставить за плату арендатору во временное пользование торговое место площадью 6,0 кв. м, место N 10а, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Новосибирская, 25 (далее - торговое место), отмеченное с целью идентификации на копии плана с границами, согласованными сторонами (Приложение N 1 к договору), принадлежащее арендодателю.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что предмет договора аренды сторонами согласован, ответчик с требованиями о его расторжении, изменении или признании незаключенным не обращался, со стороны истца обязанности арендодателя выполнены в полном объеме, ИП Матвеев А.М. обязательства по внесению арендных платежей за спорный период не исполнил, довод о невозможности использования по вине истца объекта аренды не подтвердил, размер задолженности не оспорил, арбитражный суд правомерно удовлетворил исковые требования..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.10.2014 N Ф05-7267/2012 по делу N А41-469/11
"...Несостоятельными также являются доводы кассационной жалобы о неправомерном применении судами при рассмотрении данного спора к договорам предоставления торговых мест норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду регулирования отношений, связанных с организацией розничных рынков, только специальным законодательством.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Пунктом 2 указанной статьи установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Квалификация договора определяется не названием, а его содержанием.
Согласно статье 1 Федерального закона от 30.12.2006 г. N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон о розничных рынках) данный Закон регулирует отношения, связанные с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, а также права и обязанности лиц, осуществляющих указанную деятельность.
Статьей 2 Закона о розничных рынках установлено, что правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется не только этим Законом, но и другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Таким образом, правовое регулирование деятельности по организации и осуществлению торговли на розничных рынках регулируется не только Законом о розничных рынках, но и иными законами, что не исключает возможность применения к спорным правоотношениям положений Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 ноября 2013 года N 8668/13.
Торговые места предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным в установленном законодательством Российской Федерации порядке, и гражданам (в том числе гражданам, ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства или занимающимся садоводством, огородничеством, животноводством) по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений (часть 2 статьи 15 Закона о розничных рынках).
Пунктом 8 статьи 3 Закона о розничных рынках определено, что торговым местом является место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным управляющей рынком компанией и органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок.
Следовательно, предметом договора является передача управляющей рынком компанией пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует понятию договора аренды, определенному статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд прямо не характеризовал заключенный сторонами договор как договор аренды, но применил к их отношениям нормы гл. 34 ГК РФ.

Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2010 N КГ-А41/3771-10 по делу N А41-4549/09
"...При рассмотрении дела арбитражными судами обеих инстанций установлено, что между ИП Тереховой Е.Н. и ООО "Рынок ритуальных услуг" заключен договор N 4/15-16 от 28.12.2007 г., в соответствии с которым арендодатель (ответчик) предоставляет арендатору (истцу) в аренду торговое место N 15/16 рынка, расположенного на территории, прилегающей к Митинскому кладбищу по адресу: Пятницкое шоссе, 6-й км, для торговли цветами и иными предметами ритуального назначения.
Апелляционная инстанция арбитражного суда, повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, со ссылкой на п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок в срок, указанный в договоре или в разумный срок (если такой срок не указан в договоре) до окончания действия договора, установила, что истица направила заявление, полученное арендодателем по истечении срока действия договора.
По материалам дела арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что имело место нарушение ИП Тереховой Е.Н. п. п. 12, 13 правил работы рынка, соблюдать которые арендатор обязался в пп. 2.2.1 договора аренды от 30.03.2009 года.
Помимо этого арбитражным судом апелляционной инстанции установлены и иные нарушения правил работы указанного рынка.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом, исполнивший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Поскольку надлежащего исполнения обязанности истцом по договору аренды апелляционным судом не установлено, постановление суда отмене не подлежит..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.06.2017 N Ф08-1996/2017 по делу N А63-5110/2016
"...Для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) предприятие как управляющая рынком компания и предприниматель заключили договор от 01.01.2013 N 000028 о предоставлении последнему торгового места площадью 72 кв. м на срок по 30.11.2013 в соответствии с утвержденной схемой размещения торговых мест на территории рынка. Торговое место передано предпринимателю по акту приема-передачи от 01.01.2013.
По истечении срока действия договора предприятие письмом от 22.10.2013 N 171 уведомило предпринимателя о необходимости освобождения торгового места до 03.12.2013 (получено адресатом 01.11.2013 - т. 1, л.д. 15, 16).
В рамках дела N А63-2016/2015 рассмотрены и частично удовлетворены требования предприятия о взыскании с предпринимателя задолженности в размере 88 704 рублей за пользование торговым местом N 38 площадью 72 кв. м за период с 01.12.2013 по 01.03.2015, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3049 рублей 20 копеек, а также государственной пошлины в размере 2739 рублей.
Ссылаясь на использование ответчиком торгового места в период с 01.03.2015 по 31.03.2016 без внесения платы, предприятие обратилось с иском в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В силу статьи 2 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон N 271-ФЗ) правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется данным Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 8 статьи 3 Закона N 271-ФЗ торговым местом является место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным управляющей рынком компанией и органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок.
На основании части 2 статьи 15 Закона N 271-ФЗ торговые места предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным в установленном законодательством Российской Федерации порядке, и гражданам (в том числе гражданам, ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства или занимающимся садоводством, огородничеством, животноводством) по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений.
Порядок заключения договора о предоставлении торгового места, его типовая форма устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (часть 6 статьи 15 Закона N 271-ФЗ).
Из системного толкования приведенных правовых норм следует, что целью заключения такого рода договоров является передача управляющей рынком компанией пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует целям заключения и понятию договора аренды, приведенному в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Предмет договора аренды торговых мест, а также арендодатель по такому договору должны соответствовать специальным требованиям, установленным в Законе N 271-ФЗ: предмет договора должен обладать характеристиками торгового места, а арендодатель - иметь соответствующее разрешение и являться управляющей рынком компанией.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Следовательно, распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Кодекса, суды установили, что договор от 01.01.2013 N 000028 о предоставлении торгового места прекратил свое действие, предприниматель не представил доказательства, подтверждающие наличие правовых оснований для владения и пользования спорным объектом, а также оплаты пользования в заявленный период. Наличие и размер задолженности подтверждены материалами дела, контррасчет ответчик не представил, ввиду чего исковые требования заявлены обоснованно. Факт возведения предпринимателем объекта (павильона), который размещен на территории рынка, не имеет значения при решении вопроса о взыскании платы в соответствии с условиями, согласованными сторонами в договоре.
Судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Кодекса, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Кодекса, в силу требований частей 1, 2 статьи 65 Кодекса имеющие значение для дела обстоятельства определены судами с учетом существа спора, на основании доводов и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Судебные акты по своему содержанию соответствуют требованиям статей 15, 169, 170, 271 Кодекса.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения от 08.08.2016 и апелляционного постановления от 20.12.2016 (статья 288 Кодекса), судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2010 по делу N А53-5432/2009
"...1 ноября 2008 года между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключены договоры N БВ5 и N БВ6, в соответствии с которыми арендодатель сдал, а арендатор принял во временное пользование за плату торговые места БВ5 (общая площадь торгового места 13 кв. м, площадь торгового зала 13 кв. м) и БВ6 (общая площадь торгового места 13 кв. м, площадь торгового зала 13 кв. м). Срок действия договоров установлен до 01.10.2009. Размер арендной платы каждого торгового места предусмотрен пунктами 3.1 договоров и составляет 7670 рублей. Оплата за пользование торговыми местами производится арендатором ежемесячно в срок не позднее семи дней числа оплачиваемого месяца (пункты 3.3 договоров). В тот же день стороны подписали акты приема-передачи торговых мест (л. д. 10, 16).
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В спорных договорах от 01.11.2008 указаны номера торговых мест, общая площадь, имеется указание на то, что торговые места предоставляются в соответствии с дислокацией. Схема расположения торговых мест имеется в материалах дела (л. д. 30).
Таким образом, как правильно указала апелляционная инстанция, возникшие между обществом и предпринимателем правоотношения по предоставлению торговых мест регулируются главой 34 ("Аренда") Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.02.2008 N Ф08-246/2008 по делу N А53-2980/2007-С2-41
"...О. в отзыве на кассационную жалобу просит оставить решение без изменения, считая, что договоры от 01.02.06 и 01.01.07 не могут квалифицироваться как арендные ввиду отсутствия в них определенного предмета. Помещение N 26, в котором предпринимателю оказывались платные услуги по предоставлению торгового места, использовалось и другим предпринимателем. Поскольку договорные отношения не являются арендными и не предполагают распоряжения имуществом, к ним не может применяться нормативный акт, обязывающий передавать в аренду федеральное имущество исключительно на конкурсной основе.
...Дочернее предприятие (балансодержатель) и предприниматель О. (арендатор) заключили договор от 01.02.06 N 14, в соответствии с которым балансодержатель передал арендатору в аренду 101 кв. м площади указанного здания, находящегося в оперативном управлении балансодержателя. Балансодержатель в течение всего срока нахождения арендатора на территории балансодержателя обязался предоставлять арендатору коммунальные услуги, обеспечивать силами своих специалистов обслуживание энергетических сетей, уборку и дезинфекцию, предоставлять доступ к телефонам. Арендатор обязался оплачивать услуги в размере 15 тыс. рублей в месяц.
В соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги...
Из содержания названных норм следует, что оказание услуг возможно, в том числе, с использованием имущества исполнителя, однако передача имущества исполнителя в пользование заказчику не соответствует природе данных отношений и регулируется иными нормами права.
Суд вследствие неправильной квалификации отношений сторон не дал представленным договорам надлежащей оценки и не применил подлежавших применению норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений. В связи с этим решение подлежит отмене..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 21.03.2008 по делу N А09-2909/07-19
"...Индивидуальный предприниматель Анофренко Пелагея Ивановна, Брянская обл., п.г.т. Климово, обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Универмаг", Брянская обл., п.г.т. Климово, о понуждении заключить договор аренды торгового места на территории продовольственного рынка.
Однако, судами обеих инстанций сделан обоснованный вывод о том, что поскольку в силу ст. 426 ГК РФ договор аренды не отнесен к числу публичных договоров, правила предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ к данному виду сделок не применимы.
При таких обстоятельствах, учитывая, что действующим законодательством не установлена обязанность ответчика по заключению с истцом либо иным лицом договора аренды торгового места на указанном рынке, суды правомерно отказали в удовлетворении иска.
Ссылка предпринимателя Анофренко П.И. на то, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ она имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, является несостоятельной, поскольку предметом настоящего иска являлось понуждение общества заключить договор аренды, а не перевод на себя прав и обязанностей арендатора по заключенному арендодателем с другим лицом такого договора, тем более, что из материалов дела не усматривается наличия между обществом и иным лицом договора аренды спорного торгового места..."

Позиция 2. Договор о предоставлении торговых мест является договором возмездного оказания услуг.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже судебном акте суд прямо не квалифицирует договор о предоставлении торгового места как договор возмездного оказания услуг, однако при обосновании позиции ссылается на ст. ст. 779, 781 ГК РФ, регулирующие отношения, связанные с исполнением договора возмездного оказания услуг.

Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2010 N Ф10-5949/09 по делу N А14-3407/2009/81/32
"...Судом апелляционной инстанции установлено, что 21.11.2008 между МУП г. Воронежа "Рынок Южный" и предпринимателем Бекетовым Н.А. заключен договор N 328 о предоставлении торгового места N 78 площадью 100 кв. м для организации торговли (размещения киоска, павильона, палатки и т.д.) на рынке по адресу: г. Воронеж, ул. Чебышева, 9 ("Машмет") на срок до 01.01.2009. Плата за предоставляемые услуги по использованию торгового места составляет 17 300 руб.
Поскольку обязательства по внесению платы за доступ к торговому месту, за ноябрь и декабрь 2008 года ответчик не исполнил, истец в адрес ответчика направил уведомление исх. N 96 от 10.03.2009 с требованием погасить задолженность в сумме 12 900 руб. и уплате 1 339 руб. 02 коп. пени по договорам о предоставлении торгового места N 310 от 01.10.2008, N 328 от 19.11.2008.
Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания с ответчика основного долга, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со ст. ст. 779, 781 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и порядке, которые указаны в договоре.
Поскольку наличие задолженности предпринимателя перед предприятием по договору N 328 от 21.11.2008 в сумме 5 733 руб. за предоставление торгового места за ноябрь и декабрь 2008 года подтверждено материалами дела и ответчиком документально не оспорено, апелляционный суд обоснованно взыскал вышеназванную сумму в пользу истца.
Таким образом, с учетом изложенного, кассационная коллегия считает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы заявителя не имеется..."

Позиция 3. Договор о предоставлении торговых мест не поименован в Гражданском кодексе РФ.

Примечание: Занимая указанную позицию, суды применяют к договору о предоставлении торговых мест положения Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации".

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.03.2011 по делу N А70-5210/2010
"...Из материалов дела следует, что между ТМУП "Рынок" (управляющая рынком компания) и индивидуальным предпринимателем Л.А. Виндилович (арендатор) заключен договор о предоставлении торгового места от 13.07.2007 N к.11, согласно которому управляющая рынком компания передает арендатору во временное пользование контейнер N 11, площадью 5 кв. м, расположенный по адресу: город Тюмень, улица Полевая, 107, в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Договором установлен срок внесения платежей, при этом порядок осуществления платежей не предусмотрен.
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке не поименован.
В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне - Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования).
С учетом изложенного, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках, не применимы. Таким образом, довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде не применимы, является обоснованным..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.01.2010 по делу N А38-934/2009
"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, МУП "Рынок" и Предприниматель заключили договор предоставления торгового места на рынке от 16.07.2007 N 2, по условиям которого Предпринимателю предоставлено одно торговое место под номером 11А, расположенное на территории Предприятия по адресу: город Козьмодемьянск, улица 8 Марта, 23, для торговли продовольственными товарами (пункты 1.1 и 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на рынке не поименован.
В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Таким образом, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне (Законом о розничных рынках), так и на уровне субъектов Российской Федерации (в Республике Марий Эл - постановлением Правительства Республики Марий Эл от 16.04.2007 N 104 "О мерах по реализации Федерального закона "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации").
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции обоснованно не применил положения главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации к договору о предоставлении торгового места, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.12.2009 по делу N А38-935/2009
"...Суд установил, что предметом договора от 16.07.2007 N 1 является торговое место N 8А, расположенное на рынке по адресу: Республика Марий Эл, город Козьмодемьянск, улица 8 Марта, дом 23. Другие данные, характеризующие объект пользования как индивидуально-определенный: качественные характеристики (местонахождение, площадь) в договоре не прописаны.
Ссылка заявителя на схему размещения торговых мест в павильоне универсального рынка города Козьмодемьянска со спецификацией, определяющей площадь торговых мест, утвержденную директором управляющей компании от 01.10.2007, отклоняется, так как на момент подписания договора от 16.07.2007 данного документа не имелось. Доказательств фактической передачи Предпринимателю торгового места в соответствии с утвержденной схемой размещения торговых мест не имеется, акт приема-передачи предмета договора не составлялся. Предприниматель оспаривает передачу ему торгового места площадью 5,5 квадратного метра.
Таким образом, содержание договора на предоставление торгового места от 16.07.2007 N 1 не позволяет установить конкретную торговую точку, являющееся предметом договора, не поименованного в Гражданском кодексе Российской Федерации, а потому суд правомерно пришел к выводу об отсутствии между истцом и ответчиком договорных отношений.
Отсутствие договорных отношений исключает возникновение соответствующих им взаимных прав и обязанностей сторон, что ведет к отказу в удовлетворении требований истца.
Неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций к спорным правоотношениям правил главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не повлекло принятия ошибочного решения..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.05.2011 по делу N А70-9282/2010
"...Как установлено судами при рассмотрении дела, по договорам о предоставлении торговых мест от 13.07.2007 N к.45, от 23.11.2007 N н.7.9./23-11-27 управляющая рынком компания ТМУП "Рынок" приняла на себя обязательство предоставить предпринимателю Тагаевой Т.А. (арендатор) контейнер N 45, площадью 5 кв. м и торговое место N 9 площадью 4 кв. м (ряд N 7, навес), расположенные по адресу: город Тюмень, улица Полевая, 107 в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Факт передачи торговых мест арендатору подтвержден приемо-сдаточными актами от 13.07.2007 N 45, от 23.11.2007 N н.7.9./23-11.27.
Дав анализ условиям договоров о предоставлении торговых мест (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) и, приняв во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делам N N А70-3382/2009, А70-3381/2009 Арбитражного суда Тюменской области, апелляционный суд с учетом статей 3 - 5, 7 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон о розничных рынках) признал правомерным вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что, подписывая договоры о предоставлении торговых мест, ТМУП "Рынок" не обладало полномочиями на распоряжение имущественным комплексом розничного рынка. При этом судами обеих инстанций указано на недоказанность истцом титула собственника в отношении спорных контейнера и навеса.
Суд кассационной инстанции считает вывод суда первой инстанции о незаключенности договоров о предоставлении торговых мест со ссылкой на статью 607 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочным. Однако указанное обстоятельство не повлекло за собой принятие неправильного решения.
В соответствии с пунктом 9 статьи 15 Закона о розничных рынках, пунктом 11 Порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках (утвержден постановлением Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п) организация и заключение договора о предоставлении торговых мест, не предусмотренных схемой размещения торговых мест, не допускается.
С учетом имеющихся в деле документов следует признать, что предоставление торговых мест предпринимателю Тагаевой Т.А. с ненадлежащей идентификацией объектов в схеме размещения, несоответствие договоров от 13.07.2007 N к.45, от 23.11.2007 N н.7.9./23-11-2007 пункту 9 статьи 15 Закона о розничных рынках и пункту 11 Порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках, свидетельствуют о ничтожности сделок, которые согласно указанному закону являются правовым основанием торговой деятельности на розничном рынке (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2011 по делу N А70-9788/2010
"...Как следует из материалов дела, на основании договоров от 13.07.2007 N к.36 и N к.37 о предоставлении торгового места ТМУП "Рынок" по приемо-сдаточным актам передал, а индивидуальный предприниматель О.В. Омарова приняла во временное пользование контейнеры N 36 и N 37 общей площадью 5 кв. м каждый, расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая, 107, в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Сторонами установлено, что за пользование торговым местом производится оплата авансовым платежом в размере 9 000 руб. ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Порядок внесения оплаты не предусмотрен. Обусловлено (пункт 1.5 договора), что истец обязан был предоставить арендатору (ответчику) торговое место, соответствующее требованиям к торговым местам на рынках Тюменской области, утвержденных постановлением Правительства Тюменской области.
Суд кассационной инстанции считает обоснованным довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а вывод судов о незаключенности спорных договоров противоречащим нормам права.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, не поименован.
Согласно статье 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
К таким нормативным актам в Тюменской области относятся постановления Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования к торговым местам).
Следовательно, вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, о незаключенности спорных договоров по правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2011 по делу N А70-9675/2010
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке не поименован.
В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне - Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования).
С учетом изложенного, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках, не применимы. Таким образом, довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде не применимы, является обоснованным..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2011 по делу N А70-9490/2010
"...Как следует из материалов дела, на основании договора от 13.07.2007 N к.6 о предоставлении торгового места ТМУП "Рынок" по приемо-сдаточному акту передал, а индивидуальный предприниматель Л.Н. Погудина приняла во временное пользование торговое место - контейнер N 6, площадью 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая, 107, в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Сторонами установлено, что за пользование торговым местом производится оплата авансовым платежом в размере 9 000 руб. ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Порядок внесения оплаты не предусмотрен. Обусловлено (пункт 1.5 договора), что истец обязан был предоставить арендатору (ответчику) торговое место, соответствующее требованиям к торговым местам на рынках Тюменской области, утвержденных постановлением Правительства Тюменской области.
Суд кассационной инстанции считает обоснованным довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а вывод судов о незаключенности спорного договора противоречащим нормам права.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, не поименован.
Согласно статье 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
К таким нормативным актам в Тюменской области относятся постановления Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования к торговым местам).
Следовательно, вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, о незаключенности спорного договора по правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2011 по делу N А70-9281/2010
"...Как следует из материалов дела, на основании договора от 13.07.2007 N к.70 о предоставлении торгового места ТМУП "Рынок" по приемо-сдаточному акту передал, а индивидуальный предприниматель В.С. Сираева приняла во временное пользование торговое место - контейнер N 70, площадью 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая, 107, в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Сторонами установлено, что за пользование торговым местом производится оплата авансовым платежом в размере 9 000 руб. ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Порядок внесения оплаты не предусмотрен. Обусловлено (пункт 1.5 договора), что истец обязан был предоставить арендатору (ответчику) торговое место, соответствующее требованиям к торговым местам на рынках Тюменской области, утвержденных постановлением Правительства Тюменской области.
Суд кассационной инстанции считает обоснованным довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а вывод судов о незаключенности спорного договора противоречащим нормам права.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, не поименован.
Согласно статье 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
К таким нормативным актам в Тюменской области относятся постановления Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования к торговым местам).
Следовательно, вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, о незаключенности спорного договора по правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2011 по делу N А70-8684/2010
"...Как следует из материалов дела, на основании договора от 13.07.2007 N 12.1 о предоставлении торгового места ТМУП "Рынок" по приемо-сдаточному акту передал, а индивидуальный предприниматель Н.Ю. Прудаева приняла во временное пользование торговое место - палатку N 1 ряд 12, общей площадью 4 кв. м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая, 107, в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Сторонами установлено, что за пользование торговым местом производится оплата авансовым платежом в размере 4 500 руб. ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Порядок внесения оплаты не предусмотрен. Обусловлено (пункт 1.5 договора), что истец обязан был предоставить арендатору (ответчику) торговое место, соответствующее требованиям к торговым местам на рынках Тюменской области, утвержденных постановлением Правительства Тюменской области.
Суд кассационной инстанции считает обоснованным довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а вывод судов о незаключенности спорного договора противоречащим нормам права.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, не поименован.
Согласно статье 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
К таким нормативным актам в Тюменской области относятся постановления Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования к торговым местам).
При таких обстоятельствах арбитражный суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.02.2011 по делу N А70-6273/2010
"...Как установлено судами, 13.07.2007 между ТМУП "Рынок" и ИП Н.Х. Кривошеиной был заключен договор N к.76 о предоставлении торгового места.
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке не поименован.
В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне - Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования).
С учетом изложенного, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках, не применимы. Таким образом, довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде не применимы, является обоснованным.
При таких обстоятельствах арбитражный суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.02.2011 по делу N А70-5051/2010
"...Как следует из материалов дела, 13.07.2007 между ТМУП "Рынок" и индивидуальным предпринимателем З.Ш. Абдуллиной был заключен договор N к.25 о предоставлении торгового места.
Руководствуясь статьями 3, 14, 15 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон о розничных рынках), постановлением Правительства Тюменской области от 03.04.2007 N 70-п, изучив материалы дела и доводы сторон, арбитражные суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что в договоре от 13.07.2007 N к.25 стороны не индивидуализировали надлежащим образом подлежащее передаче в аренду имущество, в связи с чем такой договор является незаключенным, а требования истца необоснованными.
Между тем, оставляя без изменения принятые по делу судебные акты, суд кассационной инстанции находит обоснованным довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а вывод судов о незаключенности договора от 13.07.2007 N к.25 противоречащим нормам права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, не поименован.
В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне - Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования к торговым местам).
С учетом изложенного положения главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках, не применимы..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.02.2011 по делу N А70-5211/2010
"...Как следует из материалов дела, на основании договоров от 01.04.2008 N к.141/01-04-2008 и N к.143/01-04-2008 о предоставлении торгового места истец по приемо-сдаточным актам передал, а ответчик принял во временное пользование контейнеры N 141 и N 143, площадью 5 кв. м каждый, расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая, 107, в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Сторонами установлено, что за пользование торговым местом производится оплата авансовым платежом в размере 10 000 руб. ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Порядок внесения оплаты не предусмотрен. Обусловлено (пункт 1.5 договора), что истец обязан был предоставить арендатору (ответчику) торговое место, соответствующее требованиям к торговым местам на рынках Тюменской области, утвержденных постановлением Правительства Тюменской области.
Суд кассационной инстанции считает обоснованным довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а вывод судов о незаключенности спорных договоров противоречащим нормам права.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, не поименован.
Согласно статье 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
К таким нормативным актам в Тюменской области относятся постановления Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования к торговым местам).
Следовательно, вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, о незаключенности спорных договоров по правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным.
Однако данный вывод не повлиял на правильность принятых судами судебных актов..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.02.2011 по делу N А70-5050/2010
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке не поименован.
В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне - Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования).
С учетом изложенного, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках, не применимы. Таким образом, довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде не применимы, является обоснованным.
На этом основании вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, о незаключенности договора от 01.11.2007 N к.112/01-11-2007 по правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, является несостоятельным.
Однако данный вывод не повлиял на правильность принятых судами судебных актов..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2011 по делу N А70-5213/2010
"...В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке не поименован.
Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне - Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования к торговым местам).
С учетом изложенного положения главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках, не применимы.
На этом основании вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, о незаключенности договора от 13.07.2007 N к.115 по правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным.
Однако данный вывод не повлиял на правильность принятых судами судебных актов.
При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд правомерно признал установленным факт ненадлежащей идентификации объекта аренды в договоре, что свидетельствует о ничтожности договора от 13.07.2007 N к.115 как не соответствующего пункту 9 статьи 15 Закона о розничных рынках и пункту 11 Порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках, утвержденного Постановлением Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п, запрещающих заключение договора о предоставлении торговых мест, не предусмотренных схемой размещения торговых мест..."

5.5. Вывод из судебной практики: Предоставление имущества в пользование по гарантийному письму квалифицируется судами как внедоговорные отношения по аренде.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 10.03.2009 N КГ-А40/773-09 по делу N А40-33982/08-9-398
"...Как следует из материалов дела, истец в соответствии с гарантийным письмом ответчика от 03.11.2007 г. предоставил последнему оборудование для съемки концерта памяти К. Кулиева "Мир и радость вам, живущие" в Государственном Кремлевском Дворце.
Из содержания данного письма усматривается, что ответчик просил предоставить оборудование ПТС ТВЦ-4 для съемок концерта и гарантировал оплату за аренду данного оборудования (размер оплаты в письме не оговорен).
Факт использования оборудования истца при съемке концерта ответчиком не оспаривается.
Истцом был выставлен ответчику счет от 12.11.2007 г. N 1351 на сумму 118 315 руб. 62 коп. за использование оборудования.
Как правильно установили суды обеих инстанций, между сторонами фактически сложились внедоговорные отношения проката имущества, регулируемые параграфом 2 главы 34 ГК РФ..."

5.6. Вывод из судебной практики: Если по договору на хранение передается имущество с правом его эксплуатации хранителем за плату, то такой договор квалифицируется как договор аренды и к нему применяются нормы гл. 34 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.05.2010 по делу N А75-7449/2009
"...Как следует из материалов, между сторонами заключен договор хранения от 01.04.2009 N 2, в соответствии с которым ООО "ЖЭУ Советский" (хранитель) обязался хранить имущество, переданное МУП "ЖКХ Советский" (поклажедатель), в целях обеспечения его сохранности и поддержания передаваемого имущества в рабочем состоянии, позволяющее использовать его в целях, для которых оно предназначено, и возвратить это имущество в сохранности.
В соответствии с пунктом 2.1 договора ООО "ЖЭУ Советский" обязалось принять имущество на хранение с момента подписания акта приема-передачи; осуществлять эксплуатацию переданного на хранение имущества в соответствии с его назначением, соблюдая при этом принятые при эксплуатации такого рода имущества правила разумности и бережливости.
Пунктом 5.2 договора определено, что за использование переданного имущества ООО "ЖЭУ Советский" обязано ежемесячно до 10 числа месяца следующего за отчетным перечислять на расчетный счет поклажедателя сумму в размере 150 000 руб. без НДС.
Судебные инстанции, основываясь на положениях статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали доказанным факт неисполнения ООО "ЖЭУ Советский" обязанности по оплате за пользование имуществом.
При этом судебные инстанции, проанализировав условия договора от 01.04.2009 N 2, пришли к выводу о том, что заключенный между сторонами договор является договором аренды, поскольку содержит все существенные условия, необходимые для договора данного вида.
Выводы судебных инстанций соответствуют доказательствам по делу, основаны на правильном применении норм действующего законодательства..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.04.2011 по делу N А15-1251/2010
"...На основании указанного постановления учреждение (заказчик) и общество (исполнитель) заключили договор от 01.06.2007, по которому заказчик обязался передать исполнителю на ответственное хранение движимое и недвижимое имущество базы отдыха в соответствии с договором ответственного хранения (приложение N 1), а исполнитель обязался по заданию заказчика организовать эксплуатацию и функционирование базы отдыха, а также передавать в распоряжение заказчика 20% чистой прибыли, полученной в результате хозяйственной деятельности базы. Срок договора - с 01.06.2007 по 01.06.2032.
Оценив условия договора от 01.06.2007 в их совокупности, а также заключение сторонами договоров хранения, по которым все движимое и недвижимое имущество базы отдыха передавалось обществу, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что по правовой природе указанный договор является договором аренды недвижимого имущества (базы отдыха "Кизлярская лагуна").
Поскольку договор от 01.06.2007 заключен на срок более года и не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, суд апелляционной инстанции со ссылкой на статью 651 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно признал его незаключенным..."

5.7. Вывод из судебной практики: Договор аренды квалифицируется как договор хранения, если арендодатель обязался обеспечить сохранность имущества арендатора. Соответственно, в данном случае применяются нормы о хранении.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.05.2006 N А58-2317/04-Ф02-2074/06-С2 по делу N А58-2317/04
"...Как следует из материалов дела, ответчик (арендатор) владеет и пользуется нежилым помещением общей площадью 529,8 кв. м по адресу: п. Зырянка, ул. Победы, на основании договора долгосрочной аренды от 18.09.2003, заключенного им с арендодателем - Министерством имущественных отношений РС(Я). Помещение передано для использования его под стоянку автомобилей.
Пунктом 1.3 указанных договоров предусмотрено, что арендодатель несет полную ответственность за сохранность вверенного автомобиля.
Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно исходил из того, что заключенные между сторонами договоры фактически являются договорами хранения, согласно которым ответчик обязался не только предоставить истцу место в гараже, но и обеспечить сохранность автомобиля во время стоянки (пункт 1.3). К спорным правоотношениям следует применять положения главы 47 Гражданского кодекса РФ о хранении.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает правильными указанные выводы суда..."

5.8. Вывод из судебной практики: Если по договору хранения сумма оплаты зависит от площади используемого помещения, то такой договор признается договором аренды и нормы о хранении к нему не применяются.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.04.2009 по делу N А13-1664/2007
"...Как следует из материалов дела, 22.03.2006 между ЗАО "ТД "Северсталь-Инвест" (поклажедатель) и ООО "ПКФ "Беллона" (хранитель) заключен договор хранения N 222-01/8-17-06, в соответствии с которым хранитель принял на себя обязательства на условиях, установленных настоящим договором, за вознаграждение принимать и хранить передаваемые ему поклажедателем товары (металлопродукцию) и возвращать их в сохранности по первому требованию поклажедателя.
Кассационный суд считает, что при установлении правовой природы заключенного между сторонами спора договора от 22.03.2006 N 222-01/8-17-06 суды правомерно исходили из того, что указанный договор в первую очередь относится к договору аренды.
Как видно из пункта 3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2006), за оказываемые по договору услуги поклажедатель уплачивает хранителю вознаграждение безналичным расчетом в размере 450 руб. за 1 кв. метр арендуемой площадки. Общая арендуемая площадь составляет 1000 кв. метров. В обозначенную сумму входят: приемка, разгрузка, перемещение металлопроката внутри арендуемой площадки, сортировка, хранение, отгрузка металлопроката.
Применяя к указанному пункту договора положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в силу которых в случае неясности договора буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что стоимость указанного объема работ и размер вознаграждения хранителя за само хранение товаров рассчитывались исходя из затрат хранителя на 1 кв. метр площади, арендуемой в здании склада, расположенного в доме 9 по улице Полушкина Роща в городе Ярославле (пункт 2.1.2 договора).
Иными словами, обязанность ЗАО "ТД "Северсталь-Инвест" по оплате предъявленных ко взысканию сумм складывалась здесь из отношений не по хранению того или иного конкретного количества товара и занимаемой этим количеством площади, а по аренде площадей для хранения металлопродукции..."

5.9. Вывод из судебной практики: Если по договору хранения передается оборудование связи для хранения на определенном земельном участке и впоследствии поклажедателю выдано разрешение на эксплуатацию этого оборудования по адресу земельного участка, то такой договор является притворной сделкой, прикрывающей договор аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта связи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.04.2010 по делу N А33-9774/2009
"...Прокурор Красноярского края обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Красноярский аграрный техникум" (далее - техникум), к открытому акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы", в лице филиала в Красноярском крае (далее - ОАО "Мобильные ТелеСистемы") о признании недействительным в силу ничтожности договора хранения оборудования N 0802-268 от 01.06.2008, о применении последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ОАО "Мобильные ТелеСистемы" освободить земельный участок с кадастровым номером: 24:50:0100258:0078 (адрес ориентира: г. Красноярск, ул. Спартаковцев, 90 "А") путем демонтажа оборудования, указанного в приложении N 2 к договору хранения оборудования N 0802-268 от 01.06.2008, в месте, обозначенном на схеме, являющейся приложением N 3 к договору хранения оборудования N 0802-268 от 01.06.2008.
Заявитель не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о фактическом наличии между сторонами арендных отношений. При этом заявитель, ссылаясь на параграфы 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и информационное письмо Федерального Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", указывает на отсутствие исключительного пользования ответчиком части земельного участка техникума.
Кроме того, ОАО "Мобильные ТелеСистемы" ссылается на неприменение судом апелляционной инстанции положений пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих обязанность письменного оформления передачи объекта аренды, а также указывает на отсутствие акта приема-передачи объекта в аренду.
01.06.2008 между техникумом (хранитель) и ОАО "Мобильные ТелеСистемы" (поклажедатель) заключен договор N 0802-268 хранения оборудования (т. 1, л.д. 17 - 19). Согласно пункту 1.1 указанного договора поклажедатель передает, а хранитель за вознаграждение принимает на хранение контейнер с оборудованием базовой станции сотовой связи и антенную опору с антенно-фидерными устройствами (перечень оборудования содержится в приложении N 2 к настоящему договору) на период действия настоящего договора. Передаваемое на хранение оборудование размещается на территории ФГОУ СПО "Красноярский аграрный техникум" по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Спартаковцев, 90 "А".
Согласно пункту 1.3 договора хранитель обязуется организовать и обеспечить хранение, содержание вышеуказанного оборудования на земельном участке (территория для размещения оборудования), расположенном на территории ФГОУ СПО "Красноярский аграрный техникум" по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Спартаковцев, 90 "А", а поклажедатель в порядке и в объеме, предусмотренном настоящим договором, обязуется возмещать хранителю расходы, связанные с хранением и оказанием соответствующих услуг.
Федеральной службой по надзору в сфере связи и массовых коммуникаций открытому акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы", выдано разрешение от 05.03.2009 со сроком действия до 04.03.2019 на использование радиочастот или радиочастотных каналов оборудования, размещенного, в том числе, по адресу: г. Красноярск, ул. Спартаковцев, д. 90 "А".
Оценивая в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, и проанализировав содержание договора хранения оборудования N 0802-268 от 01.06.2008, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к правильному выводу о притворности данной сделки, поскольку фактически по данному договору ответчику передан для использования в предпринимательских целях земельный участок, находящийся у техникума на праве постоянного (бессрочного) пользования и о заключении сторонами фактически сделки по аренде земельного участка, поскольку волеизъявление сторон направлено именно на передачу земельного участка в аренду ответчику под размещение оборудования базовой станции сотовой связи, а не на передачу указанного оборудования на хранение..."

5.10. Вывод из судебной практики: Договор о предоставлении во временное владение и пользование рабочих мест в определенном нежилом помещении является притворной сделкой, прикрывающей договор аренды данного помещения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.05.2010 по делу N А56-31708/2009
"...Как следует из материалов дела, 22.12.2008 ответчики заключили договор N 441, в соответствии с которым Завод предоставил, а Общество приняло во временное владение и пользование 7 рабочих мест, обеспеченных энергоснабжением и водоснабжением, для осуществления деятельности, связанной с производством изделий из бетона. Рабочие места располагаются во встроенном нежилом помещении здания N 54 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уральская, д. 4, на площади 378,8 кв. м.
Полагая, что действительная воля сторон была направлена на передачу Обществу во временное владение и пользование указанного в договоре помещения и заключенный сторонами договор о предоставлении услуг прикрывает собой договор аренды недвижимого имущества, заместитель прокурора обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из буквального толкования условий договора от 22.12.2008 N 441 следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и передачу в аренду нежилых помещений.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу статей 294 и 295 ГК РФ предприятие вправе с согласия собственника сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду, а собственник имущества в свою очередь имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
С учетом изложенного вывод апелляционного суда о ничтожности договора как притворной сделки, прикрывающей передачу в пользование нежилых помещений без согласия собственника, является правильным..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2012 по делу N А56-21650/2011
"...Как следует из материалов дела, ФГУП "НПК "ГОИ" (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды рабочих мест от 01.03.2010 N 6/НПК (далее - договор аренды), в соответствии с которым, арендодатель предоставляет за плату во временное пользование арендатору рабочие места и их комплексное обслуживание на период с 01.03.2010 по 31.12.2010. Арендодатель в качестве основной деятельности занимается разработкой элементов оптико-электронных систем, а арендатор - изготовлением продукции с использованием разработок арендодателя.
В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды рабочие места, являющиеся предметом договора, располагаются в помещении по адресу: Санкт-Петербург, Биржевая линия, д. 12. Рабочие места предоставляются в течение срока действия договора с 08:00 до 21:00.
Полагая, что договор аренды является притворной сделкой, прикрывающей договор аренды нежилых помещений, который заключен без предварительного согласия собственника и с нарушением Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон "О защите конкуренции") и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") прокурор обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что из буквального толкования условий спорного договора следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и передачу в аренду нежилых помещений. Таким образом, оспариваемая сделка является притворной, прикрывающей передачу в пользование нежилых помещений без согласия собственника. Кроме того, договор аренды заключен с нарушением положений части 1 и 3 статьи 17.1 Закона "О защите конкуренции" без проведения конкурса и с нарушением статьи 8 Закона "Об оценочной деятельности" без предварительной оценки недвижимого имущества, являющегося предметом сделки.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене или изменению..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.05.2010 по делу N А56-33154/2009
"...Как следует из материалов дела, 02.02.2009 ответчики заключили договор N 44, в соответствии с которым Завод предоставил, а Общество приняло во временное владение и пользование 3 рабочих места, обеспеченных энергоснабжением и водоснабжением, для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с работой офиса. Рабочие места располагаются во встроенном нежилом помещении здания N 62 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уральская, д. 4, на площади 54,0 кв. м.
Полагая, что действительная воля сторон была направлена на передачу во временное владение и пользование Обществу указанного в договоре помещения, а заключенный сторонами договор о предоставлении услуг прикрывает собой договор аренды недвижимого имущества, заместитель прокурора обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из буквального толкования условий договора от 02.02.2009 N 44 следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и передачу в аренду нежилых помещений.
В силу статей 294 и 295 ГК РФ предприятие вправе с согласия собственника сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду, а собственник имущества в свою очередь имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
С учетом изложенного вывод апелляционного суда о ничтожности договора, как притворной сделки, прикрывающей передачу в пользование нежилых помещений без согласия собственника, является правильным..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.05.2010 по делу N А56-31747/2009
"...Как следует из материалов дела, 16.12.2008 ответчики заключили договор N 418, в соответствии с которым Завод предоставил, а предприниматель принял во временное владение и пользование 7 рабочих мест, обеспеченных энергоснабжением и водоснабжением, для осуществления деятельности, связанной с обработкой и хранением пиломатериалов. Рабочие места располагаются во встроенном нежилом помещении здания N 47 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уральская, д. 4, на площади 141,2 кв. м.
Полагая, что действительная воля сторон была направлена на передачу во временное владение и пользование предпринимателю указанного в договоре помещения, а заключенный сторонами договор о предоставлении услуг прикрывает собой договор аренды недвижимого имущества, заместитель прокурора обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из буквального толкования условий договора от 16.12.2008 N 418 следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и передачу в аренду нежилых помещений.
В силу статей 294 и 295 ГК РФ предприятие вправе с согласия собственника сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду, а собственник имущества в свою очередь имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
С учетом изложенного вывод апелляционного суда о ничтожности договора как притворной сделки, прикрывающей передачу в пользование нежилых помещений без согласия собственника, является правильным..."

5.11. Вывод из судебной практики: Договор простого товарищества, условия которого направлены на возмездное удовлетворение сторонами собственных интересов, признается притворной сделкой.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 N 11774/10 по делу N А57-24457/09
"...Как установлено судами, 20.04.2004 между фондом и Саратовским областным отделением Российской транспортной инспекции заключен договор простого товарищества, по условиям которого стороны договорились объединить усилия и совместно действовать в целях поддержания материально-технического состояния двухэтажного здания гаража, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Пугачева Е.И., 191А, в пригодном для эксплуатации состоянии.
Согласно пункту 1.2 договора стороны вносят в совместную деятельность вклады, оцененные как равные по стоимости: управление автодорожного надзора - здание гаража, являющееся федеральной собственностью, а фонд - денежные средства, необходимые для осуществления капитального и текущего ремонта здания гаража и поддержания его в состоянии, пригодном для эксплуатации, а также производит оплату коммунальных услуг, связанных с эксплуатацией здания, предоставляет два подъемника и сварочное оборудование. Кроме того, фонд осуществляет своими силами ремонт легковых служебных автомобилей, принадлежащих управлению автодорожного надзора.
По акту приема-передачи от 01.07.2004 здание гаража передано фонду во временное пользование.
Заключенный фондом и управлением автодорожного надзора договор был поименован ими как договор простого товарищества.
Между тем спорным договором предусмотрены права и обязанности сторон, которые направлены на встречное удовлетворение собственных интересов каждой из сторон. При этом обязательства сторон по договору носят возмездный характер, то есть направлены на получение платы (встречного предоставления) за исполнение своих обязанностей.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка) ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
При изложенных условиях спорного договора и отсутствии по делу доказательств, подтверждающих волю его участников совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели, данную сделку следует считать прикрывающей собой арендные отношения сторон, а следовательно, ничтожной сделкой. Вместе с тем, так как упомянутый договор не прошел предусмотренную пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса государственную регистрацию, его следует считать незаключенным.
Указанные обстоятельства не были приняты во внимание судами при рассмотрении требований как о расторжении договора, так и о взыскании заявленной суммы.
Заявленные по делу требования подлежат рассмотрению с учетом изложенного по квалификации возникших между сторонами отношений, а также названных норм материального права..."

5.12. Вывод из судебной практики: Договор о передаче за плату в пользование железнодорожных путей необщего пользования признается судом договором аренды, а не возмездного оказания транспортных услуг.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.09.2009 N Ф04-5196/2009(13506-А46-43) по делу N А46-2790/2009
"...Из материалов дела следует, что между ЗАО "Мясокомбинат "Называевский" (Владелец) и ООО "Комсельхоззаготтранс" (Арендатор) был заключен договор от 10.01.2008 (л.д. 10), предметом которого явилась передача в пользование Арендатору принадлежащих Владельцу подъездных путей необщего пользования.
Оплата за оказанную услугу производилась за каждый пройденный по тупику вагон или платформу в адрес ООО "Комсельхоззаготтранс".
Исходя из исследования данного вида договора, арбитражные суды пришли к выводу о том, что по вышеуказанному договору заявителем фактически оказываются транспортные услуги в виде передачи в пользование подъездного пути необщего пользования.
Вместе с тем, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.
Согласно разъяснениям Министерства транспорта Российской Федерации от 29.02.2003 N БН-5/776-Ш и Минэкономразвития России от 03.07.2003 N 05-635 под "транспортными услугами" следует понимать комплекс операций, необходимых для доставки грузов, в том числе услуги, связанные с перевозкой, разгрузкой, обработкой, хранением, пользованием подъездным путем и др.
Из вышеизложенного следует, что вышеуказанный договор аренды (пользование) подъездными путями ООО "Комсельхоззаготтранс", принадлежащих ЗАО "Мясокомбинат Называевский" не содержит указание на оказание транспортной услуги, которые должен совершить Владелец данных подъездных путей для доставки груза в адрес Арендатора.
Напротив, из условий вышеуказанного договора следует, что все расходы по содержанию и поддержанию технического состояния арендованного подъездного пути осуществляются силами и за счет средств Арендатора, что свидетельствует о временном владении и пользовании данным имуществом ООО "Комсельхоззаготтранс".
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Предметом договора аренды являются: действия арендодателя, направленные на предоставление имущества во владение и пользование арендатора, на обеспечение беспрепятственного использования этого имущества арендатором (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора, направленные на содержание имущества и использование его по назначению, предусмотренному договором, внесение арендной платы, а также действия, направленные на возврат арендованного имущества по окончании срока аренды..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.10.2008 N Ф08-5994/2008 по делу N А63-1373/2008-С6-36
"...Решением от 25.04.2008 (судья Быкодорова Л.В.) в удовлетворении заявления отказано. Суд указал, что предоставление для эксплуатации железнодорожного подъездного пути необщего пользования является транспортной услугой, тариф на которую подлежит государственному регулированию.
Как видно из материалов дела, на момент принятия оспариваемых решения и предписания предприниматель являлся собственником железнодорожного подъездного пути необщего пользования протяженностью 1292 м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ш. Черкесское, 3, от предельного столбика стрелки примыкания N 120 на нефтебазу.
Предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключали договоры аренды названного железнодорожного пути от 07.06.2005, 31.05.2006 и 01.05.2007. На основании названных договоров по актам приема-передачи от 07.06.2005, 31.05.2006 и 01.05.2007 предприниматель передавал обществу железнодорожный подъездной путь.
Апелляционный суд пришел к выводу, что заявитель не осуществлял деятельность по оказанию транспортных услуг, связанных с пользованием железнодорожным путем. Между обществом и предпринимателем сложились арендные отношения, в которых размер арендной платы определяется соглашением сторон. Указанный вывод соответствует материалам дела и установленным судом обстоятельствам.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Предметом договоров, заключенных предпринимателем и обществом, является передача железнодорожного пути арендатору, который обязуется его принять, содержать в надлежащем состоянии, за свой счет производить текущее техническое содержание и по окончании срока аренды вернуть объект аренды предпринимателю в исправном состоянии с учетом нормального износа. Заключенные сторонами договоры не относятся к категории договоров на эксплуатацию железнодорожных путей необщего пользования, являющихся договорами на оказание транспортных услуг..."

5.13. Вывод из судебной практики: Договор, условия которого не предусматривают передачу имущества во временное владение и пользование (или только пользование), не может квалифицироваться как договор аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 27.09.2004 N Ф09-3146/04-ГК по делу N А76-19544/03
"...Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в иске, правомерно исходил из следующего.
Как следует из материалов дела, Главой г. Челябинска было издано постановление от 07.09.2000 N 1243-п "О резервировании земельного участка из земель природоохранного назначения для разработки проекта застройки территории по ул. Братьев Кашириных в Калининском районе для ООО "Заречный рынок".
На основании указанного постановления между ответчиками подписано соглашение от 15.01.2001, согласно которому для выполнения программы г. Челябинска "О расселении ветхо-аварийного жилья и застройки городского ядра" Администрация г. Челябинска выделила ООО "Заречный рынок" для проектирования комплексной застройки земельный участок, расположенный в границах ул. Полковая, Свердловский проспект, ул. Бр. Кашириных, ул. Краснознаменная в Калининском районе г. Челябинска, площадью 8,5923 га, в том числе земельные участки, находящиеся под существующими застройками (пункты 1.1, 1.3 соглашения).
Из анализа текста соглашения от 15.01.2001 следует, что оно не может быть квалифицировано как договор аренды (ст. 606 ГК РФ), поскольку направлено не на предоставление арендатору имущества (земельного участка) за плату во временное владение и пользование, а на его резервирование для проектирования комплексной застройки. В связи с тем, что оспариваемое соглашение не является договором аренды земельного участка, оно не подлежало государственной регистрации. Поэтому суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил доводы истца о незаключенности оспариваемого соглашения и правомерно отказал в иске..."

5.14. Вывод из судебной практики: Соглашение сторон, предусматривающее освобождение арендатора от внесения платы за пользование имуществом, квалифицируется как договор безвозмездного пользования.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 07.02.2006 N Ф09-99/06-С6 по делу N А07-10350/05
"...В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из содержания договора с учетом первоначальных расчетов, утвержденных 13.01.2003, следует, что ИФНС России по Октябрьскому району г. Уфы от оплаты за пользование помещением была освобождена.
Соответственно, заключенный между сторонами договор не может быть квалифицирован как договор аренды (гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку в нем отсутствует предусмотренный ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации признак платности за предоставленное во временное владение и пользование имущество.
При таких обстоятельствах, исходя из установленного сторонами безвозмездного характера пользования нежилыми помещениями, суд апелляционной инстанции правильно установил, что между сторонами фактически возникли правоотношения из договора безвозмездного пользования имуществом, порядок заключения которого регулируется гл. 36 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор аренды между сторонами заключен не был, то оснований для взыскания с ИФНС России по Октябрьскому району г. Уфы задолженности по арендной плате у судов не имелось..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 10.03.2009 N Ф09-1021/09-С6 по делу N А07-11996/08-Г-НММ
"...Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, устанавливает, что размер арендной платы определяется договором аренды.
При заключении договора от 25.03.1999 N РБ-57-0219 стороны определили, что размер арендной платы составляет 0,00 руб.
Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах; размер арендной платы, порядок и условия ее оплаты устанавливается договором аренды земельного участка.
С учетом условий договора, исходя из установленного сторонами безвозмездного характера пользования земельными участками, следует сделать вывод о том, что между администрацией и обществом "Башинформсвязь" возникли права и обязанности по договору безвозмездного пользования, порядок заключения которого регулируется гл. 36 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и процентов по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации отказано правомерно..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.2005 N Ф09-2996/05-С3 по делу N А07-38146/04-Г-АЛЛ
"...В последующем стороны заключили договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы от 16.04.1999 N 3121, которым признали утратившим силу договор от 29.10.1998 N 3121. Срок действия данного договора определен с 01.01.1999 по 27.07.2008. Расчет арендной платы также составил 0 руб.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Имущество по договору аренды предоставляется арендатору за определенную плату, следовательно, данный договор является возмездным.
В связи с изложенным суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что договор от 16.04.1999 N 3121 не может быть квалифицирован как договор аренды, так как пользование нежилым помещением осуществляется на безвозмездной основе, и фактически между сторонами возникли отношения по безвозмездному пользованию имуществом (ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данный вывод суда первой инстанции является правильным, так как в спорном договоре аренды отсутствует, предусмотренный ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, признак платности за предоставленное в пользование имущество.
Так как между сторонами фактически возникли отношения по безвозмездному пользованию имуществом, в удовлетворении исковых требований о взыскании 1718575 руб. 25 коп. неосновательного обогащения и 469201 руб. 01 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами судом первой инстанции отказано правомерно..."

5.15. Вывод из судебной практики: Договор о предоставлении во временное владение и пользование жилого помещения с правом выкупа данного имущества арендатором, и предусматривающий выплату им арендной платы и выкупной цены, квалифицируется как договор аренды, а не найма жилого помещения.

Примечание: По вопросу о необходимости государственной регистрации указанного договора см. п. 26.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.09.2018 N Ф05-12661/2018 по делу N А41-84983/17
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между АО "АРХБУМ" (арендодатель) и Елагиным А.А. (арендатор) заключен договор от 10.10.2016 N 136771 аренды нежилого помещения (с правом последующего выкупа) объекта недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества - квартиру, кадастровый (условный) номер 50:08:0050309:168, общей площадью 67,7 кв. м, находящуюся по адресу: Московская обл., Истринский р-н, с. Павловская Слобода, ул. Лесная д. 8, кв. 29, для проживания арендатора и членов его семьи, сроком на 12 лет.
По условиям договора по истечении срока аренды либо в иной согласованный сторонами срок арендатор имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру.
АО "АРХБУМ" обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 10.10.2016 N 136771.
Решением от 21.07.2017 N 50/011/005/2017-7313 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора, ссылаясь на то, что жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, а гражданам жилые помещения могут быть представлены только на основании договора найма жилого помещения, а не аренды.
Полагая отказ в государственной регистрации незаконным и нарушающим права и законные интересы АО "АРХБУМ", общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Разрешая спор, суды, руководствуясь положениями статей 131, 209, 421, 606, 608, 609, 610, 625, 651, 671, 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", истолковав условия спорного договора, в частности, условия о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа арендатором, сроке действия договора аренды, уплате арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, исходили из того, что они не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, который в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации.
Судами установлено, что представленный на регистрацию договор содержит все необходимые существенные условия договора, а также условие о том, что после внесения арендных платежей на согласованную сумму и уплаты выкупной стоимости квартира переходит в собственность арендатора, в то время как нормы гражданского законодательства о найме жилого помещения не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, предоставленного во владение и пользование для проживания в нем.
Доказательств наличия в действующем законодательстве запрета на заключение договора аренды жилого помещения с правом последующего выкупа между юридическим лицом и гражданином, по которому гражданин выступает арендатором, регистрирующим органом не представлено и судами не установлено.
Установив названные обстоятельства и учитывая отсутствие в действующем гражданском и жилищном законодательстве ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения, суды удовлетворили заявленные требования в соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признав оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации договора аренды жилого помещения незаконным и обязав Управление произвести государственную регистрацию договора аренды жилого помещения.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 01.04.2015 N Ф10-762/2015 по делу N А35-4341/2014
"...Как следует из материалов дела, 18.03.2014 между ЗАО "Сейм-Агро" (арендодатель) и Шагаевым А.Ю. (арендатор) заключен договор аренды помещения (с правом последующего выкупа) N 3 объекта недвижимого имущества - квартиры общей площадью 49,7 кв. м, расположенной по адресу: г. Курск, ул. Комарова, д. 8б, кв. 131, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества (квартиру) для проживания арендатора и членов его семьи, сроком с 18.03.2014 по 18.03.2024.
ЗАО "Сейм-Агро" 04.04.2014 обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 18.03.2014 N 3.
21.04.2014 регистрирующим органом приостановлена государственная регистрация на срок до 21.05.2014 в связи с возникшими у регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации.
Сообщением от 23.05.2014 N 01/069/2014-270 Управление отказало ЗАО "Сейм-Агро" в государственной регистрации договора аренды на основании пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, в связи с тем что представленный на государственную регистрацию договор аренды, в силу ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации и ч. 2 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, является договором найма жилого помещения, который не подлежит государственной регистрации.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ч. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно пункту 3 спорного договора за пользование арендованным имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 5000 руб. в месяц. Выкупная цена квартиры составляет 2500000 руб. Не позднее 7-го числа каждого месяца начиная со дня заключения Сторонами договора Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке 25000 руб., из которых 20000 руб. - платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены, а 5000 руб. - арендная плата за пользование квартирой.
В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Вместе с тем положения главы 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, предоставленного во владение и пользование для проживания в нем.
Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, изложенное свидетельствует о том, что условия спорного договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа Арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате Арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, соответствующего положениям главы 34 Гражданского кодекса РФ "Аренда".
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации (статья 609 ГК РФ).
При названных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что представленный на регистрацию договор аренды жилого помещения в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ подлежал государственной регистрации, правомерен..."

6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора

В соответствии с п. 4 ст. 454 ГК РФ положения, предусмотренные § 1 гл. 30 ГК РФ, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что право аренды также может быть передано по договору купли-продажи. На практике возникают споры о законности включения в конкурсную документацию условия об оплате права на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества.

6.1. Вывод из судебной практики: Договор может содержать условия о внесении арендной платы и об оплате самого права аренды. Такой договор является смешанным и содержит признаки договора аренды и купли-продажи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.12.2009 по делу N А43-22367/2008
"...Как установил суд и видно из документов, Администрация вынесла распоряжение от 02.06.1997 N 1741-р "О предоставлении земельных участков в аренду" и заключила с товариществом с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (впоследствии общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой") договор аренды от 15.08.1997 земельного участка площадью 3020 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06:210:011, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Деловая, под жилищную застройку. Срок действия договора установлен в 49 лет с момента вступления застройщика в право пользования предметом аренды.
По условиям договора, Администрация (арендодатель) передает, а общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (арендатор, застройщик) принимает право пользования предметом аренды через 30 дней после завершения арендодателем строительства внеплощадочной инфраструктуры в ее основной части или с момента утверждения им рабочего проекта, согласно статьям 5.6 и 5.7 договора, в зависимости от того, что произойдет позднее (статья 2.3).
В соответствии со статьей 3.1 и графиком выплат, являющимся приложением Б к договору, арендатор выплачивает Администрации 637 560 условных единиц стоимости приобретенного права аренды в следующие сроки, в частности: 63 755,13 условной единицы - при подаче предложений по цене; 0,87 условной единицы - при подписании договора аренды; 63 756 условных единиц - при утверждении рабочего проекта не позднее 30 дней после подачи рабочего проекта.
Арендатор обязуется также выплачивать годовую арендную плату, установленную на период строительства в размере 656 рублей за квадратный метр (статья 3.2 договора).
Оценивая договор от 15.08.1997 N 946, суды первой и второй инстанций правильно квалифицировали его как смешанный, включающий в себя обязательства по купле-продаже права аренды и по аренде земельного участка. При этом на момент заключения названного договора Администрация обладала статусом и продавца права аренды, и арендодателя..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.11.2009 по делу N А43-22368/2008
"...Как установил суд и видно из документов, Администрация вынесла распоряжение от 02.06.1997 N 1741-р "О предоставлении земельных участков в аренду" и заключила с товариществом с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (впоследствии общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой") договор аренды от 15.08.1997 земельного участка площадью 1650 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06:210:008, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Деловая, под жилищную застройку. Срок действия договора установлен в 49 лет с момента вступления застройщика в права пользования предметом аренды.
По условиям договора, Администрация (арендодатель) передает, а общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (арендатор, застройщик) принимает право пользования предметом аренды через 30 дней после завершения арендодателем строительства внеплощадочной инфраструктуры в ее основной части или с момента утверждения им рабочего проекта согласно статьям 5.6 и 5.7 договора, в зависимости от того, что произойдет позднее (статья 2.3).
В соответствии со статьей 3.1 и графиком выплат, являющимся приложением Б к договору, арендатор выплачивает Администрации 471 370 условных единиц стоимости приобретенного права аренды в следующие сроки, в частности: 47 136,12 условной единицы - при подаче предложений по цене; 0,88 условной единицы - при подписании договора аренды в течение 30 дней после даты объявления победителя торгов; 47 137 условных единиц - при утверждении рабочего проекта в течение 310 дней после даты объявления победителя торгов, но не позднее 30 дней после подачи рабочего проекта.
Давая оценку договору от 15.08.1997 N 947, суды первой и второй инстанций правильно квалифицировали его как смешанный, включающий в себя обязательства по купле-продаже права аренды и по аренде земельного участка. При этом на момент заключения названного договора Администрация обладала статусом и продавца права аренды, и арендодателя..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.11.2009 по делу N А43-22366/2008
"...Как установил суд и видно из документов, Администрация заключила с товариществом с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (впоследствии - общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой") договор аренды от 15.08.1997 N 945 земельного участка площадью 3 140 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06:210:004, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Деловая, под жилищную застройку. Срок действия договора установлен в 49 лет с момента вступления застройщика в права пользования предметом аренды.
По условиям договора, Администрация (арендодатель) передает, а общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (арендатор, застройщик) принимает право пользования предметом аренды через 30 дней после завершения арендодателем строительства внеплощадочной инфраструктуры в ее основной части или с момента утверждения им рабочего проекта, согласно статьям 5.6 и 5.7 договора, в зависимости от того, что произойдет позднее (статья 2.3).
В соответствии со статьей 3.1 и графиком выплат, являющимся приложением Б к договору, арендатор выплачивает Администрации 765 970 условных единиц стоимости приобретенного права аренды в следующие сроки: 76 496,27 условной единицы - при подаче предложений по цене; 0,73 условной единицы - при подписании договора аренды в течение 30 дней после даты объявления победителя торгов; 76 597 условных единиц - при утверждении рабочего проекта в течение 310 дней после даты объявления победителя торгов, но не позднее 30 дней после подачи рабочего проекта.
Давая оценку договору от 15.08.1997 N 945, суды первой и второй инстанций правильно квалифицировали его как смешанный, включающий в себя обязательства по купле-продаже права аренды и по аренде земельного участка. При этом на момент заключения названного договора Администрация обладала статусом и продавца права аренды, и арендодателя..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.11.2009 по делу N А43-22364/2008
"...Как видно из документов, Администрация вынесла распоряжение от 08.07.1996 N 1932-р "О предоставлении земельных участков в аренду" и заключила с товариществом с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (впоследствии общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой") договор аренды от 28.02.1997 земельного участка площадью 2 440 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06:02 10:0020, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Деловая, под жилищную застройку. Срок действия договора установлен в 49 лет с момента вступления застройщика в права пользования предметом аренды.
По условиям договора, Администрация (арендодатель) передает, а общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (арендатор, застройщик) принимает право пользования предметом аренды через 30 дней после завершения арендодателем строительства внеплощадочной инфраструктуры в ее основной части или с момента утверждения им рабочего проекта, согласно статьям 5.6 и 5.7 договора, в зависимости от того, что произойдет позднее (статья 2.3).
В соответствии со статьей 3.1 и графиком выплат, являющимся приложением Б к договору, арендатор выплачивает Администрации 861 910 условных единиц стоимости приобретенного права аренды в следующие сроки, в частности: 23 664,31 условной единицы - при подаче предложений по цене; 35,69 условной единицы - при подписании договора аренды в течение 30 дней после даты объявления победителя торгов; 23 700 условных единиц - при утверждении рабочего проекта в течение 310 дней после даты объявления победителя торгов, но не позднее 30 дней после подачи рабочего проекта.
Давая оценку договору от 28.02.1997 N 703, суды первой и второй инстанций правильно квалифицировали его как смешанный, включающий в себя обязательства по купле-продаже права аренды и по аренде земельного участка. При этом на момент заключения названного договора Администрация обладала статусом и продавца права аренды, и арендодателя..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.11.2009 по делу N А43-22369/2008
"...Как установил суд и видно из документов, Администрация вынесла распоряжение от 02.06.1997 N 1741-р "О предоставлении земельных участков в аренду" и заключила с товариществом с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (впоследствии - общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой") договор аренды от 15.08.1997 земельного участка площадью 2 200 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06:210:003, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Деловая, под жилищную застройку. Срок действия договора установлен в 49 лет с момента вступления застройщика в права пользования предметом аренды.
По условиям договора, Администрация (арендодатель) передает, а общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (арендатор, застройщик) принимает право пользования предметом аренды через 30 дней после завершения арендодателем строительства внеплощадочной инфраструктуры в ее основной части или с момента утверждения им рабочего проекта, согласно статьям 5.6 и 5.7 договора, в зависимости от того, что произойдет позднее (статья 2.3).
В соответствии со статьей 3.1 и графиком выплат, являющимся приложением Б к договору, арендатор выплачивает Администрации 861 910 условных единиц стоимости приобретенного права аренды в следующие сроки: 54 409,47 условной единицы - при подаче предложений по цене; 0,22 условной единицы - при подписании договора аренды в течение 30 дней после даты объявления победителя торгов; 89 191 условных единиц - при утверждении рабочего проекта в течение 310 дней после даты объявления победителя торгов, но не позднее 30 дней после подачи рабочего проекта.
Давая оценку договору от 15.08.1997 N 948, суды первой и второй инстанций правильно квалифицировали его как смешанный, включающий в себя обязательства по купле-продаже права аренды и по аренде земельного участка. При этом на момент заключения названного договора Администрация обладала статусом и продавца права аренды, и арендодателя..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.11.2009 по делу N А43-22363/2008
"...Как установил суд и видно из документов, Администрация вынесла распоряжение от 08.07.1996 N 1932-р "О предоставлении земельных участков в аренду" и заключила с товариществом с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (впоследствии - общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой") договор аренды от 28.02.1997 N 702 земельного участка площадью 2 130 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06:210:02, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Деловая, под жилищную застройку. Срок действия договора установлен в 49 лет с момента вступления застройщика в права пользования предметом аренды.
По условиям договора, Администрация (арендодатель) передает, а общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (арендатор, застройщик) принимает право пользования предметом аренды через 30 дней после завершения арендодателем строительства внеплощадочной инфраструктуры в ее основной части или с момента утверждения им рабочего проекта, согласно статьям 5.6 и 5.7 договора, в зависимости от того, что произойдет позднее (статья 2.3).
В соответствии со статьей 3.1 и графиком выплат, являющимся приложением Б к договору, арендатор выплачивает Администрации 861 910 условных единиц стоимости приобретенного права аренды в следующие сроки: 54 409,47 условной единицы - при подаче предложений по цене; 90,53 условной единицы - при подписании договора аренды в течение 30 дней после даты объявления победителя торгов; 54 500 условных единиц - при утверждении рабочего проекта в течение 310 дней после даты объявления победителя торгов, но не позднее 30 дней после подачи рабочего проекта.
Давая оценку договору от 28.02.1997 N 702, суды первой и второй инстанций правильно квалифицировали его как смешанный, включающий в себя обязательства по купле-продаже права аренды и по аренде земельного участка. При этом на момент заключения названного договора Администрация обладала статусом и продавца права аренды, и арендодателя..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.08.2009 по делу N А43-22365/2008-19-568
"...Как установил суд и видно из документов, Администрация вынесла распоряжение от 02.06.1997 N 1741-р "О предоставлении земельных участков в аренду" и заключила с товариществом с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (впоследствии общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой") договор аренды от 15.08.1997 земельного участка площадью 2 130 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06:210:006, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Деловая, под жилищную застройку. Срок действия договора установлен в 49 лет с момента вступления застройщика в права пользования предметом аренды.
По условиям договора, Администрация (арендодатель) передает, а общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (арендатор, застройщик) принимает право пользования предметом аренды через 30 дней после завершения арендодателем строительства внеплощадочной инфраструктуры в ее основной части или с момента утверждения им рабочего проекта согласно статьям 5.6 и 5.7 договора в зависимости от того, что произойдет позднее (статья 2.3).
В соответствии со статьей 3.1 и графиком выплат, являющимся приложением Б к договору, арендатор выплачивает Администрации 544 100 условных единиц стоимости приобретенного права аренды в следующие сроки, в частности: 54 409,47 условной единицы - при подаче предложений по цене; 0,53 условной единицы - при подписании договора аренды в течение 30 дней после даты объявления победителя торгов; 54 410 условных единиц - при утверждении рабочего проекта в течение 310 дней после даты объявления победителя торгов, но не позднее 30 дней после подачи рабочего проекта.
Давая оценку договору от 15.08.1997 N 944, суд первой инстанции правильно квалифицировал его как смешанный, включающий в себя обязательства по купле-продаже права аренды и по аренде земельного участка. При этом на момент заключения названного договора Администрация обладала статусом и продавца права аренды, и арендодателя..."

6.2. Вывод из судебной практики: Условия договора о периодической арендной плате и об оплате права на заключение договора квалифицируются как условие об арендной плате, состоящей из двух частей - единовременного платежа и периодической платы.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 5081/12 по делу N А14-4198/2011
"...Пунктом 3.7 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора кроме внесения арендной платы осуществить разовый платеж, определенный на основании отчета независимого оценщика от 19.03.2008 N 21-08 в размере 2 215 000 рублей, в семидневный срок с момента подписания данного договора.
Ссылаясь на то, что пункт 3.7 договора аренды противоречит статье 30 Земельного кодекса, следовательно, содержащееся в нем условие об оплате права на заключение договора аренды земельного участка является ничтожным, предприниматель обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В заявлении о предоставлении земельного участка в аренду от 05.03.2008 предприниматель просил предоставить земельный участок в аренду с условием приобретения права на заключение договора, что свидетельствует о его осведомленности об условиях предоставления земельного участка в аренду. Пунктом 3.7 договора аренды предусмотрен именно этот платеж и указан его размер. Договор аренды сторонами подписан и зарегистрирован в установленном порядке.
Предприниматель добровольно исполнил условия пункта 3.7 договора аренды и уплатил 2 215 000 рублей, что соответствует требованиям статей 309, 310 Гражданского кодекса.
Суд кассационной инстанции, изучив обстоятельства дела и проанализировав действующее законодательство, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания пункта 3.7 договора аренды ничтожным как противоречащего закону.
Исследовав установленные судами обстоятельства дела, Президиум пришел к выводу, что, заключая договор аренды, предприниматель согласился с тем, что цена по этому договору устанавливается из двух частей - единовременного платежа и периодической арендной платы. Правила статьи 614 Гражданского кодекса не запрещают определять размер арендной платы подобным образом.
Несмотря на составной характер платы по договору аренды обе ее части являются единой арендной платой за владение и пользование земельным участком. Без установления одновременно обеих частей цены упомянутый договор аренды не был бы сторонами заключен. В силу этого, с учетом правил статьи 167 Гражданского кодекса, определяющей последствия недействительности сделки, предметом судебного разбирательства в данном деле могла являться недействительность всего договора аренды, а не недействительность лишь одного из его условий, определяющих одну из частей подлежащей внесению арендной платы.
Принимая во внимание, что предпринимателем заявлено требование о недействительности лишь одного пункта договора аренды, определяющего одну из составных частей его цены, который неразрывным образом связан с другими положениями названного договора, Президиум соглашается с выводом суда кассационной инстанции о том, что требование о признании ничтожным пункта 3.7 договора аренды не подлежит удовлетворению..."

6.3. Вывод из судебной практики: Включение в конкурсную документацию условия об оплате права на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества является незаконным. Внесенный арендатором задаток за участие в аукционе, рассчитанный исходя из стоимости права на заключение договора, следует зачесть в счет арендной платы.

Примечание: По вопросу о правовых последствиях включения в договор условия об оплате права аренды или платы за заключение договора аренды см. п. п. 6.1 и 6.2 материалов к ст. 606 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.08.2013 по делу N А19-18118/2012
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам организованного и проведенного Комитетом 04.04.2012 открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности "Усть-Кутского муниципального образования между Предприятием (единственным участником аукциона) и Комитетом заключен договор аренды от 16.04.2012 N 32 о передаче на срок 5 лет с 04.04.2012 в пользование нежилых помещений N 1, 2, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 общей площадью 143,7 кв. м, расположенных по адресу: Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Речников, 2а (пункты 1.1, 1.4 договора).
При участии в аукционе Предприятие уплатило: 20 870 рублей задаток (20% от начальной цены права заключения договора аренды), 83 486 рублей плату по итогам аукциона на право заключения договора аренды, и 3 000 рублей за оценку рыночной стоимости права заключения договора аренды.
Основанием обращения Комитета с иском в арбитражный суд послужило невнесение Предприятием арендной платы за период с 04.04.2012 по сентябрь 2012 года.
В пункте 21 Приказа ФАС России N 67 содержится запрет на взимание с участников конкурсов или аукционов платы за участие в конкурсе или аукционе, за исключением платы за предоставление конкурсной документации или документации об аукционе в случаях, предусмотренных названными Правилами.
Извещение о проведении конкурса должно содержать сведения о начальной (минимальной) цене договора (цене лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом (подпункт 4 пункта 31 Приказа ФАС России N 67).
Таким образом, действующее законодательство не допускает получения платы за право заключить договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества. По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды объекта недвижимости с его победителем заключается договор аренды нежилых помещений, являющихся предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора.
Из аукционной документации следует, что цена права аренды составляет 104 351 рублей (пункт 4). Комитетом от Предприятия получены 83 483 рублей в качестве оплаты за право аренды муниципального имущества, и 20 870 рублей задатка зачислены в оплату за право заключения договора, о чем Комитетом принято распоряжение от 05.04.2012 N 45-р.
С учетом приведенного правового регулирования суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что Комитетом плата за право заключить договор аренды удержана необоснованно..."

По данному делу см. также Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013.

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 по делу N А19-18118/2012
"...Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, Предприятие было единственным участником открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности "Усть-Кутского муниципального образования, организованного и проведенного Комитетом 04.04.2012. В соответствии с положениями аукционной документации и условиями договора аренды от 16.04.2012 N 32 (пункт 3.7) Предприятие уплатило платежным поручением от 20.03.2012 N 43011515 задаток в сумме 20 870 руб., который составил 20% от начальной цены права заключения договора аренды, а платежными поручениями от 12.04.2012 N 43012149 и от 13.04.2012 N 436012149 - 53 446,78 руб. и 30 036,22 руб., соответственно, плату по итогам аукциона на право заключения договора аренды и платежным поручением от 16.05.2012 N 43012846-3 000 руб. за оценку рыночной стоимости права заключения договора аренды, согласно договору от 16.03.2012 N 10/12.
Комитет (арендодатель) заключил с Предприятием (арендатором), как единственным участником открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности "Усть-Кутского муниципального образования, договор аренды от 16.04.2012 N 32 (далее - договор). По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает на срок 5 лет с 04.04.2012 в пользование нежилые помещения N 1, 2, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 общей площадью 143,7 кв. м, расположенные по адресу: Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Речников, 2а (пункты 1.1, 1.4). За пользование помещениями стороны установили арендную плату в размере 13 680,24 руб. в месяц, без учета НДС в размере 18% от арендной платы, и срок ее уплаты - не позднее 10 числа месяца, следующего за текущим (пункт 3.1 договора).
Предприятие потребовало взыскания с Комитета 107 353 руб. потому, что Комитет отказался зачесть задаток в сумме 20 870 руб. в счет исполнения обязательств по заключенному договору и неправомерно получил 83 483 руб. платы за право аренды муниципального имущества и 3 000 руб. возмещения расходов за оценку и формирование отчета об оценке муниципального имущества.
В аукционной документации указано, что цена права аренды составляет 104 351 руб. (пункт 4), для участия в аукционе устанавливается задаток в размере 20% от начальной цены права - 20 870 руб. (пункт 9), дополнительно победитель оплачивает расходы, связанные с проведением работ по оценке и оформлению отчета об оценке муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (пункт 14). Извещение о проведении торгов N 110312/0739547/03 содержит информацию о ежемесячном платеже в размере 13 680,24 руб., ежегодном платеже в размере 164 162,88 руб., платеже за право заключения договора в размере 104 351 руб., начальной минимальной цене за договор в размере 104 351 руб. и размере задатка в сумме 20 870 руб. Из пояснений истца в суде усматривается, что 104 351 руб. - это плата победителя торгов за право заключить договор аренды объекта муниципального имущества.
В пункте 21 Приказа Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" (далее - Приказ ФАС России N 67) содержится запрет на взимание с участников конкурсов или аукционов платы за участие в конкурсе или аукционе, за исключением платы за предоставление конкурсной документации или документации об аукционе в случаях, предусмотренных названными Правилами.
Согласно подпункту 4 пункта 31 Приказа ФАС России N 67, извещение о проведении конкурса должно содержать сведения о начальной (минимальной) цене договора (цене лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.
Действующее законодательство не допускает получения платы за право заключить договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества. В этой связи у Комитета нет оснований удерживать 83 483 руб., полученных от Предприятия в качестве оплаты за право аренды муниципального имущества, и не было оснований зачислять 20 870 руб. задатка в оплату за право заключения договора, о чем Комитетом принято распоряжение от 05.04.2012 N 45-р..."

6.4. Вывод из судебной практики: Договор продажи права на заключение договора аренды имущества, в том числе которое будет создано или приобретено продавцом в будущем, признается смешанным, содержащим элементы предварительного договора аренды и купли-продажи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.04.2011 по делу N А11-4945/2010
"...Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 25.03.2008 N 57ф продажи права на заключение договора аренды.
В соответствии с пунктом 1.1 договора для целей передачи арендодателем арендатору в аренду торговых помещений, расположенных в третьей очереди культурно-просветительского и торгового центра "Витязь", в отношении которой в настоящее время осуществляется строительство, находящегося по адресу: Владимирская область, город Муром, улица Советская, 12, арендодатель обязуется заключить с арендатором договор, а арендатор обязуется заплатить за предоставление права заключения договора аренды установленную настоящим договором денежную сумму. Согласованные сторонами помещения обозначены красными границами на плане (приложение N 1).
За право заключения договора аренды арендатор выплачивает арендодателю платеж в размере 10 600 рублей за квадратный метр площади, указанной в пункте 5.2.3 договора, что составляет 212 000 рублей (пункт 2.1 договора).
Суды обеих инстанций обоснованно на основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации квалифицировали договор продажи права от 25.03.2008 N 57 как предварительный договор и договор продажи права на заключение в будущем договора аренды конкретного объекта. По правилам пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данной сделки в части предварительного договора утратили силу с 26.03.2009, поскольку основной договор не был заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.
Вместе с тем суды также правильно отклонили довод истца о недействительности договора продажи права от 25.03.2008 N 57 ввиду его оформления в отношении несуществующего объекта недвижимости со ссылкой на статьи 454 (пункт 2), 455 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункт 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 11.12.2013 N Ф05-15561/2013 по делу N А40-45014/13-127-444
"...ООО "Август" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "ПЛАНСТРОЙЭКСПО" о признании Соглашения о преимущественном праве аренды N 48 от 12 апреля 2012 г., заключенного между ООО "Август" и ООО "ПЛАНСТРОЙЭКСПО", недействительной сделкой в силу закона; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с ООО "ПЛАНСТРОЙЭКСПО" денежных средств в размере 500 000 рублей 00 коп.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013, иск удовлетворен.
Как усматривается из материалов дела, 12.04.2012 между истцом и ответчиком было заключено Соглашение о преимущественном праве аренды N 48, предметом которого по п. 1 являлось заключение в последующем договора субаренды нежилого помещения, расположенного на 1 этаже здания, находящегося по адресу: 117218, г. Москва, Нахимовский проспект, д. 24, стр. 1, помещение VII, комната 96, стенд 22, площадью 15 кв. м.
Согласно пункту 4 Соглашения, в целях обеспечения преимущественного права на заключение договора субаренды, ООО "Август" обязано уплатить ООО "ПЛАНСТРОЙЭКСПО" денежные средства в размере 500 000 рублей, которые по п. 5 Соглашения после заключения договора субаренды не включаются в арендную плату.
ООО "Август" перечислило на счет ООО "ПЛАНСТРОЙЭКСПО" указанные денежные средства в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями.
18.04.2012 между сторонами был заключен договор субаренды N 852/1.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Действительно, как указывается в судебных актах, ООО "Август" не обладало преимущественным правом в силу закона, но оно имело возможность приобрести его по отдельному соглашению. Именно таким отдельным соглашением и являлось Соглашение о преимущественном праве аренды N 48 от "12" апреля 2012 г.
В силу п. 4 ст. 454 ГК РФ положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
Спорное соглашение о преимущественном праве аренды N 48 от "12" апреля 2012 г. относится к категории "смешанных договоров", содержащих в себе элементы предварительного договора аренды и договора купли-продажи.
Следовательно, к отношениям сторон, возникшим из пунктов 4 - 5 Соглашения, судам стоило применить правила о договоре купли-продажи (глава 30 ГК РФ "Купля-продажа").
Предметом элемента договора купли-продажи (пунктов 4 - 5 Соглашения) является продажа ответчиком имущественного права, а именно преимущественного права на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: 117218, г. Москва, Нахимовский проспект, д. 24, строение 1, помещение VII, комната 96, стенд 22, площадью 15 кв. м, что не противоречит нормам гражданского законодательства.
Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, как принятые с неправильным применением норм материального права..."

6.5. Вывод из судебной практики: Необоснованное укрупнение лотов при проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, повлекшее вытеснение экономически слабых хозяйствующих субъектов, не способных освоить крупный лот либо выполнить требование об обеспечении исполнения контракта, нарушает Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.02.2012 по делу N А56-18722/2011
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением Правительства СПб N 1823 принято решение о проведении торгов единым лотом на право заключения договора аренды земельных участков на инвестиционных условиях для проектирования и строительства многоэтажных гаражей; перечень земельных участков, выставляемых на торги единым лотом (приложение 1 к означенному постановлению) включает 462 земельных участка, расположенных в 16 районах Санкт-Петербурга. Общая площадь земельных участков - 3,9 млн. кв. м; общий начальный размер арендной платы 16,543 млн. руб.; средняя годовая арендная плата за 1 кв. м составляет 4 руб. 24 коп.
Как указано в пункте 2 статьи 607 ГК РФ, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В соответствии с пунктом 4 статьи 38 ЗК РФ и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (далее - Правила), предусмотрен порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов), в том числе сведения о предстоящих торгах, подлежащие обязательному опубликованию (пункт 8 Правил).
Суды констатировали, что ни Гражданский, ни Земельный кодексы Российской Федерации, ни Правила не содержат запрета на передачу в аренду нескольких земельных участков единым лотом по одному договору аренды, а Закон N 135-ФЗ также не содержит требований к порядку формирования лотов при организации торгов на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности.
Однако при формировании условий конкурса (аукциона) заказчик не должен игнорировать предмет и цели Закона N 135-ФЗ, Земельного кодекса Российской Федерации и Правил, направленные на эффективное использование государственной (муниципальной) собственности, на достижение публичности, открытости и прозрачности предоставления земельных участков, эффективности использования бюджетных средств и развитие добросовестной конкуренции, а также должен соблюдать требования статьи 17 Закона N 135-ФЗ, запрещающей совершение любых действий, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции при проведении торгов.
При решении вопроса о наличии признаков вмененных заявителям нарушений антимонопольного законодательства, УФАС и судами оценены количество объединенных в один лот участков, их расположение и данные кадастрового учета, сведения о трех поданных заявках на участие в торгах, количество желающих приобрести включенные в единый лот земельные участки по отдельности. При этом приняты во внимание организационная, социальная и экономическая целесообразность такого объединения (соответствующие последствия).
Материалы дела свидетельствуют о том, что управление и суды правомерно и обоснованно сочли заявителей нарушившими статьи 15 и 17 Закона о защите конкуренции.
Суды указали, что в рассматриваемой ситуации негативное влияние на конкуренцию путем необоснованного укрупнения лотов проявляет себя в вытеснении малых, экономически слабых хозяйствующих субъектов, не способных либо освоить такой крупный лот, либо выполнить требование об обеспечении исполнения контракта. Обладая индивидуально-определенными потребительскими свойствами, каждый земельный участок привлекает к торгам специфический круг потребителей. Объединение в один лот земельных участков, обладающих индивидуальными, различными потребительскими свойствами, ведет к отказу от участия в торгах лиц, заинтересованных в земельном участке с определенным месторасположением и характеристиками. Это свидетельствует об ограничении конкуренции на рынке строительно-инвестиционной деятельности, приводит к сокращению числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке (пункт 17 статьи 4 Закона N 135-ФЗ)..."

7. Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества

Статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" установлен запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ, местного самоуправления, иных органов или организаций, осуществляющих функции указанных органов. Анализ судебной практики позволяет выделить условие договора аренды государственного (муниципального) имущества, ограничивающее конкуренцию на товарных рынках.

7.1. Вывод из судебной практики: Акт органа местного самоуправления, устанавливающий необходимость включения в договор аренды муниципального имущества условия о страховании объекта аренды арендатором за свой счет, не противоречит закону.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 N 8418/11 по делу N А19-18259/10-33
"...Положение о порядке предоставления в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности Шелеховского района (далее - Положение), которое оспаривается прокурором в части, устанавливает порядок и условия предоставления в аренду муниципальной собственности.
Согласно абзацу второму пункта 6 Положения в долгосрочный договор аренды муниципального имущества, заключаемый на срок свыше одного года, в обязательном порядке включается условие об обязанности арендатора за свой счет застраховать арендуемое имущество.
Прокурор считает Положение в этой части незаконным, ссылаясь на то, что приведенное условие противоречит статье 3 Закона Российской Федерации от 27.11.1992 N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" (далее - Закон об организации страхового дела), статьям 1, 3, 421, 927, 935 и 936 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, Кодекс).
Так, по мнению прокурора, Дума вторглась в предмет исключительного ведения Российской Федерации, установив новый случай обязательного страхования, нарушила принцип свободы договора, а также возложила на хозяйствующих субъектов не предусмотренную федеральным законодательством дополнительную обязанность по страхованию арендованного имущества.
Абзац второй пункта 6 Положения не ввел не предусмотренных законом ограничений для хозяйствующих субъектов.
Изложенное в нем условие едино для всех участников гражданского оборота.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Однако Положение не понуждает к заключению в обязательном порядке договоров страхования муниципального имущества.
Участники гражданского оборота вправе по своему усмотрению принять предложенные органом местного самоуправления условия получения муниципальной собственности в арендное пользование либо не принимать их и подыскать другого арендодателя, не выдвигающего требований о страховании объекта аренды.
Суды правильно указали на то, что согласно статье 3 Закона об организации страхового дела, статьям 3, 927, 935 и 936 Гражданского кодекса основания, порядок и условия обязательного страхования устанавливаются исключительно федеральным законом.
Между тем абзац второй пункта 6 Положения не содержит правовых норм об обязательном страховании и не направлен на урегулирование соответствующих отношений. В нем собственник муниципального имущества, по сути, сделал публичное заявление о необходимости включения в договор аренды муниципальной собственности не только условий, определяющих собственно арендные правоотношения, но и дополнительного условия о заключении лицом, ставшим арендатором, с не названным в Положении страховщиком договора страхования арендуемого имущества.
Лишь в том случае, когда арендатор акцептует публичное заявление собственника, то есть добровольно принимает его предложение, включающее в себя и условие о страховании, возникает обязанность по страхованию. Она основана на соглашении собственника имущества и арендатора, то есть на договоре.
Поэтому указанное в абзаце втором пункта 6 Положения страхование является добровольным страхованием имущества (статья 930 Гражданского кодекса).
Потенциальный арендатор имеет право выбора: нести ему такого рода затраты или нет.
Абзац второй пункта 6 Положения не ограничивает права хозяйствующих субъектов по сравнению с тем, как они определены федеральным законом или другими нормативными правовыми актами, основан на установленных статьей 209 Гражданского кодекса правомочиях собственника имущества и призван защитить имущественные интересы муниципального образования. Он не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, не нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности..."

8. Действительность договора аренды, противоречащего нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления

В соответствии со ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Согласно п. п. 2, 3 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента РФ. В связи с отсутствием ссылок на акты органов государственной власти или местного самоуправления в указанных нормах в судебной практике возникает вопрос: может ли договор аренды противоречить нормативным правовым актам органов государственной власти или местного самоуправления?

8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли договор аренды (или его условие) ничтожным в случае его противоречия нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права, в судебной практике существует две позиции.

Примечание: Необходимо отметить, что Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

Позиция 1. Договор аренды (или его условие) не является ничтожным, если он противоречит нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права.

Примечание: Данной позиции также придерживаются ФАС Волго-Вятского округа и ФАС Поволжского округа, что было отмечено в "Рекомендациях научно-консультативного совета о практике применения законодательства", принятых по итогам совместного заседания Научно-консультативных советов при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа и Федеральном арбитражном суде Поволжского округа 25 марта 2009 г.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 N 2142/10 по делу N А51-10815/2009
"...Между управлением (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды помещения от 19.06.2003 N 02-05178-001-Н-АР-2452-00 (далее - договор аренды), срок действия которого - с 08.05.2003 по 31.12.2007.
Впоследствии этими же лицами заключено дополнительное соглашение от 07.06.2005 о том, что срок действия договора аренды составляет 49 лет и прекращается 07.05.2052.
Договор аренды и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.
Управление направило обществу требования о добровольном освобождении упомянутых помещений от 10.03.2009, от 10.04.2009, от 27.05.2009 со ссылкой на недействительность дополнительного соглашения в связи с несоответствием его положения о продлении срока аренды требованиям пункта 3.2 Положения о порядке аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности города Владивостока, утвержденного решением Думы города Владивостока от 10.07.2002 N 119 (далее - Положение). В силу указанной нормы аренда муниципального имущества на срок, превышающий пять лет, возможна только в отношении объектов аренды, установленных перечнем, утверждаемым решением Думы города Владивостока, а также объектов аренды, передаваемых в аренду путем проведения торгов в форме конкурса или аукциона. Поскольку занимаемые обществом помещения не относятся к таким объектам, дополнительное соглашение, по мнению управления, ничтожно в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Так как общество не освободило спорные помещения и продолжало ими пользоваться, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды согласились с выводом управления о ничтожности дополнительного соглашения.
Между тем судами не учтено следующее.
Утвержденное Думой города Владивостока Положение относится к нормативным актам органов местного самоуправления, поэтому в силу статьи 3 Кодекса не является правовым актом, содержащим нормы гражданского права. В связи с этим несоответствие оспариваемого договора аренды с учетом дополнительного соглашения Положению не влечет недействительности договора на основании статьи 168 Кодекса..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.04.2009 N 17468/08 по делу N А40-1027/08-60-9
"...Между ГУП "Гормост" (арендодателем) и обществом "Автоком Центр" (арендатором) заключен договор от 29.12.2006 N 030-2007/АМ, по условиям которого арендодатель сдает принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения закрытое подмостовое пространство Нагатинского моста общей площадью 315,2 кв. метра во временное использование арендатору. Срок действия договора установлен до 30.12.2007.
В соответствии с пунктом 6.1 договора размер арендной платы определяется приложением N 1, являющимся неотъемлемой частью договора. Расчет арендной платы основан на рыночной величине годовой арендной платы, определенной независимым оценщиком.
Приложением N 1 к договору стороны предусмотрели, что арендная плата рассчитывается в соответствии с постановлением правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП и составляет 843 629 рублей 04 копейки в год, включая НДС.
Считая, что расчет арендной платы произведен с нарушением действующего законодательства и ее размер должен составлять 632 645 рублей 18 копеек в год, включая НДС, общество "Автоком Центр" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленное требование, суды исходили из следующего. В силу постановления правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП истец имеет право на применение льготной ставки арендной платы, с учетом которой размер арендной платы по договору должен составлять 632 645 рублей 18 копеек в год, включая НДС. ГУП "Гормост", заключая приложение N 1 к договору от 29.12.2006 N 030-2007/АМ, этого обстоятельства не учло. Поэтому суды сочли указанное приложение к договору недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Между тем судами не учтено следующее.
Правительство Москвы является органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, поэтому принятые им акты в силу статьи 3 Кодекса не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права. В связи с этим несоответствие оспариваемого приложения к договору постановлению правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП не влечет его недействительности на основании статьи 168 Кодекса..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.05.2010 по делу N А17-3461/2009
"...В целях оформления договоров аренды земельных участков для размещения рекламных конструкций в соответствии с договором от 16.07.2007 ООО "ТАЙФУН Медиа" обратилось в Департамент с соответствующими заявлениями. Во исполнение данного договора истцом с ООО "ТАЙФУН Медиа" заключены договоры аренды земельных участков для размещения рекламных конструкций.
В качестве оснований ничтожности оспариваемого договора и дополнительного соглашения к нему Департамент указал на несоответствие их решению Ивановской городской Думы от 20.12.2006 N 315 и постановлению главы города Иваново от 16.04.2007 N 995 "Об утверждении форм договоров в сфере наружной рекламы", то есть на акты органов местного самоуправления.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Термин "закон и иные правовые акты" означает все надлежаще установленные нормы гражданского законодательства. В силу статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента России.
Таким образом, противоречие договора аренды от 16.07.2007 и дополнительного соглашения от 04.04.2008 к нему актам органа местного самоуправления не влечет признания их ничтожными в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.05.2010 по делу N А11-7473/2009
"...Арендатор имеет право заключать договоры субаренды без согласования с арендодателем, при этом он обязуется перечислять субарендные платежи в общей сумме 1 328 805 рублей 13 копеек, в том числе 18 процентов НДС - 202 699 рублей 09 копеек (подпункт 2.8 упомянутого договора).
Посчитав подпункт 2.8 указанного договора не соответствующим действующему законодательству, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В качестве оснований ничтожности оспариваемого подпункта договора Прокурор указал на несоответствие названного условия договора положениям Общего порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью г. Коврова, утвержденного решением Ковровского городского Совета народных депутатов от 17.01.2001 N 2/1, а также Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Коврова Администрацией и Управлением экономики муниципальной собственности г. Коврова, утвержденного постановлением главы администрации г. Коврова от 26.04.2005 N 537, то есть на акты местного самоуправления.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Термин "закон и иные правовые акты" означает все надлежаще установленные нормы гражданского законодательства. В силу статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента России.
Таким образом, суд сделал обоснованный вывод о том, что противоречие подпункта 2.8 договора аренды акту органа местного самоуправления (Положению о порядке сдачи объекта в аренду) не влечет признание его ничтожным в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.09.2008 N КГ-А40/7775-08 по делу N А40-69018/07-63-569
"...Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с Конституцией Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
Статья 3 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, указов Президента Российской Федерации. На основании и во исполнение настоящего Кодекса и иных законов, указов Президента Российской Федерации Правительство Российской Федерации вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права. Министерства и иные федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами.
Суд апелляционной инстанции правомерно признал, что Постановление Правительства г. Москвы от 19 июля 2005 г. N 520-ПП "О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006-2008 годы" не является актом государственного регулирования ставок арендной платы, и в силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации не относится к правовым актам, содержащим нормы гражданского права.
Нормы материального права при принятии обжалуемого судебного акта применены судом первой инстанции правильно..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.09.2011 по делу N А72-1953/2010
"...Как следует из материалов дела, 16.06.2008 между Комитетом и ООО "Сварог" заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества N 07-08/ДС, по которому арендатору переданы во временное владение и пользование с 01.07.2008 по 30.06.2018 нежилые помещения, общей площадью 441,32 кв. м, по адресу: Димитровград, ул. Мориса Тореза, дом 2А для размещения кафе-пиццерии.
По мнению истца условия оспариваемого договора не соответствуют нормам Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьи 614 ГК РФ.
При расчете арендной платы, с применением коэффициентов зоны, назначения, расположения помещения, деятельности, к данному объекту был применен коэффициент зоны - 1,0 не соответствующий нормам муниципального права.
Вследствие применения заниженного коэффициента зоны произошло занижение размера арендной платы и недополучен доход в бюджет муниципального образования "Город Димитровград".
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд о признании недействительным договора аренды муниципального недвижимого имущества от 16.06.2008 N 07-08/ДС.
Согласно пункту 1.4 "Положения о порядке аренды нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, имущественных комплексов, находящихся в муниципальной собственности Димитровграда" арендодателем объектов муниципального нежилого фонда выступает Комитет, а также муниципальные предприятия и учреждения, за которыми это имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления с письменного согласия собственника муниципального имущества, полномочия которого осуществляет комитет.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что Совет депутатов города Димитровграда Ульяновской области не лишен возможности определения порядка управления и распоряжения имуществом.
Статья 168 ГК РФ устанавливает общее основание недействительности сделок, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов.
Совет депутатов Димитровграда является представительным органом местного самоуправления, поэтому принятые им решения не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права в силу статей 3, 168 ГК РФ.
В связи с указанными обстоятельствами суд пришел к обоснованному выводу о том, что несоответствие приложения к договору, положению о порядке аренды нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, имущественных комплексов, находящихся в муниципальной собственности Димитровграда не влечет его недействительности.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.04.2009 N 17468/08..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.04.2011 по делу N А57-11649/2010
"...Решением Саратовской городской Думы от 18.11.1999 N 37-359 "О порядке управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом и передаче муниципального имущества в аренду" утвержден Порядок управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом, согласно пункту 5.4 которого Комитет заключает двусторонние договоры на право аренды с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на срок не более 1 (одного) года с последующей пролонгацией в установленном порядке. Исключение составляют юридические лица и индивидуальные предприниматели, выкупившие имущество предприятия или право аренды посредством конкурса или аукциона, а также приватизированные предприятия. В этом случае договор аренды может быть заключен в соответствии с договором купли-продажи на срок не более 15 (пятнадцати) лет.
Считая, что договор аренды от 06.07.2004 N 134/1 заключен в нарушение данного Порядка, Комитет обратился в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной (ничтожной) считается сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации законами считаются принятые в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации федеральные законы, а иными правовыми актами - Указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации (пункт 6 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Другие нормативные акты, в том числе, акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления к законам и иным правовым актам не отнесены.
В связи с чем, как правильно указано судебными инстанциями, принятые Саратовской городской Думой акты не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2011 по делу N А66-3864/2009
"...Суды правомерно отклонили довод ответчика о ничтожности договора аренды от 12.10.2007 N 875 и договора субаренды от 12.10.2007 N 37 ввиду того, что указанный договор аренды в нарушение Положения о предоставлении имущества в аренду заключен без проведения торгов.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных нормативных правовых актов.
Согласно статье 3 того же Кодекса под законами, содержащими нормы гражданского права, понимаются сам Кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Другие нормативные акты: акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т.п.), а также акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления - к законам и иным правовым актам не отнесены.
Положение о предоставлении имущества в аренду относится к нормативным актам органов местного самоуправления и в силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации не является правовым актом, содержащим нормы гражданского права.
В связи с этим суды правильно указали, что несоответствие договора аренды от 12.10.2007 указанному Положению не влечет недействительности этого договора на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2012 N Ф09-4364/12 по делу N А47-4040/2011
"...Указывая на то, что дополнительные соглашения от 29.03.2011 к договорам аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр, от 29.09.2006 N 6/д-108юр, а также дополнительное соглашение от 30.04.2011 к договору аренды от 18.10.2006 N 6/д-115юр являются недействительными (ничтожными), поскольку противоречат постановлению Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области", ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, общество на основании ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 данного Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 2, 6 ст. 3 указанного Кодекса под законами понимаются сам Гражданский кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления к законам и иным правовым актам в ст. 3 названного Кодекса не отнесены.
Таким образом, из анализа ст. 168 и ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что нарушение требований нормативных актов, не предусмотренных ст. 3 данного Кодекса, не влечет недействительности сделки.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что истцом не указано, какому закону либо иному правовому акту не соответствуют оспариваемые дополнительные соглашения от 29.03.2011, 30.04.2011, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований. С учетом того, что истцом заявлены требования о признании недействительными условий договора, вопрос о размере арендной платы не входит в предмет спора по настоящему делу..."

Постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 N Ф09-3185/12 по делу N А60-30693/2011
"...Пунктом 3.1 договоров аренды предусмотрено, что размер арендной платы установлен в приложениях N 1 к договорам, которые являются их неотъемлемыми частями. При этом размер годовой арендной платы определяется в соответствии с федеральным законодательством, нормативно-правовыми актами Свердловской области и Камышловского городского округа.
В соответствии с приложениями N 1 к договорам аренды исходными данными являются, в частности, годовой коэффициент и повышающий коэффициент в определенных размерах (абз. 3, 9 п. 2 приложений). Пунктом 4 приложений N 1 к договорам аренды предусмотрена формула, определяющая размер арендной платы: арендуемая площадь x ставку земельного налога x коэффициент БРАП x годовой коэффициент x квартальный коэффициент x коэффициент особых условий x коэффициент увеличения-уменьшения x период расчета / (количество дней в году).
Указывая на то, что указанные условия расчета арендной платы являются недействительными (ничтожными), поскольку противоречат постановлениям Правительства Свердловской области от 31.01.2002 N 64-ПП, от 23.12.2008 N 1365-ПП, от 20.11.2009 N 1685-ПП, общество "Уральские газовые сети" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 данного Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 2, 6 ст. 3 указанного Кодекса под законами понимаются сам Гражданский кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления к законам и иным правовым актам в ст. 3 названного Кодекса не отнесены.
Таким образом, из анализа ст. 168 и ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что нарушение требований нормативных актов, не предусмотренных ст. 3 данного Кодекса, не влечет недействительности сделки.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что истцом не указано, какому закону либо иному правовому акту не соответствует оспариваемый расчет арендной платы к договорам от 27.11.2009 N 11-02/п, от 30.07.2007 N 3-02/к, от 30.07.2007 N 2-02/к, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Уральского округа от 30.10.2008 N Ф09-8054/08-С6 по делу N А60-4754/08
"...Мингосимущество, полагая, что указанное условие п. 4.2 дополнительного соглашения от 17.07.2003 противоречит постановлению Правительства Свердловской области от 25.07.2007 N 711-ПП, согласно которому стоимость арендной платы за 1 кв. м установлена в размере 1022 руб. в месяц, обратилось в суд с иском о признании названного соглашения недействительной (ничтожной) сделкой в названной части (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для признания дополнительного соглашения от 17.07.2003 в части п. 4.2 недействительной сделкой, как не соответствующей закону согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.
Кроме того, суд указал, что в соответствии с п. 2, 6 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из самого Гражданского кодекса Российской Федерации и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также иных правовых актов, которыми являются указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации.
Другие нормативные акты, например акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т.п.), а также акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, к законам и иным правовым актам согласно названной норме не относятся.
С учетом изложенного суд признал, что несоответствие дополнительного соглашения положениям законодательства Свердловской области не влечет его недействительности.
Поскольку данные выводы суда первой инстанции не оспариваются, их законность судом кассационной инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверяется..."

Позиция 2. Договор аренды (или его условие) является ничтожным, если он противоречит нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права.

Примечание: Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ введена ст. 17.1 в Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Таким образом, на момент рассмотрения приведенного ниже дела этой статьи еще не было в указанном Законе и заключение договора без проведения торгов не противоречило федеральному законодательству.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 10.10.2007 N 11951/07 по делу N А59-2281/06-С16
"...Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 22 января 2007 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Сахалинской области от 12 апреля 2007 года и постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 июня 2007 года, удовлетворены требования прокурора Сахалинской области и Управления антимонопольной службы по Сахалинской области к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и ООО "Сахалинский водоканал" о признании недействительными договора аренды муниципального имущества от 9 сентября 2004 года N 231, дополнительных соглашений к нему и о применении реституции в виде возврата арендованного имущества в муниципальную казну.
Из смысла статьи 51 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" следует, что органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество в аренду в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Спорный договор заключен без проведения торгов, то есть с нарушением порядка, установленного Положением об аренде муниципального имущества муниципального образования "Город Южно-Сахалинск", утвержденного решением городского собрания города Южно-Сахалинска от 25 июня 2003 года N 429/57-03-2.
При таких обстоятельствах договор аренды обоснованно признан судом первой инстанции недействительным (ст. ст. 168, 422 ГК РФ), в связи с чем заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора не может быть удовлетворено..."

9. Исчисление срока непрерывного временного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением категорий, перечисленных в указанной статье, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Одним из условий реализации данного права является нахождение арендуемого имущества во временном владении (и (или) пользовании) арендатора по договору или договорам аренды такого имущества непрерывно в течение срока, предусмотренного указанным Законом, при выполнении установленных им условий.
На практике возможна ситуация, при которой имущество передается в пользование арендатору сразу после подписания договора аренды, т.е. до момента обязательной регистрации. В этом случае возникает вопрос: подлежит ли включению в период непрерывного владения и пользования арендуемым помещением временной промежуток со дня начала пользования имуществом до момента государственной регистрации договора?
Кроме того, спорным является вопрос о возможности признания пользования арендованным имуществом непрерывным при наличии временных промежутков между прекращением одного договора аренды и заключением другого.

9.1. Вывод из судебной практики: Если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, зарегистрирован, то в срок непрерывного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, включается период с начала пользования имуществом по договору до госрегистрации договора.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 28.02.2011 по делу N А48-2072/2010
"...8 февраля 2007 года между Управлением и Предпринимателем были заключены следующие договоры аренды: N 02173 на нежилое муниципальное помещение N 42 площадью 282,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, 94, на срок с 01.01.2007 по 31.12.2011; N 02174 на нежилое муниципальное помещение N 43 площадью 156,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, 94, на срок с 01.01.2007 по 31.12.2011, государственная регистрация которых прошла 5 ноября 2009 года.
Управление в письме от 05.03.2010 N 616/615 отказало Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, согласившись на то, что договоры от 08.02.2007 N 02173 и от 08.02.2007 N 02174 прошли государственную регистрацию 05.11.2009, то есть после вступления в силу Закона N 159-ФЗ.
Посчитав такой отказ незаконным, Предприниматель оспорил его в суде.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд правомерно исходил из следующего.
Из содержания ст. 3 Закона N 159-ФЗ следует, что одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение двух и более лет до дня вступления в силу с 05.08.2008 Закона N 159-ФЗ.
Нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение 2 и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации.
Таким образом, для целей применения Закона N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного ст. 3 Закона N 159-ФЗ.
Поскольку Предприниматель в соответствии с договорами аренды N 02173 и N 02174 пользовался спорными помещениями с 01.01.2007 по 05.08.2008, то есть меньше двух лет, определенных пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, то он не обладает преимущественным правом на приобретение нежилых помещений N 42 площадью 282,6 кв. м и N 43 площадью 156,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 94.
На основании изложенного кассационная инстанция считает, что судами первой и апелляционной инстанций фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам и доводам сторон дана надлежащая оценка, судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.09.2012 по делу N А57-18718/2011
"...Указанный договор от 01.11.2005 N 955 был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 05.09.2007.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, обоснованно указал, что согласно пункту 1 части 3 Федерального закона N 159-ФЗ одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение двух и более лет до дня вступления Закона в силу. Для реализации преимущественного права приобретения субъектом малого и среднего предпринимательства в собственность арендованного имущества достаточно факта государственной регистрации долгосрочного договора аренды на момент принятия решения о приватизации имущества, если само имущество де-факто находилось во владении или пользовании арендатора более двух лет, и было передано ему именно во исполнение договора аренды.
Согласно материалам дела с момента передачи предпринимателю нежилого помещения он пользовался им на основании договора аренды и в соответствии с его условиями, надлежащим образом перечислял арендные платежи за пользование спорным имуществом.
Суд апелляционной инстанции отметил, что возражения органа управления муниципальным имуществом, передавшего арендатору имущество в фактическое владение или пользование до момента государственной регистрации договора аренды, определенного пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, принимавшего арендные платежи от арендатора, не требовавшего расторжения договора в связи с ненадлежащим исполнением его арендатором, против реализации арендатором преимущественного права приобретения имущества в собственность по формальному мотиву исчисления срока нахождения имущества в аренде менее двух лет в связи с поздней регистрацией договора аренды, не могут быть расценены иначе, как воспрепятствование праву арендатора на выкуп арендованного имущества.
Таким образом, для целей применения Федерального закона N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
С учетом того, что факт передачи и пользования предпринимателем указанным в договоре аренды от 01.11.2005 N 955 имуществом с 2005 года подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, а также приняв во внимание, что названный договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области на момент вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции обоснованно счел, что предприниматель на момент вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ фактически владел и пользовался им на основании договора аренды более 2-х лет..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.04.2012 по делу N А06-2737/2011
"...Суды первой и апелляционной инстанций установили, что 15.11.2005 предпринимателем Самойленко Д.В. и Комитетом имущественных отношений г. Астрахани (в настоящее время Управление муниципального имущества) подписан договор аренды муниципальных нежилых помещений N 12146, расположенных в г. Астрахани по ул. Советская/ул. Чернышевского, д. 8/7, литер "А", помещение 031 общей площадью 43,3 кв. м, со сроком действия с 01.11.2005 по 16.10.2016.
Государственная регистрация договора аренды произведена 27.02.2008.
Суд первой инстанции считает, что для соблюдения данного условия достаточно наличия факта передачи имущества во владение или пользование арендатора более чем за два года до 04.08.2008 (дата вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ), при наличии факта государственной регистрации договора аренды. Суд апелляционной инстанции считает, что для реализации преимущественного права арендатора на приобретение имущества в собственность, если договор аренды требовал государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, учитывается только срок владения и пользования имуществом, исчисляемый с момента государственной регистрации договора аренды.
Из практики применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, следует, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). При применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Таким образом, из данных разъяснений следует, что для реализации преимущественного права приобретения субъектом малого и среднего предпринимательства в собственность арендованного имущества достаточно факта государственной регистрации долгосрочного договора аренды на момент принятия решения о приватизации имущества, если само имущество де-факто находилось во владении или пользовании арендатора более двух лет, и было передано ему именно во исполнение договора аренды.
С учетом данных обстоятельств постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в силу статьи 288 АПК РФ, как принятое с неправильным применением норм материального права, решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе..."

9.2. Вывод из судебной практики: Временное владение и пользование арендованным имуществом при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды и заключением другого (при отсутствии возражений со стороны арендодателя) для целей его дальнейшего выкупа может быть признано непрерывным, если арендатор продолжал пользоваться имуществом.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134
"...6. Согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд отклонил довод о непрерывности владения имуществом, поскольку промежуток времени между прекращением одного договора аренды и заключением последующего был значительным и арендатор не пользовался в этот период имуществом, а также не вносил арендную плату.

Определение ВАС РФ от 06.10.2010 N ВАС-12815/10 по делу N А32-39118/2009-15/541
"...Посчитав, что в силу положений Закона N 159-ФЗ общество "Калинка" приобрело преимущественное право на приобретение спорного имущества в собственность, последнее обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Оценивая довод заявителя о непрерывности владения имуществом, суд исходил из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, и пришел к выводу о том, что промежуток времени между прекращением одного договора аренды и заключением последующего, равный 3 - 4 месяцам, нельзя признать незначительным.
Установив, что в течение указанных промежутков времени арендатор не владел и не пользовался помещениями, а также не производил за их пользование оплату, суд пришел к выводу о несоблюдении условия о непрерывном временном владении и пользовании обществом спорным помещением в течение двух и более лет, установленного статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и отсутствии у заявителя права на выкуп спорного имущества в собственность в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ и отказал в удовлетворении заявления.
...в передаче дела N А32-39118/2009-15/541 Арбитражного суда Краснодарского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2009, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.05.2010 по тому же делу отказать..."

Восточно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что владение имуществом не может считаться непрерывным, если в промежуток между прекращением одного договора аренды и заключением следующего оно было передано в аренду другому лицу, даже если учредителем и генеральным директором нового арендатора являлся предыдущий арендатор.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.11.2010 по делу N А19-7019/10
"...Как следует из материалов дела, 27.02.2010 в администрацию г. Иркутска обратилась индивидуальный предприниматель Жамбалдоржиева Т.Д. с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения площадью 85,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Иркутск, Б. Рябикова, д. 42.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ и с пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
Между тем материалами дела подтверждается, что нежилое помещение не находилось непрерывно во владении и пользовании у индивидуального предпринимателя, а выбывало из ее владения и возвращалось администрации г. Иркутска. Данное подтверждается передаточными актами от 27.06.2006 (помещение предпринимателем возвращено администрации), от 01.10.2006 (помещение администрацией передано предпринимателю).
В промежуток времени с 30.06.2006 по 01.10.2006 между прекращением одного договора аренды нежилого помещения (от 17.10.2005 N 4755) и заключением последующего договора аренды (от 26.09.2006 N 7486) спорное нежилое помещение было арендовано ООО "Амритта".
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что заключение договора аренды с ООО "Амритта" носило формальный характер, также не может быть учтена судом кассационной инстанции.
Апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что не имеет правового значения то обстоятельство, что учредителем и генеральным директором общества являлась Жамбалдоржиева Т.Д.
С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Западно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на длительное отсутствие договорных отношений между сторонами в период после прекращения одного договора аренды и до заключения нового и на основании этого пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя преимущественного права на приобретение в собственность спорного помещения.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.06.2011 по делу N А70-9892/2010
"...Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
Исходя из этого, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 02.12.2005 N 12520510 прекратился 10.11.2006 и не был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Следующий договор аренды был заключен только 29.07.2008 со сроком действия с 28.04.2008, следовательно, в период с 11.11.2006 по 27.04.2008 между сторонами не существовало договорных отношений по аренде нежилого помещения, указанный промежуток времени является продолжительным.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно указал, что Кучкаровой Ш.И. не соблюдены требования статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем она не имеет преимущественного права приобретения в собственность нежилого помещения площадью 70,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Харьковская, д. 1.
Отсутствие письменного требования арендодателя о возвращении помещения и то обстоятельство, что Департамент не осуществлял действий по принудительному выселению предпринимателя из спорного нежилого помещения, не является доказательством возобновления договора аренды на неопределенный срок..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2014 N Ф05-10415/14 по делу N А41-68950/13
"...Как установили суды двух инстанций, между Администрацией и обществом был заключен договор аренды от 01.03.2011 N 30/11 о предоставлении во временное пользование нежилого помещения по адресу Московская область, Рузский район, п. Тучково, Восточный микрорайон, д. 23а площадью 183,9 кв. м сроком действия с 01.03.2011 по 31.08.2011.
28.11.2011 заключен новый договор аренды вышеуказанного помещения сроком действия по 28.11.2014.
10.12.2013 ООО "АгроСидсТрейд" вновь обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого муниципального имущества.
Не получив ответа на последнее обращение, общество оспорило бездействие Администрации в судебном порядке.
Рассматривая заявленное по делу требование, суды установили, что заявление общества соответствует всем предусмотренным статьей 3 Закона N 159-ФЗ критериям реализации преимущественного права приватизации. В связи с чем не усмотрели каких-либо законных оснований для несовершения Администрацией предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ действий.
Апелляционный суд проверил довод Администрации о том, что общество не пользовалось арендуемым имуществом непрерывно в течение двух и более лет, и признал его неосновательным. Суд с учетом положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, обоснованно расценил промежуток между прекращением одного договора аренды и заключением последующего в качестве непрерывного пользования, поскольку общество продолжало осуществлять пользование имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
С учетом изложенного основания для отмены обжалуемого постановления отсутствуют..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2011 N КА-А41/7137-11 по делу N А41-16544/10
"...Поскольку факт передачи и пользования заявителем нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Павловский Посад, пер. Кирова, д. 7, литера А, с 2006 года подтверждается договорами аренды указанного нежилого помещения и не оспаривается сторонами, а также принимая во внимание, что договоры от 30 мая 2006 года N 129-06/6, от 02 марта 2007 года N 47-07/6 не требовали государственной регистрации, поскольку были заключены на срок менее одного года и договор от 28 декабря 2007 года N 20-08/6 зарегистрирован в установленном порядке, суды правильно посчитали, что заявитель на момент вступления в силу Закона фактически владел и пользовался помещением на основании договоров аренды более двух лет.
Довод ответчика об отсутствии непрерывности владения заявителем спорным помещением на праве аренды, со ссылкой на то, что договор аренды от 30 мая 2006 года N 129-06/6 расторгнут с 01 ноября 2006 года, что подтверждается актом о расторжении названного договора, несостоятелен и правомерно отклонен судами, поскольку 02 марта 2007 года между Администрацией Павлово-Посадского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Акватон" (арендатор) заключен новый договор аренды спорного нежилого помещения N 47-07/6, согласно пункту 2.1 которого срок аренды установлен с 01 января 2007 года по 30 декабря 2007 года.
Пунктом 6 Информационного письма разъяснено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
Как правильно установили суды, спорное имущество фактически не выбывало из пользования заявителя, акт возврата нежилого помещения был составлен по инициативе ответчика. Отсутствие возражений арендодателя на продолжение арендных отношений подтверждается также последующим заключением договора аренды через незначительный промежуток времени..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.05.2016 N Ф06-8280/2016 по делу N А65-21804/2015
"...Как следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом "Миллениум Зилант-Сити" (далее - ОАО "Миллениум Зилант-Сити", арендодатель) и ООО "Параллакс" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 16.11.2009 N 1061-Д. Согласно данному договору общество арендовало нежилые помещения помещений 1-го этажа N N 1е, 2е; 2-го этажа N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 16е, 15е, 16а общей площадью 254,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Адоратского, д. 29 Б литера А.
С 01.11.2010 аренда указанных нежилых помещений между теми же сторонами осуществлялась по Договору аренды нежилого помещения N 1335-Д.
С 01.10.2011 арендные отношения с арендодателем были продолжены.
С 04.04.2014 ООО "Параллакс" арендовало вышеуказанные нежилые помещения у Комитета по договору аренды объекта нежилого фонда муниципальной казны г. Казани (по результатам проведения открытых аукционных торгов, на которые заявился один участник) N 8418-95 со сроком по 03.04.2017 (пункт 2.1 Договора).
Заявитель обратился в Комитет с заявлением от 28.04.2014 N П02-06/1622 о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых помещений в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ.
Письмом от 15.05.2014 N 10151/КЗИО-исх Комитетом отказано заявителю в выкупе арендуемых нежилых помещений со ссылкой на прерывание срока непрерывности пользования арендуемыми помещениями в течение 2-х и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества, а договор аренды на вышеуказанные нежилые помещения с ООО "Параллакс" был прекращен 28.03.2014.
Заявитель, полагая, что данный отказ ответчика противоречит Закону N 159-ФЗ и нарушает его права и интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Комитетом не представлены суду доказательства фактического прекращения между сторонами арендных отношений.
Судами установлено, что договор аренды на вышеуказанные нежилые помещения с ООО "Параллакс" был прекращен 28.03.2014, однако как на момент проведения торгов, так и на протяжении всего времени, начиная с ноября 2009 года, общество пользовалось вышеуказанными нежилыми помещениями непрерывно, в том числе и после 28.03.2014 до заключения нового договора аренды.
Комитетом данное обстоятельство не опровергается.
Исследовав представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, а также руководствуясь разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 6 Информационного письма Президиума от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суды пришли к обоснованному выводу, что незначительный промежуток времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды нужно расценивать как непрерывное пользование арендатором недвижимым имуществом в течение более двух и более лет до 01.07.2015.
Таким образом, судебная коллегия считает, что судом первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебных актах, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.02.2014 по делу N А65-11732/2013
"...Доводы МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования" о том, что положения Федерального закона N 159-ФЗ вступили в силу 05.08.2008, а договор аренды от 20.10.2006 N 2328р между обществом и им был заключен 01.11.2006, т.е. недвижимое имущество находилось у заявителя во владении менее 2 лет до дня вступления в силу закона, а также ссылка на прекращение договора аренды с 06.06.2013 и заключение с ним нового договора аренды от 20.06.2013 N 8305-94 по результатам аукционных торгов обоснованно отклонены судом первой и апелляционной инстанций инстанции как не соответствующие действующему законодательству и разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указал, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Исходя из изложенного временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись (пункт 6).
В течение 20 дней, которые прошли между прекращением прежнего договора аренды и заключением нового договора аренды, ООО "Арслан" продолжало фактически пользоваться недвижимым имуществом, осуществляло в этих помещениях торговую деятельность (магазин) и оплачивало арендную плату за май, июнь 2013 года в том же размере, что и за май 2013 г., за июль 2013 г., за август 2013 г. Факт использования помещений также подтверждается журналом кассира-операциониста ООО "Арслан" магазин "Августина-49" по ул. Кирпичникова, д. 24 за период с 26.04.2013 по настоящее время. Согласно данному журналу в магазине в июне 2013 года осуществлялась деятельность магазина с поступлением выручки от предпринимательской деятельности. Оригиналы журнала и карточки регистрации ККМ заявителя представлены в судебном заседании на обозрение, копии приобщены к материалам дела.
Поскольку бездействие МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования" в отказе в реализации преимущественного права общества на выкуп арендованных им вышеназванных помещений нарушает права и законные интересы общества и противоречит вышеприведенным нормам закона, разъяснениям высшей судебной инстанции, заявленные требования ООО "Арслан" правомерно удовлетворены..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 01.02.2011 по делу N А35-1326/2010
"...Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснил, что согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение, арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
Согласно передаточному акту от 16.05.2007 ООО "УНИФАРМ" передало ООО "Медфарм" права и обязанности, вытекающие из договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 01.01.2007 N 2616.
Из материалов дела следует, что договорные отношения между контрагентами по договорам аренды N 2616 и N 3639 прерывались с 30.11.2006 по 30.12.2006 (в связи с несвоевременным продлением договора N 2616) и с 01.12.2007 по 31.12.2007 (в связи с увеличением дополнительным соглашением от 01.12.2007 срока действия договора N 3639 на период более года и непроведением его государственной регистрации), вместе с тем, в течение указанного времени арендатор (в первом случае - ООО "УНИФАРМ", во втором - ООО "Медфарм") продолжал пользоваться спорным недвижимым имуществом.
Как установлено судом, до истечения срока действия договоров аренды от 01.12.2005 N 2616 и от 01.10.2007 N 3639 ни одна из его сторон не уведомила другую о прекращении этих договоров, более того, договор аренды от 01.12.2005 N 2616 продлен 01.01.2007, а договор аренды от 01.10.2007 N 3639 перезаключен 01.01.2008 в связи с увеличением площади арендуемого помещения.
Оценив и исследовав в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, учитывая положения ст. 309, ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в Информационном письме от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", п. 1 ст. 45, ст. 47 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", ст. 1 Закона Курской области от 08.12.2008 N 98-ЗКО "Об установлении предельного значения площади арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Курской области или в муниципальной собственности, и срока рассрочки оплаты приобретаемого арендуемого недвижимого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества" суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что Обществом соблюдены условия, предусмотренные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, и ООО "Медфарм" имеет преимущественное право на приобретение недвижимого имущества муниципального нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1, в собственность, в связи с чем правомерно признали отказ Комитета в реализации преимущественного права ООО "Медфарм" на приобретение в собственность указанного помещения незаконным, нарушающим права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности..."

9.3. Вывод из судебной практики: При реализации новым арендатором права на приобретение имущества согласно положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в непрерывный срок владения и (или) пользования имуществом включается также срок владения и (или) пользования имуществом прежним арендатором, если переход права аренды основывался на правопреемстве, а прежний арендатор на момент владения (или) пользования имуществом соответствовал критериям малого или среднего предпринимательства.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134
"...7. Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.11.2013 по делу N А33-4919/2013
"...Удовлетворяя заявленное обществом требование о признании недействительным отказа управления, арбитражный суд первой инстанции исходил из соответствия общества условиям, предусмотренным Федеральным законом N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Третий арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, признав их соответствующими закону и фактическим обстоятельствам дела. Суд апелляционной инстанции указал на наличие сингулярного правопреемства в отношении нежилого помещения, а также на возобновление договора аренды муниципального имущества от 22.05.2007 N 3184/1-А на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами, нежилое помещение ранее находилось в арендном пользовании предпринимателя Путинцевой Т.М. на основании договора аренды от 21.06.2004 N 2011/1-А; предприниматель Путинцева Т.М. 18.12.2006 обратилась с заявлением о переоформлении (перенайме) договора аренды на общество; комиссией по рассмотрению заявок о предоставлении объектов муниципальной собственности в аренду по целевому назначению 22.12.2006 принято решение о переоформлении договора аренды с предпринимателя Путинцевой Т.М. на общество; администрацией города Норильска издано постановление от 23.07.2007 N 824, согласно которому ранее принадлежавшее предпринимателю Путинцевой Т.М. право аренды нежилого помещения перешло к обществу путем заключения с ним договора аренды; договор аренды нежилого помещения заключен с обществом 22.05.2007 на срок до 25.05.2009, зарегистрирован 16.08.2008; по истечении срока действия договора стороны продолжили его исполнение, в том числе на момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Оценивая данные обстоятельства, суды двух инстанций обоснованно руководствовались правовыми позициями, изложенными в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В этой связи суды правомерно признали общество соответствующим условиям, определенным Федеральным законом N 159-ФЗ..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.03.2012 по делу N А33-8996/2011
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Как видно из материалов дела, 29.08.2006 Общество и Предприниматель обратились в Департамент с просьбой объединить арендуемые площади по договору от 24.12.2001 N 6481 с площадями по договору от 24.12.2001 N 6479 и получили согласие на такое переоформление 30.08.2006 (отметка на заявлении от 29.08.2006 с указанием об удовлетворении заявки и продлении договорных отношений). На основании этого Общество с Предприниматель подписали договор от 31.08.2006, согласно условиям которого первоначальный арендатор передает новому арендатору права и обязанности по договору аренды от 24.12.2001 N 6481. Доказательств расторжения с прежним арендатором арендных отношений и возвращения им недвижимого имущества собственнику в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о недоказанности сингулярного правопреемства не обоснован. В данном случае состоялся перенаем арендованного имущества, на приватизацию которого претендует Общество в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ.
Поскольку Общество является правопреемником Предпринимателя (сингулярное правопреемство), следовательно, в срок временного арендного пользования спорными помещениями заявителем подлежал включению срок временного арендного пользования этими же помещениями Предпринимателем.
При названных обстоятельствах Обществом как субъектом малого (среднего) предпринимательства на дату вступления в силу Закона N 159-ФЗ соблюден двухлетний срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, определенный пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ.
В этой связи вывод апелляционного суда об отсутствии совокупности условий, предусмотренных статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания оспариваемого отказа Департамента недействительным является неправильными..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.06.2011 по делу N А44-2932/2010
"...Предприниматель Хабелова Т.М. 17.06.2010 обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении ей преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 487 кв. м в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.
В соответствии с пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье названного Закона, суды должны исходить из того, что в этот срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
Согласно пункту 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора обусловлено личными качествами арендатора.
С учетом положений пункта 2 статьи 617 ГК РФ суды установили, что право аренды спорного нежилого помещения перешло к Хабеловой Т.М. в порядке правопреемства.
Установив данные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что предприниматель Хабелова Т.М. отвечает всем критериям, определенным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, а Приказ N 199 не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.08.2013 по делу N А20-3071/2012
"...14 ноября 2010 года департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности N 242 (т. 1, л.д. 25-32). По условиям договора арендатору на срок до 14.10.2011 для использования под камеру хранения и бытового обслуживания населения передано в аренду нежилое помещение общей площадью 134 кв. м по ул. Ахохова, 141 "а" в г. Нальчике. В соответствии с разделом 2 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
15 мая 2012 года предприниматель обратился в департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 134 кв. м по ул. Ахохова, 141 "а" в г. Нальчике в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального помещения (т. 1, л.д. 16, 17).
Письмом от 30.05.2012 N 2940 департамент отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения. Отказ мотивирован тем, что в связи с нахождением 3-этажного жилого дома в аварийном состоянии письмом от 14.11.2010 N 242 предпринимателю отказано в продлении договора аренды (т. 1, л.д. 18).
Полагая, что отказ департамента (его бездействие в вопросе о предоставлении в собственность арендуемого нежилого помещения) не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и нарушает интересы предпринимателя в имущественной сфере (лишает его права на преимущественное приобретение муниципального имущества), последний обратился с заявлением в арбитражный суд.
Пункты 6 и 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 содержат следующие разъяснения. Для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. В названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве, а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
При обращении в департамент (в арбитражный суд) предприниматель сослался на то, что спорное помещение на протяжении длительного периода времени находилось в непрерывном владении Шереужевой З.А. (его матери) на основании заключенных договоров аренды.
Исследовав представленные сторонами в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу, что преимущественное право предпринимателя на приобретение муниципального имущества основано на факте универсального правопреемства по отношению к Шереужевой З.А. (матери заявителя, ранее непрерывно арендовавшей спорное помещение). Данный вывод судов основан на законе (пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса), соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 и сложившейся арбитражной практике (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2010 по делу N А53-4412/2009, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.06.2011 по делу N А44-2932/2010). Поэтому довод департамента о том, что предприниматель не отвечает критериям, установленным для заинтересованных в приобретении имущества лиц статьей 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку переход права аренды к нему не основан на универсальном правопреемстве, подлежит отклонению..."

По данному делу см. также Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.01.2013.

Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.01.2013 по делу N А20-3071/2012
"...В обоснование своих доводов, последним были представлены суду договора аренды от 15.12.1996 N 594, от 20.10.1997 N 242А, от 19.12.1997 N 242, от 28.12.1998 N 241, от 21.10.1998 N 163, от 21.10.1999 N 242, от 2000 - 2003 гг. NN 242, от 07.01.2005 N 242, от 07.01.2006 N 242, от 17.01.2007 N 242.
При этом, судом установлено, что данные договора были заключены с его матерью - Шереужевой Зоей Альгериевной, являвшейся на тот момент предпринимателем. После смерти матери, став наследником по закону, Шереужев А.Р. обратился департамент для заключения договора аренды на то же нежилое подвальное помещение общей площадью 134 кв. м. Письмом от 24.04.2009 N 1408 департамент не возражал против вступления в договорные отношения согласно пункту 2 статьи 617 ГК РФ..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.11.2011 по делу N А63-748/2011
"...Общество 22.04.2010 обратилось к комитету с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, получив письменный отказ от 26.11.2010 N 1480, подало в арбитражный суд заявление в порядке статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считая отказ в предоставлении преимущественного права на выкуп имущества незаконным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Суд апелляционной инстанции дал надлежащую правовую оценку предоставленным в материалы дела доказательствам и принял во внимание действия арендодателя, заключившего с обществом договор аренды нежилых помещений после передачи новому арендатору прав и обязанностей первоначального, то есть после заключения договора перенайма спорных нежилых помещений.
Доказательства расторжения с предпринимателем (первоначальный арендатор) арендных отношений, возвращения им недвижимого имущества собственнику, а также предоставления обществу помещений во исполнение договора аренды от 29.08.2006 комитет и администрация не предоставили. Таким образом, заинтересованными лицами не доказано, что договор аренды с предпринимателем был прекращен, с обществом заключен новый договор, а перенаем нежилых помещений места не имел.
При реализации полномочий по закону N 159-ФЗ переход права аренды имущества к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (в частности, перенаем), а прежние арендаторы должны соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в установленном порядке состоялся перенаем нежилых помещений, на приватизацию которых претендует общество в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ.
Обжалуемый обществом отказ комитета дан без учета установленных в процессе рассмотрения спора обстоятельств, в связи с чем апелляционным судом признан незаконным..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 23.03.2011 по делу N А14-5962/2010/187/10
"...Отказывая в удовлетворении заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение указанного выше арендуемого помещения, администрация сослалась на то, что срок аренды обществом испрашиваемого помещения составляет менее 2 лет до даты вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Между тем, как установлено судом и подтверждено материалами дела, предшествующим правообладателем спорного помещения являлась Попова Л.С. - индивидуальный предприниматель, данное помещение принадлежало ей на праве аренды с 15.03.2004 по 01.08.2007 (соглашение с ООО БТД "Финист" об уступке договора). В период владения указанным помещением на праве аренды предприниматель являлась субъектом малого предпринимательства и соответствовала требованиям, установленным к субъектам малого предпринимательства, действовавшим в указанный период Федеральным законом от 14.06.1995 N 88-ФЗ "О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации", и критериям малого предпринимательства, установленным статьей 4 вступившего в законную силу с 01.01.2008 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства".
Указанные обстоятельства подтверждают сингулярное правопреемство.
Судом правомерно установлен факт соответствия прежнего арендатора и заявителя критериям малого предпринимательства, следовательно, непрерывность пользования спорным имуществом на праве аренды в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Закона соблюдена.
Общество также соответствовало всем необходимым критериям субъекта малого предпринимательства, имеющего согласно статьям 3 и 9 Закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендованного муниципального имущества в порядке, установленном законом. Данные обстоятельства установлены судом и подтверждаются материалами дела.
Суды правомерно признали отказ департамента в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, незаконным и нарушающим право заявителя на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность..."

10. Возможность заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, без проведения аукциона

В соответствии с ч. 1 ст. 74 ЛК РФ договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, кроме случаев, установленных ч. ч. 3 и 4 указанной статьи. С 1 марта 2015 г. ч. 3 ст. 74 ЛК РФ была дополнена п. 4. В нем указано, что договоры аренды с собственниками зданий, сооружений и помещений в них заключаются без проведения аукциона. Это соответствует п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которому, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на этих земельных участках. Следовательно, с 1 марта 2015 г. законодательно урегулирован вопрос об отсутствии необходимости в проведении указанного аукциона в случае, когда договор аренды лесного участка заключается с собственником расположенного на нем объекта недвижимости.
До 1 марта 2015 г. нормы закона не давали ответа на данный вопрос, что на практике приводило к спорам.

10.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен с собственником объектов недвижимости, расположенных на указанном участке, без проведения аукциона.

Примечание: Суды, признавая возможность заключения договора аренды без проведения аукциона, указывают на приоритет ст. 36 Земельного кодекса РФ перед ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 22.12.2009 N 10520/09 по делу N А55-11287/2008
"...Открытое акционерное общество "Яхт-клуб "Химик" (далее - яхт-клуб) обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - регистрирующий орган) с заявлением о государственной регистрации договора от 07.12.2007 N 1680 аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе, 35, который был заключен яхт-клубом с мэрией городского округа Тольятти (далее - мэрия) в соответствии с постановлением мэра городского округа Тольятти от 17.10.2007 N 3170-1/п для дальнейшего пользования земельным участком.
Сообщением от 03.05.2008 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации указанного договора на основании того, что земельный участок является лесным участком и договор подлежит заключению по результатам аукциона по продаже прав на заключение такого договора.
В связи с отказом в государственной регистрации яхт-клуб обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании недействительным данного отказа регистрирующего органа.
Суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что яхт-клуб является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Право собственности общества на эти объекты зарегистрировано в установленном порядке и никем не оспаривается. В соответствии с абзацами первым и вторым статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
Суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела исходил из приоритета правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации перед нормой части 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации и установил, что в тех случаях, когда на лесных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, эти лица не могут быть ограничены в праве на заключение договора аренды таких участков или вообще лишены данного права со ссылкой на обязательность заключения договора аренды лесного участка по результатам аукциона, предусмотренную частью 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание во взаимосвязи положения статей 25, 72 и 74 Лесного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции указал, что договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться по результатам аукциона лишь в случаях и для целей, определенных нормами того же Кодекса. Соответственно, к таким договорам аренды лесных участков применяются правила, предусмотренные Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.05.2007 N 324 "О договоре аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности".
При названных обстоятельствах оспариваемое постановление суда кассационной инстанции нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 01.06.2010 N ВАС-6446/10 по делу N А46-9216/2009
"...Суды установили, что ООО "АК "Омскагрегат" является собственником объектов недвижимости, право собственности на которые подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 17.11.2005 и от 13.04.2007, и которые расположены на спорных земельных участках, относящихся к землям лесного фонда.
Согласно статье 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ, если иное не установлено федеральными законами. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом и федеральными законами.
В силу статьи 9 Лесного кодекса РФ право аренды лесных участков возникает и прекращается по основаниям и в порядке, определенном гражданским законодательством, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях и земельным законодательством, если иное не установлено Лесным кодексом РФ.
Статьей 3 Лесного кодекса РФ предусмотрено, что лесным законодательством регулируются лесные отношения, а имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом РФ, если иное не установлено Лесным кодексом и другими федеральными законами.
В данном случае заявитель обратился не за предоставлением лесного участка для целей лесопользования, а за оформлением права землепользования под объектами недвижимости, расположенными на лесных участках и являющимися собственностью заявителя. Учитывая, что лесным законодательством такие вопросы не урегулированы, суд кассационной инстанции указал на то, что предоставление заявителю испрашиваемых участков должно осуществляться по правилам статьи 36 Земельного кодекса РФ, имеющей в данном случае приоритет перед нормой части 1 статьи 74 Лесного кодекса РФ.
В то же время, согласно статье 83 Лесного кодекса РФ Российская Федерация передает полномочия по предоставлению в аренду лесных участков в пределах земель лесного фонда органам государственной власти субъектов Российской Федерации.
Как установлено судами при рассмотрении дела, в Омской области таким органом является Главное управление лесного хозяйства.
Установив указанные обстоятельства, суды признали, что письмо ТУ ФАУГИ по Омской области от 19.03.2009 N ТУ-3025, которым заявителю было сообщено о необходимости обратиться в Главное управление лесного хозяйства Омской области с заявлением об оформлении права землепользования спорными земельными участками, не нарушает права и законные интересы ООО АК "Омскагрегат", поскольку указывает на специальный орган государственной власти, наделенный полномочиями по предоставлению в аренду лесных участков, в том числе и для целей оформления права землепользования под объектами недвижимости, а не ограничивает прав заявителя на заключение договора аренды указанных лесных участков.
Выводы судов не противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2009 г. N 10520/09.
...отказать в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А46-9216/2009 Арбитражного суда Омской области для пересмотра в порядке надзора решения от 01.07.2009, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.03.2010..."

Определение ВАС РФ от 16.04.2010 N ВАС-5278/09 по делу N А55-10909/2008
"...Суды первой и кассационной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований по настоящему делу, исходили из того, что спорный земельный участок, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие охотохозяйству, входит в состав лесного фонда, поэтому предоставление такого участка должно регламентироваться нормами Лесного кодекса РФ, а не нормами земельного законодательства. Установив, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды участка лесного фонда не проводился, суды признали, что охотохозяйство неправомерно настаивает на заключении с ним договора аренды указанного участка.
Выводы судов не соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2009 N 10520/09, в соответствии с которой необходимо учитывать следующие обстоятельства: заявитель обратился за оформлением права землепользования на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ, ссылаясь на то, что он является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, находящемся по адресу: Самарская область, Хворостянский район, с. Орловка. Указанный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет и находится в собственности Российской Федерации.
Согласно статье 3 Лесного кодекса РФ имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков, регулируются гражданским и земельным законодательством, если иное не предусмотрено Лесным кодексом РФ и другими федеральными законами. Поскольку нормами Лесного кодекса РФ не урегулированы вопросы предоставления земельных участков собственникам расположенных на этих участках объектов недвижимости, подлежат применению нормы статьи 36 Земельного кодекса РФ. Доказательств оспаривания права собственности заявителя на объекты недвижимости, находящиеся на данном участке, суду не представлено.
При таких обстоятельствах суды первой и кассационной инстанций неправомерно отказали в удовлетворении заявленных требований по мотиву несоответствия их нормам лесного законодательства..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.12.2010 по делу N А56-45052/2009
"...ООО "Изумруд" обратилось в суд с настоящим заявлением, считая, что отказ Комитета противоречит статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает его право на приобретение в аренду земельных участков, относящихся к землям лесного фонда и занятых объектами недвижимости, принадлежащими заявителю на праве собственности.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд пришел к выводу о наличии предусмотренных названными нормами права оснований для признания оспариваемого отказа Комитета незаконным.
Кассационная инстанция считает этот вывод правильным.
Частью 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, за исключением случаев, установленных частью 3 той же статьи.
В соответствии с частью 2 статьи 3 Лесного кодекса Российской Федерации имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.
ООО "Изумруд" является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках, отнесенных к землям лесного фонда; право собственности заявителя на эти объекты зарегистрировано в установленном порядке и Комитетом не оспаривается.
Как установлено пунктами 1 и 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков гражданами и юридическими лицами - собственниками зданий, строений, сооружений - осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из приоритета правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации перед нормой части 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации и правильно указал, что в тех случаях, когда на лесных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, эти лица не могут быть ограничены в праве на заключение договора аренды таких участков или вообще лишены данного права со ссылкой на обязательность заключения договора аренды лесного участка по результатам аукциона, предусмотренную частью 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации.
В связи с этим необоснованна ссылка Комитета на несоблюдение ООО "Изумруд" порядка обращения с заявлениями о предоставлении в аренду лесных участков, регламентированного Правилами, поскольку ни Правилами, ни Лесным кодексом Российской Федерации не предусмотрена процедура предоставления в аренду лесных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимого имущества..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 24.06.2010 N Ф09-4753/10-С6 по делу N А60-54102/2009-С5
"...Общество "РИО-Тур" обратилось к министерству с заявлением от 09.09.2009 N 0909 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 48 420 кв. м для эксплуатации принадлежащей ему базы отдыха.
Письмом от 12.10.2009 N 06-04-6227/9 министерство отказало заявителю в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, расположенного на землях лесного фонда, без проведения аукциона.
Полагая, что отказ в предоставлении земельного участка является незаконным, общество "РИО-Тур" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с настоящим заявлением.
Судами установлено, что общество "РИО-Тур", являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на исторически сложившемся и необходимом для их эксплуатации и функционирования земельном участке, имеет исключительное право на приобретение права аренды данного земельного участка.
Исходя из приоритета правил ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации перед нормой ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации суды сделали правильный вывод о том, что в тех случаях, когда на лесных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, эти лица не могут быть ограничены в праве на заключение договора аренды таких участков или вообще лишены данного права со ссылкой на обязательность заключения договора аренды лесного участка по результатам аукциона, предусмотренную ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации.
При этом суды верно указали, что с учетом положений статей 25, 72 и 74 Лесного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться по результатам аукциона лишь в случаях и для целей, определенных нормами Лесного кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного доводы заявителя о том, что договоры аренды участков лесного фонда могут быть заключены только по результатам аукциона, размещение объектов капитального строительства на землях лесного фонда не допускается, оснований для предоставления заявителю земельного участка площадью 48 420 кв. м не имеется, судом кассационной инстанции признаны несостоятельными. Иные доводы отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется..."

11. Соблюдение требований законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд при заключении договора аренды с государственным (муниципальным) заказчиком

Законодательство РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд основывается на положениях Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, Бюджетного кодекса РФ и состоит из Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ), других федеральных законов, а также иных нормативных правовых актов.
Государственным или муниципальным контрактом в силу п. 8 ст. 3 Закона N 44-ФЗ признается договор, заключенный от имени РФ, субъекта РФ (государственный контракт), муниципального образования (муниципальный контракт) государственным или муниципальным заказчиком для обеспечения соответственно государственных или муниципальных нужд.
При заключении договоров аренды применяется Закон N 44-ФЗ (п. 3 ч. 1 ст. 1 этого Закона). Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", который утратил силу с 1 января 2014 г. в связи с принятием Закона N 44-ФЗ, аренда как вид обязательства не была выделена в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд. В связи с этим возможность применения норм Закона N 94-ФЗ на практике вызывала споры.

11.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, необходимо ли при заключении договора аренды соблюдать процедуры, предусмотренные Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", существует две позиции судов.

Позиция 1. При заключении договора аренды с государственным (муниципальным) заказчиком требуется соблюдение процедур, предусмотренных Законом N 94-ФЗ.

Примечание: Данная точка зрения была высказана также в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2010 года.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 30.06.2011 N ВАС-7912/11 по делу N ВАС-2237/11
"...Проанализировав положения Гражданского, Бюджетного кодексов Российской Федерации, Федерального закона N 94-ФЗ (в частности, положения части 2 статьи 1, части 1 и 2 статьи 3, части 1 статьи 4), суд первой инстанции счел, что договор по предоставлению в аренду движимого имущества государственным (муниципальным) заказчикам будет являться предметом регулирования Федерального закона N 94-ФЗ при наличии следующих условий:
- если он заключается в интересах Российской Федерации, соответствующего субъекта Российской Федерации либо соответствующего муниципального образования;
- целью его заключения выступает удовлетворение государственных (муниципальных) нужд;
- финансирование указанных потребностей осуществляется за счет средств бюджета Российской Федерации или бюджета субъекта Российской Федерации.
Ссылка учреждения на разъяснения, содержащиеся в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 02.10.2007 N 14902-АП/Д04, не принимается. Анализ законодательства Российской Федерации о размещении заказов для государственных и муниципальных нужд позволили суду первой инстанции прийти к выводу о том, что при заключении такого договора должны соблюдаться правила, предусмотренные Федеральным законом N 94-ФЗ.
В связи с изложенным дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Решение ВАС РФ от 25.04.2011 N ВАС-2237/11
"...Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что договор по предоставлению в аренду движимого имущества государственным (муниципальным) заказчикам будет являться предметом регулирования указанного выше Федерального закона при наличии следующих условий: если он заключается в интересах Российской Федерации, соответствующего субъекта Российской Федерации либо соответствующего муниципального образования; целью его заключения выступает удовлетворение государственных (муниципальных) нужд; финансирование указанных потребностей осуществляется за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных источников финансирования.
Следовательно, в таких случаях, при заключении договора должны соблюдаться правила, предусмотренные Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"..."

Определение ВАС РФ от 14.02.2011 N ВАС-1236/11 по делу N А59-57/2010
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 03.08.2007 между предпринимателем Ротовым М.С. (арендодателем) и Департаментом топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Сахалинской области (арендатором) заключен договор аренды N 43.
Сославшись на невыполнение арендатором обязательств по внесению платы за предоставленное имущество, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга.
Суд апелляционной инстанции, констатировав, что на спорные правоотношения распространяются положения Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", и установив, что при заключении сделки требования упомянутого Закона были нарушены, признал договор недействительным.
Согласно части 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации только при наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Кодекса.
В данном случае таких оснований коллегией судей не установлено..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.12.2009 по делу N А58-1884/09
"...В статьях 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен порядок, в соответствии с которым договор должен быть заключен с лицом, выигравшим торги.
Согласно абзацу 2 пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.
Пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ) государственный контракт и муниципальный контракт заключаются в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами с учетом положений настоящего Федерального закона.
Из пункта 4 статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ следует, что заказ признается размещенным со дня заключения государственного или муниципального контракта, а в случае, предусмотренном пунктом 14 части 2 статьи 55 данного Закона, со дня заключения иных гражданско-правовых договоров.
Из буквального толкования указанных норм права следует, что заключение сторонами в установленном порядке договора аренды земельного участка по результатам аукциона, проведенного на право заключения договора, обязательно.
Вместе с тем, вывод суда первой инстанции о законности владения ответчиком спорным земельным участком в период с 04.05.2006 по 04.05.2009 не соответствует установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
При таких обстоятельствах, наличие у истца прав по распоряжению спорным земельным участком, а также факт незаконного нахождения ответчика на спорном земельном участке подтверждаются материалами дела..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.09.2010 N Ф03-5866/2010 по делу N А59-57/2010
"...Судом апелляционной инстанции установлено, что 03.08.2007 между ИП Ротовым М.С. (арендодатель) и Департаментом топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства (арендатор) заключен договор N 43 сроком действия с 03.08.2007 по 02.09.2007, по которому арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование туалетные кабины в количестве 20 шт., осуществить транспортировку туалетных кабин до места назначения, предоставить услугу по утилизации отходов и заправке биотуалета дезодорирующей жидкостью.
Рассматривая дело, суд апелляционной инстанции установил, что целью заключения договора аренды от 03.08.2007 являлась ликвидация последствий землетрясения, произошедшего в г. Невельске 02.08.2007, в связи с чем спорные отношения подпадают под правовое регулирование Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Федеральный закон N 94-ФЗ).
В части 2 статьи 10 Федерального закона N 94-ФЗ закреплено общее правило, согласно которому во всех случаях размещение заказа осуществляется путем проведения торгов.
Применение других способов размещения заказа, то есть без проведения торгов (запрос котировок, размещение заказа у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика), размещение заказа на товарных биржах), рассматривается как исключение и допускается только в случаях, непосредственно предусмотренных указанным Законом.
Между тем судом апелляционной инстанции установлено и истцом не оспаривается, что при заключении договора аренды от 03.08.2007 размещение муниципального заказа на аренду биотуалетов способами и в порядке, установленными Федеральным законом N 94-ФЗ не проводилось.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку договор аренды от 03.08.2007 заключен с нарушением требований Федерального закона N 94-ФЗ, апелляционный суд пришел к правильному выводу о его ничтожности, и правомерно признал его не влекущим правовых последствий с момента заключения, что соответствует пункту 1 статьи 167 ГК РФ..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 18.02.2013 N Ф09-14245/12 по делу N А34-953/2012
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.01.2012 между ответчиками заключен договор аренды хоккейной площадки с искусственным льдом, по условиям которого учреждение (заказчик) поручает, а организация (исполнитель) принимает на себя обязанность по предоставлению учреждению закрытой хоккейной площадки с искусственным льдом с наличием: раздевалок, душевых комнат, освещения хоккейного поля, вентиляции, водоснабжения, информационного табло, радиоаппаратуры, системы пожаротушения по заявке учреждения в почасовое пользование (далее - аренда) для проведения календарных игр Первенства России среди юношеских спортивных школ и проведения учебно-тренировочных занятий, указанных в заявке (далее - услуги), являющейся неотъемлемой частью договора.
Проанализировав условия договора от 01.01.2012 в соответствии с положениями ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что данный договор представляет собой договор аренды недвижимого имущества, регулируемый нормами гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ данный Федеральный закон применяется в случаях размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд и нужд бюджетных учреждений.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в решении от 25.04.2011 N ВАС-2237/11, договор по предоставлению в аренду движимого имущества государственным (муниципальным) заказчикам будет являться предметом регулирования Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ при наличии следующих условий: если он заключается в интересах Российской Федерации, соответствующего субъекта Российской Федерации либо соответствующего муниципального образования; целью его заключения выступает удовлетворение государственных (муниципальных) нужд; финансирование указанных потребностей осуществляется за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных источников финансирования.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что согласно уставу учреждение является бюджетным учреждением, создается для обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий органов местного самоуправления в сфере дополнительного образования детей в области физической культуры и спорта, имеет самостоятельный баланс, смету и лицевые счета в Департаменте финансов администрации г. Кургана. Учреждение является арендатором по оспариваемому договору аренды от 01.01.2012, при этом расходы, связанные арендой названного недвижимого имущества погашаются за счет средств, получаемых учреждением из муниципального бюджета.
С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что спорные правоотношения обладают совокупностью правовых признаков, которые обуславливают необходимость применения к ним положений Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Позиция 2. При заключении договора аренды с государственным (муниципальным) заказчиком не требуется соблюдение процедур, предусмотренных Законом N 94-ФЗ.

Примечание: В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 5128/12 по делу N А40-8156/11-2-72 указано, что действием Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" охватываются лишь три вида сделок: поставка товаров, подряд и возмездное оказание услуг.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.01.2010 по делу N А72-4998/2009
"...Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 11.12.2007 N 216-07/кс является ничтожной сделкой, поскольку в нарушение требований Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ) заключен без проведения конкурса.
Между тем данный вывод суда противоречит требованиям Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 9 названного Закона под государственным или муниципальным контрактом понимается договор, заключенный заказчиком от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд.
Из указанных норм права следует, что Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ предполагает использование понятия государственного либо муниципального контракта для обозначения группы договоров, предметом которых является осуществление поставок, выполнение работ либо оказание услуг для государственных либо муниципальных нужд.
Следовательно, нормы данного Закона не распространяются на отношения по поводу совершения сделок, имеющих иную правовую природу, в частности при заключении договоров аренды.
Договор аренды относится к группе договоров, предусматривающих передачу имущества, и обособлен от группы договоров возмездного оказания услуг.
Таким образом, договор по передаче имущества во временное владение и пользование за плату нельзя отнести ни к договорам, направленным на отчуждение товара (поставку), ни к договорам, направленным на выполнение работ или оказание услуг.
Поэтому применение правил, установленных Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ, при заключении спорного договора аренды не требовалось..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.04.2013 по делу N А03-14280/2012
"...Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении исковых требований прокурора, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Закона о размещении заказов.
Частью 2 статьи 1 Закона о размещении заказов предусмотрено, что данный нормативный правовой акт применяется в случаях размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд.
Под размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд, в силу статьи 5 Закона о размещении заказов, понимаются осуществляемые в порядке, предусмотренном настоящим Законом, действия заказчиков, уполномоченных органов по определению поставщиков (исполнителей, подрядчиков) в целях заключения с ними государственных контрактов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд.
Суд кассационной инстанции считает правомерным вывод суда апелляционной инстанции о том, что отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Закона о размещении заказов.
Данный вывод суда основан на системном анализе положений ГК РФ, Закона о размещении заказов, а также согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и судебной практикой.
Так, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 5128/12 указано, что действие Федерального закона от 21.07.2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" охватывает лишь три вида сделок: поставка товаров, подряд и возмездное оказание услуг (часть 1 статьи 1 Закона о размещении заказов).
Однако договор по передаче имущества во временное владение и пользование за плату нельзя отнести ни к договорам, направленным на отчуждение товара, ни к договорам, направленным на выполнение работ и оказание услуг.
Аренда как вид обязательств, связанных с предоставлением арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, в Законе о размещении заказов не выделена в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд, в связи с чем возможность применения норм данного Закона к арендным отношениям рассматривается с позиции выявления общности указанных обязательств с обязательствами, возникающими при возмездном оказании услуг.
Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды относится к группе гражданско-правовых договоров, опосредующих передачу имущества, обособленной от группы договоров возмездного оказания услуг.
Установленное гражданским законодательством регулирование отношений в рамках договора аренды и договора возмездного оказания услуг существенно различается.
Таким образом, договор аренды не может быть отнесен к договору возмездного оказания услуг, а арендные отношения - к обязательствам, опосредующим возмездное оказание услуг.
В связи с чем органом, уполномоченным осуществлять нормативное правовое регулирование в сфере размещения заказов, были даны разъяснения положений части 2 статьи 3 Закона о размещении заказов, согласно которым отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Закона, государственные и муниципальные заказчики не обязаны применять предусмотренные Законом процедуры размещения заказов при заключении договоров на аренду недвижимого имущества (письмо Минэкономразвития РФ от 02.10.2007 N 14902-АП/Д04 "О разъяснении норм Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ применительно к отношениям, связанным с арендой имущества")..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 30.10.2013 по делу N А40-77701/12-40-723
"...Помимо этого, также является неправильным применение апелляционным судом к рассматриваемым правоотношениям положений Федерального закона N 94-ФЗ от 21 июля 2005 года "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".
Так, апелляционный суд сделал вывод о том, что договор аренды о передаче находящихся в оперативном управлении ФБОУ ВПО "Московская государственная академия водного транспорта" нежилых помещений в аренду коммерческой организации является недействительным (ничтожным) в силу Федерального закона от 21.07.2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" как заключенный минуя торги.
Между тем, апелляционный суд не учел следующее.
В названном Законе о размещении заказов аренда недвижимого имущества как вид обязательства, связанного с предоставлением арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, не выделена в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд, на которые распространяется его действие.
Его действием охватываются лишь три вида сделок: поставка товаров, подряд и возмездное оказание услуг (часть 1 статьи 1 названного Закона).
Такое толкование правовых норм содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 сентября 2012 года N 5128/12.
Вместе с тем, нормы, регулирующие правоотношения по поставке товаров для государственных и муниципальных нужд, содержатся в параграфе 4 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законе о размещении заказов.
Отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Анализ положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации показывает, что они не могут быть применены к договорам об оказании услуг в силу различной природы этих договоров.
Таким образом, правовое регулирование отношений аренды недвижимого имущества и отношений, связанных с поставкой товаров, выполнением работ, оказанием услуг для государственных и муниципальных нужд, различно, поэтому действие Федерального закона "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" не распространяется на заключение учреждением договора аренды недвижимого имущества и предусмотренные этим Законом процедуры размещения заказов при заключении договоров на аренду недвижимого имущества не применяются.
Учитывая вышеизложенное, выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований являются правильными, в связи с чем постановление апелляционного суда подлежит отмене, как принятое при неправильном применении норм материального права и не соответствием выводов суда обстоятельствам дела, а решение - оставлению в силе..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.01.2010 N КГ-А40/13315-09 по делу N А40-54076/09-105-474
"...ООО "СтройПроект" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Государственному образовательному учреждению ВПО "Московский государственный университет технологий и управления" (далее - ГОУ ВПО "МГУТУ") с иском о взыскании 1 857 293,10 рублей задолженности по арендным платежам и 342 077,71 рублей пени за просрочку платежей по государственному контракту от 19.03.07 г. N 202-07.
Заявитель полагает, что суд первой инстанции нарушил нормы материального права, что выразилось в неприменении подлежащих применению п. 2 ст. 72 Бюджетного кодекса РФ, ст. 168 ГК РФ, норм Федерального закона от 21.07.2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".
Приведенные в кассационной жалобе доводы ответчика о противоречии положений государственного контракта от 19.03.07 г. N 202-07 нормам Бюджетного кодекса РФ, подлежат отклонению в связи с неприменением к спорным правоотношениям положений п. 3 ст. 72 Бюджетного кодекса РФ об ограничении срока заключения государственного контракта в связи с тем, что возникшие на основании государственного контракта арендные отношения, не являются по своей правовой природе отношениями по возмездному оказанию услуг и регулируются нормами ГК РФ (Глава 34 ГК РФ), в связи с чем также не подлежат применению положения Федерального закона от 21.07.2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято на основании всестороннего исследования имеющих значение для дела фактических обстоятельств и при правильном применении норм права, в связи с чем оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не имеется..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.02.2011 по делу N А49-4780/2010
"...Считая, что при заключении спорного договора аренды нарушены нормы статьи 527 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", Прокуратура Пензенской области обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" Закон регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд.
Под услугами и работами понимаются совершенные одним лицом (физическим или юридическим) в интересах другого лица действия или деятельность.
При этом услуга - любая деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, включая консультационные и юридические услуги, ремонт и обслуживание компьютерной, офисной и иной техники и оборудования, создание программного обеспечения и передача прав (лицензий) на его использование.
При размещении заказа на оказание услуг, предметом контракта будет являться само оказание услуг.
Аренда как вид гражданско-правовых обязательств, связанных с представлением арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование в Законе "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" не выделена в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд.
Законодатель в части второй Гражданского кодекса Российской Федерации разграничил договор аренды и договор возмездного оказания услуг.
Согласно статье 632 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
Из содержания указанной нормы права следует, что в рамках договора аренды транспортного средства с экипажем арендодатель оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, но от этого данный договор не превращается в разновидность договора возмездного оказания услуг, а продолжает оставаться одним из видов договора аренды. Соответствующие услуги представляют собой дополнительные по отношению к основному (аренде транспортного средства) обязательства.
Договор аренды транспортных средств с экипажем от 11.01.2010 не может быть отнесен к договору возмездного оказания услуг.
Содержащиеся в судебных актах выводы судов обеих инстанций основаны на материалах дела и выработанной судебно-арбитражной практике..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.12.2009 по делу N А55-6919/2009
"...Кроме того, отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Федерального закона от 21 июля 2005 года N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"; государственные и муниципальные заказчики не обязаны применять предусмотренные названным Законом процедуры размещения заказов при заключении договоров на аренду недвижимого имущества.
Данный вывод основан как на положениях самого Закона о размещении заказов, так и письме Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 02 октября 2007 года N 14902-АП/Д04.
Следовательно, в действиях Комитета как по изданию распоряжения от 28 сентября 2007 года N 634/1 о передаче в аренду ООО "Жилье" сроком до 30 сентября 2022 года мини-котельной в с. Кинель-Черкассы, ул. Красноармейская, д. 115 "А", так и по заключению договора аренды недвижимого имущества от 01 октября 2008 года N 87-ар с ООО "Жилье" сроком до 30 сентября 2022 года суды обоснованно не усмотрели нарушений требований части 1 статьи 15 Федерального закона N 135-ФЗ..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.12.2009 по делу N А55-6918/2009
"...Кроме того, с учетом положений Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" и Гражданского кодекса Российской Федерации, так и письма Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 02.10.2007 N 14902-АП/Д04, суды правомерно посчитали, что отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования данного Закона; государственные и муниципальные заказчики не обязаны применять предусмотренные названным Законом процедуры размещения заказов при заключении договоров на аренду недвижимого имущества.
Исходя из изложенного, в действиях комитета как по изданию распоряжения от 30.07.2007 N 466/1 о передаче в аренду ООО "Жилье" сроком до 31.12.2022 мини-котельной, расположенной по адресу: Самарская область, Кинель-Черкасский район, с. Вольная Солянка, ул. Крестьянская, д. 2 литера В, так и по заключению договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2007 N 122-ар с ООО "Жилье" сроком до 31.12.2022 суды не усмотрели нарушений требований части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ.
При названных обстоятельствах кассационная инстанция считает, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены решения и постановления судов не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.12.2009 по делу N А55-6920/2009
"...Кроме того, отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Федерального закона от 21 июля 2005 года N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"; государственные и муниципальные заказчики не обязаны применять предусмотренные названным законом процедуры размещения заказов при заключении договоров на аренду недвижимого имущества.
Данный вывод основан как на положениях самого Закона о размещении заказов, так и Письме Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 02 октября 2007 года N 14902-АП/Д04.
Следовательно, в действиях комитета как по изданию распоряжения от 29 декабря 2007 года N 976 о передаче в аренду ООО "Жилье" сроком до 31 декабря 2022 года артезианской скважины в с. Прокопенки по ул. Гоголя, д. 30 "Г", так и по заключению договора аренды сооружения N 255-ар от 01 января 2008 года с ООО "Жилье" сроком до 31 декабря 2022 года суды обоснованно не усмотрели нарушений требований части 1 статьи 15 Федерального закона N 135-ФЗ..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.09.2014 по делу N А32-23064/2013
"...Как видно из материалов дела, 30.01.2012 и 01.01.2013 общество (арендодатель) и учреждение (арендатор) заключили договоры аренды помещений со всем комплектующим оборудованием (далее - договоры аренды), по условиям которых арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование недвижимое имущество действующего производства: помещения со всем комплектующим оборудованием, инвентарем и имуществом, производственным помещением площадью 1978,7 кв. м и обязался выплачивать арендную плату в соответствии с порядком и в объемах, указанных в пунктах 3 договоров аренды.
В связи с задолженностью по оплате аренды общество направило учреждению претензию с просьбой погасить долг и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.
Неоплата задолженности явилась основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд.
Учреждение, не оспаривая факт пользования имуществом, наличие и размер задолженности, считает, что договоры аренды недействительны, поскольку заключены с нарушением порядка, предусмотренного Законом N 94-ФЗ, и без учета статьи 71 Бюджетного кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.09.2012 N 5128/12, Закон N 94-ФЗ регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг. Договор аренды (субаренды) как вид обязательства не выделен в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд, на которые распространяется его действие, действием Закона N 94-ФЗ охватываются лишь три вида сделок: поставка товаров, подряд и возмездное оказание услуг (часть 1 статьи 1 названного Закона).
Таким образом, суды сделали правильный вывод о том, что действие Закона N 94-ФЗ не распространяется на заключенные сторонами договоры аренды..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.03.2010 по делу N А15-1335/2009
"...Открытое акционерное общество "Махачкалагаз" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству по управлению государственной собственностью Республики Дагестан (далее - министерство) о признании недействительным договора аренды от 01.07.2006. Исковые требования мотивированы тем, что договор заключен министерством в нарушение норм Федерального закона от 21 июля 2005 года N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 94-ФЗ), т.е. без проведения торгов.
Отказывая в иске, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Закона N 94-ФЗ; государственные и муниципальные заказчики не обязаны применять предусмотренные этим Законом процедуры размещения заказов при заключении договоров на аренду недвижимого имущества. Данный вывод основан как на положениях самого Закона N 94-ФЗ, так и письме Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 2 октября 2007 года N 14902-АП/Д04..."

12. Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом или нежилой объект

Земельный участок может быть передан в аренду для строительства многоквартирного дома.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором этот дом расположен. Такой участок переходит в долевую собственность с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений.
В связи с этим возникает вопрос о судьбе договора аренды, заключенного между предыдущим собственником (арендодателем) и застройщиком (арендатором).

12.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома и благоустройство прилегающей территории, прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.07.2018 N Ф06-34656/2018 по делу N А06-4737/2017
"...Полагая, что земельный участок, предоставленный под строительство многоквартирного дома, также является имуществом, подлежащим включению в конкурсную массу должника, в связи с чем, по мнению заявителя, Администрация нарушила права Общества, конкурсный управляющий ОАО "СПМК N 39" Иванова Н.П. обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В данном случае, как установлено судами, на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010259:496, который по договору от 17.05.2006 N 677 находился в аренде для использования в целях строительства первой очереди 10 - 14-тиэтажного жилого дома с нежилыми этажами, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. В.Барсовой, д. 17, корп. 2, в 2007 году был построен и введен в эксплуатацию объект капитального строительства 4 блок-секции, 117 квартир, почтовый адрес: г. Астрахань, ул. В.Барсовой, 17, корп. 2.
В Администрацию представлено свидетельство о государственной регистрации права от 12.01.2010 30 АА 429829.
В материалы дела предоставлены свидетельства граждан (т. 1 л.д. 77 - 120) о праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом по ул. В.Барсовой г. Астрахани, дом 17. Свидетельства выданы на основании судебных актов, принятых в 2010 - 2011 годах.
Таким образом, поскольку арендуемый земельный участок предоставлялся для строительства многоквартирного жилого дома, то в силу прямого указания закона после завершения строительства и регистрации права собственности первого лица на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме находящийся непосредственно под возведенным объектом земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, что означает прекращение права аренды другого лица на этот участок, независимо от соблюдения процедур, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса. При этом право пользования остальной частью участка переходит к собственникам находящегося на ней объекта незавершенного строительства.
В связи с изложенным, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суды обоснованно признали требования заявителя о признании незаконными действий Администрации, выразившихся в прекращении права аренды ОАО "СПМК N 39" на земельный участок площадью 8 804 кв. м по договору аренды от 17.05.2006 N 677 по адресу: г. Астрахань, ул. В.Барсовой в Кировском районе, путем вынесения постановления от 18.08.2010 N 6190, ставшего основанием для снятия земельного участка с кадастровым номером 30:12:010259:496 с государственного учета; признании незаконными действий Администрации, выразившихся в фактическом изъятии земельного участка с кадастровым номером 30:12:010259:496 у ОАО "СПМК N 39" без уведомления ОАО "СПМК N 39", без заключения соглашения о расторжении договора аренды от 17.05.2006 N 677 и заключения акта приемки-передачи с ОАО "СПМК N 39" по земельному участку с кадастровым номером 30:12:010259:496; признании незаконным формирования на территории снятого с учета земельного участка с кадастровым номером 30:12:010259:496 других земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером 30:12:010259:4579, без уведомления и привлечения ОАО "СПМК N 39", не подлежащими удовлетворению..."

Аналогичная судебная практика:
Акты васших судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...26. При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.11.2017 N Ф02-5351/2017 по делу N А74-14638/2016
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка N 3029Ю от 23.09.2015, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5 600 кв. м с кадастровым номером 19:02:010525:1075, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Юбилейная, участок 34, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства трех пятиэтажных многоквартирных жилых домов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).
Неисполнение обществом обязательств по внесению арендной платы по договору послужило для администрации основанием для направления ответчику претензии с требованием об уплате задолженности. Указанное требование оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Судами установлен факт регистрации 01.12.2016 права первого собственника помещения в многоквартирном доме 34, корп. 1, по ул. Юбилейная в г. Черногорске Республики Хакасия (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 19-RU302000-024-2016 от 03.11.2016, передаточный акт объектов долевого строительства от 22.11.2016), из чего следует, что земельный участок площадью 2 925 кв. м, предназначенный для эксплуатации и обслуживания указанного многоквартирного дома, перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, вследствие чего право аренды ответчика на земельный участок площадью 2 925 кв. м, предназначенный для эксплуатации и обслуживания жилого дома, прекратилось.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, учитывая, что правовых оснований для взыскания арендной платы, исчисленной администрацией исходя из всей площади земельного участка, не имеется, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для перерасчета подлежащей взысканию арендной платы за период с 01.12.2016 исходя из площади земельного участка в размере 2 675 кв. м (5 600 кв. м - 2 925 кв. м), в связи с чем обоснованно удовлетворили требования истца частично в сумме 643 250 рублей 34 копейки..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.11.2017 N Ф04-4086/2017 по делу N А67-347/2017
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между муниципальным образованием "Город Томск" (арендодателем) и ООО ТД "Кристалл" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона от 12.02.2014 N ТО-21-20331, на основании которого арендодатель по акту приема-передачи земельного участка от 28.02.2014 передал арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 23 433 кв. м с кадастровым номером 70:21:0101002:485, местоположение: Томская область, г. Томск, пр. Академический, 43, для строительства блокированного жилого дома в 2-4 этажа (пункты 1.2, 1.4 договора).
Ответчик в период с 01.10.2016 по 31.12.2016 обязанность по своевременному внесению платы за пользование земельным участком не исполнял и на момент предъявления искового заявления размер задолженности по арендной плате составил 3 691 986,25 руб.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Ответчик обращался с письмами в адрес департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью от 25.10.2016, департамента управления муниципальной собственностью от 23.11.2016 с просьбой исключить из облагаемой арендной платой общей площади земельного участка площади под введенными в эксплуатацию жилыми домами.
На указанные письма ответчику был дан ответ департаментом недвижимости администрации от 25.11.2016 N 15353, согласно которому исключение площади под введенными в эксплуатацию объектами строительства из договора невозможно, поскольку данные объекты не являются многоквартирными домами.
Согласно пункту 26 Постановления N 73 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Как верно отметили суды обеих инстанций, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (в данном случае - квартиры) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под многоквартирным домом и необходимым для ее использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая, что регистрация права собственности на квартиры в спорных домах подтверждена выписками из ЕГРП, суды обеих инстанций пришли к обоснованным выводам, что площадь земельного участка, используемого ответчиком по договору аренды, подлежит уменьшению с момента возникновения права собственности на квартиры в домах.
Исходя из размера арендной платы за квартал и фактического количества дней пользования участком, с учетом его уменьшения на площадь, право на распоряжение которой у истца прекратилось с момента регистрации права собственника на квартиры, судом определен размер арендной платы в сумме 3 226 725,54 руб. Обоснование площади земельного участка, представленное обществом и подтвержденное доказательствами, со стороны истца не опровергнуто (статья 65 АПК РФ).
Доводу истца о том, что объект, расположенный на спорном земельном участке, не отвечает признакам многоквартирного дома, была дана надлежащая оценка судом первой инстанции, с выводами которой согласился суд апелляционной инстанции.
Таким образом, доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.11.2015 N Ф04-26030/2015 по делу N А45-25084/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания "ВИРА-Строй" (далее - ООО СК "ВИРА-Строй", общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) неосновательного обогащения в сумме 12 203 973,21 руб.
При разрешении спора суды правильно установили, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с возникновением прав собственников помещений многоквартирных домов на земельный участок.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).
Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что многоквартирные дома, расположенные на предоставленном обществу в аренду земельном участке, закончены строительством и введены в эксплуатацию.
Согласно представленной выписке из ЕГРП первая регистрация права собственности в одном из построенного многоквартирного дома осуществлена 20.08.2014.
Таким образом, право собственности на земельный участок как единый целый объект недвижимости перешло в собственность к жильцам с момента регистрации первого собственника помещения, а именно с 20.08.2014, и с этой даты мэрия утратила право на распоряжение земельным участком и получение арендной платы.
При указанных обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отсутствии у мэрии правовых оснований для получения арендных платежей в сумме 12 203 973,21 руб..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.10.2015 N Ф04-24239/2015 по делу N А75-13018/2014
"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, в соответствии с заключенным между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды N 78 сроком действия с 06.06.2013 по 30.09.2013 арендодатель по акту приема-передачи от 17.06.2013 передал в пользование арендатора земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 4 060 кв. м, с кадастровым номером 86:20:0000075, расположенный по адресу: г. Нефтеюганск, 15 мкр., д. 16, с целевым назначением: под благоустройство территории жилого дома.
Пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
При этом с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка (пункт 26 постановления Пленума ВАС N 73, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 и от 19.02.2013 N 12736/12).
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды установили, что никакой иной цели, кроме как передача департаментом в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 86:20:0000075 для благоустройства именно территории жилого дома N 16 в 15 микрорайоне г. Нефтеюганска, стороны в договоре аренды N 78 не предусмотрели.
Согласно схеме земельный участок расположен по контуру земельного участка, находящегося непосредственно под многоквартирным домом.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что общество исполнило обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию указанного жилого дома и перестало быть фактическим пользователем земельного участка по договору аренды в связи с поступлением квартир в собственность иных лиц после завершения строительства дома.
Принимая во внимание, что арендные отношения между департаментом и обществом в отношении спорного земельного участка, который был необходим фактически для обслуживания введенного в эксплуатацию дома, где имеются помещения, переданные в собственность жильцам, прекратились, суды правомерно посчитали, что основания для продолжения пользования ответчиком земельным участком отсутствуют, равно, как отсутствует и обязанность по внесению платы за пользование этим участком.
В связи с утратой департаментом права взимать арендную плату по договору аренды истцу на законных основаниях отказано в удовлетворении иска.
Поскольку судами первой и апелляционной инстанций неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права не допущено (статья 288 АПК РФ), то оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.07.2014 по делу N А45-9226/2013
"...Довод заявителя о том, что он не обязан уплачивать арендную плату в связи с государственной регистрацией 13.06.2012 права собственности первого дольщика на помещение в многоквартирном доме и прекращением с данной даты договора аренды, не принимается во внимание суда кассационной инстанции.
Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из упомянутых положений ЖК РФ, Вводного закона, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума N 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Принимая во внимание положения статей 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В силу изложенного с момента регистрации любым из участников долевой собственности права собственности на объект долевого строительства договор аренды земельного участка является прекратившимся в силу закона.
Соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Между тем конкурсный управляющий даже несмотря на то, что апелляционный суд определением от 18.02.2014 предложил истцу представить доказательства, подтверждающие регистрацию права собственности каких-либо лиц на объекты долевого строительства (документы, содержащие сведения о зарегистрированных правах на помещение за дольщиком, не являются общедоступными, а потому обстоятельства возникновения прав общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, подлежат доказыванию), в нарушение статьи 65 АПК РФ указанных доказательств не представил.
При таких обстоятельствах правомерен вывод судов, что мэрия, не получив от ЗАО "НОВИНКОМ" в соответствии с пунктом 7.4 договора аренды уведомление о переходе прав на объекты недвижимости, обоснованно посчитала договор аренды действующим в спорный период..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.02.2017 N Ф05-795/2017 по делу N А40-239750/2015
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.11.2011 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Польского муниципального района (арендодатель) и ЖСК "Знаменский" (арендатор, истец) был подписан договор аренды земельного участка N 232ю/2011 (далее - Договор аренды земельного участка), по которому истцу в аренду передан земельный участок площадью 7 673 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020425:138, имеющий адресный ориентир: п. Знамя Октября, для строительства 9-этажного 72-квартирного жилого дома. Срок аренды - 5 лет (п. 2.1).
28.03.2014 9-этажный 72-квартирный жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 7 673 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020425:138, введен в эксплуатацию. 25.11.2014 осуществлена первая государственная регистрация права собственности на квартиру в указанном доме.
08.10.2015 заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации прекращения прав по Договору аренды земельного участка.
Решением N 77/022/056/2015-629 от 20.11.2015 Управление Росреестра по Москве отказало в государственной регистрации указанного соглашения на основании абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), сославшись на то, что не представлено соглашения между сторонами договора о его расторжении.
Полагая, что решение управления является незаконным и необоснованным и нарушает права и законные интересы комитета, заявитель обратился в арбитражный суд.
Судами первой и апелляционной инстанции правомерно установлено, что заявителем в составе пакета документов, представленных на государственную регистрацию, указаны сведения об осуществлении 25.11.2014 первой государственной регистрации права собственности на квартиру в жилом доме, расположенном на спорном земельном участке.
Согласно п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что заявителем представлены необходимые и достаточные сведения для государственной регистрации прекращения прав аренды в силу закона..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.02.2016 N Ф06-5048/2015 по делу N А12-47057/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 24.01.2011 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 9542 АЗ аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 5 439,0 кв. м, кадастровый номер 34:35:030212:0048, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Оломоуцкая, 23, вид разрешенного использования - земли под домами многоэтажной застройки (для строительства двух пятиэтажных жилых домов с мансардой).
Истец, считая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязанности по договору за период с 01.03.2014 по 31.07.2014, обратился в арбитражный суд.
Судами установлено, что 17.03.2015 многоквартирный жилой дом, построенный ЗАО "ЮНИЖ-СТРОЙ", введен в эксплуатацию.
Право собственности на не завершенную строительством однокомнатную квартиру N 29, расположенную по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Оломоуцкая, 23 кв. 29, жилой многоквартирный дом N 1, зарегистрировано 06.05.2014 за Лазутиной Т.А.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а право муниципальной собственности на земельный участок прекращается.
Из разъяснений, данных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, следует, что принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких условиях, установив факт регистрации 06.05.2014 права собственности Лазутиной Т.А. на не завершенное строительством однокомнатную квартиру N 29 по адресу: г. Волжский, ул. Оломоуцкая, 23, жилой многоквартирный дом N 1, суды пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды с указанной даты прекратил свое действие.
В связи с этим задолженность по арендной плате после 05.05.2014 не может быть взыскана с ответчика..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.08.2015 N Ф06-26607/2015 по делу N А65-30542/2014
"...Как следует из материалов дела, на основании постановления Исполнительного комитета г. Казани от 15.08.2011 N 4537 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 29.02.2012 N 16029, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 3250,8 кв. м, кадастровый номер 16:50:010328:9, расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Тельмана. Разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: для завершения строительства жилого дома. Договор заключен сроком на 3 года до 14.08.2014.
Исходя из пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.
Следовательно, каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац четвертый пункта 66 Постановления от 29.04.2010 N 10/22).
Таким образом, после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства.
Следовательно, с указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие под объектом недвижимости, введенным в эксплуатацию.
Учитывая изложенное, требование о взыскании долга за период с 25.07.2014 по 05.12.2014 не подлежит удовлетворению, поскольку регистрация права собственности на помещения в доме по адресу: г. Казань, ул. Тельмана, д. 20, первым лицом осуществлена 24.07.2014, что подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права серия 16-АН N 711738. Ответчиком истцу была направлена заявка от 23.10.2014 N 193/с на расторжение договора аренды земельного участка, которая получена истцом 23.10.2014.
Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что при принятии решения и постановления суды первой и апелляционной инстанций не допустили нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в порядке статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.06.2015 N Ф07-3224/2015 по делу N А13-7534/2014
"...Общество направило в Управление землепользования Департамента имущественных отношений письмо от 13.03.2014 N 244 о расторжении договора аренды с момента подписания последнего акта приема-передачи помещения дольщиком построенного на арендованном земельном участке многоквартирного жилого дома (31.03.2014).
В ответ Управление землепользования письмом от 28.04.2014 сообщило обществу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, сославшись при этом на сообщение Управления Росреестра от 16.04.2014, из которого следует, что по состоянию на 14.04.2014 сведения о государственной регистрации прав на помещения в построенном на земельном участке многоквартирном жилом доме N 23б по ул. Ярославской в г. Вологде в ЕГРП отсутствуют.
Государственная регистрация первого права собственности на объект недвижимости, расположенный в многоквартирном жилом доме по указанному адресу, проведена Управлением Росреестра 25.04.2014 на квартиру N 47.
Ссылаясь на то, что договорные отношения прекратились с момента получения разрешения на ввод построенного на земельном участке объекта в эксплуатацию, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонили требование общества о расторжении договора со дня ввода построенного дома в эксплуатацию. При этом суды правильно исходили из того, что статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом. Пункт 2 статьи 23 Закона о регистрации содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им. С момента государственной регистрации права собственности первого домовладельца на квартиру в построенном многоквартирном жилом доме на земельный участок, занятый этим домом и необходимый для его эксплуатации, возникла общая долевая собственность. При этом договор аренды земельного участка между Департаментом и обществом прекратился на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения в доме влечет переход к собственникам помещений прав на земельный участок.
Суды установили, что договор аренды прекратил свое действие в связи с возникновением прав домовладельцев на земельный участок, и обоснованно отказали в удовлетворении требования о признании его расторгнутым с момента ввода дома в эксплуатацию..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.03.2016 N Ф08-1058/2016 по делу N А32-19746/2014
"...Администрация, полагая, что в период с 01.01.2013 по 30.06.2014 у общества возник долг по арендной плате, на который начислена неустойка с 11.10.2012 по 22.04.2014 (пункт 5.2 договора аренды, статья 330 Гражданского кодекса), обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей (пункты 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса, здесь и далее в применимой к спорным отношениям редакции).
В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13; далее - Постановление от 17.11.2011 N 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Вводного жилищного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии у ответчика долга по договору аренды в заявленном истцом размере, поскольку спорный земельный участок перешел в собственность собственников помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных на участке.
Суды правомерно указали, что в силу закона земельный участок, занятый многоквартирными жилыми домами с элементами озеленения и благоустройства, перешел в общую долевую собственность собственников помещений этих домов.
Довод администрации о том, что земельный участок будет считаться сформированным для целей, указанных в статье 16 Вводного закона, только с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о таком виде разрешенного использования, как эксплуатация многоквартирного жилого дома, суды правомерно признали несостоятельным, поскольку прекращение договора аренды закон связывает именно с фактом государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений многоквартирного дома.
В рамках настоящего дела администрация не доказала, что для эксплуатации построенного обществом комплекса жилых домов с детским садом и подземным гаражом (с элементами озеленения и благоустройства) требуется земельный участок иной площади, либо ответчик имеет возможность использовать земельный участок (его часть) в собственных целях. Выводы судов о прекращении договора аренды соответствуют правилам статьи 413 Гражданского кодекса и разъяснениям, приведенным пункте 26 Постановления от 17.11.2011 N 73. Расчет размера арендной платы произведен судами с учетом фактического использования участка и в соответствии с нормами Постановления N 50.
Нормы материального права судебные инстанции применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.06.2017 N Ф09-2911/17 по делу N А60-48488/2016
"...При рассмотрении спора судами установлено, что между Администрацией (арендодатель) и обществом "РСГ-Академическое" (арендатор) 23.04.2012 заключен договор аренды земельного участка N 3-1801-Т, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0313005:60 площадью 6 137 кв. м для строительства двух многоэтажных домов с нежилыми помещениями на первом этаже и подземной автостоянкой.
В связи с окончанием строительства на указанном участке и оформлением права собственности жильцов на квартиры в указанных домах, общество "РСГ-Академическое" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о прекращении права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0313005:60, указав, что 05.02.2014 и 11.12.2014 зарегистрировано право собственности первых лиц на квартиры в указанных домах.
Управлением Росреестра 17.08.2016 отказано в государственной регистрации прекращения права аренды общества на указанный выше земельный участок (сообщение N 66/001/487/2016-989).
Полагая, что отказ является незаконным, общество "РСГ-Академическое" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
При этом п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) содержит правило о том, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Данная правовая позиция, ранее изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, сформулирована в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Судами установлено, что на спорном земельном участке, предоставленном на срок с 23.04.2012 по 22.04.2017 для строительства двух многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями на первом этаже и подземной автостоянкой, построены и введены в эксплуатацию: двухсекционный жилой дом с встроенными помещениями общественного назначения (N 5.7.6 по г/п), расположенный по ул. Краснолесья, д. 135 - 28.10.2013; насосная станция (N 5.7.04 по г/п), расположенная по ул. Краснолесья, д. 147а - 28.10.2013; двухсекционный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (N 5.7.2 по г/п), расположенный по ул. Краснолесья, д. 147 - 19.06.2014; подземная автостоянка (N 5.7.02 по г/п), расположенная по ул. Краснолесья, д. 139а - 17.01.2014.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды также установили, что право собственности на отдельные квартиры в построенных жилых домах зарегистрированы за различными лицами.
Принимая во внимание, что на момент обращения общества в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка жилые дома, расположенные на данном участке, были введены в эксплуатацию, осуществлена государственная регистрация прав на квартиры в них, суды пришли к верному выводу о том, что с момента окончания строительства последнего объекта на этом участке и регистрации права первого лица на помещение в нем общество "РСГ-Академическое" утратило право аренды этого участка, законных оснований для сохранения записи о несуществующей аренде в отношении этого участка не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2015 N Ф09-7972/15 по делу N А76-4704/2015
"...В соответствии с п. 1.1, 2.1, 3.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 30.11.2006 по 30.11.2009 за плату в размере 816 087 руб. 23 коп. земельный участок с кадастровым номером 74:30:0000000:0084 площадью 86 778 кв. м, расположенный по адресу: г. Копейск, квартал, ограниченный улицами Кирова, Калинина, Брюсова, Боткина, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Ссылаясь на то, что с момента государственной регистрации права собственности на первую из квартир в возводимых на указанных земельных участках многоквартирных домах у истца как арендатора в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) последовательно прекратилось право пользования такими земельными участками, ввиду чего в период с января 2012 года по 31.12.2013 истец излишне уплатил арендодателю 2 028 605 руб. 07 коп., общество "КПД Заказчик" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а право пользования арендатором названным земельным участком прекращается.
Указанный вывод согласуется с разъяснениями, изложенными в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, согласно которым с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном в ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что с даты введения в эксплуатацию жилых домов на соответствующих земельных участках у общества "КПД Заказчик" в силу п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" прекратилось право пользования спорными земельными участками, а следовательно, и обязанность по внесению платы за такое пользование (ст. 307, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем пришли к правомерному выводу, что денежные средства в сумме 2 028 605 руб. 07 коп., перечисленные истцом ответчику за пользование вышеуказанными земельными участками за период с января 2012 по 31.12.2013, приобретены ответчиком без правовых оснований, и удовлетворили исковые требования о взыскании с Управления суммы неосновательного обогащения.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.02.2018 N Ф10-153/2018 по делу N А23-8333/2016
"...Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 11.03.2011 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской области (арендодатель) и ООО "Спарта" (арендатор) был заключен договор N 27/2011-006 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 10 525 кв. м, с кадастровым номером 40:27:030602:130, находящегося по адресу: Калужская область, г. Обнинск, улица Королева, д. 6, 1.120, 4.120, 8.410, 9.200, многоквартирные жилые дома, торговля, общественное питание, бытовое обслуживание (объекты общей площадью до 800 кв. метров), молочные кухни, аптеки, бани, сауны, химчистки, парикмахерские, прачечные в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, сроком на 49 лет.
В период срока действия договора на спорном земельном участке построено три многоквартирных жилых дома: дом N 1 по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, д. 10, введенный в эксплуатацию 26.12.2013; дом N 2 по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, д. 12, разрешение на ввод в эксплуатацию выдано 26.12.2013, и дом N 3 по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, д. 14, разрешение на ввод в эксплуатацию которого выдано 26.12.2014.
На основании заявления арендатора от 18.01.2017 N 1 запись об аренде Управлением Росреестра по Калужской области была погашена 24.01.2017 (уведомление N 40/011/002/2017-339).
Ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2015 по 21.06.2016, требование о ее уплате, изложенное в претензии, оставлено без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.
В силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. п. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Судом установлено, что многоквартирные дома введены в эксплуатацию 26.12.2013 и 26.12.2014, а регистрация права собственности первых собственников жилых помещения в них произведена 20.02.2014 - жилой дом N 1 по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, д. 10; 21.02.2014 жилой дом N 2 по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, д. 12 и 17.02.2015 жилой дом N 3 по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, д. 14.
Таким образом, с учетом представленных администрацией города Обнинска сведений о нормативной площади земельных участков под многоквартирными домами жилого комплекса по ул. Звездной договор аренды в части земельного участка под жилым домом по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, 10 (площадью 3331,87 кв. м) следует считать прекращенным с 21.02.2014; под жилым домом N 12 (площадью 3145,94 кв. м) - с 22.02.2014 и под домом N 14 (площадью 4047,19 кв. м) - с 18.02.2015.
Арендная плата предъявлена ко взысканию за период с 01.01.2015 по 21.06.2016, тогда как она могла быть взыскана только за земельный участок под жилым домом по ул. Звездная, 24 за период с 01.01.2015 по 17.02.2015 в сумме 111 528 руб.
Между тем ответчиком за 2014 год по платежным поручениям от 15.05.2014 N 224 и от 21.10.2014 N 469 внесено 2 205 500 руб., без учета прекращения договора в части земельных участков под жилыми домами N 10 и 12 с 21.02.2014 и с 22.02.2014 соответственно. При этом арендная плата за земельные участки под ними могла быть взыскана с 01.01.2014 до 22.02.2014 в общей сумме 312 295 руб. 37 коп.
При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии у ООО "Спарта" задолженности в заявленном размере..."

Постановление ФАС Центрального округа от 03.08.2011 по делу N А54-5329/2010С22
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 25.05.2005 между Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (арендодатель) и ООО "МЖК-Стройотделка" (арендатор) был заключен договор аренды N УСР-4-05 Ю, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 83:0030, категория земель - земли поселений, общей площадью 2737 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Лермонтова - ул. Фирсова.
В то же время необходимо учитывать, что в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
С учетом изложенного, собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения. С указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие.
Вышеперечисленные правовые нормы позволяют сделать вывод о том, что после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а также ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 30.07.2010).
Таким образом, судам первой и апелляционной инстанций надлежало привлечь к участию в деле собственников помещений в спорном многоквартирном доме, предложить указанным лицам представить документы, свидетельствующие о том, когда было зарегистрировано право собственности на помещения в данном доме за первым из них, и с учетом названных обстоятельств установить период, за которой подлежит взысканию арендная плата за земельный участок, а также определить ее размер.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Рязанской области от 28.12.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

12.2. Вывод из судебной практики: После регистрации права собственности на любое из помещений в многоквартирном доме договор аренды земельного участка, который передан под строительство многоквартирного дома и других объектов недвижимости, продолжает действовать в отношении части участка, необходимой для завершения строительства данных объектов.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.09.2014 N Ф09-5527/14 по делу N А60-47887/2013
"...При рассмотрении спора судами установлено, что 28.10.2008 на основании распоряжений главы Екатеринбурга от 29.03.2006 N 776-р, от 25.12.2007 N 462-р, от 31.07.2008 N 222-р между Администрацией (арендодатель) и обществом "Корпорация "Атомстройкомплекс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1-1099, в соответствии с которым арендатору во временное пользование для строительства высотного жилого комплекса с объектами общественного назначения и подземными автостоянками передан земельный участок общей площадью 16406 кв. м с кадастровым номером 66:41:00 00 000:496, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Победы - Бакинских комиссаров - Уральских рабочих - переулок Сосновского, в пределах границ, указанных в плане земельного участка (п. п. 1, 2.1 договора).
Как следует из разрешений на строительство от 09.03.2007 N RU 66302000-093, от 09.03.2007 N RU 66302000-737, от 25.12.2007 N RU 66302000-756, от 18.02.2008 N RU 66302000-56, от 18.02.2008 N RU 66302000-52, от 28.09.2010 N 1238, от 31.12.2010 N 1188, от 23.12.2011 N 2153, а также из разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре аренды от 28.10.2008 N 1-1099, земельный участок предоставлен для строительства не только жилых домов, но и объектов общественного назначения и подземных автостоянок.
Согласно разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию от 29.12.2007 N RU 66302000-4470, от 27.06.2008 N RU 66302000-172, от 27.08.2008 N RU 66302000-228, от 30.09.2010 N RU 66302000-569, от 15.04.2011 N RU 66302000-904, от 29.12.2011 N RU 66302000-1258, от 29.12.2012 N RU 66302000-1638 завершено строительство жилых домов на спорном земельном участке.
Ссылаясь на нарушение обществом "Корпорация "Атомстройкомплекс" своих обязательств по внесению арендной платы за январь - ноябрь 2013 года, Администрация обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления от 25.01.2013 N 13, допускается предоставление в пользование арендатору не всей вещи в целом, а только ее отдельной части.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе разрешения на строительство, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, суды установили, что обществом "Корпорация "Атомстройкомплекс" не завершено строительство общественных объектов и подземной автостоянки, площадь земельного участка, необходимого для завершения строительства, составляет 7 033,75 кв. м, доказательств передачи земельного участка арендодателю по акту приема-передачи обществом "Корпорация "Атомстройкомплекс" не представлено.
В связи с чем суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что у общества "Корпорация "Атомстройкомплекс" сохранилось право пользования частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:00 00 000:496, предоставленного по договору аренды от 28.10.2008 N 1-1099.
При таких обстоятельствах, установив, что в период действия договора аренды обязательство по внесению арендной платы за январь - ноябрь 2013 года обществом "Корпорация "Атомстройкомплекс" не исполнено, суды пришли к правильному выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате и оснований для взыскания неустойки, начисленной на основании п. 3.1 договора, в связи с чем правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав долг в размере 1 518 114 руб. 70 коп. и пени в сумме 117 213 руб. 73 коп..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.10.2014 по делу N А43-17503/2013
"...Арбитражный суд Нижегородской области решением от 30.01.2014, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014, пришел к выводу, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (первой очереди) у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком под жилым домом; ответчик не представил доказательств внесения арендных платежей за пользование оставшейся частью земельного участка, в связи с чем суд взыскал задолженность в размере 3 603 145 рублей 16 копеек, пени с применением статьи 333 ГК РФ в размере 1 706 684 рублей 80 копеек.
Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 25.06.2010 N 561, в соответствии с которым на основании протокола аукциона от 24.06.2009 N 1 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская область, город Балахна, улица Олимпийская, дом 9, арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на праве аренды земельный участок площадью 10 813 квадратных метров, с кадастровым номером 52:16:0030302:570, категория земель: земли населенных пунктов, для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома (пункты 1.1 и 1.3 договора). Срок действия договора до 24.06.2012. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.08.2009.
На строительство многоквартирного дома Общество получило разрешение от 02.10.2009 N 27, которое 21.07.2010 изменено путем выдачи Обществу разрешений NN 71, 72 и 73 на строительство соответственно первой, второй и третьей очередей строительства.
Первая запись о регистрации права собственности на квартиру N 141, расположенную по поименованному адресу, внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.05.2011 под номером 52-52-04/023/2011-262.
Сославшись на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Как верно отметили суды обеих инстанций, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (первая очередь строительства) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под построенной первой очередью строительства и необходимым для ее использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды обеих инстанций пришли к обоснованным выводам, что после введения в эксплуатацию первой очереди строительства у ответчика для строительства второй и третей очередей жилого дома в пользовании остался земельный участок площадью 5406,5 квадратного метра и обязанность по внесению арендной платы за эту часть земельного участка не прекратилась.
В нарушение статьи 65 АПК РФ Общество не представило доказательств внесения платы за пользование земельным участком с августа 2010 года по июль 2013 года, следовательно, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность в размере 3 603 145 рублей 16 копеек.
Довод заявителя о том, что спорный земельный участок является неделимым объектом недвижимости, а значит, с момента государственной регистрации права собственности первого лица земельный участок поступает в общую долевую собственность, а истец утрачивает право по его распоряжению и взысканию за него арендной платы, был предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку.
После ввода в эксплуатацию первой очереди строительства и регистрации права собственности на квартиру ответчик полностью не завершил строительные работы на арендованном земельном участке и продолжал строительство второй и третьей очередей, следовательно, пользовался спорным земельным участком, а значит, обязан вносить арендную плату.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.12.2014 N Ф09-8303/14 по делу N А34-4745/2013
"...Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения" (далее - общество "СМУ КПД") о взыскании задолженности в размере 3 222 364 руб. 41 коп., из них: арендная плата в сумме 2 627 563 руб. 22 коп., пени в сумме 594 801 руб. 19 коп.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73), а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления от 17.11.2011 N 73, допускается предоставление в пользование арендатору не всей вещи в целом, а только ее отдельной части.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе разрешения на строительство, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 45:25:020408:0052, общей площадью 14 800 кв. м, сформирован в целях строительства многосекционного жилого дома, строительство которого изначально предполагалось поочередно, с вводом блок-секций в эксплуатацию отдельно, по мере строительства, обществом "СМУ КПД" завершены соответствующие этапы строительства.
Учитывая положения ранее указанных норм права и установленные по делу обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что с момента первой государственной регистрации права собственности на помещения в жилых домах право аренды общества "СМУ КПД" на земельные участки занятые жилыми домами фактически прекратилось, поскольку с указанного момента соответствующие земельные участки поступили в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Расчет суммы иска проверен судом первой инстанции с учетом обстоятельств, установленных в заключении экспертов, и признан ошибочным. Установив факт пользования только частью земельного участка, суд первой инстанции самостоятельно произвел расчет подлежащей взысканию суммы. Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции признал верными.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено..."

12.3. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, который был заключен до введения в действие Жилищного кодекса РФ, не прекращается с момента регистрации права собственности на любое из помещений в доме, если участок для эксплуатации этого дома не сформирован.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.11.2015 по делу N А56-62096/2014
"...Как следует из материалов дела, 01.02.1998 Кооператив (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор аренды N 00/ЗК-00663 (01) земельного участка, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 1, корп. 45., предоставленного для проектирования и строительства жилого дома со встроенными помещениями, сроком действия с 17.11.1997 по 30.09.1999.
Как установлено судами, строительство жилого дома завершено, он введен в эксплуатацию на основании разрешения Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 30.12.2008 N 78-3002в-2008.
В соответствии с уведомлением Управления Росреестра от 07.11.2014 обременение в виде аренды земельного участка прекращено 07.11.2014 на основании заявления Комитета от 23.10.2014 в связи с прекращением договора аренды по причине регистрации 10.11.2011 за Ермолиным А.В. и Ермолиной Н.Н. права собственности на квартиру в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 9.
Ссылаясь на то, что договор аренды является действующим, Кооператив обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления, поскольку пришел к выводу, что с момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру в жилом доме договор аренды от 01.02.1998 N 00/ЗК-00663 (01), заключенный Комитетом и Кооперативом, прекратил свое действие в силу норм жилищного законодательства.
Апелляционный суд не согласился с указанным выводом.
Апелляционный суд, применив статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статью 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункт 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и руководствуясь разъяснениями, приведенными в пункте 66 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), пришел к выводу, что переход права собственности на земельный участок к собственникам помещений в многоквартирном доме возможен при соблюдении ряда условий, а именно: многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию; хотя бы на одну из квартир зарегистрировано право собственности; земельный участок сформирован для эксплуатации и обслуживания данного жилого дома.
С момента формирования, постановки на кадастровый учет такого участка и перехода на него права общей долевой собственности собственников помещений прекращается договор аренды участка.
Как верно отметил апелляционный суд, земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 1, корп. 45, предоставлялся Кооперативу для проектирования и строительства жилого дома со встроенными помещениями; для эксплуатации жилого дома земельный участок не формировался.
Согласно пункту 67 Постановления N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
С учетом данной правовой позиции регистрация права собственности на первую квартиру в доме, притом что участок для эксплуатации этого дома не сформирован, сама по себе не является достаточным основанием для регистрации прекращения договора аренды.
Предусмотренные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации основания считать договор аренды прекратившим свое действие формально отсутствуют. Документов, свидетельствующих о прекращении договора в порядке, установленном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в деле также не имеется.
С учетом изложенного кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебного акта..."

12.4. Вывод из судебной практики: Договор аренды находящегося в публичной собственности земельного участка, который передан под строительство нежилого объекта, продолжает действовать и после регистрации права собственности на любое из помещений в данном объекте. При этом на стороне арендатора возникает множественность лиц.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 29.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16772, А41-58990/2014 (данный акт включен в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016))
"...В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума N 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.
В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.
Согласно материалам дела и пояснениям представителей Комитета и Общества в судебном заседании коллегии на земельном участке с кадастровым номером 50:13:070210:173 возведено отдельно стоящее нежилое здание кафе с торговыми площадями, данный участок не входит в придомовую территорию многоквартирного дома и сформирован для размещения нежилого здания кафе с торговыми площадями. Общество не представило в материалы дела доказательств того, что в указанный в иске период после ввода объекта в эксплуатацию все помещения в названном здании были переданы им в собственность другим лицам.
Поскольку ни закон, ни договор аренды от 23.05.2005 N 61-05 не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.
Учитывая отсутствие законодательного пробела в части регулирования спорных правоотношений, у судов не имелось оснований для применения к этим правоотношениям по аналогии закона положений о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в случае отчуждения жилых или нежилых помещений в нем.
Таким образом, суды, необоснованно применив положения статьи 36 ЖК РФ, статей 289 и 290 ГК РФ в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:13:070210:173, пришли к неправильным выводам о том, что договор аренды указанного участка прекратил свое действие 25.09.2014 и Комитет утратил право распоряжаться этим участком и требовать внесения арендной платы за его использование в указанный в иске период.
Судебная коллегия, рассмотрев настоящее дело, приходит к выводу о том, что суды трех инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела и без устранения которых невозможна защита охраняемых законом публичных интересов, поэтому на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..."

13. Возможность удовлетворения требований арендодателя об устранении нарушений его прав (ст. 304 ГК РФ)

Пунктом 1 ст. 615 ГК РФ на арендатора возложена обязанность пользоваться арендуемым имуществом согласно условиям договора аренды, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендодатель вправе требовать от арендатора, не выполнившего обязательств, соблюдения условий договора. Возникает вопрос: на основании каких норм закона следует заявлять такое требование?
Кроме того, на практике складываются ситуации, когда права собственника, передавшего имущество в аренду, нарушаются действиями третьего лица, которому это имущество во владение не передавалось. Вправе ли в таком случае собственник предъявить иск третьему лицу?

13.1. Вывод из судебной практики: Как собственник, так и арендатор имущества, вправе предъявить негаторный иск к третьему лицу.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"
"...3. Собственник, передавший имущество в аренду, не лишается права на негаторный иск к третьему лицу - нарушителю права собственности.
Собственник причала-пирса обратился в арбитражный суд с иском к обществу об обязании устранить препятствия в пользовании своим имуществом путем демонтажа сборно-разборного холодильника.
Ответчик против иска возражал, ссылаясь на то, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) причал-пирс находится в аренде сроком на пять лет, поэтому истец не владеет этим имуществом и не имеет права на удовлетворение заявленного требования.
В ходе судебного заседания арендатор пояснил, что расположенный на причале холодильник, хотя и был установлен без его согласия, не препятствует ему осуществлять эксплуатацию арендуемого имущества - разгрузку приходящих рыболовецких судов.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, отметив, что согласно статье 4 АПК РФ лицо вправе обратиться в арбитражный суд в защиту своих нарушенных прав и законных интересов. Право невладеющего собственника не нарушается до тех пор, пока имущество находится во владении арендатора. После того как имущество будет возвращено собственнику, он сможет обратиться с иском о демонтаже холодильника.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, иск собственника удовлетворил, отметив следующее.
Истцом доказано, а ответчиком признано размещение сборно-разборного холодильника на причале-пирсе без согласия собственника имущества.
По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ право собственности нарушается, когда имущество используется другими лицами без согласия собственника. Размещение холодильника без воли собственника является нарушением его права на причал-пирс, которое не связано с лишением владения. По этой причине право собственности защищается с помощью негаторного иска.
В силу статей 304, 305 ГК РФ в случае передачи имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель - собственник имущества, чье вещное право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения. При этом в таких делах обязательно участие как арендатора, так и арендодателя (тот, кто не является истцом, привлекается к участию в деле как третье лицо, не заявляющее самостоятельного требования относительно предмета спора, на стороне истца), поскольку, если в удовлетворении иска арендодателю будет отказано, арендатор не вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику. Производство по таким делам прекращается на основании пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.08.2015 N Ф04-21056/2015 по делу N А03-868/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью Центр медицины и косметологии "ЛЕГЕ АРТИС" (далее - ООО ЦМК "ЛЕГЕ АРТИС") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к индивидуальному предпринимателю Головатому Андрею Валентиновичу (далее - ИП Головатый А.В., предприниматель), обществу с ограниченной ответственностью Центр медицины и косметологии "АРТИС ДЕКОР" (далее - ООО ЦМК "АРТИС ДЕКОР") об истребовании из чужого незаконного владения ИП Головатого А.В. и ООО ЦМК "АРТИС ДЕКОР" нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Барнаул, ул. Партизанская, 92, помещение Н-8, путем возвращения помещения в фактическое владение и пользование ООО ЦМК "ЛЕГЕ АРТИС".
Исковые требования со ссылкой на статьи 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы тем, что в помещение, переданное истцу в аренду по договору аренды от 07.09.2011, действие которого автоматически пролонгировано с 15.01.2014, прекращен доступ. В связи с установлением ответчиками препятствий в пользовании помещением истец не имеет возможности осуществлять хозяйственную деятельность по предоставлению гражданам медицинских и косметологических услуг, вследствие чего несет финансовые потери.
Из материалов дела видно, что между ИП Головатым А.В. (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Медицинский Центр Лазерной Косметологии "ЛЕГЕ АРТИС" (арендатор) заключен договор аренды от 07.09.2011, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование за плату передано нежилое помещение общей площадью 373 кв. м на втором этаже нежилого помещения, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Партизанская, 92, Н-8.
Письмом от 15.01.2014 (исх. N 02-01/14) охранное предприятие сообщило истцу о том, что помещение захвачено группой лиц, доступ в помещение невозможен.
Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения ООО ЦМК "ЛЕГЕ АРТИС" в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности.
Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
По смыслу статьи 305 ГК РФ, разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153, права, предусмотренные указанной выше статьей, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на любом ином праве или иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Судами установлено, что договор аренды от 07.09.2011 был пролонгирован и действовал вплоть до 01.01.2013.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что между учредителями ООО ЦМК "ЛЕГЕ АРТИС" Мухортовым С.А. и Луневой С.К. возник конфликт и оснований утверждать об осведомленности директора истца Мухортова С.А. об окончании срока действия договора аренды от 01.01.2013 и о прекращении договорных отношений по нему не имелось, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования..."

13.2. Вывод из судебной практики: Если арендатор земельного участка в нарушение закона и договора зарегистрировал право собственности на постройки и сооружения, расположенные на данном участке, то арендодатель вправе требовать признания такого права отсутствующим, не заявляя требований о прекращении арендных отношений.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12 по делу N А32-29673/2011
"...Указанный земельный участок 27.05.2008 администрация передала в аренду предпринимателю на основании договора N 1 (далее - договор аренды N 1), по условиям которого администрация (арендодатель) передает предпринимателю (арендатору) за плату земельный участок с видом разрешенного использования - для эксплуатации стадиона - сроком на 10 лет. Государственная регистрация договора произведена в установленном порядке.
Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 22.12.2008 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.11.2008 N RU 23531302-31 произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя и выданы свидетельства о регистрации права на бытовое помещение общей площадью 36,2 кв. метра лит. А и коридор, душевую лит. Б общей площадью 10,4 кв. метра.
Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 06.07.2009 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.04.2009 N RU 23531302-18 произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя и выдано свидетельство о регистрации права на мини-футбольное поле общей площадью 1352 кв. метра лит. VI.
Свидетельством о государственной регистрации права от 18.03.2010 подтверждено, что произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя на футбольное поле общей площадью 6996 кв. метров лит. V на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 07.10.2009 N RU 23531302-33.
Предприниматель 01.04.2011 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка общей площадью 14 867 кв. метров с кадастровым номером 23:30:0303007:251, с видом разрешенного использования - для эксплуатации стадиона.
Узнав о наличии зарегистрированного предпринимателем права собственности на спорные объекты недвижимости, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку ранее суд общей юрисдикции в его принятии отказал (определение Темрюкского районного суда от 05.09.2011).
Поскольку государственная регистрация своего права собственности на переданное ему в аренду имущество была осуществлена ответчиком в нарушение его обязательств перед истцом по договору аренды вопреки нормам закона и условиям договора, истец для защиты своих прав и интересов был вправе воспользоваться способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявленный иск о признании отсутствующим права собственности ответчика на имущество, в отсутствие требований о прекращении арендных отношений, направлен на восстановление тех обязательственных отношений, которые существовали между ним и ответчиком до государственной регистрации права собственности последнего на арендованное имущество, то есть является иском о восстановлении положения, существовавшего до нарушения ответчиком обязательств по договору аренды.
Кроме того, судами сделан неверный вывод об отсутствии у лица, передавшего свое имущество в аренду, вообще права на защиту надлежащими вещно-правовыми способами против арендатора, зарегистрировавшего право собственности на арендованное имущество помимо воли арендодателя.
Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требование администрации в части и признавая право собственности предпринимателя на спорные строения отсутствующим, учел, что в муниципальную собственность поселения передавался не просто земельный участок, а стадион, представляющий собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением.
Судом принято во внимание, что объекты стадиона с лит. А и Б по состоянию на 29.04.2009 имели те же характеристики износа (33 и 15 процентов) и то же описание конструктивных элементов (фундамент, стены, перегородки, крыша), как в техническом паспорте от 15.07.2008, согласно которому годы постройки объектов соответственно 1975 и 2005. При этом документы, подтверждающие строительство спорных объектов недвижимости, ответчиком суду не представлены.
Суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что стадион следует рассматривать как единое спортивное сооружение, состоящее из земельного участка, обустроенного особым образом и предназначенного для спортивных игр (футбольное поле и мини-футбольное поле), а также объектов недвижимости вспомогательного характера (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 6200/10).
Такие сооружения, как мини-футбольное поле и футбольное поле, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены (аналогичная правовая позиция выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09 и от 17.01.2012 N 4777/08).
В связи с тем, что упомянутые сооружения не являются вещами, на них не может быть зарегистрировано вещное право - право собственности. Применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) их юридическая судьба и принадлежность определяются по принадлежности соответствующего земельного участка. Сам по себе факт государственной регистрации прав на такие объекты за третьими лицами ущемляет интересы собственника земельного участка, и потому суд вправе дать этим объектам иную квалификацию и не применять к отношениям сторон правила о недвижимых вещах (соответствующая правовая позиция была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 24.01.2012 N 12576/11 и от 04.09.2012 N 3809/12).
Однако предприниматель, зарегистрировав с нарушением закона и договора право собственности на отдельные постройки стадиона, по существу, приватизировал арендуемое муниципальное имущество по основаниям и способом, не предусмотренным законодательством о приватизации, а затем обратился с заявлением о выкупе арендуемого земельного участка под стадионом как собственник объектов недвижимости по основаниям, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Сам по себе факт того, что на переданном в аренду земельном участке к моменту его передачи арендатору располагались объекты недвижимости (бытовое помещение, коридор, душевая), права на которые не были зарегистрированы за арендодателем - собственником земельного участка, не означает, что указанные объекты ему не принадлежат, так как здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), являются составной частью земельного участка (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения").
Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции о том, что спорные объекты недвижимости существовали на арендованном земельном участке до момента его передачи арендатору и потому на них не могло быть зарегистрировано право собственности арендатора, являются верными.
Поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке и решения суда являются основанием для внесения записи в ЕГРП, администрация правомерно обратилась в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим права собственности предпринимателя на указанные объекты недвижимости. В соответствии с пунктом 53 постановления N 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 21.10.2013 N ВАС-14137/13 по делу N А28-2196/2012
"...Удовлетворяя требование Департамента о признании отсутствующим права собственности, арбитражные суды исходили из того, что автомобильная стоянка не обладает признаками недвижимого имущества. При этом суды установили, что основным элементом спорного объекта является асфальтовая площадка. Однако по своему существу асфальтовое покрытие земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению самого участка, являясь элементом его благоустройства.
Кроме того, судами установлено, что земельный участок, на котором расположена автостоянка, предоставлялся во временное пользование на основании договоров аренды, которые предусматривали обязанность арендатора вернуть участок арендодателю по истечении срока договора аренды. Более того, вступившими в законную силу постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009 по делу N А28-1237/2009 и постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 17.07.2009 по делу N А28-1236/2009 на основании ст. 622 ГК РФ ООО "Вятка-Транспорт" обязано освободить занимаемый земельный участок от открытой автостоянки.
Не согласившись с судебными актами, ООО "Базис" обратилось в Высший Арбитражный Суд РФ с заявлением о пересмотре их в порядке надзора. В заявлении ответчик указывает, что обжалуемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, а также нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.
Рассмотрев доводы заявителя и материалы надзорного производства, коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, определенных указанной статьей Кодекса, для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора в связи со следующим.
Как установлено судами, 13.05.1998 распоряжением главы администрации города Кирова N 1307 Пермскому ОАО "Промжелдортранс" предоставлен в аренду земельный участок У0112-004 площадью 5181 кв. м с целевым использованием: до начала строительства - для размещения открытого склада стройматериалов, до окончания строительства - для организации стройплощадки, после ввода объекта в эксплуатацию - для эксплуатации открытой автостоянки (срок аренды для этих целей - три года со дня утверждения акта государственной приемочной комиссии).
ОАО "Промжелдортранс" и Управление муниципальными землями администрации города Кирова заключили договор аренды земельного участка от 27.08.1998 N 1 для целей складирования стройматериалов; срок аренды определен с 13.05.1998 по 12.05.1999.
20.07.1999 Управлением градостроительства и архитектуры открытому акционерному обществу "Промжелдортранс" выдано разрешение N 54/о на выполнение строительно-монтажных работ по строительству открытой автостоянки на 150 машино-мест по адресу: город Киров, улица Мира, 48.
03 августа 2000 автостоянка была принята в эксплуатацию государственной приемочной комиссией.
В результате реорганизационных процедур, имевших место в 2002 - 2006 годах, автостоянка передана сначала ОАО "Вятка-Промжелдортранс", а затем ООО "Вятка-Транспорт". При этом 19.03.2004 года ОАО "Вятка-Промжелдортранс" стало арендатором земельного участка с кадастровым номером 43:40:000112:0006, площадью 3895 квадратных метров и части земельного участка с кадастровым номером 43:40:000112:0008/001, площадью 345 квадратных метров, для размещения автостоянки переданы (договоры аренды от 19.03.2004 N 45930 и от 19.03.2004 А28-2196/2012 N 44881).
Договор аренды от 19.03.2004 N 45930 расторгнут по соглашению сторон 12.10.2006, что установлено судебными актами по делу N А28-1237/2009.
Договор аренды от 19.03.2004 N 44881 расторгнут в связи с отказом арендодателя с 14.03.2008, что установлено по делу N А28-1236/2009.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 11.06.2009 по делу N А28-1237/2009-90/7, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009, удовлетворен иск Управления по делам муниципальной собственности города Кирова к ООО "Вятка-Транспорт" об освобождении земельного участка с кадастровым номером 43:40:000112:0006, площадью 3895 квадратных метров от открытой автостоянки.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.07.2009 по делу N А28-1236/2009 удовлетворен иск Управления по делам муниципальной собственности города Кирова к ООО "Вятка-Транспорт" об освобождении части земельного участка с кадастровым номером 43:40:000112:0008/001 (У0112-012/011), площадью 345 квадратных метров от открытой автостоянки.
Несмотря на принятые судебные акты, право собственности ООО "Вятка-Транспорт" на автостоянку было зарегистрировано 19.11.2009 года.
По соглашению об отступном от 23.11.2009 ООО "Вятка-Транспорт" передало спорную автостоянку в собственность ООО "Доставка на дом". Право собственности ООО "Доставка на дом" зарегистрировано в ЕГРП 27.11.2009.
На основании договора купли-продажи от 02.07.2012 ООО "Доставка на дом" продало автостоянку ООО "Базис". Право собственности ООО "Базис" зарегистрировано 19.07.2012.
Спорная автостоянка 30.07.2012 была передана в залог на основании договора об ипотеке (к договору займа от 30.07.2012 N 6/2012 между займодавцем Сырчиным С.В. и заемщиком Столяровым С.Б.), о чем в ЕГРП внесена запись об обременении спорного имущества ипотекой.
Абзацем 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено: в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
По смыслу указанной нормы, а также учитывая позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в Постановлении от 04.09.2012 N 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью, и не является препятствием для предъявления иска о признании права на объект отсутствующим.
Арбитражные суды в полном объеме рассмотрели и оценили представленные сторонами доказательства и пришли к выводу, что автомобильная стоянка не отвечает признакам объекта недвижимого имущества, несмотря на наличие государственной регистрации права собственности на нее..."

14. Обязательства соарендаторов по договору со множественностью лиц на стороне арендатора

14.1. Вывод из судебной практики: Обязательства соарендаторов вносить плату за пользование земельным участком в предпринимательских целях, установленные договором со множественностью лиц на стороне арендатора, являются солидарными, если данным договором не предусмотрено иное.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"
"...20. При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 16112/09 по делу N А32-6404/2009-39/152
"...Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом пунктом 20 постановления N 11 установлено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поскольку договором от 30.03.2007, заключенным между арендодателем (администрацией) и соарендаторами (обществом "Фирма "Плюс-М" и обществом "Теам"), не предусмотрено иное, обязательство последних по внесению арендной платы за весь земельный участок является солидарным.
Согласно статье 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел..."

Определение ВАС РФ от 26.03.2013 N ВАС-461/13 по делу N А40-108847/11-16-999
"...Как установлено судами, между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 221 от 19.03.2003, согласно которому первый передает второму в аренду земельный участок площадью 5354 кв. м по адресу: г. Реутов, ул. Дзержинского, для размещения и строительства торгового комплекса.
Согласно статье 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, коллегия судей разъяснила, что порядок пользования земельным участком может быть определен с учетом долей в праве собственности на здание торгового центра, заключением договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку каждый из собственников объекта недвижимости в соответствии с вышеназванными нормами права приобрел право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и прежний собственник, - на праве аренды или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
Принимая во внимание, что нежилые помещения в указанном торговом центре используются в предпринимательских целях, указав, что доказательств, подтверждающих, что кто-либо из собственников спорного торгового центра использует принадлежащее ему помещение в иных (не предпринимательских) целях, так же как и подтверждающих исполнение ответчиком указанного обязательства, не представлено, суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции, оставив решение суда первой инстанции в силе.
Суды разъяснили, что не имеет значения для вывода судов о солидарной обязанности соарендаторов наличие или отсутствие у приобретателей помещений статуса индивидуального предпринимателя..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.02.2011 по делу N А39-1336/2010
"...Согласно пункту 1.1 договора аренды от 07.11.2005 Общество приняло в аренду земельный участок площадью 8219 квадратных метров и в силу пунктов 4.4.1 и 4.4.3 договора обязалось исполнять условия договора в полном объеме и вносить арендную плату на условиях договора.
Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" установлено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Таким образом, Управление вправе взыскивать с Общества арендную плату за весь земельный участок. Такой вывод окружного суда соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 16112/09..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.12.2011 по делу N А46-15288/2010
"...Как видно из материалов дела, 05.11.2008 между ГУЗР Омской области (арендодатель), ООО "Омск-Полимер" и ООО "Сибирь Ойл Транс" (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в г. Омске, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на двадцать пять лет земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах г. Омска, общей площадью 1 882 150 кв. м, в границах, указанных на кадастровом плане участка, с местоположением: установлено относительно 3-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Советский АО, Красноярский тракт, д. 155, для производственных целей под строения, сооружения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Пунктом 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. В данном случае пунктом 11.5 договора аренды установлено иное, обязательства по исполнению пункта 2 договора (арендная плата) берет на себя ООО "Омск-Полимер".
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 450, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для досрочного расторжения судом договора аренды с ООО "Омск-Полимер"..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.06.2011 по делу N А03-6802/2010
"...Как следует из материалов дела, 21.10.2003 года между администрацией г. Барнаула (арендодатель) и ФГУП ПО "Алмаз" (арендатор) заключен договор N 9887 аренды земельного участка (далее по тексту - договор), по условиям которого арендодатель сдает на 10 лет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений площадью 455 672 кв. м, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Трактовая, 2.
В течение действия договора аренды на основании торгов по продаже государственного имущества часть расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости перешла в собственность третьих лиц. Переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке. Из представленных управлением Росреестра по Алтайскому краю материалов следует, что объекты недвижимости, находящиеся в собственности третьих лиц, выбыли из хозяйственного ведения ответчика на основании торгов, проведенных в период с 28.10.2003 года по 06.03.2009 года.
Ответчиком плата за переданный ему в аренду земельный участок в полном объеме не вносилась, поэтому, по расчетам истца, за период с 01.07.2009 года по 30.03.2010 года у него образовалась задолженность по внесению платежей в размере 1 071 432,84 рубля.
Поскольку договор аренды и факт предоставления предприятию во владение и пользование всего земельного участка не оспариваются сторонами, управление вправе требовать от предприятия уплаты соответствующей арендной платы за весь земельный участок, предоставленный в аренду.
Возможность заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, а в определенных случаях и прямо допускается пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Указанный порядок не противоречит и смыслу положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, на которую, в том числе, ссылается заявитель кассационной жалобы, о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Учитывая указанные условия договора и разъяснения, данные в пункте 20 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Согласно статье 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.
Таким образом, управление вправе взыскивать с предприятия арендную плату за весь земельный участок.
Такой вывод суда кассационной инстанции соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 16112/09..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 15.09.2011 N Ф09-5176/11 по делу N А76-21890/2010
"...Как установлено судами, в соответствии с распоряжением комитета от 27.05.2005 N 742 комитетом (арендодатель) и Сбербанком (арендатор) подписан договор аренды от 28.06.2005 N 3915/1957, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 74:25:04 128 49:08 площадью 352 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. М.А. Аникеева, 2, для размещения филиала Златоустовского отделения N 35 Сберегательного банка Российской Федерации (т. 1, л. д. 14, 15).
Из материалов дела также следует, что Сбербанк является собственником нежилого помещения общей площадью 269,4 кв. м в нежилом двухэтажном здании, расположенном на спорном земельном участке по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Ленина, 14 (Аникеева, 2), что подтверждается свидетельством о праве собственности от 06.03.1996 N 1С-002 и техническим паспортом помещения (т. 1, л. д. 83, 84, 107 - 110).
Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Сбербанком обязательств по внесению арендной платы, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, Сбербанк ссылался на недействительность (ничтожность) договора аренды от 28.06.2005 N 3915, ввиду того, что земельный участок под зданием, в котором расположено принадлежащее ему помещение, является неделимым и фактически используется арендаторами и собственниками иных помещений в указанном здании.
Суд апелляционной инстанции, рассматривая данный довод, обоснованно указал, что в случае наличия нескольких землепользователей в отношении неделимого земельного участка может быть заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при условии участия в нем как нескольких лиц, так и одного из них. Суд апелляционной инстанции также сделал вывод о том, что заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В названном случае арендодатель в соответствии с условиями договора аренды и положениями гражданского и земельного законодательства вправе требовать от первоначального арендатора по договору внесения арендных платежей как за весь земельный участок, так и за его часть, поскольку в рассматриваемом случае обязательства всех землепользователей являются солидарными (п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства")..."

15. Применение к арендным отношениям норм Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

15.1. Вывод из судебной практики: Порядок определения размера арендной платы, установленный п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ) в отношении земельных участков, указанных в этом пункте, может применяться, даже если договор аренды заключен до вступления в силу упомянутой редакции данного Закона.

Судебная практика:

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, договором аренды было установлено условие о том, что размер арендной платы, расчет которой производится в соответствии с законодательством, может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке. В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отмечается, что регулируемая арендная плата может применяться, если договор заключен до вступления в силу федерального закона, предусматривающего ее госрегулирование, и стороны такого договора связали пересмотр размера платы с изменением нормативных актов, применимых к их отношениям. Как указано в Определении ВАС РФ от 30.04.2013 N ВАС-15824/12 по делу N А60-38184/2011, данные обстоятельства стали основанием для передачи дела в Президиум ВАС РФ и, вероятно, были учтены при вынесении приведенного ниже Постановления.

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.2013 N 15824/12 по делу N А60-38184/2011
"...Судами установлено, что главе фермерского хозяйства Бондареву Илье Эдуардовичу 24.10.2001 предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 3000 кв. метров, с кадастровым номером 66:62:01 01 001:0008, с целевым использованием - для выращивания рыбы, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Среднеуральск, пр. Рыбачий, 2 (далее - спорный земельный участок). Право постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировано в установленном порядке.
Приказом министерства от 30.01.2004 N 961 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования фермерского хозяйства спорным земельным участком, данный участок предоставлен фермерскому хозяйству в аренду.
Во исполнение названного приказа министерство (арендодатель) и глава фермерского хозяйства Бондарев И.Э. (арендатор) заключили договор аренды от 09.02.2004 N 5/04 спорного земельного участка сроком с 30.01.2004 по 30.01.2009.
Соглашением от 19.08.2004 в договор аренды внесены изменения - в качестве арендатора указан глава фермерского хозяйства Стабуров Игорь Валентинович.
Впоследствии Стабуров И.В. переменил фамилию на Щербаков, о чем Управлением записи актов гражданского состояния администрации г. Екатеринбурга составлена запись акта о перемене имени, выдано свидетельство от 28.07.2005.
Соглашением от 04.09.2009 N 2 стороны продлили действие договора аренды до 30.01.2019.
Размер арендной платы, порядок ее уплаты определены в разделе 3 договора. Пунктом 3.2 договора аренды спорного земельного участка предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством.
Щербаков И.В., ссылаясь на то, что расчет арендной платы производится арендодателем неверно, а также то, что спорный земельный участок является ограниченным в обороте и, следовательно, размер арендной платы не должен превышать 1,5 процента его кадастровой стоимости, обратился в суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.
Между тем к спорным правоотношениям не применим порядок определения арендной платы, установленный названной нормой права, поскольку на момент принятия Закона N 212-ФЗ фермерское хозяйство уже не обладало правом постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, а переоформило его на право аренды, а указанный льготный размер арендной платы применим только к земельным участкам, право постоянного (бессрочного) пользования в отношении которых переоформлено на право аренды после принятия соответствующей нормы.
Между тем, отказывая в удовлетворении заявленных главой фермерского хозяйства Щербаковым И.В. требований, суды не учли следующее.
Таким образом, выводы судов о том, что спорный земельный участок не относится к землям, ограниченным в обороте, основаны на неправильном толковании и применении норм права.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции Закона N 212-ФЗ) регулирует особенности установления размера платы по договорам аренды для земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, право постоянного (бессрочного) пользования на которые было переоформлено. Размер арендной платы по таким договорам не может превышать 1,5 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Как следует из материалов дела, право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком было переоформлено на право аренды на основании приказа министерства от 30.01.2004 N 961, во исполнение которого министерство (арендодатель) и глава фермерского хозяйства Бондарев И.Э. (арендатор) заключили договор аренды от 09.02.2004. Императивная норма закона, устанавливающая предельный размер арендной платы для земельных участков, являющихся ограниченными в обороте, введена Законом N 212-ФЗ, то есть после заключения спорного договора аренды.
Выводы судов об отсутствии оснований для применения к договору аренды положений пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции Закона N 212-ФЗ) противоречат имеющимся в деле доказательствам и не основаны на нормах права. Таким образом, судами неправильно применены нормы материального права.
При названных обстоятельствах обжалуемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения..."

16. Возможность обращения взыскания на имущество арендатора, которое правомерно удерживается арендодателем

16.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, имеет ли арендодатель, который на законных основаниях удерживает имущество арендатора, преимущественное перед залоговым кредитором арендатора право обратить взыскание на данное имущество, существует две позиции судов.

Позиция 1. Арендодатель, который на законных основаниях удерживает имущество арендатора, имеет преимущественное перед залоговым кредитором арендатора право обратить взыскание на данное имущество.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2015 N Ф05-7243/2015 по делу N А40-61284/14
"...ООО "Квинта" обратилось в арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "ОЕ Атриум" о взыскании по договору аренды от 16.08.2012 N 01/12 к-ОЕ задолженности по арендной плате и по возмещению операционных расходов за период с сентября 2013 г. по ноябрь 2013 г., по возмещению стоимости потребленных коммунальных услуг за период с мая 2013 г. по сентябрь 2013 г. в общей сумме 2 367 376,10 руб., а также об обращении взыскания на удерживаемое имущество ООО "ОЕ Атриум".
ОАО АКБ "Пробизнесбанк" предъявило самостоятельные требования к ООО "ОЕ Атриум" об обращении взыскания на имущество ООО "ОЕ Атриум", заложенное по договорам от 14.10.2013 N 270-810/13ю и от 20.11.2013 N 313-810/13ю ДЗ-2 о залоге товаров в обороте, в счет погашения задолженности по кредиту из кредитных договоров от 17.09.2013 N 270-810/13ю, 20.11.2013 N 313-810/13ю.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2014 иск ООО "Квинта" удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении иска ОАО АКБ "Пробизнесбанк" отказано.
По условиям вышеуказанного договора истец (арендодатель) по акту приема-передачи от 01.10.2012 передал, а ответчик (арендатор) принял во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 48,0 кв. м, находящееся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 33, для использования для организации магазина розничной торговли.
Пунктом 9.6 договора установлено, что в случае, если нарушение условий договора не устранено арендатором в установленный в уведомлении срок, арендодатель вправе предпринять по своему усмотрению любое из следующих действий, а именно занять помещение самостоятельно любым подходящим способом, не неся никакой судебной, договорной или имущественной ответственности вступить во владение и пользование помещением. При этом арендодатель вправе переместить имущество, находившееся в помещении, в иные помещения и удерживать такое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и расторгнуть договор аренды, направив арендатору письменное уведомление о расторжении, распорядиться по своему усмотрению обремененным имуществом арендатора и компенсировать расходы по осуществлению указанных действий из сумм страхового депозита.
В порядке п. 12.4 договора истец письмом от 21.11.2013 за исх. N кв-56/13 уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 01.12.2013 в одностороннем внесудебном порядке и прекращении доступа арендатора в помещения с 21.11.2013, а также удержании имущества арендатора, находящегося в арендуемом объекте недвижимости, до момента полного погашения задолженности.
Истцом также заявлено требование об обращении взыскания на удерживаемое истцом имущество ООО "ОЕ Атриум".
Вместе с тем третьим лицом ОАО АКБ "Пробизнесбанк" также заявлены требования об обращении взыскания в пользу ОАО АКБ "Пробизнесбанк" на имущество, находящееся у ООО "Квинта" и принадлежащее на праве собственности залогодателю ООО "ОЕ Атриум".
В обоснование заявленных требований третье лицо указало, что между ООО "ОЕ Атриум" и ОАО АКБ "Пробизнесбанк" заключен договор об условиях среднесрочного кредитования от 17.09.2013 N 270-810/13ю и договор об условиях среднесрочного кредитования от 20.11.2013 N 313-810/13ю.
В целях обеспечения исполнения обязательств заемщика, залогодатель - ООО "ОЕ Атриум" передал банку в залог товары в обороте в соответствии с договором N 270-8107/13ю ДЗ-3 о залоге товаров в обороте от 14.10.2013 и договором N 313-810/13ю ДЗ-2 о залоге товаров в обороте от 20.11.2013 на общую сумму 3 749 865 руб. 56 коп. Общая задолженность по кредитным договорам перед Банком составляет 3 082 957 руб. 72 коп.
Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом случае спорное имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого имущества в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.
По смыслу и содержанию ст. 305 ГК РФ владелец вещи имеет преимущественное право перед обязательственными правами третьих лиц.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.08.2015 N Ф05-8928/2015 по делу N А40-61305/14
"...Общество с ограниченной ответственностью "Атрилэнд" обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ОЕ Атриум" о взыскании задолженности в размере 547 505 рублей 29 копеек, пеней в размере 748 264 рублей 14 копеек, обращении взыскания на удерживаемое имущество в соответствии с актами о результатах проведенной инвентаризации от 29.11.2013 в порядке статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.12.2014 принят отказ ООО "Атрилэнд" от иска в части требований о взыскании задолженности по переменной арендной плате в размере 15 511 рублей 36 копеек и неустойки, начисленной на сумму переменной арендной платы, в размере 6 161 рубль 62 копейки. Производство по делу в данной части прекращено. В остальной части исковые требования ООО "Атрилэнд" удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2015 решение от 09.12.2014 оставлено без изменения.
Судами установлено и следует из материалов дела, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения от 26.04.2013 N 05-13 АТ-ОЕ, по условиям которого истец обязался передать принадлежащую истцу на праве собственности часть нежилого помещения площадью 23,73 кв. м, находящуюся на 4-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 33, пом. N 4-1а, а ответчик - принять и оплачивать арендную плату на условиях, установленных договором. Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи от 26.04.2013.
Письмом исх. N А-89/13 от 29.11.2013 истец уведомил ответчика о необходимости явки представителя ответчика для проведения инвентаризации имущества, находящегося в помещении, после прекращения арендных отношений. Согласно акту от 29.11.2013, подписанному представителями истца, ООО "Русритейл", ООО "Форум", ООО "Атриум Фитнес Центр", в помещении находится имущество ответчика в количестве 24 и 1216 наименований. Стоимость имущества, согласно заключению ООО "Первая Оценочная Компания", от 07.08.2014 составила 2 962 188 рублей.
29.11.2013 помещение было вскрыто и проведена инвентаризация находящегося в помещении имущества, о чем составлен соответствующий акт. При этом ответчик о вскрытии помещения и о проведенной инвентаризации был уведомлен письмами от 29.11.2013 и от 26.12.2013, однако не предпринял мер к возврату имущества.
Согласно пункту 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с ней издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Вместе с тем третьим лицом ОАО АКБ "Пробизнесбанк" также заявлены требования об обращении взыскания в пользу ОАО АКБ "Пробизнесбанк" на имущество, находящееся у ООО "Атрилэнд" и принадлежащее на праве собственности залогодателю ООО "ОЕ Атриум".
В обоснование заявленных требований третье лицо указало, что между ООО "ОЕ Атриум" и ОАО АКБ "Пробизнесбанк" заключен договор об условиях среднесрочного кредитования от 17.09.2013 N 270-810/13ю и договор об условиях среднесрочного кредитования от 20.11.2013 N 313-810/13ю.
В целях обеспечения исполнения обязательств заемщика залогодатель - ООО "ОЕ Атриум" передал банку в залог товары в обороте в соответствии с договором N 270-810/13ю ДЗ-3 о залоге товаров в обороте от 14.10.2013 и договором N 313-810/13ю ДЗ-2 о залоге товаров в обороте от 20.11.2013 на общую сумму 3 749 865 рублей 56 копеек. Общая задолженность по кредитным договорам перед банком составляет 3 082 957 рублей 72 копейки.
Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
При этом согласно пункту 1 статьи 338 Гражданского кодекса Российской Федерации заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором.
Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренными для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (статья 360 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В данном случае судами установлено, что спорное имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления имущества во владение собственника помещения является оставление арендатором этого имущества в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции нет оснований для удовлетворения кассационной жалобы..."

Позиция 2. Арендодатель, который на законных основаниях удерживает имущество арендатора, не имеет преимущественного перед залоговым кредитором арендатора права обратить взыскание на данное имущество.

Судебная практика:

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд указал на необходимость применения правил о предшествующем и последующем залоге. Вывод сделан на основании ст. 342 ГК РФ в редакции, которая действовала до 01.07.2014, однако актуален и в настоящее время. Кроме того, суд учел, что на момент рассмотрения дела залогодателю был выдан исполнительный лист об обращении взыскания на спорное имущество.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.03.2014 N Ф03-19/2014 по делу N А51-5624/2013
"...Однако, как установлено, на момент удержания спорного имущества: маломерного судна - мотолодки (катамарана) PASIFICO 105, 2011, судовой билет сер. Д N 886102, регистрационный номер РПР 2924, - последнее являлось предметом залога по договору ипотеки от 28.04.2012 N 701120027-1, заключенному между ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель, кредитор) и ООО "Пасифико Марин" (залогодатель). Обременения по ипотеке зарегистрированы 17.05.2012 в разделе "Государственный реестр маломерных судов и прав на них" судовой книги Владивостокского отделения ФКУ "Центр ГИМС МЧС России по Приморскому краю" от 02.10.2012.
Таким образом, на момент удержания спорного имущества оно было обременено залогом.
В последующем решением Третейского суда при Автономной некоммерческой организации "Центр Третейского разбирательства" от 02.04.2013 по делу N Т-15-12-1009 (резолютивная часть решения от 23.03.2013) на имущество, являющееся предметом ипотеки, обращено взыскание с установлением способа реализации заложенного недвижимого имущества путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, в размере 4 288 000 руб. с учетом НДС. Определением Фрунзенского районного суда города Владивостока от 20.06.2013 удовлетворено заявление ОАО "Сбербанк России" о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, в том числе в части обращения взыскания на спорное заложенное недвижимое имущество путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены обращаемого ко взысканию недвижимого имущества, равной 4 288 000 руб. с учетом НДС.
Поскольку на момент разрешения спора имелись доказательства, подтверждающие, что спорное имущество на момент его удержания обременено ипотекой в пользу ОАО "Сбербанк России", а также в отношении этого же имущества Фрунзенским районным судом города Владивостока выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда (определение от 20.06.2013), суду следовало по смыслу статьи 342 ГК РФ и для устранения неопределенности по исполнению судебных актов по настоящему делу, а также делу N Т-15-12-1009 Третейского суда при Автономной некоммерческой организации "Центр третейского разбирательства" установить первоначального и последующего кредиторов в отношении спорного имущества.
В данном случае первоначальным кредитором в отношении имущества: маломерного судна - мотолодки (катамарана) PASIFICO 105, 2011, судовой билет сер. Д N 886102, регистрационный номер РПР 2924 - является ОАО "Сбербанк России". Как указано выше, на момент удержания имущества имелась запись об ипотеке в пользу ОАО "Сбербанк России"; определением от 20.06.2013 Фрунзенским районным судом города Владивостока выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда, в том числе в части взыскания задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии.
В этой связи, поскольку имущество было обременено ипотекой, спорные суммы в размере 7 127 959 руб. 45 коп. могут быть выплачены только после погашения требований залогового (первоначального) кредитора в размере 14 021 328 руб. 46 коп., если останутся денежные средства.
Учитывая, что при рассмотрении спора фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но при этом судом неправильно применены нормы права (статья 360 ГК РФ), кассационная инстанция в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным изменить решение и постановление апелляционной инстанции, обратив взыскание в пользу ОАО "Восточная верфь" в пределах суммы в размере 7 127 959 руб. 45 коп. на удерживаемое ОАО "Восточная верфь" имущество: маломерное судно - мотолодку (катамаран) PASIFICO 105, 2011, судовой билет сер. Д N 886102, регистрационный номер РПР 2924 - путем его реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену имущества в размере 4 288 000 руб., после погашения требований залогового кредитора - ОАО "Сбербанк России" в размере 14 021 328 руб. 46 коп..."

Статья 607. Объекты аренды

	См. также: Важнейшая практика по ст. 607 ГК РФ	

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 607 ГК РФ

1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам >>>
2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору >>>
3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды >>>
4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц >>>
5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта >>>
6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета >>>
7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу >>>
8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды >>>
9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды >>>
10. Условие о площади объекта аренды >>>
11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации >>>
12. Невозможность понуждения к заключению договора аренды земельного участка, который фактически не сформирован >>>
13. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства >>>
14. Сдача в аренду объекта капитального строительства, в отношении которого отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию >>>
15. Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки >>>
16. Вновь созданное (реконструированное) недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию как объект договора аренды >>>
17. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды >>>
18. Часть вещи как объект аренды >>>
19. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам >>>
20. Передача в аренду конструктивных элементов имущества >>>
21. Определение предмета предварительного договора аренды >>>
22. Сдача в аренду стационарного торгового места >>>
23. Сдача в аренду тепловых сетей >>>
24. Сдача в аренду временных объектов >>>
25. Сдача в аренду нежилых помещений для размещения гостиницы >>>
26. Аренда имущества, находящегося в залоге >>>
27. Аренда воздушных линий электросетей >>>
28. Аренда линейно-кабельных сооружений >>>
29. Договор аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест >>>
30. Аренда разрушенных зданий >>>
31. Аренда земельного участка, сформированного за счет территории общего пользования >>>
32. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 607 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания >>>

1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам

На практике встречаются случаи, когда в силу различных обстоятельств имущество, уже сданное в аренду, передается в аренду иному лицу по другому договору. Подобные ситуации складываются, например, когда сдаваемое имущество входит в состав ранее переданного в аренду объекта. В связи с этим возникают вопросы: вправе ли арендатор, которому не было передано имущество, требовать у арендодателя передачи этого имущества; кто из арендаторов имеет преимущественное право на получение этого имущества; какова судьба договора аренды, заключенного в отношении такого имущества, и кто вправе оспаривать такой договор.

1.1. Вывод из судебной практики: Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...13. При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2011 по делу N А56-18049/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Разноцветная планета" (арендатор) и ООО "Алые Розы" (арендодатель) заключили договор от 02.03.2011 аренды торгового павильона общей площадью 27 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Енотаевская, участок 5 (юго-западнее пересечения с проспектом Энгельса).
Ссылаясь на то, что объект аренды не передан в соответствии с условиями договора от 02.03.2011, ООО "Разноцветная планета" обратилось с настоящим иском в суд.
Суды установили, что спорный павильон на момент заключения договора аренды от 02.03.2011 и обращения истца с настоящим иском в суд был обременен правами аренды третьего лица по договору от 20.07.2010 N 2/2010СВ. При рассмотрении спора по существу суды нашли подтвержденным материалами дела и пояснениями представителей ответчика и третьего лица факт заключения и действия этого договора, истец не доказал обратного.
Поскольку у ответчика отсутствует возможность передать в натуре спорное имущество истцу, так как оно находится во владении третьего лица, то суды правомерно отказали в иске.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

1.2. Вывод из судебной практики: По вопросу правовых последствий подписания договора аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, является недействительным.

В п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" изложена следующая позиция. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от не исполнившего договор арендодателя возмещения причиненных убытков и уплаты установленной неустойки (см. п. 1.1 материалов к ст. 607 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2006 N 4818/06 по делу N А41-К1-3758/05
"...Как установлено судами, между администрацией и аэропортом Шереметьево заключен договор аренды от 27.09.1996 N 447, на основании которого последнему предоставлен в аренду сроком на 99 лет земельный участок общей площадью 966,5 га, расположенный по адресу: Московская область, Химкинский район, Международный аэропорт Шереметьево.
Данный договор 27.09.1996 зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Химкинского района Московской области, а 04.12.1998 в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрация договора осуществлена Московской областной регистрационной палатой.
Однако 31.07.2001 между земельным комитетом и обществом заключен договор от 31.07.2001 N М-09-019055 аренды земельного участка площадью 19,74 га сроком на 49 лет. Причем предоставленный обществу земельный участок расположен на территории, занимаемой аэропортом на основании договора аренды от 27.09.1996 N 447.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Министерства имущественных отношений Московской области в арбитражный суд.
Как установлено судами, предоставленный обществу в аренду на основании оспариваемой сделки участок расположен на территории, занимаемой аэропортом Шереметьево по договору аренды от 27.09.1996 N 447.
Вступившим в законную силу постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2001 по другому делу (N 9-416сс) указанный договор признан соответствующим действующему законодательству, в удовлетворении требований о признании его недействительным отказано.
При таких условиях договор аренды земельного участка от 31.07.2001 N М-09-019055 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, так как заключен обществом и земельным комитетом в период действия другого договора аренды того же недвижимого имущества..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.05.2015 N Ф02-1761/2015, Ф02-2005/2015 по делу N А33-9755/2014
"...ООО ПТК "Енисейэнергосервис" потребовало в суде признать заключенный между администрацией и ООО "Вектор" договор аренды земельного участка от 06.04.2012 N 1014 недействительной (ничтожной) сделкой и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания Управления Росреестра исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации данного договора, поскольку участок был передан в аренду ООО "Вектор" в период действия другого договора аренды, заключенного между истцом и администрацией в отношении того же земельного участка.
Установив, что земельный участок с кадастровым номером 24:11:02901109:360 образован в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290109:95 и администрация повторно передала арендуемый истцом земельный участок другому лицу по договору аренды земельного участка от 06.04.2012 N 1014, суды признали этот договор недействительной (ничтожной) сделкой, руководствуясь положениями статей 166, 168, 209, 606 - 609, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Пленум N 6/8).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
С учетом изложенных норм и установленных по делу фактических обстоятельств, суды сделали правильный вывод о том, что передача другому лицу прав владения и пользования земельным участком, уже находящимся во владении и пользовании истца, чье владение и пользование не прекращено в установленном законом порядке, противоречит требованиям статей 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, сделка по предоставлению арендодателем имущества уже переданного им ранее в аренду иному лицу, не соответствует требованиям действующего законодательства и поэтому заключенный между ответчиками договор аренды земельного участка от 06.04.2012 N 1014 обоснованно признан судами недействительным (ничтожным)..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.03.2013 по делу N А33-1934/2012
"...Из материалов дела следует, что по договору аренды муниципального имущества от 11.10.2006 N 3-3/06 Администрация (арендодатель) передала истцу (арендатору) имущество электросетевого хозяйства (комплекса), принадлежащего арендодателю, в соответствии с перечнем, указанным в приложении N 1 к договору.
Администрация (арендодатель) и ОАО "МРСК Сибири" (арендатор) заключили договор аренды от 20.12.2011 N 203/04.2400.1.12, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование муниципальное имущество, предназначенное для эксплуатации и самостоятельного осуществления передачи и распределения электрической энергии и потребления. Перечень передаваемого в аренду имущества перечислен в приложении N 1 к договору.
Истец полагая, что договор аренды от 20.12.2011 N 203/04.2400.1.12 заключен ответчиками при наличии непрекращенного договора аренды от 11.10.2006 N 3-3/06 и нахождения имущества в распоряжении общества с ограниченной ответственностью "Красноярская региональная энергетическая компания", обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что предметом договоров аренды от 11.10.2006 N 3-3/06 и от 20.12.2011 N 203/04.2400.1.12 являются одни и те же объекты недвижимости, на момент заключения оспариваемого договора аренды являлся действующим договор аренды, заключенный с истцом, у истца имелось право пользования арендованным имуществом.
В связи с изложенным Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что по оспариваемому договору аренды от 20.12.2011 N 203/04.2300.1.12 в аренду ОАО "МРСК Сибири" передано имущество, обремененное правом аренды истца по договору аренды от 11.10.2006 N 3-3/06, что нарушает права истца и противоречит законодательству. При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно на основании статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил исковые требования, признав недействительным договор аренды от 20.12.2011 N 203/04.2400.12, заключенный между ответчиками..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассмотрен спор, связанный с наличием двух договоров аренды на один и тот же лесной участок. Лесное законодательство допускает заключение второго договора аренды, если цели использования лесного участка у арендаторов различны (подробнее см. п. 1.4 материалов к ст. 607 ГК РФ). В то же время суд признал ничтожным условие договора, заключенного позже, в части использования участка с той же целью, что и первый арендатор.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.11.2011 по делу N А19-23774/10
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между управлением (арендодатель) и ООО "Леналессервис" (арендатор) на основании приказа агентства от 12.09.2008 N 703-апр "О приведении в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации договора аренды участка лесного фонда с ООО "Леналессервис" заключен договор аренды лесного участка N 9/8 от 10.10.2008, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное возмездное пользование лесной участок, находящийся в собственности Российской Федерации, в границах определенных планом лесного участка, площадью 12137,9 га, расположенный по адресу: Иркутская область, Усть-Кутский район, Усть-Кутское лесничество, Марковское участковое лесничество "Марковская дача", кварталы 331 - 338, 355 - 360.
Согласно пункту 4 договора лесной участок передается арендатору для использования в целях заготовки древесины при проведении рубок спелых и перестойных насаждений.
Между управлением (арендодатель) и ООО "ИНК" (арендатор) на основании приказа агентства от 25.02.2010 N 229-апр "О предоставлении в пределах земель лесного фонда лесного участка в аренду" заключен договор аренды лесного участка N 91-27-15/10 от 10.03.2010, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять в возмездное временное пользование (аренду) сроком на 11 месяцев лесной участок, расположенный по адресу: Иркутская область, Усть-Кутский район, Усть-Кутское лесничество, Марковское участковое лесничество "Марковская дача", кварталы 336 (выделы 4, 5), 337 (выделы 1, 2, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 20, 24, 27, 32), 338 (выделы 23, 25, 36, 41), общей площадью 56,74 га в целях использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов - строительства и эксплуатации "Системы транспорта нефти (нефтепровод) от УПН Ярактинского нефтегазоконденсатного месторождения до НПС N 7 трубопроводной системы "Восточная Сибирь - Тихий Океан" и заготовки древесины для возможности реализации основной цели использования участка.
Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, ООО "Леналессервис" в их обоснование указало на несоответствие договора аренды лесного участка N 91-27-15/10 от 10.03.2010 положениям статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 9 Лесного кодекса Российской Федерации, поскольку находящийся в аренде у ООО "Леналессервис" на основании договора от 10.10.2008 N 9/8 лесной участок передан в аренду ООО "ИНК" для использования его фактически в аналогичных целях.
При толковании в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора аренды N 9/8 от 10.10.2008 и договора N 91-27-15/10 от 10.03.2010 усматривается, что лесной участок ООО "Леналессервис" предоставлен для заготовки древесины, основной же целью использования ООО "ИНК" части того же лесного участка является строительство и эксплуатация нефтепровода. Возможность заготовки древесины предоставлена ответчику в той мере, в которой это необходимо для реализации им основной цели использования лесного участка.
Таким образом, в пункте 1.1 договора аренды N 91-27-15/10 от 10.03.2010 в нарушение требований части 2 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации стороны предусмотрели вид лесопользования, аналогичный предоставленному истцу.
Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 Кодекса).
Учитывая изложенное, вывод апелляционного суда о признании недействительным пункта 1.1 договора аренды лесного участка N 91-27-15/10 от 10.03.2010 в части, предусматривающей цель использования лесов - "для заготовки древесины", является законным и обоснованным..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.04.2014 N Ф03-906/2014 по делу N А24-2990/2013
"...Установив все значимые для правильного разрешения спора фактические обстоятельства и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о недействительности спорного договора аренды от 24.06.2013 N 128/13, заключенного с ответчиком в отношении земельного участка, ранее переданного в аренду третьему лицу - обществу "Сфинкс", и на котором последним в установленном законом порядке путем строительства создан объект - сооружение автостоянка открытого типа.
Предоставление сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка, не свободного от прав арендатора - общества "Сфинкс", другому арендатору - обществу "Восток" противоречит общим положениям земельного законодательства, в том числе нормам статей 22, 30, 34, 46 Земельного кодекса РФ. В данном случае целевое назначение спорного участка не предполагает возможности его одновременного использования несколькими лицами, как для строительства, так и для целей, не связанных со строительством.
В рассматриваемой ситуации квалификация вновь созданного обществом "Сфинкс" объекта (автостоянка) как движимого или недвижимого имущества не имеет правового значения, поскольку независимо от этого предусмотренных законом оснований для предоставления ответчику спорного земельного участка у Департамента не имелось.
Поскольку нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права судами не допущено, принятые по делу судебные акты отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению не подлежат..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.12.2009 N Ф03-6191/2009 по делу N А51-7065/2008
"...Между УМИГА г. Владивостока и индивидуальным предпринимателем Н.Д. Гигинеишвили 25.05.2006 заключен договор N 03-005593-Ю-В-5418 аренды земельного участка (далее - договор от 25.05.2006) с кадастровым номером 25:28:03 00 07:0106, площадью 2878 кв. м, из земель поселений, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Гульбиновича, 29 (примерно 27 м на север от ориентира) сроком действия с 01.03.2006 по 01.03.2009.
Полагая, что договор аренды спорного земельного участка от 25.01.2005 продолжает действовать и администрация г. Владивостока не принимает действий по его возврату, а заключенный договор между УМИГА г. Владивостока и предпринимателем нарушает его право на использование арендованного им земельного участка, ООО "Владкомвит" обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При рассмотрении дела судом установлено, что земельный участок не был возвращен ООО "Владкомвит" арендодателю, в соответствии с пунктом 4.4.9 договора от 25.01.2005, общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя и на момент его предоставления третьему лицу, в связи с чем суд сделал обоснованный вывод о том, что договор N 03-002629-Ю-В-3007 аренды земельного участка от 25.01.2005 возобновлен сторонами на тех же условиях, на неопределенный срок. Факт возобновления указанного договора на неопределенный срок установлен вступившим в законную силу решением от 28.09.2006 по делу N А51-8169/062-169 Арбитражного суда Приморского края, в котором участвуют те же лица.
Из смысла части 2 статьи 209, статьи 606 ГК РФ, части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник имущества, в том числе земельного участка, вправе предоставлять в аренду земельный участок, свободный от прав третьих лиц.
Учитывая изложенное суд сделал правильный вывод о ничтожности договора N 03-005593-Ю-В-5418 аренды земельного участка от 25.05.2006 с кадастровым номером 25:28:03 00 07:0106, площадью 2878 кв. м, заключенного между предпринимателем Н.Д. Гигинеишвили и УМИГА г. Владивостока, поскольку арендодатель не вправе распоряжаться земельным участком, несвободным от прав третьих лиц, и ввиду признания недействительным соответствующего пункта распоряжения, на основании которого заключен спорный договор.
Суд, установив, что предприниматель незаконно владеет предоставленным ему земельным участком, имеющим незначительные расхождения с земельным участком, предоставленным истцу, в связи с чем обоснованно удовлетворил требование истца об обязании предпринимателя освободить названный земельный участок..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 19.08.2013 по делу N А41-46120/12
"...Как следует из материалов дела, 31.12.2010 г. между ОАО "ЦИТЭО" (Арендодатель) и ООО "ЦИТОП-М" (Арендатор) заключен договор аренды N 1/ДАЭ, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял во временное пользование объекты электросетевого хозяйства - электросеть общей протяженностью 23 600 м, условный номер 50-50-10/041/2005-54, инв. N 6309, лит. Э, местом расположения: Московская область, город Химки (приложение N 1).
Вместе с тем, 06.07.2012 г. между ОАО "ЦИТЭО" (Арендодатель) и ООО "ЭнергоСтандарт" (Арендатор) заключен договор аренды N ДА-9, по условиям которого Арендатор представляет Арендатору за плату во временное владение и пользование в целях оказания услуг по передаче электроэнергии электроэнергетический комплекс с земельными участками, на которых расположены объекты электросетевого хозяйства.
Ссылаясь на неправомерное предоставление ОАО "ЦИТЭО" в аренду ООО "ЭнергоСтандарт" по договору N ДА-9 от 06.07.2012 г. объектов (электрические кабели и трансформаторы), которые уже являются предметом аренды по договору аренды N 1/ДАЭ от 31.12.2010 г., ООО "ЦИТОП-М" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Передача другому лицу прав владения и пользования имуществом, уже находящимся во владении и пользовании Истца, чье владение и пользование не прекращено в установленном законом порядке, противоречит требованиям статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 398, п. 3 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Следовательно, сделка по предоставлению арендодателем имущества уже переданного им ранее в аренду иному лицу, не соответствует требованиям действующего законодательства.
При таких обстоятельствах ООО "ЭнергоСтандарт" лишено возможности каким-либо иным образом извлекать полезные свойства этих объектов, то есть лишено правомочий пользования, являющихся неотъемлемым элементом статуса арендатора, на что указано в ст. 606 ГК РФ.
Учитывая вышеназванные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды N ДА-9 от 06.07.2012 г., заключенный между ОАО "ЦИТЭО" и ООО "ЭнергоСтандарт", объектом аренды по которому выступает имущество (электросеть протяженностью 23 600 м с трансформаторами), ранее переданное от ОАО "ЦИТЭО" по договору аренды N 1/ДАЭ от 31.12.2010 г. во временное пользование ООО "ЦИТОП-М" и находящееся у этого лица до настоящего времени, является ничтожным. В связи с этим суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальный иск ООО "ЦИТОП-М" в указанной части.
Суд первой инстанции, установив, что регистрация права аренды ООО "ЦИТОП-М" на электросеть путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав произведена 17.08.2012 г., после устранения ответчиком обстоятельств, объективно не зависящих от воли ООО "ЦИТОП-М", при этом учитывая, что право пользования в отношении арендованного имущества (электросеть) у ООО "ЦИТОП-М" в соответствии с договором аренды N 1/ДАЭ от 31.12.2010 г. возникло раньше чем у ООО "ЭнергоСтандарт", исходя из непредставления последним суду в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, свидетельствующих о наличии на момент регистрации договора аренды N 1/ДАЭ от 31.12.2010 г. зарегистрированного в Едином государственном реестре прав обременения в виде аренды в отношении объекта - электросеть, обоснованно признал недействительным договор аренды N ДА-9 от 06.07.2012 г., заключенного между ОАО "ЦИТЭО" и ООО "ЭнергоСтандарт", применив последствия недействительности сделки в виде обязания Управления Росреестра по Московской области погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 23.07.2012 г. за номером 50-50-98/044/2012-201 о регистрации договора аренды N ДА-9 от 06.07.2012 г.
Выводы суда первой инстанции не противоречат существующей судебно-арбитражной практике..."

Постановление ФАС Московского округа от 06.09.2012 по делу N А41-34643/11
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 10.11.2008 между Администрацией Щелковского муниципального района Московской области (продавцом) и ИП Семенец С.В. (покупателем) был заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 249, предметом которого является нежилое помещение в здании гражданского назначения: мебельный салон общей площадью 260 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Сиреневая, д. 9, этаж 1.
Вместе с тем помещение, являющееся предметом договора купли-продажи N 249, на момент его заключения было обременено правом аренды в соответствии с договором аренды недвижимого имущества N 1821 от 28.06.2005, заключенного между Администрацией Щелковского района Московской области (арендодателем), ММУ "Центр детского и специального питания" (балансодержателем) и ООО "Олимп инвест" (арендатором), сроком с 28.06.2005 по 28.06.2015.
Вместе с тем, 11.02.2009 между ИП Семенец С.В. и ИП Керносовой Т.В. был заключен договор аренды N 24, предметом которого является помещение площадью 122,9 кв. м, сроком с 11.02.2009 по 11.01.2010 переданное по акту приема-передачи от 11.02.2009, который впоследствии соглашением от 30.07.2009 был расторгнут.
После чего ИП Семенец С.В. передал помещения площадью 122,9 кв. м в пользование и владение ООО "ТД "Рязаньвест" по договору аренды N 1А от 04.08.2009, сроком на 11 месяцев.
ООО "Ригла-Московская область" 01.04.2009 передало помещение площадью 137,1 кв. м непосредственно собственнику имущества - ИП Семенец С.В., после чего ИП Семенец С.В. (собственником) и ООО "Ригла-Московская область" был заключен договор аренды нежилых помещений от 01.04.2009, предметом которого являлось помещение площадью 137,1 кв. м, которое было передано по акту приема-передачи ООО "Ригла-Московская область" от 01.04.2009.
Суды правомерно пришли к выводу, что поскольку на момент заключения ИП Семенец С.В. договора аренды N 24 от 11.02.09 г. с ИП Керносовой Т.В., договора аренды N 1А от 04.08.09 г. с ООО "Торговый дом "Рязаньвест", договора аренды от 01.04.09 г. с ООО "Ригла-Московская область" спорные помещения уже являлись предметом действующего договора аренды N 1821 от 28.06.05 г., заключенного между Администрацией Щелковского муниципального района (предыдущим собственником) и ООО "Олимп инвест", вследствие чего не могли быть переданы ИП Семенцом С.В. во владение и пользование иного лица без согласия ООО "Олимп инвест", то вышеназванные договоры аренды являются недействительными..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А41/12453-10-1,2 по делу N А41-8737/09
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами, Администрацией Щелковского района Московской области (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества от 28.06.2005 N 1821, согласно которому при участии Муниципального медицинского учреждения "Центр детского специального питания" (балансодержатель) сдает, а ООО "Олимп инвест" (арендатор) принимает в аренду муниципальное имущество: нежилое помещение в здании гражданского назначения: мебельный салон - общей площадью 260 кв. м и часть нежилых помещений в зданиях молочной кухни общей площадью - 133,6 кв. м.
Между Администрацией Щелковского муниципального района Московской области (продавец) и индивидуальным предпринимателем Семенцом Сергеем Витальевичем (покупатель) был заключен договор купли-продажи 10.11.2008 N 249 нежилого помещения Мебельного салона площадью 260 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Сиреневая, д. 9.
Пунктом 1.5 договора купли-продажи от 10.11.2008 N 249 предусмотрено, что имущество, являющееся объектом купли-продажи, обременено правом аренды в пользу ООО "Олимп инвест" на основании договора аренды от 28.06.2005 N 1821.
В силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи со сменой собственника помещений договор аренды от 28.06.2005 N 1821 не прекратил свое действие.
Между ИП Семенцом С.В. (арендодатель) и ИП Керносовой Т.В. (арендатор) был подписан договор аренды 11.02.2009, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование сроком на 11 месяцев нежилое помещение общей площадью 122,9 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Сиреневая, д. 9.
В связи с этим, на момент заключения договора аренды от 11.02.2009 между ИП Семенцом С.В. и ИП Керносовой Т.В. спорные помещения уже являлись предметом действующего договора аренды от 28.06.2005 N 1821, заключенного между администрацией Щелковского муниципального района (предыдущий собственник) с ООО "Олимп инвест", вследствие чего, не могли быть переданы ИП Семенцом С.В. во владение и пользование иного лица без согласия истца.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 11.02.2009, подписанный между ответчиком и ИП Семенцом С.В., является недействительным..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.06.2010 N КГ-А40/5835-10 по делу N А40-38701/09-137-368
"...Поскольку, как стало известно истцу в 2007 году, на часть площади спорных нежилых помещений, расположенных по адресу г. Москва, Оружейный пер., д. 15А были заключены ЗАО "СИНУС" с арендаторами - ООО "Гранд Холдинг", ООО "НСК" договоры аренды от 01.03.2006 г., от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А, истец обратился в арбитражный суд с исковым требованием по настоящему делу о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 22.11.2006 года N 1-Ю как несоответствующего положениям ст. ст. 606 - 609, 611 ГК РФ.
Судами установлено и не опровергается материалами дела, что нежилые помещения, выступающие предметом названных договоров аренды, были переданы ЗАО "СИНУС" в пользование арендаторам, о чем свидетельствуют представленные в материал дела акты приема-передачи.
По смыслу статей 606, 607, 608, 609, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации на объект недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды, то есть индивидуально-определенная вещь, каковым является объект недвижимого имущества, может быть передана собственником во владение и пользование (либо пользование) только по одному договору аренды.
При таких обстоятельствах, установив, что на момент заключения ООО "Агентство недвижимости Оружейная Слобода" с ООО "Юридическое бюро ЮТОН" спорного договора аренды от 22.11.2006 г. N 1-Ю часть нежилых помещений, выступающих предметом аренды, уже ранее были переданы в аренду третьим лицам на основании легитимных сделок аренды от 01.03.2006 г., от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А, эти нежилые помещения использовались третьими лицами, а указанные договоры аренды реально исполнялись сторонами, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному и правомерному выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 22.11.2006 г. N 1-Ю на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду противоречия его требованиям норм ст. ст. 606 - 609, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2006 N КГ-А40/8490-06 по делу N А40-5992/06-91-60
"...Судами установлено, что между истцом (арендатор) и АОЗТ "ГВЦ Интуриста" (арендодатель, первоначальный собственник нежилых помещений, площадью 963,8 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Вятская, д. 70) заключен договор от 01.11.1995 N 63а/95 на аренду указанных помещений, сроком действия на 15 лет. Впоследствии указанное помещение было приобретено в собственность ООО "Стрейв".
Судами установлено также, что 03.03.2003 между ООО "Стрейв" и ООО "Вятское" был заключен договор доверительного управления, по условиям которого последнему был передан в управление вышеназванный объект недвижимости с правом осуществления полномочий собственника за исключением передачи имущества в залог и отчуждения.
21.05.2005 между ООО "Вятское" Д.У. и ООО "Хербертс Мебельлаке Косвиг Гмбх" был заключен договор аренды N В/2105-04, по условиям которого ООО "Хербертс Мебельлаке Косвиг Гмбх" в вышеуказанном здании было передано во временное пользование нежилое помещение N 727, общей площадью 17,4 кв. м.
Разрешая спор, суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды от 01.11.1995 N 63а/95 не был признан недействительным и является действующим, в связи с чем сделал обоснованный вывод об обременении правами истца спорных помещений на момент заключения договора аренды от 21.05.2005 N В/2105-04, и, правомерно признав договор от 21.05.2005 N В/2105-04 недействительным, отменил решение от 04.05.2006, правильно применив статью 168 ГК РФ..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2006 N КГ-А40/8524-06 по делу N А40-5986/06-82-60
"...В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Таким образом, установив, что на момент заключения договора аренды от 21.05.2005 N В/2105-01 спорные помещения были обременены правами истца по договору аренды от 01.11.1995 N 63а/95, который не был признан недействительным и является действующим, суд сделал обоснованный вывод о том, что договор от 21.05.2005 N В/2105-01 является недействительным, правильно применив статью 168 ГК РФ..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.06.2011 по делу N А42-2722/2010
"...Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка по предоставлению арендодателем имущества, уже переданного в аренду иному лицу, не соответствует требованиям действующего законодательства.
На дату заключения договора аренды от 16.11.2007 N 519 с предпринимателем договор аренды от 18.09.2006 N 376 с ООО "Мурманпродсервис" на тот же объект не был расторгнут или прекращен в установленном порядке.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о признании недействительным договора от 16.11.2007 N 519, а также дополнительного соглашения от 28.12.2009 N 1, заключенных в отношении помещения, уже переданного в аренду иному лицу..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.12.2012 по делу N А25-422/2012
"...Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно руководствовались следующим.
Договор аренды предполагает предоставление арендатору во временное пользование индивидуально определенного имущества (статья 606 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса).
Согласно материалам дела, договор аренды от 01.07.2008 N 35 расторгнут в установленном порядке по истечении трех месяцев со дня получения обществом уведомления от 06.12.2011 об отказе от договора, то есть с 08.03.2012, что не опровергнуто. До указанного момента имущество находилось в фактическом владении общества, акт приема-передачи помещения Гутякуловой И.А. отсутствует, договор от 23.09.2008 N 80 фактически не исполнен.
Поскольку договор аренды от 23.09.2008 N 80 заключен в период действия другого договора аренды того же недвижимого имущества, он в силу статьи 168 Гражданского кодекса является ничтожным, что отражено в обжалуемых судебных актах.
Указанная позиция подтверждается правоприменительной практикой по данному вопросу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.11.2006 N 4818/06).
Поскольку договор аренды от 23.09.2008 N 80 между управлением и Гутякуловой И.А. недействителен (ничтожен), - обязательства по нему не могут быть переданы иным лицам на основании гражданско-правовой сделки, о чем верно указали обе инстанции.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция приходит к выводу о том, что отказ в удовлетворении исковых требований правомерен..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.10.2015 N Ф09-6507/15 по делу N А07-24468/2014
"...Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе кадастровый паспорт от 04.10.2010 N 02/10/1-624945 на земельный участок с кадастровым номером 02:37:000000:177, кадастровую выписку от 17.01.2012 N 02/12/1-6771 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:37:160701:114, приняв во внимание обстоятельства, установленные судебными актами по делам N А07-15074/2010 и N А07-17206/2011, суды первой и апелляционной инстанций установили, что на основании спорного договора аренды от 03.02.2010 предпринимателю Аккучукову А.А. передан земельный участок с кадастровым номером 02:37:160701:114, образованный из земельного участка с кадастровым номером 02:37:000000:177, принадлежащего МУСП "Араслановский" на праве временного владения и пользования на основании договора аренды от 28.08.2008 N 3483, на земельном участке, переданном в аренду предпринимателю, расположена скотоводческая ферма, принадлежащая МУСП "Араслановский" на праве хозяйственного ведения, возведенная предприятием в 2009 году. Доказательств прекращения правоотношений сторон по договору от 28.08.2008 N 3483 не представлено.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильным выводам о том, что одно и то же имущество одновременно передано в аренду разным лицам по разным договорам аренды, в связи с чем сделка по предоставлению арендодателем имущества, уже переданного в аренду иному лицу, не соответствует требованиям действующего законодательства, заключение договора аренды от 03.02.2010 N 4497 нарушает права истца как правообладателя объекта недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, а также как арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:37:000000:177.
Учитывая изложенное, суды правомерно удовлетворили исковые требования МУСП "Араслановский" и применили последствия недействительности ничтожной сделки в виде возложения на предпринимателя Аккучукова А.А. обязанности передать истцу полученный по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 03.02.2010 N 4497 земельный участок площадью 2464 +/- 87 кв. м с кадастровым номером 02:37:160701:114 в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассмотрена ситуация, когда часть ранее переданного в аренду имущества была предоставлена в пользование другому лицу.

Постановление ФАС Уральского округа от 26.11.2007 N Ф09-9695/07-С6 по делу N А07-13501/2006
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору от 25.05.2004 N 16, заключенному между Уфимским лесхозом Министерства лесного хозяйства по Республике Башкортостан и обществом "Деловая консультация" на основании ст. 31 - 34, 80 Лесного кодекса Российской Федерации, во временное пользование указанному обществу передан участок лесного фонда в Черниковском лесничестве в 29-м квартале общей площадью 5,24 га, кадастровый номер 02:55:030828:00010. Договор зарегистрирован 01.07.2005 (т. 1, л. д. 42).
Между комитетом и обществом "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" 04.04.2006 заключен договор аренды земли N 383-06 на срок с 29.12.2005 по 24.12.2008, в соответствии с условиями которого обществу "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" на основании постановления главы администрации г. Уфы от 29.12.2005 N 6131 предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 02:55:030828:00010, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Калининский, для использования в целях занимаемой туристической базы, без права рубки леса, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 16227 кв. м (т. 1, л. д. 14 - 15). Договор зарегистрирован 10.05.2006, о чем внесена запись в Единый государственный реестр N 02-04-01/130/2006-174.
Согласно кадастровому плану земельного участка площадью 5,24 га в его границы полностью входит земельный участок, полученный обществом "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" по договору N 383-06.
При рассмотрении дела по правилам, установленным для рассмотрения споров в арбитражном суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования общества "Деловая консультация", правомерно исходил из того, что имущество, предоставленное в аренду одному лицу, по смыслу положений ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 43 Земельного кодекса Российской Федерации, лесного законодательства, регулирующих вопросы аренды, не может быть передано в аренду другому лицу, поэтому договор от 04.04.2006 N 383-06, заключенный с обществом "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" в отношении имущества, обремененного не прекращенными правами аренды другого лица, не может считаться соответствующим закону. В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, который не соответствует требованиям закона, ничтожен..."

Позиция 2. Договор аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, является незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 30.09.2009 N КГ-А41/9694-09 по делу N А41-2892/09
"...На момент подписания договора аренды от 19.03.2008 г. N 54/39 нежилое помещение N 1 (комнаты N 1 - 26) общей площадью 505,2 кв. м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. 9-ой Гвардейской дивизии, д. 54, и нежилое помещение N 1 (комнаты N 1 - 15) общей площадью 380,9 кв. м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. Советская, д. 39, не могли быть предметом аренды по договору аренды от 19.03.2008 г. N 54/39, поскольку являлись предметом договоров аренды, заключенных между ООО "КОРУНД+" и ЗАО "ДИКСИ Юг". Нежилые помещения, указанные в качестве предмета договора аренды от 19.03.2008 г. N 54/39, были переданы ЗАО "ДИКСИ Юг" по акту приема-передачи от 17.03.2008 г.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, поскольку на момент подписания договора аренды от 19.03.2008 г. N 54/39 между сторонами в требуемой форме не было достигнуто соглашение о его предмете, арбитражный суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что в силу положений ст. 432 ГК РФ договор аренды N 54/39 от 19.03.2008 г. является незаключенным.
Незаключенный договор не порождает для его сторон, каких-либо прав и обязанностей. В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.
В этой связи, по состоянию на 19.03.2008 г. у ООО "КОРУНД+" не возникло обязательства из договора аренды от 19.03.2008 г. N 54/39, предусмотренного положением п. 8.3 договора аренды N 54/39 от 19.03.2008 г..."

1.3. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, в какой части может быть оспорен договор аренды с лицом, которому передано имущество, частично арендуемое к моменту заключения договора, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если арендатору передано имущество, частично арендуемое другим арендатором, то последний может оспорить новый договор аренды только в части своей площади, переданной новому арендатору.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.12.2008 по делу N А43-4621/2008-41-190
"...Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
ООО "Элтекс" не является стороной по договору аренды от 13.12.2006 N 14052/06, поэтому его заинтересованность в оспаривании данной сделки ограничивается защитой нарушенных прав и законных интересов только в части земельного участка площадью 60 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0005, находящегося в его пользовании на праве аренды и входящего в состав земельного участка площадью 6940 квадратных метров, предоставленного ООО "Спектр-плюс" по упомянутому договору.
Суд установил, что в состав земельного участка площадью 6940 квадратных метров, переданного ООО "Спектр-плюс" по договору аренды от 13.12.2006 N 14052/06, вошел земельный участок площадью 60 квадратных метров, ранее предоставленный ООО "Элтекс" по договору аренды от 04.06.2003 N 09530/06 (имеет место наложение границ земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:06 01 39:0005 и 52:18:06 01 39:0006), в связи с чем признал договор аренды от 13.12.2006 N 14052/06 недействительным полностью. Однако суд не учел, что оба земельных участка индивидуализированы, поставлены на государственный кадастровый учет и, таким образом, земельный участок площадью 60 квадратных метров фактически выделен из состава земельного участка площадью 6940 квадратных метров как его обособленная часть.
Суды первой и апелляционной инстанций правильно установили фактические обстоятельства дела, но не применили подлежавшие применению статью 180 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 27 Закона о государственном кадастре недвижимости, что привело к принятию ошибочного решения, в связи с чем принятые судебные акты в силу пункта 2 части 1 статьи 287, части 1 и пункта 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат изменению путем признания недействительным договора аренды земельного участка от 13.12.2006 N 14052/06 в части аренды земельного участка площадью 60 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0005..."

Позиция 2. Если арендатору передано имущество, частично арендуемое другим арендатором, то последний может оспорить новый договор аренды в целом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 26.11.2007 N Ф09-9695/07-С6 по делу N А07-13501/2006
"...Общество с ограниченной ответственностью "Деловая консультация" (далее - общество "Деловая консультация") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа "Город Уфа" (далее - комитет) и обществу "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" (далее - общество "Оздоровительный комплекс "Юбилейный") о признании договора от 04.04.2006 N 383-06 аренды земельного участка, кадастровый номер 02:55:030828:00010 недействительным (с учетом уточнений исковых требований).
Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору от 25.05.2004 N 16, заключенному между Уфимским лесхозом Министерства лесного хозяйства по Республике Башкортостан и обществом "Деловая консультация" на основании ст. 31 - 34, 80 Лесного кодекса Российской Федерации, во временное пользование указанному обществу передан участок лесного фонда в Черниковском лесничестве в 29-м квартале общей площадью 5,24 га, кадастровый номер 02:55:030828:00010. Договор зарегистрирован 01.07.2005 (т. 1, л. д. 42).
Между комитетом и обществом "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" 04.04.2006 заключен договор аренды земли N 383-06 на срок с 29.12.2005 по 24.12.2008, в соответствии с условиями которого обществу "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" на основании постановления главы администрации г. Уфы от 29.12.2005 N 6131 предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 02:55:030828:00010, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Калининский, для использования в целях занимаемой туристической базы, без права рубки леса, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 16227 кв. м (т. 1, л. д. 14 - 15). Договор зарегистрирован 10.05.2006, о чем внесена запись в Единый государственный реестр N 02-04-01/130/2006-174.
Согласно кадастровому плану земельного участка площадью 5,24 га в его границы полностью входит земельный участок, полученный обществом "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" по договору N 383-06.
При рассмотрении дела по правилам, установленным для рассмотрения споров в арбитражном суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования общества "Деловая консультация", правомерно исходил из того, что имущество, предоставленное в аренду одному лицу, по смыслу положений ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 43 Земельного кодекса Российской Федерации, лесного законодательства, регулирующих вопросы аренды, не может быть передано в аренду другому лицу, поэтому договор от 04.04.2006 N 383-06, заключенный с обществом "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" в отношении имущества, обремененного не прекращенными правами аренды другого лица, не может считаться соответствующим закону. В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, который не соответствует требованиям закона, ничтожен..."

1.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности передачи в аренду одного и того же имущества одновременно разным лицам, если нормами специального законодательства установлено право использования данного имущества в нескольких целях, существует две позиции судов.

Примечание: В соответствии с ч. 2 ст. 25 Лесного кодекса РФ леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных ч. 1 данной статьи, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими федеральными законами. На практике возникают расхождения в толковании указанной статьи. Одни суды склоняются к мнению, что ст. 25 Лесного кодекса РФ предоставляет право сдавать в аренду одно и то же имущество нескольким лицам, но для разных целей деятельности. Другие считают, что данная норма определяет лишь виды использования лесных участков, но не порядок их передачи в аренду, поэтому сдача участков в аренду одновременно нескольким лицам неправомерна.

Позиция 1. Одно и то же имущество может быть передано в аренду одновременно разным лицам, если нормами специального законодательства предусмотрена возможность использования данного имущества в нескольких целях, включая одновременное многоцелевое использование.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 2111/10 по делу N А05-7607/2009
"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 30.09.2008 между департаментом лесного комплекса и обществом "Фирма "Бобровский рейд" как победителем лесного аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка от 16.09.2008 N 6/3 был подписан договор N 653 аренды лесного участка.
Согласно пункту 1.3 названного договора лесной участок общей площадью 5 630 гектаров передается арендатору для использования леса с целью заготовки древесины. Договором определено местонахождение этого участка. Сторонами подписан акт приема-передачи лесного участка в аренду от 30.09.2008.
Общество "Фирма "Бобровский рейд" 25.03.2009 обратилось в регистрационную службу с заявлением о проведении государственной регистрации договора аренды лесного участка от 30.09.2008 N 653. Первоначально государственная регистрация была приостановлена, а затем сообщением регистрационной службы от 22.05.2009 N 01/028/2009-108 обществу было отказано в проведении государственной регистрации указанного договора на том основании, что имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами (подпункт 11 пункт 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Действительно, 28.04.2008 между департаментом лесного комплекса и обществом "САПСАН-М" был подписан договор аренды лесных участков N 300. Лесные участки общей площадью 67 500 гектаров переданы для ведения охотничьего хозяйства. Договором установлены ограничения в использовании участков, в частности участки N 2, 4 имеют обременения по виду лесопользования - заготовка древесины обществом "Фирма "Бобровский рейд". Государственная регистрация этого договора осуществлена 13.10.2008.
Общество "Фирма "Бобровский рейд", не согласившись с отказом в государственной регистрации договора аренды лесного участка от 30.09.2008 N 653, обратилась в суд с требованием о признании этого отказа недействительным.
Статьей 1 Лесного кодекса Российской Федерации 2006 года установлено, что лесное законодательство и иные регулирующие лесные отношения нормативные правовые акты основываются на принципах обеспечения многоцелевого, рационального, непрерывного, неистощительного использования лесов для удовлетворения потребности общества в лесах и лесных ресурсах.
В пункте 1 статьи 25 Кодекса перечислены виды использования лесов, в том числе заготовка древесины, деятельность в сфере охотничьего хозяйства (ведение охотничьего хозяйства и осуществление охоты).
В соответствии с пунктом 2 этой же статьи леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено Кодексом, другими федеральными законами.
Проведение лесных аукционов по использованию одних и тех же лесных участков для разных видов пользования, заключение арендаторами договоров с учетом установленных ограничений позволяют прийти к выводу о возможности многоцелевого лесопользования как обществом "Фирма "Бобровский рейд", так и обществом "САПСАН-М".
Лесной кодекс Российской Федерации не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности.
Системное толкование указанных норм законодательства показывает, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.
Таким образом, отказ регистрационной службы в государственной регистрации договора аренды лесного участка от 30.09.2008 N 653 является неправомерным.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 23.10.2015 N 301-ЭС15-13680 по делу N А82-12416/2013
"...Как установлено судами, Департамент (арендодатель) и сельскохозяйственный производственный кооператив "Ленинский путь" (арендатор) заключили договор от 31.12.2008 N 273 аренды лесного участка площадью 5156 га, расположенного в 301 - 320 кварталах лесничества у села Васелева Угличского района Ярославской области, для заготовки древесины, сроком до 30.12.2047.
По соглашению от 08.09.2010 права и обязанности арендатора по указанному договору переданы предпринимателю.
Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 15.07.2013 N 34 аренды лесного участка площадью 290 000 кв. м, расположенного в выделе 22 квартала 6 и в выделах 5 - 7, 11 - 13, 15 - 17, 19 - 21, 30, 32, 33, 37 и 38 квартала 301 лесничества, сроком до 01.01.2017 для разработки месторождений полезных ископаемых. По акту приема-передачи от 15.07.2013 участок передан Обществу.
Предприниматель, ссылаясь на то, что договор 15.07.2013 нарушает его права как арендатора, ранее принявшего в аренду выделы 11 - 13, 15 - 17, 19, 20, 21, 30 - 33 и 38 квартала 301 лесничества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал недействительным оспариваемый договор аренды в части предоставления Обществу в аренду выделов 11, 12, 21 в 301 квартале лесничества, посчитав, что на этих выделах невозможно многоцелевое использование лесного участка и что предприниматель, уплачивая арендную плату, предусмотренную договором аренды, частично не получит встречного предоставления, так как лес уже будет вырублен Обществом при разработке месторождения.
Отменяя решение от 31.10.2014, суд апелляционной инстанции исходил из следующего: согласно лесохозяйственному регламенту, утвержденному приказом Департамента от 10.06.2011 N 412, в квартале 301 наряду с другими видами лесопользования разрешены работы по геологическому изучению недр, разработке месторождений полезных ископаемых; предпринимателю и Обществу лесной участок предоставлен для различных видов использования; рубка лесных насаждений, предусмотренная в рамках договора от 15.07.2013 N 34, не является самостоятельным видом лесопользования и может быть произведена Обществом как недропользователем только в соответствии с требованиями закона, условиями договора аренды лесного участка и проектом освоения лесов, подлежащего государственной или муниципальной экспертизе в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (часть 1 статьи 89 Лесного кодекса Российской Федерации); доказательств невозможности одновременного многоцелевого лесопользования спорного земельного участка двумя арендаторами не представлено; перед заключением спорного договора от предпринимателя было получено согласие на промышленную разработку "Ивановского" месторождения и разрешение на заготовку древесины на спорном участке при разработке месторождений полезных ископаемых; в спорном периоде заготовка древесины Обществом на лесном участке не осуществлялась; предприниматель не доказал, что Департамент передал в аренду Обществу спорный лесной участок с целью нанесения ему вреда; предъявление настоящего иска не направлено на восстановление какого-либо нарушенного права предпринимателя.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, правильно применив положения статей 168, 606 - 609, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации, и приняв во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 27.07.2010 N 2111/10, апелляционный суд пришел к выводу о том, что договор от 15.07.2013 N 34 в оспариваемой части не противоречит действующему законодательству, и отказал предпринимателю в иске, поскольку Лесной кодекс Российской Федерации не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности, а ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование лесов одним лесным участком невозможно.
Доводы кассационной жалобы не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, не опровергают приведенные выводы арбитражных судов и направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судами..."

Определение ВАС РФ от 25.10.2013 N ВАС-14548/13 по делу N А51-30283/2012
"...Судом установлено, что 01.12.2008 между Управлением лесного хозяйства Приморского края (арендодателем) и обществом "Дальнереченсклес" (арендатором) заключен договор аренды лесного участка из состава земель лесного фонда общей площадью 60 797 га, расположенного по адресу: Приморский край, Красноармейский район, Рощинское лесничество, Измайлихинское участковое лесничество: кварталы N 1 - 10, 12 - 17, 20 - 55, 67 - 70, 72 - 76, 81 - 85 и, кварталы N 1 - 4, Голубичного участкового лесничества, для заготовки древесины.
Во исполнение решения Арбитражного суда Приморского края от 18.08.2011 по делу N А51-8875/2011 между Управлением лесного хозяйства Приморского края (арендодателем) и обществом "Золотой Полоз" (арендатором) 22.02.2012 заключен договор аренды лесного участка из состава земель лесного фонда площадью 60 га, расположенного по адресу: Приморский край, Красноармейский район, Рощинское лесничество, Измайлихинское участковое лесничество, в части выделов 31 - 35, 48 квартала N 67, для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождения полезных ископаемых (добыча золота).
Оспариваемые подпункты касаются порядка вырубки обществом "Золотой Полоз" леса.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10, системное толкование норм законодательства показывает, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.
Протолковав условия договоров аренды истца и общества "Золотой Полоз", суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обществам "Золотой Полоз" и "Дальнереченсклес" лесные участки предоставлены для различных видов использования.
Учитывая обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 18.08.2011 по делу N А51-8875/2011, исходя из того, что рубка лесных насаждений не является самостоятельным видом лесопользования по спорному договору и может быть произведена ответчиком как недропользователем только в соответствии с требованиями закона, условиями договора аренды лесного участка и проектом освоения лесов, подлежащего государственной или муниципальной экспертизе в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (часть 1 статьи 89 Лесного кодекса Российской Федерации), суд кассационной инстанции, руководствуясь статьями 1, 168, пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1 и 11 части 1, частью 2 статьи 25, статьей 43, частью 1 статьи 72 Лесного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о соответствии спорных условий договора аренды действующему законодательству, а также об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 01.02.2013 N ВАС-668/13 по делу N А66-10428/2011
"...Судом установлено, что на основании договора аренды от 30.12.2008 N 68 департамент в целях заготовки древесины на срок по 17.07.2031 передал обществу "Лесосырьевое обеспечение" лесной участок общей площадью 56 480 га, расположенный на территории Фировского лесничества с кадастровым номером 69:00:000000:0041.
Департаментом и обществом "УПТ" заключен договор аренды от 30.03.2011 N 21, в соответствии с которым обществу "УПТ" на срок 11 месяцев в целях проектирования и строительства линейного объекта (волоконно-оптическая система передачи) передан лесной участок площадью 10,45 га, расположенный на части лесного участка, переданного обществу "Лесосырьевое обеспечение" по договору N 68.
Согласно условиям договора аренды N 21 при проектировании и строительстве линейного объекта арендатор вправе производить рубку древесины.
Истец, полагая, что его права арендатора по договору N 68 нарушены, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что предоставление лесного участка в аренду истцу и обществу "УПТ" для одного вида лесопользования противоречит положениям лесного законодательства.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что до заключения спорного договора аренды было получено согласие общества "Лесосырьевое обеспечение" на его заключение и на заготовку древесины при проектировании и строительстве линейного объекта, а также, что лесной участок предоставлен обществам "Лесосырьевое обеспечение" и "УПТ" для различных видов использования и, руководствуясь пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 25, 72 Лесного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 4.1 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации", Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10, пришел к выводу о возможности одновременного многоцелевого лесопользования одним земельным участком и об отсутствии оснований для признания спорного договора недействительным.
...в передаче дела N А66-10428/2011 Арбитражного суда Тверской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.11.2012 отказать..."

Определение ВАС РФ от 10.01.2012 N ВАС-17013/11 по делу N А51-13870/2010
"...Суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствуясь статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 25 Лесного кодекса Российской Федерации признали, что в действующем законодательстве отсутствует запрет на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности. Суды указали, что ограничение, как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей, возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно, однако таких обстоятельств при рассмотрении настоящего дела не установлено.
Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10, в котором содержится общеобязательное толкование подлежащих применению по настоящему делу правовых норм лесного законодательства.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Примечание: Из приведенного ниже Определения следует, что суд не отменил судебные акты, поскольку стороны имели возможность обратиться в установленном порядке с заявлением о пересмотре этих актов по вновь открывшимся обстоятельствам.

Определение ВАС РФ от 16.08.2010 N ВАС-7506/10 по делу N А70-8185/2009
"...По заявлению общества с ограниченной ответственностью "Крона" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, г. Тюмень о признании незаконным отказа в государственной регистрации, обязании зарегистрировать договор аренды лесного участка.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что положениями статей 606 - 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Лесного кодекса Российской Федерации не предусматривается возможность предоставления одного и того же лесного участка для нескольких видов использования лесов нескольким арендаторам, а потому признали отказ регистрационной службы в регистрации договора законным.
Между тем, указанный вывод не соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10, в соответствии с которой необходимо учитывать следующие обстоятельства.
В пункте 1 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации перечислены виды использования лесов, в том числе заготовка древесины и другие.
В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено Лесным кодексом, другими федеральными законами.
Положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к договору аренды лесного участка исключительно в дополнения к правилам, содержащимся в Лесном кодексе Российской Федерации. Специальным нормативным правовым актом - Лесным кодексом Российской Федерации запрет на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности не установлен, и в то же время прямо предусмотрена возможность многоцелевого использования лесных участков.
Ограничения как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возможны только в случае, когда многоцелевое лесопользование невозможно.
В связи с тем, что заявители имеют возможность обратиться в установленном порядке с заявлением о пересмотре оспариваемых судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам, коллегия судей полагает возможным отказать в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Примечание: Из приведенного ниже Определения следует, что суд не отменил судебные акты, поскольку стороны имели возможность обратиться в установленном порядке с заявлением о пересмотре этих актов по вновь открывшимся обстоятельствам.

Определение ВАС РФ от 11.08.2010 N ВАС-10408/10 по делу N А09-9389/2009
"...Суды установили, что на основании постановления Администрации Брянской области от 21.12.2006 N 801, между Комитетом природопользования и охраны окружающей среды, лицензирования отдельных видов деятельности Брянской области и обществом с ограниченной ответственностью "Русский охотничий клуб Умысличи" (далее - общество) заключен договор о предоставлении территории площадью 9,3 тыс. га для осуществления пользования животным миром (для нужд охотничьего хозяйства).
29.07.2009 Управлением лесами Брянской области (далее - управление) было опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды лесных участков для заготовки древесины. На аукцион выставлено, в том числе, право аренды лесного участка, находящегося в ведении ГУ "Дятьковское лесничество", расположенное на территории бывшего Кленовского лесничества.
Полагая, что действия управления по организации аукциона не соответствуют закону и нарушают права общества, оно обратилось с настоящим требованием в суд.
Суды первой и кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что на момент организации управлением аукциона участок лесного фонда был обременен правами общества. Суды пришли к выводу, что положениями статей 606 - 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Лесного кодекса Российской Федерации не предусматривается возможность предоставления одного и того же лесного участка для нескольких видов использования лесов нескольким арендаторам, а потому признали действия управления по организации аукциона незаконными.
Между тем, указанный вывод не соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10, в соответствии с которой необходимо учитывать следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено Лесным кодексом, другими федеральными законами.
Положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к договору аренды лесного участка исключительно в дополнения к правилам, содержащимся в Лесном кодексе Российской Федерации. Специальным нормативным правовым актом - Лесным кодексом Российской Федерации запрет на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности не установлен, и в то же время прямо предусмотрена возможность многоцелевого использования лесных участков.
Ограничения как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возможны только в случае, когда многоцелевое лесопользование невозможно.
Принимая во внимания, что практика применения указанных положений законодательства определена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации после принятия оспариваемых судебных актов, в соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.02.2008 N 14 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам", управление имеет право в соответствии с пунктом 1 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратиться в суд с заявлением о пересмотре судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам. Срок, предусмотренный частью 1 статьи 312 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в данном случае начинает течь с момента получения заявителем копии определения об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В связи с тем, что заявитель имеет возможность обратиться в установленном порядке с заявлением о пересмотре оспариваемых судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам, коллегия судей полагает возможным отказать в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 04.05.2010 N ВАС-2111/10 по делу N А05-7607/2009
"...25.03.2009 ООО "Фирма "Бобровский рейд" обратилась в управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о проведении государственной регистрации договора аренды лесного участка от 30.09.2008 N 653. Первоначально государственная регистрация была приостановлена, а затем решением от 22.05.2009 N 01/028/2009-108 обществу отказано в проведении государственной регистрации указанного договора на том основании, что имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами (подпункт 11 пункт 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Действительно 28.04.2008 между Департаментом лесного комплекса Архангельской области и ООО "САПСАН-М" был подписан договор N 300 аренды лесных участков. Лесные участки переданы для ведения охотничьего хозяйства. Общая площадь лесных участков составляет 67 500 га. Договором установлены ограничения в использовании. Участки N N 2, 4 имеют обременения по виду лесопользования - заготовка древесины ООО "Фирма "Бобровский рейд". Государственная регистрация этого договора осуществлена 13.10.2008.
ООО "Фирма "Бобровский рейд", не соглашаясь с отказом в государственной регистрации договора аренды лесного участка от 30.09.2008 N 653, обратилась в суд с требованием о признании его недействительным.
Лесной кодекс Российской Федерации 2006 года в статье 1 в качестве одного из основных принципов лесного законодательства предусматривает, что лесное законодательство и иные регулирующие лесные отношения нормативные правовые акты основывается на обеспечении многоцелевого, рационального, непрерывного, неистощительного использования лесов для удовлетворения потребности общества в лесах и лесных ресурсах.
В пункте 1 статьи 25 кодекса перечислены виды использования лесов, в том числе заготовка древесины, ведение охотничьего хозяйства и осуществление охоты.
Пункт 2 этой же статьи устанавливает, что леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено Лесным кодексом, другими федеральными законами.
Проведение лесных аукционов по использованию одних и тех же лесных участков для разных видов использования, заключение арендаторами договоров с учетом установленных ограничений позволяет прийти к выводу о возможности многоцелевого лесопользования как обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Бобровский рейд", так и обществом с ограниченной ответственностью "САПСАН-М".
Лесной кодекс Российской Федерации не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности.
Системное толкование указанных норм законодательства показывает, что ограничения как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возможны только в случае, когда многоцелевое лесопользование невозможно.
При изложенных обстоятельствах оспариваемый отказ регистрационной службы следует признать незаконным.
Ссылки судов на положения статей 606, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации являются неправомерными, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом. Таким образом, к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, если такие вопросы не урегулированы Лесным кодексом Российской Федерации и если это не противоречит Лесному кодексу Российской Федерации. Иными словами, положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к договору аренды лесного участка исключительно в дополнения к правилам, содержащимся в Лесном кодексе Российской Федерации. Поскольку специальным нормативным правовым актом - Лесным кодексом Российской Федерации запрет на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности на установлен, и в то же время прямо предусмотрена возможность многоцелевого использования лесных участков, подлежит применению Лесной кодекс Российской Федерации, а не Гражданский кодекс Российской Федерации.
Аренда лесных участков в отличие от аренды объектов недвижимости в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации имеет свою специфику, так как передача в аренду лесного участка позволяет осуществлять на участке определенный вид лесопользования в определенном объеме..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.09.2013 по делу N А74-682/2012
"...Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В пункте 1 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации перечислены виды использования лесов, в том числе деятельность в сфере охотничьего хозяйства (ведение охотничьего хозяйства и осуществление охоты), выполнение работ по геологическому изучению недр, разработка месторождений полезных ископаемых.
В соответствии с пунктом 2 этой же статьи леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено Кодексом, другими федеральными законами.
Лесной кодекс Российской Федерации не содержит запрет на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности.
Из системного толкования указанных норм следует, что ограничение по виду лесопользования и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним лесным участком невозможно.
Указанный правовой подход содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10.
При таких условиях суд апелляционной инстанции, установив, что Госкомлес Хакасии не обосновал невозможность использования в целях разработки месторождений полезных ископаемых лесного участка одновременно с ООО "Матуган", не указал причины, по которым имеющееся у третьего лица право пользования земельным участком площадью 48 674 га в целях ведения охотничьего хозяйства исключает возможность использования заявителем лесного участка в испрашиваемом размере 125,4 га для разработки месторождений полезных ископаемых, признал отказ от 23.11.2011 незаконным.
Суд посчитал, что направленной на устранение нарушенного права заявителя будет мера по возложению на ответчика обязанности повторно рассмотреть заявку общества от 17.11.2011 N 17/11 о предоставлении лесного участка в аренду.
Между тем судом апелляционной инстанции было правомерно признано, что в отказе от 23.11.2011 отсутствует обоснование того, каким образом нарушаются права третьего лица; следовательно, по существу, никакие обстоятельства в подтверждение правомерности отказа в предоставлении обществу лесного участка в аренду не приведены.
При таких условиях, признав отказ незаконным, суд апелляционной инстанции не вправе был обязывать соответствующий орган в качестве восстановительной меры предоставить обществу испрашиваемый лесной участок, так как в ходе судебного разбирательства не было добыто доказательств, подтверждающих возможность одновременного использования участка для геологического изучения, разработки месторождения и ведения охотничьего хозяйства. Как следует из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 27.07.2010 N 2111/10, при рассмотрении аналогичных дел следует исходить из того, что ограничение по виду лесопользования и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним лесным участком невозможно.
Поскольку соответствующие доказательства (возможности или невозможности одновременного многоцелевого лесопользования одним лесным участком) в деле отсутствуют, обязание Госкомлеса Хакасии в качестве восстановительной меры предоставить лесной участок обществу в аренду являлось бы преждевременным..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.06.2013 по делу N А33-12663/2012
"...Пункт 1 статьи 25 Лесного кодекса перечисляет виды использования лесов, в том числе заготовку древесины, строительство, реконструкцию, эксплуатацию линейных объектов. При этом пунктом 2 статьи 25 Кодекса предусмотрено, что леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено Кодексом, другими федеральными законами.
Лесной кодекс не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что спорный лесной участок предоставлен в аренду ЗАО "КЛМ Ко" для целей заготовки древесины, в свою очередь ООО "Карат-Лес" просит предоставить испрашиваемый лесной участок в аренду для целей строительства линейного объекта - дороги, в связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что использование ЗАО "КЛМ Ко" участка в целях заготовки древесины не является основанием, исключающим возможность предоставления данного лесного участка в аренду ООО "Карат-Лес" для иного вида лесопользования, в силу прямого нормативного указания.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10, системное толкование норм законодательства показывает, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.
Между тем доказательств невозможности одновременного многоцелевого лесопользования одним лесным участком, как установлено судами, в материалы дела не представлено..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.02.2014 N Ф03-7074/2013 по делу N А51-22015/2012
"...13.06.2012 Компания обратилась в Управление с заявлением N 13/06-12-УЛХ о предоставлении в аренду спорного участка площадью 215,6 га в границах земель лесного фонда для выполнения работ согласно выданной лицензии по геологическому изучению недр и разработке месторождений полезных ископаемых.
По результатам рассмотрения указанного обращения Управление письмом от 12.07.2012 N 46-02-30/3399 уведомило заявителя об отказе в предоставлении испрашиваемого лесного участка в аренду, сославшись на наличие заключенного с обществом "Дальнереченсклес" договора от 01.12.2008 и положения пункта 23 Порядка подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и формы примерного договора аренды лесного участка, утвержденного Приказом Рослесхоза от 26.07.2011 N 319. Одновременно с этим Компании предложено повторно подать заявление в случае отказа названного арендатора от части лесного участка в пользу заявителя либо при получении письменного согласия на совместное использование спорного лесного участка.
Компания, посчитав такое решение об отказе в предоставлении в аренду спорного лесного участка незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
В пункте 1 статьи 25 Лесного кодекса РФ перечислены виды использования лесов, в том числе заготовка древесины, выполнение работ по геологическому изучению недр, разработка месторождений полезных ископаемых. Леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено Кодексом, другими федеральными законами (пункт 2 той же статьи Лесного кодекса РФ).
Использование одних и тех же лесных участков для разных видов пользования, на основании заключенных с арендаторами договоров с учетом установленных ограничений позволяет прийти к выводу о возможности многоцелевого лесопользования.
При этом апелляционный суд исходил из того, что в качестве мотивов такого отказа Управление указало на наличие в данном случае прав третьего лица (общества "Дальнереченсклес") в отношении испрашиваемого заявителем лесного участка и об отсутствии его заявления об отказе от части арендованного лесного участка в пользу ООО "Малиновская золоторудная компания" или письменного согласия на совместное использование спорного лесного участка, что, по мнению уполномоченного органа, служит препятствием для предоставления лесного участка в аренду заявителю.
Вместе с тем ограничение, как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей, возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно, тогда как таких обстоятельств при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции не установлено.
При этом арбитражным судом апелляционной инстанции принято во внимание, что спорный лесной участок находится в границах участка площадью 98 956,2 га, предоставленного ООО "Дальнереченсклес" в аренду для заготовки древесины на основании договора от 01.12.2008 N 194/29. Следовательно, деятельность Компании по выполнению работ по геологическому изучению недр и разработке месторождений полезных ископаемых, а также по строительству, реконструкции, эксплуатации линейных объектов (автодорог) является самостоятельным видом лесопользования, отличным от заготовки древесины, которым занимается общество "Дальнереченсклес".
Требований о необходимости получения согласия арендатора лесного участка на предоставление его другому лесопользователю для иных целей, а также выплата какой-либо денежной компенсации в данном случае, нормы лесного законодательства не предусматривают.
При таких обстоятельствах, исходя из того, что истец испрашивает спорный лесной участок, предоставленный ранее обществу "Дальнереченсклес", для иного вида использования, апелляционный суд, руководствуясь частью 5 статьи 21, пунктами 1 и 11 части 1, частью 2 статьи 25, статьей 43, частью 1 статьи 72, статьей 74 Лесного кодекса РФ и нормами главы 24 АПК РФ, сделал правильный вывод о несоответствии оспариваемого отказа Управления указанным нормам лесного законодательства в связи с чем правомерно удовлетворил заявленные требования..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.09.2013 N Ф03-3293/2013 по делу N А51-30283/2012
"...Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, 01.12.2008 между Управлением лесного хозяйства Приморского края (арендодателем) и обществом "Дальнереченсклес" (арендатором) заключен договор аренды N 191/29 лесного участка из состава земель лесного фонда общей площадью 60 797 га, расположенного по адресу: Приморский край, Красноармейский район, Рощинское лесничество, Измайлихинское участковое лесничество: кварталы NN 1-10, 12-17, 20-55, 67-70, 72-76, 81-85 и, кварталы NN 1-4, Голубичного участкового лесничества, для заготовки древесины. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Во исполнение решения Арбитражного суда Приморского края от 18.08.2011 по делу N А51-8875/2011 между Управлением лесного хозяйства Приморского края (арендодателем) и обществом "Золотой Полоз" (арендатором) 22.02.2012 был заключен договор аренды N 12/43-12 лесного участка из состава земель лесного фонда площадью 60 га, расположенного по адресу: Приморский край, Красноармейский район, Рощинское лесничество, Измайлихинское участковое лесничество, в части выделов 31-35, 48 квартала N 67, для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождения полезных ископаемых (добыча золота).
Полагая, что названные условия договора аренды лесного участка от 22.02.2012 N 12/43-12 противоречат требованиям лесного и гражданского законодательства и ограничивают право истца осуществлять заготовку леса на данной территории, ООО "Дальнереченсклес" обратилось в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной в указанной части.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд исходил из того, что у обоих арендаторов фактически совпадают виды лесопользования в части рубки древесины, при этом ООО "Золотой полоз" не обращалось к истцу за отказом от аренды лесных участков либо получении соглашения на проведение работ по геологическому изучению недр и разработке месторождений полезных ископаемых. Поскольку ООО "Дальнереченсклес" не может производить заготовку древесины в Измайлихинском участковом лесничестве ввиду неспелости леса, суд счел, что имеет место ситуация, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним участком лесного фонда различными лесопользователями, невозможно.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
Лесной кодекс Российской Федерации не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности. При этом системное толкование указанных норм законодательства показывает, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.
Проанализировав названные законоположения, суд кассационной инстанции считает ошибочным вывод арбитражного суда о том, что рубка древесины является самостоятельным видом лесопользования, одновременное осуществление которого несколькими арендаторами лесного участка исключено.
Как следует из материалов дела, спорный договор был заключен во исполнение решения Арбитражного суда Приморского края от 18.08.2011 по делу N А51-8875/2011 о признании недействительным решения Управления лесного хозяйства Приморского края от 08.04.2011 N 49-02-30/1160 об отказе в предоставлении ООО "Золотой Полоз" в аренду для целей геологического изучения, разведки, добычи золота спорного лесного участка. При этом судом установлено, что деятельность ООО "Золотой полоз" при выполнении работ по геологическому изучению недр, разработке месторождений полезных ископаемых, являющаяся самостоятельным видом лесопользования, отличным от заготовки древесины, не нарушает прав и законных интересов ООО "Дальнереченсклес". Давая оценку доводу о невозможности совместного многоцелевого использования спорного лесного участка и возможном причинении истцу убытков, суд сослался на предусмотренную законом возможность проведения недропользователем как выборочных рубок так и сплошных рубок лесных насаждений.
Учитывая, что рубка лесных насаждений не является самостоятельным видом лесопользования и может быть произведена ООО "Золотой Полоз" как недропользователем только в соответствии с требованиями закона, условиями договора аренды лесного участка и проектом освоения лесов, подлежащего государственной или муниципальной экспертизе в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (часть 1 статьи 89 Лесного кодекса Российской Федерации), следует признать спорные условия договора аренды лесного участка от 22.02.2012 N 12/43-12 не противоречащими действующему законодательству.
Исходя из того, что обществам "Золотой Полоз" и "Дальнереченсклес" лесные участки предоставлены для различных видов использования, следует признать, что вывод о недействительности договора аренды от 22.02.2012 N 12/43-12 в оспоренной части ввиду несоответствия требованиям закона сделан судом с неправильным применением норм материального права и не согласуется с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10, содержащем общеобязательное толкование подлежащих применению по настоящему делу норм лесного законодательства..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.07.2013 N Ф03-2712/2013 по делу N А51-23888/2012
"...01.08.2012 недропользователь обратился в Управление с заявлением о предоставлении на срок до 01.03.2030 в аренду лесных участков (включая спорный) из состава земель лесного фонда для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых (добычи золота) общей площадью 162,1 га, расположенных в Красноармейском муниципальном районе Приморского края в россыпях рек Правая Еловка, Левая Еловка (с притоками) и ключа Болотный.
По результатам рассмотрения указанного обращения Управление письмом от 10.08.2012 N 49-02-30/3458 отказало заявителю в предоставлении испрашиваемых участков лесного фонда, указав на отсутствие в пакете документов копии свидетельства о постановке на налоговый учет и копии лицензии на пользование недрами, а также на вхождение участков в состав лесного фонда, переданного в аренду ООО "Дальнереченсклес".
В пункте 1 статьи 25 Лесного кодекса РФ перечислены виды использования лесов, в том числе заготовка древесины, выполнение работ по геологическому изучению недр, разработка месторождений полезных ископаемых. Леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено Кодексом, другими федеральными законами (пункт 2 той же статьи Лесного кодекса РФ).
Использование одних и тех же лесных участков для разных видов пользования, на основании заключенных с арендаторами договоров с учетом установленных ограничений позволяет прийти к выводу о возможности многоцелевого лесопользования.
Вместе с тем ограничение, как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей, возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно, тогда как таких обстоятельств при рассмотрении настоящего дела арбитражными судами не установлено.
При этом судами принято во внимание, что спорный лесной участок находится в границах участка площадью 60797 га, предоставленного ООО "Дальнереченсклес" в аренду для заготовки древесины на основании договора от 01.12.2008 N 191/29. Однако деятельность ООО "Золотой Полоз" по выполнению работ по геологическому изучению недр и разработке месторождений полезных ископаемых является самостоятельным видом лесопользования, отличным от заготовки древесины, которым занимается ООО "Дальнереченсклес".
При таких обстоятельствах, исходя из того, что ООО "Золотой Полоз" испрашивается спорный лесной участок, предоставленный ранее ООО "Дальнереченсклес", для различных видов использования, арбитражные суды, руководствуясь, пунктами 1 и 11 части 1, частью 2 статьи 25, статьей 43, частью 1 статьи 72, статьей 74 Лесного кодекса РФ и нормами главы 24 АПК РФ, сделали правильный вывод о несоответствии оспариваемого отказа Управления указанным нормам лесного законодательства и на этом основании правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.08.2011 N Ф03-3452/2011 по делу N А51-13870/2010
"...Статьей 1 Лесного кодекса РФ 2006 года установлено, что лесное законодательство и иные регулирующие лесные отношения нормативные правовые акты основываются на принципах обеспечения многоцелевого, рационального, непрерывного, неистощительного использования лесов для удовлетворения потребности общества в лесах и лесных ресурсах.
В пункте 1 статьи 25 Лесного кодекса РФ перечислены виды использования лесов, в том числе заготовка древесины, деятельность в сфере охотничьего хозяйства (ведение охотничьего хозяйства и осуществление охоты). Леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено Кодексом, другими федеральными законами (пункт 2 той же статьи Лесного кодекса РФ).
Использование одних и тех же лесных участков для разных видов пользования, на основании заключенных с арендаторами договоров с учетом установленных ограничений позволяет прийти к выводу о возможности многоцелевого лесопользования.
Правильно применяя приведенные выше нормы лесного законодательства апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности.
Ограничение, как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей, возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно, однако таких обстоятельств при рассмотрении настоящего дела апелляционным судом не установлено.
Выводы апелляционного суда в полной мере соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 2111/10, в котором содержится общеобязательное толкование подлежащих применению по настоящему делу правовых норм лесного законодательства.
С учетом изложенного, обжалуемое постановление апелляционного суда, соответствующее нормам материального и процессуального права, отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению, не подлежат..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.03.2013 по делу N А70-5467/2012
"...В соответствии с требованиями статьи 4 Федерального закона "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" 03.06.2008 Департамент и ООО "Культурно-оздоровительный центр "Академия СПА" заключили договор аренды лесного участка N 33-р, по условиям которого в аренду передан лесной участок площадью 0,75 гектаров с кадастровым номером 72:17:00 00 000:0039/021, расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Тюменский лесхоз, Левашовское лесничество, квартал 24, выдел 11, для осуществления рекреационной деятельности, на срок до 31.12.2054.
В соответствии с пунктом 1.9 договора арендатор уведомлен арендодателем о том, что по результатам аукциона, состоявшегося 17.12.2007, право на заключение договора аренды лесного участка с целью заготовки древесины получило ООО "Крона".
В соответствии с заключенным 21.12.2007 договором аренды лесного участка N 23/др Департамент передал ООО "Крона" в аренду лесной участок площадью 6 178 гектаров, являющийся частью лесного участка с кадастровым номером 72:17:00 00 000:0039, расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Тюменский лесхоз, Левашовское лесничество, кварталы 1 - 32, в целях заготовки древесины, на срок до 31.12.2056. Договор зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке 19.01.2010.
Полагая, что в рассматриваемом случае одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно, ООО "КИМ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что предоставление лесного участка разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности не противоречит требованиям действующего законодательства.
В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам, юридическим лицам в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом. К договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом.
Часть 2 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации устанавливает, что леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено самим Кодексом, другими федеральными законами.
Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 июля 2010 года N 2111/10, Лесной кодекс Российской Федерации не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности. При этом системное толкование норм законодательства показывает, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "КИМ" не представило каких-либо доказательств в подтверждение невозможности многоцелевого использования спорного лесного участка.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, а также приняв во внимание установленные судами обстоятельства в рамках рассмотрения дела N А70-13151/2011 по заявлению ООО "КИМ" об оспаривании действий Департамента по утверждению положительного заключения государственной экспертизы изменений проекта освоения лесов N 29/23др/ЭПО-Доп ООО "Крона", суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предоставление ООО "Крона" в аренду спорного лесного участка не противоречит законодательству, оснований для признания оспариваемой сделки в части недействительной не имеется..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.11.2012 по делу N А66-10428/2011
"...Из материалов дела следует, что Обществу на основании договора аренды от 30.12.2008 N 68 Департаментом управления природными ресурсами и охраны окружающей среды Тверской области в целях заготовки древесины на срок по 17.07.2031 передан лесной участок общей площадью 56 480 га, расположенный на территории Фировского лесничества (кадастровый номер 69:00:000000:0041; далее - договор N 68).
Между Департаментом и ЗАО "УПТ" (арендатор) заключен договор аренды от 30.03.2011 N 21, в соответствии с которым ЗАО "УПТ" на срок 11 месяцев в целях проектирования и строительства линейного объекта (волоконно-оптическая система передачи) передан лесной участок площадью 10,45 га, расположенный на части лесного участка, переданного Обществу по договору N 68.
Общество, сославшись на нарушение его прав арендатора по договору N 68, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Как установлено судом апелляционной инстанции и видно из материалов дела, по спорному договору лесной участок передан ЗАО "УПТ" в аренду на срок 11 месяцев в целях проектирования и строительства линейного объекта (волоконно-оптическая система передачи); используя лесной участок в указанных целях, арендатор вправе производить рубку древесины.
ЛК РФ не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10, системное толкование указанных норм законодательства показывает, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.
Полно и всесторонне исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, апелляционный суд пришел к выводам о том, что лесной участок предоставлен Обществу и ЗАО "УПТ" для различных видов использования, о возможности одновременного многоцелевого лесопользования одним земельным участком, а также об отсутствии оснований для признания спорного договора недействительным..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.09.2010 по делу N А42-8592/2009
"...Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что земельные участки, предоставленные Кооперативу под сенокошение, и лесной участок, предоставленный Обществу, могут передаваться в аренду различным пользователям.
В пункте 1 статьи 25 Лесного кодекса перечислены виды использования лесов, в том числе заготовка древесины, деятельность в сфере охотничьего хозяйства (ведение охотничьего хозяйства и осуществление охоты). В соответствии с пунктом 2 этой же статьи леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено Кодексом, другими федеральными законами.
Проведение лесных аукционов по использованию одних и тех же лесных участков для разных видов пользования, заключение арендаторами договоров с учетом установленных ограничений позволяют прийти к выводу о возможности многоцелевого лесопользования несколькими арендаторами.
Лесной кодекс Российской Федерации не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности. Системное толкование указанных норм законодательства показывает, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.
Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 по делу N 2111/10.
При таких обстоятельствах постановление апелляционной инстанции от 03.06.2010 следует отменить как принятое с нарушением норм материального права, а решение от 25.12.2009 - оставить в силе..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.04.2015 N Ф09-1232/15 по делу N А60-32356/2014
"...Как установлено судами, требование истца направлено на понуждение ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды лесного участка N 64 в части исключения из состава арендованного лесного участка учетной части N 47 к/н 66:23:0000000:84 площадью 6689984 кв. м с целью прекращения права аренды общества "Производственно-торговое предприятие "Лесной Урал" на указанную учетную часть и последующей передачи лесного участка площадью 668.9984 га в пользование третьего лица для целей разработки карьера по добыче полезных ископаемых.
В силу ч. 2, 3 ст. 71 Лесного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам, юридическим лицам в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с данным Кодексом. К договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Как предусмотрено ч. 1 ст. 72 Лесного кодекса Российской Федерации, по договору аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодатель предоставляет арендатору лесной участок для одной или нескольких целей, предусмотренных ст. 25 названного Кодекса.
В части 1 ст. 25 Лесного кодекса Российской Федерации перечислены виды использования лесов, в том числе заготовка древесины, иные виды, определенные в соответствии с ч. 2 ст. 6 названного Кодекса.
Часть 2 ст. 25 Лесного кодекса Российской Федерации устанавливает, что леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных ч. 1 данной статьи, если иное не установлено названным Кодексом, другими федеральными законами.
Как верно отмечено апелляционным судом, Лесной кодекс Российской Федерации не содержит запрета на предоставление лесных участков нескольким лесопользователям для осуществления разных видов деятельности. Системное толкование указанных норм законодательства показывает, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10).
Доказательств невозможности одновременного использования спорного земельного участка в материалах дела не имеется.
Поскольку основания для изменения условия договора аренды лесного участка от 10.04.2008 N 64 отсутствуют, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Уральского округа от 03.12.2012 N Ф09-10544/12 по делу N А71-6569/2012
"...Общество "Керамика", ссылаясь на то, что в извещении о проведении аукциона не содержится сведений о нахождении лесного участка в аренде у закрытого акционерного общества "Биоресурс" для заготовки древесины, извещение, форма заявки и проект договора аренды размещены менее чем за 60 дней до дня проведения аукциона, и полагая, что аукцион проведен с нарушением требований лесного законодательства, обратилось в арбитражный суд с требованием о признании аукциона недействительным.
Согласно ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В пункте 1 ст. 25 Лесного кодекса перечислены виды использования лесов, в том числе заготовка древесины, деятельность в сфере охотничьего хозяйства (ведение охотничьего хозяйства и осуществление охоты).
В соответствии с п. 2 этой же статьи леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных п. 1 указанной статьи, если иное не установлено Кодексом, другими федеральными законами.
Проведение лесных аукционов по использованию одних и тех же лесных участков для разных видов пользования, заключение арендаторами договоров с учетом установленных ограничений позволяют прийти к выводу о возможности многоцелевого лесопользования несколькими арендаторами.
Лесной кодекс Российской Федерации не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности. Системное толкование указанных норм законодательства показывает, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.
Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10.
Поскольку истцом доказательств того, что одновременное использование предоставленного ему на основании аукциона лесного участка для заготовки древесины и охоты невозможно, не представлено, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии нарушений прав и законных интересов истца, выразившихся в нарушении лесного законодательства при проведении аукциона, в связи с чем отказали в признании аукциона недействительным..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 18.12.2013 по делу N А23-4057/2012
"...Исковые требования основаны на том, что переданный истцу в аренду лесной участок полностью совпадает в границах с земельным участком, предоставленным в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма Ярославец", в связи с чем, одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно, а также, что переданный в аренду истцу по договору аренды лесного участка от 19.02.2009 N 8 земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, общество с ограниченной ответственностью "Киилто Калуга" обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора аренды лесного участка от 19.02.2009 N 8 недействительным и применении последствий недействительности договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.
В силу ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В ч. 1 ст. 25 Лесного кодекса Российской Федерации перечислены виды использования лесов, в том числе, заготовка древесины, иные виды, определенные в соответствии с ч. 2 ст. 6 данного Кодекса.
Как установлено частью 2 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации, леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено самим Кодексом, другими федеральными законами.
Суд также правильно сослался на разъяснения, содержащиеся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 июля 2010 года N 2111/10, где указано, что Лесной кодекс Российской Федерации не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности. При этом системное толкование норм законодательства показывает, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.
Таким образом, предоставление лесного участка разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности не противоречит требованиям действующего законодательства.
Как следует из материалов дела, преамбулы и приложения N 3 к договору аренды лесного участка от 19.02.2009 N 8 (т. 1, л.д. 22), данный договор заключен для осуществления рекреационной деятельности, в то время как договор N 24 заключен для сельскохозяйственного производства.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 11.11.2009 по делу N А23-1183/08А-9-78
"...Как видно из материалов дела, на основании договоров аренды от 30.11.2005 N 24 и от 13.02.2006 N 37, заключенных по результатам лесных конкурсов, состоявшихся 10.10.2003 и 23.01.2006, Общество является арендатором участков лесного фонда, расположенных в Боровском лесхозе Тишневского лесничества, в том числе в квартале N 46, а также арендатором участков лесного фонда, расположенных в Боровском лесхозе Балабановского лесничества в кварталах N N 53, 60, 61 и 70. Указанные участки лесного фонда предоставлены Обществу для заготовки древесины по мягколиственному и хвойному хозяйству.
Оспариваемыми решениями Управления лесами Калужской области, изложенными в приказах от 12.02.2008 N 29, от 14.03.2008 N 43, от 25.03.2008 N 57 и от 08.04.2008 N 75, предусматривалось выставление на аукцион права на заключение договоров аренды лесных участков для осуществления рекреационной деятельности и для ведения сельского хозяйства на часть земельных участков (выделов), переданных ранее в аренду Обществу по вышеуказанным договорам.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что нормы §1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат правила об использовании арендованного имущества лишь на правах субаренды и не предусматривают пользование имуществом несколькими арендаторами, поэтому и пользование лесными участками для одной или нескольких целей (ч. 2 ст. 25 Лесного кодекса Российской Федерации от 04.12.2006) не означает возможность использования таких участков несколькими арендаторами. Из буквального толкования п. 1 ст. 72 Лесного кодекса Российской Федерации от 04.12.2006 следует, что лесной участок для одной или нескольких целей может быть предоставлен только одному арендатору.
Анализируя положения ст. 9, 71 Лесного кодекса РФ, главы 34 Гражданского кодекса РФ, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что правовое регулирование аренды не исчерпывается нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Специальные правила, посвященные особенностям отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества, предусмотрены в ряде других законодательных актов. В частности, режим использования участков лесного фонда, в том числе сдача их в аренду, определен Лесным кодексом Российской Федерации, гражданским законодательством и Правилами подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.05.2007 N 324.
Действия Управления по выставлению на аукцион прав аренды лесных участков регламентируются Правилами подготовки и заключения договоров аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 28.05.2007 N 324 (в редакции от 17.11.2007), диспозиция которых не содержит прямого запрета передачи в аренду одного и того же лесного участка разным арендаторам для разных видов лесопользования.
При этом ни нормы Лесного кодекса РФ от 04.12.2006, ни нормы Гражданского кодекса РФ, ни положения иных нормативных актов также не содержат императивного запрета на предоставление участков лесного фонда нескольким арендаторам.
Анализируя положения ст. ст. 41, 38 Лесного кодекса РФ, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что использование лесных участков для рекреационной деятельности и для ведения сельского хозяйства не препятствует осуществлению на указанных лесных участка деятельности по заготовке древесины..."

Позиция 2. Одно и то же имущество не может быть передано в аренду одновременно разным лицам, даже если нормами специального законодательства установлено право на использование данного имущества в нескольких целях.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 05.04.2010 по делу N А09-9389/2009
"...В соответствии с постановлением Администрации Брянской области от 21.12.2006 N 801, Комитет природопользования и охраны окружающей среды, лицензирования отдельных видов деятельности Брянской области и ООО "Русский охотничий клуб Умысличи" 26.12.2006 заключили договор N 1130 ОИ-КП о предоставлении Обществу в долгосрочное пользование (сроком на 30 лет) территории для осуществления пользования животным миром.
Управлением лесами Брянской области было опубликовано в газете "Брянский перекресток" N 29 от 29.07.2009 извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды лесных участков для заготовки древесины.
Считая действия Управления лесами Брянской области по организации аукциона не соответствующими закону и нарушающими права и законные интересы ООО "Русский охотничий клуб Умысличи" в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Русский охотничий клуб Умысличи" осуществляет использование объектами животного мира на предоставленной ему территории на законных основаниях, а поэтому действия, связанные с предоставлением в аренду лесных участков, расположенных на этой же территории для заготовки древесины, не соответствуют требованиями действующего законодательства и нарушают права и законные интересы заявителя.
Отменяя указанный судебный акт и отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд исходил из того, что действия Управления лесами Брянской области соответствуют требованиям статьи 25 Лесного кодекса РФ, так как леса могут использоваться для различных целей, а поэтому один лесной участок может предоставляться в пользование нескольким лицам.
Судебная коллегия считает указанные выводы ошибочными.
В соответствии со статьями 606 - 607 Гражданского кодекса Российской Федерации лесной участок как объект аренды, не может являться одновременно предметом нескольких сделок.
Статья 25 Лесного кодекса Российской Федерации, устанавливающая виды использования лесов, и которой предусмотрено использование лесов для нескольких целей, не входит в противоречие со статьями 606 - 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как данная норма определяет лишь виды использования лесных участков, но не порядок передачи их в аренду.
В силу изложенного, действия Управления лесами Брянской области, направленные на передачу в аренду третьим лицам спорного лесного участка не соответствуют требованиям вышеназванных норм закона, нарушают законные права ООО "Русский охотничий клуб Умысличи" по владению и пользованию этим участком.
...постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2010 по делу N А09-9389/2009 отменить, оставив в силе решение суда по этому же делу..."

1.5. Вывод из судебной практики: Наличие в ЕГРН записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.05.2018 N Ф09-2152/18 по делу N А60-43762/2017
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (арендодатель) и общество "Тандер" (арендатор) 28.07.2017 заключили договор аренды недвижимого имущества N НтгФ/49707/17, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 28.07.2017 нежилые помещения: общая площадь 820,8 кв. м, номера на поэтажном плане: N 1 - 12 по поэтажному плану подвала; N 1 - 21 по поэтажному плану 1 этажа, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Восточная, д. 7 / проезд Восточный, д. 2, кадастровый номер: 66:56:0101003:2052.
Уведомлением от 09.08.2017 N 66/002/660/2017-4416 управление сообщило заявителю о приостановлении осуществления действий по регистрации договора аренды до 09.11.2017, указав в качестве основания для приостановления на то, что имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, а именно: в Едином государственном реестре недвижимости имеется информация о регистрации договора аренды с иным арендатором на вышеуказанный объект недвижимого имущества, а именно договора аренды от 12.05.2017, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Агроторг" (арендатор).
Полагая, что приостановление по указанному основанию является незаконным, общество "Тандер" обратилось в арбитражный суд.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Наличие в Едином государственном реестре прав записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заявление о государственной регистрации, и принимая во внимание, что в качестве правообладателя - собственника имущества в реестре значится общество с ограниченной ответственностью "Эдельвейс", которое выступает по договорам аренды от 12.05.2017 с обществом с ограниченной ответственностью "Агроторг" и от 28.07.2017 с обществом "Тандер" в качестве арендодателя, суды обоснованно признали, что противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами отсутствуют.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования общества "Тандер" о признании незаконным уведомления управления о приостановлении государственной регистрации от 09.08.2017 N 66/002/660/2017-4416 и обязали управление совершить действия по регистрации договора аренды недвижимого имущества от 28.07.2017 N НтгФ/49707/17, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" и обществом "Тандер"..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Примечание: В приведенном ниже Постановлении Пленума ВАС РФ указано, что записи об аренде недвижимой вещи вносятся в ЕГРП. В настоящее время записи вносятся в ЕГРН (ч. 2 ст. 1, ст. 7, ч. 6 ст. 72 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...13. При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи..."

2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. На практике нередки случаи, когда в период между подписанием договора и его госрегистрацией арендодатель может передать тот же объект аренды третьему лицу по другому договору. С юридической точки зрения первый договор аренды не признается заключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, и, следовательно, формально арендодатель вправе свободно распоряжаться своим имуществом. Однако суды при рассмотрении подобных споров, опираясь на обстоятельства дела, приходят к выводам как о наличии, так и об отсутствии у арендодателя права на заключение договора с третьим лицом.
Подробнее по вопросам государственной регистрации договоров аренды см. материалы к ст. 609 ГК РФ.

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о праве арендодателя до госрегистрации договора аренды, требующего такой регистрации, передать имущество третьему лицу по другому договору существует две позиции судов.

В п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" изложена следующая позиция. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от не исполнившего договор арендодателя возмещения причиненных убытков и уплаты установленной неустойки (см. п. 1.1 материалов к ст. 607 ГК РФ).

Позиция 1. До государственной регистрации договора аренды, требующего такой регистрации, возможна передача арендодателем имущества третьему лицу по другому договору.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2008 N 11694/07 по делу N А55-19383/2006
"...В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).
Суд кассационной инстанции, делая выводы о наличии заключенного между истцом и департаментом договора аренды, являющимся препятствием к заключению другого договора в отношении того же объекта, не применил указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор аренды с истцом на момент заключения договора аренды того же имущества с ответчиком не был заключен, довод истца о наличии препятствия для заключения договора с ООО "Ника" ввиду имеющихся обременений имущества подлежит отклонению.
Следовательно, основания, предусмотренные статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания недействительным договора аренды с ООО "Ника" отсутствуют. При этом истец не лишен возможности использовать иные способы защиты своего права.
Неприменение судом кассационной инстанции при рассмотрении спора нормы пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное применение положений статьи 168 Кодекса свидетельствуют о нарушении единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, в связи с чем оспариваемое постановление... подлежит отмене..."

Позиция 2. До государственной регистрации договора аренды, требующего такой регистрации, передача арендодателем имущества третьему лицу по другому договору не допускается.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 12.10.2006 N Ф09-9087/06-С3 по делу N А07-56217/05
"...Из материалов дела усматривается, что во исполнение указанного приказа сторонами подписан договор аренды от 24.11.2004 N 7801.4в/-576, недвижимое имущество передано арендатору и, как правильно установлено судом, договор передан в регистрирующий орган для осуществления соответствующих регистрационных действий. Регистрация с 06.07.2005 приостановлена в связи с наложением ареста на имущество балансодержателя. На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 21.02.2006 арест со спорного имущества был снят. Государственная регистрация договора аренды от 24.11.2004 N 7801.4в/-576 произведена Федеральной регистрационной службой по Республике Башкортостан 16.03.2006.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Издав приказ от 24.11.2004 N 633 о передаче в аренду предпринимателю Гладышеву Н.Н. нежилых помещений общей площадью 857,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Губайдуллина, д. 2, собственник распорядился указанным имуществом. С учетом исполнения указанного приказа следует признать, что повторное распоряжение нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Уфа, ул. Губайдуллина, д. 2, посредством подписания приказа от 25.10.2005 N 401 и договора аренды от 25.10.2005 N 15/05 не соответствует требованиям закона (ст. 209, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и нарушает права заявителя..."

3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды

В соответствии со ст. 606, п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В судебной практике возникают споры о том, может ли имущество, являющееся объектом договора аренды между определенными сторонами, быть предметом иного договора аренды между теми же сторонами.

3.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности заключения сторонами нового договора аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды существует две позиции судов.

Позиция 1. Стороны не вправе заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2009 N КГ-А40/355-09 по делу N А40-37658/08-77-267
"...Ответчику помещения были переданы в пользование по акту от 08.04.2002. По истечении срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться арендованными помещениями при отсутствии возражений истца. Договор аренды от 08.04.2002 N 134/2002 был возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. 18.01.2007 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 08.04.2002 N 134/2002 об установлении размера арендной платы на период с 01.01.2007 по 31.12.2007 в сумме 37 044 руб. 24 коп. в месяц.
Исковые требования истца основаны на договоре аренды от 28.09.2007 N 2-363/07, заключенном между сторонами.
Однако, на момент заключения указанного договора, договор от 08.04.2002 не был расторгнут (прекращен) в установленном порядке, в связи с чем стороны не вправе были заключить договор аренды на новый срок с иными условиями.
При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в иске.
Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды от 08.04.2002 прекращен с момента заключения нового договора, отклоняется, т.к. в договоре аренды от 28.09.2007 не содержатся условия о прекращении ранее заключенного договора аренды, а в соответствии с нормами гражданского законодательства договор аренды может быть расторгнут по соглашению или в случае одностороннего отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450, ст. 610 ГК РФ)..."

Позиция 2. Стороны вправе заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды. Заключение нового договора аренды между теми же сторонами в отношении того же объекта прекращает права и обязанности сторон по прежнему договору, даже если новый договор впоследствии был признан незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.07.2009 по делу N А39-3300/2008-162/2
"...Довод заявителя о том, что не дана надлежащая правовая оценка договору аренды от 26.09.2001 N 2674, отклоняется судом третьей инстанции. Названный договор по истечении срока своего действия был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Позднее стороны подписали договор аренды от 02.09.2005 N 3654, что свидетельствует о достижении контрагентами соглашения о прекращении обязательств по ранее действующему договору. Тот факт, что договор аренды от 02.09.2005 N 3654 является незаключенным, не отменяет (не изменяет) договоренности сторон о судьбе ранее действовавшего обязательства..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.07.2009 по делу N А39-3301/2008-151/15
"...Довод заявителя о том, что суды не дали надлежащей правовой оценки договору аренды от 20.01.2001 N 2526, отклоняется судом третьей инстанции. Названный договор по истечении срока своего действия был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Позднее стороны подписали договор аренды от 27.09.2004 N 3300, что свидетельствует о достижении контрагентами соглашения о прекращении обязательств по ранее действующему договору. Тот факт что договор аренды от 27.09.2004 N 3300 является незаключенным, не отменяет (не изменяет) договоренности сторон о судьбе ранее действовавшего обязательства..."

Восточно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на то, что новым договором стороны изменили условия владения и пользования арендатором объектом аренды.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2011 по делу N А33-1538/2011
"...В обоснование исковых требований ООО "ТехСовМаш" ссылается на то, что между ним (арендодатель) и предпринимателем Безручко А.В. (арендатор) 01.06.2008 заключен договор аренды, согласно которому арендодатель передал во временное владение и пользование, а арендатор принял нежилые помещения и оборудование, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Шахтеров, 33 стр. 12. Договор аренды заключен сроком на одиннадцать месяцев, то есть до 30.04.2009. Поскольку ни одна из сторон не потребовала расторжения договора, то он считается продленным на неопределенный срок, кроме того действовал договор от 01.01.2008.
Вместе с тем, ООО "ТехСовМаш", пользуясь юридической безграмотностью предпринимателя Безручко А.В., склонило последнюю к подписанию нового договора аренды спорных нежилых помещений от 24.08.2010. Поскольку договор аренды от 01.06.2008 не прекратил своего действия, то заключение нового договора аренды от 24.08.2010 противоречит закону, следовательно, последний договор является ничтожным.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя Безручко А.В. со встречным иском о взыскании с ООО "ТехСовМаш" суммы неосновательного обогащения в виде внесенных арендных платежей по договору от 24.08.2010.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что в договоре аренды от 24.08.2010, подписанном между ООО "ТехСовМаш" (арендодатель) и предпринимателем Безручко А.В. (арендатор), согласованы все существенные условия, в том числе условие о цене. Указанный договор заключен в отношении объекта, ранее находившегося во владении и пользовании предпринимателя Безручко А.В. на основании ранее заключенного договора от 01.06.2008. Заключение нового договора аренды от 24.08.2010 не является распоряжением арендодателя имуществом, находящимся во владении иного лица, поскольку имущество из владения индивидуального предпринимателя Безручко А.В. не выбывало, данным договором по взаимному согласию сторон были изменены условия владения и пользования указанным объектом.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о недоказанности предпринимателем Безручко А.В. перечисления ею денежных средств в пользу ООО "ТехСовМаш" без установленных правовых оснований..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2012 N Ф09-3245/12 по делу N А07-12286/2011
"...Между предпринимателем Нигаматуллиным С.Р. (арендодатель) и Шамиловым Ф.Х. (арендатор) 26.04.2010 заключен договор аренды нежилого помещения, оборудования, имущества, согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение (приложение N 1) общей площадью 373 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Янаул, ул. Победы, д. 78, для организации общественного питания, оборудование (приложение N 2) вместе со всеми принадлежностями и технической документацией, а также иное имущество (приложение N 3) (п. 1.1 договора).
Срок действия договора установлен с 26.04.2010 по 26.03.2011 (п. 1.2 договора).
Между предпринимателем Нигаматуллиным С.Р. (арендодатель) и Шамиловым Ф.Х. (арендатор) 19.07.2010 заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Янаул, ул. Победы, д. 78, общей площадью 443 кв. м (торговая площадь - 100 кв. м, складские помещения - 343 кв. м), оборудование вместе со всеми принадлежностями и технической документацией, а также иное имущество для организации общественного питания (п. 1.1 договора).
Пунктом 1.2 договора стороны определили, что нежилое помещение, оборудование, имущество переданы арендодателем арендатору 26.04.2010 по актам приема-передачи. Срок действия договора установлен на 11 месяцев с 19.07.2010 по 01.06.2011.
Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что судом первой инстанции неверно определен размер задолженности по договору от 26.04.2010 без учета прекращения этого договора с 19.07.2010 в связи с заключением нового договора в отношении тех же помещений.
Судами установлено, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договорам от 26.04.2010, 19.07.2010, передав спорные нежилые помещения по акту приема-передачи от 26.04.2010.
В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Определяя период задолженности по внесению арендной платы по указанным договорам, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что до окончания срока действия договора от 26.04.2010, заключенного на срок до 26.03.2011, между сторонами был заключен новый договор аренды от 19.07.2010 недвижимого имущества, которым предусмотрено изменение размера площади помещения, ранее переданного в аренду, и размера арендной платы, что свидетельствует о волеизъявлении контрагентов на прекращение договора аренды от 26.04.2010.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что договор аренды от 26.04.2010 прекратил свое действие с 18.07.2010 в связи с заключением между сторонами нового договора аренды от 19.07.2010 на срок с 19.07.2010 по 01.06.2011..."

4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц

В соответствии с положениями п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, которые расположены на упомянутых земельных участках. Согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, который принадлежит другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
На практике возникают споры, не ограничивают ли указанные нормы предусмотренное ст. 608 ГК РФ право собственника земельного участка сдавать его в аренду.

4.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, на котором находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам, является ничтожным, если участок предназначен для эксплуатации таких объектов.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 24.03.2011 N Ф09-1207/11-С6 по делу N А76-42583/2009-17-1074/61
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения территориального управления от 14.11.2008 N 1418-р между территориальным управлением (арендодатель) и обществом "Силикатчик-Ресурс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.11.2008 N 1366-08, согласно условиям которого с учетом дополнительного соглашения от 13.01.2009 обществу "Силикатчик-Ресурс" предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок общей площадью 144 992 кв. м с кадастровым номером 74:36:04 18 001:0011, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Рабочая, 42, для эксплуатации зданий и сооружений.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.08.2006 серии 74 АБ N 503678 названный земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации.
Здание столовой общей площадью 376,4 кв. м и железнодорожный путь протяженностью 2 346 м принадлежат на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.09.2007, и переданы по договорам от 14.09.2007 N 1472-р, от 25.01.2008 N 49-р в аренду обществу "Челябстройматериалы"; здание общежития находится в муниципальной собственности г. Челябинска.
Общество "Силикатчик-Ресурс", полагая, что договор аренды участка от 14.11.2008 N 1366-08 является недействительным, поскольку в границах переданного ему в аренду земельного участка расположены объекты недвижимости, истцу не принадлежащие, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования в части признания договора аренды недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении оспариваемого договора нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, поскольку обществу "Силикатчик-Ресурс" по договору аренды от 14.11.2008 N 1366-08 передан в аренду земельный участок общей площадью 144 992 кв. м, в границах которого расположены объекты недвижимости, относящиеся к федеральной и муниципальной собственности.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основные принципы земельного законодательства, одним из которых является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.
Принимая во внимание, что на земельном участке общей площадью 144 992 кв. м с кадастровым номером 74:36:04 18 001:0011 расположены, в том числе объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и муниципальному образованию г. Челябинск, земельные участки, занимаемые этими объектами, включены в общую площадь земельного участка, переданного обществу "Силикатчик-Ресурс" по договору аренды от 14.11.2008 N 1366-08, суд первой инстанции, исходя из смысла вышеуказанных положений закона и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" пришел к правильному выводу о том, что земельный участок, расположенный под объектами недвижимости, принадлежащими одному лицу, не может быть передан в аренду другому лицу.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал договор аренды земельного участка от 14.11.2008 N 1366-08 недействительным..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-4059/11 по делу N А51-10469/2009
"...На основании распоряжением Департамента от 03.07.2007 N 21-р 23.07.2007 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Акваиндустрия" (арендатор) заключен договор аренды спорного земельного участка для использования в целях дальнейшей эксплуатации пирса для маломерных судов с подъемным механизмом. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке.
Полагая, что вышеуказанный договор аренды является ничтожным, поскольку в состав земельного участка, переданного в аренду обществу, входит объект недвижимости - бетонная вертолетная площадка - находящийся в федеральной собственности и закрепленный на праве оперативного управления за Центром государственной инспекции по маломерным судам Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Приморскому краю (далее - Центр ГИМС МЧС России), заместитель прокурора Приморского края обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства, дав им надлежащую оценку, установил, что часть спорного земельного участка имеет бетонное покрытие, которое по техническим характеристикам совпадает с характеристиками гидротехнического сооружения, включающего бетонную площадку (вертолетная).
Вышеуказанный объект недвижимости - бетонная площадка (вертолетная) включен в реестр федерального имущества, находится в оперативном управлении Центра ГИМС МЧС России.
С учетом изложенного, суды, руководствуясь статьями 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о ничтожности (недействительности) договора аренды земельного участка от 23.07.2007 N 03-10-10007, заключенного Департаментом, который не был правомочен распоряжаться указанным земельным участком.
Выводы судов соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определенной в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.12.2010 N Ф03-9236/2010 по делу N А51-10469/2009
"...Как следует из материалов дела, за ООО "Акваиндустрия" зарегистрировано право собственности на здания - эллинг площадью 269,70 кв. м (лит. 2 - пристройка, 3 - пристройка), пирс для маломерных судов с подъемным механизмом (лит. 7, 7а), расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, мыс Анна, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности 23.05.2006.
В связи с чем 23.07.2007 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Акваиндустрия" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель на основании распоряжения от 03.07.2007 N 21-р предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастром номером 25:28:03: 00 05:201, площадью 4325 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Владивосток, мыс Анна (участок находится в 418 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Острогорная, 13), для использования в целях дальнейшей эксплуатации пирса для маломерных судов с подъемным механизмом. Срок аренды установлен с 03.07.2001 по 02.07.2032.
Истец, полагая, что договор аренды от 23.07.2007 является ничтожным, поскольку в состав земельного участка, переданного в аренду обществу, входит объект недвижимости, находящийся в федеральной собственности и закрепленный на праве оперативного управления за Центром ГИМС по ПК, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При изложенном суд апелляционной инстанции, оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленные в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установил, что часть спорного земельного участка, учетный номер 001, имеет бетонное покрытие, которое по техническим характеристикам совпадает с характеристиками гидротехнического сооружения, включающего бетонную площадку (вертолетная), стоящую на учете в Центре ГИМС МЧС России. Далее суд принял во внимание отсутствие данных о размещении на указанной части земельного участка объектов недвижимости, принадлежащих ООО "Акваиндустрия", данных об обустройстве обществом указанной части земельного участка. Учитывая фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что спорная часть земельного участка занята объектом недвижимости - бетонная площадка, в силу его соответствия признакам, предусмотренным статьей 130 ГК РФ.
Далее суд, приняв во внимание, что бетонная площадка (вертолетная) включена в реестр федерального имущества, распоряжение ею осуществлено ТУ ФАУГИ в Приморском крае, а именно бетонная площадка (вертолетная) передана Центру ГИМС МЧС России на праве оперативного управления, сделал вывод о ничтожности (недействительности) договора аренды земельного участка от 23.07.2007 N 03-10-10007, поскольку договор заключен в отношении земельного участка, не свободного от прав третьих лиц. Данный вывод соответствует установленным по делу обстоятельствам, правилам статей 168, 607, 608 ГК РФ..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.01.2011 по делу N А57-3488/2009
"...Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, на момент принятия постановления мэра г. Саратова от 09.07.2001 N 508-50 и заключения оспариваемого договора в жилом доме N 4 по ул. Московской г. Саратова находилось приватизированное помещение (нежилое помещение площадью 76,1 кв. м).
Таким образом, в настоящее время ООО "Белопольское" является собственником нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу ул. Московская, д. 4, обладает правами собственника, в связи с переходом права по сделке.
В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами (пункт 3 статьи 36 ЗК РФ).
Как правильно указано судом апелляционной инстанции, из материалов дела следует, что на момент принятия постановления от 09.07.2001 N 508-50 на спорном земельном участке находились помещения, принадлежащие физическим лицам, которые имели право пользоваться им, а также исключительное право на его приватизацию и приобретение права аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Таким образом, судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод об отсутствии у администрации г. Саратова оснований для принятия постановления мэра г. Саратова от 09.07.2001 N 508-50 о предоставлении ЗАО "НПФ "Авангард-Ф" в аренду вышеуказанного земельного участка, а также заключения согласно данному постановлению договора аренды с ЗАО "НПФ "Авангард-Ф".
При таких обстоятельствах, учитывая признание недействительным постановления мэра г. Саратова от 09.07.2001 N 508-50 о предоставлении ЗАО "НПФ "Авангард-Ф" в аренду сроком на 15 лет спорного земельного участка, как нарушающим права истца по настоящему делу, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о признании ничтожными договора аренды от 30.08.2002 N 1466 и соглашения к данному договору от 25.11.2004 N 1..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.07.2010 по делу N А57-23118/2009
"...Согласно материалам дела на момент вынесения администрацией г. Саратова постановления от 28.12.2001 N 1040-363 на спорном земельном участке находились помещения, принадлежащие физическим и юридическим лицам, которые имели право пользоваться им, а также исключительное право на его приватизацию и приобретение права аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Следовательно, оснований для принятия постановления мэра г. Саратова от 28.12.2001 N 1040-363 о предоставлении ЗАО "НПФ "Авангард-ф" в аренду вышеуказанного земельного участка, а также заключения согласно данному постановлению договора аренды с ответчиком у истца не имелось, поскольку тем самым нарушаются права третьих лиц - собственников объектов недвижимости.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает правомерным вывод суда апелляционной инстанции о том, что при заключении договора аренды от 03.09.2002 N 1485 допущены нарушения действующего законодательства, в связи с чем данный договор является ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 01.12.2010 N Ф09-9987/10-С6 по делу N А76-29834/2009-17-723/113
"...Предприниматель обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Автомобильный завод "Урал", администрации Миасского городского округа (далее - администрация), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - регистрационная служба), открытому акционерному обществу "УралАЗ-Энерго" (далее - общество "УралАЗ-Энерго") о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 11.05.2007 N 5395 и применении последствий недействительности ничтожной сделки: погашении регистрационных записей N 74-74-34/103/2007-339, 74-74-34/067/2008-451 об аренде и субаренде в пользу обществ "Автомобильный завод "Урал" и "УралАЗ-Энерго" в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:34:12 00 002:0027 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 2, л. д. 11).
Постановлением главы администрации от 11.05.2007 N 491 обществу "Автомобильный завод "Урал" предоставлен в аренду земельный участок площадью 2452234 кв. м с кадастровым номером 74:34:12 00002:0027 для производственных целей под эксплуатацию производственных объектов.
На основании данного постановления администрацией и обществом "Автомобильный завод "Урал" подписан договор аренды земельного участка от 11.05.2007 N 5395 (в редакции протокола разногласий), согласно которому данному обществу в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 74:34:12 00 002:0027 на срок с 11.05.2007 по 11.05.2017.
На основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Исходя из указанных обстоятельств и положений приведенных норм суды пришли к правильному выводу о том, что при заключении договора аренды земельного участка от 11.05.2007 N 5395 нарушено исключительное право предпринимателя на приобретение земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимого имущества в собственность или в аренду и правомерно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.06.2010 N Ф09-3995/10-С6 по делу N А50-15242/2009
"...Индивидуальный предприниматель Кондаков Сергей Анатольевич обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к администрации Чайковского муниципального района Пермского края (далее - администрация), предпринимателю Богданову А.А. о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды земельного участка от 17.03.2009 N 12-026.
Постановлением главы Чайковского муниципального района Пермского края от 16.03.2009 N 464 предпринимателю Богданову А.А. предоставлен в аренду на 11 месяцев земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 50 000 кв. м, имеющий кадастровый номер 59:12:1030013:1, расположенный по адресу: Пермский край, Чайковский р-н, территория сельской администрации Фокинского сельского Совета, с разрешенным использованием - крестьянское (фермерское) хозяйство (т. 1, л. д. 87).
Во исполнение указанного постановления 17.03.2009 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем Богдановым А.А. (арендатор) заключен договор N 12-026 аренды земельного участка на срок с 17.03.2009 по 16.02.2010 (т. 1, л. д. 81 - 83).
Удовлетворяя заявленные требования, суды обоснованно исходили из следующего.
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Исследовав в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, суды установили, что спорный земельный участок является ранее учтенным объектом недвижимости. В соответствии с ситуационным планом на часть территории кадастрового квартала 59:12:1030013, подписанным директором муниципального унитарного предприятия "Земкадастр" Долинкиным В.В. и заверенным Управлением Роснедвижимости по Пермскому краю, принадлежащая истцу на праве собственности площадка для компостирования расположена на арендуемом предпринимателем Богдановым А.А. земельном участке с кадастровым номером 59:12:1030013:1.
Суды первой и апелляционной инстанций, принимая во внимание вышеизложенное, пришли к верному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 17.03.2009 N 12-026 заключен с нарушением закона (ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации) и исключительного права истца на приобретение и оформление прав на земельный участок, занятый принадлежим ему объектом недвижимости..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.04.2010 N Ф09-4265/09-С6 по делу N А60-25996/2008-СР
"...Между Управлением Росимущества (арендодатель) и предприятием "РТРС" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.07.2007 N АЗФ-70/0717, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 47 879 кв. м, кадастровый номер 66:41:0401051:0009, с целевым использованием под радиотелевизионную передающую станцию (объект незавершенного строительства), местоположение данного земельного участка установлено относительно ориентира: строения, расположенного в границах участка, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Степана Разина, д. 15. Земельный участок передан предприятию "РТРС" по акту от 02.07.2007. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.09.2007, запись о регистрации 66-66-01/659/2007-023.
Общество "Инжстройсервис", ссылаясь на положения ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и полагая, что договором аренды земельного участка от 23.07.2007 N АЗФ-70/0717 нарушено исключительное право собственника недвижимого имущества на земельный участок, необходимый для использования этого объекта, обратилось в суд с соответствующим иском.
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Вместе с тем, принимая во внимание, что предметом договора аренды от 23.07.2007 N АЗФ-70/0717, заключенного между Управлением Росимущества и предприятием "РТРС", является земельный участок, на котором расположены, в том числе, объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности обществу "Инжстройсервис", обладающему исключительным правом на использование соответствующей части земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости, суд обоснованно признал указанный договор недействительным, как не соответствующий требованиям, предусмотренным ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), и применил последствия его недействительности, с учетом принципа платности использования земли, в виде обязания арендатора возвратить Управлению Росимущества земельный участок..."

5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта

В соответствии со ст. ст. 432, 606, 607 ГК РФ стороны должны согласовать предмет договора аренды. В противном случае договор будет признан незаключенным. В законе не предусмотрены последствия для случаев, когда имущество, подлежащее передаче в аренду, в договоре описано достаточно определенно, но фактически переданный объект не соответствует условиям договора. В связи с этим на практике возникают многочисленные вопросы: в отношении какого имущества договор считается заключенным? Насколько подробно должен быть описан предмет договора и могут ли те или иные неточности в характеристике объекта аренды служить основанием для признания договора незаключенным? Какое требование может быть заявлено арендатором для защиты своих прав?

5.1. Вывод из судебной практики: Несоответствие характеристик объекта, указанных в договоре, характеристикам объекта, фактически переданного в аренду, свидетельствует о незаключенности договора.

Примечание: По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см. п. 7.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2009 по делу N А28-5165/2009-108/21
"...Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, Управление (арендодатель) и Местная православная религиозная организация - Приход Николаевской Церкви поселка Речное Куменского района Кировской области (арендатор) - подписали договор аренды от 01.09.2005 N 5755, по условиям которого передаются в арендное пользование нежилые помещения (здания, сооружения), расположенные по адресу: Кировская область, Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2а. В приложении N 3 к договору в состав передаваемых помещений входит здание пассажирского павильона (130 квадратных метров).
В пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд на основании письма администрации Речного сельского поселения Куменского района Кировской области от 10.05.2007 N 181 установил, что объект по адресу: Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2а, является жилым домом барачного типа 1963 года постройки, в котором прописаны и проживают жители поселка. Ответчик с 1999 года фактически занимает иное помещение, нежели указано в договоре аренды, а именно здание автопавильона, расположенное по адресу: Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2в. Согласно техническому паспорту это здание высотой 2,73 квадратного метра имеет общую площадь 72,8 квадратного метра, а не 130 квадратных метров, как указано в договоре аренды от 01.09.2005 N 5755.
Таким образом, суд правомерно посчитал, что предмет в договоре аренды от 01.09.2005 N 5755 не определен, и поэтому в силу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно признал данный договор незаключенным..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассмотрен договор безвозмездного пользования. В силу п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные ст. 607 ГК РФ.

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.01.2012 по делу N А49-1812/2011
"...В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В договоре от 11.04.2001 N 197 указано о передаче в безвозмездное пользование только части здания без указания месторасположения помещений относительно иных частей здания.
Согласно акту приема-сдачи от 30.11.1998 ответчику передается нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Московская, 15, площадью 204,7 кв. м и указана этажность: первый, второй и третий этажи.
К договору безвозмездного пользования от 11.04.2001 N 197 также приложены планы первого, второго и третьего этажей с указанием помещений и их площадей. При этом общая площадь помещений не соответствует площади помещений, переданных ответчику. Из данного плана невозможно с достоверностью определить, какие конкретно помещения были переданы ответчику.
Поскольку предмет в договоре безвозмездного пользования не определен, в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ и пункта 3 статьи 607 ГК РФ судебные инстанции правомерно признали договор от 11.04.2001 N 197 незаключенным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.07.2009 по делу N А49-6751/2008
"...В результате данных обстоятельств суды двух инстанций сделали правильный вывод о том, что приложение N 3 к договору субаренды содержит характеристики объекта, которые не соответствуют помещению, которое фактически передавалось предпринимателю.
Суды двух инстанций дали надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам и пришли к правильному выводу, что перечень объектов недвижимости, площади нежилых помещений и их наименования, указанные в приложениях к договорам субаренды, не соответствуют объекту, который передавался ответчику, технической документации здания, поэтажному плану здания, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Воронова, 8.
Учитывая, что договоры субаренды нельзя считать заключенными, требования акционерного общества, основанные на нормах договорного права и соглашениях сторон удовлетворению не подлежали..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.01.2012 по делу N А44-5127/2010
"...Суд первой инстанции, признавая Договор незаключенным в части передачи полуприцепа в лизинг, исходил из того, что доказательств передачи полуприцепа самосвального "ТОНАР 95232" именно 2006 года выпуска Компания суду не представила.
Апелляционный суд, согласившись с выводами суда первой инстанции, отметил также, что в Договоре указан полуприцеп самосвальный "ТОНАР" 2006 года выпуска, а, в частности, в акте от 24.07.2007 указан полуприцеп самосвальный "ТОНАР" 2007 года выпуска.
Таким образом, суды обоснованно пришли к выводу, что в части передачи полуприцепа "ТОНАР" 2007 года выпуска Договор является незаключенным.
Отказ в удовлетворении исковых требований судом первой инстанции в части взыскания лизинговых платежей за полуприцеп является правомерным..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 30.10.2012 по делу N А09-8837/2011
"...По условиям указанного договора арендодатель передает соарендаторам в аренду находящиеся в муниципальной собственности нежилые помещения, общей площадью 107 кв. м, расположенные на первом этаже здания, по адресу: город Клинцы, улица Октябрьская, 17.
Факт приема-передачи арендуемых нежилых помещений подтверждается соответствующим актом от 22.12.2003 14.02.2009 между Комитетом по управлению имуществом города Клинцы (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Моргуновой Светланой Егоровной (арендатор) заключен договор аренды N 133, предметом которого является нежилое помещение, площадью 7 кв. м, на первом этаже здания, расположенного по адресу: город Клинцы, улица Октябрьская, 17, для использования под киоск.
В последующем, соарендаторы по вышеуказанному договору аренды от 22.12.2003 N 126, в том числе Иванова Л.П., выкупили в совместную долевую собственность часть вышеуказанного здания, общей площадью 93,8 кв. м. Указанное обстоятельство подтверждается соответствующим договором купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2010 N 24, зарегистрированным в установленном законом порядке 12.11.2010.
На основании протоколов и решений собраний собственников "Дом Быта" от 28.09.11, от 24.10.2011 и от 08.11.2011 в адрес ИП, Моргуновой С.Е. направлено письмо от 09.11.2011 с просьбой освободить занимаемую площадь холла первого этажа здания.
На основании п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из содержания технических документов здания, расположенного по адресу: город Клинцы, улица Октябрьская, дом 17, следует, что приобретенная по договору купли-продажи от 19.08.2010 N 24 часть здания, площадью 93,8 кв. м, соответствует площади всех помещений первого этажа указанного здания, исключая места общего пользования. Часть помещения, площадью 7 кв. м, на которую претендует Моргунова С.Е., относится к холлу первого этажа здания и является местом общего пользования.
Кроме того, согласно техническому паспорту здания, в котором расположены спорные помещения, площадь спорного нежилого помещения позиции 2 "магазин" составляет 3,2 кв. м.
В соответствии с письмом ГУП "Брянскоблтехинвентаризация" от 09.02.2012 по результатам проведенной по запросу суда проверки работ по технической инвентаризации в натуре установлено, что нежилое помещение "магазин", отраженное в поэтажном плане здания как позиция 2, площадью 3,2 кв. м, расположенное по адресу: Брянская область, город Клинцы, улица Октябрьская, дом 17, таковым не является ввиду отсутствия перегородок. Технический паспорт на нежилое помещение "магазин", площадью 3,2 кв. м, не изготовлялся.
Таким образом, договор аренды от 14.02.2009 N 133 в нарушение требований п. 3 ст. 607 ГК РФ не содержит точных данных, позволяющих установить имущество, являющееся предметом договора, в связи с чем указанный договор является незаключенным и, соответственно, не порождает каких-либо прав Моргуновой С.Е. в отношении спорного имущества.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушений судом норм материального и процессуального права не выявлено, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов не имеется..."

5.2. Вывод из судебной практики: Суд может признать договор аренды заключенным, если расхождение характеристик фактически переданного объекта и характеристик, указанных в договоре (акте приема-передачи), произошло в результате технической ошибки.

Примечание: По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см. п. 7.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.03.2010 по делу N А13-7373/2009
"...По мнению подателя жалобы спорные договоры аренды не содержат данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, следовательно, условие об объекте аренды не согласовано и договоры являются незаключенными.
Проанализировав условия названных договоров, а также представленные сторонами документы и действия сторон по исполнению договоров, суды обоснованно определили, что неверное указание кадастрового номера земельного участка в договоре является следствием технической ошибки и не может свидетельствовать о том, что между сторонами не был согласован предмет договора аренды.
Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.
Поскольку суды всесторонне и полно исследовали обстоятельства дела, правильно применили нормы материального права и не допустили при принятии обжалуемых судебных актов каких-либо нарушений норм процессуального права, которые в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являются безусловными основаниями для их отмены, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Примечание: В деле, рассмотренном в приведенном ниже Постановлении, техническая ошибка была допущена в одном из экземпляров договора аренды.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.01.2011 по делу N А11-16560/2009
"...Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 05.03.2009 нежилого помещения площадью 226,6 квадратного метра, расположенного по адресу: Владимирская область, город Муром, улица Набережная, 16а.
Довод заявителя о незаключенности договора аренды от 05.03.2009 в связи с невозможностью определения его предмета отклоняется судом округа. По правилам пункта 3 статьи 607 названного кодекса, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценил представленные сторонами экземпляры договора аренды от 05.03.2009 и акта приема-передачи от той же даты и установил, что указание на одном экземпляре договора аренды дома N 1 вместо N 16а является опечаткой. В актах приема-передачи истца и ответчика, подтверждающих надлежащее исполнение арендодателем обязанности по передаче объекта найма, значится один и тот же адрес: Владимирская область, город Муром, улица Набережная, 16а.
В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения, в том числе о смешении объекта аренды с другими помещениями.
Таким образом, у сторон сложились договорные отношения по аренде спорного имущества. Оснований считать сделку аренды от 05.03.2009 незаключенной у суда не имеется.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2010 по делу N А33-13610/2009
"...Довод заявителя о том, что в договоре субаренды N 2 от 30.09.2008 стороны не согласовали условие о предмете аренды, является необоснованным. Из условий договора субаренды N 2 от 30.09.2008 следует, что истец предоставляет за плату во временное владение и пользование, а субарендатор принимает нежилое помещение, для использования в целях: магазин постельных принадлежностей, расположенное по адресу: г. Норильск, пр. Ленинский, д. 11, общей площадью 25,2 кв. м. К договору субаренды, приложена схема расположения помещения переданного в субаренду, а также в материалах дела имеется схема и экспликация, содержащихся в представленном деле по техническому учету домовладения Бюро технической инвентаризации, составленной на 2002, согласно которой в состав передаваемого помещения переданы: часть помещения на первом этаже здания по Ленинскому проспекту, 11 под номером 5 "Торговый зал" общей площадью 23,8 кв. м; часть помещения на первом этаже здания по Ленинскому проспекту, 11 под номером 6, общей площадью 1,4. Таким образом, общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет 25,2 кв. м, что соответствует договору субаренды.
Как следует из материалов дела, факт пользования помещением подтверждается материалами дела - актом приема-передачи помещения, а также ответчик не оспаривает факт пользования спорным помещением, им вносилась арендная плата по договору субаренды. Данные обстоятельства подтверждают то, что у ответчика не было сомнений по вопросу местонахождения объекта субаренды, за пользование, которым он осуществлял платежи.
Суд кассационной инстанции также соглашается с выводом судебных инстанций о том, что ссылка в акте приема передачи на то, что переданное в субаренду помещение находится на 2-м этаже, является технической ошибкой.
Таким образом, суд кассационной инстанции считает, что сторонами согласован предмет договора субаренды N 2 от 30.09.2008.
Также Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает обоснованным вывод судебных инстанций о том, что оснований для применения норм о неосновательном обогащении, поскольку договор субаренды N 2 от 30.09.2008 является заключенным, не имеется. Кроме того, у судов первой и апелляционной инстанций не имелось правовых оснований для удовлетворения требований ИП Отенко Д.А. о взыскании неосновательного обогащения, поскольку материалами дела подтверждается факт пользования помещением по договору субаренды N 2 от 30.09.2008..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.09.2011 по делу N А41-42600/10
"...В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункты 1, 3 статьи 607 Кодекса).
Судами исследован и оценен довод ответчика об определении предмета аренды и расхождении в кадастровых номерах по земельным участкам N 1, 2, 3, обозначенных в договоре N 23/2010 от 07.05.2010 как части земельного участка с кадастровым номером 50:32:009 0112:0033.
Из имеющегося в деле уведомления Федерального государственного учреждения "Кадастровая палата" по Московской области от 01.03.2011 N МО-11/3В/1-51692 следует, что в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке с кадастровым номером 50:32:009 0112:0033. Данное уведомление содержит рекомендацию учреждения об обращении в орган кадастрового учета по месту нахождения земельного участка для получения сведений государственного кадастра недвижимости на указанный земельный участок с заявлением о внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с приложением документов, устанавливающих либо подтверждающих право на земельный участок.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании и взаимной связи доказательств в их совокупности, суды пришли к выводу, что указание в договорах аренды и субаренды кадастрового номера 50:32:009 0112:0033 земельного участка с площадью и адресом расположения, аналогичными указанным в свидетельстве о государственной регистрации права, является технической ошибкой. Договор аренды содержит все данные, позволяющие определенно установить земельный участок, переданный в субаренду. При заключении договора предмет аренды не вызвал у ответчика сомнений относительно объекта субаренды и идентификации земельных участков..."

Постановление ФАС Московского округа от 05.04.2010 N КГ-А40-1400-10 по делу N А40-41193/09-28-337
"...Как следует из материалов дела, 30.12.2005 между ГОУ ВПО "Московский авиационный институт" (государственный технический университет)" (арендодатель) и ООО "СОФТНЕТ" (арендатор) заключен договор N 045-2-171-06 аренды нежилого помещения - комнаты N 27 общей площадью 11,7 кв. м на 1-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, корп. 4.
Принимая решение по спору, судебные инстанции исходили из недоказанности истцом принадлежности ему имущества, указанного в договоре аренды в связи с несогласованностью предмета сделки: в договоре аренды указан адрес предмета аренды - г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, к. 4, который не совпадает с местонахождением фактически занимаемого арендатором помещения - г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, стр. 1.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов о том, что помещение, находящееся по адресу - г. Москва, ул. Панфилова, дом 20, корп. 4 не значится в перечне объектов недвижимости, закрепленных и передаваемых Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом по договору от 23.11.1994 г. N 12/85 ГОУ ВПО "Московский авиационный институт" на праве оперативного управления, и довод о незаключенности упомянутого договора аренды, не основанными на материалах дела.
Представитель истца в судебных инстанциях, что нашло отражение в исковом заявлении, апелляционной жалобе, приводил довод о том, что адрес переданного в аренду помещения: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, к. 4, и здание, обозначенное в передаточных документах с указанием адреса: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, стр. 1 являются одним и тем же объектом, приводил довод о наличии допущенной в договоре аренды ошибки относительно указания местонахождения предмета аренды, ссылаясь в обоснование своей позиции на справки БТИ N 9492002243 от 01.10.2009 и N 20020/92 от 10.09.2009.
Согласно справке БТИ от 01.10.2009 г. N 94 92 002243 по данным архива Северного ТБТИ по адресу: ул. Панфилова, д. 20, стр. 1 расположено 4-этажное нежилое здание 1931 г. постройки. Вышеуказанный объект недвижимости указан в приложениях к договорам аренды от 30.12.2005 г. N 045-2-169-06; 045-2-171-06; 045-2-173-06 по адресу ул. Панфилова, 20, корп. 4. Официальным адресом является адрес ул. Панфилова, 20, стр. 1.
В справке N 20020/92 от 10.09.2009 аналогично указывается на официальный адрес объекта ул. Панфилова, 20, стр. 1.
Таким образом, вывод суда об отсутствии в справке БТИ от 01.10.2009 г. N 94 92 002243 информации об идентификации адреса объекта не соответствует имеющимся в материалах дела документам.
Кроме того, по ранее рассмотренному делу N А40-41195/09-40-304 арбитражный Суд установил принадлежность рассматриваемого по названному делу здания истцу, указав на наличие технической ошибки при указании предмета аренды в договоре аренды и установив на основе представленных в материалы дела документов идентичность адресов нахождения объекта недвижимости - г. Москва, ул. Панфилова, дом 20, стр. 1 и г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, корп. 4.
По настоящему делу предметом договора аренды является помещение, указанное в договоре аренды по адресу расположенное по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, корп. 4 и передаточных документах - г. Москва, ул. Панфилова, дом 20, стр. 1..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10 по делу N А40-41197/09-54-346
"...Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 30 декабря 2005 г. между ГОУ ВПО МАИ (арендодатель) и ООО ФИРМА "ВИКО" (арендатор) был заключен договор N 045-2-169-06 на аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Панфилова, д. 20, к. 4, 1 этаж, пом. 1 - 11, 23, 25, 26, 28 - 30, 32, 33 (п. 1.1, Приложение N 1 к договору). Срок действия договора установлен с 06.01.2006 по 31.12.2006 г. (раздел 7 договора). Дополнительным соглашением от 28.12.2006 г. N 2 стороны продлили срок действия договора с 01 января 2007 года по 30 июня 2007 года (л.д. 12).
Фактическая передача помещений, указанных в приложении N 1 к договору аренды и в указанном акте, сторонами не оспаривалась.
В то же время апелляционным судом установлено, что в договоре аренды и акте о передаче в аренду помещений адрес переданных ответчику помещений указан ошибочно. Фактическим адресом переданных ответчику помещений является: г. Москва ул. Панфилова, д. 20, стр. 1.
Данные обстоятельства подтверждаются справкой БТИ от 01.10.2009 г. N 94 92 002243, в соответствии с которой по данным архива Северного ТБТИ по адресу: ул. Панфилова, 20, стр. 1 расположено 4-этажное нежилое здание 1931 г. постройки. Вышеуказанный объект недвижимости указан в приложениях к договорам аренды от 30.12.2005 г. N 045-2-169-06; 045-2-171-06; 045-2-173-06 по адресу ул. Панфилова, 20, корп. 4. Официальным адресом является адрес ул. Панфилова, 20, стр. 1.
В связи с этим, отклоняются как несостоятельные и не основанные на материалах дела доводы кассационной жалобы ООО Фирма "ВИКО" о несогласованности объекта аренды..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.03.2010 по делу N А05-8974/2009
"...Автозаправочная станция, переданная истцом в аренду ответчику, расположена по адресу: г. Котлас, ул. Ленина, д. 182б.
В договоре аренды от 03.04.2008 и акте приема-передачи от указанной даты указан неверный адрес автозаправочной станции: г. Котлас, ул. Ленина, д. 165. Данный адрес является юридическим адресом истца.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Проанализировав условия договора аренды имущества от 03.04.2008, а также представленные сторонами документы и действия сторон по исполнению договора, суды обоснованно определили, что неверное указание адреса автозаправочной станции в договоре аренды и акте приема-передачи от 03.04.2008 является следствием технической ошибки и не может свидетельствовать о том, что между сторонами не был согласован предмет договора аренды.
Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции не имеется..."

5.3. Вывод из судебной практики: Суд может признать договор аренды заключенным, если расхождение характеристик фактически переданного объекта и характеристик, указанных в договоре (акте приема-передачи), произошло в результате уточнения площадей передаваемого имущества при его техническом учете.

Примечание: По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см. п. 7.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.07.2011 по делу N А26-7162/2010
"...Полагая, что переданные Обществу в аренду помещения надлежащим образом не определены и их площадь не соответствует площади помещений, принадлежащих Юдицкой В.И., она обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам, что при заключении спорного договора аренды и передаче нежилых помещений по акту арендатору стороны согласовали условия, позволяющие индивидуализировать нежилые помещения в качестве объекта арендных отношений, установили их расположение, что подтверждается приложением N 2 к договору (выкопировкой арендуемых помещений) на соответствующем поэтажном плане здания.
В процессе пользования помещениями у сторон отсутствовали какие-либо разногласия в части определения существенных условий договора или затруднения при исполнении его условий, неопределенности по составу арендуемого имущества не возникало.
Как установили суды, незначительная разница в площадях явилась следствием уточнения площадей в результате обмера при их техническом учете.
При таких обстоятельствах суды правомерно посчитали договор аренды заключенным и в связи с этим отказали в иске..."

5.4. Вывод из судебной практики: Если фактически передан не тот объект, который был указан в договоре и акте приема-передачи, но подписано приложение к договору, в котором указаны характеристики фактически переданного объекта, то договор считается заключенным в отношении фактически переданного объекта.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 15.03.2010 N КГ-А40/1796-10 по делу N А40-62755/09-23-523
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.05.2008 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 1/05, по условиям которого истец предоставил в аренду нежилое помещение, являющееся собственностью истца на основании свидетельства о праве собственности N 77 АГ 0199418 от 24.01.2006 г. и расположенное по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, 29А, стр. 4, общей площадью 435,9 кв. м, сроком с 01.05.2008 г. по 31.03.2009 г. Названное помещение было передано истцом ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.05.2008 г.
В п. 1.1 договора и акте приема-передачи в качестве объекта аренды строение 6 указано ошибочно, что подтверждается поэтажным планом БТИ, подписанным сторонами в виде приложения к договору, в котором указано строение 4 и площадь передаваемого помещения совпадает с площадью указанной в договоре и акте приема-передачи.
В связи с этим довод ответчика о том, что спорный договор аренды не считается заключенным, поскольку объект аренды в договоре не идентифицирован надлежащим образом, правомерно отклонен апелляционным судом..."

6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать имущество, которое передается в аренду. Однако само описание объекта аренды в договоре не всегда означает надлежащее согласование предмета договора.

6.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли предмет договора аренды согласованным, если его описание в тексте договора отличается от данных, содержащихся в технической и (или) регистрационной документации, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если описание объекта в договоре не соответствует его описанию в технической и (или) регистрационной документации, это является основанием для признания договора аренды незаключенным ввиду несогласованности предмета.

Примечание: По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см. п. 7.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 10.09.2009 N Ф09-5806/09-С6 по делу N А60-33704/2008-С3
"...Как следует из материалов дела, между обществом "Титан и К" (арендодатель) и обществом "Люнол" (арендатор) подписан договор аренды помещения от 12.04.2008 и акт приема-передачи нежилого помещения от 15.04.2008 (приложение N 2 к договору), согласно которым арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 142 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, д. 171.
Из договора аренды помещения от 12.04.2008 и акта приема-передачи нежилого помещения от 15.04.2008 следует, что общество "Титан и К" предоставило обществу "Люнол" во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 142 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, д. 171.
Имеющиеся в материалах дела технические и регистрационные документы на объект недвижимости, расположенный по указанному адресу, содержат противоречивые данные относительно его площади.
Согласно договору купли-продажи от 28.12.1999, на основании которого общество "Титан и К" приобрело нежилое здание, его площадь составляет 94,6 кв. м. Из технического паспорта на здание магазина, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, 171, по состоянию на 18.11.1999 следует, что площадь магазина - 136 кв. м, площадь крыльца - 9,8 кв. м, площадь холодного пристроя - 6,8 кв. м, общая площадь - 152,6 кв. м. В регистрационном удостоверении от 28.12.1999 N 131, выданном Тавдинским бюро технической инвентаризации, указана полезная площадь здания - 94,6 кв. м, холодного пристроя - 7 кв. м.
С учетом наличия расхождений в площади здания, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, 171, и принимая во внимание, что это здание состоит из нескольких нежилых помещений с разными литерами, суд апелляционной инстанции правильно установил, что условие об объекте аренды сторонами не согласовано.
Не признав договор аренды помещения от 12.04.2008 заключенным, апелляционный суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований общества "Титан и К" о взыскании основного долга и договорной неустойки..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.09.2011 по делу N А29-10762/2010
"...В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно условиям договора от 01.10.2010 N 31 в аренду передано нежилое помещение N 29/1 торговый зал площадью 20 квадратных метров, офисные помещения площадью 44 квадратных метра. Суды оценили данные условия договора и выкопировку из технического паспорта помещения N 29 и пришли к выводу о том, что в помещении N 29 отсутствуют помещение N 29/1 и помещение площадью 44 квадратных метра. При невозможности идентифицировать объект аренды суды обоснованно посчитали договор незаключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.03.2010 по делу N А31-4170/2009
"...Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В подпункте 1.1 договора аренды от 07.09.2006 N 219901 указано, что Предприниматель принимает в аренду нежилое помещение площадью 70 квадратных метров.
Суд, оценив условия договора, позиции сторон, сделал правомерный вывод о том, что из условий договора невозможно однозначно определить предмет аренды, поскольку в договоре указана площадь сдаваемого в аренду одного помещения (70 квадратных метров), а согласно свидетельству о государственной регистрации права от 02.10.2007 муниципальному образованию городской округ город Кострома на праве собственности принадлежат два помещения (общей площадью 72,4 квадратных метров).
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Комитет не представил доказательств, подтверждающих принадлежности истцу по указанному адресу одного помещения площадью 70 квадратных метров.
Незаключенный договор не порождает прав и обязанностей для лиц, его подписавших, следовательно, возможность взыскания с Предпринимателя договорной неустойки исключается. При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в иске..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.02.2010 по делу N А31-3798/2009
"...Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и ООО "Торфяная региональная компания" (арендатор) подписали договор от 26.07.2007 N 222010 аренды муниципального имущества - нежилого помещения площадью 120,8 квадратного метра, расположенного по адресу: город Кострома, улица Нижняя Дебря, 53а.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд первой инстанции оценил представленные в дело доказательства и установил наличие существенных разногласий сторон по поводу площади занимаемого арендатором помещения, так как площадь помещения по договору составляет 120,8 квадратного метра, по техническому паспорту - 116,1 квадратного метра, а по утверждению ответчика - 101,3 квадратного метра, а потому пришел к обоснованному выводу о незаключенности указанного договора аренды..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2008 по делу N А79-4850/2008
"...Оценив условия договора, позиции сторон, суд правомерно пришел к выводу о том, что стороны не согласовали предмет аренды, поскольку в договоре указана одна площадь сдаваемых в аренду помещений, а именно 274,7 квадратного метра, в технических паспортах - другая площадь (323,3 квадратного метра), а согласно плану 1-го этажа (том 2, л. д.39) площадь литеров А2 и А4 составляет 311,2 квадратного метра.
Несогласованность предмета аренды сторонами сделки повлекла за собой обоснованное признание судом договора аренды незаключенным и отказ в удовлетворении требований, основанных на данном договоре..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.09.2012 N Ф03-4058/2012 по делу N А73-2352/2012
"...Исследовав условия договора аренды и дав им толкование с позиции статьи 431 ГК РФ, а также оценив иные представленные обществом на государственную регистрацию документы, суды обеих инстанций выявили, что предметом договора аренды от 08.09.2011 являются часть функционального помещения N 1 (1-49, 92-105) в виде комнат N 1-3, 11-16, 20-37 площадью 945,4 кв. м, а также места общего пользования площадью 6,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Ворошилова, 28.
Согласно пояснениям представителя общества местом общего пользования площадью 6,0 кв. м является часть помещения N 38, которое используется ООО "Техно+" совместно с другими арендаторами для входа в торговое здание.
При этом суды в соответствии с представленным в материалы дела техническим паспортом от 24.04.2008 установили, что указанное обществом помещение N 38 обозначено в экспликации как "тамбур" и имеет общую площадь 12,9 кв. м.
При таких обстоятельствах, суды обеих инстанций исходя из буквального описания объекта аренды, содержащегося в пункте 1.1 договора N 361/11, содержания иных положений того же договора, передаточного акта и плана функционального помещения, пришли к правильному выводу о том, что условия договора не позволяют достоверно идентифицировать место общего пользования площадью 6,0 кв. м, подлежащее передаче в аренду.
Сторонами не составлялась экспликация арендуемых помещений, предмет аренды на выкопировке технического или кадастрового планов не отмечался, соответствующие приложения к договору от 08.09.2011 (пункт 8.3) не подписывались. Данные обстоятельства обществом не оспаривались и подтверждены его представителем в суде кассационной инстанции.
В этой связи арбитражные суды признали законным и обоснованным вывод Управления Росреестра о том, что договор аренды от 08.09.2011 N 361/11 не содержит сведений, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в связи с чем, существенное условие об объекте аренды считается не согласованным, а сам договор - не заключенным с точки зрения пункта 3 статьи 607 ГК РФ..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.11.2009 N Ф03-6033/2009 по делу N А51-2828/2009
"...При рассмотрении иска суды установили, что из представленных в материалы дела договора аренды от 03.11.03 N 01-02522-003-Н-АР-2780-00, технического паспорта на здание, расположенное по адресу: г. Владивостока, ул. Семеновская, 3, лит. А, плана мансардного этажа здания ФГУП "Ростехинвентаризация", невозможно установить какие именно нежилые помещения являются объектом договора аренды, на каком этаже они находятся. При соотнесении текста оспариваемого договора аренды и технического паспорта помещения невозможно установить помещения, которые явились предметом аренды.
Данный вывод судов и признание договора аренды незаключенным связаны с тем, что согласно оспариваемому договору аренды его предметом является недвижимое имущество, расположенное по адресу: ул. Семеновская (Колхозная), д. 3 (лит. Д), общей площадью 102,5 кв. м (в том числе 89,7 кв. м основная площадь, 12,8 кв. м места общего пользования), а согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.06.2004 объектом права аренды являются нежилые помещения (номера на поэтажном плане: 3а, 3 - 5) общей площадью 89,7 кв. м, находящиеся на мансардном этаже в здании (лит. А), расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская (Колхозная), 3.
С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 03.11.03 N 01-02522-003-Н-АР-2780-00 сторонами не заключен..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 31.01.2012 по делу N А55-27089/2010
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был подписан договор аренды от 21.09.2010 N СВ-6/769 нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Мурысева, д. 64.
В соответствии с приложением N 1 к договору аренды арендуемое помещение общей площадью 277,6 кв. м состоит из комнат N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, расположенных на первом этаже здания. Арендуемое помещение является частью нежилого здания, принадлежащего арендодателю на праве собственности.
Также истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи помещений от 18.10.2010.
Судебными инстанциями установлено, что предметом договора аренды являются нежилые помещения общей площадью 277,6 кв. м, состоящие из комнат N 1 - 22, расположенных на первом этаже. Однако из представленных в материалы дела документов: проекта реконструкции помещения магазина, выписки из протокола от 26.04.2002 N 18 администрации Комсомольского района г. Тольятти, распоряжения администрации Комсомольского района г. Тольятти от 22.04.2003, заключения по проекту реконструкции ГУ природных ресурсов и охраны окружающей среды от 03.03.2003, заключения по проекту реконструкции ЦГСЭН в г. Тольятти от 08.08.2002, разрешения на реконструкцию ГПН г. Тольятти от 20.12.2002, технического паспорта, изготовленного по состоянию на 17.12.2003, акта технической инвентаризации на дату обследования 17.12.2003, следует, что идентифицировать указанные в договоре аренды нежилые помещения объекта аренды не представляется возможным в результате произведенной реконструкции.
Таким образом, на дату подписания спорного договора аренды нежилые помещения площадью 277,6 кв. м, состоящие из комнат N 1 - 22, не существовали.
Поскольку предмет в договоре аренды не определен, в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ и пункта 3 статьи 607 ГК РФ судебные инстанции правомерно признали договор от 21.09.2010 N СВ-6/769 незаключенным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.09.2009 по делу N А12-34747/05
"...Между истцом и ООО "Поволжская Недвижимость" заключен договор аренды от 25.05.2004, предметом которого было определено отдельно стоящее нежилое здание, находящееся по адресу: Кумылженский район, станица Кумылженская, ул. Лермонтова, 1а, общей площадью 1376,9 кв. м. Оплату по договору аренды надлежало произвести единым платежом в размере 3 029 180 руб. из расчета 200 руб. за 1 кв. м в месяц, в том числе и налог на добавленную стоимость.
Из имеющегося в материалах дела технического паспорта следует, что в состав здания по адресу Волгоградская область, Кумылженский район, ст. Кумылженская, ул. Лермонтова, дом 1а входят помещения площадью 638,0 кв. м, расположенные на 1 этаже, помещения площадью 655,5 кв. м, расположенные на 2 этаже, здания и помещения площадью 342,8 кв. м, расположенные в подвале здания, лестничные клетки на 1 этаже - площадью 30,2 кв. м, лестничные клетки на 2 этаже - площадью 53,2 кв. м. Таким образом, общая площадь здания составляет 1719,7 кв. м.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд установил, что из содержания пункта 1 договора аренды от 25.05.2004 следует, что передаче в аренду подлежало здание площадью 1376,9 кв. м, из расчета этой площади устанавливалась сторонами арендная плата. Фактическая же общая площадь помещений в здании составляет 1719,7 кв. м, следовательно, из указанного договора невозможно с достоверностью установить предмет аренды - часть здания - нежилое помещение площадью 1376,9 кв. м, или же все здание площадью 1719,7 кв. м.
При таких обстоятельствах соответствует закону вывод суда апелляционной инстанции о том, что сторонами не был согласован объект аренды, и в силу положений статьи 607 ГК РФ договор аренды от 25.05.2004 не считается заключенным, и ссылка на этот договор в доказательство обоснованности своих требований неправомерно..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 22.04.2010 N Ф09-2299/10-С3 по делу N А60-29014/2009-С12
"...Как следует из материалов дела, между обществом "Союз-игрушка" (арендодатель) и обществом "Респект" (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений от 23.10.2008 N 404-403а/08, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование (аренда) нежилые помещения общей площадью 31,73 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Самолетная, 55, литер "О", 4 этаж, офисы N 404, 403а.
Судами установлено, что согласно договору аренды нежилых помещений от 23.10.2008 N 404-403а/08, по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.11.2008 истцом ответчику переданы нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Самолетная, 55, литер "О", 4 этаж, офисы N 404, 403а.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности серии 66АГ 414066 обществу "Союз-игрушка" принадлежат на праве собственности нежилые помещения литера О, О3, номер на поэтажном плане: 1 этаж - помещения N 1 - 31, 2 этаж - помещения N 32 - 53, 3 этаж - помещения N 54 - 72, 4 этаж - помещения N 73 - 93, общей площадью 1006,60 кв. м.
Суды, установив, что определить какие именно из помещений, принадлежащих на праве собственности истцу, переданы ответчику в аренду, невозможно, пришли к обоснованному выводу о несогласованности условия об объекте договора аренды нежилых помещений от 23.10.2008 N 404-403а/08, в связи с чем договор является незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2010 N Ф09-10779/09-С3 по делу N А76-8752/2009-23-495
"...Судами установлено, что из содержания п. 1.1 договора следует, что предмет аренды - нежилое помещение общей площадью 36 кв. м расположено на шестом этаже нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. Малогрузовая, 1, офис 604. Ссылки на приложения к договору в виде плана арендуемого помещения (поэтажного плана шестого этажа здания, схемы расположения помещений) в договоре отсутствуют.
Данные технического паспорта нежилого помещения по указанному адресу (инвентарный номер 40775), составленного областным государственным унитарным предприятием "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области по состоянию 20.02.2008, не содержат указание на какое-либо помещение площадью 36 кв. м (офис 604), расположенное на шестом этаже. Согласно поэтажному плану от 20.02.2008 на шестом этаже указанного здания находятся три помещения с аналогичными параметрами площади: 34,7 кв. м, 35,6 кв. м, 38,6 кв. м. Помещения площадью 36 кв. м, как обозначено в п. 1.1 договора, на шестом этаже здания не имеется.
Копия схемы расположения и нумерации помещений шестого этажа нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. Малогрузовая, 1, признана судами неотносимым доказательством, поскольку она не является неотъемлемой частью договора, ссылок на него не содержит, утверждена истцом в одностороннем порядке и не совпадает с данными технического паспорта здания, а именно, с планом шестого этажа.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильным выводам о том, что представленные истцом документы не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды на основании договора, договор нельзя рассматривать как заключенный, поскольку сторонами не согласован его предмет, требования истца о взыскании задолженности по арендной платы и неустойки за просрочку ее оплаты, основанные на условиях незаключенного договора, удовлетворению не подлежат..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.07.2007 N Ф09-5259/07-С6 по делу N А60-34498/2006
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между предпринимателем Усаниным С.Н. (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения от 08.02.2006 N 7/1, в соответствии с условиями которого предприниматель Усанин С.Н. предоставляет обществу в пользование нежилое меблированное помещение площадью 40 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уральская, 68/1, на срок с 08.02.2006 по 08.01.2007. Обществом (арендатор) и предпринимателем Кузнецовым С.С. (субарендатор) 06.03.2006 был подписан договор субаренды указанного нежилого помещения на срок до 08.01.2007.
В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из содержания п. 1.1 договора от 08.02.2006 N 7/1 не представляется возможным определить объект договора аренды. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.02.2007 N 01/205/2007-143, представленной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уральская, 68/1, является двухкомнатной квартирой (N 17). Назначение помещения - жилое.
Таким образом, суд правомерно сделал вывод о том, что договор аренды от 08.02.2006 N 7/1 и договор субаренды от 06.03.2006 не являются заключенными..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.05.2007 N Ф09-3527/07-С6 по делу N А76-34952/2004
"...При этом, оставляя решение без изменения, суд обоснованно исходил из того, что в договоре аренды от 01.01.1997 N 6А не индивидуализирован объект аренды (имеются расхождения в площадях помещения, названного в договоре и в свидетельстве о государственной регистрации права серии 74-АИ N 082330, не указаны конкретные помещения, переданные ответчику), в связи с чем данный договор является незаключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), а следовательно, по такому договору с ответчика не может быть взыскана задолженность по арендной плате и штрафные санкции..."

Позиция 2. Несоответствие описания объекта в договоре его описанию в технической и (или) регистрационной документации не является основанием для признания договора аренды незаключенным ввиду несогласованности предмета.

Примечание: Приходя к выводу об отсутствии оснований для признания договора незаключенным, суды могут исходить из того, что у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество, или из того, что расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2010 по делу N А56-19301/2009
"...Объект аренды в договоре от 29.08.2008 идентифицирован путем указания местонахождения помещения в здании по конкретному адресу, приложениями к договору. То обстоятельство, что площадь помещения по данным органа технической инвентаризации фактически составляет меньшую площадь, чем указано в договоре, не является основанием считать договор субаренды незаключенным.
В материалах дела не имеется доказательств того, что у сторон имелись разногласия, заблуждения либо неопределенность в отношении предмета договора субаренды в момент его подписания, а также приема-передачи по акту.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно установил, что спорный договор субаренды по форме и содержанию соответствует требованиям закона, в период его действия сторонами не оспаривался..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.05.2009 по делу N А11-4137/2008-К1-2/170
"...В ходе выяснения обстоятельств дела суд апелляционной инстанции сделал вывод об отсутствии в договоре сведений, которые в силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Данный вывод суда апелляционной инстанции признан окружным судом ошибочным в силу следующего.
Вывод суда апелляционной инстанции о неопределенности объекта найма и, как следствие, незаключенности договора по причине несоответствия площадей нежилых помещений, прописанных в договоре аренды, сведениям, содержащимся в свидетельствах о государственной регистрации права собственности от 18.05.2007, ошибочен, ибо истец не имеет в городе Коврове Владимирской области на праве собственности иного аналогичного недвижимого имущества..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.06.2006 по делу N А79-4008/2005
"...Как видно из документов и установлено судом, 31.12.2002 Чувашский республиканский союз потребительских обществ (правопредшественник ответчика) и МУП "Районный рынок "Юхма" подписали договор аренды недвижимого имущества, согласно которому в пользование последнему передано здание, расположенное по адресу: Чувашская Республика, село Батырево, улица Дружбы, общей площадью 900 квадратных метров.
Вместе с тем из свидетельства о государственной регистрации права от 28.12.1998 серии АВ 037609 следует, что Чувашпотребсоюз является собственником склада площадью 1382,6 квадратного метра (литера А, I), расположенного по адресу: Чувашская Республика, Батыревский район, село Батырево, улица Дружбы.
Различия в площади склада (900 квадратных метров и 1382,6 квадратного метра), переданного по договору аренды, послужили основанием для обращения МУП "Районный рынок "Юхма" с иском о признании сделки незаключенной.
Материалами настоящего дела подтверждено и никем из участвующих в деле лиц не оспаривается, что здание, расположенное по адресу: Чувашская Республика, село Батырево, улица Дружбы, передано Чувашпотребсоюзом в аренду МУП "Районный рынок "Юхма" на основании ранее заключенных договоров аренды; истец длительное время пользуется спорным имуществом без каких-либо возражений; иных аналогичных или схожих зданий ответчик на указанной улице не имеет, поэтому суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали, что договор аренды от 31.12.2002 содержит достаточный объем данных, позволяющих идентифицировать объект аренды.
Кроме того, пояснения самого истца свидетельствуют о том, что у него отсутствует (отсутствовало) заблуждение относительно арендуемой недвижимости, в связи с чем основания для признания сделки незаключенной отсутствуют..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.11.2009 по делу N А46-8746/2009
"...В кассационной жалобе О.В. Бузова просит решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Заявитель жалобы полагает, что суд нарушил нормы материального права - не применил положения статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав заключенным договор аренды.
Указывает, что в договоре аренды не определен предмет: отсутствует ссылка на населенный пункт, имеется несоответствие в площади помещения, указанной в договоре (67 кв. м), и в свидетельстве о праве собственности (66,7 кв. м).
Между индивидуальным предпринимателем Е.Н. Тарамбуловой (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем О.В. Бузовой (арендатор) заключен договор аренды от 01.02.2008 N 1, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение площадью 67 кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома по улице Перелета, 18, для размещения швейного цеха (далее - договор).
Доводы кассационной жалобы о незаключенности договора аренды в связи с неопределенностью его предмета несостоятельны, поскольку из текста договора очевидно, что недвижимое имущество находится в городе Омске. Разница площади нежилого помещения, указанного в договоре аренды и в свидетельстве о праве собственности в размере 0,3 кв. м не является существенной, указывающей на отсутствие соглашения между сторонами о предмете договора..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2006 N КГ-А40/358-06 по делу N А40-26471/05-12-198
"...Арбитражным судом г. Москвы рассмотрен иск ЗАО "Первый Московский завод радиодеталей" о признании незаконным решения Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве от 15.04.05 N 77-77-14/001/2005-577 об отказе истцу в государственной регистрации договора аренды земельного участка.
В оспариваемом решении об отказе ответчик указал на то, что договор в нарушение ст. 432, 607 ГК РФ не позволяет однозначно определить предмет договора.
Исследовав доводы сторон и представленные по делу материалы, суд установил, что договор аренды от 19.06.03 N М-08-505231 соответствует требованиям ст. ст. 432, 607 ГК РФ и что отказ ответчика зарегистрировать его незаконен.
С момента заключения договора в июне 2003 года арендатор пользуется определенными договором участками земли, оплачивая аренду согласно условиям сделки.
Вопрос о неопределенности предмета аренды между арендодателем и арендатором отсутствует.
Что касается имеющейся неточности в указании общей площади арендуемых участков (в договоре - 10042 кв. м, а по кадастровому учету - 10042,3 кв. м), то это обстоятельство может быть основанием для внесения в договор соответствующих уточнений..."

7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу

Нередко при отсутствии надлежащего согласования в договоре условия об объекте аренды стороны тем не менее фактически его исполняют. Возникает вопрос: можно ли в этом случае считать договор заключенным?
В соответствии с Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ ст. 432 ГК РФ дополнена п. 3, в котором установлено следующее. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признать этот договор незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ). Названный Федеральный закон вступил в силу 1 июня 2015 г. Таким образом, с указанной даты рассматриваемый вопрос урегулирован законодательно.

7.1. Вывод из судебной практики: Стороны не вправе оспаривать договор аренды по основанию, связанному с ненадлежащим согласованием объекта аренды, если реально исполняли договор.

Примечание: Ранее в судебной практике имелась иная позиция, согласно которой если в договоре не согласовано условие о предмете аренды, то реальное его исполнение сторонами не может являться основанием для признания такого договора заключенным (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.06.2011 по делу N А11-13254/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.02.2010 по делу N А31-3798/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.12.2009 по делу N А29-1308/2009, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.02.2010 по делу N А78-2051/2009, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 N Ф03-7379/2009 по делу N А73-6056/2009, Постановление ФАС Московского округа от 26.02.2008 N КГ-А41/14856-07 по делу N А41-К1-8985/07, Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2010 N Ф09-10779/09-С3 по делу N А76-8752/2009-23-495).
Следует также отметить, что в некоторых приведенных ниже постановлениях рассмотрена ситуация, когда стороны в договоре согласовали площадь и адрес арендуемого имущества. Исходя из анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что ряд судов считают указание в договоре площади арендуемого помещения и адреса здания, в котором находится данное помещение, недостаточным для признания предмета договора согласованным. По данному вопросу см. п. 9.2 материалов к ст. 607 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...15. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 16.06.2014 N ВАС-6605/14 по делу N А75-518/2013
"...В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора судебных актов, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении норм права, истец просит постановление суда кассационной инстанции отменить.
Полагая, что в договоре субаренды от 01.07.2012 N 1 не согласован объект, подлежащий передаче в аренду, и арендатор фактически не пользовалось спорным имуществом, истец обратился в суд с заявлением о признании договора аренды незаключенным и взыскании 405 510 рублей.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того договора субаренды от 01.07.2012 N 1 не был заключен, поскольку его условия не позволяют установить предмет аренды (площадь части помещения) в соответствии с положениями гражданского законодательства.
Суд кассационной инстанции, отменяя указанные судебные акты и отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь положениями статей 432, 606, 607, 615, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", обоснованно исходил из того, что спорное помещение фактически передано истцу, между сторонами договора отсутствовали разногласия относительно предмета договора (акт приема-передачи предмета аренды сторонами подписан без замечаний и возражений), что также подтверждается оплатой истцом арендной платы по договору N 1 от 01.07.2012 за июль.
Оценив доводы истца, приводимые в надзорной жалобе, коллегия судей полагает, что они не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора..."

Определение ВАС РФ от 09.04.2008 N 4849/08 по делу N А55-12210/2007
"...В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
Как установлено судом первой инстанции с учетом положений статьи 431 ГК РФ, предмет, определенный сторонами в договоре и в акте приема-передачи, не вызывал у них сомнений относительно объекта субаренды и идентификации автомобиля. Условия оспариваемого договора сторонами длительное время исполнялись: арендная плата в течение трех лет оплачивалась без возражений платежными поручениями и соглашениями о зачете встречных требований.
При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом суда о необоснованности ссылки на незаключенность договора субаренды в связи с неопределенностью его предмета..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.02.2018 N Ф01-6654/2017 по делу N А43-3044/2017
"...Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, ООО "Чайка" (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор субаренды нежилого помещения от 01.03.2016 N 6/16, по условиям которого арендодатель предоставил субарендатору за плату во временное пользование часть нежилого здания торгового комплекса с автостоянкой - комнаты N 8, 9, 10, на первом этаже согласно поэтажному плану общей площадью 30,4 квадратного метра, и долю в местах общего пользования площадью 10,4 квадратного метра, расположенную по адресу: Нижегородская область, Сергачский район, город Сергач, улица Казакова, дом 9, для размещения аптеки на первом этаже торгового центра.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора субаренды от 01.03.2016 N 6/16.
Предприниматель по акту от 31.05.2017 возвратил помещение истцу.
Основанием для обращения ООО "Чайка" с настоящим иском в Арбитражный суд Нижегородской области явилось наличие у ответчика перед истцом задолженности по арендным и коммунальным платежам.
Доводы ответчика о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием согласования его предмета несостоятельны, поскольку, как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, противоречат разъяснениям, данным в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу которых если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
В рассмотренном случае помещения переданы Предпринимателю в пользование, который вносил арендную плату, какие-либо разногласия при получении помещения и в ходе исполнения сделки, касающиеся невозможности пользования имуществом по каким-либо причинам, субарендатор не заявлял. В договор сторонами не вносилось изменений площади переданных в аренду помещений. Следовательно, у суда отсутствовали правовые основания для признания сделки незаключенной.
Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.10.2014 по делу N А38-4920/2013
"...Как видно из документов и установил суд, ООО "Велмас-К" (арендодатель) и предприятие "Ивушка" (арендатор) заключили договор от 01.11.2011, в соответствии с которым арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения (позиция 13а) общей площадью 50 квадратных метров, расположенного на первом этаже торгового центра по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. К. Маркса, д. 129. В пункте 3.1 договора стороны согласовали срок его действия с момента государственной регистрации договора до 01.11.2016.
Неправомерным является довод заявителя о том, что договор аренды является незаключенным в связи с отсутствием данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем условиям, имеющим существенное значение. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе либо иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).
Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если стороны договора совершают действия по исполнению договора и обоюдно принимают их без каких-либо возражений, то отсутствует неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон.
Объект аренды согласован сторонами в договоре аренды от 01.11.2011 и в акте приема-передачи от 01.11.2011, которые ответчик подписал без замечаний.
Истец исполнил обязанность, предусмотренную договором, в части передачи нежилого помещения, а ответчик в течение действия договора производил оплату за пользование спорным помещением, следовательно, у сторон не имелось неопределенности в отношении объекта аренды.
Таким образом, у судов обеих инстанций отсутствовали правовые основания для признания спорного договора аренды незаключенным..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.08.2014 по делу N А28-11375/2013
"...Сославшись на то, что спорный договор аренды является незаключенным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Из содержания договора аренды от 19.10.2011 и акта приема-передачи от 01.05.2011, подписанных сторонами без возражений и разногласий, следует, что стороны договорились о передаче в аренду нежилых помещений N 32, 33, 34 и 35 площадью 158,5 квадратного метра, расположенных на первом этаже в здании свинарника с картофелехранилищем по адресу: г. Киров, д. М. Субботиха, ул. Школьная, д. 31 (кадастровый номер 43:40:003634:0001:5356/09/А,Б,В,Г), следовательно, предмет, определенный сторонами в договоре и акте приема-передачи, не вызвал у сторон сделки сомнений относительно его определенности и идентификации имущества, а также его использования с мая 2011 года.
Доказательств, свидетельствующих о том, что в отношении объекта аренды сложились какие-либо разногласия, не представлено. Подписанный истцом с ОАО "КТК" договор субаренды (том 1, листы дела 33 - 35) свидетельствует о фактическом нахождении у истца арендованных помещений и о реализации его права пользования арендованными помещениями по договору от 19.10.2011. Представитель истца в суде кассационной инстанции не отрицал намерений по заключению договора субаренды.
Согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Учреждение не представило доказательств, свидетельствующих о наличии у сторон разногласий и заблуждений в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения, следовательно, является законным и обоснованным вывод судов о признании договора аренды от 19.10.2011 заключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.07.2014 по делу N А11-7567/2012
"...Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Довод заявителя о незаключенности договора аренды в связи с тем, что земельный участок должным образом не идентифицирован, является необоснованным.
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Из пунктов 1.1, 1.2 договора следует, что предметом договора аренды является земельный участок общей площадью 9261 квадратный метр, имеющий номер 20 000:1040 с указанием местоположения земельного участка в границах, указанных в приложении N 1.
В материалы дела представлены графическое изображение земельного участка с указанием точек координат, платежные поручения, из которых следует, что закрытое акционерное общество "Мегатрейд" производило частичную оплату арендных платежей по договору аренды, с указанием в назначении платежа на спорный договор, а также переписка сторон со ссылкой на спорный договор и просьбой продлить его срок на 11 месяцев в связи с получением разрешения на строительство.
Таким образом, между сторонами не было сомнений в предмете договора аренды, в неопределенности расположения земельного участка и размера арендных платежей, поэтому у судов отсутствовали основания для признания договора аренды незаключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.07.2014 по делу N А29-6914/2013
"...Ссылка заявителя на то, что договор аренды от 01.01.2013 N 1/1 является незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет договора, судом округа отклонена как несостоятельная по следующим основаниям.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Суды приняли во внимание, что договор аренды от 01.01.2013 N 1/1 исполнялся сторонами, подписывались двусторонние акты, вносилась арендная плата и возмещен ущерб, причиненный вследствие сверхнормативного износа арендованного помещения (в платежных поручениях в качестве основания платежа ответчиком указывался договор аренды от 01.01.2013 N 1/1); сторонами не было предпринято действий, подтверждающих наличие у сторон каких-либо разногласий и неопределенности в отношении предмета договора, в том числе о смешении объекта найма с другим помещением, и обоснованно сочли спорный договор заключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.05.2014 по делу N А29-6913/2013
"...Договор аренды от 01.01.2013 N 2/1 исполнялся обеими сторонами, что подтверждается актами, подписанными сторонами, внесением арендной платы (в представленных платежных поручениях в качестве основания платежа указывались счета за аренду помещения за 2013 год), ведомостями по контрагентам, представленными ответчиком.
Необоснованна ссылка заявителя на незаключенность договора аренды в связи с отсутствием в договоре аренды данных, позволяющих идентифицировать переданное в аренду имущество.
В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Стороны не предпринимали действий, свидетельствующих о наличии у сторон каких-либо разногласий и неопределенности в отношении предмета договоров, в том числе о смешении объекта найма с другим помещением, следовательно, суды обеих инстанций обоснованно сочли спорный договор от 01.01.2013 N 2/1 заключенным.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.05.2013 по делу N А28-5589/2012
"...Посчитав договор субаренды от 18.09.2011 незаключенным, Предприниматель обратился в суд с иском о признании его таковым.
Общество, указав на ненадлежащее исполнение Предпринимателем субарендных обязательств, обратилось в суд со встречным иском о взыскании арендных платежей и пеней на основании спорного договора.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Характеристики передаваемых в субаренду спорных помещений и земельного участка не изменялись на дату заключения оспариваемого договора субаренды, доказательств наличия между сторонами договора каких-либо разногласий в части местоположения и площади передаваемых в субаренду помещений не представлено.
Предпринимателем производилась оплата арендных платежей процессе исполнения договора, подписывались акты приемки услуг аренды. При таких обстоятельствах доводы субарендатора о незаключенности договора опровергаются собственными действиями по его исполнению.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии во взаимоотношениях сторон неопределенности относительно объекта, передаваемого в субаренду по оспариваемому договору. Поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в договоре субаренды от 18.09.2011 указаны все сведения, отвечающие требованиям статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющие определенно установить имущество, переданное в субаренду, и обоснованно не усмотрел правовых оснований для признания настоящего договора незаключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2013 по делу N А82-4224/2012
"...По мнению заявителя, он не может выступать в качестве субъекта ответственности по предъявленному иску, поскольку договор субаренды является незаключенным вследствие невозможности идентифицировать объект субаренды: цех N 902 площадью 854 квадратных метра в договоре аренды здания общей площадью 6404,7 квадратного метра отсутствует; акт передачи и план передаваемых помещений не предъявлены.
В силу статей 606 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Определяющим фактором для оценки договора аренды (субаренды) на предмет заключенности служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в наем (поднаем).
Из условий договора субаренды, акта приема-передачи от 27.01.2011, письма ЗАО "ВПС" от 12.01.2010 N 10/01 об осуществлении им в цехе 902 ремонтных работ, а также из платежных поручений, подтверждающих внесение субарендатором платежей за пользование помещением, следует, что у сторон отсутствовали какие-либо разногласия и неопределенность в отношении предмета субаренды, в том числе конкретизации местоположения объекта субаренды относительно других помещений здания. При этом ссылка заявителя на отсутствие акта приема-передачи отклоняется как противоречащая материалам дела.
Таким образом, судами верно указано на достижение между спорящими сторонами согласованности по всем существенным условиям договора и, соответственно, заключенность договора субаренды (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), который порождает обязанность ответчика по уплате арендных платежей, установленных договором (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2011 по делу N А79-9768/2010
"...Общество с ограниченной ответственностью "Каробейник" (далее - ООО "Каробейник"), обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к закрытому акционерному обществу "Агрофирма "Ольдеевская" (далее - ЗАО "Агрофирма "Ольдеевская") о признании договора аренды здания (сооружения, нежилого помещения) от 04.04.2007 незаключенным.
Руководствуясь статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Чувашской Республики решением от 14.12.2010 удовлетворил иск, указав, что в договоре аренды от 04.10.2007 отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (не указано месторасположение нежилого помещения); доказательств передачи спорного недвижимого имущества арендатору в деле не имеется.
Суд апелляционной инстанции оценил на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело документы и установил, что ООО "Каробейник" фактически пользовалось арендованным имуществом, внесло часть арендной платы, а потому в процессе пользования помещениями у сторон отсутствовали какие-либо разногласия в части определения существенных условий договора или затруднения при исполнении его условий; неопределенность по составу арендуемого имущества и сомнения в идентификации объекта найма не возникали.
Таким образом, у суда отсутствовали правовые основания для признания договора аренды от 04.10.2007 незаключенным, а потому апелляционная инстанция обоснованно отказала ООО "Каробейник" в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.11.2010 по делу N А11-1698/2010
"...Заявитель указывает на незаключенность договора аренды от 01.11.2009 N 02/09 в смысле статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду несогласованности предмета договора, так как из текста договора невозможно установить, какие именно помещения переданы ООО "Третий Рим" в наем. Перечень передаваемых помещений, поименованный как приложение к договору аренды от 01.11.2009 N 02/09, является недопустимым доказательством, поскольку данный документ не предусмотрен договором и составлен "задним числом" заинтересованным в исходе дела представителем истца (бывшим генеральным директором Общества). Кроме того, глава 28 и пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют способ уточнения и дополнения условий договора - в форме изменения договора, однако названный перечень передаваемых помещений таковым не является.
Довод подателя жалобы о незаключенности договора аренды от 01.11.2009 N 02/09, ввиду несогласованности контрагентами его предмета отклоняется, так как в материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие о том, что договор исполнен, причем у принимающей стороны не возникло сомнений в отношении предмета договора.
Передаточный акт к договору аренды от 01.11.2009 N 02/09 и перечень передаваемых помещений от 01.11.2009, обоюдно подписанные спорящими сторонами, подтверждают передачу объекта найма. Арендатор оплатил аренду за ноябрь 2009 года. В деле отсутствуют документы, подтверждающие наличие у сторон сделки сомнений по поводу предмета имущественного найма. Исполнение сделки исключает возможность признать договор незаключенным по данному основанию..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.02.2010 по делу N А31-4173/2009
"...Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании данной нормы суд признал договор аренды незаключенным, поскольку в договоре стороны не прописали данные, позволяющие однозначно выделить помещения, являющиеся предметом найма, из других помещений в здании, что не позволяет достоверно определить объект имущественного найма.
Данный вывод суда не может быть признан правильным, так как сделан без учета абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае, если правила абзаца первого этой статьи не позволяют определить содержание договора, судом должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Соответственно, определяющим фактором для оценки договора аренды на предмет заключенности с позиций части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в найм, и его состояния; в данном случае договор имущественного найма на протяжении длительного периода времени исполнялся обеими сторонами; объект передан; арендная плата уплачена; сторонами не было предпринято действий, подтверждающих наличие у сторон каких-либо разногласий и неопределенности в отношении предмета договора, в том числе о смешении объекта найма с другим помещением.
Суд не дал оценку имеющимся в деле документам на предмет установления названных юридически значимых обстоятельств, поэтому вывод суда о незаключенности договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам дела..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.05.2015 N Ф02-2043/2015 по делу N А19-10162/2013
"...КОО "Истгалф Шиппинг энд Трейдинг ЛЛС", указывая на то, что объект аренды надлежащим образом не индивидуализирован, обратилась в тот же арбитражный суд 02.09.2014 с иском о признании договора N 375-08 от 05.06.2008 незаключенным.
В договоре N 375-08 от 05.06.2008 содержатся характеристики земельных участков N 1 - 4, переданных арендодателем в аренду и принятых арендатором во временное владение и пользование, в том числе размеры как общей площади, так и площади каждого участка, а также адреса их места нахождения.
Несмотря на отсутствие в договоре N 375-08 от 05.06.2008 сведений о кадастровом учете предоставленных в аренду земельных участков, описания их границ, на что указывает заявитель кассационной жалобы, у сторон не возникли, в данном конкретном случае, препятствия для его исполнения, сделка состоялась, поскольку имело место ее фактическое исполнение, выраженное в передаче и принятии объекта аренды без замечаний, использовании арендатором переданного ему во владение и пользование имущества в соответствии с его назначением, отсутствием у сторон при заключении сделки и ее исполнении споров относительно переданного в аренду объекта.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), что имеет место в данном случае, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, арендодатель не высказывал каких-либо претензий относительно невозможности определения предмета договора N 375-08 от 05.06.2008, о несоответствии площадей земельных участков сведениям, содержащимся в договоре и актах приема-передачи, невозможности по этой причине осуществлять правомочия по владению и пользованию земельными участками, а также сомнений в том, какие именно земельные участки переданы. Претензии относительно размера и границ объекта аренды у КОО "Истгалф Шиппинг энд Трейдинг ЛЛС", осуществлявшей владение и пользование спорным земельным участком с 2006 года (договоры аренды N 300-06 от 17.06.2006 и N 92-07 от 16.02.2007 (л.д. 1, 2 - 3 т. 4)), появились лишь после предъявления арендодателем требования в судебном порядке об исполнении арендатором обязательства по оплате арендованного имущества, сопровождаемые ссылкой ответчика на наличие смежных земельных участков и земельных участков, занятых трансформаторными подстанциями, споры с владельцами которых при рассмотрении спора по существу отсутствовали.
С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о том, что условие об объекте аренды не может считаться несогласованным, а договор N 375-08 от 05.06.2008 - незаключенным, а поэтому контрагент арендодателя, связанный с арендатором взаимными обязательствами, не подлежащими произвольному изменению вне рамок правового поля, не представивший в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства в обоснование доводов о несогласии с размером объекта аренды, должен исполнять встречное денежное обязательство, которое он на себя принял как по условиям оспариваемой им сделки, так и в силу закона (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.08.2013 по делу N А78-9893/2012
"...Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, в том числе право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). При этом к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Представленный ООО "ВитаФарм" в обоснование несения расходов договор от 01.01.2009 правомерно квалифицирован судами как договор субаренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Рассматривая довод инспекции о незаключенности договора от 01.01.2009, арбитражные суды исследовали и оценили в совокупности имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора, и установили, что передача спорных помещений от ООО "Фэнгун" к ООО "ВитаФарм" подтверждена актом от 05.01.2009 N 1, договор сторонами в 2009 году исполнялся без возражений и разногласий и гражданско-правовые отношения по нему к моменту их оценки уже прекратились.
При этом суды правильно учли разъяснения пункта 15 Постановления N 73 о том, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами и спор при передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал, стороны не вправе его оспаривать по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды и ссылаться на его недействительность или незаключенность.
Поскольку налоговым органом доказательств неисполнения сторонами договора или его оспаривания не представлено, выводы судов о правомерности включения налогоплательщиком в сумму расходов по налогу на прибыль организаций затрат по субаренде спорных нежилых помещений и наличии оснований для удовлетворения требований в указанной части являются правильными и обоснованными..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.04.2012 по делу N 58-3541/2011
"...Судебные инстанции пришли к выводу о том, что договор аренды N 298 от 25.05.2009 является незаключенным, так как в указанном договоре и акте приема-передачи от 01.01.2009 не определены индивидуализирующие признаки передаваемого нежилого помещения, площадью 50,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Нерюнгри, проспект Дружбы народов, 9, 1 этаж, схема расположения нежилого помещения в жилом доме сторонами не представлена.
Однако, данный вывод судебных инстанций является необоснованным.
По правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации для определения содержания договора в случае его неясности подлежит выяснению действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства.
В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что сторонами не оспаривается наличие между ними договорных отношений, кроме того, факт пользования имуществом подтверждается материалами дела, спора относительно предмета договора аренды N 298 от 25.05.2009 не имеется, также от ответчика поступала оплата за пользование помещением. При таких обстоятельствах, оснований для признания договора незаключенным, у судебных инстанций не имелось..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.04.2012 по делу N А58-4042/2011
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считает заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Судебные инстанции пришли к выводу о том, что в договоре аренды N 287 от 04.05.2010 и акте приема-передачи от 04.05.2010 не определены индивидуализирующие признаки передаваемого нежилого помещения, расположенного по адресу: город Нерюнгри, проспект Дружбы Народов, 29, 1-й этаж, площадью 32 кв. м, сторонами не согласована схема расположения нежилого помещения в жилом доме, в связи с чем договор аренды N 287 от 04.05.2010 является незаключенным.
Данный вывод судебных инстанций является необоснованным.
В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, сторонами не оспаривается наличие между ними договорных отношений, кроме того, факт пользования имуществом подтверждается материалами дела, спора относительно предмета договора аренды N 287 от 04.05.2010 не имеется, также от ответчика поступала оплата за пользование помещением. При таких обстоятельствах, оснований для признания договора незаключенным, у судебных инстанций не имелось..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.12.2011 по делу N А58-713/2011
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между ОАО АК "Железные дороги Якутии" (арендодатель) и ООО "Тында-Гидравлика" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.08.2006, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору земельный отвод площадью 9 га с кадастровым номером 14:19:206002:0128, прилегающий к подъездному пути N 13 станции Нерюнгри-грузовая (бывшая звеносборочная база), а арендатор обязуется, в том числе, своевременно производить оплату за пользование земельным участком (пункты 1.1, 1.2, 2.2.2 договора).
Апелляционный суд, ссылаясь на пункт 1 статьи 432, статьи 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделал вывод о незаключенности договора аренды земельного отвода от 01.08.2006 в силу несогласованности сторонами его предмета, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований, основанных на обязательственных отношениях.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что по результатам оценки представленных в материалы дела доказательств, доводов и возражений сторон согласно требованиям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции, установив обстоятельства реального исполнения договора аренды, передачи земельного участка арендатору, отсутствия у последнего неопределенности в отношении объекта аренды в процессе фактического пользования земельным участком, которые в совокупности подтверждают идентификацию сторонами предмета договора аренды, обоснованно не квалифицировал договор аренды земельного отвода от 01.08.2006 как незаключенный.
С учетом того, что конклюдентные действия арендатора и арендодателя свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий относительно определения объекта аренды, у апелляционного суда не имелось оснований для признания указанного договора аренды незаключенным в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.06.2017 N Ф03-2198/2017 по делу N А73-11832/2016
"...Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, между ИП Суховеевым А.Д. (арендодатель) и ИП Бобковым А.В. (арендатор) был заключен договор аренды от 02.02.2015, по условиям которого арендатору в пользование на срок 11 месяцев и 15 дней передавался земельный участок, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Индустриальная, 1-Б, для размещения 20-тонных контейнеров в количестве 26 шт. (собственность арендатора) и бытовых помещений в количестве 2-х штук (собственность арендатора).
По акту приема-передачи от 02.02.2015 указанный земельный участок принят ИП Бобковым А.В. без возражений и замечаний.
Вместе с тем истцу стало известно, что ИП Суховеев А.Д. вправе был распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 27:23:050507:55, полученным им от ИП Губиной А.В. по договору аренды недвижимости от 01.02.2015, тогда как ИП Бобков А.В. полагал, что принадлежащие ему контейнеры фактически были размещены на ином земельном участке с кадастровым номером 27:23:0000000:1361, полномочиями по передаче в аренду которого ответчик не обладал.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, ИП Бобков А.В. обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ИП Суховеева А.Д. неосновательного обогащения в размере всех полученных им арендных платежей, отказывая в удовлетворении которого арбитражные суды правомерно руководствовались следующим.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, судебные инстанции признали доказанным факт передачи в пользование ИП Бобкову А.В. земельного участка во исполнение заключенного с ИП Суховеевым А.Д. договора аренды от 02.02.2015, что подтверждено актом приема-передачи от той же даты.
На этом участке истцом в спорный период было размещено принадлежащее ему движимое имущество. Плата за пользование участком своевременно вносилась арендатором в согласованном сторонами размере. Факт использования участка истцом не опровергался.
При этом в самом договоре аренды от 02.02.2015 сторонами действительно не были указаны достаточные идентифицирующие признаки, в том числе кадастровые сведения, позволяющие достоверно определить арендуемый земельный участок.
Однако, несмотря на это, при передаче участка в пользование истцу между сторонами не возникло каких-либо разногласий по поводу предмета аренды. В процессе исполнения договора претензий со стороны арендатора в отношении характеристик, состояния и качества спорного участка также не имелось.
Иные лица, включая уполномоченные органы местного самоуправления, возражений относительно правомерности использования ИП Бобковым А.В. занимаемого им участка ни в спорный период, ни в ходе рассмотрения настоящего спора не заявляли. Отсутствие имущественных претензий к сторонам спора по вопросу об использовании истцом участка, переданного ему ответчиком, подтвердил представитель Департамента в заседании суда кассационной инстанции.
Приведенные в кассационной жалобе доводы о несогласованности сторонами предмета договора аренды и о необходимости оценки этого обстоятельства при проверке заключенности и действительности (недействительности) договора аренды от 02.02.2015, судом округа отклоняются как несостоятельные.
Несмотря на отсутствие в спорном договоре указания на кадастровый номер переданного истцу земельного участка, это не освобождает его от обязанности вносить оплату за пользование этим участком исходя из смысла разъяснений пункта 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, согласно которому в случае, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
С учетом изложенного основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.09.2015 N Ф03-3868/2015 по делу N А51-32869/2014
"...01.05.2014 между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды части земельного участка N 1594 площадью 429 кв. м с разрешенным использованием: для размещения сезонных пунктов общественного питания и розничной торговли для членов и гостей яхт-клубов.
20.01.2015 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, в Приложении N 1 к которому согласовали схему расположения земельного участка со ссылкой на данные кадастрового паспорта.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пункте 15 Постановления от 17.11.2011 N 73 закреплена правовая позиция о том, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
При рассмотрении настоящего спора судами установлено, что договор аренды части земельного участка от 01.05.2014 N 1594 исполнялся обществом и предпринимателем; разногласия относительно его условий у сторон отсутствуют; обществом и предпринимателем согласована схема расположения земельного участка.
Как следствие, судами правомерно отказано в иске о признании договора аренды незаключенным.
Доводы о несогласовании предмета договора являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, противоречат правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, приведенной в Постановлении от 17.11.2011 N 73, а потому подлежат отклонению.
Поскольку неправильного применения норм материального права и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену решения и постановления, судами обеих инстанций не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.07.2013 N Ф03-1896/2013 по делу N А51-13244/2012
"...Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
По смыслу статьи 607 ГК РФ необходимость согласования предмета договора аренды в первую очередь направлена на устранение неопределенности в дальнейшем исполнении сторонами договора аренды, в том числе в части передачи имущества арендатору и его использовании.
Арбитражные суды обеих инстанций, толкуя условия спорных договоров аренды в части передачи в пользование части вспомогательных помещений, не учли поведение сторон, свидетельствующее о фактической передаче арендатору в аренду части вспомогательных помещений и длительном исполнении сторонами условий спорных договоров в 2010 - 2012 гг.
Из материалов дела усматривается, что на стадии заключения данных сделок и в процессе использования арендуемых помещений, в том числе вспомогательных, у сторон отсутствовали какие-либо разногласия в части определения существенных условий договоров, затруднения при исполнении их условий, неопределенность по составу арендуемого имущества и размеру арендных платежей. Факт использования вспомогательных помещений арендатором не опровергнут.
При таких обстоятельствах, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, основания для признания спорных договоров аренды незаключенными у арбитражных судов отсутствовали.
Таким образом, поскольку выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права и противоречат фактическим обстоятельствам спора, установленным судами, принятые по делу судебные акты подлежат отмене..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2013 N Ф03-2216/2013 по делу N А16-1322/2012
"...Суды установили, что 01.06.2011 между предпринимателем Суриц А.В. (арендодатель) и ООО "Евросалон" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Биробиджан, ул. Пионерская, 70-В, общей площадью 208 кв. м. Срок действия договора определен с даты его подписания в течение 11 месяцев (пункт 5.1 договора).
Довод заявителя жалобы о том, что договор от 01.06.2011 является незаключенным ввиду неопределенности его условий о предмете аренды, отклоняется, поскольку из установленных апелляционным судом обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, усматривается, что данная сделка исполнялась со стороны ООО "Евросалон" без возражений, касающихся ненадлежащего описания арендуемого объекта. В связи с этим ответчик утратил право возражать против факта заключенности данного договора (пункт 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Его же довод о том, что договор от 01.06.2011 фактически сторонами не исполнялся, также подлежит отклонению, поскольку противоречит имеющимся в деле доказательствам, которые оценены апелляционным судом и не подлежат переоценке при рассмотрении дела в кассационном порядке в силу правил статьи 286 АПК РФ.
С учетом изложенного, основания для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 N Ф03-1985/2013 по делу N А51-13628/2012
"...Как установлено судами, 26.04.2010 между ООО "Тетком" (арендодатель) и ООО "Юнион Шип Менеджмент" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N Т 10/011 Б, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору помещения за плату во временное пользование, а арендатор обязуется их принять и своевременно выплачивать арендную плату за предоставленные помещения.
Спор возник между сторонами ввиду наличия на стороне арендатора (ООО "Юнион Шип Менеджмент") задолженности по арендной плате за период с апреля по сентябрь 2012 года по причине его отказа от оплаты пользования вспомогательными помещениями и наличия, по мнению арендатора, неосновательного обогащения на стороне арендодателя ввиду незаключенности спорных договоров аренды в части данных помещений.
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска о взыскании основного долга и удовлетворяя встречный иск о признании договоров аренды незаключенными и о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения, арбитражные суды обеих инстанций исходили из того, что условия оспариваемых сделок не позволяют установить конкретное имущество, передаваемое в аренду, а часть вспомогательных помещений (коридоры, лестницы, туалет) NN 3 - 8, 12, 18 площадью 9,5 кв. м не индивидуализирована.
В этой связи суды не усмотрели определенности предмета договора в части вспомогательных помещений и пришли к выводу о несогласованности сторонами предмета спорных договоров в указанной части и их незаключенности в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ.
Между тем суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов относительно несогласованности сторонами предмета спорных договоров в части вспомогательных помещений и, как следствие, незаключенности договоров в этой части, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права и противоречат фактическим обстоятельствам спора, установленным судами.
В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума N 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
По смыслу статьи 607 ГК РФ необходимость согласования предмета договора аренды в первую очередь направлена на устранение неопределенности в дальнейшем исполнении сторонами договора аренды, в том числе в части передачи имущества арендатору и его использовании.
Арбитражные суды обеих инстанций, толкуя условия спорных договоров аренды в части передачи в пользование части вспомогательных помещений, не учли фактическое поведение сторон, свидетельствующее о длительном исполнении сторонами условий спорных договоров в 2010 - 2012 годах. Как усматривается из материалов дела, на стадии заключения данных сделок и в процессе использования арендуемых помещений, в том числе вспомогательных, у сторон отсутствовали какие-либо разногласия в части определения существенных условий договоров, затруднения при исполнении их условий, неопределенность по составу арендуемого имущества и размеру арендных платежей. Факт использования вспомогательных помещений арендатором не опровергнут.
При таких обстоятельствах основания для признания спорных договоров аренды незаключенными у арбитражных судов отсутствовали..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.05.2013 N Ф03-1924/2013 по делу N А51-13627/2012
"...Как усматривается из материалов дела, между ООО "Тетком" (арендодатель) и ООО "СП Шиппинг" (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений от 12.05.2010 N Т10/013Б, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору помещения за плату во временное пользование, а арендатор обязуется их принять и своевременно выплачивать арендную плату за предоставленные помещения.
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска о взыскании основного долга и удовлетворяя встречный иск о признании договоров аренды незаключенными и о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения, арбитражные суды обеих инстанций исходили из того, что условия оспариваемых сделок не позволяют установить конкретное имущество передаваемое в аренду, а часть вспомогательных помещений (коридоры, лестницы, туалет) NN 3 - 8, 12, 18 площадью 15 кв. м не индивидуализирована.
В этой связи суды не усмотрели определенности предмета договора в части вспомогательных помещений и пришли к выводу о несогласованности сторонами предмета спорных договоров в указанной части и их незаключенности в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ.
Между тем суд кассационной инстанции не может согласиться с вышеуказанными выводами судов, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права и противоречат фактическим обстоятельствам спора, установленным судами.
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
По смыслу статьи 607 ГК РФ необходимость согласования предмета договора аренды в первую очередь направлена на устранение неопределенности в дальнейшем исполнении сторонами договора аренды, в том числе в части передачи имущества арендатору и его использовании.
Арбитражные суды обеих инстанций, толкуя условия спорных договоров аренды в части передачи в пользование части вспомогательных помещений, не учли фактическое поведение сторон, свидетельствующее о длительном исполнении сторонами условий спорных договоров в 2010 - 2012 годах. Как усматривается из материалов дела, на стадии заключения данных сделок и в процессе использования арендуемых помещений, в том числе вспомогательных, у сторон отсутствовали какие-либо разногласия в части определения существенных условий договоров, затруднения при исполнении их условий, неопределенность по составу арендуемого имущества и размеру арендных платежей. Факт использования вспомогательных помещений арендатором не опровергнут и подтвержден представителем ООО "СП Шиппинг" в судебном заседании кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах основания для признания спорных договоров аренды незаключенными у арбитражных судов отсутствовали..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.09.2014 по делу N А81-5039/2013
"...Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Ссылаясь на незаключенность договора аренды (уточненные требования), ответчик обратился в суд со встречным иском.
При отказе в иске ответчику суды, руководствуясь положениями статей 432, 606, 607, 614, 615 ГК РФ, правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13970/10 и в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), исходили из того, что спорные объекты фактически переданы ООО "ССО", между сторонами договора отсутствовали разногласия относительно предмета договора (акт приема-передачи предметов субаренды подписан без замечаний и возражений).
Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума N 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Проанализировав в порядке статьи 431 ГК РФ условия договоров субаренды, аренды, акты приема-передачи, акты за март - июнь 2013 года об оказании истцом ответчику услуг, суды пришли к обоснованному выводу о достижении между спорящими сторонами согласованности по всем существенным условиям договора и, соответственно, заключенности договора субаренды (статья 432 ГК РФ), который порождает обязанность ответчика по уплате арендных платежей, установленных договором (статья 614 ГК РФ)..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2014 по делу N А75-518/2013
"...Общество с ограниченной ответственностью "Сибирское золото" (далее - общество, истец) обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю Дружининой Елене Владимировне (далее - предприниматель, ответчик) о признании договора аренды незаключенным и взыскании 405 510 руб.
Исходя из пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих сведений в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Материалами дела подтверждается, что спорное помещение фактически передано истцу, между сторонами договора отсутствовали разногласия относительно предмета договора (акт приема-передачи предмета аренды сторонами подписан без замечаний и возражений), соответствующая оплата арендатором (истцом) произведена.
Общество в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило достоверных доказательств, подтверждающих невозможность использования помещения, а также доказательств, опровергающих указанные выше обстоятельства дела. Истец, уплатив арендную плату за пользование спорным помещением, требование о неисполнении арендодателем своих обязанностей по передаче имущества не заявлял, сведений о препятствиях в пользовании этим имуществом, чинимых предпринимателем, не представлял.
В связи с обозначенным выше является неправильным применение норм о неосновательном обогащении (статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации) и взыскание соответствующей суммы арендных платежей, ранее уплаченной ответчику.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Сибирское золото" отказать..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.10.2013 по делу N А03-9015/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 31.12.2010 между ИП Вахитовым Д.А. (арендодатель) и ООО "Алтайский лекарь" (арендатор) подписан договор аренды недвижимости N 2, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование за плату объект недвижимости - нежилое помещение площадью 250 кв. м, расположенное на территории по адресу: г. Барнаул, п. Пригородный, ул. Жданова, 18, на период с 31.12.2010 по 30.11.2011 (далее - договор).
Ссылаясь на пункт 15 постановления Пленума N 73, суд не принял и возражения ответчика относительно отсутствия в договоре согласованного сторонами условия о предмете аренды.
Апелляционный суд с указанными мотивами и выводами согласился.
Оставляя обжалуемые судебные акты без изменения, суд кассационной инстанции исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 15 постановления Пленума N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что спорное помещение фактически передано в аренду и использовалось арендатором, между сторонами договора аренды отсутствовали разногласия относительно предмета договора аренды до обращения арендодателя с исковым заявлением о взыскании арендной платы.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, заключенный сторонами договор, учитывая доказанность ИП Вахитовым Д.А. факта передачи ответчику в аренду помещения, и отсутствие доказательств оплаты в спорный период, суды правомерно удовлетворили исковые требования в заявленном размере..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.06.2013 по делу N А03-11096/2012
"...По договору аренды от 01.04.2010 N Х-К-12 ООО "Алтайкоксохимстрой-Холдинг" (арендодатель) обязалось передать ООО "Концерн Алтайкоксохимстрой" во временное пользование 312 единиц оборудования, указанного в приложении N 1 к договору.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Вместе с тем сложившаяся судебная практика по вопросу незаключенности договора выработала следующий подход: совершение действий по исполнению сделки, а также отсутствие каких-либо разногласий относительно условий сделки свидетельствует об отсутствии оснований считать условия договора несогласованными, а сам договор - незаключенным, поскольку несогласованность условия о предмете договора может повлечь невозможность исполнения.
В рассматриваемом случае апелляционный суд при разрешении вопроса о незаключенности договора N Х-К-12 правильно основывался на обстоятельствах исполнения арендодателем этого договора, поэтому неисполнение должником-арендатором обязательств по уплате арендной платы свидетельствует о правомерности предъявления кредитором своих требований..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2009 по делу N А81-5323/2008
"...По мнению заявителя, договоры N 76 от 15.10.2006, N 82 от 15.11.2006, N 9 от 01.01.2007 являются незаключенными. Акты приема-передачи объектов по указанным договорам, также как и соответствующие договоры, не содержат сведений об имуществе, подлежащем передаче в аренду, а имеют лишь ссылку на приложения N 1, которые в материалах дела отсутствуют...
По условиям договоров N 74 от 15.09.2006, N 76 от 15.10.2006, N 82 от 15.11.2006, N 9 от 01.01.2007 (с дополнительным соглашением N 1 от 14.05.2007) арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору объекты производственного назначения согласно приложению N 1.
Согласно договорам N 63 от 15.11.2007 и N 70 от 15.05.2008 арендодатель предоставил во временное владение и пользование арендатору объекты согласно актам приема-передачи имущества.
При оценке условия договора о предмете суд должен исследовать не только сведения, содержащиеся в договоре, но и все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора, в том числе действия сторон, связанные с исполнением договора.
В материалах дела не имеется доказательств наличия между сторонами разногласий по предмету договоров аренды N 76 от 15.10.2006, N 82 от 15.11.2006, N 9 от 01.01.2007.
МУП "Тазовскэнерго" фактически использовало имущество, оказывая коммунальные услуги населению, вопрос о конкретизации объектов в период их использования у сторон не возникал. Сторонами подписывались двусторонние акты об исполнении арендодателем своих обязательств по данным договорам.
При таких обстоятельствах условия о предмете договоров не могут считаться несогласованными, а договоры - незаключенными. Вывод суда об отсутствии оснований для признания договоров аренды N 76 от 15.10.2006, N 82 от 15.11.2006, N 9 от 01.01.2007 незаключенными ввиду неопределенности предмета является правильным и соответствует материалам дела и установленным обстоятельствам..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.02.2016 N Ф05-18659/2015 по делу N А40-1043/15
"...Протокольным определением от 22 июня 2015 года Арбитражного суда города Москвы для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было принято встречное исковое заявление ИП Ломановой Т.Н. к ООО "Альтэкс" о признании договора субаренды N 8857/6 01-6/6438 от 10 мая 2012 года незаключенным в связи с несогласованием существенного условия договора об объекте, подлежащем передаче в аренду.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73; сохраняет свою силу до принятия соответствующих решений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации - п. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04 июня 2014 года N 8-ФКЗ), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ст. 71 "Оценка доказательств"), представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, с учетом правильного распределения бремени доказывания, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства (в том числе ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации - ст. 431 "Толкование договора"), принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, содержащихся в договоре субаренды N 8857/6 01-6/6438 от 10 мая 2012 года, судебную практику по рассматриваемому вопросу (в том числе разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73), конкретные обстоятельства данного дела, суды первой и апелляционной инстанций, учитывая отсутствие подтверждения со стороны ИП Ломановой Т.Н. уплаты задолженности по арендной плате, правомерно удовлетворили первоначально заявленные исковые требования, поскольку пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для их удовлетворения. Удовлетворяя заявленное исковое требование по первоначальному иску о взыскании суммы задолженности по оплате арендной платы в рамках договора субаренды N 8857/6 01-6/6438 от 10 мая 2012 года суды исходили из того, что арендованное имущество не возвращено ИП Ломановой Т.Н. в соответствии с п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и доказательства обратного отсутствуют, доказательств оплаты не представлено. При этом суды обоснованно отказали в удовлетворении встречных исковых требований, поскольку пришли к выводу о том, что объект аренды был принят ИП Ломановой Т.Н., что подтверждается актом приема-передачи от 10 мая 2015 года, без замечаний, не был оспорен, заявлений о его фальсификации ИП Ломановой Т.Н. не заявлялось. Кроме того, принимая во внимание, что указанный договор исполнялся сторонами, так как во исполнение условий договора субаренды ИП Ломановой Т.Н. оплачивались арендные платежи, что подтверждается платежным поручением от 14 сентября 2012 года N 1, суды пришли к правомерному выводу о том, что договор субаренды N 8857/6 01-6/6438 от 10 мая 2012 года является заключенным.
Суд кассационной инстанции, соглашаясь с указанными выводами судов первой и апелляционной инстанций, полагает необходимым отметить, что, вопреки доводу кассационной жалобы, оснований для удовлетворения встречных исковых требований ИП Ломановой Т.Н. у судов не имелось..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.10.2015 N Ф05-14127/2015 по делу N А41-59166/14 (Определением Верховного Суда РФ от 19.01.2016 N 305-ЭС15-19448 по делу N А41-59166/2014 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)
"...Общество с ограниченной ответственностью "Максис" (далее - ООО "Максис", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу закрытое акционерное общество "Домодедово Нон-Авиэйшн Сэйлз" (далее - ООО "Домодедово Нон-Авиэйшн Сэйлз", ответчик) о признании незаключенным договора аренды от N Д-09357 от 12.09.2013, взыскании неосновательного обогащения в размере 9 472 537,32 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 399 425 руб. (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к рассмотрению уточнений искового заявления).
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Судами установлено, что, поскольку заключение Договора субаренды от 12.09.2013 происходило на основе торгов посредством проведения 14.06.2013 аукционной процедуры, победителем которой было признано ООО "МАКСИС" (письмо общества "ДНС" от 29.08.2013, л.д. 160 т. 1), истец был осведомлен об условиях заключенной им сделки и определенности переданного по ней имущества.
Материалами дела подтверждается, что спорное помещение было передано по Акту приема-передачи имущества от 12.09.2013 г., подписанному обеими сторонами спора без каких-либо возражении или замечаний в отношении арендуемого объекта (л.д. 29 т. 1).
Таким образом, суды обоснованно пришли к выводу, что поскольку разногласий по вопросу индивидуализации предмета аренды у сторон не возникло, как при его заключении так и при его исполнении, доказательств невозможности использовать предмет аренды не представлено, более того, представлены доказательства оплаты арендных платежей, что свидетельствует об одобрении условий спорного договора и его фактическом исполнении, спорный договор является заключенным, и, как следствие, оснований для удовлетворения исковых требований ООО "МАКСИС" о признании договора незаключенным и взыскания неосновательного обогащения в порядке ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 9472537,32 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 399425 руб. не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.08.2014 N Ф05-9170/2014 по делу N А40-97582/13-54-602
"...Девятый арбитражный апелляционный суд установил, что договор аренды N 27 от 22.03.2013 сторонами исполнялся, спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал.
Арендодатель передал, а арендатор принял объект аренды, что подтверждается актом приема-передачи; по платежным поручениям N 44 от 21.03.2013, N 57 от 05.04.2013 ответчик уплатил истцу обеспечительный взнос в размере 120 000 руб. и арендную плату за апрель 2013 года в размере 120 000 руб.
Письмом от 25.04.2013 N 017-13 ООО "ТЕХПРОМЭКСПЕРТ" обратилось к истцу с просьбой расторгнуть договор N АР-27 с 01.06.2013 "в связи с невозможностью рационального использования всех арендуемых площадей"; письмом от 25.04.2013 N 85/13 ООО "ЭкспертСтройПроект" обратилось к истцу с просьбой расторгнуть договор N АР-28 с 01.06.2013 "в связи с увеличением штата сотрудников и невозможностью их размещения на занимаемой данной организацией площади"; письмом от 15.05.2013 N 020-13 ООО "ТЕХПРОМЭКСПЕРТ" со ссылкой на письмо от 25.04.2013 N 017-13, письмом от 15.05.2013 N 87/13 ООО "ЭкспертСтройПроект" со ссылкой на письмо от 25.04.2013 N 85/13 обратились к истцу с просьбой предоставить счета за коммунальные услуги и акты оказанных услуг за апрель и май 2013 года и согласовать время подписания приемо-сдаточного акта помещения по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, д. 4, в связи с намерением расторжения договора аренды.
В деле имеются адресованные истцу: письмо ООО "ТЕХПРОМЭКСПЕРТ" N 27/13 от 24.05.2013 об освобождении помещения по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, д. 4 и передаче ключей на охрану; письмо ООО "ЭкспертСтройПроект" N 118/13 от 24.05.2013 об освобождении помещения по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, д. 4.
Таким образом, арендаторы обращались к арендодателю с просьбами прекратить арендные правоотношения не в связи с наличием у них претензий относительно несоответствия предоставленных им в аренду помещений условиям договоров аренды или претензий относительно невозможности использовать предоставленные им в аренду помещения по причине невозможности их индивидуализировать.
Вывод Девятого арбитражного апелляционного суда о фактическом исполнении сторонами договора N АР-27 от 22.03.2013, что у сторон не имелось неопределенности в отношении передаваемого арендатору в пользование помещения, соответствует имеющимся в деле доказательствам и установленным судом обстоятельствам. Суд правомерно признал договор аренды заключенным и наличие у сторон обязательств по данному договору..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.07.2014 N Ф05-6627/2014 по делу N А40-128762/13-114-1135
"...Вместе с тем суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали ответчику в удовлетворении требований о признании договора финансовой аренды незаключенным по основаниям несогласованности подлежащего в аренду оборудования.
Оборудование передано в пользование лизингополучателю по акту приема-передачи от 20 июня 2012 г., который подписан как лизингодателем, так и лизингополучателем без замечаний, лизингополучатель пользовался переданным оборудованием, оплачивал лизинговые платежи до ноября 2012 г.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", если арендуемая вещь не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Судом апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.06.2014 N Ф05-5369/2014 по делу N А40-112269/13-41-1047
"...Удовлетворяя заявленное требование о взыскании арендной платы, суды исходили из того, что между сторонами в спорный период сложились договорные правоотношения по использованию земельного участка с расположенным на нем зданием фермы, материалами дела подтверждено фактическое использование арендованного имущества ответчиком.
При этом судом апелляционной инстанции правомерно отклонены доводы заявителя о незаключенности договора аренды.
Согласно п. 1.1 договора между сторонами был подписан план места расположения имущества (приложение N 1).
Из п. 15 Постановления от 17.11.2011 N 73 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Таким образом, поскольку имеющимися в деле доказательствами подтверждается исполнение договора сторонами, при исполнении договора сторонами разногласий относительно объекта аренды не возникало, суды пришли к выводу о согласовании сторонами условий о предмете договора.
Проверив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что судами правильно применены нормы материального права, нарушений процессуального права не допущено, выводы судов о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем основания для изменения или отмены обжалуемого постановления отсутствуют, кассационная жалоба отклоняется..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.02.2014 N Ф05-843/2014 по делу N А41-50824/12
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 10 октября 2011 года между истцом (управляющая рынком компания) и ответчиком (предприниматель) подписан договор N 6000/345 о предоставлении торгового места на розничных рынках, расположенного на территории Московской области, согласно которому управляющая рынком компания обязалась предоставить заявителю торговое место на территории рынка "Дом", расположенном по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Марфино, стр. 100, сроком с 01.11.2011 г. по 30.09.2012 г.
В соответствии с п. 1.3. договора инвентаризационное описание объекта: наименование - киоск, N 345, категория - стационарный, т.к. расположен в зданиях, строениях, сооружениях и имеется подсоединение к инженерным коммуникациям, целевое назначение объекта - ведение торговой деятельности, общая площадь 28,1 кв. м, торговый зал/зал обслуживания посетителей - нет, торговое место площадью 0 кв. м.
По акту приема-передачи от 01.11.2011 истец передал ответчику киоск условный номер 345 для ведения торговой деятельности общей площадью 28,1 кв. м.
Суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что акт приема-передачи от 01.11.2011, подписанный сторонами, подтверждает факт передачи объекта арендатору, имеющиеся в материалах дела товарные чеки также подтверждают использование объекта в предпринимательской деятельности, осуществление реализации поставляемого товара и использование объекта для хранения товара на рынке. Данное обстоятельство подтверждает реальность договорных отношений между сторонами, отсутствие неопределенности в отношении объекта аренды, что исключает наличие каких-либо оснований для признания договора незаключенным.
Данный вывод соответствуют позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 15 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с которым, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Поскольку доказательств возврата киоска истцу ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования истца о возврате арендованного объекта и взыскании с ответчика задолженности за пользование указанным имуществом за период февраль - сентябрь 2012 года в размере 316800 руб. 00 коп.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта, не допущено..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.02.2014 N Ф05-408/2014 по делу N А41-16816/13
"...Отменяя решение суда первой инстанции в удовлетворенной части исковых требований, апелляционный суд указал, что в договоре аренды подлежащее передаче имущество не определено в степени, достаточной для вывода о согласовании сторонами условия о предмете договора, в материалах дела отсутствует подписанный сторонами акт приема-передачи имущества, в связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к выводу о незаключенности спорного договора аренды, также указал, что истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств пользования ответчиком спорного помещения в период с 01.09.2012 по июнь 2012 года, поскольку письмом, датированным сентябрем 2012 года, ответчик сообщил о пожаре, произошедшем 29.08.2012 в арендуемом помещении, и указал, что дальнейшее пользование указанным помещением невозможно, в связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорным помещением ответчик пользовался только в период с 01.08.2012 по 01.09.2012.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда апелляционной инстанции.
Согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, спорное помещение передано ответчику, что не отрицал ответчик, факт использования ответчиком помещения подтверждается письмом ответчика истцу (т. 1. л.д. 123 - 124), постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 07.09.2012 (т. 1. л.д. 72 - 73).
В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора в процессе его исполнения.
Так как стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, доказательств разногласий в отношении объекта аренды у сторон в материалы дела не представлено, договор исполнялся, судебная коллегия считает, что применение судом апелляционной инстанции при разрешении спора норм главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации не согласуется с разъяснениями пункта 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания спорного договора незаключенным.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но выводы апелляционного суда противоречат требованиям действующего гражданского законодательства Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене, решение суда первой инстанции оставлению в силе..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.12.2013 N Ф05-14448/2013 по делу N А40-153919/12-40-1435
"...Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что в договоре от 01 мая 2009 года отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче, поскольку не указаны границы предоставляемого помещения, точное месторасположение, номер помещения, наименование помещения, этажность. Отсутствие графического изображения (плана) помещений, поэтажного плана, экспликации, технических характеристик и иных сведений об объекте аренды не позволяют с достоверностью определить объект аренды. Кроме того, земельный участок под отдельно стоящим зданием (п. 1.1 Договора) также не идентифицирован, не указаны кадастровый номер участка, описание границ (привязки) участка, точное местоположение земельного участка, площадь земельного участка.
При таких данных, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды не является заключенным, и не повлек возникновения прав и обязанностей для сторон.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
При этом судами не учтено следующее.
Действительно, согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В то же время, согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 15 Постановления от 17 ноября 2011 года N 73 (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 13)), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендатора по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Так, истец представил в дело платежные документы, подтверждающие внесение ответчиком арендной платы по договору в 2009, 2010, 2011 годах.
Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
Таким образом, обстоятельство внесения ответчиком (арендатором) арендной платы в период действия договора может свидетельствовать о реальном исполнении сделки сторонами, т.е. передаче истцом (арендодателем) ответчику (арендатору) объекта аренды во временное пользование, пользовании ответчиком арендованным имуществом и внесении соответствующей арендной платы.
На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции в обжалуемом решении о применении норм права противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального и процессуального права, что в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.10.2013 по делу N А40-17359/13-40-164
"...Закрытое акционерное общество "Черкизово-Кашира" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АвтоТрансРио" о взыскании задолженности по оплате аренды и расходов по коммунальным услугам в размере 571 592 руб. 11 коп.
Из материалов дела следует и установлено судами, между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.01.2010 N А-1/10.
Пунктом 4.4 договора установлена обязанность арендатора по возмещению расходов арендодателя по коммунальным платежам (электроснабжение, отопление, водоснабжение).
Объем фактически оказанных ответчику услуг по энергоснабжению, водоснабжению, отоплению и т.д. подтверждается представленными истцом документами.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендным и коммунальным платежам в отсутствие доказательств погашения долга ответчиком за спорный период.
Доводы ответчика о незаключенности договора аренды кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку в соответствии с правовой позицией ВАС РФ, содержащейся в п. 15 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2013 по делу N А41-39169/12
"...Необоснованным является довод ответчика о том, что передаваемый объект аренды не содержит идентифицирующих признаков.
В п. 1.1 договора аренды указана площадь помещения, передавая в аренду, адрес, инвентарный номер. Ответчик использовал указанное помещение, что им не отрицается и подтверждено материалами дела.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если договор аренды фактически исполнялся сторонами (например вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе, ссылаться на его незаключенность или недействительность..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2013 по делу N А40-121275/12-37-523
"...В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако, договор фактически исполнялся сторонами (например вещь передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор, ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Арендуемое помещение было передано арендатору по передаточному акту от 01.04.2012. Акт подписан без возражений, разногласий относительно предмета договора аренды у сторон не возникло.
В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора в процессе его исполнения.
Доказательств обращений или претензий арендатора к арендодателю о невозможности использования арендованного помещения или наличие препятствий для его использования в течение спорного периода в материалы дела не представлено.
Таким образом, у сторон сложились договорные отношения по аренде спорного помещения. Оснований считать договор аренды незаключенным у суда не имеется.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции приходит к выводу об изменении решения Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2013 и постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 по делу N А40-121275/12-37-523 и отказе в признании незаключенным договора аренды от 01.02.2012 N 30/12/11-М между ОАО МГКЛ "Мосгорломбард" и ООО "Премиум Эстейт" в части помещений..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2013 по делу N А40-77400/11-157-645
"...Довод кассационной жалобы о том, что ИП Иванову Г.Н. не передавались поэтажный план и экспликация помещений, документы не подписывались сторонами, в связи с чем, как полагает заявитель, договор считается незаключенным ввиду несогласованности его предмета, поскольку по акту от 01.01.2009 приняты помещения 1 этажа N 5-20 и часть помещения N 36 (12 кв. м), не является основанием считать выводы судов, ошибочными.
Суд установил наличие этих документов у ответчика, который представил их в материалы дела.
Согласно договору аренды нежилого помещения от 01.01.2009 г. по предоставлению во временное владение и пользование нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Б. Зеленовская, д. 6, 1 этаж, помещения N 5-20, часть помещения N 36 общей площадью 295 кв. м стороны согласовали помещения, передаваемые в аренду. Так, в материалах дела имеется акт приема-передачи имущества, подписанный ответчиком, из чего следует, что при передаче имущества у сторон не возникло неопределенности в предмете (составе и количестве) арендуемого имущества. Кроме того, ответчик после получения имущества в аренду вносил арендную плату в соответствии условиями договора. Таким образом, в аренду было передано конкретное имущество и договор реально исполнялся сторонами.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, которые сделаны при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, соответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и не находит оснований для отмены или изменения принятых по делу судебных актов..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.09.2012 по делу N А40-109330/11-53-991
"...Судами установлено и не опровергается материалами дела, что 05.04.2011 сторонами действительно был подписан договор субаренды в отношении нежилых помещений общей площадью 10 771,2 кв. м, расположенные в здании по адресу: Москва, пр. Серебрякова, д. 14, стр. 15. Передаваемые по договору субаренды помещения обозначены на плане помещений и перечне помещений (приложение N 1 к договору субаренды).
В материалах дела имеется дополнительное соглашение N 1 от 05.04.2011 к данному договору субаренды, в котором зафиксированы совсем иные помещения, нежели в договоре субаренды, вследствие чего, по мнению ОАО "ОЭК", предмет договора является несогласованным сторонами, а потому договор субаренды является незаключенным.
Между тем, как следует из текста дополнительного соглашения, его предмет не определен, поскольку не содержит четко идентифицированного объекта аренды, в отношении которого заключено данное соглашение, а именно: отсутствует местонахождение объекта аренды, площадь помещений, прилагаемый к соглашению поэтажный план не содержит в себе привязки к конкретному адресу, зданию, строению, в котором расположены этажи 1, 2 и 3.
Из текста самого дополнительного соглашения не следует, что этим документом стороны в соответствии со ст. 451 ГК РФ внесли какие-либо изменения в предмет договора субаренды, определенный в пункте 1.1 договора.
Утверждение ОАО "Объединенная энергетическая компания" о том, что по условиям дополнительного соглашения в субаренду подлежали передаче помещения площадью 10 408 кв. м, а не 10 771,2 кв. м является несостоятельным, поскольку в тексте дополнительного соглашения и приложений к нему не указана ни общая площадь помещений, ни площадь каждого помещения в отдельности.
Вместе с тем нельзя не согласиться с выводом судов обеих инстанций о том, что по смыслу ст. ст. 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Как следует из материалов дела у ответчика в период пользования помещениями и в процессе проведения ремонтных работ (данные факты не отрицаются ответчиком) не возникало каких-либо трудностей с исполнением договора, о неопределенности предмета ответчик первый раз упомянул только после того, как уведомил истца о досрочном расторжении договора и в процессе осмотра помещений была выявлена несогласованная с истцом и собственником помещений перепланировка последних.
При таких обстоятельствах, как правильно отметили суды нижестоящих инстанций, условие о предмете договора не может считаться не согласованным, а договор субаренды нежилого помещения N 403-ФХО-11 от 05.04.2011 незаключенным..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2011 по делу N А41-24880/10
"...Судами установлено, что согласно договору аренды N 6 от 10.04.2008, заключенному между ЗАО "Лессервис-Л" (арендодатель) и ООО "Экспериментальное предприятие Декор-Центр" (арендатор), арендодатель обязался передать, а арендатор принять в пользование оборудование: бункер-накопитель с циклоном.
По акту приема-передачи от 10.04.2008 арендодатель передал предмет аренды арендатору.
Истец, полагая, что в договоре аренды N 6 от 10.04.2008 условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, сторонами не согласовано, поскольку отсутствуют данные, позволяющие определенно установить данное имущество, обратился в Арбитражный суд Московской области с иском о признании указанного договора незаключенным.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Доказательства, подтверждающие, что у истца или ответчика имелись какие-либо разногласия относительно предмета аренды, не представлены.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор обязался уплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа каждого текущего месяца путем перечисления средств на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре, начиная с первого месяца аренды.
Суд установил, что истец в период с апреля 2008 года по сентябрь 2009 года надлежащим образом, в соответствии с условиями договора аренды N 6 от 10.04.2008 исполнял обязательство по уплате арендных платежей.
Таким образом, названный договор аренды сторонами исполнялся.
При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии оснований для признания договора аренды N 6 от 10.04.2008 незаключенным по заявленным в иске основаниям соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделан при правильном применении норм материального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 06.10.2011 по делу N А41-24196/10
"...Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ИП Каменевым В.В. (Арендодатель) и ОАО "Уренгойгазстроймонтаж" (Арендатор) 20.09.2009 был заключен договор аренды открытой площадки для производственно-хозяйственной деятельности, стоянки автотранспорта и строительной техники, расположенной по адресу: Московская область, Волоколамский район, Судниковский с/о, д. Бутаково, общей площадью 21 800 квадратных метров.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что спорный договор аренды является незаключенным, поскольку в договоре от 20.09.2009 кадастровый номер земельного участка не указан, а описание объекта аренды не позволяет определенно установить характеристики земельного участка, переданного в аренду, признается судом кассационной инстанции необоснованным и сделанным без учета иных обстоятельств дела.
Суд апелляционной инстанции, оценивая условия договора аренды, не принял во внимание, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок для организации фермерского хозяйства, земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 21 800 кв. м с кадастровым номером 50:07:08 03 11:0002, расположенный по адресу: Московская область, Волоколамский район, Судниковский с.о., д. Бутаково, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 24.01.2003 серии 50 АД N 261047, который имеет те же адресные ориентиры, что и предмет аренды.
Земельный участок, имеющий согласно свидетельству о праве кадастровый номер 50:07:08 03 11:0002, имеет ту же категорию земель, вид разрешенного использования и адресные ориентиры, что и земельный участок, указанный в кадастровом паспорте, с кадастровым номером 50:07:0080311:2.
У сторон ни при заключении договора аренды, ни в процессе его исполнения не возникало сомнений относительно характеристик предмета аренды, его индивидуализирующих признаков. До возникновения настоящего спора арендатор каких-либо возражений по указанному вопросу не заявлял, оплачивал арендную плату по счетам, выставляемым истцом, что подтверждается платежными поручениям от 07.12.2009, от 08.12.2009, от 29.12.2009, от 01.02.2010, от 17.02.2010, от 09.03.2010, в которых указано на оплату по договору аренды (т. 1, л.д. 120 - 129).
С учетом вышеизложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.02.2016 N Ф06-5255/2015 по делу N А57-2246/2015
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 27.01.2014 между ОАО "Дзержинское Оргстекло" и ООО "Экорос" подписан договор аренды земельного участка N 0049870, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 13000 кв. м, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 52:21:0000012:1268 общей площадью 126448 кв. м, находящийся по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, Восточный промрайон, схема расположения согласно Приложению N 1 к договору.
Поскольку оплата арендных платежей ООО "Экорос" произведена не была, истец обратился в арбитражный суд.
ООО "Экорос", считая, что договор является незаключенным предъявило встречные исковые требования.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13, следует, что если судами будет установлено, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Судами установлено, что ООО "Экорос" приняло указанный земельный участок по акту приема-передачи без каких-либо возражений, неопределенность в объекте аренды между сторонами отсутствовала.
Схема расположения земельного участка содержится в Приложении N 1 к договору, являющемся неотъемлемой частью договора, подписанного сторонами.
Доказательства возврата арендатором земельного участка арендодателю в материалы дела не представлены.
При таких условиях, как правильно указали суды, заключая спорный договор, стороны согласовали все его условия и порядок его исполнения, включая объект аренды. Оснований полагать, что сторонами не согласован предмет договора аренды, не имеется.
Доказательств того, что между сторонами договора имелись разногласия в процессе исполнения договора по поводу объекта аренды, ООО "Экорос" не представлено.
Таким образом, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.04.2014 по делу N А49-3729/2013
"...Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение и постановление, отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права.
Довод ответчика о незаключенности договора субаренды в связи с тем, что переданный в субаренду земельный участок не индивидуализирован и договор не прошел государственную регистрацию, правомерно признан арбитражным судом необоснованным.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что ИП Краснов П.Е. и ОАО "МегаФон" подписали договор субаренды, осуществили передачу части земельного участка по акту приема-передачи, субарендатор осуществлял оплату по договору за пользование частью арендованного земельного участка, а ответчик принимал эти платежи (т. 2 л.д. 73 - 85).
Таким образом, между сторонами была достигнута определенность в отношении объекта субаренды, которая подтверждалась конклюдентными действиями по использованию части земельного участка и при расчетах.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение и постановление без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.03.2014 по делу N А55-11611/2013
"...Минимущество, полагая, что договор аренды земельного участка от 02.03.2006 N 025234з является незаключенным, поскольку между сторонами не согласован предмет договора, так как земельный участок площадью 42 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, на пересечении улиц Владимирской и Тухачевского, в районе дома N 158 по улице Владимирской, не поставлен на государственный кадастровый учет, в связи с чем его невозможно индивидуализировать, и ООО "Круг авто" пользовалось в спорный период времени земельным участком, на котором расположен принадлежащий обществу временный магазин "Автозапчасти", без установленных законом или договором оснований, обратилось в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что сторонами договор аренды земельного участка от 02.03.2006 N 025234з исполнялся длительный период времени, земельный участок, являющийся предметом указанного договора, был передан обществу по акту приема-передачи без каких-либо возражений и ответчиком частично оплачивались арендные платежи за пользование арендованным имуществом, руководствуясь статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о том, что между сторонами согласован предмет договора и данный договор является заключенным.
Довод Минимущества о том, что земельный участок площадью 42 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, на пересечении улиц Владимирской и Тухачевского, в районе дома N 158 по улице Владимирской, не поставлен на государственный кадастровый учет, в связи с чем его невозможно индивидуализировать, правильно был отклонен судами со ссылкой на пункт 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.01.2014 по делу N А55-31669/2012
"...Довод заявителя кассационной жалобы о том, что спорный объект не индивидуализирован, правильно был отклонен судом апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Как установлено судами, договор аренды сооружения от 07.04.2008 N 13 сторонами исполнялся длительный период времени, объект недвижимости, являющийся предметом указанного договора, был передан обществу по акту приема-передачи без каких-либо возражений и ответчиком оплачивались арендные платежи за пользование арендованным имуществом.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, не установлено, коллегия считает необходимым оставить постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2013 без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.12.2013 по делу N А57-10449/2012
"...Довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор от 01.01.2008 N 2 является незаключенным, поскольку в нем не индивидуализирован предмет арендуемого имущества, а также в связи с отсутствием государственной регистрации данного договора, судебной коллегией отклоняется.
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора от 01.01.2008 N 2.
Данный договор аренды сторонами исполнялся, что подтверждается материалами дела.
При этом при заключении договора и его исполнении у сторон не возникало споров по поводу индивидуализации предмета договора.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Саратовской области от 10.06.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2013 - без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.09.2013 по делу N А65-32197/2012
"...19.11.2010 между ООО "Стройснаб-А" (арендодатель) и ООО "Дизайн С" (арендатор) заключен договор аренды N 13 производственной площади, согласно условиям которого арендодатель предоставляет во временное пользование производственную площадь часть открытого склада готовой продукции площадка N 5 (литера Г21) площадью 660 кв. м, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, БСИ, территория производственной базы КЗ ЖБИ, а арендатор принимает и обязуется выплачивать арендную плату в размере 23 100 руб. ежемесячно в срок не позднее 10-го числа следующего за расчетным месяцем.
Довод заявителя кассационной жалобы о незаключенности договора, а также о неправильном применении судами пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации рассмотрен судом апелляционной инстанции и правомерно отклонен.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суды установили, что предмет договора аренды сторонами обозначен как производственная площадь, согласно условиям которого арендодатель предоставляет во временное пользование производственную площадь часть открытого склада готовой продукции площадка N 5 (литера Г21) площадью 660 кв. м, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, БСИ, территория производственной базы КЗ ЖБИ.
Указанное имущество принято арендатором без замечаний во владение и пользование, ответчик за весь период аренды оплатил арендные платежи в размере 150 000 руб.
Совокупность данных обстоятельств, а также то, что между сторонами отсутствовала неопределенность в отношении имущества, передаваемого в аренду, арендатором не заявлялось возражений относительно незаключенности договора до рассмотрения настоящего спора в судебном порядке, позволило суду прийти к выводу о том, что между сторонами отсутствовали разногласия в отношении подлежащего передаче недвижимого имущества, в связи с чем договор является заключенным.
Нормы материального права применены судами правильно, нарушений процессуального закона, влекущих отмену судебных актов, не установлено..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.03.2013 по делу N А49-8692/2011
"...Как следует из материалов дела, между ИП Аникиным В.А. (владелец) и ИП Гимаевой Д.О. (пользователь) 01.11.2008 заключен договор о предоставлении в возмездное пользование части нежилого здания.
В силу пункта 1.1 договора от 01.11.2008 владелец передал, а пользователь принял во временное пользование за плату часть помещения площадью 53,28 кв. м на 1 этаже нежилого здания, находящегося по адресу: г. Пенза, ул. Московская, 91-93-95.
Согласно статьям 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства наличия между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды по поводу объекта аренды. Использование спорного помещения ответчиком также не оспаривается. Таким образом, сомнений у сторон в предмете договора аренды за весь период пользования нежилым помещением не имелось, договор аренды исполнялся сторонами.
Кроме того, данный факт подтверждается последующим поведением сторон, так после подписания договора от 01.08.2008 стороны подписали дополнительное соглашение от 01.03.2009 об изменении размера арендной платы по договору от 01.11.2008 в отношении того же объекта.
Поэтому вывод суда о том, что указание площади и адреса помещения в спорном договоре от 01.11.2008 позволяют установить и идентифицировать объект аренды является верным..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд учел то обстоятельство, что в договоре аренды был указан земельный участок с одним кадастровым номером, а по акту приема-передачи передан участок с другим кадастровым номером.

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.11.2010 по делу N А55-28348/2009
"...Однако судами не принято во внимание, что согласно договору аренды земельного участка от 19.05.2008 N 265, истцу в аренду предоставлен земельный участок, имеющий кадастровый номер 63:01:0107002:511, в то время как по акту приема-передачи земельного участка (том 1, л. д. 39) передан земельный участок с кадастровым номером 63:01:0101001:0005.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При оценке условий договора о его предмете арбитражный суд должен исследовать не только содержание (текст) этого договора, но и все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора, а также действия сторон, связанные с исполнением данного договора.
При этом если договор исполнен и у сторон в процессе его исполнения не возникло спора относительно предмета, условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.03.2010 по делу N А12-11727/2009
"...Заявитель кассационной жалобы считает, что поскольку приложение к договору аренды земельного участка от 01.01.2000 в виде плана земельного участка, сторонами не подписан, то данный договор следует признать незаключенным.
Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на кассационную жалобу, коллегия находит, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как свидетельствуют материалы дела, между сельскохозяйственной артелью "Хоперский Пионер" (арендодатель) и ООО "ЛУКОЙЛ-Волгограднефтепродукт" (арендатор) был заключен договор от 01.01.2000 б/н аренды земельного участка, общей площадью 0.8419 га, расположенного по адресу: Волгоградская область, Урюпинский район, автодорога Москва - Волгоград, в районе съезда к х. Криушинский.
Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды от 01.01.2000 является незаключенным в связи с отсутствием согласования предмета аренды, не может служить основанием к удовлетворению кассационной жалобы, поскольку договор исполняется сторонами с 2000 года, к договору имеется приложение в виде плана земельного участка с указанием площади и места расположения.
При таких данных коллегия считает, что правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов не имеются..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.02.2010 по делу N А65-6246/2009
"...Довод ответчика на незаключенность договора аренды от 11.12.2007 N 61 со ссылкой на пункт 3 статьи 607 ГК РФ суд кассационной инстанции находит несостоятельным.
Согласно статье 432 ГК РФ договор считает заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, одним из которых является предмет договора.
Исходя из положений пункта 3 статьи 607 ГК Российской Федерации, существенным условием договора аренды являются сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, оно считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
По смыслу статьей 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Из договора аренды от 11.12.2007 N 61, акта приема-передачи нежилого помещения от 12.12.2007, а также из акта сдачи-приемки от 30.07.2008 при возврате помещения следует, что при передаче имущества у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества.
В материалах дела отсутствуют доказательства о наличии между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды по поводу объекта аренды. Использование спорного помещения ответчиком также не оспаривается.
При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным..."

Примечание: Исходя из анализа судебной практики, можно сделать вывод о том, что указания в договоре аренды (лизинга) только марки и модели арендуемого транспортного средства недостаточно для идентификации объекта аренды. При этом суды исходят из незаключенности такого договора аренды ввиду несогласованности предмета (см., например, Постановление ФАС Центрального округа от 11.03.2010 по делу N А14-16240/2008/535/5). Однако из приведенного ниже Постановления следует, что суд учел реальное исполнение договора и пришел к выводу о его заключенности.

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.11.2009 по делу N А65-3089/08
"...Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункту 3 статьи 15 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При этом условия договора должны четко определять индивидуализирующие признаки предмета лизинга, позволяющие отличить его от других аналогичных объектов.
Анализ материалов дела и условий договора лизинга, заключенного между сторонами, позволяет сделать вывод, что доводы судов о незаключенности названного договора сделаны без учета специфики лизинговых отношений и правильной оценки условий соглашения.
Применительно к спорным правоотношениям следует отметить, что 15.01.2007 между истцом (лизингополучателем) и ответчиком (лизингодателем) заключен договор финансового лизинга транспортных средств N 2/07, согласно которому лизингодатель обязуется приобрести в собственность и предоставить за плату во временное владение и пользование лизингополучателю выбранные им транспортные средства, у указанного лизингополучателем продавца - общества с ограниченной ответственностью "Компания "Лион".
В приложении N 1 к договору финансового лизинга от 15.01.2007 N 2/07 предметом лизинга указаны автомобили ВАЗ 21074 в количестве 6 штук.
В соответствии со свидетельствами о регистрации транспортных средств от 27.01.2007 автомобили ВАЗ-21074 с вышеуказанными идентификационными номерами были зарегистрированы за истцом (л. д. 70, 73, 76, 78, 81, 82), в соответствии с пунктом 4.3 спорного договора.
Таким образом, у сторон при заключении договора лизинга, а также указанных приложений к договору, при регистрации транспортных средств, каких-либо сомнений относительно предмета договора, в соответствии с вышеуказанными правилами не возникало.
Кроме того, из материалов дела следует, что все 6 автомашин с идентифицирующими признаками (дата изготовления, вин код, номер двигателя и т.д.) были переданы ответчику (собственнику) по акту сдачи-приема транспортных средств по истечении срока договора лизинга: 17.04.2008, 24.04.2008, 10.05.2008 (т. 1 л. д. 69 - 80).
Таким образом, при отсутствии сомнений при регистрации предмета лизинга, фактического исполнения спорного договора сторонами, что указывает на отсутствие сомнений относительно индивидуализации автомобилей, выводы суда о незаключенности договора лизинга от 15.01.2007 N 2/07 являются неправомерными..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.09.2009 по делу N А57-11098/2008
"...Также ответчик указывает на незаключенность договора аренды от 16.01.2006 N 92-2430, поскольку в нем не определен должным образом предмет арендных отношений.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель), Энгельсской квартирно-эксплуатационной частью (далее - Энгельсская КЭЧ) (владелец) и ответчиком (арендатор) 16.01.2006 заключен договор N 92-2430 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за государственными учреждениями (организациями) на праве оперативного управления, согласно которому арендодатель при участии владельца передает, а арендатор принимает во временное пользование часть помещений, находящихся в отдельно стоящем здании, расположенном по адресу: Саратовская область, г. Энгельс-1, д. 61, для использования под поликлинику. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 132,0 кв. м. Срок действия договора аренды установлен до 25.12.2006.
Исходя из положений пункта 3 статьи 607 ГК РФ существенным условием договора аренды являются сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, оно считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
По смыслу статьей 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Из договора аренды от 16.01.2006 N 92-2430 и акта приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2006 следует, что ответчику в аренду переданы помещения, находящиеся в отдельно стоящем здании по адресу: г. Энгельс-1, д. 61.
При передаче имущества и подписании акта приема-передачи имущества у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества.
В материалах дела отсутствуют доказательства о наличии между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды по поводу объекта аренды. Использование спорного помещения ответчиком также не оспаривается.
При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.08.2009 по делу N А57-390/2009
"...При принятии судебного акта суд первой инстанции пришел к выводу о невозможности установить имущество, подлежащее передаче по договору аренды нежилого помещения и в силу статьей 432, 607 ГК РФ признал договор аренды от 17.03.2004 N 096/5 незаключенным.
По смыслу статьей 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства о наличии между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды в течение длительного времени по поводу объекта аренды. Использование спорного помещения ответчиком также не оспаривается.
Судом первой инстанции исследован текст договора без учета его реального исполнения сторонами и фактического отсутствия у сторон спора по определению предмета сделки.
При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.04.2016 N Ф07-1932/2016 по делу N А13-15982/2014
"...Отклоняя требования конкурсного управляющего о признании договора аренды незаключенным, суды правильно применили положения пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также разъяснений, данных в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".
Судами установлено, что при заключении договора аренды нежилого помещения и земельного участка от 01.05.2011 и во время его исполнения между сторонами отсутствовали разногласия по поводу места нахождения сдаваемого в аренду помещения и границ используемого земельного участка; в период действия договора подписывались акты, свидетельствующие об использовании Обществом имущества предпринимателя; арендатор за период с апреля по июль 2011 года произвел оплату арендной платы в сумме 100 000 руб.; до спорного договора между сторонами был заключен аналогичный договор от 01.06.2010, представленный в материалы дела..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.04.2016 по делу N А56-25095/2015
"...Ссылаясь на то, что в договоре аренды перечислены не все объекты АЗС, указанная этажность здания АЗС не соответствует фактической и имеются расхождения в указании площади здания мойки автомобильного транспорта, ООО "Фаэтон - топливная сеть номер 1" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора аренды незаключенным ввиду несогласованности его предмета.
Суды первой и апелляционной инстанций не установили правовых оснований для признания договора аренды незаключенным.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
Характеристики имущества, указанные в пункте 1.2 договора аренды и в акте приема-передачи, совпадают. Сведения о наличии между сторонами спора относительно качества и количества переданного имущества отсутствуют.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Учитывая, что имущество передано арендатору по акту приема-передачи без возражений и договор аренды сторонами исполнялся, в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.04.2016 N Ф07-2625/2016 по делу N А56-25094/2015
"...Ссылаясь на то, что в договоре аренды перечислены не все объекты АЗС, указанная этажность здания АЗС не соответствует фактической и имеются расхождения в указании площади здания мойки автомобильного транспорта, ООО "Фаэтон - топливная сеть номер 1" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора аренды незаключенным ввиду несогласованности его предмета.
Суды первой и апелляционной инстанций не установили правовых оснований для признания договора аренды незаключенным.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
Характеристики имущества, указанные в пункте 1.2 договора аренды и в акте приема-передачи, совпадают. Сведения о наличии между сторонами спора относительно качества и количества переданного имущества отсутствуют.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Учитывая, что имущество передано арендатору по акту приема-передачи без возражений и договор аренды сторонами исполнялся, в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.09.2015 N Ф07-4333/2015 по делу N А21-5491/2014
"...Как следует из материалов дела, 18.04.2013 Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор предварительного согласования места размещения объекта N 011660, в соответствии с пунктом 1.1 которого Администрация предоставляет Обществу место размещения объекта - земельный участок площадью 5406 кв. м по адресу: Калининград, Московский р-н, Ленинский пр., д. 155, сроком до 26.03.2014.
Считая, что спорный договор является незаключенным, а земельный участок до 31.07.2013 (даты постановки участка на кадастровый учет) в аренду не передавался, Общество заявило встречный иск.
Установив факт пользования со стороны Общества земельным участком и наличие задолженности по арендной плате, суды правомерно удовлетворили денежные требования Администрации. При этом суды не установили правовых оснований для признания договора от 18.04.2013 N 011660 незаключенным ввиду отсутствия разногласий сторон по поводу существенных условий сделки и ее исполнения.
Довод жалобы о том, что договор от 18.04.2013 N 011660 является незаключенным, так как земельный участок до 31.07.2013 не был сформирован в установленном законом порядке и поставлен на государственный учет, также отклоняется судом кассационной инстанции.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если договор аренды фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Материалами дела подтверждается, что при заключении договора и во время его исполнения между сторонами отсутствовали разногласия по поводу границ используемого земельного участка.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, решение от 24.11.2014 и постановление от 03.03.2015 должны быть оставлены без изменения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2013 по делу N А26-6220/2012
"...В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт - об отказе в иске. По мнению подателя жалобы, спорный договор аренды считается незаключенным, поскольку стороны не согласовали индивидуализирующие признаки объекта аренды, кроме того, объект не был передан ответчику. Общество, считая, что размер взысканной неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, указывает на злоупотреблении правом со стороны истца. Общество также указывает на неправомерное принятие апелляционным судом дополнительных доказательств.
Как следует из материалов дела, Управляющая компания (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.01.2011 аренды части нежилых помещений для размещения оборудования, образующего оптоволоконную сеть, и активного сетевого оборудования в нежилых помещениях жилого фонда в соответствии с адресным списком, содержащимся в приложении N 1.
Приложение N 1 к договору содержит "адресный список домов с указанием этажности, количества подъездов и стоимости одного подъезда применительно к каждому дому и общей суммы ежемесячной арендной платы".
Суд апелляционной инстанции правомерно отклонил довод ответчика о незаключенности договора.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.03.2012 по делу N А42-3419/2011
"...Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, указав, что договор аренды от 11.01.2011 N 1/18418 является незаключенным ввиду отсутствия индивидуализации объекта аренды, а незаключенный договор не может быть признан недействительным как в целом, так и в части.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу названной статьи вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора. Если договор исполнен (имущество передано) и имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор незаключенным.
Факт принятия помещения указанной площадью подтвержден актом передачи от 11.01.2011. Подписание акта подтверждает отсутствие претензий у арендатора в отношении принимаемого помещения.
Материалами дела подтверждается, что договор аренды сторонами исполнялся, арендатор производил частичную оплату аренды.
Как утверждал ответчик, истец и ранее осуществлял деятельность по организации питания в спорном помещении, неопределенности относительно арендуемого объекта у сторон не имелось; дополнительно переданные истцу помещения по акту не были предметом аукциона и договора аренды.
При таких обстоятельствах основания для признания условия об объекте аренды несогласованным, а договора - незаключенным отсутствовали.
Поскольку вывод судов о несогласованности объекта аренды противоречит материалам дела, а вопрос о недействительности договора аренды по существу не рассматривался, решение и постановление в силу статей 287 и 288 АПК РФ следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.08.2009 по делу N А21-8878/2008
"...По мнению подателя жалобы, суды не учли следующие обстоятельства: договор от 01.11.2006 является незаключенным, поскольку не позволяет четко определить имущество, переданное в аренду...
Как следует из материалов дела, 01.11.2006 между сторонами заключен договор аренды N 1, в соответствии с которым муниципальное унитарное предприятие жилищно-коммунального хозяйства Балтийского городского округа (арендодатель) передает, а муниципальное унитарное предприятие Балтийского городского округа "Универсал-Коммунал" (арендатор) принимает во временное владение и пользование контейнеры металлические в количестве 321 шт.
Доводы подателя жалобы о том, что в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, акт приемки арендуемого имущества не представлен, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции.
Факт передачи контейнеров в аренду подтвержден актами об оказанных услугах и актом сверки взаимных расчетов по договору от 01.11.2006 N 1, подписанных сторонами, следовательно, стороны исполняли договор в отношении имущества, указанного в пункте 1.1 договора аренды, и данные сведения считали достаточными, чтобы не ставить под сомнение факт заключения договора..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2006 по делу N А05-14003/2005-17
"...В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Как следует из материалов дела, Общество и предприниматель Веселкова О.Е. заключили договор аренды от 01.01.2005, предметом договора является нежилое помещение площадью 24 кв. м, расположенное по адресу: г. Архангельск, ул. К. Маркса, д. 12, и договор аренды от 01.12.2004, предметом которого является нежилое помещение площадью 52 кв. м, расположенное по тому же адресу.
Ввиду того, что ответчик пользовался арендованными помещениями, что подтверждается представленными в материалы дела платежными квитанциями, следует признать, что предмет аренды сторонами согласован по обоим договорам..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.08.2014 по делу N А32-9680/2013
"...Общество 12.07.2013 в порядке статьи 71 Закона о банкротстве обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об установлении требований кредитора и включении 37 123 рублей 39 копеек в третью очередь реестра требований кредиторов должника (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Суды установили, что в обоснование своих требований кредитор представил договоры аренды от 01.04.2012 N 3-П и от 01.02.2013 N 4-П. Актами приема-передачи нежилого помещения от 01.02.2013, от 01.04.2012 подтверждается передача арендатору помещений общей площадью 160 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, Динской район, пос. Украинский, ул. Гаражная, 11, 1 этаж, и 80 кв. м, находящихся по адресу: Краснодарский край, Динской район, пос. Украинский, ул. Гаражная, 11, 1 этаж. Ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств привело к возникновению задолженности в общей сумме 37 123 рублей 39 копеек.
Довод банка о том, что договоры аренды от 01.04.2012 N 3-П и от 01.02.2013 N 4-П нельзя считать заключенными, поскольку предмет договоров не конкретизирован, отклонен судами первой и апелляционной инстанций со ссылкой на пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 13), предусматривающий, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Исходя из установленного, с учетом положения статей 309, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 71 Закона о банкротстве, арбитражные суды правомерно признали обоснованными требования кредитора в размере 37 123 рублей 39 копеек и включили их в реестр..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.06.2014 по делу N А53-20502/2013
"...Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса. Доводы кассационной жалобы сводятся к незаключенности договора аренды ввиду неопределенности характеристик объекта аренды, отсутствию аргументированного обоснования снижения суммы неустойки не до размера ставки рефинансирования.
В пункте 15 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Руководствуясь вышеприведенными нормативными положениями и разъяснениями высшей судебной инстанции, установив, что казачье общество, приняв от акционерного общества без замечаний согласованные условиями договора части земельного участка и некапитальные строения, производило оплату за их использование, суды обоснованно заключили об отсутствии оснований для признания договора аренды незаключенным. Примененные казачьим обществом при производстве расчетов суммы задолженности параметры объектов аренды не соответствовали условиям договора аренды и характеристикам фактически переданных арендатору объектов.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.09.2013 по делу N А32-10333/2012
"...1 апреля 2011 года предприниматель (арендодатель) и ООО "Реал Комм" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения (кафе) N 12, в силу пункта 1.1 которого арендодатель обязался предоставить нежилое помещение, находящееся в его собственности, во временное владение и пользование арендатору, а также обеспечить последнему свободный доступ в указанное нежилое помещение, общей площадью предоставляемого здания 334,67 кв. м, для использования под кафе, в том числе зал обслуживания посетителей 143,75 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Одесская, 45 (т. 1, л.д. 25-28).
На основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Отказывая в удовлетворении части требований предпринимателя, суды констатировали незаключенность договоров аренды от 01.04.2011 N 12, 13 ввиду несогласованности предмета договора - невозможность идентифицировать объект аренды (статья 607 Гражданского кодекса), а также указали на недоказанность использования ООО "Реал Комм" всей площади арендуемых помещений.
Между тем указанные выводы сделаны без учета следующего.
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Толкуя условия договоров аренды от 01.04.2011 N 12, 13, суды не учли фактическое поведение сторон, свидетельствующее, о том, что при их заключении и исполнении у сторон отсутствовали разногласия по определению существенных условий договора, неопределенности по составу арендуемого имущества, размеру арендных платежей, затруднений при его использовании.
Следует также отметить, что по смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета, следует обсуждать до начала его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения сделки.
Доказательства того, что арендатор обращался к арендодателю с претензией о невозможности использования арендуемых помещений или наличии препятствий для его использования в течение спорного периода отсутствуют.
Факт передачи имущества с указанием конкретных площадей, адреса, подтверждается соответствующими актами приема-передачи к названным договорам, подписанным сторонами без замечаний. Об исполнении договоров свидетельствуют также акты о выполнении услуг со ссылкой на договоры аренды от 01.04.2013 N 12 и 13, подписанные со стороны ООО "Реал Комм" и содержащие оттиск печати организации (т. 1, л.д. 48-69), платежные поручения об оплате аренды (т. 1, л.д. 147-163).
Указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, оставлены судебными инстанциями без внимания, в связи с чем обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.06.2013 по делу N А53-22442/2012
"...Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 1 января 2009 года общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды, по которому арендатору переданы 17,2 кв. м торговой площади и 50 кв. м складской площади в здании по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко 95 (т. 1, л.д. 77). Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2009 по 31.12.2009 (пункт 1.3).
Суд апелляционной инстанции при разрешении спора учел разъяснения, содержащиеся в пунктах 14 и 15 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13). В них указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством. Если арендуемая вещь в договоре не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Исследовав представленные в дело доказательства (счета на оплату, иные платежные документы, подписанные сторонами акты), оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд установил, что договор аренды от 01.01.2009 фактически исполнялся сторонами. В процессе исполнения названной сделки у сторон не возникали разногласия относительно объекта аренды. С учетом установленных обстоятельств и приведенных разъяснений апелляционный суд пришел к выводу о наличии у предпринимателя и общества обязательственных отношений в отношении переданных в аренду (не конкретизированных в договорах) нежилых помещений.
Доводы кассационных жалоб заявителей (об отсутствии конкретизации требований к каждому из ответчиков и неисследованности вопроса о занимаемых ими помещениях) не принимаются. Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договоры аренды от 25.05.2010 и от 01.01.2009 фактически исполнялись сторонами и в процессе их исполнения у сторон не возникали разногласия относительно помещений, переданных ответчикам в пользование. Следовательно, отсутствие в договорах сведений, позволяющих индивидуализировать нежилые помещения, не может являться препятствием к освобождению таких (занимаемых ответчиками) помещений и возврату арендодателю объекта аренды. Ответчики в ходе судебного разбирательства не оспаривали, что занимают нежилые помещения в здании (литера АД1), находящемся по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95. Наличие в документах технической инвентаризации (технических паспортах здания) разночтений в описании (нумерации) помещений, расположенных в указанном объекте, не может служить препятствием в удовлетворении требований общества (собственника недвижимого имущества)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.07.2011 по делу N А63-7666/2010
"...Фирма обратилась к обществу со встречным иском о признании незаключенными договоров аренды от 01.02.2009 N 323/АР-09/41 и от 31.12.2009 N 28/АР-09/30 (требования уточнены; т. 3, л.д. 4, 7).
В обоснование встречного иска фирма сослалась на отсутствие в договорах указания на площадь объекта аренды, акта приема-передачи помещения, кадастрового паспорта объекта, различия данных о площадях помещений в технических паспортах 1987 и 2009 года. В связи с несогласованностью сторонами условий о предмете договоры аренды от 01.02.2009 N 323/АР-09/41 и от 31.12.2009 N 28/АР-09/30 являются незаключенными (пункт 3 статьи 607 Кодекса). Кроме того, договор аренды от 01.02.2009 не заключен ввиду отсутствия государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса).
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статьи 606 и 607 Кодекса).
По смыслу названных правовых норм вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора (аналогичный подход изложен в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.12.2010 N ВАС-16982/10 и от 09.12.2008 N 14126/08).
При разрешении спора судебные инстанции установили, что договоры аренды исполнены сторонами (имущество передано арендатору и возвращено арендодателю с соблюдением требований статьи 655 Кодекса (по актам приема-передачи)). Арендная плата вносилась ответчиком из расчета 324 кв. м арендуемой площади, сторонами подписывались акты о выполнении договорных обязательств.
Оценив представленные в дело доказательства и поведение сторон с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии у сторон в процессе исполнения договоров неопределенности относительно имущества, переданного в аренду. При таких обстоятельствах условие о предмете договоров от 01.02.2009 и от 31.12.2009 не может считаться несогласованным, а договоры аренды - незаключенными..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2011 по делу N А61-1005/2010
"...Удовлетворяя требования общества в части взыскания задолженности за пользование транспортными средствами, суды исходили из незаключенности договоров аренды ввиду несогласованности предмета сделок и наличия доказательств фактического пользования имуществом.
По смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Из представленных в материалы дела актов выполненных работ, подписанных сторонами, видно, что договоры аренды исполнены, в них имеются данные, позволяющие установить имущество, переданное в аренду. У сторон в процессе исполнения договоров спора относительно его неопределенности не возникало. При таких обстоятельствах условие о предмете договоров не может считаться несогласованным, а договоры - незаключенными (аналогичный подход соответствует судебной практике: определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.12.2010 N ВАС-16982/10 и от 09.12.2008 N 14126/08). Вместе с тем вывод судов о незаключенности договоров не повлиял на законность принятых судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.04.2010 по делу N А32-5850/2009
"...Отказывая в иске, суды сослались на незаключенность договора ввиду неопределенности его предмета (невозможности идентификации переданных по договору торговых павильонов) и недоказанность истцом наличия у него права собственности на спорные павильоны.
Между тем суды не учли следующего.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу названной статьи вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора. Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор незаключенным.
Из материалов дела видно, что по акту приема-передачи общество приняло от истца помещения торговых павильонов и до момента заявления иска никаких претензий по поводу неопределенности предмета договора общество не предъявляло. Более того, общество оплатило обусловленную договором арендную плату за 2 года. Доказательств, подтверждающих, что общество не получило предмет аренды от истца и заявления требований о возврате уплаченных арендных платежей, в деле не имеется.
Этим обстоятельствам суды не дали оценки.
...решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 по делу N А32-5850/2009 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.10.2009 по делу N А32-4077/2008-38/65
"...ООО "Светлана-2" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Чалбашу Ленару Абибуллаевичу о признании договора аренды от 01.01.2007 N 2 (далее - договор аренды) незаключенным.
Исковые требования мотивированы тем, что в договоре аренды в нарушение статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не указаны местоположение рынка, инвентаризационный номер павильона и его площадь. Акт приема-передачи имущества по этому договору не составлялся (т. 1, л. д. 2).
В договоре стороны указали о передаче в аренду торговых павильонов N 1, 3, 8, расположенных на центральном рынке. Апелляционная инстанция установила, что во исполнение договора истец передал ответчику указанные павильоны. Факт исполнения договора аренды подтверждается письмом общества от 08.02.2008 о необходимости возвращения павильона, приходным кассовым ордером от 14.03.2007 N 84, а также подачей обществом самостоятельного иска об истребовании имущества (торговых павильонов N 1, 3, 8 под литерой Г-104) по делу N А32-21507/2008-41/347 (т. 1, л. д. 8; т. 2, л. д. 60, 63).
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в процессе исполнения договора между сторонами возникали разногласия относительно его предмета, следовательно, предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывал у общества сомнения относительно объекта аренды и идентификации павильонов.
Апелляционная инстанция обоснованно указала, что по смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Договор исполнен, в нем имеются данные, позволяющие установить имущество, переданное в аренду, спора относительно его неопределенности у сторон в процессе исполнения договора не возникало. При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным. Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для признания договора незаключенным ввиду неопределенности предмета является правильным и соответствует материалам дела и установленным обстоятельствам..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.08.2009 по делу N А01-142/2009
"...В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В пункте 1.1 договора аренды стороны определили площадь и местоположение (адрес) передаваемого в аренду помещения. По смыслу названной статьи вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения договора. Однако если договор исполнен (имущество передано) и имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, а у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор незаключенным. В судебном заседании от 18.03.2009 директор общества признал факт принятия помещений во владение и их использование с января по август 2008 г. (л. д. 58).
При таких обстоятельствах вывод суда о несогласованности объекта аренды противоречит материалам дела, поэтому решение в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отменить..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.01.2009 N Ф08-8159/2008 по делу N А32-4062/2008-35/93
"...В договоре стороны указали о передаче в аренду торговых павильонов N 8 и 10, расположенных на Центральном рынке. Суды установили, что во исполнение договора истец передал ответчику указанные павильоны. Факт исполнения договора аренды подтверждается подачей обществом самостоятельного иска об освобождении занимаемых ответчиком помещений в Октябрьский районный суд г. Новороссийска. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в процессе исполнения договора между сторонами возникали разногласия относительно его предмета, т.е. предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывал у них сомнений относительно объекта аренды и идентификации павильонов. Павильоны N 8 и 10 переданы ответчику как участнику общества во исполнение решения собрания учредителей общества (протокол от 07.03.2007 N 1). Характеристики предмета аренды (местоположение, площадь) определены в представленном в материалы дела техническом паспорте.
Суды обоснованно указали, что по смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Договор исполнен, в нем имеются данные, позволяющие установить имущество, переданное в аренду, спора относительно его неопределенности у сторон в процессе исполнения договора не возникало. При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным. Вывод судов об отсутствии оснований для признания договора незаключенным ввиду неопределенности предмета является правильным и соответствует материалам дела и установленным обстоятельствам..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.02.2016 N Ф09-10451/15 по делу N А76-2139/2015
"...Ссылаясь на пользование предпринимателем имуществом, являющимся предметом договора от 01.05.2013 N 134, в отсутствие арендных платежей, общество "ЛМЗ" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Считая договор аренды от 01.05.2013 N 134 незаключенным ввиду несогласования предмета аренды, Латыева Т.М. обратилась со встречным иском о признании договора незаключенным.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что доказательства внесения ответчиком арендных платежей на сумму 50 000 руб. в материалах дела отсутствуют.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд указал на то, что стороны фактически приступили к исполнению договора, изменяли условия договора, продлевали срок его действия, следовательно, данные обстоятельства исключают доводы предпринимателя о незаключенности договора в связи с несогласованием его предмета.
Поскольку сторонами в установленной ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации письменной форме согласованы существенные условия договора аренды движимого имущества, имущество фактически передано арендатору, суды обоснованно пришли к выводу о заключенности договоров аренды от 28.01.2010, 03.02.2011, 08.08.2011, 23.08.2011, 03.01.2012, 01.06.2012.
Судами установлено, что сторонами согласованы все существенные условия спорного договора аренды, в том числе о предмете аренды и размере арендной платы. Так, в договоре указан предмет аренды, адрес его места нахождения, емкость передана арендатору по акту приема-передачи, в котором также индивидуализирован предмет аренды, сторонами подписывались дополнительные соглашения к договору, акты оказания услуг, акты сверки взаимных расчетов.
С учетом того, что возражения со стороны заявителя относительно невозможности индивидуализации переданного ему в аренду объекта и, как следствие, затруднительности его использования обществу "ЛМЗ" не направлялись, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении встречного иска, указав на то, что у сторон отсутствовали сомнения в определении предмета аренды..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.09.2014 N Ф09-4678/14 по делу N А50-10276/2013
"...Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды исходили из того, что договоры аренды заключены, помещения переданы по акту приема-передачи, факт задолженности по арендной плате подтвержден материалами дела.
Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Как следует из материалов дела, имущество, указанное в договорах, - часть нежилого помещения площадью 131,3 кв. м, находящегося в здании 2-этажного кирпичного здания кинотеатра "Юбилейный" по адресу: Пермский край, г. Чернушка, ул. Юбилейная д. 34, фактически было передано предпринимателю Зайцеву В.Г. во временное владение и пользование, что подтверждается подписанными сторонами договорами аренды, актом сдачи-приемки помещения.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела, суды установили, что договоры были подписаны сторонами последовательно (по окончании срока действия договора от 01.02.2011 - 31.12.2011 сторонами был подписан договор от 10.01.2012 сроком аренды с 01.01.2012), что свидетельствует об отсутствии неопределенности в идентификации объекта аренды и заинтересованности предпринимателя Зайцева В.Г. в сохранении правоотношений по аренде спорного имущества. Спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал. Доказательств иного суду не представлено.
Доводы предпринимателя Зайцева В.Г. о незаключенности договоров аренды от 01.02.2011 N 10 и от 10.01.2012 N 1/2012 не нашли подтверждения в материалах дела, опровергаются имеющимися в деле доказательствами и правомерно признаны судами необоснованными..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.08.2014 N Ф09-4622/14 по делу N А60-40311/2013
"...Довод общества "УК "Финанс-Паритет" о том, что сторонами не было достигнуто соглашение относительно предмета аренды, в связи с чем договор субаренды и договор аренды являются незаключенными, судами рассмотрен и правомерно отклонен.
Судами установлено, что объектом субаренды, а в дальнейшем - объектом аренды, являются нежилые помещения общей площадью 207,35838 кв. м, расположенные на третьем этаже в нежилом здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Верх-Исетский бульвар, д. 7А, которые принадлежат на праве аренды, в дальнейшем - на праве собственности истцу. К названным договорам в качестве приложения представлена выкопировка плана здания. Из представленных доказательств следует, что переданные в аренду (субаренду) помещения включали в себя нежилые помещения, помещения общего пользования и общедолевые помещения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Принимая во внимание, что договоры субаренды и аренды и акты приема-передачи подписаны ответчиком без разногласий, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у него сомнений в определении предмета аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 23.06.2014 N Ф09-2834/14 по делу N А76-13724/2013
"...Довод заявителя кассационной жалобы о несогласованности условия о предмете договора аренды, в силу чего он является незаключенным, отклоняется, так как из материалов дела следует, что указанный договор фактически исполнялся сторонами, объект был передан арендатору и при этом спор о его предмете и ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал. Данное обстоятельство в соответствии с положениями п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" лишает стороны права оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.05.2014 N Ф09-2520/14 по делу N А07-4762/2013
"...Судами установлено, что на момент подписания договора от 17.02.2012 передаваемый по нему земельный участок площадью 11 га не сформирован как самостоятельный объект права в установленном законом порядке, его границы на местности не определены, межевание не произведено, на кадастровый учет он не поставлен и из состава земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:408 не выделен.
Между тем в силу положений п. 15 постановления N 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Судами установлено и сторонами не оспаривается, что общество "Стройтехсервис" в соответствии с условиями договора пользовалось спорным земельным участком, исполняло его условия по оплате, уплатив предприятию "Миловское" 1 300 000 руб. в 2010 - 2011 годах.
В соответствии с гарантийным письмом от 22.02.2012 N 2, выданным обществом "Стройтехсервис" предприятию "Миловское", последнему подлежат возмещению убытки, причиняемые в результате отвода 11 га земельный угодий под карьер песчано-гравийной смеси, в сумме 591 601 руб. в следующие сроки: 300 000 руб. - до 15.03.2012, 291 601 руб. - до 31.08.2012.
Таким образом, договоренность о предмете и цене пользования спорным земельным участком в отношениях между сторонами достигнута, выражена в письменной форме, подтверждалась конклюдентными действиями при расчетах и связала их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил доводы общества "Стройтехсервис" о незаключенности договора и указал, что отказ от оплаты по нему является со стороны ответчика злоупотреблением правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.12.2013 N Ф09-13855/12 по делу N А76-2945/12
"...Предпринимателем заявлен встречный иск о признании договоров аренды от 01.11.2010 N 79/10 и от 01.10.2011 N 79/11 незаключенными и взыскании с общества "ТД "Петров" неосновательного обогащения в сумме 197 604 руб.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре" в редакции постановления от 25.01.2013 N 13 разъяснено, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Суды, установив, что в течение срока действия договоров у сторон не имелось споров относительно местонахождения и площади арендованного помещения, в процессе использования данного имущества затруднений, относительно его индивидуализации, не возникало, предпринимателем вносилась оплата за полученные в пользование помещения в согласованном условиями договоров размере, пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания указанных договоров аренды незаключенными..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.09.2013 N Ф09-8953/13 по делу N А76-6571/2012
"...Судами установлено и следует из материалов дела, что между кооперативом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 01.06.2005 N 61/2 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Энгельса, 75, площадью 176,7 кв. м (п. 1.1, 1.2 договора).
Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства (договор аренды от 01.06.2005 N 61/2, заявление предпринимателя от 26.05.2005 о предоставлении в аренду нежилого помещения, письменное согласие жильцов многоквартирного дома, протоколы заседаний правления кооператива от 24.05.2005 N 47, от 06.04.2010 N 100, дополнительное соглашение от 01.02.2008, письмо предпринимателя от 04.08.2006 о зачете суммы расходов на реконструкцию подвала в счет арендной платы по договору аренды N 61/2 от 01.06.2005), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что фактически Шарову И.Б. в аренду было передано помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Сони Кривой, 61; в процессе исполнения договора у его сторон не возникала неопределенность относительно нежилого помещения, подлежащего передаче в аренду по указанному договору.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 15 *** <*> постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре" (далее - постановление от 25.01.2013 N 13), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
--------------------------------
<*> В документе, видимо, допущен пропуск текста: исходя из смысла постановления, имеется в виду "...Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13...".

Исследовав представленные при рассмотрении настоящего спора документы, доводы и возражения лиц, участвующих в деле, учитывая разъяснения, содержащиеся в п. 15 *** <*> постановления от 25.01.2013 N 13, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договор от 01.06.2005 N 61/2 не может считаться незаключенными по основаниям, предусмотренным ст. 432, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации; решение суда первой инстанции в этой части признал верным.
--------------------------------
<*> В документе, видимо, допущен пропуск текста: исходя из смысла постановления, имеется в виду "...Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции постановления от 25.01.2013 N 13...".

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.03.2012 N Ф09-410/12 по делу N А34-2102/2011
"...Как установлено судами, между предприятием (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 3 нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 289,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Курган, ул. К. Маркса, д. 31-а, для целевого использования под пункт приема цветного металла, на срок с 18.10.2010 по 18.11.2010 с последующим продлением на срок не более 5 последующих календарных месяцев (п. 1.1, 1.4 договора).
Руководствуясь положениями ст. 432, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив отсутствие между сторонами договора разногласий относительно переданного по договору аренды от 18.10.2010 N 3 нежилого помещения, суды пришли к верному выводу о том, что оснований квалифицировать договор аренды как незаключенный не имеется.
Суды, установив, что нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 18.10.2010, а также принимая во внимание отсутствие доказательств оплаты задолженности (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), правильно указали на наличие оснований для взыскания задолженности по арендной плате.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.06.2011 N Ф09-3020/11-С6 по делу N А50-22584/2010
"...При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 01.10.2007 между обществом "Единство" (арендодатель) и общественной организацией "Единство" (арендатор) заключен договор аренды нежилого встроенного помещения общей площадью 59,1 кв. м, трансформатора ТМ-630/60,4, трансформатора ТМ-560/6/0,4 сроком с 01.10.2007 до 31.12.2007 (т. 1, л. д. 16).
В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суды, дав оценку представленному в дело плану переданного в аренду помещения и принимая во внимание, что ранее все объекты аренды принадлежали общественной организации "Единство" на праве собственности и были проданы обществу "Единство", установив, что договор на протяжении длительного периода времени исполнялся сторонами, объекты аренды переданы по акту, арендная плата уплачена в полном объеме, сторонами не было предпринято действий, подтверждающих наличие каких-либо разногласий и неопределенности в отношении предмета договоров, пришли к выводу о согласованности сторонами условий об объекте договоров..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.08.2010 N Ф09-6216/10-С3 по делу N А60-54649/2009-С12
"...Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия в договорах аренды от 25.12.2006 N 09-137008000/04-81/2006, от 26.03.2007 N 09-137008001/04-15/2007 признаков, позволяющих идентифицировать переданное в аренду имущество.
Однако судами не учтено следующее.
Материалами дела подтверждено, что договоры аренды исполнялись и между сторонами отсутствовали какие-либо возражения о незаключенности договоров.
Поскольку при подписании договоров аренды и их исполнении у сторон отсутствовала неопределенность относительно объекта аренды и предмета договоров, выводы судов о том, что договоры аренды от 25.12.2006 N 09-137008000/04-81/2006, от 26.03.2007 N 09-137008001/04-15/2007 следует признать незаключенными являются необоснованными..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.08.2010 N Ф09-6388/10-С6 по делу N А71-14470/2009
"...Довод заявителя кассационной жалобы о том, что сторонами в договоре субаренды не был согласован его предмет, что, по мнению общества "Айкай", свидетельствует о его незаключенности, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получил правовую оценку, в силу чего подлежит отклонению. Оценив условия договора субаренды, суд апелляционной инстанции установил, что в договоре указана площадь и местонахождение передаваемого в субаренду имущества, помещение передано по акту приема-передачи, в котором указано, что субарендатор не имеет претензий относительно его технического состояния. При этом судом принято во внимание, что ответчиком не представлено доказательств, из которых бы следовало, что стороны заблуждались относительно указанного в договоре имущества. Кроме того, судом апелляционной инстанции отмечено, что до момента обращения общества "Главрыба" с иском к обществу "Айкай" о взыскании задолженности и договорной неустойки последнее не предъявляло к арендатору каких-либо претензий относительно состава и характеристик указанного в договоре имущества и не заявляло о незаключенности договора субаренды по данному основанию, более того, обществом "Айкай" в счет исполнения обязательств по договору от 01.04.2009 N 302/2009 уплачивались денежные средства.
С учетом изложенного постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.08.2010 N Ф09-6377/10-С6 по делу N А71-14469/2009
"...Довод заявителя кассационной жалобы о том, что сторонами в договоре субаренды не был согласован его предмет, что, по мнению общества "Айкай", свидетельствует о его незаключенности, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получил правовую оценку, в силу чего подлежит отклонению. Оценив условия договора субаренды, суд апелляционной инстанции установил, что в договоре указана площадь и местонахождение передаваемого в субаренду имущества, помещение передано по акту приема-передачи, в котором указано, что субарендатор не имеет претензий относительно его технического состояния. При этом судом принято во внимание, что ответчиком не представлено доказательств, из которых бы следовало, что стороны заблуждались относительно указанного в договоре имущества.
С учетом изложенного постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2010 N Ф09-5678/10-С6 по делу N А71-14473/2009-Г14(Г16)
"...Довод общества "Айкай" о том, что сторонами в договоре субаренды от 01.04.2009 N 307/2009 не был согласован его предмет, что, по его мнению, свидетельствует о незаключенности данного договора, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получил правовую оценку. Оценив условия договора субаренды, суд апелляционной инстанции установил, что в договоре указана площадь и местонахождение передаваемых в субаренду нежилых помещений, данные помещения переданы по акту приема-передачи, в котором указано, что субарендатор не имеет претензий относительно их технического состояния. При этом судом принято во внимание, что ответчиком не представлено доказательств, из которых бы следовало, что стороны заблуждались относительно указанного в договоре имущества. Кроме того, судом апелляционной инстанции отмечено, что до момента обращения общества "Главрыба" с иском к обществу "Айкай" о взыскании задолженности и договорной неустойки последнее не предъявляло к арендатору каких-либо претензий относительно состава и характеристик указанного в договоре имущества и не заявляло о незаключенности договора субаренды по данному основанию, более того, обществом "Айкай" в счет исполнения обязательств по договору от 01.04.2009 N 307/2009 уплачивались денежные средства.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.04.2010 N Ф09-2893/10-С3 по делу N А76-6182/2009-26-474
"...В силу ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Нежилые помещения площадью 411,78 кв. м приняты субарендатором без замечаний по акту приема-передачи от 21.08.2008. В соответствии с актом сдачи-приемки нежилого помещения от 31.10.2008 ответчиком также возвращено помещение площадью 411,78 кв. м.
Поскольку между сторонами отсутствовали разногласия в отношении подлежащего передаче в субаренду нежилого помещения и его площади, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор субаренды заключен. Реальное исполнение сторонами договора субаренды также свидетельствует о согласованности сторонами его предмета..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.12.2009 N Ф09-9820/09-С3 по делу N А60-14285/2009-С13
"...Между ИП Чепчуговой А.А. (арендатор) и ИП Плотниковым А.Е. (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 01.11.2008 N 9, в соответствии с которым арендатор сдает, а субарендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Реж, ул. Фрунзе, д. 17, общей площадью 175,3 кв. м (п. 1.1 договора).
Указанное в договоре аренды помещение передано ответчику по акту приема-передачи помещения от 01.11.2008.
Судами установлено, что арендуемое ИП Плотниковым А.Е. по договору субаренды от 01.11.2008 N 9 помещение в момент его сдачи-приемки по акту от 01.11.2008 осмотрено сторонами, которые определенно знали, какое именно имущество передается и принимается в аренду и не имели претензий к техническому состоянию нежилого помещения, состоянию внутренних тепло- и энергокоммуникаций.
При оценке договора на предмет его заключенности следует исходить из того, что принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны со ссылкой на договор, а также отсутствие каких-либо возражений о незаключенности договора до рассмотрения иска о взыскании долга по договору либо о применении договорной ответственности могут с учетом обстоятельств дела свидетельствовать о том, что договор заключен и к отношениям его сторон применяются условия, предусмотренные в договоре.
Таким образом, поскольку при подписании оспариваемого договора и акта приема-передачи контрагенты не заблуждались относительно объекта аренды, каких-либо расхождений в его определении не имелось, площадь и целевое назначение определены, выводы судов о заключенности договора следует признать правильными..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.11.2006 N Ф09-10182/06-С3 по делу N А47-1541/06
"...Довод заявителя кассационной жалобы о незаключенности договора аренды от 01.07.2005 N 24 ввиду того, что между сторонами не было достигнуто соглашение о предмете договора, является необоснованным. В договоре аренды указаны адрес и площадь помещения, передаваемого в аренду: часть площади торгового зала, равная 95,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 20. Кроме того, суды правильно указали, что имеющиеся в материалах дела приходно-кассовые ордера о внесении арендной платы, договор о вывозе торгового оборудования из торговой точки, письмо Кравцовой Н.А. в Инспекцию Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Оренбурга подтверждают фактическое использование арендатором помещения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.03.2006 N Ф09-1596/06-С3 по делу N А60-34494/05-С3
"...Отказ в удовлетворении требований о взыскании убытков судом мотивирован тем, что договор аренды транспортного средства от 07.02.2005 является незаключенным ввиду отсутствия в договоре данных, позволяющих определить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд кассационной инстанции считает выводы суда первой инстанции недостаточно обоснованными, сделанными без учета всех обстоятельств дела, имеющих существенное значение для правильного разрешения дела.
Судом не принято во внимание исполнение договора аренды сторонами: истец передал ответчику во временное владение и пользование транспортное средство - автопогрузчик вилочный "Toyota 7 ED 15300", б/у, о чем свидетельствует акт приема-передачи N 26 (л. д. 9), а ответчиком данное транспортное средство принято в эксплуатацию.
Кроме того, вывод о незаключенности договора аренды от 07.02.2005 сделан судом без надлежащей оценки акта приема-передачи N 26. Между тем, из условий договора от 07.02.2005 и акта приема-передачи к нему возможно с достоверностью определить, какое конкретно имущество являлось предметом сделки. Имеющиеся в материалах дела акты (л. д. 52, 55, 58), платежные документы (л. д. 53, 56, 59) также свидетельствуют о том, что при передаче и использовании автопогрузчика у сторон не было сомнений в отношении того, какое имущество передано в аренду.
С учетом изложенного оснований для признания договора от 07.02.2005 незаключенным у суда не имелось..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 26.03.2012 по делу N А14-5334/2011
"...Подлежит отклонению довод заявителя жалобы о том, что договор аренды N 493 от 09.09.1996 является незаключенным ввиду несогласованности его предмета.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из текста договора N 493 от 09.09.1996, его предметом являлся земельный участок площадью 20000 кв. м под производственной базой по ул. Димитрова, 148.
При этом предмет, определенный в договоре, не вызвал у сторон сделки сомнений относительно идентификации имущества, переданного в аренду. Условия договора в определенный период времени исполнялись обеими сторонами. Участники сделки не предприняли действий, свидетельствующих о том, что в отношении объекта аренды сложились какие-либо разногласия.
При этом на указанном земельном участке располагалось имущество государственного предприятия, участок огорожен и по существу остался в тех же границах, что и ранее. Изменения его по площади в период действия договора не производились.
То обстоятельство, что в договоре N 493 от 09.09.1996 не указан кадастровый номер земельного участка, не свидетельствует о несогласованности условия о предмете аренды и не влечет признание договора аренды незаключенным.
Таким образом, договор аренды N 493 от 09.09.1996 является заключенным, что свидетельствует о наличии обязательственных правоотношений между и ответчиком и администрацией город Воронеж..."

Постановление ФАС Центрального округа от 15.03.2012 по делу N А48-1977/2011
"...Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Исходя из положений статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенным условием договора аренды являются сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
Как видно из материалов дела, при заключении спорного договора аренды недвижимого имущества у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества.
Согласно пункту 1.1 договора аренды от 01.01.2010 арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные во встроенном нежилом помещении N 136 литер А на втором этаже трехэтажного здания по адресу: г. Орел, ул. Гагарина, 4. Нумерация, площади и расположение помещений объекта аренды определяются согласно поэтажному плану и эксплуатации по техническому паспорту, изготовленному ГУП ООЦ "Недвижимость" по состоянию на 17.06.2006. Копии поэтажного плана и экспликации к нему у арендатора имеются.
Кроме того судом установлено, что спорные помещения ответчик арендует у истца с 2003 года и доводов о несогласованности предмета аренды ни в судебном, ни во внесудебном порядке на протяжении всего периода аренды не заявлял. Помещения с их подробным описанием по номерам и площадям каждого помещения, с указанием общей площади всех арендуемых помещений и их местонахождение (включая этажность) определены еще в договоре от 01.11.2003 года и в последующем, в том числе при заключении спорного договора на 2010 год, по номерам и площади не менялись.
При подписании ряда перезаключаемых договоров, в том числе и договора от 01.01.2010 ответчик в актах приема-передачи ежегодно подтверждал, что получаемые помещения соответствуют условиям договора и у него отсутствуют претензии по состоянию помещений.
В этой связи судебная коллегия соглашается с выводом судов первой и апелляционной инстанций о том, что спорный договор соответствует требованиям ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2012 по делу N А64-6283/2010
"...Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из незаключенности Договора ввиду несогласованности сторонами предмета сделки (отсутствие идентификации передаваемого в аренду имущества) и отсутствия доказательств передачи транспортных средств ответчику.
Отменяя решение суда и удовлетворяя иск в вышеуказанной части, суд апелляционной инстанции посчитал выводы суда первой инстанции ошибочными, поскольку из материалов дела усматривается согласование воли сторон по передаче в аренду спорного имущества.
Суд кассационной инстанции соглашается с Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом ввиду следующего.
По общему правилу, существенные условия, согласованные в договоре, влияют на возможность его исполнения. По этой причине отсутствие согласия сторон в отношении, например предмета сделки не позволит в дальнейшем исполнить договор надлежащим образом.
Действия, направленные на надлежащее исполнение договора, могут свидетельствовать о том, что стороны четко согласовали условия, и каждая сторона знала о тех обязанностях, которые приняла на себя.
Соответственно несогласованность воли сторон при заключении договора исцеляется его реальным исполнением. Поэтому, если договор исполнен, условие о его предмете не считается не согласованным, и в рассматриваемом случае вопрос об идентификации предмета аренды утрачивает какое-либо значение.
При изложенных обстоятельствах суд обоснованно указал на согласованность сторонами существенных условий Договора, поскольку сделка исполнялась..."

Постановление ФАС Центрального округа от 14.04.2010 N Ф10-973/10/21 по делу N А64-2014/09-8
"...Как усматривается из материалов дела, 15.02.2004 между КУМИ администрации г. Тамбова (арендодатель) и ООО "Электрон 2" (арендатор) на основании постановления мэра города Тамбова N 345 от 23.01.2004 "О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Электрон-2" помещения подвала по ул. Интернациональной, д. 22" был заключен договор N 1155/К аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, площадью 365 (в том числе осн. 255,00) кв. м, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная, д. 22, для размещения в нем ресторана, сроком с 15.02.2004 по 14.02.2009.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что в договоре аренды N 1155/К от 15.02.2004 не указаны признаки идентифицирующие предмет сделки, а следовательно, договор следует считать незаключенным по причине несогласования сторонами его предмета, является несостоятельной ввиду того, что фактически названный договор аренды сторонами исполняется с 2004 года, при этом ни при передаче помещений в аренду по акту приема-передачи от 15.02.2004, ни впоследствии при проведении ремонта помещений и в процессе исполнения договора у сторон не имелось разногласий относительно того, какие конкретно помещения являются предметом аренды.
В связи с изложенным, принимая во внимание, что нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора и доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения и оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2010 по делу N А64-2013/09
"...Как усматривается из материалов дела, 15.02.2004 между КУМИ администрации г. Тамбова (арендодатель) и ООО "Электрон 1" (арендатор) на основании постановления мэра города Тамбова N 248 от 21.01.2004 "О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Электрон-1" помещения по ул. Интернациональной, д. 22" был заключен договор N 1154/К аренды муниципального нежилого фонда города Тамбова, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 499 кв. м, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная, д. 22, для размещения в нем ресторана, сроком с 15.02.2004 по 14.02.2009.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что в договоре аренды N 1154/К от 15.02.2004 не указаны признаки идентифицирующие предмет сделки, а следовательно, договор следует считать незаключенным по причине несогласования сторонами его предмета, является несостоятельной ввиду того, что фактически названный договор аренды сторонами исполняется с 2004 года, при этом ни при передаче помещений в аренду по акту приема-передачи от 15.02.2004, ни впоследствии при проведении ремонта помещений и в процессе исполнения договора у сторон не имелось разногласий относительно того, какие конкретно помещения являются предметом аренды.
В связи с изложенным, принимая во внимание, что нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора и доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения и оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 05.06.2008 по делу N А48-3514/07-7
"...Ссылаясь на то, что договор аренды N 1 от 01.06.2006 является незаключенным, поскольку не определен предмет договора аренды, а значит ответчик неосновательно пользовался тепловозом за период с 01.06.2006 по 01.10.2007 и неосновательно сберег денежные средства, подлежащие отчислению на техническое обслуживание и текущий ремонт тепловозов, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Как установлено судом первой инстанции, во исполнение договора аренды N 1 от 01.06.2006, стороны подписали акт приема-передачи в аренду тепловоза, тепловоз был возвращен истцу по акту от 02.10.2007 в связи с прекращением арендных отношений, стороны подписывали акты о проведении взаимозачетов по задолженности по арендной плате за тепловоз. Кроме того, стороны в судебном заседании подтвердили, что тепловоз обслуживала бригада ответчика, а данный тепловоз оказывал услуги по подаче и уборке вагонов, поступающих как в адрес истца, так и ответчика.
Таким образом, исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств, судебная инстанция сделала правильный вывод о том, что в ходе исполнения договора аренды N 1 от 01.06.2006 у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и других его условий не имелось, указанный договор аренды в силу ст. 607 ГК РФ является заключенным.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в иске..."

8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды

Анализ судебной практики позволяет выявить ряд требований к документам, в которых может содержаться согласованное сторонами условие о предмете договора аренды. При несоблюдении таких требований договор аренды может быть признан незаключенным. Поэтому на практике возникает вопрос: в каких документах может быть указан предмет аренды?

8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности согласования сторонами предмета аренды в акте приема-передачи существует две позиции судов.

Позиция 1. Условие о предмете договора аренды может содержаться в надлежаще оформленном и подписанном сторонами акте приема-передачи, в котором индивидуализировано передаваемое в аренду имущество.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.05.2009 по делу N А11-4137/2008-К1-2/170
"...В ходе выяснения обстоятельств дела суд апелляционной инстанции сделал вывод об отсутствии в договоре сведений, которые в силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Данный вывод суда апелляционной инстанции признан окружным судом ошибочным в силу следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Законодательное требование об индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. Вместе с тем индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества, в частности, в акте приема-передачи имущества в аренду.
В силу акта приема-передачи от 01.06.2007 объекты, перечисленные в поименованном договоре аренды, переданы Предпринимателю и использовались им. За это он вносил платежи за первые месяцы аренды согласно договору.
Таким образом, предмет, определенный сторонами в договоре и акте приема-передачи, не вызвал у сторон сделки сомнений относительно предмета аренды и идентификации имущества. Условия оспариваемого договора в определенный период времени исполнялись обеими сторонами. Участники сделки не предприняли действий, свидетельствующих о том, что в отношении объекта аренды сложились какие-либо разногласия..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 09.02.2010 N КГ-А40/62-10 по делу N А40-83045/09-91-663
"...Стороны договорились, что точная площадь будет определена на основании обмеров недвижимого имущества, проводимых при передаче Арендатору, и указана в акте приема-передачи.
В соответствии с актом приема-передачи в аренду недвижимого имущества ОАО "РЖД" от 01.10.2008 арендодатель передал в соответствии с п. 3.1.2 договора аренды, а арендатор принял нежилое помещение N Д23 общей площадью 30 кв. м, расположенное на первом этаже здания пассажирского вокзала по адресу: город Москва, ул. Земляной вал, д. 29.
Пунктом 3.1.3 договора определено, что акты приема-передачи приобщаются к каждому экземпляру договора и являются его неотъемлемой частью.
В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, которые являются существенным условием договора аренды.
Оценив, в соответствии со ст. 71 АПК РФ, представленные доказательства, учитывая, что по акту приема-передачи от 01.10.2008 нежилое помещение было передано ответчику и эксплуатировалось им, разногласий по поводу места нахождения нежилого помещения и его площади у сторон не возникало, суд сделал обоснованный вывод о том, что в договоре был определен предмет аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.02.2010 N КГ-А40/14923-09 по делу N А40-86187/09-82-460
"...Вопреки доводам кассационной жалобы, суд первой инстанции проверил возражение ответчика, ссылающегося на незаключенность договора лизинга, и мотивированно отклонил его с указанием на то, что наименование, количество и иные признаки имущества, составляющего предмет лизинга, согласованы сторонами путем подписания приложения N 2 к договору, содержащего перечень имущества. Кроме того, суд отметил, что о согласовании предмета лизинга свидетельствуют подписанные акты приема-передачи и спецификации, в которых отражены характеристики передаваемого в лизинг имущества.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято на основании полного исследования фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и при правильном применении норм права, в связи с чем оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.08.2007, 23.08.2007 N КГ-А40/8061-07 по делу N А40-76908/06-77-534
"...Предъявляя настоящий иск, истец ссылается на то, что договор аренды спортсооружений от 27.12.2005, подписанный между сторонами, является незаключенным ввиду несогласования условия об объекте аренды. В пункте 1 договора в качестве объекта аренды указан футбольный манеж; иных признаков, позволяющих индивидуализировать имущество, в договоре не содержится.
Судом не установлено, что при исполнении данного договора между сторонами возникли вопросы относительно определения передаваемого в аренду объекта. Следовательно, заключая договор, стороны достаточно ясно выразили свою волю относительно объекта аренды.
...Более того, в актах приема-передачи от 30.12.2005 и от 01.06.2006, являющихся неотъемлемой частью договора аренды сооружений от 27.12.2005, сторонами указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.08.2006 по делу N А56-18889/2005
"...Как видно из материалов дела, во исполнение договора от 01.02.2004 стороны подписали акт от 30.04.2004 N 1 приема-передачи в аренду недвижимого имущества, в котором перечислены 8 объектов с указанием инвентарных номеров и балансовой стоимости. Эти же объекты были возвращены арендатором арендодателю по акту от 22.09.2004 в связи с прекращением арендных отношений. В материалах дела имеется Расчет стоимости арендной платы, являющийся приложением 1 к договору от 01.02.2004, в котором содержится перечень объектов, идентичный содержащемуся в актах приема-передачи, с указанием площади объекта, стоимости аренды за 1 кв. м и размера месячной арендной платы за объект, а также правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности арендодателя на имущество.
После подписания договора от 01.02.2004 и акта приема-передачи от 30.04.2004 стороны совершали действия по выполнению условий договора, в том числе и с учетом приложения 1, как-то: истец 13.05.2004 перечислил аванс в сумме 2000000 руб., определенной пунктом 3.4 договора; стороны подписывали акт от 31.05.2004 N 84 оказания услуг, составление которого предусмотрено пунктами 3.3, 3.12 договора от 01.02.2004.
Кроме того, со ссылкой на договор от 01.02.2004 и его частичное исполнение истец просил досрочно расторгнуть данный договор.
Проанализировав собранные по делу документы, суд апелляционной инстанции дал правильную оценку взаимоотношениям сторон, указав, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений по поводу предмета сделки и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правомерному выводу, что не имеется оснований считать договор от 01.02.2004 незаключенным, и, отменив решение суда первой инстанции, отказал в иске..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 10.07.2006 N Ф09-4969/06-С4 по делу N А60-41372/05-С4
"...Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции основывался на том, что договор субаренды нежилого помещения от 21.03.2005 является незаключенным, поскольку стороны не согласовали существенное условие о предмете договора.
Между тем в материалах дела имеются акт приема-передачи нежилого помещения от 01.04.2005, схема расположений нежилых помещений в складе N 1, из которых следует, что субарендатор принял во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бисертская, 132, обозначенное на схеме под N 3, площадью 533,3 кв. м.
Имеющаяся в материалах дела схема расположений нежилых помещений в складе N 1 (л. д. 24) подписана сторонами, оснований для ее непринятия в качестве доказательства у суда не имелось (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Документы, свидетельствующие о том, что между арендатором и субарендатором в период пользования помещением имелись какие-либо разногласия по поводу размера переданных в субаренду помещений, в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, представленные доказательства позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору, и свидетельствуют о том, что между сторонами сложились договорные отношения по субаренде..."

Позиция 2. Условие о предмете договора аренды не может содержаться в акте приема-передачи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.10.2007 по делу N А57-1338/07-36
"...Как следует из материалов дела требование о взыскании арендной платы заявлено со ссылкой на договор субаренды от 01.01.06 и акт приема-передачи от 01.01.06.
Заявитель кассационной жалобы считает, что договор субаренды от 01.01.06 N 3 не содержит существенных условий, то есть не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта аренды и, следовательно, его нельзя признать заключенным.
Суд первой инстанции, оценивая договор аренды от 01.04.07 подписанный между ООО "Стройкерамика-94" и ООО "Вавилон-2001" и договор субаренды от 01.01.06 N 3, подписанный между ООО "Вавилон-2001" и ООО "Металл-Сервис ВСВ" пришел к выводу, что предметы этих договоров указаны в акте приема-передачи от 01.04.03 и акте от 01.01.06.
Однако Акт приема-передачи объекта в аренду является доказательством предоставления арендодателем объекта аренды арендатору, а арендатором - принятие его в эксплуатацию и не может служить доказательством соблюдения сторонами правил п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, выводы суда о применении норм ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации противоречат имеющимся в деле доказательствам, а доводы кассационной жалобы о не применении судом норм п. 1 ст. 425 и п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации являются правомерными..."

8.2. Вывод из судебной практики: Условие о предмете договора может содержаться в поэтажных планах, схемах и экспликациях, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 24.05.2006 N КГ-А41/3281-06 по делу N А41-К1-15137/05
"...Отказывая в иске, апелляционный суд сделал вывод о том, что договор аренды N 31 от 01.02.2005, на основании которого заявлены требования о взыскании задолженности, является незаключенным, в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ и не порождает обязательственных отношений между сторонами.
Вывод о незаключенности апелляционный суд обосновал тем, что договор не содержит признаков, характеризующих сданное ответчику в аренду имущество, то есть объект аренды в договоре N 31 от 01.02.2005 не определен.
Между тем данный вывод суда не может быть признан соответствующим имеющимся в деле доказательствам.
Имеющиеся в деле поэтажные план и экспликация (л. д. 33 - 34) позволяют определенно установить нежилое помещение площадью 67,8 кв. м, являющееся объектом аренды.
В этой связи у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для признания спорного договора незаключенным и отказа в иске..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 31.07.2009 N ВАС-9285/09 по делу N А57-5858/2008-1
"...Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Судами установлено, что в материалах дела отсутствует план помещения (экспликация), согласно которому можно определить, какое помещение передается ответчику в аренду, технические характеристики объекта, литера, этажность, кадастровый (или условный) номер в договоре и сделан правомерный вывод о невозможности идентифицировать объект аренды площадью 386,3 кв. м в общей площади передаваемых помещений 441,4 кв. м по акту от 06.06.2007...
Следовательно, предмет в договоре не определен, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 432, пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды является незаключенным..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.12.2009 по делу N А33-1280/2009
"...Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствовавшийся статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что договор аренды N 10134 от 01.11.2006 является незаключенным, поскольку в нем отсутствуют данные, позволяющие определить объект аренды, расположенный в подвальном помещении, имеющем общую площадь в 578,6 квадратных метров, в связи с чем он не порождает для сторон никаких обязательств и последствий.
Отменяя решение от 6 мая 2009 года на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принимая новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, Третий арбитражный апелляционный суд квалифицировал правоотношения сторон, возникшие в связи с заключением договора аренды N 10134 от 01.11.2006 и исполнением по нему обязательств, по нормам права, содержащимся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации; установил то, что Департамент имущества обладал полномочиями, которые позволяли ему сдавать в аренду имущество муниципальной собственности; то, что Управление по ГО и ЧС согласовало заключение договора аренды N 10134 от 01.11.2006; на то, что экспликация, подписанная, в том числе ответчиком, являющаяся одним из приложений к договору аренды N 10134 от 01.11.2006, содержит указание на комнаты 6 - 15, которые являются объектом аренды и переданы арендодателем арендатору во исполнение договорных обязательств; то, что ответчиком вносились арендные платежи в добровольном порядке; то, что договор аренды N 10134 от 01.11.2006, как заключенный на срок менее одного года, не требовал государственной регистрации и в соответствии с пунктом 1.2 считается заключенным с 01.11.2006; то, что размер ежемесячного арендного платежа определен в приложении N 2 и в дополнениях к договору аренды N 10134 от 01.11.2006; то, что за пользование ответчиком объектом аренды с 01.11.2006 по 31.12.2008 общая сумма арендной платы составила 77.098 рублей 27 копеек, из которых уплачены 36.255 рублей 36 копеек; то, что ООО "А и Партнеры" не представило доказательства погашения долга по арендной плате; то, что за нарушение срока внесения арендной платы стороны установили пени, требование о взыскании которых заявлено истцом за период с 11.11.2006 по 31.12.2008.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит, что выводы, содержащиеся в постановлении от 10 августа 2009 года, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным на основании доказательств, которые к нему приобщены, спор разрешен Третьим арбитражным апелляционным судом без нарушения либо неправильного применения норм материального права и норм процессуального права.
Заключив договор аренды N 10134 от 01.11.2006, в приложении к которому, подписанному как арендодателем, так и арендатором, определен конкретный объект аренды (л.д. 17 т. 1), и получив этот объект во временное пользование по акту приема-передачи от 01.11.2006 (л.д. 16 т. 1), ООО "А и Партнеры" обязано было выполнить обязательство по своевременному внесению арендной платы, принятое им на себя по условиям договора..."

Западно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что договор аренды исполнялся сторонами и разногласий между ними относительно предмета договора не возникало.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.04.2013 по делу N А75-3531/2012
"...Из материалов дела следует, что 06.07.2005 между департаментом (арендодатель) и филиалом N 4 коллегии (арендатор) заключен договор аренды N 179/05 (далее договор от 06.07.2005), в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 42 кв. м, в том числе площади общего пользования 9,9 кв. м для использования под адвокатский кабинет. Помещения расположены по адресу: г. Нефтеюганск, мкр. 6, д. 47, каб. N 6, 7, первый этаж (далее - нежилое помещение).
Как следует из материалов дела и установлено судами, предмет договоров от 06.07.2005, от 03.07.2006, от 31.12.2009 являлся одним. При подписании договоров и актов приема-передачи у коллегии замечания, расхождения в определении объекта аренды отсутствовали. С 2005 года коллегия без замечаний пользовалась арендуемыми помещениями. Кроме того, к договору от 06.07.2005 приложен поэтажный план с отмеченными на нем арендованными помещениями, позволяющий их индивидуализировать.
Таким образом, вывод судов о том, что условиями договоров аренды определены все существенные условия, является обоснованным. Основания для признания договоров незаключенными у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010 по делу N А46-7046/2009
"...При оценке условия договора о предмете суд должен исследовать не только сведения, содержащиеся в договоре, но и все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора, в том числе действия сторон, связанные с исполнением договора.
Арбитражный суд первой инстанции, дав надлежащую правовую оценку оспариваемому договору установил, что сторонами предусмотрен предмет договора субаренды - нежилое помещение площадью 850 кв. м, границы которого согласованы сторонами в плане-схеме (приложение N 1 к договору), расположенное на первом этаже здания по адресу: город Омск, улица Енисейская, 1, а также определена арендная плата за пользование частью нежилого помещения в сумме 127 500 рублей в месяц.
Учитывая изложенные обстоятельства и нормы права, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора субаренды..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2013 по делу N А40-40724/12-64-375
"...Между истцом и ответчиком также был заключен договор аренды от 01.05.2009 г. N 67-07-099, на основании которого ответчику было предоставлено истцом во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 97,1 кв. м (1 этаж, помещение I, комната N 1, часть комнаты N 2, часть комнаты N 3), расположенное по адресу: город Москва, ул. Красносельская, д. 35, стр. 34, согласно схеме размещения (Приложение N 1 к договору). Договор заключен на срок с 01.05.2009 г. по 24.04.2010 г.
По акту приема-передачи (приложение N 4) помещение передано ответчику. Также стороны подписали схему размещения арендованных помещений.
При таких обстоятельствах и учитывая положения статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации суды обеих инстанций правомерно пришли к выводу о том, что в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Доводы кассационной жалобы ответчика о том, что договор аренды является незаключенным, несостоятельны, тем более, что данный договор фактически исполнялся сторонами..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.03.2012 по делу N А40-32126/11-9-278
"...Кроме того, согласно пункту 1 дополнительного соглашения N 1 от 13 января 2009 года к договору аренды N 531-09/05, арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное и возмездное пользование служебные помещения общей площадью 170,8 кв. м (Приложение N 2) по адресу: 119027, г. Москва, Заводское ш., д. 19, стр. 1, в том числе:
1.1. офисные помещения площадью 165,7 кв. м,
1.2. подсобные помещения площадью 5,1 кв. м.
Приложение N 2 к договору N 531-09/05 от 11.01.2009 г. содержит план помещений, передаваемых в аренду, указанных в дополнительном соглашении.
Таким образом, суды обеих инстанций сделали обоснованный вывод о том, что описание подлежащих передаче в аренду нежилых помещений, с указанием их площади и местонахождения, в совокупности с графическим обозначением передаваемых в аренду помещений на планах здания, являющихся приложениями к договору, позволяет точно определить объект аренды, в связи с чем договор аренды, заключенный между ОАО "ВАРЗ-400" и ОАО "Авиационная компания "Атлант-Союз", нельзя признать незаключенным..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2007, 26.07.2007 N КГ-А40/6697-07 по делу N А40-70347/06-152-337
"...Суд также установил, что стороны индивидуализировали объект аренды. На поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью договора, часть помещения, передаваемая в аренду, заштрихована красным цветом.
С учетом установленного, суды сделали правильный вывод о том, что представленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что соответствует требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.10.2012 по делу N А12-18049/2011
"...В приложении N 1 к договору стороны подписали документ, имеющий графическое описание помещения с использованием данных, содержащихся в кадастровом паспорте (план 2-го этажа здания).
В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия здания, сооружения, оборудование и другие вещи (непотребляемые вещи).
Положения указанной нормы не ограничивают право сторон заключать договор на пользование не всей вещью в целом, а только отдельной ее частью.
При формировании условий договора аренды объекта недвижимости, стороны в целях идентификации той части недвижимой вещи, которая будет передаваться арендатору, вправе отразить данные в документе, содержащем графическое или текстуальное описание (в том числе с использованием данных, содержащихся в кадастровом паспорте объекта).
Из имеющегося в материалах дела положения N 1 к договору аренды следует, что стороны определили путем графического выделения в кадастровым паспорте здания помещения, которые предоставлялись в пользование арендодателю, кроме этого, отразили и его номер в соответствии с данными кадастрового учета.
При передаче и использовании объекта аренды у Партнерства также не возникало никаких сомнений относительно индивидуализации помещения.
Кроме этого, поскольку объект аренды фактически передан арендатору и им используется, последний не вправе ставить вопрос о несоблюдении сторонами требований статей 432, 606 ГК РФ, поскольку каких-либо неопределенностей относительно предмета аренды у сторон не возникало..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.09.2012 по делу N А72-7510/2011
"...Однако содержащиеся в судебных актах выводы относительно незаключенности договора аренды в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ вследствие несогласования сторонами договора объекта аренды не основаны на нормах действующего законодательства, а также не соответствуют материалам дела и существующей судебно-арбитражной практике.
Кроме того, при оценке согласования сторонами существенных условий договора аренды, необходимо учитывать наличие определенности в данных, позволяющих конкретно определить местоположения помещений - конфигурацию, границы и площадь.
Не исключается составление сторонами документа, в котором содержится графическое или текстуальное описание помещений (в том числе с использованием данных, содержащихся в кадастровом паспорте объекта недвижимости) и из него следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.
Как следует из материалов дела, 17.12.2008 Ульяновским областным государственным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации" (далее - УОГУП "Бюро технической инвентаризации") был изготовлен и оформлен кадастровый паспорт и поэтажный план на объект подземного перехода общей площадью 1235,7 кв. м, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, перекресток проспекта Ленинского Комсомола и проспекта Ульяновский (л.д. 44 - 45, т. 1).
В целях конкретизации используемых истцом помещений, стороны отметили указанные объекты в поэтажном плане строения (графическое описание), который был изготовлен УОГУП "Бюро технической инвентаризации" и подписан ИП Храмушкиным А.Н. и Комитетом без возражений (л.д. 87, т. 1).
Судебные инстанции ошибочно исходили из того, что выкопировка из технического паспорта не может являться приложением к договору аренды от 03.02.2005 N 8091.
В процессе рассмотрения настоящего дела Комитет не оспаривал относимость данного документа к договору аренды от 03.02.2005 N 8091.
Поскольку в удовлетворении требования о внесении изменений в договор аренды было отказано только в связи с тем, что указанный договор признан незаключенным, судебные акты в этой части подлежат отмене..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.09.2012 по делу N А72-7509/2011
"...В силу статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Правила указанных норм применимы в силу статьи 6 ГК РФ и при аренде нежилых помещений.
При оценке согласования сторонами существенных условий договора аренды, необходимо учитывать наличие определенности в данных, позволяющих конкретно определить местоположения помещений - конфигурацию, границы и площадь.
Не исключается составление сторонами документа, в котором содержится графическое или текстуальное описание помещений (в том числе с использование данных, содержащихся в кадастровом паспорте объекта недвижимости) и из него следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.
Данные подходы существуют в судебно-арбитражной практике, которые не были учтены при разрешении данного спора (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2011 N 1132/11, от 19.02.2009 N 1441/09).
Следует отметить, что Федеральным законом от 21.07.2997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) <*> не предусмотрено, что кадастровый паспорт необходим для индивидуализации предмета договора аренды, а при его отсутствии предмет соответствующего договора аренды не будет определен.
--------------------------------
<*> Вероятно, имеется в виду Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Судебные инстанции, оценивая спорные отношения, не учли, что в период пользования спорными объектами, переданных по акту, между сторонами не имелось каких-либо неопределенностей в отношении помещений, которые передавались Обществу.
Кроме этого, после изготовления кадастрового паспорта на объект (подземный переход) арендуемые обществом помещения были отмечены (графическое описание) в поэтажном плане строения, который подписан Комитетом и Обществом.
Судебные инстанции ошибочно исходили из того, что выкопировка из технического паспорта не может являться приложением к договору аренды N 5566.
При таких обстоятельствах, поскольку в удовлетворении требовании истца о внесении изменений в договор аренды было отказано только в связи с тем, что указанный договор признан незаключенным, судебные акты в соответствующей части подлежат отмене..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.10.2009 по делу N А44-3948/2008
"...В соответствии с пунктом 1.2 договора характеристики предоставляемого помещения приведены в передаточном акте и схеме (приложения N 1 и 2), которые являются неотъемлемой частью договора.
По акту сдачи-приемки от 01.07.2008 помещение общей площадью 25,8 кв. м передано в аренду.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что содержание договора, акта сдачи-приемки, схемы с заштрихованными конкретными площадями позволяет установить имущество, переданное в аренду ЗАО "ИТС", а именно: часть помещения площадью 22,6 кв. м на 6 этаже и часть помещения площадью 3,2 кв. м на 9 этаже дома N 5 по набережной реки Гзень в Великом Новгороде. Поскольку не были представлены доказательства возврата арендуемых помещений из субаренды по передаточному акту, суд удовлетворил оспариваемое требование на основании статей 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Условия договора субаренды были предметом рассмотрения и оценки судов, которые, исходя из его буквального толкования по правилам статьи 431 ГК РФ, установили наличие данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду.
Суды также указали на фактическую передачу помещений, уплату арендных платежей, подписание актов, что подтверждает отсутствие у сторон неопределенности относительно объекта аренды.
Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции не имеется..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 06.07.2009 по делу N А68-2642/08-181/7
"...Довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор субаренды от 31.10.2007 является незаключенным, поскольку предмет его не определен, был известен суду апелляционной инстанции, оценивался и обоснованно отклонен по мотивам, изложенным в обжалуемом постановлении.
Апелляционным судом принято во внимание, что при передаче нежилых помещений по акту субарендатору, возврате их по акту приема-передачи, а также в процессе пользования помещениями у сторон не возникало неопределенности по составу арендуемого имущества. Суд апелляционной инстанции сослался также на наличие дополнительных соглашений к договору субаренды, приложений N N 1, 2, 3 к договору от 31.10.2007 с согласованным сторонами планом-схемой арендуемых помещений по указанным адресам на соответствующих поэтажных планах зданий.
Нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

8.3. Вывод из судебной практики: Условие о предмете договора аренды земельного участка может содержаться в плане границ земельного участка на чертеже.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2010 по делу N А28-4588/2009
"...Довод заявителя о незаключенности договора аренды от 10.07.2001 в связи с невозможностью определения его предмета отклоняется судом округа. По правилам пункта 3 статьи 607 названного кодекса, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд протолковал положения спорного договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что в документе (с учетом приложения договора - плана границ земельного участка на чертеже) имеются данные, характеризующие объект имущественного найма как индивидуально-определенный, а именно: земельный участок с указанием присвоенного кадастрового номера, его местонахождение, границы и площадь. Земельный участок предоставлен ответчику для использования принадлежащей ему на праве собственности недвижимости. При этом ответчик с 2001 года вносил арендные платежи за пользование объектом, переданным ему в имущественный наем. В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения с 2001 года и до момента настоящего спора.
Таким образом, у сторон сложились договорные отношения по аренде спорного земельного участка. Оснований считать сделку аренды от 10.07.2001 незаключенной у суда не имеется..."

8.4. Вывод из судебной практики: В приложении к договору, акте приема-передачи, в которых согласовано условие о предмете, необходима ссылка на договор. На плане должны быть заштрихованы передаваемые в аренду площади, а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2006 N Ф09-30/06-С3 по делу N А76-18247/03
"...Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение относительно объекта аренды (приложение N 1 к договору от 01.11.2000 N 29 не является доказательством согласования, поскольку не имеет ссылок на спорный договор аренды, заштрихованные площади на плане никак не обозначены, изменения сторонами не согласованы), акт приема-передачи объекта аренды сторонами не подписан, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании договорной неустойки и убытков, причиненных неисполнением ответчиком ремонтных работ..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2007, 11.05.2007 N КГ-А40/2123-07 по делу N А40-57935/06-89-450
"...Пунктом 1.2 договора стороны установили, что границы помещения обозначены и выделены красной линией, а месторасположение помещения в здании обозначено штриховкой на плане четвертого этажа здания (приложение N 1), являющемся неотъемлемой частью договора.
Арбитражный суд, оценив представленные в дело доказательства, обоснованно установил, что договор аренды от 19.06.2006 N 05-07/28А в соответствии с требованиями ст. 607 ГК РФ содержит данные, позволяющие определить, какое помещение подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Указание суда первой инстанции на ограничение срока действия выписки из технического паспорта на здание и план БТИ не привело к принятию незаконного и необоснованного решения..."

Постановление ФАС Московского округа от 07.09.2006 N КГ-А41/8264-06 по делу N А41-К1-17870/05
"...В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Как видно из материалов дела и установлено апелляционным судом, 06.10.2004 между сторонами был подписан договор аренды нежилого помещения N 7/04, согласно которому арендодатель (истец) обязался передать арендатору (ответчику) во временное пользование нежилое помещение площадью 142 кв. м (комнаты N 1, 2, 3), расположенное на втором этаже д. 4 по ул. Свободы г. Раменское, в соответствии с поэтажным планом (приложение N 1 - неотъемлемая часть договора); а именно: комната N 1 площадью 110 кв. м, где торговая площадь составляет 110 кв. м, комната N 2 площадью 16,8 кв. м, комната N 3 площадью 15,5 кв. м.
Названные нежилые помещения приняты арендатором по акту приема-передачи от 07.10.2004 без каких-либо замечаний.
Переданное арендатору помещение обозначено на поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью договора аренды от 06.10.2004.
Приняв названное нежилое помещение, арендатор пользовался им в течение срока действия договора при отсутствии каких-либо возражений относительно площади арендуемого помещения, производил оплату арендных платежей до марта 2005 г. в размере, установленном исходя из принятой в аренду площади нежилого помещения, и по акту N 2 приема-передачи возвратил арендованное имущество арендодателю.
С учетом установленного апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что объект аренды определен и договор от 06.10.2004 N 7/04 является заключенным.
Данный вывод суда соответствует положениям ст. 607 ГК РФ..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.10.2007 по делу N А56-2969/2007
"...Согласно статье 607 названного Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, а в противном случае условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор не считается заключенным.
Перечень передаваемого в аренду имущества содержится в пункте 1.1 договора. Однако в этом перечне указаны только наименование и количество имущества, а данные, позволяющие индивидуализировать имущество (марка, номер, иные сведения), отсутствуют. В таком случае договор от 02.05.2006 правомерно признан судом незаключенным.
ООО "СМУ-40" в подтверждение фактической передачи строительного оборудования в аренду ссылалось на акт приема-передачи.
Между тем перечень имущества, содержащийся в акте, не совпадает с перечнем, приведенным в пункте 1.1 договора. В акте имеются не заверенные обеими сторонами исправления, зачеркивания, дописки..."

8.5. Вывод из судебной практики: Условие о предмете договора может быть согласовано в техническом паспорте арендованного имущества, если в договоре содержится ссылка на него.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.12.2008 по делу N А29-1976/2008
"...В пункте 3 статьи 607 Кодекса предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Довод заявителя о незаключенности договора аренды от 13.12.2006 стал предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонен ими. Стороны, подписавшие договор, не заблуждались относительно предмета сделки и его месторасположения. Пункт 1.1 раздела "Предмет договора" содержит отсылочное положение к техническому паспорту N 4, являющемуся неотъемлемой частью договора. В техническом паспорте прописаны элементы, характеризующие объект имущественного найма как индивидуально-определенный: наименование имущества, его назначение, качественные характеристики (местонахождение, площадь). В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения.
Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о наличии у спорящих сторон договорных отношений по аренде указанного имущества..."

9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды

Гражданский кодекс РФ не содержит конкретных требований к индивидуализации в договоре аренды здания (помещения) объекта аренды. Указано лишь, что в договоре должны содержаться данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается в аренду. При отсутствии этих сведений условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
На практике часто складывается ситуация, когда при описании в договоре объекта аренды стороны ограничиваются указанием его адреса и площади.
Такой договор может быть признан судом незаключенным ввиду несогласованности его предмета. Однако суд может расценить условие о предмете как согласованное, например, когда договор позволяет выделить арендуемое имущество из других объектов.

9.1. Вывод из судебной практики: Если в договоре указан только адрес здания, в котором находится передаваемое в аренду помещение, то такой договор признается незаключенным, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества.

Примечание: По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см. п. 7.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2006 по делу N А56-7834/2005
"...Кассационная инстанция считает, что судами не дано надлежащей оценки доводам инспекции об отсутствии в договоре аренды от 20.04.2004 таких существенных условий, как инвентарный номер помещения и его площадь; об отсутствии полномочий арендодателя сдавать помещение в субаренду без согласия собственника; непредставление обществом кассового чека, подтверждающего внесение арендной платы наличными денежными средствами.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) существенным для договора аренды является условие об объекте, подлежащем передаче в аренду. При отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, передаваемое в аренду, условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Однако в договоре аренды от 20.04.2004 имеется только адрес строения, в котором находится передаваемое по договору нежилое помещение, без указания инвентарного номера и его площади..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении указано, что неотъемлемой частью спорного договора аренды является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых арендатору. Однако он не был представлен для включения в материалы дела. Кроме того, отсутствовали доказательства передачи помещений арендатору.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.02.2013 по делу N А56-9091/2012
"...Как следует из материалов дела, Общество (арендодатель) и Предприятие (арендатор) 01.01.2010 подписали договор N 37/01 аренды нежилых помещений, расположенных по адресам: Санкт-Петербург, Тележная ул., д. 8-10; Санкт-Петербург, Колпинский район, дорога на Металлострой, д. 12; Калининград, Железнодорожная ул., д. 5.
Согласно пункту 1.2 договора неотъемлемой его частью является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых арендатору.
По правилам пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суды, отказывая в иске, правомерно исходили из того, что в силу названных норм спорный договор аренды является незаключенным, так как в нем не согласованы существенные для договоров аренды условия - не указаны индивидуализирующие признаки недвижимого имущества (номера помещений, их площадь, местонахождение и иные характеристики). Суды также указали на отсутствие доказательств фактической передачи арендатору помещений и исполнения договора..."

По данному делу подробнее см. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2012.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2012 по делу N А56-9091/2012
"...Как следует из материалов дела, истец и ответчик подписали договор от 01.01.2010 N 37/01, согласно которому истец обязался передать ответчику во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресам: Санкт-Петербург, ул. Тележная, д. 8-10, Санкт-Петербург, Колпинский район, дорога на Металлострой, д. 12, Калининград, ул. Железнодорожная, д. 5 (пункт 1.1). Исковое требование основано на неисполнении арендатором обязательств по внесению арендной платы за период с февраля по ноябрь 2010 года.
Установив, что из договора аренды невозможно сделать вывод о согласовании сторонами условий о предмете договора, не указаны признаки, индивидуализирующие нежилые помещения, не приложен поэтажный план, а также акт приема-передачи имущества, суд признал договор аренды незаключенным и отказал в удовлетворении иска.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из договора аренды от 01.10.2010 N 37/01, стороны указали, что неотъемлемой частью договора является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых арендатору (пункт 1.2). Однако указанный план в материалы дела не представлен.
Истцом не представлено в материалы дела и доказательств фактического использования указанных истцом помещений. Согласно пункту 2.1.1 договора арендодатель обязался в пятидневный срок предоставить арендатору объект аренды по акту приема-передачи. Однако акт приема-передачи в материалы дела не представлен со ссылкой истца на его утерю. Никаких иных доказательств фактического использования ответчиком помещений, принадлежащих истцу, в указанный истцом период в материалы дела также не представлено. Копии счетов, имеющиеся в материалах дела, не подтверждают факта использования помещений ответчиком.
Учитывая установленное, довод подателя жалобы о том, что из фактических обстоятельств данного спора следует, что договор исполнен, помещения переданы в аренду и впоследствии возвращены владельцу не подтвержден надлежащими доказательствами, а поэтому подлежит отклонению как необоснованный.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно и правомерно принято решение об отказе в удовлетворении иска..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 14.12.2010 N Ф09-10439/10-С6 по делу N А60-48082/2009-С12
"...Как установлено судами, между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений от 01.01.2008 N 1, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду объект, расположенный по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Юбилейная, д. 17, для использования под автосервис.
Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что предмет договора аренды от 01.01.2008 N 1 не согласован, в связи с чем указанный договор является незаключенным.
При этом суды указали, что факт пользования предпринимателем помещением автомойки подтвержден актом приема-передачи от 01.01.2008.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.09.2010 N Ф09-7547/10-С6 по делу N А60-23751/2009-С12
"...Из пункта 1.1 договора аренды от 10.10.2008 следует, что обществу "Тиграник" в аренду передано нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Черепанова, д. 23. При этом в договоре отсутствует номер и площадь передаваемого помещения, к договору аренды не приложен план помещения, позволяющий определить его местонахождение в здании. В материалы дела также не представлен акт приема-передачи помещения, подписанный сторонами договора.
Таким образом, договор аренды не содержит сведений, позволяющих индивидуализировать объект аренды, в связи с чем существенное условие о предмете договора нельзя признать согласованным.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции верно указал, что представленные доказательства свидетельствуют о несогласованности сторонами условий о предмете аренды, в связи с чем в силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 10.10.2008 следует признать незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.03.2009 N Ф09-1391/09-С6 по делу N А50-9935/2008-Г31
"...Как установлено судами, ТСЖ "Звезда" (арендодатель) и предпринимателем Семеновым Г.В. (арендатор) подписан договор аренды от 07.12.2005, во исполнение условий которого арендодатель предоставил арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Пермь, просп. Парковый, д. 28а.
Истец, полагая, что договор аренды от 07.12.2005 является незаключенным, поскольку в экземпляре договора, имеющегося у ответчика не определена площадь арендуемого помещения, указывая при этом, что арендная плата за пользование переданным в аренду имуществом в период с марта 2006 года по 23.04.2006 в сумме 25 450 руб. 00 коп. ответчиком не уплачивалась, обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Оценив представленные документы в соответствии со ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что сторонами не согласовано существенное условие об объекте договора аренды от 07.12.2005, в связи с чем обоснованно сделали вывод о том, что указанный договор является незаключенным..."

9.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о заключенности договора, в котором указаны адрес здания, где расположено передаваемое в аренду помещение, а также площадь этого помещения, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если в договоре указаны адрес здания, где расположено передаваемое в аренду помещение, а также площадь этого помещения, то такой договор является заключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 16.11.2006 N Ф09-10182/06-С3 по делу N А47-1541/06
"...Довод заявителя кассационной жалобы о незаключенности договора аренды от 01.07.2005 N 24 ввиду того, что между сторонами не было достигнуто соглашение о предмете договора, является необоснованным. В договоре аренды указаны адрес и площадь помещения, передаваемого в аренду: часть площади торгового зала, равная 95,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 20. Кроме того, суды правильно указали, что имеющиеся в материалах дела приходно-кассовые ордера о внесении арендной платы, договор о вывозе торгового оборудования из торговой точки, письмо Кравцовой Н.А. в Инспекцию Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Оренбурга подтверждают фактическое использование арендатором помещения..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на отсутствие между сторонами разногласий и неопределенности относительно предмета договора.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.02.2011 по делу N А11-2674/2010
"...Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) оформили договор аренды от 14.01.2009 N 7 нежилых помещений общей площадью 190 квадратных метров, расположенных в здании по адресу: Владимирская область, город Ковров, проспект Мира, 6, магазин.
Довод Предприятия о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия в нем данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, отклоняется окружным судом. По правилам пункта 3 статьи 607 названного кодекса, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В договоре, акте приема-передачи и приложениях к договору имеются данные, характеризующие объект имущественного найма как индивидуально-определенный, а именно: наименование имущества, его местонахождение и площадь. Помещения переданы в пользование ответчику в состоянии, указанном в договоре и акте приема-передачи, при этом ответчик вносил арендные платежи за пользование объектом, переданным ему в имущественный наем. В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения, в том числе о смешении объекта аренды с другим помещением. Напротив, контрагенты после оформления спорного договора вносили в него изменения только в части размера арендной платы и срока правоотношений по имущественному найму..."

Западно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд, признавая предмет спорных договоров согласованным, учел внесение арендатором арендных платежей и отсутствие возражений относительно предмета договора.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2013 по делу N А75-836/2012
"...В обоснование жалобы указывает, что судами неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела - имеются ли данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, что это за имущество, а также были ли переданы объекты, имущество под охрану; не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд посчитал установленными; судами не учтено, что имущество, сдаваемое в аренду, принадлежало истцу после 10.04.2009; предмет договоров аренды, в том числе договора от 01.01.2009 N 11, сторонами не определен и не согласован, не определен объект охраны, объект под охрану не передан.
01.01.2009 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 9 (далее - договор аренды N 9), в соответствии с которым ООО "Полюс" (арендодатель) обязалось предоставить ООО "Авиакомпания Когалымавиа" (арендатор) в аренду теплое складское помещение общей площадью 257,9 кв. м, и коридор 41,9 кв. м, находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Сургут, пос. Таежный, база ООО "Полюс".
01.01.2009 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 10 (далее - договор аренды N 10), в соответствии с которым ООО "Полюс" (арендодатель) обязалось предоставить ООО "Авиакомпания Когалымавиа" (арендатор) в аренду теплое складское помещение общей площадью 149,3 кв. м, и коридор 42,6 кв. м, находящиеся по адресу: Тюменская область, г. Сургут, пос. Таежный, база ООО "Полюс".
Распоряжением администрации города Сургута от 10.04.2009 N 806 принадлежащему истцу зданию присвоен почтовый адрес - г. Сургут, ул. Аэрофлотская, 41/1.
01.01.2011 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 12 (далее - договор аренды N 12), в соответствии с которым ООО "Полюс" (арендодатель) обязалось предоставить ООО "Авиакомпания Когалымавиа" (арендатор) в аренду складское помещение общей площадью 70 кв. м, находящееся по адресу: Тюменская область, г. Сургут, ул. Аэрофлотская 41/1, база ООО "Полюс".
Акты приема-передачи к договорам за NN 9, 10, 11, 12 подписаны представителями сторон, подписи скреплены оттисками печатей организаций.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Исходя из пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих сведений в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суды, исследовав представленные в материалы дела доказательства пришли к правомерному выводу об определенности предметов договоров, что, в частности, подтверждается внесением ответчиком арендных платежей и отсутствием каких-либо возражений о предмете договоров..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 17.04.2012 по делу N А40-60623/11-82-464
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, а именно предмет аренды - недвижимое имущество общей площадью 15,5 кв. м, расположенном по адресу: г. Москва, Семеновский пер., д. 15 (п. 1.1), а также определены размер ежемесячной арендной платы - 15 500 руб. (п. 3.1) и срок действия договора - с 24.02.2010 г. до 31.12.2010 г. (п. 1.2).
Таким образом, в договоре аренды недвижимого имущества N 323-АР-СЕМ от 24.02.10 г. содержатся все существенные условия договора аренды, в связи с чем суды правомерно пришли к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска о признании данного договора незаключенным..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.11.2006 по делу N А56-2227/2006
"...Как видно из материалов дела, на момент заключения договоров аренды имущество, передаваемое Обществу в пользование, не было отнесено гражданским законодательством к недвижимому имуществу. Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", объект незавершенного строительства, являющийся предметом действующего договора подряда, не является недвижимым имуществом.
С 01.01.05 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.04 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", которым в статью 130 ГК РФ включены и объекты незавершенного строительства.
Поскольку до 01.01.05 объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому имуществу, право собственности на них возникло у лица, создающего такие объекты, в силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Поэтому арендодателем (ООО "ОМНИ") не нарушены требования статьи 609 ГК РФ при сдаче в аренду объектов незавершенного строительства.
Доводы Инспекции об отсутствии в договорах аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (кадастровых номеров и планов арендуемых зданий), обоснованно отклонены судами, поскольку требования статьи 607 ГК РФ в части идентификации объектов аренды выполнены сторонами - в договорах указаны адреса и площади объектов..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 04.07.2007 N Ф09-5140/07-С6 по делу N А60-34796/06-С1
"...Установив, что приложение N 1 к договору аренды от 01.05.2005 N 12 содержит перечень объектов недвижимости с указанием адреса: г. Березовский, ул. Кирова, 26, размеров площади нежилых помещений и их наименований (рем. бокс, склад, гараж), а также, что указанные в приложении N 1 к договору объекты недвижимости полностью соответствуют объектам, переданным арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2005, суд правомерно сделал вывод о том, что оснований для признания договора аренды незаключенным нет, сведения, содержащиеся в договоре аренды от 01.05.2005 N 12, делают возможным выделить арендуемое имущество из других зданий и сооружений, в связи с чем отсутствие кадастрового (условного) номера объекта в договоре аренды не может являться основанием для признания договора незаключенным..."

Позиция 2. Если в договоре указаны адрес здания, где расположено передаваемое в аренду помещение (помещения), а также площадь этого помещения (помещений), такой договор не является заключенным.

Примечание: По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см. п. 7.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2010 по делу N А43-4982/2009
"...По мнению заявителя, суд не дал оценки акту приема-передачи от 28.07.2008 и не установил факт распоряжения Обществом арендованным помещением. Предприниматель не согласен с выводом суда о признании оспариваемого договора незаключенным. Заявитель полагает, что признание договора незаключенным не освобождает Общество от обязанности оплаты фактически используемых помещений.
Как усматривается из документов и установил суд, Предприниматель (арендодатель) и ООО "Контакт-центр "МОСТ" (арендатор) подписали договор аренды от 23.07.2008, по условиям которого арендатору передаются в аренду офисно-производственно-складские помещения общей площадью 175,3 квадратного метра, расположенные по адресу: Нижний Новгород, ул. Пушкина, д. 36а, в зданиях и сооружениях под литерами В1 и В2, для осуществления предпринимательской деятельности.
Суд оценил представленные в дело доказательства и установил, что содержащееся в договоре описание арендованного имущества не позволяет определенно установить, какие конкретно помещения из состава домовладения Предпринимателя подлежат передаче в пользование арендатору, так как указание на общую площадь помещений, составляющую 175,3 квадратного метра, при общей площади здания 702 квадратных метра (площадь первого этажа составляет 610,3 квадратного метра, второго этажа - 91,7 квадратного метра) недостаточно для индивидуализации предмета обязательства. Окружной суд счел данный вывод судов первой и апелляционной инстанций правильным, в связи с чем довод жалобы о согласованности предмета сделки отклоняется, как не основанный на материалах дела..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 25.05.2011 N ВАС-1132/11 по делу N А73-2301/2010
"...Судами установлено, что сторонами подписаны договоры от 01.01.2008 N 1/08-АП и 2/08-АП, в соответствии с которыми обществу "ВостокРесурс-Трейд" подлежали передаче в аренду нежилые помещения площадью 72 кв. м в производственном корпусе и 15,3 кв. м в административно-бытовом корпусе зданий, расположенных по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Павловского, 19/2.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как установлено судами, при заключении договоров сторонами не согласованы объекты аренды, поскольку согласно свидетельствам о регистрации права собственности от 14.12.2007 общество "Стройсталь" является собственником нежилых помещений площадью 1 388,1 кв. м в производственном корпусе и 973,7 кв. м в административно-бытовом корпусе. При этом передаче в аренду подлежала только часть помещений без указания их месторасположения относительно иных частей зданий.
Поскольку предмет в договоре аренды не определен, в силу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации суды трех инстанций признали договоры аренды от 01.01.2008 незаключенными.
...в передаче дела N А73-2301/2010 Арбитражного суда Хабаровского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 02.06.2010, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.12.2010 по тому же делу отказать..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.10.2012 по делу N А31-11884/2011
"...Впоследствии Администрация (арендодатель) и областное государственное унитарное предприятие "Вохомская типография" (арендатор) подписали договор аренды нежилых помещений от 28.11.2007 N 10, согласно которому арендатору передаются во временное пользование нежилые помещения общей площадью 214,2 квадратного метра, расположенные по адресу: п. Вохма, ул. Советская, д. 41, для осуществления производственной и административной деятельности.
В соответствии с частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В рассмотренном случае в качестве объекта аренды в договоре прописаны нежилые помещения общей площадью 214,2 квадратного метра, расположенные по адресу: п. Вохма, ул. Советская, д. 41, без указания их местоположения в двухэтажном здании общей площадью 431,1 квадратного метра, принадлежащем арендодателю на праве собственности, что исключает возможность определенно установить, какие конкретно помещения (этаж, номер помещения) подлежат передаче в пользование арендатору.
Следовательно, суд правомерно посчитал, что между сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, что повлекло за собой обоснованное признание договора аренды незаключенным и отказ в удовлетворении требований, основанных на данном договоре..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.04.2012 по делу N А28-7967/2011
"...Индивидуальный предприниматель Караваева Галина Максимовна (далее - Предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Престиж" (далее - Общество) о взыскании 12 325 рублей задолженности по арендной плате по договору субаренды недвижимого имущества от 15.03.2010 N 69 и 50 000 рублей пеней за просрочку платежей.
Установив, что в спорном договоре субаренды стороны не указали его существенное условие (не индивидуализирован объект найма), Арбитражный суд Кировской области в решении от 10.11.2011 признал сделку незаключенной на основании статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и, не найдя возможным применить к рассматриваемому спору статьи 1102 и 1105 названного кодекса, отказал в удовлетворении заявленных требований.
Коллегия судей кассационной инстанции согласилась с выводами судов первой и апелляционной инстанций, признавших договор субаренды незаключенным в силу недостаточной индивидуализации объекта субаренды.
Действительно, по договорам аренды от 01.01.2010 N 1 и от 01.12.2010 N 1 Предприниматель (арендодатель) принял помещение общей площадью 270 квадратных метров, расположенное в доме 148 (торговый павильон) по улице Московская в городе Кирове. Выступив в спорном договоре субаренды в качестве арендодателя контрагент сдал в поднаем помещение общей площадью 3 квадратных метра, расположенное, однако, в доме 148/1 по той же улице. Коллегия судей кассационной инстанции также отметила, что не согласованная сторонами схема помещения ("г. Киров ул. Московская 148"; л.д. 23 и 24), выполненная без указания масштаба и площадей, не эксплицирует объект субаренды..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.07.2011 по делу N А82-13435/2010
"...В рассматриваемом случае предметом договора являлось помещение площадью 37,5 квадратного метра по адресу: Переславль, ул. Магистральная, дом 10. Суд установил, что арендодатель является собственником двухэтажного производственного корпуса (литеры А, А1) общей площадью 27 387 квадратных метров, расположенного по адресу: Переславль-Залесский, ул. Магистральная, дом 10, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности. В материалах дела отсутствуют доказательства местонахождения помещения площадью 37,5 квадратного метра (этаж, номер помещения).
Следовательно, суд правомерно посчитал, что между сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, поэтому договор аренды от 09.01.2009 N 1 является незаключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.04.2011 по делу N А82-7500/2010
"...Как видно из документов и установил суд, общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс" (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 01.02.2009 N 1-д аренды нежилого помещения - 329,5 квадратного метра площади в торговом павильоне, расположенном по адресу: город Углич, Рыбинское шоссе.
Предприниматель (арендатор) и ООО "Центр Социальных Инициатив" (субарендатор) при согласии ООО "Торговый комплекс" подписали договор от 01.09.2009 N 7-а субаренды помещения - 38,3 квадратного метра торговых площадей, находящиеся в здании торгового павильона, расположенного по адресу: город Углич, Рыбинское шоссе.
Схема расположения помещения в здании с указанием размеров и границ пользования приводится в приложении N 1 к договору (пункт 1.3).
Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В рассматриваемом случае предметом договора субаренды от 01.09.2009 N 7-а является нежилое помещение общей площадью 38,3 квадратного метра, расположенное в торговом павильоне по адресу: город Углич, Рыбинское шоссе. Однако Предпринимателю в аренду (с правом последующей передачи в субаренду) предоставлено помещение 329,5 квадратного метра по этому же адресу. Схема расположения помещения в здании, предусмотренная пунктом 1.3 договора субаренды не представлена в материалы дела, иные доказательства местонахождения помещения под офис площадью 38,3 квадратного метра в деле отсутствуют.
При названных обстоятельствах суд правомерно посчитал, что между сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, в связи с чем договор субаренды от 01.09.2009 N 7-а является незаключенным. Незаключенность сделки означает ее фактическое отсутствие, следовательно, требования о взыскании задолженности по арендным платежам и пеней не подлежат удовлетворению..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.12.2009 по делу N А28-8154/2009-267/32
"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, Фонд (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор аренды от 01.12.2006 помещения общей площадью 16 квадратных метров на втором этаже здания, расположенного по адресу: город Слободской, улица Октябрьская, 46, для использования под офис, сроком с 01.12.2006 по 01.30.2007.
В ходе выяснения обстоятельств дела суд установил, что контрагентами не оформлялся акт приема-передачи имущества, который составляется во исполнение договора и может в определенных случаях по совокупности сведений, изложенных в договоре, расцениваться в качестве доказательства по идентификации объекта.
Таким образом, содержание договора аренды помещения не позволяет установить конкретное имущество, являющееся предметом данного обязательства, а потому суд правомерно пришел к выводу об отсутствии между истцом и ответчиком договорных отношений по имущественному найму.
Ссылка заявителя на выкопировку помещения в качестве приложения к договору аренды от 01.12.2006 несостоятельна, поскольку таковая в материалах дела отсутствует. Договор аренды от 01.02.2007 N 05 движимого имущества также не свидетельствует о четком определении объекта аренды по договору аренды помещения.
Таким образом, суд правомерно посчитал, что предмет в договоре аренды от 01.12.2006 не определен, и поэтому в силу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно признал данный договор незаключенным..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.04.2011 по делу N А69-791/2010
"...Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о незаключенности договора аренды, поскольку невозможно определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В договоре в качестве объекта аренды указано помещение общей площадью 82 кв. м, расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Каменистая, 15, между тем, из имеющихся в деле документов видно, что по данному адресу расположено 14 зданий (под разными литерами) и невозможно определить в каком конкретно здании находится спорное помещение.
Доводы кассационной жалобы о заключенности договора и о фактической передаче имущества ответчику по существу направлены на переоценку установленных судами доказательств и фактических обстоятельств, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.02.2012 N Ф03-6929/2011 по делу N А51-7826/2011
"...Между ООО "Ваня Ко. ЛТД" (арендодатель) и ИП Ананашиной Л.Г. (арендатор) 01.01.2010 подписан договор аренды N 8, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды площадь - 15,0 кв. м в магазине "Огонек", расположенном по адресу: г. Большой Камень, ул. Гагарина, д. 17, для организации торговли промышленными товарами. Срок аренды установлен с 01.01.2010 по 30.12.2010 (пункты 1.1, 1.5 договора).
Установлено также, что в представленных в дело договорах: аренды от 01.01.2010 N 8 и аренды торговых мест от 01.01.2010 N 8 содержатся сведения, не позволяющие определить местонахождение передаваемой в аренду площади в составе здания по ул. Гагарина, д. 17. Так, отсутствуют номера передаваемых помещений, нет указаний на этаж, на котором они расположены, к договорам не приложены соответствующие планы помещения (торгового места), передаваемого в аренду, отсутствуют также какие-либо документы, свидетельствующие о фактической передаче помещений в пользование ответчику.
С учетом установленного, положений статей 606, 607 ГК РФ, апелляционный суд пришел к обоснованным выводам о несогласовании сторонами договора аренды условия об объекте, а в связи с этим об отсутствии оснований считать его заключенным, и правомерно отказал в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика арендной платы и пени по договору аренды, отменив решение от 03.08.2011..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.12.2010 N Ф03-8632/2010 по делу N А73-2301/2010
"...Так, судами установлено, что ответчику по договорам аренды от 01.01.2008 NN 1/08-АП и 2/08-АП предоставлены в пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Павловского, 19/2 площадью 72 кв. м в производственном корпусе и площадью 15,3 кв. м в административно-бытовом корпусе. Между тем согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 14.12.2007 N 27АВ 082100 и N 27АВ 082099 ЗАО "Стройсталь" является собственником находящихся по этому же адресу производственного и административно-бытового корпусов, состоящих из 2 и 3 этажей общей площадью 1 388,1 кв. м и 973,7 кв. м соответственно. При этом из текста сделок и актов приема-передачи невозможно установить какие именно помещения подлежали передаче арендатору и на каком этаже указанных зданий они располагались. Приложение к договорам аренды с экспликацией помещений и их план сторонами не составлялись.
При таких обстоятельствах, установив факт несогласования сторонами существенного условия договоров аренды о предмете, судебные инстанции обоснованно сочли имеющиеся в деле сделки незаключенными, не порождающими правовых последствий в виде возникновения у ответчика обязательств по оплате арендных платежей, а также выполнению предусмотренного пунктами 2.2.4 сделок косметического ремонта помещений при их возврате арендодателю, в связи с чем отказали в иске заявителю..."

Примечание: Помимо указания на адрес здания, в котором расположены арендуемые помещения, а также их площади, рассмотренный в приведенном ниже Постановлении договор содержал план (выкопировку) помещения с экспликацией. Однако совокупность данных документов, по мнению суда, не свидетельствует о согласованности предмета аренды ввиду отсутствия указаний на расположение спорных помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номеров и т.д.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2010 N Ф03-5785/2010 по делу N А51-22594/2009
"...По условиям договора арендатору передано во временное пользование имущество, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Нерчинская, 10, площадью 130 кв. м, согласно плану (выкопировке) помещения с экспликацией, являющимися неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, арбитражные суды установили, что согласно техническому паспорту нежилого помещения по состоянию на 08.10.2008 нежилые помещения расположены в пятиэтажном доме N 10 по улице Нерчинской в г. Владивостоке.
Дав оценку условиям договора аренды N 140/87/02, суды пришли к выводу о том, что данный договор нельзя признать заключенным в связи с несогласованием сторонами условия об объекте, подлежащем передачу в аренду.
Так, установлено, что договор не содержит сведений о расположении спорных помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера, какие-либо иные данные, позволяющие определенно установить объекты аренды.
Установив отсутствие договорных отношений между сторонами, арбитражные суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований, основанных на условиях незаключенного договора аренды.
Доводы заявителя жалобы о несогласии с выводом судов о незаключенности договора аренды, а также о том, что переданные в аренду помещения возможно определить по плану (выкопировке) помещения фактически направлены на иную оценку доказательств, данную арбитражными судами, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.03.2010 N Ф03-1696/2010 по делу N А73-12411/2008
"...Дав оценку данным договорам субаренды, суд пришел к правильному выводу о том, что они являются незаключенными.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие о объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Между тем суд признал, что стороны не определили предмет данных договоров, как того требует статья 607 ГК РФ.
В пунктах 1.1 договоров субаренды от 01.10.2005 и от 01.09.2006 указаны лишь площадь переданного в субаренду помещения и адрес, по которому оно находится. При этом местоположение данного помещения в здании, либо другие индивидуализирующие признаки, позволяющие выделить его из состава арендованных истцом у Комитета площадей, в этих договорах не указаны. Акты приема-передачи к данным договорам также не позволяют определенно установить предмет субаренды..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.12.2009 N Ф03-7186/2009 по делу N А51-5204/2009
"...ИП А.Г. Волосинко (арендодатель) и ООО "Океан-ДВ" (арендатор) подписали договор аренды от 01.01.2008 N 03/08, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение (здание), именуемое в дальнейшем "помещение", согласно плану расположения помещения (приложение N 1), являющемуся неотъемлемой частью договора, общей площадью 50 кв. м, помещение, расположенное по адресу: г. Уссурийск, ул. Плеханова, 36-б; на срок с 01.01.2008 по 25.12.2008 (п. п. 1.1, 6.1 договора).
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, что как установили суды, в данном случае сделать не представляется возможным.
Так, в соответствии с договором от 01.01.2008 N 0.3/08 его предметом является помещение (здание), именуемое в дальнейшем "помещение", согласно плану расположения помещения (приложение N 1), являющемуся неотъемлемой частью договора, общей площадью 50 кв. м, помещение расположено по адресу: г. Уссурийск, ул. Плеханова, 36-б.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.09.04 серии 25-АА N 474705 истец является собственником нежилых помещений общей площадью 811,60 кв. м: номера на поэтажном плане: 1 - 6, 6', 7 - 9, 1 - 9, 16 - 18, 1 - 5, этажи: 1, 2, подвал, расположенных в здании (административно-производственный корпус, лит. А) по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Плеханова, 36-б.
Как установили суды, план расположения помещения (приложение N 1) сторонами не представлен, из пояснений истца следует, что приложение N 1 к договору не составлялось.
В этой связи суды пришли к выводу о невозможности идентифицировать указанный в договоре аренды объект недвижимого имущества и в этой связи к выводу о том, что этот договор является незаключенным, а, следовательно, не влекущим правовых последствий в виде возникновения у сторон обязательственных правоотношений.
Выводы судебных инстанций соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с правильным применением норм материального права..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.11.2009 N Ф03-6444/2009 по делу N А59-1639/2009
"...Как правильно установлено судом и подтверждается материалами дела, в договоре субаренды, акте приема-передачи имущества отсутствует надлежащее описание объекта недвижимого имущества, передаваемого в субаренду, а документы, позволяющие определить, какое именно нежилое помещение было передано в аренду, суду не представлены.
Вместе с тем поэтажный план на строение литер "А" по ул. Вокзальной, 3, в котором нанесены границы, занимаемой Шипиловым И.И. площади в центре торгового зала на 2-ом этаже здания, копия которого представлена в материалах дела, ответчиком не подписан.
Кроме того, арбитражный суд установил, что в договоре субаренды указаны только адрес, по которому расположен торговый комплекс, а также площадь помещения, при этом торговая площадь, предоставляемая предпринимателю Шипилову И.И., никак не огорожена, и ее границами в торговом зале была мебель, продаваемая ответчиком. Данное обстоятельство истцом оспорено не было.
При таких обстоятельствах арбитражный суд правомерно счел что, договор субаренды является незаключенным..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2010 по делу N А81-912/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды N 1 от 01.12.2005 ООО "ЛиК-Ямал" обязалось передать ООО "Техинком" нежилое помещение общей площадью 600 кв. м (приложение N 1) на первом этаже здания, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Салехард, ул. Игарская, д. 8 для осуществления розничной и оптовой торговли бытовой и компьютерной техникой (пункт 1.1 договора).
Кроме того, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 432, пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции указал на то, что оспариваемый договор не содержит достаточных условий позволяющих определить его предмет. При этом суд исходил из того, что из представленной в материалы дела ответчиком совокупности документов невозможно установить состав и индивидуальные признаки недвижимого имущества, подлежащего передаче в качестве объекта аренды ООО "Техинком" по договору от 01.12.2005.
Установив факт незаключенности договора аренды N 1 от 01.12.2005, исходя из того, что материалами дела подтверждается перечисление ООО "Техинком" ответчику 680 000 руб., апелляционный суд, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу о наличии оснований для взыскания данной суммы в качестве неосновательного обогащения ООО "ЛиК-Ямал"..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2010 по делу N А75-3633/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "Возрождение" (арендодатель) и ОАО "Обьнефтегазгеология" (арендатор) подписан договор аренды от 21.08.2007 N 28А, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование сроком с 20.09.2007 по 20.08.2008 часть отапливаемого здания склада (СБРУ) на промбазе АТХ, назначение - нежилое, площадью 249,2 кв. м, находящегося по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Тазовский район, поселок Газ-Сале, Промзона, дом 8, принадлежащего арендодателю на праве собственности; комнату в отапливаемом здании гаража с пристроем на промбазе АТХ, назначение - нежилое, площадью 20,2 кв. м, находящегося по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Тазовский район, поселок Газ-Сале, Промзона, дом 6, принадлежащего арендодателю на праве собственности; часть земельного участка площадью 2000 кв. м, предоставленного арендодателю по договору аренды от 06.12.2005 N 92, для размещения оборудования, материалов и автотранспорта арендатора, а арендатор обязался выплачивать арендную плату в размере и в сроки, определенные настоящим договором.
Дав толкование условиям договора аренды от 21.08.2007 N 28А в порядке статей 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и исследовав представленные доказательства в совокупности, арбитражный апелляционный суд установил, что приложения к договору аренды, содержащие сведения о том, какие именно части принадлежащих истцу зданий, являются объектами аренды по договору с ответчиком (поэтажные экспликации, планы зданий, извлечения из их технических паспортов с отметками, обозначающими объекты аренды, указанные в договоре аренды), а также дополнительные соглашения, могущие быть оцененными как неотъемлемые части договора аренды, позволяющие достоверно установить помещения, подлежащие передаче ответчику, отсутствуют. Кроме того, из плана земельного участка, которым истец владеет и пользуется по договору аренды, заключенному с администрацией Тазовского района, не представляется возможным достоверно установить часть площади земельного участка, подлежащей передаче ответчику по спорному договору.
Таким образом, апелляционный суд правомерно признал договор аренды от 21.08.2007 N 28А незаключенным в силу несогласованности предмета..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.01.2010 по делу N А45-10350/2009
"...Из материалов дела следует, что между ООО "Лотер" (арендатор) и ЗАО "ПТИ" (арендодатель) подписан договор N 18/12 от 18.12.2008 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование сооружение из металлоконструкций площадью 160 кв. м, расположенное по адресу: город Новосибирск, улица 2-ая Станционная, 34, а также нежилое помещение площадью 18 кв. м, расположенное по адресу: город Новосибирск, улица 2-ая Станционная, 34.
Сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения от 30.12.2008, согласно которому ООО "Лотер" приняло от ЗАО "ПТИ" временное сооружение из металлоконструкций площадью 160 кв. м и нежилое помещение площадью 18 кв. м, расположенные по адресу: город Новосибирск, улица 2-ая Станционная, 34.
ООО "Лотер" оплатило 59 500 руб. на основании счетов ЗАО "ПТИ" по платежным поручениям от 25.12.2008 N 356 и N 357, от 21.01.2009 N 422 и N 423 арендную плату.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Суды первой и апелляционной инстанций на основании статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к обоснованному выводу о незаключенности договора аренды от 18.12.2008 N 18/12 в связи с несогласованностью предмета договора..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.01.2010 по делу N А67-2132/2009
"...ООО "ТПК" (арендодатель) и ООО "ТК "Восток" (арендатор) заключили договор аренды от 01.09.2008 N 14/14, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять в возмездное и срочное пользование 416 кв. м в нежилом помещении, расположенном по адресу: город Томск, проспект Фрунзе, дом 240А, строение 14. В этот же день помещение передано по акту приема-передачи.
Ненадлежащее исполнение ООО "ТК "Восток" своей обязанности по договору аренды, явилось основанием для обращения ООО "ТПК" в арбитражный суд с настоящим иском.
ООО "ТК "Восток", посчитав договор аренды не заключенным, обратилось с встречным заявлением.
Удовлетворяя первоначальное исковое заявление, и частично встречное, арбитражные суды исходили из того, что договор аренды от 01.09.2008 N 14/14 является незаключенным и фактического пользования имуществом ООО "ТК "Восток".
Исследовав материалы дела, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств, позволяющих установить, какую именно часть конкретного помещения, находящегося в названном строении, истец передал ООО "ТК "Восток" в возмездное и срочное пользование.
При таких обстоятельствах арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 01.09.2008 N 14/14 является незаключенным, поскольку не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 05.12.2006, 11.12.2006 N КГ-А40/11884-06 по делу N А40-13644/06-89-108
"...В соответствии с договором от 01.04.2004 N 03-2004 в аренду ЗАО "АВИН" (арендатор) была передана площадка 275,0 кв. м, расположенная по адресу: Москва, ул. Б. Галушкина, д. 5, стр. 1. Договор прекращен истечением срока действия.
Принимая решение об отказе в иске, суд признал договор аренды незаключенным, поскольку в нем отсутствуют данные, позволяющие определить объект аренды.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Оценив условия договора аренды, суд указал на невозможность определения объекта, подлежащего передаче в аренду. В связи с чем правомерно признал сделку незаключенной и отказал в иске о взыскании задолженности по арендной плате, рассчитанной, исходя из условий договора..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.08.2011 по делу N А57-8886/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 02.10.2008 между ИП Фроловой Г.И. (арендодатель) и ООО "Универсал" (арендатор) заключен договор аренды помещения N 1, согласно условиям которого арендодатель за плату передает арендатору здания с имуществом для использования в коммерческих целях (пункт 1.1).
Пунктом 1.2 договора аренды помещения от 02.10.2008 N 1 определен объект аренды, который расположен по адресу: Энгельсский район, п. Новопушкинский, ул. Вавилова, д. 4.
Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как правильно указали судебные инстанции, из содержания пункта 1.2 спорного договора аренды не представляется возможным определить, какое помещение из имеющихся в одноэтажном нежилом здании общей площадью 415 кв. м подлежало передаче в аренду ООО "Универсал".
План помещения, представленный в материалы дела, также не позволяет определить помещение, которое передавалось в аренду ООО "Универсал" по договору аренды.
В силу вышеизложенного, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о незаключенности договора аренды от 05.10.2009 N 1, в связи с чем отсутствуют основания для его расторжения..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.12.2009 по делу N А49-3498/2009
"...Исковые требования заявлены в соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что договоры аренды от 29.07.2008 N 2 и от 01.10.2008 N 45 помещения, площадью 46,26 кв. м на втором этаже административного здания по ул. Гагарина, 17 г. Пензы, части открытой погрузочно-разгрузочной площадки, площадью 2000 кв. м со стеллажами, краном козловым, вагончиком-бытовкой, расположенных на земельном участке по тому же адресу, не содержат данных, позволяющих определенно установить объекты аренды относительно общей площади здания и земельного участка; план-схемы к договорам не составлялись.
Судом дана оценка условию спорных договоров аренды об имуществе, подлежащем передаче ответчику, с учетом требований пункта 3 статьи 607 ГК РФ и правомерно установлено, что объекты аренды: помещение площадью 46,26 кв. м на втором этаже административного здания по ул. Гагарина, 17 г. Пензы, и открытая погрузочно-разгрузочная площадка площадью 2000 кв. м, кран козловой КК-32, вагончик-бытовка - не имеют индивидуальных признаков и характеристик, необходимых в силу закона для таких объектов гражданских прав.
В связи с этим наличие в материалах дела технического паспорта здания по ул. Гагарина, 17 г. Пензы, кадастрового плана всего земельного участка по этому же адресу, на котором расположена погрузочно-разгрузочная площадка, паспорт крана правомерно не приняты судом во внимание при оценке спорного условия договоров аренды.
Поскольку сторонами договоров не согласовано существенное условие об объекте аренды, суд в соответствии с законом признал договоры незаключенными и удовлетворил иск..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2009 по делу N А65-13380/2009
"...30 июня 2008 года между Арендодателем и Арендатором подписан договор аренды муниципального имущества N 08-014-0649, в соответствии с условиями которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения в отдельно стоящем здании общеобразовательной школы, расположенной по адресу: Зеленодольский район, с. Молвино, ул. Новая, 4 для использования для размещения оборудования АТС. Общая площадь сдаваемых в аренду площадей 19,2 кв. м.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно положениям пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
К данным, позволяющим определенно установить имущество подлежащее передаче по договору аренды, относятся его место нахождения относительно других объектов, площадь, технические характеристики, иные индивидуализирующие спорный объект признаки.
В оспариваемом в рамках настоящего дела договоре указаны лишь общая площадь передаваемого в аренду имущества и адрес местонахождения здания, в котором расположены подлежащие передаче в аренду помещения.
Местонахождение объекта аренды относительно других помещений, технические признаки помещения, не указаны. Иные идентификационные признаки этого объекта, позволяющие выделить его из состава других помещений, отсутствуют.
Невозможно установить данные идентифицирующие признаки и из акта приема-передачи помещения, несмотря на то, что в примечании к пункту 1.1 оспариваемого договора указано, что состав и характеристика передаваемого в аренду имущества указывается в акте приема-передачи имущества.
При данных обстоятельствах, учитывая положения статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к законному и обоснованному выводу о незаключенности оспариваемого Заявителем договора аренды. Признанный незаключенным договор не может быть признан недействительным и следовательно, не могут быть применены последствия недействительности сделки..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.08.2009 по делу N А65-25530/2008
"...Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
Из договора субаренды от 01.07.2008 следует, что по нему ответчику передано помещение площадью 100 кв. м, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Космонавтов, 44. Аналогичным образом объект аренды обозначен сторонами в акте приема-передачи от 01.07.2008. Однако в договоре и в акте приема-передачи не указаны номера комнат, переданных в субаренду. Кроме того, в договоре и акте приема-передачи не обозначено местоположение арендуемой части относительно других частей помещений здания. Сторонами не представлен подписанный ими план-схема расположения арендованных помещений. Между тем из плана-схемы, подписанного индивидуальным предпринимателем Гойхманым М.Ю. и обществом, невозможно установить, совокупность каких комнат образует помещение площадью 100 кв. м.
Таким образом, помещение площадью 100 кв. м, определенное сторонами договора субаренды от 01.07.2008, как предмет договора, невозможно однозначно идентифицировать, определив его местоположение относительно комнат N 1 - 5 или иных комнат вышеуказанного здания.
Исследовав представленные доказательства, в том числе договоры аренды от 01.05.2008, от 01.06.2008, договор субаренды от 01.07.2008, акты приема-передачи нежилых помещений, и оценив эти документы с учетом требований статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о незаключенности договора субаренды ввиду несогласованности сторонами его предмета (пункт 3 статьи 607 ГК РФ)..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.01.2012 по делу N А56-45332/2010
"...Из условий договора субаренды от 01.11.2007 N 11/07 следует, что ООО "Межрегионгрупп" (арендатор) предоставило ООО "Лейкстоун Вилладж" (субарендатор) в пользование помещение общей площадью 20 кв. м, расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, Казанская ул., д. 56, лит. А, пом. 2Н.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ договор от 01.11.2007 N 11/07 является незаключенным, так как в нем не согласованы существенные условия для договоров аренды, а именно не указаны индивидуализирующие признаки недвижимого имущества: номер помещения на поэтажном плане и иные характеристики.
Оснований для переоценки этих выводов у суда кассационной инстанции не имеется..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2010 N Ф09-8216/10-С6 по делу N А07-26906/2009
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, обществом "Агролес" (арендодатель) и предпринимателем Тимиряевой О.Т. (арендатор) 01.01.2009 подписан договор аренды объекта недвижимости - магазина "Тополек", общей площадью 97,9 кв. м (64,2 кв. м - торговая площадь, 30,4 кв. м - складские помещения, 3,3 кв. м - тамбур), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, с. Калтасы, ул. К. Маркса, д. 65, сроком на два месяца с даты подписания договора (п. 2.1 договора).
Общество "Агролес", ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Тимиряевой О.Т. обязательств по внесению арендной платы, обратилось в суд с соответствующим иском.
Пунктом 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В рассматриваемом случае суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установили, что истцом в аренду по спорному договору передано не все здание магазина, а его отдельные помещения.
При этом суды, исходя из того, что в договоре аренды нежилого помещения предмет аренды должен быть индивидуализирован, и установив, что указанные в спорном договоре характеристики помещения не позволяют определить какие именно помещения переданы ответчику в аренду, подписанного сторонами плана здания, на котором были бы обозначены переданные предпринимателю Тимиряевой О.Т. помещения общей площадью 97,9 кв. м в материалы дела не представлено, пришли к верному выводу о незаключенности договора аренды от 01.01.2009.
При таких обстоятельствах, поскольку незаключенный договор не порождает для лиц, его подписавших, соответствующих прав и обязанностей, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований о взыскании арендной платы и договорной неустойки..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.06.2010 N Ф09-4335/10-С6 по делу N А07-20837/2009
"...При рассмотрении спора судами установлено, что 06.10.2008 предпринимателем Паневиным К.В. (арендодатель) и обществом "Навигатор-Уфа" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 1/м-08, на основании которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное пользование объект - нежилые помещения (офисное и складские помещения) общей площадью 300,0 кв. м, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Береговая, д. 26, а арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование указанным объектом (л. д. 11 - 15).
Общество "Навигатор-Уфа", ссылаясь на неисполнение обязательств арендодателя по предоставлению арендатору имущества во временное владение и пользование, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим иском.
На основании п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суды, исследовав в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы и возражения лиц, участвующих в деле, и установив, что сторонами договора аренды не согласовано условие о его предмете (не указано месторасположение спорных нежилых помещений), пришли к верному выводу о том, что договор от 06.10.2008 N 1/м-08 является незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.03.2010 N Ф09-749/10-С6 по делу N А76-6349/2009-26-504
"...Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные истцом в обоснование своих требований доказательства, установили, что в договоре субаренды от 14.01.2009 N 8, а также в акте приема-передачи к нему стороны определили предмет договора как нежилое помещение общей площадью 35,0 кв. м (имеющих N 38 (часть помещения) согласно техническому паспорту), расположенных в нежилом помещении N 8 (офис, часть первого этажа) общей 424,3 кв. м, находящемся по адресу: г. Челябинск, просп. Победы, д. 289, при этом какие-либо иные дополнительные соглашения, а также схемы и планы с обозначениями сдаваемого в субаренду помещения к договору субаренды N 8 сторонами не составлялись, в самом тексте договора субаренды N 8 какие-либо сведения (номера на плане БТИ, условное обозначение в техническом паспорте, иное обозначение месторасположения), свидетельствующие о том, какое конкретно помещение истец передает в субаренду субарендатору по указанному договору, отсутствуют.
С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу о том, что из условий о предмете договора субаренды от 14.01.2009 N 8 не представляется возможным определенно установить объект (конкретное нежилое помещение), подлежащий передаче по данному договору, поскольку в нем не указано место расположения спорных нежилых помещений, являющихся частью первого этажа здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, просп. Победы, д. 289, в материалы дела не представлены какие-либо иные документы, идентифицирующие нежилые помещения, переданные в субаренду, в связи с чем судами указано на то, что сторонами не согласован предмет договора N 8, и данный договор признан судами незаключенным (ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2010 N Ф09-1243/10-С6 по делу N А76-16059/2009
"...Как видно из материалов дела, 08.07.2008 обществом "Станкомаш" (арендодатель) и обществом "Гранит-8" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения, здания, сооружения N 958/69-307, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Енисейская, б/я, "инв. N 200022 ж/б эстакада для шихтпогрузки общей площадью 1296 кв. м", для использования его под складирование труб, производство (обработка труб).
Согласно акту приема-передачи от 08.07.2008 арендодатель передал арендатору нежилое помещение общей площадью 1296 кв. м, расположенное в г. Челябинске, по ул. Енисейская, б/н инв. N 200022 ж/б эстакада для шихтпогрузки (т. 1, л. д. 62).
Суды, исследовав представленные в материалы дела документы, а именно договор от 08.07.2008 N 958/69-307, план размещения арендатора на площадях цеха N 9 и прилегающих территориях, составленный 02.08.2007, то есть до подписания указанного договора, инвентарную карточку учета основных средств от 17.09.2009 N 200022, установили, что из условий договора аренды от 08.07.2008 N 958/69-307 определить, какое именно нежилое помещение передается в аренду, не представляется возможным, индивидуализирующие признаки объекта аренды отсутствуют.
Иных документов, позволяющих идентифицировать предмет аренды, обществом "Станкомаш" представлено не было (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2010 N Ф09-7401/09-С6 по делу N А76-26614/2008-6-645/183
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, общество "Уралсвязьинформ" (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Рахматуллин Б.Б. (арендатор) подписали договор аренды от 01.02.2008 N 76, согласно которому арендодатель передает во временное пользование арендатору нежилое помещение площадью 48,6 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Масленникова, д. 20, для размещения отдела продаж. Срок действия договора установлен с 06.02.2008 по 31.12.2008. Арендная плата составляет 18 600 руб. в месяц (п. 3.1 договора).
Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 25.06.2003 серии 74 АЖ N 060011 общество "Уралсвязьинформ" является собственником нежилого здания (АТС-53) общей площадью 4 864,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Масленникова, д. 20, и установив, что из содержания договора аренды от 01.02.2008 N 76 не представляется возможным определить, какое нежилое помещение данного здания передается в аренду, а акт приема-передачи помещения и прилагаемый к нему план (схема) помещений не подписаны арендатором, правомерно исходил из того, что спорный договор аренды является незаключенным, в связи с чем у ответчика отсутствуют основания для пользования помещением.
При таких обстоятельствах, учитывая, что договор аренды не позволяет определить имущество, подлежащее передаче, в связи с чем он не порождает права и обязанности для сторон, а обстоятельства передачи помещения арендатору и пользования им, а также частичного внесения арендной платы по спорному договору не нашли своего подтверждения в материалах дела, апелляционный суд правомерно указал на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.12.2009 N Ф09-9567/09-С3 по делу N А76-3039/2009-6-300
"...Как следует из материалов дела, между обществом "ММК" (арендодатель) и общество "ТрейдЛайн Групп" (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений от 12.09.2007 N 153397, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения по адресу: г. Магнитогорск, ул. 50 лет Магнитки, д. 66, для использования по прямому назначению - офис согласно техпаспорту (эскизам) помещений, общая площадь сдаваемых в аренду помещений - 61,6 кв. м.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Судами установлено, что, согласно данным технического паспорта на цокольный этаж, литера А, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. 50 лет Магнитки, д. 66, общая площадь помещений составляет 431,1 кв. м, предметом же договора аренды является часть помещений площадью 61,6 кв. м. Расположение сданных в аренду помещений в договоре аренды не указано, номера помещений отсутствуют, план-схема помещений не составлена.
При таких обстоятельствах выводы судов о том, что из договора аренды от 12.09.2007 N 153397 определить, какое именно нежилое помещение передается в аренду, не представляется возможным, индивидуализирующие признаки объекта аренды отсутствуют, являются правильными..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8824/09-С3 по делу N А76-5909/2009-23-383/28-211
"...Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Доцкевич С.В. (арендатор) подписан договор аренды от 28.01.2005 N 333 (далее - договор), согласно которому Комитет сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое подвальное помещение по адресу: Челябинская область, г. Карталы, Стройплощадка, д. 21, общей площадью 74 кв. м для размещения мастерской для срочных и декоративных работ. Указанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 28.01.2005.
Установив, что переданное нежилое помещение расположено в подвале многоквартирного жилого дома, то есть не является отдельным зданием, а находится в составе иного объекта недвижимости, при этом план-схема расположения указанного помещения, либо его инвентарный (кадастровый) номер, а также любые иные сведения, позволяющие индивидуализировать помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости и выделить его из состава смежных с ним помещений, к договору не приложены и в материалы дела не представлены, суды пришли к правильному выводу о незаключенности договора аренды в силу несогласованности сторонами условия о предмете договора. Таким образом, суды обоснованно отказали в удовлетворении требований о расторжении договора, взыскании арендных платежей и пеней за просрочку их уплаты..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2009 N Ф09-10005/08-С6 по делу N А07-8358/08
"...Предмет договора аренды от 17.12.2007, в регистрации которого заявителю отказано, определен как нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: г. Уфа, ул. Деревенская переправа, д. 53, общей площадью 1107,6 кв. м.
Данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче, в договоре не содержится.
Технический паспорт приложением к договору не является.
Учитывая данные обстоятельства, а также то, что помимо помещений, суммарной площадью 1107,6 кв. м предпринимателю Асмановой Р.М. в этом же здании принадлежат и другие помещения, суды пришли к верному выводу о невозможности однозначно определить, какая часть здания является объектом арендных отношений, а следовательно, о несогласованности сторонами условия о предмете договора..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.11.2006 N Ф09-10136/06-С3 по делу N А76-10140/06
"...В ходе разрешения спора судом первой инстанции установлено, что между сторонами подписан договор аренды недвижимого имущества от 05.01.2005 N 05-74, по условиям которого общество "ЛУКОЙЛ - Уралнефтепродукт" предоставило предпринимателю Копанцеву И.Н. в пользование пункт технического обслуживания (далее - ПТО) при АЗС N 148 общей площадью 185,5 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Миасс, ул. Набережная.
Судом обоснованно сделан вывод о незаключенности договора аренды от 05.01.2005 N 05-74 в силу ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку из содержания договора невозможно определить имущество, подлежащее передаче арендатору: не указано расположение сданного в аренду недвижимого имущества площадью 185,5 кв. м на площадях 269,7 кв. м здания ПТО..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2006 N Ф09-1694/06-С3 по делу N А50-25598/05
"...В ходе разрешения спора судом первой инстанции установлено, что между сторонами подписан договор аренды от 01.11.2004 N 491, по условиям которого комитет предоставил предпринимателю Трегубову А.В. в пользование подсобное помещение, расположенное по адресу: г. Чайковский, ул. Советская, д. 51, общей площадью 49 кв. м, используемое для изготовления мебели на срок с 01.11.2004 по 30.09.2005.
Судом обоснованно сделан вывод о незаключенности договора аренды от 01.11.2004 N 491 в силу ст. 432, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку из содержания договора невозможно определить имущество, подлежащее передаче арендатору: не указано, в каком здании находится спорное нежилое помещение, расположение нежилого помещения в составе этого здания..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 06.12.2010 по делу N А36-6748/2009
"...Как следует из материалов дела, Обществом "РусБизнесЛипецк" (арендодатель) и Обществом "Метаком Профиль" (арендатор) подписаны договоры субаренды административных помещений N 18-2008-П и N 27-2008-П от 01.09.2008 г., согласно которым, арендодатель сдает, а арендатор принимает сроком с 01.09.2008 по 31.07.2009 в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Липецк, ул. Ферросплавная, д. 1а, в целях производственной деятельности и размещения работников фирмы. Площадь сдаваемых помещений составляет: по договору N 18-2008-П - 24 кв. м, по договору N 27-2008-П - 21,6 кв. м.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате арендной платы по договорам по выставленным истцом счетам на сумму 174 720 руб., последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что спорные договоры являются незаключенными, обоснованно руководствуясь при этом следующим.
В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Дав надлежащую правовую оценку договорам субаренды административных помещений N 18-2008-П от 01.09.2008 и N 27-2008-П от 01.09.2008, в совокупности со свидетельством на право собственности ОАО "Автопредприятие N 2" серия 48 АА N 205779, договором аренды производственных площадей и офисных помещений от 01.08.2008, суд правильно указал на невозможность индивидуализировать переданные по спорным договорам субаренды помещения из-за отсутствия в указанных документах их точных размеров.
Учитывая, что иных доказательств, подтверждающих факт согласования истцом и ответчиком объекта аренды, истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено, вывод суда о том, что спорные договоры в силу положений ст. 607 ГК РФ считаются незаключенными, соответствует фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству..."

10. Условие о площади объекта аренды

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны содержаться данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается арендатору.
В судебной практике нередко возникают споры в связи с отсутствием в договоре аренды данных, позволяющих индивидуализировать объект аренды, в том числе в случаях несогласования сторонами площади арендуемой недвижимости.

10.1. Вывод из судебной практики: Несоответствие площади сдаваемых в аренду помещений, указанной в тексте договора и обозначенной на поэтажном плане, свидетельствует о том, что предмет не может быть определенно установлен, и, следовательно, договор является незаключенным.

Примечание: По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см. п. 7.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2010 N КГ-А41/655-10 по делу N А41-1898/09
"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, в п. 2.1 договора субаренды от 01.06.2008 указано, что субарендодатель передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование на условиях настоящего договора часть помещения, указанного в плане БТИ к настоящему договору, общей площадью 100 (сто) кв. м, из них торговые площади - 81 (восемьдесят один) кв. м, и прилегающие площади мест общего пользования - 19 (девятнадцать) кв. м, расположенного на 3 (третьем) этаже здания терминала с переходом, расположенного по адресу: Россия, Московская область, г. Химки, Шереметьево-1 (далее по тексту - "терминал") в зоне беспошлинной торговли. Иные данные относительно объекта аренды в договоре не содержатся.
Согласно акту приема-передачи помещения от 01.06.2008 субарендодатель передал, а субарендатор принял в соответствии с договором субаренды от 01.06.2008 помещение общей площадью 100 кв. м, расположенное на 3-м этаже здания терминала с переходом, расположенного по адресу: Россия, Московская область, г. Химки, Шереметьево-1 в зоне беспошлинной торговли; иные данные относительно объекта аренды в акте также не содержатся.
Судами установлено, что приложением N 1 к договору субаренды от 01.06.2008 оформлен план помещений, часть которых, соответствующая площади 139 кв. м, заштрихована; при этом сведения о том, какая часть данного плана соответствует упомянутым в договоре субаренды 100 кв. м, в данному плане отсутствуют.
При таких обстоятельствах, суды обоснованно посчитали, что договор субаренды от 01.06.2008 является незаключенным, и, следовательно, не порождает для его сторон установленных законом для арендных отношений обязанностей (ст. 606 ГК РФ), в том числе обязанности по внесению арендных платежей..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.10.2008 по делу N А65-3607/2008
"...Системный анализ положений договора от 02.06.2003 года, акта приема-передачи от 02.06.2003 года в совокупности со справкой и дополнением к ней, выданной ОТИ Приволжского района г. Казани, а также техническим паспортом помещений в д. 45 по ул. Мавлютова г. Казани и приложением N 1 к договору от 02.06.2003 года показал, что площадь арендуемых помещений, исчисленная в границах, обозначенных на поэтажном плане, существенно больше площади, определенной сторонами в договоре аренды. В этом случае определить точное место расположения арендуемых помещений не представляется возможным вследствие фактического несовпадение площадей.
Учитывая, что индивидуализировать переданные по договору от 02.06.2003 помещения при отсутствии их точных размеров и определенности в их границах невозможно и, соответственно, требования ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в предмете договора аренды не соблюдены, указанный договор аренды правомерно признан судом первой инстанции незаключенным..."

10.2. Вывод из судебной практики: Указание в договоре аренды на общую площадь объекта без детализации площадей входящих в него помещений свидетельствует о несогласованности предмета договора аренды и его незаключенности.

Примечание: По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см. п. 7.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 22.03.2010 N Ф09-1710/10-С3 по делу N А50-24227/2009
"...Как усматривается из материалов дела, 11.02.2007 индивидуальный предприниматель Флегинский Александр Евгеньевич (арендодатель) и общество "Кристалл" (арендатор) заключили договор аренды, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное возмездное пользование нежилые помещения общей площадью 163,3 кв. м на первом и втором этажах кинотеатра "Триумф", расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 44. Передаваемые истцу помещения приведены в плане (приложение N 1 к договору аренды).
Общество "Кристалл" (арендатор) и общество "Триумф" (субарендатор) 01.04.2007 подписали договор субаренды, по условиям которого арендатор предоставляет субарендатору нежилые помещения на первом и втором этажах указанного кинотеатра "Триумф" общей площадью 163,3 кв. м, в том числе площадь зала обслуживания первого этажа 62,6 кв. м, второго этажа - 35 кв. м.
Арбитражным судом установлено и материалами дела подтверждается, что при общей площади передаваемых в субаренду помещений 163,3 кв. м в договоре от 01.04.2007 указана только площадь зала обслуживания первого этажа 62,6 кв. м и второго этажа - 35 кв. м; иные помещения в названном договоре не отражены.
Таким образом, суд верно указал на то, что сторонами не определен предмет договора субаренды.
При таких обстоятельствах арбитражный суд на основании ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал правильный вывод о том, что договор субаренды от 01.04.2007 является незаключенным..."

10.3. Вывод из судебной практики: Площадь объекта аренды может включать в себя наряду с площадью имеющегося в натуре помещения расчетную величину, образуемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь переданного ответчику помещения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 06.07.2009 N КГ-А40/5943-09 по делу N А40-66045/08-54-492
"...При этом, как установлено судом апелляционной инстанции, указанное в договоре N 21-37-823 от 01.10.2006 г. в качестве объекта аренды нежилое помещение общей площадью 14,76 кв. м включает в себя наряду с имеющимся в натуре и фактически переданным ответчику помещением площадью 8,6 кв. м расчетную величину, образуемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь переданного ответчику помещения площадью 8,6 кв. м.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что указанное в договоре аренды помещение общей площадью 14,76 кв. м не является обособленным объектом, что в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ свидетельствует о его незаключенности и, как следствие, об отсутствии у истца оснований для взыскания суммы арендной платы, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
Действительно, согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, законодателем предусмотрено обязательное для договора аренды требование о необходимости определенно установить объект аренды, при этом "обособленность" подлежащего передаче по договору аренды имущества ст. 607 ГК РФ не установлена в качестве квалифицирующего признака существенности условий о предмете договора аренды.
При изложенных выше обстоятельствах, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены постановления суда апелляционной инстанции и направлению дела на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд на основании части 1 статьи 288 АПК РФ в связи с несоответствием выводов суда, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также неправильным применением норм материального права..."

10.4. Вывод из судебной практики: Изменение сведений об арендуемом земельном участке, в частности о его площади, не является заменой предмета договора, а также новым договором аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 15.03.2011 N КГ-А40/1522-11 по делу N А40-71147/10-120-286
"...Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 19 июня 1992 года между Правительством Москвы в лице Московского земельного комитета (в настоящее время Департамент земельных ресурсов города Москвы, арендодатель) и Московским технокоммерческим центром производственной фирмы "ГАЗавтотехобслуживание" (арендатор) заключен договор аренды N М-09-000016, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 30930,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, вл. 98.
Вместе с тем, 28 декабря 2005 года Департамент земельных ресурсов города Москвы и ООО "Трэйдинг-Люкс" заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N М-09-000016 от 19.06.1992 г., которым внесли изменения в данный договор в части площади арендуемого земельного участка и его кадастрового номера, а также размера арендной платы.
Однако, Управлением Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.12.2005 к договору аренды N М-09-000016 от 19.06.1992 г. было отказано письмом N 22/028/2009-243 на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Регистрирующий орган в своем отказе от 19 марта 2010 года указал на то, что в Едином государственном реестре прав был зарегистрирован договор аренды от 19.06.1992 N М-09-000016, предметом которого является земельный участок площадью 30930 кв. м с кадастровым номером 77:09:02008:021. Дополнительным соглашением, поданным на государственную регистрацию, оформленным на основании распоряжения префекта САО г. Москвы от 05.10.2005 N 7101 в договор аренды от 19.06.1992 года N М-09-000016, вносятся изменения в части площади (17 539 кв. м) и кадастрового номера земельного участка (77:09:02008:061).
В связи с этими обстоятельствами, по мнению регистрирующего органа, дополнительным соглашением осуществляется замена предмета договора.
Между тем, согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Как следует из содержания указанной нормы, при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.
В связи с этим, как правильно указал апелляционный суд, поскольку дополнительное соглашение от 28.12.2005 к договору аренды N М-09-000016 от 19.06.1992 г. заключено сторонами в соответствии с требованиями ст. 452 ГК РФ в той же форме, что и договор, и соответствует положениям п. 3 ст. 607 ГК РФ и ст. 6 ЗК РФ, а действующее законодательство не содержит запретов на изменение площади сдаваемого в аренду земельного участка посредством внесения изменения в договор аренды, оснований полагать, что указанным дополнительным соглашением к договору аренды осуществлена замена предмета договора, у суда не имеется.
В связи с этим, отклоняются как несостоятельные доводы кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение представляет по сути новый договор и заключение представленного на государственную регистрацию дополнительного соглашения противоречит нормам действующего законодательства..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 12.07.2011 N ВАС-8692/11 по делу N А40-71147/10-120-286
"...Суды установили, что 19.06.1992 между Правительством Москвы в лице Московского земельного комитета (в настоящее время департамент, арендодатель) и Московским технокоммерческим центром производственной фирмы "ГАЗавтотехобслуживание" (арендатор) заключен договор аренды N М-09-000016, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 30 930,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, вл. 98.
Во исполнение данного распоряжения, департамент и общество заключили дополнительное соглашение от 28.12.2005 к договору аренды земельного участка N М-09-000016 от 19.06.1992, которым внесли изменения в данный договор в части площади арендуемого земельного участка и его кадастрового номера, а также размера арендной платы.
Отказ управления в регистрации дополнительного соглашения от 28.12.2005 послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
В обоснование указанного отказа управление приводит то обстоятельство, что дополнительным соглашением от 28.12.2005 стороны изменили предмет договора от 19.06.1992, в том числе данные о площади и кадастровом номере переданного в аренду земельного участка, что свидетельствует о заключении нового договора, подлежащего государственной регистрации.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, суды пришли к выводу о незаконности обжалуемого отказа.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Дав толкование указанной норме, суды указали, что при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.
Учитывая вышеизложенное, суды пришли к выводу о том, что заключенное дополнительное соглашение от 28.12.2005 к договору аренды N М-09-000016 от 19.06.1992 не противоречит требованиям статьи 452, пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего у ответчика не имелось предусмотренных абзацами 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основания для вынесения оспариваемого отказа.
...в передаче дела N А40-71147/10-120-286 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 06.09.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2010, постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 15.03.2011 отказать..."

11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации

Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие признать ее индивидуально определенной вещью. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
Земельные участки относятся к объектам недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ, ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)). Согласно ч. 1 ст. 5 Закона N 218-ФЗ каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории РФ кадастровый номер, который присваивается органом регистрации прав. Земельные участки с кадастровым номером могут быть объектом аренды. Одним из документов, необходимых для осуществления кадастрового учета земельного участка, является межевой план (пп. 7 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ). Форма и состав сведений межевого плана и требования к его подготовке устанавливаются органом нормативно-правового регулирования (ч. 13 ст. 22 Закона N 218-ФЗ).
С 1 января 2017 г. порядок формирования границ утвержден Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке" (ранее действовал Приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков").
На практике возникают следующие вопросы: может ли земельный участок или его часть быть объектом аренды, если он не индивидуализирован в указанном порядке, какие последствия влечет нарушение порядка индивидуализации земельного участка и считается ли договор аренды заключенным, если земельный участок, который имел кадастровый номер, к моменту заключения договора прекратил свое существование?

Примечание: Приведенная ниже практика сформирована в период действия положений Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (с 01.01.2017 наименование изменено на Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности"), касающихся государственного кадастрового учета. Указанные положения утратили силу с 1 января 2017 г. на основании Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации".

11.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли земельный участок или его часть быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет, существует три позиции судов.

Примечание: Следует учитывать позицию, изложенную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой договор аренды может быть заключен в отношении части вещи.
Если права на всю недвижимую вещь ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, которую будет использовать арендатор (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. При этом заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по которому арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
См. также материалы п. 7.1 к ст. 607 ГК РФ по вопросу возможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами.

Позиция 1. После вступления в силу Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ныне утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ) земельный участок или его часть может быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет. В противном случае договор аренды участка или его части является незаключенным.

Примечание: В Постановлении ФАС Поволжского округа от 05.04.2013 по делу N А55-18084/2012, оставленном без изменения Определением ВАС РФ от 30.07.2013 N ВАС-9658/13, нашел отражение иной подход. Суд указал: так как договор аренды земельного участка был заключен до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", на момент подписания договора данный участок не подлежал постановке на кадастровый учет.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.06.2011 по делу N А11-13254/2009
"...Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
В рассматриваемом случае по договору аренды от 31.08.2005 N 9214 Обществу предоставлены 26 квадратных метров без выдела на местности в земельном участке общей площадью 206 квадратных метров с кадастровым номером 20134:0030. Доказательства формирования части земельного участка площадью 26 квадратных метров, находящегося по адресу: город Владимир, улица Мира, проведения землеустроительных работ, определения его границ и постановки спорного земельного участка на государственный кадастровый учет в материалы дела не представлены. Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, поэтому суд правомерно признал договор аренды незаключенным в силу части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 04.04.2013 N ВАС-2973/13 по делу N А35-13772/2011
"...Как установлено судами, 02.08.2010 между ЗАО "Автоцентр" (арендодатель) и ООО "ЖСК" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, с местоположением: Российская Федерация, Курская область, г. Железногорск, микрорайон N 15, для использования в целях эксплуатации и обслуживания воздушной линии электропередачи 10 кВ, площадью 1870 кв. м. Стороны определили срок его действия, согласовали размер, порядок и сроки перечисления арендатором арендных платежей.
Оценивая фактические обстоятельства дела и учитывая отсутствие доказательств формирования земельного участка площадью 1870 кв. м, находящегося по адресу: Курская область, г. Железногорск, микрорайон N 15, и постановки спорного земельного участка на государственный кадастровый учет, суды, применяя положения пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали вышеназванный договор аренды незаключенным в связи с отсутствием данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 30.01.2013 N ВАС-399/13 по делу N А76-833/2012
"...На основании распоряжения от 11.02.2008 N 109-р между ТУ Росимущества (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) при участии образовательного учреждения (землепользователь) был подписан договор аренды от 11.02.2008 N 1041-08 земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 300 кв. м, являющийся частью земельного участка, предоставленного в бессрочное пользование образовательному учреждению, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Братьев Кашириных, для эксплуатации автосалона.
Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 23.03.2012 информация о регистрации права на земельный участок общей площадью 300 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Братьев Кашириных, д. 129, отсутствует.
Учитывая изложенное, установив, что переданный по договору от 11.02.2008 N 1041-08 земельный участок площадью 300 кв. м, являющийся частью земельного участка, предоставленного в бессрочное пользование образовательному учреждению, и расположенный по указанному выше адресу, не был сформирован в установленном законодательством порядке и не прошел государственный кадастровый учет, суды признали данный земельный участок несформированным как объект права, в том числе в целях передачи его в аренду. В связи с этим суды пришли к выводу о незаключенности договора от 11.02.2008 N 1041-08 ввиду несогласованности условия о его предмете.
При этом, удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались следующим.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Коллегия судей не усматривает нарушения норм процессуального и материального права при принятии судами обжалуемых судебных актов..."

Определение ВАС РФ от 24.12.2012 N ВАС-16653/12 по делу N А76-19494/2011
"...Рассмотрев доводы заявителя и материалы надзорного производства, коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, определенных указанной статьей Кодекса, для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора в связи со следующим.
Как установлено судом, на основании постановления главы г. Челябинска от 17.08.2006 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Рзаевой Г.Р. (арендатор) 22.08.2006 подписан договор УЗ N 007277-К-2005 аренды земельного участка из земель поселений (общественно-деловая зона, земли общего пользования), площадью 205 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский р-н, ул. Чичерина, сроком на одиннадцать месяцев для строительства временного некапитального торгового павильона.
В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации федеральным законодательством могут устанавливаться особенности сдачи в аренду земельных участков. Выступающий в качестве предмета договора аренды земельный участок должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что земельный участок площадью 205 кв. метров не прошел процедуру формирования и государственного кадастрового учета. Суд признал, что в нарушение требований пункта 1 статьи 432 и статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонами не согласован предмет договора аренды, а потому договор является незаключенным..."

Определение ВАС РФ от 31.07.2012 N ВАС-9722/12 по делу N А10-1961/2011
"...Как установлено судом, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) на основании решения комитета от 25.01.2007 N З-67 подписан договор аренды от 25.01.2007 N 35, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок площадью 30 кв. м для размещения временного объекта мелкорозничной торговли (павильона).
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции установил, что договор аренды в нарушение требований пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче индивидуальному предпринимателю в качестве объекта аренды, земельный участок не прошел кадастровый учет, поэтому сделал вывод о том, что предмет договора является несогласованным, а договор - незаключенным.
Доводы заявителя о согласованности сторонами предмета договора направлены на переоценку выводов судов о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательствах, что не входит в компетенцию суда надзорной инстанции..."

Определение ВАС РФ от 29.05.2012 N ВАС-6100/12 по делу N А10-532/2011
"...Общество (арендатор) и ИП Аничков А.С. (субарендатор) 01.01.2011 подписали договор субаренды части земельного участка N ЦРИ/4/СА/8436/11/000005 (далее - договор субаренды), по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды часть земельного участка полосы отвода железной дороги из земель населенных пунктов с кадастровым номером 03:24:0:0025, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, железная дорога "Москва-Владивосток", от 5624 км ПК 9 до 5659 км направления Иркутск-Чита, площадью 4 607 455 кв. метров (пункт 1.1 договора субаренды).
Площадь передаваемой в субаренду части земельного участка составляет 2800 кв. метров. Местоположение передаваемой в субаренду части земельного участка: Улан-Удэ, в 280 м от жилого дома N 34 по улице Мокрова (пункты 1.2, 1.3 договора субаренды).
Границы передаваемой в субаренду части земельного участка обозначены в приложении N 2 "Проект и описание границ части земельного участка", являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 1.4 договора субаренды).
Однако, руководствуясь положениями статей 432, 607 и 615 Гражданского кодекса, статей 11.1, 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 7 федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" суды установили, что объектом договора субаренды является часть земельного участка, которая в отсутствие прохождения процедуры государственного кадастрового учета объектом гражданских прав не является, ввиду чего пришли к выводу о незаключенности оспариваемого договора в силу несогласованности сторонами его предмета.
Нарушений судами норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Определение ВАС РФ от 16.01.2012 N ВАС-17189/11 по делу N А73-1509/2011
"...Как установлено судами и не оспаривается заявителем, на основании распоряжения мэра г. Хабаровска от 09.08.2004 N 1953-р 19.08.2004 между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 1805, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование спорный земельный участок, относящийся к категории земель поселений, согласно плану земельного участка, являющемуся неотъемлемой частью договора на срок до 18.07.2005. Актом обследования земельного участка от 31.01.2011, составленным главным специалистом отдела аренды земельных участков, установлен факт использования ответчиком спорного земельного участка.
Департамент как орган, обладающий полномочиями на распоряжение спорным участком, ссылаясь на незаключенность договора аренды, обратился с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя исковые требования, суды с учетом положений Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, пришли к выводу о незаключенности договора аренды и о наличии оснований для обязания ответчика вернуть спорный участок. При этом суды исходили из того, что спорный участок в установленном порядке не сформирован, в договоре аренды отсутствуют сведения о кадастровом номере указанного участка и данные, позволяющие идентифицировать объект арендных отношений.
Судами оценены и отклонены как несостоятельные доводы предпринимателя о возможности идентификации спорного участка по номеру, указанному в проекте границ (городской учетный номер), поскольку таковой не является номером государственного кадастрового учета (уникальным и не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером земельного участка) и не подтверждает факт того, что спорный участок прошел государственный кадастровый учет. Суды также отклонили довод ответчика о необоснованном прекращении и нарушении истцом порядка расторжения договора аренды, установленного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, как основанный на неверном толковании норм материального права и существа предъявленного иска.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований..."

Определение ВАС РФ от 14.10.2010 N ВАС-13287/10 по делу N А76-14145/2009-65-349/118
"...Суд оценил представленные в дело доказательства и пришел к выводу, что земельный участок, указанный в договоре аренды от 17.10.2002 N 425/2002 не сформирован в установленном законом порядке, в связи с чем он не может являться объектом арендных отношений, предмет указанного договора не определен и, руководствуясь статьей 432, пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 17 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" и статьей 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в редакциях, действовавших на момент подписания договора), признал договор незаключенным.
...в передаче дела N А76-14145/2009-65-349/118 Арбитражного суда Челябинской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2010, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17.08.2010 отказать..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.05.2017 N Ф01-1574/2017 по делу N А43-18848/2016
"...Как видно из документов и установил суд, на основании постановления Администрации от 13.08.2009 N 4052 Предпринимателю предоставлен земельный участок площадью 51 квадратный метр в границах, определенных на чертеже ДАГА N 784-А под существующим временным торговым павильоном, который является частью земельного участка с кадастровым номером 52:18:0000000:174.
Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор аренды от 06.10.2009 N 16071/04 указанной части участка сроком действия до 13.07.2010. В этот же день объект найма передан арендатору по акту приема-передачи.
По смыслу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 1 и 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ) в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
Суды оценили условия договора от 06.10.2009 N 16071/04 и пришли к выводу, что в нем нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений. Государственный кадастровый учет в отношении части земельного участка не проводился, следовательно, суды обоснованно признали договор аренды незаключенным в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.05.2017 N Ф01-1472/2017 по делу N А43-13449/2016
"...ООО "АФ "Ратово" в обоснование заявленных требований ссылалось на наличие у него права аренды земельного участка, оформленного договором аренды земельного участка N 11 от 13.03.2013, заключенным с Комитетом, по условиям которого Общество принимает в пользование земельный участок из категории земель - "земли сельскохозяйственного назначения", площадью 126 746 квадратных метров, местоположением Нижегородская область, Сеченовский район, село Алферьево, в 100 метрах по направлению на юго-запад от дома 18 по улице Молодежная для размещения производственной базы на неопределенный срок.
Окружной суд признал обоснованным вывод судов нижестоящих инстанций, что договор аренды земельного участка N 11 от 13.03.2013 является незаключенным в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушения при его заключении правил главы V Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу части 3 статьи 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ (далее - Закон N 221-ФЗ) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным Законом сведений о недвижимом имуществе.
Описание местоположения границ земельного участка является сведениями об уникальных характеристиках объекта недвижимости и вносится в государственный кадастр недвижимости (пункт 3 части 1 статьи 7 Закона N 221-ФЗ).
В силу разъяснений, изложенных в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Суд первой инстанции на основании представленных документов установил, что государственный кадастровый учет в отношении предмета договора аренды N 11 от 13.03.2013 - земельного участка площадью 126 746 квадратных метров не проводился, что свидетельствует о незаключенности договора аренды. Доказательств обратного в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество в материалы дела не представило.
Данные обстоятельства опровергают довод ООО "АФ "Ратово" о наличии обременений земельного участка, являющегося предметом аукциона, в виде договора аренды..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.11.2016 N Ф01-4860/2016 по делу N А43-1968/2016
"...По смыслу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок (статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статья 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Суды оценили условия договоров аренды земельных участков и установили, что государственный кадастровый учет в отношении земельных участков, являющихся частью земельного участка с кадастровым номером 52:18:0000000:11760, не проводился; в договорах отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать объекты арендных правоотношений, в связи с чем суды обоснованно признали договоры аренды незаключенными в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.04.2015 N Ф01-1024/2015 по делу N А43-1453/2014
"...В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 1 статьи 432 и пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок (статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статья 7 Закона N 221).
Суд установил, что земельный участок площадью 50 квадратных метров, указанный в договоре аренды от 18.09.2002 N 08526/05, не прошел государственный кадастровый учет.
Оценив условия договора в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к правильному выводу о его незаключенности ввиду невозможности индивидуализации объекта аренды.
В связи с указанным суд правомерно указал на отсутствие у Общества правовых оснований для осуществления пользования земельным участком площадью 80 квадратных метров, расположенным по адресу: г. Н. Новгород, Ленинский район, ул. Баумана, у дома N 50, в границах чертежа ГЛАВУАГА N 241-Л, и обоснованно обязал Общество освободить данный участок от временного торгового павильона в комплексе с остановочным павильоном..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.09.2014 по делу N А43-18153/2013
"...Как видно из документов и установил суд, на основании распоряжений главы администрации Советского района Нижнего Новгорода от 18.01.200 N 50-р и от 30.03.2005 N 676-р Предпринимателю предоставлен земельный участок площадью 53 квадратных метра в границах, определенных на чертеже ГЛАВУАГа N 914-СОВ, для размещения временного сборно-разборного торгового павильона.
Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор аренды от 03.05.2005 N 12470/07 данного участка сроком действия до 18.01.2008. В этот же день объект найма передан арендатору по акту приема-передачи.
По смыслу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок (статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статья 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Суды оценили условия договора от 03.05.2005 N 12470/07 и пришли к выводу, что в нем нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений. Государственный кадастровый учет в отношении земельного участка не проводился. Таким образом, суды обоснованно признали договор аренды незаключенным в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.03.2014 по делу N А43-19638/2013
"...Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и НОАО "Печать" (арендатор) подписали договор аренды от 10.03.2009 N 15815/08 части муниципального земельного участка с кадастровым номером 52:18:0000000:192 площадью 8,0 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижний Новгород, проспект Гагарина, остановка общественного транспорта "Микрорайон Щербинки-2", сроком действия до 09.01.2010 для размещения торгового киоска. В этот же день стороны подписали акт приема-передачи земельного участка.
Администрация посчитала, что сделка является незаключенной ввиду отсутствия в договоре данных, позволяющих идентифицировать объект найма, и что Общество пользуется участком в отсутствие правовых оснований, и обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
По смыслу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок (статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статья 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Суды двух инстанций, оценив условия договора от 10.03.2009 N 15815/08, пришли к выводу, что объектом аренды является не прошедший кадастровый учет земельный участок, находящийся в муниципальной собственности (то есть условия договора не позволяют идентифицировать объект арендных правоотношений), и признали договор аренды незаключенным в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод судов не противоречит позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73, подтвердившей необходимость соблюдения специальных условий и порядка заключения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.
На основании изложенного суды, руководствуясь пунктом 2 части 1 и пунктом 4 части 2 статьи 60 и пунктом 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворили исковые требования Администрации и обязали ответчика возвратить полученный по акту приема-передачи земельный участок свободным от находящегося на нем нестационарного объекта торговли..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.07.2013 по делу N А28-9233/2012
"...Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 31.11.2012 N 90/12-77013 земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 25.10.2005, как ранее учтенный с присвоением кадастрового номера 43:40:000095:25. Площадь земельного участка составила 5295 квадратных метра. Часть земельного участка с кадастровым номером 43:40:000095:25, на которую претендует Предприниматель, не прошла государственный кадастровый учет.
Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор от 11.02.2010 аренды части земельного участка сроком действия с 01.01.2010 по 30.06.2010. Объект найма передан арендатору по акту приема-передачи от 11.02.2010.
Позднее Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали аналогичный договор от 24.06.2010 сроком действия с 01.07.2010 по 31.12.2010. Участок передан арендатору по акту приема-передачи в день подписания договора.
По смыслу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд апелляционной инстанции оценил условия договора от 24.06.2010 и пришел к выводу, что объектом аренды является часть земельного участка, находящегося в государственной собственности, не прошедшая кадастровый учет (то есть условия договора не позволяют идентифицировать объект арендных правоотношений), поэтому признал договор аренды незаключенным в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод суда не противоречит позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"..."

По данному делу см. также Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.03.2013.

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.03.2013 по делу N А28-9233/2012
"...По смыслу статьи 11.1 ЗК РФ и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
Из материалов дела усматривается, что предметом договора аренды от 24.06.2010 является часть земельного участка N У0095-017/011, расположенного по ул. Лепсе в районе дома N 28 в городе Кирове, площадью 31 кв. м. Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в отношении указанной части земельного участка осуществлен кадастровый учет.
По смыслу приведенных выше положений конкретный земельный участок считается сформированным и, как следствие, является объектом прав с точки зрения гражданского оборота, если в его отношении проведен государственный кадастровый учет путем присвоения идентифицирующих характеристик, в том числе кадастрового номера.
В связи с этим, апелляционная инстанция не может согласиться с выводом суда о заключении сторонами договора, договор от 24.06.2010 следует признать незаключенным..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд пришел к выводу о незаключенности договора аренды земельного участка, несмотря на то, что впоследствии он был поставлен на кадастровый учет. Суд указал на то, что стороны не внесли в договор соответствующие дополнения.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.07.2013 по делу N А31-7613/2012
"...Как видно из документов и установил суд, на основании постановления главы города Костромы от 10.02.2006 N 272 комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор от 10.02.2006 N 1.6094.3 аренды земельного участка площадью 36424 квадратных метров, расположенного по адресу: город Кострома, квартал, ограниченный улицами Стопани и Магистральной и набережной реки Волги, для завершения разработки проекта на строительство многофункционального гостиничного и культурно-оздоровительного комплексов в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, являющейся неотъемлемой частью договора. В этот же день земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
Срок действия договора аренды установлен в пункте 2.1 договора - с 10.02.2006 до 10.01.2007.
Согласно кадастровому паспорту от 14.10.2008 N 27/08-4882 названный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 13.10.2008 с присвоением кадастрового номера 44:27:080301:23. Площадь земельного участка составила 36423,9 квадратного метра.
Стороны не вносили в договор дополнения относительно кадастрового номера, площади и границ спорного участка.
Администрация, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды недвижимого имущества, прописанное в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направила в адрес Общества уведомление от 12.04.2012 N 6595, в котором сообщила о расторжении договорных отношений по истечении одного месяца со дня получения настоящего уведомления и о необходимости возврата земельного участка, которое получено ответчиком 25.04.2012, что подтверждается отметкой на почтовом уведомлении.
По смыслу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд оценил условия договора от 10.02.2006 N 1.6094.3 и пришел к выводу, что в нем нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, поэтому признал договор аренды незаключенным в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

По данному делу см. также Решение Арбитражного суда Костромской области от 24.12.2012.

Решение Арбитражного суда Костромской области от 24.12.2012 по делу N А31-7613/2012
"...Договор аренды земельного участка N 1.6094.3 от 10.02.2006 не содержит данных о кадастровом учете и о границах спорного земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Понятие земельного участка как объекта земельных отношений содержится в пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент подписания договора аренды от 10.02.2006), согласно которому земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
По смыслу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (действовавшего в момент возникновения спорных правоотношений), индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета.
Из содержания приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
В рассматриваемом случае в договоре аренды от 10.02.2006 N 1.6094.3 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка. Доказательств постановки спорного земельного участка на кадастровый учет в момент заключения данного договора в материалы дела не представлено.
Таким образом, в упомянутом договоре отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать объект арендных правоотношений, следовательно, договор аренды является незаключенным.
При таких обстоятельствах встречный иск подлежит удовлетворению..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.11.2011 по делу N А11-2633/2010
"...В статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предметом договора аренды может быть земельный участок; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
Суд установил и материалами дела подтверждено, что в договорах субаренды земельного участка отсутствует кадастровый номер передаваемого в субаренду земельного участка площадью семь квадратных метров, доказательства постановки земельного участка на государственный кадастровый учет не представлены, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в названных договорах субаренды нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и обоснованно счел их незаключенными. Иных оснований для занятия земельного участка Предприниматель не представил..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.11.2010 по делу N А28-5174/2010
"...Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости, индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
В рассматриваемом случае по договору аренды от 16.06.2004 N 43432 Обществу предоставлена часть земельного участка с кадастровым номером 43:40:000143:0022/001 (У0143-019/011) площадью 652 квадратных метра, однако, согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от 15.04.2010, с данным кадастровым номером имеется сформированный земельный участок площадью 4988 квадратных метров, который поставлен на государственный кадастровый учет 01.01.2001. Доказательств формирования части земельного участка площадью 652 квадратных метра, находящегося по адресу: г. Киров, ул. Производственная, 14, проведения землеустроительных работ, определения его границ и постановки спорного земельного участка на государственный кадастровый учет в материалы дела не представлены. Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, поэтому суд правомерно признал договор аренды незаключенным в силу части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.03.2010 по делу N А43-22080/2007
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Понятие земельного участка как объекта земельных отношений содержалось в пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды земельного участка от 26.08.2003 N 05080/04), согласно которому земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
В силу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (действовавшего в период подписания договора аренды земельного участка от 26.08.2003 N 05080/04) индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета.
Из смысла приведенных статей усматривается, что до тех пор пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданских правоотношений, то есть быть предметом сделок.
В рассматриваемом случае в договоре аренды земельного участка от 26.08.2003 N 05080/04 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка площадью 65 квадратных метров. Доказательства постановки данного земельного участка на государственный кадастровый учет в материалы дела не представлены. Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, поэтому суд правомерно признал договор аренды от 26.08.2003 N 05080/04 незаключенным в силу части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.03.2010 по делу N А43-21546/2009
"...Как видно из документов и установил суд, администрация города Нижнего Новгорода (далее - Администрация, арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 29.05.2002 N 07992/06, в соответствии с которым арендатору по акту приема-передачи передан в пользование земельный участок площадью 150 квадратных метров, расположенный по адресу: Нижний Новгород, в районе Гребного канала, напротив дома N 46, слободы "Печеры", под установку временного павильона - кафе.
В рассматриваемом случае в договоре аренды от 29.05.2002 N 07992/06 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка. Доказательств постановки спорного земельного участка на кадастровый учет в материалы дела не представлено, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в упомянутом договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и обоснованно счел данный договор аренды незаключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.03.2010 по делу N А82-3557/2009
"...Как видно из документов и установил суд, ОАО "РЖД" (арендатор) и ООО "Да" (субарендатор) заключили договор субаренды части земельного участка от 28.11.2007 N НОДЮ-1/660, по условиям которого арендатор передал, а субарендатор принял и использовал на праве субаренды часть земельного участка площадью 2000,07 квадратного метра из категории земель - земли поселений с кадастровым номером 76:23:000000:0022, расположенного по адресу: город Ярославль, станция Ярославль-Главный, район детской школы искусств по улице Городской Вал, в границах, указанных в плане участка (приложении N 2), прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью.
К данному договору приложены план земельного участка и ведомость расчета площади объекта с указанием координат земельного участка, подлежащего передаче в субаренду.
В рассматриваемом случае доказательства постановки земельного участка площадью 2000,07 квадратного метра на государственный кадастровый учет в материалах дела отсутствуют, поэтому суд правомерно сделал вывод о том, что договор субаренды части земельного участка от 28.11.2007 N НОДЮ-1/660 является незаключенным, и обоснованно отказал в удовлетворении заявленного требования..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.03.2010 по делу N А82-3556/2009
"...Как видно из документов и установил суд, ОАО "РЖД" (арендатор) и ООО "Дунайка" (субарендатор) заключили договор субаренды части земельного участка от 17.03.2008 N НОДЮ-129, по условиям которого арендатор передал, а субарендатор принял и использовал на праве субаренды часть земельного участка площадью 960,98 квадратного метра из категории земель - земли поселений с кадастровым номером 76:23:000000:0008, расположенного по адресу: город Ярославль, Фрунзенский район, станция Дунайка, в границах, указанных в плане участка (приложении N 2), прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью.
К данному договору приложены план земельного участка и ведомость расчета площади объекта с указанием координат земельного участка, подлежащего передаче в субаренду.
В рассматриваемом случае доказательства постановки земельного участка площадью 960,98 квадратного метра на государственный кадастровый учет в материалах дела отсутствуют, поэтому суд правомерно сделал вывод о том, что договор субаренды части земельного участка от 17.03.2008 N НОДЮ-129 является незаключенным, и обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 по делу N А43-11138/2009
"...Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды части земельного участка от 08.04.2009 N 15831/04, по условиям которого арендатору по акту приема-передачи передан в пользование земельный участок площадью 52 квадратных метра под существующий временный торговый павильон, расположенный по указанному адресу и являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 52:18:0000000:148.
По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
В рассматриваемом случае в договоре аренды части земельного участка от 08.04.2009 N 15831/04 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка площадью 52 квадратных метра, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 52:18:0000000:148. Доказательства постановки спорного земельного участка на государственный кадастровый учет в материалы дела не представлены. Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, поэтому суд правомерно признал договор аренды незаключенным в силу части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2010 по делу N А17-1094/2009
"...Ивановская государственная текстильная академия - правопредшественник истца (арендодатель) и ООО "Проба" (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 03.12.2001 N 65-179/2001-1. По условиям договора и приложения к нему N 1 арендодатель сдал в аренду земельный участок площадью 6,75 квадратного метра, расположенный по адресу: г. Иваново, пр. Ф. Энгельса, 21, для использования под торговый павильон.
В пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату подписания упомянутого договора аренды) предусмотрено, что земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд установил, что предоставленный ООО "Проба" по договору аренды земельного участка от 03.12.2001 N 65-179/2001-1 земельный участок площадью 6,75 квадратного метра не сформирован в установленном законом порядке и не обладает индивидуальными признаками, как того требует законодательство, поэтому сделал обоснованный вывод о несогласованности предмета договора аренды.
Несогласованность предмета договора аренды подтверждается и тем, что по упомянутому соглашению ООО "Проба" предоставлен земельный участок площадью 6,75 квадратного метра, а фактически Общество занимает земельный участок площадью 20,25 квадратного метра (постановление главы города Иваново от 20.03.2000 N 232-4 и акт проверки использования земельного участка от 15.05.2009 N 139).
Таким образом, суд правомерно счел договор аренды земельного участка от 03.12.2001 N 65-179/2001-1 незаключенным и не порождающим правовых последствий..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.01.2010 по делу N А43-4347/2009
"...ЗАО "Связьстрой-4" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что упомянутый договор является незаключенным ввиду несогласования сторонами его предмета.
В статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предметом договора аренды может быть земельный участок; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета. Указанное правовое значение кадастрового учета применительно к земельным участкам не изменилось в связи с тем, что утратил силу Закон о государственном земельном кадастре и вступил в действие с 01.03.2008 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Из смысла приведенных статей усматривается, что, до тех пор пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданских правоотношений, то есть быть предметом сделок.
Суд установил и материалами дела подтверждено, что в договоре аренды земельного участка от 01.07.2008 N 1/15 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка площадью 896 квадратных метров, доказательства постановки земельного участка на государственный кадастровый учет не представлены, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в упомянутом договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и обоснованно счел данный договор аренды незаключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.11.2009 по делу N А43-10354/2009-14-234
"...В статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предметом договора аренды может быть земельный участок; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Понятие земельного участка как объекта земельных отношений содержится в пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
В силу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Закона о государственном земельном кадастре (в редакции, действовавшей на дату подписания договора аренды) индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета. Указанное правовое значение кадастрового учета применительно к земельным участкам не изменилось в связи с тем, что утратил силу Закон о государственном земельном кадастре и вступил в действие с 01.03.2008 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Из смысла приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
В договоре и дополнительном соглашении отсутствуют кадастровый номер передаваемых в аренду частей земельных участков, как отсутствуют и доказательства постановки спорных земельных участков на кадастровый учет, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в договоре от 01.05.2008 N 1 и дополнительном соглашении к нему от 13.08.2008 нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и обоснованно счел договор аренды земельного участка от 01.05.2008 N 1 незаключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.11.2009 по делу N А43-32746/2008
"...Кроме того, согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из статьи 1 Закона о государственном земельном кадастре и статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что объектом земельных отношений может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.
Суд установил, что ЗАО "Корона" и Предприниматель не зарегистрировали в предусмотренном законном порядке договоры аренды доли земельного участка и что государственный кадастровый учет спорного земельного участка не проводился, и пришел к правильному выводу о незаключенности договоров аренды от 14.06.2002 N 06474/03 и от 19.06.2002 N 06475/03.
Таким образом, правовые основания для пользования спорным земельным участком у ответчиков отсутствуют.
При указанных обстоятельствах суд правомерно удовлетворил исковые требования Администрации и обязал ответчиков освободить занимаемый земельный участок..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.09.2009 по делу N А82-6531/2008-56
"...В пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Понятие земельного участка как объекта земельных отношений содержится в пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
В силу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Закона о государственном земельном кадастре (в редакции, действовавшей на дату подписания договора аренды) индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета. Указанное правовое значение кадастрового учета применительно к земельным участкам не изменилось в связи с тем, что утратил силу Закон о государственном земельном кадастре и вступил в действие с 01.03.2008 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Из смысла приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
В данном случае в договоре аренды от 25.09.2003 N 549/03 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка. Доказательства постановки земельного участка площадью 44009 квадратных метров на кадастровый учет на момент заключения договора в материалы дела не представлены. Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, что исключает возможность признать договор аренды от 25.09.2003 N 549/03 заключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.09.2009 по делу N А28-13424/2008-366/32
"...Обе судебные инстанции исходили из того, что договор аренды от 23.10.2001 N 38869 является незаключенным, так как отсутствие проведения государственного кадастрового учета арендованного земельного участка свидетельствует о том, что участок как объект аренды надлежащим образом не определен (не индивидуализирован).
В данном случае в договоре аренды N 38869 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка. Доказательства постановки земельного участка площадью 4881 квадратный метр на кадастровый учет на момент заключения договора в материалы дела не представлены.
Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, поэтому суд правомерно признал договор аренды незаключенным.
Отсутствие договорных отношений исключает возникновение арендного правоотношения, а, следовательно, и соответствующих ему взаимных прав и обязанностей сторон, что ведет к отказу в удовлетворении требований истца, связанных с имущественным наймом..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.08.2009 по делу N А82-6530/2008-56
"...В пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Закона о государственном земельном кадастре (в редакции, действовавшей на дату подписания договора аренды), индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета. Указанное правовое значение кадастрового учета применительно к земельным участкам не изменилось в связи с тем, что утратил силу Закон о государственном земельном кадастре и вступил в действие с 01.03.2008 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Из смысла приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
В данном случае в договоре аренды от 23.01.2006 N 06/06 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка. Доказательства постановки земельного участка площадью 29614 квадратных метров на кадастровый учет на момент заключения договора в материалы дела не представлены. Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, что исключает возможность признать договор аренды от 23.01.2006 N 06/06 заключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.08.2009 по делу N А43-26479/2008-41-736
"...В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок передается Предпринимателю в границах, указанных в плане, приложенном к договору.
Кадастровый номер земельного участка в договоре не обозначен.
В пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Закона о государственном земельном кадастре, индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета. Указанное правовое значение кадастрового учета применительно к земельным участкам не изменилось в связи с тем, что утратил силу Закон о государственном земельном кадастре и вступил в действие с 01.03.2008 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Из смысла приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
В договоре от 30.08.2005 N 13274/08 отсутствуют кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка, доказательств постановки спорного земельного участка на кадастровый учет в материалах дела не представлено, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в этом договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и обоснованно счел данный договор аренды незаключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.03.2009 по делу N А29-4165/2008
"...Из смысла приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
В договоре отсутствуют кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка, доказательства постановки спорного земельного участка на кадастровый учет в материалах дела отсутствуют, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в этом договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и обоснованно счел договор аренды от 07.09.2006 незаключенным..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.04.2012 по делу N А10-1961/2011
"...По смыслу приведенных положений конкретный земельный участок считается сформированным и, как следствие, является объектом прав с точки зрения гражданского оборота, если в его отношении проведен государственный кадастровый учет путем присвоения идентифицирующих характеристик, в том числе кадастрового номера.
Учитывая изложенное, арендованный индивидуальным предпринимателем Куликовой Г.В. земельный участок мог быть индивидуализирован как объект гражданских прав при наличии на момент подписания договора N 35 от 25.01.2007 в Едином государственном реестре земель перечисленных статьей 14 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" характеристик.
Доказательств в подтверждение данного обстоятельства в материалы дела не представлено. Составленный обществом с ограниченной ответственностью "Геотех-экспертиза" проект границ арендуемого земельного участка, приведенный апелляционным судом в качестве доказательства присвоения спорному объекту недвижимости кадастрового номера 03:24:020714:0042, таковым в соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является, более того, земельный участок с кадастровым номером 03:24:020714:0042 согласно выписке из государственного земельного кадастра N 24/06/8879/2 от 12.12.2006 (л.д. 70) имеет значительно большую площадь (895 196,16 кв. м) в отличие от площади объекта договора аренды (30 кв. м).
Таким образом, выводы апелляционного суда об индивидуализации спорного земельного участка в качестве объекта гражданских прав, согласованности между сторонами существенного условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, и, как следствие, о заключенности договора аренды земельного участка N 35 от 25.01.2007 не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку у ответчика, ввиду незаключенности договора аренды, отсутствовали основания для законного занятия спорного земельного участка, суд первой инстанции правомерно, в соответствии с требованиями статей 60, 76 Земельного кодекса Российской Федерации обязал индивидуального предпринимателя Куликову Г.В. освободить земельный участок путем демонтажа расположенной на нем торгового павильона и привести земельный участок в первоначальное состояние..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.02.2012 по делу N А10-532/2011
"...В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
По смыслу изложенных положений Земельного кодекса Российской Федерации и положений Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельный участок считается сформированным, если в его отношении проведен государственный кадастровый учет.
Таким образом, только земельные участки, прошедшие процедуру государственного кадастрового учета, могут быть объектом прав с точки зрения гражданского оборота.
Применив указанные нормы материального права, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно установили, что государственный кадастровый учет объекта субаренды не проводился, в связи с чем он не был индивидуализирован как объект гражданских прав, и пришли к правильному выводу о несогласованности между сторонами существенного условия об объекте, подлежащем передаче в субаренду, следовательно, о незаключенности договора субаренды части земельного участка N ЦРИ/4/СА/8436/11/000005 от 01.01.2011..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.06.2011 по делу N А19-12936/10
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как установлено материалами дела, договор от 01.05.2009 N 21/ИД-09 субаренды земельного участка не содержит данных, позволяющих индивидуализировать арендуемый земельный участок, поскольку на момент подписания указанного договора части земельных участков не поставлены на кадастровый учет, границы не определены в соответствии с действующим законодательством, то есть предмет договора не индивидуализирован и не согласован сторонами.
Доказательства, что земельные участки площадью 23175,33 кв. м или 2359,61 кв. м поставлены на кадастровый учет, в материалы дела не представлены.
Следовательно, вывод судов о том, что у ООО "Комплекс Южный" отсутствуют правовые основания пользования земельными участками, определенными в незаключенном договоре от 01.05.2009 N 21/ИД-09, является правильным..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.04.2011 по делу N А19-10098/08
"...До внесения такой записи ОАО "Братсккомплексхолдинг" (арендатор) и ООО "Литейка" (субарендатор) 01.07.2007 подписали договор субаренды земельного участка N 028-810-07, по условиям которого арендатор обязуется предоставить субарендатору часть земельного участка с кадастровым номером 38:34:016001:0001 площадью 2,2096 га, расположенную в юго-восточной части жилого района Центральный г. Братска, на срок с 01.07.2007 по 31.12.2007.
Согласно пункту 3 статьи 607 названного Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае предметом договора субаренды N 028-810-07 от 01.07.2007 являлась часть земельного участка с кадастровым номером 38:34:016001:0001 площадью 2,2096 га.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в соответствии со статьями 68, 71, 170, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, и установив, что предоставленный ООО "Литейка" по договору субаренды земельный участок в установленном законом порядке не сформирован, на кадастровый учет не поставлен, следовательно, не индивидуализирован, пришел к верному выводу о несогласованности сторонами договора его предмета, ввиду чего договор субаренды признал незаключенным.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на отсутствие кадастрового учета предоставленного в аренду земельного участка. При этом суд не принял во внимание учетный номер земельного участка, содержащийся в договоре, мотивировав это тем, что подобный порядок индивидуализации был возможен лишь до 01.11.2008 - до вступления в силу Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.04.2010 по делу N А33-15451/2009
"...Предметом договора аренды может быть земельный участок; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из смысла и содержания указанных норм Закона о государственном земельном кадастре следует, что индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета.
Следовательно, до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
Исследовав и оценив буквальное содержание условия договора аренды о его предмете (земельный участок общей площадью 1 549,7 кв. м, в том числе 1 199,0 кв. м - площадь ограниченного использования (охранная зона инженерных сетей), исключая размещение сооружений на земельном участке ограниченного использования, с категорией земель - земли населенных пунктов, с учетным N 0100555:0002), учитывая, что доказательства постановки земельного участка на кадастровый учет истцом не представлены, арбитражные суды пришли к выводу об отсутствии данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений и незаключенности договора аренды.
Данный вывод основан на буквальном толковании имеющегося в деле договора, соответствует его содержанию и является правильным ввиду следующего.
Пунктом 1 статьи 21 названного Закона, установлено, что до 01.11.2008 вместо изготовления, утверждения и использования схем расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий допускаются изготовление, утверждение и использование проектов границ земельных участков, которые соответственно изготавливались, утверждались и использовались в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Поскольку договор N 3164 подписан сторонами 11.12.2008, то есть за пределами срока, в котором была установлена альтернативная возможность изготавливать и утверждать проекты границ земельных участков, приложенный в качестве приложения 1 к договору план границ земельного участка не соответствует действующему законодательству.
Таким образом, вывод арбитражных судов о том, что спорный земельный участок нельзя признать сформированным и индивидуально определенным в установленном законном порядке и он не может являться объектом гражданских прав, в том числе быть предметом договора аренды является правильным..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.09.2009 по делу N А19-1814/09
"...В представленном ответчиком в материалы дела экземпляре договора от 20.05.04 N 159/4 указания о кадастровом номере не имеется.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В материалах дела имеется письмо от 29.04.09 N 052-03-772/9 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Иркутской области о том, что в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке площадью 20,22 кв. м, расположенном в г. Иркутске, ул. Ленина, 20, под размещение павильона, отсутствуют.
Таким образом, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок, переданный по договору от 20.05.04 N 159/4, не поставлен на государственный кадастровый учет.
Арбитражный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре аренды от 20.05.04 N 159/4 данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче ООО "Ратас" в качестве объекта аренды, а также - существенного условия о размере арендной платы, в связи с чем договор признал незаключенным..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.07.2012 N Ф03-3126/2012 по делу N А51-14630/2011
"...Согласно части 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
С учетом вышеназванной нормы, а также общих положений гражданского законодательства о заключении договора, договор аренды, в котором отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить предмет аренды является не заключенным и не порождает правовых последствий.
Поскольку администрацией в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств проведения в отношении спорного участка государственного кадастрового учета, договор аренды от 14.06.2007 и акт приема-передачи не содержат кадастрового номера переданного участка, суды обоснованно сочли договор от 14.06.2007 незаключенным по правилам части 3 статьи 607 ГК РФ, поскольку в отсутствие названных сведений невозможно индивидуально определить предмет арендных отношений между сторонами..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.06.2011 N Ф03-2466/2011 по делу N А24-4048/2010
"...В соответствии с нормами земельного законодательства объектом земельных отношений могут быть, в том числе земельные участки, части земельных участков (ст. 6 ЗК РФ). При этом земельным участком является часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ).
Установлено, что земельный участок площадью 150 кв. м в установленном порядке не сформирован, данные о том, что участок является частью какого-либо земельного участка, сформированного в установленном порядке, в деле отсутствуют.
В этой связи суды, с учетом вышеприведенных норм права обоснованно признали договор аренды от 13.06.2007 незаключенным. Далее, установив отсутствие доказательств, свидетельствующих о наличии у предпринимателя оформленных в установленном законом порядке прав на спорный земельный участок, нахождение на участке имущества ответчика - летнее кафе, с учетом положений ст. 301 ГК РФ сделали обоснованный вывод о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2010 N Ф03-2541/2010 по делу N А73-12901/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.06.2007 между ДМС г.Хабаровска (арендодатель) и ООО "Утес" (арендатор) подписан договор N 991, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок площадью 56 516,2 кв. м в границах ул. Тихоокеанской - ул. Салтыкова-Щедрина - ул. профессора Даниловского М.П. в Краснофлотском районе г. Хабаровска согласно проекту границ на срок с 28.06.2007 по 27.05.2008.
Согласно пункту 2 части 4 статьи 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на день заключения договора) для предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта необходимо проведение государственного кадастрового учета земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 ЗК РФ.
Таким образом, заключение договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения кадастрового учета недопустимо.
В договоре от 28.06.2007 N 991 сведения о кадастровом номере земельного участка, переданного ООО "Утес", отсутствуют.
Установив указанное обстоятельство, суды пришли к обоснованному выводу о том, что предмет в данной сделке не определен, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 432, пункта 3 статьи 607 ГК РФ договор аренды от 28.06.2007 N 991 является незаключенным.
По указанным выше основаниям являются необоснованными доводы кассационной жалобы ДМС г.Хабаровска о заключенности договора аренды в связи с возможностью определения предмета договора без осуществления кадастрового учета земельного участка..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.03.2009 N Ф03-914/2009 по делу N А59-110/2008
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Арбитражный суд, исследовав материалы дела, установил, что переданный предпринимателю Б. по договору аренды от 01.07.2006 N 181 земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет в установленном порядке.
С учетом установленных обстоятельств, и принимая во внимание тот факт, что у предпринимателя Б. отсутствуют законные основания для пользования спорным земельным участком, правомерен вывод суда о признании договора аренды земельного участка от 01.07.2006 N 181 незаключенным..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.01.2009 N Ф03-6270/2008 по делу N А24-1764/2008
"...В соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно материалам дела земельный участок, на котором располагался принадлежащий ИП Л. киоск, не имеет кадастрового номера. В договоре аренды от 05.10.2006 указан только адрес земельного участка. Объективных данных, позволяющих установить положение спорного земельного участка на местности, в договоре не имеется.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор от 05.10.2006 является незаключенным, что также подтверждает отсутствие у ИП Л. права требовать заключения договора аренды на новый срок..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.12.2008 N Ф03-5961/2008 по делу N А51-12050/20072-460/20
"...Рассматривая их, судом установлено, что в нарушение положений пункта 3 статьи 14, пункта 2 статьи 17, пункта 1 статьи 19 ФЗ от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" межевание арендованного земельного участка (площадки) и его кадастровый учет не производились.
Это обстоятельство свидетельствует об отсутствии у спорного земельного участка индивидуально-определенных признаков, определяющих его как объект гражданских прав в соответствии с пунктом 3 статьи 129 ГК РФ, пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ.
Поскольку в договоре аренды N 05-ДЗ-13/07 от 28.06.2007 отсутствовали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, таким образом, суд правомерно посчитал условие об объекте аренды сторонами несогласованным и признал этот договор аренды незаключенным в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ, пункта 3 статьи 607 ГК РФ.
Такая оценка договора влечет отказ суда во взыскании задолженности, начисленной на его основании. Иных требований, в частности о взыскании неосновательного обогащения, истцом не заявлялось..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.04.2008 N Ф03-А73/08-1/932 по делу N А73-5048/2007-28
"...15.06.2006 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Владимир" (арендатор) подписан предварительный договор аренды земельного участка N ДОГ/А-15/2772, по условиям которого стороны договорились в будущем заключить договор о передаче в аренду земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим договором.
Сторонами оформлен акт приема-передачи земельного участка площадью 16320 кв. м, указан кадастровый номер 27:22:01 13 05:0000.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поскольку предметом договора является земельный участок, его оформление как объекта земельных отношений регулируется статьей 6 ЗК РФ.
Содержание в договоре условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные условия договора относится и к предварительному договору (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
В данном случае, как установил арбитражный суд апелляционной инстанции предварительный договор и акт приема-передачи земельного участка не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче.
Указание в акте приема-передачи кадастрового номера земельного участка - 27:22:01 13 05:0000, арбитражным судом апелляционной инстанции обоснованно не принято во внимание как сведение, позволяющее идентифицировать спорный участок, поскольку ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств проведения кадастрового учета земельного участка площадью 16320 кв. м не представлено. Однако, как указано выше, кадастровый учет земельного участка является необходимым условием для признания его предметом договора аренды (ст. 6 ЗК РФ).
С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о признании предварительного договора незаключенным и в этой связи об отказе в удовлетворении требований о признании его недействительным..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.03.2016 N Ф04-514/2016 по делу N А81-3024/2015
"...Указывая на то, что общество, приняв на основании заключенного договора аренды от 09.09.2011 N 1048-11 по акту приема-передачи земельный участок площадью 1814 кв. м, не исполнило обязанность по внесению арендной платы за период с 17.07.2009 по 16.07.2014, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Из положений статей 22, 27 Земельного кодекса РФ следует, что земельные участки передаются в аренду в соответствии с настоящим кодексом и гражданским законодательством.
Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В рассматриваемом случае предметом аренды по спорному договору аренды указан земельный участок с кадастровым номером 89:05:020117:115.
Между тем судом апелляционной инстанции из представленных в материалы дела доказательств установлено, что земельный участок с кадастровым номером 89:05:020117:115 был снят с кадастрового учета 27.07.2011, то есть до оформления договора аренды от 09.09.2011 N 1048-11.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 89:05:020117:115 уже с 27.07.2011 не существовал и с этой даты не мог быть предметом аренды и, следовательно, использоваться обществом.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно признал договор аренды от 09.09.2011 N 1048-11 незаключенным.
Исследовав и оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы дела доказательства, на основании установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.09.2009 N Ф04-5064/2009(13175-А45-9) по делу N А45-3168/2008
"...В соответствии пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Учитывая изложенное, признаками, которые присущи юридическому понятию земельного участка, являются границы и местоположение. Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их правообладателями. Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации как объекта права собственности и иных прав землепользования.
Таким образом, для индивидуализации земельного участка необходимо описать и удостоверить границы земельного участка уполномоченным государственным органом.
Таким образом, в силу названных норм закона, земельный участок считается объектом гражданских прав с момента внесения записи в Единый государственный реестр земель.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что при подписании договора аренды от 05.04.2007 земельный участок площадью 118 га не проходил кадастрового учета..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.01.2009 N Ф04-7921/2008(19414-А03-9) по делу N А03-5487/2008-23
"...Спорный договор аренды не содержит сведений о кадастровом номере земельного участка площадью 1867 га, не позволяет определить границы земельного участка.
В материалы дела не представлены доказательства совершения ООО "Урожай" действий по межеванию, утверждению границ спорного земельного участка, по постановке земельного участка площадью 1867 га на кадастровый учет.
При таких обстоятельствах, арбитражные суды сделали правомерный вывод о том, что земельный участок, как объект договора аренды от 15.03.2007 N 18/07 не определен, признав данный договор аренды незаключенным..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.12.2015 N Ф05-18291/2015 по делу N А41-36815/15
"...Договор от 27.12.2013 N 1271306-Д на аренду земельного участка с кадастровым номером 50:12:0030307:174, общей площадью 45329 кв. м, в с. Марфино сельского поселения Федоскинское Мытищинского муниципального района для его комплексного освоения в целях жилищного строительства заключен между администрацией района и обществом по результатам повторного аукциона, проведенного на основании постановления названной администрации от 14.11.2013 N 3696. При этом обществом уплачена первоначальная цена аукциона в сумме 41 937 000 рублей. Земельный участок передан по Акту приема-передачи от 27.12.2013, а упомянутый договор зарегистрирован, о чем 03.02.2014 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена соответствующая регистрационная запись.
В ответ на просьбу общества утвердить проект планировки и межевания территории министерство в письме от 16.02.2015 сообщило о том, что сведения об упомянутом земельном участке в Государственном кадастре недвижимости на основании решения ФГБУ "ФКП Росреестра" по Московской области от 11.10.2013 N 13/РКФ-500988 имеют статус "Аннулированный".
Это обстоятельство обусловило обращение общества в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, апелляционный суд исходили из того, что, поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:12:0030307:174 на момент заключения договора был снят с кадастрового учета, а, следовательно, такой земельный участок не мог являться предметом гражданских правоотношений, существенные условия, определяющие индивидуальные признаки объекта аренды, в договоре от 27.12.2013 N 1271306-Д отсутствуют. Поэтому названный договор в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя считать заключенным. Поскольку договор нельзя считать заключенным, перечисленная обществом денежная сумма в размере 41 937 000 рублей подлежит взысканию с администрации района. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица в силу положений статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 4 891 776 рублей 31 копейка. Расчет процентов проверен, является правильным.
Фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда первой инстанции, апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам соответствуют..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.02.2008 N КГ-А41/14850-07 по делу N А41-К1-9762/07
"...В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 6 ЗК РФ объектом земельных отношений является земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом.
В соответствии с ФЗ от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков происходит при проведении кадастрового учета земельных участков, в результате которого земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
В силу названных норм закона следует, что объектом аренды по договору аренды земельного участка может быть земельный участок, прошедший кадастровый учет.
Как видно из материалов дела и установлено судом, кадастровый учет передаваемого в аренду по договору N 2249 от 11.10.2005 г. земельного участка не проводился.
Площадь передаваемого в аренду земельного участка в нарушение действующего законодательства определена в договоре на основании решения Подольского городского совета депутатов от 29.04.2004 г. N 25/5 исходя из общей площади занимаемого истцом помещения.
При таких обстоятельствах, на основании п. 3 ст. 607 ГК РФ договор аренды N 2249 от 11.10.2005 г. не может быть признан заключенным..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.04.2007, 03.05.2007 N КГ-А41/3404-07 по делу N А41-К1-10023/06
"...Суд апелляционной инстанции установил, что кадастровый план переданного в аренду земельного участка не составлялся, межевание границ не производилось и пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок, упомянутый в п. 1.1 договора аренды от 07.12.2004 N 105/ДЗ как объект земельных отношений не существует.
При таких обстоятельствах суд правомерно на основании п. 3 ст. 607 <*> признал договор от 07.12.2004 N 105/ДЗ незаключенным..."
--------------------------------
<*> В документе, видимо, допущен пропуск текста: имеется в виду пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ.

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд рассматривал спор о понуждении заключить договор аренды земельного участка и пришел к выводу, что такой договор не может быть заключен, поскольку земельный участок, не поставленный на кадастровый учет, не может быть объектом договора аренды.

Постановление ФАС Московского округа от 16.04.2007, 23.04.2007 N КГ-А41/2723-07 по делу N А41-К1-20305/06
"...Общество с ограниченной ответственностью "Теплоинвест" (далее - ООО "Теплоинвест") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Управлению имущественных отношений Администрации Балашихинского района МО (далее - Управление) о понуждении заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Заречная, корп. 8А, площадью 6300 кв. м.
Решением от 21.12.2006 иск удовлетворен на основании ст. ст. 309, 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Решение мотивировано тем, что обязанность Администрации заключить с истцом договор аренды земельного участка возникла в связи с заключением договора от 13.09.2001 N 009ИД о реализации инвестиционного проекта и уклонение от ее исполнения недопустимо.
Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судом норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции считает обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Согласно ст. 261 ГК РФ территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.
Земельным кодексом Российской Федерации (п. 2 ст. 6) земельный участок в качестве объекта земельных отношений определяется как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Такой порядок установлен Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".
Согласно ст. 1 данного Закона государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков (ст. 7).
В соответствии со ст. 16 ФЗ "О государственном земельном кадастре" сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре, в графической и текстовой формах воспроизводятся в кадастровой карте (плане).
По смыслу указанных положений Закона земельный участок может выступать в качестве объекта аренды по договору при наличии в договоре сведений о размере земельного участка и приложении к договору его кадастрового плана с описанием границ.
Кадастровый учет земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Заречная, корп. 8А, площадью 6300 кв. м, в отношении которого истцом заявлены требования о понуждении к заключению договора аренды, не проводился, что сторонами не оспаривается.
Таким образом, данный земельный участок не может являться объектом аренды, в связи с чем, независимо от правомерности либо неправомерности действий Администрации, у суда в силу ст. ст. 422, 432, 607 ГК РФ отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.12.2006 N КГ-А40/11991-06 по делу N А40-10219/06-57-103
"...Признавая данный договор незаключенным, суд первой инстанции исходил из того, что в договоре отсутствует такое существенное условие как предмет договора аренды земельного участка, и, следовательно, между сторонами договора не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а именно: о предмете договора.
Между тем, согласно п. 1.1 договора предметом является земельный участок, площадью около 6000 кв. м, имеющий адресные ориентиры. Неотъемлемой частью договора является план границ земельного участка.
Земельный участок прошел кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер.
При таких обстоятельствах апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что спорный договор содержит все необходимые данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что свидетельствует о заключенности договора..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.10.2012 по делу N А57-24856/2011
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В силу пункта 3 этой же статьи в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что в нарушение статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания сторонами договора) не определены границы земельного участка, позволяющие идентифицировать его как объект земельных правоотношений. Участок не сформирован, поскольку в отношении него не проведены землеустроительные работы, связанные с выделением части земельного участка площадью 45 га из состава земельного участка общей площадью 6118,7 га и присвоения выделенному участку самостоятельного кадастрового номера. Акт приема-передачи имущества, передаваемого в субаренду, между сторонами не составлен. К договору не приложено никаких схем, позволяющих идентифицировать местоположение участка площадью 45 га как часть земельного участка площадью 6118,7 га кадастровым номером 64:20:000000:0096, принадлежащего истцу на праве аренды. Адреса земельных участков не тождественны. Истцом не представлено доказательств, позволяющих определить конкретное местонахождение спорного участка.
В связи с чем правомерен вывод судебных инстанций о том, что часть земельного участка по спорному договору не имеет индивидуализирующих характеристик и не может являться объектом гражданских прав.
Таким образом, невозможно определенно установить, какой земельный участок и дождевальная машина подлежали передаче в субаренду по договору и, следовательно, договор является незаключенным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.07.2011 по делу N А65-27762/2010
"...Земельный участок площадью 800 кв. м, являющийся частью земельного участка кадастровый номер 16:50:060102:180, не сформирован и на кадастровый учет не поставлен. Договор субаренды от 30.11.2009 N 61 не содержит описание границ указанного земельного участка.
При указанных обстоятельствах договор субаренды от 30.11.2009 N 61 не позволяет определенно установить земельный участок, подлежащий передаче истцу в качестве объекта аренды, и договор не считается заключенным.
Договор субаренды от 30.11.2009 N 61 считается незаключенным, и не может служить основанием для взыскания предусмотренной им неустойки за просрочку исполнения ответчиком обязанности, предусмотренной данным договором. Поэтому суды обоснованно отказали истцу во взыскании неустойки в размере 66 000 руб. за просрочку передачи земельного участка истцу..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.02.2011 по делу N А06-2831/2010
"...Понятие земельного участка как объекта земельных отношений содержалось в пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды земельного участка от 29.05.2002 N 29), согласно которому земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Согласно абзацу 3 статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (в редакции, действовавшей в период подписания договора аренды земельного участка от 29.05.2002 N 29) государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.
В силу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета.
Из смысла приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданских правоотношений, то есть быть предметом сделок.
Как следует из материалов дела, в договоре аренды от 29.05.2002 N 29 отсутствуют сведения о точном месторасположении спорного земельного участка и другие данные, позволяющие четко определить и уставить предмет договора. Выкопировка из плана, прилагаемого к договору, таких сведений, в том числе сведений о межевании и других характеристик земельного участка не содержит.
В названном договоре аренды отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка площадью 500 га. Доказательства постановки данного земельного участка на государственный кадастровый учет в установленном законом порядке в материалы дела не представлены. Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений.
Таким образом, судом правомерно признан договор аренды от 29.05.2002 N 29 незаключенным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.03.2010 по делу N А65-21492/2009
"...Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку предметом договора является земельный участок, его формирование, как объекта земельных отношений, регулируется статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Описание и удостоверение границ земельных участков осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" (далее - Закона N 78-ФЗ) и Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон N 28-ФЗ).
Таким образом, в соответствии с приведенными нормами индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета и до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданских правоотношений, то есть быть предметом сделок.
Судами сделан правильный вывод о том, что договор от 07.02.2002 N 2075 и договоры перенайма земельного участка не содержат данных о кадастровом учете, о границах земельного участка, удостоверенных в установленном законом порядке и подлежащего передаче ответчику, что указывает на незаключенность договора аренды.
Представленные в материалы дела кадастровые планы отдельных земельных участков, входящих в состав земельного участка, выделенного постановлением от 25.12.2001 N 3510, изготовлены 26.03.2007 и 02.04.2007, то есть позднее даты оформления договора аренды от 07.02.2002 N 2075 (л. д. 45 - 46)..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.01.2009 по делу N А12-13299/2008
"...Апелляционный суд исходил из незаключенности договора аренды.
В то же время, земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (часть 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Земельные участки являются объектами государственного кадастрового учета. Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе (статья 70 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из договора от 25.07.2007 г. N 5169аз, материалов дела следует, что на момент подписания спорного договора кадастровый план земельного участка составлен не был (пункт 1.2 договора). Из объяснений сторон в судебном заседании следует, что по настоящее время кадастровый план земельного участка также составлен не был.
Земельный участок, не включенный в единую систему учета в государственном земельном кадастре, не мог быть объектом договора аренды.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не усматривается..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2011 по делу N А56-49752/2010
"...Как следует из материалов дела, администрация Выборгского района Ленинградской области (правопредшественник Администрации, арендодатель) и товарищество с ограниченной ответственностью "Спартак" (правопредшественник Общества, арендатор) подписали договор от 19.03.1997 N 2202, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору земельный участок общей площадью 247 кв. м для производственных целей, сроком на 15 лет.
Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и начисленных на ее сумму пеней.
Предметом договора аренды от 19.03.1997 N 2202 является земельный участок общей площадью 247 кв. м.
Договор аренды и приложенный к нему план земель, предоставленных в аренду, не содержат достаточных сведений, позволяющих определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду. На момент заключения договора аренды земельный участок не индивидуализирован как объект гражданских прав, его границы не были определены в установленном порядке.
Такой объект аренды не отвечает требованиям, установленным статьей 607 ГК РФ.
При таких обстоятельствах следует признать правильными выводы апелляционного суда об отсутствии индивидуализации спорного земельного участка и, соответственно, о незаключенности договора аренды от 19.03.1997 N 2202. Оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности и неустойки не имелось, и апелляционный суд правомерно отказал Администрации в иске..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2011 по делу N А56-14802/2010
"...Ссылаясь на то, что предметом договора аренды от 08.09.2008 N 346 является земельный участок, не прошедший кадастровый учет, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Из материалов дела усматривается, что земельный участок площадью 521 кв. м находится в границах земельного участка площадью 8269 кв. м с кадастровым номером 47:22:04-00-022:0062, как самостоятельный объект сформирован не был, на кадастровый учет не поставлен. В связи с этим суды пришли к правильному выводу, что спорный земельный участок не был индивидуализирован, сведения, позволяющие определенно установить характеристики указанного земельного участка, отсутствуют, следовательно, условие договора об объекте недвижимости, подлежащем передаче в аренду по договору от 08.09.2008 N 346, то есть его предмете, правомерно признано судами несогласованным.
При таком положении следует признать законным и обоснованным вывод судов о том, что договор аренды от 08.09.2008 N 346 является незаключенным..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.08.2008 по делу N А26-6632/2007
"...Закрытое акционерное общество "Беломорский порт" (далее - ЗАО "Беломорский порт") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации муниципального образования "Беломорский муниципальный район" (далее - Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Беломорский порт" (далее - ООО "Беломорский порт") о признании договора аренды от 13.01.2007 N 8 незаключенным (с учетом уточнения исковых требований).
Решением от 28.02.2008 иск удовлетворен.
В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось.
Как следует из материалов дела, 13.01.2007 Администрация и ООО "Беломорский порт" заключили договор N 8 аренды земель несельскохозяйственного назначения - земельного участка общей площадью 81 852 кв. м с кадастровым номером 10:11:01:010901:002, расположенного по адресу: Беломорский кадастровый район, г. Беломорск (в районе угольного причала), для размещения производственных зданий и сооружений. Срок действия договора 11 месяцев с 15.02.2007.
Согласно передаточному акту кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка - 10:11:01:010901:002, а в договоре указан другой кадастровый номер - 13:11:01 09 01:002. Кадастровый план к договору не приложен.
В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как видно из договора от 13.01.2007 N 8, стороны определили объект аренды путем указания адреса, по которому расположен подлежащий передаче земельный участок, площади и кадастрового номера. Пунктом 5.2 договора на арендатора возложена обязанность приступить к использованию земельного участка после установления границ этого участка в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право аренды.
Из отзыва Администрации следует, что на дату подписания договора земельный участок не был сформирован и не имел утвержденных границ, план земельного участка не был согласован и утвержден, также не были установлены его границы на местности. Данные обстоятельства подтверждены документально.
Указание в договоре аренды имущества, которое не может быть предоставлено в натуре, противоречит существу арендного обязательства.
Довод жалобы о том, что на момент заключения договора аренды от 13.01.2007 N 8 границы земельного участка были утверждены, необоснован и противоречит материалам дела..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2013 по делу N А32-8403/2012
"...На основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 11.1 Земельного кодекса определяет, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом сведений о недвижимом имуществе, признаются государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон N 221-ФЗ, Закон о кадастре).
В пункте 1.1 договора краткосрочной аренды земельного участка от 06.06.2009 N 4932000427 указано, что в аренду обществу передается земельный участок общей площадью 35,0 кв. м, расположенный по адресу: ул. Гагарина, 11, автобусная остановка "Отель Звездный", в целях размещения объекта мелкорозничной торговли (услуг) из сборно-разборных конструкций, не являющегося объектом недвижимости.
Сведения о государственном кадастровом учете такого земельного участка отсутствуют, следовательно, он не может быть индивидуализирован и не является объектом гражданского оборота.
Исследовав и оценив представленные сторонами документы, судебные инстанции правомерно пришли к выводу о незаключенности договора краткосрочной аренды земельного участка от 06.06.2009 N 4932000427 и отсутствии у общества законных оснований для использования спорного земельного участка посредством размещения на нем объекта мелкорозничной торговли (услуг).
В условиях признания незаключенным договора краткосрочной аренды земельного участка от 06.06.2009 N 4932000427, невозможны ни его расторжение, ни пролонгация, ни продолжение действия разрешения от 18.10.2011 N 003270 на право размещения (по адресу, указанному в договоре) нестационарного торгового объекта, об аннулировании которого указано в уведомлении администрации Центрального района г. Сочи от 06.02.2012..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.03.2013 по делу N А32-4988/2012
"...По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Представленный в материалы дела краткосрочный договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20.08.2010 N 4730002403, подписанный администрацией и крестьянским хозяйством, является незаключенным в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. В нарушение статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду передан не сформированный и не поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок, то есть сторонами не достигнуто соглашение о предмете договора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.02.2013 по делу N А22-1529/2010
"...Согласно пунктам 1 и 3 статьи 607 Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их эксплуатации (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Статья 6 Земельного кодекса предусматривает, что объектами земельных отношений наряду с земельными участками являются части земельных участков. По смыслу норм Закона о кадастре индивидуализация как земельного участка, так и его части должна осуществляться путем установления границ на местности. Земельный участок, который в установленном порядке не сформирован, то есть не имеет кадастрового номера, не описан (не индивидуализирован), не может выступать объектом гражданских прав.
Таким образом, договор аренды земельного участка должен содержать данные (о границах земельного участка (части), его местоположении и др.), позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта по договору.
Оценив условия договоров от 01.04.2007 N 28, от 01.12.2007 N 23 и от 23.01.2008 N 28, судебные инстанции установили отсутствие в них индивидуализирующих признаков имущества, подлежащего передаче в аренду предпринимателю, поэтому пришли к выводу о незаключенности сделок ввиду несогласованности сторонами условия об объекте аренды. Данный вывод судов основан на законе (пункт 1 статьи 432, 607 Кодекса, статьи 6, 22 Земельного кодекса). Соответствует он и фактическим обстоятельствам спора, поскольку указанные в договорах аренды участки (площадью 4 и 18 кв. м) как объекты гражданских прав не сформированы, на государственный кадастровый учет (в том числе как учетная часть участка с кадастровым номером 08:14:030234:08) не поставлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.11.2011 по делу N А32-28834/2010
"...Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договор аренды от 17.10.2003 не содержит данных (местоположение, описание границ, государственный кадастровый номер), позволяющих индивидуализировать указанный в нем земельный участок. Ссылка в тексте договора на площадь участка (2963 кв. м) недостаточна для вывода о согласованности сторонами предмета договора (в части объекта аренды). При этом ООО "СБСВ" арендовало участок площадью 5 тыс. кв. м; в договоре купли-продажи здания (АЗС) от 20.05.2002 указано, что объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 4660 кв. м; в акте установления границ от 27.05.2002 отражено, что к обществу переходит право пользования участком общей площадью 3235 кв. м.
С учетом обоснованного вывода судебных инстанций о незаключенности договора аренды от 17.10.2003 N 4100001461, заявленные обществом требования (о незаконном расторжении администрацией договора в одностороннем порядке и признании его действующим (возобновленным на неопределенный срок)) не могут быть удовлетворены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.07.2011 по делу N А32-21023/2010
"...Объектами земельных отношений в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, а также части земельных участков.
Согласно статье 11.1 данного Кодекса земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства и доводы сторон, пришли к верному выводу о том, что спорный земельный участок не определен как объект гражданских прав и договора аренды, поскольку не поставлен на кадастровый учет и его границы не установлены.
При таких обстоятельствах договор аренды от 20.08.2009 N 4932000566 правомерно признан судами незаключенным..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.01.2011 по делу N А25-428/2010
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" подтверждением существования недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, является государственный кадастровый учет недвижимого имущества.
Суды установили и сторонами не оспаривается, что границы земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 16.05.2008 N 381, не установлены.
В такой ситуации судами сделан правильный вывод, что договор аренды 16.05.2008 N 381 является незаключенным, так как не содержит условия об объекте аренды - индивидуализированном земельном участке, предоставляемом истцу органом местного самоуправления..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.10.2010 по делу N А32-4137/2008
"...Судебные инстанции на основании данных государственного кадастра недвижимости установили факт непроведения кадастрового учета в отношении земельного участка, указанного в договоре аренды от 19.11.2001. Участок с кадастровым номером 23:13:06 01 095:0001 расположен в ином месте (находится по адресу: х. Трудобеликовский, ул. Ленина, 133); он имеет иную площадь (1 292 кв. м). Землеустроительное дело N 247 на земельный участок площадью 4,2388 га в управлении отсутствует (в названный орган не сдавалось). По результатам исследования материалов дела судами установлено отсутствие тождества между земельным участком, описанным в кадастровом паспорте общества, и реально существующим (сформированным) участком с кадастровым номером 23:13:06 01 095:0001. То обстоятельство, что указанный в договоре земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет означает отсутствие объекта гражданских прав, который мог бы выступить объектом договора аренды (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации). С учетом документально подтвержденного обстоятельства несформированности участка площадью 4,2388 га, судами первой и апелляционной инстанций сделаны верные выводы о незаключенности договора аренды от 19.11.2001 и недоказанности в связи с этим нарушения прав общества постановкой на государственный кадастровый учет земельного участка, принадлежащего предпринимателю..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.10.2009 по делу N А32-22737/2008
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ (действовавшего на момент подписания договора аренды от 23.01.2008) земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что договор от 23.01.2008 N 01 является незаключенным, так как не содержит условия об объекте аренды - индивидуализированном земельном участке, предоставляемом истцу органом местного самоуправления..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.07.2009 по делу N А32-21464/2008-10/280
"...Поскольку земельный участок в установленном порядке не сформирован, предмет договора не согласован, договор аренды признан незаключенным. В этой связи апелляционная инстанция пришла к выводу, что в силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом пункта 1 статьи 6, пункта 3 статьи 424, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации с общества подлежит взысканию плата за пользование земельным участком в указанном истцом размере как цена, существовавшая во время, когда закончилось неосновательное пользование земельным участком. Взыскание пени по незаключенному договору суд признал необоснованным. Довод общества о том, что управление является ненадлежащим истцом, апелляционная инстанция отклонила, определив, что земельный участок, переданный управлением обществу, не подпадал под правовой режим невостребованных земельных долей. Указание в подписанном сторонами договоре на то, что земельный участок сельскохозяйственного назначения состоит из невостребованных земельных долей, суд апелляционной инстанции признал не имеющим правового значения.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции обоснованно установил, что земельный участок не сформирован в установленном законом порядке, поэтому договор аренды не заключен, и правомерно отказал во взыскании пени по нему..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2013 N Ф09-3790/13 по делу N А50-15628/2012
"...Как установлено судами, на основании постановления администрации от 17.02.2011 N 129 предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 59:05:0101024:58 площадью 108 кв. м с разрешенным использованием под торговый павильон (объект временного использования), расположенный по адресу: Пермский край, г. Губаха, пр. Ленина, в районе городской площади.
Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды указанного земельного участка от 17.02.2011 N 75 сроком с 01.02.2011 по 28.01.2012.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе кадастровую выписку от 22.08.2012 N 5900/201/12-211717 в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:05:0101024:58, суды установили, что данный участок поставлен на государственный кадастровый учет 04.03.2003, его площадь составляет 63 кв. м.
Кроме того, суды установили, что изначально договор аренды заключался с предпринимателем в отношении земельного участка площадью 63 кв. м. В 2004 году был выбран дополнительный участок для расширения торгового павильона площадью 45 кв. м (акт от 01.11.2004 с приложенным планом). В последующем договоры подписывались с предпринимателем в отношении земельного участка площадью 108 кв. м, за участок названной площадью вносилась арендная плата. Использование участка данной площадью подтверждается представленными в дело актами проверки соблюдения земельного законодательства.
В спорном договоре площадь земельного участка с тем же кадастровым номером составляет 108 кв. м. Доказательств того, что земельный участок такой площадью поставлен на кадастровый учет и его границы определены на местности в соответствии с требованиями ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", материалы дела не содержат.
Учитывая данные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что объект аренды сторонами не согласован, в связи с чем договор аренды земельного участка от 17.02.2011 N 75 является незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2013 N Ф09-604/13 по делу N А76-7670/2012
"...Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (ч. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В силу п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания таких границ участка и деления их на части (п. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Таким образом, в силу положений земельного и гражданского законодательства объектом земельных отношений может быть только сформированный земельный участок, земельный участок как объект права должен быть соответствующим образом индивидуализирован путем определения его размера, границ и местоположения.
Установив, что сведения о земельном участке площадью 4345 кв. м, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616001:45, расположенном в Калининском районе г. Челябинска, на пересечении ул. Братьев Кашириных и Чичерина, переданном предпринимателю по договору аренды от 31.01.2006 N 414-06, и его границах в государственном кадастре недвижимости отсутствуют, суды сделали обоснованный вывод о том, что условие о предмете этого договора нельзя признать согласованным сторонами, в связи с чем признали названный договор незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.03.2013 N Ф09-1092/13 по делу N А76-24564/2011
"...Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Установив, что земельный участок, переданный ответчику по договору от 05.07.2007 УЗ N 007523-К-2005, на момент подписания сторонами договора аренды на кадастровый учет не поставлен, то есть в качестве объекта права в установленном законом порядке не индивидуализирован, суды пришли к правильному выводу о том, что предмет договора не может считаться определенным, а указанный договор аренды не может быть признан заключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.12.2012 N Ф09-12702/12 по делу N А71-2831/12
"...На основании п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Исходя из подп. 3 п. 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" объектами земельных отношений являются, в том числе, и части земельных участков, которые могут быть сданы в аренду.
Как следует из п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", действиями, подтверждающими существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, являются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о таком недвижимом имуществе.
Пунктом 1 ст. 5 названного Закона предусмотрено, что каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер).
В деле имеется кадастровый паспорт земельного участка площадью 20 701 кв. м с кадастровым номером 18:26:030009:29.
При этом из данного кадастрового паспорта не усматривается, что названный земельный участок имеет отдельные сформированные части, которые поставлены на государственный кадастровый учет.
Из материалов дела также следует, что на момент подписания договора аренды от 01.08.2011 часть земельного участка площадью 3 кв. м как самостоятельный объект права в установленном законом порядке не сформирована, ее границы на местности не определены, межевание не произведено, на государственный кадастровый учет она не поставлена и из состава земельного участка с кадастровым номером 18:26:030009:29 не выделена.
При таких обстоятельствах, поскольку указанная в договоре аренды от 01.08.2011 часть земельного участка в качестве объекта права в установленном законом порядке не индивидуализирована, предмет договора не может считаться определенным, а указанный договор аренды не может быть признан заключенным.
Так как незаключенный договор не порождает предусмотренных им прав и обязанностей, у судов не имелось оснований для взыскания с предпринимателя Каримова В.Ф. предусмотренной договором арендной платы за пользование частью земельного участка и удовлетворения исковых требований в соответствии с положениями ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.12.2012 N Ф09-11586/12 по делу N А71-4172/12
"...В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Установив, что указанный в договоре аренды от 28.10.2003 N 194/03 земельный участок не поставлен на кадастровый учет, суды пришли к обоснованному выводу о том, что объект аренды не индивидуализирован, в связи с чем правомерно признали условие о предмете договора не согласованным, а договор - незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.11.2012 N Ф09-9845/12 по делу N А47-6049/2011
"...Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.01.2009 заключен договор аренды помещения N 3, в соответствии с п. 1.1 которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи, земельный участок с подкрановыми путями, пропарочными камерами N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, расположенный по адресу: г. Бузулук, ул. Промышленная, д. 1, общей площадью 4000 кв. м, с прилегающей к нему территорией, а также 2 подсобных помещения 25 кв. м и 15 кв. м, башенный кран КБ-401, для заготовки, переработки, отправки лома черных металлов.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки.
Согласно ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент передачи спорного участка в аренду) земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Таким образом, земельный участок как объект недвижимости должен быть индивидуализирован (поставлен на кадастровый учет).
Судами установлено и материалами дела подтверждено, предмет данного договора от 01.01.2009 N 3 был определен сторонами следующим образом: земельный участок с подкрановыми путями, пропарочными камерами N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 расположенный по адресу: г. Бузулук, ул. Промышленная, д. 1, общей площадью 4000 кв. м, с прилегающей к нему территорией, а также 2 подсобных помещения 25 кв. м и 15 кв. м, башенный кран КБ-401, для заготовки, переработки, отправки лома черных металлов.
Установив, что сведения о переданном обществу в аренду земельном участке площадью 4000 кв. м, расположенном по адресу: г. Бузулук, ул. Промышленная, д. 1, и его границах в государственном кадастре недвижимости отсутствуют, суды сделали обоснованный вывод о том, что данный участок не может являться объектом гражданских прав.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно признал договор аренды от 01.01.2009 N 3 незаключенным в части земельного участка. Оснований для признания данного договора аренды незаключенным в части объектов, расположенных на указанном земельном участке, не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.09.2012 N Ф09-7650/12 по делу N А71-17534/2011
"...Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Согласно абз. 3 ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.
Обществом "Романчетто" в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств постановки на кадастровый учет с определением площади и границ земельного участка площадью 30 кв. м, переданного в аренду по договору от 22.05.2006, при этом к указанному договору приложена только карта (план) земельного участка
С учетом установленных по делу обстоятельств апелляционный суд пришел к выводу о том, что сторонами не определен предмет договора аренды, в связи с чем в соответствии с приведенными нормами права договор не может считаться заключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2012 N Ф09-6903/12 по делу N А60-43684/2011
"...Суд апелляционной инстанции оставил в силе судебный акт, указав, что договор является незаключенным, поэтому общество обязано освободить земельный участок при отсутствии у него правовых оснований для занятия спорного земельного участка.
На основании п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Законом сведений о недвижимом имуществе.
Установив, что сведения о земельном участке площадью 500 кв. м, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бахчиванджи, д. 14, переданном обществу по договору аренды от 09.07.2010 N 155-2010/Окт, и его границах в государственном кадастре недвижимости отсутствуют, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что условие о предмете этого договора нельзя признать согласованным сторонами, в связи с чем признал названный договор незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.08.2012 N Ф09-5656/12 по делу N А76-19494/2011
"...При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании постановления главы г. Челябинска от 17.08.2006 комитетом (арендодатель) и предпринимателем Рзаевой Г.Р. (арендатор) 22.08.2006 подписан договор УЗ N 007277-К-2005 аренды земельного участка из земель поселений (общественно-деловая зона, земли общего пользования), площадью 205 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский р-н, ул. Чичерина, сроком на одиннадцать месяцев для строительства временного некапитального торгового павильона.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора от 22.08.2006) земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Согласно ст. 7, 14 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (в редакции, действовавшей на момент подписания договора от 22.08.2006) государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 04.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действующей на момент рассмотрения спора) кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. 7 - 21 ч. 2 ст. 7 названного Закона сведений об объекте недвижимости.
Описание местоположения границ земельного участка является сведениями об уникальных характеристиках объекта недвижимости и вносится в государственный кадастр недвижимости. Исходя из смысла названных положений, земельный участок может выступать в качестве объекта аренды по договору при наличии в нем сведений о размере земельного участка и приложении к договору его кадастрового плана с описанием границ (п. 3 ч. 1 ст. 7 данного Закона).
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили отсутствие доказательств постановки на кадастровый учет в соответствии с установленным законом порядком земельного участка площадью 205 кв. м, переданного в аренду по договору от 22.08.2006, в связи с чем пришли к верному выводу о том, что сторонами не согласован предмет договора аренды и, соответственно, этот договор является незаключенным, не порождающим для сторон взаимных прав и обязанностей..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.08.2012 N Ф09-5909/12 по делу N А76-19289/2011
"...Из п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки.
В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Статьей 7 названного Федерального закона предусмотрено, что описание местоположения границ земельного участка является сведениями об уникальных характеристиках данного объекта недвижимости и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.
Таким образом, объектом гражданских прав может быть только земельный участок, поставленный на кадастровый учет.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что предпринимателю по договору аренды от 11.09.2007 УЗ N 115-К-2006 передан земельный участок из земель общего пользования площадью 51,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, Свердловский проспект, д. 27, для эксплуатации торгового павильона. При этом названный договор аренды не содержит указания на кадастровый номер земельного участка площадью 51,3 кв. м, доказательства того, что данный земельный участок поставлен на кадастровый учет до подписания договора аренды, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что условие об объекте в договоре аренды от 11.09.2007 УЗ N 115-К-2006 не может быть признано согласованным, а договор заключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.06.2012 N Ф09-4305/12 по делу N А76-15513/2011
"...Из п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки.
В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Установив, что сведения о земельном участке площадью 3338 кв. м, переданном предпринимателю по договору от 27.08.2001 N 002774-ВР-2001 о временном пользовании землей, и его границах в государственном кадастре недвижимости отсутствуют, суды сделали обоснованный вывод о том, что данный участок не может являться объектом гражданских прав, в связи с чем признали договор от 27.08.2001 N 002774-ВР-2001 незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2012 N Ф09-4000/12 по делу N А50-21990/2011
"...В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что обществу по договору аренды от 19.01.2011 N 13276 во временное пользование для размещения торгового павильона "Пиво" передан земельный участок, расположенный по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Мира, 19а, площадью 153 кв. м. Согласно представленной управлением выписке из государственного кадастра недвижимости от 09.09.2011 N 5900/201/11/-93077 площадь земельного участка, находящегося по указанному адресу, с разрешенным использованием "для эксплуатации объекта временного использования - торгового павильона "Пиво", составляет 780 кв. м.
Установив, что сведения о земельном участке площадью 153 кв. м, расположенном по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Мира, 19а, и его границах в государственном кадастре недвижимости отсутствуют, суды сделали обоснованный вывод о том, что земельный участок, переданный в аренду по договору от 19.01.2011 N 13276, не имеет индивидуализирующих характеристик и не может являться объектом гражданских прав.
При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о том, что условие об объекте в указанном договоре не может быть признано согласованным, а договор заключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 21.05.2012 N Ф09-2795/12 по делу N А71-4905/11
"...Удовлетворяя исковые требования, суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что земельный участок под остановочным комплексом не был сформирован в установленном законодательством порядке и не прошел кадастровый учет, в связи с чем не может являться предметом договора о предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для размещения временных сооружений торговли и объектов рекламы, следовательно, договор аренды нежилого помещения от 16.12.2010 является незаключенным.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку земельный участок под остановочным комплексом не был сформирован в установленном законодательством порядке и не прошел кадастровый учет, правильным является вывод суда первой инстанции о том, что договор о предоставлении земельного участка в аренду для размещения временных сооружений торговли и объектов рекламы не считается заключенным в соответствии с требованиями ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.07.2011 N Ф09-3885/11 по делу N А71-13063/2010
"...Из материалов дела также следует, что на момент подписания договора аренды от 11.08.2010 N 6-юр часть земельного участка площадью 1925 кв. м как самостоятельный объект прав в установленном законом порядке не сформирована, ее границы на местности не определены, межевание не произведено, на государственный кадастровый учет земельный участок площадью 1925 кв. м не поставлен и из состава земельного участка с кадастровым номером 18:18:0:2727 не выделен.
При таких обстоятельствах, поскольку указанная в договоре аренды от 11.08.2010 N 6-юр часть земельного участка в качестве объекта права в установленном законом порядке не индивидуализирована, предмет договора не может считаться определенным, а указанный договор аренды не может быть признан заключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.07.2011 N Ф09-3918/11 по делу N А71-13064/10
"...Из материалов дела также следует, что на момент подписания договора аренды от 11.08.2010 N 5-юр части земельного участка площадью 19 356 кв. м, 9 891 кв. м, 227 кв. м, 164 кв. м как самостоятельные объекты прав в установленном законом порядке не сформированы, их границы на местности не определены, межевание не произведено, на государственный кадастровый учет они не поставлены и из состава земельного участка с кадастровым номером 18:18:0:2727 не выделены.
При таких обстоятельствах, поскольку указанные в договоре аренды от 11.08.2010 N 5-юр части земельного участка в качестве объектов права в установленном законом порядке не индивидуализированы, предмет договора не может считаться определенным, а указанный договор аренды не может быть признан заключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 08.07.2011 N Ф09-3901/2011 по делу N А07-12995/2010
"...Установив, что к заявлению от 24.05.2010 (т. 1, л. д. 32) о переоформлении права постоянного бесспорного пользования товариществом не приложены все необходимые документы, в том числе кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка, а также учитывая, что из материалов дела не следует представление указанных документов с аналогичными ранее поданными заявлениями, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о нарушении товариществом требований, установленных ч. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Наряду с этим, принимая во внимание отсутствие доказательств получения товариществом кадастрового паспорта на испрашиваемый земельный участок, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что с учетом норм ст. 5, 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный участок невозможно индивидуализировать как объект недвижимости и аренды соответственно. Указанное обстоятельство влечет невозможность удовлетворения требований о понуждении к заключению договора аренды названного земельного участка на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2011 N Ф09-719/11-С6 по делу N А50-14406/2010
"...Удовлетворяя исковые требования и обязывая ответчика освободить спорный земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договор аренды от 02.05.2006 N 383-06СР является незаключенным, в связи с чем спорный земельный участок используется предпринимателем Мохнаткиной Н.И. без законных оснований и подлежит возврату.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций установили, что указанный в договоре аренды земельный участок не является объектом права, поскольку в отношении него не были проведены землеустроительные работы и данный земельный участок не поставлен на кадастровый учет (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 17 Федерального Закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", которые действовали на момент оформления договора аренды от 02.05.2006 N 383-06СР, ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" в редакции, действующей на момент подписания договора аренды, ст. 68 - 70 Земельного кодекса Российской Федерации).
Учитывая названные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что договор аренды от 02.05.2006 N 383-06СР является незаключенным, поскольку в нем отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить подлежащий передаче земельный участок..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2010 N Ф09-9428/10-С6 по делу N А50-6838/2010
"...Как установлено судом апелляционной инстанции, спорный земельный участок не поставлен на кадастровый учет, границы его не определены в соответствии с действующим законодательством. Договор аренды земельного участка от 26.04.2006 N 363-06МР и приложение к нему (план земельного участка) не содержат данных, позволяющих определенно установить конфигурацию и точное расположение земельного участка, передаваемого в аренду ответчику. Кроме того, как указал суд апелляционной инстанции, представленный в материалы дела план земельного участка (л. д. 49), предоставленного не ответчику, а иному лицу, не подтверждает согласование сторонами предмета договора аренды.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание различия в сведениях о площади земельного участка, содержащихся в договоре и в кадастровой выписке, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 26.04.2006 N 363-06МР является незаключенным, поскольку условие о его предмете сторонами не согласовано..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.10.2010 N Ф09-7477/10-С6 по делу N А76-510/2010-65-309
"...На основании ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Пунктом 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон "О государственном кадастре недвижимости") предусмотрено, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Законом сведений о недвижимом имуществе.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в совокупности в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела документы, в том числе план к договору субаренды, на который ссылается истец, содержащий схему расположения участка, установили, что доказательств формирования на местности и постановки на кадастровый учет земельного участка площадью 10 000 кв. м, расположенного по адресу: станция Гогино 171 км + 107 м по направлению Золотая - Сопка - Айдырля - Карталы, не имеется.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что договор субаренды земельного участка от 01.11.2008 N ЦРИЗ/4/А/1111010000/08/003301 является незаключенным, поскольку сторонами не согласовано условие о его предмете, в связи с чем обоснованно отказали в удовлетворении иска (п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств")..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.09.2010 N Ф09-7368/10-С6 по делу N А07-25269/2009
"...На основании данного распоряжения управлением (арендодатель) и предпринимателем Байбулатовым А.Х. (арендатор) 29.07.2008 подписан договор N 000830 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:020416:0029 (в границах участка), расположенного по адресу: г. Уфа, Калининский р-н, ул. Трамвайная, д. 5, для складской деятельности, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (приложение N 1), общей площадью 6000 кв. м (т. 1, л. Д. 7-11).
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Порядок проведения землеустроительных работ и формирования земельного участка предусмотрен Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве".
Проведение государственного кадастрового учета земельных участков, являющихся объектами земельных отношений, является обязательным.
В силу п. 24 Правил ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, обязательным реквизитом для внесения земельного участка в реестр является наличие у него кадастрового номера.
Как установлено апелляционным судом и не оспаривалось сторонами, земельный участок площадью 6000 кв. м находится в границах земельного участка площадью 10834 кв. м с кадастровым номером 02:55:020416:0029, как самостоятельный объект он сформирован не был, на кадастровый учет не поставлен, в связи с чем апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что спорный земельный участок не был индивидуализирован, сведения, позволяющие определенно установить характеристики указанного земельного участка, отсутствуют, следовательно, условие договора об объекте, подлежащем передаче в аренду, то есть его предмете, признано судом несогласованным, договор аренды земельного участка от 29.07.2008 - незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.08.2010 N Ф09-5129/10-С6 по делу N А60-38409/2009
"...Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела, установил, что предоставленная арендатору по договору от 01.11.2008 площадка под склад открытого хранения материалов и готовой продукции площадью 6500 кв. м является частью земельного участка площадью 7359 кв. м с кадастровым номером 84:03:03 00 02:0057, арендуемого обществом "Завод металлоконструкций" по договору аренды земельного участка от 13.10.2008, заключенному с Управлением имущественных отношений Таймырского Долгано-Ненецкого муниципального района.
Учитывая, что предметом спорного договора аренды от 01.11.2008 является земельный участок площадью 6500 кв. м, суд первой инстанции признал условие о предмете аренды в указанной части несогласованным в связи с отсутствием в договоре описания данного земельного участка и обозначения его границ на кадастровом плане, позволяющим определить его точное местоположение, и имеющимися разночтениями относительно адреса объекта, содержащиеся в п. 2.1 договора аренды и в приложении N 1 к договору. Кроме того, сформулированное в договоре условие о предмете в части земельного участка не соответствует критерию индивидуально-определенной вещи, которая может быть объектом договора аренды.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности договора аренды от 01.11.2008 в силу ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.07.2010 N Ф09-5379/10-С6 по делу N А50-30036/2009
"...В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В рассматриваемом случае предметом договора аренды является земельный участок площадью 101 250 000 кв. м с кадастровым номером 59:23:000 0 000:0086.
Земельный участок как объект земельных отношений это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшая на момент подписания договора аренды земельного участка).
Согласно абз. 3 ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", действовавшего на момент подписания договора аренды, государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.
Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, и установив, что из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка площадью 101 250 000 кв. м от 27.11.2007 следует, что площадь земельного участка ориентировочная и подлежит уточнению при межевании, земельный участок в установленном законом порядке не сформирован, в связи с чем в договоре аренды земельного участка от 20.06.2006 N 3 отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить характеристики земельного участка, земельный участок не индивидуализирован, пришли к верному выводу о несогласованности сторонами договора его предмета, ввиду чего договор аренды следует считать незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 25.05.2010 N Ф09-3769/10-С6 по делу N А76-16970/2009
"...Обществом "ММК" и обществом "Магнитогорский щебзавод" подписан договор субаренды земли от 28.10.2008 N 163855, согласно которому обществу "Магнитогорский щебзавод" во временное владение и пользование на срок с 01.10.2008 по 31.08.2009 предоставляется часть земельного участка площадью 34 944 кв. м, входящая в состав земельного участка с кадастровым номером 74:33:13 17 001:0004, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, территория, занимаемая зоной рекультивации рудника горно-обогатительного производства.
Исследовав и оценив в совокупности в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела документы, в частности приложение N 2 к договору субаренды земли от 28.10.2008 N 163855 (схема расположения участка) и кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 74:33:13 17 001:0004, апелляционный суд установил, что доказательств формирования на местности и постановки на кадастровый учет земельного участка площадью 34 944 кв. м не имеется, часть земельного участка, отраженная в указанном кадастровом плане, по своей конфигурации и количеству поворотных точек не совпадает с участком, указанным в приложении N 2 к спорному договору субаренды.
При таких обстоятельствах апелляционный суд, пришел к правильному выводу о том, что договор субаренды земельного участка от 28.10.2008 N 163855 является незаключенным, поскольку сторонами не согласовано условие о его предмете, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.01.2010 N Ф09-11307/09-С6 по делу N А76-10071/2009-65-127
"...Между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Хмелевских В.Г. (арендатор) 14.03.2001 заключен договор аренды земельного участка (о временном использовании земли и муниципальной инфраструктуры) N 002271-Вр-2000, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2 421 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский р-н, ул. Мамина, из земель общего пользования, находящихся в ведении муниципального образования, без права выкупа, для эксплуатации автостоянки и проектирования и строительства общественного туалета.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что при отсутствии доказательств постановки земельного участка на кадастровый учет предмет договора аренды не является согласованным, а договор аренды - незаключенным. При этом, учитывая наличие права истца на распоряжение земельными участками г. Челябинска до разграничения собственности на землю, использование земельного участка ответчиком в отсутствие договорных отношений между истцом и предпринимателем Хмелевских В.Г., а также иных оснований для владения имуществом, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.
Суд первой инстанции, исходя из указанных положений закона, установил, что чертеж границ, приложенный к договору аренды, с определением поворотных точек, не свидетельствует об индивидуализации спорного земельного участка, так как не соответствует требованиям действовавшего законодательства, не содержит сведений о лице, его выполнившим, а также о его относимости к договору аренды, указанный в договоре кадастровый номер при отсутствии непосредственно кадастрового паспорта земельного участка, а также с учетом представленной Управлением Роснедвижимости справки, согласно которой сведений о постановке спорного земельного участка на государственный кадастровый учет не имеется, и при отсутствии на момент подписания договора аренды от 13.04.2001 кадастрового учета спорного земельного участка площадью 2 421 кв. м, не может быть принят во внимание, и пришел к выводу о несогласованности предмета указанного договора, а, следовательно, и о его незаключенности.
Делая вывод о заключенности договора аренды в отсутствие в деле сведений о постановке земельного участка на кадастровый учет, суд апелляционной инстанции в нарушение п. 13 ч. 2 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указал мотивы, по которым не согласился с выводами суда первой инстанции о невозможности принятия в качестве допустимого доказательства по делу чертежа земельного участка.
При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в соответствии с ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 21.12.2009 N Ф09-10153/09-С3 по делу N А50-16865/2009
"...Согласно условиям договора истцу передан на срок с 15.03.2003 по 14.02.2008 земельный участок площадью 385 554,79 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть. Земельный участок предоставлен для использования под санитарно-защитную зону.
В обоснование требований истец указал на незаключенность договора, поскольку предмет договора не определен - земельный участок на кадастровый учет не поставлен, не индивидуализирован, фактическое пользование земельным участком истец не осуществлял.
Суд установил, что план земельного участка площадью 385 554 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, отсутствует, межевание земель для определения местоположения участка не проводилось, кадастровых данных об участке не имеется.
При отсутствии данных, позволяющих идентифицировать объект, подлежащий передаче в аренду, условие о предмете договора не может считаться согласованным, а договор - заключенным.
С учетом изложенного оснований для отмены судебного акта не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.09.2009 N Ф09-7015/09-С6 по делу N А07-20144/2008-А-КРК
"...Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (утратил силу 16.05.2008) установлено, что государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
Однако в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств того, что указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет, заявителем в материалы дела не представлено.
Поскольку сторонами договора аренды земельного участка от 06.05.2004 N 08-04 СХ объект аренды не согласован, он является незаключенным и не может порождать юридических последствий для сторон..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2009 N Ф09-6799/09-С6 по делу N А76-3709/2009-22-240
"...Отказывая в удовлетворении иска, суды обеих инстанций исходили из незаключенности договора аренды от 09.06.2008 N 4864.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектом земельных отношений является земельный участок, поставленный на кадастровый учет и в отношении которого проведены землеустроительные работы по межеванию и установлению его границ на местности. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (п. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с нормами гражданского законодательства.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в нарушение вышеназванных норм кадастровый учет спорного земельного участка на момент подписания договора аренды от 09.06.2008 N 4864 не произведен, объект аренды не индивидуализирован.
Учитывая, что названное требование, установленное гражданским и земельным законодательствами и являющееся обязательным при заключении договора аренды земельного участка, не соблюдено, суды правильно установили, что предмет договора аренды земельного участка от 09.06.2008 N 4864 сторонами не согласован.
Не признав договор аренды земельного участка от 09.06.2008 N 4864 заключенным, суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований администрации о взыскании с общества арендной платы в сумме 90 215 руб. 65 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.09.2009 N Ф09-6734/09-С6 по делу N А50-3557/09-Г-27
"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между физическими лицами - собственниками земельного участка с кадастровым номером 59:24:000 00 00:138 общей площадью 69 230 300 кв. м, указанными в приложении N 1 (арендодатели) и обществом "Совхоз Ленский" (арендатор) 05.12.2007 заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя, по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду сроком на 11 месяцев указанный земельный участок, принадлежащий арендодателям на праве общей долевой собственности (т. 1, л. д. 61).
Дополнительным соглашением от 17.03.2008 стороны продлили действие договора от 05.12.2007 на тот же срок на тех же условиях (т. 1, л. д. 62).
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, которая действовала на момент подписания соглашения от 09.06.2008, земельный участок как объект земельных правоотношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Оценив содержание соглашения с учетом требований ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также установив, что на момент подписания соглашения указанный в нем земельный участок не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что спорный земельный участок не был индивидуализирован.
С учетом того, что сведения, позволяющие определенно установить характеристики указанного земельного участка, в оспариваемом соглашении отсутствуют, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что стороны при подписании данного соглашения не согласовали условие договора об объекте, подлежащем в будущем передаче в аренду.
При таких обстоятельствах соглашение от 09.06.2008 правомерно признано незаключенным, в связи с чем судами обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.08.2009 N Ф09-5591/09-С6 по делу N А60-38563/2008-С2
"...Апелляционным судом принято во внимание отсутствие в приложениях к договору аренды земельного участка кадастрового плана указанного земельного участка, и указано, что описание земельного участка от 08.07.2003 не содержит сведений о его постановке на кадастровый учет, в то время как согласно имеющемуся в материалах дела кадастровому плану постановка на кадастровый учет указанного земельного участка произведена 24.08.2004, то есть после подписания договора аренды от 01.08.2004 N 101/3.
С учетом установленных обстоятельств дела и приведенных норм права апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что спорный земельный участок на момент подписания договора аренды не обладал индивидуально-определенными признаками, идентифицирующими его как объект гражданских прав, в связи с чем условие данного договора о предмете является несогласованным, а договор аренды от 01.08.2004 N 101/3 - незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.05.2009 N Ф09-2793/09-С6 по делу N А76-11964/2008-1-409
"...Управление, ссылаясь на то, что договор аренды от 19.06.2002 N 540 является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке, а также не определен предмет аренды, плата за пользование земельным участком в период с 06.02.2004 по 06.01.2006 вносилась не в полном объеме, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды обоснованно исходили из того, что в нарушение п. 1 ст. 132 <*> Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды от 19.06.2002 N 540, заключенный на срок более одного года, не прошел государственную регистрацию, в связи с чем является незаключенным. Кроме того, предоставленный в аренду земельный участок не прошел кадастровый учет, что также является основанием для признания договора незаключенным..."
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не статьи 132.

Постановление ФАС Уральского округа от 16.03.2009 N Ф09-1154/09-С6 по делу N А07-9557/2008-Г-ФЛВ
"...В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 названного Кодекса).
В силу п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 24.10.2008) земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", который действовал на момент подписания договора аренды земельного участка от 13.09.2002 N 246, государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
Таким образом, предметом земельных отношений может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив условия и содержание договора аренды земельного участка от 13.09.2002 N 246, сделали правильный вывод о том, что данный договор является незаключенным, поскольку указанный в нем земельный участок площадью 24 кв. м, расположенный по ул. Коммунистической, 69, не прошел кадастровый учет, в связи с чем не мог быть объектом гражданских правоотношений..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.03.2009 N Ф09-1158/09-С6 по делу N А76-2965/2008-1-330
"...Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды от 01.10.2006 N 214) объектом земельных отношений является земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке.
Статьей 17 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (утратил силу 17.05.2008) было предусмотрено, что сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков.
Учитывая, что земельный участок был предоставлен ответчикам в аренду после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О землеустройстве", при этом в имеющемся в материалах дела кадастровом плане земельного участка в графе "особые отметки" указано: "площадь ориентировочная; сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке; сведения об участке подлежат уточнению при межевании", суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что условие о предмете договора аренды от 01.10.2006 N 214 является несогласованным, а договор - незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.02.2009 N Ф09-239/09-С6 по делу N А60-17053/2008
"...В силу п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 1, 14, 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" объектом земельных отношений является земельный участок, поставленный на кадастровый учет и в отношении которого проведены землеустроительные работы по межеванию и установлению его границ на местности.
Как установлено судом, спорный земельный участок процедуру межевания не прошел и не поставлен на кадастровый учет, в силу чего в договоре аренды земельного участка от 24.05.2004 N 27 отсутствуют сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок и определенно установить его местоположение.
При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу о том, что данный земельный участок не может являться объектом гражданских прав и предметом договора аренды, и, руководствуясь ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал договор аренды от 24.05.2004 N 27 незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 03.04.2008 N Ф09-2108/08-С6 по делу N А50-8584/2007
"...Как установлено судами, администрацией городского поселения на основании постановления от 13.06.2006 N 490 с предприятием "Жилкомэнергосервис" подписан договор аренды земельного участка от 13.06.2006 N 03-09/47.
Однако из материалов дела усматривается, что на момент подписания договора данный земельный участок в нарушение п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, абз. 3 ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" сформирован не был, на кадастровый учет не поставлен, его границы не были описаны и удостоверены в установленном законом порядке. Согласно выписке из государственного земельного кадастра от 26.03.2007 N 12/07-1-1314 площадь указанного земельного участка является ориентировочной; сведения о его границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке; сведения об участке подлежат уточнению при межевании (т. 1, л. д. 75).
Таким образом, предмет договора аренды от 13.06.2006 N 03-09/47 не определен сторонами, в соответствии со ст. 432, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации названный договор не может быть признан заключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.04.2008 N Ф09-2099/08-С6 по делу N А50-9824/2007
"...Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно выписке из государственного земельного кадастра от 26.03.2007 N 12/07-1-1315 земельный участок площадью 573,3 кв. м, расположенный по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. Советская - Камская (с северо-восточной стороны ГАИ), поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 59:12:001 02 45:0035. Из указанной выписки следует, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке, сведения об участке подлежат уточнению при межевании.
Установив, что на момент предоставления земельного участка предприятию "Жилкомэнергосервис" земельный участок площадью 573,3 кв. м сформирован не был, его границы не описаны и не удостоверены в установленном порядке (ст. 13, п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона "О государственном земельном кадастре"), суды обоснованно указали на то, что данный земельный участок не индивидуализирован, и признали договор аренды от 13.06.2006 N 03-09/43 незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.03.2008 N Ф09-1182/08-С6 по делу N А76-5323/07
"...Удовлетворяя исковые требования Комитета по управлению имуществом в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды от 24.01.2005 УЗ N 004507-К-2004 является незаключенным, поскольку указанный в нем земельный участок не сформирован, в отношении него не проведены землеустроительные работы и не определены его границы, а в силу положений Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон "О государственном земельном кадастре") и Земельного кодекса Российской Федерации такой земельный участок не является объектом гражданских прав...
Поскольку материалами дела не подтверждается, что спорный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет в установленном порядке, судами сделан правильный вывод о том, что предмет договора аренды от 24.01.2005 УЗ N 004507-К-2004 не согласован сторонами, в силу чего указанный договор является незаключенным, а у ответчика отсутствовали правовые основания для использования земельного участка площадью 2755 кв. м, расположенного по ул. Кулибина в Тракторозаводском районе г. Челябинска..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.09.2007 N Ф09-7642/07-С6 по делу N А76-32498/2006
"...Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что предмет договора аренды определен, так как границы земельного участка установлены, к договору приложен план земельного участка от 24.05.2005, выданный председателем комитета. Кроме того, земельный участок на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции прошел государственный учет, что подтверждается кадастровым планом земельного участка от 30.09.2005. Как указал суд, положения ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат запрета на передачу в аренду земельных участков при отсутствии кадастрового плана.
При отсутствии кадастрового плана земельного участка земельный участок не является достаточно индивидуализированным, поскольку данные о нем не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Поскольку условие договора об объекте, подлежащем передаче в собственность или в аренду, не согласовано сторонами, соответствующий договор не может считаться заключенным (п. 5 ст. 36, п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1, 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Не могут являться документами, индивидуализирующими земельные участки для целей совершения с ними сделок, дежурные кадастровые карты (абз. 2 ч. 1, ч. 3 ст. 16 Федерального закона "О государственном земельном кадастре") либо кадастровые карты (планы), в которых указано, что границы земельного участка определены ориентировочно (то есть межевание не осуществлялось)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.09.2007 N Ф09-7072/07-С6 по делу N А07-28287/2006
"...Учитывая, что в материалах дела имеется кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 02:18:10 05 01:0003 площадью 780000 кв. м, в графе "Особые отметки" которого указано: "Площадь участка ориентировочная, сведения о границах земельного участка не позволяют однозначно определить земельный участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке, сведения об участке подлежат уточнению при межевании", суды пришли к обоснованному выводу о том, что в договоре аренды от 28.05.2006 N 1 не согласовано условие о предмете договора, следовательно, данный договор является незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.07.2007 N Ф09-5884/07-С6 по делу N А47-10912/2006-33ГК
"...Объектом договора аренды земли является земельный участок, представляющий собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации).
При этом по смыслу земельного законодательства земельный участок должен быть сформированным, то есть прошедшим государственный кадастровый учет в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом "О государственном земельном кадастре".
Установив, что на момент подписания спорного договора земельный участок не прошел государственный кадастровый учет (кадастровый план земельного участка не изготавливался, кадастровый номер земельному участку не присваивался), а следовательно, объект аренды не мог быть индивидуализирован, суд пришел к верному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 15.07.2005 N 1331 является незаключенным в силу ст. 432, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.06.2007 N Ф09-4443/07-С6 по делу N А47-8345/2006
"...Суд пришел к верному выводу о том, что земельный участок, указанный в договоре аренды N 1331, нельзя индивидуализировать в качестве объекта аренды, поскольку на момент заключения договора он не прошел государственный кадастровый учет, следовательно, условие о предмете договора аренды сторонами не согласовано, договор в силу ст. 432, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.05.2007 N Ф09-3393/07-С6 по делу N А60-26845/2006
"...Как установлено судами, из кадастрового плана от 24.11.2004 N 41-01/04-17214 земельного участка площадью 143 кв. м, кадастровый номер 66:41:0204051:0020, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бебеля, 136, следует, что площадь этого земельного участка является ориентировочной, подлежит уточнению при межевании.
Кадастровые планы земельных участков, межевание которых не осуществлялось, не являются документами, индивидуализирующими земельные участки для целей совершения с ними сделок, в том числе передачи в аренду (абз. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 16 Федерального закона "О государственном земельном кадастре").
При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о том, что переданный в аренду земельный участок не был индивидуализирован, условие о предмете договора сторонами не согласовано, в связи с чем названный договор аренды в силу ст. 432, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться заключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.09.2006 N Ф09-7760/06-С6 по делу N А60-40251/2005
"...В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно п. 3 ст. 607 названного Кодекса, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 3 ст. 6 <*> Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных правоотношений - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, а не пункт 3.

В соответствии с п. 3 ст. 14, п. 2 ст. 17 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков.
Между тем, арбитражным судом установлено, что в нарушение указанных норм права межевание спорного земельного участка и его кадастровый учет произведены не были, в связи с чем суды пришли к обоснованному выводу о том, что данный земельный участок не обладает индивидуально-определенными признаками, определяющими его как объект гражданских прав, следовательно, условие договора аренды от 19.06.2001 N 202 об объекте, подлежащем передаче в аренду, нельзя считать согласованным, а договор заключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.08.2006 N Ф09-7636/06-С6 по делу N А76-3471/2006
"...Оспариваемый договор содержит сведения, позволяющие определенно установить переданное в аренду имущество: площадь земельного участка, его кадастровый номер, местонахождение, срок договора. Границы земельного участка указаны в кадастровом плане, о чем имеется ссылка в п. 1.2 договора. Поскольку в договоре содержатся все существенные условия, касающиеся объекта аренды, правомерен вывод судов о том, что договор аренды 05.11.2004 N 3322 является заключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2006 N Ф09-1982/06-С6 по делу N А60-16681/2005
"...Земельный участок площадью 87 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 145, не прошел государственный кадастровый учет, следовательно, не мог быть предметом договора аренды (ст. 6, 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Данное обстоятельство не позволяет также достоверно определить: в состав каких земель входит указанный земельный участок, его точное местоположение и размер..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 10.12.2012 по делу N А35-13772/2011
"...Как усматривается из материалов дела, 02.08.2010 г. между ЗАО "Автоцентр" (арендодатель) и ООО "Железногорская Сетевая Компания" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка.
Пунктом 1.1 названного договора установлено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, с местоположением: Российская Федерация, Курская область, г. Железногорск, микрорайон N 15, для использования в целях эксплуатации и обслуживания воздушной линии электропередачи 10 кВ, площадью 1870 кв. м.
Истец, ссылаясь на то обстоятельство, что арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательство по внесению арендной платы, в результате чего сумма долга за период с 02.01.2011 по 05.01.2012 г. составила 1 921 000 руб., обратился в суд с настоящим иском. Истец также просил взыскать пени за период просрочки с 03.01.2011 г. по 25.04.2012 г. в сумме 261 256 руб.
Принимая решение о частичном удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ч. 1 ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", правомерно пришли к выводу о том, что требования истца в данном случае основаны на ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 02.08.2010 г. и признали договор аренды незаключенным.
Как верно указано судебными инстанциями, в рассматриваемом случае по договору аренды от 02.08.2010 г. ответчику предоставлен земельный участок из категории земель населенных пунктов, с местоположением: Российская Федерация, Курская область, г. Железногорск, микрорайон N 15, для использования в целях эксплуатации и обслуживания воздушной линии электропередачи 10 кВ, площадью 1870 кв. м.
Поскольку доказательств формирования земельного участка площадью 1870 кв. м, находящегося по адресу: Курская область, г. Железногорск, микрорайон N 15, проведения землеустроительных работ, определения его границ и постановки спорного земельного участка на государственный кадастровый учет в материалы дела не представлено, то в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений.
Нарушений судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права судебной коллегией не установлено..."

Постановление ФАС Центрального округа от 01.04.2010 по делу N А64-4178/2009
"...Кроме того, в материалах дела отсутствуют данные, которые в соответствии с действующим законодательством (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ, ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", абз. 3 ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), позволяют индивидуализировать спорный земельный участок, определить его точные параметры, в том числе: местонахождение на местности и территориальные границы, а также отсутствуют документы, подтверждающие проведение межевания земельного участка.
При этом как обоснованно указано судебными инстанциями имеющиеся в материалах дела техническое задание на межевание, проект перераспределения земель, внутрихозяйственные документы относительно местонахождения используемых полей, не индивидуализируют земельные участки применительно к требованиям Земельного кодекса РФ.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров аренды), земельные участки как объект земельных отношений представляют собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которых описаны и удостоверены в установленном порядке.
Аналогичные положения содержатся в статье 11.1 Земельного кодекса РФ, действующей в настоящее время.
В этой связи, учитывая, что спорные земельные участки не были сформированы в установленном законом порядке, а, следовательно, не могли в силу положений п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ выступать в качестве объекта аренды, судебные инстанции обоснованно указали, что наличие договоров аренды с собственниками земельных долей не может являться доказательством наличия прав арендатора у ООО агрофирма "Русь", так как договоры аренды следует считать не заключенными..."

Постановление ФАС Центрального округа от 24.11.2009 по делу N А36-2051/2009
"...Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.
В силу пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Исходя из положений п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", суд указал, что земельный участок становится объектом гражданского оборота с момента внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости и присвоения кадастрового номера.
Судом установлено, что в представленных Предпринимателем документах отсутствуют сведения об образовании в установленном законом порядке земельного участка площадью 70 кв. м, кадастровый номер и иные индивидуально-определенные признаки объекта недвижимости.
Учитывая указанные обстоятельства, суд пришел к выводу, что в договоре аренды земельного участка от 23.09.2008 отсутствует предмет договора, в связи с чем его нельзя считать заключенным. Такой договор не порождает прав и обязанностей сторон.
Кассационная коллегия считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в материалах дела доказательствам..."

Постановление ФАС Центрального округа от 02.05.2007 по делу N А36-1555/2006
"...Изучив представленные ответчиком договоры от 06.07.2006, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что поскольку предметом данных соглашений являлось предоставление земельных участков в пользование на возмездной основе, то между сторонами были фактически подписаны договоры аренды, однако, так как сторонами не достигнуто соглашение об объекте договоров аренды, поскольку указанные земельные участки не поставлены на государственный кадастровый учет, следовательно, данные договоры, в соответствии с положениями п. 3 ст. 607 ГК РФ являются незаключенными, и не порождают правовых последствий..."

Позиция 2. После вступления в силу Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ныне утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ) земельный участок или его часть может быть объектом аренды только после формирования границ (межевания) и постановки на кадастровый учет. В противном случае договор аренды участка или его части является ничтожным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.05.2009 по делу N А29-3293/2008
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки как обособленные природные объекты.
Таким образом, объектом земельных правоотношений может быть только индивидуализированный земельный участок.
Из изложенного следует, что земельный участок площадью 6596500 квадратных метров не существует и объект аренды отсутствует, так как часть участка осталась в арендном пользовании Кооператива, поэтому суд апелляционной инстанции правильно посчитал договор аренды от 11.12.2007 N 390-2007 ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ибо он противоречит пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Позиция 3. Если после вступления в силу Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ныне утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ) у земельного участка или его части не были сформированы границы (межевание), он не был поставлен на кадастровый учет, однако имеется возможность определить его местоположение, размер, границы и у сторон не возникло разногласий относительно индивидуализации участка или его части, то такой участок или его часть может быть объектом договора аренды и, соответственно, данный договор считается заключенным.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.04.2017 N Ф06-19068/2017 по делу N А72-4162/2016
"...Между Комитетом (арендодатель) и ООО "Юридическая компания "Траст-Информ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 26.09.2011 N 24, согласно которому арендатору предоставлена в пользование часть земельного участка с кадастровым номером 73:17:040124:68 из категории - земли населенных пунктов, площадью 7 160 кв. м от общей площади 16 700 кв. м, расположенного по адресу: Ульяновская область, Сурский район, р.п. Сурское, 5-й переулок Ленина, дом 1, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для производственных нужд.
Обращаясь в суд, истец указал, что договор аренды земельного участка от 26.09.2011 N 24 между ООО "Юридическая компания "Траст-Информ" и Комитетом является незаключенным, поскольку в нем не определен предмет договора. Считает, что денежные средства, которые перечислялись им во исполнение условий договора аренды ООО "Технорост", являются суммой неосновательного обогащения последнего и подлежат возврату истцу.
Признавая позицию истца необоснованной, а исковые требования не подлежащими удовлетворению, судебные инстанции, руководствуясь положениями статей 420, 425, 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", исходили из того, что в спорном договоре аренды земельного участка указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание факт пользования истцом спорным имуществом, суды пришли к верному выводу, что условие о предмете спорного договора аренды не может считаться несогласованным, а договор незаключенным при отсутствии кадастрового номера земельного участка в договоре аренды и непостановки земельного участка на кадастровый учет в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".
Отсутствие государственного кадастрового учета части земельного участка не является безусловным основанием для признания договора аренды недействительным, а также основанием для освобождения арендатора от уплаты за пользование земельным участком.
Поскольку договор заключен, при его подписании и во время его исполнения у сторон договора не возникло неопределенности по предмету арендуемого земельного участка, спорный земельный участок фактически использовался, оснований для взыскания неосновательного обогащения у судебных инстанций не имелось..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.06.2010 по делу N А33-17975/2009
"...Как усматривается из материалов дела, 27.07.2004 между департаментом (арендодатель) и ООО "Тропа" (арендатор) подписан договора аренды, по условиям которого в аренду передается земельный участок 100 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты "Красноярский рабочий", 56, с целью эксплуатации временных торговых рядов, сроком с 08.06.2004 по 06.06.2005 (п. 1.1, 2.1).
При заключении договора аренды от 27.07.2004 кадастровое дело земельного участка не оформлялось, кадастровый план не составлялся, в связи с чем ссылка в договоре и плане границ участка на кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка является ошибочной и обоснованно не принята во внимание судом.
При наличии плана границ передаваемого в аренду участка, являющегося приложением к договору (пункт 1.1), позволяющего определенно установить земельный участок, подлежащий передаче в аренду, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о согласовании сторонами предмета аренды.
Доводы заявителя о неприменении норм материального права (пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации; статей 34, 35 Земельного кодекса Российской Федерации; статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре") не нашел своего подтверждения..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2011 N Ф03-9650/2010 по делу N А51-6358/2010
"...Установлено, что предметом договора аренды от 21.09.2007 N 54 является земельный участок площадью 100 000 кв. м, предоставленный арендатору - ООО "Новое время" под полигон твердых бытовых отходов.
В отношении земельного участка оформлен кадастровый паспорт, участку присвоен кадастровый номер 25:35:010401:48.
То, что кадастровый паспорт оформлен после заключения названного договора, не может однозначно свидетельствовать о его незаключенности, поскольку, как установлено судом, сторонами договор принят к исполнению. В частности, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, использование земельного участка осуществляется в целях, определенных договором, последним производились соответствующие арендные платежи, принимаемые контрагентом. Действительность и заключенность данного договора в установленном порядке заинтересованными лицами не оспорены.
В этой связи суды обоснованно указали на отсутствие оснований для признания названного договора незаключенным. Приняв во внимание пункты 5.3, 6.2 договора, требования п. 2 ст. 621 ГК РФ, и, установив, что арендатор по истечении срока действия договора продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды правомерно указали, что договор от 21.09.2007 N 54 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.07.2010 по делу N А81-2064/2007
"...Довод подателя жалобы о незаключенности договора в связи с неопределенностью предмета аренды кассационной инстанцией отклоняется. Вопрос о незаключенности договора по названному основанию следует обсуждать до его исполнения, ибо неопределенность оспариваемого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
Имеющийся в деле договор содержит данные, позволяющие в совокупности с планом земельного участка установить объект аренды (точный адрес, площадь предоставленного арендатору земельного участка, его границы). Совершение действий по исполнению договора, притом что в процессе его исполнения между сторонами не существовало разногласий относительно предмета аренды, а также длительный характер правоотношений сторон (более 7-ми лет) подтверждает отсутствие заблуждений относительно предмета сделки. При таких обстоятельствах не имеется оснований считать условие об объекте несогласованным, а договор аренды от 13.06.2000 незаключенным.
При регистрации договора аренды от 13.06.2000 регистрирующий орган объектом права указал земельный участок, занятый производственной базой (свидетельство о государственной регистрации права от 15.05.2001 N 657730)..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1061/2009(1135-А75-9) по делу N А75-3320/2008
"...Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, признав незаключенным договор аренды в связи с тем, что земельный участок не прошел кадастровый учет и отсутствует кадастровый план земельного участка. При этом суд основывался на положениях статей 6 и 70 Земельного кодекса Российской Федерации, на статью 14 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", на пункт 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.2000 N 660, посчитав, что земельный участок как объект гражданских прав не индивидуализирован, не сформирован.
Суд апелляционной инстанции, исходя из совокупности установленных обстоятельств по делу, пришел к выводу, что условия спорного договора аренды содержат достаточные сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду.
Выводы суда апелляционной инстанции следует признать правильными.
Договор аренды от 21.07.2003 N 2063 содержит сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду: местоположение, размер, границы, описанные в плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью договора.
У предпринимателя при подписании спорного договора аренды и использовании земельного участка не возникло никаких разногласий относительно местонахождения земельного участка, его площади и границ.
При таких обстоятельствах отсутствие кадастрового номера у земельного участка не свидетельствует о несогласованности условия о предмете аренды и не влечет признание договора аренды незаключенным..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 25.04.2013 по делу N А40-90007/12-37-390
"...Кассационная коллегия считает, что суд апелляционной инстанции пришел к промерному выводу о том, что условиями договора аренды от 11.06.2010 N 110610-1 (в редакции дополнительного соглашения от 18.04.2011 N 2 к договору) объект аренды определен следующими параметрами - земельный участок для размещения имущества общей площадью 780 кв. м (Приложение N 4), расположенный по адресу: 142113, Московская область. Подольский район, Лаговский сельский округ, дер. Большое Толбино, ул. Промышленная, строен. 1-16 при доме N 1, границы которого указаны цветными линиями на прилагаемом к договору "Ситуационному плане земельного участка" (приложение N 4) и являющимся неотъемлемой частью дополнительного соглашения от 18.04.2011 N 2 к договору.
При этом суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив данное условие об объекте аренды, правомерно принял во внимание в том числе установившуюся во взаимных отношениях сторон практику и последующее поведение сторон, в частности, то обстоятельство, что 18.04.2011 года стороны подписали Акт передачи являющихся объектом аренды по дополнительному соглашению от 18.04.2011 года N 2 к договору от 11.06.2010 года N 110610-1 земельного участка в пользование арендатору без каких-либо возражений, замечаний; арендатор до декабря 2011 года вносил, а арендодатель принимал арендную плату по дополнительному соглашению от 18.04.2011 N 2 к договору от 11.06.2010 N 110610-1; в течение срока действия договора аренды от 11.06.2010 N 110610-1 (в редакции дополнительного соглашения от 18.04.2011 N 2 к договору) арендатор не предъявлял арендодателю претензий о наличии у него неопределенности относительно земельного участка, являющегося объектом аренды по дополнительному соглашению от 18.04.2011 N 2 к договору от 11.06.2010 N 110610-1.
При таких обстоятельствах, в соответствии со статей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом сделан обоснованный вывод об отсутствии оснований для признания договора аренды от 11.06.2010 N 110610-1 (в редакции дополнительного соглашения от 18.04.2011 N 2 к договору) незаключенным.
То обстоятельство, что земельный участок, переданный в аренду, не прошел государственный кадастровый учет, не свидетельствует о несогласованности условия о предмете аренды и не влечет признание договора аренды в части земельного участка незаключенным..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2011 по делу N А40-46436/11-9-395
"...Условиями договора аренды N М-09-514205 объект аренды определен следующими параметрами - земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 3858 кв. м с адресным ориентиром: г. Москва, Левобережная улица, напротив вл. 4-6, границы которого вынесены на местности и идентифицированы на прилагаемом к договору плане участка (приложение N 2) поворотными точками и являющимся неотъемлемой частью договора.
Кроме того, суд апелляционной инстанции, дав толкование условиям договора аренды N М-09-514205 в соответствии со ст. 431 ГК РФ, а также учитывая действия сторон указанного договора после его заключения, пришел к обоснованному выводу об отсутствии у сторон неопределенности относительно имущества, переданного в качестве объекта аренды.
При этом судом апелляционной инстанции принято во внимание, что истец принимал арендную плату, вносимую ответчиком платежными поручениями N 1181 от 03.12.2007, N 1273 от 19.12.2007, N 27 от 14.01.2008, N 200 от 20.02.2008, N 235 от 29.02.2008, N 345 от 02.04.2008, N 628 от 07.07.2008, N 881 от 15.10.2008, N 1108 от 25.12.2008, N 116 от 25.05.2009; в течение срока действия договора аренды N М-09-514205 ответчик не заявлял возражений о наличии у него неопределенности относительно земельного участка, являющегося объектом аренды по договору аренды N М-09-514205.
На основании изложенного, оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что отсутствие кадастрового номера земельного участка по настоящему делу не является основанием для признания договора аренды незаключенным, а стороны достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в аренду арендатору.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что оформить разрешительные документы на строительство не представилось возможным ввиду отсутствия кадастрового выписки, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку заявитель по условиям договора аренды должен был разработать разрешительную документацию под строительство производственно-складского здания. Для разработки градостроительного плана земельного участка ответчику в соответствии с карточкой уведомлением об отказе (т. 1, л.д. 55) указано на необходимость предоставить кадастровую выписку о земельном участке; необходимость обратиться в Департамент земельных ресурсов города Москвы о постановке земельного участка на кадастровый учет.
Доказательств обращения в Департамент земельных ресурсов города Москвы о постановке земельного участка на кадастровый учет ответчиком не представлено..."

Поволжский округ

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд учел, что стороны исполняли договор и не имели разногласий относительно его предмета.

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.06.2014 по делу N А55-20622/2013
"...По мнению Министерства, земельный участок не прошел процедуру государственного кадастрового учета, в связи с чем его нельзя идентифицировать как объект аренды, а договор аренды земельного участка от 18.01.2006 нельзя признать заключенным и, соответственно, действующим.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (часть 3 статьи 607 Гражданского кодекса).
Пунктом 1.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель представляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок площадью 30 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Ташкентская, 170, под временный магазин "Продукты".
Согласно пункту 2.1 договора границы участка обозначены на прилагаемом к договору плане участка, который является неотъемлемой частью договора аренды от 18.01.2006 N 025515з. Земельный участок передан ООО "ПИК" по акту приема-передачи.
Таким образом, арендодателем в натуре предъявлены, а арендатором идентифицированы на местности и нанесены на прилагаемом к договору плане участка: поворотные точки территориальных границ участка; границы (оси) сервитутов, расположенных на землях соседних участков, права ограниченного пользования, которые распространяются на арендатора; границы зон различного назначения, установленные на участке.
Анализ указанных положений договора аренды земельного участка и плана земельного участка позволяет сделать вывод о том, что в договоре аренды земельного участка от 18.01.2006 N 025515з указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, и оснований полагать, что сторонами не согласован предмет договора аренды, у суда не имеется.
При подписании договора аренды земельного участка и во время его исполнения у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого земельного участка. Кроме этого, истцом не представлено доказательств того, что между сторонами имелись разногласия в процессе исполнения договора в течение длительного времени по поводу объекта аренды, что позволяет сделать вывод о том, что предмет договора индивидуализирован. Аналогичный подход изложен в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.12.2010 N ВАС-16982/10 и от 09.12.2008 N 14126/08.
Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований..."

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд учел, что стороны исполняли договор и не имели разногласий относительно его предмета.

Постановление ФАС Поволжского округа от 31.03.2014 по делу N А55-4836/2013
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации Промышленного района от 25.10.2002 N 2793 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 02.12.2002 N 012565з аренды земельного участка площадью 79,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара Промышленный район пр. Кирова, д. 180, под временный павильон кафе на срок до 24.10.2005.
Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 02.12.2002 N 012565з является незаключенным, поскольку земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, а Общество в спорный период не вносило плату за пользование земельным участком, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований об освобождении земельного участка, судебные инстанции исходили из того, что договор аренды от 02.12.2002 N 012565з является заключенным, и у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска в указанной части.
Данный вывод суд кассационной инстанции находит соответствующим нормам права и представленным в материалы дела доказательствам.
Предмет, определенный сторонами в договоре аренды, не вызывает сомнений относительно объекта аренды и идентификации спорного имущества.
В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора аренды границы участка обозначены на прилагаемой к договору кадастровой карте, плане участка, который является неотъемлемой его частью (приложение N 1). Арендодателем в натуре предъявлены, а арендатором идентифицированы на местности и нанесены на прилагаемом к договору плане участка: поворотные точки территориальных границ участка; границы (оси) сервитутов, расположенных на землях соседних участков, права ограниченного пользования, которые распространяются на арендатора; границы зон различного назначения, установленные на участке.
Таким образом, из вышеуказанного договора аренды следует, что при передаче имущества у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества.
Кроме того, договор аренды исполнялся длительное время и в материалах дела отсутствуют доказательства наличия между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды по поводу объекта аренды.
В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
С учетом изложенного судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что условие о предмете договора аренды согласовано сторонами надлежащим образом, между сторонами имеются договорные арендные правоотношения по использованию земельного участка, которые в установленном законом порядке не прекращены. На момент заключения договора аренды земельный участок имел все необходимые координаты, позволяющие установить его точное местонахождение на местности, идентифицировать как объект недвижимости и определить в качестве объекта аренды..."

Северо-Западный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд не характеризовал прямо договор субаренды части земельного участка как заключенный, но исходил из его заключенности и удовлетворил требования арендодателя о расторжении договора. Кроме того, как следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены возражения или встречный иск.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2010 по делу N А56-38021/2009
"...Как следует из материалов дела, Предприятие (арендодатель) и Общество (арендатор) 07.09.2006 заключили договор N 140/06 субаренды части земельного участка с кадастровым номером 78:10:5201А:5 площадью 9306 кв. м, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Новороссийская улица, д. 53, лит. А, и принадлежащего истцу на праве аренды по договору от 07.10.1998 N 04-ЗД00345, заключенному с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.
Претензией от 21.05.2009 N 24/132 Предприятие уведомило Общество о необходимости в срок до 10.06.2009 погасить задолженность по арендной плате за II квартал 2009 года и уплатить пени, начисленные за просрочку внесения арендной платы за IV квартал 2008 года и I квартал 2009 года за период с 30.01.2009 по 20.05.2009, а также за II квартал 2009 года за период с 10.04.2009 по 20.05.2009, предложило расторгнуть договор субаренды и освободить спорный земельный участок.
Поскольку Общество не выполнило указанное в претензии требование, Предприятие обратилось в суд с настоящим иском.
Из пункта 6.3 договора следует, что при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения договор может быть расторгнут судом по требованию арендодателя. Поскольку такая просрочка исполнения обязательств имела место, суды правомерно удовлетворили требование Предприятия о расторжении договора..."

Уральский округ

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд учел, что стороны исполняли договор и не имели разногласий относительно его предмета.

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2014 N Ф09-14880/13 по делу N А60-25657/2013
"...При рассмотрении спора судами установлено, что 18.08.2000 между Администрацией (арендодатель) и обществом "Стройкомплекс" (арендатор) подписан договор N 7-403нк краткосрочной аренды земельной доли без выдела в натуре, на срок 2 года, под встроенное помещение площадью 187 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 11, размер арендованной доли определен в 193 кв. м (п. 1 договора).
В приложениях N 2, 3 к этому договору приведено описание земельного участка и доли с указанием координат поворотных точек.
Судами установлено, что на момент подписания договора от 18.08.2000 N 7-403нк передаваемый по нему земельный участок площадью 193 кв. м не сформирован как самостоятельный объект права в установленном законом порядке, на кадастровый учет он не поставлен и из состава земельного участка с кадастровым номером 66:41:0701012:0012 не выделен, доказательств государственной регистрации договора не представлено.
Между тем в силу положений п. 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Кроме того, в п. 15 Постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы, суды первой и апелляционной инстанций установили, что обществу "Стройкомплекс" на праве собственности принадлежат встроенные помещения площадью 187 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 11, размер доли земельного участка согласован при подписании договора аренды и подтвержден в дополнительном соглашении к нему, общество в соответствии с условиями договора пользовалось спорным земельным участком, доказательств пользования земельным участком иной площади не представлено. Из содержания письма от 21.10.2004 N 6, направленного обществом "Стройкомплекс" в адрес Администрации, следует, что общество считает договор действительным, имеется расчет арендной платы на 2004 год, арендная плата частично вносилась.
Таким образом, договоренность о предмете и цене пользования спорным земельным участком в отношениях между сторонами достигнута, выражена в письменной форме, подтверждалась конклюдентными действиями при расчетах и связала их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку доказательств погашения задолженности в материалы дела не представлено, суды с учетом пропуска срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности, возникшей до 12.07.2010, правомерно удовлетворили исковые требования частично, взыскав долг по арендной плате за период с 12.07.2010 по 12.07.2013 с общества "Стройкомплекс" в сумме 500 274 руб. 06 коп., пени за период с 11.01.2012 по 09.09.2013 в сумме 146 048 руб. 96 коп..."

Центральный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении при вынесении решения суд также учитывал то обстоятельство, что у сторон не возникало разногласий относительно предмета договора.

Постановление ФАС Центрального округа от 26.04.2011 по делу N А36-3098/2010
"...Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договор субаренды N 335/НОД-4 от 17.04.2009 является незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет договора. При этом суды исходили из того, что земельный участок, переданный в субаренду по договору N 335/НОД-4 от 17.04.2009, не прошел государственный кадастровый учет, в связи с чем не может являться объектом гражданско-правовых отношений. Кроме того, суды указали на то, что ИП Карасев М.Н. к использованию земельного участка не приступал, а, следовательно, заявленные требования не могут быть квалифицированы как неосновательное обогащение.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами судов первой и апелляционной инстанций по следующим основаниям.
По смыслу указанных норм неопределенность данного условия о предмете договора аренды может повлечь невозможность исполнения договора. Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор незаключенным.
Как следует из материалов дела, предметом договора субаренды N 335/НОД-4 от 17.04.2009 является часть земельного участка в полосе отвода Елецкого отделения Юго-Восточной железной дороги - филиала ОАО "РЖД" площадью 1747 кв. м, расположенного по адресу: г. Елец, ул. Путейская, входящего в состав единого землепользования площадью 3 561 345 кв. м с кадастровым номером 48:19:000 00 00:0014.
В акте приема-передачи от 08.04.2009 стороны указали, что границы земельного участка определены на плане земельного участка, прилагаемом к договору субаренды земельного участка.
При этом предмет, определенный в договоре субаренды, не вызвал у сторон сделки сомнений относительно идентификации имущества, переданного в аренду. Участники сделки не предприняли действий, свидетельствующих о том, что в отношении объекта аренды сложились какие-либо разногласия.
То обстоятельство, что земельный участок, переданный в субаренду по договору от 17.04.2009, не прошел государственный кадастровый учет, не свидетельствует о несогласованности условия о предмете аренды и не влечет признание договора аренды незаключенным.
С учетом изложенного, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что договор субаренды N 335/НОД-4 от 17.04.2009 является незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет договора, нельзя признать обоснованным..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении при вынесении решения суд также учитывал то обстоятельство, что у сторон не возникало разногласий относительно предмета договора.

Постановление ФАС Центрального округа от 22.04.2011 по делу N А36-3082/2010
"...Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договор субаренды от 01.01.2007 является незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет договора. При этом суды исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 48:20:000 00 00:0029 площадью 5,75 кв. м, переданный в субаренду по договору от 01.01.2007, не был выделен из земельного участка 48:20:000 00 00:0029, площадью 3 729 258 кв. м, не был в установленном законом порядке сформирован и поставлен на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а, следовательно, данный земельный участок не может являться объектом гражданских правоотношений и быть предметом сделки.
Помимо этого, суды указали, что из представленной истцом в материалы дела схемы размещения киоска, являющейся частью договора субаренды, не представляется возможным однозначно определить на местности, где именно находится арендуемая часть земельного участка, поскольку в составе единого землепользования земельного участка с кадастровым номером 48:20:000 00 00:0029 не имеется обособленного участка с площадью 5,75 кв. м.
Судебная коллегия не может признать обжалуемые судебные акты законными, а содержащиеся в них выводы соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Из смысла названных норм права следует, что неопределенность условия о предмете договора аренды может повлечь невозможность исполнения договора. Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.
Как усматривается из материалов дела, предметом договора субаренды N ЦРИЗ/4/А/0711010000/06/003783 (2102/НОД-4) от 01.01.2007 является часть земельного участка с кадастровым номером 48:20:000 00 00:0029 площадью 5,75 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. МПС, в районе пешеходного моста,
В акте приема-передачи земельного участка от 01.01.2007 стороны указали, что границы земельного участка определены на плане земельного участка, прилагаемом к договору субаренды.
При этом из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что при заключении договора субаренды от 01.01.2007 и последующем использовании ответчиком спорного земельного участка площадью 5,75 кв. м, у сторон отсутствовали сомнения или разногласия по поводу конкретного земельного участка, являющегося предметом сделки, в том числе разногласия относительно его местоположения и границ, учитывая, что земельный участок предоставлялся в субаренду уже под существующим торговым киоском.
То обстоятельство, что земельный участок, переданный в субаренду по договору от 01.01.2007, не прошел государственный кадастровый учет, само по себе не свидетельствует о несогласованности сторонами условия о предмете договора и не влечет признание его незаключенным.
С учетом изложенного, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что договор субаренды N ЦРИЗ/4/А/0711010000/06/003783 (2102/НОД-4) от 01.01.2007 является незаключенным по причине несогласования сторонами его предмета, нельзя признать обоснованным..."

11.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о заключенности договора, в котором не указан кадастровый номер земельного участка, переданного в аренду, существует две позиции судов.

Примечание: Следует учитывать позицию, изложенную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой договор аренды может быть заключен в отношении части вещи.
Если права на всю недвижимую вещь ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, которую будет использовать арендатор (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. При этом заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по которому арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
См. также материалы п. 7.1 к ст. 607 ГК РФ по вопросу возможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами.

Позиция 1. Договор, в котором не указан кадастровый номер земельного участка, переданного в аренду, является незаключенным.

Примечание: В приведенных ниже Постановлениях суды не указывают на то, поставлены ли земельные участки на кадастровый учет или нет.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.12.2009 по делу N А29-1308/2009
"...Как видно из документов и установил суд, на основании постановления главы Администрации от 14.04.2006 "О предоставлении Мамедовой М.П. земельного участка под ранее установленный торговый киоск в районе дома N 28а по проспекту Ленина в городе Ухте" Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор от 29.06.2006 N 06.00А.362 аренды земельного участка площадью девять квадратных метров из категории земель - земли поселений, расположенного по адресу: Республика Коми, город Ухта, в районе дома N 28а по проспекту Ленина, для эксплуатации ранее установленного временного торгового киоска по реализации продовольственных товаров.
Из содержания статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (действовавшего во время возникновения спорных правоотношений) и статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды от 29.06.2006 N 06.00А.362) следует, что объектом земельных отношений может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.
В рассматриваемом случае в договоре от 29.06.2006 N 06.00А.362 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка площадью девять квадратных метров, то есть нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, в связи с чем указанный договор правомерно признан судом незаключенным в силу части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2009 по делу N А82-14845/2008-56
"...Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В рассматриваемом случае в договорах от 01.12.2005 N 11501/329 и от 06.12.2005 N 18019 отсутствуют кадастровые номера передаваемых в аренду земельных участков площадями 90 и 60 квадратных метров соответственно, то есть нет данных, позволяющих идентифицировать объекты арендных правоотношений, в связи с чем указанные договоры являются не заключенными в силу части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2010 по делу N А19-24221/09
"...Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, установив обстоятельства спора, арбитражные суды со ссылкой на статью 153, пункт 1 статьи 432, статьи 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 5, статью 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" пришли к выводу о том, что договор субаренды от 09.01.2009 является незаключенным, поскольку не позволяет определенно установить земельный участок, являющийся предметом договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Установив, что договор субаренды от 09.01.2009 не содержит сведений о кадастровом номере земельного участка, его индивидуализирующие признаки, судебные инстанции правомерно пришли к выводу, что земельный участок не был индивидуализирован как объект гражданских прав и договор субаренды в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.04.2010 N Ф03-2525/2010 по делу N А73-11994/2009
"...Не согласившись с названными судебными актами, ДМС города Хабаровска обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование своей правовой позиции заявитель жалобы указывает на то, что отсутствие у земельного участка кадастрового номера не свидетельствует о несогласованности условия о предмете аренды и не влечет признание договора незаключенным.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из смысла указанных норм права следует, что предметом договорных отношений может быть лишь обособленный (идентифицированный) земельный участок.
В пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, установлено, что объектами аренды могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Арбитражный суд, исследовав материалы дела, установил, что в договоре аренды от 01.04.2005 N 1221 и передаточном акте отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, предоставленного Обществу.
С учетом установленных обстоятельств, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии в указанных договоре и передаточном акте данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и руководствуясь частью 3 статьи 607 ГК РФ, признал договор аренды от 01.04.2005 N 1221 незаключенным..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.07.2009 N Ф03-2619/2009 по делу N А73-9976/2008
"...Предметом договорных отношений может быть лишь обособленный (идентифицированный) земельный участок.
Апелляционным судом установлено и материалами дела подтверждается, что в договорах аренды от 10.04.2007 N 03-Ю, N 04-Ю отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, предоставленного Обществу, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии в указанных договорах данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и руководствуясь частью 3 статьи 607 ГК РФ, признал договоры аренды от 10.04.2007 N 03-Ю, N 04-Ю незаключенными.
Такая оценка договоров влечет правомерный отказ суда во взыскании задолженности, начисленной на их основании. Иных требований, в частности о взыскании неосновательного обогащения, Администрацией не заявлялось..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.03.2009 N Ф03-6434/2008 по делу N А24-1763/2008
"...Материалами дела подтверждается, что 26.05.2006 КУМИ Петропавловск - Камчатского городского округа и ИП А. подписали договор аренды земельного участка N 669 площадью 64 кв. м, категории земель - земли поселений, расположенного по адресу г. Петропавловск - Камчатский, проспект Рыбаков, дом 10.
Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что в договоре аренды от 26.05.2006 N 669 отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, предоставленного индивидуальному предпринимателю, в связи с чем суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии в указанном договоре данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и руководствуясь частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали договор аренды от 26.05.2006 N 669 незаключенным.
Учитывая, что суды обеих инстанций правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют законные основания для отмены или изменения судебных актов..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 01.12.2011 по делу N А41-20151/10
"...Пунктом 3 статьи 607 указанного Кодекса предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с договором аренды от 14.03.2005 N 4693 во временное владение и пользование ООО "Продфорум" подлежит передаче земельный участок площадью 16 060 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, д. Аббакумово.
В оспариваемом договоре аренды N 4693 от 14.03.2005 кадастровый номер земельного участка не содержится.
При изложенных обстоятельствах, на основании статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания оспариваемого договора), статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (действовал на дату подписания договора), суд пришел к правильному выводу о том, что, поскольку в договоре аренды от 14.03.2005 N 4693 не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, данный договор является незаключенным, требование о признании его недействительным - не подлежащим удовлетворению..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.07.2010 по делу N А12-18203/2009
"...Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из содержания статьи 1, 16 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" и статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, действующих в период подписания договора, следует, что объектом земельных отношений может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.
В договоре отсутствуют кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка и приложение - кадастровая карта, поэтому апелляционный суд правомерно, руководствуясь частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, счел договор аренды от 11.11.2003 N 38 незаключенным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2009 по делу N А12-11190/2008
"...Поскольку предметом рассматриваемого спора является понуждение заключить договор аренды земельного участка, то для данного вида договора (сделки) в соответствии с частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
Учитывая, что в предложенном истцом проекте договора аренды данных о государственном кадастровом учете земельного участка не содержится, условие договора об объекте, подлежащем передаче в аренду, не может считаться согласованным сторонами.
Суды пришли к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для понуждения ответчика к заключению с Обществом автомобилистов договора аренды земельного участка на условиях, изложенных в проекте истца..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.12.2010 по делу N А63-1096/2010
"...Как установлено судами, администрация и общество 01.05.2007 заключили договор аренды земельного участка N 39 общей площадью 6834,59 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Труновский район, с. Донское, улица Октябрьская, 14Б.
В договоре от 01.05.2007 не указаны государственные кадастровые номера земельных участков, являющихся объектом аренды. Таким образом, подписанный сторонами договор не позволяет определить переданное ответчику недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали данный договор незаключенным..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 24.10.2007 N Ф09-7311/07-С6 по делу N А47-8416/06
"...В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В п. 2 ст. 6, ст. 22, п. 6 ст. 34, ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что объектом аренды могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
При отсутствии кадастрового плана земельного участка земельный участок не является достаточно индивидуализированным, поскольку данные о нем не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Так как условие договора об объекте, подлежащем передаче в собственность или в аренду, не согласовано сторонами, соответствующий договор не может считаться заключенным (п. 5 ст. 36, п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1, 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что в договоре аренды земельного участка от 10.04.2006 N 1618 данных о государственном кадастровом учете и о границах земельного участка не содержится, суд пришел к правильному выводу о незаключенности данного договора аренды и обоснованно удовлетворил исковые требования..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.04.2007 N Ф09-2250/07-С6 по делу N А07-51593/2005
"...В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным условием является условие о предмете договора.
Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В силу ст. 3, 16 Федерального закона "О землеустройстве" землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях предоставления земельных участков и совершения сделок с ними.
На основании ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
Как установлено судами, из содержания договора аренды от 14.12.2003 невозможно определить границы земельного участка, поскольку отсутствует указание на кадастровый номер земельного участка, план земель в приложении к договору сторонами не согласован, а также п. 1.1 договора содержит лишь сведения об общей площади предоставляемого в аренду земельного участка и его адрес.
На основании изложенного судами сделан правильный вывод о том, что указанные сведения не позволяют определенно идентифицировать земельный участок, подлежащий передаче арендатору, в связи с чем данный договор аренды правомерно признан судами незаключенным в силу ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, обязательственная ответственность по данному договору отсутствует, требования комитета о взыскании задолженности по внесению арендных платежей с ответчика удовлетворению не подлежат..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.10.2006 N Ф09-9165/06-С6 по делу N А76-3183/2006
"...Учитывая, что в договоре аренды земельного участка от 20.04.2005 N 27-05 сведений о кадастровом учете и о границах земельного участка не содержится, то есть определенно установить передаваемое арендатору имущество не представляется возможным, суды, руководствуясь ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 6, ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к правомерному выводу о том, что указанный договор аренды является незаключенным, так как сторонами не согласовано условие о его предмете. В связи с этим основания для взыскания задолженности по арендной плате и пени за нарушение сроков ее уплаты по незаключенному договору у суда отсутствуют..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.10.2006 N Ф09-9167/06-С6 по делу N А76-3182/2006
"...Учитывая, что в договоре аренды земельного участка от 20.04.2005 N 28-05 сведений о кадастровом учете и о границах земельного участка не содержится, то есть определенно установить передаваемое арендатору имущество не представляется возможным, суды, руководствуясь ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 6, ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к правомерному выводу о том, что указанный договор аренды является незаключенным, так как сторонами не согласовано условие о его предмете. В связи с этим основания для взыскания задолженности по арендной плате и пени за нарушение сроков ее уплаты по незаключенному договору у суда отсутствуют..."

Позиция 2. Договор, в котором не указан кадастровый номер земельного участка, переданного в аренду, является заключенным, если в действительности участок поставлен на кадастровый учет.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.09.2010 по делу N А19-725/10
"...Доводы ответчика о неправильном применении статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отсутствии оценки договора аренды несостоятельны.
В пункте 1.1 договора стороны согласовали общую площадь земельного участка, его границы, адрес расположения, земельный участок арендодателем передан по акту передачи арендатору.
Согласно положениям статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды.
Сам по себе факт неуказания в договоре кадастрового номера земельного участка при его фактической постановке на кадастровый учет на дату заключения договора, не свидетельствует о несогласованности объекта аренды.
Таким образом, у арбитражного суда отсутствовали основания для признания договора аренды незаключенным..."

11.3. Вывод из судебной практики: Если на часть земельного участка, передаваемого в субаренду, нет кадастрового плана, то это не приводит к признанию договора незаключенным, если данную часть можно идентифицировать иным образом (например, по плану землепользования).

Примечание: Следует учитывать позицию, изложенную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой договор аренды может быть заключен в отношении части вещи.
Если права на всю недвижимую вещь ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, которую будет использовать арендатор (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. При этом заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по которому арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
См. также материалы п. 7.1 к ст. 607 ГК РФ по вопросу возможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 по делу N А52-952/2007
"...Суд первой инстанции отказал в иске, пришел к выводу, что договор субаренды земельного участка является незаключенным, так как в нарушение пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не определен предмет договора, а именно: отсутствует кадастровый план на часть земельного участка, переданного в субаренду предпринимателю Агаханяну А.А.
Апелляционная инстанция не согласилась с выводом суда первой инстанции, поскольку в спорном договоре указаны все данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду; отсутствие кадастрового плана на часть земельного участка, передаваемого в аренду, является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, но не является в силу статьи 607 ГК РФ основанием для признания его незаключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд кассационной инстанции считает, что, проанализировав содержание спорного договора субаренды, а также исследовав в совокупности представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции правомерно посчитал, что в материалах дела имеется план землепользования, согласованный с Администрацией, на котором обозначены границы всех объектов, строительство которых запланировано для создания рынка "Славянский базар" (торговые ряды, проезды, площадки для стоянок автотранспорта); наличие согласованного обеими сторонами плана застройки договором не предусмотрено и не является основанием для признания договора незаключенным..."

11.4. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, подписанный до вступления в силу Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ныне утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ), признается заключенным и без кадастрового учета передаваемого земельного участка (если такой участок можно идентифицировать).

Примечание: Следует учитывать позицию, изложенную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой договор аренды может быть заключен в отношении части вещи.
Если права на всю недвижимую вещь ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, которую будет использовать арендатор (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. При этом заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по которому арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
См. также материалы п. 7.1 к ст. 607 ГК РФ по вопросу возможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 05.03.2008 N Ф09-1103/07-С6 <*> по делу N А76-4519/07
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: данное Постановление имеет номер Ф09-1103/08-С6, а не Ф09-1103/07-С6.

"...Как следует из материалов дела, договор аренды спорного земельного участка N 1315-К-98 подписан Комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем Бурматовым И.В. 19.06.1998.
Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения...
Таким образом, у судов первой и апелляционной инстанций не имелось оснований для применения положений ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (действует с 29.10.2001) и положений ст. 1, 7, 14 Закона "О государственном земельном кадастре" (введен в действие с 10.07.2000), которыми предусмотрено, что для индивидуализации земельного участка необходимо проведение его государственного кадастрового учета..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 15.10.2012 N Ф09-8071/12 по делу N А60-52963/2011
"...Отклоняя довод общества "Уралбиофарм" о незаключенности договора аренды ввиду несогласованности условия о предмете, суды верно указали, что договор аренды от 07.07.1999 содержит все необходимые для договоров данного вида условия.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из содержания Земельного кодекса РСФСР, а также Указа Президента от 11.12.1993 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" (далее - Указ Президента от 11.12.1993 N 2130), действовавших на момент заключения рассматриваемого договора аренды, не следует, что оборот не поставленных на кадастровый учет земельных участков был запрещен. Приложением N 3 к Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996 в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 11.12.1993 N 2130, определен образец чертежа границ земельного участка, составляемого при межевании земель, согласно которому границы земельного участка характеризуют геодезические данные (поворотные точки границ участка, румбы или дирекционные углы, длины линий между поворотными точками).
В материалы дела представлен план границ земельного участка (приложение N 3 договору), из которого следует, что сторонами определены местонахождение, площадь земельного участка, установлены поворотные точки, длина линий и дирекционные углы.
Отклоняя ссылку общества "Уралбиофарм" на то, что указанное приложение им не подписано, суд апелляционной инстанции верно отметил, что сторонами подписано приложение N 2 - акт передачи участка, в котором имеется указание на то, что участок передается в границах, определенных в приложении N 3.
При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о согласованности предмета договора аренды от 07.07.1999 N 1-139..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.11.2006 N Ф09-10163/06-С6 по делу N А76-51336/2005
"...Между кооперативом "Красное поле" (арендатором) и собственниками земельных долей - Кучуковой С.Д., Лавровой Э.А., Салихжановой И.А., Тарасовым С.А., Степанковой З.А., Талиповым М.М. (арендодатели) были заключены договоры передачи в аренду земельной доли.
Кооператив "Красное поле", полагая, что неправомерными действиями общества "Диорит" причинен ущерб принадлежащему ему на праве аренды земельному участку (нарушен плодородный почвенный слой земли и вынут грунт), обратился в арбитражный суд с соответствующим иском. В качестве правового основания искового требования кооператив назвал ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 41, 61, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, указал, что кооператив "Красное поле" не представил доказательств причинения ему убытков, связанных с восстановлением плодородного слоя земли, поскольку согласно лицензионному соглашению рекультивацию земли должно будет произвести общество "Диорит". Судом первой инстанции отмечено также, что договоры о передаче в аренду земельных долей являются незаключенными в силу ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как не позволяют определить их предмет (договоры не содержат ссылки на кадастровые номера участков, доказательств проведения землеустроительных работ также не представлено).
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя заявленные кооперативом "Красное поле" требования, правомерно исходил из того, что имеющиеся в материалах дела договоры о передаче в аренду земельных долей, на которых истец основывает свои требования, отвечают требованиям действовавшего на момент их заключения законодательства..."

11.5. Вывод из судебной практики: Условие договора аренды земельного участка, согласно которому действие договора распространяется на фактические отношения сторон, возникшие до постановки этого участка на кадастровый учет, противоречит закону.

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, данное обстоятельство не освобождает арендатора от внесения платы за фактическое использование земельного участка согласно нормам Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении. Соответствующее требование арендодателя было удовлетворено судом в пределах срока исковой давности.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.01.2014 по делу N А79-3622/2013
"...На основании поименованного распоряжения Администрация (арендодатель) и Кооператив (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 04.09.2012 N 100/1742-КГ, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:03 03 11:189 площадью 16 194 квадратных метра, в том числе площадью 4816 квадратных метров в охранной зоне воздушных линий электропередач, площадью 538 квадратных метров в охранной зоне канализации, по Монтажному проезду в городе Чебоксары. Права и обязанности арендатора распространены на ранее возникшие отношения с 04.04.2000 (пункт 8.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен до 01.06.2017. Договор в установленном законом порядке не был зарегистрирован.
Арендные платежи за использование земельного участка исчислены с 04.04.2000 согласно распоряжению Администрации от 19.07.2012 N 2369-р. Арендная плата на 2000-2011 годы с 04.04.2000 с учетом периода использования земельного участка по 31.12.2011 составила 849 162 рубля 34 копейки, размер и сроки оплаты отражены в расчете размера арендной платы (пункт 5.2 договора). Арендная плата с 01.01.2012 по 31.12.2012 составила 96 516 рублей 24 копейки, размер и сроки оплаты указаны в расчете размера арендной платы (приложение N 2 к договору).
Сославшись на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, поскольку на основании пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" пришел к выводу, что между сторонами сложились договорные отношения по аренде спорного земельного участка.
Суд апелляционной инстанции счел данный вывод суда неправильным, поскольку суд первой инстанции, принимая решение, не учел то обстоятельство, что, давая такое разъяснение, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на сохранение сложившихся договорных отношений между сторонами в отсутствие государственной регистрации договора, то есть в данном случае имеет важное значение не только факт подписания договора, но и факт исполнения сторонами обязательств по договору в спорный период.
Суд кассационной инстанции согласился с данным выводом Первого арбитражного апелляционного суда с учетом следующего.
В рассмотренном споре установлено, что ответчик не оплачивал арендную плату с 04.04.2000 по 16.04.2013 ответчиком не оплачивалась, то есть договор не исполнялся.
Земельный участок У21:01:03 0311:0013 был поставлен на кадастровый учет 12.10.2006, и ему присвоен номер 21:01:03 03 11:189 в связи с уточнением границ участка. Следовательно, 04.04.2000 земельного участка как объекта гражданских правоотношений не существовало, поэтому он не мог быть в 2004 году предметом аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 2 статьи 607 Кодекса).
Согласно положениям статей 11.1, 22 и 70 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предметом договора аренды земельного участка может являться сформированный в соответствии с действующим порядком земельный участок с установленными границами, прошедший государственный кадастровый учет.
Таким образом, распространение отношений по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:03 03 11:189 с 04.04.2000 не соответствует требованиям статьи 607 Кодекса, положениям статей 11.1, 22 и 70 ЗК РФ и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что Администрация узнала или должна была узнать о нарушении своего права с момента регистрации Кооператива, поскольку именно постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары Чувашской Республики от 04.04.2000 N 561 Кооператив поставлен на учет.
С иском о взыскании неосновательного обогащения с 04.04.2000 по 16.04.2013 истец обратился 15.05.2013, то есть за пределами срока исковой давности по требованиям о взыскании с 04.04.2000 по 14.05.2010.
Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания суммы неосновательного обогащения за пользование земельным участком с 15.05.2010 по 16.04.2013 в сумме 287 998 рублей 71 копейки.
Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

12. Невозможность понуждения к заключению договора аренды земельного участка, который фактически не сформирован

На практике возникает вопрос о том, может ли лицо, получившее право пользования участком недр, понудить собственника к заключению договора аренды земельного участка.

12.1. Вывод из судебной практики: Лицо, получившее право пользования участком недр, не вправе понудить собственника к заключению договора аренды земельного участка, соответствующего участку недропользования, если земельный участок не сформирован, на кадастровый учет не поставлен и находится в границах нескольких земельных участков, принадлежащих собственнику.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2010 N Ф09-1311/10-С6 по делу N А71-5401/2009
"...Обществом "Добывающая компания" заявлено встречное исковое требование к обществу "Универсал-строй" о заключении договора аренды земельного участка площадью 24,24 тыс. кв. м, расположенного в границах участков с кадастровыми номерами 18:26:010144:10, 18:26:010144:11, 18:26:010403:73, 18:26:010403:74, 18:26:010403:75, 18:26:010403:76, 18:26:010403:77, 18:26:010403:78, 18:26:010311:47, 18:26:010311:48, 18:26:010287:13, 18:26:010287:14, 18:26:010069:17, 18:26:010069:18, 18:26:010209:232, 18:26:0:370 с адресным ориентиром в 1,6 км западнее пос. Орловский, в 1 км. восточнее пос. Старый Игерман, с географическими координатами угловых пунктов: 1.53 гр. 10 мин. 49 сек. В.Д., 56 гр. 56 мин. 50 сек. С.Ш., 2.53 гр. 11 мин. 06 сек. В.Д., 56 гр. 56 мин. 43 сек. С.Ш., 3.53 гр. 11 мин. 03 сек. В.Д., 56 гр. 56 мин. 41 сек. С.Ш., 4.53 гр. 10 мин. 46 сек. В.Д., 56 гр. 56 мин. 49 сек. С.Ш. на территории муниципального образования "Город Ижевск" Удмуртской Республики, в редакции, представленной 21.05.2009 (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Встречный иск принят судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Участок недр, право пользования которым предоставлено обществу "Добывающая компания" расположен в пределах земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 16:26:0:268, и принадлежащих на праве собственности обществу "Универсал-строй".
В письме от 20.05.2009 общество "Добывающая компания" обратилось к обществу "Универсал-строй" с предложением заключить договор аренды земельного участка площадью 24 240 кв. м, находящегося в кадастровом квартале 18:26:010403 с адресным ориентиром в 1,6 км западнее п. Орловский, в 1 км восточнее п. Старый Игерман, на территории муниципального образования "Город Ижевск", с целью геологического изучения и добычи песчано-гравийного материала в пределах участка недр "Староигерманский-1".
В соответствии со ст. 7 Закона Российской Федерации от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах" (далее - Закон "О недрах") объектом права пользования признается участок недр для разработки полезных ископаемых, индивидуализация которого производится в виде горного отвода. Пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией. Любая деятельность, связанная с пользованием недрами в границах горного отвода, может осуществляться только с согласия пользователя недр, которому он предоставлен.
Согласно абз. 6 ст. 11 Закона "О недрах" отвод земельного участка в окончательных границах и оформление земельных прав пользователя недр осуществляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством, после утверждения проекта работ по недропользованию.
Суды установив, что обществом "Добывающая компания" испрашивается земельный участок площадью 24 240 кв. м, находящийся в пределах принадлежащих истцу земельных участков общей площадью 5 741 247 кв. м, а также то, что земельный участок в пределах участка недр "Староигерманский-1" в установленном порядке не сформирован и на кадастровый учет не поставлен, суды пришли к выводу о том, что испрашиваемый земельный участок не может быть идентифицирован в качестве объекта аренды, в связи с чем отказали в удовлетворении встречных требований.
С учетом изложенного доводы заявителя кассационной жалобы, подлежат отклонению, как направленные на переоценку доказательств и установленных на их основе обстоятельств дела, полномочий для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется..."

13. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства

На практике возникает вопрос: допустима ли сдача в аренду объекта или части объекта незавершенного строительства, поскольку возможность эксплуатации такого объекта по какому-либо функциональному назначению ставится под сомнение?

13.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли быть объект незавершенного строительства сдан в аренду, в судебной практике существует две позиции.

Позиция 1. Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, может быть сдан в аренду.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009 по делу N А51-2198/2009
"...В качестве объекта аренды в договоре аренды от 02.07.2007 N 109, указано помещение общей площадью 217 кв. м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Партизанская, 2 (инвентарный номер 05:405:002:0000011370, Литер А, кадастровый (условный) номер здания 25-25-06/033/2006-307), что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован.
Учитывая, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает после регистрации в установленном законом порядке, а статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, суды пришли к ошибочному выводу о том, что помещение, расположенное в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, не могло быть объектом аренды.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для признания договора аренды незаключенным..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 09.11.2012 N ВАС-14320/12 по делу N А40-106616/11-120-882
"...Судами установлено, что на основании результатов аукциона между федеральным государственным унитарным предприятием "Центр управления федеральной собственностью" (далее - арендодатель) и арендатором заключен договор аренды от 19.10.2010 N 267/10-10, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование передается недвижимое имущество, находящееся в отдельно стоящем здании объекта незавершенного строительства.
Из судебных актов следует, что регистрирующим органом письмом N 12/024/2011-953 в государственной регистрации указанного договора аренды отказано со ссылкой на то, что объект незавершенного строительства не может выступать в качестве предмета договора аренды.
Не согласившись с решением регистрирующего органа, арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании незаконным отказа в государственной регистрации спорного договора аренды.
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суды, руководствуясь положениями статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним", статьями 131, 606, 607, 608, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделали обоснованный вывод о том, что спорный договор аренды, а также документы, представленные в регистрирующий орган для регистрации указанного договора, соответствуют требованиям действующего законодательства и удовлетворили заявленные требования.
Доводы заявителя о том, что арендодатель не вправе передавать по договору аренды объект незавершенного строительства общей площадью 8042,1 кв. м, поскольку зарегистрировано за ним право хозяйственного ведения на указанное недвижимое имущество на общую площадь 3311,0 кв. м, отклонен судами на основании положений абзаца 2 пункта 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219.
Нарушений судами норм права при принятии обжалуемых судебных актов коллегия судей не установила..."

По данному делу подробнее см. Постановление ФАС Московского округа от 15.06.2012.

Определение ВАС РФ от 31.07.2012 N ВАС-9473/12 по делу N А57-11513/11
"...Общество "Порт N 2" 07.06.2011 обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды.
Сообщением от 13.07.2011 управление отказало обществу "Порт N 2" в государственной регистрации договора на основании того, что предметом договора аренды является, в том числе, и часть незавершенного строительством объекта общей площадью 3404,2 кв. м, что составляет 444,6 кв. м, тогда как незавершенный строительством объект не может выступать предметом договора аренды. Данный объект не может быть использован в соответствии с его назначением до того момента, пока не завершится строительство и объект не будет введен в эксплуатацию.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 3404,2 кв. м, часть нежилого помещения которого является предметом договора аренды, зарегистрировано за заявителем 20.05.2009.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.06.2011 право собственности на нежилое помещение площадью 121 кв. м также зарегистрировано за обществом "Порт N 2".
С учетом содержания указанного договора аренды от 30.05.2011 и установленных по делу обстоятельств суды пришли к выводам, что сделка, совершенная сторонами, а также документы, представленные в управление для регистрации договора аренды, соответствуют требованиям действующего законодательства.
Спорный договор аренды заключен на срок не менее года и поэтому подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали установленные законом основания для отказа в государственной регистрации спорного договора аренды.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 130, 606, пунктом 2 статьи 609, статьями 614, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суды признали, что объект незавершенного строительства в силу закона может являться объектом аренды, на основании чего удовлетворили требования заявителя.
...в передаче дела N А57-11513/11 Арбитражного суда Саратовской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Саратовской области от 18.11.2011, постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 04.05.2012 отказать..."

Западно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на возможность сдачи в аренду части объекта незавершенного строительства. Подробнее по вопросу о возможности сдачи в аренду части вещи см. п. 18.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.07.2013 по делу N А45-28338/2012
"...После того, как ООО "Каприччио" в письме от 20.09.2012 уточнило регистрируемые объекты: нежилые помещения площадью 190,6 м 2 и 31 м 2, являющиеся предметом договора аренды, Управление Росреестра письмом от 24.10.2012 N 01/174/2012-875 сообщило обществу об отказе в государственной регистрации договора аренды, указав, что объект незавершенного строительства не может выступать в качестве предмета договора аренды и что этот объект является несогласованным.
Ссылка Управления Росреестра на то обстоятельство, что объект незавершенного строительства не может являться объектом договора аренды, не основана на законе.
Как установлено судами и подтверждено материалами дела, обществу по договору аренды переданы в незавершенном строительстве объектах нежилое помещение площадью 190,6 м 2 в пристройке к магазину "Универсам" для организации услуг общественного питания и нежилое помещение площадью 31 м 2 в подвале здания магазина для хранения товаров народного потребления на ул. Ленина, 10 в г. Новосибирске.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 14.03.2007 54АГ N 057267 и от 05.05.2011 54АД N 328049 указанные помещения принадлежат ОАО "Универсам" на праве собственности.
Суды верно отметили, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое в силу статьи 219 ГК РФ возникает после регистрации в установленном законом порядке, а статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи его в аренду.
При этом по результатам исследования и оценки договора аренды, акта приема-передачи, поэтажного плана, свидетельств о государственной регистрации права, пришли к правомерному выводу о несостоятельности довода Управления Росреестра о неопределенности предмета аренды.
О том, что часть недвижимой вещи может быть объектом аренды, подтверждают положения статьи 26 Закона N 122-ФЗ, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пункт 8).
В абзацах 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ закреплено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Установив, что документы, представленные ООО "Каприччио" в Управление Росреестра для регистрации договора аренды, соответствуют требованиям действующего законодательства и отражают необходимую информацию, суды обоснованно сочли отказ регистрирующего органа в государственной регистрации спорного договора аренды незаконным и нарушающим права заявителя и, руководствуясь статьей 201 АПК РФ, обоснованно удовлетворили требования общества.
При таких обстоятельствах аргументы Управления Росреестра, приведенные в кассационной жалобе, направлены на установление, исследование и оценку обстоятельств дела по существу, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.03.2013 по делу N А75-1666/2012
"...В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Однако в действующем законодательстве такая норма в отношении объекта незавершенного строительства отсутствует, при этом статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимой вещью (недвижимым имуществом).
Из материалов дела видно, что пунктом 1.3 договора имущество передается арендатору для использования под производственную деятельность. Доказательствами, указывающими на то, что цель, в соответствии с которой имущество было предоставлено в аренду, достигнута, являются: акт осмотра объекта, фотографии к нему. Объект используется под хранение строительных материалов. Такое использование можно отнести к производственной деятельности.
Таким образом, суд апелляционной инстанции правильно указал, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении объект незавершенного строительства, переданный в аренду, находился на праве хозяйственного ведения у арендодателя, а право собственности было зарегистрировано за другим лицом.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5402/2009(19187-А75-39) по делу N А75-547/2009
"...Исследовав и оценив представленные доказательства, суд первой инстанции установил, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 23.12.2005 N 6, закреплено за истцом на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 72НК N 169964, выданным 05.06.2006 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.
На момент заключения договора аренды от 23.12.2005 N 6 не было согласия собственника на передачу поименованных в нем помещений во владение и пользование ответчика.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В качестве объекта аренды в договоре аренды от 23.12.2005 N 6 (пункт 1.1) указано нежилое помещение N 51, 52 площадью 34,2 кв. м, находящееся на втором этаже здания по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, 1, ТДЦ "Гостиный двор", что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован.
Истец не обосновал документально свой довод о том, что после сдачи здания в эксплуатацию параметры указанного в договоре помещения изменились, либо изменились настолько, что его невозможно идентифицировать по данным, содержащимся в пункте 1.1 договора.
Таким образом, основания для признания договора аренды незаключенным отсутствуют.
То обстоятельство, что на момент передачи объекта аренды и подписания сторонами договора аренды, здание ТДЦ "Гостиный двор", в котором находятся арендуемые ответчиком помещения N 51, 52, еще не было принято как законченный строительством объект, не влечет признание договора аренды незаключенным..."

Московский округ

Примечание: По вопросам, связанным с арендой имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), см. п. 2 материалов к ст. 608 ГК РФ.

Постановление ФАС Московского округа от 15.06.2012 по делу N А40-106616/11-120-882
"...Судами установлено, что 01.08.2011 письмом исх. N 12/024/2011-953 Управление Росреестра по Москве отказало ООО "Си Эм Си" в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 25, стр. 97, заключенному между ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" (арендодатель) и ООО "Си Эм Си" (арендатор).
В проведении регистрационных действий отказано ввиду того, что объект незавершенного строительства не может являться объектом договора аренды, использовать указанный объект можно только для завершения строительства.
Пунктом 31 главы III "Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 22.11.2006 N 710) в графе "Площадь" для объекта незавершенного строительства указывается общая площадь застройки и степень готовности объекта в процентах.
В соответствии с указанной нормой при регистрации права хозяйственного ведения ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" на объект незавершенного строительства по адресу: г. Москва, ул. Большая Черемушкинская, д. 25, стр. 97 в свидетельстве о государственной регистрации права от 14.03.2008 указана общая площадь застройки 3311 кв. м и степень готовности объекта - 80%.
Суды, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, установили, что на момент регистрации права хозяйственного ведения ФГУП "Центр Управления Федеральной собственностью" фактическая площадь объекта незавершенного строительства была такой же, как передаваемая заявителю в аренду - 8042,1 кв. м, в реестр внесена площадь "Пятна застройки" согласно вышеуказанным Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Суды пришли к правильному выводу, что если у правообладателя ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" зарегистрировано право хозяйственного ведения на весь объект незавершенного строительства, то указанное право распространяется на все помещения, входящие в состав объекта.
При таких обстоятельствах является обоснованным вывод суда, что ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" имеет право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 19.10.2010 N 267/10-10, в соответствии со статьями 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе передать вышеуказанное спорное имущество в аренду другому лицу..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.03.2005 N КГ-А41/1689-05
"...Объектом аренды является складское помещение общей площадью 8535,9 кв. м, принадлежащее арендодателю на праве собственности.
Суд установил, что регистрация договора аренды была произведена на основании документов, необходимых для регистрации сделок с объектом незавершенного строительства, что подтверждается копией регистрационного дела, представленной ответчиком.
Довод истца относительно того, что объектом аренды явилось незавершенное строительство и регистрация сделки произведена с нарушением ст. ст. 20, 25 ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признан судом несостоятельным.
Статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.
Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу ст. 219 ГК РФ, возникает после регистрации в установленном законом порядке.
Суд установил, что право собственности истца на объект аренды было зарегистрировано 22.01.1999. Договор аренды от 02.07.1998 N 77-х был зарегистрирован 18.02.1999..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.05.2012 по делу N А57-11513/2011
"...Уведомлением от 14.06.2011 государственная регистрация договора аренды регистрирующим органом приостановлена.
Сообщением от 13.07.2011 N 11/311/2011-120 Управление Росреестра по Саратовской области отказало ООО "Порт N 2" в государственной регистрации договора аренды. Основанием к отказу послужило то обстоятельство, что предметом договора аренды выступает, в том числе, и часть не завершенного строительством объекта общей площадью 3404,2 кв. м, что составляет 444,6 кв. м, тогда как незавершенный строительством объект не может выступать предметом договора аренды. Данный объект не может быть использован в соответствии с его назначением до того момента, пока не завершиться строительство и объект не будет введен в эксплуатацию.
ООО "Порт N 2", не согласившись с указанным решением регистрирующего органа и полагая, что оно нарушает его права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности, обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя требования ООО "Порт N 2", суды исходили из того, что объект незавершенного строительства может являться объектом аренды в силу положений статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 о регистрации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Однако в действующем законодательстве такая норма в отношении объекта незавершенного строительства отсутствует, при этом статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.
В соответствии пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимой вещью (недвижимым имуществом).
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено обязательное требование - договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
С учетом содержания договора аренды от 30.05.2011 N 1101 и установленных по делу обстоятельств суды пришли к обоснованным выводам о том, что документы, представленные в Управление Росреестра по Саратовской области для регистрации договора аренды, соответствуют требованиям действующего законодательства и отражают необходимую информацию. Договор позволяет определить объект, подлежащий передаче в аренду. Этот объект является недвижимым имуществом, обладает индивидуальными характеристиками, его назначение определено. Договор аренды заключен на срок более года и подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). При таких обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали установленные законом основания для отказа в государственной регистрации спорного договора аренды..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 по делу N А12-12157/2009
"...Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу, что объект незавершенного строительства не может являться объектом аренды, поскольку данный объект нельзя использовать исходя из потребительских свойств зданий и сооружений до того момента, пока объект не будет сдан в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством, признав договор незаключенным.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск о взыскании арендной платы, пришел к выводу о том, что положения статьей 607, 650, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат запрет на сдачу в аренду объектов незавершенного строительства.
Суд кассационной инстанции, соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции о том, что объект незавершенного строительства может являться объектом аренды в силу положений статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и положений статьей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что ни суд первой, ни суд апелляционной инстанции, рассматривая заявленные требования, не дали надлежащей правовой оценки фактически сложившимся отношениям сторон по договору и не исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-5756/09(3) по делу N А14-5844/2009/25/19б
"...Рассматривая требование ОАО "Шинный Комплекс "Амтел-Черноземье" по договору аренды N ШКАЧ-А4-НЗС/2008 от 01.07.2008 в сумме 1 856 865,82 руб. и признавая его обоснованным, суды также установили, что в ходе исполнения договора ООО "Амтел-Черноземье" не в полном объеме выполнило свои обязательства по оплате арендных платежей за апрель 2009 года, в результате чего образовалась задолженность ООО "Амтел-Черноземье" перед ОАО "Шинный Комплекс "Амтел-Черноземье" в указанной сумме.
Довод кассатора о том, что переданный по указанному договору объект незавершенного строительства готовностью 88%, не принят в эксплуатацию, в связи с чем, он может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей, безоснователен.
Согласно положениям ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре в соответствии со ст. 131 ГК РФ.
Из материалов дела усматривается, что ОАО "Шинный Комплекс "Амтел-Черноземье" имеет зарегистрированное право собственности на спорный объект незавершенного строительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 082265 серия 36-АВ от 27.06.2008, следовательно, данное имущество стало объектом вещных прав и общество вправе осуществлять с ним сделки, не противоречащие действующему законодательству..."

Позиция 2. Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, не может быть сдан в аренду, в связи с чем договор аренды указанного объекта недвижимости является незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2006 по делу N А56-49787/04
"...Между закрытым акционерным обществом "Спортивный клуб "Питер-Гольф" (далее - ЗАО "СК "Питер-Гольф", арендодатель) и ООО "Гольф-клуб "Бельведер" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 09.04.2004 N 025-а (л.д. 11-15).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить в возмездное срочное пользование арендатору недвижимое имущество (нежилой фонд) - часть объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 78:19360А:0:26), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. (дворец Бельведер), лит. Б.
Передаваемая в аренду часть объекта расположена на первом этаже упомянутого здания и состоит из комнат N 24, 25, 35, 36, 37, 39, 42 общей площадью 58,6 кв. м.
Арендодатель владеет указанными помещениями на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права частной собственности от 28.11.2003 (пункт 1.2 договора).
Между ООО "Гольф-клуб "Бельведер" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Фрегат" (далее - ООО "Фрегат", арендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 09.04.2004 (л.д. 24 - 27). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить в возмездное срочное пользование арендатору недвижимое имущество (нежилой фонд) - часть объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 78:19360А:0:26), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. (дворец Бельведер), лит. Б, передаваемая в аренду часть объекта расположена на первом этаже упомянутого здания и состоит из комнат N 24, 25, 35, 36, 37, 39, 42 общей площадью 58,6 кв. м.
Между ЗАО "СК "Питер-Гольф" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Юридическое бюро "АВАНТ" (далее - ООО "ЮБ "АВАНТ", покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 16.06.2004 (л.д. 26 - 27). Согласно пункту 1 продавец продал, а покупатель купил принадлежащий продавцу на праве частной собственности объект незавершенного строительства нежилого значения, кадастровый номер 78:19360А:0:26, площадью 2316,3 кв. м, этажность 1, мансарда, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. (дворец Бельведер), лит. Б.
Между ООО "ЮБ "АВАНТ" (продавец) и ООО "КЦ "МАС" (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 30.07.2004 (л.д. 28 - 29). Согласно пункту 1 продавец продал, а покупатель купил принадлежащий продавцу на праве частной собственности указанный выше объект незавершенного строительства нежилого значения.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.08.2004 ООО "КЦ "МАС" принадлежит на праве частной собственности объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, (дворец Бельведер), лит. Б (л.д. 30).
Полагая, что ответчиком нарушены условия договора аренды от 09.04.2004 N 025-а по передаче спорных помещений истцу, исходя из предусмотренной договором обязанности арендодателя выплатить штрафную неустойку, ООО "Гольф-клуб "Бельведер" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Кроме того, спорный объект зарегистрирован как незавершенный строительством, следовательно, не принят в эксплуатацию, соответственно он может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей..."

13.2. Вывод из судебной практики: Если объект незавершенного строительства, переданный в аренду, изменяется в результате строительства, договор аренды может быть признан незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007
"...Иск основан на статьях 432, 607, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что на момент оформления арендных отношений между обществом с ограниченной ответственностью "Дженнифер-Иваново" (правопредшественником Общества) и Предпринимателем здание N 2/1 по улице Красной Армии являлось объектом незавершенного строительства, а поэтому помещения в нем не могли быть предметом аренды и не использовались Обществом по назначению. Полученное ответчиком по незаключенной сделке в виде арендной платы и капитальных вложений является неосновательным обогащением.
Как видно из документов и установил суд, Предприниматель (арендатор) и ООО "Дженнифер-Иваново" (арендодатель), позднее реорганизованное в Общество, заключили договор от 01.07.2004 аренды нежилых помещений общей площадью 230 квадратных метров, расположенных в здании N 2/1 по улице Красной Армии города Иваново, обеспеченных всеми инженерными коммуникациями и обозначенных на техническом плане под литерами Б1, В1 и Г1, для организации арендатором розничной торговли и складирования товарных запасов сроком на 11 месяцев. Передача объекта найма оформлена контрагентами актом приема-передачи от 01.07.2004.
На момент заключения сделки Предприниматель являлся собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 260 квадратных метров (свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2003 серии 37 ВВ N 112831). Данный факт установлен в ходе судебного разбирательства по иску Общества к Предпринимателю о признании договора аренды от 01.07.2004 недействительным. Доказанные обстоятельства, отраженные в судебных актах по N А17-829/9-2005, имеют преюдициальное значение для настоящего спора в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По договору аренды от 01.07.2004 объектом имущественного найма выступали строящиеся площади. Законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности. Вместе с тем изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признан незаключенным..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.09.2012 по делу N А26-10070/2011
"...Индивидуальный предприниматель Самохвалова Т.Г. (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Гаран А.Е. (арендатор) подписали договор от 01.05.2011 N 5 аренды части нежилого помещения (торговое место (секция) N 6), расположенного на первом этаже здания, находящегося по адресу: Республика Карелия, город Костомукша, бульвар Лазарева, дом 6, для торговли обувью, одеждой, кожгалантереей.
При проведении органами прокуратуры Российской Федерации проверки 03.05.2011 установлен факт осуществления торговой и иной деятельности в незавершенном строительством здании. В объяснениях от 10.05.2011 предприниматель Гаран А.Е. заявила о своей неосведомленности относительно незавершенности строительства здания и пояснила, что занимает в нем площадь 200 кв. м и осуществляет торговую деятельность с 01.05.2011 на основании договора аренды.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, договор считается незаключенным.
Судами сделан обоснованный вывод о том, что законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии государственной регистрации права собственности на такие объекты. Вместе с тем изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии пунктом 3 статьи 607 ГК РФ не может считаться заключенным.
При таких обстоятельствах, суды сделали правильный вывод о незаключенности договора аренды от 01.05.2011 N 5, в связи с чем отказали в удовлетворении иска о признании договора недействительным..."

14. Сдача в аренду объекта капитального строительства, в отношении которого отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию

Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена выдача разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства после его строительства или реконструкции. Частью 5 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях эксплуатация объекта капитального строительства без соответствующего разрешения влечет административную ответственность. Исключение составляют случаи, когда для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство. В этой связи встает вопрос о допустимости сдачи в аренду объекта капитального строительства, в отношении которого отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. Также на практике возникают споры о последствиях заключения предварительного договора субаренды объекта недвижимости, который не введен в эксплуатацию, но передан арендатору для осуществления ремонтных и отделочных работ.

14.1. Вывод из судебной практики: Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Передача объекта в аренду до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...11. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.
Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.03.2013 по делу N А75-1666/2012
"...В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Однако в действующем законодательстве такая норма в отношении объекта незавершенного строительства отсутствует, при этом статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимой вещью (недвижимым имуществом).
Из материалов дела видно, что пунктом 1.3 договора имущество передается арендатору для использования под производственную деятельность. Доказательствами, указывающими на то, что цель, в соответствии с которой имущество было предоставлено в аренду, достигнута, являются: акт осмотра объекта, фотографии к нему. Объект используется под хранение строительных материалов. Такое использование можно отнести к производственной деятельности.
Таким образом, суд апелляционной инстанции правильно указал, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2013 N Ф09-999/13 по делу N А07-6078/12
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.01.2007 серии 04АА N 790071 зарегистрировано право собственности общества "Дом Быта" на дом бытовых услуг, пятиэтажный, общей площадью 6015,10 кв. м, инв. номер 2551, литера А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, бульвар Салавата Юлаева, д. 29а.
На основании выданного администрацией городского округа г. Салават Республики Башкортостан разрешения на строительство от 24.11.2010 N RU 03305000 обществом "Дом Быта" названное здание дома бытовых услуг реконструировано, осуществлено строительство пристроев.
Право собственности общества "Дом Быта" на реконструированное здание дома бытовых услуг общей площадью 7 917,1 кв. м, литеры А, А1, А2, зарегистрировано 27.02.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04АГ N 554627.
Между обществом "Атайсал" (арендатор) и обществом "ТоргСервис" (субарендатор) 02.10.2010 подписан договор субаренды N 44, согласно условиям которого общество "Атайсал" передало во временное пользование (субаренду) обществу "ТоргСервис" нежилое помещение площадью 208,5 кв. м, расположенное на 1 этаже в пристрое здания дома бытовых услуг по адресу: г. Салават, б. С. Юлаева, д. 29а. Срок действия договора установлен сторонами с 02.10.2010 по 02.09.2011 (п. 2.1 договора субаренды).
Обращаясь в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование спорным помещением, общество "Атайсал" полагало, что договоры аренды от 02.10.2010 N 1/2 и субаренды от 02.10.2010 N 44 являются недействительными (ничтожными), поскольку на момент их подписания реконструированное здание не введено в эксплуатацию и на него не зарегистрировано право собственности.
На основании ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Судом апелляционной инстанции верно указано, что применительно к положениям ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного (реконструируемого) недвижимого имущества, но еще не зарегистрировало свое право собственности на него, не противоречит положениям указанной нормы и не может быть признан недействительным по названному основанию. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.
Принимая во внимание, что на момент подписания указанных договоров аренды и субаренды общество "Дом Быта" являлось собственником здания дома бытовых услуг площадью 6015,10 кв. м (литера А), впоследствии также зарегистрировано его право собственности на реконструированное здание дома бытовых услуг общей площадью 7917,1 кв. м (литеры А, А1, А2), суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований считать данные договоры недействительными (ничтожными) в силу положений ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

14.2. Вывод из судебной практики: Если предварительный договор субаренды объекта недвижимости, не введенного в эксплуатацию, содержит условие о передаче субарендатору данного объекта для осуществления ремонтных и отделочных работ, то такой договор является смешанным и не противоречит действующему законодательству. Если субарендатор внес определенную этим договором плату, то она не считается неосновательным обогащением субарендодателя.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12 по делу N А33-18187/2011
"...Индивидуальный предприниматель Корсаков Олег Анатольевич (субарендодатель; далее - предприниматель) и общество с ограниченной ответственностью "Строй Финанс" (субарендатор; далее - общество "Строй Финанс") заключили предварительный договор от 01.11.2008 N 107 субаренды нежилых помещений (далее - предварительный договор субаренды; спорный договор).
Пунктом 1.1 данного договора стороны предусмотрели, что его предметом является обязательство заключить в будущем долгосрочный договор субаренды нежилых помещений площадью 628 кв. метров и 52 кв. метра, расположенных на 1-м этаже нежилого здания - торгово-развлекательного комплекса, находящегося по адресу: г. Красноярск, ул. Молокова, д. 56, стр. 1 (далее - объект недвижимости).
На момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости в эксплуатацию введен не был, право собственности на него зарегистрировано также не было.
Стороны также согласовали размер платы (с учетом изменений, сделанных на основании дополнительных соглашений от 01.11.2008 N 1, от 02.11.2008 N 2, от 01.01.2009 N 3, от 01.02.2009 N 4).
Общество "Строй Финанс" с марта по июль 2009 года перечислило предпринимателю платежи в общей сумме 575 450 рублей.
Предприниматель и общество "Строй Финанс" 30.06.2009 подписали соглашение о расторжении предварительного договора субаренды. В соответствии с актом от 30.06.2009 субарендатор передал субарендодателю арендуемые помещения в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию.
Ссылаясь на то, что никаких оснований для перечисления спорной суммы не имелось и предприниматель до настоящего времени неосновательно приобретенные средства не вернул, общество "Елена-М" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о взыскании 575 450 рублей неосновательного обогащения.
Президиум считает вывод судов апелляционной и кассационной инстанций об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения обоснованным по следующим основаниям.
Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, несмотря на свое название, этот договор помимо обязанности сторон заключить в будущем договор субаренды устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу "Строй Финанс" во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность последнего вносить плату за период такого владения.
Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.
Действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.
Действующему законодательству также не противоречит установленная условиями спорного договора обязанность будущего субарендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.
Как усматривается из условий спорного договора, заключая его, стороны исходили из необходимости выполнения обществом "Строй Финанс" отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые он намеревался взять в субаренду. Все условия этого договора, включая условие о плате, установлены по соглашению сторон и, устанавливая их, стороны очевидно исходили из того, что они отвечают их интересам и что обязанность одной стороны передать эти помещения во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует обязанности контрагента вносить за них плату.
Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил предусмотренную спорным договором обязанность и передал помещения во владение общества "Строй Финанс", а общество вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные главой 60 Кодекса, для удовлетворения требования истца о возврате ответчиком этой платы как неосновательного обогащения отсутствуют..."

15. Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки

Судебная практика допускает возможность заключения договора аренды лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договора аренды будущей вещи). По вопросам, связанным с таким договором, см. п. 12 материалов к ст. 608 ГК РФ.

15.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки, ничтожен.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается..."

16. Вновь созданное (реконструированное) недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию как объект договора аренды

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному на то законом или собственником. Поскольку в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на такой объект возникает только с момента госрегистрации, до такой регистрации лицо не считается собственником вновь созданного имущества. Таким образом, возникает вопрос о действительности договора аренды, заключенного в отношении такого имущества.

16.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли вновь созданное недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), быть объектом договора аренды, существует две позиции судов.

Позиция 1. Заключение договора аренды в отношении вновь созданной недвижимости до регистрации права собственности на нее в ЕГРП не является основанием для признания договора недействительным, если арендатор фактически пользовался имуществом.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 01.04.2009 N 3614/09 по делу N А08-2798/2008-10
"...Между сторонами 01.10.2007 заключен договор аренды сроком на 11 месяцев, в соответствии с которым ООО "Блиц" (арендодатель) обязался предоставить ООО "Альба Регия" (арендатору) за плату во временное пользование помещения. По акту приема-передачи ответчик передал указанные помещения истцу.
На момент заключения договора аренды от 01.10.2007 указанное здание Торгового Центра введено в эксплуатацию...
ООО "Блиц" 08.05.2008 произведена государственная регистрация права собственности на помещения.
Ссылаясь на то, что на момент заключения сторонами договора аренды от 01.10.2007 у ООО "Блиц" отсутствовало зарегистрированное в установленном порядке право собственности на переданные в аренду помещения, следовательно, отсутствовало право распоряжения данными помещениями, в связи с чем сделка, предусматривающая передачу в аренду имущества не являющегося собственностью арендодателя, недействительна, ООО "Альба Регия" обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец фактически пользовался имуществом, которое было создано (построено) ответчиком.
Обстоятельства, на которые ссылается заявитель (отсутствие на момент заключения договора о предоставлении имущества в пользование регистрации права собственности истца на переданные ответчику нежилые помещения) сами по себе не являются основанием для признания между сторонами сделки недействительной..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 25.06.2013 по делу N А40-113362/12-77-1135
"...Из материалов дела следует и установлено судами, что между сторонами заключен договор от 01.01.2012 N 40/1/2011 аренды помещения площадью 40 кв. м, расположенного в Торговом центре по адресу: г. Москва, ул. Рудневка, д. 19.; помещения переданы ответчику (арендатору) в соответствии с актом от 01.01.2012.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судами установлено, что право собственности за ООО "Титул" (арендодателем) зарегистрировано не было.
Вместе с тем, апелляционный суд установил, что ООО "Титул" является законным правообладателем завершенного строительством нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Рудневка, д. 19 на основании договора инвестирования от 19.08.2009 N 150 и акта от 18.05.2011 о вступлении в права владения, пользования и распоряжения результатами инвестиционной деятельности.
Поскольку право собственности за истцом не было зарегистрировано суды пришли к выводу о недействительности (ничтожности) вышеназванного договора аренды.
Вместе с тем, в соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 10, 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума от 25.01.2013 N 13, по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ. Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества и право которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Поэтому выводы судов о недействительности (ничтожности) вышеназванного договора аренды и применение положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ошибочными.
Вместе с тем, ошибочные выводы судов не привели к вынесению незаконного судебного акта в части взыскания задолженности в виде арендной платы в размере 487 742 руб. в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.04.2013 по делу N А41-23720/12
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 30 декабря 2010 года между ЗАО "Совхоз имени Ленина" (арендодатель) и ООО "Парсек-Сервис" (арендатор) был заключен договор аренды N 70/3 по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в арендное пользование помещение общей площадью 2648 кв. м и площадку с твердым покрытием общей площадью 3500 кв. м для использования под автоцентр (л.д. 32 - 33 т. 1).
Довод ответчика о том, что истец не имел права передавать ответчику объекты, названные в договоре, кроме того у истца отсутствуют правовые основания для истребования денежных средств, так как согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации положение о том, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться этой постройкой, не влияет на обязанность пользователя помещением уплачивать плату за пользование этим помещением, права и законные интересы ответчика вышеуказанным обстоятельством не нарушены.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Судами первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследованы обстоятельства дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.09.2010 по делу N А32-21729/2009
"...Как видно из материалов дела и установлено судом, 01.01.2007 предприятием (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 05 (далее - договор от 01.01.2007 N 05), по условиям которого арендатору передаются нежилые помещения:
- подА пом., помещения цокольного этажа N 1 - 3, 11 - 35, 39, 40, 42, 43 согласно приложению N 1;
- 1 этажа N 14 - 17, 26 - 50 согласно приложению N 2;
- 2 этажа N 4, 9 - 13, 15 - 16 согласно приложению N 2, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Гагарина, 232 (т. 1, л. д. 13 - 16).
Согласно пункту 1.2 указанного договора, передаваемые в аренду помещения принадлежат предприятию на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.03.2007 серия 23 АД N 015908 (т. 1, л. д. 98).
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Апелляционным судом правомерно сделан вывод о том, что нарушение процедуры последовательности регистрации и распоряжения имуществом не привело к заключению ничтожной сделки (договора аренды от 01.01.2007 N 05). Кроме того, истец и третье лицо не обосновали нарушение своих прав фактом несвоевременной регистрации права собственности на полученное в пользование и владение имущество по договору субаренды от 06.02.2008 N 03, которое на тот момент уже было зарегистрировано на праве собственности в установленном законом порядке за предприятием.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции также обоснованно исходил из того, что истец и третье лицо фактически пользовались имуществом, которое создано (построено) предприятием (акт приемки законченного строительством объекта от 11.06.2006, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 16.10.2006; т. 1, л. д. 77 - 81). Возникновение фактических отношений по возмездному пользованию имуществом не противоречит нормам гражданского права и, в частности, положениям об аренде.
Разрешая спор по настоящему делу, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований предусмотренных статьей 169 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания сделок недействительными..."

Позиция 2. Вновь созданное недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в ЕГРП, не может являться объектом договора аренды. Договор аренды такого имущества ничтожен.

Примечание: По вопросу о недействительности договора аренды недвижимого имущества, если права арендодателя не зарегистрированы за ним в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), см. также п. 8.1 материалов к ст. 608 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.03.2009 по делу N А56-12329/2008
"...Здание, в котором расположены переданные в аренду помещения, является вновь созданным объектом недвижимости, что подтверждается разрешением на строительство от 21.11.2007 N 78-15654.1с-2006, актом приемки объекта капитального строительства, а также разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
Из пункта 1 статьи 218 ГК РФ следует, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу статьи 219 названного Кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Как установлено пунктом 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Судами установлено, что до настоящего времени право собственности ООО "Электрон" на нежилое здание по указанному адресу не зарегистрировано в установленном законом порядке.
В связи с чем суды правильно признали, что договор аренды от 14.03.2008 N 10 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой вследствие отсутствия у истца права распоряжаться спорным имуществом до государственной регистрации своего права собственности на него..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.2010 по делу N А29-6054/2008
"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) оформили договор аренды от 15.04.2008 N 05 нежилого помещения общей площадью 135,9 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Коми, город Сыктывкар, улица Станционная, 110, в целях использования под общественное питание (пункт 1.1 договора).
Суд установил и истец не оспаривает, что на момент оформления договора аренды от 15.04.2008 N 05 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не было зарегистрировано право собственности на недвижимость, в котором находится поименованное в названном договоре нежилое помещение.
Следовательно, суд правильно квалифицировал договор аренды от 15.04.2008 N 05 как ничтожный на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку он не соответствует статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Утверждение заявителя об отсутствии правовых оснований для признания ничтожным договора аренды в отношении объекта недвижимости, на который в момент заключения сделки имелись правоподтверждающие документы (разрешение на ввод в эксплуатацию от 10.01.2008 N 2, технический паспорт от 20.03.2008), ошибочно, поскольку основано на неправильном понимании названных положений федеральных законов..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.12.2010 по делу N А56-22668/2010
"...Общество с ограниченной ответственностью "Диамант Инвест" (далее - ООО "Диамант Инвест") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ниагара" (далее - ООО "Ниагара") о взыскании 259 580 руб. 08 коп. задолженности и 47 215 руб. 29 коп. пеней на основании договора аренды от 22.12.2008 N МВ-АРК-26/1208.
Решением суда первой инстанции от 05.07.2010 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционном порядке решение не пересматривалось.
Здание, в котором расположено спорное помещение, является вновь созданным объектом недвижимости.
Из пункта 1 статьи 218 ГК РФ следует, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу статьи 219 названного Кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Как установлено пунктом 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судом установлено, что право собственности ООО "Диамант Инвест" на нежилые помещения 4Н, 8Н, 10Н, 1 - 8 ЛК, 13 - 14 ЛК, расположенные в здании по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный пр., д. 14, лит "А", зарегистрировано в установленном законом порядке 20.05.2010.
При таких обстоятельствах договор аренды от 22.12.2008 N МВ-АРК-26/1208 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой вследствие отсутствия у истца права распоряжаться спорным имуществом до государственной регистрации своего права собственности на него.
Кроме того, из материалов дела не следует, что за истцом зарегистрировано право собственности на спорное помещение.
Нарушений судом норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, либо норм материального права кассационная инстанция не усматривает..."

16.2. Вывод из судебной практики: Заключение договора аренды в отношении реконструированного объекта недвижимости до регистрации права собственности на него в ЕГРП не является основанием для признания договора недействительным, если арендатор фактически пользовался имуществом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2013 N Ф09-999/13 по делу N А07-6078/12
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.01.2007 серии 04АА N 790071 зарегистрировано право собственности общества "Дом Быта" на дом бытовых услуг, пятиэтажный, общей площадью 6015,10 кв. м, инв. номер 2551, литера А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, бульвар Салавата Юлаева, д. 29а.
На основании выданного администрацией городского округа г. Салават Республики Башкортостан разрешения на строительство от 24.11.2010 N RU 03305000 обществом "Дом Быта" названное здание дома бытовых услуг реконструировано, осуществлено строительство пристроев.
Право собственности общества "Дом Быта" на реконструированное здание дома бытовых услуг общей площадью 7 917,1 кв. м, литеры А, А1, А2, зарегистрировано 27.02.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04АГ N 554627.
Между обществом "Атайсал" (арендатор) и обществом "ТоргСервис" (субарендатор) 02.10.2010 подписан договор субаренды N 44, согласно условиям которого общество "Атайсал" передало во временное пользование (субаренду) обществу "ТоргСервис" нежилое помещение площадью 208,5 кв. м, расположенное на 1 этаже в пристрое здания дома бытовых услуг по адресу: г. Салават, б. С. Юлаева, д. 29а. Срок действия договора установлен сторонами с 02.10.2010 по 02.09.2011 (п. 2.1 договора субаренды).
Обращаясь в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование спорным помещением, общество "Атайсал" полагало, что договоры аренды от 02.10.2010 N 1/2 и субаренды от 02.10.2010 N 44 являются недействительными (ничтожными), поскольку на момент их подписания реконструированное здание не введено в эксплуатацию и на него не зарегистрировано право собственности.
На основании ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Судом апелляционной инстанции верно указано, что применительно к положениям ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного (реконструируемого) недвижимого имущества, но еще не зарегистрировало свое право собственности на него, не противоречит положениям указанной нормы и не может быть признан недействительным по названному основанию. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.
Принимая во внимание, что на момент подписания указанных договоров аренды и субаренды общество "Дом Быта" являлось собственником здания дома бытовых услуг площадью 6015,10 кв. м (литера А), впоследствии также зарегистрировано его право собственности на реконструированное здание дома бытовых услуг общей площадью 7917,1 кв. м (литеры А, А1, А2), суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований считать данные договоры недействительными (ничтожными) в силу положений ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

17. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды

На практике возникают споры, связанные с тем, что в качестве объекта по договору аренды передается не обособленное имущество, а доля в праве аренды этого имущества либо доля в имуществе без выделения ее в натуре. Статья 607 ГК РФ не содержит ни прямого указания, ни запрета на такую аренду. Однако данная норма предусматривает, что объектом аренды может быть имущество или вещь, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Суды толкуют эту норму ограничительно.

17.1. Вывод из судебной практики: Доля в праве аренды не может быть объектом аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2007, 30.07.2007 N КГ-А40/6832-07-П по делу N А40-82631/05-1-451
"...В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 1.1 предметом спорного договора является земельный участок общей площадью около 3818 кв. м (кадастровый номер 77-09-01021-070), относительно которого устанавливается 14/100 долей в праве пользования вышеуказанным земельным участком, имеющим адресные ориентиры: г. Москва, Ленинградское ш., вл. 34, корп. 2.
Выполняя указания суда кассационной инстанции, суды установили, что объект аренды не соответствует требованиям, установленным ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 20.06.2006 N КГ-А40/5380-06 по делу N А40-51162/05-16-452
"...Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО ПКФ "Янус" о взыскании 47570 руб. 40 коп. долга по аренде и 33190 руб. 68 коп. пени за просрочку его уплаты по договору от 14.05.99 N М-09-014145 аренды земельного участка площадью 1210 кв. м по ул. Астрадамская, вл. 4 в г. Москве, где ответчику установлено 32/100 доли в праве аренды.
Решением от 23.11.05 в иске отказано в связи с незаключенностью договора.
В кассационной жалобе истец просит судебные акты отменить и иск удовлетворить, указывая, что доля в праве аренды установлена для цели платежей за аренду.
Как установлено судами обеих инстанций, при рассмотрении спора по существу договор аренды от 14.05.99 N М-09-014145 не содержит соглашения об объекте аренды (ст. ст. 432, 606, 607 ГК РФ), так как доля в праве аренды таковой не является, а, следовательно, договор не может быть основанием иска.
Если истец полагает, что ответчик неосновательно сберег денежные средства при пользовании землей, то не лишен возможности судебной защиты по иным основаниям и предмету.
Утверждение истца об установлении доли в праве аренды для цели платежей несостоятельно, поскольку это прямо не следует из предмета договора..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2012 по делу N А21-2864/2011
"...Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
С учетом приведенных норм суды правильно установили, что соглашение от 05.01.1996 в части передачи доли в размере 5/10 в праве аренды земельного участка является незаключенным ввиду несогласованности существенного условия - предмета сделки.
Доводы жалобы о согласованности предмета соглашения от 05.01.1996 основаны на неправильном толковании норм материального права.
Из материалов дела видно, что на кадастровом учете состоит земельный участок площадью 1,5656 га. Предметом соглашения от 05.01.1996 является доля в размере 5/10 в праве аренды земельного участка. Указанная доля не выделена в натуре, ее границы не установлены, что подтверждается кадастровым паспортом от 05.02.2009. Предоставление в аренду доли в объекте, не выделенной в натуре, или доли в праве аренды этих объектов не предусмотрено.
В связи с этим суды сделали обоснованный вывод о том, что предметом договорных отношений может быть лишь обособленный (идентифицированный) земельный участок.
Из представленного акта выдела земельного участка в натуре также невозможно установить, какая именно часть земельного участка подлежала передаче заявителю.
Учитывая изложенное, кассационный суд считает, что заявление Бугаенко В.В. правомерно оставлено без удовлетворения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.10.2006 по делу N А21-7744/2005
"...Мэрия направила ООО "ЗапАлМет" проект соглашения о внесении изменений в договор от 16.01.98, в котором, в частности, предлагалось указать, что арендатору предоставляется в аренду 597/10000 доли в праве аренды земельного участка площадью 0,2051 га с кадастровым номером 39:15:131702:0003, а площадь доли для целей взимания арендной платы составляет 0,0122 га.
Поскольку земельный участок, занятый торговыми павильонами, является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом, как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен и с одним владельцем помещения, но с учетом потенциальной возможности вступления в договор иных лиц на стороне арендатора.
При таких обстоятельствах обязание ООО "ЗапАлМет" заключить соглашение на предложенных истцом условиях противоречит положениям законодательства, выводы судебных инстанций об удовлетворении заявленных требований ошибочны, основаны на неправильном применении норм материального права..."

17.2. Вывод из судебной практики: Доля в имуществе без ее выделения в натуре не может быть объектом аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 12.08.2009 по делу N А08-1354/08-29
"...Истец и ответчик на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 10.01.2003, утвержденного распоряжением администрации г. Белгорода от 10.01.2003 N 36, приобрели в общую собственность в равных долях (по 1/2 доли) нежилое помещение площадью 100,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Литвинова, 65а.
Указанное нежилое помещение было приобретено сторонами за совместные денежные средства в период брака с целью осуществления предпринимательской деятельности.
Вступившим в законную силу решением мирового судьи Белгородского района от 05.06.2007 брак граждан Беликова А.Ф. и Костиной Т.Н. расторгнут.
Довод истца о том, что он мог самостоятельно распоряжаться своей 1/2 доли нежилого помещения путем сдачи в аренду правомерно отклонен судами первой и апелляционной инстанций.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).
Пунктом 3 данной статьи определено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, поскольку в рассматриваемом случае соглашения о порядке пользования помещением не имеется, выдел доли в натуре не произведен, то возможность определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, отсутствует.
Следовательно, принадлежащие истцу и ответчику доли в общей долевой собственности по отдельности не могут участвовать в гражданском обороте, в том числе посредством заключения сделок по сдаче их в аренду..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 10.10.2013 N ВАС-14080/13 по делу N А33-16964/2012
"...В оспариваемых истцом договорах аренды от 01.12.2011 N РП-1/2011/2Н и N РП-1/2011/Н указывается, что в аренду передаются 1/5 и 2/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение N 7, площадью 299,7 кв. м по адресу г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, строение 5.
В соответствии с частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Судами установлено, что в оспариваемых договорах аренды указаны только доли в праве на нежилое помещение N 7, при этом не определены площади и месторасположение, не указано, какие части помещения передаются в аренду; к договорам аренды не приложены схемы или планы частей помещения, передаваемых в аренду; ответчики не смогли пояснить суду, какие именно части помещения передавались в аренду по актам приема-передачи и договорам аренды. С учетом этого судами сделан вывод о том, что арендодателями и арендатором не согласованы площади и положение тех частей нежилого помещения, которые переданы в аренду, в связи с чем эти договоры аренды являются незаключенными и отсутствуют правовые основания проводить их оценку на предмет соответствия закону, так как отсутствует предмет исследования - заключенный договор. Кроме того, в настоящем деле, помимо неопределенности в предмете договоров, отсутствовало и фактическое исполнение условий договоров (пользование, оплата, соблюдение иных условий). С учетом установленных обстоятельств суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых договоров недействительными.
Исходя из вышеизложенного, коллегия судей не находит оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.01.2010 по делу N А43-5465/2009
"...Администрация (арендодатель) и ЗАО "Магазин N 52" (арендатор) заключили договор аренды доли земельного участка от 14.06.2002 N 04710/04, по условиям которого арендатору переданы в пользование 2005/3816 доли земельного участка площадью 3816 квадратных метров, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Переходникова, дом 29, на срок до 22.05.2051.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.04.2003.
В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В рассматриваемом случае в договоре аренды доли земельного участка от 14.06.2002 N 04710/04 невозможно установить, какая конкретно индивидуально-определенная часть (доля) земельного участка от общей площади 3816 квадратных метров передана Обществу в аренду, то есть нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, в связи с чем указанный договор правомерно признан судом незаключенным в силу части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.06.2009 по делу N А21-8575/2008
"...Предметом договора аренды от 04.04.2003 N 75 является доля в праве аренды в размере 106/1000 от площади земельного участка (кадастровый номер 39:16:01 05 023:0014) под жилым зданием без выделения доли в натуре. Размер доли рассчитан пропорционально площади нежилого помещения (магазина), принадлежащего Обществу на праве собственности.
Между тем такой объект аренды не отвечает требованиям, установленным статьей 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Предоставление в аренду доли в объекте, не выделенной в натуре, или доли в праве аренды этих объектов не предусмотрено.
Договор аренды от 04.04.2003 N 75 и дополнительное соглашение от 15.10.2004 N 35 к нему не соответствуют указанным требованиям закона..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.10.2007 по делу N А56-21201/2006
"...Как видно из материалов дела, истец является собственником нежилого помещения в жилом доме, а по договору от 10.04.99 в аренду предоставлялась часть земельного участка, площадь которой рассчитана пропорционально площади занимаемых истцом помещений, без установления границ в натуре. Такое описание предмета аренды противоречит статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой в аренду могут быть переданы только обособленные земельные участки, индивидуально определенные вещи, а не доли в имуществе либо его части, которые невозможно выделить в натуре..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.02.2010 по делу N А01-256/2009
"...Как видно из материалов дела, 21.11.2002 между администрацией (арендодатель) и ИП Караманьян Р.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 002385, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком до 30.09.2003 45/100 долей от земельного участка общей площадью 561 кв. м, относящегося к категории "земли поселений", расположенного по адресу: г. Майкоп, квартал 245, ул. Пролетарская, 193-а, под размещение магазина. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 01-01/01-2/2003-182.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пункте 1 статьи 607 поименованного Кодекса, предусмотрено, что в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты.
Из смысла указанных норм арбитражный суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что предметом договорных отношений может быть лишь обособленный (идентифицированный) земельный участок.
Из материалов дела видно, что на кадастровом учете состоит земельный участок площадью 561 кв. м. Предметом договора аренды от 21.11.2002 N 002385 от 21.11.2002 является 45/100 доли. Указанная доля не выделена в натуре, ее границы никоим образом не установлены.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что, поскольку доля земельного участка, подлежащая передаче по договору аренды, не индивидуализирована, предмет договора нельзя признать согласованным сторонами..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 18.05.2010 N Ф10-1765/10 по делу N А64-906/09
"...14.01.2002 между ИП Долговой О.И. (арендодатель) и ОАО "Россельхозбанк" (арендатор) был заключен договор N 002-05-03/02 аренды 3/8 доли нежилого здания, расположенного по адресу: Тамбовская обл., Тамбовский р-он, п. Строитель, микрорайон "Северный", д. 1, общей площадью 863,4 кв. м, для размещения в нем Тамбовского РФ ОАО "Россельхозбанк", сроком с 01.01.2002 по 31.12.2002.
Аналогичный по всем условиям договор аренды от 14.01.2002 N 002-05-03/01 был заключен ответчиком и с Судоргиной Е.В. (арендодатель) как с сособственником арендуемого нежилого помещения.
Ссылаясь на то, что поскольку арендуемое ответчиком у двух сособственников по двум одинаковым договорам аренды нежилое помещение является неделимым, доли сособственников не выделены в натуре, то выплата арендатором более высокой по размеру арендной платы по договору, заключенному с Судоргиной Е.В., чем по договору, заключенному с Долговой О.И., является неправомерной, так как повлекла за собой неосновательное обогащение арендатора за счет истца в виде суммы сбереженной арендной платы, а также указывая на незаключенность подписанного с ней договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации и несогласованности в договоре условия об объекте аренды, ИП Долгова О.И. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Между тем, доля истца в праве общей собственности на недвижимое имущество не является вещным правом, а следовательно, не может выступать в качестве объекта договора аренды. Поэтому апелляционный суд пришел к выводу о недействительности спорного договора аренды и, в то же время, об отсутствии неосновательного обогащения у ответчика, поскольку размер арендной платы устанавливался по взаимному согласию сторон.
В результате, суд кассационной инстанции соглашается с выводами апелляционного суда, а значит, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не усматривается..."

18. Часть вещи как объект аренды

Нередко в аренду передается не сама вещь, а ее часть. Это может стать причиной спора в суде, в том числе по вопросу о заключенности такого договора. Суды исходят из того, что часть вещи может быть объектом аренды, а соответствующий договор признается заключенным, если позволяет точно определить объект аренды.

18.1. Вывод из судебной практики: Объектом аренды может быть не вся вещь, а только ее отдельная часть.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...9. В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.12.2013 по делу N А43-4674/2013
"...ООО "УК "Своя земля" (арендатор) и ООО "Лик-2" (субарендатор) заключили договор от 08.04.2008 субаренды не прошедшей государственного кадастрового учета части указанного земельного участка площадью 10 000 квадратных метров сроком до 08.03.2009 для стоянки и хранения техники, хранения труб водопровода. В этот же день по акту приема-передачи участок передан субарендатору.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 и пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснил, что положение статьи 607 Гражданского кодекса не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При передаче арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка, индивидуализация объекта субаренды может быть осуществлена путем подписания сторонами документа, который содержит графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором, и из которого может следовать, что предмет договора аренды согласован сторонами.
Как следует из материалов дела, истец и ответчик подписали договор субаренды части земельного участка, являющегося публичной собственностью и находящегося у истца в арендном пользовании. В приложении N 1 к договору субаренды стороны утвердили план переданного в субаренду земельного участка с обозначением его границ.
При таких обстоятельствах апелляционный суд, пришел к правильным выводам о согласованности контрагентами условий о предмете сделки и, следовательно, о заключенности договора субаренды земельного участка от 08.04.2008..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.06.2017 N Ф03-1882/2017 по делу N А51-14634/2016
"...Как установлено апелляционной инстанцией и подтверждается материалами дела, АО "Оборонэнерго" на праве собственности принадлежит объект - здание аккумуляторной, сохранностью 87% (лит. А), инвентарный номер 05:401:002:000217480, назначение: нежилое, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Бархатная, 14г, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.04.2012 сделана соответствующая запись N 25-25-01/024/2012-775 и выдано свидетельство о регистрации от 13.04.2012 серии 25-АБ N 757584.
29.10.2015 между АО "Оборонэнерго" и ООО "Энергопром-Приморье" заключен договор аренды нежилых помещений N 257/02-ПРМ-2015, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в возмездное временное пользование нежилые помещения NN 1-24 и 29-30 площадью 596,30 кв. м в указанном объекте - здание аккумуляторной по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Бархатная, 14 г.
Далее ООО "Энергопром-Приморье" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды.
Впоследствии уведомлением от 17.12.2015 N 25/011/003/2015-6052 государственный регистратор приостановил государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений по заявлению третьего лица на срок до 16.03.2016.
По истечении срока приостановления государственной регистрации Управление Росреестра установило, что препятствия, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, заявителем не устранены, в связи с чем сообщением от 29.03.2016 N 25/011/003/2015-6052 ответчик отказал в государственной регистрации спорного договора аренды по причине непредставления документа, подтверждающего постановку на кадастровый учет нежилых помещений NN 1-24 и 29-30 площадью 596,30 кв. м в объекте - здание аккумуляторной в государственном кадастре недвижимости.
Не согласившись с указанным решением, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы арендодателя в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статья 607 ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 названного Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Как следует из материалов настоящего дела, 11.11.2015 на государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений от 29.10.2015 N 257/02-ПРМ-2015 в регистрирующий орган представлены: названный договор с приложением плана арендуемых нежилых помещений; экспликация к поэтажному плану здания; копия свидетельства о государственной регистрации права; акт приема-передачи; отчет N 15-01.252 об оценке рыночной стоимости пакета прав пользования и владения в отношении спорных нежилых помещений.
Рассмотрев поступившее заявление и приложенные к нему документы, Управление Росреестра письмом от 29.03.2016 N 25/011/003/2015-6052 отказало обществу в осуществлении государственной регистрации спорного договора аренды по причине непредставления документа, подтверждающего постановку на кадастровый учет нежилых помещений NN 1-24 и 29-30 площадью 596,30 кв. м в объекте недвижимого имущества (здание аккумуляторной).
Исследовав и оценив все представленные сторонами в рамках настоящего дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и руководствуясь названными нормами права, а также разъяснениями об их применении, апелляционная инстанция установила, что предметом названного договора аренды являются конкретные нежилые помещения NN 1-24, 29-30 общей площадью 596,30 кв. м. При этом графическое отображение их границ и арендуемой площади обозначено сторонами договора на поэтажном плане здания путем штриховки. Также стороны согласовали подлежащее передаче в аренду имущество посредством текстуального описания и графического отображения границ, площади нежилых помещений, сдаваемых в аренду по спорному договору аренды нежилых помещений от 29.10.2015 N 257/02-ПРМ-2015. Спор относительно объекта аренды между АО "Оборонэнерго" и ООО "Энергопром-Приморье" отсутствует, технические характеристики и иные сведения об объекте после передачи его в аренду третьему лицу не изменились и по-прежнему содержатся в кадастровом паспорте здания, который ранее уже был представлен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
С учетом названных обстоятельств апелляционная инстанция пришла к обоснованному выводу о том, что в данном случае у Управления Росреестра отсутствовали какие-либо законные основания для отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 29.10.2015 N 257/02-ПРМ-2015, в связи с чем оспариваемый отказ регистрирующего органа, не соответствующий требованиям действующего законодательства, является незаконным..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.10.2017 N Ф04-4324/2017 по делу N А45-1670/2017
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, АО "Транснефть-Западная Сибирь" 16.09.2016 подано заявление о государственной регистрации субаренды части земельного участка с кадастровым номером 54:30:026601:4336. На государственную регистрацию представлены документы согласно расписке N 54/001/595/2016-188.
По договору от 08.08.2016 N 2 объектом субаренды является часть земельного участка.
Заявитель 12.12.2016 получил сообщение об отказе в государственной регистрации договора субаренды части земельного участка с кадастровым номером 54:30:026601:4336.
Не согласившись с отказом, изложенным в сообщении от 25.11.2016 N 54/001/595/2016-188, в проведении государственной регистрации сделки субаренды части земельного участка по договору от 08.08.2016 N 2, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
В пункте 9 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся разъяснения, согласно которым если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию обществом представлен пакет документов, включающий в себя в том числе графическое описание передаваемой в субаренду части недвижимого имущества, являющегося предметом субаренды. После подписания договора арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование и владение часть земельного участка, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации передаваемого объекта у сторон не имелось, о чем свидетельствует акт приема-передачи.
Требования пункта 1 статьи 81 <*> и пункта 3 статьи 607 ГК РФ требуют определения объекта аренды как существенного условия этого договора, что является критерием определенности в правоотношениях сторон. Указанные выше обстоятельства позволяют сделать вывод о достижении сторонами договора соглашения об объекте, являющемся предметом субаренды, то есть достижения согласия в данной части.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: текст документа "пункта 1 статьи 81" соответствует оригиналу.

Кроме этого, объект недвижимого имущества, часть которого передана в субаренду, ранее был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку договор субаренды содержит приложение, которое является графическим описанием передаваемой в субаренду части недвижимого имущества, данный документ представлен на государственную регистрацию вместе с заявлением, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что оспариваемый отказ не соответствуют положениям пункта 1 статьи 18, абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
В связи с изложенным требование АО "Транснефть-Западная Сибирь" о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Новосибирской области в государственной регистрации договора субаренды части земельного участка подлежит удовлетворению..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.10.2014 N Ф05-11547/14 по делу N А41-68445/13
"...Между ОАО "РЖД" и ООО "Кениг" заключен договор от 23.06.2010 субаренды части земельного участка с кадастровым номером 50:15:110101:0001, площадью 360 кв. м, для возведения торговых павильонов из легковозводимых конструкций для обслуживания пассажиров, без права строительства капитальных объектов, требующих государственной регистрации.
Десятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что договор субаренды от 23.06.2010 является незаключенным, поскольку объект субарендных отношений не согласован, в договоре не указаны данные, позволяющие определенно установить часть земельного участка, передаваемого в пользование ООО "Кениг", на момент подписания сторонами договора субаренды объект субаренды - часть земельного участка площадью 360 кв. м - как объект права в установленном законом порядке не сформирован, его границы на местности не определены, межевание не произведено, на государственный кадастровый учет он не поставлен, из состава земельного участка с кадастровым номером 50:15:110101:00001 как его часть в установленном порядке не выделен.
Как следует из имеющихся в деле доказательств, на момент заключения договора субаренды от 23.06.2010, а также в последующем между сторонами не возникало разногласий относительно определения границ, площади и местонахождения спорных земельных участков. Исходя из содержания договора субаренды и приложений к нему следует, что сторонами согласовано условие об объекте аренды, позволяющее определенно установить передаваемые в аренду земельные участки, а также их границы на местности без кадастрового плана.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Таким образом, исходя из изложенного оснований считать договор субаренды между ОАО "РЖД" и ООО "Кениг" незаключенным не имеется.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает подлежащим отмене постановление Десятого арбитражного апелляционного суда, решение Арбитражного суда Московской области - оставлению в силе..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.04.2017 N Ф06-18903/2017 по делу N А65-19411/2016
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между заявителем и третьим лицом заключен договор аренды от 01.09.2014 N 026 АТК, согласно условиям договора третье лицо (арендодатель) передает, а заявитель (арендатор) принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, являющееся частью объекта недвижимости: кадастровый номер N 16:52:000000:3910, Автомеханический завод в составе: АБК с подвалом, автоматно-токарный корпус и пешеходный тоннель, назначение: нежилое, общая площадь 100.479 кв. м, инв. N 348, лит. А1904, А1454, А51262, адрес: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, Промкомзона. К договору подписана в качестве приложения Схема расположения арендуемой производственной площади на территории автоматно-токарного корпуса, согласно которой в аренду передается производственная площадь в осях (5-13)/(А-Р), общей площадью 3.744 кв. м.
Сообщением от 21.07.2016 N 16/099/002/2016-5143 ответчик отказал в осуществлении государственной регистрации договора. В обоснование своего решения указал, что заявителем в нарушение пункта 2 статьи 6 и пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) не представлен кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, передаваемого в аренду, с указанием размера арендуемой площади.
Посчитав, что решение Управления об отказе в государственной регистрации спорного договора аренды не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Общества, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 <*> постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
--------------------------------
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13.

Судам следует иметь в виду, что это положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 названного Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что, по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ, представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Суды установили, что ранее кадастровый паспорт здания, являющегося собственностью Общества, уже предоставлялся в Управление, что исключает необходимость повторного предоставления данного документа на части данного имущества.
Предмет аренды применительно к техническим характеристикам объекта сторонами согласован; разногласий относительно местоположения, границ и площади нежилых помещений между сторонами договора не имеется.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, и установив, что Общество выполнило требования пункта 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о несоответствии оспариваемого отказа требованиям действующего законодательства и нарушении им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; признали данный отказ недействительным и обязал Управление устранить нарушенные права заявителя..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.07.2013 по делу N А55-26520/2012
"...Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о правах ОАО "ФСК ЕЭС" на объект недвижимости, являющийся предметом договора от 02.03.2012 N ПД-105, и указанный договор является незаключенным, поскольку предмет договора невозможно идентифицировать, а также, что обществом в нарушение статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не представлен кадастровый (технический) паспорт электросетевого комплекса "ПС-500 кВ "Куйбышевская" с указанием размера арендуемой части имущества, судебной коллегией отклоняются.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Судам следует иметь в виду, что это положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Судами установлено, что обществом на государственную регистрацию вместе с договором от 02.03.2012 N ПД-105 был представлен в том числе технический паспорт электросетевого комплекса "ПС-500 кВ "Куйбышевская" с линиями электропередачи".
Как правильно указали суды, из текста договора от 02.03.2012 N ПД-105 прямо следует, что подъездной железнодорожный путь необщего пользования, являющийся предметом договора аренды, входит в состав электросетевого комплекса ПС 500 кВ "Куйбышевская", принадлежащего на праве собственности заявителю.
При этом в техническом паспорте электросетевого комплекса "ПС 500 кВ "Куйбышевская" с линиями электропередачи" по состоянию на 24.07.2001 графически изображен и описан подъездной железнодорожный путь необщего пользования.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что стороны в договоре от 02.03.2012 N ПД-105 указали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в том числе согласовали протяженность железнодорожного пути, его местонахождение, а также данные о том, что подъездной железнодорожный путь является частью электросетевого комплекса ПС 500 кВ "Куйбышевская".
Таким образом, представленный на государственную регистрацию договор от 02.03.2012 N ПД-105 содержит четкое текстуальное описание той части объекта недвижимого имущества, пользование которой будет осуществляться арендатором.
Кроме того, в приложении N 2 к договору от 02.03.2012 N ПД-105, являющемся неотъемлемой частью договора и представляющем собой выкопировку из технического паспорта сооружения, графически изображен объект аренды с привязкой к местности.
При таких обстоятельствах следует признать правильными выводы судов о том, что, предмет договора от 02.03.2012 N ПД-105 сторонами согласован и заявителем в регистрирующий орган были представлены все документы, предусмотренные статьями 17, 26, пунктами 10 и 12 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые однозначно позволяли идентифицировать передаваемое по договору аренды имущество..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.12.2013 по делу N А63-7491/2011
"...В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Данное положение не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Изложенное разъяснение содержится в абзаце 2 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).
При разрешении спора судебные инстанции установили, что во исполнение договора от 20.11.2008 N 8/457 общество передало учреждению в пользование согласованное в нем имущество (часть принадлежащего истцу на праве собственности нежилого помещения) для размещения оборудования ответчика (пункт 3.1.1 договора, приложение N 2). Договор от 20.11.2008 N 8/457 после истечения срока его действия (30.12.2008) был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок и в соответствии с утвержденным судом мировым соглашением (определение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.12.2011 по делу N А63-7283/2011) расторгнут с 01.03.2011.
Доказательства освобождения (возврата) части принадлежащего обществу помещения от оборудования, используемого учреждением в целях оказания охранных услуг, не представлены. Как следует из акта от 25.01.2012, утвержденного начальником отдела вневедомственной охраны (т. 4, л.д. 110), смонтированные на АТС N 1 с. Красногвардейского ретрансляторы демонтированы в январе 2012 года.
Поскольку ответчик в спорный период пользовался имуществом, переданным по договору от 20.11.2008 N 8/457, без внесения платы за пользование, судебные инстанции признали требования истца обоснованными и взыскали в его пользу 31 356 рублей 47 копеек долга.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе и относящимся к оценке фактических обстоятельств дела и представленных доказательств. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

18.2. Вывод из судебной практики: Часть помещения может быть объектом аренды, если в договоре содержатся данные, позволяющие ее индивидуализировать, а также если она обозначена на поэтажном плане.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2010 по делу N А46-11729/2009
"...30.06.2008 между ОАО "Омский аэропорт" (арендодатель), ОАО "ОТП Банк" (залогодержатель) и ООО "Пилар" (арендатор) подписан договор аренды N 5-337, в соответствии с условиями которого арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование сроком с 01.07.2008 по 01.07.2013 часть нежилого помещения в здании аэровокзала (литера А), расположенном по адресу: город Омск, улица Транссибирская, 2.
Арендуемая площадь составляет 1 605,3 квадратного метра, из них: помещения первого и второго этажей площадью 1 516,8 квадратного метра и подвальные помещения площадью 88,5 квадратного метра (пункты 1.1, 1.3 договора).
Приложением к договору и его неотъемлемой частью является выкопировка арендуемой площади технического паспорта (пункт 8.10 договора).
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, и отсутствие выделения на поэтажном плане помещений, передаваемых в аренду, не повлекло в данном случае отсутствие согласования сторонами предмета указанного договора.
При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил иск и принял решение о регистрации договора аренды..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд признал договор аренды части помещения незаключенным, поскольку в нем не было данных, позволяющих индивидуализировать эту часть, и отсутствовал надлежаще оформленный план помещения.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 N Ф03-7379/2009 по делу N А73-6056/2009
"...Как усматривается из материалов дела, общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества от 10.11.2008 N 93.
В соответствии с пунктом 1 договора арендодатель передает во временное пользование нежилое помещение без права выкупа, расположенное по адресу: пр. Мира, д. 37; для реализации одежды и аксессуаров. А именно: часть площади торгового зала общей площадью 45,40 кв. м на третьем этаже.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
С учетом изложенного, арбитражный суд первой инстанции, дав оценку условиям договора, в том числе пункту 1.1 договора (передача в аренду части площади торгового зала на третьем этаже площадью 45,40 кв. м), указав на отсутствие в договоре ссылки на приложение к договору с экспликацией помещений, пришел к выводу о том, что в данном случае невозможно определенно установить объект аренды.
При этом арбитражный суд не принял в качестве доказательств представленную истцом схему третьего этажа, поскольку она была составлена по состоянию на 01.01.2009 (договор подписан 10.11.2008). Кроме того, как установил арбитражный суд, отмеченные на схеме торговые места, шесть из которых имеют площадь 45,40 кв. м; не индивидуализированы.
Установив факт несогласования сторонами договора существенного условия о предмете договора, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что этот договор следует считать незаключенным, не порождающим правовых последствий в виде возникновения у арендатора обязательств по внесению арендных платежей, установленных договором, и уплате пеней, предусмотренных этим договором.
С учетом изложенного, у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для переоценки установленных арбитражным судом первой инстанции обстоятельств относительно несогласования сторонами в договоре объекта аренды и для вывода о наличии между сторонами обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды.
При таких обстоятельствах обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит отмене на основании статьи 288 (ч. ч. 1, 2) АПК РФ с оставлением в силе решения арбитражного суда от 12.08.2009..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 31.12.2008 N КГ-А40/12215-08-П по делу N А40-32021/07-94-199
"...Из представленной экспликации объекта недвижимости следует, что описано само помещение, а не его часть, подлежащая передаче в субаренду, как объект недвижимости. Сведения же описывающие непосредственно часть помещения, а именно ее местоположение (в частности путем присвоения порядкового номера), размер площади не указаны ни в экспликации, ни в поэтажном плане.
При указанном вывод суда об отсутствии в договоре субаренды, представленном на государственную регистрацию, данных, позволяющих индивидуализировать объект субаренды, суд кассационной инстанции находит соответствующим установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.09.2007, 27.09.2007 N КГ-А40/9763-07 по делу N А40-17498/07-152-97
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, письмом от 22.02.2007 N 07/057/2006-965 УФРС по Москве на основании п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ отказало в государственной регистрации договора аренды от 11.12.2006 N 59-065.12/111-26, заключенного между ЗАО ТГК "Салют" (арендодатель) и ООО "И-Эм-Си" (арендатор) в отношении нежилого помещения, представляющего часть комнат N 1, 5 площадью 15,7 кв. м и 5 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 158.
Причины отказа УФРС по Москве обосновывает тем, что передача в аренду части комнаты не предусмотрена Законом о регистрации (п. 3 ст. 26 Федерального закона), а также указывает на то, что в представленном на регистрацию договоре невозможно определить объект аренды, что противоречит п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом суд правомерно исходил из того, что п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность сдачи в аренду части помещений.
С учетом установленного, суд сделал правильный вывод о том, что представленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что соответствует требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ.
Пункт 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации требует, чтобы данные, позволяющие установить объект аренды, содержались в договоре аренды.
Наличие таких данных в спорном договоре аренды судом установлено. Следовательно, заключая договор, стороны достаточно ясно выразили свою волю относительно того, какая часть помещения передается в аренду.
Статья 26 Федерального закона N 122-ФЗ предусматривает приложение к договору аренды, представленному на государственную регистрацию, поэтажного плана, на котором обозначается сдаваемое в аренду помещение с указанием размера арендуемой площади.
Судом установлено, что поэтажный план с обозначением на нем сдаваемого в аренду помещения прилагался к договору..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.03.2010 по делу N А55-9413/2009
"...Суд установил, что из содержания пункта 1.1 договора аренды от 02.01.2006 следует, что передаче подлежит комната N 20 площадью 45 кв. м.
Следовательно, из данного договора невозможно установить предмет аренды - имущество, подлежащее передаче арендатору: не обозначено месторасположение арендуемой части нежилого помещения относительно иных частей комнаты N 20, отсутствуют ссылки на план арендуемого недвижимого имущества - части нежилого помещения - комнаты N 20 как приложение к договору.
Кроме того, акт приема-передачи имущества, в котором могли бы содержаться индивидуализирующие признаки арендованного недвижимого имущества, описания части нежилого помещения - комнаты N 20, между сторонами не составлялся.
Судом исследовалась выкопировка из технического паспорта на нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже дома, находящегося по адресу: г. Самара, Красноглинский район, поселок Управленческий, ул. Симферопольская, д. N 3. Однако из этого документа также не усматривается местоположение, конфигурация, границы, размеры арендованной части помещения в пределах площади комнаты N 20.
При таких обстоятельствах соответствует закону вывод судов о том, что сторонами не был согласован объект аренды, и в силу положений статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 02.01.2006 не считается заключенным, и ссылка истца на этот договор в доказательство обоснованности своих требований неправомерно..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.08.2009 по делу N А55-15883/2008
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с представленным в материалы дела договором аренды, предметом аренды является часть площадей первого этажа Центрального Автовокзала общей площадью 12.09 кв. м, согласно плану расположения помещений.
Согласно плану арендных площадей передаче в аренду подлежит часть площади зала первого этажа.
Согласно акту приема-передачи в аренду передана часть нежилого помещения.
Ни из договора, ни из плана арендных площадей, ни из акта приема-передачи невозможно индивидуализировать предмет аренды по договору. Индивидуализирующие признаки подлежащего передаче в аренду имущества, учитывая расположение площадей в пределах иной площади установить невозможно.
На вопрос судебной коллегии в судебном заседании ни представитель Арендодателя, ни представитель Арендатора не смогли пояснить, какие именно индивидуально определенные помещения являлись предметом договора аренды.
При данных обстоятельствах сторонами по договору не согласован предмет аренды, что влечет незаключенность договора..."

Уральский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд признал договор аренды части помещения незаключенным, поскольку в нем не было данных, позволяющих индивидуализировать эту часть.

Постановление ФАС Уральского округа от 06.12.2010 N Ф09-10019/10-С3 по делу N А71-2608/2010
"...Как следует из материалов дела, обществом "ТФ "ГАЛ" (арендодатель) и предпринимателем Бояршиновой М.С. (арендатор) подписан договор аренды от 26.10.2009 N 7/9 (далее - договор) с учетом дополнительного соглашения от 26.10.2009 N 1, по условиям которого арендодатель сдает арендатору во временное арендное пользование нежилую площадь, указанную в акте приема-передачи согласно экспликации помещений технического паспорта здания, приложенному к договора, в магазине "Колорит", расположенном по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, 247.
По акту приема-передачи арендодатель передал арендатору площади, расположенные по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, 247: номера согласно поэтажному плану выписки из техпаспорта - часть торгового зала к. N 17, часть подсобных помещений к. N 13, 14 общей площадью - 8,5 кв. м.
На основании ст. 607 Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Судами установлено, что в договоре и акте приема-передачи не указано месторасположение передаваемой предпринимателю Бояршиновой М.С. нежилой площади в магазине "Колорит" по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 247. Определить, какие конкретно площади переданы обществом "ТФ "ГАЛ" по акту приема-передачи согласно поэтажному плану выписки из технического паспорта не представляется возможным. Иные доказательства (дислокации арендуемой площади иными арендаторами, дополнительное соглашение к договору аренды, заявления предпринимателя Бояршиновой М.С. от 15.12.2009, 01.12.2009, письмо от 30.11.2009 N 137) также не позволяют определить местоположение передаваемой предпринимателю Бояршиновой М.С. площади.
Суды оценили представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в соответствии со ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и признали предмет договора аренды несогласованным, подписанный сторонами договор незаключенным, не порождающим правовых последствий для сторон.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы..."

18.3. Вывод из судебной практики: Договор по передаче в пользование части здания является договором аренды.

Примечание: Ранее в судебной практике встречалась и другая позиция, согласно которой такой договор не признавался договором аренды. Суды указывали на то, что такой вид договоров не поименован в ГК РФ (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2010 по делу N А43-14227/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.04.2010 по делу N А43-14220/2009).

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 25.05.2011 N ВАС-5972/11 по делу N А03-900/2010
"...По иску федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" в лице управления Федеральной почтовой службы по Алтайскому краю (г. Барнаул, далее - Почта России) к Барнаульской городской спортивной общественной организации "Раунд" (г. Барнаул, далее - спортивная организация) о взыскании 299 512 рублей 95 копеек задолженности за тепловую энергию (с учетом уточнения).
...решением от 28.06.2010, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, со спортивной организации в пользу Почты России взыскано 296 222 рубля 10 копеек, в остальной части иск оставлен без удовлетворения.
Суды руководствовались статьями 606, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором аренды от 20.12.2000 N А008-435 и договором на коммунальные услуги от 15.01.2004 N 4 и исходили из установленного факта поставки тепловой энергии в арендуемые ответчиком нежилые помещения.
Судами установлено, что 20.12.2000 между Комитетом по управлению государственным имуществом Алтайского края (далее - арендодатель), Почтой России (балансодержатель) и спортивной организацией заключен договор N 008-435 на сдачу в аренду части здания, являющегося федеральной собственностью, согласно которому арендодатель при участии балансодержателя предоставляет арендатору за плату во временное пользование часть здания, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Энтузиастов, 28 Б, общей площадью 406,5 кв. м, состоящей из подвального помещения, используемого арендатором под спортивные занятия детей и подростков, на срок с 01.12.2000 по 30.11.2001.
После окончания срока действия договора аренды N А008-435 договорные отношения между сторонами по аренде помещения не прекратились, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается продленным на неопределенный срок.
Обязанность арендатора по несению расходов на содержание имущества следует из пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также из договора аренды, в силу которого арендатор принял на себя обязательство по оплате коммунальных услуг.
С учетом изложенного оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, не имеется..."

18.4. Вывод из судебной практики: Передача в аренду части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...9. В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.08.2015 N Ф01-2589/2015 по делу N А82-10832/2013
"...Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, земельный участок площадью 25 018 квадратных метров с кадастровым номером 76:21:010102:39, разрешенное использование - для общего пользования, расположенный по адресу: Ярославская область, г. Тутаев, проспект 50-летия Победы, принадлежит на праве собственности городскому поселению Тутаев Ярославской области, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 17.06.2011.
Городское поселение Тутаев (арендодатель) и ИП Гудкова А.Р. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 21.06.2012 N 146, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок на срок менее года, расположенный в городе Тутаев, на пересечении улицы Комсомольской и проспекта 50-летия Победы, площадью 68 квадратных метров, входящий в состав земельного участка с кадастровым номером 76:21:010102:39, для размещения временного сооружения - торгового павильона.
В силу пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам необходимо учитывать, что глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
В статье 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) определено, что индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его кадастрового учета.
Из положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 1 Закона N 221-ФЗ следует, что земельный участок до тех пор, пока он не прошел государственный кадастровый учет, не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
Суды установили, что, согласно кадастровому паспорту от 16.05.2011 о земельном участке, кадастровый номер 76:21:010102:39, в пределах которого расположены павильоны ответчиков, земельный участок, занимаемый каждым предпринимателем, не определен, в том числе не имеет отдельных сформированных его частей, которые прошли бы установленный государственный кадастровый учет.
Граница части каждого земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, а именно: в государственном кадастре недвижимости отсутствуют координаты характерных точек границ земельного участка, определенные с требуемой точностью в системе координат, принятой для ведения государственного кадастра недвижимости.
На момент подписания договоров аренды земельный участок (часть земельного участка) как самостоятельный объект права в установленном законом порядке не сформирован, его границы на местности не определены, межевание не произведено, земельный участок (часть земельного участка) не прошел в установленном порядке государственный кадастровый учет.
Договоры аренды, кадастровый паспорт не имеет описания (схемы) размещения на местности земельного участка (части земельного участка).
Государственная собственность на земельный участок, части которого являются предметом рассматриваемого спора, не разграничена.
С учетом названных норм права и установленных по делу обстоятельств, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о незаключенности договоров аренды в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку используемые ответчиками под размещение павильонов части земельного участка не прошли государственный кадастровый учет, а условия договоров аренды не позволяют идентифицировать объект арендных отношений. Следовательно, отсутствие законных оснований для занятия спорного земельного участка порождает на стороне ответчиков обязанность по освобождению земли от временных сооружений..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.10.2014 по делу N А28-9291/2013
"...Как видно из документов и установил суд, Администрация и Предприниматель подписали договор от 02.10.2003 N 1613 аренды части земельного участка с учетным номером 43:42:00065:0022/3, площадью 15 квадратных метров, расположенного по адресу: Кировская область, город Кирово-Чепецк, проспект Мира, МКР-6, с разрешенным использованием: для эксплуатации торгового киоска "Евгения", со сроком действия - 11 месяцев. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 02.10.2003.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
В силу статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ) индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его кадастрового учета.
Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам необходимо учитывать, что глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу, что используемая ответчиком под размещение торгового киоска "Евгения" часть земельного участка не прошла кадастровый учет, следовательно, договор аренды от 02.10.2003 N 1613 является незаключенным; при отсутствии правовых оснований для занятия спорного земельного участка Предприниматель обязан освободить его от нестационарного объекта.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.07.2014 по делу N А28-8026/2013
"...В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При этом необходимо учитывать, что глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Из материалов дела видно, что договор аренды части земельного участка от 02.10.2003 N 1612, не содержит кадастрового номера данного участка и имеет только указание на учетный номер N 43:42:000070:0024/6.
Суд установил, что сведения о вышеназванной части земельного участка с учетным номером N 43:42:000070:0024/6, предоставленного ответчику по договору от 01.10.2003 N 1612 в государственном кадастре недвижимости отсутствуют.
В связи с тем что до постановки спорной части земельного участка в установленном законом порядке на государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений и, соответственно, предметом сделок, суд правомерно признал договор аренды от 02.10.2003 N 1612 незаключенным и обоснованно удовлетворил требование Администрации об обязании путем демонтажа и вывоза торгового киоска "Надежда" освободить спорную часть земельного участка..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.12.2013 по делу N А28-1080/2013
"...Из документов кассационного производства следует и суд установил, что Теруправление (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор от 19.08.2010 N 2321 аренды части земельного участка и акт приема-передачи, согласно которым Предпринимателю передана в аренду часть земельного участка с учетным номером У0131-065/013, площадью 44 квадратных метра, расположенного по адресу: город Киров, улица Московская, у дома N 130, для размещения торгово-остановочного комплекса. Срок действия договора с 21.06.2010 по 31.12.2010.
В силу статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его кадастрового учета.
В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам необходимо учитывать, что глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
В рассмотренном случае используемая ответчиком под размещение павильона часть земельного участка не прошла кадастровый учет, в связи с чем суд апелляционной инстанции обоснованно признал договор аренды от 19.08.2010 N 2321 незаключенным. Следовательно, при условии отсутствия правовых оснований для занятия спорного земельного участка, суд апелляционной инстанции обоснованно оставил без изменения решение суда первой инстанции об удовлетворении требований Теруправления об обязании освободить часть земельного участка от нестационарного объекта, принадлежащего Предпринимателю, уточнив при этом мотивировочную часть судебного акта первой инстанции..."

18.5. Вывод из судебной практики: При наличии плана лесной участок, который состоит из частей нескольких участков в составе земель лесного фонда, прошедших кадастровый учет, может быть передан в аренду до 01.01.2015 без осуществления кадастрового учета.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.02.2014 N 13123/13 по делу N А21-4610/2012
"...Общество обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права аренды по договору аренды.
Сообщением от 01.08.2012 управление Росреестра отказало обществу в государственной регистрации договора аренды на основании абзаца четвертого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указав, что общество не представило документы, подтверждающие осуществление государственного кадастрового учета лесного участка, являющегося предметом представленного на государственную регистрацию договора аренды.
Названные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции, исходил из следующего.
Передаваемый в аренду лесной участок состоит из частей трех лесных участков, в отношении которых осуществлен государственный кадастровый учет (участков с кадастровыми номерами 39:01:000000:0210, 39:01:000000:0375, 39:20:000000:0003).
Суд первой инстанции указал, что государственная регистрация договора аренды лесного участка осуществляется без представления кадастрового плана или кадастрового паспорта только при условии, что государственный кадастровый учет в отношении передаваемого в аренду участка или участка, в состав которого он входит, ранее вообще не осуществлялся.
При таких условиях суд пришел к выводу, что образование спорного лесного участка из частей прошедших кадастровый учет лесных участков должно производиться посредством их раздела по правилам, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". При этом положения пункта 1 статьи 4.1 Закона N 201-ФЗ не подлежат применению.
Таким образом, суд счел, что государственная регистрация договора аренды может быть осуществлена только после присвоения кадастрового номера сформированному для предоставления в аренду лесному участку и государственной регистрации права собственности Российской Федерации на вновь образованные земельные участки.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что положения статей 4.1 - 4.4 Закона N 201-ФЗ применимы к спорному лесному участку, в отношении которого кадастровый учет не осуществлялся. В настоящем деле имеются план участка, учетная запись в государственном лесном реестре, представленный на государственную регистрацию договор аренды содержит необходимые данные, позволяющие определенно установить лесной участок, подлежащий передаче в аренду.
Суд кассационной инстанции, указав, что являющийся предметом договора аренды лесной участок не был сформирован как самостоятельный объект права в порядке, предусмотренном статьями 11.3 и 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, и не поставлен на государственный кадастровый учет, отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, признав оспариваемый отказ в совершении регистрационных действий законным.
При этом суд сослался на правовую позицию, изложенную в абзаце шестом пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 N 13; далее - постановление N 73), в соответствии с которой заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Между тем судами первой и кассационной инстанций не учтено следующее.
Согласно статье 4.4 Закона N 201-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) до указанной в Законе даты (01.01.2015) допускаются распоряжение лесным участком и государственная регистрация прав на него без осуществления его кадастрового учета при условии наличия плана лесного участка. Вхождение лесного участка, передаваемого в аренду, в состав участка, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией и который имеет кадастровый (условный) номер, само по себе не исключает применения к такому участку этого правила.
В пункте 9 постановления N 73 разъяснено, что возможна сдача в аренду части земельного участка без необходимости формирования (выделения) самостоятельного участка и регистрации на него права собственности, поскольку действующее законодательство не содержит требования о разделе земельного участка (в том числе лесного участка, право на который зарегистрировано за Российской Федерацией) для предоставления в аренду его части.
Правовая позиция, сформулированная в абзаце шестом пункта 9 постановления N 73, применима к землям, находящимся в государственной или муниципальной собственности, вместе с тем статья 4.4 Закона N 201-ФЗ содержит специальное правило в отношении лесных участков. Следовательно, названная позиция не применима к лесным участкам до 01.01.2015.
Абзац третий пункта 9 постановления N 73 содержит разъяснение, согласно которому при заключении договора аренды на срок более года, по которому допускается пользование частью участка, такой договор подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на весь земельный участок.
Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в регистрации как договора аренды лесного участка, так и обременения договором аренды лесных участков, право собственности на которые зарегистрировано за Российской Федерацией.
Следовательно, судами первой и кассационной инстанций неправильно применены нормы материального права.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.05.2016 N Ф06-9056/2016 по делу N А65-19785/2015
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 22.12.2014 Обществом в Управление Росреестра подано заявление о государственной регистрации договора аренды лесного участка от 15.09.2014 N 695, заключенного между Обществом и Минлесхозом, предметом которого являются представленные для эксплуатации магистрального нефтепровода "Альметьевск - Горький-3" лесные участки, общей площадью 4,97 га с местоположением: Республика Татарстан, Лаишевский муниципальный район, квартал 35 выделы 3, 4, квартал 38 выделы 1, 3, 8, квартал 88 выделы 3, 10, квартал 89 выделы 4, 10, квартал 116 выдел 56 Лаишевское участковое лесничество; квартал 75 выделы 6, 9, 23, 34, квартал 97 выдел 11 Янтыковское лесничество.
Сообщением Лаишевского отдела Управления Росреестра от 25.05.2015 N 73/025/2014-232 отказано в регистрации вышеуказанного договора аренды лесного участка на основании пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации с указанием на документы, представленные на государственную регистрацию прав, как несоответствующие по содержанию требованиям действующего законодательства.
Общество, полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Спорный земельный участок расположен в Республике Татарстан, Лаишевский муниципальный район, квартал 35 выделы 3, 4, квартал 38 выделы 1, 3, 8, квартал 88 выделы 3, 10, квартал 89 выделы 4, 10, квартал 116 выдел 56 Лаишевское участковое лесничество; квартал 75 выделы 6, 9, 23, 34, квартал 97 выдел 11 Янтыковское лесничество.
Право собственности на лесные участки, в границах которых расположен спорный земельный участок, зарегистрировано за Российской Федерацией в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации (л.д. 133, 136, 139, 144, 148, 152).
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 15.09.2014 N 695, невозможно идентифицировать, поскольку он не поставлен на государственный кадастровый учет, судебной коллегией отклоняется.
Согласно схеме расположения и границ лесных участков, характеристике лесных участков и их насаждений (приложение N 1 к договору аренды от 15.09.2014 N 695), а также плану лесных участков, представленным на государственную регистрацию, спорный участок общей площадью 4,97 га имеет местоположение: Республика Татарстан, Лаишевский муниципальный район, квартал 35 выделы 3, 4, квартал 38 выделы 1, 3, 8, квартал 88 выделы 3, 10, квартал 89 выделы 4, 10, квартал 116 выдел 56 Лаишевское участковое лесничество; квартал 75 выделы 6, 9, 23, 34, квартал 97 выдел 11 Янтыковское лесничество, номера учетной записи в государственном лесном реестре: 28086-2012-12, 28087-2012-12, 28088-2012-12, 28089-2012-12, 28090-2012-12, 28091-2012-12.
Статьей 4.4 Закона N 201-ФЗ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, предусмотрено, что в случае, если до 01.01.2015 государственный кадастровый учет лесных участков в составе земель лесного фонда не осуществлялся, для проведения государственной регистрации прав на такие лесные участки и сделок с ними вместо кадастрового плана или кадастрового паспорта представляются планы лесных участков и идентификация лесного участка в ЕГРП осуществляется по условному номеру, который присваивается такому лесному участку в соответствии Законом N 122-ФЗ.
Правовая позиция относительно применения положений указанных норм определена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.02.2014 N 13123/2013, в котором отмечено, что поскольку правила статьи 4.4 Закона N 201-ФЗ до 01.01.2015 допускают распоряжение лесным участком, а также государственную регистрацию прав на него без осуществления его кадастрового учета при наличии плана лесного участка, то вхождение лесного участка, передаваемого в аренду, в состав участка, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией и который имеет кадастровый (условный) номер, само по себе не исключает применения к такому участку этого правила.
Таким образом, ссылка Управления Росреестра на отсутствие государственного кадастрового учета спорного земельного участка при наличии записи в государственном лесном реестре, схемы расположения лесного участка, при определении границ на кадастровой карте (план), позволяющих индивидуализировать объект аренды, приравниваемых к кадастровым паспортам, не основана на правильном толковании действующего законодательства..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.11.2015 N Ф06-1468/2015 по делу N А65-28370/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 08.08.2014 между Министерством лесного хозяйства Республики Татарстан (арендодатель) и ОАО "Сетевая компания" (арендатор) заключен договор аренды лесного участка в целях использования лесов для эксплуатации линейных объектов (линии электропередачи) N 663, по условиям которого обществу в аренду сроком на 49 лет предоставлены лесные участки общей площадью 0,034 га, кадастровый номер (номер учетной записи в государственном лесном реестре) 28793-2014-08, расположенные в Республике Татарстан, Сармановский муниципальный район, квартал 31 выделы 34, 52, 53 Джалильского участкового лесничества Азнакаевского лесничества (далее - договор аренды от 08.08.2014 N 663).
ОАО "Сетевая компания" 22.08.2014 обратилось в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением N 16-16-52/012/2014-509 о государственной регистрации договора аренды от 08.08.2014 N 663.
Управление Росреестра по Республики Татарстан сообщением от 07.10.2014 N 52/012/2014-509 отказало в государственной регистрации договора аренды от 08.08.2014 N 663 на основании пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Общество, полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что заявителем на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Республике Татарстан были представлены все документы, предусмотренные статьями 17, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые соответствуют требованиям, указанным в статье 18 данного Закона, пришли к обоснованному выводу о том, что у Управления Росреестра по Республике Татарстан отсутствовали законные основания, предусмотренные статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для отказа в государственной регистрации договора аренды от 08.08.2014 N 663.
Также несостоятелен довод заявителя кассационной жалобы о том, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 08.08.2014 N 663, невозможно идентифицировать, поскольку он не поставлен на государственный кадастровый учет.
Пунктом 2 статьи 72 Лесного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет.
Между тем в соответствии со статьей 4.1 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, до 01.01.2015 допускается предоставление гражданам, юридическим лицам лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения государственного кадастрового учета, за исключением случаев предоставления лесных участков в целях использования лесов для осуществления рекреационной деятельности.
Правовая позиция относительно применения положений указанных норм определена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.02.2014 N 13123/2013, в котором отмечено, что поскольку правила статьи 4.4 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ до 01.01.2015 допускают распоряжение лесным участком, а также государственную регистрацию прав на него без осуществления его кадастрового учета при наличии плана лесного участка, то вхождение лесного участка, передаваемого в аренду, в состав участка, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией и который имеет кадастровый (условный) номер, само по себе не исключает применения к такому участку этого правила.
Таким образом, довод Управления Росреестра по Республики Татарстан об отсутствии государственного кадастрового учета спорного земельного участка, при наличии записи в государственном лесном реестре, схемы расположения лесного участка, при определении границ на кадастровой карте (план), позволяющие индивидуализировать объект аренды, приравниваемых к кадастровым паспортам, основан на неправильном толковании действующего законодательства.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды пришли к правильному выводу о том, что требования общества обоснованны и подлежат удовлетворению..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.08.2015 N Ф06-25773/2015, Ф06-26480/2015 по делу N А65-30430/2014
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения Министерства от 08.04.2014 N 96-р между Министерством (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды лесного участка в целях использования лесов для эксплуатации линейных объектов (линии электропередачи) от 12.08.2014 N 676, по условиям которого Обществу в аренду сроком с 12.08.2014 по 11.08.2063 предоставлен лесной участок площадью 0,0939 га, расположенный в Республике Татарстан, Зеленодольском муниципальном районе, квартал 45 выдел 40, квартал 70 выдел 2, квартал 72 выдел 65, квартал 71 выдел 15 Айшинского участкового лесничества Зеленодольского лесничества; квартал 69 выдел 16, квартал 70 выдел 15, квартал 98 выдел 13, квартал 85 выдел 5, квартал 72 выдел 7, квартал 77 выдел 5, квартал 127 выдел 13, квартал 115 выдел 2, квартал 69 выдел 16 Зеленодольского участкового лесничества Зеленодольского лесничества; квартал 156 выделы 29, 15, квартал 154 выдел 3, квартал 141 выдел 1, квартал 28 выдел 4, квартал 155 выделы 9, 6 Краснооктябрьского участкового лесничества Зеленодольского лесничества, номера учетной записи в государственном лесном реестре: 28753-2014-08, 28754-2014-08, 28755-2014-08, 28756-2014-08, 28757-2014-08, 28758-2014-08, 28759-2014-08, 28760-2014-08, 2879161-2014-08 (далее - договор аренды от 12.08.2014 N 676).
На заявление Общества от 18.09.2014 в Управление Росреестра о государственной регистрации договора аренды от 12.08.2014 N 676 Управление Росреестра сообщением от 29.10.2014 N 69/022/2014-101 отказало в государственной регистрации договора аренды от 12.08.2014 N 676 на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, установив, что заявителем на государственную регистрацию в Управление Росреестра были представлены все документы, предусмотренные статьями 17, 26 Закона N 122-ФЗ, которые соответствуют требованиям, указанным в статье 18 данного Закона, пришли к обоснованному выводу о том, что у Управления Росреестра отсутствовали законные основания, предусмотренные статьей 20 Закона N 122-ФЗ, для отказа в государственной регистрации договора аренды от 12.08.2014 N 676.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 12.08.2014 N 676, невозможно идентифицировать, поскольку он не поставлен на государственный кадастровый учет, судебной коллегией отклоняется.
Пунктом 2 статьи 72 Лесного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет.
Между тем в соответствии со статьей 4.1 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 201-ФЗ) в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, до 01.01.2015 допускается предоставление гражданам, юридическим лицам лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения государственного кадастрового учета, за исключением случаев предоставления лесных участков в целях использования лесов для осуществления рекреационной деятельности.
В отношении таких участков осуществляется их государственный учет посредством внесения в государственный лесной реестр сведений, подтверждающих их существование, с характеристиками, соответствующими части 1 статьи 69 Лесного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 4.2 Закона N 201-ФЗ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, лесные участки в составе земель лесного фонда, государственный кадастровый учет которых не осуществлялся, признаются ранее учтенными объектами недвижимости. План лесного участка в составе земель лесного фонда, выданный до 01.01.2015, признается юридически действительным.
Статьей 4.4 Закона N 201-ФЗ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, предусмотрено, что в случае, если до 01.01.2015 государственный кадастровый учет лесных участков в составе земель лесного фонда не осуществлялся, для проведения государственной регистрации прав на такие лесные участки и сделок с ними вместо кадастрового плана или кадастрового паспорта представляются планы лесных участков и идентификация лесного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется по условному номеру, который присваивается такому лесному участку в соответствии с Законом N 122-ФЗ.
Правовая позиция относительно применения положений указанных норм определена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.02.2014 N 13123/2013, в котором отмечено, что поскольку правила статьи 4.4 Закона N 201-ФЗ до 01.01.2015 допускают распоряжение лесным участком, а также государственную регистрацию прав на него без осуществления его кадастрового учета при наличии плана лесного участка, то вхождение лесного участка, передаваемого в аренду, в состав участка, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией и который имеет кадастровый (условный) номер, само по себе не исключает применения к такому участку этого правила.
Таким образом, ссылка Управления Росреестра об отсутствии государственного кадастрового учета спорного земельного участка при наличии записи в государственном лесном реестре, схемы расположения лесного участка, при определении границ на кадастровой карте (план), позволяющих индивидуализировать объект аренды, приравниваемых к кадастровым паспортам, не основана на правильном толковании действующего законодательства.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды пришли к правильному выводу о том, что требования Общества обоснованны и подлежат удовлетворению..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.08.2015 N Ф06-25774/2015 по делу N А65-23841/2014
"...Открытое акционерное общество "Сетевая компания" (далее - ОАО "Сетевая компания", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - регистрирующий орган, Управление Росреестра по РТ) о признании незаконным отказа Управления Росреестра по РТ от 15.08.2014 N 16-16-73/009/2014-350 в проведении государственной регистрации права аренды лесного участка по договору от 05.06.2014 N 634, об обязании Управления Росреестра по РТ произвести регистрацию права аренды лесного участка общей площадью 0,0415 га, имеющего месторасположение: Республика Татарстан, Лаишевский муниципальный район квартал 25 выделы 15, 18; квартал 43 выдел 48; квартал 48 выдел 25; квартал 54 выдел 35; квартал 87 выделы 5, 28, 17; квартал 90 выдел 2; квартал 106 выдел 3; квартал 105 выдел 23; квартал 116 выдел 66; квартал 118 выделы 30, 31 Лаишевского участкового лесничества Лаишевского лесничества; квартал 61 выделы 6,7 Янтыковского участкового лесничества Лаишевского лесничества, номера учетной записи в государственном лесном реестре: 28597-2014-05, 28598-2014-05, 28619-2014-05, 28620-2014-05, 28621-2014-05, 28622-2014-05, 28624-2014-05, 28623-2014-05, 28625-2014-05, 28626-2014-05, 28627-2014-05, по договору от 05.06.2014 N 634, заключенному между ОАО "Сетевая компания" и Министерством лесного хозяйства Республики Татарстан.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.02.2015 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзывах на нее и в выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Статьей 4.2 Закона N 201-ФЗ установлено, что лесные участки в составе земель лесного фонда, государственный кадастровый учет которых не осуществлялся, признаются ранее учтенными объектами недвижимости.
В силу статьи 4.4 указанного Закона, если государственный кадастровый учет лесных участков в составе земель лесного фонда не осуществлялся, для проведения государственной регистрации прав на такие лесные участки и сделок с ними вместо кадастрового плана или кадастрового паспорта представляются планы лесных участков.
Как установлено судами, спорные земельные участки, являющиеся предметом договора аренды от 05.06.2014 N 634, учтены в государственном лесном реестре Лаишевского муниципального района Лаишевское лесничество (номера учетной записи в государственном лесном реестре: 28597-2014-05, 28598-2014-05, 28619-2014-05, 28620-2014-05, 28621-2014-05, 28622-2014-05, 28624-2014-05, 28623-2014-05, 28625-2014-05, 28626-2014-05, 28627-2014-05). К договору приложены схемы расположения и границы лесных участков с точным указанием координат, месторасположения, границ, площади, конфигурации, их характеристика и характеристика насаждений, цель использования.
Правовая позиция относительно применения положений указанных норм определена в Президиуме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.02.2014 N 13123/2013, в котором отмечено, что поскольку правила статьи 4.4 Закона N 201-ФЗ до 01.01.2015 допускают распоряжение лесным участком, а также государственную регистрацию прав на него без осуществления его кадастрового учета при условии наличия плана лесного участка, то вхождение лесного участка, передаваемого в аренду, в состав участка, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией и который имеет кадастровый (условный) номер, само по себе не исключает применения к такому участку этого правила.
В связи с чем основания, указанные Управлением Росреестра по РТ в решении об отказе в регистрации договора аренды, при наличии записи в государственном лесном реестре, схемы расположения лесного участка, при определении границ на кадастровой карте (план), позволяющих индивидуализировать объект аренды, приравниваемых к кадастровым паспортам, не основаны на правильном толковании действующего законодательства.
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды двух инстанций, руководствуясь статьями 4.1, 4.2, 4.4 Закона N 201-ФЗ, статьей 69 Лесного кодекса Российской Федерации, установив, что отказ в государственной регистрации договора аренды лесного участка при наличии плана до 01.01.2015 противоречит закону, удовлетворили требования общества..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.08.2015 N Ф06-25772/2015 по делу N А65-30302/2014
"...Открытое акционерное общество "Сетевая компания" (далее - ОАО "Сетевая компания", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан (далее - Управление Росреестра по Республики Татарстан) от 07.11.2014 N 82/011/2014-458 в государственной регистрации договора аренды лесного участка от 07.08.2014 N 655; понуждении произвести государственную регистрацию данного договора аренды.
Право собственности на лесные участки, в границах которых расположен спорный земельный участок, зарегистрировано за Российской Федерацией в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 07.08.2014 N 655, невозможно идентифицировать, поскольку он не поставлен на государственный кадастровый учет, судебной коллегией отклоняется.
Как установлено в пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Пунктом 2 статьи 72 Лесного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет.
Между тем в соответствии со статьей 4.1 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, до 01.01.2015 допускается предоставление гражданам, юридическим лицам лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения государственного кадастрового учета, за исключением случаев предоставления лесных участков в целях использования лесов для осуществления рекреационной деятельности.
В отношении таких участков осуществляется их государственный учет посредством внесения в государственный лесной реестр сведений, подтверждающих их существование с характеристиками, соответствующими части 1 статьи 69 Лесного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 4.2 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, лесные участки в составе земель лесного фонда, государственный кадастровый учет которых не осуществлялся, признаются ранее учтенными объектами недвижимости. План лесного участка в составе земель лесного фонда, выданный до 01.01.2015, признается юридически действительным.
Статьей 4.4 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, предусмотрено, что в случае, если до 01.01.2015 государственный кадастровый учет лесных участков в составе земель лесного фонда не осуществлялся, для проведения государственной регистрации прав на такие лесные участки и сделок с ними вместо кадастрового плана или кадастрового паспорта представляются планы лесных участков и идентификация лесного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется по условному номеру, который присваивается такому лесному участку в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Правовая позиция относительно применения положений указанных норм определена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.02.2014 N 13123/2013, в котором отмечено, что поскольку правила статьи 4.4 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ до 01.01.2015 допускают распоряжение лесным участком, а также государственную регистрацию прав на него без осуществления его кадастрового учета при наличии плана лесного участка, то вхождение лесного участка, передаваемого в аренду, в состав участка, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией и который имеет кадастровый (условный) номер, само по себе не исключает применения к такому участку этого правила.
Таким образом, ссылка Управления Росреестра по Республике Татарстан об отсутствии государственного кадастрового учета спорного земельного участка, при наличии записи в государственном лесном реестре, схемы расположения лесного участка, при определении границ на кадастровой карте (план), позволяющих индивидуализировать объект аренды, приравниваемых к кадастровым паспортам, не основаны на правильном толковании действующего законодательства.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды пришли к правильному выводу о том, что требования общества обоснованны и подлежат удовлетворению..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.07.2015 N Ф06-25888/2015 по делу N А65-27523/2014
"...Открытое акционерное общество "Сетевая компания" (далее - ОАО "Сетевая компания", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра по Республике Татарстан) от 30.09.2014 N 65/009/2014-180 в государственной регистрации договора аренды лесного участка от 12.08.2014 N 674, понуждении зарегистрировать указанный договор аренды.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 12.08.2014 N 674, невозможно идентифицировать, поскольку он не поставлен на государственный кадастровый учет, судебной коллегией отклоняется.
Пунктом 2 статьи 72 Лесного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет.
Между тем в соответствии со статьей 4.1 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, до 01.01.2015 допускается предоставление гражданам, юридическим лицам лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения государственного кадастрового учета, за исключением случаев предоставления лесных участков в целях использования лесов для осуществления рекреационной деятельности.
В отношении таких участков осуществляется их государственный учет посредством внесения в государственный лесной реестр сведений, подтверждающих их существование с характеристиками, соответствующими части 1 статьи 69 Лесного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 4.2 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, лесные участки в составе земель лесного фонда, государственный кадастровый учет которых не осуществлялся, признаются ранее учтенными объектами недвижимости. План лесного участка в составе земель лесного фонда, выданный до 01.01.2015, признается юридически действительным.
Согласно схеме расположения и границ лесных участков, характеристике лесных участков и их насаждений (приложения N 1 к договору аренды), а также плану лесных участков, представленным на государственную регистрацию, спорный участок площадью 0,033647 га имеет номер учетной записи в государственной лесном реестре 28789-2014-08, местоположение: Республика Татарстан, Высокогорский муниципальный район, квартал 38 выдел 12, квартал 42 выдел 3, 18, квартал 45 выдел 18, 20, квартал 117 выдел 64 Высокогорского участкового лесничества Пригородного лесничества.
Статьей 4.4 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, предусмотрено, что в случае, если до 01.01.2015 государственный кадастровый учет лесных участков в составе земель лесного фонда не осуществлялся, для проведения государственной регистрации прав на такие лесные участки и сделок с ними вместо кадастрового плана или кадастрового паспорта представляются планы лесных участков и идентификация лесного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется по условному номеру, который присваивается такому лесному участку в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Правовая позиция относительно применения положений указанных норм определена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.02.2014 N 13123/2013, в котором отмечено, что поскольку правила статьи 4.4 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ до 01.01.2015 допускают распоряжение лесным участком, а также государственную регистрацию прав на него без осуществления его кадастрового учета при наличии плана лесного участка, то вхождение лесного участка, передаваемого в аренду, в состав участка, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией и который имеет кадастровый (условный) номер, само по себе не исключает применения к такому участку этого правила.
Таким образом, ссылка Управления Росреестра по Республике Татарстан об отсутствии государственного кадастрового учета спорного земельного участка при наличии записи в государственном лесном реестре, схемы расположения лесного участка, при определении границ на кадастровой карте (план), позволяющих индивидуализировать объект аренды, приравниваемых к кадастровым паспортам, не основана на правильном толковании действующего законодательства.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды пришли к правильному выводу о том, что требования общества обоснованны и подлежат удовлетворению..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.07.2015 N Ф06-25894/2015 по делу N А65-30305/2014
"...Открытое акционерное общество "Сетевая компания" (далее - ОАО "Сетевая компания", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - регистрирующий орган, Управление Росреестра по РТ) о признании незаконным отказа от 12.11.2014 N 91/007/2014-407 в государственной регистрации права по договору аренды от 12.08.2014 N 678 и об обязании произвести регистрацию права аренды лесного участка общей площадью 0,00286 га, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Черемшанский муниципальный район, квартал 39 часть выдела 17, 19, 20 Казанкинского участкового лесничества Черемшанского лесничества, номер учетной записи в государственном лесном реестре 25625-2010-12, по договору от 12.08.2014 N 678, заключенному между ОАО "Сетевая компания" и Министерством лесного хозяйства Республики Татарстан.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.02.2015 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзывах на нее и в выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как установлено в пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Пунктом 2 статьи 72 Лесного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет.
Согласно статье 4.1 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 201-ФЗ) до 01.01.2015 допускается предоставление гражданам, юридическим лицам лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения государственного кадастрового учета. В отношении таких участков осуществляется их государственный учет посредством внесения в государственный лесной реестр сведений, подтверждающих их существование с характеристиками, соответствующими части 1 статьи 69 Лесного кодекса Российской Федерации.
Статьей 4.2 Закона N 201-ФЗ установлено, что лесные участки в составе земель лесного фонда, государственный кадастровый учет которых не осуществлялся, признаются ранее учтенными объектами недвижимости.
В силу статьи 4.4 указанного Закона, если государственный кадастровый учет лесных участков в составе земель лесного фонда не осуществлялся, для проведения государственной регистрации прав на такие лесные участки и сделок с ними вместо кадастрового плана или кадастрового паспорта представляются планы лесных участков.
Как установлено судами, спорные земельные участки, являющиеся предметом договора аренды от 12.08.2014 N 678, учтены в государственном лесном реестре Черемшанского муниципального района РТ (номер учетной записи 25625-2010-12). К договору приложены план-схемы расположения и границы лесных участков с точным указанием координат, месторасположения, границ, площади, конфигурации, их характеристика и характеристика насаждений, цель использования.
Правовая позиция относительно применения положений указанных норм определена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.02.2014 N 13123/2013, в котором отмечено, что поскольку правила статьи 4.4 Закона N 201-ФЗ до 01.01.2015 допускают распоряжение лесным участком, а также государственную регистрацию прав на него без осуществления его кадастрового учета при наличии плана лесного участка, то вхождение лесного участка, передаваемого в аренду, в состав участка, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией и который имеет кадастровый (условный) номер, само по себе не исключает применения к такому участку этого правила.
В связи с чем основания, указанные Управлением Росреестра по РТ в решении об отказе в регистрации договора аренды, при наличии записи в государственном лесном реестре, схемы расположения лесного участка, при определении границ на кадастровой карте (план), позволяющих индивидуализировать объект аренды, приравниваемых к кадастровым паспортам, не основаны на правильном толковании действующего законодательства.
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды двух инстанций, руководствуясь статьями 4.1, 4.2, 4.4 Закона N 201-ФЗ, статьей 69 Лесного кодекса Российской Федерации, установив, что отказ в государственной регистрации договора аренды лесного участка при наличии плана до 01.01.2015 противоречит закону, удовлетворили требования общества..."

19. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам

В соответствии с п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанном здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение названного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных п. п. 2 - 4 указанной статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.
Хотя Гражданский кодекс РФ не содержит подобных требований, земельное законодательство требует, чтобы договор, заключаемый в указанных случаях, являлся договором аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

19.1. Вывод из судебной практики: Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположено здание, принадлежащее на праве собственности нескольким лицам, может сдаваться в аренду этим лицам только по договору со множественностью лиц на стороне арендатора либо одному из них при условии наличия потенциальной возможности вступления в указанный договор иных лиц на стороне арендатора.

Примечание: По вопросу о недействительности договора аренды земельного участка под многоквартирным домом, который заключен органом публичной власти с третьим лицом (несобственником помещений в многоквартирном доме), см. п. 1.3 материалов к ст. 608 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"
"...19. В силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.
При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.
Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ)..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.08.2010 по делу N А49-10872/2009
"...В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка, в том числе в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании (пункт 3 статьи 36 Кодекса, пункт 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Кодекса (пункт 19 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
Поскольку спорный земельный участок является частью неделимого участка, а находящееся на нем здание принадлежит разным собственникам, обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является присоединение к ранее заключенному договору аренды.
Доводы кассационной жалобы внимательно изучены судебной коллегией, однако, они подлежат отклонению как необоснованные, фактически повторяют аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, получившие надлежащую оценку суда..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2010 по делу N А42-6481/2007
"...Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Авдеева И.З. (арендатор) заключили договор от 01.07.2003 N 997, по условиям которого Авдеева И.З. приняла на условиях аренды совместно с собственниками (пользователями) частей зданий и сооружений земельный участок с кадастровым номером 51:14:020401:0001, площадью 198 022,5 кв. м, расположенный по адресу: Мурманская обл., г. Апатиты, ул. Сосновая, д. 4. Земельный участок предоставлен для использования встроенного в главный корпус склада N 28.
Актом от 01.07.2003 названный земельный участок передан Авдеевой И.З.
Администрация и Общество заключили соглашение от 12.07.2004 N 116 о присоединении к договору от 01.07.2003 N 997.
В соответствии с пунктом 1 соглашения от 12.07.2004 N 116 Общество принимает и использует на условиях аренды совместно с собственниками (пользователями) частей зданий и сооружений земельный участок с кадастровым номером 51:14:020401:0001, площадью 198 022,5 кв. м, расположенный по указанному адресу, в целях эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Приложением N 1 к соглашению от 12.07.2004 N 116 стороны согласовали размер площади земельного участка 117 166 кв. м для расчета арендной платы.
Суд, отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 51:14:020401:0001 является делимым, поэтому договор аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашение от 12.07.2004 N 116 противоречат статьям 6, 22, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В связи с этим суд признал ничтожными названные договор аренды и соглашение в силу статей 166 и 168 ГК РФ.
Суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в связи с тем, что сделанные судом выводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.
На момент заключения договора аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашения от 12.07.2004 N 116 названный земельный участок не был разделен, а его раздел произведен по заявлению владельцев объектов недвижимости в 2008 году.
Согласно статье 607 ГК РФ земельные участки могут быть переданы в аренду. В соответствии с пунктом 2 названной статьи законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
В договоре аренды и соглашении о присоединении указаны площадь земельного участка, его кадастровый номер, адрес, то есть объект аренды определен надлежащим образом.
Исходя из содержания условий договора аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашения от 12.07.2004 N 116, стороны имели намерения оформить отношения по аренде единого земельного участка с кадастровым номером 51:14:020401:0001 с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации сособственниками расположенных на участке зданий (строений, сооружений).
Таким образом, вывод суда о противоречии нормам земельного и гражданского права договора аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашения от 12.07.2004 N 116 нельзя признать обоснованным..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.07.2006 по делу N А56-6112/2005
"...Как следует из материалов дела, ОАО "Березка" являлось собственником нежилого помещения 6Н общей площадью 141,9 кв. м в здании, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Почтамтская, д. 1/7, лит. А.
Площадь доли земельного участка, соответствующей площади, нежилого помещения, принадлежащего ОАО "Березка", составляет 40 кв. м.
Между КУГИ и ОАО "Березка" 26.09.96 заключен договор N 11/ЗД-00592 аренды земельного участка площадью 40 кв. м на срок до 08.02.2021.
В дальнейшем на основании договора купли-продажи от 29.09.2000 собственником указанного помещения стало ООО "Меркурий".
Считая, что на основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик приобрел право пользования земельным участком, арендуемым ОАО "Березка", на тех же условиях, что и продавец недвижимости, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 3 статьи 36 названного Кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.
Поскольку земельный участок, расположенный по указанному выше адресу, является неделимым, а помещения в расположенном на нем здании принадлежат разным лицам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Однако КУГИ такой договор с собственником нежилого помещения 6Н не заключал. Следовательно, основания для взыскания с ООО "Меркурий" арендной платы за пользование земельным участком под названным помещением отсутствуют, в связи с чем вывод суда об отказе КУГИ в иске кассационная инстанция считает правильным..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 15.09.2011 N Ф09-5176/11 по делу N А76-21890/2010
"...Как установлено судами, в соответствии с распоряжением комитета от 27.05.2005 N 742 комитетом (арендодатель) и Сбербанком (арендатор) подписан договор аренды от 28.06.2005 N 3915/1957, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 74:25:04 128 49:08 площадью 352 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. М.А. Аникеева, 2, для размещения филиала Златоустовского отделения N 35 Сберегательного банка Российской Федерации (т. 1, л. д. 14, 15).
Из материалов дела также следует, что Сбербанк является собственником нежилого помещения общей площадью 269,4 кв. м в нежилом двухэтажном здании, расположенном на спорном земельном участке по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Ленина, 14 (Аникеева, 2), что подтверждается свидетельством о праве собственности от 06.03.1996 N 1С-002 и техническим паспортом помещения (т. 1, л. д. 83, 84, 107 - 110).
Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Сбербанком обязательств по внесению арендной платы, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, Сбербанк ссылался на недействительность (ничтожность) договора аренды от 28.06.2005 N 3915, ввиду того, что земельный участок под зданием, в котором расположено принадлежащее ему помещение, является неделимым и фактически используется арендаторами и собственниками иных помещений в указанном здании.
Суд апелляционной инстанции, рассматривая данный довод, обоснованно указал, что в случае наличия нескольких землепользователей в отношении неделимого земельного участка может быть заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при условии участия в нем как нескольких лиц, так и одного из них. Суд апелляционной инстанции также сделал вывод о том, что заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В названном случае арендодатель в соответствии с условиями договора аренды и положениями гражданского и земельного законодательства вправе требовать от первоначального арендатора по договору внесения арендных платежей как за весь земельный участок, так и за его часть, поскольку в рассматриваемом случае обязательства всех землепользователей являются солидарными (п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства")..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.12.2009 N Ф09-9544/09-С6 по делу N А47-8086/2008
"...Как установлено судами при рассмотрении спора, общество "Оренбургагропромпроект" является собственником помещений в восьмиэтажном здании, литера ЕЕ1, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Туркестанская, д. 5, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельства о государственной регистрации права; т. 1, л. д. 30 - 41).
Часть указанных помещений (помещения N 1 - 5 на третьем и четвертом этажах) была отчуждена обществом "Оренбургагропромпроект" по договору от 30.03.2004, заключенному с обществом "Агрострой". Право собственности общества "Агрострой" на указанные помещения зарегистрировано, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 56-ОО N 692578-692581, 692588.
Нежилые помещения N 101 - 103 в названном здании проданы Воронжьеву Юрию Андреевичу и впоследствии право собственности на них перешло Щетинскому Ю.А., который в настоящее время является собственником данных помещений.
Между управлением и обществом "Агрострой" подписан договор аренды земельного участка от 18.08.2008 N 8/л-43юр, согласно которому обществу "Агрострой" во временное владение и пользование предоставлен земельный участок площадью 5146 кв. м с кадастровым номером 56:44:02 22 001:119, местоположение которого установлено относительно ориентира - производственно-административного здания, расположенного в границах земельного участка по адресу: г. Оренбург, ул. Туркестанская, д. 5, на срок до 18.07.2009. Пунктом 9.2 данного договора предусмотрено, что общество "Агрострой" согласно на вступление в договор других обладателей прав на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке.
Как следует из дополнительного соглашения от 03.12.2008 к договору от 18.08.2008 N 8/л-43юр, в состав арендаторов вступил Щетинский Ю.А.
Полагая, что договор аренды земельного участка от 18.08.2008 N 8/л-43юр заключен в нарушение действующего законодательства без учета волеизъявления общества "Оренбургагропромпроект" - собственника помещений в здании, расположенном на земельном участке, являющемся предметом данного договора, и указывая, что данным договором нарушаются права общества "Оренбургагропромпроект" на нормальную эксплуатацию принадлежащих ему объектов недвижимости, а также на приобретение указанного земельного участка в собственность, последнее обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Пунктом 3 данной нормы (в редакции, действующей с 30.10.2007) предусмотрено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Учитывая содержание ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 19 постановления от 24.03.2005 N 11, в случае, если правами на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, обладают несколько лиц, договор аренды земельного участка может быть заключен при условии участия в нем как нескольких, правообладателей, так и одного из них при условии наличия потенциальной возможности вступления в указанный договор иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как установлено судами и подтверждено материалами дела, в договоре аренды земельного участка от 18.08.2008 N 8/л-43юр имеется условие о возможности вступления в него других обладателей прав на объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке (п. 9.2 данного договора).
Следовательно, права общества "Оренбургагропромпроект" на приобретение в аренду спорного земельного участка не нарушены, поскольку данное общество имеет возможность присоединиться к договору от 18.08.2008 N 8/л-43юр..."

19.2. Вывод из судебной практики: Собственник объектов недвижимости не вправе понудить собственников других объектов, находящихся на неделимом земельном участке, заключить договор аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2006 по делу N А05-14278/2005-16
"...Как следует из статьи 607 ГК РФ, предметом аренды может быть только индивидуально определенная вещь. Земельные участки могут быть переданы в аренду. В соответствии с пунктом 2 названной статьи законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
Статьей 36 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Поскольку заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора является правом, а не обязанностью лица, иск о понуждении заключить такой договор не подлежит удовлетворению.
Требование о понуждении ответчика расторгнуть договор аренды от 14.08.2000 также не может быть удовлетворено, поскольку законом не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав..."

20. Передача в аренду конструктивных элементов имущества

В ст. 607 ГК РФ не указывается, насколько самостоятельным должен быть объект аренды. Вследствие этого в судебной практике возник вопрос: может ли передаваться в аренду конструктивный элемент имущества (например, стены зданий)?

20.1. Вывод из судебной практики: Конструктивный элемент может быть передан в пользование отдельно от здания. К такому договору по аналогии применяются нормы о договоре аренды.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"
"...7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.03.2012 по делу N А12-6482/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, на основании протоколов общих собраний собственников помещений МУ "ЖКХ Центрального района Волгограда" передан в управление ООО "Жилкомфорт", в том числе и многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Волгоград, пр-т Ленина, д. 2.
Между собственниками помещений указанного многоквартирного дома и ООО "Жилкомфорт" заключены соответствующие договора на управление.
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 2 по пр-ту Ленина, проводимого в заочной форме, оформленного протоколом от 17.11.2008, управляющей компании - ООО "Жилкомфорт" предоставлено право на заключение договора с ИП Свечниковым А.С. на установку и эксплуатацию рекламной конструкции.
Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 Постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснил, что по соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование, заключение договора пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, оценивая спорные правоотношения, правомерно установил, что заключенный договор не противоречит императивным требованиям закона..."

Северо-Западный округ

Примечание: Договор на передачу во временное пользование конструктивного элемента здания признается судебной практикой непоименованным договором, к которому применяются общие правила части первой ГК РФ (Определение ВАС РФ от 10.12.2008 N 13750/08 по делу N А55-17555/2007, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.09.2007 N Ф08-6090/2007 по делу N А63-1865/2007-С1).

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.07.2010 по делу N А56-4568/2009
"...Между ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой" (заказчик) и ТСЖ "Шушары" (исполнитель) заключен договор от 10.01.2005, в соответствии с которым исполнитель предоставляет заказчику возможность размещения на торцевой стороне многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пушкинский район, поселок Шушары, ул. Пушкинская, дом 40, плаката заказчика.
Неправомерным является и вывод суда апелляционной инстанции о том, что упомянутый договор не требовал регистрации.
Указанный вывод противоречит разъяснениям, данным в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", согласно которым к договорам пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ.
Согласно упомянутой норме права, действующей в период спорных правоотношений, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор от 10.01.2005 заключен на срок более года, следовательно, он подлежал государственной регистрации. Поскольку указанный договор не прошел государственную регистрацию, он не может быть признан заключенным.
Поскольку ошибочно сделанные судами выводы не повлияли на правильность принятия решения по существу спора, обжалуемые судебные акты в резолютивной части следует оставить без изменения..."

20.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли быть передан в аренду конструктивный элемент отдельно от здания, существует две позиции судов.

Позиция 1. Конструктивный элемент не может быть передан в аренду отдельно от здания.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.10.2008 N Ф04-6348/2008(13747-А45-11) по делу N А45-1458/2008-12/31
"...В соответствии с пунктом 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 26.03.2007 N Ф09-1897/07-С6 по делу N А50-13474/2006
"...Учитывая, что стеновые панели являются конструктивным элементом здания и не являются самостоятельными объектами недвижимости, они не могут быть переданы в пользование отдельно от здания, следовательно, не могут являться предметом договора аренды. Данная позиция нашла свое отражение в п. 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"..."

Позиция 2. Конструктивный элемент может быть передан в аренду отдельно от здания.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.06.2010 по делу N А46-24417/2009
"...Как видно из материалов дела, между Российской Федерацией в лице Управления Росимущества (арендодатель) и ООО "Клиника доктора Панкратовой +" (арендатор) подписан договор аренды рекламного места от 24.03.2008 N 1717N (далее по тексту - договор аренды N 1717N) сроком действия с 24.03.2008 по 21.03.2009.
Во исполнение договора аренды N 1717N арендодатель по акту приема-передачи от 24.03.2008 передал во временное пользование арендатору рекламное место (согласно прилагаемому паспорту), расположенное по адресу: город Омск, проспект Космический, 22.
Давая толкование условиям договора аренды N 1717N, суд исходил из того, что к нему подлежат применению общие положения Гражданского кодекса по аренде.
При этом суд правомерно руководствовался пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Учитывая, что в материалах дела не содержится доказательств, свидетельствующих об освобождении Обществом арендуемого имущества, суд сделал обоснованный вывод о том, что договор аренды N 1717N не является прекращенным по истечении срока его действия, соответственно не является прекращенной и обязанность Общества по уплате арендных платежей..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.02.2011 по делу N А58-4292/10
"...Предметом искового заявления по настоящему делу является признание недействительным (ничтожным) договора N 118 от 26.12.2007 аренды муниципального нежилого фонда и применение последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения обязанности на ОАО "Мегафон" освободить арендуемую часть кровли здания ДЮСШ N 1 по адресу: г. Якутск, ул. Дзержинского, 5/1, - от оборудования сотовой связи.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование часть кровли здания ДЮСШ N 1, расположенного по адресу город Якутск, ул. Дзержинского, 5/1 для размещения оборудования сотовой связи. Общая площадь арендованного имущества 10 кв. м, срок аренды менее года с 01.01.2008 по 01.12.2008. По акту от 01.01.2008 арендатор принял имущество в аренду.
Судом первой инстанции установлено и объективно подтверждено материалами дела, что по истечении срока действия договора аренды N 118 от 26.12.2007 ОАО "Мегафон" продолжало пользоваться предметом договора аренды, что в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возобновлении указанного договора на прежних условиях и на неопределенный срок.
Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", фактически при продлении срока действия договора аренды начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на дату возобновления (заключения нового) договора аренды (02.12.2008) подлежали применению положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ, введенной в действие с 02.07.2008..."

21. Определение предмета предварительного договора аренды

Согласно п. п. 2, 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в той же форме, что и основной, и должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия основного договора. Для описания предмета договора аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В то же время на момент подписания предварительного договора эти данные могут быть неизвестны сторонам.
В результате возникают споры, связанные с описанием предмета предварительного договора аренды, а также с последствиями фактического исполнения такого договора в случае, если его предмет не был надлежаще согласован.

21.1. Вывод из судебной практики: Указание в предварительном договоре аренды приблизительных характеристик объекта аренды, в том числе неполного адреса, не является основанием для признания такого договора незаключенным, если стороны описали объект настолько подробно, насколько это было возможно, в том числе с использованием поэтажного плана.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 05.04.2011 N КГ-А40/2480-11 по делу N А40-48746/10-28-404
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 23.07.2008 г. между КОО "Блэкроуз Консалтанси Лимитед" и ООО "РТГ" был заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N СЧА29П, в соответствии с которым КОО "Блэкроуз Консалтанси Лимитед" намеревалось в будущем после завершения строительства Торгового центра, расположенного в части здания, строящего по адресу: г. Москва, Северное Чертаново, вл. 1, корп. 2, передать помещения арендатору во временное владение и пользование, а арендатор - принять в аренду нежилые помещения на 2 (втором) этаже Торгового центра, ориентировочной площадью 1212,8 кв. м, границы которого обозначены сторонами на графическом поэтажном плане, содержащемся в Приложении N 2 к настоящему договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к обоснованному выводу о наличии предмета договора аренды и не наступления срока заключения основного договора, поскольку в силу п. 3.1 предварительного договора, основной договор должен быть заключен сторонами не позднее - 01.01.2012 г.
Рассмотрен судом и довод заявителя кассационной жалобы о незаключенности предварительного договора аренды в связи с несогласованностью существенных условий договора, касающихся предмета аренды.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд установил, что стороны согласовали в п. 2.1 предварительного договора, местоположение здания, где находятся помещения, которые являются объектом аренды, а также ориентировочный метраж передаваемых в аренду помещений в здании.
В связи с этим предмет договора аренды определен сторонами в соответствии с требованиями ст. 607 ГК РФ.
При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций является правильным, соответствует требованиям действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на то, что в тексте предварительного договора стороны подтвердили достаточность описания объекта аренды для его индивидуализации.

Постановление ФАС Уральского округа от 08.09.2009 N Ф09-6635/09-С6 по делу N А71-1112/2009-Г29
"...Оценив содержание предварительного договора аренды с учетом требований ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что помещение, подлежащее передаче арендатору при заключении основного договора аренды, было определено настолько подробно, насколько это было возможно на дату подписания предварительного договора. При этом суды исходили из того, что истец и ответчик согласовали условия относительно площади передаваемого помещения, определили место расположения помещения на 3-м этаже многофункционального центра, а также подписали поэтажный план центра и помещения, который является приложением N 2 к договору аренды.
Кроме того, как следует из содержания п. 2.2 предварительного договора аренды, стороны подтверждают, что указанные в названном пункте данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Суды также приняли во внимание, что многопрофильный центр на момент подписания предварительного договора являлся строящимся объектом и не имел точного адреса, в связи с чем его местонахождение (ул. Холмогорова Октябрьского района г. Ижевска) при подписании предварительного договора было определено на основании имеющихся данных. При этом судами указано, что эти же ориентиры многопрофильного центра указаны в проекте краткосрочного договора, который является приложением N 6 к предварительному договору (т. 1, л. д. 36 - 56).
Таким образом, следует признать обоснованным вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что буквальное толкование условий предварительного договора, а также совокупность иных имеющихся в материалах дела доказательств позволяют определенно установить как местоположение и описание строящегося здания многопрофильного центра, так и находящееся в данном центре помещение, подлежащее передаче истцу в качестве объекта аренды при заключении основного договора..."

22. Сдача в аренду стационарного торгового места

Стационарное торговое место, как правило, прочно связано с землей или объектом недвижимости, что приводит к спорам о том, является ли само торговое место недвижимым имуществом. При положительном ответе на данный вопрос договор аренды подлежит государственной регистрации, а право собственности арендодателя должно быть подтверждено выпиской из ЕГРП.

22.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды стационарного торгового места, право собственности на которое не зарегистрировано в ЕГРП, не признается ничтожным.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.03.2010 по делу N А81-2065/2009
"...По мнению заявителя, судами неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права. Вывод суда о ничтожности договора аренды по причине отсутствия государственной регистрации права собственности на стационарные торговые места не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам. Указывает, что арендованные торговые места были смонтированы фондом самостоятельно и являются движимым имуществом, регистрация права собственности на которое в силу пункта 2 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не требуется.
Как следует из материалов дела и установлено судами, по договору аренды от 01.03.2008 N 78а (далее - договор аренды), акту приема-передачи от 01.03.2008 фонд передал предпринимателю А.Г. Гимпу во временное пользование стационарные торговые места N N 7, 8, общей площадью 12 кв. м, расположенные на втором этаже в блоке N 6 торгового центра "Меркурий" по адресу: город Губкинский, микрорайон 12, дом 25.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы послужило основанием для обращения фонда в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 168, 223, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о ничтожности договора аренды в связи с отсутствием права сдачи имущества в аренду, поскольку фонд не подтвердил право собственности на переданные предпринимателю стационарные торговые места в торговом центре "Меркурий".
Суд кассационной инстанции считает, что данный вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, сделан с неправильным применением норм материального права.
Согласно пунктам 7, 8 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон о розничных рынках) торговым местом является место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным управляющей рынком компанией и органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок.
Исходя из названных норм права, стационарное торговое место не является объектом недвижимого имущества, право собственности на такой объект не подлежит государственной регистрации.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что суд первой инстанции и апелляционный суд приняли судебные акты по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела, с нарушением норм материального права, что является основанием для их отмены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

23. Сдача в аренду тепловых сетей

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Право собственности на недвижимое имущество, которое возникло после 31 января 1998 г., т.е. после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом на практике возникают споры по поводу отнесения того или иного имущества к недвижимому и, как следствие этого, - необходимости государственной регистрации права собственности на указанные объекты. Если такая регистрация необходима, но не была осуществлена, лицо, владеющее недвижимым имуществом, не вправе сдавать его в аренду, поскольку не считается собственником в нарушение ст. 608 ГК РФ.

23.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды тепловых сетей, право собственности на которые не зарегистрировано в ЕГРП, не признается недействительным, поскольку указанный объект аренды не относится к недвижимому имуществу.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 31.03.2010 N ВАС-3451/10 по делу N А43-18877/2007-12-531
"...Как установлено судами, между ООО "ФК-Фонда" (арендодателем) и ЗАО "АГНИ" (арендатор) возникли обязательственные отношения, основанные на договоре аренды тепловых сетей от 01.10.2006 N 14 со множественностью лиц на стороне арендатора.
Сочтя, что у ООО "ФК-Фонда" отсутствуют правовые основания для сдачи сетей в арендное пользование, ЗАО "АГНИ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании упомянутого договора недействительным и о применении последствий недействительности сделки.
Апелляционный Суд установил, что в данном случае предмет аренды (тепловые сети) не имеет прочной и неразрывной связи с землей и может быть демонтирован и перемещен без несоразмерного ущерба его назначению. Демонтаж, перемещение и монтаж рассматриваемых тепловых сетей на другом земельном участке возможны, а стоимость таких работ меньше стоимости создания новых аналогичных по техническим характеристикам тепловых сетей.
С учетом этого, апелляционная инстанция на основании статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации квалифицировала спорное имущество как движимое.
Также апелляционным судом установлено, что сети приобретены ООО "ФК-Фонда" в собственность по договору купли-продажи оборудования у предыдущего собственника.
С учетом установленных обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации общество "ФК-Фонда" вправе было передать сети в арендное пользование..."

24. Сдача в аренду временных объектов

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
На практике возникают споры по поводу отнесения того или иного имущества к недвижимому и, как следствие, необходимости государственной регистрации права собственности на него. Временные объекты, сдаваемые в аренду, сложно отличить от объектов недвижимости. В зависимости от того, какой объект передается в аренду, решается вопрос о том, подлежит ли договор аренды государственной регистрации и должно ли право собственности арендодателя подтверждаться выпиской из ЕГРП.

24.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды временных объектов, право собственности на которые не зарегистрировано в ЕГРП, является действительным, даже если называется договором аренды недвижимого имущества, поскольку указанные объекты не относятся к недвижимости.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.07.2010 по делу N А19-18386/09
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, во исполнение договора аренды нежилого недвижимого имущества N 2, подписанного 21.12.2008 между ИП Трушаковой Т.П. (арендодатель) и ИП Тухташевой М.Н. (арендатор), истец передал ответчику в аренду нежилое помещение: нежилой павильон - магазин "Татьяна", общей площадью 105, 6 кв. м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Крупской, напротив жилого дома N 35, принадлежащее истцу на праве собственности.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы ИП Трушакова Т.П. обратилась в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, Арбитражный суд Иркутской области, со ссылкой на статьи 130, 131, 168, 222, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2, 8 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утвержденных приказом Госстроя Российской Федерации от 31.05.2001 N 120, исходил из отсутствия доказательств наличия права собственности истца на объект аренды и, как следствие, отсутствие у истца права распоряжаться данным объектом. В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности договора аренды и отсутствии у ответчика обязанности по внесению арендных платежей.
Четвертый арбитражный апелляционный суд признал данные выводы ошибочными и пришел к выводу о правомерности исковых требований, поскольку павильон, используемый ответчиком по договору аренды, является временным сооружением и материалами дела подтверждается возникновение у истца права собственности на этот объект аренды.
Кроме того апелляционной инстанцией учтены и Постановления администрации муниципального образования города Братска N 1289 от 02.07.2008 (лист дела 85) и N 982 от 18.06.2009 (лист дела 58) о предоставлении ИП Трушаковой в аренду земельного участка на котором расположен торговый павильон.
В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Следовательно, законодательством не установлено ограничение оборота иного имущества - временных сооружений.
Доводы заявителя кассационной жалобы в этой части со ссылкой на Градостроительный кодекс Российской Федерации, "Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения", Положения об организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации, основаны на неправильном толковании норм права..."

25. Сдача в аренду нежилых помещений для размещения гостиницы

В силу п. 23 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается. Эти помещения на практике передаются в аренду. В связи с этим возникает вопрос: являются ли такие договоры действительными, если имущество передается для размещения гостиницы?

25.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды нежилых помещений, расположенных в подвальном и (или) цокольном этажах здания и переданных для размещения гостиницы, не признается ничтожным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 23.08.2010 N Ф09-5956/10-С6 по делу N А50-3584/2010
"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между департаментом (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и предпринимателем Черных Л.Н. (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 14.04.2008 года N 3433-08С (л. д. 14 - 21), в соответствии с которым истец передает ответчику в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде встроенных нежилых помещений общей площадью 193,8 кв. м в цокольном этаже пятиэтажного панельного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Революции, 58.
В силу п. 1.2 названного договора целевое назначение объекта - гостиница.
Согласно п. 1.3 договора срок аренды установлен с 14.04.2008 года по 14.04.2011.
Полагая, что указанный договор является ничтожной сделкой, поскольку использование арендованного помещения по целевому назначению (для размещения гостиницы) невозможно, предприниматель Черных Л.Н. обратился в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим иском, ссылаясь на положения ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 23 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, в соответствии с которым размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
Принимая во внимание нормы ст. 15, 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющие понятия жилых помещений и жилищного фонда, суд апелляционной инстанции указал, что гостиницы не относятся к жилищному фонду, а расположенные в них помещения - к жилым помещениям, в связи с чем отсутствуют основания для применения в данном случае постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.
Поскольку истцом в настоящем деле не доказано несоответствие спорного договора закону или иным правовым актам, влекущее согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки недействительной (ничтожной), суды правомерно отказали в удовлетворении указанного искового требования..."

26. Аренда имущества, находящегося в залоге

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Однако возможна ситуация, когда залогодатель передает имущество в аренду третьему лицу без согласия залогодержателя. В связи с этим в судебной практике возникает вопрос о правомочиях залогодержателя в такой ситуации.

26.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды заложенного имущества нельзя признать недействительным по иску залогодержателя, поскольку закон предусматривает иные последствия сдачи в аренду имущества, находящегося в залоге: предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

Примечание: В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" сказано, что сделки по распоряжению предметом залога, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, последний оспорить не может. Это объясняется тем, что в подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ установлены иные последствия нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно: предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

Примечание: Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" предусматриваются изменения в ст. 346 ГК РФ, которые устанавливают последствия отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя. Данный Закон вступил в силу 01.07.2014.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.07.2011 по делу N А19-706/10
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонили требования ООО ЛПХ "Жигаловское" о признании ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды N 20/08/09-01Д от 24.08.2009, как сделки, направленной на распоряжение заложенным имуществом без согласия залогодержателя..."

27. Аренда воздушных линий электросетей

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В противном случае соответствующий договор может быть признан незаключенным. На практике возникают споры о том, может ли то или иное имущество быть объектом аренды.

27.1. Вывод из судебной практики: Воздушные линии электросетей могут быть объектом договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 26.12.2011 N Ф09-7738/11 по делу N А76-3985/11
"...Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, исходил из того, что воздушная линия ВЛ-6кВ, являющаяся объектом договора аренды, не отвечает признакам самостоятельной вещи, в связи с чем договор аренды заключен с нарушением ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации...
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, заявленные требования удовлетворил частично. При этом апелляционный суд исходил из следующего.
Суд апелляционной инстанции на основании анализа и оценки условий договора аренды от 01.04.2010, подписанного истцом и ответчиком, пришел к выводу о том, что стороны согласовали предмет договора путем указания в приложении к указанному договору, являющемся неотъемлемой его частью, описания передаваемого объекта с указанием протяженности воздушных линий, из которых состоит объект, их инвентарных номеров и местоположения, а также количества светильников.
Поскольку данное описание позволяет идентифицировать объект аренды, содержит указание на его индивидуальные признаки, при этом между сторонами договора существовали длительные арендные отношения, предметом которых являлись указанные электросети, арендатор возражений относительно неопределенности объекта аренды не заявлял, им осуществлялась оплата по договору, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии у сторон договора заблуждений по поводу переданного в аренду объекта, его характеристик, в связи с чем правомерно признал договор аренды от 01.04.2010 заключенным..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.06.2013 по делу N А12-17712/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ООО "Газпром межрегионгаз Волгоград" (арендодатель) и МКП "Тепловые сети" (арендатор) заключен договор аренды от 20.01.2010 N 09-6-4658 (далее - договор от 20.01.2010 N 09-6-4658).
Согласно пункту 1.1 договора от 20.01.2010 N 09-6-4658 арендодатель в целях обеспечения функционирования котельных N 1, 3, 4, 5, 7, 8, расположенных в пос. Краснооктябрьский, г. Волжск Волгоградской области, передает во временное пользование арендатору воздушные и кабельные линии электропередачи 0,4 кВ по улицам Северная, Панфилова, Ташкентская, О. Кошевого, Калинина.
МКП "Тепловые сети", оспаривая один из заключенных между сторонами договоров от 20.01.2010 N 09-6-4658, ссылается на его несоответствие требованиям статей 3, 26 Закона об электроэнергетике, а также пункта 6 Правил N 861.
Однако указанные нормы не содержат запрета на предоставление линии электропередачи во временное пользование и владение третьи лицам, кроме того, объекты недвижимости (сооружения) не изъяты из оборота.
Из материалов дела следует, что право собственности на линии электропередач принадлежит обществу (арендодателю), тогда как сами здания котельных являются муниципальной собственностью и переданы собственником в оперативное управление казенному предприятию.
Указанные линии электропередачи обеспечивают снабжение теплоэнергетического комплекса электрической энергией.
Правила пункта 4 статьи 26 Закона об электроэнергетике и пункта 6 Правил N 861 устанавливают, что сетевая организация или иной владелец объектов электросетевого хозяйства, к которым в надлежащем порядке технологически присоединены энергопринимающие устройства или объекты электроэнергетики, не вправе препятствовать передаче электрической энергии на указанные устройства.
Однако, заключая договор аренды, по собственной воле казенному предприятию были переданы соответствующие линии во временное пользование и владение, соответственно, ссылки ответчиков на то, что в результате заключения договора общество препятствовало в передаче энергии, основаны на неправильном толковании действующего законодательства.
При таких обстоятельствах заключая договор от 20.01.2010 N 09-6-4658 казенное предприятие, принимая в пользование линии электропередачи, обязано обеспечивать переток электрической энергии.
Выводы судов двух инстанций, что оспариваемый договор от 20.01.2010 N 09-6-4658 не противоречит требованиям законодательства об электроэнергетике (Закон N 35-ФЗ), соответствуют и существующей судебно-арбитражной практике (Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.01.2010 N 17438/09, от 21.06.2012 N 7549/12)..."

28. Аренда линейно-кабельных сооружений

На практике возникают споры о том, могут ли линейно-кабельные сооружения связи быть объектом аренды. Поскольку они прочно связаны с землей, перемещение без нанесения несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В связи с этим правомерно отнесение данных объектов к недвижимому имуществу и заключение соответствующих договоров аренды.

28.1. Вывод из судебной практики: Каналы телефонной канализации могут быть объектом договора аренды. Такой договор подлежит государственной регистрации, если заключен на срок не менее года.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.06.2012 по делу N А63-5026/2011
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, 01.01.2004 ОАО "Южная телекоммуникационная компания" (правопредшественник общества, арендодатель) и Центр правительственной связи Службы специальной связи и информации при Федеральной Службе охраны Российской Федерации на Кавказских Минеральных водах (правопредшественник управления, арендатор) подписали договор N 191/28, на основании которого арендатору во временное пользование предоставлены каналы телефонной канализации протяженностью 4,38 кн/км (т. 1, л.д. 18 - 22).
Отклоняя доводы управления о незаключенности договора аренды от 01.01.2004, суды указали, что на момент его подписания каналы телефонной канализации не относились к объектам недвижимого имущества. При этом ими не учтено следующее.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Статья 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" (в редакции Закона от 23.12.2003 N 186-ФЗ, действующей на момент подписания договора) определила линейно-кабельные сооружения связи как сооружения электросвязи и иные объекты инженерной инфраструктуры, созданные или приспособленные для размещения кабелей связи.
В статье 8 вышеназванного Закона N 126-ФЗ, как и в статье 130 Гражданского кодекса, закреплено, что к недвижимому имуществу относятся сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи.
Особенности государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 11.02.2005 N 68, принятым на основании статьи 8 Закона N 126-ФЗ.
Отсутствие на момент заключения договора специального нормативного указания на то, что кабельная канализация относится к недвижимым вещам, не влияет на возможность правовой квалификации физической природы данного объекта как прочно связанного с землей сооружения связи в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса.
Договор аренды от 01.01.2004 N 191/28, предметом которого является недвижимое имущество (сооружение связи), сроком действия в один год, следует признать незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Приведенный в кассационной жалобе довод управления о том, что договор аренды каналов телефонной канализации от 01.01.2004 N 191/28 не может считаться заключенным в установленном законом порядке, является обоснованным, однако он не привел к принятию неправильных по существу спора судебных актов..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 15.07.2014 N Ф09-3647/14 по делу N А60-36870/2013
"...В подпункте 6 ст. 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" (далее - Закон "О связи") линейно-кабельными сооружениями связи названы объекты инженерной инфраструктуры, созданные или приспособленные для размещения кабелей связи.
Согласно ст. 8 Закона "О связи" сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу, государственная регистрация права собственности и других вещных прав на которое осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
Согласно п. 5 ст. 6 Закона "О связи" операторы связи на возмездной основе вправе размещать кабели связи в линейно-кабельных сооружениях связи вне зависимости от принадлежности этих сооружений.
Суды первой и апелляционной инстанций на основании п. 6 ст. 2, ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи", п. 5 Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 11.02.2005 N 68, установили, что к объектам недвижимости относится, в частности, кабельная канализация. В связи с этим пришли к выводу о том, что правоотношения сторон по предоставлению в пользование кабельной канализации, в том числе в целях размещения в ней кабеля связи, регулируются положениями законодательства об аренде.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено..."

29. Договор аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест

На объект аренды в силу разных обстоятельств может быть наложен арест. Данная мера предполагает запрет распоряжаться имуществом, ограничение права пользования им, изъятие или передачу его на хранение (ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", ч. 2 ст. 115 Уголовно-процессуального кодекса РФ). Поскольку в силу смысла и содержания ст. 606 ГК РФ право аренды состоит в правомочии владения и пользования арендованным имуществом, возникает вопрос о действительности договора аренды имущества, на которое наложен арест.

29.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли действительным договор аренды имущества, если он заключен после наложения ареста на указанное имущество, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор аренды имущества, которым собственник не может распоряжаться, поскольку на указанное имущество наложен арест, является действительным.

Судебная практика:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
"...94. По смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 ГК РФ)..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что приостанавливать государственную регистрацию спорного договора недопустимо. Это позволяет предположить, что суд исходил из действительности договора. По вопросу о допустимости государственной регистрации такого договора аренды см. п. 27.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.03.2013 N Ф03-1016/2013 по делу N А51-14418/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 03.05.2012 между ООО "Гринвич" (арендодатель) и ООО "Кафе Экватор" (арендатор) заключен договор N ФГГ-А/12/10 аренды недвижимого имущества - нежилых помещений в девятиэтажном здании (лит. А) с двухэтажной пристройкой (лит. А.1), техническим этажом и подвалом, общей площадью 421,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Набережная, 20.
Ранее, постановлением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 30.12.2003, был наложен арест на здание по названному выше адресу.
05.05.2012 ООО "Гринвич" обратилось с заявлением в Управление Росреестра по Приморскому краю о государственной регистрации договора аренды от 03.05.2012 N ФГГ-А/12/10.
На основании пункта 4 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация указанного договора приостановлена в связи с наличием в ЕГРП записи об аресте объекта аренды, непредставлением необходимых для регистрации документов, а именно кадастрового паспорта нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды, и наличием зарегистрированных прав на объекты недвижимости, передаваемые по договору, о чем 31.05.2012 ООО "Гринвич", ООО "Кафе Экватор" и представитель общества уведомлены в письменной форме (N 01/095/2012-169).
В соответствии с частями 1, 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации арест на имущество накладывается для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества. Наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.
Удовлетворяя требования ООО "Гринвич", арбитражные суды обоснованно исходили из того, что заключение договора аренды не свидетельствует о совершении действий со стороны собственника по распоряжению спорным имуществом, на ограничение которых направлена избранная судом мера принуждения в виде наложения ареста на это имущество.
Исходя из смысла и содержания статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право аренды состоит в правомочии владения и пользования арендованным имуществом. Законом не предоставлено арендатору право по распоряжению имуществом. При этом собственник имущества в данном случае остается прежним. Спорным договором аренды не предусмотрен и переход права собственности на арендованное имущество по окончании срока его действия в соответствии со статьей 624 ГК РФ.
Судами установлено и не опровергнуто регистрирующим органом то обстоятельство, что обременение здания ООО "Гринвич" заключается только в его аресте, что при этом не исключает и не ограничивает возможности использования помещений собственником по его прямому назначению, в том числе и путем сдачи в аренду, при которой собственник имущества не меняется. Из материалов дела усматривается, что арестованное здание не было изъято у общества и оно продолжало им пользоваться в хозяйственном обороте, за исключением наложенных ограничений - распоряжения арестованным имуществом.
Таким образом, доводы заявителя кассационной жалобы, которые фактически сводятся к тому, что при заключении договора аренды ООО "Гринвич" осуществило правомочие распоряжения спорным объектом недвижимости, а стороны имели намерение определить объем гражданских прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды, подлежат отклонению, так как направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств..."

Позиция 2. Договор аренды имущества, которым собственник не может распоряжаться, поскольку на указанное имущество наложен арест, является ничтожным.

Примечание: Данная позиция актуальна для правоотношений, возникших до 01.09.2013 - даты вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.11.2011 по делу N А45-22304/2010
"...Из материалов дела следует, что предприниматель Егоренкова Н.П., являясь собственником нежилых помещений общей площадью 1551,9 кв. м, по договору аренды от 01.07.2007 предоставила данные помещения ООО "Новая Сибирь" во временное владение и пользование за плату в целях осуществления торгово-закупочной деятельности и размещения административного персонала.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО "Новая Сибирь" обязанности по внесению арендных платежей за пользование нежилыми помещениями, предприниматель Егоренкова Н.П. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 558 467,06 руб., образовавшейся за период действия договора аренды от 01.07.2007.
Арбитражный суд, разрешая спор, пришел к выводу о недействительности договора аренды нежилых помещений от 01.07.2007, как несоответствующего части 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, в виду его заключения в период действия запрета совершать сделки с указанным имуществом, и отказал в удовлетворении иска, ссылаясь на отсутствие у предпринимателя права требовать исполнения обязательства по недействительному договору.
При этом арбитражный суд исходил из того, что спорное имущество на момент заключения договора от 01.07.2007 находилось под арестом, что подтверждается записью от 16.03.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка от 25.08.2010 N 01/196/2010-201).
Исходя из содержания статьи 51 Федерального закона "Об исполнительном производстве" арест имущества должника состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом, его изъятия или передачи на хранение. Право передачи имущества в аренду является формой распоряжения имуществом и после ареста имущества собственник (владелец) лишен возможности распоряжаться таким имуществом.
Согласно части 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.
Материалами дела подтверждается, что в нарушении указанных законами ограничений договор аренды от 01.07.2007 заключен после ареста имущества, в деле не имеется доказательств освобождения имущества от ареста до подписания спорного договора аренда.
При указанных обстоятельствах договор аренды от 01.07.2007 противоречит указанным нормам права и правомерно признан судом недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указание предпринимателя Егоренковой Н.П. на то, что положение статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации не предусматривает признание сделки недействительной, основано на неправильном толковании нормы права.
В силу изложенного не усматривается оснований для удовлетворения кассационной жалобы..."

По данному делу см. также Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 N 07АП-4375/11.

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 N 07АП-4375/11 по делу N А45-22304/2010
"...Давая правовую оценку договору аренды нежилых помещений от 01 июля 2007 года и признавая его недействительным как сделку, совершенную индивидуальным предпринимателем Егоренковой Н.П. в нарушение положений части 2 статьи 115 УПК РФ о запрете на распоряжение спорным объектом недвижимого имущества, суд первой инстанции правомерно исходил из ограничения правомочий ИП Егоренковой Н.П. по владению, пользованию и распоряжению нежилыми помещениями по адресу: г. Томск, ул. Лазарева, 1 на основании постановления Советского районного суда г. Томска от 19 февраля 2007 года.
Представленным по запросу Арбитражного суда Новосибирской области уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Томской области исх. N 01/058/2007-144 от 16 марта 2007 года подтверждено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано ограничение права собственности Егоренковой Н.П. на нежилые помещения площадью 1551,90 кв. м по адресу: г. Томск, ул. Лазарева, 1; наложен арест на недвижимое имущество под регистрационным номером 70-70-01/058/2007-144.
Таким образом, распоряжение индивидуальным предпринимателем нежилыми помещениями путем передачи их в аренду ООО "Новая Сибирь", противоречит требованиям действующего законодательства, а, следовательно, такая сделка не может служить основанием удовлетворения исковых требований.
Довод подателя жалобы о том, что сдача помещений в аренду не является распоряжением имуществом, не основан на законе и отклоняется апелляционным судом..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 14.04.2014 N Ф05-2941/14 по делу N А40-14943/13-60-152
"...Как установлено судами обеих инстанций, 01.04.2009 г. в ЕГРП внесена запись об ограничении права, а именно 01.04.2009 г. зарегистрирована следующая запись: "Запрещение сделок с имуществом. Наложить арест, состоящий в запрете собственнику распоряжаться недвижимым имуществом: подвал пом. 6 ком. 1 - 31, пом. VII ком. 1 - 7, этаж 1 пом. 3 ком. 1 - 31, 31а, 32 - 52, пом. 18 ком. 1, 2, 2а, 3, 3а, 36, 4, 4а, 5 - 8, пом. 20 ком. 1 площадью: 2495.9 кв. м подвал, помещение 6 - комнаты с 1 по 31; помещение VII - комнаты с 1 по 7; этаж 1, помещение 18 - комнаты 1, 2, 2а, 3, 3а, 36, 4, 4а, с 5 по 8; помещение 20 - комната 1; помещение 3 - комнаты с 1 по 31, 31а, с 32 по 52".
Кроме того, 26.10.2012 г. в ЕГРП в отношении указанного имущества внесена запись о наложении ареста на основании решения Первомайского районного суда г. Краснодара.
Арест имущества заключается в запрещении распоряжаться соответствующим имуществом, принадлежащим ответчику.
Таким образом, поскольку договор аренды нежилого помещения N 07/12 от 29.05.2012 г. заключен в период действия обеспечительных мер в виде запрещения сделок со спорным имуществом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что указанный договор аренды является сделкой, не соответствующей требованиям закона, что влечет его ничтожность в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод кассационной жалобы о том, что заключение договора аренды не является действиями по распоряжению спорным имуществом, на ограничение которых направлена избранная судами мера принуждения в виде наложения ареста на это имущество, отклоняется судом как необоснованный.
Так, Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает, в частности, такие распорядительные действия в отношении своего имущества, как: 1) отчуждение своего имущества в собственность других лиц (например, посредством продажи, дарения, завещания собственной вещи, передачи своего имущества в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственного кооператива); 2) передача права владения другим лицам без аннулирования имеющегося права собственности; 3) передача своего имущества в залог (п. 2 ст. 209).
Распоряжение своим имуществом происходит, как правило, на основе гражданско-правовых (односторонних или двусторонних) сделок либо путем физических действий самого собственника в отношении своей вещи (например, физическое уничтожение вещи). Закон предоставляет собственнику возможность отчуждать (передавать) часть своих правомочий по распоряжению своим имуществом, не аннулируя при этом свой статус собственника (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Исходя из чего, истец ошибочно полагает, что распорядительными действиями являются исключительно действия по отчуждению прав на спорное имущество.
При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

30. Аренда разрушенных зданий

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). На практике возник вопрос о том, можно ли сдать в аренду разрушенное здание.

30.1. Вывод из судебной практики: Разрушенное здание не может быть объектом аренды, если оно по причине его состояния не могло использоваться в качестве объекта недвижимости в целях, поименованных в договоре. Договор аренды в таком случае недействителен.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2012 по делу N А56-10877/2012
"...Как следует из материалов дела, Леноблкомимущество и Общество на основании распоряжения Леноблкомимущества от 19.05.2006 N 191 заключили договор от 26.05.2006 N 631 аренды девяти объектов нежилого фонда, в том числе восьми зданий и помещения общей площадью 1854,4 кв. м по указанному выше адресу, для использования под организацию базы отдыха сроком до 30.05.2031. Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.06.2006.
Как установлено при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции на основании представленных доказательств, заявленные к приватизации здания утратили свое назначение ввиду разрушения, от зданий остались фундаменты, перекрытия полностью утрачены, у четырех зданий стены также утрачены, у других четырех - частично остались.
С учетом данного обстоятельства апелляционный суд пришел к выводу о недействительности договора аренды как не соответствующего статьям 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорные здания по причине их состояния объективно не могли использоваться в качестве объектов недвижимости в целях, поименованных в договоре.
Кассационная инстанция не считает данные выводы противоречащими установленным судом обстоятельствам и положениям законодательства.
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, утвержденному постановлением Госстандарта Российской Федерации от 26.12.94 N 359, к зданиям нежилого назначения относятся здания, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.
Спорные объекты не обладают определенными выше признаками.
Передача в аренду объектов, поименованных как здания, но фактически представляющих собой только фундамент, свидетельствует о невозможности достижения того правового результата, на который направлено заключение договора аренды, в виде извлечения полезных свойств вещи исходя из ее первоначального назначения. Из материалов дела не следует, что Общество в течение срока аренды, на протяжении более пяти лет, предпринимало какие-либо меры по восстановлению, капитальному ремонту либо реконструкции зданий. Утрата объектами назначения и фактическое их разрушение не предполагают также возможность их использования в предпринимательской деятельности, определенной в статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации как деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом. Таким образом, выкуп субъектом малого и среднего предпринимательства имущества, которое не может быть использовано в предпринимательской деятельности, не отвечает целям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а именно - создание названным субъектам наиболее благоприятных условий для осуществления экономической деятельности.
Установив порочность договора аренды, апелляционная инстанция правомерно указала на отсутствие оснований для удовлетворения требований Общества, заявленных в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, по причине недоказанности нарушения прав заявителя действиями Леноблкомимущества..."

31. Аренда земельного участка, сформированного за счет территории общего пользования

31.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, сформированного за счет территории общего пользования, является недействительным.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.04.2018 N Ф08-1456/2018 по делу N А32-23236/2017
"...28 сентября 2011 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4100004322 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности площадью 253 кв. м, с кадастровым номером 23:41:1002003:430, расположенного по адресу: г. Горячий Ключ, пересечение улиц Ворошилова и Урусова, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к данному договору, предназначенного для целей, не связанных со строительством (для размещения объектов торговли), без права осуществления капитального строительства, на срок до 28.09.2021. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.10.2011 (т. 1, л.д. 9 - 18).
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.
Исследование и оценка в порядке статьи 71 Кодекса представленных сторонами доказательств позволили судам обеих инстанций заключить, что договор аренды от 28.09.2011 N 4100004322 не подлежит расторжению, поскольку заключен сторонами в нарушение законодательства Российской Федерации (участок сформирован за счет территории общего пользования - проезжей части), поэтому недействителен (ничтожен)..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.11.2017 N Ф04-4399/2017 по делу N А46-1555/2017
"...Местная религиозная организация Армянской Апостольской Церкви "Сурб Хач" (Святого Креста) (далее - организация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент, заинтересованное лицо) о признании незаконным указанного в письме от 24.01.2017 N ДИО/863 отказа в изменении вида разрешенного использования земельных участков, имеющих кадастровые номера 55:36:13 01 26:6232, 55:36:13 01 26:6233 и 55:36:13 01 26:6234, расположенных в городе Омске по улице Кондратюка, с "земли общего пользования для строительства сквера" на "религиозное использование".
Руководствуясь частью 5 статьи 37, пунктом 12 статьи 1, пунктом 2 части 4 статьи 36 ГрК РФ, пунктом 1 статьи 262 ГК РФ, пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ, правовыми позициями, сформированными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, от 18.06.2013 N 727/13, исходя из того, что формирование спорных земельных участков осуществлено за счет земель общего пользования, режим которых не мог быть соблюден в условиях существования арендных отношений, апелляционный суд пришел к выводу, что договоры аренды, заключенные в отношении этих земельных участков и послужившие в том числе документами-основаниями для регистрации права собственности организации на скверы, являются в силу пункта 4 статьи 166, пункта 1 статьи 167, пункта 2 статьи 168 ГК РФ ничтожными и не влекут юридических последствий..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2017 N Ф06-3103/2015 по делу N А57-17898/2014
"...Из разъяснений, данных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, следует, что земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.
Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).
В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 N 308-ЭС15-16863 указано, что поскольку земельный участок сформирован за счет территории общего пользования (режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений), то договор аренды такого земельного участка является ничтожной сделкой.
Из информации по зоне расположения и основным видам использования спорного земельного участка площадью 2 964,0 кв. м с кадастровым номером 64:48:040710:59, расположенного по адресу: г. Саратов, Ленинский район, ул. им. Панфилова И.В. и ул. им. Крылова Н.И., изложенной в письме Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования г. Саратова от 01.03.2016 N 08-03-20/718, следует, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "город Саратов", утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 N 27-280 (пункт 37 "Карта градостроительного зонирования территории города Саратова" Правил), в редакции решения Саратовской городской Думы от 19.02.2015 N 43-482 спорный земельный участок полностью расположен на территории общего пользования.
При таких условиях, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства и установив, что земельный участок площадью 2 964,0 кв. м с кадастровым номером 64:48:040710:59 полностью расположен на территории общего пользования, апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что договор аренды от 18.07.2008 N 502 является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.04.2018 N Ф08-1692/2018 по делу N А32-40690/2016
"...Пункт 4 статьи 39.8 Земельного кодекса определяет, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
В оспариваемом прокурором договоре аренды отсутствуют условия, устанавливающие обязанность арендатора обеспечить доступ граждан к водному объекту водного пользования и его береговой полосе, что не соответствует требованиям пункта 4 статьи 39.8 Земельного кодекса.
В то же время реализация в договоре этого условия является определяющим критерием, исключающим договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, из установленного законом запрета на предоставление территорий общего пользования в аренду конкретному лицу (подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса).
Исходя из содержания понятия территории общего пользования, приведенного в пункте 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, учитывая, что правила пункта 4 статьи 39.8 Земельного кодекса направлены на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, суд округа приходит к выводу о том, что договор аренды, заключенный ответчиками без указания на соответствующую обязанность арендатора, противоречит существу законодательного регулирования и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц.
Поскольку договор от 10.09.2015 N 4000005107 аренды земельного участка, включающего в себя береговую полосу водного объекта общего пользования, заключен ответчиками с нарушением императивных требований пункта 4 статьи 39.8 Земельного кодекса, исковое заявление прокурора о признании данной сделки недействительной (ничтожной) подлежало удовлетворению..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2015 N Ф08-6118/2015 по делу N А32-2761/2015
"...Как видно из материалов дела, согласно протоколу заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар "Об итогах аукциона по лоту N 776-З" от 02.10.2014 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 14.10.2014 N 43000221098 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0145075:4679 площадью 10 601 кв. м, расположенного по ул. Школьной, 17/1 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями детского сада. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 43 - 51).
Считая, что участок, переданный истцу по договору аренды от 14.10.2014 N 43000221098, изначально не мог быть использован в соответствии с испрашиваемыми целями, общество обратилось с иском о расторжении договора и взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также убытков.
Отказывая в расторжении договора аренды, суды указали, что общество как арендатор должно было знать о расположении на земельном участке металлических гаражей, включая капитальный, а также детской и спортивной площадок, уже на момент участия в торгах, указав также на отсутствие доказательств наличия каких-либо не зависящих от арендатора причин, препятствующих началу возведения объекта, невозможности осуществления строительства (с учетом нахождения гаражей и проезда).
В то же время коллегия окружного суда считает необходимым указать следующее.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.
Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22 Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", у администрации отсутствуют основания для распоряжения земельным участком, предназначенным для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома.
Из материалов дела видно (и не оспорено лицами, участвующими в деле), что земельный участок, явившийся объектом аренды, включает территорию общего пользования (на участке имеются спортивная и детская площадки, проезд).
Принимая во внимание изложенное, коллегия арбитражного суда округа приходит к выводу, что договор аренды от 14.10.2014 N 4300021098 является недействительным (ничтожным) в связи с формированием земельного участка за счет территории общего пользования (режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений), а также территории, предоставленной для эксплуатации многоквартирных жилых домов (статья 168 Гражданского кодекса).
Недействительная (ничтожная) сделка не может быть расторгнута в судебном порядке, поскольку не влечет юридических последствий (статья 167 Гражданского кодекса).
С учетом изложенного отказ в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка является правомерным, ошибочные выводы судебных инстанций не повлияли на законность судебных актов в данной части..."

32. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 607 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

32.1. Пример, подтверждающий невозможность понуждения арендатора к принятию арендованного имущества, взыскания обеспечительного платежа и неустойки за просрочку внесения данного платежа при признании договора аренды незаключенным

Ситуация
Ссылаясь на неисполнение арендатором договорных обязанностей, арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании обеспечительного платежа и неустойки за просрочку его внесения, а также обязании принять арендованное имущество путем подписания акта приема-передачи.
Суд в удовлетворении иска отказал.

Применение ст. 607 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал на несогласованность предмета договора, поскольку не указаны идентификационные признаки имущества, подлежащего передаче в аренду.
Применив п. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которому при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, суд отказал в удовлетворении заявленных требований.
(Постановление ФАС Московского округа от 14.07.2009 N КГ-А40/6306-09 по делу N А40-74381/08-105-409)

32.2. Пример, подтверждающий невозможность истребования арендодателем индивидуально-определенного имущества при признании договора аренды незаключенным

Ситуация
Ссылаясь на неисполнение арендатором обязанности по возврату арендованного имущества, арендодатель обратился в суд с требованием об обязании вернуть имущество.
Суд в удовлетворении иска отказал.

Применение ст. 607 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал на несогласованность предмета договора, поскольку не указаны идентификационные признаки имущества, подлежащего передаче в аренду.
Применив п. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которому при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, суд указал на незаключенность договора и отказал в удовлетворении требования о взыскании индивидуально-определенной вещи в связи с тем, что она не была индивидуализирована.
(Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2006 N 09АП-10978/2006-ГК по делу N А40-30067/06-64-213)

32.3. Пример, подтверждающий невозможность удовлетворения требований арендатора о переводе на себя прав и обязанностей по новому договору аренды в порядке ст. 621 ГК РФ, если прежний договор аренды признан незаключенным

Ситуация
Бывший арендатор обратился в суд с требованием о переводе прав и обязанностей по договору аренды ввиду нарушения арендодателем преимущественного права истца на заключение договора аренды на новый срок.
Суд в удовлетворении иска отказал.

Применение ст. 621 ГК РФ в этой ситуации
Суд, истолковав содержание договора, заключенного между арендатором и арендодателем, указал на его незаключенность ввиду несогласования условия об имуществе, передаваемом в аренду.
Основываясь на положениях ст. 621 ГК РФ, суд указал на отсутствие в рассматриваемом случае преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, поскольку предыдущий договор заключен не был, и отказал в удовлетворении иска.
(Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.07.2007 N Ф04-5036/2007(36635-А46-10) по делу N А46-9186/2006)

Статья 608. Арендодатель

	См. также: Важнейшая практика по ст. 608 ГК РФ	

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 608 ГК РФ

1. Недействительность договора аренды, заключенного арендодателем в отношении имущества, которое находится в собственности другого лица >>>
2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение) >>>
3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду >>>
4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) >>>
5. Передача в аренду земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании >>>
6. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды >>>
7. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности >>>
8. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в ЕГРП >>>
9. Правовые последствия заключения договора аренды недвижимого имущества после отчуждения такого имущества арендодателем >>>
10. Действительность договора аренды недвижимого имущества, право собственности на которое возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ или иных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок регистрации соответствующих объектов недвижимости, но которое не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) >>>
11. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды >>>
12. Действительность договора аренды будущей вещи >>>
13. Бремя доказывания наличия права на сдачу в аренду имущества >>>
14. Возможность оспаривания права собственности арендодателя на объекты, расположенные на арендованном земельном участке >>>
15. Сдача в аренду имущества, переданного в доверительное управление >>>
16. Переоформление договора аренды в связи с передачей полномочий по распоряжению имуществом от органа местного самоуправления органу государственной власти >>>

1. Недействительность договора аренды, заключенного арендодателем в отношении имущества, которое находится в собственности другого лица

Зачастую в аренду передается имущество, которое не является собственностью арендодателя и на сдачу которого в аренду у арендодателя нет полномочий. Суды признают такие договоры недействительными (ничтожными) в соответствии со ст. 168 ГК РФ.
Вопрос о недействительности договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое находится в собственности другого публично-правового образования, возникает в связи с неразграниченностью федеральной собственности, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности.
Выводы о ничтожности актуальны для сделок, совершенных до 01.09.2013 (до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ). После вступления в силу указанных изменений сделка (или ее условие), нарушающая требования закона или иного правового акта, на основании ст. 168 ГК РФ является оспоримой, если только она не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
При разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в реестр или перечень федеральной государственной собственности, государственной собственности субъектов РФ, муниципальной собственности, суды, определяя их принадлежность соответствующим субъектам, руководствуются Приложениями N N 1, 2 и 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Следует отметить, что в силу п. 1 данного Постановления оно не применяется в отношении земли, недр, водных ресурсов, лесного фонда, растительного и животного мира.
Также разграничению публично-правовой собственности на землю посвящена ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Однако на практике подобные земельные участки зачастую передают в аренду муниципальные образования либо ТСЖ без согласия собственников квартир. В связи с этим в судебной практике возникает вопрос о судьбе таких договоров.

1.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, заключенный публично-правовым образованием в отношении имущества, которое находится в собственности другого публично-правового образования, недействителен.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.11.2010 N Ф03-7897/2010 по делу N А59-4999/2009
"...Арбитражным судом установлено, что 04.08.2004 между Департаментом (арендодатель) и ФГУП "Почта России" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества N 1/32, по которому истец передал ответчику в аренду на срок с 01.07.2004 по 28.06.2005 нежилые помещения общей площадью 173,8 кв. м на первом этаже жилого дома, находящегося по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, 151-а.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, что полностью согласуется с положениями статьи 209 ГК РФ. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как установлено судом, истец не является ни собственником переданных в аренду помещений, ни управомоченным лицом на сдачу их в аренду, так как вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 19.03.2010 по делу N А59-6299/2009 признано право федеральной собственности на спорные помещения по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, 151-а.
Исходя из этого и руководствуясь пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, арбитражный суд обоснованно пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 04.08.2004 N 1/32, поскольку он не соответствует требованиям статей 209, 606 ГК РФ ввиду отсутствия у Департамента полномочий по распоряжению спорными помещениями..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 20.03.2013 N ВАС-2630/13 по делу N А32-21632/2009
"...Как установлено судом, между ООО "Юг-Нок" (арендатор) и администрацией города Сочи (арендодатель) 31.10.2000 заключен договор N 2002 аренды земельного участка общей площадью 490 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Новороссийское шоссе, в районе автобусной остановки "Малый Ахун" сроком до 01.01.2005, предоставленного для строительства автозаправочной станции. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Установив, что являющийся предметом договора аренды от 31.10.2000 N 2002 земельный участок на момент подписания договора относился к федеральной собственности и муниципальному образованию город Сочи не были предоставлены полномочия по распоряжению федеральными землями, суд признал данный договор ничтожной сделкой, в связи с несоответствием его требованиям положений пункта 1 статьи 125, пункта 3 статьи 214 и статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
...в передаче дела N А32-21632/2009 Арбитражного суда Краснодарского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2012, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.11.2012 отказать..."

Определение ВАС РФ от 04.09.2012 N ВАС-9717/12 по делу N А66-1059/2010
"...Основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу послужили результаты проведенной прокуратурой проверки, в ходе которой установлено, что часть спорного земельного участка, переданного администрацией обществу по договору аренды от 24.07.2009 на основании постановления от 24.07.2009 N 917, включает земли водного фонда, а также данный участок расположен в санитарно-защитной зоне сибиреязвенного скотомогильника.
В соответствии со статьей 8 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая результаты земельной экспертизы и руководствуясь статьями 168, 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3, пунктом 2 статьи 9, пунктом 2 статьи 22, статьей 29, пунктами 1, 2, 4 статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 5, 8 Водного кодекса Российской Федерации, суды признали недействительным заключенный между ответчиками договор аренды от 24.07.2009, поскольку Российская Федерация не наделяла администрацию Конаковского района Тверской области полномочиями на совершение распорядительных действий в отношении земельного участка, включающего в себя земли водного фонда.
Доводы заявителя по существу направлены на переоценку выводов судов о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательствах, что не входит в компетенцию суда надзорной инстанции..."

Определение ВАС РФ от 28.02.2011 N ВАС-1648/11 по делу N А40-141313/09-49-691
"...17.03.2008 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N М-09-514335 аренды спорного земельного участка для эксплуатации торгового павильона, сроком до 31.12.2012 г.
Ссылаясь на то, что департамент не законно распорядился спорным земельным участком путем сдачи его в аренду обществу, поскольку этот участок относится к землям транспорта, является федеральной собственностью, расположен в полосе отвода железной дороги и входит в состав земельного участка с кадастровым номером 77:09:01030:065, предоставленного ранее в аренду ОАО "РЖД", первый заместитель Московского межрегионального транспортного прокурора обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьями 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд установил, что спорный земельный участок является федеральной собственностью, расположен в полосе отвода железнодорожной станции Ховрино Октябрьской железной дороги и входит в состав земельного участка с кадастровым номером 77:09:01030:065, площадью 64,12191 га, ранее предоставленного в аренду ОАО "РЖД".
Поскольку полномочия по распоряжению таким земельным участком в силу положений указанных норм права возложены на федеральный орган исполнительной власти (Территориальное управление Росимущества по Москве), доказательств делегирования департаменту таких полномочий не представлено, суд пришел к выводу о том, что департамент не имел права распоряжения спорным земельным участком путем сдачи его в аренду обществу, а потому признал заключенный между ответчиками договор от 17.03.2008 N М-09-514335 аренды недействительным, как несоответствующий требованиям вышеуказанных норм права.
...в передаче дела А40-141313/09-49-691 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 15.10.2010 отказать..."

Определение ВАС РФ от 23.12.2010 N ВАС-17226/10 по делу N А35-8417/2009
"...Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области (далее - управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Курской области в лице Комитета по управлению имуществом Курской области (далее - комитет по управлению имуществом), муниципальному образованию "Город Курск" в лице Земельного комитета г. Курска (далее - земельный комитет) о взыскании неосновательного обогащения в размере 302 836 руб. 86 коп.
Суды установили, что 03.11.2006 в ЕГРП зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок, кадастровый номер 46:29:1 01 041:0010, общей площадью 5 726 кв. м, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Привокзальная, д. 2.
Вместе с тем, указанный земельный участок был передан комитетом по управлению имуществом (арендодатель) в аренду ФГУП "Почта России" (арендатор) по договору аренды земельного участка от 21.05.2008 N 1353-08ю, сроком с 22.04.2008 по 20.04.2009.
Полагая, что спорный земельный участок был передан в аренду лицом, не уполномоченным на такую передачу, в связи с чем заключенный этим лицом договор является недействительным и на стороне ответчиков возникло неосновательное обогащение, управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Поскольку в соответствии со статьями 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации комитет по управлению имуществом не обладал полномочиями по передаче в аренду земельного участка, на которое в спорный период уже было зарегистрировано право собственности Российской Федерации, суды указали, что договор аренды N 1353-08ю от 21.05.2008 является ничтожной сделкой в силу статьи 168 названного Кодекса.
...в передаче дела N А35-8417/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Курской области от 09.04.2010, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010, постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.11.2010 отказать..."

Определение ВАС РФ от 03.08.2009 N ВАС-9160/09 по делу N А42-2451/2008
"...Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
На основании приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (далее - Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1) объекты гражданской обороны, предназначенные для использования в особый период, являются имуществом учреждения, финансирование которого осуществляется из республиканского бюджета, и такие объекты относятся исключительно к федеральной собственности.
Управление и распоряжение указанным имуществом осуществляет Правительство Российской Федерации согласно пункту 15 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1.
Судами установлено, что в нарушение статьи 65 Кодекса Комитет не представил доказательств наделения его полномочиями по управлению и распоряжению спорным объектом.
Поскольку оспариваемый договор заключен с нарушением требований действующего законодательства, в том числе положений, предусмотренных Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 3020-1 и ст. ст. 209, 608 ГК РФ, суды пришли к правильному выводу о недействительности договора в силу его ничтожности..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.06.2013 по делу N А17-4692/2012
"...Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Комитет (арендодатель) и ФГУП "Почта России" (арендатор) заключили договоры аренды от 05.11.2009 N 1064 и 1167, в соответствии с условиями которых арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование соответственно нежилое помещение общей площадью 69,9 квадратного метра, расположенное по адресу: город Иваново, улица Огородная, дом 1 (далее - Помещение-1), и нежилое помещение общей площадью 180 квадратных метров, расположенное по адресу: город Иваново, улица 3-я Чайковского, дом 13 (далее - Помещение-2), для использования под отделения почтовой связи.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Ивановской области по делам N А17-1880/2011 и А17-2499/2011 по иску Предприятия к Комитету признаны право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения ФГУП "Почта России" на спорные помещения.
Предприятие посчитало, что договоры аренды от 05.11.2009 N 1064 и 1067 являются ничтожными, поскольку Комитет не имел права распоряжаться объектами аренды, и обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании суммы неосновательного обогащения, полученной в ноябре 2009 года и с января 2010 года по июнь 2011 года включительно.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Ивановской области по делам N А17-1880/2011 и А17-2499/2011 установлено, что спорные нежилые помещения не являлись муниципальной собственностью, а принадлежали Предприятию на праве хозяйственного ведения.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации названное обстоятельство имеет преюдициальное значение для настоящего дела, поэтому договоры аренды от 05.11.2009 N 1064 и 1067 являются ничтожными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку оформлены в нарушение правил статьи 608 данного Кодекса..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2013 по делу N А17-4693/2012
"...Из материалов дела усматривается и суд установил, что Комитет (арендодатель) и ФГУП "Почта России" (арендатор) заключили договоры аренды от 05.11.2009 N 1052, 1062 и 1072, согласно которым арендатор принял в пользование следующие нежилые помещения: помещение общей площадью 70,70 квадратного метра, расположенное по адресу: город Иваново, улица 10-я Санаторная, дом 5а; помещение общей площадью 92,30 квадратного метра, расположенное по адресу: город Иваново, микрорайон ТЭЦ N 3, дом 12; помещение площадью 147,40 квадратного метра, расположенное по адресу: город Иваново, улица Лежневская, дом 167, для использования под отделения почтовой связи. Все помещения переданы по актам приема-передачи.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Ивановской области по делам N А17-1879/2011, А17-2468/2011 и А17-1881/2011 признаны право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения ФГУП "Почта России" на спорные помещения.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Приняв во внимание, что Комитет не являлся собственником или иным законным владельцем нежилых помещений, суды правомерно сочли договоры аренды от 05.11.2009 N 1052, 1062 и 1072 ничтожными сделками..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.01.2016 N Ф02-7718/2015, Ф02-7719/2015 по делу N А33-2228/2015
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, Департамент недвижимости администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО Торговый Центр "Свободный", Саратцев Константин Владимирович (арендаторы) подписали договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора N 1475 от 17.08.2004, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:0052, общей площадью 7 936 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Телевизорная, 1, строение 1, сроком с 19.05.2004 по 18.05.2014 в целях эксплуатации нежилого здания (пункты 1.1, 1.3 договора).
Согласно пункту 2.1 данного договора на участке имеется нежилое строение 1 следующего назначения: производственное (помещения N 1, 2, 4), трансформаторная подстанция (помещение N 3).
Саратцев Константин Владимирович и предприниматель Крухмалева Т.В. 25.12.2006 подписали соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 1475 от 17.08.2004.
Предприниматель Крухмалева Т.В. является собственником объекта недвижимого имущества - нежилого помещения N 3 общей площадью 226, 4 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, строение 1, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности серия 24 ДГ N 006250 от 06.12.2004.
Обращаясь в арбитражный суд с уточненными требованиями о признании обременения земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:52 в виде аренды отсутствующим, истец пояснил, что соответствующая запись в ЕГРП внесена на основании договора аренды N 1475 от 17.08.2004, договора уступки прав и обязанностей от 09.02.2005, соглашения о передаче прав и обязанностей от 25.12.2006, являющихся ничтожными сделками, а оспариваемое обременение препятствует реализации прав истца на получение всего земельного участка в собственность.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
Оценив согласно требованиям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, арбитражные суды установили, что спорный земельный участок был предоставлен предприятию федеральной формы собственности - Красноярскому заводу телевизоров в постоянное (бессрочное) пользование до разграничения государственной собственности на землю, что подтверждается государственным актом от 23.01.1979, свидетельством на право пользования землей от 17.12.1992, и на момент введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации данный земельный участок находился в собственности Российской Федерации в силу прямого указания закона.
Поскольку на момент подписания договора аренды N 1475 от 17.08.2004 спорный земельный участок являлся федеральной собственностью, выводы судов о том, что департамент не являлся субъектом, управомоченным распоряжаться данным имуществом, следовательно, сделка по передаче его в аренду ничтожна в силу положений статей 168, 608 ГК РФ, статей 9, 11 ЗК РФ, являются законными и обоснованными.
Учитывая, что записи об обременениях земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:52 внесены в ЕГРП в отсутствие правового основания, а избранный истцом способ защиты обусловлен устранением всех незаконных препятствий для реализации его права на приобретение указанного участка в собственность, суды правомерно удовлетворили заявленный предпринимателем Крухмалевой Т.В. иск..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.11.2012 по делу N А33-1753/2012
"...Судебные акты приняты со ссылкой на статьи 167, 168, 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1, 16, 29 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 10 статьи 3, абзац 2 пункта 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и мотивированы тем, что являющийся предметом спора договор аренды земельного участка от 21.12.2004 N 71 является недействительным в силу ничтожности, как заключенный органом местного самоуправления в отношении имущества, являющегося в силу прямого указания закона федеральной собственностью, и полномочиями распоряжения на которое истец не обладает.
Правом сдачи имущества в аренду в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации наделен собственник, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
При указанных обстоятельствах правомерны выводы арбитражных судов об отнесении земельного участка, являющегося объектом договора аренды N 71 от 21.12.2004, к федеральной собственности в силу прямого указания закона.
Пунктом 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральная собственность), осуществляет Российская Федерация.
Поскольку спорный земельный участок является федеральной собственностью в силу закона, орган местного самоуправления не вправе был им распоряжаться, в частности передавать в аренду по договору аренды земельного участка от 21.12.2004 N 71.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа не установлено..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.04.2012 по делу N 58-3541/2011
"...Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды N 298 от 25.05.2009 является недействительным в силу ничтожности по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, спорное помещение было получено ответчиком по договору о безвозмездной передаче объектов муниципальной собственности муниципального образования "Нерюнгринский район" в муниципальную собственность городскому поселению "Город Нерюнгри" от 15.03.2006 и по передаточному акту N 5 от 15.03.2006 (приложение N 2).
Согласно пункту 3.1 договора от 15.03.2006 о безвозмездной передаче объектов муниципальной собственности предусмотрено, что право собственности на переданные объекты переходит к городскому поселению "Город Нерюнгри" с момента государственной регистрации собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а пунктом 4.2 договора с момента подписания передаточного акта предоставлялось только право пользования имуществом.
Доказательств регистрации права собственности на имущество, переданное в аренду по договору аренды N 298 от 25.05.2009, заявителем не представлено.
Согласно имеющемуся в материалах дела свидетельству от 20.03.2009 N 14-АА 498676 право собственности на нежилое помещение, площадью 49,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Нерюнгри, проспект Дружбы народов, 9, 1 этаж принадлежит Муниципальному образованию "Нерюнгринский район".
Таким образом, отсутствуют доказательства разграничения находящегося в муниципальной собственности спорного имущества. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества за другим муниципальным образованием, подтверждает факт отсутствия у Администрации "Город Нерюнгри" соответствующих доказательств о праве собственности на имущество переданное истцу по договору аренды N 298 от 25.05.2009.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов является ничтожной. Следовательно, договор аренды N 298 от 25.05.2009 является недействительным, как заключенный с нарушением требований статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.04.2012 по делу N А58-3540/11
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 16.01.2008 между администрацией (арендодатель) и ООО "Саха-Ремстрой" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 138 со сроком действия с 01.01.2008 по 29.12.2008, по условиям которого, арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование муниципальное имущество, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Дружбы Народов, 9 (1 этаж), общей площадью 50,5 кв. м. Договор сторонами исполнен.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает, что вывод судов о возникновении права собственности у администрации на момент передачи вышеуказанного недвижимого имущества в аренду сделан при неверном применении норм материального права и является ошибочным по следующим основаниям.
Образование городского поселения и получение им имущества имело место после введения в действие Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следовательно, право собственности на переданные объекты недвижимого имущества в силу положений статьи 6 указанного Закона подлежит государственной регистрации.
Таким образом, при установленном судами отсутствии доказательств разграничения находящегося в муниципальной собственности имущества постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) и наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества за другим муниципальным образованием вывод о возникновении права собственности на данный объект у администрации городского поселения "Город Нерюнгри" является ошибочным.
В материалах дела отсутствуют доказательства согласия собственника на передачу имущества в аренду.
Нормами статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов является ничтожной, следовательно, договор аренды от 16.01.2008 N 138 является недействительным, как заключенный с нарушением требований статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.03.2010 по делу N А58-3163/09
"...Как следует из материалов дела, 19.02.2008 между администрацией (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Сукачем С.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на срок с 01.03.2008 по 31.12.2018 для поверхностной добычи бивней мамонта и других останков мамонтовой фауны.
Полагая, что договор заключен неуполномоченным лицом и является ничтожной сделкой, прокурор Республики Саха (Якутия) обратился с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя иск, арбитражные суды руководствовались статьями 167, 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 29, 103 Земельного кодекса Российской Федерации и исходили из ничтожности оспариваемого договора аренды ввиду нахождения земельного участка в республиканской собственности и заключения договора неуполномоченным лицом.
Данные выводы арбитражных судов являются правильными.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу абзаца 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности.
Законом Республики Саха (Якутия) "Об особо охраняемых природных территориях Республики Саха (Якутия), постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 12.08.1996 N 337 "О создании ресурсных резерватов "Кыталык" в Аллаиховском и Лена-Дельта в Булунском улусе" на территории Булунского района организован ресурсный резерват "Лена-Дельта" и утверждено Положение, согласно которому спорный земельный участок - резерват является объектом республиканского значения и собственностью Республики Саха (Якутия).
Согласно кадастровому паспорту на земельный участок остров Большой Ляховский находится на территории резервата, относится к землям запаса и принадлежит Республике Саха (Якутия).
С учетом изложенного и установив, что спорный земельный участок с 1996 года находится в собственности Республики Саха (Якутия), арбитражные суды, применив положения статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно пришли к выводу об отсутствии у администрации полномочий на заключение договора аренды и ничтожности указанного договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.03.2010 по делу N А58-3162/09
"...Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции и апелляционным судом, 19.02.2008 между муниципальным образованием "Булунский улус (район) Республики Саха (Якутия)" в лице администрации и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка N 6, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Булунский район, остров Котельный.
Согласно пункту 1 статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 12.08.1996 N 337 "О создании ресурсных резерватов "Кыталык" в Аллаиховском и Лена-Дельта в Булунском районе" на территории Булунского района организован ресурсный резерват "Лена-Дельта" и утверждено положение, согласно которому резерват является объектом республиканского значения и собственностью Республики Саха (Якутия).
Установив, что спорный земельный относится к землям запаса и расположен на территории ресурсного резервата, является собственностью Республики Саха (Якутия), и учитывая отсутствие предоставленных собственником земельного участка муниципальному образованию полномочий на заключение договора аренды и доказательств перевода земель запаса в другую категорию, суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к правомерному выводу об отсутствии у ответчика в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации права на сдачу в аренду имущества, не принадлежащего ему, и как следствие о ничтожности сделки..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.03.2010 по делу N А58-3161/09
"...Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции и апелляционным судом, 19.02.2008 между муниципальным образованием "Булунский улус (район) Республики Саха (Якутия)" в лице администрации и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка N 12, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Булунский район, остров Новая Сибирь.
В соответствии со статьей 103 Земельного кодекса Российской Федерации к землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 настоящего Кодекса. Использование земель запаса допускается после их перевода в другую категорию.
Согласно пункту 1 статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 12.08.1996 N 337 "О создании ресурсных резерватов "Кыталык" в Аллаиховском и Лена-Дельта в Булунском районе" на территории Булунского района организован ресурсный резерват "Лена-Дельта" и утверждено положение, согласно которому резерват является объектом республиканского значения и собственностью Республики Саха (Якутия).
Установив, что спорный земельный относится к землям запаса и расположен на территории ресурсного резервата, является собственностью Республики Саха (Якутия), и учитывая отсутствие предоставленных собственником земельного участка муниципальному образованию полномочий на заключение договора аренды и доказательств перевода земель запаса в другую категорию, суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к правомерному выводу об отсутствии у ответчика в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации права на сдачу в аренду имущества, не принадлежащего ему, и как следствие о ничтожности сделки..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.03.2010 по делу N А58-3160/09
"...Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции и апелляционным судом, 19.02.2008 между муниципальным образованием "Булунский улус (район) Республики Саха (Якутия)" в лице администрации и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка N 10, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Булунский район, остров Большой Ляховский.
В соответствии со статьей 103 Земельного кодекса Российской Федерации к землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 настоящего Кодекса. Использование земель запаса допускается после их перевода в другую категорию.
Согласно пункту 1 статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 12.08.1996 N 337 "О создании ресурсных резерватов "Кыталык" в Аллаиховском и Лена-Дельта в Булунском районе" на территории Булунского района организован ресурсный резерват "Лена-Дельта" и утверждено положение, согласно которому резерват является объектом республиканского значения и собственностью Республики Саха (Якутия).
Установив, что спорный земельный относится к землям запаса и расположен на территории ресурсного резервата, является собственностью Республики Саха (Якутия), и учитывая отсутствие предоставленных собственником земельного участка муниципальному образованию полномочий на заключение договора аренды и доказательств перевода земель запаса в другую категорию, суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к правомерному выводу об отсутствии у ответчика в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации права на сдачу в аренду имущества, не принадлежащего ему, и как следствие о ничтожности сделки..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.03.2010 по делу N А58-3159/09
"...Как следует из материалов дела, 19.02.2008 между администрацией (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Сукачем С.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на срок с 01.03.2008 по 31.12.2018 для поверхностной добычи бивней мамонта и других останков мамонтовой фауны.
Полагая, что договор заключен неуполномоченным лицом и является ничтожной сделкой, прокурор Республики Саха (Якутия) обратился с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя иск, арбитражные суды руководствовались статьями 167, 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 29, 103 Земельного кодекса Российской Федерации и исходили из ничтожности оспариваемого договора аренды ввиду нахождения земельного участка в республиканской собственности и заключения договора неуполномоченным лицом.
Данные выводы арбитражных судов являются правильными.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности осуществляется соответствующими органами исполнительной власти в пределах их полномочий, определенных статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу абзаца 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности.
Законом Республики Саха (Якутия) "Об особо охраняемых природных территориях Республики Саха (Якутия), постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 12.08.1996 N 337 "О создании ресурсных резерватов "Кыталык" в Аллаиховском и Лена-Дельта в Булунском улусе" на территории Булунского района организован ресурсный резерват "Лена-Дельта" и утверждено Положение, согласно которому спорный земельный участок - резерват является объектом республиканского значения и собственностью Республики Саха (Якутия).
Согласно кадастровому паспорту на земельный участок остров Фадеевский находится на территории резервата, относится к землям запаса и принадлежит Республике Саха (Якутия).
С учетом изложенного и установив, что спорный земельный участок с 1996 года находится в собственности Республики Саха (Якутия), арбитражные суды, применив положения статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно пришли к выводу об отсутствии у администрации полномочий на заключение договора аренды и ничтожности указанного договора..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.11.2010 N Ф03-7898/2010 по делу N А59-4996/2009
"...Как установлено арбитражным судом, 04.08.2004 между Департаментом (арендодатель) и ФГУП "Почта России" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества N 6/32, по которому истец передал ответчику в аренду на период с 01.07.2004 по 28.06.2005 нежилое помещение полезной площадью 85,9 кв. м на 1-м этаже жилого дома, находящегося по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Бумажная, 22.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, что полностью согласуется с положениями статьи 209 ГК РФ. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как установлено судом, истец не является ни собственником переданных в аренду помещений, ни управомоченным лицом на сдачу их в аренду, так как вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 20.05.2010 по делу N А59-6298/2009 признано право федеральной собственности на спорные нежилые помещения по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Бумажная, 22.
Исходя из этого и руководствуясь пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, арбитражный суд обоснованно пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 04.08.2004 N 6/32, поскольку он не соответствует требованиям статей 209, 606 ГК РФ ввиду отсутствия у Департамента полномочий по распоряжению спорными помещениями..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.04.2010 N Ф03-2301/2010 по делу N А51-5542/2009
"...15.06.1995 Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Владивостока (Комитет) и МП "ВПАТП N 3" (далее - предприятие) заключили договор об использовании муниципального имущества, передаваемого предприятию на праве хозяйственного ведения N 33. В состав имущества, переданного истцу на праве хозяйственного ведения, в том числе вошло спорное имущество. Передача муниципального имущества предприятию произведена по акту приема-передачи от 15.06.2005.
При этом Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края (арендодатель) и ООО "Меган" (арендатор) заключены договоры NN 56/03, 57/03, 5/03, в соответствии с которыми арендатор принял в аренду объекты, находящиеся в собственности Приморского края, сроком с 01.02.2003 по 31.12.2007. Согласно договорам NN 19/04, 05/05, заключенным между КГУП "Госнедвижимость" (арендодатель) и ООО "Меган" (арендатор), арендатор принял во временное пользование спорное недвижимое имущество.
В последующем ООО "Меган" по договорам аренды частично сдало спорное имущество в аренду ответчикам.
Полагая, что ответчики занимают спорное муниципальное имущество, принадлежащее истцу на праве хозяйственного ведения, без правовых оснований, поскольку имеются вступившие в законную силу судебные акты, которыми установлена недействительность зарегистрированного права собственности Приморского края, а также права хозяйственного ведения КГУП "Госнедвижимость", истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В ходе разрешения спора арбитражные суды установили, что зарегистрированное право собственности Приморского края и право хозяйственного ведения КГУП "Госнедвижимость", в том числе на спорное имущество, признано незаконным. Указанные обстоятельства подтверждены вступившими в законную силу постановлениями апелляционной инстанции по делам N А51-3796/200728-97, N А51-22812/200523-424/65 и в силу статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.
С учетом изложенного, суды обеих инстанций, установив, что недвижимое имущество не являлось собственностью Приморского края и КГУП "Госнедвижимость" и последние не имели права заключать договоры аренды, руководствуясь статьями 168, 608, 615 ГК РФ, правомерно признали недействительными и не порождающими юридических последствий договоры NN 56/03, 57/03, 5/03, а также договоры субаренды N 2064 и N 05/12-83199 ввиду незаконного распоряжения ООО "Меган", не принадлежащим ему имуществом..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.09.2009 N Ф03-4839/2009 по делу N А51-9926/2007
"...Судебные инстанции установили, что между Управлением (арендодатель) и ООО "Старт" (арендатор) заключен договор аренды N 111/05 в отношении нежилых помещений общей площадью 421,6 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Находка, Находкинский проспект, 47, на срок с 01.04.2005 по 28.03.2006.
На основании Распоряжения Правительства РФ от 03.12.2004 N 1565-р о передаче в ведение субъектов Российской Федерации федеральных государственных учреждений образования и распоряжения Администрации от 09.02.2005 N 60-ра в собственность Приморского края принято ГОУ НПО "Профессиональное училище N 14 г. Находка", на балансе которого находилось здание по Находкинскому проспекту, 47. Передача данного объекта в краевую собственность произведена во исполнение ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" от 04.07.2003 N 95-ФЗ с целью реализации Приморским краем полномочий по предоставлению начального и среднего образования.
В соответствии с пунктом 11 статьи 154 ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" решения о передаче имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации являются основанием возникновения права собственности на данное имущество. Такое право возникает с даты, устанавливаемой указанными решениями.
Решение о принятии спорного здания в собственность Приморского края оформлено распоряжением Администрации от 09.02.2005 N 60-ра, поэтому в силу вышеуказанной нормы права возникло с этой же даты. Следовательно, вывод суда о том, что на момент заключения договора N 111/05 в апреле 2005 года у Управления отсутствовали полномочия по распоряжению зданием, относящимся к краевой собственности, является правильным.
Основываясь на указанных обстоятельствах, суды сделали соответствующий статьям 168, 609 ГК РФ вывод о недействительности договора N 111/05, как заключенного со стороны арендодателя лицом, не обладающим правом на распоряжение предметом данной сделки, следовательно, истец не приобрел права арендатора на этот объект..."

Примечание: Судом было установлено, что право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок было зарегистрировано после заключения договора аренды. Однако в силу п. 1 ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса) к федеральной собственности относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации.
В рассматриваемой судом ситуации на спорном земельном участке на момент заключения договора аренды находились объекты федеральной собственности, поэтому данный участок в силу названной нормы Закона является федеральной собственностью, следовательно, комитет имущественных отношений был не вправе заключать договор аренды.
Судебная практика по земельным спорам также исходит из того, что земельный участок относится к федеральной собственности в силу прямого указания Закона (п. 1 ст. 3.1 Закона о введении в действие Земельного кодекса), если на нем расположен находящийся в федеральной собственности объект недвижимости (см., например, Определение ВАС РФ от 23.06.2008 N 8081/08 по делу N А11-2684/2007-К2-22/168, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2007, 11.09.2007 N Ф03-А04/07-1/3386 по делу N А04-334/07-25/19).

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.08.2009 N Ф03-3590/2009 по делу N А04-406/2009
"...Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области (далее - ТУ ФАУГИ по Амурской области) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г.Благовещенска (далее - КУИ МО г.Благовещенска), закрытому акционерному обществу "Торговый порт Благовещенск" (далее - ЗАО "Торговый порт Благовещенск"), обществу с ограниченной ответственностью "СВХ-Порт-2" (далее - ООО "СВХ-Порт-2") о признании недействительными договора аренды от 15.10.2007 N 1487 в отношении земельного участка площадью 112 995 кв. м, кадастровый номер 28:01:130099:0001, расположенного по ул. Лазо, 1 в г. Благовещенске, договора субаренды от 20.11.2007 N 07/02 в отношении части данного земельного участка площадью 5987, 23 кв. м согласно ст. 168 ГК РФ.
В кассационной жалобе ООО "СВХ-Порт-2", не соглашаясь с состоявшимися по делу судебными актами, просит отменить их, полагая выводы суда несоответствующими нормам права. По мнению заявителя, судом не приняты во внимание права заявителя в части восстановления положения, существовавшее до признания сделок незаконными. Ссылается на формирование земельного участка площадью 5987,23 кв. м, проведение межевых работ; на то, что на указанном земельном участке отсутствуют федеральные объекты и, соответственно, о возможном его разделении; на возможное распоряжение земельным участком органом местного самоуправления согласно п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; на то, что право собственности за Российской Федерацией оформлено после заключения оспариваемых сделок, а именно 23.12.2008.
Как следует из материалов дела, 15.10.2007 между КУИ МО г.Благовещенск (арендодатель) и ЗАО "Торговый порт Благовещенск" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1487, согласно которому арендатор принял в пользование земельный участок площадью 112 995 кв. м, кадастровый номер 28:01:130099:0001, расположенный в г. Благовещенске, ул. Лазо, 1, зона: 13. Архитектурно-историческая зона, в квартале 99, для производственной территории порта, на срок с 25.09.2007 по 25.09.2032.
Договор зарегистрирован в установленном порядке.
В свою очередь, ЗАО "Торговый порт Благовещенск" заключил с ООО "СВХ-Порт-2" (субарендатор) договор субаренды земельного участка от 20.11.2007 N 07/02, по которому субарендатор принял в субаренду часть земельного участка, кадастровый номер 28:01:130099:0001, площадью 5987,23 кв. м, из которых 4120 кв. м под хранение товаров и автотранспортных средств, 1867,23 кв. м для проведения таможенных операций, на срок пять лет, до 20.11.2012. Договор субаренды зарегистрирован в установленном порядке.
ТУ ФАУГИ по Амурской области, ссылаясь на то, что на земельном участке площадью 112 995 кв. м расположены объекты, находящиеся в федеральной собственности, и, соответственно, распоряжение земельным участком осуществлено Комитетом с превышением установленных земельным законодательством полномочий, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В границах указанного участка находятся объекты, принадлежащие на праве собственности:
- ЗАО "Торговый порт Благовещенск", а именно: нежилое здание - склад площадью 1411,3 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 22.05.2003), нежилое здание - блок углубленного досмотра площадью 156,1 кв. м, нежилое служебное здание площадью 530,7 кв. м, а также объекты, находящиеся в собственности Российской Федерации, а именно: сооружения - причал N 1 протяженностью 161,93 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 16.06.2008), причал N 2 протяженностью 165, 95 кв. м (свидетельство от 16.06.2008), грузовая площадка общей площадью 18 683, 8 кв. м (свидетельство от 16.06.2008).
Факт нахождения указанных объектов в границах названного земельного участка площадью 112 995 кв. м сторонами не оспаривается.
Земельный участок площадью 112 995 кв. м, кадастровый номер 28:01:130099:0001, зарегистрирован на праве собственности за Российской Федерацией 23.12.2008. Зарегистрированное право собственности в установленном порядке не оспорено.
Далее установлено, что имущество, расположенное на указанном земельном участке до его частичной приватизации, находилось в федеральной собственности, о чем свидетельствует план приватизации Амурского речного пароходства, в состав которого входило подразделение - порт Благовещенск, расположенный по ул. Лазо, 1 в г. Благовещенске.
По материалам инвентаризации земель речного порта Благовещенск постановлением мэра г.Благовещенска от 26.11.2001 N 2887 утверждены границы земельного участка площадью 112 995 кв. м, используемого ЗАО "Торговый порт Благовещенск" на праве постоянного (бессрочного) пользования (свидетельство от 21.01.1994 N 35427).
В последующем оформление указанного земельного участка на праве аренды связано с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка в соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" по заявлению ЗАО "Торговый порт Благовещенск".
В этой связи с учетом требований п. 1 ст. 3.1, п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предусматривающих вопросы разграничения государственной собственности на землю, распоряжение земельными участками, ст. 608 ГК РФ суд, установив нахождение на спорном земельном участке как объекте земельных отношений объектов недвижимости, не принадлежащих ЗАО "Торговый порт Благовещенск", сделал обоснованный вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 15.10.2007 N 1487 как несоответствующего вышеприведенным нормам права.
Выводы суда о недействительности (ничтожности) договора субаренды земельного участка от 20.11.2007 N 07/02 соответствуют п. 1 ст. 167 ГК РФ, ст. 608 ГК РФ и являются правильными..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2010 по делу N А03-8697/2009
"...Прокурор Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - Комитет), муниципальному унитарному предприятию "Управляющая компания Производственный жилищно-эксплуатационный трест N 2 Октябрьского района города Барнаула" (далее по тексту - МУП "УКПЖТ"), открытому акционерному обществу "УРСА-Банк" (далее - Банк) о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 08.11.2006 N 953/к в редакции дополнительных соглашений от 20.12.2006, 28.02.2008, 20.03.2009 и обязании Банка возвратить Комитету помещение подвала общей площадью 79,5 квадратных метра расположенное по адресу: город Барнаул, улица Профинтерна, 59.
Прокурор Алтайского края, считая, что часть подвального помещения, являющегося предметом договора аренды, представляет собой защитное сооружение и в силу пункта 1 постановления от 27.12.1991 N 3020-1 и приложения N 1 к нему относится исключительно к федеральной собственности, обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражные суды пришли к правильному выводу о том, что спорное помещение в силу закона не может являться муниципальной собственность, соответственно права у Комитета на сдачу такого помещения в аренду согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Судом установлено, что Банк занимает в подвале жилого дома по улице Профинтерна, 59, помещение, включающее, в том числе, помещения N 27, N 28, N 29 и N 30. Помещения N N 27-29 являются частью убежища, которое состоит из 4 смежных помещений, а спорное помещение включает 3 смежных помещения. Между помещениями N 26 и N 27 Банком установлена металлическая дверь. Помещение N 30 муниципальной собственностью не является. Данные сооружения гражданской обороны изначально находились на балансе государственного предприятия Барнаульский меланжевый комбинат.
Пунктом 1 постановления от 27.12.1991 N 3020-1, пунктом 7 раздела II и пунктом 2 раздела III приложения N 1 к данному постановлению установлено, что государственные запасы и мобилизационные резервы, а также объекты инженерной инфраструктуры, предназначенные для использования в особый период, относятся исключительно к федеральной собственности. Исключительный характер не предполагает отчуждение таких объектов из федеральной собственности.
Из плана приватизации Барнаульского меланжевого комбината, утвержденного 15.11.1992 комитетом по управлению государственным имуществом Алтайского края, усматривается, что предприятие на момент приватизации относилось к федеральной собственности.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут выступать также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
С учетом установленных судами обстоятельств дела и правильности применения норм права судебные акты являются законными и обоснованными..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 10.06.2013 по делу N А41-22597/12
"...В соответствии с постановлением Главы Администрации Красногорского муниципального района Московской области N 1038/6 "О предоставлении в аренду ООО "Свет-Л" земельного участка площадью 6 640 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, 23 км автомагистрали "Балтия", под строительство переходно-скоростных полос и стоянки автомобилей проектируемого торгового комплекса строительных материалов" между Администрацией Красногорского муниципального района (арендодатель) и ООО "Свет-Л" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 320 от 31.07.2009, согласно которому первый предоставляет, а последний принимает в аренду земельный участок площадью 6 640 кв. м с кадастровым номером 50:11:0040224:21, категория земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны и земли иного специального назначения".
26.04.2012 зарегистрировано право собственности Российской Федерации на указанный земельный участок с кадастровым номером 50:11:0040224:21.
В качестве документов - оснований регистрации указаны: Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей МО-11-1 N 192, Постановление Главы Красногорского муниципального района Московской области от 02.05.2010 N 864/5, Постановление Главы Красногорского района Московской области от 16.08.2005 N 1965/8, Постановление Главы администрации Красногорского района Московской области от 26.09.1994 N 85/9, Постановление Главы Красногорского муниципального района Московской области от 17.08.2010 N 1602/8.
Согласно пункту 4 статьи 87 Земельного кодекса Российской Федерации земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, другими объектами, отнесенными к ведению Российской Федерации в соответствии со статьей 71 Конституции Российской Федерации, являются федеральной собственностью.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд установил, что спорный земельный участок является частью полосы отвода федеральной автомобильной дороги общего пользования М-9 "Балтия" в Красногорском районе Московской области.
Автомагистраль М-9 "Балтия" включена в Перечень автомобильных дорог общего пользования федерального значения, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.11.2010 N 928 "О перечне автомобильных дорог общего пользования федерального значения".
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 3 статьи 214 указанного Кодекса установлено, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.
Суд установил, что право распоряжения спорным земельным участком, относящимся к федеральной собственности, собственником (Российской Федерацией) Администрации предоставлено не было, в связи с чем договор аренды земельного участка N 320 от 31.07.2009 как не соответствующий требованиям статьи 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 данного Кодекса, устанавливающим, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2013 по делу N А40-63083/12-85-83
"...Указанным решением признано право федеральной собственности не нежилые помещения общей площадью 1 763,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, дом 38-40/15, строение 9. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2009 решение Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2009 изменено, признано право федеральной собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, дом 38-40/15, строение 9, общей площадью 1 763, 8 кв. м: подвал: помещение N 1 комнаты с 1 по 4; помещение 11 комнаты 1, 1а, помещение III комнаты с 1 по 8, 2а, 3а, 5а; этаж 1: помещение 1 комнаты с 1 по 8, 8а, с 9 по 23, 23а, с 24 по 32; помещение 11 комнаты 1б, с 8 по 22; помещения 11а комнаты 1, 2, 5, 5а, 5б, 6, 7, 7а. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Судами установлено, что между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Атлант-М-2000" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 29.12.2005 N 01-1295/05.
По условиям вышеназванного договора арендодатель сдал по акту приема-передачи от 01.03.2006, а арендатор принял нежилое помещение (здание, сооружение) общей площадью 445,5 кв. м, расположенное по адресу: ул. Земляной вал, д. 38-40/15, стр. 9.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и Постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Поскольку истец или Российская Федерация в лице уполномоченных органов не предоставляли городу Москве в лице Департамента имущества города Москвы право распоряжения спорным имуществом, суды пришли к правомерному выводу, что договор на аренду нежилого фонда от 29.12.2005 N 1-1295/05 является недействительной (ничтожной) сделкой..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.02.2012 по делу N А40-92613/10-6-795
"...Соглашаясь с решением суда первой инстанции, Девятый арбитражный апелляционный суд, установив, что полномочия по предоставлению федеральных памятников в пользование третьим лицам были переданы субъектам Российской Федерации лишь до 29.06.2002, когда вступил в силу Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", пришел к выводу, что договоры аренды не соответствуют требованиям, установленным статьями 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, на основании статьи 168 того же Кодекса являются недействительными в силу ничтожности, поскольку спорными нежилыми помещениями, находящимися в здании, расположенном по адресу: г. Москва, Хитровский переулок, д. 3/1, стр. 1, являющемся собственностью Российской Федерации, город Москва в лице Комитета культурного наследия распорядился, заключив охранно-арендный договор 00-003/06 от 20.01.2006 с ООО "Орион Профит", то есть уже после 29.06.2002, когда соответствующие полномочия у субъекта Российской Федерации отсутствовали; аналогичным образом, при отсутствии соответствующих полномочий, город Москва в лице Государственного учреждения "Главное управление охраны памятников г. Москвы", заключив с ОАО "Мосхлебмонтаж" дополнительное соглашение 02.04.2004 г. к охранно-арендному договору N 0-286/2001 от 26.04.2001 г., распорядился нежилыми помещениями, находящимися в здании, являющемся федеральной собственностью, продлив срок аренды указанных выше помещений до 31.12.2010.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов обоснованными, соответствующими нормам материального права, а также установленным судами фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.12.2011 по делу N А40-14329/11-105-118
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и Федеральным государственным учреждением здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве" (арендатор) заключен типовой Договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 10.03.2006 г. N 08-00182/06 (т. 1 л.д. 29 - 34).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2010 года по делу N А40-177264/09-28-1253 установлено, что Департамент имущества города Москвы не является ни собственником, ни лицом, управомоченным сдавать имущество в аренду, поскольку указанным решением спорный объект признан федеральной собственностью.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал Договор от 10.03.2006 г. N 08-00182/06 ничтожной сделкой согласно ст. ст. 166, 168 ГК РФ..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.09.2011 по делу N А40-93150/10-109-775
"...Судами установлено, что право собственности на нежилое помещение общей площадью 514,7 кв. м (подвал пом. IV ком. 3 - 5, 5а, 6, 7, этаж 1 пом. 1 ком. 1 - 29, пом. II ком. 1 - 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Молодогвардейская, д. 45, зарегистрировано за городом Москвой, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 04.06.2008 (запись от 25.04.2005 N 77-01/07-1059/2004-353).
Ответчиком в материалы дела представлены договоры аренды на спорное помещение от 01.10.2005 N 1, от 01.10.2006 N 1, от 01.10.2007 N 1, от 01.10.2008 N 1, от 01.10.2009 N 1 и от 01.10.2010 N 1, заключенные с Управлением служебными зданиями и жилым фондом Минтранса РФ (правопредшественник ФГУП "Дирекция по ремонту, строительству и эксплуатации зданий Минтранса Российской Федерации"), согласно которым ответчик на протяжении нескольких лет арендовал названное помещение у Управления служебными зданиями и жилым фондом Минтранса РФ еще до перехода права собственности на спорные помещения к городу Москве.
Поскольку сведения о том, что собственник помещения давал разрешение на сдачу их в аренду иным лицам, документально не подтверждены, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на недействительность в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской федерации договоров аренды нежилого помещения от 01.10.2009 N 1 и от 01.10.2010 N 1, заключенных ответчиком с Управлением служебными зданиями и жилым фондом Минтранса РФ..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.07.2011 N КГ-А40/7254-11 по делу N А40-87078/09-59-620
"...Судами установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 01.11.2007 N 09-00841/07, согласно которому последнему предоставляется нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Маршала Жукова, д. 9.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2010 года по делу N А40-164952/09-109-817 признано право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения ФГУП "Почта России" на нежилое помещение общей площадью 620,7 кв. м, в состав которого входит площадь 82 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Маршала Жукова, д. 9, являющаяся предметом аренды по вышеназванному договору.
Суд по указанному делу установил, что спорное помещение принадлежит к федеральной собственности в соответствии с пунктом 6 раздела IV Приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации N 3020-1 от 27.12.1991 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Суд установил, что право Департамента распоряжаться спорным имуществом, в том числе сдавать его в аренду, не подтверждено.
Вывод суда о том, что договор аренды от 01.11.2007 N 09-00841/07 является недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий статье 608 данного Кодекса, сделан при правильном применении норм материального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.07.2010 N КГ-А40/5064-10 по делу N А40-8707/08-9-96
"...Полагая исковые требования подлежащими удовлетворению, суды исходили из того, что истец - законный владелец земельного участка, входящего в предмет оспариваемого договора аренды. Земельный участок принадлежит к собственности Российской Федерации в соответствии со статьей 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Департамент земельных ресурсов города Москвы, выступивший арендодателем по оспариваемому договору аренды, не был уполномочен на распоряжение земельным участком, договор аренды является недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий требованиям статьи 608 указанного Кодекса, устанавливающей, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Статьей 608 указанного Кодекса предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Поскольку находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании у истца земельные участки являются федеральной собственностью, доказательства предоставления Департаменту земельных ресурсов города Москвы уполномоченным федеральным органом права распоряжаться данными земельными участками отсутствуют, суд пришел к правильному выводу о недействительности (ничтожности) договора краткосрочной аренды земельного участка N М-06-509066 от 25.09.2007 г. на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующего статье 608 данного Кодекса..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.06.2010 N КГ-А40/5792-10 по делу N А40-22950/09-7-196
"...Заявляя исковые требования о взыскании задолженности, истец ссылается на то, что 28.10.1996 между Московским земельным комитетом (арендодатель) и государственным предприятием 340 завод железобетонных изделий Министерства обороны Российской Федерации (арендатор) был заключен договор N М-08-007120 аренды земельного участка площадью 27 891 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Тушинская, вл. 24, предоставляемого в аренду для эксплуатации завода по производству стройматериалов.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, а с ним согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Федерального закона "Об обороне" земли, леса, воды и другие природные ресурсы, предоставленные Вооруженным Силам Российской Федерации, другим войскам, воинским формированиям и органам, находятся в федеральной собственности. Установив, что спорный земельный участок предоставлен Министерству обороны СССР в 1954 году и использовался Вооруженными Силами Российской Федерации вплоть до передачи в порядке приватизации по передаточному акту ответчику, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что право собственности на спорный участок на момент заключения договора принадлежало Российской Федерации. Суд пришел к выводу о заключении истцом договора аренды от 28.10.1996 N М-08-007120, на основании которого взыскиваются спорные суммы задолженности, в нарушение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации названый договор является недействительным с момента его заключения.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов правильными, а доводы кассационной жалобы, их не опровергающие, направленные на переоценку правильно установленных судами по делу обстоятельств и оцененных доказательств, - не состоятельными. Переоценка обстоятельств, установленных судами, в суде кассационной инстанции в силу его полномочий недопустима..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.08.2009 N КГ-А41/6506-09 по делу N А41-3052/08
"...На всей территории вновь образованного муниципального образования городское поселение Люберцы в рамках его границ полномочия по решению вопросов местного значения имели органы самоуправления Люберецкого муниципального района.
В связи с этим, арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что ни Администрация муниципального образования поселок Томилино Люберецкого муниципального района Московской области, ни Администрация муниципального образования городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области не обладали правами собственника и арендодателя спорного земельного участка и не имели соответствующих полномочий на заключение договора аренды.
С учетом положений ст. ст. 168, 382, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ (в редакции от 18.06.2005) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п. 4 ст. 84 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", поскольку Администрация муниципального образования поселок Томилино Московской области, выступающая как арендодатель по договору аренды земельного участка N 794/1-144 от 12.12.2005 г. не являлась собственником спорного земельного участка или лицом, уполномоченным на сдачу имущества в аренду, то последняя не обладала соответствующими полномочиями по распоряжению спорным земельным участком и заключению договора аренды, и, соответственно, по передаче своих прав и обязанностей как арендодателя по спорному договору аренды. Не обладала такими полномочиями по распоряжению спорным земельным участком и заключению договора аренды и Администрация муниципального образования городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области.
При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительными в силу ничтожности договора аренды N 794/1-144 от 12.12.2005 г., соглашения от 23.01.2006 г., заключенного между ООО "САНДЕР" и ООО "Алювент", а также соглашения от 20.04.2007 г., заключенного между администрацией муниципального образования поселок Томилино Московской области, администрацией муниципального образования городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области и ООО "Алювент"..."

Постановление ФАС Московского округа от 05.10.2006, 06.10.2006 N КГ-А40-8494-06
"...Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.02.2006 иск в части признания договора аренды недействительным был удовлетворен, а в части признания за истцом права оперативного управления в иске было отказано.
Постановлением Девятого апелляционного суда от 17.05.2006 N 09АП-4185/2006 решение оставлено без изменения.
Суды исходили из того, что недвижимое имущество, занимаемое истцом, относится к федеральной собственности и Департамент имущества города Москвы не вправе был им распоряжаться, в том числе и сдавать в аренду.
В соответствии с п. 1 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности...", п. п. 2, 4 раздела II Приложения N 1 к указанному Постановлению имущество учреждений, финансирование которых осуществляется из республиканского бюджета РФ, и учреждений, финансировавшихся из государственного бюджета СССР, а также предприятия и объекты гидрометеорологической службы, контроля за состоянием и охраны окружающей среды и природных ресурсов отнесены к объектам исключительно федеральной собственности независимо от того, на чьем балансе находятся эти объекты.
В силу вышеуказанной нормы права нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Образцова, д. 6, относится исключительно к федеральной собственности и из состава этой собственности в установленном порядке не выбывало.
Как установлено судебными актами и следует из материалов дела, судами обеих инстанций исследован вопрос, оценены представленные доказательства и сделаны выводы в соответствии с нормами права, подлежащими применению при рассмотрении вопроса о наличии полномочий у Департамента имущества города Москвы сдавать в аренду спорное имущество..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.07.2006 N КГ-А40/6431-06 по делу N А40-60444/04-64-596
"...Между тем вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 07.06.2005 по делу N А40-10373/05-53-114 установлено, что здание общей площадью 12808,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Беговая, д. 22, корп. 1, и в состав которого входят спорные помещения, является федеральной собственностью в силу пункта 7 Приложения N 2 к Постановлению Верховного Совета от 27.12.1991 N 3020-1.
В этой связи апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что заключенный между Департаментом и ООО "Интерклуб Москва" договор аренды от 09.12.1998 N 2-764/98 в силу статьи 168 ГК РФ является недействительным, указав, что в силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Поскольку оспариваемый договор является ничтожным, суд правомерно выселил ООО "Интерклуб Москва" из занимаемых помещений..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.12.2014 N Ф06-17342/2013 по делу N А12-7522/2014
"...Заместитель прокурора Волгоградской области в интересах Правительства Волгоградской области обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к администрации Кумылженского муниципального района Волгоградской области (далее - администрация), закрытому акционерному обществу "Волгоград-GSM" (далее - общество) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 01.01.2012 N 4, заключенного между администрацией и обществом, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества возвратить администрации земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 56 кв. м, с кадастровым номером 34:24:140301:239, расположенный по адресу: Волгоградская область, Кумылженский район, х. Шакин, в 250 метрах от ориентира по направлению на север, полученный по акту приема-передачи от 01.01.2012.
Между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2012 N 4, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 56 кв. м, с кадастровым номером 34:24:140301:239, расположенный по вышеуказанному адресу, срок аренды пунктом установлен с 01.01.2012 по 01.01.2061.
Суды двух инстанций, удовлетворяя требования прокуратуры, исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 214, статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" оспариваемое дополнительное соглашение признано судами двух инстанций ничтожным, в связи с тем что администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком, находящимся в собственности Волгоградской области.
Статья 608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Между тем, как установлено судами первой и апелляционной инстанций, подтверждается материалами дела и не опровергается ответчиком, администрация, не имея полномочий, распорядилась спорным земельным участком, заключив договор аренды земельного участка от 01.01.2012 N 4.
Поскольку право собственности на земли особо охраняемой природной территории - природного парка регионального значения возникло у субъекта Российской Федерации - Волгоградской области в силу федерального закона, факт отсутствия государственной регистрации такого права не имеет правового значения.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Акт приема-передачи арендуемого земельного участка, иные доказательства, подтверждающие факт возврата спорного имущества в собственность субъекта Российской Федерации - Волгоградской области, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах суды правомерно обязали арендатора возвратить арендодателю полученный в аренду по спорному договору земельный участок.
...решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11.06.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 по делу N А12-7522/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.09.2014 по делу N А12-192/2014
"...Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 214, статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" оспариваемое дополнительное соглашение признано судами двух инстанций ничтожным, поскольку на момент заключения договора аренды земельного участка от 18.05.2010 N 2094 и дополнительного соглашения к нему от 01.08.2012 администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком, находящимся в собственности Волгоградской области.
Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Муниципальное образование - Камышинский муниципальный район не является собственником земельного участка.
Субъект Российской Федерации - Волгоградская область не наделяла муниципальное образование - Камышинский муниципальный район полномочиями на предоставление спорного земельного участка в аренду.
Доводы жалобы о том, что как на момент заключения договора аренды от 18.05.2010 N 2094, так и дополнительного соглашения к нему от 01.08.2012 администрация действовала в пределах своих полномочий по распоряжению спорным земельным участком, поскольку данный земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, в кадастровом паспорте от 10.12.2009 отсутствовала отметка о его отнесении к землям природного парка, правильно отклонены судами как противоречащие закону и фактическим обстоятельствам дела.
Тот факт, что в соответствии с кадастровым паспортом земельный участок отнесен к числу земель населенных пунктов, не исключает его принадлежности к особо охраняемым природным территориям.
Отнесение одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых природных территорий, в которые включаются в том числе участки, имеющие особое природоохранное значение. Такой подход соответствует судебной практике (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09).
Согласно статье 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение природных объектов и территорий к особо охраняемым природным территориям осуществляется принятием нормативного правового акта органов государственной власти (федеральных или региональных) или органов местного самоуправления.
Отсутствие в кадастровом паспорте отметки об отнесении земельного участка к землям особо охраняемых природных территорий, не изменяет и не исключает отнесение спорного земельного участка к территории к особо охраняемым природным территориям.
Поскольку право собственности на земли особо охраняемой природной территории - природного парка регионального значения "Щербаковский" возникло у субъекта Российской Федерации - Волгоградской области в силу федерального закона, факт отсутствия государственной регистрации такого права не имеет правового значения.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При таких обстоятельствах суды правомерно обязали арендатора возвратить арендодателю полученный в аренду по спорному договору земельный участок..."

По данному делу см. также Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014.

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 по делу N А12-192/2014
"...Установив фактические обстоятельства дела, оценив представленные доказательства в соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции сделал правильные выводы о том, что оспариваемый договор N 2094 от 18.05.2010 аренды земельного участка и дополнительное соглашение к нему от 01.08.2012 не соответствуют требованиям статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными сделками, так как заключены лицом, не имеющим права на распоряжение спорным земельным участком..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.06.2010 по делу N А57-9586/2009
"...В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства согласования администрацией г. Саратова предоставления части спорного земельного участка под кадастровым номером 64:48:050391:02:03 по договору N 1617 аренды земельного участка от 27.07.1999 с собственником земельного участка или его уполномоченным органом.
Таким образом, договор аренды земельного участка от 29.07.1999 N 1617, по которому ЗАО "Промстройснабкомплект" из земельного участка площадью 51583 кв. м, кадастровый номер 64:48:05 03 91:02, 03, относящегося к федеральной собственности, предоставлен в аренду участок площадью 941 кв. м, заключен администрацией г. Саратова с превышением полномочий, предоставленных органу муниципальной власти по распоряжению федеральной собственностью, без согласования предоставления земельного участка в аренду со специально уполномоченным органом. В связи с чем, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что указанный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.10.2006 по делу N А57-4162/06-36
"...В соответствии с п. 1 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной собственности, указанные в Приложении 1 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, относятся исключительно к федеральной собственности.
В пункте 6 раздела 4 (объекты отраслей, обеспечивающих жизнедеятельность народного хозяйства России в целом и развитие других отраслей народного хозяйства) Приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 (объекты, относящиеся исключительно к федеральной собственности) указаны предприятия связи, телевизионные и радиопередающие центры.
Материалами дела подтверждено, что в спорном помещении в настоящее время, как и до 1991 г., располагается Предприятие.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на наличие согласия субъекта федерации на включение спорного помещения в состав муниципальной собственности не свидетельствует о правомерности включения спорного помещения в состав муниципальной собственности, поскольку материалами дела не подтверждено наличие согласия Российской Федерации на включение помещения в муниципальную собственность.
Судом первой инстанции сделан законный и обоснованный вывод о включении спорного помещения в реестр муниципальной собственности в нарушение Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 и установлено отнесение спорного помещения к федеральной собственности.
Вышеуказанное свидетельствует о правомерных выводах суда первой инстанции со ссылкой на ст. ст. 608, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации о ничтожности оспариваемого договора..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.09.2010 по делу N А66-4708/2009
"...На основании постановления от 25.03.2004 N 284 администрация Калининского района (арендодатель) и Институт (арендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 4 912 га с кадастровым номером 69:10:000026:0199 сроком по 25.03.2053. Государственная регистрация договора произведена 07.06.2004; земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.04.2004.
Суды обеих инстанций, проанализировав положения раздела II Приложения 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", Указа Президента Российской Федерации от 30.01.1992 N 84 "О Российской академии сельскохозяйственных наук", пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике", пришли к выводу о том, что земельный участок, переданный в постоянное (бессрочное) пользование Институту в 1993 году, относился к федеральной собственности, поэтому Администрация была не вправе им распоряжаться.
В силу пункта 2 статьи 9, статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации, осуществляет Российская Федерация в лице уполномоченных органов.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Российская Федерация не передавала Администрации полномочий по предоставлению названного участка в аренду.
Поскольку со стороны арендодателя договор от 25.03.2004 (в редакции от 08.09.2006) заключен неуполномоченным лицом, суды в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признали оспариваемый договор ничтожной сделкой..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.04.2010 по делу N А44-5065/2009
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Учреждение (арендатор) заключили договор от 01.01.2009 N 9439 аренды нежилого помещения общей площадью 280,2 кв. м, расположенного в здании с кадастровым номером 53:23:7106901:0005:13568:0001 по адресу: город Великий Новгород, улица Славная, дом 28, для административного использования на срок по 30.12.2009.
Обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, Учреждение указало на отсутствие у Комитета права заключать договор аренды, поскольку спорное нежилое помещение относится к федеральной собственности в силу законодательного разграничения государственной собственности и неправомерно отнесено к муниципальной собственности.
Суд установил, что спорное нежилое помещение используется как имущество государственного предприятия гидрометеорологической службы с 1987 года и относится исключительно к федеральной собственности в силу прямого указания закона; из состава федеральной собственности не выбывало и в муниципальную собственность не передавалось; имущество, используемое в уставной деятельности, находится на праве оперативного управления Учреждения. Суд пришел к выводу о том, что спорный договор заключен с нарушением статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поэтому в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным.
В связи с государственной регистрацией в 2009 году права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение были нарушены ранее возникшие в силу закона на это помещение право федеральной собственности и право оперативного управления предприятия гидрометеорологической службы.
Кассационная инстанция полагает, что при принятии обжалуемого судебного акта нормы процессуального и материального права применены правильно, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.10.2009 по делу N А26-6816/2008
"...Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991 N 3020-1 помещения, находящиеся по указанному адресу, отнесены к объектам федеральной собственности; в том числе помещения площадью 84 кв. м внесены в реестр федерального имущества.
Вместе с тем, в материалы дела представлена выписка из ЕГРП в отношении помещений с условным номером 10:01:13 01 38:000:0430/10:127, находящихся на цокольном этаже по названному адресу, согласно которой последние находятся в собственности муниципального образования и обременены договором аренды от 25.02.2005 N 55, заключенным между Администрацией (арендодатель) и МУП "ПетроГИЦ" (арендатор) (далее - Договор аренды).
При этом судами при рассмотрении указанного дела сделан вывод о том, что нежилые помещения, отнесенные в соответствии с действовавшим законодательством к собственности Российской Федерации, из федеральной собственности не выбывали. Регистрация права муниципальной собственности города Петрозаводска на нежилые помещения является ничтожной как не соответствующая требованиям закона.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
При рассмотрении настоящего дела суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 25.02.2005 N 55 является в силу статей 168 и 608 ГК РФ ничтожной сделкой, поскольку Администрация не имела полномочий сдавать в аренду названные помещения. При таких обстоятельствах у ответчика отсутствовали законные основания для использования спорного имущества..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.05.2009 по делу N А56-36264/02
"...При таких обстоятельствах договор аренды от 30.03.99 N 16-А01059 является ничтожной сделкой в силу статей 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заключен КУГИ как представителем Санкт-Петербурга в отношении имущества, относящегося к федеральной собственности и находящегося в хозяйственном ведении Предприятия. Следовательно, в удовлетворении требований о взыскании арендной платы и пеней, заявленных на основании ничтожной сделки, должно быть отказано..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.06.2015 N Ф08-3432/2015 по делу N А32-11840/2014
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, 09.04.2010 администрация (арендодатель) и ООО "Югрыба" (арендатор) заключили договор N 4100003991 аренды земельного участка площадью 2600 кв. м с кадастровым номером 23:4161005001:427, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Объездная, примыкающего с востока к территории торгового комплекса ООО "Водник", в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, предназначенного для размещения торгового комплекса сроком до 09.04.2015. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13.07.2010 (т. 1, л.д. 43 - 50).
28 ноября 2011 года департамент и администрация заключили соглашение о переводе на департамент прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от 09.04.2010 N 4100003991 (т. 2, л.д. 10 - 12).
Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
На основании статьи 608 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) право сдачи в аренду земельного участка принадлежит его собственнику либо уполномоченному собственником лицу.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.08.2010 серии 23-АИ N 139034, собственником земельного участка с кадастровым номером 23:41:1005001:427 площадью 2600 кв. м является субъект Российской Федерации - Краснодарский край (т. 1, л.д. 54).
В соответствии с Положением о департаменте, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 N 345 "О департаменте имущественных отношений Краснодарского края" и постановлением главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 N 253 "О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности", департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в собственности Краснодарского края.
Судебными инстанциями установлено и материалами дела подтверждено, что предоставленный ответчику земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны города-курорта Горячий Ключ, в связи с чем полномочиями по распоряжению этим участком обладает Краснодарский край в лице департамента.
Таким образом, является верным вывод судебных инстанций о том, что орган местного самоуправления распорядился спорной землей, не имея на это соответствующих полномочий (статья 608 Гражданского кодекса).
Следовательно, договор аренды от 09.04.2010 N 4100003991 является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.08.2013 по делу N А32-28480/2012
"...Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, учреждение (арендодатель) и предприятие (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) от 07.08.2009 N 70, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор - принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество (нежилое помещение, здание, сооружение), общей площадью 62,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Ейск, ул. Первомайская, 12 (литера А), помещения 1, 2, 3, 4, 35 для осуществления услуг почтовой связи (т. 1, л.д. 10-13).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2012 по делу N А32-20846/2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2012, признано право собственности Российской Федерации, за предприятием - право хозяйственного ведения на спорные помещения площадью 62,1 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул. Первомайская, 12 (т. 1, л.д. 82-87).
В силу статьи 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Материалами дела подтверждено, что администрация распорядилась объектом аренды, относящимся к собственности Российской Федерации, с превышением соответствующих полномочий, в связи с чем договоры аренды, заключенные учреждением и предприятием, обоснованно признаны недействительными (ничтожными).
Отсутствие у администрации каких-либо прав и титула в отношении спорного имущества подтверждено вступившими в законную силу судебными актами (дело N А32-20846/2011), что исключает возможность осуществления арендной платы истцом ответчику за пользование недвижимым имуществом.
Поскольку факт неисполнения администрацией обязанности по возврату денежных средств установлен судебными инстанциями, подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, а доказательства наличия обстоятельств, определенных пунктом 1 статьи 401 Гражданского кодекса в качестве оснований освобождения от ответственности, отсутствуют, суды правомерно удовлетворили иск, взыскав с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.09.2009 по 10.05.2012 с учетом произведенного судом первой инстанции перерасчета..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.06.2013 по делу N А32-42194/2011
"...6 марта 2007 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4900004111 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (т. 1, л.д. 5-9). В договоре указано, что арендатору для размещения и эксплуатации производственной базы на срок до 01.01.2056 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:0011 площадью 6017 кв. м в промзоне ручья Малого в Хостинском районе г. Сочи. Участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта (пункт 1.1). Участок фактически передан арендатору с 01.01.1998 без каких-либо иных документов по передаче имущества (пункт 1.2).
Как видно из выписки из ЕГРП от 11.02.2013, в ЕГРП 07.05.2009 внесена запись о регистрации права собственности муниципального образования г. Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:0011 на основании Закона N 244-ФЗ. Право собственности муниципального образования обременено ипотекой в пользу банка (т. 1, л.д. 133, 134).
Апелляционный суд также установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:0011 расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта и на момент подписания договора аренды от 06.03.2007 N 4900004111 (как и на момент передачи имущества арендатору) являлся федеральной собственностью. Договор, заключенный администрацией с превышением полномочий, апелляционный суд признал недействительным (ничтожным) со ссылкой на пункт 1 статьи 125, статью 168, статью 209, пункт 3 статьи 214 и статью 608 Гражданского кодекса. Указанный вывод основан на материалах дела и правильном применении закона. Не противоречит он и разъяснениям, содержащимся в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.06.2013 по делу N А32-7779/2012
"...01.07.2009 на основании Закона N 244-ФЗ в ЕГРП внесена запись о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на участок N 45 (т. 1, л.д. 90).
6 июля 2009 года в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации подписанного ответчиками договора от 26.05.2009 N 4900005226 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка N 45, сформированного из состава земель государственной собственности с кадастровым номером 23:49:0109030:34, предоставленного для обеспечения эксплуатации зданий, строений, сооружений городка отдыха "Лазаревское взморье" (т. 1, л.д. 13-20). Срок аренды установлен с момента государственной регистрации договора до 01.01.2048, его условия распространены на правоотношения сторон, возникшие с 26 сентября 2008 года.
Право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109030:0014, из которого впоследствии был образован спорный участок N 45, зарегистрировано 15.05.2003 на основании положений Земельного кодекса о принадлежности земель курортов федерального значения. Факт расположения участка с номером 23:49:0109030:0014 в пределах особо охраняемой природной территории (курорта) федерального значения, и участка N 45 - в границах первой и второй зон округов санитарной (горно-санитарной) охраны федерального курорта, следует из материалов дела и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 06.06.2007 по делу N А32-24128/2004 администрации отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным права собственности Российской Федерации на земельный участок из земель поселений, фактически занимаемый городком отдыха "Лазаревское взморье", расположенным по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Речная, с кадастровым номером 23:49:01 09 030:0014. Суд установил, что спорный участок расположен в границах курорта федерального значения и является федеральной собственностью. Осуществив государственную регистрацию права, Российская Федерация подтвердила свое право собственности на спорный земельный участок перед другими лицами. Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 06.06.2007 по делу N А-32-24128/2004, в силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса носит обязательный характер.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права муниципального образования г. Сочи на земельный участок N 45 основанием для такой регистрации, произведенной 1 июля 2009 года, послужил Закон N 244-ФЗ. Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства передачи на основании решения федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника имущества, в собственность муниципального образования город-курорт Сочи спорного участка, находящегося в границах курорта федерального значения, право федеральной собственности на который (предшествующий спорному участок с кадастровым номером 23:49:01 09 030:0014) зарегистрировано в ЕГРП до дня вступления в силу Закона N 244-ФЗ (части 1, 3, 5, 6 статьи 1).
Кроме того, наличие на земельном участке N 45 объекта недвижимости федерального уровня собственности, в силу прямого указания части 4 статьи 1 Закона N 244-ФЗ, исключает передачу этого участка из федеральной собственности в собственность городского округа Сочи.
Установив, что не имелось правовых оснований для государственной регистрации (01.07.2009) права собственности муниципального образования на земельный участок N 45, отнесенный в силу закона к федеральной собственности, и образованный из участка с кадастровым номером 23:49:01 09 030:0014, право собственности Российской Федерации на который зарегистрировано значительно раньше (15.05.2003), суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о необходимости признания права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на спорный участок отсутствующим (пункт 52 постановления N 10/22).
Суд апелляционной инстанции на основании указанных норм, а также положений статей 125, 209, 214 Гражданского кодекса, статьи 9 Земельного кодекса обоснованно пришел к выводу о том, что администрация распорядилась земельным участком, находящимся в федеральной собственности, без соответствующих полномочий, а заключенный ею с предпринимателем, обществом и фирмой оспариваемый управлением Росимущества договор аренды от 26.05.2009 N 4900005226 является недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 Гражданского кодекса, пункт 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2008 N 4267/08). С иском в арбитражный суд управление Росимущества обратилось в пределах трехлетнего срока исковой давности (статьи 181, 195, 199 Гражданского кодекса)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.06.2013 по делу N А32-7059/2012
"...05.10.2005 администрация (арендодатель) и ОАО "Южная телекоммуникационная компания" (правопредшественник общества, арендатор) подписали договор аренды N 1605002276 земельного участка с кадастровым номером 23:16:0702001:0098 общей площадью 653 кв. м, расположенного по адресу: п. Степной, ул. Курганная, 4, для эксплуатации АТС, сроком на 49 лет (пункты 1.1, 1.2 договора). Земельный участок фактически передан арендатору 29.07.2005 (пункт 1.4 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке 28.05.2007, что подтверждается отметкой регистрационной службы на нем (т. 1, л.д. 24).
08.12.2005 администрация (арендодатель) и ОАО "Южная телекоммуникационная компания" (правопредшественник общества, арендатор) подписали договор аренды N 1605002883 земельного участка с кадастровым номером 23:16:0303009:0008, общей площадью 1 124 кв. м, расположенного по адресу: Курганинский район, ст. Петропавловская, ул. Ленина, 134, для эксплуатации АТС, сроком на 49 лет (пункты 1.1, 1.2 договора). Земельный участок фактически передан арендатору 14.09.2005 (пункт 1.4 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке 08.02.2006, что подтверждается отметкой регистрационной службы на нем (т. 1, л.д. 20).
Полагая, что при заключении договоров аренды администрация незаконно распорядилась земельными участками федерального уровня собственности, управление Росимущества обратилось с иском в арбитражный суд.
Судами установлено, что на момент государственной регистрации договоров аренды от 05.10.2005 N 1605002276 и от 08.12.2005 N 1605002883, определяющим также момент их заключения (соответственно, 28.05.2007 и 08.02.2006), право собственности на спорные земельные участки было зарегистрировано за Российской Федерацией.
Распоряжение Правительства Российской Федерации от 10.06.2005 N 767-р о включении спорных земельных участков в Перечень участков, расположенных на территории Краснодарского края в границах Курганинского района, на которые у Российской Федерации возникает право собственности (со дня его государственной регистрации, по правилам пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю"), ко дню подписания администрацией и обществом договоров аренды от 05.10.2005, от 08.12.2005 существовало, и было реализовано собственником к моменту государственной регистрации (заключения) названных сделок.
В статье 209 Гражданского кодекса предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса).
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался распорядительный акт о передаче спорного земельного участка в аренду обществу либо его правопредшественнику.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, вывод судебных инстанций о том, что договоры аренды от 08.12.2005 N 1605002883, от 05.10.2005 N 1605002276 являются ничтожными сделками, ввиду несоответствия их требованиям закона, основан на установленных по делу обстоятельствах и приведенных нормах права..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.11.2012 по делу N А32-21453/2011
"...Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса).
В соответствии с действующим в момент заключения договора законодательством земельный участок относился к объектам, находящимся в федеральной собственности, в силу указания федерального закона (статья 17 Земельного кодекса).
Участок, сформированный в пределах зоны особо охраняемых территорий федерального значения, относится по общему правилу к федеральной собственности. Право государственной собственности возникает в данном случае на основании закона, независимо от регистрации этого права в реестре.
Муниципальное образование на момент заключения договора аренды с обществом не являлось собственником земельного участка.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка в аренду.
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Таким образом, поскольку администрация распорядилась земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации, не имея на это полномочий, - вывод судов о недействительности (ничтожности) договора аренды от 17.09.2001 N 37000000347 в силу статьи 168 Гражданского кодекса является правильным..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.10.2012 по делу N А32-42778/2011
"...Постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.01.2002 N 21 земельный участок предоставлен в аренду ОАО "Ангелинский элеватор" (т. 1, л.д. 20).
На основании указанного постановления департамент (арендодатель) и ОАО "Ангелинский элеватор" (арендатор) заключили договор аренды от 17.12.2002 N 0000000122, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 810 га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Староджерелиевская, кадастровый номер 23:13:0302000:0001, для сельскохозяйственного назначения. Участок передан с 14.01.2002 без каких-либо иных документов по передаче имущества (пункт 1.3 договора). Срок действия договора согласован в пункте 6.2 и составляет 7 лет - до 14.01.2009 (т. 1, л.д. 12 - 19).
Судами установлено, что запись о регистрации права собственности субъекта Российской Федерации - Краснодарский край на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0302000:0001 произведена 26.05.2004, тогда как распоряжением Правительства Российской Федерации от 02.03.2004 N 300-р "Об утверждении Перечней земельных участков, расположенных на территории Краснодарского края, на которые у Российской Федерации возникает право собственности" утвержден перечень N 3:1340 земельных участков (в том числе земельный участок с кадастровым номером 23:13:0302000:0001), расположенных на территории Краснодарского края в границах Красноармейского района, на которые у Российской Федерации возникает право собственности.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края 22.08.2006 по делу N А32-14041/2006 признано недействительным зарегистрированное право собственности субъекта Российской Федерации - Краснодарский край на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0302000:0001 путем погашения записи в ЕГРП.
Таким образом, на момент внесения записи о праве собственности Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:13:0302000:0001 у субъекта Российской Федерации - Краснодарский край отсутствовали какие-либо вещные права на указанный земельный участок.
Отсутствие у субъекта Российской Федерации - Краснодарский край вещных прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:13:0302000:0001 влечет ничтожность заключенного департаментом и ОАО "Ангелинский элеватор" договора аренды от 17.12.2002 N 0000000122, что в свою очередь означает отсутствие прав арендатора у ОАО "Ангелинский элеватор", о чем верно указал апелляционный суд в обжалуемом судебном акте..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.10.2012 по делу N А32-13432/2010
"...Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 24.12.2008 N 4100003526 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:41:1004001:93, общей площадью 188 720 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Революции, район строящегося автовокзала в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, для размещения термального комплекса и бизнес центра (т. 1, л.д. 6). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Впоследствии на основании соглашения от 20.09.2011 права и обязанности по договору аренды переведены на департамент (т. 1, л.д. 3).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.12.2010 серии 23-АИ N 424013, собственником земельного участка с кадастровым номером 23:41:1004001:93, площадью 188 720 кв. м является субъект Российской Федерации - Краснодарский край (т. 1, л.д. 111).
Судебными инстанциями установлено и материалами дела подтверждено, что предоставленный ответчику земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны города-курорта Горячий Ключ, в связи с чем полномочиями по распоряжению этим земельным участком обладает Краснодарский край в лице департамента.
Таким образом, орган местного самоуправления распорядился спорным земельным участком, не имея на это соответствующих полномочий (статья 608 Гражданского кодекса).
Следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор от 24.12.2008 N 4100003526 является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса. Недействительная сделка ничтожна независимо от признания ее таковой судом. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статьи 166 и 167 Гражданского кодекса)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2012 по делу N А32-32677/2010
"...Принадлежавший правопреемнику санатория на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 54,87 га входил во вторую зону округа горно-санитарной охраны курорта, что следует из государственного акта серии КК-2 N 426000101 (т. 2, л.д. 113 - 120).
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:0013 площадью 494 100 кв. м, сформированный из земельного участка площадью 54,87 га, на момент подписания договора аренды от 26.03.2004 N 4900003080 относился к федеральной собственности, распоряжение которой не входило в полномочия администрации. Указанный договор заключен администрацией в противоречии с нормами, содержащимися в статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации, что является основанием для вывода о его ничтожности (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соответствующая оценка договора не влияет на права собственника в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, не привлеченного к участию в деле..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.02.2012 по делу N А32-31508/2010
"...Поскольку спорный земельный участок, расположенный в границах второй санитарно-защитной зоны курорта, являлся федеральной собственностью, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, правильно пришел к выводу о том, что администрация в период заключения договора аренды не имела полномочий распоряжаться земельным участком, следовательно, договор от 23.08.2005 является недействительным. Право аренды спорного участка по указанному договору, заключенному ненадлежащим арендодателем, у ООО "Канопус" возникнуть не могло. Последнее не вправе было осуществлять такое правомочие арендатора, находящегося в государственной собственности земельного участка, как передача прав и обязанностей по (недействительному) договору аренды третьему лицу (ООО "Троя").
С учетом недействительности (ничтожности) договора аренды от 23.08.2005 суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие прав арендатора спорного участка у ООО "Троя" и у общества ("ООО Альтис-Строй") и ничтожности заключенных этими лицами договоров о передаче прав и обязанностей арендатора от 18.12.2006 и 22.08.2007, а также дополнительного соглашения от 14.10.2008.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения постановления апелляционного суда..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.09.2011 по делу N А32-27882/2010
"...Ссылаясь на отсутствие у общества оснований для занятия земельного участка (незаконное возведение на нем ответчиком объектов), администрация обратилась в арбитражный суд с требованием об их сносе (освобождении земельного участка).
Суды установили, что договор аренды от 25.08.1999 N 1529 заключен администрацией в отношении земельного участка, относящегося к особо охраняемым природным территориям и являвшегося (на момент его заключения) федеральной собственностью.
Вывод судов о недействительности (ничтожности) договора аренды в связи с отсутствием у администрации полномочий по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0308002:2655 основан на законе и соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике.
Таким образом, у органа местного самоуправления отсутствовали полномочия по распоряжению участком (договор аренды от 25.08.1999 N 1529 не может быть признан надлежащим правоустанавливающим документом). Поскольку иных документов, подтверждающих наличие вещных прав на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308002:2655, общество не представило, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии законных оснований для использования ответчиком спорного участка..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.09.2011 по делу N А32-43838/2009
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением администрации г. Сочи от 14.09.1999 N 769/1 и договором аренды земельного участка от 29.10.1999 N 1581 предпринимателю предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 140 кв. м, для строительства и эксплуатации магазина с кафе на 25 посадочных мест, в границах согласно плану земельного участка. Срок аренды установлен с 01.10.1999 по 01.10.2004.
Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Администрация на момент заключения договора аренды от 29.10.1999 N 1581 не являлась собственником земельного участка.
Поскольку земельный участок, на котором размещен спорный объект, находится в границах второй санитарно-защитной зоны курорта и являлся федеральной собственностью, суды, руководствуясь статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно отметили, что администрация в период заключения договора аренды не имела полномочий распоряжаться земельным участком, и пришли к выводу о недействительности договора аренды земельного участка от 29.10.1999 N 1581..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.10.2010 по делу N А32-51549/2009
"...Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) обратилось в арбитражный суд к ООО "Стройком" (далее - общество) с иском о взыскании 133 069 рублей 81 копейки неосновательного обогащения за период с 01.07.2008 по 10.10.2009 и 7652 рублей 18 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.10.2008 по 16.10.2009.
Судебные инстанции установили, что администрация муниципального образования город-курорт Анапа не имела полномочий на передачу земельного участка в аренду, поскольку земельный участок на момент заключения договора являлся федеральной собственностью, в связи с чем у управления отсутствуют основания для взыскания неосновательного обогащения до вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Федеральный закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ). Кроме того, произведенный обществом в 2008 - 2009 годах арендный платеж (402 876 рублей 30 копеек) превышает стоимость пользования им земельным участком за период с 20.12.2008 по 10.10.2009 (209 215 рублей 16 копеек).
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, стороны заключили договор аренды земельного участка от 26.06.2002 N 136. Предметом указанного договора является земельный участок несельскохозяйственного назначения общей площадью 2416 кв. м, расположенный по адресу: пос. Виноградный, 0+0,63 км федеральной автодороги Новороссийск-Порт Кавказ, с кадастровым номером 23:37:03 02 001:0002. Как следует из договора, земельный участок предоставлен для эксплуатации автозаправочной станции. В соответствии с пунктом 7.2 договора срок аренды установлен на 5 лет.
Таким образом, управление распорядилось собственностью Российской Федерации, не имея на это полномочий. Вывод суда о недействительности (ничтожности) договора аренды в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является правильным..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2010 по делу N А32-46888/2009
"...Как видно из материалов дела и установлено судом, 29 мая 1998 г. администрация города-курорта Анапа (арендодатель) и ТОО "Кавказ-Кемпинг" (арендатор) заключили сроком на 25 лет договор N 46 аренды земельного участка общей площадью 0,24 га, расположенного по адресу: город-курорт Анапа, территория котельной N 1 в районе п/лагерей, для размещения цеха конденсации углекислоты и розлива напитков. Договор зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела видно, что спорный земельный участок расположен в границах курорта Анапа и являлся федеральной, а не муниципальной собственностью на момент заключения с обществом договора аренды от 29.05.1998. Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.
Таким образом, договор аренды от 29.05.1998 по передаче в аренду федерального имущества ничтожен, поскольку совершен лицом, не обладающим полномочиями по распоряжению указанным имуществом (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.08.2010 по делу N А32-45250/2009
"...Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что спорный участок расположен в границах округа санитарной охраны курорта Анапа и являлся федеральной собственностью, суды пришли к обоснованному выводу о том, что муниципальное образование на момент заключения с обществом договора аренды от 11.07.2005 N 3700002274 не являлось собственником земельного участка. Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.
Таким образом, отказывая управлению в иске о взыскании с общества арендной платы и договорной неустойки, суды сделали правильный вывод о ничтожности договора аренды от 11.07.2005 N 3700002274 как совершенного лицом, не обладающим полномочиями по распоряжению федеральным имуществом (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.08.2010 по делу N А32-9035/2009
"...Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения. Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 476-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 37 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью.
Материалы дела подтверждают, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 13.12.2000 N 2054, расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи. Доказательства отнесения земельного участка к муниципальному уровню собственности на момент совершения указанной сделки не представлены.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, как правильно указали суды, администрация города-курорта Сочи не являлась органом, управомоченным на распоряжение указанным участком путем заключения договора аренды, который является ничтожной сделкой и не влечет для сторон правовых последствий в виде требований о взыскании арендной платы и пени..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.04.2010 по делу N А32-2615/2009
"...20 февраля 2006 года комитет с институтом заключили договор аренды спорного земельного участка, который 03.08.2006 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись N 23-23-26/042/2006-466.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" (далее - Закон о науке и государственной научно-технической политике) и пункта 3 раздела 2 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" земли организаций Россельхозакадемии (либо Академии наук Российской Федерации) являются федеральной собственностью, полномочия по распоряжению которыми сохраняются за уполномоченным законом представителем федерального собственника (Федеральным агентством по управлению государственным имуществом). Указанные организации обязаны использовать земельные участки в соответствии с целями их деятельности.
В силу прямого указания закона спорный земельный участок находится в федеральной собственности (пункт 1 статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации).
На спорный земельный участок, расположенный в городе-курорте Анапа и предоставленный организации Россельхозакадемии, право муниципальной собственности не зарегистрировано.
Таким образом, орган местного самоуправления распорядился земельным участком, относящимся к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий (статья 608 Кодекса). Следовательно, договор аренды является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Кодекса. Недействительная сделка ничтожна независимо от признания ее таковой судом. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статьи 166 и 167 Кодекса)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.02.2010 по делу N А32-9111/2009
"...Как видно из материалов дела, согласно свидетельству от 01.07.2005 серии 23-АА N 050561 земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 219 802 кв. м (кадастровый N 23:49:04 06 000:0048), находящийся примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира "мост через р. Мзымта трассы Адлер-Красная поляна в с. Эсто-Садок", расположенного за пределами участка, на праве собственности 30.06.2005 зарегистрирован за Российской Федерацией.
Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 11.07.2005 N 537-р "О предоставлении в аренду земельного участка государственному унитарному предприятию Краснодарского края "КубаньТоргСервис" для строительства и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса в с. Эсто-Садок Адлерского района города Сочи" прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ФГУП ОПППХ "Краснополянское", произведен перевод земель из одной категории в другую (сельскохозяйственные угодья в несельскохозяйственные) и в границах земельного участка 23:49:04 06 000:0048 выделен земельный участок площадью 10 га с кадастровым номером 23:49:04 20 022:0066. Впоследствии указанный участок разделен на пять земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:04 20 022:0129 - 133.
Департамент и предприятие 13.07.2005 заключили договор N 0000001061 аренды земельного участка площадью 10 га (кадастровый номер 23:49:04 20 022:0066), который 28.07.2005 зарегистрирован регистрационной службой.
Указывая, что спорные земельные участки находятся в границах земельного участка площадью 21,9802 га (кадастровый номер 23:49:04 06 000:0048), право собственности на который с 30.06.2005 зарегистрировано за Российской Федерацией, расположены в границах округа санитарной охраны курорта Сочи, а заключенные договоры в отношении указанных земельных участков не соответствуют требованиям законодательства и являются недействительными (ничтожными), управление обратилось в арбитражный суд с иском об истребовании участком из незаконного владения и прекращении записей об их аренде, внесенных на основании ничтожных договоров аренды.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Земельный участок площадью 21,9802 га относится к федеральному уровню собственности согласно свидетельству от 01.07.2005, однако расформирован, снят с кадастрового учета без ведома и согласия представителя собственника, уполномоченного на распоряжение землей.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что, заключая с предприятием договор аренды земельного участка, департамент края не обладал полномочиями по распоряжению федеральным имуществом, поэтому договор аренды земельного участка от 13.07.2005 N 0000001061 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.02.2010 по делу N А32-26889/2008
"...Следовательно, на момент заключения договора аренды часть земельного участка с кадастровым номером 23:37:01 02 027:0051, занятого здание склада площадью 167,4 кв. м, относилась к муниципальной собственности. Площадь земельного участка, не занятая муниципальным недвижимым имуществом, относилась (на момент заключения договора от 19.10.2005 N 3700002596) к федеральной собственности.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапы в нарушение статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации распорядился объектом недвижимости (земельным участком площадью 6 686 кв. м с кадастровым номером 23:37:01 02 027:0051), не имея на это соответствующих полномочий. Поэтому договор аренды обоснованно признан судами первой и апелляционной инстанций недействительной (ничтожной) сделкой, не порождающей для ее сторон юридических последствий (статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.12.2009 по делу N А32-21650/2008
"...Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации города-курорта Анапа от 17.08.2005 N 2573 комитет (арендодатель) и ООО Компания "СПС" (арендатор) 05.10.2005 подписали договор аренды. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передал в аренду арендатору земельный участок несельскохозяйственного назначения общей площадью 323 кв. м с кадастровым номером 23:37:01 02 003:0048, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Астраханская, 3 (далее - земельный участок); категория земель - земли поселений. Земельный участок предоставлен для эксплуатации торгового павильона. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 17.08.2010 (пункт 7.2 договора аренды). Согласно пунктам 3.1 - 3.4 договора аренды определен размер арендной платы (л. д. 15).
Оценив представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент совершения сделки земельный участок относился к федеральной собственности в силу закона. Указанный вывод соответствует положениям статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Исходя из этого довод заявителя кассационной жалобы о необходимости применения положений пункта 10 статьи 3 названного Закона следует отклонить.
Ссылка управления на положения Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ несостоятельна, поскольку управление заявило требования об уплате арендной платы с 01.07.2007 по 01.07.2008, т.е. до вступления закона в законную силу. Из содержания закона не следует, что его нормы имеют обратную силу (статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доказательства наличия согласия федерального собственника на передачу в аренду земельного участка в деле отсутствуют. Следовательно, договор аренды заключен субъектом, не имеющим надлежащих полномочий действовать от имени собственника (Российской Федерации). Выводы апелляционной инстанции о недействительности договора аренды и договора о передаче прав по нему (в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) являются правильными..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.12.2009 по делу N А32-7145/2009
"...Как видно из материалов дела, 30 июня 2005 года зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 219 802 кв. м (кадастровый N 23:49:04 06 000:0048), расположенный в Адлерском районе г. Сочи, с. Эсто-Садок, примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира мост через р. Мзымта трассы Адлер-Красная Поляна в с. Эсто-Садок (т. 1, л. д. 10). Земельный участок находился в постоянном (бессрочном) пользовании федерального государственного унитарного предприятия (ФГУП) ОППХ "Краснополянское" и федеральным собственником не изъят в установленном законом порядке.
Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 11.07.2005 N 537-р "О предоставлении в аренду земельного участка государственному унитарному предприятию Краснодарского края "КубаньТоргСервис" для строительства и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса в с. Эсто-Садок Адлерского района города Сочи" прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ФГУП ОППХ "Краснополянское", произведен перевод земель из одной категории в другую (сельскохозяйственные угодья в несельскохозяйственные) и в границах земельного участка 23:49:04 06 000:0048 образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:04 20 022:0066.
Департамент и предприятие 13.07.2005 заключили договор N 0000001061 аренды земельного участка площадью 100 тыс. кв. м (кадастровый N 23:49:04 20 022:0066), расположенного по вышеуказанному адресу, в границах земельного участка общей площадью 21,9802 га (кадастровый N 23:49:04 06 000:0048). Договор 28.07.2005 зарегистрирован регистрационной службой.
Спорный земельный участок относится к федеральному уровню собственности согласно свидетельству от 01.07.2005 и был закреплен за ФГУП ОПППХ "Краснополянское" на праве хозяйственного ведения в соответствии с положениями пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" (далее - Закон о науке и государственной научно-технической политике) и пункта 3 раздела 2 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
В силу статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения пользования и распоряжения имуществом, включая право сдачи его в аренду, принадлежат собственнику либо уполномоченным им лицам. Согласно пункту 2 статьи 295 Кодекса ФГУП ОПППХ "Краснополянское" было не вправе распоряжаться принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом без согласия собственника. Для совершения сделки по распоряжению земельным участком, изъятию его из постоянного (бессрочного) пользования ФГУП ОПППХ "Краснополянское", перевода земель из одной категории в другую и изменения уровня собственности необходимо наличие согласия как уполномоченного органа (Росимущества), так и Россельхозакадемии. Согласие представителя федерального собственника при изъятии земель из пользования ФГУП ОПППХ "Краснополянское" в деле отсутствует.
Заключая с предприятием договор аренды земельного участка, департамент края не обладал полномочиями по распоряжению федеральным имуществом, поэтому договор аренды земельного участка от 13.07.2005 N 0000001061 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации судами правомерно признан ничтожной сделкой..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.12.2009 по делу N А32-4349/2009
"...Как видно из материалов дела, на основании распоряжения главы муниципального образования город-курорт Анапа от 04.07.2007 N 1630-р Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа и общество заключили договор аренды от 29.08.2007 N 3700003194. По условиям договора комитет передал обществу в арендное пользование (для размещения объектов курортно-рекреационного назначения) земельный участок несельскохозяйственного назначения площадью 37 483 кв. м с кадастровым номером 23:37:01 07 002:1102, расположенный по адресу: город-курорт Анапа, Пионерский проспект, 268, (л. д. 5 - 8).
При разрешении спора судебные инстанции установили, что на день заключения договора аренды земельный участок с кадастровым номером 23:37:01 07 002:1102 относился к федеральной собственности. Поэтому муниципальное образование не вправе было распоряжаться этим участком, а договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой как противоречащей статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Отсутствие у муниципального образования прав в отношении указанного земельного участка (ничтожность договора аренды) исключает возможность взыскания с ответчика задолженности за пользование этим участком.
Данные выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на законе (Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, часть 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях", статья 17 Земельного кодекса Российской Федерации); они соответствуют сложившейся арбитражной практике (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.04.2009 по делу N А32-10346/2008, от 29.04.2009 по делу N А32-19403/2008, от 29.04.2009 по делу N А32-10327/2008, от 25.06.2009 по делу N А32-22367/2008)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.11.2009 по делу N А32-4525/2009
"...Во исполнение распоряжения главы муниципального образования город-курорт Анапа от 17.07.2006 N 496-р (т. 1, л. д. 18, 19) комитет и институт заключили договор аренды от 21.07.2006, объектом которого является земельный участок с кадастровым номером 23:37:01 09 002:0026, находящийся по адресу: город-курорт Анапа, вдоль Анапского и Супсекхского шоссе, для целей сельскохозяйственного использования. Срок аренды - с 17.07.2006 по 17.07.2031 (т. 1, л. д. 8 - 14). Указанный земельный участок предоставлен институту в аренду из земельного участка, находящегося у него на праве постоянного (бессрочного) пользования.
1 ноября 2006 года институт и общество заключили соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.07.2006 (л. д. 15, 16). На основании соглашения от 01.11.2006 в отношении участка с кадастровым номером 23:37:01 09 002:0026 зарегистрирована аренда как обременение права федеральной собственности в пользу общества (л. д. 17).
Удовлетворяя требования прокурора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что земельный участок, предоставленный органом местного самоуправления институту в аренду, является федеральной собственностью и не относится к землям, право собственности на которые в период совершения оспариваемых сделок не было разграничено.
Данный вывод судов основан на законе (постановление от 27.12.1991 N 3020-1, Указ Президента Российской Федерации от 30.01.1992 N 84, статья 6 Федерального закона "О науке и государственной научно-технической политике") и соответствует сложившейся арбитражной практике (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.12.2008 по делу N А74-1026/08-Ф02-5645/08; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.03.2009 по делу N А66-2514/2008, в передаче которого в Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации отказано определением от 15.07.2009 N ВАС-7179/09).
Таким образом, орган местного самоуправления распорядился земельным участком, относящимся к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, договор от 21.07.2006 является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Недействительная сделка ничтожна независимо от признания ее таковой судом. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статьи 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.07.2009 по делу N А32-17371/2006-9/564-2008-47/23
"...По договору аренды от 26.02.2001 N 2159 администрация (арендодатель) передала в аренду предприятию (арендатор) земельный участок площадью 1 944 кв. м сроком до 01.08.2005 для строительства административного здания с жилой группой...
Таким образом, выводы судебных инстанций о том, что земельный участок, на котором возведен объект совместной деятельности, является в силу закона в связи с особым статусом земель, в состав которых он входит, федеральной собственностью соответствует материалам дела и приведенным нормам права.
Суды также правильно сделали вывод о ничтожности в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды земельного участка от 26.02.2001 N 2159 как не соответствующего статье 608 Кодекса ввиду отсутствия у администрации полномочий на заключение договора аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.07.2009 по делу N А32-16276/2008
"...Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р территория города-курорта Анапа и рекреационные зоны в границах округов санитарной охраны курорта г. Анапа признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Следовательно, земельные участки, находящиеся в границах округов санитарной охраны города-курорта Анапа, являются федеральной собственностью. Управление федеральной собственностью находится в исключительном ведении Российской Федерации.
Поскольку Комитет по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа неправомерно распорядился земельным участком, то договор аренды от 06.12.2002 недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому вывод судебных инстанций о недействительности оспариваемого истцом договора является правильным..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.10.2014 N Ф09-6938/14 по делу N А50-25798/2013
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением земельно-имущественных отношений администрации Горнозаводского муниципального района (арендодатель) и предприятием "Почта России" (арендатор) заключен договор аренды от 10.01.2008 N 7/6224, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 148,9 кв. м, расположенные по адресу: Горнозаводский район, п. Теплая Гора, ул. Победы, 3 (п. 1.1 названного договора).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 23.11.2011 по делу А50-21421/2011 признано право федеральной собственности Российской Федерации, находящейся в хозяйственном ведении предприятия "Почта России", на нежилые помещения общей площадью 147,6 кв. м, расположенные по адресу: Пермский край, Горнозаводский район, п. Теплая Гора, ул. Победы, 3.
Предприятие "Почта России", полагая, что договор аренды является ничтожной сделкой, а перечисленные арендодателю по договору денежные средства неосновательным обогащением ответчика, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Изменяя решение суда, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Принимая во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края по делу N А50-21421/2011 установлено, что в соответствии с п. 6 разд. 4 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 спорное помещение отнесено к федеральной собственности, за предприятием "Почта России" признано право хозяйственного ведения на названное помещение, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод об отсутствии у ответчика права на передачу спорного имущества в аренду, в связи с чем признал договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2013 N Ф09-1094/13 по делу N А50-11503/2012
"...При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 22.10.2009 администрацией района (арендодатель) и предпринимателем Морозовым А.В. (арендатор) подписан договор N 713 аренды земельного участка с кадастровым номером 59:02:0902095:35, площадью 40 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Александровск, пос. Яйва, ул. Парковая - 6-ой Пятилетки, в районе ДК "Энергетик", для эксплуатации остановочного комплекса.
Администрация поселения, ссылаясь на то, что договор аренды от 22.10.2009 заключен с нарушением закона в отношении части принадлежащего ей имущества - автомобильной дороги, в связи с чем является недействительным, обратилась в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды правомерно исходили из следующего.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" автомобильная дорога - объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.
Законом Пермского края от 18.12.2006 N 3418-805 "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности Александровского муниципального района" утверждены перечни объектов муниципальной собственности Александровского муниципального района, передаваемые в целях разграничения имущества в собственность, в том числе, Яйвинского городского поселения Пермского края.
Как установлено судами, по акту приема-передачи объектов муниципальной собственности Александровского муниципального района, передаваемых в собственность Яйвинского городского поселения от 08.02.2007, в собственность названного поселения передана автодорога протяженностью 720 м, расположенная по адресу: Пермский край, п. Яйва, ул. 6-ой Пятилетки.
Расположение земельного участка с кадастровым номером 59:02:0902095:35 в пределах указанного сооружения между тротуаром и дорожным полотном подтверждается выкопировкой из технического паспорта ул. 6-ой Пятилетки.
С учетом установленных по делу обстоятельств судами сделан правильный вывод о том, что договор аренды от 22.10.2009 заключен сторонами с нарушением ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем является ничтожным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.03.2013 N Ф09-1664/13 по делу N А50-14556/2012
"...Как установлено судами и следует из материалов дела между администрацией Александровского муниципального района (арендодатель) и предпринимателем Смирновым Н.И. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка под временное сооружение от 11.02.2010.
Администрация Яйвинского городского поселения, ссылаясь на то, что указанный земельный участок расположен в границах полосы отвода автомобильной дороги по ул. 6-ой Пятилетки поселка Яйва, находящейся в муниципальной собственности Яйвинского городского поселения, в связи с чем администрация Александровского муниципального района неправомерно распорядилась земельным участком, передав его в аренду предпринимателю, обратилась в суд с иском о признании договора аренды от 11.02.2010 недействительным, освобождением занимаемого земельного участка.
Суды, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что договор аренды земельного участка заключен администрацией Александровского муниципального района в отсутствие полномочий на распоряжение этим земельным участком.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В собственности поселений могут находиться автомобильные дороги местного значения в границах населенных пунктов поселения, а также имущество, предназначенное для обслуживания таких автомобильных дорог (ст. 50 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").
Законом Пермского края от 18.12.2006 N 3418-805 утверждены перечни объектов муниципальной собственности Александровского муниципального района, передаваемые в целях разграничения имущества в собственность, в том числе, Яйвинского городского поселения Пермского края.
На основании акта приема-передачи объектов муниципальной собственности Александровского муниципального района, передаваемых в собственность Яйвинского городского поселения от 08.02.2007, истцу передана автодорога, протяженностью 720 м, расположенная по адресу: п. Яйва, ул. 6-ой Пятилетки.
Из представленного в материалы дела технического паспорта на дорогу улицы 6-ой Пятилетки п. Яйва, следует, что автомобильная дорога по ул. 6-ой Пятилетки имеет протяженность 1 512,6 м и площадь 44 016,7 кв. м, состоит из покрытия бетонные плиты, асфальтобетон, тротуаров с двух сторон.
Суды признали, что характеристики этого объекта соответствуют определению автомобильной дороги, указанной в п. 1 ст. 3 Федерального закона "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Исследовав и оценив в совокупности в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела документы, в том числе - технического паспорта, плана расположения спорного земельного участка к договору аренды, аэрофотосъемки, Яндекс.Карты, суды пришли к правильному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 59:02:0902086:32 расположен в пределах сооружения - автомобильная дорога по ул. 6-ой Пятилетки, между тротуаром и дорожным полотном. Доказательств иного ответчиками не представлено.
С учетом изложенного, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 11.02.2010 заключен с нарушением положений ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. лицом, не обладающим полномочиями на распоряжение земельным участком, и является в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной сделкой..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.09.2011 N Ф09-5008/11 по делу N А50-26589/2010
"...Как установлено судами, между администрацией Александровского муниципального района (арендодатель) и предпринимателем Тетерук Е.В. (арендатор) заключен договор аренды от 04.02.2010 земельного участка с кадастровым номером 59:02:0902086:66, площадью 75 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Александровск, пос. Яйва, ул. Парковая, в районе дома N 1, для размещения и эксплуатации временного сооружения - остановочного комплекса, на срок с 31.12.2009 по 28.12.2010.
Администрация Яйвинского городского поселения, ссылаясь на то, что указанный земельный участок расположен в границах полосы отвода автомобильной дороги по ул. Парковая поселка Яйва, находящейся в муниципальной собственности Яйвинского городского поселения, в связи с чем администрация Александровского муниципального района неправомерно распорядилась земельным участком, передав его в аренду предпринимателю Тетерюк Е.В., обратилась в суд с иском о признании договора аренды от 04.02.2010 недействительным.
Суды, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что договор аренды земельного участка заключен администрацией Александровского муниципального района в отсутствие полномочий на распоряжение этим земельным участком.
Согласно акту приема-передачи объектов муниципальной собственности Александровского муниципального района, передаваемых в собственность Яйвинского городского поселения от 08.02.2007, истцу передана автодорога, протяженностью 462 м, расположенная по адресу: п. Яйва, ул. Парковая.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 04.02.2010 заключен с нарушением положений ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. лицом, не обладающим полномочиями на распоряжение земельным участком, и является недействительной сделкой..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2010 N Ф09-2321/10-С6 по делу N А76-15674/2009-23-568
"...При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что муниципальное образование "Город Магнитогорск" в лице администрации города Магнитогорска (арендодатель) и общество "Флагман-Алко" (арендатор) подписали договор аренды от 09.01.2008 N 220-08, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 3 с отдельным входом площадью 59,6 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Труда, д. 38, для использования в целях размещения магазина винно-водочной продукции.
Ссылаясь на наличие у общества "Флагман-Алко" задолженности по договору аренды от 09.01.2008 N 220-08 за период с 01.06.2009 по 01.09.2009, предприятие "Почта России" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.
Судами установлено, что в соответствии с дополнительным соглашением от 29.05.2008 N 1 к договору аренды от 09.01.2008 N 220-08 права и обязанности арендодателя по договору переходят от администрации города Магнитогорска к предприятию "Почта России" с 01.06.2008.
Однако вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.12.2007 по делу N А76-24759/2007-17-223 признано право федеральной собственности и право хозяйственного ведения предприятия "Почта России" на нежилое помещение общей площадью 419,9 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Труда, д. 38.
Из содержания плана помещения, составленного Магнитогорским филиалом областного государственного унитарного предприятия "Областной центр технической инвентаризации" по состоянию на 28.04.2007, следует, что нежилое помещение N 3 площадью 59,6 кв. м, являющееся предметом договора аренды от 09.01.2008 N 220-08, входит в состав вышеуказанного помещения площадью 419,9 кв. м.
При таких обстоятельствах судами сделан правомерный вывод об отсутствии у муниципального образования "Город Магнитогорск" в лице администрации города Магнитогорска права передавать названное имущество в аренду.
С учетом изложенного суды сделали верные выводы о ничтожности договора аренды и дополнительного соглашения к нему о переходе к предприятию "Почта России" прав арендодателя по договору и, поскольку истец настаивает на взыскании с ответчика арендной платы, предусмотренной договором и дополнительным соглашением, - об отсутствии оснований для удовлетворения иска, заявленного в настоящем деле..."

Постановление ФАС Уральского округа от 22.03.2010 N Ф09-1691/10-С6 по делу N А50-13802/2008
"...Спорные нежилые помещения площадью 406,20 кв. м на основании названного решения также включены в реестр муниципальной собственности, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности от 18.08.2009 N 19-18-7877/07.
Между Департаментом (арендодатель), муниципальным учреждением "Жилищная служба" Орджоникидзевского района г. Перми (балансодержатель) и правопредшественником Управления вневедомственной охраны (арендатор) 29.12.2005 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 862-050, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений общей площадью 406,20 кв. м, расположенных в цокольном этаже в пятиэтажном кирпичном жилом доме по адресу: г. Пермь, ул. Таганрогская, д. 17. Срок аренды установлен с 01.10.2005 по 29.09.2006.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу постановления от 27.12.1991 N 3020-1 имущество вооруженных сил, железнодорожных, пограничных и внутренних войск, органов безопасности, органов внутренних дел Российской Федерации и других учреждений, финансирование которых осуществляется из республиканского бюджета Российской Федерации, а также расположенных на территории Российской Федерации учреждений, финансировавшихся из государственного бюджета СССР независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, относятся исключительно к федеральной собственности.
На основании ст. 1, 7, 9 Закона Российской Федерации от 18.04.1991 N 1026-1 "О милиции" подразделения милиции вневедомственной охраны при органах внутренних дел входят в структуру милиции общественной безопасности и в систему Министерства внутренних дел Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в соответствующие перечни или реестры собственности, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями N 1, 2, 3 к постановлению от 27.12.91 N 3020-1.
Исследовав и оценив в порядке, установленном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, и установив, что на момент разграничения государственной собственности в Российской Федерации спорное имущество использовалось истцом и относилось к объектам, необходимым для обеспечения функционирования федеральных органов власти и управления, суды пришли к верному выводу, что переданное в аренду по оспариваемому договору имущество относится исключительно к федеральной собственности.
При этом, учитывая, что Департамент не наделен соответствующими правами на сдачу указанного имущества в аренду, суды правомерно признали оспариваемый договор аренды от 29.12.2005 N 862-050 недействительной (ничтожной) сделкой (ст. 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.11.2009 N Ф09-8780/09-С3 по делу N А50П-265/2009
"...Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорное помещение находится в казне муниципального образования "Городской округ - город Кудымкар" и включено в реестр муниципального имущества, в связи с чем военкомат обязан исполнять обязательства по договору аренды и вносить плату за пользование помещением. Судом отклонены доводы ответчика о том, что занимаемое военкоматом помещение относится к федеральной собственности в соответствии с постановлением Верховного Совета от 27.12.1991 N 3020-1, в связи с тем, что из представленных документов не усматривается, что помещение по ул. Калинина, д. 39а, передано военкомату и являлось имуществом Вооруженных сил, и не представлено доказательств того, что имущество передавалось военкомату как государственному учреждению на праве оперативного управления.
Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд исходил из того, что договор аренды является ничтожным и не порождает для сторон юридических последствий, поскольку спорное помещение находилось на момент разграничения государственной собственности и находится по настоящее время во владении и пользовании военкомата, относится к федеральной собственности и неправомерно включено в реестр муниципальной собственности.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Учитывая, что объект договора аренды относится к федеральной собственности, истец не имел права распоряжаться спорным имуществом (ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, апелляционным судом правомерно отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании с военкомата арендной платы в сумме 98 538 руб. 24 коп. и пеней 29 413 руб. 82 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2008 N Ф09-11222/07-С6 по делу N А60-7526/2007
"...Поскольку на момент заключения спорного договора аренды - 26.09.2006 (дата регистрация договора) право на земельный участок было разграничено и зарегистрировано за Свердловской областью, суд сделал обоснованный вывод о том, что орган местного самоуправления - администрация - не вправе был распоряжаться земельным участком, поэтому договор аренды от 29.09.2005 N 4-837, заключенный с нарушением положений ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, является в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожным.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что право собственности за Свердловской областью на земельный участок площадью 1144 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Радищева, 8, кадастровый номер 66:41:0401020:0018, зарегистрировано незаконно, поскольку участок не сформирован, так как площадь и границы этого участка по результатам межевания не уточнялись и являлись ориентировочными, не принимается, поскольку доказательств того, что на момент рассмотрения спора зарегистрированное за Свердловской областью право собственности на земельный участок было признано недействительным по указанным основаниям, суду не представлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 25.06.2007 N Ф09-4709/07-С6 по делу N А47-17428/2005
"...Согласно п. 10 ст. 1 Федерального закона от 31.05.1996 N 61-ФЗ "Об обороне", п. 4 ст. 87 Земельного кодекса Российской Федерации земли, предоставленные Вооруженным Силам Российской Федерации, находятся в федеральной собственности. Порядок их использования определяется Правительством Российской Федерации (п. 5 ст. 87 Земельного кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что от имени арендодателя договор заключен администрацией муниципального образования "Закрытое административно-территориальное образование "Комаровский", то есть неуполномоченным лицом, суд правомерно признал данный договор заключенным с нарушением ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, а соответственно ничтожным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 06.12.2011 по делу N А68-5106/10
"...В силу ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Из материалов дела следует, что арендодателем по договору аренды N Ц-2005937 от 21.12.2005 является Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы. При этом истцом представлено свидетельство о государственной регистрации права от 14.08.2009 серии 71-АВ N 349147 (т. 1 л.д. 137), согласно которому нежилые помещения общей площадью 1 611,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Тула, ул. Советская, 56, являются собственностью муниципального образования "город Тула". Право муниципальной собственности на спорное имущество зарегистрировано на основании постановления главы администрации г. Тулы N 331 от 02.06.1992, постановления главы администрации г. Тулы от 21.06.1994 N 495, решения малого Совета Тульского городского Совета народных депутатов от 16.04.1992 N 9/107, решения 9-й сессии 21-го созыва Тульского областного Совета народных депутатов от 11.12.1991.
В то же время постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2011 по делу N А68-8145/10 (с учетом определения об исправлении опечатки от 02.06.2010) было признано право федеральной собственности на нежилые встроенные помещения лит. А, 2 этаж, с номерами на поэтажном плане N 1, 3; лит. А, 3 этаж с номерами на поэтажном плане N 1 - 19, по данным технического паспорта от 02.02.2007 общей площадью 268,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Тула, ул. Советская, д. 56. В части признания права федеральной собственности на помещение N 21 площадью 1,8 кв. м (лит. А, 2 этаж дома N 56 по улице Советской в городе Туле) отказано (т. 2 л.д. 115 - 125, 126 - 127). При этом апелляционным судом было установлено, что нежилые встроенные помещения, лит. А, 2 этаж, с номерами на поэтажном плане N 1, 3; лит. А, 3 этаж с номерами на поэтажном плане N 1 - 19, по данным технического паспорта от 02.02.2007 общей площадью 268,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Тула, ул. Советская, д. 56, являются в силу п. 4 раздела II приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности, поскольку на момент разграничения государственной собственности и до настоящего времени используются федеральными учреждениями.
В постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2011 по делу N А68-8145/10 сделан вывод о том, что спорные помещения являются федеральной собственностью в силу прямого указания закона - Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1.
Ссылка судов первой и апелляционной инстанций на наличие в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности на помещения, расположенные по адресу: г. Тула, ул. Советская, д. 56, отклоняется, поскольку в рамках дела N А68-8145/10 по существу было оспорено зарегистрированное право собственности муниципального образования "город Тула" на данное имущество и признано право федеральной собственности на него, что соответствует положениям абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что истец в силу положений ст. 608 Гражданского кодекса РФ был не вправе передавать ответчику в аренду по договору аренды N Ц-2005937 от 21.12.2005 помещения, являвшиеся федеральной собственностью, а, следовательно, названный договор аренды в указанной части следует считать ничтожным, а исковые требования не подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Центрального округа от 19.01.2009 по делу N А36-1648/2008
"...Как усматривается из материалов дела, 09.08.2005 между администрацией Липецкого района Липецкой области (арендодатель) и ОГКП "Липецкий аэропорт" (арендатор) на основании постановления главы администрации Липецкого района N 373 от 09.08.2005 был заключен договор N 477 аренды земельного участка...
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что условия договора аренды N 477 от 09.08.2005 предприятием нарушены. При этом суд первой инстанции отклонил довод ответчиков о том, что истец не имел право на передачу в аренду спорного земельного участка, со ссылкой на пункт 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ", согласно которому до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления.
Судебная коллегия не может признать обжалуемые судебные акты соответствующими действующему законодательству.
Действительно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположены здания и сооружения, находящиеся в федеральной собственности и переданные в аренду ОГКП "Липецкий аэропорт" по договору N 88 от 12.07.2005.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорный земельный участок в силу прямого указания закона (ст. 3.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ") отнесен к федеральной собственности. Более того, право собственности Российской Федерации на него зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 29.02.2008 выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 48 АВ N 368259.
Судебная коллегия полагает, что договор аренды N 477 от 09.08.2005 в части дополнительного соглашения от 20.12.2006, подписанного после вступления в силу Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку заключен администрацией Липецкого района Липецкой области в нарушение положений ст. ст. 209, 608 ГК РФ, и не влечет правовых последствий..."

1.2. Вывод из судебной практики: Земельный участок под многоквартирным домом не может быть предоставлен в аренду третьему лицу, поскольку это нарушает интересы собственников помещений. Такой договор является недействительным на основании ст. 168 ГК РФ как не соответствующий закону или иным правовым актам.

Примечание: По вопросу аренды неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам, см. п. 19 материалов к ст. 607 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу N А35-1680/07-С13
"...Как усматривается из материалов дела, 06.06.2005 между Администрацией города Курска (арендодатель) и ТСЖ "Студенческое" (арендатор) был заключен договор N 63269ю аренды земельного участка, относящегося к категории "земли поселений", зоны 8, общей площадью 5 494 кв. м, кадастровый номер 46:29:1 02 221:0061, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 16, для эксплуатации жилого дома сроком с 15.07.2004 по 15.07.2019.
Ссылаясь на то, что указанный договор аренды не соответствует требованиям действующего законодательства, прокурор Курской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пришел к выводу о том, что, в силу названных норм закона, спорный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 16, в связи с чем Администрация г. Курска неправомерно распорядилась данным земельным участком, передав его в аренду ТСЖ "Студенческое".
Как установлено судом первой инстанции и следует из ответа ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Курской области за N 1373 от 16.08.2007, спорный земельный участок с кадастровым номером 46:29:1 02 221:0061, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 16, сформирован и включен в Государственный реестр земель 06.05.2005, то есть после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Поэтому, при отмеченных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в силу прямого указания закона с момента формирования и кадастрового учета спорного земельного участка, то есть 06.05.2005, право собственности на него автоматически перешло к собственникам помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 16. Заключение же Администрацией г. Курска договора аренды N 63269ю от 06.06.2005 противоречит нормам действующего законодательства, в том числе ст. 209 ГК РФ, а, следовательно, в силу положений ст. 168 ГК РФ, данный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 27.06.2011 N ВАС-7732/11 по делу N А35-7094/2009
"...Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.
Учитывая, что спорный земельный участок был сформирован для эксплуатации жилого многоквартирного дома и поставлен на кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, суды указали, что этот участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
В этой связи, поскольку у Администрации г. Курска не было права на передачу спорного участка в аренду истцам, договор аренды N 75455ф от 21.03.2006 является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующий положениям статей 209, 608 того же Кодекса.
...в передаче дела N А35-7094/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Курской области от 08.09.2010, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2010, постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24.02.2011 отказать..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.07.2011 N Ф03-3007/2011 по делу N А51-17611/2010
"...Кроме того, судом сделан правильный вывод о ничтожности договора от 22.09.2010 на основании статей 168, 608 ГК РФ, поскольку на момент заключения договора участок находился в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу г. Владивосток, ул. Светланская, д. 17, и Департамент не вправе был распоряжаться данным земельным участком..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 13.04.2010 N Ф10-1284/10 по делу N А35-2826/09-С13
"...Как следует из материалов дела и установлено судами двух инстанций, индивидуальному предпринимателю Шевцову Дмитрию Вячеславовичу принадлежит на праве собственности нежилое помещение I площадью 892,4 кв. м, расположенное на 1-ом этаже в здании лит. "А" (многоквартирный дом) по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса, 69б, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 16.11.2001.
10.05.2006 между Администрацией г. Курска (арендодатель) и Шевцовым Д.В. (арендатор) был заключен договор N 82074ф аренды земельного участка общей площадью 3320 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса, 69б, для обслуживания населения - медицинского центра, на срок 15 лет - с 09.02.2006 по 09.02.2021.
На данном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, в котором истец имеет в собственности вышеназванные нежилые помещения.
Ссылаясь на то что в силу п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" арендуемый по договору от 10.05.2006 N 82074ф земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на этом участке, в связи с чем заключенный с Администрацией г. Курска договор аренды является недействительным (ничтожным), предприниматель Шевцов Д.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды двух инстанций всесторонне и полно исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу о необходимости удовлетворения заявленного иска.
В силу ст. 16 Федерального закона РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок сформирован после введения в действие названного Кодекса, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Судом установлено, что земельный участок площадью 3320 кв. м с кадастровым номером 46:29:102150:24 (предыдущий кадастровый номер 46:29:02:150:0024), расположенный по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса, 69б, сформирован и зарегистрирован в Государственном кадастре недвижимости 28.02.2002, что подтверждается письмом ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Курской области за N 1848 от 15.07.2009.
При таких обстоятельствах суд по праву пришел к выводу об отсутствии у Администрации г. Курска права распоряжаться вышеуказанным земельным участком на дату заключения договора аренды. А, следовательно, договор аренды ничтожен..."

Постановление ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу N А35-1679/07-С13
"...Как усматривается из материалов дела, 06.06.2005 между Администрацией города Курска (арендодатель) и ТСЖ "Студенческое" (арендатор) был заключен договор N 63272ю аренды земельного участка, относящегося к категории "земли поселений", зоны 8, общей площадью 3 170 кв. м, кадастровый номер 46:29:1 02 221:0060, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 32, для эксплуатации жилого дома сроком с 15.07.2004 по 15.07.2019.
Ссылаясь на то, что указанный договор аренды не соответствует требованиям действующего законодательства, прокурор Курской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пришел к выводу о том, что, в силу названных норм закона, спорный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 32, в связи с чем Администрация г. Курска неправомерно распорядилась данным земельным участком, передав его в аренду ТСЖ "Студенческое".
Как установлено судом первой инстанции и следует из ответа ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Курской области за N 1373 от 16.08.2007, спорный земельный участок с кадастровым номером 46:29:1 02 221:0060, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 32, сформирован и включен в Государственный реестр земель 04.05.2005, то есть после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Поэтому, при отмеченных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в силу прямого указания закона с момента формирования и кадастрового учета спорного земельного участка, то есть 04.05.2005, право собственности на него автоматически перешло к собственникам помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 32. Заключение же Администрацией г. Курска договора аренды N 63272ю от 06.06.2005 противоречит нормам действующего законодательства, в том числе ст. 209 ГК РФ, а, следовательно, в силу положений ст. 168 ГК РФ, данный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой..."

Постановление ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу N А35-1677/07-С13
"...Как усматривается из материалов дела, 06.06.2005 между Администрацией города Курска (арендодатель) и ТСЖ "Студенческое" (арендатор) был заключен договор N 68988ю аренды земельного участка, относящегося к категории "земли поселений", зоны 8, общей площадью 4 700 кв. м, кадастровый номер 46:29:1 02 221:0056, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 2, для эксплуатации жилого дома, сроком с 19.07.2004 по 19.07.2019.
Ссылаясь на то, что указанный договор аренды не соответствует требованиям действующего на момент его заключения законодательства, заместитель прокурора Курской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пришел к выводу о том, что в силу названных норм закона спорный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 2, в связи с чем Администрация г. Курска неправомерно распорядилась данным земельным участком, передав его в аренду ТСЖ "Студенческое".
Как установлено судом первой инстанции и следует из ответа ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Курской области за N 1373 от 16.08.2007, спорный земельный участок с кадастровым номером 46:29:1 02 221:0056, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 2, сформирован и включен в Государственный реестр земель 03.05.2005, то есть после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Поэтому, при отмеченных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в силу прямого указания закона с момента формирования и кадастрового учета спорного земельного участка, то есть с 03.05.2005, право собственности на него автоматически перешло к собственникам помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 2. Заключение же Администрацией г. Курска договора аренды N 68988ю от 06.06.2005 противоречит нормам действующего законодательства, в том числе ст. 209 ГК РФ, а, следовательно, в силу положений ст. 168 ГК РФ, данный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой..."

Постановление ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу N А35-1676/07-С13
"...Как усматривается из материалов дела, 06.06.2005 между Администрацией города Курска (арендодатель) и ТСЖ "Студенческое" (арендатор) был заключен договор N 63273ю аренды земельного участка, относящегося к категории "земли поселений", зоны 8, общей площадью 4517 кв. м, кадастровый номер 46:29:1 02 221:0059, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Хрущева, 14, для эксплуатации жилого дома сроком с 15.07.2004 по 15.07.2019.
Ссылаясь на то, что указанный договор аренды не соответствует требованиям действующего законодательства, прокурор Курской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пришел к выводу о том, что, в силу названных норм закона, спорный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Хрущева, 14, в связи с чем Администрация г. Курска неправомерно распорядилась данным земельным участком, передав его в аренду ТСЖ "Студенческое".
Как установлено судом первой инстанции и следует из ответа ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Курской области за N 1373 от 16.08.2007, спорный земельный участок с кадастровым номером 46:29:1 02 221:0059, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Хрущева, 14, сформирован и включен в Государственный реестр земель 04.05.2005, то есть после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Поэтому, при отмеченных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в силу прямого указания закона с момента формирования и кадастрового учета спорного земельного участка, то есть 04.05.2005, право собственности на него автоматически перешло к собственникам помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Курск, ул. Хрущева, 14. Заключение же Администрацией г. Курска договора аренды N 63273ю от 06.06.2005 противоречит нормам действующего законодательства, в том числе ст. 209 ГК РФ, а, следовательно, в силу положений ст. 168 ГК РФ, данный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой..."

Постановление ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу N А35-1674/07-С13
"...Как усматривается из материалов дела, 06.06.2005 между Администрацией города Курска (арендодатель) и ТСЖ "Студенческое" (арендатор) был заключен договор N 63271ю аренды земельного участка, относящегося к категории "земли поселений", зоны 8, общей площадью 7 661 кв. м, кадастровый номер 46:29:1 02 221:0055, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 24, 30, для эксплуатации жилых домов сроком с 15.07.2004 по 15.07.2019.
Ссылаясь на то, что указанный договор аренды не соответствует требованиям действующего на момент его заключения законодательства, заместитель прокурора Курской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пришел к выводу о том, что в силу названных норм закона спорный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 24, 30, в связи с чем Администрация г. Курска неправомерно распорядилась данным земельным участком, передав его в аренду ТСЖ "Студенческое".
Как установлено судом первой инстанции и следует из ответа ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Курской области за N 1373 от 16.08.2007, спорный земельный участок с кадастровым номером 46:29:1 02 221:0055, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 24, 30, сформирован и включен в Государственный реестр земель 03.05.2005, то есть после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Поэтому, при отмеченных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в силу прямого указания закона с момента формирования и кадастрового учета спорного земельного участка, то есть с 03.05.2005, право собственности на него автоматически перешло к собственникам помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 24, 30. Заключение же Администрацией г. Курска договора аренды N 63271ю от 06.06.2005 противоречит нормам действующего законодательства, в том числе ст. 209 ГК РФ, а, следовательно, в силу положений ст. 168 ГК РФ, данный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой..."

Постановление ФАС Центрального округа от 25.04.2008 по делу N А35-1675/07-С13
"...Как усматривается из материалов дела, 06.06.2005 между Администрацией города Курска (арендодатель) и ТСЖ "Студенческое" (арендатор) был заключен договор N 63268ю аренды земельного участка, относящегося к категории "земли поселений", зоны 8, общей площадью 9894 кв. м, кадастровый номер 46:29:1 02 221:0057, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 8, 12, для эксплуатации жилых домов сроком с 15.07.2004 по 15.07.2019.
Ссылаясь на то, что указанный договор аренды не соответствует требованиям действующего законодательства, прокурор Курской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пришел к выводу о том, что, в силу названных норм закона, спорный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 8, 12, в связи с чем Администрация г. Курска неправомерно распорядилась данным земельным участком, передав его в аренду ТСЖ "Студенческое".
Как установлено судом первой инстанции и следует из ответа ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Курской области за N 1373 от 16.08.2007, спорный земельный участок с кадастровым номером 46:29:1 02 221:0057, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 8, 12, сформирован и включен в Государственный реестр земель 03.05.2005, то есть после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Поэтому, при отмеченных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в силу прямого указания закона с момента формирования и кадастрового учета спорного земельного участка, то есть 03.05.2005, право собственности на него автоматически перешло к собственникам помещений в многоквартирных жилых домах по адресу: г. Курск, ул. Студенческая, 8, 12. Заключение же Администрацией г. Курска договора аренды N 63268ю от 06.06.2005 противоречит нормам действующего законодательства, в том числе ст. 209 ГК РФ, а, следовательно, в силу положений ст. 168 ГК РФ, данный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой..."

2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)

Аренда имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), на практике вызывает ряд вопросов, связанных со следующими обстоятельствами.
1. Установленное в законе ограничение права унитарного предприятия (учреждения) на свободное распоряжение переданным ему собственником имуществом.
В соответствии со ст. ст. 294 - 296 Гражданского кодекса РФ унитарное предприятие (учреждение), которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с законом, целями своей деятельности, а также заданиями собственника имущества и назначением этого имущества.
Таким образом, унитарное предприятие (учреждение) вправе распоряжаться переданным ему имуществом только с согласия собственника (п. 2 ст. 295, ст. 297, п. 1 ст. 298 Гражданского кодекса РФ).
Однако данное правило не распространяется на распоряжение движимым имуществом, принадлежащим унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"). Это правило не касается также распоряжения имуществом образовательных учреждений (п. 11 ст. 39 Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании", п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании"). Указанные законы утратили силу с 01.09.2013 в связи с вступлением в силу Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации", который аналогичной нормы не содержит.
2. Особый статус унитарных предприятий и учреждений как юридических лиц со специальной правоспособностью, которые могут иметь только те права, которые соответствуют предмету и целям их деятельности, и нести обязанности, связанные с этой деятельностью.
По этому вопросу в "Рекомендациях Научно-консультативных советов при Федеральном арбитражном суде Западно-Сибирского округа и Федеральном арбитражном суде Уральского округа по итогам совместного заседания, состоявшегося 9 - 10 апреля 2009 года в г. Екатеринбурге" (ФАС Уральского округа) говорится следующее. Договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в федеральной собственности, заключенный арендатором с ФГУП (арендодателем) при отсутствии согласия собственника указанного имущества, является ненадлежащее оформленным. В связи с этим арендатор может быть привлечен к административной ответственности за использование находящегося в федеральной собственности объекта нежилого фонда без надлежаще оформленных документов, что предусмотрено ч. 2 ст. 7.24 КоАП РФ.

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли договор аренды имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), ничтожным или оспоримым, если он был заключен без необходимого по закону согласия собственника, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор аренды имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), заключенный без необходимого по закону согласия собственника, является оспоримой сделкой.

Судебная практика:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
"...9. При разрешении споров, связанных с осуществлением унитарными предприятиями права хозяйственного ведения, следует учитывать установленные абзацем первым пункта 2 статьи 295 ГК РФ и статьей 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" ограничения прав названных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом.
В силу абзаца второго пункта 4 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" уставом унитарного предприятия могут быть предусмотрены виды и (или) размер сделок, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника имущества такого предприятия. При рассмотрении споров о признании недействительными указанных сделок судам следует руководствоваться статьей 174 ГК РФ.
Сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением абзаца первого пункта 2 статьи 295 ГК РФ, а также с нарушением положений Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", в частности пунктов 2, 4, 5 статьи 18, статей 22 - 24 этого Закона, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица. Ответчик вправе заявить об истечении срока исковой давности для признания такой сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 181 ГК РФ.
Иск собственника о признании недействительной сделки, совершенной унитарным предприятием с нарушениями требований закона или устава о необходимости получения согласия собственника на совершение сделки, не подлежит удовлетворению, если в деле имеются доказательства одобрения, в том числе последующего, такой сделки собственником..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 27.07.2011 N КГ-А41/7920-11 по делу N А41-17017/10
"...Между тем, как правомерно указал суд апелляционной инстанции, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением абзаца первого пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с нарушением положений Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", в частности пунктов 2, 4, 5 статьи 18, статей 22 - 24 этого Закона, являются оспоримыми. Ответчик вправе заявить об истечении срока исковой давности для признания такой сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.12.2010 N КГ-А41/16541-10 по делу N А41-6024/10
"...Судом установлено, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, является федеральной собственностью, что не отрицал представитель истца.
Согласно пункту 3.1 Устава ФГУП "ЛИИ им. М.М. Громова" имущество предприятия является федеральной собственностью; пунктом 3.6 Устава предусмотрена обязанность предприятия получать согласие собственника при передаче имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, в аренду третьим лицам. Так как земельный участок является федеральной собственностью, истец должен был получить согласие ТУ ФАУГИ в Московской области на сдачу его в аренду. Доказательства получения такого согласия в материалах дела отсутствуют.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением абзаца первого пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с нарушением положений Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", в частности пунктов 2, 4, 5 статьи 18, статей 22 - 24 этого Закона, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица. Ответчик вправе заявить об истечении срока исковой давности для признания такой сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 9 Постановления).
Таким образом, суд не может констатировать ничтожность сделки по указанным основаниям, сделка признается недействительной по иску предприятия или собственника его имущества..."

Позиция 2. Договор аренды имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), заключенный без необходимого по закону согласия собственника, ничтожен.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 08.12.2010 N ВАС-16052/10 по делу N А14-12698-2009368/17
"...На основании договора от 01.06.2008 N 47 МУП "Донской Водозабор" (арендодатель) передало ООО "РЕБУС" (арендатор) нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности Муниципальному образованию город Воронеж, и закрепленное за арендодателем на праве хозяйственного ведения. Одновременно с подписанием договора помещения по акту переданы арендатору.
Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора аренды нежилого помещения ничтожным, поскольку согласие собственника на сдачу спорного имущества в аренду отсутствовало, а также - о взыскании суммы неосновательного обогащения за весь период пользования имуществом.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со статьей 294 Гражданского кодекса Российской Федерации государственное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с названным Кодексом.
В силу пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях" предприятие не вправе отчуждать, в том числе сдавать в аренду, или иным способом распоряжаться таким имуществом, принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения, без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.
Установив факт пользования недвижимым имуществом без законных на то правовых оснований, судом первой инстанции удовлетворены требования предприятия по первоначальному иску за фактическое пользование арендатором указанным имуществом в спорный период (неосновательное обогащение).
Отказывая в удовлетворении встречных требований о признании договора незаключенным, суды правомерно исходили из того, что заключение договора аренды без согласия собственника муниципального имущества влечет признание его ничтожным..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.06.2008 по делу N А28-2680/2007-38/22
"...Арендодатель, будучи по своей организационно-правовой форме муниципальным унитарным предприятием, в силу статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 18 Закона не вправе принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество сдавать в аренду без согласия собственника. При этом конкретная форма выражения согласия собственника в действующем законодательстве не прописана.
Таким образом, в целях установления действительности сделки к юридически значимым обстоятельствам следует отнести выяснение вопроса о наличии согласия собственника на передачу имущества внаем.
В подтверждение своей юридической позиции истец представил в дело копию договора аренды, после изучения которой суд второй инстанции пришел к выводу об отсутствии согласия собственника о передаче недвижимости в аренду.
Ответчик, направляя кассационную жалобу в окружной суд, приложил к ней копию договора, а в судебное заседание представил подлинный договор аренды от 01.06.2006, на которых имеется отметка о том, что данный договор согласован с КУМИиЗР (далее Комитет) Омутнинского района. Соответствующая отметка подписана председателем Комитета Варанкиным В.В. и заверена печатью организации.
Указанный документ имеет существенное значение для правильного рассмотрения спора, однако он не был предметом исследования и оценки в судах первой и второй инстанций, а вопросы факта не входят в компетенцию кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кировской области в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов суда доказательствам по делу.
При новом рассмотрении дела суду необходимо оценить оригинал договора от 01.09.2006, учитывая, что форма выражения согласия собственника на передачу имущества в аренду законом не предусмотрена и может быть любой..."

Дальневосточный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд не указал прямо на то, что договор аренды имущества, переданного в оперативное управление, ничтожен. Однако он отметил, что учреждение не вправе распоряжаться таким имуществом, поскольку это противоречит требованиям ст. ст. 296, 298, 421 ГК РФ, а в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, противоречащая закону, является ничтожной, если закон не устанавливает, что она оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.12.2008 N Ф03-5759/2008 по делу N А73-10898/2007-51
"...Согласно пункту 3 статьи 299 ГК РФ, право оперативного управления имуществом прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у учреждения по решению собственника.
Поскольку арендуемое ООО "АК "Котра" помещение принадлежат учреждению на праве оперативного управления и доказательств правомерного его изъятия ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю спорного помещения из пользования учреждения не представлено, то апелляционным судом сделан правильный вывод о том, что истец не вправе без согласия управления распоряжаться этим имуществом, поскольку данные действия противоречат требованиям статей 296, 298, 421 ГК РФ.
С учетом этого, апелляционным судом правильно отказано в удовлетворении заявленных требований..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 06.09.2011 по делу N А40-91797/10-157-795
"...Как усматривается из материалов дела, ГОУ ВПО "Московский государственный горный университет" предъявлены исковые требования к ответчику о взыскании задолженности по оплате арендных платежей за период с июля 2009 г. по июнь 2010 г. по договору аренды нежилых помещений от 01.07.2009 г. N 105-01/09 в размере 868 947 руб. 13 коп.
В соответствии с п. 4 ст. 27 ФЗ "О высшем и послевузовском образовании" высшие учебные заведения вправе выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества; высшие учебные заведения с согласия учредителя (собственника) и на основании договоров имеют право предоставлять научным организациям в пользование движимое и недвижимое имущество, а также использовать на основании договоров движимое и недвижимое имущество, принадлежащее научным организациям на праве собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения.
Таким образом, а также в силу ст. 608 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, вправе передавать это имущества в аренду только с согласия собственника.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что Росимущество или Федеральное агентство по образованию согласия на заключение договора аренды от 01.07.2009 г. N 105-01/09 не давало.
Доказательства того, что Министерство образования и науки РФ или Федеральное агентство по образованию давало согласие на заключение указанного договора аренды в материалах дела отсутствуют.
При указанных обстоятельствах нижестоящими судами сделан правильный вывод о том, что договор аренды от 01.07.2009 г. N 105-01/09, заключенный между ГОУ ВПО "Московский государственный горный университет" и ООО "Авиатрейдинг" в отсутствие согласия собственника, не соответствует требованиям закона, является недействительным в силу ничтожности и не влечет юридических последствий, в том числе, возникновение прав и обязанностей по указанной сделке у истца..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.12.2010 N КГ-А41/15949-10 по делу N А41-317/10
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между Государственным унитарным предприятием Организация научного обслуживания "Опытно-производственное хозяйство "Толстопальцево" (арендодателем) и Индивидуальным предпринимателем Димитрадзе Д.Б. (арендатором) был подписан договор аренды бетонной площадки от 01 февраля 2009 года N 2, закрепленной за ГУП ОНО "ОПХ "Толстопальцево" на праве хозяйственного ведения.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно части 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Таким образом, спорный объект недвижимости должен был быть передан в аренду при наличии согласия на то, как Россельхозакадемии, так и федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на распоряжение объектами федеральной собственности - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области.
Исследовав представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций установили, что согласия на сдачу спорного объекта в аренду по договору от 01 февраля 2009 года, подписанному между ГУП ОНО "ОПХ Толстопальцево" и Индивидуальным предпринимателем Димитрадзе Д.Б., Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области не давало.
При указанных обстоятельствах, учитывая приведенные выше нормативно-правовые акты, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что спорный договор заключен с нарушением ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и является недействительным на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.12.2010 N КГ-А41/15946-10 по делу N А41-316\10
"...В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно части 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
В соответствии с выпиской из реестра федерального имущества от 22.10.2009 N 19551 спорное здание: ангар-модуль "Липецкий N 3," общей площадью 315 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, д. Марушкино, и закрепленный за ФГУП "Толстопальцево" Россельхозакадемии на праве хозяйственного ведения, является федеральной собственностью, в связи с чем не могут быть признаны состоятельными доводы ответчика том, что предмет договора аренды, ангар-модуль "Липецкий N 3" приобретен за счет собственных средств.
Договор аренды N 3 от 1 февраля 2009 г. совершен без согласования с Территориальным управлением Росимущества в Московской области.
Арбитражный апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключение вышеназванного договора аренды не было согласовано в установленном порядке с Российской академией сельскохозяйственных наук.
В подтверждение факта получения согласия Россельхозакадемии на заключение оспариваемого договора суду было представлено письмо от 20.01.2009 N 29-04-с, подписанное вице-президентом Российской Академией сельскохозяйственных наук, Ивановым А.Л. (л.д. 106 т. 2).
Из представленной выписки из протокола N 2 заседания Президиума Россельхозакадемии от 14 февраля 2006 г. "О распределении обязанностей между руководителями Президиума Россельхозакадемии" не следует, что вице-президент Иванов А.Л. имеет право принимать решения по имущественным вопросам, связанным с передачей в аренду недвижимости.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что заключение договора аренды от 01.02.2009 от имени Россельхозакадемии согласовано неуполномоченным лицом, договор аренды от 01.02.2009 заключен между ФГУП "Толстопальцево" Россельхозакадемии и ООО "АПК Колос" в нарушение требований положений статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и является недействительной сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.09.2009 N КГ-А40/8865-09 по делу N А40-82605/08-89-683
"...В силу статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным образом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
В соответствии со ст. ст. 295, 608 ГК, ст. 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", заключенный унитарным предприятием без согласия собственника договор о передаче принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества в аренду является ничтожной сделкой.
Как установлено судом первой инстанции, ДГУ ЭП "ВПК-Инвест" (впоследствии ФГУП "ВПК-Инвест") не было уполномочено собственником Минимуществом России на предоставление в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, шоссе Энтузиастов, д. 33, доказательств обратного в материалы дела представлено не было.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды N 44 от 01.07.2001 и договор складского хранения от 01.07.2001 N 06-ХР не соответствуют положениям ст. ст. 209, 125, 295, 298, 608 ГК РФ, являются недействительными в силу их ничтожности (ст. 168 ГК РФ), и, как следствие, не повлекли юридических последствий в виде законного владения ответчиком спорными помещениями, в связи с чем истец согласно ст. 301, 305 ГК РФ вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд не указал прямо на то, что договор аренды имущества, переданного в оперативное управление, ничтожен. Однако он отметил, что учреждение не вправе распоряжаться таким имуществом, поскольку это противоречит требованиям ст. ст. 296, 298, 421 ГК РФ, а в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, противоречащая закону, является ничтожной, если закон не устанавливает, что она оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Постановление ФАС Московского округа от 09.09.2009 N КА-А40/8785-09 по делу N А40-20855/09-146-79
"...Как следует из материалов дела, недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, 1-й Институтский пр., д. 3, стр. 5 является федеральной собственностью, внесено в реестр федерального имущества, находится на балансе Государственного научного учреждения "Всероссийский научно-исследовательский институт механизации сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук" и закреплено за последним на праве оперативного управления, на основании договора от 06.07.2000 N V-3.
В ходе проверки было установлено, что ООО "Вестстил" фактически занимает и использует под офис помещение N 3 общей площадью 30,1 кв. м, расположенное на третьем этаже строения N 5 по вышеуказанному адресу, на основании договора аренды от 15.09.2008 N 25, заключенного с Государственным научным учреждением "Всероссийский научно-исследовательский институт механизации сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук" сроком до 31.05.2009.
Частью 2 ст. 295 ГК РФ предусмотрена сдача в аренду федерального недвижимого имущества только при наличии согласия собственника.
Как следует из п. 76 Устава Российской Академии сельскохозяйственных наук, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.02.2009 N 180, Российская академия сельскохозяйственных наук (как научная организация) и подведомственные ей организации в соответствии с Федеральным законом "О науке и государственной научно-технической политике" имеют право сдавать в аренду без права выкупа имущество, временно не используемое указанными организациями и находящееся в федеральной собственности, в том числе недвижимое, на основании решения президиума академии, согласованного с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на управление и распоряжение федеральным имуществом.
Исходя из этого суды правильно указали, что общество не имело право использовать федеральное имущество общей площадью 30,1 кв. м, расположенное на третьем этаже строения N 5 по адресу: г. Москва, 1-й Институтский пр., д. 3 на основании договора аренды от 15.09.2008 N 25, заключенного по результатам проведения открытого конкурса, но без согласования со специально уполномоченным органом исполнительной власти, чьи функции на территории г. Москвы осуществляет Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по г. Москве.
Согласно ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
В связи с чем, нормы закона обязательны для обеих сторон при заключении договора..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2007, 09.04.2007 N КГ-А40/2282-07-П по делу N А40-13350/05-59-91
"...В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником.
Судом установлено, что спорное помещение является федеральной собственностью и находится у третьего лица на праве оперативного управления.
Суд установил также, что собственник имущества согласия на заключение спорного договора аренды не давал.
С учетом установленного, суд правомерно признал договор аренды от 21 декабря 2001 г. N 35/7 ничтожной сделкой в силу статьи 168 АПК РФ <*>, как заключенный в нарушение статьи 608 ГК РФ без согласия собственника.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду статья 168 Гражданского кодекса РФ, а не Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В связи с этим, суды первой и апелляционной инстанций правомерно применили согласно статье 167 ГК РФ последствия недействительности ничтожной сделки и удовлетворили требование о выселении ООО "Коралл В" из нежилых помещений..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.11.2006 N КГ-А40/11172-06 по делу N А40-8184/06-82-84
"...В соответствии со ст. 296 ГК РФ учреждения в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.
Таким образом, Департамент жилья и жилищного фонда г. Москвы не наделен правом самостоятельно распоряжаться имуществом, переданным ему на праве оперативного управления, в связи, с чем договор аренды от 24.01.2005 N 08-40/05 не может являться законным основанием для занятия ответчиком спорного помещения..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2009 по делу N А56-17340/2008
"...Согласно пункту 2 статьи 295 того же Кодекса предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие получение Предприятием согласия собственника федерального имущества в лице какого бы то ни было органа на передачу спорных помещений в аренду.
При таких обстоятельствах суды правомерно в соответствии со статьей 168 ГК РФ признали названный договор ничтожной сделкой, как противоречащей статьям 295, 608 указанного Кодекса..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.12.2006 N А56-8448/2006
"...Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со статьей 294 указанного Кодекса государственное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с названным Кодексом.
Согласно пункту 2 статьи 295 того же Кодекса предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие получение Заводом согласия собственника федерального имущества в лице какого бы то ни было органа и в какой бы то ни было форме на передачу помещений в аренду.
При таких обстоятельствах суд правомерно в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признал договор от 01.07.2005 ничтожной сделкой как противоречащей статьям 295, 608 указанного Кодекса.
Довод подателя жалобы о том, что на момент заключения договора аренды от 01.07.2005 не был урегулирован вопрос о том, какой орган от имени собственника федерального имущества и в каком порядке должен давать согласие на сдачу недвижимости в аренду, подлежит отклонению, поскольку Завод не представил доказательств обращения по вопросу сдачи недвижимости в аренду ни к одному из лиц, между которыми распределяются полномочия по управлению федеральным имуществом, - Росимуществу, его территориальному органу, отраслевому федеральному ведомству. Тот факт, что Завод уведомлял КУГИ об имеющихся договорах аренды недвижимого имущества и возражений со стороны представителя собственника не поступало, не свидетельствует о согласовании с собственником заключения договора от 01.07.2005 в соответствии с пунктом 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в представленных ответчиком отчетах не содержится данных о конкретных помещениях, арендаторах, реквизитах заключенных договоров. К тому же отсутствие какой-либо реакции со стороны КУГИ на полученную информацию само по себе не может расцениваться как согласие на заключение договора..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 01.12.2010 N Ф09-9840/10-С1 по делу N А60-22961/2010-С6
"...В силу п. 2 ст. 113, п. 2 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Таким образом, обязательным условием заключения договора аренды имущества предприятия, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения, является предварительное получение на это согласия собственника, то есть Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, а также с соблюдением условия о проведении конкурса на заключение данного договора.
Несоблюдение названных условий, предусмотренных законодательством к заключению договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, влечет его ничтожность в силу закона.
Указанный вывод сделан судом на основе всестороннего исследования доказательств и фактических обстоятельств дела и им дана надлежащая правовая оценка (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 03.09.2009 N Ф09-6612/09-С6 по делу N А60-33702/2008
"...Как установлено судами, между учреждением (арендодатель) и предпринимателем Щуповой М.В. (арендатор) подписаны договоры аренды от 01.08.2005 N 118, от 01.11.2005 N 135, от 16.01.2006 N 145, от 25.10.2007 N 172, от 01.02.2007 N 151 нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку арендованное предпринимателем Щуповой М.В. помещение является собственностью Российской Федерации и передано учреждению в оперативное управление, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.12.2002 серии 66 АВ N 899653, при этом доказательств получения согласия собственника в лице уполномоченного органа в материалах дела не имеется, вывод судов о том, что спорные договоры аренды заключены с нарушением требований закона и недействительны, является верным..."

2.2. Вывод из судебной практики: Договор аренды имущества, находящегося в хозяйственном ведении унитарного предприятия, если такое имущество является единственным активом предприятия, ничтожен даже при наличии согласия собственника на его заключение.

Примечание: Следует отметить, что если имущество является единственным активом унитарного предприятия, то в результате его передачи в аренду предприятие не сможет вести предусмотренную его уставом деятельность (см. подробнее ст. 3 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"). В соответствии с п. 3 ст. 18 указанного Федерального закона государственное (муниципальное) унитарное предприятие вправе распоряжаться движимым и недвижимым имуществом только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными.
На данное обстоятельство обращал внимание и Пленум ВАС РФ (п. 9 Постановления от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 26.10.2005 N КГ-А41/9094-05
"...В соответствии со ст. 1, п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 11 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" имущество государственного унитарного предприятия закрепляется за ним на праве хозяйственного ведения собственником этого имущества.
Согласно п. 2 ст. 18 того же Федерального закона государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.
Поэтому в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные в порядке требований пункта 2 статьи 295 ГК РФ, по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 24.10.2006 N Ф09-5353/06-С4 по делу N А60-40079/05-С4
"...Согласно п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8, поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ст. 49 Гражданского кодекса Российской Федерации), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества.
Поэтому в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные в порядке требований п. 2 ст. 295 названного Кодекса, по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 Кодекса, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием.
С учетом того, что на основании договора аренды от 24.07.2003 N АО-1032/070 основной актив выбыл из пользования ГУП СО "Ин Экспо" на длительный срок, хотя и при наличии согласия собственника имущества, ГУП СО "Ин Экспо" было лишено возможности использовать его по целевому назначению для осуществления деятельности, предусмотренной его учредительными документами. Следовательно, суды обеих инстанций сделали правомерный вывод о том, что данный договор не соответствует требованиям закона, на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным и не влечет правовых последствий с момента его заключения..."

2.3. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сдать его в аренду до государственной регистрации такого имущественного права, существует две позиции судов.

Позиция 1. Лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления (хозяйственного ведения), не может сдавать имущество в аренду до государственной регистрации указанного права.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.03.2009 по делу N А57-6172/2008
"...Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд сослался на недействительность договора аренды, поскольку у Предприятия отсутствовали полномочия на сдачу имущества в аренду.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, либо лицу, управомоченному законом.
Статьей 299 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право хозяйственного ведения на имущество, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 11 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" предусмотрено, что право хозяйственного ведения возникает с момента передачи имущества предприятию, если иное не предусмотрено Федеральным законом или не установлено решением собственника о передаче имущества унитарному предприятию.
В силу положений пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Таким образом, в отношении недвижимого имущества законом установлен особый порядок возникновения (перехода) права оперативного управления, заключающийся в необходимости государственной регистрации.
В силу статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Предприятием не представлены доказательства регистрации права хозяйственного ведения на имущество, переданное в арендное пользование Обществу..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.12.2009 по делу N А33-5277/2009
"...В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения подлежит государственной регистрации.
Согласно абзацу 2 части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В силу статьи 4 этого же Федерального закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решение собственника о передаче недвижимого имущества в хозяйственное ведение МУП "Норильский городской рынок" принято после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и в силу вышеуказанных норм право хозяйственного ведения истца подлежало государственной регистрации.
Истцом в суд первой инстанции и в суд апелляционной инстанции не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии государственной регистрации за МУП "Норильский городской рынок" права хозяйственного ведения на спорные объекты недвижимости.
В связи с чем суды обоснованно и правомерно пришли к выводу об отсутствии у истца права на передачу в аренду спорного имущества и получение от ответчика денежных средств в качестве арендной платы..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.05.2012 N Ф03-1513/2012 по делу N А24-3034/2011
"...Как следует из материалов дела, между УМП "Новоавачинское" (арендодатель) и МУП "Нагорное" (арендатор) заключен договор аренды от 01.06.2009 N 3-09, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор берет в срочное возмездное пользование имущество, а именно объекты коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения населения (социально значимые объекты) и основные производственные средства оценочной стоимостью 2 500 869,41 руб., именуемое в дальнейшем имущество, перечисленное в приложениях NN 1, 2 к договору (пункт 1.2 договора). Срок действия договора определен с 01.06.2009 по 31.12.2009 (п. 6.1 договора).
Согласно пункту 1.4 договора имущество находится в хозяйственном ведении арендодателя.
В подтверждение наличия права хозяйственного ведения на имущество, являющееся предметом договора аренды N 3-09, истцом представлен перечень закрепленного недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения за УМП "Новоавачинское" по договору от 10.07.2000 N 33 (л.д. 98). Вместе с тем договор N 33, на который имеется ссылка, в материалах дела отсутствует.
Суды, оценив данный перечень, не приняли его в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего право хозяйственного ведения предприятия на имущество, поскольку данное приложение в отсутствие договора не относится к документам, подтверждающим законность владения данным имуществом. Иных доказательств, свидетельствующих о праве истца на указанное имущество, в деле не представлено.
Кроме того, как правильно отмечено судами, в силу положений статей 8, 131 ГК РФ, ст. ст. 2, 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним" для объектов недвижимости установлен особый правовой режим, право хозяйственного ведения на такое имущество возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доказательства регистрации права хозяйственного ведения истца на имущество, составляющее предмет договора аренды N 3-09, в деле не представлены.
В этой связи суды, оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив отсутствие доказательств законного владения предприятием имуществом, составляющим предмет договора аренды N 3-09, признав договор аренды от 01.06.2009 N 3-09 недействительной сделкой, с учетом ст. ст. 167, 168, 608 ГК РФ сделали обоснованный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.03.2009 N Ф04-1794/2009(3289-А03-44) по делу N А03-4854/2008-15
"...Из материалов дела следует, что на основании решения малого Совета Алтайского краевого Совета народных депутатов от 21.07.1993 N 218 нежилое учебно-административное трехэтажное здание общей площадью 3395,3 кв. м по адресу: город Барнаул, проспект Социалистический, 60, находится в собственности Алтайского края и передано распоряжением комитета по управлению государственным имуществом администрации Алтайского края от 19.04.2000 N 322 в оперативное управление ГОУ ДПО "АКИПКРО".
Согласно акту приема-передачи от 15.07.2005 ГОУ ДПО "АКИПКРО" передало указанное помещение АНО КРЦ "Пасадена".
Полагая, что ответчик уклоняется от государственной регистрации договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Руководствуясь положениями статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, дав оценку обстоятельствам дела и принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции и апелляционный суд, правомерно исходили из того, что отсутствует государственная регистрация ранее возникшего права краевой собственности, а также права оперативного управления на спорный объект недвижимости..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.09.2012 по делу N А55-20132/2011
"...В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Право оперативного управления информационно-административным центром, расположенным по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Белорусская, д. 11, зарегистрировано за государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Тольяттинский государственный университет" 30.03.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 63-АД 568710 от 30.03.2010.
Суд пришел к выводу, что в соответствии с положениями статей 131, 608 ГК РФ правом сдачи спорного имущества в аренду истец мог воспользоваться только с момента регистрации принадлежащего ему права - с 30.03.2010..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.05.2009 по делу N А12-16196/2008
"...Пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
Иное установлено законом в отношении недвижимого имущества.
Спорный договор аренды заключен от имени арендодателя ФГУП "Почта России" в лице филиала - Управления Федеральной почтовой связи Волгоградской области 01.11.2006, т.е. до регистрации права хозяйственного ведения на имущество, выступившее объектом аренды.
Суд кассационной инстанции находит правильным вывод арбитражного суда о том, что ФГУП "Почта России" на 01.11.2006 не могло выступать арендодателем нежилых помещений площадью 1469,5 кв. м, расположенных в административном здании по ул. Мира, 9 г. Волгограда..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2011 по делу N А53-11374/2010
"...Ссылаясь на невыполнение данного требования, а также образовавшуюся у предпринимателя задолженность по арендной плате, предприятие обратилось с иском в суд.
Апелляционный суд, соглашаясь с выводом о незаключенности договора аренды от 01.02.2010 N 2, указал на отсутствие у истца права на взыскание арендной платы (неосновательного обогащения) за пользование спорным недвижимым имуществом в связи с отсутствием у предприятия права хозяйственного ведения в отношении нежилого помещения.
В пункте 5 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. В силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 Кодекса право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Апелляционным судом установлено, что право хозяйственного ведения на спорное недвижимое имущество за предприятием не зарегистрировано. Данное обстоятельство подтверждено материалами дела (т. 2, л.д. 23 - 25). Правомерен и вывод судебных инстанций об отсутствии между сторонами арендных отношений (в связи с незаключенностью договора от 01.02.2010 N 2). С учетом изложенного, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии у предприятия права на взыскание с предпринимателя (получение от него) платы (неосновательного обогащения) за пользование муниципальным нежилым помещением, является правильным.
Неосновательное обогащение может быть взыскано в пользу предприятия только с момента государственной регистрации права хозяйственного ведения на спорное недвижимое имущество. Требование о взыскании платы за пользование нежилым помещением может быть заявлено собственником имущества (в лице уполномоченного муниципального органа) при наличии к тому правовых и фактических оснований. Указанный вывод соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.10.2010 по делу N А32-55980/2009 и от 20.12.2010 по делу N А22-2588/2009, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 03.03.2010 по делу N А72-4302/2009, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.10.2010 по делу N А41-37181/09)..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 20.04.2010 N Ф09-1538/10-С3 по делу N А07-12960/2009
"...Между ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 22.07.2008 заключен договор о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа N 3. На основании протокола конкурсной комиссии арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование гараж, выполненный из шлакоблоков (литер Б), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Нуримановский район, с. Красная Горка, ул. Пионерская, 8 (п. 1.1 договора).
Согласно ст. 608 Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с п. 1 ст. 299 Кодекса право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
Пунктом 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация права хозяйственного ведения и права оперативного управления.
Установив, что имущество передано на праве оперативного управления после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и начала деятельности учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Башкортостан, а право оперативного управления на спорное имущество зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 02.07.2009 (свидетельство о государственной регистрации 04 АБ 980775), апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что указанное право возникло у ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" только с 02.07.2009, в связи с чем на момент заключения договора аренды от 22.07.2008 N 3 у истца отсутствовало право на передачу его в аренду.
Поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), апелляционный суд с учетом установленных обстоятельств дела пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности по договору аренды и неустойки, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.01.2009 N Ф09-10100/08-С6 по делу N А60-9270/2008
"...Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что на момент заключения договора аренды право хозяйственного ведения предприятия "Почта России" на закрепленное за ним имущество не зарегистрировано в установленном законом порядке, и пришли к обоснованному выводу о том, что предприятие "Почта России" не обладало правом сдачи спорного помещения в аренду.
Таким образом, договор аренды от 01.09.2006 N 1453/14, заключенный между предприятием "Почта России и индивидуальным предпринимателем Сальниковой Е.С., противоречит ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 02.02.2012 по делу N А48-1309/2011
"...Из материалов дела следует, что между Обществом и муниципальным унитарным предприятием г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" были подписаны договоры на аренду нежилого помещения: от 02.03.2009 N 19028 сроком действия с 01.01.2009 по 30.12.2009, от 02.03.2010 N 014/ар сроком действия с 02.03.2010 по 28.02.2011.
Как правильно указал арбитражный суд и Управление не отрицает, вышеперечисленные договоры аренды являются ничтожными сделками, поскольку заключены они до регистрации права хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием и не порождают правовых последствий, позволяющих считать ООО "Татьяна" арендатором спорного помещения.
Согласно разъяснению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данному в пункте 5 Постановления от 29.04.2010 N 10/22, поскольку в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками, право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент обращения ООО "Татьяна" к собственнику с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемых им нежилых помещений (05.03.2010 г.) и на момент принятия 04.04.2011 оспариваемого отказа муниципальное унитарное предприятие "Управление по эксплуатации нежилых помещений" не обладало правом хозяйственного ведения на спорные помещения (регистрация произведена 08.04.2011), а следовательно, и правом распоряжения данным имуществом. Наличие порока в самом юридическом факте - передача в аренду помещений в отсутствие зарегистрированного права хозяйственного ведения на них - свидетельствует о недействительности сделки в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующей пункту 2 статьи 8, пункту 3 статьи 131 и статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Позиция 2. Лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), вправе сдавать имущество в аренду до государственной регистрации указанного права.

Судебная практика:

Примечание: Приведенное ниже Постановление вынесено судом до принятия ВС РФ и ВАС РФ Постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", содержащего однозначную позицию о возникновении права оперативного управления или хозяйственного ведения только с момента его государственной регистрации.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.03.2009 N А33-8292/08-Ф02-1254/09 по делу N А33-8292/08
"...В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 23 018 руб. 67 коп. долга по договору аренды от 01.01.2007 и 20 392 руб. 32 коп. пени.
По мнению заявителя кассационной жалобы в спорный период у истца отсутствовало право хозяйственного ведения на имущество, переданное в аренду, в связи с чем договор аренды противоречит статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и является недействительным. Поэтому заявитель жалобы считает, что у ответчика не имеется перед истцом каких-либо обязательств.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, ответчик ИП Низамутдинова Н.В., по договору от 01.01.2007 получила в пользование нежилое помещение общей площадью 22,3 кв. м, расположенное в деревянном здании по адресу г. Лесосибирск, ул. Промышленная, 37 (автостанция), на срок до 21.07.2007 для размещения торговой точки.
Арендодателем по договору является МУП "Лесосибирское АТП".
Здание (автостанция) по указанному адресу передано на баланс МУП "Лесосибирское АТП" на праве хозяйственного ведения в соответствии с постановлением администрации г. Лесосибирска от 05.05.2004. Право хозяйственного ведения предприятия на это здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.06.2008.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" право на имущество, закрепляемое за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества, возникает с момента передачи такого имущества унитарному предприятию, если иное не предусмотрено Федеральным законом или не установлено решением собственника о передаче имущества унитарному предприятию.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Согласно положениям статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 11 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", установлено специальное правило о моменте возникновения права хозяйственного ведения: моментом возникновения права хозяйственного ведения является момент передачи имущества.
В связи с чем апелляционная инстанция обоснованно пришла к выводу, что право хозяйственного ведения на спорный объект недвижимости возникло у МУП "Лесосибирское АТП" с момента передачи ему данного имущества собственником, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания недействительным договора аренды от 01.01.2007..."

2.4. Вывод из судебной практики: Договор аренды недвижимого имущества, право оперативного управления (хозяйственного ведения) которым не зарегистрировано в ЕГРП в момент заключения договора, действителен, если указанное право возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Определении суд прямо не ссылается на отсутствие государственной регистрации права оперативного управления арендодателя, однако нет указания и на свидетельство о такой государственной регистрации в числе доказательств наличия у арендодателя указанного права.

Определение ВАС РФ от 27.04.2010 N ВАС-5300/10 по делу N А40-60763/09-28-417
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, между МАИ (арендодателем) и ООО "НИК-2" (арендатором) заключен договор от 18.06.2008 N 004-2-542-08 аренды федерального недвижимого имущества (нежилых помещений, указанных в приложении N 1 к договору, общей площадью 368,5 квадратного метра, расположенных в здании по адресу: город Москва, Волоколамское шоссе, дом 4, корпус 8), закрепленного за МАИ на праве оперативного управления.
Довод заявителя относительно того, что истец не владел переданным в аренду имуществом на праве оперативного управления, являлся предметом проверки со стороны судов трех инстанций и был отклонен этими судами, которые признали его несостоятельным, указав на то, что вещное право истца, возникшее до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подтверждено совокупностью представленных доказательств, в том числе, договором о закреплении государственного имущества на праве оперативного управления за МАИ, выпиской из реестра федерального имущества, выпиской из техпаспорта на здание, в котором находится спорное помещение, и другими документами.
Установив, что факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы подтвержден материалами дела, суды правомерно посчитали требования МАИ подлежащими удовлетворению..."

2.5. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, влияет ли последующее одобрение собственника на квалификацию договора аренды имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения, как ничтожного, если он был заключен без согласия собственника имущества, существует две позиции судов.

Позиция 1. Последующее одобрение договора аренды имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения, не влияет на квалификацию такого договора как ничтожного, если он был заключен без согласия собственника имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 14.09.2009 N КГ-А40/8865-09 по делу N А40-82605/08-89-683
"...В соответствии со ст. ст. 295, 608 ГК, ст. 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", заключенный унитарным предприятием без согласия собственника договор о передаче принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества в аренду является ничтожной сделкой.
Как установлено судом первой инстанции, ДГУ ЭП "ВПК-Инвест" (впоследствии ФГУП "ВПК-Инвест") не было уполномочено собственником Минимуществом России на предоставление в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, шоссе Энтузиастов, д. 33, доказательств обратного в материалы дела представлено не было.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указывает на то, что заключенное к договору аренды от 01.07.2001 N 44 дополнительное соглашение от 31.03.2008 свидетельствует об одобрении собственником спорного имущества указанной сделки.
...Кроме того, из содержания положений ст. 295 ГК РФ не следует вывод о возможности выражения одобрения сделки собственником имущества в последующем, поскольку такое согласие должно предварять ее заключение, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый договор аренды недвижимого имущества является ничтожной сделкой..."

Позиция 2. Последующее одобрение договора аренды имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения, исключает признание его недействительным, несмотря на то что он был заключен без согласия собственника имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.11.2010 по делу N А58-3583/09
"...В обоснование иска указаны следующие обстоятельства. Между ГУП "Аэропорт Якутск" (арендодатель) и ИП Кривошапкиной Г.В. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 08-639 от 04.06.2008, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование недвижимое имущество, общей площадью 42 кв. м, расположенное по адресу: Аэропорт, международный аэровокзал вылета пассажиров, этаж первый, идентификационный номер объекта недвижимости: 1435000000813800.
Из материалов дела следует, что переданный в аренду объект недвижимости принадлежит истцу на праве хозяйственного ведения согласно свидетельству о государственной регистрации права от 08.05.2001.
Статьей 295 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным образом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Согласно распоряжению N Р-921 от 23.06.2008 Министерство имущественных отношений Республики Саха (Якутия) выразило свое согласие собственника на передачу истцом ответчику в аренду недвижимого имущества, указанного в договоре аренды, на период с 01.01.2008 по 30.12.2008 (приложение N 1 распоряжения).
Таким образом, ГУП "Аэропорт Якутск" обладал правом на сдачу в аренду недвижимого имущества в силу статей 295, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор аренды недвижимого имущества N 08-639 от 04.06.2008 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным, как не соответствующий статьям 295, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, является необоснованным..."

2.6. Вывод из судебной практики: В отношении федерального имущества, закрепленного за государственными учреждениями, надлежащим представителем собственника, уполномоченным давать согласие на передачу имущества в аренду, является тот федеральный орган исполнительной власти, в ведении которого находится указанное учреждение.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2012 N 13387/11 по делу N А53-22256/10
"...Распоряжением территориального управления от 08.02.2010 N 57-1-р (далее - распоряжение территориального управления) институту поручено передать в аренду обществу для использования под учреждение медицины находящиеся в федеральной собственности на балансе института нежилые помещения общей площадью 459,3 кв. метра, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мечникова, 43/38/2.
Институт (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды этих помещений с целью использования под учреждения медицины; срок действия договора - с 08.02.2010 по 08.02.2015. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Полагая, что договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку заключен без согласия надлежащего представителя собственника арендуемого имущества в лице Минздравсоцразвития России и в отсутствие экспертного заключения об оценке последствий его заключения, институт обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суды пришли к выводу о том, что на момент заключения договора аренды объем полномочий Минздравсоцразвития России в части распоряжения федеральным имуществом в установленном законом порядке не был определен, Положение "О Министерстве здравоохранения и социального развития Российской Федерации" (далее - Положение о Минздравсоцразвития России), утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 321, не является документом, наделяющим министерство такими полномочиями, так как содержит отсылочные нормы по вопросу регламентирования указанных полномочий. Полномочия собственника в отношении арендуемого имущества осуществило территориальное управление, поскольку в соответствии с Положением о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 05.03.2009 N 63, территориальное управление является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории Ростовской области. Передача институтом спорных помещений в аренду осуществлена на основании распоряжения территориального управления.
Однако судами не учтено следующее.
Арендуемое имущество является федеральной собственностью и закреплено за институтом на праве оперативного управления.
Институт является федеральным государственным учреждением науки, его учредитель - Российская Федерация. Полномочия учредителя осуществляет Министерство здравоохранения и социального развития Российской Федерации.
Статьей 114 Конституции Российской Федерации вопросы управления федеральной собственностью отнесены к компетенции Правительства Российской Федерации.
Пунктом 2.12 Типового регламента взаимодействия федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 19.01.2005 N 30, установлено, что федеральные органы исполнительной власти осуществляют полномочия собственника в отношении федерального имущества, переданного подведомственным этим органам федеральным государственным учреждениям.
Распоряжением Правительства Российской Федерации "Об утверждении перечня федеральных государственных учреждений, находящихся в ведении Минздравсоцразвития России" от 10.09.2008 N 1300-р институт отнесен в ведение Минздравсоцразвития России.
В корреспонденции с указанным постановлением Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом на основании постановления Правительства Российской Федерации от 08.04.2004 N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" наделено полномочиями собственника имущества федеральных государственных предприятий и государственных учреждений за исключением полномочий собственника, которые в соответствии с законодательством осуществляют иные федеральные агентства.
Как следует из письма Минздравсоцразвития России от 24.12.2009 N 28-1/10/2-10540 министерство не согласовало передачу в аренду данного федерального недвижимого имущества с целью размещения общества и просило предоставить предложения о дальнейшем использовании спорных помещений для осуществления уставной деятельности института.
Следовательно, вывод судов о том, что институт заключил договор аренды с согласия надлежащего представителя собственника, является неверным, а значит, у судов не имелось оснований для отказа в признании договора аренды недействительным и применении последствий его недействительности.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании норм права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2009 N 6916/09 по делу N А40-5720/08-89-70
"...Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.06.2008 отказ управления от требования о применении последствий недействительности сделки принят. Суд, руководствуясь статьями 8, 12, 166 - 168, 294, 295, 303, 1102, 1107, 1109 Кодекса и исходя из того, что договор аренды является ничтожной сделкой, признал его недействительным (ничтожным). С института в доход федерального бюджета взысканы 580 050 рублей неосновательного обогащения и 79 434 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2008 решение суда первой инстанции в части признания договора аренды недействительным и взыскания суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами отменено. В удовлетворении требования о признании недействительным (ничтожным) договора аренды и о взыскании с института в доход федерального бюджета 580 050 рублей неосновательного обогащения и 79 434 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 20.02.2009 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
В соответствии с распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 27.02.2004 N 904-р и актом приема-передачи здания от 01.01.2004 N 2 за институтом зарегистрировано право хозяйственного ведения зданием площадью 11 667,3 кв. метра, расположенным по адресу: Москва, ул. Озерная, д. 44, стр. 2.
Согласно распоряжению Правительства Российской Федерации от 31.12.2004 N 1749-р институт передан в ведение Роснауки, которая в дальнейшем осуществляла полномочия собственника в отношении имущества, закрепленного за институтом.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, оспариваемый договор аренды институт заключил с согласия Роснауки.
Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 16.06.2004 N 281 "О Федеральном агентстве по науке и инновациям", которым было утверждено Положение о Федеральном агентстве по науке и инновациям, Роснаука осуществляет в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти в установленной пунктом 1 данного Положения сфере деятельности, в том числе имущества, переданного федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и казенным предприятиям, подведомственным Роснауке.
В корреспонденции с указанным постановлением Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом на основании постановления Правительства Российской Федерации от 08.04.2004 N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" наделено полномочиями собственника имущества федеральных государственных предприятий и государственных учреждений за исключением полномочий собственника, которые в соответствии с законодательством осуществляют иные федеральные агентства.
Следовательно, вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что институт заключил договор аренды с согласия надлежащего представителя собственника, является правильным.
При указанных обстоятельствах суды апелляционной и кассационной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 30.10.2013 по делу N А40-77701/12-40-723
"...Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку Академия находится в ведомственном подчинении Федерального агентства морского и речного транспорта (Росморречфлот), которое осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества, переданного федеральным государственным учреждениям, подведомственным Агентству, то оно (Росморречфлот) и должно было давать согласие на передачу помещений в аренду. Между тем, как установил суд первой инстанции, такое согласие Росморречфлота было дано.
Апелляционный суд напротив посчитал, что Росморречфлот не обладает полномочиями по передаче федерального имущества, находящегося в оперативном управлении подведомственного ему государственного учреждения, в аренду сторонним (не подведомственным ему) организациям для целей, не связанных с уставной деятельностью соответствующего учреждения (в данном случае под стоматологический кабинет).
Такими полномочиями, как указал апелляционный суд, обладает только Территориальное управление Росимущества по Москве в силу положения о нем, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом N 67 от 05.03.2009.
В связи с этим, апелляционный суд сделал вывод о недействительности договора аренды в силу пункта 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, как заключенного для целей, не связанных с обеспечением исполнения функций Росморречфлота, не соответствующего целям деятельности ФБОУ ВПО "Московская государственная академия водного транспорта" и заключенного без согласия собственника - Российской Федерации в лице ТУ Росимущества по Москве.
Однако с выводами апелляционного суда нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неправильном применении норм материального права, не соответствуют обстоятельствам дела в связи со следующим.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Исходя из статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются имуществом с согласия собственника этого имущества.
В соответствии с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2004 года N 1748-р Академия находится в ведении Федерального агентства морского и речного транспорта.
Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации N 371 от 23 июля 2004 года "Об утверждении положения о Федеральном агентстве морского и речного транспорта", в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, Агентство осуществляет в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти в установленной пунктом 1 настоящего Положения сфере деятельности, в том числе имущества, переданного федеральным государственным унитарным предприятиям и федеральным государственным учреждениям, подведомственным Агентству (пункт 5.2 Положения).
В корреспонденции с указанным Постановлением Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 08.04.2004 N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" наделено полномочиями собственника имущества федеральных государственных предприятий и государственных учреждений за исключением полномочий собственника, которые в соответствии с законодательством осуществляют иные федеральные агентства.
Аналогичная правовая позиция по данному вопросу изложена в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 октября 2009 года N 6916/09, от 29 марта 2012 года N 13387/11.
В связи с изложенным, проанализировав положения вышеуказанных актов, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Федеральное агентство морского и речного транспорта осуществляет полномочия собственника в отношении переданного в аренду помещения и вправе было согласовать сделки с имуществом Академии от имени собственника.
Выводы апелляционного суда в этой части являются неправильными и не соответствуют толкованию правовых норм, данных в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 октября 2009 года N 6916/09, от 29 марта 2012 года N 13387/11.
Учитывая вышеизложенное, выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований являются правильными, в связи с чем постановление апелляционного суда подлежит отмене, как принятое при неправильном применении норм материального права и не соответствием выводов суда обстоятельствам дела, а решение - оставлению в силе..."

3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду

В ГК РФ нет прямого ответа на вопрос, вправе ли собственник имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), самостоятельно распоряжаться им, в том числе сдавать его в аренду.
Суды по-разному подходят к решению вопроса о том, вправе ли собственник имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), самостоятельно сдавать его в аренду без изъятия из права хозяйственного ведения (оперативного управления).
Большинство судов придерживается позиции Пленума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 9), в соответствии с которой собственник имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), не вправе самостоятельно сдавать его в аренду без изъятия из права хозяйственного ведения (оперативного управления) независимо от согласия субъекта, обладающего таким правом, на заключение договора.
Также на практике возникает вопрос, вправе ли собственник взыскать неосновательное обогащение с лица, использовавшего переданное в хозяйственное ведение имущество без правовых оснований. В соответствии с п. 2 ст. 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, которое находится в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия. Соответственно, суммы взысканного неосновательного обогащения должны поступить в хозяйственное ведение предприятия. Однако если с иском обратится собственник имущества, то суммы неосновательного обогащения будут взысканы в его пользу. Также в судебной практике возникает вопрос: влияет ли на заключенный договор аренды тот факт, что имущество, переданное муниципальным образованием в аренду, впоследствии передано в хозяйственное ведение?

3.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о праве собственника имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), самостоятельно сдавать его в аренду, существует три позиции судов.

Позиция 1. Собственник имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), не вправе самостоятельно сдавать его в аренду без изъятия из права хозяйственного ведения (оперативного управления) независимо от наличия или отсутствия согласия субъекта, обладающего таким правом, на заключение договора.

Судебная практика:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
"...5. В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.
В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
Поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации"
"...9. Разрешая вопрос о возможности распоряжения собственником имуществом, закрепленным за учреждением на праве оперативного управления, в частности путем сдачи такого имущества в аренду, суду надлежит исходить из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 120 ГК РФ права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьями 296, 298 Кодекса. При этом собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.
Поэтому собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.
В то же время согласно пункту 1 статьи 296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется, распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества и назначением этого имущества.
(абзац введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 19.04.2007 N 23)
Поэтому суду следует учитывать, что в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (в частности, обслуживания его работников и (или) посетителей), рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника.
(абзац введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 19.04.2007 N 23)
При этом передача имущества в аренду с установленными ограничениями не может повлечь за собой квалификацию этого имущества как излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению.
(абзац введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 19.04.2007 N 23)..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.12.2010 по делу N А29-1371/2010
"...Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу статьи 216 Гражданского Российской Федерации вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимися собственниками этого имущества.
Как установили суды, спорные нежилые помещения находятся на втором этаже части здания дома быта "Сервис" общей площадью 4350,2 квадратного метра, которое закреплено на праве хозяйственного ведения за МУП "Сервис", о чем свидетельствует запись N 11-11-20/043/2008-750 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.12.2008.
Государственное и муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 294 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 20 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.
Таким образом, собственник имущества унитарного предприятия, осуществляя предоставленные ему законом правомочия, не вправе действовать произвольно, в частности распоряжения имуществом, принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения. Так, собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, принадлежащим государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованиям этих предприятий должны признаваться недействительными (пункт 40 постановления Пленума Верховного Суда N 6 и Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, собственник не может распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного предприятия независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.
Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.10.2007 N А10-1053/07-Ф02-8004/07 по делу N А10-1053/07
"...Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 Постановления от 22 июня 2006 года N 21 (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 апреля 2007 года N 23) разъяснил, что собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия на то согласия учреждения.
В то же время согласно пункту 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется, распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества и назначением этого имущества.
Поэтому суду следует учитывать, что в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (в частности, обслуживания его работников и (или) посетителей), рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника.
Исходя из указанных разъяснений, собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия на то согласия учреждения; учреждение вправе сдавать в аренду имущество, но при соблюдении определенных условий..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.02.2009 N Ф04-972/2009(772-А27-9)
"...Комитет по управлению госимуществом Кемеровской области согласно договору от 15.12.1998 N 152 закрепил за ГУ "Кемеровский областной учебно-курсовой комбинат автомобильного транспорта" на праве оперативного управления движимое и недвижимое имущество, отраженное на балансе предприятия на 01.10.1998, расположенное по адресу: г. Кемерово, пр. Кузнецкий, 19.
Впоследствии ГУ "Кемеровский областной учебно-курсовой комбинат автомобильного транспорта" было выдано свидетельство о внесении в реестр федерального имущества за N 010134 имущества, закрепленного на праве оперативного управления.
Из пункта 6.6 Устава учреждения, пункта 3.3 Устава учреждения (в новой редакции от 08.06.2006) следует, что учреждение вправе сдавать в аренду помещения и транспортные средства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
На основании изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ФГУ "Кемеровский областной учебно-курсовой комбинат автомобильного транспорта" вправе самостоятельно сдавать переданное ему в оперативное управление имущество в аренду.
Данный вывод подтверждается позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с которой собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом. Поэтому собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.
ТУ ФАУГИ не представило доказательств изъятия спорного имущества в соответствии с положениями пункта 2 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ТУ ФАУГИ не вправе распоряжаться указанным имуществом, заключая договор аренды от 13.02.2006 N 3-02-Ф/06..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.05.2008 N Ф04-2970/2008(4955-А45-13) по делу N А45-13495/2006-37/425
"...Принимая постановление об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд обоснованно исходил из положений гражданского законодательства, регламентирующих вопросы распоряжения имуществом, переданным собственником учреждению в оперативное управление, с учетом позиции, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.04.2007 N 23).
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 120 Гражданского кодекса права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьями 296, 298 Кодекса. При этом собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.
Поэтому собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.07.2009 по делу N А06-4680/2008
"...Оценивая спорные правоотношения, судебные инстанции правомерно исходили из того, что согласно условиям договоров срок аренды определен до 20.10.2007, однако до истечения указанного срока (07.10.2007), казенное предприятие уведомило арендатора о несогласии продления арендных отношений вследствие необходимости использования объектов для собственных целей.
Из анализа указанных норм собственник, передав учреждению, имущество на праве оперативного управления не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения, при этом учреждение управляет, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в порядке установленном законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданием собственника..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.03.2009 по делу N А72-4278/2008
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 13.06.2000 между Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Фартуковым Алексеем Анатольевичем (арендатор) был подписан договор аренды муниципального нежилого помещения N 4645, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору нежилое помещение общей площадью 87 кв. м, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Полбина, д. 21 для использования под торговую точку для реализации автозапчастей.
Согласно договору N 198 от 17.11.1995 здание (в котором ответчику предоставлены в аренду нежилые помещения), расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Полбина, 21, закреплено за третьим лицом на праве оперативного управления и находится на его балансе.
Дополнительным соглашением от 10.06.2008 в преамбулу договора аренды муниципального нежилого помещения N 4645 от 13.06.2000 внесены изменения в отношении арендодателя, которым стало муниципальное образовательное учреждение "Межшкольный учебный комбинат N 1".
Собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.
В связи с тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства правомерного изъятия спорного имущества из оперативного управления третьего лица, судебной коллегией признается обоснованным и законным вывод суда первой инстанции о том, что истец не вправе был сдавать указанное недвижимое имущество в аренду.
При данных обстоятельствах и с учетом вышеуказанных нормативно-правовых актов договор аренды N 4645 от 13.06.2000 правомерно признан ничтожной сделкой, не влекущей в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации правовых последствий с момента совершения..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.04.2011 по делу N А53-24878/2009
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, согласно регистрационному удостоверению предприятия технической инвентаризации от 10.11.1996 N 874/3 на основании постановления главы администрации г. Ростова-на-Дону от 23.10.1996 N 1651 зарегистрировано право федеральной собственности и право оперативного управления учреждения на комнаты N 7 - 14 общей площадью 73,6 кв. м в подвале здания литера В, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Суворова, 41/62 (далее - спорные помещения). Учреждение является балансодержателем данных помещений.
17 апреля 2003 года комитет по управлению государственным имуществом Ростовской области (арендодатель) и общественная организация (арендатор) заключили договор аренды спорных помещений от 17.04.2003 N 2397/03.
Министерство, ссылаясь на неуплату общественной организацией долга по арендной плате, обратилось в арбитражный суд с иском.
В соответствии со статьей 608 Кодекса право сдавать имущество в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 120 Кодекса права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьями 296, 298 Кодекса.
При этом собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.
Собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации", далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21).
С учетом норм статей 296, 298 Кодекса и пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" суды обоснованно сделали вывод о том, что собственник не вправе распоряжаться имуществом, находящимся в оперативном управлении учреждения, независимо от наличия или отсутствия согласия последнего, в том числе получать доход от использования этого имущества.
При таких обстоятельствах в удовлетворении требований о расторжении договора, взыскании долга, неустойки и выселении общественной организации из спорных помещений отказано правомерно..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.05.2010 по делу N А53-24878/2009
"...Как видно из материалов дела, Комитет по управлению государственным имуществом Ростовской области (арендодатель) и общественная организация (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений от 17.04.2003 N 2397/03, общей площадью 73,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Суворова, 62/41, пр. Кировский.
Кроме того, суд не исследовал вопрос о наличии у арендодателя права на сдачу имущества в аренду и на обращение с иском о взыскании задолженности по уплате арендных платежей.
Из договора аренды от 17.04.2003 N 2397/03 следует, что балансодержателем нежилых помещений общей площадью 73,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Суворова, 62/41, пр. Кировский является учреждение. Свидетельством о государственной регистрации права от 16.09.2008 серии 61 АГ N 980802 подтверждается факт нахождения данных помещений у учреждения на праве оперативного управления.
В силу пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.06 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 1 статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьями 296, 298 Кодекса. При этом собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.
При новом рассмотрении дела суду следует выяснить названные в настоящем постановлении обстоятельства, устранить допущенные нарушения норм права, с учетом установленного разрешить спор..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 25.06.2007 N Ф09-4742/07-С6 по делу N А50-15990/2006
"...В силу ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества. При этом собственник имущества, закрепленного за учреждением, вправе распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.
Из анализа названных норм следует, что собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе без предварительного изъятия распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.
Данная правовая позиция содержится в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением ст. 120 Гражданского кодекса Российской Федерации"..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 16.08.2010 по делу N А48-3339/08-5
"...25 августа 2005 года между Администрацией Покровского района (арендодатель) и ООО "ООХ "ЗАО "СЕТ-Орел-инвест" (арендатор) был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества Покровского района Орловской области (далее - Договор), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование движимое и недвижимое имущество, в том числе: жилой дом общей площадью 97,2 кв. м, административное здание, общей площадью 70,0 кв. м, нежилое здание - дом охотника общей площадью 61,8 кв. м, расположенные по адресу: Орловская область, Покровский район, п. Совьи лапки. По этому же договору для использования объектов было передано движимое имущество: автотранспорт и радиостанции.
Материалами дела подтверждено, что на момент заключения договора аренды от 25.08.2005 спорные помещения, являющиеся предметом договора аренды, находились в оперативном управлении МУ "Корсунский парк природы".
Таким образом, перечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорное имущество на момент заключения Договора находилось в оперативном управлении Учреждения и, соответственно Администрация на 25.08.2005, правами на передачу его в аренду не обладало.
Согласно пункту 1 статьи 120 ГК РФ права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьями 296, 298 ГК РФ.
При этом в силу пункта 2 статьи 296 ГК РФ собственник имущества, закрепленного за учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением ст. 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.
В этой связи и с учетом изложенных норм права суд пришел к правильному выводу, что Администрация Покровского района была не вправе распоряжаться спорным имуществом посредством передачи его в аренду.
При таких обстоятельствах суд правомерно указал на ничтожность Договора аренды..."

Постановление ФАС Центрального округа от 26.07.2010 по делу N А62-9593/2009
"...11.05.2007 между Смоленской областью в лице ДИЗО Смоленской области (арендодатель), СОГОУ НПО "Профессиональное училище N 29 г. Починка" (владелец) и предпринимателем (арендатор) заключен договор N 070-ОБ аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Смоленской области и закрепленного за организацией на праве оперативного управления, согласно условиям которого арендодатель и владелец предоставляют, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилое помещение площадью 253 кв. м, находящееся в государственной собственности Смоленской области, расположенное по адресу: Смоленская область, г. Починок, ул. Садовая, д. 23, для использования под розничную торговлю мясом и свиньями, сроком на 11 месяцев.
Ссылка на то, что хотя в п. 3.5 спорного договора стороны и определили, что арендатор обязан внести до 10.10.2009 доплату за фактическое использование объекта за период с 11.05.2008 по 31.07.2009 в сумме 37 488,77 руб. (без учета НДС), однако за данный период времени истец обязан производить оплату на основании продленного договора N 070-ОБ от 11.05.2007 аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Смоленской области и закрепленного за организацией на праве оперативного управления, заключенного между Смоленской областью в лице ДИЗО Смоленской области (арендодатель), СОГОУ НПО "Профессиональное училище N 29 г. Починка" (владелец) и предпринимателем (арендатор), была известна судам обеих инстанций, исследовалась, ей дана правильная оценка. Суды в частности со ссылкой на ст. 168 ГК РФ правомерно указали на ничтожность данного договора аренды, поскольку ДИЗО Смоленской области, исходя из разъяснений, содержащихся в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением ст. 120 Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. ст. 120, 296 ГК РФ не имел полномочий на распоряжение спорным имуществом путем передачи его в аренду..."

Постановление ФАС Центрального округа от 25.02.2010 N Ф10-366/10 по делу N А48-2601/08-9
"...Как усматривается из материалов дела, в период действия договора аренды N 166-ф от 31.07.2003 ответчиком как органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника в сфере управления имуществом Российской Федерации, было принято распоряжение о закреплении за УФРС по Орловской области на праве оперативного управления федерального государственного недвижимого имущества - административного здания общей площадью 1437,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, 47.
Во исполнение указанного распоряжения ответчик и третье лицо составили акт приемки-передачи административного здания от 26.05.2005. Каких-либо замечаний относительно того, что имущество передается в оперативное управление за исключением помещений, арендуемых истцом, данный акт не содержит.
При таких обстоятельствах оснований считать, что у третьего лица право оперативного управления в отношении спорных помещений не возникло, у суда апелляционной инстанции не имелось.
Передав учреждению имущество на праве оперативного управления, собственник не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения. По смыслу действующего законодательства данное право переходит к учреждению и реализуется им с учетом положений ст. ст. 296, 298 ГК РФ.
Такие же разъяснения содержатся в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Учитывая изложенное, оснований для исключения из решения от 19.08.09 вывода суда о том, что с 18.10.2005 право на расторжение договора аренды либо на заключение его на другой срок перешло к УФРС по Орловской области, не усматривается..."

Постановление ФАС Центрального округа от 21.12.2009 по делу N А62-576/2009
"...Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды N 046-ОБ от 01.02.2007, принадлежит на праве оперативного управления Смоленскому областному государственному образовательному учреждению начального профессионального образования "Профессиональное училище N 4".
Согласно п. 1 ст. 120 Гражданского кодекса РФ права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьями 296, 298 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 296 Гражданского кодекса РФ (в редакции действовавшей на момент заключения договора аренды от 01.02.2007) учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.
При этом в силу п. 2 ст. 296 Гражданского кодекса РФ собственник имущества, закрепленного за учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением ст. 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции обоснованно указал на то, что Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области не имел полномочий на распоряжение спорным имуществом путем передачи его в аренду..."

Позиция 2. Собственник имущества, которое передано в хозяйственное ведение (оперативное управление), вправе самостоятельно сдавать его в аренду без изъятия из права хозяйственного ведения (оперативного управления), независимо от того, дал ли субъект, обладающий таким правом, согласие на заключение договора, если имущество использовалось не по назначению.

Примечание: Согласно позиции Пленума ВАС РФ, выраженной в Постановлении от 22.06.2006 N 21 (ред. от 19.04.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 9), собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не может им распоряжаться (в том числе сдавать в аренду) независимо от согласия учреждения. Таким образом, данный подход противоречит позиции Пленума ВАС РФ.
Кроме того, вывод суда основан на норме Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании", согласно которой образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. Данный Закон утратил силу с 01.09.2013 в связи с вступлением в силу Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации", который аналогичной нормы не содержит.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2006 по делу N А05-11692/2005-32
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судом, здание, расположенное по адресу: Архангельская область, поселок Коноша, улица Садовая, дом 1А, во исполнение постановления главы МО "Коношский район" от 17.05.2003 N 260 по акту приема-передачи передано Школе в оперативное управление.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 11 статьи 39 Федерального закона от 10.07.92 N 3266-1 "Об образовании" образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества.
В силу прямого указания Закона в качестве арендодателя имущества, закрепленного за образовательным учреждением на праве оперативного управления, могло выступать само учреждение.
Однако это не означает, что собственник не может сдать в аренду имущество учреждения, находящееся в его оперативном управлении.
Суд, сославшись на пункт 2 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым собственник имущества, закрепленного за учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению, отказал в удовлетворении иска. Судом правомерно установлено, что собственник здания школы вправе был заключить договор аренды спорного имущества, поскольку Школа не использовала по назначению спорное помещение и договором не нарушены ее права и интересы, а также требования закона..."

Позиция 3. Собственник имущества, которое передано в хозяйственное ведение (оперативное управление), вправе самостоятельно сдавать его в аренду без изъятия из права хозяйственного ведения (оперативного управления) с согласия субъекта, обладающего таким правом, на заключение договора.

Примечание: Аналогично предыдущему подходу данная позиция противоречит Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 (ред. от 19.04.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 9).

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 01.08.2007 N Ф09-6106/07-С6 по делу N А07-2532/07-Г-ААР
"...В ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу ст. 294 Гражданского кодекса Российской Федерации государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с названным Кодексом.
Согласно п. 1 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
Пунктом 2 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Сам факт заключения договора, в котором собственник имущества указан арендодателем, а субъект права хозяйственного ведения - балансодержателем, не свидетельствует о нарушении вещного права предприятия, если из договора следует, что субъект права хозяйственного ведения по существу согласился предоставить собственнику недвижимого имущества полномочия арендодателя, а получение собственником арендных платежей производится по соглашению между собственником и предприятием о распределении доходов от имущества.
Так как предприятие является участником договора от 04.09.2006 N 590/06, следует считать, что оно распорядилось находящимся у него в хозяйственном ведении недвижимым имуществом в соответствии с п. 2 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и выразило, таким образом, необходимое согласие..."

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 17.09.2006 по делу N А14-8037-2005/286/30
"...Из содержания п. 2 ст. 296 ГК РФ следует, что собственник имущества вправе с согласия организации, у которой имущество находится в оперативном управлении, сам сдать имущество в аренду..."

3.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности обращения собственника в суд с иском о возврате арендатором имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), существует две позиции судов.

Позиция 1. Собственник имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), вправе обратиться в суд с требованием о возврате арендатором этого имущества.

Судебная практика:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
"...7. Предъявляя иск об истребовании из чужого незаконного владения имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за унитарным предприятием или учреждением, собственник имущества обращается не только в защиту права собственности, но и в защиту права хозяйственного ведения или оперативного управления. В этой связи суд извещает соответствующее предприятие или учреждение о предъявлении иска в защиту его вещного права.
При предъявлении иска собственником имущества унитарного предприятия или учреждения срок исковой давности следует исчислять со дня, когда о нарушенном праве стало известно или должно было стать известно унитарному предприятию или учреждению (статья 200 ГК РФ).
Присуждение при доказанности исковых требований осуществляется в пользу унитарного предприятия или учреждения.
По смыслу части 2 статьи 39 ГПК РФ или части 5 статьи 49 АПК РФ, части 6 статьи 141 АПК РФ утверждение судом мирового соглашения или принятие судом отказа истца от иска по таким делам возможны в случаях, когда как собственник, так и унитарное предприятие, учреждение выразили свое согласие на это.
Если в удовлетворении иска собственнику было отказано, унитарное предприятие, учреждение не вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику. Производство по таким делам подлежит прекращению на основании абзаца третьего статьи 220 ГПК РФ или пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.08.2010 N Ф03-6162/2010 по делу N А51-8181/2009
"...Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения ТУ ФАУГИ в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу пункта 1 статьи 295 ГК РФ собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.
Истец, как представитель собственника, в соответствии с пунктом 4 статьи 20 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" и с учетом положений статей 209, 301 ГК РФ вправе истребовать имущество унитарного предприятия из чужого незаконного владения.
Таким образом, вывод судов о том, что истец не вправе истребовать спорные помещения, поскольку такое право в соответствии с пунктом 1 статьи 295 ГК РФ не предоставлено собственнику в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не соответствуют положениям статей 209, 295, 301 ГК РФ и пункту 4 статьи 20 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".
Кроме того, вывод арбитражных судов относительно отсутствия у истца права на обращение с иском об истребовании из чужого незаконного владения имущества, закрепленного за третьим лицом на праве хозяйственного ведения, противоречит правовой позиции, изложенной в пункте 7 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Как указано в названном пункте Постановления, предъявляя иск об истребовании из чужого незаконного владения имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за унитарным предприятием, собственник имущества обращается не только в защиту права собственности, но и в защиту права хозяйственного ведения.
Поскольку обжалуемые судебные акты приняты с неправильным применением норм материального права, они подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для рассмотрения требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае по существу..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.08.2014 по делу N А65-21460/2013
"...Довод ответчика о том, что истец является ненадлежащим и имущество не может быть возвращено ему, в силу нахождения этого имущества в оперативном управлении у третьего лица, отклонен судом первой инстанции со ссылкой на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 4.4.13 договора.
При этом суд первой инстанции указал, что факт передачи истцом имущества в оперативное управление третьему лицу сам по себе не означает утрату им права требовать надлежащего исполнения условий договора о последствиях его прекращения.
Исходя из смысла пункта 7 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственнику предоставлено право обращаться не только в защиту права собственности, но и в защиту права оперативного управления.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец является надлежащим и, поскольку в данном случае имеет место спор о применении последствий расторжения договора, имущество подлежит возврату стороне по сделке.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.07.2010 по делу N А72-16379/2009
"...Согласно материалам дела на момент предъявления искового заявления имущество передано Государственному предприятию на праве хозяйственного ведения, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 16.02.2007.
Исковые требования заявлены Территориальным управлением.
По смыслу статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", статей 247, 252 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной собственности, может закрепляться за государственными предприятиями на праве хозяйственного ведения либо составлять казну Российской Федерации.
Наличие титула права хозяйственного ведения предполагает возможность унитарного предприятия реализации предусмотренного федеральным законом объема правомочий в отношении вверенного имущества.
В то же время нельзя признать правомерными выводы суда первой инстанции об отсутствии у Территориального управления полномочий на истребование имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, из незаконного владения юридического лица.
Требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения Территориальным управлением предъявлены как уполномоченным представителем собственника имущества.
Предъявление данных требований собственником имущества, а не предприятием, которому имущество передано на праве хозяйственного ведения, соответствует положениям гражданского законодательства, в частности статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает право собственника на истребование собственного имущества из чужого незаконного владения..."

Позиция 2. Собственник имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), не может обратиться в суд с иском к арендатору с требованием о возврате этого имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.01.2009 N Ф04-7775/2008(17648-А27-12) по делу N А27-4458/2008-1
"...Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском... к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-эксплуатационный комплекс "Дороги" (далее - ООО "ПЭК "Дороги") об обязании ответчика возвратить арендованное имущество.
Исковые требования... мотивированы прекращением договора аренды...
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, применив положения статей 296, 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что поскольку истец не мог отчуждать переданное в оперативное управление имущество, то не вправе требовать его возврата.
Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 21 от 22.06.2006 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 1 статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьями 296, 298 Кодекса. При этом собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.
Поэтому собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.
Упомянутое в договоре аренды N 17-09-о/06 от 27.09.2006 имущество передано ГУ "Кузбасское ДКХ" в оперативное управление по акту передачи имущества в оперативное управление от 30.12.2003 на основании решения комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 21.08.2003 N 3-2/1049. Доказательств изъятия этого имущества из оперативного управления третьего лица истцом не представлено.
При таких обстоятельствах, как верно отметил суд первой инстанции, у комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области не имелось оснований для обращения с данным исковым заявлением..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.12.2010 по делу N А29-1371/2010
"...Как видно из документов кассационного производства и установил суд, Комитет (арендодатель) и ООО "Жаккард" (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества от 04.12.2008 N 196, по условиям которого Комитет передает в аренду, арендатор принимает нежилые помещения N 11, 23-28 общей площадью 167,3 квадратного метра, расположенные по адресу: Ухта, проспект Ленина, дом 2/5, для ведения торговой деятельности и размещения цеха по изготовлению и ремонту трикотажных изделий.
Неосуществление ответчиком возврата имущества послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим исковым требованием.
Как установили суды, спорные нежилые помещения находятся на втором этаже части здания дома быта "Сервис" общей площадью 4350,2 квадратного метра, которое закреплено на праве хозяйственного ведения за МУП "Сервис", о чем свидетельствует запись N 11-11-20/043/2008-750 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.12.2008.
Согласно пункту 1 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 20 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.
Таким образом, собственник имущества унитарного предприятия, осуществляя предоставленные ему законом правомочия, не вправе действовать произвольно, в частности распоряжения имуществом, принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения. Так, собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, принадлежащим государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованиям этих предприятий должны признаваться недействительными (пункт 40 постановления Пленума Верховного Суда N 6 и Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, собственник не может распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного предприятия независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.
Суды обеих инстанций оценили представленные истцом документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждый в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности и установили отсутствие факта нарушения прав заявителя, как собственника спорного имущества.
Из смысла статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с переходом вещного права на арендованное имущество, включающего правомочие правообладателя на сдачу имущества в аренду, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды, а права арендодателя переходят к обладателю вещного права.
Таким образом, суды пришли к правомерному и обоснованному выводу о том, что с момента регистрации права хозяйственного ведения в отношении спорного имущества права арендодателя этого имущества по упомянутому договору перешли к МУП "Сервис", в том числе право на обращение с требованием об изъятии данного имущества..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.08.2009 N Ф03-3305/2009 по делу N А73-2072/2008
"...Как установлено судом из материалов дела, 29.06.2005 между ТУ ФАУГИ по Хабаровскому краю (собственником), Государственным унитарным дочерним предприятием "Государственный проектно-изыскательский институт гражданской авиации "Дальаэропроект" Федерального государственного унитарного предприятия "Государственный проектно-изыскательский и научно-исследовательский институт гражданской авиации "Аэропроект" (арендодателем) и ООО "Дальмебель - Дальний Восток" (арендатором) был заключен договор аренды N 8352 (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель с согласия собственника обязался передать в пользование арендатору нежилые помещения основной площадью 386,8 кв. м, полезной площадью 474,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Ким-Ю-Чена, 45, а ответчик обязался вносить арендные платежи в бюджет.
По акту приема-передачи от 01.03.2005 арендодатель передал в пользование арендатору помещения основной площадью 134,4 кв. м на цокольном этаже и 252,4 кв. м на 1 этаже, всего - 386,8 кв. м.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права переданные по договору помещения находились в хозяйственном ведении арендодателя.
С 26.02.2006 договор был возобновлен на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Уведомлением N 4868 от 06.04.2007, которое получено ответчиком 09.04.2007, истец уведомил ответчика о прекращении действия договора аренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Неосвобождение помещений ответчиком послужило основанием для предъявления истцом своих требований согласно статьям 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как правильно указано Арбитражным судом Хабаровского края, право требовать возврата арендованного имущества на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставлено арендодателю.
Собственник арендованного имущества, не являющийся арендодателем, вправе истребовать его в порядке пункта 2 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку новый владелец (арендодатель) спорных помещений не заявлял по настоящему делу указанных требований, то в иске ТУ ФАУГИ по Хабаровскому краю в их освобождении отказано правомерно согласно названным нормам закона..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.2010 по делу N А53-14935/2009
"...В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Полномочия собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, предусмотрены статьей 295 Гражданского кодекса Российской Федерации. В пункте 2 названной статьи Кодекса закреплено, что собственник недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) унитарного предприятия, не наделен правом распоряжения этим имуществом (в том числе правом сдавать такое имущество в аренду другим лицам). Указанное право принадлежит государственному (муниципальному) унитарному предприятию, которое реализует его только с согласия собственника недвижимости. Аналогичная норма содержится в пункте 2 статьи 18 Федерального Закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 40 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", собственник государственного (муниципального) предприятия (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия.
Поскольку предоставленное в аренду обществу нежилое помещение находится у предприятия на праве хозяйственного ведения, то в соответствии с указанными правовыми нормами собственник недвижимого имущества (в лице министерства) не вправе был распорядиться этим имуществом без изъятия из хозяйственного ведения предприятия. Следовательно, при установлении надлежащего арендодателя нежилого помещения необходимо учитывать правовой статус истца независимо от того, как стороны поименованы в договоре.
Оценив заключенный министерством, предприятием и обществом договор аренды недвижимого имущества от 18.04.2007 N 2966/07, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что арендодателем по нему выступает предприятие (лицо, владеющее нежилым помещением на праве хозяйственного ведения). Названный договор заключен с согласия министерства (представителя собственника недвижимого имущества). Поскольку арендодателем имущества является предприятие, оно и вправе было обратиться в арбитражный суд с требованиями о взыскании с общества арендной платы, расторжении договора и освобождении занимаемого ответчиком помещения. Таким образом, иск заявлен ненадлежащим лицом (министерством), что исключает удовлетворение требований министерства.
Изложенный в постановлении суда апелляционной инстанции от 09.04.2010 правовой подход основан на положениях статей 113, 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 18 Федерального Закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". Соответствует он и практике, сложившейся в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа (постановления от 24.09.2002 по делу N А32-6516/2002-1/96, от 16.02.2009 по делу N А53-8696/2008-С2-6)..."

3.3. Вывод из судебной практики: По вопросу о праве собственника взыскать неосновательное обогащение с лица, которое использовало без основания имущество, переданное собственником унитарному предприятию или учреждению, существует две позиции судов.

Позиция 1. Собственник, передавший имущество унитарному предприятию или учреждению, не вправе взыскивать неосновательное обогащение с лица, которое без основания использовало имущество.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.06.2009 N 998/09 по делу N А68-9648/07-413/4
"...Обосновывая вывод о неправомерности получения предприятием арендной платы за период с июля 2004 по май 2007 года ссылками на нормы Бюджетного кодекса Российской Федерации и ежегодно издаваемых федеральных законов о федеральном бюджете, суд первой инстанции не учел, что положения бюджетного законодательства определяют не содержание прав государственных унитарных предприятий на доходы, полученные ими от использования имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения, а устанавливают особенности учета этих средств. Предусмотренный нормами бюджетного законодательства порядок учета таких доходов не изменяет закрепленный Кодексом объем прав унитарного предприятия на эти доходы.
Таким образом, при рассмотрении требования о взыскании неосновательного обогащения, заявленного в рамках настоящего дела, подлежали применению нормы не бюджетного, а гражданского законодательства.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 40 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", перечень прав собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия, определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 295 Кодекса и иными законами. Собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия.
Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 Кодекса собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
В силу пункта 2 статьи 299 Кодекса плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Следовательно, в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 Кодекса) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 08.06.2010 N ВАС-6706/10 по делу N А78-4220/2008
"...При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что территориальное управление обратилось с иском о выселении предпринимателя из занимаемого им нежилого помещения и о взыскании с него неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением, находящимся на праве оперативного управления у КЭЧ района, так как договор аренды от 01.01.2004, заключенный между территориальным управлением, КЭЧ района и предпринимателем, был признан недействительным решением Арбитражного суда Читинской области от 08.05.2008 по другому делу N А78-445/2008-С1-4/21, которым территориальному управлению было также отказано во взыскании задолженности по арендной плате. По этому делу суд исходил из того, что в соответствии со статьей 120 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права учреждения на имущество, закрепленное за ним собственником, а также на имущество, приобретенное учреждением, определяются в соответствии со статьей 296 ГК РФ.
Оценив доводы заявителя с учетом выводов, содержащихся в судебных актах по другому делу N А78-445/2008-С1-4/21, и, исходя из норм законодательства, судебной арбитражной практики, суды признали, что территориальное управление не является надлежащим истцом по заявленным требованиям, касающимся недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за КЭЧ района, подчиненной Министерству обороны Российской Федерации.
С учетом положений абзаца 4 пункта 2 и пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.04.2007 N 23), а также выводов по спорным вопросам, содержащихся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.1997 N 4214/96, от 16.06.2009 N 998/09, правом получения арендных платежей за недвижимое имущество, находящееся в оперативном управлении учреждения, а соответственно и материального возмещения в счет таких платежей, обладает учреждение, поскольку собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом, а соответственно не имеет права и на получение доходов от него. Положения бюджетного законодательства определяют не содержание прав учреждения на доходы, а закрепляют особенности их учета, поэтому установление нормами бюджетного законодательства особого порядка учета доходов учреждения не изменяет закрепленный ГК РФ объем прав учреждения относительно данных доходов.
Таким образом, при рассмотрении требования о взыскании неосновательного обогащения, заявленного в рамках настоящего дела, подлежали применению нормы не бюджетного, а гражданского законодательства..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2009 N Ф03-2748/2009 по делу N А04-7148/2008
"...В силу пункта 2 статьи 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Таким образом, в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
С учетом изложенного судебные акты об удовлетворении требования истца о возмещении стоимости неосновательного обогащения соответствуют имеющимся в деле доказательствам и приняты с правильным применением норм права, подлежащих применению. Нарушений требований закона, в том числе тех, на которые ссылаются заявители в жалобах, арбитражными судами не допущено..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.07.2004 N Ф03-А04/04-1/1851
"...Таким образом, суд правомерно пришел к выводу, что фактически между ГУП "Аэропорт Благовещенск" и ООО "Авиакомпания "Благовещенские авиалинии" заключен договор аренды помещений административно-производственного здания аэропорта сроком по 31.12.2001 (более чем на один год) без согласия собственника (Амурской области в лице ДУГИ Амурской области), чем нарушено требование ст. 295 ГК РФ.
В связи с тем, что данный договор не прошел государственной регистрации, в соответствии со ст. ст. 609, 651 ГК РФ, суд апелляционной инстанции правомерно признал его незаключенным.
Суд апелляционной инстанции обоснованно не признал за ДУГИ Амурской области права требования неосновательного обогащения от ответчика, поскольку здание находится в хозяйственном ведении третьего лица.
Так, в соответствии со ст. 294 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определенных в соответствии с данным Кодексом. При этом права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, определены в ст. 295 ГК РФ, согласно которой с момента передачи имущества в хозяйственное ведение собственник (по настоящему делу - истец, как уполномоченный орган субъекта РФ) имеет только право на получение прибыли от его использования.
Таким образом, апелляционная инстанция правомерно отказала в иске, поскольку помещение, используемое арендатором без законных оснований, находится в хозяйственном ведении у третьего лица - ГУП "Аэропорт Благовещенск" и возмещение сбереженных средств должно производиться последнему, так как истец не изъял спорный объект недвижимости у третьего лица и право пользования этим имуществом не прекращено..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2012 по делу N А41-23037/11
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 21.07.2005 г. между ФГУП "ВНИИФТРИ" (Арендодатель) и ЗАО "НТЦ Экспертцентр" (Арендатор) заключен договор N 32-060-05-П о передаче в аренду закрепленного за ответчиком на праве хозяйственного ведения федерального недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, п.г.т. Менделеево, промзона ФГУП "ВНИИФТРИ" корп. 25, общей площадью 1 238,4 кв. м.
ТУ Росимущества в Московской области, ссылаясь на Положение, утвержденное приказом Росимущества N 66 от 05.03.2009 г., полагая, что Договор о передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения от 21.07.2005 г. N 32-060-05-П, заключен между сторонами без согласия собственника - ТУ Росимущества в Московской области, обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованием к ФГУП "ВНИИФТРИ" о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.05.2008 г. по 31.08.2010 г. в размере 4 593 050 руб. 40 коп.
Согласно пункту 2 статьи 1105 названного Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Согласно статье 295 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.
Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
Собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия.
Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 Кодекса собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
В соответствии с пунктом 2 статьи 299 Кодекса плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Следовательно, в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 Кодекса) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
В отношении имущества, закрепленного за государственным учреждением на праве оперативного управления, действует аналогичный порядок.
При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций об отказе в удовлетворении иска о взыскании с ФГУП "ВНИИФТРИ" неосновательного обогащения соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделан при правильном применении норм материального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2011 по делу N А41-28323/09
"...Договор аренды N 14 от 29.03.2007 в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке не зарегистрирован, в связи с чем суды пришли к правильному выводу о незаключенности названного договора аренды.
Суд установил, что нежилые помещения, расположенные по адресу: Московская область, г. Бронницы, ул. Красная, д. 85, являются федеральной собственностью, были закреплены за ФГУП "21 НИИИ Минобороны РФ" на праве хозяйственного ведения.
30 марта 2010 года ФГУП "21 НИИИ Минобороны РФ" было преобразовано в ФГУ "21 НИИИ Минобороны России".
В соответствии со статьей 296 указанного Кодекса учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 40 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", перечень прав собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия, определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 295 Кодекса и иными законами. Собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия.
Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 Кодекса собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
Таким образом, право на получение платы от ООО "Контур" за фактическое пользование нежилыми помещениями по адресу: Московская область, г. Бронницы, ул. Красная, д. 85 принадлежит ФГУ "21 НИИИ Минобороны РФ", а не собственнику имущества..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.07.2010 по делу N А72-16379/2009
"...Дав оценку оспариваемому Территориальным управлением договору аренды, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о его незаключенности.
Согласно материалам дела на момент предъявления искового заявления имущество передано Государственному предприятию на праве хозяйственного ведения, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 16.02.2007.
Исковые требования заявлены Территориальным управлением.
По смыслу статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", статей 247, 252 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной собственности, может закрепляться за государственными предприятиями на праве хозяйственного ведения либо составлять казну Российской Федерации.
Наличие титула права хозяйственного ведения предполагает возможность унитарного предприятия реализации предусмотренного федеральным законом объема правомочий в отношении вверенного имущества.
Собственник имущества, в лице Территориального управления вправе рассчитывать лишь на часть прибыли, полученной унитарным предприятием от сдачи имущества в аренду.
В случае ничтожности (незаключенности) договора аренды имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования имуществом принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
При изложенных выше обстоятельствах выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска соответствуют нормам права и материалам дела, в связи с чем судебной коллегией кассационной инстанции правовые основания к отмене обжалованных судебных актов не установлены..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.03.2003 N А49-3995/02-50/24
"...Согласно ст. 294 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определенных в соответствии с настоящим Кодексом. При этом права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, определены в ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из положений названной нормы следует, что с момента передачи имущества в хозяйственное ведение собственник имеет право только на получение прибыли от его использования.
Судебная инстанция правомерно установила лицо (потерпевшего), за счет которого Предприниматель неосновательно временно пользовался чужим имуществом (п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что помещения, которые без законных оснований использовались арендатором, находились в хозяйственном ведении у МУП "Современник", возмещение сбереженных средств должно производиться последнему, поскольку их собственник такое право утратил..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.11.2009 по делу N А56-52066/2006
"...Как следует из материалов дела, по договору аренды от 01.11.2004 N 40/5 ФГУП "Красная Заря" (арендодатель) передало во временное пользование Обществу (арендатор) нежилое помещение общей площадью 153,3 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кантемировская, д. 4. Указанное имущество является федеральной собственностью и закреплено за предприятием на праве хозяйственного ведения.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2007 по делу N А56-41047/2006 договор аренды от 01.11.2004 признан недействительным в соответствии со статьей 168 ГК РФ.
Ссылаясь на статьи 1102, 1105 ГК РФ, КУГИ обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и в иске отказал, придя к выводу об отсутствии у ОАО "Красная Заря" неосновательного обогащения за 2006 год.
Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 ГК РФ, собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
В случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
При таких обстоятельствах апелляционный суд правомерно отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2009 по делу N А05-14853/2008
"...В силу пункта 2 статьи 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Таким образом, арендные платежи при заключении договора аренды должны уплачиваться непосредственно предприятию, обладающему имуществом на праве хозяйственного ведения, а условия договора от 29.12.2006 N 522 о перечислении арендной платы в федеральный бюджет не соответствуют вышеназванным нормам права.
Как следует из содержания пункта 1 статьи 295 ГК РФ, собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
В случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
Такая правовая позиция изложена в названном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
При таком положении судебные акты подлежат отмене в части взыскания с Организации неосновательного обогащения и расходов по госпошлине с принятием нового решения об отказе во взыскании спорной суммы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.09.2009 по делу N А05-14850/2008
"...В силу пункта 2 статьи 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Таким образом, арендные платежи при заключении договора аренды должны уплачиваться непосредственно предприятию, обладающему имуществом на праве хозяйственного ведения, а условия договора от 24.12.2007 N 532 о перечислении арендной платы в федеральный бюджет не соответствуют вышеназванным нормам права.
Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 ГК РФ собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
В случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
Такая правовая позиция изложена в названном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Кассационная инстанция считает ошибочным вывод судов о том, что в бюджет подлежит перечислению денежная сумма, полученная Организацией в качестве арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.09.2009 по делу N А56-55015/2007
"...Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
Следовательно, в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 Кодекса) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
Аналогичная позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 998/09.
При таком положении суд, неправильно применив нормы материального права, необоснованно удовлетворил иск..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.11.2012 по делу N А32-11190/2011
"...Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО "Сбербанк России" (далее - банк) о взыскании задолженности и пени по договору аренды от 01.02.2008 N ДК-17/8-2008, о расторжении договора.
Установив, что договор аренды от 01.02.2008 N ДК-17/8-2008 не зарегистрирован в установленном законом порядке, суды обоснованно признали его незаключенным, не порождающим правовых последствий, что вместе с тем, не исключает обязанность арендатора возместить фактическое пользование арендуемым имуществом.
Разрешая спор, судебные инстанции правильно указали, что в рассматриваемом случае применению подлежат нормы о неосновательном обогащении.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со статьей 294 Гражданского кодекса государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых нормами Гражданского кодекса.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 40 постановления Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" перечень прав собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия, определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 295 Гражданского кодекса и иными законами. Собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия.
Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 Гражданского кодекса, статей 17, 18, 20 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях", собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе и в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что право хозяйственного ведения на спорный объект аренды признано за предприятием с момента вступления в силу решения от 21.07.2009 по делу N А32-21609/2008. Аналогичные выводы содержатся в судебных актах по делам N А32-22803/2007 и N А32-20310/2006.
На основании изложенного суд кассационной инстанции соглашается с выводами обеих инстанций об утрате истцом права на получение доходов от использования объекта аренды в заявленный период..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.10.2011 по делу N А53-2162/2011
"...Материалами дела подтверждено, что 10 августа 2005 года министерством (арендодателем), учреждением (балансодержателем) и обществом (арендатором) подписан договор N 2754/05 аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Ростовской области, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя предоставил в пользование арендатора являющиеся собственностью Ростовской области нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 156, общей площадью 102,3 кв. м (далее - нежилые помещения, имущество).
Апелляционный суд, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", дал надлежащую оценку договору аренды от 10.08.2005 на предмет его заключенности.
В соответствии с приложением 3 к договору аренды от 10.08.2005 N 2754/05 срок его действия установлен в 12 месяцев. Приложение к договору является его неотъемлемой частью, следовательно договор подлежал обязательной государственной регистрации.
Таким образом, договор аренды от 10.08.2005 N 2754/05 в установленном гражданским законодательством порядке не заключен и, поэтому, не порождает для лиц, его подписавших, каких-либо прав и обязанностей.
Вместе с тем, суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования министерства в части взыскания суммы неосновательного обогащения и отказывая в удовлетворении аналогичного встречного требования, не учли следующее.
Правом на получение платы за использование закрепленного и не изъятого собственником имущества, в том числе и в виде неосновательного обогащения обладает учреждение.
Указанный вывод корреспондирует положениям пунктов 1, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 19.04.2007 N 23) "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым государственное (муниципальное) учреждение обладает специальной (целевой) правоспособностью.
Собственник имущества учреждения может распорядиться только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом. Передав учреждению имущество на праве оперативного управления, собственник не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.
Обжалуемыми судебными актами не установлены обстоятельства, связанные с возникновением у учреждения права оперативного управления на переданное обществу в пользование имущество, с принятием министерством до передачи имущества обществу решения о прекращении соответствующего права в установленном действующим законодательством порядке.
Без подтверждения названных фактов не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам выводы судов о том, что министерство является лицом, которое вправе получать средства, поступающие от сдачи имущества в аренду, а также надлежащим истцом по иску о взыскании суммы, неосновательно сбереженной ответчиком в результате использования в спорный период государственного имущества..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 02.11.2009 N Ф10-910/09 по делу N А68-10138/07-13/7
"...Исходя из содержания п. 1 ст. 295 ГК РФ собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
В силу п. 2 ст. 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Следовательно, и в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (п. 2 ст. 1105 ГК РФ) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 998/09.
В этой связи суд необоснованно взыскал с ответчика 191 663,46 руб. как неосновательное обогащение..."

Постановление ФАС Центрального округа от 02.11.2009 N Ф10-860/09 по делу N А68-9772/2007
"...Исходя из содержания п. 1 ст. 295 ГК РФ собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
В силу п. 2 ст. 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Следовательно, и в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (п. 2 ст. 1105 ГК РФ) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 998/09.
В этой связи суд необоснованно взыскал с ответчика 641 250,98 руб. как неосновательное обогащение..."

Постановление ФАС Центрального округа от 26.10.2009 по делу N А68-9775/07-12/7
"...Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 ГК РФ собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
В силу пункта 2 статьи 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Следовательно, и в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 998/09.
В этой связи суд необоснованно взыскал с ответчика 35 207,62 руб. как неосновательное обогащение..."

Постановление ФАС Центрального округа от 26.10.2009 по делу N А68-10144/07-15/7
"...Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 ГК РФ собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
В силу пункта 2 статьи 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Следовательно, в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 998/09.
В этой связи суд необоснованно взыскал с ответчика 231 840,08 руб. как неосновательное обогащение..."

Постановление ФАС Центрального округа от 15.10.2009 N Ф10-598/09 по делу N А68-10139/07-14/7
"...Исходя из содержания п. 1 ст. 295 Гражданского кодекса РФ собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
В силу п. 2 ст. 299 Гражданского кодекса РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Следовательно, в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 998/09..."

Постановление ФАС Центрального округа от 15.10.2009 N Ф10-558/09 по делу N А68-9774/07-11/7
"...В силу п. 2 ст. 299 Гражданского кодекса РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Следовательно, в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что суды первой и апелляционной инстанций необоснованно взыскали с ФГУП "Почта России" в пользу ТУ Росимущества по Тульской области 41 915 руб. 58 коп. как неосновательное обогащение, в связи с чем решение от 15.09.2008 и постановление апелляционной инстанции от 14.11.2008 в данной части подлежат отмене, а исковые требования о взыскании неосновательного обогащения - оставлению без удовлетворения..."

Постановление ФАС Центрального округа от 14.09.2009 по делу N А68-9773/07-10/7
"...Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 ГК РФ собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
В силу пункта 2 статьи 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Следовательно, в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 998/09.
В этой связи суд необоснованно взыскал с ответчика 1 029 173,66 руб. как неосновательное обогащение..."

Постановление ФАС Центрального округа от 14.09.2009 по делу N А68-9657/07-414/4
"...Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 ГК РФ собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
В силу пункта 2 статьи 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Следовательно, в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 998/09.
В этой связи суд необоснованно взыскал с ответчика 40 850,85 руб. как неосновательное обогащение..."

Постановление ФАС Центрального округа от 14.09.2009 по делу N А68-9654/07-418/4
"...Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 ГК РФ собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
В силу пункта 2 статьи 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Следовательно, в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 998/09.
В этой связи суд необоснованно взыскал с ответчика 323 235,03 руб. как неосновательное обогащение..."

Постановление ФАС Центрального округа от 14.09.2009 по делу N А68-9652/07-419/4
"...Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 ГК РФ собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
В силу пункта 2 статьи 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Следовательно, в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 998/09.
В этой связи суд необоснованно взыскал с ответчика 1 144 519,06 руб. как неосновательное обогащение..."

Постановление ФАС Центрального округа от 14.09.2009 по делу N А68-9651/07-415/4
"...Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 ГК РФ собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
В силу пункта 2 статьи 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Следовательно, в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 998/09.
В этой связи суд необоснованно взыскал с ответчика 30 374,27 руб. как неосновательное обогащение..."

Постановление ФАС Центрального округа от 14.09.2009 по делу N А68-9650/07-417/4
"...В силу пункта 2 статьи 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Следовательно, в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 998/09.
В этой связи суд необоснованно взыскал с ответчика 66 443,64 руб. как неосновательное обогащение..."

Постановление ФАС Центрального округа от 14.09.2009 по делу N А68-9647/07-416/4
"...Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 ГК РФ собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
В силу пункта 2 статьи 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Следовательно, в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 998/09.
В этой связи суд необоснованно взыскал с ответчика 187 908,64 руб. как неосновательное обогащение..."

Постановление ФАС Центрального округа от 14.09.2009 по делу N А68-10087/07-18/3-19/3
"...Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 ГК РФ собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
В силу пункта 2 статьи 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Следовательно, в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 998/09.
В этой связи суд необоснованно взыскал с ответчика 4 400 258,51 руб. как неосновательное обогащение..."

Постановление ФАС Центрального округа от 02.09.2009 по делу N А35-6984/08-с13
"...Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 Кодекса собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
Следовательно, в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 Кодекса) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.
Материалами дела подтверждено и не оспаривается сторонами, что спорное помещение находится в хозяйственном ведении ФГУП "Почта России" в лице УФПС по Курской области на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 31.12.2003 N 7478-р.
С учетом изложенного, извлекаемые от использования указанного имущества плоды, продукция и доходы должны поступать в хозяйственное ведение ФГУП "Почта России" в лице УФПС по Курской области..."

Позиция 2. Собственник, передавший имущество унитарному предприятию, вправе взыскивать неосновательное обогащение с лица, которое без основания использовало это имущество.

Примечание: Данная позиция противоречит позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 998/09.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.08.2006 N Ф04-5553/2006(25938-А67-38) по делу N А67-4360/05
"...ФГУП "НПЦ "Полюс" (арендодатель) и ООО "Фирма "НЭП" (арендатор) заключили договор аренды от 29.03.2001 N 01/230.
В соответствии с дополнительным соглашением от 26.12.2001 N 01 об уступке прав по договору от 29.03.2001 N 01/230 к предпринимателю Л.А. Гусаровой перешли все права и обязанности арендатора.
Истец считает, что указанный договор аренды является незаключенным, так как он не был зарегистрирован в установленном порядке, поэтому ответчик неосновательно обогатился, безвозмездно используя государственное имущество.
Как следует из материалов дела, спорное помещение является федеральной собственностью и находится в хозяйственном ведении ФГУП "НПЦ "Полюс".
В силу статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации истец является лицом, за чей счет произошло неосновательное сбережение денежных средств за пользование спорным имуществом ответчиком - предпринимателем Л.А. Гусаровой.
Вывод суда первой инстанции о том, что собственник имущества, переданного в хозяйственное ведение, ограничен обязательственными правоотношениями, в частности, правом на получение части прибыли (статья 295 Гражданского кодекса Российской Федерации), является незаконным и не соответствует действующему законодательству. Пункт 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет ограничение предприятия в пользовании недвижимым имуществом. А часть 2 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет порядок поступления средств, полученных от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами.
Таким образом, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Томской области является надлежащим истцом по делу и лицом, выступающим в интересах собственника, за счет которого произошло неосновательное обогащение..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.09.2004 N А19-20618/03-14-Ф02-3900/04-С2
"...По акту приема-передачи от 01.01.2001 ФГУГП "Иркутскгеология" передало в пользование ЗАО "Сибирская геологическая компания" нежилые помещения - кабинеты N 411, 413, 520 "а", расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Российская, 17. Помещение кабинета N 520 "а" возвращено по передаточному акту от 17.07.2001, помещения кабинетов N 411, 413 - по передаточному акту от 31.12.2001.
Полагая, что за время пользования нежилыми помещениями ответчик сберег сумму в виде арендной платы за счет собственника имущества, Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Иркутской области обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Выводы суда апелляционной инстанции о том, что собственник имущества, переданного в хозяйственное ведение, ограничен обязательственными правоотношениями, в частности, правом на получение части прибыли (статья 295 Гражданского кодекса Российской Федерации), являются незаконными и не соответствует действующему законодательству. Пункт 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет ограничение предприятия в пользовании недвижимым имуществом. А часть 2 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет порядок поступления средств, полученных от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами.
В соответствии с Указом Президента "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" от 14.10.1992 N 1230, действовавшего в период спорных отношений, порядок определения величины и внесения арендной платы за государственное (муниципальное) имущество, сданное в аренду, определяется Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом (пункт 12). Порядок использования арендной платы за аренду государственного имущества определен также указанными выше законами и нормативными актами.
Таким образом, Территориальное управление имущественных отношений Российской Федерации по Иркутской области является надлежащим истцом по делу и лицом, выступающим в интересах собственника, за счет которого произошло неосновательное обогащение..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.10.2002 N А49-2310/02-50/3
"...Фактически в период действия договоров аренды ответчик пользовался всем имуществом кафе МУП "Засека", неосновательное пользование помещением составило площадь 303,8 кв. м.
С учетом ст. ст. 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что пользование 303,8 кв. м помещения ответчиком без законных на то оснований, т.е. в размере, превышающем договорной, является неосновательным обогащением и за период с декабря 1999 г. по сентябрь 2001 г. с ответчика подлежат взысканию 167241 руб. 90 коп. по ставке арендной платы, установленной договорами аренды.
Между тем, принимая судебные акты о взыскании суммы неосновательного обогащения, суд как первой, так и апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о том, что Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы не имеет права на взыскание всей суммы неосновательного обогащения - 167241 руб. 90 коп.
В соответствии с ч. 2 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе без согласия собственника распоряжаться закрепленным за ним на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом, в том числе сдавать его в аренду.
Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо уполномоченному им лицу).
В данном случае МУП "Засека", предоставив в пользование Частному предпринимателю Блинкову А.Н. помещение площадью 303,8 кв. м, фактически распорядилось муниципальным имуществом без согласия собственника, чем нарушило п. 2 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, что действующим законодательством не допускается.
В силу ч. 2 ст. 60 Бюджетного кодекса РФ доходы от пользования имущества, находящегося в муниципальной собственности, полностью поступают в местные бюджеты.
В соответствии со ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований в судебных органах вправе выступать Комитеты по управлению муниципальным имуществом..."

Уральский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на то, что собственник вправе взыскать неосновательное обогащение, поскольку он не давал согласия на сдачу имущества в аренду.

Постановление ФАС Уральского округа от 10.06.2002 N Ф09-1183/02-ГК по делу N А71-322/2001-Г7
"...Решением от 01.03.2002 с АНО "Удмуртский центр экспертизы и сертификации услуг на автомобильном транспорте" взыскано 33586 руб. 12 коп. долга, 7753 руб. 02 коп. процентов по ст. 395 ГК РФ в пользу Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики, АНО "Удмуртский центр экспертизы и сертификации услуг на автомобильном транспорте" выселено из нежилого помещения по адресу: г. Ижевск, ул. Красная, 144.
Оспаривая судебный акт, заявитель указывает на то, что надлежащим истцом при взыскании стоимости пользования помещением должен выступать ГУП "Удмуртавтотранс", ссылается на то, что суд неправильно применил нормы гражданского законодательства (ст. 294, 295, 299, 167, 168, 1103 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника.
Довод заявителя о том, что надлежащим истцом при взыскании стоимости пользования помещением должно выступать ГУП "Удмуртавтотранс", отклоняется, поскольку последнее в нарушение п. 2 ст. 295 ГК РФ сдавало в аренду недвижимое имущество, находящееся у него в хозяйственном ведении, без согласия собственника в лице Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики..."

3.4. Вывод из судебной практики: Для перехода прав арендодателя к автономному учреждению, за которым арендованное имущество закреплено на праве оперативного управления, необходимо согласие собственника указанного имущества и внесение изменений в договор аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 18.04.2013 по делу N А41-21795/12
"...Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 01.05.2005 между КУИ Администрации Ступинского муниципального района (арендодателем) и ООО "Паритет" (арендатором) был заключен договор аренды нежилого муниципального помещения N 56, согласно которому во временное владение и пользование арендатора за плату было передано нежилое помещение площадью 281,10 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, город Ступино, проспект Победы, дом 24/25, на срок с 01.05.2005 по 31.12.2010.
В период действия указанного договора аренды в соответствии с постановлением Администрации Ступинского муниципального района N 4602-п от 31.12.2010 нежилое помещение площадью 290,8 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, город Ступино, проспект Победы, дом 24/25, закреплено на праве оперативного управления за МАУ "ЕСЦ" Ступинского муниципального района, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 50 АБ N 917067 от 20.04.2011.
МАУ "ЕСЦ" Ступинского муниципального района в адрес ООО "Паритет" направлено письмо с информацией о принятии постановления Администрации Ступинского муниципального района N 4602-п от 31.12.2010 и необходимости переоформления арендных правоотношений.
Полагая, что с момента государственной регистрации права оперативного управления к МАУ "ЕСЦ" Ступинского муниципального района перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды нежилого муниципального помещения N 56 от 01.05.2005 и принимая во внимание бездействие ООО "Паритет" относительно переоформления арендных правоотношений, учреждение направило в адрес арендатора претензию об уплате задолженности по арендной плате за период с апреля 2011 года по февраль 2012 года в размере 259 559, 36 руб., однако данная претензия оставлена ответчиком без ответа.
Принимая решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из доказанности обстоятельства перехода к МАУ "ЕСЦ" Ступинского муниципального района прав и обязанностей арендодателя по договору аренды нежилого муниципального помещения N 56 от 01.05.2005 и отсутствия доказательств исполнения ООО "Паритет" обязательств по внесению арендной платы в пользу нового арендодателя.
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд правомерно указал, что выводы суда первой инстанции не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при перемене лица на стороне арендодателя действует правило следования права аренды за вещью.
Таким образом, переход прав на объект, являющийся предметом договора аренды нежилого муниципального помещения N 56 от 01.05.2005, к МАУ "ЕСЦ" Ступинского муниципального района не является основанием для изменения или расторжения названного договора.
Исходя из смысла статей 216, 298, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации факт закрепления имущества за автономным учреждением на праве оперативного управления не свидетельствует о вступлении МАУ "ЕСЦ" Ступинского муниципального района в арендные правоотношения с ООО "Паритет" без соблюдения порядка, установленного нормами статей 298 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6.4 договора аренды нежилого муниципального помещения N 56 от 01.05.2005.
Доказательства получения согласия собственника - КУИ Администрации Ступинского муниципального района на распоряжение недвижимым имуществом, закрепленным за автономным учреждением на праве оперативного управления и замене его в обязательстве, а также доказательства внесения в договор аренды нежилого муниципального помещения N 56 от 01.05.2005 соответствующих изменений в материалах дела отсутствуют.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а иск оставлению без удовлетворения..."

4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)

Глава 36 ГК РФ не регулирует вопросы, связанные с передачей ссудополучателем в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования, но такие сделки заключаются. Анализ судебной практики позволяет выявить условия, необходимые для их совершения.

4.1. Вывод из судебной практики: Ссудополучатель может передавать имущество в аренду с согласия ссудодателя, выступая в качестве арендодателя.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 29.01.2009 N 2128/08 по делу N А48-1314/07-10
"...По мнению заявителя, предприниматель Комарова С.В. была не вправе передавать спорное нежилое помещение в аренду, поскольку законом запрещена передача ссудополучателем имущества, полученного им на основании договора безвозмездного пользования, в аренду.
Данный довод заявителя является ошибочным исходя из следующего.
В пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 статьи 615 Кодекса, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан.
Вместе с тем, глава 36 Кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду.
Судами установлено, что пунктом 2 договора безвозмездного пользования от 27.09.2004 N 7/1/40 предпринимателю Комаровой С.В. (ссудополучателю) предоставлено право передавать спорное помещение в субаренду или перенаем.
При указанных обстоятельствах следует признать, что суды, принимая оспариваемые судебные акты, обоснованно исходили из действительности договора субаренды, заключенного между предпринимателем Комаровой С.В. и обществом "Золотой Орел"..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд сделал вывод о том, что ссудополучатель может передавать имущество в аренду с согласия ссудодателя. Вместе с тем суд указал на то, что стороны по договору безвозмездного пользования определили, что для передачи имущества в аренду не требуется согласия ссудодателя.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2012 по делу N А19-9059/2012
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора безвозмездного пользования имуществом от 01.01.2012, заключенного между Шикуевым А.Д. (ссудодатель) и обществом (ссудополучатель), обществу "Девелоперская группа Время" передано в безвозмездное пользование имущество: здание, нежилое 2-этажное, общей площадью 1 467,9 кв.м, инв. N 25:001:200484160, лит А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Баррикад, д. 24а, кадастровый номер 38:36:000018:0377:25:401:200484160 на срок с 01.01.2012 по 31.12.2017, принадлежащее ссудодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 27 апреля 2011 года 38 АД 475125).
Пунктом 1.10 упомянутого договора предусмотрено право ссудополучателя без согласия ссудодателя в пределах срока действия договора распоряжаться полученным по договору имуществом путем сдачи его в аренду третьим лицам, передачи в качестве вклада в уставный капитал, передачи в безвозмездное пользование.
03.02.2012 между ООО "Девелоперская группа Время" (арендодатель) и предпринимателем Родогузовым А.Б. (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости, согласно которому последнему переданы в аренду принадлежащие обществу на основании договора безвозмездного пользования имуществом от 01.01.2012, заключенного с Шикуевым А.Д., помещения, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Баррикад, д. 24а: на 1-ом этаже - 197,5 кв. м; на 2-втором этаже - 575 кв. м, согласно поэтажному плану из технического паспорта (приложение N 1 к договору), сроком на 3 года с момента подписания акта приема-передачи.
Из материалов дела усматривается, что основанием для приостановления регистрации, а затем для оспариваемого отказа регистрирующего органа послужил вывод Управления Росреестра по Иркутской области о том, что ООО "Девелоперская группа Время" не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, поскольку договор безвозмездного пользования, на основании которого общество владеет поименованным в договоре аренды имуществом, не может рассматриваться в качестве документа, подтверждающего права ООО "Девелоперская группа Время" на распоряжение указанным недвижимым имуществом.
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали данные выводы регистрирующего органа основанными на ошибочном толковании норм гражданского права.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации перечислены нормы главы 34 этого Кодекса (общие положения об аренде), которые применяются к договору безвозмездного пользования. При этом пункт 2 статьи 615 Кодекса (о праве арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду) в названном перечне не указан.
Учитывая названное и принимая во внимание отсутствие в главе 36 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей положения о договоре безвозмездного пользования, норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду, а также положения пункта 2 статьи 1, статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации суды правильно указали на то, что передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не свидетельствует о нарушении закона..."

Западно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд сделал вывод о том, что ссудополучатель может передавать имущество в аренду с согласия ссудодателя. Также суд указал следующее: стороны по договору безвозмездного пользования определили, что для передачи имущества в аренду не требуется согласия ссудодателя.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.05.2010 по делу N А75-2599/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "Фортуна" (арендодатель) и ООО "ОТС" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 15.01.2007, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на срок с 01.02.2007 по 01.01.2008 нежилые помещения по адресу: город Ханты-Мансийск, улица Красноармейская, дом 35, общей площадью 84,3 кв. м.
Поскольку арендатор ненадлежаще выполнял условия названного договора по оплате арендных платежей, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что у ООО "Фортуна", как ссудополучателя по договору аренды нежилого помещения от 14.01.2007, заключенного с собственником имущества - Фаиной Николаевной Чекиной, не возникло право на передачу нежилого помещения в возмездное пользование ответчику в порядке статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции считает указанный вывод судов противоречащим действующему законодательству.
В пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 статьи 615 Кодекса, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан.
Вместе с тем, глава 36 Кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, а аренду.
Учитывая отсутствие такого запрета, а также принимая во внимание, что в силу статьи 608 Кодекса арендодателями могут быть в том числе лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду, передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не может расцениваться в качестве нарушения закона, а условие договора безвозмездного пользования, предусматривающее такое право ссудополучателя, не является недействительным.
Пунктом 2.2.7 договора аренды нежилого помещения от 14.01.2007 ООО "Фортуна" предоставлено право сдавать нежилое помещение в субаренду без согласования с арендодателем - Ф.Н. Чекиной.
При указанных обстоятельствах нельзя согласиться с выводом судов о недействительности договора аренды нежилого помещения от 15.01.2007, так как он не противоречит закону и заключен в рамках предоставленных ООО "Фортуна" договором ссуды прав..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 27.02.2013 по делу N А41-22922/12
"...Как следует из названного договора (подпункт "г" пункта 2.1) ссудодатель (Еврухин В.В.) дал согласие ссудополучателю (ООО "Губерния") на сдачу последним помещения в аренду третьим лицам.
Письмом от 17.03.2011 Еврухин В.В. дополнительно дал ООО "Губерния" согласие на сдачу в аренду ЗАО "ДИКСИ Юг" нежилых помещений общей площадью 333,4 кв. м: номера комнат по плану N 19, 20, 21, 22, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, лит. Б, этаж 1, находящихся в нежилом помещении общей площадью 2589,3 кв. м, по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, городское поселение Верея, площадь Советская, дом 2А, сроком по 18.03.2018 включительно на условиях, согласованных между ООО "Губерния" и ЗАО "ДИКСИ Юг".
ООО "Губерния" (арендодатель) и ЗАО "ДИКСИ Юг" (арендатор) подписан договор от 18.03.2011 N 0193-Ю-ОРБ аренды, предметом которого являются вышеназванные помещения.
Согласно пункту 1 статьи 698 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В пункте 2 статьи 689 названного Кодекса перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 статьи 615 Кодекса, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан.
Вместе с тем, глава 36 Кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, а аренду.
Учитывая отсутствие такого запрета, а также принимая во внимание, что в силу статьи 608 Кодекса арендодателями могут быть в том числе лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду, передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не может расцениваться в качестве нарушения закона.
Указанная позиция соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике, в частности, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2009 N 2128/08.
Десятый арбитражный апелляционный суд установил, что из договора от 22.09.2010, заключенного между Еврухиным В.В. и ООО "Губерния", следует, что данный договор является договором именно ссуды, в связи с чем положения пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, к рассматриваемым правоотношениям между ООО "Губерния" и ЗАО "ДИКСИ Юг" не могут быть применены.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что ООО "Губерния" в соответствии с нормами действующего законодательства управомочено Еврухиным В.В. (собственником имущества) на распоряжение нежилыми помещениями путем сдачи их в аренду третьим лицам, в том числе ЗАО "ДИКСИ Юг".
Апелляционный суд, установив незаконность решения Управления Росреестра по Московской области об отказе в государственной регистрации договора N 0193-Ю-ОРБ от 18.03.2011, правомерно обязал Управление произвести регистрацию данного договора..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.07.2012 по делу N А18-1054/2009
"...В пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан.
Вместе с тем, глава 36 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, а аренду.
Учитывая отсутствие такого запрета, а также принимая во внимание, что в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателями могут быть в том числе лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду, передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не может расцениваться в качестве нарушения закона, а условие договора безвозмездного пользования, предусматривающее такое право ссудополучателя, не является недействительным.
В деле отсутствуют доказательства дачи министерством предприятию согласия на предоставление используемого по договору ссуды оборудования в аренду обществу, в связи с чем суды пришли к правомерному выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды оборудования..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.10.2010 по делу N А63-17918/2009
"...1 октября 2008 года Карагезов Г.К. (ссудодатель) и предприниматель (ссудополучатель) заключили договор безвозмездного пользования нежилым помещением. В соответствии с договором ссудодатель передает ссудополучателю по акту приема-передачи в безвозмездное временное пользование нежилое помещение общей площадью 1578,5 кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 39/просп. Калинина, 86/просп. Кирова, 70. Срок безвозмездного пользования определен сторонами - 5 лет с момента принятия имущества по акту приема-передачи. Имущество передано и принято по акту приема-передачи от 01.10.2008 (приложение N 1 к договору).
Пунктом 3.4 договора предусмотрено право ссудополучателя на сдачу нежилого помещения либо его части в аренду третьим лицам с письменного согласия ссудодателя.
1 октября 2008 года Карагезовым Г.К. выдано предпринимателю письменное согласие на сдачу нежилого помещения либо отдельных его частей в аренду третьим лицам в соответствии с пунктом 3.4 договора от 01.10.2008.
5 ноября 2008 года предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, по которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду для использования под офис нежилое помещение общей площадью 55 кв. м на третьем этаже здания по адресу: г. Пятигорск, ул. Кирова, 70 (пункт 1.1 договора).
С августа 2009 года ответчик отказался производить оплату арендных платежей, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с иском.
В пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 статьи 615 Кодекса, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названной статье не указан. Однако глава 36 Кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду.
Поскольку такой запрет отсутствует и в силу статьи 608 Кодекса арендодателями могут быть лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду, передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не противоречит положениям гражданского законодательства (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2009 N 2128/08).
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о правомерности заявленных истцом требований. Доводы кассационной жалобы были предметом оценки судов и направлены на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 19.04.2011 N Ф09-1855/11-С6 по делу N А07-14569/2010
"...При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что между обществом НПЦ "Эко-Гарант" (ссудодатель) и обществом НПЦ "Приуральская Экологическая Компания" (ссудополучатель) 22.12.2009 заключен договор N 46 безвозмездного пользования земельным участком, согласно условиям которого ссудодатель предоставляет, а ссудополучатель принимает во временное безвозмездное пользование производственный участок (иловые карты N 17, 18, 19, 25 - 32, приложение N 2), расположенный на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:69:02 04 01:0188, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Благовещенск, ул. Социалистическая, д. 31, общей площадью 37 393,7 кв. м, на срок до 08.10.2010 (л. д. 56 - 59).
Согласно п. 4.5 данного договора ссудодатель подписанием договора дает свое согласие ссудополучателю на предоставление в аренду земельного участка, являющегося предметом настоящего договора.
Между обществом НПЦ "Приуральская экологическая компания" (арендодатель) и обществом "Центр экологии и технологий" (арендатор) 22.12.2009 заключен договор аренды земельного участка N 1, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в субаренду производственный участок (иловые карты N 26, 27, 28, 29, 30, 31 приложение N 3), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:69:02 04 01:0188, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Благовещенск, ул. Социалистическая, д. 31, общей площадью 6482 кв. м, на срок до 21.12.2010. В договоре отражено, что земельный участок на момент заключения договора принадлежит арендодателю на основании договора безвозмездного пользования от 22.12.2009 N 46 (л. д. 10 - 13).
Апелляционным судом рассмотрен и отклонен довод общества "Центр экологии и технологий" об отсутствии у общества НПЦ "Приуральская экологическая компания" права на заключение договора аренды земельного участка от 22.12.2009 N 1.
В п. 2 ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан.
Глава 36 данного Кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду.
Учитывая отсутствие такого запрета, а также принимая во внимание, что в силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателями могут быть в том числе лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду, и в соответствии с п. 4.5 указанного договора ссудодатель дал свое согласие на предоставление спорного земельного участка в аренду, передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не может расцениваться в качестве нарушения закона, а условие договора безвозмездного пользования, предусматривающее такое право ссудополучателя, не является недействительным.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 04.08.2009 по делу N А14-15825/2007/543/13
"...27.12.2004 постановлением главы администрации г. Россоши Воронежской области N 1807 объекты муниципальной собственности, в том числе и спорное помещение переданы ООО "Городское ЖКХ" в безвозмездное временное пользование.
Спорное нежилое здание, литер В, расположенное по адресу: Воронежская область, г. Россошь, пер. Тихий, 7, площадью 348,2 кв. м, кадастровый (условный) номер 36-36-28/003/2005-170 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию - городское поселение город Россошь Россошанский муниципальный район Воронежской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.05.2005 серии 36-АБ N 168354.
01.01.2006 по договору аренды N 3, заключенному между ООО "Городское ЖКХ" и ИП Кальченко Н.И., спорное помещение передано арендатору в аренду на срок с 01.01.2006 по 31.12.2007, о чем составлен акт приема-передачи от 01.01.2006.
В силу ст. ст. 608, 690 ГК РФ право сдачи имущества в аренду, равно как и право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежат его собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.
Как установлено судами обеих инстанций, договора аренды спорного помещения от 01.09.2004, от 01.01.2005 и от 01.01.2006 заключены без согласия собственника и в силу чего являются недействительными (ст. 608 ГК РФ)..."

5. Передача в аренду земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании

Согласно п. 3 ст. 269 ГК РФ лица, которым предоставлены земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими участками, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом РФ. В п. 4 ст. 20 ЗК РФ, утратившей силу с 1 марта 2015 г., также был предусмотрен запрет на распоряжение этими участками.
На практике возникает вопрос о том, соответствует ли закону договор аренды таких земельных участков.

5.1. Вывод из судебной практики: Договор о передаче в аренду земельного участка, заключенный после вступления в силу Земельного кодекса РФ лицом, владеющим данным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, ничтожен даже при наличии согласия собственника участка на передачу его в аренду.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"
"...24. В силу статьи 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование.
Пунктом 4 статьи 20 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.
В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 448/10 по делу N А55-3314/2009
"...Регистрационная служба сообщением от 11.02.2009 N 01/027/2009-228 отказала в государственной регистрации договора аренды, мотивировав невозможность совершения этого регистрационного действия отсутствием государственной регистрации права собственности Российской Федерации на данный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и указав на несоответствие договора аренды требованиям статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), запрещающей гражданам или юридическим лицам, обладающим земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования, распоряжаться ими, в том числе сдавать в аренду.
В соответствии с пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
Таким образом, регистрационная служба правомерно, со ссылкой на статьи 20, 29 Земельного кодекса, указала на отсутствие у учреждения права на передачу земельного участка в аренду обществу "Спецмашстрой" как на препятствие для совершения заявленного обществом регистрационного действия.
Следовательно, оснований для признания отказа регистрационной службы в регистрации договора аренды как не соответствующего требованиям закона у судов не имелось..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 437/10 по делу N А55-3596/2009
"...Регистрационная служба сообщением от 02.12.2008 N 01/273/2008-394 отказала в государственной регистрации договора аренды, мотивировав невозможность совершения этого регистрационного действия отсутствием кадастрового плана земельного участка, а также отсутствием государственной регистрации права собственности Российской Федерации на данный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и указав на несоответствие договора аренды требованиям статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), запрещающей гражданам или юридическим лицам, обладающим земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования, распоряжаться ими, в том числе сдавать в аренду.
В соответствии с пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
Согласно статье 29 Земельного кодекса предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Таким образом, регистрационная служба правомерно, со ссылкой на статьи 20, 29 Земельного кодекса, указала на отсутствие у учреждения права на передачу земельного участка в аренду обществу "Альпари" как на препятствие для совершения заявленного обществом регистрационного действия.
Следовательно, оснований для признания отказа регистрационной службы в регистрации договора аренды как не соответствующего требованиям закона у судов не имелось..."

Определение ВАС РФ от 26.12.2011 N ВАС-16260/11 по делу N А32-19533/2009
"...Ссылаясь на то, что учреждение неправомерно распорядилось спорным земельным участком, передав обществу в аренду находящийся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 4 статьи 27 и статьей 95 Земельного кодекса Российской Федерации земли национального парка отнесены к объектам федеральной собственности и находятся в ведении федеральных органов власти. Национальный парк владеет данными землями на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче спорного земельного участка в аренду общества, отсутствуют.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что договор аренды недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку доводы заявителя были предметом рассмотрения судебных инстанций, получили правовую оценку и по существу направлены на переоценку исследованных судом доказательств, что не соответствует целям и задачам надзорного судопроизводства (часть 4 статьи 305 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), они не могут быть приняты во внимание при решении вопроса о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 25.07.2011 N ВАС-8807/11 по делу N А32-19532/2009-73/457
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче спорного земельного участка в аренду общества, отсутствуют.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что договор аренды недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанный подход судов соответствует правовой позиции, установленной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной им в Постановлении от 18.05.2010 за N 448/10..."

Определение ВАС РФ от 25.07.2011 N ВАС-8806/11 по делу N А32-19530/2009-73/454
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче спорного земельного участка в аренду общества, отсутствуют.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что договор аренды недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанный подход судов соответствует правовой позиции, установленной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной им в Постановлении от 18.05.2010 за N 448/10..."

Определение ВАС РФ от 13.07.2011 N ВАС-8730/11 по делу N А32-11495/2010-28/336
"...Суды установили, что 11.11.2003 национальный парк (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 12/4 аренды земельного участка площадью 1,5 га, расположенный в квартале 12, выделе 23, 24 Краснополянского лесничества национального парка.
В силу пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться названными земельными участками.
Доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче спорного земельного участка в аренду общества, отсутствуют.
Указанный подход судов соответствует правовой позиции, установленной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной им в Постановлении от 18.05.2010 N 448/10.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что договор аренды недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
...в передаче дела N А32-11495/2010-28/336 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2010, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2011, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.05.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 06.07.2011 N ВАС-8376/11 по делу N А32-19534/2009-73/456
"...Суды установили, что по договору аренды от 06.02.2007 N 7/7 национальный парк передал обществу во временное пользование сроком на 49 лет земельный участок площадью 0,65 га (кадастровый номер N 23:49:00 00 000:0045/001), расположенный в квартале 75, выделы 11, 12, 13 Нижне-Сочинского лесничества. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с частью 4 статьи 27 и статьей 95 Земельного кодекса Российской Федерации земли национального парка отнесены к объектам федеральной собственности и находятся в ведении федеральных органов власти. Национальный парк владеет данными землями на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче спорного земельного участка в аренду общества, отсутствуют.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что договор аренды недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанный подход судов соответствует правовой позиции, установленной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной им в Постановлении от 18.05.2010 за N 448/10..."

Определение ВАС РФ от 08.04.2011 N ВАС-4090/11 по делу N А32-5283/2009-28/116
"...Суды установили, что 11.01.2007 национальный парк (арендодатель) и ООО "Аура-1" (арендатор) заключили договор N 12/50 аренды земельного участка площадью 1,07 га с кадастровым номером 23:49:00 00000:0020:046, расположенного в квартале 21, выделах 26, 41 Краснополянского лесничества ГУ "Сочинский национальный парк", сроком на 49 лет для обустройства и эксплуатация туристического приюта.
В соответствии с частью 4 статьи 27 и статьей 95 Земельного кодекса Российской Федерации земли национального парка отнесены к объектам федеральной собственности и находятся в ведении федеральных органов власти. Национальный парк владеет данными землями на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В силу пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться такими земельными участками.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка площадью 1,07 га с кадастровым номером 23:49:00 00000:0020:046 в аренду ООО "Аура-1", отсутствуют.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 11.01.2007 N 12/50 недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
...в передаче дела N А32-5283/2009-28/116 Арбитражного суда Краснодарского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 28.01.2010, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.12.2010 по тому же делу отказать..."

Определение ВАС РФ от 16.03.2011 N ВАС-2414/11 по делу N А32-31307/2009-28/907
"...Как установлено судами, 30.01.2007 учреждение (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 9/40 аренды земельного участка площадью 0,6675 га с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0018/011, расположенного в квартале 101, выдел 17, 19, 20 Мацестинского лесничества. Срок аренды - 49 лет. Разрешенными видами деятельности на земельном участке сторонами определены обустройство и эксплуатация гостинично-пансионного комплекса, обустройство и эксплуатация мест отдыха.
В соответствии с частью 4 статьи 27 и статьей 95 Земельного кодекса Российской Федерации земли национального парка отнесены к объектам федеральной собственности и находятся в ведении федеральных органов власти. Национальный парк владеет данными землями на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В силу пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться названными земельными участками.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка площадью 0,6675 га с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0018/011 в аренду обществу, отсутствуют.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 30.01.2007 N 9/40 недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы судов соответствуют правовым позициям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определенным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 448/10..."

Определение ВАС РФ от 02.03.2011 N ВАС-17924/10 по делу N А32-31308/2009
"...Суд установил, что 30.01.2007 национальный парк и общество заключили спорный договор аренды земельного участка N 9/35. Данный земельный участок относится к землям национального парка.
По договору от 26.03.2009 общество передало Евдокимовой Л.В. свои права и обязанности по договору аренды от 30.01.2007 N 9/35.
В соответствии с частью 4 статьи 27 и статьей 95 Земельного кодекса Российской Федерации земли национального парка отнесены к объектам федеральной собственности и находятся в ведении федеральных органов власти. Национальный парк владеет данными землями на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В силу пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться названными земельными участками.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка площадью 35,2 га в аренду обществу, отсутствуют.
Довод национального парка, изложенный в заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора, о том, что договор аренды заключен по результатам торгов, в связи с чем к данному договору подлежат применению нормы об оспоримых сделках, не может быть принят во внимание, поскольку договор является ничтожным в связи с отсутствием у арендодателя полномочий по передаче спорного земельного участка в аренду..."

Определение ВАС РФ от 14.02.2011 N ВАС-603/11 по делу N А32-31314/09-28/911
"...Суды установили, что ФГУ "Сочинский национальный парк" (арендодатель) и ООО "Горизонт" (арендатор) заключили договор аренды от 14.12.2006, по условиям которого последнему был предоставлен во временное пользование спорный земельный участок сроком на 49 лет для обустройства и эксплуатации туристического комплекса.
Судами установлено, что спорный земельный участок предоставлен ФГУ "Сочинский национальный парк" в постоянное (бессрочное) пользование и входит в состав особо охраняемой природной территории (национального парка).
В силу части 4 статьи 27 и статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации земли национального парка отнесены к объектам федеральной собственности и находятся в ведении федеральных органов власти. Национальный парк владеет данными землями на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0026/001 в аренду ООО "Горизонт", отсутствуют.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 14.12.2006 N 1/3 недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 14.02.2011 N ВАС-601/11 по делу N А32-31278/09-28/893
"...Суды установили, что учреждение (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 06.02.2007 N 9/42, по условиям которого последнему был предоставлен во временное пользование спорный земельный участок сроком на 49 лет.
Спорный земельный участок входит в состав земель особо охраняемых природных территорий, предоставлен учреждению на праве постоянного бессрочного пользования.
В соответствии с частью 4 статьи 27 и статьей 95 Земельного кодекса Российской Федерации земли национального парка отнесены к объектам федеральной собственности и находятся в ведении федеральных органов власти.
В силу пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться названными земельными участками.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 125 и пункту 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка площадь 2,1 га с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0018/004 в аренду обществу, отсутствуют.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 06.02.2007 N 9/42 недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 05.07.2010 N ВАС-3037/10 по делу N А32-5170/2009-39/104
"...Суд установил, что спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории национального парка. Земли национального парка отнесены к объектам федеральной собственности в силу прямого указания закона (часть 4 статьи 27 и статья 95 Земельного кодекса Российской Федерации).
Национальный парк владеет данными землями на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В соответствии с пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться названными земельными участками.
Согласно пункту 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать этому Кодексу.
Таким образом, после принятия Земельного кодекса Российской Федерации отношения по распоряжению землями национальных парков, переданными на праве постоянного (бессрочного) пользования учреждениям, подлежат регулированию этим Кодексом, содержащим запрет на распоряжение земельными участками национальным парком, являющимся субъектом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. При таких обстоятельствах суд, руководствуясь статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал договор аренды спорного земельного участка ничтожным. В порядке применения последствий ничтожности сделки признано недействительным зарегистрированное на основании этого договора право аренды ООО "Дебют".
...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А32-5170/2009-39/104 Арбитражного суда Краснодарского края для пересмотра в порядке надзора решения от 25.05.2009, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.11.2009 по тому же делу отказать..."

Определение ВАС РФ от 05.07.2010 N ВАС-2962/10 по делу N А32-5169/2009-28/107
"...Спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории национального парка. Земли национального парка отнесены к объектам федеральной собственности в силу прямого указания закона (часть 4 статьи 27 и статья 95 Земельного кодекса Российской Федерации) и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.
Национальный парк владеет данными землями на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В соответствии с пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться названными земельными участками.
Согласно пункту 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать этому Кодексу.
Таким образом, после принятия Земельного кодекса Российской Федерации отношения по распоряжению землями национальных парков, переданными на праве постоянного (бессрочного) пользования учреждениям, подлежат регулированию этим Кодексом, содержащим запрет на распоряжение земельными участками национальным парком, являющимся субъектом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
При таких обстоятельствах суд, руководствуясь статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал договор аренды спорного земельного участка ничтожным. В порядке применения последствий ничтожности сделки признано недействительным зарегистрированное на основании этого договора право аренды ООО "Рельеф".
Выводы суда соответствуют правовым позициям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 448/10..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.02.2013 по делу N А32-4366/2009
"...Судами при разрешении спора установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что спорный участок предоставлен учреждению в постоянное (бессрочное) пользование.
В статье 17 Закона N 33-ФЗ закреплялось право национальных парков на передачу в аренду земельных участков. Однако после введения в действие Земельного кодекса (25.10.2001) национальные парки такое право утратили в силу запрета, содержащегося в пункте 4 статьи 20 Земельного кодекса.
После принятия Земельного кодекса отношения по распоряжению землями национальных парков, переданными на праве постоянного (бессрочного) пользования учреждениям, подлежат регулированию этим Кодексом, содержащим запрет на распоряжение земельными участками национальным парком, являющимся субъектом права постоянного (бессрочного) пользования.
После введения в действие Земельного кодекса лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка (пункт 24 постановления от 24.03.2005 N 11).
Договор аренды заключен ответчиками после установления нормами земельного законодательства запрета обладателям права постоянного (бессрочного) пользования распоряжаться предоставленными им ранее земельными участками.
Вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии у учреждения, владеющего землями национального парка на праве постоянного (бессрочного) пользования, права предоставлять их в аренду, соответствует правовым позициям, сформулированным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 18.05.2010 N 437/10 и N 448/10. Соответствует этот вывод и практике рассмотрения аналогичных дел в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа (постановления от 23.07.2010 по делу N А32-16544/2009, от 14.09.2010 по делу N А32-31280/2009, от 17.05.2010 по делу N А32-17413/2009)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.08.2010 по делу N А32-16541/2009
"...Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2010, требования о признании договора аренды N 14/37 недействительным и применении соответствующих последствий удовлетворены, в удовлетворении требования о признании недействительным зарегистрированного обременения права отказано. Суды пришли к выводу, что договор аренды N 14/37 заключен со стороны арендодателя неуполномоченным лицом с нарушением статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому является ничтожной сделкой. В части отказа в удовлетворении иска суд первой инстанции указал на неверный способ защиты права.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 данного Кодекса).
Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 11 статьи 22 названного Кодекса).
Суды установили, что спорный земельный участок предоставлен национальному парку в постоянное (бессрочное) пользование.
Право на передачу в аренду земельных участков национальным паркам предоставлялось статьей 17 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" (в редакции, действовавшей до внесения изменений Федеральным законом от 04.12.2006 N 201). После введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25.10.2001) национальные парки такого права были лишены, поскольку в соответствии с пунктом 4 статьи 20 названного Кодекса граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 указанной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.
В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.
Таким образом, доводы заявителя кассационной жалобы об ошибочных выводах суда о ничтожности договора аренды N 14/37, об отсутствии полномочий у национального парка на его заключение, основаны на неверном толковании норм материального права. В связи с этим не могут служить основанием для удовлетворения кассационной жалобы доводы о неприменении судом первой инстанции пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.08.2010 по делу N А32-16542/2009
"...Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 Кодекса). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 11 статьи 22 Кодекса).
Судебными инстанциями установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0024/006 предоставлен учреждению в постоянное (бессрочное) пользование.
В статье 17 Федерального закона N 33-ФЗ закреплялось право на передачу в аренду земельных участков национальным паркам. После введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации 25.10.2001 национальные парки такое право утратили в силу пункта 4 статьи 20 Кодекса.
В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. После введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.
Таким образом, на момент подписания спорного договора аренды кроме норм Земельного кодекса Российской Федерации, запрещающих обладателям права постоянного (бессрочного) пользования возможности распоряжаться предоставленными им земельными участками, действовала также статья 17 Федерального закона N 33-ФЗ (в редакции Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ), в которой норма о заключении договоров дирекциями национальных парков заменена указанием на применение земельного законодательства.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка площадью 0,1 га с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0024/0056 в аренду предпринимателю. Следовательно, заключенный ответчиками договор от 16.01.2007 N 14/28 недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод соответствуют сложившейся арбитражной практике (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2010 N ВАС-2962/10 по делу N А32-5169/2009-28/107, от 05.07.2010 N ВАС-3037/10 по делу N А32-5170/2009-39/104)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.07.2010 по делу N А32-16544/2009
"...В силу пункта 5 статьи 12 Закона об особо охраняемых территориях, пункта 6 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации национальные парки относятся исключительно к объектам федеральной собственности.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что земельный участок входит в состав земель особо охраняемой природной территории национального парка и предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование учреждению, подписавшему договор аренды.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с принятием Земельного кодекса Российской Федерации отношения по распоряжению землями национальных парков, переданными на праве постоянного (бессрочного) пользования учреждениям, подлежат регулированию этим Кодексом.
Пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
В пункте 24 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование.
Следовательно, на момент подписания договора аренды (16.01.2007) у учреждения отсутствовало право распоряжаться предоставленным ему на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Таким образом, суды правомерно сделали вывод о ничтожности договора аренды..."

5.2. Вывод из судебной практики: Ничтожность договора аренды земельного участка, по которому арендодателем выступает лицо, владеющее данным имуществом на праве постоянного (бессрочного) пользования, не лишает последнего права требовать от арендатора освободить и возвратить имущество.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2011 по делу N А45-1306/2011
"...Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет" (далее - университет) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "АБК Новая Сибирь" (далее - ООО "АБК Новая Сибирь") об обязании освободить (произвести снос торгового павильона) и передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 54:35:0:04 площадью 130 кв. м, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Гурьевская, 76а.
Как усматривается из материалов дела, между университетом (арендодателем) и ООО "АБК Новая Сибирь" (арендатором) был заключен договор от 05.05.2008 N 06-05-08 краткосрочной аренды земельного участка, во исполнение которого арендодатель передал во владение и пользование арендатора испрашиваемый земельный участок, принадлежащий арендодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования (свидетельство о государственной регистрации от 05.04.2002).
Уведомлением от 23.03.2009 N 765/0104 (получено ответчиком 27.03.2009) университет известил ООО "АБК Новая Сибирь" о необходимости освободить занимаемый земельный участок с 30.04.2009 в связи с прекращением договора аренды.
Поскольку ответчик не освободил арендованный земельный участок, истец предъявил настоящий иск.
Удовлетворяя иск, суды исходили из правомерности требований истца, так как материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих достижение сторонами соглашения на продление договора аренды по истечении срока его действия.
Доводы кассационной жалобы о ничтожности договора аренды ввиду того, что истец не вправе был распоряжаться земельным участком, во внимание суда кассационной инстанции не принимаются.
В постановлении от 07.06.2011 N 1744/11 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложена правовая позиция относительно вещных прав, согласно которой при нарушении обладателем права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком запрета на распоряжение этим участком, установленного статьей 20 ЗК РФ, между ним и собственником, с одной стороны, а также между ним и фактическим пользователем, с другой стороны, возникают взаимосвязанные, но при этом самостоятельные отношения из различных правовых оснований.
При недействительности сделки правообладатель вправе потребовать возврата имущества, а собственник может обратиться в суд с самостоятельным требованием о передаче имущества правообладателю либо прекращении прав последнего на основании статьи 45 ГК РФ.
Следовательно, университет является надлежащим истцом по настоящему делу как сторона по сделке и вправе требовать возврата земельного участка, находящегося у него на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Таким образом, материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 29.12.2011 N ВАС-16022/11 по делу N А45-1306/2011
"...Суд кассационной инстанции, рассмотрев довод заявителя о ничтожности договора аренды ввиду того, что истец не вправе был распоряжаться земельным участком, оставил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций без изменения, сославшись на правовую позицию, определенную в Постановлении от 07.06.2011 N 1744/11 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Согласно этой позиции при нарушении обладателем права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком запрета на распоряжение этим участком, установленного статьей 20 ЗК РФ, между ним и собственником, с одной стороны, а также между ним и фактическим пользователем, с другой стороны, возникают взаимосвязанные, но при этом самостоятельные отношения из различных правовых оснований. Поэтому при недействительности сделки правообладатель вправе потребовать возврата имущества, а собственник может обратиться в суд с самостоятельным требованием о передаче имущества правообладателю либо прекращении прав последнего на основании статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации..."

5.3. Вывод из судебной практики: Договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, которое обладает правом постоянного (бессрочного) пользования указанным участком и намеревается выкупить его и сдать в аренду, ничтожен.

Примечание: По вопросам, связанным с арендой будущей вещи, см. также п. 12 материалов к ст. 608 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...Судам следует иметь в виду, что договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ, так как по смыслу пункта 4 статьи 20 ЗК РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается..."

6. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды

Гражданское законодательство не содержит положений, которые бы однозначно определяли, каким образом собственник должен выразить свое согласие на передачу в аренду имущества. В связи с этим перед судами при рассмотрении споров встает вопрос: является ли в конкретном случае согласие собственника надлежаще выраженным?

6.1. Вывод из судебной практики: Агент вправе от своего имени передавать имущество в аренду, выступая арендодателем, если он уполномочен на это агентским договором.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 13.06.2006 N Ф09-4856/06-С4 по делу N А60-9691/05-С4
"...Как следует из материалов дела, между обществом (агент) и банком (принципал) заключен агентский договор от 15.09.2004, согласно которому агент обязуется совершать от своего имени и за счет принципала действия по передаче...
На основании агентского договора 15.09.2004 обществом (арендодатель) с предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости...
Согласно ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, общество правомерно, на основании ст. 608, 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с иском о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.09.2004 N 33, поскольку по агентскому договору от 15.09.2004 банк предоставил ему право по сдаче имущества в аренду и осуществлению фактического исполнения заключенных договоров аренды..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 26.03.2010 N ВАС-3326/10 по делу N А65-17031/2009-СГ2-4
"...Довод заявителя о ненадлежащем истце по данному делу несостоятелен, поскольку согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судами установлено, что агентским договором от 01.06.2004 N 142/Инс-04-АНС открытое акционерное общество "Сервейинговая компания "Единая арендная система" предоставлены права арендодателя и право участвовать в разрешении споров в любых организациях, учреждениях, включая органы внутренних дел, суды и прокуратуру.
Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.04.2011 по делу N А29-6834/2009
"...ООО "Эльсинор" (принципал) и ООО "Солар-Норд" (агент) заключили агентский договор от 06.10.2005, по условиям которого агент обязался за вознаграждение представлять интересы принципала по всем вопросам, связанным с управлением спорным административным зданием, в том числе от своего имени, но за счет принципала заключать договоры аренды помещений, оборудования в зданиях и самого здания.
ООО "Солар-Норд", действующее на основании агентского договора (арендодатель), и ООО "ЮТэйр-Экспресс" (арендатор) заключили договор от 01.11.2005 N 03.12.11-04/1 (12/01/1205-502) аренды недвижимого имущества (помещений) в названном административном здании.
Неисполнение ООО "ЮТэйр-Экспресс" обязанности по внесению арендных платежей с марта по июнь 2009 года послужило основанием для обращения ООО "Солар-Норд" в арбитражный суд с настоящим иском.
Из материалов дело видно, что ООО "ЮТэйр-Экспресс" уведомлением от 27.02.2009 N 40/17-2053 по правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации реализовало право на односторонний отказ от договора аренды, предусмотренный пунктом 2.2.13 договора, вследствие чего договор аренды прекратил действие с 27.04.2009.
В указанный срок ООО "ЮТэйр-Экспресс" не освободило объект найма, поэтому суд обоснованно взыскал с ответчика арендную плату с марта по июль 2009 года, а также привлек неисправного контрагента к договорной ответственности в виде пеней..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 18.06.2010 N КГ-А40/5835-10 по делу N А40-38701/09-137-368
"...Судами также установлено и не опровергнуто сторонами, что 01.03.2006 г. между ЗАО "СИНУС" (арендодатель) и ООО "НСК" (арендатор) заключен договор аренды помещений третьего этажа общей площадью 35 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А, во исполнение которого арендодателем ООО "НСК" на срок с 01.03.06 по 31.12.06 были переданы указанные помещения, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 01.03.2006.(т. 4, л.д. 25 - 33). При этом, в п. 1.3 договора аренды от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А установлено, что ЗАО "СИНУС" уполномочено собственником помещений (истцом) сдавать их в аренду в качестве арендодателя.
01.08.2006 г. между ЗАО "СИНУС" (арендодатель) и ООО "Гранд Холдинг" (арендатор) заключен договор аренды от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А помещений третьего этажа (отмечены в поэтажном плане) общей площадью 200 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А, во исполнение которого арендодателем ООО "Гранд Холдинг" на срок с 01.08.06 по 31.12.06 были переданы указанные помещения, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 01.08.2006. При этом, в п. 1.3 договора аренды от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А установлено, что ЗАО "СИНУС" в соответствии со ст. 608 ГК РФ управомочено собственником помещений (истцом) сдавать его в аренду третьим лицам в качестве арендодателя. Срок действия договора аренды был продлен на основании дополнительного соглашения от 25.12.2006 г. до 30.03.2007.
В материалы дела представлено генеральное агентское соглашение от 25.11.2002 года, заключенное между ООО "Агентство недвижимости Оружейная слобода" и ЗАО "СИНУС", срок действия которого составляет десять лет., подтверждающее факт правомочий ЗАО "СИНУС" на сдачу нежилых помещений истца в здании по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А в аренду третьим лицам в качестве арендодателя, что соответствует требованиям ст. 608 ГК РФ. Данное обстоятельство также не опровергается сторонами.
Предметом названного генерального агентского соглашения от 25.11.2002 года выступает обязанность агента (ЗАО "СИНУС") за вознаграждение от своего имени, но по поручению и за счет принципала (ООО "Агентство недвижимости Оружейная Слобода") совершать юридические и иные действия, связанные с технической и коммерческой эксплуатацией имущественного комплекса (всех жилых и нежилых помещений), принадлежащих принципалу на праве собственности, расположенных по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что 25.11.2002 на основании генерального агентского соглашения от 25.11.2002 года полномочия ООО "Агентство недвижимости Оружейная Слобода" по передаче принадлежащего ему на праве собственности имущества - помещений общей площадью 5 238,1 кв. м в здании по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А в аренду третьим лицам были переданы ЗАО "СИНУС", и, следовательно, исходя из условий Генерального агентского соглашения от 25.11.2002 г., договоров аренды от 01.03.2006 г., от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А, указанные договоры аренды, заключенные на спорные нежилые помещения с ООО "Гранд Холдинг" и ООО "НСК" были совершены со стороны арендодателя уполномоченным собственником лицом и в пределах полномочий, предоставленных названным соглашением, в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.01.2010 по делу N А65-17031/2009
"...Открытое акционерное общество "Сервейинговая компания "Единая арендная система" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-Отделочная Компания" (далее - ответчик) о взыскании 18 168,93 руб. долга по арендной плате, возмещении эксплуатационных услуг согласно договору аренды от 01.10.2008 N ЕАС-41/81Щ/08-16689, взыскании пени по пункту 4.2.2 договора в размере 0,5% за каждый день просрочки платежа в сумме 11 819,78 руб.
Как следует из материалов дела, 01.10.2008 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N ЕАС-41/81Щ/08-16689, по условиям которого арендодатель передает арендатору нежилые помещения общей площадью 177,68 кв. м N 53, 54, 55, 56, 57, 58 (часть), 59, 60, 61, 62, 63 на первом этаже в корпусе "Административное здание (Литера А)" по адресу: г. Нижнекамск, ул. Студенческая, 6, пом. 1, АБК (Литера А). Назначение арендованного объекта - организация сауны, срок аренды определен с 01.10.2008 по 31.08.2009.
Договор аренды со стороны арендодателя подписан истцом на основании агентского договора от 01.06.2004 N 142/Инс-04-АНС, заключенного с собственником имущества - открытым акционерным обществом "Инвестиционная строительная компания". Дополнительным соглашением от 01.01.2007 срок действия агентского договора продлен до 31.12.2009.
Согласно пункту 1.1. агентского договора агент обязуется за вознаграждение по поручению принципала совершать от своего имени, но за его счет поиск потенциальных контрагентов и заключение с ними договоров аренды нежилых помещений и земельных участков, находящихся по адресу г. Нижнекамск, ул. Студенческая, 6 АБК (офисное здание), гаражи, выполнять функции арендодателя по заключенным договорам аренды, осуществлять получение арендных платежей на свой расчетный счет.
В связи с ненадлежащим исполнением данной обязанности за период с 15.11.2008 по 10.01.2009 (с учетом частичной оплаты в сумме 65 386 руб. 30 коп.) за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в сумме 13 755 руб. 88 коп., по возмещению эксплуатационных услуг - 4 413 руб. 05 коп., а всего сумма задолженности составила 18 168 руб. 93 коп. Сумма задолженности подтверждена материалами дела и сторонами не оспорена.
Судебные инстанции, руководствуясь статьями 307 - 309, 330, 333, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно взыскали с ответчика сумму задолженности по договору в размере 18 168,93 руб. и пени в размере 5909,89 руб..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2010 N Ф09-5041/10-С6 по делу N А60-58099/2009-С12
"...Предприниматель Ветчинкина Т.В. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу "Центр трансплантации волос и эстетической медицины" о расторжении договора аренды от 27.12.2006 N 5/12-06 и взыскании задолженности.
Между Шилимановым М.Н. (принципал) и предпринимателем Ветчинкиной Т.В. (агент) 27.12.2006 заключен агентский договор, по условиям которого принципал поручает, а агент принимает на себя обязательство осуществлять от своего имени, но за счет принципала привлечение организаций и граждан для сдачи им в аренду недвижимого имущества принципала, в том числе помещений N 51 - 63 общей площадью 336,2 кв. м по ул. Фролова, д. 19 корп. 1 (т. 1, л. д. 22 - 25).
Между предпринимателем Ветчинкиной Т.В. (арендодатель), действующей на основании агентского договора от 27.12.2006 от собственного имени в интересах собственника Шилиманова Михаила Николаевича, и обществом "Центр трансплантации волос и эстетической медицины" (арендатор) 27.12.2006 заключен договор N 5/12-06 аренды нежилого помещения N 51 - 63 общей площадью 336,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фролова, 19, корп. 1, кадастровый номер 66-66-01/216/2006-435, для использования под медицинское учреждение (т. 1, л. д. 16 - 20).
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что факт передачи имущества в пользование ответчику подтвержден материалами дела, а доказательств внесения арендных платежей в установленном договором размере ответчиком в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Данный вывод судов основан на материалах дела, которые были исследованы и оценены судами в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

6.2. Вывод из судебной практики: Отсутствие возражений собственников на заключение договора аренды, установленное судом, свидетельствует об их согласии на заключение договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 18.09.2007 N Ф09-7582/07-С6 по делу N А71-906/07
"...Полагая, что на день заключения договора аренды, технический подвал, часть площади которого учреждение сдало в аренду истцу, принадлежал не только муниципальному образованию "Город Ижевск", но и гражданам, являющимся собственниками квартир в указанном доме, предприниматель Санникова М.А. обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды мест общего пользования жилого дома от 04.01.2002 N 23/06/1674А недействительным.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно исходили из следующего.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как установлено Семнадцатым арбитражным апелляционным судом по делу N А71-7566/2006-Г11, жильцы дома, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Труда, 4, не возражают против размещения магазина непродовольственных товаров в подвале дома и передаче указанного помещения в аренду.
При таких обстоятельствах выводы судов о том, что договор аренды мест общего пользования жилого дома от 04.01.2002 N 23/06/1674А действителен, не противоречит ст. 246, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правомерным..."

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 15.12.2005 N А35-2770/05-С13
"...Ссылка ответчика на то, что истец не имел права заключать договор аренды только от своего имени, поскольку спорное помещение согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курской области 28.01.2004, принадлежит на праве общей совместной собственности Погребковой Н.И. и Погребкову В.В., не может быть признана обоснованной, т.к. из материалов дела не усматривается, что Погребков В.В. возражал против заключения данной сделки..."

7. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности

Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, поэтому сособственник объекта вправе сдавать его в аренду или расторгать договор аренды только при наличии согласия всех собственников.

7.1. Вывод из судебной практики: Имущество, которое находится в общей долевой собственности, может быть сдано в аренду одним из его собственников без доверенности от других собственников, если из договора следует, что они уполномочили его на это.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.12.2007 по делу N А05-5630/2007
"...В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут также выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 246 того же Кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Проанализировав представленный на государственную регистрацию договор аренды от 04.04.2007, судебные инстанции пришли к правильным выводам, что наличие в договоре указания на передачу Афанасьеву М.В. другими сособственниками правомочий сдавать помещение площадью 467 кв. м в аренду и проставление всеми сособственниками подписей в договоре свидетельствует о наличии у Афанасьева М.В. полномочий выступать арендодателем помещения, находящегося в общей долевой собственности, и о согласии других участников долевой собственности на сдачу имущества в аренду, а специального оформления полномочий Афанасьева М.В. от имени двух других дольщиков в таком случае не требовалось..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 09.12.2011 N Ф09-7943/11 по делу N А60-2562/2011
"...Как следует из материалов дела, между Халтуриным И.А. и обществом "Автоэвакуатор" заключен договор передачи в пользование нежилого помещения от 01.03.2010, согласно которому последнему предоставлено во временное возмездное пользование 1/2 помещения (40 кв. м), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 171, общей площадью 80 кв. м, для собственных нужд или передачи в аренду третьим лицам. Подпись второго собственника названного помещения Халтурина И.А. на договоре аренды от 01.04.2010 свидетельствует о наличии согласия данного лица на распоряжение находящимся на тот момент в их общей долевой собственности с истцом имуществом путем предоставления его во владение и пользование ответчику на изложенных в договоре условиях.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о наличии у предпринимателя Халтуриной Е.В. правомочий на распоряжение указанным нежилым помещением путем предоставления его в аренду..."

7.2. Вывод из судебной практики: Для заключения или продления договора аренды имущества, находящегося в общей долевой собственности, необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.08.2011 по делу N А66-9754/2010
"...Как следует из материалов дела, муниципальному образованию "Город Тверь" на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 72,3 кв. м, с кадастровым номером 69:40:02:00:085:0043:1/016468/37:10001/А, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Тверь, п. Химинститута, д. 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2004 серии 69-АА N 559012.
Департамент (арендодатель) и отдел внутренних дел Московского района города Твери (арендатор) заключили договор от 11.08.2005 N 2955 аренды названного помещения сроком действия до 10.07.2006.
Ссылаясь на то, что арендатор не внес плату за пользование земельным участком за период с декабря 2008 года по август 2010 года в размере 9334 руб. 73 коп., а также производил арендные платежи несвоевременно, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 1 статьи 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом по указанному адресу, сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2003 году, поэтому с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 01.03.2005, этот участок перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме.
Суды пришли к выводу о том, что Департамент не наделен правом распоряжаться (в том числе сдавать в аренду) земельным участком (частью земельного участка), находящимся в общей долевой собственности домовладельцев.
Поскольку Департамент не доказал свое право на взыскание спорной суммы за пользование частью земельного участка, суды правомерно отказали в иске..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 22.10.2013 N ВАС-12921/13 по делу N А40-36915/2011
"...По условиям контракта инвестор обязался за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести проектирование и строительство транспортно-пересадочного узла (далее - ТПУ) включающего себя терминал ТПКУ и реконструкцию вестибюля N 2 станции метро "Планерная" общей ориентировочной площадью 42 000 кв. м.
Пунктом 3.1 контракта установлено соотношение недвижимого имущества по реализации контракта в пропорции: 70% - в собственность инвестора, 30% - в собственность Правительства города Москвы в лице Департамента имущества г. Москвы.
Контракт квалифицирован судами с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" как договор простого товарищества (статья 1041 Гражданского кодекса).
Согласно заключенному между обществом "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" и обществом "Зодчий-Инвест" договору о совместном инвестировании от 16.08.2004 стороны обязались за счет собственных либо привлеченных средств произвести совместно проектирование и строительство транспортного узла.
Полагая, что оно приобрело право на 100% долей в построенном объекте согласно дополнительному соглашению от 11.11.2008 N 1, общество "Зодчий-инвест" передало спорные нежилые помещения в аренду ответчикам по договорам аренды от 21.02.2011, от 23.02.2011, от 26.02.2011, 03.03.2011, от 15.03.2011, от 29.03.2011, от 14.04.2011.
Вещные права в отношении ТПУ ни за одним из участников инвестиционного контракта не зарегистрированы, общество "Гарант Инвестицион ГмбХ" не выбыло из спорных правоотношений и не переуступило своих прав обществу "Зодчий-Инвест", а также не осуществило их отчуждение каким-либо другим способом.
В силу положений статьи 608 Гражданского кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса о договоре аренды" арендодателем может быть только законный владелец, то есть в данном случае все участники инвестиционного контракта.
Поскольку распоряжение указанным имуществом обществом "Зодчий-Инвест" путем заключения договоров аренды без согласия других участников нарушает законодательство Российской Федерации, права и законные интересы участников инвестиционного контракта, и у общества "Зодчий-Инвест" отсутствовали правомочия на сдачу объекта в аренду, судом удовлетворены заявленные требования.
Суд кассационной инстанции, придя к выводу о возможности применения к спорным правоотношениям положений пункта 1 статьи 256 Гражданского кодекса, руководствовался наличием судебного спора по делу N А40-102525/2012, предметом которого являлось определение долей в праве общей долевой собственности и выделение доли в натуре.
Вместе с тем, производство по делу N А40-102525/2012 об определении доли общества "Зодчий-Инвест" в праве общей долевой собственности постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 было прекращено в связи с отказом истца от иска.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не может согласиться с выводом суда кассационной инстанции о возможности применения к спорным правоотношениям положений пункта 1 статьи 245 Гражданского кодекса, поскольку условиями инвестиционного контракта от 15.06.2004 N 08-00552, с учетом дополнительного соглашения от 25.05.2005 (пункт 3.1.1), распределены площади объекта между участниками инвестиционного контракта.
Однако указанный вывод кассационного суда не привел к принятию незаконных судебных актов, поскольку распоряжение спорным имуществом обществом "Зодчий-Инвест" путем заключения договоров аренды без согласия других участников нарушает законодательство Российской Федерации, права и законные интересы участников инвестиционного контракта, и у общества "Зодчий-Инвест" отсутствовали единоличные правомочия на сдачу объекта в аренду.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено..."

Определение ВАС РФ от 25.09.2013 N ВАС-12921/13 по делу N А40-36915/2011
"...По заключенному 25.05.2005 дополнительному соглашению между Правительством города Москвы, обществом "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" (инвестор) и обществом "Зодчий-Инвест" (соинвестор) права и обязанности по инвестиционному контракту от 15.06.2004 N 08-00552 частично были переуступлены соинвестору, а также изменено распределение общей площади объекта (пункт 3.1.1):
- 3,55% - в собственность инвестора;
- 66,5% - в собственность соинвестора;
- 30% - в собственность Правительства города Москвы в лице Департамента имущества г. Москвы с последующей передачей в установленном порядке государственному унитарному предприятию "Мосгортранс".
Согласно заключенному между обществом "Гарант Бауинвестицион ГмбХ" и обществом "Зодчий-Инвест" договору о совместном инвестировании от 16.08.2004 стороны обязались за счет собственных либо привлеченных средств произвести совместно проектирование и строительство транспортного узла.
Полагая, что оно приобрело право на 100% долей в построенном объекте согласно дополнительному соглашению от 11.11.2008 N 1, общество "Зодчий-инвест" передало спорные нежилые помещения в аренду ответчикам по договорам аренды от 21.02.2011, от 23.02.2011, от 26.02.2011, 03.03.2011, от 15.03.2011, от 29.03.2011, от 14.04.2011.
Удовлетворяя заявленные требования, суды, руководствуясь статьями 244, 245, 431, 1042, 1043 Гражданского кодекса, посчитав, что ответчик распорядился спорным объектом без согласия других участников долевой собственности в отсутствие необходимых полномочий.
Поскольку право собственности на созданный объект не зарегистрировано, протокол предварительного распределения площадей в ТПУ и акт реализации инвестиционного контракта сторонами не оформлены, следовательно, размеры долей участников инвестиционного контракта не определены, в связи с чем их доли признаются равными согласно пунктом 1 статьи 245 Гражданского кодекса.
Вещные права в отношении ТПУ ни за одним из участников инвестиционного контракта не зарегистрированы, общество "Гарант Инвестицион ГмбХ" не выбыло из спорных правоотношений и не переуступило своих прав обществу "Зодчий-Инвест", а также не осуществило их отчуждение каким-либо другим способом.
В силу положений статьи 608 Гражданского кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 373 <*> "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса о договоре аренды" арендодателем может быть только законный владелец, то есть в данном случае все участники инвестиционного контракта.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 имеет N 7, а не N 373.

Поскольку распоряжение указанным имуществом обществом "Зодчий-Инвест" путем заключения договоров аренды без согласия других участников нарушает законодательство Российской Федерации, права и законные интересы участников инвестиционного контракта, и у общества "Зодчий-Инвест" отсутствовали правомочия на сдачу объекта в аренду, судом правомерно удовлетворены заявленные требования..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2013 по делу N А82-2288/2012
"...Общество обратилось в Арбитражный суд Ярославской области со встречным иском к Предпринимателю о признании договора аренды от 01.01.2011 недействительным.
Требование основано на статьях 168, 246, 247, 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и обосновано отсутствием у Предпринимателя на момент подписания договора аренды от 01.01.2011 права собственности на спорные помещения.
Арбитражный суд Ярославской области решением от 11.09.2012, оставленным без удовлетворения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 17.12.2012, в удовлетворении первоначального иска отказал. Суд удовлетворил встречный иск Общества и на основании статьи 150 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратил производство по делу в части взыскания 6290 рублей 14 копеек. Руководствуясь статьями 167, 168, 209, 246, 606, 614, 608, суд пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 11.09.2012 по причине отсутствия у истца права собственности на сданные в аренду помещения.
Помещения, переданные в аренду, приобретены истцом по договорам купли-продажи от 23.01.1998, 04.06.1997 и 10.10.1997.
В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арбитражный суд Ярославской области в решении от 20.01.2011 по делу N А82-12840/2010 установил, что Предпринимателю принадлежит 991/10000 доля в праве общей долевой собственности на здание по адресу: город Ярославль, улица Большая Октябрьская, дом 28. Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 11.04.2011 решение оставлено без изменения.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства того, что на момент подписания спорного договора истец обладал правом собственности на отдельные помещения, а не на долю в праве общей долевой собственности, в материалах дела отсутствуют.
Суд правомерно признал договор аренды от 01.01.2011 ничтожным, обоснованно отказал в удовлетворении иска Предпринимателя и удовлетворил исковое требование Общества. Суд правильно отметил, что Предприниматель не лишен возможности обратиться с самостоятельным иском о взыскании неосновательного обогащения с предоставлением необходимых документов в подтверждение заявленных требований..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.08.2012 по делу N А43-14675/2010
"...Как усматривается из документов и установил суд, в общей долевой собственности ООО НПФ "Селеста", ОАО "Агромаш", Мясникова И.В. и Гореловского А.Л. находится отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: Нижний Новгород, ул. Ленина, д. 73. Общая площадь данного помещения составляет 3999,3 квадратного метра, из них ООО НПФ "Селеста" принадлежит 456/1000 доли, ОАО "Агромаш" - 493/1000 доли, Мясникову И.В. - 38/1000 и Гореловскому А.Л. - 13/1000.
ОАО "Агромаш" (арендодатель) и ЗАО "Мобиком-Центр" (в настоящее время ОАО "Мегафон") (арендатор) заключили договор аренды от 01.06.2005 и дополнительные соглашения к нему от 01.06.2006 N 1 и от 01.03.2008 N 2, по условиям которых арендатор принял в аренду место для размещения антенн сотовой связи площадью шесть квадратных метров выделенного помещения на втором этаже здания и место на крыше здания, расположенного по адресу: Нижний Новгород, ул. Ленина, д. 73.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Суды обеих инстанций, установив факт отсутствия согласия других участников долевой собственности на передачу части крыши (общего имущества) в аренду третьему лицу, правомерно на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали договор аренды от 01.06.2005 ничтожной сделкой, как противоречащей названным нормам материального права..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 20.08.2013 по делу N А40-36915/11-11-318
"...ООО "Зодчий-инвест", полагая, что он приобрел право на 100% долей в законченном строительстве объекте в соответствии с условиями дополнительного соглашения N 1 от 11 ноября 2008 г. к договору о совместном инвестировании, передало нежилые помещения в строении по адресу: г. Москва, ул. Планерная д. 7 в аренду ОАО "Модный Континент", ООО "АДАМАС-Ювелирторг", ОАО "МелонФэшнГруп", ООО "АромаЛюкс", ООО "Палладиум Сити", ЗАО "ИКС 5 недвижимость", ЗАО "Торговый Дом "Перекресток", ООО "Бельпостель Трейдинг" по договорам аренды от 21.02.2011 г. (л.д. 17 - 30 т. 3), от 23.02.2011 г. (л.д. 43 - 56 т. 3), от 26.02.2011 г., 03.03.2011 г. (л.д. 123 - 136 т. 2), от 15.03.2011 г. (л.д. 31 - 42 т. 3), от 29.03.2011 г. (л.д. 1 - 16 т. 3), от 14.04.2011 г. (л.д. 103 - 122 т. 2).
Признавая недействительными указанные договоры аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что ответчик распорядился спорным объектом без согласия других участников долевой собственности при отсутствии необходимых юридических полномочий.
Согласно ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного контракта с учетом всех дополнительных соглашений производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию на основании акта о результатах реализации.
Учитывая, что право собственности на созданный в рамках исполнения инвестиционного контракта объект не зарегистрировано, стороны не оформили ни протокол предварительного распределения площадей в ТПУ "Планерная", ни акт о реализации инвестиционного контракта, то есть размеры долей участников инвестиционного контракта не определены, их доли признаются равными в соответствии с п. 1 ст. 245 Гражданского кодекса РФ.
Согласно ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
На сегодняшний день вещных прав в отношении ТПУ "Планерная" ни за одним из участников инвестиционного контракта не зарегистрировано, ООО "Гарант Инвестицион ГмбХ" не выбыл из правоотношений контракта, не переуступил своих прав ООО "Зодчий-Инвест" и не осуществил их отчуждение каким-либо другим способом.
До момента осуществления государственной регистрации прав на указанный объект он находится на праве общей долевой собственности участников инвестиционного строительства в силу положений ст. 1043 Гражданского кодекса РФ, иного соглашениями участников не установлено.
В силу ст. ст. 1043, 246 Гражданского кодекса РФ участниками инвестиционной деятельности являются сособственники имущества, созданного в результате исполнения контракта.
Распоряжение указанным имуществом ООО "Зодчий-Инвест" путем заключения договоров аренды без согласия других участников нарушает положения указанных норм. У ООО "Зодчий-Инвест" отсутствовали правомочия на сдачу объекта в аренду, о чем ему не могло быть неизвестно.
Истцом представлены доказательства, подтверждающие нахождение на момент рассмотрения дела ответчиков, которым ООО "Зодчий-Инвест" передал в пользование помещения по договорам аренды. Указанным доказательствам судами дана надлежащая оценка..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.12.2013 по делу N А56-79453/2012
"...Как следует из материалов дела, 28.06.2011 ООО "Александровские заводы" (арендодатель) и ОАО "ПЗ АТС-Т" (арендатор) заключили договор N 3-46 аренды нежилого помещения общей площадью 249,2 кв. м на первом этаже трехэтажного административно-производственного здания с кадастровым номером 60:27:020203:13:8843-Е, расположенного по адресу: Псковская обл., г. Псков, ул. Яна Фабрициуса, д. 10, сроком на 11 месяцев.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).
В соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 02.05.2012 N 01/01/2012-231 и от 10.07.2012 N 01/034/2012-433 трехэтажное административно-производственное здание, в котором расположено арендуемое нежилое помещение, принадлежит на праве общей долевой собственности истцу (доля в размере 3/46), открытому акционерному обществу "Псковский завод автоматических телефонных станций Плюс", далее именуемому ОАО "ПЗ АТС Плюс" (доля в размере 36/46), и третьему лицу (доля в размере 7/46).
На момент заключения договора аренды от 28.06.2011 N 3-46 правами участника общей долевой собственности вместо третьего лица обладало ООО "НИИ "КРОМ", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 20.04.2011 N 01/004/2011-357.
В материалах дела отсутствует соглашение между сособственниками здания о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Доказательства принадлежности помещения лично истцу не представлены.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ (в редакции, применяемой к сложившимся между сторонами правоотношениям) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку договор аренды от 28.06.2011 N 3-46 был заключен без согласования с собственниками имущества, находящегося в общей долевой собственности, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о недействительности данной сделки..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.06.2011 по делу N А66-2451/2010
"...Департамент (арендодатель) и ООО "Синсо" (арендатор) заключили договор от 10.01.2007 N 3713 аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, площадью 255,8 кв. м, расположенного в жилом доме по адресу: город Тверь, проспект Победы, дом 30/17, кадастровый номер 69:40:02:00:031:0011:1/001292/37:10002/А, 1 этаж, комнаты 1 - 14, для использования под магазин.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательства по внесению платежей по договору аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании платы за пользование земельным участком, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности Департаментом того, что на момент заключения договора аренды он являлся единственным собственником земельного участка под многоквартирным домом и обладал единоличными полномочиями передавать в аренду земельный участок. В связи с отсутствием согласия других собственников многоквартирного жилого дома условие договора о внесении арендной платы за пользование частью земельного участка площадью 278,5 кв. м является ничтожным.
Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что помещение, арендуемое ООО "Синсо", располагается в многоквартирном жилом доме по адресу: город Тверь, проспект Победы, дом 30/17, в котором муниципальному образованию "Город Тверь" принадлежит на праве собственности только часть помещений. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом по указанному адресу, сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2003 году, поэтому с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 01.03.2005, этот участок перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме.
Суды пришли к выводу о том, что Департамент не наделен правом распоряжаться (в том числе сдавать в аренду) земельным участком (частью земельного участка), находящегося в общей долевой собственности домовладельцев.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 10.03.2010 N Ф09-1391/10-С6 по делу N А76-14422/2009-18-701
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между обществом "ДЕЗ Калининского района" (арендатор) и предпринимателем Гордеевым П.В. (арендодатель) заключен договор аренды общего имущества многоквартирного дома от 01.06.2008 N 58, согласно условиям которого ответчик (управляющая компания) обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование объект общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: пр. Победы, д. 166г (проходной подъезд) для использования под размещение продуктового магазина. Общая площадь сдаваемого в аренду объекта составляет 21 кв. м. Срок действия договора установлен с 01.06.2008 до 01.05.2009 (п. 5.2 договора).
Предприниматель Гордеев П.В., считая, что договор аренды от 01.06.2008 N 58 является недействительным в связи с отсутствием у ответчика права на передачу объекта недвижимости в аренду, поскольку оно принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Судом установлено и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что спорное нежилое помещение расположено в проходном подъезде многоквартирного жилого дома и является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
В силу п. 2, 4 ст. 36, подп. 3 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Удовлетворяя исковые требования о признании договора аренды от 01.06.2008 N 58 недействительным, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный договор заключен в нарушение ст. 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации лицом, не обладающим правом сдачи спорного помещения в аренду.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения суда первой инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.06.2007 N Ф09-4751/07-С6 по делу N А60-1012/2007
"...В соответствии с ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Направление предпринимателем Занковым А.Н. телеграммы от 17.11.2006 обществу "Континенталь" правильно расценено судом апелляционной инстанции как выражение воли указанного лица на прекращение действия договора аренды в установленный договором срок без продолжения его действия в порядке, предусмотренном п. 1.4.1 договора.
Доводам о том, что для прекращения действия договора необходимо направление арендатору уведомления о расторжении договора от Занковой В.В. как второго участника долевой собственности в соответствии с решением мирового судьи судебного участка N 1 г. Заречного Свердловской области от 12.02.2006, право общей долевой собственности которой на спорные объекты в доле 1/2 зарегистрировано 31.08.2006, судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка.
Согласно ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
При отсутствии согласия участников долевой собственности на продолжение договора аренды суд сделал правильный вывод о том, что в порядке, предусмотренном п. 1.4.1 договора, действие договора не продлено, договор аренды прекратил действие 30.11.2006..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 19.01.2010 по делу N А14-1686/2009/49/6
"...Из материалов дела следует, что за период с ноября 2008 по май 2009 года ООО "ТД "Воронежский-2000" вносились платежи за пользование частью спорного здания во исполнение условий договора аренды N 14 от 01.10.2008, заключенного между ним и ИП Перфильевым М.Н., ИП Филатовой З.С.
Указанный договор аренды N 14 от 01.10.2008 обоснованно признан судами ничтожной сделкой, поскольку противоречит положениям ст. 209, 246 Гражданского кодекса РФ, ввиду его заключения в качестве арендодателей участниками общей долевой собственности ИП Перфильевым М.Н. и ИП Филатовой З.С. без согласия и без участия ИП Касьянова А.С., которому принадлежит 30/100 долей, не выделенных в натуре, в праве общей долевой собственности на данное здание..."

7.3. Вывод из судебной практики: Договор аренды технического подвала является недействительным, если на его заключение не получено согласие собственников, поскольку такой подвал находится в долевой собственности.

Примечание: В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ техническим является подвал, в котором находится оборудование, необходимое для обслуживания более одного помещения в доме.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2009 N Ф03-4700/2009 по делу N А59-3330/2008
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.10.2007 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский" (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Прокофьевой Т.П. (Арендатор) заключен договор аренды N 307 нежилого помещения общей площадью 60, 4 кв. м, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Оха, ул. Ленина, д. 40 цокольный этаж для осуществления эксплуатации под объект "Магазин" промышленных товаров" (пункты 1.1 - 1.3 договора).
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.
Из приведенной выше нормы права следует, что общим имуществом являются подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Следовательно, признаком, позволяющим отнести подвал к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме является наличие в нем инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования.
При рассмотрении настоящего спора арбитражными судами со ссылкой на акты обследования от 11.02.2008, 06.08.2008, пояснения главного специалиста архитектурно-строительного отдела ООО "СахалинНИПИморнефть", акт обследования комиссии от 16.01.2009, технический паспорт указанного дома установлено, что ИП Прокофьева Т.П. занимает помещение, состоящее из четырех комнат и тамбура, расположенных в подвале; в помещении проходят трубы водоотведения (канализация), холодного водоснабжения и отопления - обслуживающие весь дом (нижняя разводка).
В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 44 указанного Кодекса общее собрание собственников квартир в многоквартирном доме является органом управления и в его компетенцию входит принятие решений о передаче в пользование общего имущества в таком доме.
Как установили арбитражные суды первой и второй инстанций, решение о согласии на сдачу в аренду подвального помещения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Сахалинская область, г. Оха, ул. Ленина, д. 40 не принималось.
При таких обстоятельствах, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о недействительности (ничтожности) обжалуемых Прокурором Сахалинской области договора аренды N 307 и дополнительного соглашения к нему как сделок, не соответствующих требованиям закона..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.03.2007 N А33-9860/06-Ф02-926/07 по делу N А33-9860/06
"...Как усматривается из материалов дела и было установлено судами первой и апелляционной инстанций, 21 июля 2004 года истец (арендатор) и Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) заключили договор N 8747 аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование нежилое подвальное помещение общей площадью 288,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 50, для использования под спортивно-оздоровительный комплекс на срок с 16.07.2004 по 15.06.2005. Арендная плата с 16.07.2004 составляла 2163 рубля 75 копеек в месяц.
Вступившим в законную силу решением от 7 апреля 2006 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-34389/05 с участием тех же сторон Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска было отказано в иске о взыскании с ООО "Меркурий" задолженности по арендной плате. При разрешении дела N А33-34389/05 установлено: "подвальное помещение жилого дома N 50 по ул. Щорса в г. Красноярске, предоставленное в аренду, является общей долевой собственностью собственников квартир многоквартирного жилого дома". В подвальном помещении указанного жилого дома располагается оборудование жилого дома...
Считая, что договор аренды N 8747 от 21.07.2004 является недействительным в силу ничтожности, в связи с чем арендодатель обязан возвратить арендатору денежные средства, полученные по ничтожному договору, ООО "Меркурий" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в части признания недействительным договора аренды N 8747 от 21.07.2004, суд первой инстанции пришел к выводу о несоответствии договора статьям 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата арендной платы судом не установлено, в связи с чем в удовлетворении требования о возврате уплаченных арендных платежей отказано.
При рассмотрении дела арбитражный суд правомерно исходил из того, что ответчик не являлся собственником недвижимого имущества, переданного в аренду по договору N 8747 от 21.07.2004, согласие всех собственников квартир в доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 50, для использования подвального помещения получено не было, в связи с чем данный договор аренды является недействительной ничтожной сделкой (статьи 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации)..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.06.2011 по делу N А53-13314/2010
"...Как видно из материалов дела, 9 и 23 ноября 2006 года департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договоры аренды N 2711-6 (срок действия до 01.11.2007), N 2710-6 (срок действия до 15.11.2007) находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений площадью 21,5 кв. м (комнаты в подвале N 39, 40) и площадью 60,7 кв. м (комнаты в подвале N 34, 35, 36, 37, 38, 43), расположенных в жилых домах по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Космонавтов, 8/1 (литера А), 8/2 (литера А).
Согласно заключению специальной комиссии по Ворошиловскому району от 09.10.2009 спорные помещения являются техническими подвалами, в помещениях расположены сбросные краны системы отопления, запорная арматура жилого дома. Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела фотографиями.
При разрешении спора суд установил принадлежность спорных помещений к общему имуществу собственников помещений в жилом многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
Таким образом, с 01.03.2005 (момент вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации) муниципальное образование не имело права на самостоятельное распоряжение спорными помещениями, в связи с чем договоры аренды от 09.11.2006 N 2711-6 и от 23.11.2006 N 2710-6 ничтожны (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) и у предпринимателя отсутствует законное основание для использования помещений.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2009 N Ф09-7273/08-С6 по делу N А60-34547/2007
"...Как установлено судами, между Управлением по жилищной политике администрации г. Нижнего Тагила (владелец) и обществом "Здоровье" (предприятие) 14.06.2005 заключен договор N 43 об использовании помещения в жилом доме, арендуемого предприятием у администрации города (т. 1, л. д. 15 - 20), по условиям которого владелец предоставил предприятию для использования в качестве кулинарии-закусочной во временное пользование подвальное помещение общей площадью 315,6 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Победы, д. 22 (п. 1.1 договора).
Срок действия договора установлен сторонами с 14.06.2005 по 11.06.2006 (п. 8.1 договора) и впоследствии продлен до 09.06.2007 (т. 1, л. д. 14).
Заместитель прокурора Свердловской области, полагая, что договор от 14.06.2005 N 43 заключен неуполномоченным лицом и не соответствует требованиям действующего законодательства (ст. 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), обратился в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском. В обоснование своих требований заместитель прокурора указал, что переданное в аренду помещение подвала является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома и может быть передано в аренду только с их согласия.
При этом суды правомерно исходили из следующего.
Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что переданное в аренду подвальное помещение является общим имуществом всех собственников жилых квартир, поскольку в нем находятся трубы теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, стояки холодной и горячей воды с вентилями (т. 1, л. д. 45, 46)...
Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
На основании п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что согласия всех собственников жилых помещений на передачу указанного в договоре аренды от 14.06.2005 N 43 помещения получено не было...
При таких обстоятельствах суды на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали данный договор недействительным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.05.2007 N Ф09-3857/07-С6 по делу N А76-10042/06
"...Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, в частности, заключение эксперта Государственного учреждения Челябинской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, согласно которому помещение (часть технического подвала) общей площадью 89 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, д. 15, признано техническим помещением, в котором находятся общедомовые коммуникации, обслуживающие более одной квартиры, суды, руководствуясь ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о принадлежности данного помещения собственникам квартир дома на праве общей долевой собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Учитывая, что договор аренды от 12.04.2004 N 9-5889 заключен комитетом, не обладающим правом сдачи спорного помещения в аренду, то есть в нарушение ст. 244, 246, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно признали его недействительным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем удовлетворили встречные исковые требования..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.04.2007 N Ф09-2612/07-С6 по делу N А60-20253/06-С4
"...Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.11.2006 (резолютивная часть от 27.11.2006; судья Кузнецова В.Л.) исковые требования удовлетворены. Договор аренды от 10.09.2004 N 334 признан судом недействительным. Суд обязал индивидуального предпринимателя Агафонову Е.Т. передать комитету указанный объект аренды.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "Город Качканар" от 10.09.2004 N 334 по акту приема-передачи от 13.10.2004 комитет передал предпринимателю Агафоновой Е.Т. часть здания площадью 25 кв. м, расположенного по адресу: г. Качканар, 10 микрорайон, д. 29 (подвал), для организации розничной торговли (зоомагазин). Согласно справке отдела Качканарского бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости от 08.10.2004 переданное в аренду помещение находится в подвале жилого пятиэтажного дома. На момент заключения договора аренды 73% квартир в названном доме были приватизированы и находились в собственности проживающих в них граждан, а 27% - в муниципальной собственности.
Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статьей 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 N 72-ФЗ, действовавшей на момент заключения договора аренды от 10.09.2004 N 334, обслуживающие более одного домовладельца технические этажи и подвалы отнесены к общему имуществу кондоминиума.
Согласно ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что подвальное помещение в доме, расположенном по адресу: г. Качканар, 10 микрорайон, д. 29, является общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома, поскольку предназначено для обслуживания жилых помещений собственников жилья, в связи с чем его передача по договору аренды, заключенному комитетом с предпринимателем Агафоновой Е.Т., совершена с нарушением ст. 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

7.4. Вывод из судебной практики: Подвальные помещения, сформированные на момент приватизации первой квартиры в доме для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием помещений в многоквартирном доме, не относятся к общему имуществу домовладельцев. Наличие в таких помещениях инженерных коммуникаций само по себе не порождает права общей долевой собственности.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13
"...Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
При этих условиях вывод суда первой инстанции об определении режима такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, равно как и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, установивших принадлежность спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде, являются неверными вследствие неправильного применения закона..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 29.06.2011 N ВАС-8089/11 по делу N А51-2231/2010
"...Суды установили, что в 1993 спорные подвальные помещения в порядке разграничения государственной собственности отнесены к муниципальной собственности, право муниципальной собственности зарегистрировано в ЕГРП.
Впоследствии, указанные помещения были проданы администрацией по договору купли-продажи от 26.02.2010 предпринимателю, право собственности последнего зарегистрировано в установленном законом порядке.
Довод заявителя о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу дома, поскольку в них установлены инженерные коммуникации, отклоняется коллегией судей ввиду следующего.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09, для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 16.12.2010 N 1587-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
...в передаче дела N А51-2231/2010 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Приморского края от 04.10.2010, постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.04.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 10.06.2011 N ВАС-6774/11 по делу N А56-14404/2009
"...Суды установили, что спорные помещения с 1985 года учтены в качестве нежилых, имеющих самостоятельное значение, первая квартира в упомянутом доме приватизирована в 1992 году и на момент приватизации спорные помещения были сформированы как самостоятельные объекты недвижимости, использовались различными лицами для целей, не связанных с обслуживанием жилых помещений в многоквартирном доме задолго до создания ТСЖ и возникновения у домовладельцев права собственности на квартиры. Суды исходили из того, что спорные помещения не предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме и в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут быть отнесены к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, в связи с чем правомерно отказали в иске. Таким образом, суды указали, что спорные объекты имели самостоятельное назначение, не являлись общим имуществом многоквартирного дома.
Отказывая в иске, суды применили статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, сославшись на позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 и от 15.12.2009 N 12537/09, и сделали выводы о том, что наличие в спорных помещениях общих коммуникаций не свидетельствует о предназначении помещений исключительно для обслуживания помещений в многоквартирном доме, в связи с чем спорные помещения не относятся к общему имуществу домовладельцев.
...в передаче дела N А56-14404/2009 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.08.2010, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.02.2011 по тому же делу отказать..."

Определение ВАС РФ от 06.05.2011 N ВАС-5410/11 по делу N А56-72361/2009
"...Судом установлено, что указанный многоквартирный жилой дом построен и введен в эксплуатацию в 1972 году. Помещение 5Н учтено в составе жилого дома, в его отношении проведен технический и кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 78:5537:0:8:1, оно включено в Реестр собственности Санкт-Петербурга с обременением части помещения площадью 88,2 кв. м арендой в пользу индивидуального предпринимателя Ершова Николая Владимировича.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что названное нежилое помещение было учтено как самостоятельный объект и предназначено также для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, фактически использовалось в качестве самостоятельного объекта для нежилых целей до создания ТСЖ, в настоящее время передано в аренду третьему лицу для использования также под нежилые цели.
Суд признал, что наличие инженерных коммуникаций не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, выделенные для самостоятельного использования.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09.
Поскольку спорное имущество не обладает признаками, установленными частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды сочли, что на него не распространяется режим общей долевой собственности.
...в передаче дела N А56-72361/2009 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.04.2010, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.01.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 23.03.2011 N ВАС-2669/11 по делу N А73-575/2010
"...Спорные функциональные помещения I (31-38) общей площадью 98,8 кв. м (в настоящее время - нежилые помещения подвала площадью 108,8 кв. м N 32 - 38, 40 - 41), расположенные в указанном доме, учтены в реестре федеральной собственности и закреплены на праве оперативного управления за ФГУ "Хабаровская КЭЧ района" на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 08.04.2004 N 1476-р.
Названный жилой дом передан в муниципальную собственность, за исключением помещений и иного имущества, принадлежащего другим лицам на праве собственности, в том числе и спорных функциональных помещений.
Спорное имущество используется ООО "Форттрейд" на основании договора аренды N 0418, заключенного 30.07.2007 между ООО "Систем - Сервис" (арендатором), ТУ ФАУГИ в Хабаровском крае (собственником помещений) и ФГУ "Хабаровская КЭЧ района" (арендодателем).
В соответствии с распоряжением ТУ ФАУГИ по Хабаровскому краю от 10.10.2007 N 1534, актом приема-передачи от 02.11.2007 жилой дом с принадлежащими инженерными коммуникациями был передан в муниципальную собственность с прекращением права оперативного управления ФГУ "Хабаровская КЭЧ района" на это имущество, исключение составили лишь помещения и другое имущество принадлежащие на праве собственности иным лицам, в том числе спорные функциональные помещения.
С учетом данных реестра федерального имущества по Хабаровскому краю и отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о прекращении права федеральной собственности и права оперативного управления ФГУ "Хабаровская КЭЧ района" на спорные помещения, суд пришел к выводу о доказанности факта их нахождения в федеральной собственности.
При этом суд принял во внимание правовую позицию, определенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 относительно разрешения аналогичных дел, в соответствии с которой правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Суд установил, что на момент приватизации первой квартиры в жилом доме (1993 год) спорные помещения имели отдельный вход и были учтены как склады, коридор, кабинеты, туалет, значились за ФГУ "Хабаровская КЭЧ района" и к общей площади жилого дома не относились.
...в передаче дела N А73-575/2010 Арбитражного суда Хабаровского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Хабаровского края от 21.06.2010, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.11.2010 отказать..."

Определение ВАС РФ от 10.03.2011 N ВАС-1963/11 по делу N А03-2946/2010
"...Суды установили, что решением Малого Совета Барнаульского городского Совета народных депутатов "О составе муниципальной собственности" от 15.06.1993 N 163 спорные подвальные помещения в порядке разграничения государственной собственности отнесены к муниципальной собственности, право муниципальной собственности зарегистрировано в ЕГРП.
Исследовав собранные по делу доказательства, суды пришли к выводу о том, что названные нежилые помещения имеют самостоятельное функциональное назначение и не предназначены для обслуживания и эксплуатации всего жилого дома. Поскольку спорное имущество не обладает признаками, установленными частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды сочли, что на него не распространяется режим общей долевой собственности.
Довод заявителя о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу дома, поскольку в них установлены инженерные коммуникации, отклоняется коллегией судей ввиду следующего.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09, для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
...в передаче дела N А03-2946/2010 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Алтайского края от 24.06.2010, постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010, постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.12.2010 отказать..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.01.2010 N Ф03-8178/2009 по делу N А51-1928/2009
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 16.01.2006 между УМИГА Администрации г. Владивостока (Арендодатель) и ООО "Сэйл" (Арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 02-04044-002-Н-АР-4796-00, в соответствии с которым Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 88 общей площадью 130, 70 кв. м для использования в целях "офис" (пункт 1.1).
Отменяя решение Арбитражного суда Приморского края и отказывая УМИГА Администрации г. Владивостока в удовлетворении иска, апелляционный суд пришел к выводу о том, что спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома и не могло сдаваться в аренду единоличным решением муниципального органа без их согласия.
Суд кассационной инстанции считает данный вывод апелляционного суда соответствующим фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства (акт обследования от 12.04.2007 N 43/12, технический паспорт на жилой дом), апелляционный суд пришел к выводу о том, что переданное по договору аренды подвальное помещение является общим имуществом всех собственников жилых квартир, поскольку в нем находится инженерное оборудование (система отопления, горячего и холодного водоснабжения) и система канализации, предназначенные для обслуживания всего дома. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Апелляционным судом установлено и материалами дела подтверждается, что согласия всех собственников жилых помещений на передачу указанного в договоре аренды от 16.01.2006 N 02-04044-002-Н-АР-4796-00 помещения получено не было; документов, подтверждающих право УМИГА Администрации г. Владивостока на обращение в арбитражный суд с настоящим иском в пользу всех собственников последним не представлено.
При таких обстоятельствах апелляционный суд, придя к выводу о назначении спорного нежилого помещения как общего, правомерно отказал муниципальному органу в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.05.2009 N Ф03-1707/2009 по делу N А51-10229/2007
"...Свой вывод о принадлежности спорных помещений к техническим (технический подвал), и наличие в них инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, суд апелляционной инстанции сделал после исследования и оценки в порядке статей 65, 71 АПК РФ актов, составленных обслуживающей этот дом организацией ООО "Крот", Управляющей компанией "Первомайского района", а также заключения специалиста ДВЭКЦ N 02/Н-09 от 19.01.2009.
В частности, в последнем указывалось о том, что через исследуемые нежилые помещения проложены инженерные коммуникации с отключающей и дренажной арматурой, которые относятся к коммуникациям общей долевой собственности жилого дома. Эксплуатирующая организация обязана иметь доступ к инженерным системам для поддержания их в исправности, работоспособности, в случаях аварийных ситуаций перекрывать вентили, производить замену и ремонт.
Поскольку суд апелляционной инстанции установил факт нахождения спорных помещений в общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме и отсутствия их соответствующего решения о передаче Управлению муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока полномочий сдавать это имущество в аренду (пункт 4 статьи 36 ЖК РФ), то в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения с ООО "Партнер" отказано в соответствии с названными нормами материального права, а также статей 244, 246, 608 ГК РФ, статей 44, 46 ЖК РФ..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.07.2011 по делу N А32-20174/2010
"...Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.
Исследовав представленные в материалы дела документы и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что спорные помещения не относятся к общему имуществу многоквартирного дома, не являются техническими и подлежащими использованию лишь в целях эксплуатации дома.
Довод кассационной жалобы о том, что спорное помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме, поскольку в данном помещении проходят инженерные сети общего пользования многоквартирного жилого дома: канализация, отопление и холодное водоснабжение, подлежит отклонению. Для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09).
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены судебных актов по доводам, приведенным в жалобе..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.06.2011 по делу N А32-12445/2010
"...Довод общества об отсутствии у учреждения права на взыскание платы за пользование имуществом в связи с тем, что подвальное помещение относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, кассационной инстанцией отклоняется.
Согласно пункту 1 статьи 290 Кодекса общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Разъясняя смысл изложенных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал следующее. Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Кодекса и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 сформулирован правовой подход, в соответствии с которым правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
При проверке довода ответчика о том, что подвальные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома апелляционный суд установил, что эти помещения предназначены (учтены и сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и использовались для обслуживания пристроенного к жилому дому объекта (здания магазина). Доводы кассационной жалобы правильность вывода об использовании подвальных помещений как самостоятельного объекта недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) жилого дома, не опровергают.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд при разрешении спора правильно применил нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дал оценку, изложенные в обжалуемом акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено..."

7.5. Вывод из судебной практики: Для расторжения договора аренды необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества, которое находится в общей долевой собственности.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.08.2009 N Ф03-3509/2009 по делу N А24-1699/2008
"...Учитывая изложенные обстоятельства, судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что выдел доли в праве общей долевой собственности в натуре в установленном законом порядке не производился, доказательств того, что за истцом зарегистрировано право собственности на реальную долю в общем долевом имуществе, в материалы дела не представлено, в связи с чем наличие права истца на конкретные помещения не доказано, следовательно, истец не вправе распоряжаться общим имуществом без согласия других участников общей собственности и требовать расторжения договора аренды и выселения ответчика без соглашения со вторым собственником.
При таких обстоятельствах не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований в соответствии с пунктами 2, 3 статьи 615 ГК РФ..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.01.2013 по делу N А43-2760/2012
"...Как усматривается из документов и установил суд, ИП Тимина Т.В. (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности арендодателю (свидетельство о государственной регистрации права от 31.08.2009 серии 52-АБ N 988349), от 01.02.2011, согласно которому арендатор принимает во временное пользование нежилое встроенно-пристроенное помещение N 3 общей площадью 947,1 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижний Новгород, пр. Гагарина, д. 64, пом. П3, для осуществления деятельности арендатора по оказанию услуг по субаренде и обязуется вносить за него арендную плату (пункты 1.1.1, 1.1.2, 1.1.4 договора).
Вступившим в законную силу кассационным определением Нижегородского областного суда от 23.08.2011 право собственности Тиминой Т.В. на нежилое встроенно-пристроенное помещение N 3 общей площадью 947,1 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижний Новгород, пр. Гагарина, д. 64, пом. П3, прекращено в связи с разделом имущества. Доли бывших супругов определены в размере 1/2 каждому. В материалах дела отсутствует соглашение сособственников относительно способа и условий раздела, находящегося в долевой собственности недвижимого имущества.
Руководствуясь пунктом 3.3.4 договора аренды от 01.02.2011, Тимин С.А. направил письмо от 01.10.2011 в адрес Предпринимателя с уведомлением об изменении размера арендной платы до 444 000 рублей в месяц с 11.10.2011, с которым истец не согласился, в связи с чем письмом от 12.10.2011 Тимин С.А. уведомил Литвинова Д.В. о расторжении договора аренды от 01.02.2011 с даты введения новой цены (11.10.2011).
Суд первой и апелляционной инстанций, указав, что Тимин С.А. является собственником нежилых помещений площадью 947,1 квадратного метра, расположенных по адресу: Нижний Новгород, пр. Гагарина, д. 64, пом. П3, поэтому как соарендодатель обладал правом изменения размера арендной платы и расторжения договора аренды от 01.02.2011, однако не учел следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В части 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Соглашение участников долевой собственности относительно способа и условий раздела находящегося в долевой собственности недвижимого имущества отсутствует.
В силу изложенного Тимин С.А. не вправе был распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, без согласия другого участника этой собственности (Тиминой Т.В.), а именно: изменять размер арендной платы и расторгать договор аренды.
Выводы судов о том, что договор аренды от 01.02.2011 правомерно расторгнут Тиминым С.А. путем одностороннего отказа от его исполнения, что влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды от 01.02.2011, сделаны вопреки положениям статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, что повлекло неправильное применение пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.11.2012 по делу N А43-30586/2011
"...В рассмотренном случае имело место не возникновение права собственности Тиминой Т.В. на долю нежилого помещения, а смена режима собственности с учетом правил статей 256 и 254 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, право общей долевой собственности на спорный объект недвижимости за Тиминым С.А. и Тиминой Т.В. возникло одновременно с прекращением права совместной собственности супругов. Момент проведения государственной регистрации права Тиминой Т.В. на долю в праве общей долевой собственности юридически безразличен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В части 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Соглашение участников долевой собственности относительно способа и условий раздела находящегося в долевой собственности недвижимого имущества отсутствует.
В силу изложенного Тимин С.А. не вправе был распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, без согласия другого участника этой собственности (Тиминой Т.В.), а именно: изменять размер арендной платы и расторгать договор аренды.
Выводы суда первой инстанции о том, что договор аренды от 01.02.2011 правомерно расторгнут Тиминым С.А. путем одностороннего отказа от его исполнения, что влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды от 01.02.2011, сделаны вопреки положениям статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, что повлекло неправильное применение пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, решение от 12.03.2012 и постановление апелляционной инстанции от 13.07.2012 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области..."

8. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в ЕГРП

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Право собственности на недвижимое имущество, которое возникло после 31 января 1998 г., то есть после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на это имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не может быть признан недействительным.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.01.2016 N Ф03-5836/2015 по делу N А37-228/2015
"...В связи с неоплатой выставленных счетов-фактур на общую сумму 300 000 руб., составляющих задолженность по арендной плате, истец направил в адрес ответчика претензионной письмо, которое осталось без удовлетворения.
Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения ЗАО "КАНЬОН" в суд с настоящими требованиями.
Суды, проанализировав и оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, установив факт наличия задолженности в размере 300 000 руб., и признав верным представленный расчет неустойки в размере 490 500 руб., правомерно взыскали эту сумму. При этом суд первой инстанции верно указал что не может выйти за рамки заявленных обществом требований в отношении неустойки ограничив ее размер указанной истцом суммой.
Доводы кассационной жалобы об отсутствии у истца права собственности на спорное имущество во время заключения договоров аренды, рассмотрены судом округа и подлежат отклонению в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.10.2017 N Ф07-11032/2017 по делу N А56-68375/2016
"...Исходя из характера предъявленного иска требования истца направлены на применение предусмотренных договором аренды договорных санкций к арендодателю, ненадлежащим образом исполнявшим условия договора и принятые на себя обязательства.
Отказывая в удовлетворении данного иска, суды сослались на положения статьи 608 ГК РФ и на определение Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2016 по делу N А40-55184/2014, оставленное без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.03.2017, которым было удовлетворено заявление конкурсного управляющего Общества о признании договора от 24.03.2015 купли-продажи спорной квартиры, заключенного между Обществом и Боровским Д.Н., недействительной сделкой и применены последствия недействительности сделки путем возложения на стороны обязанности возвратить друг другу все полученное по этой сделке.
Исходя из указанных обстоятельств суды сделали вывод, что признание недействительным договора купли-продажи квартиры от 24.03.2015 свидетельствует об отсутствии у Боровского Д.Н. права распоряжаться данным объектом, в том числе и передавать его в аренду, что влечет за собой недействительность договора аренды от 12.05.2015.
Однако данные выводы суда не основаны на нормах материального права и не соответствуют правовой позиции, сформулированной в абзаце втором пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), согласно которой по смыслу статьи 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
Более того, применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (абзац четвертый пункта 10 Постановления N 73). С момента фактической передачи недвижимого имущества продавцом покупателю последний должен рассматриваться в качестве субъекта права получения выгоды от использования имущества, являющегося предметом купли-продажи, в том числе арендной платы; возникновение права на получение арендной платы у покупателя объекта недвижимого имущества не ставится в зависимость от даты государственной регистрации его права собственности на данное имущество.
С учетом указанных положений у судов первой и апелляционной инстанций не имелось достаточных правовых оснований для вывода о недействительности договора аренды от 12.05.2015 ввиду признания договора купли-продажи объекта от 24.03.2015 недействительным судебными актами, вынесенными в 2016 году, и для отказа Станкевичу В.А. в удовлетворении требований только по этому основанию..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.04.2016 N Ф07-1932/2016 по делу N А13-15982/2014
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.05.2011 предприниматель Долгиер В.Г. (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения и земельного участка, по условиям которого арендодатель передал арендатору в арендное пользование нежилое помещение общей площадью 84 кв. м, а также земельный участок общей площадью 1200 кв. м. Срок аренды определен сторонами равным 11 месяцам с момента заключения договора; арендная плата установлена в размере 25 000 руб. в месяц.
Довод конкурсного управляющего Ерошкина И.В. о том, что спорный договор является недействительным, так как право собственности на сданное в аренду помещение не подтверждено, а из свидетельства на право собственности предпринимателя на землю следует, что Общество не могло использовать участок в указанных в нем целях (для индивидуальной жилищной застройки), обоснованно отклонен судами.
Как установлено судами по материалам дела, предприниматель приобрел переданный в последующем в аренду Обществу земельный участок по договору купли-продажи от 16.05.1996; получил свидетельство о праве собственности на землю; 26.12.2013 предпринимателю на основании договора купли-продажи от 16.05.1996 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом.
Положения статьи 608 ГК РФ применены судами в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 Кодекса.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 упомянутого Кодекса договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям указанной статьи Кодекса и не может быть признан недействительным по названному основанию.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 16.05.2013 по делу N А62-1154/2012
"...Руководствуясь п. 1 ст. 432 ГК РФ, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды от 01.01.2011 N 1-03/11-1 считается заключенным. Договорные отношения по аренде имущества, которые имели место между сторонами, регулируются положениями гл. 34 ГК РФ.
Довод заявителя жалобы об отсутствии у истца законных правомочий на сдачу в аренду имущества, до государственной регистрации за ним права собственности на указанные объекты недвижимости не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции, в силу того, что применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный лицом, право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не может быть признан недействительным по названному основанию.
Аналогичное разъяснение дано в п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"..."

8.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о действительности договора аренды недвижимого имущества, подписанного до государственной регистрации прав арендодателя на данное имущество, существует две позиции судов.

Примечание: Приведенные ниже судебные акты были приняты до внесения изменений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Следовательно, в них не учитывалась правовая позиция, изложенная в п. 10 названного Постановления.

Позиция 1. Если права арендодателя на недвижимое имущество не зарегистрированы за ним в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), то договор аренды такого имущества недействителен.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2011 по делу N А44-3260/2010
"...В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судами установлено, что право собственности Общества на здание общественно-торгового центра общей площадью 1884,2 кв. м, расположенное по адресу: Новгородская область, Великий Новгород, пр. Александра Корсунова, д. 21а, зарегистрировано в установленном порядке 01.07.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 53-АА N 001414.
При таких обстоятельствах договор аренды от 26.10.2009 N 5 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой вследствие отсутствия у истца права распоряжаться спорным имуществом до государственной регистрации своего права собственности на него.
Доводы кассационной жалобы направлены по существу на переоценку обстоятельств, установленных судами..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 06.09.2012 N ВАС-11547/12 по делу N А45-15773/2011
"...Как следует из судебных актов, между ИП Петришиным В.В. (арендодатель) и ООО "ЭПРиСн" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 12.04.2010 N 11, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное возмездное пользование (в аренду) нежилое помещение общей площадью 1500 кв. м, находящееся в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Бориса Богаткова, д. 266а.
Ссылаясь на то, что названный договор аренды является недействительной сделкой, ООО "ЭПРиСн" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требований, установили, что ИП Петришин В.В., передавая имущество во временное пользование, не зарегистрировал в установленном порядке право собственности на нежилое помещение, в связи с чем не был вправе сдавать имущество в аренду. При таких обстоятельствах суды признали, что договор аренды от 12.04.2010 N 11 является недействительной сделкой как не соответствующий требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем ответчик был обязан возвратить полученные им от истца денежные средства в сумме 1 820 000 руб.
Суд кассационной инстанции, признав правомерным вывод судов нижестоящих инстанций о недействительности договора аренды от 12.04.2010 N 11, признал ошибочным вывод о взыскании с ответчика денежных средств, полученных в качестве арендной платы.
Поводов для иного правового подхода при квалификации правоотношений в рамках настоящего спора не установлено..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.03.2010 по делу N А43-16475/2009
"...ОАО "Заря" (арендодатель) и ООО "Приоритет +" (арендатор) подписали договор аренды производственных зданий, сооружений, оборудования от 14.04.2008 N 170/08.
В силу статьи 608 Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
При этом в статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Суд установил, что право собственности на комплекс зданий и сооружений детского оздоровительного лагеря зарегистрировано за Российской Федерацией.
Таким образом, при подписании договора аренды производственных зданий, сооружений, оборудования от 14.04.2008 N 170/08 ОАО "Заря" не являлось собственником имущества и Теруправление не передавало ему полномочий на сдачу имущества в аренду ООО "Приоритет +", а потому суд правильно квалифицировал данную сделку как ничтожную (статья 168 Кодекса)..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 по делу N А29-4995/2009
"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, ООО "Полюс" (арендодатель) и ООО "Стройгазконсалтинг-Ухта" (арендатор) подписали договор аренды от 01.01.2009 N 47-09-КМТР комплекса зданий, состоящего из 13 объектов, находящихся по адресу: Архангельская область, район долины Северная Рица, для использования под базу отдыха.
В силу статьи 608 Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Соответственно, юридически значимым обстоятельством для рассмотрения данного дела является установление наличия у истца права собственности или иного титула для сдачи в аренду названного недвижимого имущества к моменту оформления договора от 01.01.2009 N 47-09-КМТР.
Материалами дела подтверждено, что ООО "Полюс" не являлось собственником недвижимости по договору аренды.
В подтверждение наличия права на заключение указанного договора аренды ООО "Полюс" представило в апелляционную инстанцию договор от 15.01.2008, по которому гражданин Виноградов В.В., поименованный собственником 13 объектов недвижимости, передает ООО "Полюс" (пользователю) недвижимость и прилагаемую территорию в том числе для последующего их коммерческого использования (в том числе сдачи в аренду) по усмотрению и желанию пользователя.
Материалами дела подтверждено, что Виноградов В.В. на момент заключения договора от 15.01.2008 не являлся собственником недвижимости, указанной в данном договоре, так как переход права собственности к нему зарегистрирован 21.02.2008, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 21.02.2008 серии 29 АК N 213626, 213628 - 213640, поэтому суд правильно не признал данный договор в качестве доказательства наличия у истца титула арендодателя.
Таким образом, к моменту заключения договора от 01.01.2009 N 47-09-КМТР ООО "Полюс" не обладало правом на передачу спорного имущества в аренду ООО "Стройгазконсалтинг-Ухта", а потому суд правильно квалифицировал данную сделку как ничтожную (статья 168 Кодекса).
Мнение ООО "Полюс" о том, что суд не применил подлежащую применению статью 236 Кодекса, основано на неправильном понимании абзаца второго данной нормы права во взаимосвязи со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которого при отказе собственника от недвижимости другое лицо приобретает право собственности на данное имущество только с момента регистрации за ним такого права..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.05.2007 по делу N А29-6591/2006-2э
"...В рассматриваемом случае договор аренды заключен после введения в действие Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следовательно, до совершения спорной сделки (являющейся и обременением права собственности) истец обязан был зарегистрировать право собственности на конкретное недвижимое имущество.
Однако из представленных в дело документов видно, что в нарушение названной нормы права ЗАО "ПТП" не зарегистрировало в установленном законом порядке право собственности на переданные ответчику по договору от 01.06.2006 N 3 нежилые помещения.
Таким образом, на момент подписания сделки аренды Предприятие не могло выступать в качестве арендодателя. Несоответствие сделки требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ее недействительность в силу статьи 168 этого Кодекса..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.06.2011 по делу N А19-19876/10
"...В обоснование иска указаны следующие обстоятельства. Между ООО "Золотой Век" (арендодатель) и ООО СК "ВостСибСтрой" (арендатор) заключен договор аренды помещения N 31/10/08/1 от 31.10.2008. По условиям договора, истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение общей площадью 120 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, д. 138Г для проживания работников ответчика.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Из пункта 1.2 договора N 31/10/08/1 от 31.10.2008 следует, что жилое помещение является собственностью арендодателя на основании свидетельства о государственной регистрации права N 0131345 от 05.02.2008.
В материалах дела свидетельства с такой датой в деле не имеется. Из имеющегося в материалах дела свидетельства (копия) о праве собственности 38 АГ N 574676 от 30.01.2007, выданного взамен свидетельства серии 38-АБ N 0131345 от 05.02.2003 (л.д. 45) видно, что собственником нежилого помещения, расположенного в 1-этажном кирпичном здании, площадью 538,70 кв. м по адресу: г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, д. 138 является Щепель Ю.А.
Таким образом, судом апелляционной инстанции правомерно установлено, что истцом в аренду было сдано имущество, на распоряжение которым у ООО "Золотой Век" не имелось полномочий, так как спорное помещение не принадлежит ему.
Суд кассационной инстанции считает обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор N 31/10/08/1 от 31.10.2008 является ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как у истца не имелось полномочий на сдачу спорного помещения в аренду..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.08.2010 по делу N А19-24700/09
"...Судебный акт принят со ссылкой на статьи 167, 168, 223, 301, 551, 608, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и мотивирован недоказанностью истцом наличия у него права собственности или иного законного права на спорное здание, незаконностью удержания (владения) ответчиком истребуемых документов вследствие получения их в рамках исполнения недействительной сделки (ничтожного договора аренды).
Арбитражными судами установлено, что 24.10.2005 истец приобрел в собственность по договору купли-продажи N 6-Н/05 2-х этажное здание учебного комбината общей площадью 480,21 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский район, п. Ново-Мальтинск, квартал 5, дом 7.
Право собственности на данный объект недвижимости в установленном законом порядке общество не зарегистрировало.
19.06.2008 истец по договору аренды N 316/2008 передал спорное здание ответчику во временное пользование с правом выкупа.
Незаконное нахождение у ответчика спорного здания и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, послужило основанием для предъявления настоящего иска.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Поскольку общество не зарегистрировало в установленном законом порядке право собственности на спорное здание, оно на момент совершения сделки (заключения договора аренды) не могло выступать в качестве арендодателя.
Несоответствие сделки требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ее недействительность в силу положений статьи 168 этого Кодекса.
Арбитражный суд Иркутской области правильно применил законы, подлежащие применению при рассмотрении настоящего дела, исходя из заявленных исковых требований и установленных судом обстоятельств..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.02.2010 по делу N А33-2049/2009
"...В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что данное здание при наличии подписанного с истцом договора аренды с выкупом от 01.08.2006 незаконно продано Большемуртинским МО "Хлебокомбинат" предпринимателю Ситцеву Д.Б.; документы технического учета на спорное здание содержат исправления, и кадастровый план земельного участка не соответствует действительности.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец сослался на наличие у него права на указанное выше здание в связи с заключением с Большемуртинским ПО "Хлебокомбинат" договора аренды с правом выкупа спорного объекта недвижимого имущества от 01.08.2006.
Истец не представил в материалы дела соответствующих доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что право собственности общества на имущество, являющееся предметом договора аренды с выкупом от 01.08.2006, было зарегистрировано в установленном порядке до совершения данной сделки.
Поскольку договор аренды с выкупом от 01.08.2006 заключен в нарушение пункта 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", он является недействительным в силу ничтожности. Данное обстоятельство лишает истца права ссылаться на указанный договор как на основание возникновения у него каких-либо прав на спорное имущество..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.05.2012 N Ф03-1513/2012 по делу N А24-3034/2011
"...Как следует из материалов дела, между УМП "Новоавачинское" (арендодатель) и МУП "Нагорное" (арендатор) заключен договор аренды от 01.06.2009 N 3-09, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор берет в срочное возмездное пользование имущество, а именно объекты коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения населения (социально значимые объекты) и основные производственные средства оценочной стоимостью 2 500 869,41 руб., именуемое в дальнейшем имущество, перечисленное в приложениях NN 1, 2 к договору (пункт 1.2 договора). Срок действия договора определен с 01.06.2009 по 31.12.2009 (п. 6.1 договора).
Согласно пункту 1.4 договора имущество находится в хозяйственном ведении арендодателя.
В подтверждение наличия права хозяйственного ведения на имущество, являющееся предметом договора аренды N 3-09, истцом представлен перечень закрепленного недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения за УМП "Новоавачинское" по договору от 10.07.2000 N 33 (л.д. 98). Вместе с тем договор N 33, на который имеется ссылка, в материалах дела отсутствует.
Суды, оценив данный перечень, не приняли его в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего право хозяйственного ведения предприятия на имущество, поскольку данное приложение в отсутствие договора не относится к документам, подтверждающим законность владения данным имуществом. Иных доказательств, свидетельствующих о праве истца на указанное имущество, в деле не представлено.
Кроме того, как правильно отмечено судами, в силу положений статей 8, 131 ГК РФ, ст. ст. 2, 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним" для объектов недвижимости установлен особый правовой режим, право хозяйственного ведения на такое имущество возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доказательства регистрации права хозяйственного ведения истца на имущество, составляющее предмет договора аренды N 3-09, в деле не представлены.
В этой связи суды, оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив отсутствие доказательств законного владения предприятием имуществом, составляющим предмет договора аренды N 3-09, признав договор аренды от 01.06.2009 N 3-09 недействительной сделкой, с учетом ст. ст. 167, 168, 608 ГК РФ сделали обоснованный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.01.2012 N Ф03-5975/2011 по делу N А59-1800/2011
"...Индивидуальный предприниматель Блинов Олег Александрович (далее - ИП О.А. Блинов, предприниматель; ОГРНИП 304650136200800, место жительства: <...>) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бриллиант" (далее - ООО "Бриллиант", общество; ОГРН 1026500535489, место нахождения: 693000, г. Южно-Сахалинск, пр-кт Победы, 108) о признании недействительным соглашения об использовании площадей от 12.09.2008 N 20 на основании статьи 168 ГК РФ и взыскании 571 525 руб. 92 коп., оплаченных истцом в счет исполнения этого соглашения.
Как установлено судами в соответствии с материалами дела, между ООО "Бриллиант" (арендодатель) и ИП О.А. Блиновым (арендатор) заключено соглашение об использовании площадей от 12.09.2008 N 20.
Впоследствии ИП О.А. Блинов, ссылаясь на несоответствие этого соглашения статьям 131, 218, 219, 608 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Удовлетворяя исковые требования о признании недействительным соглашения об использовании площадей от 12.09.2008 N 20 на основании вышеназванных норм права, суды исходили из того, что здание, в котором расположены спорные помещения, является вновь созданным объектом недвижимости; право собственности истца на эти помещения возникло 24.05.2010, то есть после заключения сторонами соглашения об использовании площадей от 12.09.2008 N 20, следовательно, на момент заключения соглашения от 12.09.2008 у истца отсутствовало право распоряжаться указанными помещениями.
Ссылка ООО "Бриллиант" в кассационной жалобе на пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 отклоняется как основанная на ошибочном его толковании.
Как следует из этого Постановления, в нем отсутствуют положения дающие право распространять его действие на правоотношения, вытекающие из договора аренды.
В этой связи несостоятелен довод жалобы о применении к спорным правоотношениям части 6 статьи 13 АПК РФ.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.05.2011 N Ф03-905/2011 по делу N А59-3099/2010
"...При этом 02.07.2009 между ООО "Бриллиант" (арендодатель) и ИП Ким А.М. (арендатор) заключено соглашение N 76, предметом которого является определение сроков и условий подготовки площадей к аренде, коммерческое использование арендатором площадей до государственной регистрации договора аренды и заключения договора аренды.
Исходя из пунктов 2.2 - 5.6 соглашения N 76, площади передаются арендатору для выполнения работ арендатора, необходимых для осуществления коммерческой деятельности.
Исходя из положений статей 209, 608 ГК РФ, права владения, пользования и распоряжения имуществом, включая сдачу его в аренду, принадлежат собственнику.
При этом согласно статье 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.
Установив, что на момент заключения соглашения N 76 у истца отсутствовало зарегистрированное право собственности на спорное помещение (право собственности истца на помещение возникло 24.05.2010, в то время как дата подписания соглашения - 02.07.2009) и, как следствие, отсутствовало право распоряжаться данным помещением, арбитражные суды, руководствуясь вышеназванными нормами права, признали соглашение N 76 в части установления в нем условий о передаче ответчику в пользование помещения и определения платы за пользование таким помещением до вступления в силу краткосрочного договора аренды ничтожным, не порождающим каких-либо юридических последствий.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела, сделанными с правильным применением норм гражданского законодательства..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.03.2012 по делу N А75-2466/2011
"...Из материалов дела видно, что между ОАО "РЖДстрой" (арендодатель) и МОУДОД "Детская музыкальная школа N 4" (арендатор) подписан договор от 01.01.2007 N 2-А/10-07/05-0028 аренды недвижимого имущества ОАО "Росжелдорстрой" (далее - Договор), согласно условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, указанное в приложении N 1 к Договору, расположенное по адресу: г. Сургут, ул. Мечникова, дом 11, включающее в себя: жилые помещения площадью 60,4 кв. м, находящиеся в здании общежития СМП-739, общей площадью 2 417,9 кв. м, инвентарный N 110010 (далее - недвижимое имущество) (пункт 1.1 Договора).
Срок действия Договора определен в пункте 2.1 Договора - с 01.01.2007 по 30.04.2007.
Дополнительным соглашением от 30.04.2007 N 1 стороны продлили срок действия Договора до 30.12.2007.
По статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что из текста искового заявления следует, что предметом иска является взыскание задолженности по арендным платежам и процентов за пользование чужими денежными средствами, а в качестве основания указан договор от 01.01.2007 N 2-А/10-07/05-0028 аренды недвижимого имущества ОАО "Росжелдорстрой", к судебной защите заявлено именно право на получение исполнения по названному договору, учитывая, что право собственности истца на переданное в аренду имущество возникло после подписания сторонами Договора, что влечет его недействительность, арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 24.02.2012 по делу N А40-36915\11-11-318
"...Отказ в удовлетворении исковых требований мотивирован арбитражным судом первой инстанции тем, что отсутствие регистрации права собственности ООО "Зодчий-Инвест" на переданные в аренду ответчикам помещения транспортно-пересадочного узла Планерная не является основанием для признания оспариваемых договоров ничтожными, передача в аренду недвижимого имущества до регистрации права собственности на него не противоречит нормам гражданского права, в частности, положениям об аренде.
В настоящее время строительство транспортно-пересадочного узла Планерная завершено, объект введен в эксплуатацию, акт о реализации контракта не подписан, помещения ТПУ Планерная между участниками инвестиционной деятельности не распределены, право собственности на объект в установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке не зарегистрировано.
При указанных обстоятельствах вывод арбитражного суда о том, что передача недвижимого имущества в аренду ООО "Зодчий-Инвест", не являющегося собственником этого имущества, не противоречит нормам гражданского права, и в частности, положениям об аренде основан на неправильном применении требований ст. 608, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный при отсутствии зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на это имущество, не соответствует требованиям ст. 608 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.12.2009 N КГ-А41/12225-09 по делу N А41-10574/09
"...Решением Арбитражного суда Московской области от 08 июня 2009 года в удовлетворении требований о признании договора аренды от 01.01.2008 г. N 01/08 недействительной сделкой в силу ее мнимости отказано. Требование об обязании ответчика возвратить истцу полученные денежные средства в размере 328 601 руб. 87 коп. удовлетворено по мотивам того, что предметом договора аренды N 01/08 являлся объект недвижимости, права на данный объект не зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем договор является ничтожной сделкой по основаниям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и не влечет никаких последствий, кроме как последствий ее недействительности.
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2009 года решение Арбитражного суда Московской области от 08 июня 2009 года по делу в части обязания ответчика возвратить истцу 328 601 руб. 87 коп. отменено, в удовлетворении иска в этой части отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован выводами об отсутствии правовых оснований для признания оспоренного договора мнимой сделкой в связи с доказанностью обстоятельств ее исполнения и наличием, в указанной связи, у ответчика права на получение возмещения за пользование помещениями.
Как видно из материалов дела, 01 января 2008 года АНО "НОУМЦ "Автопилот" (арендодатель) и НОУ "Мытищинская автошкола Московского областного Совета РОСТО" (арендатор) подписали договор аренды N 01/08. В соответствии с п. п. 1.1, 3.1 и 5.1 договора: ответчик предоставляет, а истец принимает во временное пользование сроком с 01 января 2008 года по 30 ноября 2008 года нежилые помещения площадью 96,3 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Мытищи, Олимпийский проспект, владение 43, стр. 1, 2 этаж, офисы. Стоимость арендной платы за весь срок действия договора согласована сторонами в размере 529 650 руб.
Во исполнение условий вышеуказанного договора истец перечислил ответчику 328 601 руб. 87 коп., что подтверждается платежным поручением N 458 от 26.12.08 г. и не оспаривается по делу.
Оценивая представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что имущество, переданное в пользование ответчику, не является объектом недвижимости, поскольку в отношении данного имущества не осуществлена государственная регистрация прав. На основании данных обстоятельств суды пришли к правильному выводу о недействительности договора аренды на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Поволжский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассматривалась ситуация, когда стороны в соответствии с предварительным договором обязались заключить договор аренды, но не заключили его. Суд указал, что договор аренды не может быть заключен до государственной регистрации права собственности на объект аренды. При этом в судебном акте прямо не сказано, что в противном случае договор аренды следует считать ничтожным.

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.02.2008 по делу N А65-12856/2007-СГ2-20
"...Суд первой инстанции установил, что сторонами 03.04.2006 года заключен предварительный договор, во исполнение которого стороны обязались заключить в будущем договор аренды нежилого помещения в строящемся здании административно-торгового комплекса в г. Набережные Челны, арендодателем по которому должен выступить ответчик. В соответствии с соглашением о задатке, истец обязался уплатить ответчику в качестве задатка 1 862 000 рублей с последующим зачетом этой суммы в счет причитающихся ответчику арендных платежей.
Из текста предварительного договора следует, что стороны обязались заключить краткосрочный договор аренды в случае начала истцом торговой деятельности до даты государственной регистрации основного договора, основной договор аренды на условиях, согласованных сторонами в проекте, прилагаемом к предварительному договору.
Поскольку в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, ни основной, ни краткосрочный договор аренды не мог быть заключен до государственной регистрации права собственности ответчика на реконструируемый объект...
Ни краткосрочный (как он поименован в тексте договора), ни основной договор сторонами не был заключен ни в срок, предусмотренный частью 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни на момент обращения истца с иском, при этом и оферта на заключение таких договоров не направлялась..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.04.2010 по делу N А21-9538/2008
"...Как следует из материалов дела, 01.08.2007 Общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 114 аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное пользование помещение площадью 46 кв. м, расположенное по адресу: Калининград, ул. Железнодорожная, д. 7, и помещение площадью 11,5 кв. м, расположенное по адресу: Калининград, Советский проспект, 10 / площадь Победы, 4.
В последующем Общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 01.01.2008 N 014, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное пользование помещение площадью 11,5 кв. м, расположенное по указанному адресу.
Поскольку право собственности истца на здание, возведенное в качестве самостоятельного объекта права после вступления в силу Закона о регистрации, зарегистрировано не было, апелляционный суд признал договоры N 014, 114 в части передачи в аренду помещения площадью 11,5 кв. м в силу статьи 168 ГК РФ ничтожными. Как следствие на основании статьи 167 ГК РФ суд сделал вывод об отсутствии обязанности ответчика вносить арендную плату за пользование указанным помещением.
Апелляционный суд полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, и принял обоснованное постановление на основании установленных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.05.2010 по делу N А32-47195/2009
"...По договору аренды нежилых помещений от 03.10.2008 N 3 (далее - договор аренды) предприниматель принял обязательство передать во временное владение и пользование обществу следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Краснодарский край, Славянский район, станица Петровская, ул. Песчаная, 165: здание конторы площадью 96,3 кв. м; здание пункта осеменения площадью 669,7 кв. м; здание корпуса площадью 963 кв. м; здание корпуса площадью 1 109,2 кв. м; здание молочного блока площадью 171,4 кв. м (далее - недвижимое имущество). Срок договора аренды определен до 03.12.2008 (л. д. 9 - 10).
В обоснование наличия права собственности на недвижимое имущество предприниматель предоставил суду первой инстанции свидетельства о государственной регистрации права, согласно которым государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 01.11.2008 на основании договора купли-продажи от 03.10.2008 (л. д. 15 - 19).
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Суд апелляционной инстанции установил, и истец не оспаривает, что на момент оформления договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не было зарегистрировано за предпринимателем право собственности на недвижимое имущество, указанное в договоре аренды.
Следовательно, суд апелляционной инстанции правильно квалифицировал договор аренды от 03.10.2008 как ничтожный на основании статьи 168 Гражданского кодекса, поскольку он не соответствует статье 608 Гражданского кодекса..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2011 N Ф09-7700/11 по делу N А47-9438/10
"...Как установлено судами, между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 13.12.2008 N 12-1/4-М, по условиям которого общество предоставило предпринимателю в аренду нежилое помещение N 4 общей площадью 34,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, пр. Дзержинского, д. 23, на срок 11 месяцев для размещения офиса.
Общество, ссылаясь на то, что предпринимателем обязанность по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнена, обратилось в арбитражной суд с иском о взыскании задолженности по арендным платежам в период с декабря 2009 г. по апрель 2010 г.
Предприниматель, обращаясь с встречными исковыми требованиями, полагает, что договор аренды от 13.12.2008 N 12-1/4-м является недействительной сделкой, поскольку на момент заключения названного договора у общества отсутствовало право собственности на спорное нежилое помещение, и общество неосновательно обогатилось на сумму произведенных в период срока действия договора с декабря 2008 года по ноябрь 2009 года арендных платежей в размере 655 320 руб. 22 коп.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и это право может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что общество приобрело правомочие собственника на распоряжение спорным помещением с момента государственной регистрации права собственности на здание, в котором находится это помещение, то есть с 05.02.2009.
Поскольку на момент заключения договора аренды от 13.12.2008 N 12-1/4-М зарегистрированное право собственности на вновь созданный объект недвижимости у общества отсутствовало, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласился с доводами предпринимателя о том, что названный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой.
Учитывая, что судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено, постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.07.2011 N Ф09-2928/11 по делу N А50-29916/2009
"...Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
На основании ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что право собственности Фоменко Н.И. на переданный обществу "Точка роста" по договору аренды от 10.12.2007 земельный участок в установленном порядке зарегистрировано 21.12.2007, суд апелляционной инстанции признал, что на момент заключения спорного договора аренды и передачи земельного участка обществу "Точка роста" 10.12.2007 Фоменко Н.И. не являлась собственником указанного участка.
В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (ст. 166 данного Кодекса).
Таким образом, принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 10.12.2007, заключенного между обществом "Точка роста" и индивидуальным предпринимателем Фоменко Н.И.
Выводы суда апелляционной инстанции являются правильными, соответствуют материалам дела и действующему законодательству..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.08.2010 N Ф09-6172/10-С6 по делу N А47-9163/2007
"...Как установлено судами, встроенно-пристроенное нежилое помещение площадью 620,8 кв. м и помещение N 2 (номера на поэтажном плане N 29 - 37) общей площадью 126,1 кв. м, расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома литера АЕ, по адресу: г. Оренбург, ул. 60 лет Октября, д. 3/1, принадлежат на праве собственности обществу "Торгсервис", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 20.06.2007 и 09.10.2007.
На основании договоров аренды от 28.02.2003 N 1-712р-2046/5012, от 16.04.2004 N 1-712р-5984, от 22.07.2005 N 1-7126-6980, заключенных между комитетом (арендодатель) и обществом "Радиосвязь" (арендатор), нежилое встроенное помещение N 3, состоящее из комнат N 1, 2, 3, и комната N 6, расположенные на первом этаже пятиэтажного здания литера А, по адресу: г. Оренбург, ул. 60 лет Октября, д. 3/1, переданы в аренду обществу "Радиосвязь" для использования под производственные помещения.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судами установлено, что комитет не являлся собственником помещений, передаваемых в аренду обществу "Радиосвязь", и обществом "Торгсервис", которому данные помещения принадлежат на праве собственности, полномочия на передачу имущества в аренду комитету не передавались.
Таким образом, суды пришли к выводу о том, что договоры аренды, заключенные между комитетом и обществом "Радиосвязь", следует считать недействительными в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.08.2010 N Ф09-6316/10-С6 по делу N А76-6980/2009-26-540/150
"...Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела и оценив их в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что спорное нежилое помещение передано предприятию "ПЖРЭУ Тракторозаводского р-на г. Челябинска", указанному в качестве арендодателя по договору аренды от 28.12.2007 N 16, на основании соглашения о внесении изменений и дополнений от 03.12.2007 N 3 в договор о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения от 31.03.2000 N П-63/84.
Между тем право хозяйственного ведения предприятия "ПЖРЭУ Тракторозаводского р-на г. Челябинска" на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано в ЕГРП только 15.09.2008, то есть после подписания договора от 28.12.2007 N 16.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент заключения договора аренды от 28.12.2007 N 16, а также на момент внесения в него изменений по сроку его действия (01.06.2008) право на передачу спорного имущества в аренду у предприятия "ПЖРЭУ Тракторозаводского р-на г. Челябинска" отсутствовало.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности договора аренды от 28.12.2007 N 16, объектом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу г. Челябинск, ул. Российская, 47а, как заключенного неуполномоченным лицом со стороны арендодателя и, соответственно, об отсутствии правовых оснований у общества "Жилсфера" для его занятия..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.03.2010 N Ф09-1391/10-С6 по делу N А76-14422/2009-18-701
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между обществом "ДЕЗ Калининского района" (арендатор) и предпринимателем Гордеевым П.В. (арендодатель) заключен договор аренды общего имущества многоквартирного дома от 01.06.2008 N 58, согласно условиям которого ответчик (управляющая компания) обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование объект общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: пр. Победы, д. 166г (проходной подъезд) для использования под размещение продуктового магазина. Общая площадь сдаваемого в аренду объекта составляет 21 кв. м. Срок действия договора установлен с 01.06.2008 до 01.05.2009 (п. 5.2 договора).
Предприниматель Гордеев П.В., считая, что договор аренды от 01.06.2008 N 58 является недействительным в связи с отсутствием у ответчика права на передачу объекта недвижимости в аренду, поскольку оно принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Судом установлено и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что спорное нежилое помещение расположено в проходном подъезде многоквартирного жилого дома и является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
В силу п. 2, 4 ст. 36, подп. 3 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Удовлетворяя исковые требования о признании договора аренды от 01.06.2008 N 58 недействительным, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный договор заключен в нарушение ст. 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации лицом, не обладающим правом сдачи спорного помещения в аренду.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения суда первой инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2009 N Ф09-7558/09-С6 по делу N А76-7613/2008-12-445
"...Заявитель полагает, что спорное помещение относится к объектам муниципальной собственности в силу постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". В связи с этим спорный объект недвижимости должен рассматриваться как объект муниципальной собственности, независимо от того оформлено ли это право в установленном законом порядке...
В соответствии с положениями, установленными ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В обоснование своего права на переданное в аренду предпринимателю Косаревой Т.П. имущество комитет по управлению имуществом представил в материалы дела выписку из реестра муниципальной собственности города Челябинска от 21.05.2008 N ОМС/1227 по состоянию на 21.05.2008 и постановление главы г. Челябинска от 12.07.2001 N 836-п, на основании которого в собственность г. Челябинска от филиала Строительное управление N 807 открытого акционерного общества "Свердловскдорстрой" было принято имущество, в том числе жилой фонд общей площадью 18694,7 кв. м, в состав которого включено спорное нежилое помещение. Указанное помещение передано с баланса филиала Строительное управление N 807 открытого акционерного общества "Свердловскдорстрой" в муниципальную собственность г. Челябинска на баланс муниципального унитарного предприятия "Многоотраслевое жилищно-коммунальное объединение" по акту приема-передачи.
Согласно п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Суд апелляционной инстанции на основании исследования материалов установил, что оснований считать право муниципальной собственности на спорное имущество возникшим не имеется, так как доказательств государственной регистрации перехода права собственности к муниципальному образованию "Город Челябинск" на данные помещения не представлено.
Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на имеющийся в материалах дела и не оспоренный отказ в государственной регистрации от 10.08.2005 N 5819 права муниципальной собственности на нежилое помещение N 1 (магазин) площадью 163,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, п. Федоровка, ул. Дубовая, д. 18-а, в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признал, что включение помещения в реестр муниципальной собственности не может являться доказательством возникновения у муниципального образования права собственности на него.
С учетом сказанного, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 16.02.2006 N 9/7491, указав на отсутствие у комитета по управлению имуществом права распоряжаться имуществом, право муниципальной собственности на которое не возникло..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.01.2009 N Ф09-10100/08-С6 по делу N А60-9270/2008
"...Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что на момент заключения договора аренды право хозяйственного ведения предприятия "Почта России" на закрепленное за ним имущество не зарегистрировано в установленном законом порядке, и пришли к обоснованному выводу о том, что предприятие "Почта России" не обладало правом сдачи спорного помещения в аренду.
Таким образом, договор аренды от 01.09.2006 N 1453/14, заключенный между предприятием "Почта России и индивидуальным предпринимателем Сальниковой Е.С., противоречит ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, установив, что договор аренды заключен в отношении имущества, право хозяйственного ведения на которое за арендодателем в установленном законом порядке не зарегистрировано, а также с нарушением порядка, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (без проведения конкурса), суды правомерно признали договор аренды от 01.09.2006 N 1453/14 недействительным и применили последствия недействительности ничтожной сделки, обязав арендатора возвратить спорное помещение..."

Постановление ФАС Уральского округа от 21.09.2006 N Ф09-8398/06-С3 по делу N А76-5997/06-6-205
"...Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды от 01.12.2004 N А-19/2005 на основании акта сдачи-приемки предприятие передало обществу в аренду нежилое помещение общей площадью 32 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. 40 лет Октября, д. 19.
...Запись о праве собственности истца на которое внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.02.2005 (свидетельство о государственной регистрации права серия 74-АА N 056296).
Установив, что истец не доказал в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации факт наличия у него на момент заключения договора аренды от 01.12.2004 N А-19/2005 зарегистрированного права собственности на помещение площадью 32 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. 40 лет Октября, д. 19, суды пришли к верному выводу о ничтожности названного договора ввиду его несоответствия положениям ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2006 N Ф09-6063/06-С4 по делу N А50-37774/2005-Г-7
"...Кроме того, в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 2 ст. 4 указанного Закона).
При этом права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, Департаментом в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение, которая является обязательной (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), а следовательно, и возникновения права муниципальной собственности.
При таких обстоятельствах являются правомерными выводы суда апелляционной инстанции о том, что Департаменту право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Федосеева, д. 19, не принадлежит, и Департамент в силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не имел права сдавать в аренду указанное помещение..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2010 по делу N А08-2804/2009-24
"...Как усматривается из материалов дела, 01.06.2007 ООО "Консалтинг-центр "ЮНИКОН" (арендодатель) и ГОУ ВПО "Белгородский государственный университет" (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества N 19, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение, именуемое далее "объект", расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Королева, 2а, а именно: здание Центра наноструктурных материалов и покрытий, площадью 785,8 кв. м для использования в целях научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Из материалов дела следует, что право собственности ООО "Консалтинг-центр "ЮНИКОН" на переданное ответчику по договору аренды N 19 от 01.06.2007 нежилое помещение площадью 785,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Королева, д. 2а, было зарегистрировано в установленном законом порядке 21.12.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 31 АБ N 305531 (т. 1 л.д. 14).
При таких обстоятельствах, учитывая, что на момент заключения договора аренды N 19 от 01.06.2007 ООО "Консалтинг-центр "ЮНИКОН" не являлось собственником спорного помещения, а, следовательно, исходя из положений ст. 608 Гражданского кодекса РФ было не вправе передавать его в аренду, тем более, что спорное нежилое помещение как объект недвижимости в июне 2007 года не существовало, так как не было введено в эксплуатацию, судебная коллегия приходит к выводу о ничтожности договора аренды N 19 от 01.06.2007 в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ..."

Постановление ФАС Центрального округа от 12.05.2010 N Ф10-1865/10 по делу N А68-5904/09
"...Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды N 58 от 16.01.2006, администрация МО Тепло-Огаревский район выступала как собственник передаваемого в аренду имущества.
Однако, свидетельство о государственной регистрации права серии 71 АБ N 312480, согласно которому собственником нежилого здания магазина, общей площадью 188,30 кв. м, лит. А (кадастровый номер 71-71-22/006/2007-392), расположенного по адресу: Тульская область, Тепло-Огаревский район, поселок Теплое, ул. Садовая, д. 3, является муниципальное образование Тепло-Огаревский район Тульской области, выдано администрации 19.04.2007, тогда как договор аренды заключен 16.01.2006, то есть ранее, чем выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Следовательно, на дату заключения договора аренды администрация МО Тепло-Огаревский район не обладала правомочиями по распоряжению данным имуществом.
Таким образом, поскольку указанный договор аренды является недействительным в силу его ничтожности, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании задолженности по арендной плате..."

Позиция 2. Отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя на недвижимость в момент заключения договора аренды не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего арендного обязательства, если арендодатель передал имущество арендатору, а последний пользовался им и вносил арендные платежи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.10.2012 по делу N А82-16218/2011
"...ИП Дворсон А.Р. (арендодатель) и ИП Удалова О.Н. (арендатор) заключили договор аренды от 15.06.2010 N 15, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование часть нежилого помещения (2-й этаж) общей площадью 27,92 квадратного метра, находящееся в здании торгового центра "Александрия", расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск улица Крестовая, дом 109-111 (пункт 1.1 договора).
Срок аренды составляет 11 месяцев с даты передачи помещения по акту приема-передачи (пункт 2.1 договора).
В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания (помещения) на срок менее года заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и не требует государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя на недвижимость на дату заключения договора аренды само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего арендного обязательства.
Стороны, подписав договор от 15.06.2010, в пункте 2.1 установили срок его действия с 15.06.2010. После регистрации права собственности истца на здание торгового центра площадью 2 052,2 квадратного метра 09.12.2010 договор аренды участниками не изменялся, волеизъявления контрагентов как в момент заключения сделки, так и после регистрации права направлены на пользование ИП Удаловой О.Н. объектом имущественного найма. При этом арендатор признавал себя фактически должником в арендном обязательстве и оплачивал платежи за пользование объектом и до государственной регистрации права собственности за арендодателем.
В связи с указанными обстоятельствами доводы заявителя кассационной жалобы о необоснованном применении к настоящему спору статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и необходимости взимания за пользование переданным имуществом платы судом кассационной инстанции признаются правильными..."

8.3. Вывод из судебной практики: Договор аренды недвижимого имущества, в отношении которого право собственности арендодателя признано недействительным после заключения договора, а также признана недействительной государственная регистрация такого права, является ничтожным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 01.09.2010 N КГ-А40/9578-10 по делу N А40-145519/09-105-1045
"...20.06.2000 г. между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ГУ Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в ЮВАО г. Москвы (арендатор и правопредшественник истца) был заключен договор аренды от 20.06.2000 г. N 05-00317/00, согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение площадью 596,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. 2-я Институтская, д. 2/10 сроком действия с 01.05.2000 г. по 30.04.2005 г.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, принадлежность указанного недвижимого имущества на праве собственности городу Москве на момент действия договора аренды подтверждается выпиской из ЕГРП от 20.07.2009 г.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.08.2009 г. по делу N А40-27128/09-11-287, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2009 г., признано право федеральной собственности на помещения в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. 2-я Институтская, д. 2/10 общей площадью 600,2 кв. м и признано недействительным зарегистрированное право собственности города Москвы на здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. 2-я Институтская, д. 2/10 общей площадью 596,2 кв. м.
Суды обеих инстанций, руководствуясь статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установили преюдициальное значение указанного выше решения Арбитражного суда г. Москвы от 04.08.2009 г. по делу N А40-27128/09-11-287 для рассмотрения настоящего спора.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченным собственником лицам.
Поскольку недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 20.06.2000 г. N 05-00317/00, не является собственностью города Москвы, и как следствие, Департамент имущества города Москвы не уполномочен собственником (Российской Федерацией) на сдачу его в аренду, последний в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен с нарушением статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судами при рассмотрении дела судебной ошибки..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2010 по делу N А46-9/2007
"...Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и ООО "Паллада" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.07.2003 N 25501/3 (с изменениями от 06.05.2005), согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение (строение), находящееся в собственности муниципального образования город Омск, расположенное в подвале по адресу: город Омск, проспект Маркса, 17 (Литера А (8П), индивидуализированное согласно приложению N 2 к договору, общей площадью 92,50 квадратных метра, сроком с 01.07.2003 по 30.06.2008.
Решением Куйбышевского районного суда города Омска от 08.07.2008 признано недействительным право собственности муниципального образования город Омск на нежилое помещение 8П на поэтажном плане (1, 2, 45) общей площадью 92,50 квадратных метра, расположенное в подвале пятиэтажного кирпичного здания, литера А, расположенного по адресу: город Омск, проспект Маркса, 17, а также признана недействительной государственная регистрация права собственности на указанное нежилое помещение.
Приняв во внимание указанное решение суда, которое имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела в силу пункта 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций, правомерно признали договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2003 N 25501/3 недействительной (ничтожной) сделкой, заключенной в нарушение пункта 1 статьи 209, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

8.4. Вывод из судебной практики: Подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до государственной регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, но зарегистрированный после нее, является действительным.

Примечание: Указанная позиция нашла отражение в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа "О практике применения норм гражданского законодательства", принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных Президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 36).

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 4037/10 по делу N А65-18537/2009-СГ2-55
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодателем) и обществом (арендатором) 24.01.2008 подписан договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Товарищеская, д. 16, литер "А", сроком с 24.01.2008 по 24.01.2011. Помещения по акту приема-передачи от 24.01.2008 переданы в пользование арендатору.
Право собственности предпринимателя на указанные помещения, приобретенные по договору купли-продажи от 21.09.2007 N 114, заключенному с муниципальным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", зарегистрировано в установленном порядке 20.02.2008, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор аренды прошел государственную регистрацию 11.03.2008.
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того обстоятельства, что договор аренды подписан сторонами до возникновения у предпринимателя права собственности на сдаваемые им в аренду помещения, а поскольку в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду, договор является ничтожным.
Таким образом, суды признали дату подписания сторонами договора аренды моментом его заключения.
Однако согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом, а именно пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрена обязательная государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества.
Принимая во внимание, что на момент регистрации договора аренды арендодатель являлся собственником арендуемых помещений, сторонами определен момент вступления в силу договора и период с даты подписания договора до его регистрации в расчет задолженности по арендной плате не включается, договор аренды следует признать заключенным в полном соответствии с действующим законодательством, а исковое требование - подлежащим удовлетворению.
При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 06.05.2010 N ВАС-4037/10 по делу N А65-18537/2009-СГ2-55
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) 24.01.2008 подписан договор аренды нежилого помещения (арендатор), расположенного по адресу: г. Казань, ул. Товарищеская, д. 16, литер "А", общей площадью 116,4 кв. метра, на срок с 24.01.2008 по 24.01.2011 и по акту приема-передачи от 24.01.2008 переданы в пользование.
Предприниматель на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 21.09.2007 N 114, заключенного с муниципальным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", приобрел в собственность нежилые помещения по адресу: г. Казань, ул. Товарищеская, д. 16, литер "А", общей площадью 127,1 кв. метра.
Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 20.02.2008, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор аренды прошел государственную регистрацию 11.03.2008.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).
Следовательно, договор аренды от 24.01.2008, зарегистрированный 11.03.2008, считается заключенным с момента регистрации.
Суды, делая вывод о том, что поскольку на момент заключения договора аренды от 24.01.2008 переход права собственности предпринимателя на объект аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, у последнего отсутствовали полномочия по распоряжению спорным объектом недвижимости, не применили указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, основания, предусмотренные статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания недействительным договора аренды отсутствуют..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.04.2011 по делу N А11-4945/2010
"...Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) оформили договор аренды торговых помещений от 01.06.2009 N Ц/5 площадью 20 квадратных метров на цокольном этаже торгового центра, расположенного по адресу: город Муром, улица Советская, 12, пристроенного к западному торцу торгового центра "Витязь" (пункты 1.2, 1.5 и 1.6 договора).
Согласно пункту 2.1 договора помещения передаются в аренду до 01.07.2015.
Право собственности Общества на здание упомянутого торгового центра зарегистрировано 13.08.2009 (свидетельство о государственной регистрации права от 13.08.2009 серии 33АК N 709298).
Договор аренды от 01.06.2009 N Ц/5 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 15.06.2010 за номером 33-22-12/024/2010-572.
Выводы суда апелляционной инстанции о недействительности и незаключенности договора аренды от 01.06.2009 N Ц/5 ошибочны, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.
На момент государственной регистрации договора аренды от 01.06.2009 N Ц/5, с которого он считается заключенным, арендодатель являлся собственником арендуемых помещений и, соответственно, у него имелось правомочие на передачу принадлежащего ему имущества в аренду по правилам статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому суд первой инстанции правомерно признал договор аренды заключенным в полном соответствии с действующим законодательством..."

8.5. Вывод из судебной практики: Если право собственности на объект аренды возникло у арендодателя в порядке правопреемства при реорганизации правопредшественника, то договор аренды такого имущества является действительным несмотря на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент заключения указанного договора отсутствуют сведения о правах арендодателя на недвижимое имущество.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 12.12.2011 по делу N А41-27488/10
"...Как следует из материалов дела, на момент заключения спорного договора аренды N Р-95/К/08 от 29.05.2008 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали сведения об ОАО "Аграрная группа "РОСТ" как о правообладателе нежилого помещения.
Одновременно судами было установлено, что ОАО "Аграрная группа "РОСТ" создано в результате реорганизации в форме слияния с ОАО "Агрофирма "Павловская", что подтверждается свидетельствами серии 50 N 011199851 от 29.05.2008 г. и серии 50 N 011199859 от 29.05.2008 г.
В соответствии с договором о слиянии ОАО "Агрофирма "Павловская" и ОАО "Аграрная группа "РОСТ" от 14.02.2008 г. последнее является правопреемником ОАО "Агрофирма "Павловская" в отношении любого его имущества.
Перечень имущества, подлежащий передаче от ОАО "Агрофирма "Павловская" к вновь образуемому юридическому лицу отражен в подписанном сторонами передаточном акте от 01.05.2008 г. Данный перечень содержит указание на передачу в составе иного имущества цеха деревообработки инв. N 00000031, расположенного, согласно распоряжению Администрации городского округа Домодедово N 392 от 30.08.2007 г., по адресу: д. Павловское, ул. Вокзальная, д. 21, стр. 11.
При изложенных обстоятельствах, суды пришли к правомерному выводу о доказанности наличия у ОАО "Аграрная группа "РОСТ" как правопреемника в отношении имущества ОАО "Агрофирма "Павловская" права распоряжения нежилым помещением общей площадью 240 кв. м, расположенным по адресу: Московская область, Домодедовский район, д. Павловское, ул. Вокзальная, д. 21, стр. 11 (столярный цех).
Оснований для признания договора аренды N Р-95/К/08 от 29.05.2008 г. недействительным у судов не имелось..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 21.02.2012 N ВАС-1782/12 по делу N А41-27488/10
"...Полагая, что в соответствии с нормой статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, у общества отсутствовали правомочия по распоряжению объектом аренды, предприниматель обратился в суд с требованием о признании договора аренды от 29.05.2008 N Р-95/К/08 недействительной сделкой.
Как следует из судебных актов, общество создано в результате реорганизации в форме слияния с ОАО "Агрофирма "Павловская", что подтверждается свидетельствами серии 50 N 011199851 от 29.05.2008 г. и серии 50 N 011199859 от 29.05.2008 г.
В соответствии с договором о слиянии ОАО "Агрофирма "Павловская" и ОАО "Аграрная группа "РОСТ" от 14.02.2008 г. последнее является правопреемником ОАО "Агрофирма "Павловская" в отношении любого его имущества.
Перечень имущества, подлежащего передаче от ОАО "Агрофирма "Павловская" к вновь образуемому юридическому лицу, отражен в подписанном сторонами передаточном акте от 01.05.2008 г. Данный перечень содержит указание на передачу в составе иного имущества цеха деревообработки инв. N 00000031, расположенного, согласно распоряжению Администрации городского округа Домодедово от 30.08.2007 г. N 392, по адресу: д. Павловское, ул. Вокзальная, д. 21, стр. 11.
Столярный цех площадью равной 240 кв. м, являющийся объектом договора аренды от 29.05.2008 г. N Р-95/К/08, является частью здания принадлежащего ОАО "Аграрная группа "РОСТ" цеха деревообработки.
В связи с изложенным, суды обоснованно пришли к выводу о доказанности наличия у общества как правопреемника в отношении имущества ОАО "Агрофирма "Павловская" права распоряжения нежилым помещением общей площадью 240 кв. м, расположенным по адресу: Московская область, Домодедовский район, д. Павловское, ул. Вокзальная, д. 21, стр. 11 (столярный цех), поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных права" граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Учитывая изложенное, нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, не установлено..."

9. Правовые последствия заключения договора аренды недвижимого имущества после отчуждения такого имущества арендодателем

В силу ст. 608 ГК РФ право сдавать имущество в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником. В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). На практике может возникнуть ситуация, когда продавец, заключив договор купли-продажи недвижимого имущества, сдает его в аренду до государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику. Возникает вопрос о правовых последствиях этой сделки.

9.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, заключенный после отчуждения арендодателем по договору купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на арендованное имущество, но до государственной регистрации перехода права собственности на эту долю, является действительным.

Примечание: Вывод суда основан на позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.11.2007 N 9822/07 по делу N А65-15773/2006-СГ1-17, согласно которой передача продавцом в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи покупателю, чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке).

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.02.2013 по делу N А49-4192/2012
"...В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель (ООО НПФ "Гемус") передает, а арендатор (ООО "Архонт") принимает во временное владение и пользование нежилое помещение в литере Б1, назначение: нежилое помещение, 1 этаж, общая площадь составляет 1 710,6 кв. м, адрес объекта: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, д. 11А.
ООО "Архонт" в кассационной жалобе также ссылается на то, что по договору аренды истец предоставил имущество, 1/2 доли в праве на которое ему не принадлежала, а фактически была продана третьему лицу.
Эти доводы, как считает ответчик, основаны на договоре купли-продажи недвижимости от 10.12.2010 N 10/12/2010 (л.д. 27), заключенном истцом и Барановым Ю.В., и акте приема-передачи 1/2 доли в праве собственности на спорное нежилое помещение (л.д. 29).
Между тем, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
Государственная регистрация перехода к Баранову Ю.В. права на 1/2 доли в праве собственности на объект недвижимости, согласно свидетельству серии 58-АА N 969130 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, состоялась 07.04.2011 (л.д. 19). Поэтому на момент передачи нежилого помещения по договору аренды - 01.01.2011 собственником этого помещения являлся истец, и в соответствии со статьей 608 ГК РФ он обладал правом сдачи имущества в аренду.
В период с 01.01.2011 по 06.04.2011 Баранов Ю.В. таким правом не обладал.
При расчете задолженности по арендным платежам, возникшей после регистрации перехода прав на объект недвижимости, истцом учтено, что с 07.04.2011 Баранову Ю.В. и ООО НПФ "Гемус" принадлежат равные доли в праве собственности на объект аренды.
Передача истцом в аренду имущества ООО "Архонт" после заключения с Барановым Ю.В. договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на это имущество, но до государственной регистрации перехода прав на долю в собственности, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность истца как продавца, но не свидетельствует о недействительности договора аренды..."

10. Действительность договора аренды недвижимого имущества, право собственности на которое возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ или иных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок регистрации соответствующих объектов недвижимости, но которое не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)

Примечание: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением ст. 31.1, которая продолжает действовать до 01.01.2020, утратил силу с 01.01.2017 в связи с принятием Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ. В настоящее время отношения, возникающие при осуществлении на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).
Данная регистрация осуществляется в форме обременения права собственности на недвижимое имущество (абз. 2 п. 1 ст. 1, ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Как правило, если в ЕГРП нет сведений об объекте аренды, то такой договор не может быть зарегистрирован, а арендодатель не вправе сдавать данное имущество в аренду, поскольку госрегистрация права собственности является единственным доказательством существования такого права и, следовательно, при ее отсутствии лицо не сможет доказать, что является собственником имущества либо уполномоченным им лицом.
Если право собственности на объект аренды возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то госрегистрация такого права требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие названного Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом, в том числе сдачи его в аренду (п. 2 ст. 6 названного Закона).
Однако в ряде случаев, по мнению судов, отсутствие госрегистрации права арендодателя на объект не влечет недействительности договора аренды.

Примечание: Приведенная ниже судебная практика относится ко времени до внесения изменений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Следовательно, в этих примерах не учтена правовая позиция, изложенная в п. 10 названного Постановления.

10.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о действительности договора аренды, который заключен на срок не менее одного года, если на момент его заключения право собственности на имущество, возникшее до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не было зарегистрировано в ЕГРП, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если на момент заключения договора аренды право собственности, которое возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на недвижимость не зарегистрировано в ЕГРП, то такой договор, заключенный на срок не менее года, ничтожен.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что договор подлежал государственной регистрации. Следовательно, суд посчитал, что договор был заключен на срок не менее года, хотя в тексте договора срок был определен в 364 дня.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.11.2006 по делу N А82-18436/2005-10
"...Как видно из документов и установлено судом, ЗАО "ТИСИЗ" (арендодатель) и ООО "Интергео" (арендатор) заключили договор аренды от 01.07.2004 нежилых помещений N 109, 110, 131, 132, гаражных боксов N 302 и 303 и ангаров N 4, 7 - 9, расположенных по адресу: город Ярославль, Второй промышленный проезд, база ЗАО "ТИСИЗ". Из условий сделки следует, что срок ее действия - 364 дня, ставка арендной платы - 1325 рублей за один календарный день. Указанные нежилые помещения переданы в пользование ответчику 01.07.2004.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
По общему правилу, содержащемуся в статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности, как и любое другое вещное право, подлежит обязательной государственной регистрации.
Материалами дела подтверждено и истцом не оспаривается, что ЗАО "ТИСИЗ" приобрело право собственности на спорное имущество в результате приватизации в 1993 году, однако регистрацию права до настоящего времени не осуществило.
В силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
В пункте 2 указанной нормы Закона (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ) установлено, что "государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества".
Таким образом, ЗАО "ТИСИЗ" до совершения сделки аренды обязано было зарегистрировать право собственности на спорное имущество.
Отсутствие такой регистрации свидетельствует о том, что истец не может являться арендодателем и требовать взыскания арендной платы и пеней по недействительному договору..."

Позиция 2. Если на момент заключения договора аренды право собственности, которое возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на недвижимость не зарегистрировано в ЕГРП, то такой договор, заключенный на срок не менее года, не признается ничтожным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2007 N Ф04-829/2007(31751-А03-22) по делу N А03-5862/2006-4
"...Постановлением апелляционной инстанции арбитражного суда от 07.11.2006 решение в части удовлетворения требования заявителя о регистрации договора аренды от 28.06.2005 N 43/к и об отказе в удовлетворении встречного иска отменено, принято новое решение: в первоначальном иске отказано, встречный иск удовлетворен.
На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации суд признал договор аренды от 28.06.2005 N 43/к ничтожной сделкой, поскольку при заключении договора в соответствии со статьями 6, 13 Закона о государственной регистрации требовалась обязательная государственная регистрация права собственности на передаваемое имущество.
В соответствии со статьей 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом.
Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Согласно статье 6 Закона о государственной регистрации правообладатель должен совершить необходимые действия для государственной регистрации своих ранее возникших прав при совершении сделок с недвижимым имуществом. Однако Законом не предусмотрена необходимость совершения данных действий до совершения либо при совершении сделки.
При изложенных обстоятельствах выводы арбитражного суда апелляционной инстанции о ничтожности договора аренды от 28.06.2005 N 43/к в связи с его противоречием положениям статей 6, 13 Закона о государственной регистрации нельзя признать обоснованными. Указанные нормы регулируют порядок осуществления государственной регистрации обременения прав..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 10.06.2013 по делу N А41-40017/12
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между ТУ ФАУГИ по МО (арендодатель) и ОАО "РЖД" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.12.2009 N 48/09-Р, на основании которого арендодатель по акту от 01.12.2009 предоставило арендатору в пользование за плату являющийся федеральной собственностью земельный участок для эксплуатации и обслуживания железнодорожного транспорта (акт приема-передачи от 01.12.2009). Договор аренды заключен сроком на 49 (сорок девять) лет, зарегистрирован 30.06.2010 (как следует из отметки о государственной регистрации N 50-50-99/055/2010) и вступил в законную силу.
15 сентября 2003 г. между Государственным унитарным предприятием "Московско-Смоленское отделение Московской железной дороги" (землевладелец) и ИП Айрапетян С.К. (землепользователь) был заключен договор о срочном пользовании земельным участком, расположенном в полосе отвода железной дороги.
По условия договора ГУП Московско-Смоленское отделение Московской железной дороги передало, ИП Айрапетян С.К. приняла в пользование земельный участок площадью 34,0 кв. м вблизи станции Долгопрудная для размещения торговой палатки. На участке запрещено возводить капитальные строения (п. 2.3.2 договора). При нарушении указанного пункта договора возведенные объекты подлежат сносу за счет землепользователя. Договор заключен на срок по 31.12.2004.
Довод заявителя о том, что договор является недействительной ничтожной сделкой, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на земельный участок было зарегистрировано право собственности Российской Федерации, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку в соответствии со ст. 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.
Земельный участок с кадастровым номером 50:42:0000000:0022 расположен в полосе отвода железной дороги.
В соответствии с ранее действовавшим п. 1 ст. 5 ФЗ от 25.08.1995 N 153-ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте" земли полосы отвода железных дорог признавались землями федерального значения, предоставляемыми безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование предприятиям и учреждениям железнодорожного транспорта.
Следовательно, земли полосы отвода в силу указанной нормы были признаны федеральной собственностью.
Согласно п. 3 ст. 4, ст. 8 ФЗ от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" в настоящее время земли полосы отвода железной дороги также являются федеральной собственностью.
Учитывая изложенное, право федеральной собственности на спорный земельный участок относится к ранее возникшим правам на недвижимость, признаваемым действительными до их регистрации в ЕГРП. Такие права, в силу п. п. 1 и 2 статьи 6 ФЗ от 21 июля 1997 г., N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат регистрации в случае регистрации перехода права на недвижимость, ее обременения (ограничения), либо сделки с недвижимостью.
Право собственности Российской Федерации возникло до вступления в законную силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и является действительным вне зависимости от его регистрации в ЕГРП..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 17.12.2009 N Ф09-10093/09-С3 по делу N А60-14978/2009-С12
"...В связи с тем, что за период с мая 2006 года по октябрь 2008 года истцом произведены платежи за пользование нежилыми помещениями в общей сумме 460 357 руб. по незаключенному договору и полагая, что ответчик не является собственником спорного помещения, в связи с чем у него отсутствовали правовые основания для сдачи помещения в аренду и получения от истца арендной платы в сумме 460 357 руб., общество обратилось в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 460 357 руб., суды исходили из того, что общество не может быть признано потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения в размере спорных сумм.
Выводы судов являются правильными, основаны на материалах дела, исследованных согласно требованиям, установленным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют законодательству.
Исходя из этой нормы и положений ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать свое требование, представив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения, а ответчик (приобретатель) неосновательно обогатился за его счет.
Как следует из ст. 606, 608, 614, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, правом на передачу имущества в аренду и получение платы за пользование имуществом обладает его собственник или лицо, уполномоченное законом или собственником. При этом пользование имуществом, переданным в аренду, предполагается возмездным.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что жилой дом, находящийся по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленинградская, д. 20 передан в муниципальную собственность Асбестовского городского округа и включен в реестр муниципальной собственности под регистрационным номером 10000236 на основании постановления Главы администрации г. Асбеста от 02.02.1994 N 53 "Об утверждении перечня жилых домов, нежилых помещений и иного имущества, предлагаемых для закрепления в муниципальной собственности города Асбеста". Права на спорное помещение являются ранее возникшими, государственной регистрации не подлежат и считаются действительными.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что общество не может быть признано потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения в размере спорных сумм и правомерно отказали в удовлетворении иска в данной части..."

10.2. Вывод из судебной практики: Договор аренды недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано в ЕГРП к моменту заключения договора, действителен, если указанное право возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и договор был заключен на срок менее года.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.01.2010 по делу N А82-3120/2009-72
"...Департамент недвижимости администрации Рыбинского муниципального округа (арендодатель) и ООО "Арматор" (арендатор) подписали договор от 05.03.2004 N 1999 (в редакции дополнительного соглашения от 03.06.2005) аренды недвижимого имущества (здания, помещения), расположенного по адресу: г. Рыбинск, ул. Луначарского, д. 6, общей площадью 217,1 квадратного метра для использования под подсобные помещения магазина (пункт 1.1 договора).
В пункте 7.1 стороны установили срок действия договора - с 05.03.2004 по 31.12.2004, который продлен дополнительным соглашением с 03.06.2005 по 30.12.2005.
Посчитав данный договор недействительной сделкой, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Довод заявителя о необходимости государственной регистрации права муниципальной собственности на момент совершения сделки аренды отклоняется окружным судом в силу следующего.
Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
На основании статьи 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона (то есть до 1998 года), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Право муниципальной собственности на спорный объект возникло до вступления данного закона в силу, договор аренды заключен сторонами на срок менее одного года, поэтому вывод суда о юридической действительности права при отсутствии его государственной регистрации правомерен..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 31.05.2010 N ВАС-6720/10 по делу N А82-3120/2009-72
"...Посчитав данный договор аренды недействительной сделкой, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Как установлено судами, в силу прямого указания приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" арендуемые помещения отнесены к объектам муниципальной собственности.
Право муниципальной собственности возникло до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а потому являлось юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации.
С учетом этого, суды трех инстанций пришли к выводу о том, что спорные нежилые помещения находятся в муниципальной собственности, а потому департамент на момент заключения договора от 05.03.2004 N 1999 обладал правом на их передачу в арендное пользование.
Коллегия судей не находит оснований для переоценки выводов, сделанных по этому вопросу кассационным судом..."

По данному делу см. также Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.01.2010.

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.09.2010 по делу N А82-17194/2009-21
"...Как видно из документов и установил суд, ОАО "СЗ "Вымпел" (арендодатель) и ООО "ТОПАС" (арендатор) заключили договор аренды от 01.03.2009 N 15/юр-1023. Объектом найма являются здания и сооружения, расположенные по адресу: улица Танкистов, дом 5, а также земельный участок, занятый арендуемым объектом, необходимый для его использования, согласно схеме земельного участка (приложение N 3 к договору), в целях организации механосборочного производства, складирования готовой продукции и содержания конторских (офисных) помещений в порядке и на условиях, предусмотренных договором.
Довод заявителя об отсутствии у Завода зарегистрированного права собственности на объект найма отклоняется, как основанный на неправильном толковании норм материального права, поскольку по правилам частей 1 и 2 статьи 6 Закона о госрегистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Из пункта 4.1 договора следует, что он заключен на срок менее года.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация такого договора аренды не требуется, поэтому на момент заключения договора от 01.03.2009 N 15/юр-1023 отсутствовала необходимость в проведении государственной регистрации права собственности Завода на недвижимое имущество по правилам статьи 6 Закона о госрегистрации.
С учетом изложенного окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.02.2012 по делу N А27-4239/2011
"...Из материалов дела следует, что 01.07.2010 между Комитетом и ООО "УК "Энерготранс-Агро" заключен договор N 8, по условиям которого истец передал ответчику в аренду имущество, указанное в приложении N 1 к нему. Срок аренды определен сторонами в 11 месяцев с 01.07.2010 по 31.05.2011.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности договора аренды N 8 от 01.07.2010 ввиду того, что истец не доказал наличие права муниципальной собственности на сданное в аренду имущество.
При этом принято во внимание, что записи о правах муниципального образования на объекты недвижимости в надлежащем порядке в государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не внесены.
Апелляционная инстанция сочла указанные выше выводы суда ошибочными и не основанными на законе, посчитав, что отсутствие государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, возведенное до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), не может привести к недействительности сделки по распоряжению комплексом имущества в целом.
Обозначенный вывод суда апелляционной инстанции является правильным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Учитывая, что имущество, переданное в аренду ответчику по договору N 8 включено в реестр муниципальной собственности на основании решения от 29.12.2008 N 40 Юргинского районного Совета народных депутатов Кемеровской области "Об утверждении реестра имущества муниципальной собственности муниципального образования "Юргинский район" и возведено до введения в действие Закона N 122-ФЗ, суд правильно пришел к выводу об отсутствии обязательности его государственной регистрации.
Внесение указанного имущества в реестр, а также обозначенные в нем факты возведения определенных объектов не оспорены и документально не опровергнуты.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены правильно, оснований для отмены обжалуемого судебного акта, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.06.2011 по делу N А66-13706/2009
"...Ссылаясь на то, что договор аренды является недействительной ничтожной сделкой, поскольку на момент его заключения право собственности муниципального образования не было зарегистрировано; предметом договора аренды является имущественный комплекс, следовательно, договор подлежал государственной регистрации; порядок заключения договора аренды не соответствует пункту 2.3 Положения N 92, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды пришли к выводу, что в пользование Обществу передано не предприятие как имущественный комплекс, а котельная и иное имущество (тепловые энергоустановки); ни договор, ни акт приема-передачи не содержат условий о передаче имущества, подлежащего включению в состав предприятия как имущественного комплекса; положения статьи 658 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям не применимы, а договор аренды не требует государственной регистрации как заключенный на срок менее 1 года.
Право собственности муниципального образования "Калязинский район" на котельную зарегистрировано на основании решения Малого совета Тверского областного Совета народных депутатов от 25.08.1993 N 344 и акта приема-передачи городской котельной с баланса завода "Спецавтоматика" в муниципальную собственность Калязинского района от 20.09.1993, то есть возникло до введения в действие Закона N 122-ФЗ, а потому являлось юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 31.05.2010 N Ф09-3935/10-С3 по делу N А76-25104/2009-15-620
"...Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) подписаны договоры аренды от 02.03.2005, 13.04.2006, 04.04.2007, 23.04.2008 N 6-1170.
Срок действия договоров установлен соответственно по договорам с 01.01.2005 по 30.12.2005, с 01.01.2006 по 30.12.2006, с 01.01.2007 по 30.12.2007 и с 01.01.2008 по 30.12.2008 (п. 2 договоров).
Не исполнение ответчиком требования о внесении арендной платы и освобождении нежилого помещения, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что начиная с 30.01.1998 для передачи во временное владение и пользование недвижимого имущества, включенного в реестр муниципальной собственности, необходимо зарегистрировать в установленном порядке право собственности на него. В отсутствие права собственности на имущество сделка аренды недействительна и не влечет юридических последствий. Решение от 22.09.1992 N 261/5-М и приложение к нему содержит указание на передачу нежилого помещения по ул. Агалакова, д. 41 - без указания его места расположения и площади передаваемого помещения. Доказательств того, что в здании по ул. Агалакова имеется только спорное помещение, истцом не представлено. В силу отсутствия права муниципальной собственности договоры аренды являются недействительными.
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд апелляционной инстанции исходил из того, что право собственности на спорное недвижимое имущество возникло у муниципального образования до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и юридически действительно вне зависимости от государственной регистрации данного права, в связи с чем истец вправе осуществлять полномочия собственника недвижимого имущества по сдаче его в аренду. Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что предмет договоров определен, договоры содержат все существенные условия, по истечении срока действия договора от 23.04.2008 арендатор продолжал пользоваться спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, факт передачи имущества истцом ответчику подтвержден материалами дела, ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательств по внесению арендной платы.
Выводы суда апелляционной инстанции основаны на материалах дела, исследованных согласно требованиям, установленным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют законодательству..."

10.3. Вывод из судебной практики: Если право собственности на недвижимость возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" или иных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок регистрации таких объектов недвижимости, и договор аренды этой недвижимости также заключен до указанной даты, договор является действительным, поскольку такие права на имущество признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.12.2010 по делу N А33-932/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено арбитражными судами, 23.01.2003 между СПАО "Сибхимстрой" как арендодателем (14.03.2007 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о его ликвидации) и истцом (арендатор) подписан договор аренды имущества с последующим выкупом.
Согласно условиям названного договора арендатору предоставлено право выкупа оборудования и коммуникаций, линейных сооружений связи и объекта связи АТС-9, право собственности на имущество переходит к арендатору после уплаты выкупной цены (пункт 1.1); срок аренды определен с 01.04.2003 по 01.10.2003 (пункт 1.3).
Дополнительным соглашением N 2 от 01.04.2004 срок действия договора аренды от 23.01.2003 продлен до 31.09.2005.
Кроме того, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов о необходимости государственной регистрации за СПАО "Сибхимстрой" (арендодатель) права собственности и иных вещных прав на указанный объект недвижимости, а также о незаключенности договора аренды с правом выкупа от 23.01.2003 ввиду отсутствия его государственной регистрации.
В пункте 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснены условия удовлетворения исков о признании права собственности, заявленных лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы.
Так, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
С момента введения в действие Закона о регистрации (31.01.1998), устанавливающего определенный порядок регистрации вещных прав на недвижимое имущество и обременений на него, такой порядок становится обязательным.
Особенности государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения установлены Положением об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.02.2005 N 68.
Таким образом, обязательная государственная регистрация прав собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи (в том числе и регистрация договора аренды с правом выкупа) была законодательно определена только с 2005 года. Поэтому обязанности по регистрации заключенного в 2003 году договора аренды с правом выкупа и государственной регистрации за СПАО "Сибхимстрой" (арендодатель) права собственности и иных вещных прав на спорный объект недвижимости у сторон не имелось.
В этой связи ссылка судов на отсутствие доказательств государственной регистрации договора аренды и государственной регистрации за СПАО "Сибхимстрой" права собственности и иных вещных прав на имущество несостоятельна..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2010 по делу N А53-6525/2009
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, 19.02.1996 администрация г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 259"и", на основании которого арендатору предоставлен земельный участок площадью 4,7437 га, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора, 158, сроком на 15 лет для эксплуатации центра "АвтоВазтехобслуживание".
Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды имеет порок формы (отсутствие его государственной регистрации) не может служить основанием для отмены судебных актов. Действующим законодательством предусмотрена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью. Договор аренды земельного участка заключен 19.02.1996 - до принятия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно пункту 1 статьи 6 указанного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.03.2009 по делу N А32-3871/2008-21/40
"...Комитет по управлению муниципальной собственностью Апшеронского района (арендодатель) и ТОО "Молодость" (правопредшественник общества) заключили договор аренды от 01.01.1993 нежилого помещения (магазин N 1), находящегося по адресу: г. Апшеронск, ул. Ленина, 63 (в настоящее время ул. Ленина, 53), сроком на 15 лет (т. 1, л. д. 7 - 11).
Суд правомерно исходил из того, что установленный договором от 03.03.1999 срок аренды истек 01.01.2007, после чего арендные отношения в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновились на неопределенный срок.
Ссылка на недоказанность права муниципальной собственности на спорное помещение не обоснована. В материалах дела имеется решение Малого совета Краснодарского краевого совета народных депутатов от 29.04.1992 N 173 о передаче магазина N 1 (в составе имущества которого находилось спорное помещение) в муниципальную собственность Апшеронского района.
В силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Отсутствие в органах БТИ данных о регистрации здания магазина за муниципальным образованием "Апшеронский район" не влияет на определение субъекта права собственности, так как такая регистрация имеет лишь учетное, а не правоудостоверяющее значение.
Общество, как и его правопредшественник - ТОО "Молодость" - владело и пользовалось помещением на основании договоров аренды. Основания полагать, что у общества возникли какие-либо иные права на помещение, отсутствуют..."

10.4. Вывод из судебной практики: Если право собственности на недвижимость возникло на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1, то отсутствие его регистрации не означает, что лицо не может сдавать недвижимость в аренду и такой договор недействителен.

Примечание: Согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (утратило силу в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 23) при разрешении споров о праве собственности на объекты, не включенные или необоснованно включенные в реестр или перечень федеральной, государственной и муниципальной собственности, арбитражный суд, определяя их принадлежность соответствующим субъектам, руководствуется приложениями N 1, 2 и 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 27.03.2006 N КГ-А40/1168-06 по делу N А40-42557/05-82-330
"...Материалами дела и судом установлено, что между Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы (правопреемником которого является ответчик) и ЗАО "НТЦ КТ "АЭЛИМП" заключен договор от 17.07.2000 N 06-00519/2000 на аренду нежилого помещения площадью 625 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дубининская, д. 71, стр. 14, сроком с 24.05.2000 по 24.05.2005.
Государственная регистрация договора произведена 15.08.2000.
Предъявляя настоящий иск, истец ссылался на то, что на момент заключения оспариваемого договора ответчик не являлся собственником спорного нежилого помещения и у него отсутствовало право сдачи данного помещения в аренду (ст. ст. 608, 168 ГК РФ).
Разрешая спор, суд установил, что право собственности ответчика на спорное помещение возникло на основании Постановления Верховного Совета РФ N 3020-1 от 27.12.1991 до заключения оспариваемой сделки.
То обстоятельство, что государственная регистрация права собственности г. Москвы имела место после заключения договора аренды, не свидетельствует об отсутствии у г. Москвы права распоряжения спорным имуществом..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 19.12.2011 N ВАС-16581/11 по делу N А46-986/2011
"...В заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора заявитель ссылается на то, что выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела. Заявитель также указывает на то, что в деле отсутствуют документы, подтверждающие право собственности истца на нежилое помещение, переданное ему по договору аренды, в связи с чем не может быть применена статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации о возврате арендованного имущества при прекращении договора аренды.
Довод заявителя о том, что у ответчика не было правоустанавливающих документов на момент заключения договора аренды, также отклоняется, ввиду того, что право муниципальной собственности на объект недвижимости возникло на основании Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Согласно статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Законом.
Доводы предпринимателя направлены на переоценку выводов, к которым пришли суды трех инстанций, и в соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются основанием для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2007 по делу N А82-628/2007-35
"...Ссылка заявителя жалобы на недействительность договора аренды от 23.03.2001 N 8985-Г в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации не принимается во внимание в силу следующего.
Право муниципальной собственности на спорное помещение, как установили суды первой и апелляционной инстанций, возникло на основании приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", что подтверждено реестром муниципальной собственности и постановлением мэра города Ярославля от 02.10.1997 N 1314. Таким образом, право муниципальной собственности возникло до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а потому является действительным и в отсутствие соответствующей государственной регистрации.
Вступление в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации само по себе не изменяет титул муниципального образования относительно принадлежащей ему вещи, а потому довод заявителя жалобы отклоняется, как несостоятельный..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.01.2012 по делу N А32-3530/2011
"...Возражения общества об отсутствии у учреждения права на иск (недействительности договора аренды в связи с непредставлением истцом доказательств отнесения спорных помещений к муниципальной собственности) рассмотрены судебными инстанциями и обоснованно отклонены. Право муниципальной собственности возникло в порядке разграничения государственной собственности (постановление Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991 N 3020-1), является ранее возникшим и его существование не зависит от государственной регистрации в ЕГРП (статья 6 Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")..."

10.5. Вывод из судебной практики: Право собственности субъекта РФ (муниципального образования) на арендуемое имущество может подтверждаться выпиской из реестра государственной (муниципальной) собственности. Договор аренды такого имущества действителен даже при отсутствии государственной регистрации права собственности.

Примечание: Необходимо отметить, что Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на которое ссылаются суды в некоторых приведенных ниже Постановлениях, утратило силу в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 23 (в связи с принятием Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22). Согласно п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" факт включения имущества в реестр государственной или муниципальной собственности сам по себе не является доказательством права собственности.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2010 по делу N А11-1116/2009
"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, Теруправление (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) при участии Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (балансодержателя) оформлен договор аренды от 02.10.2006 N 306 нежилых помещений общей площадью 414,5 квадратного метра, расположенных по адресу: Владимирская область, город Муром, улица Московская, 1.
Договор аренды от 02.10.2006 N 306 не был зарегистрирован его контрагентами в установленном законом порядке, поэтому правомерно признан судом незаключенным.
Посчитав, что Предприниматель пользуется помещением без законных на то оснований и без встречного предоставления в виде оплаты, Теруправление обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Довод заявителя о том, что Теруправление не является собственником поименованной недвижимости, подлежит отклонению в силу следующего.
До настоящего времени федеральный закон, разграничивающий объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность не принят.
Таким образом, право собственности Российской Федерации на спорный объект недвижимого имущества не могло быть зарегистрировано в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 года N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.
В материалы дела представлена выписка из реестра федерального имущества от 31.03.2009 N 65/289, подтверждающая включение данного объекта в реестр федерального имущества, которая и подтверждает право собственности Российской Федерации на указанную недвижимость.
С учетом изложенного суд правильно удовлетворил исковые требования о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и о выселении ответчика из спорных помещений..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.11.2011 N Ф03-5344/2011 по делу N А59-5301/2010
"...Довод заявителя кассационной жалобы о ничтожности договора аренды от 23.03.2009 N 21 ввиду отсутствия у администрации права на распоряжение спорным имуществом подлежит отклонению судом кассационной инстанции в силу следующего.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество.
Вместе с тем в пункте 1 статьи 6 Закона о госрегистрации определено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.
Арбитражными судами установлено и материалами дела (выпиской из реестра муниципальной собственности) подтверждено, что право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение, возникло на основании приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 при разделении государственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.
Поскольку право собственности на спорное недвижимое имущество возникло у муниципального образования до вступления в законную силу Закона о госрегистрации, а договор аренды заключен между сторонами на срок менее одного года, а впоследствии продлен на неопределенный срок и не подлежал государственной регистрации, то право муниципальной собственности юридически действительно вне зависимости от государственной регистрации права..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.02.2010 N Ф03-199/2010 по делу N А59-3303/2009
"...Между КУИ МО "Холмский городской округ" (Арендодатель) и ООО "Ламинария" (Арендатор) заключен договор N 21 от 01.04.2009 аренды нежилых помещений (строений), в соответствии с условиями которого арендодатель сдает в аренду нежилое помещение, расположенное в г. Холмске, с. Костромское, ул. Холмская, 25, площадью 182,2 кв. м, для использования под цех по переработке овощей.
В свою очередь, Общество, полагая, что спорный договор является незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет договора, арендодатель по договору не является собственником арендуемого имущества, обратилось к Комитету со встречным иском о признании спорного договора незаключенным.
Рассматривая встречные требования, судом из материалов дела выяснено, что вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Сахалинской области от 09.02.2005 и от 01.02.2007 был установлен факт владения и пользования Комитетом, в том числе и спорным объектом недвижимости - отдельно стоящим зданием в с. Костромское, ул. Холмская, 25, общей площадью 182, 2 кв. м (1988 года постройки), право муниципальной собственности на который подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности.
Данный документ в соответствии с разъяснениями пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" подтверждает право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, поэтому ссылка ответчика на отсутствие сведений об этом имуществе в ЕГР судом правильно не принята во внимание..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.05.2011 по делу N А45-19331/2006
"...Департамент земельных и имущественных отношений города Новосибирска (далее - Департамент), ссылаясь на статьи 309, 310, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к общероссийской общественной организации инвалидов "Трудовая реабилитация" (далее - ОООИ "Трудовая реабилитация") об обязании освободить занимаемое ответчиком по договору аренды объекта недвижимости от 01.05.2005 N 020117-015 нежилое помещение в жилом доме площадью 138 кв. м, расположенное по адресу: город Новосибирск, улица Свердлова, 3.
Решением суда от 23.05.2007 (судья Бродская М.В.) иск удовлетворен.
Суд апелляционной инстанции, отменяя законное и обоснованное решение суда первой инстанции, исходил из того, что заявлен иск об освобождении помещения и доказыванию подлежат обстоятельства принадлежности Департаменту недвижимого имущества на праве собственности или ином титульном владении. Истцом же в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказана принадлежность ему спорного имущества на праве собственности или ином законном праве. Апелляционный суд пришел к выводу, что не представляется возможным определить, каким образом ответчиком нарушаются права и охраняемые законом интересы Департамента.
Апелляционным судом указано, что факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности сам по себе не является доказательством права собственности или законного владения имуществом.
Однако абзацем вторым пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", действующего в период принятия судом первой инстанции решения по настоящему делу, разъясняется, что документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.
Таким образом, факт принадлежности спорного помещения истцу подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества города Новосибирска от 13.08.2007 N 8009. На момент принятия судом первой инстанции решения право муниципальной собственности не было оспорено либо признано недействительным.
Суд кассационной инстанции считает, что неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права привело к принятию незаконного судебного акта, что в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены постановления..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2006 N Ф09-1364/06-С3 по делу N А50-34131/05-Г-19
"...На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 03.12.2004 N 1565-р согласно акту приема-передачи государственные учреждения образования приняты Департаментом образования Пермской области, спорное помещение передано на баланс государственного образовательного учреждения начального профессионального образования "Профессиональное училище N 52" и включено в реестр государственной собственности Пермской области (выписка из реестра от 19.10.2005 N 27-13-2745/05).
Поскольку с 01.01.2005 право на получение доходов от сдачи спорного имущества в аренду приобретено Пермской областью, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что задолженность по арендной плате за январь и февраль 2005 г. и пени за соответствующий период взысканию с ответчика не подлежат.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что до осуществления государственной регистрации перехода права собственности Департамент имущественных отношений администрации Пермской области не вправе осуществлять права собственника в отношении переданного ответчику имущества, основан на неверном толковании норм Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ, которым предусмотрен специальный порядок перехода права собственности от Российской Федерации к субъекту Российской Федерации и определения момента возникновения права собственности, поэтому подлежит отклонению..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 11.04.2011 по делу N А35-3003/09-С16
"...Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Курской области к индивидуальному предпринимателю Богданову Владимиру Ивановичу (далее - Предприниматель) с иском о взыскании 4 701 317 руб. 06 коп., из которых 1 280 765 руб. 53 коп. - задолженность по арендной плате за период с 1 января 2008 года по 1 февраля 2010 года и 3 420 551 руб. 53 коп. - пени за периоды май - декабрь 2008 года, январь - октябрь 2009 года, а также просил суд обязать ответчика освободить занимаемые им по договору аренды N 1060 от 15.11.2007 помещения муниципального нежилого фонда первого этажа и подвала, расположенные по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 102, литер А, общей площадью 792,2 кв. м и передать их по акту приема-передачи истцу (уточненные требования).
Ссылки заявителя кассационной жалобы на отсутствие у Комитета права собственности или иного вещного права на спорные помещения, о возврате которых заявил истец, судом кассационной инстанции отклоняются, так как данный довод не является правоопределяющим для настоящего спора и не основан на материалах дела.
Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
К исковому заявлению Комитета приобщена карта реестра объектов недвижимого имущества муниципальной собственности города Курска по состоянию на 08.04.2009.
Из указанного документа следует, что помещение общей площадью 792,2 кв. м в городе Курске по ул. 50 лет Октября, д. 102, литер А принято в муниципальную собственность на основании постановления главы администрации г. Курска от 22.08.1995 N 710.
Доказательств исключения спорного объекта из данного реестра или отмены названного постановления администрации Предпринимателем суду не представлено.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Центрального округа от 14.04.2010 N Ф10-973/10/21 по делу N А64-2014/09-8
"...Как усматривается из материалов дела, 15.02.2004 между КУМИ администрации г. Тамбова (арендодатель) и ООО "Электрон 2" (арендатор) на основании постановления мэра города Тамбова N 345 от 23.01.2004 "О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Электрон-2" помещения подвала по ул. Интернациональной, д. 22" был заключен договор N 1155/К аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, площадью 365 (в том числе осн. 255,00) кв. м, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная, д. 22, для размещения в нем ресторана, сроком с 15.02.2004 по 14.02.2009.
Довод ответчика о том, что судами не выяснен вопрос о том, является ли спорное помещение муниципальной собственностью, не может быть принят во внимание, поскольку ответчиком не оспаривается тот факт, что спорные помещения значатся в реестре муниципальной собственности, он распоряжался этим имуществом и в настоящее время осуществляет его передачу в собственность Тамбовской области.
При этом, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, отсутствие регистрации права в определенных случаях не означает отсутствие такового, так как право собственности, в частности, муниципальной, возникшее до вступления в силу закона о госрегистрации, признается действительным и может подтверждаться не только свидетельством о регистрации, выданным на основании этого закона, но и соответствующим реестром.
В связи с изложенным, принимая во внимание, что нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора и доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения и оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2010 по делу N А64-2013/09
"...Как усматривается из материалов дела, 15.02.2004 между КУМИ администрации г. Тамбова (арендодатель) и ООО "Электрон 1" (арендатор) на основании постановления мэра города Тамбова N 248 от 21.01.2004 "О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Электрон-1" помещения по ул. Интернациональной, д. 22" был заключен договор N 1154/К аренды муниципального нежилого фонда города Тамбова, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 499 кв. м, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная, д. 22, для размещения в нем ресторана, сроком с 15.02.2004 по 14.02.2009.
Довод ответчика о том, что судами не выяснен вопрос о том, является ли спорное помещение муниципальной собственностью, не может быть принят во внимание, поскольку ответчиком не оспаривается тот факт, что спорные помещения значатся в реестре муниципальной собственности, он распоряжался этим имуществом и в настоящее время осуществляет его передачу в собственность Тамбовской области.
При этом, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, отсутствие регистрации права в определенных случаях не означает отсутствие такового, так как право собственности, в частности, муниципальной, возникшее до вступления в силу закона о госрегистрации, признается действительным и может подтверждаться не только свидетельством о регистрации, выданным на основании этого закона, но и соответствующим реестром.
В связи с изложенным, принимая во внимание, что нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора и доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения и оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

11. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договоры на условиях, предусмотренных в нем. Но если на момент заключения предварительного договора лицо не является собственником имущества, которое предполагается сдать в аренду, возникают сомнения в том, получит ли оно титул собственника на это имущество к моменту заключения основного договора. В противном случае лицо не сможет выполнить своих обязательств по предварительному договору.

11.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, действителен ли предварительный договор аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды либо лицом, уполномоченным собственником на распоряжение им, существует две позиции судов.

Позиция 1. Предварительный договор аренды действителен, даже если на момент его заключения будущий арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды либо лицом, уполномоченным собственником на распоряжение им.

Примечание: Данный вывод из судебной практики основан на позиции Президиума ВАС РФ, содержащейся в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Она заключается в том, что предметом предварительного договора является обязательство сторон о заключении будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Поэтому предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий госрегистрации, регистрировать не нужно.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07
"...При этом суд исходил из следующего: поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, в силу статьи 608 ГК РФ не может исполнить такое обязательство и его нельзя принудить к этому в судебном порядке, то общество "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)" не вправе было заключать соглашение с принятием на себя указанного обязательства по предварительному договору.
Данная позиция суда ошибочна, так как не основана на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.
Основной договор аренды сторонами был заключен, поэтому соглашение в части предварительного договора оценке как ничтожное не подлежало..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.04.2010 по делу N А17-3459/2009
"...Предварительный договор при заключении сторонами основного утрачивает юридическую силу.
Стороны заключили основной договор 01.03.2009.
Ссылка на незаключенность предварительного договора ввиду отсутствия в момент его подписания права собственности истца на нежилые помещения неправомерна.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. На момент заключения основного договора имущественного найма истец имел титул собственника, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 16.01.2009..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.04.2011 N Ф03-912/2011 по делу N А73-6446/2010
"...Довод заявителя кассационной жалобы о ничтожности предварительного договора аренды от 24.12.2007 N 1 в связи с отсутствием у ИП Буглака Э.В. права собственности на объект аренды не может быть признан состоятельным. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 N 402/09).
Более того, судами установлено, что 03.04.2008, то есть в период действия между сторонами фактических арендных отношений, Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области было зарегистрировано право собственности ИП Буглака Э.В. на переданное ОАО АКБ "Связь-Банк" нежилое помещение.
Таким образом, основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 30.07.2013 по делу N А40-86899/12-157-810
"...Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 09 апреля 2010 года между ООО "ТРЦ Гагаринский" и ООО "АШАН" (арендодатель) и ООО "Мастер" (арендатор) было заключено соглашение о предварительном использовании нежилого помещения N 59-59-33-00085/р (далее - Соглашение), по условиям которого арендодатель передает арендатору в пользование нежилое помещение расчетной арендуемой площадью 449,35 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Москвы, ул. Вавилова, д. 3.
ООО "Мастер" в свою очередь полагает, что ООО "ТРЦ Гагаринский" не имело права сдавать в аренду имущество, поскольку на тот момент у него отсутствовало зарегистрированное право собственности на здание.
Суды обеих инстанций, рассмотрев требования ООО "ТРЦ Гагаринский" и встречный иск ООО "Мастер" сделали правильные и обоснованные выводы, изложенные в принятых судебных актах.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В то же время, следует учесть, что в соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
Такая правовая позиция согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 14.07.2009 г. N 402/09.
Кроме того, как разъяснено в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 13 от 25 января 2013 года "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, судам следует иметь в виду, что по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Как установили суды обеих инстанций, право собственности ООО "ТРЦ Гагаринский" на здание, в котором ООО "Мастер" были предоставлены в пользование помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06 октября 2011 года.
В связи с вышеизложенным, отсутствие регистрации права собственности арендодателя на вновь возведенное недвижимое имущество в данном случае не препятствовало заключению Соглашения от 09 апреля 2010 года в отношении такого объекта до регистрации права собственности арендодателя на него, а потому не нарушает положений статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не влечет недействительности Соглашения и Акта приема-передачи имущества, с учетом наличия осведомленности об этом ООО "Мастер" как на момент заключения предварительного договора, так и момент подписания акта приема-передачи.
При этом, заключение аналогичных предварительных договоров имеет место в сложившейся практике гражданских правоотношений в области предпринимательства.
Таким образом, суды обеих инстанций правильно отказали в удовлетворении встречного иска ООО "Мастер" о признании недействительным Соглашения от 09 апреля 2010 года, Акта приема-передачи имущества, ввиду отсутствия оснований для признания его недействительным по основанию, указанному ООО "Мастер" (отсутствие права собственности на дату передачи)..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2013 по делу N А40-11001/12-142-101
"...Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 30.09.2010 между Акционерной компанией с ограниченной ответственностью "Беллгейт Констракшенз Лимитед", Республика Кипр, действующей через Филиал в Российской Федерации (арендодатель), и ООО "Энистон" (арендатор) было заключено Соглашение об использовании Помещения Многофункционального торгово-развлекательного центра MR N 2010/08-А78 в отношении помещения, имеющего условное обозначение - А78, расположенного на 0 (нулевом) этаже (уровень 124,6) торгового Центра, расположенного по адресу: г. Москва, ЦАО, Краснопресненская наб., д. 2, как это отражено на поэтажном плане (Приложение N 1 к Соглашению).
При оценке вышеназванного Соглашения как правомерной сделки необходимо также учитывать практику применения норм права по аналогичным спорам, определенную Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 2009 года N 402/09, а именно.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.
Как установлено судом апелляционной инстанции, истец осуществил проектирование и строительство Многофункционального торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: город Москва, Пресненская наб., д. 2 и заключил с Ответчиком Соглашение как лицо, имевшее вправо на основании статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" распоряжаться объектом своих капитальных вложений в виде строящегося объекта капитального строительства.
Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в Российской Федерации в форме капитальных вложений" не содержит требования о государственной регистрации инвестором права на объект капитальных вложений для реализации своих прав, предусмотренных статьей 6 указанного Федерального закона, включая право распоряжения объектом капитальных вложений.
Само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности истца на объект капитальных вложений в ЕГРП не может означать отсутствие оснований для возникновения между истцом и ответчиком правоотношений, связанных с использованием нежилого помещения в составе такого объекта капитальных вложений в соответствии с условиями заключенного Соглашения.
Исходя из изложенного, судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.01.2012 по делу N А40-82572/09-157-579
"...Согласно имеющемуся в материалах дела предварительному договору N 96-ПДА/К1 от 16 июня 2008 года стороны договорились о заключении договора аренды на помещение, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Головатого, д. 313.
Из условий предварительного договора усматривается, что арендодатель выступает заказчиком строительства комплекса недвижимого имущества, включающего в себя здание торгово-коммерческого назначения общей ориентировочной площадью 94 000 кв. м с автостоянкой по адресу: г. Краснодар, ул. Головатого, д. 313.
По окончании строительства арендатор намерен взять у арендодателя во временное пользование часть этого здания ориентировочной площадью 78,4 кв. м и заключить краткосрочный договор аренды сроком на 11 месяцев.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - ФЗ), инвесторам предоставлено право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами капитальных вложений.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на объект аренды на момент заключения договора в данном конкретном случае не может означать отсутствие между сторонами обязательственных отношений, связанных с использованием нежилого помещения.
Такие выводы суда первой инстанции согласуются с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 14.07.2009 г. N 402/09.
Таким образом, учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, доводы истца о ничтожности оспариваемого договора, представляющего, по его мнению, по сути договор аренды при отсутствии права собственности на помещение, являются несостоятельными и подлежат отклонению..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.10.2010 N КГ-А40/12449-10 по делу N А40-140124/09-64-907
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ответчиком заключен предварительный договор аренды от 16.06.2008 N 96-ПДА/К1, предметом договора является аренда нежилого помещения площадью 78,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Головатого, д. 313.
Впоследствии, 17.10.08 г. стороны заключили краткосрочный договор аренды N 241-КДА/К1.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
Такая правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 г. N 402/09.
Таким образом, само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на объект аренды на момент заключения договора в данном конкретном случае не может означать отсутствие между сторонами обязательственных отношений, связанных с использованием нежилого помещения.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенное, дать оценку имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам, определить характер отношений, сложившихся между сторонами до заключения оспариваемого договора аренды, установить начало и период фактического пользования истцом нежилым помещением, являвшимися объектом аренды, после чего сделать вывод о наличии либо отсутствии оснований для признания договора недействительным и о наличии либо отсутствии неосновательного обогащения на стороне ответчика..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.06.2010 N КГ-А41/4738-10 по делу N А41-21235/09
"...Исковые требования заявлены со ссылкой на положения ст. ст. 12, 168, 209, 309, 310, 395, 425, 429, 433, 608, 609, 651, 654, 1102 ГК и мотивированы тем, что оспариваемый договор об использовании помещений от 04.09.2008 г., содержащий элементы договора аренды офисных помещений сроком с 01.10.2008 г. по 30.09.2013 г. и предварительный долгосрочный договор аренды сроком аренды на 10 лет, заключен ответчиком (арендодателем) в отсутствие зарегистрированного права собственности на арендуемое помещение и не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Суды исходили из того, что сторонами оспариваемого договора согласован предмет аренды в соответствии с требованиями ст. 607 ГК РФ, определен размер арендной платы, при этом договор аренды не подлежал государственной регистрации, поскольку был заключен на срок менее года. При этом суды отклонили довод истца об отсутствии зарегистрированного права собственности ответчика на подлежащее передаче в аренду помещение на момент заключения оспариваемого договора, указав на то, что в договоре оговорена дата вступления договора аренды в силу - не ранее получения ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности, т.е. от 13.02.2009 г., при этом истец имеет право занимать помещение с даты доступа в помещение, а именно, с момента подписания сторонами акта приема-передачи от 04.09.08 г.
При этом, суды дали правильную правовую квалификацию указанного договора как предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), на основании которого стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества (основной договор).
Апелляционный суд обоснованно сослался на разъяснения, содержащиеся в пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в которых указывается, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.
В связи с отсутствием оснований для признания оспоренного договора незаключенным и недействительным, суды сделали обоснованный вывод об отказе в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения..."

Постановление ФАС Московского округа от 07.04.2010 N КГ-А40/2420-10 по делу N А40-46733\09-113-410
"...Выводы суда первой и апелляционной инстанций о том, что предварительный договор аренды ничтожен ввиду его несоответствия ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и истец, не являющееся собственником объекта аренды, не вправе был заключить предварительный договор с принятием на себя обязательства заключить основной договор аренды в будущем являются ошибочными, так как не основаны на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.
В п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передачи, уклонится от заключения основного договора), не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным.
Выводы суда первой и апелляционной инстанций о ничтожности предварительного договора аренды повлекли неправильное применение норм материального права, в связи с чем судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.03.2010 N КГ-А40/1980-10 по делу N А40-45821/09-11-432
"...Отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд сделал вывод о том, что договор аренды от 17.10.2008 г. N 241-КДА/К1 заключен в нарушение статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и является недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, в материалах дела имеется предварительный договор N 96-ПДА/К1 от 16 июня 2008 года о заключении договора аренды на помещение, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Головатого, д. 313, заключенный между ОАО "Сити-парк" (арендодатель) и ИП Звонковым М.Б. (арендатор).
Из условий этого предварительного договора (т. 1 л.д. 7 - 20) усматривается, что арендодатель выступает заказчиком строительства комплекса недвижимого имущества, включающего в себя здание торгово-коммерческого назначения общей ориентировочной площадью 94 000 кв. м с автостоянкой по адресу: г. Краснодар, ул. Головатого, д. 313. По окончании строительства, арендатор намерен взять у арендодателя во временное пользование часть этого здания ориентировочной площадью 78,4 кв. м и заключить краткосрочный договор аренды сроком на 11 месяцев.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
Такая правовая позиция согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 14.07.2009 г. N 402/09.
В то же время по настоящему делу, апелляционным судом установлено, что 16 января 2009 года, то есть в период срока действия оспариваемого договора, Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю было зарегистрировано право собственности ОАО "Сити-Парк" на переданное ответчику помещение.
Однако, этому обстоятельству не была дана оценка апелляционным судом с точки зрения исполнения истцом условий заключенного ранее предварительного договора.
Учитывая изложенное, постановление апелляционного суда, рассматривавшего дело по правилам суда первой инстанции, подлежит отмене, а дело направлению на рассмотрение в тот же апелляционный суд..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.02.2010 N КГ-А40/15077-09 по делу N А40-19892/09-3-227
"...Общество с ограниченной ответственностью "Город Кафе" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Современные строительные технологии" о взыскании 088 456 руб. - неосновательное обогащение и 4283 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленными за период с 22.11.2008 г. по 3.12.2008 г.
Заявленные требования мотивированы тем, что заключенное между ООО "Город Кафе" и ООО "Современные строительные технологии" Соглашение N 8-ДП от 5.02.2008 г., во исполнение которого истец уплатил ответчику денежные средства в сумме 988 456 руб., является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку предусматривает обязательство сторон заключить в будущем договор аренды нежилого помещения, собственником которого ответчик на момент заключения указанного Соглашения не являлся.
Судом первой и апелляционной инстанций установлено и материалами дела подтверждено, что 5 февраля 2008 г. между ООО "Современные строительные технологии" (арендодатель) и ООО "Город "Кафе" (арендатор) было заключено Соглашение N 8-ДП, в соответствии с которым арендатор обязуется передать в аренду нежилое помещение ориентировочной площадью 135 кв. м, расположенное на первом этаже здания проектируемого "Торгового - делового центра, находящегося по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, микрорайон "Центральный", пересечение Лихачевского проспекта и проспекта Ракетоносителей, а арендатор обязуется принять помещение для осуществления в нем своей коммерческой деятельности по профилю организации кофейни (л.д. 7 - 18 т. 1).
Проанализировав условия Соглашения N 8-ДП от 5.02.2008 г. суд первой и апелляционной инстанций пришел к обоснованному выводу о том, что указанное соглашение является предварительным договором и отсутствуют основания для признания его недействительным в соответствии со ст. ст. 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На момент заключения предварительного соглашения N 8-ДП от 5.02.2008 г. ответчик являлся соинвестором строительства торгово-делового центра с правом получения 100% общей площади объекта по результатам реализации инвестиционного проекта, что подтверждается договором на соинвестирование на создание инвестиционного объекта в г. Долгопрудный от 20.02.2007 г. и актом от 5.02.2009 г. о результатах реализации договора соинвестирования (л.д. 43 - 58 т. 1).
Истец был поставлен в известность о правах ответчика, что отражено в п. 1.5 предварительного соглашения и свидетельствует о добросовестности сторон при заключении соглашения.
В п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.
Суд первой инстанции правомерно отказал ООО "Город кафе" во взыскании с ООО "Современные строительные технологии" 998 456 руб. как неосновательного обогащения в соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и проценты за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.08.2009 N КГ-А40/6995-09 по делу N А40-83836/08-23-767
"...Обращаясь с исковым требованием, истец сослался на то, что договор является ничтожным, как заключенный с нарушением требований закона, ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что на момент заключения договора ответчик не являлся собственником недвижимого имущества.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение и постановление приняты на основании всестороннего, полного и объективного исследования доказательств, представленных в исчерпывающем объеме, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда о применении норм материального права соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального права и норм процессуального права не установлено.
Довод кассационной жалобы о том, что сторона, намеренная в будущем осуществить передачу или отчуждение имущества должна обладать полномочиями по распоряжению указанным имуществом, основан на нормах ст. ст. 219, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих арендные отношения и касающихся вопросов распоряжения имуществом. Однако предварительный договор не является договором аренды, временное владение и пользование имуществом в качестве предмета в этом договоре не указано..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.04.2009 по делу N А65-18518/2008
"...Исковые требования мотивированы тем, что на момент заключения между истцом и первым ответчиком предварительного договора субаренды от 09.01.2007 N 368 последний не обладал полномочиями на заключение данного договора, поскольку первый ответчик не являлся собственником либо лицом, уполномоченным собственником, объекта аренды, в связи с чем предварительный договор является недействительным в силу ничтожности. Договор о задатке от 09.01.2007 N 367 также является ничтожной сделкой, так как заключен в качестве обеспечения исполнения обязательств по ничтожной сделке.
Рассматривая иск, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что неисполнение обязательства по заключению основного договора субаренды, предусмотренного предварительным договором субаренды от 09.01.2007 N 368, явилось следствием уклонения истца от заключения основного договора. Также суд не нашел оснований для признания предварительного договора от 09.01.2007 N 368 и договора о задатке от 09.01.2007 N 367 недействительными (ничтожными).
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Исходя из содержания статьи 429 ГК РФ, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.
Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор субаренды нежилого помещения, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Возникновение непосредственно из предварительного договора каких-либо имущественных прав на вещь, которая должна быть предметом основного договора, противоречит правовой природе предварительного договора.
Таким образом, суды пришли к правомерному выводу, что при заключении предварительного договора сам факт отсутствия или наличия согласия собственника на передачу помещения в субаренду в будущем, не имеет какого-либо правового значения и не влечет признания такого договора недействительным.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, основанных на материалах дела и правильном применении норм материального и процессуального права..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.05.2010 по делу N А53-14147/2009
"...Суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований, считать предварительный договор незаключенным и недействительным по заявленным истцом основаниям. Как верно указали суды, предварительный договор и приложения к нему содержат все условия, позволяющие определить предмет договора, объект аренды и иные условия договора.
Довод о том, что предварительный договор аренды является ничтожной сделкой, так как на момент заключения указанного договора ответчик не являлся собственником помещений, передаваемых в пользование, также правомерно отклонен судами первой и апелляционной инстанций.
Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. Таким образом, положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации к предварительному договору не применимы.
С учетом изложенного, суды правомерно оценили оспариваемый договор как заключенный и действительный. Иных оснований недействительности истец не заявлял и в части данных выводов принятые судебные акты не оспаривает..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.02.2010 по делу N А53-13854/2009
"...Как следует из материалов дела и установили суды, 31.07.2008 предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили предварительный договор аренды N 9 нежилых помещений общей площадью 1115 кв. м, в том числе нежилых помещений площадью 870,5 кв. м, расположенных на третьем этаже здания, и нежилых помещений ориентировочной площадью 244,5 кв. м, расположенных на четвертом этаже здания по адресу: г. Шахты, пер. Красный Шахтер, 78.
Право собственности ответчика на здание зарегистрировано согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 61 АД N 241811 от 08.09.2008.
Доводы общества о том, что предварительный договор аренды является ничтожной сделкой, так как на момент заключения указанного договора ответчик не являлся собственником помещений, переданных в пользование, правомерно отклонены судами первой и апелляционной инстанций.
Предметом предварительного договора аренды являлось не распоряжение недвижимым имуществом, а обязательство заключить в будущем договор о передаче.
В силу пункта 14 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Таким образом, предварительный договор в соответствии с положениями пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации порождает только организационное обязательство по заключению его сторонами в будущем определенного договора, в данном случае заключение договора аренды нежилого помещения..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.04.2007 N Ф08-2199/2007 по делу N А53-14925/2006-С1-12
"...Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что предварительный договор аренды от 27.09.2004 N 2-30 является недействительным, поскольку на момент его заключения ООО "Грандайс" не являлось собственником нежилого помещения и не обладало правом распоряжения имуществом в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По смыслу приведенной нормы предметом предварительного договора является заключение в согласованный сторонами срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора аренды порождает у сторон обязательство не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем основной договор.
Заключая предварительный договор аренды, ООО "Грандайс" не распорядилось недвижимым имуществом, а приняло на себя обязательство после регистрации права собственности на вновь созданный объект заключить с истцом в будущем договор аренды.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о ничтожности предварительного договора в связи с отсутствием у ООО "Грандайс" права собственности на момент заключения договора неправомерен, статья 167 Кодекса не подлежит применению к спорным правоотношениям..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 18.02.2008 N Ф09-369/08-С6 по делу N А60-8834/2007
"...В обоснование встречных исковых требований общество "КИТ-Кэпитал" указало на то, что не являлось собственником спорных помещений, следовательно, предварительные договоры являются ничтожными в силу ст. 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, между сторонами сложились фактические арендные отношения и общество "КСК" обязано было производить оплату за пользование помещениями. Перечислив 432000 руб. платежным поручением от 09.08.2006 N 40 с указанием назначения платежа: "за аренду по счету от 02.08.2006 N 4043 за сентябрь", общество "КСК" подтвердило, что перечисленная сумма является платой за фактическое использование помещений.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя встречный иск общества "КИТ-Кэпитал" в части признания предварительных договоров недействительными (ничтожными), исходил из того, что предварительные договоры соответствуют требованиям, установленным ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако недействительны (ничтожны) в силу того, что общество "КИТ-Кэпитал" не являлось собственником спорных помещений, и в обоснование указанного вывода применил положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы суда апелляционной инстанции в части признания предварительных договоров недействительными (ничтожными) являются ошибочными в связи с тем, что предварительные договоры, по которым стороны обязались в будущем заключить договоры аренды, не являются сделками с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества (п. 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Таким образом, к правоотношениям сторон по предварительным договорам не подлежали применению положения об аренде, содержащиеся в гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в удовлетворении встречного требования общества "КИТ-Кэпитал" о признании предварительных договоров недействительными (ничтожными) следует отказать..."

Позиция 2. Предварительный договор ничтожен, если на момент его заключения арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды.

Примечание: Данная позиция основывается, в частности, на том, что правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, но если арендодатель по предварительному договору не является собственником объекта аренды, то он не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому понудить в судебном порядке.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.10.2007 N Ф04-6926/2007(38909-А45-16)
"...На момент заключения предварительного договора аренды ООО "Фараон" собственником недвижимого имущества, выступающего предметом предварительного договора аренды, не являлось, соответственно, правом по распоряжению данным имуществом не обладало.
Следовательно, предварительный договор аренды N 684 в части передачи помещений во временное пользование (пункт 1.5) является недействительным (ничтожным). Указанный договор аренды мог быть заключен без включения в него пункта 1.5, признанного недействительным, в связи с чем данный пункт не влечет недействительности прочих частей договора.
Данные выводы суда заявителем не оспариваются..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2006, 17.04.2006 N КГ-А41/3101-06 по делу N А41-К1-15776/05
"...В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как установлено судами и не оспаривается сторонами, ООО "ИКЕА МОС" на момент подписания оспариваемого соглашения не являлось собственником подлежащего передаче в аренду помещения, что также следует из условий оспариваемого соглашения.
Поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому понудить в судебном порядке, суд кассационной инстанции считает, что ООО "ИКЕА МОС" не вправе было заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя указанного обязательства.
Однако ошибочность выводов судов о соответствии требованиям закона оспариваемого соглашения в части обязательства заключить в будущем договор аренды не привела к принятию неправильных судебных актов по заявленному предмету иска, поскольку вопросы действительности договора не влияют на его заключенность..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.06.2005 N КГ-А40/5563-05
"...Между тем согласно ст. 131 ГК РФ права ответчика на недвижимость по 3-му Крутицкому пер., д. 18 в Москве должны быть зарегистрированы. Однако, поскольку сведений о такой госрегистрации сторонами не представлено, то ответчик был не вправе распоряжаться недвижимостью путем подписания предварительного договора ее аренды, который в силу этого ничтожен..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.02.2008 по делу N А65-12856/2007-СГ2-20
"...В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом предварительного договора является обязанность сторон в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг на условиях, согласованных в предварительном договоре. При уклонении стороны от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться с иском о понуждении заключения договора, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если ни одна из сторон до истечения срока, согласованного сторонами для заключения основного договора, не обратится к другой стороне с предложением о заключении договора.
Из текста предварительного договора следует, что стороны обязались заключить краткосрочный договор аренды в случае начала истцом торговой деятельности до даты государственной регистрации основного договора, основной договор аренды на условиях, согласованных сторонами в проекте, прилагаемом к предварительному договору.
Поскольку в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, ни основной, ни краткосрочный договор аренды не мог быть заключен до государственной регистрации права собственности ответчика на реконструируемый объект..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.04.2008 по делу N А05-7418/2007
"...Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске, пришли к выводу о ничтожности предварительного договора, сославшись на то, что он заключен с нарушением статей 608, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды сочли установленным, что на момент заключения предварительного договора предприниматель не являлся собственником подлежащего передаче в аренду имущества и не имел права арендатора имущества, которые предоставил бы ему собственник...
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения и постановления не имеется..."

12. Действительность договора аренды будущей вещи

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Кроме того, арендодателями могут быть лица, законом или собственником управомоченные сдавать имущество в аренду.
Формулировка данной нормы обуславливает возникновение такой правовой проблемы, как возможность заключения договора аренды в отношении имущества, которое на момент заключения подобного договора не принадлежит арендодателю на праве собственности (договор аренды будущей вещи).
По вопросу о последствиях заключения договора аренды с арендодателем, чье право собственности не зарегистрировано в ЕГРП, см. п. 8 материалов к ст. 608 ГК РФ.

12.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды будущей вещи не является недействительным.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.03.2018 N Ф03-318/2018 по делу N А59-3702/2016
"...В материалы дела представлен договор аренды помещений от 01.10.2013, заключенный между ООО "Энергосервис" (арендодатель) и ООО "Сахмедпомощь" (арендатор). Договор заключен в отношении помещений площадью 316,45 кв. м, расположенных на 3 этаже здания жилого общего назначения с административными универсальными помещениями, в восточном торце жилого дома N 245-а по ул. Комсомольской в г. Южно-Сахалинске. Договор подписан со стороны ООО "Энергосервис" (арендодатель) представителем Маровым В.А., со стороны ООО "Сахмедпомощь" (арендатор) представителем Петровой З.В.
Суд первой инстанции не принял названный договор в качестве достоверного доказательства, подтверждающего факт аренды истцом помещений площадью 316,45 кв. м, поскольку на дату его заключения ответчик не являлся собственником этих помещений и на 01.10.2013 отсутствовали технический план здания, либо иные документы (схемы, планы), подтверждающие месторасположение арендуемых помещений в здании. Суд учел, что на 01.10.2013 за арендодателем - ООО "Энергосервис" было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (подземных этажей - 1), площадь застройки 395,6 кв. м, степень готовности 20%, лит. А, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, д. 245-в (свидетельство о государственной регистрации права от 28.10.2010 серии 65-АА N 014417). Право собственности на помещения общей площадью 354,5 кв. м, 3 этаж, номера на поэтажном плане 4-22 зарегистрировано за ООО "Энергосервис" только 18.12.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 65-АВ N 218314. При этом отсутствуют доказательства какие помещения площадью 316,45 кв. м переданы арендатору по договору от 01.10.2013.
Также судом первой инстанции установлено, что спорные помещения находятся с восточной стороны торца здания - жилое общего назначения с административными и универсальными помещениями по ул. Комсомольской, 245-а (адрес объекта капитального строительства - ул. Комсомольская, 245-в, распоряжение от 16.10.2014 N 1384-р о присвоении адреса объекту - ул. Комсомольская, дом 245-в); разрешение на ввод в эксплуатацию здания N RU 65302000-1161 получено ООО "Энергосервис" 29.10.2014. В этой связи суд признал, что до ввода объекта в эксплуатацию помещения могли быть переданы только для осуществления ремонтных и отделочных работ (пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Постановление N 73) и, следовательно, коммерческое использование помещений до их сдачи в эксплуатацию недопустимо.
На основании установленного суд признал, что полученные ответчиком денежные средства в сумме 5 843 099,16 руб. являются неосновательным обогащением, в связи с чем удовлетворил исковые требования в этой части спора.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя вывод суда первой инстанции о недоказанности факта арендных отношений по поводу спорных помещений, установил, что представленный в дело договор аренды от 01.10.2013 содержит все необходимые и существенные условия для таких договоров (объект аренды, срок, арендная плата); подписан уполномоченными лицами. С учетом отсутствия доказательств, что в спорный период, в том числе и после ввода объекта в эксплуатацию, последний использовался иными лицами и при наличии платежей по договору суд признал подтвержденным факт использования истцом спорных помещений. При этом суд отметил, что в соответствии с пунктом 10 Постановления N 73 договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168, 608 ГК РФ.
При установленном, суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся и дополнительно представленным доказательствам, обоснованно сделал вывод о доказанности исполнения сторонами договора аренды от 01.10.2013, возникновении арендных отношений относительно помещений площадью 316,45 кв. м, являющихся предметом названного договора аренды и, как следствие, об отсутствии правовых оснований для возврата денежных средств в сумме 5 843 099,16 руб. по правилам статей 1102, 1105 ГК РФ, в связи с чем отменил решение суда и правомерно отказал в удовлетворении исковых требований ООО "Сахмедпомощь".
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследований в суде апелляционной инстанций, получили надлежащую оценку, поэтому судом округа в силу статьи 286 АПК РФ не принимаются..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.10.2017 N Ф07-11032/2017 по делу N А56-68375/2016
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между Обществом (продавец) и Боровским Д.Н. (покупатель) был заключен договор от 24.03.2015 купли-продажи квартиры общей площадью 118,2 кв. м, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, д. 85, кв. 3.
Боровский Д.Н. (арендодатель) и Станкевич В.И. (арендатор) заключили договор от 12.05.2015 аренды (найма жилого помещения) квартиры N 3, расположенной на втором этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 85, для использования в качестве жилого помещения для сдачи в субаренду (субнаем) меблированных комнат для временного проживания граждан - клиентов арендатора (пункт 1.3 договора).
Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 13.05.2015.
Станкевич В.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что в соответствии с пунктом 1.7 договор аренды был продлен на тех же условиях на тот же срок, однако ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения принятых на себя обязательств и с 18.02.2016 создает ему препятствия в пользовании арендованной квартирой.
Исходя из характера предъявленного иска требования истца направлены на применение предусмотренных договором аренды договорных санкций к арендодателю, ненадлежащим образом исполнявшим условия договора и принятые на себя обязательства.
Отказывая в удовлетворении данного иска, суды сослались на положения статьи 608 ГК РФ и на определение Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2016 по делу N А40-55184/2014, оставленное без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.03.2017, которым было удовлетворено заявление конкурсного управляющего Общества о признании договора от 24.03.2015 купли-продажи спорной квартиры, заключенного между Обществом и Боровским Д.Н., недействительной сделкой и применены последствия недействительности сделки путем возложения на стороны обязанности возвратить друг другу все полученное по этой сделке.
Исходя из указанных обстоятельств суды сделали вывод, что признание недействительным договора купли-продажи квартиры от 24.03.2015 свидетельствует об отсутствии у Боровского Д.Н. права распоряжаться данным объектом, в том числе и передавать его в аренду, что влечет за собой недействительность договора аренды от 12.05.2015.
Однако данные выводы суда не основаны на нормах материального права и не соответствуют правовой позиции, сформулированной в абзаце втором пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), согласно которой по смыслу статьи 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
Более того, применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (абзац четвертый пункта 10 Постановления N 73). С момента фактической передачи недвижимого имущества продавцом покупателю последний должен рассматриваться в качестве субъекта права получения выгоды от использования имущества, являющегося предметом купли-продажи, в том числе арендной платы; возникновение права на получение арендной платы у покупателя объекта недвижимого имущества не ставится в зависимость от даты государственной регистрации его права собственности на данное имущество.
С учетом указанных положений у судов первой и апелляционной инстанций не имелось достаточных правовых оснований для вывода о недействительности договора аренды от 12.05.2015 ввиду признания договора купли-продажи объекта от 24.03.2015 недействительным судебными актами, вынесенными в 2016 году, и для отказа Станкевичу В.А. в удовлетворении требований только по этому основанию.
Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора судам необходимо было определить, обладал ли арендодатель правом собственности на передаваемый объект на момент передачи его в аренду (13.05.2015); установить, является ли данный договор аренды действующим с учетом положений, сформулированных в Постановлении N 73, и обстоятельств, установленных по делу N 2-2558/2016 по иску Станкевича В.А. к Боровскому Д.Н. о признании договора аренды действующим, срока аренды - продленным и обязании не создавать препятствий в пользовании помещением оставленным; проверить, допущено ли арендодателем нарушение, предусмотренное пунктом 4.7 договора аренды, и возможно ли применение к ответчику санкций, предусмотренных данным условием договора..."

13. Бремя доказывания наличия права на сдачу в аренду имущества

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. При наличии спора о праве сдачи в аренду имущества на практике возникает вопрос о том, на ком лежит бремя доказывания существования такого права.

13.1. Вывод из судебной практики: Лицо, передавшее имущество в аренду, считается надлежащим арендодателем, поэтому не обязано доказывать свое право собственности в спорах, связанных с нарушением арендатором обязательств по договору аренды.

Примечание: В некоторых из приведенных ниже Постановлений содержится следующее указание судов: лицо считается надлежащим арендодателем, если не доказана принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...12. Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 N 13898/11 по делу N А41-18028/10
"...В обоснование своих требований общество "РАМИРЕНТ" ссылается на то обстоятельство, что общество "СтройИнвест-114" за время пользования переданным ему в аренду оборудованием ненадлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем у ответчика по первоначальному иску за период с 01.12.2008 по 31.05.2009 образовалась задолженность в сумме 2 732 778 рублей 56 копеек. Истец по первоначальному иску также указывает на то, что часть имущества, являющегося объектом аренды, ответчик ему не возвратил, а в том оборудовании, которое было возвращено, выявлены не подлежащие восстановлению поврежденные элементы.
Общество "СтройИнвест-114" в обоснование встречного иска о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки ссылается на то, что общество "РАМИРЕНТ" не является собственником переданного в аренду имущества, в связи с чем обязано возвратить обществу "СтройИнвест-114" денежные средства, полученные в качестве арендных платежей.
Удовлетворяя встречное исковое требование в части признания договора аренды недействительным, суд апелляционной инстанции оставил без внимания то обстоятельство, что общество "СтройИнвест-114" фактически пытается оспорить право собственности общества "РАМИРЕНТ" на переданное ему в аренду оборудование, в то время как, находясь с истцом в обязательственных отношениях по поводу аренды, оно само не представило доказательств обладания какими-либо вещными правами на арендуемое оборудование, поэтому в сферу его материальных интересов не входило исследование вопроса о том, на каких основаниях общество "РАМИРЕНТ" предоставило имущество в аренду.
Доказательства, свидетельствующие о принадлежности арендованного имущества на вещном праве иным помимо общества "РАМИРЕНТ" лицам, в деле отсутствуют.
Следовательно, оснований для признания судом апелляционной инстанции договора аренды недействительным не имелось.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании норм права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий..."

Определение ВАС РФ от 21.01.2014 N ВАС-19712/13 по делу N А57-15819/2012
"...Решением от 07.12.2012 удовлетворены исковые требования Управления о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора за период с 01.10.2011 по 30.06.2012 в размере 1 056 233 рубля 32 копейки, пени в размере 22 998 рублей 74 копейки.
Общество на основании статей 209, 608, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ссылается на недействительность заключенного договора аренды, поскольку на спорном земельном участке находится объект федерального значения - убежище N 1. Поскольку часть земельного участка принадлежит Российской Федерации, то у истца отсутствуют полномочия на распоряжение данной частью земельного участка, а также правовые основания для взыскания с ответчика арендной платы за него.
Отклоняя довод общества, суд указал на следующее.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 13898/11 была сформулирована правовая позиция о том, что в сферу материальных интересов арендатора не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодатель распоряжался объектом аренды.
В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" также разъяснено, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Выводы судов соответствуют действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам..."

Определение ВАС РФ от 20.01.2014 N ВАС-18745/13 по делу N А07-14595/2012
"...Ссылаясь на неисполнение обществом договорных обязательств по внесению арендной платы, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Указывая на отсутствие у администрации полномочий на распоряжение спорным земельным участком, общество обратилось в суд со встречными исковыми требованиями о признании недействительным (ничтожным) договора от 02.07.2003 N 187 аренды земельного участка.
Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора аренды недействительным в связи с его заключением неуполномоченным лицом, суд апелляционной инстанции сослался на разъяснения, содержащиеся в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы общества, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, со ссылкой на то, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, ранее уже являлись предметом рассмотрения суда кассационной инстанции и были отклонены со ссылкой на конкретные обстоятельства дела.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию суда апелляционной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2013 по делу N А43-19895/2012
"...Открытое акционерное общество "Племенной конный завод "Починковский" (далее - ОАО "Починковский") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Починковский конный завод" (в настоящее время общество с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг "Нижегородский", далее - ООО "Нижегородский") о взыскании задолженности по договору аренды от 01.03.2010 в сумме 1 600 000 рублей, образовавшейся с 01.03.2010 по 10.10.2012, и 178 277 рублей 64 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами с 10.03.2010 по 08.11.2012.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Нижегородский" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Нижегородской области и постановление Первого арбитражного апелляционного суда вследствие неправильного применения норм материального права.
Основной довод заявителя сводится к тому, что вопреки требованиям действующего законодательства истец не доказал право собственности на имущество, переданное в аренду, следовательно, договор аренды является ничтожным, поскольку арендодатель распорядился не принадлежащим ему объектом.
Довод подателя жалобы о том, что при отсутствии зарегистрированного права собственности истец не может выступать как арендодатель объекта недвижимого имущества, окружным судом рассмотрен и отклонен в силу разъяснений, данных в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с которыми судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.10.2012 по делу N А79-7088/2011
"...Упомянутое транспортное средство передано арендатору по акту приема-передачи от 10.01.2011.
Предмет аренды возвращен арендодателю по акту от 10.02.2011.
Основанием для обращения Макарова В.А. в суд с настоящим иском послужило невнесение оговоренной арендной платы в установленный в договоре срок.
Феофанов С.А. подтвердил факт пользования спорным имуществом, однако, отказываясь оплачивать пользование, указал на отсутствие у истца права собственности на предмет аренды.
Суд кассационной инстанции счел такие действия и аргументы ответчика неправомерными в силу следующего.
Из смысла статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель не должен доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество в том случае, если отсутствуют доказательства принадлежности этого имущества другому лицу. Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.
Следовательно, в силу пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности Макарова В.А. на тягач возникло с момента передачи автотранспортного средства покупателю, то есть с 28.01.2010 (пункт 6 договора купли-продажи от 28.01.2010).
Изложенное свидетельствует о том, что Макаров В.А., как надлежащий арендодатель, вправе требовать от арендатора выплаты задолженности по арендным платежам..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.03.2014 по делу N А78-3156/2013
"...Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции со ссылкой на статьи 309, 310, 614, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исходил из факта доказанности наличия задолженности ответчика по арендной плате, при этом расчет стоимости аренды и, соответственно, пени, уточнен судом в связи с отсутствием в арендованном помещении благоустройства, тогда как истцом арендная плата была начислена как за благоустроенное.
Довод ответчика о том, что арендная плата не подлежат взысканию, поскольку комитет не является собственником нежилого помещения, соответственно, договоры являются недействительными и не могут влечь правовых последствий, суд кассационной инстанции отклоняет, поскольку ответчик получил нежилое помещение от комитета и на момент заключения договора и получения его во владение не заявил доводы об отсутствии титульных прав у арендодателя, поэтому основания для отказа в иске о взыскании задолженности и пеней по сделке, заключенной на добровольной основе, отсутствуют.
Кроме того, суд первой инстанции правомерно указал со ссылкой на разъяснения, данные в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.12.2013 по делу N А69-798/06
"...Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, 15.05.2005 между ООО ПК "Энкор" и ОАО ГОК "Туваасбест" заключен договор аренды имущественного комплекса N 7-ПК на срок 11 месяцев, арендная плата за указанный период составила 3 300 000 рублей.
Ссылаясь на наличие неисполненных денежных обязательств по оплате арендных платежей на общую сумму 5 400 000 рублей, ООО ПК "Энкор" обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении указанной суммы в реестр требований кредиторов должника.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали условие об объекте аренды согласованным, договор аренды заключенным, а обязательство арендатора по своевременному внесению арендных платежей неисполненным.
Доводы ОАО ГОК "Туваасбест", пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иному лицу и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, был рассмотрен и отклонен судом апелляционной инстанции со ссылкой на разъяснения, данные в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с которыми судам следует иметь в виду, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности (иных полномочий) на имущество, переданное в аренду.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что суды двух инстанций полно и всесторонне исследовали доказательства по делу, дали им правильную оценку и не допустили нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, в том числе, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2012 по делу N А78-5829/2011
"...Поскольку ответчиком в материалы дела не представлены доказательства передачи спорного недвижимого имущества истцу вплоть до 09.11.2011, соответственно ответчиком должна быть исполнена обязанность по внесению арендной платы за пользование имуществом. Таким образом, с учетом имеющихся доказательств по делу суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что задолженность по внесению арендной платы ответчиком возникла за период с 01.10.2009 по 09.11.2011 (день продажи спорного здания истцом покупателю Петровой В.И.).
Довод заявителя кассационной жалобы о ничтожности договора аренды по причине отсутствия у арендодателя на момент подписания договора зарегистрированного права собственности судом округа отклоняется, так как, заявляя данный довод, ответчик фактически пытается оспорить право собственности истца на переданное ему в аренду имущество, в то время как истец и ответчик находятся в обязательственных отношениях по аренде; ответчик не представил каких либо доказательств обладания арендованным имуществом на каком-либо вещном праве либо на основании обязательственных отношений с другими лицами, кроме истца. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 13898/11..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2012 по делу N А33-3259/2011
"...Указывая на наличие неисполненного индивидуальным предпринимателем Суялко Г.Н. обязательства по уплате арендной платы, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Индивидуальный предприниматель Суялко Г.Н. свои обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполнила, доказательства уплаты арендных платежей в полном объеме на момент рассмотрения дела не представила.
Ответчик, пытаясь оспорить право собственности истца на сданное ему в аренду недвижимое имущество, доказательств, свидетельствующих о принадлежности арендованного недвижимого имущества иным лицам кроме истца, не представил.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорное арендованное имущество выбывало из муниципальной собственности, у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды N 1 от 01.12.2009..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.06.2016 N Ф03-2058/2016 по делу N А04-4186/2015
"...В связи с этим суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии в деле должных доказательств, свидетельствующих об исполнении арендатором обязанности по возврату имущества, и на основании статьи 614 ГК РФ взыскали основной долг по арендной плате в размере 105 000 рублей.
При таких фактических обстоятельствах спора взыскание денежной суммы произведено правильно.
Доводы заявителя кассационной жалобы о неисследовании судами вопросов о наличии у истца права собственности на спорное имущество, а также о наличии у него полномочий на сдачу спорного имущества в аренду в данном случае правового значения не имеют. По смыслу разъяснений, изложенных в пунктах 10, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", названные обстоятельства не влияют на обязательство арендатора по уплате арендной платы, а договор аренды в таком случае не может быть признан недействительным применительно к статьям 168, 608 ГК РФ.
Поскольку дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам спора, у суда округа отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.04.2016 N Ф03-1561/2016 по делу N А51-13586/2015
"...В связи с уплатой арендной платы несвоевременно и не в полном объеме за период с 10.04.2010 по 16.06.2015 образовалась задолженность в размере 5 528 442 руб. 40 коп.
Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
В свою очередь, общество, полагая, что на момент заключения договора от 15.04.2008 администрация не имела прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:18:015702:0010, в силу чего была не вправе им распоряжаться, обратилась со встречным иском о признании договора от 15.04.2008 N 5581/08 недействительной сделкой, о применении последствий недействительности (возврате 442 529 руб. 21 руб. ошибочно перечисленной арендной платы).
Разрешая спор по встречному иску, суды пришли к единому мнению об отсутствии оснований для признания договора от 15.04.2008 N 5581/08 недействительной сделкой, исходя из следующего.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13), положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
В этой связи доводы арендатора о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не приняты судами во внимание.
Как следствие, в удовлетворении встречного иска отказано правомерно..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.09.2015 N Ф03-3570/2015 по делу N А24-46/2015
"...Открытое акционерное общество "356 Управление начальника работ" (ОГРН 1094101001708, ИНН 4101129872, адрес (место нахождения): 683023, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Вулканная, 23; далее - ОАО "356 УНР") обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к открытому акционерному обществу "Ремонтно-эксплуатационное управление" (ОГРН 1097746358412, ИНН 7714783092, адрес (место нахождения): 119021, г. Москва, Комсомольский проспект, 18-3; далее - ОАО "РЭУ") о взыскании 5 492 708 руб. 16 коп. долга по договору от 13.09.2013 N 46/13 за период с сентября по декабрь 2014 года (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь при этом положениями норм статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ, арбитражные суды, установив факт невнесения ОАО "РЭУ" в полном объеме и в соответствии с условиями заключенного между сторонами настоящего спора договора аренды от 13.09.2013 N 46/13 арендных платежей в спорный период, а также учитывая отсутствие в материалах настоящего дела доказательств оплаты ответчиком образовавшейся задолженности в полном объеме к моменту рассмотрения данного дела, пришли к верному выводу, с которым соглашается окружной суд, о законности в таком случае заявленных ОАО "356 УНР" требований за период сентябрь - ноябрь 2014 года. При этом судами проверен расчет суммы основного долга, в результате чего он признан арифметически верным и нормативно обоснованным.
Между тем, обращаясь в суд кассационной инстанции с жалобой на судебные акты по настоящему делу, ОАО "РЭУ" сослалось на отсутствие у истца каких-либо прав на спорное имущество, переданное ответчику по договору аренды от 13.09.2013 N 46/13, в связи с чем, по мнению ответчика, истец не имел права передавать такое имущество в аренду и получать от этого неосновательное обогащение.
Названные доводы ответчика отклоняются судом кассационной инстанции как противоречащие фактическим обстоятельствам спора и разъяснениям пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73), в котором помимо прочего также отмечено, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
При возникновении спора по иску собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении он подлежит разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь (абзац 3 пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).
Таким образом, ссылка заявителя жалобы на отсутствие в материалах настоящего дела доказательств принадлежности арендованного имущества истцу на каком-либо праве в данном случае не имеет правового значения, поскольку она не способна повлиять на результат рассмотрения настоящего дела арбитражными судами, так как указанные заявителем жалобы обстоятельства не освобождают ответчика от надлежащего исполнения принятых на себя по договору обязательств по внесению арендной платы за фактическое использование переданного ему имущества.
Учитывая, что дело рассмотрено судами полно и всесторонне, при этом неправильного применения норм материального права и положений процессуального законодательства судами не допущено, правовые основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.05.2016 N Ф04-1981/2014 по делу N А45-6100/2013
"...Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления кредитора, пришел к выводу об отсутствии у заявителя права на получение лизинговых платежей ввиду заключения договора сублизинга с нарушением пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), пункта 2 статьи 8 Закона о лизинге - в отсутствие письменного согласия лизингодателя на передачу предмета лизинга в сублизинг, а также статьи 608 ГК РФ о том, что арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Между тем судами не учтены разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированные в пункте 12 Постановления от 17.11.2011 N 73, согласно которым положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектам аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
В этой связи в сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество своим.
Таким образом, определяющим обстоятельством, подлежащим доказыванию при рассмотрении споров о взыскании арендной платы, является факт нахождения имущества, являющегося предметом аренды, в пользовании у арендатора. В случае установления судом данных обстоятельств арендатор, пользовавшийся соответствующим имуществом, обязан оплатить пользование объектом.
Материалами дела подтверждается, что должник принял спорное имущество от общества "Сельскохозяйственные машины" по акту приема-передачи от 29.09.2008, использовал его по назначению, однако плату, установленную договором, внес не в полном объеме.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленного требования.
При новом рассмотрении дела суду необходимо установить факт нахождения имущества, являющегося предметом сублизинга, в пользовании у должника, период пользования имуществом, проверить расчет суммы требования, подлежащего установлению, и на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела принять законный и обоснованный судебный акт..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.12.2015 N Ф04-26667/2015 по делу N А81-435/2015
"...Оплата ответчиком за аренду по договору произведена в размере 2 300 000 руб. Задолженность общества перед предпринимателем по состоянию на 30.01.2015 составила 4 100 000 руб.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования, исходили из подтверждения материалами дела факта неисполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы в порядке и в сроки, установленные договором аренды.
Выводы судов являются обоснованными и правомерными по указанным ниже основаниям.
Ссылка заявителя жалобы на отсутствие у предпринимателя права на заключение спорного договора судом кассационной инстанции не принимается.
Согласно абзацу 2 пункта 2 <*> постановления Пленума N 73 доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Исходя из изложенного, в сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество своим.
Учитывая изложенное, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."
--------------------------------
<*> Здесь, видимо, допущена опечатка: имеется в виду не абзац 2 пункта 2, а пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.09.2013 по делу N А75-2791/2012
"...Доводы кассационной жалобы о том, что договоры аренды N 01-р/10, N 02-р/Ю и N 03-р/10 являются недействительными, поскольку предметы договоров аренды изначально принадлежали ООО "СБК" и не отчуждались третьим лицам; названные договоры заключены в преддверии банкротства ответчика для прикрытия сделок дарения спорного имущества и вывода ликвидного имущества из конкурсной массы банкрота; суды не исследовали его доводы и доказательства о действительности и заключенности указанных выше договоров аренды, не принимаются во внимание суда кассационной инстанции.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено и подтверждено материалами дела, что о праве собственности ООО "Сибтранскомплект" на переданное в аренду ответчику движимое имущество свидетельствуют договоры купли-продажи оборудования от 25.05.2009 N 128/КП-10, от 15.07.2010 N 141/КП-10, от 15.07.2010 N 140/КП-10, дополнительное соглашение от 09.06.2009 N 1 к договору от 25.05.2009 N 128/КП-10, заключенные между истцом как покупателем и ООО "Стройпроект" как продавцом, счета-фактуры от 15.06.2009 N 00049, от 22.06.2009 N 00068, платежные поручения от 07.07.2009 N 73, от 03.07.2009 N 69, квитанции к приходным кассовым ордерам от 23.07.2010 N 23, от 22.07.2010, документально не опровергнутые ООО "СБК".
Более того, в пунктах 10, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренде" разъяснено, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судам также следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Следовательно, ООО "Сибтранскомплект" в рассматриваемом случае не обязано доказывать право собственности на испрашиваемое имущество..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.12.2011 по делу N А02-187/2011
"...Ссылку ответчика на отсутствие у Симонова В.В. права собственности на данное транспортное средство суды правомерно не приняли во внимание как не подкрепленную надлежащими доказательствами.
Исходя из смысла статьи 608 ГК РФ, арендодатель не должен доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество в том случае, если отсутствуют доказательства принадлежности этого имущества другому лицу. Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.04.2017 N Ф05-3746/2017 по делу N А40-223743/2015
"...Как установлено судами при рассмотрении спора по существу 28 апреля 2009 года истцом (арендодатель) и ООО "Недра-М" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1738 (в редакции дополнительного соглашения N 3997 от 18.05.2014), по условиям которого истец обязался предоставить во временное владение и пользование арендатору земельный участок общей площадью 13510 кв. м, имеющий адресные ориентиры Московская область, г. Чехов, ул. Комсомольская, вл. 22, а арендатор - своевременно вносить арендную плату (пункт 1.1 договора).
В связи с тем, что ответчик обязательство по своевременному внесению арендной платы исполнил ненадлежащим образом, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности и пени.
Удовлетворяя исковые требования, суды руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 5 (действовавшим на момент заключения дополнительного соглашения) части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" пункта 7 части 1 статьи 1, части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации исходили из того, что материалами дела подтверждено, неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за период с 2 квартала 2012 года по 3 квартал 2015 года, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 2 254 088 руб. 21 коп., доказательств погашения задолженности и неустойки в добровольном порядке ответчик не представил, в связи с чем пришли к выводу об удовлетворении исковых требований.
Довод ответчика о том, что спорный земельный участок является собственностью Министерства обороны РФ, и поэтому Администрация Чеховского муниципального района является ненадлежащим истцом был предметом исследования суда первой инстанции и отклонен, так как при взыскании арендной платы арендодатель не должен доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество в том случае, если отсутствуют доказательства принадлежности этого имущества другому лицу и пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.
Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 12 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендатор, пользовавшийся имуществом и не оплативший пользование объектом аренды, не вправе ссылаться на отсутствие у арендодателя права собственности на арендованное имущество, а положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают обязанность арендодателя по доказыванию наличия у него права собственности на переданное в аренду имущество в ходе рассмотрения спора о нарушении арендатором обязательств по договору аренды.
Несогласие истца с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.09.2015 N Ф05-10648/2015 по делу N А40-46614/2014
"...Как следует из материалов дела между компанией "World Aircraft Leasing Limited" (арендодатель) и ЗАО "Авиационная компания "Полет" (арендатор) 12 августа 2006 года заключен договор аренды воздушного судна N S2000-061/1, в соответствии с которым должник берет в аренду у кредитора воздушное судно SAAB-2000, б/у, заводской серийный номер 061, марка и модель двигателей АЕ2100А, серийные номера двигателей: САЕ 5100 144, САЕ 5100 111.
В связи с образовавшейся у ЗАО "Авиационная компания "Полет" задолженностью по арендной плате по указанному договору Компания "World Aircraft Leasing Limited" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требований в размере 388 181 и 13 центов долларов США основного долга, 99 673 долларов США пени и 14 778 долларов США процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды воздушного судна от 12 августа 2006 года N S2000-061/1.
Руководствуясь пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 года N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", суд первой инстанции указал на то, что, предъявляя требования о включении в реестр требований кредиторов на основании не исполненных должником обязательств по оплате арендных платежей, заявитель должен доказать права на воздушное судно, являющееся предметом договора аренды, действующий сертификат эксплуатанта воздушного судна, зарегистрированного в иностранном государстве. Поскольку данные документы заявитель не представил, суд отказал в удовлетворении заявленных требований.
Однако судом не учтено следующее.
В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что, предъявляя требование по настоящему обособленному спору, заявитель должен доказать права на воздушное судно, являющееся предметом договора аренды, является противоречащим разъяснениям, изложенным в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Так как для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обособленный спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.10.2014 N Ф05-11565/14 по делу N А41-54853/13
"...По условиям вышеуказанного договора истец и третье лицо предоставили ответчику в аренду нежилые помещения, общей площадью 766,40 кв. м, расположенные по адресу: Московская обл., г. Солнечногорск, ул. Обуховская, д. 52.
Ответчик не произвел оплату арендной платы за период июнь - октябрь 2013 года, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 536680 руб.
Проверив расчет процентов, произведенный истцом, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований в указанной части.
Доводы ответчика о том, что арендованные помещения не принадлежат истцу на праве собственности, а ответчик пользуется данным помещением на основании договора с надлежащим собственником, подлежат отклонению по следующим основаниям:
Отклоняя доводы ответчика об отсутствии у истца полномочий на взыскание арендной платы, суды первой и апелляционных инстанций сослались на выписку из ЕГРП от 10.12.2013 г., из содержания которой следует, что истец на момент рассмотрения спора являлся надлежащим собственником.
Согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в п. 2 <*> Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013), судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права..."
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, а не пункт 2.

Постановление ФАС Московского округа от 19.06.2014 N Ф05-5598/2014 по делу N А40-107993/13-82-925
"...Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения судебных актов ввиду следующего.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Согласно данным разъяснениям о применении норм права доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации права собственности Администрации поселения Внуковское на нежилое помещение, являющееся объектом аренды, не является обстоятельством, влекущим прекращение обязательства ООО "Максимум" по внесению арендной платы за пользование объектом аренды, согласованным сторонами в договоре аренды, который длительное время исполнялся сторонами.
Обстоятельств, свидетельствующих о наличии права собственности на названные помещения не у Администрации, а у иного лица, судами не установлено.
При этом кассационная коллегия учитывает, что решением Щербинского районного суда города Москвы от 11 марта 2013 года отказано также в удовлетворении иска ООО "Максимум" о признании за ним права собственности на спорное нежилое помещение, являющееся объектом аренды.
Следовательно, суды правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды между Администрацией поселения Внуковское и ООО "Максимум" недействительным..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.03.2014 N Ф05-2345/2014 по делу N А41-55630/12
"...Доводы заявителя кассационной жалобы по сути сводятся к тому, что истец не обладает правом собственности на спорный земельный участок, вследствие чего не является арендодателем.
Кассационная коллегия отклоняет указанный довод, исходя из следующего.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Судами установлено, что ответчик фактически использовал спорный земельный участок, доказательства обратного не представлено, в связи с чем у него возникло обязательство по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды.
Вопреки доводам кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции при разрешении настоящего спора не устанавливал право собственности истца как арендодателя на спорный земельный участок, поскольку данное обстоятельство не входило в предмет и основания исковых требований.
Наличие задолженности по арендной плате установлено судом апелляционной инстанции на основании имеющихся в деле доказательств. Расчет задолженности судом апелляционной инстанции проверен и признан обоснованным.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены постановления суда апелляционной инстанции, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.02.2014 N Ф05-16104/2013 по делу N А40-10306/13-6-97
"...Доводы заявителя кассационной жалобы по сути сводятся к тому, что истец не обладает правом собственности на спорное помещение, вследствие чего не имеет права сдавать помещения в аренду.
Кассационная коллегия отклоняет указанный довод, исходя из следующего.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Судами установлено, что ответчик фактически использовал спорные помещения, доказательства обратного не представлено, в связи с чем у него возникли обязательства по оплате арендных платежей согласно договору.
Вопреки доводам кассационной жалобы, суды обеих инстанций при разрешении настоящего спора не устанавливали право собственности истца как арендодателя на спорные помещения, поскольку данное обстоятельство не входило в предмет и основания исковых требований.
Наличие задолженности по арендной плате установлено судом первой инстанции на основании имеющихся в деле доказательств. Расчет задолженности судом первой инстанции проверен и признан обоснованным.
Исходя из изложенного, судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.12.2013 N Ф05-16467/2013 по делу N А41-13491/13
"...В связи с истечением срока действия спорного договора аренды 30.12.2012, истец письмом N 613 от 20.12.2012 уведомил ответчика о намерении не пролонгировать указанный договор на новый срок ввиду необходимости дальнейшего использования МУ "Администрация Воскресенского м/р Московской области" арендуемого нежилого помещения для муниципальных нужд.
Ответчик спорное помещение не освободил, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Доводы кассационной жалобы, по сути, сводятся к тому, что истец не обладает правом собственности на спорное помещение, вследствие чего не имеет права сдавать помещения в аренду, суд кассационной инстанции отклоняет, исходя из следующего.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Таким образом, в связи с тем, что срок договора истек, и в материалах дела имеются доказательства того, что арендодатель отказался продлевать срок действия договора, суды обоснованно пришли к выводу о том, что ответчик обязан освободить спорные помещения..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.10.2013 по делу N А40-147322/12-77-1413
"...Предъявляя требования о признании договора аренды недействительным, истец указал, что ответчик распорядился объектом аренды как общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, однако, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме решения об одобрении заключения договора аренды от 01.08.2011 N 03/08-11 не принимало.
Согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в пункте 12 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013), судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Судами установлено, что в период срока действия договора аренды арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательство по внесению арендной платы, а именно: арендная плата за пользование объектом аренды в период начиная с апреля 2012 года не вносилась.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об обязании арендатора освободить помещения, а также взыскать 1 100 000 руб. арендной платы за пользование объектом аренды в период с апреля 2012 г. по февраль 2013 г., неустойки в размере 406 725 руб. на просроченную арендную плату по ставке 0,5% в день за период просрочки в пределах срока действия договора по 30.06.2012; 35 968,18 руб. возмещения стоимости потребленных в связи с использованием объекта аренды коммунальных услуг; 203,48 руб. неустойки на просроченную оплату за коммунальные услуги по ставке 0,5% в день за период просрочки в пределах срока действия Договора по 30.06.2012 г..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.10.2013 по делу N А41-40738/12
"...Из материалов дела следует и установлено судами, между сторонами заключен договор аренды от 11.04.2011 N 12-04/11.
Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания пени и отказывая в удовлетворении указанного требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор аренды от 11.04.2011 N 12-04/11 является ничтожным в отсутствие согласия собственника на передачу имущества в аренду.
Кассационная коллегия считает выводы суда апелляционной инстанции в части признания договора аренды ничтожным сделанными с нарушением норм материального права:
В силу статьи 6 Федерального закона от 23 августа 1996 года N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) Россельхозакадемия является некоммерческой организацией, имеющей государственный статус, которая наделяется правом управления своей деятельностью, правом владения, пользования и распоряжения переданным ей имуществом, находящимся в федеральной собственности, в соответствии с законодательством Российской Федерации, названным Законом и уставом.
Научные организации, организации научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук и отраслевых академий наук имеют право сдавать в аренду без права выкупа, временно не используемое указанными организациями и находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое, на основании решения отраслевой академии наук, которое должно быть согласовано с соответствующим федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации на управление и распоряжение объектами федеральной собственности (пункт 5 статьи 6 вышеназванного Закона).
Вместе с тем в силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Из материалов дела следует, что договор аренды сторонами исполнялся; ответчик в заявленный в иске период пользовался вышеназванным имуществом, таким образом, оснований для признания договора аренды недействительным у суда апелляционной инстанции не было.
Выводы апелляционного суда о недействительности (ничтожности) вышеназванного договора аренды и возникновении у ответчика неосновательного обогащения являются ошибочными.
Вместе с тем ошибочные выводы апелляционного суда не повлекли за собой принятие незаконного судебного акта в части взыскания задолженности в виде арендных платежей.
Поскольку вышеназванный договор аренды является действующим, кассационный суд соглашается с судом первой инстанции о взыскании с ответчика неустойки в сумме 685 666 руб. 24 коп. в силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.08.2013 по делу N А40-142995/12-105-1343
"...ООО "ГорУправДом" предъявлен встречный иск о признании договоров аренды Автомобильной стоянки от 01.07.2011 N АР29-5Ч-2, Автомобильной стоянки от 01.07.2011 N АР АО-1, нежилого помещения 02-01-08-280 от 13.12.2010 недействительными в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по основанию, что ЗАО "СУ-155" не являлось собственником автостоянки, в связи с чем не имело права сдавать данные объекты в аренду и взимать арендную плату.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 указанного Кодекса).
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 12) судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Суд установил, что вышеперечисленные договоры аренды сторонами исполнялись; ответчик в заявленный в иске период пользовался имуществом, указанным в договорах аренды в качестве объектов аренды.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу об отсутствии заявленных ответчиком оснований для признания договоров аренды недействительными, наличии у ответчика обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с данными договорами..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.08.2013 по делу N А40-151484/12-127-1366
"...Кассационная коллегия отклоняет доводы заявителя кассационной жалобы о том, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих его полномочия на сдачу спорного помещения в аренду, ввиду следующего.
В соответствии с руководящими разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 12 Постановления от 25 января 2013 года N 13) судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Таким образом, ответчик фактически пытается оспорить право собственности истца на переданное ему в аренду имущество, в то время как, находясь с истцом в обязательственных отношениях по поводу аренды, оно само не представило доказательств обладания какими-либо вещными правами на арендуемое имущество, поэтому в сферу его материальных интересов не входило исследование вопроса о том, на каких основаниях истец предоставил имущество в аренду.
Доказательства, свидетельствующие о принадлежности в период образования задолженности по арендной плате арендованного имущества на вещном праве иным помимо истца - Товарищество собственников жилья "Велтон-41" лицам, в деле отсутствуют.
Следовательно, оснований для отказа в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате, не имелось.
При этом кассационная коллегия также учитывает практику применения соответствующих норм права, определенную Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06 марта 2012 года N 13898/11.
Исходя из изложенного, судами полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2013 по делу N А41-39169/12
"...Несостоятельным является довод ответчика об отсутствии у истца права собственности на спорное помещение.
Согласно имеющемуся в материалах дела свидетельству от 7 октября 2003 г., право собственности на гараж-стоянку общей площадью 5 663,50 кв. м, инвентарный N 1112, лит. В по адресу: Московская обл., г. Химки, ш. Нагорное, д. 5 зарегистрировано за муниципальным образованием Химкинский район Московской области (л.д. 114 т. 1).
В п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17 ноября 2011 г. "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом м и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.04.2013 по делу N А41-23720/12
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 30 декабря 2010 года между ЗАО "Совхоз имени Ленина" (арендодатель) и ООО "Парсек-Сервис" (арендатор) был заключен договор аренды N 70/3 по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в арендное пользование помещение общей площадью 2648 кв. м и площадку с твердым покрытием общей площадью 3500 кв. м для использования под автоцентр (л.д. 32 - 33 т. 1).
Довод ответчика о том, что истец не имел права передавать ответчику объекты, названные в договоре, кроме того у истца отсутствуют правовые основания для истребования денежных средств, так как согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации положение о том, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться этой постройкой, не влияет на обязанность пользователя помещением уплачивать плату за пользование этим помещением, права и законные интересы ответчика вышеуказанным обстоятельством не нарушены.
Кроме того, согласно п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Судами первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследованы обстоятельства дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.11.2011 по делу N А40-17729/11-28-153
"...Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды дизельных электростанций N 00176 от 11.05.2010 г. ничтожен, поскольку ООО "А-ХО ТРЕЙД" не является собственником ДЭС либо лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду, заявлялся в судах первой и апелляционной инстанций, ему была дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем, отклоняется как несостоятельный, направленный на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу ст. 286 АПК РФ.
При разрешении спора о взыскании арендной платы необходимо исходить из презумпции того, что истец является надлежащим арендодателем, пока не доказано иное.
В пункте 1.4 договора от 11 мая 2010 года указано, что ДЭС является собственностью арендодателя, свободно от любых прав третьих лиц, не является предметом залога.
Вместе с тем, как правильно указал апелляционный суд, ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о притязании третьих лиц на объект аренды, имущество было получено ответчиком по акту приема-передачи в рамках заключенного между сторонами договора, а в силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства, в данном случае внесение платежей за пользование имуществом, должны исполняться надлежащим образом.
В то же время, ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, освобождающих его от исполнения обязанности арендатора по своевременному внесению арендных платежей..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.09.2014 по делу N А57-14899/2013
"...Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в кассационной жалобе указывает на то, что истец не является собственником арендованного имущества. Данный довод суд кассационной инстанции находит подлежащим отклонению по следующим основаниям.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснил, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Сходная правовая позиция ранее была изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 06.03.2012 N 13898/11 по делу N А41-18028/10, в котором указывалось на то, что в сферу материальных интересов арендатора не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодатель распоряжался объектом аренды.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых по делу судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.08.2014 по делу N А65-13368/2013
"...Ответчик в обоснование встречного иска о признании договора от 01.12.2009 недействительным и применении последствий недействительности сделки указывал, что, поскольку отсутствует государственная регистрация недвижимого имущества сдаваемого в аренду, следовательно, арендодатель не является собственником имущества.
В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование предметом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, и потому договор аренды является недействительной сделкой, не могут признаваться обоснованными.
В связи с вышеизложенным признана несостоятельной ссылка ответчика на недействительность договора аренды в связи с отсутствием государственной регистрации объекта за истцом.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.12.2013 по делу N А57-15819/2012
"...В мотивировочной части названного судебного акта судом сделан вывод о том, что распоряжение земельным участком путем предоставления его в аренду лицом, не имеющим на это полномочий, противоречит закону, в частности, статьям 209 и 608 ГК РФ, статьям 9 и 22 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, часть общего земельного участка площадью 449,8 кв. м, занятая защитным сооружением и часть, необходимая для его использования (в т.ч. охранная зона), являются собственностью Российской Федерации и не могли быть предоставлены правопредшественниками ответчика в аренду ЗАО "Торговый Дом "Эластик".
Между тем, данный вывод не свидетельствует об отсутствии у ответчика обязанности по оплате земельного участка, находящегося у него в пользовании на основании договора аренды, поскольку арендатор в данном случае не освобождается от платы за фактическое пользование земельным участком, которое является публичным обязательством, установленным статьями 65 Земельного кодекса Российской Федерации и 614 ГК РФ.
В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации" регламентировано, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Факт получения земельного участка в свое владение и пользование, частичное исполнение договора аренды ответчик не оспаривает. При возможной квалификации спорного договора в качестве недействительной (ничтожной) сделки ответчик, использующий переданный ему земельный участок, должен оплатить другой стороне сделки такое пользование на основании норм статьи 167 ГК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.12.2012 N 9443/12).
При таких обстоятельствах, вывод судов первой и апелляционной инстанций о взыскании задолженности по арендной плате имеющимся в материалах дела доказательствам и действующим нормам права не противоречит..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.12.2013 по делу N А57-10449/2012
"...Довод кассационной жалобы о том, что договор от 01.01.2008 N 2 является недействительным, поскольку у КФХ "Тюльпан" на момент заключения договора не было надлежащим образом оформленных документов на земельные участки, не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Как разъяснено в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Поскольку ответчик пользовался спорным земельным участком, суды пришли к обоснованному выводу о том, что он обязан оплатить арендную плату в размере и на условиях договора от 01.01.2008 N 2.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что требования КФХ "Тюльпан" о взыскании арендной платы и пени по вышеуказанному договору обоснованны и подлежат удовлетворению.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Саратовской области от 10.06.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2013 - без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.08.2013 по делу N А12-29213/2012
"...Заявитель кассационной жалобы указывает на отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих об использовании ответчиком арендованного имущества в период с сентября по декабрь 2012 года, считает спорный договор аренды ничтожной сделкой, поскольку он заключен до государственной регистрации перехода права собственности истца на асфальтированную площадку.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон спора, не находит оснований для отмены судебных актов.
Кроме того, в соответствии с пунктом 12 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Поскольку доводы кассационной жалобы противоречат материалам дела и закону, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.04.2013 по делу N А65-16479/2012
"...Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в кассационной жалобе указывает на то, что истец не является собственником спорного имущества. Данный довод суд кассационной инстанции находит подлежащим отклонению по следующим основаниям.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснил, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Сходная правовая позиция ранее была изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 06.03.2012 N 13898/11 по делу N А41-18028/10, в котором указывалось на то, что в сферу материальных интересов арендатора не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодатель распоряжался объектом аренды..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.04.2013 по делу N А06-8473/2011
"...В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Поскольку настоящий спор не является спором о праве собственности на подвальное помещение, являющееся предметом аренды, доводы кассационной жалобы о том, что ответчиком не доказано, а судом надлежащим образом не исследовался вопрос принадлежности спорного имущества муниципальному образованию на праве собственности, отклоняется судом кассационной инстанции как не имеющие правового значения при рассмотрении настоящего спора..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.04.2016 по делу N А56-25455/2015
"...Предприниматель, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательства по внесению арендных платежей за период после расторжения договоров и существенное ухудшение состояния переданного имущества, что подтверждается актом вскрытия помещений от 01.04.2015, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что арендатор не представил доказательств возврата истцу по акту приема-передачи арендуемого имущества ранее 01.06.2015 и погашения задолженности по арендной плате за спорный период (с 01.01.2015 по 01.06.2015).
При таких обстоятельствах суды обоснованно признали неисполненной обязанность Общества по внесению арендной платы.
Довод подателя жалобы о неподтверждении истцом права на передачу имущества в пользование и, соответственно, недоказанности его права на получение арендной платы был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно им отклонен.
В соответствии с позицией, изложенной в абзаце 2 пункта 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание при рассмотрении споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды.
Ввиду того что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.10.2015 N Ф07-6482/2015 по делу N А56-75052/2014
"...ООО "Дубрава" направило в адрес ООО "Декопроф" требование, в котором указало о наличии задолженности по арендным платежам в период с августа 2014 года по ноябрь 2014 года в сумме 253 655 руб. и пеням в размере 66 719 руб. 29 коп., просило погасить имеющую задолженность в срок до 11.11.2014.
Неисполнение ООО "Декопроф" указанных требований послужило основанием для обращения ООО "Дубрава" в арбитражный суд с данным иском.
Установив несвоевременное перечисление ООО "Декопроф" арендной платы по договору, суды первой и апелляционной инстанций правомерно взыскали пени в размере 66 719 руб. 29 коп.
Довод подателя жалобы о том, что истец не подтвердил право на передачу имущества в пользование, соответственно не доказал свое право на получение арендной платы был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно им отклонен.
В соответствии с позицией, изложенной в абзаце 2 пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
С учетом того, что нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены принятых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.07.2015 N Ф08-4127/2015 по делу N А22-2344/2014
"...Оплата арендной платы не в полном объеме послужила основанием для обращения общества с исковым заявлением.
Материалами дела подтверждено и ответчиком не опровергнуто ненадлежащее исполнение принятого по договору аренды обязательства по внесению арендной платы за пользование помещениями.
Согласно пункту 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам разъяснено, что положения статьи 608 Кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
С учетом указанных разъяснений доводы заявителя жалобы, которые сводятся к тому, что договор является недействительным и не подлежащим исполнению, поскольку общество не является собственником сдаваемого имущества, надлежит отклонить. Предприниматель заключил договор с обществом и обязался оплачивать ему арендную плату, поэтому обязан исполнять условия договора. Вопрос, кто является надлежащим собственником, не имеет правового значения для обязанности предпринимателя по оплате арендных платежей, поскольку собственник имущества вправе потребовать полученную арендную плату с неуправомоченного собственника. С учетом изложенного довод о том, что суды необоснованно не привлекли к участию в дело Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, как исполняющее функции собственника недвижимого имущества и потенциального получателя денежных средств за его использование, подлежит отклонению..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.06.2015 N Ф08-3616/2015 по делу N А32-17728/2014
"...Истец в адрес ответчика направил претензию от 28.06.2013 N 12487/02-08-17 с требованием оплатить долг по аренде. Кроме того, в претензии департамент отказался от договора и уведомил общество о необходимости освободить помещения в трехмесячный срок. Поскольку в установленный срок общество претензию не исполнило, департамент обратился в арбитражный суд с иском.
Материалами дела подтверждаются обстоятельства передачи имущества обществу. Ответчик не представил доказательств исполнения надлежащим образом принятых в соответствии с договором аренды обязательств по внесению арендной платы с 01.03.2013 по 28.02.2014, в связи с чем суды сделали правомерный вывод о том, что требование о взыскании 1 810 886 рублей 07 копеек задолженности подлежит удовлетворению.
Ссылка общества на то, что с 01.01.2013 по 19.04.2013 государственная регистрация права муниципального образования на спорные помещения отсутствовала, следовательно, департамент не вправе требовать арендную плату за указанный период, несостоятельна.
В пункте 1 статьи 617 Кодекса установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее: судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Суды правильно применили нормы материального права. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.03.2015 N Ф08-1123/2015 по делу N А53-6461/2014
"...Ссылаясь на неисполнение предпринимателем требований об освобождении объекта аренды, а также на отсутствие правовых оснований для использования предпринимателем части перрона, общество обратилось в арбитражный суд. Предприниматель, считая себя обладателем преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, обратился в арбитражный суд с встречным иском.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций о прекращении договора аренды по истечении месяца с момента получения арендатором соответствующего уведомления, об отсутствии у предпринимателя законных оснований для использования части перрона после прекращения арендных отношений, об отсутствии в действиях общества по инициированию соответствующей процедуры прекращения договора аренды признаков злоупотребления правом и направленности на причинение вреда другому лицу либо иное злоупотребление правом соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Довод предпринимателя о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды правомерно отклонен со ссылкой на диспозитивность соответствующей нормы статьи 621 Гражданского кодекса и ограничение сторонами возможности ее применения условиями договора аренды, а довод о недоказанности наличия у общества права собственности на часть перрона - со ссылками на пункт 34 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", статью 622 Гражданского кодекса и пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Согласно названным нормативным положениям и разъяснениям спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения, возникающая в результате прекращения договора аренды обязанность арендатора по возврата имущество возникает перед арендодателем, а в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на переданное в аренду имущество..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.10.2013 по делу N А15-1991/2012
"...Ссылки кассатора на то, что компания не является собственником части переданных сетей, ввиду чего не имеет права взыскивать задолженность по договору аренды, подлежат отклонению как не основанные на нормах действующего законодательства.
Пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что положения статьи 608 Гражданского кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали материалы дела, установили фактические обстоятельства, представленным сторонами доказательствам дали правовую оценку. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.09.2013 по делу N А53-36996/2012
"...Довод кассационной жалобы о недоказанности предпринимателем права собственности на сданное в аренду помещение отклоняется с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В пункте 12 названного постановления указано, что положения статьи 608 Гражданского кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.08.2013 по делу N А32-31686/2012
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, ООО "Панорама-С" (арендодатель) и ООО "Массив" (арендатор) заключили договор аренды от 17.04.2012, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование опалубку строительную общей площадью 323,85 кв. м с дополнительной комплектацией, в хорошем состоянии (пункты 1.1, 1.2, 1.5 договора, л.д. 9-10).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО "Массив" обязательства по внесению арендных платежей, ООО "Панорама-С" обратилось с иском в арбитражный суд.
Установив даты передачи имущества арендатору и окончательного возврата арендодателю, не опровергнутые ответчиком, суд обоснованно взыскал плату за его использование в этот период с ООО "Массив".
В силу статьи 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Порядок применения названной нормы разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Положения статьи 608 Гражданского кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду (пункт 12).
Поэтому приведенный в кассационной жалобе довод ответчика о том, что судами не установлена принадлежность истцу на праве собственности опалубки строительной, переданной в аренду по договору от 17.04.2012, кассационной инстанцией отклоняется.
При таких обстоятельствах решение от 14.01.2013 и постановление от 23.05.2013 подлежат изменению в части распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части судебные акты подлежат оставлению в силе, как постановленные на основании полного и всестороннего исследования и оценки судебными инстанциями представленных доказательств, ввиду установления судами имеющих значение для дела фактических обстоятельств, соответствия изложенных в обжалуемых актах выводов материалам дела..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.08.2013 по делу N А63-9898/2011
"...Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации г. Кисловодска от 31.07.1997 N 846 (т. 1, л.д. 38) администрацией города Кисловодска (арендодатель) и санаторием (арендатор) заключен сроком действия на 50 лет договор от 31.07.1997 аренды земельного участка площадью 5 843 кв. м, расположенного по ул. Коминтерна, 9, для дачи "Кабот" санатория (т. 1, л.д. 21-24). Договор зарегистрирован городским Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с действовавшим в тот период законодательством за N 04669.
30 сентября 2011 года комитет направил санаторию претензию с требованием о погашении задолженности по арендной плате и пени, образовавшихся за период с 01.04.2008 по 29.09.2011 по договору аренды от 31.07.1997 N 04669 (т. 1, 49-50). Поскольку оплата арендатором произведена не была, арендодатель обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Приведенный в кассационной жалобе довод санатория о том, что комитет не вправе получать плату за использование спорного земельного участка, который является собственностью Российской Федерации, судом кассационной инстанции отклоняется.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 13898/11 была сформулирована правовая позиция о том, что в сферу материальных интересов арендатора не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодатель распоряжался объектом аренды.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Порядок применения названной нормы разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), указав, что положения статьи 608 Гражданского кодекса не означают обязанность арендодателя в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, приниматься судом во внимание не должны (пункт 12).
При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 18.12.2012 и апелляционного постановления от 12.04.2013 по доводам жалобы отсутствуют. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы права, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют материалам дела..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.06.2013 по делу N А22-2194/2012
"...Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Калмыкия с иском к ООО "Издательский дом "Известия Калмыкии" (далее - общество) об истребовании незаконно занимаемых помещений, расположенных по адресу: г. Элиста, ул. Ленина, 243, 4-5 этаж, общей площадью 432,96 кв. м и расторжении трехстороннего договора от 01.04.2010 N 17 о передаче в аренду недвижимого имущества.
Суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды от 01.04.2010 N 17 после истечения срока действия (28.02.2011) был возобновлен на неопределенный срок. Письмами от 01.08.2012 N 190, от 13.08.2012 N 198 и от 27.08.2012 N 206 общество уведомлено об отказе арендодателя от договора аренды. Письма получены арендатором; установленный в абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации срок истек, поэтому договор от 01.04.2010 N 17 прекратил свое действие.
Учитывая, что договор аренды расторгнут в установленном законом и договором порядке, но обязательство по возврату объекта аренды арендодателю арендатором в добровольном порядке не выполнено, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении иска министерства.
При таких обстоятельствах вынесенное по существу спора решение о фактическом возврате объекта аренды арендодателю является правильным относительно указанной судами статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащей применению к спорным обязательственным правоотношениям.
Довод заявителя о том, что истец не доказал по правилам статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации права собственности на истребуемые помещения, не принимается во внимание судом кассационной инстанции. Заявитель, состоящий с истцом в обязательственных отношениях по поводу аренды, не ссылается на то, что он сам обладает какими-либо вещными правами на арендуемую недвижимость, а потому в сферу его материальных интересов не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях министерство приобрело титул собственника.
Кроме того, в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Порядок применения названной нормы разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, приниматься во внимание не должны (пункт 12)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.06.2013 по делу N А32-21425/2012
"...ОАО "Севкавэнергомонтаж" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ОАО "АК ЭлектроСевкавмонтаж" (далее - фирма) о взыскании долга по арендной плате в сумме 539 351 рубля 44 копеек.
Как видно из материалов дела, общество (арендодатель) и фирма (арендатор) 21.07.2008 подписали договор N 04/088, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передана часть имущества трансформаторной подстанции ТП-275П, расположенной по адресу: г. Краснодар, ул. Трамвайная, 1/1, а именно: трансформатор Т-2 мощностью 630 кВА; вводная ячейка 6 кВ, питающая Т-2; II секция шин 0,4 кВ в комплекте с присоединенными сборками. В пункте 1.2 договора указано, что оборудование предоставляется в аренду для использования в интересах арендатора поступающей транзитом электрической энергии через присоединенную электрическую сеть арендодателя при условии технического обслуживания арендатором всей подстанции.
Довод ответчика о том, что общество не представило доказательств, подтверждающих право собственности на переданное в пользование фирме имущество, не принимается. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) разъяснил, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Сходная правовая позиция ранее сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.03.2012 N 13898/11, в котором указывалось на то, что в сферу материальных интересов арендатора не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодатель распоряжался объектом аренды.
Ссылка ответчика на то, что собственником имущества является иное лицо, отклоняется. Суд апелляционной инстанции установил, что имущество, названное в договоре от 21.07.2008, передано ответчиком по акту приема-передачи. Ответчик произвел частичную оплату по договору (т. 1, л.д. 149-155).
Поскольку настоящий спор не является спором о праве собственности на оборудование, выступающее предметом рассматриваемого договора, аргументы кассационной жалобы фирмы о том, что истцом не доказано, а судом апелляционной инстанции надлежащим образом не исследовался вопрос принадлежности спорного имущества на праве собственности обществу, отклоняются судом кассационной инстанции как не имеющие правового значения при рассмотрении настоящего спора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.03.2013 по делу N А32-20508/2012
"...В кассационной жалобе ООО "Южно-русская компания инвестиционного строительства" просит отменить решение от 26 сентября 2012 года (полный текст изготовлен 10.10.2012) и постановление 18 декабря 2012 года (полный текст изготовлен 21.12.2012), направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, суды допустили нарушения норм процессуального права (суд первой инстанции приобщил к материалам дела копию паспорта транспортного средства после изготовления полного текста решения, не учел отсутствие у названного доказательства признаков относимости к предмету спора; апелляционный суд не дал надлежащей оценки указанным нарушениям, неправомерно приобщил к материалам дела и положил в основу постановления новые доказательства, представленные истцом, лишил ответчика возможности высказать по ним свои возражения, отклонил все возражения и ходатайства ответчика). Истец не доказал наличие у него права собственности на переданное в аренду имущество...
В силу статьи 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Порядок применения названной нормы разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Положения статьи 608 Гражданского кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, приниматься во внимание не должны (пункт 12)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.10.2012 по делу N А53-28053/2011
"...Довод представителя фирмы об отсутствии доказательств, подтверждающих право собственности истца на переданное в аренду имущество, надлежит отклонить. В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - своевременное внесение установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
По общему правилу, в рамках спора о взыскании платы по арендному договору в сферу материальных интересов ответчика (арендатора) не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодатель предоставил имущество в аренду (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 13898/11). Предметом спора по договору аренды является выяснение фактических обстоятельств, свидетельствующих об исполнении сторонами обязательств, предусмотренных договором аренды. Доказательства, свидетельствующие о принадлежности арендованного имущества на вещном праве иным помимо общества лицам, в деле отсутствуют; соответствующие доводы ответчик в судах первой и апелляционной инстанций не приводил..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.09.2012 по делу N А32-5850/2009
"...В силу статьи 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Применяя положения названной нормы закона, следует учитывать, что арендодатель не должен доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество в том случае, если отсутствуют доказательства принадлежности этого имущества другому лицу. Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.
Нормы права при рассмотрении дела применены судебными инстанциями правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения суда и постановления апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.04.2010 по делу N А32-5850/2009
"...Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Предметом спора по договору аренды является выяснение фактических обстоятельств, свидетельствующих об исполнении сторонами обязательств, предусмотренных договором аренды и не связанных с наличием или отсутствием права собственности арендодателя.
Применяя положения названной нормы закона, следует учитывать, что арендодатель не должен доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество в том случае, если отсутствуют доказательства принадлежности этого имущества другому лицу. Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.06.2016 N Ф09-4603/16 по делу N А60-26846/2015
"...Довод заявителя о том, что общество УК "Столичный" не имело права сдавать по договору аренды нежилого помещения от 05.08.2013 N 52 торговые места, поскольку не являлось собственником данного имущества, судом кассационной инстанции отклоняется в силу следующего.
Согласно п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.10.2015 N Ф09-7453/15 по делу N А34-8019/2014
"...При рассмотрении спора судами установлено, что 31.08.2012 между Отделом строительства (арендодатель) и обществом "АкваСервис" (арендатор) подписан договор аренды, эксплуатации и обслуживания объектов коммунальной инфраструктуры, находящихся в собственности муниципального образования Шумихинского района Курганской области с последующим предоставлением услуг по водоснабжению и водоотведению, очистке сточных вод населению и организациям на территории города Шумиха и Шумихинского района.
Ссылаясь на то, что общество "АкваСервис" не исполнило надлежащим образом обязательства по внесению арендной платы, принятые на основании договора аренды, за 1 - 4 кварталы 2014 года, а также за 1 квартал 2015 года, чем нарушены условия п. 3.4 договора, Отдел строительства обратился в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что заключив мировое соглашение по делу N А34-942/2014, стороны спора изменили условия договора аренды в части размера арендной платы, размер платы в сумме 1 478 000 руб. определен применительно к периоду, предшествующему спорному. Судом установлено, что договор аренды от 31.08.2012 является заключенным, доказательств надлежащего, своевременного и в полном объеме исполнения арендатором договорных обязательств по оплате арендных платежей ответчиком не представлено, порядок досрочного расторжения договора сторонами согласован. Поскольку материалами дела подтверждено неисполнение ответчиком своих обязательств, соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения, признав выводы суда законными и обоснованными.
Довод общества "АкваСервис" о том, что Отдел строительства не является надлежащим истцом по настоящему делу, удовлетворение иска не приведет к восстановлению его прав и законных интересов, отклоняется судом кассационной инстанции.
Согласно абз. 2 п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Исходя из изложенного, в сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество своим.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.03.2015 N Ф09-359/15 по делу N А76-19333/2013
"...При таких обстоятельствах, поскольку ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательства по оплате арендной платы в полном объеме, суды обоснованно сделали вывод о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца суммы задолженности по арендной плате с 2008 - 2012 гг. в сумме 2 317 446 руб. 32 коп.
Ссылка ГНУ Челябинский НИИСХ Россельхозакадемии об отсутствии надлежащих доказательств наличия у истца в спорный период права собственности на объекты, переданные в аренду, судами рассмотрены и обоснованно отклонены, поскольку данное обстоятельство само по себе не влияет на обязательственные правоотношения сторон по оплате за пользование переданным имуществом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в ред. постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 13898/11, в сферу материальных интересов арендатора, состоящего в обязательственных отношениях по поводу аренды, не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодателем предоставлено имущество в аренду. Само по себе отсутствие права на имущество, переданное по договору аренды, не исключает обязательств арендатора по оплате использования такого имущества. Поскольку ответчик пользовался имуществом, суды обоснованно возложили на него обязанность по оплате такого пользования, отклонив вышеназванный довод.
В связи с изложенным ссылки ГНУ Челябинский НИИСХ Россельхозакадемии на отсутствие в материалах дела данных о наличии права собственности истца на арендуемые объекты, судом кассационной инстанции не принимаются, поскольку данные обстоятельства не освобождают предприятие от исполнения обязательств по арендной плате..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2014 N Ф09-12736/13 по делу N А07-20554/2012
"...В кассационной жалобе глава КФХ Буравов К.А. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы не согласен с выводом судов о заключении договора аренды от 11.01.2009 на неопределенный срок, так как договор ежегодно перезаключался сторонами. По мнению заявителя жалобы, поскольку право собственности истца в спорный период в установленном законом порядке не было зарегистрировано, то у истца отсутствует право сдачи в аренду спорного нежилого помещения и, соответственно, извлекать доходы в виде платы за пользование этим недвижимым имуществом. Глава КФХ Буравов К.А. также считает необоснованным взыскание с него задолженности по арендной плате в предусмотренном договором размере, поскольку последняя включает стоимость использования тепло- и электроэнергии. А между тем акты от 16.09.2009 свидетельствуют об отключении подачи газоснабжения и электроэнергии в арендуемом здании.
Право собственности на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано за Сельским поселением Ермекеевский сельсовет муниципального района Ермекеевский район Республики Башкортостан 25.04.2012, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.12.2012 и свидетельством о государственной регистрации права от 25.04.2012 серии 04АГ N 516801.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 10, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. При этом, положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 13898/11, в сферу материальных интересов арендатора, состоящего в обязательственных отношениях по поводу аренды, не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодателем предоставлено имущество в аренду. Само по себе отсутствие права на нежилое помещение, переданное по договору аренды, не исключает обязательств арендатора по оплате использования недвижимого имущества.
Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что ответчик пользовался недвижимым имуществом в спорный период, однако обязательства по договору аренды от 11.01.2009 в части внесения арендной платы в размере, установленном разделом 3 договора, надлежащим образом не исполнил. Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате составила 108 008 руб. 64 коп. Доказательств погашения данной задолженности ответчиком не представлено.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания арендной платы. Представленный истцом расчет судом проверен и признан правильным.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования в полном объеме.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.11.2013 N Ф09-12887/13 по делу N А50-5396/2013
"...Предприниматель Перов Ю.В. обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю Мазеину А.А. о взыскании 2 957 921 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате, 78 454 руб. 50 коп. задолженности по коммунальным платежам (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ссылки заявителя кассационной жалобы на отсутствие у предпринимателя Перова Ю.В. права на распоряжение зданием сварочного цеха и земельным участком с кадастровым номером 59:01:3810302:47 площадью 12 692,2 кв. м путем передачи их в аренду, так как право собственности на них не зарегистрировано, рассмотрены и обоснованно отклонены судами.
Как разъяснено в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование предметом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и потому договор аренды является недействительной сделкой, не могут признаваться обоснованными.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.09.2013 N Ф09-8441/13 по делу N А07-14595/2012
"...Общество "Союз" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным исковым заявлением к администрации о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 02.07.2003 N 187.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего. Поскольку спорный участок был предоставлен федеральному государственному предприятию для целей строительства объекта недвижимости, который был построен, суд пришел к выводу, что право государственной собственности на спорный земельный участок разграничено и органом, осуществляющим полномочия по распоряжению федеральным имуществом на территории Республики Башкортостан, является Управление Росимущества. Следовательно, орган местного самоуправления распорядился спорным земельным участком, не имея на это соответствующих полномочий, следовательно, договор аренды от 02.07.2003 N 187 является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, что исключает возможность взыскания с общества "Союз" арендной платы за пользование земельным участком.
Отменяя решение суда первой инстанции, удовлетворяя исковые требования администрации и отказывая в удовлетворении иска общества "Союз", суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
На основании ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации право сдачи в аренду земельного участка принадлежит его собственнику либо уполномоченному собственником лицу.
Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора аренды недействительной (ничтожной сделкой) в связи с заключением его неуполномоченным лицом, суд обоснованно сослался на разъяснения, содержащиеся в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), согласно которым положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречного иска..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.06.2013 N Ф09-4646/13 по делу N А50-5844/2012
"...По договору на предоставление в аренду оборудования от 02.10.2009 спорное оборудование снова передано в аренду истцом ответчику по акту от 02.10.2009.
Проанализировав условия п. 7.1 договора на предоставление в аренду оборудования от 02.10.2009 о его ежегодной пролонгации в течение 3-х лет, и установив отсутствие возражений сторон, суды пришли к верному выводу о том, что срок действия договора не истек и стороны находятся в обязательственных правоотношениях.
Учитывая, что ответчик владеет спорным оборудованием на основании договора аренды, срок действия которого не истек, а также принимая во внимание, что истцом не представлено доказательств расторжения договора аренды от 02.10.2009 в порядке, предусмотренном ст. 450, 452, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды сделали правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска о возврате имущества.
В то же время вывод судов о том, что истцом не подтвержден его титул собственника, не основан на нормах действующего законодательства.
Положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду (п. 12 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Таким образом, истец не обязан был доказывать наличие у него права собственности на спорное оборудование. Вместе с тем вывод судов о том, что истцом не подтвержден его титул собственника, не привел в данном случае к принятию неправильного решения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.06.2013 N Ф09-3126/13 по делу N А07-11363/2012
"...Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Габдрашитовым Р.М. обязательства по внесению арендной платы, наличие задолженности за период с 08.12.2006 по 10.10.2012 в размере 364 152 руб. 37 коп., обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора указанной задолженности, пени, расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых им помещений.
Довод предпринимателя Габдрашитова Р.М. об отсутствии в деле доказательств, подтверждающих право муниципальной собственности на спорное помещение также рассмотрен и верно отклонен судами. Предприниматель Габдрашитов Р.М., состоявший с комитетом в обязательственных отношениях по поводу аренды, не ссылается на то, что он сам обладает какими-либо вещными правами на арендуемое недвижимое имущество, а потому в сферу его материальных интересов не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях истцом приобретен титул собственника. Доказательства, свидетельствующие о принадлежности арендованного имущества на вещном праве иным лицам, в деле отсутствуют (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 13898/11)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.05.2013 N Ф09-14351/12 по делу N А34-2959/2012
"...Судами установлено и материалами дела подтверждено, что имущество принадлежит обществу "Уралнефтепродукт" на праве собственности, а также дана надлежащая правовая оценка всем представленным документам.
Кроме того, исходя из разъяснений, данных в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. При этом доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2013 N Ф09-997/13 по делу N А71-7239/2012
"...Доводы заявителя об отсутствии у истца права собственности на контейнеры, переданные в аренду ответчику, права на сбор арендной платы были надлежащим образом исследованы и отклонены судами, поскольку эти обстоятельства находятся за пределами предмета исковых требований.
На основании п. 1 ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.
Предметом спора по договору аренды является выяснение фактических обстоятельств, свидетельствующих об исполнении сторонами обязательств, предусмотренных договором аренды, не связанных с наличием или отсутствием права собственности арендодателя..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.03.2013 N Ф09-973/13 по делу N А71-7182/2012
"...Доводы заявителя об отсутствии у истца права собственности на контейнеры, переданные в аренды ответчику, права на сбор арендной платы, были надлежащим образом исследованы и отклонены судами в связи со следующим.
Арендодатель, не должен доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество при рассмотрении спора о взыскании арендной платы, поскольку эти обстоятельства находятся за пределами предмета исковых требований.
Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.
Предметом спора по договору аренды является выяснение фактических обстоятельств, свидетельствующих об исполнении сторонами обязательств, предусмотренных договором аренды, и не связанных с наличием или отсутствием права собственности арендодателя..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28.10.2015 N Ф10-3316/2015 по делу N А14-13366/2014
"...Претензией от 06.10.2014 истец сообщил ответчику о наличии задолженности по арендной плате за период с 01.08.2013 по 01.07.2014 в размере 7 168 719,30 руб., а также пени в размере 358 435,96 руб. и за фактическое использование арендованного имущества за период с 01.07.2014 по 01.10.2014. В данной претензии истец просил ответчика исполнить обязательство по оплате в течение 7-ми дней со дня получения претензии.
Поскольку претензия не исполнена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в суд с настоящим требованием.
Удовлетворяя исковые требования ООО "Теплостанция", суды правомерно руководствовались следующим.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что факт передачи арендованного имущества от истца ответчику подтверждается материалами дела и арендатором не оспаривается.
Однако доказательств внесения в установленный договором срок арендных платежей за заявленный истцом период ответчиком в дело не представлено (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).
Ссылки заявителя жалобы на то, что арендодатель не является собственником спорного имущества, правомерно не приняты судами первой и апелляционной инстанций.
В соответствии с п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Таким образом, определяющим обстоятельством, подлежащим доказыванию при рассмотрении споров о взыскании арендной платы, является факт нахождения имущества, являющегося предметом аренды, в пользовании у арендатора. В случае установления судом данных обстоятельств арендатор, пользовавшийся соответствующим имуществом, обязан оплатить пользование объектом..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.07.2015 N Ф10-1577/2015 по делу N А14-13363/2014
"...Ссылаясь на то, что у арендодателя отсутствует зарегистрированное в установленном порядке вещное право на передаваемое в аренду имущество, в связи с чем стороне последнего возникло неосновательное обогащение в виде уплаченной суммы арендной платы 100 000 руб., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии с п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Из системного толкования п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" следует, что применительно к статье 608 ГК РФ (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им, либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Учитывая изложенное и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что в сферу правомочий истца, пользовавшегося имуществом, не входит оспаривание права ответчика на соответствующее имущество, если только истец не считает такое имущество своим.
В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ, право заявлять о недействительности ничтожности сделки могут только заинтересованные лица, арендатор не вправе оспаривать право собственности арендодателя на объект аренды, если не заявляет о наличии у него вещного права на этот объект.
Поскольку в рассматриваемом случае истец не обладает вещными правами на объект аренды, он не вправе оспаривать в рамках данного иска право собственности ответчика на переданное в аренду имущество..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.04.2015 N Ф10-662/2015 по делу N А23-2378/2014
"...Установив факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за период с ноября 2013 года по февраль 2014 года и образованием вследствие этого задолженности в размере 145 000 рублей, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
Доводы ответчика об отсутствии у Шарапова А.В. полномочий на сдачу оборудования в аренду, поскольку он не является собственником данного оборудования, правомерно отклонены судами ввиду того, что наличие у истца права собственности на имущество, переданное ответчику по договору аренды, не относится к обстоятельствам, подлежащим доказыванию по данному делу.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 17.07.2014 по делу N А62-2957/2013
"...Ввиду отсутствия уплаты арендной платы общество обратилось в арбитражный суд.
Разрешая спор, суды обеих инстанций обоснованно указали и руководствовались следующим.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исходя из пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика, пользовавшегося имуществом, о том, что право собственности на арендованное имущество истцу не принадлежало.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 25.01.2012 по делу N А35-953/2011
"...В кассационной жалобе заявитель также указывает на недействительность договора аренды как заключенного с нарушением положений ст. 608 ГК РФ, поскольку полагает, что у истца отсутствовало право на передачу имущества, являющегося предметом сделки, в аренду.
Между тем, как разъяснено в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" при рассмотрении требования лица, передавшего имущество по недействительному договору аренды, о его возврате на основании пункта 2 статьи 167 ГК РФ суд обоснованно не стал исследовать право этого лица на спорное имущество.
Соответственно с учетом указанной позиции применительно к рассматриваемой ситуации и принимая во внимание отсутствие правопритязаний третьих лиц в рамках настоящего спора на арендуемое имущество, суд правомерно указал на ошибочность доводов ответчика о недействительности сделки по названному основанию..."

13.2. Вывод из судебной практики: Лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления и передавшее его в аренду, признается надлежащим арендодателем, поэтому не обязано доказывать в спорах, связанных с нарушением арендатором условий договора, факт получения от собственника имущества согласия на его сдачу в аренду.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 17.12.2013 N Ф05-12899/2013 по делу N А41-57681/12
"...Принимая решение по спору, суд не нашел оснований для удовлетворения требований истца. Суд исходил из того, что обязательным условием заключения договора аренды имущества, переданного истцу на праве оперативного управления, является предварительное получение на это согласия собственника; отсутствие согласия влечет порочность договора аренды, а использование федерального имущества на основании такого договора является неправомерным.
Суд первой инстанции признал договор аренды недействительным в силу его ничтожности в порядке ст. 168 ГК РФ.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Отменяя решение и постановление судов, кассационная коллегия исходит из следующего.
Судебная коллегия также принимает во внимание правовую позицию Высшего арбитражного Суда РФ, изложенную в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что договор аренды не заключен в связи с отсутствием согласия собственника, поэтому договор аренды является незаключенным, не принимаются судом кассационной инстанции.
Положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать действительность договора аренды, в том числе получения согласия собственника на его заключение. При этом судебная коллегия учитывает, что обстоятельство фактического пользования объектом аренды ответчиком не оспаривается; договор аренды заключен по результатам конкурса, проведенного Единой комиссией по размещению университетского заказа (протокол от 23.06.2010 N 2-А-7/10), и ответчиком исполнялся.
Кроме того, суды оставили без внимания то обстоятельство, что ответчик фактически пытается оспорить право истца на переданное ему в аренду имущество, в то время как, находясь с истцом в обязательственных отношениях по поводу аренды, оно само не представило доказательств обладания какими-либо вещными правами на арендуемое имущество, поэтому в сферу его материальных интересов не входило исследование вопроса о том, на каких основаниях истец предоставил имущество в аренду.
Следовательно, оснований для признания судом договора аренды недействительным и, вследствие этого, отказа в удовлетворении иска о взыскании задолженности не имелось.
Обжалованные судебные акты подлежат отмене..."

14. Возможность оспаривания права собственности арендодателя на объекты, расположенные на арендованном земельном участке

14.1. Вывод из судебной практики: Арендатор участка, предоставленного для строительства, вправе требовать признания отсутствующим права собственности арендодателя на объект недвижимости, расположенный на данном участке, если указанный объект не отвечает признакам недвижимости и наличие соответствующей записи в ЕГРП препятствует арендатору использовать участок по целевому назначению.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу N 310-ЭС15-16638, А35-8277/2014
"...Указав, что на спорном земельном участке спортивная площадка отсутствует, имеется лишь асфальтовое покрытие и металлическое ограждение, Кооператив обратился с иском по настоящему делу, полагая, что регистрация права собственности на несуществующий объект недвижимости нарушает его права как арендатора земельного участка на использование его по целевому назначению, поскольку делает невозможным строительство на нем гаражных боксов.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суд первой инстанции установил, что спорный объект не обладает признаками самостоятельной недвижимой вещи, отличной от земельного участка, на котором он расположен.
Указав, что запись в ЕГРП нарушает права истца по использованию по целевому назначению спорного земельного участка и иных способов защиты нарушенного права у истца не имеется, суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск.
Суд округа, отменяя решение от 31.03.2015 и постановление от 07.07.2015, исходил из того, что по смыслу пункта 52 Постановления N 10/22 правом на данный иск обладает только владеющий собственник недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП.
Указав, что Кооператив не является обладателем вещного права на спорный объект, так же как и на земельный участок, а в сферу правомочий арендатора, пользующегося имуществом, не входит оспаривание титула собственника соответствующего имущества, если только арендатор не считает такое имущество своим, суд округа посчитал, что правовые основания для удовлетворения требований истца ввиду избрания им ненадлежащего способа защиты отсутствуют.
Между тем суд округа не учел следующее.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что объект, право собственности на который зарегистрировано в Реестре, представляет собой фактически пришедшее в негодность асфальтовое покрытие земельного участка толщиной 2 - 3 см и подстилающего слоя из щебня, огороженное частично разрушенным и пришедшим в негодность металлическим ограждением, и пришли к выводу, что площадка является частью земельного участка, признакам сооружения не отвечает и самостоятельной недвижимой вещью не является. Поскольку, в силу статьи 1 Закона о регистрации, государственная регистрация прав производится только на недвижимое имущество, запись в ЕГРП в отношении спортивной площадки не подлежала внесению.
Судебная коллегия считает неверным вывод суда округа о том, что государственная регистрация права собственности муниципального образования на спорный объект, не относящийся к недвижимому имуществу, не нарушает прав и законных интересов арендатора земельного участка, предоставленного ему для строительства недвижимых объектов.
Судами установлено, что Кооперативу муниципальным образованием передан земельный участок в аренду для строительства гаражей во исполнение вступившего в законную силу решения арбитражного суда.
Между тем наличие в Реестре записи о праве собственности на спортивную площадку, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102150:85, как на недвижимое имущество исключает строительство Кооперативом на этом же земельном участке гаражей и исполнение им условий договора аренды данного участка, предоставленного ему уполномоченным публичным органом с целью строительства недвижимых объектов.
В подобной ситуации требование о признании права собственности отсутствующим следует считать разновидностью негаторного иска, не имеющего срока исковой давности (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
Нарушенное право на строительство в соответствии с договором аренды подлежит восстановлению исключением из ЕГРП записи о праве собственности ответчика на несуществующий объект.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по рассмотрению экономических споров Верховного Суда Российской Федерации считает, что постановление суда округа подлежит отмене на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ, как принятое с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции - оставлению в силе..."

15. Сдача в аренду имущества, переданного в доверительное управление

На практике возможна ситуация, когда доверительный управляющий заключает договор аренды имущества, переданного в доверительное управление, на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления. Нормы Гражданского кодекса РФ не дают однозначного ответа на вопрос о возможности заключения такого договора и его юридических последствиях.

15.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, вправе ли доверительный управляющий без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, существует две позиции судов.

Позиция 1. Доверительный управляющий не вправе без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, и по окончании срока доверительного управления такой договор является прекращенным.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 N 495/11 по делу N А46-19789/2009
"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, муниципальное образование город Омск (учредитель управления) и общество (доверительный управляющий) заключили договор доверительного управления, по условиям которого (с учетом изменений, внесенных соглашениями от 06.12.2003 и от 13.04.2005) доверительному управляющему сроком на пять лет переданы нежилые помещения общей площадью 1 280,1 кв. метра, литеры А, А1 (12П), расположенные по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 22, в том числе: помещения подвала N 10, 11, 29 - 31, площадью 100,1 кв. метра; помещения второго этажа N 1 - 15, 18 - 22, 25 - 37, 39, 41 - 57, площадью 584,1 кв. метра; помещения третьего этажа N 1 - 9, 11, 13 - 16, 20 - 37, 40 - 56, площадью 595,9 кв. метра (далее - имущество).
Действуя в качестве доверительного управляющего, общество 24.03.2004 заключило с ЗАО "Академия искусств" договор аренды нежилых помещений (с дополнительными соглашениями к нему от 08.04.2004 и от 26.08.2005) на срок 96 лет (с 24.03.2004 по 23.03.2100) (далее - договор аренды).
В соответствии с пунктом 2 статьи 1016 Гражданского кодекса договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.
Для имущества, переданного департаментом в доверительное управление обществу, иной предельный срок доверительного управления законом не установлен.
Договор доверительного управления заключен сроком на пять лет, то есть на предельный срок, следовательно, договор аренды не мог быть заключен доверительным управляющим на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления.
Поскольку департамент такого согласия не давал, с окончанием срока доверительного управления имуществом договор аренды и дополнительные соглашения к нему считаются прекращенными..."

Позиция 2. Доверительный управляющий вправе, если иное не установлено договором, без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 14.05.2008 N Ф09-2829/08-С6 по делу N А76-11874/2007
"...Как установлено судом и подтверждено материалами дела, между обществом "Форос" (учредитель) и предпринимателем Фишер Л.Б. (управляющий) заключен договор от 18.08.2006 доверительного управления недвижимым имуществом - нежилым помещением N 10 площадью 238,3 кв. м, расположенным по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 53, принадлежащим обществу "Форос" на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации от 25.12.2003). Срок доверительного управления - 3 года (п. 1.7 договора). Запись о государственной регистрации договора доверительного управления от 19.09.2006 N 74-74-01/577/2006-478.
По договору аренды от 12.01.2007 N 35 доверительный управляющий Фишер Л.Б. передала указанное имущество в аренду Сбербанку на срок 10 лет. В соответствии с п. 4.1 договор аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Как установлено судами, договор доверительного управления имуществом от 18.08.2006 не содержит ограничений для доверительного управляющего в части распоряжения имуществом. В п. 2.1.1 и 2.1.6 данного договора предусмотрено право доверительного управляющего совершать в отношении имущества любые юридические и фактические действия, осуществлять в пределах, предусмотренных законом, правомочия собственника, в том числе доверительному управляющему предоставлено право заключать договоры аренды и субаренды. Условий запрещающих доверительному управляющему заключать договоры аренды или субаренды на срок превышающий срок доверительного управления в договоре аренды от 12.01.2007 N 35 не имеется. Вместе с тем, передача имущества в аренду, т.е. во временное владение и пользование за плату другим лицам, является способом управления имуществом, при этом договор аренды подписан со стороны арендодателя лично доверительным управляющим - предпринимателем Фишер Л.Б., в соответствии с требованиями п. 1 ст. 1021 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на то, что заключение договора аренды от 12.01.2007 N 35 на срок 10 лет соответствует интересам собственника и учредителя управления - общества "Форос".
При таких обстоятельствах, суды пришли к правомерному выводу о том, что оснований считать договор аренды от 12.01.2007 N 35 ничтожным не имеется, поскольку данный договор заключен доверительным управляющим в соответствии с предоставленными ему полномочиями и в период срока действия доверительного управления..."

15.2. Вывод из судебной практики: Если передача недвижимого имущества в доверительное управление не прошла государственную регистрацию, стороны договора доверительного управления не могут ссылаться на него и противопоставлять его третьим лицам. Такой договор не наделяет доверительного управляющего правом передачи имущества в аренду.
Договор аренды указанного имущества, заключенный доверительным управляющим, действителен только для отношений между ним как арендодателем и арендатором. При этом учредитель доверительного управления вправе истребовать имущество из незаконного владения арендатора по окончании срока доверительного управления.

Примечание: Указанный вывод основан на правовой позиции, изложенной в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 5257/13 по делу N А07-5384/2012
"...Как установлено судами, между министерством (учредителем управления) и обществом "Центр малого бизнеса" (доверительным управляющим) заключен договор о передаче государственного имущества в доверительное управление от 31.07.2006 N 231/932 ДУ (далее - договор доверительного управления, договор), в соответствии с которым учредитель управления передает, а доверительный управляющий принимает в доверительное управление на срок с 10.07.2006 по 10.07.2011 государственное недвижимое имущество: пионерский лагерь "Парус", расположенный на левом берегу реки Белой, вверх по течению, в трех километрах от города Белорецка, рыночной стоимостью 3 468 000 рублей (далее - пионерский лагерь, спорный объект), для использования в целях проведения культурно-развлекательных и спортивно-оздоровительных мероприятий; 10.07.2006 составлен акт приема-передачи N 10.
Судами также было установлено, что в рамках дела N А07-15522/2011 по иску министерства о выселении общества "Центр малого бизнеса" из того же спорного объекта министерству стало известно, что названное общество передало этот объект обществу "Бизнес-Ресурс" первоначально на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2009 и акта приема-передачи от 01.09.2010, а затем на основании договора аренды от 11.06.2012 (далее - договор аренды).
Удовлетворяя требование министерства, суд первой инстанции исходил из следующего.
Последствием передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления от учредителя управления к доверительному управляющему без государственной регистрации в нарушение статьи 1017 Кодекса является то, что стороны договора не могут противопоставлять его добросовестным третьим лицам, ссылаться на него.
Обязанность доверительного управляющего возвратить имущество во владение учредителю управления в предусмотренный договором срок сохраняется. Поэтому нельзя считать, что в момент передачи владения имуществом по договору доверительного управления нарушаются права учредителя управления.
Заключенный доверительным управляющим договор аренды недвижимого имущества действителен для доверительного управляющего (арендодателя) и арендатора в отношениях между ними (пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Вместе с тем в отсутствие регистрации передачи недвижимого имущества доверительный управляющий не может получить от учредителя управления правомочия сдачи имущества в аренду (статья 608 Кодекса), а арендатор по такому договору аренды в свою очередь - правомочие аренды недвижимого имущества.
Таким образом, правомочие сдачи пионерского лагеря в аренду у общества "Центр малого бизнеса" 11.06.2012 (момент заключения договора аренды) отсутствовало, а с 10.07.2011 (момент окончания доверительного управления) у названного общества имелась обязанность вернуть спорный объект министерству.
В связи с этим общество "Бизнес-Ресурс" не получило от общества "Центр малого бизнеса" правомочие аренды пионерского лагеря по договору аренды и его владение спорным объектом неправомерно.
Требование министерства к обществу "Бизнес-Ресурс" является виндикационным (пункт 35 Постановления N 10/22).
Срок исковой давности на основании пункта 1 статьи 200 Кодекса начинает течь с момента, когда министерство узнало о том, кто является надлежащим ответчиком по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения - с 19.01.2012, в момент привлечения общества "Бизнес-Ресурс" к участию в деле N А07-15522/2011. При ином подходе к толкованию норм права об исковой давности последняя начинает истекать при отсутствии у собственника возможности предъявить кому-либо виндикационный иск, что вступает в противоречие с целями института исковой давности. При этом следует учитывать, что предъявление виндикационного иска стороне по договору, в том числе и по недействительному договору, гражданским правом не допускается.
На момент обращения министерства в арбитражный суд с исковым требованием к обществу "Бизнес-Ресурс" (29.03.2012) срок исковой давности не истек.
При названных обстоятельствах постановление суда кассационной инстанции согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене как нарушающее единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права..."

16. Переоформление договора аренды в связи с передачей полномочий по распоряжению имуществом от органа местного самоуправления органу государственной власти

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов, осуществлялось органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ, и если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Пункт 10 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ утратил силу с 1 марта 2015 г.
Таким образом, до 1 марта 2015 г. на основании закона субъекта РФ полномочия по распоряжению указанным имуществом могли быть отнесены к ведению исполнительных органов государственной власти субъектов РФ.
Возникает вопрос: требуется ли в данном случае переоформление договора аренды в связи с произошедшими изменениями на стороне арендодателя?

16.1. Вывод из судебной практики: При передаче полномочий от органа местного самоуправления к органу государственной власти по распоряжению земельными участками, право собственности на которые не разграничено, права к новому арендодателю переходят независимо от переоформления договора аренды.

Примечание: Данный вывод актуален для отношений, возникших до 1 марта 2015 г. Подробнее см. п. 16 материалов к ст. 608 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 301/10 по делу N А03-736/2009
"...Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Законами субъектов Российской Федерации может быть установлено, что в административных центрах субъектов Российской Федерации распоряжение такими земельными участками осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Закон Алтайского края от 04.02.2007 N 12-ЗС "О полномочиях органов государственной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками в Алтайском крае" (далее - Закон) вступил в силу 10.02.2007.
В соответствии с нормами данного Закона полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в границах муниципального образования "Городской округ "Город Барнаул", государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет орган исполнительный власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками, который выступает стороной в договоре аренды земельных участков.
Как следует из постановлений администрации Алтайского края от 08.02.2007 N 48 "Об утверждении порядка предоставления земельных участков, находящихся в границах муниципального образования городского округа - города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена" и от 12.02.2007 N 51 "О реализации Закона Алтайского края "О полномочиях органов государственной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками в Алтайском крае", этим органом является управление.
Таким образом, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изменен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и к управлению перешли права арендодателя по договору аренды от 19.06.1996 N 1152 независимо от его переоформления.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.07.2011 N Ф03-2627/2011 по делу N А73-13996/2010
"...В соответствии с абзацем 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Законом Хабаровского края от 29.11.2006 N 78 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа "Город Хабаровск" (вступившим в силу с 01.07.2007) установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется Правительством Хабаровского края в лице специально уполномоченных им органов исполнительной власти края.
Названный земельный участок предоставлен обществу в аренду до вступления в силу Закона Хабаровского края N 78 по договору аренды от 23.05.2006 N 565 для целей строительства офиса и магазина.
Таким образом, с момента изменения порядка распоряжения земельными участками, находящимися в границах муниципального образования "Город Хабаровск", государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению такими участками и следовательно права арендодателя по договору аренды от 23.05.2006 N 565 перешли к Правительству Хабаровского края в лице его уполномоченного органа в сфере управления и распоряжения земельными участками, независимо от переоформления данного договора, что согласуется с правовой позицией, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.05.2010 N 301/10..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.10.2017 N Ф06-25867/2017 по делу N А72-19630/2016
"...Суды первой и апелляционной инстанций установили, что в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Ульяновской области от 03.07.2015 N 85-ЗО "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области", Положением о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, утвержденным постановлением Правительства Ульяновской области от 09.12.2008 N 500-П, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в Ульяновской области с 01.01.2016 осуществляет Департамент.
Поскольку спорный земельный участок с кадастровым номером 73:24:021015:0020 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, суды пришли к правильному выводу о том, что права арендодателя по договору аренды от 28.11.2005 N 24-2-012578 перешли от администрации к Департаменту независимо от переоформления договора аренды.
Как правильно указали суды, в связи с передачей Департаменту полномочий по распоряжению спорным земельным участком к Департаменту перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды от 28.11.2005 N 24-2-012578, в том числе и право на взыскание задолженности по арендной плате независимо от периода ее образования..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.02.2017 N Ф06-18219/2017 по делу N А72-2706/2016
"...Суды первой и апелляционной инстанций установили, что в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Ульяновской области от 03.07.20015 <*> N 85-ЗО "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области", Положением о Департаменте, утвержденным постановлением Правительства Ульяновской области от 09.12.2008 N 500-П, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в Ульяновской области с 01.01.2016 осуществляет Департамент.
--------------------------------
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду "...от 03.07.2015...", а не "...от 03.07.20015...".

Поскольку спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, то права арендодателя по договору аренды земельного участка от 05.03.2007 N 24-1-013626 перешли от Администрации к Департаменту независимо от переоформления договора аренды, в том числе и право на взыскание задолженности по арендной плате независимо от периода ее образования..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.05.2015 N Ф09-1902/15 по делу N А60-45702/2014
"...При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что между администрацией и обществом "Динара" заключен договор аренды от 10.02.2009 N 5-1752 (далее - договор) земельного участка общей площадью 1969 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0501072:58, расположенный в г. Екатеринбурге по ул. Крестинского, для размещения многоэтажного паркинга с административно-хозяйственным блоком, сроком до 11.11.2012.
Ссылаясь на то, что в настоящее время строительство на участке не ведется, что подтверждается результатами проведенного министерством осмотра земельного участка от 06.08.2014, и то, что у общества "Динара" имеется задолженность по указанному договору аренды, министерство письмом от 19.05.2014 N 17-01-82/3800нз в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомило общество "Динара" об отказе от договора аренды земельного участка от 10.02.2009 N 5-1752, письмом от 04.08.2014 о наличии задолженности по договору аренды и намерении обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды в случае ненаправления ответчиком доказательств погашения задолженности.
Министерство, ссылаясь на то, что его требования, изложенные в указанных выше уведомлениях, обществом "Динара" не были исполнены, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции признал их необоснованными. Суд первой инстанции исходил из того, что исковые требования заявлены ненадлежащим истцом, поскольку требования о расторжении договора аренды и о взыскании задолженности по нему заявлены лицом, которое не является арендодателем.
Проверив законность решения суда первой инстанции по доводам кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене.
Спорный земельный участок находится в неразграниченной государственной собственности. В соответствии с абз. 3 п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законом соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В силу абз. 1 ст. 54.3 Закона Свердловской области "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" в поселении, являющемся административным центром Свердловской области, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется исполнительным органом государственной власти Свердловской области, указанным в ст. 8.1 названного Закона Свердловской области, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности. В ранее существовавшей редакции указанной статьи предусматривалась возможность заключения органами исполнительной власти соглашения с органами местного самоуправления этого поселения.
Такое Соглашение "О взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования "город Екатеринбург" заключено между министерством и муниципальным образованием "город Екатеринбург" от 17.05.2007, по условиям которого полномочия министерства по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы муниципальному образованию "город Екатеринбург". Срок действия указанного соглашения истек 17.05.2013.
Арендодателем по договору от 10.02.2009 N 5-1752 выступает администрация в лице заместителя Главы Екатеринбурга.
В данном случае субъектом материально-правовых отношений, основанных на праве собственности, является публично-правовое образование (Российская Федерация или субъект Российской Федерации), от имени и в интересах которого действуют специально уполномоченные на то органы государственной власти. С учетом этого, администрация и министерство в части распоряжения земельными участками, собственность на которые не разграничена, являются функциональными органами одного субъекта Российской Федерации - Свердловской области, и представляют интересы одного и того же собственника.
Принимая во внимание положения п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 54.3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-03 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" следует признать, что с 18.05.2013 министерство является функциональным правопреемником администрации и обладает правомочиями арендодателя в договоре аренды, заключенного в период действия Соглашения от 17.05.2007 в силу закона, вне зависимости от переоформления арендных отношений, а следовательно правомочно реализовать права, предусмотренные ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку судом первой инстанции спор рассмотрен без учета названных обстоятельств, имеющих существенное значение при оценке доводов сторон и представленных доказательств, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.05.2015 N Ф09-1001/15 по делу N А60-25158/2014
"...Удовлетворяя требование о признании незаконным отказа Министерства от договора аренды, суды исходили из того, что Министерство участником (арендодателем) спорного договора аренды не является и, следовательно, не имеет права на отказ от договора аренды. Суды указали, что переход к Министерству 18.05.2013 функций по распоряжению земельными участками, право собственности на которые не разграничено и изменение компетенции государственного органа или органа местного самоуправления, сами по себе не означают замену администрации на Министерство в спорном правоотношении, не влекут за собой переход материальных прав, возникающих из ранее заключенных договоров. С учетом указанных обстоятельств судами отказано в удовлетворении требований к ответчику об обязании продлить договор аренды на тех же условиях на новый срок. Кроме того, суды установили, что у истца отсутствовала возможность начать и осуществлять строительство по не зависящим от него обстоятельствам, при этом недобросовестность со стороны общества отсутствовала, последним совершались все зависящие от него действия по подготовке к строительству, и пришли к выводу о том, что прекращение договора аренды по причине отсутствия действий арендатора по ведению строительства, является необоснованным.
Признавая незаконным решение Министерства об отказе от договора аренды, судами сделаны неверные выводы о правах и обязанностях сторон, суды не учли следующее.
Спорный земельный участок находится в неразграниченной государственной собственности. В соответствии с абз. 3 п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административным центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законом соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В силу абз. 1 ст. 54.3 Закона Свердловской области "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" в поселении, являющемся административным центром Свердловской области, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется исполнительным органом государственной власти Свердловской области, указанным в ст. 8.1 названного Закона Свердловской области, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности. В ранее существовавшей редакции указанной статьи предусматривалась возможность заключения органами исполнительной власти соглашения с органами местного самоуправления этого поселения.
Такое Соглашение "О взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования "город Екатеринбург" заключено между Министерством и муниципальным образованием "город Екатеринбург" от 17.05.2007, по условиям которого полномочия Министерства по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы муниципальному образованию "город Екатеринбург". Срок действия указанного соглашения истек 17.05.2013.
Арендодателем по договору от 23.01.2009 N 1-1122 (заключенного в период действия Соглашения) выступает администрация.
В данном случае субъектом материально-правовых отношений, основанных на праве собственности, является публично-правовое образование (Российская Федерация или субъект Российской Федерации), от имени и в интересах которого действуют специально уполномоченные на то органы государственной власти. Администрация и Министерство являются функциональными органами одного субъекта Российской Федерации - Свердловской области в части распоряжения земельными участками, собственность на которые не разграничена, и представляют интересы одного и того же собственника.
Принимая во внимание положения п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 54.3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-03 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" следует признать, что с 18.05.2013 Министерство является функциональным правопреемником администрации и обладает правомочиями арендодателя в договоре аренды, заключенном в период действия Соглашения от 17.05.2007, в силу закона, вне зависимости от переоформления арендных отношений, следовательно, правомочно реализовать права, предусмотренные ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Реализуя правомочия арендодателя по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, министерство действовало в соответствии с нормами п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, в удовлетворении требования об обязании Министерства продлить договор аренды судом первой инстанции отказано по причине того, что требование предъявлено к ненадлежащему ответчику, к лицу, не являющемуся стороной по договору.
Данный вывод суда с учетом вышеизложенного является ошибочным. По существу указанное требование не рассмотрено..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.05.2015 N Ф09-443/15 по делу N А60-29668/2014
"...Министерством в адрес предпринимателя Капустника И.Н. направлено уведомление от 12.03.2014 об отказе от договора аренды земельного участка от 06.05.2010 N 429-2010/Окт, в котором сообщено о прекращении действия договора аренды по истечении месяца с момента получения предупреждения.
Как указывает истец, уведомление ответчиком не получено и было возвращено органом связи.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с соответствующим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что Министерство участником (арендодателем) спорного договора аренды не является и, следовательно, не имеет права заявлять об отказе от договора аренды, тогда как надлежащим арендодателем (администрацией) такого уведомления предпринимателю Капустнику И.Н. не направлялось. Отклоняя довод истца о том, что начиная с 17.05.2013 Министерство распоряжается земельными участками в городе Екатеринбурге, государственная собственность на которые не разграничена, суды указали, что сам по себе переход права распоряжения земельными участками от одного публичного органа к другому, не влечет за собой безусловную замену арендодателя в ранее заключенных договорах, при этом доказательств внесения изменений в условия договора аренды земельного участка от 06.05.2010 в части арендодателя в соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации в материалах дела не представлено.
Отказывая Министерству в удовлетворении иска суды не учли следующее.
Спорный земельный участок находится в неразграниченной государственной собственности. В соответствии с абз. 3 п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административным центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законом соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В силу абз. 1 ст. 54.3 Закона Свердловской области "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" в поселении, являющемся административным центром Свердловской области, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется исполнительным органом государственной власти Свердловской области, указанным в ст. 8.1 названного Закона Свердловской области, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности. В ранее существовавшей редакции указанной статьи предусматривалась возможность заключения органами исполнительной власти соглашения с органами местного самоуправления этого поселения.
Такое Соглашение "О взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования "город Екатеринбург" заключено между Министерством и муниципальным образованием "город Екатеринбург" от 17.05.2007, по условиям которого полномочия Министерства по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы муниципальному образованию "город Екатеринбург". Срок действия указанного соглашения истек 17.05.2013.
Арендодателем по договору от 06.05.2010 N 429-2010/Окт выступает администрация в лице Главы администрации Октябрьского района.
В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. В силу п. 1, 3 ст. 214 Гражданского кодекса государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 настоящего Кодекса.
В данном случае субъектом материально-правовых отношений, основанных на праве собственности, является публично-правовое образование (Российская Федерация или субъект Российской Федерации), от имени и в интересах которого действуют специально уполномоченные на то органы государственной власти. С учетом этого, Администрация и Министерство в части распоряжения земельными участками, собственность на которые не разграничена, являются функциональными органами одного субъекта Российской Федерации - Свердловской области, и представляют интересы одного и того же собственника.
Принимая во внимание положения п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 54.3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 N 18-03 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" следует признать, что с 18.05.2013 Министерство является функциональным правопреемником администрации и обладает правомочиями арендодателя в договоре аренды, заключенного в период действия Соглашения от 17.05.2007 в силу закона, вне зависимости от переоформления арендных отношений, а следовательно правомочно реализовать права, предусмотренные ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку судами спор рассмотрен без учета названных обстоятельств, имеющих существенное значение при оценке доводов сторон и представленных доказательств, решение и постановление подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..."

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

	См. также: Важнейшая практика по ст. 609 ГК РФ	

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 609 ГК РФ

1. Государственная регистрация договора аренды здания, сооружения или земельного участка, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по (до) 30-е (31-е) число (числа) предыдущего месяца следующего года или на иной подобный срок >>>
2. Государственная регистрация нескольких договоров аренды одного объекта, заключенных на срок менее года >>>
3. Договоры аренды недвижимого имущества, не подлежащие государственной регистрации >>>
4. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, а также изменений к такому соглашению >>>
5. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации >>>
6. Государственная регистрация изменения размера арендной платы >>>
7. Государственная регистрация продления срока действия договора аренды недвижимого имущества >>>
8. Государственная регистрация пролонгации договора аренды на тот же срок >>>
9. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества >>>
10. Государственная регистрация договора уступки права требования на получение арендных платежей >>>
11. Сроки регистрации договора аренды >>>
12. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации >>>
13. Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды >>>
14. Государственная регистрация договора аренды части вещи >>>
15. Государственная регистрация прекращения договора аренды >>>
16. Возможность признания недействительным договора аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован >>>
17. Уклонение от государственной регистрации договора аренды >>>
18. Государственная регистрация предварительного договора аренды >>>
19. Последствия отмены решения суда, являвшегося основанием для государственной регистрации договора аренды >>>
20. Требования нормативных актов субъектов РФ (их органов) и условия договоров аренды о государственной регистрации таких договоров >>>
21. Соотношение договора аренды, права аренды и их государственной регистрации >>>
22. Государственная регистрация сделок, направленных на передачу в аренду имущественного комплекса >>>
23. Государственная регистрация обременения, порождаемого договором аренды >>>
24. Возможность сохранения договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при смене собственника арендованного имущества >>>
25. Возможность применения к договору аренды с правом выкупа имущества правил, регламентирующих форму договора купли-продажи >>>
26. Государственная регистрация договора аренды жилого помещения, заключенного с целью проживания в нем арендатора >>>
27. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест >>>
28. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 609 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания >>>

1. Государственная регистрация договора аренды здания, сооружения или земельного участка, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по (до) 30-е (31-е) число (числа) предыдущего месяца следующего года или на иной подобный срок

ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды" указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Однако при разрешении споров, связанных с регистрацией таких договоров, возникает проблема, поскольку 30-е число месяца не всегда является его последним днем и в таком случае срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е число предыдущего месяца (если в месяце 31 день) следующего года, фактически составляет менее года.
Договор аренды земельного участка в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ подлежит государственной регистрации, если заключен на срок один год и более. На практике возникают споры по поводу того, подлежит ли такой договор регистрации, если срок в нем установлен так, как указано в приведенном выше информационном письме ВАС РФ.

1.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о сроке действия договора аренды здания (сооружения) либо нежилых помещений в данном здании (сооружении) или земельного участка, определенном с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года, существует две позиции судов.

Позиция 1. Срок действия договора аренды здания (сооружения) либо нежилых помещений в данном здании (сооружении) или земельного участка, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года, признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Приведенные ниже судебные акты содержат вывод в отношении периода с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29, 30 или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен на срок с 1 января по 31 декабря). Ряд судов занимают данную позицию, исходя из разъяснений, изложенных в п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды". В названном пункте письма вывод сделан в отношении периода с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. В указанных случаях суды, видимо, отождествляют предлоги "по" и "до".

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.06.2010 по делу N А43-37159/2009
"...Кроме того, срок действия договора от 25.08.2004 N 328-К установлен с 01.08.2004 по 31.07.2005. В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до (по) 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения части 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
С учетом изложенного договор от 25.08.2004 N 328-К заключен сроком на один год.
В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Стороны не представили в материалы дела доказательства государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.08.2004 N 328-К.
Таким образом, в нарушение приведенных правовых норм договор аренды земельного участка от 25.08.2004 N 328-К не прошел государственную регистрацию, а потому является незаключенным, как не зарегистрированный в установленном законом порядке. Незаключенность сделки означает ее фактическое отсутствие, следовательно, требования истца о внесении изменений в незаключенный договор необоснованны.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 01.08.2011 N ВАС-9565/11 по делу N А09-7159/2010
"...Судами установлено, что 01.01.2010 между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (арендодатель) и предпринимателем Самохиным И.И. (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 102-Ф-2010 (с учетом дополнительного соглашения от 20.04.2010), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на правах аренды нежилое помещение общей площадью 55,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, проспект Московский, 29 сроком с 01.01.2010 по 31.12.2010.
Согласно пункту 3 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором указано, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 12 - 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", он является незаключенным, и, следовательно, не порождающим прав и обязанностей для сторон.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Определение ВАС РФ от 15.04.2011 N ВАС-4613/11 по делу N А32-55752/2009-38/3-Б-187-УТ
"...Как следует из судебных актов, между ЗАО "ПромСтройСервис" (арендодатель) и ООО "Агрофирма "Изобилие" (арендатор) подписаны договоры аренды: N 47 от 01.01.2008 сроком действия до 31.12.2008; N 47 от 01.01.2009 сроком действия до 31.03.2009; N 47 от 01.04.2009 сроком действия до 31.12.2009, на основании которых по актам приема-передачи от 01.01.2008, от 01.01.2009 и от 01.04.2009 арендатору переданы во временное владение и пользование нежилые помещения в административном здании (литер А, инвентарный номер 11303), расположенном по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Заполотнянная, 15.
При проверке обоснованности заявленного требования, судами установлено, что договор аренды N 47 от 01.01.2008, заключенный на срок, равный одному году, не зарегистрирован в предусмотренном статьей 651 Гражданского кодекса порядке, поэтому считается незаключенным.
Нарушений норм материального права и норм процессуального права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Определение ВАС РФ от 22.06.2010 N ВАС-7574/10 по делу N А50-23758/2009
"...01.04.2008 между ООО "Золушка" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества общей площадью 165 кв. м, расположенного по адресу: г. Березники, ул. Гагарина, д. 1 сроком действия с 01.04.2008 по 31.03.2009.
При исследовании доказательств по делу и с учетом пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" о том, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году, суды пришли к выводу об определении срока действия договора аренды от 01.04.2008 равным году.
Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.
Судами установлено, что договор аренды в установленном порядке зарегистрирован не был.
Следовательно, договор субаренды обоснованно признан судами незаключенным..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.07.2012 по делу N А82-7506/2011
"...Из пункта 7.1 договора аренды от 01.12.2003 следует, что срок его действия установлен с 01.12.2003 по 30.11.2004.
В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году.
Государственная регистрация названного договора по спорным объектам аренды не осуществлена, связи с чем суды обоснованно посчитали названный договор незаключенным..."

Примечание: Приведенное ниже Постановление касается договора аренды земельного участка. В соответствии со ст. 26 ЗК РФ данный договор, заключенный на срок более года, подлежит регистрации.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.01.2010 по делу N А79-23/2009
"...Как усматривается из документов и установил суд, администрация города Новочебоксарска (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор аренды земель несельскохозяйственного назначения от 19.03.2003 N 31-42, по условиям которого арендодатель передал арендатору в пользование земельный участок общей площадью 0,0022 гектара для содержания и эксплуатации киоска по продаже продовольственных товаров, расположенный в районе магазина N 62 в территориально-экономической зоне в установленных границах, которые закреплены в натуре и обозначены на схеме генерального плана.
В подпункте 1.2 данного договора определен срок его действия с 19.03.2003 по 18.03.2004.
Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Оценив договор аренды от 19.03.2003 N 31-42 на соответствие требованиям указанной нормы права, суд правомерно квалифицировал сделку как не заключенную по причине отсутствия ее государственной регистрации..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.08.2012 по делу N А58-5177/2011
"...Поскольку договор от 14.08.2008 N 83/08 подписан сроком с 01.08.2008 по 31.07.2009, то есть на 1 год, однако не прошел государственную регистрацию, а представленные истцом дефектные ведомости по перепрофилированию здания под магазин "Горячий хлеб" от 10.01.2008, локальный сметный расчет N 1-2, акт приемки выполненных работ от 30.11.2008 N 2КР на сумму 1 732 494 рубля, справка о стоимости выполненных работ от 30.11.2008 N 2КР на сумму 1 732 494 рублей ответчиком не подписаны, судебные инстанции обоснованно признали его незаключенным и пришли к выводу, что в материалах дела отсутствуют доказательства несения истцом затрат на спорную сумму и принятие результата работ ответчиком..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.04.2010 по делу N А58-7652/09
"...Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, во исполнение договора аренды, подписанного 01.01.2009 между ООО "Саха-Ремстрой" (арендодатель) и ИП Довнар И.Г. (арендатор), по акту приема-передачи от 01.01.2009 ответчику передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Нерюнгри, ул. Мира, 21, ТОЦ "Каскад", первый этаж, площадью 23 кв. м.
Срок действия договора стороны установили с 01.01.2009 по 31.12.2009, сумму арендного платежа в месяц определили в размере 17 250 рублей.
При этом суд первой инстанции установил, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, не зарегистрирован. В связи с чем данный договор признан судом незаключенным.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.04.2011 N Ф03-857/2011 по делу N А73-347в/2010, А73-1346/2009
"...Арбитражные суды установили, что 01.01.2008 между ООО "Востоколово" (арендатор) и ОАО "Новосибирский оловянный комбинат" (арендодатель) подписан договор аренды нескольких объектов недвижимого имущества (зданий) N НС/5/12/16.
Согласно пункту 7.4 данного договора срок его действия установлен до 31.12.2008. При этом договор датирован 01.01.2008, и сведения об иной дате его заключения в договоре отсутствуют (статья 433 ГК РФ).
Исходя из этого, апелляционный суд обоснованно указал, что названный договор аренды считается заключенным сроком на один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации.
Установив, что договор от 01.01.2008 не зарегистрирован в установленном законом порядке, апелляционный суд сделал соответствующий приведенной выше норме права вывод о его незаключенности..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.12.2010 N Ф03-7846/2010 по делу N А24-1532/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.01.2007 между Администрацией (арендодатель) и ИП Куркутской А.А. (арендатор) подписан договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору во владение и пользование часть нежилого помещения, расположенного по адресу: с. Усть-Хайрюзово (комната в помещении КБО), общей площадью 24 кв. м, а арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, согласованных сторонами в настоящем договоре.
Согласно пункту 4.1 договора срок аренды установлен с 01.01.2007 по 31.12.2007.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Дав оценку условиям договора от 01.01.2007, с учетом разъяснений, данных в пункте 3 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд пришел к правомерному выводу о том, что договор заключен на год, в связи с чем подлежал государственной регистрации..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2010 N Ф03-205/2010 по делу N А04-4000/2009
"...Арбитражные суды установили, что предпринимателям Марьину И.В., Лысаку С.А., Стиленкову С.В. на праве общей долевой собственности принадлежит объект недвижимости - здание, расположенное по адресу: г.Благовещенск, ул. Забурхановская, 102.
Судами установлено также, что 01.04.2006 между указанными лицами (арендодатели) и ООО "Агентство недвижимости "МОНОЛИТ" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения площадью 102,75 кв. м, расположенного на третьем этаже названного выше здания.
Дав оценку данному договору, заключенному на срок, равный году (с 01.04.2006 по 31.03.2007), суды сделали соответствующий статье 651 ГК РФ вывод о его незаключенности из-за несоблюдения требования о государственной регистрации..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.09.2009 N Ф03-4829/2009 по делу N А04-1648/2009
"...Арбитражный суд, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что договор от 01.03.2007 заключен на срок менее одного года, в связи с чем не подлежал государственной регистрации, а поскольку доказательств отказа сторон от договора, заявленного до окончания его действия материалы дела не содержат, признал его на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" от 11.01.2002 N 66 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.
Арбитражный суд, делая вывод о том, что договор от 01.03.2007 заключен сторонами на срок менее одного года, не принял во внимание указанные правовые нормы, а также то, что спорный договор заключен на срок с первого числа одного месяца, по последнее число предыдущего месяца следующего года (29.02.2008).
При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене, а дело - направлению в суд первой инстанции для выяснения фактических обстоятельств и рассмотрения по существу..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.10.2011 по делу N А70-2900/2011
"...Из материалов дела видно, что между ООО "МАКО" (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) подписан договор на аренду торгового помещения N 1/4 от 01.04.2006 (далее - Договор), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование часть помещения, расположенного, по адресу: г. Тюмень, ул. Текстильная, 5а, площадью 20 кв. м (далее - Помещение), для размещения магазина по продаже музыкальных инструментов, звукового и светового оборудования.
Пунктом 5.1 Договора установлен срок его действия - с 01.04.2006 по 31.03.2007.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", арбитражный суд, исходя из того, что подписанный сторонами Договор не был в установленном законом порядке зарегистрирован, правомерно признал его незаключенным, обоснованно применил к отношениям сторон нормы о неосновательном обогащении и правильно удовлетворил исковые требования в этой части, с учетом установленной сторонами платы за пользование торговым помещением. Проверив представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, правомерно посчитал их подлежащими взысканию в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2011 по делу N А45-3513/2011
"...Суд кассационной инстанции считает, что судом первой инстанции неправомерно не применен, а судом апелляционной инстанции неверно истолкован пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признается равным году.
В связи с тем, что договор от 01.01.2009 N 4 заключен на срок с 01.01.2009 по 31.12.2009, отсутствуют основания считать его заключенным.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций неправомерно частично удовлетворили исковые требования индивидуального предпринимателя Довгаль Л.Г. основанные на указанном договоре..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.08.2009 N Ф04-4201/2009(10523-А46-39) по делу N А46-19829/2008
"...Истец полагает, что договор аренды нежилого помещения N 1 от 01.10.2007 и представленный впоследствии ответчиком в правоохранительные органы договор аренды от 01.01.2007 являются незаключенными, поскольку договоры не прошли государственную регистрацию, а также подписаны неуполномоченным лицом.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.
Срок действия договора от 01.01.2007 определен с 01.01.2007 по 31.12.2007.
С учетом разъяснений, изложенных в письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд первой инстанции правильно определил, что срок действия договора составляет ровно один год.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку спорные договоры заключены на срок не менее года и не прошли государственную регистрацию, они не могут считаться заключенными..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 01.02.2013 по делу N А41-13769/12
"...Из материалов дела следует и установлено судами, что между сторонами подписан договор аренды нежилого помещения N 74 от 01.01.2010.
Оплата арендной платы производится ответчиком ежемесячно за каждый следующий месяц не позднее 25 числа текущего месяца (п. 3.3 договора). Срок договора аренды установлен с 01.01.2010 по 31.12.2010.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, данным в п. 3 Информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Учитывая, что срок действия договора аренды составил один год, а также принимая во внимание отсутствие доказательств его государственной регистрации в установленном законом порядке, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о незаключенности договора аренды N 74 от 01.01.2010..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.04.2012 по делу N А41-4285/11
"...Судом установлено, что Администрацией города Дубны Московской области и ИП Лысиковой Т.Ю. 01.03.2004 подписан договор аренды земельного участка N 88-2010/Т о предоставлении второму в аренду сроком с 01.01.2010 по 31.12.2010 земельного участка площадью 15 кв. м, имеющего адресные ориентиры: ул. Центральная, 10, примерно в 17 метрах по направлению на север, для размещения торгового киоска, не являющегося объектом недвижимости и благоустройства территории.
Суд с учетом рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", счел срок указанного договора аренды - год и подлежащим государственной регистрации, что соответствует статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 26 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Суд установил, что договор аренды N 88-2010/Т от 01.03.2004 не зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, в связи с чем признал его незаключенным.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов (несоответствие выводов суда, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом апелляционной инстанции, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права) не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2011 по делу N А41-28323/09
"...Судами установлено, что 29 марта 2007 года между ФГУП "21 НИИИ Минобороны РФ" (арендодатель) и ООО "Контур" (арендатор) заключен договор N 14 аренды федерального недвижимого имущества, расположенного на территории Московской области и закрепленного за учреждением на праве хозяйственного ведения - нежилых помещений по адресу: Московская область, г. Бронницы, ул. Красная, д. 85, общей площадью 247,5 кв. метров, для предоставления услуг общественного питания.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, считается равным году.
С учетом изложенного суды правильно установили, что срок действия договора аренды N 14 от 29 марта 2007 года, заключенного сторонами на период с 29 марта 2007 года по 28 марта 2008 года, считается равным году.
Договор аренды N 14 от 29.03.2007 в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке не зарегистрирован, в связи с чем суды пришли к правильному выводу о незаключенности названного договора аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.04.2011 N КГ-А41/1854-11 по делу N А41-25596/09
"...Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Арбитражный суд правильно указал, что в целях применения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия договора аренды нежилых помещений, определенный с первого числа какого-либо месяца текущего года до тридцатого (тридцать первого) числа предыдущего месяца следующего года, должен признаваться равным году (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 N 66).
В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, равно как договора субаренды их (п. 2 ст. 615 ГК РФ), заключенного на срок не менее одного года, таковой считается не заключенным.
При таких обстоятельствах, установив по материалам дела, что договор аренды от 30.12.2005 г. N 3, в соответствии с которым истец предоставил ответчику нежилое помещение общей площадью 127,2 кв. м на период с 01.01.2006 г. по 31.12.2006 г. не прошел государственную регистрацию, арбитражные суды обеих инстанций правомерно посчитали, что указанный договор является незаключенным..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.04.2011 N КГ-А40/2900-11 по делу N А40-5614/10-9-52
"...В соответствии с рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года считается равным году.
Исходя из смысла данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации рекомендаций срок действия оспариваемых по настоящему делу договора аренды земельного участка N 36 от 30.09.2005 г., заключенного сторонами на срок с 30.09.2005 г. по 29.09.2006 г., и договора аренды земельного участка N 36 от 30.09.2006 г., заключенного на срок с 30.09.2006 г. по 29.09.2007 г., считается равным году.
Материалы дела не содержат документального подтверждения прохождения в установленном порядке государственной регистрации спорного договора.
Делая вывод об отсутствии у ответчика правовых оснований для занятия спорного земельного участка, суды правильно применили нормы материального права и исходили из незаключенности договора N 160/НОДРИ-2 о срочном пользовании земельным участком в связи с тем, что указанный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Указанный вывод соответствует ст. 4, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 609 ч. 2 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, исходя из которых договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит обязательной государственной регистрации..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2010 N КГ-А40/12929-10 по делу N А40-16973/10-1-102
"...Ранее земельный участок площадью 6020,5 кв. м по указанному адресу был передан ответчику по договору N 229-П от 31.12.2002 между ФГУП "Московская железная дорога" Министерства путей сообщения РФ (арендодатель) и ПСК "Загорье-5" (арендатор).
Срок договора определен сторонами в пункте 1.2 договора - с 01.01.2003 по 31.12.2003.
По смыслу позиции ВАС РФ, высказанной в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды недвижимого имущества, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Судами установлено, что договор N 229-П от 31.12.2002 не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.
...решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 марта 2010 г. по делу N А40-16973/10-1-102, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2010 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ОАО "Российские железные дороги" - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.05.2009 N КГ-А40/3914-09 по делу N А40-62932/08-82-556
"...Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 08.05.2008 заключен договор аренды федерального недвижимого имущества N 30К/2008 со сроком действия до 07.05.2009 (364 дня), на основании которого ответчику переданы во временное владение и пользование нежилые помещения, что подтверждается представленным в материалы дела и исследованным судами обеих инстанций актом приема-передачи от 14.05.2008 г.
Судами установлена задолженность ответчика по арендной плате с учетом предусмотренного договором гарантийного взноса за период с июня 2008 года по сентябрь 2008 года включительно в размере 602 412,42 руб., в связи с чем с ответчика в соответствии со ст. ст. 309, 310, 329 ГК РФ взыскана сумма основного долга, а также пени за просрочку оплаты арендных платежей.
Однако, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов о том, что указанный договор государственной регистрации не подлежал как заключенный на срок менее одного года.
С учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 3 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", поскольку указанный договор заключен на период с 08.05.2008 по 07.05.2009, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ срок действия такого договора следует признать равным одному году.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.06.2011 по делу N А65-15103/2010
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Поскольку договор аренды от 22.12.2008 N 04 заключен на срок не менее года (с 22.12.2008 по 21.12.2009), этот договор подлежал государственной регистрации, однако не прошел ее.
Отсутствие государственной регистрации договора влечет признание его незаключенным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.04.2011 по делу N А55-39182/2009
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 22.11.2005 был подписан договор N 509 аренды нежилых помещений общей площадью 1731,4 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Тольятти, ул. Индустриальная, д. 9, со сроком действия договора с 01.01.2005 по 31.12.2005.
Помещения переданы в аренду по акту приема-передачи от 01.01.2005.
Поскольку договор аренды в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ является незаключенным.
Нормы материального права применены судами правильно. Основания для изменения или отмены судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.10.2011 по делу N А56-72670/2010
"...Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку государственным контрактом (аренда складского помещения) от 15.12.2009 N 99/09 предусмотрен срок с 01.01.2010 по 31.12.2010, но он не зарегистрирован в установленном законом порядке, суды пришли к верному выводу о том, что он не может считаться заключенным..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.09.2011 по делу N А26-6123/2010
"...Как следует из материалов дела, муниципальное учреждение "Хозяйственная группа" (арендодатель) и Калачев Ю.А. (арендатор) подписали договор от 01.12.2006 N 65 аренды нежилого помещения площадью 8,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Сортавала, ул. Кирова, д. 12, сроком с 01.12.2006 по 30.11.2007.
Договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанные правила применяются к аренде помещений.
Вывод суда о незаключенности договора аренды следует признать правомерным, соответствующим пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 ГК РФ..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 по делу N А56-92289/2009
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Как установлено пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договоры аренды земельного участка, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации.
Из текста договора от 06.04.2006 N 17/ЗК-03805 следует, что срок аренды земельного участка установлен с 30.05.2006 по 29.05.2007.
Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
Поскольку незаключенный договор не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей, то у ответчика отсутствуют основания занимать спорный земельный участок.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о выселении ответчика с занимаемого земельного участка..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.02.2011 по делу N А56-4638/2010
"...В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Как установлено пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из договора субаренды от 01.11.2008 N 84/03-08 следует, что срок аренды спорных нежилых помещений установлен с 01.01.2009 по 31.12.2009. Таким образом, названный договор подлежит обязательной регистрации. Однако в материалы дела не представлено доказательств о его государственной регистрации, в связи с чем данный договор нельзя считать заключенным.
Поскольку суды первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследовали обстоятельства дела, правильно применили нормы материального права и не допустили при принятии обжалуемых судебных актов каких-либо нарушений норм процессуального права, которые в силу части четвертой статьи 288 АПК РФ являются безусловными основаниями для их отмены, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2010 по делу N А26-4994/2010
"...ООО "Кооператор" (арендодатель) и предприниматель Балагурова Т.Е. (субарендатор) 26.12.2009 подписали договор субаренды названного объекта недвижимости. Срок действия договора - с 01.01.2009 по 31.12.2009.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такая же норма применяется и к аренде нежилых помещений.
Суд с учетом разъяснений, изложенных в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, пришел к правомерному выводу, что срок действия договора аренды от 26.12.2008 составил один год и ввиду отсутствия в материалах дела сведений о его государственной регистрации в установленном законом порядке является незаключенным. Также правомерно суд признал незаключенным и договор субаренды от 26.12.2008..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2010 по делу N А26-4990/2010
"...Как следует из материалов дела, Общество (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Кооператор", именуемое далее ООО "Кооператор" (арендатор), 26.12.2008 подписали договор N 83 аренды объектов недвижимого имущества, в том числе нежилого помещения общей площадью 108,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Пудож, ул. Карла Маркса, д. 11. Срок действия договора - с 01.01.2009 по 31.12.2009.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такая же норма применяется и к аренде нежилых помещений.
Суд с учетом разъяснений, изложенных в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, пришел к правомерному выводу, что срок действия договора аренды от 26.12.2008 составил один год и ввиду отсутствия в материалах дела сведений о его государственной регистрации в установленном законом порядке является незаключенным. Также правомерно суд признал незаключенным и договор субаренды от 26.12.2008..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.07.2010 по делу N А66-6331/2009
"...Пунктом 2.1 договора установлен срок действия договора с 01.01.2009 по 31.12.2009.
Вопросы исчисления сроков содержатся в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Согласно пункту 3 указанного информационного письма срок действия договора аренды здания, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суды пришли к правильному выводу об определении срока действия договора аренды от 31.12.2008 N 1231 равным году.
В силу названных норм материального права данный договор аренды подлежал государственной регистрации. Невыполнение сторонами данного требования закона указывает на незаключенность договора.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.04.2006 по делу N А56-18096/2005
"...Из текста договора от 01.11.2003 N 04-05/01-33 следует, что срок аренды нежилого помещения установлен с 01.11.2003 по 30.10.2004, то есть на год, а значит, упомянутый договор подлежал обязательной регистрации. Поскольку, как усматривается из материалов дела, договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, его нельзя считать заключенным. Таким образом, он не является основанием, дающим ответчику право занимать нежилое помещение площадью 46,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Сертолово, ул. Молодежная, д. 6 (подвал). Сведения о наличии у ответчика каких-либо иных правовых оснований пользования упомянутым нежилым помещением в материалы дела не представлены..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2006 по делу N А05-14003/2005-17
"...Суд не учел, что договор аренды от 01.12.2004 заключен на срок с 01.12.2004 по 30.11.2005.
Срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году, а в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договор от 01.12.2004, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.06.2013 по делу N А53-22442/2012
"...Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 1 января 2009 года общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды, по которому арендатору переданы 17,2 кв. м торговой площади и 50 кв. м складской площади в здании по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко 95 (т. 1, л.д. 77). Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2009 по 31.12.2009 (пункт 1.3).
Договор от 01.01.2009 (заключенный на срок, равный одному году) подлежал государственной регистрации (пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса). В связи с отсутствием регистрации договор аренды от 01.01.2009 считается незаключенным (пункт 2 статьи 433 Гражданского кодекса, пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2013 по делу N А32-8403/2012
"...06.06.2009 администрация Центрального района г. Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды N 4932000427 земельного участка общей площадью 35,0 кв. м, расположенного по адресу: ул. Гагарина, 11, автобусная остановка "Отель "Звездный", для использования в целях размещения объекта мелкорозничной торговли (услуг) из сборно-разборных конструкций, не связанного со строительством и не являющегося объектом недвижимости. Срок действия договора установлен с 01.01.2009 по 31.12.2009 с правом пролонгации в пределах срока действия утвержденной дислокации стационарных объектов мелкорозничной торговой сети, расположенных на территории муниципального образования. Обществу выдано разрешение N 003270 на право размещения нестационарного торгового объекта (торгового павильона площадью 27,4 кв. м) на 2011 год (т. 1, л.д. 7-9).
В силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Доказательства государственной регистрации договора краткосрочной аренды земельного участка от 06.06.2009 N 4932000427, срок действия которого определен сторона в один год, в материалах дела отсутствуют.
Исследовав и оценив представленные сторонами документы, судебные инстанции правомерно пришли к выводу о незаключенности договора краткосрочной аренды земельного участка от 06.06.2009 N 4932000427 и отсутствии у общества законных оснований для использования спорного земельного участка посредством размещения на нем объекта мелкорозничной торговли (услуг)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2012 по делу N А53-7677/2011
"...Как видно из материалов дела, 1 января 2010 года общество (арендодатель) и компания (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения (л. д. 37, 38). По условиям договора арендатору во временное владение и пользование для использования под офис передано помещение общей площадью 34,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Азов, Энгельса, 14. Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2010 по 31.12.2010. Ежемесячная арендная плата за помещение составляет 460 рублей за 1 кв. м площади (пункт 4.1). В пункте 4.2 стороны предусмотрели, что арендная плата должна перечисляться на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 10 числа. В случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 2% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки платежа (пункт 4.3). В пункте 4.4 стороны согласовали возможность изменения размера арендной ставки в период срока действия договора по соглашению сторон. Сведений о государственной регистрации договор аренды (иные представленные в дело документы) не содержит.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен сторонами с 01.01.2010 по 31.12.2010. Следовательно, договор от 01.01.2010 заключен на срок, равный году (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). В силу пункта 2 статьи 433, пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Кодекса такой договор (аренды нежилых помещений) подлежит государственной регистрации.
Однако вопросы о наличии государственной регистрации и, следовательно, о заключенности договора от 01.01.2010, суд не проверял (не исследовал). Между тем, от установления названных обстоятельств зависит правильная правовая квалификация отношений сторон и возможность применения к заявленным требованиям норм Кодекса об аренде (глава 34) либо о неосновательном обогащении (глава 60). Кроме того, установление судом факта незаключенности договора аренды исключает возможность удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика договорной неустойки (статья 330 Кодекса).
Поскольку вывод о наличии оснований для взыскания с компании задолженности (арендной платы и неустойки) сделан судом без установления обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, кассационная инстанция не может признать вынесенный по делу судебный акт законным, обоснованным и мотивированным (часть 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2011 по делу N А53-11374/2010
"...1 февраля 2010 года предприятием (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 2 (т. 1, л.д. 10). По условиям договора арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование нежилое помещение N 4 площадью 23,4 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: г. Новочеркасск, ул. Гвардейская, 36. Размер платы за пользование недвижимым имуществом составляет 12 867 рублей в месяц (пункт 5.1). Срок действия договора определен сторонами с 01.02.2010 по 31.01.2010 (пункт 2.1)...
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции установлено, что договор аренды нежилых помещений от 01.02.2010 N 2, заключенный сроком на один год, в нарушение норм пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не прошел государственную регистрацию. С учетом изложенного, суд обоснованно признал его незаключенным..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2011 по делу N А20-949/2010
"...Как видно из материалов дела, 01.01.2006 на основании постановления главы администрации городского округа Прохладный от 25.03.2009 N 278 МУП "Прохладненское управление рынками" (преобразовано в ОАО "Торговый двор "Прохладненский") и общество заключили договор N 16, по условиям которого на центральном рынке г. Прохладный арендатору предоставлено торговое место площадью 12 кв. м, за что пользователь обязуется производить оплату ежемесячно в кассу предприятия (пункт 1.1 договора).
Обществом на территории центрального рынка г. Прохладного в торговом ряду установлен аптечный киоск N 16 размером 4 x 3, используемый для осуществления торговой деятельности, что является основным условием при заключении договора (пункт 1.2, 1.3). Срок аренды установлен до 31.12.2006, после истечения которого арендатор в трехдневный срок должен освободить торговое место (объект) либо пролонгировать договор (пункт 3.1). Ответчик договор до июня 2008 года исполнял.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
По правилам пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу пункта 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Установив, что договор аренды от 01.01.2006 N 16 не прошел государственную регистрацию, суды правомерно признали его незаключенным..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.02.2011 по делу N А15-860/2010
"...Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году.
В силу пунктов 1.3 и 1.4 договоров аренды от 15.12.2006 и 18.12.2007 срок действия договоров определен сторонами с 01.01.2007 по 31.12.2007 и с 01.01.2008 по 31.12.2008 соответственно. Из условий пункта 1.3 договоров следует, что обязанность по государственной регистрации договоров аренды возложена на арендатора. Доказательства государственной регистрации договоров не представлены, поэтому суды правомерно признали их незаключенными..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 16.03.2012 N Ф09-9688/11 по делу N А50-6371/2011
"...Срок действия данного договора согласован сторонами с 02.04.2008 по 01.04.2009.
Государственная регистрация договора субаренды части земельного участка от 02.04.2008 N НОДРИ 3/292-2007 не произведена, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме того, исходя из п. 3 ст. 433, ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, данным в п. 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, признан равным году.
Установив, что спорный земельный участок не сформирован как объект аренды, принимая во внимание, что срок действия договора от 02.04.2008 N НОДРИ 3/292-2007 установлен сторонами с 02.04.2008 по 01.04.2009, при этом доказательств государственной регистрации данного договора не имеется, суды, руководствуясь вышеуказанными нормами права, пришли к верному выводу о незаключенности данного договора..."

Постановление ФАС Уральского округа от 22.09.2011 N Ф09-5472/11 по делу N А50-27677/2010
"...Ссылаясь на то, что ответчик пользовался названными нежилыми помещениями без оформленных в установленном законом порядке правоустанавливающих документов и без внесения платы, общество "Урал-билдинг" обратилось в суд с рассматриваемым иском.
Установив, что согласно п. 1.3 договора аренды от 01.01.2010 срок его действия определен по 31.12.2010, суды сделали правильный вывод о том, что данный договор заключен на срок, равный году, и подлежал государственной регистрации. Поскольку доказательств его государственной регистрации в материалы дела не представлено, суды пришли к верному выводу о незаключенности названного договора..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.07.2011 N Ф09-4101/11-С6 по делу N А76-23866/2010
"...Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения приведенной нормы признается равным году.
Приняв во внимание, что п. 1.5 договора аренды от 02.10.2009 N 130/09-ау срок его действия сторонами установлен с 01.10.2009 по 30.09.2010, доказательств государственной регистрации данного договора не имеется, апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о незаключенности данного договора.
С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда является законным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 01.03.2011 N Ф09-632/11-С6 по делу N А60-21667/2010-С9
"...Муниципальным образовательным учреждением "Средняя общеобразовательная школа N 28" (арендодатель; далее - учреждение) и предпринимателем (арендатор) подписан договор на аренду нежилого помещения от 10.06.2003, согласно которому предпринимателю во временное пользование предоставляется нежилое помещение - гараж площадью 83,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Каменск-Уральский, ул. Октябрьская, д. 94.
Предприниматель обратился к комитету с заявлением от 09.09.2009, в котором просит предоставить возможность выкупа помещения гаража на основании Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Данное заявление получено комитетом 10.09.2009.
Судами отклонен довод предпринимателя о том, что он пользовался спорным помещением на основании договора аренды, заключенного на срок с 01.07.2002 по 30.06.2003, и возобновленного на неопределенный срок.
Данный договор также нельзя признать заключенным на основании п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что для целей применения данной нормы срок действия договора аренды недвижимого имущества, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о том, что у предпринимателя отсутствует преимущественное право на выкуп спорного объекта недвижимости, и отказали в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Уральского округа от 08.02.2011 N Ф09-78/11-С6 по делу N А71-6808/2010-А24
"...В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Эти положения применяются и к аренде нежилых помещений.
Учитывая, что срок договора аренды от 01.07.2006 N 366/06-28 определен сторонами с 01.07.2006 по 30.06.2007, то есть равен году, в установленном законом порядке данный договор не зарегистрирован, суды пришли к правильному выводу о том, что данный договор является незаключенным и не порождает каких-либо прав и обязанностей..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.07.2010 N Ф09-5297/10-С6 по делу N А76-38454/2009-64-754/66
"...Между обществом "Магазин N 23 "Галантерея" (арендодатель) и Федерацией бокса и кикбоксинга (арендатор) 01.02.2009 подписан договор аренды N 8 (т. 1, л. д. 30), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение общей площадью 36,3 кв. м, расположенное в г. Южноуральске по ул. Советской Армии, 16. Арендатор принимает в аренду указанную в п. 1.1 площадь на условиях, согласованных сторонами в данном договоре.
Срок аренды определен сторонами с 01.02.2009 по 31.01.2010 (п. 1.2 договора).
В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.
Кроме того, учитывая установленный в п. 1.2 договора срок аренды (с 01.02.2009 по 31.01.2010), а также принимая во внимание положения п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что договор аренды от 01.02.2009 N 8 подлежал государственной регистрации, поскольку срок его действия составляет ровно один год.
Между тем из материалов дела не следует, что названный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд кассационной инстанции считает, что вывод судов о незаключенности договора аренды от 01.02.2009 N 8 основан на имеющихся в материалах дела доказательствах, которые были полно и всесторонне исследованы судами согласно требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.06.2010 N Ф09-4200/10-С6 по делу N А71-15092/2009
"...Как установлено судами, 01.10.2001 ФГОУ СПО "Сарапульский аграрно-экономический колледж" (арендодатель) и обществом "Столовая N 45" (арендатор) подписан договор аренды N 261 помещения, расположенного по адресу: с. Сигаево, ул. Лермонтова, 26, площадью 744 кв. м, для использования под столовую.
Дополнительными соглашениями к указанному договору от 02.01.2001 N 1, от 18.12.2001 N 3, от 29.10.2003 N 4 срок аренды устанавливался сторонами с 01.09.2001 по 31.08.2002, с 01.09.2002 по 30.08.2003, с 01.09.2003 по 30.08.2004, соответственно.
Принимая во внимание, что договор аренды от 01.10.2001 N 261 подписан сторонами на срок равный году (п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой") <*> и в материалах дела отсутствуют сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о незаключенности указанного договора и подписанных к нему дополнительных соглашений и, соответственно, об отсутствии оснований для удовлетворения требований о его расторжении..."
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 имеет дату 11.01.2002, а не 11.02.2002.

Постановление ФАС Уральского округа от 03.06.2010 N Ф09-4077/10-С6 по делу N А50-20247/2009
"...Между обществом "ПТДН-Траст" (арендодатель) и обществом "Спрут" (арендатор) подписан договор субаренды нежилых помещений от 22.05.2006 N 9, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в субаренду нежилые помещения общей площадью 59,8 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Горького, д. 80 (первый этаж).
Срок действия договора установлен с 22.05.2006 по 21.05.2007 (п. 4.1 договора).
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Принимая во внимание отсутствие доказательств государственной регистрации договора субаренды нежилых помещений от 22.05.2006 N 9, суды сделали обоснованный вывод о том, что названный договор является незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.10.2009 N Ф09-7924/09-С6 по делу N А60-11799/2009-С3
"...В соответствии с пунктом 1.1 названного договора арендодатель и титульный владелец сдают, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 820,8 кв. м, расположенные на 1 - 2 этаже в доме N 21А по ул. Главная в г. Екатеринбурге, для использования под гостиницу.
Пунктом 1.2 договора от 20.01.2006 предусмотрено, что срок договора аренды: с 01.04.2006 по 31.03.2007.
Поскольку срок договора установлен один год и при этом отсутствует его государственная регистрация, суд признал договор аренды от 20.01.2006 в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации незаключенным и указал на невозможность применения к отношениям сторон положений ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 10.06.2013 по делу N А14-10297/2012
"...В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды земельных участков, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.
В настоящем случае договор N 01 от 11.03.2011 действовал с 01.05.2011 по 30.04.2012.
В материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации данного договора аренды.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды является незаключенным. Незаключенный договор не влечет возникновения у сторон определенных в нем прав и обязанностей, в связи с чем, у ИП Давыдовой Н.Е. не возникло преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок..."

Постановление ФАС Центрального округа от 02.06.2011 по делу N А09-7159/2010
"...В силу части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 102-Ф-2010 от 01.01.2010 был заключен на срок с 01.01.2010 по 31.12.2010, в связи с чем указанный договор подлежал государственной регистрации.
Вместе с тем в материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации договора.
С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды N 102-Ф-2010 от 01.01.2010 является незаключенным, а, следовательно, не порождает для сторон правовых последствий.
Данная позиция судов согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в пункте 3 Информационного письма N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором указано, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году..."

Постановление ФАС Центрального округа от 29.04.2011 по делу N А09-3832/2010
"...Как усматривается из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Мироновой М.Г. и поселковой администрацией муниципального образования "поселок Клетня" заключен договор аренды нежилых помещений, относящихся к объектам муниципальной собственности, расположенных по адресу: Брянская область, пос. Клетня, ул. Советская, 13, общей площадью 103,7 кв. м. Срок действия договора определен с 01.01.2006 по 31.12.2006.
В 2007 году договор аренды данного имущества заключен сроком действия с 01.01.2007 по 31.12.2007.
Судом установлено, что на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп предприниматель пользовалась спорным помещением на основании договоров аренды муниципального имущества от 2006 года N 4 и от 2007 года N 9, заключенных на срок более года. Данные договора в установленном законом порядке не зарегистрированы. Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу об их незаключенности в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66..."

Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2011 по делу N А23-3254/10Г-10-167
"...Согласно п. 2.1 договора N 229 от 29.03.2006 срок аренды земельного участка установлен сторонами с 01.01.2006 до 31.12.2006.
Однако, указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем в соответствии со ст. ст. 433, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации он является незаключенным.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 30.03.2011 по делу N А35-5287/2010
"...01.01.2009 стороны подписали договор аренды того же помещения на срок с 01.01.2009 по 31.12.2009.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая, что пунктом 1.4 договора от 01.01.2009 установлен срок его действия равный году, однако доказательств того, что договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, в материалах дела не имеется, суд со ссылкой на п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", правильно указал, что договор аренды от 01.01.2009 является незаключенным..."

Постановление ФАС Центрального округа от 17.02.2011 по делу N А14-6527/10
"...В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из вышеприведенных положений ГК РФ, в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, указанный договор является незаключенным.
Как следует из материалов дела, договор аренды недвижимого имущества от 01.01.1999 был заключен на один год с 01.01.1999 по 31.12.1999, в связи с чем указанный договор подлежал государственной регистрации.
Из материалов дела следует, что ни договор аренды от 01.01.1999, ни дополнительные соглашения от 01.03.2000 и от ноября 2009 к договору аренды в установленном законом порядке зарегистрированы не были.
Таким образом, договор аренды от 01.01.1999 является незаключенным, а, следовательно, не порождает для сторон правовых последствий.
С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции о правомерности пользования ответчиком спорным помещением, также являются необоснованными..."

Позиция 2. Срок действия договора аренды здания (сооружения) либо нежилых помещений в данном здании (сооружении) определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года, не признается равным году и потому не подлежит государственной регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.06.2010 по делу N А53-23343/2009
"...ООО "Региональные коммунальные системы" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом администрации города Шахты (далее - комитет) о признании незаключенным договора от 16.04.2008 N 9 аренды муниципального имущества - тепловых комплексов для производства и передачи тепловой энергии (далее - договор аренды от 16.04.2008 N 9) и взыскании с комитета 233 694 рублей 33 копеек неосновательного обогащения на сумму внесенных арендных платежей (уточненные требования).
Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 16.04.2008 N 9 аренды муниципального имущества - тепловых комплексов, расположенных по адресу: город Шахты, улица Кобылкина, 22, и улица Полюсная, 10, для производства и передачи тепловой энергии. Перечень и характеристики имущества указаны в приложении N 1, являющемся частью договора. Срок действия договора определен с 16 апреля 2008 г. по 15 апреля 2009 г. Согласно пункту 6.1 договора общество обязалось вносить плату за фактическое пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого объекта. В приложении N 3 к договору аренды определены кадастровые кварталы, адреса и площади земельных участков, занятых объектами, используемыми для производства и передачи тепловой энергии.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судами установлено, что по истечении срока действия договора общество направило в адрес комитета письмо с просьбой о его продлении, спорный договор, заключенный на срок менее года, действовал до 9 ноября 2009 г. в связи с его продлением на неопределенный срок.
При таких обстоятельствах выводы судебных инстанций об отсутствии правовых оснований для признания договора незаключенным, а комитета - неосновательно обогатившимся за счет общества на сумму внесенных им арендных платежей соответствуют материалам дела и приведенным нормам права..."

1.2. Вывод из судебной практики: Срок действия договора аренды здания (сооружения) либо нежилых помещений в данном здании (сооружении) или земельного участка, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по предпоследнее число предыдущего месяца следующего года или с одного числа месяца текущего года по число, на два дня предшествующее указанному числу этого месяца следующего года, а также с 1-го января по 30-е декабря текущего года, не признается равным году, и такой договор государственной регистрации не подлежит.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.11.2010 N Ф03-8080/2010 по делу N А04-1946/2010
"...Срок аренды установлен с 01.01.2006 по 30.12.2006 (пункт 1.2 договора).
В силу требований пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Изучив условия договора аренды от 01.01.2006 N 323/6, арбитражные суды обеих инстанций установили, что он заключен на срок менее одного года, поэтому не подлежал государственной регистрации. Также суды установили, что по истечении срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем признали договор аренды от 01.01.2006 возобновленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ и, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежащим государственной регистрации.
Поскольку при принятии решения и постановления арбитражными судами правильно применены нормы материального и процессуального права, основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 15.02.2010 N ВАС-942/10 по делу N А50-5942/2009
"...Суды, полно и всесторонне исследовав доказательства, пришли к правильному выводу о том, что оспариваемый договор субаренды сроком действия с 01.05.2008 - 29.04.2009 заключен на срок менее года и не требует обязательной государственной регистрации и заявителем не соблюден порядок расторжения договора субаренды, поскольку условиями договора субаренды возврат объекта аренды оформляется актом приема-передачи и возврат ключей в данном случае не является доказательством прекращения договорных обязательств..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.09.2010 по делу N А38-7246/2009
"...Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 01.04.2008 N 4819 аренды нежилого помещения - подвала встроенно-пристроенного помещения I, литеры А, А1, общей площадью 745,9 квадратного метра, расположенного по адресу: город Йошкар-Ола, улица Красноармейская, 50, для использования в целях размещения складских помещений.
Срок действия договора согласован сторонами в пункте 5.1 - с 01.04.2008 по 29.03.2009.
Письмом от 16.11.2009 N 02-14/5224 Комитет уведомил Предпринимателя о том, что 23.09.2009 посредством публичного предложения Герасимов А.С. приобрел в собственность спорное помещение (подвал) и 23.10.2009 зарегистрировал на него право собственности. В связи с этим с 23.10.2009 к Герасимову А.С. перешли все права и обязанности по договору аренды от 01.04.2008 N 4819, в том числе и право на получение арендной платы по нему.
Заявлением от 25.02.2009 Предприниматель просил Комитет расторгнуть договор с 25.04.2009.
Ссылка подателя жалобы на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого договор аренды подлежал государственной регистрации, основана на неправильном толковании норм материального права. Договор аренды заключенный на срок менее года и возобновленный на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не нуждается в государственной регистрации.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.12.2010 по делу N А33-3637/2010
"...Как усматривается из материалов дела и было установлено судами первой и апелляционной инстанций, по результатам конкурса на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, 01.01.2009 между ГОУ НПО "Профессиональный лицей N 11" (арендодателем, ныне - КГБОУ НПО "Профессиональный лицей N 11") и предпринимателем Саклаковой Ю.П. (арендатором) подписан договор аренды, согласно которому арендодатель сроком с 01.01.2009 по 30.12.2009 передает, а арендатор принимает в аренду объект недвижимого имущества федеральной собственности - нежилое здание гаража (строение 1), общей площадью 76,4 кв. м, 1 этажность, строение N 1, комнаты с N 3 по N 12, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Автомобилистов, 70. План-схема и экспликация здания, согласованные сторонами, являются неотъемлемой частью договора.
Спорный договор аренды был заключен на срок менее одного года, следовательно, не нуждался в государственной регистрации.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к выводу о том, что суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали доказательства по делу, дали им правильную оценку и не допустили нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.06.2010 по делу N А33-17975/2009
"...Как усматривается из материалов дела, 27.07.2004 между департаментом (арендодатель) и ООО "Тропа" (арендатор) подписан договора аренды, по условиям которого в аренду передается земельный участок 100 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты "Красноярский рабочий", 56, с целью эксплуатации временных торговых рядов, сроком с 08.06.2004 по 06.06.2005 (п. 1.1, 2.1).
Вывод суда о том, что государственная регистрация данного договора не требовалась, поскольку он заключен на срок менее года, основан на положениях, содержащихся в пункте 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.08.2010 по делу N А12-23524/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 03.08.2007 между ИП Джалаляном Р.Р. и Администрацией на основании постановления администрации Дзержинского района Волгограда от 09.07.2007 N 953-07 заключен договор аренды земельного участка N 3/953 из земель населенных пунктов с учетным номером 3-0-38, площадью 20 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Жигулевская (пересечение с шоссе Авиаторов), для размещения временного некапитального объекта.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор заключен на срок с 01.01.2007 по 30.12.2007.
Договор заключен на срок менее года и не подлежит государственной регистрации.
Учитывая положения статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суды признали договор заключенным.
Судебная коллегия выводы судебных инстанций находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2009 по делу N А12-18847/2008
"...01 января 2005 года Департаментом, Предпринимателем и Балансодержателем заключен договор N 8/679-05 на аренду помещения (здания, строения, сооружения) нежилого муниципального фонда, в соответствии с условиями которого Департамент сдает целевым назначением, а Предприниматель принимает в аренду нежилое помещение - отдельно стоящее здание общей площадью 198 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Брестская, 15.
Срок действия договора пунктом 8.1 определен с 01.01.2005 по 30.12.2005. Поскольку договор заключен на срок менее года, судебные инстанции правомерно указали на отсутствие необходимости его регистрации.
Доводам Предпринимателя о необходимости государственной регистрации договора аренды также дана надлежащая оценка апелляционным судом. Договор аренды между сторонами заключен на срок менее года. Установление в договоре срока аренды менее одного года исключает необходимость его государственной регистрации, предусмотренной статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.02.2009 по делу N А12-5231/08
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.01.2004 между ДМИ администрации Волгограда (арендодатель), МУ ЖКХ Центрального района (балансодержатель), ООО "Визит-М" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Чуйкова, 31, цоколь, площадью 91,5 кв. м.
Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2004 по 30.12.2004, менее года, поэтому государственной регистрации не подлежал..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.09.2010 по делу N А05-3441/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Ахаткина Н.А. (арендодатель) и Рудаков О.А. (арендатор) заключили договор от 25.12.2008 N 2 аренды нежилого помещения площадью 81 кв. м, расположенного по адресу: город Архангельск, улица Гагарина, дом 1, для организации магазина сроком с 01.01.2009 по 30.12.2009.
Доводы подателя жалобы о незаключенности договора аренды по причине отсутствия его государственной регистрации были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и признаны несостоятельными. Суд кассационной инстанции считает правильными выводы суда первой инстанции о том, что договор аренды заключен сторонами 25.12.2008 на срок менее года - с 01.12.2009 по 30.12.2009. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, при этом календарным годом считается срок с 01.12.2009 по 31.12.2009.
Пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.
Суд первой инстанции правомерно не признал равным году срок действия договора, определенный с 01.12.2009 по 30.12.2009, поскольку из срока действия договора исключен один день - 31.12.2009..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.11.2010 по делу N А15-338/2010
"...1 января 2009 года администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности администрации, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование автозаправочную станцию, находящуюся в с. Карата, площадью 1600 кв. м.
Договор заключен сроком с 01.01.2009 по 30.12.2009 и действует с момента подписания сторонами (пункт 18). По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2009 арендодатель передал, а арендатор принял автозаправочную станцию общей площадью 1600 кв. м, расположенную по адресу: Ахвахский район, с. Карата.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
С учетом разъяснений, изложенных в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды заключен на срок менее года, поэтому он не требует государственной регистрации и считается заключенным..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.06.2010 по делу N А32-6153/2009
"...Как следует из материалов дела, ООО "Уренгойгазпром" (правопредшественник ООО "Газпром добыча Уренгой"; арендодатель) и ООО "Уренгойгазинвестстрой" (арендатор) заключили договор аренды недвижимости и оборудования от 21.12.2007 N 1, по условиям которого арендатору с 01.01.2008 по 30.12.2008 за плату во временное владение и пользование переданы объекты недвижимости и оборудование, указанные в приложении N 1 к договору, расположенные по адресу: город-курорт Анапа, х. Воскресенский (объекты промзоны 1, объекты промзоны 2).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен сторонами с 01.01.2008 по 30.12.2008, т.е. менее одного года, в связи с чем спорный договор государственной регистрации не подлежит.
С учетом совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, суды обоснованно пришли к выводу о том, что уведомление об увеличении размера арендной платы с 738 863 рублей 79 копеек до 971 974 рублей 35 копеек произведено арендодателем на основании письма от 31.12.2008, т.е. после истечения срока действия договора, за пределами сложившихся между сторонами договорных отношений.
Суды правомерно определили, что расчет задолженности по договору аренды необходимо исчислять исходя из ставки арендной платы, согласованной сторонами в пункте 4.1 договора, в размере 738 863 рублей 79 копеек в месяц. С учетом произведенных ответчиком платежей в сумме 2 955 455 рублей 16 копеек (т. 2, л. д. 63), сумма задолженности ООО "Уренгойгазинвестстрой" по договору аренды от 21.12.2007 составила 5 910 910 рублей 32 копейки. Расчет проверен судом и признан обоснованным..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.05.2005 N Ф08-2044/2005
"...Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году (пункт 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Договор от 01.04.2003 заключен сроком не по 31.03.2004, а по 30 марта 2004 года, то есть на срок менее года. Следовательно, указанный договор не подлежит государственной регистрации..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.2011 N Ф09-5915/11 по делу N А76-23865/10
"...Между школой N 109 (арендодатель) и институтом (арендатор) 04.05.2007 заключен договор аренды N 163/07-ау согласно которому арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 1 920,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Кожзаводская, д. 1, закрепленное за арендодателем на праве оперативного управления, для размещения негосударственного образовательного учреждения на срок с 01.09.2007 по 30.08.2008 (раздел 1 договора).
Между школой N 109 (арендодатель) и институтом (арендатор) 01.09.2008 заключен договор аренды N 692/08-ау, в редакции дополнительного соглашения N 1, согласно которому арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 2114 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Кожзаводская, д. 1 (приложение N 1), закрепленное за арендодателем на праве оперативного управления, для размещения негосударственного образовательного учреждения на срок с 01.09.2008 по 30.08.2009 (раздел 1 договора).
Руководствуясь положениями ст. 432, 607, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив отсутствие между сторонами договоров разногласий относительно переданного по договорам аренды от 04.05.2007 N 163/07-ау и от 01.09.2009 N 692/08-ау имущества, а также отсутствие оснований для государственной регистрации договора, суды пришли к правильному выводу о том, что оснований квалифицировать договоры аренды как незаключенные не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.12.2006 по делу N Ф09-9430/06-С6
"...Спорный договор аренды был заключен на неполный календарный год (с 01.07.2004 по 29.06.2005), следовательно, в силу ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит государственной регистрации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.02.2006 N Ф09-140/06-С4 по делу N А60-25029/2005-С3
"...Кроме того, суд правильно отклонил довод истца о том, что спорный договор аренды не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке в соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из пункта 3.1 договора следует, что срок действия договора согласован сторонами с 01.01.2003 по 30.12.2003, то есть договор заключен на срок менее одного года, в связи с чем обязательной государственной регистрации в силу указания закона не подлежит..."

1.3. Вывод из судебной практики: По вопросу о сроке действия договора аренды здания, сооружения или земельного участка, определенном с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29-го, 30-го или 31-го) числа предыдущего месяца следующего года (либо одного и того же года, если договор заключен с 1 января до 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, существует две позиции судов.

Позиция 1. Срок действия договора аренды здания, сооружения или земельного участка, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29-го, 30-го или 31-го) числа предыдущего месяца следующего года (либо одного и того же года, если договор заключен с 1 января до 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, не признается равным году, и потому договор не подлежит государственной регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.2003 N 9523/02 по делу N А41-К1-8587/02
"...Как следует из материалов дела, объединение и школа "Венда" подписали договор от 17.09.01 N 37 на аренду базы отдыха с правом выкупа. В пункте 11.1 договора стороны определили срок его действия с 17.09.01 до 16.09.02. В подписанном сторонами приложении от 20.09.01 N 1 к договору содержится подробная характеристика арендуемых помещений.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, сослался на достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора аренды и отсутствие необходимости государственной регистрации договора, заключенного на срок менее одного года. Суд сделал вывод о том, что срок действия договора определен сторонами по 15.09.02 включительно. Это дало ему возможность считать договор заключенным на срок менее года.
Суд первой инстанции при разрешении спора исследовал все обстоятельства по делу и доводы сторон и установил следующее.
Указанный в договоре срок аренды (с 17.09.01 до 16.09.02) действует по 15.09.02 включительно. При этом суд исходил из того, что предлог "до" используется здесь стороной в значении "не включая дату, следующую после этого предлога". Данный вывод суда подтверждается материалами дела.
Таким образом, суд кассационной инстанции принял постановление об удовлетворении иска без учета волеизъявления сторон при заключении договора аренды, ошибочно истолковав пункт 11.1 договора как заключенный на срок не менее одного года, тем самым допустив нарушения части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены постановления от 17.09.02..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2011 по делу N А79-9768/2010
"...Как видно из документов и установил суд, ЗАО "Агрофирма "Ольдеевская" (арендодатель) и ООО "Каробейник" (арендатор) подписали договор от 04.10.2007 аренды здания (сооружения, нежилого помещения) общей площадью 160 квадратных метров для размещения кафе в здании столовой на 155 мест, расположенного по адресу: Чебоксарский район, деревня Юраково, улица Восточная, 10.
В договоре аренды от 04.10.2007 срок его действия указан с 04.10.2007 до 03.10.2008. Исходя из буквального толкования условий договоров аренды и волеизъявления сторон договора, предлог "до" использовался ими в значении "не включая дату, следующую после указанного предлога" и свидетельствует о действии срока аренды по 02.10.2008 включительно, следовательно, данный договор заключен на срок менее одного года и не подлежит государственной регистрации по правилам пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первым арбитражным апелляционным судом не допущено..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.01.2010 по делу N А79-1027/2009
"...Как видно из документов, Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земель несельскохозяйственного назначения от 19.03.2003, в соответствии с которым арендатору передан в пользование земельный участок площадью 25 квадратных метров, расположенный по адресу: город Новочебоксарск, улица Советская, в районе жилого дома N 20, в первой территориально-экономической зоне, в установленных границах, для содержания и эксплуатации киоска по продаже продовольственных товаров.
Срок действия договора установлен с 19.03.2003 до 18.03.2004 (пункт 1.2 договора).
При толковании условий пункта 1.2 договора аренды земель несельскохозяйственного назначения от 19.03.2003 суд апелляционной инстанции установил, что срок его действия истек 17.03.2004, поскольку предлог "до" означает, что день 18.03.2004 не включается в период действия договора, следовательно, данный договор заключен на срок менее одного года.
Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания данного договора незаключенным.
Довод заявителя со ссылкой на пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" о том, что упомянутый договор аренды заключен сторонами сроком на один год, отклоняется, так как суд апелляционной инстанции установил, что подлинное волеизъявление сторон было направлено на заключение договора, не подлежащего государственной регистрации.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.05.2006 по делу N А29-12472/05-2Э
"...В соответствии с п. 2.1 договора срок его действия устанавливается с 1 января до 31 декабря 2004 г.
Ответчик считает, что арендная плата не может быть с него взыскана, поскольку договор аренды не заключен, т.к. не прошел государственную регистрацию. Кроме того, в нарушение п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре не определен объект аренды, что также свидетельствует о незаключенности договора.
Суд апелляционной инстанции с этими доводами согласиться не может.
Согласно ст. ст. 609, 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее года.
Договор аренды от 01.01.04 г. заключен на срок менее одного года.
Этот вывод суд делает исходя из следующего. При заключении договора стороны определили, что срок его действия устанавливается с 1 января 2004 г. до 31 декабря 2004 г. (п. 2.1). В данном случае предлог "до" употребляется для указания на время, отделяющее одно событие от другого, для указания на предел чего-нибудь. Исходя из буквального толкования условия договора, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что договор аренды заключен на срок менее года, т.е. его рамки ограничены периодом с 1 января по 30 декабря 2004 г. включительно.
Поскольку договор аренды заключен на срок менее года, то оснований для его государственной регистрации нет, он считается заключенным с момента передачи имущества (ст. ст. 224, 433 ГК РФ)..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.09.2005 N А72-12515/04-22/590
"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 01.01.2004 между сторонами по делу подписан договор N 14, согласно которому ответчик (арендодатель) передает, а истец (арендатор) принимает во временное пользование нежилые помещения общей площадью 966,36 кв. м: помещения на первом этаже (871,38 кв. м и 94,98 кв. м), расположенные по адресу: 14 пр. Инженерный,13, для ведения самостоятельной торговой деятельности.
В соответствии с п. 6.1 договора срок его действия определен с даты подписания до 31.12.2004.
Истец обратился в суд с требованиями о признании договора N 14 от 01.01.2004 незаключенным, взыскании неосновательного обогащения и процентов.
Арбитражный суд кассационной инстанции находит ошибочным вывод судебных инстанций о необходимости государственной регистрации данного договора аренды. В силу положений п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее одного года.
Как отмечено выше, п. 6.1 договора действие договора аренды, то есть срок аренды, определен с даты подписания договора до 31.12.2004. Договор сторонами подписан 01.01.2004, следовательно, срок аренды договором установлен с 01.01.2004 до 31.12.2004.
В силу положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Указанный в договоре срок аренды до 31.12.2004 свидетельствует о действии срока аренды по 30.12.2004 включительно, то есть срок аренды истекает в 24 часа 00 минут 30.12.2004 и дата, указанная после предлога "до", не включается в определяемый договором срок..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.05.2011 по делу N А52-4167/2010
"...Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. По правилам пункта 2 статьи 651 того же Кодекса подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, заключенный на срок менее года не подлежит государственной регистрации.
В договорах аренды, заключаемых ежегодно с Обществом, срок их действия указан с 1 января до 31 декабря, то есть по 30 декабря включительно. Апелляционный суд по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования условий договоров аренды и волеизъявления сторон договора, правильно указал, что предлог "до" использовался сторонами договоров в значении "не включая дату, следующую после этого предлога". Этот вывод апелляционного суда подтвержден материалами дела, а также Администрацией и Обществом, которые в ходе судебного разбирательства заявляли, что заключали договоры аренды на срок менее года и в связи с этим не указывали в них на необходимость государственной регистрации и не обращались за регистрацией.
Указанные выводы соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 14.01.2003 N 9523/02.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения жалобы прокурора..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.05.2011 по делу N А52-4169/2010
"...Исследовав материалы дела и доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующее: договоры аренды названного помещения заключались ежегодно с 2005 по 2010 годы Комитетом и Павлюк Н.С. на срок менее года, поэтому не требовали государственной регистрации; предприниматель соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендованного помещения, поэтому оспариваемые акты Думы и Администрации приняты с соблюдением положений названного Закона.
Кассационная инстанция считает выводы апелляционного суда законными и обоснованными.
В договорах аренды, заключаемых ежегодно Комитетом и Павлюк Н.С., срок их действия указан с 1 января до 31 декабря, то есть по 30 декабря включительно. Апелляционный суд по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования условий договоров аренды, волеизъявления сторон договора, правильно указал, что предлог "до" использовался сторонами договоров в значении "не включая дату, следующую после этого предлога". Этот вывод апелляционного суда подтвержден материалами дела, а также Администрацией и Павлюк Н.С., которые пояснили, что заключали договоры аренды на срок менее года и в связи с этим не указывали в них на необходимость государственной регистрации и не обращались за регистрацией.
Приведенная позиция соответствует постановлению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.01.2003 N 9523/02..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 10.08.2011 N Ф09-4899/11 по делу N А47-9564/2010
"...Согласно разъяснениям, данным в п. 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в целях применения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, признан равным году.
Установив, что согласно п. 8.1, 8.2 договора аренды от 01.01.2009 срок его действия определен до 31.12.2009 (по 30.12.2009), суды сделали правильный вывод о том, что данный договор заключен на срок менее года и не подлежал государственной регистрации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.06.2011 N Ф09-3020/11-С6 по делу N А50-22584/2010
"...Согласно разъяснениям, данным в п. 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в целях применения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, признан равным году.
Установив, что согласно п. 7.1 договора аренды от 01.01.2008 срок его действия определен до 31.12.2008, суды сделали правильный вывод о том, что данный договор заключен на срок менее года и не подлежал государственной регистрации..."

Позиция 2. Срок действия договора аренды здания, сооружения или земельного участка, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29-е, 30-е или 31-е) числа предыдущего месяца следующего года (либо одного и того же года, если договор заключен с 1 января до 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 28.05.2010 N 6678/10 по делу N А75-1804/2009
"...Как следует из судебных актов, 18.07.2005 между Чекиной Ф.Н. (арендодатель) и ИП Е.А. Карвацким (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Красноармейская, д. 35, площадью 42 кв. м. Срок действия договора определен сторонами с 01.08.2005 до 31.07.2006.
Основанием для обращения с иском послужило невыполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.08.2005 по 14.02.2006.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как установлено судами, подписанный сторонами договор аренды сроком на 1 год не прошел государственную регистрацию.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того что, поскольку договор является незаключенным, между сторонами не возникли арендные правоотношения, порождающие обязательства сторон..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.02.2008 N А33-7634/07-Ф02-331/08 по делу N А33-7634/07
"...Согласно пункту 3.2 договора срок аренды нежилого помещения устанавливается с 01.01.1998 по 31.12.1999.
Исходя из положений пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
Как указано в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до (по) 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Срок договора аренды от 15.01.1998 N 4006, подписанного между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Акрос", установлен с 01.01.1998 по 31.12.1999, то есть один год. В силу указанных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор подлежал государственной регистрации.
Ввиду отсутствия государственной регистрации, договор аренды от 15.01.1998 N 4006 является незаключенным.
При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для использования ООО "Акрос" нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, проспект Металлургов, 22 "А"..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.08.2007 N А10-5925/06-Ф02-5393/07 по делу N А10-5925/06
"...Вывод судебных инстанций о заключенности договора аренды N 43/05 от 17.05.2005 является ошибочным.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как указано в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до (по) 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Договор аренды N 43/05 от 17.05.2005 заключен с 17.05.2005 до 16.05.2006, то есть на год, и, следовательно, подлежал государственной регистрации, однако зарегистрирован не был.
При таких обстоятельствах договор аренды N 43/05 от 17.05.2005 является незаключенным..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.04.2013 по делу N А70-8104/2012
"...Между ОАО "Дворец спорта" (арендодатель) и ГАУ ТО "Хоккейный клуб "Рубин" (арендатор) 01.01.2010 был подписан договор аренды, в том числе спортивного зала общей площадью 96 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Пржевальского, 33 (Спортивный комплекс "Прогресс"), 2 этаж, в соответствии с которым ОАО "Дворец спорта" обязалось предоставлять ГАУ ТО "Хоккейный клуб "Рубин" во временное пользование для проведения тренировок, а ГАУ ТО "Хоккейный клуб "Рубин" обязалось своевременно вносить установленную договором плату. Спортивный зал предоставляется вместе с установленными в нем тренажерами.
Срок действия договора аренды от 01.01.2010 определен сторонами с момента его подписания и до 31.12.2010.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в разъяснениях, содержащихся в пункте 3 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из вышеуказанных норм права, в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, указанный договор является незаключенным.
Договор аренды, подписанный между ответчиком и третьим лицом, не может считаться заключенным, ввиду того, что не прошел государственную регистрацию..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 18.07.2013 по делу N А40-134413/12-70-335
"...Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что договор аренды от 15.03.2012 является незаключенным, поскольку срок его действия составляет один год, однако в надлежащем порядке договор зарегистрирован не был.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании пункта 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Согласно пункту 2.1 договора аренды нежилого помещения от 15.03.2012, срок действия данного договора начинает течь с 15.03.2012 и действует до 14.03.2013.
Пунктом 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
В соответствии с пунктом 10.2 договора аренды от 15.03.2012, договор аренды от 30.08.2011 N 01/10/2011 теряет юридическую силу со дня заключения договора от 15.03.2012.
Поскольку договор от 15.03.2012 является незаключенным, то договор от 30.08.2011 N 01/10/2011 не прекратил своего действия..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.11.2011 по делу N А40-125072/10-6-1038
"...Приняв во внимание, что акт приема-передачи был подписан 31.12.2009 г., а договор прекращает свое действие 30.12.2010 г., судебная коллегия находит правильными выводы судов нижестоящих инстанций, признавших срок действия спорного договора субаренды недвижимости N ROST-R33-SLA от 31.12.2009 г. равным одному году.
Учитывая, что срок действия договора аренды от 31.12.2009 г. определен с 31.12.2009 г. до 30.12.2010 г. (при исчислении срока субаренды в 364 дня), то данный договор считается заключенным на срок, равный году, а, следовательно, подлежал государственной регистрации. Поскольку данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, то в силу пункта 3 статьи 433, части 2 статьи 609 и части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации он считается незаключенным..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.07.2012 по делу N А66-8681/2011
"...Общество (арендодатель) и предприниматель Волостных А.М. (арендатор) 27.03.2006 подписали договор N 1 аренды части земельного участка площадью 910 кв. м в точке 32 согласно акту выбора, которая расположена на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 336 000 кв. м с кадастровым номером 69:10:000009:0011, находящемся по адресу: Тверская обл., Калининский р-н, Медновский сельский округ, в районе д. Мермерины, сроком на один год, для строительства стационарного кафе-экспресс "Регион-69".
Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия - с 27.03.2006 до 26.03.2007.
Администрация письмом от 05.08.2011 N 429 отказала предпринимателю Волостных А.М. в выдаче разрешения на ввод объекта (кафе "Регион-69") в эксплуатацию ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на землю, указав, что представленный в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок договор аренды от 27.03.2006 N 1 о передаче предпринимателю Волостных А.М. во временное пользование на один год земельного участка не зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тверской области и оформлен с нарушением действующего законодательства.
Предприниматель Волостных А.М., ссылаясь незаконность отказа Администрации, поскольку им предоставлены все необходимые документы для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Разъяснения по вопросу исчисления сроков содержатся в пункте 3 Информационного письма, согласно которому срок действия договора аренды здания, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Суды правомерно определили срок действия договора аренды от 27.03.2006 N 1 равным году, исходя из его содержания и разъяснений, данных в пункте 3 Информационного письма.
В силу названных норм материального права данный договор аренды подлежал государственной регистрации. Вследствие невыполнения данного требования закона спорный договор является незаключенным..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.11.2010 по делу N А66-4465/2010
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Как правильно установлено судом первой инстанции, из текста договоров от 01.01.2008 и от 01.01.2009 следует, что срок их действия составляет с момента подписания (с 01.01.2008 и 01.01.2009 соответственно) и до 31.12.2008, 31.12.2009 соответственно, то есть год. Данный вывод суда соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Таким образом, указанные договоры подлежали обязательной государственной регистрации. Поскольку договоры от 01.01.2008 и 01.01.2009 не зарегистрированы сторонами в установленном законом порядке, они не могут считаться заключенными.
Основания для отмены вынесенного по настоящему делу решения и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.08.2010 по делу N А56-42305/2009
"...В последующем 03.03.2008 Комитет и Общество заключили договор N 15-А005639 аренды части нежилого помещения площадью 191,8 кв. м, находящегося в помещении 6Н с кадастровым номером 78:7:3106:0:34:15 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гатчинская, д. 16 (цокольный этаж, комнаты 2, 3, 4, 6, 7, 9 площадью 36,5 кв. м; первый этаж, комнаты 1, 10, 11, 12, 13 площадью 147,2 кв. м).
Как разъясняется в пункте 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Поскольку из текста договора от 03.03.2008 N 15-А005639 следует, что срок его действия составляет с момента подписания (03.03.2008) и до 02.03.2009, то есть один год, и названный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суд правомерно оценил его как незаключенный..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.03.2010 по делу N А21-1433/2009
"...Как следует из материалов дела, 23.07.2008 Общество (арендодатель) и предприниматель Смирнов В.Н. (арендатор) подписали договор N 13 аренды торгового павильона с залом для обслуживания посетителей общей площадью 29,6 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, ул. Тургенева, д. 3б.
Срок действия договора с 23.07.2008 до 22.07.2009.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, действия по регистрации договора должны были осуществляться самим заинтересованным лицом в период с момента его заключения до истечения срока действия..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.06.2013 по делу N А32-28389/2012
"...Как видно из материалов дела, 02.04.2012 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды (в редакции дополнительного соглашения от 26.04.2012), по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование для торговли продуктами питания нежилое помещение площадью 187,8 кв. м (121,6 кв. м - торговая площадь, 69,3 кв. м - вспомогательная и складская), расположенное по адресу: Краснодарский край, ст. Брюховецкая, ул. Батарейная, 68/1. Арендная плата согласована сторонами в размере 60 тыс. рублей в месяц без НДС (пункт 4.1). В силу пункта 4.2 договора коммунальные платежи не входят в арендную плату и уплачиваются арендатором отдельно. Оплата коммунальных платежей и иных хозяйственных расходов включает все возможные текущие расходы по обслуживанию помещений и прилегающей территории, включая, но не ограничиваясь, оплату тепло-, электро-, водоснабжения, вневедомственной охраны. В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата вносится в форме предоплаты до 25 числа каждого месяца. В пункте 4.6 договора стороны предусмотрели, что в случае нарушения сроков оплаты арендатор уплачивает пени в размере 0,5% в день от суммы задолженности. Договор вступает в силу 16.04.2012 и действует до 15.04.1013 (пункт 1.4).
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, считается заключенным с момента государственной регистрации.
В пункте 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации равен году.
Таким образом, суд первой инстанции, с учетом названных разъяснений, пришел к правильному выводу о том, что договор от 02.04.2012 подлежал государственной регистрации.
Установив, что договор не прошел государственную регистрацию, суд признал его незаключенным и со ссылкой на нормы о неосновательном обогащении удовлетворил требования общества о взыскании платы за пользование имуществом, отказав во взыскании неустойки и расходов на содержание, предусмотренных договором..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2011 по делу N А20-949/2010
"...Как видно из материалов дела, 01.01.2006 на основании постановления главы администрации городского округа Прохладный от 25.03.2009 N 278 МУП "Прохладненское управление рынками" (преобразовано в ОАО "Торговый двор "Прохладненский" и общество заключили договор N 16, по условиям которого на центральном рынке г. Прохладный арендатору предоставлено торговое место площадью 12 кв. м, за что пользователь обязуется производить оплату за ежемесячно в кассу предприятия (пункт 1.1 договора).
Обществом на территории центрального рынка г. Прохладного в торговом ряду установлен аптечный киоск N 16 размером 4 x 3, используемый для осуществления торговой деятельности, что является основным условием при заключении договора (пункт 1.2, 1.3). Срок аренды установлен до 31.12.2006, после истечения которого арендатор в трехдневный срок должен освободить торговое место (объект) либо пролонгировать договор (пункт 3.1). Ответчик договор до июня 2008 года исполнял.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
По правилам пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу пункта 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Установив, что договор аренды от 01.01.2006 N 16 не прошел государственную регистрацию, суды правомерно признали его незаключенным..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.11.2010 по делу N А25-234/2010
"...В связи с окончанием срока действия договора аренды сторонами 01.01.2008 заключен договор аренды этого же нежилого помещения на тех же условиях сроком до 31.12.2008.
Учитывая, что срок аренды по договору от 01.01.08 составляет год и отсутствует государственная регистрация названного договора, суды правомерно указывают на незаключенность сделки. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих государственную регистрацию или же обращения ответчика с требованием о регистрации данного договора в судебном порядке (часть 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Довод предпринимателя о том, что договор от 01.01.2008 является соглашением о продлении договора аренды от 12.01.2007 в связи с чем не подлежит государственной регистрации, не соответствует материалам дела и нормам материального права..."

Уральский округ

Примечание: В ситуации, рассматриваемой в Постановлении, стороны заключили договор аренды на срок, который суд признал равным году, и продлили его дополнительным соглашением на срок менее года. Суд счел первоначальный договор незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, а дополнительное соглашение действующим вплоть до истечения установленного в нем срока аренды.

Постановление ФАС Уральского округа от 04.08.2009 N Ф09-4815/09-С6 по делу N А50-18788/2008
"...Кроме того, заявитель считает необходимым исключить из мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции вывод о незаключенности договора аренды земельного участка 1859 кв. м от 26.09.2006 N Аю-5, так как государственной регистрации договора не требовалось, поскольку он заключен на срок менее года.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно исходили из следующего.
Поскольку срок договора аренды от 26.09.2006 N Аю-5 установлен сторонами спора до 25.09.2008, а арендодатель заявил возражения относительно использования истцом земельного участка, суды пришли к выводу о том, что договор прекратил свое действие с 25.09.2008 в связи с истечением срока его действия.
Суд апелляционной инстанции, установив, что срок действия договора аренды земельного участка от 26.09.2006 N Аю-5 определен сторонами с 26.09.2006 до 25.09.2007, дополнительным соглашением от 27.09.2007 договор аренды был заключен на новый срок с 27.09.2007 до 25.09.2008, и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришел к правильному выводу о том, что срок действия указанного договора равен году, в связи с чем он подлежал государственной регистрации.
Поскольку государственная регистрация названного договора произведена не была, судом апелляционной инстанции сделан верный вывод о том, что договор аренды земельного участка от 26.09.2006 N Аю-5 является незаключенным..."

По данному делу см. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 N 17АП-2222/2009-АК.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 N 17АП-2222/2009-АК по делу N А50-18788/2008
"...Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием "Гремячинский муниципальный район" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Магистраль-Трейд" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Аю-5 от 26.09.2006... действие договора стороны определили с 26.09.2006 до 25.09.2007 (п. 2.1). Передача земельного участка в арендное пользование осуществлена сторонами по акту приема-передачи от 26.09.2006 (л.д. 6-12).
27.09.2007 стороны продлили срок действия договора до 25.09.2008, подписав дополнительное соглашение (л.д. 13).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, поскольку срок договора аренды N Аю-5 от 26.09.2006 был установлен сторонами спора до 25.09.2008, а арендодатель заявил возражения относительно использования заявителем земельного участка, договор прекратил свое действие с 25.09.2008 в связи с истечением срока его действия.
В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Апелляционный суд, установив, что срок действия договора аренды земельного участка N Аю-5 от 26.09.2006 определен сторонами с 26.09.2006 до 25.09.2007 и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", приходит к выводу, что срок действия указанного договора равен году. Следовательно, он подлежал государственной регистрации. На это обстоятельство указывает и истец в своем заявлении в суд первой инстанции.
Дополнительным соглашением от 27.09.2007 договор аренды был заключен на новый срок с 27.09.2007 до 25.09.2008.
Поскольку государственная регистрация названного договора произведена не была, доказательств регистрации материалы дела не содержат и апелляционному суду не представлено, суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка N Аю-5 от 26.09.2006 является незаключенным, а выводы суда первой инстанции в данной части являются ошибочными..."

2. Государственная регистрация нескольких договоров аренды одного объекта, заключенных на срок менее года

Закон позволяет заключать несколько договоров аренды в отношении одного объекта таким образом, что срок действия одного договора начинается после истечения срока действия другого. Возникает вопрос о том, подлежат ли такие договоры госрегистрации, если суммарный срок аренды по ним превышает один год.

2.1. Вывод из судебной практики: Если стороны заключили в отношении одного объекта аренды одновременно несколько договоров таким образом, что срок действия одного договора начинается после истечения срока действия другого договора, то такие договоры представляют собой одну сделку и подлежат госрегистрации, при условии что суммарный срок аренды по всем этим договорам более года.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2010 по делу N А53-17516/2009
"...07 мая 2008 года предприниматель (арендодатель) и аптека (арендатор) подписали договоры N 2, 3, 4, 5 и 6 о передаче в аренду нежилых помещений (комнаты N 2, 7, 8) общей площадью 147,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Таганрог, пл. Красная, 3в.
Срок действия договоров составил: N 2 - с 01.06.2009 по 30.04.2010; N 3 - с 01.05.2010 по 31.03.2011; N 4 - с 01.04.2011 по 29.02.2012; N 5 - с 01.03.2012 по 31.01.2013; N 6 - с 01.02.2013 по 31.07.2013.
Считая, что названные сделки нарушают требования закона, предприниматель и третье лицо обратились в суд с заявленными требованиями.
Оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к правильному выводу о том, что рассматриваемые договоры представляют собой единую сделку, совершенную на срок более одного года. Изложенное подтверждается соглашением сторон от 12.11.2008 (т. 1, л. д. 47, 48).
В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку в материалы дела не представлены доказательства государственной регистрации сделки, суды обоснованно признали оспариваемые договоры в совокупности незаключенными (часть 3 статьи 433 Кодекса).
Довод кассационной жалобы о том, что суды не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ошибочен. Стороны совершили оспариваемые договоры от 07.05.2008 одновременно, а не после истечения срока действия первого договора, заключенного на срок менее одного года..."

3. Договоры аренды недвижимого имущества, не подлежащие государственной регистрации

В судебной практике рассматриваются споры, когда одна из сторон необоснованно считает, что договор аренды подлежит государственной регистрации, в частности если срок действия договора равен не менее чем году.
На практике нередко возникают споры, связанные с государственной регистрацией договоров аренды зданий или сооружений, заключенных на неопределенный срок. Фактически такой договор может действовать год и более, в связи с чем встает вопрос о необходимости его государственной регистрации.
Кроме того, бывают случаи, когда произвести госрегистрацию договора аренды, подписанного после 31 января 1998 г., то есть после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", было невозможно из-за отсутствия на территории соответствующего субъекта филиала регистрирующего органа. В данной ситуации также возникает вопрос о необходимости регистрации такого договора и его заключенности при отсутствии регистрации.
Нередко стороны подписывают дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Закона о госрегистрации. Когда такое соглашение подлежит государственной регистрации, возникает вопрос о необходимости регистрации самого договора и других дополнительных соглашений к нему.
По вопросам о договорах аренды зданий (сооружений) или нежилых помещений, не подлежащих государственной регистрации, см. также п. 7 материалов к ст. 651 ГК РФ.

3.1. Вывод из судебной практики: Не прошедшие госрегистрацию договоры аренды недвижимости, заключенные 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, обязательны для сторон, но права по ним не могут быть противопоставлены правам третьих лиц.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не применяются к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако согласно ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" ст. ст. 609, 651 ГК РФ исключены из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Вопрос разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
27. Применяя положения части 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до внесения в него изменений статьей 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ) при рассмотрении споров из договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пункте 14 настоящего постановления..."

3.2. Вывод из судебной практики: Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

Примечание: Придерживаясь указанного мнения, суды ссылаются на п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, в соответствии с которым договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.
В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 01.03.2010 по делу N А08-2894/2009-8
"...Ссылка ответчика на незаключенность договора аренды от 18.04.2008 ввиду отсутствия его государственной регистрации, не может быть принята во внимание.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Пунктом 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В п. 8.1 договора аренды от 18.04.2008 предусмотрено, что данный договор вступает в силу с момента двустороннего подписания и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по договору.
В этой связи судебные инстанции обоснованно указали, что из условий договора аренды следует, что он заключен на неопределенный срок, а, следовательно, государственная регистрация договора не требовалась.
Данная позиция судов согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 27.12.2012 N ВАС-17293/12 по делу N А53-212/2012
"...Судом установлено, что 29.03.2010 министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности Ростовской области земельного участка площадью 5073 кв. м для использования в целях размещения производственной базы. В тот же день земельный участок передан арендатору по акту.
В пункте 2.1 стороны определили, что договор заключен на неопределенный срок и вступает в силу с 01.01.2010.
Довод заявителя о незаключенности договора аренды от 29.03.2010, заключенного на неопределенный срок, в связи с отсутствием его государственной регистрации был рассмотрен судами и отклонен, поскольку по смыслу статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация договора не требовалась.
...в передаче дела N А53-212/2012 Арбитражного суда Ростовской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Ростовской области от 02.05.2012, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.10.2012 отказать..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.08.2012 по делу N А17-5407/2011
"...Как видно из документов и установил суд, на основании распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Иваново от 12.01.2004 N 10 Администрация (арендодатель), Ивановский городской комитет по управлению имуществом и муниципальное унитарное предприятие "Комплекс "Экспресс" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 12.01.2004 N 01-4207, в соответствии с которым арендаторам по акту приема-передачи передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 37:24:010109:0049, площадью 602 квадратных метра, расположенный по адресу: город Иваново, проспект Ленина, дом 10, для размещения административных помещений и столовой.
Срок действия договора установлен с 24.11.2003 на неопределенный срок (пункт 2.1 договора).
Довод заявителя о том, что договор аренды земельного участка от 12.01.2004 N 01-4207, заключенный на неопределенный срок, не прошел процедуру государственной регистрации, отклоняется в силу следующего.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем на один год, не подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации). Данные нормы содержат указание на определенный срок, обозначенный периодом времени. Договор аренды от 12.01.2004 N 01-4207, заключенный на неопределенный срок, под действие указанных норм не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.07.2011 по делу N А17-4712/2010
"...Ссылка заявителя на то, что договор аренды земельного участка от 19.12.2006 не зарегистрирован (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому является незаключенным, отклоняется в силу следующего.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Данная норма содержит указание на срок, обозначенный периодом времени, то есть на определенный срок.
Таким образом, спорный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.12.2010 по делу N А11-417/2010
"...По мнению заявителя, суд не применил пункт 2 статьи 609 и пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды заключен на неопределенный срок и должен пройти государственную регистрацию, однако он в установленном законом порядке не был зарегистрирован, а потому является незаключенным.
Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 21.07.2008 N 57-П-Ст аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1 881 квадратный метр, находящийся по адресу: Собинский район, поселок Ставрово, улица Механизаторов, 11, для использования в целях строительства трикотажного цеха.
Договор аренды заключен на неопределенный срок (пункт 2.1).
Довод заявителя о незаключенности договора от 21.07.2008 N 57-П-Ст ввиду отсутствия его государственной регистрации подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании статей 433 (пункта 3), 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данная норма содержит указание на определенный срок, обозначенный периодом времени, поэтому ее положения распространяются лишь на договоры аренды объектов недвижимости, имеющие определенный сторонами срок действия, причем он должен быть не менее года. Договор аренды от 21.07.2008 N 57-П-Ст, заключенный на неопределенный срок, под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.04.2011 N Ф03-1016/2011 по делу N А73-8387/2010
"...Как установлено арбитражными судами, по договору аренды от 17.04.2008 N 15 Комитет по управлению муниципальным имуществом Вяземского муниципального района (арендодатель) передал в аренду предпринимателю Мудрику С.А. (арендатор) на срок с 21.04.2008 по 21.03.2009 нежилое помещение N 3 площадью 28 кв. м по адресу: г. Вяземский, ул. Козюкова, 3. Дополнительным соглашением от 18.03.2009 N 5 срок действия договора аренды продлен с 22.03.2009 по 22.02.2010.
Тем не менее постановлением главы администрации Вяземского муниципального района от 15.04.2010 N 397 принято решение предоставить предпринимателю спорное помещение в аренду с 01.04.2010 на неопределенный срок.
Установив, что договор от 01.04.2010 N 6 заключен на неопределенный срок и в установленном законом порядке не прекратил свое действие, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие предусмотренных законом оснований для освобождения предпринимателем арендованного помещения.
Доводы заявителя кассационной жалобы о незаключенности договора несостоятельны. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59). О получении администрацией акцепта предпринимателем договора аренды от 01.04.2010 N 6 свидетельствуют подписанные обеими сторонами договор аренды и акт приема-передачи нежилого помещения от 01.04.2010.
При таких обстоятельствах доводы администрации о нарушении апелляционным судом норм ГК РФ о заключении договора являются необоснованными и опровергаются доказательствами по делу..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.02.2010 N Ф03-7934/2009 по делу N А73-3529/2009
"...Как установлено арбитражным судом первой инстанции и апелляционным судом, между ГУК "НПЦ по ОПИК" (арендодатель), Минимуществом Хабаровского края (собственник) и предпринимателем Ена И.А. (арендатор) заключены охранно-арендный договор от 25.04.2007 N 49/8777 (с учетом дополнительного соглашения к нему от 03.04.2008 N 1) и охранно-арендный договор от 10.06.2008 N 80/9003.
По условиям названных договоров предпринимателю Ена И.А. переданы в аренду нежилые помещения, являющиеся собственностью Хабаровского края, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Кавказская, 35, в подтверждение чего между сторонами составлены акты приема-передачи от 01.07.2007 и от 05.06.2008 соответственно.
Пунктом 1.3 договора от 25.04.2007 N 49/8777 установлено, что он действует с 01.01.2007 и заключен на неопределенный срок. Договор от 10.06.2008 N 80/9003 также заключен на неопределенный срок с началом его действия с 05.06.2008.
Доводы жалобы о необходимости государственной регистрации охранно-арендных договоров, заключенных на неопределенный срок, а также приложений к этим договорам противоречат пункту 2 статьи 651 ГК РФ и пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поэтому правильно не приняты судами во внимание..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.12.2011 по делу N А27-6349/2011
"...Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Из содержания пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации.
В силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По смыслу приведенных норм договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что срок действия договора аренды земельного участка от 12.07.2007 N 07-0176 установлен с момента его заключения и до момента ввода объекта в эксплуатацию (пункт 2.1).
На основании изложенного, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о том, что указанный договор заключен на неопределенный срок.
При этом судами обоснованно указано на то, что ввод объекта в эксплуатацию для которого предоставлен земельный участок, зависит от воли третьих лиц, то есть не обладает признаком неизбежности.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих об определении сторонами срока действия спорного договора аренды земельного участка иным образом материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах правомерным является вывод судов о том, что поскольку спорный договор аренды заключен на неопределенный срок, не определяет срок аренды, соответственно, в силу приведенных выше положений законодательства государственной регистрации не подлежит..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.05.2011 по делу N А81-3520/2010
"...Податель жалобы указывает, что в договоре аренды и сохранности переданного в аренду имущества от 02.03.2009 N 1 был установлен определенный срок аренды, как и срок самого договора, который исчисляется следующим временным промежутком: с 02.03.2009 и до наступления следующего события - истечения срока полномочий конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Автокомплекс "Каретный двор" Боднара Ивана Георгиевича.
Отклоняя доводы ООО "Автокомплекс "Каретный двор+" о том, что договор аренды и сохранности переданного в аренду имущества от 02.03.2009 N 1 в связи с отсутствием государственной регистрации является незаключенным, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что указание в договоре на совершение таких действий не признается согласованием сторонами срока, следовательно, договор считается заключенным на неопределенный срок и не нуждается в государственной регистрации, поскольку согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит лишь договор аренды здания (нежилого помещения), заключенный на срок не менее года..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.11.2014 N Ф06-16757/2013 по делу N А65-8146/2014
"...Как усматривается из материалов дела, с момента заключения договора аренды нежилого помещения от 08.05.2009 N 7947-93 по настоящее время ООО "Строительная фирма "КазаньЖилСтрой" владеет и пользуется помещениями муниципального нежилого фонда, а именно помещениями N N 24 по 31, 31а, 31б, с 32 по 37, 37а, 40 общей площадью 151,6 кв. м, по ул. Гагарина, д. 99 г. Казани.
Указанный договор аренды подписан сторонами по результатам аукционных торгов от 17.04.2009, срок договора аренды на 3 года, до 07.05.2012, цель использования - под офис.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что договор аренды от 08.05.2009 N 7947-93 не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому является незаключенным (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако из пунктов 2.1 и 2.2 указанного договора следует, что договор заключен сроком на 3 года до 07.05.2012. Договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1 и 2.2, и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
До момента государственной регистрации настоящий договор считается заключенным на неопределенный срок в соответствии со статьей 610 ГК РФ.
Указанные условия договора позволяют сделать вывод о том, что срок договора сторонами не был определен и условие о сроке договора не было согласовано сторонами.
Поскольку срок договора аренды не является существенным условием договора аренды, то в соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Таким образом, вышеуказанный договор аренды, в котором не было точно и однозначно согласовано условие о сроке договора, является заключенным на неопределенный срок и в силу этого не требует государственной регистрации.
Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что у общества имелось преимущественное право выкупа арендуемых помещений как на момент внесения спорных помещений в качестве оплаты в уставный капитал ОАО "Дирекция внебюджетных программ развития города", так и на момент вынесения оспариваемого постановления от 21.05.2013 N 4593..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.10.2013 по делу N А65-674/2013
"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ФГКУ "Приволжско-Уральское ТУИО" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Мирзаевой О.В. (арендатор) заключен договор аренды от 28.01.2009 N 03-01/09 (далее - договор аренды), утвержденный распоряжением ТУ Росимущества по РТ от 19.05.2008 N 254-р.
Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет во временное пользование и владение на неопределенный срок нежилые помещения общей площадью 226,80 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, военный городок N 33, д. 5, корпус 3.
Не могут быть признаны состоятельными и доводы общества о том, что договор аренды нежилых помещений заключенный на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации.
Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.07.2012 по делу N А66-9222/2011
"...По договору аренды от 03.01.2003 N 1 с дополнительным соглашением от 01.09.2009 N 1720 ООО "Элеватор" (арендодатель) передало ОАО "Мелькомбинат" (арендатору) во временное владение и пользование нежилые помещения, а также указанные выше земельные участки.
Из материалов дела следует, что договор от 03.01.2003 N 1 заключен на неопределенный срок, в дополнительном соглашении от 01.09.2009 N 1720 срок аренды не определен.
В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на год и более, подлежат государственной регистрации. Аналогичная норма предусмотрена пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении зданий и сооружений.
С учетом приведенных норм апелляционным судом сделан ошибочный вывод о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации, что не повлекло принятие неправильного судебного акта..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.01.2008 по делу N А26-394/2007
"...Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.
Таким образом, согласно указанной выше норме закона подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды недвижимого имущества, заключенный сроком на один год и более.
Срок действия договоров от 25.11.2003 не определен и, следовательно, их государственная регистрация не требовалась.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к неправомерному выводу о незаключенности спорных договоров аренды..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.10.2012 по делу N А53-212/2012
"...Довод кассационной жалобы общества о незаключенности договора от 29.03.2010 N 484 в связи с отсутствием его государственной регистрации отклоняется.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
По смыслу приведенных норм договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433 Кодекса).
Из содержания договора аренды от 29.03.2010 N 484 (пункт 2.1) следует, что он заключен на неопределенный срок, поэтому его государственная регистрация не требовалась..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.02.2012 по делу N А53-9188/2011
"...Пунктом 2 статьи 651 Кодекса предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из содержания договора аренды от 31.10.2007 N 565-07 следует, что он заключен на неопределенный срок. Поэтому его государственная регистрация не требовалась (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Поскольку арендодатель направил арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Кодекса считаются соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в арбитражный суд срок, оговоренный в пункте 2 статьи 610 Кодекса (с учетом положений пункта 6.2 договора) истек, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование комитета о выселении арендатора из спорных помещений..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 28.12.2006 N Ф09-11458/06-С3 по делу N А60-8979/06
"...Как следует из материалов дела и установлено судами при разрешении спора, 18.06.2002 между ОАО "Уралтелеком" (ныне - ОАО "Уралсвязьинформ") и ООО "ВИК Мастер" на неопределенный срок был заключен договор аренды места в каналах телефонной канализации N 20101.
Обоснованно судами отклонен довод ООО "ВИК Мастер" о том, что договор в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.
Согласно п. 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты являются законными и отмене не подлежат..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 20.03.2013 по делу N А08-1573/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 11.04.2008 между ООО "Новый Дом" (арендодатель) и ИП Бондаренко Н.А. (арендатор) подписан договор аренды N 05/08 части нежилых помещений общей площадью 175,16 кв. м (третий этаж), из которых 5,0 кв. м - торговая площадь, 170,16 кв. м - выставочный зал, с кадастровым номером 31:16:00:00:7541/1/23:1020/А, расположенные по адресу: Белгородская область, г. Белгород, Народный бульвар, 70.
В соответствии с п. 2.1 договора договор считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.
Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В этой связи судебные инстанции обоснованно указали, что из условий договора аренды следует, что он заключен на неопределенный срок и, следовательно, государственная регистрация договора не требовалась.
Данная позиция судов согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается..."

Постановление ФАС Центрального округа от 20.05.2011 по делу N А48-3783/2010
"...В этой связи суды правомерно оценили дополнительное соглашение от 01.06.2007 как самостоятельный договор аренды, в котором предмет договора сформулирован как тот же, что и в подписанном ранее с Учреждением договоре аренды от 01.09.2005 N 5722М. При этом окончание срока действия данного соглашения сторонами не определено.
По смыслу норм статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.
Данный вывод следует также из п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому договор аренды здания или сооружения, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный только на срок не менее одного года.
Таким образом, государственная регистрация договора от 01.06.2007 не требовалась..."

3.3. Вывод из судебной практики: Возобновленный на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.11.2017 N Ф05-16925/2017 по делу N А40-248873/2016
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, между сторонами заключен договор аренды от 30.05.2007 N 04-329/07, в соответствии с которым истец передал, а ответчик принял нежилое помещение площадью 739,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Верхняя Первомайская, д. 71А (подвал, помещение N I, комн. N 1-4, помещение N II, комн. N 1-14, помещение N III, комн. N 1-2, помещение N 0, комн. N А, а, б, 1 этаж, комн. N 0, комн. N А, а, г, 1 этаж, помещение N 1, комн. N 1-2, 2а, 3-6).
Срок действия договора установлен до 28.02.2015, по истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод кассационной жалобы об отсутствии государственной регистрации продления срока действия договора также отклонен судебной коллегией, поскольку договор аренды нежилого помещения, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"...11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.02.2017 N Ф01-6128/2016 по делу N А82-1130/2016
"...Между тем из материалов дела усматривается, между ОАО "Аэропорт Туношна" (арендодателем) и ФГБУ "Авиаметтелеком Росгидромета" (арендатором) был заключен договор аренды спорных помещений от 01.12.2011 N 024.А/11.
Довод заявителя о том, что договор аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 024.А/11 подлежит государственной регистрации, отклоняется, поскольку названный договор заключен на срок менее одного года (11 месяцев), а затем возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем на основании статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не нуждается в государственной регистрации (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59)..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.09.2010 по делу N А38-7246/2009
"...Срок действия договора согласован сторонами в пункте 5.1 - с 01.04.2008 по 29.03.2009.
Заявлением от 25.02.2009 Предприниматель просил Комитет расторгнуть договор с 25.04.2009.
Суд апелляционной инстанции исследовал данный документ вкупе с условием договора, касающимся срока его действия (до 29.03.2009), и правомерно признал договор возобновленным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а право на односторонний отказ от исполнения договора - нереализованным.
Ссылка подателя жалобы на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого договор аренды подлежал государственной регистрации, основана на неправильном толковании норм материального права. Договор аренды заключенный на срок менее года и возобновленный на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не нуждается в государственной регистрации.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2010 по делу N А78-4760/2010
"...Представленные истцом в обоснование наличия у него нарушенных прав в результате заключения ответчиками концессионного соглашения от 23.06.2010 договоры аренды от 28.02.2008 N 1 и от 01.05.2008 N 2 арбитражными судами квалифицированы как незаключенные.
Указанный вывод судов основан на том, что заключенные на срок до 31.12.2008 договоры аренды в соответствии с предусмотренными сторонами условиями пролонгированы на последующий календарный год, между тем сторонами сделок указанные договоры в нарушение статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не зарегистрированы.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа данный вывод арбитражных судов первой и апелляционной инстанций считает неправильным в связи со следующим.
В силу требований пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судами установлено, что изначально срок как договора аренды от 28.02.2008 N 1, так и договора аренды от 01.05.2008 N 2 составлял менее года, в связи с чем договоры не подлежали государственной регистрации.
Пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.
Исходя из изложенного арбитражный суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом арбитражных судов о незаключенности договоров аренды от 28.02.2008 N 1 и от 01.05.2008 N 2 по приведенным судами основаниям.
...решение Арбитражного суда Забайкальского края от 18 августа 2010 года по делу N А78-4760/2010, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2010 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.11.2010 по делу N А33-3702/2010
"...Как установлено судами, 08.11.2006 муниципальное образование Дзержинского района в лице комитета по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ответчик (арендатор) на основании постановления администрации Дзержинского района от 08.11.2006 N 352-п заключили договор аренды земельного участка площадью 11166,97 кв. м, расположенного в Дзержинском районе Красноярского края, с. Дзержинск, ул. Больничная 57, на срок до 7 октября 2007 года (пункты 1.1 и 2.1 договора - т. 1 л.д. 17).
По истечении срока действия договора в отсутствие возражений со стороны арендодателя арендатор пользовался земельным участком в период с 2007 по 2009 годы.
Невнесение соответствующих арендных платежей за 2008 и 2009 годы в суммах 230510 рублей 56 копеек и 181102 рублей 40 копеек соответственно, исчисленных истцом по правилам расчета арендной платы, послужило основанием обращения в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный сторонами. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем на 1 год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных законом.
Таким образом, договор аренды недвижимости (земельных участков, зданий, строений, отдельных помещений), заключенный на срок менее 1 года не нуждается в государственной регистрации уполномоченным на то органом, даже если в дальнейшем действие договора пролонгируется на неопределенный срок.
Данная правовая позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 10 Информационного письма Президиума от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Поскольку ответчиком в нарушение положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства о направлении сторонами возражений по поводу продления срока аренды на последующее время после окончания установленного ими срока действия договора и доказательства возврата арендатором спорного участка и внесения платы за его пользование, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии законных оснований к отказу в иске..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.11.2014 N Ф03-4763/2014 по делу N А51-41063/2013
"...Как видно из установленных арбитражным судом по материалам дела обстоятельств, на основании договора аренды от 01.06.2009 N 26/09, заключенного с ОАО "Радиоприбор", общество является арендатором нежилых помещений общей площадью 88,70 кв. м в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Муравьева-Амурского, 7/9.
Указания администрации на незаключение договора аренды от 01.06.2009 N 26/02 правомерно признаны судом обеих инстанций ошибочными, поскольку, проанализировав данный договор и применив пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суды пришли к правильному выводу о том, что представленный договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и не нуждается в государственной регистрации.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали оспариваемый отказ администрации в предоставлении субсидии с целью возмещения части затрат, связанных с уплатой арендных платежей, незаконным и нарушающим права и законные интересы ООО "Лечебно-восстановительный центр "ОДА"..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.04.2011 N Ф03-1016/2011 по делу N А73-8387/2010
"...Как установлено арбитражными судами, по договору аренды от 17.04.2008 N 15 Комитет по управлению муниципальным имуществом Вяземского муниципального района (арендодатель) передал в аренду предпринимателю Мудрику С.А. (арендатор) на срок с 21.04.2008 по 21.03.2009 нежилое помещение N 3 площадью 28 кв. м по адресу: г. Вяземский, ул. Козюкова, 3. Дополнительным соглашением от 18.03.2009 N 5 срок действия договора аренды продлен с 22.03.2009 по 22.02.2010.
Тем не менее постановлением главы администрации Вяземского муниципального района от 15.04.2010 N 397 принято решение предоставить предпринимателю спорное помещение в аренду с 01.04.2010 на неопределенный срок.
Доводы заявителя кассационной жалобы о незаключенности договора несостоятельны. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59). О получении администрацией акцепта предпринимателем договора аренды от 01.04.2010 N 6 свидетельствуют подписанные обеими сторонами договор аренды и акт приема-передачи нежилого помещения от 01.04.2010.
При таких обстоятельствах доводы администрации о нарушении апелляционным судом норм ГК РФ о заключении договора являются необоснованными и опровергаются доказательствами по делу..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.11.2010 N Ф03-8080/2010 по делу N А04-1946/2010
"...В силу требований пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Изучив условия договора аренды от 01.01.2006 N 323/6, арбитражные суды обеих инстанций установили, что он заключен на срок менее одного года, поэтому не подлежал государственной регистрации. Также суды установили, что по истечении срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем признали договор аренды от 01.01.2006 возобновленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ и, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежащим государственной регистрации.
Установив указанные обстоятельства, а также отсутствие доказательств отказа сторон от договора (пункт 1 статьи 610 ГК РФ), арбитражные суды пришли к правильному выводу о том, что в спорный период договор аренды от 01.01.2006 N 323/6 являлся действующим..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.02.2010 N Ф03-7934/2009 по делу N А73-3529/2009
"...Как установлено арбитражным судом первой инстанции и апелляционным судом, между ГУК "НПЦ по ОПИК" (арендодатель), Минимуществом Хабаровского края (собственник) и предпринимателем Ена И.А. (арендатор) заключены охранно-арендный договор от 25.04.2007 N 49/8777 (с учетом дополнительного соглашения к нему от 03.04.2008 N 1) и охранно-арендный договор от 10.06.2008 N 80/9003.
По условиям названных договоров предпринимателю Ена И.А. переданы в аренду нежилые помещения, являющиеся собственностью Хабаровского края, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Кавказская, 35, в подтверждение чего между сторонами составлены акты приема-передачи от 01.07.2007 и от 05.06.2008 соответственно.
Пунктом 1.3 договора от 25.04.2007 N 49/8777 установлено, что он действует с 01.01.2007 и заключен на неопределенный срок. Договор от 10.06.2008 N 80/9003 также заключен на неопределенный срок с началом его действия с 05.06.2008.
Доводы жалобы о необходимости государственной регистрации охранно-арендных договоров, заключенных на неопределенный срок, а также приложений к этим договорам противоречат пункту 2 статьи 651 ГК РФ и пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поэтому правильно не приняты судами во внимание..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.12.2010 по делу N А27-3375/2010
"...Между КУМИ города Киселевска (арендодателем) и ОАО "Луговое" (арендатором) заключен договор аренды от 18.12.2007 N 6504, по условиям которого на срок с 18.12.2007 по 17.11.2008 арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный: в северо-западной части Киселевского каменноугольного месторождения на поле ликвидированной шахты Дальние горы общей площадью 24,4438 га, под промплощадку (далее - Договор).
Как установлено арбитражным судом, Договор заключен на 11 месяцев и государственной регистрации не подлежал.
Продолжение исполнения сторонами условий договора аренды после окончания срока его действия без каких-либо возражений влечет действие договора на неопределенный срок в силу норм статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, факт продления срока Договора на неопределенный срок не порождает обязанности сторон по государственной регистрации самого договора, так как новый период времени не изменяет срока действия договора и не включается в срок аренды, определяемый для целей государственной регистрации.
Иные доводы жалобы, направленные на переоценку обстоятельств, установленных арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, находятся за пределами рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции, определенными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.02.2010 по делу N А27-5613/2009
"...В рамках указанного дела судом установлено: ООО "Звезда+" в соответствии с договором субаренды муниципальной нежилой площади от 01.03.06, заключенным с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Белово - арендодателем, и с ООО "Содружество", арендатором, осуществляет пользование нежилой площадью в размере 246,4 кв. м в помещении по ул. Ленина, 8. Срок действия договора определен с 01.04.2006 по 01.03.2007. В соответствии с пунктом 5 договора, отношения субаренды пролонгированы по настоящее время.
Несостоятельными являются доводы кассационной жалобы о том, что пролонгированный на неопределенный срок договор аренды, в нарушение ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не зарегистрирован в соответствующих органах и поэтому является незаключенным.
Указанные доводы противоречат содержанию части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязательную государственную регистрацию только для договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее года..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 03.11.2011 по делу N А41-9992/11
"...Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 01.09.2004 года между Комитетом по управлению имуществом администрации Волоколамского района (арендодателем) и ИП Смирновой Г.А. (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.09.2004 N 247, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 24,8 кв. м, находящегося на первом этаже кирпичного здания по адресу: Московская область, Волоколамский район, поселок Сычево, улица Школьная, под косметический кабинет.
Договор аренды заключен на срок одиннадцать месяцев, начиная с 01.09.2004 по 01.08.2005.
Как правильно установили суды нижестоящих инстанций, после окончания срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и не нуждался в государственной регистрации (пункт 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.08.2011 по делу N А65-12236/2010
"...В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договор аренды от 01.12.2006 был заключен сторонами сроком менее года (с 01.12.2006 по 30.10.2007), и после окончания данного срока арендатор продолжал пользоваться помещением, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае независимо от фактического срока пользования помещением государственной регистрации договора аренды не требуется, так как последняя необходима лишь для случаев, когда по совместному волеизъявлению сторон в момент заключения договора срок договора определен продолжительностью более одного года.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, не влекут отмену обжалуемых судебных актов, направлены на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, исследованных судами и получивших соответствующую оценку, изменение которой судом кассационной инстанции нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.09.2010 по делу N А72-19718/2009
"...Срок договора сторонами установлен с 10.11.2007 по 01.11.2008 (пункт 1.2).
В связи с тем, что по истечении срока договора арендатор не возвратил арендованное помещение арендодателю по акту приема-передачи, последний не возражал против использования данного помещения, суд правильно исходя из положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) констатировал, что договор аренды, заключенный между сторонами, был возобновлен на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данная норма содержит указание на определенный срок, обозначенный периодом времени, поэтому ее положения распространяются лишь на договоры аренды объектов недвижимости, имеющие определенный сторонами срок действия, причем он должен быть не менее года. Договор аренды муниципального нежилого помещения от 08.11.2007 N 10238/3671, возобновленный на неопределенный срок, под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит. Данная правовая позиция изложена в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Оснований к отмене принятого по делу судебного акта, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, у суда кассационной инстанции не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2010 по делу N А06-3532/2009
"...Из анализа содержания условий договора следует, что изначально срок аренды составлял менее года (с 01.02.2004 по 21.01.2004), впоследствии, поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, указанный договор в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.
Пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.
При таких обстоятельствах, поскольку договор аренды заключался на срок менее года и возобновлялся на неопределенный срок, он не подлежал государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.10.2009 по делу N А13-12402/2008
"...Как следует из материалов дела, Управление (арендодатель) и Администрация (арендатор) 22.08.2008 заключили договор N 134 аренды здания гаражей общей площадью 81,0 кв. м, расположенного по адресу: Вологодская область, город Бабаево, площадь Революции, дом 2-а, сроком действия с 1 января 2008 года по 30 декабря 2008 года.
Суды установили, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды по истечении срока был возобновлен на неопределенный срок.
Ненадлежащее исполнение договорных обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Доводы Администрации о государственной регистрации договора аренды подлежат отклонению. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Возобновление договора аренды в установленном порядке на неопределенный срок не влечет обязанности по регистрации договора..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.12.2011 по делу N А25-177/2011
"...В разделе 4 договора аренды от 09.10.2008 N 916 стороны установили, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться земельными участками после истечения срока действия настоящего договора, при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, общество продолжило пользоваться земельными участками после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 09.10.2008 N 916 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Довод кассационной жалобы о невозможности взыскания с общества арендной платы по истечении срока действия договора при отсутствии его государственной регистрации правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку договор аренды от 09.10.2008 N 916 заключен на срок менее года и возобновлен на неопределенный срок..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.05.2011 по делу N А32-25188/2010
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, в соответствии с распоряжением территориального управления от 26.12.2005 N 04-04/2440С между территориальным управлением (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.12.2005 N ВХ-04-30/266С (т. 1, л.д. 12 - 14). По условиям договора арендатору передан земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 23:49:03 03 017:0012, занимаемый незавершенными строительством лодочными ангарами, расположенный в первой зоне округа санитарной охраны курорта, в зоне особого режима использования земель, в экономико-планировочной зоне Х по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, в районе Малого Ахуна. Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2006 по 30.11.2006 (пункт 2.1).
Судебные инстанции при разрешении спора исходили из наличия между сторонами обязательственных отношений, возникших из возобновленного на неопределенный срок договора аренды земельного участка от 26.12.2005 N ВХ-04-30/266С.
По правилам пункта 2 статьи 609 Кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
Договор аренды земельного участка от 26.12.2005 заключен сроком менее года и не требовал государственной регистрации. Так как по истечении срока действия договора (30.11.2006) арендатор (кооператив) продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Доказательства прекращения договора аренды земельного участка от 26.12.2005 N ВХ-04-30/266С в порядке пункта 2 статьи 610 Кодекса в дело не представлены. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для прекращения арендных правоотношений (пункт 1 статьи 617 Кодекса). Поскольку договор аренды не расторгнут по истечении срока его действия, а собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303017:0012 стало муниципальное образование город-курорт Сочи, вывод судебных инстанций о наличии между сторонами обязательственных (арендных) отношений является правильным..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.06.2010 по делу N А53-23343/2009
"...Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 16.04.2008 N 9 аренды муниципального имущества - тепловых комплексов, расположенных по адресу: город Шахты, улица Кобылкина, 22, и улица Полюсная, 10, для производства и передачи тепловой энергии. Перечень и характеристики имущества указаны в приложении N 1, являющемся частью договора. Срок действия договора определен с 16 апреля 2008 г. по 15 апреля 2009 г. Согласно пункту 6.1 договора общество обязалось вносить плату за фактическое пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого объекта. В приложении N 3 к договору аренды определены кадастровые кварталы, адреса и площади земельных участков, занятых объектами, используемыми для производства и передачи тепловой энергии.
Судами установлено, что по истечении срока действия договора общество направило в адрес комитета письмо с просьбой о его продлении, спорный договор, заключенный на срок менее года, действовал до 9 ноября 2009 г. в связи с его продлением на неопределенный срок.
Довод общества о том, что договор аренды является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку договор аренды недвижимости, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 26.02.2007 N Ф09-108/07-С6 по делу N А50-14181/2006
"...Поэтому доводы заявителя о том, что срок договора аренды истек 29.04.2005 и положения ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат, поскольку возобновление действия договора на новый срок невозможно без его государственной регистрации, судом кассационной инстанции отклоняются как не соответствующие положениям ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормам Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что условия договора не изменялись по воле сторон, а договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в силу прямого указания закона..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 08.10.2012 по делу N А14-14052/2011
"...Правомерно ссылаясь на статьи 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к правильному выводу, что арендные отношения между сторонами продолжались после истечения срока действия договора, спорный договор аренды является продленным на неопределенный срок. Как следует из материалов дела, арендодателем в адрес арендатора было направлено уведомление N 11/3-03/2273 от 03.08.2011.
Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила о договоре аренды здания.
По смыслу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, а также пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды здания, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в обязательной государственной регистрации, поэтому он вступил в юридическую силу и как консенсуальная сделка стал обязательным для сторон со дня его подписания (пункт 1 статьи 433, пункт 1 статьи 651 ГК РФ).
Судебные инстанции правомерно отклонили довод заявителя жалобы о том, что односторонний отказ истца от договора аренды является злоупотреблением правом, направленным на воспрепятствование ответчику реализовать право на выкуп арендованного имущества, поскольку, направив уведомление об одностороннем отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, истец реализовал, таким образом, свое право отказаться от договора аренды..."

Постановление ФАС Центрального округа от 06.04.2011 по делу N А62-2584/2010
"...Вместе с тем, суд не принял во внимание, что между сторонами был заключен договор от 24.03.2005 N 2140/05, предметом которого являлась передача в аренду спорного имущества сроком с 01.04.2005 по 29.12.2005.
Указанный договор заключен на срок менее 1 года, вследствие чего в регистрации не нуждался.
Поскольку после истечения срока действия, определенного в договоре, арендатор продолжал пользование спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, указанный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом государственная регистрация данного договора согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данному в п. 11 Информационного письма от 16.02.2001 N 59, также не требуется.
При таких обстоятельствах, обжалуемый судебный акт соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства, поэтому у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для его отмены..."

3.4. Вывод из судебной практики: Если на момент заключения договора аренды в субъекте РФ отсутствовал филиал регистрирующего органа, то такой договор государственной регистрации не подлежал и считается заключенным со дня его подписания.

Примечание: Филиалы регистрирующего органа создавались в субъектах РФ после принятия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В ряде приведенных ниже Постановлений суд указал на то, что договор был зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству конкретного муниципального образования ввиду отсутствия в нем филиала регистрирующего органа.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 15.06.2006 N Ф09-3139/06-С3 по делу N А07-23132/05
"...Как следует из материалов дела, между сторонами 01.08.1998 заключен договор N 79 о передаче объекта государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа, предметом которого является база отдыха - гостиничный комплекс общей площадью 625 кв. м, расположенный по адресу: пос. Николо-Березовка, ул. Ленина, д. 59.
Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции правильно указал, что согласно п. 1.2 договора от 01.08.1998 N 79 срок действия договора составляет более одного года, следовательно, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации договора от 01.08.1998 N 79 ввиду отсутствия на территории Краснокамского района филиала регистрирующего органа. Согласно справке от 28.10.2005 N 43 Краснокамский филиал Государственной регистрационной палаты при Министерстве юстиции республики Башкортостан по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был открыт 06.05.1999.
При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор от 01.08.1998 N 79 является заключенным..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 29.06.2011 N КГ-А40/5922-11 по делу N А40-71796/10-49-629
"...Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 указанное решение оставлено без изменения. При этом апелляционный суд признал ошибочными выводы суда о незаключенности договора, указав, что на момент его заключения в г. Москве не были сформированы специализированные органы, осуществляющие государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью, в связи с чем была проведена учетная регистрация договора в Московском земельном комитете. Поскольку земельный участок не был возвращен в освобожденном виде арендодателю, актом проверки госинспекции от 23.11.2010 подтверждается занятие ответчиком участка площадью 10.000 кв. м с размещением временного складского комплекса, суд признал обязание ответчика освободить земельный участок правомерным.
Как установлено судами, обществом и департаментом 16.04.1998 подписан договор N М-04-502591 на аренду земельного участка площадью 48.400 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, промзона "Чагино" пр. пр. 5381-5382 (ул. Краснодарская вл. 70), для эксплуатации существующего временного складского комплекса на срок 1 год.
Суд кассационной инстанции считает правильным вывод апелляционного суда о том, что на момент заключения договора в г. Москве не были сформированы специализированные органы, осуществляющие государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем была проведена учетная регистрация договора в Московском земельном комитете.
Доводы кассационной жалобы о том, что договор после подписания соглашения о его расторжении был вновь возобновлен на неопределенный срок, а также о неправильном применении судом ст. 610 ГК РФ, основаны на ошибочном толковании закона. Отказ одной из сторон от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, осуществляется посредством уведомления другой стороны. В данном случае судом установлено, что волеизъявление сторон договора на отказ от него оформлены соглашением о расторжении договора. Следовательно, отношения сторон по возобновленному договору аренды прекращены. В этом случае закон не предусматривает возможности повторного возобновления договора..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.03.2011 по делу N А65-14819/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением главы администрации г. Казани от 24 сентября 1999 г. N 1999 ответчику во временное пользование на условиях аренды отведен земельный участок площадью 0,238 га. На основании указанного постановления между администрацией г. Казани (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор об аренде земли от 02 ноября 1999 г. N 3189, согласно которому ответчику в аренду передан земельный участок общей площадью 0,238 га, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Восстания Московского района, под здание столовой.
Пунктом 1.3 договора определено, что срок действия договора устанавливается до 24 сентября 2004 г.
Суд апелляционной инстанции правомерно не принял во внимание довод ответчика о незаключенности договора аренды N 3189 от 02.11.1999, ввиду отсутствия госрегистрации, так как государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлялась Государственной регистрационной палатой при Министерстве юстиции Республики Татарстан с 01.01.2000 года. Ответчик частично оплачивал арендные платежи по 2005 год, что отражено в расчете задолженности по арендным платежам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.05.2010 по делу N А12-19021/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией (арендодатель) и КФХ "Монолит" (арендатор) 15.07.1999 заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская область, Октябрьский район, Антоновское сельское поселение, для производства сельскохозяйственной продукции.
Срок действия договора установлен сторонами на 10 лет с момента регистрации договора в комитете земельных ресурсов.
Апелляционный суд указал, что договор заключен на срок более года и прошел государственную регистрацию в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Октябрьского района Волгоградской области 22 июля 1999 года.
Письмом от 17.07.2009 N 1870 администрация просила КФХ "Монолит" подписать приложенное соглашение о расторжении договора аренды в связи с истечением срока его действия и акт приема-передачи земельного участка.
Ответа на вышеуказанное уведомление от главы КФХ "Монолит" в адрес администрации не поступило, земельный участок арендодателю не передан, что явилось основанием для обращения администрации в арбитражный суд.
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования администрации, апелляционный суд, руководствуясь статьями 433, 609, 610, 622, Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что договор аренды от 15.07.1999 является заключенным, и указанный договор прекратил свое действие 22.07.2009, следовательно, при отсутствии намерения администрации на продолжение ранее сложившихся правоотношений по аренде земельного участка площадью 104,5 га, КФХ "Монолит" обязано возвратить данный земельный участок арендодателю.
Довод кассационной жалобы о несоблюдении требований статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием к удовлетворению кассационной жалобы, поскольку вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства того, что по состоянию на 15.07.1999 на территории Волгоградской области была создана и действовала регистрационная служба и, кроме того, при незаключенности договора наступают те же последствия, которые изложены в исковых требованиях.
При таких данных коллегия считает, что правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта не имеются..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 31.08.2010 N Ф09-6561/10-С6 по делу N А76-45198/2009
"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, на основании распоряжения Главы г. Магнитогорска от 15.08.1997 N 1327-р между администрацией (арендодатель) и обществом "Строймеханизация-МА" (арендатор) заключен договор аренды земли от 16.02.1998 N 977, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок общей площадью 21 705 кв. м, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, ул. Электросети, на срок до 15.08.2010.
Договор аренды от 16.02.1998 зарегистрирован в Государственном Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Магнитогорска, что подтверждается отметкой на договоре.
Согласно ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат договоры аренды земельного участка заключенные на срок один год и более.
Суды, установив, что договор аренды от 16.02.1998 подписан сторонами до того, как Южноуральская регистрационная палата приступила к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признали надлежащей регистрацию данного договора, произведенную Государственным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Магнитогорска на основании Указа Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и Указа Президента Российской Федерации от 11.12.1993 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость".
С учетом изложенного оснований для отмены решения и постановления судов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.04.2010 N Ф09-1859/10-С3 по делу N А76-31789/2009-21-923/5
"...Как следует из материалов дела, между Администрацией г. Усть-Катава (арендодатель) и заводом (арендатор) заключен договор о предоставлении участков в пользование на условиях аренды от 17.06.1996 N 368, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное (краткосрочное) пользование на условиях аренды земельный участок площадью 19 400 кв. м.
Договор аренды земельного участка от 17.06.1996 N 368 зарегистрирован в городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Усть-Катава 17.06.1996, регистрационный номер 368.
Постановлением от 21.09.2000 срок действия договора аренды земельного участка от 17.06.1996 N 368 продлен до 31.12.2009.
Суд первой инстанции, установив, что ответчиком за период с 01.01.2006 по 17.01.2007 не внесена арендная плата в сумме 98 060 руб. 11 коп., на основании приведенных норм права и условий договора аренды от 17.06.1996 N 368 правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате.
Довод заявителя кассационной жалобы о ничтожности сделки из-за нарушения положений ст. 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации в связи отсутствием государственной регистрации договора аренды земельного участка правомерно отклонен судом, так как данный договор, заключенный до вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежал государственной регистрации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.12.2007 N Ф09-9458/07-С6 по делу N А34-7460/06
"...Как следует из постановления администрации Курганской области от 28.09.1998 N 494 "О начале регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Регистрационной палатой Курганской области и ее взаимодействии с органами, производящими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в г. Кургане и территории Курганской области", Регистрационная палата Курганской области приступила к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 01.10.1998.
Таким образом, поскольку договор аренды от 30.09.1998 N 446 заключен до начала осуществления учреждением юстиции своих полномочий по государственной регистрации прав и зарегистрирован Курганским городским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству в установленном законом порядке, суды обоснованно признали названный договор действительным..."

3.5. Вывод из судебной практики: Если в течение срока действия договора аренды стороны заключили новый договор на срок менее года, то сроки этих договоров не подлежат сложению в целях государственной регистрации и регистрация не требуется.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2009 по делу N А52-2078/2008
"...Доводы подателя жалобы о том, что оба договора субаренды (от 20.10.2007 N 10 и от 22.01.2008 N 10) являются действующими и фактически одним договором субаренды, заключенным на срок более одного года и, соответственно, подлежащим государственной регистрации, подлежат отклонению в силу следующего.
Как следует из материалов дела, договор субаренды от 20.10.2007 N 10, заключенный между Обществом и Предпринимателем, действует с 01.11.2007 по 30.09.2008. До окончания срока его действия стороны заключили договор от 22.01.2008 N 10 на срок с 01.02.2008 по 30.01.2009, то есть менее чем на год.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
В договоре субаренды от 22.01.2008 N 10 стороны уточнили его предмет - площадь переданной части спорного помещения.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.
Таким образом, суды пришли к правильным выводам о том, что фактически стороны заключили новый договор, направив свое волеизъявление на расторжение предыдущего договора; новый договор не подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на срок менее года; сроки действия первого договора и последующего сложению не подлежат..."

3.6. Вывод из судебной практики: Договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, заключенный на срок один год и более, не подлежит госрегистрации, если по условиям данного договора арендатор имеет право выкупа арендованного имущества и он внес выкупную цену до истечения первого года аренды.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.12.2010 N Ф03-7871/2009 по делу N А73-4160/2009
"...Как установили суды в соответствии с материалами дела, между ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" (арендодатель) и ИП И.Э. Синицыным (арендатор) заключен договор от 01.12.2005 аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное пользование часть нежилого помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности - цех ДОЦ-1 (малярное, станочное отделение), инв. N 5415, литер Б, этажность 1, общей площадью 1460,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Лесозаводская, д. 4; с правом последующего выкупа.
Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении одного года с момента вступления договора в силу или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Выкупная цена помещения составляет 1 000 000 руб. (п. п. 1.2, 1.3 договора).
Согласно пункту 5.1 договора срок действия договора устанавливается с 01.12.2005 по 01.12.2006.
В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), что имело место в данном случае, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Из положений статей 550 и 551 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Установлено и не оспаривается сторонами то, что обязательства по договору выполнены до истечения срока его действия (ранее годичного срока).
В этой связи апелляционный суд, установив факт исполнения сторонами обязательств до истечения установленного договором годичного срока его действия, пришел к правильному выводу о том, что требование законодательства о государственной регистрации договора аренды в силу статьи 609 ГК РФ не относится к договору от 01.12.2005, прекратившему свое действие (ст. 408 ГК РФ)..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 12.04.2011 N ВАС-3744/11 по делу N А73-4160/2009
"...Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.12.2010, решение суда изменено в мотивировочной части, суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции о незаключенности договора от 01.12.2005. Суд указал, что обязательства по договору были исполнены сторонами до истечения установленного в нем годичного срока действия, а потому требование законодательства о государственной регистрации договора аренды в силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации не относится к данному договору, прекратившему свое действие.
В соответствии с пунктом 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 названного Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Из положений статей 550 и 551 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно условиям договора от 01.12.2005 аренды с правом выкупа арендованное имущество переходит в собственность арендатора при условии внесения им всей обусловленной договором выкупной цены, в том числе и до истечения срока действия договора.
Судом установлено, что обязательства по указанному договору выполнены до истечения срока его действия (ранее годичного срока). По состоянию на 02.10.2006 предприниматель внес выкупную стоимость арендуемого имущества в полном объеме, по акту приема-передачи имущество было передано ему.
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ).
При таких обстоятельствах суд не нашел правовых оснований для признания договора незаключенным.
...в передаче дела N А73-4160/2009 Арбитражного суда Хабаровского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.12.2010 отказать..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.05.2011 N Ф03-1319/2011 по делу N А73-7940/2007
"...Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор между ООО "Комсомольский-на-Амуре" лесозавод и ИП Кравец С.Ф. является смешанным и содержит в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи. Также судом установлено, что указанный выше договор заключен на срок в один год. Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что данный договор является незаключенным в силу положений пункта 2 статьи 651, пункта 3 статьи 433 ГК РФ.
Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о выборе истцом ненадлежащего способа защиты и исключил из мотивировочной части решения суда вывод о незаключенности договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Из положений статей 550 и 551 ГК РФ следует, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Согласно условиям договора от 28.07.2004 арендованное имущество переходит в собственность арендатора при условии внесения им всей обусловленной договором выкупной цены, в том числе и до истечения срока действия договора.
Судом установлено, что обязательства по указанному договору выполнены ИП Кравец С.Ф. до истечения срока его действия (ранее годичного срока).
В соответствии со статьей 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Установив факт исполнения сторонами обязательств до истечения установленного договором годичного срока его действия, апелляционный суд пришел к выводу о том, что требование законодательства о государственной регистрации договора аренды в силу статьи 609 ГК РФ не относится к договору от 28.07.2004, прекратившему свое действие.
...постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2011 по делу N А73-7940/2007 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.07.2009 N Ф03-2541/2009 по делу N А73-7940/2007
"...При повторном рассмотрении спора арбитражный суд первой инстанции и апелляционный суд, исследовав обстоятельства дела и доводы обеих сторон, применив положения статей 609, 651 ГК РФ, пришли к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации спорного договора не свидетельствует о его незаключенности, вследствие чего удовлетворили требование предпринимателя.
Данный вывод судом кассационной инстанции признается правильным в силу следующего.
Так согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), что имело место в данном случае, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Положениями статей 550 и 551 настоящего Кодекса предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Данная правовая позиция нашла отражение в пункте 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).
Помимо изложенного, согласно выраженной в договоре от 28.07.2004 воле сторон следует, что арендованное имущество переходит в собственность Арендатора при условии внесения им всей обусловленной договором выкупной цены, в том числе и до истечения срока действия договора.
Как установлено Арбитражным судом Хабаровского края, по состоянию на 26.07.2005 предпринимателем произведен последний выкупной платеж до истечения срока действия договора аренды.
Поскольку обязательства по рассматриваемой сделке выполнены ее сторонами до истечения установленного в ней годичного срока действия, поэтому требование законодательства о государственной регистрации договора аренды в силу статьи 609 ГК РФ не относится к данному договору, прекратившему свое действие.
С момента выкупа имущества у ответчика возникло обязательство обеспечить покупателю оформление перехода права собственности на это имущество..."

3.7. Вывод из судебной практики: Срок действия договора аренды здания, сооружения или помещения в здании, определенный в 364 дня, не признается равным году, поэтому такой договор не подлежит государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 29.05.2009 по делу N А14-8985-2007/319-13
"...10.06.2004 между ООО "Городской жилищный фонд" (арендодатель) и ИП Комаровой С.В. (арендатор) был заключен договор аренды части вышеуказанного нежилого помещения площадью 40 кв. м, находящегося на 1 этаже здания, сроком на 364 дня с 06.05.2004.
В тот же день 10.06.2004 между ИП Комаровой С.В. (субарендодатель) и ООО "Мегасвязь" (субарендатор) заключен договор субаренды N 7/1/27 нежилого помещения площадью 40 кв. м в доме N 8 по пл. Ленина в г. Воронеже для использования под салон связи на срок с 15.05.2004 по 15.06.2007.
Считая, что договор субаренды N 7/1/27 от 10.06.2004 является незаключенным, поскольку при сроке действия более года не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, а также, указывая на то, что за период использования спорного помещения ООО "Мегасвязь" оплату за такое использование не вносило, в результате чего неосновательно обогатилось, ВРООИ "Импульс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Считая необходимым оставить в силе решение суда первой инстанции, судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно п. 11 договора субаренды N 7/1/27 от 10.06.2004 срок его действия был определен сторонами с 15.06.2004 по 15.06.2007.
При этом данный договор заключен ИП Комаровой С.В., являющейся арендатором спорного помещения на основании договора аренды от 10.06.2004.
Пунктами 5 и 6 договора аренды от 10.06.2004 предусмотрено, что договор действует 364 дня (то есть менее года), начиная с 06.05.2004.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции обоснованно отверг довод истца о том, что договор субаренды является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, поскольку следует считать договор субаренды заключенным на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды, то есть на срок менее года, что в силу положений ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ не требует обязательной государственной регистрации такого договора..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 13.04.2012 по делу N А40-79004/11-54-507
"...Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что срок договора составляет 364 дня от даты передачи помещения в краткосрочную аренду.
Нежилое помещение арендатор передал субарендатору по акту приема-передачи от 01.02.2009 г.
При сроке субаренды помещений в 364 дня обязанности по осуществлению государственной регистрации договора не возникает, поскольку данный срок составляет менее одного года, то есть менее 365 дней (минимальное количество дней в году).
Таким образом, суды правомерно пришли к выводу, что требование истца о признании договора субаренды недействительным является несостоятельным, поскольку краткосрочный договор был заключен на срок менее одного года..."

3.8. Вывод из судебной практики: Совершение конклюдентных действий при определенных условиях может рассматриваться как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14
"...5. Совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.
В арбитражный суд обратилось акционерное общество (арендодатель) с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (арендатор) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, поскольку товарищество письменного согласия на изменение условий договора не давало, хотя вносило арендную плату по новым ставкам, предложенным истцом.
Арбитражный суд исковые требования акционерного общества удовлетворил. При этом он исходил из того, что действия арендатора по внесению арендной платы не могут рассматриваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды, так как в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку исходя из статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды между юридическими лицами заключается в письменной форме, то соглашение о внесении изменений в договор также должно быть выражено в письменной форме.
Кассационная инстанция решение суда первой инстанции отменила, сославшись на пункт 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Кодекса.
Как следует из названного пункта статьи 438 Кодекса, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Так как иных оснований для непризнания действий арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не заявлено, действия товарищества должны расцениваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.08.2015 N Ф08-5536/2015 по делу N А32-22349/2014
"...Как видно из материалов дела, 06.01.1999 общество (арендатор) и товарищество (арендодатель) заключили договор аренды нежилого помещения площадью 129,2 кв. м, расположенного в 5-этажном жилом доме по ул. Ленина, 75 в г. Новороссийске. Помещение находится в цокольном этаже жилого дома и используется для размещения магазина розничной торговли. Договор заключен сроком на 15 лет.
23 декабря 2010 года товарищество направило обществу письмо о повышении арендной платы до 350 рублей за 1 кв. м на основании решения собственников многоквартирного дома.
06 июля 2013 года товарищество направило обществу дополнительное соглашение к договору аренды об увеличении арендной платы до 350 рублей за 1 кв. м.
Согласно материалам дела товарищество в 2013 году выставляло обществу счета на оплату аренды нежилого помещения, переданного по договору от 06.01.1999, в размере 43 645 рублей, которые оплачивались обществом.
Статьей 433 Кодекса определен момент заключения договора: договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (статья 438 Кодекса).
Суды по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценили представленные доказательства и пришли к обоснованному выводу о том, что после получения оферты общество своими конклюдентными действиями согласовало изменение условий договора аренды от 06.01.1999 в части оплаты за арендуемое помещение исходя из стоимости 350 рублей за 1 кв. м.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В связи с этим суды обоснованно отклонили довод заявителя жалобы о несогласованности арендной платы, в том числе по причине отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения.
Довод заявителя жалобы о том, что общество с каждым платежом направляло письмо о том, что произведенные платежи не соответствуют договору аренды и не согласованы с обществом, правомерно не принят судами. В 2013 году товарищество направляло в адрес общества счета за аренду цокольного помещения, в которых указывало стоимость арендной платы за 1 кв. м в размере 350 рублей. На основании указанных счетов общество перечисляло товариществу арендную плату, которая за месяц составляла 43 645 рублей. При таких обстоятельствах суды обоснованно пришли к выводу о том, что общество своими конклюдентными действиями акцептовало оферту товарищества и согласилось с изменением арендной платы. Последующее направление обществом писем в адрес ответчика о том, что выставленные счета не соответствуют условиям договора аренды от 06.01.1999, правового значения для обоснования применения первоначально установленного размера арендной платы не имеют. Кроме того, доказательств направления указанных писем в адрес товарищества материалы дела не содержат..."

4. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, а также изменений к такому соглашению

Бывают случаи, когда арендатор с согласия арендодателя уступает свои права и обязанности по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, третьему лицу.
В связи этим возникают споры относительно того, подлежит ли дополнительное соглашение о переводе прав и обязанностей по договору государственной регистрации.

4.1. Вывод из судебной практики: Дополнительные соглашения о переводе прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества, требующему регистрации, подлежат государственной регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.10.2010 по делу N А56-84741/2009
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Поскольку договор аренды был заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, то и вносимые в него изменения по правилам пункта 1 статьи 452 ГК РФ также подлежали государственной регистрации.
В этой связи следует согласиться с выводом судов, что соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 17.05.2002 N 3/02 ООО "Гаккель Хаус" не зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем является незаключенным и не порождающим прав и обязанностей для сторон договора аренды.
Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу, что ответчик занимает помещение без установленных законом оснований, в связи с чем требование о выселении его из занимаемого помещения подлежит удовлетворению..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении договор субаренды квалифицирован судом как соглашение о перенайме.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.11.2012 по делу N А28-7353/2011
"...Позднее Предприниматель подал декларацию о факте использования земельного участка с кадастровым номером 43:40:000288:0005 (У0288-005), в связи с чем между Управлением (арендодателем), Банком (арендатором) и Предпринимателем (субарендатором) подписан договор от 20.03.2002 N 40055 субаренды земельного участка, расположенного по адресу: город Киров, улица Московская, дом 55.
Ненадлежащее выполнение Предпринимателем обязанностей по внесению арендных платежей по договору N 40055 явилось основанием для обращения Управления в суд с настоящим иском.
Осуществив толкование условий договора от 20.03.2002 N 40055 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что воля сторон при его заключении была фактически направлена на передачу Предпринимателю прав и обязанностей Банка, который выступал арендатором по договору земельного участка N 36221, то есть на заключение договора перенайма. С указанной квалификацией спорного соглашения Банк согласен, что прямо следует из содержания кассационной жалобы.
В результате перенайма происходит замена арендатора в арендном обязательстве, поэтому отношения участников соглашения подлежат регулированию нормами гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
Согласно пункту 2 статьи 389 и пункту 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат регистрации.
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны не предоставили в дело доказательств государственной регистрации договора N 40055 как соглашения о перенайме, поэтому суд правомерно признал спорный договор незаключенным, то есть не порождающим правовых последствий, закрепленных в нем. Таким образом, у индивидуального предпринимателя отсутствуют правовые основания для оплаты Управлению денежных средств по договору N 40055, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.07.2010 по делу N А74-55/2010
"...Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, 01.07.2008 между муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и НО "РФЖС" (арендатор) заключен договор N АЮ 14345 аренды земельного участка площадью 2201,0 кв. м, кадастровый N 19:01:040102:295, из категории земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Маршала Жукова, 86 "Б" на срок с 26.06.2008 по 26.06.2011.
Договор зарегистрирован в установленном порядке, земельный участок передан по акту приема-передачи.
17.04.2009 НО "РФЖС" (арендатор) и ООО "Стандарт" (перенаниматель) заключили соглашение о перенайме прав и обязанностей по указанному договору аренды земельного участка и 14.05.2009 зарегистрировали его в установленном порядке.
В силу статей 389, 391, 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор перенайма земельного участка, предоставленного в аренду на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Таким образом, установив факт государственной регистрации соглашения о перенайме от 17.04.2009 в установленном порядке 14.05.2009, арбитражный суд правомерно пришел к выводам о моменте начала его действия с даты государственной регистрации и необоснованности довода ответчика о необходимости взыскания долга по арендной плате в спорный период с перенанимателя (ООО "Стандарт")..."

Поволжский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что спорное соглашение не исполнялось сторонами, в связи с чем нельзя применить правовую позицию, изложенную в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73. Подробнее см. п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.03.2015 N Ф06-20869/2013 по делу N А55-5990/2014
"...Между ООО "Южное" и ООО "Меркурий 7" был заключен договор купли-продажи от 18.09.2012, по условиям которого ООО "Южное" обязуется передать ООО "Меркурий 7" право аренды сроком до 19.06.2055 на спорные земельные участки, а ООО "Меркурий 7" обязуется принять и оплатить указанное имущество в порядке и сроки, установленные данным договором.
Суд апелляционной инстанции, рассматривая настоящее дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, оценив условия договора купли-продажи от 18.09.2012, заключенного между конкурсным управляющим ООО "Южное" и ООО "Меркурий", и дав им толкование по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу, что по своей правовой природе данный договор является договором о передаче прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков от 27.11.2006 N 126, N 127, N 128, N 129.
Согласно статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
Поскольку договоры аренды земельных участков от 27.11.2006 N 126, N 127, N 128, N 129 заключены на срок более одного года и в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации подлежали государственной регистрации, то, следовательно, и изменения к ним также подлежат государственной регистрации.
Договор купли-продажи от 18.09.2012, который по своей правовой природе является договором передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 27.11.2006 N 126, N 127, N 128, N 129, не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным.
Довод ООО "Меркурий" о том, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор купли-продажи от 18.09.2012 является заключенным, поскольку стороны согласовали все существенные условия договора и ООО "Меркурий" оплатило стоимость права аренды, судебной коллегией отклоняется.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Таким образом, для возникновения обязательств по договору аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является передача имущества в пользование.
Между тем, как установлено судом апелляционной инстанции и не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства, ООО "Южное" не передало спорные земельные участки ООО "Меркурий 7", как предусмотрено договором купли-продажи от 18.09.2012, в связи с чем данный договор в силу вышеуказанных норм является незаключенным и не порождает для сторон прав и обязанностей..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.12.2006 по делу N А56-13599/2006
"...Дополнительное соглашение заключено 15.04.2005 между арендодателем, арендатором и ООО "Руситал" (правопреемник арендатора). Данным соглашением установлено, что арендатор передал правопреемнику в полном объеме права и обязанности по вышеуказанному договору.
В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. В силу пункта 2 статьи 389 Кодекса уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды от 01.11.99 N 03-А080326 прошел государственную регистрацию, поэтому соглашение о перенайме также должно было быть зарегистрировано..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.11.2009 по делу N А63-2725/2008
"...Как видно из материалов дела, управление (арендодатель) и завод (арендатор) заключили договор аренды от 01.02.2004, по которому арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером 26:33:10 03 52:0006 по адресу: г. Пятигорск, ул. Козлова, 36. Земельный участок предоставлен для обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости (зданий и сооружений). Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.07.2004 (т. 1, л. д. 62 - 65).
2 августа 2007 года завод (арендатор) и компания (новый арендатор) подписали договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2004 (т. 1, л. д. 11). В пункте 2 договора стороны установили, что новый арендатор обязан до его государственной регистрации погасить задолженность арендатора перед управлением по договору от 01.02.2004. Обязанность нового арендатора по уплате арендной платы за земельный участок наступает с момента государственной регистрации договора (пункт 5). Новый арендатор обязался предоставить в управление подлинник договора, зарегистрированный в установленном законом порядке (пункт 7 договора).
13 августа 2007 года общество письменно уведомило управление (кредитора) о переводе на себя прав и обязанностей завода (должника) по договору аренды земельного участка от 01.02.2004 (т. 1, л. д. 68). Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что общество перечислило управлению 1 871 509 рублей 48 копеек задолженности завода по арендной плате (т. 1, л. д. 13, 14).
2 апреля 2008 года общество обратилось с иском о взыскании с управления неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами (статьи 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации), ссылаясь на незаключенность договора от 02.08.2007 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2004.
Согласно статьям 389 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации.
Таким образом, при передаче прав и обязанностей по подлежащему государственной регистрации договору аренды земельного участка договор перенайма между заводом (прежним арендатором) и обществом (новым арендатором) подлежит государственной регистрации. Поскольку соглашение о перенайме от 02.08.2007 не было зарегистрировано, то суды правильно указали на то, что в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации оно является незаключенным..."

Уральский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что спорное соглашение не исполнялось сторонами, в связи с чем нельзя применить правовую позицию, изложенную в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73. Подробнее см. п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Постановление ФАС Уральского округа от 19.05.2014 N Ф09-2692/14 по делу N А60-26728/2013
"...Между обществом "Главсредуралстрой-Девелопмент" (сторона 1) и обществом "Центр малоэтажного строительства" (сторона 2) 11.02.2011 заключен договор N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2007 N АЗФ-104/1022, в соответствии с условиями которого сторона 1 передает стороне 2 права и обязанности арендатора на земельный участок площадью 1 544 394 кв. м, с кадастровым номером 66641:0614066:91, расположенный в восточной части кадастрового района "Екатеринбургский". Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В п. 3.1 договора предусмотрено, что стоимость передаваемых прав и обязанностей определена в 1 000 000 руб.
Теми же сторонами 11.02.2011 подписано дополнительное соглашение N 1 к договору N 28 переуступки прав и обязанностей от 11.02.2011, в соответствии с условиями которого стоимость уступаемых прав и обязанностей арендатора увеличена на 239 000 000 руб. (п. 1 дополнительного соглашения), которые должны быть уплачены до 01.12.2012 (п. 3 дополнительного соглашения).
Дополнительное соглашение N 1 от 11.02.2011 к договору N 28 не зарегистрировано.
В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания соглашения) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
На основании п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания соглашения) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу разъяснений, данных в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении условий договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.
Как установлено судами, из содержания дополнительного соглашения N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 следует, что сторонами изменен размер платы за передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 18.10.2007, а также внесены дополнительные условия о проведении землеустроительных работ по выделению части земельного участка, передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.10.2007 на условную часть земельного участка от общества "Центр малоэтажного строительства" обществу "Главсредуралстрой-Девелопмент".
С учетом приведенных норм права и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что дополнительное соглашение N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 подлежало обязательной государственной регистрации, в отсутствие которой данное соглашение нельзя признать порождающим для сторон обязательства, предусмотренные условиями данного соглашения.
Ссылка судов на правовую позицию, изложенную в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", нельзя признать обоснованной, поскольку выраженная в указанном пункте позиция основана на ситуации, когда соглашение по оговоренным в нем условиям сделки было достигнуто сторонами и исполнялось ими.
Каких-либо данных об исполнении дополнительного соглашения N 1 к договору N 28 от 11.02.2011 (даже хоть в какой-либо части) либо о принятии каких-либо мер к понуждению исполнения оговоренных обязательств на протяжении всего времени с момента подписания соглашения сторонами соглашения не представлено. Сам факт обращения общества "Главсредуралстрой-Девелопмент" с рассматриваемым иском свидетельствует о том, что дополнительное соглашение N 1 ответчиком не исполнялось.
Поскольку дополнительное соглашение N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 в отсутствие его государственной регистрации не порождает обязательств по исполнению содержащихся в нем условий, в удовлетворении исковых требований общества "Главсредуралстрой-Девелопмент", основанных на условиях названного соглашения, следует отказать.
С учетом изложенного судебные акты подлежат отмене (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 08.09.2011 N Ф09-4058/11 по делу N А76-8124/2010
"...Как установлено судами, Челябинским областным добровольным обществом "Союз Чернобыль" (арендодатель) и товариществом "Чернобыль-ИнвестСервис" (арендатор) подписан договор аренды от 01.12.1993 N 112, согласно которому арендодатель передал арендатору в пользование на срок с 01.12.1993 по 31.12.2003 нежилое здание, находящееся по адресу: г. Челябинск, ул. Ферросплавная, д. 80, для использования под офисы, производственные нужды, магазин, гостиницу и сдачи в субаренду. Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 26.11.1993.
Товарищество "Чернобыль-ИнвестСервис" (арендатор) и общество НПП "Технопром" (поднаниматель) подписали договор перенайма от 27.10.2000 N 48-200, по которому товарищество "Чернобыль-ИнвестСервис" передало свои права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.12.1993 N 112 и дополнительному соглашению к нему от 18.04.1995 обществу НПП "Технопром".
Обществом НПП "Технопром" (арендатор) и предпринимателем Яшкиным И.В. (поднаниматель) подписан договор перенайма от 14.01.2003, в соответствии с условиями которого общество НПП "Технопром" передало права и обязанности по договору аренды от 01.12.1993 N 112, дополнительному соглашению к нему от 18.04.1995 предпринимателю Яшкину И.В.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ст. 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования и перевод долга по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Таким образом, при передаче прав и обязанностей по подлежащему государственной регистрации договору аренды, договор перенайма, заключенный между прежним и новым арендатором, подлежит государственной регистрации.
Учитывая, что обстоятельства заключения договора аренды и договора перенайма имеют существенное значение для правильного рассмотрения данного спора, судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

4.2. Вывод из судебной практики: Ликвидация арендатора после заключения соглашения о перенайме не является основанием для отказа в государственной регистрации такого соглашения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу N А12-28139/2012
"...30 июня 2011 года ООО "Волга-Ойл" уведомило Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда об уступке прав по договору аренды земельного участка ИП Неговорину С.А.
15 июня 2012 года ИП Неговорин С.А. обратился в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлениями о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 30.06.2011.
13 июля 2012 года Управление Росреестра приняло решение о приостановлении государственной регистрации, а затем 15.08.2012 отказало в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 30.06.2011 ввиду прекращения деятельности ООО "Волга-Ойл", о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 18.11.2011 внесена соответствующая запись.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, обоснованно исходил из того, что оспариваемое сообщение регистрирующего органа от 15.08.2012 не соответствует положениям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", требованиям статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что в силу пункта 8 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц; поскольку ООО "Волга-Ойл", являвшееся стороной договора о передаче прав и обязанностей от 30.06.2011, прекратило свою деятельность 18.11.2011, доказательств того, что заявитель перезаключил договор аренды с собственником земельного участка или произошла перемена лиц в обязательстве, не представлено, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора соответствует закону и не нарушает права заявителя.
Однако эти выводы апелляционного суда являются ошибочными и противоречат нормам права и правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, на которые сослался суд первой инстанции.
Судом апелляционной инстанции также не учтено, что прекращение деятельности ООО "Волга-Ойл", являвшегося стороной договора об уступке прав и обязанностей от 30.06.2011, произошло после заключения этого договора. Кроме того, Закон о государственной регистрации не предусматривает такого основания для отказа в государственной регистрации, как ликвидация стороны договора.
При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции о том, что оспариваемым отказом не нарушаются права и законные интересы заявителя, нельзя признать правомерными.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что выводы суда апелляционной инстанции являются ошибочными, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене с оставлением в силе решения Арбитражного суда Волгоградской области от 28.02.2013..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.05.2015 N Ф06-23546/2015 по делу N А57-17174/2014
"...24 февраля 2014 года ООО "Кронверк-2012" и ЖСК "Кронверк-3" заключили договор замены стороны в обязательстве, согласно которому ЖСК "Кронверк-3" переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка от 08.10.2007 N 8207/1 и договору аренды земельного участка от 21.02.2006 N 69.
После чего 25.02.2014 ООО "Кронверк-2012" и ЖСК "Кронверк-3" обратились в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлениями о государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве от 24.02.2014.
Решениями от 14.03.2014 и 11.04.2014 Управление Росреестра по Саратовской области приостановило совершение регистрационных действий, а затем 29.07.2014 Управление Росреестра по Саратовской области отказало в государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве от 24.02.2014 в связи с прекращением деятельности ООО "Кронверк-2012" и ликвидацией данной организации.
Из материалов дела следует, что действительно в Единый государственный реестр юридических лиц 07.03.2014 внесена запись о прекращении деятельности ООО "Кронверк-2012" в связи с ликвидацией.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ликвидация ООО "Кронверк-2012" повлекла прекращение обязательственных отношений, тогда как положения, изложенные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", к рассматриваемым отношениям применению не подлежат.
Отменяя решение, суд апелляционной инстанции исходил из того, что оспариваемое сообщение регистрирующего органа не соответствует положениям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", требованиям статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В рассматриваемом случае для совершения регистрационных действий с соответствующими заявлениями и документами обратились обе стороны договора от 24.02.2014, обладавшие правоспособностью.
Ликвидация одной из сторон сделки перенайма во время нахождения документов в регистрирующем органе в период регистрации не может служить достаточным основанием для отказа в государственной регистрации, так как волеизъявление первоначального арендатора ясно было выражено не только в договоре, но и в его заявлении о регистрации сделки, адресованном регистрирующему органу.
Судом апелляционной инстанции установлено, что ликвидация ООО "Кронверк-2012", являвшегося стороной в договоре аренды земельного участка и договоре замены стороны в обязательстве, произошла после заключения указанных договоров и после подачи заявлений ООО "Кронверк-2012" и ЖСК "Кронверк-3" о государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве. Закон о государственной регистрации не предусматривает такого основания для отказа в государственной регистрации, как ликвидация стороны договора.
Таким образом, отказ в государственной регистрации договора 24.02.2014, выраженный в сообщении от 29.07.2014, не соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права, законные интересы заявителя по делу..."

5. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации

Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры, всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, подлежит такой регистрации.
На практике возникает вопрос: подлежат ли госрегистрации изменения реквизитов сторон, указанных в договоре аренды?

5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если эти соглашения подписаны после вступления в силу указанного Закона, существует две позиции судов.

Позиция 1. Дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежат государственной регистрации, если они подписаны после вступления в силу указанного Закона.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 11241/12 по делу N А40-92733/11-82-729
"...Как усматривается из материалов дела, между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения для использования под склад сроком действия с 12.10.1994 по 06.04.2009.
Сторонами 29.05.2008 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, пунктами 8.3 и 8.4 которого предусмотрено досрочное расторжение этого договора арендодателем в одностороннем порядке в случаях использования объекта аренды не по целевому назначению, проведения арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с арендодателем и без соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке. В случае принятия решения арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления такого уведомления.
При рассмотрении спора суды пришли к выводу о том, что из положений пункта 2 статьи 6, пункта 2 статьи 13, статьи 33 Закона о регистрации следует, что государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды необходима при наличии государственной регистрации самого договора аренды.
Однако судами не учтено следующее.
В силу пункта 6 статьи 33 Закона о регистрации Закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.
Следовательно, дополнительное соглашение от 29.05.2008 к договору аренды, подписанное в период действия Закона о регистрации и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации.
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
При названных обстоятельствах оснований для отмены оспариваемых судебных актов не имеется..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 18168/10 по делу N А40-177253/09-89-1226
"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между закрытым акционерным обществом "Моспромстрой" (арендодателем) и обществом "МФК ДжамильКо" (арендатором) 12.11.1997 заключен договор аренды N 228/С-97 (далее - договор аренды) спорных помещений.
Согласно пунктам 4.2, 4.3 данного договора срок аренды составлял 10 лет с даты, наступившей через три месяца после подписания акта передачи помещений.
Спорные помещения переданы арендатору по акту от 10.07.1998, срок аренды начал течь с 10.10.1998.
Договор аренды, заключенный до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), не подлежал государственной регистрации.
К указанному договору сторонами подписан ряд дополнительных соглашений, в том числе дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9, которым внесены изменения в пункт 4.2 договора аренды, и приложение N 5 к нему. Названным соглашением изменен размер базовой арендной платы и продлен срок аренды до 10.10.2024.
При рассмотрении дела суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что, поскольку дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9 изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды, и подписано после вступления в силу Закона о государственной регистрации, с учетом пункта 1 статьи 420, пункта 2 статьи 651 Кодекса и пункта 1 статьи 26 названного Закона оно подлежало государственной регистрации..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.02.2010 по делу N А53-3776/2009
"...Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Дополнительные соглашения от 18.01.2005 и 30.01.2006 являлись соглашениями об изменении условий договора аренды от 05.10.1994, который был зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Зверево. Таким образом, дополнительные соглашения к договору также подлежали регистрации в порядке, установленном законом. При несоблюдении требования о регистрации дополнительное соглашение считается незаключенным (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 27.01.2009 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007).
Поскольку дополнительные соглашения от 18.01.2005 и 30.01.2006 к договору аренды не зарегистрированы в установленном порядке, они являются незаключенными (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Незаключенность названных соглашений означает отсутствие согласованного сторонами условия об уплате арендатором неустойки за несвоевременное внесение платы за пользование участком, что исключает применение к спорным отношениям договорной ответственности. Поэтому решение в части взыскания с общества в пользу учреждения 14 193 рублей 16 копеек неустойки подлежит отмене как принятое судом с нарушением норм материального права (пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а данное требование истца - отклонению..."

Позиция 2. Дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежат государственной регистрации, даже если они подписаны после вступления в силу указанного Закона.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Примечание: В ряде случаев суды делали вывод, аналогичный представленному в настоящей позиции, однако при этом не уточняли, были дополнительные соглашения подписаны до или после введения в действие Закона о государственной регистрации (Постановление ФАС Московского округа от 27.06.2006 N КГ-А40/5812-06 по делу N А40-63534/05-82-508, Постановление ФАС Уральского округа от 07.09.2006 N Ф09-6924/06-С6 по делу N А50-35746/2005).

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.11.2012 по делу N А65-28292/2011
"...Доводы жалобы о том, что дополнительное соглашение от 21.05.2008 к договору аренды не прошло государственную регистрацию, поэтому является незаключенным, в то время как сам договор аренды от 01.07.1993 N 65 прошел государственную регистрацию в Набережночелнинском городском комитете по земельным ресурсам и земельной реформе 01.07.1993, судебная коллегия признает несостоятельными.
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
В силу пункта 6 статьи 33 Закона N 122-ФЗ настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.
По правоотношениям, возникшим до введения настоящего Федерального закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.
В силу пункта 1 статьи 33 Закона N 122-ФЗ настоящий закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Поскольку впервые официально закон был опубликован в Российской газете N 145 30.07.1997, он вступил в силу 31 01.1998.
Договор аренды земельного участка заключен в 1993 году, то есть до вступления в силу Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона N 122-ФЗ, следовательно, он считается заключенным при отсутствии его государственной регистрации и требование о его обязательной регистрации применяться не должно. Таким образом, требование об обязательной государственной регистрации и дополнительного соглашения от 21.05.2008 к договору аренды не должно применяться, так как на момент вступления в силу части первой, второй Гражданского кодекса Российской Федерации федеральным законом не была предусмотрена государственная регистрация таких сделок.
Следовательно, утверждение ответчика о том, что дополнительное соглашение от 21.05.2008 подлежит регистрации, ввиду обязательности регистрации самого договора аренды, являются несостоятельными..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2013 по делу N А40-36449/12-10-336
"...17.10.1996 года между Московским земельным комитетом (Арендодатель и правопредшественник Департамента земельных ресурсов города Москвы) и Товариществом с ограниченной ответственностью "Региональный технический центр "Совинсервис" (Арендатор и правопредшественник ООО "РТЦ СОВИНСЕРВИС") заключен договор N М-02-006998, предметом которого явилась земельно-арендная доля площадью 608 кв. м, имеющая адресные ориентиры: город Москва, Ясный пр., д. 10, стр. 1, предоставляемая в аренду для использования территории и эксплуатации помещений под размещение ателье по ремонту сложной бытовой техники.
31.07.2000 года Дополнительным соглашением к указанному договору стороны внесли изменения в Договор в части уточнения площади земельного участка и пункт 1.1 раздела 1 "Предмет договора и целевое использование земли" изложили в следующей редакции:
"1.1. Предметом договора является земельный участок, в дальнейшем "Участок" общей площадью 4038 (четыре тысячи тридцать восемь) кв. м, относительно которого Арендатору устанавливается 1519/10000 доли в праве аренды земельного участка, составляющая 613 (шестьсот тринадцать) кв. м, именуемый в дальнейшем "Участок", имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Ясный пр., вл. 10, стр. 1, предоставляемый в пользование на условиях аренды для использования территории под эксплуатацию помещений ателье по ремонту сложной бытовой техники".
Судом апелляционной инстанции установлено и ответчиком в кассационной жалобе не оспаривается, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (пункт 1 статьи 6 Закона).
Поскольку договор аренды N М-02-006998, заключенный сторонами от 17.10.1996 г., не подлежал обязательной государственной регистрации, не подлежали государственной регистрации изменения условий данного договора - дополнительные соглашения от 16 и 17 сентября 1999 года, от 31 июля 2000 года.
Исходя из изложенного, судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Примечание: Президиум ВАС РФ от 27.01.2009 N 11680/08 отметил ошибочность сформулированного по приведенному ниже делу подхода об отсутствии необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако данное обстоятельство не повлияло на правомерность выводов нижестоящих судов, в связи с чем они были оставлены в силе.

Постановление ФАС Московского округа от 12.05.2012 по делу N А40-92733/11-82-729
"...Срок аренды - с 12.10.1994 по 06.04.2009, целевое использование - под склад.
Сторонами заключено дополнительное соглашение от 29.05.2008 к названному договору аренды.
Ответчик считает дополнительное соглашение от 29.05.2008 недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данное соглашение не зарегистрировано в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (пункт 1 статьи 6 Закона).
Поскольку договор аренды N 0-1394/94, заключенный сторонами от 09.11.1994, не подлежал обязательной государственной регистрации, не подлежали государственной регистрации изменения условий данного договора - дополнительное соглашение от 29.05.2008.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..."

5.2. Вывод из судебной практики: Изменение банковских реквизитов сторон в зарегистрированном договоре аренды не требует государственной регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2010 N Ф03-994/2010 по делу N А51-8558/2009
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.03.2006 между ФГУП "Тихоокеанская государственная телевизионная компания Владивосток", правопреемником которого в силу реорганизации является истец (Арендодатель) и ООО "Восток Медиа Сервис" (Арендатор) заключен договор N 013-А о передаче в аренду нежилых помещений в зданиях и сооружениях, являющихся федеральной собственностью, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 321 кв. м, расположенные по адресу: г.Владивосток, ул.Уборевича, 20-а (здание заглубленного склада и склада N 1) для размещения сервисного центра SONY (пункт 1.1).
Нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, переданы ответчику по акту сдачи - приемки от 01.08.2006 на срок до 31.12.2008 (л.д. 18).
Помимо изложенного, не имеют правового значения для разрешения спора и доводы ООО "Восток Медиа Сервис" о необходимости государственной регистрации письма истца от 17.01.2008 N 28, которым последний изменил порядок внесения и реквизиты арендных платежей.
Как верно отмечено арбитражными судами первой и второй инстанций, указанные действия истца были вызваны внесенными в статьи 41, 42 БК РФ Федеральным законом от 26.04.2007 N 63-ФЗ "О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части регулирования бюджетного процесса и приведении в соответствие с бюджетным законодательством Российской Федерации отдельных законодательных актов Российской Федерации" изменениями, вступившими в законную силу с 01.01.2008, и предусмотренной контрагентами по сделке обязанностью арендатора (ООО "Восток Медиа Сервис") принять новый порядок перечисления арендной платы к исполнению по реквизитам унитарного предприятия без его дополнительного оформления (пункт 4.2.1 договора)..."

5.3. Вывод из судебной практики: Дополнительное соглашение к зарегистрированному договору аренды об установлении порядка компенсации арендатору расходов на улучшение арендуемого помещения не требует государственной регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу N А57-22497/2009
"...Заявитель кассационной жалобы считает соглашение от 05.12.2008 договором о переводе долга, который в силу пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 389 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Поскольку соглашение не зарегистрировано в установленном порядке, не произошла перемена лица в обязательстве.
В соответствии с пунктом 1.8 договора арендодатель обязался компенсировать истцу его расходы, связанные с проведением ремонта арендуемых помещений в размере 11 340 000 руб. путем зачета 40% подлежащей уплате арендной платы в счет компенсации.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 07.03.2007.
Апелляционный суд, повторно рассмотрев дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, принял во внимание представленные ответчиком в апелляционный суд соглашение от 05.12.2008 (листы дела 106 - 108, том 1), а также акты зачета взаимных требований между истцом и ответчиком, установил факт отсутствия обязанности ответчика по компенсации истцу расходов в заявленном размере, связанных с проведением ремонта арендованных помещений, и отказал в иске.
Соглашение от 05.12.2008 заключено между обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "АТРИО" (сособственник, арендодатель-1) и обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Лиа-Лев" (арендатор, истец).
В соответствии с указанным соглашением этот сособственник взял на себя обязанность по компенсации истцу его расходов, связанных с произведенным ремонтом, а истец дал согласие на исполнение названной обязанности этим лицом.
По существу это соглашение устанавливало иной порядок исполнения собственниками арендуемых помещений признанных ими дополнительным соглашением к договору аренды обязательств по компенсации истцу его расходов, что не противоречит статье 313 ГК РФ, и не требовало государственной регистрации.
Поскольку соглашением от 05.12.2008 обязанность по компенсации истцу его расходов, связанных с проведением ремонта, возложены на другого собственника помещений, отказ в иске к индивидуальному предпринимателю Климову П.Ф. не противоречит материалам дела и закону..."

6. Государственная регистрация изменения размера арендной платы

Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры, всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, подлежит такой регистрации. Помимо этого, договор аренды может содержать условие, которое предусматривает изменение арендной платы в связи с принятием уполномоченными органами нормативных правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки такой платы.
В связи с этим на практике зачастую возникают споры между сторонами по поводу необходимости подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы и госрегистрации такого соглашения к договору, требующему государственной регистрации.

6.1. Вывод из судебной практики: Не подлежит госрегистрации изменение арендной платы по договорам, прошедшим госрегистрацию, если она меняется в соответствии с механизмом, который предусмотрен в договоре.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 2015/10 по делу N А40-26457/09-54-204
"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между государственным учреждением "Главное управление охраны памятников города Москвы" (арендодателем), правопреемником которого является Москомнаследие, и обществом (арендатором) заключен договор от 15.11.1999 N 47-з (далее - договор аренды, договор), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение на срок с 15.11.1999 по 01.04.2014 здание площадью 11291,1 кв. метра, являющееся памятником архитектуры "Жилой дом XIX в.", расположенное по адресу: Москва, Серебрянический пер., д. 2/5/1, стр. 4.
Договор аренды зарегистрирован 29.05.2000.
Порядок расчета размера арендной платы за пользование объектами культурного наследия, находящимися в собственности города Москвы, установлен распоряжением мэра Москвы от 08.08.1996 N 200/1-РМ "О порядке расчета арендной платы за пользование зданиями - памятниками истории и культуры" (далее - распоряжение мэра Москвы). На день подписания договора аренды (15.11.1999) ставки арендной платы сторонам были известны. Каких-либо изменений, касающихся увеличения арендных ставок, в указанное распоряжение не вносилось.
Письмом от 28.06.2003 N 16-18/1381 (далее - письмо от 28.06.2003) Главное управление охраны памятников города Москвы направило обществу предложение об изменении пункта 5 договора в части увеличения с 01.07.2003 арендной платы до 1 198 723 рублей 68 копеек.
Письмом от 30.08.2007 N 16-03-80/7-2 (далее - письмо от 30.08.2007) арендодатель со ссылкой на распоряжение мэра Москвы направил арендатору уведомление об увеличении с 01.09.2007 арендной платы до 2 996 809 рублей 20 копеек, мотивируя это тем, что при расчете арендной платы, произведенном в письме от 28.06.2003, допущена ошибка.
Общество с увеличением арендной платы не согласилось и продолжало ее вносить в размере 1 198 723 рублей 68 копеек, что послужило основанием для обращения Москомнаследия в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.
Суд первой инстанции отказал Москомнаследию в удовлетворении иска в части взыскания задолженности по арендной плате, рассчитанной по ставке, определенной в письме от 30.08.2007, указав на одностороннее изменение договора аренды в части повышения размера арендной платы, которое с арендатором не согласовано и в установленном порядке не зарегистрировано.
При этом суд сослался на пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому, если соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды в части размера арендной платы не было зарегистрировано, то оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.
Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции и взыскал с общества в пользу Москомнаследия задолженность по арендной плате, исходя из ставки, указанной в письме от 30.08.2007, на том основании, что изменение арендной платы представляет собой исполнение условий пункта 7 договора аренды, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о том, что арендная плата должна быть рассчитана на основании названного распоряжения мэра Москвы.
Соглашаясь с доводами суда апелляционной инстанции, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также считает, что пункт 7 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому исполнение арендодателем его условий представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5)
"...Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за весь арендуемый объект в целом составляет 107 108 рублей 98 копеек за один месяц без учета налогов. Согласно пункту 4.3 договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год. В соответствии с пунктом 6.1 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случаев, установленных пунктами 4.1, 4.3 договора.
Решениями городского Собрания города Южно-Сахалинска от 25.02.2004 N 598/77-04-2, от 24.02.2005 N 851/105-05-2, от 24.05.2006 N 289/16-06-3 установлены новые базовые ставки годовой арендной платы за нежилые объекты.
Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Таким образом, содержащиеся в оспариваемых судебных актах, а также в постановлении суда кассационной инстанции от 21.03.2008 выводы о необходимости государственной регистрации изменений, касающихся увеличения размера арендной платы, являются неправильными, поэтому эти судебные акты в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права..."

Определение ВАС РФ от 31.05.2011 N ВАС-6844/11 по делу N А54-1772/2010-С14
"...Как следует из оспариваемых судебных актов, по условиям заключенного сторонами договора размер арендной платы мог быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения органом местного самоуправления оценочных зон, нормативной цены земли, ставок арендной платы, при условии письменного извещения арендатора.
Установив факт наличия задолженности предпринимателя в размере, составляющем разницу между согласованными на момент заключения договора и утвержденными впоследствии ставками арендной платы, суд, руководствуясь положениями статьи 309, 424, 614 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с учетом уменьшения неустойки в порядке, предусмотренном статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, частично удовлетворил заявленные требования.
Что касается приведенного в надзорной жалобе правового аргумента о взыскании судами суммы задолженности исходя из незарегистрированных изменений договора в размера арендной платы, то он подлежит отклонению как основанный на неправильном толковании норм права и противоречащий правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09.
...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А54-1772/2010-С14 Арбитражного суда Рязанской области для пересмотра в порядке надзора решения от 14.10.2010, постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21.03.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 06.08.2010 N ВАС-10278/10 по делу N А76-34053/2009-21-1044/15
"...Суды установили, что на основании распоряжения первого заместителя Главы г. Челябинска между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Дилем В.А. (арендатор) 17.03.2009 подписан договор УЗ N 0 009509-Д-2009 долгосрочной аренды земельного участка площадью 5010 кв. м из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Луценко, 4, для эксплуатации нежилого здания и незавершенного строительством объекта. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.03.2009.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суды установили, что индивидуальный предприниматель Диль В.А. взятые на себя обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, что привело к образованию задолженности.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Довод заявителя о том, что договор является незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации изменения условий договора в части размера арендной платы, является несостоятельным. Условиями договора предусмотрено право арендодателя производить перерасчет арендной платы в одностороннем порядке. В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации..."

Определение ВАС РФ от 02.08.2010 N ВАС-9920/10 по делу N А12-13472/2009
"...Суд установил, что 28.11.2005 между Администрацией Волгограда и ООО "Фютюр" заключен договор аренды земельного участка площадью 2187 кв. м, учетный номер 8-125-45, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Глубокоовражная, 25. Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке.
Пунктом 2.2 договора установлено, что арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.8 договора. Размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения ставок) и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, подлежащей оплате.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Суд признал, что из буквального толкования положений пункта 2.8 договора следует, что размер арендной платы по договору установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от ряда объективных факторов, в том числе изменения действующего законодательства Российской Федерации, а также централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов. В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы, подлежащим государственной регистрации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Выводы суда соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26.01.2010 по делу N 11487/09.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом не установлено..."

Определение ВАС РФ от 20.07.2010 N ВАС-9414/10 по делу N А32-2466/2009-28/61
"...Суды установили, что 10.08.2000 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатором) заключен договор аренды сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:47:02 09 13:03 площадью 0,4 га, расположенного в г. Новороссийске, по ул. Сухумийское шоссе, 27, для размещения портовых сооружений, входящих в состав проектируемых гидротехнических причальных сооружений. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 5.1.3 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке с учетом инфляции, индексации цен, изменения законодательства.
Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края, базовые ставки арендной платы в зависимости от категорий земель, поправочные коэффициенты к базовым ставкам арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования. Главой администрации г. Новороссийска приняты постановления от 23.05.2005 N 1470 и от 06.04.2007 N 940, имеющие аналогичные ставки и поправочные коэффициенты. Указанные нормативные правовые акты опубликованы в установленном порядке.
В связи с изложенным суды частично удовлетворили заявленные требования, произведя расчет задолженности и учитывая пропуск срока исковой давности по требованиям за период с 01.01.2005 по 26.01.2006.
Довод заявителя о том, что права на одностороннее изменение размера арендной платы у арендодателя не имеется, является несостоятельным. В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации..."

Определение ВАС РФ от 02.07.2010 N ВАС-7975/10 по делу N А06-1605/2009
"...Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии условиями договора арендодатель вправе вносить изменения в этот договор в части увеличения арендной платы на основании решений органа местного самоуправления; арендатор обязан выплачивать арендную плату по новой ставке с момента ее введения.
Уведомлениями от 10.01.2003, 13.01.2004, 14.05.2005 Комитет известил общество об изменении размера арендной платы в связи с принятием Астраханским городским Советом решений, касающихся увеличения платы за арендное пользование муниципальным имуществом.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Поэтому такое изменение не требует заключения (и государственной регистрации) дополнительного соглашения к договору.
Судами установлено, что в данном случае договором аренды предусмотрено право арендодателя на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы при изменении базовой величины годовой арендной платы вследствие принятия органами местного самоуправления актов, определяющих размер арендной платы.
Установив, что арендная плата была изменена в связи с принятием соответствующих решений Астраханским городским Советом, суды пришли к правильным выводам о том, что такие соглашения не подлежат обязательной государственной регистрации..."

Определение ВАС РФ от 30.06.2010 N ВАС-5954/10 по делу N А36-2148/2009
"...В п. 3.1 названного договора установлена ставка арендной платы за 1 кв. м площади земель промышленности в размере 0,52 руб., земель поселений - 2,83 руб. Общий размер арендной платы за год по договору составил 741 645,09 руб.
Договор аренды от 11.01.2006 был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Липецкой области 30.11.2006.
В соответствии с названным положением и пунктами 3.5 и 3.5.1 договора аренды N 3 от 11.01.2006, арендодателем был изменен размер арендной платы по данному договору, который составил 14 558 150,09 руб. за год.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, администрация Добринского муниципального района обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы и неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств за 1 и 2 кварталы 2009 года, а также о досрочном взыскании арендных платежей за 3 квартал 2009 года на основании п. 5 ст. 614 Гражданского кодекса РФ в связи с существенным нарушением сроков внесения арендной платы.
Проверив правильность расчета взыскиваемой арендной платы за 1 и 2 кварталы 2009 года, а также учитывая положение пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, судом принято решение об удовлетворении заявленных требований в части взыскания задолженности по арендной плате за 1 и 2 квартала 2009 года.
Судом отклонены доводы ответчика о нарушении порядка изменения арендодателем условий договора, касающихся размера арендной платы, поскольку такое изменение в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. При этом необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Данный вывод суда соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09..."

Определение ВАС РФ от 28.04.2010 N ВАС-18079/09 по делу N А12-5006/09
"...Судами установлено, что пунктом 3.4 заключенного сторонами договора аренды от 12.12.2006 N 80 предусмотрено, что порядок установления размера арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке на основании принятых нормативных правовых актов Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления, посредством направления арендатору извещения об изменении указанного порядка с приложением расчета арендной платы. Согласно разделу 7 договора изменения, дополнения к договору, являющиеся его неотъемлемой частью, оформляются в той же форме, что и договор, кроме изменений, произведенных в соответствии с пунктами 3.4 и 4.2.4 договора.
Письмом от 05.08.2008 арендодатель известил арендатора об изменении порядка установления размера арендной платы (с приложением расчета арендной платы) в связи с изменениями, внесенными нормативными правовыми актами - постановлением Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033, постановлением Главы Новоаннинского муниципального района Волгоградской области от 15.04.2008 N 401.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
При таких обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала..."

Определение ВАС РФ от 06.11.2009 N ВАС-11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5)
"...Общество, полагая, что департамент неосновательно обогатился в результате увеличения размера арендной платы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. По мнению общества, увеличение размера арендной платы подлежало оформлению в порядке государственной регистрации изменений условий договора. Ввиду отсутствия такой регистрации условия договора, касающиеся изменения арендной платы, в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не могут считаться заключенными. При таких обстоятельствах общество считает, что получение арендодателем денежных средств в виде арендной платы сверх согласованной в договоре суммы свидетельствует о неосновательном обогащении департамента.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы, согласно прилагаемым расчетам, за весь арендуемый объект в целом составляет 107 108 рублей 98 копеек за один месяц без учета налогов. Размер арендной платы изменяется согласно пункту 4.3 договора.
Так, размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год.
Согласно пункту 6.1 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4.1, 4.3 договора.
Решениями городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 25.02.2004 N 598/77-04-2, от 24.02.2005 N 851/105-05-2, от 24.05.2006 N 289/16-06-3 установлены новые базовые ставки годовой арендной платы нежилых объектов.
Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
При таких обстоятельствах отсутствовала необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и соответственно его государственной регистрации..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.11.2012 по делу N А43-31470/2011
"...Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.10.2007.
Соглашением от 01.03.2009, подписанным сторонами, в договор аренды от 01.02.2005 внесены изменения в части смены арендодателя, которым стала администрация города Бор Борского района Нижегородской области, и размера арендной платы, которая установлена в сумме 28 342 рублей 42 копеек, в том числе НДС, в месяц за общую площадь. В пункте 3.3 данного соглашения определено, что арендная плата рассчитывается и изменяется в соответствии с методикой определения арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Бор Борского района, утвержденной постановлением городской Думы города Бор Борского района от 19.03.2008 N 10.
Податель жалобы считает, что в нарушение пункта 3.2 договора аренды от 01.02.2005 арендодатель не уведомил арендатора об увеличении арендной платы; соглашение от 01.03.2009 к договору аренды от 01.02.2005 не является таким уведомлением, поскольку ничтожно, как незарегистрированное контрагентами в установленном законом порядке (статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд кассационной инстанции счел данный довод заявителя подлежащим отклонению в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.
Суды первой и апелляционной инстанций, протолковав пункты 3.1 и 3.2 спорного договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что расчет арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности Борского района, проводился согласно Методике определения арендной платы за пользование объектами нежилого фонда муниципальной собственности Борского района, утвержденной постановлением Земского собрания Борского района от 25.09.2002 N 54, а положения указанных пунктов 3.1 и 3.2 договора содержат механизм расчета арендной платы, который соответствует названной методике.
Размер арендной платы изменен арендодателем на основании постановления Городской Думы города Бор от 19.03.2008 N 10 "Об утверждении Положения о порядке предоставления имущества, находящегося в муниципальной собственности города Бор Борского района, в аренду и Методики определения арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Бор Борского района".
Во исполнение пункта 3.2 договора арендодатель в связи с принятием указанного нормативного акта уведомил Предпринимателя об изменении размера арендной платы соглашением от 01.03.2009.
При названных обстоятельствах необходимость подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, и его государственная регистрация отсутствовала.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.04.2010 по делу N А39-4963/2009
"...По мнению заявителя, размер арендной платы за период с 01.01 по 30.09.2009 не изменялся, поскольку дополнительное соглашение об его изменении Обществом не подписывалось и не регистрировалось. Суд необоснованно взыскал с ОАО "Лисма" задолженность в сумме 104 164 рублей исходя из измененных ставок арендных платежей.
Как усматривается из документов и установил суд, Теруправление распоряжением от 14.04.2006 N 15-рз предоставило ОАО "Лисма" в аренду на 49 лет земельный участок, находящийся в федеральной собственности, с кадастровым номером 13:23:10 07 035:0002, площадью 812 260 квадратных метров, расположенный по адресу: г. Саранск, Пролетарский район, шоссе Светотехников, 5, для эксплуатации производственных помещений.
Во исполнение данного распоряжения Теруправление и Общество заключили договор аренды земельного участка от 14.04.2006 N 94.
Основанием для обращения Теруправления в арбитражный суд с настоящим иском послужило ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору в части оплаты арендных платежей за период с 01.01 по 30.09.2009 и наличие образовавшейся задолженности.
В пунктах 5.4 и 5.5 договора предусмотрена возможность ежегодного изменения размера арендной платы в соответствии с федеральным законодательством в уведомительном порядке. При этом не требуется согласия арендатора, подписания дополнительного соглашения и его государственной регистрации, как на то указывает заявитель кассационной жалобы.
Письменное уведомление об изменении ставки арендной платы направлено в адрес ответчика письмом от 30.03.2007 N 826.
При изложенных обстоятельствах окружной суд не усмотрел оснований для отмены судебных актов..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 по делу N А79-6065/2009
"...В рассматриваемом случае в пунктах 5.6 и 5.8 договора аренды земельного участка от 04.03.2004 N 34/2047-К стороны предусмотрели, что арендодатель вправе не более одного раза в год в одностороннем и бесспорном порядке пересмотреть размер арендной платы, предусмотренной актами органа местного самоуправления, и опубликовать в средствах массовой информации сообщение об изменении размера арендной платы, которое является обязательным для арендатора и не подлежит дополнительному согласованию.
Ввиду изменения арендной платы на 2007 - 2009 годы постановлениями Администрации от 29.11.2006 N 201 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории города Чебоксары" (опубликовано в газете "Чебоксарские новости" от 01.12.2006 N 231), от 11.02.2008 N 29 "Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, а также за земельные участки, государственная собственность на которые разграничена" и от 26.12.2008 N 327 "Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", арендодатель пересмотрел размер арендной платы по упомянутому договору аренды на 2007, 2008 и 2009 годы, что соответствует требованиям действующего законодательства и условиям договора аренды.
Факт наличия задолженности Общества по арендным платежам по договору от 04.03.2004 N 34/2047-К за период с 01.04.2007 по 30.04.2009 установлен судом первой инстанции и подтвержден материалами дела.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что расчеты арендной платы Администрации на 2007 - 2009 годы, изменяющие размер арендной платы по упомянутому договору, должны быть согласованы с арендатором и зарегистрированы в установленном законом порядке, является ошибочным, поскольку в пункте 5.7 договора не предусмотрена обязанность арендатора подписывать расчет арендной платы на очередной год, а изменение размера арендной платы за землю, относящейся к категории регулируемых цен, в результате принятия уполномоченным органом нормативного правового акта, изменяющего размер арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, а именно пункта 5.6 договора.
С учетом изложенного постановление апелляционной инстанции подлежит отмене на основании пункта 5 части 1 статьи 287, части 1, пункта 3 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.10.2012 по делу N А19-134/2012
"...Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 3.3 договора аренды N 789 от 07.06.2004 установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен по требованию арендодателя по решению администрации города в случаях повышения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, не выше средней ставки арендной платы, сложившейся по городу, для объектов муниципального имущества.
В рассматриваемый период, как установлено судами первой и апелляционной инстанций, размер арендной платы в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Усолье-Сибирское, изменялся постановлениями мэра муниципального образования город Усолье-Сибирское от 26.06.2002 N 1413, от 01.12.2004 N 2244, от 26.06.2006 N 1391, решением Думы муниципального образования город Усолье-Сибирское от 25.10.2007 N 92/4.
Исходя из данных обстоятельств, суды пришли к законному и обоснованному выводу об отсутствии необходимости заключения сторонами дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации, поскольку изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Данные выводы соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26 января 2010 года N 11487/09..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.12.2010 по делу N А33-1332/2010
"...Открытое акционерное общество "Химико-металлургический завод" (далее - ОАО "ХМЗ") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (далее - территориальное управление ФАУГИ) о признании недействительной односторонней сделки, совершенной ответчиком, - уведомления от 31.12.2008 N 10-12415 о повышении размера арендной платы по договору N 50-75 от 19.09.2008.
Как усматривается из материалов дела, 19 сентября 2008 года на основании распоряжения территориального управления ФАУГИ N 10-1453р от того же числа между территориальным управлением ФАУГИ (арендодатель) и ОАО "ХМЗ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка федеральной собственности N 50-75, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок федеральной собственности площадью 1 335,00 кв. м, из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0700248:0046, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Александра Матросова, 30 "Л", в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение N 1), для эксплуатации нежилого здания.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, в том числе путем определения размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", закреплено в пункте 4.4 договора аренды от 19.09.2008 N 50-75. В договоре указано, что размер арендной платы подлежит ежегодному изменению на основании нового отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала, поскольку изменение размера арендной платы в результате проведения оценки рыночной стоимости арендной платы, предусмотренной условиями договора, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Установив, что арендная плата была изменена ответчиком в связи с проведением оценки рыночной стоимости арендной платы; ее размер определен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" независимым оценщиком; предусмотренный договором порядок изменения платы арендодателем соблюден, так как уведомлением от 31.12.2008 N 10-12415 истец уведомлен о повышении размера арендной платы, суды пришли к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа не установлено..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2010 по делу N А33-1327/2010
"...Судебные акты приняты со ссылкой на статьи 153, 154, 155, 421, 424, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 6, 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Федеральный закон N 135-ФЗ), пункт 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и мотивированы тем, что изменение арендодателем размера арендной платы на основании проведенной оценки ее рыночной стоимости, предусмотренное договором, является исполнением его условия, а не изменением цены договора и не требует заключения дополнительного соглашения и регистрации.
Договор зарегистрирован в установленном порядке, участок передан по акту.
В пункте 4.4.4 договора стороны установили, что арендная плата изменяется, в том числе при определении ее размера на основании ежегодного отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ.
При этом стороны согласовали, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, направив арендатору уведомление о результатах проведения новой ежегодной оценки рыночной стоимости в 10-дневный срок с момента проведения экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы и указанное уведомление является основанием для внесения арендатором арендных платежей в размере, определенном в результате новой ежегодной оценки.
Установив указанные обстоятельства, а также то, что направленный ответчиком отчет оценщика об установлении нового размера арендной платы истцом получен и в установленном порядке не оспорен, арбитражные суды пришли к выводу, о том, что увеличение ответчиком в одностороннем порядке размера арендной платы является исполнением условий договора, а не изменением его цены.
Доводам ОАО "ХМЗ" о необходимости согласования и регистрации в установленном порядке изменений размера арендной платы, а также о недостоверности результатов ежегодного отчета дана надлежащая правовая оценка судами двух инстанций со ссылкой на условия договора и пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Основания для иной оценки указанных доводов у суда кассационной инстанции не имеется..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2010 по делу N А33-1325/2010
"...Открытое акционерное общество "Химико-металлургический завод" (ОАО "ХМЗ") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском и дополнениями к нему от 12.03.2010 к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (управление) о признании односторонних сделок, совершенных управлением в виде направления уведомлений от 31.12.2008 N 10-12288 и N 10-12292 о повышении размера арендной платы по договору от 06.04.1999 N 1366 недействительными.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 15 апреля 2010 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2010 года, в иске отказано.
ОАО "ХМЗ" не согласно с выводом судов о том, что уведомление от 31.12.2008 N 10-12292 являясь односторонней сделкой не является изменением существенного условия договора, а является лишь исполнением условий договора и не требует государственной регистрации.
Договор зарегистрирован в установленном порядке, участок передан по акту.
Отказывая в иске, арбитражные суды руководствовались статьями 153, 154, 155, 421, 424, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 6, 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Федеральный закон N 135-ФЗ), пунктом 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и исходили из того, что изменение арендодателем размера арендной платы на основании проведенной оценки ее рыночной стоимости, предусмотренное договором, является исполнением его условия, а не изменением цены договора.
В связи с установлением указанных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о том, что увеличение ответчиком в одностороннем порядке размера арендной платы не противоречит положениям пункта 1 статьи 450 и пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответствует условиям договора, и, как следствие, об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Доводам истца о необходимости согласования и регистрации в установленном порядке изменений размера арендной платы и о недостоверности результатов ежегодного отчета дана надлежащая правовая оценка судами двух инстанций со ссылкой на условия договора и пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.09.2010 по делу N А10-5005/2009
"...Судом установлено, что пунктом 3.1 договора аренды N 413 от 02.07.2007 предусмотрено право арендодателем на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы в соответствии с действующим законодательством и актами местного самоуправления, регламентирующими ставки земельного налога и размера арендной платы.
Установив, что арендная плата была изменена ответчиком в связи с принятием постановления Правительства Республики Бурятия от 14.01.2008 N 4 "Об установлении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков на территории Республики Бурятия, государственная собственность на которые не разграничена", суд пришел к обоснованным выводам о том, что в данном случае действия арендодателя по произведенному перерасчету размера арендной платы не являются изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляют собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.08.2010 по делу N А33-1331/2010
"...Согласно пункту 2.2 договор заключен на срок с 09.11.1995 по 08.11.2015. Договор может пересматриваться ежеквартально. При пересмотре может изменяться арендная плата. Изменения могут осуществляться на основании решений городской администрации, касающихся изменений (индексации) величины арендной платы.
Согласно отметке управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю государственная регистрация сделки произведена 06.08.2003 за N 24:01:24.2003:559.
Суд также указал, что фактическое изменение размера арендной платы в результате проведенной оценки ее рыночной стоимости не является изменением размера платы согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является исполнением условий договора.
Суд, оценивая пункт 7 дополнения N 3366 от 20.07.2004 и пункт 7 дополнительного соглашения N 7400 от 02.03.2006 к договору аренды N 275 от 23.01.1997, пришел к обоснованному выводу, что в названных соглашениях предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер и порядок уплаты арендной платы, а исследуя пункт 4.1 дополнительного соглашения N 1 от 29.09.2006 к договору аренды N 275 от 23.01.1997, верно указал, что сторонами в качестве одного из основания изменения размера арендной платы установлено - "определение размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что в данном случае осуществлялось изменение размера арендной платы, которое необходимо согласовать и зарегистрировать в установленном порядке, обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку, как указано выше, договором аренды стороны согласовали условие об изменении размера арендной платы в результате проведения оценки ее рыночной стоимости, что не является изменением размера платы согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является лишь исполнением условия договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.08.2010 по делу N А33-1329/2010
"...Срок аренды участка установлен с 04.07.2005 по 03.07.2015 (пункт 2.1 договора).
Согласно отметке управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю государственная регистрация сделки произведена 04.07.2006 за N 24-24-01/094/2006-273.
Суд также указал, что фактическое изменение размера арендной платы в результате проведенной оценки ее рыночной стоимости не является изменением размера платы согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является исполнением условий договора.
Суд, оценив пункт 6.3 договора аренды N 995 от 01.06.2006 и пункт 4.1 дополнительного соглашения N 1 от 10.05.2007, пришел к обоснованному выводу, что стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер и порядок уплаты арендной платы, а также то, что сторонами в качестве одного из основания изменения размера арендной платы установлено - "определение размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что в данном случае осуществлялось изменение размера арендной платы, которое необходимо было согласовать и зарегистрировать в установленном порядке, обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку, как указано выше, договором аренды стороны согласовали условие об изменении размера арендной платы в результате проведения оценки ее рыночной стоимости, что не является изменением размера платы по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является лишь исполнением условия договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.06.2010 по делу N А33-16268/2009
"...Арендная плата подлежит изменению по постановлению главы местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты введения в действие соответствующего постановления вне зависимости от срока поступления письменного извещения от арендодателя (пункт 5.3 договора).
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа признает правомерными выводы апелляционного суда о том, что подписываемые сторонами соглашения об увеличении арендной платы являются по сути уведомлениями арендатора о ежегодном размере арендной платы и начале периода ее начисления.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Поскольку установленный пунктом 5.3 договора порядок определения размера арендной платы не менялся дополнительными соглашениями, то изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. При данных обстоятельствах необходимость государственной регистрации дополнительных соглашений не требовалась.
Неправильного применения норм материального права, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2010 N Ф03-970/2010 по делу N А51-3541/2009
"...Как установлено судом из имеющихся в материалах дела платежных поручений, истец фактически производил арендные платежи в большем размере по сравнению с размером арендной платы, установленной договором, что привело к переплате по арендным платежам в размере 946 902 рублей 79 копеек за период с марта 2005 года по февраль 2008 года.
Истец считает переплату по арендным платежам в размере 529 569,12 руб. (согласно уточнению исковых требований с учетом пропуска срока исковой давности) неосновательным обогащением ответчика, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском в порядке статьи 1102 ГК РФ.
Рассматривая спор, суды признали доводы общества обоснованными, поскольку соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.
В связи с отсутствием такой регистрации соглашение об увеличении размера арендной платы должно признаваться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433, статьи 651 ГК РФ.
Между тем судами не учтено следующее.
В силу пункту 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно названному выше условию пункта 6.3 договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при возникновении изложенных в этом пункте оснований.
Следовательно, изменение размера арендной платы в результате наступления указанных оснований, в частности: изменения площади; отмены льгот, отмены освобождения от арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В связи с чем, выводы судов о необходимости государственной регистрации изменений, касающихся увеличения размера арендной платы, являются неправильными..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.02.2010 N Ф03-570/2010 по делу N А04-1744/2009
"...Как установлено судом, 24.02.2005 между КУИ МО г.Благовещенск (Арендодатель) и ОАО "Благовещенский завод строительных материалов" (Арендатор) заключен договор N 1020 аренды земельного участка площадью 422 186,28 кв. м с кадастровым N 28:01:150015:0007, находящийся по адресу: с.Белогорье, Белогорьевская ландшафтно-рекреационная зона, сроком действия с 01.02.2005 по 31.12.2005 (пункты 1.1, 1.4 договора).
Руководствуясь Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Амурской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Законодательного собрания Амурской области от 26.09.2008 N 7/534, истец произвел расчет платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Разрешая настоящий спор и удовлетворяя иск КУИ МО г.Благовещенск, арбитражные суды пришли к выводу о том, что арендная плата за период с 01.04.2008 по 30.06.2009 рассчитана истцом с учетом действующего на территории субъекта Российской Федерации - Амурской области нормативного правового акта (постановление от 26.09.2008 N 7/534), не противоречит ему и соответствует порядку определения платы, установленной Земельным кодексом Российской Федерации.
Не подлежит удовлетворению и довод акционерного общества о несоблюдении истцом требований гражданского законодательства, предъявляемых к форме соглашения при изменении размера платы за пользование земельным участком, поскольку фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.12.2011 по делу N А27-838/2011
"...Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что при наличии в договоре аренды, заключенного между сторонами, условия об изменении размера арендной платы, не требуется заключение дополнительного соглашения и его государственной регистрации. Суд первой инстанции признал неправомерным перерасчет арендной платы, произведенный истцом.
Арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции считает выводы судов законными и обоснованными.
Довод заявителя о том, что поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды нежилого помещения изменений относительно размера арендной платы в письменной форме сторонами не оформлено и не зарегистрировано, следовательно, стороны не достигли соглашения о внесении изменений в указанный договор относительно уменьшения размера арендной платы, не принимается судом кассационной инстанции, поскольку был предметом исследования суда апелляционной инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.07.2011 по делу N А75-10322/2010
"...Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.
Приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.12.2008 N 3-нп установлены общие правила и Порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с данным приказом истцом издано постановление от 29.06.2009 N 1062 "Об арендной плате за земельные участки". Арендодатель уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
...решение от 27.12.2010 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 13.04.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-10322/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.05.2011 по делу N А45-16885/2010
"...Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ООО "ТД Кварц" (арендатор) заключен договор аренды от 19.05.2008 N 15 сроком действия до 01.06.2013, в соответствии с условиями которого арендодатель по акту от 31.05.2008 передал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение для размещения торгового центра площадью 1479 кв. м, расположенного по адресу: город Барабинск, улица Деповская, 21.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате арендной платы за период с 01.11.2009 по 22.12.2009 и неисполненным требованием администрации о погашении задолженности, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из законности требований истца о взыскании суммы задолженности по арендной плате, размер которой исчислен с учетом сформированного показателя изменения базовой величины стоимости строительства, принятого из расчета нормативной стоимости 1 кв. м общей площади по Российской Федерации - 28 650 руб.
Апелляционный суд, основываясь на положениях пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке определения цены договора, пришел к выводу о том, что изменение размера арендной платы в результате изменения методики расчета арендной платы представляет собой исполнение условия договора и не является его изменением, подлежащим обязательной государственной регистрации.
По условиям пункта 3.2 договора арендодателю предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в случае изменения любых коэффициентов, используемых при расчете арендной платы.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы на основании Постановления главы администрации города Барабинска "Об аренде муниципального имущества" от 20.11.2008 N 361 не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Суд кассационной инстанции считает, что судом первой инстанции и апелляционным судом обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить без изменения..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.02.2011 по делу N А03-7129/2010
"...Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрено, что арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения реально складывающихся рыночных цен, а также вследствие других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемого помещения. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом не позднее, чем за два месяца.
11.08.2008 договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Руководствуясь договором (пункт 3.6) ООО "Сафи" письмом от 27.07.2009 N 14-00 просило предпринимателя В.И. Кузьменко о снижении размера арендной платы, установленной за пользование арендованным помещением, до 600 рублей за 1 кв. м.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала, поскольку пункт 3.6 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Таким образом, содержащиеся в кассационной жалобе, выводы о необходимости государственной регистрации изменений, касающихся уменьшения размера арендной платы, являются неправильными, не соответствующими нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим правоотношения по аренде..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.10.2010 по делу N А03-16106/2009
"...Из материалов дела следует, что по заключенному договору аренды от 23.01.2002 N 420 комитет (арендодатель) предоставил предпринимателю А.Ф. Беркутову (арендатор) нежилое помещение общей площадью 94,78 кв. м, расположенное по улице Деповская, 23 в городе Новоалтайске, сроком на 10 лет.
Пунктом 4.4 указанного договора предусмотрено изменение размера арендной платы по требованию арендодателя при изменении в централизованном порядке арендных ставок, что оформляется дополнительным соглашением.
В порядке, предусмотренном пунктом 4.4 договора от 23.01.2002 N 420, между сторонами заключены дополнительные соглашения, которые на основании нормативных актов органа местного самоуправления, принятых в период с 2002 по 2008 год, устанавливали ставку арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, поэтому необходимость государственной регистрации дополнительных соглашений у сторон отсутствовала.
Данный вывод согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, кассационная инстанция находит необоснованными, ранее они были проверены и оценены судами первой и апелляционной инстанций, сводятся к переоценке выводов судов и не содержат указаний о нарушении норм материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.07.2010 по делу N А45-20773/2009
"...В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договора арендатор вносит арендные платежи ежемесячно до третьего числа отчетного месяца. В одностороннем порядке арендная плата изменяется агентством не чаще одного раза в год в связи с изменением восстановительной стоимости объектов аренды и изменением любых коэффициентов, используемых при расчете арендной платы и извещением арендатора и арендодателя за 10 дней до введения новой ставки арендной платы. В этом случае агентство направляет письменное уведомление арендатору. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения
Уведомлением от 31.07.2008 N САП-6701/08 условие договора о размере арендной платы изменено агентством в одностороннем порядке на основании пункта 3.3 договора от 19.05.2005 N 281оу. С 15.08.2008 ставка арендной платы установлена в размере 10 164 рублей 55 копеек за 1 квадратный метр в год (размер ежемесячной арендной платы составляет 331 872 рубля 50 копеек).
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы, увеличенной уведомлением агентства от 31.07.2008 N САП-6701/08, поскольку оно не зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). В связи с этим увеличение размера арендной платы признано необоснованным. При этом судами взыскано 92 204 рубля 74 копейки арендной платы, которая изменена односторонним уведомлением от 14.12.2006.
Суд кассационной инстанции считает, что при принятии решения и постановления судами неправильно применены нормы материального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала, поскольку пункт 3.3 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.11.2009 по делу N А27-1054/2009
"...По мнению заявителя, решение и постановление являются незаконными и необоснованными в связи с тем, что при их вынесении сделаны выводы несоответствующие обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Считает, что изменение методики начисления арендной платы влечет необходимость внесения изменений в договор аренды и государственную регистрацию данных изменений в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между федеральным государственным унитарным предприятием "Баланс" (далее - ФГУП "Баланс"), ТУ Росимущества (арендодатель) и ООО "Домино-1" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 06.05.2004 N 101-ф/04, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование сроком до 31.12.2019 объект недвижимости в целях розничной торговли непродовольственными товарами, общей площадью 1170,4 кв. м, в том числе полезной - 974,7 кв. м, на третьем этаже отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: город Кемерово, улица Ноградская, 5.
Исходя из пункта 3.3 договора, размер арендной платы может быть изменен по требованию арендодателя, в случае законодательного или нормативного изменения ставки арендной платы, а также цен, тарифов и индексов, с помощью которых производится расчет величины арендной платы.
ТУ Росимущества, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по уплате арендных платежей, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суды первой и апелляционной инстанций установили, что решением территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Кемеровской области от 09.12.2004 N 9-2/1 утверждена новая методика расчета арендной платы за пользование объектами, находящимися в федеральной собственности, которое вступило в силу с 01.05.2005; между ТУ Росимущества, ФГУП "Баланс" и ООО "Домино-1" с 27.04.2005 велась переписка об увеличении размера арендной платы, в том числе письмом от 20.07.2006 N 9-6-07/390 ТУ Росимущества сообщало ООО "Домино-1" о необходимости оплачивать арендную плату по 172 629 рублей 64 копейки ежемесячно.
При таких обстоятельствах арбитражные суды, руководствуясь пунктами 1, 2 статьи 424, пунктами 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3.3 договора аренды от 06.05.2004 N 101-ф/04, пришли к правомерному выводу о том, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в связи с чем отказали в удовлетворении встречного иска..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 12.03.2013 по делу N А40-34287/12-40-314
"...Из материалов дела следует и установлено судами, что между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды от 24.12.2008 N 15/09 сроком действия с 01.01.2009 по 31.12.2011.
Пунктами 5.1, 5.2 договора установлено, что ставка арендной платы определена сторонами в соответствии с протоколом об итогах конкурса от 24.12.2008 N 20 ВР-АР. Величина арендной платы первого года аренды установлена в размере 3.034.980 рублей.
Согласно п. 4.2.3 договора арендодатель вправе ежегодно проводить корректировку арендной платы в соответствии с величиной коэффициента-дефлятора, утверждаемого ежегодно, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы. Коэффициент-дефлятор определяется Минэкономразвития России. Арендодатель (истец) сообщает арендатору (ответчику) о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размера и сроков платежа (п. п. 4.2.10, 5.2 договора).
Дополнительным соглашением от 20.12.2010 стороны признали приложение N 3 к договору утратившим силу и с 01.01.2011 утвердили новое приложение N 3 к договору, согласно которому ставка арендной платы устанавливается в размере 2 600 руб., коэффициент-дефлятор - 1,265, размер арендной платы в месяц - 319 937 руб. 49 коп.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что расчет годовой арендной платы, а также размер месячной арендной платы определен в приложении N 3 в редакции дополнительного соглашения от 20.12.2010, а ответчик доказательств оплаты арендной платы в полном объеме суду не представил.
Доводы ответчика о неправильном исчислении истцом ставки арендной платы на 2011 год были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая оценка и они правомерно отклонены, поскольку расчет размера арендной платы произведен истцом на основании постановлений Правительства Москвы от 23.09.2008 N 863-ПП, от 30.12.2008 N 1218-ПП в редакции постановления Правительства Москвы N 1479-ПП от 29.12.2009.
Согласно п. 3 постановления Правительства Москвы от 29.12.2009 N 1479-ПП установлено, что в отношении договоров аренды, заключенных до 01.01.2010 с субъектами малого предпринимательства города Москвы по итогам торгов по передаче в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы, расчет арендной платы производится по ставке, определенной по результатам торгов.
Кассационный суд соглашается с выводами суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для регистрации приложения N 3 к вышеназванному договору на 2011 год.
Согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате ее корректировки не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.02.2012 по делу N А41-10308/11
"...Судами установлено, что между КУИ г. Щербинки (арендодатель) и ООО "ПАРЭН" (арендатор) заключен договор аренды N 58/2004 от 06.08.2004, согласно которому первый обязуется предоставить второму за плату во временное пользование на срок с 01.07.2004 по 30.06.2007 земельный участок с кадастровым номером 50:61:0030103:0012, категория земель - земли поселений, общей площадью 9900 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Щербинка, Симферопольское шоссе, вл. 15.
Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Ответчик не согласен с размером заявленных истцом задолженности и ставки арендной платы. Считает, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие изменение арендной платы за пользование земельными участками, утвержденные постановлением Главы г. Щербинка после 2005 года. Соглашение между ООО "ПАРЭН" и КУИ г. Щербинка по изменению существенных условий договора аренды не достигнуто и дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3.1 договора арендные платежи начинают исчисляться с 01.07.2004. Размер арендной платы за земельный участок определяется в Приложении N 2 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью. Сумма ежегодной арендной платы устанавливается исходя из базовой ставки, определяемой ежегодно постановлением Главы города. Расчет арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения базовых ставок арендной платы и площади земельного участка. Размер арендной платы считается измененным с 1 января соответствующего года на основании постановления Главы города.
Суд установил, что КУИ г. Щербинки уведомляло ответчика об изменении арендной платы письмами от 31.01.2007 N 344, от 01.02.2008 N 605, от 27.01.2009 N 314, от 26.01.2010 N 126 в связи с изменениями в централизованном порядке базовых ставок арендной платы и коэффициентов (л.д. 50 - 53 т. 1).
При указанных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Такая позиция соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике, в том числе содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 января 2010 N 11487/09..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.09.2011 по делу N А41-25352/10
"...Отказывая в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Горбачева А.В., суд указал на то, что пункт 3.7 спорного договора аренды предусматривает возможность повышения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы за пользование помещением не чаще одного раза в год, и не более чем на разницу между годом текущим и годом предыдущим. Суд пришел к выводу, что Горбачев А.В. повысил размер арендной платы на разницу, выраженную в процентном соотношении, получаемую в результате вычитания из размера базовой ставки за один квадратный метр нежилых помещений муниципальной собственности на текущий год (2009) размера базовой ставки арендной платы за один квадратный метр нежилых помещений муниципальной собственности за два предшествующих года (2007 и 2008).
Суд отказал в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Горбачева А.В. в части включения в реестр требований кредиторов должника требований в размере 1 197 989 руб. 08 коп., составляющих долг по арендной плате, также исходя из того, что изменение размера арендной платы не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Суд кассационной инстанции считает данный вывод суда неправильным, поскольку изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации представляет собой исполнение условий договора о размере арендной платы и не является изменением условий договора, и не подлежит согласованию с арендатором (пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
При новом рассмотрении требований индивидуального предпринимателя Горбачева А.В. арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить период и размер задолженности должника по арендной плате по спорному договору аренды, дать оценку расчету заявителя по измененному в соответствии с пунктом 3.7 спорного договора аренды размеру арендной платы, проверить и дать оценку фактическому выполнению должником обязательств по оплате арендных платежей, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценить представленные в дело доказательства, предложить сторонам представить доказательства в обоснование своих доводов и с надлежащим применением закона принять законное и обоснованное решение..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.05.2011 N КГ-А41/4169-11 по делу N А41-12762/10
"...По мнению ООО "Интерьеркомплект", увеличение размера арендной платы подлежало оформлению в порядке государственной регистрации изменений условий договора. Ввиду отсутствия такой регистрации договор аренды в части увеличения арендной платы упомянутыми уведомлениями в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не может считаться заключенным.
Из совокупного толкования условий п. п. 2.7, 2.9 договора аренды земли от 28.01.1998 N 510 следует, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год. В соответствии с условиями договора аренды земли от 28.01.1998 N 510 дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями.
Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовав обстоятельства дела, на основании норм статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации сделали правильный вывод о правомерности требований истца в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 2 941 978 руб. за период с 01.01.2008 по 01.04.2010 года..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.10.2010 N КГ-А41/12962-10 по делу N А41-41623/09
"...Как следует из обстоятельств дела и установлено судами, 23.08.2004 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилых помещений (строений) N 2315, который зарегистрирован в установленном порядке.
Полагая, что у ответчика имеется длительная задолженность по арендной плате, исходя из условий договора, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции указал на то, что ни одно из требований ГК РФ и условий договора истцом не применялось, правовые основания для пересчета истцом арендной платы, доначисления ее за период с 2006 по 2009 года отсутствуют. При этом суд апелляционной инстанции указал, что истец в одностороннем порядке изменил размер арендной платы исходя из ее среднерыночного размера путем повышения ставки с 2006 года и обратился в суд с требованием о взыскании разницы между величиной арендной платы, рассчитанной истцом, и фактически уплаченной ответчиком по ставке арендной платы, установленной договором аренды нежилых помещений.
Суды также сослались на то, что соглашение об изменении размера арендной платы не было заключено сторонами и зарегистрировано в установленном законом порядке.
Между тем судами не учтено следующее.
В связи с тем, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов на основании распоряжений Администрации не является изменением условий договора аренды об арендной плате в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение данного условия.
Суд кассационной инстанции также считает, что пункт 3.2 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит ч. 1 ст. 452 ГК РФ, поэтому исполнение арендодателем его условий представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Аналогичная правовая позиция содержится в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 11.05.2010 N 2015/10.
Следовательно, является ошибочным вывод судов о том, что сторонами договора не было заключено соглашение об изменении условия об арендной плате и зарегистрировано в установленном законе порядке..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.08.2010 N КГ-А41/8440-10 по делу N А41-42096\09
"...Согласно п. 3.3 договора размер арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога, площади земельного участка и вида деятельности арендатора.
Договор аренды зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой 10 июня 2003 г. (л.д. 10).
Министерство имущественных отношений Московской области письмом от 15.02.2007 г. N ИС-1626 уведомило ЗАО "Зубр+" об изменении механизма расчета арендной платы в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 г. N 23\96-ОЗ "О регулировании земельных отношений" и перерасчете арендной платы на 2006 г. и начиная с 2007 г. с применением нового механизма расчета арендной платы исходя из размера базовой ставки арендной платы - 0,015004 руб. кв. м коэффициента места месторасположения - 1, коэффициента, учитывающего условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора; размер арендной платы на 2006 - 2007 г. составил 2700 руб. 72 коп.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет сбой исполнение согласованного сторонами условий договора.
Необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственная регистрация в данном случае отсутствует.
Указанная позиция изложена в Постановлениях Президиума ВАС РФ N 11484 от 26 января 2010 г., N 12404\09 от 2 февраля 2010 г..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.03.2010 N КГ-А41/2056-10 по делу N А41-27910\09
"...Отказывая в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что истцом не представлены доказательства соблюдения требования п. 3 ст. 433, ст. 452, п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании существенного условия договора, размера арендной платы и механизма ее начисления, а также государственной регистрации изменений в договор, судом не приняты во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 11 Информационного письма ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым, если условиями договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а стороны согласовали способ ее расчета, то такая арендная плата является определяемой и подлежит исчислению по каждому сроку платежа.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса условия договора о размере арендной плате, а представляет собой исполнение данного условия.
Согласно п. 3.3 договора аренды земельного участка от 22 июля 2003 г. N 26014-Z и дополнительного соглашения N 1 к указанному договору размер арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога, площади земельного участка и вида деятельности арендатора.
Размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки земельного налога в соответствии с соответствующими нормативными правовым актом.
Таким образом, стороны (Министерство имущественных отношений Московской области и ООО "Загородный клуб "Раздолье") согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения базы для ее начисления - ставки земельного налога не является изменением условий договора, а представляет собой исполнение данного условия..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.03.2010 N КГ-А40/1126-10 по делу N А40-39784/09-9-352
"...Дополнительным соглашением от 6.11.2007 г. N М-01-011025 к договору аренды земельного участка, подписанного Департаментом земельных ресурсов г. Москвы, ЗАО "ГЕОС-РЕМСТРОЙ" и ОАО "БИНБАНК" был изменен размер арендной платы исходя из базовой ежегодной ставки 540 000 руб. Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения к договору права и обязанности по договору аренды в полном объеме перешли от ЗАО "ГЕОС-РЕМСТРОЙ" к ОАО "БИНБАНК" с 28.06.2006 г...
Подписав дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.03.1998 г. ОАО "БИНБАНК" и Департамент земельных ресурсов г. Москвы согласовали порядок внесения и изменения арендной платы, определенной п. п. 3.1 - 3.2 договора аренды земельного участка от 26.03.1998 г. N М-01-11025.
Ссылка ОАО "БИНБАНК" на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды обоснованно не принята судом первой и апелляционной инстанцией, поскольку содержащийся в соглашении расчет арендной платы соответствует закону и согласован с ответчиком.
В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно п. 3.2 договора N М-01-011025 размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы уполномоченным органом государственной власти без внесения изменений в договор..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.11.2009 N КГ-А40/11885-09 по делу N А40-26457/09-54-204
"...Как установлено судами, 15.11.1999 г. между городом Москвой в лице Государственного учреждения "Главное управление охраны памятников г. Москвы" (арендодатель) и ООО "ник "СИНИОН" (арендатор) заключен Договор N 47-з (л.д. 8 - 11), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение на срок с 15.11.1999 г. по 01.04.2014 г. здание, являющееся памятником архитектуры "Жилой дом XIX в.", находящееся по адресу г. Москва, Серебрянический переулок, д. 2/5/1, стр. 4, площадью 1129,1 кв. м (л.д. 8 - 12).
Договор прошел государственную регистрацию 29.05.2000 г.
П. 7 Договора установлено, что при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в г. Москве арендодатель производит перерасчет арендной платы за пользование объектом аренды и направляет его арендатору; изменение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета арендатором.
Порядок расчета размера арендной платы за пользование объектами культурного наследия, находящимися в собственности г. Москвы, регулируется Распоряжением Мэра Москвы от 08.08.1996 г. N 200/1-РМ, - в соответствии с которым с 01.09.2007 г. арендная плата за пользование 1 кв. м здания по адресу г. Москва, Серебрянический переулок, д. 2/5/1, стр. 4, составляет 2 996 809 руб. 20 коп. без учета НДС в год.
Арендодатель письмом N 16-03-80/7-2, полученным арендатором 31.08.2007 г. (л.д. 20), известил о повышении с 01.09.2007 г. арендной платы за пользование 1 кв. м здания по адресу г. Москва, Серебрянический переулок, д. 2/5/1, стр. 4, до 2 996 809 руб. 20 коп. без учета НДС в год.
За период со 2-го квартала 2007 года по 1-й квартал 2009 года (с учетом применения с 01.09.2007 г. арендной платы по ставке 2 996 809 руб. 20 коп. без учета НДС за 1 кв. м в год) арендатором в счет арендной платы не уплачено 3 543 458 руб. 68 коп., - что в свою очередь является основанием для применения установленной договором меры ответственности в виде неустойки, начисляемой по ставке 0,5% в день на сумму просроченной арендной платы без учета НДС, составившей за период с 06.04.2007 г. по 01.02.2009 г. 5 241 209 руб. 16 коп.
Как правомерно установлено судом апелляционной инстанции, в п. 7 Договора установлен определяемый размер арендной платы, не противоречащий ч. 1 ст. 452 ГК РФ, в силу которого изменение размера арендной платы представляет собой исполнение данного условия и не требует внесения изменений в договор. При таких обстоятельствах изменение размера арендной платы не подлежало государственной регистрации в соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.09.2009 N КГ-А40/8295-09 по делу N А40-56420/08-85-498
"...Согласно п. 3.1 договора при определении размера общей арендной платы за пользование объектом, используется формула расчета арендной платы, утвержденная постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону, с применением коэффициентов, действующих на момент заключения договора.
В п. 8 договора устанавливающий расчет арендной платы в расшифровке коэффициентов, примененных в формуле расчета арендной платы, указан Сб - базовая величина арендной платы за 1 кв. м общей площади объекта (помещений) установленной постановлением Мэра.
Пунктом 3.2 спорного договора аренды установлено, что арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из размеров коэффициентов, используемых в формуле расчета общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения платежа и перечислять ее на расчетные счета в соответствии с пунктом 22 договора.
Арбитражный суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что, стороны в п. 3.1, 3.2 договора аренды установили не конкретный размер арендной платы, а способ определения арендной платы исходя из размеров коэффициентов и базовых ставок, используемых в формуле расчета общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения платежа.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате применения в 2006, 2007, 2008 годах коэффициентов базовой ставки в размере 44, 51, 58 рублей представляет собой исполнение условий договора, и изменения условий договора, касающихся размера арендной платы не подлежат оформлению в виде дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2009 N КГА41/4399-09 по делу N А41-21992/08
"...В статье 3 договора аренды от 01.01.03 установлено, что за предусмотренные настоящим договором арендуемые нежилые здания и помещения Арендатор обязуется ежемесячно производить арендную плату по выставленным Арендодателем счетам с одновременным предоставлением счетов-фактур в течение пяти дней со дня получения указанных документов. Арендная плата устанавливается согласно Методике Московской области, рекомендованной к применению при сдаче в аренду государственного и муниципального недвижимого имущества. При изменении базовой ставки, утверждаемой Губернатором Московской области, арендная плата пересматривается арендодателем, расчет направляется арендатору.
Арбитражный суд сделал обоснованный вывод о том, что стороны в договоре согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения базовой ставки не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного договора.
В связи с этим суд правомерно отклонил довод ответчика о необходимости заключения дополнительного соглашения при изменении ставки арендной платы и его государственной регистрации..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.11.2006, 07.12.2006 N КГ-А40/11725-06 по делу N А40-29898/06-13-178
"...Согласно пункту 3.3 указанного договора размер арендной платы подлежит перерасчету в соответствии с постановлениями Правительства Москвы об изменении ставок арендной платы. Изменение размера арендной платы (перерасчет) оформляется в виде нового расчета, подписываемого арендатором и арендодателем в 30-дневный срок с момента уведомления арендатора об изменении ставок арендной платы, и являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.
Судом установлено, что, истцом и ответчиком подписаны расчеты N 1 и N 2, устанавливающие размер арендной платы на 2003 и 2004 годы.
Довод кассационной жалобы о неприменении судом статьи 425 ГК РФ со ссылкой на то, что дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы не зарегистрированы в установленном порядке, подлежит отклонению, поскольку фактическое изменение размера арендной платы соглашением сторон в соответствии с пунктом 3.3 договора и в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ представляет собой исполнение условия договора о перерасчете арендной платы в соответствии с постановлениями Правительства Москвы об изменении ставок арендной платы, и не требует государственной регистрации..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.06.2006, 27.06.2006 N КГ-А40/5800-06 по делу N А40-68786/05-82-561
"...Довод кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, не может служить основанием к отказу в иске, поскольку положения статьи 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредством фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.06.2006, 27.06.2006 N КГ-А40/5750-06 по делу N А40-58652/05-59-509
"...Довод кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, не может служить основанием к отказу в иске, поскольку положения статьи 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредством фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2006 N КГ-А40/5167-06 по делу N А40-68775/05-77-562
"...Доводы кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, не могут служить основанием к отказу в иске, поскольку положения ст. 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредством фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2006 N КГ-А40/5176-06 по делу N А40-68770/05-77-561
"...Доводы кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке не могут служить основанием к отказу в иске, поскольку положения ст. 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредством фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2006 N КГ-А40/5071-06 по делу N А40-63577/05-89-594
"...Доводы кассационной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, не могут служить основанием к отказу в иске, поскольку положения ст. 614 ГК РФ не запрещают установление в договоре аренды размера арендной платы как посредством фиксированной суммы, так и путем согласования порядка его определения. Судами правомерно указано, что в последнем случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор и их регистрации..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.10.2014 по делу N А57-3646/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "Кватро Альянс" и ООО "ИТБ ФИНАНС", действующим по поручению собственника общества с ограниченной ответственностью "Акцент-Инвест" (далее - ООО "Акцент Инвест"), 01.04.2010 сроком на 5 лет заключен договор аренды нежилых помещений N С-09/01-04/2010 (далее - договор), прошедший государственную регистрацию 27.05.2010.
Пунктом 4.1.1 договора сторонами определен размер базовой арендной платы в месяц в сумме 361 030 руб.
При этом согласно условиям пункта 4.7 договора "Стороны соглашаются о том, что размер базовой арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке не более чем на 10% (процентов) начиная со второго года с даты подписания акта приема-передачи помещения, при этом арендодатель письменно уведомляет арендатора не менее чем за месяц об изменении базовой арендной платы".
Впоследствии, с 12.02.2013, на основании договора N 1/11-02/2013 уступки прав требования права арендодателя по спорному договору аренды перешли к ООО "Акцент Инвест".
Истец, полагая, что в период с января 2012 года по февраль 2013 года включительно ошибочно осуществлял перечисление арендных платежей предыдущему арендодателю в большем размере, чем предусмотрено договором (за исключением января 2013 года), в связи с чем на его стороне возникло неосновательное обогащение в размере 494 072,30 руб., обратился в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.
Из буквального толкования условий пункта 4.7 договора следует, что истец согласился на уведомительный характер извещения его арендодателем в случае увеличения им в одностороннем порядке размера арендной платы.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, в случае реализации арендодателем права на одностороннее изменение договора указанные действия не являются изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, и соответственно необходимость в государственной регистрации в данном случае отсутствует.
Доводы жалобы о необходимости государственной регистрации изменений условий договора о размере арендной платы отклоняются судебной коллегией как противоречащие условиям пункта 4.7 договора, предусматривающего уведомительный характер изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, извещения о котором не подлежат государственной регистрации, так как не меняют условий договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию частью 3 статьи 614 ГК РФ..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.09.2012 по делу N А12-23099/2011
"...Ответчик в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) предъявил истцу встречный иск о признании не заключенными дополнений от 01.01.2011 N 9 и от 14.07.2011 N 10 к договору от 07.05.2007 N 3/3184 на аренду помещений (здания) нежилого муниципального фонда об изменении размера арендной платы в связи с отсутствием государственной регистрации этих изменений к договору аренды.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой и апелляционной инстанций установили, что увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате ответчику, в том числе на основании дополнений от 01.01.2011 N 9 и от 14.07.2011 N 10 к спорному договору аренды, обусловлено повышением установленных базовых ставок годовой арендной платы в результате принятия решения от 10.11.2010 N 38/1166 Волгоградской городской Думой, в связи с чем представляет собой исполнение согласованного сторонами условия пункта 4.5 договора аренды и не требует государственной регистрации.
Указанный вывод судов обеих инстанций соответствуют материалам дела и закону.
Как видно из материалов дела и установлено судами, арендная плата по спорному договору является определяемой на основании методики определения арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда Волгограда, утвержденной уполномоченным органом.
Согласно пункту 4.5 договора от 07.05.2007 N 3/3184 размер арендной платы изменяется арендодателем без согласования с арендатором в случае изменения органами местного самоуправления методики определения арендной платы или базовой величины стоимости строительства 1 кв. м.
В данном случае увеличение размера арендной платы в результате повышения базовых ставок этой методики не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Поэтому вывод судов об отсутствии необходимости заключения и государственной регистрации изменений и дополнений к договору аренды об установлении нового размера арендной платы является правомерным.
Поскольку надлежащих доказательств уплаты арендной платы в установленном договором размере ответчиком не представлено, суд обоснованно удовлетворил первоначальный иск о взыскании долга и пеней.
Оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.04.2011 по делу N А12-16289/2010
"...В соответствии с положениями пунктов 3.1 - 3.4, 4.2 договора аренды от 26.06.2003 N 761ап, а также приложений к договору (расчета арендной платы) и подписанных сторонами дополнительных соглашений N 1, 2, 3, 4, 5 к нему размер арендной платы по договору является измененяемым и подлежит исчислению в соответствии с базовыми ставками арендной платы, утверждаемыми городским положением от 25.01.2007 N 112-ВГД "О бюджете городского округа - город Волжский Волгоградской области на 2007 год", принятым постановлением Волжской городской Думы Волгоградской области от 19.01.2007 N 32/1, городским положением от 29.12.2007 N 301-ВГД "О бюджете городского округа - город Волжский Волгоградской области на 2008 - 2010 годы", принятым постановлением Волжской городской Думы Волгоградской области от 29.12.2007 N 49/1, а также ставками земельного налога.
Исполнение арендодателем пунктов 3.1, 4.2 договора аренды о возможности изменения размера арендной платы представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.04.2011 по делу N А12-12124/2010
"...Судами установлено, что из содержания пунктов 3.1 - 3.4 договора и расчета месячной арендной платы, являющимся приложением к договору, следует, что арендная плата за пользование нежилыми помещениями определяется расчетным путем, исходя из базовых ставок арендной платы, налога на добавленную стоимость, налога на землю, площади арендуемого помещения, а также повышающих и понижающих коэффициентов.
Размер арендной платы по договору от 26.03.2003 N 761ап является изменяемым и подлежит исчислению в соответствии с базовыми ставками арендной платы, утверждаемыми городским Положением от 29.12.2007 N 301-ВГД "О бюджете городского округа - город Волжский Волгоградской области на 2008 - 2010 годы", а также ставками земельного налога.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Таким образом, исполнение арендодателем пунктов 3.1, 4.2 договора о возможности изменения размера арендной платы представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем не требуется заключение дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации со ссылкой на аналогичную правовую позицию, выраженную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 2015/10 по делу N А40-26457/09-54-204, а также от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5).
В этой связи решением суда первой инстанции от 08.09.2010 правомерно удовлетворено требование истца о взыскании долга в полном объеме, исходя из расчета задолженности, произведенного в соответствии с условиями договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.01.2011 по делу N А55-37188/2009
"...Как указано в пункте 4.2 договора аренды земельного участка от 24.03.2005 N 020372з, арендатор обязуется вносить арендную плату, а в пунктах 4.3 и 5.2 определено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае внесения изменения в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. При этом арендодатель сообщает арендатору об изменении размера арендной платы путем публикации в газете "Самарская газета".
Суд первой инстанции установил, что с 15.05.2007 был изменен размер арендной платы, в связи с принятием постановления Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", о чем арендатор был уведомлен посредством информационного сообщения в "Самарской газете" от 11.05.2007 N 77.
Отменяя данное решение суда первой инстанции в обжалованной части, апелляционный суд исходил из отсутствия государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка.
Между тем, в силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Как следует из пункта 4.3 договора аренды от 30.09.2005 N 001052з, размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Самарской области, нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Самарской области о плате за землю.
Таким образом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного правового акта не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вывод суда апелляционной инстанции о необходимости государственной регистрации изменений договора аренды, касающихся пересмотра размера арендной платы, противоречит требованиям закона и правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09.
Таким образом, суд апелляционной неправомерно отменил законное решение суда первой инстанции..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.01.2011 по делу N А55-37189/2009
"...Как указано в пункте 4.2 договора аренды земельного участка от 24.03.2005 N 020373з, арендатор обязуется вносить арендную плату, а в пунктах 4.3 и 5.2 определено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае внесения изменения в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. При этом арендодатель сообщает арендатору об изменении размера арендной платы путем публикации в газете "Самарская газета".
Суд первой инстанции установил, что с 15.05.2007 был изменен размер арендной платы, в связи с принятием постановления Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", о чем арендатор был уведомлен посредством информационного сообщения в "Самарской газете" от 11.05.2007 N 77.
Отменяя данное решение суда первой инстанции в обжалованной части, апелляционный суд исходил из отсутствия государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка.
Между тем, в силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Как следует из пункта 4.3 договора аренды от 30.09.2005 N 001052з, размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Самарской области, нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Самарской области о плате за землю.
Таким образом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного правового акта не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия считает ошибочными выводы суда апелляционной инстанции о необходимости государственной регистрации изменений договора аренды, касающихся пересмотра размера арендной платы, а также находит неправомерным отмену решения суда первой инстанции в этой части..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.12.2010 по делу N А55-37627/2009
"...04 июля 2006 г. договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
При принятии судебного акта суды исходили из того, что истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы.
Следовательно, согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменения к этому договору не вступили в силу.
Из буквального толкования положений пункта 4.3 договора следует, что размер арендной платы по договору установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору стороны предусмотрели изменение действующего законодательства Российской Федерации.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативно-правовых актов не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы и не требует регистрации.
...решение Арбитражного суда Самарской области от 22.03.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2010 по делу N А55-37627/2009 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.11.2010 по делу N А12-163/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда от 24.01.2005 N 27-рз между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Торговый ряд - Спектр" (арендатор) 08.02.2005 года заключен договор N 5692 аренды земельного участка для эксплуатации торговых павильонов без права капитального строительства сроком с 24.01.2005 по 24.01.2008.
Договор зарегистрирован 20.04.2005 в установленном законом порядке.
Поскольку стороны предусмотрели, что в соответствии с пунктом 2.8 договора аренды размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок, установленных в Волгограде, а также правового регулирования порядка (способа) определения арендной платы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в силу статьи 614 ГК РФ извещение от 27.06.2008 к договору N 5692 не является изменением условий договора, подлежащим государственной регистрации, а является исполнением условий договора.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает обжалуемые решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.03.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2010 законными и не подлежащими отмене..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.07.2010 по делу N А12-22853/2009
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 11.11.2003 между администрацией Волгограда (арендодателем) и ООО "Бронко-М" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка N 5046.
Согласно сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, указанный договор, а также вышеуказанные изменения к нему, были зарегистрированы 24.12.2006 (запись о регистрации 34-34-01/376/2006-180), что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2009 N 01/185/2009-745.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора по внесению арендной платы, администрация Волгограда обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2001 <*> N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" ВАС РФ рекомендовал судам учитывать, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
--------------------------------
<*> Вероятно, вместо информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2001 N 66 имеется в виду информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

Из буквального толкования положений пункта 2.8 договора следует, что размер арендной платы по договору установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору стороны предусмотрели изменение действующего законодательства Российской Федерации.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативно-правовых актов не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы и не требует регистрации.
Таким образом, судами сделан правильный вывод, что в силу статьи 614 ГК РФ извещение от 01.07.2008 не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы, подлежащим государственной регистрации. Истец, направив ответчику указанное извещение об изменении арендной платы, исполнил предусмотренные договором обязательства..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2010 по делу N А65-26543/2009
"...Договор аренды, заключенный на срок свыше 1 года зарегистрирован в установленном законом порядке.
Неуплата арендатором арендных платежей явилась основанием для обращения Управления с иском о взыскании задолженности.
Суды пришли к выводу, что стороны до 2006 года согласовали механизм расчета арендной платы, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). По мнению судов, начиная с 2006 года изменился механизм исчисления размера арендной платы, что привело к ее увеличению. В свою очередь, изменение механизма начисления арендной платы следует рассматривать как изменение условий договора аренды, которое подлежит обязательной государственной регистрации.
Между тем судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен в связи с изменением в законодательстве.
Увеличение размера арендной платы связано с изменением ставок земельного налога, вносимых ежегодно в федеральное законодательство. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки налоговых ставок, кадастровой стоимости земельных участков не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле части 3 статьи 614 ГК РФ.
В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.
Указанная позиция согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
При таких обстоятельствах вывод судов о том, что изменение арендной платы является изменением условий договора, требующим государственной регистрации нельзя признать правильным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.07.2010 по делу N А65-31237/2009
"...Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Невыполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы в полном объеме за период с 01.08.2007 по декабрь 2009 года послужило основанием для обращения в арбитражный суд.
Суд первой инстанции со ссылкой на статьи 421, 425, 614, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации и учитывая, что задолженность ответчика перед истцом подтверждается документально, пришел к правомерному выводу о том, что требования истца о взыскании 4 196 966,94 руб. долга по арендной плате за период с 01.08.2007 по декабрь 2009 года являются обоснованными.
Также обоснованно отклонен довод ответчика о том, что изменение размера арендной платы должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке, так как пунктом 8 приложения N 2 к договору аренды стороны предусмотрели механизм (способ) исчисления арендной платы, а именно начиная с 01.08.2007, на 5% от ставки арендной платы, но не ниже уровня инфляции. При этом, условиями договора от 08.07.2006 N ИНС-1Б/4W4/06-10827 не предусмотрено направление уведомлений в адрес арендатора об увеличении размера арендной платы и подписание дополнительных соглашений.
Кроме того, фактическое изменение арендной платы в результате корректировки на уровень инфляции не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой способ исполнения данного условия (пункт 11 Информационного письма Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.07.2010 по делу N А65-16929/2009
"...Пунктом 2.3 договора стороны согласовали, что размер арендной платы может ежегодно корректироваться арендодателем в одностороннем порядке при изменении нормативными актами ставок налогообложения, повышающих коэффициентов к ставкам земельного налога, базовых ставок арендной платы.
Договор перенайма от 09.12.2005 зарегистрирован в установленном законом порядке.
Заключенным сторонами договором установлен порядок определения арендной платы.
Разрешая спор, судом не приняты во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым, если условиями договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а стороны согласовали способ ее расчета, то такая арендная плата является определяемой и подлежит исчислению по каждому сроку платежа.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения ставки земельного налога не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной плате, а представляет собой исполнение данного условия.
Кроме того, условиями договора аренды не предусмотрено подписание сторонами отдельного соглашения об изменении арендной платы. В связи с чем, вывод суда о необходимости государственной регистрации соответствующих изменений размера арендной платы противоречит вышеуказанным нормам права.
При таких данных обжалуемые судебные акты подлежат отмене в удовлетворенной части иска, с направлением дела на новое рассмотрение..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.06.2010 по делу N А65-15657/2009
"...Пунктом 2.3 договора стороны согласовали, что размер арендной платы может ежегодно пересматриваться с учетом ставок налогообложения, повышающий коэффициент на 2001 г. - 0,12.
Договор перенайма от 25.03.2005 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 19.01.2006 в ЕГРНП внесена соответствующая запись (л. д. 14, т. 1).
Заключенным сторонами договором установлен порядок определения арендной платы.
Разрешая спор, судом не приняты во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым, если условиями договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а стороны согласовали способ ее расчета, то такая арендная плата является определяемой и подлежит исчислению по каждому сроку платежа.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения ставки земельного налога не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной плате, а представляет собой исполнение данного условия.
Кроме того, условиями договора аренды не предусмотрено подписание сторонами отдельного соглашения об изменении арендной платы. В связи с чем, вывод суда о необходимости государственной регистрации соответствующих изменений размера арендной платы противоречит вышеуказанным нормам права.
При таких данных обжалуемые судебные акты подлежат отмене в удовлетворенной части иска, с направлением дела на новое рассмотрение..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.06.2010 по делу N А12-13162/2009
"...Проверив представленный истцом расчет задолженности по арендной плате за спорный период, учтя произведенные ответчиком платежи, суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования. При этом руководствовался положением статей 309, 330, 333, 431, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, принял во внимание пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
В обоснование своего вывода суд указал, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия исходя из согласованного сторонами механизма ее определения.
Поскольку стороны предусмотрели, что в соответствии с пунктом 2.8 договора аренды размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также правового регулирования порядка (способа) определения арендной платы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате, ответчик исполнил предусмотренные договором обязательства - направил истцу извещение об арендной плате.
Таким образом, в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемое ответчиком извещение от 23.06.2008 к договору N 6150 не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы, подлежащим государственной регистрации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.04.2010 по делу N А65-6923/2009
"...Срок аренды, в соответствии с пунктом 1.1 договора, сторонами установлен на 10 лет.
Договор аренды надлежащим образом зарегистрирован 16.02.2005, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.06.2008 N 30/100/2008-125.
Размер арендной платы установлен в виде стабильных платежей за 1 кв. м земельной площади в расчете на год (согласно закону РСФСР "О плате за землю"). Ставка арендной платы за 1 кв. м предусмотрена в размере 8,8 руб. (п. 2.1 договора).
Пунктом 2.3 договора предусмотрен пересмотр арендной платы в случае изменения ставок налогообложения.
Довод о том, что при отсутствии государственной регистрации изменений арендных платежей за 2006 - 2009 года применению подлежит расчет платы за 2005 год, противоречит пункту 2.3 договора и пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку изменение величины применяемой ставки земельного налога не означает изменение размера арендной платы, подлежащей государственной регистрации.
При заключении договора и установлении размера арендной платы стороны исходили из ставок земельного налога, фактическое изменение арендной платы в результате изменения ставки земельного налога не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть не представляет собой изменение условий договора о размере арендной платы.
Аналогичная правовая позиция указана в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
При таких данных коллегия считает, что правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов не имеются..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.03.2010 по делу N А12-14384/2009
"...Извещением от 04.06.2008 арендодатель сообщил, что с 01.01.2008 на основании Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", постановления главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" (в ред. 12.02.2008), решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, принимаемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", арендная плата будет составлять 127 683 руб. 18 коп.
Согласно пункту 2.8 договора "Размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате".
Из буквального толкования положений пункта 2.8 договора следует, что размер арендной платы по договору установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору стороны предусмотрели изменение действующего законодательства Российской Федерации.
Поскольку стороны предусмотрели, что в соответствии с пунктом 2.8 договора аренды размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также правового регулирования порядка (способа) определения арендной платы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, при этом арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате, ответчик исполнил предусмотренные договором обязательства - направил истцу извещение об арендной плате на 2008 год.
Таким образом, в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации направленное арендодателем извещение от 01.07.2008 не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы, подлежащим государственной регистрации, в связи с чем заявленные требования судом необоснованно оставлены без удовлетворения в полном объеме..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 по делу N А12-9647/2009
"...В соответствии с пунктом 2.8 договора размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
Во исполнение пункта 2.8 договора извещением от 30.05.2008 к договору аренды земельного участка от 28.03.2007 N 7378, направленным в адрес ответчика 16.06.2008, истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы, согласно которому размер годовой арендной платы увеличился и с 01.01.2008 стал составлять 628 269 руб. 25 коп. При этом истец сослался на изменение законодательства Российской Федерации (Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ; постановление главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033; решение Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84), применяемого при расчете размера арендной платы и указал, что расчет арендной платы осуществляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка; коэффициента вида функционального использования земельного участка; коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; коэффициента категории арендатора и коэффициента индексации.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что изменение размера арендной платы является по существу изменением к договору, в связи с чем подлежало государственной регистрации. Кроме того, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора о взыскании задолженности за период с 01.01.2009 по 31.05.2009.
Однако судом при вынесении решения, не учтено следующее.
В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.
Кроме того, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).
Следовательно, при разрешении спора с учетом упомянутых норм и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует исходить из положений договора, которыми стороны урегулировали механизм изменения арендной платы при заключении договора.
Из пункта 2.8 договора следует, что размер арендной платы установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору предусмотрено изменение действующего законодательства Российской Федерации, а также в случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.03.2010 по делу N А12-17079/2009
"...В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.
Кроме того, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из пункта 2.8 договора следует, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы за землю.
В соответствии с извещением от 01.07.2008 к договору N 4043 арендодатель, ссылаясь на изменение законодательства Российской Федерации (Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ; постановление главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033; решение Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84), применяемого при расчете размера арендной платы за земельные участки, об установлении размера годовой арендной платы с 01.01.2008 в размере 116 175,21 руб., об установлении расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка (произведения удельного показателя кадастровой стоимости 10 908,47 руб./кв. м на площадь земельного участка - 710 кв. м) коэффициента вида функционального использования земельного участка - 0,0150, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов - 1,00, коэффициента категории арендатора - 1, коэффициента индексации - 1; об изменении реквизитов арендодателя; об обязательности проведения сверки расчетов по арендной плате не реже одного раза в полугодие.
Таким образом, поскольку стороны предусмотрели, что в соответствии с пунктом 2.8 договора аренды размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок, установленных в Волгограде, а также правового регулирования порядка (способа) определения арендной платы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в силу статьи 614 ГК РФ извещение от 01.07.2008 к договору N 4043 не является изменением условий договора, подлежащим государственной регистрации, а является исполнением условий договора и, следовательно, с учетом пункта 11 договора доказательств направления указанного извещения ответчику в данном случае не требовалось.
В связи с вышеизложенным судебная коллегия считает неправильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что отсутствие доказательств направления ответчику извещения от 01.07.2008 об изменении размера арендной платы является нарушением пункта 2.8 договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.03.2010 по делу N А65-15223/2009
"...Пунктом 2.7 договора предусмотрено, что с целью учета уровня инфляции, повышения ставок арендной платы (но не чаще одного раза в год) арендодатель вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор, отправляемом арендодателем заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Письмом от 08.09.2006 N 18324 истец уведомил ответчика об увеличении с 01.10.2006 размера арендной платы по договору аренды от 01.04.2005 N 6270-91 до 19 333 руб. 83 коп. с указанием реквизитов для ее оплаты.
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционным судом сделан вывод о необходимости регистрации вносимых в договор аренды изменений размера арендной платы, поскольку договор аренды от 01.04.2005 N 6270-91, заключенный сторонами на три года, зарегистрирован надлежащим образом. При несоблюдении сторонами требования о регистрации изменений арендной платы в размере 19 333 руб. 83 коп., суд посчитал необходимым при исчислении размера долга применять арендную плату, согласованную сторонами при заключении договора - 17 200 руб. 92 коп. Исходя из представленных ответчиком в материалы дела платежных поручений за 2007 год, апелляционным судом сделан вывод об отсутствии заявленной к взысканию задолженности по арендной плате.
Однако судебная коллегия кассационной инстанции не может согласиться с выводом апелляционного суда о необходимости регистрации всех последующих изменений в договор аренды в части изменения арендной платы, учитывая, что пунктом 2.7 договора сторонами предусмотрено право арендодателя на изменение в одностороннем порядке (не чаще одного раза в год) размера арендной платы с целью учета инфляции, повышения ставок арендной платы.
Изменение размера арендной платы в результате повышения ставки арендной платы на основании принятого соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Таким образом, содержащиеся в оспариваемом постановлении выводы о необходимости государственной регистрации изменений, касающихся увеличения размера арендной платы, являются неправильными, следовательно, также неправомерен вывод суда о том, что должна применяться арендная плата, согласованная сторонами при заключении договора - 17 200 руб. 92 коп., без учета налога на добавленную стоимость и других обязательных платежей..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2010 по делу N А57-5952/2009
"...Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств регистрации изменений, вносимых в условия договора, в части размера арендной платы, а также не представлено доказательств направления уведомления о перерасчете арендной платы вместе с расчетом.
Однако, делая указанные выводы, суд первой инстанции не учел следующих обстоятельств дела.
В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.
При разрешении спора с учетом упомянутых норм и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" суду следовало исходить из положений договора, которым стороны урегулировали механизм изменения арендной платы.
Из положений пункта 3.5 договора следует, что размер арендной платы изменяется:
- ежегодно, с учетом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год;
- в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы; показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, администрации г. Саратова.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы и не требует регистрации.
Таким образом, суду следовало проверить обоснованность расчета иска с учетом сведений, содержащихся в средствах массовой информации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 по делу N А65-8499/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 19.09.2005 между истцом и ответчиком, на основании постановления главы администрации Зеленодольского района г. Зеленодольска от 16.08.2005 N 1359, заключен договор аренды земельного участка N ТО-08-071-0471, площадью 1054,88 кв. м, расположенного по адресу: РТ, г. Зеленодольск, ул. Заикина, д. 14 с кадастровым номером 16:49:01 06 01:0007 под эксплуатацию нежилого строения, используемого для организации общественного питания в границах, указанных на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть.
На основании пункта 3.3 договора сторонами подписаны (без возражений со стороны ответчика) дополнительные соглашения об увеличении размера арендной платы 05.05.2006 до 4667 руб. 53 коп., 02.03.2008 до 16 436 руб. 40 коп., 27.02.2009 до 17 029 руб. 09 коп.
Основанием для обращения истца в суд с настоящим иском послужила задолженность ответчика по оплате арендной платы в размере 130 808 руб. 53 коп.
Дополнительные соглашения об увеличении размера арендной платы не зарегистрированы.
Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке при изменении нормативными актами федеральных, республиканских и местных органов власти ставок налогообложения, повышающих коэффициентов к ставкам земельного налога, базовых ставок арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, решениями представительного органа МО "город Зеленодольск ЗМР Республики Татарстан" от 29.12.2005 N 18; Совета ЗМР от 19.10.2007 N 251; Совета города Зеленодольска от 03.07.2008 N 101 "О ставках, порядке и сроках уплаты земельного налога в 2009 году на территории города Зеленодольска", постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 31.12.2008 N 951 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по Республике Татарстан" установлены новые базовые ставки годовой арендной платы нежилых объектов.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Учитывая, что арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил ответчика о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору, необходимость государственной регистрации дополнительных соглашений об установлении нового размера арендной платы отсутствовала..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.12.2009 по делу N А12-7788/2009
"...Как следует из материалов дела, 22.02.2008 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 7910.
Пунктом 2.9 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
Проверив законность судебных актов, судебная коллегия отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права.
Из положений пункта 8 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" следует, что заключение к договору сторонами соглашения об изменении размера арендной платы после принятия уполномоченным органом акта, устанавливающего новый размер арендной платы, не требуется.
Таким образом, вывод суда о необходимости обязательной государственной регистрации внесений изменений условий договора касающихся размера арендной платы является неверным, поскольку извещение от 28.05.2008 соответствует пункту 2.9 договора и носит уведомительный характер.
Кроме того, условия договора не предусматривают подписание сторонами отдельного соглашения об изменении размера арендной платы и необходимости его регистрации.
Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что извещением от 28.05.2008 к договору аренды земельного участка фактически второй раз в год изменяется размер арендной платы, что противоречит нормам пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу этого, суды обеих инстанций правомерно отказали в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в спорный период..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.07.2009 по делу N А12-20204/2008
"...По исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Оптово-распределительный комплекс "Альянс" к администрации г. Волгограда с участием третьего лица - Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда о признании незаключенными изменений к договору аренды...
...решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.02.2009 признано незаключенным извещение от 18.07.2008 к договору аренды от 19.04.2006 N 6581.
Договор от 19.04.2006 N 6581 аренды земельного участка в установленном законом порядке был зарегистрирован 03.08.2006 за N 34-34-01/266/2006-28.
В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Из буквального толкования положений пункта 2.8 договора следует, что размер арендной платы по договору установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору стороны предусмотрели изменение действующего законодательства Российской Федерации.
Поскольку стороны предусмотрели, что в соответствии с пунктом 2.8 договора аренды размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также правового регулирования порядка (способа) определения арендной платы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате, ответчик исполнил предусмотренные договором обязательства - направил истцу извещение об арендной плате.
Таким образом, в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемое извещение от 18.07.2008 не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы, подлежащим государственной регистрации, в связи с чем заявленные требования необоснованно удовлетворены и извещение от 18.07.2008, которым ответчик уведомил истца о размере арендной платы за землю, неправомерно признано незаключенным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.07.2009 по делу N А12-18029/2008
"...Пунктом 2.1 предусмотрен механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 ЗК РФ, регулирующих порядок определения арендной платы.
Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию частью 3 статьи 614 ГК РФ.
Суды пришли к правильному выводу, что извещение об изменении арендной платы, направляемое арендодателем арендатору, не подлежит государственной регистрации, так как не меняет условий договора, следовательно, истец должен был платить арендную плату, указанную в таком извещении через 30 дней после его получения (п. 2.1 договора), следовательно, и неосновательного обогащения у ответчиков, не возникало..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.06.2009 по делу N А12-20441/2008
"...Апелляционный суд правомерно признал данный вывод суда первой инстанции ошибочным и правильно признал, что расчет арендной платы истца соответствует п. 2.8 договора и не является изменением к договору аренды, в связи с чем, не требует государственной регистрации.
Пунктом 2.8 договора (л. д. 14) стороны предусмотрели, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в г. Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
Кроме того, данная позиция соответствует позиции, изложенной в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N 3665/07 от 03.04.2007 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", где судом отмечено, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки в связи с изменением коэффициентов, не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условий договора.
Таким образом, выводы апелляционного суда являются законными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального права..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.06.2009 по делу N А12-19056/2008
"...Поскольку стороны предусмотрели, что в соответствии с пунктом 2.8 договора аренды размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также правового регулирования порядка (способа) определения арендной платы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. А арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате. Ответчик исполнил предусмотренные договором обязательства - направил истцу извещение об арендной плате.
Таким образом, в силу статьи 614 ГК РФ оспариваемое извещение от 01.07.2008 не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы подлежащим государственной регистрации, в связи с чем заявленные требования необоснованно удовлетворены и извещение от 01.07.2008, которым ответчик уведомил истца о размере арендной платы за землю неправомерно признано незаключенным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.03.2009 по делу N А12-14478/2008
"...Ответчиком направлено Истцу извещение от 17.06.2008 к договору N 7387, в котором ответчик, ссылаясь на изменение законодательства Российской Федерации (Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ; постановление Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033; решение Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/94), применяемого при расчете размера арендной платы за земельные участки уведомляя: об установлении размера годовой арендной платы с 01.01.2008 - 298 792,68 руб.; об установлении расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка (произведения удельного показателя кадастровой стоимости 1717,36 руб./кв. м на площадь земельного участка - 1.700 кв. м), коэффициента вида функционального использования земельного участка - 0,0150, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов - 1,00, коэффициента категории арендатора - 1, коэффициента индексации - 1; об изменении реквизитов арендодателя; об обязательности проведения сверки расчетов по арендной плате не реже одного раза в полугодие.
Истец, посчитав указанное Извещение от 17.06.2008 противоречащим закону, обратился в суд с требованием о признании его недействительным (ничтожным).
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд признал недействительным Извещение об изменении арендной платы оценив его как соглашение об изменении арендной платы, которое должно быть зарегистрировано в регистрационной службе. При этом сослался на статьи 452, 453, 614 ГК РФ и пункты 9, 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59.
Между тем, согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
В соответствии с пунктом 2.8 договора аренды размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает Арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
Таким образом, в силу статьи 614 ГК РФ оспариваемое извещение от 17.06.2008 не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы подлежащим государственной регистрации..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.12.2010 по делу N А56-5717/2010
"...Как следует из материалов дела, МУП "Бокситогорская фармация" (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "ОБЛФАРМ" (далее - ООО "ОБЛФАРМ"; арендатор) заключили договор аренды от 01.12.2005 N 01/05, по которому арендатору предоставлены во временное владение и пользование здание аптеки N 39 площадью 175,7 кв. м и склад аптеки N 39 площадью 54,4 кв. м, расположенные по адресу: Ленинградская область, Бокситогорский район, пос. Ефимовский, ул. Комсомольская, д. 15, сроком по 30.11.2054.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Пунктом 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 22.04.2008 стороны определили, что в случае изменения методики определения величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом в данной местности арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с данной методикой; новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды; момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом; при этом дополнительное соглашение не составляется.
Письмо арендодателя от 05.06.2009 об изменении с 01.07.2009 размера арендной платы получено арендатором 11.06.2009.
Изменение размера арендной платы в соответствии с методикой расчета арендной платы, предусмотренной договором, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.
В таком случае не требуется подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, государственной регистрации извещения арендодателя об установлении ставок арендной платы на соответствующий период.
Установив факт наличия задолженности по уплате арендной платы, суд правомерно удовлетворил иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.07.2010 по делу N А66-3102/2009
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и НП "Торговый мир" (арендатор) заключили договор аренды от 12.01.2004 N 765, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду нежилые помещения площадью 670,2 кв. м, расположенные по адресу: Тверская область, город Конаково, Торговый проезд, дом 3, для использования под торговлю сроком с 01.01.2004 по 31.12.2028. По акту приема-передачи от 12.01.2004 имущество передано арендатору. Дополнительным соглашением от 12.01.2005 стороны уточнили площадь арендуемых помещений - 638,2 кв. м, подписали передаточный акт от 12.01.2005. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
Право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы (в случае изменения методики определения ее размера) с предварительным уведомлением арендатора предусмотрено пунктом 4.5 договора.
Как следует из материалов дела, Отдел повторно направил письмом от 05.02.2008 N 8 ответчику расчет арендной платы в соответствии с тем порядком определения арендной платы, который установлен для муниципального недвижимого имущества. Расчет арендной платы (приложение N 1 к дополнительному соглашению от 26.02.2008) подписан сторонами (том дела 3, лист 15).
В силу пункта 4.5 договора у арендатора возникла обязанность уплачивать арендную плату исходя из данного расчета. Как установлено судами, ответчик производил оплату в соответствии с новым расчетом, но не в полном объеме.
Изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом расчета арендной платы, предусмотренным договором, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.
В таком случае не требуется подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, государственной регистрации извещения арендодателя об установлении ставок арендной платы на соответствующий период.
Поэтому доводы НП "Торговый мир" об отсутствии надлежащего уведомления об изменении размера арендной платы и государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.02.2008 не могут быть приняты.
Оснований для переоценки выводов судов не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2010 по делу N А21-3765/2008
"...Как следует из материалов дела, Комитет по управлению государственным имуществом Калининградской области (арендодатель, правопредшественник истца) и закрытое акционерное общество "Судоремонт-Балтика" (арендатор, правопредшественник ответчика) заключили договор от 07.05.1999 N 126 аренды зданий, сооружений и оборудования, расположенных по адресу: Калининград, ул. Правая набережная, д. 26, на срок до 07.05.2014.
Пунктом 3.6 названного договора установлено, что в случаях изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации и Калининградской области, регулирующих исчисление размера арендной платы арендодатель имеет право не чаще одного раза в год изменять размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.
Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы в зависимости от изменения действующих нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы.
В таком случае фактическое изменение размера арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.
В соответствии с пунктом 3.6 договора Агентство направило Обществу уведомление от 18.02.2008 N АБ-542 об изменении с 10.03.2008 в одностороннем порядке арендной платы. Расчет арендной платы являлся приложением к письму. Указанное письмо получено Обществом 26.02.2008.
Изменение размера арендной платы осуществлено на основании Закона Калининградской области от 10.12.2007 N 200 "Об областном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов" и постановления администрации Калининградской области от 15.04.2005 N 186 "О методике расчета и взимания арендной платы за государственное имущество Калининградской области".
В связи с принятием уполномоченным органом нормативно-правового акта, устанавливающего или изменяющего ставки арендной платы на очередной период, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в определенном таким актом размере.
Суды, дав толкование условиям договора об изменении арендной платы, пришли к выводу о возможности одностороннего изменения ее размера, поэтому, установив наличие задолженности, правомерно удовлетворили иск частично, применив срок исковой давности..."

По данному делу см. также Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2009.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2009 по делу N А21-3765/2008
"...Довод ответчика о неправомерности изменения арендной платы в одностороннем порядке отклоняется апелляционной инстанцией.
Пунктом 3.6 договора аренды установлено, что в случаях изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации и Калининградской области, регулирующих исчисление размера арендной платы арендодатель имеет право не чаще одного раза в год изменять размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.
В соответствии с пунктом 3.6 договора Агентство по имуществу Калининградской области направило ООО "Судоремонт-Балтика" письмо от 18 февраля 2008 года N АБ-542 с уведомлением об изменении с 10 марта 2008 года в одностороннем порядке арендной платы. Расчет арендной платы являлся приложением к письму. Указанное письмо поступило в ООО "Судоремонт-Балтика" 26 февраля 2008 года с входящим N 140.
Изменение размера арендной платы осуществлено на основании Закона Калининградской области от 10.12.2007 года N 200 "Об областном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов" и постановления администрации Калининградской области N 186 от 15.04.2005 года "О методике расчета и взимания арендной платы за государственное имущество Калининградской области", которые на сегодняшний день никем не оспорены.
В направленном арендатору письме была сделана ссылка на изменение базисной цены годовой арендной платы 1 кв. метра на 2008 год, которая утверждена статьей 3 Закона Калининградской области "Об областном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов" от 10 декабря 2007 года N 200 и равна 1300 рублей (с НДС).
Следовательно, уведомление арендодателя об изменении с 10 марта 2008 года в одностороннем порядке арендной платы не требует подписания двустороннего соглашения и государственной регистрации..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2010 по делу N А52-2978/2009
"...Как следует из материалов дела, администрация Гдовского района Псковской области (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.03.2002 заключили договор аренды земельного участка, кадастровый номер 60:03:101903:60, общей площадью 118 618 кв. м, расположенного по адресу: Псковская область, Гдовский район, Спицинская волость, деревня Спицино, для строительства гостевой деревни и осуществления предпринимательской деятельности сроком на 49 лет.
Величина арендной платы по договору аренды от 01.03.2002 является расчетной и может изменяться в зависимости от изменения действующих нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы на текущий год. В соответствии с пунктом 3.2 договора ставки арендной платы устанавливаются органом местного самоуправления с учетом вида использования земель и категорий арендаторов сроком не менее чем на один год с письменным извещением арендатора. Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы.
Как установлено судами, изменение размера арендной платы связано с принятием органами местного самоуправления решений, устанавливающих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Гдовского района, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Гдовского района.
Установив наличие задолженности по уплате арендной платы с учетом применения срока исковой давности, суды правомерно удовлетворили иск.
В связи с принятием уполномоченным органом нормативно-правового акта, устанавливающего или изменяющего ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в определенном таким актом размере.
Фактическое изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом расчета арендной платы, предусмотренным договором, не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.
В таком случае подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, государственной регистрации извещения арендодателя об установлении ставок арендной платы на соответствующий период не требуется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.01.2010 по делу N А21-1181/2009
"...Как следует из материалов дела, Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 16.08.2007 N 20070249 аренды земельного участка (кадастровый номер 39:02:02 00 01:0026) общей площадью 121 826 кв. м, находящегося по адресу: Гвардейский район, пос. Знаменск, ул. Калининградская, в 600 м на северо-восток от дома 13, для добычи песчано-гравийной смеси на месторождении "Знаменское". Договор является одновременно актом приема-передачи участка (пункт 3.3).
Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.12.2007.
Как следует из пункта 3.1 договора, арендодатель изменяет размеры ставок арендной платы и (или) расчетных коэффициентов по виду использования земель и по категории арендатора на текущий год в централизованном порядке путем принятия органами местного самоуправления соответствующих нормативных актов (решений главы муниципального образования "Гвардейский район").
На основании постановления правительства Калининградской области от 29.01.2008 N 21 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" решением Совета депутатов муниципального образования "Гвардейский район" от 21.06.2008 N 123 утверждено Положение "О порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков ее внесения на территории муниципального образования "Гвардейский район", в соответствии с которым установлена новая методика исчисления арендной платы за землю.
Спорным договором аренды установлены условия о размере арендной платы, основаниях для ее перерасчета и изменении ее размера.
Решение Совета депутатов муниципального образования "Гвардейский район" от 21.06.2008 N 123 опубликовано в официальном издании (газета "Наша жизнь"), что Обществом не оспаривается, в связи с чем арендатор является надлежащим образом извещенным об изменении методики исчисления арендной платы за землю, что соответствует пункту 3.1 спорного договора. С учетом права арендодателя на односторонний пересмотр размера арендной платы в связи с принятием органами местного самоуправления соответствующего нормативного акта, централизованно устанавливающего размеры ставок арендной платы и (или) расчетных коэффициентов по виду использования земель и по категории арендатора, требование Управления о взыскании арендных платежей в заявленном размере обоснованно и правильно удовлетворено судами. В данном случае не требуется заключения между сторонами соглашения о внесении изменений в договор и его государственной регистрации..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.09.2009 по делу N А42-1417/2009
"...Величина арендной платы по договору от 24.10.2005 N 8501 является расчетной, то есть подлежащей исчислению арендатором по сроку платежа.
Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы один раз в год предусмотрено пунктом 2.8 договора.
Во исполнение указанного пункта договора арендатору был направлен новый расчет арендной платы.
Таким образом, изменение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы (в соответствии с пунктом 2.8 договора и в зависимости от изменения действующих нормативных правовых актов в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации регулирующих порядок определения арендной платы) не является изменением условия договора о размере арендной платы и подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, в таком случае не требуется.
Вывод суда об изменении размера арендной платы только путем заключения сторонами соглашения и его государственной регистрации нельзя признать правомерным..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.06.2009 по делу N А13-3530/2008
"...Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в силу следующего.
Спорным договором аренды установлены условия о размере арендной платы, основаниях для ее перерасчета и изменении ее размера.
Постановление мэрии города Череповца от 19.02.2004 N 668 опубликовано в официальном печатном издании муниципального образования "Город Череповец", в связи с чем арендатор является надлежащим образом извещенным об изменении базовых ставок и коэффициентов арендной платы за землю, что не противоречит пункту 2.1 спорного договора. С учетом права арендодателя на односторонний пересмотр размера арендной платы в связи с постановлением мэрии города Череповца и городской Думы, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы, требование Комитета о взыскании арендных платежей в заявленном размере обоснованно и правильно удовлетворено судами. В данном случае не требуется заключения между сторонами соглашения о внесении изменений в договор и тем более его государственной регистрации..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2007 по делу N А21-3458/2005
"...Отменяя решение и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции указал на то, что поскольку изменения в договор в части увеличения размера арендной платы не прошли государственную регистрацию, то основания для расчета платежей по увеличенной ставке отсутствуют.
Этот вывод апелляционного суда кассационная инстанция считает ошибочным.
Обязанность Общества платить арендную плату, исходя из установленных Федеральным законом "О Федеральном бюджете", другими актами Правительства Российской Федерации, а также локальными нормативными актами муниципального образования ставок арендной платы за землю, предусмотрена условиями договора. Подписания сторонами какого-либо соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, не требуется, поскольку в связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.11.2012 по делу N А15-2004/2011
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 16.09.2009 N 262, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 9,87 га из земель особо охраняемых территорий, находящихся в федеральной собственности, ранее поставленный на кадастровый учет под кадастровым номером 05:09:000045:250, с разрешенным видом использования - под туристско-рекреационную деятельность, расположенный по адресу: Республика Дагестан, Карабудахкентский район. В соответствии с пунктом 2 договора срок аренды составляет 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 12 - 15).
В пункте 3.4 договора стороны согласовали, что размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год. В этом случае исчисление и внесение арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений.
Из материалов дела следует, что изменение арендной платы по договору в спорный период произведено истцом путем увеличения согласованной в договоре суммы на индекс (коэффициент) инфляции, предусмотренный Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год. Коэффициент - дефлятор на 2009 год составил 1,48, на 2010 - 1,295, на 2011 - 1,372. Проверив представленный истцом расчет на соответствие указанным нормативным правовым актам, суд, установил, что он произведен верно.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствует..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.10.2012 по делу N А15-2002/2011
"...Договор 10.09.2009 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Республике Дагестан, номер регистрации 05-05-11/006/2009-042.
На основании пункта 3.1 договора арендная плата установлена в соответствии с актом об оценке рыночной стоимости в размере 76 тыс. рублей в год.
В пункте 3.4 договора указано, что размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год.
Размер арендной платы ежегодно изменялся арендодателем в соответствии с установленными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации коэффициентами-дефляторами.
В статье 614 Кодекса предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендодатель в связи с установлением Минэкономразвития России коэффициента-дефлятора на 2010 год в размере 1,295 и на 2011 год 1,372 уведомлял общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствует..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2011 по делу N А63-4534/2009
"...Как установлено судами, общество и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Невинномысска заключили договор аренды земельного участка от 13.09.1994 площадью 14 820 кв. м, расположенного по адресу: г. Невинномысск, ул. Менделеева, 64А (т. 1, л. д. 6 - 8). Названный договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Невинномысска 04.10.1994 за номером 90. В 2002 году арендуемый обществом земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:16:040409:27 (т. 2, л. д. 5).
22 марта 2006 года на основании постановления от 07.02.2006 N 220 Комитет и общество заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 04.10.1994 N 90, по которому с 01.01.2006 ставки арендной платы применяются в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. В пункте 3 дополнительного соглашения стороны установили, что в части разрешенного использования земельного участка пункт 1.1 договора следует читать "под предприятием автосервиса" (т. 1, л. д. 9).
17 февраля 2007 года комитет уведомил общество о применении с 01.01.2007 ставок арендной платы, исчисленных исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, в размере 9357 рублей 05 копеек за 1 кв. м (т. 1, л. д. 10). В 2007 - 2008 годах общество производило оплату арендных платежей в размере, указанном в уведомлении комитета, что составило за год 276 930 рублей 96 копеек.
Общество, установив расхождение между удельным показателем кадастровой стоимости земельного участка, примененным Комитетом при расчете размера арендной платы за 2007 год, со сведениями, содержащимися в Выписке из государственного кадастра недвижимости от 20.08.2008, обратилось с требованием о возврате излишне уплаченной арендной платы за 2007 - 2008 годы. В связи с отказом Комитета в излишне уплаченной суммы арендной платы общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Заявитель указывает, что ставки арендной платы, являются регулируемыми ценами, поэтому стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Кроме того, дополнительное соглашение не зарегистрировано надлежащим образом. Вместе с тем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды. Однако необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствует.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 названного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Правомерность данного подхода подтверждена постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.
При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных обществом требований..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.09.2010 по делу N А32-43002/2009
"...16 января 2003 года произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка, о чем свидетельствуют отметка на нем и выданное ответчику свидетельство о государственной регистрации права от 17.01.2003.
Пунктом 3.4 договора стороны определили, что размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края, а также в связи с изменением арендатором цели использования земельного участка, указанной в договоре. При этом соглашение об изменении размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к договору и подписывается сторонами.
Суд первой инстанции, исследовав представленные сторонами в материалы дела документы, установил, что ими подписан ряд соглашений об изменении размера арендной платы за земельный участок, учитывающих изменение базовой ставки размера арендной платы, в том числе на основании постановления главы администрации края N 529, решения Совета муниципального образования Гулькевичский район от 30.03.2007 N 11. Однако, поскольку дополнительные соглашения к договору в установленном законом порядке не зарегистрированы, суд посчитал их незаключенными.
Однако указанный вывод является неверным, поскольку 17.07.2008 в газете "24 часа" опубликовано решение Совета муниципального образования Гулькевичский район Краснодарского края от 04.07.2008 N 12 о внесении изменений в решение 36 сессии 4 созыва Совета муниципального образования Гулькевичский район от 30.03.2007 N 11 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования Гулькевичский район", которым установлено, что если один и тот же земельный участок используется для нескольких видов деятельности арендатора, то расчет размера годовой арендной платы определяется на основании наибольшего (максимального) поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам целевого использования за весь земельный участок.
Таким образом, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды. Однако необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствует.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Правомерность данного подхода подтверждена постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.
При таких обстоятельствах судебный акт надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. При новом рассмотрении суду следует проверить расчет, образовавшейся задолженности по арендной плате, с учетом изменений, внесенных решением Совета муниципального образования Гулькевичского района Краснодарского края от 04.07.2008 N 12..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.02.2010 по делу N А63-2433/2009
"...Из материалов дела видно, что общество (арендодатель) и университет (арендатор) заключили договор аренды от 01.05.2002 N 15 нежилых помещений общей площадью 153 кв. м, находящихся на четвертом этаже производственного корпуса (литера Г), расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Февральская, 54, для организации учебного процесса сроком с 01.05.2002 по 01.05.2013. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительными соглашениями от 01.01.2008 и 01.09.2008 стороны определили арендную плату соответственно в размере 250 рублей за 1 кв. м (38 250 рублей в месяц) и 280 рублей за 1 кв. м (42 840 рублей в месяц).
Неисполнение университетом обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.11.2008 по 30.04.2009 послужило основанием для обращения общества с иском в суд.
В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Согласно пункту 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" фактическое изменение размера арендной платы в порядке, предусмотренном договором аренды, не является изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение названного условия.
В соответствии с пунктами 5.3, 5.4 договора размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в три месяца. При этом арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о предстоящем изменении ставок, сроков и порядка платы за пользование арендованным имуществом. Во исполнение названных условий договора стороны дополнительными соглашениями согласовали новый размер арендной платы.
Стороны в договоре предусмотрели порядок его исполнения в части платы за пользование, поэтому изменение размера арендной платы не требует государственной регистрации..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.10.2009 по делу N А61-703/2009
"...На основании указанного постановления администрация и ЗАО "АТК" (правопреемник общества) заключили договор от 09.11.1998 N 189 аренды земельного участка, пунктом 2 которого установлен размер арендной платы (32 484 рубля 37 копеек), который может быть пересмотрен арендатором в одностороннем порядке в связи с решениями Правительства Республики Северная Осетия - Алания, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождение от нее) с письменным извещением арендатора (т. 1, л. д. 10). Данный договор зарегистрирован в соответствующем порядке.
Так, на основании постановления администрации от 13.02.2003 N 68 "Об арендной плате за землю на территории г. Владикавказа" соглашением от 14.01.2004 арендная плата за пользование земельным участком за период с 01.01.2004 по 31.12.2004 составила 444 984 рубля 75 копеек, которая вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной суммы до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал - не позднее 31 декабря текущего года. Дополнительными соглашениями от 01.04.2005, 06.04.2006, 22.03.2007, 14.01.2008 и 23.01.2009 стороны ежегодно вносили изменения в размер арендной платы.
Полагая, что при исчислении арендной платы администрация не учла изменения, внесенные постановлением Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 25.02.2005 N 62 в постановление Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 18.10.2002 N 249 "О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, находящиеся на территории Республики Северная Осетия - Алания", вследствие чего за период с 01.01.2005 по первый квартал 2009 года включительно завысила сумму арендной платы на 748 135 рублей 26 копеек, общество обратилось в арбитражный суд.
Поскольку порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации), то стоимость аренды таких земель относится к категории регулируемых цен.
Согласно пункту 3 постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 18.10.2002 N 249 "О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, находящиеся на территории Республики Северная Осетия - Алания" органам местного самоуправления делегированы полномочия по принятию нормативно-правовых актов, регламентирующих установление размера арендной платы за земли в границах муниципальных образований.
В силу изложенного суд апелляционной инстанции верно указал, что администрация правомерно производила расчеты на основании принятых ею нормативно-правовых актов во исполнение рекомендаций, данных Правительством Республики Северная Осетия - Алания в названном постановлении.
Удовлетворяя в части требования о взыскании платы в спорный период, суд первой инстанции указал, что дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы не зарегистрированы в установленном законом порядке и являются незаключенными, ввиду чего договор аренды действовал на первоначальных условиях. Данный вывод обоснованно признан судом апелляционной инстанции ошибочным с учетом следующего.
Как разъяснено в пункте 11 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", изменение размера арендной платы, определенной в договоре не в твердой сумме, а в виде порядка (механизма) ее исчисления, не является изменением условия договора о размере арендной платы. Поэтому изменение составляющей (переменной) в порядке (механизме) исчисления арендной платы не считается изменением условия договора о размере арендной платы и, соответственно, не должно оформляться в порядке, предусмотренном для внесения изменений в условие договора о размере арендной платы.
С учетом изложенного дополнительные соглашения могут быть расценены как уведомления арендатора о соответствующем изменении размера арендной платы. Поэтому исследование вопроса о заключенности соглашений не может иметь решающего значения по данному делу.
Судом апелляционной инстанции правильно установлено и материалами дела подтверждено, что размер арендной платы в г. Владикавказе определяется с учетом коэффициентов функционального использования территории, которые установлены нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с предоставленными им полномочиями.
В связи с изложенным выводы, сделанные судом апелляционной инстанции, являются правильными..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 12.09.2011 N Ф09-5690/11 по делу N А60-45074/2010
"...При рассмотрении спора судами установлено, между комитетом и обществом заключен договор аренды нежилого помещения (здания, сооружения) от 12.05.2004 N 372, согласно которому обществу в срочное возмездное владение и пользование передано по акту приема-передачи от 12.05.2004 помещение площадью 225 кв. м, расположенное по адресу: г. Нижний Тагил, пр. Ленинградский, д. 74, для использования в качестве магазина.
В соответствии с дополнительным соглашением от 08.07.2005 площадь передаваемого по указанному договору помещения изменена на 223,2 кв. м.
Названный договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы 31.10.2005, номер регистрации 66-66-02/079/2005-255.
Поскольку общество арендную плату не внесло, арендуемое помещение не возвратило, комитет обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что управление муниципальным имуществом от имени муниципального образования "г. Нижний Тагил" осуществляется администрацией города в лице комитета (Положение о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города Нижний Тагил, утверждено решением Нижнетагильской городской Думы от 26.03.2009 N 20); в соответствии с договором аренды от 12.05.2004 N 372 размер арендной платы зависит от размера общей полезной площади, а также от переменных показателей: базовой величины арендной платы за 1 кв. м и коэффициентов соответствия потребительским свойствам объекта; решениями Нижнетагильской городской Думы от 22.10.2009 N 76 "О размере базовой ставки арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда на 2010 год" и от 24.12.2009 N 93 "О внесении изменений в положение о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города Нижний Тагил" установлена базовая ставка арендной платы в размере 620 руб. в год и изменены размеры коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы.
Учитывая что между комитетом и обществом подписан расчет арендной платы за арендуемое последним нежилое помещение на 2010 год с учетом установленных показателей, суды пришли к верному выводу о том, что в данном случае изменение арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и при названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения к договору аренды об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Данные выводы согласуются с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 26.01.2010 N 11487/09..."

Постановление ФАС Уральского округа от 31.08.2010 N Ф09-6561/10-С6 по делу N А76-45198/2009
"...Договор аренды от 16.02.1998 зарегистрирован в Государственном Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Магнитогорска, что подтверждается отметкой на договоре.
Согласно п. 2.3 договора от 16.02.1998 расчет ежегодной арендной платы прилагается к договору по форме приложения N 1 и является его неотъемлемой частью. В случае изменения законодательства о плате за землю арендодателем составляется новый расчет арендной платы, который регистрируется в Государственном Комитете по земельным ресурсам и землеустройству и является неотъемлемой частью настоящего договора. Один экземпляр расчета размера арендной платы предоставляется арендатору, второй остается у арендодателя, третий направляется в налоговую инспекцию.
Дополнительными соглашениями от 19.03.1999, 27.03.2000, 03.04.2001, 24.07.2002 к договору аренды сторонами согласованы расчеты размера годовой арендной платы за землю в соответствии с формулой расчета, предусмотренной в п. 2.2 договора.
Суды, установив, что договор аренды от 16.02.1998 подписан сторонами до того, как Южноуральская регистрационная палата приступила к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признали надлежащей регистрацию данного договора, произведенную Государственным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Магнитогорска на основании Указа Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и Указа Президента Российской Федерации от 11.12.1993 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость".
Как верно указал апелляционный суд, отсутствие государственной регистрации дополнительных соглашений не свидетельствует о несогласованности условия о размере арендной платы, поскольку спорным договором аренды определен порядок определения арендной платы, что не противоречит положениям ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, из условий договора следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить арендную плату в соответствии с действующим законодательством.
При таких обстоятельствах суды обоснованно признали расчет задолженности арендной платы, произведенный администрацией на основании договора аренды и дополнительных соглашений к нему, правомерным и соответствующим действующему на тот момент законодательству..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.07.2010 N Ф09-5953/10-С6 по делу N А60-49575/2009-С2
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между лесхозом (впоследствии реорганизованным в форме присоединения к объединению; арендодатель) и предпринимателем Бурцевым В.А. (арендатор) 17.10.2002 заключен договор аренды участка лесного фонда, на основании которого арендатору по акту приема-передачи от 15.01.2003 передан участок лесного фонда, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Верхняя Пышма, квартал 62 Балтымского лесничества Уралмашевского лесхоза, общей площадью 25,2 га, для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей сроком на 49 лет.
Названный договор зарегистрирован 16.01.2003 в установленном порядке.
Согласно п. 2.1 данного договора арендная плата устанавливается в соответствии с Законом Свердловской области от 24.11.2000 N 39-ОЗ "О ставках лесных податей в Свердловской области" по соглашению сторон за весь арендуемый участок в размере 123 руб. 20 коп. за 1 га, в сумме 3 104 руб. 64 коп. В случае изменения ставок лесных податей в Свердловской области производится перерасчет арендной платы.
В 2007, 2008 годах арендодателем произведены перерасчеты арендной платы по договору аренды от 17.10.2007, в связи с чем арендная плата в 2007 году составила 715 680 руб., в 2008 году - 785 551 руб. 20 коп. Для внесения арендной платы в указанных размерах сторонами подписаны дополнительные соглашения к договору аренды от 17.10.2002.
Предприниматель Бурцев В.А., ссылаясь на то, что в соответствии с условиями договора аренды участка лесного фонда от 17.10.2002 в 2007 - 2009 годах подлежала внесению арендная плата в размере 3 104 руб. 64 коп. в год, а фактически им перечислена арендная плата в большем размере на основании дополнительных соглашений, которые не зарегистрированы в установленном порядке, обратился в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения в виде внесенной в указанный период арендной платы, размер которой превышает предусмотренный договором.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из наличия в договоре аренды участка лесного фонда условия, предусматривающего возможность перерасчета арендной платы в случае изменения ставок, подлежащих государственному регулированию, на основе которых определяется размер платежа, что свидетельствует об отсутствии необходимости заключения дополнительных соглашений, изменяющих размер арендной платы, и их обязательной государственной регистрации. Кроме того, судами указано на то, что в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение ставок лесных платежей не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Произведенный арендодателем перерасчет арендной платы в 2007 - 2009 годах в соответствии с действующим законодательством признан судами обоснованным. Доказательств внесения предпринимателем Бурцевым В.А. арендной платы в размере, превышающем размер, причитающийся арендодателю, не представлено.
Отклоняя ссылку предпринимателя на необходимость заключения дополнительных соглашений, изменяющих размер арендной платы, и их обязательной государственной регистрации, суды приняли во внимание, что изменение размера арендной платы в результате изменения ставок, подлежащих государственному регулированию, по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не является изменением условия договора от 17.10.2001 о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.06.2010 N Ф09-4326/10-С3 по делу N А50-32180/2009
"...В договоре сторонами согласовано, что арендная плата является определяемой, а именно, способ расчета арендной платы может быть изменен в случае изменения базовой ставки или коэффициентов в расчете арендной платы, о чем арендодатель письменно уведомляет арендатора. Кроме того, арендная плата по договору индексируется с учетом инфляции ежегодно до 15 января. Основой для индексации служит ежегодный сводный индекс роста потребительских цен на все товары и услуги на основании прогноза значения индекса используемого при формировании бюджета, предоставляемого Департаментом финансов Администрации города Перми (Раздел 4 договора).
В направленной ответчику претензии от 30.07.2009 исх. N 19-18-7294/16 истец сообщил об имеющейся задолженности по договору N 694-040 по состоянию на 23.07.2009, предложил погасить долг в срок до 13.08.2009 и расторгнуть названный договор. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендным платежам за период с апреля 2008 года по август 2009 года в размере 250 891 руб. 99 коп., истец обратился в арбитражный суд.
Суды, исследовав и оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установили, что о каждом последующем изменении размера арендной платы по договору от 18.06.2004 N 694-040 в период его действия ответчик был извещен надлежащим образом путем направления истцом соответствующих уведомлений.
Довод ответчика о необходимости регистрации изменения арендной ставки отклоняется как необоснованный.
Указанные уведомления не требуют государственной регистрации, поскольку не свидетельствуют об изменении условий договора. Форма извещения арендатора об изменении размера арендной платы сторонами не оговорена.
Исходя из этого, требования истца о взыскании долга в размере 250 891 руб. 99 коп. удовлетворены обоснованно..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.02.2010 N Ф09-607/10-С6 по делу N А60-24834/2009-С12
"...В письме от 18.12.2008 N 78-17188 Министерство уведомило общество "Коллаж" об изменении размера арендной платы, образовавшейся задолженности и необходимости уплатить ее в 10-дневный срок с момента получения данного уведомления, указав на то, что в случае неисполнения арендатором обязательств по уплате арендных платежей обратится в суд с иском о взыскании имеющейся задолженности (л. д. 34). Данное письмо обществом "Коллаж" получено (л. д. 60 - 61).
Принимая во внимание, что обязательство по внесению арендной платы надлежащим образом обществом "Коллаж" не исполнено, удовлетворение требования Министерства о взыскании 3 118 206 руб. 52 коп. задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением за период с февраля 2008 года по июнь 2009 года является законным и обоснованным.
Поскольку изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия, предусмотренного п. 3 договора аренды от 20.03.2003 N 306, довод заявителя о необходимости заключения сторонами дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и его государственной регистрации в установленном законом порядке подлежит отклонению..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.02.2010 N Ф09-388/10-С6 по делу N А60-27656/2009-С12
"...Как установлено судами, между Управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества городского округа Красноуфимск от 01.12.2007 N 74, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное пользование помещения N 1 - 7, 10 - 12, 15 - 22 на 1-ом этаже в 2-этажном здании, литера А, общей площадью 164,6 кв. м и нежилое помещение (гаражный бокс) площадью 133,5 кв. м, литера Д, расположенные по адресу: г. Красноуфимск, ул. Вокзальная, д. 7 (п. 1.1 договора; л. д. 12 - 16).
Регистрация договора аренды от 01.12.2007 N 74 произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 07.03.2008 (л. д. 21, оборот).
Пунктом 6.1 договора аренды от 01.12.2007 N 74 предусмотрено, что арендодатель имеет право пересматривать размер арендной платы в соответствии с действующим законодательством. При изменении размера арендной платы в связи с изменением базовой ставки или корректировочных коэффициентов арендодатель письменно уведомляет арендатора извещением об изменении размера арендной платы, исполнение которого является обязательным без дополнительных согласований.
Решениями Думы городского округа Красноуфимск от 20.12.2007 N 66/7 и 66/6 внесены изменения в положение "О порядке предоставления в аренду муниципального имущества, являющегося муниципальной собственностью городского округа Красноуфимск", согласно которым установлены новые размеры базовых ставок и корректировочных коэффициентов, что, по мнению Управления, изменило размер арендной платы по договору аренды от 01.12.2007 N 74, в связи с чем ее размер с 01.01.2009 составил за оба арендуемых объекта недвижимости 46 335 руб. 00 коп. (л. д. 22 - 23), то есть задолженность ответчика за период с 01.01.2009 по 30.05.2009 составила 166 935 руб. 00 коп.
Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что об увеличении размера арендной платы ответчик был уведомлен надлежащим образом путем направления истцом извещения и дополнительного соглашения к договору аренды (л. д. 22, 23). При этом судом правильно отмечено, что данные уведомление и дополнительное соглашение не требуют государственной регистрации и согласования с арендатором, поскольку не свидетельствуют об изменении условий договора. Форма извещения арендатора об изменении размера арендной платы сторонами не оговорена.
Получение обществом уведомления и дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы подтверждается письмами ответчика от 14.01.2009 N 3 и от 05.03.2009 N 16, адресованными начальнику Управления муниципальным имуществом, Управлению Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области, из которых следует, что ответчик уведомлен об увеличении размера арендной платы, однако с соответствующим изменением не согласен, поскольку в результате значительного повышения размера арендной платы положение арендатора ухудшилось (л. д. 97 - 99).
При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что расчет задолженности произведен истцом исходя из размера арендной платы, установленного п. 6.1 договора аренды от 01.12.2007 N 74, действующими решениями Думы городского округа Красноуфимск от 20.12.2007 N 66/7 и N 66/6, является верным. Суд обоснованно признал заявленное требование истца о взыскании с общества в пользу Управления 166 935 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.12.2007 N 74 за период с 01.01.2009 по 30.05.2009 правомерным, документально подтвержденным и подлежащим удовлетворению в полном объеме..."

Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2007 N Ф09-3724/07-С6 по делу N А60-20933/06-С7
"...При этом суды, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, сопоставляя конкретные условия договора и его смысл в целом с учетом предшествующей договору переписки, взаимоотношений сторон и их последующего поведения (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), правомерно исходили из того, что воля сторон при заключении и исполнении договора аренды была направлена на установление арендной платы в размере, определяемом в соответствии с методиками расчетов на основании постановлений Правительства Свердловской области, вне зависимости от наличия или отсутствия дополнительных соглашений. То есть в договоре сторонами фактически установлен не твердый размер арендной платы, а порядок ее исчисления, что соответствует ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данное обстоятельство подтверждается, в частности, фактом перечисления ответчиком арендной платы платежными поручениями от 26.11.2004 N 692, от 19.01.2005 N 42, от 28.02.2005 N 129, от 30.03.2005 N 184, от 03.05.2005 N 288, от 04.09.2006 N 572, от 21.07.2006 N 475 с учетом ее нового размера, установленного постановлением Правительства Свердловской области от 31.08.2004 N 818-ПП, при отсутствии дополнительного соглашения об изменении арендной платы.
Учитывая изложенное, суды верно указали, что увеличение ставок арендной платы на основании постановлений Правительства Свердловской области и соответствующее увеличение размера арендной платы по договору аренды от 01.04.2003 N 309 не являются его изменением, требующим государственной регистрации, в связи с чем обоснованно отклонили доводы ответчика и взыскали с последнего задолженность по арендной плате..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.11.2004 N Ф09-3692/04-ГК по делу N А34-2692/04
"...Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что в нарушение ст. 21 Закона РФ "О плате за землю", ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 452, 453 Гражданского кодекса РФ, истец незаконно, в одностороннем порядке изменил ставку арендной платы за землю в 2002, 2003 гг. без письменного согласования с арендатором, его уведомления и необходимой в данном случае регистрации этих изменений в договор.
Согласно п. 2.4 договора аренды N 1092 от 07.04.2000 размер арендной платы и сроки платежей могут быть пересмотрены арендодателем в одностороннем порядке без дополнительного согласования с арендатором в связи с решениями представительных органов федеральной и местной власти, публикуемыми в печати. Поэтому, исходя из условий договора, арендная плата является определяемой, то есть стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истец незаконно, в одностороннем порядке изменил ставку арендной платы за землю в 2002, 2003 году, отклоняется. Фактическое изменение арендной платы в результате ее корректировки согласно изменениям (индексации) ставок на основании соответствующих федеральных и местных нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.05.2015 N Ф10-1087/2015 по делу N А54-5390/2012
"...Как установлено судами, 28.02.2005 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 0562010 аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью и составляющего казну Российской Федерации, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, являющееся федеральной собственностью и составляющее казну Российской Федерации - здания и сооружения по перечню в соответствии с приложением N 1 к настоящему договору, для использования под производственную (уставную) деятельность.
Дополнительным соглашением от 01.12.2006 N 5 к договору аренды от 28.02.2005 N 0562010 стороны установили с 01.01.2007 механизм (методику) исчисления арендной платы за пользование имуществом.
23.09.2009 стороны подписали акт, которым произвели перерасчет арендной платы в отношении оставшихся в пользовании ответчика 68 объектов в соответствии с договорной методикой определения размера арендной платы (пункт 3.2 договора аренды от 28.02.2005 N 0562010), определив размер годовой арендной платы за 68 объектов в сумме - 26 664 377 рублей 40 копеек, соответственно ежемесячный размер арендной платы равен - 2 222 031 рублю 45 копейкам.
Суд первой инстанции правильно отметил, что использование размера арендной платы, указанного в дополнительном соглашении от 15.09.2009 N 19 приведет к неосновательному обогащению истца, поскольку указанный размер определен с нарушением договорной методики расчетов, не отвечает требованиям достоверности и превышает действительный размер платы за оставшиеся к 01.10.2009 в пользовании ответчика 68 объектов недвижимого имущества.
В постановлении от 05.07.2011 N 1709/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что методика расчета размера арендной платы после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы.
Изменение арендной платы, которая является расчетной величиной и подлежит определению в соответствии с установленным договором механизмом (методикой) ее исчисления, в данном случае не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
В данном случае, в соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, исполнение согласованного сторонами условия договора аренды об определении размера арендной платы не требует государственной регистрации.
Учитывая изложенное, ссылка истца на отсутствие государственной регистрации акта от 23.09.2009, обоснованно признана судом апелляционной инстанции не состоятельной.
Руководствуясь правовой позицией, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 2015/10, суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил как не состоятельный довод истца о том, что подписанный сторонами акт от 23.09.2009 является протоколом о намерениях, правильно указав, что акт от 23.09.2009 не требует государственной регистрации, поскольку представляет собой исполнение условия договора об определении (расчете) размера арендной платы..."

Постановление ФАС Центрального округа от 31.01.2011 по делу N А14-3602-2010/21/19б
"...Договор аренды земельного участка N 2676-03-09/мз от 24.10.2003 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 05.03.2004.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО СМУ "Галтель" обязательств по оплате арендной платы, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в арбитражный суд с настоящим требованием в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО СМУ "Галтель".
Установив отсутствие доказательств, подтверждающих факт погашения задолженности, возникшей в связи с неисполнением должником обязательств по оплате арендных платежей в размере 136 300,05 руб. за период с 01.01.2010 по 31.03.2010, суды первой и апелляционной инстанций правомерно на основании ст. ст. 71, 134, 137 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" включили их в третью очередь реестра требований кредиторов должника.
Довод заявителя о незаключенности дополнительных соглашений сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, ввиду отсутствия их обязательной государственной регистрации, правомерно не принят во внимание.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, статьями 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433).
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды стороны предусмотрели право арендодателя пересмотреть размер ежегодной арендной платы в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, Воронежской городской думы централизованно устанавливающими оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением арендатора.
Из дополнительных соглашений от 21.05.2004, 29.03.2005, 13.02.2006, 09.06.2007, 17.08.2009, усматривается, что в одностороннем порядке был изменен размер арендной платы в сторону ее увеличения (л.д. 14 - 20).
Учитывая, что одностороннее изменение размера арендной платы предусмотрено договором, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что последующее увеличение арендной платы не является изменением договора аренды, требующим его государственной регистрации.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют нормам материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Центрального округа от 06.10.2009 по делу N А36-2070/2009
"...Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из несоблюдения Администрацией требований п. 1 ст. 452 ГК РФ, поскольку между сторонами отсутствовало подписанное и зарегистрированное в установленном порядке соглашение об изменении размера арендной платы.
Между тем, приходя к указанному выводу, суд не учел следующее.
Таким образом, с учетом положений пунктов 3.1, 3.4, 4.2.4 Договора аренды земельного участка от 08.06.2007 N 43, в результате изменения базовой ставки арендной платы в установленном законом порядке, арендодатель вправе был изменить размер арендной платы, о чем были направлены соответствующие уведомления арендатору.
При этом фактическое изменение арендной платы в результате корректировки базовой ставки арендной платы не является изменением, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора о размере арендной платы, а представляет собой лишь исполнение данного условия, устанавливающего механизм ее исчисления.
Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.
Требование истца о взыскании денежных средств за пользование земельным участком за первый квартал 2009 года основано на постановлении главы администрации Липецкой области от 10.10.2008 N 277 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков" и решении Совета депутатов Лев-Толстовского муниципального района Липецкой области от 24.12.2008 N 88 "О внесении изменений и дополнений в Положение "Об оплате арендных платежей за землю на территории Лев-Толстовского муниципального района".
Согласно Журналу регистрации уведомлений об изменении порядка, сроков и (или) размеров арендной платы 06.02.2009 зарегистрировано уведомление ООО "АЭМ-Липецк" об изменении размера арендной платы по Договору.
Таким образом, изменение ставки арендной платы было осуществлено Администрацией в рамках оговоренных в договоре условий, в связи с чем заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требовалось.
Данное обстоятельство судом исследовано не было и надлежащей оценки не получило.
В связи с изложенным, обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Липецкой области..."

6.2. Вывод из судебной практики: Не подлежит государственной регистрации изменение арендной платы по договорам аренды муниципального имущества, если она меняется на основании акта органа местного самоуправления, даже в случае, если стороны согласовали, что арендная плата вносится в соответствии с актом органа местного самоуправления другого муниципального образования, в собственности которого ранее находилось арендованное имущество.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.02.2011 N Ф03-95/2011 по делу N А73-5647/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.02.2008 между администрацией и банком заключен договор аренды N 1 казенного имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает в аренду часть нежилого помещения на 1 этаже административного здания, общей площадью 93,9 кв. м по ул. Ленинская, д. 20, для размещения подразделения банка. Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 09.02.2008.
В силу пункта 3.2 договора платежи осуществляются в соответствии с действующим на территории района Положением "О порядке исчисления и уплаты арендной платы за пользование объектами недвижимости муниципальной собственности Советско-Гаванского муниципального района", утвержденным постановлением главы муниципального района от 22.07.2005 N 204 (далее - постановление от 22.07.2005 N 204) и оговариваются в протоколе, который является неотъемлемой частью договора.
Решением Совета депутатов городского поселения "Рабочий поселок Заветы Ильича" от 22.05.2008 N 127 утверждено Положение "О порядке исчисления и уплаты арендной платы за пользование объектами недвижимости муниципальной собственности городского поселения "Рабочий поселок Заветы Ильича" (далее - решение Совета депутатов от 22.05.2008 N 127).
Поскольку банк отказался от внесения арендных платежей в порядке и размере, установленных вышеназванными нормативными правовыми актами, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом, исходил из отсутствия спорной задолженности по договору аренды от 01.02.2008 ввиду того, что пунктом 3.2 договора стороны согласовали определение размера и порядка исчисления арендной платы на основании постановления от 22.07.2005 N 204 и данный нормативный акт является действующим, вместе с тем изменение размера арендной платы осуществлено на основании решения Совета депутатов от 22.05.2008 N 127, а такое изменение не оформлено в установленном законом порядке как сам договор, прошедший государственную регистрацию (статья 164, пункт 1 статьи 452 ГК РФ).
Между тем выводы суда основаны на неправильном толковании условий спорного договора и неверном применении норм материального права к сложившимся отношениям сторон.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.11.2007 N 27 АВ 032724 на основании договора о безвозмездной передаче имущества из муниципальной собственности от 26.01.2007 за городским поселением "Рабочий поселок Заветы Ильича" Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края зарегистрировано право собственности на здание, расположенное по ул. Ленинская, 20, п. Заветы Ильича, часть которого передана в аренду банку.
В этой связи постановление от 22.07.2005 N 204, которое исходя из положений его пунктов 1.2, 1.3 регулирует порядок определения величины арендной платы за объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности непосредственно муниципального района, с 24.11.2007 не распространяется на правоотношения сторон по аренде данного объекта недвижимого имущества.
Вместе с тем решением Совета депутатов от 22.05.2008 N 127 с последующими изменениями установлен и определен порядок исчисления и уплаты арендной платы за пользование объектами недвижимости муниципальной собственности городского поселения "Рабочий поселок Заветы Ильича", руководствуясь которым администрация изменяла размер арендной платы по договору от 01.02.2008 N 1.
С учетом этого администрация, реализуя полномочия собственника и арендодателя в соответствии с протоколом согласования (приложение N 2 к договору), пунктом 3 статьи 614 ГК РФ письмами от 14.09.2009 и от 25.09.2009, уведомила банк об увеличении арендной платы с 01.10.2009 и такое изменение не требовало государственной регистрации по правилам статьи 609 ГК РФ.
При таких обстоятельствах в силу приведенных норм права и условий договора, заключенного между сторонами, изменение размера арендной платы по спорному договору осуществлено администрацией в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, а выводы суда об обратном являются ошибочными..."

6.3. Вывод из судебной практики: Продолжительность периода, на который распространяет свое действие дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, не влияет на необходимость госрегистрации такого дополнительного соглашения.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2009 N Ф09-4516/09-С6 по делу N А60-36727/2008-С3
"...Договор аренды нежилого помещения от 01.11.2005 зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 11.07.2006 г. (регистрационный номер 66-66-01/017/2006-278, л. д. 20 об).
Дополнительное соглашение от 29.12.2007 к договору аренды от 01.11.2005, которым изменены размер арендной платы за март и апрель 2008 года, а также срок ее уплаты, является соглашением об изменении условий договора аренды от 11.01.2005.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что дополнительное соглашение от 29.12.2007 к договору аренды от 01.11.2005 не требует государственной регистрации, поскольку распространяет свое действие только на март и апрель 2008 года, основан на неверном толковании закона. Продолжительность периода, на который распространяется действие дополнительного соглашения, а также то обстоятельство, что арендная плата была внесена арендатором с согласия арендодателя в установленный данным соглашением срок, не влияют на необходимость его государственной регистрации в установленном законом порядке..."

6.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли заключенным подлежащее государственной регистрации соглашение сторон об изменении размера арендной платы, если оно не прошло такую регистрацию, существует две позиции судов.

Позиция 1. Соглашение об изменении арендной платы по договору, подлежащему госрегистрации, считается незаключенным, если оно не зарегистрировано.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
"...9. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.
Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.
В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.
Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 04.10.2012 N ВАС-13113/12 по делу N А40-39198/11-29-379
"...Удовлетворяя иск в размере ставки арендной платы, установленной договором аренды, суды исходили из незаключенности дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку оно не прошло государственной регистрации.
Согласно пункту 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, не установлено..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.02.2013 по делу N А31-7720/2011
"...Договор заключен на срок с 13.03.2007 по 13.03.2010, зарегистрирован в установленном законом порядке. Объект найма передан по акту приема-передачи от 13.03.2007.
Уведомлением от 06.02.2009 N 425 Комитет сообщил Предпринимателю об увеличении арендной платы до 138 017 рублей 22 копеек (на основании постановления администрации Костромской области от 22.10.2008 N 390-а), приложив дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 13.03.2007 N 1021, которое было подписано Предпринимателем. В приложении к дополнительному соглашению стороны согласовали методику расчета арендной платы.
Впоследствии Комитет направил в адрес Предпринимателя дополнительное соглашение N 2, приложив расчет размера арендной платы на 2010 год. Данное соглашение и приложение к нему не были согласованы Предпринимателем.
Комитет установил, что за период пользования земельным участком у Предпринимателя образовалась задолженность по внесению арендных платежей, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из наличия подписанного сторонами дополнительного соглашения, в котором согласовано изменение размера арендной платы на 2009 год.
Вместе с тем суды не приняли во внимание, что в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. При этом в пункте 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из смысла приведенных положений, если договор подлежит государственной регистрации, все изменения и дополнения, к нему как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации, вступают в силу и становятся обязательным для сторон с момента их государственной регистрации.
При таких обстоятельствах окружной суд счел, что при отсутствии письменного соглашения, зарегистрированного в установленном законом порядке, изменяющего условия определения размера арендной платы, у арендатора не возникло обязательства по внесению иного размера арендной платы, чем предусмотренного расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора и согласованного контрагентами.
Из материалов дела следует, что стороны согласовали изменение арендной платы без соблюдения требования об обязательной регистрации, что свидетельствует о незаключенности такого соглашения. Таким образом, вывод суда о взыскании задолженности в заявленном истцом размере ошибочен..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.04.2010 по делу N А78-3988/2009
"...Арендодатель 03.10.2007 направил арендатору уведомление N 06-5304 от 06.08.2007, в котором сообщалось о повышении с 20.09.2007 суммы ежемесячной арендной платы до 125 406 рублей и расчет уровня платы за аренду нежилых помещений на основании отчета N 158 от 11.04.2007, выполненного ООО "Агентство по оценке имущества" на общую площадь помещений 310,2 кв. м.
Таким образом, направленное Теруправлением ответчику извещение от 06.08.2007 N 06-5304 по своей сути является внесением изменений в пункт 3.1 договора аренды N 71-05ф от 01.09.2005, который определяет размер и порядок расчета арендной платы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно пункту 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Поскольку рассматриваемый в настоящем споре договор аренды недвижимого имущества N 71-05ф от 01.09.2005 заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, то и вносимые в него изменения по правилам пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации также подлежат государственной регистрации.
Несоблюдение требований законодательства о государственной регистрации изменения договора относительно размера и способа расчета арендной платы влечет признание данных изменений не заключенными и не порождающими прав и обязанностей для сторон спорной сделки (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, учитывая, что соглашение об изменении установленной договором арендной платы сторонами не подписано, не зарегистрировано в установленном законом порядке, Четвертый арбитражный апелляционный суд сделал правильный вывод об отсутствии у истца права на истребование от ответчика арендной платы в размере, отличающемся от согласованного сторонами в пункте 3.1 договора аренды размера арендной платы..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.04.2007 N А74-3014/06-Ф02-1962/07, А74-3014/06-Ф02-2146/07 по делу N А74-3014/06
"...Пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.
Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
На основании изложенного следует признать правомерным вывод Арбитражного суда Республики Хакасия о том, что дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка от 01.07.1998 N 30А являются незаключенными.
При таких обстоятельствах судебные акты Арбитражного суда Республики Хакасия вынесены с соблюдением норм материального права и норм процессуального права, в связи с чем у Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.08.2005 N А78-642/05-С1-7/5-Ф02-3883/05-С2
"...В соответствии со статьями 164, 131, пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.
Договор аренды земельного участка от 15.12.2003 N 485/03 зарегистрирован в установленном порядке.
Соглашения сторон от 25.02.2004 и от 28.04.2004 об изменении расчета арендной платы по договору от 15.12.2003 N 485/03 подлежали обязательной государственной регистрации (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).
Арбитражный суд Читинской области не исследовал вопрос о наличии государственной регистрации дополнительных соглашений от 25.02.2004 и от 28.04.2004 к договору от 15.12.2003 N 485/03, в соответствии с которыми установлен размер долга ответчика по арендным платежам.
При таких условиях решение от 11 марта 2005 года и постановление от 12 мая 2005 года Арбитражного суда Читинской области подлежат отмене с направлением дела N А78-642/05-С1-7/5 на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2013 N Ф03-3055/2013 по делу N А51-23667/2012
"...Так, в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59) соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
В этой связи суды, установив, что пунктом 3.1 договора аренды арендная плата определена в твердом размере, механизм ее исчисления сторонами не согласован; что пунктом 6.3 договора аренды стороны определили событие, при наступлении которого возникает основание для пересмотра условия о цене договора, и данный пункт договора не свидетельствует о том, что размер арендной платы подлежит автоматическому изменению в случае направления арендодателем арендатору уведомления об изменении размера арендной платы, пришли к выводу о том, что в данном случае соглашение об изменении размера арендной платы должно носить двусторонний характер и подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Поскольку доказательства наличия такого соглашения не были представлены в материалы дела, суды пришли к выводу об отсутствии у истца оснований требовать внесения арендной платы в увеличенном размере и, как следствие, к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды, освобождении спорных помещений, взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку ее оплаты.
Выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с правильным применением норм материального права, с учетом правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2011 N Ф03-9792/2010 по делу N А73-279/2010
"...В этой связи дополнительным соглашением от 08.09.2009, направленным в адрес общества письмом от 13.10.2009 N 2447/1-18 и полученным им 16.10.2009, размер арендной платы установлен в размере 28 124 руб. 13 коп. в месяц.
В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
Согласно пункту 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Учитывая изложенное, поскольку изменение коэффициентов или методики расчета арендной платы не отнесено спорным договором к основаниям, дающим право арендодателю на одностороннее изменение цены договора аренды, а установленный законом порядок внесения изменений в договор относительно размера арендной платы администрацией не соблюден, выводы судов об обратном являются ошибочными.
При таких обстоятельствах в силу приведенных норм права и условий договора, заключенного между сторонами, при отсутствии государственной регистрации изменений условия договора относительно размера арендной платы такое изменение нельзя признать совершенным в надлежащей форме.
Поскольку решение и постановление в обжалуемой части приняты с нарушением норм материального права, без должного анализа условий спорного договора с позиции положений статьи 431 ГК РФ относительно вопроса арендной платы, дело подлежит направлению в этой части на новое рассмотрение..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.10.2010 N Ф03-6347/2010 по делу N А73-20232/2009
"...В связи с реорганизацией и передачей помещений в собственность ОАО "ЦИТ" (свидетельство о государственной регистрации права серия 27АБ N 049079 от 27.06.2005), между сторонами заключено соглашение от 27.06.2005 о внесении изменений в договор аренды от 21.10.2004 N 827/04, зарегистрированное в установленном законом порядке.
На основании пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
Согласно пункту 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Поскольку рассматриваемый в настоящем споре договор аренды от 21.10.2004 N 827/04 и соглашение к нему от 27.06.2005 заключены на срок более года и зарегистрированы в установленном законом порядке, то и вносимые в них изменения о размере арендной платы за пользование помещениями по правилам пункта 1 статьи 452 ГК РФ также подлежат государственной регистрации, доказательств которой суду не представлено.
При отсутствии государственной регистрации изменений условия договора относительно размера арендной платы такое изменение нельзя признать совершенным в надлежащей форме, в связи с чем суды неправомерно приняли, не проверив расчет задолженности, исходя из размера арендной платы 150 021 руб. 07 коп. в месяц, произведенный истцом.
Поскольку решение и постановление в части взыскания задолженности по арендной плате приняты с нарушением норм материального права, без надлежащей оценки заявленных требований истца относительно размера задолженности арендной платы, то дело подлежит направлению на новое рассмотрение..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.12.2009 N Ф03-6778/2009 по делу N А24-2308/2009
"...В силу пункта 1 статьи 452 настоящего Кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно пункту 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Поскольку рассматриваемый в настоящем споре договор аренды недвижимого имущества N 1999 заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, то и вносимые в него изменения по правилам пункта 1 статьи 452 ГК РФ также подлежат государственной регистрации.
Несоблюдение требований законодательства о государственной регистрации изменения договора относительно размера арендной платы влечет признание данных изменений не заключенными и не порождающими прав и обязанностей для сторон спорной сделки (статья 433 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, учитывая, что соглашение об изменении установленной договором арендной платы сторонами не подписано, не зарегистрировано в установленном законом порядке, Арбитражный суд Камчатского края сделал правильный вывод об отсутствии у истца права на истребование арендной платы в размере, отличающемся от согласованного контрагентами в разделе 4 договора аренды..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.06.2007, 29.05.2007 N Ф03-А04/07-1/1402 по делу N А04-8169/2006-17/187
"...Как следует из материалов дела, 30.01.2003 между КУИ МО города Благовещенска (арендодатель) и Ю.М. Дробышевым (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 7145, по условиям которого арендатор из земель поселений принял в аренду земельный участок, кадастровый номер 28:01:0130038:0105, площадью 1511 кв. м, находящийся в квартале архитектурно-исторической зоны по улице Амурская, 172, для мастерской и обслуживания территории; срок договора установлен с 30.01.2003 по 31.12.2024 (пункт 2.1); размер арендной платы за участок за период с 30.01.2003 по 31.12.2003 составляет 25021 руб. 96 коп. (пункт 3.1 договора)...
Договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Амурской области. 30.01.2003 сторонами оформлен акт приема-передачи земельного участка.
Кроме того, оформлены расчеты арендной платы к названному договору, по которым арендная плата за период с 30.01.2003 по 31.12.2003 составляет 25021 руб. 96 коп.; за период с 01.04.2004 по 31.12.2004 - в сумме 29857 руб. 36 коп.; за период с 01.01.2005 по 31.12.2005 - в сумме 32849 руб. 14 коп.; данные расчеты подписаны сторонами. Расчет арендной платы к названному договору за период с 01.01.2006 по 31.12.2006 в сумме 36128 руб. арендатором не подписан.
В соответствии с пунктом 9 разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения.
Суд, оценив представленные в зале суда доказательства, с учетом условий пункта 3.5 договора от 30.01.2003 N 7145, сделал обоснованный вывод о том, что представленные расчеты истца за 2005, 2006 годы являются изменением арендной платы и, поскольку такие изменения в установленном порядке не зарегистрированы, правовые основания для взыскания сумм арендной платы на основании указанных расчетов отсутствуют..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2011 по делу N А02-247/2010
"...Договор аренды от 01.03.2007 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 16.05.2007.
30.04.2008 и 09.09.2008 сторонами подписаны дополнительные соглашения к договору аренды от 01.03.2007 об изменении условий оплаты.
Дополнительным соглашением от 30.04.2008 без номера стороны изменили стоимость за пользование объектом аренды, установив ее с 01.05.2008 в размере 1 875 000 руб. за один календарный месяц.
Дополнительным соглашением от 09.09.2008 N 2 стороны изменили стоимость за пользование арендованным помещением, установив ее с 10.09.2008 в размере 2 420 000 руб. за один календарный месяц.
Государственная регистрация дополнительных соглашений не проводилась.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также разъяснено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Из пункта 9 этого же письма следует, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Из указанных положений следует, что договор, подлежащий государственный регистрации, но не зарегистрированный в установленном законом порядке, не может считаться заключенным. В связи с отсутствием факта государственной регистрации дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы суды пришли в верному выводу о их незаключенности и, следовательно, об отсутствии оснований для применения последствий недействительности сделки.
Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в порядке статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2012 по делу N А40-39198/11-29-379
"...Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды от 25.04.2008 г. N 1-48/08 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП 16.09.2008 г. произведена запись регистрации N 78-78-01/0459/2008-125.
01.03.2009 г. между ООО "ТРК-Петербург" (Арендодатель) и ООО "Имаджинейшн" (Арендатор) заключено Дополнительное соглашение б/N к Договору аренды нежилого помещения от 25.04.2009 N 1-48/08, в соответствии с которым на период с 01.04.2009 по 30.06.2009 года размер постоянной составляющей арендной платы изменялся до 360 у.е. в год за один кв. м арендуемого помещения, при этом в п. 2 Дополнительного соглашения стороны установили, что соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Поскольку Дополнительное соглашение от 01.03.2009 г. б/N зарегистрировано в установленном порядке не было, ООО "ТРК-Петербург" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании указанного Дополнительного соглашения незаключенным и взыскании с ответчика спорной задолженности по арендным платежам с учетом признания Дополнительного соглашения незаключенным.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 7, 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, руководствуясь статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пунктах 7, 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59, учитывая, что ответчиком не представлено доказательств государственной регистрации либо подачи оспариваемого Дополнительного соглашения на регистрацию, пришли к правильному выводу о признании Дополнительного соглашения от 01.03.2009 г. б/N незаключенным..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.12.2009 N КГ-А41/12804-09 по делу N А41-9336/09
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, между Администрацией г. Дубны (арендодатель) и ООО "Коммерческий центр Торгово-промышленной палаты г. Дубны" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 442-ОРИ, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду согласно распоряжению от 02.10.2003 г. N Р-1143 земельный участок с кадастровым номером 50:40:020107:0023 из состава земель поселений, находящийся по адресу: Московская область, г. Дубна, ул. Правды, д. 19а, для использования в целях эксплуатации нежилого здания - магазина в границах, указанных в кадастровом плане участка (том 1 л.д. 5 - 8).
В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора, срок его действия установлен с 01.01.2004 г. по 31.12.2028 г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Московской областной регистрационной палате 02.03.2004 г., о чем имеется соответствующая отметка в договоре (том 1 л.д. 5).
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Между тем, как установлено судом и не оспаривается сторонами, дополнительное соглашение от 15.06.2006 г. к договору аренды земельного участка N 442-ОРИ от 12.02.2004 г. не было зарегистрировано в установленном порядке.
Указанное обстоятельство обоснованно расценено судом как свидетельствующее о том, что дополнительное соглашение не является заключенным, а его положения, касающиеся изменения арендной платы, на основании которых заявлен иск, не согласовано сторонами договора.
В этой связи суды пришли к правильному выводу об отсутствии у Администрации г. Дубна оснований для начисления арендной платы в соответствии с изменениями, которые не прошли государственной регистрации, а, следовательно, не являются частью договора.
С учетом установленного, оснований для иного вывода по существу спора у суда первой и апелляционной инстанций не имелось.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление приняты на основании полного исследования фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и при правильном применении норм права, в связи с чем оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы не имеется..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.11.2012 по делу N А57-22368/2011
"...Согласно пункту 2.1 договора, срок его действия установлен с 25.08.2003 по 21.05.2023, сам договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.02.2004 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись регистрации от 10.02.200464-01/38-23/2004-140).
Дополнительным соглашением от 10.04.2006, стороны внесли изменения в преамбулу договора, указав в качестве арендодателя - Комитет и согласовали изменение условий по размеру арендной платы: с 01.01.2005 - 3 840 747,69 руб. в год, 320 039,56 руб. - в месяц; с 01.03.2006 - 4 697 787,18 руб. в год, 391 482,27 руб. - в месяц.
В пункте 2.5 дополнительного соглашения было закреплено, что арендодатель и арендатор, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, что установленный в пункте 2.2 настоящего договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем один раз в год. Изменение размера арендной платы производится арендодателем в уведомительном порядке, без заключения сторонами дополнительных соглашений к настоящему договору, путем направления арендатору не менее чем за 30 дней, письменного извещения с указанием нового размера арендной платы и даты, с которой вступают в силу новые ставки арендной платы. Согласно пункту 2.7 дополнительного соглашения, отсутствие государственной регистрации настоящего договора не является основанием для освобождения арендатора от платы за фактическое пользование участком в размере и порядке, установленном в пункте 2.2 настоящего договора. В этом случае договор имеет силу соглашения сторон о размере, порядке оплаты и условиях фактического использования земельного участка.
Оценивая представленное в материалы дела дополнительное соглашение от 10.04.2006, суды предыдущих инстанций пришли к правомерному выводу, что оно, в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, является незаключенным, поскольку не было зарегистрировано в установленном порядке.
Пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", установлено, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Таким образом, при решении вопроса о размере и методике расчета арендной платы, суд обоснованно руководствовался положениями договора без учета указанного выше дополнительного соглашения..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.04.2012 по делу N А06-4275/2011
"...Суд кассационной инстанции отклоняет ссылку муниципального органа на дополнительное соглашение от 30.12.2009 к договору аренды от 21.06.2003 N 11132, которым изменены ставки арендной платы с 01.05.2005, поскольку сторонами не представлены доказательства государственной регистрации данного дополнительного соглашения.
Пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.03.2010 по делу N А65-20835/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на основании постановления от 15.06.2001 N 1521, был заключен договор аренды земли от 02.11.2001 N 1955 общей площадью 0,0124 га, расположенный на остановке кафе "Уют" со стороны 25 комплекса по проспекту Мира, г. Набережные Челны, срок настоящего договора 10 лет.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.08.2007 (л. д. 22).
Доказательств о государственной регистрации изменения размера арендной платы с использованием коэффициента целевого использования 7,5 за 2004 - 2009 года истец суду не представил.
В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Поэтому правомерным является вывод суда о незаключенности соглашений об изменении величины арендной платы в спорный период..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.12.2009 по делу N А57-3522/2009
"...Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу, что дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы не подлежали государственной регистрации.
Апелляционный суд правомерно не согласился с данным выводом суда первой инстанции и обоснованно исходил из положений пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которым соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
По смыслу пунктов 1 статей 450 и 452 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон и совершается в той же форме, что и договор, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2.3 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 20.06.2002, зарегистрированного в установленном законом порядке) размер арендной платы может быть увеличен арендодателем путем извещения арендатора за 15 дней до срока внесения очередного платежа.
Поскольку дополнительные соглашения от 20.12.2002, 31.12.2003, 01.01.2005, 01.01.2006, 01.01.2007 о внесении в ранее зарегистрированный Договор аренды изменений относительно размера арендной платы не были зарегистрированы, они в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ должны считаться незаключенным до тех пор, пока не будут зарегистрированы в установленном порядке..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.10.2009 по делу N А12-19720/2008
"...В соответствии с извещением от 01.07.2008 к договору N 4844 со ссылкой на изменение законодательства Российской Федерации (Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ; постановление главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033; решение Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84), применяемого при расчете размера арендной платы за земельные участки, об установлении размера годовой арендной платы с 01.01.2008 в размере 3 011 214 руб. 23 коп., расчет арендной платы осуществляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (произведения удельного показателя кадастровой стоимости 13 149 руб. 12 коп./кв. м на площадь земельного участка - 15267 кв. м) коэффициента вида функционального использования земельного участка - 0,0150, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов - 1,00, коэффициента категории арендатора - 1, коэффициента индексации - 1.
Кроме того, уведомление содержит сведения об изменении реквизитов арендодателя и об обязательности проведения сверки расчетов по арендной плате не реже одного раза в полугодие.
Таким образом, направленное Арендодателем извещение от 01.08.2008 по своей сути является внесением изменений в пункт 2.6 договора аренды от 27.05.2003 N 4844, который определяет размер арендной платы.
При этом договором аренды земельного участка от 27.05.2003 N 4844 предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы (существенного условия договора), а не механизм фактического применения арендной платы.
Учитывая, что сторонами произведено изменение условий договора в части размера арендной платы, соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка подлежало также обязательной государственной регистрации (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Поскольку истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений условий договора аренды земельного участка, следовательно, согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения к этому договору не вступили в силу..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 31.08.2009 по делу N А12-20509/2008
"...Как следует из материалов дела между администрацией Волгограда (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) 29.07.2002 был подписан договор N 4310 аренды земельного участка, общей площадью 9886 кв. м, расположенного по адресу: Волгоград, Советский район, ул. 25-летия Октября, 1/5.
Срок действия договора установлен с 18.06.2002 по 27.10.2048 (пункт 2.1 договора).
В соответствии с частью 3 статьи 433 ГК РФ, договор, подлежащей государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно статьям 452, 453 ГК РФ соглашение об изменении договора подлежит совершению в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное. При изменении договора обязательства сохраняются в измененном виде.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проинформировал суды о том, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Извещение от 01.07.2008 изменяет порядок (способ) расчета арендной платы, соответственно и размер арендной платы, установленный в договоре аренды N 4310, это Извещение является изменением к договору.
Так как истцом начислена задолженность по арендной плате за 2008 год с учетом Извещения от 01.07.2008, в данной части исковые требования удовлетворению не подлежали..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.07.2009 по делу N А55-16989/2007
"...Существенным условием договора аренды земельного участка в соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации является размер арендной платы. Следовательно, размер арендной платы должен быть согласован сторонами в договоре в установленном порядке и любые изменения в определение размера арендной платы должны быть внесены сторонами в том же порядке, в каком и заключен основной договор аренды - то есть путем заключения соглашения между сторонами о внесении изменения в договор аренды и осуществления государственной регистрации таких изменений.
Данная позиция содержится в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которого соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
В рамках действовавшего договора аренды от 21.10.2004 N 016641з арендодатель и арендатор заключали дополнительное соглашение от 11.01.2006, которое не было зарегистрировано в установленном порядке, а в последующем вступившим в законную силу судебным актом было признано незаключенным.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает обжалуемое постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2009 законным и не подлежащим отмене..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.03.2009 по делу N А65-5546/2008
"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением администрации города Набережные Челны от 09.01.2003 N 8 обществу с ограниченной ответственностью "Театр песни "Салават" предоставлен земельный участок площадью 1,049 га расположенный на землях г. Набережные Челны на территории третьей зоны на пересечении проспекта Дружбы Народов и улицы Раскольникова под автостоянку сроком на 49 лет.
Во исполнение данного постановления между Администрацией г. Набережные Челны и обществом с ограниченной ответственностью "Театр песни "Салават" заключен договор аренды земельного участка N 2504 от 11.03.2003, который зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Расчеты истцом подписаны, таким образом, оферта, направленная арендодателем в адрес арендатора в форме расчета с изменением существенного условия договора аренды, принята истцом, акцепт произведен путем его подписания и оплаты годового размера арендной платы за оспариваемый период.
Однако, учитывая, что сторонами произведено изменение условий договора в части размера арендной платы, соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка подлежало также обязательной государственной регистрации (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
При отсутствии такой регистрации, изменения условий договора в части размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации являются незаключенными.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены судебных актов..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.08.2012 по делу N А13-10029/2011
"...Дополнительным соглашением от 15.12.2009 N 2, стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы, который составил 31 230 руб.
Судами первой и апелляционной инстанций на основании статей 433, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделан вывод о том, что права и обязанности возникают у арендатора и арендодателя только с момента государственной регистрации спорного договора и соглашений, заключенных в период его действия.
Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации (статья 651 ГК РФ), также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Поскольку дополнительное соглашение от 15.12.2009 N 2 к договору аренды не было зарегистрировано в установленном законом порядке до прекращения действия самого договора, оно считается незаключенным.
Судами правомерно сделан вывод о том, что указанное выше дополнительное соглашение N 2, зарегистрированное арендатором после прекращения договора аренды и условия которого не исполнялись сторонами добровольно в период действия аренды, не порождает прав и обязанностей для сторон..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.12.2012 по делу N А53-20734/2012
"...По смыслу пункта 1 статьи 450 и пункта 1 статьи 452 Кодекса изменение договора возможно по соглашению сторон и совершается в той же форме, что и договор, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со статьями 164, 433, 609 Кодекса и разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 9 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также требует обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого таким договором.
Так как доказательства государственной регистрации дополнительных соглашений N 5 и 6 об изменении размера арендной платы в материалы дела не представлены, суд первой инстанции правомерно признал их незаключенными (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Кодекса)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.02.2010 по делу N А53-3776/2009
"...Как установлено судом и подтверждено материалами дела, учреждение (арендодатель) и товарищество с ограниченной ответственностью "Зодиак" (правопредшественник общества, арендатор) подписали договор аренды от 06.10.1994 земельного участка площадью 875 кв. м, расположенного по адресу: г. Зверево, ул. Казакова, 4. Срок аренды - 25 лет. Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Зверево (т. 1, л. д. 9).
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Дополнительные соглашения от 18.01.2005 и 30.01.2006 являлись соглашениями об изменении условий договора аренды от 05.10.1994, который был зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Зверево. Таким образом, дополнительные соглашения к договору также подлежали регистрации в порядке, установленном законом. При несоблюдении требования о регистрации дополнительное соглашение считается незаключенным (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 27.01.2009 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007).
Суд также не учел разъяснение, содержащееся в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В нем указано, что соглашение об изменении размера арендной платы, указанного сторонами в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Следовательно, соглашения сторон об установлении новых ставок арендной платы, подлежали государственной регистрации.
Поскольку дополнительные соглашения от 18.01.2005 и 30.01.2006 к договору аренды не зарегистрированы в установленном порядке, они являются незаключенными (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Незаключенность названных соглашений означает отсутствие согласованного сторонами условия об уплате арендатором неустойки за несвоевременное внесение платы за пользование участком, что исключает применение к спорным отношениям договорной ответственности..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.03.2009 по делу N А53-8772/2008
"...Как видно из материалов дела, на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 31.01.2005 N 105 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) на период до 31.01.2008 заключили договор от 10.11.2005 N 28386 аренды земельного участка площадью 8 681 кв. м (кадастровый номер 61:44:06 25 05:0024), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 2-й Пятилетки, 25. Участок обществу предоставлен для завершения проектно-изыскательских работ и строительства 10-этажных жилых домов (пятно 18-А) с пристроенной котельной (пятно 18-Б) и помещениями библиотечно-информационного центра с подземным гаражом (пятно 18-В).
Согласно статьям 606 и 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указал, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ такое условие будет считаться действующим с момента его государственной регистрации.
Установив, что дополнительное соглашение от 20.03.2005 и аналогичное соглашение (с исправленной датой) от 20.03.2006 сторонами не зарегистрированы в установленном порядке, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что размер арендной платы должен определиться в соответствии с зарегистрированным договором аренды и постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону".
Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения судебного акта не установлено..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 04.06.2012 N Ф09-3130/12 по делу N А60-27691/2011
"...Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата по договору взимается исходя из установленного ежегодного размера отпуска древесины на участке лесного фонда, переданного в аренду. Сумма арендной платы устанавливается за весь арендуемый участок лесного фонда как сумма платежей по видам лесопользования, предусмотренных договором. В зависимости от среднего состава и бонитета эксплуатируемых насаждений, находящихся на арендованном участке лесного фонда, среднего расстояния вывозки к пунктам потребления и наличия автодорог с твердым покрытием, устанавливаются следующие коэффициенты арендной платы: Серовское лесничество - 1,6, Филькинское лесничество - 1,5 к ставкам лесных податей установленным Правительством Российской Федерации. В случае изменения ставок лесных податей, производится перерасчет арендной платы.
Сторонами 30.06.2004 подписано соглашение к договору на аренду участков лесного фонда от 19.03.2004, в котором стороны уменьшили коэффициенты арендной платы, а именно: коэффициент в Серовском лесничестве составил - 1,35, в Филькинском лесничестве - 1,25.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по внесению арендной платы, департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из наличия у ответчика задолженности по арендной плате в размере 548 982 руб. 16 коп. При этом суды пришли к выводу о том, что размер задолженности должен быть определен исходя из согласованных сторонами в договоре аренды от 19.03.2004 коэффициентов арендной платы (Серовское лесничество - 1,6, Филькинское лесничество - 1,5), поскольку соглашение от 30.06.2004 к договору аренды, предусматривающее уменьшение названных коэффициентов, является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 указанного Кодекса).
Суды, оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условия договора аренды от 19.03.2004 (п. 3.1 договора), пришли к правильному выводу о том, что стороны договора самостоятельно установили размеры коэффициентов к установленным ставкам лесных податей (Серовское лесничество - 1,6, Филькинское лесничество - 1,5), которые являются договорными величинами, не принятые решениями уполномоченных органов, и механизм их изменения (в одностороннем порядке либо по соглашению сторон) условиями договора не предусмотрен.
Таким образом, в рассматриваемом случае, изменение указанных коэффициентов не является исполнением согласованного сторонами условия договора, а представляет собой изменение условий договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое подлежало государственной регистрации, поэтому ссылка общества на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, согласно которой, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, которое не подлежит государственной регистрации, отклоняется.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что соглашение от 30.06.2004 к договору аренды от 19.03.2004 в нарушение п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации не было зарегистрировано в установленном законом порядке, суды обоснованно указали на отсутствие правовых оснований для применения названного соглашения (коэффициентов 1,35 и 1,25) при расчете арендной платы, в связи с его незаключенностью..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.05.2012 N Ф09-2380/12 по делу N А76-8297/11
"...В соответствии со ст. 131, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, ст. 651 ГК РФ, ст. 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Суды установили, что в дополнительном соглашении от 01.05.2009 N 4 к договору аренды от 03.04.2006 стороны предусмотрели изменение существенного условия договора - размера арендной платы, в связи с чем такое соглашение подлежало обязательной государственной регистрации. Поскольку государственная регистрация названного дополнительного соглашения в установленном порядке сторонами произведена не была, суды в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ пришли к обоснованному выводу о том, что оно является незаключенным.
Судами также отмечено, что причины, вследствие которых не была произведена государственная регистрация, не имеют правового значения, поскольку отсутствие регистрации является безусловным основанием для вывода о незаключенности соглашения..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 24.01.2013 по делу N А68-6591/12
"...Кроме того, 11.01.2008, 18.02.2009, 19.06.2009 между Юшиной Г.В. и администрацией МО Киреевский район были подписаны дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка от 10.12.1998 N 2, касающиеся размера арендной платы и реквизитов получателя платежа.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка от 10.12.1998 N 2 не были зарегистрированы Юшиной Г.В. в установленном законодательством порядке, то есть не вступили в законную силу..."

Постановление ФАС Центрального округа от 08.08.2011 по делу N А09-7202/2010
"...Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. ст. 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды недвижимого имущества, заключенный на 1 год и более подлежит государственной регистрации.
В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
Согласно п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Так как дополнительное соглашение от 14.02.2009 не зарегистрировано в установленном законом порядке, суды пришли к правомерному выводу о его незаключенности..."

Постановление ФАС Центрального округа от 19.05.2011 по делу N А35-2864/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 01.04.2005 между ООО "Уют" (арендодатель) и ООО "Агроинвест" (арендатор) заключен договор N 0001/2005, по условиям которого арендодатель передает во временное пользование, а арендатор принимает по двухстороннему акту часть нежилого помещения площадью 460 кв. м в здании литер А, 1 этаж, расположенном по адресу: г. Курск, ул. К. Маркса, д. 55, для размещения предприятия общественного питания.
Согласно п. 2.5 договора срок аренды установлен сторонами с 01.04.2005 по 01.04.2010.
Договор аренды N 0001/2005 от 01.04.2005, а также дополнительные соглашения от 15.04.2005, от 31.12.2005 зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области 27.12.2006.
Обращаясь в суд округа с кассационной жалобой, ООО "Агроинвест" ссылалось также на то, что дополнительными соглашениями от 01.04.2009, от 01.07.2009 арендная плата была снижена.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, статей 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433).
Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
Согласно п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Поскольку дополнительные соглашения от 01.04.2009, от 01.07.2009 не были зарегистрированы в установленном законом порядке, указанные дополнительные соглашения являются незаключенными в соответствии с п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 452 ГК РФ.
Следовательно, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали правовые основания для применения условия о размере арендной платы, установленного названными дополнительными соглашениями.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Позиция 2. Подлежащее государственной регистрации соглашение сторон об изменении размера арендной платы считается заключенным, если стороны исполняли данное соглашение, в том числе путем перечисления арендных платежей, несмотря на отсутствие его государственной регистрации.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 07.08.2018 по делу N 307-ЭС17-23678, А56-81210/2016
"...Дополнительным соглашением от 10.04.2015 N 2 стороны установили размер арендной платы за все помещения с 01.01.2015 по 30.06.2015 в сумме 461 131 рубль 29 копеек в месяц, а с 01.07.2015 и до окончания срока действия договора - в размере 922 262 рубля 8 копеек в месяц. Данное соглашение, так же как и дополнительное соглашение от 01.11.2014 N 1, зарегистрировано в установленном порядке не было.
Ассоциация в лице генерального директора Тенишева Т.Р. (избранного после смерти Мильруда Э.М.) 13.10.2016 направила Обществу требование от 12.10.2016 о погашении 19 874 617 рублей 73 копеек задолженности по арендной плате по договору, образовавшейся за период с 14.06.2013 по 30.09.2016.
Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций при рассмотрении иска Ассоциации неправильно применили нормы материального и процессуального права и не учли следующего.
Суды, признавая незаключенным дополнительное соглашение N 2 к спорному договору и взыскивая долг по арендной плате, не приняли во внимание установленный в нем сторонами размер со ссылкой на отсутствие государственной регистрации этого соглашения и неисполнение его контрагентами, не учли следующее.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433 (в редакции, применимой к договорам, заключенным до 01.06.2015), пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункта 3 статьи 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.
Спорное соглашение N 2 подписано от Ассоциации генеральным директором Мильрудом Э.М., со стороны арендатора - генеральным директором Кишкиной М.В., скреплено печатями, факт его заключения сторонами не оспаривался. При этом аренда помещений Обществом продолжена, соглашением продлен льготный период по внесению платежей с 01.01.2015 по 30.06.2015 в связи с продолжением ремонтных работ и невозможностью пользования помещениями.
При таких обстоятельствах последующая ссылка арендодателя на незаключенность данного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением (статья 10 ГК РФ) и не имеет правового значения, поскольку арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у арендатора разумные ожидания того, что договор будет действовать с учетом измененной платы. В свою очередь арендатор, полагаясь на данное изменение, также строил стратегию своего поведения в договорных отношениях, в частности, производил улучшения арендуемого имущества с целью дальнейшего его использования под медицинский центр.
Из изложенного следует, что спорное соглашение N 2 должно применяться в отношениях между его сторонами независимо от его государственной регистрации.
Кроме того, часть оплаты, по утверждению ответчика, осуществлялась наличными денежными средствами, в том числе за период после заключения дополнительного соглашения N 2 к договору аренды. В качестве доказательств данного обстоятельства ответчик при рассмотрении дела представил расходные кассовые ордера, расписки и акт приема-передачи наличных денежных средств, подписанные генеральным директором истца Мильрудом Э.М., в которых содержится информация о назначении платежа - оплата по договору субаренды от 17.06.2013 N 1.
Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что решение от 27.04.2017, постановление апелляционного суда от 02.08.2017 и постановление окружного суда от 08.11.2017 приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому указанные судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2015 N 305-ЭС15-10362 по делу N А41-74281/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью "Траст Инвест" (далее - ООО "Траст Инвест") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу "Дикси Юг" (далее - ЗАО "Дикси Юг") о взыскании 1 271 588 руб. 36 коп. задолженности по договору аренды от 28.10.2011 за период с 01.01.2014 по 06.08.2014.
Общество с ограниченной ответственностью "Август" (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Ярославские магазины" (арендатор) заключили на 10 лет договор от 28.10.2011 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Владимирская область, Ковровский район, поселок Мелихово, Первомайская улица, дом 52, помещение 3, литера А.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В дальнейшем на основании соглашения от 13.04.2011 права и обязанности арендатора перешли к ЗАО "Дикси Юг", а на основании соглашения от 14.08.2012 N 2 права и обязанности арендодателя перешли к ООО "Траст Инвест". Соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.
ООО "Траст Инвест" и ЗАО "Дикси Юг" подписали соглашение от 30.12.2013 к названному договору, которым уменьшили размер арендной платы. Согласно пункту 3 указанного соглашения стороны договорились считать его заключенным с момента подписания.
Соглашение было зарегистрировано 15.01.2015.
ООО "Траст Инвест", ссылаясь на то, что ЗАО "Дикси Юг" не исполнило обязанность по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением в размере, установленном договором от 28.10.2011, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции отказал в иске исходя из следующего.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров судам следует исходить из следующего.
Если судами установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Поскольку стороны в соглашении от 31.12.2013 к договору аренды согласовали новый размер арендной платы за арендуемое помещение, ответчик вносил арендную плату в размере, установленном соглашением, а истец принимал исполнение, у него не имеется оснований требовать взыскания арендной платы в размере, который был установлен в договоре аренды до его изменения названным соглашением.
Окружной суд признал выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.
Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы арбитражных судов первой и кассационной инстанций, направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судами, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и в силу статьи 291.6 АПК РФ не являются основанием для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации..."

По данному делу см. также Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.05.2015 N Ф05-5788/2015.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.05.2015 N Ф05-5788/2015 по делу N А41-74281/2014
"...Судом правомерно указано, что сторонами в соглашении от 31.12.2013 достигнуто соглашение по существенным условиям для договоров аренды, соглашение сторонами исполнялось - ответчик пользовался арендованным имуществом, внося арендную плату в согласованном размере, а истец принимал исполнение.
На основании изложенного суд пришел к правильному выводу, что соглашение от 30.12.2013 между ООО "Траст Инвест" и ЗАО "ДИКСИ Юг" о внесении изменений к Договору аренды нежилых помещений от 28.10.2011 не может быть признано незаключенным и его условия подлежат применению к правоотношениям сторон..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.06.2016 N Ф05-7313/2016 по делу N А40-116739/2015
"...Довод кассационной жалобы о незаключенности дополнительного соглашения от 31 октября 2014 года, изменяющего размер арендной платы, в связи с тем, что данное соглашение не прошло государственную регистрацию, отклоняется как несостоятельный. Аналогичный довод являлся предметом изучения суда апелляционной инстанции, ему была дана правовая оценка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Суд апелляционной инстанции установил, что сторонами были достигнуты договоренности в требуемой форме в дополнительном соглашении от 31 октября 2014 года по всем существенным условиям договора аренды и, несмотря на отсутствие его государственной регистрации, после подписания дополнительного соглашения ответчик продолжал пользоваться арендуемым помещением, дополнительное соглашение исполнялось ответчиком путем внесения арендной платы по ставке, равной размеру, установленному в дополнительном соглашении, нежилое помещение истцу в ходе исполнения соглашения не возвращено, а значит, условия дополнительного соглашения одобрены и приняты к исполнению сторонами соглашения.
В связи с вышеизложенным суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.02.2014 N Ф05-1289/2014 по делу N А41-20316/13
"...Отказывая в иске о взыскании за пользование арендованным имуществом, суд апелляционной инстанции неправомерно не принял условия дополнительного соглашения от 1 января 2010 г., указав, что условие об изменении размера арендной платы - 197 743,67 руб. ежемесячно не зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем не может признано заключенным.
Указанные выводы апелляционного суда сделаны без учета разъяснений, содержащихся в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", согласно которым если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно измененного одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Дополнительное соглашение от 1 января 2010 г. к договору аренды N 39126 от 1 октября 2002 г. подписано сторонами, исполнялось ими, следовательно, ответчик должен уплачивать арендную плату с января 2010 г., исходя из условий указанного соглашения.
Суд первой инстанции правомерно установил задолженность ответчика за пользование арендованным имуществом, в том числе после прекращения срока договора аренды, исходя из размера арендной платы, установленной условиями указанного дополнительного соглашения..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2013 по делу N А40-116037/11-113-1031
"...Дополнительным соглашением от 01.10.2010 N 1 стороны изменили размер арендной платы - 475 000 руб. с 01.12.2010.
В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, данным в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Судами установлено, что дополнительное соглашение N 1 от 01.10.2010 зарегистрировано не было.
Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения послужило для истца (арендатора) основанием для признания соглашения незаключенным.
В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.
Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:
- контрагенты согласовали его существенные и иные условия,
- была соблюдена форма договора,
- собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
- договор исполнялся сторонами.
Поскольку стороны подписали дополнительное соглашение N 1 от 01.10.2010, исполняли его, в том числе путем перечисления арендных платежей, кассационный суд соглашается с выводами судов об отказе в признании вышеназванного соглашения незаключенным..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2016 N Ф08-86/2016 по делу N А53-6941/2015
"...Как видно из материалов дела, истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого истец передал в аренду ответчику часть помещения N 18, расположенного на втором этаже в здании N 5, находящемся по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская. Общая площадь арендуемого помещения 607 кв. м. Согласно пункту 4.1 договора арендная плата рассчитывается исходя из стоимости 1 кв. м арендуемой площади помещения в размере 866 долларов США в год... Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Стороны определили, что будут обладать правами и нести обязанности, предусмотренные договором, с даты его подписания, а до государственной регистрации будут руководствоваться его положениями исходя из условия применения к таким положениям правил краткосрочной аренды.
Государственная регистрация договора аренды произведена 20.12.2013.
Помещение передано арендатору по акту приемки-передачи от 22.08.2013.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в установленном договором размере, ООО "ТК "КВАРТАЛ" обратилось в арбитражный суд с иском.
В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Кодекса). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Кодекса). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Возражая против иска, ответчик пояснил, что 01.10.2014 стороны подписали дополнительное соглашение, где уменьшили арендную плату.
Суды установили, что в период с 01.10.2014 и по 11.03.2015 между сторонами были согласованы и действовали иные условия о размере арендной платы. В соответствии с пунктом 1.3 дополнительного соглашения от 01.10.2014, вносившего изменения в пункт 4.1 договора аренды, арендная плата составляет 433 доллара США в год (в том числе НДС) за 1 кв. м арендуемой площади помещения. Порядок, сроки осуществления платежей и все составляющие арендной платы остались неизменными.
Из материалов дела видно, что обязательства по оплате арендной платы в соответствии с дополнительным соглашением ответчик исполнил, что подтверждается платежными поручениями и реестром платежей за период с 15.10.2014 по 16.03.2015. Актами оказанных услуг арендодатель подтвердил оплату арендных платежей за октябрь - декабрь 2014 года. В отношении суммы платежей за январь и февраль 2015 года стороны произвели зачет гарантийного взноса в соответствии с условиями пунктов 3.2, 3.6 и 5.3 договора аренды.
Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Суды верно исходили из того, что арендатор вносил арендные платежи в спорный период с учетом дополнительного соглашения от 01.10.2014.
Ссылка заявителя жалобы на то, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем не может быть принято во внимание, правомерно отклонена судами с указанием на разъяснения, изложенные в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Согласно разъяснениям, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса)..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 20.06.2014 N Ф09-3638/14 по делу N А76-12200/2013
"...Дополнительным соглашением от 01.06.2012 стороны внесли в договор аренды от 14.01.2006 N 0412/1 следующие изменения:
- пункт 1.3 договора изложен в редакции: "Площадь помещения, передаваемого во временное владение и пользование арендатору, составляет 3 481 кв. м";
- пункт 4.2.1 договора дополнен и изложен в редакции: "с 01 июня 2012 года арендная плата за пользование арендуемым помещением составляет 922 000 (девятьсот двадцать две тысячи) рублей 00 коп., в том числе НДС (18%), ежемесячно".
Сторонами составлен и подписан акт возврата помещения от 20.01.2013, согласно которому арендодатель принял, а арендатор передал из временного владения и пользования на условиях договора аренды нежилого помещении от 14.04.2006 N 0412/1 нежилое помещение в подвальном и первом этажах в нежилом здании, находящемся по адресу: г. Магнитогорск, 139А микрорайон, пр. К. Маркса, д. 187, торговой, складской и производственной площадью 3851,7 кв. м и дебаркадер (рампа) площадью 191,2 кв. м.
Общество "Южный рынок - 2", ссылаясь на то, что ответчик не в полном объеме выполнил принятые на себя обязательства по договору аренды от 14.04.2006 N 0412/1 по оплате арендных платежей в период с июня 2012 г. по 20 января 2013 г. и эксплуатационных расходов за май 2012 г., обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Суды, оценив представленные доказательства, пришли к правильному выводу о том, что условия дополнительного соглашения от 01.06.2012 согласованы сторонами и являются для них обязательными. Несоблюдение требований о государственной регистрации данного дополнительного соглашения не свидетельствует о его незаключенности для сторон правоотношения, поскольку по смыслу положений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация обременений прав на недвижимое имущество имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые должны иметь достоверные и актуальные сведения о наличии таких обременений. Подписав дополнительное соглашение от 01.06.2012, истец фактически выразил согласие на изменение условий договора аренды от 14.04.2006 N 0412/1, в том числе в части размера арендной платы. При этом материалами дела подтверждается исполнение сторонами данного соглашения. Так, истцом был составлен акт от 30.11.2012, согласно которому арендная плата за ноябрь 2012 г. составила 956 000 руб., а ответчиком оплата за октябрь, декабрь 2012 г. и январь 2012 г. произведена в размере 956 000 руб. в месяц.
Выводы судов основаны на исследовании и оценке представленных в материалы дела доказательств в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не противоречат установленным обстоятельствам дела..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 09.08.2013 по делу N А48-3875/2012
"...Из материалов дела усматривается, что 07.04.2008 между ТУ Росимущества в Орловской области (арендодатель) и ИП Шикуновым А.Н. (арендатор) был заключен договор аренды N 02/08-ЗС недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения NN 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15 общей площадью 270,4 кв. м в объекте недвижимости - защитном сооружении ГО, расположенном по адресу: 302005, г. Орел, ул. Васильевская, 138, помещение N 10 для использования под склад. Согласно пункта 2.1 договора аренды N 02/08-ЗС от 07.04.2008, настоящий договор действует с 07.04.2008 по 06.04.2013. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 08.05.2009, что подтверждается штампом Управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области на первой странице договора.
Пунктом 4.1 договора аренды, сумма ежемесячной арендной платы при подписании договора была установлена в размере 8 382 руб. 40 коп. без учета НДС. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Пунктом 4 дополнительного соглашения к договору аренды от 01.12.2009 стороны увеличили размер ежемесячной арендной платы, установив его в сумме 41 080 руб.
Ссылаясь на то, что ответчик обязательство по внесению арендной платы по договору N 02/08-ЗС от 07.04.2008 надлежащим образом не исполнял, в связи с чем, за ответчиком числится задолженность за период 01.01.2011 по 12.02.2012, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды обоснованно руководствовались пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", где предусмотрено, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который, в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судом будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), при этом отсутствуют основания применять нормы о неосновательном обогащении. Таким образом, учитывая вышеприведенную позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2009 к договору аренды N 02/08-ЗС от 07.04.2008 при условии, что сторонами было достигнуто согласие по всем существенным условиям договора аренды и исполнялось ими не свидетельствует о том, что у арендатора отсутствовала обязанность по внесению арендной платы на согласованных условиях..."

По данному делу см. также Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013.

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 по делу N А48-3875/2012
"...Пунктом 4 дополнительного соглашения к договору аренды от 01.12.2009 стороны увеличили размер ежемесячной арендной платы, установив его в сумме 41 080 руб.
Довод жалобы о том, что дополнительное соглашение от 01.12.2009 к договору аренды N 02/08-ЗС от 07.04.2008 о внесении изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано в установленном законом порядке, что свидетельствует, по мнению ответчика, о незаключенности данного соглашения, а также о том, что дополнительное соглашение от 01.12.2009 не подписывалось ИП Шикуновым А.Н., отклоняется судом апелляционной инстанции.
В материалах дела имеется надлежащим образом заверенная копия дополнительного соглашения от 01.12.2009 к договору аренды N 02/08-ЗС от 07.04.2008, подписанного сторонами.
Заявления о фальсификации данного дополнительного соглашения к договору аренды в порядке, предусмотренном статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, от ответчика не поступало. Доказательств в подтверждение своей позиции в споре ответчиком не представлено.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который, в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судом будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), при этом отсутствуют основания применять нормы о неосновательном обогащении.
Таким образом, учитывая вышеприведенную позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2009 к договору аренды N 02/08-ЗС от 07.04.2008 при условии, что сторонами было достигнуто согласие по всем существенным условиям договора аренды и исполнялось ими не свидетельствует о том, что у арендатора отсутствовала обязанность по внесению арендной платы на согласованных условиях.
Учитывая, что ответчик не исполнял надлежащим образом обязанность по оплате, в результате чего у него образовалась задолженность по договору N 02/08-ЗС от 07.04.2008 за период 01.01.2011 по 12.02.2012 в сумме 324 157 руб. 96 коп., судом первой инстанции правомерно удовлетворены заявленные исковые требования..."

7. Государственная регистрация продления срока действия договора аренды недвижимого имущества

Стороны договора аренды, заключенного на срок менее года, могут подписать дополнительное соглашение о его продлении. При этом фактически срок аренды будет равен году или большему периоду (первоначальный срок договора плюс новый срок), в связи с чем может возникнуть спор о необходимости государственной регистрации такого соглашения и последствиях ее отсутствия.
Кроме того, на практике возникают вопросы о возможности регистрации дополнительного соглашения, продляющего срок действия зарегистрированного договора аренды до даты, которая уже прошла на момент обращения в ФРС с заявлением о регистрации этого соглашения, и о последствиях отсутствия такой регистрации.

7.1. Вывод из судебной практики: Если договор аренды недвижимости заключен на срок менее года и после его окончания продлен на такой же срок, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.01.2011 по делу N А82-104/2010
"...Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Учреждение (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды объектов федерального недвижимого имущества (нежилых зданий, строений, сооружений отдельных помещений) от 01.01.2008 N 14, а именно части нежилого помещения площадью 124 квадратных метра, расположенного по адресу: город Ярославль, улица Депутатская, 15/43, в целях использования его под магазин (пункт 1.1 договора).
Срок действия договора согласован сторонами с 01.01.2008 по 28.12.2008 (пункт 5.1 договора).
Стороны подписали дополнительное соглашение от 01.01.2009 к договору от 01.01.2008 N 14, согласно которому в арендное пользование подлежит передача части нежилого помещения площадью 97,85 квадратного метра по указанному адресу, за пользование которым установлена арендная плата в размере 62 624 рубля в месяц. Срок действия дополнительного соглашения указан с 01.01.2009 по 28.12.2009. Данное соглашение зарегистрировано Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ярославской области 15.01.2009 N 13.
Утверждение заявителя о том, что срок действия договор аренды от 01.01.2008 с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2009 составляет более одного года и поэтому подлежит государственной регистрации, отклоняется, поскольку продление договора аренды недвижимости, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируется новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Более того, суд апелляционной инстанции установил, что названный договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ярославской области..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2013 по делу N А75-836/2012
"...В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу статьи 621 ГК РФ договор аренды по истечении срока его действия может быть заключен на новый срок по соглашению сторон или на неопределенный срок при наличии условий, установленных пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.
Судами установлено, что стороны, подписывая дополнительные соглашения к договорам аренды за NN 9, 10, 11, фактически заключили новые краткосрочные договоры в виде соглашения о продлении действия прежней редакции договоров.
Таким образом, суды сделали правильный вывод о том, что при продлении договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок (менее одного года) после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")..."

7.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о последствиях отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, подлежащего такой регистрации, существует две позиции судов.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившего в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, которые содержатся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после указанной даты.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" ст. ст. 609, 651 ГК РФ исключены из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Позиция 1. Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды, подлежащее государственной регистрации, связывает стороны соответствующим обязательством и в отсутствие такой регистрации, поэтому при условии продолжения пользования имуществом договор аренды является заключенным на срок, установленный данным соглашением.

Судебная практика:

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд ссылается на правовую позицию, изложенную в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". По данному вопросу см. также п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.07.2014 по делу N А55-27880/2013
"...Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что срок действия договора аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93 истек 28.02.2010, по истечении которого арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, и в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. На государственную регистрацию Министерством было представлено уведомление от 27.06.2013 об отказе от договора аренды со ссылкой на статьи 621 и 610 ГК РФ с уведомлением о его вручении Общественной организации 08.07.2013, в связи с чем суды пришли к выводу о том, что на момент обращения Министерства за государственной регистрацией снятия ограничения (обременения) аренды истек установленный законом трехмесячный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, что свидетельствует о прекращении договора аренды земельного участка. Также суды учли, что в уведомлении об отказе от договора аренды Министерство также ссылалось на неиспользование земельного участка.
Между тем судами не принято во внимание, что дополнительным соглашением от 21.09.2012 N 1 к договору аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93, подписанным сторонами, срок действия договора аренды был продлен до 01.03.2016.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
По смыслу приведенных выше разъяснений отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 18.09.2007 N 93 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании такого соглашения. Следовательно, стороны связаны условиями дополнительного соглашения от 21.09.2012 N 1, в том числе в части продления срока действия договора аренды до 01.03.2016, и существующие правоотношения сторон могут быть прекращены лишь при наличии для этого предусмотренных законом оснований.
Таким образом, на момент направления Министерством уведомления от 27.06.2013 об отказе от договора аренды со ссылкой на статьи 621 и 610 ГК РФ договор являлся срочным, со сроком действия до 01.03.2016, в связи с чем у Министерства оснований для применения положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ (о порядке отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок) не имелось.
При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии у Управления Росреестра оснований для отказа в регистрации снятия обременения в виде аренды спорного земельного участка суд кассационной инстанции находит сделанным при неправильном применении норм материального права, а также при неполном установлении имеющих значение для дела обстоятельств дела, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Позиция 2. Подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается незаключенным, если оно не прошло регистрацию. В этом случае договор (при условии продолжения пользования имуществом) считается возобновленным на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2010 N Ф09-1499/09-С6 по делу N А47-7610/2008
"...Как видно из материалов дела, договор аренды земельного участка от 16.01.2003 заключен на срок менее года. Судами установлено, что после истечения срока данного договора предприниматель Камышникова В.С. продолжала пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем данный договор следует считать возобновленным на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В последующем сторонами были заключены два дополнительных соглашения к указанному договору также сроком менее года.
Суды также указали, что дополнительным соглашением от 10.01.2007 к названному договору аренды земельного участка стороны изменили срок его действия путем продления до 01.02.2010, на срок более трех лет.
Делая вывод о том, что названное дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды не подлежит государственной регистрации, суды не приняли во внимание, что по своей сути это дополнительное соглашение является новым договором со сроком действия более года. Указанный вывод судов противоречит положениям ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договор аренды заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации. Поскольку доказательств проведения государственной регистрации дополнительного соглашения от 10.01.2007 не представлено, оно в силу названной нормы является незаключенным.
Как установлено судами, администрация отказалась от договора аренды от 16.02.2003, что подтверждается уведомлением администрации, полученным предпринимателем Камышниковой В.С. 22.05.2008.
При таких обстоятельствах выводы судов о том, что администрация не вправе была отказаться от договора аренды в порядке, предусмотренном ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, противоречат установленным обстоятельства дела..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 14.08.2015 N 305-ЭС15-9524 по делу N А40-38262/2014
"...31.12.2005 между Московской государственной текстильной академией (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен новый договор аренды нежилого помещения N 58/06, по условиям которого последнему переданы во временное владение и пользование на срок до 30.11.2006 помещения, расположенные в секторе "Д" здания по адресу: г. Москва, 2-й Донской пр-д, д. 7, общей площадью 1 547,96 кв. м, в т.ч. помещения площадью 45,36 кв. м в полуподвальном помещении для оказания парикмахерских и других сопутствующих услуг, 371,9 кв. м на первом этаже, 366,0 кв. м на втором этаже, 383,7 кв. м на третьем этаже, 381,0 кв. м на четвертом этаже для офисных и административных целей.
Дополнительным соглашением от 31.12.2005 г. к договору аренды от 31.12.2005 г. N 58/06 определен срок действия договора N 58/06 с 31.12.2005 г. до 23.06.2019 г.
При этом суд апелляционной инстанции установил, что дополнительное соглашение к договору аренды от 31.12.2005, предусматривающее срок его действия до 23.06.2019, в установленном законом порядке зарегистрировано не было, соответственно, такое дополнительное соглашение не может считаться заключенным, посчитал, что по истечении срока указанного в договоре - 30.11.2006 договор аренды N 58/06 от 31.12.2005 возобновился на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку возражения по пользованию ответчиком зданием со стороны собственника (арендодателя) до июля 2012 г. не заявлялись, ссылаясь при этом на положения п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Суд округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
Нормы права применены судами апелляционной и кассационной инстанций правильно..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.2010 по делу N А43-33373/2008
"...Как видно из документов и установил суд, ООО "ЭВ" (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 01.01.2007 N ЭРБ-07 аренды нежилого помещения площадью 72,5 квадратного метра, расположенного по адресу: город Дзержинск, улица Красноармейская, дом 21г, литер А, для использования под цеховые и складские помещения.
Срок аренды определен с 01.01 по 30.11.2007 (пункт 1.3 договора).
Срок аренды по договору от 01.01.2007 N ЭРБ-07 составляет менее года, поэтому данный консенсуальный договор считается заключенным с момента подписания его контрагентами, как указано в пункте 1 статьи 433 Кодекса в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Государственная регистрация такого договора в силу пункта 2 статьи 651 Кодекса не требуется.
По истечении срока действия договора арендатор продолжил пользоваться объектом найма при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В этом случае по правилам пункта 2 статьи 621 Кодекса договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Впоследствии, 01.12.2007, стороны подписали соглашение о продлении срока действия договора до 30.11.2009 (соглашение имеет срок более года) и об увеличении размера арендной платы.
Суды оценили данное соглашение и правомерно признали его незаключенным ввиду отсутствия регистрации, а потому договор аренды от 01.01.2007 остался неизмененным..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.01.2010 по делу N А78-4735/2009
"...Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 04.05.2008 между администрацией и ИП Голевым Т.В. заключен договор аренды нежилого помещения N 09, расположенного по адресу: с. Даурия ДОС N 568, площадью 88,5 кв. м, для использования под розничную торговлю. Срок действия договора согласно пункту 1.3 составляет с 04.05.2008 по 31.12.2008.
Дополнительным соглашением от 31.12.2008 стороны продлили срок действия договора до 31.12.2009.
Полагая, что дополнительное соглашение от 31.12.2008 к договору аренды N 09 от 04.05.2008 ничтожно в связи с отсутствием государственной регистрации, заместитель прокурора обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, Арбитражный суд Забайкальского края исходил из того, что в связи с отсутствием государственной регистрации дополнительное соглашение от 31.12.2008 является незаключенным, в связи с чем отсутствуют основания для признания данного дополнительного соглашения недействительным.
Судом также установлено, что арендные отношения продолжаются по взаимному согласию сторон по истечении срока договора и договор аренды от 04.05.2008 считается продленным на неопределенный срок и в государственной регистрации не нуждается.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает судебный акт законным и обоснованным.
Указанное дополнительное соглашение правомерно признано судом незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.03.2011 N Ф03-420/2011 по делу N А37-974/2010
"...Как видно из материалов дела, 28.03.2007 между ОГУП "Магаданский областной эксплуатационный центр" (арендодатель) и ИП Зыряновой В.М. (арендатор) с согласия собственника - КУГИ Магаданской области, заключен договор N 243/7053 о передаче в аренду недвижимого имущества (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять в аренду нежилое помещение общей площадью 81,7 кв. м, расположенное по адресу: г.Магадан, ул. Пролетарская, 14.
Срок действия договора определен с 28.03.2007 по 28.12.2007. Обусловленное договором помещение передано арендатору по акту приема-передачи 28.03.2007.
Как установлено судами, истец требованием от 02.12.2009 N 1043 обязал предпринимателя в срок до 07.12.2009 предоставить документы, подтверждающие государственную регистрацию договора N 243/7053, а в случае не исполнения в срок до 10.03.2010 освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи. Установив, что государственная регистрация в установленный дополнительным соглашением N 3/243/7053 срок не произведена, истец 24.05.2010 направил предпринимателю требование N 495 об освобождении спорного помещения до 31.05.2010.
Актом от 31.05.2010 зафиксирован отказ предпринимателя освободить спорное помещение. Данное обстоятельство послужило обстоятельством для обращения в суд с настоящим заявлением.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, дополнительное соглашение от 30.12.2008 N 3/243/7053 о продлении действия договора аренды на срок более одного года, подлежало государственной регистрации.
Апелляционным судом установлено, что государственная регистрация названного дополнительного соглашения произведена 21.07.2010, то есть после истечения срока действия договора.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как установлено судами, истец до истечения срока действия договора аренды потребовал освободить арендованное помещение, следовательно, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан был возвратить помещение в связи с прекращением договора аренды.
Поскольку ИП Зыряновой В.М. возврат помещения не произведен, суд первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 30.10.2009 N КГ-А40/11192-09 по делу N А40-61852/08-82-545
"...Судом установлено, что Департамент имущества г. Москвы заключил с ООО "ПриватТеатр" договор от 10.06.2003 N 06-00423/2003 аренды нежилого помещения площадью 75,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Павелецкий пр., д. 1/42, корп. 2. Договор зарегистрирован 09.09.2003.
Срок действия договора с 20.02.2003 по 20.02.2008.
По истечении срока действия договора 20.02.2008 договор был возобновлен на неопределенный срок.
Истец письмом от 22.05.2008 N 08/1828 (т. 1 л.д. 45) уведомил ответчика об отказе от договора аренды с 27.08.2008 г. и необходимости освободить занимаемое помещение. Данное уведомление получено ответчиком надлежащим образом (т. 1 л.д. 48).
Суд апелляционной инстанции отклонил довод ООО "ПриватТеатр" о том, что дополнительным соглашением от 15.02.2005 срок действия договора продлен до 20.02.2018, поскольку дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном порядке..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2011 по делу N А05-16648/2009
"...Истцом и ответчиком 01.07.2008 подписано соглашение о продлении срока действия договора до 22.06.2009. Государственная регистрация указанного соглашения не производилась.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что при отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.07.2008 оно является незаключенным и не влечет соответствующих правовых последствий.
После истечения срока договора Общество продолжило пользоваться арендованными помещениями, против чего Университет не возражал; в связи с этим с 01.01.2009 договор аренды возобновлен на неопределенный срок.
Суд кассационной инстанции считает, что при принятии решения и постановления судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для их отмены. При указанных обстоятельствах судебные акты должны быть оставлены без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2008 N А21-7551/2006
"...Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае, как предусмотрено пунктом 2 статьи 610 названного Кодекса, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Поскольку договор аренды от 04.11.2000 заключен на срок до 29.09.03, а дополнительные соглашения к нему, предусматривающие иной срок действия договора, не прошли государственную регистрацию, арбитражный суд обоснованно указал на то, что договор был возобновлен на неопределенный срок, поэтому действия Мэрии, направившей письмо, содержащее отказ от договора, правомерны..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.01.2008 по делу N А21-7550/2006
"...Суды установили следующее. Ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительных соглашений о продлении срока действия договора аренды от 04.11.2000 до 2014 года по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор следует считать продленным на неопределенный срок. Поскольку Мэрия в письме от 23.06.2006 уведомила ООО "Люнет" о прекращении арендных отношений, суды сделали правильный вывод о прекращении названного договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 того же Кодекса..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2010 N Ф09-10768/09-С3 по делу N А76-7868/2009-17-401
"...Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 30.09.2005 УЗ N 007735-К-2005 названного земельного участка на срок два года (п. 1.4 договора).
Дополнительным соглашением от 31.12.2008 N 1 сторонами установлено, что настоящий договор аренды действует до 31.12.2009.
При этом суды верно указали, что дополнительное соглашение от 31.12.2008 N 1, которым установлено, что договор аренды действует до 31.12.2009, в силу требований п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии его государственной регистрации не порождает прав и обязанностей для сторон договора аренды.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что по истечении срока действия договора аренды арендатор вернул арендодателю полученное имущество, либо арендодатель возражал против того, чтобы арендатор продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем суды пришли к выводу о том, что договор аренды от 30.09.2005 УЗ N 007735-К-2005 продлен на неопределенный срок в порядке, установленном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установив, что обществом в нарушение ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей, суды правомерно удовлетворили исковые требования в части взыскания основного долга и неустойки, предусмотренной п. 6.3 договора..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.12.2008 N Ф09-9161/08-С6 по делу N А47-10822/2007
"...Как установлено судами и подтверждено материалами дела, между администрацией г. Оренбурга (арендодатель) и гаражным кооперативом N 2/497 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.06.1997 N 1577, по условиям которого арендатору предоставлен в пользование земельный участок площадью 36150 кв. м с кадастровым номером 56:44:1:00:00:00, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Техническая, для размещения металлических гаражей сроком на 5 лет (до 23.06.2002). Неотъемлемой частью данного договора является план земельного участка, предоставленного в аренду (приложение N 1 к договору). Указанный договор зарегистрирован Государственным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Оренбурга 24.06.1997 за номером 1577.
На основании распоряжения главы г. Оренбурга от 25.03.2002 N 943-р стороны заключили дополнительное соглашение от 01.04.2003 к данному договору аренды о продлении срока его действия до 01.07.2005. Государственная регистрация дополнительного соглашения не проведена.
Администрация г. Оренбурга, полагая, что отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.04.2003 к договору аренды влечет незаключенность самого договора аренды, обратилась в суд с требованием о взыскании с гаражного кооператива N 2/497 неосновательного обогащения, возникшего в результате пользования земельным участком, рассчитанного с учетом ставок арендной платы за землю и площади земельного участка.
Суды, отказывая в удовлетворении требований администрации г. Оренбурга, исходили из того, что между сторонами существуют арендные отношения по договору аренды от 24.06.1997 N 1557.
Поскольку ответчик продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны истца, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие, что в период действия данного договора аренды (до 15.06.2002) сторонами вносились в него какие-либо изменения и что указанный договор расторгнут, арендованный земельный участок возвращен арендодателю по истечении срока аренды, суды обоснованно признали данный договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом суды дали верную оценку дополнительному соглашению от 01.04.2003 как незаключенному..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 21.09.2011 по делу N А08-7012/2010-7
"...Из материалов дела следует, что договор аренды N 588 от 19.08.2002 первоначально был заключен на срок с 14.06.2002 по 14.06.2007.
Дополнительными соглашениями от 10.10.2007 и от 30.05.2008 срок аренды продлен до 14.05.2008 и 14.06.2012 соответственно.
Однако, указанные дополнительные соглашения не были зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем в соответствии со ст. ст. 433, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации они являются незаключенными.
В то же время ответчик после истечения определенного в договоре срока его действия (14.06.2007) продолжил пользование земельным участком.
Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что договор аренды N 588 от 19.08.2002 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2011 по делу N А68-5451/2010
"...Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал договор аренды прекратившим свое действие на основании положений п. 2 ст. 610 ГК РФ, в связи с чем у ответчика отсутствовали законные основания для использования спорного земельного участка.
Отменяя решение суда области и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что дополнительным соглашением от 28.04.2008 к договору аренды N 1393-зм от 12.04.2005, срок действия данного договора продлен до 28.12.2009. Поскольку договор аренды на период его расторжения арендодателем являлся срочным, он не мог быть расценен как заключенный на неопределенный срок до истечения установленного данным соглашением срока его действия, а, следовательно, правовых оснований для расторжения данного договора на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ не имелось.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции и считает по существу верными выводы суда первой инстанции в связи с нижеизложенным.
Ответчиком в материалы дела представлено дополнительное соглашение от 28.04.2008 к договору аренды N 1393-зм от 12.04.2005, согласно которому срок действия договора продлен до 28.12.2009.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку доказательств проведения государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.04.2008 не представлено, оно в силу названной нормы является незаключенным, а, следовательно, не порождает для сторон правовых последствий.
Таким образом, правоотношения сторон строились в рамках договора аренды N 1393-зм от 12.04.2005, продленного на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Учитывая, что ИП Кальная О.А. была уведомлена о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ (соответствующее уведомление получено ответчиком 26.09.2009), договор аренды земельного участка N 1393-зм от 12.04.2005 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком указанного уведомления..."

Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2011 по делу N А54-3326/2010-С5
"...Как усматривается из материалов дела, 21.11.1993 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани (правопреемник Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани) и обществом с ограниченной ответственностью "Полянка" заключен договор N 370 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Подбельского, д. 60, общей площадью 149,5 кв. м сроком с 01.06.1993 по 01.06.2008.
14 мая 2008 года между сторонами договора от 21.11.1993 N 370 заключено соглашение о внесении изменений в указанный договор, в том числе касающихся срока аренды: срок установлен с 21.04.2008 по 20.04.2013.
В силу п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В связи с тем, что соглашение от 14.05.2008 о продлении срока договора аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, суды обоснованно признали незаключенным данное соглашение.
При отсутствии возражений со стороны Управления, задолженности по арендной плате и при фактическом пользовании арендованным имуществом, суды правомерно указали, что договор аренды от 21.11.1993 считается продленным на неопределенный срок, отсутствовала необходимость заключения нового договора аренды, поэтому срок действия пользования имуществом по вышеуказанному договору аренды не прерывался..."

7.3. Вывод из судебной практики: Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды до даты, которая уже прошла на момент обращения в ФРС с заявлением о регистрации этого соглашения, не подлежит регистрации, поскольку такое соглашение не изменяет существующего на момент обращения в ФРС срока действия аренды земельного участка и не прекращает ранее возникшее право аренды.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2009 по делу N А56-28655/2008
"...Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 07.06.2004 аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 13/ЗК-03373(И) на срок до 01.06.2006. Договор зарегистрирован УФРС 10.08.2004.
КУГИ 21.12.2007 обратился в УФРС с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.04.2007 N 1 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.06.2004 N 13/ЗК-03373(И). В соответствии с условиями данного дополнительного соглашения договор аренды действует до 30.06.2007.
В письме от 10.03.2008 N 5633271 УФРС сообщило о том, что государственная регистрация дополнительного соглашения от 04.04.2007 N 1 к договору аренды земельного участка приостановлена, поскольку указанное соглашение представлено на регистрацию по истечении срока действия договора и не влияет на правоотношения сторон, так как в силу закона еще до момента регистрации дополнительного соглашения договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Считая, что отказ УФРС не соответствует требованиям закона, КУГИ обратился с заявлением в арбитражный суд.
Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что по сведениям ЕГРП на момент обращения КУГИ в УФРС договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.06.2004 N 13/ЗК-03373(И) являлся действующим, а именно, возобновленным на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
На государственную регистрацию 27.12.2007 представлено дополнительное соглашение от 04.04.2007, по условиям которого договор аренды земельного участка действует до 30.06.2007.
В силу положений статей 425 и 433 ГК РФ указанное соглашение об изменении срока действия договора аренды не могло повлечь правовых последствий для сторон, поскольку не было зарегистрировано в предусмотренный в нем срок.
Регистрация изменений, касающихся сроков действия договора, истекших на момент обращения в регистрирующий орган, противоречит положениям пунктов 1 и 3 статьи 2 Закона N 122-ФЗ, согласно которым государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации...
Представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение от 04.04.2007 по содержанию не соответствует статьям 2 и 12 Закона N 122-ФЗ, поскольку не изменяет существующего на момент обращения в УФРС срока действия аренды земельного участка и не прекращает ранее возникшее право аренды.
Согласно пункту 46 Правил ведения ЕГРП (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219) в графу "Срок" заносятся даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность. Внесение в ЕГРП записи о сроке аренды, который истек на момент государственной регистрации, действующим законодательством не предусмотрено.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что УФРС правомерно отказало КУГИ в государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.04.2007 N 1, сославшись на абзац 3 части 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2013 по делу N А56-46134/2012
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 05.09.2004 заключили договор N 01/ЗКС-03764 аренды земельного участка площадью 21 165 кв. м с кадастровым номером 78:2209:3003, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, между улицей Нахимова, Наличным переулком, Парусной улицей и строящимся многофункциональным жилым комплексом по Галерному проезду (западнее пересечения Малого проспекта Васильевского острова и Парусной улицы).
На основании распоряжения Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга от 07.11.2011 N 338 "О необходимости продления срока реализации инвестиционного проекта по адресу: Василеостровский район, между ул. Нахимова, Наличным пер., Парусной ул. и строящимся многофункциональным жилым комплексом по Галерному проезду (западнее пересечения Малого пр. и Парусной ул.)" (далее - Распоряжение N 338) Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 22.11.2011 заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 05.09.2004 N 01/ЗКС-03764, которым внесли изменения в пункт 3.1 договора, согласно которым договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 30.12.2011.
Письмом от 26.04.2012 N 78-78-33/108/2012-028 Управление на основании пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения от 22.11.2011, сославшись на то, что указанное соглашение представлено на регистрацию по истечении указанного в нем срока действия.
Полагая, что отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды является незаконным и нарушает его права, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии предусмотренных названными нормами права оснований для удовлетворения заявления и признал оспариваемый отказ незаконным, обязав Управление произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения.
Апелляционный суд не согласился с данным выводом, указал, что представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение от 22.11.2011 по содержанию не соответствует статьям 2 и 12 Закона N 122-ФЗ, поскольку не изменяет существующего на момент обращения в Управление срока действия аренды земельного участка и не прекращает ранее возникшее право аренды, и отменил решение суда первой инстанции, отказав в удовлетворении заявления.
Апелляционный суд установил, что на момент обращения Общества в Управление договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 05.09.2004 N 01/ЗКС-03764 являлся действующим, а именно возобновленным на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
На государственную регистрацию 20.01.2012 представлено дополнительное соглашение от 22.11.2011, по условиям которого договор аренды земельного участка действует до 30.12.2011.
В силу статей 425 и 433 ГК РФ указанное соглашение об изменении срока действия договора аренды не могло повлечь правовых последствий для сторон, поскольку не было зарегистрировано в предусмотренный в нем срок.
Как правильно указал апелляционный суд, регистрация изменений, касающихся сроков действия договора, истекших на момент обращения в регистрирующий орган, противоречит пунктам 1 и 3 статьи 2 Закона N 122-ФЗ, согласно которым государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение от 22.11.2011 по содержанию не соответствует статьям 2 и 12 Закона N 122-ФЗ, поскольку не изменяет существующего на момент обращения в Управление срока действия аренды земельного участка и не прекращает ранее возникшее право аренды.
Согласно пункту 46 Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, в графу "Срок" заносятся даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность. Внесение в ЕГРП записи о сроке аренды, который истек на момент государственной регистрации, действующим законодательством не предусмотрено.
При таких обстоятельствах оспариваемый отказ соответствует требованиям закона..."

8. Государственная регистрация пролонгации договора аренды на тот же срок

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом. Нередко стороны в договоре аренды предусматривают условие о его пролонгации на аналогичный срок. На практике возникают споры о необходимости государственной регистрации продления договора аренды на тот же срок как в отношении договоров аренды, прошедших государственную регистрацию, так и договоров, заключенных на срок менее одного года.

8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, требуется ли государственная регистрация продления договора аренды, если в нем предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление не требует государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 20.05.2010 по делу N А54-3839/2009С17
"...Пунктом 6.5 Договора определено, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления Договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В период действия Договора ни одна из сторон не заявляла об отказе от договора аренды в предусмотренном пунктом 6.5 порядке, в связи с чем по условиям указанного пункта Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
По указанной причине суд апелляционной инстанции правильно отметил, что повторная государственная регистрация Договора не требовалась, поскольку он уже была осуществлена при его заключении 29.12.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы и в рассматриваемом случае между сторонами не возникло новой арендной сделки, подлежащей самостоятельной государственной регистрации, а были продлены на новый срок и на тех же условиях арендные правоотношения, вытекающие из ранее заключенного и зарегистрированного в установленном законе порядке Договора N 2421105 от 15.10.2005..."

Позиция 2. Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление требует государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2014 N Ф08-8419/2014 по делу N А32-32124/2013
"...Как видно из материалов дела, глава хозяйства на основании договора от 14.09.2004 N 1, заключенного на пять лет с собственниками земельных долей, является арендатором земельного участка площадью 70,15 га (кадастровый номер 23:32:0301000:0033) с местоположением: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 70, контур 5. По договору от 24.02.2005 N 4, заключенному на пять лет с собственниками земельных долей, глава хозяйства арендует земельный участок площадью 18,33 га (кадастровый номер 23:32:0301007:2) с местоположением: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 32, контур 4. Согласно пунктам 2 данных договоров по истечении срока действия договор может быть продлен по договоренности сторон. При этом договор автоматически продлевается на тех же условиях на пять лет, если ни одна из сторон за восемнадцать месяцев до истечения срока договора не уведомит другую сторону об иных намерениях в письменной форме. Договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке (т. 1, л.д. 42-49).
Глава хозяйства (арендатор) и Рукинов А.А (новый арендатор) 23.07.2013 подписали соглашения о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которыми первый выбывает из названных договоров, а второй вступает в них качестве нового арендатора (т. 1, л.д. 83, 84, 121, 122).
Глава хозяйства обратился в управление с заявлениями о государственной регистрации данных соглашений (т. 1, л.д. 85-87, 115-118).
На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) главе хозяйства отказано в государственной регистрации соглашений от 23.07.2013 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301007:2 и договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301000:0033. Государственный регистратор указал, что договоры аренды возобновлены на неопределенный срок, поэтому соглашения о передаче прав и обязанностей по таким сделкам являются ничтожными (т. 1, л.д. 7-10).
Глава хозяйства, полагая, что управление допустило нарушение норм действующего законодательства, обратился с заявлением в арбитражный суд.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Статья 621 данного Кодекса предусматривает возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок. При этом закон не запрещает возобновлять договор аренды на новый определенный срок. Возобновление договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В пунктах 1 договоров от 14.09.2004 и от 24.02.2005 содержится указание на пятилетний срок аренды земельных участков. В пунктах 2 названных сделок закреплена возможность их автоматического продления на тех же условиях на пять лет, если ни одна из сторон за восемнадцать месяцев до истечения срока договора не уведомит другую сторону об иных намерениях в письменной форме.
В данном случае, исходя из условий сделок, по окончании первоначального пятилетнего срока аренды между главой хозяйства и арендодателями начали действовать новые долгосрочные договоры аренды, условия которых были идентичны условиям договоров, срок аренды по которым истек. Так как новый срок аренды составлял пять лет, новые договоры, и как следствие, порождаемое ими новое обременение вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора, подлежали регистрации на основании статьи 609 Гражданского кодекса и статьи 26 Закона N 122-ФЗ.
Поскольку договоры аренды на новый пятилетний срок не прошли государственной регистрации, фактическое продолжение пользования земельными участками после истечения первого срока аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателей свидетельствует о том, что отношения главы хозяйства и арендодателей по использованию земельных участков с кадастровыми номерами 23:32:0301007:2 и 23:32:0301000:0033 определяются условиями договоров от 14.09.2004 и от 24.02.2005, возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Названные сделки прошли процедуру государственной регистрации, следовательно, при квалификации их государственным регистратором в качестве возобновленных на неопределенный срок, соглашения от 23.07.2013 служили основанием для внесения в ЕГРП сведений об арендаторе земельных участков.
Ссылаясь на наличие в соглашениях указания на определенный срок аренды (до 14.09.2014 и до 24.02.2015), управление не учитывает, что глава хозяйства также обращался за государственной регистрацией договоров аренды, возобновленных на новый пятилетний срок, что позволяло сторонам в полной мере реализовать условия соглашений от 23.07.2013 (т. 1, л.д. 13-17).
Основания для отмены обжалуемых решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют..."

8.2. Вывод из судебной практики: Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, но возобновленный на новый срок договор не был зарегистрирован, то договор считается возобновленным на неопределенный срок при наличии условий, предусмотренных в п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2014 N Ф08-8419/2014 по делу N А32-32124/2013
"...Как видно из материалов дела, глава хозяйства на основании договора от 14.09.2004 N 1, заключенного на пять лет с собственниками земельных долей, является арендатором земельного участка площадью 70,15 га (кадастровый номер 23:32:0301000:0033) с местоположением: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 70, контур 5. По договору от 24.02.2005 N 4, заключенному на пять лет с собственниками земельных долей, глава хозяйства арендует земельный участок площадью 18,33 га (кадастровый номер 23:32:0301007:2) с местоположением: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 32, контур 4. Согласно пунктам 2 данных договоров по истечении срока действия договор может быть продлен по договоренности сторон. При этом договор автоматически продлевается на тех же условиях на пять лет, если ни одна из сторон за восемнадцать месяцев до истечения срока договора не уведомит другую сторону об иных намерениях в письменной форме. Договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке (т. 1, л.д. 42-49).
Глава хозяйства (арендатор) и Рукинов А.А (новый арендатор) 23.07.2013 подписали соглашения о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которыми первый выбывает из названных договоров, а второй вступает в них качестве нового арендатора (т. 1, л.д. 83, 84, 121, 122).
Глава хозяйства обратился в управление с заявлениями о государственной регистрации данных соглашений (т. 1, л.д. 85-87, 115-118).
На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) главе хозяйства отказано в государственной регистрации соглашений от 23.07.2013 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301007:2 и договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301000:0033. Государственный регистратор указал, что договоры аренды возобновлены на неопределенный срок, поэтому соглашения о передаче прав и обязанностей по таким сделкам являются ничтожными (т. 1, л.д. 7-10).
Глава хозяйства, полагая, что управление допустило нарушение норм действующего законодательства, обратился с заявлением в арбитражный суд.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Статья 621 данного Кодекса предусматривает возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок. При этом закон не запрещает возобновлять договор аренды на новый определенный срок. Возобновление договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В пунктах 1 договоров от 14.09.2004 и от 24.02.2005 содержится указание на пятилетний срок аренды земельных участков. В пунктах 2 названных сделок закреплена возможность их автоматического продления на тех же условиях на пять лет, если ни одна из сторон за восемнадцать месяцев до истечения срока договора не уведомит другую сторону об иных намерениях в письменной форме.
В данном случае, исходя из условий сделок, по окончании первоначального пятилетнего срока аренды между главой хозяйства и арендодателями начали действовать новые долгосрочные договоры аренды, условия которых были идентичны условиям договоров, срок аренды по которым истек. Так как новый срок аренды составлял пять лет, новые договоры, и как следствие, порождаемое ими новое обременение вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора, подлежали регистрации на основании статьи 609 Гражданского кодекса и статьи 26 Закона N 122-ФЗ.
Поскольку договоры аренды на новый пятилетний срок не прошли государственной регистрации, фактическое продолжение пользования земельными участками после истечения первого срока аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателей свидетельствует о том, что отношения главы хозяйства и арендодателей по использованию земельных участков с кадастровыми номерами 23:32:0301007:2 и 23:32:0301000:0033 определяются условиями договоров от 14.09.2004 и от 24.02.2005, возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Названные сделки прошли процедуру государственной регистрации, следовательно, при квалификации их государственным регистратором в качестве возобновленных на неопределенный срок, соглашения от 23.07.2013 служили основанием для внесения в ЕГРП сведений об арендаторе земельных участков.
Ссылаясь на наличие в соглашениях указания на определенный срок аренды (до 14.09.2014 и до 24.02.2015), управление не учитывает, что глава хозяйства также обращался за государственной регистрацией договоров аренды, возобновленных на новый пятилетний срок, что позволяло сторонам в полной мере реализовать условия соглашений от 23.07.2013 (т. 1, л.д. 13-17).
Основания для отмены обжалуемых решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют..."

8.3. Вывод из судебной практики: Заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок составляет более года, госрегистрации не подлежит.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"...10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 27.12.2011 N Ф09-8611/11 по делу N А34-6217/2010
"...Между обществом "Аверса" (арендодатель) и обществом "Элемент-Трейд-Курган" (арендатор) заключен договор аренды от 15.09.2008 N 81-МОС, в соответствии с условиями которого обществу "Элемент-Трейд-Курган" передано во временное владение и пользование (аренду) за плату нежилое помещение магазина общей площадью 798,3 кв. м, расположенное на 1 этаже в здании по адресу: г. Курган, ул. Чернореченская, 81.
Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 11 месяцев. Договор считается продленным на следующие 11 месяцев на тех же условиях, если до окончания срока его действия не последует заявление от арендатора об отказе от договора. Стороны не позднее 1 месяца с даты подписания договора обязуются подписать дополнительное соглашение к нему об увеличении срока его действия до 5 лет.
Поскольку согласно п. 7.1 договора аренды от 15.09.2008 N 81-МОС он заключен на 11 месяцев, суды сделали правильный вывод о том, что данный договор не подлежал государственной регистрации и заключен с момента его подписания.
Проанализировав условия дополнительного соглашения от 15.10.2008 N 1, учитывая, что его стороны намерены были изменить условия договора аренды, установив, в частности, что договор будет действовать в течение 5 лет, суды, руководствуясь ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что такое соглашение подлежало государственной регистрации.
Поскольку дополнительное соглашение от 15.10.2008 N 1 в установленном законом порядке не зарегистрировано, суды сделали верный вывод о том, что данное соглашение следует считать незаключенным, а договор аренды от 15.09.2008 N 81-МОС - действующим на условиях, согласованных в момент его заключения - 15.09.2008, в том числе в части срока аренды.
С учетом изложенного суды пришли к верному выводу о том, что отношения сторон регулировались договором аренды от 15.09.2008 N 81-МОС до его расторжения.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено..."

9. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества

В соответствии с п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры о том, должно ли регистрироваться соглашение о выкупе имущества, арендованного по договору, подлежащему государственной регистрации.

9.1. Вывод из судебной практики: Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества к договору, подлежащему госрегистрации, обязательна.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения о выкупе арендованного имущества, даже учитывая то, что сам договор аренды на тот момент не подлежал регистрации, поскольку был заключен до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества от 12.05.1997 являлось соглашением об изменении условий договора аренды от 30.04.1997 N 8.
Договор аренды от 30.04.1997 N 8 был зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации города Тюмени 16.05.1997 за N 13/2-22-22, следовательно, дополнительное соглашение от 12.05.1997 также подлежало регистрации в том же порядке.
В связи с этим ссылка суда апелляционной инстанции на статью 550 Кодекса, содержащую требования к форме договора купли-продажи недвижимости, не исключает необходимости соблюдения положений о регистрации сделки, вытекающих из положений Кодекса о регистрации договоров аренды.
При несоблюдении требования о регистрации дополнительного соглашения оно считается незаключенным.
Таким образом, основания для удовлетворения искового требования общества "ЮМАС" отсутствуют.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 14.11.2008 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007
"...Договор аренды от 30.08.1997 был зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации г. Тюмени 16.05.1997 за N 13/2-22-22.
Соглашение о выкупе арендованного имущества изменяло существенные условия договора аренды. Согласно пункту 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и основной договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. В силу этого дополнительное соглашение также подлежало государственной регистрации. В связи с этим ссылка суда на нормы, содержащие требования к форме договора купли-продажи недвижимости (статья 550 Кодекса), не исключает необходимости соблюдения положений о регистрации сделки, вытекающих из указанных выше положений Кодекса о регистрации договоров аренды..."

Западно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения о выкупе арендованного имущества, даже учитывая то, что сам договор аренды на тот момент не подлежал регистрации, поскольку был заключен до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.02.2010 по делу N А70-1850/5-2007
"...В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества от 12.05.1997 являлось соглашением об изменении условий договора аренды от 30.04.1997 N 2.
Договор аренды от 30.04.1997 N 2 зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации города Тюмени 16.05.1997 за N 13/2-21-21, следовательно, дополнительное соглашение от 12.05.1997 также подлежало регистрации в том же порядке.
При несоблюдении требования о регистрации дополнительного соглашения оно считается незаключенным.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения искового требования ООО "САРДАЖ".
На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что при принятии решения и постановления арбитражные суды не допустили нарушений норм материального и процессуального права..."

10. Государственная регистрация договора уступки права требования на получение арендных платежей

Регистрация договора аренды недвижимого имущества по сути означает регистрацию возникшего на основании этого договора обременения прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.
На практике возникает вопрос: является ли изменением обременения уступка третьему лицу права получения арендных платежей по зарегистрированному договору, и подлежит ли такая уступка государственной регистрации?

10.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, подлежит ли государственной регистрации договор об уступке третьему лицу права получения арендных платежей по зарегистрированному договору аренды, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор об уступке третьему лицу права получения арендных платежей по зарегистрированному договору аренды не подлежит государственной регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 03.06.2011 N КГ-А40/2381-11 по делу N А40-35715/10-141-305
"...При рассмотрении дела по материалам, имеющимся в нем, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 18 апреля 2008 года между истцом и ООО "РеМа Иммобилиен" был заключен договор уступки прав от 18.04.2008 года по вышеуказанным договорам аренды, согласно которому были уступлены все права требования ООО "РеМа Иммобилиен" как арендодателя по договорам аренды в отношении ответчика, касающиеся неопределенного периода времени, а также были введены различные ограничения в отношении прав ООО "РеМа Иммобилиен" на сдаваемое в аренду недвижимое имущество.
В данном случае ООО "РеМа Иммобилиен" уступило Компании с ограниченной ответственностью "С.Р.Р.Б.В." право на получение арендных платежей от ответчика, оставаясь арендодателем недвижимого имущества, то есть, выполняя все обязанности арендодателя в соответствии с условиями договоров и действующим законодательством.
Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условия договоров аренды нежилых помещений и договора об уступке прав от 18.04.2008 г., нижестоящие суды правомерно учли, что в договорах аренды нежилых помещений в обязательстве по оплате ООО "РеМа Иммобилиен" выступает в качестве кредитора, имеющего право требовать исполнения денежного обязательства от должника, указанное право (требование) могло быть уступлено.
Уступая право другому лицу, ответчик лишается возможности предъявить требование об исполнении к должнику. При этом положение должника в обязательстве остается прежним. Уступка права (требования) влечет за собой замену кредитора в конкретном обязательстве, в состав которого входит уступаемое право (требование), а не замену стороны в договоре.
Тем самым, все обязательства по предоставлению в аренду помещений остаются у арендодателя (ООО "РеМа Иммобилиен"), право собственности на арендованное имущество к истцу не переходит и полностью арендодателя в обязательстве по договорам аренды истец не заменяет, что отвечает требованиям п. 6 "Обзора практики применения арбитражными судами Российской Федерации положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120) о том, что уступка права (требования) по обязательству, в котором уступающий требование кредитор является одновременно и лицом, обязанным перед должником, не влечет перевод на цессионария соответствующих обязанностей цедента. Цедент не освобождается от исполнения продолжающих лежать на нем обязанностей.
Таким образом, российское законодательство допускает, что арендодатель вправе уступить другому лицу право на получение арендных платежей, оставаясь арендодателем недвижимого имущества, то есть, выполняя все обязанности арендодателя в соответствии с законом (капитальный ремонт и т.д.) и, соответственно, оставаясь собственником имущества. Тем самым ни собственник имущества, ни арендатор имущества не меняются, соответственно, нет необходимости внесения изменений в зарегистрированный договор аренды.
Аренда согласно ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" рассматривается как обременение права. Государственная регистрация указанного обременения согласно ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" осуществляется путем государственной регистрации договора аренды. Уступка права получения арендных платежей не подлежит государственной регистрации, так как никаких изменений в обременение права она не вносит: недвижимое имущество, в отношении которого установлено обременение, собственник, имущество которого обременено, и лицо, в пользу которого зарегистрировано обременение, остаются те же самые.
Поскольку истец получил право на взыскание арендных платежей, но не получил никаких прав на недвижимое имущество, государственная регистрация договора уступки прав от 18.04.2008 года исключается..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 03.06.2011 N КГ-А40/4808-11 по делу N А40-75996/10-6-647
"...Установлено, что заключенные между ООО "РеМа Иммобилиен" (арендодатель) и ООО "Билла" (арендатор) сроком на 25 лет вышеназванные 16 договоров аренды недвижимого имущества и дополнительные соглашения к ним прошли в установленном порядке государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним исходя из требований п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 18.04.2008 г. между ООО "РеМа Иммобилиен" (цедент) и "С.Р.Р.Б.В." (C.R.R.B.V.) (цессионарий) был заключен договор об уступке прав от 18.04.2008 г., о чем ООО "РеМа Иммобилиен" уведомило ООО "Билла" посредством направления соответствующего извещения (получено истцом 25.04.2008 г.), в соответствии с которым арендодатель уведомил арендатора о том, что согласно договору о переуступке прав от 18.04.2008 г., заключенному между ответчиком в качестве цедента и C.R.R.B.V. в качестве цессионария, цедент переуступил цессионарию все права, требования и имущественные права (включая, помимо прочего, все права требовать исполнения, получать денежные средства, компенсацию или другие платежи и любые права требовать возмещения убытков), возникшие на основании договоров аренды или в связи с ними с целью обеспечения обязательств ответчика и обязательства каждого из лиц, принявших на себя обязательства по договору займа от 03.03.2008 г. между "Марта Фермегенсбератунгс Гмбх" в качестве заемщика и цессионарием в качестве кредитора. На основании договора о переуступке от 18.04.2008 г. ООО "РеМа Иммобилиен" как цедент уполномочил цессионария на предоставление указаний истцу об осуществлении платежей и исполнении обязательств по договорам аренды в пользу цессионария, в соответствии с положениями договора о переуступке.
Нижестоящие суды обоснованно исходили из того, что уступка права (требования) по обязательству, в котором уступающий требование кредитор является одновременно и лицом, обязанным перед должником, не влечет перевод на цессионария соответствующих обязанностей цедента. Цедент не освобождается от исполнения продолжающих лежать на нем обязанностей.
В связи с этим довод заявителя жалобы о том, что договор уступки прав от 18.04.2008 является недействительным, поскольку не прошел государственной регистрации, предусмотренной п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, несостоятелен.
Тем самым все обязательства по предоставлению в аренду помещений остаются у арендодателя (ООО "РеМа Иммобилиен"), право собственности на арендованное имущество к истцу не переходит и полностью арендодателя в обязательстве по договорам аренды истец не заменяет, что отвечает требованиям п. 6 "Обзора практики применения арбитражными судами Российской Федерации положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120) о том, что уступка права (требования) по обязательству, в котором уступающий требование кредитор является одновременно и лицом, обязанным перед должником, не влечет перевод на цессионария соответствующих обязанностей цедента. Цедент не освобождается от исполнения продолжающих лежать на нем обязанностей.
Таким образом, допускается, что арендодатель вправе уступить другому лицу право на получение арендных платежей, оставаясь арендодателем недвижимого имущества, то есть выполняя все обязанности арендодателя в соответствии с законом (капитальный ремонт и т.д.) и, соответственно, оставаясь собственником имущества. Тем самым ни собственник имущества, ни арендатор имущества не меняются, соответственно, нет необходимости внесения изменений в зарегистрированный договор аренды.
Аренда согласно ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" рассматривается как обременение права. Государственная регистрация указанного обременения согласно ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" осуществляется путем государственной регистрации договора аренды. Уступка права получения арендных платежей не подлежит государственной регистрации, так как никаких изменений в обременение права она не вносит: недвижимое имущество, в отношении которого установлено обременение, собственник имущества, которое обременено, и лицо, в пользу которого зарегистрировано обременение, остаются те же самые.
Поскольку истец получил право на взыскание арендных платежей, но не получил никаких прав на недвижимое имущество, государственная регистрация договора уступки прав от 18.04.2008 года исключается.
Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных нижестоящими судами, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции..."

Уральский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд рассматривал спор, возникший из договора факторингового обслуживания.

Постановление ФАС Уральского округа от 14.02.2013 N Ф09-12103/12 по делу N А07-278/12
"...Между обществом "Кредит Европа Банк" (финансовый агент) и обществом "Брют" (арендодатель) заключен генеральный договор факторингового обслуживания от 31.08.2011 N 00209, в соответствии с условиями которого общество "Брют" уступило обществу "Кредит Европа Банк" денежные требования, вытекающие из договора аренды от 08.08.2008 N 1981008/8621Д.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Проанализировав условия генерального договора факторингового обслуживания от 31.08.2011 N 00209, суды установили, что все обязательства по предоставлению в аренду спорного здания остались у арендодателя, общество "Брют" уступило обществу "Кредит Европа Банк" лишь право на получение арендных платежей по договору аренды от 08.08.2008 N 1981008/8621Д, оставаясь арендодателем и собственником недвижимого имущества, выполняя все обязанности арендодателя в соответствии с законом, общество "Кредит Европа Банк" не получило никаких правомочий в отношении недвижимого имущества, принадлежащих стороне договора аренды - ни прав собственника, ни арендодателя или арендатора.
Таким образом, поскольку государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, суды пришли к правильному выводу о том, что генеральный договор факторингового обслуживания от 31.08.2011 N 00209 не подлежит государственной регистрации, так как не вносит никаких изменений в обременение права на недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах суды сделали вывод о законности отказа Управления Росреестра в государственной регистрации уступки права требования денежных средств из договора аренды нежилых помещений от 08.08.2008 N 1981008/8621Д на основании генерального договора факторингового обслуживания от 31.08.2011 N 00209 и акта уступки денежных требований и приема-передачи документов, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований..."

Позиция 2. Договор об уступке третьему лицу права получения арендных платежей по зарегистрированному договору аренды подлежит государственной регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.07.2011 по делу N А57-6446/2010
"...Судом установлено и следует из материалов дела, что 01.01.2007 между обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Лиа-Лев" (далее - ООО "ТД "Лиа-Лев") и обществом с ограниченной ответственностью "Завод алюминиевых конструкций "АТРИО" был заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому общество с ограниченной ответственностью "Завод алюминиевых конструкций "АТРИО" (арендодатель) передает, а ООО "ТД "Лиа-Лев" (арендатор) принимает в аренду производственные нежилые помещения площадью 2799 кв. м, принадлежащие арендодателю на праве собственности и находящиеся по адресу: г. Саратов, пр. Строителей, д. 1, корпус 3А, на срок 7 лет.
24.10.2008 ООО "ТД "Лиа-Лев" уступило обществу с ограниченной ответственностью "КОНЦЕПТ" (далее - ООО "КОНЦЕПТ") по договору цессии право требования с ИП Климова П.Ф. долга, возникшего из договора аренды от 01.01.2007, в размере 6 527 364,56 руб.
Согласно пункту 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В силу данной нормы уступка по сделке - договору аренды производственных нежилых помещений, заключенной на срок более 1 года, зарегистрированной в установленном законом порядке, также подлежала государственной регистрации в порядке, установленном для договора аренды объекта недвижимости.
Суд апелляционной инстанции установил, что сведений о регистрации договора уступки права требования от 24.10.2008, заключенного между ООО "ТД "ЛИА-Лев" и ООО "КОНЦЕПТ", не представлено ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции. Лица, участвующие в деле, не ссылаются на соответствующую регистрацию договора цессии.
Отсутствие государственной регистрации договора цессии от 24.10.2008 на момент предъявления иска, принятия судом первой инстанции решения и рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции правомерно признано судом апелляционной инстанции как свидетельство того, что момент замены стороны в обязательстве не наступил. Соответственно, из обязательства, вытекающего из договора аренды (с изменениями и дополнениями) ООО "ТД "Лиа-Лев" не выбывало. Так как перемена лиц в обязательстве не произошла, у ООО "КОНЦЕПТ" также не имелось оснований для заключения договора цессии с ООО "Абсолют финанс" и уступки права требования новому кредитору ООО "Абсолют финанс"..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.11.2011 по делу N А55-25956/2010
"...Поскольку 22.11.2010 ООО "Ветер перемен" (цедент) и ЗАО Консалтинговый центр "Серебряный век" (цессионарий) заключен договор уступки прав требования (цессии) N Цес/1, право требовать от ответчика уплаты задолженности по выплате арендной платы на сумму 96 546 руб. 78 коп. по договору аренды, а также права, обеспечивающие исполнение указанных обязательств, в том числе, право на неуплаченные проценты, штрафные санкции перешло к ООО "Ветер перемен".
При этом судебные инстанции отклонили доводы ответчика о незаключенности договора уступки прав требования (цессии) от 22.11.2010 N Цес/1 в связи с отсутствием его государственной регистрации согласно пункту 2 статьи 389 ГК РФ.
Вместе с тем, в силу пункта 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Судебные инстанции, установив, что договор цессии в установленном законом порядке не зарегистрирован, пришли к иному выводу, что не может считаться правомерным.
Данный вывод противоречит также разъяснениям, данным в пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"..."

11. Сроки регистрации договора аренды

Гражданским кодексом РФ не предусмотрено, в какие сроки после подписания договора аренды, подлежащего государственной регистрации, необходимо его зарегистрировать. При этом, поскольку такой договор считается заключенным с момента регистрации, логично было бы сделать вывод, что срок после подписания, в который необходимо зарегистрировать договор, может быть любым. Однако это не всегда справедливо.

11.1. Вывод из судебной практики: Если в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации, указан срок его действия и дата, с которой он начинает отсчитываться, то такой договор может быть зарегистрирован в течение всего этого срока.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2006 N Ф09-7660/06-С3 по делу N А60-4790/2006
"...Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что ООО "Лукойл-Пермнефтепродукт" обратилось 23.12.2005 в ГУ ФРС по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 21.06.2003 N 3-489, заключенного между ООО "Лукойл-Пермнефтепродукт" и администрацией г. Екатеринбурга, срок действия которого с 01.05.2003 по 30.04.2006 (п. 9.1 договора).
ГУ ФРС по Свердловской области вынесено решение от 23.01.2006 N 01/366/2005-584 об отказе в государственной регистрации указанного договора аренды в связи с тем, что договор, представленный на государственную регистрацию, будет считаться заключенным с момента его регистрации, таким образом, срок его действия составляет 3 месяца и, следовательно, он не подлежит государственной регистрации.
Истец, считая отказ незаконным, обратился с иском в суд.
Суды первой и апелляционной инстанций дали надлежащую оценку обстоятельствам дела и пришли к обоснованному выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению.
При этом суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что в силу положений п. 1 ст. 131, ст. 421, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О регистрации") ООО "Лукойл-Пермнефтепродукт" имело право обратиться в ГУ ФРС по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 21.06.2003 N 3-489, заключенного на срок более года и подлежащего государственной регистрации, до истечения срока действия указанного договора..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2010 по делу N А03-2914/2009
"...Заявитель не согласен с выводами судов о признании договора аренды от 31.08.1999 заключенным (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку его регистрация была проведена только 25.05.2009 в период, когда арендодатель (администрация города Барнаула) утратил свои полномочия, что также влечет ничтожность этой сделки согласно статьям 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции в ходе исследования материалов дела, администрация города Барнаула на основании постановления от 31.08.1999 N 1403 по договору от 31.08.1999 N 5923 предоставила ЗАО "ЭТО "Проспект" (арендатору) в пользование земельный участок площадью 0,0091 га (91 кв. метр), расположенный на пересечении проспекта Комсомольский и улицы Воровского в городе Барнауле, под рекламную установку сроком на 10 лет.
Впоследствии ЗАО "ЭТО "Проспект" (арендатор) по договору субаренды земельного участка от 01.04.2009 N 1-5923 передало ООО "Проспект" (субарендатору) этот земельный участок в субаренду с указанием кадастрового N 22:63:020610:003 в границах указанных в кадастровом паспорте.
Указанный договор содержит необходимые сведения для определения земельного участка, фактически предоставленного арендатору в тот период времени, используемому по целевому назначению на платной основе.
Поэтому суд первой инстанции в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал правильный вывод о заключенности этого договора.
Кроме того, впоследствии 25.05.2009 стороны зарегистрировали договор аренды в установленном порядке в силу статей 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормы которых не содержат положений о сроках ее проведения.
Таким образом, оснований для отмены судебных актов и принятия в суде кассационной инстанции нового решения не имеется..."

11.2. Вывод из судебной практики: Если договор аренды недвижимого имущества на момент подписания подлежал государственной регистрации и срок его действия был установлен с момента государственной регистрации до конкретной даты, то договор может быть зарегистрирован менее чем за год до указанной даты и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе отказать в такой регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 25.01.2010 N КГ-А40/14793-09 по делу N А40-64545/09-92-348
"...В соответствии с решением Окружной комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию (Протокол N 12 от 03.04.2008 г., утвержден распоряжением префекта ЮЗАО г. Москвы от 30.04.2008 г. N 495-РП) и распоряжением Префекта ЮЗАО г. Москвы от 19.06.2008 г. N 765-РП, 30.07.2008 г. между Департаментом земельных ресурсов и ОАО "Компания "Главмосстрой" заключен договор аренды N М-06-509534 того же земельного участка на срок до 31.12.2009 г.
Заявителем 06.09.2008 г. подано в Управление заявление вх. N 77-77-14/013/2008-57 и пакет документов на государственную регистрацию договора краткосрочной аренды земельного участка от 30.07.2008 N М-06-509534 на земельный участок по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, вл. 105.
31.10.2008 г. ОАО "Компания "Главмосстрой" подано в регистрирующий орган заявление о приостановлении государственной регистрации на три месяца.
На основании данного заявления, руководствуясь п. 3 ст. 19 Закона о регистрации, 06.11.2008 г. Управление приостановило государственную регистрацию сроком на три месяца, указав, что срок приостановления истекает 31.01.2009 г.
В соответствии с п. 2 Договора аренды земельного участка N М-06-509534 от 30.07.2008 г. срок его действия установлен с момента государственной регистрации до 31.12.2009 г.
Принимая оспариваемое решение от 27.02.2009 г. N 14/013/2008-57 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка N М-06-509534 от 30.07.2008 г., Управление пришло к выводу, что срок действия договора аренды земельного участка составляет менее одного года, руководствуясь при этом абз. 2 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации и положениями ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор должен считаться заключенным с момента его государственной регистрации.
При изложенных, установленных судом обстоятельствах суд сделал обоснованный вывод, что решение Управления об отказе в государственной регистрации от 27.02.2009 г. N 14/013/2008-57 не соответствует требованиям п. 1 ст. 20 Закона о регистрации и нарушает права и законные интересы заявителя, и правомерно обязал Управление в силу п. 3 ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвести государственную регистрацию договора аренды от 30.07.2008 N М-06-5095534 земельного участка с кадастровым номером 77:06:03013:119..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 26.05.2010 N ВАС-6356/10 по делу N А40-64545/09-92-348
"...В соответствии с решением Окружной комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию (протокол N 12 от 03.04.2008 г., утвержденный распоряжением префекта ЮЗАО г. Москвы от 30.04.2008 N 495-РП) и распоряжением Префекта ЮЗАО г. Москвы от 19.06.2008 N 765-РП, между департаментом и обществом 30.07.2008 заключен договор аренды N М-06-509534 спорного земельного участка на срок до 31.12.2009. В соответствии с пунктом 2 договора аренды от 30.07.2008 срок его действия установлен с момента государственной регистрации до 31.12.2009.
В ответ на обращение заявителя 06.09.2008 о государственной регистрации договора от 30.07.2008, управление 06.10.2008 на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое и имущество сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) приостановило государственную регистрацию до 06.11.2008 (с продлением по просьбе общества срока приостановления до 31.01.2009) в связи с отсутствием документов, подтверждающих законный порядок предоставления в аренду земельного участка для строительства жилого дома, в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации. Отказывая 27.02.2009 в государственной регистрации договора аренды от 30.07.2008, управление исходило из того, что с учетом положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и срок действия данного договора с момента регистрации составит менее года, в связи с чем упомянутый договор аренды сроком действия менее одного года, не подлежит государственной регистрации на основании положений пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом управление зарегистрировало 27.02.2009 дополнительное соглашение от 30.07.2008 о расторжении первоначального договора аренды от 16.12.2004, которое было подано на регистрацию одновременно с договором аренды от 30.07.2008, возможность регистрации которого управлением в уведомлении о приостановлении от 06.10.2008 предусматривалась одновременно с регистрацией договора аренды от 30.07.2008.
Суды, учитывая, что срок нового договора аренды земельного участка, подписанного сторонами 30.07.2008, установлен с момента регистрации по 31.12.2009, то есть, принимая во внимание дату подписания договора, дату обращения за его государственной регистрацией и установленное Законом о регистрации время на государственную регистрацию, составляет более года, а также учитывая, что такой договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, пришли к выводу о том, что решение управления об отказе в государственной регистрации нарушает права и законные интересы общества и не соответствует положениям пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований..."

12. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации

По вопросу о возможности передачи арендодателем арендованного имущества третьему лицу после подписания договора, но до его государственной регистрации см. п. 2 материалов к ст. 607 ГК РФ.
С 1 июня 2015 г. вступили в силу изменения в п. 3 ст. 433 ГК РФ. В соответствии с ними договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Приведенные выводы и судебная практика основаны на прежней редакции Гражданского кодекса РФ, в которой нормы аналогичного содержания отсутствовали.

12.1. Вывод из судебной практики: Стороны заключенного в требуемой форме договора аренды, который исполнялся сторонами, но не прошел регистрацию, обязаны выполнять все принятые обязательства, не вправе произвольно изменять договор и требовать возврата неосновательного обогащения.

Примечание: По вопросу о том, сохраняет ли силу договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165), см. п. 4.1 материалов к ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными)
"...3. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Как указал суд апелляционной инстанции, в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.12.2014 N Ф01-5312/2014 по делу N А82-16248/2013
"...Индивидуальный предприниматель Семенов Андрей Александрович обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к индивидуальному предпринимателю Джоджуа Юрию Зауриевичу о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.12.2011 в сумме 235 000 рублей за декабрь 2012 года - март 2013 года, неустойки (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в сумме 103 960 рублей.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 16.05.2014, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014, исковые требования удовлетворены.
Как видно из материалов дела и установили суды, 01.12.2011 истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает, арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения N 3, 4, 6, 7, 8, 9 общей площадью 108,1 квадратного метра, расположенные на первом этаже здания по адресу: город Ярославль, улица Калинина, дом 27. Срок аренды с 01.12.2011 по 31.10.2012 (пункт 1.4 договора).
Стороны заключили дополнительное соглашение от 30.10.2012 N 1, согласно которому продлили срок действия договора до 31.03.2013.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ссылка заявителя о незаключенности спорного договора в связи с отсутствием его государственной регистрации отклоняется в силу следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Суды оценили представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришли к обоснованному выводу о том, что стороны согласовали предмет сделки, размер арендной платы, истец передал ответчику объект аренды, следовательно, стороны настоящего спора связаны обязательствами, предусмотренными в спорном договоре аренды.
Факт пользования спорным помещением ответчик не оспаривает, он частично вносил арендную плату.
С учетом изложенного все аргументы заявителя направлены на уклонение от исполнения обязательств арендатора в рамках заключенного договора аренды.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.05.2014 по делу N А43-12448/2013
"...Пронин Д.Н. (арендодатель) и Банк (арендатор) подписали договор от 01.07.2011 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, находящееся в нежилом здании, расположенном по адресу: Нижегородская область, город Павлово, улица Луначарского, дом 7 (помещение). Арендуемая площадь нежилого помещения составляет 104 квадратных метра.
Согласно пункту 1.2 договор аренды нежилого помещения заключен сроком по 30 июня 2016 года.
С апреля 2012 года арендодатель и арендатор вели переписку о возврате арендуемого помещения Предпринимателю и судебное разбирательство об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды. Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 08.02.2013 по делу N А43-19450/2012 в удовлетворении искового заявления о государственной регистрации спорного договора отказано.
Посчитав, что Банк пользуется недвижимым имуществом без правовых оснований, Пронин Д.Н. обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим иском.
Согласно пункту 14 Постановления N 73 в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 названного Кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Договор аренды от 01.07.2011 в установленном законом порядке не зарегистрирован.
Суд апелляционной инстанции оценил представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учел приведенные ранее разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и пришел к обоснованному выводу о том, что Предприниматель и Банк согласовали предмет сделки и величину оплаты за пользование недвижимостью, следовательно, стороны настоящего спора связаны обязательствами, предусмотренными договором аренды от 01.07.2011. Изложенное позволило суду второй инстанции указать на отсутствие правовых оснований для освобождения Банком предоставленных ему по условиям договора аренды нежилых помещений.
Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.10.2013 по делу N А29-273/2013
"...Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и ООО "Транс Логистик" (арендатор) на основании проведенного конкурса и постановления Администрации от 16.05.2012 подписали договор от 16.05.2012 N 58 аренды муниципального имущества, входящего в состав казны, в соответствии с которым арендатор принимает в пользование железнодорожный тупик от строения N 27 до упора, протяженностью 190 метров, расположенный по адресу: Республика Коми, город Воркута, станция Сивая Маска, для использования в производственных целях.
Согласно пункту 3.5 договора аренды стороны принимают к сведению, что арендатор внес обеспечение исполнения договора в размере, равном величине арендной платы за три месяца действия договора, по ставке, сложившейся в результате аукциона, в форме залога денежных средств, которые идут в зачет арендной платы в счет последних месяцев действия договора. Размер обеспечения исполнения договора составляет 5 562 499 рублей 98 копеек. Названная сумма перечислена истцом ответчику, что подтверждается платежным поручением от 21.05.2012 N 12.
Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что в связи с отсутствием государственной регистрации договор аренды является незаключенным, соответственно, сумма, перечисленная истцом ответчику, является неосновательным обогащением последнего.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Суд установил, что соглашение по всем существенным условиям договора аренды муниципального имущества, входящего в состав казны, от 16.05.2012 N 58 сторонами достигнуто; имущество принято истцом без замечаний; несмотря на отсутствие государственной регистрации договора, истец, подписавший его, внес в обеспечение исполнения договора 5 562 499 рублей 98 копеек. Следовательно, основания для применения к отношениям сторон норм главы 60 Гражданского кодекса о неосновательном обогащении отсутствуют.
С учетом изложенного суд обоснованно отказал истцу в удовлетворении иска..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.06.2016 N Ф02-2520/2016 по делу N А19-4348/2015
"...Кроме того, организация указывает, что нежилое помещение занималось ею на основании краткосрочного договора аренды N 7731, заключенного между администрацией и ответчиком, так как договор N 9588 не прошел процедуру государственной регистрации, предусмотренную законодательством.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между некоммерческой организацией "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры" (арендатором) и администрацией города Иркутска (арендодателем) заключен договор аренды N 9588 от 19.10.2012 (далее - договор N 9588), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 78,5 кв. м, номера на поэтажном плане 16, 16а, 23а, 24, 25 на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 10.
Пункт 1.4 указанного договора устанавливает, что договор действует с 08.10.2012 по 07.10.2017.
Данный договор, что подтверждено в ходе судебного разбирательства сторонами и третьим лицом, не прошел государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 и пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 1, пунктом 1 статьи 4 и пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор N 9588 подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав условия договора, установив, что в нем согласованы предусмотренные законом все существенные условия, изучив иные представленные документы и учитывая, что факт подписания договора N 9588 не оспаривался сторонами в ходе судебного разбирательства, арендуемое помещение передано арендатору и принято им, сделали правильный вывод о том, что данный договор реанимирован реальным исполнением и является заключенным для сторон.
В силу требований статьи 614 ГК РФ арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату в размерах и сроки, установленные договором: в рассматриваемом случае пункт 3.1.1 договора N 9588 устанавливает, что арендная плата должна перечисляться арендатором ежемесячно, не позднее 5 числа текущего месяца.
Из представленных материалов усматривается, что указанные платежи за период с 03.12.2013 по 31.03.2015 ответчиком производились не в полном объеме, возникла задолженность ответчика перед истцом в сумме 522 747 рублей 61 копейка.
На основании изложенного, а также ввиду непредставления ответчиком надлежащих доказательств своевременного обращения к арендодателю в связи с недостаточным теплоснабжением, а также подтверждающих оплату организацией задолженности в сумме 522 747 рублей 61 копейки, суды пришли к правильному выводу о правомерности и обоснованности заявленных истцом требований о взыскании суммы основного долга по договору аренды.
Пунктом 4.2 договора N 9588 сторонами согласовано условие об ответственности арендатора за нарушение сроков оплаты арендных платежей в виде неустойки в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый день просрочки.
Суды первой и апелляционной инстанций, проверив расчет неустойки истца и учитывая, что ответчиком арифметическая правильность расчета не оспорена, ходатайства о снижении неустойки, равно как и доказательств ее несоразмерности, не заявлено, верно сочли требования предприятия о взыскании с организации неустойки в сумме 45 440 рублей 80 копеек за период с 06.12.2014 по 20.03.2015 правомерными и обоснованными..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.12.2014 N Ф02-5829/2014 по делу N А10-1623/2014
"...Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что требование о государственной регистрации договора аренды установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок с кадастровым номером 03:24:030513:101 передан арендатору без замечаний по акту приема-передачи от 13.01.2011. Истец, начиная с 13.01.2011, пользуется земельным участком без каких-либо замечаний со стороны арендодателя, приступил к его освоению в соответствии с целевым назначением участка - для строительства магазина, вносил арендную плату в согласованном сторонами размере. Справкой от 02.07.2014 N 06-30-144 подтверждается отсутствие задолженности по арендной плате.
При установленных по делу фактических обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно счел договор аренды N 5 от 13.01.2011 заключенным для его сторон.
Право аренды индивидуального предпринимателя Тармаханова В.Е. в отношении земельного участка с кадастровым номером 03:24:0305138:101 возникло на основании заключенного договора аренды N 5 от 13.01.2011, в связи с чем отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о правах предпринимателя на спорный земельный участок не свидетельствует об отсутствии у него законных прав на данный объект недвижимости..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.09.2014 по делу N А78-1168/2013
"...По мнению заявителя кассационной жалобы, отсутствуют основания для применения пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку соглашение о размере платы за пользование имуществом не исполнялось сторонами с момента заключения договора; договор аренды от 01.01.2006 является незаключенным, следовательно, к спорным правоотношениям необходимо применять положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении; истец способствовал увеличению задолженности ответчика.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Пользование ответчиком арендованным имуществом подтверждается представленными в материалы дела доказательствами (заявками на подачу и уборку вагонов; заявлениями в милицию о краже материальных ценностей с объектов, арендованных ответчиком; договором на оказание услуг по подаче и уборке вагонов; ведомостями подачи и уборки вагонов).
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к обоснованным выводам о наличии между сторонами обязательственных правоотношений, вытекающих из договора аренды.
При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической уплаты задолженности удовлетворены правомерно..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.03.2016 N Ф03-305/2016 по делу N А51-14048/2015
"...В абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Соглашение по всем существенным условиям было достигнуто сторонами в момент подписания договора аренды от 01.04.2014, в соответствии с которым истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял во временное пользование за обусловленную плату имущество, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 01.04.2014.
Принимая во внимание, что условие о неустойке содержится в тексте договора, суд пришел к правильному выводу о том, что требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, суд первой инстанции с учетом правовой позиции, сформулированной в абзаце 4 пункта 14 постановления N 73, обоснованно признал за истцом право на взыскание договорной неустойки.
Выводы арбитражных судов по настоящему делу соответствуют имеющимся в деле доказательствам, основаны на установленных по делу фактических обстоятельствах и сделаны с правильным применением норм материального права.
Довод заявителя жалобы о неправомерности взыскания неустойки, мотивированный ссылкой на регистрацию договора позднее спорного периода, подлежит отклонению с учетом правовой позиции, сформулированной в пункте 14 постановления N 73..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.01.2016 N Ф03-5789/2015 по делу N А51-23758/2014
"...ЗАО "Терминал Владивосток", ссылаясь на то, что субарендатором в установленном порядке и размере не исполняется обязательство по оплате арендных платежей за земельные участки общей площадью 7 069 кв. м, задолженность по договору N 39-09зао ТВ/2013 за период с 01.11.2013 по 31.07.2014 с учетом пени составляет 1 695 069,69 руб., обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Названный договор субаренды заключен сторонами на срок более одного года, поэтому в силу пункта 2 статьи 26 ЗК РФ подлежит государственной регистрации.
Договор субаренды в установленном порядке не зарегистрирован.
Отклоняя доводы ответчика о незаключенности договора субаренды, ввиду отсутствия его регистрации, суды учли разъяснения, изложенные в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то необходимо учитывать, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Руководствуясь указанными нормами права, суды, установив факты принятия ответчиком в пользование на условиях субаренды вышеназванных земельных участков, частичного внесения им арендных платежей за спорный период, а также задолженность по арендной плате за период с 01.11.2013 по 31.07.2014, пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для ее взыскания. При этом, проверяя расчет задолженности по арендной плате, суды приняли во внимание отчет от 28.04.2015 N 038, выполненный ООО "Краевой центр оценки" в рамках проведенной судебной экспертизы по настоящему делу на предмет проверки рыночной стоимости арендной платы за спорные части земельных участков общей площадью 7069 кв. м. С учетом этого отчета суды признали, что задолженность по арендной плате за спорный период с учетом произведенных ответчиком платежей подлежит корректировке до 1 428554,28 руб..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.11.2015 N Ф03-4848/2015 по делу N А73-4846/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 27.04.2012 ИП Иванова А.В. (арендодатель) и ООО "Буковина" (арендатор) заключили договор аренды имущества N А 05/12, по условиям которого арендодатель (истец) принял на себя обязательства предоставить арендатору (ответчику) во временное владение и пользование определенное имущество (в том числе земля, нежилые здания, техника), согласно приложению N 1, а арендатор - принять, оплатить пользование и своевременно возвратить имущество (пункты 1.1 и 1.3 договора аренды).
Согласно пункту 2.1 договора аренды имущество предоставлялось на срок 67 месяцев до 01.01.2018.
В связи с ненадлежащим исполнением обществом своих денежных обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей по заключенной сделке на стороне последнего образовалась задолженность.
Руководствуясь указанными нормами права с учетом установленного факта использования ООО "Буковина" арендованного им имущества и частичного внесения арендных платежей за спорный период, а также принимая во внимание отсутствие в материалах настоящего дела надлежащих доказательств прекращения действия договора аренды от 27.04.2012 N А 05/12 и возврата арендованного имущества предпринимателю ранее указанного периода просрочки внесения арендных платежей, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу, что в настоящем случае имеются законные основания для удовлетворения заявленных ИП Ивановой А.В. требований.
При этом факт отсутствия государственной регистрации указанного договора аренды в данном случае не расценен арбитражными судами в качестве обстоятельства, препятствующего удовлетворению иска, поскольку согласно разъяснениям пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то необходимо учитывать, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Каких-либо достоверных доказательств, опровергающих размер предъявленной к взысканию арендной платы, ответчик вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представил, в связи с чем арбитражные суды обоснованно взыскали в пользу предпринимателя 2 631 000 руб. основного долга..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.09.2015 N Ф03-3977/2015 по делу N А73-580/2015
"...Общество с ограниченной ответственностью "Знак" (ОГРН 1132722000333, ИНН 2721198720, место нахождения: 680013, г. Хабаровск, пер. Донской, 3; далее - общество "Знак") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сеть" (ОГРН 1142721005294, ИНН 2721210713; место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Гайдара, 14, оф. 1; далее - общество "Сеть") о взыскании основного долга по договору аренды нежилого помещения от 18.08.2014 N 9 в размере 1 063 556 руб. 64 коп. за период с 06.12.2014 по 18.01.2015, неустойки в размере 24 655 руб. 26 коп. за период с 06.12.2014 по 18.01.2015 и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 10 610 руб. 77 коп. за период с 19.01.2015 по 06.03.2015 (с учетом уточнения размера требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Проверив расчет предъявленной к взысканию арендной платы и стоимость коммунальных услуг, апелляционный суд признал, что он в полной мере соответствует условиям договора аренды от 18.08.2014 N 9 и в достаточной степени документально подтвержден.
При этом факт отсутствия государственной регистрации указанного договора аренды в данном случае не расценен апелляционным судом в качестве обстоятельства, препятствующего удовлетворению иска, поскольку согласно разъяснениям пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то необходимо учитывать, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
С учетом изложенного постановление от 22.06.2015 отмене или изменению, а кассационная жалоба удовлетворению - не подлежат..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.07.2015 N Ф03-2809/2015 по делу N А51-11571/2014
"...Администрация Арсеньевского городского округа (ОГРН 1022500508073, ИНН 2501002228; адрес (место нахождения): 692337, Приморский край, г. Арсеньев, ул. Ленинская, 8; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ТЭК Арсеньев" (ОГРН 1092501000646, ИНН 2501014449; адрес (место нахождения): 692337, Приморский край, г. Арсеньев, ул. Заводская, 5; далее - ООО "УК ТЭК", управляющая компания) с требованием о взыскании 30 389 413 руб. 37 коп., включая основной долг по договору аренды от 06.07.2012 N 25/к за период с 01.06.2013 по 30.09.2014 в размере 18 512 044 руб. 12 коп. и начисленную неустойку за период с 16.07.2013 по 15.10.2014 в сумме 11 877 369 руб. 25 коп. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Возражения арендатора против иска, основанные на утверждении о невозможности применения установленного договором размера арендной платы до момента его государственной регистрации, обоснованно отклонены арбитражными судами с учетом разъяснений пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, по смыслу которого если будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В этой связи судами сделан обоснованный вывод, что с момента подписания договора аренды от 06.07.2012 ответчик обязан был уплачивать арендную плату в размере 2 333 333 руб. в месяц..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.04.2016 N Ф04-964/2016 по делу N А46-6348/2015
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным между учреждением (исполнителем) и Пономаревым В.И. (заказчиком) договором N 00067.00.00.1 исполнитель обязался предоставить во временное владение и пользование заказчику место (далее - машиноместо) для стоянки 11-ти легковых автомобилей, 13-ти грузовых автомобилей, 5-ти грузовых автомобилей в неотапливаемом помещении, 5-ти грузовых автомобилей в отапливаемом помещении, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Чайковского, 66/1.
Согласно пункту 1.2 договора N 00067.00.00.1 машиноместо сдается в аренду сроком с 01.10.2013 по 31.12.2015.
Полагая, что у ответчика возник долг за пользование машиноместом, истец предъявил в суд настоящий иск.
Отменяя решение и удовлетворяя иск, апелляционный суд счел доказанным фактическое исполнение договора N 00067.00.00.1 в части предоставления предпринимателю имущества и наличия у ответчика обязанности по внесению платы за его пользование.
Поскольку договор аренды по своей сути является реальным, а обязательство по оплате по такому договору возникает у арендатора с момента передачи сданного в аренду имущества, апелляционный суд посчитал, что факт передачи и использования ответчиком предусмотренного условиями договора N 00067.00.00.1 имущества (машиноместа) подтверждается подписанием сторонами через год после заключения названного договора дополнительного соглашения N 1 к нему; отсутствием со стороны Пономарева В.И. претензий к спорному имуществу, в том числе относительно невозможности его использования; актами об оказании услуг за период с 31.12.2013 по 30.04.2015 и актом сверки взаимных расчетов, подписанными учреждением и предпринимателем и заверенными печатями сторон; частичной оплатой ответчиком по приходным кассовым ордерам за период с 13.12.2013 по 10.03.2015; направленным истцом графиком погашения задолженности и ответом предпринимателя на исковое заявление с предложением о погашении долга путем зачисления на расчетный счет учреждения 100 000 руб. и путем предоставления ему в счет погашения задолженности мусорных баков в количестве 10 штук на общую сумму 399 550 руб.
То обстоятельство, что договор N 00067.00.00.1 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, обоснованно не принято во внимание апелляционного суда со ссылкой на пункт 14 Постановления Пленума ВАС N 73, так как при сложившихся правоотношениях по аренде предприниматель Пономарев В.И. не освобожден от уплаты арендной платы за пользование арендованным имуществом.
С учетом изложенного апелляционный суд правомерно удовлетворил требования учреждения..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.04.2015 N Ф04-17109/2015 по делу N А03-3603/2014
"...Также указанным судебным актом подтверждается, что 21.05.2013 между администрацией и обществом заключен договор N 109 (далее - договор) сроком действия до 21 мая 2020 года.
Суды указали, что наличие между сторонами договора, не прошедшего государственную регистрацию, не освобождает стороны от обязательств по такому договору при фактическом исполнении сторонами его условий.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Исходя из пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Помимо указанного, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
Таким образом, арбитражные суды пришли к правомерному выводу, что наличие между сторонами договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию, не освобождает стороны от обязательств по такому договору при фактическом исполнении ими условий договора.
При этом вывод судов о согласовании сторонами существенных условий договора аренды соответствует его содержанию.
С учетом изложенного требования администрации удовлетворены на законных основаниях..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.12.2014 N Ф04-11435/2014 по делу N А46-3907/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью "АНИОН" (далее - ООО "АНИОН", общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю Галашову Владиславу Андреевичу (далее - ИП Галашов В.А., предприниматель) о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 15.11.2013 б/н между ООО "АНИОН" и ИП Галашовым В.А.
В договоре аренды от 15.11.2013 стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и его исполнили. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется. На момент принятия решения судом первой инстанции у Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) никаких притязаний не было.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Предоставив конкретное помещение в пользование общества на условиях подписанного сторонами договора, предприниматель принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты по первоначальному иску о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 15.11.2013 б/н между ООО "АНИОН" и ИП Галашовым В.А. в части его удовлетворения подлежат отмене, кассационная жалоба в этой части - удовлетворению.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судебными инстанциями в полном объеме, но ими неправильно применены нормы материального права по первоначальному иску ООО "АНИОН" о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 15.11.2013 б/н между ООО "АНИОН" и ИП Галашовым В.А., суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "АНИОН"..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.07.2014 по делу N А70-9831/2013
"...Закрытое акционерное общество "ДИАС" (далее - ЗАО "ДИАС", общество) обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю Вяземцеву Виктору Викторовичу (далее - предприниматель) об обязании освободить нежилое помещение N 16, площадью 70 кв. м, расположенное на 1 этаже в нежилом четырехэтажном строении по адресу: г. Тюмень, ул. Пермякова, 50Б, и передать обществу, о взыскании 1 256 661,29 руб. неосновательного обогащения.
Из материалов дела следует, что в соответствии с подписанным договором аренды нежилого помещения от 01.08.2011 N А703/113 общество (арендодатель) предоставило предпринимателю (арендатор) сроком на пять лет нежилые помещения N 16, общей площадью 70 кв. м, находящиеся на 1 (первом) этаже в нежилом строении ТЦ "Солнечный", расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Пермякова, 50Б, обозначенные на плане технического паспорта как объект недвижимости Литерой А6, N 16.
Пунктом 6.1 договора аренды установлено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Срок аренды помещений составляет 5 лет и исчисляется с момента государственной регистрации договора. Стороны обязаны произвести государственную регистрацию договора в течение 11 месяцев с момента подписания договора.
Получив отказ в государственной регистрации договора аренды и в этой связи указывая на использование предпринимателем нежилого помещения в отсутствие законных оснований и без внесения платы, ЗАО "ДИАС" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суды не усмотрели оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения, взыскав задолженность по арендным платежам в заявленном размере.
Выводы судов о взыскании задолженности основаны на правильной оценке доказательств по делу, соответствуют установленным обстоятельствам по делу и не противоречат действующему законодательству.
Договор аренды нежилого помещения от 01.08.2011 N А703/113 как не прошедший государственную регистрацию правомерно признан судами незаключенным (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем предприниматель не может быть освобожден от выполнения договорных обязательств по внесению арендной платы, поскольку во исполнение условий договора спорное помещение по акту приема-передачи передано предпринимателю и фактически используется последним в предпринимательских целях.
Проверив и признав правильным расчет задолженности, представленный обществом, суды с учетом установленных обстоятельств о доказанности факта пользования предпринимателем спорным нежилым помещением пришли к выводу о наличии оснований для взыскания 1 256 661,29 руб. задолженности.
Судом кассационной инстанции не установлено предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебных актов..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.06.2014 по делу N А27-2831/2013
"...Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
Пунктами 14, 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статьи 1102, статьи 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что арендодатель надлежащим образом исполнил обязательства, вытекающие из договора, по передаче арендатору имущества (подтверждается актом приема-передачи, подписанным ответчиком без замечаний) и, соответственно, обязанности арендатора по оплате арендуемого имущества, доказательства исполнения которой ООО "Благоустройство" в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания 373 333 рублей 33 копеек задолженности, правильно посчитав 25.11.2012 последним днем использования объекта аренды.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора. Правильно не принял во внимание доводы заявителя о том, что в решении по делу N А27-21623/2012 суд пришел к выводу о незаключенности договора в связи с отсутствием его государственной регистрации и несогласованностью предмета договора, поскольку исходя из разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума ВАС РФ N 73, для взыскания платы за фактическое пользование имуществом данное обстоятельство правового значения не имеет.
Спорный договор исполнялся сторонами, о чем указали судебные инстанции на основе оценки представленных в материалы дела доказательств, МУП "УК Город" передало имущество в пользование, а ООО "Благоустройство" приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, в связи с чем судебными инстанциями обоснованно были отклонены доводы ответчика о незаключенности договора в качестве основания для отказа от оплаты за пользование имуществом..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.09.2017 N Ф05-12059/2017 по делу N А41-55448/2016
"...Общество предъявило встречный иск о признании спорного договора незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 606, 611, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, вышеприведенными разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, признав подтвержденными факты подписания сторонами договора аренды и передачи обществу земельного участка, а также факт пользования предметом договора аренды, суды сделали выводы о наличии между сторонами арендных отношений и, исходя из того что общество не исполнило обязательства по договору (пункты 2.4.3, 2.4.4, 2.4.6 договора), удовлетворили первоначальный иск, не установив оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отказали в удовлетворении встречного иска.
Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.04.2017 N Ф05-4362/2017 по делу N А40-200453/15
"...Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
При этом суд правомерно отклонил доводы ответчика о том, что договор аренды не прошел государственную регистрацию и является недействительным, как следствие у истца не возникло права на выкуп объекта.
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.
Поскольку материалами дела факт передачи объекта аренды подтвержден и сторонами договор аренды на протяжении длительного времени исполнялся, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для признания указанного договора аренды недействительным..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2017 N Ф05-19798/2016 по делу N А40-21006/2016
"...Разрешая возникший спор по существу, суды исходили из того, что арендатором не были исполнены обязательства по внесению арендной платы, в результате чего образовалась задолженность, на которую подлежит начислению неустойка за нарушение установленных сроков внесения арендных платежей.
При этом доводы ответчика относительно отсутствия государственной регистрации договора аренды правомерно отклонены судом апелляционной инстанции.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Таким образом, отсутствие факта государственной регистрации договора при условии передачи объекта аренды, его принятия и доказанности использования объекта аренды, то есть фактического исполнения договора, не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы судов сделаны при правильном определении правоотношений сторон, полном изучении материалов дела, с применением подлежащих применению норм права..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.12.2015 N Ф05-15577/2015 по делу N А40-193338/2014
"...Определением Арбитражного суда города Москвы от 26.03.2015 принят встречный иск ООО "МУЛЬТИ-М" о признании Договора от 10.03.2014 N 04-06/14 на аренду нежилых помещений недействительной сделкой в связи с тем, что указанный Договор заключался на срок более года, но не прошел государственную регистрацию.
В силу пункта 10.5 Договора обязанность зарегистрировать Договор в Росреестре в установленном порядке была возложена на арендатора. Доказательства государственной регистрации Договора не представлены.
Вместе с тем суды правомерно пришли к выводу, что Арендатор пользовался арендованным помещением в период с 10.03.2014 по 30.05.2014.
Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
На основании вышеизложенного суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о необоснованности заявленного встречного иска.
Принимая во внимание изложенное, оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.10.2015 N Ф05-13324/2015 по делу N А41-71948/14
"...Общество с ограниченной ответственностью "Мытищи ПЛАЗА" (далее - ООО "Мытищи ПЛАЗА" или истец) 18.11.2014 обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЗЕЛЕНАЯ ВОЛНА" (далее - ООО "ЗЕЛЕНАЯ ВОЛНА" или ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате и эксплуатационным расходам в размере 36 449 условных единиц.
Решением Арбитражного суда Московской области от 07.04.2015 уточненные требования истца удовлетворены частично и с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 36 962,33 у.е., взыскание произведено с учетом пункта 3.5.6 договора аренды от 01.10.2009 N 64/3, по курсу ЦБ РФ на дату платежа, а также взысканы эксплуатационные платежи в размере 3 606 у.е., взыскание произведено с учетом пункта 3.5.6 договора аренды от 01.10.2009 N 64/3, по курсу ЦБ РФ на дату платежа, а в остальной части требований отказано.
В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Указанная позиция также согласуется с позицией, изложенной в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2015 N Ф05-16333/2013 по делу N А40-32833/13
"...Поскольку до подписания 01.11.2012 договора N MOS/SP/238/2012 помещения в пользовании ООО "Тондострой" находились на основании заключенного 27.02.2012 договора субаренды N MOS/SP/039/2012 и после заключения договора от 01.11.2012 названное общество с ограниченной ответственностью пользоваться помещениями продолжало, следует прийти к выводу о том, что срок аренды офисных помещений сторонами установлен с момента заключения договора - с 01.11.2012 по 30.11.2013, то есть более 11 месяцев, а поэтому договор субаренды N MOS/SP/238/2012 в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, имущество передано в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
Факт неподписания сторонами Приложения "Государственная регистрация договора" к договору N MOS/SP/238/2012 (в соответствии с пунктом 8.9 договора обязанность по государственной регистрации договора возложена на ООО "Тондострой") при отсутствии доказательств уклонения ООО "Регус Бизнес Центр" от подписания названного Приложения не свидетельствует об отсутствии у ООО "Тондострой" обязанности по внесению арендной платы по новым согласованным ставкам, а именно 6395 и 3445 долларов США соответственно.
Таким образом, с 01.11.2012 правоотношения сторон, вытекающие из возмездного пользования нежилыми помещениями N 746, 749, расположенными по адресу по адресу: Москва, Смоленская пл., 3, были урегулированы договором N MOS/SP/238/2012. В результате подписания этого договора достигнуто соглашение о ежемесячной арендной плате в размере 11 611,20 долларов США и сроке пользования - до 30.11.2013.
Оставляя кассационную жалобу без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, суд кассационной инстанции исходит из того, что фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.02.2016 N Ф06-5255/2015 по делу N А57-2246/2015
"...Довод ответчика о том, что ввиду отсутствия государственной регистрации договор считается незаключенным, обоснованно отклонен судами в силу следующего.
Согласно пункту 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
В данном случае стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им, договор ими исполнялся.
Доказательств того, что существенные условия договора аренды не согласованы, в деле не имеется.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Однако, приняв земельный участок в пользование на условиях подписанного сторонами договора, ООО "Экорос" приняло на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежащим образом исполняться.
К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе пользоваться земельным участком, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
При таких условиях, установив, что между сторонами по договору аренды от 27.01.2014 согласованы все существенные условия, спорный земельный участок передан ООО "Экорос", договор исполнялся, суды пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды является действующим на основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с этим, удовлетворение исковых требований ОАО "Дзержинское Оргстекло" о взыскании суммы задолженности и отказ в удовлетворении требований ООО "Экорос" о признании договора аренды незаключенным являются правомерными..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.07.2015 N Ф06-9151/2011, Ф06-25531/2015 по делу N А12-9947/2011
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 27.06.2003 Администрация Городищенского района Волгоградской области (арендодатель) и МУПП "ВМЭС" (арендатор) заключили договор N 199 аренды земельного участка, сроком на 10 лет, площадью 71,0 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, п. Горьковский, ул. Голубятникова, под трансформаторную подстанцию N 23, с кадастровым номером 34:03:18 00 01:0137. Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
МУПП "ВМЭС" не оплатило арендную плату по указанному договору за период с 27.06.2003 по 15.07.2011 в размере 4 031,02 руб. долга и 5 913,50 руб. пени.
01.12.2004 Администрация Городищенского района Волгоградской области (арендодатель) и МУПП "ВМЭС" (арендатор) заключили договор N 336/04 аренды земельного участка, сроком на 49 лет, площадью 94,0 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, п. Водстрой, ул. Костюченко, 7б, для размещения и эксплуатации электрооборудования ТП-10, с кадастровым номером 34:03:12 00 02:0024. Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
МУПП "ВМЭС" не оплатило арендную плату по указанному договору за период с 01.12.2004 по 15.07.2011 в размере 4 840 руб. долга и 5838,33 руб. пени.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
При этом согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Правила пункта 3 статьи 433 ГК РФ, применяемые во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, предусматривают, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая, что государственная регистрация договора аренды прежде всего направлена на защиту третьих лиц, в случае если стороны достигли соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, где арендодатель передал имущество в фактическое пользование, арендатор обязан оплачивать за пользование объектом аренды, а в случае нарушения обязательства с должника может быть взыскана неустойка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Причем сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.05.2015 N Ф06-23447/2015 по делу N А57-9156/2014
"...Поскольку обязательства по оплате арендованного земельного участка ответчик надлежащим образом не исполнял, в результате чего за период 3 - 4 квартал 2013 года образовалась задолженность, истец обратился в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Истцом расчет задолженности произведен полностью с применением кадастровой стоимости участка, утвержденной распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".
Довод ответчика о том, что указанный договор является незаключенным и не порождает каких-либо обязательств для его сторон в связи с отсутствием его государственной регистрации, обоснованно отклонен судами со ссылкой на статью 1 Земельного кодекса Российской Федерации и на пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", которым разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
При таких обстоятельствах, поскольку ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору подтверждено представленными в материалы дела доказательствами, расчет задолженности, произведенный истцом, признан верным, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.09.2015 N Ф07-7230/2015, Ф07-7232/2015 по делу N А56-63861/2014
"...В соответствии с договором аренды ООО "Сигма" (арендодатель) обязалось предоставить ООО "Мечта" (арендатору) за плату на срок 43 месяца во владение и пользование комнаты 11, 15 - 19, часть комнаты 12, являющиеся частями нежилого помещения N 3Н, и часть комнаты 2 нежилого помещения N 5Н, общей площадью 238 кв. м (далее - помещения).
Пунктом 5.3 договора аренды установлено, что в случае неподачи его на государственную регистрацию в течение шестидесяти дней с момента его подписания, он признается незаключенным и арендатор в течение пятнадцати дней обязан вернуть помещения арендодателю.
Несмотря на то что в установленный договором аренды срок он не был зарегистрирован в Управлении, помещения в срок, определенный в пункте 5.3 договора аренды, арендатором арендодателю не были возвращены.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Поскольку ООО "Мечта" и ООО "Сигма" при заключении Договора достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным его условиям, то, несмотря на отсутствие его государственной регистрации, его стороны должны исполнять вытекающие из него и требований закона (норм главы 34 ГК РФ) обязательства, касающиеся внесения арендной платы, уплаты неустойки за просрочку ее внесения, соблюдения порядка возврата арендуемого помещений.
Суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, и с учетом указанных норм права и разъяснений их применения, пришел к правильному выводу о том, что ООО "Мечта" обязано вносить плату за пользование помещения до момента их надлежащей сдачи арендодателю по акту приема-передачи, то есть до 23.09.2014.
Поскольку ООО "Мечта" нарушены сроки внесения арендной платы, то ООО "Сигма" вправе было начислить ему неустойку, размер которой был установлен сторонами в пунктах 3.4, 4.3 Договора.
Ввиду того что обжалуемое постановление от 16.06.2015, которым решение от 04.02.2015 изменено, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.09.2015 N Ф07-6565/2015 по делу N А05-15081/2014
"...По условиям Договора МО "Судромское" (арендодатель) обязалось передать, а Общество (арендатор) - принять во временное пользование на срок пять лет здания котельных с оборудованием и теплотрассы и уплачивать арендную плату в размере 200 928,38 руб. в год без налога на добавленную стоимость и учета эксплуатационных и коммунальных расходов или 16 744,04 руб. в месяц.
По акту приема-передачи от 28.12.2012 здания котельных с оборудованием и теплотрассы переданы Обществу.
Администрация, ссылаясь на наличие у Общества задолженности по арендной плате в сумме 301 392 руб., образовавшейся за период с 28.12.2012 по 30.06.2014, 27.06.2013, 08.11.2013 и 16.07.2014 направила последнему претензии с требованиями ее погасить и уплатить пени, начисленные на основании пункта 4.1 Договора.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Из содержания Договора следует, что его стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды.
Договор фактически исполнялся сторонами - здания котельных с оборудованием и теплотрассы были предоставлены Обществу для оказания им услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства на территории МО "Судромское".
При таком положении отсутствие государственной регистрации не освобождает стороны от исполнения принятых на себя договорных обязательств, в том числе и арендатора, от внесения предусмотренной Договором арендной платы, а также от уплаты неустойки за просрочку ее перечисления.
В связи с тем что ответчик не представил доказательства погашения задолженности по Договору, образовавшейся за период с 28.12.2012 по 10.12.2014, либо наличия оснований для освобождения его от исполнения договорных обязательств, суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, обоснованно взыскал с Общества 385 112,92 руб. арендной платы и 193 418,78 руб. пеней, начисленных в соответствии с пунктом 4.1 Договора за период с 11.02.2013 по 10.12.2014..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.06.2015 N Ф07-3531/2015 по делу N А56-59242/2014
"...Как следует из материалов дела, ООО "Сигма" (арендодатель) и ООО "Барбареско" (арендатор) заключили договор от 01.09.2012 N 16/12 аренды принадлежащих арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 08.07.2004 серии 78-АБ N 110329) нежилых помещений общей площадью 328,20 кв. м с кадастровым номером 78:1261:3:32:1, расположенных на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Конюшенная пл., д. 2, лит. Г, часть пом. 3Н (пом. 6, часть пом. 3), часть пом. 9Н (часть пом. 1), для организации предприятия общественного питания сроком на 21 месяц.
Пунктом 2.2.1 договора предусмотрена обязанность арендатора в разумный срок, но не позднее трех дней с момента получения охранного обязательства в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры своими силами и за свой счет подать документы для государственной регистрации названного договора аренды.
Договор в установленном порядке зарегистрирован не был.
ООО "Сигма", ссылаясь на нарушение арендатором указанного пункта договора и отсутствие государственной регистрации договора аренды, в связи с чем данный договор не считается заключенным, неоднократно направляло в адрес ООО "Барбареско" уведомления с требованиями освободить занимаемые помещения и возвратить их по акту приема-передачи (уведомления от 30.12.2013 N 30/12-3, от 31.03.2014 N 55/03-3, от 11.08.2014 N 08/08, от 02.09.2014, от 19.09.2014).
ООО "Сигма", ссылаясь на то, что ООО "Барбареско" занимает принадлежащие истцу помещения при отсутствии договорных отношений, не внося плату за пользование, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При рассмотрении спора суды с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2013 N 73 <*> (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), правомерно исходили из того, что, поскольку имущество было передано в пользование и между сторонами достигнуто соглашение о размере платы и иных условиях пользования, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора, стороны связаны обязательством, содержание которого определяется условиями такого договора.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 имеет дату 17.11.2011, а не 17.11.2013.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает содержащиеся в обжалуемом постановлении выводы по существу спора правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данного судебного акта..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.04.2015 N Ф07-752/2015 по делу N А56-11591/2014
"...Как следует из материалов дела, Владимирова Е.В. (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор от 13.10.2010 аренды нежилого помещения общей площадью 191,9 кв. м с кадастровым номером 78:1523:0:98:1, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Черняховского, д. 53, лит. А, пом. 1Н, сроком на 10 лет с даты подписания акта приема-передачи при условии регистрации данного договора в государственных органах.
В свою очередь, Общество, ссылаясь на недействительность и незаключенность договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации, а также на то, что фактически не осуществляло пользование помещением, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в виде перечисленных по договору аренды предоплаты за январь 2011 года и обеспечительного взноса, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период начиная с 22.04.2011.
Наличие подписанного обеими сторонами договора аренды подтверждает достижение ими соглашения по всем существенным условиям договора. Составление акта приема-передачи от 01.11.2010 и перечисление Обществом обеспечительного платежа, а также арендной платы за январь 2011 года свидетельствует о том, что стороны приступили к исполнению договора. Доказательства того, что Общество не имело возможности пользоваться помещением по причинам, зависящим от арендодателя, и обращалось к последнему с какими-либо претензиями по поводу недостатков имущества, в материалах дела отсутствуют, в связи с чем при наличии подписанного обеими сторонами акта приема-передачи помещения от 01.11.2010 и исходя из положений статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации нет оснований полагать, что арендодатель не исполнил надлежащим образом обязанность предоставить имущество во владение и пользование. При изложенных обстоятельствах суды правомерно в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 5, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), отклонили довод Общества о незаключенности и недействительности договора ввиду отсутствия его государственной регистрации и пришли к выводу о возникновении у ответчика обязанности уплачивать арендную плату до момента заключения договора купли-продажи предоставленного в аренду помещения..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.06.2016 N Ф08-2942/2016 по делу N А32-39585/2015
"...Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязанность по уплате арендной платы возникла у арендатора по условиям договора лишь с момента заключения договора аренды, то есть с момента его регистрации.
Суд апелляционной инстанции с данной позицией не согласился, отменил решение и удовлетворил иск департамента, руководствуясь следующим.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления N 73, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекс), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Отсутствие государственной регистрации договора не препятствует его исполнению и не может расцениваться в качестве основания освобождения от его исполнения.
Оценив с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил то, что стороны согласовали все существенные условия договора, в том числе порядок внесения и размер арендной платы; общество приняло по акту приема-передачи от 12.02.2015 объект аренды, т.е. договор аренды реально исполнялся, при этом внесенный обществом задаток учтен департаментом в счет платежа за первый месяц аренды.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что у арендатора возникла обязанность по внесению арендной платы с момента фактического получения объекта аренды в пользование..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.07.2014 по делу N А63-6707/2013
"...Изучив материалы дела, выслушав представителя Кожевниковой Е.А., Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для отмены или изменения судебных актов отсутствуют.
Стороны не выполнили требование закона о государственной регистрации договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года. Однако данное обстоятельство не освобождало Кожевникову Е.А., принявшую имущество по передаточному акту, от обязанности уплачивать арендную плату в размере, согласованном в договоре. Такая обязанность существовала в течение всего периода фактического пользования, определяемого до момента возврата помещений по передаточному акту либо до момента предъявления пользователем требования о принятии возвращаемых помещений при доказанности необоснованного уклонения собственника от совершения соответствующих действий.
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Правила статьи 651 ГК РФ о моменте, с которого договор аренды недвижимости считается заключенным, означают, что договор аренды, существенные условия которого сторонами согласованы, но государственная регистрация не осуществлена, порождает не все последствия, на которые он направлен. Такой договор с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям влечет правовые последствия между ними. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, требовать выселения арендатора или игнорировать соглашение о размере арендной платы. В то же время незарегистрированный договор не может оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, так как целью государственной регистрации является создание возможности для третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Аналогичная правовая позиция излагалась ранее в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с Кожевниковой Е.А. в пользу Баркановой Л.Г. установленной договором арендной платы, суды в соответствии с приведенными разъяснениями правомерно указали, что срок действия договора в рассматриваемом споре не имеет правового значения, так как не влияет на обязанность Кожевниковой Е.А. уплатить образовавшуюся задолженность..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.03.2014 по делу N А32-16682/2013
"...Суд отклоняет довод кассационной жалобы о незаключенности договора аренды от 28.05.2012.
В силу статьи 425 Кодекса, предусматривающей, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, договор аренды заключен сторонами 28.05.2012. Тот факт, что в пункте 3.1 договора стороны указали, что договор заключен с 15.06.2012 по 01.06.2013, не изменяет дату заключения договора. Поскольку имущество передано арендатору по акту от 15.06.2012, в данном случае указание на срок заключения договора с указанной даты означает лишь то, что стороны предусмотрели срок исполнения обязанности по передаче помещения по заключенному договору с 15.06.2012. Таким образом, договор аренды заключен на срок более одного года и в силу статьи 651 Кодекса подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела видно, что стороны исполняли договор аренды, неопределенности по поводу предмета договора и использования конкретных помещений у сторон не возникало, но в связи с просрочкой внесения арендных платежей и платежей за коммунальные услуги у арендатора возникла задолженность. Арендатор знал о необходимости дополнительного переоборудования помещения для использования его в качестве пункта общественного питания, так как заключение специализированной организации от 06.06.2012 о необходимости производства дополнительных работ было получено им до передачи арендуемых помещений в пользование. При таких обстоятельствах отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества не влечет его незаключенности, поскольку государственная регистрация необходима для подтверждения статуса действующего договора во взаимоотношениях с третьими лицами.
Указанная правовая позиция, из которой и ранее исходила судебная практика, впоследствии была закреплена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В данном пункте разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
С учетом изложенного срок действия договора в рассматриваемом споре не имеет правового значения, так как не влияет на обязанность предпринимателя оплатить образовавшуюся задолженность, размер которой он не оспаривает..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.04.2016 N Ф09-2340/16 по делу N А07-7996/2015
"...Общество УК "ПАРУС" заявило к обществу "Февраль" встречный иск, в котором просило взыскать плату за пользование помещением в размере 159 840 руб., договорную неустойку в размере 23 273 руб., неосновательное обогащение в размере 753 246 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины.
Общество УК "ПАРУС" в обоснование встречного иска ссылается на фактическое использование истцом помещений, переданных на основании обязательства, возникшего из договора субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13, без внесения платы за пользование.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречный иск частично, суды исходили из следующего.
Как установлено судом первой инстанции, из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 26.12.2013 N 01/430/2013-401 о приостановлении государственной регистрации, с учетом пояснений сторон следует, что договор субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13 не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, учитывая, что сторонами достигнуто соглашение в требуемой (письменной) форме по всем существенным условиям договора субаренды от 27.08.2013 N 27/08-13, что свидетельствует о возникновении между обществом УК "ПАРУС" и обществом "Февраль" правоотношений.
Факт ненадлежащего исполнения обществом "Февраль" обязательств по внесению арендной платы по договору установлен судами и подтвержден материалами дела.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.09.2015 N Ф09-6050/15 по делу N А76-21388/2014
"...Между управлением (арендодатель) и обществом "Завод строительных конструкций" (арендатор) подписан договор аренды земли г. Троицка от 14.10.2013 N 77.13.02.01.01 (далее - договор), согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок (земли населенных пунктов), кадастровый номер 74:35:3000004:14, площадью 63 965 кв. м, расположенный по адресу: г. Троицк, 0,46 км, северо-западнее п. Мирный, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка.
Сторонами подписан акт приема-передачи от 14.10.2013, по которому земельный участок передан арендатору. В соответствии с названным актом предоставляемый участок полностью соответствует условиям заключенного договора.
Факт неисполнения обществом "Завод строительных конструкций" обязательств по внесению платежей за пользование земельным участком послужил основанием обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском.
Между тем, из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, 0,46 км северо-западнее п. Мирный, от 14.10.2013 N 77.13.02.01.01 не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что подписанный сторонами договор аренды содержит все существенные условия и, учитывая положения п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также то, что договор сторонами исполнялся, так как земельный участок был передан во владение арендатора, пришли к правомерному выводу о том, что факт отсутствия государственной регистрации договора аренды не влияет на правоотношения сторон, в том числе на обязанности ответчика по внесению платы за пользование спорным участком.
При таких обстоятельствах размер взыскиваемой арендной платы правомерно рассчитан истцом исходя из обычных ставок, уплачиваемых за аренду земли в г. Троицке за период с 14.10.2013 по 20.01.2015 и заявленные требования по взысканию указанных платежей в размере 727 809,72 руб. удовлетворены судами обоснованно..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.05.2015 N Ф09-2698/15 по делу N А76-7259/2014
"...В отношении названного нежилого помещения между муниципальным образованием "Город Магнитогорск" в лице Администрации (арендодатель) и обществом (арендатор) по результатам открытого конкурса от 06.05.2013 по извещению N 270313/0027592/02 подписан договор аренды от 24.05.2013 N 047-13.
Ссылаясь на незаключенность договора от 24.05.2013 N 047-13 ввиду отсутствия его государственной регистрации, невнесение платы за пользование спорным нежилым помещением N 3, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы за пользование помещением с 20.05.2013 по 31.03.2014, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.05.2013 по 31.03.2014, о выселении ответчика из помещения.
Руководствуясь положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суды с учетом установленных им обстоятельств пришли к верному выводу о том, что стороны договора аренды, несмотря на отсутствие его государственной регистрации, связаны обязательством.
Судами также установлено, что в договоре аренды, заключенном по результатам торгов, указаны данные, позволяющие установить арендуемое имущество, определен размер арендной платы.
В п. 1 ст. 614 названного Кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
С учетом изложенного, принимая во внимание фактическое исполнение сторонами договора, правомерным является вывод судов о том, что обязанность ответчика по внесению платы за пользование спорным имуществом вытекает из договора аренды от 24.05.2013 N 047-13..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.08.2015 N Ф10-2597/2015 по делу N А64-7402/2014
"...Как усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова (арендодатель) и ООО "Управляющая компания Контраст" (арендатор) подписан договор N 1873/к от 20.09.2012 "аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова", в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор по передаточному акту принял в аренду нежилое помещение площадью 199,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Мичуринская, д. 118, N 73, на срок 5 лет, с 20.09.2012 по 19.09.2017.
В силу положений пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 2 статьи 651 ГК РФ, пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Срок действия спорного договора аренды определен сторонами с 20.09.2012 по 19.09.2017 (пункт 2.1 договора), то есть более чем на один год. Судом установлено, что на момент рассмотрения спора и принятия решения судом первой инстанции спорный договор государственную регистрацию не прошел.
В то же время судами первой и апелляционной инстанций обоснованно учтены разъяснения, изложенные в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сформулирована правовая позиция, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Исследовав представленные материалы дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что между сторонами в спорном договоре аренды согласованы все существенные условия; данный договор сторонами исполнялся (объект недвижимого имущества передан арендатору, который оплачивает арендные платежи за пользование имуществом по указанному договору аренды).
С учетом изложенного суд обоснованно указал, что истец не может ссылаться на незаключенность указанного договора ввиду отсутствия его государственной регистрации..."

Постановление ФАС Центрального округа от 22.07.2014 по делу N А09-8078/2013
"...При рассмотрении дела суды обеих инстанций обоснованно указали на то, что в связи с отсутствием соответствующего заявления со стороны ответчика в данном случае оснований для применения судом ст. 333 ГК РФ не имеется. Довод заявителя жалобы относительно отсутствия государственной регистрации договора субаренды от 30.05.2011 N 2, что влечет его незаключенность, а соответственно, неправомерность взыскания неустойки является несостоятельным в силу правовой позиции, изложенной в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Таким образом, поскольку договор субаренды N 2 от 30.05.2011 подписан между сторонами без каких-либо замечаний, истец передал, а ответчик принял в пользование имущество, указанное в договоре, сторонами согласован размер арендной платы и порядок оплаты, судами сделан обоснованный вывод о том, что у ООО "Дубровское ПАТП" возникла обязанность по внесению платы за пользование арендованным имуществом, а также неустойки за просрочку исполнения обязательства в размере, предусмотренном условиями договора. Ссылка заявителя жалобы на то, что расчет пени, исходя из положений договора в размере 0,5% в день от суммы просрочки, после окончания установленного сторонами срока его действия применению не подлежал, обоснованно признана судебными инстанциями несостоятельной, поскольку в соответствии со ст. 610 ГК РФ договор субаренды от 30.05.2011 N 2 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок, доказательств его расторжения и возврата арендованного имущества истцу ответчиком в материалы дела представлено не было.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за просрочку оплаты арендной платы по договору субаренды от 30.05.2011 N 2 за период с 06.07.2012 по 17.12.2013 в сумме 1 485 475 руб. 79 коп..."

Постановление ФАС Центрального округа от 03.02.2014 по делу N А23-1115/2013
"...Положениями п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, ст. 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Как следует из материалов дела, сторонами заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества сроком на 5 лет.
Доказательства, подтверждающие государственную регистрацию указанного договора в установленном законом порядке, в материалах дела отсутствуют.
Вместе с тем судом установлено, что при заключении договора сторонами согласованы все существенные условия договора, арендованное имущество передано арендатору и принято последним без замечаний, соглашение о размере арендной платы достигнуто сторонами и исполнялось ими.
Таким образом, принимая во внимание разъяснения, изложенные в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд апелляционной инстанции правомерно указал, что в данном случае задолженность ответчика по арендной плате должна рассчитываться исходя из условий договора аренды.
Учитывая изложенное, проверив представленный судом расчет, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ООО "Сигаро" денежных средств в заявленном истцом размере..."

12.2. Вывод из судебной практики: Если договор аренды не прошел госрегистрацию, у лица, пользующегося имуществом на основании такого договора, не возникают права, которые могут быть противопоставлены правам третьих лиц (например, право преимущественного заключения договора на новый срок, на сохранение договора в силе при смене арендодателя).

Примечание: По вопросу о том, сохраняет ли силу договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора, см. п. 4.1 материалов к ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165
"...4. Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.
По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ)..."

12.3. Вывод из судебной практики: Договор аренды, подлежащий госрегистрации, в отсутствие таковой является незаключенным.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
По вопросу о правовых последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации, см. п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.
Суды, отмечая, что незарегистрированный договор аренды связывает его стороны обязательством, могут указать на его заключенность.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"...7. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 4037/10 по делу N А65-18537/2009-СГ2-55
"...Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом, а именно пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрена обязательная государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества.
Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" определено, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.07.2018 N Ф02-2715/2018 по делу N А33-26301/2017
"...Доводы ответчика о том, что договор аренды не прошел регистрацию и по этой причине является ничтожным, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции как необоснованные.
Отсутствие государственной регистрации свидетельствует о незаключенности, а не его ничтожности. Кроме того, довод о том, что договор не прошел регистрацию, не соответствует материалам дела и не имеет правового значения для целей взыскания арендной платы..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.04.2015 N Ф06-22460/2013 по делу N А55-11531/2014
"...В соответствии с заключением договора перенайма 23.05.2005 в договор от 05.10.1998 N 3664/а внесены изменения в части указания арендатора. Более того, изменениями от 20.04.2006 в договор внесены изменения в части определения платежей и расчетов по договору, изменениями от 24.12.2009 в пункт 1.2 договора внесены изменения, пункт изложен в следующей редакции: "Настоящий договор действует с 01.12.2009 года по 31.10.2010 года".
С целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность ООО "Стоматолог" обратилось в мэрию с соответствующим заявлением от 04.03.2013.
Письмом от 20.02.2014 N 1352/52 мэрия отказала обществу в выкупе помещения, ссылаясь на то, что обществом не зарегистрирован договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более года.
Согласно пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с имеющимися в материалах дела документами суд установил, что договор аренды от 05.10.1998 N 3664/а заключен на срок не менее одного года, однако государственную регистрацию не прошел, таким образом, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ считается незаключенным.
Доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.12.2017 N Ф07-11583/2017 по делу N А05-3316/2016
"...Из материалов дела следует, что договор аренды, заключенный между ИП Куликовой М.Г. (арендодателем) и Обществом (арендатором) сроком до 31.12.2025 (пункт 2.1) с условием об арендной плате в размере 10 000 руб. в месяц (пункт 3.1), зарегистрирован Управлением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Из материалов дела следует, что дополнительные соглашения N 1 и 2 к договору аренды не были зарегистрированы в установленном законом порядке.
В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что если соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды в части размера арендной платы не было зарегистрировано, то оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.
Таким образом, поскольку обжалуемые дополнительные соглашения не зарегистрированы, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", они являются незаключенными, а потому не могут быть признаны недействительными сделками. В связи с этим судами первой и апелляционной инстанций в удовлетворении заявленных конкурсным управляющим должника Кокориным Е.Н. требований отказано правомерно..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.03.2017 N Ф07-1280/2017 по делу N А56-92053/2015
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 29.08.2011 подписали договор N 21/ЗКС-003745 аренды земельного участка на инвестиционных условиях общей площадью 17 123 кв. м с кадастровым номером 78:13:7412А:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Бухарестская ул., участок 1 (северо-западнее пересечения с ул. Турку), для проектирования и строительства многофункционального центра, включающего социально-культурное и коммунально-бытовое назначение, сроком до 31.12.2015.
По акту приема-передачи от 29.08.2011 земельный участок передан арендатору.
Государственная регистрация договора не производилась.
Общество, ссылаясь на отсутствие возможности приступить к реализации инвестиционного проекта в связи с тем, что земельный участок занят имуществом, принадлежащим открытому акционерному обществу "Метрострой", обратилось в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что, поскольку государственная регистрация спорного договора не осуществлена, он является незаключенным и в связи с этим оснований для его изменения не имеется. Кроме того, суд первой инстанции указал, что Общество не доказало наличия оснований, указанных в статье 451 ГК РФ, для внесения изменений в договор в части продления срока его действия.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор от 29.08.2011 подлежал обязательной государственной регистрации.
Учитывая, что государственная регистрация спорного договора не была произведена, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали договор незаключенным, что исключает возможность его изменения по правилам пункта 2 статьи 451 ГК РФ..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.03.2018 N Ф09-8798/16 по делу N А34-4851/2015
"...При рассмотрении требования общества "Гостиница "Москва" о признании недействительным договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 суды обоснованно учли следующее.
Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В рекомендациях, изложенных в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", указано, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изучив представленный в материалы дела договор аренды нежилых помещений от 02.04.2015, суды установили, что согласно условиям указанного договора срок его действия 4 года (с 02.04.2015 до 01.04.2019). Доказательств государственной регистрации договора в материалах дела не имеется.
Таким образом, установив, что договор в установленном действующим законодательством порядке не зарегистрирован, суды пришли к обоснованному выводу о его незаключенности, в связи с чем отказали в удовлетворении требований в части признания договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 недействительным..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.09.2017 N Ф09-4945/17 по делу N А76-16489/2015
"...В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Согласно п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.
Как следует из материалов дела, договор аренды от 18.06.2014 N 02 заключен по результатам открытого аукциона в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", оформлен с ответчиком как с единственным участником несостоявшегося аукциона, форма договора соответствует положениям п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор аренды от 18.06.2014 N 02 не зарегистрирован, что сторонами не оспаривается. Кроме того, указанное обстоятельство установлено судебными актами по делу N А76-30493/2015, которыми также признано обстоятельство незаключенности указанного договора по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды означает незаключенность договора для третьих лиц, однако не отменяет обязательств, добровольно принятых на себя сторонами по договору, существенные условия, форма и содержание которого соответствуют требованиям законодательства..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.04.2015 N Ф09-597/15 по делу N А07-3975/2014
"...На основании вышеуказанного протокола 30.12.2011 между обществом "Имущественная компания "Город" (арендодатель) и обществом "Картография" (арендатор) по согласованию с Министерством (учредитель доверительного управления) подписан договор аренды N 115/11 о предоставлении арендатору за плату во временное пользование части здания - нежилого помещения N 3, 10, 11, этаж 1, литера А; этаж "манс.", литера А3; N 1, 2, этаж "подв.", литера А2; общей площадью 214,7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Дорофеева, д. 1 (согласно данным технического паспорта инвентарный N 10700 по состоянию на 24.01.2008 на отдельно стоящее 1-этажное нежилое строение по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Дорофеева, N 1).
Согласно пункту 3.1 договора N 115/11 срок его действия определен до 30.12.2014.
Имущество передано ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 05.09.2011.
На основании приказа Министерства от 01.04.2013 N 663 в ЕГРП 30.04.2013 зарегистрировано право хозяйственного ведения предприятия "Управление административными зданиями" на объект - нежилое строение торгового назначения, одноэтажное, общей площадью 266,4 кв. м, литеры А, А1, А2, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Дорофеева, 1, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 06.05.2013 и выпиской из ЕГРП от 17.06.2014.
Настоящим иском предприятие "Управление административными зданиями" как обладатель права хозяйственного ведения на спорное имущество просит обязать ответчика освободить данное имущество.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходил из следующего.
Судами установлено, что предприятие "Управление административными зданиями", являясь обладателем зарегистрированного права хозяйственного ведения на спорное имущество, виндицирует это имущество у общества "Картография", которое владеет им на основании договора аренды от 30.12.2011 N 115/11, совершенного с обществом "Имущественная компания "Город" по результатам открытого аукциона от 19.10.2011 по извещению N 140911/0475871/01.
Также суды установили, что договор аренды от 30.12.2011 N 115/11, заключенный сторонами на срок более одного года (до 30.12.2014) и подлежащий в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной государственной регистрации, не зарегистрирован; в государственной регистрации указанного договора ответчику было отказано; данный отказ ответчиком в установленном законом порядке не обжалован, недействительным не признан.
Исходя из того что подписанный ответчиком договор аренды от 30.12.2011 N 115/11, не прошедший государственную регистрацию, является незаключенным, с учетом положений п. 14 Постановления N 73 суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для владения и пользования спорным имуществом..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 05.06.2017 N Ф10-1971/2017 по делу N А84-1827/2015
"...Между тем судебные инстанции, оценив договоры личного срочного сервитута, заключенные ответчиками с Ленинским районным в городе Севастополе Советом от 12.01.2011, 26.04.2011, предметом которых являлось предоставление в срочное платное пользование ООО "БИАС", ООО "Кайласд" земельных участков с целью размещения на них торговых павильонов, пришли к верному выводу о том, что настоящие договоры были совершены с целью прикрыть иную сделку, а именно - договор аренды земельного участка с целью землепользования - размещение некапитальных сооружений, что также подтверждается определением Высшего Административного суда Украины от 06.11.2012 N К/991/37582/12.
Судебные инстанции, руководствуясь ч. 1 ст. 210, ст. 235 Гражданского Кодекса Украины, ст. 20 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли", в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, ст. 4 Закона Украины от 01.07.2004 N 1952 "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений", п. 1 ст. 131, ст. 402 Гражданского кодекса РФ, учитывая, что государственная регистрация договоров сервитута земельных участков, переданных ООО "Биас", была отменена в судебном порядке, а соответствующая регистрация договоров сервитута земельных участков, заключенных с ООО "Кайласд", не была проведена, пришли к правомерному выводу о том, что настоящие сделки в силу закона являются незаключенными.
При таких обстоятельствах суды обоснованно указали, что у ответчиков отсутствуют правовые основания для владения земельными участками, поскольку договоры, на которые ссылаются ответчики как на подтверждение своего права пользования земельными участками, являются притворными сделками, а сделки аренды, которые стороны договоров в действительности имели в виду, не зарегистрированы в установленном законом порядке..."

12.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, считается ли заключенным договор аренды сроком один год и более, который не прошел государственную регистрацию, если впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора аренды, установив его менее года, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если договор аренды сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора аренды, установив его менее года, такой договор все равно считается незаключенным.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 23.03.2010 N Ф09-1742/10-С3 по делу N А50-23758/2009
"...В кассационной жалобе предприниматель просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела. По мнению истца, вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности договора аренды от 01.04.2008, заключенного между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Золушка" (далее - общество "Золушка", третье лицо), является ошибочным и не соответствует действующему законодательству. Предприниматель указывает, что положения ст. 450, 451, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не запрещают вносить по соглашению сторон изменения в договор до его государственной регистрации, в том числе изменения, устанавливающие новый срок действия договора, при котором его государственная регистрация не требуется.
Как следует из материалов дела, 01.04.2008 между обществом "Золушка" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование помещение общей площадью 165 кв. м, расположенное по адресу: г. Березники, ул. Гагарина, д. 1.
Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Установив, что срок действия договора аренды от 01.04.2008 определен сторонами с 01.04.2008 по 31.03.2009, данный договор в установленном законом порядке не зарегистрирован, суды обоснованно признали названный договор незаключенным.
При этом суд кассационной инстанции отмечает, что согласно п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, в силу прямого указания закона договор аренды здания должен быть составлен в виде единого документа, подписанного сторонами.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно не принял во внимание дополнительное соглашение от 17.04.2008, изменяющее условие о сроке действия договора аренды, подписанное предпринимателем и обществом "Золушка"..."

Позиция 2. Если договор аренды сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора, установив его менее года, договор считается заключенным на срок, указанный в допсоглашении.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2010 N Ф09-8797/10-С6 по делу N А50-6727/2010
"...Вместе с тем до окончания трехмесячного срока с момента предупреждения об отказе от договора аренды те же стороны заключили договор аренды от 10.01.2007 N 1825-07И сроком действия с 01.12.2006 по 01.12.2009, подписав к нему акт приема-передачи от 01.12.2006.
При этом, как установлено судом первой инстанции, заявителем в материалы дела представлено подписанное сторонами 06.06.2007 изменение N 1 к договору аренды объекта от 10.01.2007 N 1825-07И, в соответствии с которым в п. 1.3 названного договора внесены изменения в части установления срока аренды объекта с 01.12.2006 по 28.11.2007, то есть менее года.
Учитывая, что обязательная государственная регистрация названного договора, заключенного на срок менее года, не требовалась, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанный договор являлся заключенным и регулировал отношения в спорный период.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что отказ Департамента в приватизации имущества является правомерным, поскольку предприниматель Калашников Ю.В. не является субъектом, имеющим согласно положениям Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, по причине его нахождения во временном пользовании заявителя менее двух лет до дня вступления в силу названного Закона, договор аренды от 10.01.2007 N 1825-07И является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, изменения от 06.06.2007 N 1 к незаключенному договору в части срока его действия не имеют юридической силы и не влекут правовых последствий.
Однако, делая указанный вывод в отношении незаключенности договора, суд апелляционной инстанции не указал, каким нормам права противоречит воля сторон на внесение изменений в договор аренды по сроку его действия.
В соответствии со ст. 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года.
С учетом того, что Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нормы гражданского законодательства, регулирующие арендные отношения, не устанавливают сроки, в течение которых договор аренды подлежит регистрации, а также запрет на изменение сторонами условий договора в период, предшествующий его регистрации, вывод суда апелляционной инстанции о признании изменений от 06.06.2007 N 1 в договор от 10.01.2007 N 1825-07И в части срока его действия не имеющими юридической силы нельзя признать правильным.
Таким образом, указанный договор аренды, с учетом внесенных в него изменений, заключенный на срок менее года, не требовал обязательной государственной регистрации, и регулировал отношения сторон относительного арендуемого имущества в период его действия.
Учитывая изложенное, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), решение суда первой инстанции - оставлению в силе..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.09.2011 N Ф03-3727/2011 по делу N А51-19703/2010
"...Арбитражные суды установили, что 01.06.2010 между ООО "Кристалл-Мех Цех" (арендодатель) и ОАО "Дальстроймеханизация" (арендатор) подписан договор аренды N 5-н в отношении здания заводоуправления (лит. 1) общей площадью 856,80 кв. м, этажностью 2, инвентарный номер 2117, с прилегающей территорией, необходимой и достаточной для эксплуатации здания, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Лермонтова, 5.
Суды установили, что в первоначальной редакции договора стороны установили срок его действия с 05.04.2010 по 30.06.2011 (пункт 4.1 договора), однако дополнительным соглашением от 01.07.2010 изменили этот срок, определив его периодом с 05.04.2010 по 30.03.2011.
Оценивая правовые последствия такого поведения сторон, суды учли, что условия договора аренды от 01.06.2010 в части установления сроков своевременно скорректированы, обоюдная действительная воля арендодателя и арендатора на установление непродолжительного срока договора прямо выражена и подтверждена их согласованными действиями по подписанию дополнительного соглашения от 01.07.2010. При этом дальнейшее исполнение договора подтверждает, что каждая из сторон воспринимала его как действующий.
Основываясь на данных конкретных обстоятельствах дела, кассационная инстанция соглашается с выводами судов о том, что договор аренды от 01.06.2010 заключен на срок менее года и, как следствие, не подлежит государственной регистрации по правилам статьи 651 ГК РФ. При этом учитывая, что арендатор осознавал значение действий по изменению срока договора и выразил готовность на их совершение с целью удовлетворения интереса в пользовании имуществом арендодателя, кассационная инстанция находит поведение ответчика по оспариванию факта заключения договора, который реально исполнялся при отсутствии разногласий по измененным условиям, по приведенным во встречном иске мотивам противоречащим нормам статьи 10 ГК РФ..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.09.2011 N Ф03-3692/2011 по делу N А51-19704/2010
"...Арбитражные суды установили, что 01.06.2010 между ООО "Кристалл-Мех Цех" (арендодатель) и ОАО "Дальстроймеханизация" (арендатор) подписан договор аренды N 6-н в отношении здания бытовок (лит. 8) общей площадью 1165,10 кв. м, этажностью 2, инвентарный номер 2117, с прилегающей территорией, необходимой и достаточной для эксплуатации здания, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Лермонтова, 5.
Суды установили, что в первоначальной редакции договора стороны установили срок его действия с 05.04.2010 по 05.04.2012 (пункт 4.1 договора), однако дополнительным соглашением от 01.07.2010 изменили этот срок, определив его периодом с 05.04.2010 по 30.03.2011.
Оценивая правовые последствия такого поведения сторон, суды учли, что условия договора аренды от 01.06.2010 в части установления сроков своевременно скорректированы, обоюдная действительная воля арендодателя и арендатора на установление непродолжительного срока договора прямо выражена и подтверждена их согласованными действиями по подписанию дополнительного соглашения от 01.07.2010. При этом дальнейшее исполнение договора подтверждает, что каждая из сторон воспринимала его как действующий.
Основываясь на данных конкретных обстоятельствах дела, кассационная инстанция соглашается с выводами судов о том, что договор аренды от 01.06.2010 заключен на срок менее года и, как следствие, не подлежит государственной регистрации по правилам статьи 651 ГК РФ. При этом учитывая, что арендатор осознавал значение действий по изменению срока договора и выразил готовность на их совершение с целью удовлетворения интереса в пользовании имуществом арендодателя, кассационная инстанция находит поведение ответчика по оспариванию факта заключения договора, который реально исполнялся при отсутствии разногласий по измененным условиям, по приведенным во встречном иске мотивам противоречащим нормам статьи 10 ГК РФ..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 21.09.2012 N Ф09-8333/12 по делу N А76-19164/2011
"...На основании распоряжения от 29.08.2005 N 788-р между администрацией Миасского городского округа (арендодатель) и обществом "Промтехкомплект" (арендатор) 29.08.2005 заключен договор N 4971 аренды указанного земельного участка для общественно-деловых целей под размещение и эксплуатацию нежилого здания магазина на срок с 29.08.2005 по 01.08.2015. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 29.08.2005.
Сторонами 30.12.2005 подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно условиям которого срок действия договора изменен по 01.08.2006.
Суды, установив, что дополнительным соглашением от 30.12.2005 сторонами изменен срок действия договора аренды и установлен срок с 29.08.2005 по 01.08.2006, пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 29.08.2005 не подлежал обязательной государственной регистрации и является заключенным.
Доводы общества "Промтехкомплект" сводятся к утверждению о том, что договор аренды земельного участка от 29.08.2005 является незаключенным в связи с заключением договора на срок больше года и отсутствием его государственной регистрации. Данная позиция ответчика не основана на нормах права и материалах дела.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Нормами законодательства не установлены препятствия для реализации волеизъявления сторон на изменение условий договора аренды до его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе для внесения сторонами изменений в условие о сроке договора аренды..."

12.5. Вывод из судебной практики: Признание договора аренды не заключенным в связи с отсутствием государственной регистрации по вине арендодателя не является основанием для освобождения арендатором имущества, если срок аренды, указанный в договоре, не истек.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2010 по делу N А01-776/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанций, на основании заявления предпринимателя постановлением главы администрации от 12.05.2005 N 669 (далее - постановление N 669) принято решение передать ответчику в аренду сроком на 49 лет земельный участок, покрытый водой, площадью 2,4 га, относящийся к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", для разведения рыбы. Согласно пункту 3 указанного постановления ответчик обязан в срок до 15.08.2005 после подписания договора аренды произвести его государственную регистрацию в отделе Управления федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея в Тахтамукайском районе.
14 июля 2005 года истец и ответчик заключили договор аренды земельного участка N 114 (далее - договор аренды) сроком на 49 лет. Пунктом 4.4.5 указанного договора предусмотрено, что после подписания договора и изменений к нему предприниматель обязан произвести его (их) государственную регистрацию. В случае отсутствия государственной регистрации в установленный срок договор считался незаключенным, а переданный земельный участок подлежал изъятию.
Удовлетворяя исковые требования о признании договора аренды незаключенным и отказывая в требованиях об освобождении спорного земельного участка, суды исходили из сложившихся между сторонами арендных отношений, к которым применяются нормы главы 34 Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Статья 25 Земельного кодекса предусматривает, что права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 Земельного кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства произведенной государственной регистрации договора аренды, суды пришли к правильному выводу о его незаключенности.
Судом установлено, что земельный участок передан ответчику на основании акта приема-передачи от 14.07.2005. Арендная плата за указанный земельный участок вносится предпринимателем в полном объеме и в установленный договором срок. Из пояснений ответчика следует, что он не может зарегистрировать договор аренды в связи с отменой истцом постановления N 669. Действия администрации обжалованы ответчиком в суд.
Статьей 26 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что если одна из сторон договора уклоняется от ее государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 Кодекса предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.
В данном случае у сторон по спорному договору имеется право на обращение в регистрирующий орган для регистрации спорного договора до момента срока окончания его действия, а также право на обжалование отказа в государственной регистрации, уклонения арендодателя или арендатора от регистрации договора аренды земельного участка.
Поскольку, возможность регистрации договора аренды, учитывая срок аренды, не утрачена, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о преждевременном истребовании администрацией у предпринимателя переданного ему земельного участка..."

12.6. Вывод из судебной практики: Если в договор аренды сроком менее года внесены изменения и установлен срок договора более года, но впоследствии договор не был зарегистрирован, то новый договор считается незаключенным, а предыдущий договор (редакция) возобновленным на неопределенный срок.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.06.2010 по делу N А55-31126/2009
"...Ответчик ежегодно с 1996 года заключал с истцом договоры аренды на помещение, расположенное в г. Сызрани по ул. Гоголя, д. 34, в том числе, договор от 01.01.2007 N 00968 заключенный на период по 30.11.2007.
Решением суда от 01.07.2008 по делу N А55-2325/2008 между сторонами разрешен преддоговорный спор, возникший при заключении договора аренды от 01.01.2007 N 00968. Помимо иных разногласий, судом утвержден пункт договора относительно срока его действия в редакции истца - с 02.12.2007 по 01.07.2011.
Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
Срок действия подписанного между истцом и ответчиком договора аренды от 01.01.2007 составляет более одного года, однако в установленном законом порядке сторонами не зарегистрирован, в связи с чем, договор признан судом незаключенным.
Исходя из изложенного суд пришел к выводу, что между сторонами продолжает действовать договор от 01.01.2007 N 00968, который в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок.
...решение Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2009, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 по делу N А55-31126/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

12.7. Вывод из судебной практики: Если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, не был зарегистрирован, это не лишает арендатора права на судебную защиту.

Судебная практика:

Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 154-О
"...Притом что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту: в обоснование своих исковых требований ЗАО "СЭВЭНТ" могло представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника, и т.п., что подтверждается приложенными к жалобе судебными решениями..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 132-О
"...Притом что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора, или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника, и т.п..."

13. Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды

На практике зачастую после заключения сторонами договора аренды, требующего государственной регистрации, арендодатель сразу передает арендатору имущество по договору.
Поскольку договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в соответствии со ст. 609 ГК РФ до такой регистрации считается незаключенным и не порождает арендных правоотношений между сторонами, возникает вопрос: вправе ли арендодатель получить от арендатора платежи за пользование имуществом в период до регистрации договора и на каком основании?

13.1. Вывод из судебной практики: Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды, требующего такой регистрации, влечет неосновательное обогащение арендатора в размере невнесенных арендных платежей по ставкам, установленным нормативным актом.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.09.2009 по делу N А33-16698/08
"...В обоснование иска указаны следующие обстоятельства. Между истцом (арендодатель), Комитетом по охране и использованию памятников истории и культуры (госорган охраны памятников) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 5903 от 12.09.2002... За период с 01.01.2007 по 31.01.2009 истцом начислена арендная плата в сумме 11 355 016 рублей 25 копеек, ответчик за указанный период внес арендную плату в сумме 2 403 535 рублей 88 копеек.
Срок договора аренды N 5903 от 12.09.2002 установлен сторонами с 01.11.2002 по 31.12.2007, то есть более одного года, поэтому в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем договор N 5903 от 12.09.2002 считается заключенным с 09.11.2007 (дата его государственной регистрации).
Факт пользования имуществом с 01.11.2002 (акт приема-передачи от 01.11.2002) ответчиком не оспаривается.
При таких обстоятельствах, судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что до государственной регистрации договора аренды N 5903 от 12.09.2002 в период с 01.01.2007 по 09.11.2007 к отношениям между сторонами применяются положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 N Ф09-3506/11-С6 по делу N А60-32647/2010-С2
"...Муниципальное образование Новоуральский городской округ (арендодатель) и общества "РИФ" (арендатор) заключили также договор аренды земельного участка от 24.06.2009 N 375, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2710 кв. м с кадастровым номером 66:57:0102068:58, из категории земель населенных пунктов, расположенный примерно в 160 м по направлению на юг от ориентира - здания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Новоуральск, ул. Корнилова, д. 2, сроком с 27.11.2008 до 27.11.2018 для эксплуатации платной автостоянки.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.11.2008.
Договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован 06.08.2009, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации договора аренды от той же даты.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в части взыскания 103 348 руб. 80 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком и 3061 руб. 58 коп. процентов с кадастровым номером 66:57:0102068:58 за период с 27.11.2008 по 05.08.2009, исходил из того, что в соответствии со ст. 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации имеющее место фактическое пользование ответчиком земельным участком до момента государственной регистрации договора аренды подлежит оплате в размере арендных платежей.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.06.2006 N Ф09-4896/06-С6
"...Поскольку в силу п. 3 ст. 433 и п. 1, 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, фактическое землепользование до даты регистрации договора аренды осуществлялось ответчиком при отсутствии правовых оснований. Исходя из закрепленного в ст. 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации принципа платности использования земель в Российской Федерации, а также положений ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что предприниматель Кузнецова Л.А. неосновательно сберегла денежные средства в размере арендных платежей за землю. Исковые требования о взыскании неосновательного обогащения удовлетворены судом обоснованно.
Расчет суммы неосновательного обогащения, подлежащего взысканию с ответчика, произведенный судом на основании постановлений администрации г. Ижевска от 24.12.2003 N 591 и от 27.12.2004 N 574, устанавливающих базовые размеры арендной платы за землю на территории г. Ижевска на 2004 г. и 2005 г., является правильным.
Указание заявителем на тот факт, что обязанность по уплате арендных платежей возникает с момента государственной регистрации договора аренды и согласно включенным в этот договор условиям, не принимается, как не имеющее правового значения для разрешения рассматриваемого спора, поскольку предметом рассмотрения по делу является не взыскание арендной платы, а взыскание неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка до момента заключения договора аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2006 N Ф09-2428/06-С6 по делу N А76-23797/2005
"...В силу п. 3 ст. 433, п. 1, 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 20.01.2005 подлежал государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска заявлены о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.01.2001 по 30.06.2005, то есть, когда названный договор еще не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку в указанный период времени договор являлся незаключенным, а обязательственные правоотношения по нему - не возникшими, суды пришли к правильному выводу о том, что в спорный период времени ГУП "Южуралгеологоразведка" пользовалось земельным участком при отсутствии правовых оснований, вследствие чего неосновательно сберегло сумму арендной платы..."

13.2. Вывод из судебной практики: Плата, внесенная арендатором до момента государственной регистрации договора аренды государственного имущества, не является неосновательным обогащением арендодателя, если арендатор фактически пользовался арендованным имуществом.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.05.2012 по делу N А56-29303/2011
"...Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 25.04.2006 N 504 "О проектировании и строительстве дворца танцевального спорта по адресу: Выборгский р-н, пр. Просвещения, участок 1 (северо-западнее пересечения пр. Просвещения и ул. Ивана Фомина)" между КУГИ (арендодателем) и Организацией (арендатором) заключен договор от 20.06.2006 N 02/ЗК-06285 аренды земельного участка на инвестиционных условиях сроком до 08.05.2010.
Участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 09.06.2006.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.02.2008.
Кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении иска.
В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
С учетом названной нормы и правил части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Организация по настоящему делу обязана доказать, факт приобретения (сбережения) ответчиком имущества за его счет и размер неосновательного обогащения.
Из материалов дела следует, что волеизъявление сторон было направлено на возникновение арендных правоотношений, после подписания названного договора КУГИ исполнил свои обязательства и передала в пользование Организации земельный участок, в то время как Организация приняла и фактически пользовалась арендованным имуществом, а также исполняла свои обязательства по внесению арендных платежей.
Судами установлено, что истец фактически пользовался спорным земельным участком.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания внесенных арендных платежей неосновательным обогащением КУГИ за счет Организации, поскольку факт государственной регистрации 14.02.2008 договора аренды от 20.06.2006 N 02/ЗК-06285 не освобождает истца от обязанности оплаты фактического пользования земельным участком, а потому суды правомерно отказали истцу в удовлетворении исковых требований о возврате исполненного им по настоящему договору..."

14. Государственная регистрация договора аренды части вещи

На практике в аренду может быть передана не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (подробнее см. материалы п. 18.1 к ст. 607 ГК РФ).
Если в аренду передается часть земельного участка, здания, сооружения или помещения и договор заключается на срок год и более, то возникает вопрос о том, необходимо ли регистрировать данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ и если да, то в каком порядке.

14.1. Вывод из судебной практики: Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то он подлежит государственной регистрации, причем обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Примечание: Следует иметь в виду, что Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом..."

14.2. Вывод из судебной практики: Представление на государственную регистрацию договора аренды части вещи кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Примечание: Вывод актуален для правоотношений, возникших до 01.01.2017 - даты вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...9. В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)
"...Регистрирующий орган отказал обществу в государственной регистрации договора аренды, сославшись на абзац десятый п. 1 ст. 20, абзац четвертый п. 5 ст. 18, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), п. 14 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) и указав на то, что нежилое помещение, являющееся предметом аренды, входит в состав здания, однако кадастровый паспорт, оформленный в соответствии с законодательством и содержащий описание помещения, на государственную регистрацию не представлен.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа регистрирующего органа незаконным и об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды.
В силу п. 10 ст. 33 Закона N 122-ФЗ с 1 января 2013 г. представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
В п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что, разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пп. 2, 3 с. 26 и п. 10 ст. 33 N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; отсутствие кадастрового паспорта части помещения не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.
Установив, что в спорном договоре аренды указаны номер помещения, его площадь, к договору приложен план с графическим описанием, являющиеся выкопировкой из кадастрового паспорта, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать предмет аренды, и учитывая, что кадастровый паспорт на здание, в котором расположено передаваемое в аренду помещение, ранее был представлен в регистрирующий орган, суды верно пришли к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации указанного договора аренды..."

Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 304-ЭС15-10520 по делу N А45-20470/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью "Ям! Ресторантс Интернэшнл Раша Си Ай Эс" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление Росреестра) от 06.08.2014 в государственной регистрации договора аренды от 15.05.2014.
Изучив истребованные из арбитражного суда материалы дела и доводы жалобы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что оснований для передачи жалобы Управления Росреестра на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется.
Письмом от 03.07.2014 Управление Росреестра известило Общество о приостановлении государственной регистрации договора, поскольку в нарушение пункта 2 статьи 16 и пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) заявитель не представил в регистрирующий орган кадастровый паспорт помещений, передаваемых в аренду с указанием размера арендуемой площади.
В связи с тем, что Общество не устранило обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации договора, Управление Росреестра сообщением от 06.08.2014 N 01/268/2014-177 уведомило Общество об отказе в государственной регистрации на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
В пункте 9 Постановлении N 73 разъяснено, что, разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; отсутствие кадастрового паспорта части помещения не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.
Поскольку в дело правоустанавливающих документов ранее был помещен кадастровый паспорт объекта недвижимости, часть помещений которого передана в аренду по договору от 15.05.2014, представленный на государственную регистрацию договор аренды содержал приложение с планом здания и выделением границ передаваемого в аренду помещения, предмет договора определен путем текстуального и графического описания, между сторонами договора отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади передаваемых в аренду помещений, апелляционный суд пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра не было законных оснований для отказа в государственной регистрации названного договора аренды.
Апелляционный суд указал, что утверждение Приказом N 831 новых форм кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26 и 33 N 122-ФЗ, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещения обременение регистрируется в отношении помещения в целом.
Суд округа согласился с выводами апелляционного суда..."

Определение Верховного Суда РФ от 10.10.2014 N 310-КГ14-3248 по делу N А09-8276/2013
"...Между управлением и обществом 31 января 2013 года подписан договор N 292СД-2013 аренды нежилого помещения площадью 18,5 кв. м, расположенного на 2-м этаже вышеуказанного здания (далее - нежилое помещение) на срок с 25 января 2013 года по 23 января 2023 года.
15 февраля 2013 года общество обратилось в управление Росреестра с заявлением о регистрации указанного договора аренды, приложив к нему пакет необходимых документов.
Решением управления Росреестра от 29 июля 2013 года N 01/005/2013476 в государственной регистрации договора аренды отказано в связи с несоблюдением требований пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), а именно: непредставлением кадастрового паспорта арендуемого нежилого помещения с указанием соответствующей площади.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ и исходили из того, что отказ в государственной регистрации договора аренды не соответствует действующему законодательству и нарушает права заявителя, поскольку между сторонами достигнуто соглашение о помещении, являющемся предметом аренды, план арендуемого помещения представлен вместе с заявлением о государственной регистрации договора, а кадастровый паспорт первичного объекта - здания у управления Росреестра имеется.
Выводы судов согласуются с разъяснениями, изложенными в абзаце шестом пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.04.2015 N Ф01-663/2015 по делу N А39-1803/2014
"...Как видно из документов и установил суд, ООО "СТК" (арендатор) и ОАО "ФПК" (арендодатель) заключили на пять лет договоры аренды недвижимого имущества от 13.12.2012: N ФПК/6/А/9779/12/000519, в соответствии с которым арендодателю передано в аренду недвижимое имущество, в том числе нежилое помещение N 7 и части помещений N 19, 20, 22, 23, 24, 26 и 27 с определенной площадью, расположенные на первом этаже здания (общая площадь 1062,8 квадратного метра) пункта технического обслуживания вагонов и резерва проводников, и N ФПК/6/А/9779/12/000520, согласно которому арендодателю передано в аренду помещение N 16 площадью 15,7 квадратного метра, расположенное на втором этаже здания ремонта пассажирских вагонов общей площадью 153,1 квадратного метра.
ООО "СТК" обратилось в Управление с заявлением от 23.08.2013 о государственной регистрации поименованных договоров аренды.
В сообщениях от 09.01.2014 N 07/030/2013-196 и 07/030/2013-197 Управление отказало Обществу в регистрации договоров аренды, в связи с тем что при государственной регистрации части объекта требуется представление кадастрового паспорта, содержащего информацию о кадастровом учете данной части.
Сославшись на неправомерный отказ Управления в государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Как установили обе судебные инстанции, стороны договоров аренды от 13.12.2012 определили подлежащее передаче в аренду имущество посредством графического отображения границ арендуемой площади (том 1, лист дела 22, 31), спор в этой части отсутствует.
В абзаце 5 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что кадастровый паспорт здания ремонта пассажирских вагонов с экспликацией к поэтажному плану и технический паспорт пункта технического обслуживания вагонов и резерва проводников с поэтажными планами и экспликацией к поэтажному плану строения (с указанием в них помещений, являющихся объектами аренды) ранее были помещены заявителем в соответствующие регистрационные дела ОАО "ФПК", следовательно, в Управление представлен пакет документов, свидетельствующих о согласовании сторонами предмета аренды применительно к техническим характеристикам объектов недвижимости, а значит, Обществом выполнены требования пункта 3 статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности решений от 09.01.2014 N 07/030/2013-196 и 07/030/2013-197 и правомерно обязал Управление устранить допущенные нарушения..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.10.2014 по делу N А38-4920/2013
"...Как видно из документов и установил суд, ООО "Велмас-К" (арендодатель) и предприятие "Ивушка" (арендатор) заключили договор от 01.11.2011, в соответствии с которым арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения (позиция 13а) общей площадью 50 квадратных метров, расположенного на первом этаже торгового центра по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. К. Маркса, д. 129. В пункте 3.1 договора стороны согласовали срок его действия с момента государственной регистрации договора до 01.11.2016.
Право собственности ООО "Велмас-К" на объект недвижимости - торговый центр - подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 26.08.2005.
Необоснован довод заявителя о том, что договор аренды зарегистрирован с нарушением Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в связи с непредставлением кадастровых паспортов на государственную регистрацию договора.
Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, указанных в статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
Из договора аренды не следует, что кадастровый паспорт является неотъемлемой частью договора.
В силу пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Согласно пункту 10 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Ранее право собственности на весь объект недвижимости, часть из которого передавалась в аренду ответчику, было зарегистрировано в установленном законом порядке.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, если права на недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором.
Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд округа счел нужным отметить, что объект недвижимого имущества (торговый центр), помещение которого передано в аренду ответчику, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а кадастровые паспорта на спорное недвижимое имущество находятся в регистрационном деле, следовательно, представленный на государственную регистрацию договор аренды от 01.11.2011 с описанием передаваемых в аренду частей недвижимого имущества позволяет идентифицировать объект аренды и предъявление заявителем дополнительно кадастровых паспортов в данном случае не требуется. Государственная регистрация никем не оспорена.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.07.2014 по делу N А19-13668/2013
"...Обжалуя судебные акты по мотиву нарушения судами норм материального права и несоответствия выводов обстоятельствам дела, Управление Росреестра оспаривает вывод судов о незаконности отказа в государственной регистрации договора аренды, полагая, что обоснованно истребовало у общества кадастровые паспорта на части передаваемых в аренду нежилых помещений, при этом регистрирующий орган отмечает, что выводы судов не основаны на положениях Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре).
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражные суды установили, что вместе с договором на государственную регистрацию представлен план нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. Рабочего штаба, N 30-а, на котором имеется текстуальное и графическое описание части нежилых помещений, предоставленных в аренду, с указанием их площади; после подписания договора аренды арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование и владение конкретные помещения (нежилое помещение на 1 этаже здания и части нежилого помещения, расположенные в подвале), являющиеся предметом договора аренды, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации объектов у сторон не имелось, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 01.07.2013 года; сведения об объекте недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Рабочего штаба, N 30-а, содержатся в государственном кадастре недвижимости, кадастровый паспорт нежилого здания с кадастровым номером 38:36:000013:14897 по указанному адресу ранее представлялся регистрирующему органу и находится в материалах регистрационного дела.
При таких обстоятельствах, регистрирующим органом не опровергнутых, арбитражные суды учли разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 9 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не усматривает наличие предусмотренных статьей 288 Кодекса оснований для отмены судебных актов и учета доводов кассационной жалобы, по результатам рассмотрения которой решение Арбитражного суда Иркутской области и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса подлежат оставлению без изменения..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.09.2015 N Ф04-24518/2015 по делу N А27-20982/2014
"...Обращаясь в суд с заявлением, Комитет указал на несоответствие закону оспариваемого им отказа в государственной регистрации.
Из материалов дела следует, что в государственной регистрации договора аренды Управлением Росреестра отказано в связи с непредставлением на государственную регистрацию кадастрового паспорта арендуемого помещения с указанием размера арендуемой площади.
При этом регистрирующий орган сослался на пункт 3 статьи 26 Закона о регистрации, согласно которому в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из положения пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации, в соответствии с которым представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Судами установлено, что права на объект недвижимого имущества, частью которого является арендованное помещение, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В пункте 9 Постановления N 73 разъяснено, что если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Проанализировав содержание договора аренды, исследовав фактические обстоятельства дела, правильно применив к ним положение пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о представлении на государственную регистрацию пакета документов, включающего в себя в том числе визуально-графическую индивидуализацию части недвижимого имущества, являющегося предметом аренды.
Оснований для отмены судебных актов, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 02.10.2013 по делу N А40-87627/12-130-839
"...Сообщением от 11.04.2012 N 12/041/2011-355 Управление Росреестра по Москве отказало заявителю в государственной регистрации договора аренды по причине невозможности определенно установить подлежащее передаче в аренду имущество со ссылкой на п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В силу положения, содержащегося в абзаце 10 п. 1 ст. 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации.
Согласно п. 3 ст. 26 Закона в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
Как установлено судами обеих инстанций, ЦЭМИ РАН представило кадастровые паспорта на помещения - комнаты N 27, 38, части которых подлежат передаче по договору аренды, однако в его госрегистрации органом отказано.
В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При рассмотрении дела судами установлено, что при подписании договора аренды стороны определенно выразили свою волю относительно сдаваемых в аренду объектов, в том числе части помещений в комнатах N 27 и N 38.
Закон о регистрации не возлагает на собственника недвижимого имущества повторно регистрировать право на отдельные части объекта недвижимости, также как и регистрировать право собственности на выделенную часть.
В соответствии со ст. 33 Закона о регистрации до 1.01.2013 обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным п. 1 ст. 17 Закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
С учетом изложенных установленных судами при рассмотрении дела обстоятельств основания для отказа в государственной регистрации договора аренды отсутствовали, в связи с чем отказ органа в регистрации правомерно признан судами незаконным (ошибочно указано недействительным)..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.09.2014 по делу N А55-23870/2013
"...Сообщением от 24.09.2013 N 01/572/2013-371 в государственной регистрации договора аренды от 16.05.2013 отказано, в связи с тем что к договору аренды от 16.05.2013 не приложен кадастровый паспорт передаваемого в аренду объекта с указанием размера арендуемой площади.
Не согласившись с названным отказом, ООО "Арсенал-С" обратилось в суд с настоящим заявлением.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что ООО "Арсенал-С" были представлены все необходимые для государственной регистрации документы.
Суды предыдущих инстанций верно отметили, что в рассматриваемом случае закрепление собственником - ООО "Арсенал-С" части принадлежащего ему объекта недвижимости за ООО "ИКС-ФИТ ГРУПП" на праве аренды не влечет прекращения права собственности на объект недвижимого имущества в целом и образования новых объектов недвижимости, а является актом распоряжения имуществом, что по смыслу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации не изменяет ни объект, ни содержание права собственности лица.
По смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о государственной регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Судом установлено, что в договоре аренды от 16.05.2013 стороны определили подлежащее передаче в аренду имущество посредством графического отображения границ и арендуемой площади на выкопировке к поэтажному плану технического плана здания, выполненного Самарским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение N 1 к договору аренды от 16.05.2013). Границы в графической части описания предмета договора аренды от 16.05.2013 выделены ясно.
Принимая во внимание наличие в Управлении Росреестра технического паспорта от 16.10.2012, в котором содержатся сведения об измененных технических характеристиках здания, в том числе и нумерация комнат, получение у Росреестра нового свидетельства о государственной регистрации права собственности от 16.04.2013, где площадь объекта указана в 3499 кв. м, суд пришел к обоснованному выводу о том, что Управление Росреестра обладало необходимой информацией, содержащей техническое описание комнат, указанных в договоре.
С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу о несоответствии обжалуемого решения Управления Росреестра требованиям статьи 20 Закона о государственной регистрации, нарушении прав и законных интересов ООО "Арсенал-С" как собственника нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Московское шоссе, 46, и удовлетворили заявленные требования..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.06.2014 N Ф07-4123/2014 по делу N А05-10526/2013
"...Администрация (арендодатель) и Учреждение (арендатор) со ссылкой на протокол о результатах проведенного 17.02.2012 аукциона подписали договор от 20.02.2012 N 01-12 аренды помещения общей площадью 97,5 кв. м, расположенного на третьем этаже здания по адресу: Архангельская обл., г. Мезень, Советский пр., д. 43а, для осуществления образовательной деятельности на срок с 01.03.2012 по 01.03.2017.
В июне 2013 года Администрация обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации данного договора.
Сообщением от 26.07.2013 N 18-15/365 Управление Росреестра уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации договора аренды на основании абзацев 9, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации по тем причинам, что право собственности муниципального образования на заявленный объект не зарегистрировано, кадастровый паспорт арендуемого помещения не представлен.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, предметом договора аренды от 20.02.2012 N 01-12 является часть здания котельной, право собственности муниципального образования "Мезенский район" на которое было зарегистрировано ранее в установленном порядке. На государственную регистрацию, помимо договора аренды, был представлен технический паспорт здания котельной, составленный по состоянию на 08.09.2007, из которого усматривалось, что площадь 97,5 кв. м составляют все помещения третьего этажа в совокупности.
Проанализировав документы, которые были представлены заявителем на государственную регистрацию договора аренды, и условия данного договора, суды правомерно посчитали, что Администрация как уполномоченное собственником лицо была вправе распорядиться принадлежащим муниципальному образованию имуществом путем предоставления в аренду части здания; предмет аренды согласован сторонами в подписанном ими договоре; представленные документы позволяли идентифицировать помещения, подлежащие передаче в аренду в соответствии с договором.
С учетом изложенного судебные инстанции в соответствии со статьями 209, 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 16, 26, 33 Закона о государственной регистрации, приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), пришли к правильным выводам, что в данном случае для государственной регистрации договора аренды нежилых помещений в здании не требовалось предварительной регистрации права муниципальной собственности на эти помещения и оформления кадастрового паспорта на них при наличии технического паспорта на здание..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.02.2014 N Ф07-130/2014 по делу N А26-2509/2013
"...Между администрацией Петрозаводского городского округа (арендодатель) и Госюрбюро (арендатор) заключен договор от 04.03.2013 N 05, в соответствии с которым Госюрбюро предоставлены в аренду нежилые помещения общей площадью 69,4 кв. м, расположенные на первом этаже жилого здания по адресу: г. Петрозаводск, ул. Свердлова, д. 23/ул. Кирова, д. 9, в соответствии с выкопировкой из технического паспорта.
Госюрбюро обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 04.03.2013 о государственной регистрации договора аренды от 04.03.2013 N 05.
Управление Росреестра уведомлением от 18.03.2013 N 01/023/2013-441 сообщило о приостановлении государственной регистрации договора на основании пункта 3 статьи 26 Закона о регистрации. При этом регистрирующий орган указал в уведомлении о приостановлении, что в том случае, если в аренду сдается часть помещения, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади, вместе с тем последний в деле правоустанавливающих документов отсутствует.
Ссылаясь на то, что решение Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации договора аренды является незаконным и нарушает его права, Госюрбюро обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, на основании имеющихся в деле доказательств установили, что заявитель предоставил на регистрацию договора аренды части нежилого помещения выкопировку из поэтажного плана помещения, на котором обозначена часть помещения, переданная в аренду по договору, подлежащему государственной регистрации. Из указанной выкопировки из поэтажного плана следует, что стороны договорились о том, какая часть помещения передается во владение и пользование арендатора, то есть согласовали предмет аренды. Суды правомерно признали, что требование Управления Росреестра о предоставлении заявителем кадастрового паспорта объекта не соответствует статье 18 и пункту 10 статьи 33 Закона о регистрации, поскольку на момент обращения заявителя за государственной регистрацией договора аренды кадастровый паспорт помещения уже находился в соответствующем деле правоустанавливающих документов, и сведения об объекте недвижимости не изменились. Сделанные судами выводы соответствуют толкованию норм права, изложенному в пункте 9 постановления N 73. Таким образом, доводы подателя жалобы обоснованно отклонены судами первой и апелляционной инстанций.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 30.06.2014 по делу N А09-8275/2013
"...Как следует из материалов дела, 25.01.2013 между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (арендодатель) и Брянской областной организацией Российского профсоюза работников среднего и малого бизнеса (арендатор) был заключен договор аренды за N 291 СД-2013, на основании которого арендатору передано во владение и пользование муниципальное имущество - помещение площадью 12,6 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Брянск, ул. Фокина, д. 19.
Регистрация договора аренды N 291СД-2013 была дважды приостановлена (уведомления о приостановлении государственной регистрации N 01/004/2013-350 от 05.03.2013 г., N 01/004/2013-350 от 24.06.2013 г.) в связи с необходимостью представления дополнительных документов, а именно кадастрового паспорта на арендуемый объект с указанием размера арендуемой площади.
24.07.2013 за N 01/004/2013-350 Управление Росреестра по Брянской области приняло решение об отказе заявителю в государственной регистрации договора аренды от 25.01.2013 г. N 291СД-2013.
Не согласившись с указанным решением регистрирующего органа, заявитель обжаловал его в судебном порядке.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций обоснованно учитывал следующее.
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (п. 3 ст. 26 Закона о регистрации).
Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", предметом аренды может являться не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Как следует из материалов дела, заявителем были представлены в регистрирующий орган графическое и текстуальное описание арендуемого помещения, позволяющее идентифицировать указанный объект.
При этом само здание, в котором расположено спорное помещение, в установленном законом порядке поставлено на кадастровый учет в процессе осуществления государственной регистрации права муниципальной собственности на этот объект недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах спора арбитражный суд обоснованно пришел к выводу о том, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа заявителю в регистрации договора аренды от 25.01.2013 N 291 СД-2013, а поэтому оспариваемое решение по данному факту не соответствует требованиям действующего законодательства..."

14.3. Вывод из судебной практики: Если права на земельные участки, здания, сооружения, помещения ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды части вещи может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, которой будет пользоваться арендатор (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

Примечание: С 01.01.2017 государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28, ч. 1 ст. 72 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; далее - Закон N 218-ФЗ).
Технический или государственный учет объектов недвижимости, осуществленный до указанной даты, является юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными (ч. 4 ст. 69 Закона N 218-ФЗ). Исходя из ч. 4 ст. 14, ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в редакции, действовавшей до 01.01.2017, постановка на учет таких объектов может подтверждаться, в частности, кадастровым паспортом.
Если права на земельные участки, здания, сооружения, помещения были зарегистрированы за арендодателем до 01.01.2017, то, представляется, для целей идентификации передаваемой в аренду части недвижимой вещи на государственную регистрацию договора аренды части вещи может быть представлен подписанный сторонами документ с графическим и (или) текстуальным описанием той части, которой будет пользоваться арендатор, в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)
"...Регистрирующий орган отказал обществу в государственной регистрации договора аренды, сославшись на абзац десятый п. 1 ст. 20, абзац четвертый п. 5 ст. 18, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), п. 14 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) и указав на то, что нежилое помещение, являющееся предметом аренды, входит в состав здания, однако кадастровый паспорт, оформленный в соответствии с законодательством и содержащий описание помещения, на государственную регистрацию не представлен.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа регистрирующего органа незаконным и об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды.
В силу п. 10 ст. 33 Закона N 122-ФЗ с 1 января 2013 г. представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
В п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что, разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что, по смыслу пп. 2, 3 с. 26 и п. 10 ст. 33 N 122-ФЗ, представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; отсутствие кадастрового паспорта части помещения не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.
Установив, что в спорном договоре аренды указан номер помещения, его площадь, к договору приложен план с графическим описанием, являющиеся выкопировкой из кадастрового паспорта, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать предмет аренды, и учитывая, что кадастровый паспорт на здание, в котором расположено передаваемое в аренду помещение, ранее был представлен в регистрирующий орган, суды верно пришли к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации указанного договора аренды..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.04.2016 N Ф04-779/2016 по делу N А70-8591/2015
"...Управление сообщением отказало в государственной регистрации договора аренды на спорный объект недвижимости, указав, что предпринимателем не приложен кадастровый паспорт на объект аренды с указанием размера арендуемой площади, соответствующий утвержденной форме.
Предприниматель, не согласившись с данным отказом, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
По смыслу статьи 607 ГК РФ для передачи имущества в аренду необходима лишь индивидуализация этой (передаваемой) части, что согласуется с пунктом 3 статьи 23 Закона о регистрации.
В пункте 9 Постановления N 73 разъяснено, что если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды, план-схему к договору аренды, кадастровый паспорт всего нежилого помещения, исследовав фактические обстоятельства дела, правильно применив к ним положение пункта 3 статьи 607 НК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о представлении на государственную регистрацию пакета документов, включающего в себя, в том числе, визуально-графическую индивидуализацию части недвижимого имущества, являющегося предметом аренды.
Учитывая, что доказательств того, что управлением не представлено доказательств недостаточности документов, необходимых для идентификации предмета аренды, а также, что управлением не подтверждена правомерность вынесенного отказа, изложенного в сообщении об отказе в государственной регистрации прав по тем основаниям, которые в нем изложены, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали вынесенный отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы предпринимателя, и удовлетворили заявленные требования..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.04.2015 N Ф04-18506/2015 по делу N А03-12827/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, в муниципальной собственности города Барнаула Алтайского края находится объект недвижимости, расположенный в городе Барнауле по адресу: Павловский тракт, 132. На основании договора аренды от 21.10.2013 N 164, заключенного с ИП Поповым С.П., городской округ - город Барнаул Алтайского края (арендодатель), действующий через уполномоченный орган - комитет, передал в аренду нежилое помещение площадью 92,7 кв. м, расположенное по указанному адресу. Имущество предоставлено в аренду сроком по 20.10.2016. Приложением к договору стороны указали графическое описание той части недвижимого имущества, которое передается в аренду. Актом приема-передачи от 21.10.2013 помещение фактически передано от арендодателя арендатору.
В соответствии с требованиями статьи 26 Закона N 122-ФЗ комитет обратился в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды.
Уведомлением от 08.05.2014 N 01/031/2014-773 управление информировало комитет об отказе в государственной регистрации права. В качестве основания отказа Управлением Росреестра по Алтайскому краю указано, что заявителем не были представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации, а именно кадастровый паспорт объекта недвижимости с указанием его части, передаваемой в аренду.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая, что право на объект недвижимого имущества, части которого переданы в аренду, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разногласия относительно местоположения, границ и площади части нежилого помещения, переданного в аренду, между сторонами договора отсутствует, предмет договора аренды точно определен путем текстуального и графического описания, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о несоответствии оспариваемого отказа требованиям Закона N 122-ФЗ..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.12.2014 N Ф04-13254/2014 по делу N А03-4596/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью "СервисТрансКлининг" (далее - ООО "СТК") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - управление Росреестра) о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 13.12.2013 N 01/154/2013-706, в регистрации договора от 03.12.2012 N ФПК/6/А/9782/12/000518 аренды недвижимого имущества (строения или его части), находящегося в собственности открытого акционерного общества "Федеральная Пассажирская Компания" (далее - ОАО "ФКП), об обязании заинтересованного лица осуществить государственную регистрацию указанного договора аренды.
В связи с тем что срок действия указанного договора составляет 5 лет и, соответственно, подлежит государственной регистрации, ООО "СТК" 07.08.2013 представило данный договор в управление Росреестра на государственную регистрацию.
Заинтересованное лицо письмом от 13.12.2013 N 01/154/2013-706 сообщило обществу об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 03.12.2012 N ФПК/6/А/9782/12/000518.
В обоснование отказа управление Росреестра сослалось на непредставление заявителем документов, необходимых для проведения государственной регистрации, а именно кадастровых паспортов объектов недвижимости с указанием их частей, передаваемых в аренду.
ООО "СТК" оспорило данный отказ в арбитражном суде.
В пункте 9 постановления Пленума N 73 разъяснено, что, если права на недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Проанализировав материалы дела, суды первой и апелляционной инстанций установили, что объекты недвижимого имущества, части которых переданы в аренду, ранее зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается имеющимися в деле кадастровыми паспортами на спорное недвижимое имущество.
Учитывая изложенное, руководствуясь положениями статей 131, 164, 607, 609 ГК РФ, статей 16, 26, 33 Закона N 122-ФЗ, приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 9 постановления Пленума N 73, суды пришли к обоснованному выводу, что представленный заявителем на государственную регистрацию договор аренды с приложениями к нему, которые является графическим описанием передаваемых в аренду частей недвижимого имущества, позволяют идентифицировать объекты аренды и предъявление заявителем дополнительно кадастровых паспортов в данном случае не требуется.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.03.2017 N Ф05-2555/2017 по делу N А41-46052/2016
"...ООО "Универсальный логический комплекс" и ООО "5ЛБ" обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, ответчик) с заявлением от 16 февраля 2016 г. N 50/042/005/2016-611 о государственной регистрации договора в порядке, установленном законом, с приложением необходимых документов в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав).
Сообщением от 04 апреля 2016 г. N 50/042/005/2016-611 Управление Росреестра по Московской области отказало в государственной регистрации указанного договора аренды, указав, что обществом не представлен на государственную регистрацию кадастровый паспорт на помещение, передаваемое в аренду.
Полагая, что указанный отказ не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, ООО "Универсальный логистический комплекс" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным решения от 04 апреля 2016 г. N 50/042/005/2016-611 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 10 ноября 2015 г. N 3/А и обязании ответчика осуществить государственную регистрацию указанного договора аренды недвижимого имущества.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10 октября 2016 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 декабря 2016 г., заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Управление Росреестра по Московской области просит об отмене принятых по делу судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя Управления Росреестра по Московской области, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемых судебных актов.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При этом если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
По смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. При этом если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).
Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку общество представило все необходимые документы для проведения государственной регистрации договора аренды от 10 ноября 2015 г. N 3/А.
При этом утверждение новых форм кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26 и 33 Закона, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещения обременение регистрируется в отношении помещения в целом.
Судами также принято во внимание, что кадастровый паспорт предоставлялся в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о приобщении дополнительных документов для государственной регистрации 50-59/042-50/042/005/2016-916.
Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции полагает обоснованным вывод судов о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
В кассационной жалобе Управление Росреестра по Московской области указывает на невозможность произвести идентификацию передаваемых в аренды помещений.
Между тем, в пункте 1.1 договора аренды стороны согласовали и описали недвижимое имущество (помещения), являющееся предметом аренды, а в приложении N 3 к договору аренды согласовали графическую часть предметов субаренды. Спора между сторонами не имеется.
Иные доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем подлежат отклонению.
Поскольку нормы материального права, регулирующие спорные отношения, судами применены правильно, процессуальных нарушений не допущено, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятых по делу судебных актов.
При таком положении обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.11.2015 N Ф06-2780/2015 по делу N А55-30497/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 17.09.2014 между заявителем и третьими лицами (Леоновым А.Н., Варюшиным А.В. и Четвериковым А.Н.) заключен договор аренды нежилого помещения N СВ-6/1333, в соответствии с которым в порядке и на условиях, определяемых договором, третьи лица (арендодатели) обязуются передать, а заявитель (арендатор) обязуется принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами нежилое помещение общей площадью 589 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, ул. Советской Армии, д. 221, кадастровый номер 63:01:0640004:2267.
08 октября 2014 года заявитель обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения N СВ-6/1333, а сообщением от 28.11.2014 N 01/517/2014-2 Управление отказало заявителю в государственной регистрации названного договора, ссылаясь на несогласованность предмета договора, что влечет за собой его незаключенность.
В абзаце 5 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Оценив представленные доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций установили, что к договору аренды нежилого помещения был приложен кадастровый паспорт нежилого помещения и технический паспорт объекта недвижимости, согласно которому площадь передаваемого в аренду объекта недвижимости составляет 589 кв. м, при этом приложенные материалы позволяют идентифицировать как границы объекта, так и помещения, сдаваемые в аренду, номера помещений содержатся на кадастровом плане.
С учетом установленных по делу обстоятельств суды двух инстанций к обоснованному выводу о несоответствии отказа Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды от 17.09.2014 N СВ-6/1333 требованиям Закона о государственной регистрации прав.
Следовательно, Управление Росреестра обязано было в установленный законом срок произвести государственную регистрацию договора аренды муниципального имущества от 17.09.2014..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2016 N Ф08-2947/2016 по делу N А53-33006/2015
"...Общество (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Кужель С.Э. (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 02.02.2015 N 21-6, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение, состоящее из комнат N 27а-27б-27в и 27г, площадью 76 кв. м на 1-ом этаже строения (литера АИ), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 32е, границы помещения обозначены красной линией на копии фрагмента поэтажного плана 1 (первого) этажа (литера АИ), являющегося приложением N 1 к договору аренды в качестве его неотъемлемой и составной части.
22 мая 2015 года арендодатель обратился в управление с заявлением о проведении государственной регистрации договора аренды в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Уведомлением от 03.06.2015 государственный регистратор информировал заявителя о приостановке государственной регистрации, указав, что общество не представило кадастровый паспорт на часть объекта.
Сообщением об отказе в государственной регистрации от 13.10.2015 N 61/001/008/2015-4926 заявителю отказано в проведении государственной регистрации договора аренды, поскольку в установленный срок причины, препятствующие государственной регистрации, не устранены.
Полагая, что отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним незаконен, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в суд с заявлением.
Суды установили, что кадастровый паспорт на все помещения, принадлежащие обществу в строении (литера АИ), представлен управлению при регистрации договора аренды от 02.02.2015 N 21-6.
Из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду (субаренду) следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом, подлежащего учету в государственном кадастре недвижимости.
В абзаце 5 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Из содержания представленного договора аренды и приложений к нему следует, что стороны определили подлежащее передаче в аренду имущество посредством текстуального и графического описания. Приложением к договору являются также кадастровый паспорт и планировка помещений. Спора по поводу имущества, являющегося объектом аренды по договору, не имеется.
Суд, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также учитывая, что кадастровый паспорт на спорное здание представлен в службу государственной регистрации и помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, разногласия относительно местоположения, границ и площади части нежилых помещений между сторонами договора аренды отсутствуют, предмет названного договора определен путем текстуального и графического описания, и руководствуясь пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 26 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", абзацем 5 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", признал факт представления пакета документов, свидетельствующих о согласовании сторонами предмета аренды применительно к техническим характеристикам объектов недвижимости.
При таких обстоятельствах суд сделал верный вывод о незаконности отказа в государственной регистрации, обязав управление устранить допущенные нарушения..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2016 N Ф08-1820/2016 по делу N А53-26913/2015
"...Общество с ограниченной ответственностью "Лукойл-Нижневолжскнефтепродукт" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконным решения от 11.09.2015 N 61/001/112/2015-3791 о приостановлении государственной регистрации и о понуждении к государственной регистрации договора аренды. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муратиди А.Н, Муратиди П.К., Муратиди Т.Н., Муратиди Х.К. (далее - физические лица).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.12.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016, заявление удовлетворено по мотивам наличия в деле правоустанавливающих документов кадастрового паспорта, отсутствия между сторонами разногласий относительно объектов аренды, незаконности решения об отказе в государственной регистрации договора аренды.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.
В пункте 9 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил отсутствие законодательных ограничений права сторон на заключение такого договора аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта обременяемого арендой земельного участка необходимо лишь в случае отсутствия такого паспорта в соответствующем деле правоустанавливающих документов. Если право на земельный участок ранее было зарегистрировано за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды частей земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и требующие предварительное проведение кадастрового учета названных частей участков, не препятствуют передаче в субаренду частей таких участков без их предварительного кадастрового учета.
Установив, что в дела правоустанавливающих документов ранее были помещены кадастровые паспорта земельных участков, части которых переданы в аренду по договору, а представленный на государственную регистрацию договор аренды содержит приложение, в котором предмет договора определен путем текстуального и графического описания, между сторонами договора отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади передаваемых в аренду частей, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен был зарегистрировать договор аренды. Основания для приостановления государственной регистрации у него отсутствовали..."

15. Государственная регистрация прекращения договора аренды

Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержат разъяснений, нужно ли регистрировать прекращение договора аренды. На практике часто возникают споры о необходимости такой регистрации, а если она нужна, то на основании какого документа она оформляется.
Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.
Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).
В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

15.1. Вывод из судебной практики: Наличие в ЕГРП записи об аренде объекта недвижимости не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды того же объекта.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи..."

15.2. Вывод из судебной практики: Отсутствие государственной регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды не свидетельствует о продолжении арендных отношений, если они прекращены в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ, предусматривающего возможность отказа от договора, заключенного на неопределенный срок.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 30.08.2007, 03.09.2007 N КГ-А40/8637-07 по делу N А40-75780/06-77-592
"...Заявитель не учитывает, что по смыслу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указанная запись носит правоподтверждающий, но не правоустанавливающий характер, внесение указанной записи предопределено наличием гражданско-правового основания возникновения, прекращения или обременения права.
Между тем, как установлено судами, договор аренды, о государственной регистрации которого в ЕГРП внесена запись N 77-01/35-834/2004-644, прекращен в соответствии со ст. 610 ГК РФ, поэтому то обстоятельство, что указанная запись не была погашена, не свидетельствует о продолжении действия самого договора..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 29.01.2008 N КГ-А40/14458-07 по делу N А40-30667/07-135-270
"...Довод заявителя о том, что судами не дана оценка доводам ответчика о том, что в связи с государственной регистрацией договора аренды, сделка по прекращению обязательств по договору аренды должна была быть зарегистрирована путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав, подлежит отклонению как необоснованный.
Более того, отсутствие государственной регистрации прекращения договора аренды не свидетельствует о сохранении арендных правоотношений, прекращенных на основании ст. 610 ГК РФ..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 30.03.2009 N Ф09-1629/09-С6 по делу N А50-11875/2008-Г12
"...Департамент в письме от 10.12.2007 уведомил автошколу об отказе от договора аренды. Данное письмо получено автошколой 10.01.2008.
В связи с тем, что по истечении трех месяцев занимаемое помещение автошколой не освобождено, департамент обратился в суд с соответствующим требованием. Истцом также заявлено о взыскании пеней за несвоевременное исполнение обязанности по внесению арендной платы за период с 26.01.2007 по 12.03.2008 и процентов за период с 13.03.2008 по 25.05.2008 в порядке, предусмотренном ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования департамента, исходил из того, что пени за период с 26.01.2007 по 25.06.2007 начислены неправомерно, так как автошколе на срок до 25.06.2007 департаментом предоставлена отсрочка по внесению арендной платы. Руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признал пеню в сумме 8615 руб. 66 коп. несоразмерной последствиям нарушения обязательства и уменьшил ее до 1723 руб. 13 коп. При этом суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для изъятия помещений из пользования автошколы в связи с тем, что соглашение о расторжении договора аренды от 04.07.2006 не оформлено в установленном законом порядке и названный договор нельзя считать прекращенным...
Суд апелляционной инстанции признал отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований в части обязания ответчика возвратить арендуемое помещение истцу и взыскания процентов противоречащим имеющимся в деле доказательствам и действующему законодательству и удовлетворил требования департамента в указанной части.
Ссылка заявителя на то, что изъятие у него спорного помещения возможно только после государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, отклоняется, так как действующее законодательство не содержит положений о заключенности соглашения о расторжении договора аренды с момента его государственной регистрации..."

15.3. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какого момента считается расторгнутым по соглашению сторон договор аренды, прошедший государственную регистрацию, существует две позиции судов.

Примечание: ФАС Волго-Вятского округа в Рекомендациях научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа "О практике применения норм гражданского законодательства", принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных Президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 34), разъяснил следующее: соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества сроком не менее года подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации. При этом для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц - с момента внесения изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Позиция 1. Договор аренды, прошедший государственную регистрацию, является расторгнутым со дня, указанного в соглашении о его расторжении.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 07.07.2010 N Ф09-5387/10-С6 по делу N А07-20597/2009
"...На основании решения Комитета от 19.11.2007 N 287дз между истцом и ответчиком 10.12.2007 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 12.10.1995 N 1100 с 19.11.2007.
Комитет, считая, что с 19.11.2007 общество "БСУ "Монтажхимзащита" пользуется спорным земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности, без установленных законом или сделкой оснований, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по уплате арендной платы за землю в установленном порядке в размере в соответствии с договором аренды, в связи с чем нормы о неосновательном обогащении применению не подлежат. При этом суд исходил из того, что договор аренды от 12.10.1995 N 1100 считает продленным на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а соглашение о расторжении договора с 19.11.2007 не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем договор аренды продолжает действовать по настоящее время.
Соглашаясь с решением суда первой инстанции и выводом о невозможности применения к спорным правоотношениям норм, касающихся неосновательного обогащения, суд апелляционной инстанции вместе с тем указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что не прошедшее государственной регистрации в установленном законом порядке соглашение о расторжении договора не влечет для сторон правовых последствий, указав, что данный вывод не привел к принятию неправильного решения.
На основании заключенного между сторонами соглашения от 12.10.2007 договорные отношения между истцом и ответчиком прекратились с 19.11.2007 в соответствии с п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции правильно отметил, что отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора не является нарушением формы соглашения..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 27.05.2010 N КГ-А40/4842-10 по делу N А40-70149/09-60-429
"...ООО НПО "Запад" и ООО "Промышленная компания Три А" 20.02.2009 года заключили соглашение о расторжении договора аренды N 07/06/3 от 01.07.2006 года.
08.04.2009 года произведена государственная регистрация указанного соглашения.
Согласно пункту 3 названного соглашения стороны определили, что договор аренды прекращает свое действие с 01 марта 2009 года.
Действуя в рамках требований, изложенных в п. 1 ст. 618 ГК РФ, истец уведомил ответчика 25.02.2009 г. о том, что договор аренды N 07/06/3 от 01.07.2006 г. расторгается досрочно. При этом истец предложил ответчику заключить договор аренды на имущество, которое находилось у ответчика в пользовании в соответствии с договором субаренды от 01.05.2008 г. N 08/05/1/1.
Ответчик с 01.03.2009 г. договор с собственником помещений не заключил, в период с 01.03.2009 года по 01.04.2009 года использовал помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, что послужило основанием для обращения истца с иском о взыскании с ответчика платы за пользование помещением за указанный период в размере 312 075 руб.
В силу п. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Договор аренды был прекращен по соглашению сторон с 01.03.2009 г., о чем ответчик (субарендатор) был извещен.
Судом апелляционной инстанции установлен факт использования ответчиком спорного помещения истца в период с 01.03.2009 года по 01.04.2009 года.
Довод ответчика о том, что договор аренды N 07/06/3 от 01.07.2006 г. считается прекращенным с момента государственной регистрации, то есть с 08.04.2009 года, также правомерно был отклонен апелляционным судом.
В силу п. п. 2, 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
В данном случае стороны согласовали в соглашении, что договор N 07/06/3 от 01.07.2006 г. прекращается с 01 марта 2009 года. Кроме того, арендатор возвратил истцу нежилые помещения по акту приема-сдачи помещения от 28.02.2009 г., что свидетельствует о прекращении действия договора аренды N 07/06/3.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.05.2010 N КГ-А40/5105-10 по делу N А40-70058/09-11-552
"...Между ООО НПО "Технология-Запад" и ООО "Промышленная компания Три А" заключено соглашение о расторжении договора аренды от 01.07.2006 N 07/06/З.
Истец уведомил ответчика 25.02.2009 о том, что договор аренды от 01.07.2006 N 07/06/З расторгается досрочно. При этом истец предложил ответчику заключить договор аренды на имущество, которое находилось у ответчика в пользовании в соответствии с договором субаренды от 01.05.2008 N 08/05/1/1.
Государственная регистрация указанного соглашения произведена 08.04.2009.
В соответствии с п. 3 соглашения N 07/06/З договор аренды прекращает свое действие с 01.03.2009.
Ответчик с 01.03.2009 договор с собственником помещений не заключил, в период с 01.03.2009 по 01.04.2009 использовал помещение, принадлежащее истцу на праве собственности.
В связи с досрочным прекращением договора аренды прекратил свое действие заключенный в соответствии с ним договор субаренды по основаниям, установленным ст. 618 Гражданского кодекса РФ.
Правовых оснований для пользования Помещением N 1, комнатами 22-53 расположенными на 6-м этаже, общей площадью 636,4 кв. м по адресу, г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 57, в период с 01.03.2009 по 01.04.2009 у ответчика не имелось, в связи с чем у собственника в силу ст. ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ возникло право в судебном порядке требовать стоимости сбереженной субарендатором вследствие такого пользования суммы, определяемой по цене, уплачиваемой за аренду аналогичных помещений.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что моментом заключения соглашения о расторжении договора аренды является дата его государственной регистрации, суд кассационной инстанции отклоняет, поскольку данному доводу была дана полная и всесторонняя оценка в суде первой инстанции.
Кроме того, согласно п. 1 ст. 452 и п. 1 ст. 651 ГК РФ соглашение о расторжении договора заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.
Государственная регистрация не является элементом формы договора аренды и положения п. 2 ст. 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, не распространяется на соглашение о расторжении договора..."

Позиция 2. Договор аренды, прошедший государственную регистрацию, считается расторгнутым по соглашению сторон с момента госрегистрации данного соглашения.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 ("Форма и государственная регистрация договора аренды"), 651 ГК РФ ("Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения"), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный закон вступил в силу 04.03.2013.
Согласно п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров из договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пункте 14 названного постановления.
В соответствии с этими разъяснениями в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 N Ф04-48/2009(19184-А46-28) по делу N А46-1552/2008
"...Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу "Омскстрой" (далее - ЗАО "Омскстрой") о взыскании 57 890 рублей 65 копеек арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.01.2006 N Д-Кр-31-5935 и 18 053 рублей 57 копеек пени за период с 25.07.2007 по 26.11.2007.
В связи с вводом объекта в эксплуатацию и передачей жилого дома эксплуатирующей организации Департамент и ЗАО "Омскстрой" 06.08.2007 подписали соглашение о расторжении договора (далее - соглашение), указав, что договор следует считать прекратившим действие с 01.03.2007.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области в регистрации соглашения отказано, о чем ЗАО "Омскстрой" и Департаменту сообщено в письме от 13.09.2007 N 43/37258.
Отказ регистрирующего органа в регистрации соглашения сторонами договора в установленном законом порядке не оспаривался.
Акт приема-передачи земельного участка не подписывался.
Посчитав, что договор аренды земельного участка является действующим, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку договор заключался сторонами сроком на 3 года, то в силу правил статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по аренде подлежала государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, и любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали обязательной государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).
То обстоятельство, что стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, которое подлежало государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области, не освобождало ответчика от обязанности арендатора вносить арендные платежи до того момента, как соглашение о расторжении сделки в установленном порядке будет зарегистрировано..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.12.2013 по делу N А32-1181/2013
"...Соглашением от 25.05.2012 договор аренды расторгнут (далее - соглашение о расторжении договора аренды). Государственная регистрация названного соглашения осуществлена 21.06.2012.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. В силу приведенной нормы соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса).
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договор аренды и соглашение о его расторжении зарегистрированы Управлением Росреестра соответственно 03.10.2011 и 21.06.2012. Следовательно, с даты государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды последний прекратил свое действие.
В материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендодателю земельного участка ранее указанной в исковом заявлении даты (даты прекращения арендных отношений сторон - 21.06.2012). Расчет задолженности за период с 26.08.2011 по 21.06.2012 соответствует условиям договора.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса..."

15.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, необходимо ли для государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды представлять в регистрирующий орган документы, подтверждающие, что договор аренды, срок действия которого истек, не возобновился на неопределенный срок, существует две позиции судов.

Позиция 1. Для государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока действия договора аренды не требуется представления документов, свидетельствующих о том, что договор аренды не возобновлен на неопределенный срок.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившим в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, которые заключены после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных сроком на один год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 названного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.10.2017 N Ф05-14873/2017 по делу N А40-4670/2017
"...Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, ООО "Комис" является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Можайское шоссе, д. 28, общей площадью 374,5 кв. м, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.02.2001 внесена запись регистрации N 77-01/06-159/2000-5851, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.02.2001 (77 НН N 000533).
01.07.2011 нежилое помещение было передано в аренду АО "Торговый Дом "ЦентрОбувь" по договору аренды нежилого помещения N 0049/11 от 01.07.2011.
Согласно пункту 5.1 договора срок договора аренды составляет 5 (пять) полных лет со дня его государственной регистрации, т.е. до 23.09.2016.
16.10.2015 арендатор приостановил свою деятельность в арендованном помещении, о чем истцом был составлен Акт от 16.10.2015.
26.09.2016 заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации прекращения договора аренды в связи с истечением срока действия договора.
Сообщением 07.11.2016 N 77/007/023/2016-1398 Управлением Росреестра по Москве отказано ООО "Комис" в государственной регистрации прекращения договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Москва, Можайское шоссе, д. 28, по основаниям, изложенным в абзаце 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации.
В соответствии с Уведомлением Росреестра по Москве причиной отказа в регистрации послужило отсутствие документов, подтверждающих факт прекращения арендных правоотношений и возврата арендованного недвижимого имущества.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 610, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 13, пунктов 1 и 2 статьи 16, пунктов 1 и 2 статьи 17, пункта 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации, частей 1 и 4 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходили из того, что государственная регистрация прекращения обременения рассматриваемого объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока, на который договор был заключен, должна быть осуществлена Управлением Росреестра по Москве на основании заявления ООО "Комис", такая регистрация не требует представления каких-либо дополнительных документов, в том числе соглашения о расторжении договора аренды, при этом суды, установив, что арендатор не использует помещение, арендодатель возражает относительно использования помещения данным арендатором, поскольку заключен уже новый договор аренды на данное помещение с иным лицом, а также принимая во внимание, что заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве именно с заявлением о внесении записи, о прекращении аренды, а не с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды в связи с его досрочным расторжением, суды пришли к выводу, что у Управления Росреестра по Москве имелись основания для внесения в ЕГРП записи о прекращении договора аренды, следовательно, отказ в государственной регистрации прекращения договора аренды от 01.07.2011 N 0049/11 в отношении вышеуказанного нежилого помещения является незаконным.
Суд кассационной инстанции считает, что судами установлены все существенные обстоятельства дела, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм материального и процессуального права..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 26.10.2011 по делу N А40-6761/11-21-77
"...В связи с истечением срока, на который договор аренды от 24.06.2005 г. N 50А8/СО-003/1ДА-240605 был заключен, ООО "Бизнес-центр "СадКо" 08.09.2010 г. обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о прекращении обременения являющихся объектом аренды помещений.
Письмом от 08.10.2010 г. N 11/154/2010-285 Управление Росреестра по Москве сообщило со ссылкой на п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 18, п. 1 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о приостановлении государственной регистрации прекращения обременения в связи с непредставлением документов, свидетельствующих о том, что договор аренды от 24.06.2005 г. N 50А8/СО-003/1ДА-240605 не был возобновлен на неопределенный срок в установленном п. 2 ст. 621 ГК РФ порядке, то есть непредставлением документа, удостоверяющего обстоятельство возврата арендатором арендодателю являющихся объектом аренды помещений.
Суды, руководствуясь п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 17, абз. 2 п. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. п. 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста от 06.08.2004 г. N 135, пришли к правомерному выводу о том, что государственная регистрация прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока, на который договор аренды был заключен, осуществляется на основании заявления любой его стороны и, если иное не установлено договором аренды, не требует представления каких-либо дополнительных документов, в том числе свидетельствующих о том, что договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок.
При указанных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу, что решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды объекта недвижимого имущества не соответствует требованиям ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество прав на недвижимое имущество и сделок с ним"..."

Позиция 2. Для государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока действия договора аренды необходимо представить документы, свидетельствующие о том, что договор аренды не возобновлен на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2011 по делу N А55-13075/2010
"...Общество с ограниченной ответственностью "Ибица" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с требованием о признании недействительными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление, Росреестр), выразившихся во внесении в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аннулировании права аренды на земельный участок по адресу: г. Самара, ул. Победы/ул. Севастопольская в Кировском районе города Самары, общей площадью 7215,60 кв. м, возникшего на основании договора аренды N 228 от 18.04.2008 земельного участка, и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области восстановить в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды на земельный участок по адресу: г. Самара, ул. Победы/ул. Севастопольская в Кировском районе г. Самары, общей площадью 7215,60 кв. м, возникшем на основании договора аренды N 228 от 18.04.2010 земельного участка.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.09.2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2010, заявленные требования удовлетворены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ООО "ЛОТС-1" 18.04.2008 был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Победы/ул. Севастопольская в Кировском районе г. Самары, общей площадью 7215,60 кв. м, для строительства офисно-торгового центра (л. д. 24 - 38).
Согласно пункту 3.1 договора и пункту 1 дополнительного соглашения N 1 к договору срок действия определен с 07.04.2008 по 20.10.2009.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в лице своего представителя 22.10.2009 обратилось в Управление с заявлением о регистрации снятии ограничения (обременения) аренды на указанный земельный участок.
На основании заявления Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области 23.12.2009 была произведена государственная регистрация снятия обременения в виде аренды в отношении спорного земельного участка (л. д. 120 - 122), что послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, отклоняет доводы кассационных жалоб и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как суд правильно определил спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.
Удовлетворяя заявленные требования, суд указал, что сам факт истечения срока действия договора аренды не является основанием для автоматического погашения записи о государственной регистрации договора, поскольку в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. У регистрирующего органа в соответствии с положениями федерального законодательства об аренде и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали необходимые документы, являющиеся надлежащим правовым основанием для государственной регистрации снятия ограничения в виде зарегистрированного договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, ул. Победы/ул. Севастопольская в Кировском районе города Самара, общей площадью 7215,60 кв. м.
Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам и правомерным удовлетворение заявленных требований.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб..."

15.5. Вывод из судебной практики: Если прекращен зарегистрированный договор аренды, о чем внесена соответствующая запись в ЕГРП, то регистрация прекращения договора субаренды не может быть приостановлена на основании заявления субарендатора.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2013 по делу N А41-46694/11
"...Судом апелляционной инстанции установлено, что конкурсный управляющий ООО "ПТК "Комфорт-Сервис" 29.07.2011 направил в адрес ООО "Торговля-Эспа" телеграмму, в которой заявил отказ от исполнения договора аренды помещений от 09.12.2008.
16.08.2011 конкурсный управляющий общества обратился в управление с заявлением о государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде.
Управление Росреестра по Московской области 26.08.2011 внесло в ЕГРП запись о государственной регистрации расторжения договора аренды от 09.12.2008.
В связи с внесением в ЕГРП записи о прекращении договора аренды от 09.12.2008 ООО "ПТК "Комфорт-Сервис" 26.09.2011 обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации погашения записи от 02.09.2009 N 50-50-46/040/2009-378, произведенной на основании договора субаренды от 01.10.2009 N 57-С-К, заключенного между ООО "Респект" и ООО "Марта".
Уведомлением от 24.11.2011 Управление Росреестра по Московской области приостановило государственную регистрацию погашения регистрационной записи от 02.09.2009 N 50-50-40/040/2009-378, в связи с необходимостью устранения нарушенных прав субарендатора ООО "Респект" и обращения последнего в Арбитражный суд Московской области по обжалованию действий конкурсного управляющего.
Удовлетворяя заявленные требования в части признания незаконным решения о приостановлении государственной регистрации погашения записи об аренде от 02.12.2009 N 50-50-46/040/2009-378, суд апелляционной инстанции исходил из того, что 26.08.2011 Управление Росреестра по Московской области внесло в ЕГРП запись о государственной регистрации расторжения договора аренды от 09.12.2008, заключенного между ООО "ПТК Комфорт-сервис" и ООО "Торговля-Эспа".
Вместе с тем, приостанавливая государственную регистрацию погашения записи от 02.09.2009 N 50-50-40/040/2009-378 о субаренде на основании заявления ООО "Респект", Управлением Росреестра по Московской области не учтено, что согласно п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Таким образом, в связи с расторжением договора аренды от 09.12.2008, заключенного между ООО "ПТК Комфорт-сервис" и ООО "Торговля-Эспа", все договоры субаренды, заключенные на основании данного договора считаются прекращенными, в том числе и договор субаренды от 03.08.2009 N 01-ДС/09, заключенный между ООО "Торговля-Эспа" и ООО "Респект", а также договор субаренды от 01.10.2009 N 57-С-К, заключенный между ООО "Респект" и ООО "Марта".
Суд апелляционной инстанции, исходя из того, что Управление Росреестра по Московской области не вправе было приостанавливать государственную регистрацию погашения записи от 02.09.2009 N 50-50-40/040/2009-378 о договоре субаренды на основании заявления ООО "Респект", при том, что оснований для такого приостановления не имелось и им не может служить лишь сам факт подачи заявления субарендатором о таком приостановлении, нарушены права и законные интересы заявителя в отношении принадлежащего ему имущества, пришел к правильному выводу об удовлетворении требования о признании незаконным решения управления от 02.09.2009 N 50-50-40/040/2009-378 о приостановлении государственной регистрации погашения записи о договоре субаренды, оформленное уведомлением от 24.11.2011..."

15.6. Вывод из судебной практики: Отсутствие нотариально удостоверенной доверенности на подписание соглашения о расторжении договора представителем арендатора не может являться основанием для отказа в государственной регистрации указанного соглашения.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.01.2016 N Ф04-28885/2015 по делу N А46-1359/2015
"...Судом установлено, что 20.11.2014 в Управление Росреестра ООО "Адидас" поданы документы на государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды коммерческой недвижимости от 19.10.2013 (объект аренды: нежилое помещение 2П, расположенное по адресу: город Омск, бульвар Архитекторов, 35, кадастровый (условный) номер 55:36:140102:3916) (далее по тексту - соглашение), заключенного между ООО "Адидас" и обществом с ограниченной ответственностью "ИКЕЯ МОС (Торговля и недвижимость)" (далее - ООО "ИКЕЯ МОС (Торговля и недвижимость)", арендодатель).
Сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.01.2015 N 55-55-01/256/2014-900 в регистрации соглашения о расторжении договора от 19.10.2013 ООО "Адидас" отказано на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации), поскольку не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. Регистрирующий орган сослался на то, что в силу статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) доверенность представителя на подписание соглашения от имени арендатора нотариально не удостоверена.
В соответствии с пунктом 1 статьи 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В пункте 128 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки).
Поскольку в рассматриваемом случае обращение стороны в регистрирующий орган связано с регистрацией прекращения обременения, установленного договором аренды, которая по сути направлена на снятие ограничения вещных прав арендодателя на имущество, не связана с распоряжением, установлением прав на него, вывод апелляционной инстанции об отсутствии необходимости представления нотариальной доверенности является правомерным..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.01.2016 N Ф04-28837/2015 по делу N А46-3081/2015
"...31.12.2014 сторонами достигнуто и подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 05.03.2014 N 4, за государственной регистрацией которого 28.01.2015 они обратились в Управление Росреестра.
16.02.2014 ПАО КБ "Восточный" получило уведомление о приостановлении государственной регистрации соглашения к вышеуказанному договору аренды, в котором указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. В нарушение указанной нормы закона соглашение от 31.12.2014 подписано от имени арендатора (ПАО КБ "Восточный") представителем, действующим по доверенности, совершенной в простой письменной форме.
Полагая, что акт Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, Банк обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В пункте 128 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что доверенности на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должны быть нотариально удостоверены (пункт 1 статьи 185.1 ГК РФ). К ним относятся доверенности, уполномочивающие представителя на отчуждение имущества, права на которое зарегистрированы в реестре (например, заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении такого имущества), а также на установление ограниченных вещных прав на него (в частности, установление сервитута или ипотеки).
Апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что при государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения стороны не устанавливали какие-либо ограничения вещных прав на имущество.
Такие ограничения устанавливались лишь при заключении договора аренды.
Следовательно, необходимость в предоставлении нотариально удостоверенной доверенности на подписание соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения Овсянниковым В.В. у ПАО КБ "Восточный" отсутствовала.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд правомерно удовлетворил заявление Банка..."

16. Возможность признания недействительным договора аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован

16.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии. Стороны недействительного договора не вправе требовать его регистрации в судебном порядке.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными)
"...2. Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.
Унитарное предприятие и предприниматель в отсутствие согласия муниципального образования - собственника имущества предприятия - заключили договор аренды, по которому предприятие передало предпринимателю во временное возмездное владение и пользование находящееся у него на праве хозяйственного ведения нежилое здание. Названный договор был заключен сроком на пять лет, однако его государственная регистрация осуществлена не была.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к предприятию о государственной регистрации договора аренды.
Вступивший в дело в качестве третьего лица уполномоченный орган местного самоуправления (представитель собственника имущества) заявил самостоятельное требование о признании договора аренды недействительным и о применении последствий его недействительности (выселении истца из здания), обосновав его отсутствием согласия собственника имущества на передачу здания в аренду (пункт 2 статьи 295 ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске предпринимателю отказал, требование третьего лица удовлетворил, руководствуясь следующим.
В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.
Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке..."

17. Уклонение от государственной регистрации договора аренды

На практике возникают случаи, когда одна из сторон договора аренды своими действиями или бездействием препятствует государственной регистрации договора аренды. В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки и взыскать с первой стороны убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. В связи с этим возникает вопрос: какие действия признаются уклонением от государственной регистрации договора аренды?
В связи с изменениями, которые внесены в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ, последствия уклонения от государственной регистрации договора будут регулироваться п. п. 2 и 3 ст. 165 ГК РФ. Необходимо также обратить внимание на то, что в соответствии с указанными изменениями срок исковой давности по требованиям, касающимся уклонения от государственной регистрации, будет составлять один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Данные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

17.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель, уклоняющийся от госрегистрации договора аренды, вправе выселить арендатора из арендуемых помещений, если арендатор не обращался в суд с требованием о госрегистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127
"...7. Суд удовлетворил иск о признании договора аренды незаключенным и выселении ответчика из занимаемых им помещений, несмотря на факт уклонения истца от государственной регистрации договора, поскольку ответчик не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав, в то время как имел возможность потребовать регистрации сделки в судебном порядке.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю с иском о выселении его из помещений, принадлежащих истцу на праве собственности.
Заявленное требование истец обосновывал тем, что подписанный сторонами договор аренды на срок 5 лет не зарегистрирован в установленном порядке и в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ является незаключенным, следовательно, ответчик владеет нежилыми помещениями без законных оснований.
Суд первой инстанции, установив отсутствие государственной регистрации указанного договора аренды, иск удовлетворил.
По мнению ответчика, суд не учел следующего: истец уклонялся от государственной регистрации договора (притом, что именно на него договором была возложена обязанность по подаче в регистрирующий орган соответствующего заявления и необходимых для регистрации документов) и основания для признания договора незаключенным возникли вследствие бездействия самого истца. Кроме того, истцом не были опровергнуты доводы ответчика о том, что уклонение от государственной регистрации со стороны истца связано с заключением им спустя месяц после подписания спорного договора другого договора аренды тех же помещений с акционерным обществом, предполагающего более высокий размер арендной платы. Это обстоятельство свидетельствует об использовании истцом формальных оснований для уклонения от исполнения своих обязанностей в ущерб ответчику.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения, указав, что факт уклонения истца от государственной регистрации договора сам по себе не может служить законным основанием для владения ответчиком принадлежащими истцу помещениями в отсутствие заключенного между ними договора аренды. В данном случае ответчик мог воспользоваться способом защиты своих прав, предусмотренным пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, согласно которому, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и в этом случае она регистрируется по решению суда. Кроме того, ответчик не лишен возможности в соответствии со статьей 15 Кодекса требовать от истца возмещения убытков, причиненных уклонением от государственной регистрации договора..."

18. Государственная регистрация предварительного договора аренды

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ). На практике возникает вопрос: является ли госрегистрация элементом формы договора и подлежит ли предварительный договор аренды недвижимого имущества госрегистрации?

18.1. Вывод из судебной практики: Не подлежит госрегистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор аренды, подлежащий госрегистрации.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
"...14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12 по делу N А55-8370/2010
"...Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) всякий договор об ипотеке, равно как и договор аренды недвижимости сроком более года подлежит государственной регистрации (пункт 3 статьи 339 и пункт 2 статьи 609 соответственно).
Требований о регистрации предварительного договора аренды недвижимости законодательство не содержит, поэтому момент его заключения не может приниматься во внимание ни при определении очередности возникновения таких обязательств, как аренда и ипотека, ни при решении вопроса о том, требуется ли согласие держателя ипотеки на обременение арендой заложенного ему имущества.
По общему правилу очередность названных обязательств устанавливается по моменту их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Поэтому судам следовало исходить из того, что они решают вопрос обременения арендой уже заложенного банку имущества общества "Энерготехмаш", в отношении которого возбуждено дело о банкротстве.
Таким образом, все судебные инстанции неправильно применили нормы материального права по основному правовому вопросу, от которого зависит результат рассмотрения настоящего спора..."

19. Последствия отмены решения суда, являвшегося основанием для государственной регистрации договора аренды

19.1. Вывод из судебной практики: Отмена решения суда, являвшегося основанием для госрегистрации договора аренды, дает право третьим лицам обратиться в регистрирующий орган с требованием об аннулировании записи о регистрации.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.02.2007 N 11221/05 по делу N А32-29556/2004-21/607-2005-21/1312
"...Согласно решению суда первой инстанции от 03.11.2004, вступившему в законную силу, Территориальным управлением Минимущества России по городу Сочи было издано распоряжение от 28.12.2004 N 04-04/3285 "О предоставлении Киколенко Наталье Юрьевне земельного участка в пользование на условиях аренды в связи с приобретением права собственности на недвижимое имущество и упорядочении землепользования федерального государственного унитарного предприятия "1-я судостроительная верфь" Министерства обороны Российской Федерации по ул. Ушакова, строение 2 в Лазаревском районе города Сочи".
Во исполнение этого распоряжения между Территориальным управлением Росимущества по Краснодарскому краю и Киколенко Н.Ю. заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 30.12.2004 N 04-15/36 сроком на 49 лет (применительно к требованиям статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В последующем в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" была произведена государственная регистрация этого договора, основанием для совершения которой послужило решение суда первой инстанции от 03.11.2004.
Спустя год суд кассационной инстанции это решение отменил, в связи с чем основание для сохранения государственной регистрации заключенного договора отпало, поскольку в силу статьи 2 названного Закона государственная регистрация должна подтверждать лишь существующее право.
При изложенных обстоятельствах третьи лица вправе обратиться в регистрационную службу с требованием об аннулировании записи о государственной регистрации указанного договора аренды земельного участка, а при отказе или уклонении этого органа - оспорить его решение либо действия (бездействие) в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

20. Требования нормативных актов субъектов РФ (их органов) и условия договоров аренды о государственной регистрации таких договоров

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее совершения. На практике встречаются случаи, когда требования о госрегистрации договоров, не подлежащих такой регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ, предусмотрены в нормативных актах субъектов РФ и их органов. Договор, не подлежащий госрегистрации, также может содержать условие о такой регистрации. Анализ судебной практики позволяет дать оценку указанным нормативным требованиям и условиям договоров.

20.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды нежилых помещений, который не прошел регистрацию, предусмотренную нормативным актом субъекта РФ до введения в действие Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не считается незаключенным.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
"...2. Регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК.
Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.
Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет права требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.
Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части Гражданского кодекса о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.
Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК..."

21. Соотношение договора аренды, права аренды и их государственной регистрации

21.1. Вывод из судебной практики: Госрегистрация договора аренды или права аренды сама по себе не заменяет договора аренды.

Судебная практика:

Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 154-О
"...Из этих законоположений в их взаимосвязи следует, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора..."

22. Государственная регистрация сделок, направленных на передачу в аренду имущественного комплекса

22.1. Вывод из судебной практики: Сделки, фактически направленные на передачу имущественного комплекса в аренду на срок более года, подлежат госрегистрации.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.01.2003 N 7291/02 по делу N А79-5478/02-СК2-4683
"...Открытое акционерное общество "Алатырский завод низкотемпературных холодильников" (далее - акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АЗНХ - АВТО" о признании недействительными: договора долгосрочной аренды производственных помещений с правом первоочередного выкупа от 27.07.98, договора долгосрочной аренды транспортных средств с правом первоочередного выкупа от 27.07.98 и договора долгосрочной аренды оборудования с правом первоочередного выкупа от 27.07.98 и возврате полученного по указанным договорам имущества.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, обоснованно признали, что все три договора аренды являются взаимосвязанными сделками, направленными на передачу в аренду имущественного комплекса транспортного цеха акционерного общества на срок более года, поэтому в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали обязательной государственной регистрации.
Кроме того, в силу статей 6 и 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до заключения договоров аренды имущественного комплекса транспортного цеха акционерное общество как арендодатель обязано было зарегистрировать свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр).
При таких обстоятельствах суды двух инстанций правомерно на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали сделки аренды ничтожными сделками и применили последствия их недействительности..."

23. Государственная регистрация обременения, порождаемого договором аренды

23.1. Вывод из судебной практики: Регистрация обременения, порождаемого договором аренды недвижимого имущества, производится только при регистрации самого договора аренды.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
"...6. Положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества..."

24. Возможность сохранения договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при смене собственника арендованного имущества

В соответствии с положениями п. 1 ст. 617 ГК РФ переход к другому лицу права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Возникает вопрос о том, какие последствия для арендатора повлечет за собой смена собственника арендованного имущества, если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован в установленном порядке.

24.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, сохраняет ли силу договор аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, после перехода права собственности на арендуемое имущество, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, сохраняет силу после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными)
"...4. Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.
Предприниматель А. обратился в арбитражный суд с иском об освобождении предпринимателем Н. здания склада.
Истец указывал, что купил спорное здание, не обремененное чьими-либо правами, у муниципального образования. Право истца зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Ответчик возражал против иска, ссылаясь на заключенный с муниципальным образованием договор долгосрочной аренды склада, который хотя и не прошел государственную регистрацию, но исполнялся сторонами в течение трех лет, и его срок еще не истек. Поэтому, по мнению ответчика, в силу статьи 617 ГК РФ договор продолжает действовать и он может требовать от истца государственной регистрации сделки на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ.
Суд иск удовлетворил, указав следующее.
Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.
По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
Поскольку из материалов дела следовало, что истец в момент заключения договора купли-продажи не знал о договоре аренды (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали, при осмотре склада представитель продавца заверил покупателя об отсутствии каких-либо обременений), то в отношении его соглашение муниципального образования и ответчика не имеет силы.
В другом деле покупатель здания обратился с иском о выселении арендатора, использующего здание на основании долгосрочного договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию.
Ответчик возражал против иска, ссылаясь на неправомерное поведение истца, который, приобретая здание, был поставлен продавцом (арендодателем) и ответчиком в известность о наличии незарегистрированного долгосрочного договора аренды.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, сославшись на то, что согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор считается незаключенным и не может затрагивать права третьего лица - покупателя.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске о выселении отказал на основании следующего.
Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано..."

Позиция 2. К новому собственнику не могут перейти права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды.

Судебная практика:

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд счел договор аренды незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации.

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.02.2002 N 6810/01 по делу N А40-16311/00-59-148
"...Договор аренды от 06.07.99 административно-офисного здания площадью 7284 кв. метра, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Вятская, д. 70, заключен между АКБ "Еврофинанс" (арендодатель) и ООО "ГВЦ Интуриста" (арендатор) сроком на 5 лет.
При рассмотрении дела судом установлено, что АКБ "Еврофинанс" в установленный договором срок регистрацию не произвел. Направив в регистрирующий орган письмо от 18.10.99 N 02-15/1086 о проведении регистрации договора аренды и получив уведомление Москомрегистрации от 16.11.99 N 99/77-13822-МКР о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 06.07.99 ввиду отсутствия некоторых необходимых для этого документов, АКБ "Еврофинанс" не известил арендатора о необходимости предоставить данные документы.
АКБ "Еврофинанс" 18.02.2000 заключил договор купли-продажи спорного здания N 01-01 с ЗАО "НПП "Тема", право собственности которого на этот объект подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 20.04.2000.
Принимая решение, суд первой инстанции правильно исходил из того, что к ЗАО "НПП "Тема" не перешли права и обязанности арендодателя по договору от 06.07.99 в силу статей 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 617 Кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, к новому собственнику права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды от 06.07.99 в порядке, предусмотренном статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, перейти не могли, а АКБ "Еврофинанс" с момента перехода права собственности на здание к ЗАО "НПП "Тема" перестал быть стороной по договору аренды.
Следовательно, требование истца об обязании произвести регистрацию договора аренды не подлежало удовлетворению..."

25. Возможность применения к договору аренды с правом выкупа имущества правил, регламентирующих форму договора купли-продажи

25.1. Вывод из судебной практики: К договору аренды с правом выкупа имущества применяются правила, регламентирующие форму договора купли-продажи.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ)..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 по делу N А32-33846/2013
"...Индивидуальный предприниматель Камагуров В.П. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО "Кавказ" (далее - общество) о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности от общества к предпринимателю на объект недвижимого имущества: пекарню общей площадью 137,7 кв. м, этажностью 1, кадастровый номер 23:09:0206001:938, расположенную по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, поселок Мирской, ул. Садовая, 68, на основании договора аренды нежилого производственного помещения с последующим выкупом от 13.04.2010 N 70/661-10.
13 апреля 2010 года предприниматель и общество заключили договор N 70/661-10 аренды нежилого производственного помещения с последующим выкупом (далее - договор), расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, поселок Мирской, ул. Садовая, 68, для производства хлебобулочных изделий с последующим выкупом. Общая сумма арендной платы определена сторонами в размере 15 тыс. рублей в квартал, размер арендной платы не может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке.
Обязательства по передаче объекта аренды исполнены сторонами 13.04.2010 (акт приема-передачи). Предприниматель 16.03.2011 и 20.03.2011 внес в кассу общества выкупную стоимость пекарни в размере 65 тыс. рублей.
Согласно пункту 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), что имело место в данном случае, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Положениями статей 550 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Данная правовая позиция нашла отражение в пункте 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из буквального толкования выраженной в договоре воли сторон следует, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения обусловленной договором выкупной цены.
Как верно установлено судами, предприниматель произвел выкупной платеж (т. 1, л.д. 44, 45). С момента выкупа имущества у общества возникло обязательство обеспечить покупателю оформление перехода права собственности на это имущество.
В силу пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив названные обстоятельства, суды верно пришли к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований..."

26. Государственная регистрация договора аренды жилого помещения, заключенного с целью проживания в нем арендатора

26.1. Вывод из судебной практики: Договор о предоставлении во временное владение и пользование жилого помещения с целью проживания арендатора с правом выкупа данного имущества, заключенный на срок более пяти лет и предусматривающий выплату арендатором арендной платы и выкупной цены, подлежит государственной регистрации как договор аренды.

Примечание: По вопросу о юридической квалификации указанного договора см. п. 5.16 материалов к ст. 606 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 01.04.2015 N Ф10-762/2015 по делу N А35-4341/2014
"...Как следует из материалов дела, 18.03.2014 между ЗАО "Сейм-Агро" (арендодатель) и Шагаевым А.Ю. (арендатор) заключен договор аренды помещения (с правом последующего выкупа) N 3 объекта недвижимого имущества - квартиры общей площадью 49,7 кв. м, расположенной по адресу: г. Курск, ул. Комарова, д. 8б, кв. 131, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества (квартиру) для проживания арендатора и членов его семьи, сроком с 18.03.2014 по 18.03.2024.
ЗАО "Сейм-Агро" 04.04.2014 обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 18.03.2014 N 3.
21.04.2014 регистрирующим органом приостановлена государственная регистрация на срок до 21.05.2014 в связи с возникшими у регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации.
Сообщением от 23.05.2014 N 01/069/2014-270 Управление отказало ЗАО "Сейм-Агро" в государственной регистрации договора аренды на основании пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, в связи с тем что представленный на государственную регистрацию договор аренды, в силу ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации и ч. 2 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, является договором найма жилого помещения, который не подлежит государственной регистрации.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ч. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно пункту 3 спорного договора за пользование арендованным имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 5000 руб. в месяц. Выкупная цена квартиры составляет 2500000 руб. Не позднее 7-го числа каждого месяца начиная со дня заключения Сторонами договора Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке 25000 руб., из которых 20000 руб. - платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены, а 5000 руб. - арендная плата за пользование квартирой.
В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Вместе с тем положения главы 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, предоставленного во владение и пользование для проживания в нем.
Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, изложенное свидетельствует о том, что условия спорного договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа Арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате Арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, соответствующего положениям главы 34 Гражданского кодекса РФ "Аренда".
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации (статья 609 ГК РФ).
При названных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что представленный на регистрацию договор аренды жилого помещения в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ подлежал государственной регистрации, правомерен..."

27. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест

27.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, приостанавливается ли государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест, существует две позиции судов.

Позиция 1. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест, приостанавливается.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.05.2015 N Ф05-3063/2015 по делу N А41-41827/14
"...Письмом от 13.03.2014 N 53/005/2014-199 Управление Росреестра по Московской области уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации сделки - договора аренды на помещение в здании многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: Московская область, город Лыткарино, ул. Парковая, стр. 2, указав на наличие в регистрационном деле Постановления Тверского районного суда г. Москвы от 28.02.2014 о наложении ареста на имущество - здание многофункционального торгово-развлекательного комплекса в виде запрета собственнику совершать сделки, предметом которых является продажа либо иное отчуждение указанного имущества.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление, исходил из того, что заявителем для государственной регистрации представлены все необходимые документы, которые соответствуют требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражают информацию, необходимую для государственной регистрации договора аренды помещения. Суд пришел к выводу о том, что оснований для приостановления государственной регистрации у Управления Росреестра по Московской области не имелось.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
При этом суд апелляционной инстанции указал, что в случае отсутствия в договоре аренды условия о выкупе арендованного имущества (ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации) заключение такого договора само по себе не может повлечь перехода права собственности на арендованное имущество арендатору, ему передаются лишь права владения и пользования этим имуществом. Поскольку договором аренды от 28.10.2013 N 00911300032 право выкупа арендованного имущества не предусмотрено, т.е. совершенная сторонами сделка не направлена на отчуждение спорного имущества, в связи с чем к государственной регистрации данной сделки не могут быть применены ограничения, определенные постановлением от 28.02.2014 Тверского районного суда г. Москвы.
При этом судами не учтено следующее.
Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.
Согласно части 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.
Исходя из данных норм права арестованное имущество не может быть обременено в период действия данной меры пресечения правами на него третьих лиц, что исключает осуществление государственным регистратором государственной регистрации сделок в отношении объекта недвижимого имущества, находящегося под арестом.
В отношении сделок аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, исключение из данного правила законом не предусмотрено.
Постановлением судьи Тверского районного суда города Москвы от 28 февраля 2014 года по уголовному делу N 18151 наложен арест на здание многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: Московская область, г. Лыткарино, ул. Парковая, стр. 2.
Таким образом, на объект аренды (помещение) по вышеприведенному договору аренды также наложен арест.
Исходя из изложенного Управление Росреестра по Московской области правомерно приостановило государственную регистрацию договора аренды..."

Позиция 2. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест, не приостанавливается.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.03.2013 N Ф03-1016/2013 по делу N А51-14418/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 03.05.2012 между ООО "Гринвич" (арендодатель) и ООО "Кафе Экватор" (арендатор) заключен договор N ФГГ-А/12/10 аренды недвижимого имущества - нежилых помещений в девятиэтажном здании (лит. А) с двухэтажной пристройкой (лит. А.1), техническим этажом и подвалом, общей площадью 421,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Набережная, 20.
Срок действия договора аренды определен сторонами до 30.04.2017 (пункт 4.1 договора).
Ранее постановлением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 30.12.2003 был наложен арест на здание по названному выше адресу.
05.05.2012 ООО "Гринвич" обратилось с заявлением в Управление Росреестра по Приморскому краю о государственной регистрации договора аренды от 03.05.2012 N ФГГ-А/12/10.
На основании пункта 4 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация указанного договора приостановлена в связи с наличием в ЕГРП записи об аресте объекта аренды, непредставлением необходимых для регистрации документов, а именно кадастрового паспорта нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды, и наличием зарегистрированных прав на объекты недвижимости, передаваемые по договору, о чем 31.05.2012 ООО "Гринвич", ООО "Кафе Экватор" и представитель общества уведомлены в письменной форме (N 01/095/2012-169).
Считая действия Управления Росреестра по Приморскому краю по приостановлению государственной регистрации в части незаконными, ООО "Гринвич" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя требования ООО "Гринвич", арбитражные суды обоснованно исходили из того, что заключение договора аренды не свидетельствует о совершении действий со стороны собственника по распоряжению спорным имуществом, на ограничение которых направлена избранная судом мера принуждения в виде наложения ареста на это имущество.
Исходя из смысла и содержания статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право аренды состоит в правомочии владения и пользования арендованным имуществом. Законом не предоставлено арендатору право по распоряжению имуществом. При этом собственник имущества в данном случае остается прежним. Спорным договором аренды не предусмотрен и переход права собственности на арендованное имущество по окончании срока его действия в соответствии со статьей 624 ГК РФ.
Судами установлено и не опровергнуто регистрирующим органом то обстоятельство, что обременение здания ООО "Гринвич" заключается только в его аресте, что при этом не исключает и не ограничивает возможности использования помещений собственником по его прямому назначению, в том числе и путем сдачи в аренду, при которой собственник имущества не меняется. Из материалов дела усматривается, что арестованное здание не было изъято у общества и оно продолжало им пользоваться в хозяйственном обороте, за исключением наложенных ограничений - распоряжения арестованным имуществом.
Таким образом, доводы заявителя кассационной жалобы, которые фактически сводятся к тому, что при заключении договора аренды ООО "Гринвич" осуществило правомочие распоряжения спорным объектом недвижимости, а стороны имели намерение определить объем гражданских прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды, подлежат отклонению, так как направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств..."

28. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 609 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

28.1. Пример применения требований Гражданского кодекса РФ о регистрации договора аренды к договору перенайма

Ситуация
Арендодатель заключил с третьим лицом договор аренды части помещений, уже сданных в аренду. Первоначальный арендатор обратился в суд с иском о признании такого договора недействительным. Суд в удовлетворении иска отказал, однако это решение было отменено Президиумом ВАС РФ.

Применение ст. 609 ГК РФ в этой ситуации
Президиум ВАС РФ указал, что перенаем должен осуществляться согласно нормам гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со ст. 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме основной сделки, включая государственную регистрацию. Поскольку нижестоящие суды не проверили, была ли заключена и надлежаще оформлена сделка по перенайму части арендованного имущества, Президиум ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение.
(Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01 по делу N А40-33762/00-59-327)

Статья 610. Срок договора аренды

	См. также: Важнейшая практика по ст. 610 ГК РФ	

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 610 ГК РФ

1. Начало течения срока действия договора аренды >>>
2. Согласование срока договора аренды >>>
3. Продление органом местного самоуправления срока действия договора аренды >>>
4. Отказ арендодателя от договора аренды как злоупотребление правом >>>
5. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок >>>
6. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора >>>
7. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок >>>
8. Содержание уведомления о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок >>>
9. Последствия совершения действий, направленных на продолжение арендных отношений, совершенных после отказа от договора >>>
10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя >>>
11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества >>>
12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок >>>
13. Прекращение действия договора, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, при подписании нового договора на то же имущество >>>
14. Полномочия органов местного самоуправления при установлении сроков договора аренды >>>
15. Отказ от договора аренды, заключенного (продленного) на неопределенный срок со множественностью лиц на стороне арендодателя (арендатора) >>>
16. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 610 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания >>>

1. Начало течения срока действия договора аренды

Статья 610 ГК РФ регламентирует отношения, связанные со сроком договора аренды, при этом различие понятий "срок аренды" и "срок договора аренды" в ней не разъясняется. Однако анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что эти определения не являются тождественными. Нередко стороны, заключая договор аренды, распространяют его действие на отношения, возникшие до его заключения. Впоследствии могут возникнуть споры относительно того, с какого момента отсчитывается срок действия договора.
От решения данного вопроса может зависеть, подлежит ли такой договор государственной регистрации (если совокупный срок аренды составляет год или более).

1.1. Вывод из судебной практики: Срок действия договора аренды и срок аренды не являются тождественными понятиями и могут не совпадать.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2004 N А56-5726/04
"...Как следует из материалов дела, ООО "ГАЛС" (арендодатель) и ООО "Топ Хаус Бетон" (арендатор) подписали договор от 24.10.2003 N Г-4 аренды нежилых помещений общей площадью 206,5 кв. м на третьем этаже здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 18-я линия, дом 53, литера Б.
Согласно пункту 8.1 названного договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации, а в соответствии с пунктом 8.2 срок аренды установлен с 01.04.2004 по 01.04.2007.
Договор аренды в силу статей 606, 611 упомянутого Кодекса относится к консенсуальным сделкам, для совершения которых в отличие от реальных сделок достаточно достижения сторонами соглашения об условиях сделки и не требуется передачи вещи. Из статей 425, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации также следует, что понятие "срок действия договора" не тождественно понятиям "срок обязательства", "срок аренды", а момент заключения договора может и не совпадать с моментом, от которого отсчитывается срок исполнения конкретного обязательства.
При таких обстоятельствах следует признать, что условия пунктов 8.1 и 8.2 договора от 24.10.2003 не противоречат нормам гражданского законодательства и друг другу, а срок аренды согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации определен сторонами в пункте 8.2 договора путем указания на конкретные даты начала и окончания срока и составляет три года. В связи с этим договор аренды как заключенный на срок более одного года подлежал государственной регистрации, а отказ ГБР в такой регистрации, основанный на неправильном толковании норм права и условий договора, является незаконным..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.08.2017 N Ф06-22632/2017 по делу N А72-12554/2016
"...В соответствии с условиями данных контрактов Арендодатель обязался передать в аренду грузовую технику на срок с момента заключения по 31.07.2015. Срок исполнения Арендодателем своих обязательств по контрактам определен с момента заключения до 31.07.2015.
Так, по условиям контрактов N 8-2015 от 25.02.2015, N 7-2015 от 17.02.2015, N 6-2015 от 17.02.2015 стороны договорились о передаче в аренду грузовой техники на срок до 31.07.2015 (пункты 1.2, 3.1).
Между тем переданное в аренду имущество МБУ "Дорремстрой" возвратило АО "Гипростроймост" лишь 30.11.2015, доказательств оплаты задолженности в материалы дела не представило, факт владения имуществом в течение указанного периода не оспорило, следовательно, арендная плата правомерно взыскана с МБУ "Дорремстрой" за период с 31.07.2015 по 30.11.2015 на основании положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом суды верно отметили, что неиспользование МБУ "Дорремстрой" после 31.07.2015 техники в своей производственной деятельности для рассмотрения настоящего спора не имеет правового значения.
Довод заявителя кассационной жалобы о своевременном возвращении техники со ссылкой на пункты 12.1 контрактов основан на неверном толковании условий контрактов. В рассматриваемом случае срок оказания услуг по передаче техники в аренду и срок действия контрактов не совпадают, следовательно, учреждение должно было возвратить арендованную технику до окончания срока аренды, а не срока действия договора в части окончательного расчета с арендодателем..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 по делу N А57-9080/2011
"...В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его государственной регистрации.
Срок действия договора (срок договора) - это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (статьи 425, 610 ГК РФ).
Срок аренды - период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (статья 610 ГК РФ).
Статья 610 ГК РФ не разделяет понятий "срок действия договора аренды" и "срок аренды".
Срок аренды и срок действия договора аренды могут совпадать по времени, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора. Однако моменты их начала и окончания могут различаться.
Начало срока действия договора в силу закона всегда определяется моментом его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ). Однако срок аренды начинается с момента передачи имущества.
Различие срока аренды и срока действия договора аренды подтверждается также тем, что фактическое пользование имуществом может начаться раньше заключения договора, то есть начало срока аренды будет предшествовать началу действия договора..."

1.2. Вывод из судебной практики: Срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили его действие на предшествующие отношения.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...6. Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа.
Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с чем не подлежат удовлетворению.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 3 статьи 425 ГК РФ <*>, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
--------------------------------
<*> В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 2 статьи 425 ГК РФ, а не пункт 3 статьи 425 ГК РФ.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.
Данное здание было передано ответчику по акту приема-передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.
В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема-передачи здания.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.
В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"...8. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным.
Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК договор подлежал государственной регистрации. Однако договор не был зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным.
Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.
Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.
На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, т.е. на шесть месяцев. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным..."

Определение ВАС РФ от 26.09.2013 N ВАС-12653/13 по делу N А44-7021/2012
"...Доводы общества о недействительности договора аренды вследствие отсутствия его государственной регистрации были рассмотрены судами и отклонены, исходя из установленного в договоре срока действия с 01.04.2009 до 01.03.2010.
Распространение сторонами действия договора на отношения, возникшие с 01.03.2009, не влияет на исчисление срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, так как согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" такой период времени не включается в срок аренды..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 по делу N А29-3136/2009
"...ОАО "РЖД" (арендодатель) и ООО "Кослансельхозтехника" (арендатор) заключили договор аренды части земельного участка от 30.09.2008 N 314-НОДЮ, по условиям которого арендатору передана в аренду часть земельного участка из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения с кадастровым номером 11:09:00 00 000:0030, площадью 5 990,5 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Коми, Удорский район, ст. Колсан в границах, указанных в плане участка, для эксплуатации примыкающего подъездного железнодорожного пути.
Срок действия договора определен в пункте 2 указанного договора, в соответствии с которым договор действует с даты подписания по 31.12.2008, и его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с 27.11.2007.
В рассматриваемом случае ООО "Кослансельхозтехника" стало собственником недвижимого имущества (железнодорожного тупика) и приступило к его эксплуатации, тем самым задействовав в своей деятельности и земельный участок, занятый этим имуществом. Оформление фактического землепользования между собственником земли и собственником недвижимости состоялось подписание договора аренды от 30.09.2008 N 314-НОДЮ. При этом в самом договоре стороны оговорили распространение условий договора аренды на отношения, сложившиеся до его подписания, что не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенных обстоятельств суд сделал правильный вывод о необходимости взыскания с ответчика задолженности за пользование земельным участком с 27.11.2007.
Доводы заявителя жалобы о заключении договора аренды на срок более года, а потому о необходимости его государственной регистрации суд округа проверил и отклонил в силу следующего.
Срок аренды определен сторонами в договоре с 30.09.2008 до 31.12.2008 и составляет менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Вместе с тем из содержания приведенной нормы следует, что наличие в договоре подобного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды, поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть менее одного года, в связи с чем данный договор не подлежал государственной регистрации..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.10.2011 N Ф03-4738/2011 по делу N А51-14591/2010
"...Как следует из материалов дела, между ОАО "92 СРЗ" (арендодатель) и ООО "Художественное литье" (арендатор) заключен договор аренды от 28.01.2009 N 42-12/269, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование здание литейного участка общей площадью 440,8 кв. м. Срок аренды имущества начинается с 01.01.2009 и заканчивается 31.12.2009 (пункт 7.1 договора аренды).
В соответствии с частью 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Арбитражным судом установлено, что договор аренды заключенный на срок не менее года, не зарегистрирован в установленном законом порядке, является незаключенным в силу части 2 статьи 651 ГК РФ в связи с чем исковые требования о взыскании арендной платы в размере 1 031 472 руб. не подлежат удовлетворению.
При принятии обжалуемых судебных актов арбитражными судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, поэтому основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.08.2011 N Ф03-3739/2011 по делу N А51-15021/2010
"...27.03.2007, 22.01.2008 и 20.01.2009 между Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры (арендодатель) и ООО "ПКФ "КОРИН" были заключены договоры аренды недвижимого имущества N 01-02958-001-Н-АР-5359-00 (срок действия с 01.01.2007 по 31.12.2007), N 01-02958-001-Н-АР-5742-00 (сроком действия с 01.01.2008 по 28.12.2008), N 01-02958-001-Н-АР-5974-00 (сроком действия с 01.01.2009 по 29.12.2009) соответственно, согласно которым арендодатель передал, а арендатор принял в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Сипягина, 31, общей площадью 144, 50 кв. м для использования под магазин.
Данные договоры аренды с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заключены на срок менее одного года, соответственно в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации не подлежали..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.09.2014 по делу N А55-25169/2013
"...Между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ООО "МАРТ-СЕРВИС" заключен договор аренды земельного участка от 30.12.2005 N 025264з сроком действия до 31.10.2006.
По истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновлен на неопределенный срок.
23.05.2012 между Министерством имущественных отношений Самарской области и ООО "МАРТ-СЕРВИС" подписан договор аренды земельного участка N 2199а-2012/2017 сроком действия до 08.04.2017 с одновременным расторжением по соглашению сторон в тот же день предыдущего договора аренды земельного участка от 30.12.2005 N 025264з.
Стороны сделки аренды обратились в Управление Росреестра за государственной регистрацией договора.
Сообщением от 17.09.2013 N 01/668/2013-967 в государственной регистрации договора отказано по причине отсутствия у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды.
Министерство, посчитав отказ незаконным и нарушающим его права и интересы, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с настоящим заявлением.
Отклоняя доводы регистрирующего органа о том, что договор аренды земельного участка от 30.12.2005 N 025264з заключен на срок аренды более года, в связи с чем подлежал процедуре, но не прошел государственную регистрацию, поэтому на основании пункта 2 статьи 609 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, суды правомерно руководствовались разъяснениями, приведенными в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Как разъяснено в названном Информационном письме, в случае, когда стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Суд установил, что договор аренды земельного участка N 025264з заключен сторонами 30.12.2005 сроком с 14.12.2004 до 31.10.2006. Согласно пункту 3.1 договора стороны распространили условия договора к отношениям, существовавшим между ними с 14.12.2004. Следовательно, суды с учетом вышеуказанных разъяснений обоснованно сделали вывод о том, что договор аренды земельного участка от 30.12.2005 N 025264з был заключен на срок менее года и не подлежал государственной регистрации.
При таких обстоятельствах суды правомерно посчитали необоснованной ссылку регистрирующего органа на отсутствие у ООО "МАРТ-СЕРВИС" оснований для продления срока аренды без проведения торгов и нарушение процедуры предоставления земельного участка как противоречащую Порядку, установленному постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.10.2010 по делу N А12-152/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 24.02.2009 между Администрацией и ООО "Визави-2000" заключен договор аренды земельного участка (кадастровый номер 34:34:040022:122), расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Невская, 10б, площадью 2559 кв. м, сроком на один год с 02.12.2008 по 02.12.2009.
Договором аренды от 24.02.2009 N 8466 установлено, что его условия действуют со 02.12.2008, то есть применяются к отношениям, возникшим до момента заключения договора.
В соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", наличие в договоре указанного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия.
Следовательно, договор аренды N 8466 заключен 24.02.2009, срок его действия определен до 02.12.2009. Договор заключен на срок менее одного года, в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) государственной регистрации не подлежал.
Судебная коллегия выводы судебных инстанций находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.09.2008 по делу N А06-4970/07
"...По мнению подателя жалобы, срок аренды по договору по 14.09.2001 составлял 1 год. Соответственно данный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Поскольку договор не регистрировался в органах регистрации, то он является не заключенным.
Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений от 14.05.1999 N 6454, согласно которому в арендное пользование передано нежилое помещение в кирпичном доме N 13 по ул. Тренева общей площадью 67,0 кв. м для использования под магазин.
Срок аренды определен с 01.05.1999 по 01.05.2000.
Срок аренды неоднократно сторонами продлевался.
Изменением N 4 от 17.08.2004 к договору N 6454 от 14.05.1999 срок аренды определен с 01.09.2004 по 21.08.2005.
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" рекомендовано исходить из следующего: если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
При таких обстоятельствах, срок исчисления периода аренды по договору N 6454 от 14.05.1999 начинается с момента его подписания, то есть с 14.05.1999, составляет менее года и в силу закона государственной регистрации не подлежит.
При таких обстоятельствах дела, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.03.2016 N Ф07-1177/2016 по делу N А56-52022/2015
"...Считая отказ Управления Росреестра в государственной регистрации прекращения аренды незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались, в частности, статьей 431, пунктом 3 статьи 433, пунктом 2 статьи 425, пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 17, 18, 20 Закона о регистрации, а также учитывали разъяснения, содержащиеся в пункте 8 Информационного письма N 59.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 14.05.2012 N 1) он заключен сроком на три календарных года и вступает в силу с момента его государственной регистрации; правоотношения сторон по настоящему договору возникают с 01.04.2012.
Государственная регистрация спорного договора аренды произведена Управлением Росреестра 20.08.2012.
Следовательно, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали, что по смыслу пункта 5.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 14.05.2012 N 1) названный договор действовал до 20.08.2015.
Между тем Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия 06.05.2015 (т.д. 1, л. 32 - 34).
Как установлено судами и не опровергается в кассационной жалобе, отказ Управления Росреестра от 19.06.2015 в государственной регистрации мотивирован тем, что в момент обращения Общества с заявлением о регистрации прекращения договора аренды договор являлся действующим, доказательства его прекращения в установленном законом порядке Обществом не представлены.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания отказа от 19.06.2015 в государственной регистрации незаконным.
Довод жалобы о том, что согласно пункту 5.1 договора правоотношения сторон возникли с 01.04.2012, не может быть принят во внимание. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Как правильно указали суды со ссылкой на пункт 8 Информационного письма N 59, наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.10.2012 по делу N А44-4607/2011
"...Апелляционный суд обоснованно отклонил довод Общества о том, что спорный договор является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации. Суд правильно указал, что спорный договор, заключенный на срок менее года (с 01.01.2011 по 30.12.2011), не подлежит государственной регистрации. Тот факт, что помещение передано арендатору по акту от 15.06.2010 и в договоре имеется ссылка на начало его действия с даты подписания указанного акта, свидетельствует о том, что стороны распространили условия этого договора на отношения, существовавшие в течение определенного периода времени до его заключения. При исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды. Данный вывод соответствует разъяснениям, приведенным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.01.2011 по делу N А56-31740/2009
"...В дальнейшем Учреждение (арендодатель) и Савашинская М.А. (арендатор) заключили договор от 01.07.2008 N 157 аренды указанного помещения. Договор аренды согласован с Российской академией наук и Управлением.
В соответствии с пунктом 3.9 договора ответчик обязался уплатить 661 819 руб. за фактическое пользование помещением за период с 01.03.2008 по 30.06.2008 в срок до 30.09.2008.
Пунктом 1.3 договора аренды установлено, что он вступает в силу с 01.07.2008 и действует до 27.06.2009.
В силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия; момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, период времени, предшествовавший заключению договора аренды, не включается в срок аренды, поэтому спорный договор следует считать заключенным на срок менее года.
Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК такой договор не подлежит государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.12.2006 по делу N А13-1671/2006-06
"...Определяя срок действия договора от 13.06.2002 и необходимость в зависимости от этого его государственной регистрации, суд ошибочно посчитал, что договор от 13.06.2002 заключен на срок один год. Действительно, согласно пункту 2.2 договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие с 28.02.2002 по 27.02.2003. Однако в силу положений пункта 2 статьи 425 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указание в договоре на то, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, а для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды, не должен включаться в срок аренды. Поэтому срок аренды земельного участка по договору от 13.06.2002 не мог начинаться ранее 13.06.2002 и заканчивался в момент, указанный в договоре, - 27.02.2003, составляя, таким образом, период менее одного года. Поскольку в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.03.2016 N Ф08-9276/2015 по делу N А63-3793/2015
"...Пунктом 5.2 договора, заключенного 10.07.2013, его стороны согласовали уплату арендатором пени (из расчета 0,06% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки) за нарушение срока внесения арендной платы.
Признав правомерным начисление арендатору неустойки с 16.06.2012, судебные инстанции не учли, что право сторон установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса), свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора (пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее - информационное письмо N 66).
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, установить и исследовать все существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 17.06.2010 N Ф09-4458/10-С3 по делу N А47-9713/2009
"...Как следует из материалов дела, 01.09.2008 между комитетом и кооперативом с участием третьего лица заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N 2-692а-9293.
Пунктом 1.3 договора определено, что срок действия договора аренды устанавливается на одиннадцать месяцев двадцать девять дней.
В п. 1.4 договора установлено, что договор действует с 01.07.2008 по 29.08.2009 и, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 01.07.2008.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что названный договор аренды следует считать незаключенным, поскольку не выполнено условие о его государственной регистрации в установленном законом порядке. Судом первой инстанции сделан вывод о том, что договор подписан на срок более одного года, следовательно, он в соответствии со ст. 130, 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента такой регистрации.
Суд апелляционной инстанции решение суда отменил, в удовлетворении исковых требований отказал, так как установил, что договор аренды заключен на срок менее одного года и его государственной регистрации не требуется.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, когда стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды. Из содержания п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды.
Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно признал договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 01.09.2008 N 2-692А-9293 заключенным на срок, указанный в договоре, на одиннадцать месяцев и двадцать девять дней, то есть с 01.09.2007 по 29.08.2008..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 24.03.2008 по делу N А35-4496/07-С12
"...На основании постановления N 148 от 29 января 2004 года Администрация города Курска, арендодатель, и ООО "Фирма "Перспектива Плюс", арендатор, заключили договор аренды земельного участка N 67202ю от 27 апреля 2004 года, в соответствии с условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок, относящийся к землям поселений, общей площадью 8000 кв. м, расположенный по адресу: г. Курск, ул. 2-я Агрегатная, под строительство 1-ой очереди жилой застройки - жилой дом N 1. Срок действия договора установлен с 29 января 2004 года по 28 января 2005 года...
Ссылаясь на уклонение арендодателя от подписания нового договора аренды земельного участка для продолжения строительства, истец обратился с иском об обязании ответчика произвести государственную регистрацию договора N 67202ю аренды земельного участка от 27 апреля 2004 года, заключенного между Администрацией города Курска и ООО "Фирма "Перспектива Плюс" и возобновленного с 29 января 2005 года на тех же условиях на неопределенный срок.
Суд отказал в удовлетворении исковых требований, указав, что договор аренды N 67202ю от 27.04.2007 заключен на срок менее года и не нуждается в государственной регистрации, не требуется также государственная регистрация и в случае возобновления договора на неопределенный срок. Кроме того, суд сослался на то, что срок действия договора, о понуждении зарегистрировать который заявлен иск, истек.
Судебная коллегия считает решение суда первой инстанции по существу верным. Однако полагает необходимым указать следующее.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ для признания договора возобновленным на неопределенный срок необходимо два условия: арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, арендодатель против этого не возражает.
Доказательств иного по настоящему делу суду не представлено, в связи с чем кассационная коллегия полагает, что суд области необоснованно отклонил довод истца о возобновлении договора аренды N 67202ю от 27.04.2004 на неопределенный срок..."

1.3. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какой даты начинает течь срок действия договора, если последний подписан позже даты начала его действия, указанной в договоре, существует две позиции судов.

Позиция 1. Срок действия договора начинает течь с даты, указанной в договоре, даже если последний был подписан позже.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.03.2009 N Ф03-642/2009 по делу N А59-825/2008
"...Срок договора аренды земельного участка от 30.08.2002 N 3478 в соответствии с его пунктом 1.2 определен сторонами с 01.04.2002 по 31.03.2003, что с учетом пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", признается равным одному году.
Опровергая вышеприведенные выводы суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что срок договора аренды N 3478 следует исчислять не по условиям пункта 1.2 договора, а с момента его заключения, то есть с 30.08.2002 по 30.03.2003, что составляет срок менее одного года, поэтому договор не требовал государственной регистрации и является заключенным...
Как видно из дела и установлено судом первой инстанции, в пункте 1.2 договора N 3478 отсутствует соглашение сторон о распространении условий договора на отношения, существовавшие до его подписания 30.08.2002. Поэтому вывод апелляционного суда о том, что указанный пункт договора свидетельствует лишь о согласии арендатора оплатить фактическое использование земельного участка до момента заключения договора, не соответствует доказательствам по делу и требованиям статьи 431 ГК РФ о толковании договора.
Подписывая договор от 30.08.2002, истец и ответчик в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ добровольно определили срок его действия один год. Указание в договоре на начало срока действия договора с 01.04.2002, то есть ранее даты подписания договора, не равнозначно условию, предусмотренному пунктом 2 статьи 425 ГК РФ и не противоречит закону..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд не указал прямо на момент начала течения срока действия договора. Однако при решении вопроса о необходимости госрегистрации договора суд исчислял указанный срок с даты, определенной в договоре, а не с момента его подписания, которое было позже.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.10.2011 N Ф03-4738/2011 по делу N А51-14591/2010
"...Как следует из материалов дела, между ОАО "92 СРЗ" (арендодатель) и ООО "Художественное литье" (арендатор) заключен договор аренды от 28.01.2009 N 42-12/269, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование здание литейного участка общей площадью 440,8 кв. м. Срок аренды имущества начинается с 01.01.2009 и заканчивается 31.12.2009 (пункт 7.1 договора аренды).
В соответствии с частью 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Арбитражным судом установлено, что договор аренды заключенный на срок не менее года, не зарегистрирован в установленном законом порядке, является незаключенным в силу части 2 статьи 651 ГК РФ в связи с чем исковые требования о взыскании арендной платы в размере 1 031 472 руб. не подлежат удовлетворению.
При принятии обжалуемых судебных актов арбитражными судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, поэтому основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.10.2011 по делу N А12-2242/2011
"...Как следует из материалов дела, между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО "Металлдом" (Арендатор) был заключен договор N 8360 аренды земельного участка, учетный номер 1-10-102, кадастровый номер 34:34:01 00 11:0109, площадью 2 449 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Тракторозаводской район, ул. имени Колумба, 5д.
Срок действия договора N 8360 от 10.11.2008 с 29.10.2008 по 29.10.2009 (пункт 2.1 договора). Спорный договор со стороны арендатора был подписан 30.11.2009.
Указанный договор государственную регистрацию не прошел.
В силу положений пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемой в данном случае по аналогии права, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.01 N 59, договор аренды следует считать заключенным на срок, указанный в договоре.
Согласно пункту 2.1 договора сторонами срок аренды определен в один год. Более позднее подписание договора не свидетельствует об установлении иного срока аренды, чем предусмотрено договором.
Таким образом, довод заявителя жалобы о том, что спорный договор подлежал государственной регистрации, является состоятельным.
При таких обстоятельствах, учитывая незаключенность договора аренды, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований о взыскании договорной неустойки..."

Позиция 2. Срок действия договора начинает течь с даты его подписания, если договор подписан позже указанной в нем даты начала действия.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд не указал прямо на момент начала течения срока действия договора, однако пришел к выводу об отсутствии необходимости его государственной регистрации.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.09.2013 N Ф03-3997/2013 по делу N А51-20156/2012
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 12.04.2006 между Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры (арендодатель) и НО Приморская краевая коллегия адвокатов (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 04-00853-001-Н-АР-5043-00, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество (помещение, строение), расположенное по адресу ул. Постышева, дом 39, общей площадью 18,2 кв. м для использования под офис.
Срок действия договора установлен с 01.01.2006 по 31.12.2006 (пункт 1.3).
Помещение передано арендодателем арендатору во владение и пользование по акту приема-передачи от 01.01.2006.
Договор аренды не подлежал государственной регистрации, поскольку заключен на срок менее одного года.
Выводы судов сделаны с правильным применением норм материального права, с учетом положений статьи 71 АПК РФ, на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств..."

1.4. Вывод из судебной практики: Если арендодатель передал, а арендатор принял в пользование объект аренды, срок действия договора аренды, подлежащего государственной регистрации, начинает течь с момента его подписания сторонами, даже если условиями такого договора предусмотрено, что он вступает в силу с момента государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.08.2014 по делу N А55-17971/2013
"...Общество с ограниченной ответственностью "Лада-М" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Министерству лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области (далее - Министерство), с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании договора аренды участка лесного фонда от 14.03.2003 N 176, заключенного между Обществом и Министерством, действующим на срок до 06.10.2015.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между государственным учреждением "Самарский лесхоз" Комитета природных ресурсов по Самарской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды участка лесного фонда от 14.03.2003 N 176, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору участок лесного фонда за плату на срок 10 лет для его использования в целях осуществления видов лесопользования: для культурно-оздоровительных целей в квартале 13 Пригородного лесничества, площадью 0,4 га.
Согласно пункту 9.2. договора аренды участка лесного фонда договор вступает в силу с момента его государственной регистрации арендатором и действует в течение 10 лет.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.10.2005.
Земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи от 14.03.2003.
Общество, ссылаясь на то, что государственная регистрация спорного договора аренды участка лесного фонда произведена 05.10.2005, в связи с чем он считается действующим на срок до 06.10.2015, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Судебными инстанциями установлено, что при заключении договора аренды участка лесного фонда от 14.03.2003 N 176 сторонами достигнуты все существенные условия договора, участок лесного фонда передан Обществу по акту приема-передачи от 14.03.2003, соответственно, с указанной даты между сторонами сложились фактические правоотношения по аренде.
Из акта приема-передачи от 14.03.2003 следует, что Общество приняло участок лесного фонда в квартале N 13 Пригородного лесничества Самарского лесхоза сроком на 10 лет.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии со статьей 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
Таким образом, оценив в совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор действует с момента его подписания сторонами, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований..."

2. Согласование срока договора аренды

На практике возникают вопросы: как правильно согласовать условие о сроке аренды, имеет ли значение фактическое исполнение договора при решении вопроса о том, считать ли срок договора согласованным. В случае если условие о сроке не согласовано, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и может быть прекращен в любой момент по заявлению любой стороны.

2.1. Вывод из судебной практики: Определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, свидетельствует о том, что условие о сроке действия договора является несогласованным, а договор считается заключенным на неопределенный срок.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...4. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о выселении из нежилого помещения на основании статьи 622 ГК РФ в связи с истечением срока аренды.
Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено.
Исследовав материалы дела, суд отметил, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение. Обращаясь с иском о выселении арендатора, арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.
Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что факт начала реконструкции полностью подтвержден, в частности: завершена реконструкция соседних домов; на территории, примыкающей к спорному зданию, проведены работы по переключению действующих коммуникаций; само здание отключено от постоянных сетей электроснабжения и телефонизации; выселены все арендаторы, за исключением ответчика.
В кассационной жалобе арендатор просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика - инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.
Суд кассационной инстанции отклонил жалобу арендатора, отметив следующее.
Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая статьи 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса).
Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.
В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.
Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2015 по делу N 301-ЭС14-1773, А43-15911/2013
"...Таким образом, при отказе от договора аренды недвижимого имущества прекращаются обязательства сторон, за исключением обязанности по возврату предмета аренды и уплате установленных договором платежей за пользование имуществом до дня фактического возвращения его арендодателю, в связи с чем вывод судов о том, что у арендатора земельного участка сохраняется обязательство по строительству недвижимого объекта, является необоснованным, противоречит приведенным нормам права и Постановлению N 35.
Кроме того, в силу статьи 190 Гражданского кодекса срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Поскольку поименованная сторонами цель арендных отношений - строительство объекта - не является событием, которое должно неизбежно наступить, суд апелляционной инстанции необоснованно признал договор действующим до окончания строительства. В случае включения сторонами в договор такого условия он считается заключенным на неопределенный срок.
Данный вывод соответствует пункту 4 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.02.2015 N Ф01-6380/2014, Ф01-6378/2014 по делу N А38-1780/2014
"...Как видно из документов и установил суд, общество с ограниченной ответственностью "Ангел" (далее - ООО "Ангел") (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 01.01.2013 аренды нежилого помещения (магазина) общей площадью 57,8 квадратного метра, в том числе торговая площадь - 40,4 квадратного метра, складская площадь - 17,4 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, Моркинский район, поселок городского типа Морки, улица Советская, дом 17, с целью организации розничной торговли непродовольственной группы товаров. В пункте 2.1 предусмотрено, что договор вступает в силу с 01.01.2013 и действует до момента продажи недвижимого имущества с открытых торгов. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2013.
Довод жалобы о том, что договор аренды от 01.01.2013 является срочным договором, был предметом исследования в судах обеих инстанций и получил надлежащую правовую оценку.
Условие договора аренды о его действии до момента продажи имущества с открытых торгов не может квалифицироваться как условие о сроке, поскольку такое событие носит вероятностный характер.
Таким образом, договор аренды от 01.01.2013 являлся договором, заключенным на неопределенный срок.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационных жалобах доводам не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.10.2009 по делу N А79-3051/2009
"...Как установил суд и видно из документов, Администрация издала распоряжение от 26.12.2006 N 4172-р "О прекращении у предпринимателя Никифорова Ю.А. права аренды земельного участка и предоставлении индивидуальному предпринимателю Вишневскому В.Н. земельного участка по Мясокомбинатскому проезду" и заключила с Вишневским В.Н. договор аренды от 16.04.2007 N 158/3295-К земельного участка площадью 3396 квадратных метров с кадастровым номером 21:01:03 03 09:0019, расположенного по указанному адресу, для размещения производственной базы из временных сооружений.
В пункте 2.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с даты подписания и действует до начала строительства транспортной развязки. Оценив данное условие, суд обоснованно исходил из того, что стороны не определили срок действия договора аренды. В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Предусмотренное в договоре условие о действии арендных правоотношений до строительства транспортной развязки не может являться, по смыслу упомянутой нормы права, согласованием срока аренды..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.09.2014 по делу N А69-2539/2013
"...Соглашением от 11.03.2010 стороны внесли изменения в договор аренды, продлив срок действия договора до принятия решения о сносе здания в результате экспертизы.
Ссылаясь на отсутствие каких-либо документов, подтверждающих факт расторжения договора аренды, индивидуальный предприниматель Чигарская Л.Т. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Руководствуясь вышеизложенными нормами действующего законодательства, суды при рассмотрении данного спора правильно применили нормы статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, установив обстоятельства, свидетельствующие о наличии между сторонами арендных отношений, заключенных на неопределенный срок с учетом толкования условий соглашения от 11.03.2010, поскольку условие о действии договора до начала сноса здания, в котором расположено сдаваемое внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке. В связи с чем правильно указали о заключении спорного договора на неопределенный срок, который был расторгнут в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты, на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат оставлению без изменения..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.12.2012 по делу N А69-394/2012
"...Как усматривается из материалов дела и было установлено судами первой и апелляционной инстанций, 02.05.2006 между комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Кызыла (арендодателем, правопреемником которого является Департамент) и предпринимателем Дмитриевой Е.В. (арендатором) заключен договор N 64706 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, 29, 1 этаж, помещение N 13 и 1/2 часть помещения N 14, общей площадью 43,1 кв. м, для использования под парикмахерскую, сроком действия с 01.05.2006 по 31.03.2007.
Указанное помещение передано арендатору по акту от 02.05.2006.
Стороны неоднократно продлевали срок действия договора. Соглашением от 11.03.2010 указанный срок продлен до момента принятия решения о сносе.
Названное условие зависит от воли собственника, в связи с чем не может квалифицироваться как условие о сроке по правилам статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в силу названной статьи срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции обоснованно признали, что соглашением от 11.03.2010 срок действия договора аренды продлен на неопределенный срок, и расторгнут истцом уведомлением N 3999 от 14.10.2011, полученным ответчиком..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.12.2012 по делу N А69-393/2012
"...Как усматривается из материалов дела и было установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.03.2006 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Кызыла (арендодателем, правопреемником которого является Департамент) и предпринимателем Чигарской Л.Т. (арендатором) заключен договор N 68706 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, 29, 1 этаж, помещение N 12, общей площадью 10,2 кв. м, для использования под офисное помещение, сроком действия с 01.03.2006 по 31.01.2007.
Указанное помещение передано арендатору по акту от 01.03.2006.
Стороны неоднократно продлевали срок действия договора. Соглашением от 11.03.2010 указанный срок продлен до момента принятия решения о сносе.
Названное условие зависит от воли собственника, в связи с чем не может квалифицироваться как условие о сроке по правилам статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в силу названной статьи срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции обоснованно признали, что соглашением от 11.03.2010 срок действия договор аренды N 68706 от 01.03.2006 продлен на неопределенный срок, и расторгнут истцом уведомлением N 3974 от 13.10.2011, полученным ответчиком..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.01.2011 N Ф03-9460/2010 по делу N А59-1124/2010
"...Согласно п. 2.1 Договора срок его действия устанавливается с 01.09.2007 до проведения открытого конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества.
Рассматривая заявленное требование, суды обеих инстанций, проанализировав условия пункта 2.1 Договора, правильно квалифицировали его заключенным на неопределенный срок исходя из положений статьи 190 ГК РФ.
В связи с чем суд апелляционной инстанции сослался на необязательность его регистрации, и признал договор аренды заключенным согласно статье 651 ГК РФ..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2013 по делу N А75-6634/2012
"...Согласно пункту 1.4 договора аренды договор действует с 15.12.2002 до начала плановой застройки земельного участка. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в филиале N 9 регистрационной палаты Ханты-Мансийского автономного округа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по городу Сургуту и Сургутскому району. Государственная регистрация договора аренды произведена в установленном порядке 24.04.2003.
На основании статьи 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В силу пункта 1.4 договора аренды он действует с 15.12.2002 до начала плановой застройки земельного участка.
Суды пришли к правильному выводу, что условие об окончании срока действия договора аренды не может квалифицироваться как условие о сроке, поскольку срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). В связи с этим суды обоснованно признали договор аренды заключенным на неопределенный срок..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А75-2721/2009
"...Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор заключен на неопределенный срок, поскольку условие о действии договора до начала плановой застройки не может квалифицироваться как условие о сроке.
Данный вывод суда соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которой в силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Если событие не удовлетворяет указанному критерию, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.06.1999 N Ф04/1310-271/А70-99
"...Судебные инстанции правильно указали, что в договоре не определен срок его действия в соответствии с пунктом 1 статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Событие, с которым стороны связывают прекращение договора - "момент официальной передачи имущества", не является событием, определяющим срок действия договора, поскольку не является событием, которое должно неизбежно наступить.
Неизбежно - это значит неотвратимо и наступлению этого события не могут помешать внешние факторы, а также действия сторон или третьих лиц ни при каких обстоятельствах.
Тогда как передача имущества может состояться, а может и нет, и, как правильно сделал вывод суд, полностью зависит от воли сторон.
В связи с вышеизложенным, ссылка заявителя на доказательства, подтверждающие неизбежность передачи арендованного имущества, не принимается кассационной инстанцией во внимание.
Поскольку срок действия в договоре не определен и истец отказался от договора за три месяца, решение суда об обязании ответчика вернуть арендованное имущество истцу принято в соответствии с требованиями закона: статьями 610, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 01.12.2010 N КГ-А40/14395-10 по делу N А40-164533/09-23-1077
"...Дополнительным соглашением от 24.07.2008 г. (л.д. 65) установленный договором N 85 от 01.10.2007 г. срок аренды продлен до момента государственной регистрации Договора аренды б/н от 24.07.2008 г.
Как правомерно указано в обжалуемом постановлении суда апелляционной инстанции, подобное определение срока действия договора не соответствует требованиям ст. 190 Гражданского кодекса РФ, вследствие чего договор аренды N 85 от 01.10.2007 г. считается заключенным на неопределенный срок..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.02.2002 N КГ-А40/253-02
"...Рассмотрев кассационную жалобу, ФАС МО установил следующее.
Между ООО "Петровские верфи" и ООО "Пирамида 2000" был заключен договор аренды от 01.01.2000 г. N 1.
ООО "Петровские верфи" передало в аренду ООО "Пирамида 2000" для завершения строительства шхуны следующее имущество: плавучий док - кессон; станок фуговальный; станок ленточно-пильный; станок деревообрабатывающий универсальный; станок наждачный; бытовку на лихтере.
Согласно п. 3.2.2 договора ООО "Петровские верфи" и ООО "Пирамида 2000" решили окончанием договора считать дату спуска шхуны на воду по завершению строительных работ. Вместе с тем, в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не был определен. Условие об окончании договора аренды спуском шхуны на воду не может квалифицироваться как условие о конкретном сроке, так как в силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Следовательно, спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в установленный этой нормой срок..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.04.2004 N А65-9134/03-СГ2-4
"...Как следует из материалов дела, правоотношения сторон возникли из договора аренды N 11-303/2001 от 29.12.2001, согласно которому ответчик по акту приема-передачи от 15.01.2002 принял во временное пользование производственную установку ЭЛОУ-АВТ-7 для переработки нефти и газа со всей прилегающей инфраструктурой.
Пунктом 1.5 договора установлено, что настоящий договор заключается на срок до ввода в эксплуатацию базового комплекса Нижнекамского НПЗ.
В силу ст. 190 Гражданского кодекса РФ срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действия сторон.
Условие, предусмотренное п. 1.5 договора аренды, зависящее от действий ответчика, не может квалифицироваться как условие о сроке.
Судебными инстанциями дана правильная оценка договору как заключенному на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Правильность вывода суда в рассматриваемой ситуации следует также из Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2009 по делу N А13-10727/2008
"...В соответствии со статьей 190 названного Кодекса установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который может исчисляться годами, месяцами. Срок также может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В пункте 6.3 договора от 10.04.1996 стороны определили срок его действия указанием на событие (до ликвидации Общественной организации), наступление которого не является неизбежным, поскольку зависит от волеизъявления и действий самих сторон. В таком случае условие о сроке действия договора, изложенное с нарушением указанных выше правил, следует считать несогласованным.
Судами дана надлежащая оценка доводам Общественной организации о сроке договора от 10.04.1996.
С учетом изложенного выводы судов о заключении сторонами договора от 10.04.1996 на неопределенный срок являются правильными..."

Уральский округ

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2009 N 17АП-2181/2009-АК по делу N А50-17295/2008
"...Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункты 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1.3 договора установлено, что договор вступает в силу с момента государственной регистрации в Пермской областной регистрационной палате по Кировскому району г. Перми и действует до 01.04.2008.
Статья 190 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Однако в данной ситуации такое условие о действии договора как момент его государственной регистрации не может рассматриваться как срок с указанием на событие, поскольку государственная регистрация договора зависит исключительно от воли сторон.
Таким образом, данный договор должен рассматриваться как договор, заключенный на неопределенный срок, на что правомерно указал суд первой инстанции..."

Центральный округ

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2010 по делу N А08-1788/2010-3
"...По договору о предоставлении торгового места от 01.01.2010 года, заключенному МУП "Центр торговли" и индивидуальным предпринимателем Панченко М.Н., управляющая компания предоставила предпринимателю для использования торговое место N 15 в ряду 9 для реализации кондитерских изделий.
Условиями договора было предусмотрено, что он вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до вынесения Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом постановления разрешающего спор по существу по делу N А08-6028/2009-12 (по иску Карагодина С.А. к МУП "Центр торговли" о принятии спорных пунктов договора в редакции истца).
Как обоснованно указал суд первой инстанции, условие о сроке действия договора о предоставлении торгового места от 01.01.2010 года "до вынесения Девятнадцатым Арбитражным апелляционным судом постановления, разрешающего спор по существу по делу N А08-6028/2009-12" не является событием, которое для сторон должно было неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ).
Поскольку предусмотренное сторонами событие не обладает качеством неизбежности, условие о сроке действия договора о предоставлении торгового места следует считать неопределенным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
В связи с изложенным, на день рассмотрения дела судом первой инстанции истек как месячный срок предупреждения, так и трехмесячный, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2007 по делу N А08-9427/05-22
"...Согласно п. 1, п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В пункте 7.1 договора аренды N 829 от 28.06.2004 г. стороны установили, что договор заключен с 28.06.2004 г. до момента приватизации.
В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Условие о действии договора аренды до момента приватизации не может квалифицироваться как условие о сроке, поскольку приватизация зависит от воли сторон. Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в данном случае срок договора аренды сторонами не определен.
Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца..."

2.2. Вывод из судебной практики: Если срок аренды по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения согласован сторонами менее минимального срока, установленного в субъекте РФ для таких земельных участков, договор аренды считается заключенным на срок, равный минимальному, установленному законом субъекта Российской Федерации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.07.2011 по делу N А63-7059/2010
"...В соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В силу статьи 9 Закона N 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (пункт 1).
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (пункт 3). Таким образом, для земель сельскохозяйственного назначения федеральным законодателем установлен максимальный срок аренды (49 лет), а для отдельной категории таких земель - сельскохозяйственных угодий, к которым относится спорный участок, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются минимальные сроки аренды (в зависимости от разрешенного использования угодий).
Статьей 28.2 Закона N 75-кз закреплен минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственных угодий - 10 лет.
Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) должен соответствовать требованиям Федерального закона и закона субъекта Российской Федерации, установившим минимальные и максимальный сроки аренды для указанной категории земель (статья 422 Кодекса).
В договоре от 01.12.2008 (пункт 9.1), на который истец ссылается в обоснование своих требований, срок аренды определен сторонами до 01.12.2009 (то есть составляет 11 месяцев). Следовательно, данное условие договора не соответствует положениям статьи 28.2 Закона N 75-кз (статья 168 Кодекса).
Вместе с тем, недействительность (ничтожность) пункта 9.1 договора аренды не влечет недействительности всего договора (статья 180 Кодекса).
С учетом норм статьи 9 Закона N 101-ФЗ и статьи 28.2 Закона N 75-кз условие о сроке в договоре аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения является определимым (такой договор признается заключенным на срок, соответствующий минимальному, установленному законом субъекта Российской Федерации). Поэтому недействительность (ничтожность) условия о сроке (равно как и отсутствие его в тексте договора аренды земельного участка) не означает, что такой договор заключен сторонами на неопределенный срок. В описанных случаях договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) признается заключенным на срок не менее минимального, установленного законом субъекта Российской Федерации (в соответствии со статьей 28.2 Закона N 75-кз - 10 лет). Таким образом, возникший пробел (отсутствие условия о сроке предоставления спорного земельного участка) устраняется законом субъекта Российской Федерации..."

2.3. Вывод из судебной практики: Указание в договоре на то, что он вступает в силу с момента двустороннего подписания и действует до полного выполнения сторонами обязательств по договору, свидетельствует о заключении договора на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 01.03.2010 по делу N А08-2894/2009-8
"...Ссылка ответчика на незаключенность договора аренды от 18.04.2008 ввиду отсутствия его государственной регистрации не может быть принята во внимание.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Пунктом 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В п. 8.1 договора аренды от 18.04.2008 предусмотрено, что данный договор вступает в силу с момента двустороннего подписания и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по договору.
В этой связи судебные инстанции обоснованно указали, что из условий договора аренды следует, что он заключен на неопределенный срок, а, следовательно, государственная регистрация договора не требовалась.
Данная позиция судов согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается..."

3. Продление органом местного самоуправления срока действия договора аренды

Бывают случаи, когда договор аренды, заключенный на основании решения органа местного самоуправления, после прекращения срока действия продлевается решением того же органа без подписания дополнительного соглашения. Поскольку такой акт сам по себе не порождает арендных правоотношений, возникает вопрос, имеет ли такое продление юридическую силу, если стороны данное условие в договоре не согласовали.

3.1. Вывод из судебной практики: Срок договора аренды не может быть продлен актом органа государственной власти (органом местного самоуправления).

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.11.2007 N А56-19643/2006
"...04.09.2003 Чернышев В.В. обратился к главе администрации Всеволожского района с заявлением о продлении действия договора на пятнадцать лет.
Межведомственной комиссией по предоставлению земельных участков во Всеволожском районе принято решение, оформленное протоколом от 24.09.2003 N 38, о предоставлении Чернышеву В.В. спорного земельного участка в аренду на пять лет.
Письмом от 16.03.2004 N 623 Комитет со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомил Чернышева В.В. об отказе от договора с 17.06.2004, просил предпринимателя до указанной даты освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.
Поскольку по окончании определенного в договоре от 25.02.99 срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком, а доказательств заключения сторонами в соответствии со статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашения об установлении нового срока аренды истец не представил, суд правомерно посчитал указанный договор возобновленным на неопределенный срок..."

4. Отказ арендодателя от договора аренды как злоупотребление правом

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, определяемые как злоупотребление правом, недопустимы. При этом закон не разъясняет, какие конкретно действия могут быть расценены как злоупотребление правом.
В связи с этим иногда возникают споры, в которых арендатор пытается представить отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, как злоупотребление правом.

4.1. Вывод из судебной практики: Отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не является злоупотреблением правом с его стороны.

Примечание: Конституционный суд РФ в Определении от 14.07.2011 N 980-О-О, ссылаясь на ст. 310 ГК РФ, указал на то, что норма п. 2 ст. 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.02.2011 по делу N А17-1604/2010
"...Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 19.02.2004 на неопределенный срок. По акту приема-передачи от 19.02.2004 земельный участок передан арендатору.
Письмом от 15.01.2010 N 22 Управление уведомило Общество о расторжении указанного договора аренды и необходимости возвратить земельный участок по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.
Общество посчитало, что отказ Управления от договора аренды является недействительной сделкой, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Как следует из материалов дела и установлено судами, договор аренды заключен на неопределенный срок. Управление воспользовалось правом отказа от договора, допускаемым законом, и уведомило Общество о своем решении. Таким образом, договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении трех месяцев.
Ссылка заявителя на злоупотребление Управлением, предоставленным ему правом, несостоятельна. В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Из содержания приведенной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 данного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.
Из смысла пункта 3 названной статьи следует, что на основании презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченный употребил свое право исключительно во вред другому лицу.
Вопреки требованиям данной нормы, Общество не представило доказательств того, что Управление использовало свое право злонамеренно, с целью нанести вред ответчику. При этом ссылки заявителя на возможное прекращение своей предпринимательской деятельности юридически безразличны, поскольку в силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды изначально предполагает временное владение и пользование объектом.
При таких обстоятельствах у судов отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 18.11.2013 N ВАС-15575/13 по делу N А40-66665/2012
"...Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Суд признал, что в действиях Департамента отсутствует злоупотребление правом и указал на предусмотренное статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации право арендодателя отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, поэтому отказал в удовлетворении иска..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.2014 по делу N А82-6672/2013
"...Организация инвалидов по истечении определенного договором срока продолжала пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, потому на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновился на неопределенный срок.
Арендодатель, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договоров аренды недвижимого имущества, направил в адрес Организации инвалидов уведомление от 03.07.2012 N 1991, в котором сообщил о расторжении договорных отношений по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления и о необходимости возврата земельного участка и которое получено ответчиком 06.07.2012.
Ответчик не произвел действий по возврату земельного участка, в связи с чем Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускаются использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции и злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 данного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.
С учетом изложенного оснований считать, что предполагаемым причинителем вреда (Управлением) право использовано злонамеренно, с целью нанести вред ответчику, не имеется. При заключении договора аренды от 14.12.2007 N 20381-и арендатор не мог не знать о срочности обязательств по имущественному найму и, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, должен был понимать правовые последствия их прекращения.
Таким образом, условия для применения названной статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность отказа в защите интересов лица, злоупотребляющего правом, в настоящем деле не установлены.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводу, приведенному в кассационной жалобе, не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.08.2013 по делу N А82-4708/2011
"...Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что договор аренды заключен на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Уведомление Агентства о прекращении срока действия договора от 13.11.2008 N 21044-и аренды земельного участка получено должником 06.08.2012.
Поскольку договор аренды заключен на неопределенный срок, Агентство воспользовалось правом отказа от договора, допускаемым законом, и уведомило Общество о своем решении. Таким образом, договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении трех месяцев.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Из содержания приведенной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 данного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.
По смыслу пункта 3 названной статьи следует, что на основании презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченное лицо употребило свое право исключительно во вред другому лицу.
Вопреки требованиям данной нормы внешний управляющий не представил доказательств того, что Агентство использовало свое право злонамеренно, с целью нанести вред должнику. При этом ссылки заявителя на возможное прекращение своей предпринимательской деятельности юридически безразличны, поскольку в силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды изначально предполагает временное владение и пользование объектом..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.02.2013 по делу N А43-41203/2011
"...Как видно из документов и установил суд, администрация города Нижнего Новгорода (арендодатель) и индивидуальные предприниматели Бикмурзин Р.С. и Ковба О.Н. (арендаторы) заключили договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 03.08.2004 N 11519/01, согласно которому арендаторам предоставлен земельный участок площадью 100 квадратных метров в границах чертежа ГлавУАГа N 159-СОРМ, расположенный по адресу: Нижний Новгород, Сормовский район, ул. Ефремова, у дома N 3, для размещения временного сборно-разборного торгового павильона. Договор заключен на срок до 08.10.2004. Объект найма передан по акту приема-передачи от 03.08.2004.
По окончании срока действия договора арендаторы продолжали пользоваться объектом найма при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Уведомлениями от 12.07.2011 N 311-05-17-14965/11 и 311-05-17-14964/11 Министерство сообщило арендаторам об отказе от договора аренды и предложило освободить и возвратить земельный участок в течение трех месяцев с момента получения уведомления. Уведомления получены лично Бикмурзиным Р.С. - 20.07.2011, Ковбой О.Н. 21.07.2011.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
В абзаце втором пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Суд установил, что Министерство информировало арендаторов об отказе от договора аренды в одностороннем порядке. Данный факт позволил судам сделать вывод о прекращении договорных отношений.
Ссылка заявителя на то, что, отказавшись от договора аренды, Министерство злоупотребило правом, отклоняется судом округа в силу следующего. В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Из содержания приведенной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 данного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.
Из смысла пункта 3 названной статьи следует, что на основании презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченное лицо употребило свое право исключительно во вред другому лицу.
Вопреки требованиям данной нормы, Бикмурзин Р.С. не представил доказательств того, что предполагаемым причинителем вреда (Министерством) право использовано злонамеренно, с целью нанести вред ответчику..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.11.2012 по делу N А29-2975/2012
"...Как видно из документов кассационного производства и установил суд, Администрация и Общество заключили договор аренды от 01.09.1999 N 93/99, согласно которому Обществу передается в наем нежилое помещение общей площадью 272,4 квадратного метра в здании магазина "Мелодия", расположенного по адресу: Республика Коми, г. Усинск, ул. 60 лет Октября, д. 18/1, на срок, определенный контрагентами, с 01.08.1999 по 31.12.2009.
Арендатор по истечении определенного договором срока продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, потому на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновился на неопределенный срок.
Администрация, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды недвижимого имущества, прописанное в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направила в адрес Общества уведомление от 19.12.2011 N 4487, в котором сообщила о расторжении договорных отношений.
В пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца, если иной срок для предупреждения не предусмотрен законом или договором.
Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора производится без обращения в суд, и, соответственно, в силу самого факта его осуществления, договор считается расторгнутым. Это не исключает возможность оспаривать в суде обоснованность такого отказа на основании общих предписаний Гражданского кодекса Российской Федерации.
В данном случае податель жалобы ссылается на злоупотребление Администрацией предоставленным ей статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации правом.
Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Из содержания приведенной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда. Применительно к спорной ситуации Общество должно доказать, что Администрация намеренно употребила право во вред Обществу.
В силу изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что Администрация, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора, действовала в установленных пределах осуществления гражданских прав, не нарушая при этом прав истца..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд отклонил довод арендатора о том, что отказ арендодателя от договора следует считать злоупотреблением правом, так как такой отказ может повлечь прекращение предпринимательской деятельности арендатора. Однако существует противоположная судебная практика. По вопросу об отсутствии права арендодателя на отказ от договора аренды, когда такой отказ препятствует осуществлению арендатором деятельности, см. п. 4.3 материалов к ст. 610 ГК РФ.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.07.2011 по делу N А17-4712/2010
"...В рассматриваемой ситуации договор аренды от 19.12.2006 заключен на неопределенный срок, а потому каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону в срок, предусмотренный в договоре.
Такое предупреждение арендодатель направил арендатору уведомлением от 04.03.2009 N А01-11-769, поэтому суды правомерно указали на соответствие расторжения договора действующему законодательству.
Довод заявителя о том, что Комитет своими действиями нарушил пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется, так как в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик при реализации права на одностороннее расторжение договора от 19.12.2006 действовал с намерением причинить вред истцу либо воспрепятствовать ему в осуществлении предпринимательской деятельности..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.04.2014 по делу N А58-3343/2013
"...Полагая договор аренды лесного участка от 27.09.2010 N 74 прекратившим свое действие и указывая на неисполнение арендатором обязанности по возврату имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Руководствуясь положениями статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации, статьями 450, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и учитывая, что договор аренды лесного участка от 27.09.2010 N 74 был продлен на неопределенный срок, суды первой и апелляционной инстанций указали на возникшую у ответчика обязанность по истечении трех месяцев после получения уведомления от 01.03.2013 N 09/112 вернуть арендованное им имущество, в связи с чем удовлетворили иск.
Суд округа находит судебные акты законными и обоснованными, принятыми с правильным применением норм материального и процессуального права.
Суды, установив, что истец представил надлежащие доказательства соблюдения требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно со ссылкой на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили исковые требования о возврате арендатором лесного участка арендодателю при прекращении договора аренды.
Доводы ответчика о злоупотреблении истцом правом основаны на неправильной оценке обстоятельств дела и ошибочном толковании норм материального права.
Департамент, являясь лицом, управомоченным распоряжаться лесными участками, воспользовался допускаемым законом правом отказа от договора аренды, уведомив о своем намерении арендатора.
Оснований полагать, что истец при этом намеревался причинить вред ответчику или злоупотребил правом в иных формах, не усматривается.
Исходя из закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений и учитывая, что доказательств обратного ответчиком не представлено, довод ОАО "ДЭП N 128" о наличии в действиях департамента признаков злоупотребления правом обоснованно отклонен судами..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.07.2011 по делу N А33-1228/2010
"...После истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя общество продолжало пользоваться земельным участком, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок.
Уведомлением N 51506 от 07.10.2009 Департамент сообщил ООО "Гройс" о расторжении вышеуказанного договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления и предложил освободить занимаемый земельный участок.
Поскольку ответчик не освободил земельный участок и не передал его арендодателю, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия у ООО "Гройс" правовых оснований для занятия в настоящее время спорного земельного участка и истечения срока действия разрешения на размещение на нем временной автостоянки.
Признаков злоупотребления правом в действиях Департамента суд кассационной инстанции не усматривает, в связи с чем ссылки ООО "Гройс" на положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации являются несостоятельными.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены судебных актов на основании части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.03.2014 N Ф03-801/2014 по делу N А59-2961/2012
"...Срок аренды определен сторонами с 15.06.2010 по 31.05.2011 (пункт 1.1 договора).
Письмом от 14.06.2011 N 5887-014/07 департамент уведомил предпринимателя об истечении 31.05.2011 срока действия договора от 29.09.2010 N 12077 и прекращении в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ арендных отношений, отсутствии намерения возобновления договора на будущее, а также не позднее трехмесячного срока с момента получения уведомления о необходимости освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.
Неисполнение ответчиком требования об освобождении земельного участка послужило основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.
Поскольку после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, то данный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Довод заявителя жалобы о том, что департамент, предъявляя настоящий иск, злоупотребил правом, поскольку не привел каких-либо оснований для лишения заявителя права на аренду земельного участка, также обоснованно не принят судом первой инстанции с указанием на отсутствие у муниципального органа согласно статье 621 ГК РФ, статье 34 ЗК РФ предусмотренной законом или договором обязанности по предоставлению ответчику испрашиваемого земельного участка на новый срок аренды.
Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, при рассмотрении дела судами не допущено..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.05.2010 по делу N А75-7116/2009
"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.11.2008 по делу N А75-6429/2008 установлено, что договор аренды от 26.03.2003 N 168 по истечении срока его действия (08.10.2005) был возобновлен на неопределенный срок.
25.03.2009 Администрация направила в адрес истца уведомление N 14-2190/09(09) об оплате задолженности по арендной плате за землю, отказе от исполнения договора аренды, а также об обязанности арендатора вернуть арендодателю имущество в состоянии, обусловленном договором.
Суд первой и апелляционной инстанций, исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 421, пункта 2 статьи 610, статьей 608 ГК Российской Федерации, пришел к выводу, что поскольку спорный договор является заключенным на неопределенный срок; Администрация имеет право на односторонний отказ от исполнения договора, о чем было сообщено арендатору письменно в сроки, предусмотренные законом; в материалах дела отсутствуют доказательства передачи арендодателем спорного имущества, ранее арендованного истцом, третьему лицу, соответственно, у ответчика отсутствует обязанность по продлению договора аренды земельного участка от 26.03.2003 N 168. В связи с чем, правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Поскольку отказ ответчика от договора в данном случае соответствует требованиям статьи 610 ГК Российской Федерации, довод истца о злоупотреблении Администрацией своим правом является несостоятельным. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии возражений Администрации относительно использования земельного участка истцом после окончания срока действия договора.
Таким образом, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой и апелляционной инстанций не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для их отмены отсутствуют..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.02.2015 N Ф05-17339/2014 по делу N А40-108422/14
"...Суд установил, что письмом N ДГИ-И-7605/14 от 17.04.2014 Департамент (арендодатель) отказался от договора аренды N 01-00140/06 от 06.02.2006 в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и по истечении трех месяцев обязал ООО "Аптека - магазин на Пятницкой" (арендатор) освободить нежилое помещение, передать его по акту.
Истец заявил о недействительности уведомления Департамента от 17.04.2014 N ДГИ-И-7605/14 об отказе от названного договора аренды, ссылаясь на злоупотребление ответчиком правом, считает, что отказ ответчика от договора препятствует реализации преимущественного права истца на приобретение в собственность арендуемого им имущества по основаниям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд установил, что арендатор ООО "Аптека - магазин на Пятницкой" в период с 2006 года по 31.08.2010 (установленный в договоре срок аренды) пользовался переданным Департаментом ему в аренду по договору N 01-00140/06 от 06.02.2006 нежилым помещением. По истечении срока аренды Департамент отказался от договора, который был возобновлен на неопределенный срок, направив в адрес арендатора уведомление об отказе от договора тем самым, реализовав свое право на односторонний отказ от договора, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд установил, что отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не является злоупотреблением правом с его стороны. Оснований считать, что Департаментом названное право реализовано злонамеренно, с целью нанести вред истцу не имеется.
Норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая права арендатора.
Суд, установив, что оспариваемая истцом сделка в виде одностороннего отказа ответчика от договора аренды нежилого помещения, возобновленного на неопределенный срок, не противоречит закону, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2014 N Ф05-6557/2014 по делу N А40-120260/13-1-714
"...В обоснование заявленных требований истец ссылался на злоупотребление правом со стороны Арендодателя.
Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Вместе с тем отказ ответчика от договора аренды в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является злоупотреблением правом истцом, поскольку реализация права на односторонний отказ от договора не свидетельствует о намерении причинить вред другому лицу либо ином злоупотреблении правом.
Кроме того, в силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Обязанность продлить договор аренды земельного участка у Департамента в силу закона отсутствует, добровольно таких обязательств Департамент не принимал.
При этом предусмотренный законом порядок одностороннего отказа от договора аренды, продленного на неопределенный срок, Департаментом был соблюден. Из направленного уведомления следует наличие воли арендодателя на расторжение договора аренды, что не может свидетельствовать о злоупотреблении правом со стороны ответчика.
Злоупотребления Арендодателем правом при заключении, исполнении, отказе от исполнения договора аренды суд не установил, и истец данные обстоятельства не доказал.
Арбитражные суды, установив, что оспариваемая истцом сделка в виде одностороннего отказа ответчика от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, не противоречит закону, пришли к правильному выводу об отказе в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.06.2014 N Ф05-3853/2014 по делу N А40-64325/13-37-360
"...Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришли к выводу, что ответчик, направив уведомление о расторжении договора, воспользовался своим правом, закрепленным в статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом суды также учли, что срок действия договора установлен до 30 декабря 2008 г.
Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Таким образом, ответчик как арендодатель воспользовался своим правом на отказ от договора в соответствии с законом.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами не применены положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции отклоняет в связи со следующим.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Вместе с тем отказ ответчика от договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является злоупотреблением правом истцом, поскольку реализация права на односторонний отказ от договора не свидетельствует о намерении причинить вред другому лицу либо ином злоупотреблении правом..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.03.2014 N Ф05-990/2014 по делу N А40-34143/13-10-325
"...ООО "Лигатен" предъявило иск к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным отказа от договора аренды земельного участка от 30.06.2004 г. N М-05-506288.
В силу положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Как установлено судами, в силу раздела 2 к договору, договор заключен до 11 мая 2009 года.
Дополнительным соглашением от 18.10.2006 года к договору аренды земельного участка от 30.06.2004 N М-05-506288 изменения по разделу 2 не внесены.
Таким образом, суды правомерно исходили из того, что истец продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора в отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
12.12.2011 г. письмом N 33-ИТ5-1156/11-(0)-0 Департамент уведомил Общество об отказе от продолжения арендных отношений.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами не применены статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 30 Земельного кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции отклоняет в связи со следующим.
Вместе с тем отказ ответчика от договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является злоупотреблением правом истцом, поскольку реализация права на односторонний отказ от договора не свидетельствует о намерении причинить вред другому лицу либо ином злоупотреблении правом.
Кроме того, в силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Обязанность продлить договор аренды земельного участка у Департамента в силу закона отсутствует, добровольно таких обязательств Департамент не принимал.
Исходя из изложенного, судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права и правомерно отказано в удовлетворении исковых требований..."

Примечание: В тексте приведенного ниже Постановления, видимо, допущена опечатка: имеется в виду злоупотребление правом ответчиком, а не истцом.

Постановление ФАС Московского округа от 27.02.2014 N Ф05-1179/2014 по делу N А40-82963/13-10-756
"...В обоснование заявленных требований истец ссылался на злоупотребление правом со стороны Арендодателя, указав, что продолжает до настоящего времени пользоваться земельным участком, предоставленным для размещения нестационарного объекта.
По мнению истца, данный отказ от договора нарушает права и законные интересы ООО "КОНОН" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку 13.06.2012 г. между Префектурой ЦАО г. Москвы и ООО "КОНОН" заключен договор N ЦАО/Хамовники/1085 на размещение нестационарного торгового объекта по тому же адресу: г. Москва, Комсомольский пр-т, вл. 21/10 на срок 3 года с момента подписания названного договора.
Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Вместе с тем отказ ответчика от договора аренды в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является злоупотреблением правом истцом, поскольку реализация права на односторонний отказ от договора не свидетельствует о намерении причинить вред другому лицу либо ином злоупотреблении правом.
Обязанность продлить договор аренды земельного участка у Департамента в силу закона отсутствует, добровольно таких обязательств Департамент не принимал.
При этом предусмотренный законом порядок одностороннего отказа от договора аренды, продленного на неопределенный срок, Департаментом был соблюден. Из направленного уведомления следует наличие воли арендодателя на расторжение договора аренды, что не может свидетельствовать о злоупотреблении правом со стороны ответчика.
Арбитражные суды, установив, что оспариваемая истцом сделка в виде одностороннего отказа ответчика от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, не противоречит закону, пришли к правильному выводу об отказе в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 12.02.2014 N Ф05-17356/2013 по делу N А40-136868/12-7-1317
"...В обоснование заявленных требований истец ссылался на злоупотребление правом со стороны арендодателя, исполнение договора арендодателем, получение им арендных платежей, в связи с чем истец полагал договор аренды действующим.
Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Вместе с тем, отказ ответчика от договора аренды в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является злоупотреблением правом истцом <*>, поскольку реализация права на односторонний отказ от договора не свидетельствует о намерении причинить вред другому лицу либо ином злоупотреблении правом.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду не истец, а ответчик.

Кроме того, вывод суда о неоднократном обращении истца с заявлениями о продлении договора аренды также не может свидетельствовать о злоупотреблении правом со стороны ответчика, поскольку в силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Обязанность продлить договор аренды земельного участка у департамента в силу закона отсутствует, добровольно таких обязательств департамент не принимал.
При этом предусмотренный законом порядок одностороннего отказа от договора аренды, продленного на неопределенный срок, Департаментом городского имущества г. Москвы был соблюден, из направленного уведомления следует наличие воли арендодателя на расторжение договора аренды.
Отказ Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды земельного участка N М-05-506104 от 27.04.2004 уведомлением от 12.03.2012 N 33-ИТ5-286/12-(0)-0 не противоречит требованиям ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах основания для признания отказа департамента от договора аренды земельного участка, оформленного уведомлением от 12.03.2012 N 33-ИТ5-286/12-(0)-0, недействительной (ничтожной) сделкой у суда апелляционной инстанции отсутствовали, в связи с чем постановление суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.01.2014 N Ф05-17355/2013 по делу N А40-157171/12-135-1550
"...Уведомлением, оформленным письмом N 1Д5-1-33/12-122-(0)-1 от 14.09.2012, полученным истцом 03.10.2012 г., Департамент земельных ресурсов г. Москвы сообщил ЗАО "Автокомбинат N 32" об одностороннем отказе от договора аренды на основании ст. 610 Гражданского кодекса РФ и прекращении действия договора аренды по истечении трехмесячного срока с момента отправления данного уведомления.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, установив соблюдение Арендодателем требований п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при направления Арендатору вышеназванного уведомления о расторжении договора аренды, учитывая документальное подтверждение факта получения истцом уведомления, а также принимая во внимание, что односторонний отказ от договора аренды является правом стороны по договору, пришли к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительным одностороннего расторжения договора.
При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение Арендодателя отказаться от договора.
В связи с чем ссылка истца на злоупотребление ответчиком правом ввиду прекращения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не принимается.
Истец не представил доказательств того, что ответчик использовал свое право злонамеренно, с целью нанести вред истцу.
Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по настоящему делу решения и постановления судов..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.08.2013 по делу N А40-66665/12-135-656
"...Общество с ограниченной ответственностью "Компания ГПР Инжстрой" (далее - ООО "Компания ГПР Инжстрой") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР г. Москвы, Департамент) о признании отказа Департамента земельных ресурсов города Москвы в лице Управления регулирования землепользования в Западном административном округе города Москвы от договора аренды земельного участка от 24 июля 2003 года N М-07-024281 по адресу: г. Москва, ул. Советская у пересечения с Внуковским шоссе (кадастровый N 77:07:0016000:199) и прекращении договора недействительным.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 10, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что отказ ответчика от договора аренды осуществлен при отсутствии объективных оснований и расценивается истцом как злоупотребление правом.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов обеих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Как установили суды обеих инстанций, воспользовавшись предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на прекращение договора в одностороннем порядке, Департамент уведомлением от 02 апреля 2012 года N 33-ИТ7-269/12-101-0 сообщил истцу об отказе от договора аренды М-07-024281 и уведомление было получено истцом.
При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. Президиум ВАС РФ отмечает, что, если арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации могут считаться соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.
Арендные отношения по договору, заключенному на неопределенный срок, прекращаются по истечении определенного времени с момента получения одной из сторон уведомления об отказе в данном случае от договора аренды земельного участка, если иное не установлено в договоре.
Аналогичная правовая позиция содержится в Определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1756/10 от 26.02.2010 г., N 10196/10 от 05.08.2010 г.
Доводы кассационной жалобы со ссылкой на нормы статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации являются несостоятельными, поскольку в действиях Департамента злоупотребления правом не имеется, Департамент реализовал свое право на односторонний отказ от договора аренды, предусмотренное законом и договором..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.07.2006 N КГ-А40/6255-06
"...Уведомлением от 26.07.2005 N 3743/05 истец известил ответчика о том, что договор аренды считается расторгнутым с 31.10.2005, и предложил добровольно передать помещение в освобожденном виде по акту приема-передачи арендодателю.
Ответчик спорное помещение истцу не передал, продолжает им пользоваться.
В этой связи суд правомерно в соответствии с требованиями ст. ст. 610, 622 ГК РФ удовлетворил иск, поскольку при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Доводы жалобы заявителя о том, что истец злоупотребляет правом, отказываясь от договора, судебная коллегия считает несостоятельными, т.к. отказ истца от договора соответствует требованиям ст. 610 ГК РФ..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.03.2016 N Ф07-454/2016 по делу N А05-4519/2015
"...Поскольку установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ порядок одностороннего отказа от договора аренды, продленного на неопределенный срок, Министерством был соблюден, суды пришли к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие и что ответчик в силу статьи 622 ГК РФ обязан возвратить занимаемый им спорный земельный участок.
Поскольку договорные отношения между сторонами прекратились, а арендованное имущество арендодателю не возвращено и земельный участок не освобожден, арбитражный суд, руководствуясь статьями 309, 310, пунктом 2 статьи 610, пунктом 1 статьи 622 ГК РФ, правомерно удовлетворил требование Министерства об освобождении земельного участка.
Довод подателя жалобы о том, что Министерство злоупотребляет своим правом на расторжение договора, беспричинно расторгая его, судом признается необоснованным.
Как установили суды обеих инстанций, воспользовавшись предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ правом на прекращение договора в одностороннем порядке, Министерство уведомило ответчика письмом от 23.12.2014 N 312-07-07/15277 об одностороннем отказе от договора и о прекращении его действия с 25.03.2015.
Согласно правовой позиции, содержащейся в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002, при одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. Если арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ считаются соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, а их выводы соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, то решение от 03.09.2015 и постановление от 20.01.2016 должны быть оставлены без изменения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2014 N Ф07-4361/2014 по делу N А56-26458/2013
"...Податель жалобы расценивает действия Комитета по одностороннему расторжению договора как злоупотребление правом, поскольку спорный земельный участок является уникальным с точки зрения безопасности проведения соревнований и отказ от договора лишает Общество возможности проводить соревнования в будущем.
Уведомлением от 16.01.2013 N 54/13 Комитет сообщил Обществу об отказе от договора на основании пункта 1 статьи 610 ГК РФ и предложил по истечении трехмесячного срока с момента направления указанного уведомления освободить занимаемый земельный участок.
Общество, полагая, что спорное уведомление приведет к прекращению деятельности истца, а также повлечет значительные убытки и потерю деловой репутации, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды пришли к выводу, что уведомление Комитета об отказе от договора аренды соответствует требованиям статьи 610 ГК РФ, и отказали в удовлетворении требований Обществу, одновременно удовлетворив требование Комитета.
Суды, установив, что договор аренды от 08.09.2009 N 15/ЗК-001832 был возобновлен на неопределенный срок, правильно применили положения статьи 610 ГК РФ и признали действия Комитета, выразившиеся в одностороннем отказе от исполнения договора и направлении арендатору уведомления об освобождении земельного участка, правомерными.
Оспариваемым уведомлением выражена воля Комитета на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, такое право предоставлено арендодателю законом.
Довод подателя жалобы о наличии в действиях Комитета признаков злоупотребления правом подлежит отклонению. При разрешении споров отказ в защите права со стороны суда допускается лишь в случаях, когда материалы дела свидетельствуют о совершении гражданином или юридическим лицом действий, которые могут быть квалифицированы как злоупотребление правом, в частности действий, имеющих своей целью причинить вред другому лицу (статья 10 ГК РФ).
Злоупотребления Комитетом правом при отказе от исполнения договора аренды суды не установили, и Общество данные обстоятельства не доказало.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалобы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.02.2013 по делу N А56-19019/2012
"...После 01.09.2010 действие договора в соответствии со статьей 621 ГК РФ продлилось на неопределенный срок.
Уведомлением от 17.09.2010 N 4030 КУГИ на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ сообщил Обществу о прекращении действия названного договора и предложил в течение трех месяцев погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и освободить занимаемый участок.
Названное уведомление получено Обществом 24.09.2010.
КУГИ отказался от договора аренды от 03.04.2009 N 07/ЗК-04663 по правилам пункта статьи 610 ГК РФ, поэтому названный договор аренды прекратил свое действие.
Довод ответчика о том, что КУГИ злоупотребил правом, поскольку произвольно в одностороннем порядке отказался от договора аренды с Обществом, которое имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, основан на неправильном толковании норм материального права.
КУГИ, который наделен полномочиями по распоряжению земельными участками в Санкт-Петербурге, по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ вправе отказаться от договора, действие которого продлилось на неопределенный срок. Мотивы, по которым арендодатель отказался от договора аренды и не желает заключать новый договор аренды, не имеют правового значения.
Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Из содержания приведенной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.
По смыслу пункта 3 той же статьи лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченный орган употребил свое право исключительно во зло другому лицу.
В нарушение названных норм Общество не представило доказательств злоупотребления правом КУГИ..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2011 по делу N А56-12432/2010
"...Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами норм материального права. По мнению подателя жалобы, уведомление КУГИ от 10.10.2008 о предложении заключить договор на новый срок следует расценивать как оферту, акцептованную истцом путем подачи в КУГИ заявления с необходимыми документами; договор аренды от 06.03.2004 по окончании определенного в нем срока продлился на новый трехлетний срок и не мог быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе арендодателя; не заключая с истцом срочный договор, КУГИ злоупотребил правом, в связи с чем права КУГИ не подлежат защите в судебном порядке.
По окончании определенного в договоре срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем суды со ссылкой на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункты 3.1, 6.1 договора аренды от 06.03.2004 N 13/ЗК-03346 сделали правильный вывод о том, что договор следует считать возобновленным на неопределенный срок.
КУГИ уведомлением от 10.10.2008 сообщил арендатору о прекращении с 10.01.2009 данного договора и предложил представить документы для заключения договора на новый срок.
Проанализировав содержание уведомления КУГИ от 10.10.2008, судебные инстанции правомерно расценили его как односторонний отказ арендодателя от договора, направленный в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и повлекший в силу пункта 3 статьи 450 того же Кодекса прекращение договора.
Доводы подателя жалобы подлежат отклонению как основанные на неверном толковании положений законодательства и неправильной правовой характеристике взаимоотношений сторон. Офертой по смыслу статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомление КУГИ от 10.10.2008 не является. Утверждение заявителя о продлении договора на новый трехлетний срок противоречит условиям договора и нормам статей 610, 621 упомянутого Кодекса. О таком недобросовестном поведении КУГИ, которое влечет наступление последствий, указанных в статье 10 названного Кодекса, обстоятельства дела не свидетельствуют..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.05.2015 N Ф08-2835/2015 по делу N А01-646/2014
"...Комитет, полагая, что основания для использования земельного участка ответчик утратил, обратился с иском в арбитражный суд.
Поскольку на момент разрешения иска судом первой инстанции договор аренды прекращен в связи с истечением трех месяцев с даты получения ответчиком письма комитета (абзац второй пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса) и у предпринимателя возникла обязанность возвратить земельный участок (статья 622 данного Кодекса), которая им не выполнена, заявленный иск о возврате земельного участка и демонтаже павильона правомерно удовлетворен.
Арбитражный суд округа также отклоняет и ссылку ответчика на наличие в действиях комитета признаков злоупотребления правом, направленного на лишение возможности осуществлять предпринимательскую деятельность.
В силу статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Обращение комитета (арендодателя) с основанным на законе (статьи 610 и 622 Гражданского кодекса) и договоре требованием о возврате имущества, в отсутствие доказательств искажения воли экономически более слабого субъекта при формулировании условий сделки, не может свидетельствовать о злоупотреблении истцом своим правом на судебную защиту.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.07.2011 N 980-О-О указал, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2011 по делу N А32-22193/2010
"...Суды установили, что после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, в связи с чем арендные отношения возобновились на неопределенный срок на прежних условиях (статья 621 Кодекса).
В письме от 05.04.2010 N 966 управление уведомило предпринимателя об отказе от договора аренды и предложило в 10-дневный срок подписать соглашение о расторжении договора и до 15.07.2010 освободить земельный участок с приведением его в первоначальное состояние. Суды установили, что предприниматель получил письмо управления (л. д. 9, 23).
Поскольку предприниматель не принял мер к освобождению и возврату земельного участка, управление обратилось с иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 2 статьи 610 Кодекса, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к верному выводу о том, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие в связи с отказом от него управления.
Ссылку ответчика на устранение причин, послуживших основанием для отказа арендодателя от договора аренды, надлежит отклонить. Статья 610 Кодекса не содержит положений, которые бы ограничивали арендодателя в его праве в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Указание предпринимателя о том, что истец злоупотребляет правом, отказываясь от договора, несостоятельно..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 06.10.2011 N Ф09-6003/11 по делу N А07-1088/2011
"...Установив, что договор аренды от 22.07.2002 N 1622-2002 на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок, суды пришли к правильному выводу о том, что арендодатель в силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации имел право в любое время отказаться от него, предупредив об этом арендатора (кооператив "Жуковский") за три месяца. Направив кооперативу "Жуковский" уведомление от 25.10.2010 N КС-7078 об отказе от договора аренды и предложив в течение трех месяцев освободить арендуемый земельный участок, комитет выразил волю на прекращение арендных отношений в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Утверждение заявителя кассационной жалобы о злоупотреблении комитетом своими правами не может быть принято, так как факт злоупотребления правом со стороны ответчика (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) обстоятельствами настоящего дела не подтвержден, судом не установлен..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 22.08.2013 по делу N А62-5959/2012
"...После истечения предусмотренного договором аренды срока аренды общество продолжило пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи, с чем договор возобновился на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, являясь уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, осуществляющим функции по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе обладающий полномочиями по совершению действий, связанных с прекращением договоров аренды, направил обществу (письмом от 25.05.2012) уведомление N 8787/09 о прекращении договора N 5381, которое получено обществом 06.06.2012 г.
Общество, ссылаясь на то, что оснований для прекращения арендных правоотношений не имеется поскольку, в установленный договором срок и в настоящее время, общество по объективным причинам, в том числе по вине самого арендодателя, было лишено возможности использовать земельный участок по назначению, действия департамента являются злоупотреблением правом, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.07.2011 N 980-О-О, со ссылкой на статью 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано на то, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.
Отказывая в удовлетворении требований общества и удовлетворяя требования департамента суды правомерно квалифицируют отказ от исполнения договора как реализацию арендодателем его права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации; а также приходят к обоснованному выводу о том, что участок в установленные договором аренды сроки не был освоен, какие-либо объекты на спорном участке не возведены, разрешительная документация на строительство отсутствует, строительство не начато, кроме того, арендатор не подтвердил наличие объективной невозможности полного освоения земельного участка в установленный договором срок..."

Постановление ФАС Центрального округа от 23.07.2012 по делу N А62-7921/2011
"...В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 1.1 договор аренды N 3884 от 10.02.2003 был заключен на неопределенный срок.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что арендодатель выразил свою волю на прекращение договорных отношений и уведомил арендатора о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения уведомления.
Соответствующее уведомление получено ответчиком 02.09.2011, что подтверждается сообщением ОСП Смоленский почтамт УФПС Смоленской области N 67.28.11-04/1034 от 05.10.2011 и ответчиком не оспаривается.
Учитывая, что ООО "Автоград" было уведомлено о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ, договор аренды земельного участка N 3884 от 10.02.2003 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком указанного уведомления.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы о том, что односторонний отказ истца от договора аренды является злоупотреблением правом, совершенным с намерением нанести вред ответчику.
Указанный довод основан на ошибочном толковании действующего законодательства, поскольку, направив уведомление об одностороннем отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, истец реализовал, таким образом, свое право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом реализация предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ права любой из сторон отказаться от договора аренды не поставлена в зависимость от необходимости обоснования каких-либо мотивов прекращения арендных отношений, а также от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обязанностей по договору второй стороной.
Кроме того, наличие между сторонами длительных арендных правоотношений и добросовестное исполнение ответчиком обязательств по договору аренды не влияет на обязанность последнего по освобождению занимаемого земельного участка в связи с отсутствием правовых оснований для пользования им..."

4.2. Вывод из судебной практики: Суд вправе признать право арендатора (субъекта малого, среднего предпринимательства) на приобретение имущества в собственность, если арендодатель действовал исключительно с целью воспрепятствовать реализации этого права.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134
"...5. По смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.
Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства)..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.10.2012 N Ф03-4857/2012 по делу N А51-2292/2011
"...Письмом от 24.03.2010 N 28/1-1298, направленным в адрес ответчика и полученным последним 27.03.2010, арендодатель уведомил арендатора об отказе от договора аренды.
Проверяя обоснованность требований истца об освобождении помещений в связи с прекращением арендных отношений и отказывая в их удовлетворении, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.
С учетом обстоятельств, установленных в ходе рассмотрения настоящего дела, а также в рамках арбитражных дел NN А51-743/2010, А51-1828/2011, имеющих в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего спора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что действия УМС г. Владивостока по прекращению договора аренды в одностороннем порядке, совершенные после волеизъявления арендатора на выкуп арендованного имущества, были направлены на воспрепятствование реализации обществом права на приобретение имущества в порядке, установленном Законом от 22.08.2008 N 159-ФЗ, что свидетельствует о злоупотреблении истцом правом (статья 10 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия иных оснований для прекращения арендных отношений сторон, кроме как в одностороннем порядке арендодателем, суды правомерно на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказали УМС г. Владивостока в удовлетворении иска об освобождении ответчиком нежилого помещения..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.02.2012 N Ф03-6379/2011 по делу N А51-2292/2011
"...Управление муниципальной собственности администрации г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, 690950, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 29, далее - УМС г. Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альтакс-1" (ОГРН 1022501898902, 690002, Приморский край, г. Владивосток, Океанский пр-кт, 140, 115) об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Толстого, 30, подвальный этаж, на поэтажном плане 1-12, передать данное нежилое помещение по акту приема-передачи.
Проверяя обоснованность заявленных требований с точки зрения соответствия их положениям статей 606, 610, 621, 622 ГК РФ, а также с учетом установленных в рамках дела N А51-743/2010 обстоятельств, судебные инстанции сочли, что продленный на неопределенный срок договор аренды прекратил свое действие спустя три месяца с момента получения арендатором уведомления об отказе от договора со стороны арендодателя. Поэтому суды указали, что арендатор занимает спорные помещения в отсутствие к тому правовых оснований. В связи с чем суды признали обоснованными и подлежащими удовлетворению требования собственника спорных помещений об обязании ООО "Альтакс-1" освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Толстого, 30, подвальный этаж, на поэтажном плане 1-12, и передать данное нежилое помещение по акту приема-передачи истцу.
Между тем в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно пункту 2 этой статьи в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права.
Разрешая настоящий спор, судами оставлены без внимания доводы ответчика со ссылкой на статью 10 ГК РФ о том, что действия истца по прекращению договора аренды и обязанию ООО "Альтакс-1" освободить арендуемые помещения направлены исключительно на недопущение использования ответчиком преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, поскольку до отказа УМС г. Владивостока от договора аренды общество пыталось реализовать такое право путем подачи соответствующего заявления, оставленного без рассмотрения.
Прекращение договора аренды по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, в спорной ситуации и возврат арендованного имущества арендодателю до разрешения в установленном законом порядке вопроса о праве арендатора на выкуп такого имущества не соответствуют целям Федерального закона N 159-ФЗ. При отсутствии действующего договора аренды реализация преимущественного права выкупа невозможна.
Принимая во внимание вышеизложенное и конкретные обстоятельства спорных правоотношений, состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене как основанные на неполном выяснении значимых для дела обстоятельств и без учета подлежащих применению норм материального права с направлением дела на новое рассмотрение..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2011 N Ф03-539/2011 по делу N А51-11858/2010
"...Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2009 по делу N А51-9937/2008, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.12.2009 N Ф03-7359/2009, договор аренды от 27.03.2007 признан продленным на неопределенный срок.
Арбитражным судом также установлено, что после истечения срока действия договора аренды общество неоднократно обращалось в Управление с письмами от 12.08.2009, от 28.09.2009, от 13.03.2010, в которых просило продлить срок его действия, и заявляло о своем намерении участвовать в льготном выкупе занимаемого помещения.
Уведомлением от 12.02.2010 N 28/1-561 Управление предложило арендатору освободить занимаемые помещения, после чего в мае 2010 года обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о выселении общества (дело N А51-7920/2010, производство по которому приостановлено 29.06.2010 до вступления в законную силу решений Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-5739/2010 и N А51-18056/2009).
Письмом от 25.06.2010 N 6545сп Управление сообщило обществу о невключении в решение об условиях приватизации преимущественного права на приобретение арендуемого обществом имущества в связи с рассмотрением в арбитражном суде иска о выселении ООО "Эдельвейс-Трейд" из занимаемого помещения. Данное решение, кроме того, оформлено распоряжением Управления от 17.06.2010 N 488/28 (пункты 1.2, 1.2.3).
Общество, полагая, что принятое Управлением решение противоречит закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в суд с настоящим заявлением.
Рассматривая требования общества, арбитражный суд исследовал все представленные в дело доказательства и дал им надлежащую правовую оценку по правилам статьи 71 АПК РФ, в результате чего установил незаконность решения Управления по отказу в предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку они не соответствуют нормам действующего законодательства и нарушают права и законные интересы общества.
Таким образом, выводы арбитражного суда о том, что обществом соблюдены все условия, необходимые для реализации предоставленного ему преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.
Отклоняя возражения администрации г. Владивостока, основанные на факте рассмотрения спора о выселении общества из занимаемых им помещений, суд первой инстанции со ссылкой на пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обоснованно признал наличие у арендатора права на приобретение муниципального имущества в данном случае, тогда как факт одностороннего отказа арендодателя от договора аренды направлен исключительно на воспрепятствование реализации обществом права на приобретение арендуемых помещений и является по своей сути злоупотреблением правом, что является недопустимым в силу положений статьи 10 ГК РФ..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.11.2010 по делу N А32-55687/2009
"...7 декабря 2009 года департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с общества задолженности по арендной плате, о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано, исходя из того, что общество вносило арендную плату своевременно, задолженность по арендной плате отсутствует, нарушений по срокам перечисления арендных платежей не выявлено. Отказываясь от договора аренды после получения заявки на приватизацию арендуемого имущества, департамент фактически лишает арендатора возможности реализовать предоставленное ему Законом от 22.07.2008 N 159 преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого имущества.
Изменяя решение суда и обязывая общество возвратить имущество департаменту, суд апелляционной инстанции сослался на то, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен в любое время по требованию арендодателя, Закон от 22.07.2008 N 159 названные права арендодателя не ограничил.
Данный вывод суда апелляционной инстанции не может быть признан законным и обоснованным.
Представленными в материалы дела доказательствами подтверждено и судами установлено, что общество непрерывно в течение более 15 лет использует спорное помещение в своей деятельности, не имеет задолженности по арендной плате, отвечает всем указанным в статье 3 Закона от 22.07.2008 N 159 условиям осуществления преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. Данное обстоятельство департаментом не оспаривается.
29 мая 2008 года общество заключило договор на оказание юридических услуг по реализации права на выкуп имущества. 04.02.2009 департамент зарегистрировал письмо общества о выкупе арендуемого имущества, а 15.05.2009 направил в адрес ответчика письмо о расторжении договора.
Таким образом, отказ от договора аренды последовал после законного обращения арендатора с заявлением о выкупе имущества, при наличии действующего договора аренды и соответствии арендатора условиям статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159. При этом, как установили суды, основания для расторжения договора ввиду нарушения его условий со стороны арендатора отсутствовали.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно согласился с доводами ответчика о том, что на департамент в силу указанного Закона возложены обязанности совершить действия, направленные на заключение с арендатором договора купли-продажи спорного объекта недвижимости. Иные действия свидетельствует о злоупотреблении департаментом правом с целью воспрепятствования реализации субъектом малого предпринимательства права на приобретение арендованного имущества в собственность. Прекращение договора аренды по основанию, предусмотренному частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, и возврат арендованного имущества арендодателю до разрешения в установленном законом порядке вопроса о праве арендатора на выкуп такого имущества не соответствует целям Закона от 22.07.2008 N 159. Такие действия фактически влекут прекращение производственной деятельности общества, в то время как принятие Закона направлено на создание благоприятных условий и поддержку деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства, сохранение за ними помещений, непрерывно и длительно используемых в производственной деятельности..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2014 N Ф09-123/14 по делу N А07-6131/2013
"...Отказ Министерства от договора аренды на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлен после обращения ответчика с заявлением о приватизации арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 5153/10, отказ арендодателя от договора на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, при условии, что до такого отказа арендатор заявил о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества, является злоупотреблением правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного, при наличии спора о праве арендатора на выкуп занимаемого нежилого помещения, суды обоснованно пришли к выводу о том, что действия Министерства по выселению ответчика расценены как злоупотребление правом.
Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 23.12.2010 по делу N А62-2172/2010
"...Таким образом из материалов дела следует, что сообщение об одностороннем отказе от договора аренды в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ направлено арендодателем ИП Федосову А.А. после того как предприниматель обратился с заявлением о реализации преимущественного права и в период времени между первым (от 06.08.2009) и вторым (от 02.10.2009) письмами Администрации г. Смоленска, в которых администрация сообщала о невозможности в настоящее время рассмотреть вопрос о выкупе помещения и предлагала вернуться к рассмотрению обращения предпринимателя после погашения им задолженности по пене.
В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В силу п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 по смыслу статьи 3 Закона N 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение имущества в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в рассматриваемом случае действия Администрации г. Смоленска по направлению ИП Федосову А.А. сообщения об отказе от договора аренды до разрешения по существу заявления предпринимателя о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, следует расценивать как злоупотребление правом, что является основанием для отказа в удовлетворении иска в части истребования нежилого помещения 121,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Маршала Еременко, 2 из владения ИП Федосова А.А..."

4.3. Вывод из судебной практики: Если отказ от договора аренды препятствует осуществлению арендатором деятельности, а также ведет к ограничению конкуренции, такой отказ может быть признан судом злоупотреблением правом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2010 по делу N А49-926/2009
"...В соответствии с пунктами 1.1, 1.2, 2.1 указанных договоров аренды Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы (арендодатель) обязан предоставить, а ООО "Ледяной дом" (арендатор) обязано принять и использовать на условиях аренды вышеуказанные земельные участки под размещение киосков (кафе) по продаже мороженого.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы направил ответчику претензии со ссылкой на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отказом от вышеуказанных договоров аренды, сообщив о расторжении договоров по истечении трех месяцев с даты получения претензии и предложив возвратить земельные участки по акту приема-передачи.
Судом первой инстанции установлено, что ООО "Ледяной дом" занимается производством мороженого и реализует его через собственную розничную торговую сеть.
С целью реализации мороженого Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы и ООО "Ледяной дом" заключили 24 договора аренды земельных участков на неопределенный срок (в том числе и спорные договоры).
В настоящее время Общество использует все арендованные земельные участки по назначению, своевременно вносит арендную плату, принимаемую истцом, что не отрицается представителем Управления.
На всех сдаваемых в аренду 24 земельных участках, находящихся в разных районах города, расположены торговые павильоны Общества, которые являются единой розничной торговой сетью по реализации мороженого собственного производства ответчика.
Суды двух инстанций пришли к выводу, что Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы немотивированно отказался от исполнения договоров аренды земельных участков.
Давая правовую оценку действиям Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы по немотивированному отказу договоров аренды земельных участков, суд первой инстанции указал, что фактически они препятствуют осуществлению ответчиком коммерческой деятельности и, как следствие, повлекут причинение значительного ущерба обществу, что обращаясь с иском об истребовании земельных участков у арендатора, истец тем самым лишает общество возможности заниматься деятельностью по производству мороженого, реализуемого в торговых точках, расположенных на спорных земельных участках. Иные пути получения в аренду земельных участков у ООО "Ледяной дом" отсутствуют.
Судом первой инстанции установлено, что на рынке производства мороженого в городе Пензе имеются всего два производителя: ОАО "Пензахолод" и ООО "Ледяной дом", следовательно, немотивированный отказ от 24 договоров аренды земельных участков создает препятствия в деятельности общества и ведет к ограничению конкуренции при реализации мороженого на территории города Пензы.
В соответствии с частью 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Суды установили, что требования истца, как арендодателя муниципального нежилого фонда, нарушают права и законные интересы ответчика по ведению предпринимательской деятельности, поскольку отсутствует мотивированный отказ от исполнения договоров.
Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным по делу доказательствам..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2010 по делу N А49-2271/2009
"...Судами установлено, что Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Ледяной дом" (далее - ООО "Ледяной дом", общество) (арендатор) 29.08.2008 заключили договор аренды земельного участка N 300/08 на неопределенный срок.
В претензии от 18.12.2008 N 11/2958, содержащей ссылку на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы отказался от договора аренды N 300/08, сообщив о его расторжении по истечении трех месяцев с даты получения претензии и предложив арендатору возвратить земельный участок по акту приема-передачи.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришли к выводу, что со стороны Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы имеет место злоупотребление правом, поскольку немотивированный отказ последнего от исполнения договора аренды земельного участка от 29.08.2008 N 300/08 фактически препятствует осуществлению ответчиком коммерческой деятельности и, как следствие, влечет причинение ущерба обществу.
Согласно части 2 указанной нормы права в случае несоблюдения требований, предусмотренных частью 1 статьи 10 Кодекса, арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Судами установлено, что ООО "Ледяной дом" занимается производством мороженого и реализует его через собственную розничную торговую сеть.
Предписанием от 26.03.2009 N 3-09/04-2009 комиссия Пензенского Управления Федеральной антимонопольной службы России запретила Комитету по управлению муниципальным имуществом города Пензы совершать действия, направленные на вытеснение с рынка ООО "Ледяной дом".
Вступившим в законную силу постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2009 по делу N А49-2737/2009 Комитету отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным предписания Пензенского Управления Федеральной антимонопольной службы России от 26.03.2009. При этом судом было указано, что на рынке производства мороженого в городе Пензе имеются всего два производителя: открытое акционерное общество "Пензахолод" и ООО "Ледяной дом". Немотивированный отказ от 24 договоров аренды земельных участков, в том числе спорного договора аренды, создает препятствия в деятельности ООО "Ледяной дом" и ведет к ограничению конкуренции при реализации мороженого на территории города Пензы.
Действия истца, выраженные в виде немотивированного отказа от договора аренды земельного участка N 300/08 без предоставления в аренду других участков, правомерно расценены судами как злоупотребление правом..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 по делу N А49-2511/2009
"...Судами установлено, что Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Ледяной дом" (далее - ООО "Ледяной дом", общество) (арендатор) 29.08.2008 заключили договор аренды земельного участка N 296/08 на неопределенный срок.
В претензии от 18.12.2008 N 11/2958, полученной ответчиком 30.12.2008, содержащей ссылку на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы отказался от договора аренды N 296/08, сообщив о его расторжении по истечении трех месяцев с даты получения претензии и предложив арендатору возвратить земельный участок по акту приема-передачи.
Указывая, что ответчик не возвратил спорный земельный участок, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришли к выводу, что со стороны Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы имеет место злоупотребление правом, поскольку немотивированный отказ последнего от исполнения договора аренды земельного участка от 29.08.2008 N 296/08 фактически препятствует осуществлению ответчиком коммерческой деятельности и, как следствие, влечет причинение ущерба обществу.
Судебная коллегия находит данные выводы судов не противоречащими установленным по делу обстоятельствам и материалам дела.
Вступившим в законную силу постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2009 по делу N А49-2737/2009 Комитету отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным предписания Пензенского Управления Федеральной антимонопольной службы России от 26.03.2009. При этом судом было указано, что на рынке производства мороженого в городе Пензе имеются всего два производителя: открытое акционерное общество "Пензахолод" и ООО "Ледяной дом". Немотивированный отказ от 24 договоров аренды земельных участков, в том числе спорного договора аренды, создает препятствия в деятельности ООО "Ледяной дом" и ведет к ограничению конкуренции при реализации мороженого на территории города Пензы.
При таких данных действия истца, выраженные в виде немотивированного отказа от договора аренды земельного участка N 296/08 без предоставления в аренду других участков, правомерно расценено судом как злоупотребление правом..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 по делу N А49-2146/2009
"...Судами установлено, что Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Ледяной дом" (далее - ООО "Ледяной дом", общество) (арендатор) 31.05.2005 заключили договор аренды земельного участка N 7970 на неопределенный срок.
В претензии от 08.08.2008 N 11/1810, полученной ответчиком 26.08.2008, содержащей ссылку на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы отказался от договора аренды N 7970, сообщив о его расторжении по истечении трех месяцев с даты получения претензии и предложив арендатору возвратить земельный участок по акту приема-передачи.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришли к выводу, что со стороны Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы имеет место злоупотребление правом, поскольку немотивированный отказ последнего от исполнения договора аренды земельного участка от 31.05.2007 N 7970 фактически препятствует осуществлению ответчиком коммерческой деятельности и, как следствие, влечет причинение ущерба обществу.
Судебная коллегия находит данные выводы судов не противоречащими установленным по делу обстоятельствам и материалам дела.
Вступившим в законную силу постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2009 по делу N А49-2737/2009 Комитету отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным предписания Пензенского Управления Федеральной антимонопольной службы России от 26.03.2009. При этом судом было указано, что на рынке производства мороженого в городе Пензе имеются всего два производителя: открытое акционерное общество "Пензахолод" и ООО "Ледяной дом". Немотивированный отказ от 24 договоров аренды земельных участков, в том числе спорного договора аренды, создает препятствия в деятельности ООО "Ледяной дом" и ведет к ограничению конкуренции при реализации мороженого на территории города Пензы.
При таких данных действия истца, выраженные в виде немотивированного отказа от договора аренды земельного участка N 7970 без предоставления в аренду других участков, правомерно расценено судом как злоупотребление правом..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 по делу N А49-2145/2009
"...Судами установлено, что Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Ледяной дом" (далее - ООО "Ледяной дом", общество) (арендатор) 08.07.2005 заключили договор аренды земельного участка N 6777 на неопределенный срок.
В претензии от 08.08.2008 N 11/1810, полученной ответчиком 26.08.2008, содержащей ссылку на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы отказался от договора аренды N 6777, сообщив о его расторжении по истечении трех месяцев с даты получения претензии и предложив арендатору возвратить земельный участок по акту приема-передачи.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришли к выводу, что со стороны Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы имеет место злоупотребление правом, поскольку немотивированный отказ последнего от исполнения договора аренды земельного участка от 08.07.2005 N 6777 фактически препятствует осуществлению ответчиком коммерческой деятельности и, как следствие, влечет причинение ущерба обществу.
Судебная коллегия находит данные выводы судов не противоречащими установленным по делу обстоятельствам и материалам дела.
Вступившим в законную силу постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2009 по делу N А49-2737/2009 Комитету отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным предписания Пензенского Управления Федеральной антимонопольной службы России от 26.03.2009. При этом судом было указано, что на рынке производства мороженого в городе Пензе имеются всего два производителя: открытое акционерное общество "Пензахолод" и ООО "Ледяной дом". Немотивированный отказ от 24 договоров аренды земельных участков, в том числе спорного договора аренды, создает препятствия в деятельности ООО "Ледяной дом" и ведет к ограничению конкуренции при реализации мороженого на территории города Пензы.
При таких данных действия истца, выраженные в виде немотивированного отказа от договора аренды земельного участка N 6777 без предоставления в аренду других участков, правомерно расценено судом как злоупотребление правом..."

4.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности квалификации требования о возврате переданного под строительство земельного участка, заявленного в связи с отказом арендодателя от договора, либо самого одностороннего отказа в качестве злоупотребления правом существует две позиции судов.

Позиция 1. Отказ арендодателя от договора аренды земельного участка, переданного под строительство, а также требование о возврате земельного участка, переданного в аренду под строительство, заявленное в связи с отказом от договора, могут быть квалифицированы судом как злоупотребление правом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.04.2012 по делу N А19-10702/2011
"...В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 15.02.2007 по 15.02.2011.
Уведомлением N 1584 от 26.04.2011 администрация проинформировала общество об отказе с 28.07.2011 от исполнения договора аренды земельного участка N 4831 от 19.02.2007 и обязании арендатора в срок до 08.08.2011 вернуть объект аренды по акту приема-передачи.
Ссылаясь на то, что отказ администрации от исполнения договора аренды является незаконным и нарушает права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, установив, что по истечении срока действия договора аренды N 4831 от 19.02.2007 общество продолжало пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны администрации, признал договор аренды возобновленным на неопределенный срок, в связи с чем квалифицировал отказ от исполнения договора как реализацию арендодателем его права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на отсутствие в настоящем споре нарушений прав и законных интересов истца, а также положений статей 2, 3, 35, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Установив, что земельный участок, являющийся объектом аренды, предоставлен истцу в целях возведения многоэтажного жилого дома и его строительство не завершено, апелляционный суд со ссылкой на положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что необоснованный отказ администрации от исполнения договора аренды в данном случае является по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотреблением правом, в связи с чем удовлетворил заявленные требования общества.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что изложенные выводы Четвертого арбитражного апелляционного суда основаны на правильном применении норм материального права и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Поскольку использовать здание, строение, сооружение, не завершенные строительством, в соответствии с их назначением невозможно, отказ арендодателя от исполнения договора в случае, если цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию), нельзя признать правомерным.
Апелляционный суд, установив, что на арендуемом обществом земельном участке расположен принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства, обоснованно применил толкование статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, изложенное в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8985/08 от 23 декабря 2008 года, согласно которому не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, в связи с чем вывод о неправомерности отказа администрации от договора аренды земельного участка N 4831 от 19.02.2007 является законным..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.12.2010 по делу N А75-1367/2010
"...Как установил суд первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ООО "ЮграИнвестстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.12.2005 N 449, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 4 413 кв. м, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ, город Мегион, микрорайон XI, улица Ленина.
Согласно пункту 1.1 Договора земельный участок предоставлен арендатору под проектирование объекта "Торгово-развлекательный центр".
Срок аренды земельного участка - с 28.11.2005 по 28.10.2006 (пункт 2.1 Договора).
Во исполнение условий Договора ООО "ЮграИнвестстрой" получило и согласовало со всеми заинтересованными лицами ордер на выполнение земляных работ по раскопке траншей (котлованов) от 13.10.2006 N 61, разрешение на строительство - подготовительные работы (производство земляных работ для демонтажа существующих фундаментов) от 10.10.2006 N 66, разрешение на строительство - подготовительные работы (устройство противопаводковых сооружений) от 22.03.2007 N RU 86301000-22.
Решением от 25.06.2008 по делу А-75-1974/2008, вступившим в законную силу, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры установил, что договор аренды земельного участка от 05.12.2005 N 449 по истечении срока его действия возобновлен на неопределенный срок.
Письмом от 28.09.2009 N ИП 1648 Администрация в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомила арендатора об отказе от договора аренды земельного участка, прекращении его действия по истечении 3-х месяцев с момента получения уведомления арендатором, а также необходимости освобождения земельного участка и возвращения его арендодателю в течение 10 дней с момента прекращения действия договора.
Поскольку в указанный в письме срок ООО "ЮграИнвестстрой" не освободило и не передало земельный участок, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Оценив исследованные доказательства в порядке, предусмотренном положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что отказ Администрации от договора аренды является злоупотреблением правом, препятствуя ответчику исполнить обязанности предусмотренные Договором. Договор аренды земельного участка от 05.12.2005 N 449 является действующим. Арендатор вправе использовать земельный участок в соответствии с целями, установленными договором.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исков соответствуют имеющимся в деле доказательствам и приведенным нормам права.
Апелляционный суд правильно согласился с законным и обоснованным решением суда первой инстанции.
Выводы судов соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в информационном письме от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" и пункте 5 постановления от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", о том, что когда материалы дела свидетельствуют о совершении гражданином или юридическим лицом действий, которые могут быть квалифицированы как злоупотребление правом (статья 10), допускается отказ суда в защите права.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, постановления, суды не допустили..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.11.2008 N А33-13827/07-Ф02-4968/08 по делу N А33-13827/07
"...Третий апелляционный суд, правомерно сделал вывод о том, что согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе расторгнуть договор аренды заключенный на неопределенный срок, предупредив об этом арендатора за три месяца. Однако, суд апелляционной инстанции не учел, что требование истца, направлено по существу на ликвидацию (снос) неоконченного строительством здания возводимого предпринимателем на основании разрешения на строительство и договора аренды земельного участка. Следовательно, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска злоупотребляет своим правом, что в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается. Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Пунктом 2 данной статьи Кодекса предусмотрено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Учитывая императивное положение закона о недопустимости злоупотребления правом, кассационная инстанция полагает, что действия администрации, требующей в судебном порядке возвращения арендодателю земельного участка в состоянии не хуже прежнего, является в данном случае злоупотреблением правом.
Учитывая изложенное, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу, о необходимости отмены постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2008 года в связи с тем, что при принятии судебного акта, суд, в нарушение пункта 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не применил закон, подлежащий применению..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 02.02.2012 по делу N А40-59700/11-1-340
"...Общество с ограниченной ответственностью "Плотекс" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы о признании незаконным отказа от договора аренды земельного участка от 02.09.2004 N М-09-511791, оформленного письменным уведомлением от 10.05.11 N 33-ИТ9-377/11-(0), ссылаясь на ст. ст. 279, 281 ГК РФ, ст. ст. 49, 55, 63 Земельного кодекса РФ, ч. 1 ст. 15 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации".
Отказывая в иске, суды пришли к выводу, что спорный отказ от договора является реализацией арендодателем своего права на прекращение договора аренды земельного участка, предусмотренного ст. 610 ГК РФ и не нарушает прав арендатора, поскольку целью предоставления земельного участка являлось благоустройство прилегающей к административному зданию территории.
Между тем, с такими выводами судов согласиться нельзя, поскольку они сделаны с нарушением норм материального и процессуального права в связи со следующим.
Распоряжением префекта САО г. Москвы от 31.08.2001 г. N 4615 (т. 1 л.д. 16 - 17) ООО "Плотекс" был предоставлен земельный участок в аренду сроком на 49 лет для строительства и последующей эксплуатации административного здания площадью 0,1 га, а прилегающий земельный участок площадью 0,07 га был предусмотрен под благоустройство.
Во исполнение Распоряжения Правительства Москвы N 1858-РП от 17.10.2003, на основании Распоряжения Префекта САО г. Москвы N 6625 от 16.08.2004 (т. 1 л.д. 34 - 35) между истцом и ответчиком были заключены договоры аренды двух компенсационных земельных участков: площадью 0,1693 га для проектирования, строительства и последующей эксплуатации административного здания - договор N М-09-027311 от 31.08.2004 сроком на 49 лет по адресу: г. Москва, Петровско-Разумовский проезд, вл. 24, корп. 17, а также спорного участка площадью 0,0643 га под благоустройство территории прилегающей к административному зданию - договор N М-09-511791 от 02.09.2004 года сроком на 5 лет.
После окончания срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, в связи с чем он был признан судами возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в порядке ч. 2 ст. 621 ГК РФ.
Кроме этого, из материалов дела так же следует, что в процессе осуществления проектных работ, согласования их результатов, а также оформления ордеров на производство работ спорный участок площадью 0,0643 га рассматривался как предназначенный для организации стройплощадки в период строительства, а также последующего благоустройства территории по завершении строительства, то есть являющийся неотъемлемой частью взаимосвязанной с компенсационным участком S=0,1693 га и его использование на период строительства было согласовано всеми компетентными органами.
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Более того, согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Следовательно, в будущем истец как собственник возведенного здания, равно как и любое иное лицо (правопреемник) будет иметь исключительное право на приватизацию или аренду земельного участка не только занятого строением, но и прилегающей территории, необходимой для использования (эксплуатации) здания согласно с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Таким образом, поскольку судом первой инстанции установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но не применены нормы права подлежащие применению, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287, пунктом 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции признает необходимым отменить оспариваемые судебные акты об отказе в удовлетворения иска, приняв новый судебный акт об удовлетворении исковых требований..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.2015 N Ф07-6003/2015 по делу N А56-53416/2014
"...Администрация (арендодатель) и ООО "Магистраль - Топливная Компания Санкт-Петербург" (арендатор) заключили договор от 10.12.2008 N 8832-08 аренды земельного участка площадью 7660 кв. м с кадастровым номером 47:01:15-19-001:0975 под строительство комплекса автозаправочной станции сроком действия 3 года.
Судами установлено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды от 10.12.2008 N 8832-08 был возобновлен на неопределенный срок.
Письмом от 26.10.2012 N Юр-822 Комитет как орган Администрации, уполномоченный на управление и распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, со ссылкой на пункт 2 статьи 610 ГК РФ известил арендатора о расторжении с 08.02.2013 договора аренды земельного участка и предложил освободить занимаемый земельный участок.
Суд первой инстанции, сделав вывод о неправомерности отказа Комитета от договора, удовлетворил иск Общества в части признания отказа от договора недействительной сделкой, не установив оснований для удовлетворения остальной части иска; иск Администрации и Комитета суд оставил без рассмотрения на основании пункта 9 части 1 статьи 148 АПК РФ.
Апелляционный суд посчитал, что право на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не поставлено в зависимость от совершения каких-либо нарушений и реализуется волей стороны договора. В связи с чем решение от 18.02.2015 в части удовлетворения первоначального иска отменил и в иске Общества о признании недействительной односторонней сделки Комитета по расторжению договора аренды от 10.12.2008 N 8832-08, выраженной в письме от 26.10.2012 N Юр-822, отказал.
Кассационная инстанция считает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Суд первой инстанции правильно применил статьи 1, 10, 167, 168, 610 ГК РФ и указал, что сделка по одностороннему отказу от договора аренды направлена на прекращение права арендатора по использованию земельного участка и имеет целью восстановление прав владения и пользования арендодателем арендованным имуществом.
Вместе с тем, на основании договора аренды от 10.12.2008 N 8832-08 земельный участок предоставлен Обществу для строительства автозаправочного комплекса, следовательно возврат участка арендодателю по окончании срока строительства и действия договора аренды не предполагался.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что на арендованном участке арендатором возведен и эксплуатируется автозаправочный комплекс (АЗС). Как верно отметил суд первой инстанции, немотивированный отказ от договора аренды на основании статьи 610 ГК РФ направлен не на восстановление прав владения и пользования арендодателя спорным земельным участком, а на прекращение правовых оснований использования земельного участка Обществом без возникновения иных правовых последствий.
С учетом толкования приведенных норм гражданского законодательства, приняв во внимание то обстоятельство, что односторонний отказ от договора аренды не основан на нарушении Обществом обязательств по договору аренды, не имел своей целью восстановление прав арендодателя и был направлен на прекращение правовых оснований использования земельного участка Обществом, при том, что на участке возведен и эксплуатируется объект капитального строительства, суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что сделка по одностороннему отказу от договора аренды совершена Комитетом со злоупотреблением правом.
При таких обстоятельствах обжалуемое постановление подлежит отмене, а решение первой инстанции - оставлению в силе..."

Позиция 2. Отказ арендодателя от договора аренды земельного участка, переданного под строительство, а также требование о возврате земельного участка, переданного в аренду под строительство, заявленное в связи с отказом от договора, не квалифицируются судом как злоупотребление правом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.01.2011 по делу N А49-148/2010
"...Во исполнение названного постановления, 07.12.2004 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы и Козловым И.А. был заключен договор аренды земельного участка N 6071 площадью 121 кв. м для проектирования и строительства магазина в районе жилого дома по проспекту Строителей, 98 в г. Пензе.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Суд указал в решении, что договор аренды от 07.12.2004 N 6071 возобновлен на неопределенный срок.
15.10.2009 Управлением в адрес Козлова И.А. направлена претензия, из содержания которой следует, что договор аренды земельного участка N 6071 от 07.12.2004 следует считает расторгнутым с 20.01.2010 и арендатору следует сдать земельный участок по акту приема-передачи представителю Управления.
Указав, что в претензии не содержится указание на основание расторжения договора, что истребование арендуемого земельного участка свидетельствует о незаконности действий Управления по прекращению прав арендатора на земельный участок, ИП Козлов И.А. обратился в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании оспоренных действий незаконными.
Удовлетворяя заявление ИП Козлова И.А., суды обеих инстанций исходили из наличия признаков злоупотребления правом со стороны Управления, поскольку заявителю создавались препятствия в реализации его проекта.
Между тем, права арендодателя определены статьей 608, пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено прекращение арендных отношений по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца.
При таких данных реализация Управлением прав, предоставленных пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не свидетельствует о злоупотреблении правом.
Таким образом, действия органов местного самоуправления возможно признать незаконными при несоответствии их закону или иному нормативному правовому акту.
При таких данных судебные акты в части удовлетворения заявления ИП Козлова И.А. подлежат отмене..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 14.12.2012 по делу N А40-130854/11-9-1194
"...В то же время, суды установили, что Фонд после 31 декабря 2010 года продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно, в связи с чем, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Между тем, уведомлением от 25 августа 2011 года N РД5-1-24/11-2-(0)-1 ответчик сообщил Фонду об отказе от договора аренды N И-01-000038 от 08.07.2010 г. по истечении трех месяцев со дня получения уведомления в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец полагает, что такие действия ДЗР г. Москвы, направленные на прекращение договора аренды в отношении земельного участка, переданного под строительство, и возобновленного на неопределенный срок, является злоупотреблением права и направлены на лишение истца возможности реализовать инвестиционный контракт, причинив Фонду убытки.
В связи с этим, истец просит признать недействительными действия ответчика на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Между тем, отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Ссылка Фонда на злоупотребление ответчиком правом ввиду прекращения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, несостоятельна.
Конституционный суд Российской Федерации в Определении от 14.07.2011 г. N 980-О-О, ссылаясь на статью 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на то, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Из содержания приведенной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 данного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.
Из смысла пункта 3 названной статьи следует, что на основании презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченный употребил свое право исключительно во вред другому лицу.
Однако, Фонд не представил доказательств того, что ответчик использовал свое право злонамеренно, с целью нанести вред истцу.
Более того, Фонд, осуществляя предпринимательскую (на свой риск) деятельность и заключая 08 июля 2010 года краткосрочный договор аренды N И-01-000038 сроком до 31 декабря 2010 года, должен был и мог предполагать возможные последствия такого короткого срока аренды, а также возникновение у другой стороны сделки, в случае возобновления этого договора аренды на неопределенный срок, права на его расторжение в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и возможность реализации этого права (абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Таким образом, суды обеих инстанций, в совокупности исследовав все обстоятельства дела, отношения сторон, представленные в материалы дела доказательства, не установили наличие со стороны ответчика злоупотребления правом при реализации им, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации права на отказ от договора аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.05.2011 N КГ-А40/3720-11 по делу N А40-22101/10-9-193
"...Судами установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор от 30.01.2004 г. N М-04-506604, в соответствии с которым последнему в аренду передан земельный участок общей площадью 7300 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Донецкая, вл. 30А, для завершения строительства двухэтажного гаража, сроком на 6 месяцев.
По истечении срока действия договора истец продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны ответчика, в связи с чем суд признал договор возобновленным на неопределенный срок.
Суд установил, что уведомлением от 01.08.2008 г. N 33-ИТ4-1444/8-(0)-0 Департамент известил истца об отказе от договора аренды и прекращении его с 31.10.2009 г.
Таким образом, при указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о расторжении договора аренды от 30.01.2004 г. N М-04-506604.
Обстоятельство злоупотребления ответчиком правом в данном случае, что может повлечь в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ в защите права, судом не установлено.
Исследовав и оценив доказательства по делу в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание обстоятельства дела, суды пришли к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований..."

4.5. Вывод из судебной практики: Отказ арендодателя от договора, возобновленного на неопределенный срок, расценивается как злоупотребление правом, если согласно заключенному ранее срочному договору арендодатель был обязан заключить допсоглашение о продлении срока аренды при условии, что арендатор проведет капремонт объекта аренды и такой ремонт был проведен.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2011 по делу N А56-49170/2009
"...Во исполнение указанного распоряжения КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 24.01.2003 N 10-А253870, согласно которому ответчику передано помещение 126-Н, 127-Н общей площадью 109,1 кв. м, с кадастровым номером 78:1056Н:4:1:107, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Садовая, дом 28-30, корпус 1, для использования под нежилые цели.
Уведомлением от 28.03.2007 N 2932 КУГИ отказался от договора аренды на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, предложив Обществу освободить занимаемое помещение.
Общество письмами от 30.07.2007 N 39, от 01.09.2008 N 52 обращалось в КУГИ с просьбой произвести государственную регистрацию договора аренды и дополнительного соглашения N 4 к договору, а письмом от 14.10.2008 N 60 - зарегистрировать договор и все приложения к нему либо предоставить документы, необходимые для их регистрации.
Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции. Удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд пришел к выводу о том, что арендодатель необоснованно в одностороннем порядке отказался от спорного договора аренды и уклоняется от его государственной регистрации при изменении сторонами существенных условий договора и продлении срока его действия. Кроме того, суд указал на возможность одновременной государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на спорное помещение и договора с дополнительным соглашением. Суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что объект аренды конкретно определен в договоре и дополнительном соглашении от 01.11.2006 N 4, а изменение кадастрового номера объекта, в состав которого входит спорное помещение, не свидетельствует об изменении объекта аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Из материалов дела усматривается, что помещения были переданы в аренду Обществу в неудовлетворительном состоянии, требующем капитального ремонта. Согласно условиям договора предоставление помещений в аренду на срок до 17.11.2013 было обусловлено выполнением Обществом за свой счет капитального ремонта в согласованные с арендодателем сроки, без зачета стоимости работ в счет арендной платы. Суд установил и материалами дела подтверждается, что капитальный ремонт помещений выполнен Обществом. В связи с завершением ремонта и приведением помещений в надлежащее состояние Обществу была увеличена арендная плата.
Таким образом, Общество исполнило принятые на себя обязательства и вправе рассчитывать на получение от КУГИ обусловленного договором имущественного предоставления. При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о недопустимости одностороннего отказа от исполнения ответчиком своих обязательств по договору. Апелляционный суд, руководствуясь статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признал отказ КУГИ от договора недобросовестным, не влекущим правовых последствий в виде прекращения договорных отношений.
Поскольку договор аренды продолжает действовать, стороны установили срок его действия более года, необходима его государственная регистрация. В связи с неправомерным уклонением КУГИ от государственной регистрации апелляционный суд принял обоснованное решение об удовлетворении требований Общества..."

4.6. Вывод из судебной практики: Отказ арендодателя от договора, возобновленного на неопределенный срок, расценивается как злоупотребление правом, если арендуемые помещения специально приспособлены под размещение средств связи (АТС) и их освобождение может привести к невозможности оказания услуг связи абонентам.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.05.2011 по делу N А06-3942/2010
"...Как установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 02.06.2005 заключен договор N 27П на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося федеральной собственностью, в соответствии с которым ответчику по акту приема-передачи передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Советская, 5/Кирова, 19, 21 литер А (1 - 2 этаж) для использования под услуги связи.
Впоследствии истец направил ответчику уведомление от 04.02.2010 N 10-05/610 об отказе от исполнения договора аренды, потребовав освободить занимаемые помещения по истечении трех месяцев со дня получения уведомления.
Невыполнение ответчиком требований истца по освобождению помещений, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Действия истца по одностороннему прекращению договора аренды и выселению ответчика правомерно квалифицированы судом как злоупотребление правом со стороны истца на применение мер защиты, предусмотренных законом, исходя из следующего.
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно пункту 2 указанной статьи в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права.
В силу статьи 7 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" сети связи и сооружения связи находятся под защитой государства.
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.1995 N 578 "Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации" органы местного самоуправления оказывают содействие предприятиям, учреждениям и организациям, в ведении которых находятся линии и сооружения связи, линии и сооружения радиофикации, в предупреждении повреждений этих линий и сооружений, а также в обеспечении обязательного выполнения всеми юридическими и физическими лицами требований Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации, утвержденных данным Постановлением.
Юридическим и физическим лицам запрещается производить всякого рода действия, которые могут нарушить нормальную работу линий связи (пункт 49 Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации).
Выселение из помещений, переданных специально под АТС и используемых в течение длительного времени по их прямому назначению, повлечет отключение указанной станции на длительное время для ее демонтажа и переноса в другие, приспособленные для этих целей помещения, и, как следствие, перенос построенных и подведенных к АТС, линейно-кабельных сооружений, а также строительство новых подземных коммуникаций к новому месту расположения АТС.
Приостановление работы станций повлечет за собой прекращение предоставления услуг связи их абонентам как физическим лицам, так и юридическим лицам, в том числе: госучреждениям, воинским частям, учреждениям, обеспечивающим обороноспособность страны и безопасность государства.
Ответчик оказывает универсальные услуги связи (услуги телефонной связи с использованием таксофонов, услуги передачи данных и предоставлению доступа к сети Интернет), гарантированные государством. Также ответчик является исполнителем государственного мобилизационного задания.
Таким образом, является правильным вывод суда о злоупотреблении истцом своим правом. Требования истца о выселении ответчика из специально выделенных и приспособленных под размещение средств связи (АТС) помещений и используемых в течение длительного времени по их прямому назначению, по существу направлены на дестабилизацию и подрыв деятельности не только ответчика, но и дезорганизацию жизнедеятельности более 6000 абонентов, пользующихся услугами истца, в том числе органов, обеспечивающих безопасность государства и обороноспособность страны..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.05.2011 по делу N А06-3943/2010
"...Установив, что арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды признали договор возобновленным в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ на тех же условиях на неопределенный срок.
Впоследствии истец направил ответчику уведомление от 04.02.2010 N 10-05/610 об отказе от исполнения договора аренды, потребовав освободить занимаемые помещения по истечении трех месяцев со дня получения уведомления.
Действия истца по одностороннему прекращению договора аренды и выселению ответчика правомерно квалифицированы судом как злоупотребление правом со стороны истца на применение мер защиты, предусмотренных законом.
Юридическим и физическим лицам запрещается производить всякого рода действия, которые могут нарушить нормальную работу линий связи (пункт 49 Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации).
Судом установлено, что с момента размещения в спорных помещениях оборудования связи (АТС) были построены и подведены к АТС подземные коммуникации (многоотверстная телефонная канализация со смотровыми колодцами (95 шт.) и распределительные шкафы (71 шт.) общей протяженностью 6521 метров, в которых проложены 23 магистральных кабеля общей емкостью 7600 пар, и 11 кабелей прямого питания общей емкостью 1100 пар.
В настоящее время в арендуемых помещениях размещено коммутационное оборудование ПСЭ (промежуточная станция электронная) типа "DMS-ЮО", монтированной емкостью 5120 номеров и типа "МТ-20", монтированной емкостью 2926 номеров.
Выселение из помещений, переданных специально под АТС и используемых в течение длительного времени по их прямому назначению, повлечет отключение указанной станции на длительное время для ее демонтажа и переноса в другие, приспособленные для этих целей помещения, и, как следствие, перенос построенных и подведенных к АТС, линейно-кабельных сооружений, а также строительство новых подземных коммуникаций к новому месту расположения АТС.
Приостановление работы станций повлечет за собой прекращение предоставления услуг связи их абонентам как физическим лицам (5946 абонентов), так и юридическим лицам (347 абонентских номера), в том числе госучреждениям, воинским частям, учреждениям, обеспечивающим обороноспособность страны и безопасность государства.
Таким образом, является правильным вывод суда о злоупотреблении истцом своим правом. Требования истца о выселении ответчика из специально выделенных и приспособленных под размещение средств связи (АТС) помещений и используемых в течение длительного времени по их прямому назначению, по существу направлены на дестабилизацию и подрыв деятельности не только ответчика, но и дезорганизацию жизнедеятельности более 6000 абонентов, пользующихся услугами истца, в том числе органов, обеспечивающих безопасность государства и обороноспособность страны..."

5. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок

Статья 610 ГК РФ не содержит положений, которые бы ограничивали арендодателя в его праве в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Но анализ судебной практики позволяет выделить ситуации, когда право арендодателя на отказ от такого договора может быть ограничено.

5.1. Вывод из судебной практики: Условия договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не могут предусматривать полного исключения права каждой из сторон на отказ от такого договора.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах"
"...3. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.
При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности.
Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер..."

5.2. Вывод из судебной практики: Если арендодатель (при соблюдении арендатором определенных условий) обязан продлить договор аренды на определенный срок, то при выполнении арендатором этих условий арендодатель не вправе отказаться от договора, возобновленного на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.01.2008 по делу N А56-49488/2006
"...Пунктом 7.1 договора предусмотрено следующее: арендатор обязан за свой счет осуществить закрепление границ участка в натуре и представить арендодателю проект границ, утвержденный в установленном порядке, в 6-месячный срок после заключения договора, после чего арендодатель обязан оформить дополнительное соглашение к договору об увеличении срока его действия до 01.04.2009 и перерасчете арендной платы в случае изменения площади участка.
Представив в КУГИ документы кадастрового учета названного участка и на основании пункта 7.1 договора аренды, Общество письмом от 25.01.2006 исх. N 8 (л.д. 11) обратилось к КУГИ с требованием заключить дополнительное соглашение к договору об увеличении срока его действия до 01.04.2009 и перерасчете арендной платы в случае изменения площади участка. КУГИ направил в адрес Общества уведомление от 24.01.2006 N 134 об отказе от договора.
Ссылаясь на то, что КУГИ не исполнил возложенное на него пунктом 7.1 договора обязательство, а также на то, что односторонний отказ от исполнения договора посредством направления истцу уведомления является односторонней сделкой, которая является ничтожной, Общество обратилось с настоящим иском в суд.
Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу об отсутствии у Комитета права требовать от арендатора освобождения земельного участка. Отказ КУГИ от договора как основание для прекращения договорных отношений правомерно признан недействительной сделкой..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.02.2008 по делу N А56-49004/2006
"...Из материалов дела усматривается, что Общество исполнило предусмотренное пунктом 7.1 договора обязательство и предоставило КУГИ утвержденный план границ земельного участка. Поскольку Общество выполнило условия договора, предусматривающие продление договорных отношений, у КУГИ возникло встречное обязательство продлить срок действия договора. Доводы суда первой и апелляционной инстанций о том, что Общество направило в КУГИ план границ земельного участка с пропуском шестимесячного срока, а также о том, что Общество не предъявляло КУГИ требование о выполнении обязательств по продлению срока действия договора, являются несостоятельными. Из материалов дела следует, что направление плана границ земельного участка Обществом КУГИ осуществлено в период действия спорного договора аренды, равно как и требование о заключении дополнительного соглашения о продлении действия договора на основании пункта 7.1 договора направлено Обществом в адрес КУГИ в то время, когда договор аренды действовал. Следовательно, обязательства сторон, в том числе и предусмотренные упомянутым пунктом договора, продолжали действовать..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.01.2008 по делу N А56-49613/2006
"...Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу об отсутствии у Комитета права требовать от арендатора освобождения земельного участка. Отказ КУГИ от договора как основание для прекращения договорных отношений правомерно признан недействительной сделкой.
Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. В силу статьи 310 Кодекса не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.
Из материалов дела усматривается, что истец исполнил предусмотренное пунктом 7.1 договора обязательство и представил утвержденный Комитетом по земельным ресурсам план границ земельного участка. Таким образом, Обществом выполнены условия, предусмотренные соглашением сторон для продления договорных отношений. С учетом изложенного обстоятельства у КУГИ возникла обязанность продлить срок действия договора..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.01.2008 по делу N А56-50392/2006
"...Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии у Комитета права требовать от арендатора освобождения земельного участка. Отказ КУГИ от договора как основание для прекращения договорных отношений правомерно признан недействительной сделкой.
Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. В силу статьи 310 Кодекса не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.
Из материалов дела усматривается, что истец исполнил предусмотренное пунктом 7.1 договора обязательство и представил утвержденный Комитетом по земельным ресурсам план границ земельного участка. Таким образом, Обществом выполнены условия, предусмотренные соглашением сторон для продления договорных отношений. С учетом изложенного обстоятельства у КУГИ возникла обязанность продлить срок действия договора..."

5.3. Вывод из судебной практики: Арендодатель не может отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.

Примечание: В приведенных ниже Постановлениях суды указали, что отказ арендодателя от договора аренды является злоупотреблением правом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.11.2007 по делу N А56-11558/2006
"...Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Из материалов дела усматривается, что в тот период, когда Общество обращалось в КУГИ с просьбой предоставить отсутствующие у истца документы, необходимые для государственной регистрации дополнительного соглашения 24.08.05, ответчик направил Обществу письмо от 24.01.06 N 135 с уведомлением об отказе от договора аренды от 24.05.2000 N 04-ЗК00961.
В решении содержится правильный вывод о том, что отказ арендодателя от договора аренды в период, когда арендатор предпринимал действия по регистрации дополнительного соглашения, продлившего срок действия договора и изменившего ряд его существенных условий, нельзя считать добросовестным.
Суд кассационной инстанции считает, что арбитражный суд правильно применил нормы материального права, в связи с чем обжалуемый судебный акт отмене не подлежит..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.06.2008 по делу N А56-11602/2006
"...Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
В дальнейшем действие договора было продлено на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
После представления арендатором в КУГИ документов кадастрового учета названного участка и на основании пункта 7.1 договора стороны 24.08.2005 подписали дополнительное соглашение N 2 к договору, в соответствии с которым внесли изменения в условия договора, уточнили его предмет - передача в аренду земельного участка (Зона 7) с кадастровым номером 78:5549:23 площадью 723 кв. м, расположенного по указанному выше адресу, произвели перерасчет размера арендной платы, определили сумму увеличенного первого платежа за аренду и установили срок действия договора до 31.03.2009. ООО "Веста" внесло увеличенный платеж в размере, предусмотренном названным соглашением, и доплатило за аренду в размере, установленном в соглашении.
Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Кассационная инстанция считает, что суд правильно применил нормы материального права и вынес правомерное решение о государственной регистрации дополнительного соглашения от 24.08.2005.
Письмо от 24.01.2006 N 136 с уведомлением об отказе от договора аренды от 10.04.2000 N 04-ЗК00962 КУГИ направил арендатору в тот момент, когда после длительного бездействия ответчика арендатор обратился к нему с требованием предоставить отсутствующие у истца экземпляры оформленного сторонами соглашения и иные необходимые документы, чтобы самостоятельно обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией соглашения к договору аренды.
Пунктом 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена презумпция разумности и добросовестности действий субъектов гражданского права. Неразумное и недобросовестное поведение приравнивается названным Кодексом к злоупотреблению правом.
Суд обоснованно указал, что нельзя считать добросовестным отказ арендодателя от договора аренды в период, когда арендатор предпринимал действия для регистрации дополнительного соглашения, которым стороны изменили существенные условия договора аренды и продлили срок его действия..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.02.2008 N А56-11600/2006
"...Как следует из материалов дела, в соответствии с решением городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости от 10.02.2000 КУГИ принял распоряжение от 07.03.2000 N 490-р о передаче ООО "Веста" в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 87а, сроком на 9 лет, для размещения комплекса мелкорозничной торговли. На основании данного распоряжения КУГИ (арендодатель) и ООО "Веста" (арендатор) 10.04.2000 заключили договор N 04-ЗК01194 аренды земельного участка общей площадью 81 кв. м, расположенного по указанному адресу, сроком действия с 01.04.2000 по 01.04.2003.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
В дальнейшем действие договора было продлено на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
После представления арендатором в КУГИ документов кадастрового учета названного участка и на основании пункта 7.1 договора стороны 24.08.2005 подписали дополнительное соглашение N 2 к договору, в соответствии с которым внесли изменения в условия договора, уточнили его предмет, произвели перерасчет размера арендной платы, определили сумму увеличенного первого платежа за аренду и установили срок действия договора до 31.03.2009. ООО "Веста" внесло увеличенный платеж в размере, предусмотренном названным соглашением, и доплатило за аренду в размере, установленном в соглашении.
Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Веста" обратилось в арбитражный суд с требованием о регистрации дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды в тот период, когда договор аренды еще действовал.
Письмо от 24.01.2006 N 139 с уведомлением об отказе от договора аренды от 10.04.2000 N 04-ЗК01194 КУГИ направил арендатору в тот момент, когда после длительного бездействия ответчика арендатор обратился к нему с требованием предоставить отсутствующие у истца экземпляры оформленного сторонами соглашения и иные необходимые документы, чтобы самостоятельно обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией соглашения к договору аренды.
Пунктом 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена презумпция разумности и добросовестности действий субъектов гражданского права. Неразумное и недобросовестное поведение приравнивается названным Кодексом к злоупотреблению правом.
Суд обоснованно указал, что нельзя считать добросовестным отказ арендодателя от договора аренды в период, когда арендатор предпринимал действия для регистрации дополнительного соглашения, которым стороны изменили существенные условия договора аренды и продлили срок его действия..."

5.4. Вывод из судебной практики: Если отказ от договора аренды и выселение арендатора могут привести к фактическому прекращению его деятельности, притом что впоследствии помещение может быть передано арендатору на праве оперативного управления, требование о его выселении может быть расценено судом как злоупотребление правом, несмотря на то что договор считается расторгнутым.

Примечание: По вопросу о том, в каких случаях отказ арендодателя от договора признается злоупотреблением правом, см. п. 4 материалов к ст. 610 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.07.2009 по делу N А10-1222/08
"...Передача спорных помещений в собственность данного муниципального образования... должна была состояться до 01.11.2008, что установлено постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2008 года по делу N А10-992/08, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 октября 2008 года и определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2008 года.
При исполнении Территориальным управлением предусмотренных законодательством обязанностей по передаче данных помещений в собственность указанного муниципального образования поликлиника, являясь муниципальным бюджетным учреждением, могла быть наделена указанным муниципальным образованием данными помещениями, необходимыми для осуществления ее уставной деятельности, на праве оперативного управления.
До передачи Территориальное управление могло пролонгировать договор аренды с ответчиком без какого-либо ущерба для интересов Российской Федерации.
Расторжение договора аренды и выселение ответчика из помещений может привести к фактическому прекращению деятельности указанного учреждения, поскольку будет сопровождаться демонтажем стационарно установленного специализированного оборудования. Кроме того, ответчик не доказал, что в районе нахождения спорных помещений имеются иные специализированные свободные помещения, пригодные для организации стоматологической поликлиники, которые могли бы быть арендованы ответчиком на приемлемых для него условиях.
При таких обстоятельствах, несмотря на то, что в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды прекратил свое действие после получения арендатором уведомления Территориального управления, обращение с настоящим иском в суд кассационная инстанция квалифицирует как злоупотребление истцом правом, в связи с чем полагает правомерным отказ судом первой инстанции в удовлетворении заявленных истцом требований..."

5.5. Вывод из судебной практики: Арендодатель не вправе отказаться по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ от смешанного договора, содержащего элементы договора аренды земельного участка и инвестиционного договора и возобновленного на неопределенный срок, если прекращение договора нарушает права инвестора-арендатора, предусмотренные законодательством об инвестировании.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.01.2010 по делу N А56-41851/2008
"...На основании распоряжения администрации Санкт-Петербурга от 07.07.2003 и решения Комиссии от 05.05.2003 КУГИ (арендодатель) заключил с Обществом (арендатор) договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 15.09.2003 N 00/ЗК-03129(15) сроком действия до 15.05.2005.
В соответствии с условиями названного договора арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает относящийся к категории земель поселений земельный участок площадью 2836 кв. м с кадастровым номером 78:3028:3001, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Петроградская набережная, д. 32, литеры А, Б, З, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и реконструкции здания под административные цели и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта; по завершении строительства и выполнении условий раздела 5, предусматривающего три этапа реализации инвестиционного проекта, оформляется договор аренды земельного участка сроком на 49 лет (пункты 1.1, 1.2, 8.1 договора).
КУГИ, ссылаясь на истечение срока действия договора от 15.09.2003 и руководствуясь нормами пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, направил в адрес Общества уведомление от 08.02.2008 N 418 об отказе от данного договора и предложил освободить занимаемый земельный участок.
Считая совершенную КУГИ сделку по одностороннему отказу от договора от 15.09.2003 в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной в связи с ее несоответствием требованиям Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ), Общество обратилось в суд с иском о признании ее недействительной.
Суды обеих инстанции признали требования Общества обоснованными и удовлетворили иск, исходя из следующего: первый и второй этапы работ по реализации инвестиционного проекта выполнены Обществом в установленный в разделе 5 договора срок, представлению комплекта документов, указанного в пункте 7.2.24.2 договора от 15.09.2003, препятствовало незаконное бездействие КГИОП; отсутствие акта ввода реконструированного объекта в эксплуатацию, утвержденного КГИОП, которым оформляется завершение второго этапа реализации инвестиционного проекта, свидетельствует об отсутствии у Общества возможности приступить к исполнению третьего этапа. Суды признали, что инвестор выполнил условия раздела 5 договора, завершил строительство объекта, поэтому прекращение договора нарушает законные права инвестора, гарантированные ему действующим законодательством.
Суд кассационной инстанции считает правильным вывод судов о том, что договор от 15.09.2003 является смешанным, содержащим элементы договора аренды и инвестиционного договора, подпадает под регулирование норм Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Закона N 39-ФЗ и Закона Санкт-Петербурга от 30.07.1998 N 191-35 "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга", действовавшего в момент заключения договора от 15.09.2003 (далее - Закон об инвестициях).
Статьей 2 Закона об инвестициях предусмотрено, что договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях представляет собой смешанный договор, содержащий обязательства сторон по застройке земельного участка и выполнению иных инвестиционных условий, а также права и обязанности арендатора и арендодателя при предоставлении инвестору земельного участка во владение и пользование. Этой же статьей определено, что инвестиционные условия - это совокупность прав и обязанностей сторон по инвестиционному договору, определенная в соответствии с данным Законом.
Статьей 15 Закона N 39-ФЗ предусмотрено, что государство в соответствии с названным Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности, в частности, защиту капитальных вложений.
В силу пункта 1 статьи 16 Закона N 39-ФЗ капитальные вложения могут быть национализированы только при условии предварительного и равноценного возмещения государством убытков, причиненных субъектам инвестиционной деятельности, в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации; а также реквизированы по решению государственных органов в случаях, порядке и на условиях, которые определены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Толкование названных норм позволило судам сделать правильный вывод о неприменении к отношениям по договору от 15.09.2003 положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности одностороннего отказа от договора аренды. Ссылка подателя жалобы на пункт 10.3 договора также обоснованно отклонена судами как противоречащая указанным нормам.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.09.2008 по делу N А56-48613/2007, рассмотренному с участием тех же лиц, установлен факт выполнения Обществом работ по реконструкции и реставрации объекта инвестирования в полном объеме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Учитывая отсутствие условий для одностороннего отказа Комитета от исполнения договора, суды правомерно удовлетворили заявленные Обществом требования..."

5.6. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, вправе ли арендодатель в предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ одностороннем порядке отказаться от договора аренды земельных участков, переданных под строительство, до окончания строительства зданий, строений, сооружений, существует две позиции судов.

Позиция 1. Арендодатель не вправе в предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ одностороннем порядке отказаться от договора аренды земельных участков, переданных под строительство, до окончания строительства зданий, строений, сооружений.

Примечание: Данный вывод соотносится с п. 3 ст. 30 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым земельные участки для строительства (с предварительным согласованием мест размещения объектов) предоставляются в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
О возможности квалификации требования о возврате переданного под строительство земельного участка, заявленного в связи с отказом арендодателя от договора, либо самого одностороннего отказа в качестве злоупотребления правом см. п. 4.4 материалов к ст. 610 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.02.2011 по делу N А28-7564/2010
"...Исковые требования основаны на пункте 2 статьи 610 и статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 1, 8 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и мотивированы необоснованным односторонним отказом от исполнения договора аренды земельного участка.
Как следует из части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что Обществу предоставлен в аренду земельный участок для строительства группы малоэтажных жилых домов, также у него имеется разрешение на строительство сроком действия до 30.03.2010. Общество приступило к освоению земельного участка, за ним зарегистрировано право собственности на объект не завершенный строительством (жилой дом степенью готовности 8 процентов) и имеются кадастровые паспорта еще на три объекта не завершенных строительством, расположенные на спорном земельном участке.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что при наличии действующего разрешения на строительство у Управления отсутствовало право на отказ от исполнения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2011 N Ф03-9841/2010 по делу N А51-9847/2010
"...Пунктами 5.6 договоров аренды предусмотрено, что в случае возобновления их на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 14 дней.
Вместе с тем, 26.05.2010 Администрация со ссылкой на статью 610 ГК РФ и пункты 5.6 договоров направила в адрес общества уведомления NN 20.3.2/1714, 20.3.2/1715 об отказе от договоров аренды от 05.06.2008 NN 3221-08, 3222-08, предложив арендатору в срок до 10.06.2010 освободить спорные земельные участки.
Ссылаясь на необоснованность одностороннего отказа Администрации от исполнения действующих договоров аренды, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Рассматривая заявленные обществом требования с точки зрения норм главы 24 АПК РФ суды обеих инстанций пришли к выводам о законности действий Администрации по отказу от договоров аренды и о недоказанности наличия нарушений этими действиями прав и законных интересов общества.
В то же время, выводы арбитражных судов со ссылкой на статью 610 ГК РФ о наличии у Администрации безусловного права на односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, и об отсутствии оснований для применения статей 35, 42, 46 Земельного кодекса РФ ввиду недоказанности наличия на спорных земельных участках принадлежащего обществу объекта недвижимости и нарушения сроков внесения обществом арендной платы, судом кассационной инстанции признаются ошибочными.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, учитывая, что предметом аренды являются земельные участки предоставленные обществу для целей строительства, то при рассмотрении арбитражными судами вопроса о правомерности одностороннего расторжения Администрацией спорных договоров аренды подлежали применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.
Действительно, согласно статье 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимости, право собственности на которые, в силу статьи 131 ГК РФ, подлежит обязательной государственной регистрации. Однако действующее законодательство не устанавливает предельные сроки такой регистрации.
Таким образом, в случае наличия на спорных земельных участках объекта незавершенного строительства односторонний отказ Администрации от исполнения договоров аренды этих участков будет препятствовать проведению государственной регистрации права собственности общества на принадлежащее ему имущество и последующей реализации данного имущества.
При таких обстоятельствах, выводы судов о законности действий Администрации по одностороннему отказу от исполнения заключенных с обществом договоров аренды являются преждевременными, поэтому обжалуемые решение от 30.08.2010 и постановление от 27.10.2010 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду необходимо устранить указанные недостатки, на основе оценки всех представленных в дело доказательств установить, имеется ли на спорных земельных участках принадлежащий обществу объект недвижимости, и исходя из этого разрешить спор с учетом подлежащих применению норм гражданского и земельного законодательства..."

Западно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд признал отказ арендодателя от договора злоупотреблением правом.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.12.2010 по делу N А75-1367/2010
"...Администрация города Мегиона (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЮграИнвестстрой" (далее - ООО "ЮграИнвестстрой", Общество) о возврате по акту приема-передачи земельного участка площадью 4 413,00 кв. м, расположенного по адресу: город Мегион, 11 микрорайон, улица Ленина, кадастровый номер 86:19:010411:0039.
Иск мотивирован прекращением действия договора аренды земельного участка от 05.12.2005 N 449 в связи с отказом арендодателя от договора и обоснован положениями статей 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1.1 Договора земельный участок предоставлен арендатору под проектирование объекта "Торгово-развлекательный центр".
Решением от 25.06.2008 по делу А-75-1974/2008, вступившим в законную силу, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры установил, что договор аренды земельного участка от 05.12.2005 N 449 по истечении срока его действия возобновлен на неопределенный срок.
Письмом от 28.09.2009 N ИП 1648 Администрация в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомила арендатора об отказе от договора аренды земельного участка, прекращении его действия по истечении 3-х месяцев с момента получения уведомления арендатором, а также необходимости освобождения земельного участка и возвращения его арендодателю в течение 10 дней с момента прекращения действия договора.
Поскольку в указанный в письме срок ООО "ЮграИнвестстрой" не освободило и не передало земельный участок, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Оценив исследованные доказательства в порядке, предусмотренном положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что отказ Администрации от договора аренды является злоупотреблением правом, препятствуя ответчику исполнить обязанности предусмотренные Договором. Договор аренды земельного участка от 05.12.2005 N 449 является действующим. Арендатор вправе использовать земельный участок в соответствии с целями, установленными договором.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исков соответствуют имеющимся в деле доказательствам и приведенным нормам права..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.04.2010 по делу N А70-8504/2009
"...Общество с ограниченной ответственностью "Астор" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании незаконными действий по расторжению договора аренды земельного участка от 23.09.2004 N 23-10/362 и договора аренды земельного участка от 03.04.2006 N 23-10/519 и об обязании продлить договор аренды от 23.09.2004 N 23-10/362 и договор аренды земельного участка от 03.04.2006 N 23-10/519 на тех же условиях сроком на три года.
Решением от 20.10.2009 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 05.02.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 10.09.2004 N 2055/14-з, между заявителем (арендатором) и ответчиком (арендодателем) 23.09.2004 был заключен договор аренды земельного участка N 23-10/362 (далее - договор от 23.09.2004), в соответствии с которым ответчик передал заявителю по акту приема-передачи в аренду на период с 10.09.2004 по 09.09.2007 основной земельный участок под строительство центра по продаже, обслуживанию и ремонту автомобилей в городе Тюмени по ул. 2-ая Луговая (далее - земельный участок). На основании распоряжения от 09.03.2006 N 252/14-з между заявителем (арендатором) и ответчиком (арендодателем) 03.04.2006 был заключен договор аренды земельного участка N 23-10/519 (далее - договор от 03.04.2006), в соответствии с которым ответчик передал заявителю по акту приема-передачи в аренду на период с 09.03.2006 по 08.03.2009 дополнительный земельный участок под строительство центра по продаже, обслуживанию и ремонту автомобилей (далее - дополнительный земельный участок).
Уведомлением от 29.12.2008 N 7871/08-3 ответчик сообщил заявителю о расторжении договора аренды от 23.09.2004 по истечении трехмесячного срока с момента направления указанного уведомления, о необходимости освободить земельный участок.
Уведомлением от 05.052009 N 4585/17-2 ответчик сообщил о расторжении договора аренды от 03.04.2006 по истечении трехмесячного срока с момента направления указанного уведомления, о необходимости освободить земельный участок.
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно пункту 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о нарушении условия договора аренды, вследствие не освоения и не использования земельного участка заявителем, поскольку в период действия договоров аренды от 23.09.2004 и 03.04.2006 ООО "Астор" был получен документ, подтверждающий его право до 23.11.2009 осуществлять строительство объекта недвижимости на земельных участках, переданных ему в аренду по указанным договорам, и свидетельствующий о принятии ООО "Астор" мер направленных на осуществлении строительства.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судами первой и апелляционной инстанций не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 22.01.2014 N Ф09-14036/13 по делу N А76-18508/2012
"...Министерство 14.05.2010 направило в адрес общества Предприятие "Жилтехстрой" уведомление о расторжении договора аренды земельного участка УЗ N 01597-К-2000 площадью 1 793 кв. м в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В уведомлении указывается на то, что в связи с государственной регистрацией права собственности Челябинской области на земельный участок площадью 17 015 кв. м с кадастровым номером 74:36:0511005:0009, установлено наложение земельного участка площадью 1793 кв. м с кадастровым номером 74:36:0511005:0014 на вышеуказанный участок, из которого образовано к тому же три земельных участка, находящихся в собственности Челябинской области.
Считая, что указанный отказ ответчиков от договора аренды является недействительной ничтожной сделкой, поскольку направлен на воспрепятствование истцу в завершении строительства объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке, истец обратился с настоящим иском в суд.
Выводы судов о неправомерности отказа от договора являются правильными в силу следующего.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства площадью застройки 745,4 кв. м, инв. N 41637, литер А, местоположение: г. Челябинск, ул. Свободы, д. 95, принадлежащий обществу Предприятие "Жилтехстрой" на праве общей долевой собственности. Доли в праве также принадлежат Чумаку Г.Г., обществу "Челябинтуртранс" и Долганову О.Е.
Исследовав обстоятельства дела и представленные документы, суды первой и апелляционной инстанций установили, что спорный земельный участок предоставлен для целей проектирования и строительства жилого дома и необходим для завершения строительства указанного объекта, общество намерено продолжить строительство объекта незавершенного строительства, решением Центрального районного суда г. Челябинска от 12.04.2012 по делу N 2-3306/2012 установлена законность возведения данного объекта и отказано в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки.
Принимая во внимание, что договор аренды заключен на неопределенный срок, а также исходя из особенностей предмета договора, функционального назначения предоставленного в аренду земельного участка и характера сложившихся между сторонами договора правоотношений, отказ от договора аренды земельного участка, необходимого для завершения строительства жилого дома, судами первой и апелляционной инстанций обоснованно признан неправомерным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.12.2013 N Ф09-11197/13 по делу N А50-5010/2013
"...В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды указали, что свидетельством о праве собственности от 21.11.2012, выданным на основании разрешения на строительство от 20.04.2010 N RU90303000-36/2010, кадастровым паспортом здания, сооружения объекта незавершенного строительства от 16.11.2012 подтверждается освоение заявителем земельного участка согласно целевому назначению, а также осуществление на данном земельном участке жилищного строительства. Доказательств иного департаментом земельных отношений не представлено.
Поскольку по истечении срока договора заявитель продолжал пользоваться земельным участком, о предстоящем освобождении участка не сообщил, земельный участок не возвратил, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. Кроме того, письмом департамента земельных отношений от 05.07.2013 N И-21-01-09-12342 также подтверждено, что договор аренды земельного участка от 31.12.2009 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу о том, что право на отказ от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, у департамента земельных отношений отсутствует в силу ст. 35, 36, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации по причине нахождения на земельном участке объекта строительства.
При таких обстоятельствах суды обоснованно отклонили доводы департамента земельных отношений о том, что заключение договора аренды спорного земельного участка возможно только на торгах, и правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.10.2013 N Ф09-9724/13 по делу N А60-51568/2012
"...Как следует из материалов дела, между администрацией и обществом "ДИКСИ-ЕК" заключен договор аренды от 29.08.2005 N 5-1072 земельного участка площадью 30 000 кв. м с кадастровым номером 66:41:0503018:0004, расположенного на кольцевой автодороге "Челябинск - аэропорт Кольцово" и предоставленного для строительства стоянки большегрузного транзитного транспорта с комплексом обслуживания, на срок с 22.04.2004 по 21.04.2007.
Договор аренды земельного участка N 5-1072 зарегистрирован в установленном законом порядке 14.11.2005.
По истечении срока действия договора аренды общество продолжало пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны администрации.
Администрация направила уведомление от 29.02.2012 N 0132/01-10/810 об отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 29.08.2005 N 5-1072 по юридическому адресу арендатора: г. Екатеринбург, ул. Долорес Ибаррури, д. 24-а.
Пунктом 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что по истечении срока действия договора аренды общество продолжало пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны администрации, суды сделали вывод о том, что договор аренды земельного участка от 29.08.2005 N 5-1072 считается возобновленным на неопределенный срок.
Судами установлено, что на арендованном земельном участке находится объект незавершенного строительства, что подтверждается техническим паспортом на здание автосервиса, литера А, по адресу 4 км 400 м автодороги "Челябинск - аэропорт Кольцово" N 45550 выдан 10.09.2012, отказ ответчика от договора аренды может воспрепятствовать его завершению. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу "ДИКСИ-ЕК" предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.
Как следует из материалов дела, истцу было выдано разрешение N 113/2001 на выполнение строительно-монтажных работ подготовительного периода по строительству стоянки большегрузного транзитного транспорта с комплексом обслуживания сроком до 30.10.2001. Сроки строительства неоднократно продлевались, в том числе приказом администрации от 19.06.2008 N 68: 1 этап - строительство здания АБК - срок ввода в эксплуатацию - 30.06.2008, 2 этап - строительство ТП срок ввода в эксплуатацию - 31.12.2008, приказом администрации от 30.10.2008 N 129 - до 31.12.2010 в связи с длительным прохождением экспертизы проектной документации.
При таких обстоятельствах следует считать, что суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для признания отказа администрации от договора аренды от 29.08.2005 N 5-1072 недействительным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2013 N Ф09-6123/13 по делу N А76-16245/2010
"...Администрация направила в адрес предпринимателя Наймушиной А.Н. уведомление от 14.05.2010 N 1/5101, в котором арендатору сообщено об истечении срока действия договора N 2160-К-98 аренды земельного участка площадью 18 267 кв. м, в связи с чем министерство и администрация в лице комитета отказываются от указанного договора.
Предпринимателем Наимушиной А.Н. указанное уведомление получено 27.05.2010.
Считая данную одностороннюю сделку недействительной, предприниматель Наймушина А.Н. и общество "Промжилстрой" обратились в арбитражный суд с требованием о признании недействительной (ничтожной) односторонней сделки по прекращению действия договора аренды земли и инфраструктуры города Челябинска от 13.11.1998 N 2161-К-98, выраженной в уведомлении от 14.05.2010 N 1/5101.
Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
В силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства - вторая и третья очередь торгово-культурный центр площадью застройки 7794,7 кв. м со степенью готовности 18% и площадью застройки 3154,8 кв. м со степенью готовности 15%.
Предпринимателю Наймушиной А.Н. и обществу "Промжилстрой" принадлежат доли в праве общей долевой собственности на данные объекты.
Намерение истцов завершить строительство названных объектов незавершенного строительства и принятие ими соответствующих необходимых мер подтверждается, в частности, обращением предпринимателя Наймушиной А.Н. в Арбитражный суд Челябинской области в рамках дела N А76-25146/2007 с заявлением об оспаривании бездействия министерства, выразившегося в непринятии решения о предоставлении предпринимателю в аренду земельных участков, необходимых для окончания строительства второй и третьей очередей торгово-культурного центра.
Принимая во внимание, что договор аренды заключен на неопределенный срок, разрешение на строительство является действующим, а также исходя из особенностей предмета договора, функционального назначения предоставленного в аренду земельного участка и характера сложившихся между сторонами договора правоотношений, отказ от договора аренды земельного участка, необходимого для завершения строительства, судом апелляционной инстанции обоснованно признан неправомерным.
Требования общества "Промжилстрой" и предпринимателя Наймушиной А.Н. о признании одностороннего отказа от договора аренды недействительной сделкой подлежат удовлетворению..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26.11.2014 по делу N А68-31/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, разрешившими спор, 01.11.2004 между Комитетом по управлению имуществом Управы города Тулы (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 04В0345, по условия которого арендодатель предоставляет из земель поселения города Тулы, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:30:02 05 01:0060 площадью 2 998 кв. метров, расположенный по адресу: г. Тула, Привокзальный район, по Иншинскому проезду (примерно в 25 метрах по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Привокзальный район, пр. Иншинский, 18), на срок пять лет для строительства торгово-складского комплекса.
22.11.2013 министерство направило в адрес предпринимателя уведомление об отказе от договора аренды от 1.11.2004 г, ссылаясь на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, одновременно указав на необходимость погашения задолженности по арендной плате, рассчитанной с применением коэффициента разрешенного использования земельного участка в 0,085, и осуществление сноса расположенного на участке объекта. Сумма задолженности была отражена в письме министерства от 03.12.2013.
Признавая незаконными действия министерства по одностороннему отказу от договора аренды земельного участка, суды правомерно руководствовались следующим.
Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке строительство не завершено, на нем расположены объекты незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы за предпринимателем и которые не могут использоваться по функциональному назначению, поскольку требуют завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
Таким образом, поскольку цель договора аренды не достигнута, суды первой инстанции и апелляционной инстанции правомерно пришли к выводу о необоснованности отказа министерства от договора аренды по основанию статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Позиция 2. Арендодатель вправе в предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ одностороннем порядке отказаться от договора аренды земельных участков, переданных под строительство, до окончания строительства зданий, строений, сооружений.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.03.2017 N Ф06-18626/2017 по делу N А12-27531/2016
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией Волгограда (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 18.04.2012 N 10443 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030075:57, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Космонавтов, 25, для строительства капитального объекта - кафе-закусочной, сроком на два года.
Уведомлением от 06.11.2015 N 21-17/22233 Комитет, со ссылкой на положения статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), известил Общество об одностороннем отказе от договора аренды от 18.04.2012 N 10443.
Общество, ссылаясь на то, что при отсутствии факта существенного нарушения арендатором договорных обязательств действия арендодателя, направленные на одностороннее прекращение договора, не соответствуют закону, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Факт направления уведомления от 06.11.2015 N 21-17/22233 об отказе от договора аренды земельного участка от 18.04.2012 N 10443, получения его Обществом 09.11.2015 подтвержден документально и не оспаривается сторонами.
Таким образом, Комитет, являясь арендодателем по договору аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, вправе был отказаться от данного договора в любое время на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что отказ Комитета от договора аренды земельного участка, изложенный в уведомлении от 06.11.2015 N 21-17/22233, соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем исковые требования Общества удовлетворению не подлежали.
Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.
Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 12 пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства объекта и его использование.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца пояснил, что объект на арендованном земельном участке не построен.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой Обществу был предоставлен в аренду земельный участок в период действия договора аренды, достигнута, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.02.2017 N Ф06-16811/2016 по делу N А55-3073/2016
"...Как следует из материалов дела на основании постановления Мэрии от 19.10.2009 N 2355-п/1, между Мэрией (арендодатель) и ООО "Салон цветов "Версилия" (арендатор) 24.12.2009 был заключен договор аренды N 2125 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101156:604, площадью 645 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, в 19 квартале восточнее жилого дома, имеющего адрес: ул. Тополиная, 2, сроком на 22 месяца для строительства магазина с инженерно-техническим обеспечением. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По истечении срока аренды земельного участка по вышеуказанному договору постановлением Мэрии от 27.03.2013 N 923 ООО "Салон цветов "Версилия" в продлении срока действия разрешения от 23.03.2012 RU63302000-3432 на строительство магазина-салона "Цветы" на земельном участке с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, в 19 квартале восточнее жилого дома, имеющего адрес: ул. Тополиная, 2, было отказано.
Письмом от 13.06.2013 N 3593/52 Мэрия отказалась от договора аренды земельного участка в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Учитывая отсутствие уведомления о вручении указанного письма, Мэрией повторно в адрес истца было направлено уведомление от 17.12.2013 N 8619/5.2 о прекращении договорных отношений по договору аренды от 24.12.2009 N 2125.
По истечении трех месяцев с момента получения указанного письма обществу предписывалось вернуть указанный земельный участок по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.09.2013, принятым по делу N А55-11694/2013, постановление Мэрии от 27.03.2013 N 923-П/1 об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство признано недействительным. На Мэрию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Салон цветов "Версилия" путем принятия решения о продлении срока действия разрешения на строительство N RU63302000-343.
При этом судом установлен факт заключенности договора аренды земельного участка от 24.12.2009 N 2125, возобновление срока его действия на неопределенный срок в порядке, установленном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Истец, посчитав, что односторонний отказ арендодателя от договора аренды земельного участка от 24.12.2009 N 2125 недействительный, поскольку на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, процент готовности 22%, принадлежащий истцу, обратился в суд с настоящими требованиями. Кроме того, Истец также считает, что действия Мэрии свидетельствуют о злоупотреблении правом, поскольку привели к невозможности осуществлять строительную деятельность.
Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.
Судами установлено, что, реализуя свое право на односторонний отказ от договора, арендодатель, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, направил в адрес истца письмо от 17.12.2013 N 8619/5.2 о прекращении договорных отношений по договору аренды от 24.12.2009 N 2125. Указанное письмо 27.01.2014 было возвращено в Мэрию по причине истечения срока хранения.
Вместе с тем, поскольку предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для целей строительства, при рассмотрении вопроса о реализации права арендодателем на односторонний отказ подлежат применению и нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора.
Однако, учитывая специфику спорных правоотношений, суд первой инстанции, применяя статью 10 ГК РФ, не учел значимых обстоятельств, в частности реализуя право на отказ, закрепленного законом, арендодатель исходил, что цель предоставления земельного участка, используемого длительное время с 2009 года, не была достигнута, строительство не завершено, правовая определенность в отношении сторон отсутствует, в этом случае такие действия арендодателя по одностороннему отказу от договора, возобновленного на неопределенный срок, не могут быть квалифицированы злоупотреблением права.
Суд апелляционной инстанции также правомерно установил, что при оценке обстоятельств, связанных с реализацией арендодателем предусмотренного статьей 610 ГК РФ права на отказ от договора в одностороннем порядке, не имеется правовых оснований считать данный отказ злоупотреблением, при этом не подтверждается материалами дела, что такие действия арендодателя связаны исключительно с намерениями причинить вред другому лицу либо направлены на создание условий для наступления вреда.
При ином толковании взаимосвязанных положений статей 1, 10, 610 ГК РФ резюмируется, что реализацию арендодателем предусмотренного законом права следует рассматривать как действия, направленные на причинение вреда неисправному контрагенту.
Суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что все действия арендодателя позволяют однозначно определить его волю на расторжение договора путем одностороннего отказа от его исполнения и прекращения арендных отношений, учитывая, что отказ ответчика от исполнения договора, возобновленного на неопределенный срок, соответствует требованиям статьи 610 ГК РФ, правомерно признал заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Из постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, от 31.05.2011 N 16092/10 следует, что отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.
Право на односторонний отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, предоставлено арендодателю в силу прямого указания закона, поэтому доводы истца, что на спорном участке находится объект незавершенного строительства и односторонний отказ от договора противоречит нормам материального права, правомерно не принят судом.
Таким образом, только при доказанности обществом всех предусмотренных законом оснований для заключения нового договора такое лицо вправе обратиться в уполномоченный орган в самостоятельном порядке.
При таких обстоятельствах оснований для отмены постановления по доводам кассационной жалобы не имеется. Правильность выводов суда апелляционной инстанции подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебного акта. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.07.2017 N Ф07-7771/2017 по делу N А05-10648/2016
"...Как следует из материалов дела, между Обществом (арендатором) и мэрией города Архангельска (арендодателем) заключен договор от 01.08.2007 N 1/740 (о) аренды земельного участка общей площадью 0,1698 га с кадастровым номером 29:22:040749:0017 для строительства здания административного назначения сроком на 3 года.
Впоследствии на основании соглашений от 04.08.2010 и от 21.08.2013 договор от 01.08.2007 был продлен дважды, последний раз до 31.07.2016.
По окончании срока действия договора, установленного соглашением от 21.08.2013, Общество продолжило пользоваться арендованным имуществом, а Министерство не имело возражений против такого пользования.
Министерство письмом от 01.08.2016 N 312-07-07/6915 уведомило Общество о прекращении договора с 05.09.2016. Уведомление получено Обществом 05.08.2016.
Общество, полагая, что отказ от договора является недействительной сделкой, при совершении которой ответчик допустил злоупотребление правом, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктом 1.6 договора установлено, что любая из сторон может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за один месяц. При этом факт получения уведомления о расторжении договора Обществом подтвержден материалами дела и не опровергнут.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 <*> N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 имеет дату 11.01.2002, а не 01.01.2002.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. Данная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608.
Довод Общества о злоупотреблении арендодателем правом при направлении оспариваемого уведомления об отказе от договора был предметом рассмотрения судов двух инстанций и мотивированно отклонен.
Довод о расторжении договора по требованию арендодателя только на основании решения суда подлежит отклонению. В период направления оспариваемого уведомления договор действовал на неопределенный срок. Как следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, правило пункта 9 статьи 22 ЗК РФ об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков распространяется на договоры аренды участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сроком более пяти лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, законодательство не устанавливает.
При таких обстоятельствах судебные инстанции, руководствуясь приведенными нормами права и разъяснениями по их применению, правомерно отказали в удовлетворении исковых требований..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.07.2017 N Ф07-6566/2017 по делу N А52-3420/2016
"...Как следует из материалов дела, между Обществом (арендатором) и администрацией города Великие Луки (арендодателем) заключен договор от 24.03.2010 N 183 аренды земельного участка общей площадью 229 кв. м с кадастровым номером 60:25:030803:23, расположенного по адресу: Псковская обл., г. Великие Луки, Октябрьский пр., д. 28 "а", для строительства кафе и офисных помещений на срок до 25.01.2011.
Обществу 21.01.2011 выдано разрешение на строительство N 000379-007 сроком действия до 21.01.2014.
Указанный договор был возобновлен на неопределенный срок, что подтверждается письмом администрации города Великие Луки от 04.10.2013 N 4539.
Комитет письмом от 20.07.2016 N 3819 уведомил Общество о прекращении с 20.10.2016 договора аренды в соответствии с положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), арендатору предложено вернуть арендуемый земельный участок до 20.10.2016.
Общество, посчитав односторонний отказ Комитета от договора аренды незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Как установлено судами и не оспорено сторонами, по истечении срока его действия договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ. Комитет, воспользовавшись предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ правом на прекращение договора в одностороннем порядке, письмом от 20.07.2016 сообщил Обществу об отказе от договора аренды с 20.10.2016. Соответствующее уведомление получено Обществом 21.07.2016.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Приведенная норма не содержит положений, которые ограничивали бы право арендодателя в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 12 пункта 4 информационного письма от 01.01.2002 <*> N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 имеет дату 11.01.2002, а не 01.01.2002.

Доводы Общества об отсутствии объективных причин для расторжения договора аренды и о злоупотреблении правом со стороны арендодателя были предметом исследования судов и мотивированно отклонены.
В данном случае реализация арендодателем права в силу закона отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не свидетельствует о злоупотреблении правом. Суды установили, что Общество за 6 лет не приступило к строительству объекта недвижимости. Указание в кассационной жалобе на создание администрацией города Великие Луки Обществу препятствий в реализации им проекта строительства на спорном участке несостоятельно, поскольку документально не подтверждено, также материалы дела не содержат сведений об обжаловании действий (бездействия) государственного органа в установленном порядке.
При таких обстоятельствах судебные инстанции, руководствуясь приведенными нормами права и разъяснениями по их применению, правомерно отказали в удовлетворении исковых требований..."

Северо-Кавказский округ

Примечание: В приведенном Постановлении суд также указал, что арендатор вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.10.2013 по делу N А32-35057/2012
"...29 июля 2005 года администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды N 4900003585 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202003:0254 площадью 5718 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Санаторная. Участок предоставлен на срок до 01.04.2008 для проектирования и строительства многоквартирного жилого комплекса.
На основании договора от 09.02.2006 права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.07.2005 N 4900003585 переданы обществу.
Постановлением главы города Сочи от 19.11.2008 N 1239 обществу установлен новый срок аренды для строительства многоквартирного жилого комплекса - до 01.04.2011.
27 августа 2009 года обществу выдано разрешение N RU 23309-845 на возведение 2-ой очереди жилого комплекса сроком действия до 01.05.2012.
В первом квартале 2012 года общество обратилось в администрацию с заявлением о продлении действия разрешения на строительство N RU 23309-845.
В письмах от 16.05.2012 N 21-01-14/10238 и от 25.05.2012 N 21-01-14/16717 Департамент архитектуры и градостроительства администрации сообщил обществу об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2012 по делу N А32-16619/2012 отказы органа местного самоуправления в продлении срока действия разрешения на строительство N RU 23309/845 признаны незаконными. Судебные инстанции по указанному делу исходили из того, что заявителем соблюден установленный частью 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок обращения в уполномоченный орган с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство, до соответствующего обращения застройщиком начато возведение объекта. В порядке восстановления прав общества суд обязал администрацию продлить срок действия разрешения до 31.12.2013.
4 декабря 2012 года срок действия разрешения N RU 23309/845 на строительство второй очереди строительства многоквартирного жилого комплекса продлен до 31.12.2013.
Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202003:0254 находятся объекты незавершенного строительства 95% готовности (подпорные стены СТ1, СТ4, СТ5), право собственности на которые зарегистрировано за обществом, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.09.2012.
Письмом от 30.07.2012 N 0205-16/11504 департамент уведомил общество об отказе от договора аренды земельного участка, ссылаясь на истечения срока действия договора, и указал на возражение арендодателя на использование обществом земельного участка после окончания срока действия договора.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что отказ департамента от договора аренды является ненормативным правовым актом (решением).
Между тем суды не учли следующего.
Односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.
Как установлено судом первой инстанции, спорный договор аренды был срочным, по истечении срока действия был возобновлен на неопределенный срок и в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе отказаться от такого договора, известив об этом другую сторону в трехмесячный срок. Департамент воспользовался указанным правом в установленном порядке.
Таким образом, указанное судами основание для расторжения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, носит субсидиарный (дополнительный) характер, и не исключает расторжение договора аренды по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Кроме того, законодательное регулирование, установленное в пункте 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, направлено на защиту интересов арендодателя и не может быть истолковано как ограничивающие его право на расторжение договора аренды по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
По общему правилу у арендодателя отсутствует обязанность предоставлять в аренду земельный участок арендатору по истечении срока первоначального договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11).
Вместе с тем, если исходить из того, что изначально земельный участок предоставлялся лицу для целей строительства, которое осуществлялось им на законных основаниях (наличие разрешения на строительство), однако по каким-либо независящим от него причинам в срок, предусмотренный договором аренды, строительство не завершено, иск о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с иным лицом, не может в полной мере служить цели завершения строительства (создания объекта).
С учетом правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях.
Требование о признании недействительной сделки об одностороннем отказе от договора аренды не может быть переквалифицировано и рассмотрено судом как требование иного характера. Общество не утратило возможность обратиться в суд с надлежащим требованием в рамках искового производства.
Поскольку все фактические обстоятельства по делу судами установлены, суд кассационной инстанции считает возможным, отменив принятые по делу судебные акты, не передавая дело на новое рассмотрение принять новый судебный акт..."

5.7. Вывод из судебной практики: Арендодатель не вправе в одностороннем порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ, отказаться от договора аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.08.2010 по делу N А53-26215/2009
"...Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Из положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды объекта недвижимости прекращается по истечении трех месяцев с даты получения уведомления арендатором. В отношении земельных участков данное правило подлежит применению с учетом статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 которой установлен запрет на прекращение аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ.
Довод общества об отсутствии правовых оснований для погашения записи до окончания полевых работ апелляционный суд оценил и отклонил его со ссылкой на положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд указал, что поскольку длительность периода сельскохозяйственных работ определена сторонами договора аренды с 1 марта по 1 ноября (п. 5.2), прекращение договора аренды в силу одностороннего отказа от его исполнения могло произойти не ранее 01.11.2009 вне зависимости от срока направления уведомления арендодателями и получения его арендатором. Между тем, для договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, установлен иной момент прекращения договора (его прекращение не связано с внесением регистрационной записи в ЕГРП о прекращении обременения в виде аренды). Поэтому действия управления (регистратора) по преждевременному (07.10.2009) погашению регистрационных записей не нарушают права общества в имущественной сфере. Данный вывод соответствует положениям статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации и фактическим обстоятельствам, установленным судебными инстанциями при разрешении спора. Недоказанность нарушения прав общества оспариваемыми действиями является достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявления (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали обществу в удовлетворении заявленных требований. Оснований для переоценки указанного вывода у кассационной инстанции не имеется..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.05.2010 по делу N А63-1/2009
"...Суды установили, что после истечения срока действия договора аренды от 10.12.1998 N 7 владение и пользование кооперативом спорным участком было санкционировано собственниками земельных долей, осуществлялось без возражений с их стороны и на возмездной основе. Арендные правоотношения между сторонами длились более десяти лет. С учетом сложившейся практики отношений сторон в отсутствие каких-либо требований от собственников земельных долей кооператив традиционно приступил к выполнению цикла сельскохозяйственных работ (посеву) в 2006 году. При этом факт возделывания кооперативом названной сельскохозяйственной культуры на спорном участке в силу длительности арендных правоотношений сторон был известен собственникам участка.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. В отношении земельных участков данное правило подлежит применению с учетом статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
24 октября 2006 года на общем собрании (протокол N 1) кооператив через своего представителя был уведомлен о расторжении договора аренды спорного земельного участка. Соответственно договор аренды между собственниками земельных долей и кооперативом был прекращен 24.01.2007, следовательно, осенью (сентябрь) 2006 года кооператив начал сельскохозяйственные работы (посев) как законный землепользователь (арендатор).
По смыслу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации к периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого, вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ. Подготовка земель к севу, вспашка, посев сельскохозяйственных культур имеют целью получение конечного результата в виде урожая, которым завершается период сельскохозяйственных работ.
Арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью. Осуществлению указанных прав не может воспрепятствовать заключение собственником земли в указанный период арендного договора с другим лицом, либо изменение по инициативе арендодателя предмета аренды путем выделения и обособления земельного участка, находившегося на момент заключения арендного договора в общем с другими совладельцами земельном массиве. В названных случаях невозможно выполнение арендодателем обязанности по передаче новому арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды (статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку передаче должен предшествовать возврат арендованного имущества прежним арендодателем в том состоянии, в котором он его получил (статья 622 Кодекса). Однако такая обязанность возникает у прежнего арендатора сельскохозяйственных земель не ранее завершения цикла уже начатых сельскохозяйственных работ.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что кооператив, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, был вправе завершить указанные работы и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью, в связи с чем требование истца о взыскании упущенной выгоды удовлетворению не подлежит..."

6. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора

Статья 610 ГК РФ не ограничивает право арендодателя на отказ от договора аренды земельного участка в связи с нахождением на нем недвижимости арендатора. Однако такой отказ может поставить под вопрос возможность полноценной реализации прав собственника недвижимого имущества на его использование.

6.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о праве арендодателя отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, если на земельном участке находится недвижимость арендатора, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если на земельном участке находится недвижимость арендатора, арендодатель вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Примечание: В данном случае суды основываются на том, что отсутствие договора аренды не лишает арендатора права пользования участком.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10 по делу N А40-161960/09-150-1092
"...Между Московским земельным комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) 12.10.2000 заключен договор N М-07-504/07 аренды земельного участка площадью 10 975 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Озерная, вл. 49, стр. 1, который предоставлен обществу в пользование под дальнейшую эксплуатацию зданий цеха надгробных сооружений на срок 4 года 11 месяцев (пункты 1.1, 2.1).
По истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал использовать участок без возражений со стороны арендодателя.
Уведомлением от 02.09.2009 N 33-ИТФ-540/9 Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - департамент) со ссылкой на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации заявил о прекращении договора аренды.
Сочтя данное уведомление незаконным, общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании названного отказа недействительным.
Удовлетворяя заявленное требование, суды исходили из того, что право арендодателя отказаться от заключенного договора аренды, продленного на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ограничено положениями земельного законодательства, а именно статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно названной норме граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации права на эти земельные участки.
С учетом указанных положений законодательства суды, установив, что на упомянутом земельном участке расположены здания, принадлежащие обществу на праве собственности, земельный участок был предоставлен обществу в аренду именно для целей эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости и департаментом данные обстоятельства не оспариваются, пришли к выводу, что односторонний отказ департамента от договора аренды ничтожен, поскольку совершен в нарушение требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций департамент просит их отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, и отказать обществу в удовлетворении его требования.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, Глава города Серпухова постановлением от 16.10.2009 N 2151 предоставил Обществу в аренду на один год земельный участок площадью 3160 кв. м с кадастровым номером 50:58:100203:35, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского, для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории; поручил Комитету заключить с Обществом договор аренды земельного участка, а Обществу зарегистрировать договор и получить разрешение на строительство.
Арендодатель 04.12.2015 направил Обществу уведомление, в котором сообщил об отказе на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) от договора аренды земельного участка, действие которого было возобновлено на неопределенный срок, и о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления, о наличии у арендатора обязанности по правилам статьи 622 ГК РФ возвратить земельный участок арендодателю. Данное уведомление получено Обществом 11.12.2015.
Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций правильно отказали в иске Обществу о признании права собственности на объект незавершенного строительства и во встречном иске Комитету об обязании Общества передать арендодателю по акту земельный участок, на котором расположен принадлежащий арендатору объект, строительство которого не завершено. Судебные акты в данной части стороны не обжалуют.
Между тем при решении вопроса о правомерности требований Общества о признании незаконным отказа арендодателя от договора аренды и признании спорного договора действующим на неопределенный срок суд округа не учел следующее.
В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10.
Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.
Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.
Судами установлено, что по истечении 31.08.2015 срока спорного договора аренды его действие возобновилось на неопределенный срок. Комитет в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, направил Обществу уведомление от 04.12.2015 о прекращении договора аренды, которое получено последним 11.12.2015.
С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права апелляционный суд пришел к правильным выводам о законности оспариваемого отказа Комитета от договора аренды от 26.11.2009 и о прекращении этого договора, поэтому у окружного суда не имелось предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены постановления апелляционного суда..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.02.2015 N Ф05-245/2015 по делу N А40-70750/14
"...Уведомлением от 11.01.2013 N 33-И-158/13-(2), направленным в адрес общества, Департамент информировал арендатора о том, что по истечении трехмесячного срока с момента отправления уведомления указанный договор будет считается прекращенным, в связи с чем арендатор должен освободить земельный участок и передать его представителю Департамента. Уведомление содержит ссылку на п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ.
Считая отказ Департамента от договора аренды неправомерным, общество оспорило его в судебном порядке.
Отказывая в удовлетворении заявления общества, судебные инстанции пришли к выводу о том, что односторонний отказ Департамента от договора аренды земельного участка совершен в рамках действующего законодательства, предоставленного арендодателю права на истребование сданного в аренду земельного участка.
Вопреки доводам кассационной жалобы суд кассационной инстанции не находит оснований считать выводы, изложенные в решении и постановлении судов, ошибочными.
Суды правомерно сослались на положения пункта 2 статьи 607 и пункта 2 статьи 615, ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 46, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В данном случае реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, а также не лишают указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приобретение в собственность земельного участка или приобретение права аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.02.2014 N Ф05-18108/2013 по делу N А40-44191/13-41-422
"...Судами установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор N М-02-508420 от 31.01.2003, согласно которому последнему передается в аренду земельный участок площадью 250 кв. м с кадастровым номером 770208006012, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Хачатуряна, вл. 17-19, для проектирования, строительства и эксплуатации торгового павильона.
Срок аренды - 5 лет (пункт 2 договора).
Суд установил, что поскольку арендатор после истечения срока действия договора аренды N М-02-508420 от 31.01.2003 продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на неопределенный срок.
Ответчик (арендодатель) направил истцу (арендатору) уведомление от 25.01.2013 N 33-И-493/13 об отказе от договора аренды и его расторжении по истечении 3-х месяцев со дня направления уведомления.
При указанных обстоятельствах договор аренды в соответствии с вышеназванными нормами материального права суд счел расторгнутым.
Суд, оценив довод истца о том, что он является собственником объекта недвижимости, правильно указал, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Суд пришел к выводу, что оспариваемая истцом сделка в виде одностороннего отказа ответчика от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, закону не противоречит, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия полагает правильным отказ судов в удовлетворении требования о признании недействительным отказа от договора аренды при установленных судами обстоятельствах возобновления договора на неопределенный срок и отказа арендодателя от его исполнения..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.11.2007 по делу N А56-50642/2006
"...Суды, надлежащим образом исследовав материалы дела, пришли к правильному выводу о том, что КУГИ был вправе в соответствии со статьей 610 ГК РФ отказаться от договора аренды от 01.07.1996, возобновленного по окончании срока его действия на неопределенный срок. Отказ КУГИ от данного договора не нарушает исключительных прав Предприятия, владеющего строениями на праве хозяйственного ведения, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей истцу недвижимости..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.09.2007 по делу N А56-49734/2005
"...Обязательным условием приобретения каждым из собственников помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, права собственности на данный земельный участок является их общее волеизъявление, выраженное в совместном обращении с соответствующим заявлением.
Осуществить право на выкуп земельного участка Общество может только лишь совместно со вторым собственником помещений в здании по улице Минеральной, 13. Между тем ООО "Желдорстрой" уже избрало способ реализации своих прав на земельный участок, расположенный под принадлежащим ему объектом недвижимости, заключив 19.04.2006 с Комитетом договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Таким образом, отказ Комитета от договора аренды не нарушает права и законные интересы Общества и не лишает Общество права на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположена принадлежащая истцу недвижимость..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.12.2013 по делу N А53-2382/2013
"...ООО "Управление строительства Ростовской атомной электростанции" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом г. Волгодонска (далее - комитет) о признании договора аренды земельного участка от 25.05.2011 возобновленным на неопределенный срок.
5 мая 2012 года срок действия договора аренды земельного участка истек, однако общество продолжило пользоваться спорным участком, на котором расположены не завершенные строительством сооружения.
В силу пункта 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
Судебные инстанции установили, что 18.03.2013 комитет направил в адрес общества уведомление о прекращении договора аренды в связи с окончанием срока его действия и необходимости освободить земельный участок, передав его арендодателю. Комитет в письме также потребовал в трехдневный срок подписать акт возврата спорного участка. Факт получения письма от 18.03.2013 истцом не оспаривается.
Оценив в совокупности все доказательства по делу, суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 25.05.2011 N 301 прекратил свое действие по истечении 3 месяцев с даты уведомления ответчика - с 18.06.2013.
Указание общества на то, что на земельном участке находятся не завершенные строительством объекты стоимостью свыше пяти миллионов рублей, исходя из чего отказ в удовлетворении иска нарушает его права на судебную защиту и права арендатора на владение и пользование земельным участком, подлежит отклонению.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения от 15.07.2013 и постановления суда апелляционной инстанции от 20.09.2013..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.06.2009 по делу N А32-3589/2008
"...25 июля 2007 года администрация направила предпринимателю уведомление об отказе от договора аренды земельного участка от 03.09.1999 N 4300005469 в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предприниматель земельный участок не освободил, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском.
При рассмотрении спора суд установил, что предприниматель является собственником недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке. Администрация в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставила суду доказательств об отказе ответчика от прав на объект недвижимости и права на использование земельного участка на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Поэтому вывод суда об отсутствии у ответчика обязанности по освобождению спорного земельного участка является правомерным..."

Позиция 2. Если на земельном участке находится недвижимость арендатора, арендодатель не вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Примечание: Данная позиция мотивирована следующим: согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ арендатору принадлежит право пользования земельным участком, занятым строением, на которое у него есть право собственности, а также частью земли, необходимой для использования здания. Поэтому, отказавшись от договора аренды, арендодатель фактически лишит арендатора возможности использовать принадлежащее последнему имущество по прямому назначению.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2009 по делу N А32-13378/2008
"...Как установлено судами и подтверждено материалами дела, фирма "Янтарь" (правопредшественник общества) по договору от 24.09.1993, заключенному с Фондом имущества г. Краснодара, приобрела в порядке приватизации муниципального предприятия магазин N 53, в том числе два здания киоска, расположенных на территории кооперативного рынка по улице Гоголя в г. Краснодаре (л. д. 31 - 34). Указанный договор зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации г. Краснодара 29.09.1993 и в Фонде имущества г. Краснодара 27.09.1993. В соответствии с техническим паспортом, составленным филиалом ГУП "Крайтехинвентаризация" по г. Краснодару, нежилое здание под литерой Г157 является капитальным, с железобетонным фундаментом, кирпичными стенами, железобетонными межэтажными перекрытиями (л. д. 40).
5 февраля 2003 года общество (арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка... Поскольку после окончания срока договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомив 18.01.2008 об отказе от договора аренды, администрация потребовала возвратить указанный земельный участок.
При рассмотрении спора судебные инстанции пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Апелляционный суд пришел к правильному выводу, что положения статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации следует применять в совокупности с нормами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, которой собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение прав на такие земельные участки. Поскольку ответчик является собственником нежилого здания, а администрация не предоставила доказательств, указывающих, что общество отказывается от приобретения прав на спорный земельный участок, то в удовлетворении требования о возврате этого участка отказано правомерно..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 09.10.2007 N КГ-А40/10448-07 по делу N А40-62593/06-41-379
"...Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2007 г. N 09АП-17750/2006-ГК по делу N А40-49173/06-41-275 по иску ООО "Слово и по делу всегда" к ДЗР г. Москвы признано незаконным одностороннее расторжение ДЗР г. Москвы договора аренды от 15 декабря 2000 г. N М09-507619, в этом Постановлении суда апелляционной инстанции указано, что, отказываясь от договора аренды, ДЗР г. Москвы фактически сделал невозможным использование принадлежащего ООО "Слово и по делу всегда" недвижимого имущества в соответствии с его прямым назначением, что право аренды земельного участка, занятого строением, закреплено за истцом законом, а односторонний отказ арендодателя от исполнителя договора является незаконным. Первая инстанция пришла к выводу, что, поскольку отказ ДЗР г. Москвы от договора аренды признан арбитражным судом незаконным, указанный договор, являющийся для ответчика основанием занимать земельный участок, продолжает действовать...
Первая и апелляционная инстанции правильно определили значение Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2007 г. N 09АП-17750/2006-ГК по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-49173/06-41-275 для рассмотрения данного дела..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.04.2011 по делу N А55-36610/2009
"...Отказывая в удовлетворении исковых требований об истребовании спорного земельного участка из чужого незаконного владения, суды пришли к обоснованному выводу, что договор аренды земельного участка от 02.12.2004 N 017120з в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок, поскольку истцом не заявлено безусловного отказа от возобновления указанного договора аренды на неопределенный срок, а ВОА продолжает пользоваться спорным земельным участком.
При этом суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на арендованном земельном участке находится принадлежащий ответчику на праве собственности объект недвижимого имущества - автостоянка N 10, в том числе: одноэтажное сторожевое помещение (литера А) площадью 8,50 кв. м, замощение (асфальтовое покрытие) площадью 3317,80 кв. м, ограждение (забор) длиной 250,61 м, электроснабжение протяженностью линий 0,162 км, опоры железобетонные в количестве 7 штук, кронштейны в количестве 7 штук, светильники в количестве 7 штук, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации и, принимая во внимание, что спорный земельный участок был предоставлен по договору аренды под автомобильную стоянку N 10, правомерно указали, что отказ от договора аренды противоречит пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым собственник здания, строения, сооружения, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладает исключительным правом на приобретение права аренды таких земельных участков..."

7. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (его исполнения) может быть осуществлено путем уведомления другой стороны о соответствующем отказе. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными нормативными правовыми актами или договором.
В судебной практике возникают споры относительно того, считается ли арендатор надлежащим образом уведомленным, если он получил уведомление о рассмотрении спора о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и какими доказательствами может быть подтверждено получение такого уведомления.
Следует иметь в виду, что Федеральным законом от 28.06.2013 N 134-ФЗ в ст. 51 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции п. 2 указанной статьи данные государственной регистрации включаются в ЕГРЮЛ. Лицо, добросовестно полагающееся на эти данные, вправе исходить из того, что они соответствуют действительности. Юридическое лицо в отношениях с указанным лицом не вправе ссылаться на данные, не включенные в реестр, а также на содержащиеся в нем недостоверные сведения. Исключение составляют случаи, когда данные внесены в реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица.
Об этом также говорится в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица".
В некоторых случаях арендатор, получив отказ арендодателя от договора, не освобождает арендованное имущество, полагая, что, пока запись о прекращении договора не внесена в ЕГРП, он вправе пользоваться имуществом. Иногда возникают ситуации, когда арендатор ссылается на недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств (ст. 310 ГК РФ).

7.1. Вывод из судебной практики: Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 N 16092/10 по делу N А57-23137/08-220
"...Заявленные требования мотивированы тем, что упомянутый договор аренды заключался между сторонами на срок с 01.01.1997 по 31.12.1997 и по истечении указанного срока договор считался продленным на неопределенный срок. Комитет 04.08.2008 уведомил общество об аварийности здания, в котором находятся арендуемые нежилые помещения, о расторжении договора аренды и о необходимости освобождения названных помещений в течение одного месяца с момента получения уведомления, которое было получено обществом 13.08.2008. На основании пункта 2 статьи 610 и пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке и арендованное имущество подлежит возврату, однако оно арендатором не было возвращено.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В связи с прекращением договора аренды от 11.04.1997 N 374 в порядке, установленном названными законодательными нормами, у судов не имелось правовых оснований для отказа в удовлетворении иска о выселении общества из арендованных нежилых помещений..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 19.10.2015 N 308-ЭС15-11422 по делу N А32-40313/2014
"...Как установлено судами, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 30.09.2009 аренды спорного земельного участка на срок с 04.08.2009 по 04.08.2012.
По истечении срока договора Общество продолжало пользоваться земельным участком, в связи с чем действие договора возобновилось на неопределенный срок по правилам статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Уведомлением от 08.04.2014 Администрация известила Общество об отказе от договора аренды и прекращении по нему обязательств.
Поскольку после прекращения договора Общество не освободило земельный участок от расположенного на нем временного сооружения и не возвратило земельный участок арендодателю, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды, исследовав представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 12, 610, 621, 622 ГК РФ, удовлетворили иск Администрации, исходя из следующего: Администрация отказалась от договора аренды с соблюдением установленных правил, реализовав предусмотренное законом право на односторонний отказ от договора; поскольку действие договора прекращено, у Общества отсутствуют правовые основания занимать спорный участок, следовательно, оно обязано освободить участок от временного сооружения и возвратить участок Администрации.
Доводы кассационной жалобы не опровергают приведенные выводы арбитражных судов, направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судами, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.06.2009 N 1064/09 по делу N А50-3699/2008-Г-12
"...Поскольку договор аренды от 28.01.2005 N 1622 был продлен на неопределенный срок, управление как арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса могло в любое время отказаться от него, предупредив предприятие (арендатора) за три месяца.
Так как управление направляло предприятию предупреждение о прекращении договора аренды, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса могут считаться соблюденными. При этом в настоящем случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение управления отказаться от договора.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Данная обязанность ответчиком не исполнена.
Так как на момент предъявления иска сданное в аренду недвижимое имущество управлению не возвращено, а также не представлено доказательств законного использования предприятием спорных нежилых помещений, у судов не имелось оснований для отказа в удовлетворении иска по мотивам, не основанным на соответствующей норме действующего законодательства.
При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены..."

Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2015 по делу N 301-ЭС14-1773, А43-15911/2013
"...Условиями пункта 2.1 договора аренды предусмотрен срок его действия до 27.04.2013.
Срок действия договора в установленном законом порядке продлен не был.
По истечении срока действия договора общество продолжало пользоваться переданным ему земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому суд первой инстанции правомерно в силу положений абзаца первого пункта 2 статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса счел договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела и установлено судами, комитет направил обществу уведомление об отказе от договора в связи с отсутствием документов о реализации инвестиционного проекта, которое получено арендатором 13.05.2013.
Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, установленные в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса, истекли, суд первой инстанции правомерно признал, что договор аренды прекратил свое действие и считается расторгнутым с 13.08.2013, обязательства сторон с этого момента прекращены.
При таких обстоятельствах, установив, что арендатор 13.05.2013 получил уведомление об отказе от договора аренды земли, после чего 16.07.2013 обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта с нормативным сроком строительства три года, учитывая, что договор прекращает свое действие с 13.08.2013, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что спорный договор аренды не может рассматриваться в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок, представление которого предусмотрено частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса.
Выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что в данном случае стороны в договоре прямо не предусмотрели, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств по договору, поэтому спорный договор продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения обществом обязательств - строительства учебного центра и представления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в силу пункта 1 статьи 407, пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса, основаны на неправильном толковании и применении норм права с учетом обстоятельств данного спора и условий договора аренды.
В данном случае арендодатель по договору воспользовался правом на односторонний отказ от договора, возможность которого предусмотрена законом - пунктом 3 статьи 450 и пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса.
В таком случае договор считается расторгнутым и обязательства по договору прекращаются..."

Определение ВАС РФ от 15.08.2013 N ВАС-10856/13 по делу N А26-4357/2012
"...Рассмотрев и обсудив доводы, изложенные в заявлении, изучив судебные акты, коллегия судей не усматривает оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их пересмотра в порядке надзора.
Из судебных актов следует, что основанием для обращения в суд послужило отсутствие со стороны общества (арендатор) действий по возврату арендованного имущества после расторжения администрацией (арендодатель) в одностороннем порядке договора аренды от 04.10.2005, по которому администрацией обществу было предоставлено нежилое помещение на первом этаже жилого здания.
Судами установлено, что срок действия договора был определен сторонами с 10.06.2005 по 08.06.2006, имущество использовалось обществом после истечения указанного срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
При принятии оспариваемых актов суды руководствовались положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающими право сторон отказаться от договора аренды в случае продления его на неопределенный срок при своевременном извещении другой стороны договора.
Установив соблюдение администрацией указанного порядка, суды пришли к выводу о законности требований арендодателя.
Нарушений норм права при принятии судами оспариваемых актов коллегией судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не установлено..."

Определение ВАС РФ от 26.07.2013 N ВАС-8940/13 по делу N А40-19095/12-150-178
"...Решением от 20.08.2012 исковые требования удовлетворены. Суд обязал общество в течение месяца с момента вступления в силу решения суда демонтировать временный торговый павильон и освободить от конструкций павильона спорный участок, установив, что в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок истцы вправе самостоятельно совершить соответствующие действия по демонтажу объекта за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
Как усматривается из оспариваемых судебных актов и установлено судами, 09.03.2006 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 506769 (далее - договор аренды), во исполнение которого последнему во временное владение и пользование на срок до 09.11.2010 был предоставлен спорный земельный участок для эксплуатации движимого имущества - временного торгового павильона по ул. Таллиннская, вл. 7 стр. 3. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 8.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора до истечения срока договора принять меры к освобождению участка (кроме законно созданных зданий, строений, сооружений, являющихся недвижимым имуществом) и возвратить арендодателю земельный участок в последний день действия договора.
Удовлетворяя исковые требования, суды, учитывая состоявшееся по окончании срока действия договора его возобновление на неопределенный срок согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), сослались на прекращение договора аренды в связи с отказом истцов от договора в порядке статьи 610 ГК РФ, выразившимся в направлении 18.07.2011 арендатору соответствующего уведомления и предложения об освобождении участка до 01.11.2011, и отсутствие доказательств освобождения ответчиком земельного участка от расположенного на нем павильона.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований..."

Определение ВАС РФ от 17.06.2013 N ВАС-7197/13 по делу N А24-3161/2012
"...Суды, изучив представленные в материалы дела доказательства, установили, что по истечении срока действия договора субаренды ответчик продолжил использование спорного имущества, истец возражений против указанного обстоятельства не заявил.
Таким образом, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), судебные инстанции пришли к выводу, что договор субаренды является возобновленным на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Суд первой инстанции, оценив содержание письма арендатора (истца) от 18.05.2012, пришел к выводу, что оно позволяет установить однозначно выраженную волю истца на прекращение договора субаренды, поскольку указанное в нем требование об освобождении ответчиком занимаемых спорных помещений возможно лишь после прекращения, таким образом, арендных правоотношений.
Учитывая изложенное, а также установив, что на момент вынесения решения трехмесячный срок, исчисляемый с 22.05.2012 (дата получения названного письма ответчиком), истек, суды первой и кассационной инстанции, руководствуясь пунктом 3 статьи 450, пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, признали спорный договор субаренды прекращенным.
Нарушения судами норм материального права при вынесении оспариваемых судебных актов коллегией судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не установлено..."

Определение ВАС РФ от 30.04.2013 N ВАС-884/13 по делу N А75-9696/2011
"...Суды установили, что между администрацией Сургутского района (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды от 07.06.2005 N 6921, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование за плату земельный участок общей площадью 1,0834 га с кадастровым номером 86:03:100106:0065, расположенный в промзоне города Лянтор, Сургутского района Тюменской области с целью ведения крестьянского (фермерского) хозяйства на срок до 17.05.2008. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В связи с тем, что при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжал пользоваться земельным участком по истечении срока аренды, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Письмом от 11.08.2009 до сведения арендатора доведено, что земельная комиссия администрации Сургутского района приняла решение об отказе от договора аренды земельного участка.
Письмом от 20.09.2010 N 9568 арендодатель сообщил ответчику о необходимости сдать до 01.10.2010 земельный участок свободным от имущества в связи с прекращением договора аренды. Указанное уведомление получено 27.09.2010.
Поскольку изложенное в письме требование ответчиком не выполнено и земельный участок не передан, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, выводы которого поддержаны судом кассационной инстанции, руководствуясь статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации признал, что договор аренды от 07.06.2005 считается расторгнутым, поэтому у индивидуального предпринимателя Кастравец Г.И. отсутствуют правовые основания для использования спорного участка. Доказательства наличия зарегистрированного права собственности на постройки, расположенные на данном участке, в материалы дела не представлены.
При таких обстоятельствах суд удовлетворил требование Департамента имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района об обязании передать ему земельный участок.
Доводы заявителя сводятся к переоценке выводов суда о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, и не являются основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов в порядке надзора..."

Определение ВАС РФ от 17.04.2013 N ВАС-3846/13 по делу N А40-79801/12-41-752
"...Как установлено судом, между Администрацией г. Москвы (арендодатель) и ТОО "Научно-производственно-торговое предприятие "Мир" (арендатор, правопредшественник ответчика) был заключен договор от 11.07.1997 N М09-503172 аренды земельного участка площадью 48 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Онежская, вл. 22 для эксплуатации павильона-кафе, сроком действия три года.
После истечения предусмотренного договором аренды срока аренды ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому суды сделали вывод о возобновлении договора на неопределенный срок на тех же условиях в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Впоследствии, уведомлением от 22.02.2012 департамент известил общество об отказе от договора аренды земельного участка. Указанное уведомление получено обществом.
Поскольку департамент надлежащим образом уведомил общество об отказе от договора, суд с учетом положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса признал указанный договор прекращенным.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с тем, что обязанность по возвращению указанного земельного участка обществом не исполнена, суд удовлетворил заявленные исковые требования..."

Определение ВАС РФ от 15.04.2013 N ВАС-3798/13 по делу N А42-2314/2012
"...По истечении срока аренды договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса).
В соответствии со статьей 610 Кодекса при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В связи с неисполнением предпринимателем обязанности по внесению арендной платы Министерство направило претензию от 15.12.2011 о необходимости погашения задолженности и уплаты пеней за просрочку платежей, одновременно уведомив о нежелании продлевать арендные отношения и прекращении арендных отношений с 20.03.2012.
Суд признал факт надлежащего уведомления ответчика о прекращении договора.
Суд указал, что, уведомляя предпринимателя о прекращении арендных отношений, истец действовал как сторона договора в соответствии с его условиями, требованиями статей 610, 622 Кодекса, а также статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку спорный земельный участок предприниматель не вернул по акту приема-передачи и продолжал им пользоваться, суд, руководствуясь названными нормами права, признав договор прекращенным, удовлетворил заявленные требования..."

Определение ВАС РФ от 03.04.2013 N ВАС-3676/13 по делу N А57-10865/2012
"...Судами установлено, что во исполнение постановления от 26.01.2001 N 1-257 между администрацией и Якуниной И.В. заключен договор аренды от 06.06.2002 N 1081, в соответствии с которым арендатору предоставлено право аренды сроком на 5 лет на земельный участок площадью 15 кв. м, занимаемый временным торговым павильоном. Соглашением от 31.05.2006 договор аренды возобновлен на неопределенный срок. Договор и соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.
В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как установлено судами администрация 09.11.2011 уведомила Якунину И.В. об отказе от договора аренды, факт получения 24.11.2011 указанного уведомления ответчиком не оспорен, договор аренды расторгнут с 23.02.2012.
Спорный земельный участок ответчиком не освобожден, что подтверждается актом осмотра земельных участков, ответчиком также не оспаривается.
Согласно положениям статей 304, 305, пункта 3 статьи 450, статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суды, указав, что в связи с расторжением договора аренды у ответчика отсутствуют правовые основания для использования спорного земельного участка для размещения торгового павильона, удовлетворили требование администрации об устранении препятствий в пользовании земельным участком.
Суды установили, что павильон, как указывает заявитель, не принадлежащий ему, не является объектом недвижимости, его демонтаж с незаконно занятого земельного участка не влечет нарушение прав лица, которое его приобрело. Кроме того пользование имуществом в настоящее время осуществляется именно Якуниной И.В.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 03.12.2012 N ВАС-15376/12 по делу N А45-17488/2011
"...Судами установлено, что между Сибирским отделением Российской академии наук (переименованным в Учреждение Российской академии наук Сибирское отделение Российской академии наук, далее - арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Гутовой Еленой Петровной (далее - арендатор) заключен договор аренды от 21.09.2006 N 2564/06, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование на срок с 01.11.2006 по 30.07.2007 передается бетонная площадка для размещения временного сооружения.
По истечении указанного в договоре срока, ввиду отсутствия возражений сторон о продлении договорных отношений, в соответствии с положениями статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации упомянутый договор был продлен на неопределенный срок.
В соответствии с условиями договора аренды арендодатель письмом от 25.07.2011 обратился к арендатору с уведомлением о расторжении договора с указанием срока освобождения арендуемого имущества до 01.09.2011.
Неисполнение арендатором требований арендодателя явилось основанием для обращения последнего в арбитражный суд.
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, руководствуясь положениями пунктов 1, 2 статьи 610, пункта 2 статьи 621, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что арендатором не исполнена обязанность по возврату имущества, суды удовлетворили заявленные требования. При этом нарушений судами норм права при принятии обжалуемых судебных актов коллегия судей не установила..."

Определение ВАС РФ от 03.12.2012 N ВАС-15760/12 по делу N А51-22714/2011
"...Судом установлено, что управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) на основании постановления Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Арсеньева от 05.10.2006 N 759 заключен договор от 15.11.2006 N 182 аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 25:26:010318:0091 для размещения объекта временного значения - торгового павильона площадью 315,26 кв. м, сроком с 15.11.2006 по 13.11.2007.
В дальнейшем, на основании постановлений управления от 13.11.2007 N 779 и от 25.04.2008 N 251 дополнительными соглашениями от 15.11.2007 и от 28.04.2008 действие указанного договора неоднократно продлевалось: с 14.11.2007 по 10.05.2008 и с 10.05.2008 по 08.05.2009. Впоследствии в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
Письмом от 19.05.2011 N 03-04-20/510 управление уведомило предпринимателя об отказе от исполнения указанного договора аренды, а также о необходимости в срок до 20.08.2011 освободить участок. Данное письмо получено ответчиком 20.05.2011.
Неосвобождение предпринимателем земельного участка послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что договор аренды земельного участка от 15.11.2006 N 182 прекратил свое действие с 20.08.2011 и, руководствуясь пунктом 3 статьи 450, пунктом 2 статьи 610, статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворил иск, обязав ответчика освободить испрашиваемый земельный участок..."

Определение ВАС РФ от 29.11.2012 N ВАС-15067/12 по делу N А40-7424/12-41-68
"...При рассмотрении дела судами было установлено, что на основании распоряжения префекта Зеленоградского административного округа от 21.10.2005 N 1137-пн 02.02.2007 между департаментом и обществом на срок с 21.03.2007 по 19.03.2008 заключен договор краткосрочной аренды N М-10-505736 земельного участка площадью 0,0165 га с кадастровым номером 77:10:020026147 с адресными ориентирами: г. Москва, г. Зеленоград, 4-й микрорайон, корп. 403А, стр. 2 для эксплуатации торгового павильона.
В июне 2011 года в адрес ответчика по почте департамент направил уведомление от 07.06.2012 об отказе от договора аренды, в котором ответчику предлагалось освободить земельный участок от торгового павильона, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и сдать арендодателю по акту.
Поскольку спорный земельный участок общество не освободило, о чем управлением был составлен акт обследования от 25.11.2011, истцы обратились в суд с настоящими искомыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что договор аренды от 02.02.2007 N М-10-505736, возобновленный на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), прекратил свое действие в связи с отказом арендодателя от договора, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, однако общество в нарушение статьи 622 Гражданского кодекса и условий договора аренды земельный участок не освободило и торговый павильон не демонтировало.
Учитывая изложенное, суд отказывает в передаче дела на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 07.11.2012 N ВАС-12213/12 по делу N А40-7435/12-1-28
"...Как установлено судами, 31.08.2007 между департаментом и предпринимателем (арендатор) был заключен договор N М-10-506010 аренды земельного участка площадью 85 кв. м, предоставляемого в аренду для эксплуатации торгового павильона (движимое имущество) по продаже непродовольственных товаров, на срок с 26.02.2007 по 24.02.2008.
После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком.
Департамент направил предпринимателю уведомление от 07.06.2011 N 33-ИТ1-156 (11-(8)-0), которым известил ответчика об отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 31.08.2007 N М-10-506010. Данное уведомление предпринимателем получено 20.06.2011.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Установив, что спорный земельный участок собственнику предпринимателем возвращен не был, суд удовлетворил исковые требования.
Суд отклонил довод ответчика о том, что объект, расположенный на спорном земельном участке, является объектом недвижимости и на него зарегистрировано право собственности, поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2009 по делу N А40-62869/08-77-485 установлено, что данный торговый павильон, не является объектом недвижимости, а представляет собой торговый объект временного назначения, размещенный на ограниченный срок. Суд признал не подлежащим государственной регистрации право собственности на этот объект.
Довод заявителя о том, что освобождение земельного участка повлечет за собой разрушение смежного павильона не может быть принят в качестве основания для пересмотра обжалуемых судебных актов в порядке надзора, так как вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2012 по делу N А40-7424/12-41-68 удовлетворены требования департамента об освобождении земельного участка от смежного павильона..."

Определение ВАС РФ от 29.10.2012 N ВАС-12640/12 по делу N А40-120968/11-142-1103
"...По истечении срока действия указанного договора аренды (31.08.2010) арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться объектом аренды.
В связи с этим на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды считался возобновленным на неопределенный срок.
Исходя из положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ, предусматривающего право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества, если иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды не установлен законом или договором, ТУ Росимущества при отсутствии в договоре иного срока уведомило Фонд письмом от 22.09.2010 исх. N 22-09/15468 об отказе от договора аренды от 11.09.1995 N 01-12/2444 по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления.
Материалы дела свидетельствуют о том, что указанное уведомление арендатором было получено.
На основании статьи 622 ГК РФ, в связи с прекращением договора аренды, арендатор обязан был вернуть арендодателю арендованное имущество.
Поскольку в установленном законом порядке договор аренды был прекращен, заявленный иск судом удовлетворен.
Выводы судов основаны на установленных по делу обстоятельствах, нормах законодательства и разъяснениях, содержащихся в пункте 34 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения..."

Определение ВАС РФ от 26.10.2012 N ВАС-13696/12 по делу N А72-6035/2011
"...Оценивая фактические обстоятельства спора, суды установили, что между Администрацией и Обществом был заключен договор аренды от 02.06.1999 N 24-2-004188 земельного участка площадью 5378 кв. м на срок с 09.04.1999 по 31.12.2009. После истечения срока Общество продолжало пользоваться арендованным земельным участком при отсутствии возражений со стороны Администрации, в связи с чем, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор был продлен на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая сторона договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца до прекращения договора.
Установив, что письмом от 16.12.2010 N 11369-12, полученным Обществом 21.12.2010, Администрация отказалась от договора аренды земельного участка от 02.06.1999 N 24-2-004188, суды пришли к выводу о прекращении договора аренды с 21.03.2011 и, следовательно, об отсутствии у Общества правовых оснований для использования данного земельного участка.
При таких обстоятельствах требования Администрации признаны судами подлежащими удовлетворению на основании положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 26.10.2012 N ВАС-13709/12 по делу N А56-62698/2011
"...Как следует из оспариваемых судебных актов, общество "Конюшенная площадь" (арендатор) и общество "ТААЛА" (субарендатор) заключили договор от 29.10.2010 N 136/ДСА-10 субаренды части (площадью 10,3 кв. м) нежилого здания общей площадью 34,2 кв. м, с кадастровым номером 78:1261:3:42, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Конюшенная пл., д. 2, лит. "Е". Объект передан субарендатору по акту приема-передачи от 29.10.2010. Договор заключен на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как установлено судами, арендатором было принято решение о проведении капитального ремонта вышеуказанного здания трансформаторной подстанции, необходимость проведения которого для ее безаварийной работы подтверждена заключением от 24.01.2011 общества с ограниченной ответственностью "Центр качества строительства".
Установив, что субарендатор, своевременно уведомленный о расторжении договора субаренды в связи с необходимостью капитального ремонта здания, занимаемое помещение не освободил и оборудование не демонтировал, суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил иск, сославшись на условия договора субаренды и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 26.09.2012 N ВАС-12162/12 по делу N А40-133085/11-1-864
"...Как установлено судом, между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 01.06.2005 N М-02-510903 аренды земельного участка (кадастровый номер 770210015036), площадью 250 кв. м для эксплуатации торговых павильонов заходного типа, с выкупом права аренды, сроком действия на 3 года.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора при отсутствии возражений арендодателя, указанный договор аренды земельного участка был возобновлен сторонами на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд установил, что департамент уведомлением от 14.07.2011 N 33-ИТ2-338/11 сообщил обществу о прекращении с 15.10.201 договора аренды от 05.08.2003 N М-09-510847 и об освобождении переданного ответчику в аренду земельного участка. Уведомление вручено ответчику 22.07.2011.
Невыполнение данного требования послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Признав надлежащим уведомление о прекращении действия договора, суд пришел к выводу, что на момент рассмотрения спора договор аренды земельного участка от 01.06.2005 N М-02-510903 является прекращенным, в связи с чем земельный участок подлежит возврату арендодателю.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что у ответчика отсутствуют правовые основания пользования спорным земельным участком и удовлетворил заявленное требование..."

Определение ВАС РФ от 21.08.2012 N ВАС-11028/12 по делу N А40-86651/11-1-475
"...Судами установлено, что 30.01.2003 между городом Москвой в лице Московского земельного комитета (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N М-03-5-5183, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование на срок до 13.10.2007 г. земельный участок площадью 20 кв. м по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, вл. 71А, стр. 1 для эксплуатации быстровозводимого торгового комплекса.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора (после 13.10.2007) при отсутствии на то возражений арендодателя, указанный выше договор аренды земельного участка возобновлен сторонами на неопределенный срок.
Департамент земельных ресурсов г. Москвы уведомлением от 15.04.2011 N 33-2Т3-167/11-(10)-0 известил общество об отказе от договора аренды, прекращении обязательств по договору аренды в порядке пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с 05.07.2011, а также о необходимости освободить земельный участок от расположенного на нем имущества.
В связи с уведомлением арендодателем арендатора о прекращении договора, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие.
В связи с прекращением договора аренды земельного участка от 30.01.2003 N М-03-5-5183 и не освобождением участка обществом Департамент земельных ресурсов города Москвы, Префектура ВАО города Москвы обратились в арбитражный суд с иском об обязании общества освободить земельный участок площадью 20 кв. м (кадастровый номер 77:03:02014:027), расположенный по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, вл. 71А, стр. 1, от быстровозводимого торгового комплекса в течение 14 дней, с предоставлением Префектуре ВАО города Москвы, в случае неисполнения ответчиком судебного акта в указанный срок, права осуществить снос указанного объекта, с последующим отнесением расходов на общество.
На момент рассмотрения спора общество доказательства освобождения земельного участка не представило.
Сведения о том, что расположенный на спорном участке быстровозводимый торговый комплекс является объектом недвижимости, прочно связанным с землей, право собственности, на который зарегистрировано в установленном законом порядке, отсутствуют.
Доказательств наличия у общества иных, помимо прекратившегося договора аренды от 30.01.2003 N М-03-5-5183, оснований осуществления пользования земельным участком под быстровозводимым торговым комплексом, также не представлено.
Учитывая изложенные обстоятельства, суды пришли к выводу об обоснованности требований Департамента земельных ресурсов города Москвы, Префектуры ВАО города Москвы.
Доводы общества о несогласии с выводом судов о прекращении спорного договора аренды по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств и не являются основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов в порядке надзора..."

Определение ВАС РФ от 16.08.2012 N ВАС-10889/12 по делу N А71-8300/2011-Г10
"...Как установлено судами, 01.01.2007 между администрацией (арендодатель) и индивидуальными предпринимателями Спиридоновым Н.А., Спиридоновой Л.Х., Сусловой И.Л., Трофимовой С.А. (арендаторы) заключены договоры N 13-16 аренды муниципальных нежилых помещений, расположенных по адресу: с. Селты, ул. Юбилейная, д. 8, сроком по 30.12.2007.
Дополнительными соглашениями от 30.12.2007 N 11-14 сроки действия договоров продлены до 30.12.2008.
По истечении указанного момента индивидуальные предприниматели в отсутствие возражений со стороны администрации продолжили пользоваться нежилыми помещениями, что в силу положений статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации послужило основанием для возобновления этих договоров на неопределенный срок.
Уведомлением от 24.05.2011 администрация известила индивидуальных предпринимателей о расторжении договоров аренды и освобождении занимаемых помещений с 01.08.2011.
Установив, что после прекращения договоров аренды индивидуальные предприниматели не возвратили арендованное имущество, суды пришли к выводу о том, что спорные объекты подлежат принудительному освобождению предпринимателями и передаче администрации.
При таких условиях коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии которых дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов..."

Определение ВАС РФ от 12.05.2012 N ВАС-5724/12 по делу N А33-5749/2011
"...Судами установлено, что Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Норильска (правопредшественник управления) (арендодатель) и предприниматель заключили договор аренды от 13.11.2002 N 2718 земельного участка для использования под размещение торгового киоска по реализации непродовольственных товаров сроком с 13.11.2002 по 31.05.2003. По акту приема-передачи от 13.11.2002 земельный участок передан арендатору.
В связи с тем, что после истечения указанного срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, суды пришли к выводу, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судами установлено, что уведомлением от 08.09.2010 N 150-3553/1155 управление отказалось от договора аренды от 13.11.2002 N 2718 и сообщило о необходимости в срок по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления освободить арендованный земельный участок путем сноса металлического торгового киоска. 18.10.2010 предпринимателем получено упомянутое уведомление, однако в указанный в нем срок земельный участок не освобожден.
При указанных обстоятельствах установив, что правоотношения сторон по договору аренды прекращены, суд, руководствуясь статьями 309, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные требования..."

Определение ВАС РФ от 05.05.2012 N ВАС-5284/12 по делу N А51-2560/2011
"...При рассмотрении дела суды установили, что 12.07.2002 между управлением муниципальной собственности города Владивостока (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор N 3787 аренды земельного участка расположенного в районе дома N 10 по ул. Иманской в городе Владивостоке, площадью 1360 кв. м, на срок с 09.07.2002 по 08.07.2005, для дальнейшей эксплуатации временной автозаправочной станции контейнерного типа.
С учетом, что арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на тех же условиях на неопределенный срок.
В адрес ответчика 21.05.2010 департамент направил уведомление N 29/02-20-7309, которым арендатору предлагалось по истечении трехмесячного срока с 21.05.2010 освободить земельный участок и передать его департаменту по акту приема-передачи.
Поскольку ответчик земельный участок не возвратил, департамент обратился в суд с настоящим иском.
Принимая решение об удовлетворении заявленных департаментом требовании, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды согласно статье 610 ГК РФ прекратил свое действие по истечении трехмесячного срока с момента получения предпринимателем письма от 21.05.2010 N 29/02-20-7309. Оценив представленные акты проверок, суд установил, что предприниматель земельный участок не освободил и продолжает использовать его без установленных законом обстоятельств под размещение автозаправочной станции, в силу чего обязал последнего демонтировать автозаправочную станцию и освободить занимаемый им земельный участок от объектов демонтажа автозаправочной станции.
Прекращение действия договора аренды в силу статьи 622 ГК РФ влечет обязанность арендатора освободить и передать арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Нарушений судами норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Определение ВАС РФ от 03.05.2012 N ВАС-4882/12 по делу N А40-29357/11-9-255
"...Поскольку общество после истечения срока договора аренды N М-06-506783 от 28.05.2004 продолжало пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца, суды сочли данный договор возобновленным на неопределенный срок.
Департамент направил обществу уведомление от 25.04.2006 об отказе от договора и его прекращении по истечении 3-месячного срока со дня получения ответчиком уведомления, в котором предложил ответчику освободить земельный участок. Уведомление получено ответчиком 11.05.2006, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.
Иск мотивирован тем, что общество, несмотря на прекращение договора аренды, не возвратило департаменту арендованный земельный участок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Поскольку договор аренды N М-06-506783 от 28.05.2004 в связи с отказом от его исполнения департаментом считается расторгнутым, суды указали на наличие у общества обязанности по возврату арендованного им земельного участка департаменту, в связи с чем, удовлетворили иск. Выводы судов соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 16092/10..."

Определение ВАС РФ от 26.04.2012 N ВАС-5213/12 по делу N А32-6026/2011
"...На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предприниматель уточнил исковые требования и просил признать договор от 01.11.2009 N П/18-2009 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи, возобновленным с 01.11.2010 на неопределенный срок.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2011 иск оставлен без удовлетворения.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2011 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2011 отменено, в удовлетворении иска отказано.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 20.02.2012 оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции.
Изучив судебные акты и доводы заявителя, суд не находит оснований, предусмотренных указанной статьей Кодекса, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
При исследовании доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 71 Кодекса суды пришли к выводу о возобновлении срока действия договора аренды, заключенного между сторонами спора, на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Университет письмами от 30.10.2010 и от 25.01.2011 уведомил арендатора о прекращении договорных отношений.
Кроме того, 14.04.2011 департамент уведомил предпринимателя об отказе от договора аренды спорных нежилых помещений на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и сообщил об этом университету.
Следовательно, договор аренды является прекращенным, что исключает его признание судом возобновленным на неопределенный срок..."

Определение ВАС РФ от 20.04.2012 N ВАС-4045/12 по делу N А57-569/2011
"...После истечения установленного сторонами срока договора арендатор продолжал пользоваться арендуемым земельным участком.
Администрация направила в адрес предпринимателя уведомление от 06.10.2010 N 02-07/07-15758, которым сообщила предпринимателю о расторжении вышеназванного договора и предложила передать земельный участок по акту приема-передачи.
Поскольку предприниматель продолжал пользоваться арендуемым земельным участком, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
При рассмотрении дела по существу арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении иска в части расторжения договора аренды, установив, что договор аренды считается прекращенным в силу закона в связи с односторонним отказом от договора со стороны арендодателя, выраженном в уведомлении от 06.10.2010 N 02-07/07-15758 и направленном арендатору. Поскольку при рассмотрении спора судом установлено, что договор аренды расторгнут, а доказательств возврата арендованного имущества не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о признании отсутствующим ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок площадью 27 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Брянская (рядом с жилым домом N 15) в пользу предпринимателя и прекращении записи в ЕГРП.
Нарушений судами норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не усматривается..."

Определение ВАС РФ от 11.03.2012 N ВАС-2263/12 по делу N А53-2964/11
"...После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком.
19 августа 2009 года истец в адрес общества направил уведомление N ИЗ-21991/6 о прекращении договора аренды от 05.08.2003 N 22476 "и" в связи с отказом арендодателя от договора аренды на земельный участок в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Кодекса. Уведомление получено арендатором 24.08.2009. Договор аренды земельного участка от 05.08.2003 N 22476 "и" прекращен 26.11.2009.
Поскольку в указанный арендодателем срок общество не освободило земельный участок, департамент обратился в суд.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку обязанность по возвращению имущества обществом не исполнена, суды удовлетворили исковые требования.
...в передаче дела N А53-2964/11 Арбитражного суда Ростовской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Ростовской области от 27.05.2011, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.10.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 16.02.2012 N ВАС-548/12 по делу N А40-13499/11-150-112
"...По иску Департамента земельных ресурсов города Москвы (далее - департамент), Префектуры Южного административного округа г. Москвы (далее - префектура) к обществу с ограниченной ответственностью "ДИАН ЛТД" (далее - общество) об освобождении земельного участка площадью 172 кв. м с кадастровым номером 770508003004, расположенного по адресу: Москва, ул. Чертановская, вл. 63, корп. 2, от расположенного на участке некапитального объекта.
Как установлено судами, между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 19.02.2001 N М-05-504109 земельного участка с кадастровым номером 770508003004 по адресу: Москва, ул. Чертановская, вл. 63 корп. 2, для эксплуатации существующего торгового павильона, сроком с 19.02.2001 по 19.01.2006. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.08.2001.
По истечении срока аренды договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса).
Истец направил ответчику уведомление от 30.01.2006 N 33-МЗ-120/6-0/13 об отказе от договора и предложил освободить спорный земельный участок. Суды признали факт надлежащего уведомления ответчика о прекращении договора.
Поскольку спорный земельный участок обществом освобожден не был, суды, руководствуясь статьей 622 Кодекса, признав договор прекращенным, удовлетворили заявленное требование..."

Определение ВАС РФ от 24.01.2012 N ВАС-17652/11 по делу N А40-46199/11-41-412
"...По истечении срока аренды договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
В соответствии со статьей 610 Кодекса при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Истец 21.09.2007 направил арендатору уведомление N 33-ИТ9-925/7 о прекращении обязательств по договору аренды. Суды признали факт надлежащего уведомления ответчика о прекращении договора.
Поскольку спорный земельный участок обществом освобожден не был, суды, руководствуясь статьей 622 Кодекса, признав договор прекращенным, удовлетворили заявленное требование.
Приведенные в заявлении доводы о том, что арендатор не был надлежаще уведомлен о расторжении договора аренды, сводятся к переоценке выводов судов об установленных по делу фактических обстоятельствах и не являются основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов в порядке надзора..."

Определение ВАС РФ от 19.01.2012 N ВАС-17370/11 по делу N А40-151004/10-9-1282
"...Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора при отсутствии на то возражений арендодателя, спорный договор аренды был возобновлен сторонами на неопределенный срок.
Уведомлением от 13.01.2009 N 33-ИТ7-11/9-(3)-0 арендодатель в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщил арендатору об отказе от договора аренды и прекращении его действия через один месяц со дня направления уведомления, в связи с чем, предложил последнему до 01.03.2009 освободить спорный земельный участок и сдать его по акту приема-передачи представителю Префектуры ЗАО г. Москвы.
03.03.2011 Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы было установлено, что спорный земельный участок не освобожден от торгового павильона, ведется продажа цветов, о чем был составлен акт обследования.
Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения истцов в суд с настоящим иском.
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку договор в установленном законом порядке не перезаключался, ссылка заявителя на протокол заседания Межведомственной комиссии по вопросам потребительского рынка Западного административного округа города Москвы от 02.11.2006 г. N 7, свидетельствующего о наличии волеизъявления арендодателя на сохранение арендных отношений, при наличии волеизъявления арендодателя об отказе от договора, не имеет правового значения. Таким образом, на ответчике в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации лежит обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Нарушений судами норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Определение ВАС РФ от 19.01.2012 N ВАС-17723/11 по делу N А64-71/2011
"...Изучив материалы дела, содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
После истечения срока договора предприниматель продолжала пользоваться лесным участком. Письмом N 2.02-14/615 от 07.07.2009 Управление лесами Тамбовской области уведомило арендатора о прекращении договора аренды и потребовало освободить лесной участок в срок до 07.10.2009.
Отказ от освобождения земельного участка послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценивая фактические обстоятельства спора, суды пришли к выводу, что договор аренды после истечения указанного в нем срока и продолжения использования предпринимателем земельного участка при отсутствии возражения арендодателя является заключенным на неопределенный срок.
В этой связи арендодатель, в силу положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе отказаться от договора, письменно уведомив об этом другую сторону.
С учетом наличия письменного уведомления индивидуального предпринимателя Качалиной Е.М. о прекращении арендных отношений и непредоставления доказательства освобождения спорного участка, суды удовлетворили заявленные требования..."

Определение ВАС РФ от 21.12.2011 N ВАС-16224/11 по делу N А71-13048/2010
"...Между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор N 34/07 о предоставлении спорного участка в краткосрочную аренду для размещения временных сооружений торговли, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный спорный участок из земель населенных пунктов общей площадью 58 кв. м для размещения торговых павильонов в структуре торгово-остановочного комплекса. При этом судами установлено и не оспаривается предпринимателем, что согласно условиям договора, заключенного сторонами 05.07.2007, земельный участок сдавался в аренду на срок до 30.06.2007. То есть договор был заключен уже по окончании указанного в нем срока аренды. На этом основании и принимая во внимание отсутствие каких-либо соглашений об изменении условия спорного договора о его сроке, суды пришли к выводу, что данный договор следует считать заключенным на неопределенный срок.
Уведомлением от 04.02.2010 N 03-22/82 об отказе от договора аренды администрация сообщила предпринимателю об отказе от договора аренды, указав на необходимость в срок не позднее трех месяцев со дня получения уведомления оплатить задолженность по арендной плате в размере 26 181 руб. 10 коп., освободить земельный участок и передать его арендодателю. Данное уведомление было получено адресатом 16.03.2010. Администрацией было принято решение от 17.06.2010 N 201 о прекращении договора аренды с 16.06.2010.
Исходя из изложенного и учитывая, что договор аренды спорного земельного участка заключен на неопределенный срок, суды пришли к выводу о прекращении договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличии оснований для освобождения арендатором согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации земельного участка (с учетом демонтажа двух торговых павильонов). Также суды удовлетворили исковые требования о взыскании задолженности за просрочку возврата арендуемого имущества и процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с их обоснованностью.
...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А71-13048/2010 Арбитражного суда Иркутской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Удмуртской Республики от 09.03.2011, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.09.2011 по тому же делу отказать..."

Определение ВАС РФ от 21.12.2011 N ВАС-16305/11 по делу N А73-14227/2010
"...Судами установлено, что 12.02.2009 между департаментом (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор N 108 аренды земельного участка, согласно которому арендатор принял в пользование на условиях аренды спорный земельный участок площадью 6 898,76 кв. м под установку временных некапитальных гаражей, на срок с 12.02.2009 по 13.04.2009. Ввиду дальнейшего пользования арендатором спорным участком по истечении срока, установленного договором аренды, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, названный договор с учетом положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации признан судами возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Суды, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 610 и статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом уведомления от 13.09.2010 N 9002/17-05 департамента об отказе от договора аренды спорного участка, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.
Суды отклонили довод заявителя о том, что удовлетворение заявленных по настоящему спору требований приведет к прекращению деятельности кооператива, указав, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды, прекращение договора аренды земельного участка и его истребование не может быть расценено как злоупотребление правом.
...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А73-14227/2010 Арбитражного суда Хабаровского края для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Хабаровского края от 09.03.2011, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.09.2011 по тому же делу отказать..."

Определение ВАС РФ от 25.10.2011 N ВАС-13548/11 по делу N А40-93898/10-7-808
"...По иску открытого акционерного общества "Российские железные дороги" к Закрытому акционерному обществу "Фелини-Шоп" об обязании освободить земельный участок, относящийся к землям железнодорожного транспорта и расположенный в границе красных линий платформы "Дмитровская" площадью 480 кв. м от расположенных на нем строений: автосервиса, магазина по продаже автозапчастей и кафе; в случае неисполнения решения суда в 15-дневный срок, предоставить истцу право осуществить соответствующие действия по освобождению земельного участка с последующим отнесением расходов на ответчика.
По истечении срока аренды договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса).
В соответствии со статьей 610 Кодекса при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Истец письмом 16.10.2009 направил арендатору уведомление об отказе от исполнения договора аренды. Суды признали факт надлежащего уведомления ответчика о прекращении договора.
Поскольку спорный земельный участок обществом освобожден не был, суды, руководствуясь статьями 610, 622 Кодекса, признав договор прекращенным, удовлетворили заявленное требование..."

Определение ВАС РФ от 10.10.2011 N ВАС-12794/11 по делу N А40-139367/10-16-1193
"...Судом установлено, что на основании договора аренды от 14.05.2001 N М-07-504630 Московским земельным комитетом (в настоящее время Департамент земельных ресурсов г. Москвы) обществу "ПЕРО" в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым N 77:07:09003:051 площадью 16 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Кутузовский проспект, вл. 59 на срок 4 года 11 месяцев.
По истечении срока аренды договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса).
В соответствии со статьей 610 Кодекса при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Арендодатель письмом от 13.01.2009 N 33-ИТ7-11/9-(4)-0 направил арендатору уведомление об отказе от исполнения договора аренды, которое было получено арендатором.
Суды признали факт надлежащего уведомления ответчика о прекращении договора.
Поскольку спорный земельный участок обществом "ПЕРО" освобожден не был, суды, руководствуясь статьями 610, 622 Кодекса, признав договор прекращенным, удовлетворили заявленное требование..."

Определение ВАС РФ от 06.10.2011 N ВАС-12342/11 по делу N А40-90182/10-16-768
"...Суды исходили из того, что к спорному договору подлежат к применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие договор аренды, поскольку договор предусматривал предоставление обществу "Феллини-Шоп" земельного участка во временное пользование за плату.
В связи с тем, что после истечения действия договора общество "Феллини-Шоп" продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды пришли к выводу, что указанный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации общество "РЖД" отказалось от спорного договора аренды, направив ответчику уведомление от 04.02.2010 года о расторжении договора.
Установив, что на дату обращения общества "РЖД" с настоящим иском у общества "Феллини-Шоп" не имелось установленных законом, иными правовыми актами или договором оснований использовать спорный земельный участок; что земельный участок, об освобождении которого заявлен иск, является частью земельного участка, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации и на праве аренды обществу "РЖД" на основании договора аренды от 16.10.2008, заключенного с ТУ Росимущества по Москве; что общество "Феллини-Шоп" использует спорный земельный участок под эксплуатацию возведенных на нем трех торговых павильонов, которые являются некапитальными строениями и находятся в собственности общества "Феллини-Шоп"; в добровольном порядке общество "Феллини-Шоп" отказалось выполнить требование общества "РЖД" освободить спорный земельный участок, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для освобождения в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у общества "Феллини-Шоп" спорного земельного участка.
Наличие нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено..."

Определение ВАС РФ от 27.09.2011 N ВАС-12083/11 по делу N А53-2132/2009
"...Судом установлено, что департамент (арендодатель) и общество (арендатор) 14.04.2005 заключили договор аренды земельного участка общей площадью 26 кв. м (кадастровый номер 61:44:040318:0036), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Соколова, 68 - ул. Лермонтовская, для использования в целях эксплуатации павильона "Вулканизация".
Суды установили, что после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, в связи с чем арендные отношения возобновились на неопределенный срок.
Суд признал, что департамент направил в адрес общества уведомление от 22.01.2008 N ИЗ-811/6, в котором сообщил об отказе от договора аренды и предложил по истечении трех месяцев со дня получения уведомления освободить земельный участок и передать его арендодателю по акту приема-передачи.
Суд, исследовав и оценив представленные доказательства, пришел к выводу, что договор аренды прекратил свое действие в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку общество не освободило земельный участок и не возвратило его арендодателю, суд обязал ответчика демонтировать павильон и передать свободный земельный участок департаменту.
Выводы суда соответствуют действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам..."

Определение ВАС РФ от 12.09.2010 <*> N ВАС-8599/11 по делу N А56-31072/2008
--------------------------------
<*> В реквизитах документа, видимо, допущена опечатка: данное Определение имеет дату 12 сентября 2011 г., а не 12 сентября 2010 г.

"...Как установлено судами, по истечении срока действия на основании пункта 6.1 договора аренды земельного участка от 01.11.2002 N 04/ЗК-00971, заключенного комитетом и кооперативом, а также в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор возобновлен на неопределенный срок.
Уведомлением от 31.08.2005 N 2981 комитет сообщил кооперативу об отказе от договора и необходимости освобождения земельного участка.
Судами сделан обоснованный вывод о прекращении договора аренды земельного участка на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Процессуальных нарушений, являющихся безусловным основанием к отмене принятых по делу судебных актов, судами не установлено..."

Определение ВАС РФ от 08.09.2011 N ВАС-11208/11 по делу N А47-7234/2010
"...Как установлено судами, между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 07.06.2006 N 1595 земельного участка с кадастровым номером 56:42:0307001:0050 площадью 18,0 кв. м, имеющего адресные ориентиры: примерно в 160 метрах по направлению на восток от ориентира (административное здание) с почтовым адресом: Оренбургская обл., г. Новотроицк, ул. Заводская, д. 1, расположенного за передами участка, для установки временного торгового павильона. Договор аренды земельного участка заключен без определения срока и условиями договора предусмотрена возможность каждой из сторон в любое время отказаться от его исполнения, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Судами установлено, что администрация 12.03.2010 уведомила предпринимателя надлежащим образом о расторжении договора и об освобождении спорного земельного участка.
Поскольку к моменту обращения администрации в суд трехмесячный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, истек, суды признали договорные отношения между сторонами прекращенными.
Удовлетворяя заявленное требование об освобождении спорного земельного участка, суды, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса РФ исходили из того, что предпринимателем не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 06.09.2011 N ВАС-11209/11 по делу N А47-7236/2010
"...Как установлено судами, между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 08.06.2006 N 1594 земельного участка, площадью 13 кв. м с кадастровым номером 56:42:0307001:0064 для установки временного торгового павильона. Договор аренды земельного участка от 08.06.2006 N 1594 заключен без определения срока и условиями договора предусмотрена возможность каждой из сторон в любое время отказаться от его исполнения, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Судами установлено, что администрация 26.04.2010 уведомила предпринимателя надлежащим образом о расторжении договора и об освобождении спорного земельного участка.
Поскольку к моменту обращения администрации в суд трехмесячный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, истек, суды признали договорные отношения между сторонами прекращенными.
Удовлетворяя заявленное требование об освобождении спорного земельного участка, суды, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса РФ исходили из того предпринимателем не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества.
...в передаче дела N А47-7236/2010 Арбитражного суда Оренбургской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Оренбургской области от 18.01.2011, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.07.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 14.07.2011 N ВАС-8466/11 по делу N А59-2157/2010
"...Уведомлением от 25.12.2009 истец сообщил арендатору об отказе от договора аренды, предложив освободить земельный участок по истечении трех месяцев со дня получения уведомления.
Неосвобождение земельного участка послужило основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в случае, если договор считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Соблюдение данной процедуры свидетельствует о прекращении договора аренды по истечении установленного срока.
Суд оценил содержание спорного договора, уведомление ответчика об отказе от договора, судебные акты, принятые в рамках дела N А59-1083/2010 по вопросу продления срока действия договора, при этом приняв во внимание, что документы, свидетельствующие об осуществлении СРОФ "Мусульманин" каких-либо действий по освоению земельного участка, выделенного под строительство, не представлены, и пришел к выводу, что правовые основания для возложения обязанности на арендодателя по заключению дополнительного соглашения к договору о продлении срока его действия отсутствуют, а первоначальный иск подлежит удовлетворению.
...в передаче дела N А59-2157/2010 Арбитражного суда Сахалинской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Сахалинской области от 30.08.2010, постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.03.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 29.06.2011 N ВАС-8093/11 по делу N А76-8168/2010-4-362
"...По истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем суд, руководствуясь частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал договор продленным на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 610 того же Кодекса при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Факт надлежащего уведомления ответчика о прекращении договора суды признали доказанным.
Поскольку спорный земельный участок предпринимателем Насыровым В.А. освобожден не был, Комитет по управлению имуществом обратился с настоящим иском в суд.
При таких обстоятельствах, суды, руководствуясь статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали договор аренды расторгнутым и удовлетворили заявленное требование.
...в передаче дела N А76-8168/2010-4-362 Арбитражного суда Челябинской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Челябинской области от 09.08.2010, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22.02.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 22.06.2011 N ВАС-7798/11 по делу N А68-9584/09
"...По истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем суд, руководствуясь частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал договор продленным на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 610 того же Кодекса при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Суд кассационной инстанции, исследовав представленные по делу доказательства, признал доказанным факт надлежащего уведомления о прекращении договора всех арендаторов.
При таких обстоятельствах, суды, руководствуясь статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали договор аренды расторгнутым и удовлетворили заявленное требование об освобождении спорного земельного участка.
...в передаче дела N А68-9584/09 Арбитражного суда Тульской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Тульской области от 22.07.2010, постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10.03.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 21.06.2011 N ВАС-7566/11 по делу N А56-34116/2010
"...Как установлено судами, между комитетом (арендодатель) и общественным объединением (арендатор) заключен договор от 08.01.2003 N 06/ЗК-02180 аренды земельного участка площадью 11 076 кв. м, на срок до 13.03.2004. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.02.2003.
По истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем суд, руководствуясь частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал договор продленным на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 610 того же Кодекса при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Факт надлежащего уведомления ответчика о прекращении договора суды признали доказанным.
При таких обстоятельствах, суды, руководствуясь статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали договор аренды расторгнутым и удовлетворили заявленное требование.
...в передаче дела N А56-34116/2010 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.08.2010, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.04.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 10.06.2011 N ВАС-6551/11 по делу N А73-9692/2010
"...Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Е.Ю. Валявиной, судей В.А. Лобко, А.М. Хачикяна рассмотрела в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Кузьменко Валентины Владимировны (682071, Хабаровский край, Верхнебуреинский район, п. Новый Ургал, ул. Южная, дом 2, кв. 89; далее - Кузьменко В.В.) от 25.04.2011 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Хабаровского края от 16.11.2010 по делу N А73-9692/2010, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.03.2011 по тому же делу по иску индивидуального предпринимателя Сукиасяна Эдуарда Гарегиновича (682030, Хабаровский край, Верхнебуреинский район, п. Чегдомын, ул. Центральная, д. 50, кв. 67; далее - Сукиасян Э.Г.) к Кузьменко В.В. об освобождении и передаче помещения площадью 45 кв. м в здании по адресу: Хабаровский край, Верхнебуреинский район, п. Новый Ургал, ул. Артема, 2.
Как установлено судами, 20.02.2000 между Комсомольским отделением ДВЖД и Кузьменко В.В. заключен договор аренды торговой точки площадью 45 кв. м, расположенной на втором этаже в левом крыле ТОЦ в пос. Новый Ургал, ул. Артема, 2. Срок действия договора определен на период с 20.02.2000 по 01.02.2001.
Вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда Хабаровского края по делам N А73-5053/2009 и А73-12327/2006, имеющими преюдициальное значение для настоящего спора в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено, что договор аренды от 20.02.2000 продлен на неопределенный срок.
Письмом от 16.04.2010 Сукиасян Э.Г. уведомил Кузьменко В.В. о расторжении договора аренды от 20.02.2000, потребовав освободить занимаемое помещение.
Однако Кузьменко В.В. в нарушение статьи 622 Гражданского кодекса не исполнила обязанность по освобождению и передаче арендованного имущества в связи с прекращением договора аренды.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суды трех инстанций удовлетворили исковые требования Сукиасяна Э.Г.
...в передаче дела N А73-9692/2010 Арбитражного суда Хабаровского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 16.11.2010, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.03.2011 по тому же делу отказать..."

Определение ВАС РФ от 02.06.2011 N ВАС-6377/11 по делу N А40-85754/10-149-300
"...При этом, суд исходил из того, что на момент государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка от 06.11.1998 N М-09-012923 последний считался заключенным на неопределенный срок. Воспользовавшись предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды N М-09-012923 правом на его прекращение в одностороннем порядке, департамент уведомлением от 16.09.2009 N 33-ИТ9-785/9-(2) сообщил кооперативу об отказе от договора, в связи с чем спорный договор по истечении трехмесячного срока с даты возврата почтового уведомления - 27.01.2010 прекратил свое действие.
...в передаче дела N А40-85754/10-149-300 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 21.10.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.01.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 22.04.2011 N ВАС-4360/11 по делу N А82-18496/2009-22
"...Установив, что арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды признали договор возобновленным в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на тех же условиях на неопределенный срок.
Впоследствии арендодатель направил арендатору уведомление от 24.11.2009 об отказе от исполнения договора аренды, потребовав, в том числе, освободить занимаемые помещения по истечении трех месяцев.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Как установлено судами, в данном случае арендодателем был соблюден указанный трехмесячный срок.
При прекращении договора аренды арендатор в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Так как с 26.02.2010 договор аренды прекратил свое действие и в нарушение названной правовой нормы спорные помещения не были освобождены ответчиком, суды правомерно признали требование о выселении ответчика подлежащим удовлетворению..."

Определение ВАС РФ от 19.04.2011 N ВАС-4301/11 по делу N А40-22648/10-7-133
"...14.02.2008 Департамент земельных ресурсов города Москвы направил РОО "МГСА" уведомление N 33-ИТ6-736/8-(1)-0 о прекращении договора от 03.11.1997 аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, и просил по истечении трехмесячного срока возвратить земельный участок. Данное уведомление получено ответчиком 21.02.2008.
Поскольку РОО "МГСА" земельный участок не освободила, занимает и использует его без правоустанавливающих документов, в нарушение требований действующего законодательства в области охраны окружающей среды, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Поскольку договор от 03.11.1997 аренды земельного участка прекращен в связи с отказом департамента от его исполнения в порядке, установленном названной нормой, суд, с учетом всех представленных в дело доказательств в их совокупности и принятых РОО "МГСА" обязательств по освобождению земельного участка от расположенной на нем автостоянки путем ее сноса (пункт 2.2, 5.1 договора от 19.10.1998 о содержании и эксплуатации автостоянки, пункт 2.6 договора от 22.01.1999 о совместной деятельности) удовлетворил исковые требования департамента и обязал РОО "МГСА" освободить участок путем сноса расположенных на нем строений..."

Определение ВАС РФ от 11.04.2011 N ВАС-4035/11 по делу N А59-6775/2009
"...По иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее - ДАГУН г. Южно-Сахалинска) к обществу с ограниченной ответственностью "Кипарис" (далее - ООО "Кипарис") о взыскании 147 466 рублей 76 копеек задолженности по арендной плате за апрель 2010 года, 4 718 рублей 94 копейки неустойки за период с 13.04.2010 по 06.05.2010, о расторжении договора аренды от 12.02.2008, возложении на ответчика обязанности по освобождению арендуемого помещения (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судами установлено, что по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться помещением в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в связи с этим на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признан возобновленным на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Кодекса в случае, когда договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Договором аренды от 12.02.2008 (пункты 7.2, 7.3) предусмотрено, что в случае принятия решения арендодателем о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление. По истечении 30 дней с даты его отправления договор считается расторгнутым.
Уведомление об отказе от договора было направлено ответчику арендодателем 11.03.2010.
Таким образом, являются правильными выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о прекращении договора аренды с 11.04.2010 и отсутствии правовых оснований для использования ответчиком спорных помещений..."

Определение ВАС РФ от 28.03.2011 N ВАС-3334/11 по делу N А40-28973/10-7-182
"...По истечении срока действия договора арендатор в отсутствие возражений со стороны департамента продолжил пользоваться земельным участком, что в силу статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) послужило основанием для возобновления этого договора аренды на неопределенный срок.
Уведомлением от 12.08.2008 N 33-ИТ5-1385/5-190 департамент уведомил общество о прекращении договора по истечении трехмесячного срока и необходимости освобождения земельного участка.
Поскольку ответчик в разумный срок не освободил арендуемый земельный участок и не возвратил его арендодателю в соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Установив, что договор аренды прекращен по инициативе арендодателя, суды сочли заявленные требования подлежащими удовлетворению.
...в передаче дела N А40-28973/10-7-182 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2010, постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.12.2010 по тому же делу отказать..."

Определение ВАС РФ от 01.03.2011 N ВАС-1654/11 по делу N А50-8542/2010
"...По истечении срока действия договора арендаторы в отсутствие возражений со стороны администрации продолжили пользоваться земельным участком, что в силу статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) послужило основанием для возобновления этого договора аренды на неопределенный срок.
Письмом от 20.03.2009 N И-21-01-09-5359 департамент уведомил предпринимателей об истечении срока действия договора и необходимости освобождения земельного участка.
Поскольку ответчики в разумный срок не освободили арендуемый земельный участок и не возвратили его арендодателю в соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Установив, что договор аренды прекращен по инициативе арендодателя, суды сочли заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Доводы заявителя по существу направлены на переоценку установленных судами обстоятельств спора, поэтому не могут быть приняты во внимание при решении вопроса о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 23.12.2010 N ВАС-12439/10 по делу N А73-13851/2009
"...По истечении срока действия договора в отсутствие возражений арендодателя арендатор продолжил пользоваться земельным участком, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок.
Арендодатель уведомлением от 22.04.2009 N 1-19/213 известил арендатора о расторжении договора, полагая, что договор от 01.10.2004 прекратил свое действие с 17.07.2009, при этом арендатор не возвратил земельный участок, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском. В свою очередь, комитет просил обязать предпринимателя вернуть земельный участок.
При разрешении настоящего спора суды, установив факт возобновления договора аренды от 01.10.2004 на неопределенный срок, приняв во внимание уведомление от 22.04.2009, с учетом требований пункта 2 статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации сделали вывод о прекращении договора аренды с 17.07.2009 и о обязанности арендатора возвратить арендованное имущество в соответствии со статьей 622 Кодекса.
...в передаче дела N А73-13851/2009 Арбитражного суда Хабаровского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Хабаровского края от 08.12.2009, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31.05.2010 по тому же делу отказать..."

Определение ВАС РФ от 14.10.2010 N ВАС-13816/10 по делу N А40-129684/09-7-976
"...Суд установил, что 11.09.2001 между Московским земельным комитетом (арендодатель), правопреемником которого является департамент, и обществом (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка N М-07-505042 (с учетом приложений и дополнительных соглашений), по условиям пункта 2.1 которого арендатору предоставлялся сроком на 4 года 11 месяцев спорный земельный участок.
Уведомлением от 14.08.2006 истец на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) уведомил ответчика об отказе от договора аренды и прекращении действия договора, уведомление ответчиком получено 28.08.2006.
Суд указал, что ТУ в ЗАО г. Москвы проведено обследование спорного земельного участка, которым установлено, что ответчик продолжает использовать указанный выше земельный участок.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что договор аренды прекратил свое действие и истец, как представитель собственника спорного земельного участка, вправе на основании статьи 622 ГК РФ требовать возврата арендованного имущества, которое удерживается арендатором без законных оснований.
...в передаче дела N А40-129684/09-7-976 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда г. Москвы от 05.03.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.07.2010 по тому же делу отказать..."

Определение ВАС РФ от 21.09.2010 N 12925/10 по делу N А40-96419/09-40-758
"...По иску Департамента имущества города Москвы о выселении РБОО "Чернобыльцы Минтопэнерго" из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Нахимовский проспект, д. 61, корп. 2.
Как следует из судебных актов, 30.12.2003 между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и РБОО "Чернобыльцы Минтопэнерго" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Нахимовский проспект, д. 61, корп. 2 (подвал, пом. N 1, комн. 1 - 4) для использования под размещение магазина. Срок договора аренды определен сторонами с 01.12.2002 по 30.11.2007. По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться помещением в отсутствие возражений со стороны арендодателя.
В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) Департамент имущества города Москвы 13.10.2008 направил в адрес арендатора предупреждение, в котором сообщил об отказе от договора аренды.
Судебные инстанции, удовлетворяя требование о выселении ответчика из занимаемого помещения, руководствовались статьей 622 Кодекса, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
...в передаче дела N А40-96419/09-40-758, N А40-97112/09-40-769 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 07.12.2009, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.06.2010 отказать..."

Определение ВАС РФ от 20.09.2010 N ВАС-11110/10 по делу N А40-68165/09-135-568
"...Договор заключен сроком на 3 года и зарегистрирован в ЕГРП 28.10.2002 за N 77-01/05-06/2002-6597. После истечения срока действия договора, арендатор продолжал использовать земельный участок при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, в связи с чем в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации суды признали, что договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
28 ноября 2007 года Департаментом земельных ресурсов города Москвы было направлено ответчику уведомление N 33-1-11083/7-(О)-1 о прекращении с 15 марта 2008 года обязательств по договору аренды в связи с окончанием срока его действия и с требованием освободить занимаемый земельный участок. Данное уведомление было получено ответчиком 24 декабря 2007 года, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления.
В связи с тем, что спорный земельный участок ответчиком освобожден не был и продолжался использоваться после окончания срока действия договора аренды, Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ответчика освободить занимаемый им земельный участок в связи с окончанием срока аренды.
...в передаче дела N А40-68165/09-135-568 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2009, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.04.2010 отказать..."

Определение ВАС РФ от 05.08.2010 N 10196/10 по делу N А40-41049/09-28-336
"...По истечении срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в силу чего договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Суд, установив, что арендодатель выполнил требования законодательства, направив арендатору письмо от 09.12.2008 об отказе от договора аренды, пришел к выводу о прекращении договора аренды.
В связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться арендованным помещением после прекращения договора аренды, судом в соответствии с требованиями статьи 622 Кодекса взыскана задолженность по арендной плате за период с декабря 2008 года по март 2009 года.
Учитывая изложенное, оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется..."

Определение ВАС РФ от 21.07.2010 N ВАС-8558/10 по делу N А59-3677/2009
"...Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Захарову С.А. об обязании последнего освободить земельный участок с кадастровым номером 65:01:07 03 001:0032 общей площадью 93 кв. м, расположенный по адресу: город Южно-Сахалинск, юго-западнее пересечения улиц Сахалинской и Ленина, от торгового павильона.
Суд установил, что 18.05.1999 между администрацией города Южно-Сахалинска (арендодатель) и предпринимателем Захаровым С.А. (арендатор) заключен договор аренды N 1477/2221 земельного участка, в соответствии с которым арендатор принял в пользование на условиях аренды на пять лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 65:01:07 03 001:0032 площадью 93 кв. м, расположенный по адресу: юго-западнее пересечения улиц Сахалинской и Ленина, под существующий торговый павильон.
После истечения указанного срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суд пришел к выводу, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
02.04.2009 Департамент направил в адрес предпринимателя Захарова С.А. уведомление о прекращении арендных отношений по вышеуказанному договору, которое было получено предпринимателем 10.04.2009.
Доказательств того, что торговый павильон является объектом недвижимого имущества, суду не представлено. Судом принято во внимание, что земельный участок предоставлялся предпринимателю в аренду под временное строение - торговый павильон. При таких обстоятельствах установив, что правоотношения сторон по договору аренды прекращены, суд, руководствуясь статьями 309, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил заявленные требования.
Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 16.07.2010 N 9437/10 по делу N А56-8276/2009
"...По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться помещением, что не противоречило пункту 5.2 договора аренды, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Как установлено судами, арендатором получено уведомление КУГИ о расторжении договора, вместе с тем общество продолжало пользоваться арендованным помещением.
Учитывая изложенное, суды пришли к выводу о выселении арендатора из занимаемого помещения в связи с прекращением договора аренды от 01.12.2005.
Выводы суда не противоречат нормам Гражданского кодекса..."

Определение ВАС РФ от 07.06.2010 N ВАС-6879/10 по делу N А59-3587/2009
"...Комитет заявил встречный иск об обязании индивидуального предпринимателя Цветкова С.А. освободить земельные участки площадью 235 кв. м и 260 кв. м, расположенные по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, по западной стороне проспекта Мира, севернее торгового дома "СМС".
По истечении указанного в договоре срока предприниматель продолжал пользоваться данным земельным участком, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суд, руководствуясь пунктом 2 статьи 621, признал действие договора продленным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в срок, указанный в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иной срок не предусмотрен условиями договора.
Как установлено судами, Комитет 15.04.2009 направил в адрес предпринимателя письмо N 07-891/09 о прекращении договора аренды земельного участка от 06.09.2005 N 7920, в связи с чем суд признал, что договор расторгнут в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении первоначального иска и удовлетворил встречные исковые требования на основании статей 450, 610 Гражданского кодекса РФ и статьи 46 Земельного кодекса РФ.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 05.05.2010 N ВАС-5162/10 по делу N А56-15420/2009
"...Считая уведомление незаконным, общество обратилось в суд.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.06.2009, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда и Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.09.2009 и от 11.12.2009 соответственно, в иске отказано.
При исследовании доказательств суды правомерно признали в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды продленным на неопределенный срок, поскольку арендатор после истечения срока действия договора аренды продолжал пользоваться помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в срок, установленный законом или договором.
Судами установлено, что уведомлением от 08.05.2008 г. N 1462-19 комитет предложил освободить занимаемое помещение до 14.08.2008 г., сдав его арендодателю по акту приема-передачи, полученным обществом.
Следовательно, комитетом соблюдены требования законодательства о расторжении..."

Определение ВАС РФ от 15.04.2010 N ВАС-4194/10 по делу N А40-10831/08-89-123
"...После истечения срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться арендованным нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно договор в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Департаментом имущества города Москвы 12.08.2008 в адрес ответчика было направлено уведомление N 08/2881 о прекращении договора аренды N 06-00201/2000 с 19.11.2008 с предложением об освобождении занимаемого нежилого помещения.
Согласно акту проверки от 03.04.2009 ответчик продолжает занимать спорное помещение.
Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Установив факт прекращения договора аренды и неисполнения ответчиком обязательства по возврату арендодателю имущества, суды пришли к правомерному выводу о выселении ответчика из нежилых помещений на основании ст. 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 13.04.2010 N ВАС-3828/10 по делу N А47-1990/2008
"...Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего судьи Н.В. Осиповой, судей О.М. Козырь, И.И. Полубениной, рассмотрела в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Милешиной Е.Н. о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Оренбургской области от 10.07.2009 по делу N А47-1990/2008, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16.12.2009 по тому же делу,
по иску Администрации муниципального образования город Новотроицк (далее - администрация) к индивидуальному предпринимателю Милешиной Е.Н. о признании договора аренды земельного участка от 27.06.2000 N 751 расторгнутым на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и об обязании ответчика освободить указанный земельный участок.
Суд установил, что 27.06.2000 между администрацией и предпринимателем Милешиной Е.Н. заключен договор N 751 аренды земельного участка площадью 52 кв. м для эксплуатации остановочного комплекса со встроенным мини-магазином. Договор заключен сроком до 30.12.2003, дополнительным соглашением от 04.10.2004 срок аренды продлен до 27.06.2005.
По истечении указанного срока предприниматель продолжал пользоваться данным земельным участком, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суд, руководствуясь пунктом 2 статьи 621, признал действие договора продленным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в срок, указанный в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иной срок не предусмотрен условиями договора.
Администрацией в адрес предпринимателя направлено требование от 24.10.2008 N 01-10-2685, в котором указано на отсутствие намерений продолжать арендные отношения и ответчику предложено в течение трех месяцев со дня получения указанного письма освободить земельный участок, передав его арендодателю по акту приема-передачи.
При таких обстоятельствах суд удовлетворил исковые требования на основании статей 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 15.03.2010 N 2827/10 по делу N А63-19/09-С1-40
"...По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться торговым местом.
30.10.2008 арендодатель направил арендатору письменное уведомление N 311 о прекращении договора от 01.10.2006 и освобождении занимаемого торгового места в течение трех месяцев.
Суд, установив, что по истечении трех месяцев с момента уведомления о прекращении договорных отношений, арендатор не освободил занимаемое помещение, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований об освобождении предпринимателем Пицаковым О.С. торгового места.
Выводы суда не противоречат статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил..."

Определение ВАС РФ от 10.03.2010 N ВАС-2198/10 по делу N А62-5391/2008
"...Суд установил, что 20.02.2001 между МО "Сафоновский район" (арендодателем) и предпринимателем Почечуевым В.И. (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка N 393, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 67:17:01 03 32:0006, площадью 42 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, ул. Шахтерская, возле жилого дома N 1, для использования в общественно-деловых целях (под установленной торговой палаткой) на срок 3 года.
После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться спорным объектом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор был продлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Письмом N 554 от 13.03.2008 истец уведомил ответчика о прекращении арендных отношений по истечении 3-месячного срока с даты получения уведомления. Письмами N 896 от 28.04.2008 и N 1790 от 29.08.2008 МО "Сафоновский район" повторно сообщило предпринимателю Почечуеву В.И. о необходимости освобождения спорного земельного участка. Ответчик земельный участок не освободил; 17.11.2008 и 05.12.2008 обратился к истцу с заявлением о предоставлении ему спорного земельного участка в собственность.
Суд пришел к выводу о прекращении действия договора аренды по истечении трехмесячного срока с момента получения арендатором уведомления арендодателя и на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил требование об освобождении земельного участка после прекращения действия договора аренды.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом не установлено..."

Определение ВАС РФ от 26.02.2010 N ВАС-1756/10 по делу N А66-403/2009
"...Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
При исследовании доказательств по делу суды пришли к выводу о возобновлении спорного договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судами установлено, что уведомление о необходимости освободить помещение направлено ответчиком 31.12.2005 и получено истцом 06.01.2009 и в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения уведомления предпринимателем..."

Определение ВАС РФ от 17.02.2010 N ВАС-1460/10 по делу N А06-2176/2009
"...Распоряжением комитета имущественных отношений г. Астрахани от 26.10.2005 N 890-р срок договора аренды земельного участка от 26.02.2003 N 260 продлен по 31.12.2005; между Администрацией г. Астрахани и индивидуальным предпринимателем Тулуповой Г.А. подписан договор от 26.12.2005 N 1931 на аренду спорного земельного участка сроком с 05.07.2005 по 31.12.2005.
После истечения срока действия указанного договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком и договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Администрация г. Астрахани 11.12.2008 направила предпринимателю Тулуповой Г.А. уведомление N 01-9360 об отказе от договора от 26.12.2005 N 1931 и освобождении земельного участка по истечении трех месяцев со дня получения уведомления.
Уведомление от 11.12.2008 получено ответчиком заказным письмом 15.12.2008.
Суд, руководствуясь статьями 610 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив отсутствие правовых оснований для занятия ответчиком спорного земельного участка, удовлетворил требование о его освобождении.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основаниями к отмене или изменению судебных актов, судами не установлено..."

Определение ВАС РФ от 17.02.2010 N ВАС-1434/10 по делу N А63-3957/2009-С1-6
"...14.07.2003 министерством (арендодатель), ГУП "Пятигорский аптечный склад N 1" (балансодержатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды складских помещений, расположенных в г. Пятигорске, ул. Ермолова, 30, литера Б, сроком с 01.07.2003 по 31.12.2003.
Стороны подписывали дополнительные соглашения к договору аренды, которыми срок договора неоднократно продлевался и в конечном итоге установлен по 29.12.2007.
Письмом от 20.03.2008 министерство отказалось от исполнения договора с 14.04.2008, которое получено ответчиком 25.03.2008.
ООО "СОРИН" обратилось в арбитражный суд с иском к министерству о прекращении действия договора от 14.07.2003 N 1958 аренды складских помещений с 12.03.2009.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.07.2009 в иске отказано.
Суд установил, что действие договора аренды прекратилось с 26.04.2008 в связи с односторонним отказом арендодателя от договора в порядке, предусмотренном пунктом 6.6 договора.
Следовательно, суд первой инстанции отказывая в иске обоснованно пришел к выводу, что порядок расторжения договора соблюден..."

Определение ВАС РФ от 03.02.2010 N ВАС-792/10 по делу N А40-9754/09-11-114
"...Как установлено судами, между Москомимуществом (арендодателем; ныне - Департамент имущества города Москвы) и товариществом с ограниченной ответственностью "Торгово-закупочная фирма "Наташа" (арендатором), правопреемником которого является истец, 11.10.1993 заключен договор аренды N 2-939/93, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 639,1 кв. м сроком на один год (по 01.08 1994).
Впоследствии уведомлением от 25.12.2006 Департамент имущества города Москвы известил ООО "Киселевы и Компания" об отказе от договора аренды от 11.10.1993 N 2-939/93, предложив обществу освободить арендуемое помещение в срок до 25.04.2007.
ООО "Киселевы и Компания", ссылаясь на несоответствие названного уведомления законодательству, обратилось в суд с настоящим иском о признании уведомления недействительным.
Поскольку договор аренды от 11.10.1993 N 2-939/93 был возобновлен на неопределенный срок, суды при рассмотрении спора пришли к правильным выводам о том, что арендодатель вправе был отказаться от договора и не усмотрели оснований для удовлетворения иска.
Доводы о недействительности названного уведомления от 25.12.2006 в связи с пользованием заявителем помещениями после получения уведомления, являлись предметом исследования судов апелляционной и кассационной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка..."

Определение ВАС РФ от 29.01.2010 N ВАС-661/10 по делу N А82-15365/2008-10
"...Как установлено судами, департамент муниципального имущества и потребительского рынка администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области (правопредшественник департамента муниципального имущества администрации; арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Аптека N 198 (арендатор) заключили договор аренды от 26.03.2003 N 570 нежилых помещений в здании больничного комплекса.
Согласованный сторонами срок действия договора аренды - пять лет с момента его регистрации (до 02.10.2008).
Письмом от 02.10.2008 N 844 арендодатель сообщил, что считает договор заключенным с 03.10.2008 на неопределенный срок и предупреждает об отказе от данного договора с 04.01.2009.
Суды установив, что арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения пятилетнего срока, правильно указали на то, что договор аренды от 26.03.2003 N 570 с 03.10.2008 являлся возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Арендодатель в данном случае проинформировал арендатора о возобновлении арендных правоотношений на неопределенный срок и потребовал расторжения договора, предупредив своего контрагента об этом за три месяца.
Истец, пользуясь помещениями на основании договора аренды, заключенного на пятилетний срок, должен был в преддверии истечения срока аренды планировать собственную хозяйственную деятельность, в том числе, и с учетом того, что ему, возможно, придется подыскивать иные помещения..."

Определение ВАС РФ от 26.02.2009 N 1635/09 по делу N А51-902/2008-42-11
"...Суд, установив, что путем направления 27.06.2007 ответчику своего письма об отказе от договора от 01.05.2004, а также путем вручения ответчику 06.06.2006 уведомления о расторжении названного договора истец в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ правомерно отказался от договора от 01.05.2004, сделал правильный вывод о прекращении указанного договора в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ.
Установив факт прекращения договора аренды и неисполнения ответчиком обязательства по возврату арендодателю имущества, суды пришли к правомерному выводу о выселении ответчика из нежилых помещений на основании ст. 610, 622 ГК РФ..."

Определение ВАС РФ от 25.02.2009 N 1149/09 по делу N А40-66658/07-7-592
"...Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "НТЦ-КОМЦентр" об обязании освободить земельный участок площадью 95,3 кв. м по адресу: город Москва, ул. Красная Пресня, вл. 1 стр. 2 от расположенного на нем строения (временного торгового павильона) в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу и передать в освобожденном виде по акту сдачи-приемки представителям истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 апреля 2008 г. исковые требования удовлетворены.
Истец уведомлением от 14.08.2007 N 33-И-2213/7 ДЗР известил ответчика о прекращении обязательств по договору аренды от 05 ноября 2002 г. N М-01-509575 с 22.11.2007.
Изучив оспариваемые судебные акты по делу, и проверив доводы надзорной жалобы, суд не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.04.2016 N Ф01-1101/2016 по делу N А11-280/2015
"...Администрация города Владимира (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Спецтрансстрой" (далее - ЗАО "Спецтрансстрой", Общество) об обязании снести самовольное капитальное строение, расположенное на земельном участке площадью 1800 квадратных метров с кадастровым номером 33:22:011020:83, местоположение которого установлено примерно в 15 метрах по направлению на северо-запад от ориентира - жилой дом, расположенный за пределами участка, по адресу: город Владимир, улица Сосенская, дом 7а, и об обязании освободить земельный участок площадью 1800 квадратных метров с кадастровым номером 33:22:011020:83, местоположение которого установлено примерно в 15 метрах по направлению на северо-запад от ориентира - жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: город Владимир, улица Сосенская, дом 7а, предоставленный в аренду, передать его Администрации по акту приема-передачи в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и ЗАО "Спецтрансстрой" (арендатор) заключили договор аренды от 10.09.2010 N 13060, в соответствии с которым арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1800 квадратных метров, имеющий кадастровый номер 33:22:011020:83, местоположение земельного участка: примерно в 15 метрах по направлению на северо-запад от ориентира - жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, город Владимир, улица Сосенская, дом 7а.
В пункте 2.1 определен срок договора - с 08.09.2010 по 01.09.2011.
Администрация направила в адрес ЗАО "Спецтрансстрой" заказным письмом с уведомлением от 08.09.2014 N 27-01-10/5860 об отказе от договора аренды от 10.09.2010 N 13060.
Земельный участок с кадастровым номером 33:22:011020:83 по акту приема-передачи не был возвращен, поэтому Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и установив факт направления истцом ответчику письменного уведомления об одностороннем отказе от договора аренды, обоснованно пришли к выводу о прекращении продленного на неопределенный срок договора аренды земельного участка от 10.09.2010 N 13060. В отсутствие доказательств освобождения земельного участка и возврата его Администрации суды правомерно удовлетворили заявленные Администрацией исковые требования..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.03.2016 N Ф01-1011/2016 по делу N А11-276/2015
"...Как видно из документов и установил суд, на основании распоряжения главы города Владимира 04.06.2004 N 1249-р Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 06.08.2004 N 8028 аренды земельного участка площадью 3706 квадратных метров с кадастровым номером 33:22:11040:0024, расположенного по адресу: Владимир, улица Студеная Гора, в границах согласно приложению N 1, с целью строительства административно-торгового здания, на срок с 02.08.2004 по 02.08.2007. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В связи с неиспользованием Обществом арендованного земельного участка Администрация направила в адрес Общества уведомление от 08.09.2014 N 27-01-10/5854 об отказе от договора аренды земельного участка от 06.08.2004 N 8028 в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и предложила передать земельный участок свободный от строений по акту приема-передачи в трехмесячный срок с момента получения уведомления. Поименованное письмо направлено по указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц юридическому адресу ответчика: 142784, Москва, поселение Московский, деревня Румянцево, дом 2 и по адресу филиала: 600017, Владимир, улица Батурина, дом 37Б.
Неисполнение Обществом обязанности по возврату спорного земельного участка послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установили факт направления истцом ответчику письменного уведомления об одностороннем отказе от договора аренды и обоснованно пришли к выводу о прекращении продленного на неопределенный срок договора аренды земельного участка от 06.08.2004 N 8028. В отсутствие доказательств возврата ответчиком в установленном законом порядке арендованного имущества суды правомерно возложили на Общество обязанность по возврату земельного участка истцу.
Оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не найдено..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.03.2016 N Ф01-650/2016 по делу N А11-277/2015
"...Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и ООО "Стройспецмонтаж" (арендатор) заключили договор аренды от 13.11.2008 N 12219 земельного участка площадью 1574 квадратных метра, с кадастровым номером 33:22:11301:119, расположенного примерно в 170 метрах севернее здания, находящегося по адресу: город Владимир, улица Производственная, дом N 20, сроком действия с 07.11.2008 по 01.11.2011, для строительства здания производственного назначения. По акту приема-передачи участок передан арендатору.
Общество по истечении определенного договором срока продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, потому на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновился на неопределенный срок.
В ответ на заявление ЗАО "Спецмонтажстрой" от 12.03.2012 арендодатель принял решение о расторжении договора (протокол от 18.04.2012 N 4 (170)) и, реализуя предусмотренное в абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации право одностороннего отказа от исполнения договора аренды, направил в адрес арендатора уведомление от 28.01.2013 N 27-01-10/5856, в котором сообщил о расторжении договорных отношений и о необходимости возврата земельного участка в срок до 01.05.2013.
В письме от 26.07.2013 N 27-01-10/5006, полученном арендатором 05.08.2013, Администрация также указала на прекращение арендных отношений и попросила возвратить земельный участок и оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате.
Ответчик не произвел действий по возврату земельного участка, в связи с чем орган местного самоуправления обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о фактическом прекращении арендных правоотношений между сторонами в связи с волеизъявлением Администрации, выраженном в письме от 26.07.2013, которое получено арендатором 05.08.2013.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор не исполнил названную обязанность после прекращения действия договора аренды, поэтому при отсутствии у него иных правовых оснований для использования спорного имущества суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили требование о возврате земельного участка..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.11.2015 N Ф01-4395/2015 по делу N А43-24107/2013
"...Стороны заключили договор аренды от 01.08.2012 N 1/8/2012А на срок до 31.12.2012, по истечении которого пользование предметом аренды продолжилось.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Общество направило в адрес Предпринимателя письмо от 25.06.2013 N 11, в котором выразило намерение расторгнуть договор от 01.08.2012 N 1/8/2012А с 01.09.2013. Письмо получено ответчиком 27.06.2013, в связи с чем суды обоснованно указали на то, что данный договор является расторгнутым с 27.09.2013, и правомерно не усмотрели правовых оснований для расторжения договора в судебном порядке.
Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.11.2015 N Ф01-4332/2015 по делу N А82-16223/2014
"...Как видно из документов и установил суд, Управление (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 25.08.2009 N 2173-и (с учетом дополнительного соглашения от 23.11.2010 N 1) земельного участка площадью 246 квадратных метров, с кадастровым номером 76:23:030613:36, расположенного по адресу: город Ярославль, улица Терешковой, у дома N 10 "б" по Красному съезду, сроком действия до 31.01.2011 для эксплуатации временной постройки - мини-магазина.
Предприниматель по истечении определенного договором срока продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, потому на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновился на неопределенный срок.
По соглашению от 09.03.2011 N 3 права и обязанности арендатора по договору от 25.08.2009 N 2173-и переданы Обществу.
Арендодатель, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды, направил в адрес арендатора уведомление от 17.09.2013 N 2851, в котором сообщил о расторжении договорных отношений и о необходимости возврата земельного участка по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления.
Ответчик не произвел действий по возврату земельного участка, в связи с чем Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды обеих инстанций пришли к выводу о фактическом прекращении арендных правоотношений между сторонами в связи с волеизъявлением Управления, выраженном в письме от 17.09.2013 N 2851, направленном арендатору по его юридическому адресу: город Ярославль, улица Малая Пролетарская, 18а-302, возвращенном отправителю органом связи с отметкой об истечении срока хранения. Общество не обеспечило получение поступающей почтовой корреспонденции по месту регистрации, что не свидетельствует о его ненадлежащем извещении о расторжении сделки.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор не исполнил названную обязанность после прекращения действия договора аренды, поэтому при отсутствии у него иных правовых оснований для использования спорного имущества суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили иск о возврате земельного участка..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.11.2015 N Ф01-4063/2015 по делу N А79-10343/2014
"...Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 20.03.2007 N 295 земельного участка площадью 61 квадратный метр, с кадастровым номером 21:04:050212:0007, расположенного по адресу: Чувашская Республика, город Канаш, улица 30 Лет Победы, остановка общественного транспорта "Педагогический колледж", сроком действия с 31.01.2007 по 31.12.2007 для эксплуатации сборно-разборной конструкции торгового киоска, встроенного в остановочный комплекс. В этот же день участок передан арендатору по акту приема-передачи.
Предприниматель по истечении определенного договором срока продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, потому на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновился на неопределенный срок.
Арендодатель, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды, направил в адрес арендатора уведомление от 05.09.2014 N 4353, в котором сообщил о расторжении договорных отношений по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления и о необходимости возврата земельного участка.
Ответчик не произвел действий по возврату земельного участка, в связи с чем Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о фактическом прекращении арендных правоотношений между сторонами 10.12.2014 в связи с волеизъявлением Администрации, выраженном в письме от 05.09.2014 N 4353, которое получено Предпринимателем 10.09.2014. На момент рассмотрения дела апелляционным судом по существу ответчик не представил безусловных доказательств, свидетельствующих о неполучения уведомления о расторжении договора аренды от 20.03.2007 N 295.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Предприниматель не исполнил названную обязанность после прекращения действия договора аренды, поэтому при отсутствии у него иных правовых оснований для использования спорного имущества суд второй инстанции обоснованно удовлетворил иск о возврате земельного участка..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.08.2015 N Ф01-2781/2015 по делу N А43-27080/2014
"...Как видно из документов и установил суд, Министерство (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 18.11.2003 N 09026/03 земельного участка площадью 88 квадратных метров, расположенного по адресу: Нижний Новгород, Канавинский район, Московское шоссе (ост. Московский вокзал, "Гордеевский пятачок"), для строительства и эксплуатации временного остановочного павильона с мини-маркетом.
Из материалов дела усматривается, что срок действия договора истек 16.08.2007. Министерство направило в адрес Предпринимателя уведомление от 31.07.2014 N 311-05-17-14944/14 об отказе от договора, в котором указало на необходимость освобождения и передачи земельного участка арендодателю по акту приема-передачи. Указанное уведомление получено ответчиком 31.07.2014.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ Предприниматель не представил в материалы дела доказательств, свидетельствующих об исполнении требований Министерства.
В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у Предпринимателя на момент рассмотрения настоящего спора правовых оснований для занятия земельного участка и обоснованно удовлетворил иск Министерства.
Суд округа отклонил довод заявителя о нарушении Министерством пункта 7.3 договора ввиду неуказания в уведомлении причины его расторжения, поскольку данное обстоятельство не исключает факта доведения до ответчика намерения истца расторгнуть спорный договор (уведомление Министерства об отказе от договора от 31.07.2014 получено Предпринимателем в этот же день); не принял во внимание ссылку Предпринимателя на нарушение Министерством трехмесячного срока, установленного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ для извещения о прекращении договора, так как на момент рассмотрения настоящего спора данный срок истек.
Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.07.2015 N Ф01-2508/2015 по делу N А82-4141/2014
"...Письмом от 04.06.2013 N 1773, полученным Обществом 11.06.2013, Агентство уведомило арендатора о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с прекращением договора, Общество обратилось в суд с настоящим иском.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным (пункты 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Для отказа от договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо волеизъявление только одной стороны договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о том, что по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, следовательно, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Реализовав право одностороннего отказа от данного договора, Агентство направило Обществу уведомление, в котором сообщило о расторжении договорных отношений по истечении трех месяцев с даты получения уведомления.
Таким образом, ответчик надлежащим образом выразил намерение на отказ от договора в одностороннем порядке, допускаемый правилами статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем договор аренды прекращен 11.09.2013.
Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судом доказательств не является основанием для отмены принятого судебного акта в суде кассационной инстанции..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.02.2014 по делу N А28-12228/2012
"...Как следует из материалов дела и установили суды, предметом рассматриваемого договора аренды от 20.07.2010, заключенного на срок до 31.12.2010, является часть земельного участка. После истечения срока действия договора аренды заявитель продолжал пользоваться земельным участком. Управление потребовало от Предпринимателя освободить занимаемый земельный участок лишь в 2012 году, поэтому договор в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным на неопределенный срок.
Управление реализовало право на односторонний отказ от исполнения договора от 20.07.2010 с соблюдением требований действующего законодательства, направив Предпринимателю соответствующее уведомление от 23.07.2012, факт получения которого 01.08.2012 Предпринимателем документально подтвержден и сторонами не оспаривается. Таким образом, с 01.11.2012 договор считается расторгнутым.
Для отказа от договора аренды в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, достаточно волеизъявления только одной стороны договора, при этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя на отказ от договора (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу об отсутствии основания для признания недействительным оспариваемого распоряжения.
Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.09.2013 по делу N А82-14801/2012
"...Из документов кассационного производства следует и суды первой и апелляционной инстанций установили, что на основании постановления мэра города Ярославля от 18.06.2007 N 1872 муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (арендодатель) и Предприниматель заключили договор от 19.07.2007 N 20079-и аренды земельного участка площадью 12 квадратных метров, кадастровый номер 76:23:03 06 14:0002, расположенного по адресу: город Ярославль, Красная площадь (в районе дома 9 по улице Первомайской), для эксплуатации торгового киоска.
Сделка заключена с 18.06.2007 по 17.06.2012 (пункт 6.2 договора).
По истечении указанного срока новый договор заключен не был, в связи с чем сделка считается возобновленной на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды недвижимого имущества, прописанное в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направил в адрес Берковича А.В. уведомление от 03.07.2012 N 1988, в котором сообщил о прекращении договорных отношений и о необходимости освобождения занимаемого арендатором земельного участка по истечении трех месяцев с даты получения уведомления, которое получено ответчиком 02.08.2012.
Суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды, продленный на неопределенный срок, прекратил действие с 02.11.2012, доказательств возврата земельного участка в материалах дела не имеется, и пришел к обоснованному выводу о том, что арендатор не исполнил обязательства по возврату арендованного имущества и торговый павильон в настоящее время находится на земельном участке незаконно. Как справедливо указал суд апелляционной инстанции, незаконность нахождения торгового павильона на спорном земельном участке свидетельствует о необходимости демонтажа временной постройки и приведения земли в прежнее состояние.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.09.2013 по делу N А82-14680/2012
"...Из документов кассационного производства следует и суды первой и апелляционной инстанций установили, что на основании постановления мэра города Ярославля от 17.02.2005 N 633 муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (арендодатель) и Предприниматель заключили договор от 13.03.2012 N 24029-и аренды земельного участка площадью 20 квадратных метров, кадастровый номер 76:23:030807:34, расположенного по адресу: город Ярославль, улица Комсомольская, для эксплуатации торгового киоска.
Сделка заключена на неопределенный срок (пункт 6.2 договора).
Арендодатель, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды недвижимого имущества, прописанное в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направил в адрес Берковича А.В. уведомление от 12.07.2012 N 2286, в котором сообщил о прекращении договорных отношений и о необходимости освобождения занимаемого арендатором земельного участка по истечении трех месяцев с даты получения уведомления, которое получено ответчиком 19.08.2012.
Суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды, продленный на неопределенный срок, прекратил действие с 19.11.2012, доказательств возврата земельного участка в материалах дела не имеется, и пришел к обоснованному выводу о том, что арендатор не исполнил обязательства по возврату арендованного имущества и торговый павильон в настоящее время находится на земельном участке незаконно. Как справедливо указал суд апелляционной инстанции, незаконность нахождения торгового павильона на спорном земельном участке свидетельствует о необходимости демонтажа временной постройки и приведения земли в прежнее состояние.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.09.2013 по делу N А28-12524/2012
"...На основании распоряжения главы Администрации от 27.04.1998 N 1155 Предприниматель и Управление 19.01.2010 подписали договор аренды части земельного участка N У0132-032/014 со сроком действия с 01.01 по 30.06.2010; составили акт приема-передачи земельного участка, согласно которому арендатор осмотрел часть земельного участка и ознакомился с ее границами; земельный участок пригоден для использования в соответствии с целями предоставления.
Истец направил Предпринимателю уведомление от 25.06.2012 N 1479-01-10сгр/103, в котором сообщил об отказе от договора аренды от 19.01.2010 N 1803.
По истечении трехмесячного срока с момента получения отказа арендодателя от договора ответчик не освободил и не возвратил земельный участок арендодателю, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд установил, что арендатор по истечении срока действия договора аренды части земельного участка от 19.01.2010 продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений арендодателя, в связи с чем пришел к выводу о возобновлении данного договора на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Управление уведомлением от 25.06.2012 (получено ответчиком 06.07.2012) реализовало право одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 19.01.2010.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил его, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Предприниматель не исполнил названную обязанность после прекращения действия договора аренды, поэтому при отсутствии у него иных правовых оснований пользоваться спорным имуществом суд обоснованно удовлетворил иск.
С учетом изложенного кассационная жалоба заявителя не подлежит удовлетворению..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.08.2013 по делу N А28-11317/2012
"...В пункте 2 статьи 610 Кодекса закреплено право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок для предупреждения не предусмотрен законом или договором.
Для реализации права на односторонний отказ от договора аренды земельного участка необходимо направление предупреждения об этом контрагенту, что обеспечивает соблюдение интересов последнего и требований закона, после чего по истечении определенного срока предупреждения договорные отношения прекращаются.
Право на односторонний отказ от договора N 673 реализовано с соблюдением приведенных требований, поскольку Теруправление направило Обществу соответствующее уведомление от 26.06.2012, факт получения которого 02.07.2012 ответчиком документально подтвержден и истцом не отрицается.
Соответственно, по истечении трехмесячного срока с момента получения Обществом уведомления от 26.06.2012, а именно с 02.10.2012, имеются основания считать договор N 673 расторгнутым.
Довод заявителя, что ответчик не имел права на односторонний отказ от договора, а следовало применять иной порядок прекращения договорных отношений, предусмотренный статьей 619 Кодекса, судом округа рассмотрен и признан несостоятельным.
Суды обеих инстанций пришли к правильному выводу, что для отказа от договора аренды в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, достаточно волеизъявления только одной стороны договора, при этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя на отказ от договора (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.05.2013 по делу N А29-3455/2012
"...Арендатор по истечении определенного договором срока продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, потому на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновился на неопределенный срок.
Администрация, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды недвижимого имущества, прописанное в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направила в адрес Общества уведомление от 19.12.2011 N 4487, в котором сообщила о расторжении договорных отношений с 20.12.2011 и о необходимости возврата помещений по истечении трех месяцев с указанной даты, которое получено ответчиком 09.01.2012, что подтверждается отметкой на почтовом уведомлении и ответчиком не оспаривается.
Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что при прекращении договора аренды от 01.09.1999 N 93/99 ответчик не возвратил арендованное имущество.
Суд установил, что Комитет уведомлением от 19.12.2011 (полученным ответчиком 09.01.2012) уведомил Общество об отказе от договора аренды от 01.09.1999 N 93/99 в одностороннем порядке, поэтому правомерно посчитал договор расторгнутым с 09.04.2012.
В соответствии с первым абзацем статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Общество не исполнило названную обязанность после прекращения действия договора аренды, поэтому при отсутствии у него иных правовых оснований пользоваться спорным имуществом, суд обоснованно удовлетворил иск о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.03.2013 по делу N А29-5180/2012
"...В пункте 1.2 договора аренды срок аренды определен с 01.05.2006 по 28.04.2007.
С учетом большой общественной и социальной значимости услуг, оказываемых ОАО "Ростелеком", а также для целей полного освобождения занимаемых помещений и переноса технического оборудования, истец 09.11.2011 сообщил об отсрочке расторжения договора до 15.05.2012.
Из материалов дела усматривается, что после истечения срока договора аренды от 18.05.2006 N 533 ответчик продолжил пользоваться арендованным имуществом, возражений со стороны арендодателя не было, поэтому указанный договор аренды возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Из материалов дела видно и судом установлено, что после возобновления договора аренды от 18.05.2006 на неопределенный срок, ООО "Стимул", воспользовавшись своим правом, уведомлением от 30.09.2011 первый раз сообщило ответчику о намерении расторгнуть настоящий договор с 31.12.2011, затем с 15.05.2012. В связи с указанными обстоятельствами суд пришел к правильному выводу о том, что спорный договор аренды прекратил действие 15.05.2012.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства возврата арендованного имущества истцу в материалах дела отсутствуют, поэтому суд правомерно удовлетворил требования ООО "Стимул" об изъятии спорных помещений у ответчика и передаче их истцу..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.02.2013 по делу N А43-41203/2011
"...По окончании срока действия договора арендаторы продолжали пользоваться объектом найма при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Уведомлениями от 12.07.2011 N 311-05-17-14965/11 и 311-05-17-14964/11 Министерство сообщило арендаторам об отказе от договора аренды и предложило освободить и возвратить земельный участок в течение трех месяцев с момента получения уведомления. Уведомления получены лично Бикмурзиным Р.С. - 20.07.2011, Ковбой О.Н. 21.07.2011.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
В абзаце втором пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Суд установил, что Министерство информировало арендаторов об отказе от договора аренды в одностороннем порядке. Данный факт позволил судам сделать вывод о прекращении договорных отношений.
В соответствии с первым абзацем статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Бикмурзин Р.С. и Ковба О.Н. не исполнили названную обязанность после прекращения действия договора аренды, поэтому при отсутствии у них иных правовых оснований пользоваться спорным имуществом суд обоснованно удовлетворил иск.
Довод заявителя о невозможности исполнения судебного решения без причинения ущерба собственнику доли сборно-разборного торгового павильона не имеет юридического значения, поскольку основанием исковых требований является неисполнение арендаторами договорных обязательств по возврату арендованного имущества. Мангушев Р.А. является собственником доли движимого имущества, участником спорных арендных отношений он не являлся. Остальные доводы кассационной жалобы отклоняются, как не имеющие юридического значения для разрешения настоящего спора..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.11.2012 по делу N А82-1727/2012
"...Срок аренды установлен контрагентами с 30.04.2009 на неопределенный срок (пункт 6.2 договора).
Впоследствии Агентство, как сторона подписавшая настоящий договор аренды, направило в адрес Предпринимателя уведомление от 17.03.2011 N 506 (полученное ответчиком 23.03.2011) о расторжении договора аренды от 19.08.2009 N 21669-и со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, и об освобождении земельного участка по истечении трех месяцев с даты получения уведомления.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Суды установили, что договор аренды земельного участка от 19.08.2009 N 21669-и заключен Предпринимателем с Агентством от имени Управления в пределах предоставленных данному Агентству полномочий (статья 296 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, будучи стороной в арендном обязательстве Агентство вправе осуществить действия по одностороннему отказу от исполнения договора по правилам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о прекращении договорных отношений и обоснованно удовлетворили исковые требования об освобождении Предпринимателем спорного земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.05.2012 по делу N А11-4803/2011
"...Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 данного Кодекса).
Суд установил, что договор аренды был заключен на определенный срок, по истечении которого арендатор продолжал использовать объект найма в отсутствие возражений со стороны арендодателя, следовательно, договор аренды продлился на неопределенный срок. Арендодатель уведомил арендатора об отказе от договора аренды. Фонд не отрицает факт получения уведомления, а потому суды правомерно сочли, что договор аренды прекращен с 01.03.2011..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.01.2012 по делу N А43-6005/2011
"...По истечении срока действия договора ООО "МАН" и Предприятие продолжали пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, следовательно, договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.
Письмом от 12.10.2010 N 311/20787-06-14 Министерство, являясь уполномоченным органом по управлению и распоряжению земельными участками в Нижнем Новгороде, уведомило арендаторов о своем отказе от договора аренды земельного участка и предложило по истечении трех месяцев передать земельный участок арендодателю по акту приема-передачи с момента получения уведомления. Уведомления были вручены ответчикам 14.10.2010, что подтверждается уведомлениями о вручении.
Суд установил и ответчики не оспаривают, что Министерство 14.10.2010 (дата получения уведомления) информировало арендаторов об отказе от договора аренды от 30.12.2005 N 14255/03 в одностороннем порядке, поэтому суд правомерно посчитал договор расторгнутым с 15.01.2011.
Аргумент заявителя о немотивированном отказе Министерства от договора аренды не может быть принят судом во внимание, поскольку право отказа арендодателя от договора аренды не обусловлено необходимостью его обоснования с указанием каких-либо причин..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.10.2011 по делу N А39-3198/2010
"...По истечении срока действия договоров арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому договоры считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Письмом от 20.07.2010 Кооператив уведомил Товарищество о расторжении договоров от 01.11.2006 аренды зданий и сооружений действие которых, с учетом условия пунктов 4.4 сделок прекратилось с 01.08.2010.
Агрофирма не возвратила Кооперативу арендованное имущество, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
В абзаце втором пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В пунктах 4.4 договоров предусмотрен пятидневный срок для предупреждения о прекращении договора аренды от 01.11.2006.
Суд установил и ответчик не оспаривает, что Кооператив письмом от 20.07.2010 уведомил Агрофирму об отказе от договора аренды от 01.11.2006 в одностороннем порядке, поэтому суд правомерно посчитал договор расторгнутым с 01.08.2010.
Товарищество не исполнило названную обязанность после прекращения действия договора аренды, поэтому при отсутствии у него иных правовых оснований пользоваться спорным имуществом, суд обоснованно удовлетворил иск..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.08.2011 по делу N А43-21717/2010
"...Из материалов дела следует, что договор аренды земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта от 09.11.2005 N 14262/08 заключен на срок до 31.12.2007. Однако после окончания срока действия названного договора истец продолжал использовать земельный участок в отсутствие возражений со стороны Министерства, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о заключении договора на неопределенный срок.
В пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Суды обеих инстанций оценили заявление Общества (входящий номер Министерства от 22.07.2010 N 18532) как уведомление о расторжении договора аренды и правомерно признали договор земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта от 09.11.2005 N 14262/08 прекращенным в части арендных правоотношений..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.08.2011 по делу N А28-8838/2010
"...Из материалов дела следует и суд установил, что 30.05.2000 Управление (арендодатель) и ГСК (арендатор) заключили договор N 35586 аренды земельного участка общей площадью 7731 квадратный метр с кадастровым номером 43:40:000148:0004, расположенного по адресу: город Киров, улица Р. Юровской, 11а, для эксплуатации подземного гаража-стоянки.
По истечении срока действия договора (31.12.2002) он не прекратил действие, в связи с чем в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным на неопределенный срок. На основании уведомления Комитета от 30.06.2009, полученного арендатором, сделка расторгнута истцом в одностороннем порядке с 08.10.2009 (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.07.2011 по делу N А17-1160/2010
"...В абзаце втором пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В абзаце 1 пункта 4.4 договора аренды стороны предусмотрели месячный срок для предупреждения об отказе от договора аренды.
Суд установил и ответчик не оспаривает, что Общество письмом от 19.02.2010 уведомило Предпринимателя об отказе от исполнения договора аренды с 20.03.2010, поэтому суд обоснованно посчитал договор аренды расторгнутым..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.07.2011 по делу N А17-4712/2010
"...В рассматриваемой ситуации договор аренды от 19.12.2006 заключен на неопределенный срок, а потому каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону в срок, предусмотренный в договоре.
Такое предупреждение арендодатель направил арендатору уведомлением от 04.03.2009 N А01-11-769, поэтому суды правомерно указали на соответствие расторжения договора действующему законодательству..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2011 по делу N А17-2311/2010
"...По истечении срока действия договора арендатор продолжил пользоваться арендуемыми помещениями в отсутствие на то возражений арендодателя, в связи с чем договор аренды от 17.04.2008 N 281 возобновил свое действие на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В уведомлении от 19.10.2009 арендодатель сообщил арендатору об отказе от договора аренды и прекращении его действия с 25.01.2010, а также предложил согласовать порядок возврата помещений и произвести расчеты.
Неисполнение Обществом требований Предпринимателя послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.
Из материалов дела видно, что арендатор не возвратил арендодателю помещение по правилам статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому суд обоснованно удовлетворил иск в этой части и обязал Общество возвратить имущество по акту приема-передачи..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.04.2011 по делу N А29-7002/2010
"...Комитет по управлению имуществом администрации муниципального района "Сосногорск" (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стабильность плюс" (далее - Общество) об освобождении нежилых помещений (N 1 - 6 на поэтажном плане) общей площадью 33,1 квадратного метра на первом этаже здания, расположенного по адресу: Республика Коми, город Сосногорск, 5-й микрорайон, 13.
В пункте 1.1 договора контрагенты определили заключение договора с 01.05.2008 на неопределенный срок.
В абзаце втором пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В пункте 5.2 договора предусмотрен месячный срок для предупреждения о прекращении договора аренды от 01.05.2008 N 701.
Суд установил и ответчик не оспаривает, что Комитет 16.07.2010 уведомил Общество об отказе от договора аренды от 01.05.2008 N 701 в одностороннем порядке, поэтому суд правомерно посчитал договор расторгнутым с 17.08.2010.
В соответствии с первым абзацем статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Общество не исполнило названную обязанность после прекращения действия договора аренды, поэтому при отсутствии у него иных правовых оснований пользоваться спорным имуществом суд обоснованно удовлетворил иск..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.03.2011 по делу N А43-12088/2010
"...По истечении срока действия договора и при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжал пользоваться земельным участком, а потому в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомлением от 15.01.2010 N 311/477-06-14 Министерство, являясь уполномоченным органом на управление и распоряжение земельными участками в Нижнем Новгороде, сообщило Предпринимателю о своем отказе от договора аренды земельного участка от 17.12.2002 N 04871/04 с предложением освободить спорный земельный участок и возвратить его по акту приема-передачи.
Отказ возвратить арендуемое имущество послужил основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций оценили договор аренды земельного участка и посчитали, что арендные правоотношения сторон прекратились. Данное обстоятельство Предприниматель не оспаривает.
Суд установил и сторонами не оспаривается, что Предприниматель не освободил арендуемый земельный участок и не передал его Министерству, следовательно, пользуется им в отсутствие правовых оснований, а потому правомерно удовлетворил исковые требования..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.02.2011 по делу N А39-1486/2010
"...Администрация городского округа Саранск (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Переправа" (далее - ООО "Переправа", Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 29.01.2003 N 6585 и об обязании Общества освободить земельный участок, снести и демонтировать находящиеся на нем здания, строения, сооружения, а также передать земельный участок Администрации.
Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от 29.01.2003 N 6585 заключен сроком на пять лет. По истечении срока действия договора и в отсутствие возражений со стороны арендодателя, арендатор продолжал пользоваться имуществом, а потому по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если договор аренды заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Суды установили, что Администрация, направив письмо от 16.12.2008, отказалась от договора аренды. Общество получило письмо 29.12.2008, следовательно, по истечении трех месяцев договор аренды считается расторгнутым, а потому суды правомерно отказали в удовлетворении требования о расторжении договора в судебном порядке.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт освобождения земельного участка и передачи его арендодателю по акту приема-передачи, суды правомерно удовлетворили исковые требования Администрации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2011 по делу N А28-208/2010
"...Руководствуясь статьями 606, 610, 614, 621 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Кировской области решением от 19.03.2010 удовлетворил требования Предпринимателя в части взыскания 88 710 рублей задолженности по договору аренды и обязал ответчика освободить и передать истцу упомянутые нежилые помещения.
Суд установил и материалами дела подтверждено, что по окончании срока действия договора N 1 Общество в отсутствие возражений со стороны арендодателя продолжало пользоваться недвижимым имуществом, поэтому суд правильно квалифицировал спорный договор аренды как заключенный на неопределенный срок.
В случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, и при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (часть 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В целях прекращения арендных правоотношений Предприниматель направил своему контрагенту письмо от 04.12.2009, которое последний получил 07.12.2009 и суды оценили как уведомление о расторжении спорного договора.
На основании изложенного суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о прекращении договора аренды от 17.12.2008 N 1 с 08.03.2010, то есть по истечении трехмесячного срока с момента получения арендатором уведомления арендодателя (07.12.2009)..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.12.2010 по делу N А82-18496/2009
"...По окончании срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом и при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен на неопределенный срок.
В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такой срок уведомления предусмотрен и в пункте 7.3 договора аренды.
Реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора по найму недвижимого имущества, Департамент направил контрагенту уведомление от 24.11.2009 N 41-04/04-5659, в котором сообщил об отказе от договора аренды 01.03.2002 N 2526 и попросил в срок до трех месяцев со дня получения данного уведомления освободить арендуемые помещения и передать их Департаменту по акту приема-передачи.
Данное уведомление получено ответчиком 26.11.2009, следовательно, суд сделал правильный вывод о прекращении договорных отношений с 26.02.2010.
Суд установил, что ответчик не возвратил истцу арендованное помещение, у Некоммерческого партнерства отсутствуют какие-либо законные основания для занятия помещения, являвшиеся предметом договора аренды от 01.03.2002 N 2526, и правомерно обязал данное лицо освободить занимаемые им нежилые помещения..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.11.2010 по делу N А43-6329/2010
"...По окончании срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому договор аренды в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считался возобновленным на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 данного Кодекса каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Уведомлением от 02.11.2009 N 311/22980-06-14 Министерство сообщило Предпринимателю об отказе от договора аренды и потребовало освободить земельный участок в трехмесячный срок. Данное уведомление получено Стрельцовой Н.А. 06.11.2009.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 17.12.2002 N 09113/04 прекратил действие по истечении трехмесячного срока с момента получения Предпринимателем уведомления от 02.11.2009 N 311/22980-06-14, так как арендодатель отказался продолжить договорные отношения, заявив об этом в порядке, установленном статьей 610 Кодекса.
Суды оценили представленные истцом акты проверки и установили, что на названном земельном участке находится временный объект - сборно-разборный павильон, принадлежащий ответчику, в котором ООО "О-Спорт" осуществляет торговлю спортивными товарами.
С учетом изложенного суд правомерно обязал Предпринимателя освободить занимаемый им земельный участок..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.05.2010 по делу N А43-19950/2009
"...В последующем Администрация распоряжением от 28.07.2009 N 2763 "Об отказе от договора аренды земельного участка от 25.01.2007 N 730, заключенного с Блохиной М.Ю.", с учетом распоряжения от 16.09.2009 N 3437 отказалась от упомянутого договора аренды, возобновленного в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Борского района уведомлением от 30.07.2009 N 1506 сообщил Предпринимателю об отказе от договора аренды от 25.01.2007 N 730.
Посчитав, что Администрация препятствует в пользовании земельным участком, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции установил, что Предприниматель отказался от получения уведомления от 30.07.2009 N 1506 об отказе от договора аренды от 25.01.2007 N 730, что подтверждается письмом Борского почтамта УФПС Нижегородской области - филиала ФГУП "Почта России" от 09.09.2009 N 52-34-02-47. Данное уведомление вручено лично Предпринимателю 08.09.2009, что подтверждается подписью Блохиной М.Ю. на указанном уведомлении (том 1, лист дела 144).
Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно счел, что отказ от договора аренды, заявленный Администрацией в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, вручен Предпринимателю 08.09.2009, следовательно, договор аренды земельного участка от N 730 от 25.01.2007 прекратил действие с 09.12.2009, и обоснованно отказал в иске ввиду отсутствия оснований для использования истцом испрашиваемого земельного участка..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.02.2010 по делу N А82-5495/2009-18
"...Как видно из документов и установил суд, на основании постановления мэра города Ярославля от 31.10.2006 N 3833 и договора аренды от 16.11.2006 N 19415-о Обществу предоставлен в пользование земельный участок площадью 4961 квадратный метр с кадастровым номером 76:23:01 13 03:0029, расположенный по адресу: город Ярославль, улица Трифанова, в районе дома N 30, корпус 2, для строительства многоквартирного дома с инженерными коммуникациями.
Согласно пункту 6.2 договора с учетом дополнительного соглашения от 20.11.2008 N 2 срок аренды установлен с 31.10.2006 на неопределенный срок.
Реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка от 16.11.2006 N 19415-о, Агентство уведомлением от 11.02.2009 N 268 сообщило заявителю о прекращении действия указанного договора по истечении трех месяцев с даты получения настоящего уведомления. Уведомление получено Обществом 20.02.2009.
При таких обстоятельствах суд сделал правильный вывод о прекращении договорных отношений с 20.05.2009 и обоснованно отказал Обществу в удовлетворении требования о продлении срока действия договора.
Аргумент заявителя о том, что ООО "ИнвестРесурс" не подписывало акт приема-передачи земельного участка, поэтому упомянутый договор аренды является действующим, отклоняется, поскольку письмом от 24.02.2009 N 367 Агентство направляло заявителю соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи земельного участка, а уклонение Общества от подписания данных документов не свидетельствует о наличии договорных отношений между сторонами..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2010 по делу N А11-7825/2008
"...Как видно из документов и установил суд, Департамент (арендодатель), Центр (балансодержатель) и ЗАО "Владэнергосвязь" (арендатор) заключили договор аренды от 30.05.2007 N 212 о передаче во временное пользование и владение государственного недвижимого имущества, находящегося в собственности Владимирской области, расположенного по адресу: город Владимир, улица Большая Московская, дом 2, для использования под торговлю и кафе площадью 731,8 квадратного метра (помещения N 1 - 25, в подвале, помещения N 1 - 15, на первом этаже и N 1, 7 - 11 на 2-м этаже здания) и помещение литера А площадью 27,2 квадратного метра.
Из текста договора аренды от 30.05.2007 N 212 следует, что срок его действия установлен контрагентами до 17.05.2008. В деле отсутствуют доказательства получения Обществом писем от 04.03.2008 N ДИЗО-1261/02-11, от 20.05.2008 и от 09.07.2008, следовательно, ЗАО "Владэнергосвязь" продолжило пользоваться имуществом без возражений со стороны истцов. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции оценил представленные в материалы дела доказательства и пришел к выводу о том, что арендодатель и балансодержатель уведомили Общество о прекращении договора аренды и потребовали освобождения спорных помещений, а арендные отношения прекратились 17.03.2009. Между тем, суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не наделен полномочиями по переоценке представленных доказательств и установлению новых обстоятельств дела.
Утверждения подателя жалобы о том, что договор аренды не прекращен, являются ошибочными, поскольку противоречат условиям спорного договора и основаны на неверном понимании статей 610 и 621 (пункта 2) Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 по делу N А43-12624/2009-12-374
"...Как видно из документов, на основании распоряжения главы администрации Нижегородского района Нижнего Новгорода от 16.01.2001 N 77-р "О предоставлении земельного участка в аренду индивидуальному предпринимателю Сусловой Е.В. по улице Пискунова (торговый ряд "Черный пруд")" Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 04.05.2001 N 05538/06, в соответствии с которым арендатору передан в пользование земельный участок площадью 28 квадратных метров в границах чертежа ГлавУАГа N 370-Н, расположенный по адресу: Нижний Новгород, улица Пискунова (торговый ряд "Черный Пруд"), под временный торговый павильон.
По окончании срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому договор аренды в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считался возобновленным на неопределенный срок.
Письмом от 29.09.2006 N 23-07/16177 Администрация уведомила Предпринимателя об отказе от договора и предложила освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи в течение трех месяцев с момента получения настоящего уведомления. Предприниматель получил названное письмо 24.10.2006.
Впоследствии Администрация повторно направила Предпринимателю письмо от 11.11.2008...
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 04.05.2001 N 05538/06 прекратил действие 24.01.2007, так как арендодатель отказался продолжить договорные отношения, заявив об этом в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.10.2009 по делу N А79-3051/2009
"...В пункте 2.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с даты подписания и действует до начала строительства транспортной развязки. Оценив данное условие, суд обоснованно исходил из того, что стороны не определили срок действия договора аренды...
Суд установил, что Администрация письмами от 04.06.2008 N 29/01-1886 и N 29/01-1885 уведомила Предпринимателя об отказе от договора и необходимости освобождения земельного участка. Данные уведомления получены Вишневским В.Н. 09.06.2008 и 17.06.2008, что подтверждается материалами дела и истцом не оспаривается. Таким образом, договор аренды от 16.04.2007 N 158/3295-К прекратил действие 09.09.2008 по истечении трех месяцев с момента получения первого уведомления в силу прямого указания закона, а потому издание оспариваемого распоряжения и передача индивидуальному предпринимателю Салкину Б.Н. спорного земельного участка в аренду не нарушило права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, так как Вишневский В.Н. не является обладателем каких-либо прав на объект, указанный в данном распоряжении..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.01.2018 N Ф02-7418/2017 по делу N А58-168/2017
"...Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Автостоп" (ОГРН 1121435009960, ИНН 1435257010, г. Якутск, далее - ООО "Автостоп", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 27.05.2013 N 09-1/2013-0728, обязании передать земельный участок. Делу присвоен N А58-168/2017.
Договор аренды между сторонами заключен 27.05.2013, то есть до даты вступления в законную силу изменений, внесенных в Земельный кодекс Российской Федерации, следовательно, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с тем что после окончания срока действия договора (27.05.2016) арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии доказательств его возврата (передачи) арендодателю, договор аренды земельного участка от 27.05.2013 N 09-1/2013-0428, как правомерно указали суды двух инстанций станции, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Одним из способов прекращения договорных правоотношений в действующей с 01.06.2015 статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации назван односторонний отказ контрагента от договора.
Прекращение договорных отношений данным способом возможно только в случае, когда это допускается действующим законодательством или условиями договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Пункт 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержит разъяснения о том, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
При этом такой отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, от 31.05.2011 N 16092/10).
Пунктом 6.2 спорного договора предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой срок по соглашению сторон.
Учитывая уведомление от 21.11.2016 N 14014-ДИЗО/16, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, что спорный договор аренды земельного участка прекратил свое действие через три месяца после волеизъявления арендодателя на отказ от договора, то есть 24.03.2017 (с учетом возврата заказного письма с уведомлением 24.12.2016).
Материалами дела подтверждается, что уведомление о расторжении договора направлялось арендодателем заказным письмом с уведомлением о вручении ООО "Автостоп" по вышеуказанному адресу.
При таких обстоятельствах в силу положений пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик считается надлежащим образом уведомленным о расторжении договора аренды.
Установив, что действие договора аренды земельного участка N 09-1/2013-0428 от 27.05.2013 прекращено, истец и ответчик не связаны соответствующими арендными обязательствами, учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства возврата истцу ответчиком спорного земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования департамента в части обязания ООО "Автостоп" произвести возврат участка..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.12.2016 N Ф02-6931/2016 по делу N А19-827/2016
"...Как следует из материалов дела, 17.04.2008 между управлением (арендодатель), департаментом (балансодержатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости, являющегося памятником истории и культуры N 33/08ф (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель с согласия балансодержателя обязался передать, а арендатор - принять в аренду нежилые помещения N 10, 15, общей площадью 68,7 кв. м, расположенные на первом и подвальном этажах пятиэтажного здания по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, д. 17А; срок действия договора аренды - с 30.08.2007 по 28.08.2008 (пункт 1.2).
Согласно пункту 5.2 договора аренды по одностороннему требованию арендодателя либо балансодержателя или арендатора настоящий договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в случае ликвидации или реорганизации сторон, аварийного состояния арендуемого объекта, постановки его на капитальный ремонт или сноса.
Как указывает истец, в связи с поручением Росимущества от 20.02.2015 N ЕМ-14/6463 "О заключении договоров аренды федерального имущества" 03.03.2015 ответчику было направлено уведомление об окончании срока действия договора аренды; данное уведомление получено ответчиком 03.03.2015 вх. N А/162 (отметка на уведомлении вх. А/162 от 03.03.2015; том 1 лист дела 27).
16.09.2015 истцом ответчику направлено уведомление N ФПВ-38/10956 о расторжении договора, необходимости подготовить акт приема-передачи и направить его истцу; данное уведомление направлено арендатору почтовым отправлением и получено им 23.09.2015 (том 1, лист дела 24).
Поскольку возврат помещений ответчиком истцу не произведен, управление обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды.
Из пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации также следует, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
При этом такой отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, от 31.05.2011 N 16092/10).
Как указано, судом апелляционной инстанции, спорный договор аренды был заключен на срок с 30.08.2007 по 28.08.2008 и, в последующем, по истечении данного срока его действия, возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом судом установлено и материалами дела подтверждено, что уведомлениями от 03.03.2015 (том 1 лист дела 27), 16.09.2015 (том 1 лист дела 24) истец реализовал предоставленное ему законом право, установленное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора аренды.
Из содержания уведомления от 03.03.2015 следует, что арендодатель в соответствии с пунктом 5.5 договора аренды и на основании поручения Росимущества от 20.02.2015 N ЕМ-14/6463 уведомил арендатора об окончании срока действия вышеуказанного договора 03.04.2015.
В уведомлении от 16.09.2015 N ФПВ-38/10956 арендодатель, со ссылкой на пункт 5.5 договора аренды, уведомил арендатора о расторжении договора аренды и предложил в срок до 30.09.2015 подготовить акт приема-передачи (возврата) объектов недвижимости и направить его в адрес арендодателя.
Таким образом, односторонний отказ истца от исполнения договора аренды не был обусловлен ни ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком, ни существенным нарушением условий такого договора.
Получение названных уведомлений ответчик не оспаривал (том 2 лист дела 38-40).
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что продленный на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды прекратил свое действие в силу требований пункта 2 статьи 610 названного Кодекса через три месяца после волеизъявления арендодателя на отказ от договора, то есть 23.12.2015 (с учетом получения уведомления 23.09.2015)..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.10.2015 N Ф02-5437/2015 по делу N А19-17640/2014
"...Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь вышеизложенными положениями норм действующего законодательства, суды установили, что право одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, реализовано истцом посредством направления ответчику предупреждения от 16.08.2014 N 505-71-587/14 об отказе от продолжения договора аренды.
Указанное предупреждение получено ответчиком 03.01.2015 (уведомление о вручении почтового отправления N 66400781121035). В связи с чем, правомерным является вывод судов о том, что договор аренды нежилого помещения от 19.12.1997 N 2028 расторгнут 03.04.2015 - по истечении трехмесячного срока с даты получения Барановым Н.С. предупреждения от 16.08.2014 N 505-71-587/14.
Поскольку после прекращения договора аренды у арендатора отсутствуют правовые основания занимать арендуемое помещение и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает обязанность вернуть арендодателю это имущество, в отсутствие доказательств возврата нежилого помещения и не отрицания ответчиком факта его использования, на момент рассмотрения дела судом, суды правомерно удовлетворили исковые требования администрации, обязав ответчика освободить нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды и передать его истцу..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.05.2014 по делу N А33-9710/2013
"...В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон по договору, который заключен на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Материалами дела подтверждается направление администрацией в адрес индивидуального предпринимателя Кушовой Н.А. уведомления N 01-39/2965 о прекращении арендных отношений по договору от 28.09.1998 N 1360-а, которое получено Кушовой Н.А. 13.12.2012.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что с учетом положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 1360-а от 28.09.1998 считается расторгнутым с 14.03.2013.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании изложенного, поскольку доказательств возврата земельного участка ответчиком не представлено, факт использования земельного участка на момент принятия решения судом первой инстанции не отрицается ответчиком, требование истца о возложении на ответчика обязанности по освобождению земельного участка общей площадью 23,2 кв. м, находящегося по адресу: Красноярский край, ЗАТО г. Железногорск, ул. Крупской, 9А, путем демонтажа находящегося на земельном участке торгового киоска N 49 и передаче его по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления в силу решения суда является обоснованным.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.10.2013 по делу N А33-18766/2012
"...Как установлено судами, истец и ответчик заключили договор аренды нежилого помещения площадью 232,1 расположенного по адресу: Красноярский край, город Канск, улица Московская, д. 81А, для использования: под магазин, под склад на срок с 01.12.2009 по 31.10.2010.
По передаточному акту от 01.12.2009 истец передал, а ответчик принял нежилое помещение площадью 232,1 кв. м, расположенное по адресу: Красноярский край, город Канск, улица Московская, 81А.
В связи с отсутствием возражений сторон договор от 27.01.2010 N 18А/157 по истечении срока, был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Истец в адрес ответчика направил письмо от 30.07.2012 N 137/10 (направлено ответчику 06.08.2012) об истечении срока действия договора, предложил ответчику передать нежилое помещение по акту приема-передачи до 10.08.2012.
Письмом от 25.10.2012 N 187/06 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды и просил освободить помещение до 02.11.2012.
Судами учтено, что Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определил правовую позицию, согласно которой поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
В этой связи суды сделали правильный вывод о соблюдении истцом правил пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.09.2013 по делу N А33-14495/2012
"...Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2011 года по делу N А33-18602/2010 договор аренды земельного участка N 543 от 06.02.1997 признан возобновленным на неопределенный срок.
Уведомлениями N 28785, N 28787, от 10.05.2012 департамент г. Красноярска проинформировал ООО ПКФ "Пинта" о своем намерении расторгнуть договор аренды земельного участка N 543 от 06.02.1997, в связи с чем просил по истечении трех месяцев освободить земельный участок и вернуть объект аренды по акту приема-передачи.
Суды установили, что указанные почтовые отправления получены ответчиком 18.05.2012 и 28.05.2012.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель как сторона по договору вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды, установив, что истец представил надлежащие доказательства соблюдения требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно со ссылкой на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования о возврате арендатором земельного участка арендодателю при прекращении договора аренды..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.07.2013 по делу N А74-5862/2012
"...Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В материалы дела представлено уведомление почтового отправления N 65510053024696 (л.д. 63) и опись вложения в почтовое отправление от 03.09.2012 о направлении писем о расторжении договоров аренды (л.д. 64). Уведомление получено истцом 06.09.2012, о чем им лично совершена надпись на уведомлении.
Суды установив, что истец представил надлежащие доказательства соблюдения требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно, со ссылкой на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования о возврате арендатором имущества арендодателю при прекращении договора аренды..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.04.2013 по делу N А33-8577/2012
"...Вступившим в законную силу постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2011 года по делу N А33-15044/2010 Арбитражного суда Красноярского края по спору между теми же лицами, что и в настоящем деле, установлено, что правоотношения сторон по аренде спорного имущества основаны на заключенном между администрацией (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Алисултановым В.М. (арендатором) самостоятельном договоре аренды - дополнительном соглашении N 1 от 16.12.2003, срок действия которого в связи с отсутствием возражений арендодателя и использованием имущества арендатором после 08.08.2004 продлен на неопределенный срок, в редакции дополнительного соглашения от 18.04.2008 о передаче в аренду дополнительно к ранее переданным помещениям спорного имущества для осуществления торговой деятельности.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции обоснованно признали, что арендодатель (администрация) письмом N 01-39/2633 от 26.10.2011, полученным арендатором (индивидуальным предпринимателем Алисултановым В.М.) 22.11.2011, отказался от договора аренды спорного имущества - дополнительного соглашения N 1 от 16.12.2003 (в редакции дополнительного соглашения от 18.04.2008), заключенного на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку помещение арендатором арендодателю не возвращено, иск удовлетворен обоснованно..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.12.2012 по делу N А69-396/2012
"...13.10.2011 арендодателем в адрес ТПП РТ направлено уведомление N 3970 о расторжении договора аренды N 63906 от 10.01.2006, в связи с истечением срока договора аренды с 12.01.2012 и освобождении занимаемого помещения. Уведомление получено арендатором 17.10.2011.
Оценив представленные сторонами доказательства с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в полном соответствии с материалами дела суды установили, что продленный на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 63906 от 10.01.2006 прекратил свое действие в силу требований пункта 2 статьи 610 названного Кодекса с 12 января 2012 года.
Учитывая, что предупреждение истца об отказе от договора аренды ответчик получил не позднее трех месяцев до окончания договора, у арендатора на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации появилась обязанность вернуть истцу как законному собственнику вышеуказанное недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах, суды двух инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.07.2012 по делу N А58-5195/2011
"...Суд первой инстанции, установив, что по истечении срока действия договора аренды N 208 от 25.02.2005 индивидуальный предприниматель Резниченко Ю.С. продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны администрации, признал договор аренды возобновленным на неопределенный срок, в связи с чем квалифицировал намерение арендодателя, выраженное в письменной форме, на отказ от договора как реализацию им своего права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку направленные индивидуальному предпринимателю Резниченко Ю.С. по адресу, указанному в заявлении арендатора о продлении срока договора, Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, уведомления администрации N 09996 от 01.04.2011, от 22.09.2011 являются документальным подтверждением отсутствия воли истца на продление арендных отношений, суд пришел к правильному выводу о том, что у арендатора возникла обязанность по освобождению земельного участка и осуществлению его возврата арендодателю в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.07.2012 по делу N А58-6079/11
"...Администрация муниципального образования "Мирнинский район" Республики Саха (Якутия) (далее - администрация) (ОГРН 1031401520314, ИНН 1433017567) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Капустин и К" (далее - ООО "Капустин и К", общество) (ОГРН 1021400967610, ИНН 1433012801) о взыскании 9 489 рублей 12 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 24.09.2011, неустойки за просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей за период с 26.03.2010 по 24.09.2011 и обязании освободить земельный участок площадью 50 кв. м с кадастровым номером 14:37:000324:0040 путем сноса (демонтажа) временного торгового киоска "Мария", а также о предоставлении истцу права самостоятельного демонтажа торгового киоска в случае добровольного неисполнения ответчиком решения суда в течение месяца с момента его вступления в законную силу.
Рассматривая заявленные требования в части обязания ответчика возвратить арендодателю земельный участок, суды обоснованно квалифицировали направленное обществу уведомление N 1658 от 16.05.2011 как реализацию арендодателем предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации права на отказ от исполнения договора, пролонгированного на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен трехмесячный срок для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При отсутствии у ООО "Капустин и К" законных оснований пользования спорным земельным участком в связи с прекращением действия договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения обществом уведомления N 1658 от 16.05.2011, выводы судов об обязании ответчика освободить земельный участок путем демонтажа принадлежащего ему павильона соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, являются законными и обоснованными..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.02.2012 по делу N А74-1013/2011
"...Управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзор) по Республике Хакасия (ОГРН 1041901013110, ИНН 1901064467) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению по недропользованию по Республике Хакасия (ОГРН 1041901011481, ИНН 1901064467) об обязании ответчика возвратить по акту приема-передачи нежилые помещения N 22, 24 на 1 этаже, общей полезной площадью 31,3 кв. м, и N 13 на 2 этаже, общей полезной площадью 13,5 кв. м, находящиеся в административном здании по адресу: г. Абакан, ул. Хакасская, 21, в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу, а по истечении указанного срока принудительно выселить ответчика из указанных помещений.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 30 июня 2011 года исковые требования удовлетворены.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2011 года решение от 30 июня 2011 года оставлено без изменения.
26 октября 2010 года Управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзор) по Республике Хакасия вручило Управлению по недропользованию по Республике Хакасия письмо исх. N ВШ-2804 об отказе от договора от 18.06.2007 N 203-ф.
После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться спорными помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор был продлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Управление по недропользованию по Республике Хакасия было уведомлено о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Поскольку после прекращения действия договора спорное имущество не возвращено, суд правомерно признал требования истца подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.02.2012 по делу N А33-7487/2011
"...Таким образом, поскольку возражений от сторон не последовало, то договор аренды N 1959 от 11.01.1995 по истечении срока, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судебными инстанциями и объективно подтверждается материалами дела, Департаментом в адрес ответчика направлено уведомление N 9930 от 09.03.2011 о расторжении договора N 1959 от 11.01.1995 с просьбой до 20.04.2011 произвести передачу нежилого помещения по акту приема-передачи. Факт получения указанной корреспонденции подтверждается представленными в материалы дела копиями реестра, квитанции об отправке 10.03.2011 и уведомления от 10.03.2011 N 54357, согласно которым почтовое отправление получено представителем ответчика 15.03.2011.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что договор прекратил свое действие 20.04.2011.
Судебными инстанциями правомерно установлено, что в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "АВЕДЭКС" обязано вернуть Департаменту нежилое помещение N 133, общей площадью 1 210,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Курчатова, 15б..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.01.2012 по делу N А33-5749/2011
"...Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что договор аренды от 13.11.2002 N 2718 следует считать заключенным на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В материалах дела имеется почтовое уведомление, подтверждающее получение предпринимателем 18.10.2010 извещения Управления от 08.09.2010 N 150-3553/1155 об отказе в одностороннем порядке от договора аренды.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает правомерным вывод судов обеих инстанций о надлежащем исполнении Управлением обязанности по уведомлению арендатора о расторжении договора.
Таким образом, действие договора аренды от 13.11.2002 N 2718 было прекращено (18.01.2011).
Поскольку доказательства наличия предусмотренных статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для использования ответчиком земельного участка отсутствуют, суд первой инстанции правомерно возложил на предпринимателя обязанность по освобождению земельного участка от временного сооружения, а апелляционный суд - оставил решение без изменения..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.07.2011 по делу N А33-1228/2010
"...После истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя общество продолжало пользоваться земельным участком, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок.
Уведомлением N 51506 от 07.10.2009 Департамент сообщил ООО "Гройс" о расторжении вышеуказанного договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления и предложил освободить занимаемый земельный участок.
Поскольку ответчик не освободил земельный участок и не передал его арендодателю, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия у ООО "Гройс" правовых оснований для занятия в настоящее время спорного земельного участка и истечения срока действия разрешения на размещение на нем временной автостоянки.
По результатам рассмотрения жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.03.2011 по делу N А19-9090/10
"...Федеральное государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Сибирский государственный межрегиональный колледж строительства и предпринимательства" (далее ФГОУ СПО "Сибирский государственный межрегиональный колледж строительства и предпринимательства") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющему статус индивидуального предпринимателя, Шовшка Оксане Михайловне (далее индивидуальный предприниматель Шовшка О.М.) с требованием обязать вернуть имущество, арендованное на основании договора N 16/2007 от 25.03.2007: имущественный комплекс - автостоянка для автомашин и строительной техники, общей площадью 2256 кв. м (полезная площадь 672 кв. м), расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Лермонтова, 80, литер Б.
Рассматривая заявленные истцом требования, суды правомерно применили к спорным правоотношениям положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и установили, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса договор после 23.03.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 7.5 договора истец отказался от договора, предупредив об этом ответчика, о чем свидетельствует имеющаяся в материалах дела переписка (л.д. 76 - 80).
Доводы ответчика о неполучении уведомлений истца об отказе от договора опровергаются материалами дела, поскольку в уведомлениях имеется подпись ответчика о их получении.
В связи с тем, что ответчик в добровольном порядке не возвратил истцу арендованное имущество, суд первой инстанции правомерно на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные требования..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.09.2010 по делу N А33-3656/2009
"...Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Реализуя право на односторонний отказ от исполнения договора N 129 от 01.11.2007, СПК "Шилинский" направил арендатору уведомление N 01-03-424 от 24.10.2008 об отказе от договора, в котором просил подготовить помещение к передаче и направить для подписания соответствующего акта уполномоченное лицо.
Факт получения уведомления N 01-03-424 от 24.10.2008 подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о прекращении договорных отношений между СПК "Шилинский" и ФГУП "Почта России", о наличии у ответчика обязанности по возврату арендуемого помещения его собственнику. Поскольку ФГУП "Почта России" не исполнило названной обязанности добровольно, у арбитражного суда отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.07.2010 по делу N А33-11389/2009
"...При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался статьями 606, 610 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. В договоре N 1054 от 04.08.2004 иной срок для предупреждения контрагента об отказе от договора не установлен.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Реализуя право на односторонний отказ от исполнения договора N 1054 от 04.08.2004, КУМИ направил арендатору уведомление N 1052 от 20.02.2009 об отказе от договора, в котором сообщил о необходимости освобождения арендуемого помещения и передаче его арендодателю по акту приема-передачи.
Факт получения уведомления N 1052 от 20.02.2009 подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о прекращении договорных отношений между КУМИ и предпринимателем Саловой А.Н. и о наличии у ответчика обязанности по возврату арендуемого помещения его собственнику. Поскольку предприниматель Салова А.Н. не исполнила названной обязанности добровольно, у арбитражного суда отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.04.2010 по делу N А19-5146/09
"...В связи с тем, что по истечении трех месяцев после получения предупреждения ответчик не освободил занимаемое помещение, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Оценив представленные сторонами доказательства с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в полном соответствии с материалами дела суды установили, что продленный на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 20.10.2006 N 259/06 прекратил свое действие в силу требований пункта 2 статьи 610 названного Кодекса по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком предупреждения истца об отказе от договора, в связи с чем у ответчика - арендатора появилась обязанность на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации вернуть истцу - арендодателю вышеуказанное недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах иск был удовлетворен правомерно..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2010 по делу N А58-3587/07
"...Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В договоре аренды N 255 от 13.10.200 иной срок для предупреждения о его прекращении не установлен.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды муниципального нежилого фонда, Департамент направил ответчику письмо N 245 от 06.02.2007, в котором сообщил о расторжении договорных отношений и необходимости освобождения арендованных помещений.
Таким образом, судом сделан правильный вывод о прекращении договорных отношений между Департаментом и ООО ТКФ "Магазин N 18 "Продтовары" и о наличии у ответчика обязанности по возврату недвижимости ее собственнику..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.01.2010 по делу N А10-998/2009
"...Арбитражным судом Республики Бурятия установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 11.03.2003 N 176. Срок договора аренды установлен с 14.02.2003 по 13.02.2008.
После истечения срока действия указанного договора в силу поведения сторон (продолжения арендатором пользования земельным участком при отсутствии возражений арендодателя) и на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.3 договора, данный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
КУМИ письмом от 17.03.2008 N 640 уведомил индивидуального предпринимателя Екимова А.И. об отказе от договора аренды земельного участка и его расторжении с 08.04.2008. Письмо направлено ответчику 26.03.2008 и получено им 03.04.2008.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктом 7.3 договора аренды установлен иной сокращенный срок для предупреждения о прекращении договора - 20 дней.
В подтверждение соблюдения установленного порядка расторжения договора аренды истцом представлено письмо КУМИ от 17.03.2008 N 640, в котором истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды земельного участка от 11.03.2003 N 176 и его расторжении с 08.04.2008. Данное письмо было направлено ответчику 26.03.2008 и получено им 03.04.2008.
Поскольку в законе и в договоре не определено, с какого момента начинает течь срок, установленный для предупреждения контрагента о расторжении договора аренды, таким моментом, исходя из требований справедливости, возможно считать дату получения соответствующего уведомления о прекращении договора аренды.
С учетом того, что уведомление о прекращении договора аренды получено ответчиком 03.04.2008, по истечении 20 дней после этой даты (с 24.04.2008) данный договор следует считать прекратившим свое действие. То есть, на момент подачи иска (18.03.2009) действие договора аренды прекращено.
Таким образом, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что истцом соблюден предусмотренный Гражданским кодексом Российской Федерации порядок расторжения договора аренды: арендатору направлялось и им получено письменное предупреждение об отказе от договора аренды и его расторжении..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.06.2009 N А33-9230/08-Ф02-2428/09 по делу N А33-9230/08
"...Срок действия договора устанавливается с 15.02.2005 по 01.02.2006. По окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления срока договора.
Письмом N 05-6301 от 07.08.2006 истец обратился к ответчику с предупреждением о прекращении договора аренды N 7934 от 05.04.2005 в связи с аварийным состоянием здания-памятника и необходимостью проведения ремонтно-реставрационных работ...
Арбитражным судом установлено, что в письме от 07.08.2006 выражена воля арендодателя на прекращение договора аренды. При этом причина, по которой арендодатель обратился с таким требованием (аварийное состояние помещения), и ссылка на ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации правового значения не имеют.
Арендодателем выполнено требование пункта 1.2 договора аренды N 7934 от 05.04.2005, направлено уведомление об отказе от договора.
Поскольку арендодатель направил арендатору уведомление об отказе от договора аренды и предложил освободить занимаемые помещения, а последний не исполнил требования арендодателя, Арбитражный суд Красноярского края правомерно признал, что договор аренды N 7934 от 05.04.2005 прекратил свое действие, и обязал ответчика освободить занимаемые помещения..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.03.2016 N Ф03-764/2016 по делу N А59-2532/2015
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 27.02.2001 между комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (арендодатель, в настоящем департамент архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска) и предпринимателем Милютиным Е.М. (арендатор) на основании постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 19.12.2000 N 2116 заключен договор N 2278/794 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал в пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:52, площадью 182 кв. м, находящийся по адресу: г. Южно-Сахалинск, юго-западнее пересечения ул. Пуркаева и пр. Мира, разрешенное использование - для строительства временного неспециализированного магазина, совмещенного с остановочным павильоном, сроком с 19.12.2000 по 25.05.2012 (с учетом дополнительных соглашений от 27.11.2001 N 1/381, от 02.08.2002 N 1/690, от 09.10.2002 N 1/774, от 21.11.2009 N 2153/4, от 19.08.2011 N 2153/4).
Письмом от 04.02.2013 N 136432 департамент сообщил предпринимателю Милютину Е.М. о прекращении в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ арендных отношений, а также о необходимости не позднее трехмесячного срока с момента получения уведомления освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.
Неисполнение предпринимателем Милютиным Е.М. указанного требования об освобождении земельного участка послужило основанием для предъявления департаментом в арбитражный суд настоящего иска.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Поскольку после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, то спорный договор суды сочли возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь требованиями статьи 622 ГК РФ, с учетом оценки представленного в материалы дела уведомления департамента от 04.02.2013 N 136432, которое получено ответчиком 18.02.2013, установили факт пользования предпринимателем Милютиным Е.М. спорным земельным участком в отсутствие на то законных оснований ввиду прекращения арендных правоотношений, в результате чего правомерно обязали арендатора его освободить..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.12.2015 N Ф03-5384/2015 по делу N А59-6146/2014
"...Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780, адрес (место нахождения): 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32; далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Минасян Гоар Микаеловне (ОГРНИП 305650108800010, ИНН 650103052880; далее - ИП Минасян, ответчик) об освобождении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0702002:0031, площадью 99 кв. м, расположенного в г. Южно-Сахалинске по ул. Поповича, д. 73 А, от существующего некапитального магазина.
Решением суда от 15.06.2015, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда 04.09.2015, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь при этом названными нормами материального права, суды установили, что заключенный между сторонами договор аренды от 27.07.2000 N 1956/394 фактически стал бессрочным, поскольку арендатор продолжил пользоваться арендуемым земельным участком по окончании установленного срока действия договора (25.07.2012) в отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Однако впоследствии арендодатель реализовал свое право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, на односторонний отказ от договора аренды, надлежащим образом направив арендатору соответствующие уведомления от 18.07.2014 N 2923-014/07, от 18.07.2014 N 2922-014/07.
На основании этого суды пришли к правильному выводу о том, что в данном случае заключенный между сторонами договор прекратил свое действие с 06.11.2014.
Ввиду того что договор аренды прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения, суды правомерно обязали арендатора возвратить арендованный земельный участок на основании абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.08.2015 N Ф03-3334/2015 по делу N А51-25549/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между УМС г. Владивостока и ОАО "ПК "Лимонник" заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Станюковича, д. 31 А, общей площадью 465,00 кв. м, сроком с 02.07.2012 по 30.06.2013, для использования в целях "производство пищевой продукции".
Арбитражные суды, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и руководствуясь при этом названными нормами материального права, установили, что заключенный между сторонами договор аренды от 12.07.2012 был возобновлен на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжил пользоваться арендуемым имуществом после истечении установленного в нем срока в отсутствие возражений со стороны арендодателя. Однако впоследствии арендодатель реализовал свое право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, на односторонний отказ от договора аренды, надлежащим образом направив арендатору соответствующие уведомления от 10.06.2013, 11.04.2014 по соответствующему адресу (месту нахождения) юридического лица, указанному в ЕГРЮЛ, что подтверждается представленными в материалы дела почтовыми уведомлениями от 25.06.2013, 21.04.2014.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что в связи с отказом арендодателя от договора от 12.07.2012 последний прекратил свое действие.
С учетом названных обстоятельств арбитражные суды обеих инстанций признали заявленные управлением требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу положений абзаца 1 статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.07.2014 N Ф03-2339/2014 по делу N А73-11874/2013
"...Проанализировав правоотношения сторон, суды пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды после истечения его действия был продлен сторонами на неопределенный срок. При этом истец претензией от 24.06.2013 уведомил ответчика о прекращении арендных отношений.
Удовлетворяя исковые требования, суды пришли к правильному выводу о том, что арендодатель, в соответствии со статьей 610 ГК РФ, в одностороннем порядке отказался от продления арендных отношений и письмо-уведомление N 83/132 носило характер волеизъявления на отказ от договора аренды.
Также судами установлено, что письмо-уведомление было направлено истцом 24.06.2013 и им соблюден досудебный порядок урегулирования спора согласно статье 610 ГК РФ.
При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о том, что договор аренды от 01.01.2010 считается прекращенным по истечении трехмесячного срока с момента получения уведомления предпринимателя - с 24.09.2013.
Поскольку предприниматель в нарушение требований закона и условий договора не возвратил спорное имущество, суды правомерно удовлетворили исковые требования ЖСК N 50 в этой части. Выводы судов о наличии у ИП Агалаковой И.И. обязанности передать ЖСК N 50 спорное помещение сделаны с правильным применением норм материального и процессуального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств (ст. 71 АПК РФ)..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.04.2014 N Ф03-1243/2014 по делу N А73-9603/2013
"...Принимая во внимание то, что по истечении срока действия договора аренды (31.07.2009) арендатор в отсутствие возражений арендодателя и владельца спорных помещений продолжал использовать арендуемое имущество в 2010-2012 годах, арбитражные суды обоснованно признали спорный договор возобновленным на неопределенный срок после 31.07.2009 согласно положениям пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ уведомление истца о прекращении действия договора аренды нежилого помещения от 10.11.2004 N 8075, направленное в адрес ответчика и полученное последним 07.05.2013, арбитражные суды сделали правильный вывод о том, что названным уведомлением истец реализовал свое право на отказ от договора аренды, в связи с чем договор прекратил свое действие по истечении трехмесячного срока со дня получения ответчиком указанного уведомления в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.
Как следствие этому, арбитражные суды, руководствуясь требованиями статьи 622 ГК РФ, в отсутствие в материалах дела доказательств возврата ответчиком спорного имущества после прекращения действия договора аренды, установив факт пользования ООО "Дальневосточное агентство "Авиатраст" названным имуществом в отсутствие на то иных законных оснований, правомерно обязали общество освободить спорные помещения по требованию вещного правообладателя.
Данный вывод судов соответствует фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и условиям договора аренды, а также подлежащим применению нормам материального права не противоречит (статьи 296, 606, 610, 621, 622 ГК РФ).
При изложенных обстоятельствах, поскольку судебными инстанциями правильно применены нормы материального права к спорным правоотношениям сторон, установлены все обстоятельства по делу, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, при этом нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, то основания для отмены состоявшихся судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.09.2013 N Ф03-2953/2013 по делу N А73-15668/2012
"...09.07.2012 университет направил обществу уведомление N 993 (получено 13.07.2012) о прекращении действия договора аренды и о необходимости освобождения и возврата в срок до 15.10.2012 спорного имущества, которое, однако, не было исполнено ответчиком в установленный срок.
Неосвобождение арендуемых помещений ответчиком в срок, указанный в уведомлении от 09.07.2012, явилось основанием для обращения университета с настоящим иском в арбитражный суд.
При разрешении спора суды установили, что общество "Суперфарма" занимало расположенные на 1-ом этаже здания нежилые помещения NN 28, 29 площадью 32,8 кв. м и расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла-Маркса, 53 на основании договора аренды федерального имущества от 27.09.2006 N 0107, заключенного на неопределенный срок.
Дав в порядке норм статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценку имеющемуся в материалах дела уведомлению истца от 09.07.2012 N 993, полученному ответчиком 13.07.2012, пункту 5.2 приложения N 2 к договору, а также руководствуясь пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанными выше нормами материального права, суды пришли к правильному выводу о прекращении указанных арендных отношений ввиду одностороннего отказа университета от договора и обоснованности требований истца об освобождении обществом спорных нежилых помещений..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.08.2013 N Ф03-3551/2013 по делу N А51-18894/2012
"...Пунктом 1 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом, принимая во внимание в силу статьи 69 АПК РФ обстоятельства по делу N А51-2516/2007 23-79, счел договор аренды возобновленным на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ после 31.05.2006 в связи с истечением его действия и отсутствием возражений стороны прекратить арендные отношения.
Проанализировав письмо от 12.05.2012 N 290/Д, суд верно указал на выраженный в нем отказ арендодателя от договора. Отметив соблюдение истцом предусмотренного законом порядка с предупреждением ответчика за три месяца об освобождении помещений, суд обоснованно сделал вывод о том, что договор аренды прекратил свое действие в связи с его расторжением на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ.
Как следствие этому, суд, руководствуясь требованиями статьи 622 ГК РФ, и установив факт пользования ООО "Завод-179" недвижимым имуществом в отсутствие на то законных оснований, обязал последнего освободить указанное здание..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.04.2013 N Ф03-1380/2013 по делу N А24-3161/2012
"...Срок договора установлен с 18.05.2011 по 17.04.2012.
Судом из материалов дела выяснено и сторонами не оспаривается, что по истечении срока действия договора субаренды ответчик продолжил использование спорного имущества, истец возражений против указанного обстоятельства не заявил.
На этом основании суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что договор субаренды согласно положениям части 2 статьи 621 ГК РФ является возобновленным на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Проведенная судом первой инстанции в порядке статей 65, 71 АПК РФ оценка содержания письма от 18.05.2012 показала, что оно позволяет установить однозначно выраженную волю истца на прекращение договора субаренды, поскольку указанное в нем выделенное шрифтом требование об освобождении ответчиком занимаемых спорных помещений возможно лишь после прекращения, таким образом, арендных правоотношений.
В связи с тем, что трехмесячный срок, исчисляемый с 22.05.2012, на момент вынесения решения истек, то договор субаренды от 18.05.2011 судом первой инстанции обоснованно признан расторгнутым в порядке пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Вследствие отсутствия доказательств возврата арендодателю спорного имущества и отсутствия правовых оснований для занятия помещений, суд первой инстанции правомерно обязал ответчика освободить их на основании статьи 622 ГК РФ..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.02.2013 N Ф03-12/2013 по делу N А51-8599/2012
"...Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора при отсутствии возражений арендодателя, указанный договор аренды земельного участка был возобновлен сторонами на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Также судами установлено, что Департамент письмом от 11.08.2011 N 29/06/02-08/14311 сообщил ИП Пастушенко Т.Д. об отказе от договора аренды земельного участка от 23.10.2007 N 02-Ю-10068 и потребовал возврата земельного участка в течение трех месяцев со дня получения уведомления. Указанное письмо получено предпринимателем лично (л.д. 23).
Департамент, ссылаясь на прекращение договора аренды и неисполнение ответчиком обязанности о возврате арендованного имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций исходили из того, что предприниматель о прекращении арендных отношений был уведомлен в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 610 ГК РФ, в связи с чем договор аренды земельного участка от 23.10.2007 N 02-Ю-10068 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком указанного уведомления.
Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, доказательств освобождения спорного земельного участка не представлено, суды правомерно, руководствуясь статьей 622 ГК РФ, удовлетворили требование истца об обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.12.2012 N Ф03-5745/2012 по делу N А51-21610/2011
"...Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Приморскому краю (арендодатель) и ЗАО "МСК "ВОСТОКТРАНССЕРВИС" (арендатор) заключен договор аренды N 557/04, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование спорное недвижимое имущество (причалы N 1 и N 2) для организации судоремонта, погрузо-разгрузочных работ. Срок действия договора аренды установлен с 01.11.2004 по 31.10.2009.
Впоследствии 12.05.2011 истец направил в адрес ответчика уведомление N НРР-02/530, в котором сообщал в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, об отказе от договора аренды N 557/04 и просил ответчика по истечении трех месяцев освободить указанное имущество и передать его по акту приема-передачи, оплатив при этом арендную плату до момента возврата имущества.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражные суды установили факты прекращения с 28.08.2011 договора аренды N 557/04, заключенного на неопределенный срок, в связи с отказом арендодателя от договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, а также неисполнения арендатором обязанности по возврату спорного имущества.
Исходя из установленного, положений договора аренды N 557/04 (пункт 2.2.13), положений статьи 622 ГК РФ, арбитражные суды пришли к правильному выводу об обоснованности заявленных истцом требований в части обязания ответчика освободить и передать истцу спорное имущество и правомерно удовлетворили иск в указанной части..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.12.2012 N Ф03-5512/2012 по делу N А24-5472/2011
"...По истечении срока действия договора в отсутствие возражений общества предприниматель продолжил пользоваться объектом аренды, что в силу пункта 5.2 договора и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса свидетельствует о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок.
06.06.2011 общество уведомило предпринимателя о намерении расторгнуть договор аренды от 01.05.2010 и просило в течение месяца освободить занимаемые помещения и передать их арендодателю. Так как данное требование ответчик не исполнил, истец письмом от 21.07.2011 потребовал немедленно освободить занимаемые помещения и погасить задолженность по арендной плате.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по делу, суды установили, что арендодателем соблюден предусмотренный законом порядок предупреждения арендатора об отказе от договора аренды, в связи с чем договор считается расторгнутым с 06.07.2011, то есть по истечении месячного срока с момента получения ответчиком уведомления истца о расторжении договора. Между тем спорные помещения арендатором не освобождены.
Поскольку факт пользования ответчиком спорными нежилыми помещениями после прекращения договора аренды подтвержден документально и не оспаривается сторонами, а доказательства внесения ответчиком задолженности по арендной плате в размере 392 745 руб. 41 коп. в материалах дела отсутствуют, суды, руководствуясь вышеназванными нормами права, правомерно удовлетворили исковые требования в части взыскания указанной суммы и обязания ответчика освободить спорные помещения..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.11.2012 N Ф03-5332/2012 по делу N А51-8737/2011
"...Арбитражным судом установлено, что общество по истечении срока действия договора аренды N 554/01 продолжало пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений ТУ Росимущества в Приморском крае. В связи с этим суд с учетом указанных норм права, пришел к выводу о том, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок.
Дав оценку письму арендодателя от 18.02.2011 N 08-2176, исходя из положений пункта 2 статьи 610, статьи 622 ГК РФ, суд пришел к правомерному выводу о прекращении указанных арендных отношений с 03.06.2011 ввиду одностороннего отказа от договора со стороны ТУ Росимущества в Приморском крае и обоснованности в этой связи его требования о выселении ООО "Даль-Аква" из арендованных нежилых помещений..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.11.2012 N Ф03-5054/2012 по делу N А59-559/2012
"...При разрешении спора, суды установили, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды земельного участка от 27.09.2000 N 2122/541 после окончания срока его действия - 30.07.2008 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Направленное уведомление арендодателя об отказе от договора N 2122/541 согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ получено представителем по доверенности от 02.04.2011 N 1-2632 Табацким Р.Ю. 07.07.2011.
В этой связи суд, с учетом названных норм права, сделал обоснованный вывод о прекращении действия договора аренды земельного участка от 27.09.2000 N 2122/541 и в силу ст. 622 ГК РФ об обязанности арендатора - индивидуального предпринимателя Афанасьевой С.Г. вернуть арендодателю имущество - земельный участок с кадастровым номером 65:01:06 02 003:0006 освободив его от временного неспециализированного магазина. При этом наименование объекта - временный неспециализированный магазин соответствует условиям договора N 2122/541 в редакции дополнительных соглашений от 29.10.2001, от 30.08.2005..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.10.2012 N Ф03-4769/2012 по делу N А59-393/2012
"...В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Суды, установив, что предприниматель по истечении срока действия договора аренды от 05.04.2007 N 68/07 продолжал пользоваться арендованным имуществом в отсутствие на то возражений Комитета, применив положения указанных норм права, пришли к выводу о том, что этот договор следует считать возобновленным на неопределенный срок.
Дав оценку уведомлениям арендодателя от 06.08.2010 N 858, от 05.10.2010 N 1043, суды пришли к выводу о прекращении указанных арендных отношений ввиду одностороннего отказа от договора со стороны Комитета и обоснованности в этой связи требований арендодателя об освобождении предпринимателем спорного помещения и передаче этого помещения по акту приема-передачи КУМИ..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2012 N Ф03-4231/2012 по делу N А51-22714/2011
"...Исследовав и оценив имеющиеся в деле документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций
установили, что договор аренды земельного участка от 15.11.2006 N 182 заключен контрагентами с 15.11.2006 по 13.11.2007, дважды продлевался дополнительными соглашениями сторон на срок до 10.05.2008 и до 08.05.2009 соответственно, и впоследствии в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.
С учетом имеющегося в деле уведомления управления от 19.05.2011 N 03-04-20/510, полученным ответчиком 20.05.2011 согласно его подписи на данном документе, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 15.11.2006 N 182 прекратил свое действие с 20.08.2011, то есть по истечении срока, установленного истцом для освобождения испрашиваемого участка и управлением был соблюден порядок расторжения договора, возобновленного на неопределенный срок (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, установив, что договор аренды земельного участка от 15.11.2006 N 182 был расторгнут управлением при соблюдении вышеуказанных норм гражданского законодательства и у предпринимателя отсутствовали правовые основания для отказа арендодателю в передаче занимаемого участка, суды обеих инстанций обоснованно удовлетворили иск управления и возложили на ответчика обязанность по передаче истцу испрашиваемого земельного участка..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2012 N Ф03-2540/2012 по делу N А51-6235/2011
"...Письмом от 10.12.2010 Управление в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ отказалось от договора аренды N 01-05615-001-Н-АР-6089-00, предложив арендатору освободить занимаемые помещения, невозврат которых послужил основанием для обращения УМС г. Владивостока в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку указанный договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ был возобновлен на неопределенный срок, суды, с учетом соблюдения Управлением положений абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, правомерно указали, что договор от 07.05.2005 прекратил свое действие с 22.03.2011. В качестве доказательства соблюдения правил абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ суды приняли письмо истца от 10.12.2010 N 28/2-3-6238, установив, что последнее получено ответчиком. То, что данное письмо направлено по адресу спорных помещений - ул. Пограничная, 12, не свидетельствует о его неполучении арендатором. Опровергающих доказательств в деле не представлено, поэтому подлежит отклонению ссылка заявителя кассационной жалобы об отсутствии уведомления об отказе от договора, направленного по юридическому адресу арендатора (ул. Суханова, д. 3 кв. 33).
Таким образом, суды, установив отсутствие оснований для пользования нежилыми помещениями ООО "РОСНЭК-ДВ" (ОГРН 1032501276961), его обязанность по возвращению спорного имущества арендодателю, которая последним не исполнена, обоснованно сделали вывод об удовлетворении заявленного УМС г. Владивостока требования, обязав ООО "РОСНЭК-ДВ" (ОГРН 1032501276961) освободить спорные помещения..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.06.2012 N Ф03-2569/2012 по делу N А73-10492/2011
"...Из смысла пункта 2 статьи 610 ГК РФ следует, что при заключенном договоре аренды на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Арбитражные суды, исследовав материалы дела, установили, что договор аренды земельного участка от 26.03.2009 N 231 был возобновлен на неопределенный срок, поскольку после истечения срока действия данного договора ИП Одинцов Л.В. продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя. При этом судами установлено, что Департамент на основании статьи 610 ГК РФ надлежащим образом предупредил ИП Одинцова Л.В. об отказе от договора аренды в срок, предусмотренный пунктом 5.4 договора, а именно за один месяц.
С учетом установленных обстоятельств и принимая во внимание тот факт, что суду не представлены доказательства возврата спорного земельного участка арендодателю, правомерен вывод судов об удовлетворении иска и обязании предпринимателя Одинцова Л.В. возвратить спорный земельный участок..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.04.2012 N Ф03-1250/2012 по делу N А73-7683/2011
"...Как следует из материалов дела, 07.06.2006 между - УГИБДД УВД по Хабаровскому краю (арендодатель) и ИП Евстигнеевой О.С. (арендатор) при участии Российской Федерации в лице ТУ Росимущества по Хабаровскому краю (собственник) заключен договор аренды федерального имущества N 0012, по условиям которого арендатор принимает во временное владение и пользование вагон контейнерного типа - помещения NN 1, 2, 3, 4, согласно данным технического паспорта от 22.02.2002 площадью 15,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Воронежская, 1 для использования под офис (раздел 1). По акту приема-передачи имущества указанные помещения переданы арендатору.
В соответствии с пунктом 2 договора срок договора - бессрочный (заключен на неопределенный срок).
Уведомлением от 25.01.2011 N 9/198 УГИБДД УВД по Хабаровскому краю сообщило предпринимателю о расторжении договора аренды от 07.06.2006 с 05.03.2011, а также указало на то, что в течение 10 дней с даты прекращения действия договора ИП Евстигнеева О.С. обязана передать ему по акту приема-передачи арендованное федеральное имущество.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд установил, что договор от 07.06.2006 является расторгнутым с 05.05.2011 в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения указанного договора в соответствии со статьей 610 ГК РФ. Также установлено, что переданный по договору вагон контейнерного типа не возвращен предпринимателем Управлению..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.03.2012 N Ф03-918/2012 по делу N А04-5050/2011
"...Договор от 16.11.2007 N 144 заключен на срок с 01.01.2008 по 30.12.2008 с условием дальнейшей пролонгации. Поскольку по окончании срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться имуществом, срок действия договора на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ и пункта 1.3 договора возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
В пункте 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора аренды заключенного на неопределенный срок с предупреждением другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктом 1.3 договора стороны оговорили право арендодателя на односторонний отказ от договора с письменным предупреждением арендатора не менее чем за один месяц.
Судами установлено, что 27.09.2011 ответчик получил уведомление от 16.09.2011 N 10733 о расторжении договора и необходимости возвратить арендуемые помещения. Поскольку в нарушение статьи 622 ГК РФ он не исполнил обязанность по освобождению и передаче имущества в связи с прекращением договора аренды, суды обеих инстанции признали обоснованным и подлежащим удовлетворению требование комитета об обязании коллегии адвокатов возвратить спорные помещения.
Нарушений либо неправильного применения судом норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов, кассационной инстанцией не установлено..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2012 N Ф03-6666/2011 по делу N А51-2560/2011
"...После истечения срока аренды по договору от 12.07.2002 ИП Черпак Н.М. продолжил владеть и пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды N 3787 признан судами возобновленным на неопределенный срок.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 12.07.2002 N 3787 прекратил действие по истечении трехмесячного срока с момента получения предпринимателем письма от 21.05.2010 N 29/02-20-7309, так как арендодатель отказался продолжить договорные отношения, заявив об этом в порядке, установленном статьей 610 ГК РФ.
Арбитражные суды оценили представленные акты проверок и установили, что предприниматель земельный участок не освободил и продолжает использовать его под размещение автозаправочной станции.
С учетом изложенного суды правомерно обязали предпринимателя демонтировать автозаправочную станцию и освободить занимаемый им земельный участок от объектов демонтажа автозаправочной станции..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.12.2011 N Ф03-6114/2011 по делу N А73-2623/2011
"...Вместе с тем, при рассмотрении настоящего спора суды установили, что ранее заключенный между сторонами договор аренды тех же нежилых помещений от 01.01.2009 N 49/6, возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Поскольку извещение арендодателя о расторжении названного договора получено арендатором 02.12.2010, арбитражные суды сочли, что обязанность ответчика освободить занимаемое помещение, в соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ, а также пунктом 5.7 договора от 01.01.2009 наступила 03.03.2011, тогда как договор с ООО "София", расходы по которому заявлены истцом как убытки, заключен 28.12.2010, то есть в период действия договора N 49/6.
Поскольку иных доводов, в том числе свидетельствующих о нарушении судами норм процессуального права, заявителем жалобы не приведено, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению не подлежат..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.11.2011 N Ф03-4525/2011 по делу N А51-17669/2010
"...Поскольку по истечении указанного в договоре от 03.07.2007 срока ответчик продолжал пользоваться арендуемым помещением при отсутствии возражений истца-арендодателя, суды пришли к правильному выводу о продлении действия договора на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Согласно статье 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Суды установили, что письмом от 04.05.2010 N 12/4-197 Управление известило общество об отказе от договора аренды от 03.07.2007 и указало обществу на необходимость освободить спорное помещение по истечении трех месяцев с момента получения предупреждения.
Письмо от 04.05.2010 N 12/4-197 получено обществом 06.05.2010.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильные выводы о прекращении действия договора аренды от 03.07.2007 с 07.08.2010 и о безусловной обязанности ответчика возвратить истцу спорный объект недвижимости.
Исходя из этого, суды на основании статьи 622 ГК РФ признали требования истца о возврате спорного помещения обоснованными и подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.11.2011 N Ф03-5344/2011 по делу N А59-5301/2010
"...В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражные суды установили факт возобновления договора аренды от 23.03.2009 N 21 на неопределенный срок после прекращения его действия ввиду истечения установленного пунктом 2.1 договора срока (25.02.2010), поскольку арендатор продолжал пользоваться переданным ему помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя (пункт 2 статьи 621 ГК РФ). Данные обстоятельства сторонами не опровергаются.
В то же время арбитражные суды признали, что волеизъявление истца на прекращение арендных отношений, выраженное в письме от 30.07.2010 N 05-12/1372, соответствует положениям пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Принимая во внимание, что администрацией соблюден трехмесячный срок уведомления о прекращении договора аренды, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, суды обеих инстанций признали названный договор прекращенным с 30.10.2010 и правомерно возложили на предпринимателя обязанность освободить занимаемые помещения..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.09.2011 N Ф03-4528/2011 по делу N А51-17668/2010
"...Суды установили, что 03.07.2007 между управлением (арендодатель) и ОАО "Дальэнергосетьпроект" (арендатор) заключен договор N 04-00547-019-Ж-АР-5506-00 на аренду жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 22,4 кв. м для использования в целях проживания сотрудников.
По окончании срока действия данного договора ответчик продолжал пользоваться арендуемым имуществом при отсутствии возражений арендодателя, то есть действие договора от 03.07.2007 было продлено на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
В такой ситуации суды верно указали, что в силу правил статьи 610 ГК РФ у каждой из сторон возникло право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Суды установили также, что письмом от 04.05.2010 N 12/4-196 истец заявил об отказе от договора от 03.07.2007, однако, несмотря на это, ОАО "Дальэнергосетьпроект" не освободило занимаемое помещение.
Поскольку в силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды у арендатора возникает безусловная обязанность по возврату арендуемого объекта, иск управления удовлетворен судами правомерно..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.09.2011 N Ф03-3778/2011 по делу N А73-14227/2010
"...Судебные инстанции установив, что по истечении срока, установленного договором аренды, арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя с учетом правил пункта 2 статьи 621 ГК РФ обоснованно признали указанный договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Уведомлением от 13.09.2010 N 9002/17-05 ДМС в порядке названной статьи ГК РФ, пункта 5.4 договора аренды уведомил ПГСК N 736 об отказе от данного договора, предложив ответчику по истечении месяца со дня получения уведомления освободить земельный участок.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судебные инстанции, установив, что данная обязанность ответчиком не исполнена, оценив согласно статье 71 АПК РФ, представленные в деле доказательства, сделали обоснованный вывод о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2011 N Ф03-3532/2011 по делу N А73-1244/2011
"...Пунктом 1 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 ГК РФ определено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (аналогичное положение предусмотрено пунктом 5.4 договора от 27.11.2008 N 196/08).
В этой связи суды пришли к обоснованному выводу о том, что истец вправе в любое время отказаться от данного договора, предупредив об этом ответчика за один месяц, и, проанализировав письмо департамента от 24.12.2010 N 12647/02-10 об отказе от договора аренды и принимая во внимание положения статьи 450 ГК РФ, правильно признали спорный договор расторгнутым с 24.01.2011.
Как следствие этому, суд первой инстанции, решение которого поддержано апелляционным судом, руководствуясь требованиями статьи 622 ГК РФ, установив факт пользования недвижимым имуществом НОУ СОШ "Росна" в отсутствие на то законных оснований, обязал последнего освободить указанное здание.
Поскольку выводы судов сделаны на основе полного и всестороннего исследования доказательств, с правильным применением норм материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям сторон, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену принятых по делу судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, то основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.05.2011 N Ф03-1612/2011 по делу N А59-2576/2010
"...Федеральное государственное унитарное предприятие "Аэропорт "Южно-Сахалинск" (далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Егорову Михаилу Георгиевичу (далее - предприниматель) о возврате нежилых помещений, принадлежащих предприятию на праве хозяйственного ведения и переданных предпринимателю по договору аренды от 14.07.2004 N 19-АР/04.
Арбитражными судами установлено и подтверждается материалами дела, что между ФГУП "Аэропорт "Южно-Сахалинск" (арендодатель), предпринимателем Егоровым М.Г. (арендатор) и Территориальным управлением Министерства имущественных отношений РФ по Сахалинской области заключен договор аренды от 08.07.2004 N 113, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 4 кв. м согласно плану-схеме (приложение N 1) в здании, расположенном по адресу: 693014, г.Южно-Сахалинск, Аэропорт, для размещения торгового павильона.
В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (часть 2 статьи 610 ГК РФ).
Исследовав и дав соответствующую статье 71 АПК РФ оценку представленным в материалы дела доказательствам, арбитражные суды установили факт возобновления договора аренды от 08.07.2004 N 113 на неопределенный срок после прекращения его действия ввиду истечения установленного пунктом 1.3 срока (31.05.2005), поскольку арендатор продолжал пользоваться переданным ему помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя как то предусмотрено пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Данные обстоятельства сторонами не опровергаются.
В то же время арбитражные суды признали, что волеизъявление истца на прекращение арендных отношений, выраженное в письме от 12.03.2010 N 17-1/262, соответствует положениям части 2 статьи 610 ГК РФ.
При таких обстоятельствах удовлетворение судами иска соответствует фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.03.2011 N Ф03-863/2011 по делу N А73-9692/2010
"...ИП Сукиасян Э.Г., ссылаясь на прекращение договора аренды и неисполнение ответчиком обязанности по возврату арендованного имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Владение ИП Кузьменко В.В. и пользование ею спорным имуществом после истечения срока аренды по договору от 20.02.2000 подтверждается материалами дела и свидетельствует о возобновлении этого договора на неопределенный срок после 01.02.2001.
В силу статьи 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Установив факт получения ответчиком 24.04.2010 уведомления о необходимости освободить спорное помещение и возвратить его истцу, суды сделали соответствующий статье 610 ГК РФ вывод о прекращении действия договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком уведомления.
Поскольку ИП Кузьменко В.В. не исполнила обязанность по освобождению и передаче арендованного имущества в связи с прекращением договора аренды, суды правомерно, руководствуясь статьей 622 ГК РФ, удовлетворили заявленные ИП Сукиасяном Э.Г. требования..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.03.2011 N Ф03-784/2011 по делу N А51-9246/2010
"...04.03.2010 Администрация письмом уведомила общество об отказе на основании статьи 610 ГК РФ от договора аренды от 05.08.1999 N 469 и необходимости освобождения земельного участка в срок до 05.06.2010.
Администрация, ссылаясь на прекращение договора аренды и неисполнение ответчиком обязанности о возврате арендованного имущества, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
При исследовании доказательств судами установлено, что после истечения срока аренды по договору от 05.08.1999 N 469 ответчик при отсутствии возражений со стороны Администрации продолжал владеть и пользоваться спорным земельным участком.
При таком положении судебные инстанции при разрешении спора обосновано исходили из того, что данный договор считается возобновленным на неопределенный срок после истечения срока аренды.
В силу статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Установив факт получения ответчиком 15.03.2010 уведомления о необходимости освободить земельный участок и передать его истцу, судами сделан соответствующий статье 610 ГК РФ вывод о прекращении действия договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком письма Администрации от 04.03.2010.
Поскольку ответчик не исполнил обязанность по освобождению и передаче спорного земельного участка в связи с прекращением договора аренды, суды правомерно, руководствуясь статьей 622 ГК РФ, удовлетворили заявленные истцом требования..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.03.2011 N Ф03-405/2011 по делу N А73-5368/2010
"...Согласно пункту 2 договора он заключен на неопределенный срок.
Уведомлением от 14.12.2009 N 1-2/7173 Университет сообщил предпринимателю о расторжении договора аренды N 0631 с 15.03.2010.
В связи с отказом ответчика от расторжения договора и освобождения помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций установили, что 14.12.2009 Университет предупредил предпринимателя о расторжении договора аренды от 01.09.2008 с 15.03.2010, что подтверждается письмом от 14.12.2009 N 1-2/7173.
При таких обстоятельствах арбитражные суды обоснованно признали порядок расторжения договора, установленный статьей 610 ГК РФ и пунктом 5.2 приложения N 2 к договору, соблюденным, а договор - расторгнутым с 15.03.2010.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Установив факт прекращения договора аренды от 01.09.2008 и неисполнение ответчиком обязанности по возврату арендованного имущества, арбитражные суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в части освобождения предпринимателем занимаемого помещения..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.03.2011 N Ф03-214/2011 по делу N А59-2157/2010
"...Комитет, ссылаясь на то, что договор по окончании его действия в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок, направил в адрес арендатора уведомление от 25.12.2009 N 07-3173/09 об отказе от договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, просил освободить земельный участок площадью 9532 кв. м, кадастровый номер 65:01:0602007:60.
Неосвобождение земельного участка послужило основанием для обращения Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области (ранее - Комитет по управлению государственным имуществом Сахалинской области) в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что по окончании срока действия договора арендатор продолжил пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, обоснованно признали его возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в случае, если договор считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Соблюдение данной процедуры свидетельствует о прекращении договора аренды по истечении установленного срока.
В этой связи суды, оценив согласно ст. 71 АПК РФ уведомление ответчика (письмо от 25.12.2009 N 07-3173/09) об отказе от договора, освобождении земельного участка, приняв во внимание установленные по делу обстоятельства: отсутствие доказательств о продлении договора аренды, об освоении земельного участка, руководствуясь ст. ст. 610, 622 ГК РФ, сделали обоснованный вывод о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска, обязав Сахалинский региональный общественный фонд "Мусульманин" освободить и передать Министерству названный земельный участок..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.12.2010 N Ф03-9187/2010 по делу N А51-9424/2010
"...По окончании срока действия спорного договора ООО "Петрович и Компания" продолжало пользоваться арендуемым имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно, в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ, как правильно указал истец, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Письмом от 10.03.2010 N 28/1-1068 управление направило в адрес общества предупреждение об одностороннем отказе от договора и необходимости передачи в течение трех месяцев арендуемых помещений истцу. Данная претензия ООО "Петрович и Компания" оставлена без ответа, помещения не были возвращены по акту ответчиком.
В соответствии с правилами пункта 2 статьи 621, пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Таким образом, поскольку на момент обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском (16.06.2010) трехмесячный срок, установленный статьей 621 ГК РФ и указанный арендодателем в уведомлении от 10.03.2010 N 28/1-1068, истек, арбитражный суд при подготовке дела к судебному разбирательству должен был исследовать вопрос о прекращении действия договора в силу указанных обстоятельств, поскольку в этом случае договор не может быть расторгнут, в том числе и в судебном порядке.
В этой связи вывод суда о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора и оставлении иска без рассмотрения является ошибочным. Кроме того, в результате прекращения договора для арендодателя наступают правовые последствия в виде требования о возврате имущества, переданного по сделке..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.08.2010 N Ф03-4840/2010 по делу N А59-6613/2009
"...Арбитражный суд, исследовав материалы дела, установил, что договор аренды земельного участка от 16.10.2000 N 2145/572 был возобновлен на неопределенный срок, поскольку после истечения срока действия данного договора предприниматель Ан Сун Бог продолжала пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя. При этом судом установлено, что Департамент на основании статьи 610 ГК РФ надлежащим образом предупредил предпринимателя Ан Сун Бог о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
С учетом установленных обстоятельств и принимая во внимание тот факт, что суду не представлены доказательства возврата спорного земельного участка арендодателю, правомерен вывод судов об удовлетворении иска и обязании предпринимателя Ан Сун Бог освободить спорный земельный участок..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.05.2010 N Ф03-3342/2010 по делу N А73-13851/2009
"...Как следует из материалов дела, 01.10.2004 между администрацией Мирненского сельского муниципального образования (арендодатель) и предпринимателем С.А. Бекешевым (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2 000 кв. м, расположенный в с.Мирное, ул.Клубная, для хранения автотранспорта и шиномонтажа, на срок 3 года.
По истечении срока действия договора в отсутствие возражений арендодателя арендатор продолжил пользоваться земельным участком, что в силу п. 2 статьи 621 ГК РФ свидетельствует о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок. При этом в соответствии с п. 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Арендодатель уведомлением от 22.04.2009 N 1-19/213 известил арендатора о расторжении договора, полагая, что договор от 01.10.2004 прекратил свое действие с 17.07.2009, при этом арендатор не возвратил земельный участок, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении спора суд, установив факт возобновления договора от 01.10.2004 на неопределенный срок, приняв во внимание уведомление от 22.04.2009, с учетом требований п. 2 статьи 610, п. 2 статьи 621 ГК РФ сделал обоснованный вывод о прекращении договора аренды с 17.07.2009.
Выводы суда о возврате земельного участка площадью 2 000 кв. м, расположенного в с. Мирное, ул. Клубная, стороне договора - администрации Мирненского сельского поселения, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, правилам статьи 622 ГК РФ и являются правильными..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.04.2010 N Ф03-1642/2010 по делу N А04-6979/2009
"...Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - КУМИ г.Благовещенска) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Трикотаж" (далее - ООО "Трикотаж") об обязании освободить недвижимое муниципальное имущество площадью 219,5 кв. м, расположенное по адресу: г.Благовещенск, ул.Ленина, 60 и передать его истцу по акту приема-передачи.
По истечении срока действия данного договора аренды арендатор продолжал пользоваться имуществом без возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суды признали договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 1.3 договора, п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Уведомлением от 24.07.2009 N 6977 истец поставил ответчика в известность об отказе от договора аренды с 27.08.2009, которое было получено директором общества.
Поскольку по истечении месячного срока предупреждения о прекращении договора, установленного п. 1.3 договора, арендатор не передал имущество арендодателю по акту приема-передачи, и им не представлено оснований для занятия после 27.08.2009 спорных помещений, то исковые требования удовлетворены судом правомерно в порядке статьи 622 ГК РФ..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.03.2010 N Ф03-1198/2010 по делу N А59-3587/2009
"...15.04.2009 Комитет направил в адрес предпринимателя Цветкова С.А. письмо N 07-891/09, которым уведомил последнего о прекращении договора аренды земельного участка от 06.09.2005 N 7920 по истечении 3-х месяцев с момента уведомления, что явилось основанием для обращения предпринимателя Цветкова С.А. в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Арбитражный суд, исследовав материалы дела, установил, что договор аренды земельного участка от 06.09.2005 N 7920 был возобновлен на неопределенный срок, поскольку после истечения срока действия данного договора предприниматель Цветков С.А. продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражении со стороны арендодателя. При этом судом установлено, что Департамент на основании статьи 610 ГК РФ надлежащим образом предупредил предпринимателя Цветкова С.А. о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Поскольку суду не представлены доказательства возврата спорных земельных участков арендодателю, суд на основании статьи 622 ГК РФ признал требование Комитета об обязании предпринимателя Цветкова С.А. освободить земельные участки обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной инстанцией не установлено..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.03.2010 N Ф03-1117/2010 по делу N А59-3677/2009
"...02.04.2009 Департамент направил в адрес предпринимателя Захарова С.А. письмо N 2999-014/07, в котором уведомил последнего о прекращении арендных отношений по договору от 18.05.1999 N 1477/2221. При этом предложил освободить спорный земельный участок не позднее чем через три месяца с момента получения данного уведомления и передать его Департаменту, а также убрать с данного земельного участка установленный киоск.
При разрешении спора суд установил, что в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды земельного участка от 18.05.1999 N 1477/2221 возобновлен на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Направленное уведомление арендодателя об отказе от договора N 1477/2221 согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ получено арендатором 10.04.2009.
В этой связи суд с учетом названных норм права сделал обоснованный вывод о прекращении договора аренды земельного участка от 18.05.1999 N 1477/2221 и в силу статьи 622 ГК РФ об обязанности арендатора - предпринимателя Захарова С.А. вернуть арендодателю имущество - земельный участок площадью 93 кв. м, кадастровый номер 65:01:07 03 001:0032..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.02.2010 N Ф03-7957/2009 по делу N А59-333/2009
"...Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 21.12.2001 аренды нежилого помещения, площадью 336,1 кв. метров, согласно плану-схеме, в здании, расположенном по адресу: г.Южно-Сахалинск, Аэропорт, для использования под склад. Срок аренды с 01.01.2002 по 01.01.2007 (пункт 1.3 договора).
Из материалов дела судом установлено, что по окончании срока действия договора, арендуемые помещение не были освобождены арендатором, и ни одна из сторон договора аренды не заявила о прекращении договорных отношений. Следовательно, как правильно указал суд, в силу части 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды от 21.12.2001 считается продленным на неопределенный срок.
Письмом N 17-1/677 от 12.09.2008 истец в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ уведомил ответчика об отказе от исполнения договора аренды от 21.12.2001, что подтверждается квитанциями об уведомлении от 13.09.2008 (л.д. 21, 22).
Поскольку по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком от истца соответствующего уведомления, договор аренды от 21.12.2001 прекратился, и иных оснований для пользования спорными помещениями не представлено, то исковые требования о понуждении закрытого акционерного общества "Топливно-обеспечивающая компания" возвратить арендованное имущество удовлетворены судом правомерно в порядке статьи 622 ГК РФ..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.12.2009 N Ф03-7734/2009 по делу N А51-272/2008
"...Спор возник из договора от 30.05.2006 N 1/06 со сроком действия до 31.08.2006, заключенного между Росархивом как уполномоченным органом в отношении федерального имущества, закрепленного за подведомственными федеральными учреждениями, и Госархивом Приморского края, на аренду нежилых помещений общей площадью 2220,4 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Алеутская, д. 10а.
Судами установлено, что истец письмом от 24.01.2007 предупредил ответчика о расторжении договора от 30.05.06 N 1/06 по истечении трех месяцев с момента вручения уведомления и указал на необходимость освобождения помещений. Однако ответчик данное требование не исполнил.
В этой связи арбитражные суды, правильно применив положения статей 450, 610, 622 ГК РФ, обоснованно признали договор аренды от 30.05.2006 расторгнутым с 26.04.2007 и, правомерно отказав в удовлетворении требования о его расторжении, обязали ответчика возвратить истцу арендуемые помещения..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.11.2009 N Ф03-6119/2009 по делу N А59-625/2009
"...Как следует из материалов дела, 12.05.2004 между ДАГУН г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и предпринимателем Ри Хи Дя (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 5252, согласно которому арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 69 кв. м, расположенный в г. Южно-Сахалинске, северо-восточнее пересечения Коммунистического проспекта и ул.Ленина, под существующий торговый павильон "Цветы", на срок, с учетом дополнительного соглашения, до 31.03.2005.
По истечении указанного срока предприниматель продолжил пользоваться указанным земельным участком, в связи с чем арендодатель, ссылаясь на действие договора N 5252, п. 2 ст. 610 ГК РФ, письмом от 28.08.2008 N 81963 уведомил арендатора об отказе от договора N 5252, предложив по истечении трехмесячного срока с момента получения уведомления освободить земельный участок и передать его Департаменту.
При разрешении спора суд установил, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды земельного участка от 12.05.2004 N 5252 после окончания срока его действия - 31.03.2005 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Направленное уведомление арендодателя об отказе от договора N 5252 согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ получено арендатором 19.09.2008.
В этой связи суд с учетом названных норм права сделал обоснованный вывод о прекращении с 19.12.2008 договора аренды земельного участка от 12.05.2004 N 5252 и в силу ст. 622 ГК РФ об обязанности арендатора - индивидуального предпринимателя Ри Хи Дя вернуть арендодателю имущество - земельный участок площадью 69 кв. м, кадастровый номер 65:01:07 03 002:0095..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.05.2016 N Ф04-2215/2016 по делу N А75-9551/2015
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным между департаментом (арендодателем) и Примовым Ф.С. (арендатором) договором аренды земельного участка на срок с 28.03.2005 по 28.02.2006 (11 месяцев) арендодатель передал в пользование арендатора земельный участок площадью 4 631 кв. м, расположенный по адресу: г. Нефтеюганск, Пионерная зона, ул. Сургутская, возле строений N 9, 10.
По истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны департамента, вследствие чего договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Письмом от 23.03.2015 N 2819/15-0 департамент уведомил Примова Ф.С. об отказе договора аренды и сообщил, что договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев со дня получения уведомления. Также в данном письме истец предложил ответчику по истечении указанного срока освободить земельный участок от торговых павильонов и передать его по акту приема-передачи.
Названное уведомление получено предпринимателем 01.04.2015, что подтверждается почтовым отправлением N 33114. Следовательно, предприниматель должен был освободить спорный земельный участок после 01.07.2015.
Установив факты возобновления договора на неопределенный срок, направления арендодателем в адрес арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора и получения предпринимателем уведомления, суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды с 01.07.2015 прекратил свое действие.
Так как Примов Ф.С. добровольно не освободил земельный участок, а иных правовых оснований для его занятия не установлено, суды правомерно удовлетворили требование департамента об обязании ответчика передать истцу земельный участок, ранее предоставленный по договору аренды..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.04.2016 N Ф04-1110/2016 по делу N А46-3704/2015
"...Из материалов дела следует, что между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 07.09.2007 N Д-Ц-25-7058 (далее - договор), предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:090106:0259, общей площадью 1748 кв. м, местоположение которого установлено в 12 м западнее относительно 2-этажного кирпичного здания, имеющего почтовый адрес: Центральный административный округ, г. Омск, ул. Лермонтова, д. 93, сроком на 3 года, для размещения мини-рынка. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Извещением от 01.04.2014 департамент отказался от договора, известив об этом предпринимателя.
Использование предпринимателем земельного участка после отказа арендодателя от договора и прекращения его действия послужило основанием для предъявления истцом в суд настоящего иска.
Установив факты возобновления договора на неопределенный срок, направления арендатором в адрес арендодателя уведомления об одностороннем отказе от договора, получения предпринимателем уведомления, суды пришли к правильному выводу о том, что договор прекратил свое действие.
Поскольку предприниматель добровольно не освободил земельный участок, площадью 398,45 кв. м, а иных правовых оснований для его занятия не установлено, суды правомерно удовлетворили требование департамента об обязании ответчика освободить данный участок от расположенных на нем временных объектов путем их демонтажа и вывоза.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
С учетом изложенного довод жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора подлежит отклонению..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.04.2016 N Ф04-974/2016 по делу N А81-3167/2015
"...Из материалов дела следует, что на основании распоряжения первого заместителя Главы администрации города Новый Уренгой от 26.11.2010 N 861-АВС между администрацией города Новый Уренгой и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка от 26.11.2010 N НУ-6165 (далее - договор), по условиям которого департамент (арендодатель) предоставил предпринимателю (арендатор) в аренду земельный участок, занятый павильоном, в границах, указанных в плане земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (приложение 1). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.12.2010.
Срок аренды установлен сторонами в пункте 2.1 договора с 26.11.2010 до 26.11.2013.
Департаментом 16.12.2013 вручено предпринимателю уведомление от 10.12.2013 N 301-12/12760-03 о расторжении договора по истечении трех месяцев со дня его получения, а также о необходимости проведения демонтажа павильона.
Неисполнение предпринимателем требований об освобождении земельного участка явилось основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Установив факты возобновления договора на неопределенный срок, направления арендодателем в адрес арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора, получения предпринимателем уведомления, суды пришли к правильному выводу о том, что договор прекратил свое действие.
Так как предприниматель добровольно не освободила земельный участок, а иных правовых оснований для его занятия не установлено, суды правомерно удовлетворили требование департамента об обязании ответчика освободить его от павильона..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.01.2016 N Ф04-27703/2015 по делу N А46-4741/2015
"...Из материалов дела видно, что между Департаментом недвижимости администрации города Омска (арендодатель) и ИП Козыревым С.В. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 25.06.1999 N Д-Ц-1-63-1947 (далее - договор).
Предметом договора являлся земельный участок общей площадью 29,10 кв. м, расположенный по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 175.
Согласно пункту 9.3 договора срок его действия был установлен сторонами с 01.06.1999 по 01.06.2001.
В адрес арендатора 18.12.2013 было направлено извещение об отказе от договора, в котором указано, что по истечении трехмесячного срока договор будет считаться расторгнутым и арендатор обязан освободить земельный участок от имущества и сооружений и привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования.
Сославшись на то, что на момент подачи настоящего иска предприниматель не исполнил обязательства по возврату земельного участка, предоставленного по договору, и продолжает его использовать, что подтверждается актом обследования земельного участка от 16.12.2014 N 607-ц, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что в связи с использованием ответчиком спорного земельного участка по окончании срока действия договора и отсутствием возражений со стороны департамента договор был возобновлен на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что представленное истцом извещение об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, является основанием для прекращения арендных правоотношений и возвращения арендованного имущества.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая отсутствие законных оснований пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:120101:294, общей площадью 29 кв. м, расположенный в 14 м южнее относительно жилого дома с почтовым адресом: г. Омск, ул. 10 лет Октября, д. 175, апелляционный суд правомерно отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил исковые требования..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.12.2015 N Ф04-27735/2015 по делу N А27-1919/2015
"...Исполнительно-распорядительный орган - администрация города Новокузнецка (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мета-Р" (далее - общество) об обязании освободить земельный участок площадью 577 м2, с кадастровым номером 42:30:0203030:38, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Куйбышева, 17 "А", в Куйбышевском районе, путем демонтажа и вывоза мини-пекарни модульного типа за счет средств ответчика в течение 10-ти дней со дня вступления решения в законную силу. В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок предоставить право осуществить демонтаж и вывоз мини-пекарни в принудительном порядке с взысканием необходимых расходов с общества.
В соответствии с распоряжением администрации от 12.11.1998 N 863 между администрацией (арендодателем) и обществом (арендатором) был заключен договор от 24.11.1998 N 02-201 аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:020330:04, площадью 0,0480 га, сроком на 5 лет, с целевым назначением: для мини-пекарни модульного типа.
Распоряжением администрации от 06.02.2009 N 281 право аренды на земельный участок продлено до 01.02.2010, и управление по земельным ресурсам и землеустройству администрации города Новокузнецка заключило с обществом договор аренды N 02-3474 сроком действия до 01.02.2010.
Пунктом 7.4 договора аренды N 02-3474 предусмотрено, что по истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается возобновленным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом письменно другую сторону за 10 дней.
На обращения общества о продлении договора аренды N 02-3474 комитет письмами от 13.02.2014 N 985-13, от 28.03.2014 N 2531-03, от 23.04.2014 N 3551-03, от 20.02.2015 N 1614/08 ответил отказом, предложив ответчику в течение 10-ти дней с момента направления уведомления освободить земельный участок и привести его в состояние, пригодное для его дальнейшего использования.
Комитет также направил в адрес общества уведомление от 03.06.2014 N 5060-03 об отказе от договора аренды N 02-3474.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из доказанности факта прекращения договора аренды, неосвобождения ответчиком испрашиваемого администрацией земельного участка, на котором функционировал объект мини-пекарни общества.
Установив факты возобновления договора на неопределенный срок, направления арендатором в адрес арендодателя уведомления об одностороннем отказе от договора, получения обществом уведомления, суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды N 02-3474 прекратил свое действие.
Так как общество добровольно не освободило земельный участок, а иных правовых оснований для его занятия не установлено, суды правомерно удовлетворили требование администрации об обязании ответчика освободить его от мини-пекарни..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.12.2015 N Ф04-27433/2015 по делу N А27-1995/2015
"...Общество с ограниченной ответственностью "Гаро Систем" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу Промышленно-инвестиционная компания" (далее - ЗАО "Промышленно-инвестиционная компания") о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2010 N 17/А-10 (далее - договор).
Как установлено судами, в пользовании общества находилась складская площадь 352,2 кв. м в холодном складе общей площадью 419,7 кв. м, расположенная в нежилом 1-этажном здании.
Письмом от 21.01.2015 общество уведомило ответчика о расторжении договора аренды. Факт получения письма об отказе от договора подтвержден материалами дела.
ЗАО "Промышленно-инвестиционная компания" в письме от 26.01.2015 указало, что договор будет считаться расторгнутым с 22.04.2015 на основании одностороннего отказа общества от 21.01.2015.
На основании требований статей 450, 610 ГК РФ суды пришли к обоснованному выводу о том, что спорный договор считается расторгнутым с 22.04.2015.
При изложенных обстоятельствах суды правомерно отказали обществу в удовлетворении иска о расторжении договора.
Судом кассационной инстанции не установлено нарушений, определенных статьей 288 АПК РФ в качестве оснований для отмены судебных актов..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.10.2014 по делу N А45-23244/2013
"...Как следует из материалов дела, между ОАО "ИПФ" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды от 01.03.2010 N 10/2010, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство передать арендатору нежилое помещение - здание (кузница) по адресу: г. Новосибирск, ул. Арбузова, д. 4/29, кадастровый номер 54:35:091295:26:03 площадью 43,6 кв. м, в том числе комната N 1 площадью 27,6 кв. м, N 2 площадью 5,3 кв. м, N 3 площадью 4,7 кв. м, N 4 площадью 6,0 кв. м (далее - здание (кузница), холодную пристройку площадью 15 кв. м, с целевым использованием под склад ритуальной продукции, и прилегающую территорию на земельном участке площадью 918,0 кв. м.
По окончании срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями в отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Ссылаясь на предоставленное пунктом 7.3 договора право отказа от исполнения договора, общество письмом от 26.03.2013 N 48/368 уведомило предпринимателя об отказе от исполнения договора.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ в случаях, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Судами установлено, что общество надлежащим образом уведомило предпринимателя письмом от 26.03.2013 N 48/368 о прекращении действия договора аренды, предложив освободить арендуемое имущество и передать его арендодателю.
Указанное письмо получено предпринимателем 02.04.2013, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.
Таким образом, в связи с односторонним отказом общества от дальнейшего исполнения спорного договора аренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ данный договор прекратил свое действие.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку данная обязанность предпринимателя после прекращения договора аренды не была исполнена, требования общества об освобождении и передаче спорного недвижимого имущества правомерно удовлетворены судами..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.07.2014 по делу N А75-7180/2013
"...Уведомлением от 08.08.2012 N Исх.-6750/12 департамент отказал предпринимателю Кичиковой Э.К., занимавшей земельный участок на основании договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в продлении этого договора и потребовал освободить земельный участок в срок до 20.10.2012 посредством передачи его истцу по передаточному акту.
Поскольку Кичикова Э.К. не освободила земельный участок, истец предъявил в суд настоящий иск.
Суды первой и апелляционной инстанций учли состоявшееся по окончании срока действия договора его возобновление на неопределенный срок согласно статье 621 ГК РФ и, сославшись на прекращение договора аренды в связи с отказом истца от договора в порядке статьи 610 ГК РФ, выразившимся в направлении 08.08.2012 арендатору соответствующего уведомления и предложения об освобождении участка до 20.10.2012, а также на отсутствие доказательств освобождения ответчиком земельного участка, удовлетворили заявленные требования.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.
Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, в том числе договор аренды, уведомление департамента от 08.08.2012 N Исх.-6750/12, руководствуясь пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суды пришли к обоснованному выводу о фактическом прекращении действия договора аренды, который был возобновлен на неопределенный срок, в связи с отсутствием у арендодателя намерений на продление рассматриваемого договора или заключение нового договора аренды в отношении спорного земельного участка, что выразилось в изъявлении департаментом своей воли на отказ от договора путем извещения арендатора об освобождении земельного участка по истечении трех месяцев со дня получения уведомления.
Несогласие Кичиковой Э.К. с выводом судов в отношении постановления от 06.10.2003 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-140-А/03 и с выводом судов о том, что ею ненадлежащим образом исполнялись обязательства по договору аренды, также не принимается во внимание, так как направлено на переоценку доказательств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 АПК РФ).
Более того, для отказа от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, надлежащее или ненадлежащее исполнение договора аренды в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, поскольку закон не ставит данный отказ в зависимость от каких-либо обстоятельств..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.10.2013 по делу N А03-1002/2013
"...Из материалов дела следует, что 03.11.2009 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2278-ж-09 (далее - договор), в соответствии с которым ответчику предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов в кадастровом квартале 22:63:040418, площадью 3,40 кв. м, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр. Социалистический, д. 128 (в районе дома) для временной установки лотка по продаже косметики. Договор заключен сроком с 03.11.2009 до 30.12.2009.
11.01.2013 администрация направила предпринимателю уведомление N 21 о расторжении договора на основании пункта 4.1.2 договора и освобождении земельного участка от торгового объекта в течение 10 дней с момента получения уведомления. Указанное уведомление получено ответчиком 14.01.2013.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В пункте 2 статьи 610 ГК РФ закреплено право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как установлено судами, и подтверждено материалами дела, после 30.12.2009 предприниматель продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражения со стороны администрации, следовательно договор был возобновлен на неопределенный срок.
Пунктом 4.1.2 договора предусмотрено, что арендодатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора путем направления арендатору соответствующего уведомления. Договор будет считаться расторгнутым по истечении 10 календарных дней со дня направления уведомления об отказе от исполнения настоящего договора в адрес арендатора.
Исходя из положений вышеуказанных статей гражданского законодательства, установив на основании исследования и оценки представленных сторонами доказательств, что предпринимателем получено уведомление от 11.01.2013 N 21, из содержания которого следует воля истца на прекращение отношений по использованию ответчиком спорного участка и его освобождение, суды пришли к правомерному выводу о прекращении договора с 14.04.2013..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.07.2013 по делу N А46-31107/2012
"...После окончания срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Главное управление письмом от 20.04.2012 N 02-01-4145 уведомило ответчика о том, что арендодатель на основании обращения прокуратуры Центрального административного округа города Омска о выявлении факта осуществления предпринимателем Мехтиевым Б.А. незаконной игорной деятельности на арендуемом земельном участке отказывается от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, и договор аренды по истечении трехмесячного срока будет считаться расторгнутым, кроме того, предложило арендатору освободить земельный участок от имущества, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования.
Неисполнение предпринимателем обязательства по возврату арендуемого земельного участка явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Поскольку доказательства освобождения предпринимателем земельного участка в деле отсутствуют, к моменту обращения арендодателя в суд (19.11.2012) три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, то требования истца удовлетворены на законных основаниях..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.11.2012 по делу N А75-9696/2011
"...Апелляционный суд, оценив обстоятельства дела, основываясь на нормах статьи 622, пунктов 1 и 2 статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу о наличии у предпринимателя обязанности по освобождению арендуемого имущества. При этом исходил из того, что спорный договор аренды прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения, у предпринимателя отсутствуют правовые основания для использования земельного участка.
В материалы дела представлено письмо от 11.08.2009 N 01-23-8223 об отказе от договора аренды, в котором предпринимателю предложено освободить спорный земельный участок и сдать его.
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что в соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды от 07.06.2005 считается расторгнутым, предприниматель использовал спорный земельный участок после расторжения договора, доказательств наличия зарегистрированного права собственности на постройки, расположенные на данном участке, в материалы дела не представлены. Следовательно, ответчик обязан передать земельный участок по акту приема-передачи Департаменту..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.06.2012 по делу N А46-8623/2011
"...Сторонами 01.04.2010 было подписано дополнительное соглашение N 2, согласно которому срок договора аренды продлен с 01.04.2010 по 01.03.2011.
По истечении указанного срока арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендуемым помещением, следовательно, договор аренды N 0-706 от 01.11.2007 после 01.03.2011 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц
Следовательно, пункт 5.6 договора, предусматривающий право арендодателя в случае возобновления договора на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ прекратить действие договора после предупреждения об этом арендатора за один месяц, соответствует требованиям действующего законодательства. Письмом от 16.03.2011 за N 01-36/249 ФГОУ ВПО "ОГИС" уведомило ответчика о прекращении действия договора с 01.04.2011. Письмо арендатором получено 16.03.2011.
Расторжение договора отлично от права на односторонний отказ от его исполнения, поскольку односторонний отказ от договора производится без обращения в суд, и соответственно, в силу самого факта его осуществления договор считается прекратившим свое действие.
Поскольку ОАО "Вымпел-Коммуникации" не возвратило арендованные площади в помещении по адресу: город Омск, ул. Певцова, дом 13, УЛК-1, то требования истца о возврате имущества обоснованно удовлетворены судом первой инстанции..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2011 по делу N А67-515/2011
"...Впоследствии Департамент уведомлением от 29.07.2010 N 01-01-18/91932 известил предпринимателя Чернову И.П. об отказе от исполнения указанного договора аренды земельного участка от 15.03.2005 N ТО-21-15239, поскольку земельный участок находится в охранной зоне инженерных коммуникаций, стоящих на балансе ЗАО "Томский трикотаж" и планировании в 2010 году капитального ремонта инженерных сетей.
Поскольку договор аренды земельного участка согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок при отсутствии возражений арендодателя после истечения срока действия договора и продолжения его использования арендатором, каждая из сторон в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
В ходе рассмотрения требования Департамента о принудительном освобождении земельного участка от временного сооружения суд первой инстанции на основании правильной оценки предоставленных доказательств обоснованно установил, что после отказа арендодателя арендатор не произвел его возврат в установленном порядке.
Исходя из содержания статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанностью арендатора при прекращении договора аренды является возврат арендодателю полученного имущества в состоянии обусловленном договором.
Суд апелляционной инстанции на законном основании поддержал решение суда первой инстанции об обязании предпринимателя Чернову И.П. освободить земельный участок..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.09.2011 по делу N А45-11865/2010
"...После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что в соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возобновлении договора аренды от 01.09.2005 N 021395-015 на тех же условиях на неопределенный срок.
10.03.2010 истец вручил ответчику уведомление от 25.01.2010 N 31/06-366 об отказе от договора аренды в одностороннем порядке и необходимости в срок до 03.05.2010 освободить занимаемые нежилые помещения.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор аренды от 01.09.2005 считается расторгнутым с 10.06.2010, поскольку односторонний отказ департамента от исполнения договора осуществлен в соответствии с законом и является самостоятельным юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Доказательств возврата арендованных помещений арендодателю арендатором не представлено, в связи с чем суд правомерно удовлетворил требование департамента об обязании индивидуального предпринимателя Турутина А.В. освободить занимаемые нежилые помещения..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.08.2011 по делу N А67-7749/2010
"...Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по делу, суды признали договор аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок и установили, что арендодателем соблюден предусмотренный законом порядок предупреждения арендатора об отказе от договора аренды. Письмо арендодателя от 19.08.20110 N 21-01-12/2950 о расторжении договора с 01.12.2010 получено ответчиком 10.09.2010, о чем свидетельствует уведомление о вручении.
В силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 16092/10, прекращение договора аренды в соответствии с названными законодательными нормами, является основанием для освобождения арендатором арендуемого им объекта.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили иск об обязании ПК "Экспресс" освободить переданный ему в аренду земельный участок..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.08.2011 по делу N А67-6563/2010
"...После истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Полагая, что ответчик чинит препятствия в осуществлении торговли, нарушает право на использование торгового павильона по прямому назначению, Чернова И.П. обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что договор аренды земельного участка является расторгнутым, Чернова И.П. не владеет земельным участком на законном основании, нахождение временного сооружения на земельном участке является незаконным, чинимые ответчиком препятствия не нарушают законных прав и интересов истца.
Выводы судов соответствуют закону и материалам дела..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.2011 по делу N А46-9761/2010
"...20.01.2010 года Управление направило Ломовой Т.В. шесть уведомлений об отказе от вышеперечисленных договоров аренды земельных участков и об освобождении земельных участков.
Неисполнение требования об освобождении земельных участков послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Арбитражные суды, удовлетворяя исковые требования, исходили из установленной статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендатора возвратить арендодателю переданные по договорам аренды земельные участки при прекращении договоров.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Из содержания договоров не усматривается, что сторонами был предусмотрен иной, отличный от установленного указанной нормой Гражданского кодекса Российской Федерации, порядок.
Довод Предпринимателя о том, что она не была надлежащим образом уведомлена об отказе от договоров аренды, был рассмотрен судами, получил надлежащую правовую оценку и обоснованно отклонен. При этом суды исходили из того, что Ломова Т.В. была надлежащим образом уведомлена об отказе арендодателя от договоров аренды, поскольку извещения были направлены по адресу в соответствии с регистрацией по месту жительства..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.05.2011 по делу N А75-5424/2010
"...Впоследствии Администрация уведомлением от 10.10.2007 N СГ-4425 известила предпринимателя Гараева А.Г. об отказе от исполнения указанного договора аренды земельного участка от 07.11.2006 N 542-с.
Поскольку договор аренды земельного участка согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок при отсутствии возражений арендодателя после истечения срока действия договора и продолжения его использования арендатором, каждая из сторон в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
В ходе рассмотрения требования Администрации о принудительном освобождении земельного участка суд первой инстанции на основании правильной оценки предоставленных доказательств обоснованно установил, что после отказа арендодателя предприниматель Гараев А.Г. не произвел его возврат в установленном порядке.
Суд апелляционной инстанции на законном основании поддержал решение суда первой инстанции об обязании предпринимателя Гараева А.Г. освободить и передать Администрации земельный участок..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.05.2011 по делу N А67-5238/2010
"...Судом первой инстанции установлено, что после истечения срока аренды ЗАО "Белый ангел" продолжало владеть и пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества от 03.12.2008 N 08/112 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.
Суд первой инстанции установил, что в письме от 01.06.2010 N 36/24-2656 Департаментом заявлен отказ от исполнения договора аренды недвижимого имущества от 03.12.2008 N 08/112. Данное письмо получено ЗАО "Белый ангел" 07.07.2010, что подтверждается представленной в материалы дела квитанцией и уведомлением о вручении почтовой корреспонденции, в связи с чем договор аренды недвижимого имущества от 03.12.2008 N 08/112 в настоящее время является расторгнутым.
При таких обстоятельствах, требования Департамента об обязании ЗАО "Белый ангел" освободить нежилое помещение N 39 площадью 24, 3 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Томск, ул. И. Черных, 96, стр. 9, правомерно удовлетворены..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.05.2011 по делу N А03-10029/2010
"...После истечения срока действия договора Главное управление письмом от 07.10.2009 N АН-10769 уведомило ООО "Юрий" об отказе от договора аренды от 05.01.2000 N 5995 и необходимости освободить земельный участок.
С учетом продолжения использования арендатором имущества после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд первой инстанции на основании статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал правильный вывод о возобновлении действия договора аренды от 05.01.2000 N 5995 на тех же условиях на неопределенный срок.
Из положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, путем предупреждения арендатора за три месяца. При прекращении договора аренды обязанностью арендатора согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации является возврат арендодателю полученного имущества в состоянии обусловленном договором.
Поскольку ООО "Юрий" не подтвердил достоверными доказательствами возврат земельного участка и внесение арендной платы в период с 08.01.2010 по 13.05.2010, суд первой инстанции на законном основании удовлетворил требования о возврате земельного участка, освобождении его от сооружений и иного имущества, приведении земельного участка в состояние, пригодное для дальнейшего использования и передаче Главному управлению по акту приема-передачи, а также взыскании 67 879 рублей 22 копеек задолженности..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.01.2011 по делу N А46-7651/2010
"...В связи с использованием земельного участка арендатором и отсутствием возражений со стороны арендодателя договор был продлен на неопределенный срок.
Письмом от 26.11.2009 N 0201/10168 ООО "Спартак" было извещено об отказе Главного управления по земельным ресурсам Омской области от договора с указанием, что по истечении трехмесячного срока договор будет считаться расторгнутым.
В связи с тем, что ответчик земельный участок не возвратил, Главное управление по земельным ресурсам Омской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, свидетельствующие об отказе арендатора от договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив факт использования ответчиком земельного участка после прекращения договора, арбитражный суд правомерно удовлетворил требования истца об обязании ответчика возвратить земельный участок..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.2010 по делу N А46-2209/2010
"...Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд сослался на то, что заявление истца о взыскании суммы неустойки является новым требованием с самостоятельным предметом и основаниями, которые ранее не были заявлены, в связи с чем не подлежали принятию к производству суда. Также апелляционная инстанция указала на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что дополнительными соглашениями не была изменена арендная стоимость. Сославшись на имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие у предпринимателя задолженности по арендной плате, неправомерность взыскания с ответчика 613 755 руб. и отсутствие оснований для расторжения договора по указанным истцом основаниям. Кроме того, апелляционный суд пришел к выводу, что поскольку истец в период действия договора, заключенного на неопределенный срок, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации выразил свое намерение прекратить арендные отношения, то данный договор является прекращенным и для прекращения арендных отношений не требуется признания данного обстоятельства судом.
Суд кассационной инстанции находит выводы апелляционного суда законными и обоснованными..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.07.2010 по делу N А45-26919/2009
"...14.04.2009 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 08.04.2009 N 01-31-1182 об отказе от договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с 03.07.2009.
Поскольку ответчик не освободил спорный земельный участок в установленный срок, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу, что Сандомирская А.Ю. на момент предъявления требований об освобождении спорного земельного участка законных оснований для его использования не имела, в связи с чем, удовлетворили иск.
При этом суды исходили из того, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения предпринимателем уведомления о расторжении договора, направленного истцом ответчику по адресу, указанному в договоре аренды (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, при принятии обжалуемых судебных актов судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для их отмены отсутствуют..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.07.2010 по делу N А70-9919/2009
"...Поскольку по истечении срока действия договора от 14.09.2007 ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком, возражений со стороны арендодателя заявлено не было суды пришли к выводу, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Департаментом в адрес ответчика были направлены уведомления от 02.02.2009 N 879/17-2, от 13.05.2009 N 4820/17-2 с требованием освободить земельный участок в связи с истечением срока договора от 14.09.2007.
Оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что договор от 14.09.2007 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с даты направления уведомлений, суды обоснованно в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возложили обязанность на предпринимателя освободить занимаемый им земельный участок путем демонтажа и вывоза имущества..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.06.2010 по делу N А75-2888/2009
"...Требование арендодателя мотивировано расторжением договора аренды земельного участка от 25.10.2005 N 350/01 в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку арендатор после истечения срока действия договора аренды продолжал пользоваться арендованным имуществом, суд первой инстанции на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал правильный вывод о возобновлении договора аренды от 25.10.2005 N 359/01 на тех же условиях на неопределенный срок.
Однако впоследствии Департамент уведомлением от 24.10.2008 N 12089 предупредил арендатора о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента его получения.
Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендатора при прекращении договора аренды возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и на законном основании удовлетворил требование Департамента об обязании ООО "Юграавтотранс" освободить арендованный земельный участок.
Суд апелляционной инстанции правомерно поддержал выводы суда первой инстанции..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.04.2010 по делу N А70-5698/2008
"...Из материалов дела видно, что на основании распоряжения Администрации от 12.01.1994 между Администрацией (арендодателем) и ТООООВОА (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 21.03.1994 N 32/30, по условиям которого в аренду на срок с 12.01.1993 по 12.01.1998 предоставлен земельный участок площадью 0,8746 га, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, для размещения существующей открытой платной стоянки по ул. Энергетиков.
В связи с изменением распоряжением Администрации от 31.05.1999 N 1581 площади арендуемого земельного участка между Администрацией и ТООООВОА заключен договор аренды от 20.07.1999 N 299/20 земельного участка площадью 8483 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, для размещения существующей автостоянки на срок с 13.01.1998 по 12.01.2001.
При рассмотрении дела судом установлено, что уведомлением от 23.10.2003, направленным Администрацией, ТООООВОА было извещено о расторжении договора аренды от 20.07.1999, с указанием в срок до 01.02.2004 освободить земельный участок. Уведомление получено истцом 27.10.2003. Письмом от 25.05.2006 Департамент вновь потребовал освободить занимаемый участок в связи с расторжением договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В связи с этим суды пришли к обоснованному выводу, что договор аренды земельного участка от 21.03.1994 в редакции договора аренды земельного участка от 20.07.1999 прекратил свое действие с 01.02.2004..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2010 по делу N А03-6224/2009
"...Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что договор аренды от 01.06.2008 N 1779 нежилого помещения, общей площадью 668,65 кв. м, расположенного по адресу: город Рубцовск, улица Октябрьская, 6, заключенный между администрацией города Рубцовска и ООО "Фортуна", в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок.
Судами также установлено, что общество уведомлением от 30.04.2009 известило предпринимателя об истечении 30.04.2009 действия договора субаренды и предложило освободить занимаемое помещение. Факт получения этого уведомления предпринимателем признан судом доказанным, поскольку на него имеется письменный ответ указанного лица.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о прекращении действия договора субаренды и, соответственно, о возникновении у предпринимателя предусмотренной статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности возвратить арендованное имущество, в связи с чем приняли законный и обоснованный судебный акт об обязании предпринимателя А.В. Колесникова освободить занимаемое помещение..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.02.2010 по делу N А27-8686/2009
"...Из материалов дела видно, что между КУМИ г. Кемерово (арендодатель) и предпринимателем Сидоруком С.Н. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 17.03.2004 N 04-0092 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 49,0 кв. м из земель поселений с кадастровым номером 42:24:050121:108, расположенный по адресу: г. Кемерово, Центральный район, ул. 50 лет Октября, юго-восточнее дома N 26, для временного размещения торгового павильона.
По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Письмом от 14.05.2009 КУМИ г. Кемерово уведомил предпринимателя Сидорука С.Н. о расторжении в одностороннем порядке договора аренды и прекращении арендных отношений с 30.05.2009.
Арбитражный суд, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение в силе, исходили из того, что договор прекратил свое действие с 01.06.2009.
Суд кассационной инстанции считает выводы судебных инстанций правомерными, исходя из следующего..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.11.2009 по делу N А46-11071/2009
"...Поскольку по истечении срока договора аренды ООО "Печать-информ" продолжало пользоваться земельным участком в отсутствии возражений арендодателя, суд первой инстанции обоснованно признал договор аренды земельного участка от 25.04.2000 N Д-Ц-1-64-8000476 возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В последующем департамент недвижимости администрации г. Омска письмом от 17.11.2003 N 07-01/22159 известил ООО "Печать-информ" об отказе от договора аренды земельного участка от 25.04.2000 N Д-Ц-1-64-8000476 и прекращении его действия по истечении трех месяцев с момента получения настоящего письма, указав на необходимость освобождения арендованного земельного участка.
Актом обследования земельного участка от 08.06.2009 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:04 01 16:0039 используется ООО "Печать-информ" путем размещения на нем временного торгового павильона при отсутствии заключенного договора аренды или иных правоустанавливающих документов на земельный участок.
Управление по земельным ресурсам, ссылаясь на отсутствие у ООО "Печать-информ" правовых оснований для использования спорного земельного участка с кадастровым номером 55:36:04 01 16:0039, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении этого земельного участка.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Поскольку общество продолжало пользоваться земельным участком в отсутствии правоустанавливающих документов, что подтверждается актом обследования земельного участка от 08.06.2009, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковое требование управления по земельным ресурсам об освобождении земельного участка..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.10.2009 по делу N А46-8662/2009
"...После истечения срока договора аренды арендатор продолжал пользоваться спорным помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Уведомлением от 18.11.2008 N 318, направленным истцом в адрес ответчика в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель известил арендатора об отказе от продолжения действия договора, просил освободить в трехмесячный срок с момента получения уведомления занимаемое помещение и потребовал погасить имеющуюся задолженность по арендной плате.
Поскольку арендатор помещение не освободил, истец предъявил настоящий иск.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что договорные отношения между сторонами прекращены и в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан возвратить арендодателю его имущество.
При изложенных обстоятельствах истцом соблюден установленный статьей 619, пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок досрочного расторжения договора аренды, поскольку возвращение корреспонденции почтовым отделением вследствие истечения срока хранения свидетельствует о том, что ответчик сам не явился за почтовой корреспонденцией. Поэтому суд обоснованно удовлетворил иск Любинского райпо..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.10.2009 по делу N А46-23401/2008
"...По истечении срока действия договора предприниматель продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Управление по земельным ресурсам, основываясь на положениях статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, направило предпринимателю письмо от 26.06.2008 N 02-02/6700 с извещением об отказе от договора аренды от 12.03.1998 N Д-С-1-31-978, который по истечении трехмесячного срока следует считать расторгнутым, и обязало предпринимателя освободить земельный участок от имущества и сооружений, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования.
Поскольку предприниматель не освободил арендуемый земельный участок, управление по земельным ресурсам обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая во внимание получение 28.06.2008 предпринимателем уведомления арендодателя об отказе от договора аренды, аренда спорного земельного участка прекратилась 28.09.2008.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суд признал доказанным факт использования предпринимателем земельного участка после прекращения договора аренды, поэтому, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязал предпринимателя освободить земельный участок и возвратить его управлению по земельным ресурсам..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.11.2016 N Ф05-15528/2016 по делу N А40-228299/15
"...Кроме того, между Департаментом городского имущества города Москвы и ЗАО "ФЦСР" заключены договор аренды земельного участка от 23.04.2004 N М-07-506775 с кадастровым номером 77:07:0005008:100, площадью 10.100 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, улица Большая Филевская, владение 17А, площадью около 3.400 кв. м для целей проектирования и строительства ТП и ДТП с пристроенными помещениями РЭП и ОДС (1-я очередь строительства), площадью около 6.700 кв. м - жилого монолитного дома с 2-уровневой подземной автостоянкой и помещениями соцкультбыта (2-я очередь строительства), сроком до 31.12.2008; договор аренды земельного участка от 09.11.2007 N М-07-508035 с кадастровым номером 77:07:0002004:17, площадью 4.900 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, улица Большая Филевская, владение 4, для целей строительства многоэтажного гаража с двухъярусной подземной частью, сроком до 03.11.2008; договор аренды земельного участка от 09.11.2007 N М-07-508036 с кадастровым номером 77:07:0002004:69, площадью 8.440 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, улица Новозаводская, владение 8/8, корпусы 5-6, корпус 7 для целей строительства жилого дома (корпусы 5-6) и административного здания (корпус 7), сроком до 03.11.2008.
Не согласившись с решениями Департамента городского имущества города Москвы об односторонних отказах от договоров аренды, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Согласно пункту 2.4 аренды земельных участков от 09.11.2007 N М-07-508036, от 09.11.2007 N М-07-508035, от 23.04.2004 N М-07-506775, действие договора прекращается со следующего дня соответствующего месяца и числа последнего года срока, если иное не вытекает из правоотношений сторон согласно законодательству.
С учетом положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договоры аренды земельных участков от 23.04.2004 N М-07-506775, от 09.11.2007 N М-07-508035, от 09.11.2007 N М-07-506036 возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 16092/10.
Департаментом городского имущества города Москвы в соответствии со статьями 407, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в адрес ЗАО "ФЦСР" направлены уведомление от 07.08.2015 N ДГИ-И-35820/15 об отказе от договора аренды земельного участка от 23.04.2004 N М-07-506775; уведомление от 07.08.2015 N ДГИ-И-35819/15 об отказе от договора аренды земельного участка от 09.11.2007 N М-07-508035; уведомление от 07.08.2015 N ДГИ-И-35821/15 об отказе от договора аренды земельного участка от 09.11.2007 N М-07-508036.
Суды установили, что получение ЗАО "ФЦСР" указанных уведомлений подтверждается письмами от 09.09.2015 N 1-1/345-1, от 09.09.2015 N 1-1/344-1, от 09.09.2015 N 1-1/343-1, направленными обществом в адрес Департамента городского имущества города Москвы, в которых арендатор представил свои возражения по вопросу направления указанных уведомлений.
Таким образом, арендодатель воспользовался предусмотренным статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на прекращение договоров аренды, в соответствии с требованиями гражданского законодательства и условиями договора, и в связи с истечением срока его действия, предупредил об этом ЗАО "ФЦСР".
Действующее законодательство не устанавливает ограничений для арендодателя при отказе от возобновленного на неопределенный срок краткосрочного договора аренды земельного участка.
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.05.2016 N Ф05-6937/2016 по делу N А40-129517/15
"...Общество с ограниченной ответственностью "ПЕАН-СВ" (далее - истец, ООО "ПЕАН-СВ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском о признании недействительным уведомления от 29.05.2015 N ДГИ-И-23655/15 о расторжении договора аренды земельного участка от 17.01.2012 N М-06-510481 в одностороннем порядке, признании договора аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив, что предусмотренный законом порядок одностороннего отказа от договора аренды, продленного на неопределенный срок, Департаментом соблюден; уведомлением от 29.05.2015 N ДГИ-И-23655/15 Департамент отказался от договора аренды земельного участка от 17.01.2012 N М-06-510481; факт получения уведомления истцом не опровергнут; из содержания направленного в адрес арендатора уведомления определенно следует наличие воли арендодателя на расторжение договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о прекращении действия договора и отсутствии правовых оснований для признания договора аренды земельного участка действующим.
При этом суды, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", также указали, что, поскольку арендодателем требования пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации соблюдены, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора, продленного на неопределенный срок.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях от 14.07.2011 N 980-О-О, от 24.03.2015 N 563-О, от 29.03.2016 N 572-О, норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.04.2016 N Ф05-3021/2016 по делу N А40-44460/2014
"...Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, между ГУП "Мосавтохолод" (арендодатель) и ООО "Десять x Двенадцать" (арендатор) 29.06.2007 заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания сооружения), находящегося в собственности города Москвы, N 08-380/07 от 27.07.2007 (далее - договор), по условиям которого истец обязался передать в аренду помещения площадью 258,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Генерала Ермолова, д. 14А, стр. 4, в соответствии с документами БТИ, для использования под автосервис, а ответчик принять и оплачивать арендную плату на условиях, установленных договором. Факт передачи ответчику объекта аренды не оспаривается сторонами.
Судами установлено и подтверждено материалами дела, что дополнительным соглашением от 01.04.2011 сторонами подтвержден факт возобновления договора аренды на неопределенный срок и установлен срок отказа от договора в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации - 11 месяцев.
Уведомлением исх. N 181105 от 18.11.2013 истец отказался от договора аренды. Факт получения ответчиком указанного уведомления подтверждается подписью представителя ответчика на уведомлении от 20.11.2013 и письмом ответчика от 16.01.2014.
Право одностороннего отказа от договора предоставлено истцу в силу закона нормами, установленными ст. ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом установленного договором аренды срока такого отказа - 11 месяцев.
Поскольку суды установили, что ответчиком на момент рассмотрения дела нежилые помещения из аренды не возвращены, руководствуясь ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, обоснованно удовлетворили требования ГУП "Мосавтохолод" о выселении ООО "Десять x Двенадцать" из занимаемых помещений..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.03.2016 N Ф05-7294/2015 по делу N А41-35559/14
"...Открытое акционерное общество "Республиканская Строительная Компания" (далее - ОАО "РСК", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТК" (далее - ООО "ТК", ответчик) о признании краткосрочных договоров аренды от 20.03.2007, N 4/1 от 01.10.2007 расторгнутыми с 12.06.2014, обязании освободить занимаемые помещения.
Ответчик по истечении срока договоров продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений арендодателя), в связи с чем суд признал договоры возобновленными на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
07.02.2014 истец направил ответчику уведомление N 02/02 от 06.02.2014 об отказе от краткосрочного договора аренды помещения б/н от 20.03,2007, краткосрочного договора аренды помещения N 4/1 от 01.10.2007 и их прекращении по истечении трех месяцев с даты получения ответчиком уведомления.
Суды в соответствии с вышеназванными нормами права, разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации пришли к правильному выводу о расторжении договоров аренды с 12.06.2014.
Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить помещение арендодателю, которая им не исполнена. Иных оснований для пользования и владения ответчиком спорным помещением суд не установил, решение о выселении ответчика и передаче помещений истцу обоснованно..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.03.2016 N Ф05-20446/2015 по делу N А40-40249/2014
"...Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 26 мая 2000 года между Московским земельным комитетом и ООО "ЛИАНА" (арендатор) заключен договор N М-05-503606 краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым N 770501008012, площадью 165 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Шаболовка, вл. 30/12, предоставленного для использования территории под эксплуатацию торгового комплекса, сроком до 05 января 2004 года.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ООО "ЛИАНА" ссылалось на то, что дополнительным соглашением от 29 декабря 2007 года срок действия договора был продлен до 02 ноября 2009 года.
В то же время, с учетом уточнения требований, истец просил признать недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды N М-05-503606 от 26 мая 2000 года, оформленную уведомлением N 33-ИТ5-164/6/0/28 от 07 февраля 2006 года, а также применить последствия недействительности в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении прав по договору аренды.
Так, при рассмотрении данного спора, суды обеих инстанций установили, что 16 сентября 2011 года Управлением Росреестра по Москве в Единый государственный реестр прав внесена запись за N 77-77-05/007/2011-110 о прекращении прав и обязанностей ООО "ЛИАНА" по договору аренды N М-05-503606 от 26 мая 2000 года.
Данная запись внесена на основании уведомления Департамента земельных ресурсов города Москвы от 07 февраля 2006 года N 33-ИТ5-164/6/0/28 об отказе от договора в связи с истечением срока действия договора аренды, направленным в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы кассационной жалобы, касающиеся отсутствия, по мнению заявителя, оснований для направления уведомления от 07 февраля 2006 года о расторжении договора аренды, также не могут быть приняты.
Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет сторонам право в любое время отказаться от договора, заблаговременно предупредив другую сторону.
Более того, по смыслу нормы пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации закон не связывает факт прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, с обстоятельством получения соответствующего уведомления другой стороной, поскольку из указанной нормы следует обязанность стороны лишь предупредить сторону о намерении прекратить договор.
Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Ввиду этого даже неполучение арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора не может нарушить его права.
Таким образом, ссылки заявителя кассационной жалобы на неполучение оспариваемого уведомления и отсутствие оснований для расторжения договора не имеют правового значения для прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в силу одностороннего отказа от него одной из сторон..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.11.2015 N Ф05-14218/2015 по делу N А40-175928/14
"...Судами установлено, что на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, вл. 6, корп. 3, стр. 2 расположен торговый павильон площадью 45,5 кв. м.
На земельный участок с кадастровым номером 770221015126 по адресу: г. Москва, Бутырская ул., вл. 6, корп. 3, стр. 2 заключен договор аренды от 21.05.2002 N М-02-507681 между Москомземом (в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы) и ответчиком в соответствии с распоряжением Префекта СВАО от 26.04.2002 N 1113, согласно которому участок предоставляется на 5 лет для эксплуатации торгового павильона с выкупом права аренды.
Впоследствии между сторонами заключен договор от 31.05.2007 N М-02-512819 сроком на 4 года 11 месяцев 28 дней на основании распоряжения Префекта СВАО Москвы от 24.05.2007 N 1208.
Ответчик по истечении срока договора продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений истца (арендодателя), в связи с чем суд признал договор возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Суд установил, что уведомлением от 15.01.2014 N ДГИ-И-412/14 арендодатель (Департамент) заявил об отказе от исполнения договора аренды N М-02-512819 от 31.05.2007.
Суд установил, что пунктом 8.2 договора аренды N М-02-512819 от 31.05.2007 предусмотрено, что при возобновлении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе от него отказаться, предупредив другую сторону за 1 месяц.
В подтверждение направления уведомления от 15.01.2014 N ДГИ-И-412/14 в адрес ООО "Бимер Люкс" представлен список почтовых отправлений Департамента со штампом Почты России и почтовая квитанция от 19.01.2014 на отправку заказных отправлений, в том числе ООО "Бимер Люкс" по его юридическому адресу в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, который также указан в договоре аренды в качестве как юридического, так и почтового.
Суд пришел к правильному выводу о том, что арендные правоотношения между сторонами прекращены.
Поскольку, как сказано выше, суд установил, что арендные отношения между сторонами прекращены, ответчиком не исполнена предусмотренная статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды обязанность по возврату объекта аренды арендодателю, наличие иных законных оснований для пользования данным земельным участком не доказано, суд обоснованно удовлетворил заявленное требование об освобождении земельного участка..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.10.2015 N Ф05-13723/2015 по делу N А40-180848/14
"...Общество с ограниченной ответственностью "Тройка" (далее - ООО "Тройка" или истец) 05.11.2014 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Префектуре Центрального административного округа города Москвы (далее - Префектура или ответчик) о признании договора краткосрочной аренды земельного участка от 05.05.2006 N М-01-513373 действующим и об обязании Префектуры заключить (пролонгировать) договор на размещение нестационарного торгового объекта от 03.11.2011 N ЦАО/Красносельское/428.
Воспользовавшись правом на отказ от договора аренды, Департамент направил в адрес истца уведомление от 02.12.2010 N 33-1-2588/10-(0)-1 об отказе от договора аренды. Факт получения истцом указанного уведомления 14.12.2010 подтверждается уведомлением о вручении. Письмом от 22.11.2012 N 33-1-29213/12-(0)-1, направленным в ответ на заявление истца от 15.11.2012 о расторжении договора аренды, Департамент повторно сообщил истцу о том, что земельно-правовые отношения с ним прекращены с указанной даты, приложив ранее направленное уведомление о прекращении договорных отношений.
С учетом вышеизложенных обстоятельств суды пришли к выводу о том, что предусмотренный законом порядок одностороннего отказа от договора аренды, продленного на неопределенный срок, Департаментом был соблюден, и из содержания направленного в адрес арендатора уведомления определенно следует наличие воли арендодателя на расторжение договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому, как указали суды, правовых оснований для признания договора краткосрочной аренды земельного участка от 05.05.2006 N М-01-513373 действующим, не имеется.
В связи с изложенным судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.10.2015 N Ф05-11662/2015 по делу N А41-13876/15
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 01 апреля 2007 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым истец предоставляет, а ответчик принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская обл., Наро-Фоминский р-н, пос. Селятино, д. 49 АБ для использования под кафе, указанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01 апреля 2007 года.
Срок аренды в соответствии с п. 1.2 договора и последующих дополнительных соглашений установлен до 30 июня 2013 года.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции относительно того, что на момент рассмотрения спора договор аренды от 01 апреля 2007 года, заключенный между Комитетом и ООО "Вояж" являлся действующим, поскольку из представленного в материалы дела письма от 29 августа 2013 года N 1250 четко усматривается, что указанный договор аренды продлению не подлежит, в указанном письме также содержится условие о том, в течение трех месяцев после получения данного письма ответчику необходимо освободить арендуемое помещение и сдать его по акту приема-передачи.
Судом апелляционной инстанции также установлено, что в материалах дела имеются доказательства получения ответчиком письма от 29 августа 2013 года N 1250 03 сентября 2013 года, на основании изложенного суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями п. 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что договор аренды от 01 апреля 2007 года является прекращенным с 03 декабря 2013 года, в связи с чем удовлетворил требования истца об истребовании имущества из незаконного владения и передачи спорного имущества истцу по акту приема-передачи.
Выводы суда апелляционной инстанции относительно расторжения договора аренды от 01 апреля 2007 года признаются судом кассационными инстанции обоснованными и сделанными при правильном применении норм материального права..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.09.2015 N Ф05-10228/2015 по делу N А41-59128/14
"...Как следует из материалов дела, 15.02.2003 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 1877 аренды нежилого помещения - подвала по адресу: Московская область, г. Одинцово, Можайское шоссе, д. 22, площадью 20 кв. м, для использования под фотоуслуги.
По истечении срока действия данного договора 13.02.2004 общество продолжало пользоваться нежилыми помещениями, вносило арендную плату.
Письмом от 24.05.2014 N 71.18/2166/89 комитет уведомил общество об отказе от заключенного договора аренды, прекращении с 25.09.2014 действия договора аренды, а также указал на необходимость погашения задолженности по арендной плате.
Ссылаясь на незаконность действий комитета по расторжению договора аренды от 15.02.2003 N 1877, приказа от 25.09.2014 N 171/1 и нарушение прав, общество обратилось в суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из отсутствия нарушения прав и законных интересов общества.
Суды, установив факты возобновления спорного договора аренды на неопределенный срок, направления арендодателем в адрес арендатора уведомления от 24.06.2014 N 7118/2166/89 об одностороннем отказе от договора, получения обществом уведомления 01.07.2014, пришли к правильному выводу о том, что отказ комитета является реализацией арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращением договора аренды согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, что не является нарушением прав арендатора.
Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.09.2014 N Ф05-10032/2014 по делу N А40-107856/13-82-920
"...Кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться, предупредив об этом другую сторону.
Суды, оценив имеющиеся в деле доказательства направления арендодателем арендатору уведомления о расторжении договора аренды, пришли к выводу о том, что Департамент направил уведомление арендатору и тот знал о волеизъявлении арендодателя об отказе от договора.
Таким образом, доводы заявителя кассационной жалобы о том, что арендатор не был предупрежден об отказе арендодателя от договора аренды, по сути направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Уведомление Департамента от 22.07.2004 исх. N 4644/ПКД о прекращении договора аренды содержит четко выраженное волеизъявление на прекращение арендных отношений.
Исходя из изложенного данное уведомление о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных отношений между истцом и Департаментом.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов не допущено..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2013 по делу N А40-32152/12-16-293
"...Также между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ЗАО "ДевятСилл" был заключен договор аренды земельного участка N М-05-508682 от 30.03.2007 г., в соответствии с которым ответчику был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 639 кв. м (состоящем из участков площадью 396 кв. м с кадастровым номером 77:05:04014:076 и площадью 243 кв. м с кадастровым номером 77:05:04014:056/001), имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Каширское шоссе, вл. 25Б, для эксплуатации территории, необходимой для эксплуатации фермерского рынка.
Срок действия данного договора был установлен до 28.02.2012 г. (п. 2.1 договора). Договор прошел государственную регистрацию 10.09.2007 г., номер регистрации 77-77-14/009/2007-1027.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что заключенный между ответчиком и городом Москвой в лице Департамента земельных ресурсов города Москвы договор аренды от 30.03.2007 N М-05-508682 на срок до 28.02.2012, после возобновления на неопределенный срок прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения, что подтверждается извещением исх. от 12.04.2012 N 33-ИТ5-505/12-(0)-0, направленным арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении, и полученным последним 03.05.2012 под роспись в уведомлении о вручении почтового отправления.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией также не установлено..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.10.2013 по делу N А40-141221/12-157-1351
"...Из материалов дела следует и установлено судами, между ДИгМ (собственник), ГУК г. Москвы ПКиО "Сокольники" (арендодатель) и ОАО "Кинопроизводственная мастерская" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 04-00342/08 от 20.06.2008.
По условиям вышеназванного договора собственник дает согласие на передачу истцу (арендодателю), а арендодатель передает ответчику (арендатору) в аренду недвижимое имущество общей площадью 834,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, 1-ый Лучевой просек, д. 7, стр. 3.
Срок действия договора в редакции дополнительного соглашения от 27.01.2010 установлен по 25.12.2010.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса в случае, когда договор аренды заключен (или возобновлен) на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Судами установлено, что уведомлением от 04.05.2012 N 02/11-546 арендодатель известил арендатора об отказе от договора и необходимости освободить арендованные помещения. Данное уведомление получено ответчиком 14.05.2012.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о прекращении договорных отношений, в связи с односторонним отказом истца от договора.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В отсутствие доказательств возврата помещений истцу, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении требования об обязании ответчика освободить занимаемые помещения..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.09.2013 по делу N А40-161554/12-105-1518
"...Суд, установив, что ответчик после истечения срока договора аренды N 04-258/07 от 19.04.2007 продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца, счел договор возобновленным на неопределенный срок.
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 2 статьи 610 указанного Кодекса при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судом установлено, что Департамент направил ООО "Кэйми" уведомление об отказе от договора (л.д. 44 т. 1) и его прекращении с 09.10.2012, предложил последнему освободить помещение.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, при прекращении договора аренды у ООО "Кэйми" имеется обязанность возвратить объект аренды арендодателю, которая им не исполнена. Иных оснований для пользования и владения спорным нежилым помещением ООО "Кэйми" суд не установил, решение об обязании ООО "Кэйми" возвратить Департаменту помещение и передаче его последнему в освобожденном виде правомерно и обоснованно..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.09.2013 по делу N А41-760/13
"...Срок договора установлен - со дня подписания по 31 декабря 2004 года.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Ответчик после истечения срока договора аренды продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Согласно пункту 2 статьи 610 указанного Кодекса при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Суд установил, что 16.02.2010 ОАО "РЖД" направило в адрес ООО "Апрель" уведомление о расторжении договора, в котором ОАО "РЖД" уведомило о расторжении договора в одностороннем порядке по истечении трех месяцев с момента получения уведомления.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить объект аренды арендодателю, которая им не исполнена. Иных оснований для пользования и владения спорным земельным участком ООО "Апрель" суд не установил, решение об обязании ответчика освободить данный земельный участок правомерно и обоснованно..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.08.2013 по делу N А41-44108/11
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 21.03.2001 между Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью "Ральф" (арендатор) заключен договор N 87 на аренду земельного участка площадью 54 м2 с кадастровым номером 50:23:110103:0009 по адресу: Московская область, г. Раменское, ул. Левашова, у магазина "Электроника", под торговый павильон, сроком с 21.03.2001 по 20.03.2006.
Уведомлением N 798, направленным 05.05.2009 в адрес ответчика, Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района сообщил ответчику о расторжении договора аренды N 87 от 21.03.2001 и необходимости освободить земельный участок от имущества ответчика, с приложением к уведомлению Соглашения о расторжении договора N 87 от 21.03.2001 аренды земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия Арендатор продолжал пользование арендуемыми помещениями, суд обоснованно посчитал договор продленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд, установив факт направления Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района ответчику уведомления N 798 от 05.05.2009 о прекращении договора аренды N 87 от 21.03.2001 и его получения последним 19.05.2009, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 8), а также установил соблюдение истцом требований абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о расторжении договора аренды N 87 от 21.03.2001 в одностороннем порядке.
Довод ответчика о неполучении уведомления о расторжении договора аренды проверялся судами и обоснованно отклонен как документально неподтвержденный, что также опровергается представленным в материалы дела почтовым уведомлением (л.д. 8).
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку ответчик не представил доказательства освобождения спорного земельного участка, суд обоснованно обязал ответчика освободить спорный земельный участок.
Арбитражными судами правильно установлены все юридически значимые обстоятельства по делу, всесторонне исследованы доказательства, им дана правовая оценка в соответствии со ст. 71 АПК РФ и сделан правильный вывод по спору..."

Постановление ФАС Московского округа от 07.08.2013 по делу N А40-75415/12-135-738
"...Департамент земельных ресурсов г. Москвы и Префектура СЗАО г. Москвы обратились в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Общероссийской общественно-государственной организации "ДОСААФ России", при участии третьих лиц - Госинспекция по недвижимости, Департамент природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы, НУ "Центральный морской клуб РОСТО" об обязании Общероссийской общественно-государственной организации "ДОСААФ России" освободить путем демонтажа от металлического забора земельный участок площадью 17 272 кв. м, кадастровый номер 77:08:0004016:9, имеющий адресный ориентир: г. Москва, ул. Лодочная, вл. 14 в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, а в случае неисполнения ответчиком решения суда предоставить Префектуре СЗАО города Москвы право освобождения путем демонтажа от металлического забора земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Лодочная, вл. 14 с последующей компенсацией расходов за счет ответчика.
Из материалов дела следует и установлено судами, между Москомземом (арендодатель) и Общероссийской общественно-государственной организацией "ДОСААФ России" (арендатор) заключен договор от 28.05.2002 N М-08-504553 краткосрочной аренды земельного участка, кадастровый номер 770804016009, площадью 17 271 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Лодочная, вл. 14, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации водной станции. Срок действия договора определен в п. 2.1 договора на 5 лет.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса в случае, когда договор аренды заключен (или возобновлен) на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Судами установлено, что арендодатель направил ответчику уведомление N 33-2Т8-864/10-(0)-2 от 08.12.2010 о прекращении договорных отношений с 04.04.2011.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о прекращении договорных отношений с 04.04.2011, в связи с односторонним отказом истца от договора.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательства освобождения спорного земельного участка от металлического забора ответчик в суды первой и апелляционной инстанций не предоставил.
Доводы заявителя жалобы о том, что отсутствие у ДОСААФ России оформленных с городом Москвы земельно-правовых отношений на спорный земельный участок водной станции не лишает ответчика права и возможности пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой этой необходимо для использования объектов недвижимости общей площадью 1469,5 кв. м, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен, поскольку материалами дела не подтверждена законность возведения спорного металлического забора, не оспорен факт использования земельного участка ответчиком и не представлено доказательств возведения металлического забора иными лицами.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2013 по делу N А40-81506/12-6-762
"...После истечения срока договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в силу чего договор аренды N 3-401/98 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ.
В соответствии с требованиями ст. 610 ГК РФ арендодатель Департамент имущества г. Москвы уведомил арендатора о прекращении действия договора аренды от 16.04.1998 N 03-401/98 на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 2 ст. 610 ГК РФ с 15.05.2012 г., направив в его адрес уведомление от 13.02.2012 N 03-12/000377, в котором предложил в срок до 15.05.2012 освободить арендуемое помещение, возвратив его по акту приема-передачи.
Следовательно, договор аренды прекратил свое действие по истечении 3 месяцев после получения арендатором указанного извещения.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Однако ответчик по первоначальному иску задолженность не погасил, помещение не возвратил, по акту приема-передачи не передал.
Факт нахождения ответчика в помещениях установлен актом осмотра нежилого помещения.
Поскольку законные основания пользования ответчиком объектом аренды прекращены, то дальнейшее удержание арендатором указанного имущества является незаконным суды правомерно пришли к выводу об удовлетворении требования о выселении ООО Научно-производственному предприятию "Фирма СТАРГРАД" из занимаемых помещений..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.07.2013 по делу N А41-37021/12
"...Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Как следует из нормы пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае заключения договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Апелляционный суд установил, что истцом было направлено ответчику уведомление о расторжении договора аренды, уведомление было арендатором получено.
Прекращение арендных отношений влечет соответствующую обязанность арендатора освободить земельный участок.
Поскольку арендатор не освободил земельный участок после прекращения договора аренды, а иные правовые основания для его занятия отсутствуют, суд правильно удовлетворил требование об обязании ответчика освободить земельный участок..."

Постановление ФАС Московского округа от 06.06.2013 по делу N А41-8183/12
"...Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом апелляционной инстанции установлено, что вышеуказанный договор аренды земельного участка считается заключенным на неопределенный срок, вследствие чего истец на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив об этом субарендатора в установленный договором срок.
Суд апелляционной инстанции установил, что соответствующее предупреждение истца о прекращении договора субаренды земельного участка от 02.09.2010 г. N 10-10-242 получено ответчиком, вследствие чего договор субаренды прекратил свое действие, а субарендатор обязан освободить земельный участок и возвратить его истцу (арендатору).
Исходя из изложенного, судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.06.2013 по делу N А40-93540/12-127-890
"...По истечении срока договор аренды был возобновлен на неопределенный срок на основании ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как при отсутствии возражений арендодателя ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом и после 20.04.2011.
В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Департамент имущества города Москвы направил ответчику уведомление от 02.04.2012 N 08-12/650 об отказе от договора аренды и предложил в срок до 01.07.2012 передать нежилое помещение балансодержателю.
Истец уведомлением от 24.04.2012 N 402 известил ответчика о прекращении договора аренды от 29.05.2008 N 08-153/08 и необходимости освобождения помещений с составлением акта приема-передачи.
При таких обстоятельствах суды сделали обоснованный вывод о признании договора расторгнутым вследствие одностороннего отказа арендодателя от договора в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, учитывая установленный судами факт расторжения договора, отсутствие доказательств возврата ответчиком арендованного имущества арендодателю, а также отсутствие правовых оснований для дальнейшего удержания имущества ответчиком, суды правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2013 по делу N А40-93539/12-82-845
"...Согласно пункту 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Департамент имущества города Москвы (представитель собственника) письмом исх. от 02.04.2012 N 08-12/639, врученным арендатору 16.04.2012 (л.д. 37 том 2) уведомил последнего об отказе от договора аренды на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации; Государственное бюджетное учреждение здравоохранения города Москвы "Московский научно-практический Центр дерматовенерологии и косметологии Департамента здравоохранения города Москвы" (арендодатель, субъект права оперативного управления) письмом исх. от 24.04.2012 N 403, врученным арендатору 25.04.2012 (л.д. 52 том 1) сообщил арендатору о своем требовании освободить объект аренды в связи с отказом от договора.
Суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что содержащееся в письме исх. от 24.04.2012 N 403 требование следует толковать как выражающее отказ арендодателя от договора аренды от 02.07.2008 N 08-186/08.
Исходя из вышеуказанного, с учетом того, что ответчиком не было представлено доказательств освобождения арендованного имущества, как и правовых оснований занимать спорное арендованное имущество суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у ответчика права владения объектом аренды по прекращении договора аренды, и возникновении у истца права для истребования указанного объекта из его незаконного владения ответчика путем его выселения и обязания передать объект аренды истцу в освобожденном виде..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.03.2013 по делу N А40-121977/11-1-759
"...Судами установлено, что Департамент земельных ресурсов города Москвы 15.07.2011 уведомил ответчика об отказе от договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждая из сторон вправе отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за 3 месяца.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Руководствуясь вышеуказанными нормами права, суды на основании представленных в дело доказательств пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 27.06.2007 N М-03-508332 прекратил свое действие и оснований пользоваться земельным участком ответчиком не представлено.
Поскольку договор аренды прекращен, но ответчик продолжает использовать земельный участок, судами сделан правильный вывод о том, что права истцов нарушены.
Установив, что на спорном земельном участке расположен некапитальный объект - склад строительных материалов, возведенный ответчиком, а правовые основания для занятия ответчиком спорного земельного участка отсутствуют, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.03.2013 по делу N А40-19095/12-150-178
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 09.03.2006 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды N 506769, во исполнение которого последнему во временное владение и пользование на срок до 09.11.2010 был предоставлен земельный участок площадью 62 кв. м с кадастровым номером 770808008032 для эксплуатации движимого имущества - временного торгового павильона по ул. Таллиннская, вл. 7 стр. 3. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Департамент земельных ресурсов, направив 18.07.2011 ответчику соответствующее уведомление, отказался от договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и предложил освободить участок до 01.11.2011.
Имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается факт получения ответчиком указанного уведомления 29.07.2011.
Комиссионным актом обследования от 17.11.2011, составленным сотрудниками Управы района Строгино города Москвы, установлено, что ответчик не освободил земельный участок от расположенного на нем временного торгового объекта, принадлежащего ответчику, и продолжал пользоваться спорным земельным участком без оформления земельно-правовых отношений. Данное обстоятельство ответчиком не опровергнуто.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждая из сторон договора в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю.
Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (статья 60 Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе и к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации).
При этом в силу правил, установленных частями 2, 3 статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации, самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их самовольном занятии осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в совершении земельного правонарушения, или за их счет.
Поскольку требования истцов основаны на прекращении между сторонами обязательственных правоотношений, возникших из договора аренды земельного участка, и на момент рассмотрения спора ответчик доказательств освобождения земельного участка не представил, суды первой и апелляционной инстанций правомерно обязали ответчика освободить занимаемый им спорный земельный участок от расположенного на нем павильона..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2013 по делу N А40-56354/12-155-517
"...Поскольку Арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением после окончания срока действия договора (после 31.12.2009 г.) при отсутствии на то возражений Арендодателя, договор аренды суды обоснованно посчитали возобновленным сторонами на неопределенный срок.
По правилам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судами установлено, что ГУП ЭВАДЖ в адрес ООО "ТРИН" направлялись уведомления о прекращении договора аренды (05.12.2011 г. N 01-01-2457/1, 01.02.2012 г. N 01-01-142/2, 14.03.2012 г. N 01-01-382/2), а также необходимости освободить занимаемые помещения. Названные уведомления получены директором ООО "ТРИН" Махниным А.Н., что сторонами не оспаривается. Кроме того, арбитражные суды исходя из представленного письма Департамента имущества города Москвы от 26.06.2010 г. N 10/2773, установили факт направления в адрес ООО "ТРИН" уведомления о прекращении договора аренды с 15.09.2010 г.
В связи с уведомлением арендодателем арендатора о прекращении договора аренды суд обоснованно посчитал договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратившим свое действие.
Согласно статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку на момент рассмотрения спора доказательств возврата арендованных помещений ответчиком суду в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлено не было, арбитражный суд правомерно признал заявленные истцом уточненные требования обоснованными и удовлетворил их в указанной части..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.03.2013 по делу N А40-47525/12-135-466
"...Префектура Северо-Восточного административного округа г. Москвы обратилась с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Фирма "МАТИУС" об обязании освободить земельный участок площадью 772 кв. м путем демонтажа (сноса) торгового объекта по адресу: г. Москва, Анадырский проезд, вл. 8.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора, арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды N М-02-512876 от 28.06.2007 г. был возобновлен на неопределенный срок.
Уведомлением N 33-ИТ2-958/11-(0)-0 от 02.12.2011 г. ДЗР г. Москвы известил ответчика о прекращении договорных отношений с 05.03.2012 г. в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено, что в случае действия договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества.
Как установлено судом и подтверждается Актом обследования территории Лосиноостровского района на предмет осуществления торговой деятельности в павильонах, с которыми расторгнуты земельно-правовые отношения от 06.03.2012 г., составленным первым заместителем главы управы, зав. сектором, представителя отдела МВД России по Лосиноостровскому района, Депутата муниципального собрания муниципального образования "Лосиноостровское", руководителем ГУ ИС Лосиноостровского района, установлен факт размещения на территории района и осуществления торговой деятельности в павильонах, с которыми расторгнуты в установленном порядке земельно-правовые отношения от 28.06.2007 г. N М-02-512876 по адресу: г. Москва, Анадырский пр-д, вл. 8, собственник ООО "Матиус". Также в материалы дела представлен Акт обследования объекта недвижимости N 4020692 от 23.04.2012 года, составленный главными инспекторами (инспекторы) УКОН по СВАО Госинспекции по недвижимости, которым установлено, что на земельном участке общего пользования, площадью 772 кв. м, расположены торговые ряды ООО "Фирма "МАТИУС". Договор аренды земельного участка от 28.06.2007 N М-02-512876 расторгнут 05.03.2012. Участок не освобожден, земельно-правовые отношения не оформлены. Выявлено самовольное ограничение доступа на земельные участки общего пользования.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Согласно ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В силу ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В соответствии со ст. 60, ст. 76 ЗК РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.
Доказательств, подтверждающих основания возникновения права на пользование спорным земельным участком ответчиком в материалы дела представлено не было.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.01.2013 по делу N А40-15374/12-16-143
"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между ООО "ФРЭШ лтд" и Департаментом земельных ресурсов г. Москвы был заключен 11.08.2003 договор краткосрочной аренды земельного участка N М-04-506321 (л.д. 38 - 46), в соответствии с которым ООО "ФРЭШ лтд" был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:04:04023:383 площадью 22 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Братиславская, вл. 5, для эксплуатации остановочно-торгового модуля. Срок действия договора установлен на 3 года (п. 2 договора).
Согласно пункту 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Материалами дела подтверждается, что уведомлением от 16.11.2010 г. N 33-ИТ4-1801/10-(0)-0 арендодатель отказался от указанного договора аренды с 25.02.2011. Данное уведомление было направлено по юридическому и почтовому адресу ответчика - 1, а также по адресу земельного участка (л.д. 50, 51).
Таким образом, судами правомерно установлено, что договор N М-04-506351 от 11.08.2003 г. прекратил свое действие, доказательств обратного в материалы дела представлено не было.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ арендатор при прекращении действия договора аренды обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что доказательств освобождения земельного участка и сдачи его в освобожденном виде представителю Департамента ответчиком в материалы дела не представлено, истец и обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии со статьей 60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в частности, в случае самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушению, могут быть пресечены, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Таким образом, отсутствие документов на право пользования земельным участком в целях размещения на нем движимого имущества рассматривается как его самовольное занятие, в связи с чем суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2013 по делу N А40-26319/12-135-241
"...Судами установлено, что на земельном участке с кадастровым N 770605016046 местонахождением: г. Москва, ул. Азовская, вл. 25, корп. 1, площадью 160 кв. м, которым в соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" уполномочены распоряжаться органы исполнительной власти города Москвы, ответчик разместил павильон, не связанный прочно с землей, в котором осуществляет розничную торговлю, что подтверждается обследованием, выполненным 29.09.2011 г. Госинспекцией по недвижимости г. Москвы.
Ранее заключенный ответчиком с Департаментом земельных ресурсов г. Москвы на срок до 26.07.2004 г. договор аренды от 17.12.2001 г. N М-06-505103, на основании которого для эксплуатации остановочно-торгового модуля ответчику был предоставлен земельный участок с кадастровым N 770605016046 местонахождением: г. Москва, ул. Азовская, вл. 25, корп. 1, площадью 160 кв. м, без права застройки недвижимостью, - после возобновления на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ прекратился в порядке ст. 610 ГК РФ в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения извещением исх. от 10.06.2011 г. N 33-ИТ6-489/11-(59), направленным арендатору почтовой связью заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу его места жительства, указанному в ЕГРИП.
Суды установили, что уведомление об отказе от договора считается надлежаще направленным ответчику, договор аренды считается прекращенным и у арендатора в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность возвратить арендуемый земельный участок, однако данная обязанность арендатором выполнена не была.
Таким образом, оснований для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов не усматривается..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.12.2012 по делу N А40-25548/09-03-296
"...После истечения срока аренды арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в силу чего договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установлено, что арендодатель письмом исх. от 01.09.2008 N 08/02-3075, обстоятельство получения которого арендатором не оспаривается, уведомил арендатора об отказе от договора аренды на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовал вернуть объект аренды по передаточному акту.
Договор аренды прекратил свое действие по истечении 3-х месяцев после получения арендатором указанного извещения. В связи с отпадением установленных договором оснований осуществления пользования у арендатора в силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность возвратить объект аренды. Однако, данная обязанность арендатором выполнена не была.
При изложенных обстоятельствах, суды правильно пришли к выводу, что у арендодателя на основании ст. 301, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло право требовать возврата объекта аренды в судебном порядке..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.12.2012 по делу N А40-133162/11-7-1193
"...При рассмотрении дела арбитражными судами обеих инстанций установлено, что между Московским земельным комитетом (в настоящее время Департамент земельных ресурсов города Москвы, арендодателем) и ООО "Люмакс-Линк" (арендатором) заключен краткосрочный договор аренды земельного участка N М-02-509998 от 21.07.2004, по которому арендатору передан земельный участок площадью 30 кв. м, имеющий адресные ориентиры ул. Стартовая (остановка "Госпиталь, N 12.5), для установки и дальнейшей эксплуатации нестационарного объекта - остановочно-торгового модуля. Договор аренды заключен сроком на 5 лет.
По истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражения со стороны арендодателя.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Кодекса), в этом случае каждая из сторон в любое время может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества.
Департамент земельных ресурсов г. Москвы уведомил ООО "Люмакс-Линк" о прекращении с 28.10.2011 обязательств по договору и предложил арендатору возвратить земельный участок по акту.
Девятый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь вышеназванными положениями статей Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 622 Кодекса, в соответствии с которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, постановил об освобождении земельного участка путем демонтажа оборудования арендатором.
Обсудив доводы кассационной жалобы, в которой не указано на нарушения каких-либо норм материального и норм процессуального права судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела и принятии обжалуемого постановления, кассационная инстанция пришла к выводу об отсутствии предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для его отмены или изменения..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.11.2012 по делу N А40-15385/12-7-142
"...Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора (после 24 июня 2008 года) при отсутствии на то возражений арендодателя, указанный выше договор аренды земельного участка суд обоснованно оценил возобновленным сторонами на неопределенный срок.
Судами установлено, что Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомлением от 10 октября 2010 года известил ООО "ФРЭШ лтд" об отказе от договора аренды, прекращении обязательств по договору аренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ с 25 февраля 2011 года, а также о необходимости освободить земельный участок от расположенного на нем имущества.
В связи с уведомлением арендодателем арендатора о прекращении договора аренды суды обоснованно оценил договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратившим свое действие.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Сведений о том, что расположенный на спорном участке некапитальный объект является объектом недвижимости, прочно связан с землей, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке (статья 131, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ), суду не представлено.
При указанных обстоятельствах суд правомерно обязал ООО "ФРЭШ лтд" освободить земельный участок площадью 22 кв. м по адресу: город Москва, Луговой проезд, вл. 12 от расположенного на нем некапитального объекта - остановочно-торгового модуля..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.11.2012 по делу N А40-121553/11-16-1129
"...Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора (после 23 сентября 2010 года) при отсутствии на то возражений арендодателя, указанный выше договор аренды земельного участка суд обоснованно оценил возобновленным сторонами на неопределенный срок.
Судами установлено, что Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомлением от 13 ноября 2010 года известил ЗАО "Лана" об отказе от договора аренды, прекращении обязательств по договору аренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ с 25 февраля 2011 года, а также о необходимости освободить земельный участок от расположенного на нем имущества.
В связи с уведомлением арендодателем арендатора о прекращении договора аренды суд обоснованно оценил договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратившим свое действие.
Поскольку на момент рассмотрения спора ответчик доказательства освобождения земельного участка не представил, суд правомерно признал заявленные истцом требования обоснованными..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.11.2012 по делу N А40-17186/12-7-160
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 29.11.2000 г. между Московским земельным комитетом (правопредшественник Департамента земельных ресурсов города Москвы, Арендодатель) и ООО "АНАСТАСИЯ И К" (Арендатор) сроком до 29.10.2005 г. заключен договор краткосрочной аренды земельного участка N М-05-503941, в соответствии с условиями которого Арендодатель передает в аренду Арендатору земельный участок площадью 250 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Ореховый бульвар, вл. 15, для эксплуатации торгового павильона "Мир цветов" с оранжереей, в редакции дополнительных соглашений от 05.04.2011 г. и от 31.03.2004 г.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Суды обеих инстанций, установив, что уведомлением от 19.04.2011 г. N 33-145-312/11-(0)-2 Департамент земельных ресурсов г. Москвы известил ответчика о том, что договор аренды от 29.11.2001 г. N М-05-503941 прекращает свое действие по истечении трех месяцев со дня получения Арендатором данного уведомления, пришли к правильному выводу о том, что заключенный между истцом и ответчиком договор аренды является прекращенным, у ответчика отсутствуют правовые основания пользования спорным земельным участком.
Факт получения ответчиком 19.07.2011 г. уведомления о прекращении действия названного договора аренды установлен судами и подтвержден материалами дела.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При указанных обстоятельствах суд правомерно обязал ООО "АНАСТАСИЯ и К" освободить земельный участок общей площадью 250 кв. м, предоставленном по договору аренды N М-05-503941, кадастровый номер 77:0511005093, с адресными ориентирами: г. Москва, Ореховый бульвар, вл. 15, от расположенного на нем торгового павильона..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.11.2012 по делу N А40-15419/12-10-143
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Поскольку ответчик после истечения срока договора аренды продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на неопределенный срок.
Судом установлено, что арендодатель направил ответчику уведомление от 10.11.2010 N 32-ИТ4-1405/10-(0)-0 об отказе от договора аренды.
При указанных обстоятельствах договор аренды правомерно, в соответствии с вышеназванными нормами материального права, условиями договора аренды признан судом расторгнутым.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Арендатором указанная обязанность не исполнена, земельный участок не освобожден от имеющегося на нем движимого имущества - остановочно-торгового модуля.
Таким образом, обязание ответчика освободить спорный земельный участок от остановочно-торгового модуля правомерно и обоснованно, соответствует нормам материального права, в том числе статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязанность арендатора вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.11.2012 по делу N А40-15438/12-9-143
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Поскольку ответчик после истечения срока договора аренды продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на неопределенный срок.
Судом установлено, что арендодатель направил ответчику уведомление от 16.11.2010 N 33-ИТ4-1799/10-(0)-0 об отказе от договора аренды и прекращении его действия по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления.
При указанных обстоятельствах договор аренды правомерно, в соответствии с вышеназванными нормами материального права, условиями договора аренды признан судом расторгнутым.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Арендатором указанная обязанность не исполнена, земельный участок не освобожден от имеющегося на нем движимого имущества - остановочно-торгового модуля.
Таким образом, обязание ответчика освободить спорный земельный участок от остановочно-торгового модуля правомерно и обоснованно, соответствует нормам материального права, в том числе статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязанность арендатора вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.10.2012 по делу N А40-20823/12-9-193
"...После истечения установленного договором срока аренды земельного участка Департамент земельных ресурсов города Москвы направил ответчику уведомление от 06.05.2011 г. N 33-ИТ1-127/11-(2)-0 о прекращении договорных отношений с требованием об освобождении земельного участка, приведении его в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и сдаче по акту, получение которого в мае 2011 г. ответчиком не оспаривается.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доводы ответчика об отсутствии у Департамента земельных ресурсов города Москвы правовых оснований для одностороннего отказа от продолжения арендных отношений подлежат отклонению как приведенные без учета особенностей прекращения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, наличие других оснований для использования ранее арендовавшегося земельного участка ответчиком доказано не было, поэтому суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о неправомерном уклонении ответчика от освобождения этого земельного участка от торгово-остановочного модуля после прекращения арендных отношений..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.10.2012 по делу N А40-134885/11-1-876
"...Поскольку ответчик после истечения срока договора аренды продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 указанного Кодекса при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судом установлено, что арендодатель направил ответчику уведомление от 29.07.2011 N 33-ИТ2-570/11-(0)-0 об отказе от договора аренды.
При указанных обстоятельствах договор аренды правомерно, в соответствии с вышеназванными нормами материального права, условиями договора аренды признан судом расторгнутым.
Суды установили, что договор аренды с ответчиком прекращен в установленном законом порядке.
Иных оснований для пользования и владения спорным земельным участком ООО "Карат-С" суд не установил и ответчик не доказал.
Таким образом, обязание ответчика освободить спорный земельный участок от торгового павильона правомерно и обосновано..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2012 по делу N А40-24417/12-10-229
"...Суд, установив, что ответчик после истечения срока договора аренды N М-01-512110 от 25.04.2005 продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца, счел договор возобновленным на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 указанного Кодекса при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судом установлено, что истец направил ответчику уведомление от 02.12.2010 N 33-1-6986/10-(0)-2 об отказе от договора аренды.
При указанных обстоятельствах договор аренды правомерно, в соответствии с вышеназванными нормами материального права, признан судом расторгнутым с 14.03.2011.
Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить объект аренды арендодателю, которая им не исполнена.
В соответствии со статьей 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению.
Таким образом, суд правомерно, в соответствии с вышеназванными нормами Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные требования об освобождении земельного участка..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.09.2012 по делу N А40-10122/12-41-95
"...Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора при отсутствии на то возражений арендодателя, указанный выше договор аренды земельного участка признан возобновленным сторонами на неопределенный срок.
Уведомлением от 03.08.2011 г. Департамент известил ответчика об отказе от договора аренды и прекращении с 15.09.2011 г. обязательств по договору аренды в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ.
При соблюдении Департаментом земельных ресурсов г. Москвы требований ст. 610 ГК РФ суд обоснованно посчитал договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратившим свое действие.
На момент рассмотрения спора ответчик доказательства освобождения земельного участка не представил.
Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание, что срок действия договора прекращен, в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие оформление в установленном законом размещения на спорном участке торгового павильона, и учитывая отсутствие иных установленных законом оснований для использования ответчиком спорного земельного участка и размещения на нем некапитального объекта, суд правомерно удовлетворил заявленные исковые требования..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.08.2012 по делу N А40-3053/12-10-27
"...Судами установлено, что между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка N М-03-505059 от 28.11.2002, согласно которому первый предоставляет второму в аренду земельный участок площадью 10 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, вл. 18ж, для реконструкции и дальнейшей эксплуатации остановочного павильона, совмещенного с торговым киоском, сроком до 28.08.2007.
Поскольку ответчик после истечения срока договора аренды продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 указанного Кодекса при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судом установлено, что арендодатель направил ответчику уведомление N 33-2Т3-25421/10-(1)-0 от 13.11.2010, полученное последним 01.12.2010, об отказе от договора аренды.
При указанных обстоятельствах договор аренды правомерно, в соответствии с вышеназванными нормами материального права, условиями договора аренды признан судом расторгнутым.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Арендатором указанная обязанность не исполнена, земельный участок не освобожден от имеющегося на нем движимого имущества - остановочно-торгового модуля.
Иных оснований для пользования и владения спорным земельным участком ЗАО "ПКФ "Лико" суд не установил и ответчик не доказал, решение об обязании освободить спорный земельный участок правомерно и обоснованно..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.08.2012 по делу N А40-3061/12-7-29
"...Префектура ВАО города Москвы обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО "Производственно-коммерческая фирма "ЛИКО" об обязании освободить земельный участок с кадастровым N 77:03:07010:044, по адресу: г. Москва, ул. Красный Казанец, вл. 18, стр. 1 от расположенного на нем остановочно-торгового модуля, с предоставлением взыскателю, в случае неисполнения судебного акта добровольно, права осуществить снос указанного объекта своими или привлеченными силами, с последующим отнесением расходов на должника.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 20 марта 2003 года между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ответчиком заключен договор N М-03-505339 аренды земельного участка площадью 19 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Красный Казанец, вл. 18, стр. 1 предоставленного для эксплуатации остановочно-торгового модуля, сроком до 26.02.2008.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ и условиями договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды от 20.03.2003 N М-03-505339 был возобновлен на неопределенный срок.
Уведомлением N 33-213-2542/10-11/-0 от 13.11.2010 Департамент земельных ресурсов города Москвы известил ответчика о прекращении договорных отношений с 14.02.2011, однако ответчик продолжал использовать спорный земельный участок для эксплуатации нестационарного торгового объекта.
Таким образом, суды обоснованно пришли к выводу о том, что договор аренды спорного земельного участка прекратил свое действие.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан после окончания срока действия договора возвратить арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исходя из вышеуказанного, с учетом того, что ответчиком не было представлено доказательств освобождения земельного участка, как и правовых оснований занимать спорный земельный участок суды правомерно удовлетворили заявленные исковые требования..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.08.2012 по делу N А40-7935/12-150-72
"...Поскольку после истечения срока договора аренды N М-04-509464 от 08.08.2007 ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на неопределенный срок.
Судом установлено, что уведомлением от 29.07.2011, направленным ответчику по адресам: 101000, г. Москва, ул. Краснодарская, вл. 48А и 654041, Кемеровская обл., г. Новокузнецк, ул. Кутузова, д. 39 (юридический адрес на дату рассмотрения спора), Департамент отказался от договора аренды.
При указанных обстоятельствах договор аренды правомерно, в соответствии с вышеназванными нормами материального права признан судом расторгнутым.
Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить объект аренды арендодателю, которая им не исполнена. Иных законных оснований для пользования и владения спорным земельным участком ООО "Стимул" суд не установил и ответчик не доказал, решение об обязании освободить земельный участок правомерно и обоснованно..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.08.2012 по делу N А40-3057/12-41-27
"...Префектура ВАО города Москвы обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО "Производственно-Коммерческая фирма "Лико" об обязании освободить в установленный срок земельный участок с кадастровым N 77:03:07006:086, по адресу: г. Москва, ул. Кетчерская, д. 10, стр. 1 от расположенного на нем остановочно-торгового модуля, с предоставлением взыскателю, в случае неисполнения судебного акта добровольно, права осуществить снос указанного объекта своими или привлеченными силами, с последующим отнесением расходов на должника (с учетом уточненных требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 8, 11, 12, 307 - 310, 450, 452, 453, 606 - 611, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 10, 60, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что по договору аренды от 22.03.2004 N М-03-505977 ответчику предоставлялся в аренду указанный земельный участок для установки и эксплуатации остановочно-торгового модуля, по истечении срока действия договора арендодатель отказался от договора, однако ответчик в нарушение статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды земельный участок не освободил, модуль не демонтировал.
Как установлено судами обеих инстанций, ЗАО "Производственно-Коммерческая фирма "Лико" по истечении срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжало пользоваться арендованным земельным участком, следовательно в силу положений статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанный договор считался возобновленным на неопределенный срок.
По смыслу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае действия договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества.
13 ноября 2010 года ДЗР г. Москвы направил ответчику уведомление N 33-2Т3-2542/10-(1)-0 об отказе от договора аренды, с требованием возврата арендуемого земельного участка до 14 февраля 2011 года в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 24, т. 1).
Указанное уведомление получено ответчиком 01 декабря 2010 года, что подтверждено материалами дела (л.д. 25, т. 1).
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что к моменту рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции договор аренды спорного земельного участка являлся прекращенным.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан после окончания срока действия договора возвратить арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как следует из материалов дела, согласно справке от Управы района Вешняки на момент рассмотрения спора в судах первой и апелляционной инстанций на спорном земельном участке продолжает располагается остановочно-торговый модуль, без оформления земельно-правовых отношений (л.д. 31, т. 1).
Исходя из вышеуказанного, с учетом того, что на момент рассмотрения спора ответчик доказательства освобождения земельного участка не представил, как и не представил правовых оснований занимать спорный земельный участок, суды обеих инстанций правомерно удовлетворили заявленные исковые требования..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.08.2012 по делу N А40-133403/11-10-1169
"...Префектура Юго-Восточного административного округа города Москвы (далее - Префектуры) и Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР г. Москвы) обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "РЕФ и РУС" об обязании освободить земельный участок общей площадью 120 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Люблинская, вл. 27/2 от расположенного на нем торгового павильона путем демонтажа (сноса) в месячный срок со дня вступления решения в законную силу, с предоставлением префектуре округа права освободить земельный участок в случае неисполнения решения ответчиком.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 12, 125, 214, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 60, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что договор аренды спорного земельного участка прекратил свое действие по инициативе ДЗР г. Москвы на основании статей 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако доказательств освобождения и передачи земельного участка ответчиком не представлено.
Как установлено судами обеих инстанций, ООО "РЕФ и РУС" по истечении срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжало пользоваться арендованным земельным участком, следовательно в силу положений статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанный договор считался возобновленным на неопределенный срок.
По смыслу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае действия договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества.
15 ноября 2010 года в адрес ответчика по почте ДЗР г. Москвы направлено уведомление N 33-ИТ4-1674/10-(0)-0 от 13.11.2010 г. о прекращении договора аренды с 25 февраля 2011 года, в котором ответчику к указанному сроку предлагается освободить земельный участок и передать истцу по акту приема-передачи (л.д. 16 - 17, т. 1).
Факт получения указанного уведомления ответчиком не оспаривается.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что к моменту рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции договор аренды спорного земельного участка являлся прекращенным.
Как следует из материалов дела, на момент рассмотрения спора в судах первой и апелляционной инстанций на спорном земельном участке продолжает располагаться торговый павильон без оформления земельно-правовых отношений, что также не опровергается ответчиком.
Исходя из вышеуказанного, с учетом того, что на момент рассмотрения спора ответчик доказательства освобождения земельного участка не представил, как и не представил правовых оснований занимать спорный земельный участок, суды обеих инстанций правомерно удовлетворили заявленные исковые требования..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.08.2012 по делу N А40-128560/11-16-1189
"...Суд, установив, что ответчик после истечения срока договора аренды N М-10-505715 от 19.01.2007 продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны первого истца, счел договор возобновленным на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 указанного Кодекса при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судом установлено, что первый истец направил ответчику уведомление N 33-ИТ1-151/11-(7)-0 от 02.06.2011 об отказе от договора аренды N М-10-505715 от 19.01.2007, которое получено ответчиком 29.06.2011. Названный договор правомерно признан судом прекращенным.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить объект аренды арендодателю, которая им не исполнена. Иных оснований для пользования и владения спорным земельным участком ООО "Микс-2" суд не установил, решение об обязании ответчика освободить данный земельный участок правомерно и обоснованно..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.05.2012 по делу N А40-103195/11-10-885
"...После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя, следовательно, как правильно отметил суд, договор в силу ст. 621 Гражданского кодекса РФ был возобновлен на неопределенный срок.
07.12.07 г. арендодатель направил в адрес ответчика письменное уведомление N 0206/26 о прекращении договора аренды с 07.03.08 г., предупредив арендатора об отказе от договора за три месяца (ст. 610 Гражданского кодекса РФ). С учетом данных обстоятельств, суды пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды земельного участка N М-02-510236 от 21.10.2004 г. прекращен с 07.03.2008 г..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.05.2012 по делу N А40-75306/11-23-610
"...По правилам п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судами установлено, что ОАО "РЖД" на основании направленного в адрес арендатора - ООО "ФИРТ" уведомления от 18.11.2009 г. N НОД-1/125 осуществило действия по информированию арендатора о прекращении арендных отношений сторон относительно владения и пользования ответчиком спорными нежилыми помещениями в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также о необходимости возврата находящихся в аренде спорных нежилых помещений. Данное уведомление вручено представителю ответчика 24.11.2009 г., что ответчиком не опровергнуто.
Таким образом, арендные отношения прекратились.
При указанных выше обстоятельствах в связи с соблюдением арендодателем требований п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращении действия договора на момент рассмотрения спора, суд кассационной инстанции находит правильным вывод судов о том, что у ответчика отсутствуют правовые основания пользования спорными нежилыми помещениями..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.05.2012 по делу N А40-91594/11-41-835
"...Суд, установив, что ответчик после истечения срока договора аренды N М-09-512597 от 22.08.2005 продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, счел договор возобновленным на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 указанного Кодекса при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судом установлено, что Департамент направил ответчику уведомление от 03.02.2011 N 33-ИТ9-63/11(о) об отказе от договора и его прекращении по истечении трех месяцев. Уведомление направлено ответчику по почте 16.03.2011 и получено последним 23.03.2011.
При указанных обстоятельствах договор аренды правомерно, в соответствии с вышеназванными нормами материального права признан судом расторгнутым.
Довод ответчика о недоказанности обстоятельства расторжения договора аренды не соответствует имеющимся в деле доказательствам, в том числе вышеназванному уведомлению об отказе от договора, списку почтовых отправлений Департамента с имеющимся на нем почтовым штемпелем, уведомлением о вручении почтового отправления, из которого следует, что от имени ООО "Астика-Сервис" почтовое отправление получено Петровой Н.А.
Ссылка ответчика на то, что уведомление от 03.02.2011 N 33-ИТ9-63/11(о) является недопустимым доказательством, не подтверждена..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.04.2012 по делу N А40-78735/11-6-658
"...Срок действия настоящего договора устанавливается с 21.09.2007 г. по 21.08.2008 г. (п. 2.1 договора).
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться выступающими объектом аренды по договору аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) N 06-00238/08 от 12.03.2008 г. нежилые помещения после окончания срока действия договора при отсутствии на то возражений арендодателя, суды обеих инстанций правомерно установили, что указанный выше договор аренды нежилых помещений считается возобновленным сторонами на неопределенный срок.
По правилам п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судами установлено, что Департамент имущества города Москвы на основании направленного в адрес арендатора - ООО "Рекида Н." письма от 22.11.2010 г. N 06-10/4465 осуществил действия по информированию арендатора о прекращении договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) N 06-00238/08 от 12.03.2008 г. в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении трех месяцев со дня получения настоящего письма, а также о необходимости возврата находящихся в аренде спорных нежилых помещений.
При указанных выше обстоятельствах в связи с соблюдением арендодателем требований п. 2 ст. 610 ГК РФ, прекращении действия договора на момент рассмотрения спора, суд кассационной инстанции находит правильным вывод судов о том, что у ответчика отсутствуют правовые основания пользования спорными нежилыми помещениями..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.04.2012 по делу N А40-23432/11-53-198
"...Суд установил, что арендатор продолжал пользоваться указанными земельными участками после истечения срока договоров при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договоры краткосрочной аренды земельных участков от 29.08.2003 N М-03-505556, N М-03-505559, N М-03-505560, N М-03-505555, N М-03-505557, от 10.04.2006 N М-03-507328 в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считаются возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно статье 610 указанного Кодекса если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Суд установил, что письмом от 13.11.2010 N 33-2Т3-2495/10-(2)-0 арендодатель (Департамент земельных ресурсов города Москвы) известил ответчика об отказе с 14.02.2011 от исполнения договоров аренды от 29.08.2003 N М-03-505556, N М-03-505559, N М-03-505560, N М-03-505555, N М-03-505557, от 10.04.2006 N М-03-507328 и просил до указанной даты освободить земельные участки. Данное письмо ответчиком получено. Названные договоры аренды расторгнуты с 14.02.2011.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов (несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права) не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.04.2012 по делу N А40-99374/11-9-877
"...В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора (после 01.06.2011 г.) при отсутствии на то возражений арендодателя, указанный выше договор аренды земельного участка суд обоснованно посчитал возобновленным сторонами на неопределенный срок.
По правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судами установлено, что Департамент земельных ресурсов г. Москвы уведомлением от 15.06.2011 N 33-2Т9-479/11 известил ООО "АЭЛ" об отказе от договора аренды, прекращении обязательств по договору аренды в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ, а также о необходимости освободить земельный участок от расположенного на нем имущества.
В связи с уведомлением арендодателем арендатора о прекращении договора аренды суд обоснованно посчитал договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратившим свое действие..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.03.2012 по делу N А41-21373/11
"...Судом установлено, что договор аренды был продлен на неопределенный срок.
В соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Истцом в установленном законом порядке было направлено уведомление об одностороннем отказе от договора от 03.05.2011 N 61-404/исх. с просьбой об освобождении помещений до 08.07.2011.
Таким образом, договор аренды N 735 от 20.05.2009 считается прекращенным (расторгнутым).
Договор аренды прекратил свое действие, поскольку в установленном законом порядке (ст. 610 ГК РФ) истцом было направлено уведомление об одностороннем отказе от договора. Следовательно, у ответчика отсутствуют законные и договорные основания занимать вышеуказанное помещение.
При таких обстоятельствах, суды правомерно удовлетворили требования истца о взыскании штрафа и обязании ответчика освободить нежилые помещения..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.02.2012 по делу N А40-29357/11-9-255
"...Суд, установив, что ответчик после истечения срока договора аренды N М-06-506783 от 28.05.2004 продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца, счел договор возобновленным на неопределенный срок.
Судом установлено, что истец направил ответчику уведомление от 25.04.2006 N 33-ИТ6-371/6 об отказе от договора и его прекращении по истечении 3-месячного срока со дня получения ответчиком уведомления, предложил последнему освободить земельный участок. Уведомление получено ответчиком 11.05.2006, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.
Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, которая им не исполнена. Иных оснований для пользования и владения спорным земельным участком ООО Фирма "Сфера-М" суд не установил, решение об обязании ответчика освободить данный земельный участок правомерно и обоснованно..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.02.2012 по делу N А40-34111/11-150-300
"...Префектура Центрального административного округа г. Москвы и Департамент земельных ресурсов города Москвы обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "Фирма "Бутаг" о понуждении ответчика освободить земельный участок от размещенного на нем торгового комплекса по адресу: Москва, ул. Большая Ордынка, вл. 23, стр. 1, 2, 3.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.08.2011 г. исковые требования истцов удовлетворены.
После истечения срока договора, последний был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Уведомлением от 19.10.2006 N 33-1-2440/6-(1)-1, направленным в адрес ответчика, арендодатель заявил о прекращении с 27.01.2007 обязательств по договору аренды от 23.06.2003 N М-01-510181 на основании ст. 610 ГК РФ (л.д. 26).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что арендодателем надлежащим образом выполнена обязанность по доведению до сведения другой стороны договора заявления об одностороннем отказе от договора.
При этом судом установлены следующие обстоятельства: земельные участки изначально (по договору от 23.11.1995 N 629-рк МЗК) предоставлялись для возведения некапитального (временного) объекта, а не для возведения недвижимого имущества; у ответчика отсутствует проектная документация; объекты не принимались в эксплуатацию с соблюдением правил, установленных для объектов капитального строительства.
Таким образом, законно созданная недвижимость на участке отсутствует. Фактическое состояние объектов (возможно ли их перемещение без несоразмерного ущерба) не имеет правового значения для данного дела, поскольку не освобождает ответчика от исполнения обязанности, вытекающей из договора и ст. 622 ГК РФ, а также в связи с истечением срока эксплуатации некапитального объекта.
Поскольку правовые основания на использование спорного земельного участка у ответчика отсутствуют и доказательств освобождения участка и возврата его арендатору не представлено, исковые требования удовлетворены судом первой инстанции правомерно..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2012 по делу N А40-118427/10-64-1082
"...Суд установил, что ответчик после истечения срока договора аренды от 30.11.2007 N 10601/07-015-52 продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца, счел договор возобновленным на неопределенный срок.
Судом установлено, что истец направил ответчику уведомление от 15.10.2009 N 10132-962.2/760 об отказе от договора и предложил освободить занимаемое помещение в 3-месячный срок с момента получения данного уведомления. Суд признал договор расторгнутым с 15.01.2010.
Таким образом, у ответчика имеется обязанность возвратить арендованное помещение, которая им не исполнена.
Исковые требования о выселении ответчика обоснованно судом удовлетворены..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2012 по делу N А40-23428/11-40-199
"...Нижестоящие суды, установив факты возобновления договора на неопределенный срок, направления арендодателем в адрес арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора, а также наличие доказательств получения ООО "Встреча" уведомления о расторжении договора аренды земельного участка N И-03-504967 от 22.10.2002 г., пришли к обоснованному выводу о наличии надлежащих и допустимых доказательств соблюдения Департаментом земельных ресурсов г. Москвы договорного (внесудебного) порядка расторжения договора.
При указанных обстоятельствах у ответчика отсутствуют правовые основания использования спорного земельного участка, в связи с чем судебная коллегия находит правильными выводы судов обеих инстанций о наличии правовых оснований для обязания ООО "Встреча" демонтировать павильон, расположенный по адресу: г. Москва, ул. 9-я Парковая, вл. 53 (кадастровый номер 770305010023), и, соответственно, удовлетворения исковых требований в названной части..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.01.2012 по делу N А40-33678/11-9-297
"...ООО "Генри и К" по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжало пользоваться арендованным земельным участком и в силу требований ст. ст. 610, 621 ГК РФ названный выше договор считался возобновленным на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомлением от 13.11.2010 г. N 33-213-2497\10-(2)-о известил ответчика об отказе от договора аренды земельного участка от 30.01.2003 г. N М-03-505184 и прекращении его действия с 14.02.2011 г.
Данное уведомление было получено ответчиком 02.12.2010 г., о чем свидетельствует почтовое уведомление о вручении.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу, что договор аренды земельного участка от 30.01.2003 г. N М-03-505184 является прекращенным..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2012 по делу N А40-22018/11-11-188
"...Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора (после 19.06.2010 г.) при отсутствии на то возражений арендодателя, указанный выше договор аренды земельного участка считается возобновленным сторонами на неопределенный срок.
По правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судами установлено, что Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомлением от 14.09.2010 г. N 33-2Т3-1976/10-(0)-1 информировал ЗАО "Издательство "Эксмо" о прекращении договора аренды от 29.07.2005 г. N М-03-506867 в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ с 16.12.2010 г., а также о необходимости возврата находящегося в аренде земельного участка.
Почтовой квитанцией о приеме почтовых отправлений с оттиском штампа Почты России от 23.09.2010 г. подтверждается направление указанного уведомления Департаментом земельных ресурсов города Москвы в адрес ответчика, а также отметкой ответчика о получении письма Управы района Северное Измайлово, в котором также сообщается о решении собственника спорного земельного участка об отказе от договора аренды со ссылкой на вышеуказанное уведомление и необходимости освобождения ответчиком земельного участка с 16.12.2010 г.
При таких обстоятельствах в связи с соблюдением арендодателем требований п. 2 ст. 610 ГК РФ, суд обоснованно указал, что договор аренды земельного участка от 29.07.2005 г. N М-03-506867 на момент рассмотрения спора является прекращенным, пришел к правильному выводу о том, что у ответчика отсутствуют правовые основания пользования спорным земельным участком.
Поскольку на момент рассмотрения спора ответчик доказательства освобождения земельного участка не представил, суд правомерно признал заявленные истцом требования обоснованными, принимая во внимание пункт 1 договора аренды, в котором стороны указали, что нестационарный киоск по реализации печатной продукции является движимым имуществом..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.01.2012 по делу N А40-22342/11-49-195
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 24.10.2002 г. между городом Москвой в лице Московского земельного комитета (арендодатель), функции которого в настоящее время осуществляет Департамент земельных ресурсов г. Москвы, и ООО "Фирма Альфа-М" (арендатор) заключен Договор аренды N М-08-504792 (Т. 1, л.д. 6 - 15), прошедший государственную регистрацию, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок до 08.07.2007 г. земельный участок с кадастровым N 770802011094 площадью 116 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Митинская, вл. 21, для эксплуатации временного торгового павильона.
После истечения срока договора аренды он был возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии с п. 8.2 договора аренды в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
09.02.2008 г. арендодатель вручил арендатору уведомление исх. от 31.01.2008 г. N 53-юр (Т. л.д. 24 - 25) о прекращении на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ с 16.05.2008 г. договора аренды и об отказе от его возобновления на новый срок.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о прекращении договора аренды.
Условиями Договора аренды (п. 8.2) также предусмотрена обязанность арендатора по прекращении срока аренды принять меры к освобождению земельного участка от имущества арендатора (кроме законно созданных объектов недвижимого имущества) и вернуть его арендодателю.
Судами установлено, что соответствующая обязанность арендатором в нарушение ст. 622 ГК РФ выполнена не была, а именно: являющийся объектом аренды земельный участок не освобожден от возведенного на нем некапитального торгового павильона, обстоятельство сооружения которого установлено обследованием, проведенным Госинспекцией по недвижимости г. Москвы (Т. 1, л.д. 21).
Учитывая изложенное, исковые требования ДЗР г. Москвы удовлетворены правомерно..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.01.2012 по делу N А40-58750/10-156-520
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 05.08.2003 г. Московский земельный комитет, в настоящее время Департамент земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и Общество с ограниченной ответственностью "ГРАНТ-Т" заключили на срок до 22 апреля 2008 года договор N М-09-510847 аренды земельного участка площадью 90 кв. м (кадастровый номер 77-09-03017-066), расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградское шоссе, вл. 9 и предоставляемого в аренду для эксплуатации склада для хранения тары.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора (после 22.04.2008 г.), при отсутствии на то возражений арендодателя, указанный выше договор аренды земельного участка был возобновлен сторонами на неопределенный срок.
Судами установлено, что Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомлением от 08.12.2009 г. N 33-ИТ9-1016/9-(1)-0 информировал ООО "ГРАНТ-Т" о прекращении договора аренды от 05.08.2003 г. N М-09-510847 в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ и освобождении по истечении трех месяцев переданного ответчику в аренду земельного участка. Уведомление вручено ответчику 18.01.2010 г., что подтверждается отметками ответчика в почтовом уведомлении.
С учетом установленных обстоятельств и соблюдением арендодателем требований п. 2 ст. 610 ГК РФ, суд пришел к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 31.01.2003 N М-03-505195 является прекращенным на момент рассмотрения спора, в связи с чем у ответчика отсутствуют правовые основания пользования спорным земельным участком..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.12.2011 по делу N А40-33679/11-41-307
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, торговый павильон, об обязании освободить от которого земельный участок заявлен иск, возведен на земельном участке площадью 20 кв. м (кадастровый номер 770302014029 с адресными ориентирами: г. Москва, Щелковское ш., вл. 71А, стр. 1, предоставленном арендодателем городом Москвой в лице Департамента земельных ресурсов города Москвы арендатору ООО "Генри и К" за плату во временное владение и пользование для эксплуатации движимого имущества: торгового комплекса, на основании договора аренды от 31.01.2003 N М-03-505195.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора (после 13.10.2007), при отсутствии на то возражений арендодателя, указанный выше договор аренды земельного участка был возобновлен сторонами на неопределенный срок.
По правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судом установлено, что Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомлением от 13.11.2010 г. N 33-2ТЗ-2497/10-(2)-0, отказался от договора аренды от 31.01.2003 г. N М-03-503195 в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ, и предложил по истечении трех месяцев освободить земельный участок, сдав его представителям арендодателя. Уведомление вручено ответчику 02.12.2010 г.
При таких обстоятельствах в связи с соблюдением арендодателем требований п. 2 ст. 610 ГК РФ, суд обоснованно указал, что договор аренды земельного участка от 31.01.2003 N М-03-505195 на момент рассмотрения спора является прекращенным, пришел к правильному выводу о том, что у ответчика отсутствуют правовые основания пользования спорным земельным участком.
Поскольку на момент рассмотрения спора ответчик доказательства освобождения земельного участка не представил, суд правомерно признал заявленные истцом требования об обязании освободить земельный участок площадью около 20 кв. м по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, вл. 71А, стр. 1, обоснованными..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.12.2011 по делу N А40-93882/10-155-790
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 01.02.2008 г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды N 1-2008 от 01.02.08 г. недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Победы, д. 71, общей площадью 800,3 кв. м для организации развлекательного комплекса со сроком действия до 31.12.2008 г. Дополнительным соглашением N 1 договор продлен до 30.11.2009 г. Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.02.2008 г.
При этом суд учел факт пользования после истечения срока действия договора арендатором-ответчиком предоставленными в аренду помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя и обоснованно посчитал договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.
Согласно ст. 610 ГК РФ арендодатель вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом арендатора за 1 месяц.
Суд, установив направление 08.04.2010 г. истцом в адрес ответчика уведомления о расторжении договора с 16.07.2010 г., пришел к выводу о соблюдении истцом требований п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Учитывая, что исковые требования об изъятии у ответчика помещений заявлены в связи с прекращением договора аренды со ссылкой в исковом заявлении, в том числе на ст. 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и рассмотрел требование истца об истребовании имущества в рамках договора аренды с соблюдением норм процессуального законодательства..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2011 по делу N А40-133344/10-49-1154
"...Установив, что после истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, нижестоящий суд сделал правильный вывод о том, что договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установлено, что на основании уведомления от 28.06.2010 г. N 33-ИТ5-652/10, направленного в адрес ответчика, что подтверждается конвертами, истец отказался от договора аренды от 22.05.01 г. N М-05-504224 по истечении срока его действия.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Оценив уведомление Департамента земельных ресурсов города Москвы от 28.06.2010 г. N 33-ИТ5-652/10 в совокупности с другими доказательствами, представленными в материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о доказанности факта отказа истца от договора аренды от 22.05.2001 г. N М-05-504224 земельного участка.
Поскольку договор аренды от 22.05.2001 г. N М-05-504224 прекратил свое действие, то на стороне ООО "Полина" в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло обязательство передать истцу по акту приема-передачи земельный участок, переданный ему в пользование по договору аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.12.2011 по делу N А40-127482/10-9-1094
"...Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
С учетом направленного Департаментом земельных ресурсов города Москвы в адрес ответчика уведомления от 16.05.2006 г. N 33-и-07-5369/06 о прекращении действия спорного договора аренды, освобождении земельного участка к 15.06.2006 г. и его возврате по акту сдачи-приемки, суд пришел к правильному выводу о прекращении срока действия договора аренды от 31.07.2002 г. N М-07-505746 с 15.06.2006 г.
Между тем, ответчик земельный участок не освободил и по акту сдачи-приема не возвратил.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.12.2011 по делу N А40-133355/10-49-1156
"...В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора, при отсутствии на то возражений арендодателя, указанный выше договор аренды земельного участка был возобновлен сторонами на неопределенный срок.
Судом установлено, что Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомлением от 28.06.2010 N 33-ИТ5-650/10, направленным в адрес ответчика, что подтверждается почтовыми уведомлениями (л.д. 14 - 17), отказался от договора аренды от 22.05.2001 N М-05-504226 в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ, и предложил по истечении трех месяцев освободить земельный участок, сдав его представителям арендодателя.
При таких обстоятельствах в связи с соблюдением арендодателем требований п. 2 ст. 610 ГК РФ, суд обоснованно указал, что договор аренды земельного участка 22.05.2001 N М-05-504226 на момент рассмотрения спора является прекращенным, пришел к правильному выводу о том, что у ответчика отсутствуют правовые основания пользования спорным земельным участком..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.11.2011 по делу N А40-71124/10-150-603
"...Как установили суды обеих инстанций, после истечения срока действия договора, арендатор продолжал использовать земельный участок при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, в связи с чем в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Суды обеих инстанций установили, что 09 сентября 2004 года ДЗР г. Москвы было направлено ответчику уведомление N 33-ИТ5-6451/4 о прекращении по истечении трех месяцев, со дня получения настоящего уведомления, обязательств по договору аренды, в связи с окончанием срока его действия, а также с требованием освободить занимаемый земельный участок и сдать его по акту сдачи-приемки.
Данное уведомление было получено ответчиком 20.09.2004 г., что подтверждается почтовым уведомлением.
Между тем, спорный земельный участок ответчиком освобожден не был и продолжал использоваться после окончания срока действия договора аренды, что подтверждается актом проверки объекта недвижимости от 05.02.2009 г. N 905115611, проведенной Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.
Таким образом, суды обеих инстанций обоснованно обязали ответчика освободить занимаемый им земельный участок в связи с окончанием срока аренды..."

Примечание: Определением ВАС РФ от 26.01.2012 N ВАС-16253/11 по делу N А40-132860/10-40-812 приведенное ниже Постановление передано в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

Постановление ФАС Московского округа от 23.11.2011 по делу N А40-140566/10-155-1153
"...По истечении срока действия договоров, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, ЗАО "Калибри" продолжало пользоваться арендованными земельными участками и в силу требований статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные договоры считались возобновленными на неопределенный срок.
Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомлениями от 11.02.2008 г. N N 33ИТ4-166/8-(0)-0, 33ИТ4-169/8-(0)-0, 33ИТ4-168/8-(0)-0, 33ИТ4-170/8-(0)-0 известил ответчика о прекращении обязательств по договорам аренды земельных участков и освобождении земельных участков в срок до 21.05.2008 г.
Учитывая изложенное, суды обоснованно указали, что договор аренды является прекращенным..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.11.2011 по делу N А40-27822/11-41-248
"...Поскольку, Арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора, установленного п. 2, при отсутствии на то возражений Арендодателя, указанный выше договор аренды земельного участка был возобновлен сторонами на неопределенный срок.
Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомлением от 16.11.2010 г. известил Арендатора об отказе от договора аренды от 19.08.2002 г. N М-05-504875 и его прекращении по истечении трех месяцев со дня получения ответчиком уведомления.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор аренды земельного участка на момент рассмотрения спора является прекращенным с 20 февраля 2011 года..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.11.2011 по делу N А40-46199/11-41-412
"...Как установили суды обеих инстанций, после истечения срока действия договора, арендатор продолжал использовать земельный участок при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В то же время, согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Суды обеих инстанций установили, что 21 сентября 2007 года ДЗР г. Москвы было направлено ответчику уведомление N 33-ИТ9-925/7 о прекращении по истечении трех месяцев, со дня получения настоящего уведомления, обязательств по договору аренды, в связи с окончанием срока его действия, а также с требованием освободить занимаемый земельный участок.
Таким образом, суды обеих инстанций обоснованно обязали ответчика освободить занимаемый им земельный участок в связи с окончанием срока аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.10.2011 по делу N А40-132860/10-40-812
"...Поскольку после истечения срока договора 04.04.2010 г. арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, договор аренды N 2-222/05 считается возобновленным на неопределенный срок.
28.04.2010 г. истец направил по всем адресам ответчика уведомление N 02-10/2847 о прекращении договора аренды и необходимости освободить занимаемое помещение в срок до 01.08.2010 г. путем передачи его по акту приема-передачи истцу. (т. 2, л.д. 33).
Уведомление, направленное по адресу Петровско-Разумовский пр-д, д. 22, корп. 11, получено ответчиком 12.05.10 г.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды N 2-222/05 от 08.07.05 г. расторгнут с 01.08.2010 г.
Учитывая, что договор аренды от 08.07.2005 г. N 2-222/05 расторгнут, на момент рассмотрения спора доказательств наличия других оснований для нахождения ответчика на спорных площадях не имеется, требование истца о выселении ответчика удовлетворено обоснованно..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.10.2011 по делу N А40-149690/10-9-1270
"...Поскольку после истечения срока договора ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком, суд посчитал его возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Суд установил, что истцом направлялось ответчику уведомление от 18.02.2008 г. N 33-ИТ9-155/8 о прекращении обязательств по договору, что подтверждается материалами дела.
Суд обоснованно посчитал обязательства сторон по договору аренды прекратившимися, указав, что датой получения ответчиком извещения является дата, когда ответчик уклонился от получения соответствующего извещения, т.е. 05.03.2010 г. В данном случае почтовое отправление, направленное арендатору по указанному в договоре аренды адресу, одновременно являющемуся адресом его местонахождения, возвращено арендодателю организацией связи по прошествии установленного срока хранения с отметкой об отсутствии адресата по состоянию на 05.03.2010 г.
Таким образом, по прекращении обязательств из договора аренды у арендатора в соответствии со ст. 622 ГК РФ возникла обязанность возвратить арендодателю являющийся объектом аренды земельный участок в состоянии, определенном договором, а именно: освобожденным от размещенного на нем торгового павильона..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.10.2011 по делу N А40-13499/11-150-112
"...Суд установил, что ответчик после истечения срока договора аренды от 19.02.2001 N М-05-504109 продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны Департамента, счел договор возобновленным на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 указанного Кодекса при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Суд установил, что истец направил ответчику уведомление N 33-МЗ-120/6-0/13 от 30.01.2006 об отказе от договора и предложил освободить занимаемый земельный участок в 3-месячный срок с момента направления уведомления. Уведомление направлено по юридическому адресу ответчика, которое возвращено истцу органом связи с отметкой "за истечением срока хранения". Этот же адрес указан ответчиком в договоре аренды N М-05-504109 от 19.02.2001 в качестве его почтового адреса.
Судебная коллегия соглашается с выводом судов о надлежащем извещении ответчика об отказе арендодателя от договора аренды и прекращении договора, данный вывод соответствует имеющимся в деле доказательствам.
Таким образом, у ответчика имеется обязанность возвратить арендованный земельный участок, которая им не исполнена, исковые требования обоснованно судом удовлетворены..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.09.2011 по делу N А40-122439\10-85-1064
"...Судом первой и апелляционной инстанций установлено и из материалов дела следует, что 17 августа 2005 г. между Департаментом имущества города Москвы (Арендодатель) и Региональной общественной организацией "КЛУБ "РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" (Арендатор) был заключен договор N 1-636\05 аренды нежилого фонда (нежилого помещения,) находящегося в собственности Москвы...
01.04.2008 г. срока действия указанного договора истек, однако арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом (доказательств того, что арендатор после истечения срока аренды договора хотел возвратить арендодателю имущество из аренды - истцом не представлено), арендодатель возражений против пользования не заявлял, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, о том, что указанный договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.
20.07.2010 г. ответчик направил в адрес истца уведомление от N У/10/6857 об отказе от договора, на основании ст. ст. 407, 610, 621, 622 Гражданского кодекса РФ и известил о необходимости освободить и передать по акту представителю Департамента в срок до 20 октября 2010 г., арендованное нежилое помещение (л.д. 9 т. 1).
Учитывая данные обстоятельства, правильно применив указанные нормы материального права, суд первой и апелляционной инстанций пришел к обоснованному выводу о том, что заявленное требование истца об обязании ответчика подписать дополнительное соглашение от 07.06.2010 г. к Договору аренды N 01-00636/05 от 17.08.2005 г. в редакции ранее подготовленной Департаментом имущества, подписанной РОО "КЛУБ "РОТАРИ МОСКВА-КРЕМЛЬ" и переданной для подписания в Департамент, удовлетворено быть не может, так как ответчик отказался от договора аренды, в порядке, предусмотренном законом..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.09.2011 по делу N А40-100272/10-49-876
"...Департамент земельных ресурсов г. Москвы и Департамент природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к Автостояночному кооперативу (далее - АСК) "Тополь" об обязании освободить земельный участок площадью 1 031 кв. м, находящийся по адресу: г. Москва, ул. Пырьева, вл. 16.
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, ответчику по договору от 05.03.1999 г. N М-07-502924, заключенному на срок до 16.12.1999 г., был предоставлен земельный участок площадью 1000 кв. м с кадастровым N 77:07:00060004:36 для эксплуатации автостоянки на 34 места...
По объяснениям сторон арендатор в порядке ст. 621 ГК РФ продолжал использовать участок после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Департамент земельных ресурсов в адрес ответчика направил уведомление о прекращении действия договора аренды с 15.06.2006, а следовательно договор аренды прекратил свое действие в порядке, предусмотренном ст. 610 ГК РФ.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ, арендатор после прекращения договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии в котором он его получил, с учетом нормального износа или состоянии обусловленном договором.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении требования..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.08.2011 N КГ-А40/3594-09 по делу N А40-42083/08-156-296
"...По правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Арендодателем направлено арендатору уведомление от 03.04.2008 N 33-И-07-54/08 об отказе от договора аренды земельного участка от 26.12.2000 N М-07-504261.
Уведомление о прекращении договорных отношений от 03.04.2008 направлено арендодателем по почтовому и юридическому адресам арендатора, указанным в договоре аренды земельного участка, и получено последним 11.04.2008, что подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении заказного письма с уведомлением N 26206, а также списком заказных писем, следовательно, договор аренды между сторонами прекратился.
В связи с изложенным, суды правомерно удовлетворили исковые требования об освобождении земельного участка..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.08.2011 N КГ-А40/9266-11 по делу N А40-133123/10-60-849
"...По истечении срока договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом. В связи с чем суд обоснованно посчитал договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.
Арендодатель письмом исх. от 29.06.2010 N 10/2821, обстоятельство получения которого арендатором в судебном заседании Департаментом не отрицалось, уведомил арендатора об отказе от договора аренды на основании ст. 610 Гражданского кодекса РФ.
Суд пришел к выводу о прекращении действия договора аренды по истечении 3-х месяцев после получения арендатором указанного извещения.
У арендатора в силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ возникла обязанность возвратить объект аренды, которая им выполнена не была, что в силу ст. 301 Гражданского кодекса РФ привело к возникновению на стороне арендодателя права требовать возврата объекта аренды в судебном порядке.
Решение от 25 февраля 2011 года, дополнительное решение от 31 марта 2011 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 01 июня 2011 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-133123/10-60-849 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента имущества города Москвы - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.07.2010 N КГ-А40/7582-10 по делу N А40-166430/09-16-1134
"...ПГК "Ельнинский" по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжал пользоваться арендованным земельным участком и в силу требований ст. ст. 610, 621 ГК РФ названный выше договор считался возобновленным на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
Истец уведомлением от 04.06.2009 г. N РД1Т7-14/9-0-(0)-6 известил ответчика об отказе от договора аренды земельного участка от 25.04.2002 г. N М-07-505541 и прекращении его действия с 15.07.2009 г., что соответствует положениям, предусмотренным указанными выше нормами.
Таким образом, договор аренды земельного участка от 25.04.2002 г. N М-07505541 является прекращенным..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.07.2011 N КГ-А40/7021-11 по делу N А40-85336/10-135-466
"...Договор заключен сроком до 25 августа 2007 года и признан судом возобновленным на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 2 которой если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
ОАО УК Концерн "Росатомстрой" заявило об отказе от договора письмом N 250509/1-16 от 25.05.2009, направленным в адрес истца 27.05.2009, суд счел договор расторгнутым 27.06.2009.
При указанных, установленных судом обстоятельствах, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.07.2011 N КГ-А40/6632-11 по делу N А40-637961\10-1-398 <*>
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: данное постановление принято по делу N А40-63796/10-1-398, а не по делу N А40-637961/10-1-398.

"...По истечении срока действия договора ГСК "Коровино-Авто" при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжал пользоваться арендованным земельным участком и в силу требований ст. ст. 610, 621 ГК РФ названный выше договор считался возобновленным на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил в адрес ГСК "Коровино-Авто" уведомление от 16.09.2009 г. N 33-ИТ9-785/-(2) ответчика об отказе от договора аренды земельного участка от 06.11.1998 г. N М-09-012923 и прекращении его действия по истечении 3-х месячного срока с момента получения настоящего уведомления (л.д. 25 т. 1).
Судом первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что договор аренды земельного участка от 06.11.1998 г. N М-09-012923 является прекращенным с 27.01.2010 г.(по истечении трех месяцев с даты возврата почтового уведомления)..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.07.2011 N КГ-А40/6526-11 по делу N А40-76103/10-77-198
"...Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае возобновления договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
ГУП "Гормост" претензией от 02.06.2010 г. N 2643/118-10 известил ООО "Арион" о прекращении действия договора с 31 декабря 2008 года, потребовал освободить помещение в течение 7 дней с момента получения настоящей претензии и погасить задолженность по арендной плате, в том числе и за фактическое пользование недвижимым имуществом после прекращения договора.
Суды пришли к обоснованному выводу, что ГУП "Гормост" фактически отказалось от договора аренды в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ, требования п. 8.3 договора соблюдены, в связи с чем, договор является прекратившимся..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.06.2011 N КГ-А40/6177-11 по делу N А40-88606/10-85-768
"...После истечения срока действия договора N 1-1059/99 от 05.10.1999 ответчик продолжал пользоваться помещением, в связи с чем суд счел данный договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 указанного Кодекса в случае заключения договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
25.11.2009 Департамент направил в адрес ООО "Ассура" уведомление от 18.11.2009 N 11-11802у/ЦТА об отказе от договора аренды N 1-1059/99 от 05.10.1999, освобождении помещения и его возврате в срок до 28.02.2010.
Уведомление получено ответчиком 30.11.2009, однако последний занимаемое помещение не освободил, что подтверждается актами осмотра нежилых помещений N 4251 от 19.05.2010 и N 01-00044/10 от 18.10.2010, составленными с участием сторон.
При указанных, установленных судом обстоятельствах правомерен вывод суда о прекращении арендных отношений между сторонами.
Таким образом, при неисполненной ответчиком обязанности возвратить арендодателю арендованное имущество иск о выселении ООО "Ассура" из нежилых помещений, являвшихся предметом аренды, обоснованно судом удовлетворен..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.06.2011 N КГ-А40/5994-11 по делу N А40-101254/10-1-649
"...По установленным п. 2 ст. 621 ГК РФ основаниям Договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
Арендодатель письмом (исх. от 09.04.2010), направленным арендатору по адресу местонахождения последнего применительно к ст. 54 ГК РФ, а именно: г. Москва, 10-я улица Соколиной горы, д. 26А, полученным арендатором 11.05.2010, о чем свидетельствует подпись в графе "вручено" в уведомлении о вручении (т. 1, л.д. 32), уведомил арендатора об отказе от исполнения договора аренды.
Суд установил со ссылкой на ст. 610 ГК РФ, что обязательства сторон из договора аренды прекратились 12.08.2010 г.
Согласно ст. 622 ГК РФ арендатор обязан после окончания срока действия договора возвратить арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку требования истца основаны на прекращении между сторонами обязательственных правоотношений, возникших из договора аренды земельного участка, судебные инстанции правомерно обязали ответчика освободить занимаемый им по договору аренды земельный участок от расположенного на нем павильона..."

Постановление ФАС Московского округа от 12.05.2011 N КГ-А40/4036-11 по делу N А40-72744/10-105-632
"...При этом суд учел факт пользования после истечения срока действия договора арендатором-ответчиком предоставленным в аренду оборудованием при отсутствии возражений со стороны арендодателя и обоснованно посчитал договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.
Согласно ст. 610 ГК РФ арендодатель вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом арендатора за 1 месяц.
Суд, установив направление истцом в адрес ответчика письмо от 05.04.2010 с уведомлением о расторжении договора через месяц после получения письма и требованием погашения долга, уплаты процентов, пришел к выводу о прекращении действия договора аренды с 21.05.2010 г.
Поскольку ответчик не представил доказательств возврата оборудования, арбитражный суд обоснованно удовлетворил требование истца о возврате оборудования, полученного ответчиком по договору аренды от 01.07.2006 г. N 4-2006..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.04.2011 N КГ-А40/3428-11 по делу N А40-15217/10-9-151
"...Департамент земельных ресурсов г. Москвы и Префектура Южного административного округа г. Москвы (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Гланак" (далее - ответчик) об обязании освободить земельный участок площадью 220 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Фруктовая, вл. 6, от возведенного на нем торгового павильона, с представлением Префектуре ЮАО г. Москвы в случае неисполнения ответчиком судебного акта права осуществить снос указанного объекта, с последующим отнесением расходов на ответчика.
По установленным п. 2 ст. 621 ГК РФ основаниям договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
Арендодатель письмом от 06.08.2009 г. уведомил арендатора об отказе от договора аренды.
В силу ст. 610 ГК РФ обязательства сторон из договора аренды N М-05-505511 прекратились 18.12.2009 г.
Поскольку по прекращении обязательств из договора аренды у арендатора в соответствии со ст. 622 ГК РФ возникла обязанность возвратить арендодателю являющийся объектом аренды земельный участок, и которая им не выполнена, суд, руководствуясь ст. 301 ГК РФ, пришел к правильному выводу об обязании ответчика возвратить объект аренды истцу в освобожденном состоянии..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.04.2011 N КГ-А40/1173-11-П по делу N А40-23141/09-113-185
"...В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
По истечении срока договора аренды недвижимого имущества от 21.05.1996 г. N 1-451/96 названный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Ответчиком были получены уведомления истца об отказе от договора, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами.
При таких обстоятельствах, суд первой и апелляционной инстанций пришел к обоснованному и законному выводу о том, что договор аренды был расторгнут.
Поскольку нежилое помещение не было возвращено арендатором, суд первой инстанции правомерно удовлетворил настоящий иск..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.03.2011 N КГ-А40/2171-11 по делу N А40-71135/10-1-455
"...Поскольку после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 22.10.2001 г. N М-05-504432 был возобновлен на неопределенный срок.
Уведомлением от 24.01.2008 г. N 33-ИТ5-1268, полученным арендатором 02.02.2008 г., арендодатель известил арендатора об отказе от договора.
Удовлетворяя исковые требования, суды обеих инстанций правильно применили к спорным правоотношениям положения ст. ст. 610, 621, 622 ГК РФ и обоснованно исходили из того, что договор аренды от 22.10.2001 г. N М-05-504432 спорного земельного участка, предоставленного в пользование на условиях аренды для эксплуатации павильона-кафе и впоследствии продленного на неопределенный срок, прекращен в порядке, установленном п. 2 ст. 610 ГК РФ, на основании п. 2.1 договора путем заблаговременного направления арендатору уведомления об отказе от договора, факт получения которого ответчиком не оспаривается.
Из материалов дела не усматривается, что в связи с прекращением договора аренды ответчик в силу требований ст. 622 ГК РФ осуществил возврат в освобожденном виде арендодателю предмета договора аренды.
Суд оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства и, установив неисполнение ответчиком обязанности по возврату арендованного имущества и отсутствие у него законных оснований для пользования спорным земельным участком в связи с прекращением срока действия договора аренды от 22.10.2001 г. N М-05-504432, правомерно удовлетворил иск, обязав ответчика освободить земельный участок..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.02.2011 N КГ-А40/689-11 по делу N А40-160716/09-109-790
"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 16.01.2008 г. по делу N А40-58384/07-82-526 с ЗАО "ЦНТ "Оптрон" в пользу ОАО "НПП "Сапфир" взыскана задолженность по арендной плате по договору N 71А/2007 от 15.12.2006 г. за период с 01.04.2007 г. по 30.06.2007 г., установлено, что названный договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным с 01.07.2007 года на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Ответчик направил истцу уведомление от 25.10.2007 года N 965 об уплате задолженности по арендным платежам и возврате помещения, переданного в аренду по договору N 71А/2007 от 15.12.2006 года, которое судом оценено как отказ от исполнения договора.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Суд установил, что на момент обращения истца в суд с настоящим иском договор аренды N 71А/2007 от 15.12.2006 года расторгнут в одностороннем порядке, и пришел к правильному выводу о том, что требование об изменении договора может быть заявлено только в отношении действующего договора, договор, прекративший свое действие, не может быть изменен.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.02.2011 N КГ-А40/297-11 по делу N А40-54783/10-119-267
"...Поскольку после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 30.09.2005 N М-05-507220 был возобновлен на неопределенный срок.
Уведомлением от 12.08.2008 N 33-ИТ5-1385/8-(0)-0, полученным арендатором, арендодатель известил арендатора о прекращении договора по истечении трехмесячного срока со дня получения уведомления в порядке ст. 610 ГК РФ (истечение срока действия).
Между тем, спорный земельный участок заявитель не освободил, в связи с чем Департаментом в адрес общества направлено уведомление от 11.02.2010 г. N 33-ИТ5-190/10-(0)-0 о необходимости освобождения земельного участка в десятидневный срок.
Считая, что оспариваемые действия Департамента земельных ресурсов г. Москвы по направлению уведомлений от 12.08.2008 г. и от 11.02.2010 г. не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя, ООО "ИФИР-С" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с настоящими требованиями.
Оставляя без удовлетворения заявленные ООО "ИФИР-С" требования, арбитражные суды обеих инстанций правильно применили к спорным правоотношениям положения ст. ст. 610, 621, 622 ГК РФ и обоснованно исходили из того, что договор аренды N М-05-507220 спорного земельного участка, предоставленного для целей эксплуатации открытой автостоянки на 40 машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта со сроком действия до 20.11.2005 г. и впоследствии продленного на неопределенный срок, прекращен в порядке, установленном п. 2 ст. 610 ГК РФ, на основании п. 2.1 договора путем заблаговременного направления арендатору уведомлений от 12.08.2008 г. и от 10.02.2010 г. об отказе от договора краткосрочной аренды N М-05-507220 от 30.09.2005 г., факт получения которых ответчиком не оспаривается..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.02.2011 N КГ-А40/274-11 по делу N А40-36383/10-7-287
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии со ст. 610 ГК РФ, если договор аренды заключен на неопределенный срок, то в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Уведомлением от 13.01.2009 года N 33-ИТ7-11/9-(2)-0 (л.д. 18 - 22), полученным ответчиком 28.01.2009 года, Департамент земельных ресурсов города Москвы известил о прекращении по вышеуказанному договору аренды обязательств с 01.03.2009 года.
Арендатор земельный участок не освободил и продолжает его использовать, торговый павильон функционирует, ведется продажа цветов, что подтверждается Актом от 18.03.2010 года (л.д. 23 - 24).
Учитывая, что ООО "Цветочный Рай" после прекращения договора аренды не освободило земельный участок, а также не представило доказательства правомерности владения и пользования данным участком, суды правомерно удовлетворили исковые требования Департамента земельных ресурсов города Москвы об обязании ООО "Цветочный рай" в месячный срок освободить земельный участок, с кадастровым номером 77:07:09003:044, площадью 18 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Кутузовский пр-т, вл. 59, от торгового павильона из сборно-разборных конструкций..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2011 N КГ-А40/16869-10 по делу N А40-15905/10-89-125
"...Срок аренды в договоре аренды от 22.10.2008 г. N 37/10 не определен.
Согласно ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Судами установлено, что арендодатель письмом исх. от 15.12.2009 г. N 166, врученным арендатору 23.12.2009 г., уведомил последнего об отказе от договора аренды на основании ст. 610 ГК РФ, в связи с чем договор прекратил свое действие по истечении трех месяцев с даты получения ответчиком названного письма.
При указанных обстоятельствах суды, руководствуясь ст. ст. 610, 622 ГК РФ, пришли к правильному выводу об обоснованности заявленного первоначального иска об обязании возвратить спорные сооружения..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.12.2010 N КГ-А40/16631-10 по делу N А40-8840/10-113-89
"...Суд установил, что после истечения срока договора аренды от 13.12.2001 года N М-08-504290 указанный договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса был возобновлен на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
09.06.2009 года истец повторно направил ответчику уведомление N 266-ОП, согласно которому предложил последнему с 01.02.2009 года расторгнуть договор аренды N 7-273 от 01.06.2005 г. и освободить занимаемые помещения по адресу: 117312, г. Москва, ул. Ферсмана, д. 3, к. 1. Названное уведомление получено ООО "МИРАМАРЕ" 15.06.2009 г.
Судом установлено, что договор аренды N 7-273 от 01.06.2005 г. прекращен, ответчиком помещение не освобождено и не передано по акту приема-передачи.
При таких обстоятельствах вывод судов о выселении ООО "Герасим и В" из помещения площадью 100,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ферсмана, д. 3, корп. 1, соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.12.2010 N КГ-А40/16098-10 по делу N А40-118471/09-150-877
"...Суд установил, что после истечения срока договора аренды от 13.12.2001 года N М-08-504290, указанный договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса считается возобновленным на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Департамент направил ООО "Герасим и В" уведомление N 102-юр от 13.10.2008 г. о прекращении договора аренды с 25.01.2009 года.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательства, подтверждающие возврат ответчиком истцу арендованного имущества, не представлены.
При таких обстоятельствах вывод судов об обязании ООО "Герасим и В" освободить самовольно занимаемый земельный участок соответствует обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.12.2010 N КГ-А40/15723-10 по делу N А40-28973/10-7-182
"...Удовлетворяя исковые требования, суды обеих инстанций правильно применили к спорным правоотношениям положения ст. ст. 610, 621, 622 ГК РФ и обоснованно исходили из того, что договор аренды N М-05-507220 спорного земельного участка, предоставленного для целей эксплуатации открытой автостоянки на 40 машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта со сроком действия до 20.11.2005 г. и впоследствии продленного на неопределенный срок, прекращен в порядке, установленном п. 2 ст. 610 ГК РФ, на основании п. 2.1 договора путем заблаговременного направления арендатору уведомления об отказе от договора, факт получения которого ответчиком не оспаривается.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Из материалов дела не усматривается, что в связи с прекращением договора аренды ответчик в силу требований ст. 622 ГК РФ осуществил возврат в освобожденном виде арендодателю предмета договора аренды.
Суд оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства и, установив неисполнение ответчиком обязанности по возврату арендованного имущества и отсутствие у него законных оснований для пользования спорным земельным участком в связи с прекращением срока действия договора аренды N М-05-507220 с 21.11.2008, правомерно удовлетворил иск, обязав ответчика освободить земельный участок..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.12.2010 N КГ-А40/14395-10 по делу N А40-164533/09-23-1077
"...Дополнительным соглашением от 24.07.2008 г. (л.д. 65) установленный договором N 85 от 01.10.2007 г. срок аренды продлен до момента государственной регистрации Договора аренды б/н от 24.07.2008 г.
Как правомерно указано в обжалуемом постановлении суда апелляционной инстанции, подобное определение срока действия договора не соответствует требованиям ст. 190 Гражданского кодекса РФ, вследствие чего договор аренды N 85 от 01.10.2007 г. считается заключенным на неопределенный срок.
Телеграммой N 14/08-2009, врученной арендатору 14.08.2009 г., арендодатель уведомил арендатора об отказе от договора аренды на основании ст. 610 Гражданского кодекса РФ и потребовал вернуть объект аренды в освобожденном виде в срок до 16.11.2009 г.
Таким образом, договор аренды N 85 от 01.10.2007 г. прекратил свое действие по истечении 3-х месяцев после получения арендатором указанного извещения, то есть с 15.11.2009 г.
Как правомерно указано судами, в связи с отпадением установленных договором оснований осуществления пользования у арендатора в силу ст. 622 ГК РФ возникла обязанность возвратить объект аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.11.2010 N КГ-А40/14294-10 по делу N А40-162119/09-3-1189
"...Поскольку после истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, данный договор в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Уведомлением от 24.04.2009 N 01-2761/09 арендодатель известил арендатора об отказе от договора, необходимости освободить арендованные помещения и передать их по акту до 20.07.2009. Данное уведомление было направлено по все известным Департаменту имущества города Москвы адресам ответчика и получено последним 16.06.2009, что подтверждено представленными в материалы дела почтовыми квитанциями, уведомлением о вручении.
В этой связи договор от 05.11.1998 N 01-1397/98 обоснованно признан прекращенным, в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.11.2010 N КГ-А40/14177-10 по делу N А40-9142/10-6-94
"...Договор аренды заключен на неопределенный срок и вступает в силу с даты его подписания сторонами.
По условию договора аренды (п. 9.7) в случае, когда договор считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии с законодательством Российской Федерации, каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты прекращения настоящего договора.
Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (при аренде недвижимого имущества). Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
ОАО "РЖД" направило в адрес ИП Кадырова Э.А.О. уведомление N 905/ДЖВ от 1.09.2009 г. о прекращении договора аренды по истечении одного месяца с даты получения уведомления с требованием сдать недвижимое имущество по акту арендодателю.
Таким образом, договор считается прекращенным.
В связи с неосвобождением недвижимого имущества и непредставлением в арбитражный суд доказательств передачи ответчиком этого имущества по акту истцу, арбитражный суд вынес решение об удовлетворении иска.
На этом основании довод кассационной жалобы о неправильном применении судами норм материального права несостоятелен..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.10.2010 N КГ-А40/10881-10 по делу N А40-97899/09-40-776
"...Как видно из материалов дела, после истечения срока действия договор аренды возобновлен сторонами на неопределенный срок в порядке ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, что истцом и ответчиком не оспаривается.
Как следует из материалов дела, истец уведомлением от 07.06.2008 г. N 08/02-33юр известил ответчика в порядке ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении действия договора аренды от 18.02.2004 г. N 02-00084/04 и предложил в соответствии со ст. 622 Кодекса в срок до 09.09.2008 г. освободить спорное помещение. Уведомление получено ответчиком 17.06.2008 г., что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.
Между тем, актом обследования имущества города Москвы от 23.07.2009 г. N 232 установлено, что ответчик спорное помещение не освободил и продолжает его использовать.
Поскольку нежилое помещение не было возвращено арендатором, суд первой инстанции правомерно удовлетворил настоящий иск о выселении ответчика и обязании последнего передать нежилое помещение истцу..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.10.2010 N КГ-А41/11501-10 по делу N А41-30723/09
"...01.08.2005 года ОАО "Биомед" им. И.И. Мечникова (арендодатель) и ЗАО "Фарм-Синтез" (арендатор) заключили договор N 65А/Ки субаренды нежилых помещений общей площадью 175,6 кв. м, расположенных по адресу: Московская область, Красногорский район, с. Петрово-Дальнее (корпус N 2, 2 этаж, помещения N 36, N 37, N 38, N 39, N 68, N 69, N 70, N 71, N 72, часть N 76), сроком на 11 месяцев.
Судом установлено, что истец по истечении срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны ответчика продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем договор субаренды N 65А/Ки от 01.08.2005 года считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
ОАО "Биомед" им. И.И. Мечникова письмом сообщило ЗАО "Фарм-Синтез" о расторжении с 01.07.2009 года договора субаренды N 65А/Ки от 01.08.2005 года и просило назначить сотрудников ответственных за передачу 30.06.2009 года нежилых помещений.
Таким образом, с момента расторжения договора N 65А/Ки от 01.08.2005 г. и прекращения договора N К168 от 11.12.2002 г. в связи с истечением срока его действия истец не вправе владеть и пользоваться спорными нежилыми помещениями, оснований для доступа в арендованные по указанным договорам нежилые помещения у истца не имеется.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.09.2010 N КГ-А40/10245-10 по делу N А40-131564/09-155-954
"...После истечения срока договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в силу чего договор аренды суд посчитал обоснованно возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Давая оценку названному договору, суды обеих инстанций исходили из того, что заключенный между сторонами договор аренды нежилого помещения от 13.03.2003 N 7-01 прекращен с 07.08.2009, то есть по истечении 3-х месяцев после получения арендатором извещения, оформленного письмом арендодателя N 09/07-1944 от 28.04.2009 г. (л.д. 7), врученным арендатору 06.05.2009 г. (л.д. 40, 40 - оборот), об отказе об отказе от договора на основании ст. 610 ГК РФ.
Факт прекращения срока действия договора аренды обоснованно расценен судом в качестве обстоятельства, влекущего в силу ст. ст. 610, 622 ГК РФ обязанность арендатора освободить занимаемое помещение и передать его арендодателю..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.09.2010 N КГ-А40/10176-10 по делу N А40-27577/09-157-188
"...Судом установлено, что ответчик по истечении срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны истца продолжал пользовался арендованным имуществом, в связи с чем договор аренды N 08-251/02 от 03.10.2002 года считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Департамент уведомлением от 01.10.2008 года N 219-ув сообщил ответчику об отказе от договора N 08-251/02 от 03.10.2002 года и прекращении его действия, предложил освободить занимаемое им по названному договору аренды помещение в срок по 24.12.2008 года.
Указанное уведомление получено ответчиком 10.10.2008 года.
Согласно акту осмотра имущества города Москвы от 14.01.2009 года БФ "Забота" спорное нежилое помещение не освободило.
При таких обстоятельствах вывод судов о выселении БФ "Забота" из спорного помещения соответствует обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.09.2010 N КГ-А40/8752-10 по делу N А40-111158/09-60-617
"...Как правильно установлено судами, после окончания срока действия договора ответчик продолжал занимать вышеуказанные помещения, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о том, что в силу статьи 621 ГК РФ после 01.09.2001 договор является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Судами установлено, что 12.02.2009 Департамент имущества города Москвы направил в адрес ООО "Марс" уведомление об отказе от договора аренды, которое получено ответчиком 02.03.2009.
В этой связи, располагая уведомлением истца от 12.02.2009, руководствуясь статьями 450, 610 ГК РФ, суды сделали правомерный вывод о том, что истец реализовал свое право на односторонний отказ от договора аренды, в связи с чем договор аренды от 01.09.1991 N 391 является расторгнутым.
Поскольку договор аренды от 01.09.1991 N 391 прекратил свое действие, а у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания спорного нежилого помещения, суд сделал обоснованный вывод о правомерности требований истца о возврате нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Страстной бульвар, д. 12, стр. 1, и удовлетворил иск..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.08.2010 N КГ-А40/8749-10 по делу N А40-91482/09-105-667
"...По истечении срока договора субаренды ответчик продолжал пользоваться арендуемыми нежилыми помещениями при отсутствии возражения со стороны истца. Факт занятия указанных помещений ответчиком не оспаривается.
Судами установлено, что письмом от 24.04.2009 истец уведомил ответчика о намерении расторгнуть договор субаренды с 01.07.2009 и просил 30.06.2009 направить сотрудников для подписания акта приема-передачи помещений.
Поскольку ответчик в предложенный в письме срок спорное арендуемое помещение не освободил, истец обратился в арбитражный суд с иском об обязании ответчика возвратить истцу имущество, переданное в пользование по договору субаренды недвижимого имущества, и представить в освобожденном виде по акту приема-передачи.
В соответствии с положениями п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Поскольку истец заблаговременно письмом предупредил ответчика о расторжении договора, суды сделали правильный вывод о том, что договор субаренды N 65 А/Ки от 01.08.2005 расторгнут с 01.07.2009.
Поскольку доказательств возврата помещения ответчиком не представлено, суды обоснованно признали заявленные требования правомерными, и удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.07.2010 N КГ-А40/7582-10 по делу N А40-166430/09-16-1134
"...ПГК "Ельнинский" по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя продолжал пользоваться арендованным земельным участком и в силу требований ст. ст. 610, 621 ГК РФ названный выше договор считался возобновленным на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
Истец уведомлением от 04.06.2009 г. N РД1Т7-14/9-0-(0)-6 известил ответчика об отказе от договора аренды земельного участка от 25.04.2002 г. N М-07-505541 и прекращении его действия с 15.07.2009 г., что соответствует положениям, предусмотренным указанными выше нормами.
Таким образом, договор аренды земельного участка от 25.04.2002 г. N М-07505541 является прекращенным..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2010 N КГ-А40/7008-10 по делу N А40-101188/09-3-804
"...После истечения срока договора аренды арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться объектом аренды; в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Судами установлено, что арендодатель письмом от 29.05.2009, уведомил последнего о расторжении договора аренды на основании ст. 610 ГК РФ и потребовал вернуть объект аренды по передаточному акту.
Однако арендатор в нарушение ст. 622 ГК РФ объект аренды арендодателю не вернул.
При указанных обстоятельствах суды, руководствуясь ст. ст. 301, 622 ГК РФ, пришли к правильному выводу об обоснованности заявленного иска о выселении ответчика из спорного помещения..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.06.2010 N КГ-А40/5245-10 по делу N А40-96419/09-40-758, А40-97112/09-40-769
"...Суды первой и апелляционной инстанций установили, что РБОО "Чернобыльцы Минтопэнерго" после истечения срока договора аренды от 30.12.2003 г. N 7-727 продолжала пользоваться арендованным имуществом, возражения со стороны арендодателя отсутствовали, в связи с чем данный договор аренды от 30.12.2003 г. N 7-727 в силу требований ст. ст. 610, 621 ГК РФ считался возобновленным на неопределенный срок.
По материалам дела арбитражными судами первой и апелляционной инстанций установлено, что имел место отказ в одностороннем порядке арендодателя - Департамента имущества города Москвы от договора аренды от 30.12.2003 г. N 7-727 и что данный договор не действовал с 16.01.2009 года, поскольку Департамент имущества города Москвы 13.10.2008 г. направил в адрес РБОО "Чернобыльцы Минтопэнерго" предупреждение, в котором сообщил о том, что отказывается от договора аренды от 30.12.2003 г. N 7-727, считает его прекращенным с 16.01.2009 г. и предлагает освободить арендуемое помещение, передав его в освобожденном виде арендодателю по акту приема-передачи. Данное уведомление было получено РБОО "Чернобыльцы Минтопэнерго" 17.10.2008 г.
При изложенных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций, установив отсутствие правовых оснований у РБОО "Чернобыльцы Минтопэнерго" занимать спорное недвижимое имущество и отсутствие у Департамента имущества города Москвы оснований к предоставлению данного объекта недвижимости в безвозмездное пользование РБОО "Чернобыльцы Минтопэнерго", приняли обоснованные судебные акты, в соответствии с которыми выселили Региональную благотворительную общественную организацию "Чернобыльцы Минтопэнерго" из нежилого помещения по адресу: г. Москва, Нахимовский пр-т, д. 61 корп. 2 (подвал, пом. N 1, комн. 1 - 4), а также отказали в удовлетворении иска РБОО "Чернобыльцы Минтопэнерго" об обязании Департамента имущества города Москвы предоставить РБОО "Чернобыльцы Минтопэнерго" нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Нахимовский проспект, д. 61, корп. 2 (подвал, помещение N 1, комнаты 1 - 4) во временное пользование без уплаты вознаграждения..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.05.2010 N КГ-А40/2261-10-П по делу N А40-5027/08-89-64
"...Судом установлено, что после истечения срока указанного договора аренды ответчик продолжал пользоваться арендуемыми помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды от 12 июля 1993 года N 1-1067/93 был возобновлен сторонами на неопределенный срок.
Судом установлено, что истец отказался от договора аренды от 12 июля 1993 года N 1-1067/93 в порядке ст. 610 ГК РФ, что подтверждается уведомлением от 29 апреля 2005 года, а также реестром и почтовой квитанцией о направлении уведомления истца ответчику по адресу: Москва, ул. Новорязанская, д. 26-28, стр. 10.
С учетом установленного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды от 12 июля 1993 года N 1-1067/93 прекратил свое действие в соответствии со ст. 610 ГК РФ и у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия спорных нежилых помещений..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.04.2010 N КГ-А40/1839-10 по делу N А40-68165/09-135-568
"...Как установили суды обеих инстанций, после истечения срока действия договора, арендатор продолжал использовать земельный участок при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, в связи с чем в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Суды обеих инстанций установили, что 28 ноября 2007 года ДЗР г. Москвы было направлено ответчику уведомление N 33-1-11083/7-(О)-1 о прекращении с 15 марта 2008 года обязательств по договору аренды в связи с окончанием срока его действия и с требованием освободить занимаемый земельный участок.
Данное уведомление полученное ответчиком 24 декабря 2007 года, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления.
Между тем, спорный земельный участок ответчиком освобожден не был и продолжался использоваться после окончания срока действия договора аренды.
Таким образом, суды обеих инстанций обоснованно обязали ответчика освободить занимаемый им земельный участок в связи с окончанием срока аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.04.2010 N КГ-А40/1510-10 по делу N А40-8523/09-82-99
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 27.11.1996 между Комитетом по управлению государственным имуществом города Москвы (арендодатель - правопредшественник истца), ДЕЗ микрорайона "Войковский" (балансодержатель) и ООО "БЕСТО" (арендатор) был заключен договор N 2-1170/96 на аренду нежилого помещения общей площадью 38,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградское шоссе, д. 8/2 стр. 1. Срок действия договора установлен сторонами с 13.11.1996 по 13.11.2001 (п. 2.1 договора).
По истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается заключенным (возобновленным) на неопределенный срок согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца.
Уведомлением от 15.09.2008 N 08/02-3205 истец сообщил ответчику об отказе от договора аренды от 27.11.1996 N 2-1170/96 и предложил освободить арендуемое помещение, передав его по акту балансодержателю. Данное уведомление получено ответчиком 23.09.2008.
Таким образом, договор аренды от 27.11.1996 N 2-1170/96 прекратил свое действие 15.12.2008..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.04.2010 N КГ-А40/3250-10 по делу N А40-41049/09-28-336
"...После истечения срока договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в силу чего Договор аренды N 04-183/04 от 23.03.2004 г. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Арендодатель письмом, исх. N Ц/08/7014 от 09.12.2008 г. (т. 1, л.д. 46), направленным арендатору почтовыми отправлениями по адресам: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 36; г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 52, стр. 4, уведомил арендатора об отказе от Договора аренды N 04-183/04 от 23.03.2004 г. на основании ст. 610 ГК РФ и потребовал вернуть арендованное имущество в срок до 28.02.2009 г. по передаточному акту.
Таким образом, требование ст. 610 ГК РФ в части предупреждения арендатора об отказе от договора аренды за 3 месяца, - было арендодателем выполнено, в связи с чем Договор аренды N 04-183/04 от 23.03.2004 г. прекратил свое действие по истечении 3-х месяцев после получения арендатором указанного извещения, т.е. с 01.04.2009 г..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2010 N КГ-А40/2572-10 по делу N А40-109861/09-35-743 <*>
--------------------------------
Здесь и далее по тексту, видимо, допущена опечатка: имеется в виду дело N А40-78072/09-156-587, а не N А40-109861/09-35-743.

"...После истечения срока действия договора он был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок по правилам ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арендодатель отказался от договора в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомлением от 19.12.2008 г. N РД1Т7-47/8-0-(0)-2, которое получено ответчиком 27.12.2008 года, что подтверждено материалами дела.
Поскольку на дату предъявления иска ответчик земельный участок, на котором находятся металлические гаражи, не освободил, что ответчик не отрицал, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2010 N КГ-А41/1819-10-П по делу N А41-20637/08
"...Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Суд установил, что в деле имеется письмо ответчицы от 02 декабря 2008 года на имя главы Люберецкого муниципального района с просьбой расторгнуть договор аренды от 07.09.2005 г. N 552. Таким образом, по истечении трех месяцев, с 03 марта 2009 года данный договор прекращен, до прекращения договора и возврата арендованного имущества у арендатора сохраняется обязанность по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.03.2010 N КГ-А40/864-10 по делу N А40-23141/09-113-185
"...Из материалов дела следует, что ЗАО "Русская компания имущественной опеки" по истечении срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя продолжало пользоваться арендованным имуществом и в силу требований ст. ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации названный выше договор считался возобновленным на неопределенный срок. В этом случае в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон была вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд исходил из того, что Департамент имущества города Москвы направил в адрес ЗАО "Русская компания имущественной опеки" уведомление от 02.09.2008 г. N ув/п/08-26 об отказе от договора аренды и освобождении занимаемого арендатором помещения по истечении 3-месячного срока с момента отправления настоящего уведомления. Данное уведомление было получено ЗАО "Русская компания имущественной опеки" 29.10.2008 года. Однако арендатор арендуемые им помещения не освободил и Департаменту имущества города Москвы в установленном законом порядке не передал..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.03.2010 N КГ-А40/905-10 по делу N А40-38055/09-91-332
"...Поскольку ЗАО "Вельми" по истечении срока действия договора при отсутствии возражения со стороны Арендодателя продолжало пользоваться арендованным имуществом, суд в силу требований ст. ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно посчитал договор аренды возобновленным на неопределенный срок.
Частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Департамент имущества города Москвы 26.08.2008 направил в адрес ЗАО "Вельми" уведомление N 03-1905/08 о прекращении указанного выше арендного договора, отказе в его перезаключении на новый срок и освобождении занимаемого Арендатором помещения в срок до 25.11.2008.
Ответчик данное уведомление истца получил 30.08.2008, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.03.2010 N КГ-А40/591-10 по делу N А40-72099/09-16-518
"...Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что спорный договор о срочном пользовании земельным участком от 15.07.2001 N 125/НОД-6-РИ был возобновлен сторонами на тех же условиях на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Разрешая спор по существу, Суд установил, что ответчик письмами от 24.07.2008 N НОДРИ-6/266 и от 25.11.2008 N 607/НОДРИ-6 уведомил истца о расторжении договора на основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В этой связи суды сделали обоснованный вывод об отсутствии оснований для признания договора от 15.07.2001 N 125/НОД-6-РИ действующим, поскольку право на односторонний отказ от договора аренды, срок действия которого истек, предусмотрено ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.02.2010 N КГ-А40/15122-09 по делу N А40-61841/09-135-502
"...Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
При рассмотрении настоящего дела суды обеих инстанций установили, что истец отказался от договора аренды от 03.09.2001 N М-07-505010, продленного на неопределенный срок, в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ, направив ООО "Болл-2" уведомление от 21.12.2007 N 33-и-07-1535/07, которое было получено ответчиком 27.01.2008 (л.д. 19).
Указанное обстоятельство обоснованно расценено судом как свидетельствующее о том, что договор аренды от 03.09.2001 N М-07-505010 прекратил свое действие в установленном законом порядке..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.02.2010 N КГ-А40/12818-09 по делу N А40-18264/09-54-107
"...В полном соответствии с материалами дела арбитражные суды первой и апелляционной инстанций установили, что индивидуальный предприниматель Литвиненко К.А. являлся арендатором нежилого помещения по адресу: город Москва, ул. Арбат, д. 4, стр. 3 общей площадью 41,1 кв. м (подвал, помещение II, комнаты 1 - 3) по договору аренды от 11.09.1991 года N 864, заключенного на срок по 11.09.1996 года с Департамент имущества города Москвы.
Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы от 06.06.2003 года по делу N А40-44069/02-11-449 установлено, что договор аренды N 864 по окончании срока действия был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Истец направил в адрес ответчика письмо от 02.10.2008 года N ц/08/5536 об отказе от договора аренды N 864 с предложением об освобождении занимаемого нежилого помещения в течение трех месяцев со дня получения уведомления. Ответчиком было получено указанное уведомление истца 13 октября 2008 года.
При таких обстоятельствах суд первой и апелляционной инстанций пришел к обоснованному и законному выводу о том, что договор аренды был расторгнут..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.02.2010 N КГ-А40/14758-09 по делу N А40-55953/09-53-328
"...В полном соответствии с материалами дела арбитражные суды первой и апелляционной инстанций установили, что нежилые помещения, общей площадью 463 кв. м (цоколь пом. III, комн. 1 - 9), расположенные по адресу: Москва, бульвар Страстной, д. 12, стр. 1, являются собственностью города Москвы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.02.2007 года.
РОО "Товарищество режиссеров" (правопредшественник ответчика согласно договору о преобразовании от 25.09.2000 года) арендовала вышеуказанные помещения у истца на основании договора аренды от 26.08.1993 N 1-1328/93.
Срок действия договора аренды установлен с 01.07.1992 года по 01.07.1997 года.
По истечении срока договора аренды от 26.08.1993 года N 1-1328/93 названный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Истец 04.03.2005 года направил ответчику уведомление N ув/05-58 о прекращении договора аренды от 26.08.1993 года N 1-1328/93. Данное уведомление было получено ответчиком 01.04.2005 года.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие.
Поскольку нежилое помещение не было возвращено арендатором, суд первой инстанции правомерно удовлетворил настоящий иск о выселении ответчика, обязав последнего передать нежилое помещение истцу..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.12.2009 N КГ-А40/12934-09 по делу N А40-83670/08-59-688
"...В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Следовательно, по истечении срока договора аренды N 04-631/04 от 16.09.2004 года названный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Арендодатель заказным почтовым отправлением (л.д. 118 - 119 том 1) направил арендатору уведомление от 26.06.2008 года N 08/04-3757 о том, что срок действия договора аренды истекает 25.07.2007 года, предупредил об отказе от договора, о необходимости освобождения занимаемых помещений к этому сроку и сдачи помещения по передаточному акту. Ответчиком были получены уведомления истца об отказе от договора, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды был прекращен..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.12.2009 N КГ-А40/12507-09 по делу N А40-14829/09-155-107
"...Департамент имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы к ЗАО "ИРКОЛ" с иском о выселении из нежилого помещения общей площадью 546,3 кв. м (3 этаж, комн. Г, 4 этаж пом. III комн. 1 - 9, пом. IV комн. 4 - 6, 8 - 22, Г, г), расположенного по адресу: г. Москва, Боярский пер., д. 3/4, стр. 1, и обязании ответчика передать помещения в освобожденном виде Департаменту имущества г. Москвы.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23 июня 2009 года по делу N А40-14829/09-155-107, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2009 года N 09АП-14379/2009-ГК по тому же делу, исковые требования удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований о понуждении Департамента имущества г. Москвы заключить договор аренды на новый срок отказано.
Суды обеих инстанций исходили из того, что заключенный между сторонами договор аренды нежилого помещения от 19.12.2002 г. N 1-1054/2002 прекращен 31.03.2008 г., о чем истец в установленном порядке уведомил ЗАО "ИРКОЛ" письмом от 06.05.2008 г. N пр/08-94, в связи с чем у ЗАО "ИРКОЛ" отпали основания для пользования указанным помещением и возникло обязательство по возврату истцу арендованного недвижимого имущества в силу ст. 622 ГК РФ.
Удовлетворяя исковые требования Департамента имущества г. Москвы, суды обеих инстанций правильно применили нормы материального права к фактическим обстоятельствам, установленным по делу.
Факт направления истцом и получения 13.05.09 г. арендатором (ответчиком) уведомления о прекращении возобновленного на неопределенный срок договора аренды обоснованно расценен судом в качестве обстоятельства, влекущего в силу п. 3 ст. 450, ст. 610, 622 ГК РФ обязанность арендатора освободить занимаемое помещение и передать его арендодателю..."

По данному делу см. также Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2009 N 09АП-14379/2009-ГК.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2009 N 09АП-14379/2009-ГК по делу N А40-14829/09-155-107
"...Согласно материалам дела стороны заключили договор от 19.12.2002 "1-1054/2002 аренды нежилых помещений общей площадью 546,3 кв. м (3 этаж комн. Г, 4 этаж пом. III комн. 109, пом. IV комн. 4 - 6, 8 - 22, Г, г), расположенного по адресу: город Москва, Боярский пер., д. 3/4, стр. 1 на срок с 01.01.2002 по 01.05.2003.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.02.2003 за N 77-01/41-085/2003-201.
Соглашением (изменением от 27.06.2003 к договору аренды от 19.12.2002 "1-1054/2002) срок действия договора продлен до 31.03.2008.
После истечения срока действия договора аренды 31.03.2008 ответчик продолжал пользоваться арендованным нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, а потому договор в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с предоставленными Департаменту имущества города Москвы полномочиями Центральным территориальным агентством Департамента имущества города Москвы 06.05.2008 направлено в адрес ответчика Уведомление N 1-1054/2002 об отказе от договора аренды и необходимости освобождения занимаемых помещений (том 1 л.д. 32).
Указанное уведомление получено ответчиком 13.05.2009, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении 13.05.2009..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.11.2009 N КГ-А40/12492-09 по делу N А40-37650/09-77-235
"...После истечения срока аренды по заключенному между сторонами договору аренды от 06.12.2000 г. N 1-1844/2000 (то есть с 07.07.2002 г.), как установили арбитражные суды обеих инстанций и что усматривается из материалов дела, Общероссийская общественная организация "Еврейская организация узников фашистских концлагерей, гетто "РУФ" в связи с отсутствием возражений со стороны Департамента имущества г. Москвы как арендодателя продолжала пользоваться переданными в аренду по договору нежилыми помещениями.
В этой связи с учетом положений п. 2 ст. 621 ГК арбитражные суды обоснованно установили тот факт, что заключенный между сторонами договор аренды N 1-1844/2000 от 06.12.2000 г. был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела, исходя из положений ст. 610 ГК РФ, устанавливающей правило о том, что при возобновлении договора аренды на неопределенный срок арендодатель имеет право отказаться от его исполнения в любое время безотносительно к факту наличия либо отсутствия нарушений принятых по условиям договора аренды обязательств со стороны арендатора, Департамент имущества г. Москвы письмом от 14.07.2008 г. за исх. N ПР/08-161, полученным ответчиком 21.07.2008 г., со ссылкой на положения ст. 610 ГК РФ, уведомил арендатора - Общероссийскую общественную организацию "Еврейская организация узников фашистских концлагерей, гетто "РУФ" об отказе от договора аренды N 1-1844/2000 от 06.12.2000 г. и потребовал вернуть арендованное имущество о необходимости передать помещение в освобожденном виде истцу в срок до 22.10.2008 г.
Материалами дела подтверждается, что вышеуказанное требование истца (письмо от 14.07.2008 г. за исх. N ПР/08-161) об отказе от названного договора аренды и возвращении предмета аренды было оставлено ответчиком без удовлетворения.
При указанных обстоятельствах кассационная инстанций считает правомерным вывод арбитражного суда первой инстанции о соблюдении истцом установленного по правилам ст. 610 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора, а совершенный истцом односторонний отказ от исполнения договора аренды от 06.12.2000 г. N 1-18444/00, выраженный в направленном в адрес ответчика письме истца от 14.07.2008 г. за исх. N ПР/08-161, соответствующим условиям обязательства и требованиям положений ст. 450 ГК РФ.
В этой связи арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования истца об истребовании имущества из незаконного владения ООО "Еврейская организация узников фашистских концлагерей, гетто "РУФ" посредством выселения из нежилых помещений общей площадью 223 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Палиха, д. 4, стр. 2, и обязании передать нежилые помещения в освобожденном виде истцу..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2009 N КГ-А40/10942-09 по делу N А40-9754/09-11-114
"...Однако, после истечения срока указанного договора истец продолжал пользоваться арендуемыми помещениям при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем данный договор был возобновлен в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ на тех же условиях на неопределенный срок.
В то же время, уведомлением от 25 декабря 2006 года N 06/02-3970 ДИгМ известил ООО "Киселевы и Компания" об отказе от договора аренды от 11.10.1993 г. N 2-939/93, в котором просил освободить арендуемое помещение.
Истец полагает, что названное уведомление ответчика об отказе от договора аренды является недействительным, поскольку односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим в силу статьи 310 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, поскольку договор аренды от 11.10.1993 г. N 2-939/93 был возобновлен на неопределенный срок, следовательно, у арендодателя как стороны договора аренды имеется право в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ отказаться от договора в любое время.
В связи с этим, является правильным вывод судов обеих инстанций о том, что отказ ответчика от договора аренды и соответственно направленное им истцу уведомление от 25.12.2006 г. N 06-02-3970 не противоречат действующему законодательству.
Довод кассационной жалобы о том, что после получения названного уведомления от ответчика истец продолжает пользоваться арендуемыми помещениями не может быть принят, поскольку не влияет на действительность самого уведомления от 25.12.2006 г., о чем правильно указал апелляционный суд в своем постановлении..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.10.2009 N КГ-А40/10377-09 по делу N А40-10501/09-16-123
"...В отзыве на кассационную жалобу ОАО "РЖД" просит оставить решение и постановление без изменения, ссылаясь на отсутствие оснований для применения ст. 619 ГК РФ, поскольку в данном случае договор между сторонами был возобновлен на неопределенный срок, следовательно, арендодатель вправе отказаться от договора в любое время в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ.
При рассмотрении настоящего дела судами установлено, что истец владеет спорным земельным участком на основании договора аренды от 5 марта 2008 г. N Д-30/131-з, заключенного с ТУ Росимущества по г. Москве (том 1, л.д. 25 - 32).
Исследуя вопрос о наличии у ответчика правовых оснований для занятия спорного земельного участка, суды обеих инстанций, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные по делу доказательства, установили, что договор от 01.06.2003 г. N "20 срочного пользования спорным земельным участком, заключенный между ФГУП "Октябрьская железная дорога МПС России" и ответчиком, прекращен по инициативе истца в установленном п. 2 ст. 610 ГК РФ порядке.
Поскольку иных оснований для занятия ответчиком спорного земельного участка, помимо указанного договора, не имеется, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Довод кассационной жалобы о том, что направленное истцом уведомление от 10.10.2008 г. не является извещением об отказе от договора, а представляет собой извещение о расторжении договора, также отклоняется, как опровергаемый доказательствами, на основании оценки которых суды сделали вывод о соблюдении истцом требования п. 2 ст. 610 ГК РФ при отказе от договора срочного пользования земельным участком от 01.06.2003 г. N 20, подробно мотивировав мотивы отклонения возражений ответчика в обжалуемых судебных актах..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 N КГ-А40/9584-09 по делу N А40-77306/08-156-599
"...Судом установлено и материалами дела подтверждено, что срок действия договора аренды земельного участка от 25 ноября 1998 года, заключенного между правопредшественником ДЗР (арендодателем) и правопредшественником ООО "Алемстар" (арендатором), истек 25 октября 2003 года, но поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды возобновился на неопределенный срок.
Судом также установлено, что арендодатель в соответствии с нормами статьи 610 ГК РФ отказался 30 января 2006 года от договора аренды (уведомление, в котором был указан срок прекращения договора, получено арендатором 13 февраля 2006 года), в связи с чем судом сделан обоснованный вывод о том, что правоотношения сторон по договору аренды земельного участка прекращены с 14 мая 2006 года и у истца отсутствуют правовые основания для пользования земельным участком, подлежащим в силу норм статьи 622 ГК РФ возврату арендодателю.
Установив данные обстоятельства, суд сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о признании договора аренды продленным, правильно при этом отклонив доводы истца о конклюдентных действиях сторон договора (истец продолжал вносить арендную плату, а ответчик - принимать ее), поскольку обязанность оплаты фактического пользования имуществом вытекает из закона..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.12.2006, 27.12.2006 N КГ-А40/12607-06 по делу N А40-37016/06-77-299
"...Арендодатель (истец) воспользовался правом отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок и, на основании ст. 610 ГК РФ направил ответчику уведомление об отказе от договора, в связи с чем договор считается прекращенным и оснований у ответчика занимать спорные помещения на дату разрешения спора не имелось.
Таким образом, решение суда о выселении ответчика из вышеуказанных помещений правомерно и соответствует действующему законодательству.
Довод ответчика о прекращении договора аренды только после исключения его из реестра государственной регистрации также не основан на законе и неправомерен..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.01.2016 N Ф06-4548/2015 по делу N А12-12607/2015
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 26.02.2007 между администрацией Волгограда (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Элитное жилье" (арендатор) был заключен договор N 7243, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 34:34:050011:0026, общей площадью 4251 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Калинина, д. 7, для строительства 17-этажного жилого дома.
Реализуя право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, истец направил ответчику письмо от 25.07.2014 N 21-17/20800, уведомляя об отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 26.02.2007 N 7243 и требуя освободить арендуемый земельный участок, сдав его по акту приема-передачи.
Данное требование ответчик не исполнил.
Указывая, что в связи с прекращением арендных отношений между сторонами ответчик занимает спорный земельный участок без законных оснований, истец обратился в суд с настоящим иском.
Поскольку после окончания срока действия спорного договора аренды арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении указанного договора аренды и об освобождении земельного участка и передаче его по акту приема-передачи.
Таким образом, договор аренды прекращен и на момент рассмотрения спора в суде у ответчика существовала обязанность возвратить арендуемый земельный участок в первоначальном состоянии.
Поскольку иных правовых оснований пользоваться спорным имуществом у арендатора не имелось, суды правомерно удовлетворили исковые требования, обязав ответчика освободить земельный участок..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.10.2015 N Ф06-1327/2015 по делу N А55-3307/2015
"...Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра) от 11.11.2014 N 01/676/2014-912 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды земельного участка и об обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды на объект недвижимости - земельный участок площадью 2652,48 кв. м, кадастровый номер 63:01:07 19 001:521, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, Советский район, ул. Двадцать второго Партсъезда.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что Министерством были соблюдены требования пункта 2 статьи 610 ГК РФ, поскольку заявителем были приняты надлежащие меры для прекращения арендных отношений.
Уведомление от 19.06.2014 N 12/10136 об отказе от договора направлено Министерством по юридическому адресу (месту нахождения) ООО "Интеграл", указанному как в ЕГРЮЛ, так и в договоре аренды.
Факт направления этого уведомления подтверждается списком почтовых отправлений от 20.06.2014 и квитанцией организации почтовой связи от того же числа.
Данные документы были представлены Министерством на государственную регистрацию, что подтверждается описью дела правоустанавливающих документов Управления Росреестра (т. 1, л.д. 115).
Таким образом, Министерство предприняло предусмотренные договором действия, направленные на уведомление ООО "Интеграл" об отказе от договора. При рассмотрении настоящего дела ООО "Интеграл" не представило доказательств, свидетельствующих о неполучении этого уведомления.
Следует отметить, что риск неполучения почтовой корреспонденции, направленной по юридическому адресу, указанному в качестве места нахождения организации по сведениям ЕГРЮЛ, несет само лицо - адресат почтового отправления.
При таких обстоятельствах суды признали отказ Управления Росреестра не соответствующим закону и нарушающим права Министерства, в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.10.2015 N Ф06-1132/2015 по делу N А12-45289/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее по тексту - ООО "Альянс", истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к администрации Волгограда (далее - Администрация, ответчик) о признании договора аренды земельного участка от 15.04.1998 N 1824 действующим и заключенным и обязании ответчика исполнить обязанности арендодателя, установленные договором аренды земельного участка от 15.04.1998, заключенного между ООО "Альянс" и Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области.
Поскольку ни одна из сторон ко дню истечения срока договора аренды от 15.04.1998 N 1824 не заявила о своем намерении отказаться от него, по окончании срока действия договора аренды ООО "Альянс" (арендатор) продолжало пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор аренды земельного участка был возобновлен на неопределенный срок.
26.06.2014 Арендодателем в адрес истца было направлено уведомление от 26.06.2014 N 21-17/17893 о прекращении договора аренды от 15.04.1998 N 1824. Факт получения данного уведомления истцом не опровергается.
В абзаце 12 пункта 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при направлении арендатору предупреждения о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что все действия арендодателя позволяют однозначно определить его волю на расторжение договора путем одностороннего отказа от его исполнения и прекращения арендных отношений, учитывая, что отказ ответчика от исполнения договора, возобновленного на неопределенный срок, соответствует требованиям статьи 610 ГК РФ, суды правильно признали заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Довод заявителя жалобы о том, что Общество не нарушало условий договора и своевременно вносило арендную плату, не могут быть приняты во внимание, поскольку нормы статьи 610 ГК РФ предоставляют право на односторонний отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, без указания причин, вне зависимости от надлежащего или ненадлежащего исполнения обязательств сторонами..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.06.2015 N Ф06-23768/2015 по делу N А55-18205/2014
"...Как установлено судом, администрацией Автозаводского района города Тольятти и ООО "СГС" заключен договор от 01.08.2002 N 2267 аренды земельного участка кадастровый номер 63:09:01 01 005:009 площадью 366 кв. м, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 20, Южное шоссе, для использования под монтаж торгового павильона продовольственных товаров с сезонным кафе.
Срок действия договора аренды от 01.08.2002 N 2267 истек. Ответчик при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться земельным участком, поэтому в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Мэрия, руководствуясь статьей 610 ГК РФ, направила ответчику уведомление от 29.04.2013 N 2588/5.2 об отказе от исполнения договора аренды от 01.08.2002 N 2267 и предложила в соответствии со статьей 622 ГК РФ возвратить земельный участок пригодным для дальнейшего использования, по акту приема-передачи. Уведомление получено 16.05.2013 заместителем директора ООО "СГС" Алиевым С.А. (ныне директор).
Неисполнение ООО "СГС" требований Мэрии послужило основанием для обращения последней в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктами 1, 2 статьи 610, пунктом 3 статьи 450, статьей 622 ГК РФ, статьей 71 АПК РФ, и учитывая, что пользование земельным участком в рассматриваемом случае не имеет правовых оснований, поскольку соответствующий договор расторгнут, доказательства освобождения земельного участка от всякого рода размещенных на нем некапитальных построек ответчиком в материалы дела не представлены, пришел к выводу об удовлетворении требования истца.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая, что арендодателем в установленном порядке было направлено арендатору уведомление об отказе от договора от 29.04.2013 N 2588/5.2, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.04.2015 N Ф06-21838/2013 по делу N А57-12609/2014
"...По истечении срока действия договора аренды Предприниматель продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя, в связи с чем, с учетом положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения.
В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при направлении арендатору предупреждения о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.
Установив, что Управление уведомлением от 13.08.2013 проинформировало Предпринимателя о прекращении договора аренды с 17.05.2013, заключенного на неопределенный срок, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о прекращении договорных отношений..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.09.2013 по делу N А49-202/2013
"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между МБУ "ЦХИ г. Пензы" и предпринимателем подписан договор аренды недвижимого имущества от 20.10.2011, предметом которого является нежилое помещение площадью 70 кв. м, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Леонова, д. 1 "А", 1 этаж.
Пунктом 8.1 договора сторонами предусмотрено, что арендуемый объект сдается на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Направив арендатору предупреждение о прекращении договора, арендодатель реализовал свое право, предусмотренное указанной нормой права на отказ от договора.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
В связи с прекращением договора аренды от 20.10.2011 в порядке, установленном названными законодательными нормами, суды обоснованно пришли к выводу об удовлетворении иска и обязании предпринимателя освободить арендованные нежилые помещения..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.07.2013 по делу N А55-26789/2012
"...Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что настоящий договор действует с 06.11.2002. Следовательно, договор в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации заключен на неопределенный срок.
В случае, если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время, на основании части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Реализуя свое право одностороннего отказа от исполнения договора аренды, истец в адрес ответчика направил уведомление от 22.12.2011 N 12/24036 об отказе от договора аренды земельного участка с предложением в срок до 30.03.2012 освободить используемый земельный участок с кадастровым номером 63:01:09 12 004:2, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Победы/ул. Двадцать второго Партсъезда, площадью 35,90 кв. м, и передать его по акту приема-передачи. Данное уведомление направлено в адрес ответчика почтовым отправлением по двум известным адресам, в том числе по юридическому адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а именно: г. Самара, ул. Советской Армии, 167-5, а также по адресу: г. Самара, ул. Московское шоссе, д. 270, которое возвращено с отметкой почтовой связи "с истечением срока хранения". В связи с этим доводы ответчика о ненадлежащем уведомлении о намерении расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) правомерно признаны судом необоснованными.
Таким образом, арендодателем соблюдена необходимая процедура, предусмотренная пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем, как указывает истец, ответчик не освободил арендуемый земельный участок.
В настоящее время ответчик продолжает пользоваться спорным земельным участком, доказательства, подтверждающие факт освобождения спорного земельного участка в материалах дела отсутствуют.
Из содержания статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, и действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Тщательно проверив и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что требования истца об обязании освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Двадцать второго партсъезда, площадью 35,90 кв. м, под временный павильон кафе, с кадастровым номером 63:01:09 12 004:2 от всякого рода строений и сооружений, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.05.2013 по делу N А57-11797/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, с согласия Комитета по управлению имуществом Саратовской области между ГУПП "Институт Саратовгражданпроект" (арендодатель) и ООО "Ель" (арендатор) заключен договор аренды от 22.11.2006 N 10-2470, по условиям которого во временное пользование и владение арендатору под столовую на срок 11 месяцев предоставляются нежилые помещения общей площадью 94,4 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Саратов, Бабушкин взвоз, д. 1, литер А.
По истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями при отсутствии возражений со стороны института.
Судебные инстанции дали верную квалификацию тем обстоятельствам, что, поскольку до истечения срока действия договора аренды (до 22.10.2007) арендодатель не направил соответствующих возражений, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ предусматривают, что, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Иной срок для направления предупреждения о прекращении договора предусмотрен сторонами в пункте 6.1 договора аренды, который составил один месяц.
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ и правилами статьи 622 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются на будущее время, при этом арендатор обязан вернуть имущество арендодателю.
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 453, 622 ГК РФ, установив, что в результате отказа от договора аренды он считается расторгнутым, соответственно, арендатор обязан возвратить имущество, правомерно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.05.2013 по делу N А12-10048/2012
"...Срок аренды согласован сторонами в период с 03.11.1998 по 03.11.2000 (пункт 2.1 договора).
По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендуемым земельным участком, арендодатель не возражал, в связи с чем, договор продолжил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.
Извещением от 27.02.2012 N 155п арендодатель известил арендатора об одностороннем отказе от договора аренды и предложил освободить занимаемый земельный участок. Данный факт подтверждается представленными суду списком от 30.01.2012 N 75 внутренних почтовых отправлений с отметкой Почты России и почтовой квитанцией от 30.01.2012 N 3682575, подтверждающих направление упомянутого письма с Внутрироссийским почтовым идентификатором "40006645641460" ответчику по адресу ул. 7-ая Гвардейская, д. 2.
По окончании действия договора, ответчик не сдал объект аренды арендодателю, не оплатил внедоговорное пользование этим имуществом, в связи с чем, истец обратился с настоящим исковым заявлением в суд.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 12 пункта 4 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в случае направления арендодателем арендатору предупреждения о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации могут считаться соблюденными.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что ответчиком не представлено надлежащих доказательств обоснованности занятия спорного земельного участка.
При таких обстоятельствах при правильном применении судом норм материального и процессуального права, полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела и имеющихся документов принятые по делу судебные акты являются законными и обоснованными..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.01.2013 по делу N А12-1572/2012
"...Индивидуальный предприниматель Головкова Алла Ивановна (далее - ИП Головкова А.И., предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда (далее - Комитет) об одностороннем отказе от договора аренды от 29.09.2008 N 8276 и восстановлении нарушенного права в виде понуждения Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя.
При принятии обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции исходил из того, что по истечении срока действия договора предприниматель продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор от 29.09.2008 N 8276 считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Данные положения Гражданского кодекса Российской Федерации также воспроизведены в пункте 2.2 договора от 29.09.2008 N 8276.
Судом апелляционной инстанции, установив, что представитель ИП Головковой А.И. получил извещение от 17.10.2011 N 9854п об одностороннем отказе от договора аренды с предложением по истечении одного месяца со дня направления данного извещения освободить арендуемый земельный участок и возвратить его путем подписания прилагаемого акта приема-передачи, пришел к обоснованному выводу, что Комитетом были выполнены требования статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в части предупреждения предпринимателя об отказе от договора от 29.09.2008 N 8276 в установленный законом и договором срок.
При таких обстоятельствах, следует признать правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что требования предпринимателя необоснованны и не подлежат удовлетворению..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.12.2012 по делу N А49-3125/2012
"...Поскольку после наступления срока окончания договора арендатор земельный участок не освободил и по акту приема-передачи арендодателю не возвратил, продолжал им пользоваться при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды земельного участка от 13.02.2004 N 4977 возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок.
Письмом от 27.06.2011 N 7/2328 истец известил ответчика о прекращении действия договора аренды с 27.09.2011, и предложил возвратить земельный участок.
Уведомление получено арендатором, что подтверждается материалами дела. Вместе с тем ответчик земельный участок по акту приема-передачи не возвратил.
В случае если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ, отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Данные выводы судов согласуются с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Установив, что истцом был соблюден установленный законом порядок расторжения договора, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 13.02.2004 N 4977 прекратил свое действие с 28.09.2011 на основании части 2 статьи 610 ГК РФ.
В связи с чем, суды, руководствуясь статьей 622 ГК РФ и статьей 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правомерно обязали ответчика возвратить спорный земельный участок истцу..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.10.2012 по делу N А57-14768/2011
"...По истечении срока договора аренды ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом без каких-либо возражений на то арендодателя.
Таким образом, договор аренды перешел в режим заключенного на неопределенный срок, поскольку доказательства прекращения договорных отношений в рамках договора аренды земельного участка от 27.05.2003 N 1476 в материалы дела не представлены.
Реализуя свое право, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, 11.05.2011 администрация муниципального образования "Город Саратов" в лице комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" направила в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды земельного участка (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Уведомление о расторжении договора аренды получено ответчиком 26.05.2011, что подтверждается копией уведомления о вручении почтового отправления, представленной истцом в материалы дела.
Суд первой инстанции, с учетом положений статей 431, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и вышеназванных условий договора, установил, что договор аренды прекращен односторонним волеизъявлением арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации путем отказа от договора.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом первой инстанции установлено, что спорный земельный участок не был передан истцу по акту приема-передачи, как того требует пункт 2.2 вышеуказанного договора аренды земельного участка от 27.05.2003 N 1476.
Учитывая, что ответчик пользуется спорным участком без надлежащего правового основания, истец вправе на основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации требовать устранения всяких нарушений своих прав, в том числе - освобождения земельного участка, а ответчик обязан освободить его от временного объекта.
Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.09.2012 по делу N А72-6035/2011
"...Договор аренды земельного участка от 02.06.1999 N 24-2-004188 заключен на срок с 09.04.1999 по 31.12.2009.
Срок действия договора истек. Ответчик продолжал пользоваться арендованным земельным участком при отсутствии возражений со стороны истца. В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Истец, руководствуясь статьей 610 ГК РФ, письмом от 16.12.2010 N 11369-12 отказался от исполнения договора аренды земельного участка от 02.06.1999 N 24-2-004188. Письмо получено ответчиком 21.12.2010 (т. 1, л.д. 21).
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 и статьей 610 ГК РФ договор аренды земельного участка от 02.06.1999 N 24-2-004188 считается расторгнутым с 21.03.2011.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как следует из материалов дела и не оспаривается ООО "Ланцет", земельный участок кадастровый номер 73:24:021009:014 площадью 5378 кв. м, расположенный по адресу: г. Ульяновск, пр. Ленинского Комсомола (рядом с домом N 32), истцу не возвращен.
Принимая во внимание, что договор N 24-2-004188 от 02.06.1999 аренды земельного участка кадастровый номер 73:24:021009:014 площадью 5378 кв. м прекратил свое действие, ответчик указанный участок истцу не возвратил, законные основания для использования ответчиком данного земельного участка отсутствуют, арбитражный апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца и обязал ответчика возвратить земельный участок площадью 5378 кв. м, расположенный по адресу: г. Ульяновск, пр. Ленинского Комсомола (рядом с домом N 32) в Заволжском районе..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 07.08.2012 по делу N А12-7947/2011
"...Пунктом 7.2 договора аренды установлено, что в том случае, если договор окажется продленным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
24.01.2011 Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда письмом N 64п в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.2 договора уведомил ответчика об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка и потребовал вернуть занимаемый земельный участок в прежнем состоянии по акту приема-передачи. До настоящего времени ООО "Алексер" ответ на уведомление не направило и использует занятый земельный участок под размещение открытой автостоянки, здания контрольно-пропускного пункта и мастерской.
Отсутствие у ООО "Алексер" законных оснований для использования земельного участка послужило основанием для обращения администрации в суд с исковыми требованиями об обязании ответчика освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, пришел к выводу, о том, что спорный договор продлен сторонами в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок, досрочно расторгнут арендодателем на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Все условия досрочного расторжения договора соблюдены.
Апелляционная инстанция, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, указала, что ответчик ошибочно полагает, что для расторжения договора аренды необходимо заключение соглашения о его расторжении, поскольку расторжение договора, заключенного на неопределенный срок, согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, носит уведомительный характер. Поскольку ответчик получил письменное извещение о прекращении договора (отказ от договора), требования истца правомерны.
Коллегия выводы суда находит не противоречащими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.04.2012 по делу N А57-5797/2011
"...Принимая во внимание, что после истечения срока действия договора аренды от 25.02.2005 N 86 общество продолжало пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений арендодателя, суды, руководствуясь пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу, что указанный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Администрация в лице Комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов", руководствуясь пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направила в адрес ответчика уведомление от 28.12.2010 N 02-07/07-20125 о расторжении договора аренды от 25.02.2005 N 86 и передаче его арендодателю.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды, исходили из того, что арендодатель в уведомлении от 28.12.2010 N 02-07/07-20125, которое было получено ответчиком, изъявил волю на прекращение арендных отношений по поводу спорного земельного участка, предупредив об этом общество за три месяца, и в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор аренды считается расторгнутым.
Таким образом, следует признать правильным вывод судов первой и апелляционной инстанций, что истец вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи об обременении земельного участка правом аренды в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.10.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 без изменений, а кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.03.2012 по делу N А55-15501/2011
"...Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Поскольку договор аренды от 15.04.2010 N 23/129 был продлен на неопределенный срок, арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от него, предупредив арендатора за три месяца.
Так как истец направил ответчику уведомление о прекращении договора аренды, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в настоящем случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение истца отказаться от договора.
Данная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1064/09 и от 31.05.2011 N 16092/10.
В связи с прекращением договора аренды от 15.04.2010 N 23/129 в порядке, установленном названными законодательными нормами, у суда не имелось правовых оснований для признания договора аренды действующим..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.03.2012 по делу N А57-8491/2011
"...В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Судами установлено, что Администрация 18.01.2011 уведомила предпринимателя о расторжении договора аренды и о необходимости освобождения земельного участка, и данное уведомление было направлено в адрес предпринимателя, что подтверждается имеющейся в деле копией почтового конверта.
Указав на то, что к моменту обращения Администрации в суд срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, истек, суды обоснованно признали договорные отношения между сторонами прекращенными..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.01.2012 по делу N А57-2200/2011
"...После истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, в связи, с чем арендные отношения возобновились на неопределенный срок на прежних условиях.
Удовлетворяя настоящий иск, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договор аренды земельного участка, заключенный между сторонами был прекращен в связи с отказом истца от его исполнения в порядке статьи 610 ГК РФ, однако, ответчиком обязательства по возвращению (освобождению) участка, предусмотренные статьей 622 ГК РФ, не выполнены.
Судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что поскольку арендодатель направлял арендатору извещение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными.
Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", указывая, что "поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора"..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 по делу N А12-18810/2010
"...По истечении установленного срока аренды арендатор продолжил использование спорного земельного участка без возражений со стороны арендодателя.
Таким образом, договор краткосрочной аренды земельного участка от 08.07.2009 N 8/96/2009 возобновлен на неопределенный срок.
Суды первой и апелляционной инстанций, всесторонне и полно исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, установили факт направления в адрес ответчика извещения о расторжении договора.
Поскольку арендодатель направлял арендатору извещение о прекращении договора, суды правильно признали требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации соблюденными..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.07.2011 по делу N А72-8441/2010
"...Поскольку после окончания срока действия договора ответчик продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны истца, то по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считался возобновленным на неопределенный срок.
Уведомлениями от 29.03.2010 N 450/515-2311, 450/516-2312, 450/517-2313 истец известил ответчика об отказе от договора аренды от 06.06.2008 N 450/503 и необходимости возвратить объект аренды по акту приема-передачи.
Таким образом, вывод судов о том, что на момент рассмотрения спора у ответчика отсутствовали правовые основания для пользования объектом аренды, является правильным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.07.2011 по делу N А12-21098/2010
"...В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, по истечении трехмесячного срока после получения ответчиком уведомления об отказе от договора, в данном случае, с 07.11.2009 договор аренды земельного участка считается расторгнутым..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.04.2011 по делу N А12-14468/2010
"...После истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе отказаться от договора аренды движимого имущества в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
Истец уведомил ответчика о прекращении срока действия договора 30.06.2010 письмом от 27.05.2010 N 7057, которое получено представителем ответчика 31.05.2010. При этом, доводы ответчика о неполучении указанного письма являются необоснованными и неподтвержденными материалами дела.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что истец реализовал свое законное право одностороннего отказа от исполнения сделки, что означает расторжение договора аренды и возникновение у арендатора обязанности по возврату объектов найма в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.04.2011 по делу N А12-12610/2010
"...После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, указанный договор считался продленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Арендодатель в соответствии с требованиями части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил в адрес ООО "Еруслань" уведомление об отказе от договора аренды, в котором обязал ответчика освободить земельный участок в трехмесячный срок с даты получения уведомления.
Указанное уведомление было получено арендатором 15.12.2009, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о прекращении действия договора аренды с 15.03.2010 и об отсутствии у ООО "Еруслань" после указанного срока законных оснований для использования спорного земельного участка.
Суд правомерно обязал ООО "Еруслань" освободить земельный участок и сдать его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.04.2011 по делу N А12-12611/2010
"...После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем указанный договор считался продленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомлением от 04.12.2009 N 02-06/3749, направленным Комитетом по управлению имуществом по надлежащему адресу арендатора, и полученным им 15.12.2009, истец известил общество об отказе от договора аренды земельного участка по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления. Ответчику по истечении указанного срока предложено освободить земельный участок и передать его арендодателю по акту приема-передачи.
Уведомление было получено арендатором 15.12.2009, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о прекращении действия договора аренды с 15.03.2010 и об отсутствии у ООО "Еруслань" после указанного срока законных оснований для использования спорного земельного участка..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.02.2011 по делу N А57-5069/2010
"...Поскольку ответчик после истечения срока действия договора аренды продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны администрации, то вышеназванный договор на аренду земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был продлен на неопределенный срок.
Арендодателем в адрес аптеки направлено уведомление от 26.01.2010 N 02-07/07-772 о расторжении договора аренды, о передаче земельного участка по акту приема-передачи и подписании соглашения о расторжении договора до 25.02.2010.
Не получив ответа на данное уведомление, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, суды пришли к выводу о его прекращении в силу норм статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отсутствии необходимости его расторжения в судебном порядке. Придя к выводу о прекращении между сторонами арендных отношений и соответственно законных оснований для нахождения ответчика на арендуемом участке, суд удовлетворил требования о прекращении обременения в виде аренды на земельный участок и обязании аптеки передать администрации по акту приема-передачи земельный участок площадью 0,0016 га, с кадастровым номером 64:48:030346:0055, расположенный по адресу: г. Саратов, Привокзальная площадь, б/н.
Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.11.2010 по делу N А12-4621/2010
"...Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищная эксплуатационная компания" (далее - ответчик, ООО "ЖЭК") о выселении из занимаемого помещения.
Исковые требования заявлены на основании статей 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что ответчик не возвратил истцу нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Баррикадная, 22, переданное ему в аренду по договору от 12.02.2008 N 5/1202-08 на аренду помещения (здания, строения, сооружения) нежилого муниципального фонда, после его расторжения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Поэтому в силу названной нормы суд пришел к правильному выводу о том, что спорный договор заключен на неопределенный срок.
Судом также установлено, что письмом от 29.06.2009 N 8624/5 арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора с 21.09.2009 и предложил освободить занимаемые помещения (л. д. 27).
Согласно письму органа почтовой связи от 05.03.2010 N 34.3-09/Ч-1450 указанный документ получен представителем арендатора по доверенности, то есть лицом, уполномоченным в силу статьи 185 ГК РФ (л. д. 26).
Поэтому суд пришел к правильному выводу о соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ и, принимая во внимание отсутствие доказательств возвращения арендодателю спорного помещения после расторжения договора в установленном законом порядке, правомерно удовлетворил иск..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.11.2010 по делу N А65-32277/2009
"...В связи с тем, что ПК "Автостоянка "Космос" не освободил земельный участок, администрация г. Набережные Челны обратилась в арбитражный суд с иском.
Поскольку договор от 19.07.1999 N 407 был продлен на неопределенный срок, администрация как арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ могла в любое время отказаться от него, предупредив кооператив за три месяца.
Так как администрация направляла кооперативу предупреждение о прекращении договора аренды, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в настоящем случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение администрации отказаться от договора.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При таких обстоятельствах суды приняли законное и обоснованное решение об удовлетворении исковых требований администрации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.11.2010 по делу N А12-3781/2010
"...Согласно пункту 2.1 договор заключен на период с 22.04.2008 по 22.04.2009.
В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора по найму недвижимого имущества (пункт 7.2 договора), администрация направила ответчику извещение от 05.10.2009 N 2047п, в котором сообщило о расторжении договорных отношений, а также о необходимости погашения задолженности и освобождения арендованного помещения, что ответчиком, как следует из материалов дела, не оспаривалось.
Следовательно, суд сделал правильный вывод о прекращении договорных отношений с 08.11.2009.
Суд установил, что ответчик не возвратил истцу арендованный земельный участок, у последнего отсутствуют какие-либо законные основания для занятия земельного участка, являвшегося предметом договора аренды от 30.06.2008 N 8091, и правомерно обязал данное лицо освободить спорный участок..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.10.2010 по делу N А12-4605/2010
"...Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищная эксплуатационная компания" (далее - ответчик) о выселении из незаконно занимаемого нежилого помещения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель), ответчиком (арендатор) и третьим лицом (балансодержатель) заключен договор от 12.02.2008 N 5/1213-08 на аренду помещения (здания, строения, сооружения) нежилого муниципального фонда, по условиям которого ответчик принял в аренду нежилое помещение площадью 164,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Калинина, д. 11. Срок действия договора установлен с 01.10.2008 по 30.12.2008.
Судебные инстанции правомерно констатировали, что договор аренды, заключенный между сторонами был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право, истец в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил уведомление о прекращении договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Установив, что истцом был соблюден предусмотренный законом и договором порядок прекращения договора аренды и уведомления об этом арендатора, а также факт отказа ответчика от добровольного освобождения спорного нежилого помещения, судом правомерно удовлетворены исковые требования..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 07.10.2010 по делу N А12-4607/2010
"...Судебные инстанции исходили из того, что договор аренды, заключенный между сторонами, впоследствии был возобновлен на неопределенный срок, реализуя свое право, департамент направил отказ от договора в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако ответчик не исполняет обязанности по возврату объекта аренды после прекращения договорных обязательств, чем нарушил требования статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении жилищной компании из занимаемого нежилого помещения..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.10.2010 по делу N А12-24036/2009
"...После прекращения срока аренды 06.05.2009, арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями при отсутствии каких-либо возражений со стороны арендатора.
Уведомлением от 23.07.2009 N 9901 департамент сообщил о прекращении договора с 25.10.2009 и предложил ООО "Ткаченко" возвратить помещения в срок до 01.11.2009 в добровольном порядке.
Право на отказ любой из сторон от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрен в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в этом случае заинтересованная сторона за три месяца обязана направить другой соответствующее предупреждение (при аренде недвижимости), если иной срок не установлен договором или законом.
Поскольку после 06.05.2009 отношения сторон регулировались договором аренды, возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, и департамент уведомил арендатора о его расторжении в установленных законом порядке и срок, судебные инстанции сделали правильный вывод о прекращении договора аренды с 25.10.2009.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По существу доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к компетенции суда кассационной инстанции..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.09.2010 по делу N А72-19927/2009
"...Решением от 08.07.2009 по делу N А72-2644/2009 установлено, что договор аренды от 24.01.2008 N 450/478 был возобновлен на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
26.08.2009 и 27.08.2009 ЗАО "Авиастар-СП" направляло в адрес ООО "ЗАМоК" уведомления о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления, представитель ООО "ЗАМоК" получил уведомления 28.08.2009 и 29.08.2009, однако до настоящего момента объект аренды так и не возвращен арендодателю по передаточному акту.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требования ЗАО "Авиастар-СП" о возврате асфальтированной площадки и отказали в удовлетворении требований ООО "ЗАМоК" об обязании заключить договор на оказание услуг по передаче электроэнергии..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.09.2010 по делу N А72-19718/2009
"...В связи с тем, что по истечении срока договора арендатор не возвратил арендованное помещение арендодателю по акту приема-передачи, последний не возражал против использования данного помещения, суд правильно исходя из положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) констатировал, что договор аренды, заключенный между сторонами, был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, пунктом 5.4 договора аренды, истец 06.07.2009 направил ответчику уведомление N 8470-03, предупредив последнего о том, что с 13.08.2009 истец отказывается от договора. Получено уведомление ответчиком 08.07.2009.
Правильно установив, что истцом был соблюден предусмотренный законом и договором порядок прекращения договора аренды и уведомления об этом арендатора, а также факт невозврата по акту приема-передачи спорного нежилого помещения общей площадью 195,47 кв. м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Советская, д. 16, судом правомерно удовлетворено исковое требование о выселении ответчика из занимаемых помещений..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.07.2010 по делу N А12-23211/2009
"...После прекращения срока действия договора, последний был продлен на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ.
Письмом от 26.06.2009 N 316/1 истец уведомил ответчика о прекращении договора аренды со ссылкой на пункт 2 статьи 610 ГК РФ с 07.10.2009, предложил в добровольном порядке освободить занимаемое помещение, передав его по акту приема-передачи до 13.10.2009.
Пользование ответчиком нежилым помещением без правовых к тому оснований явилось причиной обращения Департамента в суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций указали на то, что арендодатель реализовал свое законное право одностороннего отказа от исполнения сделки, что свидетельствует о расторжении договора аренды и возникновении у арендатора обязанности по возврату объекта найма в соответствии со статьей 622 ГК РФ.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении ООО "ЖЭК" из занимаемого нежилого помещения..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.07.2010 по делу N А12-24041/2009
"...Поскольку ответчик в установленный срок не возвратил нежилое помещение, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Судебные инстанции правомерно констатировали, что договор аренды, заключенный между сторонами, был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право, истец в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил уведомление о прекращении договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Получение ответчиком уведомления о прекращении договора аренды от 26.06.2009 N 316/1 подтверждается письмом Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657, согласно которому заказное письмо с уведомлением N 40012411069390, направленное по адресу г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, вручено представителю ответчика 30.06.2009 по доверенности от 30.01.2009 N 139.
Установив, что истцом был соблюден предусмотренный законом и договором порядок прекращения договора аренды и уведомления об этом арендатора, а также факт отказа ответчика от добровольного освобождения спорного нежилого помещения, судом правомерно удовлетворены исковые требования..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.06.2010 по делу N А12-24915/2009
"...Письмом от 26.06.2009 N 316/1 арендодатель уведомил арендатора о прекращении действия договора аренды с 07.10.2009 и предложил возвратить занимаемое помещение в срок до 13.10.2009. Указанное письмо направлено ответчику по адресу, указанному в договоре аренды от 03.10.2007 N 1/1543-07.
Поскольку ответчик в установленный срок не возвратил нежилое помещение, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Судебные инстанции правомерно констатировали, что договор аренды, заключенный между сторонами был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право, истец в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил уведомление о прекращении договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Получение ответчиком уведомления о прекращении договора аренды от 26.06.2009 N 316/1 подтверждается письмом Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657, согласно которому заказное письмо с уведомлением N 40012411069390, направленное по адресу г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, вручено представителю ответчика 30.06.2009 по доверенности от 31.01.2009 N 139.
Установив, что истцом был соблюден предусмотренный законом и договором порядок прекращения договора аренды и уведомления об этом арендатора, а также факт отказа ответчика от добровольного освобождения спорного нежилого помещения, судом правомерно удовлетворены исковые требования..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2010 по делу N А12-24374/2009
"...После прекращения срока действия договора, последний был продлен на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ.
Письмом от 26.06.2009 N 316/1 истец уведомил ответчика о прекращении договора аренды со ссылкой на пункт 2 статьи 610 ГК РФ с 07.10.2009, предложил в добровольном порядке освободить занимаемое помещение, передав его по акту приема-передачи до 13.10.2009.
Пользование ответчиком нежилым помещением без правовых к тому оснований явилось причиной обращения Департамента в суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций указали на то, что арендодатель реализовал свое законное право одностороннего отказа от исполнения сделки, что свидетельствует о расторжении договора аренды и возникновении у арендатора обязанности по возврату объекта найма в соответствии со статьей 622 ГК РФ.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении ООО "ЖЭК" из занимаемого нежилого помещения..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2010 по делу N А12-24248/2009
"...Судебные инстанции исходили из того, что договор аренды, заключенный между сторонами, впоследствии был возобновлен на неопределенный срок, реализуя свое право, департамент направил отказ от договора в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако ответчик не исполнил обязанности по возврату объекта аренды после прекращения договорных обязательств, чем нарушил требования статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе, и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009, с указанием номера заказного письма (40012411069390).
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении жилищной компании из занимаемого нежилого помещения..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.04.2010 по делу N А12-14703/2009
"...После истечения срока аренды арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии каких-либо возражений со стороны арендодателя.
Письмом от 20.10.2008 N 11263 истец уведомил ответчика о прекращении договора аренды с 30.12.2008, с предложением освободить помещение в срок до 05.01.2009.
Судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды, заключенный между сторонами, после 30.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Истец в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил предупреждение о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону.
Получение ответчиком письменного уведомления о прекращении договора подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления, направленного по адресу: г. Волгоград, ул. Канатная, 2, сведения о котором содержались в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.04.2010 по делу N А12-11913/2009
"...Судом установлен факт пользования ответчиком арендуемым имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны истца.
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Поэтому в силу названной нормы суд пришел к правильному выводу о том, что спорный договор заключен на неопределенный срок.
В соответствии с правилами пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции установил, что уведомление о расторжении договора, направленное арендодателем за три месяца до расторжения договора по указанному арендатором адресу - г. Волгоград, ул. Пархоменко, 47 "Б" - получено его представителем по доверенности, то есть уполномоченным лицом (л. д. 26).
Указанный вывод суда апелляционной инстанции не противоречит статье 185 ГК РФ и свидетельствует о соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Поэтому суд апелляционной инстанции, принимая во внимание отсутствие доказательств возвращения арендодателю спорного помещения после расторжения договора в установленном законом порядке, правомерно удовлетворил иск..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.04.2010 по делу N А12-11759/2009
"...Судом установлен факт пользования ответчиком арендуемым имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны истца.
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Поэтому в силу названной нормы суд пришел к правильному выводу о том, что спорный договор заключен на неопределенный срок.
В соответствии с правилами пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции установил, что уведомление о расторжении договора, направленное арендодателем за три месяца до расторжения договора по указанному арендатором адресу - г. Волгоград, ул. Пархоменко, 47 "Б" - получено его представителем по доверенности, то есть уполномоченным лицом (л. д. 30).
Указанный вывод суда апелляционной инстанции не противоречит статье 185 ГК РФ и свидетельствует о соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Поэтому суд апелляционной инстанции, принимая во внимание отсутствие доказательств возвращения арендодателю спорного помещения после расторжения договора в установленном законом порядке, правомерно удовлетворил иск..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.04.2010 по делу N А12-11183/2009
"...Судом установлен факт пользования ответчиком арендуемым имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны истца.
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Поэтому в силу названной нормы суд пришел к правильному выводу о том, что спорный договор заключен на неопределенный срок.
В соответствии с правилами пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Судом также установлено, что за три месяца до расторжения договора арендодатель направил арендодателю уведомление о расторжении договора по указанному им ранее адресу - г. Волгоград, ул. Пархоменко, 47 "Б" (л. д. 23).
Указанный документ получен представителем арендатора по доверенности, то есть лицом, уполномоченным в силу статьи 185 ГК РФ (л. д. 25).
Поэтому суд пришел к правильному выводу о соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ и, принимая во внимание отсутствие доказательств возвращения арендодателю спорного помещения после расторжения договора в установленном законом порядке, правомерно удовлетворил иск..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.04.2010 по делу N А12-11123/2009
"...Судом установлен факт пользования ответчиком арендуемым имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны истца.
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Поэтому в силу названной нормы суд пришел к правильному выводу о том, что спорный договор заключен на неопределенный срок.
В соответствии с правилами пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Судом также установлено, что за три месяца до расторжения договора арендодатель направил арендодателю уведомление о расторжении договора по указанному им ранее адресу - г. Волгоград, ул. Пархоменко, 47 "Б" (л. д. 30, т. 1).
Указанный документ получен представителем арендатора по доверенности, то есть лицом, уполномоченным в силу статьи 185 ГК РФ (л. д. 28, т. 1).
Поэтому суд пришел к правильному выводу о соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ и, принимая во внимание отсутствие доказательств возвращения арендодателю спорного помещения после расторжения договора в установленном законом порядке, правомерно удовлетворил иск..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.04.2010 по делу N А12-11117/2009
"...После прекращения срока действия договора, последний был продлен на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ.
Письмом от 11.09.2008 N 9646 истец уведомил ответчика о прекращении договора аренды со ссылкой на пункт 2 статьи 610 ГК Российской Федерации с 20.12.2008, предложил в добровольном порядке освободить занимаемое помещение, передав его по акту приема-передачи до 25.12.2008.
В связи с неисполнением предложения о прекращении действия договора N 3/2769-07 и о добровольном порядке освобождения нежилого помещения Департамент обратился в суд с заявлением о выселении ООО "ЖЭК" из занимаемого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Пражская, д. 16.
Установив, что истцом был соблюден предусмотренный законом и договором порядок прекращения договора аренды и уведомления об этом арендатора, а также факт отказа ответчика от добровольного освобождения спорного нежилого помещения, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.03.2010 по делу N А65-13189/2009
"...Суды установили, что действительно после истечения срока действия договора от 19.07.1999 N 407 заявитель продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны ответчика, следовательно, он был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ.
Вместе с тем, правила абзаца 2 части 2 статьи 610 ГК РФ допускают право арендодателя отказаться от договора аренды недвижимости в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В этом случае договор считается расторгнутым.
Реализовав свои права собственника по распоряжению принадлежащим ему недвижимым имуществом, Исполнительный комитет письмом от 20.07.2007 N 01-31-1926 уведомил заявителя о расторжении договора аренды земельного участка от 19.07.1999 N 407, предложил освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.
Апелляционный суд указал, что в судебном заседании представителем ПК "Автостоянка "Космос" подтвержден факт получения в августе 2007 г. уведомления от 20.07.2007 N 01-31-1926, что отражено в протоколе судебного заседания.
Суды установили, что Исполнительным комитетом соблюдены требования статей 450, 452, части 2 статьи 610 ГК РФ и договор аренды, заключенный между сторонами, а впоследствии возобновленный на неопределенный срок, расторгнут.
Судебная коллегия выводы судебных инстанций находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.03.2010 по делу N А72-8041/2009
"...22 января 2009 г. истец направил в адрес ответчика уведомление от 22.01.2009 N 01-19/284 об отказе от договора аренды от 12.07.2004 N 24-3-010582 и необходимости сдачи земельного участка. Данное уведомление получено ответчиком 26.01.2009, что подтверждается почтовым уведомлением N 432000 10 01405 8 (л. д. 47, 48).
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 21.10.2008 по делу N А72-4023/08-18/129, оставленным в данной части без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2008, установлено, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 12.07.2004 N 24-3-010582 после истечения срока договора следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку договор аренды от 12.07.2004 N 24-3-010582, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие в связи с отказом от него арендодателя в силу статьей 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, судами сделан правильный вывод о том, что у ответчика не имеется правовых оснований для пользования земельным участком после 26.04.2009..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2010 по делу N А57-4092/2009
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации применяемого во взаимосвязи с правилами пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут каждой из сторон в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Исследуя спорные правоотношения, судебные инстанции обоснованно исходили из того, что поскольку ООО "Завод Прогресс" после 01.11.2004 продолжал пользоваться арендованным оборудованием при отсутствии каких-либо возражений со стороны арендодателя, договор считается заключенным на неопределенный срок.
Реализуя свое право на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, ФГУП "9 ЦАРЗ" Минобороны России направило арендатору соответствующие уведомления, факт получения которых не оспаривается арендатором.
Таким образом, выводы о расторжении договора аренды с 16.11.2008 считаются обоснованными, однако в нарушение статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не возвратил оборудование, следовательно, иск в указанной части удовлетворен правомерно..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2010 по делу N А12-6384/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды от 08.08.2007 N 3/2753-07 (в редакции протокола разногласий), заключенного между истцом (арендодатель), третьим лицом (балансодержатель) и ответчиком (арендатор), последнему во временное владение и пользование для технического обслуживания жилого фонда на срок с 01.09.2007 по 30.08.2008 предоставлялось нежилое помещение общей площадью 121,10 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Мира, д. 20.
После истечения срока аренды арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии каких-либо возражений со стороны арендодателя.
Письмом от 11.09.2008 N 9576/3 истец уведомил ответчика о прекращении договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ с 20.12.2008, с предложением погасить задолженность по арендной плате и освободить помещение в срок до 25.12.2008.
Реализуя свое право истец в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил предупреждение о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
При таких обстоятельствах судом правомерно удовлетворены требования о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Ответчик пользовался помещением после расторжения договора аренды без законных оснований в период с 20.12.2008 по март 2009 года..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2010 по делу N А12-6383/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды от 08.08.2007 N 3/2795-07 (в редакции протокола разногласий), заключенного между истцом (арендодатель), третьим лицом (балансодержатель) и ответчиком (арендатор), последнему во временное владение и пользование для технического обслуживания жилого фонда на срок с 01.09.2007 по 30.08.2008 предоставлялось нежилое помещение общей площадью 131,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Двинская, д. 3.
После истечения срока аренды арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии каких-либо возражений со стороны арендодателя.
Письмом от 11.09.2008 N 9673/3 истец уведомил ответчика о прекращении договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ с 20.12.2008, с предложением погасить задолженность по арендной плате и освободить помещение в срок до 25.12.2008.
Реализуя свое право истец в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил предупреждение о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
При таких обстоятельствах, судом правомерно удовлетворены требования о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Ответчик пользовался помещением после расторжения договора аренды без законных оснований в период с 20.12.2008 по март 2009 года..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.02.2010 по делу N А12-7192/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды от 08.08.2007 N 3/2798-07 (в редакции протокола разногласий), заключенного между ДМИ администрации Волгограда (арендодатель), МУ "ЖКХ Центрального района Волгограда" (балансодержатель) и ООО "ЖЭК" (арендатор), последнему во временное владение и пользование для технического обслуживания жилого фонда на срок с 01.09.2007 по 30.08.2008 предоставлялись нежилые помещения общей площадью 180,20 кв. м, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 32.
После истечения срока аренды (30.08.2008) арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями при отсутствии каких-либо возражений со стороны арендодателя.
Письмом от 11.09.2008 N 9634/3 департамент уведомил компанию о прекращении договора аренды с 20.12.2008 на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Реализуя свое право ДМИ администрации Волгограда в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил предупреждение о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Получение арендатором (ООО "ЖЭК") письменного уведомления о прекращении договора подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления, направленного по адресу: г. Волгоград, ул. Пархоменко, д. 47Б, сведения о котором содержались в Едином государственном реестре юридических лиц.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно не приняли во внимание доводы ответчика о том, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по месту нахождения ООО "ЖЭК"..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.12.2009 по делу N А06-2176/2009
"...Решением Арбитражного суда Астраханской области удовлетворены исковые требования администрации г. Астрахани об обязании индивидуального предпринимателя Тулуповой Галины Алексеевны (далее - ИП Тулупова Г.А., предприниматель), 19 ноября 1949 года рождения, уроженку г. Кропоткин Краснодарского края, ОГРН 304301709900240 в течение одного месяца после вступления решения в законную силу освободить земельный участок, площадью 24,7 кв. м, кадастровый номер 30:12:030105:0145, предоставленный ответчику на основании договора аренды от 26.12.2005 N 1931 по ул. Воробьева, занятый торговым киоском N 949 в Советском районе г. Астрахани. В случае неисполнения в указанный срок, вступившего в законную силу решения суда, органы местного самоуправления города Астрахани, вправе совершить действия по освобождению земельного участка за счет ответчика с взысканием с него всех необходимых расходов.
Между администрацией г. Астрахани и ИП Тулуповой Г.А. 26 декабря 2005 года подписан договор аренды земельного участка N 1931, расположенного на территории г. Астрахани, согласно которому ИП Тулуповой Г.А. в аренду сроком с 05.07.2005 по 31.12.2005 предоставлен земельный участок площадью 24,7 кв. м по пр. Воробьева в Советском районе г. Астрахани для эксплуатации киоска N 949 по продаже хлебобулочных изделий и продуктов питания.
Истец не возражал относительно дальнейшего пользования ответчиком арендованным имуществом, договор от 26.12.2005 N 1931 считался возобновленным на неопределенный срок.
Администрация г. Астрахани 11 декабря 2008 года направила ИП Тулуповой Г.А. уведомление N 01-9360 об отказе от договора от 26.12.2005 N 1931 по основаниям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и освобождении земельного участка по истечении трех месяцев со дня получения уведомления.
Уведомление от 11.12.2008 года получено ответчиком заказным письмом 15 декабря 2008 года.
По истечении трех месяцев с момента получения уведомления от 11.12.2008 N 01-9360 ответчик ИП Тулупова Г.А. земельный участок не освободила.
Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.12.2009 по делу N А12-11919/2009
"...Департамент муниципального имущества администрации Волгограда, г. Волгоград (далее - ДМИ администрации г. Волгограда, департамент) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищная эксплуатационная компания", г. Волгоград, (далее - ООО "ЖЭК", компания) о выселении из занимаемых помещений общей площадью 100,30 кв. м, расположенных по адресу: г. Волгоград, ул. Мира, д. 8.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.08.2009 иск удовлетворен.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемое судебное решение подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
На основании договора аренды от 08.08.2007 N 3/2736-07 (в редакции протокола разногласий от 24.08.2007), заключенного между ДМИ администрации г. Волгограда (арендодатель), МУ "ЖКХ Центрального района Волгограда" (балансодержатель) и ООО "ЖЭК" (арендатор), последнему во временное пользование и владение для технического обслуживания жилого фонда на срок с 01.09.2007 по 30.08.2008 предоставлялись нежилые помещения общей площадью 100,30 кв. м, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Мира, д. 8.
После истечения срока аренды (30.08.2008) арендатор продолжил пользоваться нежилыми помещениями при отсутствии каких-либо возражений со стороны арендодателя.
Письмом от 11.09.2008 N 9632 департамент уведомил компанию о прекращении договора аренды с 20.12.2008 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Содержащиеся в судебных актах выводы о том, что после прекращения действия договора аренды арендатор обязан возвратить объект аренды арендодателю, основаны на материалах дела и действующем законодательстве.
Реализуя свое право ДМИ администрации г. Волгограда в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил предупреждение о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.05.2009 по делу N А12-16990/07
"...Письмом от 26.04.2006 N 3152, направленным ГУП "ВОП "Волгоградоблстройинвест", истец предупредил его об отказе от договора аренды от 24.06.1997 N 1452.
Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает каких-либо условий для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе, даже в случае добросовестного исполнения арендатором указанного договора.
Правовые основания использования спорного земельного участка ответчиками отсутствуют..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.03.2009 по делу N А12-14456/2008
"...В связи с отказом в заключении договора, поступившего от Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда (письмо N 11947 от 19.08.2008 г.) истец обратился в суд с требованием понуждения ответчика к заключению этого договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В связи с отсутствием возражений арендодателя договор аренды N 4/64 возобновил свое действие на неопределенный срок.
Как следует из пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такой срок для предупреждения был установлен пунктом 6.6 договора аренды N 4/64, а именно: 10 дней.
В адрес арендатора арендодателем 26.01.2006 было направлено извещение (исх. N 474 от 24.01.2006) об одностороннем отказе от договора аренды N 4/64 в порядке статьи 610 ГК РФ.
Суды первой инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что договор аренды N 4/64 прекратил свое действие в феврале 2006 года, ввиду одностороннего отказа от него арендодателя..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.04.2016 N Ф07-1372/2016 по делу N А56-42832/2015
"...Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы муниципального образования "Город Майкоп" от 07.06.2010 N 2737-р, администрация муниципального образования "Город Майкоп" в лице Комитета (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Арт17" (арендатор) заключили договор от 07.06.2010 N 006832 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 4420 кв. м с кадастровым номером 01:08:0508045:39, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Пушкина, д. 181-а, для размещения парка культуры и отдыха (с целью строительства и эксплуатации мультимедийного образовательного киноцентра) сроком на 2 года.
Дополнительным соглашением от 06.06.2012 N 561-дс срок аренды установлен до 02.01.2013.
Письмом от 23.05.2014 N 2891 Комитет уведомил Общество об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору, возобновленному на неопределенный срок, в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по истечении трех месяцев и предложил освободить земельный участок в срок, не превышающий 4-х месяцев с момента получения уведомления.
Комитет, ссылаясь на то, что арендатор в установленный срок земельный участок не освободил, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды двух инстанций, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 606, 610, 621, 622 ГК РФ, удовлетворили требование об обязании передать Комитету земельный участок исходя из следующего: действие заключенного сторонами договора возобновилось с 03.01.2013 на неопределенный срок, поскольку Общество в отсутствие возражений Комитета по истечении срока аренды, установленного дополнительным соглашением от 06.06.2012 N 561-дс, продолжило использовать указанный земельный участок; арендодатель по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ в одностороннем порядке отказался от исполнения указанного договора аренды, направив арендатору соответствующее уведомление; по истечении трех месяцев с даты получения указанного уведомления договор аренды земельного участка считается расторгнутым и Общество в силу статьи 622 ГК РФ обязано возвратить земельный участок Комитету.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.04.2016 N Ф07-1251/2016 по делу N А66-12257/2015
"...Оценив доводы антимонопольного, суд установил, что договор аренды части земельного участка от 06.11.2009 N 332-з/09 заключен на срок до 31.12.2009.
По состоянию на 31.12.2009 (срок окончания действия договора) ни одна из сторон договора не заявила о его расторжении, следовательно, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае арендодатель в одностороннем порядке отказался от продолжения арендных отношений с предпринимателем, направив ему уведомление от 14.02.2014 N 2522-09. Суд установил, что уведомление получено Петровой В.С. 15.04.2014.
Таким образом, арендодатель не был намерен продолжать арендные отношения с предпринимателем, о чем предупредил ее за три месяца. Следовательно, как правильно указал суд, действие договора прекратилось в 2014 году по истечении трех месяцев с момента получения уведомления..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.04.2016 N Ф07-262/2016 по делу N А26-6041/2014
"...Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Провайд" (арендатор, далее - Общество) 30.06.1999 заключили договор N 3791 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:130120:000 общей площадью 15 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. Луначарского, д. 16, на срок до 21.06.2000.
Дополнительным соглашением от 24.10.2001 к договору аренды установлен новый срок его действия - до 30.04.2002. Пунктом 6.4.7 дополнительного соглашения установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться помещениями после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок, при этом стороны могут расторгнуть его, предупредив другую сторону за месяц.
Администрация, Общество и предприниматель Кисель О.А. заключили дополнительное соглашение от 12.05.2006 N 1309 к договору аренды от 30.06.1999, согласно которому Общество передает свои права и обязанности по договору аренды предпринимателю Киселю О.А.
Администрация на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 6.4.7 договора аренды направила в адрес предпринимателя уведомление от 20.02.2013 о прекращении договора.
Обращаясь с настоящим иском в суд, предприниматель Кисель О.А. сослался на неправомерность прекращения действия договора аренды в одностороннем порядке.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, указав, что арендодателем соблюден порядок уведомления арендатора об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Суды правильно установили, что указанный договор аренды был продлен на неопределенный срок, поскольку арендатор с согласия арендодателя продолжал пользоваться предоставленным ему земельным участком и перечислять в установленном размере арендную плату.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ)..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.11.2015 по делу N А56-82353/2014
"...Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 11.03.2011 заключили сроком на 3 года для строительства крытых складов хранения крупногабаритных материалов с увеличением парковочных мест договор N 10963-10 аренды земельного участка с кадастровым номером 47:01:0108003:96.
Уведомлением от 12.08.2014 N Юр-587, полученным предпринимателем 19.08.2014, Администрация сообщила о расторжении договора аренды с 14.11.2014 в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предложив освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи в указанный срок.
Поскольку предприниматель после прекращения действия договора аренды не освободил земельный участок, а иных правовых оснований для его занятия не установлено, суды правомерно удовлетворили требование Администрации о его выселении..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.11.2015 N Ф07-7220/2015 по делу N А56-59241/2014
"...Как следует из материалов дела, 16.02.2001 Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Астек" (арендатор, правопредшественник Общества) заключили договор N 12/ЗК-00123 земельного участка с кадастровым номером 78:7509А:1017 площадью 5 866 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Митрофаньевская, д. 18, (зона 05) для использования под открытую площадку для отстоя автотранспорта зоны таможенного контроля, сроком по 11.02.2004.
Комитет направил в адрес Общества уведомление от 28.03.2012 N 1282-12/12, в котором указал на расторжение договора и необходимость в срок не позднее 5 дней с момента прекращения договора освободить арендуемый земельный участок.
Полагая, что Комитет уведомлением от 28.03.2012 незаконно отказался от договора аренды, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Суды установили, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок. Арендодатель направил арендатору уведомление об одностороннем отказе от договора. Таким образом, договор аренды прекратил свое действие.
Так как нормы материального и процессуального права применены судами правильно, их выводы соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, решение от 19.12.2014 и постановление от 27.05.2015 должны быть оставлены без изменения..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.10.2015 по делу N А56-1273/2015
"...Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 09.08.2006 N 17/ЗК-03964 аренды земельного участка площадью 4 960 кв. м с кадастровым номером 78:34:4223:1145, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Новоколомяжский пр., участок 36 (напротив дома 12, литера А по улице Щербакова).
Поскольку арендатор продолжал пользоваться арендованным земельным участком после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор аренды земельного участка возобновился на тех же условиях на неопределенный срок в силу части второй статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Комитет направил обществу уведомление от 31.07.2014 N 8704-17 об отказе от договора и необходимости в срок до 07.11.2014 освободить арендуемый земельный участок.
Ссылаясь на то, что после прекращения договора аренды арендатор продолжает пользоваться предметом аренды, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций применили статью 450, статью 610, часть вторую статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, установили, что договорные отношения между сторонами прекратились, сослались на то, что земельный участок на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит возврату арендодателю, так как у ответчика отсутствуют основания для законного использования земельного участка.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.08.2015 N Ф07-5748/2015 по делу N А56-56611/2014
"...ОАО "РЖД" (арендодатель) и ООО "Аникур" (арендатор) 01.04.2006 заключили договор N ЦРИА/4/А/0111010000/06/001440 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: ст. Ховрино, направление Санкт-Петербург - Москва 636 км ПК6 Октябрьской железной дороги, включающего в себя асфальтированную площадку пешеходного тоннеля площадью 120 кв. м, для использования под размещение торговых павильонов на срок до 31.03.2009.
Поскольку стороны не отказались от договора по окончании его срока действия, договор возобновился на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Уведомлением от 11.02.2013 N НЗтер-1/18 ОАО "РЖД" сообщило ООО "Аникур" о прекращении с 15.03.2013 договора и необходимости освободить арендуемое недвижимое имущество в связи с его использованием в инвестиционном проекте. Факт получения названного письма ООО "Аникур" не оспаривает.
Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Суды установили, что ОАО "РЖД" отказалось от договора аренды по правилам статьи 610 ГК РФ и с учетом положений пункта 9.7 договора, поэтому названный договор аренды прекратил свое действие.
Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Поскольку ответчик после прекращения действия договора аренды не освободил спорную площадку, суды, установив отсутствие у ООО "Аникур" правовых оснований занимать данный объект, а также доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, обоснованно удовлетворили заявленные требования..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.08.2015 N Ф07-5552/2015 по делу N А42-5666/2013
"...Как следует из материалов дела, на основании распоряжения правительства Мурманской области от 07.11.2008 N 403-РП департамент имущественных отношений Мурманской области (арендодатель) и Общество (арендатор) 14.11.2008 заключили договор N 244 аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0002016:0010 для строительства автомобильно-технического центра сроком до 07.05.2013.
По условиям договора спорный земельный участок предоставлен в аренду Обществу сроком с 07.11.2008 по 07.05.2013 (пункт 2.1 договора). Комитет в уведомлении от 21.11.2013 N 15/08.02-14073 выразил свою волю на прекращение договора аренды по истечении трехмесячного срока с даты получения указанного уведомления истцом. Такой отказ не противоречит действующему гражданскому и земельному законодательству. Согласно материалам дела это уведомление получено Обществом 25.11.2013, о чем свидетельствует входящий штамп Общества на нем.
Поскольку договор аренды от 14.11.2008 N 244, возобновленный на неопределенный срок, 25.02.2014 был прекращен по инициативе Комитета на основании статьи 610 ГК РФ, суды правомерно признали заявленные Обществом требования о взыскании убытков в связи с изъятием спорного земельного участка необоснованными. Решение об изъятии спорного земельного участка для государственных нужд не принималось..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.12.2014 по делу N А13-2025/2014
"...Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Вологодской области от 24.12.2007 N 1829 "О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Архитектурно Строительная Компания" земельного участка на территории муниципального образования "Город Вологда" Департамент земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Архитектурно Строительная Компания" (арендатор) заключили договор аренды от 01.02.2008 N 01-131 (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель передает за плату во временное владение и пользование земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью 11 102 кв. м, с кадастровым номером 35:24:05 01 010:0090, расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, Новгородская ул., 39а (примерно в 8 м по направлению на восток от указанного жилого дома), для строительства гостиничного комплекса, сроком до 24.12.2010 включительно. В дальнейшем действие договора аренды было продлено на неопределенный срок.
23.07.2013 Администрация (со стороны арендодателя) и предприниматель (со стороны арендатора) заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, в соответствии с которым к Администрации перешли все права и обязанности арендодателя по указанному договору.
Департамент имущественных отношений Администрации направил предпринимателю уведомление от 15.07.2013 N 7-0-13/7280 об отказе от договора аренды с предложением освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что действие договора аренды было продлено на неопределенный срок. Администрация направила уведомление об отказе от договора аренды с предложением в течение трех месяцев освободить земельный участок. Указанное уведомление получено предпринимателем, и данный факт им не оспаривается.
Таким образом, решение Администрации об отказе от договора аренды, оформленное уведомлением от 15.07.2013 N 7-0-13/7280, не противоречит пункту 2 статьи 610 ГК РФ.
Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований предпринимателя..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2014 N Ф07-4361/2014 по делу N А56-26458/2013
"...Уведомлением от 16.01.2013 N 54/13 Комитет сообщил Обществу об отказе от договора на основании пункта 1 статьи 610 ГК РФ и предложил по истечении трехмесячного срока с момента направления указанного уведомления освободить занимаемый земельный участок.
Общество, полагая, что спорное уведомление приведет к прекращению деятельности истца, а также повлечет значительные убытки и потерю деловой репутации, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды пришли к выводу, что уведомление Комитета об отказе от договора аренды соответствует требованиям статьи 610 ГК РФ, и отказали в удовлетворении требований Обществу, одновременно удовлетворив требование Комитета.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Суды, установив, что договор аренды от 08.09.2009 N 15/ЗК-001832 был возобновлен на неопределенный срок, правильно применили положения статьи 610 ГК РФ и признали действия Комитета, выразившиеся в одностороннем отказе от исполнения договора и направлении арендатору уведомления об освобождении земельного участка, правомерными.
Оспариваемым уведомлением выражена воля Комитета на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, такое право предоставлено арендодателю законом.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалобы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2014 N Ф07-10155/2013 по делу N А56-22946/2013
"...Как установили суды обеих инстанций, воспользовавшись предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ правом на прекращение договора в одностороннем порядке, Комитет уведомлением от 26.03.2008 сообщил Обществу об отказе от договора аренды от 18.12.2006.
Доводы жалобы об отсутствии объективных причин для расторжения договора аренды не могут быть приняты и отклоняются как несостоятельные.
При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. Если арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ считаются соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.
Арендные отношения по договору, заключенному на неопределенный срок, прекращаются по истечении определенного времени с момента получения одной из сторон уведомления об отказе от договора, в данном случае от договора аренды земельного участка, если иное не установлено в договоре.
Ввиду отсутствия предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов решение от 18.06.2013 и постановление от 26.09.2013 должны быть оставлены без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.12.2013 по делу N А56-18890/2013
"...Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Суды установили, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок. Арендодатель направил арендатору уведомление об одностороннем отказе от договора. Последний получил указанное уведомление. Таким образом, договор аренды прекратил свое действие. Ошибочное указание КУГИ конкретного момента, с которого арендодатель считает договор прекращенным, не свидетельствует о незаконности отказа от договора, поскольку в этом случае договор прекращает свое действие по истечении срока, установленного законом, а не арендодателем.
При таких обстоятельствах суды, установив, что в связи с расторжением договора у предпринимателя отсутствуют правовые основания занимать предоставленный в аренду земельный участок, обоснованно в полном соответствии со статьей 622 ГК РФ удовлетворили требование о выселении ответчика.
При таком положении суды правомерно отказали в удовлетворении встречного иска..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.10.2013 по делу N А66-6235/2012
"...Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Предприятие (арендатор) заключили договор от 06.06.2008 N 107.1 аренды земельного участка общей площадью 87 139,1 кв. м, с кадастровым номером 69:40:00005:0013, расположенного по адресу город Тверь, Советская улица, дом 5, корпус 4 для использования под городской сад, сроком по 28.02.2009.
В дальнейшем дополнительными соглашениями стороны неоднократно продлевали срок действия договора аренды; последним соглашением от 05.08.2011 срок аренды продлен до 30.09.2011.
Письмом от 14.11.2011 N 01/6256-и Администрация уведомила Общество о прекращении договора аренды от 06.06.2008 N 107.1 в отношении ответчика.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Буквальное толкование содержания письма от 14.11.2011 N 01/6256-и позволяет сделать вывод, что арендодатель отказался от договора и просил освободить земельный участок.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество. Актом проверки подтверждено нахождение ответчика на спорном земельном участке после прекращения с ним арендных отношений.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что суд первой инстанции неправомерно отказал Администрации в иске о выселении Общества с арендуемого земельного участка.
Учитывая, что суды правильно установили фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, однако неправильно применили нормы права, кассационная инстанция считает возможным без передачи дела на новое рассмотрение принять новый судебный акт об удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.10.2013 по делу N А56-54636/2012
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Феникс" (арендатор) заключили договор от 01.11.2008 N 04-ЗК01971 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:10:5109А:1031 площадью 84 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Комсомола, участок 1 (западнее дома 35 литера "А" по улице Комсомола) для использования под павильон-кафе.
Пунктом 3.1 данного договора установлен срок его действия по 23.09.2011.
По истечении срока действия договора Общество продолжало использовать земельный участок в отсутствие возражений Комитета, в связи с чем договор в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомлением от 20.01.2012 N 162 Комитет в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ отказался от договора аренды от 01.11.2008 N 04-ЗК01971, предложив арендатору освободить занимаемый земельный участок.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Установленный названной статьей порядок расторжения договора Комитет исполнил надлежащим образом, направив уведомление от 20.01.2012 N 162.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, суд принял обоснованное решение о выселении Общества с занимаемого земельного участка..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.08.2013 по делу N А56-42674/2012
"...Поскольку до истечения срока действия договоров ни одна из сторон не заявила об их расторжении, арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договоры аренды считались возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок.
Школа направила Институту уведомления от 28.12.2011 об отказе от указанных договоров аренды и прекращении их действия с 30.03.2012, сообщив арендатору о необходимости освободить арендуемые помещения.
Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 610, 622 ГК РФ, сделали вывод о прекращении указанных договоров аренды с 30.03.2012 и об отсутствии иных оснований для занятия Институтом спорных помещений, в связи с чем обоснованно удовлетворили требование о выселении арендатора из занимаемых помещений.
Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, в связи с чем оснований для отмены решения и постановления не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.07.2013 по делу N А66-9924/2012
"...С учетом того, что по окончании срока действия договора ответчик в отсутствие возражений истца продолжал использовать переданный в аренду земельный участок, договор аренды на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) был возобновлен на неопределенный срок.
Письмом от 03.04.2012 N 4045-04 Министерство на основании статьи 610 ГК РФ уведомило Общество об отказе от исполнения договора аренды.
Суды признали доказанным факт надлежащего уведомления ответчика о расторжении договора, указав, что ответчик не принял мер к получению почтовой корреспонденции по указанному им в Едином государственном реестре юридических лиц адресу.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что требования истца об обязании ответчика в десятидневный срок с даты вступления в силу судебного акта передать по акту приема-передачи спорный земельный участок являются обоснованными и факт направления ответчику письма с расчетом арендной платы на 2012 год не свидетельствует о пролонгации договора. Обязательство по внесению арендной платы действует до момента освобождения арендатором земельного участка.
Суды правомерно сделали вывод о том, что законных оснований использования земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300056:0026, площадью 104,9 кв. м для размещения торгового павильона в нарушение требований статьи 65 АПК РФ Обществом не представлено..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2013 по делу N А56-46008/2012
"...Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Установив факты возобновления договора на неопределенный срок, направления арендодателем в адрес арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора, получения Обществом данного уведомления, суды пришли к правильному выводу о том, что договорные отношения между сторонами прекратились.
Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Так как ответчик добровольно не освободил объект недвижимости, а иных правовых оснований для его занятия не установлено, суды правомерно удовлетворили требование Комитета о выселении..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.05.2013 по делу N А42-3122/2012
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и предприниматель Радова А.Л. (арендатор) 15.04.2003 заключили договор N 4974 аренды земельного участка площадью 5429 кв. м с кадастровым номером 51:20:001311:0001, расположенного в 35 метрах на юго-запад от здания N 10 по улице Бабикова в Первомайском административном округе города Мурманска, для использования под стоянку легкового транспорта сроком с 13.02.2003 по 31.12.2007.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Суды, установив факты возобновления договора аренды на неопределенный срок и направления арендодателем в адрес арендатора уведомления от 01.11.2011 N 15/05.01 11499 об отказе от договора, пришли к правильному выводу о том, что спорный договор прекратил свое действие 10.02.2012.
Требование Комитета об освобождении предпринимателем спорного земельного участка правомерно удовлетворено судами на основании статьи 622 ГК РФ..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.04.2013 по делу N А56-48661/2011
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и предприниматель Аюпов Д.Р. (арендатор) 19.07.2000 заключили договор N 34/2000 аренды нежилого помещения общей площадью 24,6 кв. м, находящегося по адресу: Ленинградская обл., г. Кингисепп, ул. Воровского, д. 17, сроком до 01.08.2003 под офис.
По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться объектом аренды при отсутствии возражений арендодателя, в связи с чем в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор был возобновлен на неопределенный срок.
Уведомлением от 29.11.2010 Комитет сообщил об отказе от договора аренды с 01.02.2011 на основании пункта 5.2 договора и пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Суды, установив факты возобновления договора аренды на неопределенный срок и направления арендодателем в адрес арендатора уведомления от 29.11.2010 об отказе от договора, пришли к правильному выводу о том, что спорный договор прекратил свое действие.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, требование Комитета о выселении предпринимателя Аюпова Д.Р. из спорного помещения правомерно удовлетворено судами..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.01.2013 по делу N А56-71401/2011
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 02.04.2001 заключили договор N 09/000629-Ф аренды нежилых помещений N 31, 33-39 общей площадью 243,8 кв. м с кадастровым номером 78:10331:0:7, расположенных на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, г. Кронштадт, ул. Мартынова, д. 8, лит. А, сроком до 01.04.2006.
Дополнительным соглашением от 03.04.2006 N 1 стороны продлили договор аренды на неопределенный срок.
Комитет в соответствии со статьей 610 ГК РФ направил в адрес ответчика уведомление от 20.08.2007 N 909 об отказе от договора аренды, необходимости освободить занимаемые помещения и сдать их по акту приема-передачи. Уведомление получено Обществом 22.08.2007.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2008 N 1053 "О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом" полномочия по управлению и распоряжению федеральным имуществом, находящимся в ведении Вооруженных сил Российской Федерации, переданы Министерству обороны.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.09.2010 серии 78 АЕ N 008098 за Учреждением зарегистрировано право оперативного управления на одноэтажное здание площадью 1260,3 кв. м с кадастровым номером 78:34:10331:3:7, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Кронштадт, ул. Мартынова, д. 8, лит. А.
Согласно разъяснениям Департамента имущественных отношений Министерства обороны от 07.12.2009 N 141/6546 Учреждение обладает полномочиями по распоряжению доходами от сдачи в аренду имущества, находящегося в ведении Министерства обороны.
Учреждение, ссылаясь на то, что арендные отношения прекращены, однако ответчик продолжает пользоваться спорными нежилыми помещениями, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Учитывая, что договор аренды был заключен на неопределенный срок, Комитет, руководствуясь пунктом 5.2 договора и пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, направил в адрес Общества уведомление от 20.08.2007 N 909 об отказе от договора аренды и просил освободить занимаемые помещения.
Суды правильно применили названные нормы права и пришли к верному выводу о прекращении договора аренды на основании названного уведомления и о правомерности требований истца о взыскании денежных средств за фактическое пользование арендуемым имуществом в указанный период и о выселении ответчика из спорных помещений..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2012 по делу N А56-53126/2011
"...Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) 15.09.2004 заключили договор N 21-А001309 аренды названных нежилых помещений.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды обоснованно установили, что договор аренды был продлен на неопределенный срок.
В таком случае любая из сторон договора в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Установив факты возобновления договора на неопределенный срок, направления арендодателем в адрес арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора, получения Обществом уведомления, суды пришли к правильному выводу о том, что спорный договор прекратил свое действие с 07.09.2010.
Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Так как Общество добровольно не освободило спорные помещения, а иных правовых оснований для их занятия не установлено, суды правомерно удовлетворили требование Университета о выселении..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.12.2012 по делу N А26-4882/2011
"...После истечения предусмотренного договором срока аренды ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому суды сделали вывод о возобновлении договора на неопределенный срок на тех же условиях в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Письмом от 06.05.2011 N 5.1-09-389 Администрация уведомила Общество о расторжении договора аренды, предложив арендатору освободить земельный участок до 01.06.2011.
Требований арендодателя, изложенных в указанном письме, арендатор не исполнил, что послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Суды установили, что Администрация исполнила надлежащим образом установленный пунктом 6.5 договора, а также названной статьей порядок расторжения договора, направив письмо, которое получено Обществом 12.05.2011.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Между тем ответчик не представил доказательств освобождения спорного земельного участка.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, суды приняли обоснованные судебные акты об обязании ответчика возвратить спорный земельный участок..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.10.2012 по делу N А56-8845/2012
"...Как следует из материалов дела, ЗАО "Эпсилон Девелопмент" (арендодатель) и ООО "Проектреставрация" (арендатор) заключили договор от 01.05.2011 N 2 аренды указанных нежилых помещений на срок с 01.05.2011 по 31.07.2011.
Уведомлением от 28.12.2011 истец сообщил ответчику об истечении срока аренды и необходимости освободить арендуемые помещения, а претензией от 05.12.2011 N 00135 потребовал погасить задолженность за период с августа по ноябрь 2011 года и направить уполномоченного представителя для подписания акта возврата.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Материалами дела (в том числе распечаткой из системы учета рабочего времени и выпиской из журнала выдачи ключей от кабинетов) подтверждается, что по истечении срока аренды, указанного в договоре, ответчик не возвратил истцу арендуемые помещения, а продолжал пользоваться ими без каких-либо возражений со стороны истца.
С учетом упомянутых статей суды правильно установили, что договор аренды после 31.07.2011 был пролонгирован на тех же условиях на неопределенный срок.
Как правильно указали суды, спорный договор аренды не может быть расторгнут в судебном порядке, поскольку его действие прекратилось через три месяца после получения уведомления истца от 28.12.2011 об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.
Ввиду отсутствия правовых оснований для продолжения использования имущества истца ответчик правомерно выселен из занимаемых помещений..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2012 по делу N А26-9095/2011
"...В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды обоснованно пришли к выводу о том, что Администрация, являясь представителем собственника земельных участков и арендодателем по договорам аренды земельных участков, правомочна в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ отказаться от договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, направив арендатору уведомление..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.10.2012 по делу N А56-63888/2011
"...Поскольку арендатор продолжал пользоваться спорным помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.
Уведомлением от 15.07.2011, направленным в адрес Общества, Предприниматель отказался от договора аренды от 01.11.2009 N 1, предложив арендатору освободить спорное помещение.
Требование арендодателя, изложенное в указанном уведомлении, арендатор не исполнил, что послужило основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды, установив факты возобновления договора аренды на неопределенный срок, направления арендодателем в адрес арендатора уведомления от 15.07.2011 об одностороннем отказе от договора, получения Обществом уведомления, пришли к правильному выводу о том, что спорный договор прекратил свое действие.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку Общество добровольно не освободило спорное помещение и у него отсутствуют иные правовые основания для его занятия, суды правомерно удовлетворили исковые требования..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.09.2012 по делу N А42-8424/2011
"...Договор в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Белик И.А. 19.05.2011 направил в адрес ответчика уведомление об отказе от договора аренды с предложением в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в трехмесячный срок передать арендодателю объект аренды по акту приема-передачи. Ответчик уведомление получил 23.05.2011, однако арендуемое имущество арендодателю не возвратил.
Судами установлен факт прекращения договора аренды, заключенного между сторонами.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Истцом представлен акт проверки фактического использования автостоянки от 23.01.2012, в соответствии с которым она используется ответчиком.
Марыгина Е.В. не представила доказательств освобождения спорного объекта, оформления акта приема-передачи (возврата) объекта после прекращения договора аренды не производилось.
Учитывая изложенное, суды правомерно удовлетворили требование истца о выселении..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2012 по делу N А26-9404/2011
"...Как установлено судами, поскольку арендатор продолжал пользоваться помещениями по истечении срока действия договоров N 301 и 51, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоры аренды считаются возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок.
Факт получения ответчиком уведомления Администрации об отказе от договоров аренды установлен решением Петрозаводского городского суда от 14.10.2010, также подтвержден материалами дела.
Суды пришли к правильному выводу о том, что договоры аренды N 301 и 51 прекращены, у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия спорных помещений.
Между тем ответчик не представил доказательств освобождения помещений, оформления акта приема-передачи (возврата) помещений после прекращения договоров аренды не производилось.
Поскольку ответчик не освободил спорные помещения, а иные правовые основания для их занятия отсутствуют, суды правомерно удовлетворили требование Администрации о выселении..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.05.2012 по делу N А56-32259/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Буб О.Ю. (арендатор) заключили договор от 26.05.2006 N 07/ЗК-04110 аренды земельного участка N 20 площадью 15 кв. м (Зона 7, кадастровый номер 78:6077:1048), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маршала Тухачевского (у дома 1, литера А), для использования под торговый мини-комплекс сроком по 09.04.2007.
Уведомлением от 13.08.2007 N 4343 Комитет со ссылкой на пункт 6.1 договора сообщил арендатору о прекращении договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предложив погасить задолженность по арендной плате, привести земельный участок в пригодное для его дальнейшего использования состояние, сдать участок по акту в течение 10 дней со дня расторжения договора.
Поскольку ответчик не освободил земельный участок, правовые основания для использования участка отсутствуют, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суды в соответствии со статьями 610, 621, 622 ГК РФ пришли к правомерным выводам о том, что договор аренды прекращен, а участок используется предпринимателем без законных оснований, в связи с чем удовлетворили исковые требования.
Довод предпринимателя о том, что договор аренды не прекращен, поскольку после направления арендодателем уведомления от 13.08.2007 прошло более трех лет, обоснованно отклонен апелляционным судом. Возможность одностороннего отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, предусмотрена пунктом 2 статьи 610 ГК РФ; направление арендодателем соответствующего уведомления по нормам статьи 153 названного Кодекса представляет собой сделку, влекущую определенные правовые последствия, действие которых законом не ограничено во времени. Оснований для применения по аналогии норм об исковой давности при характеристике правоотношений сторон не имеется; кроме того, ответчик в порядке пункта 2 статьи 199 ГК РФ до принятия судом решения не заявлял о применении исковой давности..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.04.2012 по делу N А56-38404/2011
"...Как подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, по истечении срока действия договора арендатор с согласия арендодателя продолжал пользоваться предоставленным ему имуществом.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Установленный названной статьей порядок расторжения договора Комитет исполнил надлежащим образом, направив уведомление от 25.05.2010 N 2779-17.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, то на основании статьи 622 ГК РФ суды первой и апелляционной инстанций приняли обоснованные судебные акты о выселении Организации с занимаемого земельного участка..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.04.2012 по делу N А66-2796/2011
"...Уведомлением от 18.10.2010 N 1241 Больница уведомила Общество о прекращении с 18.01.2011 договора аренды от 09.08.2005 N З-327 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); Обществу было предложено освободить спорное помещение до 18.01.2011.
Поскольку Общество указанные требования не выполнило, Больница обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.
Как подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, по истечении срока действия договора арендатор с согласия арендодателя продолжал пользоваться предоставленными ему нежилыми помещениями.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Установленный статьей 610 ГК РФ порядок расторжения договора Больница исполнила надлежащим образом, направив письмо от 18.10.2010 N 1241.
Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу изложенного арендатор не имеет правовых оснований для пользования спорным помещением. Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, то на основании статьи 622 ГК РФ суды приняли обоснованные судебные акты о выселении Общества..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.04.2012 по делу N А56-32250/2011
"...Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Буб О.Ю. (арендатор) заключили договор от 26.05.2006 N 07/ЗК-04108 аренды земельного участка общей площадью 18 кв. м с кадастровым номером 78:6077:1022, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маршала Тухачевского, уч. 18 (у д. 1, лит. А), для использования под торговый мини-комплекс сроком действия по 09.04.2007.
По истечении указанного срока при отсутствии возражений со стороны КУГИ Буб О.Ю. продолжал пользоваться указанным земельным участком, в связи с чем на основании пункта 6.1 договора и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации названный договор следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомлением от 13.08.2007 N 4341 КУГИ со ссылкой на пункт 6.1 договора сообщил арендатору о прекращении договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, предложив погасить задолженность по арендной плате, привести земельный участок в пригодное для его дальнейшего использования состояние, сдать участок по акту в течение 10 дней со дня расторжения договора.
Поскольку ответчик не освободил земельный участок, КУГИ, ссылаясь на отсутствие у него правовых оснований для использования участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Установив по результатам исследования и оценки собранных по делу доказательств названные обстоятельства, суды в соответствии со статьями 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к правомерным выводам, что договор аренды прекращен, а участок используется предпринимателем без законных оснований, и удовлетворили исковые требования..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2011 по делу N А56-9507/2011
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что договор аренды от 20.01.1999 N 01/ЗК-01457 следует считать заключенным на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В материалах дела имеется почтовое уведомление, подтверждающее получение Организацией 18.10.2010 извещения КУГИ от 24.09.2010 N 4506-19 об отказе в одностороннем порядке от договора аренды.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает правомерным вывод судов обеих инстанций о надлежащем исполнении КУГИ обязанности по уведомлению арендатора о расторжении договора.
Поскольку доказательства наличия предусмотренных статьей 8 ГК РФ оснований для использования ответчиком земельного участка отсутствуют, арбитражный суд правомерно выселил ответчика с занимаемых им земельных участков..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.12.2011 по делу N А56-57074/2010
"...Договор аренды на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 6.1 договора был возобновлен на неопределенный срок.
Право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, предусмотрено пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.
Установив факт получения Обществом уведомления Комитета об отказе от договора, суды пришли к правильному выводу о том, что спорный договор прекратил свое действие.
Поскольку Общество добровольно не освободило спорный земельный участок, а иных правовых оснований для его занятия Обществом не установлено, суды правомерно удовлетворили требование о выселении..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.11.2011 по делу N А56-74365/2010
"...Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что договор аренды от 08.08.1999 N 02-ЗК-00108 считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В материалах дела имеется почтовое уведомление, подтверждающее получение Обществом 12.03.2010 извещение КУГИ от 04.03.2010 N 1899, в котором КУГИ сообщил об отказе в одностороннем порядке от спорного договора аренды и предложил Обществу освободить арендуемый земельный участок.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает правомерным вывод судов обеих инстанций о надлежащем исполнении КУГИ обязанности по уведомлению арендатора о расторжении договора.
Поскольку действие договора аренды от 08.08.1999 N 02-ЗК-00108 прекращено, отсутствуют законные основания для дальнейшего занятия Обществом спорного земельного участка..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.10.2011 по делу N А56-49476/2010
"...Как подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, по истечении срока действия договора арендатор с согласия арендодателя продолжал пользоваться предоставленным ему имуществом.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Установленный названной статьей порядок расторжения договора Комитет исполнил надлежащим образом, направив уведомление от 17.10.2008 N 4796.
Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, то на основании статьи 622 ГК РФ суды приняли обоснованные судебные акты о выселении Общества..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.09.2011 по делу N А56-62211/2010
"...После истечения установленного срока действия договора Общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор от 25.01.2005 N 04-ЗК01695 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомлением от 29.08.2008 N 2282, направленным в адрес арендатора, Комитет отказался от договора аренды и предложил Обществу освободить занимаемый участок, сдав его по акту приема-передачи. Уведомление получено ответчиком 26.09.2008. Государственная регистрация прекращения аренды произведена 08.07.2009.
Ссылаясь на прекращение договора аренды, отсутствие законных оснований для занятия Обществом земельного участка, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Между тем ответчик не представил доказательств освобождения спорного земельного участка.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о выселении ответчика с занимаемого земельного участка..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2011 по делу N А56-73041/2010
"...Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что договор аренды от 05.06.2002 N 20/ЗК-05072 считается заключенным на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Поскольку КУГИ надлежащим образом исполнил обязанность по уведомлению арендатора о расторжении договора, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды от 05.06.2002 N 20/ЗК-05072 расторгнут.
Поскольку договор аренды от 05.06.2002 N 20/ЗК-05072 расторгнут, отсутствуют законные основания для дальнейшего использования Обществом спорного земельного участка.
С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что суды правомерно удовлетворили иск КУГИ о выселении ответчика с занимаемого им спорного земельного участка..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.08.2011 по делу N А56-88236/2009
"...После истечения установленного срока действия договора Общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор от 10.10.2002 N 04-ЗК01694 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомлением от 19.08.2005 N 2739, направленным в адрес арендатора, Комитет отказался от договора аренды и предложил ответчику освободить занимаемый участок, сдав его по акту приема-передачи. Уведомление получено ответчиком 31.08.2005. Государственная регистрация прекращения аренды произведена 16.11.2006.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о выселении ответчика с занимаемого земельного участка..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.08.2011 по делу N А56-46083/2010
"...Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Судами установлено, что Учреждение получило уведомление КУГИ об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в связи с этим суды пришли к выводу о прекращении договора согласно пункту 3 статьи 450 и пункту 2 статьи 610 ГК РФ.
Судами установлено, что Учреждение не исполнило своей обязанности по возврату помещений, иные правовые основания для их занятия у Учреждения отсутствуют, в связи с этим суды удовлетворили иск КУГИ..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.08.2011 по делу N А56-38599/2010
"...Поскольку по истечении срока действия договора Общество продолжало использовать нежилые помещения при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомлением от 17.10.2008 N 4795 КУГИ в порядке статьи 610 ГК РФ отказался от договора аренды, предложив арендатору освободить помещения и передать их по акту приема-передачи. Уведомление, направленное Обществу по адресу местонахождения, получено 29.10.2008.
Сославшись на то, что заключенный между сторонами договор аренды расторгнут, арендные отношения прекращены, однако ответчик продолжает неправомерно пользоваться нежилыми помещениями, истец обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив факт прекращения арендных отношений, отсутствие иных правовых оснований для занятия ответчиком спорного помещения, удовлетворили иск.
Выводы судов об удовлетворении исковых требований соответствуют материалам дела и являются правомерными..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.08.2011 по делу N А05-12828/2010
"...Суды, установив факты возобновления договора на неопределенный срок, направления арендодателем в адрес арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора, получения Предприятием уведомления 05.04.2010, пришли к правильному выводу о том, что спорный договор прекратил свое действие с 06.07.2010 - через три месяца после получения арендатором уведомления об отказе от договора..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.07.2011 по делу N А42-7895/2010
"...Суды установили, что спорный договор с 01.09.2008 продлился на неопределенный срок, арендодателем принято решение об одностороннем отказе от договора аренды и направлено соответствующее уведомление в адрес арендатора. Суды применили пункт 2 статьи 610 ГК РФ и посчитали, что поскольку уведомительный порядок арендодателем соблюден, договор аренды считается расторгнутым и не требуется соглашения о расторжении этого договора либо решения суда о его расторжении.
Поскольку нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, нарушений норм процессуального законодательства, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2011 по делу N А05-16648/2009
"...После истечения срока договора Общество продолжило пользоваться арендованными помещениями, против чего Университет не возражал; в связи с этим с 01.01.2009 договор аренды возобновлен на неопределенный срок.
Установив факт возобновления договора на неопределенный срок, направления арендодателем в адрес арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора, получения Обществом уведомления, суды пришли к правильному выводу о том, что спорный договор прекратил свое действие..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2011 по делу N А56-29720/2010
"...Как следует из пунктов 1 и 2 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Уведомлением от 14.12.2007 N 9193 Комитет сообщил Обществу об отказе от договора и о прекращении арендных отношений. Уведомление арендатором получено.
Всесторонне и полно исследовав представленные сторонами доказательства, суды пришли к правомерному выводу о том, что у Общества отсутствуют правовые основания занимать ранее арендованный земельный участок.
Арендные отношения сторон прекращены. Обстоятельства, указанные в кассационной жалобе, не имеют отношения к договору аренды названного земельного участка и не влияют на правильность принятого решения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2011 по делу N А56-57077/2010
"...Пункт 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Установив факт возобновления договора на неопределенный срок, направления арендодателем в адрес арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора, получение Обществом уведомления, суды пришли к правильному выводу о том, что спорный договор прекратил свое действие.
Поскольку Общество добровольно не освободило спорный земельный участок, а иных правовых оснований для его занятия Обществом не установлено, суды правомерно удовлетворили требование о выселении..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2011 по делу N А56-53015/2010
"...Как следует из пунктов 1 и 2 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Уведомлением от 12.05.2010 N 2864-05 Комитет сообщил Обществу об отказе от договора и о прекращении арендных отношений. Уведомление арендатором получено.
Всесторонне и полно исследовав представленные сторонами доказательства, суды пришли к правомерному выводу о том, что у Общества отсутствуют правовые основания занимать ранее арендованный земельный участок..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.06.2011 по делу N А66-6418/2010
"...В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок.
По окончании срока действия договора субаренды от 01.04.2008 субарендатор продолжал пользоваться спорным помещением, поэтому договор субаренды от 01.04.2008 был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Факт получения арендатором уведомления Управления от 11.08.2009 N 35/2530 об отказе от договора субаренды подтвержден материалами дела.
В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку субарендатор не освободил спорное помещение после прекращения договора субаренды от 01.04.2008, а иные правовые основания для его занятия отсутствуют, суды правомерно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.05.2011 по делу N А56-26839/2010
"...На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 6.1 названного договора аренды последний был продлен на неопределенный срок.
Уведомлением от 29.10.2007 N 6314 Комитет на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ отказался от договора аренды от 15.10.2002 N 02/ЗК-04153 и предложил Обществу в срок до 30.01.2008 освободить земельный участок и сдать его по акту.
Установив факт возобновления договора на неопределенный срок, направления арендодателем в адрес арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора, получение Обществом уведомления, суды пришли к правильному выводу о том, что спорный договор прекратил свое действие через три месяца после получения Обществом уведомления Комитета об отказе от договора.
Поскольку Общество добровольно не освободило спорный земельный участок, а иные правовые основания для его занятия у Общества отсутствуют, суды правомерно удовлетворили требование о выселении..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.04.2011 по делу N А56-34116/2010
"...В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок.
Судами установлено, что по окончании срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, поэтому договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Факт получения арендатором уведомления Комитета от 05.03.2007 N 525-06 об отказе от договора аренды подтвержден материалами дела.
В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку арендатор не освободил спорный земельный участок после прекращения договора аренды, а иные правовые основания для его занятия отсутствуют, суды правомерно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.03.2011 по делу N А56-40223/2010
"...Договор аренды от 08.10.2001 N 10-А151392 был продлен на неопределенный срок, поскольку арендатор с согласия арендодателя продолжал пользоваться предоставленными ему помещениями.
В таком случае, как предусмотрено пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что Комитет направил арендатору уведомление о прекращении действия договора аренды, в котором просил последнего освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи арендодателю. Уведомление получено ответчиком. Таким образом, в соответствии со статьями 309 и 610 ГК РФ указанный договор прекратил свое действие с 13.07.2010.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, то на основании статьи 622 ГК РФ суд принял обоснованный судебный акт о выселении Общества из занимаемого помещения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2011 по делу N А56-92732/2009
"...В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок.
Судами установлено, что по окончании срока действия договора Общество продолжало пользоваться земельным участком, поэтому договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Факт получения 28.07.2008 арендатором уведомления Комитета от 21.07.2008 об отказе от договора аренды подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком. Действие договора прекращено по истечении 3-х месяцев с момента уведомления Общества.
В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку Общество не освободило спорный земельный участок после прекращения договора аренды, а иных правовых оснований для его занятия не имеет, суды правомерно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.01.2011 по делу N А56-52478/2009
"...Как подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, по истечении срока действия договора арендатор с согласия арендодателя продолжал пользоваться предоставленным ему земельным участком.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Установленный названной статьей порядок расторжения договора Комитет исполнил надлежащим образом, направив уведомление от 06.08.2008 N 1866.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, суд принял обоснованное решение о выселении Общества с занимаемого земельного участка..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.12.2010 по делу N А52-439/2010
"...Судами обеих инстанций установлено и сторонами не оспаривается, что до истечения срока действия спорного договора аренды ни одна из сторон не уведомила другую о прекращении договора, в связи с чем он считается продленным на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Представленная в материалы дела копия почтового уведомления является доказательством письменного уведомления ООО "Фирма "Фунт" об отказе от продолжения арендных отношений и подтверждает получение данного письма ответчиком.
Поскольку договор аренды от 17.08.2007 N 464В расторгнут, отсутствуют правовые основания для дальнейшего занятия ООО "Фирма "Фунт" земельного участка для размещения временного объекта по продаже продовольственных товаров в составе торгового комплекса (некапитальное строение).
Принимая во внимание то обстоятельство, что спорный земельный участок был передан ответчику истцом, а договор аренды является расторгнутым, КУМИ вправе требовать освобождения этого земельного участка.
С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что нормы материального и процессуального права применены судами правильно, в связи с чем отсутствуют основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.11.2010 по делу N А56-78633/2009
"...Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Галактионовой Татьяне Валентиновне о выселении с земельного участка площадью 45 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Славы, дом 21, участок 3.
Удовлетворяя требование Комитета, суды исходили из того, что право арендодателя отказаться в любое время от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, предоставлено законом (статья 610 ГК РФ). Отказ от договора в данном случае влечет прекращение между сторонами арендных отношений и обязанность арендодателя возвратить арендатору арендованный земельный участок в том виде, в котором он был получен от собственника (статья 622 ГК РФ).
В материалах дела имеется уведомление Комитета от 27.07.2007 N 1629-21, адресованное предпринимателю о прекращении обязательств по договору аренды и освобождении земельного участка, которое согласно почтовому уведомлению вручено органом связи адресату 30.08.2007.
Таким образом, истец, направив уведомление по месту жительства предпринимателя, выразил свою волю на прекращение договора аренды.
Суд кассационной инстанции считает, что нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов, судами не допущено..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.11.2010 по делу N А26-11475/2009
"...Как подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, по истечении срока действия договора арендатор с согласия арендодателя продолжал пользоваться предоставленным ему нежилым помещением.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Установленный названной статьей порядок расторжения договора Администрация исполнила надлежащим образом, направив уведомление от 02.09.2009 N 423-04-1311.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, то на основании статьи 622 ГК РФ суды первой и апелляционной инстанций приняли обоснованные судебные акты о выселении Общества..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2010 по делу N А56-58788/2009
"...После истечения срока действия договора Фонд продолжал пользоваться арендованным имуществом, поэтому по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
КУГИ направил в адрес Фонда уведомление от 11.07.2008 N 2788 об отказе от договора аренды от 04.01.2002, предупредив Общество о необходимости освободить помещение до 27.10.2008.
Кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций правомерно признали договор аренды от 04.01.2002 прекращенным по правилам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего возможность одностороннего расторжения договора, что не противоречит положениям пункта 3 статьи 450 того же Кодекса.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
После окончания срока действия договора аренды данную обязанность Фонд не исполнил, поэтому суды правомерно, в соответствии со статьями 309, 310, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили требование истца и обязали ответчика освободить спорное помещение, занимаемое им без надлежащих правовых оснований..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2010 по делу N А42-10510/2009
"...Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации города Кировска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к закрытому акционерному обществу "Коласпортланд" (далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2008 по 01.09.2009 в сумме 2 418 047 руб. 94 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за тот же период в сумме 259 940 руб. 15 коп., а также о выселении Общества с занимаемого земельного участка (кадастровый номер 51:17:040126:0012) площадью 1 812 290 кв. м, находящегося по адресу: Мурманская обл., г. Кировск, ул. Олимпийская (дело N А42-8455/2009).
Решением суда первой инстанции от 27.02.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.06.2010, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
По истечении срока действия договора арендатор с согласия арендодателя продолжал пользоваться предоставленным ему земельным участком, в связи с чем на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор от 10.07.2006 N 28-2006 считается продленным на неопределенный срок.
Комитет направил в адрес Общества уведомление от 27.05.2008 N 889 об отказе от договора аренды, в котором просил арендатора в трехмесячный срок после получения данного сообщения возвратить арендодателю спорное имущество в установленном договором порядке. Ответчик указанное уведомление получил 29.05.2008.
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ названный договор аренды прекращен 30.08.2008, однако имущество не возвращено арендодателю. Данное обстоятельство Обществом не оспорено.
Нарушений судами норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию ошибочных судебных актов, либо норм материального права кассационная инстанция не усматривает..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.10.2010 по делу N А56-78714/2009
"...Комитет уведомлением от 27.07.2007 N 1607-21 известил Галактионову Т.В. о своем отказе от договора от 02.06.2004 N 21-ЗК02294 и предложил арендатору освободить занимаемый земельный участок в срок до 03.11.2007 и передать его арендодателю по акту приема-передачи.
Требование истца, изложенное в указанном уведомлении, Предприниматель не исполнил, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с иском о его выселении.
Как подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, по истечении срока действия договора арендатор с согласия арендодателя продолжал пользоваться предоставленным ему имуществом.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Установленный названной статьей порядок расторжения договора Комитет исполнил надлежащим образом, направив уведомление от 27.07.2007 N 1607-21.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, то на основании статьи 622 ГК РФ суды приняли обоснованные судебные акты о выселении Предпринимателя..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.10.2010 по делу N А56-73041/2009
"...Комитет направил в адрес Общества уведомление от 10.12.2007 N 6407 о прекращении действия названного договора, где просил арендатора в течение трех месяцев погасить задолженность по арендной плате и возвратить арендодателю спорное имущество в установленном договором порядке.
Как подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, по истечении срока действия договора арендатор с согласия арендодателя продолжал пользоваться предоставленным ему земельным участком.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Установленный названной статьей порядок расторжения договора Комитет исполнил надлежащим образом, направив уведомление от 10.12.2007 N 6407.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, суд принял обоснованное решение о выселении Общества..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2010 по делу N А56-13055/2009
"...Уведомлением от 06.12.2007 N 34-2467/070 Территориальное управление уведомило ООО "Комфортный дом" о прекращении с 15.01.2008 договора аренды от 27.06.2002 N 05/174 на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ и пункта 5.2 договора. ООО "Комфортный дом" было предложено представить в Территориальное управление в течение 10 дней после указанной даты акт приема-передачи объекта, подписанный сторонами по договору, а также документы, подтверждающие оплату за аренду объекта по 14.01.2008 включительно.
Как подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, по истечении срока действия договора арендатор с согласия арендодателя продолжал пользоваться предоставленными ему нежилыми помещениями.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу изложенного арендатор не имеет правовых оснований для пользования спорным помещением. Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, то на основании статьи 622 ГК РФ суды приняли обоснованные судебные акты о выселении Общества..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.09.2010 по делу N А56-70168/2009
"...После истечения срока действия договора он был возобновлен на неопределенный срок.
Уведомлением от 12.05.2009 N 1626-18 Комитет известил Предпринимателя об отказе от спорного договора.
Предприниматель, ссылаясь на то, что договором такой отказ не предусмотрен, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Комитет, полагая, что у Предпринимателя отсутствуют законные основания занимать спорное помещение, обратился в арбитражный суд со встречным иском о его выселении.
В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
С учетом приведенной нормы заключенный сторонами договор от 25.01.2006 N 12-В003805 возобновился на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае, когда договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
С учетом приведенных норм суды сделали обоснованный вывод о том, что Комитет вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что у Предпринимателя отсутствуют правовые основания занимать ранее арендованное помещение, и удовлетворили встречный иск Комитета..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.09.2010 по делу N А56-44213/2009
"...После истечения срока действия договора Глава хозяйства продолжал пользоваться арендованным имуществом, поэтому по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Администрация направила в адрес Главы хозяйства уведомление от 15.12.2008 N 2109/301 об отказе от договора аренды от 17.07.2000.
Кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций правомерно признали, что договор аренды от 17.07.2000 N 511 прекращен по правилам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего возможность одностороннего расторжения договора, что не противоречит положениям пункта 3 статьи 450 того же Кодекса.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
После окончания срока действия договора аренды данную обязанность Глава хозяйства не исполнил, поэтому суды предшествующих инстанций правомерно, в соответствии со статьями 309, 310, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили иск и обязали ответчика освободить спорный земельный участок, занимаемый им без надлежащих правовых оснований..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.08.2010 по делу N А05-21314/2009
"...Муниципальное учреждение культуры "Архангельский городской культурный центр" (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Герми" (далее - Общество) об обязании освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: город Архангельск, проезд Приорова, дом 2.
Поскольку после 28.02.2009 Учреждение не возражало против пользования Общества арендованными помещениями, договор от 29.03.2008 N 04 был продлен на неопределенный срок. При таких обстоятельствах Учреждение как арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив об этом арендатора за 3 месяца.
Материалами дела подтверждается, что уведомление от 13.07.2009 N 01-16/129, в котором Учреждение предложило арендатору продлить договор аренды на новых условиях, либо его расторгнуть, получено Обществом 13.07.2009. Предложенный выбор буквально означает, что в случае отказа арендатора от продления аренды на новый срок, договор от 29.03.2008 N 04 расторгается. Таким образом, истец выполнил требование статьи 610 ГК РФ о письменном предупреждении арендатора о расторжении договора.
Поскольку договор аренды по истечении трех месяцев после уведомления арендодателя прекратил свое действие, у арендатора с 14.10.2009 возникла обязанность возвратить Учреждению арендованное имущество.
На основании изложенного суды правомерно пришли к выводу, что исковые требования Учреждения являются обоснованными и подлежат удовлетворению..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.08.2010 по делу N А66-7785/2009
"...Как подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, по истечении срока действия договора арендатор с согласия арендодателя продолжал пользоваться предоставленным ему нежилым помещением.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Установленный названной статьей порядок расторжения договора Комитет исполнил надлежащим образом, направив письмо от 15.08.2008 N 1998.
В силу изложенного арендатор не имеет правовых оснований для пользования спорным помещением. Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, то на основании статьи 622 ГК РФ суды приняли обоснованные судебные акты о выселении Предпринимателя..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.07.2010 по делу N А66-4173/2009
"...Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договор аренды от 22.01.2007 N 265 был заключен на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ сторона договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в срок, установленный законом или договором.
Как установлено судами, Отдел предупредил предпринимателя об отказе от договора аренды, направив уведомление от 13.01.2009 N 7, которое получено Репниковым С.П. 21.01.2009. Договор аренды прекратил свое действие с 21.02.2009, у арендатора с указанной даты возникла обязанность возвратить Отделу арендованное имущество.
Судами установлено, что ответчик после прекращения действия договора не освободил нежилое помещение.
В связи с этим суды пришли к обоснованному выводу о том, что Отдел правомерно потребовал от предпринимателя освобождения занимаемого помещения на основании статьи 622 ГК РФ..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.07.2010 по делу N А66-8804/2008
"...Проанализировав условия спорного договора, суды пришли к правильному выводу о том, что он заключен на неопределенный срок и в соответствии со статьей 610 ГК РФ и пунктом 5.4 договора Отдел вправе отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 1 месяц.
Судами установлено, что уведомления Отдела от 07.06.2008 N 288 и от 16.10.2008 N 688 получены предпринимателем 16.06.2008 и 24.10.2008 соответственно, следовательно, договор аренды прекратил свое действие с 25.11.2008. При таких обстоятельствах у предпринимателя возникла обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором оно получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, то на основании статьи 622 ГК РФ суды правомерно приняли судебные акты о выселении предпринимателя из занимаемого помещения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.07.2010 N Ф07-7084/2010 по делу N А66-4175/2009
"...Проанализировав условия спорного договора, суды пришли к правильному выводу о том, что он заключен на неопределенный срок и в соответствии со статьей 610 ГК РФ и пунктом 5.4 договора Отдел вправе отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 1 месяц.
Судами установлено, что уведомление Отдела от 13.01.2009 N 21 получено предпринимателем 19.01.2009, следовательно, договор аренды прекратил свое действие с 20.02.2009. При таких обстоятельствах у предпринимателя возникла обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором оно получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, то на основании статьи 622 ГК РФ суды правомерно приняли судебные акты о выселении предпринимателя из занимаемого помещения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.07.2010 по делу N А56-36584/2009
"...Письмом от 21.04.2009 N 21 ЖСК уведомил арендатора об отказе от договора, возобновленного на неопределенный срок.
Поскольку Общество в связи с прекращением договора аренды помещение не освободило, ЖСК обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ сторона договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в срок, установленный законом или договором.
Как установлено судами, договор аренды прекратил свое действие в связи с отказом арендодателя от договора, возобновленного на неопределенный срок.
Апелляционным судом установлено, что ответчик после прекращения действия договора не освободил нежилое помещение и иных правовых оснований для его занятия ответчиком не имеется.
Поэтому апелляционный суд правомерно удовлетворил требование истца о выселении ответчика, что соответствует положениям статьи 622 ГК РФ..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.07.2010 по делу N А56-70598/2009
"...Судами обеих инстанций установлено и сторонами не оспаривается, что до истечения срока действия спорного договора аренды ни одна из сторон не уведомила другую о прекращении договора, в связи с чем он считается продленным на неопределенный срок.
Пунктом 5.2 договора аренды от 10.12.2003 N 11-А288757 установлено, что в случае возобновления договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора, указанного в уведомлении.
В материалах дела имеется уведомление КУГИ от 01.04.2009 N 1320 об отказе от продолжения арендных отношений с ООО "Ренато".
Поскольку договор аренды от 10.12.2003 N 11-А288757 расторгнут, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для дальнейшего занятия ООО "Ренато" спорного нежилого помещения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2010 по делу N А56-55883/2008
"...После истечения срока действия договора ЗАО "Меткон" продолжало пользоваться арендованным имуществом. Поэтому по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Руководствуясь положениями статей 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, отдел (агентство) недвижимого имущества по Красносельскому району КУГИ 21.08.2008 направил ЗАО "Меткон" уведомление N 55/2-967, в котором сообщил о прекращении действия договора аренды от 24.01.2003 с 29.11.2008 и предложил освободить занимаемый обществом земельный участок по акту приема-передачи. Данное уведомление получено ответчиком дважды 29.08.2008 и 05.09.2008.
Поскольку ЗАО "Меткон" земельный участок не освободило, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал уведомление от 21.08.2008 об отказе от договора аренды достаточным основанием для прекращения действия данного договора в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для нахождения на ранее арендованном земельном участке.
Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции и оставил решение от 10.11.2009 без изменения.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в том числе и по доводам подателя жалобы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.05.2010 по делу N А56-21389/2009
"...После истечения срока действия договора Общество продолжало пользоваться арендованным имуществом, поэтому по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Руководствуясь положениями статей 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, Комитет письмом от 17.10.2008 N 4797 уведомил Общество о своем отказе от договора от 22.05.2000 N 00-(А)004130(10) и предложил арендатору освободить занимаемые помещения и передать их арендодателю по акту приема-передачи.
Суды первой и апелляционной инстанций, сделав выводы о прекращении договора аренды по правилам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и об отсутствии у ответчика правовых оснований для нахождения в спорных помещениях, удовлетворили иск.
Поскольку суды всесторонне и полно исследовали обстоятельства дела, правильно применили нормы материального права и не допустили при принятии обжалуемых судебных актов каких-либо нарушений норм процессуального права, которые в силу части четвертой статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями для их отмены, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.04.2010 по делу N А56-28913/2009
"...Поскольку по истечении срока, установленного пунктом 3.1 договора аренды, ни одна из сторон не заявила возражений относительно действия данного договора, договор был продлен на неопределенный срок.
В этом случае согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Руководствуясь данным положением, 29.09.2004 КУГИ уведомил Общество о прекращении договора аренды. Таким образом, суды пришли к правомерному выводу о том, что данный договор прекратил свое действие 29.12.2004.
Судами на основании имеющихся в материалах дела доказательств установлен факт того, что Общество на момент предъявления иска по настоящему делу занимало Земельный участок. Доказательств передачи Земельного участка Обществом истцу ответчиком не представлено. Поскольку договор аренды Земельного участка прекратил свое действие, а иных оснований для занятия данного участка у Общества не имеется, суды пришли к правомерному выводу о том, что Общество подлежит выселению с занимаемого Земельного участка..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.04.2010 по делу N А56-2098/2009
"...Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в том случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Поскольку по истечении срока, установленного договором аренды, Общество продолжило беспрепятственно пользоваться занимаемым земельным участком, договор аренды был продлен на неопределенный срок.
Уведомлением от 07.08.2007 N 3820 КУГИ сообщил об отказе от договора аренды.
Таким образом, по истечении трех месяцев с момента направления указанного уведомления у Общества отпали правовые основания для занятия арендуемого земельного участка..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.04.2010 по делу N А56-51677/2006
"...Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 30.12.2003, заключенного с Азизовой Светланой Борисовной, ООО "Астра" (арендатор) передало в субаренду ООО "ВКУС МОДЫ плюс" (субарендатор) по договору от 01.09.2005 N 1/2005-6 нежилое помещение (кадастровый номер 78:2043:1:1:5), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 11-я линия В.О., д. 32/44, лит. А. В соответствии с пунктами 2.2.3 и 2.3.1 договора аренды разрешения Азизовой С.Б. на сдачу помещения в субаренду не требовалось.
Письмом от 27.06.2006 N 291 истец повторно направил ответчику требование об освобождении помещения и назначил дату и время подписания акта приема-передачи.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Спорный договор субаренды был продлен на неопределенный срок, поскольку субарендатор с согласия арендатора продолжал пользоваться предоставленным ему помещением.
В таком случае, как предусмотрено пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что истец направил ответчику уведомления о прекращении действия договора субаренды, в которых просил последнего освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи. Уведомления получены ответчиком. Таким образом, в соответствии со статьями 309 и 610 ГК РФ указанный договор прекратил свое действие.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, то на основании статьи 622 ГК РФ суды первой и апелляционной инстанций приняли обоснованные судебные акты о выселении ООО "ВКУС МОДЫ плюс" с занимаемого помещения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2010 по делу N А56-45127/2006
"...ЗАО "Светлана-ОСР" (арендатор) и Предприятие (субарендатор) заключили договор от 01.08.2005 N 126А-05 субаренды помещений 5-Н, 30 - 61, 63, 69 - 90 общей площадью 563,7 кв. м, находящихся на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, д. 27, корп. 137, лит. Т (сроком действия до 31.12.2005). Имущество передано субарендатору по акту приема-передачи от 01.08.2005.
ЗАО "Светлана-ОСР" известило Предприятие о расторжении с 18.09.2006 договора N 126А-05 и о необходимости в течение трех дней с указанной даты передать помещение по акту приема-передачи (уведомление от 14.06.2006 N 1008-132). Почтовое отправление получено субарендатором 16.06.2006.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Установленный названной статьей порядок расторжения договора ЗАО "Светлана-ОСР" исполнило надлежащим образом, направив уведомление от 14.06.2006 N 1008-132.
Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу изложенного субарендатор не имеет правовых оснований для пользования спорными нежилыми помещениями. Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, то на основании статьи 622 ГК РФ суды первой и апелляционной инстанций приняли обоснованные судебные акты о выселении Предприятия..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.03.2010 по делу N А56-38337/2009
"...Комитет направил в адрес Общества уведомление от 29.04.2008 N 1170 о прекращении действия названного договора, где просил арендатора в трехмесячный срок с момента направления настоящего уведомления возвратить арендодателю спорное имущество в установленном договором порядке. Ответчик указанное уведомление получил.
Как подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, по истечении срока действия договора арендатор с согласия арендодателя продолжал пользоваться предоставленными ему нежилыми помещениями.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Установленный названной статьей порядок расторжения договора Комитет исполнил надлежащим образом, направив уведомление от 29.04.2008 N 1170.
В силу изложенного арендатор не имеет правовых оснований для пользования спорными помещениями. Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, то на основании статьи 622 ГК РФ суды приняли обоснованные судебные акты о выселении Общества..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2010 по делу N А05-11337/2009
"...Судами установлено, что до истечения срока действия спорного договора аренды ни одна из его сторон не уведомила другую о прекращении договора, в связи с чем он считается продленным на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Реализовав названное право, Предприятие направило в адрес Общества письмо от 13.07.2006 N 29.20-03/170, в котором сообщило об отказе от названного договора. Письмо получено Обществом 14.07.2006.
При таких обстоятельствах, суды пришли к правильному выводу о том, что в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды от 04.07.2005 N 303 был расторгнут 14.10.2006..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.03.2010 по делу N А56-14777/2009
"...В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
На основании приведенной нормы договор от 22.02.2000 N 07-А002047 возобновился на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что через три месяца после получения уведомления КУГИ от 06.09.2007 N 5587 действие договора прекращено..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2010 по делу N А26-5237/2009
"...Как следует из материалов дела, Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 02.10.2007 N 387 нежилых помещений площадью 407,4 кв. м, расположенных на 1 этаже здания по адресу: г. Петрозаводск, ул. Красная, д. 33, для размещения бара и организации общепита сроком с 01.09.2007 по 28.08.2008. По акту приема-передачи от 01.09.2007 указанные помещения переданы арендатору.
Договор был возобновлен на неопределенный срок по окончании срока его действия.
В письме от 13.03.2009 N МО-19/2862 Министерство в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предупредило ответчика о прекращении договора аренды, предложив сдать помещение по акту приема-передачи балансодержателю с обязательным уведомлением Министерства.
Суды пришли к выводу о том, что договор аренды от 02.10.2007 N 387 прекратил свое действие, у Общества отсутствуют иные правовые основания для пользования помещениями, поэтому удовлетворили иск.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что судебные акты не подлежат отмене.
Министерство письмом от 13.03.2009 N МО-19/2862 уведомило Общество о прекращении договора аренды и предложило сдать помещения по акту приема-передачи. Факт получения письма 21.03.2009 Обществом не оспаривается.
Таким образом, доводы подателя жалобы о ненадлежащем уведомлении о прекращении договора аренды необоснованны..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.01.2010 по делу N А26-2231/2009
"...Как следует из материалов дела, ОАО "Российские железные дороги" (арендодатель) и ООО "Петротранссервис" (арендатор) заключили договор от 16.11.2004 N ЦУША/2/А/0111010000/04/002824 аренды недвижимого имущества - части платформы пассажирской низкой боковой площадью 192 кв. м, расположенной по адресу: город Петрозаводск, площадь Гагарина, дом 2, для размещения торговых павильонов сроком до 30.06.2005.
После истечения срока аренды арендатор продолжал пользоваться указанной частью платформы без возражений со стороны арендодателя.
Уведомлением от 27.11.2008 ОАО "Российские железные дороги" на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ известило ООО "Петротранссервис" о прекращении с ним договора аренды, указав, что датой прекращения договора является 31-й день с момента получения настоящего уведомления и что арендатор обязан в день прекращения договора сдать арендуемое имущество по акту приема-передачи уполномоченному представителю арендодателя.
Указанное уведомление получено ООО "Петротранссервис" 01.12.2008, о чем свидетельствует подпись Банира Андрея Степановича на уведомлении.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования, указав, что, поскольку договор аренды был прекращен с соблюдением установленного законом порядка и у ответчика отсутствуют иные правовые основания для пользования спорным имуществом, требования истца о выселении заявлены правомерно.
С учетом приведенных норм и материалов дела суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали, что по истечении месяца со дня получения ООО "Петротранссервис" уведомления о расторжения договора аренды договор прекратил свое действие..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.01.2010 по делу N А56-6837/2009
"...Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 22.04.2005 N 13/ЗК-03786 аренды земельного участка площадью 12 кв. м, кадастровый номер 78:7105:1009, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Елизарова, участок 11 (у дома 15), для размещения временного торгового павильона сроком по 02.02.2008.
Суды установили, что договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомлением от 02.07.2008 N 1788 КУГИ отказался от договора аренды, предложив Обществу освободить занимаемый земельный участок. Факт получения Обществом 24.07.2008 уведомления подтвержден материалами дела.
Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 29.10.2008 произвело государственную регистрацию прекращения аренды.
В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судами установлено, что ответчик после прекращения действия договора не освободил земельный участок.
В связи с этим суды пришли к обоснованному выводу о том, что КУГИ правомерно потребовал от Общества освобождения занимаемого земельного участка на основании статьи 622 ГК РФ..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.12.2009 по делу N А56-15420/2009
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и товарищество с ограниченной ответственностью "Магазин "Юбилейный-торты" (правопредшественник Общества, арендатор) в порядке переоформления договора аренды от 26.04.1994 N 01/2124 заключили договор от 10.03.1995 N 01/А2517 аренды нежилого помещения 1Н, 3Н площадью 187,6 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, В.О., 7-я линия, д. 40, лит. А, для использования под кондитерский магазин сроком на 15 лет - с 15.03.1993 по 15.03.2008.
Суды установили, что договор аренды по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок, но уведомлением от 08.05.2008 N 1462-19 Комитет в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) отказался от договора аренды N 01/А2517, предложив Обществу освободить занимаемое помещение до 14.08.2008 и передать его арендодателю по акту приема-передачи. Факт получения уведомления Комитета Обществом не оспаривался.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт- Петербургу и Ленинградской области 29.08.2008 на основании названного уведомления произведена государственная регистрация прекращения аренды по договору от 10.03.1995 N 01/А2517.
Полагая, что уведомление об отказе от договора является незаконным, поскольку отсутствовали приведенные в нем основания для отказа от договора, Общество обратилось в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что Комитет правомерно в соответствии с нормами гражданского законодательства отказался от договора аренды.
Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе на возможность одностороннего отказа.
Комитет предупредил Общество об отказе от договора аренды. Как указывает податель жалобы, уведомление Комитета им получено 27.05.2008. В связи с этим суды пришли к выводу о прекращении действия договора аренды по истечении трехмесячного срока с момента предупреждения.
При таких обстоятельствах суды правомерно посчитали, что оспариваемое уведомление соответствует условиям договора аренды и названным нормам права..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2008 по делу N А26-2035/2007
"...Податель жалобы считает, что поскольку Министерство письмом от 11.12.2006 уведомило Общество об изменении размера арендной платы, то договор аренды от 14.03.2003 считается действующим.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ Министерство направило Обществу уведомление от 09.11.2006 N 7.3/7601 об отказе от договора аренды и предложило возвратить арендуемые помещения по акту приема-передачи до 15.12.2006.
Довод подателя о том, что Министерство, направив Обществу письмо от 11.12.2006, подтвердило продолжение договорных отношений, подлежит отклонению, поскольку из уведомления от 09.11.2006 ясно усматривается воля Министерства на прекращение имеющегося между сторонами договора аренды, в данном письме содержится предложение арендодателя со ссылкой на статью 610 ГК РФ освободить арендуемые помещения. Указанное уведомление получено ответчиком, что подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается..."

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2008 по делу N А56-22590/2007
"...Поскольку по окончании определенного в договоре срока его действия арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.
Уведомлением от 10.07.2006 г. N 12631863, полученным арендатором 21.06.2000 г., КУГИ СПб сообщил истцу об отказе от договора и о необходимости освободить занимаемый земельный участок через три месяца с даты отправки настоящего уведомления.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, предприниматель Белкина Т.Н. указала на несоответствие уведомления о расторжении договора требованиям закона.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о соответствии отказа от договора как односторонней сделки условиям договора, статье 154, пункту 3 статьи 450, статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения в связи со следующим.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Возможность одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрена статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 указанной статьи в таком случае сторона, изъявившая желание отказаться от договора, должна предупредить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Данной нормой предусмотрено, что законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды. Таким образом, эта норма является диспозитивной только в части установления сроков предупреждения об отказе от договора.
Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.
Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными, факт получения уведомления арендатором не отрицается..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.05.2016 N Ф08-2273/2016 по делу N А32-25194/2015
"...МБУЗ "Краснодарская городская клиническая больница скорой помощи" (далее - учреждение) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Жарук В.В. (далее - предприниматель) об освобождении помещения N 111/2 площадью 8,9 кв. м на 1-м этаже здания литера "З", расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. им. 40-летия Победы, д. 14.
Решением от 07.12.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.02.2016, иск удовлетворен. Суды исходили из того, что предприниматель обязан освободить спорное помещение, занимаемое по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, в связи с заявлением арендодателя о прекращении договора.
Суд установил, что по истечении срока, установленного в договоре аренды (22.01.2015), арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем действие договора продлено на неопределенный срок.
В письмах от 11.03.2015 и 02.04.2015 арендодатель сообщил арендатору об отказе от договора аренды.
В силу пункта 2.1 договора в случае продления договора на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за один месяц.
Таким образом, предусмотренный договором срок предупреждения об отказе от договора - 1 месяц - на момент принятия решения истек. Право арендодателя на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, не обусловлено ни нарушением договора со стороны арендатора, ни существенным изменением обстоятельств, ни какими-либо другими причинами.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили иск, обязав ответчика освободить занимаемое помещение..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.04.2016 N Ф08-450/2016 по делу N А63-1526/2015
"...Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Долговой Нине Михайловне (далее - предприниматель) о возложении на ответчика обязанности освободить и возвратить истцу земельный участок площадью 11 кв. м (кадастровый номер 26:12:030730:8), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, в квартале 190, в районе пересечения улиц Серова и Черняховского.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к верному выводу о том, что арендодатель отказался от договора, возобновленного на неопределенный срок, что следует из уведомления комитета от 21.10.2014 N 08/06-5179с, полученного арендатором (т. 1, л.д. 20 - 22).
Поскольку договор аренды прекращен в связи с истечением трех месяцев с даты получения арендатором соответствующего уведомления (абзац второй пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса), заявленный иск о возврате земельного участка правомерно удовлетворен.
Исковое заявление комитета суды разрешили в соответствии с условиями договора аренды и правилами статей 610, 621 и 622 Гражданского кодекса. С учетом установленных по делу обстоятельств довод кассационной жалобы об отсутствии оснований для вывода о прекращении арендных правоотношений следует отклонить.
Поскольку у ответчика отсутствуют предусмотренные законом либо сделкой основания для использования спорного участка, иск комитета удовлетворен судебными инстанциями правомерно..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.03.2016 N Ф08-313/2016 по делу N А53-18564/2015
"...Как видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и ООО "Фирма "Апекс" (прежнее наименование общества; арендатор) 29.09.2008 заключили договор N 30709 аренды земельного участка площадью 2027 кв. м (кадастровый номер 61:44:0030618:3), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 109а, для использования в целях эксплуатации временной автостоянки с хранением автомобилей под навесами из сборно-разборных металлических конструкций (л. д. 7 - 9).
Суды установили, что после истечения срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, в связи с чем арендные отношения возобновились на неопределенный срок на прежних условиях.
На основании статьи 610 Гражданского кодекса 11.12.2014 департамент направил обществу уведомление N 59-30-177/06-УП об отказе от договора аренды с указанием на необходимость передачи арендодателю участка в освобожденном виде в срок до 25.03.2015 (л. д. 10, 11).
Поскольку общество не возвратило земельный участок, департамент обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
Поскольку договор аренды прекращен по истечении трех месяцев с даты получения ответчиком письма департамента (абзац второй пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса), у общества возникла обязанность возвратить земельный участок (статья 622 Гражданского кодекса), которая им не исполнена. Таким образом, заявленный иск о возврате земельного участка и демонтаже сборно-разборных металлических конструкций и фрагментов деревянного забора удовлетворен правомерно..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.10.2015 N Ф08-6417/2015 по делу N А53-30671/2014
"...Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, на основании договора аренды муниципального имущества и земельного участка от 01.02.2010 N 28-10, обществу предоставлена часть мощения литера 2 площадью 1796 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 61:48:03 01 90:0179, площадью 1796 кв. м, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Морская, 27, Привокзальная площадь (л. д. 8 - 11). Договор заключен сторонами на неопределенный срок (пункт 4.1 договора). Арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно уведомив арендатора за один месяц (пункт 6.1.3).
Комитет 21.02.2014 направил в адрес общества уведомление N 01-32/1498 об одностороннем отказе от договора аренды с 31.03.2014 (л. д. 19, 20). Судами установлено, что уведомление получено обществом 05.03.2014.
Поскольку арендатор не возвратил арендодателю муниципальное имущество, комитет обратился к обществу с иском о возврате имущества по акту.
Исследовав представленные сторонами в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что договор аренды от 01.02.2010 N 28-10 заключен сторонами на неопределенный срок. В нем стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендатора за один месяц. С учетом письма (уведомления) комитета от 21.02.2014 N 01-32/149, полученного обществом 05.03.2014, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о прекращении арендных правоотношений.
В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Довод общества о нарушении комитетом порядка прекращения договора проверялся апелляционным судом, который признал, что истцом соблюден порядок, закрепленный в абзаце втором пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса. К моменту обращения комитета с иском в арбитражный суд (05.12.2014), оговоренные договором сроки истекли (с момента направления, вручения уведомления и обращения в арбитражный суд прошло более 9 месяцев)..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.07.2015 N Ф08-4963/2015 по делу N А32-46507/2014
"...Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 24.05.2004 заключили договор N 4300012336 аренды земельного участка общей площадью 308 кв. м (кадастровый номер 23:43:0122001:0011), расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Ростовское шоссе (в районе ул. Грейдерной), в том числе земельный участок N 1 площадью 23 кв. м и земельный участок N 2 площадью 285 кв. м (зона 3-28). Участки предоставлены для временного размещения торгового павильона из облегченных конструкций (земельный участок N 1 площадью 23 кв. м) и временного размещения открытой площадки для складирования строительных материалов (земельный участок N 2 площадью 285 кв. м).
Согласно пункту 6.1 срок действия договора установлен сторонами с 26.12.2003 по 26.12.2004.
На основании статьи 610 Гражданского кодекса администрация направила обществу уведомление от 15.05.2009 N 5581/01 об отказе от договора аренды, необходимости освобождения земельного участка и возврата его арендодателю (т. 1, л.д. 103).
Поскольку общество не возвратило земельный участок, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к верному выводу о том, что договор от 24.05.2004 после истечения срока его действия возобновлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса), администрация отказалась от договора, возобновленного на неопределенный срок, что следует из уведомления истца, полученного ответчиком (т. 1, л.д. 26, 104, 105). Доказательства явно выраженного намерения истца сохранить арендные отношения в деле отсутствуют (т. 1, д. д. 108 - 110).
Доводы ответчика о допущенном администрацией злоупотреблении правом не принимаются. В материалы дела представлены направленные обществу ответы различных структурных подразделений администрации, в которых указано на нахождение испрашиваемого участка в пределах красных линий улицы Ростовское шоссе на территории общего пользования, предназначенной для беспрепятственного использования неограниченного круга лиц (т. 1, л.д. 98, 100 - 102). Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, воспрепятствует реализации права на беспрепятственное использование такой территории, возможность единоличного использования земельного участка арендатором противоречит правовому режиму такой территории.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
Поскольку договор аренды прекращен по истечении трех месяцев с даты получения ответчиком письма администрации (абзац второй пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса), у общества возникла обязанность возвратить земельный участок (статья 622 данного Кодекса), которая им не выполнена, заявленный иск о возврате земельного участка и демонтаже объектов из облегченных конструкций (автомагазинов) правомерно удовлетворен..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.08.2014 по делу N А22-2572/2013
"...В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Кодекса каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Судами установлено, что арендодатель направил в адрес арендатора, которым по договору выступает министерство, уведомление об отказе от договора аренды, факт получения которого подтверждается почтовым уведомлением (т. 1, л.д. 24).
Таким образом, арендодатель воспользовался своим правом на отказ от договора в соответствии с законом, при этом согласие ответчиков на это не требуется.
Предусмотренный законом порядок одностороннего отказа от договора аренды комитетом соблюден. Наличие воли арендодателя на расторжение договора аренды следует из материалов дела.
Поскольку спорные помещения добровольно не освобождены, а иных правовых оснований для их занятия не установлено, суды правомерно удовлетворили требование о выселении..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на то, что отказ от исполнения договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, может быть выражен любыми способами, которые позволяют установить факт восприятия другой стороной договора соответствующего волеизъявления.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.07.2014 по делу N А32-35992/2013
"...Ссылаясь на то, что после истечения срока действия договора отношения сторон, вытекающие из договора аренды нежилых помещений, сохранились, общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Оценив обстоятельства спора и представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции отказали в иске, сочтя требование общества необоснованным. При этом суды исходили из следующего.
В силу пункта 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Кодекса каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Судами установлено, что арендодатель направил в адрес общества уведомление от 22.10.2012 N 49571 об отказе от договора аренды, вручение которого подтверждается почтовым уведомлением от 16.11.2012 (т. 2, л. д. 49). Отклоняя доводы общества о неполучении этого письма, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что отказ от договора может быть выражен в различных формах или иными способами, позволяющими достоверно установить факт восприятия арендатором соответствующего волеизъявления арендодателя. В данном случае воля на прекращение арендных отношений выражена ответчиком в отзыве на иск.
Таким образом, арендодатель воспользовался своим правом на отказ от договора в соответствии с законом..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.05.2014 по делу N А61-2323/2013
"...Как следует из материалов дела и не оспаривают участвующие в деле лица, по истечении срока действия договора аренды предприятие продолжало пользоваться переданными ему транспортными средствами при отсутствии возражений со стороны должника и на основании положений абзаца первого пункта 2 статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Кодекса в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Иной срок договором не установлен.
Должник направил предприятию уведомление об отказе от исполнения договора аренды, поэтому требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации считаются соблюденными, а возникшие из договора аренды отношения - прекращенными в связи с отказом арендодателя от договора, возобновленного на неопределенный срок. В данном случае не имеет правового значения тот факт, что договор заключен в процедуре наблюдения, а также обстоятельства, которые предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации). Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд один месяц, оговоренный в пункте 2 статьи 610 Кодекса, истек, суды правомерно удовлетворили требование должника о возврате имущества.
Основания для изменения или отмены судебных актов по доводам, изложенным в кассационной жалобе, отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.12.2013 по делу N А53-6578/2013
"...Ссылаясь на прекращение арендных отношений с ответчиком, департамент обратился в суд с иском об освобождении земельного участка.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса).
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что уведомление от 21.08.2012 о прекращении договора аренды от 01.08.2000 N 19164, возобновленного на неопределенный срок, общество (арендатор) получило. Договор аренды от 26.08.2004 N 19164 "и" процедуру государственной регистрации не прошел и не может считаться заключенным (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса). Если расценивать его как обязательственное соглашение сторон, то независимо от факта регистрации срок действия такого соглашения истек в 2008 году, поэтому направление уведомления от 21.08.2012 прекратило бы и его действие. Поскольку департамент (арендодатель) письмом от 21.08.2012 отказался от договора аренды с соблюдением правил, установленных пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, договор от 01.08.2000 N 19164 считается прекращенным, а у общества отсутствуют правовые основания для занятия земельного участка. Спорный участок общество добровольно не освободило, что зафиксировано в акте от 15.03.2013, поэтому иск департамента об освобождении участка суды удовлетворили.
...решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.06.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2013 по делу N А53-6578/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.09.2013 по делу N А32-28976/2012
"...В соответствии с пунктами 6.1 договоров срок аренды участка с кадастровым номером 23:43:0201024:72 устанавливается до 06.03.2011, а участка 23:43:0201024:0071 до 05.08.2008. Поскольку ответчик фактически использовал земельные участки после истечения срока договоров при отсутствии возражений со стороны арендодателя, указанные договоры считаются возобновленными на неопределенный срок на тех же условиях.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В качестве доказательства извещения общества о прекращении арендных правоотношений администрация представила уведомление от 15.02.2012 о прекращении действия договоров аренды от 06.05.2008 N 4300015223 и от 10.10.2005 N 4300013983 в связи с отказом арендодателя от продолжения отношений по договорам аренды.
Уведомления возвращены в адрес администрации в связи с истечением срока хранения, о чем имеется отметка на почтовых документах.
Суды первой и апелляционной инстанций сделали верный вывод о том, что обеспечение обществом получения почтовой корреспонденции по месту государственной регистрации юридического лица не может служить основанием для возложения неблагоприятных последствий на иную сторону. Почтовая корреспонденция, направляемая судами ответчику, также ему не вручена.
Для наступления правовых последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в виде прекращения договора в связи с отказом стороны необходимо и достаточно того, чтобы суд установил объективный факт наличия воли стороны договора на отказ от договора и информированность другой стороны договора о наличии волеизъявления об отказе от договора. Уведомление направлялось по юридическому адресу ответчика (г. Краснодар, ул. Дальняя), информация о наличии других адресов общества у администрации отсутствовала. Кроме того, с момента принятия иска (03.10.2012) до оглашения резолютивной части решения (11.03.2013) прошло более трех месяцев, то есть цель заблаговременного информирования ответчика достигнута.
Из содержания жалобы общества следует наличие у последнего информации о волеизъявлении администрации на отказ от возобновленных на неопределенный срок договоров аренды.
Таким образом, с учетом всех обстоятельств дела кассационный суд соглашается с выводом судов о том, что к моменту рассмотрения спора договор аренды земельного участка прекращен на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Общество после прекращения договора аренды не исполнило обязательство по возврату земельного участка, поэтому удовлетворение требований администрации является правомерным..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.06.2013 по делу N А53-22442/2012
"...25 мая 2010 года общество (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендатору передана часть производственного помещения площадью 974,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко 95 (т. 1, л.д. 42, 43). Пунктом 2.2 срок аренды определен с 01.06.2010 по 01.05.2011.
В письмах от 29.03.2012 N 25 и 29.05.2012 N 35 общество сообщило компании об отказе от продления договора аренды от 25.05.2010 и необходимости освободить занимаемые помещения (т. 1, л.д. 44, 45). Уведомления получены компанией 30.03.2012 и 04.06.2012 (т. 1, л.д. 44а, 46).
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что уведомления от 29.03.2012 N 25 и 29.05.2012 N 35 о прекращении договора аренды от 25.05.2010, возобновленного на неопределенный срок, компанией получены.
Учитывая, что воля общества на отказ от арендного договора от 25.05.2010 с очевидностью выражена в письмах от 29.03.2012 и 29.05.2012, а также в исковом заявлении (о возврате помещений), судебные инстанции пришли к выводу о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса.
При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса).
Поскольку общество отказалось от договоров аренды, у ответчиков отсутствуют правовые основания для занятия нежилых помещений в здании (литера АД1), расположенном по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 95. Обязательства по возврату помещений компания и предприниматель не исполнили, поэтому требования истца удовлетворены правомерно..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.05.2013 по делу N А53-16982/2012
"...В силу пункта 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
Для наступления правовых последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 610 Кодекса в виде прекращения договора в связи с отказом стороны (арендодателя), необходимо и достаточно того, чтобы суд установил факт наличия воли указанной стороны на отказ от договора аренды и информированность другой стороны сделки (арендатора) о наличии волеизъявления об отказе от договора.
Апелляционный суд при разрешении спора установил, что уведомление от 21.04.2011 о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, департамент направил по указанному в договоре и в сведениях ЕГРЮЛ юридическому адресу общества (г. Ростов-на-Дону, ул. Я. Галана, 15). Уведомление возвращено отделением почтовой связи в адрес отправителя в связи с отсутствием адресата по указанному адресу (л. д. 19). Представленная в материалы дела переписка сторон свидетельствует о наличии у общества информации об отсутствии волеизъявления департамента на продолжение арендных отношений (об отказе истца от возобновленного на неопределенный срок договора от 06.10.2005 N 26106 "и"). Доказательства продления срока действия договора аренды, заключения договора на новый срок либо возврата земельного участка ответчиком не представлены. Учитывая, что воля департамента на отказ от арендного договора выражена в уведомлении от 21.04.2011 и исковом заявлении (об освобождении земельного участка), а общество знало о необходимости освобождения данного участка, апелляционный суд пришел к выводу о прекращении договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса.
Поскольку департамент отказался от договора аренды с соблюдением установленных правил, этот договор считается прекращенным, а у общества отсутствуют правовые основания для занятия земельного участка. Ответчик после прекращения договора от 06.10.2005 N 26106 "и" не исполнил обязательство по возврату участка, поэтому требования истца удовлетворены апелляционным судом правомерно..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.01.2013 по делу N А53-18492/2012
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации Советского района г. Ростова-на-Дону от 12.12.2005 N 1784 департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.12.2005 N 28640, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок для использования в целях эксплуатации торгового павильона на период с 12.12.2005 по 10.12.2010 (далее - договор аренды).
По истечении срока действия договора арендатор продолжал использовать земельный участок в отсутствие на это возражений со стороны арендодателя.
Арендодатель направил арендатору уведомление от 15.07.2011 об освобождении земельного участка до 26.10.2011 и передаче его арендодателю в первоначальном состоянии.
Предприниматель лично получил указанное уведомление 21.07.2011.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса договор аренды земельного участка, считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях в случае использования арендатором объекта аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
От заключенного на неопределенный срок договора аренды недвижимого имущества каждая из сторон вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором (статья 610 Гражданского кодекса).
С учетом названной нормы и установленных по делу обстоятельств договор аренды прекратил свое действие с 26.10.2011.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).
Поскольку доказательства, подтверждающие факт возврата предпринимателем земельного участка департаменту в материалах дела отсутствуют, требования истца в соответствующей части обоснованно удовлетворены судебными инстанциями.
Нахождение торгового павильона на момент заключения договора аренды и его продажа третьему лицу по договору купли-продажи от 01.07.2011 положены судами в основание вывода об отсутствии у предпринимателя обязанности по демонтажу названного объекта. Названный вывод соответствует как статье 622 Гражданского кодекса, так и условиям договора аренды, содержащимся в его пунктах 6.3 и 8.7.
Договором аренды не предусмотрена обязанность арендатора по освобождению земельного участка от торгового павильона при прекращении договора аренды..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.09.2012 по делу N А53-8095/2012
"...Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ООО "Мария" (далее - общество) об обязании к освобождению в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда земельного участка общей площадью 1345 кв. м с кадастровым номером 61:44:01 07 02:0022, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Евдокимова, д. 37, (далее - земельный участок) и его передаче по акту заявителю.
Продолжение арендатором пользования земельным участком по истечении срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя привело к возобновлению договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Уведомление департамента об отказе от договора аренды в адрес общества направленно 27.11.2011, им получено, что не оспаривается.
Вывод суда первой инстанции о прекращении договора аренды по истечении трехмесячного срока с момента получения арендатором уведомления соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение договора аренды связано с возникновением у арендатора обязанности по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что общество после прекращения договора аренды не исполнило обязанность по возврату арендованного земельного участка, суд правомерно удовлетворил иск департамента..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.08.2012 по делу N А63-7920/2011
"...Договор от 17.12.2010 заключен на неопределенный срок (пункт 2.1 договора).
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) каждая из сторон вправе в любое время отказаться от заключенного на неопределенный срок договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Общество направило предпринимателю предупреждение о прекращении договора аренды, следовательно, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Кодекса могут считаться соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства способствовали воле собственника имущества отказаться от договора аренды.
Апелляционный суд обоснованно пришел к выводу о том, что договор от 17.12.2010 расторгнут в одностороннем порядке.
В соответствии со статьей 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Данная обязанность ответчиком не исполнена. Сданное в аренду недвижимое имущество обществу не возвращено и не представлено доказательств его законного использования ответчиком, в связи с чем у судов не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленного требования..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.07.2012 по делу N А53-14877/2011
"...Неисполнение ответчиком требования об освобождении арендуемых нежилых помещений явилось основанием обращения истца в арбитражный суд.
По правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В условиях отсутствия доказательств вручения акционерным обществом обществу уведомления от 29.10.2010 N 276 об отсутствии намерения на пролонгацию договора и его заключение на новый срок, договор аренды с 01.01.2011 возобновил свое действие на неопределенный срок.
Поскольку предписание арендодателя от 13.01.2011 N 001, полученное арендатором 29.01.2011, фактически содержало отказ от договора аренды, его, с учетом пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует считать расторгнутым с 30.04.2011.
Поскольку общество обязанность по возврату арендованного имущества не исполнило, суд первой инстанции правомерно удовлетворил соответствующее требование предприятия..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.04.2012 по делу N А32-11567/2009
"...По истечении срока действия договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Уведомлением от 13.11.2007 N 13484/02-14, полученным арендатором 23.11.2007, администрация отказалась от договора.
Общество не приняло мер к освобождению и возврату земельного участка, в связи с чем администрация обратилась с иском в арбитражный суд.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждой из сторон предоставлено право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.
При прекращении договора аренды арендатор в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку администрация своевременно уведомила общество о прекращении арендных отношений, а обязанность по возвращению имущества обществом не исполнена, суды обоснованно удовлетворили требование об освобождении земельного участка путем сноса возведенных на нем строений.
Требование о расторжении договора аренды правомерно оставлено без удовлетворения вследствие его прекращения в силу закона..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.02.2012 по делу N А53-7362/2011
"...Судебные инстанции при разрешении спора установили, что уведомление от 01.09.2008 о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, департамент направил по указанному в договоре адресу регистрации предпринимателя по месту жительства (г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 4/4, кв. 148). Уведомление возвращено почтовым отделением в адрес отправителя в связи с истечением срока хранения. Со 2 июля 2010 года ответчик зарегистрирован по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический, 38, что подтверждается адресными справками отдела адресно-справочной службы УФМС России по Ростовской области (л. д. 38, 42).
Удовлетворяя требование истца об освобождении земельного участка, судебные инстанции исходили из того, что департамент (арендодатель) письмом от 01.09.2008 отказался от договора аренды с соблюдением правил, установленных пунктом 2 статьи 610 Кодекса. Следовательно, договор от 04.03.2004 N 21285 "и" считается прекращенным, а у предпринимателя отсутствуют правовые основания для занятия земельного участка.
Судебные инстанции установили, что арендодатель направил арендатору уведомление о прекращении договора с соблюдением требований пункта 2 статьи 610 Кодекса. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
При разрешении спора судебные инстанции установили фактические обстоятельства, исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства с учетом требований статьи 71 Кодекса, правильно применили к правоотношениям сторон нормы материального права и пришли к обоснованным выводам. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения от 20.09.2011 и апелляционного постановления от 03.11.2011 по доводам, изложенным в кассационной жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.02.2012 по делу N А53-9188/2011
"...Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 31 октября 2007 года комитет (арендодатель), МУП "Управление развития городского хозяйства" (балансодержатель) и некоммерческое партнерство (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества N 565-07 (л. д. 11 - 13). По условиям договора арендодатель совместно с балансодержателем для размещения организации, управляющей многоквартирными домами, передали некоммерческому партнерству в аренду часть административного здания (помещения NN 6, 8 - 12, 15 - 30, 94 площадью 196,6 кв. м), расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. Академика Королева, 5. В пункте 4.1 стороны согласовали, что аренда установлена с 01.10.2007 на неопределенный срок. Пунктом 6.2 предусмотрено право арендодателя на расторжение договора при условии уведомления арендатора за один месяц.
Поскольку муниципальное имущество арендатором не возвращено, комитет обратился в арбитражный суд с требованием о выселении некоммерческого партнерства из занимаемых нежилых помещений со ссылкой на прекращение арендных отношений.
Удовлетворяя иск, судебные инстанции исходили из того, что комитет (орган, уполномоченный на управление и распоряжение муниципальным имуществом) письмом от 10.03.2011 N 01-32/1523 отказался от договора аренды с соблюдением правил, установленных пунктом 2 статьи 610 Кодекса и пунктом 6.2 договора. Следовательно, договор от 31.10.2007 N 565-07 считается прекращенным, а у некоммерческого партнерства отсутствуют основания для занятия спорных нежилых помещений. Указанные выводы судов основаны на материалах дела и соответствуют правовым подходам, содержащимся в пункте 4 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66).
Поскольку арендодатель направил арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Кодекса считаются соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2012 по делу N А53-3320/2011
"...После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком.
Согласно пункту 2 статьи 610 Кодекса каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Уведомление департамента об отказе от договора аренды в адрес ответчика направлено, им получено 1 апреля 2009 года, что не оспаривается.
Вывод суда о прекращении договора аренды от 20.06.2003 N 20594 "и" по истечении срока, установленного статьей 610 Кодекса, соответствует нормам гражданского законодательства и установленным по делу фактическим обстоятельствам..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.12.2011 по делу N А53-3731/2010
"...Как установлено судами и подтверждено материалами дела, 20.06.1997 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды со сроком действия до 28.03.1999 (т. 1, л.д. 8 - 15).
Письмом от 09.02.2010 N 03-3967/6 департамент отказался от договора аренды в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд (т. 1, л.д. 24).
Письмо получено обществом 12.02.2010, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (т. 1, л.д. 25 - 26).
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом каждая из сторон на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Поскольку общество не освободило земельный участок, департамент правомерно предъявил требование о его принудительном освобождении..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.11.2011 по делу N А32-28688/2010
"...Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс)).
Поскольку доказательства иного в деле отсутствуют, договор возобновил свое действие в июне 2002 года на неопределенный срок.
13 ноября 2007 года уведомлением N 13489/02-14, полученным арендатором 23.11.2007, администрация отказалась от пролонгации договора со ссылкой на статью 610 Кодекса, следовательно, он прекратил свое действие 24.01.2008.
Земельный участок не возвращен арендодателю, что послужило основанием для обращения администрации в суд.
Поскольку, администрация своевременно уведомила общество о прекращении арендных отношений с 24.01.2008, а обязанность по возвращению имущества обществом не исполнена, суд обоснованно удовлетворил требование об освобождении участка с учетом измененных индивидуальных характеристик участка и фактически используемой обществом площади участка..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.10.2011 по делу N А53-2964/2011
"...После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком.
19 августа 2009 года истец в адрес общества направил уведомление N ИЗ-21991/6 о прекращении договора аренды от 05.08.2003 N 22476 "и" в связи с отказом арендодателя от договора аренды на земельный участок в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Кодекса. Уведомление получено арендатором 24.08.2009. Договор аренды земельного участка от 05.08.2003 N 22476 "и" прекращен 26.11.2009.
Поскольку в указанный арендодателем срок общество не освободило земельный участок, департамент обратился в суд.
Удовлетворяя требование истца об обязании ответчика освободить земельный участок, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
В силу пункта 2 статьи 610 Кодекса каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку обязанность по возвращению имущества обществом не исполнена, суды правильно удовлетворили заявленные исковые требования..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.08.2011 по делу N А53-26321/2010
"...Так как ОАО "РЖД" направляло ОАО "Донавтовокзал" предупреждение о прекращении договора аренды, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса могут считаться соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение собственника имущества отказаться от договора аренды.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Данная обязанность ответчиком не исполнена.
При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалованных судебных актов отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.07.2011 по делу N А53-22777/2010
"...Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком уведомления..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.06.2011 по делу N А53-17832/2010
"...При разрешении спора судом установлено, что после истечения срока договора аренды договор аренды от 30.12.2005 N 8158-и (27 декабря 2008 года) общество при отсутствии возражений со стороны департамента продолжало пользоваться земельным участком, поэтому договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 610 Кодекса каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Судом установлено, что уведомление департамента об отказе от договора аренды, направлено в адрес общества и им получено 7 апреля 2009 года.
Таким образом, вывод суда о прекращении договора аренды от 30.12.2005 N 8158-и соответствует требованиям статьи 610 Кодекса и установленным по делу фактическим обстоятельствам.
При таких обстоятельствах, учитывая, что общество после прекращения договора аренды не исполнило обязательство по возврату арендованного земельного участка, суд правомерно удовлетворил иск департамента об освобождении спорного земельного участка от находящихся на нем строений..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.05.2011 по делу N А53-19343/2010
"...Суды установили, что после истечения срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, в связи с чем арендные отношения возобновились на неопределенный срок на прежних условиях.
В уведомлении от 07.07.2008 N ИЗ-145526/6 департамент отказался от договора аренды и предложил предпринимателю в срок до 07.10.2008 освободить земельный участок и передать его арендодателю по акту приема-передачи. Уведомление получено ответчиком 10.07.2008 (л. д. 16 - 18).
Поскольку предприниматель не принял мер к освобождению и возврату земельного участка, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к верному выводу о том, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие в связи с отказом от него департамента.
Поскольку предприниматель не освободил земельный участок, суды правомерно обязали ответчика возвратить его департаменту..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.05.2011 по делу N А53-2132/2009
"...Суды установили, что после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, в связи с чем арендные отношения возобновились на неопределенный срок на прежних условиях.
Департамент направил в адрес общества уведомление от 22.01.2008 N ИЗ-811/6, в котором сообщил об отказе от договора аренды и предложил по истечении трех месяцев со дня получения уведомления освободить земельный участок и передать его арендодателю по акту приема-передачи. Письмо направлено обществу по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Гагарина, 1 (т. 1, л.д. 20 - 23).
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к верному выводу о том, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие в связи с отказом департамента от него.
Поскольку общество не освободило земельный участок и не возвратило его арендодателю, суды правомерно обязали ответчика демонтировать павильон и передать свободный земельный участок департаменту..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2011 по делу N А32-22193/2010
"...Суды установили, что после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, в связи с чем арендные отношения возобновились на неопределенный срок на прежних условиях (статья 621 Кодекса).
В письме от 05.04.2010 N 966 управление уведомило предпринимателя об отказе от договора аренды и предложило в 10-дневный срок подписать соглашение о расторжении договора и до 15.07.2010 освободить земельный участок с приведением его в первоначальное состояние. Суды установили, что предприниматель получил письмо управления (л. д. 9, 23).
Поскольку предприниматель не принял мер к освобождению и возврату земельного участка, управление обратилось с иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 2 статьи 610 Кодекса, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В соответствии со статьей 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к верному выводу о том, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие в связи с отказом от него управления.
Поскольку предприниматель не освободил земельный участок и не возвратил его арендодателю, суды обоснованно обязали ответчика освободить участок от торгового павильона (движимой вещи)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2011 по делу N А32-18964/2010
"...Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом после истечения срока действия договора от 10.01.2009 N 5 при отсутствии возражений арендодателя, суды правомерно признали его возобновленным на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как видно из материалов дела и установлено судами, претензией от 26.01.2010 истец уведомил ответчика о необходимости освобождения арендованного имущества. Получение указанной претензии ответчик не оспаривает.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, установив соблюдение истцом порядка уведомления ответчика об отказе от договора аренды, обоснованно удовлетворил требования о выселении ответчика из занимаемых помещений в связи с прекращением действия договора с 28.04.2010..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.02.2011 по делу N А53-10575/2010
"...Суды установили, что после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, в связи с чем арендные отношения возобновились на неопределенный срок на прежних условиях.
Письмом от 21.12.2009 N 8778 комитет уведомил предпринимателя об отказе от договора аренды и предложил в срок до 22.03.2010 передать земельный участок арендодателю по акту приема-передачи. Уведомление получено ответчиком 12.01.2009 (л. д. 11/оборот).
Поскольку предприниматель не принял мер к освобождению и возврату земельного участка, комитет обратился с иском в арбитражный суд.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 данного Кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие в связи с отказом комитета от него.
Поскольку предприниматель не освободил земельный участок (акт обследования земельного участка от 15.04.2010) и не возвратил его арендодателю, суды обоснованно обязали ответчика освободить участок от торгового павильона..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.02.2011 по делу N А32-16262/2010
"...Письмом от 21.04.2010 истец предупредил ответчика об отказе от договора аренды. Факт направления письма и его получения адресатом подтверждается материалами дела и не отрицается ответчиком.
Отказ арендатора от освобождения арендуемого помещения послужил основанием обращения арендодателя в суд с рассматриваемым иском.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Частью 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предоставлено право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц (при аренде недвижимого имущества - за три месяца).
При указанных обстоятельствах, суды пришли к правомерному выводу о прекращении арендных отношений, и необходимости возврата имущества арендодателю в соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.02.2011 по делу N А32-34680/2009
"...Поскольку после окончания срока действия договора общество продолжало пользоваться участком при отсутствии возражений со стороны администрации, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считался возобновленным на неопределенный срок.
В силу положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Уведомлением от 02.04.2009 администрация известила общество об отказе от договора аренды земельного участка от 30.05.2005 N 4300013623 и необходимости освободить земельный участок общей площадью 16,27 кв. м, расположенный по ул. Калинина, 466/1 в городе Краснодаре.
Данное уведомление получено обществом 04.04.2009, что подтверждается отметкой на почтовом уведомлении.
Вывод суда о прекращении договора аренды земельного участка соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и положениям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, на момент рассмотрения спора у общества отсутствовали правовые основания для пользования арендованным земельным участком. Ввиду изложенного требование администрации об освобождении земельного участка удовлетворено правомерно..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.12.2010 по делу N А32-14939/2010
"...Решением от 12.08.2010 иск в части возвращения спорного помещения удовлетворен, в остальной части иска отказано. Суд пришел к выводу о расторжении договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в досудебном порядке, в связи с чем основания владения и пользования предпринимателем спорным имуществом отпали. В части взыскания задолженности судебный акт мотивирован тем, что применение истцом при расчете арендной платы коэффициента типа деятельности - 2 является необоснованным и не подтвержденным документально. Согласно представленным ответчиком платежным документам (квитанции) за указанный период задолженность предпринимателя Буременко Т.В. по арендной плате отсутствует.
Суд правильно указал, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса по договору аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Так как департамент направил обществу предупреждение о прекращении договора аренды, суд при рассмотрении дела посчитал, что требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса могут считаться соблюденными, поскольку в письме выражена воля арендодателя на прекращение договорных отношений с 01.04.2010.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения решения отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.12.2010 по делу N А53-9074/2010
"...По истечении срока действия договора предприниматель при отсутствии возражений департамента продолжал пользоваться земельным участком для эксплуатации торгового павильона.
При таких обстоятельствах суды обоснованно сделали вывод о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 16.12.2004 N 17084 возобновлен на неопределенный срок и в силу пункта 2 статьи 610 каждая из сторон вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
В письме от 10.09.2008 N ИЗ-20183/6 департамент предупредил предпринимателя о прекращении с 21.12.2008 договора аренды от 16.12.2004 N 17084 и уведомил его о необходимости освобождения земельного участка. Согласно почтовому уведомлению предприниматель получил указанное письмо департамента 17 сентября 2008 года. Данное обстоятельство подтверждено также в письме предпринимателя от 22.12.2009, направленном в адрес департамента.
Неисполнение предпринимателем требования об освобождении земельного участка послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В нарушение указанных требований предприниматель не исполнил обязанность по возврату арендованного имущества, в связи с чем суд обоснованно удовлетворил исковые требования..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.10.2010 по делу N А32-35447/2009
"...Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент, истец) обратился с иском к индивидуальному предпринимателю Маловой Г.А. (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование помещением в размере 26 916 рублей 78 копеек, из них: основной долг 1337 рублей 17 копеек, 1049 рублей 06 копеек пеня, 24 530 рублей 55 копеек плата за пользование земельным участком, а также о расторжении договора аренды от 24.04.2008 N 92/2 и об обязании ответчика возвратить арендуемое имущество, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Леваневского, 27.
Решением арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010, иск в части освобождения спорного помещения удовлетворен, в остальной части иска отказано. Суды пришли к выводу о расторжении договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в досудебном порядке, в связи с чем основания владения и пользования предпринимателем спорным имуществом отпали. В части взыскания задолженности судебные акты мотивированы исполнением предпринимателем обязанности по внесению соответствующих платежей.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом, являющимся предметом названной сделки, при отсутствии возражений арендодателя, договор от 24.04.2008 возобновлен на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
10 февраля 2010 года департамент направил в адрес предпринимателя уведомление об отказе от договора от 24.04.2008, которое вручено ответчику 13.02.2010, что подтверждается соответствующим почтовым документом (л. д. 15) и предпринимателем не оспаривается.
В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, истец доказал, что договор от 24.04.2008 в установленном порядке прекратил свое действие, ответчиком доказательства, опровергающие указанные обстоятельства, не представлены.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.10.2010 по делу N А32-9267/2009
"...Как установили суды, по истечении срока действия договора от 01.04.2007 N КУ-636 организация продолжала пользоваться спорными помещениями, вследствие чего арендные правоотношения сторон по договору были продолжены на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении трех месяцев с момента уведомления арендатора о прекращении договорных отношений, договор аренды прекращается, и арендатор обязан вернуть арендованное имущество (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку истец уведомил ответчика о прекращении действия договора, суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды прекращен.
После прекращения действия договора имущество учреждению не возвращено, поэтому суды правомерно удовлетворили требования об обязании ответчика освободить занимаемые помещения..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении арендодателю было отказано в иске о расторжении договора аренды, поскольку он был расторгнут путем направления арендатору уведомления, что соответствует п. 2 ст. 610 ГК РФ. В требовании о возврате арендуемого участка суд также отказал ввиду отсутствия доказательств его фактического использования арендатором.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.09.2010 по делу N А63-15826/2009
"...Судебные инстанции установили, что после истечения срока действия заключенного сторонами договора аренды от 06.03.2001 (с учетом дополнительного соглашения от 26.12.2003) арендодатель (комитет) уведомил предпринимателя об отказе от исполнения договора аренды земельного участка. Установив отсутствие доказательств фактического использования предпринимателем земельного участка после истечения срока действия договора от 06.03.2001, суды пришли к выводу о прекращении арендных отношений между сторонами в порядке, установленном пунктом 2 статьи 610, статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому в удовлетворении исков предпринимателя и комитета отказали. Довод предпринимателя о несоблюдении комитетом порядка расторжения договора аренды земельного участка рассмотрен и отклонен апелляционным судом как не соответствующий фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (т. 1, л. д. 205; т. 2, л. д. 35).
6 марта 2001 года на основании постановления от 03.11.1999 N 1148 между администрацией (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор N 07536, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 289 кв. м, расположенный по адресу: г. Кисловодск, Курортный бульвар (т. 1, л. д. 17). Срок аренды с учетом дополнительного соглашения сторон от 26.12.2003 N 1069-ф установлен до 01.04.2007 (т. 1, л. д. 34). Соглашение от 26.12.2003 зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрационному округу N 26 от 15.06.2004, номер регистрации 26-0134-2/2004-452.
Письмами от 04.06.2009 N 01-15/1598 и 05.08.2009 N 0115/2264 комитет уведомил предпринимателя об отказе от исполнения договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, предложив предпринимателю в срок до 04.09.2009 прибыть в комитет для подписания соглашения о расторжении договора (т. 1, л. д. 23, 41). В письме от 20.08.2007 N 01-15/1410 комитет отказал предпринимателю в продлении договора аренды земельного участка (т. 1, л. д. 115).
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком и подачи комитетом встречного иска о расторжении договора аренды от 06.03.2001 N 07536 и возврате земельного участка.
Судами установлено, что договор аренды от 06.03.2001 после истечения срока его действия (01.04.2007) возобновлен на неопределенный срок. Данное обстоятельство подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами. Следовательно, арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.
Поскольку комитет направлял предпринимателю предупреждения о прекращении договора (письма от 04.06.2009 N 01-15/1598 и 05.08.2009 N 0115/2264), требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае соблюдены. При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о прекращении арендных отношений и правомерно отказали предпринимателю и комитету в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.08.2010 по делу N А53-17328/2009
"...Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области к ООО "Вавилон" (далее - общество) с требованием об обязании возвратить ему по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, проспект Космонавтов, 2/2, площадью 831 кв. м, кадастровый номер 61: 44:01 05 04 0006 (уточненные требования).
По истечении срока действия договора арендатор - общество при отсутствии возражений со стороны департамента продолжал пользоваться земельным участком арендные отношения между сторонами прекращены не были, что позволяет считать договор возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
13 апреля 2009 года департамент в письме от 13.04.2009 N ИЗ-8033/6 уведомил общество об отказе от договора аренды от 20.06.2003 N 24527 и предложил освободить земельный участок до 23.07.2009 и передать его арендодателю в состоянии не хуже первоначального (т. 1, л. д. 18).
Уведомление вручено ответчику 05.08.2009, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении корреспонденции и не оспаривается ответчиком (т. 1, л. д. 19). Таким образом, после получения арендатором уведомления о необходимости освобождения земельного участка договор прекратил свое действие (пункт 3 статьи 450, пункт 2 части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили заявленные требования..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.07.2010 по делу N А53-20020/2009
"...Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Матейко Татьяне Викторовне (далее - предприниматель) об обязании освободить земельный участок общей площадью 178 кв. м с кадастровым номером 61:44:05 33:0002, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская/пер. Островского, 50а, путем демонтажа временного объекта в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу, и передать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю.
Решением от 21.12.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.03.2010, требования департамента удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что после истечения срока договора аренды 1/2 части спорного земельного участка он был возобновлен на неопределенный срок. В адрес предпринимателя департамент направил уведомление от 12.02.2009 N из-2839/6 о прекращении указанного договора. В связи с прекращением договора аренды у предпринимателя отсутствуют правовые основания для пользования спорным земельным участком.
Департаментом проведена проверка спорного земельного участка, в результате которой установлено, что на нем ведется торговая деятельность, земельный участок не освобожден, о чем составлен акт обследования.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что основания для отмены или изменения судебных актов отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.07.2010 по делу N А53-20749/2009
"...Требования мотивированы тем, что по истечении трех месяцев со дня получения предложения о прекращении договора аренды земельного участка от 06.02.2003 N 23822 (далее - договор аренды) предприниматель не вернул земельный участок департаменту.
Судебные акты мотивированы тем, что согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновлен на неопределенный срок. В силу пункта 2 статьи 610 названного Кодекса департамент направил уведомление о прекращении данного договора, которое получено предпринимателем. В нарушение статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не возвратил земельный участок департаменту, поэтому суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования арендодателя.
5 ноября 2008 года департамент направил в адрес предпринимателя уведомление N ИЗ-24505/6 (далее - уведомление), в котором отказался от договора аренды и предложил ответчику до 11 февраля 2009 года освободить земельный участок, подписав акт приема-передачи. Уведомление получено предпринимателем 10.11.2008, что подтверждается материалами дела и не отрицается ответчиком (т. 1, л. д. 11 - 13).
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о прекращении договора аренды..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.06.2010 по делу N А32-50913/2009
"...Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2010, суд обязал кооператив освободить земельный участок общей площадью 1180 кв. м, расположенный в Западном административном округе города Краснодара по улице Бабушкина и Каляева (далее - земельный участок площадью 1180 кв. м), привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и вернуть его арендодателю - администрации. Судебные акты мотивированы тем, что арендатор не исполняет обязанность по возврату арендованного имущества. В части иска о погашении записи о праве аренды отказано по мотиву несоблюдения истцом заявительного порядка погашения записи.
В письме от 11.11.2008 администрация уведомила кооператив об отказе от договора аренды (л. д. 7). Указанное уведомление 20.11.2008 получено представителем кооператива Шишкиным Ю.А. (л. д. 6).
Суды, полно и всесторонне исследовав материалы дела, пришли к законному и обоснованному выводу о прекращении договора N 525.
Поскольку договор N 525 был продлен на неопределенный срок, администрация как арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации могла в любое время отказаться от него, предупредив кооператив за три месяца.
Так как администрация направляла кооперативу предупреждение о прекращении договора аренды, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации могут считаться соблюденными. При этом в настоящем случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение администрации отказаться от договора.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Данная обязанность ответчиком не исполнена.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.03.2010 по делу N А53-3807/2009
"...По окончании срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком, не возвратив его арендодателю по акту приема-передачи.
Департамент направил предпринимателю уведомление от 21.10.2008 о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, с требованием освободить земельный участок 25.01.2009, которое получено лично предпринимателем 28.10.2008 (л. д. 13 - 16).
В этом случае в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, предприниматель обязан был освободить земельный участок не позднее 28.01.2009. Данная обязанность ответчиком не исполнена. Поэтому правовые основания для удовлетворения исковых требований департамента, обратившегося в арбитражный суд 03.03.2009, имеются.
Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дали оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суды признали договор прекращенным в связи с односторонним отказом арендодателя, несмотря на уплату арендатором арендной платы и принятие ее арендодателем после получения уведомления об отказе от договора.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.02.2010 по делу N А32-6450/2009
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, управление (арендодатель) и общественная организация (арендатор) заключили договор аренды от 22.05.2006 N 57 муниципального нежилого помещения общей площадью 172 кв. м, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Астраханская, 104, для использования в целях производства агентов биологических средств защиты растений и других видов производств. Договором установлен срок договора с 01.06.2007 по 25.05.2007.
После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Письмом от 09.04.2008 N 1383 истец отказался от продолжения арендных отношений, предупредив ответчика о необходимости освободить занимаемые помещения и передать сданное в аренду имущество в десятидневный срок с момента получения уведомления по акту приема-передачи (л. д. 8).
Ответчик получил указанное письмо 11.04.2008, о чем свидетельствует почтовое уведомление о вручении (л. д. 9). Однако нежилые помещения не освободил, имущество, сданное в аренду, истцу не передал.
Удовлетворяя требование истца об обязании ответчика освободить нежилые помещения, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Внесение арендной платы арендатором и принятие ее арендодателем после извещения арендатора о прекращении арендных отношений по договору, заключенному на неопределенный срок, не свидетельствует о волеизъявлении управления на возобновление действия этого договора, поскольку такая плата подлежала внесению в любом случае до момента фактического освобождения помещений..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.02.2010 по делу N А53-8668/2009
"...Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону и предприниматель заключили договор аренды от 31.01.2002 N 22356, земельного участка площадью 54 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Еременко-Малиновского, для эксплуатации торгово-остановочного комплекса, срок аренды определен до 17.09.2002.
Ответчику по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Никулиной, 5/3, кв. 12 направлено уведомление от 05.09.2008 N из-19701/6 об отказе департамента от договора аренды от 31.01.2002 N 22356 в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Неисполнение предпринимателем требований об освобождении земельного участка и приведении его в первоначальное состояние в добровольном порядке послужило основанием для обращения департамента в суд.
Поскольку предприниматель продолжала пользоваться спорным земельным участком после истечения срока договора аренды от 31.01.2002 N 22356 при отсутствии возражений департамента, суд апелляционной инстанции правомерно сделал вывод о том, что договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, уведомлением от 05.09.2008 N из-19701/6 департамент известил предпринимателя о прекращении срока действия договора аренды от 31.01.2002 N 22356 и предложил освободить занимаемый земельный участок. Отметкой на уведомлении о вручении подтверждается получение предпринимателем 09.09.2008 указанного уведомления о прекращении договора.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку предприниматель не возвратила арендованное имущество, суд обоснованно удовлетворил исковые требования..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.02.2010 по делу N А32-8878/2009
"...Администрация (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Кукарека Н.А. (арендатор) сроком до 01.08.2005 заключили договор от 02.11.2000 N 1661 аренды этого земельного участка (с 01.01.2003 договору присвоен N 4300007683).
В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды от 02.11.2000 N 1661 (N 4300007683) срок действия договора установлен до 01.08.2005.
Суд установил, что арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды от 02.11.2000 N 1661 (4300007683).
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что стороны договора до истечения срока его действия выразили несогласие на продление договорных отношений.
Таким образом, суды правомерно сделали вывод о том, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, в письмах от 29.09.2008 N 12084/02-14 и от 24.03.2009 N 3072/02-14 администрация известила предпринимателя о расторжении договора аренды от 02.11.2000 N 1661 (N 4300007683), предложила освободить занимаемый земельный участок от строения, не являющегося объектом капитального строительства.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суды обоснованно сделали вывод о том, что у предпринимателя возникла предусмотренная статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.02.2010 по делу N А53-6696/2009
"...Как видно из материалов дела, и установлено судами первой и апелляционной инстанций между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 22.04.1996 заключен договор N 3002 аренды земельного участка общей площадью 6,3 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, город Таганрог, пер. Спартаковский, в районе ТУМа для эксплуатации торгового павильона. Срок действия договора установлен до 07.12.1998.
В связи с тем, что по истечении срока договора и отсутствии возражений со стороны комитета предприниматель продолжал пользоваться земельным участок, договор аренды земельного участка от 22.04.1996 N 3002 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомлением от 23.01.2009 N 332 комитет известил предпринимателя об отказе от договора аренды (л. д. 8).
Неисполнение предпринимателем требований об освобождении земельного участка и приведении его в первоначальное состояние в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в суд.
Таким образом, поскольку арендодатель в установленный законом срок письменно предупредил арендатора об отказе от договора, однако, предприниматель не возвратил арендованное имущество, суды пришли к правомерному выводу об обоснованности требований..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.01.2010 по делу N А32-8288/2009
"...Как видно из материалов дела, Комитет по управлению имуществом администрации г. Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 19.09.1994, по условиям которого в аренду на срок с 01.08.1994 по 01.01.2004 переданы нежилые помещения общей площадью 303,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Навагинская, 9.
Суды установили, что по истечении установленного срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении. Таким образом, договор в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Департамент (правопреемник Комитета по управлению имуществом администрации г. Сочи) в письме от 18.08.2008 N К-01/8722 сообщил обществу об отказе от договора аренды от 19.09.1994 в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, предупредив о необходимости освободить занимаемые помещения и передать их по акту в трехмесячный срок с момента получения уведомления.
В связи с неисполнением требования департамента истец обратился с иском в арбитражный суд.
Арендодатель в письме от 18.08.2008 предупредил арендатора о прекращении договора и необходимости возврата имущества, однако ответчик добровольно предусмотренную законом обязанность не исполнил, основания для занятия спорных помещений у него отсутствуют. Установив названные обстоятельства, суды правомерно удовлетворили иск департамента..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.01.2010 по делу N А63-19/2009
"...Как следует из материалов дела, общество и предприниматель 01.11.2006 подписали договор N А/208, по условиям которого общество передало предпринимателю в аренду торговое место площадью 24,5 кв. м на территории рынка, расположенного по адресу: г. Зеленокумск, ул. Заводская, 2, сроком до 01.10.2008.
Поскольку стороны по окончании действия договора не заявили о его прекращении, договор считается продленным на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
Суды обеих инстанций установили, и предприниматель в судебном заседании суда кассационной инстанции пояснил, что он в ноябре 2008 года получил извещение общества об отказе от договора.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суды обоснованно сделали вывод о том, что договор аренды торгового места прекратил свое действие через три месяца с момента получения предпринимателем уведомления об отказе общества от договора. В этом случае предприниматель на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором. Поскольку предприниматель не возвратил арендованное имущество, суд обоснованно удовлетворил исковые требования об освобождении торгового места и вынесении предпринимателем его имущества за пределы рынка..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.12.2009 по делу N А32-16710/2009
"...Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, на основании постановления мэрии города Краснодара от 27.06.2000 N 1257, мэрия города Краснодара (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 24.10.2000 N 1580 (после изменения нумерации N 430007606) земельного участка площадью 33 кв. м с кадастровым номером 23:43:03:05:56:115, расположенного в Центральном административном округе г. Краснодара по ул. Гоголя - Красноармейской, для эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций в составе торгово-бытового комплекса. Срок действия договора аренды установлен до 27.06.2005.
В связи с тем, что по истечении срока договора и отсутствии возражений со стороны администрации предприниматель продолжал пользоваться земельным участком, договор аренды от 24.10.2000 N 1580 в силу требований статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды земельного участка, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
Уведомлением от 27.03.2008 за N 3502/02-14 администрация известила предпринимателя об отказе от договора аренды от 24.10.2000 N 1580. Данное уведомление получено предпринимателем 28 марта 2008 г.
При таких обстоятельствах судебными инстанциями правомерно сделан вывод о том, что с 29.06.2008 договор аренды от 24.10.2000 N 1580 прекратил свое действие..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.11.2009 по делу N А53-3808/2009
"...После окончания срока аренды арендатор продолжал пользоваться указанным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
13 октября 2008 г. департамент (правопреемник Комитета по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону) направил предпринимателю уведомление, в котором сообщил об отказе от договора аренды и просил к 18.01.2009 освободить земельный участок от временных объектов и возвратить его департаменту (л. д. 15). Указанное уведомление получено предпринимателем 17.10.2008 (л. д. 16 - 17).
В установленный срок предприниматель не освободил спорный земельный участок, что послужило основанием обращения департамента с иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса). При этом по смыслу пункта 3 статьи 610 Кодекса каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Суды установили и материалами дела подтверждено, что департамент уведомил ответчика об отказе от спорного договора аренды. Довод предпринимателя о том, что в уведомлении о вручении почтового отправления он не расписывался, получил надлежащую правовую оценку в судах.
Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, установленные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.01.2009 по делу N А32-3786/2007
"...По окончании определенного в договоре срока его действия арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно, договор в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок.
Апелляционный суд установил, что администрация направила в адрес общества уведомление от 08.09.2008 N 8554/03 об отказе от договора аренды, которое получено обществом 11.09.2008.
Направление арендатору предупреждения об отказе в пролонгации арендного соглашения соответствует требованиям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца второго пункта 2 статьи 610 Кодекса. Договорные отношения между истцом и ответчиком считаются прекращенными по истечении трех месяцев со дня уведомления арендатора.
Три месяца к моменту вынесения решения судом первой инстанции истекли, поэтому требование об освобождении земельного участка подлежало удовлетворению.
Таким образом, правовых оснований для пользования арендованным земельным участком по прошествии трех месяцев, с момента получения уведомления, у ответчика не имелось.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество существует запись N 23-01.00-9.2003-352 о государственной регистрации права аренды за обществом на спорный земельный участок, следует отклонить.
Заявитель не учитывает, что по смыслу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указанная запись носит правоподтверждающий, но не правоустанавливающий характер, внесение указанной записи предопределено наличием гражданско-правового основания возникновения, прекращения или обременения права.
Между тем договор аренды, о государственной регистрации которого в ЕГРП внесена запись N 23-01.00-9.2003-352, прекращен в соответствии со статьей 610 Кодекса, поэтому то обстоятельство, что указанная запись не была погашена, не свидетельствует о продолжении действия самого договора.
При указанных обстоятельствах основания для отмены судебных актов отсутствуют..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.10.2017 N Ф09-5207/17 по делу N А60-5064/2017
"...Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о возложении на предпринимателя Мамедова Г.Г. обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Космонавтов, д. 202, путем выноса нестационарного объекта площадью 100 кв. м; при неисполнении решения суда в установленный срок предоставить Администрации города Екатеринбурга право освободить земельный участок по адресу: г. Екатеринбург, ул. Космонавтов, д. 202, путем демонтажа и утилизации нестационарного объекта с возложением расходов на ответчика.
При исследовании обстоятельств по делу судами установлено, что на основании Постановления Главы Екатеринбурга от 30.11.2009 N 5380 между предпринимателем Мамедовой Г.Г. и Администрацией города Екатеринбурга заключен договор аренды земельного участка от 30.11.2009 N 264-2009/О для размещения павильона "Закусочная", по условиям которого администрацией был предоставлен, а ответчиком принят во временное владение и пользование за плату земельный участок.
Участок передан по акту приема-передачи.
Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 29.11.2016 N 2366 утверждена Схема размещения нестационарных торговых объектов на земельных участках в муниципальном образовании "город Екатеринбург" на 2017 - 2018 годы.
Указанный выше нестационарный торговый объект в данную схему не включен.
Согласно акту обследования от 01.02.2017 павильон "Продукция собственного производства", расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Космонавтов, д. 202, на момент проверки осуществляет торговую деятельность; к акту приложен фотоснимок.
Уведомлением от 23.11.2016 N 111 предприниматель Мамедова Г.Г. была информирована о прекращении договора аренды земельного участка и о необходимости освобождения земельного участка через месяц после получения уведомления.
Согласно условиям договора (п. 5.1) договор считается прекращенным по истечении одного месяца со дня получения арендатором предупреждения об отказе от настоящего договора.
В соответствии с п. 2.6.1, 2.6.2 договора аренды при прекращении или расторжении договора арендатор обязан своими силами и за счет собственных средств освободить земельный участок в последний день срока действия договора и вернуть участок арендодателю по акту приема-передачи, подписанному сторонами по договору.
Ссылаясь на то, что после прекращения договора аренды ответчик продолжает занимать спорный земельный участок, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предоставлено право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Из разъяснений, изложенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, от 31.05.2011 N 16092/10, следует, что отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
Согласно материалам дела ответчик был надлежащим образом уведомлен об отказе истца от договора аренды земельного участка с указанием на его прекращение по истечении одного месяца со дня доставки уведомления.
Следовательно, судами сделан обоснованный вывод о том, что истец реализовал предусмотренное п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации право на отказ от договора, в связи с чем спорный договор, с учетом положений п. 5.1 договора, прекращен с 23.12.2016.
Согласно п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Поскольку ответчик, получив уведомление об отказе от договора аренды, не возвратил министерству спорный земельный участок, суды верно возложили на ответчика обязанность по его возврату.
Учитывая, что основания для дальнейшего пользования ответчиком спорным участком прекратились, возникла обязанность по его возвращению арендодателю, общество данную обязанность не исполнило, факт пользования земельным участком без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов подтвержден, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.04.2016 N Ф09-2463/16 по делу N А71-8004/2015
"...Администрация города Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к предпринимателям Мухамедзяновой М.М., Житниковой Л.Н. об обязании освободить земельный участок площадью 40 кв. м, расположенный по адресу: г. Ижевск, Шабердинский тракт (остановка общественного транспорта "Лесхоз" - напротив дома N 46), согласно паспорту МАФ N 66-02; взыскании с предпринимателя Житниковой Л.Н. 4712 руб. 29 коп. долга, процентов за пользование чужими денежными средствами по договору от 16.07.2004 N 279/04.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Согласно п. 6.3 договора аренды от 16.07.2004 N 279/04, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 7 дней.
Судами установлено, что спорный договор аренды после прекращения срока его действия 24.04.2014 возобновлен на неопределенный срок, после чего прекращен по инициативе администрации путем направления арендаторам уведомлений от 10.10.2014 N 03-20/96, от 10.10.2014 N 03-20/95, что соответствует положениям ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доказательств исполнения обязательства по освобождению имущества и передаче его арендодателю суду не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом приведенных норм права суды пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований администрации об освобождении спорного земельного участка..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.03.2016 N Ф09-922/16 по делу N А07-8539/2015
"...Судами установлено, что договор аренды по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок. Управлением на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направлено письмо от 05.05.2014 КС-2040 об отказе от договора, освобождении помещения. Данное письмо получено ответчиком 07.05.2014.
Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали на наличие у ответчика обязанности по возврату арендуемого помещения и удовлетворили исковые требования в соответствующей части.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2015 N Ф09-7808/15 по делу N А76-4697/2015
"...Судами установлено и из материалов дела следует, что Комитет и общество "Эверест-Моторс" заключили договор от 12.09.2012, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 74:36:0401010:37, расположенный по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Блюхера, для размещения (установки) и эксплуатации временного нестационарного объекта на территории г. Челябинска, сроком до 06.06.2013.
В п. 1.4 договора от 12.09.2012 стороны установили, что указанный договор заключен на срок с 06.07.2012 по 06.06.2013.
Пунктом 5.1.7 договора от 12.09.2012 предусмотрено, что в случае продления договора на неопределенный срок арендодатель имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 15 дней.
В связи с тем что арендатор продолжал пользоваться земельным участком с кадастровым номером 74:36:0401010:37, площадью 288 м2., расположенным по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Блюхера, по истечении срока действия указанного договора и при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сделали вывод, что сторонами возобновлено действие договора от 12.09.2012 с 06.06.2013 на неопределенный срок.
Поскольку 07.10.2014 Комитет направил обществу "Эверест-Моторс" уведомление N 18837 о расторжении договора от 12.09.2012 по юридическому адресу и адресу, указанному в договоре, то суды сделали правильный вывод, что указанный договор считается прекращенным в соответствии с требованиями п. 5.1.7 договора от 12.09.2012, с 23.10.2014 (п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"), в связи с чем обоснованно отказали обществу "Эверест-Моторс" в удовлетворении требования о признании указанного договора действующим на момент разрешения спора.
С учетом вышеизложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.12.2014 N Ф09-8481/14 по делу N А60-14962/2014
"...При рассмотрении настоящего спора судами установлено, что 04.01.2003 между администрацией (арендодатель) и ЕООИ "ПЕРСПЕКТИВА" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга N 27500032.
Администрацией 18.12.2013 направлено в адрес ЕООИ "Перспектива" письмо-уведомление N 02.19-12/11515 об отказе от исполнения оспариваемого договора аренды с 31.03.2014 и предложено уплатить задолженность и сдать помещение по акту приема-передачи.
Организация, считая действия администрации незаконными, а письмо-уведомление от 18.12.2013 N 02.19-12/11515 об отказе от договора аренды недействительным, обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обеих инстанций пришли к выводу о соответствии договора аренды от 04.01.2003 N 27500032 требованиям действующего законодательства, продлении его на неопределенный срок и прекращении названного договора в силу одностороннего отказа арендодателя от договора. Ссылаясь на исполнение арендодателем требований закона об уведомлении арендатора о соответствующем отказе, суд пришел к выводу о наличии на стороне организации обязанности освободить арендованное имущество.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга от 04.01.2003 N 27500032, письмо-уведомление об отказе от договора аренды от 18.12.2013 N 02.19-12/11515, суды пришли к обоснованному выводу о соблюдении администрацией требований ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и надлежащем уведомлении организации об отказе от договора аренды, в связи с чем оспариваемый договор от 04.01.2003 N 27500032 является расторгнутым..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.06.2014 N Ф09-2403/14 по делу N А60-38382/2013
"...Как следует из условий договора аренды от 01.06.2010 и дополнительных соглашений к нему, срок действия договора установлен до 31.05.2013.
После истечения срока действия договора 31.05.2013 арендатор продолжал использовать спорное имущество при отсутствии на то возражений со стороны арендодателей, в связи с чем в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Судом апелляционной инстанции установлено, что истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 14.06.2013 о прекращении договорных отношений в связи с расторжением договора аренды со стороны арендодателей и данное уведомление получено ответчиком.
Так как истец направил ответчику уведомление о прекращении договора аренды, требования абзаца второго п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации могут считаться соблюденными. При этом в настоящем случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение истца отказаться от договора.
Данная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1064/09 и от 31.05.2011 N 16092/10.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку на момент предъявления иска переданное в аренду имущество истцу не возвращено, а также не представлено доказательств его законного использования ответчиком, у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований о возврате имущества по мотивам, не основанным на соответствующей норме действующего законодательства, в связи с чем постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в данной части, решение суда первой инстанции в указанной части оставлению в силе..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2013 N Ф09-9379/13 по делу N А76-20328/2012
"...Принимая во внимание, что договор аренды от 22.03.2007 N 362-р по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок, суды пришли к выводу, что арендодатель в силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации имел право в любое время отказаться от него, предупредив об этом арендатора за три месяца.
Судами установлено, что в письмах от 24.08.2011 N 63/7366, от 25.10.2011 N 63/9074, а также от 03.05.2012 N 91/4329, полученным предпринимателем Каупинен Е.Н. 25.11.2011 и 03.05.2012 арендодатель - отдел уведомил арендатора о расторжении договора аренды от 22.03.2007 N 362-р.
При этом проанализировав названные письма с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что из их содержания усматривается намерение и воля отдела прекратить договорные отношения по аренде имущества с предпринимателем Каупинен Е.Н., суды пришли к верному выводу о том, что отдел, воспользовавшись предоставленным ему правом, в одностороннем порядке отказался от договора аренды от 22.03.2007 N 362-р, в связи с чем данный договор является прекращенным по истечении трех месяцев со дня получения названных писем ответчиком.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 22.03.2007 N 362-р, так как он является прекращенным.
Поскольку договор аренды прекращен, арендуемое нежилое помещение арендодателю в трехмесячный срок не возвращено, правовые основания для пользования им у ответчика отсутствуют, суды правомерно удовлетворили исковые требования отдела о выселении предпринимателя Каупинен Е.Н. из нежилого помещения общей площадью 10 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Южноуральск, ул. Спортивная, 11..."

Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2013 N Ф09-8113/13 по делу N А60-44414/2012
"...Судами установлено, что поскольку договор от 24.06.2010 N 101-2010/К после истечения срока его действия 23.05.2011 был продлен на неопределенный срок, то администрация правомерно воспользовалась своим правом на отказ от договора в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направив ответчику уведомление, изложенное в письме от 22.06.2012 N 64/01-33/1339.
Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, предусмотренные п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, истекли, суды правомерно удовлетворили первоначальные требования об обязании общества "Министр чистоты" освободить участок и передать его администрации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.08.2013 N Ф09-5032/13 по делу N А76-20329/2012
"...Пунктом 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По истечении срока действия договора от 02.05.2006 N 645-р, при отсутствии возражений арендодателя, предприниматель Григорьева О.В. продолжала пользоваться спорным нежилым помещением, в связи с чем суд сделал правильный вывод о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок.
Так как договор расторгнут вследствие отказа одной из сторон от его исполнения, обязательства, возникшие из такого договора, считаются прекращенными с момента получения контрагентом уведомления о расторжении договора. Факт получения писем предпринимателем Григорьевой О.В. с требованием о расторжении договора аренды судом первой инстанции установлен.
Принимая во внимание то, что повторное письмо было направлено арендодателем в адрес арендатора 03.05.2012, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что обязательства по договору аренды от 02.05.2006 N 645-р в силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации были прекращены не позднее 03.08.2012.
Поскольку договор аренды прекратил свое действие ввиду одностороннего отказа отдела МВД России "Южноуральский" от договора аренды, в силу абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Таким образом, исковое требование отдела МВД России "Южноуральский" в части выселения предпринимателя Григорьевой О.В., отказавшейся добровольно освободить спорное нежилое помещение, судами удовлетворено правомерно..."

Постановление ФАС Уральского округа от 03.07.2013 N Ф09-6283/13 по делу N А07-13802/2012
"...Поскольку после истечения срока действия договора от 02.12.2010 при отсутствии возражений арендодателя ответчик продолжал пользоваться нежилыми помещениями, судами сделан правильный вывод о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, продленного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Из содержания уведомлений от 19.03.2012 и 20.04.2012 усматривается наличие волеизъявления предприятия на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, со ссылкой на п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание изложенное, суды сделали обоснованный вывод о том, что в силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 02.12.2010 считается расторгнутым.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, обусловленном договором.
Установив, что ответчик, надлежащим образом извещенный арендодателем об отказе от договора аренды, не освободил помещение, суды правомерно удовлетворили требования об обязании общества "Техсервис" освободить занимаемое спорное помещение..."

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2013 N Ф09-6256/13 по делу N А07-15323/2012
"...На основании обращения предпринимателя (письмо от 08.07.2010 N 01-02-19104/11) и постановления администрации от 09.11.2010 N 6466 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договора аренды от 06.12.2010 N 2016-10, согласно которому предпринимателю предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020106:236, находящийся рядом с домом N 23 по проспекту Октября в Советском районе г. Уфы, для размещения нестационарного торгового объекта (типа "павильон") в составе временного остановочного павильона площадью 60 кв. м. Срок аренды установлен с 09.11.2010 на неопределенный срок, но не более чем на срок резервирования данного земельного участка для муниципальных нужд (пункты 1.1, 3.1 договора).
Управление по земельным ресурсам администрации письмом от 11.03.2012 N 2586 сообщило предпринимателю об отказе от договора аренды от 06.12.2010 N 2016-10 на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 5.1.5, 6.7 договора аренды и предложило освободить вышеуказанный земельный участок в течение трех месяцев.
При этом судом апелляционной инстанции обоснованно отклонены ссылки предпринимателя на отсутствие условий, предусмотренных п. 5.1.5 договора для его досрочного расторжения по инициативе арендодателя, поскольку в силу ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является безусловным правом любой из сторон договора.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.06.2013 N Ф09-6126/13 по делу N А07-9362/2012
"...Поскольку срок действия договора аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 истек 01.08.2011, но по его истечении ответчик продолжал пользоваться спорными помещениями, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды пришли к выводу о том, что договор аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10, в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, возобновил свое действие на тех же условиях, на неопределенный срок, вне зависимости от выражения намерений на заключение договора на новый срок в соответствии с п. 3.2.12 договора.
Пунктом 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая из сторон договора продленного на неопределенный срок вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Из условий договора аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 следует право сторон отказаться от договора, возобновленного на неопределенный срок, предупредив другую сторону не позднее, чем за один месяц до расторжения договора аренды (п. 9.7 договора).
Поскольку договор аренды от 01.09.2010 N 36/АУ/10 прекратил свое действие с 16.04.2012 в связи с отказом от договора, при этом ответчик, надлежащим образом извещенный арендодателем об отказе от договора аренды, не освободил помещения, судами обоснованно удовлетворено требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое спорное помещение..."

Постановление ФАС Уральского округа от 03.06.2013 N Ф09-3991/13 по делу N А71-10913/2012
"...В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку после окончания срока действия спорного договора аренды (13.02.2012) общество "Прогресс-Фармаимпекс" продолжало пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что учреждение здравоохранения в адрес ответчика направило уведомление от 24.02.2012 об отказе от исполнения договора аренды N 15415.
Таким образом, по истечении 3-х месяцев с момента уведомления арендатора об отказе от договора, то есть с 24.05.2012, арендные отношения между сторонами договора прекращены и на момент рассмотрения спора в суде у ответчика существовала обязанность возвратить арендованное имущество.
Учитывая, что иных правовых оснований пользоваться спорным имуществом у общества "Прогресс-Фармаимпекс" не имелось, арендатором обязанность по освобождению помещения после прекращения действия названного договора аренды не исполнена, требования учреждения здравоохранения на основании вышеизложенного правомерно удовлетворены..."

Постановление ФАС Уральского округа от 21.03.2013 N Ф09-940/13 по делу N А07-5352/12
"...Комитет направил в адрес общества "Центр диагностики и лечения заболеваний суставов, костей и иммунопатологии" уведомление от 04.10.2011 N КС-5053, согласно которому Комитет отказывается от договора аренды и предлагает освободить занимаемое помещение по акту приема-передачи по истечении трех месяцев с момента получения настоящего уведомления.
Удовлетворяя исковые требования в обжалуемой обществом части, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды является возобновленным на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Комитет в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказался от договора с обществом "Центр диагностики и лечения заболеваний суставов, костей и иммунопатологии", о чем уведомил последнего. Прекращение действия договора является основанием для возврата арендатором предмета аренды.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отметил, что для отказа от договора аренды в порядке ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо волеизъявление только одной стороны договора. В данном случае не имеет значения какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора (п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Таким образом, договор аренды прекратил свое действие ввиду одностороннего отказа Комитета от договора.
В соответствии с абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, суд первой и апелляционной инстанций обоснованно обязали общество "Центр диагностики и лечения заболеваний суставов, костей и иммунопатологии" освободить занимаемое по ранее действовавшему договору аренды помещение..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.02.2013 N Ф09-11996/12 по делу N А60-14541/12
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования "Город Лесной" (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью "Зеро" (в настоящее время общество "Леди", арендатор) заключен договор аренды от 15.11.1996 N 2438, согласно условиям которого арендатору передан во временное пользование земельный участок площадью 79 кв. м, расположенный по адресу: г. Лесной, ул. Мира, район дома N 30, под торговый киоск N 90. Договор заключен сроком на 1 год (п. 1.2 договора).
Установив, что договор аренды от 15.11.1996 N 2438 по истечении срока его действия был возобновлен на неопределенный срок, комитет в письме от 26.10.2011 N 01-16/1666 уведомил общество "Леди" об отказе от этого договора аренды в порядке, предусмотренном ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, данное письмо направлено арендатору по юридическому адресу ответчика, что подтверждается описью вложения в ценное письмо со штампом органа почтовой связи от 27.10.2011, суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 15.11.1996 N 2438 является прекращенным.
Поскольку договор аренды прекращен, арендуемый земельный участок арендодателю в трехмесячный срок не возвращен, факт нахождения на спорном земельном участке торгового киоска, принадлежащего и используемого обществом "Леди", подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком, правовые основания для пользования им у ответчика отсутствуют, суды правомерно удовлетворили исковые требования комитета об обязании общества "Леди" освободить земельный участок площадью 38 кв. м и привести его в первоначальное состояние путем демонтажа, расположенного на данном земельном участке торгового киоска N 90..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.01.2013 N Ф09-12377/12 по делу N А76-24865/2011
"...В силу п. 1.4 договора аренды от 17.01.2008 N 25 нежилое помещение общей площадью 120,7 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, Еманжелинский район, г. Еманжелинск, ул. Гагарина, д. 8, было предоставлено в аренду на срок с 01.01.2008 по 30.12.2008.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Письмом от 28.10.2011 N 2221 администрация уведомила общество "Меридиан" об одностороннем отказе от договора аренды и об освобождении спорного нежилого помещения.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что администрация однозначно в письменной форме выразила свою волю на фактический отказ от договора аренды от 17.01.2008 N 25. С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно поддержал вывод суда первой инстанции о возникновении обязанности общества "Меридиан" возвратить администрации спорное арендуемое нежилое помещение..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.10.2012 N Ф09-7626/12 по делу N А76-14701/2011
"...Судами установлено и материалами дела подтверждено, что по истечении срока аренды, предусмотренного п. 1.3 договора, арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом, в связи с чем договор аренды от 07.02.2006 N 802-р был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Установив, что письмом от 13.04.2011 арендодатель уведомил арендатора об отказе от договора, суды сделали обоснованный вывод о том, что по истечении месяца с момента получения данного письма договор аренды от 07.02.2006 N 802-р прекратил свое действие.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Принимая во внимание, что переданные в аренду сеялки согласно акту о списании основных средств от 04.04.2011 N 42 признаны непригодными к дальнейшей эксплуатации ввиду физического износа и оприходованы металлоломом, суды правомерно удовлетворили требование министерства о возврате арендованного имущества частично, возложив на общество "Равис - птицефабрика Сосновская" обязанность возвратить арендодателю следующее имущество: трактор МТЗ-82.1.57 (заводской номер 80813257), трактор МТЗ-82.1.57 (заводской номер 82000739)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.08.2012 N Ф09-5154/12 по делу N А50-17932/2011
"...Как следует из материалов дела, срок действия договора аренды от 19.07.2006 N 504-06ир определен сторонами до 30.12.2006. Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком по истечении данного срока, указанный договор был возобновлен на неопределенный срок.
Пунктом 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Как установлено судами, уведомление от 14.12.2010 о прекращении договора аренды от 19.07.2006 N 504-06ир получено ответчиком 29.12.2010, что подтверждается письмом отдела связи Управления федеральной почтовой связи Пермского края филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 06.06.2011.
При таких обстоятельствах в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации названный договор считается расторгнутым по истечении трехмесячного срока с момента получения ответчиком указанного уведомления.
Учитывая, что доказательств освобождения земельного участка от расположенного на нем остановочного комплекса и передачи земельного участка истцу ответчиком не представлено, суды правомерно удовлетворили требования о приведении земельного участка в первоначальное состояние путем демонтажа расположенного на нем остановочного комплекса..."

Постановление ФАС Уральского округа от 31.07.2012 N Ф09-6651/12 по делу N А50-23165/2011
"...На основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Исследовав условия договора аренды от 01.03.2011 N 93/11-ар в порядке, предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды установили, что данный договор заключен на неопределенный срок (п. 2.2 договора), обществу предоставлено право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке с уведомлением предпринимателя за один месяц (п. 5.9 договора).
Суды также указали, что переписка между сторонами свидетельствует об определенности намерения общества расторгнуть названный договор и прекратить арендные отношения с предпринимателем в одностороннем порядке, а предприниматель не оспаривает, что письмом от 17.10.2011 N 25 был уведомлен об одностороннем расторжении обществом названного договора и необходимости освободить и передать арендуемое помещение, однако соответствующие действия не выполнил.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованным выводам о том, что договор аренды от 01.03.2011 N 93/11-ар прекращен в связи с отказом общества от его исполнения, у предпринимателя отсутствуют правовые основания для занятия спорного помещения, на основании чего правомерно удовлетворили встречный иск общества и отказали в удовлетворении иска предпринимателя..."

Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2012 N Ф09-3214/12 по делу N А71-8300/2011
"...В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, пунктом 1.2 договоров аренды спорных помещений установлен срок их действия до 30.12.2007.
Дополнительными соглашениями N 11 - 14 сроки действия указанных договоров продлены до 30.12.2008.
Установив, что по окончании срока действия договоров ответчики продолжали пользоваться названными помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды пришли к обоснованному выводу о том, что данные договоры в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считаются заключенными на неопределенный срок.
В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судами установлен факт получения арендаторами уведомлений и от 24.05.2011, в которых истец сообщает ответчикам о расторжении договоров аренды и необходимости освободить занимаемые помещения с 01.08.2011 в связи с принятием решения Совета депутатов муниципального образования "Селтинский район" от 16.05.2011..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.05.2012 N Ф09-2999/12 по делу N А76-11050/2011
"...На основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В данном случае судом установлено, что по истечении срока действия договора (30.12.2008) стороны не выразили своих возражений относительно продления договорных отношений; факт пользования ответчиком имуществом по истечении срока действия договора подтверждается, в том числе отсутствием в деле доказательств возврата имущества арендатором.
При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу о том, что договор аренды от 07.02.2008 N 12-7825 является возобновленным на неопределенный срок.
При этом, учитывая, что комитет письмом от 20.07.2009 N 8146 уведомил ответчика об отказе от договора аренды в одностороннем порядке, данное уведомление получено арендатором 24.07.2009, апелляционный суд обоснованно указал на прекращение действия договора аренды в связи с его расторжением на основании абз. 2 п. 2 ст. 610, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего правомерно удовлетворил требования истца о выселении предпринимателя Повельевой С.В. из спорного помещения ввиду отсутствия у последней правовых оснований для нахождения в нем..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.04.2012 N Ф09-734/12 по делу N А50-5122/11
"...Принимая во внимание, что договор аренды от 02.05.2006 N 633-ПО-06 по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок, арендодатель в силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации имел право в любое время отказаться от него, предупредив об этом арендатора на основании п. 5.5 договора за месяц.
Судами установлено, что в письмах от 29.10.2010 N 28-27/1072, от 29.11.2010 N 28-27/1111 арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды с 01.12.2010.
Факт направления названных писем ответчиком подтверждается имеющимися в деле почтовым реестром от 29.10.2010 (т. 2, л. д. 90), а также письмом от 30.11.2010, исковым заявлением, в которых общество "Орфей" ссылается на получение письма о досрочном расторжении договора аренды от 29.11.2010 N 28-27-1111.
Таким образом, поскольку из содержания вышеуказанных писем усматривается намерение и воля ответчика прекратить договорные отношения по аренде имущества с истцом, суды пришли к верному выводу о том, что общество "Ростелеком", воспользовавшись предоставленным ему правом, в одностороннем порядке отказалось от договора аренды от 02.05.2006 N 633-ПО-06, данный договор является прекращенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.03.2012 N Ф09-285/12 по делу N А76-1789/2011
"...В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Суды, установив, что после истечения срока аренды, предусмотренного п. 3.1 договора от 10.01.2009 N 1, арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, обоснованно указали, что данный договор аренды в силу положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Принимая во внимание, что предпринимателем Трубниковой О.А. (арендодатель) в адрес предпринимателя Чиканова Ф.М. (арендатор) было направлено уведомление от 19.11.2010 N 1 о расторжении договора аренды от 10.01.2009 N 1, которое было получено Чикановым Ф.М. 22.11.2010, суды, с учетом п. 3.4 договора аренды, пришли к правильному выводу о том, что названный договор аренды прекратил свое действие с 23.12.2010..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.02.2012 N Ф09-161/12 по делу N А71-4601/2011
"...Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.
При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено).
Судами установлено, что по истечении срока аренды по договору от 05.10.2006 N 119/06 ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком, в связи с чем действие этого договора возобновлено на неопределенный срок.
Факт вручения ответчику уведомления об отказе от договора аренды подтвержден представленным в материалы дела уведомлением о получении заказной корреспонденции.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 05.10.2006 N 119/06 расторгнут на основании п. 6.3 договора, п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Установив, что требование об освобождении спорного земельного участка предпринимателем не исполнено, что подтверждается актом от 25.04.2011 N 65, суды правомерно удовлетворили исковые требования управления..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.12.2011 N Ф09-8657/11 по делу N А07-6401/2011
"...Судами установлено и материалами дела подтверждено, что по истечении срока действия договора от 28.10.2009 N 246/2009/м, при отсутствии возражений арендодателя, ответчик продолжал пользоваться спорным нежилым помещением, в связи с чем суды сделали правильный вывод о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок.
Установив, что истец 16.12.2010 уведомил ответчика об отказе от возобновленного на неопределенный срок договора аренды от 28.10.2009 N 246/2009/м, суды пришли к обоснованному выводу о том, что данный договор считается расторгнутым с 16.03.2011.
Установив, что договор аренды прекращен, арендуемое имущество арендодателю в трехмесячный срок не возвращено, правовые основания для пользования имуществом у предпринимателя отсутствуют, суды правомерно удовлетворили исковые требования о выселении ответчика из занимаемого помещения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.11.2011 N Ф09-6585/11 по делу N А50-470/2011
"...По условиям договора аренды арендодатели приняли на себя обязательство передать, а арендатор - принять во временное пользование и владение нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Пушкина, 42 (на первом этаже учебного корпуса N 4, литера А, часть помещения 51 - коридор) общей площадью 118,6 кв. м, для осуществления розничной торговли канцелярскими товарами и продуктами питания (п. 1.1 договора аренды).
В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Установив, что письмами от 27.05.2010, 15.07.2010 учреждение уведомило предпринимателя о расторжении договора аренды, арендатор получил уведомление 09.07.2010, суды сделали правильный вывод о том, что процедура отказа от договора аренды учреждением (арендодателем) соблюдена.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды (возобновленный на неопределенный срок в отсутствие возражений сторон) прекратил свое действие 09.10.2010 в связи с односторонним отказом арендодателя и не может быть признан расторгнутым..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.10.2011 N Ф09-6652/11 по делу N А50-28558/2010
"...Поскольку ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком по истечении срока действия договора аренды от 07.03.1997, действие договора было возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства (протокол общего собрания участников долевой собственности от 09.10.2009, уведомление от 25.12.2009 о прекращении договора аренды от 07.03.1997), суды пришли к обоснованному выводу о прекращении действия договора аренды от 07.03.1997 по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком уведомления о его прекращении..."

Постановление ФАС Уральского округа от 23.09.2011 N Ф09-5229/11 по делу N А47-88/11
"...Поскольку после окончания срока аренды по договору от 01.09.2008 кооператив "Рассвет" продолжал пользоваться арендуемым помещением, суд апелляционной инстанции правомерно признал указанный договор возобновленным на неопределенный срок.
Принимая во внимание, что условиями договора аренды от 01.09.2008 предусмотрена возможность любой из сторон отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, и при этом комитетом соблюден трехмесячный срок уведомления о прекращении договора аренды, предусмотренный п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признал названный договор прекращенным с 10.10.2010 и правомерно возложил на кооператив "Рассвет" обязанность освободить занимаемые помещения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.2011 N Ф09-5920/11 по делу N А60-44981/2010
"...Письмами от 09.08.2010 истец уведомил ответчика о расторжении договоров аренды от 15.01.1998 N 2442, 2436 и необходимости освобождения земельных участков от торговых павильонов.
Неисполнение обязанности по освобождению земельных участков послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Судами установлено, что по истечении срока аренды по договорам от 15.01.1998 N 2442, 2436 ответчик продолжал пользоваться спорными земельными участками, в связи с чем действие этих договоров возобновлено на неопределенный срок; факт направления ответчику отказа от указанных договоров аренды подтвержден представленными в материалы дела уведомлениями о получении заказной корреспонденции.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что договоры аренды от 15.01.1998 N 2442, 2436 расторгнуты по истечении трехмесячного срока с момента получения ответчиком уведомлений.
Установив, что требование об освобождении спорных земельных участков обществом "Леди" не исполнено, что подтверждается актами от 16.12.2010 N 1, 2, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований комитета..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.09.2011 N Ф09-5101/11 по делу N А60-44965/2010
"...Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что ответчик продолжал пользоваться земельными участками, предоставленными для временного пользования под объекты некапитального характера, после истечения срока аренды.
Сделав вывод о том, что на основании ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды считаются заключенными на неопределенный срок, и, установив, что истцом в адрес ответчика направлялись уведомления о расторжении договоров, которые получены последним 28.08.2010, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что договоры аренды прекратили свое действие с 28.11.2010.
Учитывая, что факт нахождения объектов мелкорозничной торговли подтверждается материалами дела, доказательств освобождения земельных участков от находящихся на них объектов не представлено, суды правомерно удовлетворили исковые требования о возложении на ответчика обязанности по освобождению занимаемых земельных участков от торговых киосков..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.08.2011 N Ф09-4999/11 по делу N А76-16453/2010
"...Судами установлено, что арендодатель отказался от договора аренды от 01.06.2005 N 1 с 01.07.2010, уведомление от 25.05.2010 N 65 о расторжении договора направлено в адрес ответчика в установленный срок.
Установив, что арендатор отказался от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, и принимая во внимание отсутствие доказательств возврата ответчиком арендуемого оборудования, суды удовлетворили требования истца и правомерно возложили на ответчика обязанность возвратить спорное оборудование..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.07.2011 N Ф09-4197/11 по делу N А60-36526/2010
"...В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом сторону - за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Судами установлено, что в полученном 10.06.2010 комитетом письме предприниматель Астафьев А.А. отказался от заключенного на неопределенный срок договора аренды от 01.07.2008 N 69000214.
С учетом этого, установив, что договор аренды от 01.07.2008 N 69000214 прекращен с 10.09.2010, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения данного договора в судебном порядке..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.07.2011 N Ф09-2997/11 по делу N А50-13890/2010
"...Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока его действия в отсутствие возражений со стороны арендодателя, судами сделан правильный вывод о том, что договор от 06.03.2006 считается возобновленным на неопределенный срок (ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что департаментом в адрес предпринимателя Мостовой Л.Н. направлялось предупреждение о расторжении договора, которое получено арендатором 10.04.2009, суды пришли к заключению, что договор аренды от 06.03.2006 прекратил свое действие с 10.07.2009.
Поскольку доказательств освобождения земельного участка от находящегося на нем временного строения во исполнение требований приведенных норм права в материалы дела не представлено, факт нахождения торгового киоска на указанном земельном участке подтвержден, суды правомерно удовлетворили исковые требования, заявленные к предпринимателю Мостовой Л.Н..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2011 N Ф09-3632/11-С6 по делу N А47-7234/2010
"...Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 07.06.2006 N 1595 заключен без определения срока и условиями договора предусмотрена возможность каждой из сторон в любое время отказаться от его исполнения, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Судами установлено, что администрация 12.03.2010 уведомила предпринимателя о расторжении договора и об освобождении земельного участка, и данное уведомление было направлено в адрес предпринимателя, что подтверждается имеющейся в деле копией почтового конверта.
Указав на то, что к моменту обращения администрации в суд трехмесячный срок, предусмотренный п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, истек, суды обоснованно признали договорные отношения между сторонами прекращенными..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2011 N Ф09-3630/11-С6 по делу N А47-7236/2010
"...Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 08.06.2006 N 1594 заключен без определения срока и условиями договора предусмотрена возможность каждой из сторон в любое время отказаться от его исполнения, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Судами установлено, что администрация 26.04.2010 уведомила предпринимателя о расторжении договора и об освобождении земельного участка и данное уведомление было направлено в адрес предпринимателя, что подтверждается имеющейся в деле копией почтового конверта.
Указав на то, что к моменту обращения администрации в суд трехмесячный срок, предусмотренный п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, истек, суды обоснованно признали договорные отношения между сторонами прекращенными..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.05.2011 N Ф09-2673/11-С6 по делу N А60-35476/2010-С12
"...Общество "Красноуфимскагрохимсервис" направило в адрес предпринимателя Чирковой В.И. уведомление от 02.06.2010 об отказе от договора аренды нежилого помещения от 17.01.2009 N 01/01 и просило по истечении трехмесячного срока с момента получения данного письма освободить объект аренды. Предприниматель Чиркова В.И. отказалась от получения данного уведомления, что подтверждается актом от 02.06.2010.
Кроме того, обществом "Красноуфимскагрохимсервис" направлены ответчику уведомления 11.06.2010, 19.07.2010, 26.08.2010, в которых истец уведомил предпринимателя Чиркову В.И. о прекращении действия договора с 02.09.2010 и освобождении занимаемого нежилого помещения.
В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Установив, что письмом от 02.06.2010 общество "Красноуфимскагрохимсервис" уведомило арендатора о прекращении договора аренды от 17.01.2009, после прекращения этого договора с 02.09.2010 предприниматель Чиркова В.И. продолжала пользоваться арендуемым помещением и своевременно его арендодателю не возвратила, суды правомерно удовлетворили исковые требования о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 22.02.2011 N Ф09-35/11-С6 по делу N А76-8168/2010-4-362
"...Установив, что срок действия договора аренды от 25.09.2001 N 1243 был продлен до 31.12.2008, и предприниматель Насыров В.А. продолжал пользоваться спорным земельным участком после истечения срока действия указанного договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды пришли к правильному выводу о том, что названный договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что Комитет по управлению имуществом, являясь арендодателем, письмом от 26.03.2009 N арз-1002 уведомил предпринимателя Насырова В.А. об отказе от исполнения договора аренды и необходимости освобождения спорного земельного участка (т. 1, л. д. 128).
Судами также установлено, что названное уведомление было направлено предпринимателю Насырову В.А. по адресу: <...> и получено им лично 01.04.2009 (т. 1, л. д. 129 об, 130). При этом из материалов дела усматривается и ответчиком не оспаривается, что указанный адрес является его местом регистрации (т. 1, л. д. 38 об, 40).
При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о прекращении между сторонами договорных отношений с июля 2009 года.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования Комитета по управлению имуществом и обязали ответчика освободить занимаемый им земельный участок..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.02.2011 N Ф09-430/11-С6 по делу N А50-15366/2010
"...После окончания срока действия договор был возобновлен на неопределенный срок на основании ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В письме от 20.03.2009 N И-21-01-09-5359 департамент уведомил предпринимателя Тедеева И.Л. о том, что 30.12.2006 истек срок действия договора аренды от 24.05.2006 N 434-06ДР, по истечении трехмесячного срока с момента получения данного письма названный договор считается прекращенным. Предпринимателю Тедееву И.Л. предложено освободить земельный участок, привести его в первоначальное состояние и передать арендодателю по акту приема-передачи не позднее 3 дней с момента прекращения договора.
Департамент, ссылаясь на то, что предприниматель Тедеев И.Л. земельный участок не освободил и не возвратил, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Установив, что после прекращения договора аренды предприниматель Тедеев В.Л. продолжал пользоваться земельным участком, арендованный земельный участок арендодателю не возвратил, суды правомерно удовлетворили исковые требования департамента, возложив на ответчика обязанность освободить спорный земельный участок и привести его в первоначальное состояние путем демонтажа, расположенного на данном земельном участке торгового павильона с закусочной..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.01.2011 N Ф09-11196/10-С6 по делу N А76-9614/2010-18-338
"...По окончании срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны истца, в связи с чем договор аренды от 01.01.2006 N 32 в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации признан судами возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Суды, руководствуясь п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что Управление направило в адрес ответчика уведомление от 25.03.2010 N 475у, признав договор аренды от 01.01.2006 N 32 прекращенным, пришли к верному выводу о том, что правовых оснований для занятия предпринимателем Симбиряковым А.П. спорного помещения не имеется, правомерно удовлетворили требование истца о выселении ответчика из занимаемого помещения и отказали в расторжении названного договора аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 22.12.2010 N Ф09-10794/10-С6 по делу N А50-8542/2010
"...На основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судами установлено, что после истечения срока действия договора аренды от 31.03.2005 N 182-05ср предприниматели Неволин А.В. и Архипов В.Н. продолжали пользоваться земельным участком, следовательно, данный договор был возобновлен на неопределенный срок.
Суды, исследовав и оценив в совокупности с иными имеющимися в материалах дела доказательствами в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, письмо Департамента от 20.03.2009 N И-21-01-09-5359 об отказе от договора и уведомление о вручении этого письма ответчикам, пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 31.03.2005 N 182-05ср прекращен с 23.11.2009, правовые основания для занятия спорного земельного участка у предпринимателей Неволина А.В. и Архипова В.Н. отсутствуют, и правомерно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.10.2010 N Ф09-7940/10-С6 по делу N А50-1713/2010
"...Срок действия данного договора аренды установлен сторонами с 01.01.2006 по 30.12.2006.
Письмом от 20.03.2009 Департамент уведомил предпринимателя о прекращении срока действия договора аренды и освобождении земельного участка от торгового киоска.
Департамент, ссылаясь на то, что после прекращения действия договора аренды, предприниматель земельный участок арендодателю не возвратил и продолжал им пользоваться, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 названного Кодекса).
В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Установив, что после прекращения договора аренды предприниматель продолжал пользоваться земельным участком, арендованный земельный участок арендодателю не возвратил, суды правомерно удовлетворили исковые требования Департамента, возложив на ответчика обязанность освободить земельный участок площадью 20,709 кв. м и привести его в первоначальное состояние путем демонтажа, расположенного на данном земельном участке торгового киоска..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.10.2010 N Ф09-9608/09-С6 по делу N А60-26769/2009-С12
"...Объектом аренды по названному договору является нежилое помещение в доме N 14/2 по ул. Чапаева в г. Екатеринбурге в жилом строении литера А.
Факт возобновления указанного договора на неопределенный срок установлен постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.05.1996 N У-250/96-ГК и подтвержден вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.05.2008 по делу N А60-1544/2008-С7 и принимается в качестве обстоятельства, не требующего доказывания по основанию ч. 2 ст. 69 АПК РФ, что также не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Комитетом в адрес общества "Предприятие Круг" направлено уведомление от 14.11.2008 N 02.18.3-14-9726 об отказе от договора аренды от 23.01.1989 N 014 и прекращении его с 10.02.2009. Арендатору предложено передать помещение комитету по акту приема-передачи.
Названное уведомление получено обществом "Предприятие Круг" 20.11.2008 (т. 1 л. д. 42).
Ссылаясь на то, что обществом "Предприятие Круг" обязанность возвратить помещение после прекращения договора не исполнена, комитет обратился с соответствующим иском в суд.
Суды, удовлетворяя требования, исходили из того, что договор аренды от 23.01.1989 N 014 прекращен в порядке п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и арендованные помещения подлежат возвращению обществом "Предприятие Круг".
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.10.2010 N Ф09-8222/10-С6 по делу N А50-1585/2010
"...В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае, когда договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установили, что возобновленный на неопределенный срок договор аренды земельного участка от 08.08.2001 N 88 расторгнут с 12.07.2009 на основании уведомления департамента от 20.03.2009, полученного ответчиком 11.04.2009.
При этом, принимая во внимание, что спорный земельный участок предпринимателем Кожевниковой Л.Д. не возвращен и используется ею для эксплуатации торгового комплекса, суды правомерно удовлетворили заявленные требования на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2010 N Ф09-7153/10-С6 по делу N А50-2765/2010
"...Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю об обязании освободить земельный участок площадью 54 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Леонова, напротив дома N 33, и приведении данного земельного участка в первоначальное состояние путем демонтажа расположенного на нем торгового комплекса.
В письме от 20.03.2009 N И-21-01-09-5359, направленном предпринимателю, департамент сообщил об отказе от названного договора аренды на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил предпринимателя освободить арендуемый земельный участок, привести его в первоначальное положение и передать арендодателю по акту приема-передачи.
Данное письмо получено предпринимателем 09.04.2009, в подтверждение чего в материалы дела представлена копия уведомления о вручении почтового отправления.
Полагая, что договор аренды земельного участка от 06.04.2005 N 206-05ир по истечении срока его действия был возобновлен на неопределенный срок, а в силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с уведомлением об отказе от договора он был прекращен с 09.07.2009, при этом предприниматель не освободил земельный участок и не передал его департаменту, последний обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Судами установлено, что после истечения срока действия договора аренды от 06.04.2005 N 206-05ир предприниматель продолжал пользоваться земельным участком, следовательно, данный договор был возобновлен на неопределенный срок.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 06.04.2005 N 206-05ир прекращен с 10.07.2009, правовые основания для занятия спорного земельного участка у предпринимателя отсутствуют, и правомерно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.08.2010 N Ф09-3949/10-С6 по делу N А50-38362/2009
"...Судами установлено, что после истечения срока действия договора аренды от 14.04.2006 N 330-06ир предприниматель продолжал пользоваться земельным участком, следовательно, данный договор был возобновлен на неопределенный срок.
Судами исследованы и оценены в совокупности с иными имеющимися в материалах дела доказательствами в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, письмо департамента от 20.03.2009 N И-21-01-09-5359 об отказе от договора и уведомление о вручении этого письма ответчику по первоначальному иску.
Исходя из того, что данное письмо было направлено предпринимателю по адресу: г. Пермь, ул. 2-я Ипподромная, д. 25, указанному в договоре аренды от 14.04.2006 N 330-06ир как адрес места жительства предпринимателя, и учитывая, что в разделе 10 этого договора предусмотрено, что вся корреспонденция, направленная предпринимателю по этому адресу, считается законно врученной, ему известной, а на уведомлении о вручении почтового отправления имеется роспись в получении, суды пришли к выводу о том, что предприниматель был надлежащим образом предупрежден о прекращении спорного договора.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требование департамента о возложении на предпринимателя обязанности освободить спорный земельный участок..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.06.2010 N Ф09-4701/10-С3 по делу N А50-20446/2009
"...После истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, то есть срок действия договора продлен сторонами на неопределенный срок.
В уведомлении от 12.02.2009 N 167/01-25 управление сообщило обществу о расторжении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления и о необходимости возврата им по истечении указанного срока арендованного имущества.
Поскольку арендованное имущество арендодателю не возвращено, он обратился в суд с иском об изъятии арендуемых помещений и взыскании пеней.
Суды удовлетворили заявленные исковые требования, исходя из того, что действия управления, направленные на расторжение спорного договора, соответствуют п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор расторгнут 15.05.2009.
Выводы судов являются правильными, соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.03.2010 N Ф09-1471/10-С6 по делу N А76-10917/2009-21-701
"...Письмом от 10.02.2009 N 40 предприятие уведомило общество "Азимут" об отказе от договора аренды от 21.07.1998 N 149/98 и заявило требование об освобождении арендуемого им помещения.
Судами установлено, что поскольку право хозяйственного ведения на указанное имущество возникло у предприятия с момента его передачи по акту от 01.12.1992, оно является арендодателем по договору аренды муниципального недвижимого имущества от 21.07.1998 N 149/98. Так как срок действия названного договора истек 01.08.2008, а арендатор продолжал пользоваться помещением после истечения срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок в силу ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку письмом от 10.02.2009 N 40 предприятие уведомило общество "Азимут" об отказе от договора аренды от 21.07.1998 N 149/98, требование истца об обязании ответчика освободить и вернуть арендуемое им помещение правомерно удовлетворено судами на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом судами обоснованно не принято во внимание дополнительное соглашение от 01.07.1999 N 1 к договору аренды муниципального недвижимого имущества от 21.07.1998 N 149/98, так как предприятие, являясь арендодателем и стороной сделки, его не заключало..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.02.2010 N Ф09-503/10-С6 по делу N А50-13883/2009
"...Администрацией г. Перми (арендодатель) и кооперативом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 22.08.1996 N 251, согласно которому кооператив принял в аренду сроком на 10 лет с 06.08.1996 по 06.08.2006 указанный земельный участок для использования под сад.
В письме от 27.02.2009 N И-21-01-09-3686, направленном в адрес кооператива, департамент сообщил об отказе от названного договора аренды. Данное письмо получено кооперативом 07.03.2009, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.
Полагая, что договор аренды земельного участка от 22.08.1996 N 251 по истечении срока действия был возобновлен на неопределенный срок, арендодатель отказался от данного договора, в связи с чем он был прекращен с 07.03.2009, при этом кооператив не освободил земельный участок и не передал его департаменту, последний обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Суды, дав в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации толкование п. 3.1 договора аренды от 22.08.1996 N 251, в котором стороны предусмотрели, что действие договора считается продолженным на новый срок, если ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть его, с учетом того, что данный пункт не содержит условия о сроке на который он считается продолженным, сделали вывод о том, что названный договор возобновлен на неопределенный срок.
Судами также установлено, что уведомление департамента об отказе от договора аренды от 22.08.1996 N 251 получено кооперативом.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требование департамента о возложении на кооператив обязанности возвратить спорный земельный участок..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.01.2010 N Ф09-11024/09-С6 по делу N А60-20915/2009-С2
"...Обществом "Российские железные дороги" (арендатор) и обществом "ЭкспрессМаркет" (субарендатор) подписан договор субаренды земельного участка от 20.12.2007 N НОДЮ-1239/08, по условиям которого субарендатору подлежит передаче в пользование на праве субаренды часть земельного участка общей площадью 50,88 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Вокзальная, д. 21, с западной стороны здания отделения дороги. Указанный земельный участок является частью земельного участка площадью 2 927 900 кв. м с кадастровым номером 66:41:00 01 001:0018 (л. д. 12 - 16).
Срок действия договора определен сторонами с 20.12.2007 по 19.11.2008.
В связи с тем, что 19.11.2008 общество "Российские железные дороги" не представило возражений по поводу дальнейшего использования земельного участка, договор субаренды от 20.12.2007 N НОДЮ-1239/08 в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации продлен на неопределенный срок.
Суды, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства на основании ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установили, что истцом в адрес ответчика направлены уведомления о расторжении договора субаренды от 20.12.2007 N НОДЮ-1239/08. Факт направления и получения ответчиком названных уведомлений подтвержден чек-квитанциями от 24.12.2008 N 20692, от 27.01.2009 N 24947 и письмом Управления Федеральной почтовой связи Свердловской области - филиала Федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 31.07.2009 N 66.53.19-20/Р-1367 (л. д. 20, 22, 49).
С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что земельный участок обществом "ЭкспрессМаркет" не освобожден, суды правомерно признали исковые требования истца об освобождении земельного участка и его возврате подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2009 N Ф09-7636/09-С3 по делу N А07-18036/2008-Г-ФЛВ
"...По договору аренды земель от 25.01.1998 N 652 администрация (арендодатель) передала предпринимателю (арендатору) в аренду земельный участок площадью 0,001 га, расположенный в г. Туймазы по ул. Мичурина под торговым павильоном "Элит" для торговых целей сроком на 1 год.
Срок действия договора аренды от 25.01.1998 N 652 установлен с 04.12.1998 по 04.12.1999 (п. 1.2).
Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и г. Туймазы в адрес предпринимателя направлено уведомление от 30.06.2006 N 984 о расторжении договора аренды от 25.01.1998 N 625 с 05.10.2006 и необходимости погашения задолженности по арендной плате в размере 16 480 руб. в срок до 05.08.2006.
Администрацией направлены в адрес предпринимателя предписание от 11.01.2008 N 3 об освобождении в срок до 31.01.2008 земельного участка, на котором расположен торговый павильон "Элит", и уведомление от 01.07.2008 N 364.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земель от 25.01.1998 N 652 прекращен с 05.12.1999, соответственно в силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик должен возвратить истцу арендованное имущество.
Суд апелляционной инстанции решение суда в данной части оставил без изменения, при этом указав на ошибочность вывода суда о прекращении договора аренды от 25.01.1998 N 652 с 05.12.1999, поскольку уведомление о расторжении данного договора и уплате арендной платы направлено предпринимателю 30.06.2006.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом апелляционной инстанции установлено, что администрацией 30.06.2006 в адрес предпринимателя было направлено уведомление о расторжении договора аренды. Факт получения названного уведомления предпринимателем подтвержден.
Учитывая данное обстоятельство, суд апелляционной инстанции обосновано признал, что договор аренды от 25.01.1998 N 652 является расторгнутым, а обязательства сторон по нему прекращенными..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.07.2017 N Ф10-2643/2017 по делу N А23-7510/2016
"...Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Городского Главы от 01.06.2009 N 5794-р между Городской Управой города Калуги и ответчиком заключен договор аренды от 01.06.2009 N 9 находящегося в государственной собственности земельного участка под объектами движимого имущества коммерческого назначения, используемых для оказания услуг, согласно которому истец предоставляет, а ответчик принимает в аренду участок из земель поселений с кадастровым номером 40:26:000295:0025 общей площадью 30 кв. м, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Калуга, ул. Кирова, в районе д. 7/47, для использования в целях эксплуатации временного сооружения для торговли цветами и сопутствующими товарами, являющегося объектом движимого имущества.
Срок аренды земельного участка установлен сторонами с 01.06.2009 до 01.01.2010 (пункт 2.1 договора).
По окончании срока действия договора в отсутствие возражений со стороны арендодателя, ответчик продолжил пользование земельным участком.
Уведомлением от 02.06.2016 N 4500/06-16 истец в лице управления строительства и земельных отношений города Калуги со ссылкой на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации известил ответчика о прекращении действия договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления и указал на обязанность, предусмотренную статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, возвратить арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором его получили.
По результатам проведенной 25.10.216 проверки установлено, что земельный участок не освобожден, о чем составлен акт осмотра от 25.10.2016, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд.
Из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10 и от 31.05.2011 N 16092/10 следует, что отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
Учитывая изложенное и принимая во внимание, что ответчик письмом от 02.06.2016 был уведомлен о прекращении возобновленного на неопределенный срок договора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о прекращении действия спорного договора аренды и отсутствии правовых оснований для дальнейшего пользования ответчиком земельным участком. Правомерно указав при этом, что в силу положений пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик обязан возвратить его арендодателю..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.03.2016 N Ф10-347/2016 по делу N А14-14014/2014
"...Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 15.04.1999 между Администрацией города Воронежа (арендодатель) и ТОО "Комарово" (арендатор) был заключен договор N 38-99-03/мз аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, площадью 6 000 кв. м, расположенного в г. Воронеже в районе улиц Набережная и Теплоэнергетиков в поселке Шилово для использования под организацию автостоянки. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Приказом Главного управления государственного имущества Воронежской области от 29.05.2008 N 988-з срок аренды земельного участка был продлен до 15.04.2013.
Уведомлением от 03.09.2013, полученным ответчиком 06.09.2013, истец сообщил об отказе от договора аренды земельного участка N 38-99-03/мз от 15.04.1999 г.
Ссылаясь на отсутствие у ответчика правовых оснований для использования земельных участков, а также на то, что своими действиями он чинит ему препятствия в распоряжении этими участками, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Ответчиком уведомление получено 06.09.2013, из чего следует, что договор аренды прекратил свое действие 07.12.2013.
Между тем, факт нахождения на земельных участках ограждения и нежилого строения подтвержден проведенной истцом проверкой и заключением эксперта от 08.07.2015 N 4447/6-3 и ответчиком не оспорен.
Доказательств возврата арендованного имущества истцу ответчиком не представлено, тогда так в соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании вышеизложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что при отсутствии правовых оснований использования земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0515030616, 36:34:0515030:76 ответчик продолжает пользование указанными земельными участками, тем самым нарушая права истца, в связи с чем в силу прямого указания закона ООО "Гарант-М" обязано за свой счет освободить самовольно занимаемые им земельные участки путем демонтажа находящихся на них ограждения и нежилого строения..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 09.02.2016 N Ф10-5013/2015 по делу N А62-7538/2014
"...Согласно материалам дела договор аренды земельного участка от 04.02.1999 N 1288 заключен на неопределенный срок.
Уведомлением от 29.01.2013 N 948/09 департамент уведомил истца о прекращении договора аренды земельного участка от 04.02.1999 N 1288. Указанное уведомление возвращено 09.03.2013 в связи с истечением срока хранения.
Судом установлено, что данное уведомление было направлено истцу по адресу, указанному в договоре аренды от 04.02.1999 N 1288 и в выписке из ЕГРИП.
Предприниматель, обращаясь в суд с настоящим требованиями, ссылался, что уведомление департамента от 29.01.2013 N 948/09 о прекращении договора аренды земельного участка не получил, в связи с чем договор аренды, по его мнению, является действующим по настоящее время.
Проанализировав положения ст. 165.1 ГК РФ, с учетом разъяснений, данных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица" суды сделали верный вывод, что в данном случае ИП Бочкин А.В. не обеспечил получение поступающей по его адресу почтовой корреспонденции и не проявил должную степень осмотрительности, в связи с чем на нем лежит риск возникновения неблагоприятных последствий в результате неполучения почтовой корреспонденции (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
Доказательства нарушений правил оказания услуг почтовой связи, приведших к неполучению истцом почтовой корреспонденции, не представлены. Также не представлены доказательства того, что ИП Бочкин А.В. уведомил департамент о другом юридическом адресе или месте жительства.
Учитывая изложенное, ссылка заявителя жалобы на неполучение им уведомления о расторжении договора аренды и на дело N А62-3509/2013 не имеет правового значения.
Как верно отмечено судами, департамент реализовал предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ право на отказ от договора, при этом им были соблюдены требования указанной статьи об уведомлении другой стороны об отказе от договора за три месяца.
Установив, что договор аренды земельного участка от 04.02.1999 N 1288 расторгнут 09.06.2013 и предприниматель с указанной даты был обязан освободить занимаемый участок, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования о взыскании упущенной выгоды за период с 17.07.2013 по 20.01.2014 в размере 889 600 рублей 90 копеек..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20.10.2015 N Ф10-3757/2015 по делу N А68-5466/2014
"...По истечении срока действия договора общество в отсутствие возражений арендодателя продолжило пользование земельным участком, в связи с чем, в силу ст. ст. 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договор возобновился на неопределенный срок.
Уведомлением от 27.10.2014 N 20-01-21/13202 истец, в порядке ст. 610 ГК РФ, известил ответчика об отказе от договора аренды по истечении одного месяца с момента получения уведомления и указал на обязанность арендатора возвратить земельный участок в том состоянии, в котором его получил.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что уведомление получено ответчиком 29.10.2014, что ответчиком в суде кассационной инстанции не оспаривается.
Проанализировав положения п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ, а также разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в п. 1 постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлениях от 15.02.2011 N 14381/10, от 31.05.2011 N 16092/10, суд апелляционной инстанции указал, что применительно к настоящему спору право арендодателя на отказ от договора предусмотрено как ст. 610 ГК РФ, так и разделом 7 договора.
При этом срок предупреждения об отказе от договора согласован сторонами в пункте 7.5 в один месяц, что не противоречит положениям ст. 610 ГК РФ, а также опровергает довод заявителя о том, что срок предупреждения об отказе от договора при аренде недвижимого имущества равен трем месяцам, так как согласно положениям ч. 2 ст. 610 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как правильно указал суд, поскольку уведомление об отказе от договора получено обществом 29.10.2014, следует признать арендные отношения прекращенными с 30.11.2014.
В связи с этим суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части возложения на общество обязанности освободить занимаемый земельный участок, мотивируя тем, что после указанной даты у общества отсутствуют правовые основания для занятия земельного участка..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.08.2015 N Ф10-2899/2015 по делу N А68-7252/2014
"...Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 22.12.2008 г. между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы и ООО "Регионавто" был заключен договор N 08С2042 аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:040102:60, общей площадью 88 кв. м, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Фрунзе (участок находится примерно в 115 м по направлению на северо-запад от ориентира многоквартирный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Тула, Советский район, ул. Фрунзе, 1), для временного размещения некапитального объекта, сроком на 11 месяцев.
По истечении срока действия договора арендатор продолжал использовать участок без возражений арендодателя, в связи с чем в силу статей 610 и 621 ГК РФ договор следует считать возобновленным на неопределенный срок.
Право арендодателя отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено ст. 610 ГК РФ, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
Согласно положениям п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Условиями заключенного между сторонами договора аренды предусмотрен односторонний отказ от договора, где одна сторона предупреждает другую сторону за один месяц.
Судом установлено, что министерством в адрес общества было направлено уведомление об отказе от договора с указанием на его прекращение по истечении одного месяца со дня доставки уведомления.
Вышеуказанное уведомление было получено ответчиком 27.06.2013.
Следовательно, спорный договор аренды является прекращенным с 27.07.2013 в связи с отказом от него арендодателя в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Суд обоснованно удовлетворил требования истца об освобождении спорного земельного участка, так как основания для дальнейшего пользования участком прекратились, возникла обязанность по его возвращению арендодателю, ответчик данную обязанность не исполнил, факт пользования земельным участком без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов подтвержден..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13.08.2015 N Ф10-2492/2015 по делу N А23-4541/2014
"...Кроме того, 23.09.2004 между истцом и управлением городского хозяйства г. Калуги подписан договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 5858, расположенного по адресу: г. Калуга, пер. Баррикад, д. 31, для проектирования и строительства складских, подсобных помещений магазина автозапчастей "Все на УАЗ", парковки автотранспорта в границах, указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 3 511,0 кв. м, с кадастровым номером 40:2600 02 32:0008, сроком аренды с 17.08.2004 до 17.08.2007.
15.10.2013 управлением строительства и земельных отношений г. Калуги Дубову В.В. направлено уведомление от 15.10.2013 N 7349/06-13 о прекращении вышеуказанного договора по инициативе арендодателя в соответствии с абзацем вторым п. 2 ст. 610 ГК РФ и освобождении земельного участка в трехмесячный срок со дня получения настоящего уведомления, а 30.06.2014 N 4457/06-14 - письмо об исполнении обязательств по договору о сотрудничестве.
Из системного толкования постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 и от 31.05.2011 N 16092/10 следует, что отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный п. 2 ст. 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
Следовательно, договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.04.2015 N Ф10-659/2015 по делу N А62-4496/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью "Смоленск Капитал Групп" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент) о признании незаконным уведомления от 08.04.2014 N 3664/09 "О расторжении договора аренды от 16.09.2009 N 861/з" и о возложении на департамент обязанности прекратить процедуру расторжения договора аренды.
Право стороны на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Следовательно, отказ от договора, заключенного (применительно к настоящему случаю - возобновленного) на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей стороны на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/11 <*>).
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10, а не N 14381/11.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
Отказ от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, в силу вышеуказанных норм является самостоятельным основанием расторжения такого договора аренды.
При этом судами установлено, что процедура отказа от договора аренды земельного участка между Департаментом и обществом соблюдена.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24.03.2015 по делу N А62-4121/2014
"...На основании положений п. 2 ст. 610 ГК РФ и п. 2 ст. 621 ГК РФ договор возобновлен сторонами на неопределенный срок; в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону, в данном случае за три месяца.
07.02.2013 истцом ответчику направлено уведомление от 06.02.2013 о прекращении договора аренды.
Согласно сведениям сайта "Почта России" уведомление Департамента, направленное по месту жительства ответчика, не вручено предпринимателю в связи с истечением срока хранения.
20.06.2013 Департаментом издан приказ о прекращении договора аренды от 17.09.2009 N 733/з.
Ссылаясь на то, что в нарушение положений ст. ст. 622, 655 ГК РФ земельный участок по акту приема-передачи ответчиком возвращен не был, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению кассационной инстанции, отменяя решение суда области и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ спорный договор аренды земельного участка был возобновлен сторонами на неопределенный срок на тех же условиях.
В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Установленное вышеуказанной нормой право арендодателя на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, является безусловным, не зависит от каких-либо нарушений со стороны арендатора и обусловлено исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
При этом судом апелляционной инстанции верно отмечено, что неполучение предпринимателем почтовой корреспонденции является результатом неосмотрительности самого предпринимателя и не может изменить правовые последствия, наступившие в связи с отказом арендодателя от продолжения договорных отношений.
Таким образом, суд апелляционной инстанции, учитывая, что Департамент направил предпринимателю уведомление от 06.02.2013 о прекращении спорного договора аренды земельного участка, пришел к правильному выводу, что действие данного договора прекратилось по истечении трех месяцев после получения ответчиком уведомления об отказе от договора..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23.03.2015 N Ф10-303/2015 по делу N А68-7057/2014
"...После истечения срока действия указанного договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, таким образом, договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ.
В силу ст. 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Из вышеуказанной статьи следует, что отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
Спорным договором аренды предусмотрен односторонний отказ от договора, где одна сторона предупреждает другую сторону за один месяц.
Судом установлено, что министерством в адрес общества было направлено уведомление об отказе от договора с указанием на его прекращение по истечении одного месяца со дня доставки уведомления.
Вышеуказанное уведомление было получено ответчиком 02.08.2013.
Следовательно, спорный договор аренды является прекращенным с 02.09.2013 в связи с отказом от него арендодателя в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Суд обоснованно удовлетворил требования истца об освобождении спорного земельного участка, так как оснований для дальнейшего пользования участком прекратились, возникла обязанность по его возвращению арендодателю, ответчик данную обязанность не исполнил, факт пользования земельным участком без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов подтвержден..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.12.2014 по делу N А23-1534/2014
"...Городская управа города Калуги (далее - истец, управа) обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая Компания "Тройка" (далее - ответчик, общество) об освобождении земельного участка, занятого временным сооружением (торговой палаткой), по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, д. 73 (остановочный комплекс).
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения городского головы городского округа "город Калуга" от 05.06.2006 N 4305-р между управой (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка под временными строениями, сооружениями (палатками, павильонами и т.д.) от 05.06.2006 N 43/06, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 7 кв. метров, из состава земель поселений с кадастровым номером 40:26:000297:0024, находящийся по адресу: г. Калуга, ул. Ленина, д. 73 (остановочный комплекс), для использования в целях эксплуатации временного сооружения для торговли табачными изделиями, являющегося объектом движимого имущества.
В отсутствие возражений со стороны арендодателя по окончании срока действия договора ответчик продолжил пользование земельным участком, в связи с чем в силу статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновился на неопределенный срок.
В порядке ст. 610 ГК РФ истец уведомлением от 08.11.2013 N 8321/06-13 известил ответчика о прекращении действия договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления и указал на обязанность, предусмотренную ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, о возврате арендодателю земельного участка в том состоянии, в котором его получил.
Ссылаясь, что земельный участок под торговой палаткой используется обществом в отсутствие правовых оснований, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу ст. 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Из вышеуказанной статьи следует, что отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Судебная коллегия считает правомерным вывод суда об удовлетворении исковых требований истца, так как основания для дальнейшего пользования участком прекратились, возникла обязанность по его возвращению арендодателю, ответчик данную обязанность не исполнил, факт пользования земельным участком без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов подтвержден..."

Постановление ФАС Центрального округа от 04.07.2014 по делу N А68-5315/2013
"...Предпринимателем, в свою очередь, заявлены встречные требования к министерству о признании незаконным отказа от договора аренды земельного участка от 15.06.2007 N 07С1554 и применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания договора аренды земельного участка от 15.06.2007 N 07С1554 действующим на неопределенный срок.
Министерство, считая, что предприниматель использует земельный участок без законных оснований, обратилось в арбитражный суд с иском о возложении обязанности освободить незаконно занимаемый участок.
Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные доказательства и доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований и отказа в удовлетворении встречного искового заявления ввиду следующего.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Возможность одностороннего отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрена статьей 610 ГК РФ.
Из абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ следует, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Поскольку ответчик продолжал пользоваться имуществом после окончания срока действия рассматриваемого договора, т.е. названный договор был возобновлен на неопределенный срок, а истец воспользовался правом одностороннего отказа от договора аренды, полученным ответчиком, который, в свою очередь, не исполнил обязанности передать истцу арендованное имущество, несмотря на отсутствие у него права с момента прекращения действия договора занимать спорный земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области.
Ввиду того что при отказе министерства от договора аренды земельного участка от 15.06.2007 N 07С1554 нарушений закона, иных нормативных правовых актов не установлено, в удовлетворении встречного искового заявления обоснованно отказано. В данном случае предприниматель, осуществляя предпринимательскую (на свой риск) деятельность и заключая спорный договор аренды на срок 11 месяцев, должен был и мог предполагать возможные последствия такого короткого срока аренды, а также возникновение у другой стороны сделки, в случае возобновления этого договора аренды на неопределенный срок, права на его расторжение в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ и возможность реализации этого права..."

Постановление ФАС Центрального округа от 07.02.2014 по делу N А23-1768/2013
"...Городская управа города Калуги, г. Калуга (ОГРН 1024001179113), обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к индивидуальному предпринимателю Запесочному Станиславу Юрьевичу, г. Калуга (ОГРИП 306402915600016), об обязании освободить земельный участок, занятый временным сооружением - торговой палаткой по адресу: г. Калуга, ул. Гагарина, в районе д. 3.
Согласно материалам дела договор аренды, заключенный до 01.01.2011, был продлен на неопределенный срок. Арендодатель выразил свою волю на прекращение договорных отношений и уведомил арендатора о прекращении договора, направив в его адрес письмо от 03.08.2012 N 5257/06-12, на почтовом уведомлении имеется отметка о его получении ответчиком, датированная 14.08.2012.
В связи с изложенным суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в связи с отсутствием оснований для занятия ИП Запесочным С.Ю. спорного земельного участка.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 23.12.2013 по делу N А62-884/2013
"...Срок действия договора установлен с 20.02.2010 по 29.12.2010 (пункт 1.1.2 договора).
После истечения определенного в договоре срока действия арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений арендодателя, ввиду чего договор, в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), возобновился на неопределенный срок.
Письмами от 18.07.2012, от 18.09.2012, от 11.10.2012 и 23.10.2012 (т. 1, л.д. 14 - 17) учреждение потребовало от общества освободить арендуемое помещение в течение 10 рабочих дней, выражая намерение отказаться от дальнейшего продолжения арендных отношений.
Ссылаясь на то, что ответчик не возвратил арендуемое помещение, учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказ от договора, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.12.2012 N 40-130854/11-9-1194).
Поскольку с даты направления ответчику уведомления от 23.10.2012 до момента обращения в суд прошло более трех месяцев, в течение которых общество должно было освободить занимаемое помещение, однако такого освобождения не последовало, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об освобождении занимаемого арендатором нежилого помещения..."

Постановление ФАС Центрального округа от 20.11.2013 по делу N А23-528/2013
"...По истечении предусмотренного договором срока общество продолжало пользоваться спорными земельными участками при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор был возобновлен на неопределенный срок.
Уведомлением от 09.10.2012 г. N 1592-12 администрация предупредила ООО "Кайлас" о том, что договор аренды продлен не будет, поскольку размещенная обществом реклама не соответствует требованиям ГОСТ Р 52044-2003 "Наружная реклама на автомобильных дорогах и территориях городских и сельских поселений" и потребовала освободить земельные участки от рекламных конструкций.
Таким образом, в данном случае, к возникшим между сторонами правоотношениям применяются нормы законодательства об аренде и поскольку, после истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, внося при этом арендную плату, в отсутствие возражений со стороны администрации, договор правомерно был признан судом возобновленным на неопределенный срок, в силу ст. 621 ГК РФ.
Согласно материалам дела, в период возобновления договора, 09.10.2012 г. администрацией в адрес ООО "Кайлас" было направлено уведомление, а 09.11.2012 г. и 13.11.2012 г. - предписания, из которых усматривается выраженная воля арендодателя на прекращение арендных отношений, что не противоречит положениям п. 2 ст. 610 ГК РФ и не является нарушением со стороны арендатора.
В связи с прекращением в одностороннем порядке договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, у общества возникла обязанность освободить земельные участки, а поскольку спорные земельные участки ответчиком не освобождены до настоящего времени, заявленные требования являются обоснованными..."

Постановление ФАС Центрального округа от 22.08.2013 по делу N А62-2331/2012
"...По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя, т.е в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Письмами от 16.02.2012 г. и 06.03.2012 г. истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 16.03.2012 и просил освободить арендуемые помещения, передав их по акту приема-передачи.
Ссылаясь на то, что помещение до настоящего времени не освобождено, истец обратился в суд с настоящим иском.
В данном случае, в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ заключенный между сторонами договор был возобновлен на неопределенный срок и в силу ст. 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иное не предусмотрено договором.
Учитывая тот факт, что до настоящего времени спорное помещение не освобождено, суды правомерно удовлетворили заявленные требования об освобождении ответчиком занимаемого им нежилого помещения..."

Постановление ФАС Центрального округа от 19.06.2013 по делу N А36-4883/2012
"...Из материалов дела следует, что договор аренды был заключен между сторонами до 18.03.2011.
В связи с тем, что по истечении его срока действия, сторонами не были заявлены требования о его расторжении, договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Как установлено судами, 21.12.2011 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, которое получено конкурсным управляющим Кочетковым С.С.
Согласно положениям ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
С учетом вышеуказанных обстоятельств и норм права, кассационная коллегия считает обоснованными выводы судов обеих инстанций об удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Центрального округа от 22.10.2012 по делу N А64-86/2012
"...Из материалов дела усматривается, что после окончания срока действия договора ответчик продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны истца. Следовательно, договор N 178 от 11.08.2006 считается возобновленным на неопределенный срок согласно требованиям статьи 621 Гражданского кодекса РФ.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ в случаях, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Судами установлено, что уведомлением от 17.11.2011 Комитет известил ООО "Тамбовпечать" о том, что в связи с прекращением договора аренды земельного участка N 178 от 11.08.2006 он обязан освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.
Обстоятельство получения данного уведомления ответчиком не опровергнуто.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку данная обязанность ООО "Тамбовпечать" после прекращения договора аренды не была исполнена, требования истца об обязании освободить земельный участок являются обоснованными и правомерно удовлетворены судами..."

Постановление ФАС Центрального округа от 08.10.2012 по делу N А14-14052/2011
"...Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ст. 67, 68, 71 АПК РФ, оценив в полном объеме представленные истцом в обоснование заявленных требований доказательства, пришли к правомерному выводу о законности требования о выселении ответчика из спорного помещения.
Правомерно ссылаясь на статьи 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к правильному выводу, что арендные отношения между сторонами продолжались после истечения срока действия договора, спорный договор аренды является продленным на неопределенный срок. Как следует из материалов дела, арендодателем в адрес арендатора было направлено уведомление N 11/3-03/2273 от 03.08.2011.
Таким образом, требования истца о выселении ответчика из занимаемого помещения являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку доказательств возврата спорного помещения в материалы дела не представлено.
Как правомерно установлено судами, наличие между сторонами длительных арендных правоотношений не влияет на обязанность последнего по освобождению занимаемого помещения в связи с отсутствием правовых оснований для пользования им..."

Постановление ФАС Центрального округа от 07.09.2012 по делу N А23-4638/2011
"...Письмом от 29.06.2012 ООО "Доминиум" уведомило арендатора о расторжении арендных отношений и предложило в трехмесячный срок освободить занимаемое помещение, а также погасить задолженность по арендной плате.
Указанное уведомление 04.07.2011 получено представителем ООО "АТОН", однако было оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку после истечения определенного в договоре срока его действия ни одна из сторон не заявила об отказе от договора, суды обоснованно указали на то, что договор аренды N 2/10 от 01.02.2010 является возобновленным на неопределенный срок в силу положений статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что ООО "АТОН" было уведомлено о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций справедливо указали на то, что договор аренды N 2/10 от 01.02.2010 прекратил свое действие с 04.10.2011 и с указанной даты ответчик занимал помещение истца без законных оснований.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, учитывая, что у истца отсутствуют намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного объекта недвижимости в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование ООО "Доминиум" об обязании ответчика освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи истцу..."

Постановление ФАС Центрального округа от 23.07.2012 по делу N А62-7921/2011
"...В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 1.1 договор аренды N 3884 от 10.02.2003 был заключен на неопределенный срок.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что арендодатель выразил свою волю на прекращение договорных отношений и уведомил арендатора о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения уведомления.
Соответствующее уведомление получено ответчиком 02.09.2011, что подтверждается сообщением ОСП Смоленский почтамт УФПС Смоленской области N 67.28.11-04/1034 от 05.10.2011 и ответчиком не оспаривается.
Учитывая, что ООО "Автоград" было уведомлено о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ, договор аренды земельного участка N 3884 от 10.02.2003 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком указанного уведомления.
Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, учитывая, что у истца отсутствовали намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного земельного участка в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области об обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок..."

Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2012 по делу N А09-4360/2011
"...Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).
Согласно разделу 2.1 указанный договор заключен сторонами на неопределенный срок.
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела, 06.10.2010 Дирекция железнодорожных вокзалов - филиал ОАО "РЖД" направила в адрес ИП Трубко Л.И. уведомление N 1013 об отказе от договора аренды по истечении одного месяца со дня получения указанного уведомления.
Указанное письмо получено ответчиком 19.10.2010, что подтверждается отметкой на уведомлении.
Следовательно, договор аренды N ЦРИА/4/А/1811370000/08/004310 от 31.12.2008 в силу положений п. 2 ст. 610 ГК РФ прекратил свое действие по истечении трех месяцев со дня получения указанного уведомления, т.е. 19.01.2011..."

Постановление ФАС Центрального округа от 07.02.2012 по делу N А09-7126/2010
"...Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия (04.05.2009) арендатор продолжил пользование нежилым помещением, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что договор аренды от 20.02.2002 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, учитывая, что ООО "Филат" было уведомлено о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 20.02.2002 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком письма N 29/08-3355 от 26.04.2010, т.е. не позднее 05.08.2010.
Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, учитывая, что у истца отсутствовали намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения нежилого помещения в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об обязании ответчика освободить занимаемый объект.
При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы о том, что односторонний отказ истца от договора аренды является злоупотреблением правом, направленным на воспрепятствование ответчику реализовать право на выкуп арендованного имущества в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Указанный довод основан на ошибочном толковании действующего законодательства, поскольку, направив уведомление об одностороннем отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, истец реализовал, таким образом, свое право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом реализация предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ права любой из сторон отказаться от договора аренды не поставлена в зависимость от необходимости обоснования каких-либо мотивов прекращения арендных отношений, а также от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обязанностей по договору второй стороной.
Кроме того, наличие между сторонами длительных арендных правоотношений и добросовестное исполнение ответчиком обязательств по договору аренды не влияет на обязанность последнего по освобождению занимаемого помещения в связи с отсутствием правовых оснований для пользования им..."

Постановление ФАС Центрального округа от 26.12.2011 по делу N А62-1180/2011
"...Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия (18.12.2003) арендатор продолжил пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что договор аренды от 20.12.2000 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что арендодатель выразил свою волю на прекращение договорных отношений и уведомил арендатора о прекращении договора аренды (претензия администрации муниципального образования "Гагаринский район" Смоленской области N 912 от 26.05.2010).
Указанная претензия получена ответчиком 28.05.2010, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (л.д. 14).
Учитывая, что ИП Михалин В.В. был уведомлен о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ, договор аренды земельного участка от 20.12.2000 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком указанного уведомления..."

Постановление ФАС Центрального округа от 02.12.2011 по делу N А09-8440/2010
"...Поскольку после истечения срока действия названного договора арендатор продолжил пользоваться арендуемым помещением в отсутствие возражений арендодателя в отношении такого пользования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что в силу положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ договор аренды N 120 от 14.02.2008 был возобновлен сторонами на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 2 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что истец письмами N 818 и от 18.05.2010 и N 1296 и от 27.07.2010 (т. 1 л.д. 15, 18) известил ответчика о расторжении договора аренды N 120 от 14.02.2008 и о необходимости в связи с этим освободить арендуемые помещения.
С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды N 120 от 14.02.2008 прекратил свое действие.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие у ООО "МК "ДЛК" законных оснований для пользования спорным помещением и доказательств возврата ответчиком данного помещения, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что исковые требования Администрации Комаричского муниципального района в части обязания ответчика освободить помещение площадью 17,9 кв. м, расположенное по адресу: Брянская область, п. Комаричи, ул. Осипенко, 63 (в здании хирургического корпуса ЦРБ), подлежат удовлетворению..."

Постановление ФАС Центрального округа от 28.11.2011 по делу N А68-193/2011
"...Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия (01.01.2004) арендатор продолжил пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что договор аренды N 49 от 12.08.2002 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что арендодатель выразил свою волю на прекращение договорных отношений и уведомил арендатора о прекращении договора аренды (письмо администрации муниципального образования "Город Ефремов и Ефремовский район Тульской области" N 1119-и от 08.06.2004).
Соответствующее уведомление получено ответчиком 10.06.2004, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (л.д. 116).
Учитывая, что ЗАО "Водолей" было уведомлено о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ, договор аренды земельного участка N 49 от 12.08.2002 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком указанного уведомления.
Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, учитывая, что у истца отсутствовали намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного земельного участка в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование администрации муниципального образования "Ефремовский район" Тульской области об обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок..."

Постановление ФАС Центрального округа от 26.10.2011 по делу N А64-2877/2011
"...Ссылаясь на прекращение действия Договора и невозврат земельного участка арендодателю, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор заключен на неопределенный срок, сторона в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Уведомлением от 14.12.2007 Комитет отказался от Договора, указав на необходимость освобождения Обществом земельного участка по истечении 60 дней с момента получения уведомления. Уведомление получено ответчиком 21.08.2008.
Соответственно, как правильно отметил суд, с 21.11.2008 Договор прекратил свое действие..."

Постановление ФАС Центрального округа от 24.10.2011 по делу N А62-254/2011
"...Как усматривается из материалов дела, заключенный между Комитетом по управлению имуществом г. Смоленска и ИП Разуевым С.А. договор аренды земельного участка N 2150 от 22.02.2001 не содержит условия о сроке его действия.
Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, сторона по договору аренды N 2150 от 22.02.2001 вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону об этом за три месяца.
Судами установлено, что администрацией г. Смоленска в адрес ИП Разуева С.А. направлено уведомление N 1267/12 от 06.03.2006 об отказе от договора аренды N 2150 от 22.02.2001, а ответчиком оно получено 16.03.2006, о чем свидетельствует копия почтового уведомления N 6353.
Суды пришли к выводу о том, что договор аренды N 2150 от 22.02.2001 прекратил свое действие с 10.06.2006..."

Постановление ФАС Центрального округа от 29.09.2011 по делу N А62-256/2011
"...Из материалов дела следует, что арендодатель выразил свою волю на прекращение договорных отношений и уведомил арендатора о расторжении договоров аренды с 10.06.2006.
Соответствующие уведомления получены ответчиком 06.03.2006, что подтверждается отметками на письмах администрации г. Смоленска N 1-780 от 06.03.2006 и N 1-781 от 06.03.2006.
Учитывая, что ООО ПКФ "Грин" было уведомлено о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ, договоры аренды земельного участка N 2461 и N 2462 от 26.07.2001 прекратили свое действие по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком указанного уведомления.
Поскольку действие заключенных сторонами договоров аренды прекращено, учитывая, что у истца отсутствовали намерения заключать с ответчиком договоры аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорных земельных участков в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области об обязании ответчика освободить занимаемые земельные участки..."

Постановление ФАС Центрального округа от 29.09.2011 по делу N А62-252/2011
"...Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия (27.03.2004) арендатор продолжил пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что договор аренды N 2878 от 27.03.2003 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что ИП Сильницкая Л.В. была уведомлена о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ, договор аренды земельного участка N 2878 от 27.03.2003 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком указанного уведомления.
Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, учитывая, что у истца отсутствовали намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного земельного участка в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области об обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок..."

Постановление ФАС Центрального округа от 12.09.2011 по делу N А64-71/2011
"...Поскольку после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование участком лесного фонда, суды обоснованно указали на то, что договор аренды лесного участка N 8 от 03.10.2008 считается заключенным на неопределенный срок в силу положений статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что ИП Качалина Е.М. была уведомлена о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ (соответствующее уведомление получено ответчиком 09.07.2009), суды первой и апелляционной инстанций справедливо указали на то, что договор аренды лесного участка N 8 от 03.10.2008 прекратил свое действие с 09.10.2009.
Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, учитывая, что у истца отсутствуют намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного участка в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование Управления лесами Тамбовской области об обязании ответчика освободить занимаемый участок..."

Постановление ФАС Центрального округа от 08.09.2011 по делу N А62-248/2011
"...Согласно п. 1.1 договор аренды N 1541 от 28.07.1999 был заключен на неопределенный срок.
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что арендодатель выразил свою волю на прекращение договорных отношений и предложил в срок до 10.06.2006 освободить занимаемый земельный участок.
Учитывая, что ИП Липатов В.В. был уведомлен о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ, договор аренды земельного участка N 1541 от 28.07.1999 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком указанного уведомления.
Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, учитывая, что у истца отсутствовали намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного земельного участка в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области об обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок..."

Постановление ФАС Центрального округа от 25.05.2011 по делу N А68-7600/2010
"...Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области обратился в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "РСУ", г. Тула, об освобождении земельного участка площадью 2085,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Вильямса, 32 (границы участка определены от точки 1, расположенной северней на 34,4 метра магазина "продукты" по ул. Майская, граница совпадает с металлическим забором высотой более 1 метра и идет в юго-восточном направлении, затем в юго-западном направлении на расстоянии 103,6 метра до поворотной точки 13, расположенной в 7,8 метра восточней металлического забора автостоянки по ул. Вильямса; от точки 13 линия границы совпадает с металлическим забором высотой более 1 метра и идет в северо-западном направлении на расстоянии 30,3 метра до поворотной точки 17, расположенной в 24,6 метра юго-восточней 9-этажного дома N 36 по ул. Вильямса; от точки 17 линия границы совпадает с металлическим забором высотой более 1 метра и идет в северо-восточном направлении на расстоянии 92 метров от точки 1), демонтировав все расположенные на данном земельном участке объекты.
В силу ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку по окончании срока договора аренды N 2677 от 25.10.2000 ни одна из сторон не заявила о прекращении арендных отношений, арендатор продолжал пользоваться земельным участком, суды обоснованно указали, что договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
С учетом того, что п. 3.2 договора предусмотрена возможность его одностороннего расторжения по письменному уведомлению одной из сторон, суды, приняв во внимание получение 09.09.2008 ответчиком от истца уведомления от 08.09.2008 N 5467 об отказе от договора аренды, пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды N 2677 от 25.10.2000 земельного участка является расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления о расторжении договора аренды, т.е. с 10.12.2008 (ст. 610 ГК РФ и п. 3.2 договора).
Поскольку согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а в п. 3.3 договора установлено, что в течение одного месяца после его расторжения арендатор обязан снести объект и привести арендованную территорию в первоначальное состояние, суды обоснованно удовлетворили настоящий иск..."

Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2011 по делу N А23-3254/10Г-10-167
"...Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что договор аренды от 23.10.1997 N 352 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что арендодатель выразил свою волю на прекращение договорных отношений и предложил в трехмесячный срок освободить земельный участок (уведомление N.ОС-2723-07 от 07.12.2009).
Указанное письмо получено ответчиком 18.12.2009. Данное обстоятельство подтверждается почтовым уведомлением (л.д.7) и ответчиком не оспаривается.
Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, учитывая, что у истца отсутствовали намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения земельного участка в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование городской управы (исполнительно-распорядительного органа) городского округа город Калуга об обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок..."

Постановление ФАС Центрального округа от 23.03.2011 по делу N А64-2129/2010
"...Удовлетворяя исковые требования Комитета, суд, руководствуясь ст. ст. 610, 621 ГК РФ правильно указал на то, что срок действия договора от 18.05.2004 N 13 истек 15.04.2009, однако, учитывая, что арендатор после этого продолжил пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя и согласованного сторонами срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Принимая во внимание, что 19.06.2009 арендодатель (Комитет) предупредил арендатора (ООО "Современность") о расторжении договора аренды от 18.05.2004 N 13 по истечении трех месяцев, суд пришел к верному выводу о том, что данный договор расторгнут с 22.09.2009, обязательства по нему прекращены, что порождает у ответчика в силу ст. 622 ГК РФ и п. 3.3.14 договора обязанность вернуть истцу арендуемые помещения.
Учитывая изложенное, а также то, что ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил суду доказательств, свидетельствующих о наличии у него правовых оснований пользования спорным помещением после расторжения договора аренды, вывод суда об обоснованности требования Комитета об обязании ООО "Современность" освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Коммунальная/Красная, д. 23/10, соответствует фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству..."

Постановление ФАС Центрального округа от 27.10.2010 по делу N А68-2948/10
"...Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование торговой палаткой при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что договор аренды N 143/2 от 31.12.2008 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что арендодатель выразил свою волю на прекращение договорных отношений и предложил в срок до 25.12.2009 освободить занимаемое помещение и сдать его арендодателю по акту приема-передачи.
Указанное письмо получено ответчиком 21.12.2009. Данное обстоятельство подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 27) и ответчиком не оспаривается.
Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, учитывая, что у истца отсутствовали намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения торгового павильона в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование администрации муниципального образования Суворовский район об обязании ответчика освободить занимаемый объект..."

Постановление ФАС Центрального округа от 15.10.2010 по делу N А68-776/10
"...Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - Департамент), г. Тула, обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Белоусову Виктору Алексеевичу, г. Тула, о взыскании 457533,97 руб., в том числе 409247,16 руб. задолженности по арендной плате и 48286,81 руб. пени, а также об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером N 71:30:04 01 09:0029 площадью 1700 кв. м, расположенный по адресу: г. Тула, ул. К.Цеткин, д. 4, передав его истцу по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 29.03.2010, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2010, иск удовлетворен.
Письмом от 24.11.2009 N 35-01-14/9207 Департамент направил в адрес предпринимателя уведомление об отказе от договора аренды и прекращении его действия по истечении месяца со дня доставки настоящего предупреждения, а также о необходимости в срок до прекращения действия договора погасить задолженность по арендной плате, снести (демонтировать) объект, освободить земельный участок и сдать его по акту приема-передачи Комитету имущественных и земельных отношений Администрации г. Тулы.
Удовлетворяя иск в обжалуемой ответчиком части, суды двух инстанций обоснованно исходили из следующего.
Так как по истечении пятилетнего срока аренды ответчик продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны истца, договор аренды считается возобновленным на тех же условий на неопределенный срок.
В силу ст. 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения. Пунктом 7.5 договора установлен срок в один месяц.
Суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие с 26.12.2009.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается..."

Постановление ФАС Центрального округа от 20.07.2010 по делу N А64-2920/09
"...Поскольку после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование участком лесного фонда, суды обоснованно указали на то, что договор аренды участка лесного фонда от 29.03.2001 считается заключенным на неопределенный срок в силу положений статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что ИП Петрова Н.И. была уведомлена о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ (соответствующее уведомление получено ответчиком 26.12.2008), суды первой и апелляционной инстанций справедливо указали на то, что договор аренды участка лесного фонда от 29.03.2001 прекратил свое действие с 01.04.2009.
Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, учитывая, что у истца отсутствуют намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного участка в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование Управления лесами Администрации Тамбовской области об обязании ответчика освободить занимаемый участок..."

Постановление ФАС Центрального округа от 10.06.2010 по делу N А68-10306/2009
"...Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что договор аренды N 46/09 от 13.01.2009 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.
Учитывая, что ИП Ким Л.П. была уведомлена о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ (соответствующее уведомление направлено в адрес ответчика 08.06.2009), суды первой и апелляционной инстанций справедливо указали на то, что договор аренды недвижимого муниципального имущества N 46/09 от 13.01.2009 прекратил свое действие с 09.09.2009.
Поскольку договор аренды недвижимого муниципального имущества N 46/09 от 13.01.2009 прекратил действие с 09.09.2009, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для удовлетворения иска в части требований о расторжении указанного договора в судебном порядке..."

Постановление ФАС Центрального округа от 17.05.2010 N Ф10-1984/10 по делу N А62-4611/2009
"...Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что договор аренды N 495 от 10.11.2004 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.
Учитывая, что ИП Виткин В.Н. был уведомлен о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ (соответствующее уведомление направлено в адрес ответчика 26.01.2009), суды первой и апелляционной инстанций справедливо указали на то, что договор аренды земельного участка N 495 от 10.11.2004 прекратил свое действие с 26.04.2009..."

Постановление ФАС Центрального округа от 31.03.2010 N Ф10-1049/10 по делу N А08-3724/2009-10
"...После истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование земельным участком.
24.10.2008 истец направил в адрес ответчика претензию N 1/07-2928 с требованием освободить занимаемый земельный участок в связи с истечением срока действия договора.
Поскольку ответчик спорный земельный участок не освободил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что ИП Симонов А.И. был уведомлен о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ (соответствующее уведомление направлено в адрес ответчика 24.10.2008), суды первой и апелляционной инстанций справедливо указали на то, что договор аренды земельного участка N 14 от 26.10.2004 прекратил свое действие с 25.01.2009..."

Постановление ФАС Центрального округа от 22.03.2010 по делу N А68-10026/2008-4/7
"...Поскольку по истечении срока действия данного договора арендатор продолжил пользоваться арендуемыми помещениями в отсутствие возражений арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что данный договор следует считать возобновленным между сторонами на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.
Из материалов дела следует, что письмом N ВК 71-20/862 от 19.09.2008 ТУ Росимущества в Тульской области как представитель собственника имущества отказалось от исполнения договора аренды недвижимого имущества от 21.04.2004 N 97. В деле имеется реестр почтовых отправлений от 23.09.2008, согласно которому указанное письмо направлено в два адреса ООО "Лето" - по юридическому адресу: г. Тула, пр. Ленина, д. 57 и по адресу: Красноармейский пр., д. 48, корп. 2.
В этой связи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что договор аренды N 97 от 21.04.2004 прекратил свое действие..."

Постановление ФАС Центрального округа от 18.03.2010 N Ф10-620/10 по делу N А08-3723/2009-10
"...После истечения срока договора аренды арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
14.01.2009 Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа направил предпринимателю претензию N 9-07/0075, в которой указал на незаконное пользование вышеназванным земельным участком и наличие у предпринимателя задолженности по оплате пользования, сумму которой предложил оплатить. Также Департамент потребовал освободить земельный участок в срок до 15.02.2009.
Данная претензия получена арендатором 02.03.2009, что подтверждено имеющимся в материалах дела почтовым уведомлением о вручении.
Полагая, что в силу ст. ст. 610, 621 ГК РФ договор аренды N 39 от 23.03.2007 был продлен на неопределенный срок и прекратил свое действие через три месяца после получения арендатором претензии N 9-07/0075 от 14.01.2009, указывая, что после прекращения договора аренды ответчик не освободил земельный участок и не оплатил пользование им, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Арендодатель направил арендатору уведомление о прекращении арендных отношений и о необходимости освобождения занимаемого участка. Факт получения данного уведомления подтвержден имеющимися в деле доказательствами, поэтому по истечении трех месяцев с момента получения уведомления договор считается расторгнутым, и оснований у ответчика занимать спорный земельный участок не имеется. В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При этом арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки возврата арендованного имущества.
При таких обстоятельствах суд области обоснованно обязал предпринимателя освободить земельный участок площадью 6 кв. м, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, магистраль 7 - 7, микрорайон Королева, в районе жилого дома N 1, и взыскал задолженность по арендной плате, признав ее расчет правильным..."

Постановление ФАС Центрального округа от 02.02.2010 N Ф10-6322/09 по делу N А62-1248/2009
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 12.09.2005 между муниципальным образованием "город Смоленск" (арендодатель) и ООО "Колос-2" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 5582, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 7222 кв. м, с кадастровым номером 67:27:003 08 05:0012, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. 25 Октября, на микрорынке ООО "Колос-2".
После истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование земельным участком, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Письмом от 30.04.2008 истец в соответствии с требованиями ст. 610 ГК РФ уведомил ответчика о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с даты получения уведомления, предложив освободить занимаемый земельный участок.
Учитывая, что ООО "Колос-2" было уведомлено о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ (соответствующее уведомление получено ответчиком 01.08.2008), суды первой и апелляционной инстанций справедливо указали на то, что договор аренды земельного участка N 5582 от 12.09.2005 прекратил свое действие с 01.11.2008..."

Постановление ФАС Центрального округа от 15.01.2010 N Ф10-5852/09 по делу N А14-5830/2009/174/6
"...После истечения срока договора аренды арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
02.04.2008 Администрация городского округа г. Воронеж направила обществу уведомление N 09-03/1595, в котором указала, что в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды N 6-952-07 от 21.02.2005 будет расторгнут с 01.07.2008, а также предложила освободить помещение в срок до 01.07.2008 и передать его по акту балансодержателю.
Администрация городского округа г. Воронеж направила обществу уведомление о прекращении арендных отношений и необходимости освобождения занимаемых помещений. Факт получения данного уведомления не оспаривается ответчиком. Суды обоснованно указали, что по истечении трех месяцев с момента получения уведомления договор считается расторгнутым, и оснований у ответчика занимать спорные помещения на дату разрешения спора не имелось. В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили иск о выселении ООО "Посол" из спорного нежилого помещения XX в лит. А, 1 этаж (N N 1 - 8 на поэтажном плане), площадью 97,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Мира, 3..."

Постановление ФАС Центрального округа от 23.12.2009 N Ф10-5137/09 по делу N А14-3268/2009/76/32
"...По истечении срока действия договора аренды предприниматель продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Письмом N 09-03/1455 от 24.03.2008 арендодатель уведомил арендатора о том, что в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ продленный на неопределенный срок договор аренды N 4-454-97 от 21.07.1997 будет прекращен с 24.06.2008, и просил освободить арендуемое помещение, передав его по акту приема-передачи, и уплатить задолженность по арендной плате и пени.
Суд пришел к выводу о том, что спорный договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ продлен сторонами на неопределенный срок.
Если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Поскольку арендодатель 24.03.2008 уведомил арендатора о прекращении с 24.06.2008 договора аренды N 4-454-97 от 21.07.1997, сославшись также на п. 5.2.6 и п. 5.3 договора, суд области пришел к обоснованному выводу о том, что данный договор является расторгнутым по инициативе арендодателя с 24.06.2008.
На основании данной нормы и с учетом обстоятельств дела, суд первой инстанции сделал правомерный вывод об удовлетворении исковых требований о выселении предпринимателя Плохих Н.А. из спорного нежилого помещения..."

Постановление ФАС Центрального округа от 06.11.2009 по делу N А62-5361/2008
"...Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Учитывая, что ответчик был уведомлен о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ (соответствующее уведомление получено ответчиком 15.03.2008), суд апелляционной инстанции справедливо указал на то, что договор аренды земельного участка N 393 от 20.02.2001 прекратил свое действие с 15.06.2008.
При этом уведомление о прекращении арендных правоотношений в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не является досудебным порядком урегулирования спора, так как по истечении трехмесячного срока со дня получения данного уведомления договор считается прекратившим свое действие. В этом случае не требуется обращения в суд с требованием о расторжении договора.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции справедливо указал на то, что специального указания суда на необходимость прекращения договора аренды не требовалось, в связи с чем обоснованно отменил решение суда области в указанной части..."

7.2. Вывод из судебной практики: Арендатор считается надлежащим образом уведомленным о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, с момента рассмотрения другого дела по иску арендодателя о расторжении договора, даже если суд не принял представленные документы в качестве доказательства досудебного урегулирования спора.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...7. В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил иск к акционерному обществу (арендатору) об освобождении занимаемого последним нежилого помещения.
Исковое требование было основано на положениях пункта 2 статьи 610 ГК РФ, согласно которым каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора с соблюдением установленного данным пунктом порядка.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
Ответчик (арендатор) в кассационной жалобе поставил вопрос об отмене судебных актов, сославшись на несоблюдение истцом требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ о порядке прекращения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Кодекса в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Как следует из материалов дела, комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.
Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Кодекса, в связи с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.
Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.
По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.
Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассматривалась следующая ситуация: арендодатель представил в суд письмо, содержащее отказ от продления аренды после истечения срока действия договора, однако не предоставил доказательств вручения его арендатору. Суд не счел отношения сторон прекращенными по истечении срока действия договора аренды.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.11.2009 по делу N А43-191/2009
"...Как видно из документов, Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 14.12.2004 N 12087/01, по условиям которого арендатору по акту приема-передачи передан в пользование земельный участок площадью 65 квадратных метров, расположенный по адресу: Нижний Новгород, проспект Кораблестроителей, 11а, под проектирование, установку и эксплуатацию остановочного комплекса с временным торговым павильоном.
Срок действия договора установлен до 14.10.2007.
Письмом от 08.08.2007 Администрация уведомила арендатора об отказе от возобновления арендных отношений по договору от 14.12.2004 N 12087/01 и в соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предложила по окончании срока действия договора освободить земельный участок от принадлежащих Предпринимателю строений и сооружений и передать его арендодателю по акту приема-передачи, однако доказательства вручения данного уведомления ответчику в материалы дела не представлены.
Впоследствии Администрация направила Предпринимателю уведомление от 12.12.2008 N 36-01-04/3446, в котором предложила освободить земельный участок в срок до 27.12.2008.
Уведомление от 12.12.2008 об освобождении арендуемого земельного участка, направленное ответчику по месту жительства, возвращено за истечением срока хранения.
Довод заявителя о том, что Администрацией не соблюден досудебный порядок прекращения договора аренды земельного участка от 14.12.2004 N 12087/01, а именно: истец не уведомил ответчика об отказе от договора аренды, что является основанием для оставления иска без рассмотрения в силу статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отклоняется в силу следующего.
В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка от 14.12.2004 N 12087/01 заключен на срок до 14.10.2007. После окончания срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем данный договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Администрация не представила доказательств того, что уведомления от 08.08.2007 об отказе от договора аренды от 14.12.2004 и от 12.12.2008 об освобождении арендуемого земельного участка были получены ответчиком. Однако 17.01.2009 Предприниматель получил определение суда о принятии к производству искового заявления Администрации об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а 26.02.2009 принял участие в предварительном судебном заседании, где был ознакомлен с требованиями истца об освобождении земельного участка. При этом рассмотрение настоящего иска в суде первой инстанции длилось более трех месяцев. Следовательно, на момент вынесения судебного акта арендатор был уведомлен за три месяца о прекращении действия договора аренды.
С учетом изложенного суд правомерно обязал Предпринимателя освободить занимаемый им земельный участок..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 10.04.2013 по делу N А40-10843/12-16-102
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 29.06.2007 между истцом и Департаментом земельных ресурсов города Москвы был заключен договор аренды земельного участка N М-01-514650, в соответствии с которым истцу был предоставлен в аренду земельный участок, площадью 0,1913 га, в том числе: участок N 1, площадью 0,0043 га, являющейся частью земельного участка существующей улично-дорожной сети по Пожарскому переулку (кадастровый N 77:01:01051:111/002), участок N 2, площадью 0,187 га (кадастровый N 77:01:01051:133), имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Пожарский переулок, вл. 5/12, стр. 1, 2, для проектирования многофункционального комплекса.
Срок действия договора установлен на 11 месяцев (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктом 8.2 договора от 29.06.2007 N М-01-514650 предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
Как установлено судом первой инстанции, Департамент земельных ресурсов города Москвы направил истцу уведомление от 23.08.2011 N РД1-1719/9-0-(3)-1 о прекращении с 03.10.2011 действия договора от 29.06.2007 N М-01-514650. Факт направления истцу данного уведомления подтверждается списком заказных писем с отметкой почты и распечатками с сайта Почты России.
Из данных распечаток следует, что уведомление, направленное по юридическому адресу истца, было доставлено по этому адресу 02.09.2011, но не получено истцом, а уведомление, направленное по адресу земельного участка, было получено адресатом 30.08.2011.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Таким образом, договор от 29.06.2007 N М-01-514650 прекратил свое действие с 03.10.2011.
Как правомерно указал суд первой инстанции, право Департамента земельных ресурсов города Москвы на односторонний отказ от краткосрочного договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, подтверждается многочисленной судебной практикой, в том числе постановлениями Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.05.2011 по делу N А40-22101/10-9-193 и от 29.08.2012 по делу N А40-417/12-1-2.
Для признания договора аренды прекращенным достаточно доказать факт направления арендодателем уведомления арендатору о прекращении договора аренды независимо от его получения арендатором.
Кроме того, истец из материалов дела N А40-96318/11-17-838 узнал о наличии уведомления от 23.08.2011 N РД1-1719/9-0-(3)-1.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, арендатор считается надлежащим образом уведомленным о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, с момента рассмотрения другого дела по иску арендодателя о расторжении договора, даже если суд не принял представленные документы в качестве доказательства досудебного урегулирования спора.
Как правильно указал суд первой инстанции, оснований для признания решения Департамента земельных ресурсов города Москвы от 23.08.2011 N РД1-1719/9-0-(3)-1 о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2007 N М-01-514650 незаконным не установлено..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.09.2013 по делу N А53-35587/2012
"...Департамент направил обществу по имеющемуся в Едином государственном реестре юридических лиц адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Текучева, 252, уведомление от 30.10.2007 N ИЗ-28136/6 о прекращении арендных отношений и об освобождении земельного участка и передаче его арендодателю по истечении трех месяцев со дня получения уведомления.
В связи с неисполнением обществом обязанности по освобождению и передаче земельного участка, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" в пункте 7 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" выработал рекомендацию, согласно которой в иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.08.2012 по делу N А53-18488/2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012, департаменту отказано в удовлетворении аналогичного рассматриваемому в рамках настоящего дела иска по причине недоказанности факта предупреждения арендатора арендодателем об отказе от договора аренды (возврат уведомления от 30.10.2007 N ИЗ-28136/6 органом связи без указания причин невручения адресату).
Поскольку в судебном заседании по делу N А53-18488/2012 при принятии решения присутствовали представители ответчика, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о том, что при рассмотрении настоящего дела ответчика следует признать своевременно осведомленным о выражении департаментом воли на отказ от договора аренды, а также о прекращении договора аренды..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.03.2009 по делу N А32-14745/2008-53/254
"...Апелляционный суд, отменяя решение, установил, что намерение арендодателя прекратить арендные отношения достоверно известно арендатору с момента рассмотрения дела N А32-5818/2008-21/67 и получения иска по настоящему делу. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2008 по делу N А32-5818/2008-21/67 оставлен без рассмотрения иск департамента к обществу в части требования о расторжении договора аренды от 06.02.2006 N 49/2, в части требования о взыскании задолженности по арендной плате отказано. По данному делу суд установил, что департаментом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора: истец не представил доказательств получения обществом предписания от 17.01.2008 N 806.49 с уведомлением о расторжении договора.
Апелляционный суд, оценив представленные доказательства, пришел к выводу, что намерение департамента прекратить договор аренды стало известно обществу при рассмотрении дела N А32-5818/2008-21/67. То обстоятельство, что суд не принял в качестве доказательства досудебного порядка урегулирования спора предписание от 17.01.2008 N 806.49, не свидетельствует о том, что с момента рассмотрения названного дела ответчик не знал о намерении истца прекратить договор аренды...
Довод общества о том, что департаментом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, оценен апелляционный судом и правомерно отклонен. Воля арендодателя, направленная на прекращение договора и возвращение арендованного имущества, доведена до сведения общества при рассмотрении дела N А32-5818/2008-21/67. По настоящему делу департамент обратился с иском о выселении ответчика из занимаемых помещений, ссылаясь на прекращение договора аренды (часть 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) и отказ общества возвратить спорное имущество..."

7.3. Вывод из судебной практики: Доказательством извещения арендатора об отказе арендодателя от договора аренды может быть переписка арендатора с третьими лицами, из которой следует, что он уведомлен об отказе арендатора от договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.06.2009 N А33-9230/08-Ф02-2428/09 по делу N А33-9230/08
"...Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АЛИС" (далее - ООО "АЛИС") об обязании освободить и возвратить подвальное помещение N 30, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Мира, 86.
Извещенность арендатора об отказе арендодателя от договора аренды подтверждается также представленным истцом в материалы дела письмом арендаторов здания по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 86, от 21.11.2006 в адрес полномочного представителя Президента Российской Федерации в Сибирском федеральном округе Квашнина А.В., где имеется подпись руководителя ООО "АЛИС". В данном письме арендаторы выражают несогласие с требованиями арендодателя о расторжении договора аренды..."

7.4. Вывод из судебной практики: Уведомление об отказе от договора аренды считается полученным арендатором даже при отсутствии его подписи на бланке уведомления о вручении почтового отправления (простого заказного письма), если имеется отметка почтового работника о вручении отправления адресату.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 20.04.2012 N ВАС-4045/12 по делу N А57-569/2011
"...После истечения установленного сторонами срока договора арендатор продолжал пользоваться арендуемым земельным участком.
Администрация направила в адрес предпринимателя уведомление от 06.10.2010 N 02-07/07-15758, которым сообщила предпринимателю о расторжении вышеназванного договора и предложила передать земельный участок по акту приема-передачи.
При рассмотрении дела по существу арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении иска в части расторжения договора аренды, установив, что договор аренды считается прекращенным в силу закона в связи с односторонним отказом от договора со стороны арендодателя, выраженном в уведомлении от 06.10.2010 N 02-07/07-15758 и направленном арендатору.
Заявитель в заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора ссылается на ошибочный вывод суда апелляционной инстанции о надлежащем уведомлении предпринимателя о расторжении договора аренды, поскольку уведомление N 02-07/07-15758 от 06.10.2010 не соответствует Правилам оказания услуг почтовой связи от 15.04.2005 N 221, и неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а именно необоснованность выводов судов о подлежащих применению положений Почтовых правил, принятых Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.1992.
Согласно пункту 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, вручение регистрируемых почтовых отправлений осуществляются при предъявлении документов, удостоверяющих личность.
В соответствии с пунктом 341 Почтовых правил, принятых Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.1992 (введенных в действие на территории Российской Федерации с 01.01.1993 Приказом Минсвязи Российской Федерации от 14.11.1992 N 416 и не отмененных в настоящее время) на предприятиях связи мест назначения после вручения почтового отправления (оплаты перевода) работник связи на оборотной стороне уведомления в специально отведенных местах отмечает, кому и когда выдано отправление.
Таким образом, Почтовыми правилами не предусмотрена роспись получателя на бланке уведомления о вручении почтового отправления (простого заказного письма).
Учитывая Правила оказания услуг почтовой связи, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221 и Почтовые правила, принятые Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.1992 суды пришли к выводу, что администрация приняла все необходимые меры для надлежащего извещения предпринимателя, направив уведомление о расторжении договора.
Нарушений судами норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не усматривается..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.03.2013 N Ф03-771/2013 по делу N А51-13685/2012
"...Уведомлением от 20.09.2011 N 28/9-5019 истец направил ответчику предупреждение об отказе от договора аренды со ссылкой на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и предложил освободить арендуемый земельный участок, передав его арендодателю по акту приема-передачи.
В ходе рассмотрения исковых требований суды установили, что срок аренды истек 31.12.2005, однако после этого ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Вместе с тем суд первой инстанции счел, что договор аренды после направления арендодателем в адрес арендатора уведомления об отказе от договора расторгнут в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Опровергая данный вывод, апелляционный суд исходил из того, что факт надлежащего уведомления ответчика об одностороннем отказе арендатора от договора аренды документально не подтвержден. Так как в материалы дела не представлена опись вложения к почтовому отправлению, как того требует пункт 154 Почтовых правил, введенных в действие Приказом Министерства связи Российской Федерации от 14.11.1992 N 416, суд посчитал, что уведомление о вручении заказного письма с достоверностью не свидетельствует о факте получения обществом уведомления об отказе от договора аренды. Кроме того, учитывая вероятностный вывод специалиста Экспертно-криминалистического центра УМВД России по Приморскому краю в справке об исследовании от 14.12.2012 N 1954 о том, что в уведомлении о вручении рукописная запись "Заграничный" выполнена не Заграничным В.И., а другим лицом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии в уведомлении о вручении подписи представителя общества "Старт-ДВ", так как имеющаяся надпись "директор Заграничный" не заменяет подпись лица, получившего почтовую корреспонденцию.
Между тем, делая данный вывод, апелляционный суд неправильно применил нормы материального права.
В соответствии с пунктом 341 Почтовых правил, принятых Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.1992 (введенных в действие на территории Российской Федерации с 01.01.1993 Приказом Минсвязи Российской Федерации от 14.11.1992 N 416 и не отмененных в настоящее время, далее - Почтовые правила) на предприятиях связи мест назначения после вручения почтового отправления (оплаты перевода) работник связи на оборотной стороне уведомления в специально отведенных местах отмечает, кому и когда выдано отправление.
Таким образом, Почтовыми правилами не предусмотрена роспись получателя на бланке уведомления о вручении почтового отправления (простого заказного письма). В связи с чем надпись на уведомлении о вручении "директор Заграничный" свидетельствует о выдаче работником почты почтового отправления данному лицу после проверки документов, удостоверяющих личность.
При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о неполучении ответчиком отказа от договора аренды сделан с неправильным применением указанных выше норм материального права и противоречит установленным судом первой инстанции обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Вместе с тем ошибочность данного вывода не повлекла незаконность постановления суда апелляционной инстанции..."

7.5. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, вправе ли арендодатель уведомить об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, посредством обращения в суд с иском об освобождении арендованного имущества, существует две позиции судов.

Позиция 1. Арендодатель вправе уведомить об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, посредством обращения в суд с иском об освобождении арендованного имущества, поскольку тем самым он выражает свою волю на прекращение арендных отношений.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.08.2012 по делу N А43-8144/2011
"...ООО "Стоматолог" не освободило помещение в указанные сроки, поэтому ООО "Аоста" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
После ознакомления с экспертным заключением истец изменил основание иска и просил обязать ответчика освободить помещение в связи с тем, что отказался от договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, посредством направления уведомления от 12.02.2011.
Суд, приняв во внимание, что срок аренды, указанный в пункте 3.2 текста договора от 01.12.2009, на 01.08.2010 уже истек, а в приложении от 01.08.2010 иные сроки не приведены, обоснованно счел договор заключенным с этой даты на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором.
В материалах дела имеются два уведомления о расторжении договора, направленные истцом ответчику: от 10.02.2011, отправленное по почте 12.02.2011, и от 05.08.2011, отправленное по почте 05.08.2011. Истец не представил доказательств вручения ответчику данных уведомлений, а ответчик не подтвердил их получение.
Посредством обращения с настоящим иском в арбитражный суд ООО "Аоста" выявило свою волю на прекращение арендных отношений, о чем было известно ответчику, поскольку его представитель присутствовал в судебных заседаниях в суде первой инстанции 20.06.2011, в заседании 26.07.2011 присутствовал также генеральный директор Коляденков В.И.
Таким образом, вывод суда о том, что на момент принятия решения трехмесячный срок предупреждения, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, истек, в связи с чем договор аренды следует признать прекращенным, является правильным..."

По данному делу см. также Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2012.

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2012 по делу N А43-8144/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.12.2009 между ООО "Аоста" (арендодатель) и ООО "Стоматолог" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование 2/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение N 6, общей площадью 380,10 кв. м, на шестом этаже, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, улица Провиантская, дом 47, условный номер 52-52-01/426/2006-449, сроком с 01.12.2009 по 01.03.2010.
01.08.2010 стороны подписали приложение к договору аренды, где пункт 1.1 договора согласовали в новой редакции, согласно которой предметом аренды является нежилое помещение общей площадью 127,7 кв. м, этаж 6, расположенное по адресу г. Нижний Новгород, улица Провиантская, дом 47. Стоимость аренды согласована в размере 100 000 рублей в месяц.
21.02.2011 стороны подписали еще одно приложение к договору, дополнив его пунктом 3.4, согласно которому арендатор освобождает помещение в срок до 31.03.2011 и передает его арендодателю по акту. Офисную комнату (слева от входа) арендатор освобождает в срок до 21.03.2011 и обеспечивает в нее доступ представителям арендодателя в течение рабочего времени до 31.03.2011.
В связи с тем, что ООО "Стоматолог" не освободило помещение в указанные сроки, ООО "Аоста" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
После ознакомления с экспертным заключением истец изменил основание иска (л. д. 131) и просил обязать ответчика освободить помещение в связи с тем, что отказался от договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, посредством направления уведомления от 12.02.2011.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды прекратил свое действие и истец, как собственник спорного помещения, вправе на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать возврата арендованного имущества, которое удерживается арендатором без законных оснований.
Данные выводы суда являются верными.
Учитывая, что предмет договора аренды от 01.12.2009 не определен, поскольку доля ООО "Аоста" в размере 2/5 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение N 6 не индивидуализирована (не была выделена в натуре), суд первой инстанции обоснованно признал договор аренды незаключенным.
Предмет аренды в виде конкретного помещения, был согласован сторонами по спору в приложении от 01.08.2010, которое заключено в надлежащей форме с соблюдением статей 432, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, учитывая содержание, цель договора и последующее поведение сторон, принимая во внимание, что срок аренды, указанный в пункте 3.2 текста договора от 01.12.2009 на 01.08.2010 уже истек, в приложении от 01.08.2010 иные сроки не указаны, обоснованно посчитал договор заключенным с этой даты и на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором.
В материалах дела имеются два уведомления о расторжении договора, направленные истцом ответчику: от 10.02.2011 (л. д. 12), отправлено по почте 12.02.2011 (л. д. 75), и от 05.08.2011 (л. д. 132), отправлено по почте 05.08.2011 (л. д. 133).
Доказательств вручения ответчику данных уведомлений истец не представил. Ответчик получение уведомлений не подтвердил.
Вместе с тем ООО "Аоста" посредством обращения с данным иском в арбитражный суд выявило свою волю на прекращение арендных отношений, о чем ответчику было известно, поскольку его представитель присутствовал в судебных заседаниях в суде первой инстанции 20.06.2011, в заседании 26.07.2011 присутствовал также генеральный директор Коляденков В.И.
Моментом прекращения действия договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, является дата окончания трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание срок, когда истцом были заявлены исковые требования по настоящему делу, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что на момент принятия решения трехмесячный срок предупреждения, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, истек, в связи с чем договор аренды следует признать прекращенным..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.06.2015 N Ф08-3255/2015 по делу N А32-26019/2013
"...Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано по мотивам недоказанности надлежащего извещения общества об отказе от договора аренды земельного участка, сохранения у общества титула арендатора и невозможности осуществления демонтажа торгового объекта без повреждения примыкающих к нему торговых объектов иных лиц.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Доказательства направления (вручения) администрацией до обращения в суд обществу уведомления о прекращении договора аренды и предложения об освобождении земельного участка в материалах дела отсутствуют. Опубликование такого уведомления в средствах массовой информации могло бы свидетельствовать о том, что арендатору стало известно об отказе арендодателя от договора аренды, при согласовании такого порядка контрагентами или при наличии доказательств ознакомления арендатора с публикацией. Договор аренды соответствующее условие не содержит, доказательства ознакомления арендатора с публикацией отсутствуют.
Вместе с тем, принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции не учел, что законодателем императивно не определена форма уведомления арендатора об отказе арендодателя от договора аренды и порядок, в том числе досудебный, направления (вручения) такого уведомления. Намерение администрации на прекращение арендных отношений явно выражено в исковом заявлении, копия которого направлена по адресу (месту нахождения) общества 06.09.2013 (квитанция N 22868, номер почтового идентификатора 3500636322868 2). Почтовая корреспонденция возвращена отправителю 03.03.2014 в связи с истечением срока хранения (сведения официального сайта Почты России). Обществом не обеспечено получение почтовых отправлений не только с копией иска, но и с копиями процессуальных определений. Об отказе администрации от договора аренды обществу стало известно не позднее даты составления отзыва на иск от 21.05.2014. На момент объявления резолютивной части обжалуемого решения (28.10.2014) прошло более пяти месяцев с даты ознакомления общества с требованиями администрации, в связи с чем интерес арендатора в его надлежащем уведомлении об отказе арендодателя от договора аренды следовало считать защищенным. Основания для отказа в удовлетворении иска об освобождении земельного участка только по причине недоказанности вручения обществу письма администрации от 15.02.2012 N 1868/01 у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.07.2014 по делу N А53-16927/2013
"...Однако допущенные нарушения норм процессуального права не привели к принятию неправильных судебных актов.
Поскольку по истечении срока действия договора от 25.06.2003 N 75 арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом, названный договор обоснованно признан судом апелляционной инстанции в качестве возобновленного на неопределенный срок (статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу пункта 2 статьи 610 Кодекса каждая из сторон вправе в любое время отказаться от подобного договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Иск по настоящему делу правильно расценен судом апелляционной инстанции в качестве отказа комитета от договора от 25.06.2003 N 75. Материалами дела подтверждается как направление копии иска коллегии, так и получение названной корреспонденции ответчиком 30.07.2013 (т. 1, л.д. 6 - 8). Кроме того, волю на прекращение договорных отношений по истечении срока аренды истец проявил и в письме от 24.05.2013, своевременно полученном Казариновой С.А., о чем она указала в обращении к депутату Государственной Думы Российской Федерации Степановой З.М. (т. 1, л.д. 61). Таким образом, договор аренды на момент вынесения обжалуемого решения прекратил свое действие, вследствие чего иск об обязании ответчика освободить занимаемые помещения удовлетворен правомерно.
Основания для изменения или отмены решения и постановления не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.10.2013 по делу N А53-36035/2012
"...Доводы предпринимателя о том, что уведомление об отказе от договора им не получено, в связи с чем отсутствуют основания для вывода о прекращении договора, отклоняются.
При прекращении договора аренды вследствие одностороннего отказа необходимо соблюдать предписанный законом порядок, который сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от договора. При этом договор считается прекращенным только с момента получения соответствующей информации другой стороной. Лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Кодекса до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки.
В данном случае суд первой инстанции установил, что информацию о намерении арендодателя прекратить договорные отношения предприниматель получил при производстве по настоящему делу. С момента получения иска, содержащего соответствующие сведения, до вынесения решения срок, установленный статьей 610 Кодекса, истек, в связи с чем судебные инстанции правомерно сочли обязанность департамента о предупреждении предпринимателя об отказе от договора исполненной.
Отсутствие у департамента воли на продолжение арендных отношений, о чем арендатор информирован, является юридическим фактом, влекущим прекращение договора аренды. Данный момент определен законом (пункт 2 статьи 610 Кодекса), поэтому ссылка ответчика на отсутствие оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке не принимается.
При разрешении спора суды исследовали имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства и пришли к правильным выводам. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены..."

Позиция 2. Арендодатель не вправе уведомить об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, посредством обращения в суд с иском об освобождении арендованного имущества, если не соблюден порядок прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.04.2018 N Ф06-32407/2018 по делу N А55-15591/2017
"...Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Темп-Авто" (далее - ответчик, ООО "Темп-Авто") об обязании освободить и передать представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема-передачи нежилое помещение, общей площадью 46,50 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Спортивная, д. 1, 1 этаж, ком. NN 10, 14, 15.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 10.12.2012 между Департаментом и ООО "Темп-Авто" заключен договор аренды N 006525А, в соответствии с которым ООО "Темп-Авто" предоставлено в пользование на возмездной основе нежилое помещение, 1-й этаж (комнаты NN 10, 14, 15), общей площадью 46,50 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Спортивная, д. N 1, в целях размещения офиса.
Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора срок его действия установлен с 01.12.2012 по 30.11.2015.
По утверждению истца, в адрес ответчика Департаментом 18.11.2015 направлено письмо N 15-07-04/52385 о расторжении договора.
В последующем Департамент 14.04.2017 направил ответчику уведомление N 15-07-21\16648, в котором предлагал в срок до 28.04.2017 освободить спорное нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи представителю Департамента.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что истцом не соблюдены требования пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Судебными инстанциями сделан обоснованный вывод о том, что уведомление от 18.11.2015 N 15-07-04/52385 является ненадлежащим доказательством извещения ответчика о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.12.2012 N 006525А, поскольку не представлены доказательства направления и получения ответчиком данного уведомления. Письма от 26.04.2016, 14.04.2017 не содержат указания об отказе от договора.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.
Учитывая, что истцом не приняты надлежащие меры для доведения до сведения ответчика заявления об одностороннем отказе от договора, судебные инстанции правильно сочли, что договор аренды нежилого помещения от 10.12.2012 N 006525А в настоящее время является действующим и основания для возврата спорного помещения отсутствуют..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.09.2017 N Ф03-2940/2017 по делу N А59-6419/2016
"...Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780, адрес (место нахождения): 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32; далее - департамент) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Син Тод Ир (ОГРНИП 304650108900142 ИНН 650102034230; далее - предприниматель) с требованием обязать предпринимателя освободить земельный участок площадью 81 кв. м, кадастровый номер 65:01:0602002:102, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, по южной стороне ул. Емельянова, севернее жилого дома N 282-б по пр-ту Мира, демонтировать и вывезти с земельного участка некапитальный неспециализированный магазин в 10-дневный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу и передать указанный земельный участок Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска по акту приема-передачи; в случае неисполнения предпринимателем решения суда по настоящему делу в течение 10 дней со дня вступления в законную силу предоставить департаменту право осуществить самостоятельные действия по освобождению земельного участка с дальнейшим возложением на индивидуального предпринимателя Син Тод Ир связанных с этим расходов.
Как следует из материалов дела, 10.04.2000 между комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (арендодатель, ныне департамент) и предпринимателем (арендатор) в соответствии с постановлением мэра г. Южно-Сахалинска N 446 от 14.03.2000 заключен договор аренды N 1856/205 в отношении земельного участка площадью 50 кв. м с кадастровым номером 65:01:06 02 02:0027 (в настоящее время 65:01:0602002:102, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 18.12.2008 N И01/1/08-3003), расположенного по адресу: XI микрорайон, по южной стороне ул. Емельянова, севернее жилого дома N 282-6 по пр. Мира, для проектирования торгового павильона, сроком на 1 (один) год.
09.06.2016 департаментом в адрес предпринимателя было направлено уведомление от 25.05.2016 N 2274-014/07 о прекращении арендных отношений по Договору и необходимости освободить земельный участок с кадастровым номером 65:01:06 02 02:0027, передав его департаменту по акту приема-передачи не позднее чем через 3 месяца с момента получения уведомления.
Уведомление, направленное по адресу ответчика, указанному в договоре: ул. Сахалинская, 106А - 5, г. Южно-Сахалинск, возвращено отправителю по истечении установленного срока хранения и в связи с неявкой адресата за получением.
При разрешении спора суд первой инстанции приняв во внимание, что по истечении установленного договором от 10.04.2000 N 1856/205 срока арендатор продолжил использовать земельный участок с кадастровым номером 65:01:06 02 02:0027, в отсутствие возражений арендодателя признал его возобновленным на неопределенный срок.
Далее суд, установив, что арендодатель, в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ, направил в адрес арендатора уведомление об отказе от договора, сделал вывод о его прекращении и обязанности предпринимателя вернуть спорный земельный участок. При этом суд признал уведомление от 25.05.2016 надлежащим доказательством для отказа от договора по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Апелляционная инстанция, отменяя решение суда и отказывая в иске, исходила из следующего.
Как установлено судом, предупреждение об отказе от договора аренды направлено департаментом в адрес предпринимателя заказной корреспонденцией по адресу, указанному в договоре, дополнительных соглашениях к нему: г. Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, 106А - 5, уведомление от 12.05.2016 N 2274-014/07.
В материалы дела представлено уведомление о вручении почтовой корреспонденции, направленной предпринимателю за N 69302495442215, в котором стоит оттиск почтовой службы о возврате ее в связи с истечением установленного срока хранения и неявкой адресата за получением.
Апелляционная инстанция, исследовав это уведомление, установила, что оно не содержит информации о совершенных почтовым органом действий, связанных с предпринятыми мерами по вручению почтовой корреспонденции адресату, как предусмотрено пунктом 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234, и пунктами 20.15, 20.17 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного приказом ФГУП "Почта России" от 17.05.2012 N 114-п. В частности, на почтовом уведомлении отсутствуют отметки работника связи о дате и времени извещений адресата о поступившей в его адрес почтовой корреспонденции.
Эти сведения отсутствуют и в общедоступной информации с официального сайта Почта России по почтовому отправлению с вышеназванным идентификационным номером.
При установленном апелляционная инстанция правомерно признала, что уведомление об отказе от договора аренды не доставлено адресату по независящим от него обстоятельствам, поэтому не может быть принято в качестве надлежащего доказательства соблюдения департаментом требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на пункты 63, 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 не подлежит применению, поскольку в данном случае юридически значимое сообщение об односторонней сделке (отказ от договора) в установленном порядке не доставлено предпринимателю.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку порядок уведомления предпринимателя о прекращении договора аренды не соблюден, следовательно, отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований департамента.
Нарушений либо неправильного применения арбитражным судом норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену оспариваемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 30.01.2013 по делу N А40-17174/12-7-161
"...После истечения срока действия договора арендатор продолжал использовать земельный участок при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, в связи с чем в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как установил суд апелляционной инстанции, Арендодатель направил в адрес ответчика уведомление от 20 декабря 2010 года N 33-ИТ9-946/10 об отказе от договора аренды от 30 июня 2003 года N М-09-510789, в котором указал, что названный договор аренды будет прекращен по истечении 3-месячного срока со дня получения Арендатором настоящего уведомления.
Поскольку ответчик спорный земельный участок не освободил и занимает его под торговый павильон, что подтверждается актом комиссионной проверки, составленным Управой Войковского района города Москвы и Департаментом земельных ресурсов города Москвы от 01 февраля 2012 года, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил в материалы дела доказательств принятия Арендодателем всех мер для доведения до сведения стороны договора заявления об одностороннем отказе от договора и после возврата уведомления отделением почтовой связи 19 августа 2011 года повторно указанное уведомление не направлял, суд апелляционной правомерно отказал в удовлетворении заявленного иска.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на список почтовых отправлений (реестр почтовой корреспонденции) от 24 декабря 2010 года и распечатку с сайта Почты России, из содержания которой следует, что указанное выше письмо Департамента земельных ресурсов города Москвы 10.02.2011 г. прибыло в место вручения с почтовым индексом 115054 и вручено адресату (с почтовым индексом 115054), в качестве доказательства направления указанного выше уведомления ответчику по месту его регистрации по адресу: 125239, г. Москва, ул. Коптевская, д. 28, корп. 2, кв. 40 обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции со ссылкой на пункты 12, 33 - 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 года N 221, как не являющиеся надлежащим подтверждением вручения адресату почтовой корреспонденции при наличии в материалах дела ответа Московского межрайонного почтамта N 9 о его невручении получателю.
Довод кассационной жалобы о том, что на момент судебного разбирательства по настоящему делу в суде первой инстанции ответчику стало известно об отсутствии волеизъявления Арендодателя на продление срока действия договора аренды земельного участка, в связи с чем у Арендатора полностью отсутствуют основания возникновения права на пользование спорным земельным участком, является несостоятельным, поскольку порядок прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установлен пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем какие-либо доказательства, свидетельствующие о вручении ответчику уведомления об отказе от договора аренды либо принятии Арендодателем всех мер для доведения до сведения стороны договора заявления об одностороннем отказе от договора после возврата уведомления отделением почтовой связи 19 августа 2011 года, в том числе повторное направление уведомления, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены.
Таким образом, судом апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы суда, содержащиеся в обжалуемом постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2013 по делу N А40-26313/12-7-242
"...Апелляционный суд указал, что ранее заключенный ответчиком с городом Москвой в лице Департамента земельных ресурсов города Москвы на срок до 22.07.2009 договор аренды от 17.01.2005 N М-06-507240, по которому для эксплуатации торгового павильона ответчику был предоставлен земельный участок местонахождением: г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, вл. 27, площадью 20 кв. м, без права застройки недвижимостью, - после возобновления в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок прекратился в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения извещением исх. 10.06.2011 N 33-ИТ6-489/11-(57), направленным арендатору почтовой связью заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу его местонахождения, указанному в ЕГРЮЛ, и фактически врученным последнему 20.06.2011 под роспись в уведомлении о вручении почтового отправления.
Однако ответчиком обстоятельство получения соответствующей почтовой корреспонденции оспаривается.
Между тем апелляционный суд в своем постановлении определил исключить представленное истцом доказательство - уведомление о вручении соответствующего почтового отправления - из числа доказательств, - в связи с чем, ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы отклонил.
При этом, апелляционный суд указал, что арендодатель отказался от исполнения договора аренды земельного участка, определив, что арендатору стало или должно было стать известно только с момента доставления ответчику судебного извещения по настоящему делу, т.е. с 20.02.2012. Указанное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
Кассационная коллегия считает неправомерным вывод судов о прекращении договора аренды.
Поскольку суд апелляционной инстанции исключил из числа доказательств уведомление о вручении почтового отправления уведомления от 10.06.2011 N 33-ИТ6-489/11-(57) о прекращении договорных отношений в связи с отказом от договора аренды земельного участка, а истцы не представили иных доказательств получения ответчиком уведомления о прекращении договора, то кассационная коллегия считает, что истцы не доказали, что договор аренды от 17.01.2005 N М-06-507240 прекратил свое действие.
Вывод апелляционного суда о том, что арендодатель отказался от исполнения договора аренды земельного участка, арендатору стало или должно было стать известно только с момента доставления ответчику судебного извещения по настоящему делу, т.е. с 20.02.2012, является неправильным, поскольку судебное извещение не является доказательством, подтверждающим факт получения уведомления о прекращении договора аренды..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.08.2013 по делу N А55-35672/2012
"...Мэрия городского округа Тольятти (далее - мэрия, истец, заявитель жалобы) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском о выселении общества с ограниченной ответственностью "Жемчужина Жигулей" (далее - ООО "Жемчужина Жигулей", ответчик, общество) из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Ленинградская, д. 23 (позиции 1 - 10, 29) общей площадью 116,4 кв. м.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2013 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 решение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2013 по делу N А55-35672/2012 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, заслушав представителей истца и ответчика, считает, что решение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 по делу N А55-35672/2012 надлежит оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что истцом не доказан факт расторжения договора аренды.
Суды не признали копию почтового уведомления с отметкой о его направлении 02.03.2012 и вручении ответчику 05.03.2012 доказательством подтверждающим направление арендатору письма от 24.01.2012 исх. N 235/25.
Указанные выводы судов двух инстанций основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании всех доказательств, представленных сторонами в их совокупности.
В уведомлении, на которое ссылается мэрия, содержится номер почтового отправления. Документов, подтверждающих, что данное уведомление имеет отношение к направлению ответчику письма от 24.01.2012 исх. N 235/25 мэрия не представила.
Ссылка заявителя жалобы на получение ответчиком данного письма 04.02.2013 в ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции не принимается судом кассационной инстанции, поскольку данное обстоятельство не существовало на момент обращения с иском и не являлось основанием исковых требований.
Поскольку доказательств направления истцом в адрес ответчика отказа от договора аренды и получения его обществом в материалы дела не представлено, Арбитражный суд Самарской области и Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд сделали верный вывод об отсутствии у ответчика обязанности, предусмотренной статьей 622 ГК РФ, по возврату нежилого помещения его собственнику..."

7.6. Вывод из судебной практики: Арендатор не признается извещенным о прекращении договора аренды на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ, если нарушен порядок доставки направленного почтой уведомления о прекращении договора: получатель не был дважды извещен о необходимости явиться за корреспонденцией.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.08.2014 по делу N А81-6364/2013
"...Ссылаясь на то, что после истечения срока действия договора ответчику было направлено уведомление от 14.09.2012 N 301-13/9747-03 о расторжении договора, однако земельный участок свободным от постройки возвращен не был, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Сведения о получении ИП Исаевым М.Б. указанного уведомления в материалах дела отсутствуют.
Конверт с уведомлением от 14.09.2012 N 301-13/9747-03 о расторжении договора возвращен Департаменту с отметкой почтовой службы "истек срок хранения".
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения (ответчику отказ от договора не вручен и не вручен не по его вине).
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
Процедура доставки (вручения) почтовых отправлений регламентирована разделом III Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221.
В пункте 2 Правил установлено, что почтовое отправление с уведомлением о вручении - это почтовое отправление, при подаче которого отправитель поручает оператору почтовой связи сообщить ему или указанному им лицу, когда и кому вручено почтовое отправление.
В соответствии с пунктом 35 Правил почтовые отправления и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их законным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение месяца. Срок хранения почтовых отправлений и почтовых переводов может быть продлен по заявлению отправителя или адресата (его законного представителя).
При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что договор в настоящее время является действующим и основания для возврата земельного участка и демонтажа остановочного комплекса отсутствуют, так как извещение ИП Исаеву М.Б. о расторжении договора (уведомление от 14.09.2012 N 301-13/9747-03) является ненадлежащим (отсутствуют сведения о соблюдении работниками почты порядка, предусмотренного пунктом 35 Правил), согласно вернувшемуся конверту, работниками почтовой связи обязанность по надлежащему уведомлению лица не была соблюдена, поскольку не было выполнено требование о двукратном извещении ответчика, о чем свидетельствует отсутствие соответствующих отметок о направлении адресату предусмотренных извещений, учитывая, что по смыслу пункта 2 статьи 610 ГК РФ прекращение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, связано с обстоятельством соответствующего уведомления другой стороны, арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований..."

7.7. Вывод из судебной практики: Иск арендатора о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от договора на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ не подлежит удовлетворению, если последний выразил волю на прекращение арендных отношений в отзыве на иск.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.06.2015 N Ф06-23865/2015 по делу N А55-22930/2014
"...Впоследствии ООО "Ибица" уточнило исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ, просило суд признать незаконным односторонний отказ Министерства от исполнения договора аренды земельного участка от 18.04.2008 N 288, выраженный в уведомлении об отказе от договора аренды земельного участка от 16.12.2013 N 3/11917, ссылаясь на единственное основание для признания его незаконным - неполучение отказа от 16.12.2013 N 3/11917.
Выводы суда о неполучении обществом уведомления об отказе от договора, направленного по старому месту регистрации юридического лица, ввиду возврата уведомления органом почтовой связи "по истечению срока хранения", изменение места регистрации общества, и неполучение уведомления по новому адресу регистрации как основание для признания односторонней сделки по отказу от договора аренды незаконной, судебной коллегией не принимаются, поскольку названные обстоятельства имеют значение при рассмотрении требования об освобождении земельного участка.
Отклоняя доводы ООО "Ибица" о неполучении уведомления об отказе, судебная коллегия считает необходимым отметить, что закон не предусматривает конкретной формы предупреждения арендатора об отказе от договора. Из смысла закона следует, что отказ от договора может быть выражен в различных формах и разными способами, позволяющими достоверно установить факт получения арендатором информации о соответствующем волеизъявлении арендодателя. В данном конкретном случае воля арендодателя на прекращение арендных отношений выражена им в отзыве на иск, в апелляционной жалобе.
При таких обстоятельствах, вывод суда о недействительности в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней сделки - отказа от договора аренды от 18.04.2008 N 288, оформленного уведомлением от 16.12.2013 N 3/11917, не соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделан при неправильном применении норм материального права..."

8. Содержание уведомления о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Гражданским кодексом РФ не предусмотрено, что именно должно содержаться в уведомлении о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Безусловно, стороны обладают достаточной свободой в выборе его формы и конкретных формулировок. Однако на основе анализа судебной практики можно выявить определенные требования к содержанию уведомления.

8.1. Вывод из судебной практики: Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должно содержать четко выраженное волеизъявление на прекращение арендных отношений.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 21.03.2012 по делу N А40-20580/11-7-170
"...Суды установили, что арендатор продолжал пользоваться являющимся объектом аренды земельным участком после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, - арендатор в одностороннем установленном ст. 610 ГК РФ порядке от его исполнения также не отказывался, учитывая, что в силу требований ст. 610 ГК РФ такой отказ должен быть выражен в письменной форме и достаточно определенно выражать намерение сделавшего его лица считать обязательство прекращенным, тогда как соответствующих исходивших от Ответчика и доставленных Истцу уведомлений суду не представлено.
При таких обстоятельствах выводы судов о том, что Договор аренды от 17.12.2004 г. N М-01-511674 был возобновлен на неопределенный срок соответствует материалам дела и являются правильными.
При этом суд обоснованно исходил из требований ст. 610 ГК РФ, согласно которым отказ от договора должен быть четко выражен и не допускать двусмысленного толкования.
Между тем ни посредством составления одного документа, подписанного сторонами, ни путем обмена документами, ни посредством принятия в предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ письменного предложения заключить договор соглашение о расторжении Договора аренды от 17.12.2004 г. N М-01-511670 не представлено.
При таких обстоятельствах истец вправе требовать внесения ответчиком оплаты за пользование согласованным в качестве объекта аренды земельным участком по согласованной ставке арендной платы в течение срока фактического пользования земельным участком..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.05.2016 N Ф03-1659/2016 по делу N А59-3881/2015
"...Что касается утверждения судебных инстанций о том, что уведомление Департамента от 14.07.2015 не может быть признано отказом от договора аренды ввиду отсутствия в нем предупреждения о прекращении договора аренды, то выводы судов в этой части не мотивированы и не согласуются с буквальным содержанием текста данного уведомления, в котором помимо ссылки на пункт 2 статьи 610 ГК РФ ответчиком прямо указано на прекращение арендных отношений по договору от 28.06.2012 N 01732 и необходимость освобождения спорного земельного участка.
При этом следует отметить, что согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (его исполнения) может быть осуществлено путем уведомления другой стороны о соответствующем отказе. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными нормативными правовыми актами или договором. Вместе с тем положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ не содержат определенных требований к содержанию уведомлении о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Поэтому стороны обладают достаточной свободой в выборе его формы и конкретных формулировок. Определяющим является наличие объективной возможности установить контрагентом четко выраженное волеизъявление другой стороны на прекращение арендных отношений.
Принимая во внимание, что факт получения уведомления Департамента от 14.07.2015 предпринимателем не отрицался, в нем изложена не только информация о прекращении между сторонами отношений по спорному договору аренды, но и содержалось требование о возврате арендуемого участка, то у судов не имелось оснований не принимать данное уведомление в качестве отказа арендодателя от договора в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Более того, волеизъявление Департамента на прекращение договора аренды явно следовало из его возражений против иска предпринимателя.
С учетом изложенного суд округа считает, что выводы судебных инстанций о том, что Департамент неправомерно отказался от договора аренды от 28.06.2012 N 01732, сделаны с неправильным применением норм материального права и противоречат фактическим обстоятельствам спора, поэтому основанные на таких выводах обжалуемые судебные акты об удовлетворении иска предпринимателя не могут быть признаны законными и обоснованными..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 21.03.2012 по делу N А40-20580/11-7-170
"...Довод заявителя жалобы о том, что договор аренды земельного участка от 17.12.2004 г. N М-01-511674 является расторгнутым, не состоятелен, проверялся судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонен.
Суды установили, что арендатор продолжал пользоваться являющимся объектом аренды земельным участком после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, - арендатор в одностороннем установленном ст. 610 ГК РФ порядке от его исполнения также не отказывался, учитывая, что в силу требований ст. 610 ГК РФ такой отказ должен быть выражен в письменной форме и достаточно определенно выражать намерение сделавшего его лица считать обязательство прекращенным, тогда как соответствующих исходивших от Ответчика и доставленных Истцу уведомлений суду не представлено.
При таких обстоятельствах выводы судов о том, что Договор аренды от 17.12.2004 г. N М-01-511674 был возобновлен на неопределенный срок соответствуют материалам дела и являются правильными.
При этом суд обоснованно исходил из требований ст. 610 ГК РФ, согласно которым отказ от договора должен быть четко выражен и не допускать двусмысленного толкования..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.12.2011 по делу N А41-13279/11
"...Согласно условиям указанного договора арендодатель с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, указанные в приложении N 1 к договору, расположенные в здании по адресу: Московская область, г. Чехов-2, ул. Октябрьская, д. 40, площадью 271,84 кв. м для размещения офисно-торговых помещений и аптеки, сроком действия с 03 ноября 2009 года по 31 октября 2010 года.
Предъявляя настоящие исковые требования, Войсковая часть 52583 сослалась на то, что 31 октября 2010 года срок действия договора аренды федерального недвижимого имущества от 12 февраля 2010 года N 37-001-10-У истек.
Письмами за исх. N 11/10-7135 от 27 декабря 2010 года, N 11/10-526, от 27 января 2011 года истец уведомил ответчика о том, что продлевать срок действия договора аренды N 37-001-10-У не намерен, однако ответчик до настоящего времени спорные нежилые помещения в распоряжение войсковой части не возвратил и продолжает их занимать, осуществляя в них коммерческую деятельность.
Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что заявленные требования являются неправомерными и удовлетворению не подлежат.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как следует из материалов дела, по истечении срока действия договора аренды N 37-001-30-У от 12 февраля 2010 года ООО "Интертелеком" продолжило пользоваться спорным нежилым помещением.
До истечения срока действия договора арендодатель не уведомлял арендатора о намерении отказаться от продления срока действия договора или о наличии возражений против возобновления договора аренды на неопределенный срок после его истечения.
Документальных доказательств, свидетельствующих о том, что после истечения срока аренды арендодатель возражал против пользования его имуществом, в материалы дела представлено не было.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав содержание направлявшихся истцом в адрес ответчика писем исходя из буквального значения примененных истцом слов и выражений пришел к обоснованному выводу, что в них арендодатель четко и определенно не заявлял об отказе от договора аренды и в них не содержится требований о возврате ему помещений по истечении трехмесячного срока в порядке предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Соответственно, суд апелляционной инстанции правомерно констатировал, что в материалах дела отсутствует уведомление арендодателя или собственника федерального имущества, адресованное ООО "Интертелеком", в котором сообщалось бы об отказе от спорного договора аренды и необходимости освобождения арендованного помещения в трехмесячный срок с момента получения уведомления в установленном законом порядке.
Таким образом, истец не реализовал свое право на односторонний отказ от исполнения договора аренды недвижимого имущества в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах спорный договор аренды N 37-001-30-У от 12 февраля 2010 года считается возобновленным между сторонами на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в иске..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2010 N КГ-А41/1819-10-П по делу N А41-20637/08
"...Суд установил, что Шумилова после истечения срока договора аренды от 07.09.2005 г. N 552 продолжала пользоваться помещением, данный договор правомерно признан возобновленным на неопределенный срок. Для возобновления договора аренды на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не требуется заявления арендатора о продлении срока действия договора.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Довод ИП Шумиловой Е.И. о том, что договор аренды является расторгнутым с 17.11.2007 г., судами исследован и обоснованно отклонен.
Письмо Главы администрации от 02.11.2007 г. N 21 исх. 715 не содержит заявления истца об отказе от исполнения договора аренды от 07.09.2005 г. N 552, в письме предлагается расторгнуть договор по соглашению сторон, которое сторонами не заключено.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.01.2014 по делу N А55-4833/2013
"...Суд апелляционной инстанции, отменяя решение в обжалуемой части, указал, что истцом не приняты надлежащие меры для доведения до сведения стороны договора заявления об одностороннем отказе от договора, доказательства направления Арендодателем уведомления о прекращении арендных отношений в адрес ответчика истцом в материалы дела в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены. При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований об освобождении спорного земельного участка.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Из материалов дела следует, что договор аренды заключен на срок до 01.03.2007.
По истечении срока действия договора ответчик в отсутствие возражений со стороны истца продолжил пользоваться земельным участком, что в силу статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации послужило основанием для возобновления этого договора на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Истцом, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено доказательств вручения ответчику уведомления о прекращении договора аренды.
Суд апелляционной инстанции указал, что уведомление от 25.08.2011 N 12/12126 не может быть признано надлежащим доказательством, поскольку не содержит четкого и однозначного требования истца об отказе от спорного договора. В указанном уведомлении истец предлагает ответчику выбрать один из вариантов поведения: погасить задолженность и, соответственно, продолжить договорные отношения с истцом либо освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи либо обратиться с заявлением о предоставлении данного земельного участка.
При таких обстоятельствах оснований для отмены постановления не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2013 по делу N А12-10235/2013
"...Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции пришли к выводу о том, что ответчик занимает земельный участок на основании краткосрочного договора аренды от 20.11.2009, который был возобновлен на неопределенный срок, а истец не представил надлежащих доказательств его расторжения.
При разрешении спора судами установлено, что между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор от 20.11.2009 N 7/29/09моб, по условиям которого ответчику передан в краткосрочную аренду земельный участок площадью 15 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. им. Писемского, у жилого дома N 91, для размещения киоска по розничной торговле.
Согласно пункту 2.1 указанного договора срок действия договора установлен с 20.11.2009 по 31.12.2009.
По истечении срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя.
В связи с этим, с учетом положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 4.5 договора аренды от 20.11.2009 арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае исключения земельного участка из схемы размещения объектов мелкорозничной торговли и услуг, гаражей для хранения спецавтотранспорта инвалидов на территории Волгограда, утвержденной в установленном порядке Волгоградской городской Думой.
Судами дана оценка письмам истца от 19.02.2013 N 01-15/65Зк и от 03.02.2012 N 01-15/419п, в которых содержится информация об изменении схемы размещения нестационарных торговых и других объектов потребительского рынка на территории Кировского района на 2012 - 2016 годы и просьба в месячный срок снести нестационарные торговые объекты, в том числе указанный в исковом заявлении.
Суды пришли к выводу о том, что полученные ответчиком уведомления не являются документом, подтверждающим факт расторжения договора аренды от 20.11.2009 в установленном законом порядке.
Из указанных писем не усматривается действительная воля арендодателя на расторжение договора аренды от 20.11.2009, заключенного на неопределенный срок.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.09.2013 по делу N А49-8834/2012
"...Решением Арбитражного суда Пензенской области от 08.02.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2013, исковые требования удовлетворены полностью. Суд обязал ответчика в месячный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить администрации по актам приема-передачи вышеуказанные земельные участки.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела, 01.03.2005 между администрацией (арендодатель) и агрофирмой (арендатор) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения N 116.
В соответствии с п. 4.1.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 20.12.2011) арендодатель имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
26.07.2012 истец вручил ответчику дополнительное соглашение от 30.06.2012 к договору аренды, в котором указал, что право аренды ответчика на восемь земельных участков (которые истец просит ему возвратить в рамках настоящего дела) прекращается.
Конкретная форма предупреждения арендатора об отказе арендодателя от договора аренды законом не предусмотрена. Исходя из смысла нормы закона, данное предупреждение должно содержать однозначное указание на прекращение арендодателем договорных отношений по аренде недвижимого имущества.
Давая оценку имеющимся в деле доказательствам, суды признали, что дополнительное соглашение от 30.06.2012, врученное ответчику 26.07.2012, содержит четкое и однозначное уведомление ответчика истцом о прекращении договорных отношений в отношении восьми земельных участков.
Поскольку по истечении трех месяцев со дня получения уведомления ответчик не возвратил истцу земельные участки, истец обратился в суд с настоящим иском.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суды пришли к верному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований исходя из следующего.
Истец путем вручения ответчику 26.07.2012 дополнительного соглашения от 30.06.2012 уведомил ответчика о прекращении договора аренды N 116 от 01.03.2005 в отношении восьми земельных участков.
Факт получения данного дополнительного соглашения ответчиком не оспаривается, на дополнительном соглашении имеется отметка о получении.
Таким образом, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о соблюдении истцом требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.01.2012 по делу N А57-827/2011
"...Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендуемым помещением в отсутствие возражений арендодателя, спорный договор является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" 03.08.2010 направил ООО "Радеж" уведомление N 02-07/07-12426 о расторжении договора аренды земельного участка, которое получено обществом 17.08.2010 согласно почтовому уведомлению N 410000 28 19393 4.
Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрено, что именно должно содержаться в уведомлении о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Стороны обладают достаточной свободой в выборе его формы и конкретных формулировок, однако, оно должно содержать четко выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений.
Содержание уведомления от 03.08.2010 безусловно свидетельствует о намерении администрации муниципального образования "Город Саратов" прекратить с ООО "Радеж" арендные отношения, продленные на неопределенный срок.
В соответствии с нормами части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 08.07.1997 N 557 на момент обращения ООО "Радеж" с рассматриваемыми требованиями был прекращен.
Выводы судов о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.2011 по делу N А55-4602/2010
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора, договор считается продленным на неопределенный срок, при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Письмом от 28 мая 2009 г., полученным ответчиком 03 июня 2009 г. истец направил ответчику дополнительное соглашение N 3 к договору аренды об изменении размера арендной платы, уведомив, что в случае неподписания данного соглашения в течение 15 дней с момента получения указанного письма, истец отказывается от договора, и последний будет считаться расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения данного письма.
Суд, давая оценку письму от 28 мая 2009 г., указал на то, что оно свидетельствует о зависимости волеизъявления арендодателя относительно отказа от договора от факта подписания либо неподписания арендатором дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы в непредусмотренном договором и законом порядке (на основании отчета об оценке).
Суд, учитывая то обстоятельство, что истец ранее - 30 января 2009 г. намеревался пересмотреть размер арендной платы по этим основаниям, и правомерно, в силу пункта 3 статьи 157 ГК РФ, признал ненаступившим условие о расторжении договора аренды с 04 сентября 2009 г.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ волеизъявление арендодателя об отказе от договора должно быть определенно выраженным, не ставиться в зависимость под отлагательные либо отменительные условия.
Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.02.2011 по делу N А57-5069/2010
"...Поскольку ответчик после истечения срока действия договора аренды продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны администрации, то вышеназванный договор на аренду земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был продлен на неопределенный срок.
Арендодателем в адрес аптеки направлено уведомление от 26.01.2010 N 02-07/07-772 о расторжении договора аренды, о передаче земельного участка по акту приема-передачи и подписании соглашения о расторжении договора до 25.02.2010.
Не получив ответа на данное уведомление, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При этом суды исходили из положений статей 209, 606, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрено, что именно должно содержаться в уведомлении о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Таким образом, стороны обладают достаточной свободой в выборе его формы и конкретных формулировок. Однако, уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должно содержать четко выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений.
Оценивая доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций пришли к выводу об отсутствии у арендодателя намерения продолжать арендные отношения, при этом не имеет правового значения какие обстоятельства предопределили его отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Ввиду отсутствия доказательств законного использования ответчиком спорного земельного участка на момент принятия решения по существу спора, правовых оснований для отказа в удовлетворении требования о возврате арендодателю данного имущества не имелось..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.10.2009 по делу N А26-6125/2008
"...Пунктом 6.4.6 Договора аренды установлено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок, при этом стороны могут расторгнуть договор, предупредив другую сторону за 1 месяц.
Министерство обратилось с настоящим иском, ссылаясь на прекращение договора аренды.
Материалами дела подтверждается, что претензией от 07.06.2008 N ВМ-21/5926, полученной ответчицей 10.06.2008, Министерство уведомило последнюю о прекращении договора аренды и предложило ей на основании статьи 610 ГК РФ и пункта 6.4.6 договора за один месяц освободить арендуемый земельный участок.
Содержание данной претензии позволяет сделать вывод о том, что воля арендодателя была направлена на прекращение договорных отношений. Следовательно, правоотношения сторон по договору аренды прекратились с 10.07.2008 и с указанной даты ответчица не имеет законных оснований для занятия земельного участка..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.10.2009 по делу N А56-12637/2008
"...Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, до истечения срока действия договора Администрацией в адрес арендатора не направлялось уведомления, свидетельствующего о возражении против дальнейшего использования спорного помещения. Названное имущество арендодателю по акту приема-передачи не возвращалось. Следовательно, на основании статьи 621 ГК РФ договор аренды от 26.12.2006 N 67 был возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Судами установлено, что уведомление Администрации от 14.01.2008 N 42-1 получено Обществом 18.01.2008. Суд признал, что указанное уведомление следует об отказе Администрации от договора аренды.
Суд признал, что при таких обстоятельствах договор аренды от 26.12.2006 N 67 считается прекращенным. Следовательно, в силу статьи 622 ГК РФ у Общества возникла обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором оно получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако по истечении трехмесячного срока после получения названного уведомления Общество эту обязанность не исполнило.
Довод подателя жалобы о том, что уведомление не содержит указания на односторонний отказ от договора, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку норма статьи 610 ГК РФ не устанавливает требований к буквальному содержанию и форме уведомления о расторжении договора. Кроме того, содержание уведомления от 14.01.2008 N 42-1 безусловно свидетельствует о намерении Администрации прекратить с Обществом арендные отношения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.02.2008 по делу N А56-47913/2006
"...Согласно пункту 1 статьи 610 названного Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу пункта 2 статьи 621 того же Кодекса, если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как видно из материалов дела, до истечения определенного договором от 09.03.2004 срока КУГИ направил Обществу уведомление от 26.10.2004 об отказе от договора. Несмотря на имеющееся в текстах уведомлений, представленных истцом и ответчиком, различие правовых обоснований отказа от договора, в обеих редакциях уведомления содержится явно выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.09.2010 по делу N А32-35856/2009
"...Поскольку после истечения срока действия данного договора хозяйство продолжало пользоваться указанным земельным участком в отсутствие возражений со стороны администрации, ни одна из сторон не заявила о его расторжении, суд апелляционной инстанции, ссылаясь на положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно признал данный договор возобновленным на неопределенный срок.
На основании положений части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 610 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции, исследовав представленное в материалы дела письмо администрации от 18.04.2008, пришел к правомерному выводу о том, что названное письмо не является уведомлением о расторжении договора аренды, направленным в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данное письмо является ответом на заявление общества о продлении срока договора аренды от 25.02.1998 N 493. Письмо от 18.04.2008 не содержит указаний о расторжении договора аренды от 25.02.1998 и требования об освобождении предоставленного хозяйству в пользование земельного участка.
При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды от 25.02.1998 N 493 является правоустанавливающим документом, подтверждающим право пользования хозяйством земельным участком с кадастровым номером 23:30:10 01 006:0011, является обоснованным..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 28.05.2009 N Ф09-2472/09-С6 по делу N А76-4950/2008-10-386
"...Поскольку арендатор не освободил помещения после прекращения арендных отношений, суды пришли к правильному выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для пользования указанным помещением и обоснованно удовлетворили исковые требования истца в части выселения предпринимателя Ефремова Б.Е. из спорного помещения.
Довод заявителя о том, что договор аренды не был прекращен в порядке, установленном ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как уведомления содержали в себе требования об освобождении помещения по иному основанию, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку из уведомлений, направленных в адрес ответчика, усматривается, что арендодатель выразил волю на прекращение арендных отношений..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.09.2006 N Ф09-7935/06-С3 по делу N А60-4274/06-С3
"...Из текста уведомления от 18.09.2002 намерение ООО Магазин "Агрика" отказаться от договора аренды от 02.04.2001 N 3 не усматривается. Кроме того, полномочия лица, подписавшего данное уведомление, документально не подтверждены. Таким образом, арбитражный суд правомерно не принял письмо от 18.09.2002 в качестве надлежащего доказательства соблюдения истцом требований ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 20.12.2007 по делу N А62-5629/2006
"...Поскольку по истечении указанного срока стороны продолжили фактические отношения аренды, то в силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ данный договор был возобновлен ими на неопределенный срок.
Обосновывая неправомерность отказа судом первой инстанции в удовлетворении требования об освобождении ответчиком спорного земельного участка, в кассационной жалобе истец ссылается на то обстоятельство, что согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды от 22.04.2003 г. N 2902 прекратил свое действие по истечении трех месяцев со дня направления Управлением земельных отношений Администрации г. Смоленска в адрес ИП Гавриковой Е.В претензии от 30.09.2006 г.
Кроме того, из содержания вышеназванной претензии от 30.09.2006 г. следует, что Управление земельных отношений Администрации г. Смоленска не заявляло о прекращении действия договора аренды от 22.04.2003 г. N 2902, а лишь просило ИП Гаврикову Е.В погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и лишь в случае неисполнения указанного требования арендодатель предлагал расторгнуть договор аренды.
Таким образом, судебная коллегия не может принять во внимание ссылку заявителя кассационной жалобы на положения п. 2 ст. 610 ГК РФ в качестве основания для освобождения ответчиком спорного земельного участка, поскольку на момент предъявления иска трехмесячный срок не истек.
При таких обстоятельствах, а также, учитывая, что договор аренды не был расторгнут, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что основания для обязания ответчика освободить земельный участок отсутствуют..."

8.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о квалификации уведомления, в котором арендатору предлагается заключить договор аренды на новый срок, в качестве надлежащего уведомления о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, существует две позиции судов.

Позиция 1. Уведомление, в котором арендатору предлагается заключить договор аренды на новый срок либо возвратить объект аренды, не признается надлежащим уведомлением о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2007 по делу N А56-32495/2005
"...Из письма Общества от 02.02.2005 (л.д. 44) следует, что оно предлагает Заводу ускорить подписание договора аренды электрощитовой от 01.01.2005 N 01, полученного арендатором 28.12.2004.
Общество направило Заводу письмо от 28.02.2005 N 16 (л.д. 67), в котором предложило заключить договор аренды на новый срок или освободить помещение до 31.05.2005.
Аналогичные требования Общество изложило в письме от 03.03.2005 (л.д. 68).
Суд правильно установил, что по окончании срока действия договора аренды Завод продолжал пользоваться арендованным помещением и арендодатель против этого не возражал.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендодатель письменно предупреждал арендатора о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы и обращался в суд с требованием о досрочном расторжении договора.
Общество не представило доказательств и того, что оно отказывалось от договора и предупреждало об этом арендатора за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ)..."

Позиция 2. Уведомление, в котором арендатору предлагается заключить договор аренды на новый срок либо возвратить объект аренды, может признаваться надлежащим уведомлением о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.08.2010 по делу N А57-6707/2008
"...Как следует из материалов дела, 01.11.2002 между ОАО "ПМК-11" и ООО "Кригор" был заключен договор аренды башенного крана КБ 100 ОА-1-С. Башенный кран в комплекте с подъездными путями Р-43 в количестве 18 штук к нему и паспортом был передан ООО "Кригор" по акту приема-передачи от 05.09.2002 и 25.09.2002. Арендная плата по договору составляла 30 000 руб. в месяц и должна была оставаться неизменной до окончания строительства жилого дома N 25 по ул. Аткарской в г. Энгельсе (л. д. 54 - 56 т. 1).
ОАО "ПМК-11" по акту приема-передачи имущества N 8 в качестве вклада в уставный капитал ЗАО "Стройсервис" от 01.02.2007 было передано имущество в качестве оплаты акций, в том числе башенный кран КБ-100.ОА-1С стоимостью 4677 руб. В последующем данный кран был поставлен на баланс ЗАО "Стройсервис" (л. д. 73 т. 1).
В силу акта приема-передачи от 01.02.2007 N 8 имущества в качестве вклада в уставный капитал ЗАО "Стройсервис" и статьи 213 ГК РФ у истца возникло право собственности на спорное имущество.
Поскольку, доказательств досрочного расторжения указанного договора аренды и возврата арендованного имущества не представлено, суд пришел к правомерному выводу относительно того, что договор от 01.11.2002 считается заключенным на неопределенный срок.
Также из материалов дела следует, что 18.09.2007 ЗАО "Стройсервис" направило ООО "Кригор", уведомление с требованием в пятидневный срок с момента получения настоящего письма заключить договор аренды башенного крана КБ-100.ОА-1С заводской N 1743, регистрационный N 347, с ЗАО "Стройсервис", либо возвратить кран (л. д. 73 т. 1).
Данное письмо суд правомерно расценил как отказ от ранее действующего договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В данном письме, также ставился вопрос о возврате арендованного имущества.
Поскольку фактически арендодатель направлял арендатору предупреждение о перезаключении договора либо в случае не выполнения данного условия о возврате крана, требования абзаца 2 части 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными.
Данной позиции придерживается Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", указывая, что "поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора"..."

8.3. Вывод из судебной практики: Отказ арендодателя от заключения договора аренды на новый срок не является отказом от возобновления договора на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.12.2010 по делу N А70-3027/2010
"...На основании распоряжения Департамента от 29.12.2003 N 3212/14-з между Обществом (арендатор) и Департаментом (арендодатель) 10.02.2004 был заключен договор N 23-20/391 аренды земельного участка, в соответствии с которым Обществу был передан в аренду на период с 29.12.2003 по 28.12.2006 вышеуказанный земельный участок под строительство производственной базы по погрузке, разгрузке и переработке строительных материалов.
После истечения срока договора аренды от 10.02.2004, на который он был заключен, Общество продолжало пользоваться земельным участок площадью 27 074 кв. м и в связи с отсутствием возражений по этому поводу со стороны Департамента названный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и в этом случае каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Поскольку 21.08.2007 Общество обратилось к Департаменту с заявлением о продлении срока договора аренды от 10.02.2004 на 11 месяцев, и в письме от 14.02.2008 N 080214021/14 "О решении совместной комиссии" Департамент сообщил об отказе в продлении договора аренды на 11 месяцев, кассационная инстанция соглашается с выводом суда первой инстанции, что применительно к вышеназванным положениям закона данное письмо не является отказом от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства отказа от договора аренды органа, уполномоченного в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации на предоставление земельных участков в аренду, и являющегося стороной спорного договора.
Суд также обоснованно отметил тот факт, что земельный участок, предоставленный в аренду Обществу, после истечения срока договора аренды от 10.02.2004 не был возвращен Департаменту и остался во владении и пользовании заявителя, который по настоящее время продолжает уплачивать Департаменту арендную плату за пользование имуществом, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами. Указанное не отрицается лицами, участвующими в деле.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования о признании недействительными распоряжений Департамента от 31.08.2009 N 10624-з и от 25.01.2010 N 67-з..."

8.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, признается ли направление контрагенту соглашения о расторжении договора аренды надлежащим уведомлением об одностороннем отказе от его исполнения, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ, существует две позиции судов.

Позиция 1. Направление контрагенту соглашения о расторжении договора аренды не признается надлежащим уведомлением об одностороннем отказе от его исполнения, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.04.2012 N Ф03-1116/2012 по делу N А51-8799/2011
"...Сопроводительным письмом от 16.12.2010 N 28/2-3-6385 истец направил ответчику соглашение о расторжении договора аренды помещений, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 20, общей площадью 194,80 кв. м.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Рассматривая дело, арбитражные суды обеих инстанций установили, что после истечения срока действия договора аренды от 08.05.1996 N 1/524 арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, и пришли к выводу о возобновлении договора на неопределенный срок.
Установив факт направления истцом ответчику соглашения о расторжении договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о соблюдении истцом пункта 2 статьи 610 ГК РФ и на этом основании признал исковые требования правомерными.
Оценивая по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что по своему содержанию письмо УМС г. Владивостока от 16.12.2010 N 28/2-3-6385 не является предупреждением, сделанным в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 610 ГК РФ, и поэтому не может расцениваться как односторонний отказ от договора аренды от 08.05.1996 N 1/524. Иных доказательств соблюдения истцом определенных законом условий одностороннего отказа от договора аренды судом апелляционной инстанции не установлено.
Доказательств, достоверно подтверждающих освобождение арендатором занимаемых помещений после подписания акта приема-передачи и фактическое прекращение между сторонами арендных отношений, на что ссылается истец в исковом заявлении, в кассационной жалобе и что оспаривается ответчиком, в деле не имеется. При таких обстоятельствах основания считать договор аренды от 08.05.1996 расторгнутым в одностороннем порядке отсутствуют, в связи с чем апелляционный суд обоснованно отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд учел, что дело о расторжении договора аренды находится на рассмотрении суда первой инстанции.

Постановление ФАС Уральского округа от 29.11.2013 N Ф09-13165/13 по делу N А47-1198/2013
"...В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что договор аренды от 18.06.2007 N 7/л-95юр заключен, поскольку сторонами согласованы все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договора. По истечении срока действия названного договора арендатор продолжил пользоваться арендуемым земельным участком. Доказательства того, что со стороны арендодателя в адрес арендатора поступали какие-либо возражения против использования арендатором земельного участка по истечении предусмотренного договором срока аренды, в материалах дела отсутствуют.
С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 18.06.2007 N 7/л-95юр не расторгнут и является действующим.
Довод общества "ИСК "ЮжУралинвест" о том, что названный договор прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя, изложенным в уведомлении от 07.09.2010 N 127/04-03/10832, судами рассмотрен и обоснованно отклонен.
Судами установлено, что в названном уведомлении содержится предложение обществу "Оренбургстрой" расторгнуть договор аренды, при этом в качестве приложения в письме указано соглашение о расторжении договора аренды.
Проанализировав содержание названного письма, а также принимая во внимание, что на рассмотрении Арбитражного суда Оренбургской области находится дело N А47-6864/2011 по иску администрации о расторжении договора аренды, суды пришли к обоснованному выводу о том, что письмо администрации от 07.09.2010 N 127/04-03/10832 не может быть расценено как отказ арендодателя в одностороннем порядке от исполнения договора аренды.
Установив, что договор аренды сторонами не расторгнут и является действующим, суды правомерно отказали в удовлетворении иска общества "ИСК "ЮжУралинвест"..."

Позиция 2. Направление контрагенту соглашения о расторжении договора аренды признается надлежащим уведомлением об одностороннем отказе от его исполнения, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.03.2015 N Ф04-15010/2014 по делу N А46-7120/2014
"...Заявитель считает, что после истечения срока действия договора (25.10.2011) арендатор продолжал использовать земельный участок, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договор был возобновлен на неопределенный срок.
По его мнению, проект соглашения о расторжении договора, направленный в адрес департамента, не является отказом от договора. Указанный проект был рассмотрен департаментом, по результатам его рассмотрения ОАО "Омскоблгаз" был дан соответствующий ответ.
ОАО "Омскоблгаз" 26.08.2013 направило в адрес департамента подписанное соглашение о расторжении договора аренды (от 26.08.2013 исх. N 2669-08) с актом приема-передачи земельного участка в 2-х экземплярах.
Письмом от 30.12.2013 исх. ДИО/24773 департамент сообщил обществу о том, что комиссией по рассмотрению обращений о внесении изменений в договоры аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или ведении муниципального образования городской округ город Омск, принято решение об отказе в расторжении договора аренды.
Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что 26.08.2013 истец направил в адрес ответчика соглашение о прекращении договора аренды в количестве двух экземпляров с актом приема-передачи имущества, тем самым ОАО "Омскоблгаз" довело до сведения арендодателя-департамента намерение арендатора прекратить договорные отношения, что свидетельствует о соблюдении обществом требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ и является самостоятельным и достаточным основанием для прекращения арендных правоотношений сторон с 26.11.2013, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется..."

8.5. Вывод из судебной практики: Направленное контрагенту предложение прекратить действие договора по соглашению сторон не признается надлежащим уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 10.04.2014 по делу N А68-6106/2013
"...Отказ от договора, заключенного (применительно к настоящему случаю - возобновленного) на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей стороны на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора аренды (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/11, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.12.2012 N 40-130854/11-9-1194).
Руководствуясь вышеизложенным, суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов о том, что односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.
При таких обстоятельствах ОАО "Газпром" не представило доказательств, подтверждающих отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.
Письмо ответчика от 11.02.2013 правомерно оценено судами как предложение арендатора арендодателю, направленное в период возобновления договора аренды на неопределенный срок, прекратить договор по соглашению сторон, в связи с чем не может быть признано доказательством, подтверждающим отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что оснований для вывода о прекращении арендных отношений сторон, а также уклонении истца от принятия земельного участка не имеется..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 28.05.2012 N ВАС-6963/12 по делу N А51-8799/2011
"...Исследовав обстоятельства дела и представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды был продлен на неопределенный срок, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ от договора аренды допускается в любое время с предупреждением другой стороны за три месяца.
Удовлетворяя требования о расторжении договора аренды, суд первой инстанции признал письмо управления с приложением соглашения о расторжении договора аренды фактом, подтверждающим соблюдение установленного названной нормой порядка отказа от договора.
Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции указал на то, что письмо управления от 16.12.2010 содержит предложение расторгнуть договор аренды по взаимному соглашению, в связи с чем пришел к выводу о несоблюдении порядка одностороннего отказа от договора и, соответственно, об отсутствии доказательств расторжения спорного договора; возвращение имущества арендатором не подтверждает прекращение договора, поскольку акт приема-передачи подписан со стороны арендодателя неуполномоченным лицом.
Оставляя в силе постановление суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции исходил из того, что при таких обстоятельствах основания считать договор аренды расторгнутым отсутствуют.
Изучив доводы заявителя и принятые судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.12.2015 N Ф10-4314/2015 по делу N А68-12799/2014
"...Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 01.11.2010 между ООО "Племенное хозяйство "Лазаревское" (арендодатель) и ОАО "Газпром" (арендатор) был заключен договор N 48-0094-014 аренды земельного участка, площадью 44 483 кв. м, из земельного массива с кадастровым номером 71:22:080101:6, общей площадью 839 300 кв. м, расположенного по направлению на северо-запад от ориентира - с.Львово, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Щекинский район, МО Лазаревское, согласно кадастровому паспорту от 08.10.2010 N 7122/215/10-16611, для строительства магистрального газопровода Ефремов-Щекино в составе стройки "Техперевооружение газопроводов СКЦ на участке Елец-Щекино" (код стройки 094), сроком до 30.09.2011.
В данном случае после окончания срока действия договора аренды арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суды правомерно признали договор аренды от 01.11.2010 возобновленным на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.
ОАО "Газпром" в нарушение положений ст. 610 и п. 3 ст. 450 ГК РФ не представлено доказательств, подтверждающих отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.
Судом обоснованно не признано письмо ответчика от 11.02.2013, направленное в адрес арендодателя, таким доказательством, поскольку из него не следует волеизъявление арендатора на отказ от договора. Указанное письмо верно оценено судом как предложение арендатора арендодателю, направленное в период возобновления договора аренды на неопределенный срок, прекратить договор по соглашению сторон.
Поскольку ответчик не возвратил земельный участок по акту приема-передачи, истцом начислена арендная плата за весь период нахождения земельного участка у него в пользовании, которая правомерно взыскана судом в пользу истца в размере 6 871 682 руб. 55 коп..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.12.2015 N Ф10-4266/2015 по делу N А68-12797/2014
"...Как следует из материалов дела, ООО ПХ "Лазаревское" (арендодатель) и ОАО "Газпром" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.02.2011 N 48-094-051, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду на срок с 01.02.2011 по 31.12.2011 земельный участок площадью 116 414 кв. м из земельного массива с кадастровым номером 71:22:000000:193, общей площадью 9 042 400 кв. м, участок находится примерно в 2 500 м по направлению на северо-запад от ориентира - с. Лапотково, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Щекинский район, МО Лазаревское, согласно кадастровой выписке от 14.10.2010 N 7122/216/10-17504, для строительства магистрального газопровода Ефремов-Щекино в составе стройки "Техперевооружение" газопроводов СКЦ на участке Елец-Щекино (код стройки 094).
Из материалов дела следует, что после окончания срока, на который заключен договор аренды, арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды является продленным на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.
В свою очередь, ОАО "Газпром" не представило доказательств, подтверждающих отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.
Суд обоснованно не принял во внимание как доказательство письмо ответчика от 11.02.2013 N 19-01-02/217, направленное в адрес арендодателя, поскольку из него не следует волеизъявление арендатора на отказ от договора. Указанное письмо по своей сути является предложением арендатора арендодателю, направленным в период возобновления договора аренды на неопределенный срок, прекратить договор по соглашению сторон.
Таким образом, поскольку такого соглашения сторонами не достигнуто, а уведомления об отказе от договора, возобновленного на неопределенный срок, ответчиком не направлено, оснований для вывода о прекращении арендных отношений сторон, а также уклонения истца от принятия земельного участка не имеется.
В связи с тем что земельный участок не передавался истцу по акту приема-передачи в соответствии с пунктом 1.7 договора аренды от 01.02.2011 N 48-0094-051, названный договор не считается расторгнутым, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в силу ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время, пока земельный участок фактически использовался арендатором, в связи с чем требования истца о взыскании арендной платы по договору аренды спорного земельного участка в сумме 15 519 829 рублей 99 копеек обоснованно удовлетворены судом..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.11.2015 N Ф10-4544/2015 по делу N А68-12807/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью "Племенное хозяйство "Лазаревское" обратилось в Арбитражный суд Тульской области к открытому акционерному обществу "ГАЗПРОМ" с иском о взыскании за период с 01.01.2012 по 28.02.2015 - 229 398 руб. 11 коп., из которых 202 241 руб. 73 коп. составляет задолженность по арендным платежам и 27 156 руб. 38 коп. сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расходов по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 29.05.2015 г., оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 г., исковые требования удовлетворены.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 01.02.2011 г. между ООО "Племенное хозяйство "Лазаревское" (арендодатель) и ОАО "Газпром" (арендатор) заключен договор N 48-0094-126 аренды земельного участка, площадью 1 375 кв. м, из земельного массива с кадастровым номером 71:22:000000:193, общей площадью 9 042 400 кв. м, участок находится примерно в 2500 м по направлению на северо-запад от ориентира - с. Лапотково, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Щекинский район, МО Лазаревское, согласно кадастровой выписке от 14.07.2011 N 11-1221299, для строительства магистрального газопровода Ефремов-Щекино в составе стройки "Техперевооружение газопроводов СКЦ на участке Елец-Щекино" (код стройки 094), сроком до 31.12.2011 г.
В данном случае после окончания срока действия договора аренды арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суды правомерно признали договор аренды от 01.02.2011 г. возобновленным на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.
В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, при этом в соответствии с п. 1.7 спорного договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о возврате земельного участка и возвратить его по акту приема-передачи, подписанного полномочными представителями сторон.
ОАО "Газпром" в нарушение положений ст. 610 и п. 3 ст. 450 ГК РФ не представлено доказательств, подтверждающих отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.
Судом обоснованно не признано письмо ответчика от 11.02.2013 г. N 19-01-02/217, направленное в адрес арендодателя, таким доказательством, поскольку из него не следует волеизъявление арендатора на отказ от договора. Указанное письмо верно оценено судом как предложение арендатора арендодателю, направленное в период возобновления договора аренды на неопределенный срок, прекратить договор по соглашению сторон.
Поскольку ответчик не возвратил земельный участок по акту приема-передачи, истцом начислена арендная плата за весь период нахождения земельного участка у него в пользовании, которая правомерно взыскана судом в пользу истца в размере 202 241 руб. 73 коп..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.11.2015 N Ф10-3805/2015 по делу N А68-12805/2014
"...Претензия истца от 29.04.2013 N 563 о погашении задолженности ответчиком оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что, оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований, правомерно руководствуясь при этом следующим.
ОАО "Газпром" в нарушение положений ст. 610 и п. 3 ст. 450 ГК РФ не представлено доказательств, подтверждающих отказ от договора субаренды, возобновленного на неопределенный срок.
Судом обоснованно не признано письмо ответчика от 11.02.2013 N 19-01-02/217, направленное в адрес арендодателя, таким доказательством, поскольку из него не следует волеизъявление арендатора на отказ от договора. Указанное письмо верно оценено судом как предложение арендатора арендодателю, направленное в период возобновления договора аренды на неопределенный срок, прекратить договор по соглашению сторон.
Поскольку ответчик не возвратил земельный участок по акту приема-передачи, истцом начислена арендная плата за весь период нахождения земельного участка у него в пользовании, которая правомерно взыскана судом в пользу истца в размере 610 389 руб. 20 коп..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.11.2015 N Ф10-3778/2015 по делу N А68-6210/2014
"...Претензия истца от 29.04.2013 N 563 о погашении задолженности ответчиком оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что, оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований, правомерно руководствуясь при этом следующим.
ОАО "Газпром" в нарушение положений ст. 610 и п. 3 ст. 450 ГК РФ не представлено доказательств, подтверждающих отказ от договора субаренды, возобновленного на неопределенный срок.
Судом обоснованно не признано письмо ответчика от 11.02.2013 N 19-01-02/217, направленное в адрес арендодателя, таким доказательством, поскольку из него не следует волеизъявление арендатора на отказ от договора. Указанное письмо верно оценено судом как предложение арендатора арендодателю, направленное в период возобновления договора аренды на неопределенный срок, прекратить договор по соглашению сторон.
Поскольку ответчик не возвратил земельный участок по акту приема-передачи, истцом начислена арендная плата за весь период нахождения земельного участка у него в пользовании, которая правомерно взыскана судом в пользу истца в размере 3 416 662 руб. 98 коп..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.10.2015 N Ф10-3939/2015 по делу N А68-12808/2014
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 16.07.2012 между ООО "ПХ "Лазаревское" (арендатор) и ОАО "Газпром" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 48-0094-141, согласно которому арендатору был предоставлен на срок с 16.07.2012 по 15.06.2013 земельный участок площадью 1 226 000 кв. м из земельного массива с кадастровым N 71:22:00000000:78, общей площадью 8 385 000 кв. м, местонахождение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, Щекинский район, муниципальное образование Лазаревское, в районе деревни Натальевка, согласно кадастровому паспорту от 29.08.2011 N 71/11-74331, для производства работ в составе стройки "Техперевооружение газопроводов СКЦ на участке Елец-Щекино" (код стройки 094).
В соответствии со ст. 610 ГК РФ в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора.
Между тем ОАО "Газпром" не представило доказательств, подтверждающих отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.
Письмо ответчика от 11.02.2013 N 19-01-02/217, направленное в адрес арендодателя обоснованно не признано судебными инстанциями таковым доказательством, поскольку из него не следует волеизъявление арендатора на отказ от договора. Указанное письмо верно оценено судами, как предложение арендатора арендодателю, направленное в период возобновления договора аренды на неопределенный срок, прекратить договор по соглашению сторон..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13.08.2015 N Ф10-2329/2015 по делу N А68-4873/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 14.12.2015 N 310-ЭС15-15627 по делу N А68-4873/2014 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)
"...Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 01.02.2011 г. между ООО "ПХ "Лазаревское" (арендатор) и ОАО "Газпром" (субарендатор) был заключен договор N 48-0094-128 субаренды земельного участка площадью 2 351 кв. м из земельного массива с кадастровым номером 71:22:000000:7, общей площадью 8 018 000 кв. м, расположенного относительно ориентира земли СПК "Фоминский", расположенного в границах участка, адрес ориентира: Тульская область, Щекинский район, согласно кадастровой выписке от 13.07.2011 N 11-1222097, являющейся приложением к договору аренды, для строительства магистрального газопровода Ефремов-Щекино в составе стройки "Техперевооружение газопроводов СКЦ на участке Елец-Щекино сроком действия по 31.12.2011 г.
В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В данном случае после окончания срока действия вышеуказанных договоров аренды арендатор продолжил пользоваться земельными участками при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суды правомерно признали их возобновленными на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.
В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, при этом в соответствии с п. 1.7 спорного договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о возврате земельного участка и возвратить его по акту приема-передачи, подписанному полномочными представителями сторон.
ОАО "Газпром" в нарушение положений ст. 610 и п. 3 ст. 450 ГК РФ не представлено доказательств, подтверждающих отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.
Судом обоснованно не признано письмо ответчика от 11.02.2013 г. N 19-01-02/217, направленное в адрес арендодателя, таким доказательством, поскольку из него не следует волеизъявление арендатора на отказ от договора. Указанное письмо верно оценено судом как предложение арендатора арендодателю, направленное в период возобновления договора аренды на неопределенный срок, прекратить договор по соглашению сторон.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28.07.2015 N Ф10-2372/2015 по делу N А68-4872/2014
"...В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В данном случае после окончания срока действия договора аренды арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суды правомерно признали договор аренды от 01.10.2011 возобновленным на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.
ОАО "Газпром" в нарушение положений ст. 610 и п. 3 ст. 450 ГК РФ не представлено доказательств, подтверждающих отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.
Судом обоснованно не признано письмо ответчика от 11.02.2013, направленное в адрес арендодателя, таким доказательством, поскольку из него не следует волеизъявление арендатора на отказ от договора. Указанное письмо верно оценено судом как предложение арендатора арендодателю, направленное в период возобновления договора аренды на неопределенный срок, прекратить договор по соглашению сторон.
Поскольку ответчик не возвратил земельный участок по акту приема-передачи, истцом начислена арендная плата за весь период нахождения земельного участка у него в пользовании, которая правомерно взыскана судом в пользу истца в размере 16 830 748 руб. 66 коп.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.07.2015 N Ф10-2247/2015 по делу N А68-4870/2014
"...В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В данном случае после окончания срока действия вышеуказанных договоров аренды арендатор продолжил пользоваться земельными участками при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суды правомерно признали их возобновленным на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.
В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, при этом в соответствии с п. 1.7 спорного договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о возврате земельного участка и возвратить его по акту приема-передачи, подписанному полномочными представителями сторон.
ОАО "Газпром" в нарушение положений ст. 610 и п. 3 ст. 450 ГК РФ не представлено доказательств, подтверждающих отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.
Судом обоснованно не признано письмо ответчика от 11.02.2013 г., направленное в адрес арендодателя, таким доказательством, поскольку из него не следует волеизъявление арендатора на отказ от договора. Указанное письмо верно оценено судом как предложение арендатора арендодателю, направленное в период возобновления договора аренды на неопределенный срок, прекратить договор по соглашению сторон.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2015 N Ф10-1114/2015 по делу N А68-6213/2014
"...Претензия истца от 29.04.2013 г. о погашении задолженности ответчиком оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что, оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований, правомерно руководствуясь при этом следующим.
В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В данном случае после окончания срока действия договора аренды арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суды правомерно признали договор аренды от 01.11.2010 г. возобновленным на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.
В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, при этом в соответствии с п. 1.7 спорного договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о возврате земельного участка и возвратить его по акту приема-передачи, подписанному полномочными представителями сторон.
ОАО "Газпром" в нарушение положений ст. 610 и п. 3 ст. 450 ГК РФ не представлено доказательств, подтверждающих отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.
Судом обоснованно не признано письмо ответчика от 11.02.2013 г., направленное в адрес арендодателя, таким доказательством, поскольку из него не следует волеизъявление арендатора на отказ от договора. Указанное письмо верно оценено судом как предложение арендатора арендодателю, направленное в период возобновления договора аренды на неопределенный срок, прекратить договор по соглашению сторон.
Поскольку ответчик не возвратил земельный участок по акту приема-передачи, истцом начислена арендная плата за весь период нахождения земельного участка у него в пользовании, которая правомерно взыскана судом в пользу истца в размере 3 284 638 руб. 44 коп..."

Постановление ФАС Центрального округа от 30.07.2014 по делу N А68-6164/2013
"...Право стороны на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено ст. 610 ГК РФ, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
Однако ОАО "Газпром" не представило доказательств, подтверждающих отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.
Кроме того, судебные инстанции верно указали на то, что письмо ответчика от 11.02.2013, направленное в адрес арендодателя, не может быть признано таким доказательством, поскольку из него не следует волеизъявление арендатора на отказ от договора. Указанное письмо обоснованно расценено судами как предложение арендатора арендодателю, направленное в период возобновления договора аренды на неопределенный срок, прекратить договор по соглашению сторон.
Поскольку такого соглашения сторонами не достигнуто, а уведомления об отказе от договора, возобновленного на неопределенный срок, ответчиком не направлено, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что оснований для прекращения арендных отношений сторон не имеется..."

9. Последствия совершения действий, направленных на продолжение арендных отношений, совершенных после отказа от договора

В ряде случаев после отказа от договора стороны совершают какие-либо действия, связанные с его исполнением или изменением. Возникает вопрос о том, какие правовые последствия могут повлечь за собой подобные действия.

9.1. Вывод из судебной практики: Если после направления уведомления о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ, его стороны совершают действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор не признается прекращенным.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.10.2010 N 5153/10 по делу N А70-6551/2009
"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между комитетом (арендодателем), муниципальным унитарным предприятием "Магазин "Молочная кухня" (балансодержателем) и предпринимателем (арендатором) был заключен договор от 16.05.2005 N 1420 аренды объекта муниципального нежилого фонда (далее - договор аренды N 1420), на основании которого указанное помещение было передано арендатору для использования под магазин детских товаров.
Согласно пункту 1.2 договора аренды N 1420 срок его действия устанавливался с 01.05.2005 по 29.04.2006, но на основании пункта 2.2.14 данного договора и пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлялся на неопределенный срок в связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться арендуемым объектом недвижимого имущества после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Комитет (арендодатель) 17.04.2008 направил предпринимателю (арендатору) письмо N 01-26/525 о расторжении указанного договора аренды, и это письмо было получено арендатором 23.04.2008. Однако договорные отношения по аренде занимаемого предпринимателем помещения были сохранены, о чем свидетельствуют дополнительные соглашения к договору от 23.07.2008 и от 05.11.2008, согласно которым стороны подтвердили свои обязательства по договору аренды N 1420.
Из материалов дела также усматривается, что арендатор непрерывно в течение более трех лет использует спорное помещение в своей деятельности, не имеет задолженности по арендной плате, из данного помещения не выселялся и фактически спорное помещение в установленном порядке учреждению не передавалось.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 12.10.2012 N ВАС-10646/12 по делу N А53-14927/2011
"...Судами установлено, что 04.04.2006 департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 28817, общей площадью 73 кв. м (кадастровый номер 61:44:06 23 04:0011) для эксплуатации торгово-остановочного комплекса, в том числе торгового павильона площадью 38 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Разина, 3.
После окончания срока действия указанного договора ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком, в силу чего договор возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
15.01.2009 департамент направил в адрес предпринимателя уведомление о прекращении договора аренды с 26.04.2009, в связи с отказом арендодателя от договора в порядке, установленном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
20.01.2009 предприниматель получил уведомление, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.
В соответствии с постановлением главы Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону от 21.08.2009 N 330 в связи с истечением срока действия договора аренды от 04.04.2006 N 28817 предписано предоставить предпринимателю в краткосрочную аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 73,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, в границах, указанных в кадастровой карте земельного участка, для эксплуатации торгового павильона.
На основании пункта 2.1 постановления предприниматель обязан представить договор аренды от 04.04.2006 N 28817 в департамент для пролонгации.
Подписав договор, департамент направил его на согласование в министерство.
04.12.2009 министерство возвратило договор без согласования, с указанием на отсутствие у предпринимателя преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в связи с неисполнением надлежащим образом обязанности по внесению арендатором платы за земельный участок.
Письмом от 15.12.2009 департамент уведомил предпринимателя о возврате министерством договора без согласования.
Поскольку участок не освобожден предпринимателем в добровольном порядке и не возвращен арендодателю после направления в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомления о прекращении договора аренды, департамент обратился в суд.
Полагая, что на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом постановления главы администрации Железнодорожного района он имеет преимущественное право на заключение договора аренды, предприниматель обратился в суд с заявлением.
Отказывая в удовлетворении требований департамента и поддерживая выводы нижестоящих судов об отказе в удовлетворении требований предпринимателя, суд кассационной инстанции исходил из следующего.
Совершение сторонами договора действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, после направления в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомления о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок, не противоречит закону и характеризует договор аренды как действующий.
С учетом действий сторон, совершенных после уведомления о прекращении договора, следует признать, что предприниматель использует участок правомерно.
Суд кассационной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предприниматель использует участок правомерно, поскольку спорный договор аренды является действующим, а, следовательно, оснований для удовлетворения требований департамента не имелось..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.09.2017 N Ф01-3936/2017 по делу N А17-5452/2016
"...Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, Управление (арендодатель) и ООО "Интеркомтел" (арендатор) заключили договор аренды от 12.05.2009 N 96, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату части опор наружного освещения на территории городского округа Кинешма для подвеса и эксплуатации сети ВОЛС по улицам: имени Ленина, Советская, имени Фрунзе, имени Островского, имени М. Горького, Жуковская, Карла Маркса, Комсомольская, Рылеевская, Ивановская, Маршала Василевского, 50-летия Комсомола, Красноветкинская, имени Менделеева, Социалистическая, Ивана Виноградова, Правды, Щорса, Вичугская, Аристарха Макарова, Юрьевецкая, согласно ситуационному плану ВОЛС. В пункте 8.1 договора стороны установили, что договор действует с момента его подписания пять лет.
До истечения срока действия договора аренды от 12.05.2009 N 96 арендодатель и арендатор заключили договор аренды опор наружного освещения от 31.12.2014 N 61, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить места на опорах наружного освещения на территории городского округа Кинешма для размещения конструкций крепления ВОЛС в соответствии с ситуационным планом (приложение N 1 к договору) и списком улиц с количеством используемых опор (приложение N 2 к договору).
В соответствии с пунктами 5.1, 5.2 договора договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует с 01.01.2015 по 31.03.2015. Действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие до заключения договора. Срок действия договора продлевается на неопределенный срок, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении в письменном виде за 30 дней до окончания срока действия договора.
Контрагенты подписали акт приема-передачи от 31.12.2014 N 61.
Дополнительным соглашением от 31.03.2015 срок договора аренды продлен до 31.05.2015, а дополнительным соглашением от 30.04.2015 - до 31.07.2015.
Управление 03.08.2015 направило истцу уведомление от 31.07.2015 N 1730 о прекращении действия договора аренды от 31.12.2014 N 61 в связи с истечением срока аренды с 01.08.2015 и просило передать по акту приема-передачи части опор наружного освещения.
Данное уведомление получено ООО "Интеркомтел" 06.08.2015.
Впоследствии Управление повторно уведомляло истца о прекращении действия договора аренды опор наружного освещения в связи с истечением срока действия договора с 01.08.2015, а также об отказе с указанной даты от всех действующих договоров, оформляющих пользование опорами наружного освещения и размещения подвесов на них. Управление предложило арендатору явиться 30.09.2015 для подписания актов приема-передачи части опор, указав, что при отсутствии представителя опоры будут приняты в одностороннем порядке. Уведомление получено истцом 23.09.2015.
Посчитав, что уведомление от 31.07.2015 N 1730 является недействительным, а договор от 31.12.2014 N 61 - возобновленным на неопределенный срок и действующим на тех же условиях, ООО "Интеркомтел" обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с настоящим иском.
Из пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае срок действия договора аренды стороны установили до 31.07.2015 и до указанной даты ни арендодатель, ни арендатор не возразили против продления договорных отношений в установленном в пункте 5.2 договора порядке. Уведомление Управления от 31.07.2015 N 1730 вручено ООО "Интеркомтел" лишь 06.08.2015, то есть после того, как договор был возобновлен на неопределенный срок. Более того, стороны впоследствии своими конклюдентными действиями (расчетами за пользование опорами) подтвердили намерение сохранить между собой договорные отношения относительно спорного имущества, а Управление указало на ошибочное направление спорного уведомления в адрес ООО "Интеркомтел".
Соответственно, как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, договор аренды от 31.12.2014 N 61 является возобновленным на неопределенный срок и действует на тех же условиях..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.12.2010 N Ф03-9106/2010 по делу N А73-6402/2010
"...Срок действия договора определен контрагентами с 01.07.2008 по 31.12.2008. По истечении названного срока действие договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлено на неопределенный срок.
Письмом от 20.05.2009 департамент уведомил школу об отказе от договора аренды.
Поскольку при проверке, проведенной департаментом 03.06.2010, установлен факт пользования школой спорным нежилым зданием, истец обратился в арбитражный суд с требованием о его освобождении.
При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции признал спорный договор аренды действующим, поскольку после направления арендодателем уведомления об отказе от договора аренды между участниками сделки 16.10.2009 и 18.11.2009 были подписаны дополнительные соглашения к договору аренды от 27.11.2008 N 196/08, предусматривающие внесение в него изменений в части наименования арендодателя и размера арендной платы.
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что действующим законодательством не предусмотрена возможность продления прекратившего действие договора, в связи с чем заключение дополнительных соглашений к договору аренды не свидетельствует о его действии.
Вывод суда апелляционной инстанции по указанному вопросу не может быть признан соответствующим фактическим обстоятельствам дела.
Однако, как установлено судом, договорные отношения по аренде занимаемого школой помещения были сохранены, о чем свидетельствуют дополнительные соглашения к договору от 16.10.2009 и 18.11.2009, согласно которым стороны подтвердили свои обязательства по договору аренды N 196/08 в полном объеме без указания на его прекращение.
После подписания дополнительного соглашения от 18.11.2009 уведомления об отказе от договора аренды арендодателем школе не направлялись.
Кроме того, как подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, арендатор за период с июня 2009 по июль 2010 добросовестно исполнял свои обязательства по договору, ежемесячно перечисляя на расчетный счет истца арендную плату в размере, определенном договором аренды и дополнительными соглашениями к нему от 16.10.2009 и 18.11.2009.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно счел, что, подписав дополнительные соглашения к договору аренды, истец подтвердил свое намерение продолжить с ответчиком договорные отношения.
Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции находит обоснованной позицию суда первой инстанции о том, что школа занимала спорное здание на основании действующего договора аренды от 27.11.2008..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.09.2013 по делу N А46-1171/2013
"...В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая сторона договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что после получения уведомления об отказе от договора аренды общество продолжало использовать спорный земельный участок, по акту приема-передачи земельный участок арендодателю не передавался.
Заключение сторонами соглашения с указанием на продление срока действия договора аренды земельного участка N Д-Ц-31-6351 после направления уведомления об отказе от договора, соответствует принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), не противоречат действующему законодательству и правовому подходу, сформулированному Высшим Арбитражным судом Российской Федерации в постановлении от 05.10.2010 N 5153/10, свидетельствует о продолжении арендных отношений по спорному договору аренды земельного участка.
С учетом установленных обстоятельств общество правомерно использует земельный участок, у суда не имелось оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки - зарегистрированного 12.04.2012 соглашения к договору аренды земельного участка..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.08.2013 по делу N А46-1173/2013
"...Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая сторона договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Арбитражный суд правомерно отклонил довод департамента о том, что продленный на неопределенный срок договор прекратил свое действие 22.03.2012 в связи с отказом департамента от данного договора, путем направления обществу уведомления от 18.11.2011 N 0201/12662 (получено 22.11.2011), следовательно, соглашение от 06.04.2012 о продлении договора является ничтожным.
Так, материалами дела подтверждается и установлено судом, что соглашением от 06.04.2012, с указанием о распространении его действия на предшествующий период, с 01.01.12, зарегистрированным в ЕГРП 12.04.2012, стороны продлили срок действия договора до 01.04.2017. После этого сторонами заключено еще одно дополнительное соглашение от 24.10.2012 о новом расчете арендной платы.
Тем самым департамент, подписав дополнительные соглашения к договору, которым предусмотрено его распространение на предыдущий период, выразил свою волю на продление договорных отношений, чем аннулировал ранее направленное уведомление об отказе от договора аренды.
Совершение сторонами договора действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, после направления в соответствии со статьей 610 ГК РФ уведомления о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок, не противоречит закону и характеризует договор аренды как действующий.
Кроме того, как подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, общество надлежащим образом исполняло обязанности по внесению арендных платежей, в том числе и в спорный период, после заключения дополнительного соглашения от 12.04.2012 о продлении срока действия договора.
При таких обстоятельствах, суд правомерно счел, что, подписав дополнительные соглашения к договору, департамент подтвердил свое намерение продолжить с обществом договорные отношения.
Указанный вывод арбитражного суда соответствует правовой позиции, сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 05.10.2010 N 5153/10 по делу N А70-6551/2009, содержащееся в котором толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 26.09.2012 по делу N А40-4569/12-113-40
"...После истечения срока действия договор аренды от 06.06.2007 г. N 03-00359/07 был возобновлен сторонами на неопределенный срок в порядке ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец также указал на то, что на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомлением от 04.07.2011 г. N 03-11/001177 отказался от договора аренды (л.д. 17, 18) и предложил ответчику освободить арендуемое помещение и поскольку последний объект аренды не освободил истец просил выселить ООО "Катрин" из занимаемого им помещения.
При этом в удовлетворении требований истца о выселении ООО "Катрин" из занимаемых им помещений отказано судами правильно.
После направления ответчику уведомления от 04.07.2011 г. N 03-11/001177 об отказе от договора аренды, между сторонами 27.10.2011 г. было заключено дополнительное соглашение к договору, в котором установлен размер арендной платы по договору с 01.06.2011 г., порядок ее уплаты, при этом в данном соглашении указано, что дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора.
Совершение сторонами договора действий по заключению дополнительного соглашения к договору аренды обоснованно расценено судами как выражение истцом воли на продолжение договорных отношений и об отсутствии оснований для выселения ответчика из занимаемых им помещений.
То обстоятельство, что дополнительное соглашение условия о продлении срока действия договора не содержит, не принято во внимание судами правомерно, поскольку, как видно из материалов дела, данный договор был возобновлен сторонами на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.03.2010 по делу N А57-9902/2008
"...После истечения названного срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя и арендатора, последний продолжил пользоваться указанным помещением.
Письмом от 16.04.2008 N 09-06/2125 истец уведомил ответчика о том, что Комитет по управлению имуществом города Саратова отказывается от исполнения договора аренды от 02.06.2005 N 571/4 с требованием освободить занимаемое помещение по адресу: г. Саратов, ул. Батавина, д. 2, общей площадью 39 кв. м в срок до 01.06.2008.
Ответчик представил в судебное заседание дополнительное соглашение от 10.08.2009 N 9 к договору аренды от 02.06.2005 N 571/4, которым стороны внесли изменения в договор и изложили пункт 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за пользование объектом с 01.07.2009 без учета НДС составляет 78 819 рублей".
Кроме того, в материалы дела представлено платежное поручение от 07.09.2009 N 77, которым ответчик внес на лицевой счет истца арендную плату по договору от 02.06.2005 N 571/4 за сентябрь 2009 года.
По мнению суда первой инстанции, указанные действия арендодателя свидетельствуют о его отказе от намерения досрочного расторжения договора аренды от 02.06.2005 N 571/4 и урегулировании данного вопроса между сторонами путем оформления дополнительного соглашения к нему.
Судом первой инстанции правильно указано, что, подписав дополнительное соглашение, истец подтвердил свое намерение продолжить с ответчиком договорные отношения.
С учетом изложенного требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое муниципальное помещение признано судом подлежащим отклонению, в связи с отсутствием правовых оснований..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.09.2014 N Ф07-6371/2014 по делу N А56-51436/2013
"...Ссылка Общества на прекращение с 30.06.2013 договора аренды, действовавшего неопределенный срок, в связи с односторонним отказом арендатора от его исполнения правомерно не принята судами в качестве основания для освобождения ответчика от обязанности вносить арендную плату за третий квартал 2013 года и уплатить неустойку за просрочку исполнения этой обязанности. В данном случае Общество после направления письма от 28.03.2013 о расторжении договора продолжало пользоваться земельным участком, занятым принадлежащим Обществу недвижимым имуществом, и не возвратило земельный участок арендодателю. Таким образом, направление данного письма фактически не повлекло прекращения арендных отношений, в связи с чем у Общества сохранилась обязанность по внесению арендной платы, а в случае ненадлежащего исполнения этой обязанности - уплатить предусмотренную договором неустойку. Различная правовая оценка судами первой и апелляционной инстанций последствий направления Обществом названного выше письма не повлияла на правильность выводов судов о наличии оснований для взыскания с Общества задолженности по арендной плате и неустойки за третий квартал 2013 года..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.02.2014 по делу N А53-10020/2013
"...Полагая, что договор аренды от 24.04.1998 N 14320 прекратил свое действие в связи с отказом арендодателя 17.01.2001 от него, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции пришли к выводам о том, что процедура отказа от исполнения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, департаментом соблюдена. Доказательств явно выраженного намерения департамента сохранить арендные отношения ответчик не представил, обстоятельства, указывающие на недобросовестность поведения арендодателя, отсутствуют. По состоянию на день рассмотрения спора в суде первой инстанции установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса срок предупреждения истек, в силу чего договор аренды от 24.04.1998 N 14320 прекратился и у общества возникла обязанность вернуть земельный участок департаменту.
Признавая обоснованными требования департамента, суды не учли следующее.
Как следует из вышеназванного уведомления от 21.09.2004, арендодатель заявил об отказе от договора аренды от 24.04.1998 N 14320 (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса), который прекратит действие по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления, указал обществу на необходимость освободить занимаемый земельный участок и передать его арендодателю по акту приема-передачи в связи с прекращением договора.
Поскольку департамент по истечении срока, указанного в уведомлении от 21.09.2004 (три месяца), не заявил о невыполнении обществом обязанности по освобождению земельного участка и его незаконном использовании, продолжил осуществлять функции арендодателя по договору аренды от 24.04.1998 N 14320, не ссылался на указанное уведомление при подаче настоящего иска, действуя разумно и добросовестно, ответчик вправе считать арендные отношения по указанному договору продолженными.
Совершение сторонами договора аренды действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, после направления арендодателем в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса уведомления о прекращении договора, продленного на неопределенный срок, не противоречит закону и характеризует его как действующий. Из поведения сторон, сложившегося после направления обществу департаментом уведомления от 21.09.2004, следует, что договорные отношения между ними сохранились.
Поскольку нарушение прав департамента в отношении спорного земельного участка имеющимися в деле доказательствами не подтверждено, решение от 05.09.2013 и апелляционное постановление от 24.11.2013 подлежат отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске (пункт 2 части 1 статьи 187 <*> Арбитражного процессуального кодекса)..."
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: пункт 2 в части 1 статьи 187 Арбитражного процессуального кодекса РФ отсутствует, имеется в виду пункт 2 части 1 статьи 287.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.07.2013 по делу N А53-30513/2012
"...По истечении срока действия договора, в отсутствие возражений арендодателя, ответчик продолжил пользоваться земельным участком, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса свидетельствует о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомлением от 12.12.2006 департамент, осуществляющий полномочия арендодателя, известил общество об отказе от договора аренды от 06.11.1998 N 1623 "и" в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса (по истечении трех месяцев после получения уведомления), о необходимости освобождения земельного участка от временных объектов в связи с прекращением договора аренды, и передачи участка арендодателю в состоянии не хуже первоначального, пригодном для дальнейшего использования (л. д. 16).
Поскольку арендатор не возвратил земельный участок, департамент 05.10.2012 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства (уведомления арендодателя о перерасчете арендной платы, справки о состоянии платежей по договору аренды, претензии о погашении задолженности по договору за конкретные периоды, платежные документы о перечислении арендной платы и договорной неустойки, акт обследования земельного участка от 11.10.2012 N 1990, переписка сторон), судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что фактическим совершением в течение длительного времени (более 5 лет) действий по исполнению обязанностей арендодателя и арендатора, предусмотренных договором аренды спорного участка от 06.11.1998 N 1623 "и", стороны преодолели односторонний отказ департамента от названного договора, содержащийся в уведомлении от 12.12.2006. Допустимость подобных действий сторон сделки подтверждена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении его Президиума от 05.10.2010 N 5153/10.
Поскольку департамент по истечении срока, указанного в уведомлении от 12.12.2006 (три месяца), не заявил о невыполнении обществом обязанности по освобождению земельного участка и его незаконном использовании, продолжил осуществлять функции арендодателя по договору аренды от 06.11.1998 N 1623 "и", действуя разумно и добросовестно, ответчик вправе был полагать арендные отношения по указанному договору продолженными.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2012 по делу N А32-2761/2011
"...Совершение сторонами договора аренды действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, после направления в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса уведомления о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок, не противоречит закону и характеризует договор как действующий. Соответствующая правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 05.10.2010 N 5153/10..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 28.10.2010 N Ф09-9107/10-С6 по делу N А50-5215/2010
"...В соответствии с п. 1 ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В случае возобновления договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды, установив, что после окончания срока договора 29.06.2009 предприниматель Вяткина Е.В. продолжала пользоваться помещениями и департамент не возражал против такого пользования, признали договор аренды от 08.07.2008 возобновленным на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что департаментом в адрес предпринимателя Вяткиной Е.В. 02.07.2009 направлено уведомление о прекращении договора аренды по истечении трехмесячного срока с момента получения предпринимателем уведомления.
Вместе с тем судами установлено, что в материалах дела имеются изменения к договору аренды, подписанные департаментом, предприятием "Ритуальные услуги" и предпринимателем Вяткиной Е.В. 13.07.2009, 12.10.2009, согласно которым сторонами установлен новый размер арендной платы и изменена площадь арендуемого помещения.
В материалах дела отсутствуют доказательства прекращения договора сторонами и возврата предпринимателем арендуемых помещений.
При таких обстоятельствах вывод судов о том, что договор в установленном порядке не расторгнут и до истечения трехмесячного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны, внеся изменения в договор аренды, выразили свою волю на продолжение арендных отношений, является правильным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2010 N Ф09-1854/10-С6 по делу N А76-874/2008-9-176/92
"...Отменяя решение суда в части удовлетворения исковых требований территориального управления о расторжении договора аренды от 26.05.2006 N 797-р и выселении общества "Компания "Инспайр" из арендуемых им помещений, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
На основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Проанализировав и оценив содержание уведомления от 27.09.2007 N 11419 в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами, апелляционный суд пришел к выводу о том, что данное уведомление не может быть признано односторонним отказом территориального управления от договора аренды от 26.05.2006 N 197-р, поскольку последующие действия территориального управления по подписанию дополнительного соглашения от 23.10.2007 N 1, акта приема-передачи от 23.10.2007, начислению договорной неустойки на сумму задолженности, образовавшуюся после даты, указанной в уведомлении в качестве срока освобождения спорных помещений (10.01.2008), свидетельствуют о том, что арендные правоотношения между сторонами спора продолжались.
В связи с тем, что исковое требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения, основания считать данный договор прекратившим действие судами не установлены, апелляционным судом правомерно отказано в удовлетворении требований о выселении общества "Компания "Инспайр" из занимаемых им помещений..."

9.2. Вывод из судебной практики: Внесение платы за пользование имуществом после получения уведомления об отказе от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок (в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ), о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, не свидетельствует о продолжении действия договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2011 N КГ-А40/5157-11 по делу N А40-77132/10-156-685
"...Кроме того, заявитель жалобы указывает, что истец, получая от ООО "Фирма "Цайт ЛТД" арендные платежи за указанный период, тем самым признавал факт наличия договорных отношений.
Как установил суд апелляционной инстанции, после истечения срока действия договора 23 октября 2001 года, арендатор продолжал использовать земельный участок при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, в связи с чем в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Между тем, 11 июня 2003 года ДЗР г. Москвы было направлено ответчику уведомление N 33-и-07-6258/03 о прекращении с 11 июля 2003 года обязательств по договору аренды в связи с окончанием срока его действия и с требованием освободить занимаемый земельный участок.
Таким образом, истец предупредил ответчика о прекращении обязательств по договору, порядок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, им был соблюден.
Между тем, согласно акту обследования земельного участка от 18.06.2010 г. спорный земельный участок ответчиком освобожден не был.
Как разъяснено в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Таким образом, внесение ответчиком арендных платежей не свидетельствует о продолжении действия договора аренды, а является платой за фактическое пользование арендованным имуществом..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.05.2012 по делу N А56-32259/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Буб О.Ю. (арендатор) заключили договор от 26.05.2006 N 07/ЗК-04110 аренды земельного участка N 20 площадью 15 кв. м (Зона 7, кадастровый номер 78:6077:1048), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маршала Тухачевского (у дома 1, литера А), для использования под торговый мини-комплекс сроком по 09.04.2007.
Уведомлением от 13.08.2007 N 4343 Комитет со ссылкой на пункт 6.1 договора сообщил арендатору о прекращении договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предложив погасить задолженность по арендной плате, привести земельный участок в пригодное для его дальнейшего использования состояние, сдать участок по акту в течение 10 дней со дня расторжения договора.
Поскольку ответчик не освободил земельный участок, правовые основания для использования участка отсутствуют, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суды в соответствии со статьями 610, 621, 622 ГК РФ пришли к правомерным выводам о том, что договор аренды прекращен, а участок используется предпринимателем без законных оснований, в связи с чем удовлетворили исковые требования.
Довод предпринимателя о том, что договор аренды не прекращен, поскольку после направления арендодателем уведомления от 13.08.2007 прошло более трех лет, обоснованно отклонен апелляционным судом. Возможность одностороннего отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, предусмотрена пунктом 2 статьи 610 ГК РФ; направление арендодателем соответствующего уведомления по нормам статьи 153 названного Кодекса представляет собой сделку, влекущую определенные правовые последствия, действие которых законом не ограничено во времени. Оснований для применения по аналогии норм об исковой давности при характеристике правоотношений сторон не имеется; кроме того, ответчик в порядке пункта 2 статьи 199 ГК РФ до принятия судом решения не заявлял о применении исковой давности. Внесение арендной платы арендатором и принятие ее арендодателем после извещения арендатора о прекращении арендных отношений по договору, заключенному на неопределенный срок, не свидетельствует о волеизъявлении Комитета на возобновление действия этого договора, поскольку такая плата подлежала внесению в любом случае до момента фактического освобождения земельного участка..."

10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя

Стороны договора аренды, заключенного на неопределенный срок, могут в любое время отказаться от договора. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договором или законом не установлен иной срок, договор аренды прекращается через месяц или три месяца (при аренде недвижимого имущества) после уведомления стороны об отказе от договора.
Однако бывают случаи, когда арендодатель в уведомлении указывает иной срок, нежели установленный п. 2 ст. 610 ГК РФ, хотя такой срок ни договором, ни законом не предусмотрен, или до истечения установленного законом срока обращается в суд с требованием об обязании арендатора освободить помещение.
Также на практике возникает вопрос: связан ли срок прекращения договора аренды, установленный абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, с моментом получения предупреждения об отказе от договора другой стороны?

10.1. Вывод из судебной практики: Если срок прекращения договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, указанный в уведомлении об отказе от договора, не соответствует сроку, который предусмотрен п. 2 ст. 610 ГК РФ, то применяется срок, установленный законом (при условии, что иное не вытекает из договора аренды).

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 21.04.2011 N КГ-А40/3012-11 по делу N А40-90527/10-1-574
"...В порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор был возобновлен на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Между тем, уведомлением от 29.12.2009 N 33-ИТ4-937/9-(0)-0 арендодатель известил арендатора о прекращении договора с 10.04.2010 г., ответчик это уведомление получил 12.01.2010 г.
В связи с этим, апелляционный суд сделал вывод о прекращении договора аренды от 29.06.2007 г. N М-04-509345 с 13.04.2010 г.
Как установили суды обеих инстанций, арендованное ответчиком имущество - земельный участок, не было возвращено арендодателю после прекращения арендных отношений.
В связи с этим, вывод апелляционного суда об удовлетворении требования истцов освободить земельный участок является правильным..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 18.12.2009 N КГ-А40/13134-09 по делу N А40-15867/09-11-184
"...Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции руководствовался нормами статьи 610, пункта 2 статьи 621 ГК РФ, и по результатам оценки письма истца от 6 июня 2008 года пришел к выводу о том, что данным письмом истец фактически отказался от договора, потребовал освобождения помещений, а указание в письме на то, что освобождение помещения следует провести до 10 июня 2008 года (то есть до истечения предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ трехмесячного срока), не влияет на волю истца об отказе от договора аренды, поскольку с иском о выселении истец обратился после того, как предусмотренный законом трехмесячный срок для освобождения помещения истек.
Судебная коллегия кассационной инстанции соглашается с выводом суда апелляционной инстанции, сделанным по результатам оценки письма истца от 6 июня 2008 года, о том, что дата освобождения занимаемого ответчиком помещения (10 июня 2008 года), указанная истцом в данном письме, не имеет правового значения для применения норм статей 610 и 621 ГК РФ, поскольку ответчик сам по себе факт получения письма не оспаривал, а с иском о выселении истец обратился спустя значительное время после истечения предусмотренного законом трехмесячного срока (в феврале 2009 года), предоставив, таким образом, ответчику максимальную возможность для освобождения спорного помещения.
На основании изложенного и поскольку таких нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы послужить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, в кассационной жалобе не указано и судом кассационной инстанции не установлено, то кассационная жалоба Медсанчасти N 48 удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2009 N КГ-А40/5053-09 по делу N А40-52009/08-9-591
"...Истец письмом от 05.10.2007 года, направленным арендатору 10.10.2007 года, уведомил ответчика об отказе от договора N М-03-505317 от 18.04.2003 года и прекращении его действия с 01.01.2008 года.
Суды пришли к правильному выводу о прекращении договора аренды N М-03-505317 от 18.04.2003 года в связи с отказом арендодателя от данного договора, возобновленного на неопределенный срок.
Довод ответчика о том, что договор не прекращен, поскольку арендатор не был надлежащим образом предупрежден об отказе арендодателя от договора, что до 01.01.2008 года не истек срок предупреждения в три месяца, неоснователен, так как до предъявления иска об обязании освободить земельный участок три месяца с момента предупреждения ответчика, в том числе полученного под роспись генеральным директором, истекли..."

Северо-Западный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд отметил, что несоответствие срока, указанного в уведомлении о прекращении договора аренды, требованиям ст. 610 ГК РФ не свидетельствует о ничтожности данного уведомления.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2011 по делу N А56-74382/2010
"...На основании пункта 6.1 договора и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) действие договора возобновлено на неопределенный срок.
Уведомлением от 29.03.2010 N 1154, направленным в адрес Организации, КУГИ отказался от договора с 29.06.2010 и предложил истцу освободить занимаемый участок. Данное уведомление получено Организацией 13.04.2010.
Ссылаясь на несоответствие такого отказа требованиям закона, Организация обратилась в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В материалах дела имеется почтовое уведомление, подтверждающее получение Организацией уведомления КУГИ от 29.03.2010, в котором КУГИ сообщил об отказе в одностороннем порядке от спорного договора аренды и предложил Организации освободить арендуемый земельный участок.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает правомерным вывод судов обеих инстанций о надлежащем исполнении КУГИ обязанности по уведомлению арендатора о расторжении договора.
Довод жалобы о несоответствии уведомления от 29.03.2010 N 1154 требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным в связи со следующим.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).
При этом недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).
Указание в уведомлении от 29.03.2010 N 1154 на то, что действие договора аренды прекращается 29.06.2010, а не по истечении трех месяцев с момента получения уведомления, как предусмотрено частью 2 статьи 610 ГК РФ, не влечет недействительности уведомления, поскольку воля КУГИ направлена на прекращение договора независимо от включения данного условия.
При принятии обжалуемых судебных актов нормы процессуального права не нарушены и нормы материального права применены правильно, в связи с чем судебные акты законны и отмене не подлежат..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.07.2009 по делу N А32-9566/2008
"...Администрация направила обществу уведомление об отказе от договора и необходимости освобождения занимаемых помещений. Факт получения данного уведомления подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком, поэтому по истечении трех месяцев с момента получения уведомления (с 12.06.2008) договор считается расторгнутым. Указание в уведомлении о прекращении договора с 15.04.2008 не имеет правового значения для рассматриваемого спора, т. к. договор прекратил свое действие в силу закона до даты принятия к производству арбитражного суда иска администрации и вынесения решения по делу..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 10.12.2007 N Ф09-10093/07-С6 по делу N А07-5553/2007
"...Ссылка заявителя на нарушение истцом порядка расторжения договора аренды в связи с указанием в письме от 31.01.2007 N 37/104 о расторжении договора в течение пяти дней не принимается во внимание, так как суд при разрешении спора исходил не из срока, указанного в уведомлении, а из 3-месячного срока, установленного п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

10.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, связан ли срок прекращения договора аренды, установленный абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, с моментом получения предупреждения об отказе от договора другой стороной, существует две позиции судов.

Позиция 1. Срок, определяемый в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, по окончании которого прекращается договор аренды, начинает течь с момента получения соответствующего уведомления другой стороной.

Примечание: Президиум ВАС РФ в Постановлении от 25.07.2011 N 3318/11 по делу N А40-111672/09-113-880 указал, что лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.
Аналогичный подход изложен в п. 30 Рекомендаций Научно-консультативного совета ФАС Волго-Вятского округа о практике применения гражданского законодательства (по итогам заседания Совета, проведенного 08.06.2012 на базе Арбитражного суда Республики Марий Эл).
Необходимо отметить, что согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (его исполнения) может быть осуществлено путем направления соответствующего уведомления. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными нормативными правовыми актами или договором.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 26.02.2010 N ВАС-1756/10 по делу N А66-403/2009
"...Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
При исследовании доказательств по делу суды пришли к выводу о возобновлении спорного договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судами установлено, что уведомление о необходимости освободить помещение направлено ответчиком 31.12.2005 и получено истцом 06.01.2009 и в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения уведомления предпринимателем..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 23.07.2010 N ВАС-9986/10 по делу N А32-50913/2009-73/907
"...Суд установил, что 25.06.1995 между администрацией и кооперативом был заключен договор N 525 аренды земельного участка площадью 1180 кв. м на срок пять лет.
После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор был продлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В письме от 11.11.2008 администрация уведомила кооператив об отказе от договора аренды и об освобождении земельного участка.
В связи с тем, что кооператив не освободил земельный участок, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд пришел к выводу о прекращении действия договора аренды по истечении трехмесячного срока с момента получения арендатором уведомления арендодателя и на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил требование об освобождении земельного участка после прекращения действия договора аренды.
Доводы заявителя направлены на переоценку выводов суда и не могут служить основанием для рассмотрения дела в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 10.03.2010 N ВАС-2198/10 по делу N А62-5391/2008
"...Суд установил, что 20.02.2001 между МО "Сафоновский район" (арендодателем) и предпринимателем Почечуевым В.И. (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка N 393, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 67:17:01 03 32:0006, площадью 42 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, ул. Шахтерская, возле жилого дома N 1, для использования в общественно-деловых целях (под установленной торговой палаткой) на срок 3 года.
После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться спорным объектом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор был продлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Письмом N 554 от 13.03.2008 истец уведомил ответчика о прекращении арендных отношений по истечении 3-месячного срока с даты получения уведомления. Письмами N 896 от 28.04.2008 и N 1790 от 29.08.2008 МО "Сафоновский район" повторно сообщило предпринимателю Почечуеву В.И. о необходимости освобождения спорного земельного участка. Ответчик земельный участок не освободил; 17.11.2008 и 05.12.2008 обратился к истцу с заявлением о предоставлении ему спорного земельного участка в собственность.
Суд пришел к выводу о прекращении действия договора аренды по истечении трехмесячного срока с момента получения арендатором уведомления арендодателя и на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил требование об освобождении земельного участка после прекращения действия договора аренды.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом не установлено..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.08.2012 по делу N А82-1290/2011
"...Агентство направило в адрес Предпринимателя уведомление от 29.01.2010 N 176 о расторжении договора аренды земельного участка от 13.05.2008 N 20618-и, а также о необходимости освободить объект найма по истечении трех месяцев с даты получения уведомления. Письмо с уведомлением об одностороннем отказе от договора было возвращено отправителю с отметкой об истечении срока хранения без вручения адресату.
В указанный срок земельный участок не был освобожден, о чем Агентство составило акт 16.06.2010 N 80.
Посчитав договор расторгнутым, а использование земельного участка неправомерным, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В рассмотренном случае суд установил и сторонами не оспаривается, что договор аренды заключен на неопределенный срок. В пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора аренды заключенного на неопределенный срок с предупреждением другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Одним из способов прекращения договора является реализация контрагентом права на односторонний отказ от сделки. При одностороннем отказе от исполнения обязательства необходимо соблюдать порядок, который сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от договора. При этом договор считается расторгнутым только с момента получения такого уведомления другой стороной.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что уведомление об одностороннем отказе от договора было направлено в адрес Предпринимателя, однако было возвращено отделением почтовой связи без вручения адресату. Установив, что уведомление направлялось Предпринимателю по месту фактического проживания, однако было возвращено с отметкой об истечении срока хранения и неявкой адресата, суды посчитали, что арендодатель надлежащим образом выполнил установленные законом и договором обязательства по уведомлению арендатора об одностороннем отказе от договора.
Суд кассационной инстанции счел такой вывод судов ошибочным, сделанным при неправильном применении норм материального права.
Действительно, в силу пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств. Однако само по себе направление письменного уведомления об отказе от исполнения договора не является основанием для вывода о безусловном наступлении указанных правовых последствий.
Лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.
Подобная правовая позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.07.2011 N 3318/11.
Из материалов дела следует и суды установили, что Предприниматель не получал такого уведомления, а потому отсутствовали основания считать договор аренды от 13.05.2008 N 20618-и прекращенным. Наличие договорных отношений сохраняет за Предпринимателем титул арендатора, поэтому у него не возникло обязательства по возврату объекта найма, предусмотренного статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является основанием для отказа в удовлетворении требований об освобождении земельного участка..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.12.2011 по делу N А38-2447/2010
"...В рассматриваемом случае суд установил и сторонами не оспаривается, что договор аренды заключен на неопределенный срок. В пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора аренды заключенного на неопределенный срок с предупреждением другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что Комитет направил в адрес Кооператива письменное уведомление об одностороннем отказе от договора, однако данное уведомление было возвращено по причине отсутствия организации по указанному адресу. Установив дату возврата уведомления (05.04.2010), суд счел договор прекращенным по истечении 30 дней с момента возвращения уведомления. Таким образом, отказ от договора в одностороннем порядке признан исполненным надлежащим образом при условиях направления контрагенту уведомления о своем решении по последнему известному адресу и отсутствия данных о получении такой информации контрагентом.
Суд кассационной инстанции счел такой вывод судов ошибочным, сделанным при неправильном применении норм материального права.
Действительно, в силу пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств. Однако само по себе направление письменного уведомления об отказе от исполнения договора не является основанием для вывода о безусловном наступлении указанных правовых последствий.
Лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.
Подобная правовая позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.07.2011 N 3318/11.
Из материалов дела следует и судами установлено, что Кооператив не получал такого уведомления, а потому отсутствовали основания считать договор аренды от 07.05.2007 N 3240/2007н прекращенным. Наличие договорных отношений сохраняет за Кооперативом титул арендатора, поэтому у него не возникло обязательства по возврату объекта найма, предусмотренного статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является основанием для отказа в удовлетворении требований об освобождении земельного участка и для его передачи по акту приема-передачи..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.11.2010 по делу N А43-6329/2010
"...По окончании срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому договор аренды в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считался возобновленным на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 данного Кодекса каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Уведомлением от 02.11.2009 N 311/22980-06-14 Министерство сообщило Предпринимателю об отказе от договора аренды и потребовало освободить земельный участок в трехмесячный срок. Данное уведомление получено Стрельцовой Н.А. 06.11.2009.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 17.12.2002 N 09113/04 прекратил действие по истечении трехмесячного срока с момента получения Предпринимателем уведомления от 02.11.2009 N 311/22980-06-14, так как арендодатель отказался продолжить договорные отношения, заявив об этом в порядке, установленном статьей 610 Кодекса.
С учетом изложенного суд правомерно обязал Предпринимателя освободить занимаемый им земельный участок..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.02.2010 по делу N А82-5495/2009-18
"...Согласно пункту 6.2 договора с учетом дополнительного соглашения от 20.11.2008 N 2 срок аренды установлен с 31.10.2006 на неопределенный срок.
Реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка от 16.11.2006 N 19415-о, Агентство уведомлением от 11.02.2009 N 268 сообщило заявителю о прекращении действия указанного договора по истечении трех месяцев с даты получения настоящего уведомления. Уведомление получено Обществом 20.02.2009.
При таких обстоятельствах суд сделал правильный вывод о прекращении договорных отношений с 20.05.2009 и обоснованно отказал Обществу в удовлетворении требования о продлении срока действия договора..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на отсутствие доказательств получения арендатором уведомлений в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, но исчислил трехмесячный срок с момента получения арендатором определения суда о принятии искового заявления арендодателя к производству.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.11.2009 по делу N А43-191/2009
"...Как видно из документов, Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 14.12.2004 N 12087/01, по условиям которого арендатору по акту приема-передачи передан в пользование земельный участок площадью 65 квадратных метров, расположенный по адресу: Нижний Новгород, проспект Кораблестроителей, 11а, под проектирование, установку и эксплуатацию остановочного комплекса с временным торговым павильоном.
Срок действия договора установлен до 14.10.2007.
Письмом от 08.08.2007 Администрация уведомила арендатора об отказе от возобновления арендных отношений по договору от 14.12.2004 N 12087/01 и в соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предложила по окончании срока действия договора освободить земельный участок от принадлежащих Предпринимателю строений и сооружений и передать его арендодателю по акту приема-передачи, однако доказательства вручения данного уведомления ответчику в материалы дела не представлены.
Впоследствии Администрация направила Предпринимателю уведомление от 12.12.2008 N 36-01-04/3446, в котором предложила освободить земельный участок в срок до 27.12.2008.
Уведомление от 12.12.2008 об освобождении арендуемого земельного участка, направленное ответчику по месту жительства, возвращено за истечением срока хранения.
Довод заявителя о том, что Администрацией не соблюден досудебный порядок прекращения договора аренды земельного участка от 14.12.2004 N 12087/01, а именно: истец не уведомил ответчика об отказе от договора аренды, что является основанием для оставления иска без рассмотрения в силу статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отклоняется в силу следующего.
В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка от 14.12.2004 N 12087/01 заключен на срок до 14.10.2007. После окончания срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем данный договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Администрация не представила доказательств того, что уведомления от 08.08.2007 об отказе от договора аренды от 14.12.2004 и от 12.12.2008 об освобождении арендуемого земельного участка были получены ответчиком. Однако 17.01.2009 Предприниматель получил определение суда о принятии к производству искового заявления Администрации об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а 26.02.2009 принял участие в предварительном судебном заседании, где был ознакомлен с требованиями истца об освобождении земельного участка. При этом рассмотрение настоящего иска в суде первой инстанции длилось более трех месяцев. Следовательно, на момент вынесения судебного акта арендатор был уведомлен за три месяца о прекращении действия договора аренды.
С учетом изложенного суд правомерно обязал Предпринимателя освободить занимаемый им земельный участок..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.04.2010 по делу N А19-5146/09
"...В связи с тем, что по истечении трех месяцев после получения предупреждения ответчик не освободил занимаемое помещение, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Оценив представленные сторонами доказательства с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в полном соответствии с материалами дела суды установили, что продленный на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 20.10.2006 N 259/06 прекратил свое действие в силу требований пункта 2 статьи 610 названного Кодекса по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком предупреждения истца об отказе от договора, в связи с чем у ответчика - арендатора появилась обязанность на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации вернуть истцу - арендодателю вышеуказанное недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах иск был удовлетворен правомерно..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.01.2010 по делу N А10-998/2009
"...Арбитражным судом Республики Бурятия установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 11.03.2003 N 176. Срок договора аренды установлен с 14.02.2003 по 13.02.2008.
После истечения срока действия указанного договора в силу поведения сторон (продолжения арендатором пользования земельным участком при отсутствии возражений арендодателя) и на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.3 договора, данный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
КУМИ письмом от 17.03.2008 N 640 уведомил индивидуального предпринимателя Екимова А.И. об отказе от договора аренды земельного участка и его расторжении с 08.04.2008. Письмо направлено ответчику 26.03.2008 и получено им 03.04.2008.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктом 7.3 договора аренды установлен иной сокращенный срок для предупреждения о прекращении договора - 20 дней.
В подтверждение соблюдения установленного порядка расторжения договора аренды истцом представлено письмо КУМИ от 17.03.2008 N 640, в котором истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды земельного участка от 11.03.2003 N 176 и его расторжении с 08.04.2008. Данное письмо было направлено ответчику 26.03.2008 и получено им 03.04.2008.
Поскольку в законе и в договоре не определено, с какого момента начинает течь срок, установленный для предупреждения контрагента о расторжении договора аренды, таким моментом, исходя из требований справедливости, возможно считать дату получения соответствующего уведомления о прекращении договора аренды.
С учетом того, что уведомление о прекращении договора аренды получено ответчиком 03.04.2008, по истечении 20 дней после этой даты (с 24.04.2008) данный договор следует считать прекратившим свое действие. То есть, на момент подачи иска (18.03.2009) действие договора аренды прекращено.
Таким образом, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что истцом соблюден предусмотренный Гражданским кодексом Российской Федерации порядок расторжения договора аренды: арендатору направлялось и им получено письменное предупреждение об отказе от договора аренды и его расторжении..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.06.2010 N Ф03-3992/2010 по делу N А51-9839/2009
"...Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края, действующий на основании п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ"; Закона Приморского края от 18.12.2006 N 21-КЗ "О внесении изменений в Закон Приморского края "О регулировании земельных отношений в Приморском крае", в соответствии со ст. 610 ГК РФ направил в адрес арендатора - ООО "Ольга-Плюс" уведомление от 03.03.2009 N 29/3-20-1658 об освобождении указанных земельных участков.
Неосвобождение земельных участков послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив, в том числе требования о взыскании задолженности по арендной плате, пени согласно п. 3.6 договоров.
При разрешении спора суд, приняв во внимание установленный в судебном порядке факт возобновления действия договоров за NN 03-005478-Ю-В-5242, 03-005477-Ю-В-5240, 03-005480-Ю-В-5243, 03-005479-Ю-В-5241, 03-005481-Ю-В-5244 на неопределенный срок, установив получение 11.03.2009 ООО "Ольга-Плюс" письма от 03.03.2009 N 29/3-20-1658 об отказе арендодателя от указанных договоров, с учетом правил п. 2 ст. 610 ГК РФ обоснованно признал действие договоров прекращенным с 12.06.2009. В связи с чем, установив отсутствие доказательств возврата арендатором земельных участков, согласно ст. 622 ГК РФ сделал правильный вывод о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца об обязании ответчика освободить названные земельные участки..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.02.2010 N Ф03-7957/2009 по делу N А59-333/2009
"...Из материалов дела судом установлено, что по окончании срока действия договора, арендуемые помещения не были освобождены арендатором, и ни одна из сторон договора аренды не заявила о прекращении договорных отношений. Следовательно, как правильно указал суд, в силу части 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды от 21.12.2001 считается продленным на неопределенный срок.
Письмом N 17-1/677 от 12.09.2008 истец в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ уведомил ответчика об отказе от исполнения договора аренды от 21.12.2001, что подтверждается квитанциями об уведомлении от 13.09.2008 (л.д. 21, 22).
Поскольку по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком от истца соответствующего уведомления, договор аренды от 21.12.2001 прекратился, и иных оснований для пользования спорными помещениями не представлено, то исковые требования о понуждении закрытого акционерного общества "Топливно-обеспечивающая компания" возвратить арендованное имущество удовлетворены судом правомерно в порядке статьи 622 ГК РФ..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.12.2010 по делу N А75-12494/2009
"...Материалами дела установлено, что договор аренды земельного участка от 26.12.2002 N 634-АЗ продлен на неопределенный срок согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Департамент муниципальной собственности письмом от 04.06.2008 N 1991/36-01 уведомил ЗАО "Гравитон" об отказе от договора аренды от 26.12.2002 N 634-АЗ, ссылаясь на статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Суд установил, что договор аренды земельного участка от 26.12.2002 N 634-АЗ прекратил свое действие 26.09.2008 в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании письма Департамента муниципальной собственности от 04.06.2008 N 1991/36-01 об отказе от договора аренды, полученного ЗАО "Гравитон" 26.06.2008.
Выводы судебных инстанций соответствуют материалам дела и фактическим обстоятельствам спора, основаны на правильном применении норм материального права..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.07.2010 по делу N А45-26919/2009
"...14.04.2009 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 08.04.2009 N 01-31-1182 об отказе от договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с 03.07.2009.
Поскольку ответчик не освободил спорный земельный участок в установленный срок, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу, что Сандомирская А.Ю. на момент предъявления требований об освобождении спорного земельного участка законных оснований для его использования не имела, в связи с чем, удовлетворили иск.
При этом суды исходили из того, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения предпринимателем уведомления о расторжении договора, направленного истцом ответчику по адресу, указанному в договоре аренды (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, при принятии обжалуемых судебных актов судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для их отмены отсутствуют..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.09.2009 N Ф04-5357/2009(19082-А75-9) по делу N А75-2151/2009
"...Из материалов дела следует, что в соответствии с договором краткосрочной аренды земельного участка от 01.04.2006 N 199-АЗ, заключенным между сторонами на основании постановления главы города Нижневартовска от 22.03.2006 N 215, администрация предоставила ООО "Чинар" в аренду земельный участок площадью 0,0043 га из земель поселений, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, ул. Северная в 6 микрорайоне города, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к договору аренды, под установку торгового павильона.
Пунктом 1.2 договора срок аренды земельного участка определен сторонами с 01.04.2006 по 28.03.2007.
Арбитражный суд, установив, что по истечении срока действия договора общество продолжало пользоваться земельным участком, суд первой инстанции, пришел к выводу о возобновлении указанного договора на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Пунктом 5.6 договора аренды стороны установили 1 (один) месяц для предупреждения об отказе от продолжения арендных отношений.
Администрация письмом от 26.07.2007 N 3101/36-01 уведомила арендатора об отказе от договора аренды от 01.04.2006 N 199-АЗ.
Уведомление получено директором общества Аслановым И.А. 28.11.2007 лично под роспись.
С учетом данных обстоятельств, договор аренды земельного участка от 01.04.2006 N 199-АЗ следует считать прекращенным по истечении одного месяца с момента получения обществом уведомления..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2011 N КГ-А40/16869-10 по делу N А40-15905/10-89-125
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами, что на основании договора аренды от 22.10.2008 г. N 37/10 ОАО "Москворецкие зори" предоставило в пользование ООО "Аквалит" сооружения: стр. 4 с инв. N 00000039, стр. 5 с инв. N 00000040, стр. 6 с инв. N 00000041, стр. 4 с инв. N 00000042, стр. Б с инв. N 00000043, стр. 3 с инв. N 00000044, стр. 7 с инв. N 00000045, стр. 9 с инв. N 00000047, расположенные по адресу: г. Москва, ул. М. Ордынка, д. 19, что подтверждается актом приема-передачи от 24.10.2008 г.
Срок аренды в договоре аренды от 22.10.2008 г. N 37/10 не определен.
Согласно ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Судами установлено, что арендодатель письмом исх. от 15.12.2009 г. N 166, врученным арендатору 23.12.2009 г., уведомил последнего об отказе от договора аренды на основании ст. 610 ГК РФ, в связи с чем договор прекратил свое действие по истечении трех месяцев с даты получения ответчиком названного письма.
При указанных обстоятельствах суды, руководствуясь ст. ст. 610, 622 ГК РФ, пришли к правильному выводу об обоснованности заявленного первоначального иска об обязании возвратить спорные сооружения..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.12.2010 N КГ-А40/14395-10 по делу N А40-164533/09-23-1077
"...Дополнительным соглашением от 24.07.2008 г. (л.д. 65) установленный договором N 85 от 01.10.2007 г. срок аренды продлен до момента государственной регистрации Договора аренды б/н от 24.07.2008 г.
Как правомерно указано в обжалуемом постановлении суда апелляционной инстанции, подобное определение срока действия договора не соответствует требованиям ст. 190 Гражданского кодекса РФ, вследствие чего договор аренды N 85 от 01.10.2007 г. считается заключенным на неопределенный срок.
Телеграммой N 14/08-2009, врученной арендатору 14.08.2009 г., арендодатель уведомил арендатора об отказе от договора аренды на основании ст. 610 Гражданского кодекса РФ и потребовал вернуть объект аренды в освобожденном виде в срок до 16.11.2009 г.
Таким образом, договор аренды N 85 от 01.10.2007 г. прекратил свое действие по истечении 3-х месяцев после получения арендатором указанного извещения, то есть с 15.11.2009 г.
Как правомерно указано судами, в связи с отпадением установленных договором оснований осуществления пользования у арендатора в силу ст. 622 ГК РФ возникла обязанность возвратить объект аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.09.2010 N КГ-А40/10245-10 по делу N А40-131564/09-155-954
"...После истечения срока договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в силу чего договор аренды суд посчитал обоснованно возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Давая оценку названному договору, суды обеих инстанций исходили из того, что заключенный между сторонами договор аренды нежилого помещения от 13.03.2003 N 7-01 прекращен с 07.08.2009, то есть по истечении 3-х месяцев после получения арендатором извещения, оформленного письмом арендодателя N 09/07-1944 от 28.04.2009 г. (л.д. 7), врученным арендатору 06.05.2009 г. (л.д. 40, 40 - оборот), об отказе от договора на основании ст. 610 ГК РФ.
Факт прекращения срока действия договора аренды обоснованно расценен судом в качестве обстоятельства, влекущего в силу ст. ст. 610, 622 ГК РФ обязанность арендатора освободить занимаемое помещение и передать его арендодателю..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.04.2010 N КГ-А40/3250-10 по делу N А40-41049/09-28-336
"...После истечения срока договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в силу чего Договор аренды N 04-183/04 от 23.03.2004 г. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Арендодатель письмом, исх. N Ц/08/7014 от 09.12.2008 г. (т. 1, л.д. 46), направленным арендатору почтовыми отправлениями по адресам: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 36; г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 52, стр. 4, уведомил арендатора об отказе от Договора аренды N 04-183/04 от 23.03.2004 г. на основании ст. 610 ГК РФ и потребовал вернуть арендованное имущество в срок до 28.02.2009 г. по передаточному акту.
Таким образом, требование ст. 610 ГК РФ в части предупреждения арендатора об отказе от договора аренды за 3 месяца, - было арендодателем выполнено, в связи с чем Договор аренды N 04-183/04 от 23.03.2004 г. прекратил свое действие по истечении 3-х месяцев после получения арендатором указанного извещения, т.е. с 01.04.2009 г..."

Постановление ФАС Московского округа от 12.10.2009 N КГ-А40/10144-09-П по делу N А40-67819/07-82-631
"...Как следует из материалов дела, 25.09.2000 между Департаментом (арендодатель) и ЗАО Объединение "Стелла" (арендатор) был заключен договор аренды N 06-00731/2000 нежилого помещения площадью 83,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Высокая, д. 3 сроком с 04.07.2000 до 04.07.2003.
Суд установил, что после истечения установленного договором срока аренды ответчик продолжал пользоваться указанным помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, признал договор аренды возобновленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд установил, что Департамент направил ответчику уведомление от 03.09.2007 N 07/3740 о прекращении с 07.12.2007 обязательств по договору аренды от 25.09.2000 N 06-00731/2000 и предложил освободить занимаемое помещение, сдав его по акту балансодержателю. Уведомление получено ответчиком, что подтверждается почтовым уведомлением с отметкой о вручении 17.09.2007 и 24.09.2007.
При таких обстоятельствах вывод суда о том, что спорный договор аренды прекратил свое действие через три месяца после получения арендатором уведомления является правильным..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.07.2011 по делу N А12-21098/2010
"...В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, по истечении трехмесячного срока после получения ответчиком уведомления об отказе от договора, в данном случае, с 07.11.2009 договор аренды земельного участка считается расторгнутым..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.03.2010 по делу N А72-8041/2009
"...22 января 2009 г. истец направил в адрес ответчика уведомление от 22.01.2009 N 01-19/284 об отказе от договора аренды от 12.07.2004 N 24-3-010582 и необходимости сдачи земельного участка. Данное уведомление получено ответчиком 26.01.2009, что подтверждается почтовым уведомлением N 432000 10 01405 8 (л. д. 47, 48).
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 21.10.2008 по делу N А72-4023/08-18/129, оставленным в данной части без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2008, установлено, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 12.07.2004 N 24-3-010582 после истечения срока договора следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку договор аренды от 12.07.2004 N 24-3-010582, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие в связи с отказом от него арендодателя в силу статьей 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, судами сделан правильный вывод о том, что у ответчика не имеется правовых оснований для пользования земельным участком после 26.04.2009..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.08.2011 по делу N А05-12828/2010
"...Суды, установив факты возобновления договора на неопределенный срок, направления арендодателем в адрес арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора, получения Предприятием уведомления 05.04.2010, пришли к правильному выводу о том, что спорный договор прекратил свое действие с 06.07.2010 - через три месяца после получения арендатором уведомления об отказе от договора..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.05.2011 по делу N А56-26839/2010
"...На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 6.1 названного договора аренды последний был продлен на неопределенный срок.
Уведомлением от 29.10.2007 N 6314 Комитет на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ отказался от договора аренды от 15.10.2002 N 02/ЗК-04153 и предложил Обществу в срок до 30.01.2008 освободить земельный участок и сдать его по акту.
Установив факт возобновления договора на неопределенный срок, направления арендодателем в адрес арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора, получение Обществом уведомления, суды пришли к правильному выводу о том, что спорный договор прекратил свое действие через три месяца после получения Обществом уведомления Комитета об отказе от договора.
Поскольку Общество добровольно не освободило спорный земельный участок, а иные правовые основания для его занятия у Общества отсутствуют, суды правомерно удовлетворили требование о выселении..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.03.2011 по делу N А56-40223/2010
"...Комитет направил в адрес Общества уведомление от 01.04.2010 N 5029 о прекращении действия названного договора, в котором просил арендатора по истечении трехмесячного срока с момента направления данного уведомления возвратить арендодателю спорное имущество в установленном договором порядке. Ответчик указанное уведомление получил 13.04.2010, что подтверждается подписью генерального директора Общества (Гусевой Е.А.) на уведомлении о вручении почтового отправления.
Договор аренды от 08.10.2001 N 10-А151392 был продлен на неопределенный срок, поскольку арендатор с согласия арендодателя продолжал пользоваться предоставленными ему помещениями.
В таком случае, как предусмотрено пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что Комитет направил арендатору уведомление о прекращении действия договора аренды, в котором просил последнего освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи арендодателю. Уведомление получено ответчиком. Таким образом, в соответствии со статьями 309 и 610 ГК РФ указанный договор прекратил свое действие с 13.07.2010.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, то на основании статьи 622 ГК РФ суд принял обоснованный судебный акт о выселении Общества из занимаемого помещения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.07.2010 по делу N А66-8804/2008
"...Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что в случае его заключения на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону письменно за 1 месяц.
Руководствуясь статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Отдел письмами от 07.06.2008 N 288 и от 16.10.2008 N 688 уведомил предпринимателя о своем отказе от договора от 22.01.2007 N 217 и предложил арендатору освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи не позднее 07.07.2008 и 22.10.2008 соответственно.
Проанализировав условия спорного договора, суды пришли к правильному выводу о том, что он заключен на неопределенный срок и в соответствии со статьей 610 ГК РФ и пунктом 5.4 договора Отдел вправе отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 1 месяц.
Судами установлено, что уведомления Отдела от 07.06.2008 N 288 и от 16.10.2008 N 688 получены предпринимателем 16.06.2008 и 24.10.2008 соответственно, следовательно, договор аренды прекратил свое действие с 25.11.2008. При таких обстоятельствах у предпринимателя возникла обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором оно получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, то на основании статьи 622 ГК РФ суды правомерно приняли судебные акты о выселении предпринимателя из занимаемого помещения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.07.2010 N Ф07-7084/2010 по делу N А66-4175/2009
"...Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что в случае его заключения на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону письменно за 1 месяц.
Руководствуясь статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Отдел письмом от 13.01.2009 N 21 уведомил предпринимателя о своем отказе от договора от 22.01.2007 N 796 и предложил арендатору освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи не позднее 15.02.2009.
Проанализировав условия спорного договора, суды пришли к правильному выводу о том, что он заключен на неопределенный срок и в соответствии со статьей 610 ГК РФ и пунктом 5.4 договора Отдел вправе отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 1 месяц.
Судами установлено, что уведомление Отдела от 13.01.2009 N 21 получено предпринимателем 19.01.2009, следовательно, договор аренды прекратил свое действие с 20.02.2009. При таких обстоятельствах у предпринимателя возникла обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором оно получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, то на основании статьи 622 ГК РФ суды правомерно приняли судебные акты о выселении предпринимателя из занимаемого помещения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.07.2010 N Ф07-7087/2010 по делу N А66-4174/2009
"...Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что в случае его заключения на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону письменно за 1 месяц.
Руководствуясь статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Отдел письмом от 13.01.2009 N 36 уведомил предпринимателя о своем отказе от договора от 22.01.2007 N 585 и предложил арендатору освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи не позднее 15.02.2009.
Проанализировав условия спорного договора, суды пришли к правильному выводу о том, что он заключен на неопределенный срок и в соответствии со статьей 610 ГК РФ и пунктом 5.4 договора Отдел вправе отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за 1 месяц.
Судами установлено, что уведомление Отдела от 13.01.2009 N 36 получено предпринимателем 22.01.2009, следовательно, договор аренды прекратил свое действие с 23.02.2009. При таких обстоятельствах у предпринимателя возникла обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором оно получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, то на основании статьи 622 ГК РФ суды первой и апелляционной инстанций приняли обоснованные судебные акты о выселении предпринимателя с занимаемого помещения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2010 по делу N А05-11337/2009
"...Судами установлено, что до истечения срока действия спорного договора аренды ни одна из его сторон не уведомила другую о прекращении договора, в связи с чем он считается продленным на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Реализовав названное право, Предприятие направило в адрес Общества письмо от 13.07.2006 N 29.20-03/170, в котором сообщило об отказе от названного договора. Письмо получено Обществом 14.07.2006.
При таких обстоятельствах, суды пришли к правильному выводу о том, что в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды от 04.07.2005 N 303 был расторгнут 14.10.2006..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.03.2010 по делу N А56-14777/2009
"...В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
На основании приведенной нормы договор от 22.02.2000 N 07-А002047 возобновился на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Согласно части 3 статьи 450 ГК РФ при одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что через три месяца после получения уведомления КУГИ от 06.09.2007 N 5587 действие договора прекращено..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.07.2011 по делу N А53-22777/2010
"...Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком уведомления..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд, сославшись на ст. 46 Земельного кодекса РФ и предмет договора (земли сельхозназначения), указал на невозможность расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по истечении трех месяцев с момента получения от арендодателя уведомления об отказе от договора.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.08.2010 по делу N А53-26215/2009
"...Суды при разрешении спора установили, что договор аренды земельного участка от 02.04.2003 по истечении срока действия возобновлен сторонами на неопределенный срок в связи с отсутствием возражений арендодателей (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Из положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды объекта недвижимости прекращается по истечении трех месяцев с даты получения уведомления арендатором. В отношении земельных участков данное правило подлежит применению с учетом статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 которой установлен запрет на прекращение аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.03.2010 по делу N А53-3807/2009
"...По окончании срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком, не возвратив его арендодателю по акту приема-передачи.
Департамент направил предпринимателю уведомление от 21.10.2008 о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, с требованием освободить земельный участок 25.01.2009, которое получено лично предпринимателем 28.10.2008 (л. д. 13 - 16).
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В этом случае в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, предприниматель обязан был освободить земельный участок не позднее 28.01.2009. Данная обязанность ответчиком не исполнена. Поэтому правовые основания для удовлетворения исковых требований департамента, обратившегося в арбитражный суд 03.03.2009, имеются.
Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дали оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2010 по делу N А53-13679/2009
"...Пунктом 1.9 договора аренды от 17.10.1997 N 1107/97 (включенным в договор дополнительным соглашением от 02.06.2003 N 4) предусмотрено право арендодателя на расторжение договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, при условии уведомления арендатора письменно за один месяц с указанием даты освобождения помещений. В этом случае арендатор обязан в течение десяти дней после указанной даты сдать помещения по акту в том состоянии, в котором он их получил, передав, в том числе, произведенные им неотделимые улучшения. Таким образом, дополнительным соглашением от 02.06.2003 стороны установили иной - месячный срок для прекращения договора. Минимущество, наделенное компетенцией по управлению имуществом Ростовской области на основании областного закона Ростовской области от 15.01.2001 N 125-ЗС "О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Ростовской области" и раздела 2 Положения о Минимуществе, утвержденного постановлением администрации Ростовской области от 26.02.2007 N 67, направило обществу уведомление от 19.10.2007 N 19/9724 об отказе от договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с 25.11.2007 и потребовало освободить занимаемые помещения. Данное уведомление было получено обществом до 25.10.2007. Минимуществом соблюден порядок и сроки расторжения договора аренды, предусмотренные статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и договором. Следовательно, договор аренды нежилых помещений от 17.10.1997 N 1107/97 прекратил свое действие 25.11.2007, то есть по истечении месяца с момента получения обществом уведомления об отказе арендодателя от спорного договора аренды, на что правильно указали суды..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.12.2009 по делу N А32-16710/2009
"...Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, на основании постановления мэрии города Краснодара от 27.06.2000 N 1257, мэрия города Краснодара (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 24.10.2000 N 1580 (после изменения нумерации N 430007606) земельного участка площадью 33 кв. м с кадастровым номером 23:43:03:05:56:115, расположенного в Центральном административном округе г. Краснодара по ул. Гоголя - Красноармейской, для эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций в составе торгово-бытового комплекса. Срок действия договора аренды установлен до 27.06.2005.
В связи с тем, что по истечении срока договора и отсутствии возражений со стороны администрации предприниматель продолжал пользоваться земельным участком, договор аренды от 24.10.2000 N 1580 в силу требований статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды земельного участка, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
Уведомлением от 27.03.2008 за N 3502/02-14 администрация известила предпринимателя об отказе от договора аренды от 24.10.2000 N 1580. Данное уведомление получено предпринимателем 28 марта 2008 г.
При таких обстоятельствах судебными инстанциями правомерно сделан вывод о том, что с 29.06.2008 договор аренды от 24.10.2000 N 1580 прекратил свое действие..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.10.2009 по делу N А32-4948/2007
"...Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
Администрация направила предпринимателю уведомление от 21.11.2006 об отказе от договора аренды земельного участка от 14.01.2004 N 4300011824 в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1, л. д. 5), которое получено ответчиком 01.12.2006 (т. 1, л. д. 4). Следовательно, договор аренды земельного участка от 14.01.2004 N 4300011824 прекратил свое действие 01.03.2006, то есть через три месяца с момента получения уведомления об отказе органа местного самоуправления от договора..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 15.07.2011 N Ф09-2997/11 по делу N А50-13890/2010
"...Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока его действия в отсутствие возражений со стороны арендодателя, судами сделан правильный вывод о том, что договор от 06.03.2006 считается возобновленным на неопределенный срок (ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Департаментом 20.03.2009 в адрес предпринимателя Мостовой Л.Н. направлено предупреждение об отказе от договора аренды от 06.03.2006 N 101-06ЛР в связи с истечением 30.12.2006 срока договора, в котором указано, что по истечении трехмесячного срока с момента получения предупреждения договор аренды будет считаться прекращенным, земельный участок необходимо освободить, привести в первоначальное (до заключения договора) состояние и передать арендодателю по акту приема-передачи не позднее 3-х дней с момента прекращения договора. Указанное предупреждение получено предпринимателем Мостовой Л.Н. 10.04.2009 (л. д. 14, 15).
Установив, что департаментом в адрес предпринимателя Мостовой Л.Н. направлялось предупреждение о расторжении договора, которое получено арендатором 10.04.2009, суды пришли к заключению, что договор аренды от 06.03.2006 прекратил свое действие с 10.07.2009.
Поскольку доказательств освобождения земельного участка от находящегося на нем временного строения во исполнение требований приведенных норм права в материалы дела не представлено, факт нахождения торгового киоска на указанном земельном участке подтвержден, суды правомерно удовлетворили исковые требования, заявленные к предпринимателю Мостовой Л.Н..."

Постановление ФАС Уральского округа от 22.02.2011 N Ф09-35/11-С6 по делу N А76-8168/2010-4-362
"...Установив, что срок действия договора аренды от 25.09.2001 N 1243 был продлен до 31.12.2008, и предприниматель Насыров В.А. продолжал пользоваться спорным земельным участком после истечения срока действия указанного договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды пришли к правильному выводу о том, что названный договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что Комитет по управлению имуществом, являясь арендодателем, письмом от 26.03.2009 N арз-1002 уведомил предпринимателя Насырова В.А. об отказе от исполнения договора аренды и необходимости освобождения спорного земельного участка (т. 1, л. д. 128).
Судами также установлено, что названное уведомление было направлено предпринимателю Насырову В.А. по адресу: <...> и получено им лично 01.04.2009 (т. 1, л. д. 129 об, 130). При этом из материалов дела усматривается и ответчиком не оспаривается, что указанный адрес является его местом регистрации (т. 1, л. д. 38 об, 40).
При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о прекращении между сторонами договорных отношений с июля 2009 года..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.10.2010 N Ф09-8222/10-С6 по делу N А50-1585/2010
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, администрацией (арендодатель) и предпринимателем Кожевниковой Л.Д. (арендатор) 08.08.2001 подписан договор N 88 аренды земельного участка площадью 23 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Мира, д. 64, под размещение торгового комплекса сроком с 08.08.2001 по 07.08.2004.
Департамент в письме от 20.03.2009 уведомил ответчика о прекращении срока действия договора аренды и необходимости освобождения земельного участка от торгового павильона, которое получено ответчиком 11.04.2009.
Департамент, ссылаясь на то, что до настоящего момента земельный участок предпринимателем Кожевниковой Л.Д. не освобожден, обратился в суд с соответствующим иском.
Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установили, что возобновленный на неопределенный срок договор аренды земельного участка от 08.08.2001 N 88 расторгнут с 12.07.2009 на основании уведомления департамента от 20.03.2009, полученного ответчиком 11.04.2009.
При этом, принимая во внимание, что спорный земельный участок предпринимателем Кожевниковой Л.Д. не возвращен и используется ею для эксплуатации торгового комплекса, суды правомерно удовлетворили заявленные требования на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2010 N Ф09-7153/10-С6 по делу N А50-2765/2010
"...В письме от 20.03.2009 N И-21-01-09-5359, направленном предпринимателю, департамент сообщил об отказе от названного договора аренды на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил предпринимателя освободить арендуемый земельный участок, привести его в первоначальное положение и передать арендодателю по акту приема-передачи.
Данное письмо получено предпринимателем 09.04.2009, в подтверждение чего в материалы дела представлена копия уведомления о вручении почтового отправления.
Полагая, что договор аренды земельного участка от 06.04.2005 N 206-05ир по истечении срока его действия был возобновлен на неопределенный срок, а в силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с уведомлением об отказе от договора он был прекращен с 09.07.2009, при этом предприниматель не освободил земельный участок и не передал его департаменту, последний обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Судами установлено, что после истечения срока действия договора аренды от 06.04.2005 N 206-05ир предприниматель продолжал пользоваться земельным участком, следовательно, данный договор был возобновлен на неопределенный срок.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 06.04.2005 N 206-05ир прекращен с 10.07.2009, правовые основания для занятия спорного земельного участка у предпринимателя отсутствуют, и правомерно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.02.2010 N Ф09-482/10-С6 по делу N А71-9665/2009
"...После окончания срока действия договор был возобновлен на неопределенный срок на основании ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Уведомлением от 01.12.2008 N 03-22/47 арендодатель известил арендатора об отказе от договора аренды от 26.04.2007 N 32/07 на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и необходимости освободить земельный участок по истечении трех месяцев со дня получения уведомления. Данное уведомление арендатором получено 10.12.2008, что подтверждается имеющимся в материалах дела почтовым уведомлением о вручении.
Решением Управления земельных ресурсов и землеустройства администрации г. Ижевска Удмуртской Республики от 04.03.2009 N 11 договор аренды от 26.04.2007 N 32/07 прекращен с 10.03.2009.
Поскольку договор аренды от 26.04.2007 N 32/07 прекращен с 10.03.2009, а обязанность общества "Геранбой" освободить земельный участок и возвратить его арендодателю не выполнена, требования истца обоснованно удовлетворены судом..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 12.09.2011 по делу N А64-71/2011
"...Поскольку после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование участком лесного фонда, суды обоснованно указали на то, что договор аренды лесного участка N 8 от 03.10.2008 считается заключенным на неопределенный срок в силу положений статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.
Учитывая, что ИП Качалина Е.М. была уведомлена о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ (соответствующее уведомление получено ответчиком 09.07.2009), суды первой и апелляционной инстанций справедливо указали на то, что договор аренды лесного участка N 8 от 03.10.2008 прекратил свое действие с 09.10.2009.
Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, учитывая, что у истца отсутствуют намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного участка в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование Управления лесами Тамбовской области об обязании ответчика освободить занимаемый участок..."

Постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2010 по делу N А14-3225/2010/115/22
"...Из материалов дела следует, что ИП Курьянов А.В. использовал спорное помещение на основании договора аренды N 72 от 15.12.2008, срок действия которого истек 01.12.2009.
Однако, поскольку в рассматриваемом случае арендатор продолжил пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока действия договора, что подтверждается материалами дела, в частности платежными поручениями, свидетельствующими об уплате арендной платы, и арендодатель не заявлял возражений по поводу такого пользования, судебные инстанции обоснованно указали, что в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ договор аренды спорного имущества следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Волеизъявление Администрации о прекращении арендных отношений с ИП Курьяновым А.В. впервые было выражено лишь в письме от 15.12.2009, однако, по правилам п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, в таком случае договор аренды N 72 от 15.12.2008, возобновленный с 01.12.2009 на неопределенный срок, может быть расторгнут через три месяца после получения ИП Курьяновым А.В. названного письма от 15.12.2009, то есть не ранее 15.03.2010.
Между тем ИП Курьянов А.В. обратился в Администрацию городского округа - город Нововоронеж с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Нововоронеж, ул. Первомайская, д. 3, 29.12.2009, то есть до прекращения арендных отношений.
При таких обстоятельствах, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ИП Курьяновым А.В. был соблюден установленный Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ порядок реализации субъектами малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также о том, что ИП Курьянов А.В. отвечает предусмотренным ст. 3 названного Федерального закона условиям, в связи с чем обоснованно удовлетворили заявленные требования..."

Постановление ФАС Центрального округа от 18.11.2010 по делу N А62-899/2010
"...Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия (20.07.2008) арендатор продолжил пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что договор аренды N 538 от 20.07.2005 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что ИП Рожкова И.Н. была уведомлена о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ (соответствующее уведомление направлено в адрес ответчика 06.08.2009), договор аренды земельного участка N 538 от 20.07.2005 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком указанного уведомления.
Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, учитывая, что у истца отсутствовали намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного земельного участка в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование Комитета имущественных и земельных отношений МО "город Десногорск" Смоленской области об обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок..."

Постановление ФАС Центрального округа от 15.01.2010 N Ф10-5852/09 по делу N А14-5830/2009/174/6
"...После истечения срока договора аренды арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
02.04.2008 Администрация городского округа г. Воронеж направила обществу уведомление N 09-03/1595, в котором указала, что в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды N 6-952-07 от 21.02.2005 будет расторгнут с 01.07.2008, а также предложила освободить помещение в срок до 01.07.2008 и передать его по акту балансодержателю.
Ссылаясь на то, что после прекращения срока действия договора аренды ответчик не освободил спорные помещения, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Администрация городского округа г. Воронеж направила обществу уведомление о прекращении арендных отношений и необходимости освобождения занимаемых помещений. Факт получения данного уведомления не оспаривается ответчиком. Суды обоснованно указали, что по истечении трех месяцев с момента получения уведомления договор считается расторгнутым, и оснований у ответчика занимать спорные помещения на дату разрешения спора не имелось. В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили иск о выселении ООО "Посол" из спорного нежилого помещения XX в лит. А, 1 этаж (N N 1 - 8 на поэтажном плане), площадью 97,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Мира, 3..."

Позиция 2. Срок прекращения договора аренды, установленный абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, не связан с моментом получения предупреждения об отказе от договора другой стороной.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 19.04.2010 N КГ-А40/1510-10 по делу N А40-8523/09-82-99
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 27.11.1996 между Комитетом по управлению государственным имуществом города Москвы (арендодатель - правопредшественник истца), ДЕЗ микрорайона "Войковский" (балансодержатель) и ООО "БЕСТО" (арендатор) был заключен договор N 2-1170/96 на аренду нежилого помещения общей площадью 38,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградское шоссе, д. 8/2 стр. 1. Срок действия договора установлен сторонами с 13.11.1996 по 13.11.2001 (п. 2.1 договора).
По истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается заключенным (возобновленным) на неопределенный срок согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца.
Уведомлением от 15.09.2008 N 08/02-3205 истец сообщил ответчику об отказе от договора аренды от 27.11.1996 N 2-1170/96 и предложил освободить арендуемое помещение, передав его по акту балансодержателю. Данное уведомление получено ответчиком 23.09.2008.
Таким образом, договор аренды от 27.11.1996 N 2-1170/96 прекратил свое действие 15.12.2008.
Поскольку ООО "БЕСТО" фактически занимает принадлежащее на праве собственности истцу помещение площадью 71,6 кв. м, а соответствующие изменения в договор аренды внесены не были, требование истца о выселении ответчика из всех занимаемых помещений правомерно было удовлетворено судами..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.07.2010 по делу N А70-9919/2009
"...Поскольку по истечении срока действия договора от 14.09.2007 ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком, возражений со стороны арендодателя заявлено не было суды пришли к выводу, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Судами также установлено, что департамент, в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направил ответчику уведомления от 02.02.2009 N 879/17-2, от 13.05.2009 N 4820/17-2 с требованием освободить спорный земельный участок.
Оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что договор от 14.09.2007 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с даты направления уведомлений, суды обоснованно в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возложили обязанность на предпринимателя освободить занимаемый им земельный участок путем демонтажа и вывоза имущества..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2009 N Ф04-3014/2009(7145-А03-30) по делу N А03-6173/2008
"...Письмом от 28.02.2008 года истец в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомил арендатора об отказе от исполнения договора аренды N 335/в от 08.08.2006 года, что подтверждается квитанциями об уведомлении от 28.02.2008 года.
Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, и суд дал им надлежащую правовую оценку. Оснований для переоценки выводов суда у кассационной инстанции не имеется.
Согласно пункту 2 статьи 610 Главного управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации <*> каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Указанной нормой срок прекращения договора не связан с моментом получения предупреждения другой стороной..."
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо "...Главного управления Федеральной регистрационной службы Российской Федерации..." имеется в виду "...Гражданского кодекса Российской Федерации...".

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.04.2010 по делу N А56-2098/2009
"...Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в том случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Поскольку по истечении срока, установленного договором аренды, Общество продолжило беспрепятственно пользоваться занимаемым земельным участком, договор аренды был продлен на неопределенный срок.
Уведомлением от 07.08.2007 N 3820 КУГИ сообщил об отказе от договора аренды.
Таким образом, по истечении трех месяцев с момента направления указанного уведомления у Общества отпали правовые основания для занятия арендуемого земельного участка..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 17.05.2010 N Ф10-1984/10 по делу N А62-4611/2009
"...Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что договор аренды N 495 от 10.11.2004 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.
Учитывая, что ИП Виткин В.Н. был уведомлен о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ (соответствующее уведомление направлено в адрес ответчика 26.01.2009), суды первой и апелляционной инстанций справедливо указали на то, что договор аренды земельного участка N 495 от 10.11.2004 прекратил свое действие с 26.04.2009..."

Постановление ФАС Центрального округа от 31.03.2010 N Ф10-1097/10 по делу N А62-8100/2009
"...16.01.2009 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление N 35 о том, что срок действия договора аренды земельного участка N 500 от 10.12.2004 истек 10.12.2007. Поскольку решением Градостроительного совета г. Десногорска, утвержденным постановлением главы администрации муниципального образования г. Десногорск Смоленской области N 55 от 05.02.2008, ответчику отказано в продлении договора аренды, указанный договор будет считаться расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ. С учетом изложенного, на ИП Симонян С.В. возложена обязанность в срок до 31.01.2009 освободить занимаемый земельный участок.
В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд первой инстанции, правомерно указал на то, что договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что ИП Симонян С.В. была уведомлена о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ (соответствующее уведомление направлено в адрес ответчика 16.01.2009), договор аренды земельного участка N 500 от 10.12.2004 прекратил свое действие с 17.04.2009.
Поскольку срок действия заключенного сторонами договора аренды истек, учитывая, что у истца отсутствуют намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного земельного участка в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование муниципального учреждения Комитета имущественных и земельных отношений муниципального образования город Десногорск Смоленской области об обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок..."

10.3. Вывод из судебной практики: Если арендатор уклонился от получения уведомления о прекращении договора аренды, направленного почтой по адресу его местонахождения, указанному в договоре аренды, то срок, по истечении которого договор аренды прекращается, отсчитывается с даты, указанной в отметке организации связи об отсутствии адресата.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 16.04.2010 N КГ-А40/3250-10 по делу N А40-41049/09-28-336
"...После истечения срока договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в силу чего Договор аренды N 04-183/04 от 23.03.2004 г. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Арендодатель письмом, исх. N Ц/08/7014 от 09.12.2008 г. (т. 1, л.д. 46), направленным арендатору почтовыми отправлениями по адресам: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 36; г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 52, стр. 4, уведомил арендатора об отказе от Договора аренды N 04-183/04 от 23.03.2004 г. на основании ст. 610 ГК РФ и потребовал вернуть арендованное имущество в срок до 28.02.2009 г. по передаточному акту.
Вышеуказанные почтовые отправления были возвращены арендодателю организацией связи по прошествии установленного срока хранения с отметкой об отсутствии адресата по состоянию, соответственно, на 25 и 30 декабря 2008 года (т. 1, л.д. 47 - 48).
Учитывая, что данные адреса арендатор самостоятельно указал в качестве своего места нахождения в Договоре аренды N 04-183/04 от 23.03.2004 г. и при этом арендатор не ссылался на обстоятельство выбытия из помещений по указанным адресам по состоянию на 25 и 30 декабря 2008 года и не представлял доказательств уведомления арендодателя о выбытии из указанных помещений, то суды пришли к правомерному выводу, что арендатор имел реальную возможность получения поступавшей ему корреспонденции.
Учитывая, что по смыслу ст. 1 ГК РФ участники гражданских правоотношений несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими действий, влекущих возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, - суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о получении арендатором предупреждения арендодателя об отказе от договора; дата получения арендатором соответствующего предупреждения определяется датой, когда арендатор уклонился от его получения, т.е. 30 декабря 2008 года.
Таким образом, требование ст. 610 ГК РФ в части предупреждения арендатора об отказе от договора аренды за 3 месяца, - было арендодателем выполнено, в связи с чем Договор аренды N 04-183/04 от 23.03.2004 г. прекратил свое действие по истечении 3-х месяцев после получения арендатором указанного извещения, т.е. с 01.04.2009 г.
Оснований для признания состоявшегося отказа арендодателя от договора не повлекшим правовых последствий не установлено..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.04.2011 N КГ-А40/3428-11 по делу N А40-15217/10-9-151
"...По установленным п. 2 ст. 621 ГК РФ основаниям договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
Арендодатель письмом от 06.08.2009 г. уведомил арендатора об отказе от договора аренды.
Дата получения арендатором извещения арендодателя об отказе от договора определена судом датой, когда арендатор уклонился от получения соответствующего извещения, т.е. 17.09.2009 г., поскольку по состоянию на указанную дату арендатор имел реальную возможность получения поступившей ему корреспонденции, однако от совершения соответствующих действий уклонился.
Указанное почтовое отправление было возвращено арендодателю организацией связи по прошествии установленного срока хранения с отметкой об отсутствии адресата по состоянию на 17.09.2009 г. Принимая в качестве надлежащего доказательства названное уведомление арендатора о расторжении договора аренды, суд обоснованно исходил из получения арендатором предупреждения об отказе от договора аренды, поскольку названное письмо было направлено арендатору по указанному в договоре аренды почтовому адресу, который одновременно является адресом местонахождения ответчика применительно к п. 2 ст. 54 ГК РФ.
В силу ст. 610 ГК РФ обязательства сторон из договора аренды N М-05-505511 прекратились 18.12.2009 г.
Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций об установленных ими обстоятельствах, имеющих значение для дела, основывается на доказательствах, которым суды дали надлежащую оценку, отразив результаты оценки доказательств в решении и постановлении..."

10.4. Вывод из судебной практики: Возврат арендатором имущества и принятие его арендодателем без оговорки о том, что договор аренды сохраняет действие до момента истечения срока прекращения договора аренды, предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК РФ, свидетельствуют о прекращении договора аренды с момента возврата данного имущества.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127
"...2. Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате, поскольку у арендодателя отсутствовало право на взыскание арендных платежей за спорный период. Применение судом первой инстанции статьи 10 Кодекса признано необоснованным, так как злоупотребление правом может иметь место лишь при условии наличия у лица соответствующего права.
Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен на неопределенный срок договор аренды нежилого помещения. Истец, желая расторгнуть договор аренды, направил ответчику на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ предупреждение о прекращении договора по истечении трех месяцев с момента получения им соответствующего уведомления. Спустя две недели ответчик, арендовав иное помещение, освободил помещение, арендуемое у истца, и, считая, что с момента фактического прекращения пользования арендованным имуществом у него отсутствует обязанность по внесению арендной платы, платежи за период до истечения указанного трехмесячного срока не вносил. Сумма арендной платы за этот период и явилась предметом заявленного истцом требования.
Возврат ответчиком арендованного помещения и принятие его истцом без оговорки о том, что договор аренды сохраняет действие до момента истечения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, свидетельствуют о прекращении договора аренды с момента возврата помещения. О намерении истца прекратить договор с ответчиком свидетельствует также его последующее поведение - он сдал помещение в аренду другому лицу, не дожидаясь истечения этого срока.
Таким образом, иск не подлежал удовлетворению в связи с тем, что у истца отсутствовало само право на взыскание арендных платежей. Для применения к спорным отношениям статьи 10 Кодекса не было оснований, поскольку злоупотребление правом может иметь место лишь при условии наличия у лица соответствующего права..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.01.2013 по делу N А55-6309/2012
"...Судом установлено, что 30.06.2008 между Комитетом и истцом заключен договор аренды электросетевых сооружений г. Кинеля на срок до 31.05.2009, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передано муниципальное имущество - сооружения, оборудование по состоянию на 30.06.2008 согласно приложению N 1 к договору N 1.
Письмом от 22.07.2009 N 01-15/2509 администрация городского округа Кинель подтвердила возобновление договора аренды электросетевых сооружений г. Кинеля от 30.06.2008 N 1 на неопределенный срок.
Письмом от 31.10.2011 N 01-16/7374 администрация городского округа Кинель уведомило ООО "СК "Кинельэнерго" об отказе от договора аренды электросетевых сооружений г. Кинеля от 30.06.2008 N 1.
Указанное письмо было получено истцом 01.11.2011, ему был присвоен входящий N 1277.
Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и передаче арендодателю арендованного имущества, дополнительных оснований и совершения действий для расторжения договора не требуется.
В ответ на уведомление администрации ООО "СК "Кинельэнерго" письмом от 10.11.2011 N 457 направило скорректированные и подписанные акты приема-передачи на часть имущества.
Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 возврат арендатором имущества и отсутствие оговорки арендодателя о том, что договор аренды сохраняет действие до момента истечения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, свидетельствуют о прекращении договора аренды с момента возврата имущества.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции признал, что подписание ООО "СК "Кинельэнерго" акта приема-передачи имущества и направление его в адрес арендодателя свидетельствуют о согласии арендатора на расторжение договора аренды, а также указывает на прекращение арендных отношений с 10.11.2011.
На основании изложенного, выводы суда первой инстанции о том, что договор аренды электросетевых сооружений г. Кинеля от 30.06.2008 N 1, заключенный между Комитетом и истцом является расторгнутым с 10.11.2011 по соглашению сторон, судебная коллегия считает обоснованным..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 25.01.2012 N Ф09-8917/11 по делу N А60-9703/2011
"...Поскольку до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о своем желании расторгнуть договор, действие договора возобновлено на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Уведомлением от 17.02.2009 N 2-01-ЧРО-исх-00006/09 арендатор известил арендодателя о расторжении договора аренды от 22.05.2002 N 216 в одностороннем порядке. В письме от 24.03.2009 N 2-01-ЧРД-исх-00018/09 общество "Уральский Джи Эс Эм" просил общество "Миу" направить своего представителя 27.03.2009 к 16 ч 00 мин. для фактической приемки (возврата) арендуемого помещения.
Общество "Миу" приняло арендуемое помещение по акту приема-передачи от 27.03.2009.
Общество "Миу", ссылаясь на то, что в соответствии с п. 5.2.2 договора аренды досрочное расторжение договора аренды возможно по истечении трех месяцев со дня вручения уведомления о расторжении договора, в связи с чем факт вручения арендодателю 24.03.2009 уведомления о расторжении договора аренды и возврат арендуемого помещения арендодателю не освобождает арендатора от обязанности оплачивать арендную плату до истечения срока договора, обратилось в суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по аренде за период с 28.03.2009 по 24.06.2009 в сумме 344 520 руб.
Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из того, что действующим законодательством и условиями договора внесение арендной платы после расторжения договора не предусмотрено.
Из представленного в материалы дела подписанного сторонами акта приема-передачи нежилого помещения по договору аренды нежилого помещения следует, что арендатор освободил арендуемое помещение 27.03.2009, а арендодатель принял его.
Доказательств того, что стороны, несмотря на возврат арендатором арендуемого помещения арендодателю, обусловили прекращение действия договора и, соответственно, исполнение сторонами прав и обязанностей по нему моментом истечения трехмесячного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5.2.2 договора аренды, в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о том, что возврат ответчиком арендованного помещения и принятие его истцом без оговорки о сохранении действия договора до момента истечения трехмесячного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, свидетельствуют о прекращении договора аренды с момента возврата помещения. Действия сторон по подписанию акта приема-передачи при возврате арендуемого помещения можно расценивать в качестве соглашения сторон о расторжении договора..."

11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества

Бывают случаи, когда арендатор пытается обжаловать уведомление о прекращении договора аренды арендодателя, который является органом государственной власти либо местного самоуправления, как ненормативный правовой акт. В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает другие препятствия для ведения предпринимательской и иной экономической деятельности.
Однако уведомление о прекращении договора имеет гражданско-правовой характер и ненормативным правовым актом не является.

11.1. Вывод из судебной практики: Если арендодателем является орган государственной власти либо местного самоуправления, то направленное им уведомление о прекращении договора аренды не подлежит обжалованию как ненормативный правовой акт.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.11.2009 по делу N А56-52879/2008
"...По истечении срока действия договора Общество продолжало пользоваться арендованным имуществом и согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункту 5.2 договора он возобновлен на неопределенный срок.
КУГИ направил Обществу уведомление от 28.05.2007 N 2940 об отказе от договора аренды, предложив ответчику освободить занимаемое помещение.
В предписании от 28.11.2008 N 5423 КУГИ сообщил Обществу об истечении срока действия договора аренды и предложил в срок до 02.12.2008 освободить арендуемое помещение, представив акт приема-передачи в Управление (агентство) недвижимого имущества Центрального района Санкт-Петербурга.
Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, посчитав, что названное предписание противоречит статье 622 ГК РФ и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Отказывая в удовлетворении заявления Общества, суды правомерно исходили из того, что в данном случае стороны связаны обязательственными правоотношениями - договором аренды, поэтому письмо от 28.11.2008 не является ненормативным актом, который может быть оспорен в порядке главы 24 АПК РФ.
С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.01.2007 N КГ-А40/13574-06
"...Общество с ограниченной ответственностью "РИЭК-М" (далее - ООО "РИЭК-М") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным уведомления Департамента земельных ресурсов г. Москвы (далее - ДЗР г. Москвы) от 13.02.2006 N 33-21-373/6 о прекращении с 20.05.2006 договора аренды от 30.09.1996 земельного участка площадью 0,0063 га, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Пятницкая (площадь у ст. м. Новокузнецкая).
Арбитражный суд, рассматривая заявление, установил, что оспариваемое уведомление направлено заявителю в соответствии с требованиями ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 621, ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд правильно указал также на то, что оспариваемое уведомление не является ненормативным правовым актом.
Действия ДЗР г. Москвы по направлению уведомления осуществлены последним в рамках гражданского законодательства, как стороны по гражданско-правовому договору, оспариваемое уведомление не является реализацией каких-либо властных полномочий.
С учетом установленного судом сделан правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявления..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 30.06.2009 N Ф09-4394/08-С6 <*> по делу N А76-10016/2008-1-390
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: данное Постановление имеет N Ф09-4394/09-С6, а не N Ф09-4394/08-С6.

"...Комитет по управлению имуществом 21.04.2008 направил в адрес общества "Русский дом" письмо N 3606, в котором со ссылкой на п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщил названному обществу об отказе от договора аренды земли от 09.08.1999 УЗ N 00213-К-99 (т. 1, л. д. 9).
Общество "Русский дом", полагая, что названные письма являются ненормативными актами органов местного самоуправления, которые противоречат закону, а также нарушают его права и законные интересы как застройщика объекта капитального строительства, расположенного на данном земельном участке, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании их недействительными и об их отмене.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что оспариваемые письма не отвечают признакам ненормативного акта, поскольку содержат сведения об отказе от договора аренды от 09.08.1999 УЗ N 00213-К-99, то есть о прекращении с обществом "Русский дом" договорных отношений, а не предписания властно-распорядительного характера.
Учитывая, что общество "Русский дом" не утратило возможность предъявить другой стороне договора материально-правовые требования в рамках искового производства, у судов первой и апелляционной инстанций не имелось оснований для оценки законности обжалуемых писем в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

11.2. Вывод из судебной практики: Если арендодатель умышленно затянул решение вопроса о пролонгации договора аренды земельного участка под строительство, чтобы при возобновлении данного договора на неопределенный срок иметь возможность отказаться от его исполнения на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ, суд может признать такой отказ недействительным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу N А79-3121/2013
"...Как видно из документов и установил суд, на основании распоряжения от 12.12.2011 N 3428-р Администрация (арендодатель) и ООО "Амулет и Ко" (арендатор) заключили договор аренды от 19.01.2012 N 8/5195-Л земельного участка площадью 1356 квадратных метров, с кадастровым номером 21:01:020907:184, расположенного по адресу: Чувашская Республика, город Чебоксары, улица Хузангая, IV микрорайон НЮР, сроком с 12.12.2011 по 01.11.2012 для строительства двухэтажного магазина товаров первой необходимости с цокольным этажом.
В период действия договора Общество подготовило проектную документацию на строительство будущего объекта, согласовало и выполнило работы по переносу линейных объектов, расположенных на земельном участке, получило технические условия на перенос ливневой канализации и согласие на поставку энергоресурсов для строящегося здания, заключило договор на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям, внесло изменения в выданные технические условия на проектирование систем водоснабжение и канализации. Между контрагентами имелся судебный спор по вопросу о необходимости выдачи повторного градостроительного плана (разрешившийся 21.02.2013). Таким образом, до урегулирования данных обстоятельств арендатор не мог получить разрешение на строительство и приступить к освоению земельного участка в соответствии с целью его предоставления в аренду.
Общество направило в адрес арендодателя письмо от 17.09.2012 N 41 с просьбой о продлении действия договора на два года.
В ответ на заявление Администрация 01.10.2012 уведомила Общество о возможности пролонгации договора и о подготовке проекта соответствующего распоряжения.
По истечении срока действия договора арендодатель не произвел административных действий, связанных с принятием решения о возобновлении срочных арендных отношений, и арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя.
Зная о сложившийся ситуации, Администрация письмом от 21.01.2013 N 29/08-147 уведомила ООО "Амулет и Ко" об отказе от договора аренды земельного участка от 19.01.2012 N 8/5195-Л, продленного на неопределенный срок, в связи с его неиспользованием по целевому назначению.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Повторно исследовав фактические обстоятельства дела и представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что орган местного самоуправления умышленно затянул вопрос о пролонгации договора аренды земельного участка под строительство, чтобы при продлении сделки на неопределенный срок иметь возможность безусловно отказаться от договора в одностороннем порядке, и квалифицировал действия Администрации как недобросовестные.
Согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.
По смыслу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации целью защиты гражданских прав является в том числе пресечение действий, нарушающих право, в частности являющихся формой злоупотребления правом.
При таких обстоятельствах суд второй инстанции правомерно признал недействительным односторонний отказ арендодателя от договора..."

12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок

Гражданским кодексом РФ не предусмотрено, по какому адресу необходимо направлять уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. На практике часто возникает вопрос: по какому из адресов, используемых сторонами договора, следует направлять такое уведомление, чтобы оно при возникновении судебного спора было признано надлежащим?
Следует иметь в виду, что Федеральным законом от 28.06.2013 N 134-ФЗ в ст. 51 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции п. 2 указанной статьи данные государственной регистрации включаются в ЕГРЮЛ. Лицо, добросовестно полагающееся на эти данные, вправе исходить из того, что они соответствуют действительности. Юридическое лицо в отношениях с указанным лицом не вправе ссылаться на данные, не включенные в реестр, а также на содержащиеся в нем недостоверные сведения. Исключение составляют случаи, когда данные внесены в реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица.
Об этом также говорится в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица".
Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ в новой редакции изложена ст. 54 ГК РФ. Согласно п. 3 данной статьи в названной редакции юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, который указан в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего органа или представителя. Такие сообщения считаются полученными, даже если юридическое лицо не находится по указанному адресу.
Что касается иностранных юридических лиц, то сообщения, доставленные по адресу их представителя на территории РФ, считаются полученными иностранным юридическим лицом.
Названный закон вступил в силу с 1 сентября 2014 г. Соответственно, с этой даты уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, которое доставлено по указанному в ЕГРЮЛ адресу юридического лица, следует считать полученным даже при отсутствии лица по данному адресу.

12.1. Вывод из судебной практики: Адрес, используемый арендатором и арендодателем для переписки, является надлежащим адресом для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.12.2009 по делу N А12-11915/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, между Департаментом (арендодатель), МУ "ЖКХ Центрального района Волгограда" (балансодержатель) и ООО "ЖЭК" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 08.08.2007 N 3/2741-07, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Аллея Героев, д. 3. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 125,9 кв. м.
Срок действия договора установлен сторонами с 01.09.2007 по 30.08.2008.
Судом установлено, что истец письмом от 11.09.2008 уведомил ответчика об отказе от договора с 20.12.2008, предложил в добровольном порядке освободить занимаемое помещение, передав его по акту приема-передачи до 25.12.2008. Данное письмо было направлено ООО "ЖЭК" 13.09.2008 по адресу: г. Волгоград, ул. Пархоменко, д. 47 "б". В материалах дела имеется почтовое уведомление с отметкой адресата о получении 16.09.2008 указанного письма.
Изложенный в кассационной жалобе довод заявителя о том, что он не получал извещение о расторжении договора аренды, подлежит отклонению.
В рассматриваемом случае арендодатель указанную обязанность исполнил, направив соответствующее извещение в установленном порядке по адресу, указанному ответчиком в письме от 25.06.2007 N 818, где ООО "ЖЭК" обращалось в Департамент с просьбой о направлении всей корреспонденции юридического характера (договоры, соглашения и т.п.) по адресу: г. Волгоград, ул. Пархоменко, д. 47 "б".
Довод ООО "ЖЭК" о том, что просьба о направлении корреспонденции по указанному в письме от 25.06.2007 N 818 адресу не распространяется на договоры, заключенные после июня 2007 года, не может быть принят во внимание, поскольку в письме не установлен срок его действия.
При таких обстоятельствах, обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным, принятым по всесторонне и полно исследованным обстоятельствам дела..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.12.2009 по делу N А12-11911/2009
"...Как усматривается из материалов дела, между Департаментом (арендодатель), МУ "ЖКХ Центрального района" (балансодержатель) и ООО "ЖЭК" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 08.08.2007 N 3/2732-07, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Чуйкова, 9. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 149,40 кв. м.
Срок действия договора установлен сторонами с 01.09.2007 по 30.08.2008.
Арбитражным судом установлено, что истец письмом от 11.09.2008 N 9644/3 уведомил ответчика об отказе от договора с 20.12.2008, предложил в добровольном порядке освободить занимаемое помещение, передав его по акту приема-передачи до 25.12.2008. Данное письмо было направлено ООО "ЖЭК" 13.09.2008 по адресу: г. Волгоград, ул. Пархоменко, д. 47Б. В материалах дела имеется почтовое уведомление с отметкой адресата о получении 16.09.2008 указанного письма.
По акту приема-передачи от 09.04.2009 ООО "ЖЭК" возвратило часть арендованных помещений общей площадью 14 кв. м.
Установив, что истцом был соблюден предусмотренный законом и договором порядок прекращения договора аренды и уведомления об этом арендатора, а также факт отказа ответчика от добровольного освобождения спорного нежилого помещения, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
Изложенный в кассационной жалобе довод заявителя жалобы о том, что он не получал извещения о расторжении договора аренды, подлежит отклонению, так как в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2.1.2 договора аренды обязанность арендодателя заблаговременно уведомить арендатора о досрочном расторжении договора заключается в необходимости заблаговременно направить арендатору уведомления о расторжении договора путем посылки заказной корреспонденции.
Как отмечено выше, в данном случае арендодатель указанную обязанность исполнил, направив соответствующее извещение в установленном порядке по адресу, указанному ответчиком в письме от 25.06.2007 N 818, где ООО "ЖЭК" обращалось в Департамент с просьбой направлять всю корреспонденцию юридического характера (договоры, соглашения и т.п.) по адресу: г. Волгоград, ул. Пархоменко, д. 47 "б".
Довод ООО "ЖЭК" о том, что просьба о направлении корреспонденции по указанному в письме от 25.06.2007 N 818 адресу не распространяется на договоры, заключенные после июня 2007 года, не может быть принят во внимание, поскольку в письме не установлен срок его действия.
Таким образом, оснований для отмены обжалованного судебного акта по доводам кассационной жалобы не имеется..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2006 по делу N А56-36582/2005
"...Указанное уведомление было направлено по адресу: Санкт-Петербург, Зверинская ул., д. 42, кв. 17, и вручено 22.03.2005 гражданину Усову, являющемуся одним из учредителей общества и на тот момент - его генеральным директором. По указанному адресу КУГИ вел переписку с ООО "Московские ворота" по вопросу размещения павильона, находящегося на спорном земельном участке; этот же адрес ответчик указал в отзыве на иск как адрес своего места нахождения (лист дела 37); по этому же адресу ООО "Московские ворота" получало судебные извещения по настоящему делу (листы дела 26, 54, 59), в том числе копию определения кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Таким образом, получение арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора, направленного по адресу, по которому ответчик фактически получает корреспонденцию, подтверждается имеющимися в деле доказательствами.
То обстоятельство, что уведомление от 09.03.2005 не было направлено арендодателем по адресу, указанному в договоре, не свидетельствует с учетом получения данного уведомления по другому адресу о несоблюдении арендодателем условий, при которых договор прекращается по истечении определенного в нем срока..."

12.2. Вывод из судебной практики: Адрес места нахождения (жительства) арендатора является надлежащим адресом для направления уведомлений о прекращении договора аренды.

Примечание: В силу ст. 54 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Место нахождения юридического лица содержится в его учредительном документе, место нахождения и адрес - в Едином государственном реестре юридических лиц. Юридическое лицо несет риск неполучения юридически значимых сообщений по адресу, указанному в ЕГРЮЛ. Уведомление физического лица является надлежащим, если оно было направлено по месту жительства данного лица (ст. 20 ГК РФ). Суды также могут отмечать, что место нахождения арендатора определено в договоре аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.04.2010 по делу N А56-15028/2009
"...Поскольку по истечении срока действия договора Общество продолжало использовать нежилые помещения, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомлением от 17.10.2008 N 4795 КУГИ в порядке статьи 610 ГК РФ отказался от договора аренды, предложив арендатору освободить помещения и передать их по акту приема-передачи. Уведомление, направленное Обществу по адресу местонахождения, получено 29.10.2008.
Отсутствие оснований для занятия ответчиком спорного помещения послужило основанием для обращения КУГИ в арбитражный суд с настоящим иском.
Судами установлено прекращение арендных отношений, поскольку КУГИ уведомлением от 17.10.2008 N 4795 отказался от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, и предложил Обществу освободить помещения (листы дела 6 - 7).
Апелляционный суд обоснованно отклонил доводы Общества о том, что договор не расторгнут в установленном порядке по причине получения уведомления неуполномоченным лицом. Апелляционный суд признал факт надлежащего извещения Общества, поскольку уведомление от 17.10.2008 N 4795 направлено по адресу местонахождения арендатора, а обязанность обеспечивать получение корреспонденции по этому адресу лежит на Обществе.
Выводы судов об удовлетворении требования соответствуют материалам дела и являются правомерными..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 07.09.2015 N 303-ЭС15-10374 по делу N А59-4350/2014
"...Изучив изложенные в жалобе доводы и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судом установлено, что между Департаментом и обществом "Атланта" заключен договор от 08.02.2005 N 7222 аренды земельного участка под существующую временную автозаправочную станцию контейнерного типа, сроком по 31.08.2008.
По истечении срока аренды договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арендодатель направил арендатору по юридическому адресу уведомление об отказе от исполнения договора аренды.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, признал факт надлежащего уведомления ответчика о прекращении договора.
Поскольку спорный земельный участок обществом "Атланта" освобожден не был, суд, руководствуясь статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав договор прекращенным, удовлетворил заявленное требование.
Суды первой и кассационной инстанций, применив положения пункта 2 статьи 51, пункта 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также учитывая разъяснения, изложенные в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица", отвергли довод общества "Атланта" о ненадлежащем его уведомлении арендодателем о прекращении договора аренды земельного участка.
Доводы жалобы о несогласии с выводами судов по существу направлены на иную оценку собранных по делу доказательств и фактических обстоятельств дела, аналогичны доводам, ранее заявлявшимся в судах, которым судами первой и кассационной инстанций дана соответствующая правовая оценка..."

Определение ВАС РФ от 16.04.2012 N ВАС-3948/12 по делу N А73-3869/2011
"...Оценивая фактические обстоятельства спора, суды установили, что после окончания срока действия договора предприниматель продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений департамента, в связи с чем признали данный договор возобновленным на неопределенный срок.
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая из сторон такого договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца до прекращения договора, либо в иной срок, предусмотренный законом или договором.
Исследовав представленные доказательства, суды пришли к выводу о несоблюдении департаментом установленного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка отказа от договора. Суды исходили из того, что письма об отказе от договора предпринимателем получены не были, поскольку направлялись департаментом не по адресу проживания предпринимателя и не по адресу его временной регистрации.
При таких обстоятельствах суды признали договор аренды не прекратившим свое действие, а требование об освобождении земельного участка, основанное на положениях статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащим удовлетворению..."

Определение ВАС РФ от 15.03.2010 N ВАС-2467/10 по делу N А53-2248/2009
"...Уведомлением от 27.08.2008 департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону сообщил обществу об отказе от договора аренды, потребовав освободить земельный участок и передать его арендодателю.
Суд установил, что истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды земельного участка посредством направления уведомления от 27.08.2008 по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц. При таких обстоятельствах, учитывая, что общество не выполнило направленное ему требование, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и удовлетворил иск..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.11.2015 N Ф01-4332/2015 по делу N А82-16223/2014
"...Арендодатель, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды, направил в адрес арендатора уведомление от 17.09.2013 N 2851, в котором сообщил о расторжении договорных отношений и о необходимости возврата земельного участка по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления.
Ответчик не произвел действий по возврату земельного участка, в связи с чем Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды обеих инстанций пришли к выводу о фактическом прекращении арендных правоотношений между сторонами в связи с волеизъявлением Управления, выраженном в письме от 17.09.2013 N 2851, направленном арендатору по его юридическому адресу: город Ярославль, улица Малая Пролетарская, 18а-302, возвращенном отправителю органом связи с отметкой об истечении срока хранения. Общество не обеспечило получение поступающей почтовой корреспонденции по месту регистрации, что не свидетельствует о его ненадлежащем извещении о расторжении сделки.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор не исполнил названную обязанность после прекращения действия договора аренды, поэтому при отсутствии у него иных правовых оснований для использования спорного имущества суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили иск о возврате земельного участка..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.09.2015 N Ф03-3796/2015 по делу N А51-850/2015
"...Арбитражные суды, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установили, что заключенный между сторонами договор аренды от 22.10.2001 N 765 фактически стал бессрочным, поскольку ИП Новикова Л.И. продолжила пользоваться арендуемым земельным участком после окончания установленного срока действия данной сделки (с учетом дополнительного соглашения к ней) в отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Однако впоследствии управление реализовало право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, на односторонний отказ от договора аренды, надлежащим образом уведомив арендатора об этом (письмо от 28.01.2014 N 03-04-20-81).
При этом арбитражными судами учтено наличие на уведомлении о расторжении сделки, направленном на юридический адрес предпринимателя, восьми отметок о попытках вручения адресату, что свидетельствует о принятии управлением всех необходимых мер по извещению ответчика о прекращении договорных отношений и ставит под сомнение утверждения предпринимателя об отсутствии поступления в его адрес каких-либо почтовых отправлений в первом полугодии 2014 года.
В такой ситуации арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что на момент рассмотрения спора заключенный ранее между сторонами договор аренды прекратил свое действие..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.08.2015 N Ф03-3334/2015 по делу N А51-25549/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между УМС г. Владивостока и ОАО "ПК "Лимонник" заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Станюковича, д. 31 А, общей площадью 465,00 кв. м, сроком с 02.07.2012 по 30.06.2013, для использования в целях "производство пищевой продукции".
Арбитражные суды, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и руководствуясь при этом названными нормами материального права, установили, что заключенный между сторонами договор аренды от 12.07.2012 был возобновлен на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжил пользоваться арендуемым имуществом после истечении установленного в нем срока в отсутствие возражений со стороны арендодателя. Однако впоследствии арендодатель реализовал свое право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, на односторонний отказ от договора аренды, надлежащим образом направив арендатору соответствующие уведомления от 10.06.2013, 11.04.2014 по соответствующему адресу (месту нахождения) юридического лица, указанному в ЕГРЮЛ, что подтверждается представленными в материалы дела почтовыми уведомлениями от 25.06.2013, 21.04.2014.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что в связи с отказом арендодателя от договора от 12.07.2012 последний прекратил свое действие.
С учетом названных обстоятельств арбитражные суды обеих инстанций признали заявленные управлением требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу положений абзаца 1 статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.04.2012 N Ф03-504/2012 по делу N А51-6725/2011
"...13.12.2010 УИО администрации АГО направило в адрес ООО "МедиЗдрава" письменное уведомление об отказе от договора аренды от 14.06.2006 с предложением ООО "МедиЗдрава" освободить земельный участок и вернуть его истцу в срок до 15.03.2011.
Неосвобождение обществом земельного участка послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Факт занятия спорного земельного участка для размещения торгового павильона ответчиком не оспаривается.
Установлено, что письмо от 13.12.2010, уведомляющее ответчика о намерении истца прекратить договор аренды, направлялось в адрес ответчика по месту нахождения юридического лица, соответствующего данным выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, а также указанным в договоре аренды от 14.06.2006.
Суды, оценивая документы по направлению уведомления в адрес ответчика, учли, что Управлением приняты все необходимые меры, направленные на предупреждение последнего о прекращении договорных отношений. В частности, согласно почтовым отметкам на конверте ответчик извещался о заказной корреспонденции 18.12.2010, 25.12.2010, 03.01.2011, 10.01.2011, 17.01.2011.
Вместе с тем общество в силу ст. 54 ГК РФ не предприняло необходимых мер по ее получению. Доказательств обратного в деле не представлено. В связи с чем суд признал названное письмо надлежащим доказательством уведомления общества о прекращении арендных отношений.
В этой связи суды, оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленные доказательства, установив, что договор аренды от 14.06.2006 прекратил свое действие с 20.04.2011, вместе с тем ответчик имущество в установленном законом порядке не возвратил, обоснованно сделали вывод о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований согласно ст. 622 ГК РФ, п. 6.3 договора..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.08.2015 N Ф05-10826/2015 по делу N А40-152821/2014
"...Материалами дела подтверждено, судами обеих инстанций установлено и никем документально не опровергнуто, что с заявлением о выкупе Общество обратилось 15.07.2014 и 15.08.2014, то есть после направления арендодателем уведомления об отказе от договора аренды.
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент обращения Общества с заявлением о выкупе оно уже не соответствовало критериям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на выкуп, так как арендодатель отказался от договора аренды ранее подачи Обществом заявления о выкупе.
Суд апелляционной инстанции, сославшись на нормы пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и указав на несоблюдение Департаментом указанной нормы, так как им не было представлено доказательств вручения арендатору уведомления об отказе от договора аренды, пришел к противоположному выводу.
По мнению судебной коллегии суда кассационной инстанции, судом апелляционной инстанции допущено неправильное толкование нормы пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая не связывает прекращение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, с обстоятельством получения соответствующего уведомления другой стороной, поскольку из указанной нормы следует обязанность стороны лишь предупредить другую сторону о намерении прекратить договор.
Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, обусловлен волей арендодателя.
Таким образом, неполучение арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не имеет правового значения для прекращения договора аренды.
Риск неполучения почтовой корреспонденции, направленной по юридическому адресу, указанному в качестве места нахождения организации по сведениям ЕГРЮЛ, несет само лицо - адресат почтового отправления. Аналогичная правовая позиция сформирована в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Учитывая вышеизложенное, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое при неправильном применении норм материального права, а решение суда первой инстанции в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Кодекса должно быть оставлено в силе, поскольку вывод суда первой инстанции о том, что Департаментом не было допущено действий, не соответствующих закону и нарушающих права заявителя, основан на фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм права..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.08.2014 N Ф05-8881/2014 по делу N А40-154739/13-85-1389
"...Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Суды обеих инстанций, установив, что ОАО "РЖД" уведомлением от 04.07.2013 (повторное) известило арендатора о прекращении договора аренды от N ДМД/А/124 от 10.10.2012 в соответствии с п. 9.7 договора, пришли к правильному выводу о том, что заключенный между истцом и ответчиком договор аренды является прекращенным, у ответчика отсутствуют правовые основания пользования спорным участком площадки.
Доводы заявителя о подписании уведомления неуполномоченным лицом и неполучении им уведомления являлись предметом судебной проверки и обоснованно отклонены.
Согласно распечатке с сайта Почты России указанное уведомление, направленное по месту нахождения ООО "Чистые дороги" согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, возвращено отправителю с отметкой органа почтовой связи "за истечением срока хранения", о чем сделаны отметки от 16.08.2013 и 23.08.2013.
Не обеспечив получение указанного почтового отправления по месту своего нахождения, ООО "Чистые дороги" тем самым приняло на себя все связанные с этим риски наступления неблагоприятных для него последствий.
Суд обоснованно посчитал договор аренды N ДМД/А/124 от 10.10.2012 расторгнутым с 18.08.2013..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.08.2013 по делу N А40-132894/12-7-1276
"...Доводы кассационной жалобы о нерасторжении договора аренды в установленном порядке, ввиду неполучения арендатором уведомления о прекращении договора аренды, подлежат отклонению как несостоятельные.
Суды обеих инстанций установили, что Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомлением от 06 марта 2012 года N 33-ИТ6-96/12-(4) известил арендатора об отказе от договора аренды земельного участка и прекращении его действия с 15 июня 2012 года, и предложил обществу к этой дате освободить земельный участок.
Заказное письмо с уведомлением, содержащее уведомление о прекращении договора аренды было направлено по юридическому адресу ООО "Ромулея" (119261, г. Москва, ул. Вавилова, дом 70, корп. 3, комната правления), что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений от 12 марта 2012 года с отметкой отделения почтовой связи (л.д. 18 - 33 т. 1).
В апелляционном суде был приобщен к материалам дела конверт с уведомлением ДЗР г. Москвы, вернувшийся обратно, с отметкой почтового органа о том, что по указанному адресу организация не значится (л.д. 126 т. 2).
По настоящему делу арендодатель исполнил предусмотренную пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность уведомления о расторжении договора аренды, направив соответствующее уведомление в установленном порядке по адресу арендатора, отраженному в ЕГРЮЛ..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.09.2012 по делу N А40-17987/12-23-165
"...Поскольку ответчик после истечения срока договора аренды продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 указанного Кодекса при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Истец направил в адрес ответчика уведомление N 11-9477у/ЦТК от 01.10.2007 об отказе от исполнения договора.
Довод заявителя жалобы о том, что истцом не соблюден порядок расторжения договора вследствие одностороннего отказа от него арендодателя, поскольку направленные в адрес ответчика уведомления об отказе от исполнения договора не вручены последнему, а возвращены отправителю с отметкой органа почтовой связи "истек срок хранения" и "организация не зарегистрирована", несостоятелен в связи со следующим.
Уведомление истцом было направлено ответчику по юридическому адресу, подтвержденному выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, а также по адресу, указанному последним в договоре.
Неполучение корреспонденции по адресу места нахождения юридического лица в соответствии с данными государственной регистрации в связи с отсутствием органа юридического лица по этому адресу является риском юридического лица, все неблагоприятные последствия которого несет юридическое лицо.
Суды пришли к правильному выводу, что истцом соблюден предусмотренный статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок отказа от исполнения договора..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.04.2012 по делу N А40-48849/11-7-397
"...Как видно из материалов дела, арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора при отсутствии на то возражений арендодателя, в связи с чем договор аренды был возобновлен сторонами на неопределенный срок.
По правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Материалами дела установлено, что арендодатель уведомлением от 16.09.2009 г. N 33-ИТ7-650/9 известил арендатора об отказе от договора аренды земельного участка и его прекращении по истечении одного месяца со дня направления данного уведомления, а также предложил последнему освободить занимаемый им земельный участок.
Уведомления были направлены ответчику по его юридическому адресу и месту нахождения земельного участка, однако были возвращены почтой с отметкой - организация не значится.
Таким образом, договор аренды земельного участка от 22.01.2004 г. N М-07-506603 является прекращенным.
Исходя из изложенного, суды, руководствуясь ст. ст. 610, 622 ГК РФ правомерно пришли к выводу об удовлетворении иска.
Довод ответчика об отсутствии доказательств, подтверждающих получение ответчиком уведомления истца об отказе от договора аренды, был рассмотрен в суде апелляционной инстанции и правомерно отклонен, поскольку уведомление истца об отказе от договора аренды в порядке ст. 610 ГК РФ от 16.09.2009 г. было направлено ООО "Лора" по его юридическому адресу и месту нахождения занимаемого им земельного участка и возвращены почтой с отметкой "организация не значится". Сведений о наличии иных адресов ответчика, известных истцу на момент расторжения договора, в материалах дела не имеется..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.03.2012 по делу N А41-21794/11
"...Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае продолжения пользования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
После истечения срока действия договора аренды ответчик помещения по акту приема-передачи истцу не передал, а продолжил пользоваться объектом аренды при отсутствии возражении со стороны Комитета.
Следовательно, договор аренды N 751/1-02 от 01 ноября 2007 года считается возобновленным на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором.
14 февраля 2011 года Комитет по управлению имуществом города Троицка направил в адрес ООО "Шарм" (по юридическому адресу лица - месту государственной регистрации, согласно выписки из ЕГРЮЛ, представленной ФНС, л.д. 16 - 17) уведомление об отказе от договора аренды недвижимого имущества N 751/2-02 от 01 ноября 2007 года в течение трех месяцев со дня получения уведомления (л.д. 14).
Суды, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришли к обоснованному выводу, что ООО "Шарм" было надлежащим образом уведомлено о прекращении договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод ответчика о неполучении уведомления правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, так как уведомление направлено по адресу: г. Троицк, ул. Пионерская, д. 1 (по юридическому адресу лица - месту государственной регистрации, согласно выписки из ЕГРЮЛ, представленной ФНС, л.д. 16 - 17) и возвращено в связи с неполучением письма адресатом.
При этом ответчик, являясь контрагентом истца, проявляя разумность и добросовестность, должен был обеспечить получение всей необходимой корреспонденции по адресу его местонахождения..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.11.2011 по делу N А40-46199/11-41-412
"...Как установили суды обеих инстанций, после истечения срока действия договора, арендатор продолжал использовать земельный участок при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Довод кассационной жалобы о том, ответчик не получал уведомление о расторжении договора аренды, в связи с чем невозможно установить начало течения трехмесячного срока, по окончании которого договор аренды земельного участка подлежит прекращению, заявлялся в судах первой и апелляционной инстанций, ему была дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем отклоняется как несостоятельный, направленный на переоценку имеющихся в деле доказательств, что недопустимо в силу ст. 286 АПК РФ.
При этом, апелляционный суд правильно указал на то, что предупреждение об отказе от договора имело место более чем за 3 месяца до установленного арендодателем срока прекращения договора. Письмо об отказе от договора было направлено по юридическому адресу арендатора, указанному в договоре аренды от 11.10.1999 N М-09-506957, заказным почтовым отправлением. Вышеуказанное почтовое отправление было возвращено организацией связи арендодателю по прошествии установленного срока хранения.
Таким образом, поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами обеих инстанций на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.04.2010 N КГ-А40/3250-10 по делу N А40-41049/09-28-336
"...После истечения срока договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом, в силу чего Договор аренды N 04-183/04 от 23.03.2004 г. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Арендодатель письмом, исх. N Ц/08/7014 от 09.12.2008 г. (т. 1, л.д. 46), направленным арендатору почтовыми отправлениями по адресам: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 36; г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 52, стр. 4, уведомил арендатора об отказе от Договора аренды N 04-183/04 от 23.03.2004 г. на основании ст. 610 ГК РФ и потребовал вернуть арендованное имущество в срок до 28.02.2009 г. по передаточному акту.
Вышеуказанные почтовые отправления были возвращены арендодателю организацией связи по прошествии установленного срока хранения с отметкой об отсутствии адресата по состоянию, соответственно, на 25 и 30 декабря 2008 года (т. 1, л.д. 47 - 48).
Учитывая, что данные адреса арендатор самостоятельно указал в качестве своего места нахождения в Договоре аренды N 04-183/04 от 23.03.2004 г. и при этом арендатор не ссылался на обстоятельство выбытия из помещений по указанным адресам по состоянию на 25 и 30 декабря 2008 года и не представлял доказательств уведомления арендодателя о выбытии из указанных помещений, то суды пришли к правомерному выводу, что арендатор имел реальную возможность получения поступавшей ему корреспонденции.
Таким образом, требование ст. 610 ГК РФ в части предупреждения арендатора об отказе от договора аренды за 3 месяца, - было арендодателем выполнено, в связи с чем Договор аренды N 04-183/04 от 23.03.2004 г. прекратил свое действие по истечении 3-х месяцев после получения арендатором указанного извещения, т.е. с 01.04.2009 г..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.06.2015 N Ф06-23768/2015 по делу N А55-18205/2014
"...Как установлено судом, администрацией Автозаводского района города Тольятти и ООО "СГС" заключен договор от 01.08.2002 N 2267 аренды земельного участка кадастровый номер 63:09:01 01 005:009 площадью 366 кв. м, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 20, Южное шоссе, для использования под монтаж торгового павильона продовольственных товаров с сезонным кафе.
Срок действия договора аренды от 01.08.2002 N 2267 истек. Ответчик при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться земельным участком, поэтому в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Мэрия, руководствуясь статьей 610 ГК РФ, направила ответчику уведомление от 29.04.2013 N 2588/5.2 об отказе от исполнения договора аренды от 01.08.2002 N 2267 и предложила в соответствии со статьей 622 ГК РФ возвратить земельный участок пригодным для дальнейшего использования, по акту приема-передачи. Уведомление получено 16.05.2013 заместителем директора ООО "СГС" Алиевым С.А. (ныне директор).
Указанное уведомление повторно вручено представителю ответчика 04.09.2013, кроме этого, направлено по месту нахождения юридического лица, указанному в сведениях ЕГРЮЛ: Самарская область, Ставропольский район, с. Подстепки, ул. Изумрудная, дом 2.
Неисполнение ООО "СГС" требований Мэрии послужило основанием для обращения последней в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая, что арендодателем в установленном порядке было направлено арендатору уведомление об отказе от договора от 29.04.2013 N 2588/5.2, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования.
При этом суды обоснованно посчитали, что арендодатель надлежаще исполнил обязанности по направлению арендатору письменного уведомления об одностороннем отказе от договора, направив его по месту нахождения юридического лица, указанному в сведениях ЕГРЮЛ.
А возвращение указанного уведомления без вручения его адресату "по истечению срока хранения" (неполучение почтовой корреспонденции), по смыслу статьи 54 ГК РФ, свидетельствует о том, что юридическое лицо несет риск негативных последствий неполучения адресованной ему корреспонденции, если при требуемой от него степени заботливости и осмотрительности не примет мер, направленных на получение этой корреспонденции по месту своего нахождения..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.06.2015 N Ф06-23306/2015 по делу N А55-15026/2014
"...Довод заявителя кассационной жалобы о том, что Министерство письмом от 25.06.2013 N 12/8513 отказалось от договора аренды от 05.09.1997 N 27990 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем было уведомлено общество, в связи с чем данный договор аренды прекратил свое действие с 01.10.2013, судебной коллегией отклоняется.
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
При реализации права на односторонний отказ от исполнения договора необходимо соблюдать порядок расторжения, который сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от договора.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц ООО "Достояние-М" зарегистрировано по адресу: г. Москва, ул. Авиаторов, 8, корпус 1, строение 1.
Как установлено судами, извещение от 25.06.2013 N 12/8513 об отказе от договора аренды от 05.09.1997 N 27990 было направлено Министерством по адресу: г. Самара, ул. Алма-Атинская/ул. Карла Маркса.
Данное заказанное письмо доставлено не было и вернулось отправителю со справкой отделения почтовой связи: "Не полный адрес. Уточнить адрес".
Таким образом, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих направление обществу уведомления об одностороннем отказе от договора аренды от 05.09.1997 N 27990 и принятия им всех допустимых и надлежащих мер для гарантированного получения ответчиком такого уведомления, тогда как из положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что бремя надлежащего извещения контрагента и представление данных доказательств возлагается на сторону, выразившую намерение отказаться от договора.
Поскольку Министерством не соблюдена процедура отказа от договора аренды от 05.09.1997 N 27990, предусмотренная статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 05.09.1997 N 27990 не прекратил свое действие и между сторонами существуют обязательственные отношения, обусловленные данным договором..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.02.2015 N Ф06-20446/2013 по делу N А65-12038/2014
"...В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (часть 2 статья 610 ГК РФ).
26 сентября 2013 года в адрес заявителя направлены уведомление и соглашение о расторжении договора аренды по спорному земельному участку.
В материалах дела имеется подтверждение факта направления ответчиком и третьим лицом копии соглашения о расторжении договора аренды в виде конверта с отметкой почтового органа от 26.09.2013 по юридическому адресу ООО "Водолей", указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица" при разрешении споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица, следует учитывать, что в силу подпункта "в" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности) отражается в Едином государственном реестре юридических лиц для целей осуществления связи с юридическим лицом.
Исходя из принципа добросовестности сторон недобросовестное поведение контрагента, уклоняющегося от получения почтовой корреспонденции (содержащей односторонний отказ от договора), не может быть обстоятельством, которое лишает права сторону, заявившую отказ от договора в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 450 ГК РФ, реализовать в установленном порядке это право. В случае, если из договора следует только один юридический адрес контрагента и уведомление, направленное по этому адресу, возвращено с отметкой почты: "за истечением срока хранения", "отказ от получения", "выбытие адресата" и т.д., данное обстоятельство свидетельствует об уклонении контрагента от получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения сделки и влечет за собой соблюдение установленного договором порядка его расторжения.
Арбитражные суды, руководствуясь названными нормами материального права, пришли к выводу, что арендодателем выполнена необходимая процедура, предусмотренная статьей 610 ГК РФ.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права не установлено, коллегия считает необходимым оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.10.2014 по делу N А55-29673/2013
"...Возражая на заявленные требования, ответчик указывает, что договор аренды прекратил свое действие с 24.09.2011 ввиду направления ответчиком в адрес истца уведомления об отказе от договора письмом от 03.06.2011 N 10037 и в настоящее время истец занимает спорный земельный участок незаконно без правоустанавливающих документов. На указанных доводах также основан встречный иск ответчика об освобождении земельного участка.
Оценив указанное доказательство в совокупности с другими доказательствами, суд установил, что письмо Территориального управления от 03.06.2011 N 10037 об отказе от исполнения договора и почтовое уведомление об отправке от 03.06.2011 в адрес ООО "Алита" направлены по почтовому адресу: 445032, Самарская область, г. Тольятти, пр-т Московский, д. 13, кв. 383.
Между тем имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРЮЛ подтверждается, что адресом местонахождения ООО "Алита" с 12.10.2009 является следующий адрес: 445028, Самарская область, г. Тольятти, ул. Фрунзе, д. 37, кв. 165.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица" адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица отражается в едином государственном реестре юридических лиц для целей осуществления связи с юридическим лицом.
Отклоняя доводы о надлежащем уведомлении о прекращении договорных отношений и оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что уведомление о расторжении договора было направлено не по адресу местонахождения юридического лица, в связи с чем суд первой инстанции правомерно не принял в качестве надлежащего доказательства отказ от договора, изложенный в письме от 03.06.2011 N 10037..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.03.2012 по делу N А57-6130/2011
"...Соглашением от 28.03.2006 N 1 договор аренды возобновлен на тех же условиях и на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) 02.11.2010 Администрация в лице Комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" направила в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды земельного участка (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что письменное предупреждение от 02.11.2010 за исх. N 02-07/07-17220 о прекращении договора аренды направлено арендатору по адресу, указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц: 410031, г. Саратов, ул. Калининская, д. 9, что подтверждается копией почтовой квитанции, представленной в материалы дела.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик не оспорил получение уведомления о расторжении договора аренды, доказательств, оспаривающих получение уведомления, не представил.
Исходя из вышеуказанного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что требование статьи 610 ГК РФ в части предупреждения арендатора об отказе от договора аренды за 3 месяца было арендодателем выполнено, и правомерно посчитал договор аренды на момент рассмотрения дела в суде прекращенным в силу закона..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.04.2010 по делу N А12-11120/2009
"...После истечения срока аренды (30.08.2008) арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями при отсутствии каких-либо возражений со стороны арендодателя.
Письмом от 23.09.2008 N 10093 департамент уведомил жилищную компанию о прекращении договора аренды с 25.12.2008 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Содержащиеся в судебных актах выводы о том, что после прекращения действия договора аренды арендатор обязал возвратить объект аренды арендодателю, основаны на материалах дела и действующем законодательстве.
Реализуя свое право ДМИ администрации г. Волгограда в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил предупреждение о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Получение арендатором (ООО "ЖЭК") письменного предупреждения от 23.09.2008 N 10093 о прекращении договора подтверждается уведомлением о вручении от 08.10.2008 N 400002 05 506947, направленным по адресу, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц (выписка от 23.07.2009).
Таким образом, суды двух инстанции обоснованно не приняли во внимание доводы ответчика, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК"..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.04.2010 по делу N А12-11118/2009
"...После истечения срока аренды (30.08.2008) арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями при отсутствии каких-либо возражений со стороны арендодателя.
Письмом от 11.09.2008 N 9639 департамент уведомил жилищную компанию о прекращении договора аренды с 20.12.2008 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Реализуя свое право ДМИ администрации г. Волгограда в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил предупреждение о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Получение арендатором (ООО "ЖЭК") письменного предупреждения от 11.09.2008 N 9639 о прекращении договора подтверждается уведомлением о вручении от 13.09.2008 N 400117 03 159214, направленным по адресу, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц (выписка от 23.07.2009).
Таким образом, суды двух инстанций обоснованно не приняли во внимание доводы ответчика, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК"..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.02.2010 по делу N А12-7192/2009
"...После истечения срока аренды (30.08.2008) арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями при отсутствии каких-либо возражений со стороны арендодателя.
Письмом от 11.09.2008 N 9634/3 департамент уведомил компанию о прекращении договора аренды с 20.12.2008 на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Реализуя свое право ДМИ администрации Волгограда в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил предупреждение о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Получение арендатором (ООО "ЖЭК") письменного уведомления о прекращении договора подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления, направленного по адресу: г. Волгоград, ул. Пархоменко, д. 47Б, сведения о котором содержались в Едином государственном реестре юридических лиц.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно не приняли во внимание доводы ответчика о том, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по месту нахождения ООО "ЖЭК"..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.10.2015 N Ф07-6478/2015 по делу N А56-75807/2014
"...Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076; в настоящее время - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Азизову Арифу Агагусейну оглы (ОГРНИП 306784705300245) о выселении ответчика с земельного участка общей площадью 29 кв. м, с кадастровым номером 78:36:5367:1026, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 2-й Муринский пр., участок 11 (юго-восточнее дома 2/40, литера А по пр. Тореза).
Суды, установив, что Комитет отказался от договора аренды в порядке, установленном статьей 610 ГК РФ, пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие.
Поскольку в нарушение статьи 65 АПК РФ предприниматель не представил доказательств возврата арендованного земельного участка после прекращения договора аренды, апелляционный суд обоснованно в соответствии со ст. 622 ГК РФ удовлетворил исковые требования Комитета.
Доводы предпринимателя о неполучении им уведомления Комитета от 20.01.2014 N 219-02/14 подлежат отклонению ввиду того, что обеспечение получения адресатом корреспонденции по определенному им адресу является обязанностью самого адресата.
Суд апелляционной инстанции обоснованно сослался на то, что указанное уведомление было направлено предпринимателю по адресу, содержащемуся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей на момент; уведомление вернулось с отметкой отделения почтовой связи "истек срок хранения", при этом отделением связи было совершенно три попытки вручения указанного уведомления адресату.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого судебного акта..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.12.2014 по делу N А42-185/2014
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 10.10.2011 заключили договор N 10730 аренды земельного участка площадью 42 кв. м, кадастровый номер 51:20:0001301:69, по адресу: г. Мурманск, Первомайский административный округ, ул. Баумана, для установки на остановке общественного транспорта "Улица Достоевского" (южное направление) остановочно-торгового комплекса.
Уведомлением от 15.07.2013 N 15/08.01-8033 Комитет в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 6 договора сообщил об отказе от договора, указав, что он прекращает свое действие по истечении трех месяцев, в связи с чем предпринимателю предлагается в добровольном порядке освободить земельный участок от имущества.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Комитет отказался от договора аренды по правилам статьи 610 ГК РФ и с учетом положений пункта 6 договора, поэтому названный договор аренды прекратил свое действие.
Уведомление N 15/08.01-8033 об отказе от договора аренды, направленное Комитетом предпринимателю по адресу места жительства, было возвращено Комитету в связи с истечением срока хранения.
Факт надлежащего направления Комитетом уведомления об отказе от договора установлен судами. Предприниматель несет риск негативных последствий неполучения адресованной ему корреспонденции, если при требуемой от него степени заботливости и осмотрительности не принял мер, направленных на получение этой корреспонденции по месту своего жительства.
Кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки выводов судов и отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.07.2013 по делу N А66-9924/2012
"...С учетом того, что по окончании срока действия договора ответчик в отсутствие возражений истца продолжал использовать переданный в аренду земельный участок, договор аренды на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) был возобновлен на неопределенный срок.
Письмом от 03.04.2012 N 4045-04 Министерство на основании статьи 610 ГК РФ уведомило Общество об отказе от исполнения договора аренды.
Суды первой и апелляционной инстанций установили факт передачи земельного участка Обществу, равно как и прекращение действия договора аренды 11.08.2012, согласно направленному в адрес Общества уведомлению, в котором выражена воля арендодателя на отказ от договора.
Суды признали доказанным факт надлежащего уведомления ответчика о расторжении договора, указав, что ответчик не принял мер к получению почтовой корреспонденции по указанному им в Едином государственном реестре юридических лиц адресу.
Суды правомерно сделали вывод о том, что законных оснований использования земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300056:0026, площадью 104,9 кв. м для размещения торгового павильона в нарушение требований статьи 65 АПК РФ Обществом не представлено..."

По данному делу см. также Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2013.

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2013 по делу N А66-9924/2012
"...Факт прекращения договорных отношений между сторонами надлежаще подтверждается материалам дела, в частности уведомлением (исх. N 4045-04 от 3 апреля 2012 года) об отказе от исполнения договора аренды от 14 мая 2009 года N 127-з/09 с доказательством направления данного письма в адрес ответчика.
Указанное письмо ответчиком получено не было и вернулось истцу по причине истечения срока хранения 11 мая 2012 года, в связи с чем договор аренды прекратил свое действие 11 августа 2012 года (три месяца с даты возвращения письма).
Тот факт, что письмо возвращено с отметкой органа почтовой связи "истек срок хранения" не имеет правового значения для дела.
Судебные акты, направлявшиеся судом первой и апелляционной инстанций по настоящему делу ответчику по адресу: г. Тверь, ул. Кирова, д. 2, также возвращены органом почтовой связи с отметкой "истек срок хранения".
В выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) на дату направления уведомления о расторжении договора в качестве местонахождения Общества указан адрес: г. Тверь, ул. Кирова, д. 2. Арендатор не извещал Министерство об изменении своего адреса.
В связи с этим суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что с учетом положение статьи 10 ГК РФ непринятие ответчиком мер к получению почтовой корреспонденции по указанному им в ЕГРЮЛ адресу, следует расценивать как злоупотребление правом.
При таких обстоятельствах дела следует признать доказанным факт надлежащего уведомления ответчика о расторжении договора аренды земельного участка..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.04.2006 по делу N А56-1100/2005
"...В материалах дела имеется представленное истцом почтовое уведомление, свидетельствующее о направлении 18.08.2004 заказным письмом с уведомлением о вручении и вручении 20.08.2004 письма от 13.08.2004 N 7823 ответчику по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 53 (л.д. 3). Получение письма ответчик не оспаривает.
Данный адрес является согласно разделу 9 договора аренды от 17.08.99 юридическим и фактическим адресом ответчика.
Таким образом, у суда не имелось оснований считать, что односторонний отказ КУГИ от договора аренды произведен с нарушением пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку получение ответчиком письменного уведомления о прекращении договора аренды нежилого помещения подтверждено материалами дела..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.03.2012 по делу N А32-3039/2011
"...Администрация муниципального образования г. Армавир (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Авоська" (далее - общество) об обязании путем демонтажа временного строения освободить земельный участок площадью 99 кв. м (в том числе, под закусочной - 29 кв. м, под торговым павильоном - 67 кв. м), расположенный по улице Комсомольской, 99, в городе Армавире.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Кодекса).
Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора (то есть, после 23.02.2010), при отсутствии на то возражений арендодателя, указанный договор от 23.03.2009 N 3800005361 аренды земельного участка возобновлен в силу норм гражданского законодательства на неопределенный срок.
Апелляционный суд правильно указал, что при отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, арендатор не обязан мотивировать свое решение, а арендатор обязан вернуть собственнику его имущество.
Судами установлено, что администрация письмом от 29.10.2010 по юридическому адресу ответчика направила обществу уведомление об отказе от договора аренды земельного участка со ссылкой на статью 610 Кодекса, сообщила о необходимости в течение 3 месяцев возвратить указанный земельный участок.
Довод кассационной жалобы о неполучении ответчиком уведомления арендодателя являлся предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, ему дана надлежащая оценка. Неявка арендатора за получением корреспонденции не свидетельствует о неправомерности действий истца.
С учетом установленных обстоятельств и соблюдением арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 23.03.2009 является прекращенным на момент рассмотрения спора, в связи с чем у ответчика отсутствуют правовые основания пользования спорным земельным участком..."

Примечание: В качестве адреса регистрации в договоре был указан адрес места жительства арендатора (предпринимателя). Приходя к выводу о надлежащем уведомлении, суд прямо указал, что арендатор должен был обеспечить получение корреспонденции по адресу регистрации, чтобы на него не лег риск возникновения неблагоприятных последствий, связанных с неполучением уведомления стороны договора о прекращении арендных отношений.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.02.2012 по делу N А53-7362/2011
"...Судебные инстанции при разрешении спора установили, что уведомление от 01.09.2008 о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, департамент направил по указанному в договоре адресу регистрации предпринимателя по месту жительства (г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 4/4, кв. 148). Уведомление возвращено почтовым отделением в адрес отправителя в связи с истечением срока хранения. Со 2 июля 2010 года ответчик зарегистрирован по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический, 38, что подтверждается адресными справками отдела адресно-справочной службы УФМС России по Ростовской области (л. д. 38, 42).
Судебные инстанции установили, что арендодатель направил арендатору уведомление о прекращении договора с соблюдением требований пункта 2 статьи 610 Кодекса. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Поскольку предприниматель не обеспечил получение корреспонденции, поступающей по адресу регистрации, и не проявил должную степень осмотрительности (не сообщал арендодателю о фактическом месте жительства), на нем лежит риск возникновения неблагоприятных последствий, связанных с неполучением уведомления стороны договора о прекращении арендных отношений..."

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд учел также то обстоятельство, что арендатор получал иную почтовую корреспонденцию по адресу, который был указан в уведомлении.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.08.2010 по делу N А53-22854/2009
"...По истечении срока аренды предприниматель не возвратил земельный участок, договор N 15581 в порядке части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации продлен на неопределенный срок.
Департамент направил уведомление от 29.10.2008 N из-23920/6 предпринимателю по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 7/1, кв. 77 об отказе от договора N 15581 в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и об освобождении земельного участка до 04.02.2009 (л. д. 15).
Истец, ссылаясь на указанные обстоятельства, невыполнение ответчиком обязательств по освобождению спорного земельного участка, обратился с иском в арбитражный суд.
Суды, полно и всесторонне исследовав материалы дела, пришли к правильным выводам о наличии оснований для удовлетворения иска.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что он не получил уведомление о расторжении договора N 15581, не может служить основанием для удовлетворения кассационной жалобы ввиду следующего.
Заказное письмо с уведомлением, в котором было отправлено уведомление от 29.10.2008 N из-23920/6, возвращено департаменту с отметкой отделения почтовой связи г. Ростова-на-Дону "Адресат по указанному адресу не проживает" (л. д. 16, 17).
Согласно адресной справке от 09.11.2009 (л. д. 47) предприниматель зарегистрирован по месту жительства: г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 7/1, кв. 77. Данный адрес указан также в договоре N 15581.
Доказательства изменения места жительства предпринимателя или сведения об ином фактическом адресе ответчика в материалы дела не представлены.
Ответчик получает иную почтовую корреспонденцию, направленную по названному адресу, о чем свидетельствует уведомление N 41601 о вручении ответчице копии определения суда апелляционной инстанции о принятии апелляционной жалобы к производству. Доказательства того, что иной адрес ответчика был известен истцу, отсутствуют.
При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о том, что департамент принял все меры к уведомлению ответчика о расторжении договора N 15581. Предприниматель, являясь контрагентом по названной сделке, действуя разумно и добросовестно, должен был поставить департамент в известность о возможном изменении фактического адреса..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.08.2010 по делу N А53-2132/2009
"...24 января 2008 года департамент направил письмо-уведомление о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, с требованиями освободить земельный участок по истечении трех месяцев со дня получения уведомления и передать (возвратить) его арендодателю в состоянии, пригодном для дальнейшего использования (т. 1, л. д. 20, 21). Письмо направлено по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Гагарина, 1; оно вручено 25.01.2008 начальнику общего отдела Королевой (т. 1, л. д. 22, 23).
Удовлетворяя требования истца об обязании ответчика освободить земельный участок и возвратить его арендодателю, суд исходил из следующего.
Договор аренды от 14.04.2004 N 20235 заключен сторонами на срок до 10.12.2007. Извещение департамента о прекращении арендных отношений (письмо от 22.01.2008) получено арендатором 25.01.2008, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления, направленного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Гагарина, 1, сведения о котором содержались в Едином государственном реестре юридических лиц. Следовательно, общество обязано было освободить земельный участок после 25.04.2008. Данная обязанность ответчиком не исполнена, поэтому имеются основания для удовлетворения требований департамента, обратившегося в арбитражный суд 28.01.2009..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.12.2009 по делу N А32-11572/2009
"...Из материалов дела видно, что администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) на основании постановления администрации от 09.07.1997 N 1194 заключили договор от 22.09.1997 N 4300002383 земельного участка площадью 491 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Бабушкина, 237, для эксплуатации 12 металлических гаражей сроком до 09.07.1998.
В письме от 29.10.2008 N 13537/01, направленном по адресу, указанному арендатором в договоре от 22.09.1997, администрация уведомила кооператив о расторжении указанного договора аренды и необходимости освобождения земельного участка.
При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций правильно установили, что договор аренды от 22.09.1997 считается возобновленным на неопределенный срок.
В договоре аренды от 22.09.1997 указан юридический адрес кооператива: г. Краснодар, ул. Седина, 127, кв. 14. При этом в пункте 4.2.10 договора предусмотрено, что арендатор обязан письменно в течение 10 дней уведомить арендодателя об изменении своего юридического адреса или иных реквизитов.
Поскольку ответчик не предоставил доказательств о надлежащем извещении истца об изменении юридического адреса, администрация правомерно направила кооперативу уведомление от 29.10.2008 N 13567/01 о прекращении договора аренды земельного участка от 09.07.1997 по адресу: г. Краснодар, ул. Седина, 127, кв. 14. Факт получения указанного уведомления кооперативом администрация подтвердила уведомлением о вручении (почтовое отправление N 350000 03383493), согласно которому уведомление получено кооперативом 03.11.2008..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.11.2009 по делу N А53-2248/2009
"...Департамент вправе в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от договора аренды от 24.01.2002 N 22292, возобновленного по окончании указанного в нем срока на неопределенный срок и прекращенного в связи с отказом арендодателя. В соответствии со статьями 309, 622 названного Кодекса суд правомерно выселил предпринимателя с занимаемого земельного участка.
Ссылка заявителя на отсутствие доказательств направления в адрес общества уведомления о прекращении договора аренды, не опровергает вывод о прекращении рассматриваемого договора, поскольку истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды земельного участка посредством уведомления от 27.08.2008, направленного по указанному в договоре и в Едином государственном реестре регистрации юридических лиц адресу. Доказательств сообщения департаменту сведений об изменении адреса общество не предоставило.
Истец (арендодатель) принял допустимые и надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) письменных уведомлений о прекращении договора аренды, при этом арендодатель действовал добросовестно и разумно, его действия соответствуют требованиям пункта 3 статьи 450, статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям сделки..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2013 N Ф09-8113/13 по делу N А60-44414/2012
"...Судами установлено, что поскольку договор от 24.06.2010 N 101-2010/К после истечения срока его действия 23.05.2011 был продлен на неопределенный срок, то администрация правомерно воспользовалась своим правом на отказ от договора в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направив ответчику уведомление, изложенное в письме от 22.06.2012 N 64/01-33/1339.
Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, предусмотренные п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, истекли, суды правомерно удовлетворили первоначальные требования об обязании общества "Министр чистоты" освободить участок и передать его администрации.
Отклоняя довод общества "Министр чистоты" о неполучении им уведомления об освобождении земельного участка, суд апелляционной инстанции отметил, что материалами дела подтверждается направление письма-уведомления от 22.06.2012 N 64/01-33/1339 по месту регистрации юридического лица по адресу: г. Екатеринбург, ул. Авиационная, 81-39, которое возвращено отправителю за истечением срока хранения. Учитывая, что арендодателем обязанность по направлению арендатору уведомления об отказе от договора соблюдена, договор прекращен, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что ответчик по первоначальному иску при отсутствии иных законных оснований для занятия участка должен его освободить и передать администрации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 21.03.2013 N Ф09-940/13 по делу N А07-5352/12
"...Как следует из материалов дела уведомление Комитета от 04.10.2011 N КС 5053, согласно которому Комитет отказывается от договора аренды на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и предлагает обществу "Центр диагностики и лечения заболеваний суставов, костей и иммунопатологии" освободить арендуемое помещение в течение трех месяцев с момента получения уведомления.
Уведомление направлено обществу "Центр диагностики и лечения заболеваний суставов, костей и иммунопатологии" по юридическому адресу: г. Уфа, ул. Цюрупы, д. 82 заказным письмом с уведомлением о вручении.
Уведомление Комитета от 04.10.2011 N КС 5053 было возвращено отделением почты 10.10.2011 с указанием причины невручения: "адресат по указанному адресу не проживает".
Судом апелляционной инстанции установлено, что Комитет предпринял все возможные меры по извещению общества "Центр диагностики и лечения заболеваний суставов, костей и иммунопатологии" об отказе от договора аренды. Необеспечение самим обществом "Центр диагностики и лечения заболеваний суставов, костей и иммунопатологии" получения адресованной ему корреспонденции не может свидетельствовать о несоблюдении Комитетом требований к извещению контрагента об отказе от договора.
Таким образом, договор аренды прекратил свое действие ввиду одностороннего отказа Комитета от договора..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 23.05.2014 по делу N А62-4644/2013
"...Не согласившись с вынесенными судебными актами, предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новое решение. Заявитель жалобы указывает на неполучение уведомления о прекращении спорного договора аренды и полагает, что сам по себе факт направления уведомления по адресу, указанному в ЕГРИП, в отсутствие доказательств его вручения предпринимателю, возврат органом связи этого уведомления департаменту не могут являться доказательствами прекращения арендных отношений.
Уведомлением от 06.02.2013 департамент сообщил предпринимателю об отказе от договора аренды, его прекращении по истечении трех месяцев с момента получения уведомления, одновременно предложив привести земельный участок в состояние не хуже первоначального и вернуть его по акту приема-передачи.
30.07.2013 издан приказ N 1204 "О прекращении аренды земельного участка".
Предприниматель оспорил упомянутый приказ департамента в арбитражном суде.
Суды обеих инстанций, установив, в частности, что заявитель надлежащим образом уведомлялся об отказе от договора от 12.04.2001 N 2459 аренды земельного участка, не усмотрели оснований для удовлетворения заявленных требований.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае действия договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества.
Департамент направил в адрес предпринимателя, указанный в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и договоре аренды, уведомление от 06.02.2013 N 1467/09 об отказе от договора аренды поименованного выше земельного участка.
Указанное почтовое отправление 25.04.2013 возвращено в адрес департамента в связи с истечением срока хранения.
Данные обстоятельства подтверждены материалами дела.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в пункте 1 Постановления от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица", юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в едином государственном реестре.
Ввиду изложенного суды правильно признали, что департаментом надлежащим образом выполнена обязанность по доведению до сведения другой стороны предложения о расторжении договора, поэтому оснований признавать нарушение норм статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2012 по делу N А62-2485/2011
"...Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что договор аренды N 122/з от 04.07.2007 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что арендодатель выразил свою волю на прекращение договорных отношений и известил арендатора о прекращении договора аренды. Соответствующее уведомление было направлено в адрес ответчика 08.12.2010.
Указанное уведомление направлено ИП Кожокиной П.С. заказным почтовым отправлением по адресу, указанному в выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, - г. Смоленск, ул. Папанина, д. 10 (л.д. 7).
Данный адрес указан заявителем и в кассационной жалобе.
Согласно сообщению ОСП Смоленский почтамт N 67.28.11-04/2144 от 27.12.2010 указанное заказное письмо поступило в адресное ОПС N 10 09.12.2010 и по состоянию на 27.12.2010 не вручено адресату в связи с его неявкой за получением, вторичные извещения выписываются и доставляются своевременно.
Согласно данным сайта Почты России (поиск почтовых отправлений по внутрироссийскому почтовому идентификатору - л.д. 19) указанное почтовое отправление 13.01.2011 возвращено в адрес истца в связи с истечением срока хранения.
Таким образом, корреспонденция была направлена в соответствии с п. п. 35, 36 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 221 от 15.04.2005.
Учитывая отсутствие доказательств нарушения органом почтовой связи Правил оказания услуг почтовой связи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что в данном случае истцом были предприняты все возможные меры для уведомления ответчика об отказе от договора аренды.
В то же время ответчик, являясь субъектом предпринимательской деятельности, обязан был обеспечить получение направляемой ему по надлежащему адресу корреспонденции, в связи с чем несет риск негативных последствий неполучения документов.
При этом уклонение ответчика от получения поступающей в его адрес почтовой корреспонденции не может возлагать на истца какие-либо дополнительные обязанности по розыску арендатора и вручению ему соответствующих уведомлений.
Учитывая, что ИП Кожокина П.С. была уведомлена о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ, договор аренды земельного участка N 122/з от 04.07.2007 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком указанного уведомления..."

Постановление ФАС Центрального округа от 22.03.2010 по делу N А68-10026/2008-4/7
"...21.04.2004 между ФГУП "НИИ Репрографии" (арендодатель) и ООО "Лето" (арендатор), при участии и по согласованию с ТУ Минимущества РФ по Тульской области, был заключен договор N 97 аренды недвижимого имущества общей площадью 87,0 кв. м (1 этаж, комнаты N 36, 42, 43, 44, 45, 48, 53, 55, 56, 57), расположенного по адресу: г. Тула, Красноармейский пр., д. 48, корп. 2, сроком до 30.12.2004, для использования под организацию общественного питания (67 кв. м) и под магазин (20 кв. м) (т. 1 л.д. 7 - 13).
Поскольку по истечении срока действия данного договора арендатор продолжил пользоваться арендуемыми помещениями в отсутствие возражений арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что данный договор следует считать возобновленным между сторонами на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.
Из материалов дела следует, что письмом N ВК 71-20/862 от 19.09.2008 ТУ Росимущества в Тульской области как представитель собственника имущества отказалось от исполнения договора аренды недвижимого имущества от 21.04.2004 N 97. В деле имеется реестр почтовых отправлений от 23.09.2008, согласно которому указанное письмо направлено в два адреса ООО "Лето" - по юридическому адресу: г. Тула, пр. Ленина, д. 57 и по адресу: Красноармейский пр., д. 48, корп. 2.
Ссылка ответчика на то, что данное письмо ООО "Лето" не получало, не заслуживает внимания, поскольку как верно указано судебными инстанциями тот факт, что письма по обоим адресам не получены в связи с отметкой почтового отделения "организация переименовалась" и "организации нет" не имеет значения, так как корреспонденция направлена в соответствии с п. п. 22, 23 п. п. 35, 36 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 221 от 15.04.2005.
В этой связи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что договор аренды N 97 от 21.04.2004 прекратил свое действие..."

12.3. Вывод из судебной практики: Адрес арендатора, указанный сторонами в договоре аренды, является надлежащим адресом для направления уведомления о прекращении договора, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.06.2010 по делу N А12-24902/2009
"...Письмом от 26.06.2009 N 316/1 арендодатель уведомил арендатора о прекращении действия договора аренды с 07.10.2009 и предложил возвратить занимаемое помещение в срок до 13.10.2009. Указанное письмо направлено ответчику по адресу, указанному в договоре аренды от 03.10.2007 N 1/1515-07.
Поскольку ответчик в установленный срок не возвратил нежилое помещение, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Судебные инстанции правомерно констатировали, что договор аренды, заключенный между сторонами был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право, истец в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил уведомление о прекращении договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Получение ответчиком уведомления о прекращении договора аренды от 26.06.2009 N 316/1 подтверждается письмом Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657, согласно которому заказное письмо с уведомлением N 40012411069390, направленное по адресу г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, вручено представителю ответчика 30.06.2009 по доверенности от 31.01.2009 N 139.
Установив, что истцом был соблюден предусмотренный законом и договором порядок прекращения договора аренды и уведомления об этом арендатора, а также факт отказа ответчика от добровольного освобождения спорного нежилого помещения, судом правомерно удовлетворены исковые требования..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 05.06.2012 N ВАС-6710/12 по делу N А57-8491/2011
"...Соглашением от 20.07.2006 N 4 об изменении договора аренды земельного участка от 13.08.2001 N 2285 стороны возобновили действие договора аренды земельного участка N 2285 от 13.08.2001 на тех же условиях на неопределенный срок.
18.01.2011 Администрация в лице Комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования "Город Саратов" направила в адрес ответчика уведомление N 02-05/07-154 о расторжении договора аренды земельного участка N 2285 от 13.08.2001 г., об освобождении земельного участка и передаче его арендодателю по акту приема-передачи.
Оценивая фактические обстоятельства спора, суды установили, что уведомление N 02-05/07-154 от 18.01.2011 было направлено по адресу, указанному в договоре аренды земельного участка N 2285 от 13.08.2001.
Доводы ответчика о неполучении уведомления о расторжении договора признаны судами несостоятельными, поскольку ИП Сарана Ю.В., в нарушение условий договора, не сообщила арендодателю об изменении ее адреса.
В связи с изложенным суды признали, что договор аренды земельного участка N 2285 от 13.08.2001 расторгнут Администрацией с соблюдением предусмотренного статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка, правоотношения сторон по договору аренды прекращены, в связи с чем полученное по договору аренды имущество должно быть возвращено..."

Определение ВАС РФ от 09.04.2012 N ВАС-3197/12 по делу N А40-46780/11-53-397
"...Рассмотрев доводы заявителя и материалы надзорного производства, коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, определенных указанной статьей Кодекса, для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора в связи со следующим.
Как установлено судом, между ОАО "РЖД" (арендодателем) и ООО "Фирт" (арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества от 04.12.2008 N ЦРИА/4/А/0311010000/08/002486 (с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2010), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду ангар площадью 454,6 кв. м, расположенный по адресу: Москва, ул. 3-я Магистральная, д. 1, для использования под автомойку. Право собственности истца на имущество зарегистрировано.
Договор заключен на неопределенный срок. Согласно условиям договора каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты прекращения договора.
Истец 20.08.2010 направил ответчику уведомление о прекращении договора аренды, в котором по истечении одного месяца с даты получения уведомления потребовало вернуть арендованное имущество по акту приема-передачи.
Уведомление было направлено истцом ответчику по юридическому адресу и возвращено с отметкой почты о том, что организация в обслуживании не значится. В соответствии с условиями договора непосредственное получение уведомления ответчиком не требуется. Поскольку именно этот адрес также был указан ответчиком и в договоре аренды, суд пришел к выводу о том, что истцом соблюдены требования договора аренды об отказе от договора.
Следовательно, договор аренды недвижимого имущества от 04.12.2008 N ЦРИА/4/А/0311010000/08/002486 прекратил свое действие..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.05.2011 N Ф03-1612/2011 по делу N А59-2576/2010
"...Федеральное государственное унитарное предприятие "Аэропорт "Южно-Сахалинск" (далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Егорову Михаилу Георгиевичу (далее - предприниматель) о возврате нежилых помещений, принадлежащих предприятию на праве хозяйственного ведения и переданных предпринимателю по договору аренды от 14.07.2004 N 19-АР/04.
Арбитражными судами установлено и подтверждается материалами дела, что между ФГУП "Аэропорт "Южно-Сахалинск" (арендодатель), предпринимателем Егоровым М.Г. (арендатор) и Территориальным управлением Министерства имущественных отношений РФ по Сахалинской области заключен договор аренды от 08.07.2004 N 113, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 4 кв. м согласно плану-схеме (приложение N 1) в здании, расположенном по адресу: 693014, г.Южно-Сахалинск, Аэропорт, для размещения торгового павильона.
В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (часть 2 статьи 610 ГК РФ).
Исследовав и дав соответствующую статье 71 АПК РФ оценку представленным в материалы дела доказательствам, арбитражные суды установили факт возобновления договора аренды от 08.07.2004 N 113 на неопределенный срок после прекращения его действия ввиду истечения установленного пунктом 1.3 срока (31.05.2005), поскольку арендатор продолжал пользоваться переданным ему помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя как то предусмотрено пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Данные обстоятельства сторонами не опровергаются.
В то же время арбитражные суды признали, что волеизъявление истца на прекращение арендных отношений, выраженное в письме от 12.03.2010 N 17-1/262, соответствует положениям части 2 статьи 610 ГК РФ.
При этом суды пришли к правильному выводу о том, что требование о возврате арендованного имущества обоснованно направлено предприятием предпринимателю Егорову М.Г. по единственно известному ему адресу, указанному в договоре аренды.
При таких обстоятельствах удовлетворение судами иска соответствует фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 26.03.2012 по делу N А40-67186/11-150-548
"...В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора при отсутствии на то возражений арендодателя, указанный выше договор аренды земельного участка считается возобновленным сторонами на неопределенный срок.
По правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судами установлено, что Департамент земельных ресурсов города Москвы на основании направленного в адрес арендатора - ООО КОММЕРЧЕСКАЯ ТОРГОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ ФИРМА "ЭЛЬФ-Л" уведомления от 05.09.2008 N 33-ИТ5-1625/8-(0)-0 осуществил действия по информированию арендатора о прекращении договора от 30.10.1998 N М-05-502554 аренды земельного участка в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления, а также о необходимости возврата находящегося в аренде земельного участка.
Установлено, что указанное уведомление было направлено арендодателем арендатору по адресу: 121069, г. Москва, Трубниковский пер., д. 11, корп. 1 и 119019, г. Москва, Гоголевский бульвар, д. 8, корп. 1, кв. 12. Почтовые отправление возвращены арендодателю с отметкой органа почтовой связи "организация не значится" и "возвращается по истечению срока хранения" соответственно.
Отказывая в удовлетворении иска, нижестоящие суды исходили из того, что арендодатель не представил доказательств направления уведомления о расторжении договора по почтовому адресу, указанному ООО КОММЕРЧЕСКАЯ ТОРГОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ ФИРМА "ЭЛЬФ-Л" как арендатором.
Судебная коллегия находит данные выводы правильными исходя из следующего.
Установлено, что в дополнительном соглашении от 14.09.1999 к договору аренды от 30.10.1998 в разделе "Юридические, почтовые и банковские реквизиты сторон" был указан почтовый адрес арендатора: 115541, г. Москва, ул. Веселая, д. 33, к. 5, кв. 54.
Департаментом земельных ресурсов города Москвы в материалы дела не представлено доказательств направления уведомления о расторжении договора по адресу: 115541, г. Москва, ул. Веселая, д. 33, к. 5, кв. 54.
При таких обстоятельствах, в связи с несоблюдением арендодателем требований п. 2 ст. 610 ГК РФ и порядка, согласованного в пункте 4.10 договора от 30.10.1998 N М-05-502554 аренды земельного участка и дополнительном соглашении от 14.09.1999 г. к нему в части направления уведомления о расторжении договора по адресу: 115541, г. Москва, ул. Веселая, д. 33, к. 5, кв. 54, нижестоящие суды пришли к правомерному и соответствующему материалам дела выводу о том, что договор от 30.10.1998 N М-05-502554 аренды земельного участка на момент рассмотрения спора не является прекращенным на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ и, соответственно, обязанность ответчика по освобождению земельного участка на момент рассмотрения спора не наступила..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что почтовый адрес, указанный сторонами в договоре, был одновременно адресом местонахождения арендатора.

Постановление ФАС Московского округа от 22.04.2011 N КГ-А40/3428-11 по делу N А40-15217/10-9-151
"...По установленным п. 2 ст. 621 ГК РФ основаниям договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
Арендодатель письмом от 06.08.2009 г. уведомил арендатора об отказе от договора аренды.
Указанное почтовое отправление было возвращено арендодателю организацией связи по прошествии установленного срока хранения с отметкой об отсутствии адресата по состоянию на 17.09.2009 г. Принимая в качестве надлежащего доказательства названное уведомление арендатора о расторжении договора аренды, суд обоснованно исходил из получения арендатором предупреждения об отказе от договора аренды, поскольку названное письмо было направлено арендатору по указанному в договоре аренды почтовому адресу, который одновременно является адресом местонахождения ответчика применительно к п. 2 ст. 54 ГК РФ.
В силу ст. 610 ГК РФ обязательства сторон из договора аренды N М-05-505511 прекратились 18.12.2009 г.
Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций об установленных ими обстоятельствах, имеющих значение для дела, основывается на доказательствах, которым суды дали надлежащую оценку, отразив результаты оценки доказательств в решении и постановлении..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.08.2010 по делу N А12-24245/2009
"...После истечения срока аренды (29.09.2008) арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями при отсутствии каких-либо возражений со стороны арендодателя.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе, и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25 А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009, с указанием номера заказного письма (40012411069390).
Кроме этого в отзыве на иск ООО "ЖЭК" не оспаривало получение уведомления о расторжении договора аренды.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении жилищной компании из занимаемого нежилого помещения.
Судами двух инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", так как жилищная компания не представила доказательств уведомления департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.07.2010 по делу N А12-24903/2009
"...После истечения срока действия договора аренды Общество продолжало пользоваться арендованным нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны Департамента, следовательно, договор в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрел статус возобновленного на тех же условиях на неопределенный срок.
Письмо от 26.06.2009 N 316/1 было направлено Обществу 26.06.2009 по адресу: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А и получено представителем Общества, что подтверждается сообщением Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области - филиал федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657.
В связи с неисполнением Обществом обязанности по освобождению нежилого помещения Департамент обратился в суд с заявлением о выселении Общества из занимаемого помещения.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций указали на то, что арендодатель реализовал свое законное право одностороннего отказа от исполнения сделки, что свидетельствует о расторжении договора аренды и возникновении у арендатора обязанности по возврату объекта аренды в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод Общества в кассационной жалобе о ненаправлении Департаментом уведомления Обществу по месту нахождении его филиала, подлежит отклонению, поскольку уведомление было направлено по адресу, указанному в договоре. Кроме того, Общество не представило доказательств уведомления Департамента об изменении адреса своего местонахождения, в связи с чем оснований для вывода о несоблюдении требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора Департаментом судебными инстанциями правомерно не установлено..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.07.2010 по делу N А12-23211/2009
"...После прекращения срока действия договора, последний был продлен на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ.
Реализуя свое право, Департамент в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009 N 40012411069390.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении ООО "ЖЭК" из занимаемого нежилого помещения.
Судами обеих инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", поскольку ответчик не представил доказательств уведомления Департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.07.2010 по делу N А12-24917/2009
"...Пользование ответчиком нежилым помещением без правовых к тому оснований явилось причиной обращения Департамента в суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций указали на то, что арендодатель реализовал свое законное право одностороннего отказа от исполнения сделки, что свидетельствует о расторжении договора аренды и возникновении у арендатора обязанности по возврату объекта найма в соответствии со статьей 622 ГК РФ.
Судебные инстанции правомерно констатировали, что договор аренды, заключенный между сторонами, после 29.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право, Департамент в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009 N 40012411069390.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении ООО "ЖЭК" из занимаемого нежилого помещения.
Судами обеих инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", поскольку ответчик не представил доказательств уведомления Департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.07.2010 по делу N А12-23198/2009
"...Пользование ответчиком нежилым помещением без правовых к тому оснований явилось причиной обращения Департамента в суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций указали на то, что арендодатель реализовал свое законное право одностороннего отказа от исполнения сделки, что свидетельствует о расторжении договора аренды и возникновении у арендатора обязанности по возврату объекта найма в соответствии со статьей 622 ГК РФ.
Судебные инстанции правомерно констатировали, что договор аренды, заключенный между сторонами, после 29.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право, Департамент в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009 N 40012411069390.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении ООО "ЖЭК" из занимаемого нежилого помещения.
Судами обеих инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", поскольку ответчик не представил доказательств уведомления Департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.06.2010 по делу N А12-24915/2009
"...Письмом от 26.06.2009 N 316/1 арендодатель уведомил арендатора о прекращении действия договора аренды с 07.10.2009 и предложил возвратить занимаемое помещение в срок до 13.10.2009. Указанное письмо направлено ответчику по адресу, указанному в договоре аренды от 03.10.2007 N 1/1543-07.
Поскольку ответчик в установленный срок не возвратил нежилое помещение, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Судебные инстанции правомерно констатировали, что договор аренды, заключенный между сторонами был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право, истец в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил уведомление о прекращении договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Получение ответчиком уведомления о прекращении договора аренды от 26.06.2009 N 316/1 подтверждается письмом Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657, согласно которому заказное письмо с уведомлением N 40012411069390, направленное по адресу г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, вручено представителю ответчика 30.06.2009 по доверенности от 31.01.2009 N 139.
Установив, что истцом был соблюден предусмотренный законом и договором порядок прекращения договора аренды и уведомления об этом арендатора, а также факт отказа ответчика от добровольного освобождения спорного нежилого помещения, судом правомерно удовлетворены исковые требования..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.06.2010 по делу N А12-24820/2009
"...Письмом от 26.06.2009 N 316/1 департамент уведомил жилищную компанию о прекращении договора аренды с 07.10.2009 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку ООО "ЖЭК" в установленный срок не возвратило нежилые помещения, ДМИ администрации г. Волгограда обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Судебные инстанции правомерно констатировали, что договор аренды, заключенный между сторонами, после 29.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право ДМИ администрации г. Волгограда в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное уведомление от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009, с указанием номера заказного письма (40012411069390).
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении жилищной компании из занимаемого нежилого помещения.
Судами двух инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", так как жилищная компания не представила доказательств уведомления департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.06.2010 по делу N А12-24076/2009
"...Письмом от 26.06.2009 N 316/1 департамент уведомил жилищную компанию о прекращении договора аренды с 07.10.2009 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку ООО "ЖЭК" в установленный срок не возвратило нежилые помещения, ДМИ администрации г. Волгограда обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Судебные инстанции правомерно констатировали, что договор аренды, заключенный между сторонами, после 29.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право ДМИ администрации г. Волгограда в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное уведомление от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009, с указанием номера заказного письма (40012411069390).
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении жилищной компании из занимаемого нежилого помещения.
Судами двух инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", так как жилищная компания не представила доказательств уведомления департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2010 по делу N А12-23197/2009
"...Судебные инстанции правомерно установили, что договор аренды, заключенный между сторонами, после 29.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право, ДМИ администрации г. Волгограда в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе, и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009, с указанием номера заказного письма (40012411069390).
Из имеющегося в материалах дела письма Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657 следует, что заказное письмо N 40012411069390, поданное 26.06.2009 в 124-ое отделение почтовой связи Волгоградского почтамта, вручено 30.06.2009 секретарю-машинистке ООО "ЖЭК" Сивуха О.П., действующей по доверенности от 30.01.2009 N 139.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении жилищной компании из занимаемого нежилого помещения.
Судами двух инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", так как жилищная компания не представила доказательств уведомления департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2010 по делу N А12-23195/2009
"...Судебные инстанции правомерно установили, что договор аренды, заключенный между сторонами, после 29.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право, ДМИ администрации г. Волгограда в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе, и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009, с указанием номера заказного письма (40012411069390).
Из имеющегося в материалах дела письма Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657 следует, что заказное письмо N 40012411069390, поданное 26.06.2009 в 124-ое отделение почтовой связи Волгоградского почтамта, вручено 30.06.2009 секретарю-машинистке ООО "ЖЭК" Сивуха О.П., действующей по доверенности от 30.01.2009 N 139.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении жилищной компании из занимаемого нежилого помещения.
Судами двух инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", так как жилищная компания не представила доказательств уведомления департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2010 по делу N А12-24089/2009
"...Судебные инстанции правомерно установили, что договор аренды, заключенный между сторонами, после 29.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право, ДМИ администрации г. Волгограда в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе, и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009, с указанием номера заказного письма (40012411069390).
Из имеющегося в материалах дела письма Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657 следует, что заказное письмо N 40012411069390, поданное 26.06.2009 в 124-ое отделение почтовой связи Волгоградского почтамта, вручено 30.06.2009 секретарю-машинистке ООО "ЖЭК" Сивуха О.П., действующей по доверенности от 30.01.2009 N 139.
Кроме этого в отзыве на иск ООО "ЖЭК" не оспаривало получение уведомления о расторжении договора аренды.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении жилищной компании из занимаемого нежилого помещения.
Судами двух инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", так как жилищная компания не представила доказательств уведомления департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2010 по делу N А12-24374/2009
"...После прекращения срока действия договора, последний был продлен на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ.
Реализуя свое право, Департамент в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009 N 40012411069390.
Из имеющегося в материалах дела письма Управления Федеральной почтовой связи Волгоградской области - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657 следует, что заказное письмо N 40012411069390, поданное 26.06.2009 в 124-е отделение почтовой связи Волгоградского почтамта, вручено 30.06.2009 секретарю-машинистке ООО "ЖЭК" Сивуха О.П., действующей по доверенности от 30.01.2009 N 139.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении ООО "ЖЭК" из занимаемого нежилого помещения.
Судами обеих инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", поскольку ответчик не представил доказательств уведомления Департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2010 по делу N А12-24248/2009
"...Судебные инстанции правомерно установили, что договор аренды, заключенный между сторонами, после 29.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое, право ДМИ администрации г. Волгограда в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе, и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009, с указанием номера заказного письма (40012411069390).
Из имеющегося в материалах дела письма Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657 следует, что заказное письмо N 40012411069390, поданное 26.06.2009 в 124 отделение почтовой связи Волгоградского почтамта, вручено 30.06.2009 секретарю-машинистке ООО "ЖЭК" Сивуха О.П., действующей по доверенности от 30.01.2009 N 139.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении жилищной компании из занимаемого нежилого помещения.
Судами двух инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", так как жилищная компания не представила доказательств уведомления департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2010 по делу N А12-24255/2009
"...Судебные инстанции правомерно установили, что договор аренды, заключенный между сторонами, после 29.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое, право ДМИ администрации г. Волгограда в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе, и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009, с указанием номера заказного письма (40012411069390).
Из имеющегося в материалах дела письма Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657 следует, что заказное письмо N 40012411069390, поданное 26.06.2009 в 124-ое отделение почтовой связи Волгоградского почтамта, вручено 30.06.2009 секретарю-машинистке ООО "ЖЭК" Сивуха О.П., действующей по доверенности от 30.01.2009 N 139.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении жилищной компании из занимаемого нежилого помещения.
Судами двух инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", так как жилищная компания не представила доказательств уведомления департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2010 по делу N А12-24034/2009
"...Судебные инстанции правомерно установили, что договор аренды, заключенный между сторонами, после 29.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право, ДМИ администрации г. Волгограда в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе, и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009, с указанием номера заказного письма (40012411069390).
Из имеющегося в материалах дела письма Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657 следует, что заказное письмо N 40012411069390, поданное 26.06.2009 в 124-ое отделение почтовой связи Волгоградского почтамта, вручено 30.06.2009 секретарю-машинистке ООО "ЖЭК" Сивуха О.П., действующей по доверенности от 30.01.2009 N 139.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении жилищной компании из занимаемого нежилого помещения.
Судами двух инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", так как жилищная компания не представила доказательств уведомления департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2010 по делу N А12-24086/2009
"...Судебные инстанции правомерно установили, что договор аренды, заключенный между сторонами, после 29.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право, ДМИ администрации г. Волгограда в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе, и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009, с указанием номера заказного письма (40012411069390).
Из имеющегося в материалах дела письма Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657 следует, что заказное письмо N 40012411069390, поданное 26.06.2009 в 124-ое отделение почтовой связи Волгоградского почтамта, вручено 30.06.2009 секретарю-машинистке ООО "ЖЭК" Сивуха О.П., действующей по доверенности от 30.01.2009 N 139.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении жилищной компании из занимаемого нежилого помещения.
Судами двух инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", так как жилищная компания не представила доказательств уведомления департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.06.2010 по делу N А12-24040/2009
"...Судебные инстанции исходили из того, что договор аренды, заключенный между сторонами, впоследствии был возобновлен на неопределенный срок, реализуя свое право, департамент направил отказ от договора в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако ответчик не исполняет обязанности по возврату объекта аренды после прекращения договорных обязательств, чем нарушил требования статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009, с указанием номера заказного письма (40012411069390).
Из имеющегося в материалах дела письма Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657 следует, что заказное письмо N 40012411069390, поданное 26.06.2009 в 124 отделение почтовой связи Волгоградского почтамта, вручено 30.06.2009 секретарю-машинистке ООО "ЖЭК" Сивуха О.П., действующей по доверенности от 30.01.2009 N 139.
Судами двух инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", так как жилищная компания не представила доказательств уведомления департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2010 по делу N А12-24372/2009
"...После прекращения срока действия договора, последний был продлен на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ.
Реализуя свое право, Департамент в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009 N 40012411069390.
Из имеющегося в материалах дела письма Управления Федеральной почтовой связи Волгоградской области - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657 следует, что заказное письмо N 40012411069390, поданное 26.06.2009 в 124-е отделение почтовой связи Волгоградского почтамта, вручено 30.06.2009 секретарю-машинистке ООО "ЖЭК" Сивуха О.П., действующей по доверенности от 30.01.2009 N 139.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении ООО "ЖЭК" из занимаемого нежилого помещения.
Судами обеих инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", поскольку ответчик не представил доказательств уведомления Департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2010 по делу N А12-24080/2009
"...Судебные инстанции правомерно констатировали, что договор аренды, заключенный между сторонами, после 29.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право ДМИ администрации г. Волгограда в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009, с указанием номера заказного письма (40012411069390).
Из имеющегося в материалах дела письма Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657 следует, что заказное письмо N 40012411069390, поданное 26.06.2009 в 124 отделение почтовой связи Волгоградского почтамта, вручено 30.06.2009 секретарю-машинистке ООО "ЖЭК" Сивуха О.П., действующей по доверенности от 30.01.2009 N 139.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении жилищной компании из занимаемого нежилого помещения.
Судами двух инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", так как жилищная компания не представила доказательств уведомления департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2010 по делу N А12-24077/2009
"...Судебные инстанции правомерно констатировали, что договор аренды, заключенный между сторонами, после 29.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право ДМИ администрации г. Волгограда в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009, с указанием номера заказного письма (40012411069390).
Из имеющегося в материалах дела письма Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657 следует, что заказное письмо N 40012411069390, поданное 26.06.2009 в 124 отделение почтовой связи Волгоградского почтамта, вручено 30.06.2009 секретарю-машинистке ООО "ЖЭК" Сивуха О.П., действующей по доверенности от 30.01.2009 N 139.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении жилищной компании из занимаемого нежилого помещения.
Судами двух инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", так как жилищная компания не представила доказательств уведомления департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2010 по делу N А12-24074/2009
"...Судебные инстанции правомерно констатировали, что договор аренды, заключенный между сторонами, после 29.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право, Департамент в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009 N 40012411069390.
Из имеющегося в материалах дела письма Управления Федеральной почтовой связи Волгоградской области - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657 следует, что заказное письмо N 40012411069390, поданное 26.06.2009 в 124-е отделение почтовой связи Волгоградского почтамта, вручено 30.06.2009 секретарю-машинистке ООО "ЖЭК" Сивуха О.П., действующей по доверенности от 30.01.2009 N 139.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении ООО "ЖЭК" из занимаемого нежилого помещения.
Судами обеих инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", поскольку ответчик не представил доказательств уведомления Департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2010 по делу N А12-24073/2009
"...Судебные инстанции правомерно констатировали, что договор аренды, заключенный между сторонами, после 29.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право, Департамент в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009 N 40012411069390.
Из имеющегося в материалах дела письма Управления Федеральной почтовой связи Волгоградской области - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657 следует, что заказное письмо N 40012411069390, поданное 26.06.2009 в 124-е отделение почтовой связи Волгоградского почтамта, вручено 30.06.2009 секретарю-машинистке ООО "ЖЭК" Сивуха О.П., действующей по доверенности от 30.01.2009 N 139.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении ООО "ЖЭК" из занимаемого нежилого помещения.
Судами обеих инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", поскольку ответчик не представил доказательств уведомления Департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2010 по делу N А12-24042/2009
"...Судебные инстанции правомерно констатировали, что договор аренды, заключенный между сторонами, после 29.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право, Департамент в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009 N 40012411069390.
Из имеющегося в материалах дела письма Управления Федеральной почтовой связи Волгоградской области - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657 следует, что заказное письмо N 40012411069390, поданное 26.06.2009 в 124-е отделение почтовой связи Волгоградского почтамта, вручено 30.06.2009 секретарю-машинистке ООО "ЖЭК" Сивуха О.П., действующей по доверенности от 30.01.2009 N 139.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении ООО "ЖЭК" из занимаемого нежилого помещения.
Судами обеих инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", поскольку ответчик не представил доказательств уведомления Департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2010 по делу N А12-22270/2009
"...Судебные инстанции правомерно констатировали, что договор аренды, заключенный между сторонами, после 23.03.2009 был возобновлен на неопределенный срок.
Реализуя свое право ДМИ администрации г. Волгограда в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009, с указанием номера заказного письма (40012411069390).
Из имеющегося в материалах дела письма Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657 следует, что заказное письмо N 40012411069390, поданное 26.06.2009 в 124 отделение почтовой связи Волгоградского почтамта, вручено 30.06.2009 секретарю-машинистке ООО "ЖЭК" Сивуха О.П., действующей по доверенности от 30.01.2009 N 139.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении жилищной компании из занимаемого нежилого помещения.
Судами двух инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", так как жилищная компания не представила доказательств уведомления департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2010 по делу N А12-24084/2009
"...После прекращения срока действия договора, последний был продлен на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ.
Реализуя свое право, Департамент в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ направил уведомление о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009 N 40012411069390.
Из имеющегося в материалах дела письма Управления Федеральной почтовой связи Волгоградской области - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657 следует, что заказное письмо N 40012411069390, поданное 26.06.2009 в 124-е отделение почтовой связи Волгоградского почтамта, вручено 30.06.2009 секретарю-машинистке ООО "ЖЭК" Сивуха О.П., действующей по доверенности от 30.01.2009 N 139.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении ООО "ЖЭК" из занимаемого нежилого помещения.
Судами обеих инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", поскольку ответчик не представил доказательств уведомления Департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2010 по делу N А12-24083/2009
"...Судебные инстанции исходили из того, что договор аренды, заключенный между сторонами, впоследствии был возобновлен на неопределенный срок, реализуя свое право, департамент направил отказ от договора в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако ответчик не исполняет обязанности по возврату объекта аренды после прекращения договорных обязательств, чем нарушил требования статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Письменное предупреждение от 26.06.2009 N 316/1 о прекращении договора аренды с приложением реестра нежилых помещений, подлежащих освобождению, в том числе и спорного помещения, направлено арендатору по адресу, указанному в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему: г. Волгоград, ул. Менжинского, д. 25А, что подтверждается почтовой квитанцией от 26.06.2009, с указанием номера заказного письма (40012411069390).
Из имеющегося в материалах дела письма Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области - филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 10.11.2009 N 34.3-09/К-8657 следует, что заказное письмо N 40012411069390, поданное 26.06.2009 в 124 отделение почтовой связи Волгоградского почтамта, вручено 30.06.2009 секретарю-машинистке ООО "ЖЭК" Сивуха О.П., действующей по доверенности от 30.01.2009 N 139.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении жилищной компании из занимаемого нежилого помещения.
Судами двух инстанций обоснованно не приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы, что предупреждение о прекращении договора аренды было направлено не по местонахождению ООО "ЖЭК", так как жилищная компания не представила доказательств уведомления департамента о смене адреса, указанного в договоре..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.04.2010 по делу N А12-14703/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды от 05.09.2007 N 7/632-07, заключенного между истцом (арендодатель), муниципальным учреждением "Жилищно-коммунальное хозяйство Кировского района г. Волгограда" (балансодержатель) и ответчиком (арендатор), последнему во временное владение и пользование на срок с 11.10.2007 по 30.09.2008 предоставлялось нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Быстрова, 84А.
Судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, договор аренды, заключенный между сторонами, после 30.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Истец в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил предупреждение о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону.
Получение ответчиком письменного уведомления о прекращении договора подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления, направленного по адресу: г. Волгоград, ул. Канатная, 2, сведения о котором содержались в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Довод ответчика о неполучении им уведомления о прекращении договора обоснованно отклонен судами, поскольку доказательств уведомления истца о смене адреса, указанного в договоре, им не представлено. Кроме того, в материалах дела имеется письмо ответчика от 26.01.2006 N 75, в котором указаны реквизиты Кировского филиала ООО "ЖЭК" и значится адрес: г. Волгоград, ул. Канатная, 2..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2010 по делу N А12-14706/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды от 05.09.2007 N 7/629-07, заключенного между истцом (арендодатель), муниципальным учреждением "Жилищно-коммунальное хозяйство Кировского района г. Волгограда" (балансодержатель) и ответчиком (арендатор), последнему во временное владение и пользование на срок с 11.10.2007 по 30.09.2008 предоставлялось нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Губкина, 13.
Судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, договор аренды, заключенный между сторонами, после 30.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Истец в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил предупреждение о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону.
Получение ответчиком письменного уведомления о прекращении договора подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления, направленного по адресу: г. Волгоград, ул. Канатная, 2, сведения о котором содержались в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Довод ответчика о неполучении им уведомления о прекращении договора по адресу: г. Волгоград, ул. Губкина, 13, обоснованно отклонен судами, поскольку доказательств уведомления истца о смене адреса, указанного в договоре, им не представлено. Кроме того, в материалах дела имеется письмо ответчика от 26.01.2008 N 75, в котором указаны реквизиты Кировского филиала ООО "ЖЭК" и значится адрес: г. Волгоград, ул. Канатная, 2..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2010 по делу N А12-14705/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды от 05.09.2007 N 7/630-07, заключенного между истцом (арендодатель), муниципальным учреждением "Жилищно-коммунальное хозяйство Кировского района г. Волгограда" (балансодержатель) и ответчиком (арендатор), последнему во временное владение и пользование на срок с 11.10.2007 по 30.09.2008 предоставлялось нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. 64 Армии, 55.
Судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, договор аренды, заключенный между сторонами, после 30.09.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Истец в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил предупреждение о прекращении договора (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону.
Получение ответчиком письменного уведомления о прекращении договора подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления, направленного по адресу: г. Волгоград, ул. Канатная, 2, сведения о котором содержались в договоре аренды, изменениях и дополнениях к нему.
Таким образом, судебными инстанциями правомерно удовлетворены требования о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Довод ответчика о неполучении им уведомления о прекращении договора обоснованно отклонен судами, поскольку доказательств уведомления истца о смене адреса, указанного в договоре, им не представлено. Кроме того, в материалах дела имеется письмо ответчика от 26.01.2008 N 75, в котором указаны реквизиты Кировского филиала ООО "ЖЭК" и значится адрес: г. Волгоград, ул. Канатная, 2..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.12.2009 по делу N А53-5054/2009
"...Как видно из материалов дела, 02.11.2005 департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 8792и аренды земельного участка из земель поселений общей площадью 17 кв. м (кадастровый номер 61:44:07 27 02:0111), находящегося по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, просп. Коммунистический, 27, для использования в целях эксплуатации павильона. Согласно пункту 2.1 срок действия договора установлен с 15.01.2003 по 13.01.2008.
В связи с тем, что по истечении срока договора и отсутствии возражений со стороны арендодателя предприниматель продолжал пользоваться земельным участком, договор в силу требований статьи 621 Кодекса является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
28 июля 2008 года департамент направил в адрес предпринимателя уведомление о прекращении рассматриваемого договора аренды. Почтовая корреспонденция возвращена органами почтовой связи по причине отсутствия адресата.
Суды установили, что уведомление об отказе от договора аренды направлялось ответчику по адресу, указанному предпринимателем в договоре (г. Ростов-на-Дону, ул. Еременко, 60/2, кв. 208).
В пункте 4.4.8 договора предусмотрена обязанность арендатора в 10-дневный срок направить арендодателю письменное уведомление об изменении своего местонахождения. Предприниматель не известил арендодателя об изменении своего места жительства.
Неосведомленность ответчика об отказе департамента от дальнейшего исполнения договора является результатом ненадлежащего исполнения принятых на себя по договору обязательств и не может изменить правовые последствия, наступившие в связи с истечением срока действия договора и отказом арендодателя от продолжения договорных отношений.
С учетом изложенного выводы судебных инстанций о прекращении договора аренды земельного участка соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и положениям статьи 610 Кодекса..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.10.2015 N Ф09-6053/15 по делу N А71-7778/2014
"...Судами установлено, что поскольку соглашениями от 01.10.2007 N 07/07-1, от 19.05.2008 N 07/07-2, от 20.10.2008 N 07/07-2, от 17.07.2009 N 07/07-3, от 25.10.2010 N 07/07-4, от 13.10.2011 N 07/07-5, от 24.10.2012 N 07/07-6 срок аренды земельного участка (части земельного участка) последовательно продлен до 02.06.2013, то управление правомерно воспользовалось своим правом на отказ от договора в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направив ответчику уведомление от 11.03.2014 исх. N 03-20/17.
Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, предусмотренные п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, истекли, суды правомерно удовлетворили первоначальные требования об обязании предпринимателя Мамедова И.М. освободить участок и передать его управлению.
Отклоняя довод предпринимателя Мамедова И.М. о неполучении им уведомления об отказе от спорного договора и освобождении земельного участка, суд апелляционной инстанции отметил, что материалами дела подтверждается направление уведомления от 11.03.2014 исх. N 03-20/17 по адресу, указанному в договоре, которое возвращено отправителю за истечением срока хранения. Учитывая, что арендодателем обязанность по направлению арендатору уведомления об отказе от договора соблюдена, договор прекращен, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что ответчик по первоначальному иску при отсутствии иных законных оснований для занятия участка должен его освободить и передать управлению.
На основании изложенного судами правомерно отказано в удовлетворении встречных требований о признании незаконным уведомления от 11.03.2014 исх. N 03-20/17 о прекращении договора аренды от 30.03.2007 N 07/07..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.08.2010 N Ф09-3949/10-С6 по делу N А50-38362/2009
"...Судами установлено, что после истечения срока действия договора аренды от 14.04.2006 N 330-06ир предприниматель продолжал пользоваться земельным участком, следовательно, данный договор был возобновлен на неопределенный срок.
Судами исследованы и оценены в совокупности с иными имеющимися в материалах дела доказательствами в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, письмо департамента от 20.03.2009 N И-21-01-09-5359 об отказе от договора и уведомление о вручении этого письма ответчику по первоначальному иску.
Исходя из того, что данное письмо было направлено предпринимателю по адресу: г. Пермь, ул. 2-я Ипподромная, д. 25, указанному в договоре аренды от 14.04.2006 N 330-06ир как адрес места жительства предпринимателя, и учитывая, что в разделе 10 этого договора предусмотрено, что вся корреспонденция, направленная предпринимателю по этому адресу, считается законно врученной, ему известной, а на уведомлении о вручении почтового отправления имеется роспись в получении, суды пришли к выводу о том, что предприниматель был надлежащим образом предупрежден о прекращении спорного договора.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требование департамента о возложении на предпринимателя обязанности освободить спорный земельный участок..."

Центральный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд отметил следующее: если в договоре кроме юридического указаны иные адреса арендатора, уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора должно быть направлено по всем указанным в договоре адресам.

Постановление ФАС Центрального округа от 27.11.2013 по делу N А09-908/2013
"...В адрес Бичегкуевой М.Х. были направлены уведомления о прекращении договора от 09.07.2010 N 44811 и необходимости возвращения земельного участка арендодателю по акту приема-передачи.
Считая, что ответчик уклоняется от передачи земельного участка, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.
В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица", при разрешении споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица, следует учитывать, что в силу подпункта "в" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности) отражается в Едином государственном реестре юридических лиц для целей осуществления связи с юридическим лицом.
Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом вышеизложенного, исходя, в том числе, из принципа добросовестности сторон, недобросовестное поведение контрагента, уклоняющегося от получения почтовой корреспонденции (содержащей односторонний отказ от договора), не может быть обстоятельством, которое лишает права сторону, заявившую отказ от договора в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, реализовать в установленном порядке это право. В случае, если из договора следует только один юридический адрес контрагента и уведомление, направленное по этому адресу, возвращено с отметкой почты: "за истечением срока хранения", "отказ от получения", "выбытие адресата" и т.д., данное обстоятельство свидетельствует об уклонении контрагента от получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения сделки и влечет за собой соблюдение установленного договором порядка его расторжения.
В случае, если из договора следуют иные адреса контрагента, кроме юридического, то уведомление об одностороннем отказе должно быть направлено по всем известным из договора адресам и уклонение контрагента от получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения сделки, направленное по всем известным адресам и не полученное в результате недобросовестного поведения другой стороны по сделке, влечет за собой соблюдение установленного порядка его расторжения.
Материалами дела подтверждается, что договор аренды от 09.07.2010 N 44811 содержит указание на один адрес ИП Бичегкуевой, по которому и направлялась в последующем почтовая корреспонденция.
Кроме того, пунктом 4.4.8 договора аренды от 09.07.2010 N 44811 предусмотрено, что в случае изменения адреса или иных реквизитов арендатор обязан в 10-дневный срок письменно уведомить арендодателя. При отсутствии уведомления все извещения, повестки и другие документы, направленные арендатору по адресу, указанному в настоящем договоре, считать врученными.
При таких обстоятельствах, вывод суда апелляционной инстанции о ненадлежащем уведомлении ответчика является необоснованным..."

12.4. Вывод из судебной практики: Надлежащими адресами признаются все известные адреса, куда было направлено уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, которое не было получено по неосмотрительности и вине арендатора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.04.2008 по делу N А56-18544/2007
"...Уведомлением от 17.02.2006 N 390, направленным по всем известным истцу адресам ответчика, КУГИ сообщил Обществу об отказе от продления договора аренды N 04-ЗК01558 и прекращении его действия в установленный в договоре срок - 31.03.2006. Как установлено судом апелляционной инстанции, названное уведомление было возвращено с отметкой почты "за истечением срока хранения и неявкой адресата за получением". Учитывая изложенное, следует признать, что арендодатель предпринял все необходимые меры для уведомления арендатора о прекращении договора, которые требовались от него по характеру обязательства и условиям оборота. При таких обстоятельствах неосведомленность Общества об отказе КУГИ от дальнейшего исполнения договора является результатом неосмотрительности ответчика и не может изменить правовые последствия, наступившие в связи с истечением срока действия договора и отказом арендодателя от продолжения договорных отношений.
Поскольку у арендатора в связи с прекращением договора аренды отсутствовали какие-либо правовые основания для использования спорного земельного участка, вывод судов об удовлетворении требований о выселении ответчика кассационная инстанция считает правильным..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.10.2009 по делу N А46-8662/2009
"...Как следует из материалов дела, согласно договору аренды от 01.08.2007, заключенному между Любинским райПО (арендодателем) и предпринимателем Кириенко Л.С. (арендатором), арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование вышеуказанное нежилое помещение первого этажа магазина "Универмаг".
Срок действия договора установлен сторонами с 01.08.2007 по 01.07.2008 (пункт 5.1 договора).
После истечения срока договора аренды арендатор продолжал пользоваться спорным помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Уведомлением от 18.11.2008 N 318, направленным истцом в адрес ответчика в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель известил арендатора об отказе от продолжения действия договора, просил освободить в трехмесячный срок с момента получения уведомления занимаемое помещение и потребовал погасить имеющуюся задолженность по арендной плате.
Поскольку арендатор помещение не освободил, истец предъявил настоящий иск.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что договорные отношения между сторонами прекращены и в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан возвратить арендодателю его имущество.
Уведомление о расторжении договора было направлено ответчику по двум известным истцу адресам. Однако конверты возвратились Любинскому райПО с отметками почтового отделения об истечении срока хранения.
При изложенных обстоятельствах истцом соблюден установленный статьей 619, пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок досрочного расторжения договора аренды, поскольку возвращение корреспонденции почтовым отделением вследствие истечения срока хранения свидетельствует о том, что ответчик сам не явился за почтовой корреспонденцией. Поэтому суд обоснованно удовлетворил иск Любинского райПО..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2010 N КГ-А40/10797-10-П по делу N А40-33968/09-41-396
"...После истечения срока действия договор аренды в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на новый срок. В соответствии с п. 2 ст. 610 Кодекса Департамент земельных ресурсов г. Москвы отказался от договора, предупредив арендатора за один месяц, направив 5.06.2008 по адресу нахождения земельного участка, а также по месту нахождения юридического лица соответствующие уведомления.
Оснований для направления уведомления по другим адресам у Департамента земельных ресурсов не имелось.
Возвращение уведомлений в связи с их неполучением по причинам, зависящим от арендатора, не может рассматриваться как неизвещение стороны договора. Таким образом, истцом был соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды.
С учетом изложенного судебные акты отмене не подлежат, кассационная жалоба отклоняется..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.12.2009 N КГ-А40/12724-09 по делу N А40-33968/09-41-396
"...Арбитражные суды обеих инстанций, отказывая в удовлетворении иска, исходили из того, что указанные уведомления возвратились арендодателю в связи с тем, что не были вручены арендатору.
К тому же, ответчик письмом от 10.07.2008 адресованным начальнику Территориального управления ЮВАО Департамента земельных ресурсов г. Москвы, просил направлять корреспонденцию для компании по адресу: г. Москва, ул. Армавирская, д. 5, кв. 206 на имя Душко С.Д.
Поскольку по указанному адресу уведомление о расторжении договора не направлено, арбитражный суд пришел к выводу, что Департамент надлежащим образом не уведомил ответчика о прекращении действия договора, в связи с чем договор аренды не может считаться прекращенным.
Кассационная инстанция считает судебные акты вынесенными с нарушением норм права.
Арбитражными судами установлено, что уведомления о прекращении договора аренды направлены 5.06.2009 ответчику как по юридическому адресу: г. Москва, ул. Люблинская, 2А, так и по адресу, указанному в договоре как адрес земельного участка: г. Москва, Волгоградский проспект, вл. 46Б. Иных адресов на момент направления уведомления у Территориального управления ДЗР г. Москвы не имелось, таким образом, основание для уведомления арендатора по другим адресам отсутствовало.
В этой связи довод, изложенный в судебных актах о необходимости направления уведомления по адресу, который приведен в письме от 10.07.2008, полученном департаментом уже после направления уведомления 5.06.2008, нельзя считать правильным. Обязанности направить уведомление по другому адресу у арендодателя не возникло.
В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В данном случае ДЗР г. Москвы предупредил ООО "Компания "ЭОС" об отказе от договора.
Уведомления об отказе от договора направлены в адрес ответчика, возвращение уведомлений по причине того, что организация по указанным адресам не значится, не свидетельствует о том, что уведомления не направлялись, и, как следствие - организация не извещалась.
С учетом изложенного решение и постановление отменяются, дело подлежит направлению на новое рассмотрение..."

Примечание: В следующем деле арендодатель направлял уведомление об отказе от заключения договора аренды на новый срок, а не о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Однако выводы суда применимы к обоим случаям.

Постановление ФАС Московского округа от 17.06.2009 N КГ-А40/4960-09 по делу N А40-353/08-28-286 <*>
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: данное Постановление принято по делу N А40-35305/08-28-286, а не по делу N А40-353/08-28-286.

"...Уведомлением от 15.10.2007 г. N 11-9603 у/ЦТА Департамент имущества г. Москвы уведомил ответчика о прекращении договора аренды по истечении срока, 22.12.2007 г. и об отказе в его перезаключении на новый срок, а также предложил ответчику после 22.12.2007 г. освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи (л.д. 29 т. 1). Уведомления были направлены по адресу арендованного помещения...
Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что Департаментом имущества г. Москвы были приняты все необходимые меры по уведомлению ответчика о расторжении договора и об отказе от возобновления его на новый срок.
Из положений ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и из условий договора аренды следует, что на арендодателя возложена обязанность предупредить арендатора о прекращении договора аренды и об отказе в перезаключении на новый срок. Отсутствие арендатора по юридическому адресу и по адресу арендованного помещения не свидетельствует о ненадлежащем исполнении истцом обязательств по предупреждению о расторжении договора в связи с окончанием его срока..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.01.2007 N КГ-А40/13632-06 по делу N А40-31471/06-59-199
"...Поскольку индивидуальный предприниматель А.-Б. уклонился от получения корреспонденции, она 14 ноября 2005 года была возвращена ДИгМ по причине истечения срока хранения.
Второй экземпляр уведомления, направленный истцом по адресу размещения арендуемого имущества возвращен по причине неуказания номера квартиры, в то время как указанный ДИгМ адрес номера квартиры не имеет, а ранее направлявшаяся по этому же адресу корреспонденция (л.д. 30, 62) доставлялась адресату без каких-либо уточнений.
Указанные обстоятельства не могут быть поставлены в вину истцу, который выполнил обязанность по направлению ответчику уведомления и представил в подтверждение этого надлежащие доказательства..."

Поволжский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что арендодатель обязан направить уведомление об отказе от договора по всем известным адресам. Если арендатор не получил уведомления, то оно не признается надлежащим при условии, что у арендодателя имелись сведения о других его адресах.

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.05.2011 по делу N А49-6215/2010
"...Порядок прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрен статьей 610 ГК РФ, согласно которой каждая из сторон данного договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Действующее законодательство обязывает сторону договора предупредить о расторжении договора, а не только направить соответствующее извещение.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ИП Наумов В.Н. зарегистрирован по адресу: г. Пенза, пр. Строителей, <...> (л. д. 26).
Претензия о прекращении договорных отношений направлена арендатору по адресу, указанному в договоре аренды: г. Пенза, ул. Ульяновская, <...>.
Претензия ответчику не вручена и возвращена истцу с отметкой органа связи "по истечении срока хранения".
Истец, доказательств подтверждающих принятие допустимых и надлежащих мер для прекращения арендных отношений и для гарантированного получения ответчиком уведомления об отказе от договора не представил, тогда как из смысла статей 610, 622 ГК РФ следует, что бремя надлежащего извещения контрагента и, следовательно, представление данных доказательств возлагается на сторону, выразившую намерение отказаться от договора.
Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам и правомерным отказ в удовлетворении заявленных требований. Если арендатор не получил уведомления, то оно не признается надлежащим при условии, что у арендодателя имелись сведения о других его адресах. Поэтому уведомления следует рассылать по всем известным на момент направления адресам арендатора. Тогда порядок расторжения договора будет признан соблюденным, даже если арендатор не получит уведомления, а также если после отправки уведомления он сообщит о других своих адресах..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.04.2012 по делу N А56-37800/2011
"...По истечении срока действия договора Общество продолжало использовать земельный участок в отсутствие возражений Комитета, в связи с чем договор в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомлением от 25.11.2010 N 4779-13 Комитет сообщил арендатору о прекращении действия договора с 27.02.2011 и предложил последнему до указанной даты освободить занимаемый земельный участок.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок.
Уведомление от 25.11.2010 N 4779-13б было направлено Обществу по всем известным Комитету адресам, что подтверждается имеющейся в материалах дела копией списка заказных писем N 153. Об изменении своего адреса Общество Комитет не уведомляло.
В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку арендатор не освободил спорный земельный участок после прекращения договора аренды, а иные правовые основания для его занятия отсутствуют, суды правомерно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2007 по делу N А56-59281/2005
"...Уведомлением от 15.02.2006 N 362, направленным по всем известным истцу адресам ответчика, КУГИ сообщил Обществу об отказе от договора аренды N 04-ЗК01557 и прекращении его действия в установленный в договоре срок - 31.03.2006. Как установлено судом апелляционной инстанции, названное уведомление было возвращено с отметкой почты "за истечением срока хранения и неявкой адресата за получением". Учитывая изложенное, следует признать, что арендодатель предпринял все необходимые меры для уведомления арендатора о прекращении договора, которые требовались от него по характеру обязательства и условиям оборота. При таких обстоятельствах неосведомленность Общества об отказе КУГИ от дальнейшего исполнения договора является результатом неосмотрительности ответчика и не может изменить правовые последствия, наступившие в связи с истечением срока действия договора и отказом арендодателя от продолжения договорных отношений..."

13. Прекращение действия договора, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, при подписании нового договора на то же имущество

На практике возникают ситуации, когда договор аренды возобновлен на неопределенный срок, впоследствии же его стороны подписывают новый договор аренды того же имущества на срок более года. Это приводит к спорам о том, означает ли это прекращение договора, возобновленного на неопределенный срок?
Возможна ситуация, когда новый договор аренды подлежит государственной регистрации. В этом случае неясно, с какого момента считается расторгнутым договор аренды, возобновленный на неопределенный срок: с момента подписания нового договора или с момента его государственной регистрации. В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Однако судебная практика не столь однозначна.
По вопросу о возможности заключения сторонами нового договора аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект см. п. 3.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.

13.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не прекращается вследствие подписания нового договора аренды на то же имущество между теми же сторонами.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2009 N КГ-А40/355-09 по делу N А40-37658/08-77-267
"...Ответчику помещения были переданы в пользование по акту от 08.04.2002. По истечении срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться арендованными помещениями при отсутствии возражений истца. Договор аренды от 08.04.2002 N 134/2002 был возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. 18.01.2007 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 08.04.2002 N 134/2002 об установлении размера арендной платы на период с 01.01.2007 по 31.12.2007 в сумме 37 044 руб. 24 коп. в месяц.
Исковые требования истца основаны на договоре аренды от 28.09.2007 N 2-363/07, заключенном между сторонами.
Однако, на момент заключения указанного договора, договор от 08.04.2002 не был расторгнут (прекращен) в установленном порядке, в связи с чем стороны не вправе были заключить договор аренды на новый срок с иными условиями.
При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в иске.
Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды от 08.04.2002 прекращен с момента заключения нового договора, отклоняется, т.к. в договоре аренды от 28.09.2007 не содержатся условия о прекращении ранее заключенного договора аренды, а в соответствии с нормами гражданского законодательства договор аренды может быть расторгнут по соглашению или в случае одностороннего отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450, ст. 610 ГК РФ)..."

13.2. Вывод из судебной практики: Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не прекращается при подписании сторонами договора аренды того же имущества, если последний признан затем незаключенным.

Примечание: До принятия Высшим Арбитражным Судом РФ Постановления Президиума от 25.09.2012 N 1283/12 по делу N А82-9374/2010-18 в судебной практике существовала и противоположная позиция (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.07.2009 по делу N А39-3300/2008-162/2; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.07.2009 по делу N А39-3301/2008-151/15).

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 1283/12 по делу N А82-9374/2010-18
"...Договор от 01.08.2003 N 2838 заключался на срок по 30.04.2004 и не требовал государственной регистрации. В пункте 7.3 договора содержалось условие, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока его действия, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно пункту 1.1 договора к нему прилагался план помещения. На основании пункта 1.3 договора передача имущества была произведена по подписанному сторонами акту от 01.08.2003 приема-передачи помещения, и в этом пункте договора указывалось на то, что при его переоформлении на новый срок акт приема-передачи не составляется.
Оспариваемый отказ администрации в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение спорного помещения, данный в письме от 15.10.2010 N 1266-26, был мотивирован отсутствием между сторонами договорных арендных отношений со ссылкой на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.04.2010 по делу N А82-12915/2009-45, которым последний подписанный между сторонами договор аренды от 01.05.2004 N 2838 оценен как незаключенный.
При рассмотрении отказа администрации в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества судами не было учтено то, что, если последний подписанный сторонами договор аренды от 01.05.2004 N 2838 является незаключенным, то ранее заключенный между этими сторонами договор аренды того же помещения от 01.08.2003 N 2838, содержащий условие о его действии на неопределенный срок, не может быть признан прекратившим свое действие при отсутствии возражений арендодателя, заявленных в установленном законом порядке.
Так как действительная воля арендодателя была направлена на сохранение договорных арендных отношений с предпринимателем, который по заключенному договору аренды от 01.08.2003 N 2838 пользовался конкретно определенным нежилым помещением более двух лет до даты вступления в силу (05.08.2008) Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и отвечает требованиям, предусмотренным статьей 3 этого Закона, заявленные предпринимателем требования подлежали удовлетворению в соответствии с частью 3 статьи 9 названного Закона, в которой определены порядок и сроки заключения договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества.
Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права и подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.10.2011 по делу N А11-8811/2010
"...Материалами дела подтверждено и стороны не оспаривают, что договор аренды от 23.05.2003 N 507-2003 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому является незаключенным в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Материалами дела подтверждено, что по истечении срока действия договора от 10.02.1996 N 387 арендатор продолжал пользоваться арендуемым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому суд пришел к правильному выводу о возобновлении договорных отношений между сторонами после 10.09.2001 на неопределенный срок.
Суд апелляционной инстанции установил, что на момент рассмотрения настоящего спора договор от 10.02.1996 N 387 не расторгнут, поэтому правильно посчитал, что Общество обладает титулом арендатора спорного помещения на основании данного договора аренды, и обоснованно отказал в выселении ответчика из занимаемых помещений.
Довод заявителя о том, что действие договора аренды от 10.02.1996 N 387 прекратилось с момента подписания договора аренды от 23.05.2003 N 507-2003, отклоняется в силу следующего.
В соответствии с нормами глав 34 и 36 Гражданского кодекса Российской Федерации договор прекращается по истечении срока либо в связи с его расторжением.
Договор аренды от 23.05.2003 N 507-2003 является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации (статья 651 Кодекса), то есть отсутствует "договор-документ", в котором стороны выразили волю на прекращение действия договора аренды от 10.02.1996 N 387, поскольку незаключенность сделки означает ее фактическое отсутствие.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.10.2014 по делу N А12-4254/2014
"...Ссылаясь на то, что Общество с 2003 года пользуется спорным земельным участком, регулярно внося арендную плату, а также указывая, что до момента заключения договора аренды от 13.07.2006 (его государственной регистрации) продолжает действовать договор аренды от 15.07.2005, заключенный на срок менее одного года и не нуждающийся в государственной регистрации, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При разрешении спора судебные инстанции указали, что по настоящее время Общество продолжает пользоваться земельным участком, регулярно внося арендную плату. Каких-либо споров по выплатам арендной платы, ненадлежащему использованию земельного участка, о границах и местоположении земельного участка между арендодателем арендатором не было.
Однако, отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии совокупности необходимых условий для предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность на основании пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, поскольку договор аренды земельного участка от 13.07.2006 ввиду отсутствия его государственной регистрации в соответствии с требованиями действующего законодательства оформлен не был.
Между тем судебные инстанции не дали надлежащей правовой оценки имеющемуся в материалах дела договору аренды от 15.07.2005, который был заключен в отношении спорного земельного участка на срок менее одного года и не нуждался в государственной регистрации.
Отказывая в реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суды не учли то, что если последний подписанный сторонами договор аренды от 13.07.2006 является незаключенным, то ранее заключенный между этими сторонами договор аренды того же земельного участка от 15.07.2005, возобновленный на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть признан прекратившим свое действие при отсутствии возражений арендодателя, заявленных в установленном законом порядке.
О таких же подходах к решению вопроса о сохранении договорных обязательств свидетельствует анализ судебной практики (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 1283/12).
Действующее законодательство не содержит запрета на преимущественное право приватизации земельного участка при наличии договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, судебные акты приняты при неполном установлении фактических обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, и с нарушением норм материального права, что является основанием для их отмены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 08.04.2010 по делу N А48-4107/2009
"...Суд первой инстанции не усмотрел материальных оснований для удовлетворения заявленных требований, признав оспариваемый отказ обоснованным, поскольку отсутствуют непрерывные арендные отношения спорного помещения в течение трех лет, как того требует Закон N 159-ФЗ, так как договор аренды от 01.01.05 N 17069 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, не был заключен.
Представленные договоры аренды подтверждают, что между сторонами сложились длительные арендные отношения, спорное нежилое помещение передано предпринимателю Гаврикову О.Л. в аренду по акту приема-передачи от 01.01.1998 (т. 1 л.д. 113), непрерывно использовалось им в течение установленного п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ срока, поэтому выводы суда первой и апелляционной инстанций о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды от 01.01.05 N 17069 между сторонами отсутствовали договорные отношения на дату обращения предпринимателя с заявлением о выкупе спорного помещения, кассационная коллегия находит не соответствующими содержащимся в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам.
При этом, в силу ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предыдущий договор аренды, заключенный на срок менее года, возобновил свое действие на неопределенный срок, поскольку в деле отсутствуют доказательства возражений со стороны арендодателя против пользования арендатором, данным помещением после окончания срока действия вышеназванных договоров, а также доказательства освобождения предпринимателем Гавриковым О.Л. занимаемого им на основании договора от 01.01.04 N 17052 помещения.
Таким образом, до государственной регистрации договора аренды от 01.01.05 N 17069 действовали условия ранее заключенного договора 01.01.04 N 17052.
Принимая во внимание, что отсутствие государственной регистрации договора аренды от 01.01.05 N 17069 являлось единственным основанием для отказа администрации в реализации предпринимателем Гавриковым О.Л. преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, поэтому данный отказ, выраженный в письме от 20.04.2009 исх. N 7/4378, при наличии арендных отношений предпринимателя с УМИЗ администрации г. Орла с 01.01.98, противоречит ст. 3 Закона N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы, связанные с приватизацией арендуемого имущества..."

14. Полномочия органов местного самоуправления при установлении сроков договора аренды

Местное самоуправление в Российской Федерации реализует право населения самостоятельно решать вопросы местного значения, а также осуществлять владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью (ч. 1 ст. 130 Конституции РФ). Неразрывное единство правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом представляет собой право собственности (ст. 209 ГК РФ). Право муниципальной собственности наряду с государственной, частной и иными формами признается и защищается в РФ (ст. 8 Конституции РФ).
В процессе управления муниципальной собственностью, в частности предоставляя ее в аренду, муниципальное образование не просто реализует свои властные полномочия, а вступает в гражданско-правовые отношения. В связи с этим органы местного самоуправления должны руководствоваться положением п. "о" ст. 71 Конституции РФ, устанавливающей исключительное ведение РФ в сфере гражданского законодательства.
По смыслу п. 3 ст. 610 Гражданского кодекса РФ установление предельных сроков аренды относится к компетенции федерального законодателя.
В связи с изложенным в судебной практике возникают вопросы о наличии у органов местного самоуправления при управлении муниципальным имуществом полномочий по установлению предельных сроков аренды имущества.

14.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о действительности нормативно-правовых актов органов местного самоуправления, устанавливающих предельные сроки аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, существует две позиции судов.

Позиция 1. Нормативно-правовые акты органов местного самоуправления, устанавливающие предельные сроки аренды муниципального имущества, являются недействующими, поскольку приняты за пределами компетенции указанных органов.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.08.2011 по делу N А57-16664/2010
"...Заместитель прокурора Саратовской области обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании недействующим пункта 1.9 Положения об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования "Город Саратов" (далее - МО "Город Саратов"), утвержденного решением Саратовской городской Думы от 27.05.10 N 51-606, как не соответствующего статьям 1, 3, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статье 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16.05.2011 заявленные требования заместителя прокурора Саратовской области удовлетворены: пункт 1.9 оспариваемого Положения признан недействующим - как не соответствующий статьям 1, 3 и 610 ГК РФ.
Самостоятельность органов местного самоуправления в пределах своих полномочий закреплена в статье 12 Конституции Российской Федерации.
Из содержания пункта 1.9 Положения следует, что органом местного самоуправления установлен срок использования земельных участков под размещение нестационарных торговых объектов, не превышающий 11 месяцев, то есть, установлен предельный срок использования земельных участков - 11 месяцев.
С учетом характера регулируемых отношений в рассматриваемом деле использование земельных участков осуществимо только на праве аренды.
Правоотношения, связанные с арендой имущества, регулируются нормами гражданского законодательства, его общие и специальные положения содержаться в ГК РФ, а также иных законах и нормативных правовых актах федеральных органов власти в пределах их компетенции.
При этом пунктом 3 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что только законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что в компетенцию органов местного самоуправления не входит принятие нормативных правовых актов, регулирующих гражданские правоотношения, направленные на установление, изменение максимальных сроков договора аренды имущества, в том числе и земельных участков, а акты принимаемые органами местного самоуправления в этой области правоотношений должны быть направлены на правоприменение норм гражданского законодательства, а не на его изменение или дополнение..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 31.01.2012 N ВАС-77/12 по делу N А57-16665/2010
"...Удовлетворяя заявленное требование, суды указали, что в компетенцию органов местного самоуправления не входит принятие нормативных правовых актов, регулирующих гражданские правоотношения, направленные на установление, изменение максимальных сроков договора аренды имущества, в том числе и земельных участков, а акты принимаемые органами местного самоуправления в этой области правоотношений должны быть направлены на применение норм гражданского законодательства, а не на его изменение или дополнение.
Рассмотрев доводы Администрации муниципального образования "Город Саратов", коллегия судей полагает, что они не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора..."

Определение ВАС РФ от 21.12.2011 N ВАС-16068/11 по делу N А57-16664/2010
"...Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались частью 2 статьи 192, частью 4 статьи 194 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому только законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Суды указали, что поскольку правоотношения, связанные с арендой имущества, регулируются нормами гражданского законодательства, в компетенцию органов местного самоуправления не входит принятие нормативных правовых актов, регулирующих гражданские правоотношения, направленные на установление, изменение максимальных сроков договора аренды имущества, в том числе и земельных участков.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Дальневосточный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на то, что представительный орган местного самоуправления не является стороной договоров аренды муниципального имущества и не вправе определять их условия.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.02.2013 N Ф03-241/2013 по делу N А51-22910/2012
"...Общество с ограниченной ответственностью "Эльбрус" (ОГРН 1122543010006, место нахождения: 690106, Приморский край, г. Владивосток, пр-кт Партизанский, 44а; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействующими пункта 3 статьи 1, пункта 4 статьи 7, пункта 6 статьи 7 муниципального правового акта города Владивостока от 30.07.2009 N 168-МПА "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока" (далее - МПА), принятого Думой города Владивостока (ОГРН 1032501280723, место нахождения: 690090, Приморский край, г. Владивосток, ул. Суханова, 3; далее - дума) 15.07.2009.
Решением суда от 30.11.2012 заявленные требования удовлетворены в полном объеме: оспариваемые пункты МПА признаны недействующими в связи с их несоответствием Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Законность принятого судебного акта проверяется по кассационной жалобе Думы города Владивостока, которая просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
Пункт 3 статьи 1 МПА гласит, что заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении объектов, осуществляется на срок не более 5 лет. Договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении объектов, на срок более 5 лет могут быть заключены только в отношении тех объектов, перечень категорий которых утверждается Думой города Владивостока по представлению главы города Владивостока.
Таким образом, из буквального толкования оспариваемой нормы следует, что думой установлен предельный срок использования муниципального имущества - 5 лет.
Правоотношения, связанные с арендой имущества, регулируются нормами гражданского законодательства, его общие и специальные положения содержаться в Гражданском кодексе Российской Федерации, а также иных законах и нормативных правовых актах федеральных органов власти в пределах их компетенции.
При этом пунктом 3 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что только законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что установление предельного срока использования муниципального имущества пунктом 3 статьи 1 МПА не соответствует требованиям статьи 610 ГК РФ и в силу требований статьи 12 ГК РФ не подлежит применению.
Более того, при рассмотрении настоящего спора суд нашел обоснованным довод общества о том, что Дума города Владивостока не является и не может являться стороной договоров аренды муниципального имущества, соответственно, не вправе определять условия таких договоров. Стороной является Управление муниципальной собственности города Владивостока - орган администрации города Владивостока, осуществляющий права собственника (владение, пользование и распоряжение) в отношении муниципального имущества (Постановление администрации города Владивостока от 04.08.2000 N 1439 "Об утверждении Положения об Управлении муниципальной собственности города Владивостока"), которое и вправе в пределах, предусмотренных действующим законодательством, определять условия заключаемых договоров.
С учетом изложенного арбитражный суд обоснованно указал, что в компетенцию представительных органов местного самоуправления не входит принятие нормативных правовых актов, регулирующих гражданские правоотношения, направленные на установление, изменение максимальных сроков договора аренды имущества, а акты принимаемые органами местного самоуправления в этой области правоотношений должны быть направлены на правоприменение норм гражданского законодательства, а не на его изменение или дополнение..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.09.2011 по делу N А57-16665/2010
"...Как следует из материалов дела установленных судом, 29.04.2008 Саратовской городской Думой принято решение N 27-280 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" (далее - Правила). Подпунктом 13.6 Правил определено, что на территориях общего пользования размещение стационарных торговых объектов не допускается. На территориях общего пользования допускается размещение нестационарных торговых объектов, в том числе передвижных сооружений. Размещение осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.
Подпунктом 13.7 Правил определено, что земельные участки для размещения нестационарных торговых объектов (не являющихся объектами капитального строительства), за исключением передвижных сооружений, предоставляются в аренду на срок не более 11 месяцев.
Заявитель полагает, что пунктом 13.7 Положения Саратовской городской Думой установлен предельный 11-месячный срок аренды земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования. Однако положения статей 1, 3 ГК РФ не предоставляют органам местного самоуправления право на ограничение гражданских прав, а положения статьи 610 ГК РФ предусматривают возможность установления предельных сроков аренды только на основании закона. Кроме того, по мнению заместителя прокурора Саратовской области, оспариваемые нормы противоречат положениям статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку установлением предельного 11-месячного срока аренды земельных участков ограничивается конкуренция, хозяйствующие субъекты, осуществляющие соответствующий вид деятельности в нестационарных торговых объектах, ставятся в неравное положение по сравнению с хозяйствующими субъектами, осуществляющими тот же вид деятельности в стационарных торговых объектах.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их правомерности и доказанности.
Вывод суда обоснован тем, что оспариваемый пункт 13.7 Положения не соответствует статьям 1, 3, 610 ГК РФ.
При этом пунктом 3 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что только законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что в компетенцию органов местного самоуправления не входит принятие нормативных правовых актов, регулирующих гражданские правоотношения, направленные на установление, изменение максимальных сроков договора аренды имущества, в том числе и земельных участков, а акты принимаемые органами местного самоуправления в этой области правоотношений должны быть направлены на правоприменение норм гражданского законодательства, а не на его изменение или дополнение..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.06.2011 по делу N А57-16663/2010
"...Заместитель прокурора Саратовской области обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании недействующими пунктов 1.3 и 1.6 Положения об организации размещения сезонных нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования "Город Саратов" (далее - МО "Город Саратов"), утвержденного постановлением администрации города Саратова от 06.11.2008 N 1348 (с учетом внесенных изменений постановлением администрации МО "Город Саратов" от 14.04.2010 N 1243), как не соответствующих статьям 1, 3, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статье 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 21.03.2011 заявленные требования заместителя прокурора Саратовской области удовлетворены частично: пункт 1.3 оспариваемого Положения признан соответствующим статьям 1, 3 и 610 ГК РФ и статье 15 Закона N 135-ФЗ, а пункт 1.6 оспариваемого Положения - недействующим как не соответствующий статьям 1, 3 и 610 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1.6 Положения договор аренды земельного участка заключается на срок, соответствующий периоду, установленному пунктом 1.3 настоящего Положения для эксплуатации определенного типа сезонного нестационарного торгового объекта на территории МО "Город Саратов", и не может превышать 11 месяцев.
Самостоятельность органов местного самоуправления в пределах своих полномочий закреплена в статье 12 Конституции Российской Федерации.
Из буквального толкования пункта 1.6 Положения следует, что органом местного самоуправления срок договора аренды земельного участка для размещения нестационарного торговой объекта ограничен периодом эксплуатации нестационарного торговой объекта, при этом предельный срок аренды - 11 месяцев.
Правоотношения, связанные с арендой имущества, регулируются нормами гражданского законодательства, его общие и специальные положения содержаться в ГК РФ, а также иных законах и нормативных правовых актах федеральных органов власти в пределах их компетенции.
При этом пунктом 3 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что только законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что в компетенцию органов местного самоуправления не входит принятие нормативных правовых актов, регулирующих гражданские правоотношения, направленные на установление, изменение максимальных сроков договора аренды имущества, в том числе и земельных участков, а акты принимаемые органами местного самоуправления в этой области правоотношений должны быть направлены на правоприменение норм гражданского законодательства, а не на его изменение или дополнение..."

Позиция 2. Органы местного самоуправления вправе устанавливать предельные сроки аренды муниципального имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.07.2007, 26.06.2007 N Ф03-А51/07-1/1747 по делу N А51-630/2007-1-90
"...Общество с ограниченной ответственностью "Теплокомпания" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействующим решения Находкинской городской Думы от 27.06.2001 N 322 "Об утверждении Положения об аренде нежилых помещений, зданий, сооружений, находящихся в муниципальной собственности города Находки" в части установления в п. 4.6 Положения предельного срока аренды муниципального имущества.
Решением от 12.03.2007 в удовлетворении исковых требований истцу отказано со ссылкой на то, что п. 4.6 Положения о предельном сроке аренды муниципального имущества соответствует ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления".
Пункт 4.6 Положения об аренде нежилых помещений, зданий, сооружений, находящихся в муниципальной собственности города Находки (далее - Положение) предусматривает, что срок договора аренды муниципального недвижимого имущества определяется по соглашению сторон, но не может превышать 3-х лет.
В соответствии с ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" N 154-ФЗ от 28.08.1995 (действующего в момент заключения договоров аренды) распоряжение муниципальным имуществом, в том числе передача в аренду от имени муниципальных образований, осуществляется соответствующими органами местного самоуправления.
В силу статьи 8 указанного Закона порядок владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью определяется уставом каждого муниципального образования.
Следовательно, Находкинская городская Дума как представительный орган местного самоуправления, принимая решение от 27.06.2001 N 322 об утверждении Положения об аренде нежилых помещений, зданий, сооружений, находящихся в муниципальной собственности города Находки, правомерно установила срок сдачи в аренду муниципального имущества.
Арбитражный суд Приморского края, исходя из норм статей 209, 608 ГК РФ и статей 6, 15 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", обоснованно отказал ООО "Теплокомпания" в иске о признании недействительным решения Находкинской городской Думы от 27.06.2001 N 322 "Об утверждении Положения об аренде нежилых помещений, зданий, сооружений, находящихся в муниципальной собственности города Находки" в части установления в п. 4.6 Положения предельного срока аренды муниципального имущества, так как Находкинская городская Дума при принятии решения действовала в пределах предоставленных ей полномочий.
Установление Положением об аренде нежилых помещений, зданий, сооружений, находящихся в муниципальной собственности города Находки, срока аренды (3 года) не противоречит статье 610 ГК РФ и не может являться нарушением прав и интересов арендатора ООО "Теплокомпания", поскольку собственник имущества вправе самостоятельно устанавливать срок его аренды, а арендатор - ООО "Теплокомпания" как субъект предпринимательской деятельности, решая вопрос о заключении договора аренды и располагая сведениями об условиях сдачи в аренду муниципального имущества, имел возможность при несогласии отказаться от его заключения..."

15. Отказ от договора аренды, заключенного (продленного) на неопределенный срок со множественностью лиц на стороне арендодателя (арендатора)

15.1. Вывод из судебной практики: Соарендодатель не вправе отказаться от договора, заключенного (продленного) на неопределенный срок со множественностью лиц на стороне арендодателя и арендатора, если такой отказ не согласован со всеми соарендодателями и о нем не извещены все соарендаторы.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 03.11.2015 N Ф09-6538/15 по делу N А60-7747/2015
"...При рассмотрении дела судами установлено, что между Администрацией и Министерством (арендодатели) и обществом "ЕАМТЛЦ" (арендатор) заключен договор аренды от 10.05.2006 N 2-745 земельного участка площадью 531 300 кв. м, в том числе 197 228,6 кв. м - из собственности Свердловской области с кадастровым номером 66:41:0000000:0223, расположенного по Серовскому тракту в городе Екатеринбурге, для строительства транспортно-логистического центра с правом вырубки леса.
В связи с истечением срока действия договора арендатор продолжил пользоваться участком в отсутствие возражений арендодателей, поэтому договор считается возобновленным на тех условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Дополнительным соглашением от 18.10.2011 N 1 к договору аренды, установлено, что в качестве арендаторов также указаны общество "Лорри", Государственное унитарное предприятие Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области", определен порядок уплаты арендной платы за пользование земельным участком площадью 334 071,4 кв. м в следующих долях: для логистического центра - 87,6%, для общества "Лорри" - 12,4%. С момента вступления общества и предприятия в настоящий договор размер арендной платы за 19 228,6 кв. м участка определяется в следующих долях: для логистического центра - 87,1%, для общества "Лорри" - 11,9%, для предприятия - 1%. В нем также указано, что договор продлен на неопределенный срок.
Дополнительным соглашением от 12.09.2014 N 2 к договору аренды состав арендаторов дополнен арендатором - обществом "Ролси".
Министерство направило обществу "Лорри" уведомление о прекращении договорных отношений от 10.10.2014, в котором указало, что в связи с истечением срока действия договора аренды от 10.05.2006 N 2-745 Министерство в порядке ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомляет о прекращении договорных отношений по истечении трех месяцев с момента направления данного уведомления и просит подписать акт приема-передачи и направить в Министерство.
Ссылаясь на то, что действия Министерства по направлению уведомления от 10.10.2014 о прекращении договора аренды нарушают права Администрации, являющейся также стороной по договору, а также на то, что Администрация от Министерства не получала информацию о расторжении договора аренды и не согласовывала с Министерством расторжение договора аренды, Администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением о признании действий Министерства незаконными.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.
Поскольку на стороне арендодателя по договору аренды выступают два лица - Администрация и Министерство, суды пришли к правильному выводу о том, что отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован, то есть исходить от двух арендодателей.
Судами установлен факт нарушения оспариваемыми действиями Министерства прав других соарендаторов, поскольку отсутствует направление уведомлений об отказе от договора всем арендаторам.
При множественности лиц на стороне арендатора стороной в договоре являются все соарендаторы, в связи с чем для прекращения договора в порядке ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации требуется направление согласованного арендодателями уведомления о прекращении договора всем арендаторам.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

16. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 610 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

16.1. Пример последствий несогласования срока действия договора аренды

Ситуация
Арендодатель, ссылаясь на наличие задолженности за арендатором по оплате арендных платежей и невозврат арендованного имущества, отказался от исполнения договора и обратился в суд с соответствующим иском.
Иск был удовлетворен.

Применение ст. 610 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал, что, поскольку срок аренды не согласован, договор признается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Арендодатель отказался от исполнения договора правомерно, поэтому иск был удовлетворен.
(Постановление ФАС Поволжского округа от 13.03.2008 по делу N А55-9687/2006)

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

	См. также: Важнейшая практика по ст. 611 ГК РФ	

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 611 ГК РФ

1. Передача арендодателем имущества без необходимых документов >>>
2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению >>>
3. Передача в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц >>>
4. Последствия непередачи имущества арендатору по договору аренды будущей вещи >>>
5. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды >>>
6. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц >>>
7. Акт передачи арендуемого имущества как доказательство такой передачи >>>
8. Включение в договор аренды условия о том, что он является одновременно актом приема-передачи, как доказательство предоставления имущества арендатору >>>
9. Применение положений ст. 611 ГК РФ к отношениям, возникающим из договора финансовой аренды (лизинга) >>>
10. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 611 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания >>>

1. Передача арендодателем имущества без необходимых документов

Пункт 2 ст. 611 Гражданского кодекса РФ обязывает арендодателя не только физически передать арендатору объект аренды, но передать вместе со всеми его принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Использование отдельных видов имущества (например, воздушные суда, автотранспорт) без необходимых документов (техпаспорта, акта годности) затруднительно или невозможно. Соответственно, если арендодатель такого имущества не передал нужные документы, то он не исполнил обязанность по передаче арендуемого имущества. В данном случае арендатор должен доказать, что не может использовать имущество в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, арендодатель считается исполнившим обязанность по передаче документов и тогда, когда арендатор фактически использует имущество, переданное в аренду без необходимых принадлежностей и документов.

1.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель, передавший арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает использование объекта аренды, не вправе требовать арендной платы.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...8. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.
Передача вертолета арендатору состоялась.
Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.
Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.
Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.
В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 Кодекса правомерным.
Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 13.02.2013 N ВАС-420/13 по делу N А57-18657/2011
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Согласно пункту 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.1995 N 460 "О введении паспортов на самоходные машины и другие виды техники в Российской Федерации" документом, подтверждающим возможность допуска самоходных машин к эксплуатации на территории Российской Федерации, является паспорт на тракторы, прицепы и полуприцепы, самоходные дорожно-строительные и иные машины.
В силу пункта 1.5 Положения о паспорте самоходной машины и других видов техники (регистрационный номер в Минюсте Российской Федерации от 06.07.1995 N 898) наличие паспорта, заполненного в установленном порядке, является обязательным условием для регистрации машин и допуска их к эксплуатации.
Суды установили, что истцом не представлено доказательств передачи арендатору свидетельства о регистрации автогрейдера, паспорта транспортного средства и других документов, необходимых для его использования.
Отказывая в иске, суды исходили из положений пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" о том, что если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, не установлено..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.01.2007 по делу N А43-4405/2006-17-104
"...Вместе с тем указанные документы не свидетельствуют о предоставлении арендодателем арендатору транспортных средств с относящимися к ним регистрационными и подтверждающими право владения документами (пункт 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В подпункте 2.1.1 Правил дорожного движения Российской Федерации, утвержденных постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 23.10.1993 N 1090, установлено, что не допускается эксплуатация транспортных средств без регистрационных документов и документов, подтверждающих права владения, пользования и распоряжения.
В соответствии с параграфом 3 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом договора фрахтования на время являются транспортные средства, пользование которыми требует квалифицированного обеспечения управления и надлежащей технической эксплуатации.
Спорящие стороны заключили договор аренды транспортных средств без экипажа, цель которого - получить их во владение и пользование арендатора и самостоятельно осуществлять техническую и коммерческую эксплуатацию объектов найма. Отсутствие названных документов не позволяет арендатору использовать имущество по назначению.
Учитывая синаллагматический характер договора аренды, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по надлежащей передаче ему арендованных вещей, на что правомерно указал суд, сославшись на статью 328 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 20.10.2009 N КГ-А40/10609-09 по делу N А40-96543/08-54-780
"...По утверждению истца, суд неверно истолковал положения закона, а именно: статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как истец передал в аренду имущество, а ответчик владел и пользовался полученным имуществом; статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как истец не обязан был предоставлять разрешительную документацию на передаваемое оборудование в связи с тем, что в силу Правил регистрации радиоэлектронных средств и высокочастотных устройств от 12 октября 2004 г. N 539 получение разрешительной документации лежит на владельце; пункт 8 Правил регистрации радиоэлектронных средств и высокочастотных устройств от 12 октября 2004 г. N 539 и условия договора, так как истец зарегистрировал радиоэлектронные средства, находящиеся в аренде у ответчика. Истец считает, что суд не применил подлежащую применению статью 719 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как согласно пунктам 5.3.2, 5.3.3 договора ответчик обязан был предоставить данные, необходимые для проектирования рабочих проектов, которые в свою очередь необходимы для получения разрешительной документации.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, при этом имущество должно сдаваться в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 24 Закона "О связи" суды установили, что для использования арендованного оборудования было необходимо получение разрешения на использование радиочастот или радиочастотных каналов, что согласно пунктам 3.7, 5.1.6 договора было возложено на истца.
Как установлено судами, разрешение на использование радиочастот или радиочастотных каналов N 30-08-0259 было выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи и массовых коммуникаций 01 августа 2008 г., тогда как ко взысканию истцом предъявлены требования об по оплате аренды оборудования и оказанные услуг связи за период с января 2008 г. по апрель 2008 г. включительно, то есть когда отсутствовало такое разрешение.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.
Исследовав и оценив доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями действующего законодательства, суды обеих инстанций правильно определили спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснили имеющие значение для дела обстоятельства, и, установив, что использовать по назначению переданное в аренду по актам приема-передачи от 30 ноября 2007 г. и от 02 декабря 2007 г. оборудование не представлялось возможным до 01 августа 2008 г. ввиду отсутствия разрешительной документации, суды пришли к правильному выводу об отсутствии у истца обязанности по уплате арендных платежей и услуг..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.03.2008 N КГ-А40/2220-08-П по делу N А40-66447/07-11-521
"...Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.10.2007 г., оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2007, иск удовлетворен в части взыскания 4126991 руб. 40 коп. обеспечительного взноса. В удовлетворении требования о взыскании 139774 руб. 04 коп. процентов по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды воздушного судна расторгнут соглашением сторон, фактического пользования имуществом арендатором не было, поскольку воздушное судно не было передано истцу вместе с судовыми документами. В связи с тем, что обеспечительный платеж выполнял функцию предоплаты по арендной плате за пользование имуществом, которого не было, оснований для удержания ответчиком данной денежной суммы не имеется. В связи с тем, что ответчик получил обеспечительный платеж и удерживал его в период действия договора, расторгнутого сторонами 29.12.2006, оснований для взыскания процентов, предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.
Поскольку договор аренды воздушного судна был расторгнут, а материалы дела доказывали отсутствие факта пользования воздушного судна истцом в связи с непередачей судовых документов, суды пришли к выводу о наличии права требовать истцом возврата ответчиком уплаченной суммы обеспечительного платежа..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.10.2012 по делу N А57-18657/2011
"...Истец полагая, что по условиям договора аренды от 26.07.2006 N 365-2439 в части внесения арендной платы за период с июня 2011 года по август 2011 года образовалась задолженность по арендной плате в размере 27 010 руб. 09 коп., обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходили из того, что у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендных платежей, так как ООО "Феникс-ДорСтрой" фактически не мог пользоваться арендованным имуществом по прямому назначению, определенному в договоре, в указанный период, в связи со снятием его с регистрационного учета.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).
Согласно пункту 1.5 Положения о паспорте самоходной машины и других видов техники (регистрационный номер в Минюсте Российской Федерации от 06.07.1995 N 898) наличие паспорта, заполненного в установленном порядке, является обязательным условием для регистрации машин и допуска их к эксплуатации.
Отсутствие регистрационных документов в силу указанных выше нормативных правовых актов делает невозможным использование техники по назначению и является существенным нарушением прав арендатора, договора аренды и действующего гражданского законодательства.
Истцом не представлены доказательства передачи арендатору свидетельства о регистрации автогрейдера, паспорта транспортного средства и других документов, необходимых для его использования.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
В нарушение требований пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены суду доказательства использования техники в спорный период..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.10.2011 по делу N А12-563/2011
"...В силу пункта 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Объект аренды по договору носил специальные свойства и имел соответствующую документацию технического и правового характера, которая арендодателем не была передана арендатору.
Удовлетворяя иск в части, суд первой инстанции исходил из того, что требование арендатора истцом не было выполнено, документация на объект аренды не переданы, то есть арендодателем с 26.08.2010 были созданы препятствия для использования арендованного имущества, в связи с чем он не вправе требовать взыскания арендной платы за период с 26.08.2010.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.12.2010 по делу N А12-7024/2010
"...Поскольку ответчиком арендная плата не оплачена, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
Суд установил, что по договору аренды от 15.10.2009 (б/н) предполагалась сдача в аренду крышной котельной с оборудованием как единый производственный комплекс, однако в акте приема-передачи от 16.10.2009 отражено, что на котлах N 1, 3 отсутствуют заводские номера, позволяющие их идентифицировать, отсутствуют необходимые технические документы на эксплуатацию оборудования.
Истец не представил доказательства, что отсутствие технической и иной документации, перечисленной в акте приема-передачи котельной от 16.10.2009, позволяло эксплуатацию объекта аренды как единого производственного комплекса.
Следовательно, арендодатель передал арендатору имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы суда апелляционной инстанции сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств и переоценке, к чему фактически сводятся доводы кассационной жалобы, не подлежат в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2007 по делу N А13-2210/2006-04
"...В обоснование жалобы ее податель сослался на то, что он не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства. ООО "Русьлес Плюс" указало, что переданные ему основные средства не были приспособлены для эксплуатации; арендодатель, передавая в аренду, в частности, транспортные средства, не предоставил арендатору технические паспорта и иные документы, без которых использование транспортных средств невозможно. Договор аренды, как считает ООО "Русьлес Плюс", не соответствует требованиям пункта 1 статьи 611, статьи 642 и 643 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Суд кассационной инстанции считает, что решение арбитражного суда подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в связи с несоответствием выводов суда имеющимся в деле доказательствам и неполным исследованием судом обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Как считает суд кассационной инстанции, рассмотрение дела по существу в отсутствие представителя ответчика не позволило суду полно и объективно исследовать доводы и возражения ООО "Русьлес Плюс", которые сводятся к невыполнению истцом требований названной правовой нормы, что, по мнению ответчика, подтверждено материалами дела и привело к невозможности использовать значительную часть арендованного имущества (транспортные средства и оборудование).
В материалах дела имеется приложение N 3 к договору аренды - акт (т. 1, л.д. 68 - 69), из текста которого следует, что имущество передано арендатору в ненадлежащем состоянии.
Представитель ООО "Русьлес Плюс" пояснил суду кассационной инстанции, что данный акт подписан представителями как истца, так и ответчика, а также указал на то, что некоторые транспортные средства были непригодны для эксплуатации даже при наличии технических паспортов вследствие несвоевременного прохождения технического осмотра.
Суд кассационной инстанции считает, что при новом рассмотрении суду необходимо учесть вышеизложенное, полно, всесторонне и объективно проверить доводы и возражения сторон, в частности утверждение ответчика об отсутствии у конкурсного управляющего ООО "ПЛО "Монзалес" полномочий на заключение договора аренды, и дать им соответствующую оценку, после чего принять законное решение по существу спора..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2006 по делу N А56-22978/2005
"...Открытое акционерное общество "Альга-РЭП" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Трест Севзапкурортстрой" (далее - Трест) о взыскании 150000 руб. задолженности по арендной плате за период с 04.02.2004 по 04.08.2004 и с 04.08.2004 по 04.05.2005; 4902 руб. 54 коп. пеней, а также о возврате арендованного по договору от 04.02.2004 N 40201-а механического транспортного средства.
Решением от 16.11.2005 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2006 решение от 16.11.2005 в части взыскания задолженности и пеней отменено и в этой части в иске отказано. В остальной части решение от 16.11.2005 оставлено без изменения.
Суд апелляционной инстанции, установив, что арендатор не пользовался и не мог использовать арендованное транспортное средство, поскольку оно лишь формально передано ему арендодателем без регистрационных документов, отказал Обществу в иске в части взыскания задолженности и пеней.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Поскольку арендатор в силу названных обстоятельств не мог использовать переданное ему транспортное средство, что подтверждается материалами дела, суд апелляционной инстанции правомерно отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований..."

1.2. Вывод из судебной практики: Если фактически арендатор использует объект аренды, переданный ему без необходимых документов, он не вправе отказаться от внесения арендной платы.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.05.2010 по делу N А33-7532/2009
"...Как установлено судом первой инстанции, ответчиком в нарушение статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не представлены доказательства погашения задолженности по внесению арендных платежей за период с августа 2008 года по январь 2009 года в сумме 5 021 124 рубля 39 копеек, а также по возмещению затрат по страхованию имущества и налогу на имущество в сумме 276 472 рубля 27 копеек.
При таких обстоятельствах, Арбитражный суд Красноярского края законно и обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования по взысканию с ответчика задолженности по арендной плате и возмещению затрат арендатора по страхованию имущества и налогу на имущество.
Несостоятельна и ссылка заявителя на то, что арендодатель не передал арендатору документы, необходимые для использования арендованного имущества по назначению, в связи с чем ответчик не имел возможности пользоваться имуществом, поэтому арендная плата с ответчика взыскана незаконно. Факт пользования ответчиком имущества подтверждается материалами дела, в частности отзывом на исковое заявление (т. 3, л.д. 15 - 16), а также гарантийным письмом N 133 от 24.02.2009, направленным ООО "ЛесПрофиль" истцу (т. 3, л.д. 17).
При проверке принятого по делу решения, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не установил наличия оснований для его отмены, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 07.06.2010 N ВАС-7317/10 по делу N А70-11572/2009
"...Общество обратилось в суд с иском о взыскании убытков в виде уплаченной им арендной платы, ссылаясь на невозможность использования здания по назначению ввиду технической его непригодности и отсутствие документов (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), относящихся к предмету договора.
Принимая обжалуемые акты об отказе в удовлетворении иска, суды обоснованно руководствовались статьей 15 ГК РФ о возмещении убытков во взаимосвязи со статьями 611, 612, 614 и 620 ГК РФ, регламентирующими вопросы их возмещения в случае сдачи в аренду имущества без соответствующих принадлежностей и с недостатками, препятствующими и затрудняющими пользование им, а также - условиями договора аренды.
Исходя из смысла названных норм арендатор, указывающий на невозможность использования по назначению арендуемого здания ввиду его непригодности и отсутствия относящейся к нему технической документации, вправе был потребовать предоставления этих принадлежностей, расторжения договора и возмещения убытков.
Как установлено судом первой инстанции, здание принято арендатором по акту одновременно с подписанием договора без каких-либо претензий. Фактическое пользование им в период действия договора арендатор не оспаривал и до его расторжения по инициативе департамента регулярно вносил арендную плату.
В этой связи следует согласиться с выводом судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.05.2012 по делу N А10-3450/2011
"...Квалифицировав заключенную сторонами сделку как договор аренды с экипажем, применив положения статей 606, 611, 614, 622, 632, 633 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также общие положения об обязательствах и неустойке (статьи 309, 310, 330 Кодекса), установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя по договору обязательств, суд первой инстанции требования истца удовлетворил.
Доводы кассационной жалобы о том, что на бульдозер не были переданы необходимые для его эксплуатации документы, что препятствовало его использованию, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку в рамках действующего договора имело место его фактическое использование. Судами было установлено, что экипаж бульдозера осуществлял работы, а ООО "Монолит" проведена частичная оплата по договору и письмом гарантирована оплата в сумме 500 000 рублей за выполненные работы..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2007, 27.04.2007 N КГ-А40/2980-07-П по делу N А40-17980/02-11-175
"...В соответствии с пунктом 1.1 контракта от 08.01.1998 и пунктом 6 дополнения к нему от 12.01.1998 арендодатель обязался поставить оборудование с технической документацией, оплаченной ОАО "Серпуховская бумажная фабрика", выполненной в двух экземплярах на русском языке. В техдокументации должны быть подробно описаны основные рабочие узлы оборудования, техническое описание конструкции машин, инструкции по монтажу, испытанию, эксплуатации и уходу за оборудованием, программное обеспечение системного управления.
Установив, что техническая документация истцу не передана, суд первой инстанции признал данные обстоятельства достаточными для установления факта невозможности использования оборудования, в связи с чем на основании п. 2 ст. 450, ст. 611 ГК РФ удовлетворил заявленные требования.
Установив, что невозможность использования поставленного и смонтированного ответчиком оборудования или невозможность достижения при его использовании желаемого результата вызвана ненадлежащей эксплуатацией оборудования самим истцом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что непредставление технической документации, в данном случае, не может рассматриваться как существенное нарушение ответчиком условий договора и основанием для его расторжения. В связи с этим апелляционным судом отказано в удовлетворении иска по мотиву недоказанности истцом оснований заявленных требований.
Отказ в удовлетворении иска по указанным основаниям суд кассационной инстанции считает соответствующим имеющимся в материалах дела доказательствах и требованиям ст. ст. 450, 611, 612 ГК РФ..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2006 N КГ-А40/3155-06 по делу N А40-49914/05-64-377
"...ЗАО "Ямалстроймеханизация" предъявило встречные требования о взыскании 4324998 руб. в возмещение убытков, причиненных неисполнением арендодателем обязательств по передаче технической документации, необходимой для использования дорожно-строительной техники.
Суды правильно отказали в удовлетворении встречных исковых требований, поскольку ЗАО "Ямалстроймеханизация" не доказало факт нарушения арендодателем договорных обязательств и причинение в связи с этим убытков.
Суды установили, что в течение всего срока действия договора субаренды ЗАО "Ямалстроймеханизация" использовало дорожно-строительную технику. Никаких требований арендатору о необходимости передачи документации на арендованное имущество не заявлялось. Доказательств невозможности эксплуатации объектов аренды в связи с непередачей технической документации на нее не представлено. В связи с чем довод жалобы относительно неприменения судами ст. 611 ГК РФ является несостоятельным..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 07.11.2012 N Ф09-7737/12 по делу N А50-22803/2011
"...Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, а также доводы и возражения сторон спора, суд апелляционной инстанции установил, что автокраны КС-2561 и КС-4561А переданы территориальным управлением обществу "Город" по акту сдачи-приемки от 01.06.2008, подписанному сторонами без замечаний, обществом "Город" с момента заключения договора по 06.09.2010 частично вносилась арендная плата.
Судом апелляционной инстанции принято во внимание, что требований, связанных с невозможностью использования автокранов, в том числе ввиду отсутствия технической документации на них, а также о представлении необходимых для эксплуатации автокранов документов, общество "Город" территориальному управлению не предъявляло. Данные возражения возникли только после предъявления территориальным управлением настоящего иска в суд.
С учетом этих обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорное имущество было передано территориальным управлением обществу "Город" в аренду в надлежащем состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением, ответчик пользовался им, в связи с чем у него имеется обязательство уплачивать арендные платежи в соответствии с условиями договора аренды от 25.06.2008 N 01622..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2010 N Ф09-2087/10-С3 по делу N А76-1203/2008-25-282/12-282/45
"...Удовлетворяя исковые требования частично, суд исходил из наличия оснований для взыскания с общества "Строительные технологии" задолженности по арендной плате и неустойки, рассчитанной за период с 01.06.2007 до даты возвращения арендованного имущества - 06.02.2008.
Выводы суда основаны на материалах дела, исследованных в соответствии со ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являются законными и обоснованными исходя из следующего.
Согласно п. 2 ст. 611 Кодекса имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Материалами дела подтверждено, что гусеничный кран МКГ-25БР принят арендатором по акту приема-передачи от 01.01.2007 с указанием технического состояния передаваемого в аренду имущества: ходовая часть, крановое оборудование, электрооборудование - в исправном состоянии. Претензии у сторон отсутствуют, акт подписан без замечаний.
Судом установлено, что арендованное имущество в период с 01.01.2007 по 07.02.2008 находилось у общества "Строительные технологии", названным обществом использовалось и было возвращено арендодателю в неисправном состоянии.
Доказательств того, что арендатор обращался после заключения договора к арендодателю с требованием о представлении ему необходимых для эксплуатации крана документов, в том числе технического паспорта, или расторжении договора с указанием конкретных причин, не представлено.
Доводы заявителя кассационной жалобы о невозможности взыскания арендной платы без ведомостей учета механизмов, а также о том, что обязанность по оплате арендованного имущества не возникла ввиду непредставления ему арендодателем оригинала паспорта на гусеничный кран, судом первой инстанции рассмотрены, им дана надлежащая правовая оценка..."

1.3. Вывод из судебной практики: Если арендодатель не передал арендатору паспорт транспортного средства, это не освобождает последнего от уплаты арендной платы, поскольку ПТС не относится к регистрационным документам и тот факт, что он не был передан, не подтверждает невозможность использования арендованного имущества.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 04.05.2010 N ВАС-3440/10 по делу N А67-7120/08
"...Судами установлено, что действия сторон по исполнению и при заключении дополнительного соглашения, изменяющего срок аренды и порядок оплаты и частичная оплата задолженности свидетельствуют о продолжении правоотношений по аренде. Также суды при исследовании доказательств по делу пришли к выводу о том, что основанием для начисления арендной платы является момент передачи транспортных средств по передаточному акту, в котором стороны установили, что на момент приема-передачи транспортные средства находятся в технически исправном состоянии и видимые повреждения отсутствуют.
Кроме того, суды при исследовании конкретных обстоятельств дела пришли к выводу о том, что непередача паспорта транспортного средства не подтверждает невозможность эксплуатации транспортного средства.
Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А67-7120/2008
"...Ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы послужило основанием для обращения ООО "Аукцион" в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив в совокупности представленные сторонами доказательства в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ООО "СГ" в нарушение статьи 65 названного Кодекса не представило доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы, а также доказательств простоя транспортных средств по вине ООО "Аукцион".
В силу пункта 7 Правил регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации, утвержденных приказом МВД России от 24.11.2008 N 1001, пункта 2.1.1 Правил дорожного движения Российской Федерации, утвержденных постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 23.10.1993 N 1090, паспорт транспортного средства не является регистрационным документом, в связи с чем суд первой инстанции правильно указал, что непередача паспорта транспортного средства арендатору не подтверждает невозможность эксплуатации транспортного средства.
При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд правомерно взыскал с ООО "СГ" в пользу ООО "Аукцион" 10 931 306 рублей задолженности по договору аренды (с учетом дополнительного соглашения от 22.08.2008)..."

2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению

В соответствии с п. 2 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан передать арендатору объект аренды в состоянии, соответствующем как условиям договора, так и назначению имущества. Поскольку передача имущества в ненадлежащем состоянии может помешать его использованию арендатором в целях, для которых оно было арендовано, возникает вопрос: можно ли считать, что арендодатель, предоставивший имущество в ненадлежащем состоянии, вообще не исполнил свою обязанность по его передаче?

2.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель не признается выполнившим обязанность по передаче имущества, если оно передано в состоянии, не соответствующем назначению имущества.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 1897/08 по делу N А43-34189/2006-2-655
"...В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 05.04.2006 N 5\2907 Комитет обязался передать предпринимателю нежилое помещение общей площадью 107,4 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Нижний Новгород, улица Ванеева, 1а (литер А), для размещения в нем магазина. Пунктом 3.3.3 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать арендуемую недвижимость строго по целевому назначению, а пунктом 5.3.2 - ответственность в виде штрафа за использование помещения не по целевому назначению.
Между тем, спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не может быть использовано под магазин без реконструкции. В то же время, проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с отнесением его к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 02.02.2007 по делу N А43-130914/2006-17-579, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела.
Таким образом, Комитет передал предпринимателю имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Кодекса..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.12.2009 по делу N А82-623/2009
"...В статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Суд апелляционной инстанции протолковал условия договора от 15.01.2007 N ДМЮ/1/2-А по правилам статьи 431 Кодекса и, оценив акт приема-передачи имущества, установил, что истец не доказал передачу ответчику объекта договора аренды (электрокозлового крана) и его технической документации.
В силу статьи 2 и пункта 3 приложения N 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" объекты, на которых используются грузоподъемные механизмы, относятся к категории опасных производственных объектов. Опасные производственные объекты подлежат регистрации в государственном реестре в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.
Технические устройства, в том числе иностранного производства, применяемые на опасном производственном объекте, подлежат сертификации или декларированию соответствия на соответствие требованиям промышленной безопасности в установленном законодательством Российской Федерации о техническом регулировании порядке (пункт 1 статьи 7 данного Закона).
С учетом изложенного законом установлен запрет на эксплуатацию грузоподъемного механизма, к которому относится электрокозловой кран, если он не соответствует требованиям промышленной безопасности.
Следовательно, суд апелляционной инстанции правомерно дал оценку паспорту спорного электрокозлового крана, заключению экспертизы промышленной безопасности крана от 28.10.2005 N 05/162, согласно которым данное техническое устройство снято 19.06.2006 с регистрационного учета в Ростехнадзоре и его эксплуатация запрещена, так как кран находится в неработоспособном состоянии, не соответствует требованиям промышленной безопасности и не может быть допущен к дальнейшей эксплуатации.
Таким образом, суд второй инстанции правильно указал, что ОАО "РЖД" (арендодатель) по правилам статьи 611 Кодекса не исполнило установленную договором обязанность по передаче ООО "Генератор" (арендатору) объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, и в силу статьи 328 Кодекса обоснованно не нашел оснований для взыскания с арендатора заявленной ко взысканию арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.08.2005 N А43-5225/2004-12-110
"...Министерство имущественных отношений Нижегородской области (далее - МИО НО) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к открытому акционерному обществу "Торгово-коммерческий центр "Волга" (далее - ОАО "ТКЦ "Волга") о взыскании 76392 рублей 46 копеек, составляющих задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 24.04.2001 N 02.4.2653, а также 1145 рублей 90 копеек пеней за просрочку платежа.
Решением от 06.04.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 31.05.2005, суд со ссылками на статьи 328, 611, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации отказал МИО НО в удовлетворении исковых требований.
Изучив материалы дела и заслушав представителя ОАО "ТКЦ "Волга", окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Согласно акту передачи нежилого помещения (приложение N 1 к договору) объект аренды передан ОАО "ТКЦ "Волга" с 15.04.2001. Акт подписан арендатором со следующими замечаниями: 1) водопровод опломбирован санэпидемстанцией в 2000 году из-за его неудовлетворительного состояния; 2) канализационная сеть - в полуразрушенном состоянии; 3) электропроводка требует срочной замены; 4) помещение не обеспечено вентиляцией; 5) помещение затапливается грунтовыми водами; 6) запасной выход отсутствует.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем не только условиям договора аренды, но и назначению имущества.
Суд установил, что спорное нежилое помещение в здании, подлежащем реконструкции, предоставлено в аренду с 15.04.2001 в состоянии, изначально не пригодном для использования по предусмотренному контрагентами в договоре от 24.04.2001 N 02.4.2653 целевому назначению (для размещения кафе), то есть могло быть использовано арендатором только после проведения капитального ремонта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Договором от 24.04.2001 N 02.4.2653 срок проведения арендодателем капитального ремонта не установлен, следовательно, он должен быть проведен в разумный срок, однако ремонт арендодателем проведен не был.
В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право потребовать соответственного уменьшения арендной платы.
В статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Суд сделал обоснованный вывод, что задолженность ОАО "ТКЦ "Волга" перед арендодателем отсутствует..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А33-16703/2008
"...Согласно исковому заявлению Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска материально-правовым требованием является требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 938 925 рублей по договору аренды земельного участка от 22.10.2007 N 2459 и пени в размере 27 717 рублей 7 копеек за нарушение сроков внесения арендной платы.
Встречные исковые требования ООО ФСК "Готика" о расторжении договора аренды земельного участка от 22.10.2007 N 2459 и взыскании убытков в размере 4 165 744 рублей 35 копеек мотивированы невозможностью использовать земельный участок, предоставленный в аренду в целях ведения строительства многоэтажного жилого дома, в связи с отрицательным экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" N 9194 от 24.10.2008. Убытки включают в себя размер арендной платы по договору с учетом задатка за участие в торгах в сумме 4 158 244 рублей 35 копеек и расходов по государственной регистрации договора аренды в размере 7 500 рублей.
Арбитражный суд Красноярского края основанием к отказу в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате указал на ненадлежащее исполнение департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска обязанности по предоставлению ООО ФСК "Готика" земельного участка, соответствующего условиям договора аренды от 22.10.2007 N 2459.
Третьим арбитражным апелляционным судом установлено, что предоставленный по договору аренды от 22.10.2007 N 2459 земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Данный факт подтверждается экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 24.10.2008 N 9194.
Арбитражный апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом в связи с несоответствием предоставленного ему в аренду земельного участка целям предоставления.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о взыскании задолженности по арендной плате и пени..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.01.2016 N Ф04-28180/2015 по делу N А45-3466/2015
"...Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "МАРИЯ-РА" (далее - ПКФ "МАРИЯ-РА") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) о расторжении договора от 28.03.2014 N 118535т аренды земельного участка на территории города Новосибирска (далее - договор аренды N 118535т), взыскании 2 639 645 руб. 15 коп. неосновательного обогащения в виде уплаченной в марте - мае 2014 года арендной платы, 270 564 руб. 55 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 21.03.2014 по 30.06.2016, и процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической уплаты этих средств.
Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
По правилам статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
Суды при рассмотрении дела установили, что арендатор на основании пункта 4.1.1 договора аренды N 118535т обязан использовать участок в соответствии с его разрешенным использованием ("магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры").
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу, что о превышении уровня радона в почве в месте предполагаемого размещения магазина на 20 процентов выше предельно допустимых значений и необходимости оборудования здания противорадоновой защитой ПКФ "МАРИЯ-РА" стало известно после получения экспертного заключения учреждения от 23.09.2014 N 12-20/564 и протокола радиационного контроля земельного участка от 23.09.2014 N 21720.
Руководствуясь статьями 451, 452, 612, 620 ГК РФ, суды сочли обоснованным требование ПКФ "МАРИЯ-РА" о расторжении договора аренды N 118535т, поскольку до заключения договора аренды истец не мог определить пригодность земельного участка для строительства магазина и обнаружил это обстоятельство только после заключения договора, вследствие чего использование земельного участка в предусмотренных в договоре аренды целях было невозможно, и, следовательно, мэрией не исполнена возложенная на нее обязанность по передаче имущества, соответствующего условиям договора аренды.
Так как судами установлен факт передачи арендодателем арендатору имущества, не соответствующего цели, определенной в договоре, суды сделали обоснованный вывод, что обязанность по встречному предоставлению арендодателем земельного участка должным образом не исполнена. Истец был лишен права пользоваться земельным участком для строительства объекта торговли. Данный факт мэрией документально не опровергнут.
При таких обстоятельствах истец вправе, как верно отмечено судами, требовать взыскания с ответчика неосновательного обогащения, тогда как у ответчика отсутствует право требовать от истца оплаты арендных платежей, а уведомление мэрии от 03.03.2015 N 32/21-924 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды N 118535т, направленное в соответствии с пунктом 6.4 договора, предусматривающим право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд, является незаконным.
Поэтому правомерно удовлетворены требования ПКФ "МАРИЯ-РА", а мэрии отказано в удовлетворении встречного иска..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.03.2012 по делу N А70-2089/2011
"...Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество в соответствии с его назначением, в удовлетворении встречного иска ЗАО "СПЭРО-ЛТД" о взыскании с ООО "Мега-Инвест" задолженности по арендной плате отказано правомерно.
Если недостатки полностью препятствуют использованию имущества и арендатор фактически был лишен возможности его использования, арендатор может отказаться оплачивать арендную плату, что вытекает из положений пункта 1 статьи 611 ГК РФ, так как арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими использованию, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора, в связи с чем у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.05.2010 по делу N А45-27559/2009
"...В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка у ответчика возникла задолженность по арендной плате за период с 3 квартала 2008 года по 3 квартал 2009 года по состоянию на 02.10.2009 в сумме 8 165 250,24 руб., что послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки сданного в аренду имущества установлена ответственность арендодателя, а также права арендатора.
Согласно пункту 1.3 договора разрешенное использование земельного участка - для строительства общественно-торгового комплекса.
Суд, установив невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными пунктом 1.3 договора аренды, исходя из того, что из представленных истцом доказательств не представляется возможным сделать вывод о том, что ответчик знал о наличии обременений, пришел к обоснованному выводу о том, что мэрия, передав обществу имущество в аренду, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, не исполнила обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия оснований для удовлетворения иска в силу статей 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд правомерно отказал в удовлетворении требований..."

Московский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что договор аренды содержал обязанность арендодателя перевести арендованное имущество из нежилого фонда в жилой для использования по предусмотренному в договоре назначению. Однако арендодатель этого не сделал, в связи с чем суд счел неисполненным обязательство передать вещь в состоянии, соответствующем условиям договора.

Постановление ФАС Московского округа от 28.02.2013 по делу N А40-41446/12-64-381
"...Судами установлено, что между ООО "Сервис стандарт компани" (арендодатель) и ОАО "Трест Мосэлектротягстрой" (арендатор) заключен договор аренды N 03/07 от 03.07.2009, согласно которому арендодатель обязался передать за плату во временное пользование арендатору помещение общей площадью 831,7 кв. м, расположенное в здании по адресу: Московская обл., г. Долгопрудный, ул. 1-я Станционная, д. 7А. Срок действия договора - 11 месяцев (пункт 2.1 договора).
В пункте 1.3 договора аренды N 03/07 от 03.07.2009 стороны определили целевое назначение помещения - общежитие для временного проживания сотрудников.
Арендодатель обязался в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществить перевод сдаваемых в аренду помещений из нежилого фонда в жилой фонд (пункт 3.1.2 договора).
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 указанного Кодекса).
Обязательство арендатора по уплате арендных платежей в соответствии с пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации является встречным по отношению к обязательству арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Апелляционный суд пришел к выводу, что поскольку ООО "МПЦ инвест" не перевело помещение общей площадью 831,7 кв. м, расположенное в здании по адресу: Московская обл., г. Долгопрудный, ул. 1-я Станционная, д. 7а, из нежилого фонда в жилой фонд, ОАО "Трест Мосэлектротягстрой" не могло в соответствии с предусмотренным в договоре назначением пользоваться помещением, ОАО "Трест Мосэлектротягстрой" вправе отказаться от исполнения обязательства по уплате арендных платежей.
Довод истца о том, что ответчиком получено помещение по подписанному им акту приема-передачи и что впоследствии претензии по поводу помещения не заявлялись, неоснователен.
Как сказано выше, апелляционный суд установил, что акт приема-передачи не подтверждает обстоятельство надлежащего исполнения ответчиком обязательства по передаче помещения арендатору для использования в целях, предусмотренных договором аренды.
При таких обстоятельствах Девятый арбитражный апелляционный суд правомерно и обоснованно признал не подлежащим удовлетворению требование о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендных платежей, неустойки за просрочку уплаты платежей, указанный вывод суда соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.11.2011 по делу N А41-32802/10
"...Как следует из п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.
В соответствии с экспертным заключением ООО "Национальная Экологическая Компания" от 30.05.2011 года, полученным в результате проведения судебной экспертизы в целях установления уровня загрязнения почвы спорного земельного участка и возможности его использования в целях, обусловленных договором аренды, в почве спорного земельного участка в соответствии с требованиями СанПиН и Гигиенических нормативов зафиксированы превышения фактического содержания тяжелых металлов и органических веществ над их предельно допустимым уровнем.
Почва характеризуется как "опасная" и "чрезвычайно опасная". Использование земельного участка в настоящее время в соответствии с целевым назначением: под строительство и размещение складского комплекса, с учетом выявленного уровня содержания в почве химических веществ невозможно. Фактическое содержание тяжелых металлов и органических веществ на 27.12.2005 (дата подписания договора) в почве земельного участка могло превышать предельно допустимый уровень, что делало невозможным его использование в соответствии с целевым назначением.
Таким образом, Комитет по управлению имуществом Ногинского района Московской области (арендодатель) передал в аренду ООО "Васильковое поле" как арендатору имущество - земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:0095, площадью 29 952 кв. м, по адресу: Ногинский район, г. Старая Купавна, площадка N 6, которое не могло использоваться последним в соответствии с целевым назначением (для пользования под строительство складского комплекса), то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Требование истца о расторжении договора аренды основано на неисполнении ответчиком обязательств по уплате арендных платежей.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно указал на отсутствие правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды от 27.12.2005 N 91-2005 по указанным основаниям (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), поскольку в рамках данного спора установлено, что арендодатель передал арендатору имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2012 по делу N А12-569/2012
"...Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В подтверждение исполнения обязательства арендодателя по передаче земельного участка арендатору в аренду и принятия его арендатором стороны 29.09.2008 года подписали акт приема-передачи.
Земельный участок передан арендатору в пользование для строительства "Кафе-магазина".
В ходе исполнения договора аренды предпринимателем выявлен факт нахождения на арендованном земельном участке трубопровода, не позволяющего использовать земельным участок для целей обозначенных в договоре.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.03.2010 по делу N А12-83/2010 удовлетворены требования предпринимателя об обязании администрации устранить препятствия в пользовании спорным земельным участком путем демонтажа трубопровода теплотрассы.
Дав надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам, апелляционный суд обоснованно пришел к выводу о том, что, администрация, передав предпринимателю имущество в аренду, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, не исполнила обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Арендодатель не исполнил обязанности по передаче арендатору земельного участка пригодного для целей его использования - строительства, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованный участок..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.04.2012 по делу N А12-10509/2011
"...Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалах дела доказательства, взаимную связь доказательств в их совокупности, установив невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными как договором купли-продажи от 18.12.2007 N 1661, так и договором аренды от 10.07.2008 N 8107 в спорный период, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию по назначению, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям названных договоров, в связи с чем обоснованно признал заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Исходя из положений статьи 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.08.2006 по делу N А65-21581/04-СГ2-6
"...При принятии спорного помещения по акту приема-передачи от 01.04.2002 сторонами договора зафиксировано неудовлетворительное состояние помещения: в нем отсутствовали электричество, газ, вода, канализация.
В судебном заседании первой инстанции истец представил подлинник плана реконструкции объекта аренды, в котором зафиксировано неудовлетворительное состояние двухэтажного жилого дома по адресу: улица Нариманова, дом 127, по состоянию на 14.06.2002. Объект аренды представлял собой двухэтажное здание без окон и дверей, полов и всех инженерных коммуникаций.
Также согласно справке жилищно-коммунального управления и жилого комплекса "Старо-Татарская слобода" от 19.12.2005 N 126 жилой дом N 127 отселен в соответствии с программой ликвидации ветхого жилья в декабре 2003 года.
На основании вышеизложенных обстоятельств судом была установлена невозможность использования указанного помещения под размещение административных служб.
При таких обстоятельствах судом правомерно указано на то, что поскольку истец нарушил положения ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, поэтому арендатор не мог использовать объект аренды для целей, указанных в договоре N 5203-8 от 01.04.2002, - для размещения административных служб..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2012 по делу N А21-4485/2011
"...Согласно пункту 1.3 договора земельный участок предоставлен Обществу для выполнения работ по благоустройству.
Из пункта 1.4 договора следует, что строения и сооружения на земельном участке отсутствуют.
Неисполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд, сделав вывод о том, что истцом не исполнено надлежащим образом обязательство по предоставлению арендатору земельного участка для его использования в целях, предусмотренных пунктом 1.3 договора, в иске отказал.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.
Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на спорном участке находятся строения, принадлежащие физическим лицам.
При таких обстоятельствах, установив, что истцом не исполнено надлежащим образом обязательство по предоставлению арендатору земельного участка свободного от каких-либо строений для его использования в целях, предусмотренных пунктом 1.3 договора, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у ответчика обязанности вносить арендные платежи, а следовательно, и отсутствии оснований для взыскания арендной платы и пеней..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.02.2015 N Ф08-10774/2014 по делу N А32-36002/2013
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании протокола о результатах торгов (конкурса) от 20.12.2011 N 68 23 декабря 2011 года администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 4900007225 находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21, площадью 13 009 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, между "Сочи-Бриз отелем" и парком "Дендрарий", предоставленного для размещения гостиницы. Договор заключен сроком с 24.12.2011 по 24.12.2016, зарегистрирован в установленном законом порядке 28 марта 2012 года (т. 1, л.д. 16 - 17, 24 - 28).
Указывая на выявленную задолженность по арендной плате и пеню по договору аренды от 23.12.2011 N 4900007225, образовавшуюся на 20.02.2013, обществу направлены претензия (от 25.02.2013), а затем предложение (от 09.08.2013) явиться для подписания соглашения о досрочном расторжении сделки, ввиду невнесения арендной платы более 6 месяцев (пункт 4.1.5 договора, пункт 2 статьи 452, статья 619 Гражданского кодекса) и неустранения допущенного нарушения условий договора (т. 1, л.д. 39, 40, 41, 42, 43, 44).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта от 04.09.2014 самовольно возведенные строения и сооружения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302006:21, включая примыкающие к данным строениям и сооружениям территории, занятые физическими лицами в целях ведения огородного хозяйства, препятствуют обществу в использовании указанного участка по назначению - для строительства гостиницы. Ввоз строительной техники представляет опасность для хаотично разбросанных самовольных построек и их владельцев. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, до полного сноса находящихся на нем самовольных построек, не представляется возможным (т. 2, л.д. 76 - 87).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили невыполнение администрацией договорного обязательства по передаче обществу во владение и пользование на условиях аренды спорного земельного участка, пригодного для целей размещения (строительства) гостиницы, фактическое занятие данного участка и использование в иных целях (проживание и ведение хозяйственной деятельности) физическими лицами, пришли к выводам об отсутствии оснований для взыскания с общества арендной платы (за период с 01.01.2012 по 31.12.2013) и неустойки за просрочку ее внесения (по 24.01.2014), а также для досрочного расторжения договора от 23.12.2011 N 4900007225 по требованию арендодателя, мотивированному невнесением арендной платы более шести месяцев (пункт 4.1.5 договора).
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами верно. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 23.05.2013 N Ф09-4075/13 по делу N А76-14219/2012
"...Ссылаясь на невозможность использования земельного участка по назначению ввиду ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств по передаче участка в аренду, истец обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующими исковыми требованиями о расторжении договора аренды на основании ст. 612, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также взыскании денежных средств, перечисленных в качестве арендной платы.
В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (ст. 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что в аренду предоставлен земельный участок, использование которого по целевому назначению является невозможным, суды обоснованно пришли к выводу о том, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, поскольку у общества "ИнтерСтрой" отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка, перечисленные им денежные средства в сумме 1 146 362 руб., включая сумму задатка за участие в аукционе подлежащую зачету в счет арендной платы (сроком уплаты до 31.12.2011), составляют неосновательное обогащение ответчика.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно удовлетворили исковые требования и взыскали с комитета в пользу общества "ИнтерСтрой" неосновательное обогащение в размере 1 146 362 руб..."

Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2011 N Ф09-7422/11 по делу N А07-3463/2011
"...При рассмотрении спора судами установлено, между комитетом и обществом заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 26.06.2009 N 23379, согласно которому обществу во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 26.06.2009 передано отдельно стоящее нежилое здание площадью 189,3 кв. м, литера А, расположенное по адресу: г. Уфа, Демский район, ул. Таллиннская, д. 4 корп. а, на срок с 26.06.2009 по 26.06.2014 для использования в целях: торговля, ресторан, кафе.
В 03 час. 53 мин. 25.06.2009 в названном здании произошел пожар.
Пунктом 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что до передачи спорного здания обществу в нем произошел пожар; актом от 01.07.2009, составленном представителями комитета и общества, подтверждено, что для целей дальнейшей эксплуатации арендованного здания требуется ремонт; обществом по собственной инициативе предприняты меры, направленные на восстановление здания, в частности, получено согласие комитета на подготовку проекта и осуществление ремонта, заключен договор на разработку проектной документации, подготовлен проект капитального ремонта названного здания; до момента рассмотрения настоящего спора ремонтные работы не проведены, спорное здание не может быть использовано по указанному в договоре аренды объекта муниципального нежилого фонда от 26.06.2009 N 23379 назначению.
Исходя из указанного суды пришли к правильным выводам о том, что комитетом не исполнена обязанность по передаче в аренду имущества, соответствующего требованиям закона, договора аренды и пригодного для эксплуатации по назначению в целях, предусмотренных в договоре от 26.06.2009 N 23379, при этом вина общества в повреждении имущества отсутствует.
Суды также верно указали, что намерение общества произвести ремонт в упомянутом здании не может быть квалифицировано как принятие имущества с недостатками, а освобождение общества от арендной платы в период с 01.02.2010 по 31.07.2010 само по себе не свидетельствует о том, что до начала этого периода и по его окончании спорное имущество было пригодно для эксплуатации по согласованному комитетом и обществом назначению.
При таких обстоятельствах, приняв во внимание положения ст. 328, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 06.02.2014 по делу N А23-918/2013
"...Распоряжениями городского головы городского округа "город Калуга" от 24.03.2008 N 3219-р и от 15.07.2008 N 8109-р обществу утвержден акт о выборе, проекты границ земельных участков площадью 1 294 кв. метров и 462 кв. метров для строительства здания торгового центра по ул. Московской г. Калуги и принято решение о предоставлении их в аренду обществу (т. 3, л.д. 14 - 15).
На основании распоряжений между управой (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков для строительства здания торгового центра от 28.07.2008 N 368/08 и N 369/08 (т. 3, л.д. 25 - 44), по условиям которых арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из состава земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 40:26:000031:34 и 40:26:000031:35 площадью 1 294 кв. метров и 462 кв. метров соответственно, расположенные по адресу: г. Калуга, ул. Московская, 341, для строительства здания торгового центра, в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков, прилагаемых к данным договорам и являющихся их неотъемлемыми частями (приложения N 1).
Ссылаясь на невозможность использования земельных участков по назначению, общество обратилось в суд с настоящим иском.
Пунктами 1.4 договоров определено, что ограничений по использованию земельных участков не имеется.
Вместе с тем из материалов дела следует, что спорные земельные участки расположены в охранной зоне памятника природы регионального значения - "Парк усадьбы Яновских", в которой запрещается новое строительство.
Установив, что в аренду предоставлен земельный участок, использование которого по целевому назначению является невозможным, суд пришел к правомерному выводу о том, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная пунктом 1 статьи 611 ГК РФ.
Поскольку у общества отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка, руководствуясь ст. 1102 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования и взыскали неосновательное обогащение в размере 2 397 785 рублей 78 копеек (включая сумму взноса по инвестиционному контракту)..."

Постановление ФАС Центрального округа от 10.01.2014 по делу N А62-995/2013
"...Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Как следует из N 452 об оценке рыночной стоимости здания бани, составленном ООО "Прима" по состоянию на 16.12.2008, который явился основанием для расчета годовой арендной платы, а также переписки арендодателя и арендатора (письмо Администрации от 13.09.2011 исх. 1356/01-02-07, л.д. 149, том 1), здание бани на момент заключения договора аренды от 30.09.2010 в силу своего конструктивного состояния не могло быть использовано для предоставления банных услуг без проведения реконструкции этого здания.
На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии неустранимых препятствий в использовании арендованного имущества по назначению и о нарушении Администрацией положений статей 611, 612 ГК РФ.
Статьей 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Поскольку с момента заключения договора аренды у арендатора отсутствовала возможность использования арендованного имущества по назначению по вине арендодателя, следовательно, в силу статей 307, 328 ГК РФ арендатор имел право приостановить исполнение встречного обязательства, а именно: исполнение своей обязанности по внесению арендной платы и коммунальных платежей.
При таких обстоятельствах, суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 608 574,86 рубля.
Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебного акта не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 25.10.2010 по делу N А62-9613/2009
"...Администрация муниципального образования "Кардымовский район" Смоленской области (далее Администрация) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к индивидуальному предпринимателю Гринберг Ольге Васильевне (далее ИП Гринберг О.В.) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 59 534 руб.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 21.05.2010 в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
Согласно п. 4.4.2 договора арендатор обязался использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
По акту приема-передачи от 21.08.2008 указанный земельный участок передан арендатору.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
Принимая во внимание, что ответчик (арендатор по договору) при заключении договора N 17 аренды земельного участка от 21.08.2008 не знал о невозможности использования спорного участка для строительства объекта недвижимости, суд правильно указал на то, что ИП Гринберг О.В. безосновательно рассчитывала использовать земельный участок по целевому назначению, как предусмотрено п. 4.4.2 договора.
Учитывая изложенное, вывод суда о том, что арендодатель не исполнил обязательство, установленное пунктом 1.1 договора, по передаче арендатору земельного участка для строительства на нем магазина, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств, соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Таким образом, отказ суда в удовлетворении исковых требований является обоснованным..."

2.2. Вывод из судебной практики: Если арендодатель ограничил доступ арендатора в арендуемое помещение и передал последнее другому арендатору, то такие действия могут быть признаны судом нарушением обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем положениям договора и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ), и основанием для возмещения арендатору понесенных в связи с этим убытков.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2013 по делу N А43-11288/2011
"...Вместе с тем в период действия договора аренды, на основании которого арендатор является титульным пользователем спорного помещения, Общество заменило замок (03.11.2010), опечатало дверь (05.11.2010), составило опись имущества, находящегося в арендуемом помещении (09.11.2010) и в тот же день передало объект найма новому арендатору.
Ограничение доступа истца в арендуемое им помещение стало причиной возникновения убытков в виде неполученных доходов, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Если обязательство возникает из договора, то противоправным признается поведение должника, нарушающее условие договора.
Применительно к спорной ситуации совершение арендодателем действий в условиях действующего договора имущественного найма, чинящих препятствие к использованию объекта аренды, справедливо квалифицированы судом как нарушение условия договора, обязывающее Общество предоставить Предпринимателю имущество в состоянии, соответствующем положениям сделки и назначению имущества (статьи 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды обеих инстанций оценили по правилам упомянутых норм процессуального права обстоятельства дела представленные в материалы дела доказательства: наличие работников и необходимых для оказания парикмахерских услуг расходных материалов, экспертное заключение от 30.03.2012 N 4298/4299/06-3/11, установили невозможность арендатора в спорный период осуществлять предпринимательскую деятельность в арендованном помещении и пришли к обоснованным выводам о доказанности истцом реальной возможности получения доходов и наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшей упущенной выгодой и, следовательно, существования условий для привлечения неисправного контрагента к ответственности в виде возмещения убытков в сумме 76 371 рубль 14 копеек..."

3. Передача в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц

Встречаются ситуации, при которых в силу различных обстоятельств имущество, передаваемое в аренду, обременено правами третьих лиц. В связи с этим возникает спор о том, исполнил ли арендодатель надлежащим образом свою обязанность по передаче объекта аренды.

3.1. Вывод из судебной практики: Реализация права аренды на торгах невозможна, если аналогичные права на объект аренды принадлежат третьим лицам. Договор аренды, заключенный по результатам таких торгов, является недействительным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.07.2012 N Ф03-3099/2012 по делу N А04-7091/2011
"...Статьей 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Из смысла указанных норм права следует, что реализация права аренды на торгах возможна при условии того, что данное имущество свободно от аналогичных прав третьих лиц, то есть имущество не может быть передано на торги по заключению договора аренды до тех пор, пока данное имущество обременено правом аренды третьих лиц.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражные суды с учетом положений статей 131, 164, 425, 433, 651 ГК РФ установили, что на момент направления истцу уведомления об одностороннем расторжении договора аренды 14.04.2011 дополнительное соглашение к договору аренды от 01.03.2010, предусматривающее возможность расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя, заключено не было, в связи с чем у Комитета отсутствовало право на одностороннее расторжение договора аренды от 10.01.2006.
С учетом установленного арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о проведении конкурса на право аренды помещений, обладателем которого являлся истец и которое не прекращено в установленном законом порядке, с нарушением требований закона - статей 606, 611 ГК РФ, а также прав и законных интересов истца, связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности с использованием нежилых помещений, с учетом срока договора аренды от 10.01.2006 и наличия у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 17.1, частью 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Установив факт нарушения закона при проведении конкурса на право заключения договора аренды по лотам N 7 и N 8, арбитражные суды пришли к правильному выводу о том, что договоры аренды муниципального имущества от 20.07.2011 N 784 и N 785, заключенные с нарушением указанных выше норм права, в соответствии со статьями 167, 168 ГК РФ подлежат признанию недействительными с применением последствий их недействительности..."

4. Последствия непередачи имущества арендатору по договору аренды будущей вещи

В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. Договор аренды, заключенный лицом, которое не обладало в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным. Арендодатель обязан передать имущество арендатору в соответствии с условиями договора. В момент передачи имущества арендодатель должен обладать правом собственности на него.
В этой связи возникает вопрос о последствиях непередачи имущества арендатору по рассматриваемому договору аренды.

4.1. Вывод из судебной практики: В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе поскольку вещь, являвшаяся предметом такого договора, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды будущей вещи.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора..."

5. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды

Иногда в споре о взыскании платы за пользование имуществом арендатор заявляет, что поскольку акт приема-передачи предоставляемого в аренду имущества отсутствует, то и имущество юридически ему не передано, в связи с чем он не обязан вносить арендные платежи. Однако неоформление акта приема-передачи не всегда свидетельствует о том, что арендодатель не исполнил свою обязанность по передаче имущества арендатору.

5.1. Вывод из судебной практики: Фактическое использование имущества самостоятельно или в совокупности с другими доказательствами подтверждает передачу имущества арендатору, несмотря на то что акт приема-передачи этого имущества отсутствует.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 31.01.2017 N Ф10-5685/2016 по делу N А83-6567/2015
"...Передача имущества арендатору, с учетом положений статьи 655 ГК РФ, должна быть подтверждена актом приема-передачи.
Тем не менее, как верно указал суд, то обстоятельство, что истец, получив имущество в пользование, не подписал акт приема-передачи, однако фактически использовал его в производственной деятельности, при отсутствии препятствий со стороны ответчика в пользовании арендованным имуществом, не может являться основанием для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей.
Судами установлено, что в рамках заключенного договора аренды акт приема-передачи оборудования не составлялся. Однако, в спорный период ответчик пользовался арендованным имуществом, о чем свидетельствуют представленные доказательства, в частности подписанные сторонами акты, а также платежные поручения, подтверждающие внесение ответчиком арендной платы, показания свидетеля Тарханова В.В., а также переписка сторон.
Таким образом, указанные выше документы в их совокупности и взаимной связи подтверждают факт передачи ответчику рефулерной установки и ее эксплуатации..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.04.2015 N Ф01-560/2015 по делу N А28-1543/2013
"...Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу, что договор аренды от 01.06.2011 исполнялся сторонами (подписывались двусторонние акты; арендная плата вносилась с указанием в платежных поручениях договора аренды от 01.06.2011 в качестве основания платежа; у сторон отсутствовали разногласия и неопределенность в отношении предмета договора; истец фактически пользовался спорным помещением), следовательно, уплаченная арендная плата не может являться для ответчика неосновательным обогащением.
Судом округа рассмотрен и отклонен аргумент заявителя о незаключенности договора в связи с отсутствием акта приема-передачи помещения, поскольку само по себе отсутствие акта приема-передачи имущества не свидетельствует о неисполнении договора со стороны ответчика при наличии иных доказательств передачи помещения и исполнения договора. Общество не представило доказательств наличия препятствий в пользовании спорным имуществом; проведение работ в арендуемых помещениях указывает на то, что истцу был обеспечен в них фактический доступ.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.05.2015 N Ф06-22851/2015 по делу N А57-22441/2013
"...В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Между тем, как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанции, ответчиком в период с 2000 по 2008 годы уплачивалась арендная плата; дополнительным соглашением от 17.08.2006 N 4 к спорному договору аренды сроком действия 5 лет стороны на основании заявления арендатора (ответчика) от 16.08.2006 в соответствии со статьей 621 ГК РФ возобновили действие договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.
Доказательств отказа от договора аренды с учетом названных норм права ответчиком не представлено.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что фактически земельный участок принят ответчиком в пользование.
Поэтому довод кассационной жалобы о том, что земельный участок по акту приема-передачи ответчику не передавался и ею не использовался, в связи с чем у ответчика не возникло обязанности уплатить арендную плату, отклоняется судом кассационной инстанции.
При таких условиях оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.11.2015 N Ф10-3995/2015 по делу N А54-7285/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ООО "АЛЕКС-ПРИМ" (арендодатель) и ООО СМ "Алфавит" (арендатор) заключен договор аренды от 23.09.2014 нежилого помещения общей площадью 617,9 кв. м, этаж N 1, подвал N 1, номер на поэтажном плане 1, в том числе площадь складских и подсобных помещений 255,9 кв. м, назначение - нежилое, расположенного по адресу: город Рязань, улица Забайкальская, 14Б.
По условиям пункта 1.2 договора объект должен быть передан арендатору 16.10.2014 согласно акту приема-передачи.
Во исполнение условий договора истец платежными поручениями от 07.10.2014 N 6626, от 13.10.2014 N 6813, от 14.11.2014 N 7448 перечислил арендную плату в общей сумме 1 750 000 руб.
Соглашением от 02.03.2015, зарегистрированном 12.03.2015 в установленном порядке, стороны расторгли договор аренды нежилых помещений от 23.09.2014
Ссылаясь на то, что объект по акту приема-передачи в установленном порядке арендодателем арендатору не передан, ООО СМ "Алфавит" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом отказа от части требований).
В подтверждение факта пользования истцом спорным имуществом ответчиком представлены договор аренды между ООО "АЛЕКС-ПРИМ" и ИП Сусловой Л.И. от 10.12.2013 N 9, расторгнутый согласно уведомлению от 15.09.2014; акт приема-передачи торгового оборудования от 05.12.2014 N 00000000166, в котором указан адрес нахождения ООО СМ "Алфавит": город Рязань, улица Забайкальская, 14Б.
Оценив иные доказательства по делу в порядке ст. 71 АПК РФ, суды пришли к верному выводу о владение истцом спорным помещением и отсутствие акта приема-передачи имущества при указанных обстоятельствах само по себе не свидетельствует о том, что спорное имущество фактически не передавалось.
Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что денежные средства в сумме 1 750 000 руб. не являются неосновательным обогащением ответчика, поскольку перечислены истцом во исполнение обязательства по внесению арендной платы по договору аренды от 23.09.2014, в связи с чем не подлежат возврату..."

5.2. Вывод из судебной практики: Если после прекращения договора аренды имущество не было возвращено арендодателю и впоследствии стороны заключили новый договор аренды данного имущества, то подписания акта приема-передачи не требуется.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд прямо не указал на отсутствие необходимости в подписании акта приема-передачи, однако взыскал задолженность по арендной плате, предусмотренной новым договором.

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 2123/11 по делу N А40-14800/10-23-96
"...Как установлено судом апелляционной инстанции, 01.10.2008 между обществом (арендодателем) и банком (арендатором) заключен краткосрочный договор аренды нежилых помещений N 4482-00-08255/02/10-08 (далее - краткосрочный договор аренды).
В тот же день общество (арендодатель) и банк (арендатор) подписали долгосрочный договор аренды тех же нежилых помещений N 4483-00-08255/02/10-08 (далее - долгосрочный договор аренды), но на другой срок.
Краткосрочный договор аренды был заключен на период со дня подписания акта приемки-передачи недвижимости и до дня государственной регистрации долгосрочного договора аренды (но не более чем на 11 месяцев).
Срок аренды по долгосрочному договору определен сторонами со дня государственной регистрации долгосрочного договора и до 30.09.2018.
По акту от 01.10.2008 банк принял от общества помещения в краткосрочную аренду.
Впоследствии (08.12.2008) был зарегистрирован долгосрочный договор аренды.
В связи с регистрацией долгосрочного договора аренды краткосрочный договор прекратил свое действие (пункт 3.1 краткосрочного договора аренды).
Сославшись на то, что банк не исполнил обязательство по внесению арендной платы по долгосрочному договору аренды, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Судом апелляционной инстанции установлено, что нежилые помещения переданы обществом банку в краткосрочную аренду по акту приемки-передачи и после его прекращения не возвращались обществу, при этом банк предусмотренную долгосрочным договором арендную плату не вносил.
При названных фактических обстоятельствах дела суд апелляционной инстанции, исходя из положений статей 614 и 330 Кодекса, обоснованно взыскал с банка основной долг по арендной плате и договорную неустойку..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.12.2010 N КГ-А40/15141-10-1,2 по делу N А40-14800/10-23-96
"...Судом установлено что между ООО "Автоприоритет" (арендодатель) и ЗАО "Райффайзенбанк" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.10.2008 г. N 4482-00-08255/02/10-08, согласно которому первый предоставляет второму во временное владение и пользование (в аренду) помещения: N IV, комната 1 на 2-ом этаже, N V комната 1 на 3-м этаже, N VI комната 1 на 4-м этаже, N VII комната 1 на 5 этаже здания общей площадью 5259,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, 2-я Хуторская ул., д. 38А, стр. 8.
01.10.2008 г. между ООО "Автоприоритет" (арендодатель) и ЗАО "Райффайзенбанк" (арендатор) заключен договор N 4483-00-08255/02/10-08 аренды тех же нежилых помещений площадью 5 259,7 кв. м, расположенных на 2 - 5 этажах в здании по адресу: г. Москва, 2-я Хуторская ул., д. 38А, стр. 8 (пункт 2.1), для использования в качестве нежилых банковских помещений.
Срок договора определен сторонами с даты начала (даты государственной регистрации данного договора аренды) до 30.09.2018 г.
Суд установил, что указанные выше нежилые помещения были переданы арендодателем арендатору по акту приемки-передачи от 01.10.2008 г. к договору аренды N 4482-00-08255/02/10-08 и после прекращения действия договора N 4482-00-08255/02/10-08 арендатором арендодателю не были возвращены.
Суд установил, что из буквального прочтения текста акта приемки-передачи от 07.12.2008 г. вывод о возврате арендатором арендуемых помещений в связи с прекращением действия договора аренды N 4482-00-08255/02/10-08 не следует. В акте указано, что настоящим ЗАО "Райффайзенбанк" подтверждает приемку помещений, определена арендуемая площадь помещений для целей расчета арендной платы, то есть площадь, фактически используемая арендатором и учитывающая фактическое использование арендатором площадей мест общего пользования; ЗАО "Райффайзенбанк" не имеет никаких претензий к ООО "Автоприоритет" в отношении помещений.
Суд, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, пришел к выводу, что ответчик пользовался помещениями, являющимися предметом договора аренды N 4483-00-08255/02/10-08 от 01.10.2008 г., у него имеется обязательство уплачивать арендные платежи в соответствии с условиями данного договора.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.06.2009 N КГ-А40/4451-09 по делу N А40-48067/08-89-442 <*>
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: данное Постановление принято по делу N А40-48067/08-89-412, а не по делу N А40-48067/08-89-442.

"...Суд обоснованно отклонил возражения ответчика о том, что помещение по акту арендатору не передавалось. В материалах дела имеется акт приема-передачи арендованного помещения от 01.07.2003. Ответчиком не представлено доказательств передачи арендованного помещения арендодателю после прекращения ранее заключенного договора от 24.01.2005 N 725/05. Поскольку помещение уже находилось у ответчика, то передача его по акту после заключения договора аренды от 16.08.2006 не требовалась..."

6. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 ГК РФ (по истребованию собственником имущества из чужого незаконного владения и защите от нарушений, не связанных с лишением владения), принадлежат также арендатору, причем последний может защищать свое владение также от собственника. Поскольку зачастую наличие договора аренды не означает, что арендатор вступил во владение имуществом, на практике возникает вопрос: с какого момента арендатор приобретает право на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц?

6.1. Вывод из судебной практики: Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.

Примечание: Суды связали возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц с моментом его передачи, поскольку с этой даты имущество находится во владении арендатора.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...9. Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.
В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.
В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.
Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.
Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.
С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом.
В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.06.2015 N Ф03-2579/2015 по делу N А51-18236/2013
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 12.04.2012 между Минобороны России (арендодатель), Государственным учреждением "426 Отделение морской инженерной службы" (арендодатель) и ООО "Ламель" (арендатор) по итогам аукциона заключен договор N 141/3/АИ-253 аренды федерального имущества, закрепленного на праве оперативного управления за 426 ОМИС, по условиям которого обществу во временное владение и пользование передано недвижимое имущество общей площадью 9 007 кв. м, расположенное по адресу: г. Владивосток, пос. Трудовое, в/г N 11, для использования: под производственно-складскую деятельность сроком на 10 лет. Передача имущества оформлена актом приема-передачи от 12.04.2012.
В период с 25.03.2013 по 07.06.2013 истцом составлены акты о том, что вооруженные люди в камуфляжной форме без причины не допустили их к арендованным объектам недвижимости, в то время как арендатор договор на охрану имущества ни с кем не заключал.
Поскольку фактически имущество в пользование ООО "Ламель" передано не было, последнее обратилось в арбитражный суд с иском о его истребовании из чужого незаконного владения. Кроме того, общество просило взыскать с ответчиков денежные средства, перечисленные им по договору аренды.
В пункте 9 Информационного письма N 66 разъяснено, что арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.
При рассмотрении настоящего дела судами установлено, что, несмотря на подписание акта приема-передачи от 12.04.2012, являющегося приложением к договору аренды N 141/3/АИ-253, спорное имущество фактически во владение истца не передавалось. Данное обстоятельство подтверждено актом обследования от 03.03.2014 и не оспаривается сторонами.
Вместе с тем из материалов дела следует, что спорное имущество изъято собственником из оперативного управления 426 ОМИС в связи с его сокращением и передано во владение и пользование 703 Центру МТО ТОФ в целях обеспечения деятельности Тихоокеанского флота. Имущественный комплекс, расположенный по адресу: г. Владивосток, пос. Трудовое, в/г N 11, в соответствии с планом деятельности Минобороны России по реализации Указов Президента Российской Федерации на период до 2020 года планируется использовать в интересах Вооруженных Сил Российской Федерации.
Поскольку фактическая передача арендодателями спорного имущества арендатору в соответствии с условиями договора аренды от 12.04.2012 N 141/3/АИ-253 не состоялась и общество не стало его законным владельцем, а в настоящее время имущество передано во владение третьему лицу, суды, руководствуясь вышеназванными нормами материального права, пришли к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца об истребовании у ответчиков недвижимого имущества..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.10.2014 по делу N А81-5219/2013
"...Ссылаясь на занятие предпринимателем Мамчур О.Н. части нежилого помещения площадью 17,2 кв. м в подвале многоквартирного жилого дома N 88 по проспекту Мира в городе Ноябрьске на основании договора субаренды от 29.10.2004 N 5, заключенного с Колесник Т.Н., выступающей арендатором по договору аренды муниципального имущества от 20.10.2004 N 3227/04, и впоследствии самовольные занятие предпринимателем Мамчур О.Н. помещений общей площадью 75,9 кв. м под магазин по продаже канцелярских товаров, предприниматель Колесник И.В. предъявил иск об истребовании нежилых помещений из чужого незаконного владения и взыскании арендных, коммунальных платежей.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно статье 305 ГК РФ права, предоставленные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Вместе с тем виндикационный иск является требованием невладеющего собственника (титульного владельца) к лицу, которое фактически осуществляет владение имуществом, но не имеет законных прав на него.
Однако из установленных обстоятельств следует, что владение предпринимателем Мамчур О.Н. спорными помещениями связано с исполнением арендных отношений, которые возникли до заключения истцом договора аренды с арендодателем.
Поскольку предприниматель Колесник И.В. не вступил во владение спорным помещением, суд апелляционной инстанции правильно указал на отсутствие у него титула владельца части нежилого помещения площадью 59,2 кв. м и невозможность использования им вещно-правового способа защиты по отношению к третьему лицу.
Исходя из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 9 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.
Следовательно, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из невозможности применения при разрешении настоящего спора вещно-правового способа защиты, предусмотренного статьей 301 ГК РФ..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.09.2012 по делу N А46-17476/2011
"...Полагая, что ГК "Полет-41А" занимает часть спорного земельного участка без установленных законом оснований и обязан его освободить от находящихся на нем гаражей в силу положений статей 304, 305 ГК РФ, статьи 60 ЗК РФ, ИП Некипелов В.А. обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно статье 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Как установлено судами, истец является субарендатором, следовательно, при предъявлении иска по настоящему делу, должен был подтвердить факт передачи ему имущества во владение субарендодателем.
В соответствии с условиями пункта 1.3 договора субаренды земельного участка от 12.01.2011 истцу должен быть передан участок для строительства жилых микрорайонов. Пунктом 2.1.1 этого же договора установлено, что субарендодатель обязуется в день подписания настоящего договора сторонами передать субарендатору земельный участок по передаточному акту в состоянии, соответствующем для использования в целях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.3).
Вместе с тем, при рассмотрении спора судами было установлено, что участок не был фактически передан истцу субарендодателем, в материалах дела отсутствует акт приема-передачи земельного участка, в связи с чем является верным вывод судов об отсутствии у истца возможности защиты его права способами, предусмотренными в главе 20 ГК РФ, и о том, что арендатор, полагающий, что его права, вытекающие из обязательственных правоотношений, нарушены, защиту своего права может осуществить путем обращения с иском к стороне по договору, на который он ссылался в качестве обоснования приобретения права аренды спорного земельного участка (пункт 3 статьи 611 ГК РФ).
С учетом изложенного суд кассационной инстанции отклоняет доводы заявителя о неправильном применении норм права, несоответствии выводов судов установленным ими по делу обстоятельствам..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.04.2012 по делу N А46-9813/2011
"...Общество с ограниченной ответственностью "СтройПрогресс-3" (далее - ООО "СтройПрогресс-3") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к гаражному кооперативу "Полет-32" (далее - ГК "Полет-32") об освобождении в тридцатидневный срок после вступления в законную силу решения суда земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 02 01:3056, расположенного в 73 м северо-восточнее 9-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: улица Крупской, дом 17 в Кировском административном округе г. Омска; а также о взыскании судебных расходов в размере 34 000 руб., состоящих из государственной пошлины в сумме 4 000 руб. и оплаты услуг на представителя в сумме 30 000 руб.
ООО "СтройПрогресс-3", ссылаясь на невозможность использования земельного участка, в связи с тем, что он занят ГК "Полет-32" без установленных законом оснований, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что ГК "Полет-32" не представил доказательств правомерности использования спорного земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу об отсутствии в рассматриваемом деле у ООО "СтройПрогресс-3" права на использование вещно-правового способа защиты, считая, что подписание акта приема-передачи земельного участка по договору аренды от 24.03.2008 N ДГУ-К-34-583 носило формальный характер и фактически земельный участок не был передан в пользование ООО "СтройПрогресс-3", которое не вступило в права арендатора (титульного владельца). При этом суд апелляционной инстанции отметил, что ООО "СтройПрогресс-3" не лишено возможности воспользоваться иными установленными гражданским законодательством способами защиты.
Суд кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции правильными и обоснованными.
Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу указанных норм права передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
По материалам рассматриваемого дела установлено, что фактически передача арендодателем земельного участка в соответствии с условиями договора аренды от 24.03.2008 N ДГУ-К-34-583 не состоялась, в связи с чем, ООО "СтройПрогресс-3" не приобрело право законного владельца спорного земельного участка.
В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 9 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.
В соответствии с пунктом 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное истребование арендованного имущества возможно только от арендодателя, но не из владения третьих лиц.
С учетом изложенного, ООО "СтройПрогресс-3" лишено возможности истребовать арендованный земельный участок из фактического владения третьих лиц - ГК "Полет-32", поэтому суд апелляционный инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2010 по делу N А45-5590/2008
"...Общество с ограниченной ответственностью "Парадигма Групп" (далее - ООО - "Парадигма Групп") со ссылкой на статьи 611, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу "Федеральный центр логистики" в лице Сибирского филиала (далее - ОАО "ФЦЛ") и обществу с ограниченной ответственностью "Гермес" (далее - ООО "Гермес") об обязании передать имущество, являющееся объектом аренды по договору от 11.01.2008 N 241-а.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между ОАО "ФЦЛ" (арендодатель) и ООО "Парадигма групп" (арендатор) заключен договор аренды от 11.02.2008 N 241-а имущества, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Ленина, 21: здание (гостиница с гаражом) литер А, А1, а, общей площадью 18645, 6 кв. м, этажность надземной части: 14 (в том числе цокольный этаж), этажность подземной части: 1, здание (проходная), площадью 6,6 кв. м; нежилое здание, литер Б, этажность: 1; земельный участок площадью 9540 кв. м, земли населенных пунктов, занимаемых гостиничным комплексом.
Судами установлено, что по договору купли-продажи от 09.07.2008 N 107 спорное имущество было передано ООО "Гермес". Между тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.05.2009 по делу N А45-2039/2009 договор купли-продажи от 09.07.2008 N 107 признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки и ООО "Гермес" обязано передать ОАО "ФЦЛ" недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 11.02.2008 N 241-а и договора купли-продажи от 09.07.2008 N 107. Решение суда не исполнено (предоставлена отсрочка исполнения), имущество продолжает находиться во владении ООО "Гермес".
Однако у арендатора отсутствует право на использование вещно-правового способа защиты от действий третьих лиц, поскольку передача арендодателем имущества арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Поскольку имущество отсутствует у арендодателя - ОАО "ФЦЛ", а истребовать его от третьего лица - ООО "Гермес" арендатор не вправе, суды пришли к правильному выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения иска..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2011 по делу N А56-53763/2010
"...Из материалов дела следует, что истец обосновывает свои исковые требования тем, что фактически пользование объектом аренды не осуществлял, поскольку объект недвижимости и земельный участок под ним занят Музеем.
Из материалов дела следует, что передача имущества по договору аренды от 20.04.2004 N 04/459, несмотря на подписание Леноблкомимуществом и Обществом акта приема-передачи от 20.04.2004, не состоялась, Общество не вступило во владение спорным объектом.
При таких обстоятельствах у истца отсутствует право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц (в данном случае - Музея), предусмотренных статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
Как указано в пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится. Его права могут быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 данного Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
При таком положении требования истца, предъявленные непосредственно к занимающему спорный объект Музею, не подлежат удовлетворению..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2013 по делу N А32-22492/2010
"...Принимая обжалуемые судебные акты, суды правомерно исходили из того, что в соответствии со статьями 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственник может как истребовать имущество из чужого незаконного владения, так и потребовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Предусмотренные указанными статьями права, в силу статьи 305 Гражданского кодекса, принадлежат также лицу, владеющему имуществом по основанию, предусмотренному договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также от собственника.
Вместе с тем, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса).
До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным.
В пункте 9 информационного письма от 11.01.2002 N 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" сформулирована рекомендация, согласно которой в соответствии со статьей 606 Кодекса передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя. Установив, что передача арендодателем объекта аренды арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суду следует исходить из того, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Права арендатора в этом случае могут быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 Гражданского кодекса путем либо истребования от арендодателя объекта аренды в порядке статьи 398 Гражданского кодекса, либо расторжения договора аренды.
Поскольку фактическое неисполнение сторонами договора аренды не позволяло арендатору заявить вещно-правовой иск об освобождении земельного участка площадью 1460 кв. м от принадлежащего ответчикам имущества, в предмет судебного исследования подлежал включению вопрос об исполнении администрацией района (арендодателем) обязанности по фактической передаче предпринимателю Паскалову (арендатору) объекта аренды, свободным от прав третьих лиц.
Таким образом, выводы судов о наличии у истца подлежащего судебной защите интереса, владении им на праве аренды земельным участком площадью 1460 кв. м, его фактической передаче арендодателем арендатору и возникновении у последнего права на использование вещно-правовых способов защиты своего владения от действий третьих лиц в порядке статей 301, 304 Гражданского кодекса не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса является основанием отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.12.2012 по делу N А15-1334/2011
"...В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно статье 305 Кодекса права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Судами установлено, что фактически передача арендодателем земельного участка в соответствии с условиями договора аренды от 14.08.2007 не состоялась, так как до подписания договора аренды часть земельного участка уже была обременена недвижимым имуществом иных лиц и находилась в их фактическом пользовании, в связи с чем, истец не приобрел право законного владельца всего земельного участка.
В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 9 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.
С учетом изложенного, концерн лишен возможности истребовать арендованный земельный участок из фактического владения третьего лица (общества), поэтому суды правомерно отказали в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2012 по делу N А32-32108/2010
"...Общество, полагая, что павильон предпринимателя расположен на арендуемом им земельном участке и препятствует его использованию по целевому назначению, обратилось в суд.
В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержится следующее разъяснение: арендатор, не вступивший во владение имуществом и не ставший его законным владельцем, не имеет право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что на момент формирования земельного участка, предоставленного впоследствии истцу в аренду, соответствующая территория не была освобождена публичным собственником от имущества третьих лиц, в частности, от спорного торгового павильона, в связи с чем арендодатель не выполнил надлежащим образом обязанность по предоставлению земельного участка с кадастровым номером 23:07:0805043:45, а истец не получил владение всем участком площадью 326 кв. м.
Суд правомерно установил, что на территорию предоставленного ответчику земельного участка частично заступает павильон площадью 30,7 кв. м.
Доводы жалобы администрации отклоняются как необоснованные, поскольку истец не вступил во владение спорной частью земельного участка и не вправе требовать вещно-правовой защиты своих прав на нее.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения постановления апелляционной инстанции..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.12.2011 по делу N А32-17277/2010
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.04.2003 N 36-з департамент (арендодатель) и ОАО "Морской торговый порт Темрюк" (арендатор) заключили договор от 02.04.2003 N 0000000207, условиями которого предусмотрена передача в пользование земельного участка площадью 64 939 кв. м, с кадастровым номером 23:30:04 01 003:0009, расположенного по адресу Краснодарский край, Темрюкский район, с/о Голубицкий, порт Темрюк, для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений производственной базы, сроком на 10 лет (т. 1, л.д. 19 - 28).
Анализ положений главы 20 Кодекса позволяет сделать вывод о том, что арендатор становится владельцем вещи и приобретает права, предусмотренные статьями 301, 304, 305 Кодекса, после получения вещи во владение и пользование от арендодателя. До этого момента в отношении спорного имущества арендатор имеет лишь обязательственные права и может защищать их обязательственно-правовыми способами.
В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержится следующее разъяснение: арендатор, не вступивший во владение имуществом и не ставший его законным владельцем, не имеет право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что ОАО "Морской торговый порт Темрюк" при заключении договора аренды в апреле 2003 г. не получило во владение спорную часть земельного участка, поскольку к этому времени на ней уже находился достроенный (удлиненный) причал N 18. Следовательно, истец не вступил во владение спорной частью земельного участка и не вправе требовать вещно-правовой защиты своих прав на нее..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.06.2011 по делу N А22-867/2010
"...Материалы дела свидетельствуют о предоставлении Письменову А.Н. земельного участка для строительства с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта (статьи 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации).
Анализ положений главы 20 Кодекса позволяет сделать вывод о том, что арендатор становится владельцем вещи и приобретает права, предусмотренные статьями 301, 304, 305 Кодекса, после получения вещи во владение и пользование от арендодателя. До этого момента в отношении спорного имущества (земельного участка) арендатор имеет лишь обязательственные права и может защищать их обязательственно-правовыми способами.
В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержится следующее разъяснение. Арендатор, не вступивший во владение имуществом и не ставший его законным владельцем, не имеет право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могут быть защищены по правилам пункта 3 статьи 611 Кодекса, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Таким образом, без доказанности факта передачи земельного участка по договору аренды от 07.09.2009 N 798 право на предъявление негаторного иска (статья 304 Кодекса) у истца возникнуть не может. При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций также не учли, что заявляя требование об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, Письменов Н.А. (при отсутствии доказательств получения (вступления во владение) земельного участка) фактически предъявил иск об истребовании этого имущества из владения ответчика.
Между тем, обстоятельства, связанные с юридической и фактической передачей Письменову А.Н. земельного участка, требуют исследования и оценки суда, поскольку имеют существенное значение для правильного разрешения спора. Арендатор, не ставший законным владельцем спорного имущества, не имеет право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц (пункт 9 информационного письма от 11.01.2002 N 66).
Поскольку при разрешении спора суды не установили существенные для дела обстоятельства, а их выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые акты следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.09.2015 N Ф09-6216/15 по делу N А76-10542/2014
"...Индивидуальный предприниматель Хадаев Геннадий Анатольевич (далее - предприниматель Хадаев Г.А.) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Андреевская" (далее - общество Агрофирма "Андреевская") о возложении обязанности освободить помещения, расположенные по адресу: Челябинская область, Брединский район, п. Андреевский, ул. Заречная, 26/6, общей площадью 519,8 кв. м инвентарный номер 75:212:002:000 030 560, Литер: А, этажность: 1, кадастровый номер 74-74-04/001/2011-148, и Челябинская область, Брединский район, п. Андреевский, ул. Заречная, 26/2, общей площадью 95,1 кв. м инвентарный номер 75:212:002:000 031 100, Литер: 1, 2, 3, 4, кадастровый номер 74-74-04/001/2011-402.
Между администрацией (арендодатель) и предпринимателем Хадаевым Г.А. (арендатор) подписаны договоры аренды от 28.06.2013 N 01, N 02, согласно условиям которых арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: Челябинская область, Брединский район, п. Андреевский, ул. Заречная, 26/6, общей площадью 519,8 кв. м и общей площадью 95,1 кв. м, а также для передачи арендатору указанных зданий составлены акты приема-передачи от 28.06.2013.
Заявитель, полагая, что фактическое использование вышеназванного имущества обществом "Агрофирма "Андреевская" в отсутствие правовых оснований нарушает его права как арендатора указанных помещений, в целях восстановления положения, позволяющего осуществить фактическое принятие имущества в аренду по вышеназванным договорам, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Как следует из положений указанной нормы, а также разъяснений, содержащихся в п. 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", к числу юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судом при рассмотрении виндикационного иска, относятся наличие у истца вещного права на истребуемое имущество, наличие спорного имущества в натуре, незаконность владения ответчиком спорным имуществом, отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.
Судом установлено, что спорные помещения в фактическое владение предпринимателю Хадаеву Г.А. администрацией не переданы, заняты и используются в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности обществом "Агрофирма "Андреевская", поскольку являлись неотъемлемой частью производственного комплекса предприятия, который достался обществу "Агрофирма "Андреевская" от ликвидированного (банкротство) акционерного общества закрытого типа "Восточное". При ликвидации данного предприятия часть зданий и помещений не вошла в конкурсную массу в связи с отсутствием правоустанавливающих документов. Впоследствии право собственности на данные здания как на бесхозяйные вещи было зарегистрировано за администрацией, но общество "Агрофирма "Андреевская" продолжало владеть и пользоваться данными объектами.
Таким образом, поскольку спорные нежилые здания используются обществом "Агрофирма "Андреевская", по договору аренды от 28.06.2013 в фактическое владение администрацией предпринимателю Хадаеву Г.А. не переданы, последний не вступил во владение ими и не стал законным владельцем спорных помещений, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о возложении обязанности на общество "Агрофирма "Андреевская" освободить помещения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.10.2011 N Ф09-6448/11 по делу N А60-46334/2010
"...Как видно, общество "ТехноСтройИнвест", ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401053:55 на основании договора аренды земельного участка от 05.11.2008 N 4-1170 и соглашения от 15.02.2010 о переводе прав и обязанностей по данному договору, зарегистрированных в установленном порядке, при этом лишено возможности использовать данный земельный участок, требование по иску к управлению обосновало положениями ст. 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя, а не третьих лиц.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в случае, если передача имущества арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, арендатор не стал законным владельцем этого имущества и, следовательно, не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.
Судами установлено, что фактическая передача земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401053:55 обществу "ТехноСтройИнвест" не состоялась, акт передачи данного участка обществу "ТехноСтройИнвест" в материалы дела не представлен.
С учетом изложенного избранный истцом способ защиты - истребование имущества из незаконного владения третьего лица - не приведет к восстановлению его права.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ТехноСтройИнвест" об истребовании из владения Главного управления Министерства внутренних дела Российской Федерации по Свердловской области земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1857 кв. м с кадастровым номером 66:41:0401053:55, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Декабристов, отказать..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.12.2007 N Ф09-9592/07-С6 по делу N А60-15172/05
"...Поскольку фактическая передача арендодателем земельного участка арендатору, обществу "АК "Екатеринбургтранссервис", не состоялась и последний не вступил во владение им, т.е. не стал законным владельцем спорного земельного участка, суд апелляционной инстанции правомерно признал, что оснований для удовлетворения указанных требований общества "АК "Екатеринбургтранссервис" к обществу "Востокнефтегазстройкомплект" не имеется в силу ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т.к. у общества "АК "Екатеринбургтранссервис" отсутствовало право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц..."

7. Акт передачи арендуемого имущества как доказательство такой передачи

Акт приема-передачи подписывается обеими сторонами и в силу этого признается судами в качестве надлежащего и достаточного доказательства передачи имущества арендатору. Однако на практике встречаются случаи, когда арендатор фактически не получил предмета аренды, несмотря на то что акт приема-передачи был подписан.
Иногда в силу различных обстоятельств на акте приемки-передачи арендуемого имущества могут отсутствовать подписи или печати сторон, а также могут быть неоговоренные сторонами отметки третьих лиц. В результате возникает вопрос: можно ли такой акт рассматривать в качестве документа, подтверждающего передачу имущества?

7.1. Вывод из судебной практики: Акт передачи с подписью надлежащего лица со стороны арендодателя и печатью третьего лица (которое не является стороной договора), но без печати арендодателя признается надлежащим доказательством передачи имущества в аренду.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2006 по делу N А13-1928/2006-04
"...Доводы подателя жалобы о подложности акта приема-передачи от 15.09.2005, а также о том, что фактически помещения арендатору не передавались и он ими не пользовался, не могут быть приняты во внимание. Наличие на акте от 15.09.2005 оттиска печати другой организации (ООО "Олимпия"), а не арендодателя не свидетельствует о подложности акта и о недостоверности указанных в нем сведений, поскольку печать не является обязательным атрибутом документа, подлинность печати и подписи арендатора, как стороны, принявшей помещение, ООО "Интерфлора" не оспаривает.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды относится к консенсуальным договорам и в соответствии с пунктом 1 статьи 433 того же Кодекса считается заключенным в момент согласования сторонами условий договора, а фактической передачи имущества, как это установлено пунктом 2 упомянутой статьи 433, для признания его заключенным не требуется. Неисполнение одной из сторон обязательств по договору, в частности, арендодателем - обязанности передать имущество, может служить основанием для предъявления другой стороной соответствующих требований, в том числе арендатором - предусмотренных пунктом 3 статьи 611 названного Кодекса. Однако ответчик документально не опроверг факт передачи ему помещения, а ссылка в подтверждение неисполнения арендодателем обязательства предоставить имущество на ненадлежаще, по мнению ООО "Интерфлора", оформленный акт от 15.09.2005 несостоятельна по изложенным выше мотивам..."

7.2. Вывод из судебной практики: Акт приема-передачи не является единственным возможным доказательством передачи имущества.

Примечание: В некоторых случаях суды прямо указывают, что при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача объекта аренды, если не доказано обратное. Отсутствие же такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.08.2000 N А43-2388/00-12-67
"...Как видно из представленных документов, между Лысковским комбинатом стройматериалов (правопредшественник истца) и жилищно-строительным кооперативом "У родника", правопреемником которого является заявитель жалобы, заключен договор аренды транспортных средств, в том числе одной единицы - экскаватора.
Акт передачи объекта аренды не был подписан представителем жилищно-строительного кооператива. Однако суд, исследовав другие доказательства (приходный кассовый ордер N 73 от 28.09.1998, акт сверки расчетов, счета-фактуры, полученные арендатором), пришел к выводу, что ответчик необоснованно уклоняется от исполнения обязательств по оплате за аренду экскаватора, чем нарушает пункт 9 договора.
При таких обстоятельствах по данному конкретному спору вывод арбитражного суда о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по оплате за аренду экскаватора, следует признать правомерным..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.09.2003 N Ф03-А04/03-1/1784
"...Как видно из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды от 01.11.1999 ООО "Блок - 2" (арендодатель) предоставил МУПП "Дактуйлес" (арендатор) во владение и пользование имущество (трелевщик ТТ-25, автомобиль "Урал", автомобиль "Краз", прицеп-роспуски, автомобиль "Газ-66", погружатель) сроком на 6 месяцев.
Принимая решение об удовлетворении иска, суд правомерно исходил из того, что факт передачи оборудования в количестве 15 единиц ответчику в аренду и его использование последним доказан.
Ссылка ответчика на то, что он не принимал сданное в аренду имущество и фактически им не пользовался, поскольку отсутствует акт приемки-передачи, является несостоятельной.
Факт передачи оборудования подтверждается иными документами, а именно: перечнем оборудования, передаваемого в аренду, с наименованием техники, находящейся в п. Дактуй у МУПП "Дактуйлес", а также актом сверки взаиморасчетов между ООО "Блок - 2" и МУПП "Дактуйлес" на 15.04.2000, подписанными директором ответчика Сунгуровым Н.А.
Кроме того, ни законом, ни договором не предусмотрена обязательная передача в аренду такого имущества по передаточному акту от арендодателя арендатору.
Поскольку судом установлен факт передачи автотранспортной техники и ТМЦ ответчику, который в свою очередь не исполнил обязательство по оплате арендной платы и задолженности за переданные ТМЦ, задолженность правомерно взыскана судом с ответчика в сумме 3193620 рублей 84 копейки на основании статей 309, 614 ГК РФ и условий договора аренды..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.06.2012 по делу N А57-14522/2011
"...По общим правилам статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, при этом арендатор обязан вносить плату за фактическое пользование объектом аренды.
При подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное.
Из анализа материалов дела следует, что в рамках заключенного договора аренды акт приема-передачи помещений не составлялся, однако в спорный период истец использовал помещения, о чем свидетельствуют представленные доказательства, в частности ИП Гусева Е.В. осуществляла монтаж приобретенного оборудования для размещения салона, оплачивала арендные платежи.
В исковом заявлении ИП Гусева Е.В. также указывала, что в течение июля 2011 года в спорное помещение завозилось и монтировалось оборудование арендатора, о чем также свидетельствуют и представленные истцом фотографии.
Таким образом, истец владел и пользовался спорными помещениями после заключения договора аренды, доказательств препятствий в пользовании имуществом со стороны арендодателя не представлено..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.11.2015 N Ф10-3995/2015 по делу N А54-7285/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ООО "АЛЕКС-ПРИМ" (арендодатель) и ООО СМ "Алфавит" (арендатор) заключен договор аренды от 23.09.2014 нежилого помещения общей площадью 617,9 кв. м, этаж N 1, подвал N 1, номер на поэтажном плане 1, в том числе площадь складских и подсобных помещений 255,9 кв. м, назначение - нежилое, расположенного по адресу: город Рязань, улица Забайкальская, 14Б.
По условиям пункта 1.2 договора объект должен быть передан арендатору 16.10.2014 согласно акту приема-передачи.
Во исполнение условий договора истец платежными поручениями от 07.10.2014 N 6626, от 13.10.2014 N 6813, от 14.11.2014 N 7448 перечислил арендную плату в общей сумме 1 750 000 руб.
Соглашением от 02.03.2015, зарегистрированном 12.03.2015 в установленном порядке, стороны расторгли договор аренды нежилых помещений от 23.09.2014.
Ссылаясь на то, что объект по акту приема-передачи в установленном порядке арендодателем арендатору не передан, ООО СМ "Алфавит" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом отказа от части требований).
В подтверждение факта пользования истцом спорным имуществом ответчиком представлены договор аренды между ООО "АЛЕКС-ПРИМ" и ИП Сусловой Л.И. от 10.12.2013 N 9, расторгнутый согласно уведомлению от 15.09.2014; акт приема-передачи торгового оборудования от 05.12.2014 N 00000000166, в котором указан адрес нахождения ООО СМ "Алфавит": город Рязань, улица Забайкальская, 14Б.
Оценив иные доказательства по делу в порядке ст. 71 АПК РФ, суды пришли к верному выводу о владение истцом спорным помещением и отсутствие акта приема-передачи имущества при указанных обстоятельствах само по себе не свидетельствует о том, что спорное имущество фактически не передавалось.
Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что денежные средства в сумме 1 750 000 руб. не являются неосновательным обогащением ответчика, поскольку перечислены истцом во исполнение обязательства по внесению арендной платы по договору аренды от 23.09.2014, в связи с чем не подлежат возврату..."

8. Включение в договор аренды условия о том, что он является одновременно актом приема-передачи, как доказательство предоставления имущества арендатору

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Исходя из этого, стороны вправе включить в договор аренды условие о том, что он является одновременно актом приема-передачи. В результате возникает вопрос: можно ли такой договор рассматривать в качестве документа, подтверждающего передачу имущества?

8.1. Вывод из судебной практики: Договор признается доказательством передачи имущества арендатору, если в данном документе предусмотрено, что он является актом приема-передачи, либо определена дата, с которой объект аренды считается переданным.

Примечание: В некоторых приведенных ниже Постановлениях суд прямо не указал на доказанность предоставления имущества арендатору, но постановил взыскать с последнего арендную плату по договору, что свидетельствует о том, что помещение арендатору было передано (подробнее см. п. 2.1 материалов к ст. 614 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.02.2010 по делу N А27-6109/2009
"...Индивидуальный предприниматель Константин Александрович Иванов обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю Дмитрию Сергеевичу Штели о взыскании 435 000 рублей задолженности арендной платы и 447 325 рублей неустойки.
Как установлено судом первой инстанции, между предпринимателем К.А. Ивановым (арендодатель) и предпринимателем Д.С. Штели (арендатор) заключен договор аренды от 15.08.2008, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: город Междуреченск, проспект Коммунистический, 26, общей площадью 110,6 кв. м.
Стороны предусмотрели, что настоящий договор служит передаточным актом, который является подтверждением фактической передачи помещения арендатору (пункт 1.4 договора).
Задолженность арендной платы за период с 15.08.2008 по 12.11.2008 составила 435 000 рублей.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о наличии у предпринимателя Д.С. Штели обязанности перед предпринимателем К.А. Ивановым по внесению арендной платы в установленном судом размере соответствует фактическим обстоятельствам и приведенным нормам..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 13.07.2015 N 310-ЭС15-7081 по делу N А14-2842/2014
"...Как установлено судами, по результатам торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков 04.06.2009 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка муниципальной собственности.
Согласно пункту 1.3 договора аренды указанный участок фактически передан арендатору с 01.06.2009 без каких-либо иных документов по его передаче.
Ссылаясь на то, что направленная в адрес предпринимателя претензия о погашении образовавшейся по состоянию на 09.08.2013 задолженности по уплате арендных платежей и пеней оставлена последним без удовлетворения, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что администрацией не исполнена обязанность по предоставлению предпринимателю в аренду спорного земельного участка, поскольку подписанный сторонами акт приема-передачи земельного участка в материалы дела не представлен.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, с которым согласился суд кассационной инстанции, исходил из того, что само по себе отсутствие акта приема-передачи объекта недвижимости в аренду не свидетельствует о неисполнении обязанности арендодателя по передаче земельного участка в аренду, поскольку на момент подписания договора земельный участок уже находился во владении предпринимателя, что следует из буквального значения пункта 1.3 договора аренды.
Поскольку обязательство по внесению арендных платежей за пользование земельным участком предпринимателем в спорный период не исполнено, суд апелляционной инстанции взыскал с него арендную плату и неустойку в заявленном размере.
Доводы кассационной жалобы о несогласии с указанными выше выводами судов основаны на ином толковании предпринимателем норм материального права и условий договора и по существу сводятся к переоценке доказательств по делу и установлению иных обстоятельств..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.04.2011 по делу N А38-1204/2010
"...Как усматривается из документов и установил суд, ОАО "Сервис" (арендодатель) и ООО "ТЦ "Навигатор" (арендатор) заключили договор аренды от 01.04.2004, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование переданы помещения нежилого здания (литер Б), общей площадью 487,1 квадратного метра, расположенные по адресу: Йошкар-Ола, Ленинский проспект, дом 26, для организации стационарной торговли производственными и непроизводственными товарами.
Объект аренды передан в момент подписания договора, что не противоречит положениям статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1.3 договора)..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.02.2010 по делу N А28-10377/2009
"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, ОАО "Агрокомплект" (арендодатель) и ООО "Трейдлюкс" (арендатор) заключили договор аренды от 01.01.2009 подкрановой площадки под консольно-козловым краном КС 12,5. Площадка оборудована эстакадами для разгрузки автомашин и погрузки пиломатериалов в вагоны, осветительными приборами для работы в темное время суток. Общая площадь открытой площадки составляет 2500 квадратных метров (длина - 130 метров, ширина - 25 метров). Открытая площадка расположена на территории базы арендодателя по адресу: 610042, город Киров, улица Лепсе, 22, на земельном участке кадастровый номер 43:40:000096:0034 (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 5.2 договора настоящий договор является одновременно и актом приема-передачи.
ОАО "Агрокомплект" обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании арендных платежей за период с 01.04.2009 по 31.08.2009 и об обязании сдать подкрановую площадку, поскольку ООО "Трейдлюкс" не возвратило ему объект аренды по акту приема-передачи.
При таких обстоятельствах суд правильно взыскал с неисправного контрагента арендную плату и обязал арендатора по акту возвратить объект аренды арендодателю.
Суд протолковал положения спорного договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что в документе имеются данные, характеризующие объект имущественного найма как индивидуально-определенный, а именно: наименование имущества, его местонахождение и качественные характеристики (местонахождение, площадь). Помещения переданы в пользование ответчику в состоянии, указанном в договоре, являющемся одновременно и актом приема-передачи. При этом истец предъявлял для оплаты счета-фактуры, а ответчик вносил арендные платежи за пользование объектом, переданным ему в имущественный наем; из переписки сторон следует, что ответчик считал договор заключенным и сообщил о его расторжении. В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения.
Таким образом, у сторон сложились договорные отношения по аренде спорного имущества. Оснований считать сделку аренды от 01.01.2009 незаключенной у суда не имеется..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.02.2013 по делу N А27-8117/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между комитетом (арендодатель) и компанией (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.07.2004 N 04-0271, согласно пункту 1.1 которого ответчику во временное возмездное владение и пользование предоставлены земельные участки: площадью 72 958,93 кв. м из земель поселений, с кадастровым номером 42:24:012601:6284, находящийся северо-западнее (площадка N 1) жилого массива Плодопитомник в Заводском районе г. Кемерово; площадью 18 198,94 кв. м, из земель поселений, с кадастровым номером 42:24:012601:6285, находящийся северо-восточнее (площадка N 2) жилого массива Плодопитомник в Заводском районе г. Кемерово, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (далее - договор аренды).
Довод заявителя жалобы об отсутствии в деле доказательств передачи ответчику земельных участков в пользование опровергается условиями договора аренды, согласно пункту 7.7 которого договор имеет силу передаточного акта..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.08.2010 по делу N А45-1257/2010
"...ООО "Новосибирск-Торг" указывает, что земельный участок во владение и пользование ответчику фактически передан не был, так как на земельном участке расположены и эксплуатируются две автостоянки, принадлежащие третьим лицам.
На основании протокола аукциона между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и победителем аукциона ООО "Новосибирск-Торг" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 20.02.2006 N 51906т (далее - договор) для строительства торгового центра, сроком на три года.
Пунктом 7.1 договора установлено, что договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, охарактеризованный и согласованный сторонами в приложениях к договору.
В связи с оставлением ответчиком уведомления о необходимости погашения задолженности по арендной плате за период со второго квартала 2009 года по третий квартал 2009 года и о досрочном расторжении договора в случае неоплаты долга, мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, принимая во внимание условия заключенного сторонами договора, являющегося одновременно актом приема-передачи земельного участка согласно пункту 7.1 договора, учитывая пролонгацию ответчиком договора путем заключения дополнительного соглашения от 19.05.2009 N 1 и ненадлежащее исполнение им обязательств по внесению арендной платы за предоставленный ему по договору земельный участок, арбитражный суд обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования о взыскании 979 697 рублей 76 копеек долга..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.01.2016 N Ф05-16463/2015 по делу N А41-22021/15
"...На основании постановления Администрации города Протвино Московской области от 06.04.2012 N 265 между Администрацией города Протвино Московской области (арендодатель) и ООО "Азимут Констракшн" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.04.2012 N 731, произведена государственная регистрация договора.
Срок аренды участка установлен с 15.04.2012 по 14.03.2015, участок считается переданным арендодателем в аренду с 15.04.2012 (п. п. 2.1, 2.2 договора).
Полагая, что ответчиком не была исполнена обязанность по передаче земельного участка с кадастровым номером 50:59:000000:10, истец обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Учитывая вышеуказанные нормы права, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отсутствие акта приема-передачи при заключении договора аренды само по себе не свидетельствует о недействительности договора и о том, что земельный участок не был фактически передан истцу, поскольку в самом договоре стороны зафиксировали передачу земельного участка в аренду..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.04.2014 по делу N А32-1184/2013
"...Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
26.08.2011 предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды спорного земельного участка (л. д. 6-7). Земельный участок предоставляется арендатору для производства сельскохозяйственной продукции сроком на пять лет (пункт 1.3). Ставка арендной платы за 1 га пашни согласована сторонами в размере 4 500 рублей, общая сумма годовой арендной платы составила 64 125 рублей (пункты 2.1 и 2.2). В соответствии с пунктом 2.5 договора арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 1 августа текущего года. Согласно пункту 3.1.1 договора он имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов.
Указывая на неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в период с 26.08.2011 по 21.06.2012, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, осуществив толкование условий договора аренды от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса), судебные инстанции установили, что арендодатель исполнил свою обязанность по предоставлению имущества во владение и пользование арендатору в момент подписания договора аренды (пункт 3.1.1 договора), соглашение от 25.05.2012 о расторжении договора заключено в день его государственной регистрации (21.06.2012), ранее указанного дня возврат предпринимателю земельного участка обществом не производился. Поскольку доказательств внесения платы за использование арендованного земельного участка в период с 26.08.2011 по 21.06.2012 ответчик не представил, суд удовлетворил иск в полном объеме.
Приведенный в жалобе аргумент о том, что участок фактически истцом не передавался, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора, подготовленный временным управляющим анализ финансового состояния общества названное положение договора аренды не опровергает (л. д. 83-86).
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.03.2014 по делу N А32-908/2013
"...26 августа 2011 года предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:25:0706000:1423 площадью 700 тыс. кв. м (т. 1, л.д. 8-10). Участок передан арендатору для сельскохозяйственного производства сроком на пять лет (пункт 1.3). Согласно пунктам 2.1 и 2.2 ставка арендной платы за 1 га пашни составляет 4500 рублей; сумма арендной платы составляет 315 тыс. рублей исходя из площади 70 га. В пункте 2.5 стороны предусмотрели, что арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 1 августа текущего года. Согласно пункту 3.1.1 арендодатель обязался предоставить имущество арендатору, что осуществляется на основании данного пункта, который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов.
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договор аренды от 26.08.2011 и соглашение о его расторжении зарегистрированы Управлением Росреестра соответственно 03.10.2011 и 21.06.2012. Следовательно, после государственной регистрации соглашения от 25.05.2012 договор аренды прекратил свое действие.
В деле отсутствуют доказательства возврата арендодателю земельного участка с кадастровым номером 23:25:0706000:1423 ранее указанной истцом даты (даты подписания соглашения о расторжении договора аренды - 25.05.2012). Расчет задолженности за период с 26.08.2011 по 25.05.2012 соответствует условиям договора. Доказательства внесения платы общество не представило, поэтому суды пришли к выводу об обоснованности требований истца и взыскали с ответчика 236 250 рублей арендной платы.
Довод кассационной жалобы ответчика о том, что участок фактически истцом не передавался, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора от 26.08.2011. Подготовленный временным управляющим анализ финансового состояния общества (т. 1, л.д. 85-88) названное положение договора аренды не опровергает.
При разрешении спора судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы гражданского и земельного законодательства. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.02.2014 по делу N А32-1187/2013
"...26.08.2011 предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды спорного земельного участка (л. д. 6-7). Земельный участок передан арендатору для производства сельскохозяйственной продукции сроком на пять лет (пункт 1.3). Ставка арендной платы за 1 га пашни согласована сторонами в размере 4 500 рублей, общая сумма годовой арендной платы составила 517 500 рублей (пункты 2.1 и 2.2). В соответствии с пунктом 2.5 договора арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 1 августа текущего года. Согласно пункту 3.1.1 договора он имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов.
Соглашением от 25.05.2012 стороны по обоюдному согласию расторгли договор аренды земельного участка от 26.08.2011, указав на отсутствие у арендатора задолженности по арендной плате (пункт 2), на вступление соглашения в силу со дня его подписания сторонами (пункт 3) и прекращение обязательств по договору со дня вступления в силу соглашения (пункт 4; л.д. 48).
Указывая на неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в период с 26.08.2011 по 21.06.2012, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, осуществив толкование условий договора аренды от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса), судебные инстанции установили, что арендодатель исполнил свою обязанность по предоставлению имущества во владение и пользование арендатору в момент подписания договора аренды (пункт 3.1.1 договора), соглашение от 25.05.2012 о расторжении договора заключено в день его государственной регистрации (21.06.2012), ранее указанного дня возврат предпринимателю земельного участка обществом не производился. Поскольку доказательств внесения платы за использование арендованного земельного участка в период с 26.08.2011 по 21.06.2012 ответчик не представил, суд удовлетворил иск в полном объеме.
Приведенный в жалобе аргумент о том, что участок фактически истцом не передавался, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора, подготовленный временным управляющим анализ финансового состояния общества названное положение договора аренды не опровергает (л. д. 55-58).
Основания для отмены или изменения решения от 23.07.2013 и апелляционного постановления от 21.11.2013 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности сделанных судами выводов, по существу, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу обстоятельств, что недопустимо в силу установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции. На наличие в деле не исследованных судами доказательств в жалобе не указано. Нормы материального права применены судами верно..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.02.2014 по делу N А32-827/2013
"...26 августа 2011 года предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, согласно которому арендодатель предоставляет в аренду сроком на пять лет земельный участок общей площадью 172 500 кв. м, кадастровый номер 23:25:0706000:1435, расположенный по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, в границах землепользования СПК "Приазовский", отделение 2, поле III (л. д. 7, 8). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.10.2011, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре.
Не исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей в период с 26.08.2011 по 21.06.2012 послужило основанием обращения предпринимателя в арбитражный суд.
В пункте 3.1.1 договора (который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов) стороны зафиксировали исполнение арендодателем обязанности по предоставлению имущества арендатору. К такому выводу судебные инстанции пришли по результатам буквального толкования условий договора аренды от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса).
Довод кассационной жалобы о том, что участок обществу фактически не передан, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора от 26.08.2011. Доказательства обратного отсутствуют.
На основании статьи 65 Кодекса ответчик обязан представить доказательства, подтверждающие исполнение предусмотренных договором обязанностей по внесению арендной платы и возврату имущества. Согласно части 2 статьи 9 Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
При разрешении спора судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы гражданского и земельного законодательства. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.12.2013 по делу N А32-1174/2013
"...В пункте 3.1.1 договора (который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов) стороны зафиксировали исполнение арендодателем обязанности по предоставлению имущества арендатору. К такому выводу судебные инстанции пришли по результатам буквального толкования условий договора аренды земельного участка от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса).
В материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендодателю земельного участка с кадастровым номером 23:25:0707000:0094 ранее указанной истцом даты (даты прекращения арендных отношений сторон - 21.06.2012). Расчет задолженности за период с 26.08.2011 по 21.06.2012 соответствует условиям договора. Доказательства внесения платы общество не представило, поэтому судебные инстанции пришли к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика арендной платы в заявленном размере.
Довод кассационной жалобы о том, что участок обществу фактически не передан, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора от 26.08.2011. Доказательства обратного отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.11.2013 по делу N А32-1235/2013
"...Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, осуществив толкование условий договора аренды от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса), судебные инстанции установили, что арендодатель исполнил свою обязанность по предоставлению имущества во владение и пользование арендатору в момент подписания договора аренды (пункт 3.1.1 договора), соглашение от 25.05.2012 о расторжении договора заключено в день его государственной регистрации (27.06.2012), ранее указанного дня возврат предпринимателю земельного участка обществом не производился. Поскольку доказательств внесения платы за использование арендованного земельного участка в период с 26.08.2011 по 21.06.2012 ответчик не представил, суд удовлетворил иск в полном объеме.
Приведенный в жалобе довод о том, что участок фактически истцом не передавался, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора. Подготовленный временным управляющим анализ финансового состояния общества названное положение договора аренды не опровергает..."

По данному делу см. также Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2013 N 15АП-13498/2013.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2013 N 15АП-13498/2013 по делу N А32-1235/2013
"...Период определен с даты подписания договора аренды - 26.08.2011 по дату регистрации соглашения о расторжения договора - 21.06.2012.
Пунктом 3.1.1 договора предусмотрено, что договор имеет силу акта приема-передачи.
Следовательно, с даты подписания договора сторонами земельный участок перешел в пользования арендатора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.11.2013 по делу N А32-1108/2013
"...Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, осуществив толкование условий договора аренды от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса), судебные инстанции установили, что арендодатель исполнил свою обязанность по предоставлению имущества во владение и пользование арендатору в момент подписания договора аренды (пункт 3.1.1 договора), соглашение от 25.05.2012 о расторжении договора заключено в день его государственной регистрации (27.06.2012), ранее указанного дня возврат предпринимателю земельного участка обществом не производился. Поскольку доказательств внесения платы за использование арендованного земельного участка в период с 26.08.2011 по 26.06.2012 ответчик не представил, суд удовлетворил иск в полном объеме.
Приведенный в жалобе аргумент о том, что участок фактически истцом не передавался, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора, подготовленный временным управляющим анализ финансового состояния общества названное положение договора аренды не опровергает (л. д. 82-84)..."

По данному делу см. также Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2013 N 15АП-12759/2013.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2013 N 15АП-12759/2013 по делу N А32-1108/2013
"...Период определен с даты подписания договора аренды - 26.08.2011 по дату регистрации соглашения о расторжения договора - 27.06.2012.
Пунктом 3.1.1 предусмотрено, что договор имеет силу акта приема-передачи.
Следовательно, с даты подписания договора сторонами земельный участок перешел в пользования арендатора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.11.2013 по делу N А32-1183/2013
"...Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013, иск удовлетворен. С общества в пользу предпринимателя взыскано 38 184 рубля задолженности и 2 тыс. рублей расходов по оплате государственной пошлины.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
26 августа 2011 года предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:25:0707000:0093 площадью 105 тыс. кв. м (т. 1, л.д. 62-64). Участок передан арендатору для производства сельскохозяйственной продукции сроком на пять лет (пункт 1.3). Согласно пунктам 2.1 и 2.2 ставка арендной платы за 1 га пашни составляет 4500 рублей; сумма арендной платы составляет 47 250 рублей исходя из площади 10,05 га. В пункте 2.5 стороны предусмотрели, что арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 1 августа текущего года. Согласно пункту 3.1.1 арендодатель обязался предоставить имущество арендатору, что осуществляется на основании данного пункта, который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов.
Соглашением от 25.05.2012 стороны расторгли договор аренды от 26.08.2011 (т. 1, л.д. 86). В соглашении указано, что арендатор не имеет задолженности по арендной плате (пункт 2). Соглашение зарегистрировано в установленном порядке (запись регистрации 23-23-36/021/2012-388 от 21.06.2012).
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за период с 26.08.2011 по 21.06.2012, предприниматель обратилась с требованием о взыскании с общества 38 184 рублей задолженности.
В пункте 3.1.1 договора (который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов) стороны зафиксировали исполнение арендодателем обязанности по предоставлению имущества арендатору. К такому выводу судебные инстанции пришли по результатам буквального содержания договора аренды земельного участка от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса).
В материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендодателю земельного участка с кадастровым номером 23:25:0707000:0093 ранее указанной истцом даты (даты прекращения арендных отношений сторон - 21.06.2012). Расчет задолженности за период с 26.08.2011 по 21.06.2012 соответствует условиям договора. Доказательства внесения платы общество не представило, поэтому судебные инстанции пришли к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика 38 184 рубля арендной платы.
Довод кассационной жалобы ответчика о том, что участок фактически истцом не передавался, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора от 26.08.2011. Подготовленный временным управляющим анализ финансового состояния общества (т. 1, л.д. 98-101) названное положение договора аренды не опровергает.
При разрешении спора судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы гражданского и земельного законодательства. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 02.04.2012 N Ф09-705/12 по делу N А47-4397/2011
"...Срок действия договора аренды установлен сторонами на период с 20.10.2010 по 20.10.2015.
В силу п. 8.4 договор аренды является актом приема-передачи земельного участка.
Администрация, ссылаясь на то, что потребительским обществом не исполнена обязанность по внесению платежей за пользование земельным участком за период с 21.09.2010 по 10.08.2011, обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с соответствующим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходи из того, что право сдачи в аренду земельного участка принадлежит администрации (ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды от 20.10.2010 является заключенным (ст. 432, 433, 607, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), факт владения и пользования потребительским обществом данным земельным участком а период с 20.01.2010 по 10.08.2011 подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, доказательств пользования земельным участком потребительским обществом за период с 21.09.2010 по 19.10.2010 в дело истцом не представлено.
Суды пришли к правильному выводу о том, что обязанность по внесению платы за пользование участком в соответствии с приведенными нормами права возникла у потребительского общества с момента принятия земельного участка в свое владение, то есть с 20.10.2010 (с учетом положений п. 8.4 договора аренды)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 31.01.2011 N Ф09-11646/10-С6 по делу N А60-12056/2010-С12
"...С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции сделал вывод о том, что предмет аренды по договору от 06.08.2009 определен, договор заключен, несмотря на отсутствие акта приема-передачи арендуемого имущества ответчик приступил к использованию арендуемого имущества 06.08.2009, а подписанный договор является одновременно документом о передаче данного имущества.
Вывод апелляционного суда об отсутствии в деле доказательств согласования предмета договора и подтверждений передачи предпринимателю Дмитриеву С.Л. спорного имущества до 01.09.2009 сделан без анализа совокупности вышеназванных установленных судом первой инстанции значимых для дела обстоятельств и имеющихся в деле доказательств; указание на отсутствие акта приема-передачи само по себе не могло послужить основанием для вывода о незаключенности договора и неиспользовании имущества арендатором (ст. 71, п. 12 ч. 2 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 10.06.2010 по делу N А68-10306/2009
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район Тульской области (арендодатель) и ИП Ким Л.П. (арендатор) ежегодно заключались договоры аренды недвижимого муниципального имущества, в том числе договор аренды N 120/06 от 17.01.2006, договор аренды N 2 от 19.01.2007, договор аренды N 56/08 от 29.01.2008.
Имущество передано арендатору до подписания указанного договора в состоянии пригодном для использования по целевому назначению и удовлетворяющем обе стороны. Указанный договор одновременно является передаточным актом (п. 5.1 договора).
После истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование нежилым помещением.
Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, учитывая, что у истца отсутствовали намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного нежилого помещения в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район Тульской области об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение..."

9. Применение положений ст. 611 ГК РФ к отношениям, возникающим из договора финансовой аренды (лизинга)

9.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, применяются ли положения п. 2 ст. 611 ГК РФ (о последствиях непередачи принадлежностей арендованного имущества и относящихся к нему документов) к договору финансовой аренды (лизинга), существует две позиции судов.

Позиция 1. Положения п. 2 ст. 611 ГК РФ о последствиях непередачи принадлежностей арендованного имущества и относящихся к нему документов не применяются к договору финансовой аренды (лизинга).

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 36-КГ15-19
"...Отказывая в удовлетворении требований ЗАО "Смоленский Центр Делового Развития" о взыскании арендных платежей и неустойки за период с октября 2013 года и удовлетворяя встречные требования о расторжении договора, суд исходил из того, что со стороны ЗАО "Смоленский Центр Делового Развития" имело место существенное нарушение условий договора лизинга, поскольку общество передало лизингополучателю транспортное средство, не отвечающее условиям данного договора, в результате чего Архипенков Н.П. с октября 2013 года не имел возможности эксплуатировать арендованное имущество по прямому назначению.
При этом суд сослался на положения статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым имущество должно быть передано в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (абзац первый пункта 2 статьи 611 ГК РФ).
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (абзац второй пункта 2 статьи 611 ГК РФ).
С указанными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.
Между тем судебными инстанциями не были учтены следующие положения закона и обстоятельства дела.
Положения абзаца второго пункта 2 статьи 611 ГК РФ, предусматривающие последствия непередачи принадлежностей и документов арендованного имущества, примененные судами первой и апелляционной инстанций по настоящему делу, содержатся в параграфе 1 главы 34 ГК РФ "Общие положения об аренде".
Между тем согласно статье 625 указанного параграфа главы 34 ГК РФ к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные данным параграфом, применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах.
Кроме того, отношения финансовой аренды (лизинга) регулируются также и Федеральным законом от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)".
Статья 17 указанного Закона (далее - Закон о лизинге) содержит аналогичные абзацу первому пункта 2 статьи 611 ГК РФ положения о том, что предмет лизинга передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и другими), если иное не предусмотрено договором лизинга (пункт 2).
Однако положений о последствиях непередачи принадлежностей и документов предмета лизинга, аналогичных положениям абзаца второго пункта 2 статьи 611 ГК РФ, данная норма специального закона не содержит.
Такие последствия определяются общими правилами о распределении обязанностей, ответственности и рисков между сторонами договора лизинга, установленными параграфом шестым главы 34 ГК РФ "Финансовая аренда (лизинг)" и Законом о лизинге.
В соответствии со статьей 665 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственность за выбор предмета аренды и продавца (часть первая).
Согласно статье 2 Закона о лизинге по договору лизинга арендодатель (лизингодатель) также обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.
Статьей 22 Закона о лизинге предусмотрено, что риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи предмета лизинга и связанные с этим убытки несет сторона договора лизинга, которая выбрала продавца, если иное не предусмотрено договором лизинга (пункт 2).
Риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета по договору лизинга и связанные с этим убытки несет сторона, которая выбрала предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга (пункт 3).
Как следует из приведенных выше положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о лизинге, в зависимости от условий договора продавец и предмет лизинга могут определяться по общему правилу лизингополучателем, а в указанных договором случаях - лизингодателем, предмет лизинга может передаваться продавцом как лизингодателю, так и непосредственно лизингополучателю.
При этом, если предмет лизинга и продавец определены арендатором, арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца, убытки и риски, вытекающие из ненадлежащего исполнения продавцом обязанностей и из несоответствия требованиям предмета лизинга, несет сторона, выбравшая этот предмет и продавца.
Как установлено судом, 1 августа 2012 г. между сторонами заключен договор лизинга, согласно которому продавец - ООО "Пилот", а также предмет лизинга - индивидуально-определенный тягач седельный на шасси <...>, шасси <...> - определены арендатором Архипенковым Н.П. (пункт 1.2 договора - л.д. 7).
Таким образом, по условиям договора предмет лизинга и продавец определены лизингополучателем (арендатором), в обязанность которого входила приемка предмета лизинга у продавца вместе с документами, в том числе с паспортом транспортного средства, их осмотр и проверка соответствия необходимым требованиям, а также регистрация за собой транспортного средства в ГИБДД. Участие лизингодателя в выборе продавца, предмета аренды, в проверке его качества и комплектности, в проверке соответствия регистрационным документам узлов и агрегатов договором не предусматривалось.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что приведенные выше положения Гражданского кодекса Российской Федерации о финансовой аренде (лизинге), а также специального закона о лизинге судами первой и апелляционной инстанций применительно к обстоятельствам дела, как они установлены этими судебными инстанциями, учтены не были, что само по себе привело к неправильному разрешению спора.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 17 февраля 2015 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции..."

Позиция 2. Положения п. 2 ст. 611 ГК РФ о последствиях непередачи принадлежностей арендованного имущества и относящихся к нему документов применяются к договору финансовой аренды (лизинга).

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 18.04.2014 N Ф05-2984/14 по делу N А40-67490/13-114-621 (Определением Верховного Суда РФ от 12.01.2015 по делу N 305-ЭС14-143, А40-67490/2013 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между ООО "Каркаде" (лизингодателем) и ООО "Сельское подворье" (лизингополучателем) был заключен договор от 13.12.2012 N 18163/2012 лизинга транспортного средства (грузового автомобиля самосвал с КМУ марки МАЗ 6303 А5, 2012 года выпуска), по которому лизингодатель обязался приобрести в собственность для последующей передачи в лизинг предмет лизинга, а лизингополучатель обязался принять указанный предмет лизинга и выплачивать лизинговые платежи в порядке и сроки, предусмотренные договором.
Письмом Управления Государственной инспекции безопасности дорожного движения МВД России по Рязанской области от 18.01.2013 N 18/249 ООО "Сельское подворье" было отказано в совершении регистрационных действий с указанным транспортным средством.
Как следует из указанного письма ГИБДД, предъявленное на осмотр транспортное средство МАЗ 630305-240 VIN Y3M630305C0003769, тип - грузовой ломовоз с КМУ не соответствует данным паспорта транспортного средства 77УВ911061, где указан тип - грузовой прочий.
Направленная истцом претензия от 15.01.2013 исх. N 3 была оставлена лизингодателем и продавцом транспортного средства без ответа, паспорт транспортного средства в соответствии с типом переданного по договору автомобиля лизингополучателю не был передан.
Согласно п. 2 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Поскольку лизингополучатель не мог использовать переданное в лизинг имущество в связи с ненадлежащим исполнением лизингодателем обязательств по передаче имущества, суды пришли к выводу об отсутствии обязанности у лизингополучателя по внесению платы за пользование лизинговым имуществом в виде предусмотренных договором лизинговых платежей, в связи с чем удовлетворили встречное требование о возврате уплаченного лизингового платежа в размере и отказали в удовлетворении встречных требований ООО "Каркаде" о взыскании задолженности по лизинговым платежа, а также начисленных на сумму указанной задолженности суммы пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В кассационной жалобе ООО "Каркаде" ссылается на то, что в силу п. 2 ст. 22 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" ООО "Сельское подворье" несет риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи предмета лизинга как сторона договора лизинга, которая выбрала продавца, в связи с чем заявитель полагает, что заявленные по настоящему делу требования должны быть заявлены непосредственно к продавцу предмета лизинга.
Обсудив данный довод заявителя, суд кассационной инстанции находит его несостоятельным, поскольку обязанность лизингодателя предоставить в лизинг имущество в соответствующем условиям договора состоянии, с относящимися к нему документами прямо предусмотрена законом.
Нарушений норм материального права судами первой и апелляционной инстанций судебная коллегия не установила, в связи с чем предусмотренные в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

10. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 611 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

10.1. Пример, подтверждающий невозможность взыскания арендодателем арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами при неисполнении обязанности по передаче арендованного имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества

Ситуация
Ссылаясь на наличие за арендатором задолженности по оплате основного долга, арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд отказал в удовлетворении иска.

Применение ст. 611 ГК РФ в этой ситуации
Суд установил, что имущество, переданное в аренду, невозможно использовать по назначению и это подтверждается совокупностью доказательств. Исходя из этого, суд указал, что арендодатель не исполнил установленную договором обязанность по передаче арендатору объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ), и не нашел оснований для взыскания с арендатора заявленной ко взысканию арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.
(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.12.2009 по делу N А82-623/2009)

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

	См. также: Важнейшая практика по ст. 612 ГК РФ	

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 612 ГК РФ

1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом >>>
2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества >>>
3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков >>>
4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества >>>
5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны >>>
6. Бремя доказывания возникновения недостатков арендованного имущества >>>
7. Возможность одновременной реализации арендатором нескольких правомочий, предусмотренных ст. 612 ГК РФ >>>
8. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 612 ГК РФ была применена судом исходя из ее буквального содержания >>>

1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.
В связи с этим возникает вопрос: какие обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества?
Судебная практика выделяет в качестве одного из таких недостатков невозможность использования имущества по целевому назначению.
Вместе с тем в судебной практике имел место случай, когда невозможность использования имущества по целевому назначению не была признана недостатком, поскольку в договоре не было согласовано, с какой целью планируется использовать арендуемое имущество.

1.1. Вывод из судебной практики: Имущество, которое не может быть использовано арендатором по определенному договором целевому назначению, является имуществом, переданным с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

Примечание: В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ при невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе требовать в том числе соразмерного уменьшения арендной платы.
Если же имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, суды руководствуются нормой п. 1 ст. 611 ГК РФ и признают, что арендодатель, передав имущество с такими недостатками, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату.
Подробнее по вопросу о праве арендатора отказаться от внесения арендной платы или потребовать возмещения убытков в виде внесенной арендной платы в связи с невозможностью использовать имущество по целевому назначению см. п. 12 материалов к ст. 614 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.2006 N Ф04-7493/2006(28300-А75-38) по делу N А75-1269/2006
"...Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания с ответчика 29226 руб. в соответствии с пунктом 2.1 арендной платы за период с 01.01.2005 по 13.08.2005 из расчета 1120 руб., суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с заключением Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ханты-Мансийскому автономному округу от 06.03.2006 N 930/433 торговый центр "Архимед", в котором находится спорное арендуемое помещение, не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам.
Суд пришел к выводу о том, что расторжение договора обусловлено недостатками арендуемого помещения.
При этом суд руководствовался частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при обнаружении недостатков арендуемого помещения арендатор вправе требовать расторжения договора аренды.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции считает решение и постановление апелляционной инстанции законными и обоснованными.
В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.
Исходя из этого, судебные инстанции арбитражного суда пришли к правильному выводу о том, что расторжение договора было вызвано такими недостатками арендуемого помещения, которые препятствовали использованию указанного помещения по его назначению. При таких обстоятельствах пункт 2.1 указанного договора аренды не подлежал применению..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 1897/08 по делу N А43-34189/2006-2-655
"...Спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не может быть использовано под магазин без реконструкции. В то же время, проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с отнесением его к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела.
Таким образом, Комитет передал предпринимателю имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Кодекса.
При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом судов о наличии у предпринимателя права отказаться от внесения арендной платы..."

По данному делу подробнее см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2007.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2007 по делу N А43-34189/2006-2-655
"...Комитет при заключении договора аренды определил целевое назначение передаваемого имущества (использование для организации торговли) и установил ответственность за использование недвижимости не по целевому назначению, в результате чего у арендатора возникло право требования предоставления ему имущества, приспособленного для использования под организацию торговли.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках...
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 02.02.2007 по делу N А43-130914/2006-17-579, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 04.05.2007, установлено, что арендованное помещение, в силу своих конструктивных особенностей (числится как защитное сооружение в реестре МЧС и исключению из реестра объектов гражданской обороны не подлежит), не может использоваться под магазин. Одновременно с этим существует запрет на проведение реконструкции недвижимости в связи с ее отнесением к объектам гражданской обороны, то есть имеются неустранимые препятствия, не позволяющие Предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью. При заключении спорной сделки Предприниматель не знал об отнесении недвижимости к объектам гражданской обороны, а потому безосновательно рассчитывал использовать помещение по целевому назначению. В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства имеют преюдициальное значение для настоящего дела.
Из документов видно и суд установил, что арендодатель не исполнил обязательство, установленное пунктом 1.1 договора, по передаче арендатору помещения для размещения в нем магазина, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств.
Ссылка Комитета на неправильное применение пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, поскольку ненадлежащее исполнение арендодателем своих обязательств заключается в передаче арендатору имущества, не соответствующего цели, определенной в договоре аренды, и в неизвещении арендатора об отнесении имущества к объектам гражданской обороны..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2010 по делу N А33-7041/2009
"...Получив экспертные заключения ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" 29.08.2008 N 7912, от 25.11.2008 N 9941 и неудовлетворительное санитарно-эпидемиологическое заключение от 16.12.2008, истец направил департаменту претензионное письмо с требованием о расторжении договора аренды, возврате понесенных затрат, в связи с расторжением договора и невозможностью использования участка для строительства.
Удовлетворяя требования истца, арбитражные суды исходили из того, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажного жилого дома, в связи с чем у истца отсутствует возможность получить разрешение на строительство и использовать арендованный земельный участок в соответствии с целью предоставления, доказанностью истцом возникновения убытков в результате расторжения договора.
Выводы арбитражных судов являются правильными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 и пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из положений вышеназванных норм материального права и условий договора аренды от 28.01.2008 N 142, получив земельный участок в аренду, ООО "СЭМ и К" приняло обязательство по внесению арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи, а арендодатель обязался предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключения экспертиз и установив, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажного жилого дома, у ООО "СЭМ и К" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на земельном участке многоквартирный жилой дом, арбитражные суды, применив положения вышеназванных норм материального права и статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно пришли к выводу о невозможности использования земельного участка по назначению и наличию оснований для расторжения договора аренды..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.12.2009 по делу N А33-16701/2008
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 22.10.2007 между истцом и ответчиком на основании протокола торгов заключен договор N 2460 аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:05 00 357:0333, расположенный в оценочной зоне 4, по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко, 84, общей площадью 474 кв. м, для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома этажностью от 12 этажей и выше.
Ссылаясь на неисполнение арендатором договорных обязательств по внесению в установленный срок арендной платы, департамент имущества обратился в суд с настоящим иском.
ООО "ФСК "Готика" предъявило встречное требование о расторжении договора аренды и взыскании убытков, состоящих из внесенных сумм арендной платы и расходов по государственной регистрации договора аренды, ссылаясь на экспертное заключение Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" N 9194 о несоответствии арендованного земельного участка санитарным правилам и нормативам, невозможности получения положительного санитарно-эпидемиологического заключения, и, как следствие, невозможности использования по назначению арендуемого земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Статьей 620 названного Кодекса предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора, в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620 Кодекса).
Согласно части 3 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам.
Исходя из положений указанных норм права, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе экспертное заключение федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" N 9194, арбитражные суды установили, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Суды исходили из того, что у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом. Следовательно, правомерны выводы судов о неисполнении арендодателем возложенной на него законом и договором обязанности предоставить земельный участок, соответствующий условиям договора, пригодный для его использования по назначению, в связи с чем обоснованно применены нормы статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворены встречные требования о расторжении договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А33-16722/2008
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 07.12.2007 между истцом и ответчиком на основании протокола торгов заключен договор N 2830 аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:05 00 287:0073, расположенный в оценочной зоне 4, по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, площадью 3569 кв. м, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома с возможностью увеличения этажей до 14 этажей.
В соответствии с условиями пунктов 1.1, 3.1 договора ООО "ФСК "Готика" перечислило арендную плату за участок за период по 31.12.2007 в сумме 9 972 000 рублей.
Ссылаясь на неисполнение арендатором договорных обязательств по внесению в установленный срок арендной платы, департамент имущества обратился в суд с настоящим иском.
ООО "ФСК "Готика" предъявило встречное требование о расторжении договора аренды и взыскании убытков, состоящих из внесенных сумм арендной платы и расходов по государственной регистрации договора аренды, ссылаясь на экспертное заключение Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" N 7657 от 20.08.2008 о несоответствии арендованного земельного участка санитарным правилам и нормативам, невозможности получения положительного санитарно-эпидемиологического заключения, и, как следствие невозможности использования по назначению арендуемого земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Статьей 620 названного Кодекса предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора, в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620 Кодекса).
Согласно части 3 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам.
Исходя из положений указанных норм права, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе экспертное заключение федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 20.08.2008 N 7657, арбитражные суды установили, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Суды исходили из того, что у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом. Следовательно, правомерны выводы судов о неисполнении арендодателем возложенной на него законом и договором обязанности предоставить земельный участок, соответствующий условиям договора, пригодный для его использования по назначению, в связи с чем обоснованно применены нормы статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворены встречные требования о расторжении договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А33-16703/2008
"...Согласно исковому заявлению Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска материально-правовым требованием является требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 938 925 рублей по договору аренды земельного участка от 22.10.2007 N 2459 и пени в размере 27 717 рублей 7 копеек за нарушение сроков внесения арендной платы.
Встречные исковые требования ООО ФСК "Готика" о расторжении договора аренды земельного участка от 22.10.2007 N 2459 и взыскании убытков в размере 4 165 744 рублей 35 копеек мотивированы невозможностью использовать земельный участок, предоставленный в аренду в целях ведения строительства многоэтажного жилого дома, в связи с отрицательным экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" N 9194 от 24.10.2008. Убытки включают в себя размер арендной платы по договору с учетом задатка за участие в торгах в сумме 4 158 244 рублей 35 копеек и расходов по государственной регистрации договора аренды в размере 7 500 рублей.
Арбитражный суд Красноярского края основанием к отказу в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате указал на ненадлежащее исполнение департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска обязанности по предоставлению ООО ФСК "Готика" земельного участка, соответствующего условиям договора аренды от 22.10.2007 N 2459.
Третьим арбитражным апелляционным судом установлено, что предоставленный по договору аренды от 22.10.2007 N 2459 земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Данный факт подтверждается экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 24.10.2008 N 9194.
Арбитражный апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом в связи с несоответствием предоставленного ему в аренду земельного участка целям предоставления.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о взыскании задолженности по арендной плате и пени..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009 по делу N А51-2198/2009
"...ОАО "Россельхозбанк" неоднократно обращалось к ООО "НМЦ - Оазис" с указанием на невозможность использования помещения по назначению и просило сообщить сроки ввода в эксплуатацию здания, в котором расположено арендуемое помещение.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, помещение, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что подтверждается актами от 10.09.2007, 12.09.2007, составленными в присутствии директора ООО "НМЦ - Оазис".
Несмотря на неоднократные обращения ответчика к истцу о необходимости устранить недостатки сданного в аренду имущества, таких действий со стороны арендодателя не последовало.
Учитывая, что спорное помещение расположено в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, арбитражные суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что данные обстоятельства препятствовали банку использовать спорное помещение по назначению, а именно: для осуществления банковской деятельности.
При таких обстоятельствах суды правомерно исходя из условий договора аренды сочли, что у банка не возникло оснований для уплаты арендной платы, поскольку невозможность использования арендуемого помещения была обусловлена не виной арендатора либо обстоятельствами непреодолимой силы, а иными причинами, в том числе: отсутствием ввода здания в эксплуатацию..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.05.2014 по делу N А70-6579/2013
"...27.12.2010 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 72:25:0106007:113, площадью 835 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Ишим, ул. Ялуторовская, для проектирования и строительства мойки и станции сервисного обслуживания автомобильной техники (далее - земельный участок) сроком на три года.
По акту приема-передачи от 08.12.2010 земельный участок передан истцу.
В связи с невозможностью использовать предоставленный по договору земельный участок по его целевому назначению, а именно строительство стационарной мойки и сервисного обслуживания автотехники, истец обратился в администрацию с заявлением о расторжении договора и требованием о взыскании причиненного ущерба в виде уплаченной арендной платы.
Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а за недостатки имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, арендодатель в силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ отвечает перед арендатором, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках.
Судами установлено и следует из материалов дела, что предоставленный земельный участок выходит за пределы определенной расчетом красной линии и без указания в договоре на частичное расположение спорного земельного участка на территории общего пользования.
Кроме того, участок расположен в зоне социально-бытового назначения, которая не предусматривает строительство стационарной мойки и станции технического обслуживания автомобильной техники.
На основании изложенного арбитражные суды правомерно приняли оспариваемые судебные акты..."

По данному делу см. также Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014.

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014 по делу N А70-6579/2013
"...Истец, указывая, что земельный участок, переданный истцу по договору аренды N 107 от 27.12.2010, изначально не мог быть использован ОАО "Тюменский аккумуляторный завод" в соответствии с испрашиваемыми целями, тем самым ответчик нарушил свою обязанность по передаче имущества, в рамках настоящего дела обратился с иском о расторжении договора и взыскании убытков в виде реального ущерба в размере 813 321,50 руб.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Исходя из положений статьи 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1 данной статьи); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620 Кодекса).
Обращаясь с настоящим иском, ОАО "Тюменский аккумуляторный завод" настаивает на том, что Администрацией допущено существенное нарушение условий договора, выразившееся в предоставлении земельного участка, не соответствующего условиям договора.
На момент предоставления земельного участка истцу часть участка находилась за пределами красных линий, и именно пересечение красных линий послужило основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство (05.04.2011).
При формировании акта выбора земельного участка пересечение красных линий не было учтено.
Более того, в дальнейшем использование спорного участка под строительство объектов ОАО "Тюменский аккумуляторный завод" стало невозможным.
Земельный участок предоставлен истцу для проектирования строительства стационарной мойки и сервисного обслуживания автомобильной техники (пункт 1.3 договора).
Однако в последнем отказе на выдачу разрешения на строительство (N 2538 от 25.03.2013, т.е. спустя два с половиной года после утверждения схемы расположения земельного участка, акта выбора места размещения стационарной мойки и сервисного обслуживания автомобильной техники по адресу: г. Ишим, ул. Ялуторовская (Постановление Администрации г. Ишима N 1317 от 31.08.2010) и заключения договора аренды N 107 от 27.12.2010) ответчиком было указано на то, что арендуемый земельный участок расположен в зоне социально-бытового назначения с основными видами использования: объекты социально-бытового назначения, объекты торгового назначения, объекты хранения и обслуживания автотранспорта, объекты административно-делового назначения, что не предусматривает строительство стационарной мойки и станции технического обслуживания автомобильной техники.
С учетом вида использования земельного участка, истец лишен возможности использовать земельный участок для цели, с которой был заключен спорный договор. В данном случае устранение нарушений, связанных с пересечением красных линий, на чем настаивает ответчик в апелляционной жалобе, правового значения не имеет.
На момент предоставления истцу земельного участка ответчик был осведомлен о целях использования истцом земельного участка, в связи с чем истцу должен был быть предоставлен земельный участок, пригодный для строительства объектов (стационарной мойки и сервисного обслуживания автомобильной техники).
Поэтому непредоставление земельного участка, отвечающего указанным требованиям, расценивается в качестве ненадлежащего исполнения ответчиком принятого на себя обязательства.
Материалами дела подтверждается тот факт, что Администрация г. Ишима (арендодатель) не исполнила возложенную на нее законом и договором обязанность предоставить ОАО "Тюменский аккумуляторный завод" земельный участок, соответствующий условиям договора аренды и пригодный для его использования по назначению.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ОАО "Тюменский аккумуляторный завод" доказало наличие оснований для расторжения договора аренды N 107 по причине невозможности использования земельного участка по назначению в соответствии с условиями договора, в связи с чем требование истца о расторжении договора аренды N 107 от 27.12.2010 подлежит удовлетворению..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.02.2013 по делу N А41-25854/10
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Данное встречное обязательство арендатора возникает при исполнении арендодателем обязанности по предоставлению имущества (объекта аренды) в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удерживать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Указывая на реальную невозможность использования переданного в аренду по договору от 16.04.2007 г. N 24-07 земельного участка по его целевому назначению в связи с размещением на земельном участке с кадастровым номером 50:13:070103:0162 после его передачи арендатору в аренду детского городка, ООО "Независимое бюро экспертизы" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Во исполнение указаний Федерального арбитражного суда Московского округа арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе экспертное заключение АНО "Центр судебных экспертиз" N 5-1368/11 от 27.03.2012 г., акт приема-передачи от 16.04.2007, градостроительное заключение от 06.08.2004 N 30 с приложением к нему санитарно-эпидемиологического заключения от 20.09.2004, заключение ГУП МО Мосгипронисельстрой от 09.11.2004, заключение Ростехнадзора от 06.06.2005, установив факт ошибочного неправомерного размещения детской площадки в границах переданного истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:13:070103:0162 и отсутствия на момент передачи земельного участка в аренду каких-либо на нем сооружений, невозможности использования арендатором указанного земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкина, ул. Краснофлотская, в районе дома 14 по его целевому назначению, пришли к выводу об обязании ответчика привести земельный участок с кадастровым номером 50:13:07 01 03:0162 площадью 2 000 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. Краснофлотская, в районе дома 14, к первоначальному состоянию при передаче земельного участка арендатору по акту приема-передачи от 16.04.2007 г. путем демонтажа (сноса) самовольно возведенной на указанном земельном участке детской площадки (малые формы).
Судебная коллегия находит обоснованным данный вывод судов.
Установив факт надлежащего исполнения арендатором обязательств по уплате арендных платежей в соответствии с пунктами 4.1 и 4.3 договора аренды N 24-07 от 16.04.2007 г., наличие объективных обстоятельств, препятствующих пользованию арендатором переданного в аренду земельного участка по его целевому назначению, руководствуясь положениями п. 1 ст. 612 ГК РФ и проверив представленный расчет исковых требований, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании с Администрации Пушкинского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате в размере 452 504 руб. 70 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 67 775 рублей 14 копеек..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.08.2011 N КГ-А40/8807-11 по делу N А40-88589/10-113-779
"...Определением от 21.10.2010 г. судом первой инстанции принят встречный иск ИП Касимовой М.А. к Департаменту имущества города Москвы о расторжении договора аренды от 25.01.2007 г. N 1-41/07 вследствие неисполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору в аренду пригодного для использования нежилого помещения.
В соответствии с п. 1.3 договора аренды от 25.01.2007 г. N 1-41/07, спорное нежилое помещение подлежало передаче арендатору в пользование в целях использования под офис.
Как видно из представленных в материалы дела акта проверки нежилого помещения от 21.05.2008 г., акта обследования ГУП ДЕЗ Мещанского района от 15.05.2007 г., акта от 01.03.2007 г., письма ТО Управления Роспотребнадзора от 09.03.2007 г. и письма Управления МЧС от февраля 2007 г., помещение, являющееся объектом аренды по вышеназванному договору, не пригодно для использования под офис и требует капитального ремонта.
Помещение, являющееся объектом аренды, на момент заключения договора требовало капитального ремонта, тогда как в п. 5.4.12 договора аренды стороны закрепили за арендатором обязанность осуществления текущего ремонта.
Другие доказательства, которые бы свидетельствовали о передаче спорного помещения арендодателем арендатору или об использовании данного помещения арендатором в материалах дела отсутствуют, истцом по первоначально заявленному иску не представлены, а ответчик указанные обстоятельства отрицает.
Исходя из изложенного, суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.08.2011 N КГ-А40/8811-11 по делу N А40-128984/10-60-829
"...10 июня 2010 года между Департаментом имущества гор. Москвы (Арендодатель) и ООО "Алмаз" (Арендатор) по результатам аукциона был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 06-00127/20, по условиям которого Арендодатель обязался передать Арендатору в аренду нежилой объект, общей площадью 623,4 кв. м, расположенный помещ. I (Торговые) - подвал по адресу: г. Москва, ул. Ключевая, д. 16/29, для использования в целях под офис, склад негорючих материалов.
К данному акту Арендатором было составлено приложение - анкета состояния объекта недвижимого имущества, в соответствии с которой, в ходе приемки нежилых помещений было установлено отсутствие подведенных коммуникаций, а именно: отсутствие системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации внутренних водостоков, отсутствуют электропроводка, электросчетчики, освещение.
Между тем, в соответствии с п. 1.1 приложения к Распоряжению Департамента имущества города Москвы от 04.03.2010 г. N 690-р "Порядок проведения аукциона по определению ставки арендной платы и заключению договора аренды на нежилое помещение", в соответствии с которым и был проведен аукцион, а затем заключен договор аренды нежилого помещения от 10.06.2010 г. N 06-00127/20, а также согласно Лоту N 12-Ю(па-2010) помещение, предоставляемое в аренду истцу, оснащено следующим техническим обустройством: водопроводом, канализацией, горячей водой, центральным отоплением от ТЭЦ, электричеством.
Назначение использования помещения предварительно согласовано Управлением по ЮАО ГУ МЧС России по гор. Москвы и Территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по гор. Москве в ЮАО (Лот N 12-Ю(па-2010).
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество, в состоянии соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
При таких обстоятельствах, учитывая нарушение ответчиком положения п. 1 ст. 611 ГК РФ, наличие оснований для расторжения договора в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ и соблюдение истцом порядка для расторжения договора, установленного п. 2 ст. 452 ГК РФ, суды правомерно удовлетворили исковые требования ООО "Алмаз" в части расторжения договора аренды недвижимости от 10.06.2010 г. N 06-00127/20..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.11.2013 по делу N А72-10927/2012
"...Как было установлено судом первой инстанции, в подпункте 5.3 постановления администрации г. Ульяновска от 02.02.2012 N 55 указано, что сведения об обременениях и ограничениях земельного участка с кадастровым номером 73:24:030906:9841 площадью 1200 кв. м, находящегося по адресу: гор. Ульяновск, Засвияжский район, северо-восточнее жилого дома N 26 по ул. Кузоватовской отсутствуют.
В извещении о проведении торгов, опубликованном в газете "УльяновскСегодня" от 14.02.2012 и протоколе аукциона N 3 заседания комиссии по продаже земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков от 20.03.2012 также указано, что сведения об обременениях и ограничениях данного земельного участка отсутствуют.
В акте N 153 приема-сдачи (возврата) земельного участка в аренду от 26.03.2012 (приложение 2 к договору аренды) указано, что в границах передаваемого земельного участка отсутствуют строения, благоустройство, озеленение, объекты социального назначения и места общего пользования, инженерные коммуникации, ограничения.
Таким образом, предоставленная администрацией г. Ульяновска информация о земельном участке не содержала сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности, а именно о наличии обременения (ограничения) земельного участка инженерными коммуникациями.
Вместе с тем из чертежа градостроительного плана, подготовленного Комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска и схемах инженерных сетей, предоставленных МУП "Ульяновскводоканал" и МУП "УльГЭС", следует, что в границах земельного участка, предоставленного истцу в аренду, имеются подземные коммуникации (сети водопровода диаметром 100 мм и высоковольтный кабель линии электроснабжения 6 кВ, а также зеленые насаждения).
Из пояснений МУП "Ульяновскводоканал" и МУП "УльГЭС" следует, что ориентировочная стоимость работ по выносу сетей водопровода из-под пятна застройки составляет 150 000 руб. без учета стоимости материалов и проектно-технической документации, а стоимость переустройства КЛ-6 кВ, попадающей в зону застройки - 426 850 руб.
Факт необходимости выноса инженерных сетей для строительства объекта торговли подтверждается также требованием, изложенным в градостроительном плане земельного участка от 10.05.2012 и проектной документацией по строительству данного объекта, подготовленной ООО "Симбирскпроект".
Между тем, как было установлено условиями договора, подлежал передаче свободный земельный участок, готовый к застройке в пределах его границ с использованием всей его площади с учетом действующих норм, без дополнительных расходов, за исключением расходов на проектные и изыскательские работы. Именно это условие и явилось главным фактором, побудившим истца стать участником аукциона и бороться за право аренды вышеуказанного земельного участка, а также при заключении договора аренды.
Вышеназванные обстоятельства существенно повлияли на решение арендатора по вопросу приобретения права аренды земельного участка для строительства.
В связи с чем, суды предыдущих инстанций обоснованно исходили из того, что передав имущество с недостатками, препятствующими его использованию по назначению, арендодатель, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям названного договора и удовлетворили требование истца в данной части.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.07.2013 по делу N А55-25700/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 06.06.2008 между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Волгопромсервис", правопреемником которого является ООО "УКХ "Волгопромгаз", (арендатор) заключен договор N 276 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", площадью 35 106 кв. м, кадастровый номер 63:01:0403002:514, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, левый берег р. Самара, для строительства водно-спортивной базы на срок до 20.05.2011 (далее - договор от 06.06.2008 N 276).
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Министерством в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено никаких доказательств, свидетельствующих о том, что оно может быть освобождено от ответственности за недостатки сданного в аренду земельного участка по основаниям, предусмотренным вышеуказанной нормой права.
Как правильно указали суды, включение земельного участка с кадастровым номером 63:01:0403002:514 в зону резервирования для государственных нужд Самарской области лишило арендатора возможности использовать земельный участок для целей строительства водно-спортивной базы.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Министерство передало обществу земельный участок, который не мог использоваться ответчиком в соответствии с его целевым назначением, а следовательно, не вправе требовать с арендатора платы за пользование таким земельным участком за период с 30.07.2010.
Данные выводы судов соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 86 <*> "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"..."
--------------------------------
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, а не N 86.

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.09.2017 N Ф07-10041/2017 по делу N А05-13621/2015
"...Как следует из материалов дела, на основании распоряжений Администрации от 08.04.2010 N 1013р и от 04.05.2010 N 1220р Комитетом в соответствии с процедурой, установленной действующим законодательством, в газете "У Белого моря" от 14.05.2010 N 18 (7835) опубликовано информационное сообщение о продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 88 000 кв. м с кадастровым номером 29:16:240601:115, расположенного по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, МО "Катунинское", пос. Катунино для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 5 лет.
Письмом от 06.07.2015 N 03-6/131 Комитет уведомил истца о прекращении действия договора аренды с 25.06.2015.
Общество, считая, что в период действия договора оно не имело объективной возможности осуществлять полномочия арендатора земельного участка и осуществить строительство индивидуальных жилых домов, поскольку задание на разработку проектной документации не было своевременно выдано, а затем и отказано в согласовании самой документации, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Комитет, сославшись на наличие у Общества задолженности по арендной плате, обратился в арбитражный суд со встречным иском.
По смыслу положений статей 606, 611, 612, 614, 1102 ГК РФ обязательства сторон по договору аренды являются встречными; обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества; невозможность использования имущества по целевому назначению по обстоятельствам, за которые не отвечает арендатор, исключает его обязанность по внесению арендной платы, а также удержание арендодателем уплаченной арендной платы, являющейся в этом случае неосновательным обогащением арендодателя.
Суды обеих инстанций, руководствуясь приведенными нормами, правомерно исходили из того, что арендатор не имел объективной возможности использовать по назначению предоставленный ему в аренду земельный участок, поскольку арендодателем не исполнены надлежащим образом принятые на себя обязательства, в том числе по своевременной выдаче Обществу задания на разработку градостроительной документации, отсутствие которого делает невозможным проведение работ по разработке документации по планировке территории.
Таким образом, суды сделали правомерный вывод о том, что обязанность Комитета как арендодателя по встречному предоставлению надлежащим образом не исполнена. В результате арендатор не мог пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды.
Соответственно, с арендатора нельзя взыскать арендную плату, а уплаченные платежи подлежат возврату в виде неосновательного обогащения..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.09.2017 N Ф07-8859/2017 по делу N А56-91456/2016
"...Как следует из материалов дела, ООО "М-Стиль" (арендодатель) и ООО "Транстур Тревел Норд" (арендатор) 01.10.2016 заключили договор N 101/2016 аренды части нежилого помещения 12-Н, площадью 166,4 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001494:2025, расположенного на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, 2-я Советская ул., д. 7, лит. А, для использования под офис.
При проведении санитарно-эпидемиологической экспертизы, исследовании федеральным бюджетным учреждением здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в городе Санкт-Петербурге" проб на содержание в арендуемом помещении вредных веществ установлено несоответствие арендуемого помещения требованиям действующих санитарных норм и правил.
Согласно претензии от 07.12.2016 арендатор уведомил арендодателя об указанных обстоятельствах и предложил досрочно расторгнуть договор в связи с невозможностью дальнейшей эксплуатации арендуемой части помещения.
Письмом от 15.12.2016 арендодатель отказал арендатору в досрочном расторжении договора, указав на то, что, приняв часть помещения по акту от 01.10.2016, арендатор согласился с тем, что помещение находится в технически исправном состоянии. Кроме того, арендодатель указал на недействительность лабораторных исследований ввиду их проведения без представителя арендодателя.
ООО "Транстур Тревел Норд", полагая, что арендуемое помещение имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время осмотра имущества при заключении договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).
В пункте 2 статьи 612 ГК РФ указано, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Поскольку арендуемое помещение не соответствует требованиям действующих санитарных норм и правил, что препятствует ООО "Транстур Тревел Норд" использовать его по целевому назначению, суды правомерно удовлетворили иск.
Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 25.03.2009 N Ф09-1131/09-С6 по делу N А07-454/2008
"...В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.08.2008 N Ф09-6076/08-С6 по делу N А76-26383/2007
"...В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.
Как усматривается из акта приема-передачи имущества от 05.08.2004, на день составления указанного акта переданное обществу "Надежда" в аренду имущество находится в состоянии, пригодном для его использования по назначению (т. 1, л. д. 12).
Судами установлены факты затопления арендуемого истцом помещения в период с декабря 2004 года по октябрь 2006 года. При этом из актов осмотра помещения от 10.12.2004, 22.12.2004, 24.03.2005, 11.04.2005, 13.04.2005, 16.06.2005, 06.09.2005 (т. 1, л. д. 16 - 23), следует, что причинами затопления являлись остановка работы канализационного коллектора, засор наружных сетей канализации, дважды причиной затопления являлось повреждение (срыв) вентиля, установленного силами жилищного ремонтно-эксплуатационного управления N 8. Кроме того, помещение дважды затапливалось по причине попадания талых и грунтовых вод и дважды - попадания канализационных вод.
Материалами дела также подтверждается, что после проведения восстановительных работ деятельность общества "Надежда" возобновлялась и на момент обращения с иском продолжала осуществляться (т. 1, л. д. 31 - 45).
Таким образом, истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что простой в его деятельности произошел в результате недостатков переданного в аренду имущества, и эти недостатки препятствуют его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 08.07.2004 N Ф09-2063/04-ГК по делу N А50-32011/03
"...Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что помещение арендатору передано в ненадлежащем состоянии, требующем капитального ремонта.
Из представленных ответчиком документов (дефектной ведомости, договора подряда от 23.06.2003 N 24/04-03, локальных сметных расчетов к договору подряда, акта приемки выполненных работ по договору подряда) усматривается, что ответчиком произведены работы по капитальному ремонту арендуемых помещений на сумму 216405 руб. 07 коп., при этом ремонт еще не закончен, выполнен не весь объем работ и помещение не может быть использовано по назначению.
Как установлено судом апелляционной инстанции, ответчик неоднократно обращался в адрес истца с письмами о предоставлении скидки по арендной плате в связи с тем, что в помещении требуется капитальный ремонт, однако ответ из Департамента не поступал.
Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.
Учитывая требование данной нормы, а также то, что недостатки помещения носили такой характер, который полностью исключает использование помещения по назначению, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что требования ответчика, направляемые в адрес арендодателя, об уменьшении размера арендной платы, обоснованны и не противоречат ст. 612 ГК РФ.
Исследовав произведенный истцом расчет долга по арендной плате и установив, что он неправильный, поскольку расчет долга произведен за весь декабрь 2003, в то время как помещение арендатором передано по акту от 18.12.2003, суд апелляционной инстанции определил, что задолженность ответчика по арендной плате за взыскиваемый период составляет 204722 руб. 50 коп. (с учетом произведенной ответчиком частичной оплатой в сумме 29500 руб.). Работы по ремонту арендованного помещения, подтвержденные документально, проведены ответчиком на сумму 216405 руб. 07 коп.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что недостатки переданных ответчику в аренду помещений являются существенными и полностью исключают возможность пользования арендованным помещением, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о возможности уменьшить арендную плату на сумму выполненных ремонтных работ. Таким образом, задолженность по арендной плате у Общественной организации "Пермская городская федерация дартс" отсутствует..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 18.03.2014 по делу N А68-3820/2013
"...На основании проведенного аукциона между ООО "ЭКО" и администрацией муниципального образования Щекинский район заключен договор от 26.03.2009 N 04-01/09 аренды земельного участка, согласно которому администрация предоставила в аренду ООО "ЭКО" земельный участок из земель категории "земли населенных пунктов", общей площадью 300 000 кв. м с кадастровым номером 71:22:030101:38. Местоположение земельного участка: участок находится примерно в 200 м по направлению на юг от ориентира - жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Щекинский район, МО Головеньковское, д. Грумант, д. 17.
В соответствии с п. 1.3, п. 2.1 договора земельный участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 5 лет.
Согласно п. 1 Правил застройки, благоустройства и содержания охранной зоны государственного мемориального и природного заповедника "Музей-усадьба Л.Н.Толстого "Ясная Поляна", утвержденных решением Исполнительного комитета Тульского областного Совета народных депутатов от 24.04.1987 N 8-261, на территории охранной зоны запрещается всякое новое строительство, не связанное с задачами заповедника.
Ссылаясь на то, что общество с ограниченной ответственностью "ЭКО" лишилось права застройки земельного участка, истец обратился в суд с требованием о взыскании с администрации МО Щекинский район неосновательного обогащения в сумме 7 939 783 руб. 26 коп. и о расторжении договора аренды от 26.03.2009 N 04-01/09.
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Руководствуясь вышеизложенным, установив невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды от 26.03.2009 N 04-01/09 в спорный период, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о том, что администрация МО Щекинского района передала земельный участок, использование которого по назначению, указанному в договоре, невозможно, не исполнив тем самым своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора аренды от 26.03.2009 N 04-01/09.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца о взыскании неосновательного обогащения в указанном размере с муниципального образования Щекинский район в лице администрации муниципального образования Щекинский район за счет казны муниципального образования Щекинский район, поскольку распорядителем денежных средств является администрация, а не Финансовое управление..."

Постановление ФАС Центрального округа от 09.10.2009 N Ф10-4267/09 по делу N А08-545/2009-32
"...Согласно п. 3.2.1 договора на арендодателя была возложена обязанность передать ответчику по акту приема-передачи земельный участок, пригодный для дальнейшей эксплуатации в соответствии с установленным разрешенным использованием.
Судами установлено, что на арендуемом ответчиком земельном участке расположен объект незавершенного строительства, не принадлежащий последнему.
Данное обстоятельство подтверждается, в том числе, отчетом N 3/30 об оценке рыночной стоимости арендных платежей за пользование земельным участком для размещения нежилого здания (автосервиса), расположенным по адресу: г. Белгород, ул. Корочанская, 132-б, по состоянию на 19 июня 2007 года.
Вместе с тем, ни в договоре аренды земельного участка N 227 от 12.09.2007, ни в акте приема-передачи от 12.09.2007 сведений о наличии на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства не содержится.
Учитывая, что площадь земельного участка под объектом незавершенного строительства ООО "Белмаг" составляет 220,4 кв. м согласно техническому паспорту от 01.10.2007, а площадь арендуемого ИП Заболоцкой С.В. земельного участка составляет 535,0 кв. м, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что МУ "Городская недвижимость" в нарушение требований п. 1 ст. 611 ГК РФ передало ИП Заболоцкой С.В. земельный участок, не пригодный для использования в соответствии с целевым назначением.
При таких обстоятельствах, учитывая, что истец не исполнил свои обязательства по передаче арендатору земельного участка, пригодного для использования в соответствии с целевым назначением, суды пришли к обоснованному выводу о том, что у ответчика не возникло обязанности вносить арендные платежи, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания арендной платы и пени..."

Постановление ФАС Центрального округа от 18.09.2006 по делу N А62-1171/2006
"...Как усматривается из материалов дела, 01.07.2005 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (уполномоченный орган), Семеноводческой станцией (владелец) - арендодателями и предпринимателем Мельниковым Ю.Н. - арендатором был заключен договор N 090-0Б аренды недвижимого имущества - склада площадью 617 кв. м, расположенного по адресу: Смоленская обл., г. Сафоново, ул. Восточная, д. 5, для использования под автостоянку... В тот же день объект аренды передан по акту арендатору.
31.07.2005 Семеноводческой станцией и предпринимателем Мельниковым Ю.Н. подписан акт о возврате последним указанного склада Семеноводческой станции.
Ссылаясь на то, что предприниматель Мельников Ю.Н. не внес арендную плату за июль 2005 года, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился с вышеуказанным иском в суд.
Суд первой инстанции исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости отказа в иске.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Как установлено судом первой инстанции, здание склада 1963 года постройки находится в аварийном состоянии. Использовать его под автостоянку без проведения ремонта невозможно. Получив отказ на свою просьбу дать ему возможность отремонтировать здание без заключения договора аренды, то есть, без внесения арендной платы, ответчик на следующий день после подписания договора отказался от его исполнения.
При таких обстоятельствах и суд первой, и суд второй инстанций пришли к правильному выводу о том, что факта пользования ответчиком помещением не было..."

1.2. Вывод из судебной практики: Прекращение оказания каких-либо коммунальных услуг (отключение электроэнергии, отопления, приостановление подачи воды) в отношении арендованного помещения свидетельствует о невозможности использования такого помещения по целевому назначению.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.07.2018 N Ф05-10476/2018 по делу N А40-66814/2017
"...Индивидуальный предприниматель Багадаев Роман Аркадьевич (далее - Багадаев Р.А., истец, арендатор) 12.04.2017 обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "ПИН Групп" (далее - ЗАО "ПИН Групп", ответчик, арендодатель) о расторжении договора аренды от 02.11.2016 N ЦЯ-КДА-03, возмещении убытков в виде реального ущерба в размере 1 257 753 руб. и упущенной выгоды в размере 1 350 000 руб.
До принятия решения по существу заявленных требований ЗАО "ПИН Групп" предъявлен встречный иск, с учетом уточнения требований, о взыскании с Багадаева Р.А. задолженности по арендной плате в размере 2 550 000 руб. за период с 01.02.2017 по 31.10.2017, пени в размере 38 4150 руб. за период просрочки с 20.01.2017 по 31.10.2017, задолженности по коммунальным эксплуатационным платежам в размере 164 137 руб. 96 коп. за период с 02.11.2016 по 31.10.2017, пени за просрочку их внесения в размере 40 845 руб. 13 коп. за период с 10.01.2017 по 31.10.2017, расторжении договора аренды от 02.11.2016 N ЦЯ-КДА-03 с 10.05.2017 и обязании Багадаева Р.А. возвратить объект аренды.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2017 в удовлетворении первоначального иска арендатора отказано, а встречные требования арендодателя удовлетворены путем взыскания с арендатора в пользу арендодателя 183 870 руб. 96 коп. задолженности по арендной плате, 75 783 руб. 87 коп. пени, 115 308 руб. 73 коп. задолженности по переменой части арендной платы, в остальной части встречных требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2018 решение Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2017 оставлено без изменения, а также произведена замена ЗАО "ПИН Групп" на ООО "ПИН Групп".
Обсудив заявленные доводы, выслушав объяснения сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Из анализа пункта 1 статьи 611 и пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Невозможность использования помещения в согласованных сторонами целях, а кроме того, препятствование, не образует на стороне арендатора обязательства по внесению арендной платы, а на стороне истца сопутствующего данному обязательству права.
Суды, делая вывод о том, что прекращение оказания коммунальных услуг (отключение электроэнергии, отопления, приостановление подачи воды) в отношении арендованного помещения или их ненадлежащее оказание не свидетельствует о наличии каких-либо недостатков в переданном в аренду имуществе, однако указывает на невозможность использования такого имущества по целевому назначению, поскольку суд признал, что отключение электроэнергии привело к невозможности использования арендованного помещения по целевому назначению в течение 70 дней в период с 21.12.2016 по 28.02.2017.
Суды, признав, что подача электроэнергии в арендованное помещение была прекращена вплоть до 28.02.2017, не приняли во внимание доводы арендатора, что он был вынужден воспользоваться правом, предоставленным частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, и потребовать досрочного расторжения договора аренды, что также было установлено судом, и уведомлением от 09.03.2017 истец известил ответчика о расторжении договора, уведомлением от 27.03.2017 истец известил ответчика о том, что договор следует считать расторгнутым с 13.03.2017, представил проект соглашения и передаточный акт.
Таким образом, судам следовало проверить довод истца о том, что он фактически производит текущий ремонт арендуемого помещения, не получив ни одного месяца для использования помещения по назначению (кроме времени производства самого ремонта) из числа предусмотренных договором.
Арендатор настаивает на своих доводах, которые он приводил как в исковом заявлении, так и апелляционной жалобе на решение суда о том, что разумно исходил из того, что расходы на текущий ремонт помещения обусловлены его интересами лишь при условии, что оставшийся срок аренды (11 месяцев минус срок ремонта) помещения будет пригодно для использования по назначению, и это полностью соответствовало бы условиям заключенного договора, тогда как он оказался лишен возможности использования арендованного имущества по назначению (т.е. того, что составляло предпринимательский интерес при заключении договора) и требование о расторжении договора вытекало не из условий договора, а из права, предоставленного законом.
С учетом вышеуказанных фактических обстоятельств, установленных судом, а также возражений арендатора судам следовало проверить довод истца как о том, что в данном случае невозможность использования помещения по назначению возникла вследствие наступления обстоятельств, за которые отвечает арендодатель, и расторжение договора произошло по этой же причине, поэтому расторжение договора должно влечь за собой разумное восстановление прав сторон договора, так и о том, что в случае, если возможность использования помещения по назначению обеспечивается только на срок производства ремонта (как в данном случае), то может ли подобный ремонт соответствовать интересам арендатора, так как этот интерес не может заключаться только в самом ремонте.
При новом рассмотрении дела судам следует также учесть то, что если использование помещения по назначению становится невозможным, то возможно ли достижение разумного баланса интересов арендатора и арендодателя, чем компенсируются расходы арендатора, с учетом доводов арендатора, что арендодатель получает ремонт помещения, арендную плату за время ремонта, утрачивая при этом обязанность предоставления помещения на срок аренды (после расторжения), а арендатор за свой счет производит ремонт помещения, принадлежащего, уплачивая арендную плату, после чего лишается возможности использования помещения по назначению. После проверки вышеуказанных доводов арендатора о невозможности использования арендуемых помещений по независящим от арендатора причинам, повторно проверить требования арендодателя по встречному иску.
При изложенных обстоятельствах обжалуемые решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.09.2009 по делу N А19-14135/08
"...Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате, составленного на основании пунктов 3.1, 3.1.1 договора, следует, что ответчик не вносил платежи за период с 01.03.2008 по 31.08.2008, в связи с чем задолженность составила 454 988 рублей 80 копеек.
Однако, как правомерно установлено судебными инстанциями, сумма задолженности на основании статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 68 <*> "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" подлежала уменьшению на период, в который у ответчика не было возможности использовать арендованное помещение по назначению в связи с отключением истцом электрической энергии, поэтому сумма арендной платы за период с 01.03.2008 по 21.08.2008 составляет 430 261 рублей 15 копеек..."
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" имеет номер 66, а не 68.

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2015 по делу N А52-942/2014
"...Как следует из материалов дела, ООО "Инвестнедвижимость" (арендодатель) и ЗАО "Белвест Ритейл Северо-Запад" (арендатор) заключили договор от 01.08.2013 N 0108 аренды помещения общей площадью 190,5 кв. м с кадастровым номером 60:27:010313:03:3894-А-1002, расположенного по адресу: г. Псков, Советская ул., д. 1/3, пом. 1002, для ведения розничной торговли промышленными товарами. Срок действия договора с 01.08.2013 по 30.06.2014.
В силу статей 611 и 612 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 той же статьи).
Установив, что в спорный период в арендованных помещениях отсутствовало электроснабжение по причинам, не зависящим от ЗАО "Белвест Ритейл Северо-Запад", суд первой инстанции правомерно отказал истцу во взыскании задолженности по арендной плате.
Суд установил, что из-за отсутствия в помещениях электроэнергии арендатор был вынужден приостановить деятельность отделения розничной торговли N 06105 в городе Пскове и выплатить работникам отделения 38 900 руб. заработной платы, начисленной за период вынужденного простоя.
Нормы материального и процессуального права применены судами правильно, судебные выводы соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2011 по делу N А56-86991/2009
"...Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Жук А.С. и Общество заключили договоры от 01.08.2008 N 6/а аренды нежилого помещения общей площадью 717,4 кв. м по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Вырица, Ушаковская улица, дом 5, литера Б, сроком до 31.07.2018; от 25.12.2008 N 7/а аренды объектов недвижимости - земельного участка площадью 1730 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Вырица, Ушаковская улица, дом 5, и нежилого помещения общей площадью 110,5 кв. м по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Вырица, Ушаковская улица, дом 5, литера А, сроком до 01.12.2009, и договор поручения от 20.08.2007 N 5/э.
Нежилые помещения и земельный участок переданы Обществу для производственной и иной деятельности в соответствии с уставными документами. К основным видам деятельности арендатора относится производство полимерных материалов и изделий из них, требующее непрерывного обеспечения электроэнергией.
Судом первой инстанции установлен факт прекращения подачи электроэнергии в арендованные помещения с 17.03.2009. Данный факт также установлен судебными актами по делу N А56-78926/2009.
С июля 2009 года арендатор не вносит арендную плату.
Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Материалами дела подтверждаются факты прекращения обеспечения арендованных объектов электрической энергией с 17.03.2009 и использования его ответчиком с 27.07.2009.
Поскольку пользование арендованным имуществом в целях, согласованных договором аренды, было невозможно по не зависящим от Общества причинам, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с Общества задолженности по арендной плате..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 22.10.2007 N Ф09-8571/07-С6 по делу N А50-1506/2007-Г12
"...Полагая, что в результате неисполнения арендодателем (обществом "Сельстрой-Сервис") своих обязательств по содержанию принадлежащего ему имущества общество "АудитПриватСервис" понесло убытки (реальный ущерб) в виде взысканной и уплаченной субарендатору суммы, общество "АудитПриватСервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Как следует из материалов дела, факт отсутствия электроэнергии в арендуемом истцом помещении в период с 07.02.2006 по 13.10.2006 установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермской области от 23.11.2006 по делу N А50-14208/2006 и в силу п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не требует повторного доказывания.
Поскольку указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии у арендатора - общества "АудитПриватСервис" - препятствий в пользовании арендуемым помещением, а также препятствий в реализации предоставленного ему договором права на передачу данного помещения в субаренду, при этом материалами дела подтверждено, что данные недостатки, в нарушение положений ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не были устранены арендодателем, несмотря на неоднократные письменные обращения к нему арендатора (л. д. 28, 34, 35, 50, 55), суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о ненадлежащем исполнении обществом "Сельстрой-Сервис" своих обязательств, повлекших для истца возникновение убытков..."

2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором, если последний не имеет возможности использовать переданное имущество по его назначению, в соответствии с условиями договора и своими ожиданиями. Но в судебной практике можно выделить случай, когда недостатки имущества не признавались таковыми, если во время его приемки замечаний со стороны арендатора не было.

2.1. Вывод из судебной практики: Договорное обязательство арендодателя произвести капитальный ремонт арендованного помещения не свидетельствует о том, что помещение на момент его передачи для использования по назначению было непригодно.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2006 по делу N А56-14215/04
"...В подтверждение исполнения обязательства арендодателя по передаче здания арендатору в аренду и принятия его арендатором стороны составили и подписали передаточный акт от 09.06.2003. В нем отсутствуют какие-либо замечания арендатора в отношении поступившего в его владение имущества.
Апелляционный суд также правильно указал, что наличие в договоре аренды пункта 2.1.2, согласно которому арендодатель принял на себя обязательство произвести ремонт здания с учетом производственных потребностей арендатора, не свидетельствует о непригодности здания для его использования в момент передачи.
Ответчик также надлежащим образом не подтвердил, что он обращался к истцу с предложениями по ремонту и перепланировке объекта, которые в соответствии с пунктом 2.1.3 договора должны исходить от ответчика.
В материалах дела имеется акт от 02.07.2003, подписанный обществом "Регион" и Институтом, из которого следует, что общество "Регион" выполнило ремонтные работы в арендуемом здании на общую сумму 18100 долларов США и передало их результат ответчику, а ответчик принял результат этой работы (т. 2, л.д. 92).
Договоры на выполнение ремонтных работ были заключены между ответчиком (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Вито" (подрядчик). Наличие данных договоров подтверждено представителем ответчика (т. 2, л.д. 94).
Оценив данные обстоятельства в совокупности с иными представленными в материалы дела документами по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик не доказал невозможность использования переданного ему в аренду по надлежащему акту здания..."

3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков

Статья 612 ГК РФ, предоставляя арендатору ряд прав при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не устанавливает его обязанности уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако этой же статьей предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что, естественно, он может сделать, только получив соответствующее уведомление. Таким образом, при обнаружении недостатков имущества возникает коллизия прав и обязанностей сторон.
По вопросу о возможности требовать уменьшения арендной платы (возврата внесенной арендной платы) в связи с наличием недостатков в арендуемом имуществе см. п. 12 материалов к ст. 614 ГК РФ.

3.1. Вывод из судебной практики: Право арендатора на возмещение расходов, связанных с устранением недостатков арендованного имущества, возникает при условии уведомления арендодателя об этих недостатках.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2006 по делу N А05-19192/2005-6
"...Между ФГУП "Завод "Рейд" (арендодатель) и ФГУП "Северный Рейд" (арендатор) заключен договор от 11.07.2002 N 4С аренды оборудования, количество и наименование которого указано в перечнях, являющихся неотъемлемой частью договора. Оборудование передано по акту от 30.10.2002.
Как установлено судом первой инстанции, часть арендованного оборудования была неисправна и требовала ремонта.
Арендатор отремонтировал неисправное оборудование за свой счет и направил арендодателю акт на выполненные работы по ремонту оборудования на сумму 522112 руб.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что арендатор не выполнил требования статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении арендодателя, лишив его права безвозмездно устранить недостатки имущества или произвести его замену аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, в связи с чем не имеется правовых оснований для включения стоимости ремонтных работ в счет неоплаченных арендных платежей..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд обосновывает появление права арендатора на возмещение расходов по устранению недостатков арендованного имущества только после направления предварительного уведомления арендодателю тем, что при отсутствии уведомления арендодатель лишается возможности безвозмездно устранить данные недостатки или заменить имущество аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.03.2010 по делу N А56-42399/2008
"...Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.06.2004 N 17-А002696 аренды нежилого помещения 12Н площадью 247,2 кв. м, кадастровый номер 78:4141Е:0:6:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Школьная, дом 8, литера А, сроком на 5 лет. Условия договора стороны распространили на отношения, возникшие между ними с 19.05.2004.
Апелляционная инстанция, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, отклонила доводы Общества о необходимости зачета стоимости ремонта, проведенного в арендуемом помещении, в счет арендной платы, со ссылкой на пункт 7.1 договора о том, что помещение ответчик получил в состоянии, непригодном для использования под нежилые цели по акту от 19.05.2004.
Протокольным определением от 28.04.2009 суд первой инстанции отклонил ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы проектной документации и качества выполненного ремонта, мотивировав отказ отсутствием доказательств согласования стоимости проводимых работ с КУГИ и обращения с требованием о зачете в установленном порядке.
Исходя из заявленных требований, с учетом обстоятельств дела, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для назначения экспертизы. Возможность предъявления встречного иска по результатам экспертизы, на что указывает податель жалобы, не является основанием для ее назначения при рассмотрении заявленного иска..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.06.2010 по делу N А32-56731/2009
"...Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.09.2007 стороны заключили договор аренды имущества, являющегося муниципальной собственностью Новомихайловского городского поселения Туапсинского района N 17/2007 (далее - договор аренды).
При использовании имущества истец узнал, что для надлежащей эксплуатации объектов необходим их срочный капитальный ремонт. Об указанных обстоятельствах ответчик извещен письмами от 26.03.2008 N 27 и от 15.05.2008 N 46. В указанных обращениях общество проинформировало о необходимости проведения ремонтных работ с их последующей оплатой администрацией.
Удовлетворяя требования в части взыскания понесенных расходов, суд первой инстанции обоснованно применил положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу, что технические неисправности объектов, требующие незамедлительного ремонта, были выявлены истцом в процессе их эксплуатации, о чем ответчик неоднократно извещался. При этом ответчик не возражал против проведения ремонтных работ, с последующим отнесением их стоимости в счет задолженности по арендной плате.
При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил требование общества о взыскании расходов, понесенных при выполнении ремонтных работ..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.04.2010 по делу N А53-10179/2009
"...Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Из актов приема-передачи помещений от 01.07.2008 следует принятие арендованного имущества без каких-либо замечаний (т. 1, л. д. 31 - 33).
Доводы арендатора о компенсации затрат на устранение скрытых недостатков систем водоснабжения, электрообеспечения и канализации арендуемых помещений суды правомерно не приняли во внимание в связи с тем, что доказательства сообщения арендодателю о таких недостатках истец не предоставил; вопросы о сроках устранения конкретных недостатков коммуникаций, расторжении договора аренды, размере предстоящих затрат на устранение дефектов, объем ремонтных работ и их необходимость с собственником имущества не согласовал (статьи 612, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации). Акты приемки конкретных видов работ в дело не предоставлены..."

4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества

В судебной практике возник вопрос о том, необходимо ли согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества. Поскольку ст. 612 ГК РФ не предусматривает необходимости такого согласия, арендатор вправе устранить недостатки арендованного имущества и без него.

4.1. Вывод из судебной практики: Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества не требуется.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2003 N 1577/03 по делу N А40-29179/02-13-167
"...После заключения договора арендатор установил невозможность использования имущества для целей аренды и, руководствуясь пунктом 2.2.4 договора аренды, произвел обследование технического состояния инженерно-технических коммуникаций арендованных помещений.
Проверка производилась с участием представителя предприятия, который согласился с выводами комиссии о том, что в переданном в аренду имуществе имеются скрытые существенные недостатки, а именно: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, теплового пункта, системы контроля пожарной безопасности, лифтов, высокая степень износа здания.
Результаты обследования нашли отражение в акте дефектной ведомости от 25.12.2000; они не противоречат содержанию акта от 05.05.2000 N 3/5 приемки-передачи основных средств от Минимущества России в хозяйственное ведение предприятию, в котором были зафиксированы те же недостатки.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имущество было передано в аренду обществу с неустраненными недостатками.
Общество, обнаружив недостатки, сообщило об этом Минимуществу России и предприятию письмами от 25.12.2000 с приложением акта технического состояния помещения, в которых указало ориентировочную стоимость ремонта имущества и просило заменить арендные платежи эквивалентной суммой инвестиционных вложений.
Судом первой инстанции установлено, что письмами от 15.01.01 и от 06.06.01 Минимущество России и предприятие дали согласие на проведение капитального ремонта и реконструкции здания и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы, хотя из положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что такое согласие требуется, тем более что Минимущество России не является арендодателем по договору аренды.
Суд первой инстанции также установил, что общество заключило договоры с подрядными организациями на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, которые были выполнены и приняты арендатором от подрядных организаций по актам приемки от 30.01.01, 31.01.01, 28.02.01, 15.03.01, 30.03.01, 27.04.01, 28.04.01, 10.05.01, 14.05.01, 21.05.01, 28.05.01, 29.05.01, 01.06.01, 04.06.01, и по мере приемки выполненных работ направляло предприятию и территориальному управлению Минимущества России документы, подтверждающие факты выполнения работ и их оплаты.
Суды апелляционной и кассационной инстанций, частично удовлетворяя исковые требования, неправильно отменили решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении этой части иска, ссылаясь на отсутствие согласия истца и арендодателя на устранение недостатков арендованного имущества и удержание израсходованных на это средств из арендных платежей, поскольку в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации право на удержание суммы понесенных расходов на устранение данных недостатков возникает у арендатора после уведомления об этом арендодателя..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.03.2006 N Ф08-758/2006 по делу N А32-8936/2005-27/169
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Как видно из материалов дела и пояснили в судебном заседании представители сторон, помещения были переданы предпринимателю в состоянии, требующем проведения капитального ремонта, без которого их использование было бы невозможно.
Арендодатель дал согласие на проведение капитального ремонта помещений и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы, что следует из приказа Управления муниципальной собственности администрации г. Краснодара от 06.08.2002 N 549, а также последующего поведения арендодателя, частично засчитавшего затраты предпринимателя на капитальный ремонт в счет арендной платы. Из положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что такое согласие требуется. В соответствии с названной статьей право на удержание суммы понесенных расходов на устранение недостатков полученного имущества возникает у арендатора после уведомления об этом арендодателя.
Суд апелляционной инстанции установил, что предприниматель выполнил указанные в акте N 2 работы, стоимость которых составила 116072 рубля, и направил арендодателю документы, подтверждающие факт выполнения работ.
Учитывая, что предприниматель выполнил работы по капитально-восстановительному ремонту на сумму 180249 рублей 83 копейки, апелляционная инстанция обоснованно указала, что сумма арендных платежей за весь период аренды не превышает затрат арендатора на капитально-восстановительный ремонт, и признала произведенное предпринимателем удержание правомерным, а обязательства по уплате арендных платежей - выполненными..."

5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны

Пункт 2 ст. 612 ГК РФ исключает ответственность арендодателя за недостатки переданного им имущества, если такие недостатки были известны арендатору. Однако данный пункт не устанавливает прямых последствий для арендатора относительно необходимости производства капитального ремонта и пр., возникающей при принятии им такого имущества.
По вопросу о том, имеет ли арендатор право отказаться от внесения арендной платы, если недостатки имущества, о которых он был извещен при приемке, препятствуют использованию этого имущества, см. п. 12.16 материалов к ст. 614 ГК РФ.

5.1. Вывод из судебной практики: Арендатор, принявший имущество без замечаний или извещенный при приемке имущества о его недостатках и обязанный по договору производить капитальный ремонт, не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту.

Примечание: С 1 июня 2015 г. вступила в силу ст. 309.2 ГК РФ, в соответствии с которой должник несет расходы на исполнение обязательства, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства, обычаев или других обычно предъявляемых требований. Следовательно, с указанной даты рассматриваемый вопрос урегулирован законодательно.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.08.2010 по делу N А19-14395/09
"...ООО "Караван" был заявлен встречный иск о взыскании с индивидуального предпринимателя Пахорукова Л.П. 7 906 260 рублей, составляющих стоимость неотделимых улучшений.
Пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагает обязанность по производству капитального ремонта на арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает право арендатору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть его в счет арендной платы.
Пунктами 2.4.8 договоров аренды N 44 и N 44а от 01.01.2008, N 44 и N 44а от 02.01.2009 обязанность по производству капитального ремонта возложена на арендатора, при этом указано, что капитальный ремонт производится за счет арендатора.
При наличии условий в договорах аренды, предусматривающих обязанность арендатора по производству капитального ремонта за свой счет, оснований для взыскания стоимости капитального ремонта с арендодателя не имеется.
Не могут быть приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы со ссылкой на пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что поскольку имущество было передано в аренду в состоянии, не соответствующем условиям аренды, то арендатор вправе удерживать сумму понесенных расходов, при этом согласие, предусмотренное статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, не требуется.
В актах приема-передачи имущества к договорам от 01.01.2008 и от 02.01.2009 отражено, что претензий к передаваемому в аренду имуществу арендатор не имеет.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2010 года по делу N А19-14395/09 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 12.09.2011 N ВАС-11439/11 по делу N А59-2123/2010
"...Общество, полагая, что расходы на ремонт арендуемого помещения являются убытками, подлежащими возмещению ответчиком, обратилось в суд с иском на основании статей 15, 612 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в иске, суды апелляционной и кассационной инстанций, исходили из того, что стороны при заключении договора аренды пришли к соглашению об обязанности проведения капитального ремонта арендатором.
Судами установлено, что арендуемые помещения переданы обществу по акту приема-передачи от 26.06.2008, в котором отражено их техническое состояние и недостатки, а также указано на необходимость капитального ремонта кровли, потолка, укрепления перегородок, восстановления систем отопления, водопровода и канализации, установки оконных блоков, капитального ремонта офиса.
В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт с письменного разрешения арендодателя, а также произвести за свой счет необходимые работы по производству капитального ремонта передаваемых помещений. Недостатки помещений, для устранения которых требуется капитальный ремонт, указываются сторонами в передаточном акте.
Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.11.2015 N Ф04-24401/2015 по делу N А46-17097/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью "Альфа Омск" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Каменевой Елене Викторовне (далее - предприниматель) о взыскании 831 848 руб. убытков.
Из материалов дела следует, что между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 25.11.2013 N АО-41-07/2013 (далее - договор), по условиям которого обществу передано в аренду нежилое помещение общей площадью 110,8 кв. м и нежилое помещение общей площадью 42,5 кв. м, находящиеся по адресу: г. Омск, ул. 12-го Декабря, д. 64, для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением "Красное&Белое" или другим коммерческим обозначением.
По результатам обследования спорных помещений экспертом установлено: техническое состояние несущих конструкций спорного нежилого помещения оценивается как недопустимое; многочисленные трещины по несущим стенам связаны с неравномерной осадкой фундаментов основного строения (пятиэтажный дом) и пристройки; конструкция опирания несущих балок покрытия одной стороной на наружную стену жилого дома, другой - на наружную стену пристройки усиливает процесс неравномерной осадки и трещинообразования; под опорами балок покрытия отсутствуют бетонные подушки и разделительные элементы; на участке по оси Б, в месте отсутствия балки использован фундаментальный блок, данное решение недопустимо и опасно при дальнейшей эксплуатации здания, под опорой блока скол материала колонны представляет реальную угрозу обрушения; металлические балки покрытия имеют достаточные резервы, однако устройство отверстий в вертикальных стенках значительно снижает несущую способность.
В указанном отчете ООО "СтройКон" даны рекомендации, выполнение которых позволит в дальнейшем безаварийно эксплуатировать помещение.
Между обществом (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "СК "АбсолютСтрой" (подрядчик) заключен договор подряда от 24.01.2014 на выполнение ремонтно-строительных и монтажных работ на объекте.
Согласно акту о приемке выполненных работ от 06.10.2014 N 240 и справке о стоимости выполненных работ и затрат от 06.10.2014 N 240 работы обусловленные договором подряда от 24.01.2014 выполнены подрядчиком в полном объеме и их стоимость составила 451 848 руб.
Дополнительным соглашением от 13.01.2014 N 1 к договору стороны изложили пункт 2.1.9 договора в следующей редакции: "арендодатель обязан в случае досрочного прекращения действия настоящего договора по вине арендодателя возместить стоимость ремонтных работ, выполненных арендатором в помещении".
Согласно пункту 5.5 договора арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за один календарный месяц.
Поскольку указанные выше недостатки спорных помещений предпринимателем при заключении договора оговорены не были, 27.08.2014 общество направило в адрес предпринимателя уведомление о расторжении договора.
В телеграмме от 28.08.2014, полученной предпринимателем 28.08.2014, общество уведомило о расторжении договора.
Также пунктом 2.1.9 договора предусмотрена обязанность арендодателя в случае расторжения договора по вине арендодателя в первые 12 месяцев начисления постоянной части арендной платы согласно пункту 3.6 договора, в случае, если арендодатель не в полном объеме компенсировал предоставленную скидку по постоянной части арендной платы, арендодатель обязуется в течение 10 календарных дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) помещения, возместить арендатору сумму оставшейся компенсации, исходя из следующих расчетов: 500 000 руб. минус количество оплаченных месяцев постоянной части арендной платы, в соответствии с пунктом 3.6 договора, умноженное на 40 000 руб.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество обратилось в суд с настоящим иском.
Судами установлено, что при приемке помещений общество в акте приема-передачи не указало на наличие каких-либо недостатков, свидетельствующих о их непригодности для использования по назначению в момент передачи.
Более того, представленная в дело локальная смета по состоянию на 24.01.2014, то есть до обращения общества к эксперту, содержала такие работы, как выполнение проекта по усилению несущих конструкций здания, выполнение инженерно-геодезических изысканий, демонтаж бетонных ступеней, устройство временных подпорок под плиты перекрытия, устройство усиления металлической балки накладками, устройство металлического каркаса вокруг кирпичного столба, усиление кирпичных стен и фундаментов и другие, явно относящиеся капитальному ремонту здания работы, то есть работы, которые по заключению экспертов ООО "СтройКон" необходимо произвести для дальнейшей безаварийной эксплуатации объекта.
При этом обществом было получено согласие предпринимателя на выполнение соответствующих работ.
Таким образом, обществом не выявлено каких-либо недостатков, неизвестных до принятия спорных помещений и необходимость выполнения работ не могла явиться основанием для прекращения договора.
При таких обстоятельствах суды, установив, что истец, принявший имущество без замечаний или извещенный при приемке имущества о его недостатках и обязанный по договору производить капитальный ремонт, не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту, обоснованно отказали в удовлетворении требований..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 17.08.2009 N Ф09-467/09-С6 по делу N А60-7988/2008-С1
"...В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судом ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации... Как полагает заявитель, у него не возникла обязанность по внесению арендной платы, поскольку объект аренды был передан арендодателем в состоянии, исключающем возможность использования его по назначению, о чем имеется отметка в акте приема-передачи. Индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. ссылается и на то, что судом не рассмотрено по существу требование встречного иска о признании законным проведения работ по капитальному ремонту. Заявитель также полагает, что его неоднократные предложения заключить соглашение о зачете стоимости проведенных им ремонтных работ в счет арендной платы являются офертой, а молчание истца по первоначальному иску является акцептом (п. 2 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации)...
Как следует из материалов дела, в обоснование своих требований индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. ссылался на то, что помещение, указанное в договоре аренды, было передано ему в состоянии, непригодном для его использования по указанному в договоре аренды назначению.
В то же время из акта приема-передачи здания от 01.04.2004 усматривается, что в здании, переданном индивидуальному предпринимателю Мальцеву Ю.Н. в аренду, отсутствуют внутренние сети горячего и холодного водоснабжения, а также канализация и сантехническое оборудование (т. 1, л. д. 11). В этом же акте зафиксировано, что данному зданию требуется текущий и капитальный ремонт.
Вышеуказанный акт подписан без каких-либо возражений и замечаний со стороны арендодателя и арендатора.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В договоре аренды от 01.03.2004 N 307-04 предусмотрено условие о размере арендной платы и установлен порядок ее перечисления (т. 1, л. д. 7 - 10). Каких-либо условий, предусматривающих возможность уменьшения или освобождения арендатора от внесения арендной платы в связи с необходимостью проведения текущего и капитального ремонта, в договоре аренды от 01.03.2004 N 307-04 не содержится.
Кроме того, в материалах дела имеется комплексная смета на ремонт здания по ул. Победы, И на сумму 1816 558 руб., которая утверждена заказчиком (индивидуальным предпринимателем Мальцевым Ю.Н.) и согласована подрядчиком 17.12.2003, то есть до заключения договора аренды от 01.03.2004 N 307-04 (т. 2, л. д. 145 - 153).
Таким образом, суд обоснованно исходил из того, что волеизъявление сторон было направлено на заключение договора аренды, имеющего возмездный характер, а индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. еще до заключения договора аренды был осведомлен о свойствах и состоянии передаваемого ему в аренду помещения и согласился на принятие в пользование именно такого имущества..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2007 N Ф09-10081/07-С6 по делу N А50-3854/2007-Г12
"...Срок действия договора аренды установлен с 28.04.2005 по 28.04.2010 (п. 1.3 договора).
Помещение площадью 261,6 кв. м принято истцом по акту приема-передачи 28.04.2005 (т. 2, л. д. 2).
Регистрация договора аренды произведена 21.12.2005 (т. 1, л. д. 20).
В акте обследования помещений от 05.05.2005, составленном арендодателем, балансодержателем и арендатором, отмечено, что деревянные полы в помещениях поражены гнилью; плиточные полы имеют выбоины и трещины, 30% плитки отсутствует; штукатурка на стенах отслоилась (30%); глазурованная плитка в санузле на стенах частично отслоилась, частично отсутствует; штукатурка в швах между плитками выпала; подпольный канал трубопроводов отсутствует; оконные блоки поражены гнилью; дверные блоки повреждены в местах врезки замков и имеют неплотный притвор; отмостка и бетонное крыльцо в разрушенном состоянии; железобетонная плита (козырек над входом) разрушена в части верхнего слоя... Согласно акту все работы относятся к капитальному ремонту (т. 1, л. д. 8).
Общая скидка по арендной плате, полученная арендатором в связи с проведением им ремонтных работ, составила 709445 руб. 02 коп.
По расчету индивидуального предпринимателя, общая стоимость выполненного за его счет капитального ремонта составила 1196843 руб. 99 коп.
Полагая, что в силу ст. 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан нести затраты на капитальный ремонт и письмо от 15.12.2006 N 76 в адрес департамента имущественных отношений о незачтенных 487398 руб. 97 коп. осталось без ответа, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.
Как видно из материалов дела, представителем балансодержателя 14.09.2005 подписан акт приема-передачи, согласно которому в помещении выполнен ремонт, произведено обустройство отдельного входа (т. 2, л. д. 1).
Учитывая, что индивидуальный предприниматель знал о недостатках передаваемого в аренду имущества, что следует из акта приема-передачи от 28.04.2005 и акта обследования помещения от 05.05.2005, а также что обязанность по проведению капитального ремонта возложена договором аренды не на арендодателя, что не противоречит ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для удовлетворения требований истца в силу указанных норм не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.10.2006 N Ф09-8745/06-С3 по делу N А34-834/06
"...Довод ООО "Торговый центр "Комплект-Техника" о том, что арендатор не использовал объект аренды ввиду его ненадлежащего состояния, отклонен, так как спорное помещение было принято ООО "Торговый центр "Комплект-Техника" в аренду по акту приема-передачи от 15.09.2004 как пригодное для дальнейшего использования.
...Из текста договора от 22.06.2004 N 2/07-04 (п. 1.4) усматривается, что арендатор не только информирован о том, что принимает в аренду помещение, которое требует проведения капитального ремонта, но и принимает на себя обязательство его провести в соответствии с Положением, утвержденным решением Курганской городской Думы от 18.06.2004 N 90...
...Таким образом, ссылка ООО "Торговый центр "Комплект-Техника" на нахождение помещения на момент передачи в аренду в непригодном для использования состоянии, судом первой инстанции правильно не принята во внимание, так как в силу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды. Правовых оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения в порядке, предусмотренном ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2010 по делу N А14-19146/2009
"...Ссылаясь на то что ООО "Лада" как арендатор за свой счет произвело капитальный ремонт арендуемых помещений на сумму 10224625 руб., арендодатель отказал Обществу зачесть стоимость ремонта в счет арендных платежей, последнее обратилось в арбитражный суд с указанным иском.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Пунктом 2.3.8 договора аренды предусмотрено, что текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений производит арендатор за свой счет.
Как указано выше, передача имущества арендатору по акту состоялась до заключения договора аренды, были составлены два акта, в которых подробно изложены недостатки имущества и сделан вывод о необходимости произведения капитального ремонта. И после этого арендатор подписал договор аренды, по условиям которого капитальный ремонт он производит за свой счет.
В силу п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
При таких обстоятельствах у судов не было оснований для удовлетворения требований Общества о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендных платежей.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости решение от 01.06.2010 и постановление от 14.09.2010 отменить в части удовлетворения требований ООО "Лада" о произведении зачета затрат на проведение капитального ремонта помещений в сумме 10006700 руб. в счет будущих арендных платежей и дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части судебные акты оставить без изменения..."

Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2009 по делу N А14-15066/2008/486/6
"...20.02.1999 между Комитетом по управлению государственным имуществом Воронежской области (правопредшественником Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области) (арендодатель) и Воронежской межтерриториальной коллегией адвокатов (арендатор) был заключен договор N Х/99-10 аренды нежилого помещения общей площадью 869,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, д. 16, для образовательной деятельности и размещения филиала Российской академии адвокатуры, библиотеки юридической литературы, читального зала, проведения учебных процессов, лекций, бесед на правовые темы для населения, оказания профессорско-преподавательским составом бесплатной правовой помощи депутатам всех уровней, администрациям г. Воронежа и Воронежской области, а также инвалидам войн и малоимущим гражданам, в других целях, не противоречащих законодательству об аренде помещений, сроком с 01.03.1999 по 01.03.2014.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.12.2008 по делу N А14-254711877-2008/415/17 названный договор аренды от 20.02.1999 N Х/99-10 расторгнут, Воронежская межтерриториальная коллегия адвокатов выселена из нежилого помещения площадью 869,3 кв. м.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим требованием, истец сослался на то, что в период срока действия договора Воронежской межтерриториальной коллегией адвокатов был произведен капитальный ремонт арендованного имущества на сумму 2772762,82 руб., данные улучшения арендованного имущества являются неотделимыми и не могут быть возвращены в натуре, в связи с чем, по мнению истца, улучшения на указанную сумму являются для ответчика неосновательным обогащением и подлежат возмещению. При этом истец указывает, что капитальный ремонт проводился с целью приведения объекта аренды в состояние, пригодное для эксплуатации.
Довод истца о том, что имущество было передано ему в непригодном для использования по прямому назначению состоянии, вследствие чего проведение капитального ремонта арендуемых помещений являлось необходимостью и должно быть оплачено арендодателем, был известен судам первой и апелляционной инстанций, оценивался ими и был отклонен по мотивам, изложенным в судебных актах, со ссылкой на п. 2 ст. 612 ГК РФ, в соответствии с которым арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
При таких обстоятельствах, учитывая, что условиями договора N Х/99-10 от 20.02.1999 (п. 5.1) была предусмотрена обязанность арендатора производить в течение срока аренды капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого объекта по согласованию с арендодателем, однако доказательств получения такого согласия не представлено, суды, исходя из положений п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ, пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска о взыскании с ответчика неосновательного обогащения..."

6. Бремя доказывания возникновения недостатков арендованного имущества

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.
Однако п. 2 ст. 612 ГК РФ ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми.

6.1. Вывод из судебной практики: Арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2010 N Ф03-719/2010 по делу N А51-8126/2009
"...Некоммерческая организация "Ассоциация дезинфектологов Приморского края" обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском о взыскании с Дальневосточного отделения Российской академии наук 109 732,99 руб. расходов по устранению недостатков переданного в аренду имущества.
Как установлено судом из материалов дела, 05.05.2006 между Дальневосточным отделением Российской академии наук (арендодатель) и некоммерческой организацией "Ассоциация дезинфектологов Приморского края" (арендатор) заключен договор аренды N 7 недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения общей площадью 48,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 50, для использования в качестве офиса.
Пункт 2 статьи 612 ГК РФ исключает ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма устанавливает обязанность арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.
Тем самым, заявляя исковые требования о взыскании расходов по устранению недостатков арендованного имущества, истец должен доказать, что устраненные им недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.12.2011 N Ф03-5802/2011 по делу N А51-7552/2010
"...Так, арбитражными судами установлено, что 11.01.2010 между открытым акционерным обществом "Приморсксортсемовощ" (арендодатель) и обществом "Темп" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 150,3 кв. м на втором этаже двухэтажного здания (лит. А, контора) по адресу: г. Уссурийск, ул. Воровского, 91.
Указанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 11.01.2010, в соответствии с которым помещение находится в удовлетворительном состоянии и у арендатора отсутствуют претензии к техническому состоянию имущества.
10.03.2010 общество "Темп" (заказчик) и общество "Принг-ДВ" (подрядчик) заключили договоры подряда NN 16, 17, 18 на выполнение строительно-отделочных, сантехнических и электромонтажных работ в арендуемом заказчиком помещении по адресу: г. Уссурийск, ул. Воровского, 91, указанных в локальном сметном расчете.
Во исполнение обязательств по указанным договорам подрядчик выполнил отделочные работы на сумму 674 329 руб., сантехнические работы на сумму 249 379 руб., электромонтажные работы на сумму 551 087 руб., в доказательство чего общество "Темп" представило в материалы дела справки о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 от 09.04.2010 и акт о приемке выполненных работ от 09.04.2010 N 1.
Считая, что оплату выполненных по указанным договорам подряда работ должен произвести должник-арендодатель, общество "Темп" предъявило должнику к оплате счет от 12.07.2010 N 67 на общую сумму 1 474 795 руб.
Поскольку полностью данный счет должником не оплачен, а решением арбитражного суда от 25.10.2010 должник признан банкротом, общество "Темп" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Отказывая в удовлетворении заявления общества "Темп", арбитражные суды исходили из недоказанности обществом того, что на момент передачи ему арендуемого помещения последнее имело недостатки, препятствующие его использованию по назначению, о которых обществу заранее было неизвестно, и которые не могли обнаружиться во время осмотра или проверки помещения при его получении.
Учитывая, что 11.01.2010 акт приема-передачи арендуемого помещения подписан обществом "Темп" без замечаний, суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил ссылку заявителя требований на письмо от 22.02.2010, в котором указано, что помещение нельзя эксплуатировать по назначению и в нем отсутствуют коммуникации.
На основании изложенного суды пришли к правильному выводу о недоказанности заявленных требований и, как следствие этого, об отсутствии оснований для удовлетворения заявления общества "Темп"..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 27.11.2013 N Ф05-14383/2013 по делу N А40-147351/12-157-1416
"...В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Однако пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных пунктом статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.
Изучив предоставленные в материалы дела доказательства, суды обеих инстанций сделали правильный вывод о том, что в силу требований 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не доказал условия, являющиеся обязательными для возникновения ответственности лица по требованию о возмещении убытков.
Согласно техническому заключению ООО "ПромПТ" от 16.08.2012 г., на которое ссылается истец, причиной выхода из строя трансмиссии явилось снижение рабочего давления в масляной системе, по причине износа рабочих поверхностей масляного насоса (л.д. 24 т. 3).
Таким образом, в техническом заключении не сделан вывод о наличии скрытых конструктивных недостатков в предоставленном в аренду оборудовании, в случае выявления которых мог бы нести ответственность арендодатель.
Доказательств, подтверждающих наличие скрытых недостатков в переданном арендатору оборудовании, в материалы дела не предоставлено.
В связи с этим, суды сделали правильный вывод о недоказанности вины ответчика и причинной связи между действиями арендодателя и возникшими у истца убытками, поскольку поломка арендованного имущества произошла в период его пользования арендатором..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.06.2010 по делу N А32-56731/2009
"...Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.09.2007 стороны заключили договор аренды имущества, являющегося муниципальной собственностью Новомихайловского городского поселения Туапсинского района N 17/2007 (далее - договор аренды).
При использовании имущества истец узнал, что для надлежащей эксплуатации объектов необходим их срочный капитальный ремонт. Об указанных обстоятельствах ответчик извещен письмами от 26.03.2008 N 27 и от 15.05.2008 N 46. В указанных обращениях общество проинформировало о необходимости проведения ремонтных работ с их последующей оплатой администрацией.
Удовлетворяя требования в части взыскания понесенных расходов, суд первой инстанции обоснованно применил положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
Заявляя требования о взыскании расходов по устранению недостатков арендованного имущества, истец должен доказать, что устраненные им недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу, что технические неисправности объектов, требующие незамедлительного ремонта, были выявлены истцом в процессе их эксплуатации, о чем ответчик неоднократно извещался. При этом ответчик не возражал против проведения ремонтных работ, с последующим отнесением их стоимости в счет задолженности по арендной плате.
При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил требование общества о взыскании расходов, понесенных при выполнении ремонтных работ..."

7. Возможность одновременной реализации арендатором нескольких правомочий, предусмотренных ст. 612 ГК РФ

7.1. Вывод из судебной практики: Арендатор вправе реализовать только одно из правомочий, предусмотренных ст. 612 ГК РФ (безвозмездное устранение недостатков имущества; соразмерное уменьшения арендной платы; возмещение расходов на устранение недостатков имущества; удержание суммы понесенных расходов на устранение недостатков из арендной платы, с предварительным уведомлением об этом арендодателя; досрочное расторжение договора).

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2015 по делу N А56-83494/2014
"...Общество направило предпринимателям письмо от 24.11.2014 N 21/11 с предложением подписать соглашение о расторжении договора и выплатить 8 571 741 руб. 02 коп. убытков в связи с предоставлением непригодного для использования помещения.
Предпринимателями в адрес общества направлено письмо от 08.12.2014 N 01/12 с требованием погасить 2 354 418 руб. задолженности по договору: 2 188 000 руб. задолженности по арендной плате за октябрь, ноябрь и декабрь 2014 года и 166 418 руб. неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы за пользование помещением.
Суд счел несостоятельным довод общества о невозможности использования части помещений по назначению. При этом суд сослался на то, что арендатор принял помещение во владение и пользование без замечаний, вносил плату за пользование всем помещением, и сделал вывод о том, что выявленные недостатки не относятся к тем недостаткам, за которые в силу закона отвечает арендодатель. Суд посчитал, что общество не доказало неосновательное обогащение предпринимателей, и отказал в удовлетворении встречного иска.
Установив, что общество не соблюдало условия договора о перечислении арендной платы, суд, проверив представленный предпринимателями расчет задолженности и пеней, удовлетворил первоначальный иск.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Кроме того, следует учесть, что общество осуществило один из способов защиты своего права, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, сославшись на обнаружение недостатков имущества, направило арендодателям требование о досрочном расторжении договора, после чего договор был расторгнут по соглашению сторон. Соответственно, общество, исчерпав свои права в предоставленном ему законом объеме, утратило право требовать уменьшения арендной платы.
Таким образом, суды сделали соответствующий установленным по делу обстоятельствам вывод о том, что неосновательного обогащения на стороне предпринимателей за счет общества не возникло..."

8. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 612 ГК РФ была применена судом исходя из ее буквального содержания

8.1. Примеры толкования судом понятия "недостатки арендованного имущества"

Ситуация
Сторонами был заключен договор аренды земельного участка для использования под строительство многоэтажного дома. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, администрация города (арендодатель) обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности.

Применение судом ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
Суд удовлетворил иск частично, уменьшив размер подлежащей взысканию задолженности на основании ст. 612 ГК РФ в связи с передачей арендатору имущества с недостатками, препятствующими использованию в соответствии с целями аренды.
Суд указал, что под недостатками имущества в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды (ст. 612 ГК РФ).
В ходе строительства было обнаружено, что в пределах земельного участка проходит подземная кабельная линия связи, принадлежащая третьему лицу, и продолжение строительства до ее выноса за пределы земельного участка невозможно. В связи с тем, что арендатор произвел работы по выносу линии связи за свой счет, суд зачел их стоимость в счет подлежащей взысканию задолженности по арендной плате.
(Постановление ФАС Уральского округа от 30.06.2009 N Ф09-4372/09-С6 по делу N А50-15743/2008-Г34)

Ситуация
Сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения для использования под магазин. Арендатор произвел реконструкцию помещения под свои нужды и обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с арендодателя стоимости произведенных работ, обосновывая свое требование тем, что, по его мнению, арендованное имущество было передано ему с недостатками, препятствующими использованию по назначению.

Применение судом ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
В соответствии со ст. 612 ГК РФ под недостатками арендованного имущества в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.
Установив, что арендатором не представлено доказательств невозможности использования переданного в аренду имущества для целей аренды, суд отказал в удовлетворении исковых требований.
(Постановление ФАС Уральского округа от 25.03.2009 N Ф09-1131/09-С6 по делу N А07-454/2008)

Ситуация
Сторонами заключен договор аренды нежилого помещения (подвала). Арендатор, ссылаясь на то, что данное помещение было передано ему с недостатками (неоднократно затапливалось), обратился в арбитражный суд с требованием о соразмерном уменьшении арендной платы.

Применение судом ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
В соответствии со ст. 612 ГК РФ под недостатками арендованного имущества в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.
Однако судом установлено, что деятельность арендатора продолжалась несмотря на неоднократные затопления арендованного помещения. Суд сделал вывод, что арендатором не доказано наличие в арендованном имуществе недостатков, полностью или частично препятствующих использованию, и отказал в удовлетворении исковых требований.
(Постановление ФАС Уральского округа от 26.08.2008 N Ф09-6076/08-С6 по делу N А76-26383/2007)

8.2. Примеры удовлетворения требований арендатора о возмещении расходов на устранение недостатков переданного имущества

Ситуация
Ссылаясь на наличие в переданном имуществе недостатков, арендатор обратился в суд с требованием о возмещении расходов на их устранение.
Суд удовлетворил иск.

Применение ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
Судом установлено, что переданное в аренду имущество имело недостатки, препятствующие пользованию им, арендодатель дал согласие арендатору на устранение недостатков путем проведения ремонтных работ, отсутствуют доказательства, подтверждающие, что недостатки были оговорены арендодателем при заключении договора или были заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества.
Применив п. 1 ст. 612 ГК РФ, суд указал, что в рассматриваемой ситуации арендатор имеет право требовать возмещения расходов на устранение недостатков, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.
(Определение ВАС РФ от 10.03.2010 N ВАС-2645/10 по делу N А41-13704/09)

Ситуация
В передаточном акте стороны договора аренды отразили конкретные недостатки в передаваемом имуществе. Арендатор обратился в суд с требованием о возмещении расходов на их устранение.
Суд удовлетворил иск.

Применение ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
Судом установлено, что переданное в аренду имущество имело недостатки, препятствующие пользованию им, арендодатель дал согласие арендатору на устранение недостатков путем проведения ремонтных работ.
При проведении капитального ремонта арендованного имущества арендатором понесены расходы, признанные судом убытками, которые подлежат возмещению в силу положений ст. 612 ГК РФ, поскольку предоставленное в аренду имущество не соответствовало его назначению и находилось в аварийном состоянии.
(Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.1999 N Ф04/2633-645/А27-99)

8.3. Примеры отказа в удовлетворении требований арендатора о взыскании с арендодателя убытков, вызванных явными недостатками арендуемого имущества

Ситуация
Арендатор обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании с арендодателя убытков, вызванных протечкой кровли в арендуемом нежилом помещении.
Суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Применение ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал, что многолетняя протечка кровли и вызванные ею повреждения стен и потолка нежилого помещения относятся к явным недостаткам, которые должны были быть выявлены арендатором при приеме-передаче арендованного помещения. Ссылаясь на ст. 612 ГК РФ, суд отказал в удовлетворении исковых требований арендатора, так как исходя из буквального содержания данной статьи арендодатель отвечает только за скрытые недостатки арендованного имущества.
(Постановление ФАС Поволжского округа от 28.11.2000 N А55-10077/99-31)

Ситуация
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском об уменьшении размера арендной платы в связи с наличием в арендуемом имуществе (судне) недостатков, препятствующих его использованию.
Суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Применение ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал, что в соответствии с ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за явные недостатки переданного в аренду имущества, то есть такие, которые должны были быть выявлены арендатором при обычном порядке приема-передачи.
(Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.03.2005 N А26-6038/04-14)

Ситуация
Арендатор в суде потребовал зачета в счет арендной платы произведенных им затрат на реконструкцию арендованного здания гостиницы, ссылаясь на то, что работы были им проведены для устранения недостатков переданного в аренду имущества.
Суд отказал в удовлетворении заявленного требования.

Применение ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
Суд установил, что недостатки переданного в аренду здания гостиницы были оговорены в акте технического состояния здания, составленном при приеме-передаче имущества, то есть были известны арендатору. Руководствуясь буквальным содержанием ст. 612 ГК РФ, суд сделал вывод, что за недостатки имущества, известные арендатору на момент приема-передачи здания, арендодатель не отвечает.
(Постановление ФАС Центрального округа от 01.04.2009 по делу N А14-3883-2007/173/13)

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 613 ГК РФ

1. Основания для предъявления к арендатору требования об устранении нарушений прав третьих лиц, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ) >>>

1. Основания для предъявления к арендатору требования об устранении нарушений прав третьих лиц, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ)

Статьей 613 ГК РФ установлено, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц. Арендаторы нередко препятствуют осуществлению данных прав. Судебная практика разъясняет, на основании каких норм Гражданского кодекса РФ третьи лица могут обратиться с иском в суд.

1.1. Вывод из судебной практики: Собственник здания, в пользу которого установлен сервитут проезда, вправе предъявить негаторный иск для устранения препятствий проезду по служащему земельному участку, в том числе и к арендатору этого участка.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"
"...Кооператив обратился в арбитражный суд с иском к обществу об устранении препятствий в проезде по земельному участку, находящемуся во владении ответчика. Кооператив доказал, что в 2008 году решением суда был установлен сервитут проезда по земельному участку, находящемуся во владении ответчика и прилегающему к земельному участку истца; сервитут был зарегистрирован в ЕГРП. После сдачи собственником в аренду земельного участка, обремененного сервитутом, арендатор установил забор со шлагбаумом и отказывается пропускать автотранспорт кооператива на служащий земельный участок без внесения отдельной платы арендатору этого участка.
Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на следующее. Во-первых, имущество находится у него на основании договора аренды, поэтому он является ненадлежащим ответчиком по делу. Во-вторых, забор установлен им на земельном участке, правообладателем которого он является. Следовательно, он имеет право взимать плату за проезд. В-третьих, истекла исковая давность по иску, поскольку забор был им установлен три с половиной года назад.
Истец в обоснование своих требований ссылается на статью 304 ГК РФ, то есть предлагает квалифицировать свой иск в качестве негаторного, по которому отсутствует исковая давность (статья 208 ГК РФ). Однако, по мнению ответчика, имущество не находится во владении истца, поэтому к его требованию должен применяться общий трехлетний срок исковой давности.
В силу пункта 4 статьи 216 ГК РФ вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном статьей 305 ГК РФ. Лицо, владеющее земельным участком, в пользу которого установлен сервитут, имеет право требовать устранения нарушения его права проезда.
Поскольку служащий земельный участок находится во владении арендатора и, как установлено, забор возведен именно им, ответчиком по негаторному иску в данном случае может являться арендатор. Истец имеет право выбирать, кто будет ответчиком по делу, причем неблагоприятные последствия такого выбора лежат на истце.
Так как истец владеет господствующим земельным участком, его требование об устранении препятствий в проезде по служащему земельному участку является негаторным иском (статья 304 ГК РФ). В силу статьи 208 ГК РФ на требование об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, исковая давность не распространяется..."

Статья 614. Арендная плата

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 614 ГК РФ

1. Виды арендной платы и способы ее определения >>>
2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы >>>
3. Основания прекращения обязанности по внесению арендной платы при выкупе арендованного имущества >>>
4. Определение арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы >>>
5. Определение размера арендной платы при отсутствии указания на включение в нее НДС >>>
6. Изменение сумм арендной платы >>>
7. Особенности арендной платы по договору аренды государственного (муниципального) имущества >>>
8. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей >>>
9. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы >>>
10. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме >>>
11. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы >>>
12. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков >>>
13. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества >>>
14. Взыскание платы в связи с использованием имущества или получением арендных платежей при сдаче имущества в аренду неуправомоченным лицом, по недействительному или незаключенному договору >>>
15. Размер неосновательного обогащения при недействительности или незаключенности договора аренды (в том числе когда он вообще не заключался) >>>
16. Арендная плата при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды >>>
17. Право собственника имущества на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания передало данное имущество в аренду >>>
18. Существенное изменение обстоятельств как основание для изменения арендной платы >>>
19. Взыскание договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей >>>
20. Последствия уплаты арендатором арендных платежей после незаконного отказа в заключении договора купли-продажи данного имущества >>>
21. Применение к арендным отношениям ст. 522 ГК РФ о порядке погашения однородных обязательств по нескольким договорам поставки >>>
22. Размер арендной платы как существенное условие договора >>>
23. Взыскание арендной платы при несвоевременном возврате имущества >>>
24. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 614 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания >>>

1. Виды арендной платы и способы ее определения

Статья 614 ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды право выбрать способ внесения арендных платежей, который им был бы наиболее удобен. Практика применения судами ст. 614 ГК РФ позволяет выделить допустимые способы определения размера арендной платы, а также формы ее уплаты.

1.1. Вывод из судебной практики: Условие договора, устанавливающее механизм определения арендной платы, не противоречит закону.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07 по делу N А05-2829/2006-30
"...Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания этой задолженности, суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации полагал, что размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, поэтому, не признав права арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке даже в случае изменения нормативно-правовых актов, счел наличие задолженности за 2003 год, рассчитанной по новым коэффициентам, недоказанным.
Однако этот вывод суда апелляционной инстанции сделан без учета пункта 3.4 договора аренды и указанных выше положений законодательства, которыми должны были руководствоваться стороны при исполнении упомянутого договора, предусматривающего условие об изменении размера арендной платы в случае изменения действующих законодательных и иных нормативных актов.
Арендное пользование имуществом осуществляется на условиях, определенных собственником этого имущества, поэтому суд руководствовался федеральными нормативными актами, устанавливающими размер арендной платы за пользование федеральным имуществом.
Договором арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей исчислению арендатором по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.08.2011 N КГ-А41/8976-11 по делу N А41-40828/10
"...Довод заявителя жалобы о том, что действующее земельное законодательство не предусматривает права арендодателя в одностороннем порядке, путем уведомления арендатора изменять размер ставки арендной платы, уже являлся предметом исследования и оценки арбитражного суда апелляционной инстанции, его необоснованность отражена в оспариваемом судебном акте с изложением соответствующих мотивов.
Судебная коллегия соглашается с непринятием указанного довода заявителя как несостоятельного и не нашедшего правового подтверждения, поскольку согласно пункту 2.3 договора от 19.09.2001 N 420 арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставок земельного налога в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными документами.
В статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из смысла приведенных норм следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом найма должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.
При этом внесения соответствующих изменений в договор аренды не требуется..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.03.2008 N КГ-А41/1747-08-П по делу N А41-К1-17469/06
"...В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно п. 4.2 договоров размер арендной платы может быть изменен арендодателем в соответствии с действующим законодательством и решением Совета депутатов г. Лыткарино. В соответствии с п. 9.5 договоров арендодатель оставляет за собой право изменения арендной платы ежегодно, исходя из величины базовой ставки и методики расчета, а арендатор обязан принимать предложения арендодателя к исполнению.
При изложенных обстоятельствах удовлетворение судами иска со ссылкой на вышеуказанные положения закона и условия договора, а также на введение решениями Совета депутатов г. Лыткарино от 23.12.2005 г. N 47/7 и от 15.02.2006 г. N 77/10 с 2006 г. новых базовых ставок арендной платы и новой методики расчета, суд кассационной инстанции считает законным.
Изменение условий договора в части определения размера арендной платы, исходя из установленных представительным органом власти местного самоуправления ставок, действие которых обязательно, то есть не требует дополнительного согласования, суд кассационной инстанции считает не противоречащим требованиям ст. 614 ГК РФ, по смыслу которой размер арендной платы может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.09.2011 по делу N А20-2678/2010
"...При заключении договора аренды от 28.12.1998 N 106 стороны согласовали (пункт 1.5) расчетный порядок определения арендной платы (ежеквартальная арендная плата устанавливается на основе Методики расчета величины арендной платы за муниципальные нежилые помещения).
Таким образом, арендная плата по договору является определяемой (подлежащей исчислению по каждому сроку платежа). Изменение размера арендной платы в результате расчета на основании методики, утвержденной органом местного самоуправления, не является изменением условия договора о размере арендной платы. Аналогичные выводы содержатся и в судебных актах по делу N А20-11000/2004.
Поскольку общество плату за использование арендуемых помещений в нормативно установленном размере не вносило (доказательства обратного ответчиком не представлены), судебные инстанции обоснованно взыскали с него задолженность в заявленном истцом размере..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 16.07.2009 N Ф09-4889/09-С6 по делу N А60-40185/08-С2
"...Из содержания договора аренды от 11.04.2005 N 274 следует, что расчет арендной платы производится в соответствии с законодательством и оформляется в виде приложения к договору, которое является его неотъемлемой частью.
Из приложения N 1 к данному договору усматривается, что арендная плата исчисляется с учетом площади земельного участка (1 636 кв. м), коэффициента оценочной зоны I, который составляет 2,614, ставки земельного налога (3,763), коэффициента кратности к ставке земельного налога (16).
Таким образом, сторонами названного договора аренды согласовано условие о размере арендной платы, поскольку установлен механизм ее расчета. Установленный в договоре аренды от 11.04.2004 N 274 порядок расчета арендной платы закону не противоречит, сторонами договора оспорен не был..."

1.2. Вывод из судебной практики: Арендная плата (полностью или в части) может быть установлена в виде оказания услуг или выполнения работ арендатором. Если арендатор не исполнил этих обязательств, он должен внести арендную плату за все время пользования имуществом.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 07.12.2010 N ВАС-16128/10 по делу N А40-163979/09-124-756
"...Как установлено судами, между ТОО "Новый путь" (арендодателем, правопредшественником СХПК "Новый путь") и ЗАО "Лукойл-Нефтехим" (арендатором) 01.11.1999 заключен договор пользования охотничьими угодьями.
Ссылаясь на недостижение сторонами этого договора соглашения по вопросу о размере арендной платы, конкурсный управляющий обратился с настоящим иском о взыскании 7 233 897 рублей 50 копеек, составляющих рыночную стоимость арендной платы, рассчитанную за период с 2006 по 2009 годы на основании отчета, произведенного обществом "Финпром Оценка".
В результате исследования и оценки представленных доказательств, в том числе условий заключенного сторонами договора аренды, судами установлено, что арендная плата в данном случае предусматривалась в виде предоставления арендатором арендодателю определенных услуг, а также в виде определенных в твердой сумме платежей, что не противоречит положениям пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающего сочетание различных форм арендной платы в договоре аренды.
Установив, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы были согласованы сторонами договора аренды и предусмотренные договором обязательства арендатором выполнялись надлежащим образом, суды признали исковое требование не подлежащим удовлетворению.
...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А40-163979/09-124-756 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения от 12.04.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.09.2010 отказать..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.03.2010 по делу N А57-5604/2009
"...Дополнительным соглашением от 12.10.2006 N 2 к договору от 30.12.2004 N 192-2283, установлено, что стоимость произведенного арендатором капитального ремонта помещений, находящихся по адресу: Саратовская область, г. Энгельс-1, д. 212 на сумму 344 212 рублей, засчитывается в счет платежей по арендной плате. Факт выполнения капитального ремонта подтверждается актом приемки выполненных работ за сентябрь 2006 года.
В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных в статье форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Судебные инстанции на основании буквального толкования условий договора и дополнительного соглашения N 2 сделали правильный вывод о сочетании в нем различных форм оплаты..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.02.2006 по делу N А21-7574/04-С2
"...Согласно пункту 5.1 договора арендная плата в течение всего срока действия договора не взимается в соответствии с решением Совета депутатов Балтийского городского округа от 20.04.99 N 41.
Подпунктами а), б), в), г) пункта 7.1 договора предусмотрена обязанность арендатора ввести в строй баню и пекарню до 31.12.2000, рыбоперерабатывающий цех - до 31.12.2001, завершив проектные работы по всем объектам до 01.11.99; за счет собственных средств спроектировать, построить очистные сооружения модульного типа мощностью не менее 200 куб. м/сутки.
В соответствии с пунктом 9.1 договора в случае невыполнения до 31.12.2001 подпунктов а) - г) пункта 7.1 арендатор обязан внести на счет бюджета округа сумму, равную арендной плате, рассчитанной в соответствии с расчетом арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями), расположенными на территории Балтийского городского округа, утвержденным решением Совета депутатов Балтийского городского округа от 13.11.97 N 88.
Всесторонне и полно исследовав материалы дела, надлежащим образом оценив их, суд установил, что проектная документация ни к указанному в договоре от 02.06.99 сроку, ни позднее не была разработана, объекты производства в строй не введены, цель, для которой строения передавались в аренду, не достигнута. Таким образом, неисполнение отделением фонда "Монолит" предусмотренных договором аренды от 02.06.99 обязательств подтверждается материалами дела. Администрация неоднократно обращалась к арендатору с предложениями перечислить арендную плату в связи с невыполнением условий безвозмездного пользования строениями, а также подписать соглашение о расторжении договора.
При таких обстоятельствах суд правомерно в соответствии со статьями 309, 310, 431, 450, 452, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные требования в части взыскания с ответчика арендной платы за пользование нежилым зданием, расторжения договора аренды данного имущества и выселения отделения фонда "Монолит" из спорного здания. При этом суд дал правильное толкование условиям договора от 02.06.99, определяющим обязательства сторон, в том числе сроки исполнения, и устанавливающим последствия неисполнения арендатором своих обязательств..."

1.3. Вывод из судебной практики: Арендная плата (полностью или в части) может быть установлена в виде возложения на арендатора затрат по улучшению арендуемого имущества.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 08.11.2010 N ВАС-10698/10 по делу N А40-18092/09-82-211
"...По иску ООО Компании "СОЮЗ АГАТ-ФИЛ" к ОАО "ТНК-ВР Менеджмент" о взыскании 1 059 324,35 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, составляющих сумму долга по договору аренды от 30.04.2004 N ОФд/О3ТНМ-0190/04, заключенному между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором).
Исследовав, представленные в дело доказательства и оценив их в соответствии со статьей 71 Кодекса, суды установили, что из пунктов 3.4, 3.5, 4.6 договора аренды следует, что арендодатель обязан компенсировать арендатору произведенные неотделимые улучшения арендуемых нежилых помещений, а также и отделочные работы в объекте аренды, включающие в себя внутреннюю отделку помещений, входящих в объект аренды, а также установку, монтаж и подключение к инженерным сетям в этих помещениях всего необходимого арендатору оборудования в рамках существующих в здании мощностей, а также производимое арендатором с письменного согласия арендодателя переоборудование инженерных сетей. Все эти работы, стороны договора аренды именовали неотделимыми улучшениями. Кроме того, арендодатель обязан компенсировать арендатору неотделимые улучшения, выполненные при подготовительных работах в помещении общего пользования. Также судом при проверке факта получения согласия истца на работы исследовались доказательства наряду с другими доказательствами и суды пришли к выводу о согласовании арендодателем перепланировки помещений, арендуемых арендатором на пятом и шестом этаже, а также проведении арендатором работ, предусмотренных пунктами 3.4, 3.5, 3.6 договора аренды.
Из изложенного следует, что предусмотренные пунктами 3.4 и 3.5 договора виды работ и затрат по улучшению арендатором арендуемого им имущества также являются видом арендной платы, который при выполнении подлежит компенсации.
Отказывая в иске, суды обоснованно исходили из надлежащего исполнения арендатором договорных обязательств..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 12.01.2012 N ВАС-17021/11 по делу N А78-9340/2010
"...При разрешении спора суд исходил из того обстоятельства, что договором аренды от 27.12.2007 N 1/418 обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на арендатора, при этом арендатору предоставлены компенсация за выполненные работы в виде освобождения его от внесения арендной платы в порядке статей 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

По данному делу см. также Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011.

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 по делу N А78-9340/2010
"...Кроме того, спорным договором аренды обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на самого арендатора и установлена соответствующая компенсация в виде освобождения его от арендных платежей, что соответствует требованиям статей 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная компенсация истцом получена, поскольку от обязанности по внесению арендной платы истец освобожден.
Исходя из предмета заявленного иска, он удовлетворению не подлежит, ссылка истца на статью 623 ГК РФ является необоснованной..."

Определение ВАС РФ от 26.07.2010 N 9633/10 по делу N А40-81245/09-11-651
"...Как установлено судами, дополнительное соглашение к приложению к договору аренды было подписано сторонами с учетом капиталовложений ЗАО "Москва-Макдоналдс" в арендованное им помещение в сумме 25 000 000 рублей, направленных на реконструкцию.
С учетом данных капиталовложений и было определено, что арендная плата, предусмотренная договором остается фиксированной в течение 20 лет, что не противоречит подпункту 5 подп. 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.2011 по делу N А29-13716/2009
"...Общество посчитало, что выполнило неотделимые улучшения в арендуемых помещениях, которые должны быть ему возмещены, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Арендная плата может устанавливаться в том числе в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции протолковал условия пунктов 1.2, 2.1 - 2.5 договора аренды и пришел к выводу о том, что в качестве оплаты за 150 дней пользования объектом найма на арендатора возложена обязанность осуществить в данных помещениях капитальный ремонт, стоимость выполненных арендатором работ по капитальному ремонту одновременно засчитывалась в качестве внесения арендных платежей с 01.08.2008 по 30.12.2008. При этом конкретная стоимость проводимого капитального ремонта не согласована, поэтому затраты истца на ремонт помещения соответствуют стоимости подлежащей внесению за соответствующий период арендной платы, уплачиваемой в форме затрат арендатора на проведение капитального ремонта.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что осуществленные Обществом улучшения объекта найма, являются договорной формой арендной платы, что является основанием для отказа ООО "Дентфарм" в иске..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.12.2009 по делу N А78-4350/2008
"...Арбитражным судом установлено, что на основании договоров субаренды нежилого помещения от 01.01.2005 и аренды нежилого помещения от 01.01.2006 арендная плата за арендуемые помещения была установлена в виде возложения на предпринимателя затрат по капитальному, текущему и косметическому ремонту арендованного имущества за счет собственных средств.
Пунктами 3, 5 части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде предоставления арендатором определенных услуг, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Условия договоров об арендной плате в виде затрат на ремонт арендованного имущества полностью соответствуют положениям пунктов 3, 5 части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, условия указанных договоров и правоотношения сторон полностью находятся в рамках арендных правоотношений. Оснований для выделения двух групп самостоятельных отношений - арендных и отношений по выполнению работ и оказанию услуг - у налоговой инспекции не имелось.
Арендодатель Пучков Д.Г. не предъявлял предпринимателю Ермакову А.В. каких-либо требований о дополнительных суммах арендной платы, следовательно, арендодатель считал, что расходы предпринимателя на ремонт соответствуют размеру арендной платы..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.03.2012 N Ф03-465/2012 по делу N А73-6479/2010
"...Конкурсный управляющий ОАО "Амур-Порт", ссылаясь на наличие задолженности ООО "У Моста-III" по арендным платежам за период с 01.01.2005 по 01.05.2010, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При этом, отказывая в отнесении в счет арендных платежей затрат ответчика по улучшению арендованного имущества в сумме 13 633 280 руб. 77 коп., арбитражные суды исходили из того, что указанные затраты согласно пунктам 3.1 - 3.4 договора аренды являются самостоятельной частью арендной платы.
Указанные выводы судов соответствуют условиям договора аренды и не противоречат закону (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).
Доводы заявителя жалобы о неправильном толковании судами условий договора аренды от 15.10.2004 и о необходимости отнесения произведенных им затрат на улучшение арендованного имущества в размере 13 633 280 руб. в счет арендных платежей подлежат отклонению судом кассационной инстанции, поскольку вывод судов (с учетом толкования условий договора аренды в соответствии со статьей 431 ГК РФ) о согласовании сторонами таких форм арендной платы как вносимые периодические платежи и возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества соответствует фактическим обстоятельствам дела и не противоречит положениям пункта 2 статьи 614 ГК РФ..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.06.2011 N Ф03-1508/2011 по делу N А73-6479/2010
"...Довод ответчика о необходимости отнесения понесенных им расходов на улучшение арендованного имущества в размере 13 633 280 руб. суды отклонили со ссылкой на пункт 2 статьи 614 ГК РФ и пункты 3.1, 3.2, 3.3 договора (с учетом дополнительного соглашения) исходя из того, что сторонами согласовано сочетание таких форм арендной платы как вносимые периодические платежи (п. 3.2 договора) и возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества (п. 3.3 договора), что не противоречит закону, в связи с чем долг по периодическим платежам не подлежит погашению затратами арендатора по улучшению арендованного имущества..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.09.2010 по делу N А46-21192/2009
"...Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу "ОмскВодоканал" (далее - ОАО "ОмскВодоканал") о взыскании 327 959 рублей 50 копеек неосновательного обогащения за пользование земельным участком в период с 12.05.2008 по 20.08.2009 и 37 145 рублей 97 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Из материалов дела видно, что между муниципальным образованием город Омск в лице Департамента недвижимости администрации города Омска (арендодатель) и ОАО "ОмскВодоканал" (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды недвижимого муниципального имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска от 04.03.2005 N 29515 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, относящееся к водопроводно-канализационному хозяйству, для использования в соответствии с его целевым назначением и в целях, определенных договором.
На основании пункта 4.1 договора арендная плата за пользование имуществом устанавливается в виде проведения арендатором по согласованию с арендодателем вида и объема работ по реконструкции имущества.
Размер арендной платы устанавливается в сумме затрат арендатора на проведение согласованных с арендодателем работ по реконструкции имущества, равной 27 843 222 рублям 55 копейкам. Периодом оплаты арендной платы является календарный год (пункт 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2006 N 2).
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, представленные в материалы дела доказательства, условия договора, устанавливающего арендную плату за пользование имуществом с включением в нее платы за пользование земельным участком под объектами недвижимости, учитывая, что в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме арендной платы оплачивать плату за пользование земельным участком, арбитражный суд пришел к правильному выводу об отсутствии неосновательного обогащения у ответчика..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 05.04.2010 N КГ-А40/1913-10 по делу N А40-81245/09-11-651
"...Сторонами подписано дополнение к Приложению договора аренды от 23 января 1992 г., согласно которому, учитывая капиталовложения арендатора в сумме 25 000 000 рублей в реконструкцию и оборудование помещений, арендная плата, которая вносится в соответствии с п. 3 договора и приложением N 1, статья 4 остается фиксированной в течение 20 лет, начиная с 23 января 1992 г. до 22 января 2012 года, и впоследствии может быть пересмотрена каждые 10 лет.
Вывод суда о том, что капиталовложения арендатора в реконструкцию помещения и оборудование не может являться формой арендной платы противоречит подп. 5 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 12.03.2010 N КГ-А40/1515-10 по делу N А40-81247/09-28-616
"...Сторонами подписано дополнение к Приложению договора аренды от 23 января 1992 г., согласно которому, учитывая капиталовложения арендатора в сумме 140 000 000 рублей и 3000 000 долларов США в реконструкцию и оборудование помещений, арендная плата, которая вносится в соответствии с п. 3 договора приложением N 1 ст. 4 остается фиксированной в течение 20 лет, начиная с 23 января 1992 г. до 22 января 2012 года, и впоследствии может быть пересмотрена каждые 10 лет (л.д. 14).
Вывод суда о том, что капиталовложения арендатора в реконструкцию помещения и оборудование не может являться формой арендной платы противоречит подп. 5 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.12.2007 N КГ-А40/12576-07 по делу N А40-17760/07-59-119
"...Нормы, регулирующие внесение арендной платы и договору аренды имущества предусматривают возможность установления сторонами оплаты как в виде определенной суммы платежей, так и в виде возложения на арендатора затрат на улучшение имущества. Кроме того, данными нормами предусмотрено право арендатора зачесть стоимость капитального ремонта арендованного имущества в счет арендной платы.
Как следует из договора аренды и дополнений к нему, стороны установили, что арендатор производит реконструкцию арендуемых помещений, установили размер капиталовложений арендатора на реконструкцию и оборудование помещений, а также установили, что затраты арендатора возмещаются собственником установлением фиксированной арендной платы в течение 20 лет.
Данное соглашение сторонами не расторгнуто, не изменено и не оспаривается. Таким образом, оснований для изменения размера арендной платы до истечения срока, указанного в дополнении к договору, не имеется..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 22.04.2011 N Ф09-2189/11-С3 по делу N А50-11034/2010
"...Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды базы комплектации, находящейся в собственности арендодателя, от 10.09.2007.
В силу п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, суды на основании буквального толкования условий договора аренды от 10.09.2007, сделали правильный вывод о сочетании в нем различных форм арендной платы: путем фиксированной суммы 5000 руб. с учетом НДС в месяц на срок договора (п. 3.1 договора), а также путем возложения на арендатора обязанности по развитию арендуемой базы на сумму 1 500 000 руб. в течение двух лет после подписания договора с согласованием перечня работ в дополнительном соглашении (п. 2.5 договора) либо путем выплаты денежной компенсации, если арендатор не произвел развитие базы на указанную в п. 2.5 договора сумму (п. 3.5 договора).
Установив, что ответчиком не представлено доказательств исполнения возложенной на него п. 2.5 договора обязанности по развитию арендуемой базы на сумму 1 500 000 руб. в течение двух лет после подписания договора, с согласованием перечня работ в дополнительном соглашении, суды правомерно на основании ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили первоначальные исковые требования, взыскав с предпринимателя в пользу общества задолженность по договору от 10.09.2007 в сумме 1 500 000 руб..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 27.04.2010 по делу N А68-1184/08
"...В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное предусмотрено законом, иными нормативными актами или договором.
Пунктами 3, 5 части 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде предоставления арендатором определенных услуг, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Таким образом, исходя из смысла приведенных норм, установление в договоре аренды недвижимого имущества арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных работ допустимо и не противоречит действующему гражданскому законодательству.
В этой связи применительно к рассматриваемому спору вывод суда о ничтожности п. 4.2.8 о возложении обязанности производства капитального ремонта имущества, переданного в аренду на арендатора в счет уменьшения арендной платы арендодателю в пределах сумм амортизационных отчислений, является ошибочным..."

1.4. Вывод из судебной практики: Оплата арендатором коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.
Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.
Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.07.2011 N Ф03-2977/2011 по делу N А37-1917/2010
"...Кроме того, арбитражный суд первой инстанции указал на неверное толкование условий договоров аренды от 18.09.2007, от 19.09.2009 в части определения арендной платы, поскольку в силу пункта 12 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться в качестве формы арендной платы.
Выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с правильным применением норм материального права..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.04.2017 N Ф06-19188/2017 по делу N А72-6775/2016
"...Довод ответчика о том, что формулировка в пункте 3.1.3 договора о форме и размере арендной платы свидетельствует о незаключенности договора, также является несостоятельным.
В пункте 12 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что формулировка об обязанности арендатора оплачивать коммунальные услуги в качестве арендной платы не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Вместе с тем из смысла пункта 3.1.3 договора следует, что форма арендной платы состоит не только из коммунальных платежей за теплоснабжение и водоснабжение, но и самой арендной платы за пользование объектом аренды, то есть арендодатель фактически получает встречное предоставление за переданное в аренду нежилое помещение, что означает возмездность спорного договора аренды.
При таких обстоятельствах формулировка в пункте 3.1.3 спорного договора о форме и размере арендной платы в рассматриваемом случае не свидетельствует о незаключенности договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2011 по делу N А55-15545/2010
"...Пунктом 4.1.1 договора аренды стороны предусмотрели, что ежемесячная арендная плата состоит из двух частей (постоянная и переменная).
Постоянная часть арендной платы представляет собой плату за пользование в размере 636 условных единиц за квадратный метр в год, которую арендатор вправе изменять в одностороннем порядке, но не чаще 1 раз в год и не более чем на 12% (пункт 4.1.1 договора).
Переменная часть предоставляет собой возмещение стоимости потребленной электроэнергии и сезонного отопления, рассчитываемой по приборам учета, оплата расчетов производится по счету, выставляемому арендатору не позднее 20 числа месяца следующего за отчетным (пункт 4.1.2 договора аренды).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 12 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
По существу доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к компетенции суда кассационной инстанции..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.06.2011 по делу N А49-6761/2010
"...Пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор организует обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения, канализации, производит капитальный ремонт.
Согласно пункту 4.1 договора арендная плата за исключением тепловой энергии, электроэнергии, водоснабжения составляет 50 000 руб. Оплата потребляемой энергии оплачивается отдельно на основании приборов учета.
Впоследствии по соглашению от 20.07.2010 договор аренды был расторгнут, а объект аренды возвращен по акту от 20.07.2010, подписанному без возражений со стороны арендодателя.
Считая, что арендатор не исполнил обязательства по внесению арендной платы, а также не возместил расходы по содержанию сетей и потребленности воды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По общему правилу возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться формой арендной платы.
Данная позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отражена в пункте 12 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Вместе с тем в соответствии с условиями договора арендатор принял на себя обязательства по оплате водоснабжения на основании прибора учета и предъявленных данных общества с ограниченной ответственностью "Техсервис-2004", которое осуществляет поставку воды собственнику помещений (ИП Паршин В.А.) в рамках договора от 19.01.2010 N 08.
Размер потребленной воды в период с февраля по июнь 2010 года подтвержден документально, ответчиком не оспаривается, следовательно, взыскание расходов в сумме 3470 руб. 26 коп. произведено судами обоснованно..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.12.2017 N Ф07-13463/2017 по делу N А56-9906/2017
"...Суд первой инстанции по настоящему делу, удовлетворив иск в части взыскания задолженности по возмещению расходов по оплате коммунальных услуг, правомерно исходил из того, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, арендатор при заключении договора с арендодателями принял на себя обязательство по компенсации им расходов по оплате услуг ресурсоснабжающих организаций, обеспечивающих функционирование арендованного помещения.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что арендатор обязан компенсировать арендодателям их расходы по оплате счетов, выставленных им ресурсоснабжающими организациями и организациями, оказывающими коммунальные услуги.
Предприниматель направил обществу претензию от 18.10.2016 с требованием оплатить коммунальные услуги и счета на их оплату. Поскольку в разумный срок после получения претензии ответчик принятые на себя по договору обязательства по компенсации им понесенных арендодателями расходов по оплате услуг ресурсоснабжающих организаций, обеспечивающих функционирование арендованного помещения, не исполнил, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск в этой части, а также взыскал с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму задолженности по коммунальным платежам..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2009 по делу N А05-5599/2009
"...Решением суда от 06.07.2009, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009, заявленные требования удовлетворены: суд признал предписание недействительным в части перечисления в доход федерального бюджета 738 079 руб. 06 коп.
Как следует из материалов дела, Управлением проведена проверка финансово-хозяйственной деятельности филиала Предприятия за 2007 - 2008 годы, о чем составлен акт от 24.03.2009, в котором отражено, что в нарушение пункта 1 статьи 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации, Приложения N 2 к Федеральному закону от 19.12.2006 N 238-ФЗ "О федеральном бюджете на 2007 год" в 2007 году Предприятие не перечислило в доход федерального бюджета денежные средства в сумме 738 079 руб. 06 коп., полученные от использования имущества, являющегося федеральной собственностью.
По результатам проверки Управление выдало Предприятию предписание от 27.03.2009 N 24-0810/509 об устранении выявленных нарушений.
Удовлетворяя заявленные требования, суды сделали вывод о том, что указанная в предписании сумма является не средствами, полученными от использования имущества, являющегося федеральной собственностью, а оплатой услуг по содержанию переданного в аренду помещения.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что Предприятием с согласия собственника имущества - Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области - были заключены договоры о передаче в аренду недвижимого имущества.
Пунктом 2.1.1 договоров аренды предусмотрено, что арендодатели обязывались в пятидневный срок с момента подписания договора аренды заключить с арендатором договоры на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги, а в соответствии с пунктом 2.3.2 договоров аренды арендатор обязывался заключить с арендодателями договоры на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги.
В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Таким образом, суд кассационной инстанции считает правильным вывод судов о том, что указанная в предписании сумма является не средствами, полученными от использования имущества, являющегося федеральной собственностью, а является оплатой услуг по содержанию переданного в аренду помещения..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2006 N Ф09-4665/06-С6 по делу N А60-23807/2005
"...Установив, что арендатор не исполнил своих обязанностей по внесению арендной платы и что сумма долга за период с 01.10.2004 по 31.07.2005 составила 500000 руб., суды правомерно взыскали указанную сумму в пользу арендодателя.
При этом судами правомерно отклонена ссылка ответчика на то, что арендная плата им уплачивалась на основании письма арендодателя от 02.08.2004 N 63 в виде несения расходов на содержание переданного в аренду имущества (оплата поставленной электрической и тепловой энергии, услуг по водоснабжению и приему сточных вод), поскольку по условиям договорам арендная плата должна вноситься ежемесячно в определенной денежной сумме. Изменений в договор сторонами в установленном порядке не вносилось (ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, как правильно указали суды, расходы по содержанию имущества являются самостоятельными и не входят в плату за пользование имуществом. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.01.2018 N Ф10-5788/2017 по делу N А23-5971/2016
"...Исходя из анализа правовых норм ст. 210, п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса РФ, ст. 158 Жилищного кодекса РФ, а также по смыслу п. 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, то есть обязанность арендатора по оплате коммунальных услуг должна быть прямо предусмотрена договором аренды, в противном случае на период действия договора аренды она сохраняется за арендодателем как обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, пункт 3.1.1 договора аренды).
При таких обстоятельствах суды обоснованно указали, что поскольку в данном случае условиями договора обязанность оплатить коммунальные услуги на арендатора не возлагалась, а возложение на него обязанности по несению расходов на содержание и эксплуатацию имущества не является обязанностью оплатить коммунальные услуги, то оснований для вывода о ненадлежащем исполнении управлением условий договора аренды как необходимом элементе применения ответственности в виде убытков, не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.01.2018 N Ф10-5787/2017 по делу N А23-5972/2016
"...Согласно пункту 3.3.5 договора арендатор принял на себя обязательства по несению расходов по содержанию и эксплуатации имущества. Определение понятия расходов по содержанию и эксплуатации имущества спорный договор не содержит.
Таким образом, как правильно указал суд апелляционной инстанции, законом разграничено понятие платы за содержание имущества и платы за коммунальные услуги.
Суды, проанализировав указанные нормы, а также положения статей 15, 393 ГК РФ, пунктов 1, 2, 5 постановления Пленума N 7, пришли к правильному выводу о том, что предъявляемая истцом ко взысканию как убытки плата за тепловую энергию является платой за коммунальный ресурс, обязанность по оплате которого по условиям договора на арендатора не возлагалась.
Согласно пункту 12 информационного письма N 66 возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Таким образом, обязанность арендатора по оплате коммунальных услуг должна быть прямо предусмотрена договором аренды, в противном случае на период действия договора аренды она сохраняется за арендодателем как обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Положения договора данное условие не содержат, ввиду чего оснований для взыскания с ответчика убытков у судов не имелось..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.01.2018 N Ф10-5726/2017 по делу N А23-5970/2016
"...Исходя из анализа правовых норм ст. 210, п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса РФ, ст. 158 Жилищного кодекса РФ, а также по смыслу п. 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, то есть обязанность арендатора по оплате коммунальных услуг должна быть прямо предусмотрена договором аренды, в противном случае на период действия договора аренды она сохраняется за арендодателем как обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3.1.1 договора аренды).
При таких обстоятельствах суды обоснованно указали, что поскольку в данном случае условиями договора обязанность оплатить коммунальные услуги на арендатора не возлагалась, а возложение на него обязанности по несению расходов на содержание и эксплуатацию имущества не является обязанностью оплатить коммунальные услуги, то оснований для вывода о ненадлежащем исполнении управлением условий договора аренды как необходимом элементе применения ответственности в виде убытков, не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 13.04.2011 по делу N А68-4130/2010
"...Как следует из п. 3.1 Договора в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2003 размер арендной платы составляет 84 рубля 47 копеек, в том числе НДС, за один квадратный метр в месяц. Арендная плата в месяц составляет 43 333,11 руб. В стоимость арендной платы входят коммунальные услуги по водоснабжению, по электроснабжению, по теплоснабжению, по содержанию прилежащих территорий.
Как разъяснено п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Таким образом, в рассматриваемом случае обязанность по несению расходов по содержанию арендованного имущества лежит на арендаторе - ЗАО "Автошина" и такие расходы не могут включаться в состав арендной платы.
Поскольку вышеперечисленным, юридически значимым для правильного рассмотрения спора обстоятельствам судом оценки не дано, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

1.5. Вывод из судебной практики: Если в договоре содержится такой механизм определения арендной платы, который на момент заключения договора не позволяет точно определить ее размер, то условие об арендной плате является несогласованным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2009 по делу N А31-2872/2007-21
"...Управление направило в адрес Предпринимателя уведомление от 29.09.2006 N 4093, в котором сообщило, что, согласно отчету об оценке от 23.08.2006 N 485, годовой размер арендной платы по договору составляет 583 317 рублей 46 копеек, ежемесячный - 48 609 рублей 79 копеек.
Предприниматель письмами от 10.10.2006, 09.11.2006 и 07.12.2006 сообщил арендодателю, что при заключении договора аренды размер арендной платы не был согласован, а отчет об оценке не может устанавливать арендную плату, поскольку составлен после подписания договора и не подписан сторонами, и просил расторгнуть договор аренды.
Суд установил и материалами дела подтверждается, что, по условиям пункта 3.2 договора от 30.03.2006 N 87, арендатор выплачивает арендную плату согласно приложению N 3 к договору, однако на момент заключения данного договора указанное приложение не существовало и сторонами не было подписано. Впоследствии после изготовления отчета "Об определении рыночной стоимости земельного участка и размера ставки арендной платы" от 25.08.2006 N 485 стороны также не достигли согласия о применении указанной в нем цены. Следовательно, суд пришел к правильному выводу о том, что договор аренды от 30.03.2006 N 87 не содержит условия о размере арендной платы и в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации является незаключенным.
Довод заявителя о том, что в пункте 3.2 договора аренды стороны установили механизм определения размера арендной платы, исчисляемый на основании отчета "Об определении рыночной стоимости земельного участка и размера ставки арендной платы" от 25.08.2006 N 485, отклоняется, так как на момент заключения договора аренды от 30.03.2006 размер арендной платы, рассчитанной с применением установленного договором механизма исчисления арендной платы, не был определен..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.03.2010 по делу N А65-21492/2009
"...Кроме того, судами правильно отмечено, что договором от 07.02.2002 N 2075 не определен размер арендной платы, поскольку пункт 2.1 договора не содержит указание общей суммы платы за арендованный участок, указана только ставка арендной платы за 1 кв. м - 5,28 руб., 4 зона, О-10,0 (на целевое использование).
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор считается незаключенным, поскольку предмет договора не согласован, размер арендной платы не определен, в связи с чем требование о взыскании долга, неустойки по арендной плате удовлетворению не подлежит..."

1.6. Вывод из судебной практики: В договоре аренды земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам, вступающим в договор не одновременно, необходимо предусмотреть не только размер арендной платы за пользование всем арендуемым имуществом, но и порядок расчета доли арендной платы каждого из них.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 22.06.2009 N Ф09-4078/09-С6 по делу N А50-16044/2008
"...Изменяя решение суда первой инстанции и принимая п. 4.2 договора аренды в редакции, предложенной департаментом: "Арендная плата, действующая в течение 2008 года, устанавливается в размере, указанном в приложении N 2 к договору, и составляет в год 336 130 руб. 96 коп., а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 настоящего договора", апелляционный суд исходил из того, что согласно п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.
Поскольку спорный земельный участок является неделимым, арендная плата должна быть установлена за весь земельный участок.
Выводы судов сделаны без учета следующего.
Учитывая возникший спор и принимая во внимание положения ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 20 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11, в случае заключения договора с предполагаемым участием нескольких лиц на стороне арендатора, которые вступают в договор не одновременно, необходимо предусмотреть не только размер арендной платы за пользование арендуемым имуществом, но и порядок расчета доли арендной платы каждого из них.
Кроме того, судом первой инстанции не проверен расчет доли арендной платы, выполненный обществом "Базис-А", а апелляционным судом оставлены без внимания доводы данного общества о необходимости указания в договоре аренды суммы арендной платы, приходящейся на его долю..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2010 по делу N А42-6481/2007
"...В соответствии с пунктом 1 соглашения от 12.07.2004 N 116 Общество принимает и использует на условиях аренды совместно с собственниками (пользователями) частей зданий и сооружений земельный участок с кадастровым номером 51:14:020401:0001, площадью 198 022,5 кв. м, расположенный по указанному адресу, в целях эксплуатации зданий, строений, сооружений.
В силу пункта 4 соглашения от 12.07.2004 N 116 величина арендной платы устанавливается пропорционально доле арендатора в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в здании (сооружении) и общей площади здания (сооружения). Размер арендной платы в 2004 году составляет 775 139 руб. 52 коп.
Суд, отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 51:14:020401:0001 является делимым, поэтому договор аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашение от 12.07.2004 N 116 противоречат статьям 6, 22, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В связи с этим суд признал ничтожными названные договор аренды и соглашение в силу статей 166 и 168 ГК РФ.
Суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в связи с тем, что сделанные судом выводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.
На момент заключения договора аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашения от 12.07.2004 N 116 названный земельный участок не был разделен, а его раздел произведен по заявлению владельцев объектов недвижимости в 2008 году.
Согласно статье 607 ГК РФ земельные участки могут быть переданы в аренду. В соответствии с пунктом 2 названной статьи законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
В договоре аренды и соглашении о присоединении указаны площадь земельного участка, его кадастровый номер, адрес, то есть объект аренды определен надлежащим образом.
Исходя из содержания условий договора аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашения от 12.07.2004 N 116, стороны имели намерения оформить отношения по аренде единого земельного участка с кадастровым номером 51:14:020401:0001 с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации сособственниками расположенных на участке зданий (строений, сооружений).
Таким образом, вывод суда о противоречии нормам земельного и гражданского права договора аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашения от 12.07.2004 N 116 нельзя признать обоснованным..."

1.7. Вывод из судебной практики: Задолженность по арендной плате, установленной договором в натуральной форме, не может быть взыскана в денежной форме.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.06.2003 N Ф04/2443-66/А02-2003
"...Из материалов дела видно, что между ТОО "Турочак", правопредшественником ООО "Турочак" (арендодатель), и Турочакским ДРСУ (арендатор) был заключен договор от 07.07.99, согласно которому арендодатель обязался передать в пользование арендатора автокран за арендную плату в виде 500 литров дизтоплива ежемесячно.
Давая оценку названному договору, суд с учетом состоявшегося решения Арбитражного суда Республики Алтай от 07.08.2002 по делу N А02-2032/2002 пришел к выводу, что между сторонами заключен договор аренды транспортного средства без экипажа на неопределенный срок.
Расторжение упомянутого договора о возврате автокрана, как установлено судом, произведено 02.09.2002.
Согласно статьям 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.
В связи с тем, что договором аренды предусмотрена арендная плата в натуральном виде, условия договора к моменту предъявления настоящего иска сторонами не изменялись, суд обоснованно отказал в иске, предметом которого является взыскание задолженности по арендной плате, в том числе после прекращения договора аренды..."

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2009 по делу N А62-3048/2008
"...Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что фактически отношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды автомобильного прицепа от 20.08.2006, регулируемого главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исходя из положений п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Как следует из материалов дела, арендная плата за пользование автомобильным прицепом производится сельхозпродукцией из расчета 250 руб. в день.
Таким образом, стороны согласовали неденежную форму арендной платы.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что истец вправе требовать погашения задолженности по арендной плате только в виде сельскохозяйственной продукции, является правильным..."

1.8. Вывод из судебной практики: Если в аренду передается несколько объектов и в договоре не определен размер арендной платы за каждый из них, то установленные договором арендные платежи являются платой за пользование имуществом в целом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.09.2009 N Ф04-5275/2009(18832-А46-38) по делу N А46-722/2009
"...В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду мясозаготовительный комплекс, включающий нежилые помещения - здание "Гараж-контора" общей площадью 394,6 кв. м, расположенные по адресу: Омская область, Седельниковский район, село Седельниково, улица Дорожная, дом 20, и оборудование для забоя и разделки крупнорогатого скота и свинины.
Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата за помещение, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 40 000 руб. Изменение размера арендной платы в течение срока действия договора аренды не допускается.
Истец, полагая, что в указанном договоре стороны не согласовали условие об арендной плате за оборудование, находящееся в помещении и, что у арендатора в связи с этим образовалась задолженность, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.
Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Проанализировав условия договора аренды от 01.04.2008 N 01-2008 и руководствуясь при этом нормами статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что объектом аренды в целом подразумевается мясозаготовительный комплекс, включающий в себя нежилые помещения и оборудование, необходимое для эксплуатации этого комплекса.
Установленная сторонами в пункте 3.1 договора арендная плата в сумме 40 000 руб. относится к объекту аренды в целом, исходя из этого условие о цене является согласованным.
Задолженность ответчика по арендной плате не подтверждается материалами дела.
При таких обстоятельствах у судов отсутствовали основания для расторжения договора аренды от 01.04.2008 N 01-2008 и признания его незаключенным..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 12.03.2009 N Ф09-469/09-С4 по делу N А60-11702/2008-С3
"...Как следует из материалов дела, между обществом "Буровик" (арендодатель) и обществом "ВостоктрубопроводСтрой" (арендатор) 23.01.2008 заключен договор аренды N 02/08, согласно п. 1.1, 1.2 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование буровые машины Bauer БГ-12 и Bauer БГ-9 (далее - предметы аренды) с экипажами с предоставлением услуг по их техническому обслуживанию и эксплуатации для выполнения буроотпускных и бурозабивных работ на 155 - 216 км Нефтепровода "Ванкор - Пурпе".
В соответствии с п. 1, 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из содержания договора аренды от 23.01.2008 усматривается, что стоимость арендной платы составляет 7 000 000 руб. в месяц с учетом НДС (п. 7.1 договора).
Исходя из буквального толкования названного условия договора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что определенная сторонами арендная плата в сумме 7 000 000 руб. является арендной платой за аренду двух буровых машин, т.е. по всему договору..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.08.2008 N Ф09-5885/08-С4 по делу N А07-729/2008-Г-ААР
"...Как следует из материалов дела, между обществом "Жилремстрой" (арендодатель) и обществом "Уфастроймех" (арендатор) заключен договор аренды башенных кранов от 17.08.2006, предметом которого является предоставление арендодателем находящихся в его собственности башенных кранов арендатору.
Ссылаясь на наличие у общества "Уфастроймех" задолженности по арендным платежам, образовавшейся за период с 31.03.2007 по 29.02.2008, в сумме 580 000 руб. из расчета 160 000 руб. в месяц, общество "Жилремстрой" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании основного долга и договорной неустойки.
Отказывая в удовлетворении иска, суды обеих инстанций на основании буквального толкования условий договора аренды установили, что арендная плата в сумме 80 000 руб. подлежит внесению за оба башенных крана, в связи с чем задолженность отсутствует.
Выводы судов являются правильными и соответствуют материалам дела.
В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. При этом арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
На основании договора аренды обществом "Жилремстрой" переданы обществу "Уфастроймех" два башенных крана.
Согласно п. 4.1 договора аренды арендная плата за арендованные башенные краны устанавливается в соответствии с договорной ценой, согласованной сторонами в сумме 80 000 руб. в месяц. Размер ставок арендной платы может быть изменен арендодателем с уведомлением арендатора, являющимся неотъемлемой частью договора.
Из буквального значения содержащихся в данном пункте договора слов и выражений следует, что сторонами согласован размер арендной платы 80 000 руб., подлежащей уплате за оба башенных крана, то есть за все арендуемое имущество в целом в виде определенного в твердой сумме платежа.
С учетом изложенного судами обеих инстанций обоснованно отклонены доводы истца о том, что арендная плата установлена договором в сумме 80 000 руб. за каждый башенный кран отдельно..."

2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы

В отношениях между сторонами договора аренды нередки споры о том, с какого момента возникает и прекращается обязанность арендатора по внесению арендных платежей. Подобные споры могут возникать в связи с тем, что подписание договора, фактическая передача имущества арендатору, государственная регистрация договора или перехода права собственности на арендуемое имущество, прекращение договора, возврат имущества арендодателю и другие обстоятельства зачастую отделены временными промежутками, в которые арендатор фактически использует имущество.
Кроме того, возникают споры о том, может ли обязанность арендатора по внесению арендной платы быть прекращена в результате действий третьих лиц.

2.1. Вывод из судебной практики: Обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему объекта аренды.

Примечание: По вопросу определения момента прекращения внесения арендных платежей см. п. 3 материалов к ст. 622 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...10. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа.
Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.
К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.
Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.
Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 05.03.2015 N 310-ЭС15-489 по делу N А14-14876/2013
"...Судами установлено, что между Департаментом лесного хозяйства Краснодарского края (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды лесного участка от 05.09.2008 N 08-04а-004, расположенного по адресу: Краснодарский край, лесничество Геленджикское, участковое лесничество Архипо-Осиповское, квартал 31Б, выдела 16, 17, 18. Договор аренды со стороны арендатора подписан с протоколом разногласий. Срок договора - 49 лет.
Ссылаясь на то, что предпринимателем ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы в период с 15.12.2009 по 31.07.2013, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Рассмотрев представленные материалы, руководствуясь частью 3 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации, статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды отклонили исковые требования, указав на отсутствие доказательств, позволяющих установить передачу предпринимателю арендуемого участка в фактическое владение и пользование. Акт приема-передачи лесного участка подписан сторонами 12.05.2014.
При таких обстоятельствах суды сделали вывод об отсутствии у министерства оснований для истребования арендной платы за указанный им период.
Неправильного применения норм права, влекущего отмену оспариваемых судебных актов, судами не допущено..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011
"...Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 2123/11 по делу N А40-14800/10-23-96
"...Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса)..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.1996 N 678/96
"...Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу открытого типа "Корпорация Нева - Сити" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 19 196 784 рубля и 274 318 392 рубля пени за просрочку платежа.
Решением от 30.10.95, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.12.95, исковые требования удовлетворены в полном объеме. С АООТ "Корпорация Нева - Сити" взыскано 19 196 784 рубля задолженности по арендной плате, 452 066 616 рублей пени за просрочку оплаты (5 процентов за каждый день в соответствии с условиями договора) и расходы по госпошлине.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 1.2 заключенного между сторонами договора аренды от 15.08.94 No. 00-002032(10) предусмотрено, что передача арендатору объекта в пользование осуществляется по акту сдачи-приемки.
Как утверждает ответчик, передача помещения в пользование по акту, как предусмотрено договором, не производилась. Арендуемое помещение находится на капитальном ремонте, и арендатор не может использовать его по назначению до приемки объекта межведомственной комиссией. Кроме того, арендатор является генеральным подрядчиком по капитальному ремонту здания и в связи с отсутствием средств у балансодержателя взял на себя дополнительное обязательство по финансированию объекта.
Указанные обстоятельства судом не исследованы.
Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состояла в передаче помещения по акту сдачи-приемки, после чего арендодатель вправе требовать арендную плату.
Поэтому вывод апелляционной инстанции о том, что ответчик обязан вносить арендную плату независимо от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств по передаче ему помещения, ошибочен.
В связи с неисследованностью указанных выше обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, решение и постановление суда подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение..."

Определение ВАС РФ от 30.07.2014 N ВАС-9954/14 по делу N А14-7715/2013
"...Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю Комаровой С.В. (далее - предприниматель) о взыскании 45 826 руб. 58 коп., в том числе: 41 888,04 рублей задолженности по арендной плате за период с 09.11.2011 года по 31.05.2013 года по договору аренды N 4300017885 от 24.11.2011 года, 3 938,54 рублей пени.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.11.2013 в иске отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15.04.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке обжалуемых судебных актов администрация просит их отменить, указывая на нарушение судами процессуальных норм.
Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
При рассмотрении дела суды пришли к выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о передаче предпринимателю в рамках заключенного между сторонами договора аренды земельного участка, а также доказательств, подтверждающих факт использования этого участка предпринимателем.
Данные выводы сделаны судом первой инстанции, поддержанным судом кассационной инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, оснований для переоценки которых у суда надзорной инстанции не имеется.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями статей 328, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией, изложенной в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в удовлетворении иска по настоящему делу судами было отказано..."

Определение ВАС РФ от 12.02.2014 N ВАС-810/14 по делу N А06-330/2013
"...Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска администрации в части взыскания арендной платы, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 328, 607, 611, 614, 622 Гражданского кодекса и исходил из того, что администрация не исполнила обязанность по предоставлению Осиповой В.В. спорного имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, в связи с чем у арендатора отсутствовала обязанность по уплате арендных платежей.
Суд кассационной инстанции с выводами суда апелляционной инстанции согласился.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса).
Довод заявителя о наличии у арендатора обязанности по внесению арендной платы, по сути, строится на ошибочном толковании статей 611 и 614 Гражданского кодекса.
Практика применения арбитражными судами норм права по данной категории дел в данном споре не нарушена. Позиция судов по настоящему делу соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.04.2013 N 13689/12.
При таких условиях коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии которых дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов..."

Определение ВАС РФ от 31.03.2011 N ВАС-3593/11 по делу N А58-1142/2010
"...Согласно пункту 3.1 договора передача имущества производится по акту приема-сдачи, который подписывается балансодержателем и арендатором не позднее десяти дней с момента подписания договора.
Оценив в соответствии со статьей 71 Кодекса представленные по делу доказательства, суды установили, что помещения были переданы арендатору в пользование по акту приема-передачи от 04.06.2008. Поскольку относимыми и допустимыми доказательствами пользование помещениями ранее указанной даты не подтверждено, суд сделал правильный вывод о том, что арендная плата в соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит начислению с 04.06.2008.
Установив, что в нарушение статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не исполнил надлежащим образом обязательства по договору аренды, в результате чего образовалась задолженность в размере 285 192 руб., суд обоснованно удовлетворил иск в части взыскания указанного долга и договорной неустойки, применив к ней положения статьи 333 названного Кодекса..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.10.2015 N Ф01-4334/2015 по делу N А82-13446/2014
"...Как видно из материалов дела и установили суды, 28.02.2013 ответчик (арендатор) и истец (субарендатор) с согласия третьего лица (арендодателя) заключили договор субаренды недвижимого имущества, согласно разделу 1 которого арендатор сдает, а субарендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество - благоустроенные нежилые помещения N 52 - 56, 59 - 63, 71, 72, 190 общей площадью 140,6 квадратных метра, расположенные по адресу: город Ярославль, улица Свободы, дом 46, литера А, первый этаж, для их использования под торговлю, офис либо для оказания услуг общественного питания по усмотрению субарендатора.
Помещения переданы по акту приема-передачи от 01.03.2013.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.12.2013.
Сославшись на отчет об определении рыночной стоимости аренды спорных помещений, ответчик 25.06.2014 направил в адрес истца уведомление о повышении размера арендной платы с 10.07.2014 до 1 870 рублей за один квадратный метр в месяц.
Истец не согласился с повышением размера арендной платы и указал на то, что с учетом выполненных им работ по капитальному ремонту арендуемых помещений более чем трехкратное увеличение арендной платы является нарушением договора и нарушает его права (письмо от 18.07.2014).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском (с учетом уточнения) о признании незаконными решения о повышении размера арендной платы, о взыскании 1 886 846 рублей 20 копеек стоимости неотделимых улучшений и 293 854 рублей арендной платы за период с момента передачи имущества до даты государственной регистрации договора аренды.
Из разъяснений пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора по отношению к арендодателю - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы с момента передачи ему в аренду имущества вне зависимости от момента государственной регистрации договора, подлежащего государственной регистрации.
При таких обстоятельствах ссылка заявителя на то, что начисление арендной платы по договору с 01.03.2013 (даты подписания акта приема-передачи помещения) по 24.12.2013 (дату государственной регистрации договора) является незаконным, не может быть принята во внимание.
Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судом доказательств не является основанием для отмены принятого судебного акта в суде кассационной инстанции..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.09.2014 по делу N А29-7046/2013
"...Индивидуальный предприниматель Бахитов Рафаил Ривалович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЦентрШинаКоми" (далее - Общество) о признании договора аренды нежилого помещения от 01.06.2012 расторгнутым, о взыскании 925 470 рублей долга по названному договору с 01.06.2012 по 01.08.2013, 1 115 190 рублей 50 копеек неустойки по состоянию на 16.09.2013, о признании договора электроснабжения от 15.10.2010 N 3-э расторгнутым, о взыскании 214 800 рублей долга по этому договору, 11 709 рублей 67 копеек пеней по договору с 01.06.2012 по 16.09.2012.
Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что Предприниматель фактически не предоставил в аренду спорные помещения. В материалах дела отсутствует акт приема-передачи нежилого помещения по спорному договору аренды, отсутствуют достоверные доказательства пользования ответчиком недвижимым имуществом в спорный период.
По общим положениям, изложенным в пункте 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
При таких обстоятельствах арбитражный суд обоснованно отказал истцу в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2013 по делу N А82-5875/2012
"...По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма.
Суды установили, что объект найма был передан арендатору, что породило у последнего обязанность по встречному представлению в виде оплаты арендных платежей в размере, согласованном контрагентами.
Проверив расчет задолженности по арендной плате, суды пришли к выводу, что он соответствует условиям договора, согласованным сторонами, поэтому правомерно удовлетворили исковые требования..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.04.2011 по делу N А82-6483/2010
"...ООО "Авто-Трэйдинг" (арендодатель) и ООО "Элконт" (арендатор) заключили договор аренды от 17.03.2008 N 2-170308 помещений N 34 - 41 общей площадью 80,5 квадратных метра, расположенных на третьем этаже здания по указанному адресу, для использования под офис.
Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.04.2013 по делу N А58-3111/2012
"...Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком 1 марта 2010 года подписан договор аренды контейнеров, по условиям которого истец обязался предоставить во временное пользование ответчика двадцатитонные контейнеры в целях отправки грузов сроком на летнюю навигацию на период с 01.03.2010 по 31.12.2010. Ответчик обязался оплачивать арендную плату за пользование контейнерами путем перечисления на расчетный счет истца арендной платы в течение трех дней после получения счета.
ООО "Саха Сибирь Транс", указав, что ответчик не исполнил свои обязательства по уплате арендной платы за пользование контейнерами, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска со ссылкой на статьи 8, 425, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истец не представил доказательств передачи в момент заключения договора аренды от 01.03.2010 или в иной срок предмета аренды (акт приема-передачи).
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.
Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что в материалах дела отсутствует документальное подтверждение передачи арендодателем арендатору имущества во исполнение договора аренды контейнеров от 01.03.2010.
Поскольку истец не представил надлежащих доказательств исполнения обязательства по передаче ответчику предмета аренды - контейнеров, суд первой инстанции правомерно признал отсутствие у ответчика обязанности вносить арендные платежи, следовательно, и оснований для удовлетворения исковых требований..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.11.2011 по делу N А19-4680/2011
"...Поскольку общество уклонялось от исполнения предусмотренной договором обязанности по внесению арендных платежей, администрация обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.
Из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из приведенных норм материального права следует, что обязанности арендодателя по предоставлению имущества во временное пользование арендатора корреспондирует обязанность последнего по внесению платежей за пользование этим имуществом, то есть имеет место встречное исполнение обязательств.
Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что, поскольку обязанность по внесению арендных платежей за период до фактической передачи имущества у арендатора отсутствует, исковые требования в части взыскания с общества арендной платы за период с 08.07.2010 (даты начала срока аренды земельных участков согласно условиям договора) до 04.08.2010 (даты фактической передачи земельных участков) и соответствующих сумм пени не основаны на изложенных нормах материального права и удовлетворению не подлежат..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.12.2017 N Ф03-5064/2017 по делу N А73-7738/2016
"...Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, 14.06.2005 между Департаментом (арендодатель) и ОАО "Интерлес" (правопредшественник истца, арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1453, по условиям пункта 1.1 которого арендатору на срок с 14.06.2005 по 12.03.2006 передавались во временное владение и пользование два земельных участка: площадью 5 086,04 кв. м (участок N 1) для использования под благоустройство и площадью 1 234,30 кв. м (участок N 2) для организации гостевой автопарковки, расположенные в Индустриальном районе города Хабаровска по переулку Спортивному.
Правоотношения сторон в рамках названного договора прекращены по соглашению от 21.09.2015.
Также арбитражными судами установлено, что часть используемого обществом земельного участка N 1 площадью 2 837,54 кв. м в составе участка с кадастровым номером 27:23:0050311:92 общей площадью 5 333 кв. м в период действия указанного договора передана в аренду ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" по договору от 12.10.2012 N 11572, заключенному с Министерством имущественных отношений Хабаровского края, для целей строительства многоквартирного дома. Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.01.2013.
Вместе с тем обязательства по внесению арендной платы за пользование земельными участками исполнены обществом надлежащим образом и в полном объеме.
Поскольку на претензию ООО "Интерлес" о возврате излишне перечисленной арендной платы за часть земельного участка, фактически используемую ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой", Департамент ответил отказом, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, частично удовлетворяя который судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
Системное толкование приведенных выше норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).
Вместе с тем истец в течение всего периода действия договора аренды от 14.06.2005 N 1453 исправно вносил арендную плату в полном объеме за весь земельный участок, что привело к возникновению на стороне Департамента неосновательного обогащения.
Таким образом, выводы судебных инстанций в части признания законными и обоснованными предъявленных обществом требований о возврате арендной платы за неиспользуемую часть спорного участка признаются судом округа правомерными, основанными на полном и всестороннем исследовании и оценке имеющихся в материалах дела доказательств, соответствующими фактическим обстоятельствам дела, а также сделанными с правильным применением норм и положений действующего законодательства..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.01.2017 N Ф03-5942/2016 по делу N А51-26434/2015
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 25.04.2011 между Управлением государственной инспекции безопасности дорожного движения УВД по Приморскому краю (арендодатель) и некоммерческим партнерством (арендатор) заключен договор N 73/11 аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, 148 (лит. Ж), общей площадью 175,7 кв. м, на срок с 08.04.2011 по 07.04.2016. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 08.04.2011. По условиям сделки получателем денежных средств является управление Росимущества (пункт 3.1 договора).
Ссылаясь на то, что ввиду неисполнения некоммерческим партнерством обязательств по внесению арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.11.2015 Российской Федерации причинены убытки в виде неполученной арендной платы в сумме 583 582 руб. 99 коп., истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
В свою очередь, некоммерческое партнерство предъявило встречный иск, указав, что переданное по договору аренды от 25.04.2011 помещение освобождено им в январе 2012 года во исполнение соответствующего представления прокуратуры г. Владивостока; в связи с чем у управления Росимущества возникло неосновательное обогащение в размере 1 916 908 руб., составляющее сумму внесенных арендных платежей за период с января 2012 года по декабрь 2014 года.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе представление прокуратуры г. Владивостока от 06.09.2011 об устранении нарушений законодательства, регламентирующего управление и распоряжение федеральной собственностью; акт проверки от 03.10.2011; уведомление об освобождении занимаемого некоммерческим партнерством помещения площадью 175,7 кв. м; письмо УГИБДД России по Приморскому краю от 21.11.2011, направленное в адрес прокурора г. Владивостока, согласно которому указанное помещение освобождено некоммерческим партнерством), суды установили, что в спорный период некоммерческое партнерство нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды от 25.04.2011 N 73/11, не занимало в связи с исполнением представления прокуратуры г. Владивостока, однако продолжало вносить арендную плату в период с января 2012 года по декабрь 2014 года на счет управления Росимущества.
Учитывая изложенное и принимая во внимание отсутствие у арендатора (некоммерческое партнерство) реальной возможности к продолжению (восстановлению) пользования спорным помещением, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали управлению Росимущества в удовлетворении требований о взыскании с некоммерческого партнерства арендных платежей.
Учитывая, что денежные средства за аренду имущества, фактически не находящегося в пользовании арендатора, получены управлением Росимущества без правовых оснований, суды, руководствуясь положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о возникновении у него неосновательного обогащения и правомерно удовлетворили требования некоммерческого партнерства предъявленные в встречном исковом заявлении.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, приведенным нормам права и являются правильными..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2014 N Ф03-1268/2014 по делу N А51-9198/2013
"...Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как установлено судами, 01.05.2009 АНО "МАСТЕР-КЛАСС РЕКЛАМА" (прежнее название - АНО "МАСТЕР-КЛАСС", арендодатель) и ИП Постовалова И.А. (арендатор) подписан договор N 16/2009, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство предоставить арендатору в пользование за плату рекламные конструкции по адресам: г. Петропавловск-Камчатский, проспект Победы, 31 (стороны А и Б); г. Петропавловск-Камчатский, Северо-Восточное шоссе (210 м от поста ГИБДД в сторону г. Елизово) (сторона Б).
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, АНО "МАСТЕР-КЛАСС РЕКЛАМА" обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Статья 611 ГК РФ устанавливает порядок предоставления имущества арендатору: арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
При рассмотрении спора суды в отсутствие подписанного обеими сторонами акта приема-передачи, подтверждающего указанные обстоятельства, пришли к выводу о недоказанности истцом в порядке статьи 65 АПК РФ фактического исполнения им договора от 01.05.2009, а именно передачи рекламных конструкций по данному договору во владение и пользование ответчику в спорный период.
Поскольку истцом не исполнена обязанность по передаче имущества, являющегося предметом договора аренды, ответчику, вывод судов об отсутствии на стороне последнего обязанности по оплате пользования арендованным имуществом следует признать правомерным.
Как следствие, правомерен вывод судов об отказе в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.09.2009 N Ф03-4468/2009 по делу N А51-10479/2008
"...При рассмотрении спора суд правильно квалифицировал правоотношения сторон как вытекающие из арендных обязательств, регулируемых главой 34 ГК РФ, и руководствовался статьями 309, 606, 611, 655 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец не представил доказательства, подтверждающие исполнение обязательства по передаче имущества в аренду, а также размер задолженности по договору аренды.
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
При заключении договора аренды 01.06.2005 МУ Управление муниципальным имуществом администрации Артемовского городского округа приняло на себя обязательство передать имущество по акту приема-передачи (приложение N 2) в течение пяти календарных дней после подписания договора, придав ему значение неотъемлемой части договора.
В нарушение статьи 65 АПК РФ МУ Управление муниципальным имуществом администрации Артемовского городского округа, основывая исковые требования о взыскании долга на договоре аренды от 01.06.2005, не представило акта приема-передачи объектов аренды арендатору, который является неотъемлемой частью договора и приложением N 2 к договору.
Отсутствуют в материалах дела и иные доказательства, которые бы подтвердили факт передачи истцом ответчику в пользование спорного имущества по договору аренды от 01.06.2005.
С учетом изложенного у истца отсутствует право требования уплаты арендной платы по заключенному сторонами договору аренды от 01.06.2005 за спорный период. В связи с чем, как правильно указал суд апелляционной инстанции, довод заявителя о размере арендной платы не имеет значения для дела..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.09.2015 N Ф04-24670/2015 по делу N А46-16487/2014
"...Из материалов дела следует, что 26.05.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 718,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Завертяева, 28, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию.
Предприниматель Ольшанский В.М. 09.11.2014 направил в адрес предпринимателя Саркисяна Д.К. претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность по внесению арендных платежей, однако ответа не последовало, что явилось основанием для обращения истца в суд.
Арбитражные суды, отказывая в удовлетворении требований, указали на отсутствие подписанного акта со стороны ответчика, что свидетельствует о фактическом неисполнении сторонами обязательств по приемке-передаче объекта аренды.
Применительно к статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).
При таких обстоятельствах арбитражные суды пришли к обоснованному выводу, что отсутствие подписанного акта со стороны предпринимателя Саркисяна Д.К. свидетельствует о фактическом неисполнении сторонами обязательств по приемке-передаче объекта аренды.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.04.2014 по делу N А03-9540/2013
"...Ссылаясь на неисполнение ООО "Тельманский" обязательств по внесению арендной платы, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 164, 431, 433, 425, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", исходил из недоказанности факта передачи обществу в аренду спорных земельных участков и исполнения сторонами каких-либо условий договора аренды земельных участков, свидетельствующих о достигнутом сторонами соглашении.
Выводы суда первой инстанции, поддержанные судом апелляционной инстанции, основаны на правильной оценке доказательств по делу, соответствуют установленным обстоятельствам и не противоречат действующему законодательству.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание указанные нормы права, суды правомерно отметили, что предприниматель должен доказать факт передачи обществу в пользование спорных земельных участков и принятие их обществом без каких-либо замечаний.
Материалами дела подтверждается, что предприниматель не представил акт приема-передачи спорных земельных участков обществу, сославшись на его утерю. При этом общество отрицало составление такого акта и принятие в арендное пользование перечисленных земельных участков.
Оценив доказательства в их совокупности и установив, что предпринимателем не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие факт передачи обществу в аренду спорных земельных участков и исполнение сторонами договора аренды, суды правомерно отказали в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.07.2013 по делу N А45-7113/2012
"...Из материалов дела следует, что 01.11.2011 между ООО "Альянс четырех" (арендодателем) и ООО "Инженерные сети" (арендатором) был подписан договор аренды нежилого помещения (далее - договор), расположенного на первом этаже 5-этажного жилого дома, находящегося по адресу: г. Новосибирск, ул. Станиславского, д. 34 (далее - помещение).
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что факт приема-передачи помещения не доказан.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).
Арбитражные суды, установив отсутствие в договоре условий об удержании аванса в качестве любого вида платежа, имеющего обеспечительный характер, права на зачет этого платежа по иным обязательствам, а также действий сторон по приемке-передаче помещения и исполнению договора, пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удержания ответчиком аванса..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2011 по делу N А81-3588/2010
"...Из материалов дела следует судом первой инстанции установлено, что между ОАО "Уренгойнефтегазгеология" (арендодатель) и ООО "Специализированная Многопрофильная Компания" (арендатор) заключен договор аренды буровой установки от 03.03.2009 N 94/09, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору в аренду буровую установку БУ75Бр-70-мПС с учетом комплектующих (согласно акту приема-передачи), заводской N 2865, инвентарный N 4180 для выполнения арендатором работ по строительству скважины N 3Н Южно-Русского месторождения (пункт 1.1 договора).
Во исполнение договора аренды вышеуказанное оборудование на скважине N 180 Хадырьяхинского месторождения ОАО "Уренгойнефтегазгеология" передано арендатору по акту приема-передачи.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая решение о взыскании основного долга по первоначальному иску, обоснованно исходил из возникновения между сторонами арендных правоотношений, нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, а также отсутствия доказательств надлежащей оплаты по договору..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2011 по делу N А45-8773/2010
"...В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Арбитражный суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая решение о взыскании долга по арендной плате в сумме 58 886, 99 руб. за период с 01.02.2010 по 28.02.2010 обоснованно исходил из возникновения между сторонами арендных правоотношений, нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за указанный период. Соответственно, суд также правомерно взыскал с ответчика неустойку в виде пени в размере 0,25% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в период с 01.02.2010 по 28.02.2010 в размере 7 949,88 руб..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.12.2010 по делу N А03-9441/2010
"...В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 329, 330, 331, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая решение о взыскании основного долга и пени по договорам аренды от 01.12.2009 и оказания агентских услуг от 16.11.2009, обоснованно исходил из возникновения между сторонами арендных и агентских правоотношений, нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных и коммунальных платежей, а также отсутствия доказательств надлежащей оплаты по договорам.
Суд кассационной инстанции считает, что судом первой инстанции нормы материального и процессуального права применены верно. Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению как необоснованные и противоречащие гражданскому законодательству..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.2010 по делу N А27-1730/2010
"...В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая решение о взыскании основного долга, обоснованно исходил из возникновения между сторонами арендных правоотношений, нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, а также отсутствия доказательств надлежащей оплаты по договору.
Выводы суда являются правильными, соответствуют материалам дела и действующему законодательству..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.02.2010 по делу N А45-8777/2009
"...Как следует из материалов дела, 26.01.2006 между Федеральным государственным учреждением "Новосибирский опытный лесхоз" (далее - ФГУ "Новосибирский опытный лесхоз") и ООО "Реабилитационный центр Клименко" заключен договор N 01/01-06 аренды участка лесного фонда Российской Федерации сроком на 49 лет.
Поскольку обществом не была погашена задолженность по арендной плате, а также пени за несвоевременное внесение арендной платы, департамент природных ресурсов обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды и о взыскании арендной платы и пени.
Суд, исходя из условий пунктов 6.1, 6.2, 6.3 договора аренды и установив подтвержденными материалами дела то, что спорный участок лесного фонда фактически не был передан обществу по акту, общество не осуществляло пользование участком лесного фонда, отказал в удовлетворении требований в части взыскания задолженности по арендной плате и пени.
Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих передачу спорного участка обществу по передаточному акту, а также выдачу лесного билета.
Из представленного департаментом природных ресурсов акта проверки использования земель лесного фонда от 20.08.2009, усматривается, что общество не осуществляло пользование спорным участком лесного фонда.
Согласно содержанию статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.
В пункте 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.
Поскольку обязанность по внесению арендной платы в силу закона определяется фактом передачи в пользование имущества, суд с учетом установленных обстоятельств по делу сделал правомерный вывод об отсутствии правовых оснований для взыскания арендной платы и пени на основании договора аренды.
Следует признать правильным вывод суда первой инстанции о том, что пункт 8.1 договора аренды, предусматривающий начисление арендной платы с момента государственной регистрации, противоречит пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.12.2009 по делу N А27-7795/2009
"...Как следует из материалов дела Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области (арендодатель) и ЗАО "Барачатский" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 11.04.2007 N 05-0337/ю. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 42:05:0101004:0077, площадью 52,30 га из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: Крапивинский район, в границах АО "Красный ключ", указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью. Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется для сельскохозяйственного производства; срок действия договора установлен с момента его подписания, т.е. с 11.04.2007 и заключен до 11.03.2008 (п. 2.1 договора); в силу пункта 2.3 договора его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с 14.07.2006.
Отказывая Комитету во взыскании арендной платы за период с 14.07.2006 по 10.04.2007, арбитражный суд исходил из установленных по делу обстоятельств и положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в реальном предоставлении последнему имущества в пользование, а также учитывал разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", изложенные в пункте 10 Информационного письма.
При этом суд учитывал и то, что истец в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал факт занятия спорного земельного участка ответчиком ранее даты заключения договора аренды от 11.04.2007 N 05-0337/ю.
Исходя из установленных по делу обстоятельств и положений договора аренды земельного участка (пункт 6.2), статей 329, 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд правомерно удовлетворил иск частично в части взыскания пеней, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.01.2017 N Ф05-18664/2016 по делу N А40-17440/2016
"...Открытое акционерное общество "Объединение "Вымпел" (далее - истец) 01.02.2016 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Медиа Маркет" (далее - ответчик) о взыскании пени в размере 1 337,16 долларов США и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 860,58 долларов США.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на выполнение взятых на себя обязательств по передаче ответчику в пользование на правах аренды нежилых помещений по договору аренды от 03.08.2011 N ВП/АР-232/11, тогда как ответчик свои обязательства по внесению арендной платы в июле, августе и сентябре 2014 года исполнял ненадлежащим образом, что явилось основанием для начисления неустойки, предусмотренной пунктом 9.5 договора аренды от 03.08.2011 N ВП/АР-232/11. Истцом также было заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.09.2014 по 11.02.2015 и с 12.02.2015 по 25.01.2016.
Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, указывал в том числе на то, что в рамках других судебных разбирательств по делам N А40-140648/2014 и N А40-110598/2015 было установлено, что истец с июля 2014 года прекратил ответчику доступ к арендованным помещениям, тем самым исключил возможность исполнения арендатором своей обязанности по внесению платежа за спорный период.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
В том случае, если арендодатель, вопреки условиям договора, препятствует арендатору в фактическом пользовании объектом аренды, возможно наступление последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из изложенного, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
С учетом вышеизложенного суд округа приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции о возложении на ответчика обязанности по уплате неустойки являются ошибочными и сделанными без учета установленных обстоятельств по ранее рассмотренным делам между теми же сторонами и по тому же договору аренды от 03.08.2011 N ВП/АР-232/11.
Таким образом, доводы истца, приведенные в кассационной жалобе, направлены на пересмотр вступивших в законную силу судебных актов по делам N А40-140648/2014 и N А40-110598/2015, тогда как это противоречит требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не входит в полномочия суда кассационной инстанции в рамках настоящего спора по делу N А40-17440/2016, поэтому у суда округа отсутствуют основания для отмены обжалуемого истцом постановления..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2015 N Ф05-12469/2015 по делу N А40-22016/15
"...Префектура ЦАО города Москвы (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Ярмарка "Центральная" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 019 599 рублей 60 копеек и пеней в размере 8 773 142 рублей 40 копеек.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права, доводы кассационной жалобы и возражения относительно низ, заслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
Между тем, как установлено судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора, в данном случае акт приема-передачи места под размещение нестационарного торгового объекта не составлялся и ответчиком не подписывался, ответчик факт передачи ему места под размещение объекта отрицает.
С учетом изложенного суды на основе оценки представленных доказательств признали, что истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал факт исполнения им обязательства по передаче места под размещение объекта, в связи с чем он не вправе требовать с арендатора задолженности по арендной платы и неустойки.
При указанных обстоятельствах с учетом положений статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации сделали вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска и взыскания с ответчика денежных средств..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.03.2015 N Ф05-2621/2015 по делу N А40-81476/14
"...Поскольку, по мнению арендодателя, ООО "Дэнс Фест" ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору в части внесения арендной платы за первый месяц аренды (май 2014 г.) в сумме 400 000 руб., а направленное уведомление от 16.05.2014 г. об оплате оставлено арендатором без удовлетворения, ООО "КС-Плаза" обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных ООО "КС-Плаза" исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1.3 договора арендодатель обязан передать помещения арендатору, а арендатор - принять помещение в срок до 10 мая 2014 года. Передача помещений осуществляется на основании передаточного акта с одновременным фотографированием помещений.
Между тем судами обеих инстанций установлено, что передаточный акт сторонами не составлялся.
Указанное не оспаривалось представителем ООО "КС-Плаза" в судебном заседании кассационной инстанции.
Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций обоснованно установлено, что арендодателем не предоставлено в материалы дела доказательств, бесспорно подтверждающих как факт передачи арендатору спорного помещения, так и факт уклонения арендатора от подписания передаточного акта (ст. 65 АПК РФ).
Исходя из вышеуказанного, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что, поскольку факт передачи спорного помещения в определенный договором срок материалами дела не подтвержден, следовательно, требования первоначального иска о взыскании задолженности по арендной плате и начисленной на нее суммы неустойки удовлетворению не подлежат..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2009 N КГ-А40/12790-08 по делу N А40-23236/08-52-233
"...Судом установлено, что обязанность по передаче арендованного имущества субарендатору была исполнена субарендодателем только 22.09.2005 г., что подтверждается актом приема-передачи от 22.09.2005 г.
Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Судом установлено, что обязанность субарендатора оплачивать арендную плату возникла у него лишь с момента фактической передачи арендованного имущества, в связи с чем задолженность ответчика по арендной плате за период с 22.09.2005 г. по 30.09.2005 г. включительно (окончание срока аренды), составила 32835 руб. с учетом частично внесенной арендной платы за сентябрь 2005 года в сумме 275613 руб., что подтверждается платежным поручением от 10.10.2005 г.
С учетом установленного и на основании ст. ст. 309, 310, 328, 395 ГК РФ суды правомерно удовлетворили иск в части, взыскав с ООО "Рентол" в пользу ИП Ф.В.В. 32835 руб. долга, 23303 руб. 54 коп. неустойки.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов соответствующими установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и закону..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.02.2017 N Ф06-17737/2017 по делу N А49-5578/2015
"...Как установлено судом апелляционной инстанции, 25.11.2010 между Управлением по имущественным и градостроительным отношениями администрации города Пензы (арендодатель), правопреемником которого в силу решения Пензенской городской думы от 29.05.2009 N 55-6/5 и положения является истец, и ТСЖ "Зеленая поляна" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает арендатору земельный участок, кадастровый номер 58:29:00000000:248 площадью 543 000 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Ленинский лесхоз, для размещения малоэтажной жилой застройки в едином комплексе с существующей застройкой, а арендатор принимает на себя обязательство вносить арендную плату в размере 45 702 руб. 50 коп. в месяц.
Ответчиком оплата производилась не в полном размере.
Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным требованием.
Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
Оценив доводы ответчика о невозможности использования им всей площадью размером 543 000 кв. м в связи с тем, что в указанную часть входит и земельный участок с кадастровым номером 58:29:3001001:27 площадью 5720 кв. м, принадлежащий Пензенской области, суд апелляционной инстанции правомерно признал его обоснованным.
Факт принадлежности земельного участка площадью 5720 кв. м Пензенской области и невозможности использования указанного участка ответчиком подтверждается свидетельством о регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу г. Пенза, Ленинский лесхоз, квартал 35, уч. N 1, письмом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Пензенской области от 19.11.2011 о необходимости исправления кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:0000000:248, расположенного по адресу г. Пенза, ул. Ленинский Лесхоз, решением Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Пензенской области о наличии кадастровой ошибки, копиями вступивших в законную силу решений по делам N А49-6490/2012 и А49-3506/2013.
При таких обстоятельствах судом установлено и является доказанным, что фактически ответчику передан во владение и в его пользовании в настоящее время находится земельный участок площадью 537 280 кв. м.
Суд кассационной инстанции считает, что судом при рассмотрении спора правильно определен предмет доказывания по делу, установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов сторон и сделан правильный вывод по делу..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.03.2013 по делу N А12-5267/2012
"...По общим правилам пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи объекта аренды, а не с момента заключения договора (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Из анализа приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача вещи, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное.
Данные положения согласуются и с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом положений данной процессуальной нормы арендодатель, требуя взыскание арендной платы, обязан доказать факт передачи объекта аренды в состоянии соответствующем условиям договора и его назначению, а также относящимися к нему документами, без которых не допускается эксплуатация указанного объекта.
Судебные инстанции, исследуя спорные обстоятельства, установили, что ООО "Свигус", требуя взыскания арендной платы по договорам субаренды от 04.05.2009 N 1, от 04.05.2009 N 2, от 04.05.2009 N 3, не представило каких-либо доказательств, подтверждающих фактическую передачу техники во временное владение и пользование арендатору (предпринимателю).
По условиям пункта 2.1.1 указанных договоров арендодатель обязался передать технику арендатору по актам приема-передачи.
Однако соответствующие акты между участниками арендных отношений не составлялись и не подписывались, данный факт подтвержден сторонами и не оспаривается, не имеется и доказательств, свидетельствующих об уклонении арендатора в принятии техники.
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 382, 606, 614, пункт 2 статьи 615 ГК РФ, установив, что истец не представил доказательств, подтверждающих фактическую передачу техники во временное пользование и владение предпринимателю, а также заключил договор субаренды с нарушением требований действующего законодательства, правомерно отказали в иске..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2012 по делу N А55-7965/2011
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.
По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.
Вместе с тем, пунктом 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель, не исполнивший обязательство по передаче сданных в аренду объектов недвижимости в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объектов аренды.
Из материалов дела следует, что акт приема-передачи земельного участка был подписан сторонами одновременно с подписанием договора, то есть 18.01.2010, и не содержит каких-либо сведений о передаче земельного участка ответчику 22.12.2009 или в более ранний период.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства пользования предпринимателем земельным участком в период с 22.12.2009 по 17.01.2010, суды в данном случае пришли к обоснованному выводу о том, что распространение действия договора аренды земельного участка от 18.01.2010 на период с 22.12.2009 не является достаточным основанием для взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы за указанный период времени..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.05.2010 по делу N А65-28188/2009
"...Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "БУТЕ" (далее - ООО "ТД "БУТЕ", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гриндаль" (далее - ООО "Гриндаль", ответчик) о взыскании долга за арендную плату в размере 120 000 руб. на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.11.2009 иск удовлетворен, с ООО "Гриндаль" в пользу ООО "ТД "БУТЕ" взыскано 120 000 руб. долга и 4100 руб. расходов по государственной пошлине.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2010 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.11.2009 отменено, по делу принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований ООО "ТД "БУТЕ" отказано.
В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 3 договора аренды от 28.05.2009 N 76 предусмотрено, что в течение 3-х дней с момента подписания договора арендодатель обязуется передать, а арендатор принять помещение по акту приема-передачи, подписываемому сторонами, с указанием состояния помещения, и подтверждающему факт передачи помещения арендодателем и его приемки арендатором.
Судом установлено, что акт приема-передачи имущества не составлялся.
Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции о том, что истцом не доказан факт передачи помещений по договору аренды ответчику, является правомерным.
Оснований для переоценки выводов суда апелляционной инстанции не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.01.2010 по делу N А12-10588/2008
"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ИП Московченко Н.Е. (арендодатель) и ООО "Фарматика" (арендатор) заключен договор аренды от 26.04.2007, по которому во временное пользование и владение арендатора предоставлялось нежилое помещение общей площадью 33,14 кв. метров, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. 50 лет Октября, д. 13, кв. 3.
Пунктом 1.1 договора стороны предусмотрели, что передача помещения должна оформляться актом приема-передачи.
Содержащиеся в судебном постановлении выводы, что арендатор обязан вносить арендные платежи только за фактическое пользование имуществом, основаны на материалах дела и действующем законодательстве.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.
Учитывая, что арендодатель доказательств, подтверждающих передачу нежилого помещения в фактическое пользование и владение арендатору, не представил, а последний оспаривает данный факт, оснований для взыскания арендных платежей за спорный период не имелось..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2010 по делу N А13-986/2010
"...Ссылаясь на то, что спорное помещение по договору аренды истцу не предоставлялось и им не использовалось, а полученные денежные средства являются неосновательным обогащением ответчика, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, придя к выводу о том, что доказательства, подтверждающие факт передачи и факт пользования Обществом в период с октября 2008 года по апрель 2009 года указанным в договоре помещением, отсутствуют, следовательно, уплаченные истцом в счет арендной платы денежные средства являются неосновательным обогащением предпринимателя.
В силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Встречное обязательство по внесению арендной платы возникает у арендатора только после фактической передачи ему предмета аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендатор обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 ГК РФ).
Поскольку арендодатель не доказал факта передачи и пользования арендатором спорным помещением, суды правомерно посчитали полученные ответчиком денежные средства его неосновательным обогащением..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2010 по делу N А56-43639/2009
"...Суд отказал в иске о взыскании долга и пеней, поскольку пришел к выводу о том, что КУГИ не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих передачу имущества в пользование ответчику.
Поскольку арендная плата является платой за пользование имуществом, а истцом не представлено доказательств передачи арендатору здания по договору аренды, то суд, отказывая во взыскании долга и пеней, правомерно руководствовался статьей 650 и пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По условиям договора аренды арендодатель обязался передать здание по акту приема-передачи не позднее 10 дней с даты подписания договора; акт подписывается арендодателем, арендатором и балансодержателем и прилагается к договору; если здание находится во владении арендатора, акт не составляется, а об исполнении обязанности арендодателя передать здание арендатору указывается в особых условиях.
Акта, оформленного в соответствии с пунктом 2.1.1 договора, в материалах дела не имеется. В разделе 6 "Особые условия" договора нет указания на то, что здание на момент подписания договора находится во владении Общества.
Следовательно, обязательство арендодателя передать здание не считается исполненным до предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего акта.
Таким образом, суд правомерно пришел к выводу об отказе во взыскании арендной платы и пеней..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.01.2010 по делу N А56-17565/2009
"...Как следует из материалов дела, ЗАО "Веда-Система" и ЗАО "СЭБ Лизинг" заключили договор от 08.08.2008 N 21/08/08, согласно которому последнему в аренду сроком до 07.07.2009 предоставлены нежилые помещения, находящиеся на втором этаже бизнес-центра "Веда-Хаус", расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Петроградская набережная, дом 20, литера А.
В силу пункта 2.1 названного договора арендодатель обязуется передать помещения, а арендатор - принять их в срок не позднее 01.12.2008. Подтверждением передачи помещений является акт приема-передачи (пункт 2.2 договора).
Платежным поручением от 15.08.2008 N 1671 ЗАО "СЭБ Лизинг" перечислило ЗАО "Веда-Система" авансовый платеж за первый и последний месяцы в размере 3 121 436 руб.
Пунктом 5.4 договора от 08.08.2008 N 21/08/08 предусмотрено, что арендатор вправе расторгнуть договор до истечения его срока с предупреждением арендодателя о своем намерении не позднее чем за три месяца до момента расторжения. В этом случае арендодатель возвращает арендатору неиспользованные арендные платежи за последний и предпоследний месяцы аренды помещений (пункты 6.3, 6.4 договора).
Как усматривается из материалов дела, в письме от 05.11.2008 N 3885 ЗАО "СЭБ Лизинг" уведомило ЗАО "Веда-Система" о намерении досрочно расторгнуть спорный договор.
Кроме того, судами установлено и материалами дела подтверждается, что с момента заключения названного договора и до его расторжения спорные помещения во владение и пользование истца не передавались (это не оспаривается ответчиком), то есть между сторонами не возникло фактических отношений по аренде помещений. Из положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендная плата представляет собой плату за пользование имуществом. С учетом обстоятельства того, что ЗАО "СЭБ Лизинг" спорными помещениями не пользовалось, суды правомерно указали на то, что удерживаемые ответчиком денежные средства в силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации являются неосновательным обогащением, и обоснованно удовлетворили заявленные ЗАО "СЭБ Лизинг" требования.
Так как у истца отсутствовала обязанность вносить арендные платежи, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за спорный период, упущенной выгоды за период с 01.02.2009 по 05.02.2009 и неустойки за просрочку внесения арендной платы и правомерно отказали в удовлетворении встречного иска..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.08.2015 N Ф08-3897/2015 по делу N А63-8784/2014
"...В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя состоит в предоставлении арендатору имущества во временное владение и пользование (во временное владение), обязанность арендатора - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса). Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Соответствующие правовые позиции сформулированы в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", а также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.
В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) и определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735 содержатся следующие разъяснения. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.
Апелляционный суд, исследовав представленные в дело доказательства (поручение Правительства Ставропольского края от 25.10.2013, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 07.07.2013, расписку Богданова С.Н. (т. 1, л.д. 49 - 52)), оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, установил следующее. Наличие передаточного акта носит формальный характер, поскольку до апреля 2013 года земельный участок, в отношении которого сторонами был заключен договор аренды от 24.04.2012 N 11-06, фактически был занят иным лицом (Богдановым С.Н.), засеявшим участок сельскохозяйственными культурами. Таким образом, с 24.04.2012 (дата составления акта о передаче участка) и до апреля 2013 года предприниматель не мог использовать земельный участок по целевому назначению, что исключает взыскание с него арендной платы в указанный период. С учетом произведенных предпринимателем платежей, в том числе в период, за который он вносить арендную плату не должен (т. 1, л.д. 53 - 59), апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с него арендной платы и неустойки в заявленном истцом размере.
Окружной суд не усматривает оснований для отмены (изменения) апелляционного постановления от 13.04.2015 по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.03.2015 N Ф08-542/2015 по делу N А32-14625/2011
"...Указывая на неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы за земельный участок по договору от 05.02.2010 N 4900005582, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.
Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Поэтому арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что в спорный период (с 21.09.2009 по 30.09.2012) ответчик не имел возможности и не использовал земельный участок ввиду неисполнения истцом (арендодателем) обязанности по его фактической передаче во владение арендатора, как это предусмотрено законом и заключенным сторонами договором аренды от 05.02.2010 N 4900005582, в связи с чем в иске отказано.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами верно. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.12.2014 N Ф08-9404/2014 по делу N А32-29941/2013
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, департамент лесного хозяйства Краснодарского края (арендодатель) (далее - департамент) и общество (арендатор) заключили договор от 11.01.2010 N 09-09а-002 аренды лесного участка площадью 15 га, местоположение: Краснодарский край, лесничество Афипское, участковое лесничество Калужское, квартал 4Б, выдел 10, части выделов 3, 4, 5 (т. 1, л.д. 9 - 15).
Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием обращения министерства с иском в арбитражный суд.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды установили, что арендодатель не исполнил свою обязанность по предоставлению имущества во владение и пользование арендатору в порядке, согласованном в договоре аренды от 11.01.2010 N 09-09а-002 (пункты 3.2.2, 3.3.1), ответчик факт получения лесного участка отрицает, доказательства использования арендатором объекта аренды в спорный период отсутствуют.
При этом суды правомерно указали, что частичное внесение платы по договору аренды не может достоверно подтвердить передачу лесного участка в пользование обществу.
На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что основания для взыскания в пользу министерства долга по договору и соответствующей неустойки в заявленный период отсутствуют..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2014 по делу N А32-42377/2013
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления от 29.01.2013 N 789 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 31.01.2013 N 4300019767, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование арендатора из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 675 кв. м, расположенный по адресу: почтовое отделение N 31, поселок Березовый, кадастровый номер 23:43:0104010:777, для строительства магазина.
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 29.01.2013 по 31.10.2013, администрация обратилась в суд с требованиями о взыскании с предпринимателя 30 176 рублей 44 копеек задолженности и 995 рублей 29 копеек пени.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса).
В силу приведенных норм арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Изложенная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/2012.
Такой акт сторонами подписан без указания даты подписания (л. д. 18). Однако, поскольку он является неотъемлемым приложением к договору аренды (пункты 1.4, 8.2), в отсутствие иных доказательств суды правомерно признали датой его составления (подписания) дату подписания сторонами самого договора (31.01.2013).
Доказательств передачи обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:43:0104010:777 ранее даты подписания акта приема-передачи (31.01.2013) материалы дела не содержат. Постановление от 29.01.2013 N 789 о предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка не является доказательством, подтверждающим факт передачи объекта аренды предпринимателю (служит основанием для заключения договора аренды). Использование земельного участка до указанной даты истец документально не подтвердил.
Поскольку администрация в нарушение процессуальных правил о распределении бремени доказывания документально не подтвердила факт передачи предпринимателю (принятия им) земельного участка до даты составления акта, суды обоснованно ограничили период взыскания и произвели расчет арендных платежей за период с 31.01.2013 по 31.10.2013 (в сумме 29 957 рублей 78 копеек)..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.09.2014 по делу N А32-34794/2013
"...Как видно из материалов дела, государственная регистрация договора аренды от 26.09.2012 N 4300019159 (на срок более года) произведена 6 ноября 2012 года. Следовательно, с указанной даты договор считается заключенным.
При толковании условий пункта 2.3 апелляционный суд пришел к выводу о том, что фактически в нем стороны подтвердили передачу участка арендатору с 22.12.2011.
Окружной суд не может согласиться с предложенным судом апелляционной инстанции толкованием условий договора аренды от 26.09.2012 N 4300019159.
Правила толкования договора закреплены в статье 431 Гражданского кодекса. На первом этапе толкования договора суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Пункт 2.3 помещен в раздел второй договора (арендная плата). Порядок передачи земельного участка во временное владение и пользование арендатора данный раздел договора не регулирует. Кроме того, названный пункт содержит указание не на дату, а на период пользования арендатором участком (с 22.12.2011 по 22.12.2021), полностью совпадающий со сроком действия договора аренды (пункт 6.1).
В то же время в раздел о предмете договора включен пункт 1.4, предусматривающий передачу земельного участка арендатору на основании акта приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью договора.
Такой акт сторонами подписан без указания даты подписания (л. д. 40). Однако поскольку акт является неотъемлемым приложением к договору аренды (пункты 1.4, 8.2), в отсутствие иных доказательств суд первой инстанции обоснованно признал датой его составления (подписания) дату подписания сторонами самого договора (26.08.2012).
Доказательств передачи обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208042:1111 ранее даты подписания акта приема-передачи (26.08.2012) материалы дела не содержат. Постановление администрации от 22.12.2011 N 10274 о предоставлении обществу в аренду земельного участка не является доказательством, подтверждающим факт передачи этого участка арендатору (служит основанием для заключения договора аренды). Использование земельного участка до указанной даты истец документально не подтвердил, а ответчик данный факт отрицает (отзыв на исковое заявление; л.д. 44).
Поскольку администрацией в нарушение процессуальных правил о распределении бремени доказывания документально не подтвержден факт передачи обществу (принятия им) земельного участка до даты составления акта, суд первой инстанции обоснованно ограничил период взыскания и произвел расчет арендных платежей за период с 26.09.2012 по 31.12.2013 (в сумме 351 130 рублей 18 копеек).
Вывод апелляционного суда о наличии оснований для взыскания с общества долга по арендной плате и неустойки не соответствует представленным в дело доказательствам (акт приема-передачи, выписка по счету общества), а также содержанию договора аренды N 4300019159. Поэтому апелляционное постановление от 08.05.2014 следует отменить, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2014 - оставить в силе (пункт 5 части 1 статьи 287 Кодекса)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.07.2014 по делу N А63-9880/2013
"...Ссылаясь на то, что в период с 18.05.2011 по 16.04.2013 предприниматель не вносил арендную плату, управление имущественных отношений обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с него 1 704 435 рублей 94 копеек задолженности и 307 139 рублей 72 копеек пени.
В пункте 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66 содержится следующее разъяснение. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
По правилам пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров. Изложенные правовые позиции сформулированы в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 26:33:210101:0066 площадью 5680 кв. м сторонами не подписывался. Следовательно, арендодателем не исполнена обязанность, предусмотренная в пункте 4.2.4 договора аренды от 18.05.2011 N 17/11. Какие-либо иные доказательства, подтверждающие передачу земельного участка во владение ответчика, истец также не представил. Отсутствуют в деле и документы, свидетельствующие о том, что участок поступил во владение предпринимателя до (ранее) заключения сторонами договора аренды от 18.05.2011 N 17/11.
Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о недоказанности истцом факта передачи земельного участка с кадастровым номером 26:33:210101:0066 во владение предпринимателя, поэтому отказали ему в удовлетворении заявленных требований.
Нормы материального права при разрешении спора применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.06.2014 по делу N А63-7294/2013
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению платежей по договору аренды от 10.09.2010 N 13060, администрация заявила требования о взыскании с общества 999 082 рублей 75 копеек задолженности и 136 746 рублей 17 копеек пени.
Установив наличие задолженности по договору аренды от 10.09.2010 N 13060, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с общества неустойки (пени) в размере 17 077 рублей 07 копеек пени (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса). Размер неустойки определен судом в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды исходя из установленного размера задолженности.
С кассационной жалобой на судебные акты обратился истец, который полагает, что судами неправильно определен период задолженности, а также ошибочно применена в расчете задолженности ставка арендной платы (в размере 2% кадастровой стоимости участка), установленная подпунктом "д" пункта 3 Правил.
По условиям договора от 10.09.2010 N 13060 земельный участок поступает в аренду с 08.09.2010 (пункты 2.1, 3.1). Определяя период задолженности (с 10.09.2010 по 31.12.2012), суды исходили из того, что обязанность по предоставлению участка с кадастровым номером 33:22:011020:83 во временное владение и пользование общества (арендатора) исполнена администрацией 10 сентября 2010 года (акт приема-передачи).
В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения договора. Следовательно, если стороны согласовали условие о распространении договора аренды на фактические отношения, возникшие до его заключения, то арендодатель вправе взыскать арендную плату за указанный период, только если имущество фактически передано арендатору по акту (иному документу), подтверждающему передачу.
С учетом изложенного довод жалобы администрации о неправильном определении судами периода задолженности подлежит отклонению..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.06.2014 по делу N А32-12006/2013
"...Полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы в период с 15.08.2010 по 31.12.2012, министерство обратилось с иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
По правилам пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора. Изложенные правовые позиции содержатся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, при рассмотрении дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, суд апелляционной установил, что арендодатель не исполнил свою обязанность по предоставлению имущества во владение и пользование арендатору в порядке, согласованном в договоре аренды от 18.12.2009 N 09-08а-002 (пункты 3.2.2, 3.3.1), ответчик факт получения лесного участка отрицает, доказательства использования предпринимателем спорного объекта отсутствуют. При таких обстоятельствах министерству в удовлетворении исковых требований отказано.
Основания для отмены апелляционного постановления от 24.02.2014 по приведенным в кассационной жалобе мотивам отсутствуют, поскольку не опровергают выводов апелляционного суда и по существу сводятся к переоценке исследованных им доказательств, признанию доказанным обстоятельства, которое было отвергнуто указанным судом, что в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса находится вне компетенции суда кассационной инстанции..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.01.2014 по делу N А32-25681/2012
"...Из условий договора следует, что земельный участок передан арендатору 31.09.2007 (в день подписания договора), а арендная плата подлежит внесению с 18.07.2007.
Ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды привели следующее нормативное обоснование.
По смыслу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 611, статьи 655 Гражданского кодекса земельный участок должен быть передан арендатору по акту приема-передачи.
В пункте 6 информационного письма N 66 изложена рекомендация, согласно которой достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды.
Выводы судов о том, что, если стороны согласовали условие о распространении договора аренды на фактические отношения, возникшие до его заключения, то арендодатель вправе взыскать арендную плату за указанный период при условии фактической передачи имущества арендатору по акту или иному документу, соответствуют содержащимся в статье 611, пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса и пункте 10 информационного письма N 66 нормам и рекомендации высшей судебной инстанции.
Администрация (арендодатель), обращаясь с требованием о взыскании задолженности по договору, по правилам части 1 статьи 65 Кодекса не доказала факт передачи земельного участка обществу (арендатору) ранее 31.09.2007 (дата подписания договора аренды), в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования в части.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.05.2013 по делу N А63-8171/2012
"...Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодателю вменено в обязанность предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса). Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 2123/11 и пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66).
Комитет (арендодатель), обращаясь с требованием о взыскании задолженности по договору, должен по правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать факт передачи имущества (земельного участка) обществу (арендатору). Между тем, какие-либо доказательства (акт приема-передачи или иной документ) передачи имущества ответчику в материалах дела отсутствуют, поэтому вывод судов о наличии у общества неисполненной перед комитетом обязанности по внесению арендной платы с даты подписания договора аренды не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
При новом рассмотрении дела суду необходимо истребовать у истца доказательства предоставления земельного участка ответчику, исследовать и оценить эти (иные представленные арендодателем) доказательства (наряду с документами, представленными арендатором) по правилам статьи 71 Кодекса, после чего, сделав обоснованный вывод о наличии (отсутствии) у общества задолженности по арендной плате за спорный период, принять законное и обоснованное решение..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.08.2012 по делу N А32-18207/2011
"...В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Кодекса обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Кодекса); поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Кодекса)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.08.2012 по делу N А32-18396/2011
"...ООО "Первая Мастерская Заказчика" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи (далее - администрация города) и Департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи (далее - департамент) о расторжении договора от 28.11.2007 N 4900004395 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 02 003:0563, площадью 5 163 кв. м для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Клубничной в Центральном районе города Сочи, заключенный по результатам торгов по продаже права аренды указанного земельного участка (далее - земельный участок) и взыскании с администрации за счет казны муниципального образования город-курорт Сочи в пользу общества денежные средства, перечисленные в качестве арендной платы по договору аренды в размере 64 587 500 рублей (уточненные требования).
Решением от 02.02.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.04.2012, исковые требования общества в части взыскания денежных средств удовлетворены за счет казны муниципального образования, к департаменту в иске отказано. В удовлетворении требования о расторжении договора отказано, поскольку действие договора прекращено в связи с истечением его срока 26.12.2010. Суды исходили из того, что в материалы дела не предоставлены доказательства фактической передачи администрацией земельного участка обществу; отсутствует акт приема-передачи участка в аренду...
После подписания договора аренды от 28.11.2007 и осуществления обществом арендных платежей в казну муниципального образования, администрация в нарушение пунктов 1.1 и 4.2.3 договора аренды не исполнила встречную обязанность по передаче арендатору земельного участка, общество объективно было лишено возможности получить его во владение для целей, указанных в договоре. Через три дня после государственной регистрации договора аренды утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 991 Программа строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, согласно которой через указанный в договоре аренды земельный участок предусмотрено строительство олимпийского объекта по развитию транспортной инфраструктуры - автомагистрали (дублер Курортного проспекта), что реализовано. По независящим от общества причинам цель аренды земли (строительство многоквартирного жилого дома) не могла быть достигнута. При отсутствии доказательств исполнения обязанности администрацией по передаче объекта аренды у арендодателя отсутствовало право на получение арендной платы, которую он обязан вернуть обществу.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).
По смыслу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 611, статьи 655 Кодекса, а также согласно вышеуказанным положениям договора аренды, земельный участок должен был быть передан арендатору по акту приема-передачи.
Арендодатель не доказал ни факт передачи арендатору предмета аренды, ни возможность такой передачи, ни уклонение арендатора от получения в пользование предусмотренного сделкой арендуемого земельного участка.
Судами верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.06.2012 по делу N А32-9073/2011
"...Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из положений статей 606, 611, 614, 622 Кодекса следует, что обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.02.2011 по делу N А53-17114/2009
"...Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по внесению платы за пользование земельным участком, обратился в арбитражный суд с иском.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Суд апелляционной инстанции, установив факт передачи имущества, наличие задолженности ответчика перед истцом на заявленную сумму, правомерно удовлетворил иск..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.11.2009 по делу N А53-5985/2009
"...Как видно из материалов дела, в силу постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 12.03.2008 N 227 департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 03.07.2008 заключили договор N 30322 аренды земельного участка площадью 5035 кв. м (кадастровый номер 61:44:02 07 11:0013), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Думенко, сроком до 12.03.2011, предоставленного для строительства многоуровневой автостоянки с объектами общественного назначения.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.07.2008.
Пунктом 3.3 договора стороны определили, что арендная плата начисляется с момента передачи земельного участка. Вместе с тем в пункте 8.7 стороны указали, что условия договора применяются к отношениям, сложившимся в период фактического пользования земельным участком - 12.03.2008, то есть с момента издания постановления о предоставлении земельного участка.
По акту приема-передачи от 03.07.2008 участок передан предпринимателю.
Материалами дела подтверждено, что передача земельного участка по договору аренды осуществлена в день подписания договора - 03.07.2008 (т. 1, л. д. 13). В дело не представлено доказательств фактического получения предпринимателем земельного участка в пользование до составления акта приема-передачи.
При изложенных обстоятельствах обязанность по внесению арендной платы в силу указанных норм у арендатора наступила со дня передачи ему земельных участков (03.07.2008), о чем верно указал суд обеих инстанций.
Пункт 8.7 договора аренды, предусматривающий обязанность общества по внесению арендной платы за период, предшествующий фактической передаче земельных участков, противоречит природе арендных отношений и применению при расчете арендной платы не подлежит.
Поскольку выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по спору обстоятельствам и не противоречат нормам материального права, основания для их переоценки у суда кассационной инстанции отсутствуют..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 N Ф09-1099/12 по делу N А07-12132/2011
"...В силу ст. 611, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из приведенных норм права следует, что договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.
Таким образом, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду помещений, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему этих помещений (п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Принимая во внимание, что факт передачи имущества обществу "Стиль-Евро" не доказан и сведений об обращении общества "Уфахимчистка" к обществу "Стиль-Евро" с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате в материалах дела не имеется, вывод суда об отсутствии нарушенного или оспариваемого права истца и оснований для судебной защиты путем признания данного договора незаключенным следует признать верным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2012 N Ф09-1735/12 по делу N А47-3222/2011
"...Согласно правовой позиции, изложенной в п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Исходя из названных норм по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Учитывая, что факт использования спорного помещения предпринимателем Дегтяревым С.А. в период с 06.11.2008 по 28.02.2010 подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.08.2010 по делу N А47-4123/2010, суд кассационной инстанции считает, что выводы судов о доказанности фактического использования данного помещения предпринимателем Дружининым Н.Ю. в период с ноября 2009 года по сентябрь 2010 года не соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам.
Таким образом, требования общества о взыскании арендной платы с предпринимателя Дружинина Н.Ю. за период с ноября 2009 года по сентябрь 2010 года нельзя признать обоснованными..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.04.2012 N Ф09-705/12 по делу N А47-4397/2011
"...Срок действия договора аренды установлен сторонами на период с 20.10.2010 по 20.10.2015.
В силу п. 8.4 договор аренды является актом приема-передачи земельного участка.
Администрация, ссылаясь на то, что потребительским обществом не исполнена обязанность по внесению платежей за пользование земельным участком за период с 21.09.2010 по 10.08.2011, обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с соответствующим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходи из того, что право сдачи в аренду земельного участка принадлежит администрации (ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды от 20.10.2010 является заключенным (ст. 432, 433, 607, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), факт владения и пользования потребительским обществом данным земельным участком а период с 20.01.2010 по 10.08.2011 подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, доказательств пользования земельным участком потребительским обществом за период с 21.09.2010 по 19.10.2010 в дело истцом не представлено.
Суды пришли к правильному выводу о том, что обязанность по внесению платы за пользование участком в соответствии с приведенными нормами права возникла у потребительского общества с момента принятия земельного участка в свое владение, то есть с 20.10.2010 (с учетом положений п. 8.4 договора аренды)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 22.12.2009 N Ф09-10247/09-С3 по делу N А47-2629/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги" (арендодатель) и обществом "Оренбургская МК - 99" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 04.12.2008 N 593-43, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения, указанные в приложении N 1 к данному договору, находящиеся в зданиях, расположенных в г. Оренбурге по ул. Чистопольской, д. 1а и ул. Манежной, д. 9 - 9а.
В п. 1.4 договора аренды нежилых помещений от 04.12.2008 N 593-43 стороны предусмотрели, что названный договор одновременно является актом приема-передачи помещений.
В п. 5.1 договора аренды содержится условие о том, что договор вступает в силу с даты его подписания и распространяет свое действие на отношения сторон с 01.04.2008 по 31.12.2008 включительно.
Суд первой инстанции удовлетворил требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2008 по 17.02.2009, исходя из наличия у ответчика неисполненной обязанности по внесению арендной платы за спорный период.
Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требование общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 04.12.2008 по 17.02.2009 в сумме 164 199 руб. 63 коп. В удовлетворении остальной части требования отказано. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи ответчику арендуемых помещений ранее 04.12.2008.
Толкование условий п. 1.4 договора аренды от 04.12.2008 N 593-43 позволяет сделать вывод о том, что арендуемое имущество передано арендатору без составления акта приема-передачи помещений в момент заключения договора.
Доказательств того, что спорное имущество передано арендатору 01.04.2008, в силу чего между обществами "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги" и "Оренбургская МК - 99" возникли обязательственные отношения, на которые могли быть распространены условия договора аренды от 04.12.2008 N 593-43, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что обязанность по внесению арендной платы за пользование нежилыми помещениями на основании договора аренды от 04.12.2008 N 593-43 возникла у ответчика с момента заключения указанного договора и передачи арендуемых помещений, то есть с 04.12.2008..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2009 N Ф09-8943/09-С3 по делу N А07-7927/2009
"...Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 162-07, по условиям которого комитет передал, а общество приняло в аренду на срок с 29.12.2006 по 29.12.2009 земельный участок общей площадью 7713 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 01 40:0207, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Коммунистическая.
В п. 3.1 договора стороны предусмотрели, что в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.12.2006.
Указанное в договоре имущество передано арендодателем арендатору 28.02.2007 по акту приема-передачи.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно выписке из ЕГРИП договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.06.2007, в связи с чем суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что данный договор является заключенным с 28.06.2007.
В силу п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок передан во владение и пользование ответчика 28.02.2007 по акту приема-передачи. Установив, что доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка ранее данной даты, в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность оплатить пользование земельным участком в размере арендных платежей возникает у ответчика с 28.02.2007.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга в сумме 149 420 руб. 12 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2009 N Ф09-8942/09-С3 по делу N А07-7908/2009
"...Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 164-07, по условиям которого комитет передал, а общество приняло в аренду на срок с 29.12.2006 по 29.12.2009 земельный участок общей площадью 9987 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 01 40:0217, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Коммунистическая.
В п. 3.1 договора стороны предусмотрели, что в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.12.2006.
Указанное в договоре имущество передано арендодателем арендатору 28.02.2007 по акту приема-передачи.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРИП) договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.05.2007.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно выписке из ЕГРИП договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.05.2007, в связи с чем суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что данный договор является заключенным с 28.05.2007.
В силу п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок передан во владение и пользование ответчика 28.02.2007 по акту приема-передачи. Установив, что доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка ранее данной даты, в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность оплатить пользование земельным участком в размере арендных платежей возникает у ответчика с 28.02.2007.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга в сумме 315 289 руб. 58 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2009 N Ф09-8940/09-С3 по делу N А07-7911/2009
"...Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 161-07, по условиям которого комитет передал, а общество приняло в аренду на срок с 29.12.2006 по 29.12.2009 земельный участок общей площадью 15 166 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 01 40:0205, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Коммунистическая.
В п. 3.1 договора стороны предусмотрели, что в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.12.2006.
Указанное в договоре имущество передано арендодателем арендатору 28.02.2007 по акту приема-передачи.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд.
Изменяя решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате и распределения судебных расходов, суд апелляционной инстанции исходил из того, что правоотношения между сторонами возникли с момента передачи имущества, спорный договор является заключенным с момента его государственной регистрации - с 30.04.2008, соответственно, условия данного договора о начислении неустойки применяются с 30.04.2008, судебные расходы подлежат распределению между сторонами в соответствии с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно выписке из ЕГРИП договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 30.04.2008, в связи с чем суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что данный договор является заключенным с 30.04.2008.
В силу п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок передан во владение и пользование ответчика 28.02.2007 по акту приема-передачи. Установив, что доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка ранее данной даты, в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность оплатить пользование земельным участком в размере арендных платежей возникает у ответчика с 28.02.2007.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга в сумме 478 790 руб. 61 коп..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12.08.2015 N Ф10-2399/2015 по делу N А62-7006/2014
"...Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 02.04.2014 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор N 284/м аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, площадью 39 446 кв. м с кадастровым N 67:27:0000000:819, расположенного по адресу: г. Смоленск, в районе проспекта Строителей - улицы Рыленкова для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, сроком по 02.04.2017.
26.09.2014 в адрес ответчика было направлено уведомление N 24/513 от 26.09.2014 с требованием в срок до 15.04.2014 погасить образовавшийся долг в размере 3 690 866 руб. 78 коп. за период с 01.08.2012 по 20.09.2014 и пеню в размере 8 082 998 руб. 28 коп., начисленную за период с 20.09.2012 по 29.10.2014, а в случае неуплаты в указанный срок арендатору предлагалось расторгнуть договор аренды.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в вышеуказанный период и образование вследствие этого задолженности, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно руководствовались следующим.
В п. 3.2 договора аренды содержалось условие о том, что арендная плата исчисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за датой издания постановления администрации города Смоленска о предоставлении участка в аренду, независимо от даты регистрации договора или его подписания, и составляет с 01.08.2012 по 31.12.2012 - 1 005 821 руб. 23 коп.; с 01.01.2013 по 31.12.2013 - 2 413 970 руб. 95 коп.; с 01.01.2013 по 31.12.2014 - 859 376 руб. 87 коп., которое соответствует п. 3.2 примерной формы договора аренды, являющегося приложением N 3 к административному регламенту администрации города Смоленска по предоставлению муниципальной услуги "Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Смоленска", утвержденному постановлением администрации города Смоленска от 30.06.2011 N 1184-адм, и направлено на стимулирование участников земельных правоотношений к активному поведению на этапе согласования и заключения данных договоров.
При этом обществом представленный договор подписан с протоколом разногласий, врученным 18.04.2014 истцу, и в предложенной ответчиком редакции п. 3.2 договора арендная плата исчисляется начиная с 02.04.2014.
Следовательно, стороны не пришли к согласию по указанному условию договора, которое возлагало на ответчика обязанность внесения значительной суммы денежных средств при отсутствии пользования земельным участком.
Основным принципом земельного законодательства является платность пользования.
При этом именно с момента принятия участка в аренду подлежит уплате арендная плата.
Согласно материалам дела фактическая передача земельного участка была произведена истцом по акту приема-передачи - 02.04.2014.
Соответственно, судами верно указано на то, что обязанность по внесению платы за пользование переданным имуществом возникает с момента, когда началось пользование, оснований для иного момента возникновения обязанности по внесению платы за фактическое пользование не имеется.
Принимая во внимание непредоставление земельного участка в пользование ответчику до 02.04.2014, у общества не возникло встречное обязательство по внесению арендной платы до указанной даты.
На основании изложенного суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24.09.2014 по делу N А14-12382/2013
"...Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар "О признании аукциона несостоявшимся по лоту 302-3" от 09.11.2011 г. между Администрацией муниципального образования города Краснодара (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Комаровой Светланой Валерьевной (арендатор) 24.11.2011 г. был заключен договор N 4300017884 аренды земельного участка, общей площадью 800 кв. м, расположенного по ул. Терновой, 29, в поселке Индустриальном города Краснодара, кадастровый номер 23:43:0125026:21, для индивидуального жилищного строительства, сроком до 09.11.2014 г.
При этом акт приема-передачи земельного участка сторонами подписан не был.
06.08.2013 г. в адрес ответчика была направлена претензия за N 29800.26 о погашении задолженности по арендной плате и пени, однако в добровольном порядке ответчиком задолженность не погашена, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Согласно положениям ст. 614 Гражданского кодекса РФ и п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендных платежей является встречной по отношению к обязанности арендодателя предоставить имущество в пользование.
В данном случае Комарова С.В. отрицает факт передачи земельного участка, а истцом акт приема-передачи суду не представлен.
С учетом вышеуказанных обстоятельств, у арендатора отсутствуют основания по внесению арендной платы за спорный период, в связи с чем судами правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Центрального округа от 15.04.2014 по делу N А14-7715/2013
"...Истцом в адрес ответчика 28.03.2013 года за исх. N 10900.26 была направлена претензия (л.д. 22 - 25) с предложением погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени, которая ИП Комаровой С.А. в добровольном порядке не исполнена.
Изложенные выше обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции исследовал представленные доказательства, дал им правильную юридическую оценку и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
В соответствии с правовой позицией, выраженной в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 66), в силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендных платежей является встречной по отношению к обязанности арендодателя предоставить имущество в пользование (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).
Ответчик факт передачи ему спорного земельного участка отрицал, акта передачи земельного участка сторонами в материалы дела не представлено, также отсутствуют доказательства его направления администрацией в адрес ИП Комаровой С.А.
Кроме того, истцом не представлены доказательства того, что ответчик фактически использовал земельный участок в спорный период.
На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у арендатора обязанности по внесению арендной платы за спорный период, что послужило основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.
Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 26.09.2011 по делу N А48-93/2011
"...29 сентября 2009 года между открытым акционерным обществом "Орелгортеплоэнерго" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Орелтеплогаз" (арендатор) заключен договор аренды объектов коммунальной инфраструктуры N 1/09 (далее - Договор)...
Посчитав, что в соответствии с п. 2.2 Договора срок его действия начался с 01.01.2010 и прекратился 29.12.2010, в связи с чем, арендные платежи должны быть уплачены арендатором за данный период, и, указывая на ненадлежащее исполнение арендатором установленных Договором обязательств по внесению арендных платежей, из-за чего и возникла задолженность в заявленном размере, ОАО "Орелгортеплоэнерго" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, по акту приема-передачи от 01.01.2010 истец передал, а ответчик принял объекты коммунальной инфраструктуры и пользовался ими в спорный период. При этом доказательств внесения в установленном Договором порядке арендных платежей ответчиком суду не представлено.
При этом, определяя период действия Договора, за который подлежали взысканию вышеуказанные арендные платежи, суд исходил из того, что договор аренды коммунальной инфраструктуры от 29.09.2009 N 1/09 должен рассматриваться как состоявшийся с момента фактической передачи имущества от истца к ответчику, то есть с момента составления акта приема-передачи от 01.01.2010.
Суд кассационной инстанции полагает указанный вывод суда обоснованным ввиду следующего.
Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Пунктом же 2.2 определено, что Договор считается заключенным с момента подписания акта приема-передачи.
Как установлено судом, фактически спорное имущество было получено арендатором во владение и пользование в январе 2010 года и именно с января 2010 года арендатором осуществлялись действия по оплате имущества.
Нормами ст. 606 ГК РФ также предусмотрено, что по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Соответственно, суд пришел к правильному выводу, что момент начала действия спорного Договора аренды должен определяться моментом фактической передачи имущества в пользование ответчику..."

2.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, когда возникает обязанность вносить плату по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, существует две позиции судов.

Позиция 1. Обязанность вносить арендную плату по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, возникает с момента такой регистрации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2011 N Ф09-3605/2011 по делу N А60-35139/2010-С2
"...Определяя размер подлежащих взысканию с предприятия "Кайгородское" задолженности по арендной плате и неустойки, апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что обязанность по внесению арендной платы за I квартал 2009 года возникла у арендатора с момента государственной регистрации договора аренды от 28.12.2008, то есть с 12.03.2009.
При этом апелляционным судом обоснованно признан неправомерным вывод суда первой инстанции о взыскании с предприятия "Кайгородское" арендной платы за I квартал 2009 года в полном размере в связи с тем, что в п. 21 договора аренды сторонами предусмотрено распространение условий договора на отношения сторон, возникшие с момента его подписания.
Согласно разъяснениям, данным в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", из содержания названной нормы следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении помимо арендной платы суд взыскал сумму неосновательного обогащения за пользование имуществом до государственной регистрации договора.
По вопросу о взыскании неосновательного обогащения за пользование имуществом при отсутствии договора см. п. 14.6 материалов к ст. 614 ГК РФ.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.07.2011 по делу N А43-11172/2010
"...Суд установил, что договор аренды от 01.12.2006 N 1181/ц зарегистрирован в ЕГРП 14.12.2009, и обоснованно признал его заключенным с указанной даты.
Общество в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей с 14.12.2009 по 30.11.2010.
Таким образом, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендным платежам в сумме 359 рублей 22 копейки.
Кроме того, суд установил факт пользования Обществом недвижимым имуществом в отсутствие договорных отношений с 01.05 по 13.12.2009.
Суд, установив факт пользования Обществом недвижимым имуществом в отсутствие договорных отношений и проверив представленный Комитетом расчет неосновательного обогащения, обоснованно взыскал с Общества в пользу истца 229 731 рубль 86 копеек неосновательного обогащения..."

Западно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассмотрена ситуация, в которой суд взыскал сумму неосновательного обогащения за пользование имуществом до государственной регистрации договора.
По вопросу о взыскании неосновательного обогащения за пользование имуществом при отсутствии договора см. п. 14.6 материалов к ст. 614 ГК РФ.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.10.2011 по делу N А27-10975/2010
"...КУГИ обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование нежилым помещением в период с 16.06.2009 по 14.01.2010.
В силу пункта 2 статьи 609, пункта 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 16.06.2009 подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно материалам дела, договор аренды от 16.06.2009 в установленном законом порядке 14.01.2010 прошел государственную регистрацию, следовательно, с этой даты считается заключенным.
Вместе с тем, стороны в пункте 1.4 договора аренды от 16.06.2009 определили, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи. При его подписании помещение фактически передается арендатору в состоянии, указанном в пункте 1.1 договора. Арендатор не имеет каких-либо претензий по санитарно-техническому состоянию помещения.
С учетом указанного спорное помещение передано и фактически принято обществом в пользование с момента подписания договора аренды от 16.06.2009, то есть с 16.06.2009.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Таким образом, общество, пользуясь нежилым помещением с 16.06.2009 по 14.01.2010 без внесения платы, неосновательно обогатилось.
Суд кассационной инстанции считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 по делу N А12-20384/06
"...Как следует из материалов дела между Комитетом по управлению имуществом городского округа Камышин, МП "Управление ЖКХ г. Камышин" и ИП Нагиев З.Н. заключен 10.02.2006 г. договор аренды нежилых помещений N 87, сроком действия с 10.02.2006 г. по 10.02.2055 г.
Договор аренды N 87 от 10.02.2006 г. зарегистрирован за N 34-34-04/035/2006-295 от 29.09.2006 г.
Согласно п. 3.1 названного договора арендная плата за пользование помещением установлена в размере 72767 руб. 57 коп. в месяц.
Иск мотивирован тем, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы в полном объеме за период с 10.02.2006 г. по 29.09.2006 г.
Удовлетворяя иск, суд исходил из обоснованности и доказанности материалами дела заявленного требования.
Отменяя указанное решение суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор аренды считается заключенным с 29.09.2006 г.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку истцом заявлены требования о взыскании арендной платы за период пользования до заключения договора, обязательства сторон возникли с даты государственной регистрации данного договора, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.10.2011 по делу N А56-72227/2010
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 08.02.2007 N 08-ЗД-01710 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:40:9091А:13, площадью 6 663 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Красное село, Нагорная ул., д. 56, лит. "А".
Его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 30.12.2005 (пункт 3.2).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.04.2008.
Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Предпринимателем обязанностей по перечислению арендной платы и платы за фактическое пользование земельным участком, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал обоснованными по праву и размеру требования Комитета о взыскании задолженности по арендным платежам и платы за фактическое пользование земельным участком. Требование о взыскании неустойки удовлетворено судом частично, с учетом применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Суд удовлетворил требования Комитета о взыскании штрафа частично, посчитав расчет истца неверным.
Рассматривая возражения ответчика относительно взыскания арендной платы за период с 30.12.2005 по 31.12.2007 по мотиву пропуска срока исковой давности, арбитражные суды не усмотрели оснований для отказа в данной части иска.
Суд кассационной инстанции соглашается с этими выводами.
В пункте 1 статьи 609 ГК РФ и пункте 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка на срок один год и более подлежит государственной регистрации.
С учетом названных норм права договор аренды земельного участка от 08.02.2007 N 08-ЗД-01710 подлежал государственной регистрации в силу прямого указания закона и мог считаться заключенным только с момента такой регистрации, следовательно, до этого момента у подписавших его лиц не возникло каких-либо прав и обязанностей из этого договора.
Учитывая то, что спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.04.2008, обязанность Предпринимателя по уплате арендных платежей и платы за фактическое пользование земельным участком по договору возникла с момента его государственной регистрации..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.12.2007 по делу N А56-4038/2007
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу с момента его заключения, право пользования земельным участком по договору и обязанность по внесению арендной платы возникают у Общества с момента заключения (государственной регистрации) договора, то есть с 24.04.2006..."

Уральский округ

Примечание: Согласно приведенному ниже Постановлению суд принял решение взыскать помимо арендной платы сумму неосновательного обогащения за пользование имуществом до государственной регистрации договора.
По вопросу о взыскании неосновательного обогащения за пользование имуществом при отсутствии договора см. п. 14.6 материалов к ст. 614 ГК РФ.

Постановление ФАС Уральского округа от 07.03.2012 N Ф09-6653/10 по делу N А50-30636/2009
"...Упомянутый земельный участок передан предпринимателю Ершову А.В. по акту приема-передачи от 19.08.2005.
Как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 29.07.2009 N 5901/301/09-33366, земельному участку площадью 3916,3 кв. м, расположенному по адресу: г. Пермь, ул. Ново-Гайвинская, 110, 19.12.2005 присвоен кадастровый номер 59:01:3210335:12, он относится к категории земель населенных пунктов, имеет разрешенное использование - для строительства автомобильной мойки с баром и магазином сопутствующих товаров.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.12.2010 N 25/050/2010-018 договор аренды от 14.09.2005 N 133-05О зарегистрирован 24.01.2006, запись о регистрации N 59-59-01/535/2005-779.
Поскольку обязанность по внесению платы за пользование земельным участком предпринимателем надлежащим образом не исполнялась, департамент обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, до момента государственной регистрации договора аренды к отношениям по пользованию земельным участком подлежат применению нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации), а после такой регистрации - нормы об аренде (гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что договор аренды от 14.09.2005 N 133-05О является заключенным с 24.01.2006; спорный земельный участок передан предпринимателю Ершову А.В. 19.08.2005; по истечении срока действия договора аренды предприниматель Ершов А.В. земельный участок не возвратил, продолжал им пользоваться при отсутствии возражений арендодателя, на основании чего суды пришли к выводу, что названный договор аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на неопределенный срок, нормы законодательства об аренде земельных участков применяются к правоотношениям сторон с 24.01.2006.
Поскольку предпринимателем было заявлено о применении срока исковой давности, исковое заявление по настоящему делу подано департаментом в Арбитражный суд Пермского края 18.09.2009, судами отказано во взыскании неосновательного обогащения за период с 01.01.2006 по 23.01.2006.
При таких обстоятельствах суды правомерно частично удовлетворили исковые требования..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.07.2011 N Ф09-3613/11 по делу N А60-35171/10
"...В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции, установив, что спорный договор аренды лесного участка заключен сторонами в связи переоформлением договора безвозмездного пользования лесами от 20.12.1999 в соответствии со ст. 72, 74 Лесного кодекса Российской Федерации, п. 2, 3 ст. 4 Вводного закона N 201-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 24.07.2007 N 217-ФЗ, пришел к верному выводу о том, что до момента государственной регистрации договора аренды лесного участка от 29.12.2008 N 414 (до 08.05.2009) действовали условия договора безвозмездного пользования лесами от 20.12.1999, не предусматривающего платность пользования лесами.
При этом суд, принимая во внимание буквальное толкование условий спорного договора аренды, в частности п. 6 в редакции дополнительного соглашения от 21.08.2009, согласно которому арендная плата начисляется со дня, следующего за днем регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, обоснованно указал на неправомерность начисления арендной платы до 09.05.2009, в том числе и в спорный период.
При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно..."

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2011 N Ф09-3600/2011 по делу N А60-35178/2010-С2
"...Определяя размер подлежащих взысканию с общества "Южаковское" задолженности по арендной плате и неустойки, апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что обязанность по внесению арендной платы за I квартал 2009 года возникла у арендатора с момента государственной регистрации договора аренды от 29.12.2008, то есть с 12.03.2009.
На основании п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Согласно разъяснениям, данным в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", из содержания названной нормы следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установив, что договор аренды лесного участка от 29.12.2008 заключен в связи с переоформлением в установленном законом порядке договора безвозмездного пользования лесами (дата регистрации договора 19.02.1999), апелляционный суд пришел к выводу о том, что до момента государственной регистрации договора аренды от 29.12.2008 действовали условия договора безвозмездного пользования лесами, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания с ответчика арендной платы за период с 01.01.2009 по 11.03.2009, и, следовательно, начисленной неустойки.
С учетом изложенного апелляционным судом правомерно удовлетворены исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и договорной неустойки в сумме 108 725 руб. 62 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.04.2010 N Ф09-2697/10-С6 по делу N А07-7271/2009
"...Пунктом 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Срок действия договора аренды от 16.06.2008 установлен с момента его государственной регистрации (п. 20 договора).
Руководствуясь приведенными нормами права и принимая во внимание установленные обстоятельства дела относительно переоформления существующих арендных правоотношений путем заключения договора от 16.06.2008, суды пришли к правильному выводу о том, что данный договор аренды, срок действия которого определен сторонами до 25.08.2015, является заключенным с момента его государственной регистрации, то есть с 27.11.2008, и именно с указанной даты у общества "ЛК "Башлеспром" возникла обязанность вносить арендную плату в том размере, который предусмотрен приложением N 4 к данному договору (из расчета 1 153 035 руб. за квартал), а до переоформления договора аренды у арендатора сохраняется обязанность вносить арендную плату за использование лесного участка в том размере, какой предусмотрен в ранее действующем договоре аренды от 25.08.2005..."

Постановление ФАС Уральского округа от 23.04.2010 N Ф09-2664/10-С6 по делу N А07-7183/2009
"...Суд апелляционной инстанции, исходя из условий договора аренды лесного участка от 24.06.2008, в рамках которого заявлены настоящие исковые требования, и отсутствия в нем указаний на распространение действия договора на правоотношения сторон, возникшие до его заключения, верно указал, что в рассматриваемом случае условия договора аренды от 24.06.2008 являются обязательными для сторон с 27.11.2008 (с момента государственной регистрации договора).
При этом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в частности, платежные документы, договоры аренды участка лесного фонда 2005 года и лесного участка 2008 года, суд пришел к выводу о том, что обязательства по оплате арендной платы по договору 2008 года ответчиком не нарушены, в связи с чем указал на отсутствие оснований для взыскания задолженности по арендной плате.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебного акта в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.02.2010 N Ф09-924/10-С6 по делу N А07-13386/2009
"...Руководствуясь приведенными нормами права и принимая во внимание установленные обстоятельства дела относительно переоформления существующих арендных правоотношений путем заключения договора от 16.06.2008, суды пришли к правильному выводу о том, что данный договор аренды, срок действия которого определен сторонами до 16.08.2015, является заключенным с момента его государственной регистрации, то есть с 14.08.2008, и именно с указанной даты у общества "ЛК "Башлеспром" возникла обязанность вносить арендную плату в том размере, который предусмотрен приложением N 4 к данному договору (из расчета 309 240 руб. за квартал), а до переоформления договора аренды у арендатора сохраняется обязанность вносить арендную плату за использование лесного участка в том размере, какой предусмотрен в ранее действующем договоре аренды от 17.08.2005..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.11.2007 N Ф09-9252/07-С6 по делу N А50-20598/2006
"...Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды от 21.09.2006 N 8765 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.10.2006 (л. д. 18).
Претензия, в которой Департамент имущественных отношений Пермской области предложил обществу "Серебряная долина" погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, расторгнуть договор аренды и передать арендованное имущество спортивной школе, направлена обществу 23.11.2006.
Поскольку договор аренды заключен 13.10.2006, разрешая спор, судам надлежало проверить, являются ли требования, изложенные в претензии от 23.11.2006, обоснованными, и имелось ли на момент обращения агентства с требованием о погашении задолженности и досрочном расторжении договора невнесение арендной платы более двух раз подряд..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.11.2006 N Ф09-10393/06-С3 по делу N А07-12115/2006-Г-АЛЛ
"...В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
Срок действия договора от 28.01.2004 N 1 определен сторонами на период с 28.01.2004 по 01.01.2005. Судом первой инстанции не учтено, что государственная регистрация указанного договора аренды произведена только 14.09.2004 (л. д. 12). При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда о надлежащем исчислении долга по арендной плате и неустойки начиная с 28.01.2004 является ошибочным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.07.2006 N Ф09-6227/06-С6 по делу N А60-40568/2005
"...Решением исполнительного комитета от 14.09.1983 заводу "Металлоштамп" отведен в бессрочное пользование земельный участок общей площадью 1,32 га.
05.10.2000 в Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г. Екатеринбурга поступила заявка ОАО "Металлоштамп" на оформление договора аренды земельного участка во исполнение постановления главы г. Екатеринбурга от 25.05.2000 N 530-в.
Администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и ОАО "Металлоштамп" (арендатор) подписан договор аренды от 29.12.2000 N 1-275, согласно которому арендодатель передал арендатору в пользование земельные участки общей площадью 19347 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Лобкова, д. 2, в том числе: сроком на 15 лет - земельный участок площадью 18072 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0108074:003, и сроком на 5 лет - земельный участок площадью 1275 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0108074:004. Данным договором на арендатора не возлагалась обязанность по государственной регистрации договора аренды.
Государственная регистрация договора произведена лишь 22.11.2005 (номер регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы Российской Федерации 66-66-01/225/2005-2/9).
Право бессрочного пользования на земельный участок не могло прекратиться с момента подачи заявления ОАО "Металлоштамп" на заключение договора аренды, так как данное заявление выражает лишь волеизъявление землепользователя на переоформление существующего у него права, то есть на замену одного вида права другим, а не на отказ от права бессрочного пользования земельным участком как таковым.
Момент подписания договора в данной ситуации не имеет юридического значения, так как договор аренды земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Следовательно, право бессрочного пользования земельным участком сохранялось у ОАО "Металлоштамп" до заключения договора аренды, то есть до момента его государственной регистрации.
Поскольку земельный участок оставался у ответчика на праве постоянного бессрочного пользования, формой платы за использование земли для него являлся земельный налог. Судом апелляционной инстанции установлено, что земельный налог в спорный период уплачен ответчиком полностью.
При таких обстоятельствах арбитражным судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод об отсутствии оснований для взыскания с ответчика заявленного истцом неосновательного обогащения в виде неуплаченной арендной платы (ст. 1102 - 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации). В удовлетворении исковых требований правомерно отказано..."

Центральный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что обязанность внесения арендных платежей новым арендатором возникает лишь с момента государственной регистрации договора перенайма. Это связано с тем, что первоначальный договор аренды подлежал государственной регистрации.

Постановление ФАС Центрального округа от 14.04.2010 по делу N А62-1668/2009
"...Как установлено судебными инстанциями и не оспаривается сторонами, до июля 2007 года Смоленская городская коллегия адвокатов N 1 производила оплату аренды по договору N 4 от 01.11.2002 путем взаимозачетов.
Однако доказательств внесения арендной платы за период с июля 2007 года по апрель 2009 года в материалы дела не представлено.
При этом, из материалов дела следует, что 10.04.2007 между Смоленской городской коллегией адвокатов N 1 и НО "НФРГО "Патронат" был заключен договор об уступке прав по договору аренды N 4 нежилого помещения от 01.11.2002, согласно которому коллегия адвокатов уступила фонду все свои права и обязанности по договору аренды нежилых помещений, состоящих из трех комнат N N 38, 39 и 41, общей площадью 39,7 кв. м, находящихся по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Факт заключения договора уступки прав от 10.04.2007 с согласия арендодателя подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.
В этой связи, поскольку первоначальный договор аренды N 4 от 01.11.2002 подлежал государственной регистрации, то соглашение о перенайме этого помещения также должно быть зарегистрировано и согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор уступки прав от 10.04.2007 был зарегистрирован в установленном законом порядке 07.05.2009.
Суды пришли к обоснованному выводу о взыскании задолженности по арендной плате за спорный период с июля 2007 года по апрель 2009 года с коллегии адвокатов, а не с НО "НФРГО "Патронат" по причине того, что арендатором на основании договора аренды N 4 от 01.11.2002 до регистрации договора уступки прав продолжала оставаться коллегия адвокатов..."

Позиция 2. Обязанность по внесению платы по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, возникает с момента передачи имущества арендатору.

Примечание: По вопросу о моменте возникновения обязательств сторон по договору, требующему государственной регистрации, Конституционный суд РФ в Определении от 05.07.2001 N 154-О указал, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимая соответствующим учреждением, не может подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 18.03.2010 N Ф09-1664/10-С3 по делу N А60-24776/2009-С2
"...Как следует из материалов дела, 29.01.2007 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор N 6-783 аренды земельного участка площадью 2 605 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0609011:0068, категория земель - земли поселений, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, проезд Каскадный, 7, для эксплуатации существующего склада из металлических конструкций, сроком на 15 лет. Указанный земельный участок передан предпринимателю по акту приема-передачи от 29.01.2007.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 08.05.2007.
Апелляционный суд, установив, что земельный участок был передан предпринимателю на основании акта приема-передачи от 29.01.2007, пришел к выводу о том, что задолженность за пользование земельным участком в размере арендных платежей подлежит взысканию с предпринимателя за период с 29.01.2007 по декабрь 2008 г., а неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства подлежит взысканию с момента государственной регистрации договора аренды, т.е. с 09.05.2007. Данная позиция поддерживается положениями п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66. При этом на основании положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма неустойки уменьшена судом как не соответствующая последствиям нарушения обязательств. Апелляционный суд также указал на то, что пользование земельным участком до 29.01.2007 является неосновательным обогащением ответчика, но в связи с тем, что в рамках рассматриваемого дела такое требование истцом не заявлялось, пришел к выводу об отсутствии оснований для его взыскания.
Выводы суда апелляционной инстанции являются правильными..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Примечание: В некоторых приведенных ниже судебных актах суд, определяя период взыскания арендной платы, учитывал, что арендодатель выставлял счета-фактуры, а арендатор частично вносил платежи за пользование имуществом.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.09.2011 по делу N А74-4468/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено арбитражными судами, между департаментом (арендодатель) и ООО "УК "Саянстрой" (арендатор) на основании распоряжения департамента от 02.02.2009 N 109 заключен договор от 02.02.2009 N 3134/09 аренды земельного участка площадью 19748 кв. м, расположенного по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная 3а, для строительства жилого комплекса с нежилыми объектами (пункты 1.1, 1.2 договора).
Пунктом 4.1 стороны определили, что договор распространяет свое действие на период со 2 февраля 2009 года по 2 февраля 2012 года.
Участок передан по акту в день подписания договора.
В установленном порядке договор зарегистрирован 7 сентября 2009 года.
Отказ арендатора вносить согласованный договором размер арендной платы послужил основанием обращения с настоящим иском.
Довод заявителя кассационной жалобы о неправомерности взыскания арендной платы за период с момента подписания договора аренды до его государственной регистрации кассационным судом во внимание не принимается, поскольку в пункте 4.1 договора стороны согласовали условие о действии договора с 02.02.2009 по 02.02.2012..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.08.2011 N Ф03-3572/2011 по делу N А51-14984/2010
"...Поскольку ответчик в период с 10.10.2008 по 16.12.2010 не уплатил в срок и в полной сумме арендные платежи по договору аренды от 22.09.2008, что повлекло согласно уточненному расчету истца наличие задолженности ответчика в сумме 1 499 242 рубля 10 копеек и начисление пени в размере 407 454 рубля 59 копеек за период с 10.11.2008 по 16.12.2010, истец обратился с настоящим иском в суд.
Исследовав и оценив в порядке статей 65, 71 АПК РФ представленные расчет ответчика, счета-фактуры, платежные поручения, справки о расчетах третьего лица (арендодателя), суд пришел к выводу о том, что размер задолженности ответчика за аренду спорных помещений общей площадью 1 178,2 кв. м по состоянию на 01.01.2011 составляет 1 206 082 руб. 07 коп.
Оспаривая указанный размер задолженности, ИП Сигута О.А. ссылалась на незаконное взыскание арендных платежей по договору аренды от 22.09.2008 до момента его государственной регистрации, а также за ряд площадей второго этажа неиспользуемые в рассматриваемый период арендатором.
Согласно печати УФСГР по Приморскому краю договор аренды от 22.09.2008 прошел государственную регистрацию 05.04.2010, в связи с чем с данного момента он считается заключенным по правилам статей 433, 609, 651 ГК РФ.
Проанализировав в порядке статьи 431 ГК РФ условия пункта 5.1 договора аренды, а также учитывая добровольное подписание акта приема-передачи N 1-1 от 01.10.2008, выставление арендодателем счетов-фактур, частичное перечисление арендатором арендной платы, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о достижении сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы за пользование принятых по указанному акту от 01.10.2008 помещений.
Подписав акт приема-передачи N 1-1 от 01.10.2008 добровольно, ответчик фактически согласился с принятием всех нежилых помещений с указанной в этом акте даты.
При таких обстоятельствах удовлетворение исковых требований на сумму 1 206 082 руб. 07 коп. произведено судом апелляционной инстанции правомерно на основании указанных выше норм закона..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.09.2014 N Ф05-14741/13 по делу N А41-2685/12
"...Кассационная коллегия отклоняет также довод заявителя кассационной жалобы о том, что обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента государственной регистрации договора аренды, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судами положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В настоящем деле судами установлено, что стороны договора аренды согласовали все существенные условия данной сделки, в том числе порядок внесения и размер арендной платы; объект аренды был передан в пользование арендатору, т.е. договор аренды реально исполнялся, вследствие чего у арендатора возникло обязательство по внесению арендной платы с момента фактической передачи объекта аренды в пользование..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.04.2006 N КГ-А40/1424-06 по делу N А40-40344/05-77-344
"...По акту приема-передачи недвижимое имущество передано ответчику в аренду 17.01.2003.
Судом установлено, что с момента передачи - 17.01.2003 ответчик пользовался нежилыми помещениями, являющимися объектом аренды.
С учетом установленного и в соответствии со ст. 614 ГК РФ, устанавливающей обязанность арендатора производить плату за пользование арендуемым имуществом, суд сделал правильный вывод об удовлетворении иска.
Доводы заявителя о том, что обязательство ответчика по внесению арендной платы возникло с 17.05.2004 - с момента государственной регистрации, не могут быть признаны соответствующими закону - ст. ст. 606, 614 ГК РФ..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.02.2015 N Ф06-21062/2013 по делу N А55-8079/2014
"...Индивидуальный предприниматель Кочетова Любовь Валерьевна (далее - истец, ИП Кочетова Л.В.) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском, с учетом уточнений, к индивидуальному предпринимателю Кочетову Эдуарду Анатольевичу (далее - ответчик, ИП Кочетов Э.А.) о взыскании 18 446 019 руб., в том числе 16 124 822 руб. основного долга по первой части арендной платы с 01.07.2012 по 31.05.2014 и по второй части арендной платы, 673 404 руб. неустойки по твердой части арендной платы, 1 647 793,35 руб. затрат на электроснабжение (октябрь, ноябрь, декабрь 2013 года).
Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.07.2012 между ИП Кочетовой Л.В. (арендодатель) и ИП Кочетовым Э.А. (арендатор) заключен договор аренды.
Объекты переданы истцом и приняты ответчиком в пользование по акту от 01.07.2012.
Поскольку доказательств погашения задолженности по арендной плате ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, судебные инстанции обоснованно удовлетворили требования истца, взыскав 16 124 822 руб.
Довод ответчика о том, что просрочка по оплате аренды возникла по вине истца ввиду того, что договор, заключенный 01.07.2012, был зарегистрирован лишь 14.12.2012, обоснованно отклонен судами в силу следующего.
В абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется.
Таким образом, как правильно указали суды, отсутствие государственной регистрации договора аренды не является препятствием для его исполнения либо основанием для освобождения от его исполнения.
Соглашение по всем существенным условиям было достигнуто сторонами в момент подписания договора аренды от 01.07.2012, в соответствии с которым истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял во временное пользование за обусловленную плату имущество, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 01.07.2012.
С момента подписания договора и принятия имущества ответчик взял на себя обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом.
Государственная регистрация договора является лишь способом подтверждения возникших договорных отношений в целях защиты прав третьих лиц от недобросовестного поведения сторон договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.12.2011 по делу N А57-1174/2011
"...Учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 6 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд апелляционной инстанции правомерно посчитал необоснованным довод ООО УК "Деловая репутация" о том, что задолженность по договору аренды в отношении данной организации подлежит взысканию с момента регистрации договора аренды, а не с момента его подписания, поскольку ответчик пользовался спорным участком с 26.10.2007. Данный факт подтвержден актом приема-передачи от 26.10.2007..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.06.2013 по делу N А63-9974/2012
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления от 29.03.2011 N 448 (т. 1, л.д. 16-18), администрация (арендодатель) и глава крестьянского (фермерского) хозяйства Лукинов С.Г. (арендатор) подписали договоры аренды спорных земельных участков от 29 марта 2011 года (т. 1, л.д. 19-22, 27-30, 35-38, 44-47, 52-55, 60-63, 68-71, 76-79, далее - договоры аренды). Согласно пунктам 1.2 договоров аренды они заключены сроком на 15 лет и вступают в силу с даты их регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. В пунктах 1.3 договоров аренды отражено, что земельные участки являются государственной собственностью и фактически переданы арендатору без актов приема-передачи. Размер годовой арендной платы установлен пунктами 3.1 договоров аренды, расчет суммы арендной платы приведен в приложениях к договорам.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что ответчик принял в свое владение спорные земельные участки к моменту подписания договоров аренды (29.03.2011), что подтверждается содержанием их пунктов 1.3. Документы, свидетельствующие об иной дате получения участков главой крестьянского (фермерского) хозяйства Лукиновым С.Г., судам не представлены. Спор по вопросу об исполнении арендодателем обязанности по передаче земельных участков арендатору между сторонами отсутствует.
Фактическое использование для целей сельскохозяйственного производства спорных участков, поступивших во владение арендатора, зависит исключительно от его воли, поэтому суды обосновано отклонили доводы главы крестьянского (фермерского) хозяйства о том, что он не использовал землю до государственной регистрации договоров аренды и не получил прибыли. Вступление во владение спорными участками до регистрации договоров аренды от 29.03.2011 для целей, не связанных с их непосредственным использованием по назначению, предприниматель не обосновал и документально не подтвердил. Условия о внесении платы за земельные участки и возможности их использования арендатором исключительно после государственной регистрации сделок в заключенных сторонами договорах аренды отсутствуют.
Таким образом, при рассмотрении спора судебные инстанции правомерно исходили из того, что плата за использование переданных истцом ответчику земельных участков в период до государственной регистрации (вступления в силу) подписанных сторонами договоров аренды подлежит взысканию. Установленный судами размер платы за землепользование в спорный период ответчиком не оспорен.
Ссылка заявителя на недействительность пунктов 1.3 договоров аренды от 29.03.2011 подлежит отклонению, поскольку стороны свободны в определении условий заключаемых ими сделок (статьи 1, 421 Гражданского кодекса). Передача арендодателем арендатору предмета договора аренды непосредственно в момент подписания договора законом не запрещена. От получения участков в свое владение и пользование до государственной регистрации сделок предприниматель не отказывался.
Судебные инстанции верно применили нормы материального права, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют обстоятельствам дела..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2010 по делу N А32-78/2009
"...Решением от 08.06.2009 требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя в пользу администрации 281 289 рублей 61 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2003 по 30.06.2009, в остальной части иска отказано.
Как видно из материалов дела, администрация Заветного сельского округа г. Армавира (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 01.06.1999 сроком до 01.06.2048 для использования складских помещений заключили договор N 385-К (3800003664) аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 16 978 кв. м, расположенного в п. Заветный, 2-ой пр. Пушкина, 69/12.
Арендная плата подлежала оплате с 01.06.1999 года ежеквартально равными частями, не позднее 10 числа начала квартала (пункт 3.5 договора).
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
Доводы заявителя о том, что обязательство ответчика по внесению арендной платы возникло с 19.09.2007, то есть с момента государственной регистрации договора аренды, не могут быть признаны соответствующими статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд принял во внимание, что начальный срок оплаты согласован сторонами в пункте 3.5 договора аренды. Кроме того, при использовании земельного участка в нарушение статьи 1 (пункт 1 подпункт 7), 65 (пункт 3) Земельного кодекса Российской Федерации без оплаты с землепользователя подлежит взысканию неосновательное обогащение, исчисленное по ставкам арендной платы за период пользования.
Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения по доводам, изложенным в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2010 по делу N А63-5885/2009
"...25 ноября 2008 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 6930 аренды земельного участка площадью 3607 кв. м (кадастровый номер 26:12:022405:64) сроком на 3 года по ул. Гражданской 2-д в квартале 25 для проектирования и строительства торгово-офисного центра. Согласно пункту 3.2 договора арендная плата начисляется с 30.12.2005; арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями в полном объеме в срок до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 текущего года (пункт 3.3 договора аренды).
12 декабря 2008 года договор аренды от 25.11.2008 N 6930 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.
Комитет, ссылаясь на неуплату обществом задолженности по договору аренды от 25.11.2008 N 6930, обратился с иском в арбитражный суд.
В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, по договору аренды от 25.11.2008 N 6930 спорный земельный участок передан обществу 25 ноября 2008 года. Доказательств иного комитетом не предоставлено.
Поскольку комитет не доказал передачу земельного участка обществу ранее заключения договора аренды от 25.11.2008 N 6930, суд правомерно сделал вывод о том, что обязанность по уплате арендной платы возникла у общества только с 25.11.2008.
Таким образом, вывод суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного комитетом требования основан на установленных по делу обстоятельствах и соответствует приведенным нормам права..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 31.07.2014 N Ф09-3293/14 по делу N А50-12934/2013
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между Министерством лесного хозяйства Пермского края (арендодатель, в настоящее время - Министерство) и обществом "Ресурс" (арендатор) заключен договор аренды лесного участка от 14.12.2011 N 634, согласно условиям которого обществу "Ресурс" предоставлен во временное пользование лесной участок площадью 8221,2 га, расположенный по адресу: Пермский край, Косинский муниципальный район, Косинское лесничество, Косинское участковое лесничество, кварталы 78, 317, 391 - 400; Варышано-Чураковское участковое лесничество, кварталы 45, 119, 121 - 123, 166, 167 - 172, 199; Косинское сельское участковое лесничество, кварталы 1 - 3, 8, 9, 11, 12, 16, 19.
Срок действия договора установлен сторонами с даты государственной регистрации по 31.12.2048 (п. 21 договора). Государственная регистрация договора аренды произведена 20.03.2012.
Названный лесной участок площадью 8221,2 га передан обществу "Ресурс" по акту приема-передачи.
Установив, что обязательство по внесению арендной платы за пользование спорным лесным участком за период с ноября 2012 г. по октябрь 2013 г. обществом "Ресурс" не исполнено, доказательств внесения арендной платы за пользование участком лесного фонда в спорный период в согласованном сторонами размере в материалы дела не представлено, проверив произведенный Министерством расчет подлежащей взысканию суммы задолженности, суды правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с ответчика 6 194 292 руб. 94 коп. задолженности по арендной плате за названный период, в том числе 590 667 руб. 35 коп. - в федеральный бюджет, 5 603 625 руб. 59 коп. - в бюджет Пермского края.
Ссылка общества "Ресурс" на отсутствие оснований для взыскания арендной платы за период до государственной регистрации договора аренды, произведенной только 20.03.2012, рассмотрена и обоснованно отклонена судами, так как отсутствие государственной регистрации договора с учетом того, что сторонами спора достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора, договор исполнялся - лесной участок передан обществу "Ресурс", оно осуществляло пользование им, не освобождает арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы (п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды")..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.06.2011 N Ф09-3436/11-С3 по делу N А47-8912/2010
"...Довод общества "Николь" о том, что обязанность по внесению арендной платы возникла у него с момента государственной регистрации договора, судами отклонена со ссылкой на правовую позицию, изложенную в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О, согласно которой право лица на аренду имущества возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не подменяет собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, а призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Договор подписан сторонами 17.04.2009, его государственная регистрация осуществлена 07.11.2009, при этом факт пользования ответчиком арендованным имуществом в обозначенный период им не отрицается и подтвержден представленным в материалы дела актом приема-передачи объекта от 17.04.2009.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.02.2010 N Ф09-843/10-С6 по делу N А07-13145/2009
"...При рассмотрении спора судом установлено, что между комитетом и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка от 14.05.2008 N 662-08, согласно которому предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок площадью 1400 кв. м с кадастровым номером 02:55:010709:1, расположенный по адресу: Советский район городского округа "Город Уфа", ул. Минигали Губайдуллина, рядом с домом N 5, для эксплуатации автомойки на срок с 28.04.2008 по 28.04.2013.
Указанный земельный участок передан комитетом предпринимателю по акту приема-передачи от 14.05.2008.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.04.2009 N 01/056/2009-330 государственная регистрация договора аренды земельного участка от 14.05.2008 N 662-08 произведена 19.06.2008, о чем в данном реестре сделана запись N 02-04-01/121/2008-596.
Поскольку спорный земельный участок был передан предпринимателю 14.05.2008, арендная плата за пользование данным земельным участком подлежит начислению именно с этой даты. Судом произведен перерасчет задолженности предпринимателя по внесению арендных платежей и установлено, что ее размер за период с 14.05.2008 по 10.08.2009 составляет 810 497 руб. 70 коп.
При таких обстоятельствах суд правомерно частично удовлетворил требования комитета о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате за пользование спорным земельным участком и пени..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 21.08.2013 по делу N А14-14894/2012
"...Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю Белошицкому Владимиру Александровичу (далее - ИП Белошицкий В.А., ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка N 1627-11/гз от 26.04.2011 задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 по 30.06.2012 в размере 200 677 руб. 20 коп., пени за период с 26.07.2011 по 25.06.2012 в размере 36 455 руб. 63 коп.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1627-11/гз от 26.04.2011, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов площадью 7741 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Новосибирская, 69, кадастровый номер 36:34:0306086:105, предоставленный для завершения строительства.
По акту приема-передачи от 26.04.2011 арендованный земельный участок был передан арендатору.
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 05.03.2012, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.09.2012 N 01/076/2012-138.
Факт передачи арендованного земельного участка в пользование ответчику ранее наступления спорного периода, а именно 26.04.2011 года, подтверждается соответствующим актом (т. 1, л.д. 17).
Судами было верно указано, что спорное обязательство возникло у предпринимателя не позднее указанной в акте даты и не обусловлено последующей государственной регистрацией договора аренды переданного имущества, обязанность обеспечить которую возложена пунктом 5.2.1 договора на самого ответчика, что соответствует правовой позиции, изложенной п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Расчет суммы основного долга, представленный истцом в материалы дела, судами проверен и признан обоснованным..."

2.3. Вывод из судебной практики: Если недвижимое имущество передано по договору перенайма, подлежащего государственной регистрации, до такой регистрации, то обязанность вносить арендную плату возникает у нового арендатора с момента передачи имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.06.2013 по делу N А55-22727/2012
"...ООО "ЛОТС-1" передало ответчику права и обязанности по договору от 18.04.2008 N 228 на основании договора передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009, о чем сделана запись регистрации 14.07.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вышеуказанный земельный участок был передан ООО "Ибица" по акту приема-передачи от 29.06.2009.
Министерство, указывая, что ООО "Ибица" ненадлежащим образом исполняло обязанность по своевременному внесению арендной платы за использование земельного участка, в результате чего у общества образовалась задолженность за период с 01.08.2009 по 18.01.2012, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, принимая обжалуемые судебные акты, исходили из того, что договор передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009 был зарегистрирован 14.07.2001, в связи с чем пришли к выводу, что обязательственные отношения по договору от 18.04.2008 N 228 возникли между Министерством и ответчиком с указанной даты, поскольку договор передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009 считается заключенным в силу статей 389, 391, 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации с момента его государственной регистрации.
По этим же основаниям судами были отклонены доводы Министерства о том, что обязанность по уплате арендной платы возникла у общества с момента передачи ему земельного участка, то есть с 29.06.2009.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации" (с учетом дополнений, внесенных Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), следует, что согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, которым в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 внесено указанное разъяснение, опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013, в связи с этим правовая позиция, изложенная в данном Постановлении, является обязательной при вынесении судебного акта.
Таким образом, вывод судов о том, что договор передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009 является незаключенным до его государственной регистрации и не порождает правовых последствий до его регистрации, то есть до 14.07.2011, в связи с чем отсутствуют правовые основания для взыскания арендной платы с ответчика за пользование спорным земельным участком с момента его передачи и до момента государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009, не соответствует указанной правовой позиции.
При таких обстоятельствах, поскольку обжалуемые судебные акты приняты на основании норм права в истолковании, расходящемся с толкованием, данным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), которое в силу Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 62 "О внесении дополнений в пункт 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации" подлежит применению с даты его опубликования (21.03.2013) и с этого момента считается определенной практика применения законодательства, на положениях которого основано это постановление, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.2013 N Ф09-9610/13 по делу N А60-19904/2012
"...В связи с приобретением обществом у предприятия в собственность части здания, между администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение от 25.06.2006 N 1 к договору аренды, в соответствии с которым права и обязанности арендатора указанного земельного участка возникают у ответчика с 26.01.2005.
Дополнительное соглашение зарегистрировано 21.12.2012.
Администрация, ссылаясь на то, что общество ненадлежащим образом исполняло обязанность по уплате арендной платы в период 26.01.2005 по 30.04.2012, в связи с чем образовалась задолженность в размере 401 221 руб. 78 коп., обратилась в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования частично, суды обоснованно исходили из следующего.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505041:0030 в соответствии с дополнительным соглашением от 25.06.2006 N 1 к договору аренды от 04.04.2006 N 5-1184 со множественностью лиц на стороне арендатора.
Судами также установлено, что обязательство по внесению арендной платы обществом надлежащим образом не исполнено. Задолженность общества по арендной плате согласно расчету администрации за период с 26.01.2005 по 30.04.2012 составила 401 221 руб. 78 коп.
Установив, что доказательств погашения задолженности по арендной плате обществом не представлено, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. При этом суды по ходатайству ответчика применили срок исковой давности и удовлетворили исковые требования частично, взыскав с общества в пользу администрации задолженность по арендной плате в сумме 199 358 руб. 78 коп. (ст. 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом судами рассмотрены и обоснованно отклонены доводы общества об отсутствии у администрации правовых оснований для взыскания арендной платы.
В соответствии с п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации *** <*> от 21.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 принято 25.01.2013, а не 21.01.2013;
в документе, видимо, допущен пропуск текста: исходя из смысла постановления, имеется в виду "...Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13...".

Таким образом, суды правильно указали, что, поскольку на момент подписания ответчиком дополнительного соглашения от 25.05.2006 N 1 отсутствовали какие-либо разногласия по предмету аренды, то факт его регистрации лишь 21.12.2012 правового значения не имеет, а его условия распространяются на отношения, предшествующие дате регистрации.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования частично..."

2.4. Обязанность арендатора по внесению арендных платежей новому собственнику возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.10.2017 N Ф08-6966/2017 по делу N А32-5176/2017
"...Суды установили, что в период действия договоров аренды от 01.04.2013 N 79-13-И и от 18.02.2013 N 3-13-И произошла смена арендодателя помещений (собственника переданного в аренду имущества).
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
К обществу с даты государственной регистрации перехода права собственности в силу закона перешли права и обязанности арендодателя по договорам аренды с банком. Поскольку с этого момента институт выбыл из арендных правоотношений, он утратил право на получение дохода от сдачи имущества в аренду. Внесенные арендатором институту арендные платежи за период после перехода права собственности на объекты аренды к обществу являлись неосновательным обогащением ответчика и подлежали возврату. Вопрос о лице, уполномоченном на предъявление соответствующих требований к прежнему арендодателю, арендатор и общество разрешили в дополнительных соглашениях к договору аренды, что соответствует положениям статей 617, 1102 Гражданского кодекса и разъяснениям, приведенным в абзаце 4 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно удовлетворили исковое заявление общества..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.2010 по делу N А82-5285/2009
"...Факт нахождения имущества в одновременном пользовании другого лица не имеет правового значения, ибо Предприниматель был осведомлен о наличии такого обременения.
В пункте 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, заключенного прежним собственником (за исключением изменения в договоре сведений об арендаторе).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункты 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, до государственной регистрации права собственности на названный объект недвижимости Филатов А.А. не имел права требовать уплаты арендатором денежных средств за пользование имуществом, поэтому Комитет обосновано взимал с общества с ограниченной ответственностью "Салон-парикмахерская "Элита" арендную плату..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.04.2009 N Ф04-1821/2009(3351-А27-47) по делу N А27-8417/2008-1
"...Судом установлено, что 27.12.2007 между Комитетом и ООО "Траверс" заключен договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Кемерово N 9833. По его условиям в аренду передано нежилое помещение, общей площадью 902,70 кв. м, расположенное по адресу: г. Кемерово, ул. Островского, 23.
Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что срок действия договора аренды установлен с 01.12.2007 по 01.12 2013.
ООО "Траверс" обязательство по внесению арендных платежей исполняло несвоевременно и не в полном объеме до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение, в результате чего, у ответчика образовалась задолженность за период с 01.06.2008 по 07.07.2008 в сумме 204 816,81 руб. Комитет обратился в арбитражный суд.
Суды установили, что 05.05.2008 между Комитетом (продавец) и Беспаловым А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 933, в соответствии с указанным договором, продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение общей площадью 902,7 кв. м, расположенное в подвальном и первом этажах пятиэтажного дома по адресу: Кемерово, ул. Н. Островского, 23. Переход права собственности был зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области 07.07.2008, регистрационный номер 941/5/0:1001/А/2612/5.
Суды обоснованно приняли во внимание пункт 14 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 25.02.1998 N 8, в котором разъяснено, что до государственной регистрации права собственности покупатель не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, поскольку право собственности на это имущество сохраняется за продавцом.
Суды, руководствуясь вышеназванными нормами, пришли к правомерному выводу о том, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к Беспалову А.А. собственником нежилого помещения оставалось муниципальное образование г. Кемерово.
Арбитражный суд, установив, что договор аренды не был прекращен, арендованное имущество ответчиком не было возвращено, пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик, являясь арендатором, обязан исполнять обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора, в том числе за период с 01.06.2008 по 07.07.2008..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 25.08.2011 N КГ-А40/9205-11 по делу N А40-3798/11-16-33
"...Истец просит взыскать задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 15.08.2002 г. N 12006-Z и пени по указанному договору всего в размере 302 038 руб. 04 коп. с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2005 г. N 3 за период с 01.07.2010 г. по 19.07.2010 г., ссылаясь на несвоевременное внесение ответчиком арендных платежей.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 17.09.2008 г. по делу N А41-7789/08 установлено, что собственником земельного участка, общей площадью 100 000 кв. м, кадастровый номер 50:11:002 0218:0028, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Новое Аристово, согласно выписке из ЕГРП от 13.05.2008 г. N 98/009/2008-1223, является Российская Федерация.
В связи с этим, суды обеих инстанций правильно указали на то, что с момента регистрации права собственности Российской Федерации на указанный земельный участок, в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, новым арендодателем по договору аренды земельного участка N 12006-Z от 15.08.2002 года является уполномоченный орган, действующий от имени Российской Федерации.
Таким образом, в период, за который истец просит взыскать задолженность и пени, Минимущество Московской области не обладало правом распоряжаться земельным участком, в данном случае сдавать его в аренду, и соответственно требовать уплаты арендных платежей, в связи с чем суды обеих инстанций сделали правильный вывод об отказе в удовлетворении исковых требований..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.04.2012 по делу N А12-13619/2011
"...Комитет по управлению имуществом администрации городского округа-город Камышин (далее - Комитет по управлению имуществом, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Второй ИнвестДом" (далее - ООО "Второй ИнвестДом", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 107 827,73 руб. по договору от 15.07.1999 N 236 за период с 01.12.2010 по 18.01.2011 - до момента передачи арендованного имущества новому собственнику.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец увеличил исковые требования до 383 706,50 руб. за период с 01.12.2010 по 23.02.2011 - до момента государственной регистрации договора купли-продажи.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 03.11.2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2012, заявленные исковые требования удовлетворены в размере 107 827,73 руб. за период с 01.12.2010 по 18.01.2011.
Из материалов дела следует, что между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Тамерлан" 01.12.2010 заключен договор купли-продажи встроенного нежилого помещения N 98, расположенного по адресу: г. Камышин, ул. Волгоградская, д. 1, общей площадью 935,7 кв. м, арендуемого ООО "Второй ИнвестДом".
Между тем государственная регистрация перехода права собственности за обществом с ограниченной ответственностью "Тамерлан" на указанное помещение произведена лишь 24.02.2011 (свидетельство от 24.02.2011, запись регистрации N 34-34-04/004/2011-219).
Согласно представленному истцом расчету требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 15.07.1999 N 236 заявлены к ответчику в сумме 374 147,01 руб. - долг по арендной плате и 9559,49 руб. - долг по пени за период с 01.12.2010 по 23.02.2011.
Удовлетворяя иск частично, суды признали обоснованными требования истца о взыскании арендной платы до фактической передачи помещения покупателю, то есть до 19.01.2011.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами нижестоящих судов исходя из следующего.
В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Аналогичные разъяснения даны в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с даты перехода права собственности на недвижимое имущество на покупателя.
Поэтому прежний собственник вправе до даты регистрации перехода права собственности на нового собственника требовать оплаты за пользование спорным помещением с арендатора.
Учитывая, что право собственности у общества с ограниченной ответственностью "Тамерлан" на спорное нежилое помещение возникло с момента государственной регистрации перехода права собственности на него - с 24.02.2011, отказ в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендных платежей до даты регистрации перехода права собственности за спорный период признается ошибочным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.11.2011 по делу N А55-25956/2010
"...Согласно статье 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, в силу закона ООО "Ветер перемен" с момента государственной регистрации его права собственности на переданное в аренду имущество, то есть с 02.10.2009 стал арендодателем по договору аренды.
В связи с этим ООО "Ветер перемен" письменно уведомило арендатора - Самарский облпотребсоюз о смене собственника, а также указало по каким реквизитам следует осуществлять арендную плату по договору аренды.
При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Право на получение арендных платежей перешло к ООО "Ветер перемен" с момента государственной регистрации его права собственности на переданное в аренду имущество, то есть с 02.10.2009..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.10.2011 по делу N А55-23269/2010
"...По положениям статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что право на получение арендных платежей перешло к истцу с момента государственной регистрации его права собственности на переданное в аренду имущество, то есть с 09.07.2009.
Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2009 по делу N А65-16052/2008
"...При переходе права собственности в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации на сданное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый собственник приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
С учетом того, что на основании договора купли-продажи от 15.12.2006 N 286 право собственности на спорные нежилые помещения приобрел гражданин Байрамов Р.Р., последний признается арендодателем названного объекта недвижимости и соответственно вправе требовать арендной платы в свою пользу с момента регистрации права.
Согласно свидетельства о государственной регистрации от 30.07.2007 серии 16 АА 288851 право собственности у гражданина Байрамова Р.Р. возникло на помещение 28.07.2007, таким образом, МУ "КЗИО ИК МО г. Казани" вправе требовать доходы от сдачи помещения в аренду ООО "Лига-С" до указанной даты..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2014 N Ф07-978/2014 по делу N А56-31016/2013
"...Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункты 1 и 2 статьи 551 ГК РФ).
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Следовательно, арендатор обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю.
Поскольку право собственности Руднева Г.В. на спорное помещение зарегистрировано 24.05.2013 и в материалах дела отсутствуют доказательства уплаты предпринимателем Хавренковым Д.В. арендной платы в заявленный период, суды правомерно удовлетворили требования о взыскании с него 226 170 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате и 29 007 руб. 79 коп. пеней, начисленных на основании пункта 4.9 договора аренды.
Оснований для отмены принятых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.12.2012 по делу N А26-1641/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 13.01.2000 N 14 аренды нежилого подвального помещения площадью 173,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 11, под продовольственные магазины, на срок 01.01.2000 - 30.12.2000.
Администрация (продавец) и Кальенен Игорь Андреевич (покупатель) по результатам аукциона заключили договор от 11.01.2011 N 01 купли-продажи арендуемого Обществом нежилого помещения, подписали акт приема-передачи помещения от 11.01.2011.
В установленном законом порядке 09.02.2011 за Кальененом И.А. зарегистрировано право собственности на указанное помещение.
Ссылаясь на неисполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы за 01.01.2011 - 08.02.2011, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о прекращении обязательства ответчика по внесению арендной платы Администрации с 11.01.2011. Довод истца о необходимости внесения арендных платежей до государственной регистрации перехода права собственности на имущество суды отклонили, сославшись на акт приема-передачи от 11.01.2011 и положения статей 425, 432, 433, 407, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Кассационная инстанция считает, что суды неправильно применили нормы материального права к установленным фактическим обстоятельствам дела, что повлекло неправомерный отказ истцу в удовлетворении требований в заявленном размере.
Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статьи 131, 223 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества Администрация перестала быть стороной по договору аренды только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (09.02.2011). Следовательно, ответчик обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до указанной даты.
При рассмотрении спора суды не учли, что покупателем являлся не арендатор помещения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 по делу N А26-1703/2012
"...Письмом от 09.03.2011 Администрация уведомила предпринимателя о продаже арендованного им помещения Билькову Г.И. и о том, что с даты государственной регистрации перехода права собственности на помещения к покупателю начисление арендных платежей в пользу Администрации прекращается. Администрация также указала арендатору на необходимость погасить задолженность по арендной плате за период с января 2011 года по 15.02.2011 и пеням по состоянию на 15.02.2011 и приложила к письму расчет долга и пеней.
Поскольку предприниматель не погасил задолженность, Администрация обратилась с настоящим иском в суд.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Следовательно, арендатор обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю.
Кассационная инстанция считает эти выводы правильными, соответствующими нормам материального права и установленным судами обстоятельствам дела..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.08.2012 по делу N А56-19854/2011
"...Как видно из материалов дела, Управление Росимущества (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 24.03.2006 N 04/526 аренды здания продовольственного и промтоварного магазина N 18 (инв. N 40, лит. А) общей площадью 1376,1 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Сертолово, микрорайон Черная речка, находящегося на балансе федерального казенного предприятия "Управление торговли Ленинградского военного округа", для использования под торговлю. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2006. В акте отмечено, что техническое состояние здания удовлетворительное.
На основании Указа Президента Российской Федерации от 15.09.2008 N 1359 федеральное казенное предприятие "Управление торговли Ленинградского военного округа" преобразовано в Управление торговли. В ходе приватизации государственного имущества названное здание передано в собственность Управления торговли.
Право собственности истца на спорное здание зарегистрировано 08.09.2009 (свидетельство о государственной регистрации права серии 78-АД N 045065).
Поскольку Общество не вносило плату за пользование зданием, Управление направило ему претензию от 03.12.2010 с требованием уплатить долг и указало, что является собственником здания. В уведомлении от 11.01.2011 Управление торговли вновь потребовало от Общества погасить долг и направить представителя для заключения соглашения о расторжении договора аренды или известить об отказе его расторжения.
Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводу об обоснованности иска Управления торговли в части взыскания 1 256 905 руб. 08 коп. долга и 300 000 руб. пеней, расторжения договора аренды и выселения.
Кассационная инстанция считает этот вывод правильным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае имеет место переход прав и обязанностей арендодателя в правоотношениях из договора аренды в силу закона. При этом согласно пункту 1 статьи 387 ГК РФ моментом перехода прав кредитора в части обязательства по внесению арендных платежей является, с учетом положений статьи 131 ГК РФ, момент государственной регистрации права собственности на переданное в аренду недвижимое имущество. Отсутствие какого-либо дополнительного соглашения о замене стороны в договоре аренды при таких обстоятельствах не исключает замены стороны в спорном арендном правоотношении.
Ввиду изложенного в спорный период обязательства ответчика по внесению арендной платы подлежали исполнению в пользу истца. К тому же ответчик не представил доказательств исполнения обязательства по внесению арендной платы за спорный период прежнему кредитору..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2012 по делу N А56-32173/2011
"...Таким образом, право на получение доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду переходит от продавца к покупателю в момент государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости.
На основании указанного протокола между ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (продавцом) и ООО "Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова" (покупателем) заключен договор от 01.03.2011 N 9937-НЗ купли-продажи данных объектов недвижимости.
В то же время материалами дела не подтверждается факт регистрации в установленном законом порядке перехода права собственности на указанные объекты к покупателю.
При указанных обстоятельствах право собственности на объекты недвижимости сохранилось за Санкт-Петербургом и КУГИ вправе требовать от арендатора внесения арендной платы в соответствии с условиями договора до момента регистрации в установленном законом порядке перехода права собственности на указанные объекты к ООО "Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова".
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком арендной платы за 01.03.2011 - 31.03.2011, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ООО "Северо-Западная Финансовая группа" 3 315 743,73 руб. задолженности перед КУГИ..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.10.2010 по делу N А21-14507/2009
"...Администрация муниципального образования "Гурьевский район" (арендодатель) и ООО "Кемпинг "Фестивальный" (арендатор) заключили договор от 24.12.2002 N 558, в соответствии с которым арендатор принял в аренду сроком до 30.12.2022 сформированные земельные участки в границах согласно прилагаемым планам земель площадью 0,4775 га и 0,5251 га для обслуживания и эксплуатации нежилых зданий в пос. Заозерье Гурьевского района Калининградской области.
Согласно договору купли-продажи от 11.07.2008 управление муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа продало ООО "СанСити" одноэтажное нежилое здание (литера "Н") общей площадью 194,2 кв. м и земельный участок площадью 4775 кв. м с кадастровым номером 39:03:06 00 11:0030. Указанная недвижимость была передана покупателю по акту приема-передачи от 18.07.2008, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 24.07.2008 N 610461, 610459.
В соответствии с уведомлением от 30.07.2008 N 626 управление муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа сообщило ответчику о переходе прав и обязанностей арендодателя по названным договорам аренды к ООО "СанСити" и указало на необходимость заключения новых договоров аренды с новым собственником, либо подписания соглашений об уступке прав и обязанностей.
ООО "СанСити", как новый собственник указанных объектов недвижимости, неоднократно (30.12.2008, 13.05.2009, 28.08.2009) направляло в адрес ООО "Кемпинг "Фестивальный" уведомления о смене арендодателя, сообщая, что размер арендной платы, установленный органами местного самоуправления г. Гурьевска, не изменился, указывая реквизиты для уплаты аренды. Указанные уведомления ответчиком были получены.
На основании пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 <*> N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо "от 11.02.2002" имеется в виду "от 11.01.2002".

С учетом изложенного правомерен вывод судов о том, что с момента перехода права собственности к ООО "СанСити" последнее приобрело право на получение арендной платы за пользование ответчиком спорным зданием и земельным участком на основании договоров аренды земельного участка от 24.12.2002 N 559 и нежилых зданий от 01.04.2002 N 31..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2008 по делу N А05-3672/2008
"...Между МО "Город Архангельск" (продавец) и Предпринимателем (покупатель) 30.10.2006 подписан договор N 331 купли-продажи муниципального имущества, согласно пункту 1.1 которого продавец передает, а покупатель принимает нежилые помещения N 1 - 17 общей площадью 162,2 кв. м, находящиеся по вышеуказанному адресу.
Актом приема-передачи от 31.10.2006 продавец передал, а покупатель принял указанный выше объект недвижимости.
Переход права собственности на указанное помещение к истцу зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 15.10.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 29-АК серии 229318.
Предмет договора купли-продажи находился в долгосрочной аренде по договору аренды от 23.04.1999 N 381, заключенному между МО "Город Архангельск" (арендодатель) и Предприятием (арендатор) сроком на 10 лет под аптеку.
В силу статей 8, 131, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при отчуждении по договору купли-продажи недвижимого имущества право собственности на него у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Согласно пункту 2 статьи 551 названного Кодекса исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В данном случае право собственности на арендуемый объект у МО "Город Архангельск" прекратилось, а у Предпринимателя возникло только с 15.10.2007 - с даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности в соответствии с договором купли-продажи от 30.10.2006 - и до указанного момента оснований для изменения отношений между МО "Город Архангельск" и Предприятием по аренде вышеназванных помещений не имелось.
Передача МО "Город Архангельск" помещений истцу по акту от 31.10.2006 не свидетельствует о прекращении арендных обязательств, поскольку в установленном порядке изменения в названный договор аренды не вносились, договор не прекращен.
При таких обстоятельствах Предприниматель вправе требовать от Предприятия внесения арендных платежей за период, когда имущество находилось в его собственности, то есть после 15.10.2007.
Следовательно, оплата ответчиком арендных платежей прежнему арендодателю до указанной даты является обоснованной и судом правомерно установлен долг по арендным платежам за период с 15.10.2007 по дату передачи арендованного нежилого помещения истцу 31.01.2008..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2006 по делу N А21-2692/2005-С2
"...Кассационная инстанция считает, что арбитражный суд правомерно, в соответствии со статьями 309, 330, 614, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ООО "Чеслав" арендную плату и пени по договору аренды от 10.04.2003 за пользование помещениями в здании под инвентарным N 22 за период с 01.07.2004 по 04.11.2004 (дата государственной регистрации перехода права собственности к Наумову П.В.)...
Доводу предпринимателя Наумова П.В. о том, что с момента продажи ему здания под инвентарным N 22 и получения выкупной цены Территориальное управление не вправе взыскивать арендную плату с арендатора, дана надлежащая оценка судами обеих инстанций.
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали, что в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником имущества остается продавец, следовательно, покупатель не может им распоряжаться, в том числе заключать договоры аренды в отношении данного имущества.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.06.2011 по делу N А32-23119/2010
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Однако сам по себе переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Кодекса). Поэтому при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что запись о регистрации за предпринимателем права собственности на приобретенные по договору купли-продажи нежилые помещения внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.03.2009. Следовательно, с указанной даты предприниматель приобрел право на получение арендной платы за пользование спорным помещением и право на предъявление иска о взыскании задолженности с арендатора. Апелляционный суд также установил факт прекращения договора аренды с 01.09.2009 (дата окончания срока его действия).
С учетом фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора, вывод апелляционного суда о наличии у истца правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы за время просрочки возврата имущества, соответствует закону (пункт 1 статьи 617, часть 2 статьи 622 Кодекса) и является правильным..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.05.2010 по делу N А32-20449/2009
"...Как видно из материалов дела, и установлено судами по договору аренды от 28.09.2005 N 140, Комитет по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа (арендодатель) передал во временное владение и пользование предпринимателю (арендатор) нежилое помещение, общей площадью 184,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Анапа, ул. Крымская, 186/188 для организации работы кафе. Срок договора аренды установлен до 01.09.2010.
По итогам проведения 29.10.2008 аукциона по продаже муниципального имущества, победителем признано общество, с которым управление заключило договор купли-продажи от 29.10.2008 недвижимого имущества: встроенно-пристроенное помещение (кафе "Глобус") общей площадью 184,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Крымская, 186. Данное помещение передано истцу по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 73). Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.08.2009, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 883263 (т. 1, л. д. 141).
В связи с неисполнением обязанности по оплате арендных платежей в полном объеме, а также считая, что право требовать уплаты арендных платежей возникло у общества с момента заключения договора купли-продажи от 29.10.2008, истец обратился с иском в арбитражный суд.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Кодекса).
В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Кодекса исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Таким образом, как правильно указал апелляционный суд, до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к покупателю собственником нежилого помещения и его арендодателем, оставался продавец (администрация)..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2011 N Ф09-456/11-С6 по делу N А34-1423/2010
"...При рассмотрении названного дела судами установлено, что договор аренды от 01.07.2006 прекратил свое действие с 01.12.2008 в связи с отказом предпринимателя Русакова А.В. от договора.
Предприниматель Русаков А.В., ссылаясь на то, что фактически предпринимателем Шестаковой Т.Ф. здание освобождено 15.01.2010 и обязанность по внесению арендной платы по договору от 01.07.2006, а также платы за пользование после окончания договора надлежащим образом не исполнялась, обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 19.05.2008 по 01.12.2008 в размере 76 244 руб. из расчета 11 677 руб. 28 коп. за месяц, и неосновательного обогащения за период с 02.12.2008 по 15.01.2010 в размере 477 950 руб. из расчета 36 300 руб. за месяц.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Принимая во внимание указанные нормы, суды верно признали, что право собственности предпринимателя Русакова А.В. возникло с момента государственной регистрации перехода права - 16.06.2008, и с этого момента к истцу перешли права арендодателя по договору аренды, исходя из чего правильно определили начальный период взыскания задолженности по арендной плате с 16.06.2008..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.08.2010 N Ф09-6284/10-С3 по делу N А60-3691/2010-С12
"...Как следует из материалов дела, согласно договору аренды муниципального нежилого помещения от 20.11.2005 N 342 комитет по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального образования Тавдинский район (арендодатель) передает, предприниматель Хохлов А.В. (арендатор) принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде нежилого помещения N 56 (магазин промышленных товаров), общей площадью 670,1 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: Свердловская обл., г. Тавда, ул. Ленина, д. 96, здание литер А.
Между Тавдинским городским округом (продавец) и Ушаковой Л.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 31.08.2007 муниципального имущества на открытом аукционе, по которому продавец продает, а покупатель покупает муниципальное имущество - встроенное нежилое помещение N 56, расположенное по адресу: Свердловская обл., г. Тавда, ул. Ленина, д. 96. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 31.08.2007.
Считая, что предпринимателем Хохловым А.В. обязанности по внесению арендной платы за период с 31.08.2007 по 09.10.2007 исполнены ненадлежащим образом, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период и пени за просрочку внесения арендных платежей.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Поскольку право собственности Ушаковой Л.А. на спорное нежилое помещение зарегистрировано 09.10.2007, предприниматель обязан уплачивать арендную плату по договору аренды от 20.11.2005 N 342 до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
Поскольку ответчиком доказательств уплаты задолженности по арендной плате в сумме 57 476 руб. 04 коп. за период с 31.08.2007 по 09.10.2007 не представлено, апелляционным судом правомерно удовлетворены исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в указанной сумме..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.10.2009 N Ф09-7770/09-С6 по делу N А50-1324/2009
"...Как установлено судами, между Комитетом по управлению имуществом г. Перми (правопредшественник Департамента, арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "ДЭКРО" Свердловского района (балансодержатель) и предпринимателем Шиловым П.И. (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 11.12.1997 N 605-97С, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2001 помещение общей площадью 98,5 кв. м, расположенное на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. К. Маркса, д. 30.
Поскольку ответчик не уплатил предусмотренные названным договором арендные платежи, истец обратился в суд с соответствующим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, пришли к выводу о том, что доказательств внесения арендной платы за пользование указанным в договорах от 01.10.2007 помещением ответчиком в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании 103 861 руб. 77 коп. задолженности и 6091 руб. 31 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Довод заявителя о том, что с ответчика необоснованно взыскана арендная плата за пользование помещением после его фактической передачи истцом новому собственнику 17.01.2007, правомерно отклонен судами первой и апелляционной инстанций как основанный на неправильном толковании норм материального права.
В соответствии со ст. 131 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности и согласно ст. 551 названного Кодекса право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.
Судами установлено, что истец заключил договор купли-продажи спорного объекта недвижимости от 17.01.2007 N 08/09, при этом переход права собственности от продавца покупателю на данный объект зарегистрирован 09.04.2007
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что фактическая передача Департаментом названного помещения новому собственнику до момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество не повлекла за собой изменение обязательств ответчика, возникших из договора аренды от 11.12.1997 N 605-97С..."

Центральный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое помещение обязанность арендатора по внесению арендных платежей прежнему собственнику прекращается.

Постановление ФАС Центрального округа от 09.07.2009 N Ф10-2109/09 по делу N А64-5311/08-7
"...В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Факт возврата ответчиком арендованного имущества истцу до 20.03.2008 ничем не подтвержден.
Не влияет на довод ООО "Радуга-Ф" и тот факт, что Хабаров А.В. до покупки спорного помещения являлся субарендатором части этого помещения, так как до регистрации перехода права собственности Хабаров А.В. должен продолжать вносить субарендные платежи.
21.03.2008 Хабаров А.В. зарегистрировал переход права собственности (л.д. 79). Следовательно, с этого дня вносить арендные платежи в адрес Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью г. Тамбова ответчик не должен.
Ссылка комитета в отзыве на апелляционную жалобу на то, что свидетельство выдано Хабарову А.В. лишь 24.03.2008, а, следовательно, до этой даты комитет может взимать арендные платежи, несостоятельна, так как, в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности на приобретенный объект недвижимости возникает не с момента получения свидетельства о регистрации права, а с момента регистрации этого права в ЕГРП..."

2.5. Вывод из судебной практики: Договором аренды может быть предусмотрена обязанность арендатора по уплате арендной платы за период фактического использования арендуемого имущества до заключения договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.07.2010 по делу N А43-14736/2009
"...Как видно из документов и установил суд, Министерство (арендодатель) и ООО "Нижегородский Аквапарк" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 16.06.2008 N 18-687-с, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи в пользование земельный участок площадью 53352 квадратных метра с кадастровым номером 52:18:030408:0006, расположенный по адресу: Нижний Новгород, Мещерский бульвар, напротив дома N 3.
В пункте 2.3 договора предусмотрено, что при использовании участка до заключения настоящего договора его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения, с момента фактического использования участка с 11.11.2005.
Согласно пункту 4.2 договора арендная плата начисляется с даты подписания акта приема-передачи участка. В случае применения пункта 2.3 настоящего договора, в приложении N 4 производится расчет арендной платы за фактическое использование участка.
Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендных платежей с 11.11.2005 по 16.06.2008.
Суд установил, что сумма задолженности Общества по арендной плате с 11.11.2005 по 16.06.2008 составила 1 018 577 рублей 41 копейку, и на основании статей 309 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно взыскал указанную задолженность. Ответчик своевременно не исполнил обязанность по внесению арендной платы, поэтому, руководствуясь пунктом 5.2 договора аренды и статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признал подлежащими уплате пени в сумме 79 878 рублей 45 копеек с 21.07.2008 по 26.10.2009. Суд учел, что факт просрочки Обществом внесения арендной платы с 11.11.2005 по 16.06.2008 доказан и подтвержден материалами дела, и обоснованно взыскал с ответчика 114 646 рублей 15 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 14.09.2008 по 20.10.2009. На момент рассмотрения спора ответчик не представил доказательств внесения арендной платы за указанный период, в связи с чем суд правомерно удовлетворил исковые требования.
Довод заявителя о том, что арендная плата должна начисляется с даты подписания акта приема-передачи участка (16.07.2008) противоречит пунктам 2.3, 4.2 договора аренды от 16.06.2008 N 18-687с и приложению N 4 к указанному договору, из содержания которых следует, что Общество приняло на себя обязанность по оплате арендных платежей с 11.11.2005 (с момента фактического использования участка), что соответствует пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 03.05.2011 N ВАС-4983/11 по делу N А50-6606/2010
"...Судом установлено, что между сторонами заключен договор от 01.06.2009 N 388-09, по условиям которого истец обязался предоставить ответчику на возмездной основе возможность прокладки, размещения и последующей эксплуатации кабеля (кабелей) связи пользователя по назначению в каналах линейно-кабельных сооружений связи истца.
Ссылаясь на неоплату ответчиком задолженности по указанному договору за период с июля 2007 года по июль 2009 года в сумме 269 299 руб. 44 коп., истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, также протолковав условия договора и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 425, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что договор N 388-09 является договором аренды. Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе разрешение на выполнение работ от 15.07.2007, договор размещения стойки 19 в производственном помещении истца от 31.05.2007, технические условия от 21.05.2007, апелляционный суд признал, что имущество было предоставлено истцом ответчику в пользование 24.07.2007. Указав, что в силу пункта 4.1 договора и статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до заключения договора - с 24.07.2007, поэтому отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.07.2013 N Ф03-2856/2013 по делу N А73-13791/2012
"...Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (ОГРН 1032700332587, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Карла-Маркса, 66) (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Первый прачечный комбинат" (ОГРН 1072724005254, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, проспект 60-летия Октября, 124) (далее - общество) о взыскании 548 894 руб. 41 коп., из которых: 464 712 руб. 73 коп. задолженности по арендной плате по состоянию на 01.11.2012 по договору от 26.02.2010 N 138, 84 181 руб. 68 коп. пени, начисленной за период с 10.03.2010 по 01.11.2012.
Согласно передаточному акту от 26.02.2010 земельный участок принят арендатором под благоустройство и используется с 30.11.2007 согласно регистрации права собственности на прачечную и земельный участок.
Неисполнение обществом договорных обязательств в части своевременного внесения арендных платежей за пользование земельным участком послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в нарушение статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606, 611, 614 Кодекса, а также конкретных обстоятельств дела, связанных с передачей ответчику спорного земельного участка - 26.02.2010, департаментом была неправомерно начислена арендная плата с 30.11.2007 также являлся предметом исследования в апелляционном суде и получил надлежащую правовую оценку.
Как верно отмечено судом апелляционной инстанции положение пункта 7.1 договора от 26.02.2010 N 138 о распространении условия по оплате арендной платы на отношения, возникшие с 30.11.2007, не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и не свидетельствуют о включении такого условия в сделку помимо воли контрагента ее заключившего. Более того, апелляционным судом учтено, что из содержания акта приема-передачи от 26.02.2010 спорного участка следовало, что таковой на момент его передачи в рамках означенной сделки уже использовался ответчиком с 30.11.2007.
Иных доводов, имеющих существенное значение для рассмотрения данного дела и опровергающих правильность выводов арбитражных судов, в кассационной жалобе не приведено..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.07.2011 N Ф03-2890/2011 по делу N А73-14095/2010
"...Иск обусловлен неисполнением предпринимателем Нерубенко А.В. условий договора аренды от 26.08.2009 N 820 по внесению арендной платы за пользование земельным участком, положения которого распространены сторонами на предыдущий период, начиная с 01.04.2006, вследствие чего имеющаяся задолженность наряду с договорной неустойкой должны быть взысканы с ответчика на основании статей 330, 614 ГК РФ.
Указанный договор аренды от 26.08.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в публичный реестр 21.10.2009 внесена запись за N 27-27-01/086/2009-918 согласно регистрационной надписи.
Кроме того, стороны в пункте 7.1 договора установили, что на момент подписания договора арендатор занимает арендуемый объект с 01.04.2006, в связи с чем условия по оплате арендной платы, применяются к отношениям сторон по аренде объекта, возникшим с указанной в данном пункте даты.
С учетом установленного пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ принципа платного землепользования в Российской Федерации, а также в силу статьи 614 ГК РФ, устанавливающей обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором, арбитражные суды обоснованно взыскали с ответчика арендную плату за период с 01.04.2006 по 25.08.2009 в сумме 4 973 844 руб. 86 коп..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.01.2010 N Ф03-8064/2009 по делу N А59-2132/2009
"...29.07.2008 между МУП КВКХ (арендодатель) и ООО "Водоканал-2" (арендатор) заключен договор аренды имущества водозаборного комплекса в с. Покровка.
Пунктом 2.2 договора установлен размер арендной платы 10 000 рублей ежемесячно.
Пунктом 4.1 договора установлена обязанность ответчика, оплатить также арендную плату за период фактического пользования с 08.02.2008 по 28.07.2008.
Установив при рассмотрении дела, что ООО "Водоканал-2" пользуется арендованным имуществом, однако обязанности по внесению арендной платы не выполняет, суды обоснованно удовлетворили исковые требования МУП КВКХ.
При этом суды проанализировали условия пунктов 4.1, 4.2 договора и пришли к правильному выводу о том, что договор аренды заключен на неопределенный срок, а период с 08.02.2008 по 28.07.2008 является периодом фактического пользования ООО "Водоканал-2", предшествовавшим заключению договора, оплата которого специально оговорена в договоре.
В связи с изложенным отклоняются доводы кассационной жалобы о неправильном толковании судами условий договора о сроке договора и размере арендной платы..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.11.2009 N Ф03-5380/2009 по делу N А04-185/2009
"...Установлено, что за Добровольской В.И. в октябре 2002 зарегистрировано право собственности на ряд объектов недвижимости, расположенных в г. Тында по ул. Аямовская, 75, в том числе: два административных здания из сборных щитов с пристройкой площадью 182,2 кв. м, 462,1 кв. м соответственно, котельная из кирпича площадью 173,1 кв. м, гараж, материальный склад каркасный. Данное подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права от 04.10.2002, 03.10.2002.
Указанные объекты расположены в границах земельных участков, в том числе площадью 486,74 кв. м, кадастровый номер 28:06:010701:0033, 267,06 кв. м, кадастровый номер 28:06:010701:0034, 597,1 кв. м, кадастровый номер 28:06:010701:0035, 431,81 кв. м, кадастровый номер 28:06:010701:0036, которые, в свою очередь, предоставлены Добровольской В.И. для эксплуатации объектов недвижимости согласно постановлению мэра г.Тынды от 13.08.2004 N 1106/5.
Данное подтверждает фактическое использование ответчиком указанных земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, до заключения соответствующих договоров аренды. Иного в материалах дела не представлено и сторонами не оспаривается.
Далее установлено, что при заключении договоров NN з-3107, з-3108, з-3109, з-3140 стороны установили, что их условия распространяются на отношения, возникшие с 13.08.2004 (п. 2.3 договоров). Условиями договоров согласована арендная плата, в том числе за период с 13.08.2004 по 26.02.2007, с 26.02.2007 по 01.01.2008, сроки ее выплаты, а именно за период с 13.08.2004 по 26.02.2007 оплата осуществляется равными долями без начисления пени до 26.02.2008, с 26.02.2007 по 01.01.2008 - помесячная оплата.
В этой связи суд, установив достижение сторонами соглашения о применении к их отношениями, сложившимся до заключения договоров, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов за фактическое использование ответчиком земельных участков в виде арендной платы за указанный в договоре период, с учетом требований п. 2 ст. 425 ГК РФ, ст. 614 ГК РФ, п. 4 ст. 22 ЗК РФ сделал обоснованный вывод о наличии правовых оснований для взыскания задолженности в сумме 162 717 руб. 54 коп. по вышеназванным договорам..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.06.2012 по делу N А75-6373/2011
"...Из материалов дела видно, что между Предпринимателем (арендатор) и Администрацией (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка от 05.12.2005 N 1032, согласно условиям которого, арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:18:0101195:0010 общей площадью 2 260 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Сургут, 34 микрорайон, проспект Мира, на срок с 12.09.2005 по 26.10.2007.
Распоряжением Администрации от 13.05.2010 N 1359 указанный земельный участок предоставлен Предпринимателю в аренду сроком на 4 года с 09.08.2008.
На основании указанного распоряжения между сторонами подписан договор аренды земельного участка от 20.07.2010 N 715 сроком действия с 09.08.2008 по 08.08.2012.
Предприниматель, ссылаясь на отсутствие возможности пользоваться земельным участком с 09.08.2008 по 29.12.2009, письмом N 81 от 09.11.2010 обратился в адрес Главы города Сургута с требованием внести изменения в договор аренды земельного участка от 20.07.2010 N 715, исключив из расчета размера арендной платы периоды с 2008 по 2009 годы, а также о пересмотре размера арендной платы за 2010 год с учетом коэффициента 0,8, установленного для субъектов малого и среднего бизнеса.
По пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Пункт 2 указанной статьи предоставляет сторонам право установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что ИП Абдуллаев Г.Ш.о. при заключении Договора участвовал в определении его условий, знал на каких условиях заключает договор, был свободен в решении вопроса о заключении договора и определении его условий, при заключении договора стороны согласовали условие об оплате ответчиком задолженности за период предшествующий заключению договора, что не противоречит действующему законодательству, подписав договор, выразил свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями, в том числе со сроком действия данного договора, с момента государственной регистрации договора у Предпринимателя возникли обязательства по исполнению его условий, в том числе условий пункта 4.2, исходя из того, что надлежащих и достаточных доказательств наличия существенных оснований для внесения изменений, указываемых в исковом заявлении, в договор аренды истцом в материалы дела не представлено, конкретная редакция требуемых ко внесению изменений не указана, арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.09.2011 по делу N А27-1270/2011
"...Пунктом 2.3 договора аренды от 13.11.2009 N 17-11-Н/09 стороны согласовали, что условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка - с 19.02.2007.
Согласно условиям договора аренды от 13.11.2009 N 17-11-Н/09, арендатор самостоятельно ежеквартально (до 10 числа первого месяца квартала, за который производится оплата) перечисляет арендную плату, а также плату за фактическое использование земельного участка, причем первый арендный платеж осуществляется в течение 10-ти дней с момента заключения договора. Обязательство по внесению платежей считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчетный счет органа федерального казначейства при надлежащем оформлении платежного документа.
Отказывая в удовлетворении встречного требования о признании незаключенным и недействительным пункта 2.3 договора аренды, суды исходили из того, что в силу статей 421, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным нормативно-правовым актом; стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. При этом судами было принято во внимание, что до заключения договора аренды от 13.11.2009 N 17-11-Н/09, как подтверждается материалами дела, ООО "Троя-У" пользовалось арендованным земельным участком с 19.02.2007.
Выводы судов об отказе в удовлетворении встречных требований соответствуют гражданскому законодательству и не противоречат содержанию пункта 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Достижение сторонами соглашения о распространении условий договора на ранее возникшие отношения, в данном случае, означает, что отношения по поводу пользования земельным участком действительно существовали до заключения спорного договора и свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды.
Судом кассационной инстанции при проверке материалов дела не установлено оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.10.2009 по делу N А03-10487/2008
"...29.12.2007 между Управлением (арендодатель) и ЗАО "Ремметалл" (арендатор) заключен договор аренды N 419-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, сроком действия с 03.08.2007 по 03.08.2017 на 10 лет, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 26 207 кв. м, имеющий кадастровый номер 22:63:030327:0012, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Трактовая, 21, с указанием целевого назначения - для эксплуатации производственной базы с железнодорожным тупиком.
При заключении нового договора аренды от 29.12.2007 N 419-з стороны включили в него условия о начислении арендной платы за предыдущий период фактического пользования земельным участком и обязанность арендатора по ее внесению, а именно: арендная плата исчисляется с 06.09.2004, арендная плата с 06.09.2004 по дату вступления договора в силу подлежит внесению арендатором в течение месяца с момента вступления договора в силу, т.е. со дня его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю (пункты 3.3 и 3.4, 2.2 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 24.04.2008, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.07.2008 N 22-22-01/092/2008-1139.
Арбитражный суд, руководствуясь статьями 8, 125, 200, 214, 307, 309, 310, 329, 330, 422, 425, 433, 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", условиями заключенного договора от 29.12.2007 N 419-з, установив факт непрерывного использования ответчиком земельного участка с 21.08.2003, факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за спорный период, исходя из того, собственник земельного участка с 21.08.2003 не менялся, на момент заключения договора аренды арендодатель - лицо, представляющее собственника земельного участка, являлся уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, обоснованно отклонив доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, пришел к правомерному выводу о том, что у истца возникло право взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 06.09.2004 по 23.09.2008, основания для признания недействительными спорных пунктов договора отсутствуют..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 13.10.2011 по делу N А40-71321/10-109-597
"...Судами установлено, что между ОАО "Мосэнерго" (арендодатель) и ФГУП "ММПП "Салют" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 15031-28/1025-47 от 29.08.2008, согласно которому первый предоставил принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение по адресу: 125412, г. Москва, ул. Ижорская, д. 13, общей площадью 3 020 кв. м, ответчику во временное пользование.
Срок аренды (пункт 2.1 договора) - с 01.01.2008 г. по 28.12.2008.
Ответчик надлежащим образом не исполнял обязательство по уплате арендных платежей, задолженность по арендной плате за период с января 2008 по апрель 2010 составляет 42 914 059 руб. 60 коп.
Ответчик не согласен с установленным судом периодом задолженности по арендной плате. Считает, что арендные платежи подлежат уплате после заключения договора 29.08.2008, акт приемки-передачи площадей не содержит даты.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Пунктом 2.1 договора аренды стороны установили срок аренды с 01 января по 28 декабря 2008 года и, что действие договора распространяется на правоотношения сторон, фактически возникшие с 01 января 2008 года.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил факт пользования ответчиком спорным помещением с 01.01.2008.
Исследовав и оценив доказательства по делу в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание обстоятельства дела, суды пришли к правильному выводу об удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 06.07.2011 N КГ-А40/5180-11 по делу N А40-101871/10-1-653
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (Арендодатель) и ГУП "Московское имущество" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.09.2008 г. N М-02-0304488, в соответствии с условиями которого истец обязался передать ответчику во владение и пользование земельный участок площадью 1 468 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Октябрьская улица, вл. 4, корп. 2 для эксплуатации административно-офисного здания (т. 1, л.д. 20 - 26).
В соответствии с п. 2.1 данный договор аренды заключен сроком на 49 лет. Срок действия договора исчисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации настоящего договора в Департаменте земельных ресурсов г. Москвы.
Учетная регистрация договора аренды N М-02-0304488 произведена 18.09.2008 г.
Поскольку статьей 425 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а в соответствии с п. 3.2 договора аренды земельного участка от 18.09.2008 г. N М-02-0304488 арендная плата начисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации договора в ДЗР г. Москвы, и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого квартала, довод ответчика о том, что истец необоснованно платил арендную плату за пользование земельным участком до государственной регистрации договора аренды земельного участка от 18.09.2008 г. N М-02-0304488, то есть до 03.09.2009 года, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.08.2010 N КГ-А40/8871-10 по делу N А40-15721/09-23-992
"...Судами установлено, что 14.01.2008 г. Департамент (арендодатель) и ООО "Сема-К" (арендатор) заключили договор аренды N 1-20/08 нежилого помещения, площадью 343,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Старая Басманная, д. 20, корп. 12 (подвал, помещение I, комн. 1 - 3, 19 - 28), на срок с 27.09.2007 года по 27.09.2012 года.
Названный договор зарегистрирован 21.04.2009 года.
Истец по акту от 04.02.2008 года передал ответчику указанные нежилые помещения.
Довод заявителя жалобы, что договор аренды N 1-20/08 от 14.01.2008 года зарегистрирован 21.04.2009 года, то есть до этого момента он не был заключен и у ответчика не было обязанности уплачивать арендные платежи до указанного момента, является неосновательным.
Сторонами в указанном договоре аренды установлен срок его действия - с 27 сентября 2007 года по 27 сентября 2012 года.
ООО "Сема-К" пользовалось нежилыми помещениями в заявленный в иске период, в данный период у ответчика имелась обязанность по уплате арендных платежей в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 N КГ-А40/9539-09 по делу N А40-66066/08-16-288
"...Удовлетворяя исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 29.06.2006 г. N 49007-Z за период с 27.09.2005 г. по 24.05.2007 г., а также взыскании договорной неустойки (п. 5.2, п. 1 ст. 330 ГК РФ), суды обеих инстанций обоснованно исходили из установленных ими обстоятельств о том, что являвшийся объектом аренды земельный участок фактически передан ответчику, однако последний обязательств по уплате арендных платежей, согласованных сторонами в приложении к договору, не исполнил.
Причем неисполнение обязательств по внесению арендных платежей не оспаривается самим ответчиком, настаивавшим во встречном исковом заявлении на недействительности договора и ничтожности его условий в части начала возникновения арендных обязательств сторон.
Отклоняя доводы ответчика, суды обеих инстанций правильно указали на то, что в договоре аренды от 29.06.2006 г. N 49007-Z (п. 2.1, 3.4) стороны установили, что возникшие между ними арендные отношения, включая начисление арендных платежей, подпадают под действие договора, начиная с 27.09.2005 г., т.е. до заключения договора.
Подобное условие согласуется с положением п. 2 ст. 425 ГК РФ, в соответствии с которым стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Довод кассационной жалобы о том, что указание в п. 3.4 договора аренды на "начисление" арендных платежей автоматически не означает и возникновение у ответчика обязанности по их уплате с указанного срока, не может быть признан состоятельным, поскольку обязанность арендатора по уплате предусмотренных договором арендных платежей следует из прямого указания закона (ст. 614 ГК РФ).
Дав оценку совокупности условий договора аренды и взаимоотношениям сторон, суды пришли к выводу о том, что заключением договора стороны по сути регламентировали уже имеющиеся между ним арендные отношения, включая обязательства по оплате арендных платежей за прошедший период, в связи с чем довод ответчика о том, что земельный участок не мог быть передан ранее заключения самого договора, отклоняется..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.04.2012 по делу N А12-16009/2011
"...20.10.2010 между комитетом (арендодатель) и ООО "Универсал" (арендатор) заключен договор N 9297аз аренды земельного участка, расположенного по адресу: ул. Карбышева, 174, г. Волжский, Волгоградская область, общей площадью 50 003,0 кв. м, согласно пункту 3.1 которого срок аренды составляет с 25.08.2010 по 25.08.2015.
27.07.2011 в установленном законом порядке проведена государственная регистрация данного договора.
Предметом исковых требований является взыскание задолженности по арендной плате в размере 2 651 439,32 руб. за период с 25.10.2010 по 31.07.2011, в том числе за период до государственной регистрации договора.
Пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Таким образом, суды правомерно исходили из того, что распространить действие договора аренды на ранее возникшие отношения можно только по соглашению сторон.
Пунктом 3.2 договора стороны определили, что условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с начала срока действия договора, указанного в пункте 3.1 договора.
Общество на стадии заключения и подписания договора аренды земельного участка 20.10.2010 обладало полной информацией о предложенных условиях, добровольно приняло на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды. Такое условие не противоречит действующему законодательству. При заключении договора аренды воля сторон была оформлена и выражена путем согласования его условий.
Фактически отношения, связанные с использованием земельного участка, расположенного по адресу: ул. Карбышева, 174, г. Волжский, Волгоградская область, общей площадью 50 003,0 кв. м, сложились у ООО "Универсал" с 25.08.2010 (акт приема-передачи земельного участка от 20.10.2010).
В спорный период с 25.10.2010 по 31.07.2011 ООО "Универсал" пользовалось земельным участком. Данное обстоятельство общество не отрицает.
В связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды за спорный период..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.08.2011 по делу N А65-27627/2010
"...Доводы общества об отсутствии правовых оснований у истца ко взысканию с ответчика арендных платежей за период с 09.07.2009 по май 2010 года, поскольку передача и использование земельного участка ответчиком произошли 07.06.2010 правомерно отклонены судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Как следует из пункта 1.6 договора, срок аренды установлен с момента его государственной регистрации по 20.07.2034.
В силу 2.1 договора стороны распространили действие договора аренды на правоотношения, возникшие с 20.07.2009, то есть, на предыдущий период.
В соответствии с пунктом 2.3 договора, арендная плата вносится ежемесячно в фиксированном размере не позднее десятого числа следующего за расчетным месяцем. При этом сторонами договор подписан без разногласий.
Поскольку материалами дела подтверждается, что за период с 20.07.2009 по 31.12.2010 (в т.ч. за предыдущий период, на который стороны распространили действие договора аренды от 07.06.2010 N 071-4340) арендная плата обществом уплачена частично, в размере 216 297,86 руб., суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 252 914,30 руб..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.08.2009 по делу N А55-16451/2008
"...В соответствии с пунктом 1.1.1 договора срок действия договора аренды исчисляется с момента заключения договора. В пунктах 2.1 и 2.2 договора стороны предусмотрели, что арендатор самостоятельно рассчитывает годовую арендную плату путем умножения базового размера арендной платы (2,97 руб.) на площадь земельного участка. Пунктом 2.3 договора стороны установили, что начальной датой исчисления арендной платы является первая дата регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика с момента заключения самого договора..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.04.2010 по делу N А56-21400/2009
"...Наличие задолженности по уплате арендной платы в течение 3-х месяцев согласно пункту 5.3.2 договора аренды является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Таким образом, суд правомерно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности, пеней, расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений.
Доводы подателя жалобы о расчете арендной платы после государственной регистрации договора подлежат отклонению.
Договор аренды заключен 17.10.2007, помещения переданы по акту от 17.10.2007, условия заключенного договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с указанной даты (пункты 1.3, 1.4 договора).
Организация, подписав договор, выразила свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями, следовательно, арендатор согласился оплачивать аренду на условиях договора.
Кассационная инстанция полагает, что при принятии обжалуемого судебного акта нормы процессуального и материального права применены судом правильно, решение отмене либо изменению не подлежит..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.03.2010 по делу N А13-9376/2009
"...Как установлено судами и подтверждено материалами дела, договор аренды от 05.11.2008 N 11/105 вступил в силу с момента его государственной регистрации - 13.05.2009; согласно разделу VII договора его срок установлен с 05.11.2008 по 16.02.2011; согласно пункту 2.2 раздела II договора арендатор вносит арендную плату согласно приложению N 4, в котором сторонами согласованы размер арендной платы и сроки ее внесения начиная с 05.11.2008; лесной участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.11.2008.
Распространение сторонами условий заключенного ими договора на период отношений, возникших до его заключения, соответствует положениям пункта 2 статьи 425 ГК РФ.
Таким образом, Общество, подписав договор, выразило свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями, в том числе на применение условий заключенного договора к отношениям, возникшим до его заключения, следовательно, арендатор согласился оплатить фактическое пользование лесным участком на условиях договора.
С момента государственной регистрации договора аренды у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы согласно условиям договора от 05.11.2008 N 11/105.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стороны достигли соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы за период, предшествующий государственной регистрации. Установив наличие у ответчика не исполненной надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2010 по делу N А26-5012/2009
"...Как установлено судами, задолженность возникла по договору аренды, переоформленному в порядке приведения в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации на договор N 92-з, арендодателем стало Министерство, которое и предъявило требование о взыскании задолженности.
Договор аренды от 30.06.2004 утратил силу с момента государственной регистрации права аренды лесного участка по договору N 92-з (пункт 8.3).
Согласно пункту 2 договора N 92-з арендатор вносит арендную плату в размерах и сроки, установленные приложением N 4, в котором сторонами согласованы размер арендной платы на 2008 год и сроки ее внесения. В приложении N 4 имеется ссылка на то, что расчет арендной платы произведен с учетом положения пункта 7.2 договора от 30.06.2004.
Таким образом, стороны достигли соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения (государственной регистрации) договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы за период, в размере и сроки, которые определены в приложении N 4 к договору.
Распространение сторонами условий заключенного ими договора на период отношений, возникших до его заключения, соответствует положениям пункта 2 статьи 425 ГК РФ.
Установив наличие задолженности, суды правомерно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.11.2009 по делу N А13-3281/2009
"...Стороны 15.08.2008 подписали акт приема-передачи названного лесного участка.
Согласно приложению N 4 к договору аренды стороны установили арендную плату за октябрь 2008 года в размере 184 637 руб. 93 коп. и срок ее внесения - 10.10.2008.
Податель жалобы считает, что до момента государственной регистрации договора аренды у него отсутствует обязанность по уплате арендных платежей.
Данный довод был предметом рассмотрения судами обеих инстанций и правомерно ими отклонен ввиду следующего.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Таким образом, в соответствии с указанными нормами договор от 15.08.2008 N 02-02-16/101-2008 вступил в силу с момента государственной регистрации, то есть с 15.10.2008, а сроком его действия является период с 15.08.2008 по 20.09.2031, который установлен в пункте 24 названного договора.
Поскольку в соответствии с условиями договора пользование объектом аренды в период действия договора осуществляется арендатором по его усмотрению, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу, что необходимость уплаты арендных платежей не может быть поставлена в зависимость от того, производилась ли заготовка и выборка лесного фонда.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые судебные акты законными и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2013 по делу N А53-9164/2012
"...Как видно из материалов дела, 01.12.2010 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 32747, в соответствии с условиями которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок площадью 51 222 кв. м (кадастровый номер 61:44:000000:0884), имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, 3А-микрорайон Северного жилого района, для строительства многоэтажных жилых домов с помещениями и подземными автостоянками, в границах указанных в кадастровом паспорте.
Полагая, что общество в период с 01.04.2011 по 29.05.2011 (до момента государственной регистрации договора аренды от 13.05.2011 N 33093) вносило арендную плату за земельный участок в размере, не соответствующем установленному в договоре от 01.12.2010 N 32747, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
В силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункты 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса).
Суды, оценив представленные в дело доказательства, с учетом приведенных норм материального права, а также правил пункта 4 статьи 421, статьи 431 Гражданского кодекса и условий пунктов 8.7 и 8.9 договора от 13.05.2011 N 33093 правильно определили размер платы за используемый обществом земельный участок в заявленный истцом период.
При этом суды правомерно руководствовались названными положениями договора от 13.05.2011 N 33093, в которых стороны согласовали порядок исполнения обязательств до момента государственной регистрации данной сделки, что не противоречит пункту 2 статьи 425, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса, разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73, а также условиям пункта 2.1 названного договора и постановления администрации г. Ростова-на-Дону от 04.03.2011 N 130 (т. 1, л.д. 134, 135).
Статья 614 Гражданского кодекса определяет, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Поскольку ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о внесении в заявленный период арендной платы в объеме, согласованном в договоре от 01.12.2010 N 32747, вывод судов о наличии оснований для удовлетворения иска является верным..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.02.2010 по делу N А63-2532/2009
"...19 октября 2004 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка N 399 (далее - договор). В пункте 1.2 договора указано, что на земельном участке имеются нежилые строения.
6 июня 2007 года договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.
Комитет, ссылаясь на неуплату обществом задолженности по договору, обратился с иском в арбитражный суд.
Истец при расчете арендной платы за пользование земельным участком правомерно сослался на постановления главы администрации г. Невинномысска от 02.08.2000 N 1349 "Об утверждении базовых ставок арендной платы", от 27.12.2004 N 1708 "О внесении изменений в постановление главы администрации г. Невинномысска от 02.08.2000 N 1349 "Об утверждении базовых ставок арендной платы", от 21.12.2005 N 2064 "Об утверждении размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в границах муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края". Расчет суммы задолженности общества по арендной плате, в части которой суд удовлетворил требования комитета, соответствует расчету суммы задолженности за период с 15.02.2006 по 31.12.2008, представленному комитетом к судебному заседанию от 09.06.2009 (л. д. 100). Доказательства неправильности расчета обществом не представлены.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что арендная плата должна начисляться с даты государственной регистрации договора аренды земельного участка, является необоснованной, поскольку в соответствии с пунктом 6.2 договора и приложением N 2 к договору исчисление арендной платы производится, начиная с 07.04.2004. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условия об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое пользование имуществом в размере, установленном договором..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 15.03.2013 N Ф09-338/13 по делу N А34-2265/2012
"...Между администрацией (арендодатель) и обществом "Сибирский газовик" (арендатор) 10.08.2011 заключен договор N 517 аренды данного земельного участка в границах, указанных в прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка от 26.07.2011, для завершения строительства многоквартирного дома, сроком до 15.06.2014. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 09.09.2011.
В п. 2.4 договора сторонами установлено, что плата за фактическое пользование земельным участком начисляется с 20.05.2010, за период с 20.05.2010 по 14.06.2011 составляет 421710 руб. 39 коп. и должна быть внесена в срок до 01.10.2011.
В ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право сторон договора распространить действие договора на отношения, возникшие ранее даты его заключения.
Довод общества "Сибирский газовик" о том, что обязанность по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка возникает у арендатора с момента государственной регистрации данного договора, то есть с 09.09.2011, отклоняется как основанный на неверном толковании норм права. Согласно правовой позиции, изложенной в п. 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о возникновении у арендатора обязанности оплатить фактическое использование объектом аренды (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 22.01.2013 N Ф09-12146/12 по делу N А07-727/12
"...Между комитетом (арендодатель) и обществом "НПП "Дий" (арендатор) заключен договор аренды от 26.11.2009 N 2026-09, согласно условиям которого обществу "НПП "Дий" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:020405:145 общей площадью 11 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, бульвар Тухвата Янаби (на территории ТСК "Юрматы"), занимаемый временным объектом мелкорозничной торговли (типа "киоск", литера Б).
Согласно п. 3.1 договора срок аренды установлен сторонами с 05.11.2009 на неопределенный срок, но не более чем на срок резервирования данного земельного участка для муниципальных нужд. Условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30.01.2008 (в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктами 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Принимая во внимание, что стороны при подписании договора аренды от 26.11.2009 N 2026-09 распространили его условия на отношения, возникшие с 30.01.2008, суды пришли к правильному выводу о том, что с указанной даты подлежит внесению плата за пользование земельным участком в размере, предусмотренном договором аренды.
Установив, что обязательства по внесению платы за пользование земельным участком в период с 30.01.2008 по 22.01.2011 обществом "НПП "Дий" надлежащим образом не исполнены, доказательств внесения арендной платы за пользование участком в спорный период в материалы дела не представлено, суды удовлетворил исковые требования, взыскав с ответчика 34 126 руб. 78 коп. задолженности..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.12.2012 N Ф09-12555/12 по делу N А07-3746/2012
"...По общему правилу, установленному п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Как следует из материалов дела, Комитет заявил требования о взыскании арендных платежей по договору аренды земельного участка от 07.09.2010 N 2880-Сх за период с I квартала 2010 года по III квартал 2010 года.
В пункте 2.2 договора стороны согласовали, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их фактическим отношениям, возникшим до заключения договора, а именно к отношениям с 01.01.2010.
Приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд апелляционной инстанции указал на то, что данным условием стороны согласовали обязанность арендатора оплатить фактическое использование арендованного имущества на условиях, предусмотренных договором аренды с 01.01.2010. При этом наличие в договоре предусмотренных п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условий, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным (п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешении споров, связанных с применением Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Поскольку в период с 01.01.2010 по 31.12.2010 между истцом и ответчиком сложились фактические отношения по использованию земельного участка (с распространением на них договорных условий), доказательств погашения задолженности по арендной платы в период с I по III квартал 2010 года не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что у общества "Агрофирма "Актай" возникла обязанность по уплате арендных платежей за земельный участок в спорный период в соответствии с согласованными сторонами условиями договора, при этом штрафные санкции, предусмотренные данным договором, к периоду с 01.01.2010 по 31.12.2010 применению не подлежат..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2011 N Ф09-1931/11-С3 по делу N А07-17456/10
"...Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 25.11.2009 N 1642 о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне в аренду без права выкупа, на основании протокола об итогах аукциона от 21.10.2009 N 3-н и постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 25.11.2009 N 2759-п (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда, находящийся в муниципальной казне городского округа город Салават РБ - часть встроенно-пристроенного помещения в девятиэтажном жилом доме, расположенном по адресу: г. Салават, ул. Октябрьская, д. 62-а, общей площадью 374,1 кв. м, в том числе под общепит - 374,1 кв. м.
Пунктом 1.2 договора установлено, что условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.11.2009 по 31.10.2014 и на неопределенный срок в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, что подтверждается штампом о проведении государственной регистрации от 26.08.2010 N 02-04-15/018/2010-486.
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 данного Кодекса).
В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Судом установлено, что пользование обществом помещением подтверждается имеющимся в деле актом приема-передачи помещения в аренду от 25.11.2009. Поскольку стороны в п. 1.2 договора установили, что условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.11.2009 по 31.10.2014, то есть до его регистрации, что не противоречит п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд удовлетворил требования о взыскании арендной платы и пеней за спорный период.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2011 N Ф09-1930/11-С3 по делу N А07-17455/10
"...Пунктом 1.2 договора установлено, что условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.11.2009 по 31.10.2014 и на неопределенный срок в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, что подтверждается штампом о проведении государственной регистрации от 26.08.2010 N 02-04-15/018/2010-487.
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 данного Кодекса).
Судом установлено, что пользование обществом помещением подтверждается имеющимся в деле актом приема-передачи помещения в аренду от 25.11.2009. Поскольку стороны в п. 1.2 договора установили, что условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.11.2009 по 31.10.2014, то есть до его регистрации, что не противоречит п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд удовлетворил требования о взыскании арендной платы и пеней за спорный период.
Выводы суда и установленные фактические обстоятельства переоценке судом кассационной инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат..."

Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2010 N Ф09-2226/10-С3 по делу N А76-16515/2009-15-546
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, между учреждением (далее - арендодатель) и предприятием (далее - арендатор) заключен договор аренды от 06.11.2008 N 1390-р федерального недвижимого и движимого имущества, по условиям которого истец предоставил ответчику в аренду имущество, расположенное по адресам: г. Сим, ул. 40 лет Октября, д. 32; г. Сим, АБЗ (в сторону ст. Симская, 3 км от М-5 "Урал"), а именно: недвижимое имущество состоящее из двенадцати наименований, общей площадью 2395,200 кв. м (приложение N 1 к договору аренды); движимое имущество - основные производственные фонды восьми наименований, общей балансовой (восстановительной) стоимостью 14 107 579 руб. 09 коп. (приложение N 1.1 к договору аренды), а ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное имущество.
Фактически имущество по договору аренды от 06.11.2008 N 1390-р было передано ответчику в пользование с 01.06.2008, что отражено в актах приема-передачи (приложения N 2, 2.1 к договору аренды). Срок договора аренды, с учетом данного обстоятельства, также был установлен сторонами с 01.06.2008 до 31.12.2008 (п. 1.3, 8.3 договора аренды).
Поскольку ответчиком в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств внесения арендной платы в установленные договором сроки и размере, суд правомерно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 324 468 руб. 97 коп.
В силу п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Из актов приема-передачи недвижимого имущества и основных производственных фондов, являющихся приложениями к договору аренды от 06.11.2008 N 1390-р, следует, что арендованное имущество передано арендатору 01.06.2008.
Согласно п. 1.3 договора аренды срок аренды установлен с 01.06.2008.
Таким образом, у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы с 01.06.2008.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.03.2010 N Ф09-1591/10-С3 по делу N А76-6831/2009-26-513
"...Арендуемое помещение передано субарендатору на основании акта приема-передачи помещений от 01.06.2008, подписанного сторонами.
Помещение передано в субаренду по акту приема-передачи от 01.06.2008, то есть до государственной регистрации договора аренды - 15.07.2008. Довод ответчика о том, что право на передачу ему имущества возникло у субарендатора с момента государственной регистрации договора аренды, судами рассмотрен и обоснованно отклонен. С учетом положений п. 5.2 договора субаренды и п. 2 ст. 425 Кодекса, судами определено, что стороны договора вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, обязанность общества "Ивкор" оплатить пользование нежилыми помещениями возникла у него с 01.06.2008, поскольку иное противоречит принципу добросовестности участников гражданских правоотношений (ст. 10 Кодекса), возмездному характеру имущественных отношений по договору аренды (ст. 606 Кодекса).
При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о взыскании с общества "Ивкор" задолженности по арендной плате в сумме 1 686 820 руб., начисленной неустойки в сумме 30 019 руб. 68 коп., платы за потребленную электроэнергию в сумме 32 020 руб. 50 коп., 3500 руб. государственной пошлины за государственную регистрацию договора субаренды..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.11.2014 по делу N А48-4709/2013
"...Открытое акционерное общество междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" (ОАО междугородной и международной электрической связи "Ростелеком", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области (ТУ Росимущества в Орловской области, ответчик) о взыскании 5 784 334 руб. задолженности по арендной плате по договору N 1/16678 от 18.09.2012 за пользование нежилыми помещениями за период с 01.01.2011 по 17.09.2012 (с учетом уточненных заявленных требований).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 02.06.2014 (судья Карасев В.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Как следует из материалов дела, 18.09.2012 между ОАО междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" и ТУ Росимущества в Орловской области заключен договор аренды N 1/16678, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, находящиеся по адресу: г. Орел, ул. Красина, д. 7.
Договором предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до 31.12.2012, договор распространяет свое действие на отношения, которые возникли с 01.01.2011, в связи с фактическим использованием арендатором указанных в пунктах 1.1.1 и 1.1.2 помещений.
Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Между тем п. 5.1 договора аренды N 1/16678 от 18.09.2012 стороны согласовали, что указанный договор распространяет свое действие на отношения, которые возникли с 01.01.2011, в связи с фактическим использованием арендатором указанных в пунктах 1.1.1 и 1.1.2 помещений.
Тем самым последующим заключением договора аренды стороны регламентировали уже имеющиеся между ними арендные отношения, включая обязательства по уплате арендных платежей за прошедший период.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2012 по делу N А64-5546/2011
"...На основании указанного постановления 11.02.2010 между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (арендодатель) и ОАО "ФСК ЕЭС" (арендатор) заключен договор аренды N 58 указанного земельного участка.
Согласно п. 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен сторонами на три года с 10.12.2009 по 10.12.2012.
Подлежит отклонению и довод заявителя жалобы о том, что у ответчика обязательства по уплате арендных платежей возникли только с момента государственной регистрации договора аренды.
В пункте 2.1 договора стороны установили срок аренды земельного участка с 10.12.2009 по 10.12.2012.
Таким образом, стороны, подписав договор, выразили свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями, в том числе на применение условий заключенной ими сделки к отношениям, возникшим до государственной регистрации договора.
Достижение сторонами соглашения о применении к отношениям, сложившимся до заключения договора (его государственной регистрации), условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, в период, предшествующий его государственной регистрации.
С учетом изложенного, у судов отсутствовали основания для освобождения ответчика от обязательств по внесению арендных платежей за период, предшествующий государственной регистрации договора аренды..."

Постановление ФАС Центрального округа от 21.02.2012 по делу N А48-1338/11
"...Посчитав, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по оплате арендных платежей, в связи с чем за период с 28.05.2010 по 22.06.2010 сложилась задолженность в размере 22 198,51 руб., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования в вышеуказанной части, суд обоснованно исходил из следующего.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Довод ответчика о том, что Управлением спорное помещение передано Обществу в аренду лишь 11.03.2010, поскольку именно этой датой директор Общества подписал Договор, судом кассационной инстанции отклоняется по следующим основаниям.
Дата подписания Договора со стороны ответчика не имеет правоопределяющего значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку Общество распространило действие Договора на предшествующий период, признав обязанность оплачивать аренду с 20.02.2010. При этом Договор подписан без разногласий, как и акт приема-передачи объекта аренды..."

2.6. Вывод из судебной практики: Обязанность внесения арендных платежей по зарегистрированному договору аренды прекращается после фактического возврата имущества арендодателю, даже если стороны предусмотрели, что указанный договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о расторжении.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.10.2011 по делу N А29-719/2011
"...Индивидуальный предприниматель Седых Алексей Николаевич обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском к открытому акционерному обществу "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы" (далее - ОАО "ФСК ЕЭС") о взыскании 61 000 рублей арендной платы по договору от 01.06.2010 N 2402-ЮБ за период с 13 по 30 декабря 2010 года. Истец полагал, что арендатор (ответчик) обязан заплатить ему арендную плату до дня внесения записи в Едином государственном реестре прав о прекращении обременения, то есть до 30.12.2010.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется встречное обязательство - своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Как следует из статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. По общему правилу обязательство арендатора возвратить здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
По смыслу приведенных норм права арендная плата вносится за фактическое владение и пользование арендатором имуществом арендодателя.
Арендуемое имущество возвращено арендодателю по акту 13.12.2010, следовательно, с этого момента не может быть признано сохранившимся и встречное обязательство арендатора по внесению арендной платы. Довод истца о том, что арендные платежи подлежат взысканию до внесения в Единый государственный реестр прав соответствующей записи о прекращении обременения, не основан на нормах права.
С учетом изложенного требование предпринимателя Седых А.Н. о взыскании арендных платежей с 14 по 30 декабря 2010 года неправомерно.
Материалы дела исследованы судами двух инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.03.2011 N Ф03-856/2011 по делу N А73-9728/2010
"...В связи с окончанием проектно-изыскательских работ, сторонами 09.10.2009 был подписан акт передачи арендованных лесных участков.
Акт приема-передачи участка лесного фонда N 22, свидетельствующий о возврате арендованного имущества, стороны подписали 02.04.2010.
При этом соглашение о расторжении договора аренды лесных участков сторонами подписано 09.12.2009, в п. 1 соглашения указано, что договор расторгается досрочно с момента государственной регистрации соглашения. Соглашение о расторжении договора в установленном законом порядке зарегистрировано 12.01.2010 года.
Полагая, что договор аренды действовал до даты государственной регистрации соглашения - 12.01.2010, в связи с чем осталась неуплаченной арендная плата за период с 09.10.2009 (дата фактической передачи лесного участка) по 12.01.2010 (дата регистрации соглашения о расторжении договора), Управление лесами обратилось в арбитражный суд за взысканием задолженности в сумме 61 940,10 рублей.
Исследовав и оценив по правилам статей 65, 71 АПК РФ представленные доказательства, обе судебные инстанции установили, что получив письменное обращение арендатора от 02.09.2009 N 1111/2-09/38990, стороны совершили предусмотренные пунктом 3.4.7 договора действия, направленные на возврат арендодателю арендованных лесных участков с составлением надлежащего акта приема-передачи от 09.10.2009, подписанного последним без каких-либо замечаний.
В качестве причин досрочного прекращения пользования указывалось: в связи с окончанием проектно-изыскательских работ на объекте трубопроводная станция "Восточная Сибирь - Тихий океан" участок НПС "Сковородино СМИИ "Кузьмино" (ВСТО-2)".
Поскольку право пользования участком, предусмотренное статьей 606 ГК РФ, прекратилось, то по смыслу статей 614 и 622 ГК РФ не может быть признано сохранившимся и встречное обязательство по внесению арендной платы.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для удовлетворения данных исковых требований Управления.
Доводы истца, аналогичные кассационной жалобе, относительно того, что суды не учли разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в пункте 13 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" судом отклонены обоснованно по мотиву рассмотрения в этом письме иной ситуации: отсутствие доказательств совершения сторонами соответствующих договору действий, направленных на прекращение обязательственных отношений..."

2.7. Вывод из судебной практики: Если в силу закона у арендатора возникло право собственности на арендуемое им недвижимое имущество, то обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возникновения у него права собственности, определяемого в соответствии с положениями данного закона.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 02.10.2009 N ф10-4192/09 по делу N А64-5586/08-9
"...На основании указанного постановления 16.12.2004 между муниципальным образованием город Тамбов в лице мэра г. Тамбова, за которого действовал председатель Комитета по управлению земельными ресурсами г. Тамбова (арендодатель), и ООО "Исток-1", МУ "Дирекция единого заказчика" (арендаторы) заключен договор N 224 аренды земельного участка в г. Тамбове со множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду ООО "Исток-1" и МУ "Дирекция единого заказчика" земельный участок с кадастровым номером 68:29:03/09/005:0059, расположенный по адресу: г. Тамбов, ул. Астраханская, д. 181, общей площадью 2 660 кв. м, а арендаторы приняли на себя обязательство ежемесячно вносить арендную плату за аренду указанного участка.
Пунктом 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 68:29:03/09/005:0059, расположенный по адресу г. Тамбов ул. Астраханская, д. 181, общей площадью 2660 кв. м, сформирован и включен в Государственный реестр земель до вступления в действие Жилищного кодекса, что подтверждается выпиской, представленной Управлением Роснедвижимости по Тамбовской области.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о возникновении у ООО "Исток-1" с 01.03.2005 (с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ) права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Тамбов, ул. Астраханская, д. 181, пропорционально площади помещения, принадлежащего обществу в многоквартирном жилом доме.
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Однако, в рассматриваемом случае ООО "Исток-1", являясь арендатором спорного земельного участка по договору N 224 от 16.12.2004, одновременно является его собственником, то есть лицом, которое в силу ст. 608 Гражданского кодекса РФ в арендных правоотношениях выступает арендодателем.
Суд апелляционной инстанции обоснованно сослался на положения ст. 413 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, и пришел к выводу о том, что у истца отсутствовали правовые основания для совершения арендных платежей с 01.03.2005..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.01.2010 по делу N А43-5465/2009
"...Администрация (арендодатель) и ЗАО "Магазин N 52" (арендатор) заключили договор аренды доли земельного участка от 14.06.2002 N 04710/04, по условиям которого арендатору переданы в пользование 2005/3816 доли земельного участка площадью 3816 квадратных метров, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Переходникова, дом 29, на срок до 22.05.2051.
В результате обращений в 2008 году в Комитет об изменении площади арендуемого земельного участка истцу стало известно о смене арендодателя на Министерство (письмо от 11.06.2008 N 12772), а также о переходе земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (письмо от 26.01.2009 N 311/1237-06-14).
Истец не знал о переходе земельного участка в общую долевую собственность, в связи с чем продолжал оплачивать арендные платежи за землю до 01 квартала 2008 года.
В пункте 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Суд установил, что земельный участок площадью 3816 квадратных метров, расположенный по адресу: Нижний Новгород, улица Переходникова, дом 29, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 25.02.2003, то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005), в связи с чем пришел к правомерному выводу о том, что с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме.
ЗАО "Магазин N 52", как собственник нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и земельного участка, на котором расположен такой дом, не может быть одновременно арендатором этого же земельного участка. Следовательно, суд правомерно посчитал, что с 01.03.2005 обязанность истца по внесению арендных платежей прекратилась, и денежные средства, перечисленные в доход соответствующих бюджетов в счет несуществующего обязательства, являются неосновательным обогащением.
При таких обстоятельствах суд обоснованно взыскал с ответчиков денежные средства, перечисленные истцом (после 16.03.2006) в счет арендной платы в бюджеты соответствующих уровней..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2016 N Ф05-17667/2015 по делу N А40-201103/2014
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, здание по адресу: г. Москва, ул. Седова, вл. 15, корп. 2, является многоквартирным жилым домом с пристроенными нежилыми помещениями.
В ЕГРП были внесены записи о следующих собственниках пристроенных нежилых помещений: ООО "ДОКТОР ПИНЧЕР" с 14.05.2004 г. по 24.11.2011 г., ООО "Стронг+" с 25.11.2011 г. по 19.07.2012 г., ООО "Руджейра" с 20.07.2012 г. по 26.12.2012 г., ООО "Рассвет" с 27.12.2012 г. по 31.12.2014 г.
Пристроенные нежилые помещения расположены на земельном участке площадью 834 кв. м с кадастровым N 770214011214.
Между городом Москвой, от имени которого в настоящее время функции осуществляет Департамент городского имущества г. Москвы (арендодатель), и ООО "Доктор Пинчер" (арендатор) заключен договор аренды от 30.06.2006 г. N М-02-027038 земельного участка с кадастровым N 770214011214.
Полагая, что за период с 01.07.2006 по 31.12.2014 по данному договору аренды от 30.06.2006 г. N М-02-027038 образовалась задолженность по арендной плате, на сумму которой начислены пени, Департамент городского имущества г. Москвы обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Между тем в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что, поскольку на дату введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в котором ответчики в разное время имели в собственности помещения, сформирован, в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет, у ответчиков как у собственников нежилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под помещениями и необходимым для их использования, следовательно, прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.
Таким образом, оценив и исследовав предоставленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.08.2011 по делу N А32-15425/2010
"...Между мэрией г. Краснодара (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 17.08.1998 N 1209 (4300003646), в соответствии с которым обществу на срок до 30.07.2003 для эксплуатации помещений магазина предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:02:07:39:009 площадью 455 кв. м, расположенный по ул. Красной, 77 в г. Краснодаре (т. 1, л.д. 8 - 6).
После истечения срока договора общество продолжало пользоваться имуществом (при отсутствии возражений со стороны арендодателя) и вносило арендную плату (в том числе за период с июня 2007 года по январь 2010 года). Факт перечисления истцом арендной платы во исполнение договора от 17.08.1998 N 1209 (4300003646) подтвержден документально (т. 1, л.д. 43 - 64) и ответчиками не оспаривается.
Ссылаясь на то, что с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок под жилым домом стал объектом общей собственности собственников помещений, общество обратилось в суд с иском, в котором просило признать (с 01.06.2007) договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой, а также взыскать с публично-правовых образования (в лице финансовых органов) неосновательное обогащение и проценты.
...для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, предусмотрен (в исключение из общего правила) иной момент возникновения права собственности на земельный участок. Если участок сформирован и проведен его государственный кадастровый учет право собственности на него возникает с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если не сформирован - с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.
...суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:03 07 039:0009 площадью 1907 кв. м сформирован для эксплуатации жилого дома и поставлен на государственный кадастровый учет 30.01.2007. Часть нежилых помещений жилого дома, расположенного на указанном земельном участке, в период с 11.10.2006 по 25.03.2010 находилась в собственности общества. На основании изложенного апелляционный суд пришел к выводу о том, что в заявленный в иске период общество в силу закона являлось сособственником земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Данный вывод суда апелляционной инстанции сделан при правильном применении норм действующего законодательства...
Поскольку с момента формирования земельного участка и его постановки на государственный кадастровый учет (30.01.2007), у общества возникло право собственности на участок, арендное обязательство по поводу использования того же земельного участка прекратилось совпадением в одном лице должника и кредитора (статья 413 Кодекса). Поэтому вывод суда апелляционной инстанции о наличии правовых и фактических оснований для удовлетворения требования общества о взыскании неосновательного обогащения основан на законе, соответствует материалам дела и является правильным..."

2.8. Вывод из судебной практики: В случае отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды данный договор признается действующим, в связи с чем арендатор обязан вносить арендные платежи до момента регистрации указанного соглашения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 N Ф04-48/2009(19184-А46-28) по делу N А46-1552/2008
"...Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области в регистрации соглашения отказано, о чем ЗАО "Омскстрой" и Департаменту сообщено в письме от 13.09.2007 N 43/37258.
Отменяя решение и удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд, исходил из того, что земельный участок не передан арендодателю в соответствии с условиями договора в том состоянии, котором получен арендатором, а подписанное сторонами соглашение о расторжении договора не зарегистрировано в установленном законом порядке, посчитал договор действующим.
Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда правомерными исходя из следующего.
То обстоятельство, что стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, которое подлежало государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области, не освобождало ответчика от обязанности арендатора вносить арендные платежи до того момента, как соглашение о расторжении сделки в установленном порядке будет зарегистрировано.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемого судебного акта апелляционным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для его отмены не имеется..."

2.9. Вывод из судебной практики: Уплата за арендатора арендной платы третьим лицом прекращает соответствующую обязанность арендатора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.07.2011 по делу N А55-31017/2009
"...Требования о расторжении договора аренды основаны на пунктах 8.3 - 8.5 договора аренды, в которых воспроизведены положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие право арендодателя расторгнуть договор, если арендатор более двух раз подряд не вносил арендную плату.
Основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском являлись обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ООО "Центральный парк" задолженности за период июнь - август 2009 года (более двух сроков), однако согласно имеющимся в материалах дела платежным документам на момент принятия к производству искового заявления о досрочном расторжении договора аренды указанная задолженность была погашена третьим лицом - ООО "Гуляй Центр".
Таким образом, требования о расторжении договора аренды, основанные на неисполнении арендатором обязательств по внесению арендной платы за период июнь - август 2009 года, удовлетворению не подлежали, поскольку на момент принятия судебных актов задолженность за указанный период отсутствовала..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.11.2015 N Ф05-15903/2015 по делу N А40-215022/14
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодателем) и ЗАО "НПС "Роскоммунмашстрой" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 20.04.2005 N М-01-028627, в соответствии с которым в аренду сроком до 21.10.2029 передан земельный участок общей площадью 1 610 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, вл. 13, стр. 1, для эксплуатации части здания под административные цели. Договор прошел государственную регистрацию 02.08.2005.
На основании дополнительного соглашения от 05.07.2013 права и обязанности арендатора перешли к ответчику.
Департамент, считая, что за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с 3 квартала 2013 по 4 квартал 2014 в общей сумме 336 029 руб. 61 коп., на которую истец за нарушение сроков внесения арендной платы начислил пени за период с 06.07.2013 по 30.10.2014 в общей сумме 29 375 руб. 26 коп., обратился в суд с настоящим иском.
Вместе с тем, суды установили, что исходя из представленной ЗАО "НПС "Роскоммунмашстрой" выписки с ФЛС на 28.12.2012 у ЗАО "НПС "Роскоммунмашстрой" значилась переплата по арендной плате в размере 962 857 руб. 32 коп., а из писем истца от 13.10.2014, от 24.12.2014 следует, что ЗАО "НПС "Роскоммунмашстрой" было направлено заявление о зачете данной переплаты в счет оплаты арендных платежей за ответчика, тогда как истцом было отказано в зачете суммы в размере 336 031 руб. 56 коп., при этом, истец указал, что данная сумма может быть зачтена только после погашения задолженности по пени, которая имеется у ЗАО "НПС "Роскоммунмашстрой" по спорному договору аренды в тождественной сумме 336 031 руб. 56 коп.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении требований истца в полном объеме, исходили из того, что зачет может быть произведен только в отношении однородного требования и по заявлению стороны, тогда как истец в адрес ЗАО "НПС "Роскоммунмашстрой" заявление о зачете переплаты по арендной плате в счет задолженности по пени не направлял, а обязательство по уплате пени и обязательство по излишней оплате основного долга не являются однородными, поэтому ЗАО "НПС "Роскоммунмашстрой" правомерно заявило о зачете суммы в размере 336 031 руб. 56 коп. в счет исполнения обязательства ответчика по оплате арендных платежей. Поскольку сумма данной переплаты имелась у истца к 28.12.2012, то спорный долг у ответчика отсутствует, основания для начисления пени на данную задолженность также отсутствуют.
В связи с изложенным, решение и постановление являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на отсутствие в договоре аренды запрета на внесение платежей по аренде третьим лицом.

Постановление ФАС Московского округа от 22.07.2009 N КГ-А41/6425-09 по делу N А41-22844/08
"...Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, сославшись на ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о внесении арендной платы, п. 3 ст. 619 Кодекса, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, ст. 313 Кодекса, предусматривающей возможность исполнения обязательства третьим лицом.
Арбитражный суд пришел к выводу, что Компания "Лисмор пропертиз энд Сервисез Лимитед" оплатила долг 10.12.2008 г. по арендной плате за ООО "Логистический центр "Никольское" в сумме 134283 руб. 81 коп. Денежные средства, перечисленные по указанным в дополнительном соглашении от 22.01.2008 к договору от 14.03.2002 г. реквизитам, плательщику не возвращены и зачислены Миноблимуществу.
Отсутствие задолженности исключает возможность взыскания арендной платы, расторжение договора.
Условия договора аренды не устанавливают запрет на внесение платежей по аренде третьим лицом..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2011 по делу N А55-5336/2011
"...В связи с тем, что ООО СК "СИРИУС-А" обязательства по уплате арендной платы выполнял ненадлежащим образом, образовалась задолженность.
Истец 01.12.2010 направил в адрес общества претензию N 3301 о погашении задолженности по арендной плате за период с 19.12.2007 по 01.11.2010 в размере 35 378,12 руб. и уведомление о расторжении договора, которые оставлены ответчиком без ответа, что послужило основанием для обращения с иском в арбитражный суд.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что платежным поручением от 31.03.2011 N 1 закрытое акционерное общество "БСЖВ" перечислило истцу за ООО СК "СИРИУС-А" денежные средства в размере 30 324,12 руб. - задолженность по текущим платежам, пришли к обоснованному выводу, что допущенные обществом нарушения устранены, что послужило основанием для отказа Комитета от исковых требований в части взыскания 34 222,26 руб.
Суды, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что на момент рассмотрения спора в суде допущенные обществом нарушения по договору аренды от 14.01.2005 N 2 устранены, принимая во внимание, что иных существенных нарушений договора, которые в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации являются основанием для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем, истцом суду не представлено, пришли к обоснованному выводу, что требования Комитета о расторжении договора аренды от 14.01.2005 N 2 не подлежат удовлетворению..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 07.12.2011 N Ф09-7717/11 по делу N А76-1533/2011
"...Между управлением (арендодатель) и обществом "ОГК-2" (арендатор) на основании результатов аукциона заключен договор от 18.03.2010 N 07.10.05.01.02 о передаче имущества в аренду, согласно условиям которого обществу "ОГК-2" в срочное возмездное владение и хозяйственное пользование (в аренду) передан имущественный комплекс - теплотрассы, расположенные по адресу: г. Троицк, центральная часть города, общая протяженность инженерных сетей составляет 34 376,58 м.
При этом судами установлено, что плата за пользование спорным имуществом за период с 30.05.2010 по 31.03.2011 за общество "ОГК-2" вносилась обществом "Троицкая энергетическая компания" по платежным поручениям, в которых содержатся реквизиты, позволяющие определить обязательство, в счет исполнения которого производился платеж.
Учитывая, что в договоре аренды от 18.03.2010 N 07.10.05.01.02 условие об исполнении обязательства по внесению арендной платы лично не содержится, из существа обязательства также не следует, что оно должно быть исполнено только лично, суды пришли к правильному выводу о том, что управление обязано принять платежи, осуществленные обществом "Троицкая энергетическая компания" в качестве исполнения обязательств по договору аренды за общество "ОГК-2".
Установив, что плата за пользование спорным имуществом внесена в полном объеме, суды отказали в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения и задолженности по арендной плате..."

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2009 N 18АП-9762/2009 по делу N А07-13386/2009
"...16.06.2008 года между Министерством природопользования, лесных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "ЛЗК "Башлеспром" (арендодатель) заключен договор аренды лесного участка (л.д. 27 - 32 т. 1).
Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы и существенное нарушение условий договора аренды, выразившееся в систематической недоплате арендной платы ответчиком, явилось основанием обращения истца в суд с настоящими требованиями.
Ответчиком представлены доказательства оплаты в полном объеме причитающихся в соответствии с договором аренды от 25.08.2005 платежей.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у ООО ЛК "Башлеспром" задолженности по арендным платежам.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что оплаченная третьими лицами арендная плата по спорным договорам за ООО "ЛЗК "Башлеспром", означает надлежащее исполнение обществом условий договоров аренды.
Согласно ст. 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом. Обязательство по уплате арендных платежей, как следует из закона и существа обязательства, может быть исполнено как лично должником, так и третьим лицом, следовательно, ООО "ЛЗК "Башлеспром" производило поименованные выше платежи правомерно.
Кроме того, платежи, внесенные третьими лицами, были приняты истцом в качестве надлежащей оплаты..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 11.11.2011 по делу N А09-1297/2011
"...Ссылаясь на неисполнение ответчиком своей обязанности по внесению платежей за пользование арендуемым земельным участком, что является, по мнению истца, существенным нарушением условий договора аренды, Управление имущественных отношений Брянской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Из материалов дела усматривается, что в ходе рассмотрения настоящего спора задолженность по плате за пользование земельным участком была погашена за ответчика третьим лицом - ИП Степаненко А.П., что подтверждается соответствующими чеками-ордерами от 31.05.2011 и от 06.06.2011.
В соответствии с пунктом 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Как правильно указал суд первой инстанции, в данном случае ни из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность арендатора исполнить обязательство по уплате арендных платежей лично.
Таким образом, учитывая факт погашения задолженности ответчика по оплате за пользование земельным участком третьим лицом, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований в указанной части..."

2.10. Вывод из судебной практики: Внесение арендной платы арендатором-цедентом по договору, по которому права и обязанности уже перешли арендатору-цессионарию, не освобождает последнего от внесения арендной платы с момента заключения договора цессии.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 18.09.2009 N КГ-А41/9250-09 по делу N А41-24200/08
"...Министерство имущественных отношений Московской области (далее МИО МО или истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Золотой Возраст" (далее ООО "Золотой Возраст" или ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 30 июня 2006 года N 12143-Z в сумме 244.645 руб. 20 коп. за период с 14 сентября 2007 года по 31 декабря 2007 года, а также пени за нарушение обязательств по внесению арендной платы в сумме 34.250 руб. 32 коп.
В кассационной жалобе ООО "Золотой Возраст" просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт, поскольку считает, что суды неправильно применили нормы материального права (ст. ст. 384, 389, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), и дана неверная квалификация платежа, произведенного ГУП МО "Наследие" за период с 14 сентября 2007 года по 30 сентября 2007 года. По мнению заявителя, данный платеж являлся авансом арендатора, произведенным строго в соответствии с порядком оплаты, предусмотренным договором.
Как установлено судами обеих инстанций, и следует из материалов дела, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 12143-Z от 30 июня 2006 года (ранее заключенному между МИО МО и ГУП МО "Наследие") были уступлены третьим лицом ответчику в результате заключения между ними договора уступки N 8/30 от 23 июля 2007 года.
Государственная регистрация договора произведена 14 сентября 2007 года.
Судом установлено, что ГУП МО "Наследие" (первоначальный арендатор) перечислило МИО МО арендную плату по договору N 12143-2 за третий квартал 2007 года, в сумме 1 323 962 руб. 25 коп., что подтверждено платежным поручением от 14 сентября 2007 года N 873), а впоследствии, 27 мая 2008 года, обратилось к арендодателю с заявлением о зачете переплаты по арендным платежам по договору N 12143-Z в счет внесения арендной платы по договору N 12067-Z от 01 февраля 2005 года за второй квартал 2008 года, после того истец письмами от 15 июля 2008 года, 05 сентября 2008 года уведомил ООО "Золотой Возраст" о необходимости погашения задолженности по арендной плате по договору N 12143-Z за спорный период, однако, последнее заявило возражения, ссылаясь на то, что за спорный период арендные платежи были внесены прежним арендатором, права и обязанности которого перешли к ООО "Золотой Возраст" в соответствии с условиями договора цессии от 23 июля 2007 года N 8/30.
Доводы кассационной жалобы о неправильном применении судом норм статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, не могут быть признаны состоятельными, поскольку судом было установлено, что договором от 23 июля 2007 года N 8/30, заключенного между ГУП МО "Наследие" (цедент) и ООО "Золотой Возраст" (цессионарий), было предусмотрено, что права и обязанности по договору аренды N 12143-Z передаются цедентом цессионарию в объеме, существующем на момент подписания настоящего договора (п. 1.2), то есть по состоянию на 23 июля 2007 года.
В момент подписания договора уступки права спорная оплата третьим лицом не производилась.
Таким образом, перечисленные ГУП МО "Наследие" после подписания с ООО "Золотой Возраст" договора уступки прав и обязанностей N 8/30, денежные средства не могут учитываться в составе исполненных первоначальным арендатором обязательств, переданных ответчику по договору N 8/30, поскольку с 14 сентября 2007 года ООО "Золотой Возраст" является арендатором земельного участка и обязанность по внесению арендных платежей лежит на именно на ответчике. В ином случае на стороне ответчика возникло бы неосновательное обогащение..."

2.11. Вывод из судебной практики: Если договором аренды земельного участка, предназначенного для эксплуатации зданий и сооружений, предусмотрена обязанность арендатора уведомить арендодателя о переходе права собственности на расположенные на данном участке здания и сооружения и арендатор данную обязанность не исполнил, то за ним сохраняется обязанность по внесению арендной платы, поскольку договор считается действующим в отношении прежнего собственника.

Примечание: Следует учитывать позицию, высказанную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с ней при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 N КГ-А40/9347-09 по делу N А40-93351/08-16-618
"...Арбитражный суд вынес решение от 2.06.2009 г. о взыскании с ООО "Промстройкомплект" в пользу Департамента земельных ресурсов города Москвы 440.970 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате, 500.000 руб. пени.
Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит их необоснованными для отмены решения.
Заявитель кассационной жалобы указывает, что в судебном заседании при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции он пояснил суду о переходе права собственности на здания и строения, расположенные на данном земельном участке и бывшие у него в собственности, к другому лицу.
На этом основании считает, что не должен оплачивать арендную плату.
Арбитражный суд правомерно не принял это возражение, так как согласно п. 5.11 договора аренды земли арендатор обязан известить арендодателя в случае отчуждения принадлежащих ему зданий и иных сооружений, расположенных на участке, их частей или долей в праве на эти объекты в течение десяти дней с момента регистрации сделки и в тот же срок обратиться с ходатайством в Москомзем об изменении, либо прекращении ранее установленного права на участок (его часть).
В договор аренды изменения не вносились, ответчик значится арендатором земельного участка.
В связи с чем арбитражный суд вынес основанный на материалах дела и нормах права судебный акт..."

2.12. Вывод из судебной практики: По договору аренды земельного участка, предоставленного под строительство, обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается по завершении строительства и после исполнения им обязанностей застройщика.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 12.08.2011 по делу N А14-7725/2010/206/32
"...Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 30.06.2006 между Администрацией городского округа город Воронеж (арендодатель), правопреемником которой в спорных правоотношениях является Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, и ООО "Альфа-Строй" (арендатор) на основании постановления Администрации г. Воронежа от 19.06.2006 N 994 (т. 1 л.д. 24-26) был заключен договор N 5457-06-09/мз аренды земельного участка из категории земель поселений площадью 2 277 кв. м, кадастровый номер 36:34:06 05 043:0005, расположенного по адресу: г. Воронеж, пр. Революции, 1в, фактически занимаемого объектом незавершенного строительства (многофункциональным комплексом), на срок до 19.06.2055 (т. 1 л.д. 18 - 21).
При этом из п. 5 постановления главы городского округа г. Воронеж от 19.06.2006 N 994 и договора аренды N 5457-06-09/мз от 30.06.2006 следует, что спорный земельный участок предоставлен ответчику с целью завершения проектирования и строительства многофункционального комплекса.
09.10.2008 ООО "Альфа-Строй" получено разрешение NRU-36302000-241 на ввод объекта в эксплуатацию многофункционального комплекса, расположенного по адресу: г. Воронеж, пр-т Революции, 1в (т. 1 л.д. 38).
Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.12.2010 следует, что 22.12.2008 право собственности ООО "Альфа-Строй" на объект незавершенного строительства, лит. А, процент готовности 27%, расположенный по адресу: г. Воронеж, пр. Революции, 1в, прекращено, в связи с прекращением (преобразованием объекта) (т. 2 л.д. 91).
Кроме того, как указывает сам истец в уточнение исковых требований, 23.12.2008 было зарегистрировано право собственности за ООО "Акцент" на часть нежилого помещения, кадастровый номер 36-36-01/183/2008-460, общей площадью 1 446,9 кв. м в вышеуказанном многофункциональном комплексе, под строительство которого ответчику предоставлялся в аренду спорный земельный участок (т. 2 л.д. 65).
24.12.2008 зарегистрировано право собственности Коренной Светланы Викторовны на часть нежилого помещения площадью 59 кв. м по адресу: г. Воронеж, пр-т Революции, 1в (т. 2 л.д. 17), а впоследствии и за другими лицами.
При таких обстоятельствах, учитывая, что ООО "Альфа-Строй" и участниками долевого строительства и инвестиционных договоров подписаны акты приема-передачи нежилых помещений в многофункциональном комплексе (т. 1 л.д. 87 - 118), обязательство ООО "Альфа-Строй" как застройщика обоснованно признано судами исполненным.
Поскольку вышеуказанные обстоятельства исключают возможность использования ООО "Альфа-Строй" спорного земельного участка по целевому назначению, определенному в договоре аренды N 5457-06-09/мз от 30.06.2006, а также, принимая во внимание принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, платности использования земли, предусмотренные ст. 1 Земельного кодекса РФ, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о прекращении договора аренды земельного участка N 5457-06-09/мз от 30.06.2006 и, как следствие, об отсутствии у ООО "Альфа-Строй" оснований для внесения арендной платы с 01.01.2009..."

2.13. Вывод из судебной практики: По договору аренды земельного участка, предоставленного под строительство многоквартирного жилого дома, обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента регистрации права первого собственника помещения в этом доме. При этом факт ввода объекта в эксплуатацию не имеет юридического значения для определения момента прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы.

Примечание: Согласно подходу, изложенному в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме. Подробнее см. п. 12 материалов к ст. 606 ГК РФ.
Позиция о том, что факт ввода жилого дома в эксплуатацию сам по себе не влияет на прекращение правоотношений и обязательств сторон по договору аренды, изложена в Определении ВАС РФ от 14.09.2009 N ВАС-11139/09 по делу N А21-5788/2008.
По вопросу о порядке приобретения собственниками помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок, расположенный под этим домом, см. также п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 03.08.2011 по делу N А54-5329/2010С22
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 25.05.2005 между Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (арендодатель) и ООО "МЖК-Стройотделка" (арендатор) был заключен договор аренды N УСР-4-05 Ю, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 83:0030, категория земель - земли поселений, общей площадью 2737 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Лермонтова - ул. Фирсова.
Земельный участок передается для строительства жилого многоэтажного дома с нежилыми помещениями в границах, согласно кадастровому плану земельного участка.
Указанный многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию 27.04.2009.
Ссылаясь на то, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.04.2009 по 30.09.2010, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку договор аренды по соглашению сторон или по решению суда не расторгнут, а в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в спорный период объект аренды был возвращен арендодателю, учитывая п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 309, 310, ч. 1 ст. 450, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, факт ввода жилого дома в эксплуатацию сам по себе не прекращает правоотношения и обязательства сторон по спорному договору аренды.
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2009 N ВАС-11139/09.
В то же время необходимо учитывать, что в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 30.07.2010) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного, собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения. С указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие.
Вышеперечисленные правовые нормы позволяют сделать вывод о том, что после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а также ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 30.07.2010).
Таким образом, судам первой и апелляционной инстанций надлежало привлечь к участию в деле собственников помещений в спорном многоквартирном доме, предложить указанным лицам представить документы, свидетельствующие о том, когда было зарегистрировано право собственности на помещения в данном доме за первым из них, и с учетом названных обстоятельств установить период, за который подлежит взысканию арендная плата за земельный участок, а также определить ее размер..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2013 по делу N А78-4498/2012
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 23.10.2007 между администрацией городского округа "Город Чита" и ООО "Силикатстрой" заключен договор аренды N 606/07 45-08 от 24.10.2007 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Гагарина, 8 "в", с кадастровым номером 75:32:020136:0010, общей площадью 8075 кв. м.
Земельный участок предоставляется для строительства офиса и многоквартирного жилого дома, площадь земельного участка совпадает с площадью возводимых на нем объектов недвижимости.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено платное использование земли в Российской Федерации.
В силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Из частей 2 - 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ с учетом разъяснений, данных в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В рассматриваемом случае, исходя из изложенного нормативно-правового регулирования, с даты первой регистрации права собственности на квартиру в указанном многоквартирном доме (19.12.2011), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 75:32:020136:0010 общей площадью 8 075 кв. м, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята возведенным многоквартирным домом, и как следствие не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка (занятого многоквартирным домом) застройщику в аренду и получать за это арендную плату.
Отсутствие у арендодателя права распоряжения частью земельного участка, ранее сданного им в аренду, прекращает исполнение сторонами договора в связи с невозможностью его исполнения только в этой части.
Таким образом, публично-правовое образование в рассматриваемом случае не ограничено в своих правах по распоряжению той частью земельного участка, которая предоставлена по договору аренды под строительство офиса, а, соответственно, ответчик в силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняет обязанность по уплате арендных платежей, за ту часть земельного участка, которой продолжает пользоваться на основании договора аренды в целях завершения строительства офиса и получения экономической выгоды..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.11.2015 N Ф04-26030/2015 по делу N А45-25084/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания "ВИРА-Строй" (далее - ООО СК "ВИРА-Строй", общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) неосновательного обогащения в сумме 12 203 973,21 руб.
При разрешении спора суды правильно установили, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с возникновением прав собственников помещений многоквартирных домов на земельный участок.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).
Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что многоквартирные дома, расположенные на предоставленном обществу в аренду земельном участке, закончены строительством и введены в эксплуатацию.
Согласно представленной выписке из ЕГРП первая регистрация права собственности в одном из построенного многоквартирного дома осуществлена 20.08.2014.
Таким образом, право собственности на земельный участок как единый целый объект недвижимости перешло в собственность к жильцам с момента регистрации первого собственника помещения, а именно с 20.08.2014, и с этой даты мэрия утратила право на распоряжение земельным участком и получение арендной платы.
При указанных обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отсутствии у мэрии правовых оснований для получения арендных платежей в сумме 12 203 973,21 руб..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 16.07.2013 по делу N А40-77493/11-10-658
"...По настоящему делу апелляционный суд установил, что до I квартала 2010 года (начало периода, о взыскании оплаты за который заявлен иск), ответчик возвел на арендуемом земельном участке объекты недвижимости (т. 3, л.д. 11 - 81, 112 - 150), в том числе жилые многоквартирные здания, квартиры в которых передал в собственность иных лиц, в том числе физических (среди которых Березов А.С.), при этом переход права зарегистрирован в ЕГРП, о чем представлены в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права собственности (т. 5, л.д. 1 - 150, т. 6, л.д. 1 - 150, т. 7, л.д. 1 - 27).
Между тем, статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель (новый собственник) приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Таким образом, в результате передачи ответчиком объектов недвижимости иным лицам, к ним перешли и права на соответствующие части земельного участка, занятые переданной недвижимостью и с момента регистрации права собственности на объект недвижимости физические лица приобрели право пользования части земельного участка, ранее предоставленным ответчику на основании договора аренды, независимо от того, оформлены ли между ними (физическими лицами) с одной стороны и собственником земельного участка (уполномоченным лицом) с другой стороны в установленном порядке соответствующие договоры аренды.
Исходя из установленной апелляционным судом площади земельного участка, используемой ответчиком за взыскиваемый период, составляющей 43136,9 кв. м, размер подлежащей взысканию арендной платы, а также неустойки правильно был пересчитан и соответственно правомерно изменено решение суда первой инстанции.
Ввиду отчуждения находящихся на арендуемом земельном участке объектов недвижимости в собственность других лиц, договор аренды земельного участка не прекратил свое действие и продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком, но уже с новыми собственниками недвижимости.
Следовательно, исходя из смысла договора аренды и с учетом конкретных обстоятельств дела, установленных апелляционным судом, в данном случае плата осуществляется за фактическое пользование тем земельным участком, которым именно арендатор реально может пользоваться, в противном случае иное может привести к нарушению и ущемлению его прав..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.03.2013 по делу N А40-68470/12-7-635
"...В соответствии с п. 1.2 договора земельный участок предоставлен ответчику под строительство многоквартирного жилого дома.
Ответчиком осуществлено строительство жилого дома на предоставленном в аренду земельном участке.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.
Исходя из изложенного, суды правомерно указали, что право собственности на жилые помещения, расположенные в жилом доме по адресу: г. Тверь, ул. Склизкова, д. 100 возникло до 01.01.2011 года, в указанные даты возникло и право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Таким образом, с указанного момента у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за спорный земельный участок..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.09.2015 N Ф06-261/2015 по делу N А65-30545/2014
"...Как установлено судебными инстанциями, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU16301000-30жил от 27.07.2010 на спорном земельном участке, предоставленном в аренду ответчику, был построен жилой многоквартирный дом, адрес г. Казань, Вахитовский район, ул. Ульянова-Ленина, д. 47.
Права собственности на часть квартир в вышеуказанном многоквартирном жилом доме были зарегистрированы еще в 2010.
Учитывая, что после ввода жилого дома в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым собственником жилого помещения и с указанного момента договор аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом, введенным в эксплуатацию прекратил свое действие с 29.12.2010, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы и неустойки за период с 29.12.2010 по 03.12.2010.
При указанных обстоятельствах судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.09.2014 по делу N А53-25255/2013
"...Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройэлектросевкавмонтаж" (далее - общество) о взыскании в консолидированный бюджет Ростовской области 241 798 рублей 59 копеек, из которых 225 984 рубля 29 копеек образовавшейся в период с 01.07.2012 по 17.07.2013 задолженности по договору от 17.03.2011 аренды земельного участка площадью 8626 кв. м с кадастровым номером 61:48:0040210:57, расположенного по адресу: Ростовская область, город Волгодонск, ул. К. Маркса, 60, 60а, 60б, (далее - договор аренды, земельный участок) и 15 814 рублей 30 копеек пени за просрочку платежей в период с 21.01.2011 по 30.09.2013 (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, в том числе продолжавшуюся до 22.07.2013 переписку сторон относительно действия договора аренды и фактического использования земельного участка, суды обоснованно заключили, что в отсутствие доказательств исполнения обществом обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества арендодателю ни после ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, ни после их передачи для дальнейшей эксплуатации корпорации независимо от вывода о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса у него существовала обязанность по внесению арендных платежей до момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме (18.07.2013). С момента такой регистрации земельный участок поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, и поэтому отношения по договору аренды прекратились. Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2013 N Ф09-1229/13 по делу N А76-10139/2012
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 30.09.2005 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земли УЗ N 007735-К-2005, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 1107 кв. м, расположенный по адресу: ул. Энтузиастов, д. 15, в Центральном районе города Челябинска, для строительства жилого пристроя с торгово-офисными помещениями на первом и втором этажах и подземной автопарковкой к жилому дому.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы, комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Установив, что обществом не представлено доказательств внесения арендной платы за период с 01.04.2009, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований комитета о взыскании арендной платы. При этом суды отказали в удовлетворении требований о взыскании арендной платы за период с 22.03.2011 по 31.12.2011, указав, что в силу ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме возникло право общей долевой собственности на земельный участок под этим домом, а договор аренды этого участка считается прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании арендной платы за период с 01.04.2009 по 21.03.2011 в сумме 407 725 руб. 15 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.10.2012 N Ф09-9524/12 по делу N А47-6760/2011
"...Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, обратилась в суд с иском о взыскании 1 428 169,89 руб. задолженности за период 01.01.2010 по 30.06.2011.
Суды, отказывая в удовлетворении первоначальных требований и частично удовлетворяя встречный иск, исходили из того, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме администрация утратила право на распоряжение земельным участком, занятым этим домом и необходимым для его использования.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются.
Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0172, площадью 10 335 кв. м сформирован в целях строительства трех жилых домов и детско-юношеского клуба. Указанные многоквартирные жилые дома построены и введены в эксплуатацию.
С учетом приведенных норм права суды пришли к верному выводу о том, что с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру в одном из многоквартирных жилых домов - 30.10.2007, правомочия владения и пользования земельным участком площадью 9735 кв. м, необходимом для их эксплуатации, перешли к собственникам помещений в этих домах и администрация утратила право на распоряжение земельным участком указанной площади и получение арендных платежей за пользование им..."

2.14. Вывод из судебной практики: Обязанность вносить арендные платежи по договору аренды земельного участка прекращается после снятия участка с кадастрового учета.

Судебная практика:

Примечание: В Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2012 по данному делу указано, что арендатор не пользовался земельным участком после снятия его с кадастрового учета.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.11.2012 по делу N А43-34631/2011
"...По договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма во временное владение и пользование или во временное пользование.
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В статье 416 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если оно вызвано обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Суд установил, что переданный в аренду земельный участок был снят с кадастрового учета. Аннулирование кадастрового учета влечет прекращение существования спорного земельного участка как объекта земельных отношений (статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Ликвидация предмета договора аренды влечет его неисполнимость, поскольку исключает возможность использования земельного участка в тех целях, для которых он предоставлялся.
С учетом приведенных норм права и установленных по делу обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что с момента снятия земельного участка с кадастрового учета у сторон прекратились обязательства по исполнению договора аренды, в том числе по внесению арендных платежей, поэтому суд обоснованно счел, что, приняв арендные платежи, Комитет неосновательно обогатился за счет Предпринимателя..."

2.15. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, обязан ли арендатор после снятия земельного участка, которым он пользуется, с кадастрового учета оплачивать это пользование, существует две позиции судов.

Позиция 1. Арендатор, который продолжил пользоваться земельным участком после его снятия с кадастрового учета, обязан оплачивать пользование.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28.08.2017 N Ф10-3386/2017 по делу N А08-2496/2016
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действовал ДИЗО администрации Старооскольского городского округа (арендодатель), и ОАО "ФСК ЕЭС" в лице директора филиала ОАО "ФСК ЕЭС" (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды N 77-5/11 от 06.10.2011 земельных участков по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, в районе объездной автомагистрали: с кад. номером 31:06:0306001:9, площадью 50,0 кв. м, для реконструкции участка ВЛ 220 кВ "Ново-Воронежская АЭС-Губкин", опора 28; с кад. номером 31:06:0134003:54, площадью 100,0 кв. м, для реконструкции ВЛ 220 кВ "Ново-Воронежская АЭС-Губкин", опора 27; с кад. номером 31:05:0104010:9, площадью 50,0 кв. м, для реконструкции участка ВЛ 220 кВ "Ново-Воронежская АЭС-Губкин", опора 26а.
Согласно пункту 1 постановления главы администрации Старооскольского городского округа от 19.03.2013 N 928 право аренды ОАО "ФСК ЕЭС" на вышеуказанные земельные участки было прекращено.
На основании пункта 2 данного постановления земельные участки вновь были предоставлены ОАО "ФСК ЕЭС" сроком на 10 лет.
Между ДИЗО Старооскольского городского округа Белгородской области (арендодатель), действующим от имени муниципального образования Старооскольский городской округ Белгородской области, и ОАО "ФСК ЕЭС" (арендатор) в лице директора филиала ОАО "ФСК ЕЭС" - Черноземное ПМЭС (08.07.2015 ОАО "ФСК ЕЭС" переименовано в ПАО "ФСК ЕЭС") заключен договор долгосрочной аренды земельных участков N 23-1/13 от 19.03.2013.
Судом апелляционной инстанции установлено, что земельные участки с кадастровым номером 31:06:0306001:9, площадью 50 кв. м и с кадастровым номером 31:06:0134003:54, площадью 100 кв. м, переданные ответчику в аренду, сняты с государственного кадастрового учета, сведения о них аннулированы 28.03.2013 и исключены из государственного кадастра недвижимости.
При этом договор долгосрочной аренды земельных участков от 19.03.2013 N 23-1/13 в установленном законом порядке в ЕГРИП на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрирован, поскольку земельные участки сняты с кадастрового учета.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что поскольку земельные участки с кадастровыми номерами 31:06:0306001:9, площадью 50 кв. м, 31:06:0134003:54, площадью 100 кв. м, переданные ответчику в аренду, сняты с государственного кадастрового учета 28.03.2013, то с указанной даты данные участки перестали существовать как объекты земельных отношений и гражданских прав и, следовательно, как объект заключенного между сторонами договора аренды.
На основании изложенного, в соответствии со ст. ст. 309, 310, 416, 432, 461, 606, 607, п. 1 ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, с учетом определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.02.2016 N 310-ЭС15-19213 по делу N А35-1016/2013, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что спорный договор аренды прекратил свое действие с 28.03.2013 ввиду отсутствия предмета договора, то есть ввиду невозможности его исполнения.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции, в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", разъяснениями, изложенными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07 и от 13.09.2011 N 3413/11, обоснованно указал, что снятие земельных участков с кадастрового учета само по себе не является основанием для освобождения ответчика от внесения платы за их использование.
Учитывая правовую позицию, изложенную Высшим Арбитражным Судом в Постановлении Президиума ВАС РФ N 5991/01 от 30.10.2001, суд апелляционной инстанции верно указал, что поскольку фактическое использование земельных участков в спорном периоде подтверждается фактом нахождения на них опор высоковольтной линии электропередачи, а ПАО "ФСК ЕЭС" в заявленный период пользовался земельными участками без надлежащего оформления прав на них и доказательств внесения платежей в спорный период не имеется, то ответчик неосновательно сберег денежные средства, подлежащие уплате за пользование земельным участком.
Довод заявителя о том, что он не обязан был платить арендную плату в связи со снятием земельных участков с кадастрового учета, судом апелляционной инстанции правомерно отклонен, поскольку снятие указанных земельных участков с кадастрового учета не прекращает обязательства по оплате аренды и существование земельного участка, а доказательств того, что снятие земельных участков с учета явилось препятствием для их использования и эксплуатации в целях, указанных в договоре и в размерах, предоставленных для этого, равно как и доказательств того, что снятие указанных участков с кадастрового учета привело к их передаче в фактическое владение истца не представлено.
Кроме того, как верно указал суд апелляционной инстанции, арендатор в порядке статьи 612 Гражданского кодекса РФ не предъявил претензий к арендодателю относительно невозможности использования спорных земельных участков по назначению..."

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 05.08.2014 по делу N А68-9856/2013
"...Как усматривается из материалов дела, департамент имущественных и земельных отношений Тульской области (впоследствии - министерство) (арендодатель) и общество (арендатор) 01.12.2009 заключили договор N 09П2308 аренды земельного участка, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 71:30:030812:217, площадью 2130 кв. м, расположенный по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Бондаренко (участок находится примерно в 100 м по направлению на юго-запад от ориентира строение, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Тула, Пролетарский район, ул. Щегловская засека, д. 30-а). Земельный участок предоставлен для временного размещения некапитального объекта: автомобильная газонаполнительная компрессорная станция.
Поскольку арендатором своевременно арендная плата по договору не вносилась, за ним образовалась задолженность.
Претензия истца от 30.09.2013 была оставлена ответчиком без удовлетворения, что и послужило причиной обращения истца в суд с иском о взыскании задолженности.
Как следует из материалов дела, на момент заключения договора аренды спорный земельный участок прошел кадастровый учет, а значит, был сформирован в установленном законом порядке.
Во исполнение части 4 статьи 24 Федерального закона N 221-ФЗ земельный участок с кадастровым номером 71:30:030812:217 с 21.03.2011 снят (аннулирован) с кадастрового учета по истечении двух лет с даты постановки.
Вместе с тем, из материалов дела не усматривается, что спорный земельный участок после снятия его с кадастрового учета фактически потерял или изменил свои физические свойства.
Напротив, действия истца и ответчика свидетельствуют о том, что спорный земельный участок продолжал для них существовать как объект гражданских прав, поскольку в отношении него последним произведена оплата задолженности по арендной плате (решение суда от 11.10.2011 по делу N А68-6680/11 (л. д. 43)) по платежному поручению от 16.02.2012 N 87 (отзыв на исковое заявление (л.д. 58)).
Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что снятие земельного участка с учета явилось препятствием для его использования ответчиком в целях, предусмотренных договором.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что исключение из кадастра сведений о земельном участке само по себе не свидетельствует о том, что земельный участок перестал существовать или стал непригоден для использования, а также о прекращении договорных обязательств, вытекающих из договора аренды.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебного акта не имеется..."

Позиция 2. Арендатор, который продолжил пользоваться земельным участком после его снятия с кадастрового учета, не обязан оплачивать пользование.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.08.2016 N Ф05-12175/2016 по делу N А40-186932/15
"...Администрация Юргинского муниципального района (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к открытому акционерному обществу "Газпром" (далее - ответчик) о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 942 355 руб. 80 коп.
Арбитражным судом города Москвы рассмотрены исковые требования Администрации Юргинского муниципального района о взыскании с ОАО "Газпром" задолженности по арендной плате в размере 13 232 380 руб. 78 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 665 552 руб. 80 коп. (с учетом принятых судом уточнений оснований и суммы иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами при рассмотрении дела по существу, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.02.2011 N 24/29/0039/014, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок площадью 148 520 кв. м, расположенный по адресу: Кемеровская область, Юргинский район, в границах Проскоковского сельского поселения, кадастровый номер: 42:17:0101044:698, для проведения работ по объекту "Компрессорная станция "Проскоково", в составе стройки "Реконструкция и техническое перевооружение электроприводных КС газопровода НВ ГПЗ - Парабель - Кузбасс" ООО "Томсктрансгаз".
Согласно п. 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 01.02.2011 по 31.12.2011, в редакции дополнительного соглашения от 27.09.2012 N 4 срок действия договора продлен до 30.11.2015.
Согласно акту приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (КС-14), утвержденному распоряжением ОАО "Газпром" N 839 от 29.12.2012, строительство объекта "КС "Проскоково" в составе стройки "Реконструкция и техническое перевооружение электроприводных КС газопровода НВ ГПЗ-Парабель-Кузбасс ООО "Томсктрансгаз" завершено в декабре 2012 года.
Указывая на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства в части внесения арендной платы за находящийся в его пользовании земельный участок за период с 19.05.2013 по 31.12.2014, Администрация Юргинского муниципального района обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", суды первой и апелляционной инстанции отказали в удовлетворении иска, установив, что объект капитального строительства, расположенный на предоставленном в аренду земельном участке, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации", Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2004 N 504 и СНиП 2.05.06.85 является неотъемлемой технологической частью линейного объекта, введен в эксплуатацию актом приемки законченного строительством объекта от 29.12.2012, в связи с чем в отношении используемого ответчиком земельного участка подлежит применению ставка арендной платы, не превышающая 2% от его кадастровой стоимости, а с учетом внесенной ответчиком арендной платы в размере 5 727 208 руб. 22 коп. за спорный период, обязательство ответчика по арендной плате признано исполненным.
Кроме того, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате с учетом снятия 22.05.2013 с государственного кадастрового учета предоставленного ответчику на основании договора от 03.02.2011 N 24/29/0039/01 земельного участка, прекращения в связи с указанным обстоятельством договора аренды с 22.05.2013 на основании статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствия у арендатора обязанности по внесению арендной платы.
Признав недоказанным наличие на стороне ответчика задолженности в заявленном размере, судами также отказано в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, в связи с отсутствием оснований для применения мер ответственности.
Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования содержащихся в материалах дела документов установлены имеющие значение для дела обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследованы доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, исходя из положений статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и сделаны выводы, основанные на правильном применении норм материального и процессуального права..."

2.16. Вывод из судебной практики: Если стороны распространили действие договора аренды на предшествующий его подписанию период, срок исковой давности по требованиям, которые связаны со взысканием задолженности за указанный период, начинает исчисляться не ранее момента подписания договора.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.10.2014 N Ф09-6526/14 по делу N А07-16462/2013
"...Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по оплате арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что истцом пропущен срок исковой давности по арендной плате за период с 01.10.2003 по 16.09.2010. При этом суд указал на то, что доказательства перерыва течения срока исковой давности отсутствуют. Соответственно, суд взыскал с ответчика задолженность по арендной плате за период с 16.09.2010 по 31.12.2013.
Изменяя данное решение и удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Судом апелляционной инстанции установлено, что заключенный сторонами договор аренды вступил в силу с момента его государственной регистрации (30.07.2013) и распространяет действие на отношения, возникшие между ними с 10.09.2003, так как земельный участок с кадастровым номером 74:33:0204001:1, площадью 61 004 кв. м предоставлен в аренду ответчику в связи с нахождением на земельном участке объектов недвижимого имущества, поименованных в договоре, государственная регистрация права собственности на которые осуществлена именно 10.09.2003.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что фактическое пользование арендатором земельным участком состоялось до момента заключения спорного договора аренды, таким образом, изложенное условие договора направлено на оплату арендатором состоявшегося фактического пользования земельным участком на основании условий данного договора об оплате.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции установил, что п. 2.1 договора о распространении его условий на отношения, возникшие между сторонами с 10.09.2003, согласован в момент подписания договора - 26.11.2012, соответственно, в этот же момент возникло новое договорное обязательство по уплате арендных платежей за период, предшествующий заключению договора. Истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением 10.09.2013. Таким образом, срок исковой давности по всей спорной сумме задолженности в данном случае истцом не пропущен.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истцом обоснованно исчислена задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.11.2012 N 7472 за период с 01.10.2003 по 31.12.2013 в размере 14 444 583 руб. 13 коп., и удовлетворил исковые требования..."

3. Основания прекращения обязанности по внесению арендной платы при выкупе арендованного имущества

Согласно п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ арендованное имущество может быть выкуплено арендатором. Поскольку при выкупе изменяется основание владения указанным имуществом, возникает вопрос о том, с какого момента прекращается обязанность по внесению арендной платы.

3.1. Вывод из судебной практики: Если иное не вытекает из закона или договора, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества (кроме земельных участков, находящихся в публичной собственности) либо с другого момента, предусмотренного договором, но не позднее момента госрегистрации перехода права собственности (для зданий, сооружений, помещений).

Примечание: До принятия приведенных ниже Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 и Постановления Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10 в судебной практике встречалась и противоположная позиция (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.05.2011 по делу N А17-4650/2010).

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...5. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
6. Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок)..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10
"...К моменту заключения договора купли-продажи от 03.09.2009 нежилые помещения уже находились во владении у общества "Татьяна" на основании договора аренды от 11.04.2006, поэтому признаются переданными обществу с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).
Положениями статьи 446 Гражданского кодекса установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи от 03.09.2009 были определены решением Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2010 по делу N А68-11682/2009, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 15.04.2010, данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения от 26.02.2010, то есть с 15.04.2010.
Заключение договора купли-продажи от 03.09.2009 прекращает на будущее время обязательство общества "Татьяна" по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.
Следовательно, у судов имелись основания для отказа в удовлетворении требования администрации о взыскании с общества "Татьяна" задолженности по арендной плате за период с 15.04.2010 по 23.08.2010 и соответствующей суммы пеней.
Однако требование о взыскании задолженности по арендной плате и соответствующих пеней за период, предшествующий дате заключения договора купли-продажи от 03.09.2009 в редакции, определенной судом, то есть с 21.01.2010 по 14.04.2010, является обоснованным..."

Определение ВАС РФ от 20.07.2011 N ВАС-9185/11 по делу N А-32-19953/2010-24/351
"...Суды установили, что 30.03.2005 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 706,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, д. 262, для использования под магазин, склад.
29.12.2009 между сторонами заключен договор купли-продажи арендуемого имущества, государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 30.03.2010.
Ссылаясь на наличие у общества обязательств по оплате арендуемого имущества в период с 01.01.2010 по 29.03.2010 и за пользование соответствующим земельным участком, департамент обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении требований департамента в части взыскания задолженности по арендной плате, суды, с учетом положений статьи 425, пункта 1 статьи 433, статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что в связи с передачей имущества во владение покупателю с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества прекратились обязательства из договора аренды, в частности, обязательство по уплате арендной платы.
Выводы судов о том, что после заключения договора купли-продажи продажи арендованного имущества общество владеет им в качестве покупателя, а обязательства на будущее время, вытекающие из договора аренды, являются прекращенными, соответствуют положениям статей 407, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и фактическим обстоятельствам спора..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.11.2015 N Ф03-5204/2015 по делу N А51-32140/2014
"...Ссылаясь на наличие у ОАО "Терминал Астафьева" задолженности по арендным платежам за период до заключения договора купли-продажи, ФГУП "Нацрыбресурс" обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обеих инстанций правомерно руководствовались следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса).
В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В этой связи, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено, что вступившим 04.03.2014 в законную силу решением от 25.11.2013 по делу N А51-21385/2013 Арбитражного суда Приморского края определены все существенные условия договора купли-продажи спорного имущества. Также судами установлено, что спорное имущество на момент вступления в законную силу вышеуказанного судебного акта уже находилось во владении общества на основании договора аренды.
Оценив указанные обстоятельства с позиций вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, суды пришли к правильному выводу о том, что договор купли-продажи спорного имущества считается заключенным с 04.03.2014, в силу чего основания для начисления арендной платы с этой даты отсутствовали.
Установив факт прекращения обязанности по внесению арендных платежей с 04.03.2014, равно как и отсутствие доказательств, подтверждающих наличие задолженности по договору аренды у общества, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.11.2015 N Ф03-4816/2015 по делу N А51-1075/2015
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.02.2008 между ТУ ФАУГИ (арендодатель) и ОАО "НСРЗ" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества - причала N 2, причала N 3, причала N 4, причала N 5, причала N 6, причала N 7 докового производства, пирса N 1, пирса N 2, докового пирса, расположенного по адресу: г. Находка, Находкинский проспект, 59. Срок действия указанного договора установлен с 01.02.2008 по 31.01.2057. Арендная плата составляет 214 557 рублей в месяц.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.11.2011 по делу N А51-4475/2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.01.2012, постановлением суда кассационной инстанции от 28.05.2012, на Росимущество возложена обязанность заключить с ОАО "НСРЗ" договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости на условиях представленного истцом проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, с учетом корректировки рыночной стоимости спорного имущества.
Считая, что с момента вступления (31.01.2012) в законную силу решения арбитражного суда, утвердившего условия договора купли-продажи, была прекращена обязанность ОАО "НСРЗ" по уплате арендных платежей, а уплаченные после этой даты денежные средства составляют неосновательное обогащение ответчика в сумме 2 789 241 рубль, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций правомерно руководствовались следующим.
В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В этой связи, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
Согласно правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10, в случае утверждения судом условий договора купли-продажи имущества, находящегося на день вступления в законную силу решения суда во владении покупателя, такой договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда, утвердившего условия сделки.
Судами установлено, что вступившим 31.01.2012 в законную силу решением от 11.11.2011 по делу N А51-4475/2011 Арбитражного суда Приморского края определены все существенные условия договора купли-продажи спорного имущества. Также судами установлено, что спорное имущество на момент вступления в законную силу вышеуказанного судебного акта уже находилось во владении ОАО "НСРЗ" на основании договора аренды.
Оценив указанные обстоятельства с позиций вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, суды пришли к правильному выводу о том, что договор купли-продажи спорного имущества считается заключенным с 31.01.2012, а основания для начисления арендной платы с этого момента отпали..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2011 N Ф03-3590/2011 по делу N А24-5142/2010
"...Как установлено судами в соответствии с материалами дела, между муниципальным унитарным предприятием Петропавловск-Камчатского городского округа "Дирекция по эксплуатации зданий" (арендодатель, далее - МУП "ДЭЗ") и ИП Л.П. Тунгусовой (арендатор) заключен договор от 01.04.2008 N 499, который стороны определили как смешанный, регулирующий отношения, возникшие относительно предмета арендованного имущества, находящегося в хозяйственном ведении МУП "ДЭЗ", и отношения, связанные с затратами арендодателя на эксплуатацию и содержание здания, с затратами арендодателя по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и отопления (п. 1.1 договора).
Впоследствии в соответствии с прогнозным планом приватизации объектов муниципальной собственности на 2008 год, протоколом открытого аукциона от 03.10.2008 между Комитетом (продавец) и ИП Л.П. Тунгусовой (покупатель) заключен договор купли-продажи от 03.10.2008 N 2/10/08 арендуемого ответчиком имущества.
Государственная регистрация перехода права собственности на спорное помещение осуществлена в установленном порядке 18.12.2008.
Комитет, полагая, что до момента государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на указанное нежилое помещение у ответчика сохранялась обязанность по внесению арендных платежей за пользование им в соответствии с договором аренды, которая не исполнена, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (ст. 8 ГК РФ).
Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.
Таким образом, заключив договор купли-продажи арендованного имущества, стороны прекратили на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ).
Доказательства того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи муниципального имущества от 03.10.2008 N 2/10/08 было направлено на продолжение арендных отношений, не представлены.
При таких обстоятельствах основания для вывода о необходимости ИП Л.П. Тунгусовой вносить арендные платежи за период с 03.10.2008 по 17.12.2008 у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали.
Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, кассационной инстанцией не установлено..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.08.2011 N Ф03-3732/2011 по делу N А24-4582/2010
"...Арбитражными судами установлено, что 01.07.2008 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Томкевичем А.В. (арендатор) заключен договор N 673 аренды нежилых помещений N 61, 62, 72, 73, 74 общей площадью 97,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Звездная, 5. Договор заключен на неопределенный срок (с учетом соглашений к указанному договору от 20.08.2008 и от 06.05.2009).
17.06.2009 между Комитетом (продавец) и предпринимателем Томкевичем А.В. (покупатель) заключен договор N 09-09 купли-продажи муниципального имущества: нежилых помещений NN 61, 62 общей площадью 37,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Звездная, 5.
Спор между сторонами возник в связи с тем, что, по мнению истца, ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы за период с момента заключения договоров купли-продажи нежилых помещений, ранее являвшихся предметом договора аренды, до момента государственной регистрации перехода права собственности на них.
Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (статья 8 ГК РФ).
Следовательно, заключая договор купли-продажи имущества, являющегося предметом действующего договора аренды, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) тем самым прекращают на будущее обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ) и такое обязательство прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества.
С учетом изложенного апелляционный суд обоснованно признал, что обязательство ответчика по внесению арендной платы сохранялось до момента заключения договоров купли-продажи нежилых помещений и их передачи покупателю, а не до момента государственной регистрации перехода права собственности по таким договорам..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.01.2013 по делу N А45-15471/2012
"...Указывая на наличие задолженности у общества по арендным платежам за период с 10.06.2011 по 20.07.2011 (даты государственной регистрации перехода права собственности), Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 407 и 413 ГК РФ, исходил из того, что при заключении договора купли-продажи от 10.06.2011, арендные отношения и обязательства по оплате арендных платежей между сторонами прекратились.
Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно рекомендациям, закрепленным в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Регистрация перехода права собственности не означает регистрацию самого договора купли-продажи.
С учетом указанного и в силу положений статьи 425, пунктов 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК РФ, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной с этого момента.
Согласно указанной норме права, при продаже арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче имущества считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи.
В пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Доказательств невыполнения покупателем обязательств по внесению платы за приобретенное имущество, согласно графику согласованному сторонами, а также того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи направлено на продолжение арендных отношений в материалы дела не представлено.
Правильно применив к спорным правоотношениям перечисленные нормы права, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что истец с 10.06.2011 до государственной регистрации перехода права собственности мог безвозмездно владеть, пользоваться спорным недвижимым имуществом.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.10.2011 по делу N А27-505/2011
"...Из материалов дела следует, что 20.11.2007 между ОАО "ЗСМК" (арендодатель) и ОАО "НЭК" (арендатор), в настоящее время ОАО "Тепловая энергия", был заключен договор аренды N 273-07/7056088, в соответствии с пунктами 1.1 - 1.5 которого арендатор принял по акту приема-передачи во временное владение и пользование (аренду) недвижимое (нежилые помещения) и движимое имущество, согласно приложению N 1 и приложению N 2.
Стороны 31.12.2009 заключили договор купли-продажи N 9593095/489-09 арендованного движимого и недвижимого имущества.
Суды, удовлетворяя требование в части взыскания суммы 43 732,54 руб. и отказывая во взыскании остальной суммы иска, указали на то, что с даты заключения договора купли-продажи от 31.12.2009 прекратились обязательства сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка от 20.11.2007, поэтому ОАО "ЗСМК" вправе требовать внесения арендной платы до 31.12.2009 - даты заключения договора купли-продажи.
В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной с этого момента.
Согласно указанной норме права, при продаже арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче имущества считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи.
В этой связи, с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества основанием владения таким имуществом становится договор купли-продажи, а не договор аренды.
Следовательно, заключением договора купли-продажи в отсутствие специального указания стороны прекратили на будущее время обязательство по внесению арендной платы в соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, судами правильно установлены обстоятельства дела, сделанные выводы не противоречат действующему законодательству..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.07.2011 по делу N А45-20139/2010
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Из приведенных положений следует, что арендодатель, продавший недвижимое имущество, не имеет права требовать с покупателя (бывшего арендатора) взыскания арендной платы с момента заключения договора купли-продажи данного имущества до государственной регистрации соответствующего права, если стороны в договоре купли-продажи не установили иное.
Суды первой и апелляционной инстанций с учетом положений указанных норм, а также разъяснений, изложенных в пункте 3 Информационного письма от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", пришли к правомерному выводу о прекращении у ответчика обязательства по уплате арендных платежей с момента заключения договора купли-продажи..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.03.2011 по делу N А45-17209/2010
"...Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 3 Информационного письма от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.
Таким образом, договор купли-продажи нежилых помещений от N 1546 от 26.03.2010 вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 01.11.2007, прекратились.
В данном случае общество является стороной и по договору аренды и по договору купли-продажи. Следовательно, при заключении договора купли-продажи спорных помещений должны произойти изменения в арендных правоотношениях между арендодателем и арендатором.
Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.
ООО "Интеграл" с даты заключения договора купли-продажи спорных помещений - 26.03.2010 стало законным владельцем упомянутых помещений (пункт 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22/10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Следовательно, у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей с 26.03.2010, поскольку в данном случае имело место прекращение обязательств в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.
Доводы Департамента о том, что до момента государственной регистрации права собственности действие договора аренды не прекратилось, подлежат отклонению, поскольку факт государственной регистрации перехода права собственности 05.05.2010 правового значения для отношений сторон спора не имеет, так как с момента подписания договора купли-продажи общество стало законным владельцем нежилых помещений на основании договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах апелляционный суд обоснованно удовлетворил требования ООО "Интеграл" о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.06.2015 N Ф05-7021/2015 по делу N А40-127017/14
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО "Тихоокеанская рыбопромышленная компания" в соответствии с договором аренды от 06.06.2005 г. N 368 арендовало нежилые помещения общей площадью 29,5 кв. м по адресу: г. Москва, Хохловский пер., д. 3, стр. 1.
Решением Департамента, изложенным в письме от 08.08.2012 N 05-05-20912, в реализации ООО "Тихоокеанская рыбопромышленная компания" преимущественного права выкупа вышеназванного арендуемого помещения отказано в связи с тем, что здание, в котором расположено арендуемое помещение, является выявленным объектом культурного наследия, продажа которого по частям не допускается.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2013 по делу N А40-143420/2012 указанное решение Департамента признано незаконным и Департаменту было предписано устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Договор купли-продажи недвижимости был заключен 16.01.2014, а зарегистрирован 20.06.2014 (свидетельство о государственной регистрации права от 20.06.2014 серия 77-АР N 126282), в связи с чем период с 28.01.2014 во избежание утраты права на выкуп спорного помещения истец продолжал вносить арендные платежи за пользование имуществом, в отношении которого Департамент отказывался совершать предусмотренные законом действия.
Полагая, что в результате незаконных действий Департамента ООО "Тихоокеанская рыбопромышленная компания" причинены убытки в виде уплаченных в спорный период арендных платежей за пользование имуществом, последний обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении настоящих требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
Суды первой и апелляционной инстанций по настоящему делу пришли к выводу о том, что установленные фактические обстоятельства в рамках дела N А40-143420/2012 не могут свидетельствовать о доказанности противоправности бездействия Департамента в указанный период по настоящему спору.
Вместе с тем согласно п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, до момента заключения договора купли-продажи, с учетом установленного судами обеих инстанций факта использования истцом спорного помещения, применительно к положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по внесению платы за фактическое пользование помещением у истца сохранились.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что уплаченные в спорный период арендные платежи за пользование имуществом убытками не являются..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.10.2014 N Ф06-16476/2013 по делу N А06-4544/2013
"...В последующем между Агентством по управлению государственным имуществом Астраханской области (продавец) и ООО УФ "Алекс фиш" (покупатель) 28.05.2012 подписан договор купли-продажи государственного имущества Астраханской области с использованием преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - договор купли-продажи), согласно которому продавец обязуется продать в собственность покупателя имущество: комната N 2, общей площадью 12,2 кв. м, комната N 10, общей площадью 31,3 кв. м, расположенные в помещении 003 по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, ул. Адмиралтейская, д. 28, литер А, А, а покупатель обязуется купить объект культурного наследия в свою собственность, оплатив его стоимость в размере и в порядке, указанных в разделе 2 договора.
Данный договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 18.03.2013.
Полагая, что с момента заключения договора купли-продажи обязательство по внесению арендной платы прекращено, а полученные ответчиком платежи являются неосновательным обогащением, ООО "УФ "Алекс фиш" обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с настоящим исковым заявлением.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
Договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания. Следовательно, истец с 28.05.2012 до государственной регистрации перехода права собственности не был вправе распоряжаться переданными ему помещениями, но мог безвозмездно владеть, пользоваться недвижимым имуществом и нести риск его случайной гибели (статьи 458, 459 ГК РФ).
Пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено что согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Таким образом, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
Если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).
При таких обстоятельствах начисление арендной платы за период после заключения сторонами договора купли-продажи арендуемых ранее помещений является незаконным и ответчик не имеет права удерживать уплаченные истцом денежные средства.
При таких условиях судом правильно установлено, что полученные ответчиком от истца после заключения договора купли-продажи денежные средства в счет оплаты аренды в размере 69 537,58 руб. являются неосновательным обогащением и подлежат возврату истцу.
Условие договора купли-продажи о рассрочке платежа с момента регистрации перехода права собственности не позволяет ответчику требовать от истца уплаты аренды до момента регистрации перехода права собственности, поскольку арендные отношения между сторонами прекратились в связи с заключением договора купли-продажи и с этого момента у истца прекратилось обязательство по оплате аренды, а у ответчика право на получение арендных платежей..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.05.2012 по делу N А06-4163/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.03.2006 между сторонами был заключен договор аренды государственного недвижимого имущества Астраханской области N 4/104 (далее - договор аренды). Срок действия договора аренды установлен с 01.04.2006 по 25.03.2007.
По истечении срока действия договора, после 25.03.2007, арендатор продолжал пользоваться имуществом, что не оспаривается сторонами.
25.05.2010 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи государственного имущества Астраханской области с использованием преимущественного права на приобретение арендуемого имущества N 06/2010 (далее - договор купли-продажи), по условиям которого ответчик приобрел в собственность нежилое помещение N 51 общей площадью 265,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, д. 45, с рассрочкой оплаты на 7 лет.
19.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области за ответчиком зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество (запись регистрации N 30-30-01/0260/2010-748).
Полагая, что сторонами заключены два договора в отношении указанного объекта недвижимости: аренды и купли-продажи с отсрочкой платежа, арендодатель исчислил арендную плату за пользование помещением до момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.
По мнению истца, задолженность по арендной плате за период с 01.05.2010 по 18.11.2010 составила 336 697 руб. 21 коп., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 при рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что имущество арендатору было передано 01.04.2006. По истечении срока действия договора арендатор продолжил пользование арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Согласно пункту 1.6 договора купли-продажи настоящий договор является актом приема-передачи нежилого помещения.
Таким образом, к моменту заключения договора купли-продажи имущество находилось во владении покупателя, что соответствует и пункту 1.6 договора купли-продажи.
Недвижимое имущество считается переданным с 25.05.2010.
Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Взыскание арендной платы за период с 25.05.2010 (даты заключения договора купли-продажи и передачи имущества) по 18.11.2010 (даты регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю) не основано на законе..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.02.2012 по делу N А32-29491/2010
"...Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "ЭленШармен" (далее - общество) о взыскании 136 880 рублей 64 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 30.09.2010 и 6832 рублей 17 копеек неустойки.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2011, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды посчитали арендные отношения прекращенными с момента заключения договора купли-продажи помещений.
Из материалов дела следует, что 21.01.2008 общество и департамент заключили договор аренды нежилых помещений N 13/1 общей площадью 170,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 32: первый этаж (литера А), помещения N 1/1, 7, 7/1, 7/2, 7/3, 9, 9/1, 9/2, 10, 10/1, 11; второй этаж (литера А), помещения N 2, 5, 6, 7, 7/1, 7/2, 7/3, 7/4, 8, 8/1, сроком с 07.12.2007 до 06.06.2017 (л. д. 7 - 12).
На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) департамент (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 03.06.2010 N 25 купли-продажи нежилых помещений (далее - договор купли-продажи). Переход права собственности на объекты недвижимости, переданные по указанному договору, зарегистрированы за обществом в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2010 серии 23-АИ N 252733 (л. д. 49).
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" относительно момента прекращения обязанности арендатора по внесению арендных платежей даны следующие разъяснения.
Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Доказательства согласования сторонами иного момента, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы, в материалах дела отсутствуют.
В этой связи, выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для взыскания с общества арендной платы и неустойки за заявленный период основаны на материалах дела и соответствуют приведенным правовым нормам и разъяснениям..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.11.2011 по делу N А53-2238/2011
"...Считая, что общество обязано вносить арендную плату за использование нежилого помещения в период с момента подписания договора купли-продажи до даты государственной регистрации перехода права собственности, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.
Пленумами Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 60 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дано разъяснение, согласно которому после передачи продавцом недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, права покупателя по сравнению с правами собственника ограничены только возможностью распоряжаться полученным во владение имуществом.
В этой связи, выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для взыскания с общества арендной платы и неустойки за заявленный период основаны на материалах дела и соответствуют приведенным правовым нормам..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.08.2011 по делу N А53-21315/2010
"...Заключение сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период владения (пользования) имуществом покупателем (законный владелец) до государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.
Наделение законодательством покупателя, владеющего предметом продажи в указанный период, статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования и владения переданным покупателю объектом любым образом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), не вправе требовать от покупателя также платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи, имея право на получение стоимости проданного имущества.
В рассматриваемой ситуации общество владело предметом договора купли-продажи на момент заключения сделки, поскольку ранее ему это имущество было передано в аренду. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Кодекса).
Ссылка истца на сохранение договора аренды после подписания теми же сторонами сделки купли-продажи арендуемого имущества несостоятельна, так как владение одной и той же вещью не может одновременно осуществляться по разным правовым основаниям - по договору аренды и по договору купли-продажи.
Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований - временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).
При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя.
Таким образом, договор купли-продажи от 02.12.2009 N 74/А-09 вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения (02.12.2009). С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 16.11.2004, прекратились, общество стало покупателем (законным владельцем) нежилых помещений. При этом переход к обществу титула собственника на недвижимое имущество (16.02.2010) не влияет на правовую квалификацию обстоятельств, связанных с наличием (либо отсутствием) арендных правоотношений.
Поскольку период взыскания задолженности по арендной плате заявлен с момента заключения договора купли-продажи и до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на объект аренды, в удовлетворении заявленных комитетом требований следует отказать..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.08.2011 по делу N А53-21330/2010
"...Заключение сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период владения (пользования) имуществом покупателем (законный владелец) до государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.
Наделение законодательством покупателя, владеющего предметом продажи в указанный период, статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования и владения переданным покупателю объектом любым образом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), не вправе требовать от покупателя также платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи, имея право на получение стоимости проданного имущества.
В рассматриваемой ситуации предприниматель владел предметом договора купли-продажи на момент заключения сделки, поскольку ранее ему это имущество было передано в аренду. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Кодекса).
Доводы истца о сохранении договора аренды после подписания теми же сторонами сделки купли-продажи продажи арендуемого имущества несостоятельны, поскольку владение одной и той же вещью не может одновременно осуществляться по разным правовым основаниям - по договору аренды и по договору купли-продажи.
Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований - временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).
Право аренды представляет собой обременение права собственности арендодателя и не ограничивает последнего в праве отчуждения переданного в аренду имущества в собственность другого лица. Законное владение покупателя не является обременением права собственности продавца и не следует судьбе этого права, однако значительно сужает круг правовых возможностей продавца в указанный период.
Признание арендных отношений после заключения его сторонами договора купли-продажи предполагает сохранение прав арендодателя расторгнуть договор, истребовать арендуемое имущество у лица, владеющего этим имуществом в качестве покупателя, что противоречит статусу покупателя, как законного владельца, и существу договора купли-продажи.
При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя. Суды правильно указали, что с указанного момента общество не обязано оплачивать арендное пользование проданным ему нежилыми помещениями..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2012 N Ф09-8524/11 по делу N А50-3607/2011
"...Как установлено судами, между управлением (арендодатель) и предпринимателем Беклемышевым С.А. (арендатор) заключен договор аренды отдельно стоящего здания, находящегося в муниципальной собственности г. Березники от 26.05.2006 N нп/2006/311, по условиям которого истец передает ответчику в аренду здание общей площадью 303,78 кв. м, расположенное по адресу: г. Березники, ул. Березниковская, 97, для производственных нужд.
Между управлением (продавец) и предпринимателем Беклемышевым С.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта муниципальной собственности от 04.06.2010 N 28/10-159, по которому покупатель приобрел в собственность здание пилорамы, являющееся предметом аренды. Объект передан покупателю по акту приема-передачи от 04.06.2010.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, управление обратилось в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды, учитывая, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации, сделали вывод о наличии у ответчика обязанности по внесению арендной платы до момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на данное имущество.
Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст. 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
С учетом изложенного, поскольку рассматриваемые в рамках настоящего спора требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате заявлены за период после заключения договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 04.06.2010 N 28/10-159, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, в удовлетворении исковых требований следует отказать..."

3.2. Вывод из судебной практики: При выкупе арендованного недвижимого имущества (за исключением земельных участков) обязательство арендатора вносить арендную плату прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...8. При рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее.
Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.
При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 настоящего Постановления..."

3.3. Вывод из судебной практики: При выкупе земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, обязанность вносить арендную плату по договору аренды сохраняется до госрегистрации перехода права собственности на этот участок.

Примечание: Ранее в судебной практике имелись иные позиции, согласно которым обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка при его выкупе прекращалась с момента заключения договора купли-продажи (см., например, Определение ВАС РФ от 20.07.2011 N ВАС-9185/11 по делу N А-32-19953/2010-24/351, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.07.2008 по делу N А43-20919/2007-12-526, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.09.2009 по делу N А44-2798/2008, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.02.2009 по делу N А56-15272/2008, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.11.2010 по делу N А32-14145/2010, Постановление ФАС Центрального округа от 08.07.2011 по делу N А64-5804/10), а также с момента полной уплаты выкупной цены за земельный участок (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.07.2007 по делу N А56-1044/2007, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.07.2007 по делу N А56-1039/2007).

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.08.2018 N Ф04-3140/2018 по делу N А75-13675/2017
"...Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Данные разъяснения подлежат применению и к спорным правоотношениям сторон..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...7. Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 10.11.2011 N 8472/11 по делу N А40-70298/10-135-265
"...Суды апелляционной и кассационной инстанций также сослались на разъяснения, содержащиеся в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отметив, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности как покупатель, так и продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.
Таким образом, суды пришли к выводу о том, что с момента заключения между арендодателем и арендатором договора купли-продажи арендованного земельного участка обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, прекращаются.
Между тем судами не учтено следующее.
Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли.
Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене..."

Определение ВАС РФ от 22.07.2013 N ВАС-9566/13 по делу N А66-5135/2012
"...Как установлено судом, администрация города Твери (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 29.01.2001 N 48 аренды земельного участка общей площадью 286 686,2 кв. м, с кадастровым номером 69:40:0200008:0001, под производственную базу, сроком до 31.12.2011.
В дальнейшем, на основании распоряжения Управления Росимущества от 03.03.2010 N 59 произведен раздел указанного земельного участка и образованы 9 новых земельных участков. Дополнительным соглашением от 30.06.2010 к договору аренды от 29.01.2001 N 48, внесены изменения в предмет договора, в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200008:24.
В рамках дела N А66-12461/2011 суд признал, что общество вправе претендовать на льготный порядок определения цены приобретения спорного земельного участка. Вступившим в законную силу решением суда требования общества по данному делу удовлетворены. Во исполнение решения суда управление Росимущества заключило с обществом договор купли-продажи земельного участка. Государственная регистрация права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200008:24 проведена 27.09.2012.
В 2010 году общество оплатило арендную плату в полном объеме, однако, с нарушением сроков оплаты. За 2011 - 2012 годы обществом арендная плата не уплачена.
Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что обязательство общества по внесению арендной платы, прекратилось с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Указанные выводы суда соответствуют разъяснениям, изложенным в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"..."

Определение ВАС РФ от 02.02.2012 N ВАС-13366/11 по делу N А59-5100/2010
"...Судом установлено, что департаментом и предпринимателем 27.06.2007 заключен договор N 9968 аренды земельного участка площадью 4 647 кв. м, сроком с 28.12.2006 по 19.06.2028, на котором расположено принадлежащее предпринимателю на праве собственности административное здание.
Впоследствии департаментом и предпринимателем заключен договор купли-продажи названного земельного участка от 18.03.2010 N 1348. Участок передан покупателю по акту приема-передачи от 24.08.2010.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок N 65-65-01/040/2010-875 выдано ответчику 08.09.2010.
Невнесение предпринимателем арендных платежей за период с 01.10.2009 по 23.08.2010, а также неоплата фактического использования земельного участка за период с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи к договору купли-продажи до государственной регистрации права собственности на него в размере, равном арендной плате, послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суды первой и кассационной инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 395, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскали с ответчика задолженность по арендной плате до момента оформления акта приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка и со следующего дня после передачи участка до государственной регистрации права собственности - неосновательное обогащение. Суд признал верным расчет размера неосновательного обогащения по формуле расчета арендной платы по договору аренды N 9968.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11 сформулирована правовая позиция о том, что обязательство по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного договора аренды земли, в случае последующего выкупа земельного участка, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Довод заявителя о том, что обязательство по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи, противоречит правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 13.12.2011 N ВАС-15547/11 по делу N А53-1729/11
"...Как установлено судами, между департаментом (арендодатель), обществом и Малышевым С.Г. (арендаторы) заключен договор аренды от 29.04.2004 N 25343 с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, площадью 43958 кв. м из земель городских поселений с кадастровым номером 61:44:08 15 02:0021, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена 103/1, предоставленного для эксплуатации магазина, производственных помещений и площадки для автотранспорта.
Впоследствии, между Фондом имущества Ростовской области (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи от 23.12.2009 N 812/ЗУ земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0081502:209, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена, 103/1, для использования в целях эксплуатации производственных, административных, складских помещений, магазина, площадки для автотранспорта и ремонтной зоны площадью 40865 кв. м. Государственная регистрация в установленном законом порядке перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081502:209 произведена 05.07.2010.
Поскольку арендная плата за использование земельного участка по договору аренды от 29.04.2004 N 25343 внесена обществом не в полном объеме, департамент обратился с настоящими требованиями в суд.
Довод общества о том, что с момента передачи по договору купли-продажи арендуемого земельного участка и оплаты его стоимости покупателем обязанность по внесению арендной платы у общества прекратилась, был отклонен судами.
При этом суды исходили из того, что поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 03.05.2011 N ВАС-4902/11 по делу N А53-11346/2010
"...Судом установлено, что на основании договора аренды от 29.01.2007 N 2292 комитет предоставил предпринимателю земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 1006 кв. м сроком с 25.12.2006 по 25.12.2009 для строительства магазина. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.02.2007.
Постановлением администрации от 23.12.2009 N 3760 земельный участок предоставлен предпринимателю в собственность с разрешенным использованием для размещения объектов торговли. 28.12.2009 комитет и предприниматель заключили договор купли-продажи земельного участка. Право собственности предпринимателя на земельный участок зарегистрировано 22.01.2010.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд сделал вывод о том, что договор аренды после истечения срока его действия был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и предприниматель был обязан уплачивать арендную плату до даты государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок (22.01.2010).
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.12.2009 по делу N А17-749/2009
"...Как видно из документов, Администрация (арендодатель) и ЗАО "Ивбакалея" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 04.10.2006 N С-2/03-1089, в соответствии с которым арендатору по акту приема-передачи передан в пользование земельный участок площадью 270 квадратных метров с кадастровым номером 37:24:03 01 26:0051 из категории земель - земли поселений, расположенный по адресу: город Иваново, улица Шошина, у дома N 10, для строительства магазина в границах, указанных в кадастровом плане. Срок действия договора определен в течение трех лет с момента подписания.
Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к ЗАО "Ивбакалея" проведена 02.09.2008, следовательно, до указанной даты у арендатора сохранились договорные обязательства по внесению арендных платежей.
Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2011 по делу N А19-16413/10
"...Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ЗАО "Стройсервис" (арендатор) 21.05.2004 заключен договор аренды земельного участка N 2576, расположенного по адресу: г. Иркутск, Ленинский район, пер. Советский, 3, кадастровый номер 38:36:000002:0153, площадью 117 969 кв. м (далее - земельный участок) из земель поселений, под эксплуатацию производственной базы, сроком действия с 30.06.2003 по 30.06.2013.
Согласно материалам дела сторонами 25.10.2010 подписан договор купли-продажи б/д, б/н вышеуказанного земельного участка, по условиям которого администрация является продавцом, а общество - покупателем земельного участка.
В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Учитывая установленный статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации принцип платности землепользования, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю.
Таким образом, установив, что материалы дела не содержат доказательств государственной регистрации права собственности общества на спорный земельный участок и общество несмотря на предложение суда не представило таких доказательств, суд апелляционной инстанции правомерно признал, что в заявленный исковой период земельный участок являлся собственностью муниципального образования, что безусловно свидетельствует о наличии у ответчика обязанности по внесению арендных платежей за четвертый квартал 2010 года..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.06.2011 по делу N А19-20873/10
"...Как установлено судами двух инстанций и подтверждается материалами дела, 09.09.2002 между администрацией г. Иркутска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Материалы и ресурсы" (арендатор) заключен договор аренды N 1748, предметом которого явился земельный участок площадью 5 500 кв. м с кадастровым номером 38:36:000033:0211, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. Николая Вилкова, 9-а. Срок действия договора установлен с 09.09.2002 по 27.06.2012.
По договору переуступки права от 20.03.2006 права и обязанности по договору аренды N 1748 от 09.09.2002 перешли к ЗАО "ВСГМ".
28.08.2009 между администрацией г. Иркутска и ЗАО "ВСГМ" заключен договор купли-продажи арендуемого земельного участка.
В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Учитывая, что право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации и возникает у приобретателя только с момента такой регистрации, именно государственная регистрация права собственности ЗАО "ВСГМ" на земельный участок прекращает арендное обязательство между обществом и администрацией г. Иркутска.
Таким образом, до момента государственной регистрации права собственности ЗАО "ВСГМ" (09.12.2009) спорный земельный участок являлся собственностью муниципального образования, что безусловно свидетельствует о наличии у ответчика обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.10.2009 по 08.12.2009.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований администрации г. Иркутска о взыскании с ЗАО "ВСГМ" задолженности по арендной плате и неустойки..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.05.2011 по делу N А69-1096/2010
"...Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Кызыла (далее - департамент, учреждение) обратился в Арбитражный суд Республики Тыва с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Саянагроиндустрия" (далее - ООО "Саянагроиндустрия", общество) задолженности по арендной плате в сумме 575 784 рубля, пени в сумме 105 944 рубля и о расторжении договора аренды земли от 21.04.2003.
В связи с неисполнением претензии, направленной истцом в адрес ответчика 28.01.2010 о погашении задолженности по арендной плате, департамент обратился в арбитражный суд с иском.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Доказательства, свидетельствующие о наличии права собственности общества на земельный участок, находящийся по адресу: г. Кызыл, ул. Каменистая, 15, в материалы дела не представлены.
Следовательно, вывод судов о том, что до государственной регистрации права перехода собственности, а именно до внесения записи в Единый государственный реестр прав на спорный земельный участок общество не может считаться собственником земельного участка, поэтому обязано уплатить арендную плату, предусмотренную договором аренды, также является правильным..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.06.2013 N Ф03-1973/2013 по делу N А73-13548/2012
"...При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 12.05.2010 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Компания "Новый дом" заключен договор N 333, по условиям которого арендатору предоставлены земельные участки: площадью 6073 кв. м с кадастровым номером 27:23:041913:129 и площадью 16269 кв. м с кадастровым номером 27:23:041913:130, расположенные в Железнодорожном районе г. Хабаровска по ул. Производственная, 6, для использования под нежилые здания складов (Лит. Е, Д).
09.02.2012 между Департаментом и ООО "Компания "Новый Дом" заключены договоры N 3453 и N 3454 купли-продажи земельных участков. Согласно пункту 2.1 договоров купли-продажи фактической приемки-передачи объектов не производится, поскольку на участках расположены объекты недвижимости, принадлежащие покупателю ООО "Компания "Новый дом" на праве собственности.
28.06.2012 за ООО "Компания "Новый дом" зарегистрировано право собственности на спорные земельные участки, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи о регистрации N 27-27-01/028/2012-317 и N 27-27-01/028/2012-317.
В период с 01.01.2012 по дату регистрации права собственности на спорные земельные участки, ответчик плату за использование земельных участков не вносил, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 620 697 руб. 99 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Между тем плата за использование спорных земельных участков с 01.01.2012 по 28.06.2012 по договору аренды не внесена.
Удовлетворяя требования заявителя, суды указали на то, что покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, то в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Данная правовая позиция изложена в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.03.2012 N Ф03-469/2012 по делу N А51-16374/2010
"...Кроме того, суды не правильно определили период неосновательного обогащения департамента, исчислив его с даты подписания договора купли-продажи и передачи земельного участка.
Между тем при определении периода неосновательного обогащения суду необходимо иметь в виду, что поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.11.2011 N 8472/11).
При изложенных обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.05.2014 по делу N А75-1037/2013
"...Истец, обращаясь с иском, просил взыскать плату за фактическое пользование земельным участком за период с 17.11.2009 по 30.09.2012, то есть после подписания соглашения о расторжении договора аренды.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив не оспоренный ответчиком факт использования земельного участка, отсутствие доказательств оплаты за его использование, верно придя к выводу, что ответчик не является собственником земельного участка и, следовательно, не может быть признан плательщиком земельного налога, в соответствии с указанными нормами удовлетворили заявленные требования.
Сам по себе факт подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды не влияет на обязанность по оплате за фактическое использование земельного участка до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю.
Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2012 по делу N А46-2613/2011
"...Кроме того, земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли.
Пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" предусмотрено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Указанная правовая позиция выражена также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2018 N Ф05-6252/2018 по делу N А41-30299/2017
"...Указанный вывод суда соответствует разъяснениям, изложенным в п. 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", согласно которым в случае, если продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, то в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.07.2017 N Ф05-9697/2017 по делу N А41-59302/16
"...Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.05.2016 N Ф05-5499/2016 по делу N А41-74699/2015
"...Администрация Павлово-Посадского муниципального района Московской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЮНСТРОЙ" (далее - ООО "ЮНСТРОЙ") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.09.2009 N 161 за период с 01.01.2014 по 15.09.2015 в сумме 2 401 217 руб. 97 коп. и пени сумме 339 296 руб. 31 коп. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).
Установив, что в нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата за период с 01.01.2014 по 15.09.2015, в результате чего у него перед истцом образовалась задолженность в сумме 2 401 217 руб. 97 коп., а доказательств погашения задолженности ответчиком не предоставлено, размер и расчет задолженности не оспорен, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о взыскании задолженности и начисленной договорной неустойки.
Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды прекратил свое действие в связи с заключением 30.12.2014 между Администрацией (продавец) и ООО "ЮНСТРОЙ" (покупатель) договора купли-продажи земельного участка N 89, был предметом исследования суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен в силу следующего.
Как установлено в судами первой и апелляционной инстанций, 30.12.2014 между Администрацией (продавец) и ООО "ЮНСТРОЙ" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 89, согласно условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельный участок с кадастровым номером 50:17:0021521:36, площадью 35702 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, в промзоне Мишутино (л.д. 31).
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, по настоящему делу арендная плата подлежала уплате ответчиком по дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, которая была осуществлена 20.10.2015, вместе с тем период взыскания задолженности по арендной плате заявлен истцом с 01.01.2014 по 15.09.2015..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.06.2015 N Ф05-7033/2015 по делу N А40-133689/2014
"...Согласно пункту 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", где указано, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, по настоящему делу арендная плата подлежала уплате ответчиком по дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, которая была осуществлена 11.07.2014, вместе с тем период взыскания задолженности по арендной плате заявлен истцом по 30.06.2013.
Суд первой инстанции, установив, что в нарушение условий договора ответчик, являясь в период с 30.12.2009 по 30.06.2013 собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, пользовался этим участком, не внося плату за такое пользование, правильно пришел к выводу, что ответчик неосновательно сберег денежные средства, подлежащие уплате за пользование земельным участком, в связи с чем у него возникла обязанность возместить неосновательное обогащение в соответствии со статьей 1102 ГК РФ.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе, а постановление суда апелляционной инстанции - отмене..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.12.2014 N Ф05-11988/2014 по делу N А40-184961/13-135-1643
"...Обращаясь в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата за период с 01.12.2012 г. по 18.02.2013 г. (т.е. до дня государственной регистрации перехода права собственности к ответчику) в сумме 818 583 руб. 02 коп., которую он просил взыскать, начислив также на основании пункта 2.8 договора аренды пени за период с 13.10.2011 г. по 18.02.2013 г. в сумме 52 942 руб. 87 коп.
Довод кассационной жалобы со ссылкой на норму статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, на разъяснения, содержащиеся в пункте 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации N 22/10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", о том, что обязательство по внесению арендной платы у ответчика прекратилось с 21 ноября 2012 года, то есть с момента заключения договора купли-продажи земельного участка, находившегося у ответчика ранее в аренде, несостоятелен и не может быть принят.
Между тем заявитель кассационной жалобы не учитывает, что указанные разъяснения не касаются вопросов прекращения обязательства арендатора по арендной плате в случае продажи ему земельного участка, государственная собственность которого не разграничена, арендодателем, действующим от имени публично-правового образования.
В этой связи являются правильными ссылки судов обеих инстанций по настоящему делу на разъяснения, содержащиеся в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", где указано, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, по настоящему делу арендная плата подлежала уплате ответчиком по дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, которая была осуществлена 19 февраля 2013 года, вместе с тем период взыскания задолженности по арендной плате заявлен истцом по 18 февраля 2013 года.
В связи с изложенным заявленные требования удовлетворены судами на основании правильного применения норм материального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.11.2013 по делу N А41-53567/12
"...Доводы кассационной жалобы о неправильном применении к данному спору положений об аренде и отсутствии оснований для взыскания арендной платы ввиду приобретения ответчиком земельного участка в собственность, затягивании Администрацией Раменского района Московской области подписания договора купли-продажи земельного участка не могут быть приняты и отклоняются как несостоятельные.
Поскольку в данном случае предметом договора аренды являлся земельный участок, то апелляционный суд правильно руководствовался разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в котором указано следующее.
Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, если право собственности покупателя на земельный участок еще не зарегистрировано, соответственно он не является плательщиком земельного налога, так же как и публично-правовое образование.
Следовательно, исходя из форм платы за землю, если не имеется оснований для уплаты земельного налога, пользование землей оплачивается на основании гражданско-правового обязательства - договора аренды, а при его отсутствии - в соответствии с нормами о неосновательном обогащении.
В данном случае, как правильно указали суды обеих инстанций, поскольку до апреля 2012 года (приобретения ответчиком земельного участка в собственность) между сторонами действовали арендные отношения, то соответственно ответчиком должно было исполняться обязательство по внесению арендной платы.
Учитывая изложенное, выводы судов обеих инстанций являются обоснованными и сделаны при правильном применении норм материального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.02.2012 по делу N А40-24052/11-9-208
"...Таким образом, суды пришли к выводу о том, что с момента заключения между арендодателем и арендатором договора купли-продажи арендованного земельного участка обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, прекращаются.
Между тем, судебные инстанции не учли следующего.
Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование, в данном случае - Главное управление имущественных отношений Алтайского края, не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Данный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума от 10 ноября 2011 г. N 8472/11..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.08.2014 по делу N А55-23004/2013
"...Администрация городского округа Новокуйбышевск (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Реком" (далее - ответчик) о взыскании 1 435 295 руб. 64 коп., в том числе 1 254 609 руб. 24 коп. неосновательного обогащения, 180 686 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.07.2010 по 09.10.2013.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.01.2014 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 1 302 877 руб. 12 коп., в том числе 1 148 999 руб. 79 коп. неосновательного обогащения, 153 877 руб. 33 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.
Арбитражным судом установлено, что 04.09.2008 стороны заключили договор купли-продажи земельного участка N 30/1 из земель населенных пунктов, площадью 4769 кв. м, с кадастровым номером 63:04:0201043:0017, расположенного по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, ул. Самарское шоссе, д. 3, в целях эксплуатации гаража на шесть автомашин.
Сам факт заключения договора купли-продажи недвижимости без государственной регистрации перехода права не порождает у покупателя права собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на спорный земельный участок пользователь должен оплачивать использование земельного участка применительно к арендным платежам.
В соответствии с пунктом 3.3 договора купли-продажи земельного участка право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ответчик зарегистрировал право собственности на земельный участок 25.09.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АЛ N 344111.
Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Исходя из изложенного, судебная коллегия считает выводы суда апелляционной инстанции основанными на неправильном применении норм материального права, в связи с чем постановление апелляционного суда подлежит отмене, решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2014 по делу N А12-20071/2013
"...Доводы кассационной жалобы о том, что с момента заключения между арендодателем и арендатором договора купли-продажи арендованного земельного участка обязательства по внесению арендной платы прекращаются, являлись предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Данная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11.
Поскольку при принятии обжалуемых судебных актов нормы материального права применены правильно, а нормы процессуального права не нарушены, судебные акты законны и отмене не подлежат..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении указано, что договор аренды прекратил свое действие в момент государственной регистрации права собственности арендатора на объект аренды. Следовательно, с указанного момента прекратилась и предусмотренная им обязанность по внесению арендной платы.

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.02.2010 по делу N А55-4811/2009
"...Из материалов дела следует, что 30.10.1997 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары и АООТ "Автотехобслуживание" был подписан договор аренды земельного участка N 28893 площадью 4019 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Георгия Димитрова/Московское шоссе, автостоянка N 11.
18 июля 2006 года была проведена государственная регистрация права собственности ЗАО "Автотехобслуживание" на вышеуказанный земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 63-АВ N 227518, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 20.07.2006.
Истец, полагая, что за ЗАО "Автотехобслуживание" числится задолженность по арендной плате, произвел расчет, в соответствии с которым за период с 01.01.2006 по 17.07.2006 за ответчиком числится долг по арендной плате в размере 182 947 руб. 47 коп., а также 56 702 руб. 02 коп. - пени за просрочку платежа за период с 11.01.2006 по 17.07.2006.
Пунктом 1.1 договора от 30.10.1997 N 28893 установлено, что договор заключен сроком до 01.01.1998. Поскольку стороны не заявили о прекращении действия договора, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор от 30.10.1997 N 28893 считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как правомерно установлено судами и следует из материалов дела, договор прекратил свое действие 18.07.2006 в момент возникновения у ЗАО "Автотехобслуживание" права собственности на вышеуказанный земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права серия 63-АВ N 227518)..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.08.2017 N Ф07-8864/2017 по делу N А66-12925/2016
"...Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные исковые требования частично, правомерно руководствовались статьями 309, 310, 330, 333, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, учли разъяснения, изложенные в пунктах 6 и 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и исходили из того, что когда публично-правовое образование выступает продавцом земельного участка, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.06.2015 N Ф07-2485/2015 по делу N А56-37285/2014
"...Обращаясь в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора от 02.04.2012 ответчик не внес арендную плату за период с 01.02.2014 по 04.05.2014 (до дня государственной регистрации перехода права собственности к ответчику) в сумме 445 261 руб. 12 коп., которую он просил взыскать, начислив также 112 929 руб. 80 коп. пеней за период с 04.05.2012 по 04.05.2014.
Рассмотрев заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод об их обоснованности ввиду доказанности факта нарушения со стороны ответчика условий договора и с учетом представленных Обществом платежных поручений от 07.08.2014 N 145 и 146, которыми частично погасил задолженность, иск частично удовлетворили.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов, поскольку они сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права в связи со следующим.
Довод жалобы со ссылкой на пункт 7.7 договора, согласно которому в случае приобретения арендатором участка по договору купли-продажи арендная плата подлежит начислению до момента выполнения арендатором предусмотренной договором купли-продажи участка обязанности по оплате цены продажи участка и поступления денежных средств на расчетный счет продавца, несостоятелен и не может быть принят.
Являются правильными ссылки судов обеих инстанций по настоящему делу на разъяснения, содержащиеся в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", где указано, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, по настоящему делу арендная плата подлежала уплате ответчиком по дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, которая была осуществлена 05.05.2014..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.12.2013 по делу N А53-9350/2012
"...Из материалов дела следует и установлено судами, на основании протокола итогов торгов от 04.06.2009 N 3/220-1 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 20.07.2009 N 31354 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:073504:0021, площадью 2 274 кв. м, имеющего адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, для строительства кислородной станции, сроком с 04.06.2009 по 04.06.2012.
01.04.2011 на основании договора купли-продажи земельного участка от 22.02.2011 N 18720 за обществом зарегистрировано право собственности на данный участок.
Департамент, считая, что общество не в полном объеме выполнило обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга, пени и процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Кодекса).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Кодекса).
По смыслу названных норм арендная плата вносится за весь срок, на который заключен договор.
Как следует из кассационной жалобы, общество не согласно с выводами судов относительно окончания срока использования земельного участка на основании договора аренды.
Суды, проанализировав условия договора аренды, договора купли-продажи от 22.02.2011, свидетельства о государственной регистрации права серии 61-АЖ N 197564 от 01.04.2011, пришли к выводу, что ответчик использовал земельный участок на основании договора аренды вплоть до регистрации права собственности на земельный участок (01.04.2011).
Суд отклоняет довод стороны о том, что, заключив договор купли-продажи от 22.02.2011, прекратили на будущее обязательство по внесению арендной платы.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Кодекса возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.08.2013 по делу N А63-12620/2012
"...Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что в связи с переходом права собственности на часть строений к ООО "МАКСАВТО" в 2003 году, оно в силу закона стало арендатором по договору аренды спорного земельного участка от 23.11.2000 N 249, заключенному администрацией и ОАО "ПМК-30". После истечения срока действия указанного договора (28.09.2010) арендные отношения между сторонами не прекратились (статьи 35, 36 Земельного кодекса, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса), однако арендную плату своевременно и в полном объеме ООО "МАКСАВТО" арендодателю не вносило. Пунктом 5.1 договора аренды от 23.11.2000 N 249 предусмотрена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных договором. Расчет задолженности по арендной плате и процентам за пользование чужими денежными средствами, с учетом применения судом по заявлению ответчика срока исковой давности, ООО "МАКСАВТО" не оспорен и документально не опровергнут.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили иск комитета к ООО "МАКСАВТО".
Довод жалобы о необоснованном взыскании с заявителя задолженности по арендным платежам и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2010 по 30.06.2012, мотивированный незаконными действиями истца при рассмотрении заявления ООО "МАКСАВТО" и ОАО "Шанс" о приобретении спорного земельного участка в собственность, рассмотрен и отклонен судебными инстанциями.
Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога. В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" плательщиком земельного налога является лицо, которое указано в реестре как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.
Поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы (пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды).
Основания для отмены решения от 28.12.2012 и апелляционного постановления от 15.04.2013 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов судов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют материалам дела..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2011 по делу N А61-2391/2010
"...Администрация местного самоуправления города Владикавказа (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "ХРВ" (далее - общество) с иском о взыскании 40 856 рублей 21 копейки задолженности по арендной плате и 4958 рублей 57 копеек пени.
20 октября 2009 года комитет (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи N 50/09 (т. 1, л.д. 43). Земельный участок с кадастровым номером 15:09:01 16 01:0014 передан покупателю по акту от 05.11.2009 (т. 1, л.д. 45).
12 января 2010 года Управлением Росреестра по Республике Северная Осетия - Алания произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок (т. 1, л.д. 46).
Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате за период, предшествующий передаче участка в собственность, администрация произвела начисление пени и обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании 40 856 рублей 21 копейки долга и 4958 рублей 57 копеек неустойки.
Поскольку доказательства внесения арендных платежей в спорный период ответчик не представил, судебные инстанции правомерно исходили из наличия оснований для удовлетворения требования администрации о взыскании 40 856 рублей 21 копейки долга за заявленный в иске период..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.06.2011 по делу N А53-17609/2010
"...Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком с 01.12.2005 по 20.10.2009 (до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок), департамент обратился в арбитражный суд с иском.
Довод института о том, что с момента заключения договора купли-продажи земельного участка (09.09.2009), у него как арендатора прекратилось обязательство по внесению арендных платежей, надлежит отклонить.
Согласно пункту 1 статьи 131 данного Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 1 статьи 551 Кодекса также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
По смыслу приведенных норм факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на спорный земельный участок арендатор (пользователь) должен вносить плату в размере стоимости аренды соответствующего участка.
Иные доводы кассационных жалоб не влияют на законность и обоснованность постановления от 17.02.2011, в связи с чем не принимаются кассационным судом..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.05.2018 N Ф09-1607/18 по делу N А50-13380/2017
"...Отклоняя довод заявителя о том, что общество в 2008 г. уплачивало земельный налог, поэтому не должно платить арендную плату, суд обоснованно указал, что до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 08.12.2017 N Ф09-6980/17 по делу N А76-24737/2016
"...В случае, если публично-правовое образование выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется, и стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2015 N Ф09-3122/15 по делу N А60-34307/2014
"...Предприниматель Сытова К.С. на основании договора купли-продажи от 08.09.2008 N 0809/2008, заключенного с предпринимателем Воробьевой О.Г., приобрела в собственность нежилое помещение (литер А) общей площадью 53,8 кв. м, часть здания (лит. А; помещения N 2 - 14) общей площадью 226,8 кв. м, нежилое помещение (лит. Б1) общей площадью 16,3 кв. м, часть здания (лит. Б; помещения N 2-11) общей площадью 188,7 кв. м, расположенные по адресу: Екатеринбург, ул. В. Высоцкого, 42а.
Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к предпринимателю Сытовой К.С. о взыскании задолженности в сумме 2 455 841 руб. 84 коп. за период с четвертого квартала 2008 г. по 05.09.2013, начислив пени в сумме 54 028 руб. 52 коп. за период с 11.07.2014 по 01.08.2014 за ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы, ссылаясь на то, что к ответчику перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в заявленный период ответчик использовал земельный участок на праве аренды.
При указанных обстоятельствах, приняв во внимание отсутствие в материалах дела доказательств внесения арендной платы за период с августа 2011 г. по 05.09.2014, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за указанный период в сумме 1 173 706 руб. 24 коп.
Как верно указал суд апелляционной инстанции, 05.09.2013 зарегистрирован переход права собственности ответчика на земельный участок, и в силу разъяснений, содержащихся в п. 7 постановления N 73, свидетельствует о правомерности начисления арендной платы до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок. Обязанность по внесению арендной платы у ответчика прекратилась совпадением в одном лице должника и кредитора (ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации) с момента государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок.
С учетом изложенного обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба предпринимателя Сытовой К.С. - без удовлетворения..."

3.4. Вывод из судебной практики: Если субъект малого (среднего) предпринимательства выкупает арендованную недвижимость в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, договор купли-продажи не может содержать условия о том, что после его заключения сохраняются обязательства по внесению арендной платы.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2013 по делу N А82-6434/2012
"...Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 03.04.2007 N 1783, согласно которому арендатору передается во временное владение и пользование помещение мини-бара общей площадью 118,6 квадратного метра, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Свободы, д. 29, в целях размещения кафе (общепит), сроком до 31.12.2017.
Впоследствии, стороны в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Федеральным законом N 159-ФЗ заключили договор купли-продажи недвижимости от 24.09.2010, по условиям которого право собственности покупателя на нежилое помещение возникает с момента государственной регистрации права (пункт 12 договора).
Имущество передано по акту приема-передачи от 24.09.2010.
Право собственности истца на спорный объект зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.02.2012 серии 76-АБ N 525508.
В рассмотренном случае, выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. По смыслу статей 3 и 5 названного закона не допускается включение в договор продажи недвижимости условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения (пункт 6 постановления Пленума N 73).
В силу пункта 5 данного постановления, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом указанных норм права суды сделали правомерный вывод о прекращении обязанности арендатора по внесению арендной платы за пользование объектом найма с даты заключения договора купли-продажи (24.09.2010) и выполнении с этого же момента обязанности продавца по передаче вещи.
Получение ответчиком арендных платежей после 24.09.2010 без правового к тому основания обоснованно квалифицировано судами как его неосновательное обогащение, полученное за счет истца и подлежащее возврату последнему (статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив факт неосновательного обогащения, суды правомерно взыскали с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами.
Ссылка подателя жалобы на пункт 12 договора купли-продажи несостоятельна, поскольку выкуп имущества субъектом малого и среднего предпринимательства исключает установление соглашением сторон иного момента, нежели момент заключения договора купли-продажи, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Аргумент заявителя о действии договора аренды до момента государственной регистрации перехода права собственности, поскольку в регистрирующем органе записи о прекращении договора аренды не вносилось, отклоняется судом округа, ибо абзацем 2 пункта 6 постановления Пленума N 73 разъяснено, что если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) записи о прекращении договора аренды. Однако, сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился..."

4. Определение арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы

Стороны договора аренды могут предусмотреть арендную плату не в твердой сумме, а путем определения механизма ее исчисления. При этом согласно позиции Президиума ВАС РФ изменение арендной платы в данном случае не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
На практике часто встает вопрос о необходимости подписания дополнительного соглашения и его государственной регистрации при изменении размера арендной платы в соответствии с механизмом, предусмотренным договором.
Кроме того, между сторонами нередко возникают споры относительно того, считается ли согласованным условие договора аренды о порядке и механизме определения размера арендной платы.

4.1. Вывод из судебной практики: Если в условии договора аренды о пересчете арендной платы в соответствии с ростом инфляции не конкретизирован порядок, способ и метод перерасчета, то такое условие не является согласованным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2009 по делу N А56-14245/2008
"...Спорным договором аренды и дополнительным соглашением к нему установлены условия о размере арендной платы, основаниях для ее перерасчета и изменении ее размера, а также условие о ее увеличении с учетом "роста инфляции в РФ (на основании официальных статистических данных)".
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
По мнению истца, официальным показателем, отражающим инфляцию в целом, является индекс потребительских цен, установленный постановлением Госкомитета Российской Федерации по статистике от 25.03.2002 N 23.
Кассационная инстанция считает правильным вывод судов обеих инстанций о том, что стороны не согласовали порядок пересчета размера арендной платы с учетом уровня инфляции..."

4.2. Вывод из судебной практики: Изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом ее исчисления, предусмотренным договором, не является изменением договора и не нарушает запрета изменять размер арендной платы чаще одного раза в год.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1313-О-О
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК Российской Федерации размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Данное положение, направленное на поддержание стабильности и определенности в арендных отношениях, в частности по вопросу о размере арендной платы, и, таким образом, на защиту законных интересов участников данных отношений, которые при заключении договора свободны в установлении размера и порядка внесения арендной платы, само по себе не может рассматриваться как нарушающее конституционные права и свободы заявителя, перечисленные в жалобе. Кроме того, оспариваемая норма по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д..."

Определение ВАС РФ от 03.05.2011 N ВАС-4792/11 по делу N А55-37188/2009
"...В пунктах 4.3 и 5.2 определено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае внесения изменения в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. При этом арендодатель сообщает арендатору об изменении размера арендной платы путем публикации в газете "Самарская газета".
Суды установили, что с 15.05.2007 был изменен размер арендной платы, в связи с принятием постановления Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", о чем арендатор был уведомлен посредством информационного сообщения в "Самарской газете" от 11.05.2007 N 77.
Поскольку арендатором не исполнялись надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей, министерство обратилось с настоящими требованиями в суд.
Суды первой и кассационной инстанций признали, что в договоре аренды предусмотрено изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в результате принятия соответствующими органами нормативных актов, а потому изменение размера арендной платы не является изменением условия договора применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установив факт наличия задолженности по договору за период с 01.01.2008 по 31.12.2008 и проверив расчет взыскиваемых сумм, суды руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с учетом уменьшения неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, частично удовлетворили заявленные требования.
...в передаче дела N А55-37188/2009 Арбитражного суда Самарской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 21.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.01.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 11.03.2011 N ВАС-2214/11 по делу N А06-4340/2009
"...При исследовании доказательств в соответствии со статьей 71 Кодекса и толковании по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора аренды от 15.12.2002 N 9698 суды пришли к выводу, что размер арендной платы установлен в договоре не фиксированный, договор предусматривает увеличение арендной платы на основании решений органов местного самоуправления.
При разрешении спора суды правильно исходили из того, что фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных актов и корректировки коэффициентов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Определение ВАС РФ от 03.03.2011 N ВАС-18300/10 по делу N А57-4958/2010
"...Ссылаясь на то, что общество надлежащим образом не исполняет обязательства по оплате за пользование земельным участком, комитет, исходя из условий заключенного между сторонами договора, а также положений постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-11 "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" (далее - постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-11) обратился в суд с указанными выше требованиями.
Оценив условия данного договора, суды отметили, что согласно пункту 2.6 арендная плата может пересматриваться досрочно по требованию одной из сторон в случае централизованного изменения (введения) ставок и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.
Учитывая, что условиями договора предусмотрена возможность изменения размера подлежащей внесению арендной платы в связи с изменением нормативно установленных ставок, суды при определении объема обязательств общества по оплате за пользование земельными участками руководствовались положениями постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-11.
Суды при этом отметили, что фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Выводы судов по настоящему делу соответствуют позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09..."

Определение ВАС РФ от 24.02.2011 N ВАС-1497/11 по делу N А03-2467/2010
"...В соответствии с условиями спорного договора, арендная плата вносится ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным, а за декабрь, не позднее 1 декабря текущего года (пункт 2.6 договора); расчет арендной платы производится арендодателем самостоятельно с учетом изменений базовой ставки земельного налога, повышающих коэффициентов и условий их применения (пункт 2.3 договора); размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке при изменении устанавливаемых централизованных ставок и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации без подписания дополнительного соглашения (пункт 5.1 договора).
Решением собрания депутатов от 31.08.2006 были изменены повышающие коэффициенты, решение было опубликовано 03.10.2006.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом договорных обязанностей по внесению арендной платы в увеличенном размере с 03.10.2006, управление обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
При рассмотрении дела суды отклонили довод ответчика о том, что исчисление арендной платы в измененном размере противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды указали, что изменение размера арендной платы обусловлено изменением повышающих коэффициентов, что не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Данный вывод судов соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09..."

Определение ВАС РФ от 14.05.2010 N ВАС-5277/10 по делу N А79-6065/2009
"...В соответствии с условиями договора (пункты 5.6, 5.7, 5.8) размер арендной платы пересматривается арендодателем не более одного раза в год в одностороннем порядке в случаях изменения базовой ставки арендной платы либо официально принимаемых коэффициентов к ставкам арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления с уведомлением арендодателя и (или) публикацией в средствах массовой информации сообщения об изменении базовых ставок арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию.
Как установлено судами, постановлениями главы города Чебоксары от 29.11.2006 N 201, от 11.02.2008 N 29, от 26.12.2008 N 327 последовательно изменялись ставки арендной платы, а также порядок исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
В связи с установленными обстоятельствами и с учетом наличия в договоре условия о праве арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы и применяемые при ее исчислении коэффициенты на основании принятых соответствующими органами нормативных актов, суды первой и кассационной инстанций признали, что в данном случае действия арендодателя по произведенному перерасчету размера арендной платы не являются изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляют собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Признав доказанным наличие задолженности по арендной плате ответчика за период с 01.04.2007 по 30.04.2009 и руководствуясь статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды удовлетворили исковые требования.
Выводы судов соответствуют правовой позиции, содержащейся в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09..."

Определение ВАС РФ от 11.05.2010 N ВАС-5277/10 по делу N А79-6065/2009
"...В соответствии с условиями договора (пункты 5.6, 5.7, 5.8) размер арендной платы пересматривается арендодателем не более одного раза в год в одностороннем порядке в случаях изменения базовой ставки арендной платы либо официально принимаемых коэффициентов к ставкам арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления с уведомлением арендодателя и (или) публикацией в средствах массовой информации сообщения об изменении базовых ставок арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию.
Как установлено судами, постановлениями главы города Чебоксары от 29.11.2006 N 201, от 11.02.2008 N 29, от 26.12.2008 N 327 последовательно изменялись ставки арендной платы, а также порядок исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
В связи с установленными обстоятельствами и с учетом наличия в договоре условия о праве арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы и применяемые при ее исчислении коэффициенты на основании принятых соответствующими органами нормативных актов, суды первой и кассационной инстанций признали, что в данном случае действия арендодателя по произведенному перерасчету размера арендной платы не являются изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляют собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 07.05.2010 N ВАС-5337/10 по делу N А53-4897/09
"...Исковые требования мотивированы необоснованным увеличением Министерством имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области размера арендной платы за пользование нежилым помещением, предоставленным истцу по договору аренды от 20.04.2005 N 2666/05, заключенному на неопределенный срок.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Поэтому такое изменение не требует заключения (и государственной регистрации) дополнительного соглашения к договору.
Судами установлено, что в данном случае пунктом 3.6 договора аренды от 20.04.2005 N 2666/05 предусмотрено право арендодателя на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы при изменении базовой величины годовой арендной платы за 1 квадратный метр площади, а также принятия органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, о чем арендодатель должен предупредить арендатора не менее чем за один месяц.
Установив, что арендная плата была изменена ответчиком в связи с принятием администрацией Ростовской области постановления от 02.11.2004 N 426 "Об определении размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Ростовской области" (с изменениями от 29.12.2007 и от 30.06.2008); ее размер, определен в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", как это предписано указанным выше правовым актом Ростовской области, независимым оценщиком; предусмотренный договором порядок изменения платы арендодателем соблюден, так как письмом от 24.11.2008 N 19/9809 истец был уведомлен о повышении размера арендной платы, суды пришли к выводам о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Доводы, направленные на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора и доказательств, в силу главы 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут быть предметом рассмотрения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 28.04.2010 N ВАС-18079/09 по делу N А12-5006/09
"...Судами установлено, что пунктом 3.4 заключенного сторонами договора аренды от 12.12.2006 N 80 предусмотрено, что порядок установления размера арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке на основании принятых нормативных правовых актов Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления, посредством направления арендатору извещения об изменении указанного порядка с приложением расчета арендной платы. Согласно разделу 7 договора изменения, дополнения к договору, являющиеся его неотъемлемой частью, оформляются в той же форме, что и договор, кроме изменений, произведенных в соответствии с пунктами 3.4 и 4.2.4 договора.
Письмом от 05.08.2008 арендодатель известил арендатора об изменении порядка установления размера арендной платы (с приложением расчета арендной платы) в связи с изменениями, внесенными нормативными правовыми актами - постановлением Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033, постановлением Главы Новоаннинского муниципального района Волгоградской области от 15.04.2008 N 401.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
При таких обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала..."

Определение ВАС РФ от 23.09.2009 N ВАС-11720/09 по делу N А12-19056/2008
"...Суд кассационной инстанции установил, что согласно пункту 2.8 договора аренды земельного участка от 17.11.2005 N 6307 размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
В пункте 11 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рекомендовал судам исходить из того, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Учитывая изложенное выше суд кассационной инстанции признал, что из буквального толкования положений пункта 2.8 договора земельного участка от 17.11.2005 N 6307 следует, что размер арендной платы по договору установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору стороны предусмотрели изменение действующего законодательства Российской Федерации. Поэтому в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемое извещение от 01.07.2008 не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы..."

Определение ВАС РФ от 12.08.2009 N 7318/09 по делу N А33-543/2008
"...Как установлено судами, 21.07.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю (арендодатель), федеральным государственным унитарным предприятием "Восточно-Сибирское лесоустроительное предприятие" (организация) и ООО "Фитопром" (арендатор) заключен договор аренды N 1260. Согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения площадью 440,4 кв. м на 1-м этаже в здании федеральной собственности, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Крупской, 42, для размещения кондитерского производства.
За аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 820 рублей 73 копейки за 1 кв. м в год. Данная ставка арендной платы будет изменена арендодателем в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы или в связи с рыночной оценкой арендной платы с 01.01.2007 в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что корректировка размера арендной платы в результате изменения ставки арендной платы, согласно правовым актам органа местного самоуправления не является изменением размера платы согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 17.07.2009 N ВАС-8693/09 по делу N А29-4311/2008
"...Оценив условия договора аренды от 04.09.2001 N 646 и дополнения к нему, суд обоснованно пришел к выводу о том, что корректировка размера арендной платы на основании централизованного изменения величины базовой стоимости одного квадратного метра нежилого помещения представляет собой порядок исполнения условия договора о размере арендной платы, а не изменение условия договора в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод не противоречит положениям пункта 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой..."

Определение ВАС РФ от 17.01.2008 N 17868/07 по делу N А81-1772/2006
"...Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки в связи с изменением коэффициентов не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.03.2012 по делу N А31-793/2011
"...Истолковав договор аренды по правилам, установленным статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд правомерно заключил, что арендная плата не установлена в твердой сумме, она является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа, исходя из базовых ставок арендной платы, площади арендуемого помещения, а также повышающих и понижающих коэффициентов.
Следовательно, стороны, реализовавшие принцип свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), согласовали условие о расчетном характере арендной платы, поэтому фактическое изменение размера арендных платежей не противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение указанного условия договора.
С учетом изложенного суд пришел к верному выводу о возникновении у ответчика обязанности по внесению арендных платежей с 14.11.2008 по 12.03.2010 в размерах, рассчитанных в уведомлениях от 13.02.2009 N 698 и от 10.12.2010 N 7960, и правильно взыскал с Предпринимателя 464 295 рублей 24 копейки долга по арендной плате..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2012 по делу N А31-1968/2011
"...Суд протолковал по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации пункты 1.2, 3.1 договора аренды вкупе с расчетом месячной арендной платы, являющимся приложением N 1 к договору, и установил, что арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа расчетным путем, исходя из базовых ставок арендной платы, площади арендуемого помещения, а также повышающих и понижающих коэффициентов.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, и фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения базовых ставок арендной платы не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
С учетом изложенного суд пришел к верному выводу о возникновении у ответчика обязанности по внесению арендных платежей с 12.03.2010 по 01.11.2010 в размерах, рассчитанных в уведомлениях от 31.03.2010 N 4168 и от 17.06.2010 N 8403, и правильно взыскал с Предпринимателя 360 862 рубля 62 копейки долга по арендной плате..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.12.2011 по делу N А82-8010/2010
"...Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что общероссийская общественная организация "Российская оборонная спортивно-техническая организация РОСТО" (правопредшественник истца, арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды 01.01.2005 N 4/2005 (т. 1, л.д. 18-20), во исполнение которого арендатор по акту приема-передачи от 02.01.2005 (т. 1, л.д. 21) принял для использования под торговые, офисные, складские, лечебно-оздоровительные и другие виды коммерческой деятельности нежилые помещения общей площадью 1436,6 квадратного метра, расположенные по адресу: город Ярославль, Силикатное шоссе, дом 19.
В пункте 3.4 установлено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем один раз в год, но не более чем на 15 процентов в сторону увеличения в первые три года действия договора, в последующий период - не более чем на 20 процентов в год, а налоги - в соответствии с законодательными актами Российской Федерации.
Апелляционный суд, истолковав положения договора от 01.01.2005 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу, что в нем стороны согласовали механизм исчисления арендной платы. Несмотря на возможность численного увеличения платежей (в разные периоды действия договора - до 15 и до 20 процентов от первоначально установленной суммы), порядок их расчета остается неизменным.
Таким образом, изменение арендной платы, производимое в соответствии с условиями договора, не является трансформацией этих условий с позиций пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой согласованное исполнение договоренности о порядке расчета арендной платы..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.12.2011 по делу N А43-1181/2011
"...Общество посчитало, что у него не возникло обязанности по внесению арендных платежей в размерах, указанных в дополнительных соглашениях, поэтому Комитет неосновательно обогатился на 294 658 рублей 58 копеек излишне уплаченных платежей за указанных период, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Суд протолковал по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации пункт 4.1 договора аренды вкупе с расчетом месячной арендной платы, являющимся приложением N 2 к договору, и установил, что арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа расчетным путем исходя из базовых ставок арендной платы, налога на добавленную стоимость, налога на землю, площади арендуемого помещения, а также повышающих и понижающих коэффициентов.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, и фактическое изменение размера арендной платы в результате увеличения базовых ставок арендной платы на основании указанных решений Земского собрания Выксунского района Нижегородской области не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что у арендатора возникла обязанность по внесению арендных платежей с учетом решений Земского собрания от 30.11.2005 N 12, от 25.10.2006 N 95, от 19.09.2007 N 65, от 24.09.2008 N 73, которыми изменялась базовая ставка арендной платы..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2011 по делу N А39-1416/2010
"...Суд установил, что решением Совета депутатов городского округа Саранск от 28.10.2008 N 188 предусмотрен с 01.01.2009 новый порядок расчета арендной платы на основании рыночной ее стоимости, поэтому правильно руководствовался при расчете задолженности рыночным размером арендной платы, определенным в отчете Фонда имущества Российской Федерации.
Утверждение заявителя о нарушении судом пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является ошибочным, поскольку арендная плата по указанному договору не изменялась чаще одного раза в год. В договоре арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации с 01.03.2008 не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Перерасчет размера арендной платы с 01.01.2009 на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого объекта во исполнение установленного порядка исчисления арендной платы произведен в соответствии с указанной нормой права.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.04.2010 по делу N А11-6210/2009
"...Согласно пунктам 4.1 и 4.2 договора размер арендной платы составляет 74 000 рублей в месяц, в том числе налог на добавленную стоимость. Указанная стоимость услуг по аренде нежилых помещений включает в себя в том числе плату за услуги по обеспечению электрической энергией (в объеме не более 16000 кВт. ч). Уплата арендных платежей производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, на расчетный счет арендатора не позднее 5-го числа текущего месяца.
Стоимость услуг по аренде нежилых помещений может быть изменена в связи с изменением объема потребления электрической энергии арендатором, в этом случае стоимость услуг по аренде может быть изменена не чаще одного раза в квартал (абзац 4 пункта 4.3 договора).
Дополнительным соглашением от 01.05.2008 N 1 в связи с увеличением объема услуг по обеспечению электрической энергией размер арендной платы увеличен до 100 300 рублей в месяц, в том числе налог на добавленную стоимость. Указанная сумма включает в себя, плату за услуги по обеспечению электрической энергией (в объеме не более 23500 кВт. ч).
Дополнительным соглашением от 28.02.2009 N 4 стороны изменили размер арендной платы, которая составила 55 100 рублей в месяц за период с 01.03.2009 по 30.04.2009 и 86 500 рублей в месяц с 01.05.2009 - в том числе налог на добавленную стоимость. Стоимость услуг по аренде нежилых помещений включает в себя плату за услуги по обеспечению электрической энергией (в объеме не более 21500 кВт.ч).
Ненадлежащее исполнение Селезневым С.В. договорной обязанности по внесению арендных платежей за период с декабря 2008 года по май 2009 года послужило основанием для обращения ОАО "ЗиД" в арбитражный суд с настоящим иском.
В разделе 4 договора стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, в том числе в связи с объемом потребления арендатором электрической энергии. Фактическое изменение размера арендной платы в результате увеличения объема потребляемой электроэнергии не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Следовательно, стороны путем подписания дополнительных соглашений от 01.05.2008 N 1 и от 28.02.2009 N 4 не допустили повторного изменения размера арендной платы в течение года.
Суд первой инстанции оценил представленные в материалы дела документы, пришел к правильному выводу о том, что имеющиеся доказательства подтверждают факт невнесения ответчиком арендной платы по договору аренды от 01.02.2008 N 432 в заявленный период, правомерно взыскал с неисправного контрагента долг, и, по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, привлек его к имущественной ответственности в виде процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.03.2010 по делу N А28-12639/2009
"...Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, Управление (арендодатель) и предприниматель Абрамкова О.В. (арендатор, на основании свидетельства о браке от 08.09.2008 фамилия арендатора изменена на Харину) заключили договор аренды от 27.08.2003 N 4484 нежилого помещения общей площадью 291 квадратный метр, расположенного по адресу: город Киров, улица Тимирязева, 8, используемого под столовую.
Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при корректировке показателей в методике расчета арендной платы за нежилые помещения, утвержденной городской Думой, а также при ежегодном изменении, производимом в соответствии с распоряжением главы администрации города Кирова.
Арендодатель письменно за один месяц уведомляет арендатора об изменении арендной платы. При изменении арендной платы доплата по разнице производится арендатором со дня изменения арендной платы в сроки, предусмотренные пунктом 3.2 договора (пункты 3.3 и 3.4).
Уведомлениями от 01.11.2006 N 10-9097 арендодатель уведомил арендатора о том, что на основании постановления главы администрации города Кирова от 09.10.2006 N 4759 с 01.09.2007 увеличен размер арендной платы нежилых помещений, расположенных по адресу: город Киров, улица Тимирязева, 8, и составляет по настоящему договору 230 140 рублей 52 копейки в год.
Уведомлениями от 13.12.2007 N 10-18117 арендодатель уведомил арендатора о том, что на основании постановления главы администрации города Кирова от 12.12.2007 N 4199-П с 01.02.2008 увеличен размер арендной платы нежилых помещений, расположенных по адресу: город Киров, улица Тимирязева, 8, и составляет по настоящему договору 271 934 рубля 61 копейку в год.
Утверждение заявителя о несоответствии соглашения от 15.09.2008 положениям пункта 3 статьи 614 Кодекса ввиду наличия уведомлений от 13.12.2007 N 10-18117 об увеличении размера арендной платы с 01.02.2008 отклоняется в силу следующего. В разделе 3 "Платежи и порядок расчетов" и приложении N 3 договора стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то есть арендная плата является определяемой. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки главой администрации города Кирова коэффициентов, используемых при ее расчете, не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Следовательно, стороны путем подписания соглашения от 15.09.2008 не допустили повторного в течение 2008 года изменения размера арендной платы..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2009 по делу N А29-4311/2008
"...В соответствии с пунктом 3.1 договора ответчик принял на себя обязательство поквартально в срок до 25-го числа первого месяца квартала уплачивать арендную плату в размере 240 190 рублей 42 копеек, из которых 50 процентов (120 095 рублей 21 копейку) перечислять в бюджет Республики Коми.
В дополнительном соглашении от 04.04.2004 к данному договору стороны изменили пункт 3.3 и изложили его в следующей редакции: размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках целей использования арендуемых помещений) и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору и является для него обязательным.
Оценив условия договора аренды от 04.09.2001 N 646 и дополнения к нему, суд обоснованно пришел к выводу о том, что корректировка размера арендной платы на основании централизованного изменения величины базовой стоимости одного квадратного метра нежилого помещения представляет собой порядок исполнения условия договора о размере арендной платы, а не изменение условия договора в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод не противоречит положениям пункта 11 информационного письма Президиума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Ответчик не выполнил в полном объеме обязательства по оплате арендной платы в период с мая 2007 года по апрель 2008 года, что повлекло правомерное удовлетворение исковых требований..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.03.2012 по делу N А19-12186/2011
"...Согласно исковому заявлению материально-правовым требованием по делу является взыскание задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку исполнения обязательств.
Согласно пунктам 3.1, 3.4 договора годовая арендная плата определена в разделе 9 таблицы расчета арендной платы; договором предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, не чаще одного раза в год.
Суды первой и апелляционной инстанций, проверив представленный истцом в дело расчет, установили, что доначисление арендной платы согласно расчету от 25.01.2011 N 172 за 2010 год с применением коэффициента инфляции 10% соответствует действующему законодательству (пункту 9 Положения от 31.07.2008 N 213-па (с изменениями от 27.01.2010 N 5-пп), Федеральному закону от 02.12.2009 N 308-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральными законами от 23.07.2010 N 185-ФЗ, от 03.11.2010 N 278-ФЗ).
Вывод судов о том, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, является обоснованным.
Установив указанные обстоятельства, с учетом условий пунктов 3.1, 3.4 договора, предусматривающих увеличение арендной платы ежегодно путем корректировки индекса инфляции суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.03.2012 по делу N А19-10031/2011
"...Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 08.12.2009 между администрацией (арендодатель) и ОАО "Иркутскэнерго" (арендатор) заключен договор аренды земельных участков площадью 9839 кв. м и площадью 67850 кв. м.
Пунктом 3.1 договора предусмотрен расчет арендной платы, согласно которому размер арендной платы устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельных участков.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1).
Вывод судов о том, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, является обоснованным..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2010 по делу N А33-1327/2010
"...В пункте 4.4.4 договора стороны установили, что арендная плата изменяется, в том числе при определении ее размера на основании ежегодного отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ.
При этом стороны согласовали, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, направив арендатору уведомление о результатах проведения новой ежегодной оценки рыночной стоимости в 10-дневный срок с момента проведения экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы и указанное уведомление является основанием для внесения арендатором арендных платежей в размере, определенном в результате новой ежегодной оценки.
Установив указанные обстоятельства, а также то, что направленный ответчиком отчет оценщика об установлении нового размера арендной платы истцом получен и в установленном порядке не оспорен, арбитражные суды пришли к выводу, о том, что увеличение ответчиком в одностороннем порядке размера арендной платы является исполнением условий договора, а не изменением его цены.
Данный вывод не противоречит положениям пункта 1 статьи 450 и пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, основан на установленных при рассмотрении спора обстоятельствах, соответствует имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана в соответствии с правилами статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводам ОАО "ХМЗ" о необходимости согласования и регистрации в установленном порядке изменений размера арендной платы, а также о недостоверности результатов ежегодного отчета дана надлежащая правовая оценка судами двух инстанций со ссылкой на условия договора и пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Основания для иной оценки указанных доводов у суда кассационной инстанции не имеется..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2010 по делу N А33-1325/2010
"...Открытое акционерное общество "Химико-металлургический завод" (ОАО "ХМЗ") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском и дополнениями к нему от 12.03.2010 к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (управление) о признании односторонних сделок, совершенных управлением в виде направления уведомлений от 31.12.2008 N 10-12288 и N 10-12292 о повышении размера арендной платы по договору от 06.04.1999 N 1366 недействительными.
Отказывая в иске, арбитражные суды руководствовались статьями 153, 154, 155, 421, 424, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 6, 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Федеральный закон N 135-ФЗ), пунктом 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и исходили из того, что изменение арендодателем размера арендной платы на основании проведенной оценки ее рыночной стоимости, предусмотренное договором, является исполнением его условия, а не изменением цены договора.
В связи с установлением указанных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о том, что увеличение ответчиком в одностороннем порядке размера арендной платы не противоречит положениям пункта 1 статьи 450 и пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответствует условиям договора, и, как следствие, об отсутствии оснований для удовлетворения иска..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.05.2009 N А33-543/08-Ф02-1790/09 по делу N А33-543/08
"...Согласно пункту 5.2 договора, условия договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть изменен по заявлению арендатора согласно п. 3.3.2 договора, и арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра или в связи с рыночной оценкой размера арендной платы с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться арендодателем (за исключением изменения согласно пункту 3.3.2) чаще одного раза в год.
При таких обстоятельствах, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих правовых актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованных сторонами условий договора..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.01.2013 N Ф03-6144/2012 по делу N А51-20498/2011
"...12.10.2011 истец направил ответчику письмо N 01/131, в котором просил осуществить перерасчет стоимости арендной платы за период с 01.06.2011 по 01.10.2011, образовавшуюся переплату зачесть в счет арендной платы за последующие месяцы, а также направить в адрес общества дополнительное соглашение к договору аренды N 05-Ю-11012, в котором отразить новый размер платы, исходя из значения действующего на основании Решения Думы г. Владивостока от 30.09.2011 N 736 коэффициента функционального использования.
Письмом от 27.10.2011 N 29/04/03-02/19764 департамент со ссылкой на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отказал обществу в перерасчете размера арендной платы в связи с тем, что в 2011 году сторонами уже было произведено изменение условий договора в части расчета платы путем подписания дополнительного соглашения к договору, в соответствии с которым арендная плата за пользование участком с 01.08.2011 была определена в размере 484 813 руб. 83 коп.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, в том числе содержание договора от 20.07.2010 N 05-Ю-11012 (пункт 2.1, Приложение N 2 к договору), суды установили, что итоговая сумма арендной платы за год была рассчитана по формуле: произведение ставки земельного налога, коэффициента функционального использования земельного участка, корректирующего коэффициента и кадастровой стоимости земельного участка. При этом на момент заключения спорного договора коэффициент функционального использования в соответствии с решением Думы г. Владивостока от 24.11.2009 N 396 "Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г. Владивостоке" составлял - 4, а корректирующий коэффициент - 1.
При таких обстоятельствах, установив, что арендная плата по договору от 20.07.2010 N 05-Ю-11012 определена сторонами не в твердой сумме, а исчисляется по формуле на основании переменных, значения которых, в том числе устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о том, что фактическое изменение размера платы за пользование земельным участком в результате корректировки функционального коэффициента (вид использования земельного участка) не является изменением условий договора по смыслу, придаваемому пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой лишь исполнение данного условия сделки (пункты 2.1, 2.5).
Поскольку в рассматриваемом случае порядок (механизм) исчисления арендной платы, установленный договором от 20.07.2010 N 05-Ю-11012, не подлежал изменению, а корректировался лишь один из коэффициентов, применяемых при ее расчете, позиция департамента относительно неправильного применения судами пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется судебной коллегией как основанная на неверном толковании уполномоченным органом норм материального права..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.11.2011 N Ф03-5147/2011 по делу N А59-4747/2010
"...Согласно положениям статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 614 ГК РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка и является его существенным условием.
Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В пункте 2.1 договора аренды определено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком в соответствии с приложением к настоящему договору "Расчет арендной платы", которое является неотъемлемой частью договора.
Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором с письменным уведомлением арендатора не чаще 1 раза в год (пункт 2.2 договора аренды).
При рассмотрении дела апелляционным судом установлено, что 11.02.2010 на основании решения городского Собрания от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "город Южно-Сахалинск" департаментом в адрес банка направлен расчет арендной платы на период с 01.01.2010 по 31.12.2010, составившей 1 256 277 руб. 37 коп., исходя из коэффициента 0,1 и целевого использования - строительство банков.
18.06.2010 в связи с принятием решения городского Собрания от 02.06.2010 N 148/11-10-4, распространяющегося на правоотношения, возникшие с 01.01.2010, которым внесены изменения в названное решение городского Собрания от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4, в адрес КБ "Долинск" направлен измененный расчет арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.03.2010 в размере 154 883 рублей 51 коп. с применением коэффициента 0,05 и целевого использования - строительство банков.
Вместе с тем согласно пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
В данном случае порядок (механизм) исчисления арендной платы, установленный в договоре аренды, арендодателем не был изменен, на основании нормативного акта органа местного управления изменен лишь коэффициент, применяемый при ее расчете, в связи с чем в силу пункта 2.2 договора и пункта 3 статьи 614 ГК РФ плата за пользование земельным участком подлежала внесению в измененном письмом от 18.06.2010 размере - в сумме 154 883 рублей 51 коп..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.11.2010 N Ф03-7758/2010 по делу N А51-22317/2009
"...Пунктом 3.1 договора от 01.02.2005 N 13093-А стороны установили, что за аренду кабельной канализации арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере утвержденного в установленном порядке тарифа, согласно Приложению N 2, на который дополнительно начисляется НДС. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения тарифов и реально складывающихся затрат, при этом арендодатель уведомляет арендатора в письменной форме за 10 дней об изменении размеров оплаты.
Приказом ОАО "Дальсвязь" от 01.09.2006 N 314 тариф на услуги предоставления в пользование кабельной канализации установлен в размере 2 700 руб. в месяц за 1 км без НДС.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктами 1, 2 статьи 424, пунктами 1, 3 статьи 614 ГК РФ, пунктом 3.1 договора аренды от 01.02.2005 N 13093-А, пришел к правомерному выводу о том, что изменение размера арендной платы на основании централизованного изменения величины тарифа, установленного за пользование кабельной канализацией, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в связи с чем снизил размер взыскиваемой арендной платы.
При таких обстоятельствах доводы заявителя кассационной жалобы о необходимости определения размера арендной платы по цене, установленной в Приложении N 1 к договору от 01.02.2005 N 13093-А несостоятельны..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.02.2010 N Ф03-335/2010 по делу N А04-5059/2009
"...При этом судом апелляционной инстанции правомерно указывалось, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации в порядке пункта 3.4 договора N 278 не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (разъяснение пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66)..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.08.2009 N Ф03-3401/2009 по делу N А04-9014/2008
"...При этом судом обоснованно отклонена ссылка ответчика на то, что в нарушение пункта 3 статьи 614 ГК РФ, пункта 3.5 договора аренды арендная плата изменена дважды в течение года в сторону увеличения, поскольку изменение арендной платы произошло только с 13.02.2008, то есть с момента вступления в силу постановления Правительства Амурской области от 13.02.2008 N 26 "О Положении о порядке определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в собственности области", в соответствии с которым арендная плата составила 18 841 руб. 18 коп. Увеличение с 01.01.2008 размера арендной платы до 5 463 руб. 38 коп. нельзя признать изменением арендной платы, так как данная сумма образовалась в результате применения коэффициента инфляции, предусмотренного расчетом арендной платы, указанным в приложении N 1 договора аренды. При этом механизм исчисления арендной платы остался неизменным..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2013 по делу N А67-3457/2012
"...На основании части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.
Судами установлено, что согласно условиям заключенного договора размер арендной платы установлен исходя из базовой ставки в размере 900 руб. за 1 кв. м. Данная базовая ставка арендной платы и применяемые для ее корректировки коэффициенты установлены решением Томской городской Думы от 24.12.2004 N 815 (в редакции от 22.03.2005 N 84).
Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в соответствии с решениями органов местного самоуправления.
Следовательно, условиями данного договора установлен механизм определения размера арендной платы, опосредованный размером базовых ставок и корректирующих коэффициентов, установленных органом местного самоуправления, в связи с чем суды правильно установили, что изменение базовых ставок и корректирующих коэффициентов арендной платы за один квадратный метр площади зданий и помещений, находящихся в муниципальной собственности, не свидетельствует об изменении условий договора о размере арендной платы.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, заключенный сторонами договор, волеизъявления сторон и свободу при его заключении, учитывая, что его стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, что не противоречит правилам пункта 3 статьи 614 ГК РФ, исходя из того, что задолженность ответчика подтверждена материалами дела, доказательств полной оплаты им арендных платежей не представлено, суды правомерно удовлетворили исковые требования..."

По данному делу подробнее см. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2012.

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2012 по делу N А67-3457/2012
"...Довод апелляционной жалобы о неправомерном увеличении истцом размера арендной платы чаще, чем один раз в год, не нашел подтверждения в суде апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
При этом по смыслу пункта 2 данной статьи условиями договора аренды может определяться как фиксированный размер арендной платы, вносимой периодически или единовременно, так и способ ее расчета.
Как разъяснено в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. В случае же, если фактический размер арендной платы изменяется вследствие изменения величин, применяемых в механизме исчисления арендной платы, такое изменение не противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержания пункта 2.1 договора от 11.05.2005 N 4116 следует, что размер арендной платы за арендуемое ответчиком помещение установлен, исходя из базовой ставки в размере 900 рублей за 1 кв. м. Данная базовая ставка арендной платы и применяемые для ее корректировки коэффициенты установлены решением Томской городской Думы от 24.12.2004 N 815 (в редакции от 22.03.2005 N 84).
Пунктом 2.2 договора от 11.05.2005 N 4116 предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в соответствии с решениями органов местного самоуправления.
Таким образом, условиями данного договора установлен механизм определения размера арендной платы, опосредованный размером базовых ставок и корректирующих коэффициентов, установленных органом местного самоуправления. В этой связи изменение базовых ставок и корректирующих коэффициентов арендной платы за один квадратный метр площади зданий и помещений, находящихся в муниципальной собственности, не свидетельствует об изменении условий договора от 11.05.2005 N 4116 о размере арендной платы..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.04.2012 по делу N А45-15372/2011
"...Дополнительным соглашением от 01.08.2008 N 7 стороны в пункте 3.1 Договора согласовали общий размер арендной платы, который составил 634 453 рубля 45 копеек и указали, что приведенная сумма в цифрах насчитана в момент заключения договора, является базовой и в последующем изменяется в соответствии с настоящим разделом, что не является внесением изменений в договор и не требует его переоформления.
В силу пункта 3.3 Договора за период с 01.01.2009 по 01.01.2010 размер арендной платы был увеличен в связи с индексацией и увеличением себестоимости коммунальных платежей до 666 214 рублей 92 копеек.
В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
В случае если стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, заключение дополнительного соглашения не требуется.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, заключенный сторонами Договор, волеизъявления сторон и свободу при его заключении (статья 421 ГК РФ), учитывая, что его стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, что не противоречит правилам пункта 3 статьи 614 ГК РФ, исходя из того, что задолженность ответчика подтверждена материалами дела, доказательств полной оплаты им арендных платежей не предоставлено, арбитражный суд правомерно удовлетворил исковые требования в этой части..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.03.2011 по делу N А03-8623/2010
"...01.12.2008 между ООО "Фортуна" (арендатор) и индивидуальным предпринимателем А.В. Колесниковым (субарендатор) заключен договор N 7 субаренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендатор обязался передать во временное владение и пользование субарендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: город Рубцовск, улица Октябрьская, 6, общей площадью 25 квадратных метров сроком на 5 месяцев с 01.12.2008 года по 30.04.2009 года для ремонта и изготовления ювелирных изделий, субарендатор - оплатить арендную плату.
Сторонами оговорено в пункте 3.6 договора, что при изменении тарифных ставок на коммунальные услуги арендная плата может изменяться в одностороннем порядке, и арендатор ставит в известность субарендатора не позднее, чем за 15 дней до изменения.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что после заключения договора субаренды увеличены тарифы на коммунальные услуги решением городского Совета депутатов города Рубцовска от 02.08.2008 N 783 и от 19.02.2009 N 111 "Об установлении ставок арендной платы для объектов муниципальной собственности города Рубцовска".
Давая оценку доводу индивидуального предпринимателя А.В. Колесникова о нарушении судом пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции правильно указал, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к данной норме права, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2009 N Ф04-49/2009(19191-А70-17) по делу N А70-707/11-2008
"...Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из того, что правоотношения, возникшие между сторонами с момента заключения указанного договора аренды, регулируются параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом требований статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора, обоснованно признал доказанным факт наличия у ответчика задолженности перед истцом по уплате арендных платежей по состоянию на 25.12.2007 в размере 3113080,34 руб., пени в размере 1336933,71 руб., которая до настоящего времени ответчиком истцу не уплачена.
Апелляционная инстанция в достаточно полной мере и всесторонне исследовала материалы дела и доводы сторон, в том числе - аналогичные изложенным в кассационной жалобе, дала им правильную, соответствующую обстоятельствам дела и закону, оценку. Полностью соглашаясь с выводами суда первой инстанции, обоснованно указала, что заключенным сторонами договором установлен порядок определения арендной платы, а фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения ставок земельного налога в соответствии с федеральным законом не является изменением условия договора о размере арендной платы, представляет собой исполнение данного условия (п. 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 26.01.2012 по делу N А40-77349/10-23-645
"...В связи с тем, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки размера ставки арендной платы на основании постановления Правительства Москвы не является изменением условий договора аренды об арендной плате в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.05.2011 N КГ-А40/3794-11 по делу N А40-13919/10-6-130
"...В обоснование доводов кассационной жалобы о несогласии с приведенным выше расчетом суммы взыскиваемой арендной платы по договору от 18.09.2003 года N 1-871/03 аренды нежилого помещения заявитель со ссылкой на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что в 2008 году ставка арендной платы была изменена два раза.
Однако судебная коллегия не принимает указанное утверждение заявителя как несостоятельное, поскольку фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на коэффициент-дефлятор, устанавливаемый ежегодно уполномоченным органом Российской Федерации (Минэкономразвития РФ), не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При исследовании доказательств в соответствии со статьей 71 Кодекса и толковании по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора от 18.09.2003 года N 1-871/03 аренды нежилого помещения суды пришли к правильному выводу, что размер арендной платы установлен в договоре не фиксированный, договор предусматривает увеличение арендной платы на основании решений органов местного самоуправления.
Выводы судов обеих инстанций в указанной части соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма от 31.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.07.2010 N КГ-А40/6815-10 по делу N А40-14981/09-85-598
"...В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, дополнительным соглашением N Д-30/136 от 25.03.2008 г. к договору аренды федерального имущества от 16.11.2001 г. N 01-30/901 стороны предусмотрели право арендодателя (в лице ФГУП "ФТ-Центр", правопредшественник ГУЭП "ЭФЕС") на односторонний порядок изменения размера арендной платы по договору, но не чаще одного раза в год, при этом, ставка платы за занимаемые помещения устанавливается в размере рыночной ставки арендной платы, установленной в соответствующем заключении независимого оценщика.
Согласно п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрена его оплата в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае, подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
Судами установлено, что дополнительным соглашением от 25.03.08 г. стороны изменили порядок определения курса иностранной валюты, установив его в сумме 25 руб.
Однако изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, на что правильно указал суд апелляционной инстанции.
Следовательно, суды обоснованно исходили из того, что изменение арендной ставки, осуществленное истцом в соответствии с уведомлением от 22.04.2009 г. N 2065 (том 1, л.д. 29), и установление истцом нового размера ежемесячной арендной платы в сумме 1 251 215,28 рублей, не является нарушением ограничения периодичности изменения арендной ставки, установленного п. 3 ст. 614 ГК РФ и согласованного сторонами в п. 2 дополнительного соглашения от 25.03.2008 г. N Д-30/136 к договору аренды от 16.11.2001 г. N 01-30/901..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.05.2010 N КГ-А40/5136-10 по делу N А40-67573\09-155-583
"...При заключении договора аренды арендодатель ООО "Серебряный город" и арендатор, ООО "Портал-Строй" N 01Э-001\1ДАОП-200308 от 20 марта 2008 г. согласовали условия по арендной плате, которая установлена как эквивалент определенной суммы Евро в рублях Российской Федерации, и подлежащая изменению по определенным сторонами периодам, в зависимости от даты подписания договора аренды.
Исходя из условий п. п. 3.1, 3.6, 3.7, 3.8, 3.9 договора следует, что изменение эквивалента суммы Евро происходило не чаще одного раза в год.
Судом первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что базовая арендная плата, определенная в договоре аренды, оставалась в течение года неизменной.
Изменение размера арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме Евро, не означает изменение размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 ст. 614 ГК РФ.
Судом первой и апелляционной инстанций правильно установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.09.2009 N КГ-А40/8943-09 по делу N А40-89818/08-113-781
"...Договором аренды N 01-3/808 от 06.11.1998 года стороны определили размер и порядок исчисления арендной платы, которая в соответствии с п. 3.2 договора определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в установленном порядке в рублях на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу доллара США, объявленному Банком России на 01.09.1998 года.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной платы, определенной в соответствии с п. 3.3 договора плюс НДС. Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на день платежа.
Как следует из оспариваемого дополнительного соглашения, стороны изменили порядок определения курса иностранной валюты, установив его в сумме 25 руб.
Однако изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.03.2012 по делу N А12-8498/2011
"...Из анализа условий договора аренды следует, что порядок расчетов размера арендной платы за пользование объектом муниципальной собственности определялся по ставкам в соответствии с Положением о предоставлении в аренду нежилого муниципального фонда, утвержденного постановлением Волжской городской Думы от 24.04.2002 N 51/6.
В приложении N 2 к указанному постановлению предусмотрена Методика определения арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда г. Волжский, которая устанавливалась по формуле Апл = S x Абаз x К3 x Кэ x Ккп x Кто+Пзу.
Впоследствии статьей 2 постановления Волжской городской Думы от 28.12.2007 N 49/1 с 01.01.2008 к действующим ставкам арендной платы применен коэффициент 2,0, а с 01.01.2009 - коэффициент 1,5.
В соответствии со статьей 2 Городского положения о бюджете городского округа - город Волжский на 2009 год и на плановый период 2010 и 2011 года принято постановление Волжской городской Думы Волгоградской области от 22.12.2008 N 395 (в редакции от 03.06.2009 N 440-ВГД) с 01.01.2009 базовая ставка арендной платы за 1 кв. м составила 174,52 руб. в месяц.
Таким образом, управление в соответствии с пунктом 3.3 договора аренды изменяло базовую ставку арендной платы на основании принятых решений органа муниципального образования.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Данный подход соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.
Судебные инстанции также правомерно исходили из того, что при заключении договора согласованная сторонами Методика признается условием договора аренды о размере арендной платы, такой порядок формирования платы арендодателем не изменялся (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11)..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2011 по делу N А57-13655/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между комитетом (арендодатель) и автошколой (арендатор) заключен договор аренды от 29.01.2002 N 189-773/2002, в редакции дополнительного соглашения от 07.05.2008.
Комитет имеет право увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения индекса инфляции, методики расчета арендной платы, показателей, влияющих на ее размер, а также в других случаях, предусмотренных нормативными актами Российской Федерации и Саратовской области (пункт 4.3 договора аренды).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативных актов не является в данном конкретном случае условием договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Суд первой инстанции в указанной части исследуемых обстоятельств правомерно исходил из того, что стороны согласовали порядок расчета арендной платы по ставкам, установленным Саратовской областью. Изменение размера арендной платы, определенной не в твердой сумме, а в виде порядка (механизма) ее исчисления, не является изменением условий о размере арендной платы..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.04.2011 по делу N А57-9748/2010
"...Пунктом 3.1 договора установлено, что стороны предусмотрели возможность изменения арендной платы в соответствии с решением Городской Думы.
Решениями Саратовской городской Думы от 10.11.2006 N 11-81, от 27.09.2007 N 20186, от 30.10.2008 N 32-351, от 10.07.2009 N 42-501, от 23.11.2009 N 044-526 установлены базовые ставки годовой арендной платы за нежилые объекты.
Суд установил, что арендодатель направлял арендатору соответствующие извещения, а кроме того, представил документы, подтверждающие факт официального опубликования вышеназванных нормативно-правовых актов в средствах массовой информации.
В связи с установленными обстоятельствами и с учетом наличия в договоре условия о праве арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании принятых соответствующими органами нормативных актов, суды признали, что в данном случае действия арендодателя по произведенному перерасчету размера арендной платы не являются изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляют собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права и установленным по делу фактическим обстоятельствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.11.2010 по делу N А57-4958/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 21.03.1996 между Комитетом и ответчиком был заключен договор N 96110 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, площадью 48 455 кв. м, находящегося по адресу: г. Вольск, ул. Петровского, д. 2.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу пункта 3 указанной нормы права, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.
В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.
При разрешении спора, с учетом упомянутых норм и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует исходить из положений договора, которыми стороны урегулировали механизм изменения арендной платы при заключении договора.
Из пункта 3.4 договора аренды следует, что размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию администрации в связи с инфляцией, индексацией цен и изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Саратовской области.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ материалы дела, суды пришли к выводу, что Обществом не представлено доказательств, подтверждающих погашение им задолженности по арендным платежам.
В этой связи выводы судебных инстанций об удовлетворении исковых требований судебная коллегия находит правильными..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.05.2010 по делу N А12-13472/2009
"...В соответствии с пунктом 2.8. размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения ставок) и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Следовательно, при разрешении спора с учетом упомянутых норм и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует исходить из положений договора, которыми стороны урегулировали механизм изменения арендной платы при заключении договора.
Из пункта 2.8 договора следует, что размер арендной платы установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору предусмотрено изменение действующего законодательства Российской Федерации, а также в случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.03.2010 по делу N А57-11967/2009
"...В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.
Условиями договоров аренды от 25.11.2002 о праве арендодателя изменять размер арендной платы без согласования с арендатором он отражает волю заключивших его сторон и корреспондирует принципу свободы договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
Следовательно, при разрешении спора с учетом упомянутых норм и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суду следовало исходить из согласованных сторонами положений договора.
Пунктом 3.5 предусмотрен механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы.
Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию частью 3 статьи 614 ГК РФ.
Размер арендной платы, согласно пункту 3.5 договоров аренды, изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год; в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы; показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Саратовской области.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов, является предусмотренными изменениями по условиям договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.06.2009 по делу N А57-2036/2007
"...Суд первой инстанции правомерно указал, что фактическое изменение арендной платы в результате корректировки базовой ставки арендной платы не является изменением, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Издав обжалуемый нормативный правовой акт, высший орган муниципального образования реализовал предоставленное ему законом право самостоятельно определять существенные условия передачи муниципального имущества Балаковского района - нежилых помещений во временное пользование (аренду) физическим и юридическим лицам, в том числе величину арендной платы..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.03.2014 N Ф07-1242/2014 по делу N А56-22450/2013
"...Согласно пункту 3.1 договора N 18 и пункту 3.3 договора N 12 в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что стороны согласовали право арендодателя на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы в случае изменения соответствующих методик.
Довод об изменении размера арендной платы чаще одного раза в год подлежит отклонению как не подтвержденный материалами дела.
В данном случае изменение размера арендной платы в результате принятия уполномоченным органом нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, не требует заключения дополнительного соглашения.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.12.2011 по делу N А56-14993/2011
"...Дополнительным соглашением от 09.06.2005 N 3 стороны внесли изменения в пункт 3.6 договора, установив, что в случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации или Санкт-Петербурга, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Уведомлением от 12.08.2009 N 2611-18 Комитет известил Общество об изменении арендной платы с 07.07.2009 на основании пункта 3.6 договора, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2004 N 1561 "О методиках определения арендной платы за земельные участки" (далее - постановление N 1561) и ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 07.07.2009, составленной государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" 05.08.2009 регистрационный N 22442Б-09/1.
Суды первой и апелляционной инстанций признали, что в договоре аренды предусмотрено изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в результате изменения вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка; пункт 3.6 в редакции дополнительного соглашения от 09.06.2005 N 3). Суды при этом отметили, что изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
По мнению Общества, увеличение размера арендной платы подлежало оформлению в порядке государственной регистрации изменений условий договора. Суды признали этот довод необоснованным.
В соответствии с пунктом 6.2 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случая, установленного пунктом 3.6 договора.
Арендодатель с учетом изменения функционального использования земельного участка по результатам его инвентаризации уведомил Общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
При таких обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2011 по делу N А26-1408/2010
"...Ссылаясь на противоречие пунктов 9 и 10 договора аренды пункту 3 статьи 614 ГК РФ, Общество предложило Министерству внести изменения в названные условия договора путем заключения соответствующего соглашения.
Отказ арендодателя подписать данное соглашение послужил основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды в иске отказали.
Согласно пунктам 9 и 10 договора размер величины арендной платы поставлен в зависимость от изменения базовой величины стоимости строительства одного квадратного метра помещений, устанавливаемой в соответствии с данными по Республике Карелия, а также от внесения соответствующих изменений в методику определения уровня арендной платы за государственное имущество, находящееся в собственности Республики Карелия.
Таким образом, арендная плата не является твердой и подлежит пересчету исходя из изменения указанных условий. В данном случае стороны согласовали условия о размере арендной платы, устанавливающие способ ее расчета.
В силу изложенного кассационная инстанция не может не согласиться с выводами судов о том, что пункты 9 и 10 спорного договора не содержат изменения условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляют собой исполнение согласованного сторонами условия договора. При таких обстоятельствах судами правомерно отклонено требование Общества о внесении изменений в эти пункты в предложенных редакциях..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.01.2011 по делу N А42-10215/2009
"...Полагая, что с 17.04.2009 размер арендной платы (без учета платы за пользование частью земельного участка) должен составлять 507 410 руб. 48 коп. в месяц, а Общество неправомерно производит оплату пользования помещением в сумме менее установленного размера, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 4.3 договора размер арендной платы с 17.04.2009 устанавливается в соответствии с утвержденным расчетом арендной платы за нежилое помещение и корректируется при его изменении.
Расчет арендной платы за помещения, арендуемые Обществом, содержится в приложении N 1 к договору аренды от 27.04.2004 N 21 и приложении N 1 к дополнительному соглашению от 30.01.2006.
Единый на территории муниципального образования порядок передачи в аренду (за плату) муниципального имущества определен в Положении об аренде муниципального имущества, утвержденном решением Полярнозоринской городской Думы от 16.06.1999 N 198 (далее - Положение об аренде муниципального имущества).
В приложении N 1 к названному договору и приложении N 1 к дополнительному соглашению от 30.01.2006 стороны согласовали методику расчета арендной платы, которая подлежала применению после окончания льготного периода (Методика расчета арендной платы за здания (помещения), находящиеся в муниципальной собственности города Полярные Зори, утвержденная решением Полярнозоринской городской Думы от 28.12.2005 N 20).
Изменение размера арендной платы в соответствии с методикой расчета арендной платы, предусмотренной договором, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.
Установив факт наличия задолженности по уплате арендной платы, суды правомерно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.11.2010 по делу N А56-5774/2010
"...Величина арендной платы по договору от 21.05.2007 N 123 является расчетной.
В соответствии с пунктом 3.2 договора в случае изменения методики определения величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом в данной местности арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с данной методикой; новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.
Основанием для обращения с иском послужило неисполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы в размере, указанном в уведомлении об увеличении арендной платы с 01.07.2009.
Апелляционная инстанция не согласилась с выводами суда первой инстанции, посчитав, что у Общества возникла обязанность перечислять арендные платежи в новом размере. Апелляционный суд установил, что увеличение арендной платы связано с изменением размера коэффициента, используемого при расчете арендных платежей в соответствии с Методикой, а также изменением значения коэффициента типа деятельности арендатора, что не противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ и пункту 3.2 договора.
Основанием для изменения арендодателем размера арендной платы с 01.07.2009 является изменение значения коэффициента-дефлятора и применения в расчете коэффициента типа деятельности арендатора, соответствующего фактической деятельности арендатора в арендуемом помещении.
При этом изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение условий договора.
Поскольку Общество свои обязательства по внесению арендных платежей в размере и в сроки, предусмотренные договором, исполняло ненадлежащим образом, апелляционный суд обоснованно, в соответствии со статьями 309, 310, 330, 614 ГК РФ удовлетворил исковые требования..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.07.2010 по делу N А26-9009/2009
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между Министерством (арендодатель) и Обществом (арендатор) 18.03.2008 заключен договор N 85 аренды имущества, находящегося в собственности Республики Карелия.
Корректировка (изменение) величины арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором с учетом изменений базовой величины стоимости строительства 1 кв. м помещений, устанавливаемой в соответствии с данными по Республике Карелия, представляемыми Министерством строительства Республики Карелия. Изменение величины арендной платы производится в одностороннем порядке без согласования с арендатором также в случаях внесения соответствующих изменений в методику определения уровня арендной платы за государственное имущество, находящееся в собственности Республики Карелия (пункт 9 раздела IV договора).
В соответствии с приложением N 3 к договору расчет арендной платы произведен в соответствии с методикой определения уровня арендной платы за имущество, находящееся в собственности Республики Карелия, утвержденной Постановлением Правительства Республики Карелия от 22.02.2000 N 44-П.
Расчет арендной платы и задолженности произведен арендодателем с учетом изменений размера арендной платы в период действия договора с 01.07.2008 (31 576,65 руб.), исходя из положений, установленных Постановлением Правительства Республики Карелия от 22.02.2000 N 44-П, утвердившим Положение о порядке передачи имущества, находящегося в государственной собственности Республики Карелия, в аренду, безвозмездное пользование (письмо от 04.06.2008 N ЛШ-19/5761), а также с учетом дополнительного соглашения от 26.05.2009, подписанного между сторонами, согласно которому за март 2009 года величина арендной платы составила 24 785,97 руб. в месяц, с 01.04.2009 21 051,10 руб. в месяц.
Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом своей обязанности по внесению арендной платы за арендованные помещения.
Расчет задолженности, представленный суду истцом, проверен и признан правильным.
Согласно пункту 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено соответствие пункта 9 раздела IV договора требованиям закона, в частности пункту 3 статьи 614 ГК РФ. Этот вывод является обоснованным, поскольку пересмотр арендной платы в связи с изменением базовой составляющей не является изменением размера арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2008 по делу N А21-2946/2007
"...Считая, что увеличение арендной платы два раза в год противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает его права как арендатора, ООО "Сигма-Балтия" обратилось с настоящим требованием в суд.
Как правомерно установили суды обеих инстанций, в договоре аренды от 18.12.2002 N 4020 сторонами предусмотрены как изменение размера арендной платы в случае изменения Методики или базовой ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади нежилых объектов муниципальной собственности, так и порядок и способ расчета размера арендной платы. Следовательно, размер арендной платы не был установлен в твердой сумме, а определялся расчетным путем с учетом базовых ставок арендной платы, общей площади помещений и корректировочных коэффициентов.
Изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не относится к изменениям условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2008 по делу N А21-3142/2007
"...Ссылаясь на то, что в январе 2007 года Комитет направлял ему уведомление об увеличении арендной платы в связи с изменением Методики в 2006 году, и считая, что увеличение арендной платы два раза в год противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает его права как арендатора, ООО "Сигма-Балтия" обратилось с настоящим требованием в суд.
Как правомерно установили суды обеих инстанций, в договоре аренды от 18.12.2002 N 4019 сторонами предусмотрены как изменение размера арендной платы в случае изменения Методики или базовой ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади нежилых объектов муниципальной собственности, так и порядок и способ расчета размера арендной платы. Следовательно, размер арендной платы не был установлен в твердой сумме, а определялся расчетным путем с учетом базовых ставок арендной платы, общей площади помещений и корректировочных коэффициентов.
Изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не относится к изменениям условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2008 по делу N А21-3143/2007
"...Ссылаясь на то, что в январе 2007 года Комитет направлял ему уведомление об увеличении арендной платы в связи с изменением Методики в 2006 году, и считая, что увеличение арендной платы два раза в год противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает его права как арендатора, ООО "Сигма-Балтия" обратилось с настоящим требованием в суд.
Как правомерно установили суды обеих инстанций, в договоре аренды от 04.12.2001 N 3534 сторонами предусмотрены как изменение размера арендной платы в случае изменения Методики или базовой ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади нежилых объектов муниципальной собственности, так и порядок и способ расчета размера арендной платы. Следовательно, размер арендной платы не был установлен в твердой сумме, а определялся расчетным путем с учетом базовых ставок арендной платы, общей площади помещений и корректировочных коэффициентов.
Изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не относится к изменениям условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.11.2009 по делу N А53-13793/2009
"...20 ноября 2007 года постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону N 1200 "О внесении изменений в постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 10.01.2006 N 1" изменены базовые ставки, в частности в отношении встроенно-пристроенных помещений, расположенных на 1 и 2 этажах с 45 рублей до 51 рубля 50 копеек (пункт 1.3.3 приложения N 1 к постановлению). Названным постановлением признано утратившим силу приложение N 5 "Коэффициенты зонирования, используемые при расчете арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности".
15 октября 2008 года Мэром г. Ростова-на-Дону издано постановление "О внесении изменений в постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 20.11.2007 N 1200" которым предусмотрено, что приложение N 5 "Коэффициенты зонирования, используемые при расчете арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности" применяется исключительно при расчете арендной платы для помещений, арендуемых в соответствии с договорами аренды, действующими по состоянию на 01.01.2008.
Полагая, что оспариваемым постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону размер арендной платы изменен дважды в течение 2008 года, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Суд выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно и всесторонне исследовал фактические обстоятельства по делу, оценил представленные доказательства и доводы участвующих в деле лиц, правильно применил нормы права и принял законное и обоснованное решение.
Условиями договора предусмотрен порядок (механизм) исчисления арендной платы, при котором размер арендной платы зависит от централизованно устанавливаемых оценочных зон, размера нормативной цены земли (кадастровой стоимости земельного участка), базовых ставок арендной платы, т.е. является не постоянным, а определяемым. Поэтому фактическое изменение арендной платы в результате корректировки коэффициентов базовой ставки (Сб) и зонирования (Кз) не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 3484/07..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.05.2008 N Ф08-2418/2008 по делу N А53-12607/2007-С1-30
"...Во исполнение решения внеочередного общего собрания акционеров ОАО "Новочеркасскгоргаз" от 20.09.2005 заключен договор аренды с предоставлением услуг по технической эксплуатации от 27.09.2005 N 01/206/281/05 между ОАО "Новочеркасскгоргаз" (арендодатель) и ОАО "Ростовоблгаз" (арендатор), в силу которого арендодатель за плату передает арендатору во временное владение пользование объекты газового хозяйства. Арендодатель также обязуется своими силами оказывать услуги по технической эксплуатации данных объектов.
Договор аренды является крупной сделкой, поскольку после ее заключения фактически была прекращена деятельность ОАО "Новочеркасскгоргаз". В результате подписания дополнительных соглашений N 1 и N 2 от 21.04.2006 размер арендных платежей, получаемых ОАО "Новочеркасскгоргаз", существенно уменьшился по сравнению с размерами платежей, определенных в пункте 5.1 договора аренды газопроводов, соответственно уменьшилась и сумма дивидендов, на получение которых имеет право Ш.
Пунктами 5.2 и 5.2.1 договора установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен по отдельному письменному соглашению сторон в случае утверждения Федеральной службой по тарифам нового тарифа для арендатора на транспортировку газа.
Дополнительное соглашение от 21.04.2006 N 2 к договору от 27.09.2005 N 01/206/281/05 вносит изменение в пункт 5.1, в связи с изданием приказа Федеральной службы по тарифам от 20.12.2005 N 694-Э/1 "Об утверждении тарифов на услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям ОАО "Ростовоблгаз" и ОАО "Каменскгаз", которым введены в действие с 01.01.2006 дифференцированные по группам потребителей тарифы на услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям ОАО "Ростовоблгаз" и ОАО "Каменскгаз".
Таким образом, договором предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться в случае утверждения Федеральной службой по тарифам нового тарифа для арендатора на транспортировку газа. Фактическое изменение арендной платы в результате корректировки тарифа (дополнительное соглашение от 21.04.2006 N 2) не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы и не требует процедуры одобрения, предусмотренной статьей 83 Закона об акционерных обществах..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 01.11.2013 N Ф09-10729/13 по делу N А07-23356/2012
"...Установив, что общество "Камелот" обязательства по внесению арендной платы за спорный период надлежащим образом не исполнило, суды взыскали основной долг в размере 4 173 623 руб. 35 коп.
При этом судом апелляционной инстанции правомерно отклонен довод об отсутствии оснований для увеличения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы.
Руководствуясь положениями ст. 431, п. 3 ст. 614, *** <*> п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", оценив в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условия договора аренды, установили, что сторонами согласовано условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета с учетом кадастровой стоимости земельного участка.
--------------------------------
<*> В документе, видимо, допущен пропуск текста: исходя из смысла постановления, имеется в виду "...ст. 431, п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации...".

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 N 521 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан" установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 57 477 736 руб. 40 коп.
Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что изменение размера арендной платы в начале расчетного 2012 года в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2012 не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение условий договора аренды об арендной плате.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили первоначальный иск.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.10.2013 N Ф09-10415/13 по делу N А76-19351/2012
"...Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в соответствии с указанными реквизитами (п. 5.2 договора).
Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в случае принятия новых (изменения старых) нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы.
Предприятие "Областная казна", ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Челябинсккнига" обязательства по внесению платы за пользование арендуемым помещением, наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 5 641 546 руб. 40 коп. за период с 10.07.2012 по 10.01.2013 и 177 157 руб. 79 коп. пени за период с 11.07.2012 по 29.01.2013, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
При этом расчет задолженности по арендной плате произведен предприятием "Челябинсккнига" на основании Методики расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области, утвержденной постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П, в том числе, исходя из коэффициента расположения (Кк1), коэффициента вида строительного материала (Кк2), коэффициента наличия и технического состояния конструктивных основных элементов (Кк4), наличия и технического состояния коммуникаций (Кк5), коэффициента износа (Киз).
На основании п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П утверждена Методика расчета арендной платы и установлены соответствующие коэффициенты арендной платы, в том числе коэффициент износа, коэффициент качества здания, нежилого помещения, жилого помещения либо их части (Кк), включающий коэффициент расположения (Кк1), коэффициент вида строительного материала (Кк2), коэффициент высоты потолков (Кк3), коэффициент наличия и технического состояния конструктивных основных элементов помещения (Кк4), коэффициент наличия и технического состояния коммуникаций (Кк5).
Проанализировав условия договора аренды от 20.12.2007 N 1822-р, приложений к нему с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что размер арендной платы за пользование спорным нежилым помещением и методика его определения по соответствующей формуле согласованы сторонами в названных приложениях.
Проанализировав расчет задолженности по арендной плате за спорный период, произведенный предприятием "Областная казна" на основании Методики, утвержденной постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006, с применением соответствующих поправочных коэффициентов, суды признали его обоснованным и сделали верный вывод о том, что арендная плата за пользование нежилым помещением рассчитана в соответствии с положениями ст. 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение арендодателем ее размера в связи с применением действующего нормативного акта произведено в порядке исполнения условий договора и не свидетельствует об одностороннем изменении его условий.
С учетом этих обстоятельств и поскольку обязательство по внесению арендной платы за пользование арендуемым имуществом обществом "Челябинсккнига" за период с 10.07.2012 по 10.01.2013 в размере с учетом подлежащих применению ставок и коэффициентов не исполнено, доказательств подтверждающих внесение денежных средств за указанный период в полном объеме, не представлено, суды правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с общества "Челябинсккнига" в пользу предприятия "Областная казна" 5 641 546 руб. 40 коп. задолженность по арендной плате..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.04.2010 N Ф09-2792/10-С6 по делу N А50-26775/2009
"...Общество "НОВОГОР-Прикамье", полагая, что уведомление от 29.08.2008 N 4 в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, поскольку им произведено повторное увеличение размера арендной платы в 2008 году, что противоречит п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Проанализировав п. 4.1, 4.4 договора аренды от 22.02.2005 N 1, согласно которым размер арендной платы равен сумме годовой амортизации арендуемого имущества, размер арендной платы может быть изменен без согласия арендатора в связи с переоценкой стоимости имущества, суд апелляционной инстанции сделал верный вывод о том, что сторонами установлен механизм исчисления размера арендной платы.
Однако, поскольку сумма годовой амортизации арендуемого имущества не является величиной постоянной, изменение размера арендной платы в связи с ежегодной переоценкой стоимости имущества не означает изменения порядка (механизма) исчисления и размера арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия, предусмотренного п. 4.4 договора аренды от 22.02.2005 N 1, является обязательным для сторон и не требует подписания дополнительного соглашения к договору.
Истцом не доказано, что повторным направлением уведомления от 29.08.2008 N 4, арендодателем изменен предусмотренный договором механизм исчисления арендной платы, чем нарушаются его права, а также то, что в течение года более одного раза изменен размер арендной платы по непредусмотренному договором основанию, что согласно п. 4.4 договора требовало бы подписания дополнительного соглашения и порождало, изменяло или прекращало для него возникновение новых прав и обязанностей..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 09.09.2015 N Ф10-3120/2015 по делу N А09-9070/2014
"...Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 25.10.2004 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации (арендодатель) и ООО ПКФ "Янтарь-2" (арендатор) был заключен договор N 31182 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка общей площадью 7 516 кв. м, с кадастровым номером 32:28:03:11:19:0000:00, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Советская, 79, участок ч. 2, для использования зданий мастерских профилактория гаража модуля "Кисловодск", сроком с 01.10.2004 по 01.10.2047.
Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы производится в соответствии с нормативными актами, принятыми органами государственной власти и местного самоуправления и определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью (п. 3.5 договора).
Расчет во всех случаях увязан со стоимостным выражением единицы площади и площадью арендуемого участка, расчетная база выражена как размер ставки земельного налога, иные составляющие алгоритма расчета арендной платы также не претерпели изменений, что свидетельствует об отсутствии изменения методики расчета.
При таких обстоятельствах суд правомерно указал, что увеличение размера арендной платы вызвано не изменением методики расчета, а увеличением размера ставки земельного налога. Следовательно, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления соответствующего нормативного акта и не является изменением условия о цене применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ.
С учетом изложенного, Управление правомерно начисляло в 2011 - 2012 арендную плату исходя из ставки земельного налога, а с 2013 г. - исходя из кадастровой стоимости.
Таким образом, фактическое изменение арендной платы в результате применения соответствующих нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляют собой исполнение согласованных сторонами условий договора аренды.
Таким образом, кассационная коллегия полагает, что в данном случае судом обоснованно удовлетворены требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени..."

Постановление ФАС Центрального округа от 15.12.2011 по делу N А54-677/2011
"...В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ на лиц, использующих земельные участки, возложена обязанность своевременно производить платежи за землю.
Из п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ следует, что размер арендной платы за землю определяется договором аренды, а государственные или местные органы устанавливают порядок ее определения.
Пунктом 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
По смыслу ст. 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.
Согласно п. 1.10 решения Пронской районной Думы муниципального образования - Пронский район от 26.01.2006 N 7/40 "О Положении об аренде земельных участков и порядке расчета арендной платы на территории муниципального образования - Пронский муниципальный район" арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается на основании действующих ставок земельного налога (из расчета кадастровой стоимости) и коэффициентов, утвержденных Пронской районной Думой. Установление или выбор удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и иных его экономических характеристик не относится к полномочиям Администрации МО - Пронский муниципальный район Рязанской области.
Постановлением Правительства Рязанской области N 223 от 03.09.2007 внесены изменения в Постановление Правительства Рязанской области от 14.07.2005 N 155 "О кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Рязанской области", в котором определен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка - 167,54 руб./кв. м (п/п N 810).
Исходя из вышеназванных правовых норм и обстоятельств дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что с момента внесения изменений в постановление Правительства Рязанской области от 14.07.2005 N 155 (т.е. с 03.09.2007) у арендатора возникла обязанность по уплате арендных платежей исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка 167,54 руб./кв. м. Указанное изменение размера арендной платы на основании принятых соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (п. 2.1).
Учитывая изложенное, недоплата за пользование земельным участком в спорный период составляет разницу между подлежащей внесению арендной платой и суммой внесенной платы, т.е. 1535431 руб. 88 коп., которая правомерно взыскана судом с ООО "АНП-Скопинская нива"..."

4.3. Вывод из судебной практики: Изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом его определения, предусмотренным договором, не является изменением договора аренды. Следовательно, сторонам не нужно подписывать дополнительное соглашение.

Примечание: Указанный вывод нашел отражение в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Северо-Кавказского округа от 20.05.2011.
По вопросу о необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении арендной платы в связи с изменением ставок или переменных данных к договору, зарегистрированному в установленном порядке, см. п. 6.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5)
"...Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за весь арендуемый объект в целом составляет 107 108 рублей 98 копеек за один месяц без учета налогов. Согласно пункту 4.3 договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год. В соответствии с пунктом 6.1 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случаев, установленных пунктами 4.1, 4.3 договора.
Решениями городского Собрания города Южно-Сахалинска от 25.02.2004 N 598/77-04-2, от 24.02.2005 N 851/105-05-2, от 24.05.2006 N 289/16-06-3 установлены новые базовые ставки годовой арендной платы за нежилые объекты.
Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Таким образом, содержащиеся в оспариваемых судебных актах, а также в постановлении суда кассационной инстанции от 21.03.2008 выводы о необходимости государственной регистрации изменений, касающихся увеличения размера арендной платы, являются неправильными, поэтому эти судебные акты в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07 по делу N А05-2829/2006-30
"...Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что за пользование переданными в аренду помещениями арендатор должен вносить арендную плату согласно расчету (приложение N 1 к договору). Как следует из этого приложения, расчет размера арендной платы должен производиться в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за аренду имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области, утвержденным решением Архангельского областного собрания депутатов от 28.05.1998 N 392, в котором определены формула расчета годового размера арендной платы и подлежащие применению при ее расчете коэффициенты.
Исходя из пункта 3.4 договора размер арендной платы может изменяться по не зависящим от арендодателя причинам (при изменении действующих законодательных и иных нормативных актов) по соглашению сторон не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции при определении суммы задолженности за 2003 год исходил из обоснованности расчета, произведенного истцом по утвержденным уполномоченными органами на данный год коэффициентам и индексам. Размер арендной платы за 2003 год рассчитывался по показателям, установленным действующими нормативно-правовыми актами Минимущества России.
Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания этой задолженности, суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации полагал, что размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, поэтому, не признав права арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке даже в случае изменения нормативно-правовых актов, счел наличие задолженности за 2003 год, рассчитанной по новым коэффициентам, недоказанным.
Однако этот вывод суда апелляционной инстанции сделан без учета пункта 3.4 договора аренды и указанных выше положений законодательства, которыми должны были руководствоваться стороны при исполнении упомянутого договора, предусматривающего условие об изменении размера арендной платы в случае изменения действующих законодательных и иных нормативных актов.
Договором арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей исчислению арендатором по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы..."

Определение ВАС РФ от 15.02.2012 N ВАС-305/12 по делу N А57-14645/2010
"...В пункте 3.6 договора сторонами согласовано, что порядок определения арендной платы устанавливается в соответствии с "Методикой расчета арендной платы за пользование землями Вольского муниципального образования", утвержденной Решением Вольского муниципального Собрания, что составляет 11 409 рублей 60 копеек в год.
В связи с принятием правительством Саратовской области постановления от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения", комитет произвел расчет арендной платы за 2009 год по договору аренды в размере двух процентов кадастровой стоимости земельного участка, с учетом, что кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных постановлением правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".
Довод заявителя сводится к тому, что в результате применения арендодателем на основании нормативных правовых актов иной методики расчета арендной платы, чем предусмотрена сторонами в договоре, размер арендной платы за 2009 год существенно увеличен, что приведет к нерентабельности деятельности предприятия.
Между тем, в пункте 3.7 договора стороны согласовали, что сумма арендной платы может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае: изменения любого из показателей, включенных в "Методику расчета арендной платы за пользование землями Вольского муниципального образования", а также изменений, установленных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области и Вольского муниципального образования.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.
Таким образом, исходя из обстоятельств настоящего дела, арендодатель был вправе в одностороннем порядке изменить сумму арендной платы в связи с принятием правительством Саратовской области постановления от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения" без подписания дополнительных соглашений к договору..."

Определение ВАС РФ от 10.01.2012 N ВАС-17038/11 по делу N А08-1215/2011
"...Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, указал на наличие переплаты у общества по договору аренды. При этом суд апелляционной инстанции, сославшись на правовой подход, определенный Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2011 N 2015/10, сделал вывод, что пункт 2.3 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, и поэтому перерасчет размера арендной платы в установленных данным пунктом случаях представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, и потому не требуется заключение дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также суд апелляционной инстанции отклонил доводы департамента о необходимости применения корректирующего коэффициента 1,5 с даты вступления в действие постановления Правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп по тем же основаниям, что и суд первой инстанции.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований..."

Определение ВАС РФ от 03.05.2011 N ВАС-4902/11 по делу N А53-11346/2010
"...Пунктом 3.5 договора определено, что размер платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка. В указанных случаях размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения изменений и дополнений в договор (раздел 8 "Особые условия договора").
Полагая, что комитет как арендодатель неправомерно в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы при отсутствии дополнительного соглашения и при неизменности вида разрешенного использования, предприниматель обратился в арбитражный суд с первоначальным иском. В свою очередь комитет обратился к предпринимателю со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате за данный земельный участок.
Суд проверил расчет арендной платы с учетом измененного вида разрешенного использования земельного участка по ставке арендной платы (в размере 8,36% от кадастровой стоимости?), утвержденной решением городской Думы г. Шахты от 27.12.2007 N 400 в редакции решения от 17.12.2009 N 645 с применением индексов инфляции на 2009, 2010 годы на основании законодательства о федеральном бюджете и признал его правильным.
Со ссылкой на пункт 3.5 и раздел 8 договора суд отклонил довод предпринимателя о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору. Суд также отклонил довод истца о том, что вид разрешенного использования остался неизменным с момента заключения договора со ссылкой на конкретные обстоятельства данного дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено..."

Определение ВАС РФ от 20.07.2010 N ВАС-9414/10 по делу N А32-2466/2009-28/61
"...В соответствии с пунктом 5.1.3 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке с учетом инфляции, индексации цен, изменения законодательства.
Согласно пункту 4.2.3 договора арендодатель обязан опубликовать информацию об изменении арендной платы, а арендатор обязан в течение 10 дней обратиться к арендодателю за перерасчетом арендной платы.
Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 утверждены Положение о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края, базовые ставки арендной платы в зависимости от категорий земель, поправочные коэффициенты к базовым ставкам арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования. Главой администрации г. Новороссийска приняты постановления от 23.05.2005 N 1470 и от 06.04.2007 N 940, имеющие аналогичные ставки и поправочные коэффициенты. Указанные нормативные правовые акты опубликованы в установленном порядке.
Суды установили, что после вступления в действие указанных нормативных правовых актов общество не обращалось в администрацию за перерасчетом арендной платы и продолжало производить оплату в прежнем размере.
В связи с изложенным суды частично удовлетворили заявленные требования, произведя расчет задолженности и учитывая пропуск срока исковой давности по требованиям за период с 01.01.2005 по 26.01.2006.
Довод заявителя о том, что права на одностороннее изменение размера арендной платы у арендодателя не имеется, является несостоятельным. В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации..."

Определение ВАС РФ от 30.06.2010 N ВАС-5954/10 по делу N А36-2148/2009
"...Решением Совета депутатов Добринского района Липецкой области N 84-рс от 26.11.2008 было утверждено положение "Об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Добринского района в 2009 году". Данные решение и положение были официально опубликованы.
Согласно указанному положению ставка арендной платы за земли, занятые предприятиями промышленности, расположенными как за чертой населенных пунктов, так и в черте, установлена в размере 15% от кадастровой стоимости.
В соответствии с названным положением и пунктами 3.5 и 3.5.1 договора аренды N 3 от 11.01.2006, арендодателем был изменен размер арендной платы по данному договору, который составил 14 558 150,09 руб. за год.
Судом также установлено, что в адрес Общества арендодателем направлялся расчет арендной платы, составленный на основании решения Совета депутатов Добринского района N 84-рс от 26.11.2008.
Судом отклонены доводы ответчика о нарушении порядка изменения арендодателем условий договора, касающихся размера арендной платы, поскольку такое изменение в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. При этом необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Данный вывод суда соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09..."

Определение ВАС РФ от 28.04.2010 N ВАС-18079/09 по делу N А12-5006/09
"...Судами установлено, что пунктом 3.4 заключенного сторонами договора аренды от 12.12.2006 N 80 предусмотрено, что порядок установления размера арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке на основании принятых нормативных правовых актов Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления, посредством направления арендатору извещения об изменении указанного порядка с приложением расчета арендной платы. Согласно разделу 7 договора изменения, дополнения к договору, являющиеся его неотъемлемой частью, оформляются в той же форме, что и договор, кроме изменений, произведенных в соответствии с пунктами 3.4 и 4.2.4 договора.
Письмом от 05.08.2008 арендодатель известил арендатора об изменении порядка установления размера арендной платы (с приложением расчета арендной платы) в связи с изменениями, внесенными нормативными правовыми актами - постановлением Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033, постановлением Главы Новоаннинского муниципального района Волгоградской области от 15.04.2008 N 401.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
При таких обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала..."

Определение ВАС РФ от 06.11.2009 N ВАС-11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5)
"...Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы, согласно прилагаемым расчетам, за весь арендуемый объект в целом составляет 107 108 рублей 98 копеек за один месяц без учета налогов. Размер арендной платы изменяется согласно пункту 4.3 договора.
Так, размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год.
Согласно пункту 6.1 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4.1, 4.3 договора.
Решениями городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 25.02.2004 N 598/77-04-2, от 24.02.2005 N 851/105-05-2, от 24.05.2006 N 289/16-06-3 установлены новые базовые ставки годовой арендной платы нежилых объектов.
Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
При таких обстоятельствах отсутствовала необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и соответственно его государственной регистрации.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2011 по делу N А31-4789/2010
"...Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводом судов касательно возможности изменения размера арендной платы в одностороннем порядке и отнесения размера арендной платы по договору от 15.02.2008 N 230000 к категории регулируемых ставок.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 3.3 договора стороны предусмотрели возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке на основании решения органа местного самоуправления. Решения Думы города Костромы от 01.10.2009 N 64 и от 25.03.2010 N 23 изменили правила определения размера арендной платы и корректирующий коэффициент муниципального регулирования, в связи с чем арендодатель письмом от 28.04.2010 N 131 уведомил Общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору. В соответствии с пунктом 6.3 договора изменения и дополнения договора совершаются только в письменной форме в виде единого документа и подлежат подписанию полномочными представителями обеих сторон, за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором (то есть пунктом 3.3).
Таким образом, в рассматриваемом споре изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2011 по делу N А31-4787/2010
"...Стороны предусмотрели возможность одностороннего изменения арендной платы арендодателем на основании решения органа местного самоуправления в пункте 3.3 договора.
Решения Думы города Костромы от 01.10.2009 N 64 и от 25.03.2010 N 23 изменили правила определения размера арендной платы и корректирующий коэффициент муниципального регулирования.
Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил Общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору (письмо от 28.04.2010 N 131).
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, что представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, а потому необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала.
Суд установил факт невнесения Обществом платежей за пользование объектом найма в полном объеме, обоснованно взыскал сумму долга и привлек неисправного контрагента к договорной ответственности в виде пеней..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2011 по делу N А31-4786/2010
"...Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 3.3 договора стороны предусмотрели, что арендная плата за пользование имуществом рассчитывается в соответствии с решением Думы города Костромы.
Решения Думы города Костромы от 01.10.2009 N 64 и от 25.03.2010 N 23 изменили правила определения размера арендной платы и корректирующий коэффициент муниципального регулирования.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, что представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, а потому необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала.
Суд установил факт невнесения Обществом платежей за пользование объектом найма в полном объеме, обоснованно взыскал сумму долга и привлек неисправного контрагента к договорной ответственности в виде пеней..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.05.2011 по делу N А31-4790/2010
"...Стороны предусмотрели возможность одностороннего изменения арендной платы арендодателем на основании решения органа местного самоуправления в пункте 3.3 договора.
Решения Думы города Костромы от 01.10.2009 N 64 и от 25.03.2010 N 23 изменили правила определения размера арендной платы и корректирующий коэффициент муниципального регулирования.
Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил Общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору (письмо от 28.04.2010 N 131).
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, что представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, а потому необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.05.2011 по делу N А31-4788/2010
"...Стороны предусмотрели возможность одностороннего изменения арендной платы арендодателем на основании решения органа местного самоуправления в пункте 3.3 договора.
Решения Думы города Костромы от 01.10.2009 N 64 и от 25.03.2010 N 23 изменили правила определения размера арендной платы и корректирующий коэффициент муниципального регулирования.
Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил Общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору (письмо от 28.04.2010 N 131).
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, что представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, а потому необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала.
Суд установил факт невнесения Обществом платежей за пользование объектом найма в полном объеме, обоснованно взыскал сумму долга и привлек неисправного контрагента к договорной ответственности в виде пеней..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 по делу N А79-6065/2009
"...В рассматриваемом случае в пунктах 5.6 и 5.8 договора аренды земельного участка от 04.03.2004 N 34/2047-К стороны предусмотрели, что арендодатель вправе не более одного раза в год в одностороннем и бесспорном порядке пересмотреть размер арендной платы, предусмотренной актами органа местного самоуправления, и опубликовать в средствах массовой информации сообщение об изменении размера арендной платы, которое является обязательным для арендатора и не подлежит дополнительному согласованию.
Ввиду изменения арендной платы на 2007 - 2009 годы постановлениями Администрации от 29.11.2006 N 201 "О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории города Чебоксары" (опубликовано в газете "Чебоксарские новости" от 01.12.2006 N 231), от 11.02.2008 N 29 "Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, а также за земельные участки, государственная собственность на которые разграничена" и от 26.12.2008 N 327 "Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", арендодатель пересмотрел размер арендной платы по упомянутому договору аренды на 2007, 2008 и 2009 годы, что соответствует требованиям действующего законодательства и условиям договора аренды.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что расчеты арендной платы Администрации на 2007 - 2009 годы, изменяющие размер арендной платы по упомянутому договору, должны быть согласованы с арендатором и зарегистрированы в установленном законом порядке, является ошибочным, поскольку в пункте 5.7 договора не предусмотрена обязанность арендатора подписывать расчет арендной платы на очередной год, а изменение размера арендной платы за землю, относящейся к категории регулируемых цен, в результате принятия уполномоченным органом нормативного правового акта, изменяющего размер арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, а именно пункта 5.6 договора.
С учетом изложенного постановление апелляционной инстанции подлежит отмене на основании пункта 5 части 1 статьи 287, части 1, пункта 3 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.06.2011 по делу N А58-5313/10
"...Как следует из пункта 2.5 договора от 11.03.2004 N 193, стороны предусмотрели, что размер арендной платы за землю может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы.
Из материалов дела видно, что арендная плата изменялась, устанавливались новые базовые ставки годовой арендной платы за нежилые объекты, при этом информация по изменению арендной платы опубликовывалась в средствах массовой информации.
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, период задолженности истцом заявлен с 01.04.2009 по 21.10.2010. При расчете суммы задолженности была применена методика расчета, установленная решением N 4-7 Нерюнгринского районного Совета от 09.04.2009 "Установление базовых ставок и льгот по арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Нерюнгринского района", поэтому указанное решение подлежало применению при расчете арендной платы с 01.04.2009, так как арендная плата исходя из условий договора, вносится поквартально, не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала.
При таких обстоятельствах правильным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.12.2010 по делу N А33-1332/2010
"...Открытое акционерное общество "Химико-металлургический завод" (далее - ОАО "ХМЗ") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (далее - территориальное управление ФАУГИ) о признании недействительной односторонней сделки, совершенной ответчиком, - уведомления от 31.12.2008 N 10-12415 о повышении размера арендной платы по договору N 50-75 от 19.09.2008.
Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, в том числе путем определения размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", закреплено в пункте 4.4 договора аренды от 19.09.2008 N 50-75. В договоре указано, что размер арендной платы подлежит ежегодному изменению на основании нового отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала, поскольку изменение размера арендной платы в результате проведения оценки рыночной стоимости арендной платы, предусмотренной условиями договора, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Установив, что арендная плата была изменена ответчиком в связи с проведением оценки рыночной стоимости арендной платы; ее размер определен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" независимым оценщиком; предусмотренный договором порядок изменения платы арендодателем соблюден, так как уведомлением от 31.12.2008 N 10-12415 истец уведомлен о повышении размера арендной платы, суды пришли к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа не установлено..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2010 по делу N А33-1327/2010
"...Судебные акты приняты со ссылкой на статьи 153, 154, 155, 421, 424, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 6, 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Федеральный закон N 135-ФЗ), пункт 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и мотивированы тем, что изменение арендодателем размера арендной платы на основании проведенной оценки ее рыночной стоимости, предусмотренное договором, является исполнением его условия, а не изменением цены договора и не требует заключения дополнительного соглашения и регистрации.
Договор зарегистрирован в установленном порядке, участок передан по акту.
В пункте 4.4.4 договора стороны установили, что арендная плата изменяется, в том числе при определении ее размера на основании ежегодного отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ.
Установив указанные обстоятельства, а также то, что направленный ответчиком отчет оценщика об установлении нового размера арендной платы истцом получен и в установленном порядке не оспорен, арбитражные суды пришли к выводу, о том, что увеличение ответчиком в одностороннем порядке размера арендной платы является исполнением условий договора, а не изменением его цены.
Данный вывод не противоречит положениям пункта 1 статьи 450 и пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, основан на установленных при рассмотрении спора обстоятельствах, соответствует имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана в соответствии с правилами статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводам ОАО "ХМЗ" о необходимости согласования и регистрации в установленном порядке изменений размера арендной платы, а также о недостоверности результатов ежегодного отчета дана надлежащая правовая оценка судами двух инстанций со ссылкой на условия договора и пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Основания для иной оценки указанных доводов у суда кассационной инстанции не имеется..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2010 по делу N А33-1325/2010
"...Открытое акционерное общество "Химико-металлургический завод" (ОАО "ХМЗ") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском и дополнениями к нему от 12.03.2010 к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (управление) о признании односторонних сделок, совершенных управлением в виде направления уведомлений от 31.12.2008 N 10-12288 и N 10-12292 о повышении размера арендной платы по договору от 06.04.1999 N 1366 недействительными.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 15 апреля 2010 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2010 года, в иске отказано.
По мнению заявителя жалобы, вывод судов о наличии в договоре условия об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке необоснован, поскольку письменное соглашение об изменении порядка расчета арендной платы в установленном порядке не заключалось.
Отказывая в иске, арбитражные суды руководствовались статьями 153, 154, 155, 421, 424, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 6, 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Федеральный закон N 135-ФЗ), пунктом 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и исходили из того, что изменение арендодателем размера арендной платы на основании проведенной оценки ее рыночной стоимости, предусмотренное договором, является исполнением его условия, а не изменением цены договора.
В связи с установлением указанных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о том, что увеличение ответчиком в одностороннем порядке размера арендной платы не противоречит положениям пункта 1 статьи 450 и пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответствует условиям договора, и, как следствие, об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Доводам истца о необходимости согласования и регистрации в установленном порядке изменений размера арендной платы и о недостоверности результатов ежегодного отчета дана надлежащая правовая оценка судами двух инстанций со ссылкой на условия договора и пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.04.2010 по делу N А58-6825/09
"...Как усматривается из материалов дела и установлено арбитражными судами, 06.10.2004 между правопредшественником истца - администрацией внутригородского муниципального образования "Пригородный" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Никифоровой А.Г. (арендатор) заключен договор N 05-05/14 аренды земельного участка из земель поселений, кадастровый номер 14.35.111001:1463, расположенного по адресу: г. Якутск, с. Пригородное, Покровский тракт, 7 км площадью 5 881 кв. м для размещения ремонтно-механической мастерской, на срок с 01.07.2004 по 31.12.2007. Возможность пролонгации договора его условиями не предусмотрена.
В соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор дважды в год (15 апреля и 15 октября) вносит арендную плату, которая рассчитывается путем умножения площади земельного участка (5 881 кв. м) на ставку арендной платы (на 06.10.2004 = 7,78 руб. кв. м).
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как следует из пункта 2.5 договора стороны согласовали, что арендная плата является расчетной (площадь земельного участка умножается на ставку арендной платы) и может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы. В период с 2003 года по 2009 год порядок определения ставок и размера арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования "Город Якутск" был урегулирован распоряжениями и постановлениями мэра г. Якутска от 24.03.2003 N 213р, от 23.03.2004 N 0017, от 25.02.2005 N 18, от 09.01.2007 N 01, от 29.03.2007 N 6 с учетом их пролонгации.
В пункте 6.4 договора стороны установили, что дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме случая, предусмотренного в пункте 2.5 договора.
Таким образом, вывод арбитражных судов о наличии у ответчика обязанности вносить арендную плату по цене, определенной при заключении договора аренды, в связи с отсутствием соглашения об изменении размера арендной платы сделан без применения подлежащей применению статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и действующего законодательства, регулирующего порядок определения ставок и размера арендной платы, а также с нарушением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что в силу части 1 и пункта 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены принятых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.02.2010 по делу N А10-1668/2009
"...Как усматривается из материалов дела и установлено арбитражными судами, между комитетом (арендодатель) и ОАО "Стройкомплект" (арендатор 1) 12.03.2007 заключен договор N 153 аренды земельного участка из земель поселений площадью 11186 кв. м на срок с 12.03.2007 по 11.03.2010, согласно условиям которого арендная плата определена в размере 16 341 рублей 3 копейки в год и 1 361 рублей 77 копейки в месяц (пункт 2.2). Государственная регистрация договора осуществлена в установленном порядке.
Пунктом 3.1 договора установлено право арендодателя на изменение в одностороннем порядке изменения размера арендной платы в соответствии с действующим законодательством и актами местного самоуправления, регламентирующими ставки земельного налога и размеры арендной платы.
Согласно пункту 2.8 стороны определили считать измененным размер арендной платы со дня опубликования актов органов государственной власти об изменении ставки земельного налога и органов местного самоуправления об изменении коэффициентов вида использования земельного участка и категории арендатора.
В пункте 5.1 стороны договорились, что все изменения, дополнения и поправки к договору действительны при их подписании в письменной форме, за исключением случаев изменения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным условиями договора.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о наличии в нем условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке без заключения письменного соглашения размера арендной платы и правомерности ее увеличения истцом.
Установив факты изменения Правительством Республики Бурятия с 2008 года порядка определения размера арендной платы и отсутствия уплаты образовавшейся задолженности, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу об обязанности ответчика уплатить задолженность..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.11.2009 по делу N А33-1205/2009
"...Исходя из того, что правоотношения сторон сложились из договора аренды, суд, рассматривая спор, обоснованно руководствовался положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2.4 договора, изменение величины арендной платы осуществляется на основании решений Красноярского городского Совета в одностороннем порядке. Официальным источником информации об изменении величины арендной платы является газета "Городские новости".
Оценив условия договора, арбитражный суд обоснованно пришел к выводу о том, что арендодателю было предоставлено право на изменение условий договора о размере арендной платы в одностороннем порядке, что не противоречит положениям части 1 статьи 450 и части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заключение дополнительного соглашения между сторонами в данном случае не требовалось..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.10.2009 по делу N А78-6013/08
"...Как усматривается из материалов дела, 27.12.2004 между Хилокским лесхозом (арендодатель) и ООО "Хилокская лесная компания" (арендатор) подписан договор аренды N 22 участка лесного фонда для заготовки древесины, по условиям которого арендатору на срок 25 лет передается участок лесного фонда для заготовки древесины по главному пользованию в Линево-Озерском лесничестве Хилокского района общей площадью 28 538 га (п. 2.1).
Ответчик сослался на то, что увеличение арендной платы по договору аренды от 27.12.2004 в связи с изменением ставок арендной платы может быть произведено только при соблюдении истцами условий, предусмотренных пунктом 4.2 договора: при внесении соответствующих изменений в договор и уведомлении арендатором об увеличении арендной платы.
Согласно пункту 4.2 договора при изменении в соответствии с законодательными актами ставок лесных податей, введении новых платежей, иного порядка исчисления и внесения арендной платы пропорционально изменяется и размер арендной платы и в договор в десятидневный срок в бесспорном порядке вносятся арендодателем необходимые изменения, с письменным уведомлением арендатора до внесения изменений.
Судами установлено, что Управление лесами в Читинской области и Гослесслужба Забайкальского края направляли ответчику уведомления и претензии о необходимости погашения задолженности по арендной плате, образовавшейся в связи с применением новых ставок арендной платы. Ответчик отказался в добровольном порядке выплатить доначисленную в рамках договора от 27.12.2004 сумму арендных платежей.
Поскольку договором предусмотрен бесспорный порядок внесения в него изменений в части увеличения размера арендной платы в связи с принятием соответствующих нормативных правовых актов, довод ответчика о неправомерности увеличения арендной платы до его уведомления об этом и до внесения изменений в договор аренды судом кассационной инстанции отклоняется.
Арбитражный суд Читинской области и Четвертый арбитражный апелляционный суд в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценили доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений. При этом суды пришли к обоснованному выводу о наличии обязанности у ООО "Хилокская лесная компания" по оплате доначисленной арендной платы..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.08.2009 по делу N А74-3077/08
"...Доводы ответчика о том, что изменение методики исчисления арендной платы является существенным изменением обстоятельств, что требует внесения изменений в договор аренды, обоснованно отклонены судом первой инстанции, так как изменение размера арендной платы было осуществлено на основании решения Саянского городского Совета депутатов, в связи с изменением базовой ставки арендной платы, что соответствует пункту 3.4 договора аренды земельного участка от 21.04.2004 N 1009/04 и правилам пункта 4 статьи 22 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, о таком изменении арендодатель уведомил ответчика в установленном порядке.
Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.12.2008 N А19-6583/08-48-Ф02-6457/08 по делу N А19-6583/08-48
"...Указанным пунктом договора стороны определили также, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями Администрации Иркутского района и Иркутской районной Думы в соответствии с ежегодной индексацией платы за землю, централизованно устанавливающимися оценочными зонами, размером нормативной цены земли (кадастровая стоимость земельного участка), базовых ставок арендной платы и льготы с письменным извещением арендатора.
Решением Иркутской районной Думы от 30.03.2006 N 20-117/рд утвержден Порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности Иркутского района, согласно которому базовый размер арендной платы за пользование земельным участком, переданным по договору от 26.03.2003 ОАО "НПК "Иркут" изменился.
В письме от 18.04.2006 N 530 КУМИ Администрации Иркутского района уведомил ОАО "НПК "Иркут" об изменении расчета арендной платы.
В связи с тем, что арендатор не исполнил своих обязательств по уплате арендной платы с учетом изменений ее расчета, истец обратился в суд с настоящим иском.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то обстоятельство, что истцом изменен порядок (формула) расчета арендной платы, и такое изменение, по мнению суда, является изменением условия договора о размере арендной платы, следовательно, требует заключения соответствующего дополнительного соглашения к договору, зарегистрированного в установленном порядке. В отсутствие такого соглашения между сторонами требование истца об обязанности ответчика уплачивать арендные платежи в новом размере необоснованно.
Выводы суда основаны на неправильном применении норм материального права, не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Как усматривается из материалов дела, договором арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей расчету при условии принятия решения согласно пункту 2.1 договора. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее возможность ее изменения в одностороннем порядке.
В рассматриваемом случае увеличение размера арендной платы связано с принятием нормативно-правовых актов и не является изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, не подлежит согласованию.
При таких условиях судебные акты, принятые по настоящему спору, подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Иркутской области..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2012 N Ф03-6895/2011 по делу N А51-10154/2011
"...Пунктом 3.7 договора аренды предусмотрена возможность изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в случаях:
рыночной оценки арендной платы на основании решения комиссии по вопросам арендных отношений комитета по управлению государственным имуществом Приморского края.
Внесение изменений производится путем направления письма арендатору с указанием основания внесения изменений, а также размера арендной платы со срока указанного в письме.
Основанием для внесения изменений в спорный договор аренды послужило проведение рыночной оценки арендной платы.
С учетом изложенного, апелляционный суд пришел к выводу о том, что изменение размера арендной платы в результате проведения рыночной оценки арендной не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, указанного в абзаце 3 пункта 3.7 договора аренды, в связи с чем необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации, в том числе подлежащая реализации в судебном порядке, отсутствует.
Нарушений, неправильного применения норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, либо являются безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной инстанцией не установлено..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.05.2011 N Ф03-1044/2011 по делу N А24-3910/2010
"...Согласно пункту 3.1 договора общая сумма арендной платы составляет 130 000 руб. в месяц, включая налоги. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае роста платежей, связанных с недвижимым имуществом, или соразмерно с ростом стоимости на данный вид услуг (при заключении договора средняя стоимость аренды торговых площадей в г. Елизово составляет 600 руб. за 1 кв. м, при увеличении или уменьшении средней стоимости пропорционально корректируется и общая сумма арендной платы), но не чаще одного раза в год с предупреждением арендатора за месяц до даты изменения.
Исходя из содержания и буквального толкования данного условия договора, арендодателю предоставлено право на одностороннее изменение размера арендной платы при росте стоимости на данный вид услуг (средней стоимости аренды торговых площадей в г. Елизово), что имеет место в данном случае, путем направления арендодателю уведомления.
Такая корректировка суммы арендной платы по смыслу статьи 450, пункта 3 статьи 614 ГК РФ, пункта 3.1 договора не является изменением условий договора о размере арендных платежей, требующим письменного двустороннего соглашения сторон в соответствии с пунктом 5.1 договора, а представляет собой исполнение согласованного контрагентами условия договора (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 3484/07, от 26.01.2010 N 11487/09).
Нарушения норм процессуального права, в том числе влекущие безусловную отмену принятых по делу судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не допущены..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.01.2011 N Ф03-9156/2010 по делу N А04-1218/2010
"...В соответствии с пунктом 2.3 договора размер арендной платы устанавливается и пересматривается в соответствии с Положением о порядке определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в федеральной государственной собственности.
Исходя из пункта 3.3.5 договора, арендатор обязан в месячный срок после письменного обращения Управления в связи с изменением порядка расчета арендной платы принять арендную плату в соответствии с новым порядком расчета арендной платы.
Уведомлением от 19.12.2008 N 03-7728 до сведения арендатора доведено, что с 01.01.2009 оплата арендной платы будет производиться на основании отчета N 182/08 "По определению рыночно обоснованной арендной платы за объект аренды".
Неисполнение ответчиком требования ТУ ФАУГИ по Амурской области об уплате задолженности по арендным платежам по новым ставкам явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку при исследовании и оценке имеющихся в материалах дела доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ судами установлен факт ненадлежащего исполнения Фондом обязательств по внесению арендной платы, рассчитанной исходя из новых ставок, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили требования истца о взыскании основного долга в полном объеме.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.
Так апелляционный суд правомерно указал, что необходимость заключения дополнительного соглашения об изменении порядка расчета арендной платы отсутствует, поскольку изменение размера арендной платы в результате принятия нового порядка расчета арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.04.2010 N Ф03-2343/2010 по делу N А04-6411/2009
"...В силу пункта 2.2 договора размер арендной платы ежегодно изменяется в соответствии с решениями городской Думы и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения в таком порядке базовых ставок и (или) коэффициентов арендной платы без согласования с арендатором и без внесения изменений и дополнений в договор.
Пункт 5.1 договора предусматривает обязанность сторон оформлять в письменной форме все изменения и дополнения к договору за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2.2 и 2.3 договора.
Апелляционный суд установил также, что решениями Благовещенской городской Думы от 25.10.2007 N 34/114 (в редакции решения от 24.04.2008 N 41/44) и от 31.01.2008 N 38/07 изменены условия исчисления размера арендной платы за землю. На основании данных решений, а также Постановления Законодательного Собрания Амурской области от 26.09.2008 N 7/534 о порядке определения размера арендной платы, Комитет произвел перерасчет арендных платежей по договору от 08.05.2007 за период 2008 - 2009 годы.
Оценив в совокупности содержание условий пунктов 2.2 и 5.1 договора от 08.05.2007, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что стороны согласовали возможность изменения размера арендной платы вследствие изменения компетентными органами соответствующих правовых актов без внесения сопутствующих изменений в договор.
Исходя из этого, апелляционный суд обоснованно указал, что произведенный Комитетом перерасчет размера арендной платы за 2008 - 2009 годы представляет собой исполнение согласованных сторонами условия договора и не требует внесения в договор изменений по правилам статьи 452 ГК РФ. Такие изменения относительно арендных платежей не могут рассматриваться как изменение договорных условий о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.02.2010 N Ф03-570/2010 по делу N А04-1744/2009
"...Как установлено судом, 24.02.2005 между КУИ МО г. Благовещенск (Арендодатель) и ОАО "Благовещенский завод строительных материалов" (Арендатор) заключен договор N 1020 аренды земельного участка площадью 422 186,28 кв. м с кадастровым N 28:01:150015:0007, находящийся по адресу: с. Белогорье, Белогорьевская ландшафтно-рекреационная зона, сроком действия с 01.02.2005 по 31.12.2005 (пункты 1.1, 1.4 договора).
Руководствуясь Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Амурской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Законодательного собрания Амурской области от 26.09.2008 N 7/534, истец произвел расчет платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Разрешая настоящий спор и удовлетворяя иск КУИ МО г.Благовещенск, арбитражные суды пришли к выводу о том, что арендная плата за период с 01.04.2008 по 30.06.2009 рассчитана истцом с учетом действующего на территории субъекта Российской Федерации - Амурской области нормативного правового акта (постановление от 26.09.2008 N 7/534), не противоречит ему и соответствует порядку определения платы, установленной Земельным кодексом Российской Федерации.
Не подлежит удовлетворению и довод акционерного общества о несоблюдении истцом требований гражданского законодательства, предъявляемых к форме соглашения при изменении размера платы за пользование земельным участком, поскольку фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.09.2009 N Ф03-4329/2009 по делу N А04-2144/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 06.07.2005 между ФГУ "Тындинский лесхоз" (арендодатель) и ОАО ЛПК "Тындалес" (арендатор) на основании результатов проведенного Агентством лесного хозяйства по Амурской области лесного конкурса заключены договоры NN 10, 11 аренды участков лесного фонда в Тындинском, Моготском лесничествах Тындинского лесхоза сроком действия на 25 лет.
Частично удовлетворяя требования истца о взыскании арендной платы за 4 квартал 2008 года, суд исходил из того, что истец, в нарушение требований статьи 614 ГК РФ при расчете арендной платы, неправомерно применил повышающий коэффициент 1,4, поскольку указанный коэффициент в базовый расчет арендной платы при заключении договора не включен, а соответствующее изменение в договор в порядке пункта 1 статьи 450 ГК РФ не вносилось.
Кроме того, судом не исследованы условия предоставления ответчику в аренду лесного фонда, предусмотренные при проведении лесного конкурса в части порядка применения индексации арендной платы, а также содержание пунктов 2.1, 3.1.5 договоров от 06.07.2005 NN 10, 11, в которых сторонами предусмотрены механизм расчета годовой арендной платы за пользование участком лесного фонда и право арендодателя производить перерасчет арендной платы в случае изменения ставок.
В этой связи введение Приказом Федерального агентства лесного хозяйства от 14.09.2005 N 255 "О ставках лесных податей за древесину, отпускаемую на корню" повышающего коэффициента 1,4 не является основанием для изменения условия договоров о размере арендной платы, поскольку данный нормативный правовой акт является обязательным при исполнении указанных условий договоров (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Данная позиция отражена в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Следовательно, у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отклонения доводов истца о применении повышающего коэффициента 1,4 по данному делу, и кассационная жалоба является правомерной..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.10.2014 по делу N А81-4352/2013
"...Уведомлением от 11.03.2014 N 488, врученным предпринимателю лично, департамент сообщил об изменении размера арендной платы на основании Положения о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом муниципального образования город Надым, утвержденного решением Собрания депутатов муниципального образования город Надым от 22.06.2012 N 22, и Методики расчета арендной платы по договорам аренды муниципального имущества муниципального образования город Надым, утвержденной постановлением администрации муниципального образования Надымский район от 16.07.2012 N 376, предложив рассмотреть и подписать дополнительное соглашение N 2 к договору, в соответствии с которым ежемесячная арендная плата составляет 341 883,74 руб.
Однако предприниматель дополнительное соглашение N 2 не подписал.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, если согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате изменения уполномоченным органом нормативных актов, то изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса РФ).
Заключая договор, стороны пунктом 3.6 договора согласовали, что арендная плата по договору определяется протоколом оценки и сопоставления заявок на участие конкурсе N 01-2011/01-К на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Надым, от "05" апреля 2011 г. N 01-2011/01-К-З (Лот N 3), с учетом коэффициента вида деятельности и не может быть менее рассчитанной в соответствии с Положением о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования город Надым, утвержденным решением Собрания депутатов от 26.02.2009 г. N 59. При установлении Собранием депутатов муниципального образования город Надым изменений базовых ставок платежей, коэффициентов, методик и иных условий расчетов размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, о чем арендодатель обязуется уведомить арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором заказного уведомления определяется в любом случае не позднее 3 (трех) дней с даты его направления по указанному в договоре адресу арендатора. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем и является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.
Исследовав условия договора, арбитражный суд правильно указал, что пунктом 3.6 спорного договора предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, при этом заключение дополнительного соглашения не требуется.
В данном случае департамент, направив предпринимателю уведомление об изменении арендной платы, добросовестно реализовал предоставленную пунктом 3.6 спорного договора возможность на одностороннее изменение размера арендной платы, что представляет исполнение согласованного сторонами условия договора, которое не требует заключения дополнительного соглашения.
Судами установлено, что изменение размера арендной платы произошло в связи с принятием уполномоченным органом нормативного акта о порядке расчета арендной платы муниципального имущества при определении ставки арендной платы на основании отчета независимого оценщика. По отчету независимого оценщика рыночная стоимость аренды по состоянию на 15.02.2013 составила 432,95 руб. за кв. м, о чем департамент уведомил предпринимателя.
Согласно пункту 3.6 договора арендная плата в новом размере подлежит внесению с момента получения арендатором уведомления.
Проверив расчет суммы задолженности по арендной плате, приняв во внимание внесенные предпринимателем платежи на общую сумму 169 000 руб., арбитражный суд установил к взысканию 1 717 991,43 руб. долга.
Арбитражные суды всесторонне, полно и объективно исследовали доказательства, установили обстоятельства, необходимые для правильного разрешения спора, дали им надлежащую оценку. Сделанные судами выводы соответствуют положениям действующего законодательства..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.07.2011 по делу N А75-10322/2010
"...Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.
Приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.12.2008 N 3-нп установлены общие правила и Порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с данным приказом истцом издано постановление от 29.06.2009 N 1062 "Об арендной плате за земельные участки". Арендодатель уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.07.2010 по делу N А45-20773/2009
"...В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договора арендатор вносит арендные платежи ежемесячно до третьего числа отчетного месяца. В одностороннем порядке арендная плата изменяется агентством не чаще одного раза в год в связи с изменением восстановительной стоимости объектов аренды и изменением любых коэффициентов, используемых при расчете арендной платы и извещением арендатора и арендодателя за 10 дней до введения новой ставки арендной платы. В этом случае агентство направляет письменное уведомление арендатору. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения.
Уведомлением от 31.07.2008 N САП-6701/08 условие договора о размере арендной платы изменено агентством в одностороннем порядке на основании пункта 3.3 договора от 19.05.2005 N 281оу. С 15.08.2008 ставка арендной платы установлена в размере 10 164 рублей 55 копеек за 1 квадратный метр в год (размер ежемесячной арендной платы составляет 331 872 рубля 50 копеек).
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы, увеличенной уведомлением агентства от 31.07.2008 N САП-6701/08, поскольку оно не зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). В связи с этим увеличение размера арендной платы признано необоснованным. При этом судами взыскано 92 204 рубля 74 копейки арендной платы, которая изменена односторонним уведомлением от 14.12.2006.
Суд кассационной инстанции считает, что при принятии решения и постановления судами неправильно применены нормы материального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала, поскольку пункт 3.3 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.2009 по делу N А27-7226/2009
"...Судом установлено, что между администрацией (арендодателем) и ОАО "Кузбассэнерго" (арендатором) 19.06.2008 заключен договор аренды земельного участка N 6019/08-127-юр (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4 624 475 кв. м с кадастровым номером 42:21:0000000:0053, расположенный в г. Белово, пгт. Инской.
Пунктом 2.6 договора аренды предусмотрено, что изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае установления субъектом Российской Федерации базовых ставок арендной платы, коэффициентов целевого использования земельных участков, методики расчета арендной платы в соответствии с федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ), не требует заключения дополнительного соглашения, доводится до арендатора в порядке почтового уведомления.
По окончании срока действия договора аренды арендатор продолжал использовать объект аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 11.12.2008 N 547 внесены изменения в пункт 3 постановления Коллегии администрации от 19.02.2008 N 37, установлен коэффициент, учитывающий уровень инфляции на 2009 год в размере 1,27.
Апелляционный суд, отменяя решение арбитражного суда и удовлетворяя исковые требования администрации, пришел к выводу о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки в связи с изменением коэффициентов не является изменением условия договора, изменение коэффициента инфляции на соответствующий расчетный период обусловлено принятием соответствующего нормативного акта уполномоченным государственным органом.
Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда правильными, соответствующими материалам дела и установленным обстоятельствам.
В пункте 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, отмечено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
В случае если стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, заключение дополнительного соглашения не требуется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.11.2009 по делу N А27-1054/2009
"...По мнению заявителя, решение и постановление являются незаконными и необоснованными в связи с тем, что при их вынесении сделаны выводы несоответствующие обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Считает, что изменение методики начисления арендной платы влечет необходимость внесения изменений в договор аренды и государственную регистрацию данных изменений в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Указывает, что арендодатель, в нарушение пункта 3.3 договора, не направил арендатору уведомление об изменении размера арендной платы.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между федеральным государственным унитарным предприятием "Баланс" (далее - ФГУП "Баланс"), ТУ Росимущества (арендодатель) и ООО "Домино-1" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 06.05.2004 N 101-ф/04, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование сроком до 31.12.2019 объект недвижимости в целях розничной торговли непродовольственными товарами, общей площадью 1170,4 кв. м, в том числе полезной - 974,7 кв. м, на третьем этаже отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: город Кемерово, улица Ноградская, 5.
Исходя из пункта 3.3 договора, размер арендной платы может быть изменен по требованию арендодателя, в случае законодательного или нормативного изменения ставки арендной платы, а также цен, тарифов и индексов, с помощью которых производится расчет величины арендной платы.
ТУ Росимущества, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по уплате арендных платежей, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суды первой и апелляционной инстанций установили, что решением территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Кемеровской области от 09.12.2004 N 9-2/1 утверждена новая методика расчета арендной платы за пользование объектами, находящимися в федеральной собственности, которое вступило в силу с 01.05.2005; между ТУ Росимущества, ФГУП "Баланс" и ООО "Домино-1" с 27.04.2005 велась переписка об увеличении размера арендной платы, в том числе письмом от 20.07.2006 N 9-6-07/390 ТУ Росимущества сообщало ООО "Домино-1" о необходимости оплачивать арендную плату по 172 629 рублей 64 копейки ежемесячно.
При таких обстоятельствах арбитражные суды, руководствуясь пунктами 1, 2 статьи 424, пунктами 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3.3 договора аренды от 06.05.2004 N 101-ф/04, пришли к правомерному выводу о том, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в связи с чем отказали в удовлетворении встречного иска..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.08.2014 N Ф05-12974/2013 по делу N А40-163021/12
"...Из материалов дела следует и установлено судами, между Государственным унитарным эксплуатационным предприятием "Соцпромсервис" (арендодателем) и Некоммерческим партнерством "Русский горнолыжный клуб" (арендатором) заключен договор аренды от 18.10.2001 N 01-30/824 в отношении помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 4, для использования под офис общей площадью 776,7 кв. м. Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи помещений от 01.06.2001.
Согласно п. 2 дополнительного соглашения N Д-30/305 от 05.05.2008 арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору аренды, но не чаще одного раза в год, при этом ставка арендной платы устанавливается в размере рыночной ставки арендной платы, установленной в соответствующем заключении независимого оценщика.
Уведомлением N 3570 от 12.08.2010 ФГУП "ФТ-Центр" установило ставку арендной платы в размере 702 578 руб. 20 коп. в месяц с учетом НДС 18%, без учета коммунальных и эксплуатационных расходов.
Указанное уведомление получено 13.09.2010 представителем ответчика - Проценко С.Н., действующим на основании доверенности от 05.02.2010 сроком действия до 31.12.2010.
Ответчик не в полном объеме вносил арендную плату в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 3 123 203,80 рублей за период с 01.07.2012 по 30.11.2012, которая была погашена в ходе рассмотрения настоящего спора.
За просрочку во внесении арендной платы договором предусмотрено применение неустойки по ставке 0,7% от просроченной оплаты в день.
Проверив расчет суммы неустойки, исходя из соразмерности ее размера последствиям нарушения обязательства при отсутствии оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды признали расчет истца правильным и взыскали с ответчика неустойку в заявленном размере.
Доводы ответчика о необходимости заключения дополнительного соглашения в части изменения размера арендной платы и его регистрации в установленном законом порядке подлежат отклонению. Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 132-О государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
Поскольку стороны в дополнительном соглашении от 05.05.2008 предусмотрели механизм изменения арендной платы, предоставив истцу право на ее одностороннее изменение путем уведомления на основании рыночной ставки арендной платы, и данное уведомление истцом не оспорено, кассационный суд приходит к выводу о несостоятельности доводов заявителя..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.07.2012 по делу N А40-961/12-135-8
"...Из пунктов 3.1 и 3.2 договора аренды следует, что договор содержит методику расчета арендной платы, которая включена в этот договор в качестве его условия. Стороны согласовали применяемую для расчета арендной платы методику.
При этом, в соответствии с п. 3.4 дополнительного соглашения от 09.06.2003 N 125 к договору аренды земельного участка от 01.07.2002 N 83 стороны предусмотрели возможность одностороннего изменения размера арендной платы с момента вступления в силу решений полномочных (уполномоченных) органов государственной власти Российской Федерации и/или Московской области, и/или органом местного самоуправления Химкинского района, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы с уведомлением арендатора об изменении арендной платы.
Следовательно, из условий договора аренды земельного участка от 01.07.2002 N 83 следует, что стороны в договоре согласовали условие об одностороннем изменении размера арендной платы для случая, когда актом уполномоченного органа будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы и при наличии уведомления арендатора.
Уведомлением от 24.11.2009 Администрация городского округа Химки уведомила арендатора об изменении порядка начисления арендной платы в связи с изменением земельного законодательства, устанавливающего порядок расчета арендной платы.
Пересмотр размера арендной платы в результате принятия Закона Московской области "О бюджете Московской области" и Законов Московской области "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области", изменяющих размер базовой ставки на очередной период, не является изменением условий договора о размере арендной платы, применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Как правильно констатировали суды обеих инстанций, проанализировав представленный администрацией в материалы дела расчет размера арендной платы, согласованная сторонами в условиях договора аренды от 01.07.2002 N 83 методика определения (расчета) размера арендной платы не изменилась, изменились лишь отдельные базовые составляющие (размер базовой ставки на очередной период, коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного) методики исчисления платы.
Данный расчет размера арендной платы, представленный администрацией, проверен судами обеих инстанций и признан правильным.
Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 г. N 11487/09 о том, что увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и методик ее расчета не является изменением условий договора аренды, такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору.
При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
В силу изложенного выше судебной коллегией отклоняются доводы заявителя об отсутствии у истца права на внесение изменений в способ определения размера арендных платежей, а также о неправильном применении значения Кд..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.02.2012 по делу N А41-10308/11
"...Согласно пункту 3.1 договора арендные платежи начинают исчисляться с 01.07.2004. Размер арендной платы за земельный участок определяется в Приложении N 2 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью. Сумма ежегодной арендной платы устанавливается исходя из базовой ставки, определяемой ежегодно постановлением Главы города. Расчет арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения базовых ставок арендной платы и площади земельного участка. Размер арендной платы считается измененным с 1 января соответствующего года на основании постановления Главы города.
Пунктом 3.7 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации), полномочным (уполномоченным) органом государственной власти и/или органом местного самоуправления, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. При этом в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей, либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов, в действие правовым актам и без внесения изменений, дополнений в настоящий договор. Уведомление может быть сделано арендодателем и через средства массовой информации. Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая при необходимости доплату за предыдущие периоды.
При указанных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.01.2012 по делу N А41-26598/10
"...С учетом вышеназванных норм суд кассационной инстанции находит правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что пересмотр размера арендной платы в результате принятия Закона Московской области "О бюджете Московской области" и Закона Московской области "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области", изменяющих размер базовой ставки на очередной период, не является изменением условий договора о размере арендной платы, применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
При этом суд обоснованно принял во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 г. N 11487/09, о том, что увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением условий договора аренды, поэтому такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.12.2011 по делу N А41-41623/09
"...В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы устанавливается на основании расчета, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение N 1 к договору).
Расчет арендной платы основан на формуле, где Бап - базовая ставка арендной платы, то есть арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой на основании формулы.
Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы может пересматриваться без согласования с арендатором в зависимости от темпов инфляции на основании распоряжения Администрации района (Одинцовского района).
Пунктом 1.16 Положения о порядке сдачи в аренду имущества муниципальной собственности (приложение N 4 к решению Совета депутатов муниципального образования "Одинцовский район" Московской области от 16.11.2001 N 5/8) предусмотрено, что арендная плата может корректироваться без согласования с арендатором в связи с инфляционными процессами, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации или решением Правительства Российской Федерации, путем изменения базовой ставки арендной платы (Бап).
Таким образом, в договоре установлен порядок изменения фактического размера арендной платы в связи с изменением коэффициента Бап (базовая ставка арендной платы), при этом само условие договора об арендной плате при изменении величины одного коэффициента не изменяется.
В связи с тем, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов на основании распоряжений Администрации не является изменением условий договора аренды об арендной плате в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия.
Принимая во внимание доказанность обстоятельств наличия задолженности ООО "Мособлбыт-Одинцово" по арендным платежам по договору аренды N 2315 от 23.08.2004 за период более 3 месяцев, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в данной части.
Довод заявителя жалобы о том, что проект дополнительного соглашения от 19.06.2009 представляет собой оферту об изменении условия договора аренды N 2315 от 23.08.2004 об арендной плате (изменении способа расчета), несостоятелен, так как к дополнительному соглашению приложен расчет арендной платы, произведенный в соответствии с условиями договора аренды, изменен коэффициент Бап (базовая ставка арендной платы) в соответствии с Решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 08.08.2008 N 12/25. Таким образом, условие договора об арендной плате при изменении величины одного коэффициента не изменилось, указанное дополнительное соглашение является уведомлением арендатора об увеличении размера арендной платы..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.11.2011 по делу N А41-26597/10
"...Ссылаясь на то, что ООО "Моснефтепродукт" вносило арендную плату в меньшем размере, чем установлено законом, КУИ Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 238 805 руб. 82 коп. и соответствующих пени в размере 55 317,18 руб. за период с 16.03.2007 г. по 29.03.2010 г.
Согласно условиям договора аренды до внесения в него изменений, общая сумма арендной платы определялась в соответствии с действующим законодательством и постановлениями администрации города и с учетом изменений к договору (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречит правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. N 12404/09.
С учетом вышеназванных норм суд кассационной инстанции находит правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что пересмотр размера арендной платы в результате принятия Законов Московской области "О бюджете Московской области" и Законов Московской области "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области", изменяющих размер базовой ставки на очередной период, не является изменением условий договора о размере арендной платы, применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
При этом суд обоснованного принял во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 г. N 11487/09, о том, что увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением условий договора аренды, поэтому такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.11.2011 по делу N А41-26599/10
"...Ссылаясь на то, что ООО "Моснефтепродукт" вносил арендную плату в меньшем размере, чем установлено законом, КУИ Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 589 313 руб. 34 коп. за период с 01 января 2007 года по 31 марта 2010 года и пени в сумме 136 507 руб. 39 коп. за период с 16 марта 2007 года по 29 марта 2010 года.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 г. N 12404/09 и применяется в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Таким образом, пересмотр размера арендной платы в результате принятия Законов Московской области "О бюджете Московской области" и Законов Московской области "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области", изменяющих размер базовой ставки на очередной период - не является изменением условий договора о размере арендной платы, применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В Постановлении от 26.01.2010 г. N 11487/09 Президиум ВАС РФ указал на то, что увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением условий договора аренды, поэтому такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору.
Таким образом, ОАО "Моснефтепродукт", как арендатор, обязано перечислять арендные платежи за пользование земельным участком исходя из размера и порядка ее исчисления, установленных законодательством Московской области.
В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции обоснованно взыскал с ОАО "Моснефтепродукт" задолженность по арендной плате ответчика за период с 01.01.2007 г. по 30.03.2010 года в сумме 589 313 руб..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.05.2011 N КГ-А41/4169-11 по делу N А41-12762/10
"...По мнению ООО "Интерьеркомплект", увеличение размера арендной платы подлежало оформлению в порядке государственной регистрации изменений условий договора. Ввиду отсутствия такой регистрации договор аренды в части увеличения арендной платы упомянутыми уведомлениями в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не может считаться заключенным.
Из совокупного толкования условий п. п. 2.7, 2.9 договора аренды земли от 28.01.1998 N 510 следует, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год. В соответствии условиями договора аренды земли от 28.01.1998 N 510 дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями.
Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовав обстоятельства дела, на основании норм статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации сделали правильный вывод о правомерности требований истца в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 2 941 978 руб. за период с 01.01.2008 по 01.04.2010 года..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.10.2010 N КГ-А41/12962-10 по делу N А41-41623/09
"...Как следует из обстоятельств дела и установлено судами, 23.08.2004 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилых помещений (строений) N 2315, который зарегистрирован в установленном порядке.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции указал на то, что ни одно из требований ГК РФ и условий договора истцом не применялось, правовые основания для пересчета истцом арендной платы, доначисления ее за период с 2006 по 2009 года отсутствуют. При этом суд апелляционной инстанции указал, что истец в одностороннем порядке изменил размер арендной платы исходя из ее среднерыночного размера путем повышения ставки с 2006 года и обратился в суд с требованием о взыскании разницы между величиной арендной платы, рассчитанной истцом, и фактически уплаченной ответчиком по ставке арендной платы, установленной договором аренды нежилых помещений.
Суды также сослались на то, что соглашение об изменении размера арендной платы не было заключено сторонами и зарегистрировано в установленном законом порядке.
Между тем судами не учтено следующее.
В связи с тем, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов на основании распоряжений Администрации не является изменением условий договора аренды об арендной плате в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение данного условия.
Суд кассационной инстанции также считает, что пункт 3.2 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит ч. 1 ст. 452 ГК РФ, поэтому исполнение арендодателем его условий представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Аналогичная правовая позиция содержится в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 11.05.2010 N 2015/10.
Следовательно, является ошибочным вывод судов о том, что сторонами договора не было заключено соглашение об изменении условия об арендной плате и зарегистрировано в установленном законе порядке..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.08.2010 N КГ-А41/8440-10 по делу N А41-42096\09
"...Согласно п. 3.3 договора аренды N 58001-z от 23 апреля 2003 г. размер арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога, площади земельного участка и вида деятельности арендатора.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет сбой исполнение согласованного сторонами условий договора.
Необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственная регистрация в данном случае отсутствует.
Указанная позиция изложена в Постановлениях Президиума ВАС РФ N 11484 от 26 января 2010 г., N 12404\09 от 2 февраля 2010 г..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2010 N КГ-А41/1819-10-П по делу N А41-20637/08
"...Размер подлежащей оплате ответчиком арендной платы в соответствии с условиями договора аренды от 07.09.2005 г. N 552 и на основании решения Совета депутатов муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области от 08.11.2005 г. N 281/41 "Об установлении базовой ставки арендной платы нежилых помещений муниципальной собственности на 2006 год" увеличен до суммы 114 301 руб. 13 коп. в год. Заключение дополнительных соглашений между сторонами по данному вопросу в соответствии пунктом 4 раздела III договора аренды не требовалось.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2010 N КГ-А40/1860-10 по делу N А40-105815/09-77-636
"...В п. 5.1.3 договора аренды от 27.02.2006 г. N 05-00023/06 сторонами согласовано, что арендодатель вправе ежегодно производить корректировку арендной платы на основании Постановлений Правительства г. Москвы и (или) Департамента имущества г. Москвы в связи с изменением официального установленного уровня инфляции; изменением рыночной стоимости 1 кв. м объекта аренды; изменением методики расчета арендной платы; изменением базовой стоимости 1 кв. м строительства; изменением коэффициента доходности; изменением коэффициента реновации; изменением инвентаризационной стоимости объекта аренды; при переуступке прав и обязанностей по договору аренды; при установлении минимально допустимого уровня арендной платы.
Такое изменение арендной платы в одностороннем порядке не противоречит нормам закона (ст. 614 ГК РФ).
Как п. п. 5.1.3, 5.2.2, так и п. п. 5.4.3, 6.5 договора аренды от 27.02.2006 г. N 05-00023/06 установлен определяемый размер арендной платы, не противоречащий п. 1 ст. 452 ГК РФ, в силу которого изменение размера арендной платы представляет собой исполнение данного условия и не требует внесения изменений в договор.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что с момента получения ФГУП "Почта России" как арендатором письма Департамента имущества г. Москвы за исх. N 821/08 от 03.03.2008 г. с уведомлением арендатора о повышении с 01.01.2008 г. в соответствии с постановлением Правительства Москвы "О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006 - 2008 годы" N 520-ПП от 19.07.2005 г. ставки арендной платы до 1000 руб. без учета НДС за 1 кв. м в год, обязательства сторон из договора аренды от 27.02.2006 г. N 05-00026/06 в части размера арендной платы считаются измененными, что соответствует согласованным сторонами условиям п. п. 5.1.3, 5.2.2, 6.5 договора аренды от 27.02.2006 г. N 05-00023/06..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2010 N КГ-А40/296-10 по делу N А40-16260/09-85-78
"...Довод заявителя кассационной жалобы о том, что размер арендной ставки изменялся с момента заключения договора аренды, отклоняется.
Согласно п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрена его оплата в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае, подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
Однако изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.11.2009 N КГ-А40/11624-09 по делу N А40-23480/09-3-272
"...Согласно п. 3.1.2 договора аренды арендатор не вправе изменять размер постоянной величины арендной платы, установленной в п. 3.1.1 договора в течение первого года срока аренды.
Начиная со второго года срока аренды, с момента подписания акта приема-передачи помещения, арендатор вправе в одностороннем порядке ежегодно изменять размер постоянной величины арендной платы, но на величину, не превышающую 10% от предыдущего установленного размера постоянной величины арендной платы.
Изменение размера постоянной величины арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.
В мае 2008 г. истец, в соответствии с п. 3.1.1.2 договора увеличил арендную плату до 385 000 руб. в месяц. Ответчик с мая 2008 г. оплачивает арендную плату из расчета 350 000 - руб. в месяц.
Возражения ответчика со ссылкой на п. 3.1.1.3 договора о возможности изменения арендной платы только в случае подписания дополнительного соглашения, правомерно не приняты судом первой и апелляционной инстанций, так как основаны на неверном толковании ответчиком условий договора.
Изменение истцом в одностороннем порядке размера постоянной величины арендной платы произведено в соответствии с условиями договора и не противоречит положениям п. 3 ст. 614 ГК РФ, ст. 421 ГК РФ..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2009 N КГ-А40/10500-09 по делу N А40-46791/09-6-420
"...В данном случае, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что в пункте 6 договора N 561 от 01 марта 1997 года стороны согласовали, что изменение арендной платы, выраженное в уведомлении арендодателя, принимается арендатором в качестве обязательства оплачивать арендную плату в том размере, который указал арендодатель.
При этом, как указал суд первой инстанции, порядок расчета арендной платы за пользование объектами культурного наследия, находящимися в собственности города Москвы, утвержден Распоряжением Мэра Москвы N 200/1 от 08.08.1996 г. "О порядке расчета арендной платы за пользование зданиями - памятниками истории и культуры".
Следовательно, ответчик обязан был уплачивать арендные платежи исходя из установленного арендодателем размера, указанного в уведомлениях, которые направлялись арендатору.
При таких обстоятельствах, отклоняются доводы кассационной жалобы о необоснованном перерасчете арендодателем размера арендной платы без согласования с арендатором..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2009 N КГА41/4399-09 по делу N А41-21992/08
"...В статье 3 договора аренды от 01.01.03 установлено, что за предусмотренные настоящим договором арендуемые нежилые здания и помещения Арендатор обязуется ежемесячно производить арендную плату по выставленным Арендодателем счетам с одновременным предоставлением счетов-фактур в течение пяти дней со дня получения указанных документов. Арендная плата устанавливается согласно Методике Московской области, рекомендованной к применению при сдаче в аренду государственного и муниципального недвижимого имущества. При изменении базовой ставки, утверждаемой Губернатором Московской области, арендная плата пересматривается арендодателем, расчет направляется арендатору.
Арбитражный суд сделал обоснованный вывод о том, что стороны в договоре согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения базовой ставки не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного договора.
В связи с этим суд правомерно отклонил довод ответчика о необходимости заключения дополнительного соглашения при изменении ставки арендной платы и его государственной регистрации..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на отсутствие необходимости подписания дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, несмотря на то что стороны включили в договор условие об оформлении дополнительным соглашением всех изменений и дополнений к договору.

Постановление ФАС Московского округа от 27.05.2009 N КГ-А41/3774-09 по делу N А41-14993/08
"...В пункте 4.2 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в соответствии с действующим законодательством и решением Советов депутатов г. Лыткарино.
Судом установлено, что на момент заключения договора аренды N 91 действовало Положение о Порядке сдачи в аренду муниципального имущества, утвержденное Решением Совета депутатов г. Лыткарино от 09.02.2000 N 167/25, согласно п. 2.4 которого годовой размер арендной платы определялся по Методике, являющейся неотъемлемой частью названного Положения.
В соответствии с п. 9.5 договора N 91 арендодатель оставляет за собой право изменения арендной платы ежегодно, исходя из величины базовой ставки и методики расчета, а арендатор обязан принимать предложения арендодателя к исполнению.
В силу п. 9.9 этого договора изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего договора аренды действительны при условии, что они оформлены дополнительным соглашением, которое является неотъемлемой частью данного договора и подлежит государственной регистрации.
В этой связи, с учетом разъяснений, изложенных в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате ее корректировки не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, а также вывода кассационного суда, сделанного в рамках рассмотрения дела N А41-К1-17469/06, А41-К1-17470/06, судом обоснованно отклонены возражения ответчика об отсутствии у него обязанности производить оплату аренды по измененной методике при отсутствии дополнительного соглашения к договору о ее применении.
Между тем, как установлено судом, доказательств, свидетельствующих о внесении ответчиком арендной платы за спорный период, исчисленной на основании методики расчета, утвержденной решениями Совета депутатов г. Лыткарино, в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 10.187.749 руб..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.03.2006, 16.03.2006 N КГ-А41/1745-06 по делу N А41-К1-7018/04
"...В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.
В вышеуказанных договорах стороны предусмотрели возможность изменения суммы арендной платы в соответствии с распорядительным актом Главы муниципального образования, утвержденного представительным органом.
В этом случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.09.2012 по делу N А12-23099/2011
"...Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой и апелляционной инстанций установили, что увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате ответчику, в том числе на основании дополнений от 01.01.2011 N 9 и от 14.07.2011 N 10 к спорному договору аренды, обусловлено повышением установленных базовых ставок годовой арендной платы в результате принятия решения от 10.11.2010 N 38/1166 Волгоградской городской Думой, в связи с чем представляет собой исполнение согласованного сторонами условия пункта 4.5 договора аренды и не требует государственной регистрации.
Указанный вывод судов обеих инстанций соответствуют материалам дела и закону.
Как видно из материалов дела и установлено судами, арендная плата по спорному договору является определяемой на основании методики определения арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда Волгограда, утвержденной уполномоченным органом.
Согласно пункту 4.5 договора от 07.05.2007 N 3/3184 размер арендной платы изменяется арендодателем без согласования с арендатором в случае изменения органами местного самоуправления методики определения арендной платы или базовой величины стоимости строительства 1 кв. м.
В данном случае увеличение размера арендной платы в результате повышения базовых ставок этой методики не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Поэтому вывод судов об отсутствии необходимости заключения и государственной регистрации изменений и дополнений к договору аренды об установлении нового размера арендной платы является правомерным.
Поскольку надлежащих доказательств уплаты арендной платы в установленном договором размере ответчиком не представлено, суд обоснованно удовлетворил первоначальный иск о взыскании долга и пеней.
Оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.11.2011 по делу N А55-4548/2011
"...Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия нормативных правовых актов из буквального толкования положений пункта 4.3 договора земельного участка от 12.02.2008 N 39 не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды земельного участка. Подписание сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, не требуется.
Данный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.10.2011 по делу N А65-1565/2011
"...Неисполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы явилось поводом для обращения с настоящим иском.
Пунктом 3.5 договора предусмотрено право арендодателя на изменение в бесспорном и одностороннем порядке размера арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов, регулирующих исчисление размера арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором опубликованы вышеуказанные нормативные акты, за исключением случаев, когда им установлен иной срок.
Исходя из вышеуказанного следует, что стороны согласовали механизм расчета арендной платы, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемой этому понятию частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, что согласуется с пунктом 11 Информационного письма Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что поскольку механизм исчисления арендной платы оставался неизменным, не требовалось заключения дополнительного соглашения и его государственная регистрация. Истец должен был платить арендную плату следующим образом: в 2008 году - 465 897 руб. (116 474 руб. 25 коп. в квартал), в 2009 - 2010 годах (1 и 2 кварталы) - 645 167 руб. (161 292 руб. в квартал), рассчитанной исходя из площади земельного участка, кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога, а также поправочного (повышающего) коэффициента..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.04.2011 по делу N А12-16289/2010
"...В соответствии с положениями пунктов 3.1 - 3.4, 4.2 договора аренды от 26.06.2003 N 761ап, а также приложений к договору (расчета арендной платы) и подписанных сторонами дополнительных соглашений N 1, 2, 3, 4, 5 к нему размер арендной платы по договору является измененяемым и подлежит исчислению в соответствии с базовыми ставками арендной платы, утверждаемыми городским положением от 25.01.2007 N 112-ВГД "О бюджете городского округа - город Волжский Волгоградской области на 2007 год", принятым постановлением Волжской городской Думы Волгоградской области от 19.01.2007 N 32/1, городским положением от 29.12.2007 N 301-ВГД "О бюджете городского округа - город Волжский Волгоградской области на 2008 - 2010 годы", принятым постановлением Волжской городской Думы Волгоградской области от 29.12.2007 N 49/1, а также ставками земельного налога.
Исполнение арендодателем пунктов 3.1, 4.2 договора аренды о возможности изменения размера арендной платы представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.04.2011 по делу N А12-12124/2010
"...Судами установлено, что из содержания пунктов 3.1 - 3.4 договора и расчета месячной арендной платы, являющимся приложением к договору, следует, что арендная плата за пользование нежилыми помещениями определяется расчетным путем, исходя из базовых ставок арендной платы, налога на добавленную стоимость, налога на землю, площади арендуемого помещения, а также повышающих и понижающих коэффициентов.
Размер арендной платы по договору от 26.03.2003 N 761ап является изменяемым и подлежит исчислению в соответствии с базовыми ставками арендной платы, утверждаемыми городским Положением от 29.12.2007 N 301-ВГД "О бюджете городского округа - город Волжский Волгоградской области на 2008 - 2010 годы", а также ставками земельного налога.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Таким образом, исполнение арендодателем пунктов 3.1, 4.2 договора о возможности изменения размера арендной платы представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем не требуется заключение дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации со ссылкой на аналогичную правовую позицию, выраженную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 2015/10 по делу N А40-26457/09-54-204, а также от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5).
В этой связи решением суда первой инстанции от 08.09.2010 правомерно удовлетворено требование истца о взыскании долга в полном объеме, исходя из расчета задолженности, произведенного в соответствии с условиями договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 по делу N А12-15106/2009
"...Пунктом 2.8 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
Арендодателем направлено извещение от 16.07.2008 об увеличении размера арендной платы со ссылкой на изменение законодательства Российской Федерации (Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ; постановление главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033; решение Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84), применяемого при расчете размера арендной платы за земельные участки, об установлении размера годовой арендной платы с 01.01.2008 в размере 309 174,13 рублей, расчет арендной платы осуществляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (произведения удельного показателя кадастровой стоимости на площадь земельного участка) коэффициента вида функционального использования земельного участка, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, коэффициента категории арендатора, коэффициента индексации.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов из буквального толкования положений пункта 2.8 договора земельного участка от 24.07.2006 N 6721 не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды земельного участка. Подписание сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, не требуется.
Данная правовая позиция изложена в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.11.2007 N ВАС-11487/09 о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотренного на заседании Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010, подтвердившего правомерность ее применения..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.12.2009 по делу N А12-7788/2009
"...Как следует из материалов дела, 22.02.2008 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 7910.
Пунктом 2.9 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
Проверив законность судебных актов, судебная коллегия отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права.
Из положений пункта 8 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" следует, что заключение к договору сторонами соглашения об изменении размера арендной платы после принятия уполномоченным органом акта, устанавливающего новый размер арендной платы, не требуется.
Таким образом, вывод суда о необходимости обязательной государственной регистрации внесений изменений условий договора касающиеся размера арендной платы является неверным, поскольку извещение от 28.05.2008 соответствует пункту 2.9 договора и носит уведомительный характер.
Кроме того, условия договора не предусматривают подписание сторонами отдельного соглашения об изменении размера арендной платы и необходимости его регистрации.
Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что извещением от 28.05.2008 к договору аренды земельного участка фактически второй раз в год изменяется размер арендной платы, что противоречит нормам пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу этого, суды обеих инстанций правомерно отказали в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в спорный период..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.10.2009 по делу N А12-4286/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 21 декабря 2007 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 7828.
Пунктом 2.8 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
В разделе 11 договора предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к условиям договора, являющиеся его неотъемлемой частью, будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон, кроме изменений, произведенных в соответствии с пунктом 2.8 договора.
Согласно пункту 2.8 договора "Размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов из буквального толкования положений пункта 2.8 договора земельного участка от 21.12.2007 N 7828 не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды земельного участка от 21.12.2007 N 7828". Подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, не требуется..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.09.2014 N Ф07-6106/2014 по делу N А42-8968/2013
"...Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации), вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Из условий заключенного сторонами договора аренды и приложенного к нему расчета размера арендной платы следует, что он определяется на основании Методики.
В соответствии с Методикой арендная плата за земельные участки в границах муниципального образования город Мурманск, в том числе государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается на основе кадастровой стоимости участка, процентной ставки арендной платы соответствующего вида использования земли и регулирующих коэффициентов.
Льготные коэффициенты не входят в формулу расчета арендной платы, а применяются дополнительно.
Увеличение размера арендной платы в связи с отменой льготного коэффициента не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации.
Довод Общества о его ненадлежащем уведомлении об изменении размера арендной платы судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку материалами дела подтвержден факт получения им соответствующего письма, содержащего ссылку на акт органа местного самоуправления, которым отменен льготный коэффициент, а также расчет новой арендной платы, соответствующий Методике.
Установив факт наличия задолженности по уплате арендной платы, суды правомерно ее взыскали..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.12.2011 по делу N А56-14993/2011
"...Дополнительным соглашением от 09.06.2005 N 3 стороны внесли изменения в пункт 3.6 договора, установив, что в случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации или Санкт-Петербурга, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Уведомлением от 12.08.2009 N 2611-18 Комитет известил Общество об изменении арендной платы с 07.07.2009 на основании пункта 3.6 договора, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2004 N 1561 "О методиках определения арендной платы за земельные участки" (далее - постановление N 1561) и ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 07.07.2009, составленной государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" 05.08.2009 регистрационный N 22442Б-09/1.
Суды первой и апелляционной инстанций признали, что в договоре аренды предусмотрено изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в результате изменения вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка; пункт 3.6 в редакции дополнительного соглашения от 09.06.2005 N 3). Суды при этом отметили, что изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
По мнению Общества, увеличение размера арендной платы подлежало оформлению в порядке государственной регистрации изменений условий договора. Суды признали этот довод необоснованным.
В соответствии с пунктом 6.2 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случая, установленного пунктом 3.6 договора.
Арендодатель с учетом изменения функционального использования земельного участка по результатам его инвентаризации уведомил Общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
При таких обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, оснований для их отмены либо изменения по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.08.2011 по делу N А05-13125/2010
"...Между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение от 01.01.2010, согласно которому размер месячной арендной платы с 01.01.2010 устанавливается в сумме 198 683 руб. 63 коп.
Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.01.2010 не имеет правового значения.
Из условий заключенного между сторонами договора аренды и приложенного к нему расчета размера арендной платы следует, что он определяется на основании нормативного акта, принятого органом законодательной (представительной) власти - Собранием депутатов. При этом пунктом 3.3 договора аренды предусмотрена возможность ежегодного изменения размера оплаты в соответствии с решением Собрания депутатов.
Изменение размера арендной платы в соответствии с методикой расчета арендной платы, предусмотренной договором, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2010 по делу N А56-5721/2010
"...Как следует из материалов дела, Предприятие (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "ОБЛФАРМ" (далее - ООО "ОБЛФАРМ", арендатор) заключили договор аренды от 01.12.2005 N 02/05 (с учетом дополнительного соглашения от 01.02.2007), по которому арендатору предоставлены во временное владение и пользование здание аптеки N 36 общей площадью 540,5 кв. м, расположенное по адресу: Ленинградская область, Бокситогорский район, г. Бокситогорск, ул. Социалистическая, д. 32, и гараж площадью 28,8 кв. м, расположенный по адресу: Ленинградская область, Бокситогорский район, г. Бокситогорск, ул. Дымское шоссе, сроком по 30.11.2054.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Письмом от 05.06.2009 Предприятие уведомило Общество об увеличении размера арендной платы в месяц с 01.07.2009 за здание аптеки до 38 426 руб. 35 коп. и за гараж до 3988 руб. 66 коп., всего: 42 415 руб. 01 коп. в месяц.
Ссылаясь на то, что в период с сентября 2007 года Общество несвоевременно вносило арендодателю арендные платежи, а в период с июля по октябрь 2009 года вносило арендную плату без учета ее изменения арендодателем в одностороннем порядке на основании уведомления от 05.06.2009, а также не возместило арендодателю расходы по коммунальным платежам за первое полугодие 2007 года, Предприятие обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Расчет арендной платы на момент заключения договора произведен в соответствии с установленной указанной Методикой формулой и содержится в приложении N 1 к договору аренды.
Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом расчета арендной платы, предусмотренным договором, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.
В таком случае не требуется подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, государственной регистрации извещения арендодателя об установлении ставок арендной платы на соответствующий период.
Суд установил наличие задолженности по арендной плате, поэтому удовлетворил требование о ее взыскании.
Нарушений судом норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, либо норм материального права кассационная инстанция не усматривает..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.12.2010 по делу N А56-5717/2010
"...Как следует из материалов дела, МУП "Бокситогорская фармация" (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "ОБЛФАРМ" (далее - ООО "ОБЛФАРМ"; арендатор) заключили договор аренды от 01.12.2005 N 01/05, по которому арендатору предоставлены во временное владение и пользование здание аптеки N 39 площадью 175,7 кв. м и склад аптеки N 39 площадью 54,4 кв. м, расположенные по адресу: Ленинградская область, Бокситогорский район, пос. Ефимовский, ул. Комсомольская, д. 15, сроком по 30.11.2054.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Размер, порядок и сроки внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора.
Пунктом 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 22.04.2008 стороны определили, что в случае изменения методики определения величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом в данной местности арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с данной методикой; новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды; момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом; при этом дополнительное соглашение не составляется.
Письмо арендодателя от 05.06.2009 об изменении с 01.07.2009 размера арендной платы получено арендатором 11.06.2009.
Изменение размера арендной платы в соответствии с методикой расчета арендной платы, предусмотренной договором, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.
В таком случае не требуется подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, государственной регистрации извещения арендодателя об установлении ставок арендной платы на соответствующий период.
Установив факт наличия задолженности по уплате арендной платы, суд правомерно удовлетворил иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.04.2010 по делу N А21-4660/2009
"...На момент заключения договора порядок расчета арендной платы установлен в зависимости от базовой ставки, коэффициентов по виду использования земельного участка, по категории арендатора (приложение N 2 к договору).
Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется с 1 января по 31 декабря, а ее уплата осуществляется на основании уведомления, направляемого арендодателем арендатору в срок не позднее 1 апреля платежного года. Если арендатор в 20-дневный срок с момента получения уведомления не направит арендодателю в письменной форме возражения по нему, арендная плата считается согласованной сторонами.
Направив Обществу извещения от 01.11.2008 N 5432 и от 26.03.2009 N 1742, Администрация уведомила о размере арендной платы на 2008 и 2009 годы, рассчитанной на основании принятых органами местного самоуправления нормативных актов, регулирующих порядок исчисления арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования.
Величина арендной платы по договору от 09.07.2003 N 3788 является расчетной и определена исходя из базовых ставок, устанавливаемых органами местного самоуправления.
Условиями договора стороны согласовали механизм расчета арендной платы на каждый год в зависимости от изменения базовой ставки арендной платы с письменным уведомлением арендатора (пункт 3.4 договора).
Фактическое изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом расчета арендной платы, предусмотренным договором, не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.
Поэтому довод подателя жалобы о необходимости подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор в части касающейся размера арендной платы подлежит отклонению.
Как установлено судом, изменение размера арендной платы связано с принятием органами местного самоуправления решений, устанавливающих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Гусевского района.
Суд, приняв во внимание механизм расчета арендной платы и то, что увеличение ее размера связано с принятием соответствующего решения уполномоченного органа, о чем арендатор был извещен, а также установив наличие задолженности, правомерно удовлетворил иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2010 по делу N А21-3765/2008
"...Как следует из материалов дела, Комитет по управлению государственным имуществом Калининградской области (арендодатель, правопредшественник истца) и закрытое акционерное общество "Судоремонт-Балтика" (арендатор, правопредшественник ответчика) заключили договор от 07.05.1999 N 126 аренды зданий, сооружений и оборудования, расположенных по адресу: Калининград, ул. Правая набережная, д. 26, на срок до 07.05.2014.
Пунктом 3.6 названного договора установлено, что в случаях изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации и Калининградской области, регулирующих исчисление размера арендной платы арендодатель имеет право не чаще одного раза в год изменять размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.
Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы в зависимости от изменения действующих нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы.
В таком случае фактическое изменение размера арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.
В соответствии с пунктом 3.6 договора Агентство направило Обществу уведомление от 18.02.2008 N АБ-542 об изменении с 10.03.2008 в одностороннем порядке арендной платы. Расчет арендной платы являлся приложением к письму. Указанное письмо получено Обществом 26.02.2008.
Изменение размера арендной платы осуществлено на основании Закона Калининградской области от 10.12.2007 N 200 "Об областном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов" и постановления администрации Калининградской области от 15.04.2005 N 186 "О методике расчета и взимания арендной платы за государственное имущество Калининградской области".
В связи с принятием уполномоченным органом нормативно-правового акта, устанавливающего или изменяющего ставки арендной платы на очередной период, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в определенном таким актом размере.
Суды, дав толкование условиям договора об изменении арендной платы, пришли к выводу о возможности одностороннего изменения ее размера, поэтому, установив наличие задолженности, правомерно удовлетворили иск частично, применив срок исковой давности..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2010 по делу N А52-2978/2009
"...Величина арендной платы по договору аренды от 01.03.2002 является расчетной и может изменяться в зависимости от изменения действующих нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы на текущий год. В соответствии с пунктом 3.2 договора ставки арендной платы устанавливаются органом местного самоуправления с учетом вида использования земель и категорий арендаторов сроком не менее чем на один год с письменным извещением арендатора. Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы.
Как установлено судами, изменение размера арендной платы связано с принятием органами местного самоуправления решений, устанавливающих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Гдовского района, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Гдовского района.
Установив наличие задолженности по уплате арендной платы с учетом применения срока исковой давности, суды правомерно удовлетворили иск.
Доводы подателя жалобы об ограничении размера повышения арендной платы официальным индексом инфляции евро и о необходимости государственной регистрации изменений арендной платы подлежат отклонению.
В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
В связи с принятием уполномоченным органом нормативно-правового акта, устанавливающего или изменяющего ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в определенном таким актом размере.
Фактическое изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом расчета арендной платы, предусмотренным договором, не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.
В таком случае подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, государственной регистрации извещения арендодателя об установлении ставок арендной платы на соответствующий период не требуется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2009 по делу N А21-1187/2009
"...По мнению подателя жалобы, изменение арендодателем порядка расчета арендной платы без внесения в установленном порядке изменений в договор не соответствует его условиям и пункту 1 статьи 450, пункту 1 статьи 452, пунктам 1 и 3 статьи 453 и пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); поскольку соглашение о внесении изменений в договор аренды об увеличении арендной платы сторонами подписано не было, обязательства не считаются измененными, что свидетельствует об отсутствии задолженности по арендной плате.
Как следует из материалов дела, Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 27.06.2001 N 27 аренды земельного участка площадью 110 000 кв. м, находящегося по адресу: Гвардейский район, пос. Прудное, под карьер сроком на пять лет.
Решением Совета депутатов муниципального образования "Гвардейский район" от 21.06.2008 N 123 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков ее внесения на территории муниципального образования "Гвардейский район" (далее - Положение).
Согласно Положению с 01.07.2008 изменился порядок расчета размера арендной платы, который зависит от кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента, определяемого по виду разрешенного использования, - ставки арендной платы. Данная ставка арендной платы заменяет понятие ставки арендной платы, руб./кв. м, применявшееся до принятия Положения и указанное в заключенных договорах аренды.
Размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с новым порядком, увеличился.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора по внесению арендной платы за землю, Управление обратилось в арбитражный суд.
Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.
Величина арендной платы по договору от 27.06.2001 N 27 является расчетной и определена на момент его заключения исходя из базовых ставок, устанавливаемых органами местного самоуправления.
Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы в зависимости от изменения действующих нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы.
В таком случае фактическое изменение размера арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.
Суды, дав толкование условиям договора об изменении арендной платы, пришли к выводу о возможности одностороннего изменения ее размера и о том, что увеличение арендной платы связано с принятием Советом депутатов муниципального образования "Гвардейский район" решения от 21.06.2008 N 123, поэтому, установив наличие задолженности, правомерно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2009 по делу N А21-1179/2009
"...Как следует из материалов дела, Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 22.06.2006 N 20060158 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 16 000 кв. м, кадастровый номер 39:02:31 00 05:0019, имеющего адресные ориентиры: Калининградская область, Гвардейский район, пос. Прудное, под производственную базу сроком с 14.06.2006 по 13.06.2055.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендодатель изменяет размеры ставок арендной платы и (или) расчетных коэффициентов по виду использования земель и по категории арендатора на текущий год без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения в централизованном порядке в случае принятия органами местного самоуправления соответствующих нормативных актов (решений Совета депутатов муниципального образования "Гвардейский район"), которые публикуются в районной газете "Наша жизнь".
Решением Совета депутатов муниципального образования "Гвардейский район" от 21.06.2008 N 123 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков ее внесения на территории муниципального образования "Гвардейский район" (далее - Положение).
Согласно Положению с 01.07.2008 изменился порядок расчета размера арендной платы, который зависит от кадастровой стоимости земельного участка по сведениям государственного земельного кадастра и коэффициента, определяемого по виду разрешенного использования, - ставки арендной платы. Данная ставка арендной платы заменяет понятие ставки арендной платы, руб./кв. м, применявшееся до принятия Положения и указанное в заключенных договорах аренды.
Размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с новым порядком, увеличился.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора по внесению арендной платы за землю, Управление обратилось в арбитражный суд.
Основанием для изменения арендодателем размера арендной платы является принятие органом местного самоуправления соответствующих нормативных актов, изменяющих ставки арендной платы и (или) расчетных коэффициентов. В таком случае изменение размера арендной платы является обязательным для сторон без заключения дополнительного соглашения.
В данном случае изменение арендной платы связано с принятием Советом депутатов муниципального образования "Гвардейский район" решения от 21.06.2008 N 123, опубликованного в установленном порядке.
В связи с принятием уполномоченным органом нормативно-правового акта, устанавливающего или изменяющего ставки арендной платы на очередной период, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в определенном таким актом размере.
Суды, приняв во внимание возможность одностороннего изменения арендной платы и то, что увеличение ее размера связано с принятием соответствующего решения уполномоченного органа, а также установив наличие задолженности, правомерно удовлетворили иск.
Договором аренды не предусмотрено подписание сторонами какого-либо соглашения о внесении изменений в договор в части, касающейся размера арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.09.2009 по делу N А42-1417/2009
"...Величина арендной платы по договору от 24.10.2005 N 8501 является расчетной, то есть подлежащей исчислению арендатором по сроку платежа.
Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы один раз в год предусмотрено пунктом 2.8 договора.
Во исполнение указанного пункта договора арендатору был направлен новый расчет арендной платы.
Таким образом, изменение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы (в соответствии с пунктом 2.8 договора и в зависимости от изменения действующих нормативных правовых актов в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации регулирующих порядок определения арендной платы) не является изменением условия договора о размере арендной платы и подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, в таком случае не требуется.
Вывод суда об изменении размера арендной платы только путем заключения сторонами соглашения и его государственной регистрации нельзя признать правомерным..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.09.2009 по делу N А42-7585/2008
"...Договором арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной.
Обязанность Общества вносить арендную плату в соответствии с решениями органа местного самоуправления предусмотрена пунктом 2.2 договора.
Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы в зависимости от наступления определенных условий.
В соответствии с решениями N 5-62 и 37-445 в городе Мурманске утверждены новые методики определения размера арендной платы за землю, подлежащие применению и к ранее заключенным договорам аренды.
Изменение арендной платы связано с принятием данных решений.
Подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, не требуется.
Фактическое изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом расчета арендной платы, предусмотренным договором, не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.02.2008 по делу N А21-6041/2006
"...В соответствии с пунктом 5.5 договора арендная плата подлежит обязательному для обеих сторон изменению в случае принятия нормативных правовых актов Российской Федерации или Калининградской области, изменяющих порядок платы за аренду государственного имущества. Арендная плата один раз в год может быть изменена в одностороннем порядке по решению арендодателя. В этом случае арендодатель направляет арендатору новый расчет арендной платы, являющийся неотъемлемой частью договора и дополнительного соглашения к договору, подлежащего подписанию сторонами. Новый размер арендной платы устанавливается по истечении 10 дней с даты отправки нового расчета арендной платы арендатору заказным письмом.
Уведомлением от 17.07.2006 N АБ-2207 Агентство известило Общество об увеличении арендной платы до 3 157 576 руб. 81 коп. в месяц согласно прилагаемому расчету. В уведомлении имеется ссылка на статью 4 Закона Калининградской области "Об областном бюджете на 2006 год" и пункт 5.5 договора аренды от 01.09.2003.
Поскольку Общество ненадлежащим образом выполнило обязательства по внесению арендных платежей, Агентство обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размер арендной платы может быть изменен только путем подписания дополнительного соглашения, а доказательств его подписания истец не представил.
Апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила иск.
Сдача имущества в аренду является одним из способов распоряжения собственником своим имуществом. В силу статей 125, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) от имени субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В соответствии со статьей 5 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" к полномочиям законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации отнесено право принятия законов по вопросам установления порядка управления и распоряжения собственностью субъекта Российской Федерации.
Следовательно, законы субъекта Российской Федерации, содержащие нормы права о порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является названный субъект, должны учитываться органом, уполномоченным собственником распоряжаться имуществом субъекта Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции на основании статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ правомерно взыскал с ответчика 9 321 894 руб. 62 коп. задолженности..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2007 N А21-3458/2005
"...Отменяя решение и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции указал на то, что поскольку изменения в договор в части увеличения размера арендной платы не прошли государственную регистрацию, то основания для расчета платежей по увеличенной ставке отсутствуют.
Этот вывод апелляционного суда кассационная инстанция считает ошибочным.
Обязанность Общества платить арендную плату, исходя из установленных Федеральным законом "О Федеральном бюджете", другими актами Правительства Российской Федерации, а также локальными нормативными актами муниципального образования ставок арендной платы за землю, предусмотрена условиями договора. Подписания сторонами какого-либо соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, не требуется, поскольку в связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.12.2006 по делу N А52-1834/2006/1
"...В кассационной жалобе Общество просит отменить судебные акты по делу, ссылаясь на нарушение норм материального права. По мнению подателя жалобы, у истца отсутствовали правовые основания для одностороннего изменения размера арендной платы.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 15.01.2002 заключили договор N 1039 аренды нежилого здания столовой площадью 441,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Псков, ул. Алмазная, д. 7. Срок действия договора с 01.01.2002 по 01.01.2007. Размер платежей и порядок расчетов установлены в разделе 3 договора. Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора в случае переоценки арендуемого имущества и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством, не чаще одного раза в год. В соответствии с пунктом 3.4 договора за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,5% суммы очередного платежа за каждый день просрочки.
Уведомлениями от 03.02.2003 N 4/к-189, от 09.01.2004 N 2/к-16 и от 27.05.2005 N 1/6-934 арендодатель известил Общество об изменении базовых ставок, применяемых при расчете арендной платы за арендованное нежилое помещение на основании постановлений администрации Псковской области.
В соответствии со статьей 5 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" к полномочиям законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации отнесено право принятия законов по вопросам установления порядка управления и распоряжения собственностью субъекта Российской Федерации.
Следовательно, законы субъекта Российской Федерации, содержащие нормы права о порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является названный субъект, не могут не учитываться органом, уполномоченным собственником распоряжаться имуществом субъекта Российской Федерации.
Расчет арендной платы, а впоследствии и задолженности ответчика по арендным платежам Комитет произвел, руководствуясь постановлением администрации Псковской области от 12.05.2005 N 201 "О внесении изменений в постановление Администрации области от 08.12.97 N 296 "Об утверждении Положения о порядке заключения договоров аренды и определения величины арендной платы", согласно которому базовая ставка, применяемая при расчете арендной платы, составила 600 руб. за 1 кв. м в год, а ежемесячная арендная плата за арендованное Обществом нежилое помещение - 51920 руб. 40 коп.
При таких обстоятельствах суд на основании статей 309, 310, 330, 333, 606, 614 Кодекса правомерно взыскал с ответчика 372625 руб. 75 коп. задолженности, исключив из подлежащей взысканию задолженности сумму НДС, и 20000 руб. пеней, размер которых уменьшен на основании статьи 333 ГК РФ..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2011 по делу N А63-19460/2009
"...Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09.
С учетом изложенного довод кассационной жалобы о неправомерном определении размера арендной платы с применением ставок, установленных соответствующими нормативными правовыми актами (без заключения дополнительных соглашений к договору), надлежит отклонить..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2011 по делу N А63-4534/2009
"...22 марта 2006 года на основании постановления от 07.02.2006 N 220 Комитет и общество заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 04.10.1994 N 90, по которому с 01.01.2006 ставки арендной платы применяются в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. В пункте 3 дополнительного соглашения стороны установили, что в части разрешенного использования земельного участка пункт 1.1 договора следует читать "под предприятием автосервиса" (т. 1, л. д. 9).
Общество, установив расхождение между удельным показателем кадастровой стоимости земельного участка, примененным Комитетом при расчете размера арендной платы за 2007 год, со сведениями, содержащимися в Выписке из государственного кадастра недвижимости от 20.08.2008, обратилось с требованием о возврате излишне уплаченной арендной платы за 2007 - 2008 годы. В связи с отказом Комитета в излишне уплаченной сумме арендной платы общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Заявитель указывает, что ставки арендной платы, являются регулируемыми ценами, поэтому стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Кроме того, дополнительное соглашение не зарегистрировано надлежащим образом. Вместе с тем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды. Однако необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствует.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 названного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Правомерность данного подхода подтверждена постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.
При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных обществом требований..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал: несмотря на установленную в договоре обязанность сторон по оформлению дополнительных соглашений об изменении арендной платы, такая необходимость отсутствует, поскольку договором предусмотрен определенный механизм ее изменения.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.09.2010 по делу N А32-43002/2009
"...Пунктом 3.4 договора стороны определили, что размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края, а также в связи с изменением арендатором цели использования земельного участка, указанной в договоре. При этом соглашение об изменении размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к договору и подписывается сторонами.
Таким образом, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды. Однако необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствует.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Правомерность данного подхода подтверждена постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.06.2010 по делу N А61-1174/2009
"...В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт. В обоснование своих требований заявитель указывает, что расчет задолженности, основывающийся на акте сверки задолженности, является незаконным, поскольку он подписан только одной стороной по договору аренды от 21.30.2003 N 752. По мнению заявителя, увеличение в одностороннем порядке арендной платы неправомерно, поскольку стороны не заключали дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы. Кроме того на 2004 - 2008 годы федеральным законодательством не предусматривались коэффициенты, повышающие размер арендной платы.
По условиям договора аренды общество обязалось уплачивать в размере и на условиях, установленных договором аренды, арендную плату (пункт 4.4.3 договора).
Как следует из содержания пункта 3.5 договора аренды от 21.03.2003, размер арендной платы может изменяться ежегодно в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. Таким образом, условия договора и приложение N 1 к нему предусматривают, что арендная плата исчисляется с учетом площади земельного участка (8,1641 га), коэффициента оценочной зоны 7, базовой ставки арендной платы 18 208 рублей с 01.01.2006, поправочного коэффициента к базовому размеру арендной платы по видам использования 1,5. При названных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что стороны согласовали механизм изменения арендной платы. Изменение базовой ставки арендной платы и коэффициентов, устанавливаемых нормативными актами органа местного самоуправления, не является изменением размера арендной платы. Необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственная регистрация отсутствовала (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/2009).
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения постановления апелляционной инстанции..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.12.2003 N Ф08-4858/03 по делу N А63-213/03-С1
"...В соответствии с условием пункта 1.3 договора от 01.08.96 N 2 арендная плата является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии со статьей 450 и пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия. Заключения дополнительного соглашения в этом случае не требовалось..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.09.2014 N Ф09-5483/14 по делу N А60-43391/2013
"...Пунктами 3.1, 3.2 договора аренды земельного участка от 22.04.2005 предусмотрено, что расчет арендной платы производится в соответствии с действующим законодательством. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке на основании федеральных и областных нормативных актов, актов органов местного самоуправления.
Суды, установив, что договором аренды предусмотрено условие о регулируемом характере размера арендной платы, в связи с чем при определении данного размера следует руководствоваться порядком, установленным уполномоченным органом в соответствующем нормативном акте, и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу этого нормативного акта, признали правомерным применение управлением при расчете задолженности по арендной плате за спорный период методики, утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, взыскав с ответчика 534 495 руб. 12 коп. долга по арендной плате.
Судами рассмотрены и обоснованно отклонены ссылки ответчика на то, что применение увеличенного размера арендной платы возможно только при наличии заключенного дополнительного соглашения к договору аренды.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09). В связи с этим заключение дополнительного соглашения для применения измененного размера арендной платы не требуется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.11.2012 N Ф09-10870/12 по делу N А47-13579/2011
"...В кассационной жалобе общество "Промышленный менеджмент" просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неприменение судами подлежащей применению ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что в договоре аренды согласован твердый размер арендной платы, а не формула или методика ее определения, в связи с чем считает ошибочным расчет арендной платы, произведенный исходя из методики, определенной нормативными актами, а не на основании размера арендной платы, согласованного в договоре аренды.
Размер арендной платы изменяется в соответствии с текущим законодательством Российской Федерации. В случае изменения базовой арендной ставки исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору (п. 3.4 договора).
В п. 4.2.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.
Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды стороны согласовали арендную плату в размере 51 846 руб. 20 коп. в год, определяемую как произведение ставки арендной платы и кадастровой стоимости земельного участка (за 1 га) на основании методики расчета арендной платы за землю на территории муниципального образования Тюльганский район, утвержденной решением Совета депутатов Тюльганского района от 30.12.2005 N 11-II-СД.
Положения заключенного между истцом и ответчиком договора аренды содержат условие, в силу которого размер арендной платы изменяется в соответствии с текущим законодательством Российской Федерации. В случае изменения базовой арендной ставки исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору (п. 3.4 договора).
В пункте 4.2.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.
Оценив названные условия договора с учетом требований ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, и учитывая правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащуюся в постановлениях от 05.07.2011 N 1709/11, от 06.12.2011 N 9069/11, суды пришли к выводу о том, что договор аренды не исключает возможность изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке.
Учитывая, что названными нормативными актами изменялся размер базовых ставок арендной платы без изменения методики ее расчета, суды, принимая во внимание имеющиеся в деле дополнительное соглашение от 27.06.2008 N 1, соглашение о размере арендной платы на 2008 год, письма администрации от 28.11.2008 N 01-14-1319, от 28.07.2008 N 01-14-746, из которых усматривается исполнение истцом обязанности осуществлять перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора, проверили произведенный истцом расчет арендной платы и признали его верным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.10.2012 N Ф09-7626/12 по делу N А76-14701/2011
"...Из п. 5.1 договора следует, что методика определения размера арендной платы определена сторонами в приложениях N 2а и N 2б к договору.
В силу п. 5.3 договора арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в случае принятия новых (изменения старых) нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы.
С учетом изложенного суды пришли к выводу о том, что с принятием и введением в действие постановления Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-п, арендодатель был вправе в одностороннем порядке пересмотреть арендную плату, осуществив ее начисление по методике, утвержденной названным постановлением.
Таким образом, начисление арендной платы с 07.03.2007 по методике, утвержденной постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-п, произведено истцом правомерно.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что арендодателем не соблюден предусмотренный договором порядок изменения условий в части арендной платы (п. 7.7 договора), судом кассационной инстанции отклоняется.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Данный пункт договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит ч. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому исполнение арендодателем его условий представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.09.2011 N Ф09-5690/11 по делу N А60-45074/2010
"...При рассмотрении спора судами установлено, между комитетом и обществом заключен договор аренды нежилого помещения (здания, сооружения) от 12.05.2004 N 372, согласно которому обществу в срочное возмездное владение и пользование передано по акту приема-передачи от 12.05.2004 помещение площадью 225 кв. м, расположенное по адресу: г. Нижний Тагил, пр. Ленинградский, д. 74, для использования в качестве магазина.
В соответствии с дополнительным соглашением от 08.07.2005 площадь передаваемого по указанному договору помещения изменена на 223,2 кв. м.
Названный договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы 31.10.2005, номер регистрации 66-66-02/079/2005-255.
Поскольку общество арендную плату не внесло, арендуемое помещение не возвратило, комитет обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что управление муниципальным имуществом от имени муниципального образования "г. Нижний Тагил" осуществляется администрацией города в лице комитета (Положение о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города Нижний Тагил, утверждено решением Нижнетагильской городской Думы от 26.03.2009 N 20); в соответствии с договором аренды от 12.05.2004 N 372 размер арендной платы зависит от размера общей полезной площади, а также от переменных показателей: базовой величины арендной платы за 1 кв. м и коэффициентов соответствия потребительским свойствам объекта; решениями Нижнетагильской городской Думы от 22.10.2009 N 76 "О размере базовой ставки арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда на 2010 год" и от 24.12.2009 N 93 "О внесении изменений в положение о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города Нижний Тагил" установлена базовая ставка арендной платы в размере 620 руб. в год и изменены размеры коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы.
Учитывая что между комитетом и обществом подписан расчет арендной платы за арендуемое последним нежилое помещение на 2010 год с учетом установленных показателей, суды пришли к верному выводу о том, что в данном случае изменение арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и при названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения к договору аренды об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Данные выводы согласуются с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 26.01.2010 N 11487/09.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования комитета о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2011 N Ф09-3339/11-С6 по делу N А47-7018/2010
"...Суды, руководствуясь ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделали вывод, что по условиям договора размер арендной платы устанавливается не в твердой сумме, а устанавливается расчетным путем, т.е. сторонами согласован механизм определения размера арендной платы. Размер арендной платы подлежит изменению в случае изменения действующего законодательства Российской Федерации, а также централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов.
Проверив представленный комитетом расчет задолженности по арендной плате, суды признали его правильным и соответствующим названным нормативным актам. При этом суды верно указали на то, что фактическое изменение размера арендной платы в связи с принятием нормативно-правовых актов, на основании которых производится расчет арендной платы, с учетом условий названного договора аренды не является изменением условий об арендной плате по смыслу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащих оформлению путем заключения дополнительного соглашения к договору, а представляет собой исполнение договора. Обязанность вносить арендную плату в размере, установленном названными нормативными актами, возникает с момента вступления в действие этих актов.
С учетом изложенного оснований для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.04.2011 N Ф09-1932/11-С3 по делу N А76-13949/2010-46-382
"...Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что изменение арендной платы в связи с изменением существующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором. Новая величина арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента ее введения в действие постановлением главы города.
Постановлением администрации г. Челябинска от 13.01.2010 установлена базовая ставка арендной платы за пользование недвижимым имуществом на 2010 год в размере 217 руб. без учета НДС за один квадратный метр арендуемой площади. С учетом данных изменений арендатором произведен расчет арендной платы к договору от 13.02.2009 N 12-5722 за период с 20.01.2010 по 31.12.2010, согласно которому арендная плата составляет 14 176 руб. 83 коп. в месяц.
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ссылаясь на наличие у предпринимателя задолженности по арендной плате, обратился в арбитражный суд.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что договор аренды от 13.02.2009 N 12-5722 заключен, поскольку сторонами согласованы все существенные условия, предъявляемые законом к данному виду договора; истцом обязательства по договору исполнены надлежащим образом - помещения переданы арендатору по актам приема-передачи от 01.02.2001, 20.05.2007, 16.10.2009; доказательств уплаты арендной платы по договору от 13.02.2009 N 12-5722 за период в период с 01.01.2010 по 29.10.2010 ответчиком не представлено; задолженность составила 211 509 руб. 84 коп., в связи с чем суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания основного долга и неустойки, предусмотренной п. 6.6 договора.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды взыскали с ответчика задолженность по увеличенным тарифам, в отсутствие заключенного между сторонами договора соглашения по изменению размера арендной платы, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку судами установлено, что расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с положениями п. 5.2 договора аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.07.2010 N Ф09-5953/10-С6 по делу N А60-49575/2009-С2
"...Согласно п. 2.1 данного договора арендная плата устанавливается в соответствии с Законом Свердловской области от 24.11.2000 N 39-ОЗ "О ставках лесных податей в Свердловской области" по соглашению сторон за весь арендуемый участок в размере 123 руб. 20 коп. за 1 га, в сумме 3 104 руб. 64 коп. В случае изменения ставок лесных податей в Свердловской области производится перерасчет арендной платы.
В 2007, 2008 годах арендодателем произведены перерасчеты арендной платы по договору аренды от 17.10.2007, в связи с чем арендная плата в 2007 году составила 715 680 руб., в 2008 году - 785 551 руб. 20 коп. Для внесения арендной платы в указанных размерах сторонами подписаны дополнительные соглашения к договору аренды от 17.10.2002.
Предприниматель Бурцев В.А., ссылаясь на то, что в соответствии с условиями договора аренды участка лесного фонда от 17.10.2002 в 2007 - 2009 годах подлежала внесению арендная плата в размере 3 104 руб. 64 коп. в год, а фактически им перечислена арендная плата в большем размере на основании дополнительных соглашений, которые не зарегистрированы в установленном порядке, обратился в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения в виде внесенной в указанный период арендной платы, размер которой превышает предусмотренный договором.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из наличия в договоре аренды участка лесного фонда условия, предусматривающего возможность перерасчета арендной платы в случае изменения ставок, подлежащих государственному регулированию, на основе которых определяется размер платежа, что свидетельствует об отсутствии необходимости заключения дополнительных соглашений, изменяющих размер арендной платы, и их обязательной государственной регистрации. Кроме того, судами указано на то, что в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение ставок лесных платежей не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Произведенный арендодателем перерасчет арендной платы в 2007 - 2009 годах в соответствии с действующим законодательством признан судами обоснованным. Доказательств внесения предпринимателем Бурцевым В.А. арендной платы в размере, превышающем размер, причитающийся арендодателю, не представлено.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.04.2010 N Ф09-2792/10-С6 по делу N А50-26775/2009
"...Пунктом 4.4 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством и настоящим договором. Изменение размера арендной платы в связи с переоценкой стоимости имущества на основании данных, представленных арендодателем (либо иной организацией, осуществляющей бухгалтерский учет по данному имуществу), является обязательным для сторон (без подписания дополнительного соглашения к договору). В данном случае арендодатель направляет арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью договора.
Уведомлением от 24.12.2007 N 3 предприятие "Пермводоканал" сообщило обществу "НОВОГОР-Прикамье" о том, что в связи с переоценкой имущества по состоянию на 01.01.2008 размер арендной платы изменяется: годовая плата составляет 155 027 138 руб. 94 коп., арендная плата за квартал - 38 756 784 руб. 74 коп., ежемесячная арендная плата - 12 918 928 руб. 25 коп.
Уведомлением от 29.08.2008 N 4 предприятие "Пермводоканал" известило истца о том, что в соответствии с п. 4.4 договора аренды от 22.02.2005 N 1 в связи с переоценкой имущества по состоянию на 01.01.2008 размер арендной платы изменяется. С 01.01.2008 годовая арендная плата составляет 161 775 043 руб. 38 коп., арендная плата за квартал - 40 443 760 руб. 85 коп., ежемесячная арендная плата - 13 481 253 руб. 62 коп.
Общество "НОВОГОР-Прикамье", полагая, что уведомление от 29.08.2008 N 4 в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, поскольку им произведено повторное увеличение размера арендной платы в 2008 году, что противоречит п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Проанализировав п. 4.1, 4.4 договора аренды от 22.02.2005 N 1, согласно которым размер арендной платы равен сумме годовой амортизации арендуемого имущества, размер арендной платы может быть изменен без согласия арендатора в связи с переоценкой стоимости имущества, суд апелляционной инстанции сделал верный вывод о том, что сторонами установлен механизм исчисления размера арендной платы.
Однако, поскольку сумма годовой амортизации арендуемого имущества не является величиной постоянной, изменение размера арендной платы в связи с ежегодной переоценкой стоимости имущества не означает изменения порядка (механизма) исчисления и размера арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия, предусмотренного п. 4.4 договора аренды от 22.02.2005 N 1, является обязательным для сторон и не требует подписания дополнительного соглашения к договору.
Истцом не доказано, что повторным направлением уведомления от 29.08.2008 N 4, арендодателем изменен предусмотренный договором механизм исчисления арендной платы, чем нарушаются его права, а также то, что в течение года более одного раза изменен размер арендной платы по непредусмотренному договором основанию, что согласно п. 4.4 договора требовало бы подписания дополнительного соглашения и порождало, изменяло или прекращало для него возникновение новых прав и обязанностей..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.02.2010 N Ф09-388/10-С6 по делу N А60-27656/2009-С12
"...Как установлено судами, между Управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества городского округа Красноуфимск от 01.12.2007 N 74, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное пользование помещения N 1 - 7, 10 - 12, 15 - 22 на 1-ом этаже в 2-этажном здании, литера А, общей площадью 164,6 кв. м и нежилое помещение (гаражный бокс) площадью 133,5 кв. м, литера Д, расположенные по адресу: г. Красноуфимск, ул. Вокзальная, д. 7 (п. 1.1 договора; л. д. 12 - 16).
Регистрация договора аренды от 01.12.2007 N 74 произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 07.03.2008 (л. д. 21, оборот).
Пунктом 6.1 договора аренды от 01.12.2007 N 74 предусмотрено, что арендодатель имеет право пересматривать размер арендной платы в соответствии с действующим законодательством. При изменении размера арендной платы в связи с изменением базовой ставки или корректировочных коэффициентов арендодатель письменно уведомляет арендатора извещением об изменении размера арендной платы, исполнение которого является обязательным без дополнительных согласований.
Решениями Думы городского округа Красноуфимск от 20.12.2007 N 66/7 и 66/6 внесены изменения в положение "О порядке предоставления в аренду муниципального имущества, являющегося муниципальной собственностью городского округа Красноуфимск", согласно которым установлены новые размеры базовых ставок и корректировочных коэффициентов, что, по мнению Управления, изменило размер арендной платы по договору аренды от 01.12.2007 N 74, в связи с чем ее размер с 01.01.2009 составил за оба арендуемых объекта недвижимости 46 335 руб. 00 коп. (л. д. 22 - 23), то есть задолженность ответчика за период с 01.01.2009 по 30.05.2009 составила 166 935 руб. 00 коп.
Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что об увеличении размера арендной платы ответчик был уведомлен надлежащим образом путем направления истцом извещения и дополнительного соглашения к договору аренды (л. д. 22, 23). При этом судом правильно отмечено, что данные уведомление и дополнительное соглашение не требуют государственной регистрации и согласования с арендатором, поскольку не свидетельствуют об изменении условий договора. Форма извещения арендатора об изменении размера арендной платы сторонами не оговорена.
Получение обществом уведомления и дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы подтверждается письмами ответчика от 14.01.2009 N 3 и от 05.03.2009 N 16, адресованными начальнику Управления муниципальным имуществом, Управлению Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области, из которых следует, что ответчик уведомлен об увеличении размера арендной платы, однако с соответствующим изменением не согласен, поскольку в результате значительного повышения размера арендной платы положение арендатора ухудшилось (л. д. 97 - 99).
При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что расчет задолженности произведен истцом исходя из размера арендной платы, установленного п. 6.1 договора аренды от 01.12.2007 N 74, действующими решениями Думы городского округа Красноуфимск от 20.12.2007 N 66/7 и N 66/6, является верным. Суд обоснованно признал заявленное требование истца о взыскании с общества в пользу Управления 166 935 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.12.2007 N 74 за период с 01.01.2009 по 30.05.2009 правомерным, документально подтвержденным и подлежащим удовлетворению в полном объеме..."

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2009 N Ф09-4516/09-С6 по делу N А60-36727/2008-С3
"...При этом суд первой инстанции, учитывая условия п. 5.5 договора аренды от 01.11.2005, правильно указал на то, что увеличение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в соответствии с изменениями индекса потребительских цен по Свердловской области на платные услуги населению не является изменением существенных условий договора и не требует оформления дополнительного соглашения (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.08.2006 N Ф09-6600/06-С6 по делу N А34-9328/2005
"...Обжалуя судебные акты, заявитель ссылается на нарушение судами ст. 21 Закона Российской Федерации "О плате за землю". По мнению ООО "Оптимист", установленный договором размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон. Также заявитель указывает на неприменение судами ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которой, как полагает ответчик, решение Арбитражного суда Курганской области от 25.02.2004 N А34-6731/2003, которым установлена невозможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.
Как установлено судами, между администрацией г. Кургана и ООО "Оптимист" заключен договор аренды от 26.05.1998 N 237 земельного участка площадью 794 кв. м с кадастровым номером 01.05.1947, расположенного в третьей промышленной зоне градостроительной ценности по адресу: г. Курган, ул. Крутикова, д. 128, для обслуживания магазина. Названный договор был заключен сроком на пять лет. Поскольку ответчик продолжает пользоваться земельным участком, стороны не заявили о расторжении договора, он считается возобновленным на неопределенный срок (п. 3 ст. 621 <*> Гражданского кодекса Российской Федерации).
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: в Гражданском кодексе Российской Федерации пункт 3 статьи 621 отсутствует, имеется в виду пункт 2.

Поскольку в п. 2.4 договора аренды от 26.05.1998 N 237 установлено, что размер и сроки арендной платы могут быть пересмотрены в одностороннем порядке без уведомления арендатора в связи с решениями городской Думы, публикуемыми в печати, суды пришли к правильному выводу о том, что стороны при заключении договора согласовали порядок изменения арендодателем размера арендной платы в связи с изменением действующего законодательства.
Использовав предусмотренный п. 2.4 договора порядок изменения размера арендный платы, администрация г. Кургана на основании ст. 21 Закона Российской Федерации "О плате за землю", постановления администрации Курганской области от 21.05.2002 N 223 "Об утверждении базовых размеров арендной платы за участки земель несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, расположенных на территории Курганской области", решений Курганской городской Думы от 03.09.1997 N 96 и от 01.07.1998 N 117 о внесении изменений по ставкам арендной платы и поправочных коэффициентов за период с 1995 по 2005 годы произвела расчет задолженности ответчика по арендной плате за 2004 - 2005 годы, который проверен и правильно оценен судами первой и апелляционной инстанций как соответствующий действующему законодательству Российской Федерации и Курганской области.
Поскольку ООО "Оптимист" не представило доказательств исполнения обязанности по уплате арендных платежей за названный период, суды правомерно, руководствуясь ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2.1, 2.6 договора, взыскали с ответчика сумму основного долга и пени за просрочку уплаты арендных платежей, уменьшив размер неустойки до 22336 руб. 68 коп. на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.02.2006 N Ф09-1301/06-С4 по делу N А34-3401/05
"...В силу п. 3.2 договоров арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменять арендную плату, направив письменное уведомление в адрес арендатора.
Арендодателем были направлены в адрес арендатора извещения об увеличении арендной платы по договору от 28.06.2002 N 887 до 10697,44 условных единиц в месяц, по договору от 02.04.2003 N 2071 - до 3197,11 условных единиц в месяц (л. д. 21, 23).
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что увеличение арендной платы является изменением условий договоров, которое возможно лишь путем оформления дополнительных соглашений, подписанных сторонами (п. 5.1 договоров).
Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил данный вывод суда первой инстанции, указав на то, что увеличение арендной платы по спорным договорам не является изменением их условий, поскольку право арендодателя на такое увеличение установлено п. 3.2 договоров и не противоречит ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 23.04.2012 по делу N А23-3472/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций 25.12.2008 между сторонами был заключен договор аренды N 774/08 находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которого городская управа города Калуги (арендодатель) предоставляет ООО "Сельхозводстрой" (арендатор) в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000074:85 общей площадью 19 059 кв. м, находящийся по адресу: г. Калуга, ул. Азаровская, д. 28, сроком на 9 лет.
Пунктами 3.3 и 3.4 договора установлено, что расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты. Арендная плата за земельный участок вносится за I квартал - до 1 апреля, за II квартал - до 1 июля, за III квартал - до 1 октября, за IV квартал - до 25 декабря текущего года.
Согласно п. 3.5 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений. В случае изменения разрешенного использования земельного участка арендная плата исчисляется с момента такого изменения на основании дополнительного соглашения к договору.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что представленный истцом в материалы дела расчет задолженности является неверным, т.к. дополнительное соглашение по изменению арендной платы с ответчиком не было заключено как это установлено в п. 3.3 и п. 3.5 договора аренды N 774/08 от 25.12.2008, был известен судам обеих инстанций исследовался и обоснованно отклонен по мотивам изложенным в оспариваемых судебных актах.
Соглашаясь с представленным истцом расчетом основного долга, суды первой и апелляционной инстанций в частности указали на следующее.
Исходя из условий п. 3.3 и п. 3.5 необходимость заключения дополнительного соглашения об изменении арендной платы обусловлена лишь изменением разрешенного целевого использования земельного участка. Изменение же арендной платы в связи с изменением размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам не требует заключения сторонами дополнительного соглашения.
В данном случае размер ставки арендной платы на 2010 год изменился в связи с принятием постановления городской управы города Калуги от 25.12.2009 N 311-п, в связи с чем заключение дополнительного соглашения не требовалось.
Согласно п. 3 постановления городской управы города Калуги N 311-п от 25.12.2009 настоящее постановление вступает в силу после его официального опубликования. Указанный нормативный документ был опубликован в издании "Калужская неделя" N 51 от 29.12.2009, что подтверждается сведениями из правовой программы Консультант Плюс.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 по делу N А59-3535/07-С9(С-5) определено, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора..."

Постановление ФАС Центрального округа от 15.03.2011 по делу N А36-2318/2010
"...В соответствии с п. 4.4 договора размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год, в одностороннем порядке, в случаях изменения ставок арендной платы, порядка ее исчисления, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком своей обязанности по оплате арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Наличие у ответчика задолженности по арендной плате в 1 735 626 руб. 26 коп. за 2008 и 2009 года подтверждается материалами дела, доказательств ее оплаты последним не представлено.
При этом судами первой и апелляционной инстанций правомерно принят во внимание произведенный истцом расчет арендной платы с учетом результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Липецкой области, утвержденных постановлением администрации Липецкой области от 10.10.2008 N 277 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков", а также постановлением администрации Липецкой области от 08.12.2008 N 317 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов".
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а именно, возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке в случаях изменения ставок арендной платы, порядка ее исчисления, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка.
Поскольку механизм определения размера арендной платы не изменился - арендная плата определена также на основании удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, изменение размера арендной платы в данном случае не является изменением условий договора, в связи с чем заключение сторонами соглашения об изменении арендной платы не требуется.
С учетом изложенного, довод заявителя жалобы о том, что увеличение размера арендной платы должно быть оформлено сторонами в письменной форме, подлежит отклонению как несостоятельный и основанный на неверном толковании норм материального права..."

Постановление ФАС Центрального округа от 25.03.2010 по делу N А36-2148/2009
"...Решением Совета депутатов Добринского района Липецкой области N 84-рс от 26.11.2008 было утверждено положение "Об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Добринского района в 2009 году" (т.1 л.д. 42 - 46). Данные решение и положение были официально опубликованы.
Согласно указанному положению ставка арендной платы за земли, занятые предприятиями промышленности, расположенными как за чертой населенных пунктов, так и в черте, установлена в размере 15% от кадастровой стоимости.
В соответствии с названным положением арендодателем был изменен размер арендной платы по договору аренды N 3 от 11.01.2006, который составил 14 558 150,09 руб. за год.
Из имеющейся в материалах дела переписки сторон следует, что в адрес ОАО "Добринский сахарный завод" арендодателем направлялся расчет арендной платы, составленный на основании решения Совета депутатов Добринского района N 84-рс от 26.11.2008.
Из пунктов 3.1, 3.2 договора аренды N 3 от 11.01.2006 следует, что при его заключении ставка арендной платы была установлена за 1 кв. м площади земель промышленности в размере 0,52 руб., земель поселений - 2,83 руб. Общий размер арендной платы за год по договору составил 741 645,09 руб. Арендная плата подлежит внесению арендатором ежеквартально, равными долями до 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее 15 ноября.
Согласно п. 3.5 договора аренды N 3 от 11.01.2006 размер арендной платы и сроки платежа могли быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке, в случаях изменения ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством РФ.
В соответствии с п. 3.5.1 договора условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для арендатора с момента получения им письменного уведомления и при этом заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется.
Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, положения п. 3.5, 3.5.1 договора аренды N 3 от 11.01.2006 не противоречат п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Позиция суда апелляционной инстанции согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 11487/09 от 26.01.2010, в соответствии с которой изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В этой связи суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что арендодатель был вправе, руководствуясь вышеуказанными пунктами договора в одностороннем порядке изменить ставку арендной платы по причине изменения базовой ставки арендной платы, установленной решением органа местного самоуправления.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, проверив правильность представленного истцом расчета суммы задолженности пришел к правомерному выводу об обоснованности исковых требований администрации Добринского муниципального района Липецкой области в части взыскания с ОАО "Добринский сахарный завод" задолженности по арендным платежам за 1 и 2 кварталы 2009 года на основании ставок, установленных решением Совета депутатов Добринского муниципального района Липецкой области N 84-рс от 26.11.2008 и исходя из постановления главы администрации Липецкой области N 277 от 10.10.2008 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков" за вычетом внесенных в эти периоды платежей по ранее установленным договором ставкам, а также об обоснованности расчета пени за 1 и 2 кварталы 2009 года..."

Постановление ФАС Центрального округа от 18.03.2010 по делу N А36-2147/2009
"...Из пунктов 3.1, 3.2 договора аренды N 3 05/89 от 11.01.2006 следует, что при его заключении ставка арендной платы была установлена за 1 кв. м в размере 0,52 руб. Общий размер арендной платы за год по договору составил 270 794,16 руб. Арендная плата подлежит внесению арендатором ежеквартально, равными долями до 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее 15 ноября.
Согласно п. 3.5 договора аренды N 3 05/89 от 11.01.2006 размер арендной платы и сроки платежа могли быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке, в случаях изменения ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством РФ.
В соответствии с п. 3.5.1 договора условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для арендатора с момента получения им письменного уведомления и при этом заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется.
Как верно отмечено судом апелляционной инстанции положения п. 3.5, 3.5.1 договора аренды N 3 05/89 от 11.01.2006 не противоречат п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Данная позиция суда апелляционной инстанции согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 11487/09 от 26.01.2010, в соответствии с которой изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В этой связи суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что арендодатель был вправе, руководствуясь вышеуказанными пунктами договора в одностороннем порядке изменить ставку арендной платы по причине изменения базовой ставки арендной платы, установленной решением органа местного самоуправления.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции, проверив правильность предоставленного истцом расчета суммы задолженности пришел к правомерному выводу об обоснованности исковых требований Администрации Добринского муниципального района Липецкой области в части взыскания с ОАО "Добринский сахарный завод" задолженности по арендным платежам за 1 и 2 кварталы 2009 года на основании ставок, установленных решением Совета депутатов Добринского муниципального района Липецкой области N 83-рс от 26.11.2008 и исходя из постановления главы администрации Липецкой области N 277 от 10.10.2008 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков" за вычетом уплаченных в эти периоды платежей по ранее установленным договором ставкам, а также об обоснованности расчета пени за 1 и 2 кварталы 2009 года..."

Постановление ФАС Центрального округа от 14.12.2009 N Ф10-5488/09 по делу N А08-139/2009-2
"...Довод заявителя жалобы о том, что задолженность ООО "Строймонтажтехнология" составляет значительно меньшую сумму, чем заявлено истцом в иске и взыскано судами нижестоящих инстанций, т.к. между сторонами дополнительные соглашения к договору аренды об увеличении размера арендной платы не заключались, как это установлено в разделе 7 договора и п. 1 ст. 452 ГК РФ, был известен судам, исследовался и обоснованно отклонен, по изложенным в оспариваемых решении и постановлении мотивам. В частности суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что ответчик неверно толкует условия п. 2.3 и п. 2.7 договора аренды земельного участка N 35 от 20.01.2003, из которых следует, что размер арендной платы является расчетной величиной, зависит от ставок базовых арендной платы, установленных органами государственной власти или местного самоуправления, и пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при их изменении. Таким образом, поскольку стороны согласовали условие о возможности одностороннего изменения размера арендной платы, ее последующее увеличение арендодателем нельзя признать изменением условия договора в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ, в связи с чем от сторон не требовалось заключать дополнительные соглашения к договору об увеличении размера арендной платы.
Нарушений норм материального права и требований процессуального законодательства, являющихся безусловным основанием для отмены оспариваемых судебных актов, при разрешении дела судами первой и апелляционной инстанций не допущено..."

Постановление ФАС Центрального округа от 06.10.2009 по делу N А36-2070/2009
"...Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из несоблюдения Администрацией требований п. 1 ст. 452 ГК РФ, поскольку между сторонами отсутствовало подписанное и зарегистрированное в установленном порядке соглашение об изменении размера арендной платы.
Между тем, приходя к указанному выводу, суд не учел следующее.
Таким образом, с учетом положений пунктов 3.1, 3.4, 4.2.4 Договора аренды земельного участка от 08.06.2007 N 43, в результате изменения базовой ставки арендной платы в установленном законом порядке, арендодатель вправе был изменить размер арендной платы, о чем были направлены соответствующие уведомления арендатору.
При этом фактическое изменение арендной платы в результате корректировки базовой ставки арендной платы не является изменением, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора о размере арендной платы, а представляет собой лишь исполнение данного условия, устанавливающего механизм ее исчисления.
Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.
Требование истца о взыскании денежных средств за пользование земельным участком за первый квартал 2009 года основано на постановлении главы администрации Липецкой области от 10.10.2008 N 277 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков" и решении Совета депутатов Лев-Толстовского муниципального района Липецкой области от 24.12.2008 N 88 "О внесении изменений и дополнений в Положение "Об оплате арендных платежей за землю на территории Лев-Толстовского муниципального района".
Согласно Журналу регистрации уведомлений об изменении порядка, сроков и (или) размеров арендной платы 06.02.2009 зарегистрировано уведомление ООО "АЭМ-Липецк" об изменении размера арендной платы по Договору.
Таким образом, изменение ставки арендной платы было осуществлено Администрацией в рамках оговоренных в договоре условий, в связи с чем заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требовалось.
Данное обстоятельство судом исследовано не было и надлежащей оценки не получило.
В связи с изложенным, обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Липецкой области..."

4.4. Вывод из судебной практики: Арендодатель, если иное не предусмотрено договором, не обязан уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы в результате ее увеличения в соответствии с механизмом ее определения, предусмотренным договором, поскольку это является исполнением условия договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.03.2007 по делу N А56-18671/2006
"...При обосновании размера задолженности по арендной плате, которую ответчик должен был вносить за арендуемое помещение в период с 23.09.2004 по 31.03.2006, КУГИ представил в материалы дела расчет, из которого следует, что величина арендной платы за период с 23.09.2004 по 31.12.2004 определена с применением условной единицы в размере 31,500 руб., а за период с 01.01.2005 по 31.03.2006 в размере 35 руб.
Ответчик с расчетом истца не согласился, указав, что по условиям договора при расчете арендной платы должна применяться условная единица, равная эквиваленту доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации.
Сдача имущества в аренду является одним из способов распоряжения собственником своим имуществом. В силу статей 125, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Согласно статье 5 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" к полномочиям законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации отнесено право принятия законов по вопросам установления порядка управления и распоряжения собственностью субъекта Российской Федерации.
Таким образом, Законы Санкт-Петербурга, содержащие нормы права о порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, не могут не учитываться КУГИ как органом, уполномоченным собственником распоряжаться имуществом Санкт-Петербурга.
Расчет задолженности ответчика по арендным платежам КУГИ произвел, руководствуясь Законом Санкт-Петербурга от 29.11.2004 N 578-81 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2005 год", согласно статье 31 которого с 01.01.2005 величина условной единицы, применяемая для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлена в размере 35 руб.
Таким образом, величина арендной платы правомерно рассчитана КУГИ с применением установленной названным Законом стоимости условной единицы.
Довод подателя жалобы о том, что КУГИ не вправе требовать оплаты аренды в новом размере, поскольку ответчик не извещался в соответствии с пунктом 3.3 договора об изменении размера арендной платы, подлежит отклонению.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы. В этом случае новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.
В данном случае порядок извещения арендатора, установленный пунктом 3.3 договора, не применяется, поскольку изменений размера арендной платы в связи с применением новой стоимости условной единицы не происходит. Размер арендной платы, установленный пунктом 3.1 договора (5083,704 у.е. в квартал с учетом НДС), остался прежним..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2011 по делу N А39-1416/2010
"...Суд установил, что решением Совета депутатов городского округа Саранск от 28.10.2008 N 188 предусмотрен с 01.01.2009 новый порядок расчета арендной платы на основании рыночной ее стоимости, поэтому правильно руководствовался при расчете задолженности рыночным размером арендной платы, определенным в отчете Фонда имущества Российской Федерации.
Ссылка заявителя на необходимость предварительного уведомления арендатора перед увеличением размера арендной платы несостоятельна, поскольку в силу статей 421 и 614 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды предусмотрен иной порядок изменения арендной платы, при котором арендодатель не обязан направлять соответствующее уведомление арендатору.
Утверждение заявителя о нарушении судом пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является ошибочным, поскольку арендная плата по указанному договору не изменялась чаще одного раза в год. В договоре арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации с 01.03.2008 не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Перерасчет размера арендной платы с 01.01.2009 на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого объекта во исполнение установленного порядка исчисления арендной платы произведен в соответствии с указанной нормой права.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.02.2010 по делу N А78-2851/2009
"...Ответчик сослался на то, что увеличение арендной платы по договору аренды от 24.07.2008 в связи с изменением ставок арендной платы может быть произведено только при соблюдении истцом условий, предусмотренных пунктом 6.1 договора: при внесении соответствующих изменений в договор и уведомлении арендатором об увеличении арендной платы.
Согласно пункту 2.3 договора при изменении ставок платы за единицу объема лесных ресурсов арендодатель в одностороннем порядке увеличивает размер арендной платы с письменным уведомлением арендатора.
Поскольку договором предусмотрен бесспорный порядок внесения в него изменений в части увеличения размера арендной платы в связи с принятием соответствующих нормативных правовых актов, довод ответчика о неправомерности увеличения арендной платы до его уведомления об этом и до внесения изменений в договор аренды судом кассационной инстанции отклоняется.
Арбитражный суд Забайкальского края и Четвертый арбитражный апелляционный суд в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценили доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений. При этом суды пришли к обоснованному выводу о наличии обязанности у истца по оплате арендной платы по договору аренды участка лесного фонда от 24.07.2008 N 9..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.10.2009 по делу N А78-6013/08
"...Как усматривается из материалов дела, 27.12.2004 между Хилокским лесхозом (арендодатель) и ООО "Хилокская лесная компания" (арендатор) подписан договор аренды N 22 участка лесного фонда для заготовки древесины, по условиям которого арендатору на срок 25 лет передается участок лесного фонда для заготовки древесины по главному пользованию в Линево-Озерском лесничестве Хилокского района общей площадью 28 538 га (п. 2.1).
Ответчик сослался на то, что увеличение арендной платы по договору аренды от 27.12.2004 в связи с изменением ставок арендной платы может быть произведено только при соблюдении истцами условий, предусмотренных пунктом 4.2 договора: при внесении соответствующих изменений в договор и уведомлении арендатором об увеличении арендной платы.
Согласно пункту 4.2 договора при изменении в соответствии с законодательными актами ставок лесных податей, введения новых платежей, иного порядка исчисления и внесения арендной платы пропорционально изменяется и размер арендной платы и в договор в десятидневный срок в бесспорном порядке вносятся арендодателем необходимые изменения, с письменным уведомлением арендатора до внесения изменений.
Судами установлено, что Управление лесами в Читинской области и Гослесслужба Забайкальского края направляли ответчику уведомления и претензии о необходимости погашения задолженности по арендной плате, образовавшейся в связи с применением новых ставок арендной платы. Ответчик отказался в добровольном порядке выплатить доначисленную в рамках договора от 27.12.2004 сумму арендных платежей.
Поскольку договором предусмотрен бесспорный порядок внесения в него изменений в части увеличения размера арендной платы в связи с принятием соответствующих нормативных правовых актов, довод ответчика о неправомерности увеличения арендной платы до его уведомления об этом и до внесения изменений в договор аренды судом кассационной инстанции отклоняется.
Арбитражный суд Читинской области и Четвертый арбитражный апелляционный суд в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценили доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений. При этом суды пришли к обоснованному выводу о наличии обязанности у ООО "Хилокская лесная компания" по оплате доначисленной арендной платы..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5185/2009(13481-А75-9) по делу N А75-6298/2008
"...В соответствии с пунктом 2.5 договора расчет арендной платы и базовой ставки арендной платы производится в соответствии с методикой расчета арендной платы, утвержденной решением Думы г. Нефтеюганска "О плате за землю в г. Нефтеюганске" от 19.06.2000 N 589.
В случае изменения соответствующих методик расчета арендной платы за пользование земельными участками арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорно одностороннем порядке (пункт 2.6 договора).
Апелляционная инстанция, повторно рассматривая дело, признала обоснованным взыскание судом первой инстанции задолженности по арендной плате...
Как правильно установлено судебными инстанциями, сама методика расчета на протяжении срока пользования обществом земельным участком не менялась, изменен был коэффициент ставки земельного налога на основании федеральных законов. В связи с чем, судом обоснованно отклонен довод общества об обязанности уведомления арендатора в письменной форме об изменении размера арендной платы.
На основании изложенного суд кассационной инстанции считает подлежащим оставлению без изменения постановление апелляционного суда..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.09.2009 N Ф04-4797/2009(12489-А45-12) по делу N А45-19172/2008
"...Размер годовой арендной платы на момент заключения договора составил 15 109 руб. 88 коп. (приложение N 3).
По условиям пункта 2.2 договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором без согласования с последним и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом.
Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.
В связи с ненадлежащей оплатой арендных платежей истец обратился в суд с настоящим иском.
Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
Как установили суды, размер арендной платы в рассматриваемом периоде определялся истцом на основании актов органов местного самоуправления, которыми периодически изменялись ставки арендной платы.
Изменение базовых ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, а также изменение поправочных коэффициентов на основании местных нормативных правовых актов, не являются изменением условий договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку по условиям вышеназванного договора арендодатель не обязан уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, то суды верно указали, что необходимость согласования мэрии с предпринимателем Овчинниковым В.Е. арендной платы отсутствовала..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.11.2010 по делу N А57-4958/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 21.03.1996 между Комитетом и ответчиком был заключен договор N 96110 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, площадью 48 455 кв. м, находящегося по адресу: г. Вольск, ул. Петровского, д. 2.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу пункта 3 указанной нормы права, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.
В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.
При разрешении спора, с учетом упомянутых норм и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует исходить из положений договора, которыми стороны урегулировали механизм изменения арендной платы при заключении договора.
Из пункта 3.4 договора аренды следует, что размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию администрации в связи с инфляцией, индексацией цен и изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Саратовской области.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Поскольку по условиям договора арендодатель не обязан уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, необходимость согласования администрацией ее измененного размера с Обществом отсутствовала.
Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ материалы дела, суды пришли к выводу, что Обществом не представлено доказательств, подтверждающих погашение им задолженности по арендным платежам.
В этой связи выводы судебных инстанций об удовлетворении исковых требований судебная коллегия находит правильными..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.03.2010 по делу N А12-17079/2009
"...В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Следовательно, при разрешении спора с учетом упомянутых норм и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, следует исходить из положений договора, которыми стороны урегулировали механизм изменения арендной платы при заключении договора.
Из пункта 2.8 договора следует, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы за землю.
Указаний об обязательности извещения арендатора об изменении размера арендной платы в этом случае пункт 2.8 не содержит.
Согласно пункту 11 договора изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего договора, являющиеся его неотъемлемой частью, будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон, кроме изменений, произведенных в соответствии с пунктом 2.8 настоящего договора.
Таким образом, поскольку стороны предусмотрели, что в соответствии с пунктом 2.8 договора аренды размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок, установленных в Волгограде, а также правового регулирования порядка (способа) определения арендной платы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в силу статьи 614 ГК РФ извещение от 01.07.2008 к договору N 4043 не является изменением условий договора, подлежащим государственной регистрации, а является исполнением условий договора и, следовательно, с учетом пункта 11 договора доказательств направления указанного извещения ответчику в данном случае не требовалось.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.05.2009 N 3722/09, Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09.
В связи с вышеизложенным судебная коллегия считает неправильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что отсутствие доказательств направления ответчику извещения от 01.07.2008 об изменении размера арендной платы является нарушением пункта 2.8 договора..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.06.2006 по делу N А56-42573/2005
"...При обосновании размера задолженности по арендной плате, которую ответчик должен был вносить за арендуемое помещение в период с 01.02.2005 по 30.09.2005, КУГИ представил в материалы дела расчет, из которого следует, что величина арендной платы определена с применением условной единицы в размере 35 руб.
Ответчик с расчетом истца не согласился, указав на то, что по условиям договора при расчете арендной платы должна применяться условная единица, равная эквиваленту доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации.
Следовательно, Законы Санкт-Петербурга, содержащие нормы права о порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, не могут не учитываться КУГИ как органом, уполномоченным собственником распоряжаться имуществом Санкт-Петербурга.
Расчет задолженности ответчика по арендным платежам КУГИ произвел, руководствуясь Законом Санкт-Петербурга от 29.11.2004 N 578-81 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2005 год", согласно статье 31 которого с 01.01.2005 величина условной единицы, применяемая для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлена в размере 35 руб.
Таким образом, величина арендной платы за период с 01.02.2005 по 30.09.2005 правомерно рассчитана КУГИ с применением установленной названным Законом стоимости условной единицы.
Довод ответчика о том, что КУГИ не вправе требовать оплаты аренды в новом размере, поскольку ответчик не извещался в соответствии с пунктом 3.3 договора об изменении размера арендной платы, являлся предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно им отклонен.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы. В этом случае новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.
Суд правильно указал, что в данном случае порядок извещения арендатора, установленный пунктом 3.3 договора, не применяется, поскольку изменений размера арендной платы в связи с применением новой стоимости условной единицы не происходит. Размер арендной платы, установленный пунктом 3.1 договора (4872,004 у.е. в квартал с учетом НДС), остался прежним..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 12.05.2006 N Ф09-3562/06-С6 по делу N А34-6992/2005
"...В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, ОАО "Курганагроснаб" просит судебные акты отменить, дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение, ссылаясь на неприменение судами ст. 450, 452, 453, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, по мнению заявителя, арендодатель в одностороннем порядке внес изменения в договор аренды, касающиеся условий о размере арендной платы. Кроме того, по мнению заявителя, арендодатель в случае изменения размера арендной платы в одностороннем порядке должен был уведомить об этом арендатора.
Как установлено постановлением суда кассационной инстанции от 12.08.2004 при проверке законности судебных актов, принятых Арбитражным судом Курганской области по делу N А34-6725/2003 по иску администрации г. Кургана к ОАО "Курганагроснаб" о взыскании долга по договору аренды земель от 20.06.1996 N 1325 за период с 2002 г. по первое полугодие 2003 г. и пени, в соответствии с названным договором стороны согласовали размер арендной платы на текущий год, установив его в приложении N 2. Согласно п. 2.4 договора, пересчет суммы арендной платы производится арендодателем на основании указанных в печати величины ставок арендной платы или земельного налога без дополнительного согласования с арендатором. Таким образом, в договоре определен размер арендной платы на момент его заключения и предусмотрен механизм его изменения на последующие периоды. При этом обязанность пересчета суммы арендной платы возложена на арендодателя, который должен руководствоваться конкретными величинами - ставкой арендной платы или земельного налога. То есть сторонами согласовано условие о цене договора, определяющее способ ее расчета.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что арендодатель в случае изменения размера арендной платы в одностороннем порядке должен уведомить об этом арендатора, не основан на условиях договора, сводится к переоценке установленных судами по делу обстоятельств, что в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается в суде кассационной инстанции.
Указание ОАО "Курганагроснаб" на неприменение судами ст. 450, 452, 453, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, по его мнению, арендодатель в одностороннем порядке внес изменения в договор аренды, касающиеся условий о размере арендной платы, не принимается, так как фактическое изменение размера арендной платы, связанное с корректировкой ставок, в данном случае не является изменением условий договора аренды о размере арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение условия договора.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Курганской области вынесены на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств, фактические обстоятельства дела установлены правильно и выводы судов соответствуют этим обстоятельствам..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.03.2005 N Ф09-350/05-ГК по делу N А34-2690/2004
"...В пункте 2.4 этого же договора указано, что перерасчет суммы арендной платы производится арендодателем на основании опубликованной в печати величины ставок арендной платы или земельного налога без дополнительного согласования с арендатором.
Судом установлено, что размер арендной платы за 2003 год рассчитан арендодателем на основании постановления Администрации Курганской области от 21.05.2002 N М223 "Об утверждении базовых размеров арендной платы за участки земель несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, расположенных на территории Курганской области".
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания суммы основного долга, суд первой и апелляционной инстанций обоснованно исходил из того, что из буквального толкования в порядке ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации пунктов 2.2 и 2.4 договора аренды от 03.10.1995 N 1015 следует, что Администрация г. Кургана имеет право на одностороннее изменение размера арендной платы. При этом обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении ставок арендной платы договором не предусмотрена.
В этой связи судом сделан правомерный вывод о том, что фактическое изменение арендной платы в результате ее корректировки согласно изменениям (индексации) ставок на основании соответствующих федеральных и местных нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего изменение размера арендной платы по соглашению сторон..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.11.2004 N Ф09-3692/04-ГК по делу N А34-2692/04
"...Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что в нарушение ст. 21 Закона РФ "О плате за землю", ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 452, 453 Гражданского кодекса РФ, истец незаконно, в одностороннем порядке изменил ставку арендной платы за землю в 2002, 2003 гг. без письменного согласования с арендатором, его уведомления и необходимой в данном случае регистрации этих изменений в договор.
Согласно п. 2.4 договора аренды N 1092 от 07.04.2000 размер арендной платы и сроки платежей могут быть пересмотрены арендодателем в одностороннем порядке без дополнительного согласования с арендатором в связи с решениями представительных органов федеральной и местной власти, публикуемыми в печати. Поэтому, исходя из условий договора, арендная плата является определяемой, то есть стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истец незаконно, в одностороннем порядке изменил ставку арендной платы за землю в 2002, 2003 году, отклоняется. Фактическое изменение арендной платы в результате ее корректировки согласно изменениям (индексации) ставок на основании соответствующих федеральных и местных нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ..."

4.5. Вывод из судебной практики: В случае если договором предусмотрена обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, то обязанность уплаты по новым ставкам наступает у арендатора с момента получения такого уведомления.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.09.2018 N Ф05-15228/2018 по делу N А40-15000/2018
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 28 октября 1994 года между Московским земельным комитетом (арендодатель; в настоящее время функции возложены на Департамент городского имущества города Москвы) и акционерным обществом открытого типа "Московский специализированный комбинат холодильного оборудования" (арендатор) заключен договор аренды N М-02-001204 (в редакции дополнительного соглашения от 10 сентября 2009 года), по которому в аренду предоставлялся земельный участок площадью 7,719 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Добролюбова, д. 3/5, кадастровый номер 77:02:0021004:1, сроком на 20 лет.
В п. 4 дополнительного соглашения от 23 июля 1999 года к договору предусмотрено, что в случае принятия нормативно-правового акта, устанавливающего индексацию размера арендной платы, измененный размер арендной платы подлежит применению сторонами с момента вступления в силу упомянутого нормативно-правового акта без внесения изменений в договор аренды земельного участка. Информация об индексации доводится арендодателем до сведения арендатора в письменной форме (в форме уведомления с расчетом либо без расчета с указанием поправочного коэффициента (множителя)).
Уведомлением от 28 декабря 2016 года N 33-6-11178/16-(0)-0 истец известил ответчика о том, что с 24 апреля 2015 года арендная ставка изменилась в связи с пересмотром кадастровой стоимости земельного участка, на основании чего арендная ставка увеличилась с 1 441 604 руб. 30 коп. до 7 443 342 руб. 93 коп. в год.
Обращаясь в арбитражный суд с иском, Департамент городского имущества города Москвы указывал, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы за период с 2-го квартала 2015 года по 2-й квартал 2017 года, в результате чего у него образовалась задолженность в сумме 12 864 395 руб. 28 коп.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания основного долга за период с 2-го квартала 2015 года по 4-й квартал 2015 года (включительно), суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в нарушение условий договора уведомление об увеличении ставки арендной платы на 2016 год направлено истцом в адрес ответчика только 26 декабря 2016 года.
Отклоняя доводы Департамента городского имущества города Москвы о том, что перерасчет арендной платы с 24 апреля 2015 года произведен в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, суды исходили из того, что арендатор не является собственником земельного участка, не уплачивает налоги, в связи с чем без уведомления собственника участка об изменении кадастровой стоимости не имеет возможности самостоятельно рассчитать арендную ставку.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 2-го квартала 2015 года по 4-й квартал 2015 года..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Примечание: В приведенном ниже Определении указано, что размер арендных платежей может быть изменен в связи с принятием нормативного правового акта, регулирующего соответствующие отношения, в котором указано, что обязанность арендатора по внесению арендной платы возникает только после направления ему уведомления о ее перерасчете.

Определение ВАС РФ от 25.10.2011 N ВАС-13762/11 по делу N А69-19/2011-15
"...Согласно пункту 3.4 договора от 16.01.2009 арендатор вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы при соответствующем изменения законодательства (нормативно-правовых актов) Российской Федерации и не чаще одного раза в год при изменении нормативно-правовых актов уполномоченных представительных и исполнительных органов местного самоуправления.
Ссылаясь на то, что размер арендных платежей, которые подлежат уплате по договору от 16.01.2009, увеличен в связи с принятием постановлений Правительства Республики Тыва, а потому на стороне общества возникла задолженность по внесению платы за пользование арендуемым земельным участком, департамент обратился в суд с настоящим иском.
При рассмотрении заявленных по настоящему делу требований судами установлено, что постановления Правительства Республики Тыва от 03.07.2008 N 419 и от 23.04.2010 N 162, на которые ссылается истец в обоснование расчета суммы требований по настоящему делу, прямо предусматривают, что обязанность арендатора по внесению арендной платы в случае изменения размера этой платы, возникает с момента уведомления его арендодателем. Порядок уведомления арендатора об изменении арендной платы устанавливается договором аренды.
Исходя содержания названных правовых актов, регламентирующих порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельными участками, а также толкования условий заключенного между сторонами договора, суды пришли к выводу о том, что одностороннее изменение размера арендной платы в рамках указанного арендного правоотношения невозможно без направления арендатору уведомления о перерасчете арендной платы.
Поскольку уведомление об изменении арендной платы обществу департаментом не направлялось, суды в соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска..."

Определение ВАС РФ от 20.01.2011 N ВАС-18378/10 по делу N А57-12453/2009
"...В соответствии с пунктом 3.7 договора, в связи с изменениями ставок арендной платы годовой размер арендной платы по настоящему договору может изменяться. При этом арендодатель обязан направить арендатору уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом, которое является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Данным пунктом установлена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.
Суд признал, что условия договора не предусматривают возможность одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем в связи с изменением законодательства без направления арендатору уведомления о перерасчете арендной платы. Доказательств направления уведомления арендодателем арендатору не представлено. При таких обстоятельствах, суд признал что у ответчика не возникло обязанности по внесению арендной платы в заявленном истцом размере, и руководствуясь положениями пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении заявленного требования.
...в передаче дела N А57-12453/2009 Арбитражного суда Саратовской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Саратовской области от 13.10.2009 и определения Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09.11.2010 отказать..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.09.2010 по делу N А19-725/10
"...В пункте 3.1.7 договора предусмотрено право арендатора изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год в соответствии с требованиями договора.
Задолженность по арендным платежам за период с 01.06.2007 по 30.09.2009, связанная в том числе с увеличением арендатором платы на 2009 год, а также неустойка за период с 26.06.2007 по 29.10.2009, связанная с нарушением сроков оплаты арендных платежей послужила основанием обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в нем условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы без письменного уведомления арендатора.
Рассматривая спор, арбитражный суд установил, что уведомления о предполагаемом изменении размера арендной платы в соответствии с условиями пунктов 2.6, 3.1.7 договора арендодатель в адрес арендатора не направлял, в связи с чем пришел к выводам о неправомерности начисления истцом арендной платы с учетом измененного размера и наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.03.2011 N Ф03-253/2011 по делу N А73-5586/2010
"...Порядок, размер и срок внесения арендной платы за пользование земельным участком установлены разделом 3 договора, а также расчетом арендной платы, являющимся приложением к нему.
В силу пункта 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базового размера арендной платы.
В пункте 1 примечания к расчету дополнительно предусмотрено, что расчет арендной платы пересоставляется при централизованном изменении оценочных зон, размера нормативной цены земли (кадастровой стоимости земельного участка).
Поскольку в период с 01.10.2007 по 12.02.2009 ООО "Волта" не исполняло обязанность по внесению арендных платежей, что привело к образованию задолженности в сумме 1 077 619 руб. 16 коп., администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении спора арбитражный суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 431 ГК РФ условия договора аренды, исходил из того, что администрацией не представлено доказательств уведомления арендатора об изменении размера арендной платы в период действия договора на основании принятых нормативных правовых актов.
В соответствии с пунктом 4.2.4 договора арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.
Поскольку указанная обязанность со стороны истца не исполнена, суд апелляционной инстанции, признав, что сторонами не согласовано применение нового размера арендной платы, исчисленного арендодателем в связи с принятием нормативных правовых актов, пришел к обоснованному выводу о правомерности расчета арендных платежей в размере, определенном в договоре от 26.07.2005 N 1037/3.
В этой связи не принимается судом кассационной инстанции и довод заявителя жалобы о том, что указанные нормативные правовые акты опубликованы в установленном законом порядке, что свидетельствует об осведомленности общества об изменении размера арендной платы, как основанный на неправильном толковании норм материального права - статьи 424, пункта 3 статьи 614 ГК РФ, пунктов 4.2.4, 3.5 договора.
Поскольку выводы суда сделаны с правильным применением норм материального права, на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, то основания для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.01.2013 по делу N А40-13005/12-64-120
"...Ссылаясь на п. п. 5.1, 5.2, 5.4, 8.11 условий названного договора, суд установил, что стороны договором аренды от 08.11.2000 N 06856/200 согласовали порядок и "определяемый" размер арендной платы, не противоречащий ч. 1 ст. 452 ГК РФ, в силу которого изменение размера арендной платы представляет собой исполнение данного условия и не требует внесения изменений в договор.
При этом суд указал на то, что названным договором предусмотрен не "автоматический" порядок изменения арендной платы при принятии городом Москвой решения о централизованном изменении ставки арендной платы, а посредством реализации арендодателем предоставленного ему права на одностороннее изменение арендной платы при определенных установленных нормативными актами Правительства Москвы условиях посредством соблюдения определенного установленного договором механизма доведения до арендатора волеизъявления арендодателя об изменении арендной платы, т.е. посредством уведомления арендатора о произведенной корректировке арендной платы.
В связи с чем повышение ставки арендной платы до 1000 руб. соответствует требованиям п. 5.4, 8.11 Договора, наделяющего арендодателя правом ежегодно производить корректировку арендной платы на основании Постановления Правительства г. Москвы в связи с установлением минимально допустимого уровня арендной платы.
Уведомление арендодателя от 26.02.2010 (л.д. 30) о повышении ответчику по договору аренды от 08.11.2000 N 06856/200 ставки арендной платы до 500 122,01 руб. без учета НДС в месяц в связи с его недобросовестностью по оплате арендных платежей получено ответчиком, что подтверждается материалами дела и не оспаривается последним.
С момента получения арендатором соответствующего уведомления, то есть с 17.05.2010 обязательства сторон из договора аренды от 08.11.2000 N 06856/200 в части размера арендной платы суд обоснованно посчитал измененными: с 17.05.2010 у ответчика возникла обязанность уплачивать арендную плату по ставке 500 122,01 руб. без учета НДС в месяц.
Таким образом, судами установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов основаны на полном, всестороннем и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, при правильном применении норм материального и процессуального права..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.05.2012 по делу N А57-13655/2010
"...Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативных актов не является в данном конкретном случае условием договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Между тем, поскольку при заключении договора аренды от 29.01.2002 N 189-773/2002 (в редакции изменений от 07.05.2008) стороны согласовали методику определения размера арендной платы за нежилое помещение по определенной формуле. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из анализа условий договора аренды, а также действующего на момент его заключения постановления Правительства Саратовской области от 07.07.1999 N 49-П, утвердившего Порядок определения размера платы, величина годовой платы определялась по формуле, которая не предусматривала минимальных ставок арендной платы в зависимости от территориальной зоны расположения объекта.
Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, а также наделен правом вносить коррективы в способ определения размера платы посредством отмены прежних или введения новых расчетных коэффициентов, в том числе и методики расчета платы.
Исходя из условий пункта 4.3 договора, новый размер платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется не позднее даты его отправки заказным письмом.
В данном конкретном случае постановлением Правительства Саратовской области от 03.06.2003 N 62-П "О порядке сдачи в аренду объектов государственной собственности Саратовской области" для определения величины арендной платы дополнительно введен коэффициент соответствия помещения виду деятельности (Кс), впоследствии постановлением N 368-П внесены изменения и установлены минимальные ставки в соответствии с территориальной зоной расположения.
Однако в установленном условиями договора аренды порядке комитет каких-либо уведомлений арендатору о введении указанных минимальных ставок и коэффициента (Кс) не направлял.
При таких обстоятельствах арендатор правомерно в спорный период 2009 года производил оплату за пользование нежилыми помещениями в соответствии с методикой, согласованной сторонами, но с учетом изменившегося индекса потребительских цен в размере 80 252 руб., о чем комитет уведомил в порядке, предусмотренном пунктом 4.3 договора аренды (уведомление от 30.12.2008 N 6874)..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.11.2017 N Ф07-12350/2017 по делу N А05-14308/2016
"...Муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и земельным отношениям" администрации муниципального образования "Онежский муниципальный район", место нахождения: 164840, Архангельская обл., г. Онега, ул. Шаревского, д. 6, ОГРН 1022901175428, ИНН 2906001504 (далее - Комитет), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю Панчиной Елене Анатольевне, ОГРНИП 306292013900027, ИНН 290600048279, о взыскании 132 634 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 18.05.2010 N 61 за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 и 6637 руб. 30 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.04.2016 по 23.12.2016, а также об обязании ответчика возвратить истцу объект аренды - здание картофелехранилища площадью 1085,4 кв. м с земельным участком площадью 1626 кв. м по адресу: Архангельская обл., г. Онега, Полевая ул., д. 24, стр. 6.
Решением суда первой инстанции от 14.04.2017 (судья Бабичев О.П.) иск удовлетворен в полном объеме.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 данное решение изменено в части взыскания задолженности и процентов, а именно: в удовлетворении требований о взыскании задолженности отказано и с предпринимателя Панчиной Е.А. в пользу Комитета взыскано 214 руб. 17 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.04.2016 по 17.05.2016, а в доход федерального бюджета - 8 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Панчиной Е.А. (арендатором) заключен договор от 18.05.2010 N 61 аренды находящегося в муниципальной собственности здания картофелехранилища общей площадью 1085,4 кв. м с земельным участком площадью 1626 кв. м без выдела границ в натуре, расположенных по адресу: Архангельская обл., г. Онега, ул. Полевая, д. 24, стр. 6.
В соответствии с пунктом 4.3 договора размер арендной платы устанавливается арендодателем ежегодно с учетом изменения в процентном соотношении к предыдущему году базовой ставки арендной платы, утвержденной постановлением главы муниципального образования "Онежский муниципальный район" на текущий год, путем уведомления арендатора в письменном виде не позднее чем за месяц до наступления срока оплаты за первый квартал. Подписания дополнительного соглашения к договору в данном случае не требуется.
Из толкования условий пункта 4.3 договора аренды с учетом положений статей 421, 431 ГК РФ следует, что при заключении договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы устанавливается арендодателем ежегодно с учетом изменения в процентном соотношении к предыдущему году базовой ставки арендной платы, утвержденной постановлением главы муниципального образования "Онежский муниципальный район" на текущий год, путем уведомления арендатора в письменном виде не позднее чем за месяц до наступления срока оплаты за первый квартал.
В нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены доказательства уведомления арендатора об изменении размера арендной платы на 2016 год в соответствии с правилами, предусмотренными договором.
При таких обстоятельствах у ответчика не возникло обязанности по внесению арендной платы в заявленном истцом размере в соответствии с отчетом от 22.12.2015 N 58/2015.
Ссылка подателя жалобы на то, что ответчик был своевременно уведомлен об изменении арендной платы на 2016 год, является несостоятельной, поскольку она не подтверждена относимыми, допустимыми и достаточными доказательствами.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы..."

4.6. Вывод из судебной практики: В случае если договором определен механизм изменения арендной платы на основании акта органа публичной власти, новый размер арендной платы действует с момента вступления в силу соответствующего нормативно-правового акта.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.06.2011 по делу N А58-5313/10
"...В силу пункта 1 статьи 614 ГК Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из пункта 2.5 договора от 11.03.2004 N 193, стороны предусмотрели, что размер арендной платы за землю может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы.
При таких обстоятельствах правильным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала.
Также правомерным является и вывод суда о том, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Неправильного применения норм материального права и нарушения норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемого судебного акта, по данному делу не установлено..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 19.08.2015 N 306-ЭС15-7504 по делу N А55-12066/2012
"...Судами установлено, основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями стало наличие задолженности со стороны ОАО "Авиаагрегат" (арендатор) по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.02.1998 N 30258.
Поскольку ответчиком в материалы дела не было представлено доказательств надлежащего исполнения денежного обязательства в обозначенный истцом период действия договора аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции частично удовлетворил заявленные исковые требования Министерства имущественных отношений Самарской области, применив срок исковой давности в части взыскания долга по арендной плате и пени за период с 01.01.2007 по 13.03.2009.
Нормы права применены судами правильно.
Довод заявителя жалобы о том, что ОАО "Авиаагрегат" не был надлежащим образом уведомлен об изменении арендной платы, отклоняется. Как следует из содержания пункта 2.1 спорного договора аренды, стороны согласовали методику определения размера арендной платы, указав на возможность его изменения арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием органом государственной власти и органом местного самоуправления нормативных правовых актов.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 23.01.2012 N ВАС-15579/11 по делу N А46-16263/2010
"...В пункте 2.1 договора аренды указано, что величина арендной платы определяется ежемесячно расчетным путем согласно расчету арендной платы, приведенному в приложении к договору.
Неотъемлемой частью договора аренды является, в частности, приложение "Расчет арендной платы" (пункт 11.1), который осуществляется в соответствии с Постановлением Мэра г. Омска от 19.04.2004 N 130-П "О ценовом зонировании и порядке расчета ставок арендной платы за землю и поправочных коэффициентов к ним на территории г. Омска".
Соглашением от 27.07.2010 к договору аренды, заключенным между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор), и вступившим в силу с 01.08.2010 согласно пункту 4 данного соглашения, стороны установили, что расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-П и размер арендной платы ежемесячно составляет 10 106,25 руб.
Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, полагая, что расчет арендной платы за аренду земельного участка с 01.12.2008 должен был производиться в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-П.
Удовлетворяя исковые требования общества, суды исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 5.1 договора аренды арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты г. Омска.
Таким образом, в связи с изданием Постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-П, вступившего в силу с 14.11.2008, размер арендной платы, которую должен был оплачивать истец по условиям договора аренды, изменился и стал меньше, чем размер арендной платы, который был установлен первоначально в договоре аренды.
Однако соглашение об изменении величины ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка между сторонами было заключено только с 01.08.2010, а общество в спорный период производило оплату арендной платы по прежней ставке - 51 333,33 руб., тогда как должно было уплачивать арендную плату в меньшем размере - 10 106,25 руб.
На основании изложенного, суды пришли к выводу о том, что платежи в сумме 913 300,46 руб. уплачены обществом за аренду земельного участка за период с 01.12.2008 по 31.08.2010 без каких-либо правовых оснований и являются неосновательным обогащением.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы, принятые по делу судебные акты и материалы дела, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.10.2013 по делу N А43-14420/2012
"...В кассационной жалобе по настоящему делу Предприниматель указывает, что в конкретном случае постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, на основании которого суд второй инстанции пересмотрел принятый судебный акт, необоснованно расценено как новое обстоятельство, поскольку обстоятельства настоящего спора и дела, рассмотренного судом высшей инстанции, нельзя отнести к схожим.
Суд округа отклонил данный аргумент Булычева А.Н., ибо в обоих случаях суды устанавливали обоснованность размера арендных платежей, подлежащих внесению за пользование земельным участком в связи с принятием Постановления N 582.
Суд апелляционной инстанции, отменяя на основании части 1 статьи 317 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013, учел правовую позицию, выработанную Высшим Арбитражным Судом в постановлении Президиума от 15.03.2012 N 15117/11, в соответствии с которой новый (в данном случае - увеличенный) размер арендной платы подлежит внесению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта уполномоченного органа.
Выводы судов о том, что ставки аренды государственной (муниципальной) земли относятся к категории регулируемых цен, поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты в силу соответствующего нормативного акта, изменяющего нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, являются правильными.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке (абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Таким образом, стороны должны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Спорный договор аренды заключен 17.06.2005, после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25.10.2001), следовательно, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.
Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В данном случае таким нормативно-правовым актом явилось Постановление N 582.
Таким образом, с момента вступления в силу Постановления N 582, независимо от отсутствия в тексте договора аренды возможности одностороннего изменения размера арендной платы, в связи с принятием нормативно-правовых актов, изменяющих порядок расчета арендных платежей за использование земельного участка, такой порядок обязателен к применению.
Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного Теруправление правомерно изменило размер арендной платы и предъявило требование к ответчику о взыскании задолженности за 2011 год.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.02.2013 N Ф03-323/2013 по делу N А59-1103/2012
"...Как следует из материалов дела, 23.10.2001 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и гр. Нечволод В.Г. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2623/1234, согласно которому арендатор принял в пользование земельный участок площадью 6638 кв. м с кадастровым номером 6501:031605:0007, расположенный в г. Южно-Сахалинске 19-й м/район, ю/з пересечения ул. Тельмана - Физкультурной, под выполнение проекта реконструкции строящегося детского сада под офис с жилыми апартаментами, сроком на 2 года, до 07.03.2003.
Пунктом 2.1 договора предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в связи с изменениями в законодательстве и других нормативных правовых актов Российской Федерации, субъекта РФ и органов местного самоуправления, централизованно устанавливающих оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полное освобождение от нее).
При таких обстоятельствах судебные инстанции, учитывая п. 2.1 договора аренды, предусматривающего пересмотр арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в связи с изменением в законодательстве и других нормативных правовых актах РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы, применили к спорным правоотношениям порядок определения арендной платы установленный Законом Сахалинской области 01.08.2008 N 78-ЗО и, установив наличие задолженности по оплате арендных платежей за земельный участок с кадастровым номером 65:01:031605:0007 в сумме 2 884 164,99 руб. руководствуясь ст. ст. 309, 431, 614 ГК РФ сделали правильный вывод о наличии правовых оснований для ее взыскания.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что по настоящему спору арендная плата подлежит исчислению исходя из расчета согласованного сторонами на 2009 год, то есть из базовой ставки арендной платы рассмотрен судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонен.
Как установлено в силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ, п. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ регулирование арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется в нормативном порядке. Поэтому с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта последний подлежит применению при расчете арендной платы, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.06.2012 по делу N А70-10719/2011
"...Согласно пункту 4.1 договора и приложению N 2 к договору размер арендной платы не является фиксированным (твердой суммой), а определяется по указанной в приложении N 2 формуле, включающей в себя в том числе и коэффициент детализации (Кд).
В силу пункта 4.4 договора аренды изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения действующего законодательства.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Судами сделан правильный вывод о том, что изменение арендной платы на основании принятых соответствующими уполномоченными государственными органами нормативных актов не является в рассматриваемом случае изменением условий договора о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, закрепленного в пункте 4.4 договора.
Суды первой и апелляционной инстанций с учетом положений договора аренды (пункт 4.4) и на основании указанных норм, признав изменение департаментом в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом изменения действующего законодательства обоснованным, правомерно удовлетворили исковые требования в заявленном размере..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.03.2015 N Ф06-20141/2013 по делу N А57-8038/2014
"...Судами установлено и следует из материалов дела, постановлением администрации г. Саратова от 02.05.2006 N 120А-1 Синичкину И.Г. предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 0,1341 га с кадастровым номером 64:48:00824:0037, занимаемый нежилым зданием по адресу: г. Саратов, ул. Деловая, д. 2"б".
В связи с тем что ответчиком обязанность по внесению арендной платы по договору исполнялась несвоевременно, что привело к образованию задолженности по арендным платежам, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования частично, арбитражный суд правомерно исходил из следующего.
По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.
Согласно положениям договора основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а пересмотр арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее).
Пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.
Расчет задолженности за спорный период, представленный истцом, произведен с применением кадастровой стоимости участка, утвержденной постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".
Постановлением Правительства Саратовской области от 12.02.2013 N 58-П "О признании утратившими силу некоторых правовых актов Правительства Саратовской области" названный нормативный правовой акт признан утратившим силу с 11.01.2013 (пункт 2).
Распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" утверждены новые результаты кадастровой оценки. Исходя из данного распоряжения кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:00824:0037 составляет 7 633 602 руб. 27 коп.
Данное распоряжение вступило в силу со дня официального опубликования - 11.01.2013 (пункт 2 распоряжения) и было опубликовано на сайте сетевого издания "Новости Саратовской Губернии" www.sarnovosti.ru 11.01.2013.
В Постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что, поскольку согласно пункту 3 статьи 64 Земельного кодекса <*> Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
--------------------------------
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а не статьи 64.

Следовательно, значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, утвержденное распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р, подлежит применению и использованию в расчетах с момента вступления в силу этого распоряжения и внесения утвержденных им экономических характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.06.2013 по делу N А55-21923/2011
"...В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Согласно пункту 2.1 договора от 30.10.1997 N 28897 аренды земельного участка размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с постановлениями органов государственной власти и органов местного самоуправления, устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы с письменным извещением арендатора.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.
Учитывая, что оспариваемое решение основано на толковании норм права, расходящемся с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, судебная коллегия апелляционной инстанции обоснованно пришла к выводу о наличии оснований для пересмотра решения Арбитражного суда Самарской области от 26.01.2012 по новым обстоятельствам.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11 сформулирован правовой подход, согласно которому порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами власти субъектов Российской Федерации.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.01.2013 по делу N А55-12520/2012
"...Пунктом 4.3 договора от 16.03.2006 N 026170з определено, что арендная плата может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом в порядке, установленном пунктом 5.2 настоящего договора, согласно которому арендодатель обязан сообщать арендатору об изменении размера арендной платы за землю путем опубликования в газете "Самарская газета".
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11 по делу N А57-13223/2010.
Таким образом, у судов отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате по договору от 16.03.2006 N 026170з за период с 12.03.2011 по 31.12.2011 в размере 46 413,59 руб..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.11.2012 по делу N А57-22368/2011
"...Земельное законодательство относит размер арендной платы за земельные участки к числу регулируемых цен, в связи с чем, предоставляет возможность публичному собственнику изменять ее размер в результате изменения ставок арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельными участками, как следствие этому, изменение таких ставок публичным собственником в одностороннем порядке не является нарушением договора о согласованном размере арендной платы.
Оценив условия пункта 3.5 договора, которым предусмотрена возможность изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке в случаях изменения установленных федеральным законодательством ставок земельного налога, в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы, суды пришли к выводу о согласовании сторонами возможности изменения методики расчета арендной платы на основании соответствующих нормативно-правовых актов.
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.12.2011 по делу N А57-1174/2011
"...Неисполнение обязательств по своевременной оплате арендных платежей послужило основанием для обращения администрации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и неустойки.
В соответствии с требованиями статьи 309, части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Из пункта 3.5 договора следует, что размер арендной платы установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору предусмотрено изменение действующего законодательства Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, суд также правомерно посчитал, что в рассматриваемом случае изменение размера арендных платежей в результате принятия нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендных платежей применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Аналогичная правовая позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 26.01.2010 N 11487/09.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Таким образом, по условиям договора после утверждения уполномоченными органами новых ставок арендной платы у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату с учетом измененных ставок арендной платы за землю.
Аналогичная правовая позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлениях Президиума от 02.02.2010 N 12404/09, от 05.07.2011 N 1709/11..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.08.2011 по делу N А55-4603/2010
"...Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ОАО "Самарский торговый дом" заключен договор аренды земельного участка от 03.08.2000 N 002057з...
Пунктом 2.1 договора, размер арендной платы согласован сторонами в твердой денежной сумме, но указано, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления Правительством Российской Федерации общих начал определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, но не чаще одного раза в год в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истцом проведена оценка права аренды земельного участка и согласно отчету об оценке общества с ограниченной ответственностью "Оценка имущества" (далее - ООО "Оценка имущества") от 29.09.2008 N 6-15/08 размер арендной платы за земельный участок составляет 27 703 000 рублей в год.
Письмом от 23.06.2009 N 5174 отчет об оценке от 29.09.2008 N 6-15/08 направлен истцом ООО "Оценка имущества" на актуализацию.
Согласно отчету об оценке от 27.06.2009 N 6-15-а/08 рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 237 479 896 руб., в связи с чем в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 размер арендной платы за спорный земельный участок с 16.02.2010 составляет 31 002 400 руб. в год.
Правила определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируемая цена подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Данная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Правительством Российской Федерации размер, порядок и условия внесения арендной платы на 2007, 2008 года не определены.
Таким образом, перерасчет должен производиться в порядке, предусмотренном договором, с учетом правил пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
При таких данных арендная плата подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Обжалованные судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.03.2011 по делу N А06-4823/2010
"...Пункт 8 договора аренды предусматривал увеличение размера арендной платы на основании решений органов местного самоуправления, и арендатор обязан был выплачивать арендную плату по новой ставке с момента ее введения. Также на арендатора возложена обязанность до 10 января каждого нового года согласовывать с Комитетом ставку арендной платы на текущий год.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Данная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 11.05.2010 N 2015/10.
Кроме того, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ и правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что новый размер арендной платы считается установленным с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в условия договора, не соответствует условиям заключенного договора и нормам права.
Из материалов дела следует, что решение Совета муниципального образования "Город Астрахань" от 28.04.2005 N 106, которым была утверждена базовая ставка арендной платы за один квадратный метр площади объектов нежилого муниципального фонда города Астрахани и формула расчета арендной платы, было опубликовано в средствах массовой информации муниципального образования.
При таких обстоятельствах с момента опубликования решения Совета муниципального образования "Город Астрахань" от 28.04.2005 N 106 ответчик обязан был исполнять условия договора по уплате арендных платежей по установленным органом местного самоуправления ставкам.
Поскольку ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по уплате арендных платежей, исковые требования являются правомерными и подлежали удовлетворению..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.12.2010 по делу N А55-37627/2009
"...При принятии судебного акта суды исходили из того, что истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы.
Следовательно, согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменения к этому договору не вступили в силу.
Поскольку стороны предусмотрели в пункте 4.3 договора аренды, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, то суды обеих инстанций ошибочно применили пункт 3 статьи 433 ГК РФ, поскольку новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Поскольку расчет иска судами обеих инстанций не оценивался, коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.12.2010 по делу N А55-36128/2009
"...Также стороны предусмотрели в пункте 4.3 договора аренды, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, то суды обеих инстанций ошибочно применили пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
...постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2010 по делу N А55-36128/2009 отменить..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.04.2010 по делу N А12-18534/2009
"...Как следует из материалов дела, 06.06.2007 между администрацией Волгограда (арендодатель), Абрамовой Ольгой Николаевной и индивидуальным предпринимателем Руденко Галиной Борисовной (арендаторы) на основании постановлений администрации Волгограда от 13.12.2006 N 3334 и от 18.05.2007 N 1304 заключен договор N 7529 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, площадью 9339 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. 40 лет ВЛКСМ, 68, для завершения реконструкции здания комплекса СТО "Газель" (бывшее здание картофелехранилища).
В соответствии с пунктом 2.8 договора размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
За период с 01.01.2008 по 30.06.2009 ответчик арендные платежи не внес. Образовалась задолженность в размере 370 190 руб. 23 коп.
Расчет размера арендной платы за период с 01.01.2008 по 30.06.2009 произведен в соответствии с "Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", утвержденным постановлением главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 (с изменениями в редакции от 12.02.2008), Решением Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена".
Согласно пункту 7 Решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", нормативно правовой акт вступает в силу со дня его официального опубликования.
Решение Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 опубликовано 07.06.2008.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда о правомерном применении истцом измененного порядка определения арендной платы только с 07.06.2008.
Оценив представленные в обоснование иска доказательства, суд обоснованно взыскал с последнего 370 190 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2011 по делу N А56-61823/2010
"...Как следует из материалов дела, Администрация муниципального образования "Всеволожское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 06.12.2006 N 74/04-11 аренды земельного участка, площадью 11 221 кв. м (кадастровый номер 47:07:13-02-051:0043), расположенного по адресу: Ленинградская область, город Всеволожск, коммунально-складская зона, сроком с 01.10.2006 по 30.03.2011.
В связи с перераспределением полномочий между органами местного самоуправления к Администрации района перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды от 06.12.2006 N 74/04-11.
Согласно пункту 3.5 договора в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы, а также иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, Ленинградской области и (или) нормативными актами органов местного самоуправления, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, письмами от 17.03.2008, 16.03.2009, 09.03.2010 Администрация района уведомила Общество об изменении размера арендной платы на 2008, 2009 и 2010 год соответственно.
Ссылаясь на неисполнение Обществом договорной обязанности по своевременному и полному внесению арендных платежей, Администрация района обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности и начисленных пеней.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Данная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 11.05.2010 N 2015/10.
Кроме того, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ и правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Следовательно, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что новый размер арендной платы считается установленным с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в условия договора, не соответствует нормам права..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.04.2013 по делу N А32-34149/2011
"...23.04.2001 администрация Прочноокопского сельского округа (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор N 57 аренды двух земельных участков, в том числе участка площадью 16 га пашни, с кадастровым номером 23:21:0503029:202, расположенного по правой стороне по направлению к ст. Прочноокопская в 200 м севернее п. Фортштадт, южная граница участка проходит в 10 м вдоль ЛЭП (далее - земельный участок N 202), для производства сельскохозяйственной продукции, сроком на 10 лет (т. 1, л.д. 4-6). Границы земельного участка указаны на прилагаемом к договоре плане земельного участка (приложение N 1 к договору, т. 1, л.д. 30).
Арендатор обязался вносить арендную плату за участки общей площадью 23 га (16 га и 7 га) в размере 552 рубля в год (24 рубля за 1 га в год) согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (т. 1, л.д. 33). При этом формула расчета включает нормативную цену земли или кадастровую стоимость земельного участка (44 873 рубля) и базовую ставку арендной платы (1,23% от нормативной цены или кадастровой стоимости земельного участка).
Дополнительным соглашением от 18.03.2003 к договору аренды от 23.04.2001 N 57 администрация Прочноокопского сельского округа и общество изменили номер договора аренды (на 2100000369), базовую ставку арендной платы (530 руб. /га), сумму ежегодной арендной платы (7 632 рубля, т. 1, л.д. 11). Доказательства государственной регистрации названного соглашения сторонами не представлены.
Приложением к договору аренды на период с 01.04.2007 размер арендной платы согласован сторонами в размере 12 960 рублей в год (1% от кадастровой стоимости участка в 1 296 тыс. рублей, т. 1, л.д. 12).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с названными нормами в пункте 11.1 договора аренды от 23.04.2001 N 57 закреплено, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации (17.12.2001).
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действующей на дату заключения договора аренды), порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
Суд апелляционной инстанции при разрешении спора правильно руководствовался требованиями пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и правовыми подходами по их применению, сформулированными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11. В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2013 по делу N А53-19427/2011
"...08.12.2006 сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к спорному договору, которым изменен кадастровый номер арендуемого земельного участка на 61:44:000000:0193 и изменен размер арендной платы, составившей 104 058 рублей 82 копейки в год. Изменение размера арендной платы обусловлено применением сторонами нового механизма расчета арендной платы, установленного постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону" в редакции от 25.07.2006, а именно переходом к формуле расчета арендной платы, исчисляемой как произведение кадастровой стоимости участка и ставки арендной платы по виду использования земельного участка.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Судебные инстанции при разрешении спора правильно руководствовались требованиями пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и правовыми подходами по их применению, сформулированными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11. В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Довод кооператива о необоснованном повышении нормативными правовыми актами ставки арендной платы подлежит отклонению, поскольку данные акты в судебном порядке не оспорены, недействующими (недействительными) не признаны, основания для неприменения их положений к отношениям сторон в спорный период заявителем не доказаны..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.06.2011 по делу N А53-13401/2009
"...Пунктом 3.4 названного договора установлена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае установления нормативными актами Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов).
Ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы за использование земельного участка общей площадью 3838 кв. м явилось основанием рассматриваемого иска.
Согласно пункту 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
В рассматриваемый период подлежал применению порядок расчета арендных платежей, установленный постановлением администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283, согласно пункту 4 которого размер годовой арендной платы за использование незастроенных земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в установленном порядке для целей строительства, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Норма об индексации размера арендной платы была введена постановлением администрации Ростовской области от 15.11.2006 N 445 "О внесении изменений в постановление Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283" (действует с 01.01.2007) путем дополнения пункта 3 постановления абзацем следующего содержания: размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.
С момента вступления в силу указанной нормы, установленная в договоре сумма арендной платы подлежала увеличению на 8 процентов с учетом прогнозируемого уровня инфляции, установленного частью 1 статьи 1 Федерального закона от 19 декабря 2006 года N 238-ФЗ "О федеральном бюджете на 2007 год".
Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 02.08.2011 по делу N А36-3519/2010
"...Согласно пп. 4.4, 4.5 Договора размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год, в одностороннем порядке, в случаях изменения ставок арендной платы, изменения порядка исчисления арендной платы либо пересмотра кадастровой стоимости участка, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством РФ. Условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для арендатора с момента официального опубликования соответствующего муниципального правового акта. При этом заключение соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется.
Как следует из материалов дела, постановлениями администрации Липецкой области от 10.10.2008 года N 277 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков" и от 08.12.2008 года N 317 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Липецкой области.
Названные нормативные акты были опубликованы и вступили в силу с 01.01.2009 года.
Соответственно, исходя из условий Договора, Предприниматель должен был самостоятельно исчислять и уплачивать арендную плату с учетом измененной кадастровой стоимости земельного участка начиная с даты официального опубликования нормативных актов.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Центрального округа от 27.05.2011 по делу N А36-4203/10
"...Пунктом 4.5 Договора установлено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Липецкой области, муниципальных правовых актов, регулирующих исчисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора. Новый размер арендной платы становится обязательным с момента официального опубликования соответствующего нормативного правового акта и заключение дополнительного соглашения при этом не требуется.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Липецкой области утверждены постановлениями администрации Липецкой области от 10.10.2008 г. N 277 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков" (опубликовано в "Липецкая газета", N 245, 23.12.2008) и от 08.12.2008 г. N 317 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов" (опубликовано в "Липецкая газета", N 245, 23.12.2008). Названные нормативные акты вступили в силу с 01.01.2009.
Таким образом, арендная плата изменена на основании нормативных правовых актов, в результате изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка. Порядок же расчета арендной платы не менялся.
С учетом изложенного, Предприниматель с даты официального опубликования указанных нормативных актов, должен был самостоятельно рассчитать размер арендных платежей и уплачивать их в порядке, установленном п. п. 4.1, 4.3 Договора.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права..."

4.7. Вывод из судебной практики: Изменение арендной платы, которое не соответствует механизму ее расчета, установленному в договоре, требует подписания дополнительного соглашения. Если договор аренды зарегистрирован, данное соглашение также необходимо зарегистрировать.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.09.2017 N Ф04-2716/2017 по делу N А27-21397/2016
"...Между тем изменение комитетом в одностороннем порядке арендной платы с 11.02.2014 не основано на наличии обстоятельств изменения ставок арендной платы согласно какому-либо нормативному правовому акту, в связи с чем, как правильно указал суд первой инстанции, у комитета не имеется оснований для осуществления таких изменений.
Суд первой инстанции также верно указал на то, что фактически уведомление комитета о применении иной арендной платы, чем установлено сторонами в подписанных 14.04.2014 дополнительном соглашении N 2 к договору и протоколе определения величины арендной платы, направлено на изменение методики (механизма) определения арендной платы, а не ее ставки как отдельной величины, используемой в расчете этой платы.
Поскольку методика (механизм) определения арендной платы является частью договора аренды, то возможность ее изменения определяется нормами ГК РФ и условиями заключенного сторонами договора.
Отказывая комитету в иске о взыскании задолженности по арендной плате, рассчитанной на основании измененной в одностороннем порядке методики определения арендной платы, суд первой инстанции правильно применил положения пункта 1 статьи 452 ГК РФ и, учитывая условия действовавшего между сторонами договора аренды, пришел к обоснованному выводу об отсутствии заключенного ими соглашения, допускающего изменение договорного условия о методике определения арендной платы, а следовательно, и об отсутствии правовых оснований требовать ее уплаты исходя из иного порядка ее определения, чем установлен дополнительным соглашением от 14.04.2014..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 13.04.2012 N ВАС-3640/12 по делу N А12-4557/2011
"...Полагая, что у ответчика за период с 01.11.2010 по 31.01.2011 образовалась задолженность по арендной плате территориальное управление обратилось с настоящими исковыми требованиями в суд.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате, суд кассационной инстанции исходил из того, что при заключении договора аренды от 02.07.2003 N 43 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, и данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы.
Учитывая, что в договоре стороны согласовали условие о возможности одностороннего изменения размера арендной платы только при корректировке индекса инфляции и договор не предусматривает возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета, суд кассационной инстанции пришел к обоснованному выводу, что изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данный вывод судов согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 05.07.2011 N 1709/11..."

Определение ВАС РФ от 16.02.2012 N ВАС-15837/11 по делу N А47-7623/2010
"...Из абзаца 1 пункта 2.1 договора аренды от 18.06.2007 и приложения N 2 к нему следует, что договор содержит методику расчета арендной платы, которая включена в этот договор в качестве его условия, поэтому независимо от признания недействующим постановления от 10.11.2005 N 231, на основании которого включено в договор условие об исчислении арендной платы по определенной методике, существенное условие о размере платы сторонами согласовано и с момента заключения договора у арендатора возникло обязательство по оплате 688 156 рублей 73 копеек в год.
При этом в пункте 2.1 договора стороны согласовали возможность одностороннего изменения размера арендной платы с момента вступления в силу нормативных актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы.
Поскольку в договоре стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, которая после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, принятие Правительством Оренбургской области постановлений от 25.12.2007 N 456-п и от 12.10.2009 N 530-п. само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, а изменение методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса.
Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11.
Учитывая, что сторонами не было заключено соглашение об изменении договора в порядке пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о наличии у общества задолженности по арендной плате являются необоснованными..."

Определение ВАС РФ от 10.01.2012 N ВАС-17038/11 по делу N А08-1215/2011
"...Суд кассационной инстанции исходил из того, что с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, системное толкование условий договора долгосрочной аренды земельного участка N 8-1 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством изменения методики расчета, упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Таким образом, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что поскольку постановлением Правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп помимо введения корректирующего коэффициента была изменена сама формула расчета размера аренды, пересмотр Департаментом размера арендной платы в одностороннем порядке на основании п. 2.3 Договора не возможен.
Однако, как указал кассационный суд, сторонами не было достигнуто соглашения по изменению условий договора в отношении методики расчета (изменению формулы расчета), из чего следует, что на момент подачи иска, способ определения размера арендных платежей по договору аренды был согласован сторонами с учетом формулы расчета, установленной дополнительным соглашением от 14.01.2009 N 135 к указанному договору.
Основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, в соответствии с частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права; нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации; нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований..."

Определение ВАС РФ от 21.12.2011 N ВАС-16339/11 по делу N А28-11080/2010
"...Суды в результате исследования и оценки представленных по делу доказательств, в том числе положений договора аренды, установили, что размер арендной платы согласован в твердой сумме платежей, при этом механизм (порядок) изменения арендной платы договором не был определен, равно как договором не предусмотрено и право арендодателя на односторонний пересмотр размера арендной платы.
При таких фактических обстоятельствах вывод судов относительно того, что изменение размера арендной платы возможно лишь путем заключения в надлежащей форме дополнительного соглашения к договору аренды, является верным.
Установив, что в заявленный период не было достигнуто должное соглашение об изменении размера арендной платы, суды признали размер арендной неизменным и поэтому частично удовлетворили исковое требование по правилам пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 N 7121/11 по делу N А19-15038/09-7-4
"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, предприятие (арендодатель) и общество (арендатор) с согласия управления заключили договор аренды от 18.04.2005, предметом которого с учетом дополнительного соглашения от 29.12.2006 N 1 к договору является аренда объекта федеральной собственности, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, а именно помещений N 6, 8, 9 - 19, 21, 26, 27, 33 - 49 общей площадью 397,4 кв. метра на первом этаже трехэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Можайского, 2А.
Исходя из новой ставки арендной платы, определенной обществом с ограниченной ответственностью "Сибирский независимый центр оценки", управление уведомлением от 26.11.2008 N 70-6/10628 (далее - уведомление) сообщило обществу об увеличении с 10.12.2008 ставки арендной платы до 290 102 рублей в месяц без учета налога на добавленную стоимость.
Общество, полагая неправомерным одностороннее изменение размера арендной платы, произведенное по инициативе управления, заявило в суд требование о признании данного уведомления недействительным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.
Исходя из пункта 6.1 договора аренды от 18.04.2005 все вносимые какой-либо из сторон предложения о внесении дополнений или изменений в условия договора, в том числе о его расторжении, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением (кроме условий, содержащихся в пункте 4.4).
Из изложенного следует, что фактически арендная плата была изменена арендодателем в одностороннем порядке, тогда как законом и договором было предусмотрено иное.
Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009
"...Ссылаясь на то, что предприниматель надлежащим образом не исполняет предусмотренных договором обязательств по оплате за пользование земельным участком, министерство обратилось в суд с настоящим иском.
С учетом результатов проверки примененной истцом методики определения размера арендной платы, опровергая при этом возражения ответчика о необоснованном применении коэффициента сроков строительства Кс, который не был предусмотрен методикой, согласованной при заключении договора аренды, суды сочли требования министерства подлежащими частичному удовлетворению.
Между тем суды при разрешении настоящего спора не учли следующего.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.
Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением министерством методики ее определения в одностороннем порядке, а именно: исключен из формулы коэффициент престижности Кпр и введен новый коэффициент сроков строительства Кс.
Между тем, поскольку при заключении договора аренды от 19.05.2006 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 15.12.2010 N ВАС-16219/10 по делу N А55-37624/2009
"...Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с приложением N 3, являющимся неотъемлемой частью договора, стороны предусмотрели механизм расчета арендной платы согласно Методике определения базового размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре, утвержденной постановлением главы города Самары от 26.11.2003 N 1343, где за основу расчета взята базовая ставка земельного налога.
Пунктами 4.3, 5.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, арендодатель сообщает арендатору об изменении размера арендной платы путем опубликования в газете "Самарская газета".
Постановлением правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" утверждена Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, согласно которой арендная плата определяется исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.
Истец полагая, что ответчик не исполняет надлежащим образом обязанность по уплате арендной платы, обратился в суд с настоящим иском, исчислив заявленную ко взысканию сумму задолженности на основе указанного нормативного акта.
Суд признал, что в результате применения этого расчета произошло фактическое изменение не только размера арендной платы, но и порядка (способа) расчета арендной платы, являющегося существенным условием договора. При этом договором предусмотрена возможность изменения в одностороннем порядке только размера арендной платы, а не порядка ее расчета.
Установив, что изменения по порядку (способу) расчета арендной платы не вносились в договор в установленном законом порядке, суд взыскал задолженность по арендной плате, исходя из суммы годовой арендной платы, предусмотренной сторонами при заключении договора.
...в передаче дела N А55-37624/2009 Арбитражного суда Самарской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 18.03.2010 по делу N А55-37624/2009, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09.09.2010 отказать..."

Определение ВАС РФ от 27.02.2010 N ВАС-7379/09 по делу N А72-6461/2008-3/204
"...В пунктах 3.1 и 3.2 договора аренды сторонами обусловлены его срок, площадь арендуемых помещений, размер и порядок внесения арендных платежей, а также - возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае изменения уполномоченными органами местного самоуправления, регулирующими исчисление размера арендной платы, обязательных для сторон базовой ставки или коэффициентов, применяемых при ее расчете.
В дальнейшем в дополнительных соглашениях к договору стороны корректировали названные условия, в том числе и размер арендной платы, сохраняя при этом формулу ее расчета.
Реализуя право на одностороннее изменение размера арендной платы, новый арендодатель направил арендатору уведомление с приложением к нему дополнительного соглашения от 01.07.2008 по внесению изменений в пункт 3.1 договора аренды о размере арендной платы и предложил установить ее в твердой сумме, ежегодно определяемой арендодателем на основании акта оценки рыночной стоимости аренды одного квадратного метра арендуемых площадей, составленного независимым оценщиком. Также предусматривалось его регистрация в регистрирующем органе.
Арендатором указанные изменения не были подписаны, их регистрация в установленном законом порядке не производилась.
В связи с невнесением арендатором платежей, исходя из ставки арендной платы, предложенной в дополнительном соглашении от 01.07.2008, арендодатель обратился в арбитражный суд с указанным иском.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Ульяновской области от 29.07.2009, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 29.10.2009, в удовлетворении иска отказано. По мнению судов, внесение арендной платы осуществляется на условиях, установленных соглашением сторон, при этом изменения вносимые сторонами в договор, зарегистрированный в установленном законом порядке, также подлежат государственной регистрации.
Изучив представленные материалы и доводы заявителя, суд пришел к выводу о том, что дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу.
Принимая обжалуемые акты, судебные инстанции обоснованно руководствовались названными нормами во взаимосвязи с общими положениями гражданского законодательства об условиях и порядке изменения договора (статьи 450, 452, 617 ГК РФ) с учетом вступивших в законную силу судебных актов по делам N А72-6656/2008 и N А72-89/2009, и позиции, содержащейся в пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, исходя из того, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления в течение года должно оставаться неизменным.
Как установлено судом первой инстанции, выводы которого поддержал суд кассационной инстанции, у арендодателя отсутствовали основания для обращения с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, исходя из условий договора аренды, в частности, касающегося возможности его одностороннего изменения по уведомлению арендодателя.
В данном случае право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке не предопределяло установление ее в твердой сумме, поскольку данное право может быть предусмотрено законом либо соглашением сторон. Поскольку соглашение от 01.07.2008 об изменении размера арендной платы арендатором не было подписано, то расчеты должны были производиться в соответствии с обусловленным в договоре порядком ее определения..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.02.2013 по делу N А43-12321/2012
"...Договор аренды заключен на срок с 08.10.2004 по 08.10.2053, зарегистрирован в установленном законом порядке 21.12.2004. Объект найма передан по акту приема-передачи от 25.10.2004.
В пункте 3.1 стороны оговорили, что размер арендной платы составляет 88 783 рубля 20 копеек в год. Расчет арендной платы определен в приложении N 3 к договору и является его неотъемлемой частью (пункт 3.3 договора).
Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору (пункт 3.5 договора).
Письмом от 08.02.2010 N АБ-07/1826 Теруправление направило в адрес ООО "Ларгус НН" дополнительное соглашение, в котором предложило согласовать изменение размера арендной платы и установить ее в размере 1 610 294 рублей в год, указав, что расчет осуществлен в соответствии с пунктом 6 Правил, утвержденных Постановлением N 582 и на основании отчета от 21.12.2009 N 225/09 об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком, расположенным по адресу: Нижний Новгород, проспект Молодежный, д. 84, подготовленного ООО "Селена Консультант".
Данное соглашение ООО "Ларгус НН" не подписало.
Оценив условия договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу, что стороны согласовали порядок расчета размера арендной платы, исходя из базовой ставки, и предусмотрели возможность одностороннего изменения размера арендной платы лишь в случаях корректировки индекса инфляции и изменения базовой ставки. Возможность изменять размер арендных платежей арендодателем в одностороннем порядке в иных случаях, в том числе в связи с принятием нормативно-правовых актов, изменяющих порядок расчета арендных платежей за использование земельных участков, стороны в условиях договора не предусмотрели. При отсутствии письменного соглашения, зарегистрированного в установленном законом порядке, об изменении условий определения размера арендной платы, у арендатора отсутствуют обязательства по внесению иного размера арендной платы, чем предусмотренного расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора и согласованного контрагентами. При таких обстоятельствах, установив наличие задолженности по арендным платежам, суды законно и обоснованно рассчитали ее размер с учетом порядка расчета, согласованного сторонами..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.02.2013 по делу N А31-7720/2011
"...Договор заключен на срок с 13.03.2007 по 13.03.2010, зарегистрирован в установленном законом порядке. Объект найма передан по акту приема-передачи от 13.03.2007.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из смысла приведенных положений, если договор подлежит государственной регистрации, все изменения и дополнения, к нему как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации, вступают в силу и становятся обязательным для сторон с момента их государственной регистрации.
При таких обстоятельствах окружной суд счел, что при отсутствии письменного соглашения, зарегистрированного в установленном законом порядке, изменяющего условия определения размера арендной платы, у арендатора не возникло обязательства по внесению иного размера арендной платы, чем предусмотренного расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора и согласованного контрагентами.
Признав правомерность расчета размера арендной платы, суды исходили из того, что цена арендной платы является регулируемой, так как определяется на основании актов уполномоченных на то государственных (муниципальных) органов. Однако суды не приняли во внимание положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Указывая на регулируемость цены арендной платы за земельные участки, находящиеся в распоряжении публичных органов, необходимо определять правовую квалификацию ставок арендной платы и исходить из того, что арендная плата является регулируемой и применяется независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, только в том случае, если определяется таким нормативно-правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять только ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать и методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Методика расчета после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из условий дополнительного соглашения от 03.02.2009 N 1 и приложения N 1 к нему следует, что изменение размера арендной платы обусловлено не изменением ставок, применяемых в расчет размера арендных платежей, а изменением методики расчета - из формулы исключен коэффициент, учитывающий сроки строительства (Кс2), и введен новый коэффициент, учитывающий индекс роста потребительских цен на товары (работы, услуги) в Костромской области. Поэтому в данном случае порядок расчета, став условием договора, мог быть изменен только в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон, с соблюдением положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что стороны согласовали изменение арендной платы без соблюдения требования об обязательной регистрации, что свидетельствует о незаключенности такого соглашения. Таким образом, вывод суда о взыскании задолженности в заявленном истцом размере ошибочен..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.05.2012 по делу N А29-10395/2010
"...Из документов кассационного производства следует и суд установил: Городская администрация (арендодатель) и Денисенко В.Ф. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 21.09.2006 N 02/06-147, в соответствии с условиями которого арендатор принял в аренду земельный участок площадью 4262 квадратных метра, с кадастровым номером 11:05:02 01 002:0009, расположенный по адресу: город Сыктывкар, Северный промузел, район Радиоцентра, для использования в целях завершения строительства гаража, в границах, указанных в кадастровом плане, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.
Арендодатель уведомлениями от 29.07.2008 и 15.03.2009 известил Предпринимателя об увеличении размера арендной платы и установлении ее в одинаковой сумме на 2008 и 2009 годы - 230 643 рубля 90 копеек. Годовая арендная плата в 2010 году составила 115 322 рубля 05 копеек.
Плата за пользование земельным участком в указанных размерах арендатором не вносилась, что послужило основанием для обращения Городской администрации в Арбитражный суд Республики Коми с настоящим иском.
В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.
В рассмотренной ситуации, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а утверждением абсолютно новой методики ее определения в одностороннем порядке.
Между тем при заключении договора аренды от 21.09.2006 стороны согласовали возможность изменения размера арендной платы путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляются на основании дополнительных соглашений к договору.
В 2008 - 2010 годах контрагенты не заключали дополнительные соглашения к договору и не подписывали новые расчеты.
Следовательно, изменение условия о размере платы за пользование (арендной платы) земельным участком возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Системное толкование условий договора аренды от 21.09.2006 указывает на то, что арендодатель не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством кардинального изменения методики их расчета.
Применение новой методики определения арендной платы, произведенное Городской администрацией в нарушение условий договора от 21.09.2006, повлекло существенное увеличение ее размера, что нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности. Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований в заявленном объеме..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.03.2010 по делу N А29-6487/2009
"...На основании постановления Правительства Республики Коми от 25.12.2007 N 314 "Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики, и земельные участки, расположенные на территории Республики, государственная собственность на которые не разграничена" Администрация в одностороннем порядке увеличила ежегодную арендную плату на 2008 год до 21 869 рублей 61 копейки.
Платежными поручениями Общество перечислило Администрации указанную сумму.
Посчитав, что перерасчет размера арендной платы на 2008 год произведен арендодателем с нарушением установленного договором порядка, а излишне перечисленные ответчику денежные средства являются его неосновательным обогащением, ООО "ТГК N 9" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В пункте 3 статьи 614 названного Кодекса предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. При этом введено ограничение по сроку пересмотра арендной платы по соглашению сторон - не чаще одного раза в год.
В рассматриваемом случае соглашения сторон об изменении размера арендной платы не было достигнуто.
Право Администрации на одностороннее изменение условий договора в части внесения платежей в ином размере возникает только в случае индексации ставок земельного налога уполномоченными на то органами (пункт 3.4 договора).
Перерасчет арендной платы произведен согласно постановлению Правительства Республики Коми от 25.12.2007 N 314, которым предусмотрен порядок исчисления арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а не в результате индексации ставок земельного налога.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Администрация не доказала, что перерасчет произведен в соответствии с пунктом 3.4 договора в результате индексации ставок земельного налога, а потому является неправомерным.
С учетом изложенного суд правомерно квалифицировал требование истца о возврате уплаченной в повышенном размере арендной платы в качестве неосновательного обогащения Администрации и взыскал с ответчика в пользу истца 20 463 рубля 89 копеек неосновательно приобретенных денежных средств..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.2010 по делу N А82-2670/2009-18
"...Как видно из документов и установил суд, Управление (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Барузина И.А. (арендатор) заключили договор от 13.03.2007 N 4367/3-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендатору передан в пользование земельный участок площадью 800 квадратных метров с кадастровым номером 76:23:020412:0018, расположенный по адресу: город Ярославль, улица Ранняя, у дома N 9 в Заволжском районе, на период строительства магазина "Продукты" с инженерными коммуникациями.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что одностороннее изменение ответчиком размера арендной платы произведено с нарушением условий договора и требований действующего законодательства и ущемляет права и законные интересы истца.
В рассматриваемом случае договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13.03.2007 N 4367/3-о предусматривает возможность пересмотра арендодателем в одностороннем порядке арендной платы в соответствии с постановлением мэра города Ярославля, регламентирующим изменение ставок арендной платы за земельные участки (пункт 3.4 договора).
Вместе с тем Агентство изменило размер арендной платы не на основании постановления мэра города Ярославля, а в соответствии с постановлением Администрации Ярославской области, поэтому суд пришел к обоснованному выводу о неправомерности действий ответчика по одностороннему внесению изменений в пункт 3.1 договора аренды.
С учетом изложенного суд правомерно удовлетворил требования Предпринимателя по заявленным основаниям..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2009 по делу N А38-4312/2008
"...В пункте 1 раздела 3 договора арендная плата определена в твердой денежной сумме - 804 003 рубля 50 копеек в расчете на год. Платежи по договору осуществляются за текущий месяц до десятого числа каждого месяца.
Об изменении ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке (пункт 5 раздела 3 договора).
В соглашениях от 01.07.2006 и от 19.04.2007 контрагенты установили, что размер арендной платы с даты их подписания составляет 1 610 000 рублей и 2 796 534 рубля на год соответственно. Данные соглашения зарегистрированы 22.04.2008.
В письме от 27.06.2008 N 27 арендодатель сообщил об увеличении с 08.07.2008 арендной платы до 771 200 рублей в месяц.
Суд первой инстанции дал оценку дополнительным соглашениям от 01.07.2006 и от 19.04.2007 и письму от 27.06.2008 N 27 и обоснованно посчитал, что арендная плата по договору на основании данных документов не подлежит изменению в силу следующего.
В пункте 3 статьи 614 Кодекса предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. При этом введено ограничение по сроку пересмотра арендной платы по соглашению сторон - не чаще одного раза в год.
В пункте 5 раздела 3 договора предусмотрено изменение арендной платы в одностороннем порядке, но не определены условия и механизм изменения арендной платы, поэтому пересмотр арендных платежей по спорному договору аренды возможен только по соглашению сторон.
Соответственно, суд обоснованно посчитал, что на основании письма арендодателя от 27.06.2008 N 27 договорные обязательства сторон не изменились.
Суд пришел к обоснованному выводу о том, что данные соглашения не подлежат применению, поскольку ими, вопреки пункту 3 статьи 614 Кодекса, установлены новые размеры арендной платы по договору ранее, чем через год после регистрации дополнительного соглашения от 01.11.2007 об установлении размера арендной платы в сумме 221 820 рублей в месяц..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.04.2010 по делу N А78-3988/2009
"...Согласно пунктам 3.6, 3.7 договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить сумму ежемесячной арендной платы (п. 3.1) в зависимости от конъюнктуры цен на рынке или изменения стоимости строительства одного квадратного метра помещения, но не чаще одного раза в год. Арендодатель уведомляет арендатора об изменении суммы ежемесячной арендной платы за один месяц до ее фактического увеличения, путем направления уведомления заказным письмом. Указанное уведомление является обязательным для арендатора.
Арендодатель 03.10.2007 направил арендатору уведомление N 06-5304 от 06.08.2007, в котором сообщалось о повышении с 20.09.2007 суммы ежемесячной арендной платы до 125 406 рублей и расчет уровня платы за аренду нежилых помещений на основании отчета N 158 от 11.04.2007, выполненного ООО "Агентство по оценке имущества" на общую площадь помещений 310,2 кв. м.
Утверждая, что у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате за период с декабря 2008 года по май 2009 года в сумме 728 006 рублей 26 копеек, исходя из арендной платы, равной 125 406 рублей, Теруправление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, исследовав представленный в материалы дела расчет уровня платы за аренду нежилых помещений, выполненный на основе отчета N 158 ООО "Агентство по оценке имущества", пришел к выводу, что по сути Теруправлением произведено не просто увеличение суммы ежемесячной арендной платы в соответствии с основаниями, указанными в пункте 3.6 договора аренды, а изменен сам способ расчета размера арендной платы, так как в указанном расчете произведено подразделение занимаемой ответчиком площади нежилого помещения на торговые и подсобно-вспомогательные помещения с определением их площади и рыночной ставки платы в рублях за 1 кв. м каждого из них, при этом размеры ставок не равны между собой. Сумма арендной платы в 125 406 рублей получена путем сложения произведений площади каждого из видов помещений на рыночную ставку платы. Поскольку истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что порядок (способ) расчета арендной платы в размере 1975,4 у.д.е. при заключении договора аренды с ответчиком был аналогичен вышеназванному, вывод суда об изменении существенных условий договора является правильным и обоснованным.
Таким образом, направленное Теруправлением ответчику извещение от 06.08.2007 N 06-5304 по своей сути является внесением изменений в пункт 3.1 договора аренды N 71-05ф от 01.09.2005, который определяет размер и порядок расчета арендной платы.
Поскольку рассматриваемый в настоящем споре договор аренды недвижимого имущества N 71-05ф от 01.09.2005 заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, то и вносимые в него изменения по правилам пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации также подлежат государственной регистрации.
При таких обстоятельствах, учитывая, что соглашение об изменении установленной договором арендной платы сторонами не подписано, не зарегистрировано в установленном законом порядке, Четвертый арбитражный апелляционный суд сделал правильный вывод об отсутствии у истца права на истребование от ответчика арендной платы в размере, отличающемся от согласованного сторонами в пункте 3.1 договора аренды размера арендной платы..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.12.2011 N Ф03-5987/2011 по делу N А51-7051/2011
"...Как следует из материалов дела, взаимоотношения сторон обусловлены договором аренды земельного участка от 29.07.2003 N 03-00577-Ю-В-0241, согласно которому администрация г. Владивостока (арендодатель) предоставила, а ООО "Джони" (арендатор) приняло в аренду земельный участок площадью 108,1 кв. м, отнесенный к категории земель поселений, имеющий кадастровый номер 25:28:03 00 07:0008.000, расположенный по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Бурачека, 17, для использования в целях размещения временного магазина, в границах, указанных в кадастровой карте участка, на срок с 01.01.2003 по 31.12.2005.
В соответствии с пунктом 2.1 договора величина арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления с даты, указанной в данном решении, при условии письменного уведомления арендатора об изменении величины арендной платы.
Порядок расчета арендной платы (на момент заключения договора) стороны определили в пункте 3.1 договора и приложении N 2 к договору, согласно которым размер арендной платы в 2003 году составляет 325 726 руб. 92 коп. и определяется по следующей формуле: А = С x S x К, где: А-итоговая сумма арендной платы; С-базовая ставка арендной платы; S-площадь земельного участка, К-коэффициент в размере 2,25.
В соответствии с пунктом 3.2 договора размер арендной платы изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в договор. В этом случае исчисление арендной платы осуществляется на основании расчетов исходя из базовой ставки, действующей в текущем году, с применением коэффициента 2,25.
Суды со ссылкой на пункт 3.2 договора, положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации признали необходимым использование при определении размера арендной платы новой Методики расчета арендных платежей, утвержденной муниципальным правовым актом Думы г. Владивостока от 05.03.2008 N 17-МПА, указав на его обязательный характер для арендатора.
Между тем суды при разрешении настоящего спора не учли следующего.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Как видно из материалов дела, при заключении договора аренды от 29.07.2003 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле.
Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, содержащееся в пункте 3.2 договора аренды от 29.07.2003 условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменений базовых ставок арендной платы, не предусматривающее возможность применения иной методики расчета арендной платы, подлежало толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
В связи с чем судебная коллегия полагает, что решение от 02.08.2011 и постановление от 03.10.2011 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.12.2011 N Ф03-5336/2011 по делу N А51-6345/2010
"...В рассматриваемом случае увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено повышением не только базовых ставок, а изменением департаментом методики ее определения в одностороннем порядке, а именно: применение коэффициента 7,5, установленного на основании постановления администрации г. Владивостока от 01.02.2005 N 77 "Об утверждении базовой ставки арендной платы за землю, величин коэффициента функционального назначения, коэффициента экономико-планировочных зон, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке", определяемого как произведение коэффициента функционального назначения на коэффициент экономико-планировочной зоны.
При этом расчет коэффициента 1,4 (пункт 3.1 договора) в виде какой-либо формулы в договоре не приведен.
Таким образом, поскольку методика исчисления арендной платы по спорному договору согласована как произведение действующей в текущем году базовой ставки на коэффициент 1,4, поэтому изменение порядка формирования арендной платы, установление формулы ее расчета исходя из новых коэффициентов, определяемых нормативными актами органов местного самоуправления, возможно только в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ (аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11)..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.06.2011 N Ф03-1482/2011 по делу N А59-4747/2010
"...Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Учитывая положения указанных норм права, при наличии между сторонами договорных отношений арендная плата подлежит исчислению и уплате в размере и на условиях, определенных договором. Изменение условия договора о размере арендной платы также подлежит согласованию в установленном договором порядке.
В соответствии с пунктом 8.2 договора от 19.10.2005 N 8041, он может быть расторгнут, изменен и дополнен по соглашению сторон, кроме условий пункта 2.3 договора. Изменения и дополнения к условиям настоящего договора действительны только тогда, когда они оформлены дополнительным соглашением, подписаны уполномоченными представителями обеих сторон и зарегистрированы в УФРС по Сахалинской области, кроме случаев внесения изменений и дополнений в одностороннем порядке арендодателем, предусмотренных настоящим договором, действительных без подписания дополнительных соглашений.
В пункте 2.1 договора аренды определено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком в соответствии с приложением к настоящему договору "Расчет арендной платы", которое является неотъемлемой частью договора.
Таким образом, сам по себе факт изменения нормативным актом органа местного самоуправления коэффициента, применяемого при расчете арендной платы, при несоблюдении установленного договором порядка изменения его условий не влечет права арендатора на применение нового коэффициента и перерасчет арендной платы без согласования с арендодателем..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2011 N Ф03-9792/2010 по делу N А73-279/2010
"...Как указано выше, в соответствии с пунктом 4.3 договора арендодатель вправе ежеквартально пересматривать цены с учетом роста цен на все виды материальных ресурсов и услуг. Измененная величина арендной платы является неотъемлемой частью договора и применяется во взаиморасчетах через 10 дней после письменного уведомления арендатора.
Таким образом, из указанного положения пункта 4.3 договора при его буквальном толковании не следует право арендодателя на одностороннее изменение договора аренды в части размера арендной платы в связи с изменением коэффициентов или методики расчета арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
Согласно пункту 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Учитывая изложенное, поскольку изменение коэффициентов или методики расчета арендной платы не отнесено спорным договором к основаниям, дающим право арендодателю на одностороннее изменение цены договора аренды, а установленный законом порядок внесения изменений в договор относительно размера арендной платы администрацией не соблюден, выводы судов об обратном являются ошибочными.
При таких обстоятельствах в силу приведенных норм права и условий договора, заключенного между сторонами, при отсутствии государственной регистрации изменений условия договора относительно размера арендной платы такое изменение нельзя признать совершенным в надлежащей форме..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2011 N Ф03-9311/2010 по делу N А51-6345/2010
"...Кроме того, при определении размера фактически внесенной оплаты арендатором по договору арбитражные суды руководствовались размером арендной платы, рассчитанным департаментом на основании постановления администрации г. Владивостока от 01.02.2005 N 77 "Об утверждении базовой ставки арендной платы за землю, величин коэффициента функционального назначения, коэффициента экономико-планировочных зон, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке", согласно которому размер базовой ставки арендной платы составляет 20,6 руб. за один квадратный метр, коэффициент - 7,5, в результате чего арендная плата по договору составила 50 762 руб. 26 коп. в месяц.
Между тем выводы судов основаны на неправильном толковании условий спорного договора и неверном применении норм материального права к сложившимся отношениям сторон.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Судом установлено, что размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 договора изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в договор.
Вместе с тем при таком изменении базовой ставки арендной платы указанным пунктом определено, что исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании действующей в текущем году базовой ставки арендной платы с применением коэффициента, установленного в пункте 3.1 договора.
Таким образом, из приведенных положений пунктов 3.1, 3.2 договора при их буквальном толковании в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ не следует право арендодателя на одностороннее изменение договора аренды в части размера арендной платы в связи с изменением коэффициентов или методики расчета арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
Согласно пункту 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Учитывая изложенное, поскольку изменение коэффициентов или методики расчета арендной платы не отнесено договором от 13.01.2004 к основаниям, дающим право арендодателю на одностороннее изменение цены договора аренды, а установленный законом порядок внесения изменений в договор относительно размера арендной платы департаментом не соблюден, выводы судов об обратном являются ошибочными.
При таких обстоятельствах состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.10.2009 N Ф03-5277/2009 по делу N А73-15092/2008
"...Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата устанавливается в соответствии с Временным положением, утвержденным постановлением Главы Администрации Хабаровского края от 13.09.1995 N 365 и подлежит безусловному перерасчету на коэффициент инфляции при изменении минимальной заработной платы, а также при изменении коэффициента доходности.
В спорный период размер арендных платежей увеличен в том числе в связи с изменением базовой ставки арендной платы. Расчет произведен на основании постановления Губернатора Хабаровского края от 30.12.2002 N 532, утвердившего Положение о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности нежилыми зданиями, сооружениями и отдельными помещениями, расположенными на территории Хабаровского края.
Произведенный ответчиком в связи с указанным актом расчет арендной платы представлялся истцу, который производил оплату арендных платежей в измененном размере.
При рассмотрении спора апелляционным судом установлено, что за заявленный в иске период сумма арендных платежей рассчитана ответчиком на основании постановления Губернатора Хабаровского края от 30.12.2002 N 532, тогда как в соответствии с договором от 25.06.1997 N 448/1196, зарегистрированным 31.01.2002, стороны согласовали определение арендной платы в соответствии с Временным положением, утвержденным постановлением Главы Администрации Хабаровского края от 13.09.1995 N 365.
Судами также установлено, что изменения в договор аренды относительно размера платы за пользование имуществом либо изменения порядка ее расчета сторонами надлежащим образом не вносились (статья 164, пункт 1 статьи 452 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, апелляционный суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в деле доказательства, пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания неосновательного обогащения с ответчика в виде уплаченной арендной платы в большем размере, чем предусмотрено договором аренды..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.02.2009 N Ф03-561/2009 по делу N А73-10913/2006
"...Между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (собственник), Чернореченской КЭЧ (балансодержатель) и ООО "Илион" (арендатор) заключался договор от 04.02.2002 N 5581 о передаче в аренду нежилого помещения общей площадью (с учетом дополнительного соглашения) 1 328,9 кв. м, расположенного в г. Хабаровске, Большой Аэродром, ДОС-51, для использования под торговый комплекс на срок до 05.02.2007.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.12.2005.
Начиная с января 2006 года, новым собственником данного имущества стал ИП П., согласно свидетельству от 24.01.2006 N 27АБ0119410, который приобрел его обремененное арендой.
Уведомлением от 31.01.2006 истец сообщил арендатору об увеличении арендной платы из расчета 3 000 руб. за 1 кв. м, и письмом (предупреждение) от 12.04.2006 N 76 просил погасить образовавшуюся в связи с этим задолженность.
Пунктом 3.1 договора аренды N 5581 предусмотрен размер арендной платы (расчет, приложение N 2): 2 957,84 у.е. в месяц, 35 494,08 у.е. в год (без НДС), что в рублевом эквиваленте составляет 46 585,98 руб. в месяц.
В пункте 3.2.3 договора содержится условие об обязанности арендатора принять новый порядок исчисления арендной платы в случае его установления законодательством Российской Федерации или Хабаровского края.
Вместе с тем, как обоснованно указал суд, из буквального содержания этого условия следует наличие обязательства арендатора к принятию иного порядка исчисления арендных платежей, но оно не освобождает стороны от внесения в договор необходимых изменений.
Обязательность государственной регистрации такого изменения существенного условия о размере арендной платы, как и сам договор, обусловлена положениями статей 452, 453, 654 ГК РФ, разъяснениями пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В связи с тем, что изменение (увеличение) с января 2006 года размера арендной платы стороны не зарегистрировали, то рассчитанный истцом основной долг 434 641 руб. 26 коп. и пеня 663 103 руб. взысканию не подлежали..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2013 по делу N А70-11715/2012
"...Согласно пункту 2.1 договора арендная плата начисляется с момента заключения договора и составляет за текущий квартал 23 476,90 руб., за текущий год 446 061,06 руб.
В договоре определен расчет суммы платежа за полный год: зона градостроительной ценности x ставка земельного налога x площадь земельного участка x повышающий коэффициент.
Администрация, обращаясь в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями, указала, что произвела перерасчет арендной платы за период с 01.12.2009 по 31.12.2010 в соответствии с приказом департамента государственной собственности ХМАО - Югры от 30.12.2008 N 3-нп (с изменениями на 01.01.2010) "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов" (далее - приказ N 3-нп).
Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из того, что указанный приказ N 3-нп не влечет за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, дополнительное соглашение к договору об изменении методики расчета арендной платы между сторонами не заключено.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено и подтверждается материалами дела, что в спорный период годовой размер арендной платы первоначально рассчитывался по формуле: площадь земельного участка умножена на соответствующую ставку земельного участка и на коэффициенты, установленные федеральными нормативными актами.
Кроме того, сторонами согласовано, что размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке при изменении в законодательном порядке ставки земельного налога, о чем арендодатель оповещает через органы массовой информации.
Так, основанием для изменения размера арендной платы в рассматриваемый период истец указывает приказ N 3-нп, которым утверждена новая методика расчета арендной платы, отличная от методики, установленной договором, и вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-1249/2012.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Судами установлено, что условия договора предусматривают изменение размера арендной платы в случае изменения в законодательном порядке ставки земельного налога.
Судами правомерно установлено, что администрация изменила размер арендной платы путем применения новой методики ее расчета.
Однако изменение арендной платы в связи с использованием новой методики условия договора не допускают.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, изменение одной методики, согласованной сторонами договора аренды земельного участка, на другую возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, в соответствии с которым соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Суды установили, что дополнительное соглашение к договору об изменении методики расчета арендной платы между сторонами не подписано (письмо администрации от 29.12.2012 N 4090/36-01).
Таким образом, судами сделан правомерный вывод, что приказ N 3-нп не влечет за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.08.2013 по делу N А75-8877/2012
"...Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным сроком с 17.03.1998 по 17.02.2008 между администрацией (арендодателем) и акционерным обществом закрытого типа "Строитель-88", правопредшественником ЗАО "Строитель-88" (арендатором), договором аренды (в редакции дополнительного соглашения от 15.06.2009) арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", общей площадью 0,7387 га, с кадастровым номером 86:11:0702001:295, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, юго-западный промышленный узел (панель N 25), под существующую производственную базу.
При отказе в удовлетворении иска суды исходили из отсутствия долга по арендной плате у ответчика и неправомерности начисления истцом арендной платы ЗАО "Строитель-88" по методике, не предусмотренной договором.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Проанализировав условия договора аренды, суды пришли к правильному выводу, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения в законодательном порядке ставки земельного налога. Возможность же изменения арендной платы ввиду использования новой методики данным договором аренды не предусмотрена.
Как верно отметили суды, в спорном случае истец изменил размер арендной платы путем применения новой методики ее расчета, не согласованной сторонами.
Между тем в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, изменение одной методики, согласованной сторонами договора аренды земельного участка, на другую возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, в соответствии с которым соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Установив, что дополнительное соглашение от 10.05.2012 к договору аренды, которым изменен порядок расчета арендной платы, является незаключенным, поскольку стороны не пришли к согласию об изменении существенных условий договора, суды сделали обоснованный вывод, что это дополнительное соглашение не порождает для его сторон гражданских прав и обязанностей.
Что касается издания департаментом государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры приказа от 30.12.2008 N 3-нп "Об арендной плате за земельные участки" и принятия Правительством Ханты-Мансийского автономного округа - Югры постановления от 02.12.2011 N 457-п "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов", то суды правильно указали, что названные нормативные акты сами по себе не могут повлечь автоматический пересмотр способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, а изменение методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, требования которого истцом не соблюдены.
При таких обстоятельствах администрации на законных основаниях отказано в удовлетворении исковых требований, в том числе в части взыскания неустойки.
Ссылку заявителя на пункт 16 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 суд кассационной инстанции отклоняет, так как договор аренды заключен до вступления в законную силу ЗК РФ, то есть до применения регулируемых цен, и им не предусмотрено изменение размера арендной платы в связи с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, либо одностороннее изменение договора.
Таким образом, обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, содержащиеся в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.04.2013 по делу N А75-4182/2012
"...Согласно пункту 4.1.4 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в случае ее пересмотра законодательными органами.
Отменяя решение и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции указал, что приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.12.2008 N 3-нп "Об арендной плате за земельные участки" (далее - приказ N 3-нп), утверждена новая методика расчета арендной платы, которая отличается от методики, установленной договором, следовательно, до внесения изменения в договор действуют прежние условия.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11, изменение в последующем сторонами самой методики расчета размера арендной платы, определенной в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договором аренды, возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, поскольку такая методика после включения ее в договор в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятых в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, и согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы.
Изменение методики определения арендной платы в нарушение условий договора, влекущее существенное увеличение ее размера, нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.
Судом апелляционной инстанции установлено и следует из материалов дела, что в период до 2009 года годовой размер арендной платы рассчитывался по указанной выше формуле: зона градостроительной ценности (1 зона) умножена на площадь земельного участка умножена на ставку арендной платы.
Основанием для изменения размера арендной платы явился приказ N 3-нп, которым установлена новая методика расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, умноженной на ставку арендной платы и на коэффициент переходного периода.
Судом апелляционной инстанции установлено, что положения договора не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия. В пункте 2.4 договора согласован единственный случай, когда арендодатель может в одностороннем порядке изменить размер арендной платы - при изменении в законодательном порядке ставки земельного налога. Кроме того, в силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ при изменении элементов согласованной сторонами формулы расчета арендной платы уполномоченным органом размер арендной платы изменяется автоматически, независимо от предусмотренного договором порядка.
На основании изложенного вывод суда апелляционной инстанции о том, что ссылка департамента на приказ N 3-нп не обоснована, поскольку не влечет за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, в связи с изменением прежней методики расчета размера арендной платы, является правомерным..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.02.2012 по делу N А70-6378/2011
"...Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой" (далее - ООО "Тюменгазстрой", общество) о взыскании 676 307,36 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 26.09.2006 N 23-26/33 и пени в размере 310 510,71 руб.
Решением от 27.07.2011 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 10.11.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 676 307,36 руб. долга и 250 000 руб. пени. В остальной части иска отказано.
Как следует из материалов дела и установлено судами, в соответствии с протоколом об итогах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка между департаментом (арендодатель) и ООО "Тюменгазстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.09.2006 N 23-26/33 (далее - договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4118 кв. м, кадастровый номер 72:23:0432002:0128, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, жилой район "Восточный - 2" (далее - участок), сроком действия с 26.09.2006 по 25.09.2009, земельный участок предоставлен для строительства жилого дома по ГП-221. Договор зарегистрирован в установленном порядке 03.11.2006.
Согласно пункту 2.4 договора размер арендной платы за участок составляет 1 119 000 руб.
Кассационная инстанция считает, что ссылаясь на наличие переплаты по арендной плате, ответчик ошибочно применяет к спорным правоотношениям иной размер арендных платежей. По его мнению, это обусловлено Положением о порядке и сроках внесения, определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности Тюменской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (далее - положение), утвержденным постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 N 148-п.
Однако такое изменение размера арендной платы в силу положений гражданского законодательства не может происходить в одностороннем порядке, оно должно быть закреплено путем внесения соответствующих изменений в договор аренды. Каких-либо данных об этом в материалах дела нет. При этом, как правильно было отмечено апелляционным судом, пункт 3.1 положения, в котором содержатся предельные размеры ставки арендной платы, применим только к определенным случаям возникновения арендных отношений в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.02.2012 по делу N А70-6377/2011
"...Из материалов дела следует, что по итогам проведенного 04.09.2006 аукциона между Департаментом (арендодатель) и ООО "Тюменгазстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 11.09.2006 N 23-26/30 со сроком действия с 08.09.2006 по 07.09.2009, согласно которому арендатор принял по акту приема-передачи от 11.09.2006 земельный участок с кадастровым номером 72:23:0432002:0126, площадью 8729 кв. м (расположен по адресу: г. Тюмень, жилой район "Восточный-2"), для строительства жилого дома по ГП-356 со встроено-пристроенным нежилым помещением по ГП-374. Установлен также размер арендной платы в сумме 4 369 000 руб. и порядок ее внесения (пункты 2.4, 2.5).
Поскольку ответчик обязательства по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком выполнял несвоевременно и не в полном объеме, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск в части основной суммы задолженности, исходил из фактического пользования ответчиком земельным участком и отсутствия доказательств исполнения им своих обязательств по внесению арендных платежей в период действия договора аренды земельного участка. В части требования о взыскании 1 305 519,65 руб. пени суд на основании статьи 333 ГК РФ снизил их размер до 1 000 000 руб.
Апелляционная инстанция согласилась с соответствующими выводами и обозначенным решением. При этом указала на факт признания иска и отсутствие оснований считать завышенным размер годовой платы за земельный участок.
Кассационная инстанция считает, что ссылаясь на наличие переплаты по арендной плате, ответчик ошибочно применяет к спорным правоотношениям за период до 01.09.2009 иной размер арендных платежей. По его мнению, это обусловлено пунктом 3.2 Положения о порядке и сроках внесения, определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности Тюменской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Положение), утвержденное Постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 N 148-П.
Однако такое изменение размера платы, в силу положений гражданского законодательства, не может происходить в одностороннем порядке, оно должно быть закреплено путем внесения соответствующих изменений в договор аренды от 11.09.2006 N 23-26/30. Каких-либо данных об этом в материалах дела нет.
Нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов по делу на основании статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.10.2011 по делу N А46-16013/2010
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, 01.09.2001 Российской Федерацией, представляемой Комитетом по управлению имуществом Омской области (в настоящее время - ТУ Росимущества в Омской области), заключен договор аренды нежилого помещения N 797 (далее - договор аренды).
Пунктом 4.4 договора предусматривалось, что расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Методикой расчета арендной платы, принятой комитетом. При внесении в установленном порядке изменений в Методику расчета арендной платы (в том числе базовой ставки и коэффициентов) комитет вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, письменно уведомив об этом арендатора не менее чем за 15 дней, без обязательного оформления этого изменения дополнительным соглашением. По инициативе любой из сторон изменение может быть оформлено дополнительным соглашением.
Отчетом общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Константа" (далее - ООО "ЮФ "Константа") N 130/08-НИ, выполненным по состоянию на 18.08.2010, установлено, что рыночная ставка арендной платы за пользование арендуемыми ответчиком нежилыми помещениями составляет 305 руб. за 1 кв. м, или 219 783,00 руб. в месяц.
27.08.2010 ТУ Росимущества в Омской области в адрес ответчика направило уведомление об изменении размера арендной платы по истечении 15 дней с момента получения арендатором настоящего уведомления.
Отсутствие оплаты задолженности со стороны ответчика явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Из содержания пункта 4.4 договора аренды следует наличие у ТУ Росимущества в Омской области права на одностороннее изменение условий договора только в случае внесения изменения в Методику расчета арендной платы (в том числе базовой ставки и коэффициентов).
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон. Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Руководствуясь указанными нормами права, суды пришли к обоснованному выводу о том, что истец не доказал факт наличия соглашения сторон, предусматривающего размер арендной платы, указанный в исковом заявлении.
С учетом положений статьи 431 ГК РФ, исходя из буквального толкования условий договора аренды и дополнительных соглашений к нему, в совокупности с фактическими отношениями сторон, является правомерным вывод судов о том, что не усматривается возможность изменения размера арендной платы, в том числе базовой ставки и коэффициентов на основании рыночной ставки арендной платы за пользование нежилым помещением.
Таким образом, при отсутствии оснований для вывода об изменении условия договора о размере арендной платы в предусмотренном законодательством и договором порядке в иске отказано правомерно. Иное истец не доказал (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.05.2011 по делу N А27-11499/2010
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Оценив условия договора аренды от 11.08.2006 N 1460, арбитражный суд установил, что пунктом 3.1 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендодателю арендную плату, размер которой рассчитан в соответствии с Методикой определения величины арендной платы за арендуемые здания и помещения муниципального нежилого фонда города Юрги, утвержденной Постановлением Югринского городского Совета народных депутатов от 15.10.2003 N 34.
Таким образом, как верно отмечено арбитражными судами, сторонами согласовано условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. При этом, вышеназванным договором Комитету, как арендодателю, предоставлено право самостоятельно, в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы при изменении цен и тарифов.
Между тем в ходе судебного разбирательства судами установлено, что основанием для перерасчета арендной платы по заключенному между сторонами договору явилось не увеличение базовой ставки арендной платы, а оценка рыночной стоимости арендуемого имущества, произведенная на основании отчета N 012/01-09 "По определению рыночной стоимости величины арендной платы объекта недвижимости".
В этой связи правомерен вывод арбитражного суда об отсутствии у истца правовых оснований для одностороннего изменения размера арендных платежей, поскольку в основу такого изменения Комитетом фактически положен иной, отличный от предусмотренного условиями договора аренды от 11.08.2006 N 1460 способ расчета арендной платы, основанный не на изменении базовых ставок, а на проведенной истцом оценке рыночной стоимости арендуемого имущества..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.03.2009 N Ф04-8104/2008(20585-А03-9) по делу N А03-4927/2008-23
"...Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем, но не чаще одного раза в год, при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размеров арендной платы, путем оформления дополнительного соглашения к договору. В случае изменения методики расчета арендной платы за землю, обусловленного нормативными правовыми актами Российской Федерации, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке при условии уведомления арендатора.
ТУ ФАУФИ уведомлением от 27.12.2006 известило ОАО "Алтай-кокс" о том, что в связи с проведенной оценкой рыночной стоимости земельного участка, с 01.01.2007 размер ежемесячной арендной платы за пользование земельным участком составляет 3 647,25 руб.
Судебные инстанции, сославшись на положения статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3.6 договора аренды земельного участка, обоснованно указали, что увеличение арендной платы с 01.01.2007 в связи с проведенной оценкой рыночной стоимости земельного участка, не является изменением методики расчета арендной платы, обусловленной нормативными правовыми актами Российской Федерации, и в этой связи, требовалось заключение между сторонами двухстороннего соглашения об изменении арендной платы. Однако такого соглашения стороны не заключили.
При проверке материалов дела не нашли своего подтверждения доводы кассационной жалобы о неправильном применении судами норм материального и норм процессуального права.
Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают правильность выводов судебных инстанций, а по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, в связи с чем, подлежат отклонению..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.12.2012 по делу N А55-9226/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ООО "Бизнесстальтранс" был заключен договор аренды от 14.11.2003 N 013760з (далее - договор) земельного участка площадью 15 440,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Псковская, д. 34, с кадастровым номером 63:01:0253005:0003, для цели использования - под склады.
Данный договор аренды был заключен на срок с 04.07.2003 по 03.07.2008 и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в установленном порядке - 15.06.2005.
При заключении договора размер аренды земельного участка был определен на 2003 - 2008 годы по формуле Аз.год = S x Ам x К94 x К95 x К96 x К97 x К99 x К2000 x К02 x К03 / 1000 x Кд (руб.) и размер арендной платы составлял 35 018 руб. 15 коп. в месяц.
Однако истец рассчитал размер арендной платы с учетом указанных выше постановлений Правительства Самарской области, при этом размер арендной платы значительно увеличился.
Вместе с тем, доказательства государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение расчета арендной платы, истцом не представлены.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ и установив, что при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, и данная методика стала условием договора аренды о размере арендной платы, изменения в договор в установленном законом порядке не внесены, увеличение размера арендной платы, которого добивается истец, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением порядка определения арендной платы, суд признал, что задолженность по арендной плате за заявленный истцом период отсутствует.
Указанная правовая позиция суда согласуется с позицией, обозначенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.11.2012 по делу N А55-9267/2012
"...Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что заявленный в иске размер задолженности рассчитан истцом с учетом изменения методики расчета арендной платы, что противоречит пункту 1 статьи 452 ГК РФ, пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и условиям договора. В связи с чем суд взыскал задолженность, рассчитав ее размер исходя из согласованной сторонами при заключении договора методики.
Судебная коллегия признает указанные выводы соответствующими материалам дела и нормам права в силу следующего.
Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ.
При этом суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением министерством методики ее определения в одностороннем порядке, что противоречит условиям заключенного договора аренды.
Анализируя условия договора аренды земельного участка, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. Поскольку положения договора аренды от 27.05.2005 N 021194з не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Правительством Самарской области постановлений N 59, N 308 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.10.2012 по делу N А55-31290/2011
"...Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
При расчете задолженности суд верно применил методику определения размера арендной платы, действовавшую в момент заключения договора аренды, определенную постановлением главы г. Самары от 26.04.1996 N 511 "Об установлении базовых размеров арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов" и постановлением администрации г. Самары от 01.03.1994 N 324 "О ставках земельного налога и нормативной цене земли в г. Самаре".
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В связи с этим увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий, в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
При заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы.
Кроме того, при расчете долга по арендной плате истцом применена иная методика определения размера арендной платы, чем согласованная сторонами при заключении договора аренды земельного участка от 06.06.1996 N 21186.
Изменение использованной в методике формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данный вывод соответствует правовой позиции сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Соглашение об изменении методики расчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 06.06.1996 N 21186, сторонами не заключалось..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.10.2012 по делу N А55-18245/2011
"...Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.
Однако в настоящем деле суд первой инстанции установил, что увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением министерством методики ее определения в одностороннем порядке, а именно: исключены из формулы одни коэффициенты и введены новые коэффициенты.
Поскольку при заключении договора аренды от 18.04.2005 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Содержащееся в пункте 4.3 договора аренды от 18.04.2005 условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежало толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.
Системное толкование условий договора аренды от 18.04.2005 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Поскольку положения договора аренды от 18.04.2005 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие правительством Самарской области постановления от 13.06.2006 N 67 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.10.2012 по делу N А55-31942/2011
"...При заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Судами установлено, что увеличение размера арендной платы, предъявленной истцом к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения в одностороннем порядке.
Условия договора аренды предусматривают право арендодателя в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, без наделения правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством изменения методики определения размера арендной платы.
Принимая во внимание, что постановления Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 и от 06.08.2008 N 308 не являются нормативными правовыми актами, непосредственно регулирующими отношения, возникшие на основании договора аренды от 24.11.2004, судами правомерно установлено, что вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы за земельный участок по требованию арендодателя должен был быть разрешен по настоящему делу исходя из условий указанного договора.
Применение при расчете арендной платы иных показателей (коэффициентов), не согласованных сторонами при заключении договора, противоречит положениям статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, расчет истца с учетом изменения методики расчета размера арендной платы не может считаться правомерным.
Учитывая, что расчет арендной платы подлежит определению исходя из размера, установленного договором аренды, суды пришли к правомерному выводу о взыскании с ответчика задолженности в спорный период в размере 2207 руб. 63 коп.
При таких обстоятельствах суды обеих инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришли к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в оставшейся части..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.10.2012 по делу N А55-23743/2011
"...При этом в силу пункта 4.3 договора от 06.07.2001 N 009065з арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Согласно указанному приложению N 3 к договору от 06.07.2001 N 009065з размер арендной платы определяется по формуле, в соответствии с которой арендная плата составляет 2700 руб. в месяц, 32 400 руб. в год.
При этом судами было установлено, что задолженность по арендной плате за спорный период времени образовалась у общества в результате одностороннего увеличения ТУ Росимущества в Самарской области размера арендной платы со ссылкой на статью 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пункт 6 Правил определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в связи с изменением методики расчета арендной платы.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что в нарушение пункта 9.2 договора от 06.07.2001 N 009065з между сторонами не было заключено дополнительное соглашение об изменении арендной платы с 2007 года, учитывая, что обществом уплачивалась в спорный период времени арендная плата за пользование земельным участком в соответствии с условиями договора от 06.07.2001 N 009065з, с учетом дополнительного соглашения от 09.01.2004, пришли к правильному выводу, что требования ТУ Росимущества в Самарской области о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.03.2007 по 07.11.2010 в размере 1 026 404,58 руб., пени за просрочку платежей в размере 2 422 224,48 руб., неосновательного обогащения за период с 10.03.2010 по 06.10.2011 в размере 2 084 262,29 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.03.2010 по 06.10.2011 в размере 135 851,31 руб. необоснованны и не подлежат удовлетворению.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой в случае заключения договора аренды, в котором согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала существенным условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а условия договора аренды о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежат толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что положения договора от 06.07.2001 N 009065з не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, пришли к правильному выводу, что согласованная сторонами договора от 06.07.2001 N 009065з методика определения размера арендной платы за земельный участок не может быть изменена ТУ Росимущества в Самарской области в одностороннем порядке в связи с принятием нормативных актов, которыми предусмотрена иная методика определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.08.2012 по делу N А55-18929/2011
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения в одностороннем порядке: установлены три дополнительных коэффициента: коэффициент категории арендатора, коэффициент престижности, коэффициент вида использования земельного участка. Данные коэффициенты сторонами не согласовывались.
Поскольку при заключении договора аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28899 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, суд правомерно пришел к выводу, что такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Содержащееся в пункте 2.1 договора аренды условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.
Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, расчет истца не может считаться правомерным.
Дополнительное соглашение между сторонами об изменении размера арендной платы не заключалось, изменения в договор аренды не вносились, в связи с чем, расчет арендной платы должен быть определен исходя из размера, установленного договором аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28899..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.07.2012 по делу N А12-18095/2011
"...Применив при расчете арендной платы коэффициент индексации, истец фактически в одностороннем порядке изменил механизм (методику) исчисления арендной платы (стало 5 составляющих):
годовой размер арендной платы = площадь земельного участка (кв. м) x ставка арендной платы (руб./кв. м) x коэффициент вида функционального использования земельного участка x коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов x коэффициент индексации.
Вышеуказанная методика отлична от методики, согласованной сторонами в договоре.
В рассматриваемом случае увеличение размера арендной платы предъявленной истцом к оплате обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением органами местного самоуправления методики ее определения в одностороннем порядке, а именно введением в расчет нового составляющего Ки - коэффициент индексации.
Поскольку при заключении спорного договора стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы и должен сохраняться.
Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку положения спорного договора аренды земельного участка не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке утвержденной методики расчета арендной платы, принятие главой администрации Волгоградской области 23.12.2010 постановления N 1945 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора.
Указанная правовая позиция соответствует изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Доказательства заключения между арендодателем и арендатором дополнительного соглашения о согласовании изменения методики расчета арендной платы с учетом постановления главы администрации Волгоградской области от 23.12.2010 N 1945 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" в материалах дела отсутствуют.
При расчете арендной платы по спорному договору за взыскиваемый период подлежит применению годовой размер арендной платы, рассчитанный по утвержденной договором методике, который составляет 204 140,58 руб. в год, 17 011,72 руб. в месяц.
Расчет, произведенный истцом, согласно которому сумма основного долга за вышеуказанный период составила 108 704,88 руб., не может быть признан верным, поскольку произведен с нарушением требований действующего гражданского и земельного законодательства.
Суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что удовлетворения требований истца в размере, превышающем сумму основного долга по договору (6634,56 руб.), неправомерно..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.06.2012 по делу N А06-4419/2011
"...Из содержания приложения N 1 к договору аренды от 11.11.2005 N 12142 следует, что договор содержит методику расчета платы, которая включена в этот договор в качестве его условия.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 3.2 договора аренды стороны согласовали возможность одностороннего изменения размера платы с момента вступления решения органа местного самоуправления, которым устанавливаются арендная ставка и (или) корректировочные коэффициенты, при этом изменения ставки либо коэффициентов является обязательным без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения.
Следовательно, из условий договора следует, что стороны согласовали в договоре условие об одностороннем изменении размера платы, для случая, когда органом муниципального образования будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы.
Право арендодателя на изменение арендной платы в одностороннем порядке вследствие изменения самой методики исчисления либо применения новых корректирующих коэффициентов договором не предусмотрено.
Порядок внесения изменений в договор в одностороннем порядке или путем подписания двухстороннего дополнительного соглашения к договору по пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.
Однако стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае введения новых базовых составляющих (коэффициентов) при исчислении арендной платы или иной методики расчета, установленной уполномоченным органом.
Данный вывод также соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 15.11.2011 N 7121/11.
Впоследствии в установленном законом порядке стороны внесли изменения в условия договора аренды, о чем свидетельствует дополнительное соглашение от 03.06.2008 с приложением N 1, в котором определена новая методика исчисления по формуле Апл = Абаз x Kj x Iинф р.г x Sа x Кэд x М, и применен коэффициент эффективной деятельности (Кэд).
С учетом требований пункта 3 статьи 433, пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения в договор аренды, заключенный между сторонами, считаются внесенными 18.09.2008 - даты государственной регистрации изменений.
Впоследствии между сторонами подписано дополнительное соглашение от 01.07.2009 с приложением расчета платы, из которого следует, что коэффициент эффективности деятельности составлял 0,2, а размер платы определялся по согласованной методике и составил 28 761 руб. 19 коп.
Данные обстоятельства, установленные судом, опровергают доводы заявителя кассационной жалобы о том, что управление правомерно начислило плату за период с 01.01.2006 по 18.08.2006 по методике, которая включала коэффициент коммерческого приоритета (Ккп), а также ссылки арендодателя о правомерности применения измененной методики и нового коэффициента деятельности (Кэд) с даты опубликования решения органа муниципального образования до внесения изменений в договор аренды в установленном законом порядке.
Как правильно отмечено судом, с учетом изменения (уменьшения) размера платы в спорный период по решению управления (протокол комиссии от 23.12.2010 N 3) в пределах 47,6% - 70% от ежемесячной ставки, зачета выполненных арендатором работ по ремонту спорных помещений по решению Комитета имущественных отношений города Астрахани от 02.04.2007 N 140 на общую сумму 1 197 607 руб., а также произведенных оплат в размере 662 026 руб. 15 коп. задолженность у ответчика отсутствует.
Эти обстоятельства подтверждены документально, управлением в установленном порядке не опровергнуты..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.05.2012 по делу N А12-12143/2011
"...Как установлено судом апелляционной инстанции, при заключении договора аренды земельного участка расчет арендной платы согласован сторонами по следующей методике: годовой размер арендной платы = ставка арендной платы (руб./кв. м) x повышающий (понижающий) коэффициент к ставке арендной платы x площадь земельного участка (м2). Данный расчет является неотъемлемой частью Договора.
С 01.01.2008 годовой размер арендной платы Арендодателем изменен в одностороннем порядке в связи с принятием Постановления Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", из которого следует, что органом местного самоуправления утверждена новая методика расчета размера арендной платы (пункт 2.1.1), в соответствии с которой размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле...
Вышеуказанная методика отлична от методики, согласованной сторонами в Договоре. В 2010, 2011 годах размер годовой арендной платы также был изменен Арендодателем в одностороннем порядке на основании методики, отличной от согласованной в Договоре.
Поскольку в договоре стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, которая после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы и установив, что настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной истцом к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением органами местного самоуправления методики ее определения в одностороннем порядке, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что принятие Постановления Главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, а изменение методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.
Учитывая, что сторонами не было заключено соглашение об изменении договора в порядке пункта 1 статьи 452 ГК РФ, выводы суда апелляционной инстанции о наличии у общества задолженности по арендной плате в общей сумме 224 372 руб. является обоснованным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.05.2012 по делу N А55-11365/2011
"...Постановлением Правительства Самарской области от 23.09.2009 N 449 внесены изменения в постановление Правительства Самарской области от 23.11.2005 N 131 "Об утверждении Методики расчета размера арендной платы за пользование имуществом Самарской области", которым установлена новая методика расчета размера арендной платы за пользование нежилым помещением, исходя из рыночной стоимости права аренды, определенной на основании отчета об оценке.
Уведомления истца от 16.03.2011 и от 08.04.2011 об уплате арендной платы в увеличенном размере оставлены ответчиком без удовлетворения.
Посчитав, что за период с 15.02.2011 по 31.05.2011 арендная плата внесена ответчиком не в полном объеме, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу о том, что арендодатель, исходя из условий договора, вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, сообщив об этом арендатору. Проверив расчет суммы долга, произведенной истцом, и признав его правомерным, судебные инстанции удовлетворили исковые требования.
Вместе с тем, судами не принято во внимание следующее.
Порядок внесения изменений в договор - в одностороннем порядке или путем подписания двустороннего дополнительного соглашения к договору по пункту 1 статьи 452 ГК РФ, зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.
Из пункта 3.1 договора аренды от 21.04.2004 и приложения N 2 к нему следует, что договор содержит методику расчета арендной платы, исходя из балансовой стоимости имущества и которая включена в этот договор в качестве его условия, поэтому существенное условие о размере платы сторонами согласовано и с момента заключения договора у арендатора возникло обязательство по оплате 10 423 руб. 28 коп. в месяц (без НДС).
Следовательно, из условий договора следует, что стороны в договоре согласовали условие об одностороннем изменении размера арендной платы для случая, когда актом уполномоченного органа будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы и при наличии уведомления арендодателя.
Между тем, в данном случае увеличение размера арендной платы обусловлено не изменением базовых составляющих формулы расчета, а установлением нормативным актом субъекта (не стороны по договору аренды) совершенно иной методики расчета - исходя из рыночной стоимости права аренды.
В результате такого изменения арендодатель увеличил арендную плату более чем в 30 раз и предъявил требование об уплате задолженности на основании отчета о рыночной оценке.
Поскольку в договоре стороны согласовали методику определения размера арендной платы по определенной формуле, которая после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, принятие Правительством Самарской области постановления от 23.09.2009 N 449 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование имуществом, а изменение методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.
Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 05.07.2011 N 1709/11.
Учитывая, что сторонами не было заключено соглашение об изменении договора в порядке пункта 1 статьи 452 ГК РФ, выводы судов о наличии у ответчика задолженности по арендной плате в заявленном размере являются необоснованными..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.04.2012 по делу N А55-10902/2011
"...Суд апелляционной инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установив, что ни договором аренды от 18.07.1995 N 15571, ни дополнительным соглашением от 18.11.2005 к нему не предусмотрено изменение методики расчета арендной платы в одностороннем порядке, а при расчете долга по арендной плате истцом применена иная методика определения размера арендной платы, чем согласованная сторонами договора, принимая во внимание, что Министерством пропущен срок исковой давности за период с 02.02.2007 по 08.06.2008, о применении которого просил ответчик, учитывая, что общество не представило доказательств внесения арендной платы в период с 09.06.2008 по 28.02.2011, произведя расчет задолженности, исходя из расчета 51 574,63 руб. в месяц, предусмотренного дополнительным соглашением от 18.11.2005, пришел к обоснованному выводу о имеющейся у общества перед Министерством задолженности по арендной плате в размере 1 701 962,79 руб.
Указанные выводы суда апелляционной инстанции согласуются с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, согласно которой в случае заключения договора аренды, в котором согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала существенным условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а условия договора аренды о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежат толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.02.2012 по делу N А06-4823/2010
"...Истец, полагая, что в соответствии с решением Совета муниципального образования "Город Астрахань" от 28.04.2005 N 106 ответчик должен был уплачивать арендную плату в размере 30 212 руб. 35 коп. в месяц, обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, системное толкование условий договора аренды от 14.12.2001 N 8424 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством изменения методики расчета, упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Апелляционный суд пришел к правомерному выводу, что увеличение размера арендной платы, предъявленной к взысканию, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением методики определения арендной платы в одностороннем порядке, а именно, решением от 28.04.2005 N 106 введены новые показатели и новые коэффициенты, в том числе определяемые (рассчитываемые) по новым формулам.
При заключении договора аренды от 14.12.2001 N 8424 стороны согласовали методику определения размера арендной платы по определенной формуле. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.
Соглашение к договору аренды от 14.12.2001 N 8424 в части изменения методики расчета арендной платы, сторонами не заключалось.
Поскольку положения договора аренды от 14.12.2001 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие органом местного самоуправления решения от 28.04.2005 N 106 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование нежилым помещением, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.
Доводы истца, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают правильность выводов суда и не могут служить основанием для отмены принятых по делу судебных актов..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.01.2012 по делу N А12-7998/2011
"...Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ.
В настоящем деле увеличение размера арендной платы в 2008 году, предъявленной истцом к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением органами местного самоуправления методики ее определения в одностороннем порядке, а именно: введение в расчет новых составляющих (КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки - коэффициент индексации).
Поскольку при заключении спорного договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы и должен сохраняться.
Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку положения спорного договора аренды земельного участка не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке утвержденной методики расчета арендной платы, принятие главой администрации Волгоградской области 06.12.2007 постановления N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.01.2012 по делу N А55-23320/2010
"...Вместе с тем, договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий, в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ.
Как видно из материалов дела, при заключении дополнительных соглашений от 16.03.2005, от 13.02.2006, от 15.02.2007, от 01.02.2008, от 10.11.2008 к договорам от 23.04.2004 N 1360 и от 23.06.2004 N 1392 стороны, с учетом изменения кадастровой стоимости земельных участков, согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле.
Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, содержащееся в пункте 2.1 договоров аренды условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.12.2011 по делу N А12-8005/2011
"...Администрация, посчитав, что за ООО "Горстрой-Альянс" имеется задолженность по арендной плате, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, частично удовлетворяя исковые требования в соответствии с пунктом 2.9 договора, положениями статей 309, 310, 333, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 565 Земельного кодекса <*> Российской Федерации, признали необходимым использование при определении размера арендной платы новой методики расчета арендных платежей, утвержденной постановлением главы администрации Волгоградской области от 06.12.2006 N 2033 и решением Волгоградской городской Думы от 15.05.2007 N 3/84, указав на ее обязательный характер для арендатора.
--------------------------------
<*> Вероятно, вместо статьи 565 имеется в виду статья 65 Земельного кодекса РФ.

Между тем суды при разрешении настоящего спора не учли следующего.
Как видно из материалов дела, при заключении договора аренды земельного участка от 17.03.2008 N 7935 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле.
Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, содержащееся в пункте 2.9 договора аренды земельного участка от 17.03.2008 N 7935 условие о том, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежало толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
В связи с этим принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого суду следует учесть вышеизложенное и принять соответствующий нормам материального и процессуального права судебный акт..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.12.2011 по делу N А12-4559/2011
"...Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика за период с 11.11.2010 по 31.01.2011 задолженности по арендной плате в размере 52 987,68 руб. и пени в соответствии пунктом 2.6 договора за период с 12.11.2010 по 31.01.2011 в размере 28 957,58 руб.
Суды первой и апелляционной инстанций признали, что изменение ТУ Росимущества в Волгоградской области размера арендной платы за пользование земельным участком соответствует нормам права, а установление размера арендной платы на основании отчета об определении рыночной величины арендной платы не противоречит действующему законодательству.
Однако суды обеих инстанций при разрешении настоящего спора не учли, что договор аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Между тем, поскольку при заключении договора аренды от 06.12.1996 N 1237 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, и данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Такие изменения в договор аренды от 06.12.1996 N 1237 сторонами не вносились. Стороны не достигли соглашения по внесению изменений в данный договор в части расчета величины годовой арендной платы за использование земельного участка, исходя из методики, установленной Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Системное толкование условий договора аренды от 06.12.1996 N 1237 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.10.2009 по делу N А12-9059/2009
"...Арендная плата изменена на основании решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена".
Между тем судом установлено и материалами дела подтверждается, что при заключении договора аренды в расчете арендной платы установлена лишь ставка арендной платы и один повышающий (понижающий) коэффициент к ней.
Поэтому изменение расчета арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и четырех коэффициентов, не подлежит применению к отношениям по изменению арендной платы в результате ее корректировки в силу пункта 2.7 договора аренды, так как изменения от 09.01.2003, от 21.01.2004, извещения от 08.02.2005, от 12.04.2006 и от 01.07.2008 к договору аренды земельного участка от 01.11.2002 N 4526 являются по существу изменением порядка (способа) расчета арендной платы, в связи с чем подлежали государственной регистрации.
Доказательств государственной регистрации вышеуказанных изменений и извещений к договору сторонами не представлено.
При таких обстоятельствах, судом правильно применены нормы статей 307, 309, 310, 606, 614 ГК Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых отклонены требования истца о взыскании задолженности по арендной плате..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.03.2009 по делу N А65-8149/2008
"...Согласно пункту 2.3 договора стороны определили возможность ежегодного пересмотра размера арендной платы с учетом изменения ставок налогообложения. При этом согласовали повышающий коэффициент на 2002 год - 1,44.
Таким образом, сторонами договора согласован механизм исчисления годового размера арендной платы, подлежащего внесению ответчиком, в зависимости от изменения ставок налогообложения.
Расчеты годового размера арендной платы, подлежащего уплате истцом в 2006 году и в 2007 году, произведены ответчиком исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставок земельного налога (0,7), а также поправочных (повышающих) коэффициентов (2,0).
Оферта, направленная арендодателем в адрес арендатора в форме расчета с изменением существенного условия договора аренды, принята истцом, акцепт произведен путем его подписания и оплаты годового размера арендной платы за оспариваемый период.
При заключении договора, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ.
Доказательств государственной регистрации, влекущих существенные изменения условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы суду не предоставлено.
Следовательно, согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ изменения к этому договору не вступили в силу.
На основании вышеизложенного, арбитражные суды обоснованно пришли к выводу, что применять методику расчета, отличную от методики, предусмотренной договором аренды, зарегистрированным в установленном порядке, оснований не имелось.
Таким образом, применять при исчислении годового расчета арендной платы за пользование земельным участком поправочные коэффициенты, меняющие механизм расчета арендной платы, и не зарегистрированные в установленном законом порядке ответчик был не вправе..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.07.2008 по делу N А65-23243/2007
"...Пунктом 9.1 договора стороны определили возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке в случае изменения нормативными актами федеральных, республиканских органов власти или местных представительных органов власти ставок налогообложения, повышающих коэффициентов к ставкам земельного налога, базовых ставок арендной платы в сторону повышения размера арендной платы, установленной договором.
Расчеты арендной платы, подлежащие уплате истцом в 2006 - 2007 годах, произведены ответчиком исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставок земельного налога (1,5), а также поправочного (повышающего) коэффициента в размере 7,5. При этом, ссылка на норму закона в расчетах ответчиком не произведена.
Расчеты истцом подписаны, таким образом, оферта, направленная арендодателем в адрес арендатора в форме расчета с изменением существенного условия договора аренды, принята истцом, акцепт произведен путем его подписания и оплаты годового размера арендной платы за оспариваемый период.
Однако, учитывая, что сторонами произведено изменение условий договора в части размера арендной платы, соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка подлежало также обязательной государственной регистрации (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.01 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
При отсутствии такой регистрации, изменения условий договора в части размера арендной платы за 2006, 2007 годы в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации являются незаключенными..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.11.2012 по делу N А13-17358/2011
"...Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку при заключении договора аренды от 26.02.2008 N 183 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку положения договора аренды от 26.02.2008 N 183 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Правительством Российской Федерации Постановления от 16.07.2009 N 582 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.
Таким образом, при разрешении дела суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что при расчете арендной платы подлежит применению, согласованная при заключении договора аренды земельного участка методика определения арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.06.2012 по делу N А52-2888/2011
"...Пунктом 5 договора предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться по требованию одной из сторон в случаях изменения цен, тарифов, индекса инфляции и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством, не чаще 1 раза в год.
В соответствии с пунктом 6 договора за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 0,05% от суммы очередного платежа за каждый день просрочки.
Договор 12.10.2000 зарегистрирован в установленном законом порядке.
Стороны 06.11.2009 подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, которым установили следующее: Обществу передается в аренду только здание приемно-заготовительного отделения с галереей общей площадью 517,5 кв. м; арендатор 01.07.2007 возвратил арендодателю часть арендуемого имущества - здание главного корпуса площадью 941 кв. м; новый размер арендной платы согласно отчету от 19.12.2006 "Об оценке годовой арендной платы за недвижимое имущество по состоянию на 01.08.2006" составляет 243 200 руб. в год без учета налога на добавленную стоимость; пункт 5 договора изложить в новой редакции, согласно которой арендодатель может изменить в одностороннем порядке размер арендной платы путем письменного уведомления арендатора на основании отчета независимого оценщика, выполненного в соответствии с Законом N 135-ФЗ, в случае изменения действующего порядка расчета арендной платы, но не чаще одного раза в год (пункт 1.5 соглашения).
Пунктом 4 соглашения N 1 предусмотрено, что оно подлежит государственной регистрации в течение трех месяцев с момента подписания.
Управление Росимущества обратилось с настоящим иском в арбитражный суд, ссылаясь на то, что Общество в период с июня 2008 года по ноябрь 2011 года не вносило арендную плату. Размер задолженности по арендной плате в сумме 665 021 руб. 75 коп. истец рассчитал исходя из условий дополнительного соглашения N 1 и уведомления от 01.06.2010. На сумму долга истец начислил пени в размере 246 576 руб. 19 коп. в соответствии с пунктом 6 договора аренды.
Суд сослался на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенную в постановлениях от 26.01.2010 N 11487/09 и от 15.11.2011 N 7121/11, согласно которой в случаях, когда по условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В рассматриваемом случае дополнительным соглашением N 1 изменено условие договора о порядке определения арендной платы - на основании отчета независимого оценщика, а не в связи с изменением нормативных актов. Договором от 16.09.1999 не предусмотрена возможность изменения арендодателем условия об арендной плате в одностороннем порядке.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, а также указал, что подписание генеральным директором Общества дополнительного соглашения N 1 не свидетельствует о заключенности этого соглашения ввиду отсутствия его государственной регистрации.
Кассационная инстанция считает, что приведенные выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2011 по делу N А21-6413/2010
"...Как установлено судами, увеличение Управлением размера арендной платы связано с оценкой рыночной величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями.
Суды обеих инстанций, оценив пункт 5.5 договора аренды в редакции дополнительного соглашения к нему от 28.11.2008, сделали вывод о том, что стороны предусмотрели право Управления в одностороннем порядке изменять размер арендной платы посредством направления арендатору соответствующего письменного уведомления; поскольку указанный порядок изменения арендной платы Управлением соблюден, у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату в определенном размере.
Кассационная инстанция не может согласиться с указанными выводами судов.
Договором от 23.11.2001 N 1853 в редакции дополнительного соглашения от 28.11.2008 предусмотрено изменение арендной платы один раз в год в одностороннем порядке путем направления арендатору нового расчета арендной платы. Основанием для изменения размера арендной платы является принятие нормативно-правовых актов Российской Федерации, получения указаний Росимущества, изменяющих порядок платы за аренду государственного имущества, внесения изменений в утвержденную методику расчета арендной платы. В остальных случаях арендная плата может изменяться по соглашению сторон.
Исходя из буквального толкования условия договора изменение размера арендной платы в одностороннем порядке на основании отчета об оценке рыночной величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями не относится к случаям, перечисленным в пункте 5.5 договора; дополнительное соглашение, направленное ответчику с новым расчетом арендной платы, не заключено. Следовательно, основания для изменения арендной платы у Управления отсутствовали.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное; исследовать представленные сторонами в материалы дела доказательства в их совокупности, дать им надлежащую правовую оценку; с учетом установленных фактических обстоятельств и при правильном применении норм материального права вынести законный и обоснованный судебный акт; распределить между лицами, участвующими в деле, судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе, в соответствии со статьей 110 АПК РФ..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.02.2013 по делу N А53-17552/2011
"...Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (статья 22 Земельного кодекса).
Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Новый размер арендной платы подлежит применению со дня вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Вместе с тем, изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Соответствующий правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Согласованная сторонами в договоре от 16.12.2003 методика расчета арендной платы соответствовала действовавшему на момент его заключения Положению о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденному постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 03.05.2000 N 1100, и учитывала среднюю ставку земельного налога за единицу площади земельного участка, коэффициент индексации ставок земельного налога, коэффициент зоны градостроительной ценности (территориальной зоны) и коэффициент кратности (дифференцирован по видам использования земель и категории арендаторов).
Заключенные в установленном порядке соглашения об изменении арендной платы, предусмотренной договором, в материалах дела отсутствуют.
Поскольку сторонами не представлены доказательства внесения изменений в согласованную приложением N 2 к договору аренды от 16.12.2003 N 24924 методику определения размера арендной платы, изданные во исполнение постановлений администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 и от 05.12.2007 N 475 нормативные акты мэра г. Ростова-на-Дону, в том числе постановления от 19.12.2005 N 1919, от 29.12.2007 N 1420, правомерно признаны судом апелляционной инстанции не подлежащими применению при расчете задолженности.
Представленный департаментом расчет задолженности, основанный на нормах постановления мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону", правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, как не соответствующий условиям договора. Расчет размера арендной платы в спорный период апелляционный суд правильно произвел в соответствии с согласованной сторонами формулой расчета с учетом индексов инфляции на соответствующие годы..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.12.2012 по делу N А53-6205/2012
"...Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применению с момента вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Вместе с тем, изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соглашения. Соответствующий правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.
Производя расчет арендной платы за период с 20.02.2009 по 30.06.2011, истец исходил из механизма расчета арендной платы, установленного постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы в г. Ростове-на-Дону", постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону".
Согласно условиям договора аренды от 26.11.1999 N 17669, который возобновлен на неопределенный срок, и указанным нормативным актам, методика (формула) определения размера арендной платы, различна, что не опровергнуто департаментом.
Вместе с тем, как верно указано судебными инстанциями, арендодатель не наделен правом по внесению коррективов в способ определения размера арендных платежей посредством изменения формулы расчета, упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. Положения договора аренды от 26.11.1999 N 17669 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия. Принятие решений об изменении порядка расчета арендных платежей само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора. Доказательства внесения изменений в согласованную в договоре аренды методику определения размера арендной платы, отсутствуют.
Ввиду неисполнения арендатором обязанности по внесению арендных платежей, суды удовлетворили требования департамента, исходя из установленной договором формулы расчета арендной платы (с учетом количественных показателей, установленных постановлением Главы администрации города Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555) и индексов инфляции на соответствующие годы (с 2009 по 2011 год).
Довод кассационной жалобы о наличии у арендодателя права на изменение согласованного в договоре порядка исчисления арендной платы, вне зависимости от предусмотренного сторонами сделки порядка, отклоняется как не соответствующий правовым позициям, сформулированным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.11.2012 по делу N А53-4782/2012
"...При заключении договора аренды от 20.05.2002 N 22776 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по формуле: А = Рс x Ки x Кз x Ккр x S, где Рс - средняя ставка земельного налога за единицу площади земельного участка в год; Ки - коэффициент индексации ставок земельного налога; Кз - коэффициент зоны градостроительной ценности; Ккр - коэффициент кратности, учитывающий виды использования земель и категории арендаторов; S - площадь земельного участка в метрах.
Суд установил, что изменение размера арендной платы, предъявленного к оплате по иску департамента, обусловлено не изменением базовых ставок, а изменением методики ее определения в одностороннем порядке - применены новые формулы и коэффициенты.
Пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор в соответствии с решениями федеральных органов власти об изменении коэффициента индексации (Ки), а также в соответствии с постановлениями мэра г. Ростова-на-Дону об изменении коэффициента кратности (ККр) в месячный срок самостоятельно производит расчет размера арендной платы за землю.
Таким образом, из условий договора буквально не следует, что арендодатель наделен правом по внесению корректировок в способ определения размера арендной платы посредством изменения формулы расчета, упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. Положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия. Принятие решений об изменении порядка расчета арендных платежей само по себе не может повлечь за собой автоматический пересмотр способа расчета платы за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора. Истец не представил доказательства внесения изменений в согласованную в договоре аренды от 20.02.2002 N 22776 методику определения размера арендной платы.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что методика расчета арендной платы, установленная постановлениями администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283, от 05.12.2007 N 475, постановлениями мэра города Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919, от 29.12.2007 N 1420, не подлежала применению при расчете задолженности по арендной плате за искомый период..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.10.2012 по делу N А53-5604/2012
"...Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 3.4 договора аренды от 16.02.2005 N 27098 предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
При определении размера арендной платы за земельные участки в спорный период подлежит применению формула расчета, согласованная сторонами в приложении N 2 договора аренды от 30.12.2003 N 24993, а именно: А1 = Рс x Ки x Кз x Ккр x 81.
Суды верно установили, что в силу договора арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, но не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Данный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/2011..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.09.2012 по делу N А53-20252/2011
"...Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать порядок (методику) расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Кодекса. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
В пункте 2.1 договора аренды от 07.05.1993 N 657и стороны согласовали формулу определения размера арендной платы (произведение средней ставки земельного налога за единицу площади участка в год и коэффициента индексации ставок земельного налога). В пунктах 2.3 и 4.2 договора (введен дополнительным соглашением от 13.06.2001) предусмотрена возможность изменения размера арендной платы с учетом изменения базовых ставок арендной платы и коэффициента индексации ставок земельного налога.
В расчетах задолженности (т. 1, л.д. 111 - 113) департамент произвел перемножение коэффициентов индексации, кадастровой стоимости участка и ставки арендной платы по виду использования земель. Следовательно, истец самостоятельно изменил содержащуюся в договоре (согласованную сторонами при его заключении) методику расчета арендной платы за использование земельного участка.
Договор аренды земельного участка от 07.05.1993 N 657и заключен сторонами до введения в действие Земельного кодекса. Положения названного договора не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, согласованной сторонами в качестве его условия. Поэтому принятие органами местного самоуправления нормативных актов (об утверждении новой методики определения размера арендной платы и ставок арендных платежей) само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного договора.
Довод кассационной жалобы департамента о наличии у арендодателя права на изменение согласованного в договоре порядка исчисления арендной платы, вне зависимости от предусмотренного сторонами сделки порядка, отклоняется как не соответствующий правовым позициям, сформулированным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.09.2012 по делу N А53-14616/2011
"...Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Вместе с тем, договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может содержать формулу (методику) расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в рамках предоставленных им полномочий. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11).
Положения договора аренды от 18.05.1998 N 24127 (в редакции дополнительного соглашения от 22.07.2002) не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия. Поэтому принятие органами государственной власти Ростовской области и города Шахтинска нормативных актов само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного договора. При толковании условий договоров аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса суды правомерно исходили из отсутствия у комитета права на одностороннее внесение корректив в способ определения размера арендных платежей посредством изменения формулы расчета, согласованной в договоре..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.08.2012 по делу N А53-16495/2011
"...Вместе с тем, изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соглашения. Соответствующий правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.
Поскольку сторонами не представлены доказательства внесения изменений в согласованную методику определения размера арендной платы, изданные во исполнение постановлений администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 и от 05.12.2007 N 475 нормативные акты мэра города Ростова-на-Дону, в том числе постановления от 19.12.2005 N 1919, от 29.12.2007 N 1420, не подлежали применению при расчете задолженности по договору аренды от 18.04.1994.
Как следует из представленного департаментом расчета задолженности, ее размер определен на основании постановления мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону", в связи с чем он не может быть признан обоснованным, соответствующим действующим нормативным актам и условиям договора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.07.2012 по делу N А61-2302/2011
"...Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет 2 049 711 рублей в год.
В силу пункта 3.5 договора размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете и иными федеральными законами на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать порядок (методику) расчета размера арендной платы, который включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Из пунктов 3, 3.4, 3.5 договора аренды и приложенного к нему расчета (неотъемлемой части договора), следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом без дополнительного соглашения к договору аренды вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей (формулу расчета).
Однако положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия.
Истолковав условия договора аренды от 03.09.2007 N 107-07 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса, суд кассационной инстанции считает, что у администрации (арендодателя) отсутствует право на самостоятельное (одностороннее) изменение методики расчета оплаты, которое повлекло существенное увеличение ее размера, это нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.
При таких обстоятельствах судебные акты, принятые по настоящему спору, надлежит отменить, а дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.05.2012 по делу N А53-4124/2011
"...Вместе с тем, договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать порядок (методику) расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Кодекса. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Из пунктов 3, 3.3, 3.4 договора аренды и приложенного к нему расчета (неотъемлемой части договора), следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом без дополнительного соглашения к договору аренды вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей (формулу расчета).
При этом положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия.
В договоре стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, которая после согласования ее сторонами стала условием договора о размере арендной платы. Поэтому последующее изменение законодательства, касающегося порядка исчисления арендной платы, само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, а изменение методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Кодекса, что стороны прямо предусмотрели в пункте 3.4 договора.
В пункте 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержится следующее разъяснение. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Истолковав условия договора аренды от 12.10.2004 N 16055и по правилам статьи 431 Гражданского кодекса, апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии у департамента (арендодателя) права на самостоятельное изменение методики расчета платы. Поэтому при определении размера арендной платы суд учел предусмотренные договором условия, содержащееся в пункте 3.4 договора, с учетом его толкования в совокупности с расчетом к договору (согласованной формулой расчета). В расчете задолженности за весь спорный период с 01.01.2008 по 31.12.2010 (с учетом применения исковой давности) суд апелляционной инстанции использовал действовавшую в названный период ставку земельного налога (в размере 4 рубля 49 копеек), проиндексировал сумму в соответствии с пунктом 3.4 договора. Методика (порядок) расчета в постановлении апелляционной инстанции от 13.02.2012 раскрыта полностью..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.05.2012 по делу N А53-7594/2011
"...Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Новый размер арендной платы подлежит применению со дня вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. Изменение арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Вместе с тем изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Указанный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Постановлением администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 установлен порядок, согласно которому размер арендной платы за использование земельных участков подлежал определению как произведение кадастровой стоимости земельного участка и утвержденной ставки арендной платы по видам использования земель. Согласно пункту 3 постановления от 15.12.2005 N 283 новый порядок определения размера арендной платы не распространялся на договоры аренды, заключенные до издания названного нормативного акта.
Аналогичная формула расчета арендной платы установлена в дальнейшем постановлениями мэра города Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 и от 29.12.2007 N 1420, постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475.
Нормативными актами Ростовской области и г. Ростова-на-Дону установлена новая методика расчета арендной платы, предусматривающая как новый способ определения размера арендной платы (произведение кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы), так и новые базовые показатели формулы, которые ранее не применялись.
Как следует из пункта 2 Порядка определения размера арендной платы, Порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденных постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475, их действие распространялось на ранее заключенные договоры аренды только в случае их переоформления или внесения в них изменений.
Пунктом 3.4 договора аренды от 26.10.2004 N 26509 предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором платежей осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Заключенные в установленном порядке соглашения об изменении арендной платы, предусмотренные договором, в материалах дела отсутствуют.
Поскольку сторонами не представлены доказательства внесения изменений в согласованную договором аренды от 26.10.2004 N 2004 методику определения размера арендной платы, изданные во исполнение постановлений администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 и от 05.12.2007 N 475 нормативные акты мэра г. Ростова-на-Дону, в том числе постановления от 19.12.2005 N 1919, от 29.12.2007 N 1420, правомерно признаны судом апелляционной инстанции не подлежащими применению при расчете задолженности..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.04.2012 по делу N А53-9255/2011
"...Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (статьи 22 Земельного кодекса).
Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Новый размер арендной платы подлежит применению со дня вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Вместе с тем, изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Соответствующий правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Заключенные в установленном порядке соглашения об изменении арендной платы, предусмотренной договором, в материалах дела отсутствуют.
Поскольку сторонами не представлены доказательства внесения изменений в согласованную приложением N 2 к договору аренды от 20.11.2003 N 24829 методику определения размера арендной платы, изданные во исполнение постановлений администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 и от 05.12.2007 N 475 нормативные акты мэра г. Ростова-на-Дону, в том числе постановления от 19.12.2005 N 1919, от 29.12.2007 N 1420, правомерно признаны судом апелляционной инстанции не подлежащими применению при расчете задолженности..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.03.2012 по делу N А53-5200/2011
"...Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать порядок (методику) расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Кодекса. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
В пункте 2.1 договора аренды от 24.10.2000 N 19817 стороны согласовали формулу определения размера арендной платы (произведение средней ставки земельного налога за единицу площади участка в год, коэффициента индексации ставок земельного налога, коэффициента зоны градостроительной ценности (территориальной зоны), коэффициента кратности, учитывающего виды использования земель и категории арендаторов, а также площади земельного участка).
В расчетах (т. 1, л. д. 6 - 8) департамент произвел перемножение коэффициентов индексации, кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, как правильно указал апелляционный суд, истец самостоятельно изменил содержащуюся в договоре (согласованную сторонами при его заключении) методику расчета арендной платы за использование земельного участка.
Положения названного договора не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, согласованной сторонами в качестве его условия. Поэтому принятие органами местного самоуправления нормативных актов (об утверждении новой методики определения размера арендной платы и ставок арендных платежей) само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного договора.
Апелляционный суд при установлении размера задолженности исходил из согласованного сторонами в договоре от 24.10.2000 N 19817 условия о порядке определения размера арендной платы...
Выводы суда апелляционной инстанции не противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по вопросу о применении пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". В то же время эти выводы согласуются с правовым подходом, содержащимся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.03.2012 по делу N А01-665/2011
"...Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать порядок (методику) расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Данная методика после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Кодекса. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
В приложении к договору от 22.10.2004 N 2 стороны согласовали применяемую для расчета арендной платы методику (представляет собой произведение площади участка, земельного налога для оценочной зоны П-2 и коэффициента к базовой ставке).
Территориальное управление в расчете задолженности арендной платы произвело перемножение кадастровой стоимости земельных участков на ставки, установленные решениями Совета народных депутатов МО "Город Майкоп" (т. 1, л.д. 97 - 109). Следовательно, истец (арендодатель) самостоятельно изменил содержащуюся в договоре (согласованную при его заключении) методику расчета арендной платы за использование земельного участка.
Между тем положения договора от 24.10.2004 N 003272 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия. Поэтому принятие органами местного самоуправления нормативных актов (об утверждении ставок арендных платежей в процентном отношении от кадастровой стоимости) само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного договора. При толковании условий договора аренды по правилам статьи 431 Кодекса апелляционный суд правомерно исходил из отсутствия у территориального управления права на одностороннее внесение коррективов в способ определения размера арендных платежей посредством изменения формулы расчета, согласованной в договоре.
Доводы кассационной жалобы территориального управления (о правомерности изменения согласованного в договоре порядка исчисления арендной платы в связи с изменением действующего законодательства) отклоняются. Эти доводы не учитывают правовые позиции, сформулированные Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2012 по делу N А53-4721/2011
"...При заключении договора аренды земельного участка от 21.10.2004 N 26467 контрагенты применили методику расчета арендной платы, установленную действующим в тот период постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555, учитывающую фиксированную среднюю ставку земельного налога, коэффициенты индексации, зоны градостроительной ценности, кратности. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Применяя при расчете задолженности ответчика, суды применили формулу, утвержденную постановлением мэра N 1420, содержащую кадастровую стоимость земельного участка, ставку арендной платы по виду использования земель, устанавливаемую в процентах от кадастровой стоимости, и коэффициент индексации.
Доказательства внесения в договор аренды соответствующих изменений в деле отсутствуют.
Поскольку положения договора аренды от 21.10.2004 N 26467 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие администрацией Ростовской области постановления от 05.12.2007 N 475 и мэром города Ростова-на-Дону постановления от 29.12.2007 N 1420 само по себе не повлекло автоматического пересмотра способа расчета размера платежей, согласованного сторонами договора.
Направление дела на новое рассмотрение в рассматриваемом случае обусловлено законодательно установленным ограничением полномочий суда кассационной инстанции по установлению новых обстоятельств и оценке доказательств, а также необходимостью установления размера задолженности общества с учетом вышеназванных указаний, в том числе на толкование закона, обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело (статья 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.12.2011 по делу N А32-25814/2010
"...Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Соответствующий правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.
Учитывая согласованную сторонами в договоре методику, апелляционный суд обоснованно применил при расчете арендной платы коэффициенты по видам целевого использования в соответствии с приложением N 2 к постановлению главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размере арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи".
Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции о применении норм материального права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2011 по делу N А63-2770/2010
"...В пункте 11 информационного письма от 11.01.2002 N 66 дано разъяснение относительно применения пункта 3 статьи 614 Кодекса в случаях, когда в договоре арендная плата не установлена в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Изменение размера арендной платы, определенной в договоре не в твердой сумме, а в виде порядка (механизма) ее исчисления, не является изменением условия договора о размере арендной платы. Поэтому изменение составляющей (переменной) в порядке (механизме) исчисления арендной платы не считается изменением условия договора о размере арендной платы и, соответственно, не должно оформляться в порядке, предусмотренном для внесения изменений в условие договора о размере арендной платы.
Следовательно, при разрешении спора с учетом названных норм Кодекса и пункта 11 информационного письма от 11.01.2002 N 66 суду необходимо исходить из положений договора, которыми стороны (при его заключении) урегулировали механизм исчисления арендной платы за пользование имуществом.
Суд первой инстанции при разрешении спора сослался на то, что арендодатель (министерство) правомерно в одностороннем порядке изменил размер арендной платы (уведомление от 08.05.2009) и рассчитал задолженность арендатора (общества) на основании постановления от 17.12.2008 N 203-п, которым установлен порядок определения размера арендной платы за пользование имуществом государственной (краевой) собственности в твердой сумме ежемесячных платежей на основании отчета независимого оценщика.
Отменяя решение от 04.10.2010, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего. Величина арендной платы по договору от 25.12.1997 N 746 является расчетной (раздел 3). В пункте 3.2 договора стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ (порядок) ее расчета, исходя из годовой арендной платы на момент заключения договора и коэффициента, отражающего изменение величины централизованно регулируемой минимальной заработной платы. Между тем, произведенный министерством расчет годовой величины арендной платы (задолженности) общества (т. 2, л.д. 65) основан на следующих показателях: площадь помещений и рыночная стоимость арендной платы, определенная на основании отчета независимого оценщика N 171/12 (т. 1, л.д. 95). В обоснование требований встречного иска министерство сослалось на постановление от 17.12.2008 N 203-п, которым с 2009 года установлен порядок (механизм) определения размера арендной платы за пользование имуществом государственной (краевой) собственности в твердой сумме ежемесячных платежей на основании отчета независимого оценщика.
Как правильно указал апелляционный суд, в связи с нормативным установлением порядка определения размера арендной платы соответствующие условия договора подлежат изменению по правилам пункта 1 статьи 450 Кодекса и пункта 5.1 договора аренды от 25.12.1997 N 746 (путем заключения сторонами дополнительного соглашения). Однако соглашения об изменении условия договора о порядке определения размера арендной платы стороны не достигли (т. 2, л.д. 64 - 66)..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 23.10.2012 N Ф09-9307/12 по делу N А60-12373/2012
"...Пунктом 4 ст. 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Поскольку в силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может быть согласован сторонами в договоре путем указания на порядок ее определения.
Изменение расчета арендной платы и ее размера было обусловлено принятием правительством Свердловской области постановления от 03.04.2008 N 278-ПП.
Системное толкование условий данного договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Поскольку положения договора аренды от 07.06.2004 N Т-208/1018 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие правительством Свердловской области постановления от N 278-ПП само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.
Таким образом, суд кассационной инстанции соглашается с доводами заявителя кассационной жалобы о том, что применяя к рассматриваемым арендным правоотношениям постановление Правительства Свердловской области N 278-ПП, арендодатель изменил в одностороннем порядке методику (механизм) расчета арендной платы, что повлекло существенное увеличение ее размера.
Поскольку между сторонами указанного соглашения заключено не было, при исчислении подлежащей внесению суммы арендной платы подлежала применению методика расчета, установленная в договоре аренды от 07.06.2004 N Т-208/1018..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.10.2012 N Ф09-8388/12 по делу N А71-1175/2012
"...В силу п. 3.1 данного договора расчет арендной платы производится в соответствии с постановлением Правительства Удмуртской Республики от 20.12.1999 N 1265 "Об утверждении Положения о передаче в аренду и определении величины арендной платы за разведочные скважины на нефть и газ, включенные в реестр объектов государственной собственности Удмуртской Республики" в редакции постановления Правительства Удмуртской Республики от 13.11.2000 N 1138 "О внесении изменений и дополнений в Положение "О порядке передачи в аренду и определении величины арендной платы за разведочные скважины за нефть и газ, включенные в реестр объектов государственной собственности Удмуртской Республики".
В соответствии с п. 3.5 названного договора при внесении арендатором суммарной платы за аренду скважин, превышающей ее восстановительную (балансовую) стоимость, министерством имущественных отношений издается распоряжение об установлении арендной платы в размере 50% от рассчитанной по ставке согласно п. 3.1 договора.
Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 10.08.2009 N 226 "Об утверждении Положения о передаче в аренду и определении величины арендной платы за разведочные скважины на нефть и газ, включенные в реестр государственного имущества Удмуртской Республики", установление арендной платы в размере 50% от рассчитанной по ставке аренды не предусмотрено.
Во исполнение постановления Правительства Удмуртской Республики от 10.08.2009 N 226 министерством имущественных отношений издано распоряжение от 20.07.2011 N 1350/292-ра "О признании утратившими силу некоторых распоряжений Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики", в соответствии с которым признано утратившим силу распоряжение министерства имущественных отношений от 12.12.2006 N 1350/558-ра.
По смыслу ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации акты публично-правового образования об установлении правил определения условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, не являются актами гражданского законодательства и регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом. В связи с этим их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Размер арендной платы или иное условие автоматически корректируется при изменении вышеуказанных актов публично-правового образования и не требует государственной регистрации изменения договора аренды в случае, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали на данное условие.
Дав толкование условиям договора аренды от 08.06.2001 в порядке, предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды установили, что сторонами договора согласованы условия о размере арендной платы, способе ее определения, порядке внесения и изменения данных условий по соглашению сторон. Возможность одностороннего изменения размера арендной платы в связи с принятием соответствующего правового акта Правительства Удмуртской Республики условиями договора аренды от 08.06.2001 не предусмотрена, доказательств подписания сторонами дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Удмуртской Республики от 10.08.2009 истцом в материалы дела не представлено.
Приняв во внимание изложенное, а также установив, что обществом "Удмуртнефть" арендная плата в согласованном в п. 3.5 договора аренды размере внесена в полном объеме, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.05.2012 N Ф09-3512/12 по делу N А34-3094/2011
"...На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может быть согласован сторонами в договоре путем указания на порядок ее определения.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, при определении размера арендной платы за землю следует принимать во внимание, что ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 27.03.2006, суды пришли к верному выводу о том, что стороны согласовали размер арендной платы не путем указания на порядок его определения нормативным правовым актом, а установив в п. 2.6 договора механизм (методику) расчета, обязательный для применения в равной степени для обеих сторон договора.
Установив, что согласованная сторонами при заключении договора аренды формула расчета арендной платы основана на дифференцированной ставке земельного налога, удельном показателе кадастровой стоимости земли, площади земельного участка, а предусмотренная постановлением Правительства Курганской области N 234, в соответствии с которым администрацией рассчитана сумма задолженности по арендной плате, формула расчета арендной платы основана на процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от вида использования данного участка, суды пришли к верному выводу об изменении арендодателем в одностороннем порядке при применении названного постановления Правительства Курганской области методики расчета арендной платы.
Вместе с тем, применение указанных изменений возможно в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть путем внесения изменений в договор аренды посредством подписания сторонами соответствующего соглашения, в отсутствие доказательств заключения которого судами обоснованно при исчислении подлежащей внесению суммы арендной платы применена методика расчета аренды, установленная в договоре от 27.03.2006.
При этом судами отклонена ссылка администрации на положения п. 2.3, 4.2 договора от 27.03.2006, позволяющие, по мнению администрации, изменять механизм расчета арендной платы без внесения изменений в договор аренды, поскольку из содержания данных пунктов договора следует обязанность арендатора производить расчет арендной платы на основании изменения нормативными правовыми актами не методики (формулы) расчета, а ее количественных (цифровых) показателей. Обязательный же характер нормативных актов Правительства Курганской области об определении размера платежей за пользование земельными участками влечет право заинтересованно стороны требовать от другой стороны внесения в договор аренды соответствующих изменений.
Произведя расчет подлежащей внесению арендной платы за период с 29.05.2009 по 12.07.2010 на основании согласованного в договоре механизма ее расчета, приняв во внимание факт перечисления в период рассмотрения спора в суде первой инстанции кооперативом задолженности в сумме 11 252 руб. 74 коп., суды пришли к выводу об отсутствии задолженности по внесению арендной платы по договору от 27.03.2006, в связи с чем обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2012 N Ф09-2340/12 по делу N А76-881/2011
"...При подписании договора аренды комитетом и обществом подписан расчет платы за аренду земли N 1 (форма N 2), согласно которому расчет платы за аренду земли производится на основании постановления главы г. Челябинска от 01.03.2001 N 242-п "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска", дифференцированных ставок земельного налога, утвержденных решениями Челябинской городской Думы от 30.10.2001 N 9/6, от 19.11.2002 N 21/2, Федерального закона от 14.12.2001 N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога". Из данного расчета следует, что размер арендной платы определяется исходя из ставки арендной платы за землю, коэффициента к ставке арендной платы за землю и площади земельного участка.
Администрация г. Челябинска и комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Газпром трансгаз Екатеринбург" обязательства по внесению платы за пользование земельным участком, наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 04.05.2009, обратились в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В соответствии с п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Проанализировав условия договора аренды от 13.07.2006 УЗ N 003574-Д-2002, приложения к нему (форма N 2), подписанного 13.07.2006, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком и методика его определения по соответствующей формуле согласованы сторонами в названном приложении.
С учетом этого судами сделан вывод о том, что после согласования сторонами методики определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, содержащейся в подписанном сторонами 13.07.2006 приложении (форма N 2) к договору аренды, данная методика стала условием договора аренды о размере арендной платы, его изменение возможно в порядке, установленном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возможность одностороннего изменения размера арендной платы стороны не согласовали.
Судами, с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/2011, отмечено, что принятие нормативных правовых актов г. Челябинска и Челябинской области, определяющих иной механизм (порядок) расчета арендной платы, в данном случае само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2012 N Ф09-2357/12 по делу N А76-180/2011
"...Проанализировав условия договора аренды от 13.07.2006 УЗ N 004713-Д-2003, приложения к нему (форма N 2), подписанного 13.07.2006, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком и методика его определения по соответствующей формуле согласованы сторонами в названном приложении.
С учетом этого судами сделан вывод о том, что после согласования сторонами методики определения размера арендной платы за земельный участок по формуле, содержащейся в подписанном сторонами 13.07.2006 приложении (форма N 2) к договору аренды, данная методика является условием договора аренды о размере арендной платы, его изменение возможно в порядке, установленном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возможность одностороннего изменения размера арендной платы стороны не согласовали.
Судами, с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/2011, отмечено, что принятие нормативных правовых актов г. Челябинска и Челябинской области, определяющих иной механизм (порядок) расчета арендной платы, в данном случае само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора.
Оценив представленный в материалы дела расчет платы за аренду земли N 4 за период с 01.01.2007 по 31.12.2007 (форма N 2), произведенный на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, решений Челябинской городской Думы от 26.12.2006 N 18/7 от 24.06.2008 N 32/7, и в котором изменен размер и механизм расчета арендной платы, согласованный сторонами при подписании договора аренды от 13.07.2006 УЗ N 004713-Д-2003, суды правомерно не признали его соглашением об изменении размера арендной платы. Указанный расчет, как следует из его содержания, относится к договору аренды от 09.02.2004 УЗ N 004713-Д-2003.
Иных доказательств, подтверждающих заключение сторонами спорного договора соглашений об изменении условия о размере арендной платы, в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу о том, что арендная плата подлежит определению согласно расчету платы за аренду земли N 1 (форма N 2), исходя из постановления главы г. Челябинска от 01.03.2001 N 242-п "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска", дифференцированных ставок земельного налога, утвержденных решениями Челябинской городской Думы от 30.10.2001 N 9/6, от 19.11.2002 N 21/2, Федерального закона от 14.12.2001 N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога" по формуле: ставка арендной платы за землю x коэффициент к ставке арендной платы за землю x площадь земельного участка..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.04.2012 N Ф09-2098/12 по делу N А76-8434/2011
"...В кассационной жалобе комитет просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на нарушение судами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Как полагает заявитель, поскольку ставки арендной платы земельных участков являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться установленными размерами арендной платы, независимо от предусмотренного договором аренды механизма изменения размера арендной платы. Комитет также ссылается на то, что им и обществом "ВИП" подписан расчет арендной платы за землю N 3, предусматривающий осуществление расчетов по действующим ставкам арендной платы.
Комитет, ссылаясь на наличие у обществ "Вест Авиа", "Вектор", "Сателлит", "ВИП" задолженности за пользование земельным участком, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.
Из п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендная плата может быть согласована сторонами в договоре путем указания на размер арендной платы, а также путем указания на порядок ее определения.
Судами правильно установлено, что при заключении договора аренды стороны согласовали арендную плату путем указания на порядок ее определения, утвержденная представительным органом местного самоуправления методика определения размера арендной платы является договорным условием и способом определения арендной платы по договору (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11).
С учетом указанного обстоятельства судами правомерно удовлетворены исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате с применением при расчете подлежащих взысканию сумм порядка, согласованного сторонами в расчете арендной платы N 1.
Судом первой инстанции правомерно произведен перерасчет суммы подлежащей взысканию договорной неустойки исходя из установленной судом суммы задолженности по арендным платежам, контррасчет комитетом не представлен.
Довод заявителя о применении при расчете размера арендной платы изданных впоследствии нормативных актов, устанавливающих новый размер, отклоняется в связи с тем, что практика применения норм, регулирующих арендные отношения, применительно к рассматриваемой ситуации, установлена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, на которое обоснованно сослались суды при разрешении спора..."

Постановление ФАС Уральского округа от 03.02.2012 N Ф09-8461/11 по делу N А47-508/2011
"...Поскольку при заключении договора аренды от 07.05.2005 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, суд указал на то, что данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, в силу чего изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, апелляционный суд пришел к выводу о том, что принятие Правительством Оренбургской области нормативных актов, определяющих иной механизм (порядок) расчета арендной платы, само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора, а влечет право заинтересованной стороны требовать от другой стороны внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменением законодательства, путем заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации.
Изложенное соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.
При таких обстоятельствах, учитывая, что представленное в материалы дела дополнительное соглашение от 01.06.2009, которым изменен размер и механизм расчета арендной платы, не может быть признано соглашением об изменении размера арендной платы по смыслу ст. 433, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду его незаключенности (отсутствия государственной регистрации), а иных доказательств, подтверждающих заключение сторонами спорного договора соглашений об изменении условия об оплате, не представлено, суд апелляционной инстанции обоснованно взыскал с ответчика задолженность по аренде исходя из указанного в договоре размера арендной платы (приложение N 1) и пени на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.3.1 договора аренды от 07.09.2005 N 1513..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.04.2011 N Ф09-10496/10-С3 по делу N А07-9464/2010
"...Ссылаясь на то, что договором от 17.01.2007 N 187/05а предусмотрено право на одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы, управление обратилось в арбитражный суд.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что договор аренды от 17.01.2007 N 187/05а заключен, поскольку сторонами согласованы все существенные условия, предъявляемые законом к данному виду договора; порядок определения размера арендной платы и условия ее внесения согласованы сторонами в разделе 2 договора аренды от 17.01.2007 N 187/05а, из буквального толкования которого следует, что в одностороннем порядке размер арендной платы может быть изменен арендодателем только при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что п. 2.7 договора, устанавливающий порядок извещения арендатора об изменении арендной платы, может быть применен только в случае, когда изменение арендной платы произведено арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением коэффициентов расчета годовой арендной платы.
При таких обстоятельствах, учитывая, что изменения в договор аренды от 17.01.2007 N 187/05а в установленном законом порядке внесены не были, суды сделали правильный вывод о том, что измененные условия договора к правоотношениям сторон применены быть не могут..."

Постановление ФАС Уральского округа от 30.06.2009 N Ф09-4396/09-С6 по делу N А34-5451/2008
"...Согласно п. 2.1 названного договора арендаторы обязались вносить арендную плату за право пользования Участком пропорционально (соразмерно) площади занимаемых каждым из них помещений в жилом доме, расположенном на участке, в размере, определяемом с учетом ежегодно индексируемой ставки земельного налога и дифференцированных коэффициентов, установленных действующим законодательством на территории Курганской области в соответствии с фактическим функциональным использованием помещений.
При этом судами правомерно отклонены ссылки администрации г. Кургана на необходимость применения ответчиком при расчете арендной платы начиная с 2006 года механизмов расчета, установленных Положениями о порядке определения размера арендной платы, утвержденными решениями Курганской городской Думы от 28.02.2006 N 2 и от 06.02.2008 N 22.
Сопоставив механизмы расчета арендной платы, согласованные сторонами в п. 6.1 договора и установленные названными Положениями, суды сделали верный вывод о том, что изменение фактического размера арендной платы в результате применения порядка его расчета, предусмотренного нормативными правовыми актами Курганской городской Думы, является изменением существенного условия договора аренды о размере арендной платы.
Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5.1 договора аренды земли от 14.10.2004 N 510 соглашения об изменении условия договора о механизме расчета арендной платы сторонами не заключены, суды правомерно признали, что оснований для внесения арендной платы за спорный период в размере, рассчитанном исходя из Положений о порядке определения размера арендной платы, утвержденными решениями Курганской городской Думы от 28.02.2006 N 2 и от 06.02.2008 N 22, у ответчика не имеется, и требование администрации г. Кургана о взыскании задолженности удовлетворению не подлежит.
Судом кассационной инстанции не принимается ссылка заявителя на прекращение действия с 01.01.2006 постановления администрации Курганской области от 21.05.2002 N 223 "Об утверждении базовых размеров арендной платы за участки земель несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, расположенных на территории г. Кургана", в соответствии с которым установлен механизм расчета арендной платы в договоре аренды от 14.10.2004 N 510, поскольку прекращение действия данного нормативного акта не влечет автоматического прекращения условий названного договора аренды о порядке расчета арендной платы..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13.08.2014 по делу N А54-4774/2013
"...Кассационная коллегия полагает, что отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В данном случае истец, в обоснование заявленных требований, ссылается на решение Рязанской городской думы от 29.11.2012 г. N 476-I, которым размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом устанавливается в соответствии с отчетом независимого оценщика о рыночной стоимости пользования объекта аренды, составленным в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Однако, учитывая, что решения городской думы относятся к нормативным актам органов местного самоуправления и не являются правовыми актами, содержащими нормы гражданского права, внесение изменений в спорный договор в связи с самим фактом принятия решения в отсутствие обоюдного соглашения сторон не представляется возможным.
Положения вышеуказанного решения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. В данном случае договором изменение способа определения арендной платы в зависимости от принятия акта органа местного самоуправления не предусмотрено.
Дав надлежащую правовую оценку положениям договора аренды N 1402106 от 01.11.2006 г., в соответствии с требованиями ст. 431 Гражданского кодекса РФ, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в пунктах 3.2.21, 4.1, 4.3 данного договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы изменяется в случае изменения составляющих методики (формулы) расчета и изменения самой методики расчета, которая согласована ими в виде конкретной формулы (то есть изменения формулы).
Следовательно, как правомерно указано судебными инстанциями, определение размера арендной платы на основании рыночного отчета не является ни изменением составляющих формулы расчета, ни самой этой формулы. Определение размера арендной платы на основании отчета об оценке представляет собой кардинальное изменение способа расчета арендной платы и базируется на иных принципах определения стоимости аренды в сравнении с согласованными сторонами - в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Таким образом, поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Рязанской городской думой решения от 29.11.2012 г. N 476-I само по себе не может повлечь за собой пересмотра способа определения арендной платы, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора.
На основании вышеизложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Центрального округа от 11.04.2013 по делу N А09-786/2012
"...Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по плате за пользование земельным участком.
Методика расчета размера арендной платы после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение используемой в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ, даже в случае принятия правовых норм, изменяющих порядок исчисления размера арендной платы. Арендодатель вправе лишь в одностороннем порядке изменять показатели составляющих формулы расчета размера арендной платы.
Из условий договора следует, что стороны согласовали условие об одностороннем изменении размера арендной платы для случая, когда актом уполномоченного органа будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы и при наличии уведомления арендодателя.
Однако, в данном случае увеличение размера арендной платы, предъявленной истцом к оплате ответчику, обусловлено не изменением базовых составляющих расчета арендной платы, установленного при заключении договора аренды, а изменением истцом на основании нормативного акта субъекта (не стороны по договору аренды) иной методики (порядка) расчета в одностороннем порядке, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку между сторонами не заключено отдельное соглашение об изменении договора аренды в части размере арендной платы и порядка ее начисления, в соответствии с положениями п. 1 ст. 452 ГК РФ и п. 6.1 спорного договора, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате за период с 08.02.2009 по 31.12.2011 (за 2009, 2010, 2011 годы), с учетом расчета размера арендной платы действующего при заключении договора аренды..."

Постановление ФАС Центрального округа от 08.02.2013 по делу N А23-5668/2011
"...Статьей 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность своевременной уплаты арендных платежей.
В силу п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Так как п. 3 ст. 65 ЗК РФ установлено, что стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате пользования земельным участком.
В силу изложенного, увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 указано, что договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном п. 3 ст. 65 ЗК РФ.
В рассматриваемом деле расчет арендной платы, сделанный истцом, основан не только на повышении базовых ставок, но и на изменении методики ее определения в одностороннем порядке.
Из п. 3.1 договора следует, что размер арендной платы устанавливался приложением N 2, которое, по существу, представляло собой методику определения платежей.
Пунктом 3.5 договора предусматривалась возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам.
Пунктом 3.6 договора установлено, что в случае изменения условий, определяющих арендную плату и сроки ее внесения, составляется уточненное уведомление по арендной плате, подписываемое арендатором и арендодателем.
Из системного толкования условий договора следует, что при его заключении стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, изменение методики возможно было по соглашению сторон. Право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы при изменении базовой ставки и (или) коэффициентов к базовой ставке могло реализоваться лишь в рамках согласованного сторонами определенного порядка формирования платы (по согласованной формуле).
Однако судом апелляционной инстанции сделан правомерный вывод о том, что в нарушение условий договора, Управа в одностороннем порядке изменяла формулу (методику) расчета арендной платы, что условиями договора не предусматривалось.
Представленные истцом расчеты, составленные по формулам, отличным от согласованной сторонами, ответчиком подписаны не были.
Таким образом, суд первой инстанции не имел оснований для принятия расчета истца..."

Постановление ФАС Центрального округа от 31.01.2013 по делу N А14-10641/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 28.09.2001 между сторонами был заключен договор N 686-01-09/мз аренды земельного участка площадью 559,8 кв. м, находящегося по адресу: Коминтерновский район, ул. Варейкиса, 7а, сроком на 49 лет и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно п. 3.2 договора размер арендной платы составляет 3 201 руб. в квартал, вносится равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала и может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ, Воронежской области и муниципального совета г. Воронежа, централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением арендатора.
Дополнительным соглашением от 24.06.2003 стороны установили, что арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года, а также утвердили порядок расчета арендной платы и ее размер.
При этом судами обеих инстанций не принято во внимание, что при заключении договора аренды от 28.09.2001 сторонами был согласован размер арендной платы по определенной формуле, внесение изменений в которую, согласно условий договора (п. 3.2) возможно только при определенных условиях. Изменение методики расчета арендной платы к таковым не относится.
Таким образом, исходя из материалов дела, условиям данного договора соответствуют заключенные между сторонами дополнительные соглашения к договору от 24.06.2003, 29.07.2003 и 27.07.2004.
С января 2006 года расчет арендной платы изменился в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка. В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения, которое в соответствии со ст. 651 ГК РФ подлежит регистрации.
В данном случае, направленное истцом в адрес ответчика дополнительное соглашение об изменения арендной платы от 29.12.2007 последним не подписано, а соглашение от 30.06.2005 в установленном порядке не прошло обязательную государственную регистрацию.
Поскольку указанные дополнительные соглашения нельзя считать заключенными, представленный истцом за спорный период расчет, не является правильным..."

Постановление ФАС Центрального округа от 19.12.2012 по делу N А14-4578/2012
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ.
Исходя из приведенных норм, Высший Арбитражный Суд РФ в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11 пришел к выводу, что в случае заключения договора аренды, в котором согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика, после согласования ее сторонами, стала существенным условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, а условия договора аренды о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежат толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.
Соответственно, с учетом указанной правовой позиции, системное толкование условий спорного договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством изменения методики расчета, упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Вместе с тем, расчет арендной платы за период с 01.07.2011 по 31.12.2011 произведен истцом в соответствии с постановлением правительства Воронежской области от 17.12.2010 N 1108 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области", постановлением администрации Воронежской области N 349 от 25.04.2008 "Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" с применением показателей кадастровой стоимости земельного участка и арендной ставки, установленной в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного (функционального) использования, а также с применением корректирующих (повышающих и понижающих) коэффициентов К1 и К2.
В рассматриваемом в рамках настоящего дела споре увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением арендодателем методики ее определения в одностороннем порядке.
С учетом изложенного изменение порядка определения арендной платы произведено арендодателем в нарушение условий спорного договора, что может повлечь существенное увеличение размера арендной платы и, как следствие, нарушение разумного баланса частных и публичных интересов, а также принципа правовой определенности, учитывая, что сторонами не было достигнуто соглашения по изменению условий договора в отношении методики расчета.
Как следует из материалов дела, стороны не заключали соглашения, изменяющего методику определения размера арендной платы.
При таких обстоятельствах требования истца об обязанности ответчика по уплате арендных платежей в заявленном размере не могут быть признаны основанными на имеющихся в деле доказательствах и нормах материального права, регулирующих спорные отношения, с учетом их истолкования, содержащегося в вышеуказанном Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Постановление ФАС Центрального округа от 10.10.2012 по делу N А14-11720/2011
"...Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением главы городского округа город Воронеж от 11.07.2005 N 1310 ООО "Инициатива" разрешено проектирование и строительство многофункционального торгового комплекса на ранее предоставленном земельном участке, площадью 8000 кв. м, по ул. Бульвар Победы, 38 (кадастровый номер 36:34:0203009:0006), а также предоставлен дополнительный земельный участок, площадью 8000 кв. м, по ул. Бульвар Победы, д. 38 (кадастровый номер 36:34:0203009:0052) для благоустройства прилегающей территории в аренду сроком на пять лет с передачей объектов в муниципальную собственность.
На основании указанного постановления главы городского округа город Воронеж между администрацией городского округа город Воронеж (арендодатель) и ООО "Инициатива" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.08.2005 N 4720-05-09/мз, в дальнейшем зарегистрированный в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 16.03.2006 сторонами изменен п. 3.2 договора. Из условий данного дополнительного соглашения следует, что согласно постановлениям администрации Воронежской области от 28.12.2005 N 1224 и администрации города Воронежа от 13.07.2004 N 1014, решению Воронежской городской Думы от 29.12.2004 N 87-I размер ежегодной арендной платы за землю в 2006 году установлен в размере 101 770 руб. 20 коп. При этом в качестве целевого назначения земельного участка указано благоустройство прилегающей территории с передачей объектов в муниципальную собственность. Вид функционального использования - 14.
Также указано, что расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды производится за 1 месяц до срока внесения платежа по договору с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора, в случае отсутствия официальной публикации в средствах массовой информации.
Согласно Постановлению Правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365 "Об утверждении положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области" Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является правопреемником Главного управления государственного имущества Воронежской области.
Полагая, что у ООО "Инициатива" имеется задолженность по арендной плате, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области направил в адрес ООО "Инициатива" уведомление-предупреждение исх. N 17-7691з от 12.10.2011 с указанием суммы задолженности по арендной плате за период с 01.07.2007 по 30.06.2011 в размере 4 611 224 руб. 52 коп. и 4 060 724 руб. 80 коп. пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки за период с 26.03.2007 по 22.07.2011, а также с просьбой погасить имеющуюся сумму задолженности и пени в добровольном порядке в течение 5 дней со дня получения указанного уведомления.
Поскольку ответчиком сумма долга не уплачена в добровольном порядке Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая спор по существу, суд правомерно исходил из следующего.
Кроме того, суд не усмотрел оснований для удовлетворения оставшейся части исковых требований, то есть для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам за период с 18.11.2008 по 30.06.2011, исходя из нижеследующего.
При составлении расчета задолженности по арендной плате за период с 18.11.2008 по 30.06.2011 истец применил механизм расчета арендной платы, предусмотренный "Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", утвержденным постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349.
Кроме того, истец, считая, что спорный земельный участок относится к виду функционального использования земель N 5, при расчете арендной платы применил удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, соответствующий пятому виду функционального использования (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса).
Вместе с тем, поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, то данный порядок формирования платы должен сохраниться и при смене арендодателя. Указанная методика определения размера арендной платы после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ.
Данная правовая позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Таким образом, принимая во внимание указанные обстоятельства, расчет задолженности по арендной плате за период с 18.11.2008 по 30.06.2011 должен осуществляться в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 16.03.2006 к спорному договору, то есть на основании решения Воронежской городской Думы от 29.12.2004 N 87-I "О расчете арендной платы за земельные участки", а также на основании утвержденного указанным решением "Положения о порядке расчета арендной платы за земельные участки" (далее - Положение).
С учетом изложенного, оценив представленные в дело доказательства, суд правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме..."

Постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2011 по делу N А14-5890/2011
"...Письмом от 09.12.2009 N 09-03/8576 Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж сообщило ответчику о необходимости подписания дополнительного соглашения к спорному договору аренды и представления его в срок до 01.01.2010 в управление муниципальной собственности в связи с переходом на рыночный размер арендной платы на основании решения Воронежской городской Думы от 10.06.2009 N 156-II "О сдаче в аренду муниципального имущества".
Указывая на не подписание ответчиком в указанный срок дополнительного соглашения и прекращение действия нормативных актов, определяющих порядок расчета аренды, как на существенно изменившиеся обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием, в удовлетворении которого было отказано.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009, поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, данная методика стала условием договора аренды о размере арендной платы, и поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 3.4 Договора стороны согласовали условие о том, что размеры арендной платы могут быть изменены в одностороннем порядке арендодателем в случаях изменения ставок арендной платы либо предоставления (изменения) арендатору льгот по арендной плате решениями органов местного самоуправления г. Воронежа; других случаях, предусмотренных законодательством РФ. Периодичность изменения ставок арендной платы устанавливается решениями органов местного самоуправления г. Воронежа.
Из искового заявления Администрации, материалов дела следует, что арендная плата за переданное по договору имущество была установлена на основании "Методики определения размера годовой ставки арендной платы за нежилые помещения в г. Воронеже", утвержденной постановлением Воронежского городского муниципального совета от 18.01.1996 N 4.
10 июня 2009 года Воронежской городской думой принято решение N 156-II "О сдаче в аренду муниципального имущества", п. 4 которого Администрации предписано в срок до 01.01.2010 привести размер арендной платы по ранее заключенным договорам аренды в соответствии с ее рыночным размером.
Соответственно, в рассматриваемом случае самим муниципальным образованием в одностороннем порядке изменен способ определения размера арендных платежей (методика расчета), что с учетом вышеприведенной правовой позиции ВАС РФ, исключает возможность внесения заявленных истцом изменений в Договор в судебном порядке, при несогласии ответчика с изменениями способа расчета аренды, поскольку это нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.
В этой связи заявленные истцом требования правомерно не удовлетворены судом апелляционной инстанции..."

Постановление ФАС Центрального округа от 21.12.2011 по делу N А14-5762/2011
"...В пункте 3.4 договора стороны предусмотрели, что размеры арендной платы могут быть изменены в одностороннем порядке арендодателем в случаях изменения ставок арендной платы либо предоставления (изменения) арендатору льгот по арендной плате решениями органов местного самоуправления г. Воронежа...
Однако изменение условий договора в соответствии с Решением Воронежской городской Думы от 10.06.2009 N 156-II "О сдаче в аренду муниципального имущества" обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением порядка определения арендной платы, устанавливаемой не расчетным методом, а на основании отчета об оценке рыночной стоимости.
Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Воронежской городской Думой решения от 10.06.2009 N 156-II само по себе не может повлечь за собой пересмотра способа определения арендной платы, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.
Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11..."

Постановление ФАС Центрального округа от 14.12.2011 по делу N А14-5760/2011
"...В п. 3.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы при изменении ставок арендной платы либо при предоставлении льгот по арендной плате решениями органов местного самоуправления.
В рассматриваемом случае арендодатель требует понудить арендатора подписать дополнение к договору аренды, касающееся изменения арендной платы, связанного с применением иной методики ее расчета, установленной решением Воронежской городской Думы от 10.06.2009 N 156-II "О сдаче в аренду муниципального имущества", согласно которой размер арендной платы следует определять на основании отчета об оценке ее рыночной стоимости.
Поскольку договором аренды N 1-191-96 от 23.12.1996 не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение методики расчета арендной платы, то в силу положений п. 1 ст. 450 и п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ изменение договора в этой части возможно по соглашению сторон, которое должно совершаться в той же форме, что и договор.
Таким образом, решение Воронежской городской Думы от 10.06.2009 N 156-II не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения сторон, возникшие из договора аренды N 1-191-96 от 23.12.1996, и, не будучи законом, не влечет изменение цены после заключения такого договора в порядке п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ.
С учетом изложенного, суды пришли к правомерному выводу об отказе Администрации городского округа город Воронеж в удовлетворении иска об изменении условий договора аренды, возобновленного на неопределенный срок..."

Постановление ФАС Центрального округа от 05.03.2010 по делу N А36-4891/2009
"...Пунктом 3.4 договора было предусмотрено, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год, в одностороннем порядке в определенных случаях - в случаях изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец руководствовался "Положением об оплате арендных платежей за землю на территории города Липецка", утвержденным решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186.
Согласно указанному Положению, начиная с 01.01.2006, размер арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельных участков умноженной на ставку арендной платы, устанавливаемой в процентах.
При этом пунктом 1.1.1 Положения установлено, что его действие распространяется на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Следовательно, решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186 была изменена методика определения размера арендной платы лишь за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Вместе с тем, спорный земельный участок на момент принятия решения Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186 являлся собственностью Российской Федерации. При этом, договором аренды не предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять методику определения арендной платы, какие-либо дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы сторонами подписаны не были.
С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, рассчитанной исходя из методики, установленной решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186..."

Постановление ФАС Центрального округа от 05.03.2010 по делу N А36-4888/2009
"...Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец руководствовался "Положением об оплате арендных платежей за землю на территории города Липецка", утвержденным решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186.
Согласно указанному Положению, начиная с 01.01.2006, размер арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельных участков умноженной на ставку арендной платы, устанавливаемой в процентах.
При этом пунктом 1.1.1 Положения установлено, что его действие распространяется на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Следовательно, решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186 была изменена методика определения размера арендной платы лишь за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Вместе с тем, спорный земельный участок на момент принятия решения Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186 являлся собственностью Российской Федерации. При этом, договором аренды не предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять методику определения арендной платы, какие-либо дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы сторонами подписаны не были.
С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, рассчитанной исходя из методики, установленной решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186..."

Постановление ФАС Центрального округа от 05.03.2010 по делу N А36-4882/2009
"...Как следует из материалов дела, пунктом 3.4 договора было предусмотрено, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год, в одностороннем порядке в определенных случаях - в случаях изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Пунктом 3.4.1 установлен порядок применения измененного размера арендной платы.
Вместе с тем, ни договор, ни дополнительное соглашение к нему от 31.03.2005, не предусматривали иных оснований для изменения сторонами размера арендной платы и иного порядка (методики) ее начисления, кроме случаев изменения базового размера арендной платы и коэффициента градостроительной ценности.
Материалами дела подтверждено, что изменение размера арендной платы на 2009 год определялось Управлением исходя из рыночной оценки стоимости арендной платы за земельный участок, а не в связи с изменением базовых ставок арендной платы.
Довод заявителя кассационной жалобы о правомерности изменения размера арендной платы в одностороннем порядке на основании ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" и п. 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", судом кассационной инстанции отклоняется.
Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Из представленных в материалы дела расчетов арендной платы за 2006 - 2008 годы, не следует, что сторонами когда-либо применялась рыночная величина годовой арендной платы.
Кроме того, условия договора аренды не позволяли арендодателю по собственному усмотрению изменять методику расчета арендной платы..."

Постановление ФАС Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-556/10 по делу N А36-4890/2009
"...Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец руководствовался "Положением об оплате арендных платежей за землю на территории города Липецка", утвержденным решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186.
Согласно указанному Положению, начиная с 01.01.2006, размер арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельных участков умноженной на ставку арендной платы, устанавливаемой в процентах.
При этом п. 1.1.1 Положения установлено, что его действие распространяется на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Следовательно, решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 была изменена методика определения размера арендной платы лишь за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Вместе с тем, спорный земельный участок на момент принятия решения Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 являлся собственностью Российской Федерации. При этом, договором аренды не предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять методику определения арендной платы, какие-либо дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы сторонами подписаны не были.
С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, рассчитанной исходя из методики, установленной решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186..."

Постановление ФАС Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-548/10 по делу N А36-4881/2009
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судом области, 24.06.2003 между Администрацией г. Липецка (арендодатель), а также ЗАО "трест "Липецкстрой" и ООО "Отделстрой N 1 ОАО "трест "Липецкстрой" (соарендаторы) заключен договор аренды государственного имущества - земельного участка, относящегося к категории земель поселений с кадастровым номером 48:20:03 51 02:0032 общей площадью 10 373 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Гришина, 29 "а", Левобережный округ, сроком на 25 лет, с 29.04.2003 по 29.04.2028, для производственной базы. Приложением к договору стороны определили части земельного участка, предоставленные в фактическое пользование каждому арендатору: ЗАО "Трест Липецкстрой" - 5 788,1 кв. м, ООО "Отделстрой N 1 ОАО "Трест Липецкстрой" - 4 584,9 кв. м.
Пунктами 3.3, 3.4 договора предусмотрено, что арендаторы вносят арендную плату за пользование земельным участком согласно базовым ставкам арендной платы, ежегодно утверждаемым решениями соответствующих органов местного самоуправления г. Липецка; за 2003 год арендаторы уплачивают арендную плату в размере 11,87 руб. за 1 кв. м площади земельного участка согласно расчету арендной платы, прилагаемому к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью. Доля каждого арендатора в общем размере арендной платы арендаторов за пользование земельным участком исчисляется как соотношение площади, принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в здании, к общей площади здания.
Письмом от 02.03.2009 N 830-04 Территориальное управление сообщило арендатору об изменении размера арендной платы на 2009 год в связи с проведением оценки рыночной стоимости годовой арендной платы.
Так как п. 3.5 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке в случаях изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что увеличение истцом арендной платы на основании иной методики определения размера арендной платы без подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы противоречит и условиям договора и закону..."

Постановление ФАС Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-542/10 по делу N А36-4092/2009
"...Пунктами 3.2, 3.3 договора предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату за пользование земельным участком согласно базовым ставкам арендной платы, ежегодно утверждаемым решениями соответствующих органов местного самоуправления г. Липецка; за 2003 год арендатор уплачивает арендную плату в размере 18,14 руб. за 1 кв. м площади земельного участка согласно расчету арендной платы, прилагаемому к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью.
В силу п. 3.4 договора размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке в случаях изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. В этом случае условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для арендатора с момента получения им письменного уведомления. При этом заключение соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется (п. 3.4.1 договора).
В связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на вышеуказанный земельный участок, соглашением от 21.03.2005 сторон договора с участием Территориального управления были переведены права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка на Территориальное управление. Данное соглашение прошло государственную регистрацию.
Письмом от 02.03.2009 N 830-04 Территориальное управление сообщило арендатору об изменении размера арендной платы на 2009 год в связи с проведением оценки рыночной стоимости годовой арендной платы. По новому расчету сумма арендной платы на 2009 год составляет 438 906 руб.
Так как п. 3.4 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке в случаях изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что увеличение истцом арендной платы на основании иной методики определения размера арендной платы без подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы противоречит и условиям договора и закону..."

Постановление ФАС Центрального округа от 03.03.2010 N Ф10-525/10 по делу N А36-4889/2009
"...Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец руководствовался "Положением об оплате арендных платежей за землю на территории города Липецка", утвержденным решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186.
Согласно указанному Положению, начиная с 01.01.2006, размер арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельных участков умноженной на ставку арендной платы, устанавливаемой в процентах.
При этом п. 1.1.1 Положения установлено, что его действие распространяется на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Следовательно, решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 была изменена методика определения размера арендной платы лишь за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Вместе с тем, спорный земельный участок на момент принятия решения Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 являлся собственностью Российской Федерации. При этом, договором аренды не предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять методику определения арендной платы, какие-либо дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы сторонами подписаны не были.
С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, рассчитанной исходя из методики, установленной решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186..."

Постановление ФАС Центрального округа от 02.03.2010 N Ф10-557/10 по делу N А36-4887/2009
"...Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец руководствовался "Положением об оплате арендных платежей за землю на территории города Липецка", утвержденным решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186.
Согласно указанному Положению, начиная с 01.01.2006, размер арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельных участков умноженной на ставку арендной платы, устанавливаемой в процентах.
При этом п. 1.1.1 Положения установлено, что его действие распространяется на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Следовательно, решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 была изменена методика определения размера арендной платы лишь за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Вместе с тем, спорный земельный участок на момент принятия решения Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 являлся собственностью Российской Федерации. При этом, договором аренды не предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять методику определения арендной платы, какие-либо дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы сторонами подписаны не были.
С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, рассчитанной исходя из методики, установленной решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186..."

Постановление ФАС Центрального округа от 02.03.2010 N Ф10-553/10 по делу N А36-4885/2009
"...Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец руководствовался "Положением об оплате арендных платежей за землю на территории города Липецка", утвержденным решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186.
Согласно указанному Положению, начиная с 01.01.2006, размер арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельных участков умноженной на ставку арендной платы, устанавливаемой в процентах.
При этом п. 1.1.1 Положения установлено, что его действие распространяется на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Следовательно, решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 была изменена методика определения размера арендной платы лишь за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Вместе с тем, спорный земельный участок на момент принятия решения Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 являлся собственностью Российской Федерации. При этом, договором аренды не предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять методику определения арендной платы, какие-либо дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы сторонами подписаны не были.
С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, рассчитанной исходя из методики, установленной решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186..."

Постановление ФАС Центрального округа от 02.03.2010 N Ф10-552/10 по делу N А36-4884/2009
"...Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец руководствовался "Положением об оплате арендных платежей за землю на территории города Липецка", утвержденным решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186.
Согласно указанному Положению, начиная с 01.01.2006, размер арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельных участков умноженной на ставку арендной платы, устанавливаемой в процентах.
При этом п. 1.1.1 Положения установлено, что его действие распространяется на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Следовательно, решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 была изменена методика определения размера арендной платы лишь за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Вместе с тем, спорный земельный участок на момент принятия решения Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 являлся собственностью Российской Федерации. При этом, договором аренды не предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять методику определения арендной платы, какие-либо дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы сторонами подписаны не были.
С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, рассчитанной исходя из методики, установленной решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186..."

Постановление ФАС Центрального округа от 02.03.2010 N Ф10-550/10 по делу N А36-4886/2009
"...Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец руководствовался "Положением об оплате арендных платежей за землю на территории города Липецка", утвержденным решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186.
Согласно указанному Положению, начиная с 01.01.2006 года, размер арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельных участков умноженной на ставку арендной платы, устанавливаемой в процентах.
При этом пунктом 1.1.1 Положения установлено, что его действие распространяется на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Следовательно, решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186 была изменена методика определения размера арендной платы лишь за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Вместе с тем, спорный земельный участок на момент принятия решения Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186 являлся собственностью Российской Федерации. При этом, договором аренды не предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять методику определения арендной платы, какие-либо дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы сторонами подписаны не были.
С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, рассчитанной исходя из методики, установленной решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186..."

Постановление ФАС Центрального округа от 02.03.2010 N Ф10-549/10 по делу N А36-4093/2009
"...Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец руководствовался "Положением об оплате арендных платежей за землю на территории города Липецка", утвержденным решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186.
Согласно указанному Положению, начиная с 01.01.2006 года, размер арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельных участков умноженной на ставку арендной платы, устанавливаемой в процентах.
При этом пунктом 1.1.1 Положения установлено, что его действие распространяется на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Следовательно, решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186 была изменена методика определения размера арендной платы лишь за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Вместе с тем, спорный земельный участок на момент принятия решения Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186 являлся собственностью Российской Федерации. При этом, договором аренды не предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять методику определения арендной платы, какие-либо дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы сторонами подписаны не были.
С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, рассчитанной исходя из методики, установленной решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186..."

Постановление ФАС Центрального округа от 02.03.2010 N Ф10-547/10 по делу N А36-4879/2009
"...Письмом от 02.03.2009 N 830-04 Территориальное управление сообщило арендатору об изменении размера арендной платы на 2009 год в связи с проведением оценки рыночной стоимости годовой арендной платы. По новому расчету сумма арендной платы на 2009 год составляет 93852 руб.
Согласно расчету арендной платы на 2008 год сумма арендной платы составляла 31212,90 руб. за год, то есть, по 7803,23 руб. за каждый квартал (т. 1, л.д. 117). Арендная плата изменялась в связи с изменениями базовых ставок арендной платы, утверждаемых решениями органов местного самоуправления г. Липецка.
Так как пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке в случаях изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что увеличение истцом арендной платы на основании иной методики определения размера арендной платы без подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы противоречит и условиям договора и закону.
При таких обстоятельствах суд по праву при взыскании задолженности по арендной плате руководствовался методикой расчета арендной платы, действовавшей в 2008 году..."

Постановление ФАС Центрального округа от 02.03.2010 N Ф10-538/10 по делу N А36-4880/2009
"...Письмом от 02.03.2009 N 830-04 Территориальное управление сообщило арендатору об изменении размера арендной платы на 2009 год в связи с проведением оценки рыночной стоимости годовой арендной платы. По новому расчету сумма арендной платы на 2009 год составляет 2166716 руб.
Согласно расчету арендной платы на 2008 год сумма арендной платы составляла 527356,64 руб. за год, то есть, по 131839,16 руб. за каждый квартал (т. 1, л.д. 117). Арендная плата изменялась в связи с изменениями базовых ставок арендной платы, утверждаемых решениями органов местного самоуправления г. Липецка.
Так как пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке в случаях изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что увеличение истцом арендной платы на основании иной методики определения размера арендной платы без подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы противоречит и условиям договора и закону.
При таких обстоятельствах суд по праву при взыскании задолженности по арендной плате руководствовался методикой расчета арендной платы, действовавшей в 2008 году..."

4.8. Вывод из судебной практики: Изменение механизма исчисления арендной платы по договору не является изменением ее размера в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ, если фактический размер арендных платежей остается прежним.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 29.07.2010 N 9785/10 по делу N А76-16511/2009-15-513
"...Как следует из судебных актов, между Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (арендодатель) и предпринимателем Дубровиной Ф.А. (арендатор) 29.12.2005 заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Карталы, ул. Ленина, д. 9 а, общей площадью 250 кв. м.
Дополнительным соглашением от 17.12.2007 N 1 к договору аренды от 29.12.2005 сторонами внесены изменения, в том числе изменен размер арендуемого помещения и порядок исчисления арендной платы, в соответствии с которым из формулы расчета арендной платы исключена такая составляющая, как стоимость американского доллара.
Дополнительным соглашением от 20.02.2008 стороны согласовали размер арендной платы, установленный на основании отчета общества "Исток ЧВК", составляющий 243 рубля за один квадратный метр площади.
Обращаясь с иском, заявитель мотивировал свои требования тем, что п. 1 дополнительного соглашения от 20.02.2008 заключен сторонами с нарушением пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяющим изменять размер арендной платы чаще одного раза в год.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Пунктом 4.3 договора аренды от 29.12.2005 предусмотрено, что арендная плата может быть изменена в связи с изменением рыночной стоимости размера арендной платы одного квадратного метра арендуемого помещения, а также в случае принятия нормативных актов, регулирующих порядок определения величины арендной платы.
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что дополнительным соглашением от 17.12.2007 к договору аренды от 29.12.2005 сторонами был изменен порядок исчисления размера арендной платы, при этом размер арендных платежей оставался неизменным, таким образом при подписании сторонами дополнительного соглашения от 20.02.2008 не были нарушены требования пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы, приведенные заявителем, были предметом рассмотрения судебных инстанций и им дана надлежащая правовая оценка..."

4.9. Вывод из судебной практики: Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление в договоре механизма ее исчисления.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...11. В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.08.2014 N Ф05-8720/2014 по делу N А40-52760/13-85-515
"...В качестве основания встречных требований НП "Русский горнолыжный клуб" указывает на то, что уведомление об изменении размера арендной платы им не получено, а указанные в уведомлении изменения условий о порядке расчета величины арендной платы, изменения валюты размера арендной ставки и включения в ее размер ставки НДС обязаны были быть внесены в договор путем подписания дополнительного соглашения, который подлежит обязательной государственной регистрации и действует с даты такой регистрации.
Пунктами 1.2 и 1.3 дополнительным соглашением от 05.05.2008 N Д-30/305 к договору аренды от 18.10.2001 N 01-30/824 стороны изменили редакцию 4.1 договора, установив иной расчет арендной платы, который рассчитывался путем умножения арендной платы, указанной в условных единицах (3 717,8 долларов США), на 1,18 (величина НДС) и на 25 рублей (у.е. в денежном эквиваленте).
В соответствии с п. 1.2 соглашения условия договора аренды в части порядка перерасчета арендной платы в рубли и реквизитов оплаты арендной платы утрачивают свою силу.
Согласно п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 в пункте 11 разъяснил, что установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. Согласно данному письму такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Изменение курса иностранной валюты и установление его в твердом размере не является понятием изменение размера арендной платы.
Кроме того, в силу п. 2 дополнительного соглашения арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору, но не чаще одного раза в год, при этом ставка арендной платы устанавливается в размере рыночной ставки арендной платы, установленной в соответствующем заключении независимого оценщика.
Таким образом, изменение арендной платы на основании уведомления арендодателя не является соглашением сторон, а следовательно, не подлежит государственной регистрации.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами на основании полного и всестороннего исследования доказательств. Обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 АПК РФ основания для их отмены..."

5. Определение размера арендной платы при отсутствии указания на включение в нее НДС

Реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ облагается налогом на добавленную стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В целях налогообложения аренда недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, относится к услугам. При оказании данных услуг налоговая база определяется исходя из суммы арендной платы. Однако на практике возникает вопрос: включается ли НДС в сумму арендной платы при отсутствии в договоре такого указания?
Подробнее по вопросу определения стоимости товаров (работ, услуг) при отсутствии указания на включение в нее НДС см. разд. 1.1 "Вправе ли налогоплательщик-продавец начислить НДС сверх цены договора, если в договоре не указано, что цена не включает (включает) сумму НДС (п. 1 ст. 168 НК РФ)?" Энциклопедии спорных ситуаций по НДС.

5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, включен ли НДС в сумму арендной платы, если в договоре не предусмотрено, что НДС в нее не входит, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если из условий договора не следует, что в арендную плату не входит НДС, суд может квалифицировать ее как указанную с НДС.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.09.2017 N Ф07-10383/2017 по делу N А44-8042/2016
"...Как следует из материалов дела, по условиям Договора ООО "Лада Плюс" (арендодатель) обязался предоставить ООО "ГазТехСтрой" (арендатору) во временное владение и пользование строительную технику для работ на объектах последнего; арендатор обязался принять технику и перечислять арендную плату в порядке и сроки, установленные Договором.
Судами установлено, что ООО "ГазТехСтрой" в нарушение условий Договора не вносило арендную плату, в связи с этим суды удовлетворили исковые требования, исключив из взысканной суммы доначисление налога на добавленную стоимость (сверх суммы задолженности).
В пункте 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость" разъяснено, что по смыслу положений пунктов 1 и 4 статьи 168 НК РФ сумма налога, предъявляемая покупателю при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены и выделена в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой. При этом бремя обеспечения выполнения этих требований лежит на продавце как налогоплательщике, обязанном учесть такую операцию по реализации при формировании налоговой базы и исчислении подлежащего уплате в бюджет налога по итогам соответствующего налогового периода.
В связи с этим, если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 НК РФ).
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, согласно спецификациям от 24.05.2016 N 1 и от 02.06.2016 N 2 стоимость единицы техники за 1 час работы составляет 1 000 руб., то есть согласованная сторонами цена включает в себя сумму НДС, поскольку иное в Договоре не оговорено и из обстоятельств, предшествующих его заключению, также не следует, что стороны предполагали дополнительное взыскание суммы НДС к указанной цене услуги.
Следовательно, как обоснованно указали суды, у истца в данном случае отсутствуют основания требовать от ответчика внесение арендной платы сверх той суммы, которая указана в Договоре..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Примечание: В приведенном ниже Постановлении Пленум ВАС указал на необходимость учесть не только условия договора, но и обстоятельства, предшествующие его заключению.

Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость"
"...17. По смыслу положений пунктов 1 и 4 статьи 168 НК РФ сумма налога, предъявляемая покупателю при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены и выделена в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой. При этом бремя обеспечения выполнения этих требований лежит на продавце как налогоплательщике, обязанном учесть такую операцию по реализации при формировании налоговой базы и исчислении подлежащего уплате в бюджет налога по итогам соответствующего налогового периода.
В связи с этим, если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса)..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 28.07.2010 N КГ-А40/6536-10 по делу N А40-149973/09-11-1041
"...Согласно п. 3.1 Договора субаренды общая сумма арендной платы за период с 16.12.2002 по 31.12.2006 составляет 47 994 310 руб. 68 коп., подлежащих уплате субарендатором (ответчиком) в течение 15 банковских дней с момента согласования договора в Департаменте земельных ресурсов г. Москвы (п. 3.2 договора).
Суд установил, что в соответствии с письмом ОАО "Московский центр бизнеса и спорта" от 21.09.2006 (исх. б/н) ответчик перечислил по указанию истца на расчетный счет Департамента земельных ресурсов г. Москвы 47 994 310 руб. 68 коп. в счет уплаты арендных платежей за период с 16.12.2002 по 31.12.2006, что не оспаривается истцом.
Между тем, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам в размере 8 638 975 руб. 92 коп., составляющую размер налога на добавленную стоимость, исчисленного со стоимости представленных услуг по договору субаренды земельного участка (47 994 310 руб.).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом наличия у ответчика спорной задолженности исходя из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 168 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.
Поскольку публично-правовые отношения по уплате НДС в бюджет складываются между налогоплательщиком, то есть лицом, реализующим товары (работы, услуги), и государством (покупатель товаров (работ, услуг) в этих отношениях не участвует), предъявление продавцом к оплате покупателю дополнительно к цене реализуемого товара (работ, услуг) суммы налога вытекает из положения пункта 1 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации, являющегося обязательным для сторон договора в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, как указал суд, предъявляемая истцом ответчику к оплате сумма НДС является частью цены, подлежащей уплате в пользу ОАО "Московский центр бизнеса и спорта" по договору субаренды.
В соответствии с п. 3.1 договора стороны согласовали общую цену договора, которая составляет 47 994 310 руб. 68 коп. Обязательство по оплате 47 994 310 руб. 68 коп. ответчиком было исполнено, данная сумма перечислена по указанию истца Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (п. 3.2 договора).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности включения взыскиваемой суммы в цену договора, в спорных правоотношениях взыскиваемая сумма взимается истцом в счет НДС, перечисляемого в дальнейшем истцом в бюджет, то есть плательщиком НДС является именно истец.
Доказательств, свидетельствующих о согласованности сторонами цены договора без учета НДС, истец в обоснование иска не представил.
Нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не установлено..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2007 по делу N А56-15714/2007
"...Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по внесению арендной платы, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, сослался на то, что при согласовании разногласий по размеру арендных платежей КУГИ согласился с позицией Общества и, следовательно, при заключении указанного договора аренды воля обеих сторон была направлена на установление размера квартальной арендной платы с учетом НДС, а доказательства уплаты арендной платы арендодателю и удержанного из нее налога на добавленную стоимость в бюджет за указанный в исковом заявлении период в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды причала от 19.07.2006 были представлены ответчиком в суд первой инстанции.
Суд кассационной инстанции считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.
В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Из указанной нормы права и условий договора следует, что требование истца о взыскании дополнительно к сумме, указанной в договоре, суммы НДС не соответствует условиям заключенного между сторонами договора и не основано на нормах права.
На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом условий договора, а также принимая во внимание предшествующую заключению договора переписку сторон, можно сделать вывод о том, что действительная общая воля сторон при заключении договора была направлена на определение суммы арендной платы с учетом НДС.
Поскольку при заключении договора аренды причала от 19.07.2006 N 05-ФИ005624 стороны не установили возможность начисления НДС сверх согласованной договорной цены, а арендные платежи внесены арендатором полностью, исходя из цены договора, основания для взыскания заявленной истцом задолженности отсутствуют.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения не имеется..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.08.2010 по делу N А53-17550/2009
"...Ссылаясь на указанные обстоятельства, компания обратилась в арбитражный суд с иском. Дополнительно к установленному договором размеру арендной платы компания, ссылаясь на статью 168 Налогового кодекса Российской Федерации, предъявила ко взысканию 111 870 рублей НДС.
В силу части 1 статьи 654 Кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются.
Как видно из условий договора аренды от 01.04.2008 N 337, стороны согласовали размер арендной платы. В договоре отсутствуют указания на то, что в согласованной арендной плате не предусмотрен НДС. Компания не представила доказательства того, что при заключении договора аренды и определении арендной платы стороны не включили НДС в ее размер.
Учитывая, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды, доказательства установления размера арендной платы без учета НДС компания не представила и соглашение об изменении договора в части его цены отсутствует, судебные инстанции правомерно отказали во взыскании НДС, начисленного компанией дополнительно к установленной договором арендной плате.
Довод компании о том, что при заключении договора аренды в размер арендной платы НДС не был включен, документально не подтвержден. Компания не представила доказательства (в том числе расчет определения арендной платы), из которых можно определить согласованные сторонами при заключении договора составляющие арендной платы..."

Позиция 2. Если из условий договора не следует, что в арендную плату не входит НДС, суд может квалифицировать ее как указанную без НДС.

Примечание: Данная позиция актуальна до 24.06.2014 (даты опубликования на сайте ВАС РФ Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость"). В ее обоснование суды в отдельных случаях ссылаются на п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.1996 N 9 "Обзор судебной практики применения законодательства о налоге на добавленную стоимость", а также п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда". В данных письмах указано, что НДС нужно взыскивать сверх цены работ (товара), если он не был включен в расчет этой цены.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2010 по делу N А70-14225/2009
"...Пунктами 4.1, 4.2 договора размер арендной платы в течение всего срока действия договора составляет 770 000 руб. Арендатор уплачивает арендную плату путем предварительной оплаты, ежемесячно, равными долями не позднее 5 числа текущего месяца в размере 70 000 руб.
Поскольку обязательства по внесению арендной платы с февраля 2009 года арендатором не исполнялись, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, включив в размер задолженности исчисленную сумму налога на добавленную стоимость.
При исследовании представленных доказательств судом первой инстанции установлено наличие неисполненных обязательств по внесению арендной платы ООО "Геотехпроект" перед ООО "УК "ДД Калита" в размере 630 000 руб.
Вместе с тем арбитражный суд, оценивая условия договора о размере арендной платы, пришел к выводу, что в сумму задолженности по арендной плате истец необоснованно включил налог на добавленную стоимость в размере 18% и снизил сумму взыскиваемой задолженности на стоимость указанного налога в размере 113 400 руб.
Апелляционный суд, изменяя решение суда в части взыскания арендной платы в размере 743 400 руб., в сумму которой вошла стоимость указанного налога, руководствовался статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 168 Налогового кодекса Российской Федерации.
Так, в силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В пунктах 1 и 2 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщик дополнительно к цене реализуемых товаров (работ, услуг) обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму налога. Сумма налога, предъявляемая налогоплательщиком покупателю товаров (работ, услуг), исчисляется по каждому виду этих товаров (работ, услуг) как соответствующая налоговой ставке процентная доля указанных цен (тарифов).
Согласно пункту 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.1996 N 9 "Обзор судебной практики применения законодательства о налоге на добавленную стоимость" в силу императивного указания закона цена подлежит увеличению на сумму налога на добавленную стоимость, если в договоре не сделана оговорка о включении этого налога в соответствующую сумму.
Из договора аренды усматривается, что размер арендной платы определен без указания налога на добавленную стоимость.
Исследовав представленные в дело доказательства, и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и статьями 146 и 168 Налогового кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для взыскания суммы основного долга и суммы налога на добавленную стоимость сверх договорной цены..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 10.02.2010 N ВАС-1414/10 по делу N А51-7727/2009
"...Как установлено судами, между истцом как арендодателем и ответчиком как арендатором возникли обязательственные отношения по поводу аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: город Хабаровск, улица Муравьева-Амурского, дом 27, основанные на договоре от 01.12.2007 N 898/03-07.
Ответчик, оспаривая состоявшиеся судебные акты о взыскании задолженности по названому договору, ссылается на то, что, по его мнению, имело место необоснованное увеличение указанного в договоре размера арендной платы на сумму налога на добавленную стоимость.
Между тем, согласно общему правилу пунктов 1 и 2 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации товаров (работ, услуг) продавец дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг) обязан предъявить к оплате покупателю соответствующую сумму налога. При этом сумма налога, предъявляемая покупателю, исчисляется по каждому виду товаров (работ, услуг) как соответствующая налоговой ставке процентная доля названных цен (тарифов).
Исследовав и оценив представленные доказательства, суды установили, что в указанный в договоре размер арендной платы (80 000 рублей в месяц) не включен налог на добавленную стоимость.
С учетом таких обстоятельств дела, суды правильно применили нормы статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации, являющиеся обязательными для сторон договора аренды в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, и обоснованно признали правомерным требование истца, предъявившего ответчику к оплате сумму налога на добавленную стоимость сверх упомянутой в договоре величины арендной платы..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.09.2010 по делу N А70-14224/2009
"...В силу договора от 13.11.2008 N 02-УК/08 права и обязанности арендодателя по договору от 01.11.2008 N 364 с 08.04.2009 перешли к ООО УК "Деловой Дом Калита". В соответствии с пунктами 4.1, 4.2 договора размер арендной платы в течение всего срока действия договора составляет 915 062 рубля 00 копеек. Арендатор уплачивает арендную плату путем предварительной оплаты: за период с 01.11.2008 по 15.12.2008 в размере 3 000 рублей, за период с 15.12.2008 по 31.12.2008 - 52 382 рублей, за все последующие месяцы оставшуюся часть цены договора равными долями не позднее 5 числа текущего месяца - 95 520 рублей.
Неисполнение обязательств ООО "Геотехпроект" по договору аренды явилось основанием для обращения ООО УК "Деловой Дом Калита" с иском в суд о взыскании арендной платы в размере 880 503 рублей 36 копеек, в том числе НДС.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации товаров (работ, услуг) продавец дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг) обязан предъявить к оплате покупателю соответствующую сумму налога. При этом сумма налога, предъявляемая покупателю, исчисляется по каждому виду товаров (работ, услуг) как соответствующая налоговой ставке процентная доля названных цен (тарифов).
Исследовав и оценив представленные доказательства, суды правомерно установили, что в указанный в договоре размер арендной платы (95 520 рублей в месяц) не включен НДС.
Суд апелляционной инстанции правильно применил нормы статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации, являющиеся обязательными для сторон договора аренды в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, и признал правомерным требование истца, предъявившего ответчику к оплате задолженность с учетом НДС сверх упомянутой в договоре величины арендной платы.
На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что при принятии постановления арбитражный суд не допустил нарушений норм материального и процессуального права..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.08.2011 по делу N А65-336/2011
"...Судами обеих инстанций правильно установлено, что стороны при заключении договора от 15.11.2006 N 145-17/06 в пункте 2.1 установили арендную плату в сумме 6611,66 руб., однако из его условий не усматривается, что в состав арендной платы включен либо не включен НДС.
При этом судами не учтено, что в силу статей 146, 168 Налогового кодекса Российской Федерации истец, являясь плательщиком НДС, обязан дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога, и включение истцом в размер арендной платы суммы НДС является не увеличением арендной платы, а исполнением установленной законом обязанности по уплате налога (пункт 1 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации)..."

6. Изменение сумм арендной платы

В статье 614 ГК РФ изменение сумм арендных платежей урегулировано недостаточно подробно, в связи с чем на практике возникает множество вопросов, связанных, как правило, с процедурой проведения такого изменения. Предусмотренный законодателем п. 3 ст. 614 ГК РФ касается лишь ограничения на количество изменений размера арендной платы за год, однако ввиду неточности формулировки возникают споры и по применению этого пункта. При этом не ясно, распространяется ли данный пункт только на период действия договора или в том числе и на время фактического пользования имуществом.
Также споры возникают по поводу того, является ли та или иная формулировка в договоре надлежащим согласованием порядка изменения арендной платы.
Кроме того, интересна практика разрешения споров, связанных с формой таких изменений, необходимостью уведомления арендатора об изменении и изменением размера арендной платы за пользование государственным имуществом.

6.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о толковании положений п. 3 ст. 614 ГК РФ об изменении арендной платы не чаще одного раза в год существует три позиции судов.

Позиция 1. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон чаще одного раза в год.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...21. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.07.2015 N Ф01-2363/2015 по делу N А29-7099/2014
"...Муниципальное унитарное предприятие "Воргашорское транспортное управление" муниципального образования городского округа "Воркута" (далее - Предприятие) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью "Единая эксплуатационная компания" (далее - Общество) о взыскании (с учетом уточнения) 1 149 829 рублей 09 копеек задолженности по договору аренды транспортных средств без экипажа от 17.01.2013 N 2-ар.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 23.12.2014, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 16.03.2015, исковые требования Предприятия удовлетворены.
Ссылка заявителя на запрет изменения размера арендной платы в течение одного года действия договора противоречит разъяснениям, которые даны судам в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и согласно которым в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Из материалов дела следует, что 30.05.2013 арендодатель направил арендатору проект дополнительного соглашения об изменении размера ежемесячной арендной платы с 01 июля 2013 года. Со стороны ответчика дополнительное соглашение подписано со ссылкой "с протоколом разногласий". Протокол разногласий и доказательства его направления арендодателю в дело не представлены, в связи с чем суды не установили, что разногласия касались размера арендной платы.
С июля 2013 года ответчик подписывал ежемесячные акты, исходя из измененного размера арендной платы без разногласий, что свидетельствует о его согласии с новым размером арендной платы и отсутствии неопределенности между сторонами по спорному вопросу.
Письмо Общества от 23.07.2014 о признании долга также свидетельствует об отсутствии спора по размеру арендной платы.
Материалы дела исследованы судом округа полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.05.2013 по делу N А33-13833/2012
"...В соответствии с частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы не может изменяться чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды.
При этом судами обоснованно указано, что договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Помимо буквального толкования пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, также и системное толкование нормы пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статей 1, 10, 166, 179, 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что установленный пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет ограничивает не право сторон в требуемой в подлежащих случаях форме достигать соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды, а право сторон определить в договоре аренды такие условия, при которых у них чаще одного раза в год могла бы возникнуть обязанность заключить соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды в части арендной платы и, соответственно, право чаще одного раза в год передавать преддоговорной спор на рассмотрение суда.
На основании изложенного вывод судов о том, что условиями указанного договора предусматривалась возможность неограниченного внесения изменений в договор в течение одного года, в том числе в отношении размера арендной платы, при достижении соответствующего согласия сторон, является правильным..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.10.2013 N Ф03-4766/2013 по делу N А51-21391/2011
"...Также апелляционный суд отклонил возражения ответчика о ничтожности условий соглашения от 14.04.2005 в части дважды измененного арендного платежа в течение одного года.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Применение положения указанной нормы права разъяснено в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Поскольку увеличение размера арендной платы с 01.01.2005 и с 26.08.2005 основано на взаимном соглашении сторон, подписанном 14.04.2005, то, как правильно отметил апелляционный суд, такое изменение пункту 3 статьи 614 ГК РФ не противоречит..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.12.2015 N Ф05-17457/2015 по делу N А40-210074/2014
"...Как установлено судом апелляционной инстанции, между городом Москвой, от имени которого в настоящее время выступает Департамент городского имущества города Москвы (арендодатель), и ООО "Актера" (арендатор) заключен Договор аренды от 17.05.2007 N М-10-505889, прошедший государственную регистрацию, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок с 15.05.2007 по 13.05.2008 земельный участок с кадастровым N 77:10:02003:086, площадью 22 000 кв. м, с адресными ориентирами: г. Москва, г. Зеленоград, между городским прудом и 4-м микрорайоном, для проектирования и начала строительства аквапарка.
13.12.2013 между сторонами заключено дополнительное соглашение к указанному Договору аренды.
Приложением N 1 к дополнительному соглашению установлен размер годовой арендной платы в размере 7 790 788,50 руб.
Пунктом 1.4.1 Приложения N 1 предусмотрено, что годовая арендная плата с 01.01.2014 применяется при нарушении пункта 4.1.5 условий договора в размере 15 581 577 руб.
Пунктом 1.4.2 Приложения N 1 предусмотрено, что годовая арендная плата с 01.07.2014 применяется при нарушении пункта 4.1.5 условий договора в размере 31 163 154 руб.
Истец просит признать данные пункты Приложения N 1 к дополнительному соглашению недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что увеличение пунктами 1.4.1, 1.4.2 Приложения N 1 к дополнительному соглашению от 13.12.2013 с 01.01.2014 арендной платы при нарушении пункта 4.1.5 условий договора в размере 15 581 577 руб. и с 01.07.2014 при нарушении пункта 4.1.5 условий договора в размере 31 163 154 руб. не противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ.
В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Установив, что увеличение размера арендной платы чаще одного раза в год предусмотрено соглашением от 13.12.2013, подписанным обеими сторонами, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу, что увеличение арендной платы, установленное оспариваемыми пунктами Приложения N 1 к дополнительному соглашению от 13.12.2013 соответствует требованиям статьи 614 ГК РФ.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных ООО "Актера" требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.05.2014 N Ф05-4208/14 по делу N А40-63373/13-112-624
"...Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости оставления принятых по делу судебных актов без изменения в связи со следующим.
Как следует из содержания встречного иска, ООО "Наша сеть" ссылается на то, что дополнительное соглашение N 1 от 31.05.2012 к договору аренды не соответствует требованиям пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку им изменен размер арендной платы спустя 8 месяцев после заключения договора аренды.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Между тем, как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 21 Постановления от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
При таких обстоятельствах, основания полагать дополнительное соглашение N 1 от 31.05.2012 г. к договору аренды не соответствующим положениям пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации у судов не имелось.
Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении встречного иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2014 N Ф05-17266/2013 по делу N А40-57575/12-40-530
"...14.04.2011 между ИП Кирюхиным Р.В. и ИП Нивельской Я.М. заключено дополнительное соглашение от N 1 к договору аренды от 01.12.2010 N 01/12-10, п. 4 которого установлена новая ставка арендной платы, которая составила 30 000 руб. и подлежала применению с 01.05.2011. Ставка арендной платы за последний месяц аренды (гарантийный депозит) в сумме 10 000 руб. осталась без изменения.
Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отмене решения Арбитражного суда города Москвы от 15.02.2013 в части признания п. 4 дополнительного соглашения от 14.04.2011 N 1 к договору аренды от 01.12.2010 N 01/12-10 недействительным, поскольку как разъяснено в п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.07.2011 N КГ-А40/7991-11 по делу N А40-60986/10-91-491
"...Между тем, истец полагает, что п. 1 дополнительных соглашений N 3 от 01.01.2007 г. и N 4 от 18.09.2007 г. к договору аренды N 21/63-99 являются недействительными в силу ничтожности, поскольку при подписании были нарушены положения п. 3 ст. 614 ГК РФ и размер арендной платы, предусмотренный договором аренды, изменен более одного раза в год.
Действительно, в соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы не может изменяться чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды.
Однако, пунктом 7.6 договора аренды N 21/63-99 установлено, что размер арендной платы может быть изменен исключительно путем соглашения сторон, оформленного в виде приложения к договору, подписанного надлежаще уполномоченными представителями сторон.
Таким образом, условиями указанного договора предусматривалась возможность неограниченного внесения изменений в договор в течение одного года, в том числе в отношении размера арендной платы, при достижении соответствующего согласия сторон.
Поэтому, формулируя оспариваемые условия подписанных дополнительных соглашений N 3 и 4, стороны воспользовались своими предоставленными законом и договором правами и предусмотрели иную периодичность внесения арендных платежей..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.06.2011 N КГ-А40/5915-11 по делу N А40-64626/10-91-530
"...Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 15 мая 1999 года между ЗАО "МНПО "СПЕКТР" (арендодатель) и ЗАО "АЙ энд АЙ ХОЛДИНГ" (арендатор) был заключен договор аренды помещений N 22/63-99, предметом которого являлась передача истцу в аренду, сроком на 49 лет, нежилых помещений общей площадью 2 091,4 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 35, стр. 1 для использования их для любых целей, прямо или косвенно связанных с бизнесом арендатора.
В соответствии с пунктом 7.1.1 договора аренды, в редакции дополнительного соглашения N 3 от 01.01.2007 г., размер арендной платы за пользование помещениями определяется, исходя из следующего расчета:
- с 01.01.2007 г. до 31.05.2007 г. - стоимость платы за пользование помещениями составляет 90,86 долл. США в год за 1 кв. м (в т.ч. НДС);
- с 01.06.2007 г. по 31.12.2007 г. - стоимость платы за пользование помещениями составляет 2 800 руб. в год за 1 кв. м (в т.ч. НДС);
- с 01.01.2008 г. по 30.06.2008 г. - стоимость платы за пользование помещениями составляет 4 200 руб. в год за 1 кв. м (в т.ч. НДС);
- с 01.07.2008 г. по 30.06.2009 г. - стоимость платы за пользование помещениями составляет 5 600 руб. в год за 1 кв. м (в т.ч. НДС);
- с 01.07.2009 г. стоимость платы за пользование помещениями будет рассчитываться по следующему правилу: стоимость равна 50% от рыночной стоимости аренды арендуемых помещений по настоящему договору.
18 сентября 2007 года между ЗАО "МНПО "СПЕКТР" и ЗАО "АЙ энд АЙ ХОЛДИНГ" было заключено Дополнительное соглашение N 4 к указанному договору, в соответствии с которым пункт 7.1.1 был изложен в следующей редакции: размер платы за пользование помещениями определяется, исходя из следующего расчета:
- с 01.10.2007 г. по 31.12.2007 г. - стоимость платы за пользование помещениями составляет 3 220 руб. в год за 1 кв. м (в т.ч. НДС);
- с 01.01.2008 г. по 30.06.2008 г. - стоимость платы за пользование помещениями составляет 4 830 руб. в год за 1 кв. м (в т.ч. НДС);
- с 01.07.2008 г. по 30.06.2009 г. - стоимость платы за пользование помещениями составляет 6 440 руб. в год за 1 кв. м (в т.ч. НДС);
- с 01.07.2009 г. стоимость платы за пользование помещениями будет рассчитываться по следующему правилу: стоимость равна 55% от рыночной стоимости аренды арендуемых помещений по настоящему договору.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Из пункта 7.5 договора аренды N 22/63-99 от 15.05.1999 г. следует, что размер арендной платы может быть изменен исключительно по соглашению сторон, оформленному в виде приложения к договору, подписанного надлежаще уполномоченными представителями.
Таким образом, стороны установили свой механизм изменения договора аренды в отношении размера арендной платы, в течение срока его действия, что соответствует правилам статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречит норме пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, судами обеих инстанций было установлено, что оспариваемые дополнительные соглашения были подписаны истцом без каких-либо замечаний, обоюдная воля сторон была направлена на изменение условий договора аренды N 22/63-99 в части установления нового размера арендной платы.
Вместе с тем, суды обеих инстанций, исходя из системного толкования норм пункта 3 статьи 614, статей 1, 10, 166, 179, 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделали вывод о том, что установленный пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет ограничивает не право сторон в требуемой в подлежащих случаях форме достигать соглашения об изменении ранее заключенного между ними договора аренды, а право сторон определить в договоре аренды такие условия, при которых у них чаще одного раза в год могла бы возникнуть обязанность заключить соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды в части арендной платы.
Судами обеих инстанций обоснованно отклонена ссылка истца на пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", которым разъяснено, что при применении судами пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, поскольку данные разъяснения не содержат указания о его применении к случаям изменения размера арендной платы в результате достижения сторонами соответствующего соглашения по своей воле.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке решения и постановления, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.12.2010 N КГ-А40/13873-10,3 по делу N А40-20223\10-155-159
"...Судом первой и апелляционной инстанций обоснованно не принят довод ответчика о том, что дополнительные соглашения N 3 от 01.01.2007 г., N 4 от 18.09.2007 г. являются в силу ст. 168 ГК РФ недействительными (ничтожными) и не могут являться основанием для внесения арендатором арендной платы по измененным ставкам, поскольку в нарушение требований п. 4 ст. 614 ГК РФ указанными Дополнительными соглашениями размер арендной платы изменен чаще одного раза в год.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Суды правильно исходили из того, что такое договорное условие, вытекающее из положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который предполагает согласование действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Содержащаяся в п. 3 ст. 614 ГК РФ формулировка: "не чаще одного раза в год" относится к фразе: "в сроки, предусмотренные договором", но не к фразе: "может изменяться по соглашению сторон".
Суды исходя из системного толкования норм п. 3 ст. 614 ГК РФ, ст. ст. 1, 10, 166, 179, 421, 445 ГК РФ сделали обоснованный вывод о том, что установленный нормой п. 3 ст. 614 ГК РФ запрет ограничивает не право сторон в требуемой в подлежащих случаях форме достигать соглашения об изменении ранее заключенного между ними договора аренды, а право сторон определить в договоре аренды такие условия, при которых у них чаще одного раза в год могла бы возникнуть обязанность заключить соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды в части арендной платы.
Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", которым разъяснено, что при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, - не содержит указания о его применении к случаям изменения размера арендной платы в результате достижения сторонами соответствующего соглашения.
В пункте 7.5 договора аренды N 22\63-00 от 15 мая 1999 г. в пункте 7.6 договора аренды N 21\63-99 от 15 мая 1999 г. стороны определили, что размер арендной платы может быть изменен исключительно по соглашению сторон, оформленному в виде приложения к договору, подписанного надлежаще уполномоченными представителями. Таким образом стороны установили свой механизм изменения договоров аренды в течение срока их действия.
Судом первой и апелляционной инстанций установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального права..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2015 N Ф09-7128/15 по делу N А60-45156/2014
"...В обоснование встречных требований предприниматель ссылается на то, что комитетом по встречному иску дважды за год увеличен размер арендной платы, отсутствие государственной регистрации спорных дополнительных соглашений.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из следующего.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 названного Кодекса).
Дополнительное соглашение от 23.04.2012 N 3 и дополнительное соглашение от 29.10.2012 N 4 подписаны предпринимателем, доказательств наличия разногласия сторон в части установления размере арендной платы суду не представлено. Кроме того, как следует из п. 5 соглашения от 29.10.2012 N 4, названное дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора.
При указанных обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении встречного иска о признании недействительными дополнительных соглашений от 23.04.2012 N 3 и от 29.10.2012 N 4..."

Позиция 2. Размер арендной платы по соглашению сторон может изменяться не чаще одного раза в год.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.
Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.
В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8668/13 по делу N А82-3890/2012
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные этим договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Поскольку общество дважды принимало решения об увеличении размера платы за предоставление торгового места до истечения года с момента заключения договора, оно нарушило требования пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса..."

Определение ВАС РФ от 30.03.2011 N ВАС-3748/11 по делу N А40-35981/10-105-256
"...Между ЗАО "Русская транспортная компания" (арендодатель) и ОАО "Транстурсервис" (арендатор) 23.07.2008 заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению N 15. Предмет аренды передан в пользование ответчику по акту приема-передачи от 23.07.2008.
Дополнительным соглашением от 01.08.2008 N 1 к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 ежемесячный арендный платеж в размере 70 000 руб. с учетом НДС.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность за пользование имуществом, истец обратился в суд с иском.
Оценив в соответствии со статьей 71 Кодекса доказательства, а также действительность условий договора аренды и дополнительного соглашения к нему, судебные инстанции установили, что ОАО "Транстурсервис" оплатило ежемесячные платежи и долг отсутствует.
При этом суды правильно применили положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"..."

По данному делу подробнее см. Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2010 N КГ-А40/15621-10.

Определение ВАС РФ от 08.06.2009 N 7103/09 по делу N А03-7687/2008-11
"...Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Судом установлено, что истец принял решение об увеличении размера арендной платы до истечения года с момента заключения договора субаренды, что является нарушением требования пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение Верховного Суда РФ от 12.05.2000 N 58Г00-8
"...Главой администрации Хабаровского края приняты указанные выше постановления, с отдельными положениями которых не согласно ХКОП и просит их признать недействительными как противоречащие ст. 614 ГК РФ, ст. 7 Федерального закона "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" и ст. 34 Конституции РФ.
В соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Таким образом, по частоте изменения арендной платы даже и при наличии соглашения сторон имеется приведенная выше императивная норма закона: не чаще одного раза в год, поэтому суд правильно признал положения п. 6.3 Постановления главы администрации Хабаровского края недействительными, поскольку она содержала условие изменение размера арендной платы в течение месяца.
При таком положении решение суда является законным и обоснованным, поэтому основания для его отмены не имеется..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.10.2011 по делу N А46-1438/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Управление Росимущества в соответствии с заключенным 05.05.2008 договором аренды N 167- ТУ находящегося в федеральной собственности земельного участка предоставило ФГУП ОНИИП (арендатор) в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:12 03 01:0011, местоположение которого установлено относительно 4-этажного кирпичного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ОАО, ул. Масленникова, 231, общей площадью 22 857,00 кв. м, для производственных целей в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к договору.
Дополнительным соглашением от 01.11.2009, заключенным в связи с разделением земельного участка, внесены изменения в предмет договора аренды от 05.05.2008 N 167-ТУ, а также относительно размера арендной платы. Данным дополнительным соглашением размер арендной платы рассчитан, исходя из 2% от кадастровой стоимости земельного участка за год, и составляет за земельный участок: N 55:36:12 03 01:1043 - 134 869,31 руб. в год; N 55:36:12 03 01:1042 - 2 258 537,44 руб. в год.
Дополнительными соглашениями от 12.08.2009, 24.06.2010 стороны продлили срок действия договора по 12.04.2011.
Полагая, что ФГУП ОНИИП не в полном объеме исполнило обязательство по перечислению арендной платы, Управление Росимущества обратилось в суд с настоящими требованиями.
Арбитражный суд, проанализировав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства и приведенные сторонами доводы, пришел к выводу о ничтожности дополнительного соглашения от 01.11.2009 в части внесения изменений в пункт 3.1 договора аренды от 05.05.2008 N 167-ТУ, как противоречащего положению пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отказал в удовлетворении иска.
При этом арбитражные суды,...установили, что продлив договор аренды от 05.05.2008 N 167-ТУ на прежних условиях дополнительным соглашением от 12.08.2009 на срок менее одного года, стороны фактически заключили новый краткосрочный договор аренды, поэтому право на изменение условий договора о размере арендной платы могло возникнуть только с 12.08.2010, в этой связи, дополнительное соглашение от 01.11.2009 относительно изменения арендной платы противоречит законодательству..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 12.04.2012 по делу N А40-13163/10-3-93
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 23 июля 2008 года между ЗАО "Русская транспортная компания" (арендодатель) и ОАО "Транстурсервис" (арендатор) заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению N 7, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату транспортное средство: автобус "Кинг-лонг", без оказания услуг по управлению им.
Согласно п. 4.1 и п. 4.2 договора аренды ежемесячный арендный платеж составляет 10 000 руб., в т.ч. НДС. Арендные платежи подлежат уплате арендатором не позднее пятнадцатого числа каждого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2008 к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы и с 01.08.2008 ежемесячный арендный платеж составляет 70 000 руб.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора.
Поскольку по настоящему спору такое условие нарушено, суды пришли к правомерному выводу о недействительности в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительного соглашения N 1 от 01.08.2008 г. к договору аренды об увеличении ставки арендной платы как не соответствующего пункту 3 статьи 614 Кодекса..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2012 по делу N А40-78609/11-40-670
"...Судами установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 08.10.2009 N 11, согласно которому первый предоставляет второму во временное пользование нежилые помещения, общей площадью 224,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, Ленинградский пр-т, д. 33а, этаж 1, в соответствии с поэтажным планом (Приложение N 1) и экспликацией (Приложение N 2), для использования под магазин одежды, а арендатор принимает его и обязуется вносить арендную плату за предоставленный объект в размере, сроки и порядке, определенные договором.
В соответствии с пунктом 5.1 названного договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение 5 лет по 07.04.2014 года включительно.
Объект аренды передан арендодателем арендатору по передаточному акту от 15.12.2009.
Арендная плата, в соответствии с пунктом 3 договора составляющая 400 000 руб. в месяц, включающая в себя оплату коммунальных и эксплуатационных платежей, плату за пользование земельным участком, который занят арендуемым объектом, налоговые платежи, оплату услуг связи, увеличена дополнительным соглашением сторон N 1 от 01.10.2010 до 475 000 руб.
Суд установил, что арендодатель письмом от 08.04.2011 уведомил арендатора об увеличении с 01.06.2011 арендной платы до 522 500 руб. в связи с повышением с 01.01.2011 коммунальных и эксплуатационных услуг на 15%.
Приложенное к названному письму дополнительное соглашение N 2 от 08.04.2011 арендатором не подписано, 11.04.2011 им направлено письмо N 26 об отказе от подписания данного дополнительного соглашения по основанию, что действующим законодательством предусмотрено изменение размера арендной платы не чаще чем раз в год.
Также истцом не подписано представленное ответчиком дополнительное соглашение N 02 от 02.06.2011, согласно которому предлагалась к уплате арендная плата с 01.12.2011 в размере 675 000 руб.
Судами установлено, что действия ответчика, направленные на одностороннее расторжение договора в связи с отказом арендатора от повторного повышения арендной платы в течение одного года, противоречат статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 3 которой если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2010 N КГ-А40/15621-10 по делу N А40-35981/10-105-256
"...Суд установил, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 23.07.2008 заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению N 15, согласно которому первый предоставляет второму во временное пользование за плату транспортное средство.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2008 к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 ежемесячный арендный платеж в размере 70 000 руб. с учетом НДС.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора.
В данном случае указанное условие нарушено, в связи с чем арбитражный суд первой инстанции, а с ним согласился суд апелляционной инстанции, пришел к правильному выводу о недействительности в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительного соглашения N 1 от 01.08.2008 к договору аренды об увеличении ставки арендной платы как не соответствующего пункту 3 статьи 614 Кодекса..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.11.2010 N КГ-А40/12576-10 по делу N А40-13163/10-3-93
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению N 7 от 23.07.2008 г., согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату транспортное средство: автобус Кинг-лонг.
Предмет аренды передан в пользование ответчику по акту приема-передачи от 23.07.2008 г.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2008 г. к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 г. ежемесячный арендный платеж в размере 70 000 руб. с учетом НДС.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора.
В данном случае указанное условие нарушено, в связи с чем суд кассационной инстанции приходит к выводу о недействительности в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительного соглашения N 1 от 01.08.2008 г. к договору аренды об увеличении ставки арендной платы как не соответствующего пункту 3 статьи 614 Кодекса..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.03.2012 по делу N А65-11865/2011
"...При заключении договора аренды арендная плата установлена сторонами в твердой сумме - 254 руб. за 1 кв. м, при этом пункт 4.4 договора предусматривал право на односторонне изменение арендодателем размера арендной платы при наличии определенных оснований (повышение коммунальных услуг, инфляции).
По смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Несмотря на требования указанной нормы арендодатель 08.11.2010 (по истечении 5 месяцев) уведомил об увеличении размера твердой ставки арендной платы до 742 руб. за 1 кв. м.
Кроме этого, согласно условиям заключенного договора размер арендной платы мог быть увеличен при наступлении определенных условий.
В отзыве на иск ООО "РИКАВЕРИ" указывало, что доказательств увеличения коммунальных услуг либо инфляции ООО СК "АРТЕКС" не представило, соответственно оснований для применения новых ставок не имеется.
В пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" отражено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (пункт 12 названного Информационного письма).
Таким образом, в данном конкретном случае арендодатель не вправе был в течение года изменять арендную плату по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, которая была определена в твердом размере, в том числе при отсутствии доказательств об изменения стоимости коммунальных услуг (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2011 N 5642/11)..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.07.2009 по делу N А57-22582/07
"...Ссылка истца на дополнительное соглашение от 09.11.2004 об изменении размера арендной платы признана судами первой и апелляционной инстанций несостоятельной, так как изменение арендной платы через 11 месяцев после первоначального ее установления противоречит действующему законодательству, а именно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В исковом заявлении истец указывал, что акт сверки взаиморасчетов, которым установлена задолженность ответчика, составлен с учетом арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 09.11.2004.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2008 по делу N А49-3309/2007
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 10 сентября 2006 года между ОАО "Магазин N 173 "Универсам" и ООО "Фирма Омега-97" был заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных адресу: г. Пенза, проспект Победы, 124. Срок аренды сторонами установлен до 16.12.2011 года. Данный договор был зарегистрирован в установленном порядке 26.01.2007 г. (л. д. 42 - 47, 50).
Пунктом 3.1.1 указанного выше договора стороны установили твердый размер арендной платы в сумме 549120 руб., без НДС - ежемесячно.
26 января 2007 года сторонами заключено дополнительное соглашение N 2 к Договору аренды нежилых помещений от 10.09.2006 г., которым размер арендной платы был увеличен до 576576 руб. в месяц...
Исходя из смысла пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Стороны в пункте 3.1.5 договора предусмотрели, что арендная плата может пересматриваться арендодателем, но не чаще одного раза в год, в связи с чем довод истца о правомерном изменении арендной платы в течение одного года несостоятелен (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Сторонами договора, как установлено судом, ставка арендной платы была установлена в твердом размере, соглашение об изменении этого размера сторонами подписано 27 января 2007 года.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций в полном соответствии с материалами дела пришли к выводу, что истец, указывая на наличие задолженности по арендной плате, сослался на увеличение арендной платы более одного раза в год.
Доводы кассационной жалобы изучены судом, однако они направлены на переоценку доказательств, что в компетенцию суда кассационной инстанции не входит, и поэтому не могут являться основанием для отмены судебного акта..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.09.2013 по делу N А56-55574/2012
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной", при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере, законодатель запрещает изменять арендную плату в течение одного года действия договора.
Суд не принял во внимание указанные разъяснения и необоснованно удовлетворил требования истца о взыскании арендной платы, рассчитанной исходя из ставки арендной платы, измененной дополнительными соглашениями к договору аренды от 01.04.2010 N 1.
Поскольку судами нарушены нормы материального и процессуального права и неполно выяснены обстоятельства дела, обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Позиция 3. В договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще чем раз в год. Такое условие является ничтожным.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 21.02.2011 N ВАС-9525/10 по делу N А75-10558/2009
"...Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Помимо этого, в соответствии с пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанные с арендой" пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как не соответствующее закону..."

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 28.08.2009 N Ф10-6163/08 по делу N А14-2547/2008/87-17
"...Отказывая в иске, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что в нарушение законодательства об аренде (п. 3 ст. 614 ГК РФ) в договоре аренды от 27.04.2005 предусмотрено неоднократное увеличение арендной платы в течение одного года; это условие договора является ничтожным и в итоге у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате.
Суд кассационной инстанции согласен с выводами судов двух инстанций.
В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Пунктом 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предусмотрено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должны оставаться неизменными условия договора, предусматривающие твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Условие договора, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем один раз в год, является ничтожным как не соответствующее требованиям закона..."

6.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о толковании положения п. 3 ст. 614 ГК РФ об изменении арендной платы не чаще одного раза в год для договоров, заключенных на срок менее года (равный году), существует две позиции судов.

Примечание: Приведенные ниже судебные акты приняты до внесения изменений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", п. 21 которого разъясняет, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон чаще одного раза в год.

Позиция 1. Размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года (равный году), не подлежит изменению.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 13.01.2011 N ВАС-17967/10 по делу N А40-13163/10-3-93
"...Судами установлено, что между обществом "РТК" и обществом "Транстурсервис" заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению от 23.07.2008 N 7, согласно которому истец предоставляет ответчику во временное пользование за плату транспортное средство - автобус Кинг-лонг, государственный регистрационный знак Т252КМ 199.
Дополнительным соглашением от 01.08.2008 N 1 стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 ежемесячные арендные платежи в размере 70 000 руб.
Полагая, что ответчик принятые на себя обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнил, истец обратился с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Отменяя решение суда первой инстанции и передавая дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что изменение размера арендной платы по договору аренды, заключенному сторонами на срок менее одного года, осуществлено с нарушением требований пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а дополнительное соглашение является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
...в передаче дела N А40-13163/10-3-93 Арбитражного суда г. Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.11.2010 по тому же делу отказать..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 12.01.2011 N ВАС-17969/10 по делу N А40-13159/10-54-60
"...Судами установлено, что между обществом "РТК" и обществом "Транстурсервис" заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению от 23.07.2008 N 10, согласно которому истец предоставляет ответчику во временное пользование за плату транспортное средство - автобус Кинг-лонг, государственный регистрационный знак Т225КМ 199.
Дополнительным соглашением от 01.08.2008 N 1 стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 ежемесячные арендные платежи в размере 70 000 руб.
Полагая, что ответчик принятые на себя обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнил, истец обратился с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно пункту 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о том, что изменение размера арендной платы по договору аренды от 23.07.2008 N 10, заключенному сторонами на срок менее одного года, осуществлено с нарушением требований пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
...в передаче дела N А40-13159/10-54-60 Арбитражного суда г. Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.11.2010 по тому же делу отказать..."

Определение ВАС РФ от 12.01.2011 N ВАС-17966/10 по делу N А40-13169/10-60-78
"...Судами установлено, что между обществом "РТК" и обществом "Транстурсервис" заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению от 14.05.2008 N 3, согласно которому истец предоставляет ответчику во временное пользование за плату транспортное средство - автобус МАН А32, государственный номер Р992ВО 199.
Дополнительным соглашением от 01.08.2008 N 2 стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 ежемесячные арендные платежи в размере 70 000 руб.
Полагая, что ответчик принятые на себя обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнил, истец обратился с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно пункту 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о том, что изменение размера арендной платы по договору аренды от 14.05.2008 N 3, заключенному сторонами на срок менее одного года, осуществлено с нарушением требований пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, задолженность по договору аренды у общества "Транстурсервис" отсутствует.
...в передаче дела N А40-13169/10-60-78 Арбитражного суда г. Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.11.2010 по тому же делу отказать..."

Определение ВАС РФ от 12.01.2011 N ВАС-17965/10 по делу N А40-13171/10-28-85
"...Судами установлено, что между обществом "РТК" и обществом "Транстурсервис" заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению от 14.05.2008 N 2, согласно которому истец предоставляет ответчику во временное пользование за плату транспортное средство - автобус МАН А32, государственный регистрационный знак Р988ВО 199.
Дополнительным соглашением от 01.08.2008 N 2 стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 ежемесячные арендные платежи в размере 70 000 руб.
Полагая, что ответчик принятые на себя обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнил, истец обратился с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно пункту 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Суды трех инстанций пришли к выводу о том, что изменение размера арендной платы по договору аренды, заключенному сторонами на срок менее одного года, осуществлено с нарушением требований пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а дополнительное соглашение является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, задолженность по договору аренды у общества "Транстурсервис" отсутствует, поскольку общая сумма платежей за аренду автотранспорта в период с 14.05.2008 по 15.04.2009 составляет 105 000 рублей при том, что ответчиком перечислено истцу 245 806 руб. 45 коп.
...в передаче дела N А40-13171/10-28-85 Арбитражного суда г. Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 12.05.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.11.2010 по тому же делу отказать..."

Определение ВАС РФ от 01.12.2010 N ВАС-15920/10 по делу N А40-35977/10-54-230
"...Исковые требования заявлены на основании статей 12, 309, 310, 395, 606, 614, 642 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 7.1 договора аренды и мотивированы тем, что ответчик не исполнил обязанность по оплате арендных платежей за пользование объектом аренды, принадлежащим истцу на праве собственности, исходя из измененной (увеличенной) ставки арендной платы.
Отказывая в иске, апелляционный суд исходил из того, что в нарушение пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы изменен ранее, чем через год после заключения договора, в связи с чем увеличение арендной ставки и исчисление платежей исходя из нового размера, является неправомерным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Отказывая в иске, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что изменение размера арендной платы по договору аренды от 23.07.2008 г. N 11, заключенному сторонами на срок менее одного года, осуществлено с нарушением требований п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 27.08.2009 N ВАС-10734/09 по делу N А12-15393/08-С28
"...Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 ГК РФ о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Поскольку договор аренды был заключен на срок менее года, то размер арендной платы не мог быть изменен.
Исходя из условий договора, суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции и взыскал сумму долга исходя из размера арендной платы, согласованной сторонами на момент заключения договора..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 29.08.2011 N КГ-А40/9474-11 по делу N А40-76693/10-91-645, А40-74108/10-93-116
"...В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при применении судам пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, поскольку данные разъяснения не содержат указания о его применении к случаям изменения размера арендной платы в результате достижения сторонами соответствующего соглашения по своей воле.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора.
Учитывая, что договором субаренды недвижимости (нежилого помещения) от 13.08.2008 г. N 04-392/07/СБ04-00149/08, заключенным между сторонами спора, арендная плата установлена в твердом размере, нижестоящие суды с учетом требований пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления и поскольку в данном случае указанное условие нарушено, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о недействительности в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительного соглашения N 2 от 08.05.2009 года к договору субаренды об увеличении арендной платы с 01.06.2009 года в сумме 254 000 руб. в месяц как не соответствующего пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.03.2011 N КГ-А40/2126-11 по делу N А40-35983/10-6-304
"...Судом установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению от 05.09.2008 N 20.
15.04.2009 арендатор возвратил арендодателю транспортное средство.
Дополнительным соглашением N 2 от 01.10.2008 к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.10.2008 ежемесячный арендный платеж в размере 70 000 руб. с учетом НДС.
Задолженность в размере 110 652 руб. 12 коп. и соответствующие проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки платежей заявлены ко взысканию в настоящем иске.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора.
Поскольку в данном случае указанное условие нарушено, арбитражный суд пришел к правильному выводу о недействительности в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительного соглашения N 2 от 01.10.2008 к договору аренды об увеличении ставки арендной платы как не соответствующего пункту 3 статьи 614 Кодекса..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.03.2011 N КГ-А40/2004-11 по делу N А40-35982/10-23-304
"...Судами обеих инстанций установлено, что 23 июля 2008 года между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению N 16 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату транспортное средство: автобус Кинг-лонг, государственный регистрационный знак Т169КМ199, VIN: LA6R1YSJ98B100662. Срок договора стороны согласовали до 15.04.2009 г.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2008 г. к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 г. ежемесячный арендный платеж в размере 70 000 руб. с учетом НДС.
По расчетам истца, о чем указано в исковом заявлении, за период с 23.07.2008 г. по 15.04.2009 г. сумма арендных платежей составила 597.903,22 руб. Ответчик оплатил часть долга в сумме 142903,22 руб. Задолженность в сумме 455.000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки платежей заявлены ко взысканию в настоящем иске.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора.
Поскольку в данном случае указанное условие нарушено, апелляционный суд пришел к правильному выводу о недействительности в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительного соглашения N 1 от 01.08.2008 г. к договору аренды об увеличении ставки арендной платы как не соответствующего пункту 3 статьи 614 Кодекса..."

Примечание: Из Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 N 09АП-28865/2010-ГК по делу N А40-13160/10-91-39 следует, что договор аренды транспортного средства был заключен до 15 апреля 2009 г., т.е. на срок менее года.

Постановление ФАС Московского округа от 16.03.2011 N КГ-А40/1709-11 по делу N А40-13160/10-91-39
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между ЗАО "Русская транспортная компания" (арендодатель) и ОАО "Транстурсервис" (арендатор) заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению N 9 от 23.07.2008 г., согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату транспортное средство: автобус Кинг-лонг.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2008 г. к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 г. ежемесячный арендный платеж в размере 70 000 руб. с учетом НДС.
Заявляя исковые требования о взыскании суммы задолженности по арендной плате, истец со ссылкой на дополнительное соглашение от 01.08.2008 г. N 1 указывает на не надлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору от 23.07.2008 г. N 9. Задолженность ответчика, согласно расчету истца, составила 355 000 руб.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора.
Поскольку указанная норма нарушена, суды пришли к правильному выводу о недействительности в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительного соглашения N 1 от 01.08.2008 г. к договору аренды об увеличении ставки арендной платы, как не соответствующего пункту 3 статьи 614 Кодекса.
Подлежащая уплате по договору N 9 от 23.07.2008 г. арендная плата правомерно определена судами, исходя из ставки арендной платы в размере 10 000 руб. в месяц..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.02.2011 N КГ-А40/856-11 по делу N А40-13164/10-109-116
"...Судом установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению N 6 от 23.07.2008 г.
Согласно п. 4.1 и п. 4.2 договора ежемесячный арендный платеж составляет 10 000 руб., в том числе НДС. Арендные платежи подлежат уплате арендатором не позднее 15 числа каждого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Дополнительным соглашением N 2 от 01.10.2008 г. к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.10.2008 г. ежемесячный арендный платеж в размере 70 000 руб. с учетом НДС.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора.
Поскольку в данном случае указанное условие нарушено, апелляционный суд пришел к правильному выводу о недействительности в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительного соглашения N 2 от 01.10.2008 г. к договору аренды об увеличении ставки арендной платы как не соответствующего пункту 3 статьи 614 Кодекса..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.12.2010 N КГ-А40/15965-10 по делу N А40-13173/10-11-43
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Таким образом, размер арендной платы устанавливается в договоре при его заключении и дальнейшее изменение арендной платы возможно по взаимному согласию сторон в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм, способ) ее исчисления.
Следовательно, подписанное сторонами менее чем по истечении одного года с момента заключения договора аренды дополнительное соглашение от 01 августа 2008 года, изменяющее твердый размер арендной платы до 70 000 руб., противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ и является ничтожным.
Таким образом, вывод судов обеих инстанций об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами является правильным..."

Постановление ФАС Московского округа от 06.12.2010 N КГ-А40/14817-10 по делу N А40-35978/10-85-252
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Таким образом, размер арендной платы устанавливается в договоре при его заключении и дальнейшее изменение арендной платы возможно по взаимному согласию сторон в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм, способ) ее исчисления.
Следовательно, подписанное сторонами менее чем по истечении одного года с момента заключения договора аренды дополнительное соглашение от 01 августа 2008 года, изменяющее твердый размер арендной платы до 70 000 руб., противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ и является ничтожным.
Таким образом, вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами является правильным..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.12.2010 N КГ-А40/14830-10 по делу N А40-35979/10-85-251
"...Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Учитывая изложенное, судом сделан правильный вывод о том, что условия дополнительного соглашения от 01.08.2008 N 1 к договору аренды от 23.07.2008 N 13 в части изменения размера арендной платы, применению не подлежат как противоречащие пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды от 23.07.2008 N 13 заключен на срок менее года.
Установив, что долг по арендной плате согласно условиям договора аренды от 23.07.2008 N 13 у ответчика отсутствует, суд сделал правильный вывод об отказе в удовлетворении иска.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суд первой инстанции неправильно применил пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку условиями договора аренды предусмотрена возможность изменений условий договора по согласованию сторон, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку в договоре аренды от 23.07.2008 N 13 не предусмотрено условие об изменении арендной платы..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.10.2010 N КГ-А40/12999-10 по делу N А40-26633/10-160-156
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между ЗАО "РТК" (арендодатель) и ОАО "Транстурсервис" (арендатор) был заключен договор от 23.07.2008 N 8 аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению.
Пунктом 7.1 договора срок договора установлен с 23.07.2008 до 15.04.2009.
Дополнительным соглашением от 01.08.2008 N 1 к договору от 23.07.2008 N 8 внесены изменения в пункт 4.1 договора и установлено, что размер арендной платы составляет 70 000 руб.
В обоснование исковых требований о взыскании суммы долга истец сослался на дополнительное соглашение от 01.08.2008 N 1 и указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды от 23.07.2008 N 8.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
При применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что условия дополнительного соглашения от 01.08.2008 N 1 к договору аренды от 23.07.2008 N 8 в части изменения размера арендной платы, применению не подлежат как противоречащие пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды от 23.07.2008 N 8 заключен на срок менее года..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.10.2010 N КГ-А40/12505-10 по делу N А40-35977/10-54-230
"...В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной", при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере, законодатель запрещает изменять арендную плату в течение одного года действия договора.
Апелляционный суд правильно исходил из того, что изменение установленного в твердой сумме размера арендной платы по договору аренды от 23.07.2008 г. N 11, заключенному сторонами на срок менее одного года, осуществлено с нарушением требований п. 3 ст. 614 ГК РФ..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.06.2010 N КГ-А40/5115-10 по делу N А40-72145/09-40-513
"...Судом установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор от 01.02.2007 N 5 аренды нежилого помещения общей площадью 200,3 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, ул. Новинки, д. 31 для использования под кафе сроком действия с 01.02.2007 по 31.12.2007.
Согласно п. п. 3.1.1 и 3.2 договора аренды арендатор обязан ежемесячно авансом в срок не позднее 1 числа первого месяца с момента вступления договора в силу, вносить арендную плату за пользование помещением в размере 62.000 рублей.
Согласно дополнительному соглашению от 27.03.2007 к договору аренды 01.02.2007 арендная плата с 01.04.2007 составляет 142.500 рублей.
В соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения, заключенного 01.01.2008 между сторонами на срок по 01.12.2008 ответчику по передаточному акту передано в аренду нежилое помещение площадью 206,4 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Новинки, д. 31, находящееся в собственности истца.
Согласно п. п. 3.1.1 и 3.2 договора аренды арендатор обязан ежемесячно авансом в срок не позднее 1 числа первого месяца с момента вступления договора в силу, вносить арендную плату за пользование помещением в размере 62.000 рублей.
Согласно дополнительному соглашению от 30.06.2008 к договору аренды от 27.03.2007 арендная плата с 01.07.2008 составляет 142.500 рублей.
В качестве оснований своих исковых требований истец указывает на ненадлежащее исполнение ответчиком п. п. 3.1.1 и 3.2 договоров аренды от 01.02.2007 N 5, 01.01.2008 N 5, 01.12.2008 N 5, выразившееся в несвоевременной уплате арендных платежей, а также оплате аренды в размере меньшем, чем предусмотрено дополнительными соглашениями к договорам.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Суд апелляционной инстанции правомерно признал указанные дополнительные соглашения ничтожными на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующие требованиям ч. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что ответчик оплачивал арендную плату в размере, определенном п. 3.1.1 договоров аренды (без учета дополнительных соглашений).
При таких обстоятельствах апелляционная инстанция обоснованно отменила решение суда первой инстанции в части взыскания долга по арендной плате, расторжении договора и выселении..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.03.2012 по делу N А65-10909/2011
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор от 25.06.2009 N 160/09 аренды транспортного средства (с правом выкупа), по условиям которого ответчику во временное владение и пользование передано транспортное средство - RENAULT SR, 2009 года выпуска.
Согласно пункту 2.1 договора автомобиль предоставляется в аренду на срок 1 год.
Вместе с тем, взыскивая плату за пользование имуществом за период с 01.01.2011 по 30.04.2011 в сумме 20 000 руб., исходя из размера арендной платы 5000 руб. в месяц, судебные инстанции не учли следующее.
При заключении договора аренды от 25.06.2009 арендная плата установлена сторонами в размере 2000 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением от 18.05.2010 N 1 стороны увеличили размер арендной платы до 5000 руб.
По смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" отражено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Таким образом, изменение твердого размера арендной платы по договору аренды от 25.06.2009 N 160/09, заключенного на срок 1 год, осуществлено с нарушением требований пункта 3 статьи 614 ГК РФ (Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2010 N ВАС-15920/10, от 01.02.2012 N ВАС-11982/11).
В связи с этим плата за пользование имуществом за период с 01.01.2011 по 30.04.2011 должна определяться исходя из установленного договором аренды размера 2000 руб. в месяц, что за спорный период составляет 8000 руб..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.06.2009 по делу N А12-15393/2008
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Следовательно размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.06.2010 по делу N А13-897/2008
"...Как следует из материалов дела, ООО "Энерго КС" (арендодатель) и ООО "МП "Прогресс" (арендатор) заключили договор от 24.08.2007 аренды недвижимого имущества, перечисленного в пункте 1.1 и находящегося по адресу: город Вологда, улица Машиностроительная, дом 43.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за пользование имуществом с 28.06.2007 по 15.09.2007 составляет 175 руб. (в том числе НДС 18% - 31 руб. 50 коп.) в месяц за 1 кв. м общей площади арендуемого недвижимого имущества (в соответствии с данными об общей площади, указанными в пункте 1.1 настоящего договора).
Согласно пункту 3.2 договора аренды с 15.09.2007 арендная плата за недвижимое имущество устанавливается в размере 350 руб. (в том числе НДС 18% - 63 руб.) за 1 кв. м в месяц.
Апелляционный суд, исходя из буквального толкования условий пункта 3.2 договора аренды, установил, что в части взыскания неустойки суд первой инстанции вышел за пределы заявленных ООО "Энерго КС" требований. Кроме того, признал данный пункт договора не подлежащим применению, поскольку рассматриваемый договор заключен на срок менее года, а установленное с 15.09.2007 повышение размера арендных платежей противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ. Размер задолженности в сумме 13 613 585 руб. 32 коп. признан апелляционным судом обоснованным и подлежащим взысканию с ООО "МП "Прогресс".
Размер арендных платежей обоснованно взыскан с ответчика исходя из пункта 3.1 договора. Поскольку пункт 3.2 указанного договора устанавливает размер арендной платы, подлежащей перечислению после срока действия договора, то условия этого пункта применению не подлежат..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.12.2012 по делу N А32-2522/2012
"...Как видно из материалов дела, Ширинян С.Л. (арендодатель) и Никитина О.Н. (арендатор) 01.02.2011 заключили договор N 1, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение N 1 общей площадью 18,3 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Полтавская, ул. Коммунистическая, 234, строение литера А (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия определен сторонами с 01.02.2011 по 31.12.2011.
В пункте 6.1 договора стороны установили, что общая стоимость аренды объекта составляет 12 810 рублей за календарный месяц пользования.
Дополнительным соглашением от 21.03.2011 размер арендной платы по договору увеличен с 01.06.2011 и составил 16 470 рублей 00 копеек за календарный месяц пользования.
7 апреля 2011 года Ширинян С.Л. (арендодатель) и Никитина О.Н. (арендатор) заключили договор N 2, по условиям которого ответчику предоставлены во временное владение и пользование нежилые помещения N 2 и 3 общей площадью 17 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Полтавская, ул. Коммунистическая, 234, строение литера А (пункт 1.1 договора).
Срок действия договора установлен сторонами с 07.04.2011 по 06.03.2012 (пункт 2.1 договора).
В пункте 6.1 договора от 07.04.2011 согласован размер арендной платы в сумме 11 900 рублей за календарный месяц.
Дополнительным соглашением от 08.04.2011 размер арендной платы по договору с 01.06.2011 изменен до 15 300 рублей за календарный месяц пользования (т. 1, л.д. 30).
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Таким образом, изменение первоначально согласованного твердого размера арендной платы по договорам от 01.02.2011 N 1 и от 07.04.2011 N 2, заключенным на срок до одного года, осуществлено с нарушением требований пункта 3 статьи 614 Кодекса (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2010 N ВАС-15920/10, от 13.01.2011 N ВАС-17967/10, от 30.03.2011 N ВАС-3748/11, от 01.02.2012 N ВАС-11982/11).
В связи с этим плата за пользование имуществом в период, заявленный истцом, должна определяться исходя из первоначально согласованного сторонами размера (по договору от 01.02.2011 N 1 - 12810 рублей в месяц; по договору от 07.04.2011 N 2 - 11 900 рублей в месяц).
С учетом внесенных ответчиком платежей суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что обязательства Никитиной О.Н. по названным договорам прекращены в связи с надлежащим исполнением (пункт 1 статьи 408 Кодекса).
При таких обстоятельствах решение от 08.06.2012 об отказе в удовлетворении иска является верным..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2010 N Ф09-5670/10-С6 по делу N А71-14477/2009
"...Обществом "Главрыба" (арендатор) и обществом "Айкай" (субарендатор) подписан договор субаренды недвижимого имущества от 01.04.2009 N 310/2009, согласно которому обществу "Айкай" во временное владение и пользование передан первый этаж нежилого помещения площадью 381,9 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Орджоникидзе, д. 4б, на срок с 01.04.2009 по 31.12.2009 включительно для организации торговой деятельности.
В письме от 08.06.2009 N 162 общество "Главрыба" сообщило обществу "Айкай" о повышении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.
Поскольку задолженность и пени не были уплачены обществом "Айкай" в полном объеме, общество "Главрыба" обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждены. При этом суды указали, что изменение размера арендной платы по спорному договору по истечении двух месяцев со дня его заключения противоречит п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании чего, с учетом внесенных обществом "Айкай" платежей, произвели перерасчет задолженности общества "Айкай"..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 24.11.2005 N А09-2622/05-19
"...Как усматривается из материалов дела, 21.03.2004 между ООО "ОлимпИнвест" (арендодатель) и ОАО "ПССФ" (арендатор) были заключены договоры аренды N 12 и N 13.
По договору аренды N 13 во временное владение и пользование было передано складское помещение площадью 500 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, проезд Московский, д. 15, арендная плата по договору установлена в размере 25154 руб., в том числе основная арендная плата - 22000 руб. и дополнительная арендная плата - 3154 руб.
Срок действия указанных договоров определен сторонами с 21.03.2004 по 31.12.2004.
Пунктами 4.6 и 4.7 договоров N 12 и N 13 предусмотрено, что размер основной арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке один раз в квартал, а размер дополнительной арендной платы будет изменяться арендодателем в одностороннем порядке один раз в квартал до 1 числа каждого квартала.
Ссылаясь на то, что изменениями N 1 от 10.04.2004, N 7 и N 8 от 01.05.2004, N 2 от 01.07.2004, изменением б/н от 01.10.2004, вносимыми в вышеназванные договоры, арендная плата по ним увеличивалась с нарушением действующего законодательства, в результате чего арендатором за период с 21.03.2004 по 17.11.2004 было излишне уплачено 91553 руб. 56 коп., ОАО "ПССФ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд области обоснованно руководствовался следующим.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку договоры аренды N 12 и N 13 были заключены на срок менее года, то изменение арендной платы по ним противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет ничтожность п. 4.6 и п. 4.7 названных договоров..."

Позиция 2. Размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года (равный году), может быть изменен дополнительным соглашением сторон с начала действия договора, но не может быть изменен в одностороннем порядке арендодателем.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 по делу N А28-3299/2009-173/7
"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, ЗАО "Вятская энергетическая компания" (арендодатель) и ООО "Мебельная фабрика "Лотус" (арендатор) заключили договор аренды от 01.02.2008 N ДА-2008/1 здания с бытовыми помещениями (корпус 1) с тремя промышленными площадками общей площадью 4 634,9 квадратного метра, расположенного по адресу: город Киров, улица Народная, 28.
В пункте 3.1 договора контрагенты согласовали ежемесячный размер арендной платы в сумме 580 984 рублей 72 копеек.
Согласно пункту 3.4 договора арендная плата может быть заменена арендодателем в одностороннем порядке при изменении реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость, в составе, характеристике и стоимости передаваемого здания. Арендодатель должен письменно предупредить об этом арендатора не менее чем за 20 дней до введения нового размера арендной платы.
Контрагенты определили, что договор вступает в силу с 01.02.2008 и действует в течение 11 месяцев (пункт 5.1 договора).
Дополнительным соглашением от 07.02.2008 N ДА-2008/1 стороны изложили пункт 3.1 договора в новой редакции, согласно которой на момент подписания договора ежемесячный размер арендной платы составил 644 893 рубля 04 копейки без НДС.
Уведомлением от 23.09.2008 N 18 арендодатель сообщил арендатору об увеличении с 15.10.2008 ежемесячного размера арендной платы до 741 627 рублей.
В настоящем случае договор аренды от 01.02.2008 N ДА-2008/1 заключен на срок менее года, поэтому размер арендной платы по договору не мог быть изменен в силу прямого запрета, установленного пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. На этом основании суд обоснованно не учитывал размер арендной платы, указанный в уведомлении от 23.09.2008 N 18, при расчете задолженности.
Таким образом, суд обоснованно определил, что ежемесячный размер арендной платы в течение действия названного договора составил 644 893 рубля 04 копейки без НДС.
Материалами дела подтвержден факт неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, поэтому суд обоснованно взыскал с должника 3 178 171 рубль 19 копеек задолженности по арендной плате за период с ноября 2008 года по 26.03.2009..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.12.2011 по делу N А42-642/2011
"...Как следует из материалов дела, Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 14.05.2010 N 001 аренды нежилого помещения площадью 87,4 кв. м, находящегося на первом этаже многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Зои Космодемьянской, д. 4, для использования под интернет-клуб сроком по 31.12.2010.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет 32 000 руб.
Согласно дополнительному соглашению от 15.05.2010 к договору от 14.05.2010 N 001 пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы по договору согласован сторонами и составляет 72 000 руб.".
Ссылаясь на недействительность дополнительного соглашения от 15.05.2010, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, заявив требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, полученного по недействительной сделке.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не установил оснований для признания дополнительного соглашения от 15.05.2010 недействительной сделкой, сославшись на принцип свободы договора, установленный пунктом 1 статьи 421 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции признал исковые требования обоснованными по праву и размеру, сделав вывод о том, что условия дополнительного соглашения от 15.05.2010 к договору аренды от 14.05.2010 N 001, применению не подлежат как противоречащие пункту 3 статьи 614 ГК РФ, поскольку спорный договор аренды заключен на срок менее года.
Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.
Из условий договора аренды от 14.05.2010 N 001 (в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2010) следует, что сторонами была согласована арендная плата в размере 72 000 руб. в месяц.
Поскольку арендная плата вносилась арендатором в размере, установленном договором аренды от 14.05.2010 N 001 (в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2010), и им не оспоренном, это свидетельствует о выраженном конклюдентными действиями согласии арендатора с новой редакцией пункта 3.1 договора.
При таких обстоятельствах, вывод апелляционного суда о том, что дополнительным соглашением от 15.05.2010 предусмотрено неоднократное увеличение арендной платы в течение одного года, что не соответствует пункту 3 статьи 614 ГК РФ, нельзя признать правомерным.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что, поскольку суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства, применил подлежащие применению нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену принятого решения, у апелляционного суда не было оснований для его отмены..."

6.3. Вывод из судебной практики: Если законом или договором предусмотрена возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке, он может делать это без подписания дополнительного соглашения с арендатором не чаще одного раза в год.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...21. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2015 N Ф05-15294/2014 по делу N А40-54476/14
"...Согласно пункту 6.1 договора с учетом положений договора аренды, заключенного между сторонами 28.12.1993 N 2720/17, ставки арендной платы за помещения не подлежат изменению до 31.12.2011, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 6.5, 6.6 настоящего договора.
Арендодатель вправе изменять ставки арендной платы, указанные в настоящем договоре, в случае централизованного изменения цен и тарифов на коммунальные услуги, базовых ставок арендной платы за землю, налогов на имущество, оборотных налогов пропорционально размеру их увеличения, но не чаще одного раза в год (пункт 6.5 договора).
Судами установлено, что истец неоднократно заявлял ответчику об ином увеличении ставки арендной платы с приложением подробного расчета и дополнительного соглашения, на что последний не согласился, в связи с чем истцом заявлен настоящий иск о внесении изменений в условия договора N 20/155 от 23.07.2008 в части ставок арендной платы.
Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора N 20/155 от 23.07.2008, пришел к выводу об отсутствии оснований для заявленного истцом изменения ставок арендной платы в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельства, что с 01.01.2014 ставка арендной платы увеличена с 3 872,04 руб. до 4015 руб. за 1 кв. м в год за офисные помещения и с 3 002,59 руб. до 3 113,94 руб. за 1 кв. м в год за складские помещения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (на что ссылается истец), в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Противоречия выводов суда указанной правовой позиции, а также неправильного толкования судом норм материального права в настоящем случае судебная коллегия не находит..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.02.2018 N Ф07-15278/2017 по делу N А56-46281/2016
"...Договором предусмотрено, что в случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации, Ленинградской области, Муниципального образования, уровня инфляции, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменять размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке не чаще одного раза в год; новый размер платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления об изменении размера арендной платы (пункт 3.1); в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки начисляются пени в размере 0,5% от суммы арендной платы за месяц за каждый день просрочки (подпункт 4.2.1); арендодатель вправе изменять без согласования с арендатором размер арендной платы не чаще одного раза в год (подпункт 5.1.3); вносимые в договор дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями, кроме случая в пункте 3.1 и подпункте 5.1.3 (пункт 6.1).
В связи с принятием Советом депутатов Муниципального образования решения от 20.12.2012 N 79 "Об установлении базовой ставки годовой арендной платы за один квадратный метр нежилой площади на 2013 год" Комитет уведомлением от 26.12.2012 известил Слинко Д.Н. об увеличении с 01.03.2013 арендной платы до 5 237 руб. (без НДС).
Уведомлением Слинко Д.Н. был извещен об увеличении с 01.08.2014 размера ежемесячной арендной платы (с учетом НДС) до 44 557,63 руб.
Основанием для изменения арендодателем в одностороннем порядке арендной платы послужило то, что в соответствии с решением Совета депутатов Муниципального образования от 09.04.2014 N 14 "О внесении изменений в Положение о сдаче в аренду нежилого фонда муниципальной собственности муниципального образования "Город Коммунар" арендная плата за пользование нежилым фондом Муниципального образования определяется по результатам рыночной оценки, а согласно отчету об оценке величины рыночной арендной платы от 26.05.2014 N 43-1/14, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Северо-западное проектно-экспертное бюро", рыночная арендная плата за помещение в месяц составляет 37 760,7 руб. (без НДС).
Слинко Д.Н., не согласившись с указанным в Уведомлении размером арендной платы, в 2015 г. обратился в Комитет с заявлением о ее перерасчете, в обоснование которого представил отчет общества с ограниченной ответственностью "Оценочная фирма ГАРАНТИЯ" от 22.05.2015 N Н02975 (далее - отчет N 2), согласно которому ежемесячная арендная плата за пользованием помещением должна составляет 23 672 руб. без учета НДС.
По результатам совещания, проведенного 21.10.2015 с участием Слинко Д.Н., бюджетной комиссией Совета депутатов Муниципального образования было принято оформленное протоколом N 5 решение, согласно которому Комитет обязывался производить расчет арендной платы по договору в соответствии с отчетом N 2.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Из содержания пунктов 3.1 и 6.1 договора следует, что Комитет в случае изменения нормативно-правовых актов Муниципального образования, регулирующих исчисление размера арендной платы, вправе изменять размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке не чаще одного раза в год без подписания дополнительного соглашения к договору; новый размер платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления об изменении размера арендной платы.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Поскольку Комитет произвел увеличение размера арендной платы в соответствии с пунктами 3.1 и 6.1 договора, то заключения со Слинко Д.Н. дополнительного соглашения к договору об этом не требовалось.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Уведомление об увеличении арендной платы, скорректированной решением бюджетной комиссией Совета депутатов Муниципального образования от 21.10.2015, получено Слинко Д.Н. через своего сотрудника 03.06.2014.
При расчете задолженности ответчика Комитет правильно исходил из размера арендной платы, действовавшей до 31.07.2014 (5237 руб.) и арендной платы, действовавшей с 01.08.2014 (23 672 руб.).
Поскольку Слинко Д.Н. в материалы дела не представил доказательства погашения задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 01.04.2013 по 15.03.2016, то суд первой инстанции правомерно требование Комитета о взыскании 382 007 руб. арендной платы удовлетворил..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.02.2018 N Ф07-16777/2017 по делу N А05-4725/2017
"...Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер платы за здание может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Об изменении размера платы за здание по договору арендодатель предупреждает арендатора письменно не позднее чем за один месяц. Подписание дополнительного соглашения в данном случае не требуется.
Письмом от 20.09.2016 N 003-07/1096 Администрация уведомила Общество о повышении размера ежемесячной арендной платы с 06.11.2016 до 366 186 руб. 44 коп. (без налога на добавленную стоимость) за здание и 12 000 руб. за земельный участок. Письмо получено Обществом 04.10.2016.
Арендная плата за пользование зданием и земельным участком установлена по результатам ее рыночной оценки в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью "Проф-оценка" от 22.07.2016 N 780/5-16рс.
Общество, не согласившись с увеличением размера арендной платы, ежемесячные платежи производило в размере, предусмотренном договором.
В связи с внесением арендных платежей не в полном объеме Администрация направила в адрес Общества письмо от 05.12.2016 N 119-06/12465 с требованием об уплате образовавшейся задолженности и пеней.
Разрешая спор, суды, проанализировав содержание пункта 3.4 договора, в соответствии со статьями 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и с учетом разъяснений, изложенных в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в заявленном размере.
При этом судами учтено следующее. Возможность изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке установлена пунктом 3.4 договора. Администрация, увеличивая размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование зданием и земельным участком, реализовала свое право, предоставленное договором. Уведомление об изменении платы ответчиком было получено. Доказательств того, что одностороннее увеличение арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок, не представлено. Суды, приняв во внимание заключенные ответчиком договоры субаренды, констатировали отсутствие доказательств злоупотребления арендодателем своим правом, являющихся основанием для применения положений статьи 10 ГК РФ в силу пункта 22 постановления Пленума N 73.
Поскольку ответчик не представил доказательства надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в размере, указанном в уведомлении Администрации, суды в соответствии со статьями 309, 310, 330, 424, 614 ГК РФ удовлетворили исковые требования.
Довод подателя жалобы об отсутствии у Администрации оснований для увеличения размера арендной платы отклонен судами обеих инстанций как основанный на неверном толковании общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и изменении договора, а также специальных норм, регулирующих арендные отношения, и ошибочном толковании условий договора от 23.10.2015 N 160/15Л.
Между тем арендодатель, изменяя размер арендной платы в соответствии с рыночными показателями, действовал в рамках положений пункта 3.4 договора и пункта 3 статьи 614 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума N 73, пункт 3 статьи 614 ГК РФ является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
В данном случае действия Администрации не противоречат позициям, изложенным в пунктах 20 - 22 постановления Пленума N 73.
Ссылка на отсутствие государственной регистрации изменения арендной платы не принимается, поскольку такая регистрация не требуется..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.04.2016 N Ф07-226/2016 по делу N А13-8324/2015
"...Как следует из материалов дела, ООО "ГК "ОКОР" (арендодатель) и ООО "ОКОР" (арендатор) заключили договор от 01.12.2011 N 471/07-11-А/06А аренды нежилых помещений общей площадью 829,03 кв. м (приложения 1 и 2), находящихся в здании по адресу: г. Вологда, ул. Горького, д. 91.
Арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в связи с изменением площадей, цен, тарифов и в других случаях путем письменного извещения арендатора за 30 дней (пункт 4.2 договора).
Уведомлением от 26.11.2014 арендодатель сообщил арендатору о повышении арендной платы с 01.01.2015 до 400 руб. за 1 кв. м в месяц. К уведомлению приложены два экземпляра дополнительного соглашения к договору.
Однако арендатор не согласился с новым размером арендной платы и продолжил вносить ее в прежнем размере.
Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления настоящего иска.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 21 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Судами установлено, что с 2012 года по 2014 год размер арендной платы в одностороннем порядке не повышался.
С учетом приведенных норм и материалов дела суды пришли к выводу о наличии у арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 06.05.2015 в размере 327 892 руб. 70 коп.
В связи с изложенным исковые требования удовлетворены правомерно..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 08.02.2017 N Ф09-11761/16 по делу N А60-10645/2016
"...В силу пункта 3.2 договора размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон, а также арендодателем в одностороннем порядке, с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка, но не более одного раза в год. Кроме того, основанием для изменения арендной платы по договору является введение в действие правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.
Уведомлением от 28.04.2012 N 141/4-4521 арендатор был проинформирован об увеличении размера арендной платы, определенного на основании отчета об оценке федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - федеральное бюро технической инвентаризации" от 20.12.2011; по условиям дополнительного соглашения от 09.01.2013 арендная плата устанавливалась в размере 116 628 руб. 08 коп.
Уведомлением от 20.02.2015 N 141/4-2090 до арендатора была доведена информация об увеличении размера арендной платы до 137 285 руб. 33 коп. соответствии с отчетом об оценке N 6600/27.11.14/141015-2223-100/Ю-6-Ф/0001, а также необходимости подписания дополнительного соглашения к договору.
Впоследствии на основании уведомления от 18.05.2015 N 141/14-6024 размер арендной платы изменен до 111 132 руб. 50 коп. с учетом письма федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - федеральное бюро технической инвентаризации" от 08.05.2015 N Ф-66/1129 о корректировке стоимости права пользования объектом аренды с учетом охранных обязательств.
Общество "Фирма "Уралстроймаркет", не согласившись с изменением в одностороннем порядке размера арендной платы, выраженным в названном уведомлении, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что условиями договора предусмотрено право арендодателя изменять размер годовой арендной платы в одностороннем порядке, в том числе в случае изменения конъюнктуры рынка.
В соответствии с п. 3 ст. 614 названного Кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Вместе с тем из положений ст. 310 Кодекса следует, что односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Исходя из изложенного, суды первой и апелляционной инстанций, оценив условия п. 3.2 договора аренды, пришли к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае арендодатель может в одностороннем порядке изменить размер арендной платы при наличии предусмотренных договором оснований, в частности при изменении рыночной стоимости аренды (конъюнктуры рынка).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили:
что согласно уведомлению от 20.02.2015 N 141/4-2090 размер арендной платы был увеличен до 137 285 руб. 33 коп. на основании отчета об оценке; в отчете об оценке от 14.01.2015 N 6600/27.11.14/141015-2223-100/Ю-6-Ф/0001 указано, что рыночная стоимость права пользования нежилыми помещениями общей площадью 188,6 кв. м, расположенными на 1 этаже в здании, находящемся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48, корпус Г, по состоянию на 15.12.2014 составляет 1 647 424 руб.; в соответствии с уведомлением от 18.05.2015 N 141/14-6024 было произведено изменение размера арендной платы до 111 132 руб. 50 коп. на основании отчета об оценке от 14.01.2015 N 6600/27.11.14/141015-2223-100/Ю-6-Ф/0001 и письма федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - федеральное бюро технической инвентаризации" от 08.05.2015 N Ф-66/1129 о корректировке стоимости права пользования объектом аренды.
При указанных обстоятельствах суды признали доказанным факт увеличения рыночной стоимости аренды по сравнению с предыдущим периодом пользования, то есть изменение конъюнктуры рынка, и, учитывая отсутствие доказательств изменения арендной платы чаще чем один раз в год, пришли к обоснованному выводу о том, что увеличение арендной платы осуществлено арендодателем в соответствии с требованиями закона и условиями договора аренды..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.11.2014 N Ф09-7086/14 по делу N А60-44315/2013
"...Арендодатель уведомлением от 27.12.2012 N 1062/12 известил арендатора об изменении арендной платы с 01.01.2013 по договору от 08.10.2007 N 07-1/07-04 в соответствии с заключением независимого оценщика из расчета 452 руб. за 1 кв. м арендуемых помещений в месяц с учетом НДС.
Уведомление об изменении арендной платы получено арендатором 29.12.2012.
Общество "УЗТМ", полагая, что указанное уведомление противоречит требованиям закона и условиям договора, обратилось в суд с соответствующими требованиями.
Положения п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.
В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Суды, проанализировав п. 6.4 договора, признали, что условиями данного пункта предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке изменить размер арендной платы при наличии предусмотренных договором оснований, в частности при изменении рыночной стоимости объекта аренды (конъюнктуры рынка).
При указанных обстоятельствах суды признали доказанным факт увеличения рыночной стоимости спорного имущества по сравнению с предыдущим периодом пользования этим имуществом, то есть изменение конъюнктуры рынка, и, учитывая отсутствие доказательств изменения учреждением арендной платы чаще, чем один раз в год, пришли к обоснованному выводу о том, что увеличение арендной платы осуществлено учреждением в соответствии с требованиями закона и условиями договора аренды, предусмотренными п. 6.4 данного договора..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.05.2016 N Ф10-1242/2016 по делу N А64-2800/2015
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, истец обратился в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что при разрешении настоящего спора суды, дав оценку обстоятельствам дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ и руководствуясь положениями действующего законодательства об аренде, пришли к обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Так, в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Условиями п. 4.3 данного договора стороны предусмотрели право арендодателя на изменение арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще чем 1 раз в год, с обязательным уведомлением арендатора не менее чем за 10 дней до предстоящего изменения.
Об увеличении арендной платы с 01.02.2014 до 9 022 руб. 74 коп. (в том числе НДС 1 376 руб. 35 коп.) с учетом включения в вышеуказанную сумму компенсации затрат на коммунальные услуги, отопление и электроэнергию ПАО "Ростелеком" уведомило ИП Храмцова М.Л. письмом от 26.12.2013г, которое получено ответчиком 15.01.2014, что подтверждается соответствующим почтовым уведомлением.
Таким образом, в соответствии с п. 4.3 договора измененным размер арендной платы следует считать с 01.02.2014, в связи с чем представленный истцом расчет задолженность по арендным платежам по состоянию на 01.07.2015 в размере 138 620 руб. 87 коп. апелляционной инстанцией признан неверным.
С учетом вышеуказанных обстоятельств задолженность ответчика по договору аренды за период с 20.04.2010 по 31.01.2014 составляет 252 692 руб. 33 коп., из расчета ежемесячной суммы арендных платежей 5 570 руб., а с 01.02.2014 по 30.06.2015 составляет 153 386 руб. 58 коп. (9 022 руб. 74 коп. x 17 месяцев).
С учетом уплаченной ответчиком за период с 20.04.2010 по 30.06.2015 суммы в размере 336 737 руб. 33 коп. задолженность за указанный период равна 69 341 руб. 58 коп. (252 692 руб. 33 коп. + 153 386 руб. 58 коп. - 336 737 руб. 33 коп.), которая в силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ и подлежит взысканию с ответчика..."

6.4. Вывод из судебной практики: Распространение увеличенного размера арендной платы на период до подписания соглашения об изменении арендной платы не означает изменения размера арендной платы с начала этого периода (для целей исчисления 1 года для изменения арендной платы).

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.08.2009 N Ф04-5232/2009(18744-А70-38) по делу N А70-8462/2008
"...В июле 2008 ФГУП "Стройтранс" N 1" на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендованного недвижимого имущества направлено ООО "Цветы Сибири" дополнительное соглашение от 24.07.2008, в котором размер арендной платы был изменен с 01.04.2008 и составил 34 220 руб. в месяц.
Отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения и уклонение от арендных платежей по увеличенной ставке, послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском...
Суд апелляционной инстанции, оценив положения договора от 14.03.2003 N 2529 (с учетом дополнительных соглашений) в совокупности и взаимной связи, пришел к выводу о возможности изменения арендной платы арендодателем не чаще одного раза в год на основании предоставленного арендатором отчета независимого оценщика о рыночной стоимости имущества. Соответствующее изменение в договор должно оформляться дополнительным соглашением, договор не предусматривает одностороннего изменения размера арендной платы по уведомлению арендатора.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Как видно из материалов дела и установлено апелляционным судом, последнее изменение ставки арендной платы по договору было произведено арендодателем 06.12.2007 (дополнительное соглашение от 06.12.2007). Распространение действия измененной арендной ставки на предыдущий период с 01.04.2007, как правильно указал апелляционный суд, является согласием арендатора на данные условия и не означает, что арендодатель изменил ставку арендной платы с 01.04.2007.
Исходя из этого, вывод суда, что истец в нарушение части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке увеличил ставку арендной платы до истечения года после последнего ее изменения, является правомерным..."

6.5. Вывод из судебной практики: Заключение дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, определяющего размер платы за пользование земельным участком по ст. 654 ГК РФ, не является изменением арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2009 по делу N А53-11166/2008
"...По мнению заявителя, оспариваемое соглашение противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), определяющему, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления...
Согласно пункту 3 статьи 614 Кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Заключение оспариваемого дополнительного соглашения, определяющего в соответствии со статьей 654 Кодекса размер платы за использование соответствующей части земельного участка, не свидетельствует о нарушении правила о допустимой периодичности изменения арендных платежей..."

6.6. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности взыскания с арендатора платы за фактическое пользование имуществом по ставкам, измененным после прекращения договора аренды, до фактического возврата арендатором имущества существует две позиции судов.

Позиция 1. Изменение ставок арендной платы на государственное (муниципальное) имущество в то время, когда договор уже прекратил действие, но арендатор не вернул имущество арендодателю, является основанием для взыскания с арендатора платы за фактическое пользование имуществом по этим новым ставкам.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.06.2010 по делу N А33-10390/2009
"...Учитывая, что срок договора аренды N 260А от 31.03.2002 согласно пункту 1.2 истек 31.12.2002, арендатором уведомление о намерении заключить договор на новый срок в адрес арендодателя не направлялось, то судебные инстанции правомерно пришли к выводу о том, что договор аренды N 260А 31.03.2002 прекратил свое действие.
Как объективно подтверждается материалами дела, ответчик в спорный период пользовался помещениями без заключения договора аренды, а также не заключал договоры на оплату эксплуатационных и коммунальных расходов по содержанию нежилых помещений.
Сумма неосновательного обогащения обоснованно рассчитана исходя из базовой стоимости нового строительства одного квадратного метра объекта муниципального нежилого фонда г. Зеленогорска, которая установлена для определения арендной платы за пользование муниципальным недвижимым имуществом за соответствующий период.
Таким образом, в соответствии со статьями 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации судебные инстанции пришли к правильному выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения в размере 299 487 рублей 83 копеек, а также о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 19 380 рублей 70 копеек.
Ссылка заявителя на то, что арендная плата должна исчисляться в размере, установленном договором аренды N 260А от 31.03.2002, а не с учетом стоимости нового строительства одного квадратного метра муниципального нежилого фонда г. Зеленогорска, необоснованна, поскольку договор аренды N 260А от 31.03.2002 прекратил свое действие..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2007 по делу N А05-10158/2006-30
"...Поскольку срок действия договора истек, доказательств, подтверждающих, что арендатор за месяц до окончания срока действия договора направил арендодателю сообщение о своем желании продлить его на новый срок, в деле нет, а Университет направил Банку письмо от 20.12.2005 N 01/3540 о заключении договора на новых условиях, суды правомерно на основании статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу, что договор прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который был заключен. Арендатор, своевременно не возвративший арендованное имущество, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан внести арендную плату за все время просрочки.
Постановлением Архангельского областного Собрания депутатов от 03.03.2005 N 85 внесены изменения в решение Архангельского областного Собрания депутатов от 28.05.1998 N 392 "О порядке определения размера арендной платы за аренду имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области". Поскольку нормативным актом внесены изменения в порядок исчисления арендной платы, в силу пункта 3.2 договора не требовалось заключения дополнительного соглашения об изменении порядка исчисления платы за пользование имуществом.
Производя оплату за пользование имуществом в размере, установленном пунктом 3.1 договора без учета изменения размера арендной платы, произошедшего в связи с применением коэффициента, введенного в действие с 01.01.2006, Банк исполнил обязательства ненадлежащим образом. Статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают обязанность надлежащего исполнения обязательств и недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств. При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с Банка в пользу Университета задолженность, составляющую разницу между перечисленными Банком суммами и размером арендной платы, исчисленным с применением коэффициента..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2009 по делу N А14-15829-2007/542/13
"...Согласно п. 2.4 Договора изменение размера арендной платы осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке в случаях: а) изменения базовой годовой арендной ставки; б) изменения методики расчета арендной платы; в) в других случаях, предусмотренных законодательством РФ и постановлениями Россошанского городского Совета народных депутатов Воронежской области.
Материалами дела подтверждено уведомление Арендатора Арендодателем об изменении размера арендной платы за весь период пользования арендованным имуществом. Возражений на данные уведомления Арендатор не направлял Арендодателю.
...Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что Договор прекратил свое действие с 30.04.2006.
С учетом изложенного, изменение ставок арендной платы в 2007 году, то есть в период, когда Договор уже не действовал, не может свидетельствовать о нарушении Администрацией п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Нормами п. 2 ст. 622 ГК РФ установлено, что если Арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Другими словами само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено Арендодателю несвоевременно не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.
С учетом изложенного, арендодатель правомерно как в период действия Договора так и после его прекращения, изменял ставку арендной платы и рассчитывал ее размер исходя из условий Договора и с применением нормативных положений, установленных для расчета ставки арендной платы в г. Россошь за нежилые муниципальные помещения..."

Позиция 2. При изменении ставок арендной платы на государственное (муниципальное) имущество в то время, когда договор уже прекратил действие, но арендатор не вернул имущество арендодателю, плата за фактическое использование взыскивается в размере, установленном договором. При этом арендодатель может потребовать возмещения убытков в связи с тем, что ставки арендной платы изменились.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 20.04.2010 N Ф09-2580/10-С3 по делу N А50-22529/2009
"...Срок аренды по договору определен до 31.12.2007 с момента фактической передачи имущества от владельца арендатору. Условия договора распространяются на отношения сторон с даты подписания акта приема-передачи (п. 7.1 договора).
Агентство 27.12.2007 направило в адрес управления уведомление об изменении арендной платы и расторжении договора, в котором указано, что в связи с внесением изменений в Методику расчета платы за аренду нежилых помещений (зданий), находящихся на территории Пермской области, являющихся государственной собственностью Пермской области, арендная плата с 01.01.2008 по договору аренды от 20.08.2007 N 8917 составит 131 549 руб. 71 коп. в месяц без НДС. Также в уведомлении указано, что в связи с истечением срока действия договора от 20.08.2007 N 8917 управлению следует произвести действия по возврату имущества с оформлением акта приема-передачи 31.12.2007.
Полагая, что арендатором ненадлежащим образом исполнена обязанность по внесению арендной платы за фактическое пользование помещениями в период с 01.01.2008 по 30.05.2008, агентство обратилось в арбитражный суд.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что по истечении срока действия договора (31.12.2007) арендатор продолжал пользоваться арендованными помещениями и возвратил их по актам приема-передачи от 25.03.2008, 30.05.2008, в связи с чем суды сделали правильный вывод о том, что арендная плата подлежит взысканию с управления за все время просрочки.
Вместе с тем суды неправомерно при расчете задолженности по арендной плате за пользование нежилыми помещениями применили нормативный акт, вступивший в силу после прекращения договора - Постановление Правительства Пермского края от 09.11.2007 N 262-п "О внесении изменений в Указ губернатора области от 15.11.2001 N 247 "Об утверждении Методики расчета платы за аренду нежилых помещений (зданий), находящихся на территории Пермской области, являющихся государственной собственностью Пермской области", что повлекло взыскание арендной платы в размере, не предусмотренном договором.
Если после истечения срока действия договора размер арендной платы за пользование аналогичным арендуемым имуществом увеличился, арендодатель вправе требовать возмещения ему убытков в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, расчет платы необходимо производить в соответствии с договором от 20.08.2007 N 8917, исходя из ежемесячной арендной платы, согласованной сторонами..."

6.7. Вывод из судебной практики: Отказ арендатора от изменения размера арендной платы по соглашению сторон в порядке п. 3 ст. 614 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2009 N Ф09-2678/09-С6 по делу N А76-23326/2008-27-247/71
"...Поскольку истец не представил доказательств наличия совокупности обстоятельств, необходимых для расторжения договора на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
Довод заявителя жалобы о неприменении п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции отклоняется. Данная норма предусматривает право сторон на изменение размера арендной платы по соглашению сторон, что предполагает их волеизъявление. Отсутствие в договоре условия об ином порядке изменения размера арендной платы и отказ арендатора от изменения условий договора не является существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2010 N КГ-А40/15586-10 по делу N А40-3724/10-89-29
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 03.08.1999 между Министерством государственного имущества РФ (арендодатель) и ЗАО "Центр Современной медицины "Медикор" (арендатор) заключен договор N 01-3/303 на передачу в аренду помещений общей площадью 1046,0 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Алексея Свиридова, д. 15, корп. 3, для использования под медицинское учреждение.
Истец после получения помещений в хозяйственное ведение уведомлением от 19.08.2009 N 1356 сообщил ответчику о необходимости переоформления договора от 03.08.1999 N 01-3/303 в части наименования арендодателя и перечислении арендных платежей с момента получения данного уведомления по реквизитам ФГУП "ПромЭкс".
Письмом от 23.11.2009 N 1818 ФГУП "ПромЭкс" направило в адрес ЗАО "Центр Современной медицины "Медикор" проект дополнительного соглашения к договору от 03.08.1999 N 01-3/303 с предложением внести изменения в наименование арендодателя и увеличить размер ставки арендной платы.
Ответчик письмом от 02.12.2009 N 404 возражал против увеличения арендной ставки и внесения соответствующих изменений в договор аренды, ссылаясь на п. 3.4 договора.
Названным пунктом договора предусматривалась возможность изменения размера арендной платы только при условии централизованного изменения цен и тарифов.
В претензионным письме от 17.12.2009 N 1948 ФГУП "ПромЭкс", сославшись на экспертное заключение ООО "Центральное бюро оценки" с указанием на рыночную величину годовой ставки арендной платы на 2009 год, равной 142,8 долларов США за кв. метр в год без учета НДС, предложило ЗАО "Центр Современной медицины "Медикор" в течение 5 дней с даты получения претензии принять решение о заключении дополнительного соглашения к договору в части увеличения размера арендной ставки. При этом истец указал на наличие у него права на обращение в Арбитражный суд г. Москвы с иском о досрочном расторжении договора в случае отказа от подписания дополнительного соглашения.
ЗАО "Центр Современной медицины "Медикор" возражало против предложения об увеличении арендной платы в рамках договора аренды от 03.08.1999 N 01-3/303, направив в адрес ФГУП "ПромЭкс" письмо от 30.12.2009 N 500.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из отсутствия у истца правовых оснований для досрочного расторжения спорного договора. При этом суды сослались на положения ст. ст. 451, 614, 619 ГК РФ..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.07.2014 по делу N А55-17243/2013
"...Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 445, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 6, 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", условиями договора аренды от 20.01.1998 N 323/2-С и мотивированы тем, что ответчик уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору аренды на условиях представленного истцом проекта, предусматривающее увеличение размера арендной платы на основании рыночной оценки стоимости права аренды согласно отчету об оценке от 28.05.2012 N 3/09-1.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год (пункт 3.3 договора), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Поскольку стороны не достигли соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды, а доказательства наличия в совокупности предусмотренных пунктами 2, 4 статьи 451 ГК РФ условий для изменения договора аренды в судебном порядке отсутствуют, суды обеих инстанций правомерно отказали в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.01.2013 по делу N А55-4607/2012
"...Общество с ограниченной ответственностью "Сызрань-продукт" (далее - истец, ООО "Сызрань-продукт") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "ИКС 5 Недвижимость" (далее - ответчик) о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а оснований для применения правил статьи 451 ГК РФ в рассматриваемом деле не имеется.
У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по инициативе арендодателя не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Поскольку стороны не достигли соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды, доказательства наличия совокупности предусмотренных пунктами 2, 4 статьи 451 ГК РФ условий для изменения договора аренды в судебном порядке отсутствуют, суды обеих инстанций правомерно отказали в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2012 по делу N А55-4620/2012
"...Общество с ограниченной ответственностью "Сызрань-продукт" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "ИКС 5 Недвижимость" (далее - ответчик) об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 13.09.2010 N СВ-6/650 на следующих условиях: Первый абзац раздела VII "Размер постоянной величины арендной платы, порядок ее изменения" изменить и читать в редакции: "Ежемесячная величина арендной платы составляет 228 895 руб. 33 коп., в том числе НДС по ставке в соответствии с законодательством о налогах и сборах".
Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 13.09.2010 N СВ-6/650.
Согласно пункту 2 раздела VII Приложения N 1 к договору аренды, начиная со второго года с момента подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель вправе не чаще одного раза в год инициировать изменение размера арендной платы, но на величину, не превышающую 5 процентов от предыдущего установленного размера арендной платы.
В пункте 5 указанного раздела установлено, что изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору.
Истец в адрес ответчика направил дополнительное соглашение от 01.11.2011 о внесении изменений в пункт 1.1 раздела VII Приложения N 1 к договору аренды об увеличении размера арендной платы до 228 895 руб. 33 коп.
Поскольку ответчик не согласился с увеличением размера арендной платы, дополнительное соглашение к договору аренды не подписал, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по инициативе арендодателя не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Учитывая положения указанных норм права и условия договора аренды, а также отсутствие доказательств наличия совокупности условий для изменения договора аренды в судебном порядке, предусмотренных пунктами 2 и 4 статьи 451 ГК РФ в их взаимосвязи, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца..."

6.8. Вывод из судебной практики: Условие договора аренды о праве арендодателя расторгнуть договор в связи с отказом арендатора от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы является ничтожным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 04.07.2011 N КГ-А41/5756-11-П по делу N А41-16314/09
"...Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных, в том числе, п. 3.2.3 договора, в соответствии с которым арендатору надлежит в месячный срок оформить дополнительное соглашение к договору об изменении размера арендной платы.
Однако, указанное условие ничтожно, поскольку противоречит ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с изложенным, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, требования процессуальных норм права соблюдены, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется..."

6.9. Вывод из судебной практики: Если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего увеличения арендодателем арендной платы в связи с повышением тарифов на коммунально-эксплуатационные расходы, но не определен порядок ее расчета при таком увеличении, то после повышения данных тарифов арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А05-7679/2009
"...Из пункта 3.1 договора следует, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение.
Судами установлено и ответчиком не оспаривается, что тарифы на водоснабжение и водоотведение, за тепловую энергию, электроэнергию были повышены по сравнению с 2008 годом, в связи с чем, соответственно, и возросли расходы арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.
Довод ответчика о том, что увеличение арендной платы не соответствует условиям договора, поскольку произведено в произвольном размере, и не пропорционально увеличившимся расходам, правомерно был отклонен судами на том основании, что, предусмотрев в пункте 3.1 договора возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесенных расходов истца на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчет, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы.
Установив пунктом 3.1 договора цену договора в конкретной денежной сумме, стороны предусмотрели также право арендатора в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы.
Таким образом, изменение арендной платы в результате ее корректировки с учетом увеличения действующих тарифов не противоречит названной правовой норме и условиям договора..."

6.10. Вывод из судебной практики: Если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но не определен порядок оформления такого изменения, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.08.2010 N Ф03-5292/2010 по делу N А59-6902/2009
"...В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы установлен на основании отчета оценщика - ООО "Агентство независимых экспертиз" от 12.05.2004 N 012-08.04.04 и согласован сторонами в сумме 59 852 руб. в месяц без НДС; при этом, согласно пункту 3.4 договора аренды размер платы за пользование имуществом может быть пересмотрен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.
Во исполнение письма Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (Росимущество) от 14.03.2008 N 30-14/2506 о необходимости пересмотра ставок арендной платы федерального имущества, предприятие уведомило арендатора об изменении таковой при пользовании им причалами NN 1, 2, 5, 5а, 6, 7, 8 и их инженерными сетями (письмо от 24.08.2009 N НРР-02/206). Размер арендной платы определен на основании отчета оценщика N 08-01.374 и с 01.10.2009 составляет 7 471 760 руб. с учетом НДС ежемесячно.
Между тем за октябрь 2009 года арендная плата уплачена ответчиком в прежнем размере.
Полагая, что расчеты за спорный период арендатор должен производить исходя из измененной ставки арендной платы, в связи с чем задолженность в виде неуплаченной ответчиком разницы составляет 7 401 134 руб. 64 коп., предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 этого же Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пункту 3 этой же нормы материального права, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Между тем из имеющегося в материалах дела договора аренды следует, что контрагенты, согласовав возможность одностороннего изменения размера арендной платы, не предусмотрели порядок оформления таких изменений.
При таких обстоятельствах арбитражный суд, руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходя из буквального толкования положений пунктов 3.1, 3.3, 3.4 договора в их взаимосвязи, пришел к правильному выводу о том, что сторонами в договоре установлен фиксированный размер арендной платы, определенный на основании конкретного отчета оценщика, при этом предоставление иного отчета оценщика не названо в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы.
Таким образом, направляя ответчику уведомление об изменении размера платежей по договору, арендодатель самостоятельно изменил порядок расчета арендной платы, положив в его основу оценку рыночной стоимости арендуемого имущества, не предусмотренную условиями договора аренды.
Установив, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а ответчик возражает против изменения таковой, суд правомерно счел требование истца необоснованным и отказал ему в удовлетворении его иска..."

6.11. Вывод из судебной практики: Если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но не определены основания такого изменения и его допустимый размер, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.11.2013 по делу N А46-3808/2013
"...В соответствии с пунктом 3 арендодатель вправе повышать арендную плату по договору, предупредив письменно арендатора об этом за 10 дней до повышения арендной платы.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (статья 424 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что условиями пункта 3 договора не определены ни основания изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, ни допустимый размер таких изменений, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена, в настоящем случае не может рассматриваться как безусловное принятие сторонами сделки на себя обязательств в будущем, так как стороны не согласовали основания такого изменения, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку правомерность изменения размера арендной платы по договору в одностороннем порядке истцом не доказана.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется..."

По данному делу см. также Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2013.

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2013 по делу N А46-3808/2013
"...В соответствии с пунктом 3 арендодатель вправе повышать арендную плату по договору, предупредив письменно арендатора об этом за 10 дней до повышения арендной платы.
В пункте 3 договора предусмотрено право арендодателя повышать арендную плату в одностороннем порядке, предупредив арендатора об этом письменно за 10 дней до повышения арендной платы.
Как следует из пояснений истца, размер арендной платы увеличен на основании отчета о рыночной арендной плате за пользование объектом оценки.
Между тем, из условий договора аренды не следует, что изменение (увеличение) рыночной стоимости объекта аренды является основанием для увеличения размера арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 3 договора.
Положения статьи 301 <*> ГК РФ не допускают одностороннее изменение условий договора при осуществлении предпринимательской деятельности кроме случаев, предусмотренных договором, если иное не предусмотрено законом или не вытекает из существа обязательства.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не статья 301.

Условиями пункта 3 договора не определены основания изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, ни допустимый размер таких изменений.
В связи с чем суд приходит к выводу о том, что договорное условие пункта 3, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), однако, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена, в настоящем случае не может рассматриваться как безусловное принятие сторонами сделки на себя обязательств в будущем, так как стороны не согласовали основания такого изменения..."

6.12. Вывод из судебной практики: Если по инициативе арендатора заключено дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы в отношении определенного периода аренды, это не означает, что при внесении арендной платы за последующие периоды в прежнем размере нарушается условие договора о том, что арендная плата не может меняться чаще одного раза в год.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 01.09.2010 N Ф09-6954/10-С3 по делу N А50-2343/2010
"...В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает на то, что спорное помещение с сентября 2009 года им не использовалось, а также ссылается на нарушение арендодателем п. 5.4 договора аренды от 28.12.2008 N 8 в силу которого арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы чаще одного раза в год.
Как следует из материалов дела между обществом "Единение" (арендодатель) и обществом "Компания Президент" (арендатор) заключен договор аренды от 28.12.2008 N 8, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение (офис N 6) общей площадью 13,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Газеты Звезда, 20 (п. 1.1 договора аренды).
Согласно п. 5.1 договора за пользование имуществом арендатор ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца за который производится оплата, уплачивает арендную плату в размере 12 285 руб., из расчета 910 руб. за 1 кв. м.
В соответствии с п. 5.4 договора размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, путем письменного уведомления арендатора, которое направляется не менее чем за 15 дней до изменения арендной платы.
Дополнительным соглашением от 17.03.2009 к договору аренды стороны согласовали размер арендной платы с 01.03.2009 по 31.08.2009, который составил 8775 руб. из расчета 650 руб. за 1 кв. м.
Иных соглашений об изменении размера арендной платы сторонами договора после 31.08.2009 не заключено, в связи с чем с 01.09.2009 арендная плата, установленная п. 5.1 договора аренды, составила 12 285 руб. в месяц.
Ссылаясь на то, что у арендатора имеется задолженность по арендным платежам за период с 01.09.2009 по 23.10.2009, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о наличии у ответчика обязанности по уплате арендных платежей, платы за услуги связи и удовлетворил требования истца о взыскании задолженности в сумме 15 750 руб.
Суд кассационной инстанции также не принимает довод заявителя жалобы о нарушении истцом условий п. 5.4 договора аренды, поскольку арендная плата пересматривалась по инициативе арендатора, причем в сторону понижения ее размера, а не повышения..."

6.13. Вывод из судебной практики: По вопросу изменения размера арендной платы, согласно договору включающей НДС, если арендодатель от уплаты НДС освобожден, имеется две позиции судов.

Позиция 1. Переход арендодателя на упрощенную систему налогообложения не является основанием для уменьшения размера арендной платы на сумму НДС без заключения дополнительного соглашения к договору.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2011 по делу N А43-24309/2010
"...В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата составляет сумму, эквивалентную 93,20 доллара США в месяц за один квадратный метр торговой площади и 78,44 доллара США в месяц за один квадратный метр складского помещения, включая НДС 18 процентов.
Стороны заключили дополнительное соглашение от 01.04.2009 к договору аренды от 01.06.2006, которым определили, что с 01.04 по 30.09.2009 арендная плата устанавливается в размере 500 000 рублей в месяц, НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения, что подтверждается уведомлением Инспекции Федеральной налоговой службы России по Нижегородскому району города Нижнего Новгорода от 30.07.2007 N 4726.
Получение ООО "ЛЕВ" с 01.10.2007 по 31.03.2009 излишне уплаченной истцом арендной платы ввиду перехода ответчика на упрощенную систему налогообложения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд проанализировал условия договора аренды от 01.06.2006, с учетом указанного в пункте 5.1 договора принципа расчета и курса доллара, равного 27 рублям, и пришел к выводу о том, что арендная плата, составлявшая 639 878 рублей 67 копеек, правомерно оплачивалась арендатором первоначальному арендодателю - ООО "Нижегородская мясная трапеза" и в дальнейшем - ООО "ЛЕВ".
Довод заявителя о том, что размер арендной платы не был уменьшен на сумму НДС (18 процентов), несмотря на то что ООО "ЛЕВ" не является плательщиком НДС ввиду перехода на УСН, судами обеих инстанций обоснованно отклонен в силу следующего.
Публично-правовые отношения по уплате налога на добавленную стоимость в бюджет складываются между налогоплательщиком и государством. Контрагент плательщика (в данном случае - арендодатель) участником этих отношений не является.
Таким образом, суд правильно посчитал, что изменение налоговых обязанностей арендодателя не является основанием для изменения цены гражданско-правового договора аренды.
Спорным договором не установлен порядок изменения арендной платы в случае изменения ставки НДС. В то же время по общему правилу (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) изменение договора возможно по соглашению сторон. В рассматриваемом случае договор изменился только 01.04.2009, то есть после подписания сторонами дополнительного соглашения к договору аренды.
Приняв во внимание, что в установленном законом порядке в спорный период изменение величины арендной платы сторонами не проводилось, арендатор перечислял арендную плату ООО "ЛЕВ" в той же сумме, что и предыдущему арендатору, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии со стороны ответчика неосновательного обогащения в виде излишне полученной арендной платы..."

Позиция 2. Переход арендодателя на упрощенную систему налогообложения является основанием для уменьшения размера арендной платы на сумму НДС без заключения дополнительного соглашения к договору.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2003 N А26-792/03-13
"...Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная арендная плата составляет 11782 руб. 11 коп., включая НДС. Из расчета арендной платы, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение 2), усматривается, что в указанную сумму составной частью входит НДС в сумме 1963 руб.
Решением налогового органа от 03.01.2002 в соответствии со статьей 145 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты НДС на период с 01.12.2001 по 30.11.2002.
В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Взаимоотношения между продавцом и покупателем, связанные с исполнением ими обязанностей налогоплательщиков, регулируются налоговым законодательством. Условие о включении в цену договора суммы НДС не может являться предметом соглашения сторон. Следовательно, в том случае, когда в договоре его сумма установлена с указанием на включение в нее НДС, цена, по которой должно исполняться гражданско-правовое обязательство, определяется в соответствующей сумме за вычетом НДС.
Поскольку в 2002 году ООО "Риэлти" было освобождено от уплаты НДС, оно, получая от компании "Торстен" арендную плату в размере, включающем сумму НДС, неосновательно обогащалось на данную сумму. Арендодатель, продолжая выставлять счета на полную сумму за тот период, когда он был освобожден от обязанности перечислять НДС в бюджет, необоснованно увеличил арендную плату на сумму НДС. Между тем возможность в одностороннем порядке изменять арендную плату в связи с изменением порядка налогообложения сторон договором не предусмотрена и не вытекает ни из налогового, ни из гражданского законодательства.
С учетом изложенного суд, применив статьи 424, 431, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания с ООО "Риэлти" 23564 руб. 28 коп., соответствующих сумме НДС, от уплаты которого в спорный период ответчик был освобожден и которую компания "Торстен" перечисляла в счет арендной платы..."

6.14. Вывод из судебной практики: Если в договоре установлено, что арендная плата подлежит ежегодному изменению по соглашению сторон, арендатор не вправе уклоняться от заключения такого соглашения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.04.2008 по делу N А55-1747/2007
"...Проверив законность решения и постановления в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационных жалоб.
Письмом N 492 от 03.03.06 (л. д. 26 - 27, т. 1) истец обратился к ответчику с уведомлением о том, что в соответствии с отчетом об оценке N 1/28/11-05/71, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Интер-Стандарт", арендная плата за пользование нежилыми помещениями, переданными открытому акционерному обществу "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" по договору аренды недвижимого имущества N 238 от 06.10.04, составила 870264 руб. в месяц без учета НДС.
В связи с изложенным истец просил подписать и направить в двух экземплярах в его адрес направляемый с данным письмом проект дополнительного соглашения к договору N 238 от 06.10.04.
Полагая, что ответчик существенно нарушив договор, необоснованно уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Пункт 5.1 договора N 238 от 06.10.04 предусматривает, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Согласно пункту 7.3 договора пересмотр арендной платы производится ежегодно.
Таким образом, стороны добровольно приняли на себя обязательство по пересмотру размера арендной платы ежегодно. Поскольку арендная плата с момента заключения договора не изменялась, а ответчик не исполнил обязательство, предусмотренное пунктом 7.3 договора, уклонившись от подписания дополнительного соглашения, то истец был вправе обратиться в суд с настоящим иском в силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

6.15. Вывод из судебной практики: Одностороннее изменение арендодателем арендной платы, предусмотренное договором, может являться злоупотреблением правом, если в результате сумма платы существенно превысила средние рыночные ставки в данной местности за соответствующий период.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.2014 по делу N А10-1405/2013
"...Как следует из материалов дела, одностороннее повышение арендной платы истец обосновал данными отчета ООО "АРТОКС" "Об оценке рыночной стоимости объекта оценки" от 20.08.2010 N 143/42-10/2.
Рассматривая спор и оценив названный отчет по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил использование недостоверной информации о характеристиках арендуемого помещения и нарушение оценщиком требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем не принял во внимание определенную в нем рыночную стоимость объекта оценки - годовую арендную плату за 1 кв. м складского помещения, равную 1884 рублям без НДС.
На основе отчета N 617 по оценке рыночной стоимости величины арендной платы недвижимого имущества, проведенного оценщиком ООО "Фонд имущества Республики Бурятия" Слугиновой О.Л. по определению Арбитражного суда Республики Бурятия, суд первой инстанции установил действительную рыночную стоимость права пользования на условиях аренды спорным помещением.
Результаты этой оценки не были оспорены лицами, участвующими в деле, несоответствия данного отчета требованиям действующего законодательства не выявлено.
В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Исходя из изложенного, установив, что в результате одностороннего изменения годовой арендной платы истцом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, арбитражный суд правильно разрешил спор, взыскав задолженность в размере определенной рыночной стоимости аренды спорного имущества и отказав в удовлетворении иска в сумме, превышающей эту величину..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2013 по делу N А05-8698/2012
"...Согласно пункту 4.1 договора годовой размер арендной платы составляет 238 700 руб. и определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, составленным независимым оценщиком.
В соответствии с пунктом 4.3 договора годовой размер арендной платы за имущество может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. Об изменении размера арендной платы за пользование имуществом по настоящему договору арендодатель предупреждает арендатора письменно не позднее, чем за месяц до момента изменения арендной платы. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется.
Мэрия письмом от 21.03.2012 N 003-07/269 сообщила Обществу, что на основании пункта 4.3 договора аренды размер годовой арендной платы изменяется и с 01.05.2012 составляет 1 013 000 руб., Обществу предложено внести арендную плату равными частями в срок до 01.05.2012 и до 01.08.2012.
Общество, считая решение об увеличении арендной платы незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции удовлетворил требование в части не подлежащим применению уведомления от 21.03.2012, придя к выводу, что решение об увеличении арендной платы по договору, выраженное в названном уведомлении, не соответствует статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и нарушает права Общества, так как возлагает на него при отсутствии законных оснований обязательство по внесению арендной платы в большем размере, чем предусмотрено договором.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно пункту 22 Постановления N 73 если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая условия заключенного сторонами договора, суды правомерно пришли к выводу, что уведомление от 21.03.2012 об изменении размера арендной платы более чем в 4 раза не может расцениваться в качестве достижения сторонами в установленном порядке соглашения об изменении размера арендной платы в смысле пункта 1 статьи 452 ГК РФ.
Таким образом, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется..."

По данному делу см. также Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013.

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013 по делу N А05-8698/2012
"...Из указанных отчетов не видно и ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано, в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза.
Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Респект" (том 1, листы 28 - 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.
Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.
Доводы апелляционной жалобы указанных выводов суда не опровергают..."

6.16. Вывод из судебной практики: Установленные п. 3 ст. 614 ГК РФ ограничения, касающиеся периодичности изменения арендной платы, не учитываются при заключении договора на новый срок.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...32. При заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании долга по арендной плате.
Возражая против заявленного требования, ответчик сослался на то, что предъявленная ко взысканию с него сумма представляет собой разницу между размером арендной платы, установленным в ранее действовавшем договоре аренды, и арендной платой, определенной при заключении договора аренды на новый срок. По мнению ответчика, изменение размера арендной платы при заключении договора аренды на новый срок противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ, согласно которому изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год.
Арбитражный суд признал доводы ответчика необоснованными по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.
Норма пункта 3 статьи 614 Кодекса регулирует порядок пересмотра арендной платы в период действия договора аренды, в связи с чем не подлежит применению при заключении договора на новый срок.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Предложенный арендодателем проект договора аренды на новый срок, предусматривающий повышенный размер арендной платы, был подписан арендатором без каких-либо замечаний.
Учитывая изложенное, суд признал требование истца о взыскании задолженности, рассчитанной исходя из размера арендной платы, определенного в новом договоре аренды, правомерным..."

6.17. Вывод из судебной практики: Условие договора аренды о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, не обязывает стороны в будущем заключать такие соглашения.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767
"...Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Суды не учли, что в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.
Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При названных обстоятельствах у судов не имелось оснований для удовлетворения искового требования.
Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении норм права, что согласно пункту 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.07.2015 N Ф04-20962/2015 по делу N А45-17338/2014
"...Судами по материалам дела установлено, что на основании заключенных между администрацией (арендодателем), ООО "Вербена" (арендатором) и МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" (балансодержателем) договора аренды от 28.09.2011 N 474 и договора аренды от 28.09.2011 N 475 общество приняло в пользование и владение соответственно нежилые помещения общей площадью 827,07 кв. м и нежилые помещения общей площадью 146,1 кв. м, расположенные в здании (общей площадью 2264,9 кв. м) по адресу: Новосибирская обл., г. Бердск, ул. Черемушная, 5/1.
Как указано в пунктах 3.4 договоров аренды N 474 и N 475, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.
Ссылаясь на установление рыночной стоимости арендной платы за использование спорных нежилых помещений, администрация сообщила об увеличении арендной платы и направила для подписания дополнительные соглашения по изменению условий относительно определения арендной платы к договорам аренды N 474 и N 475.
Общество от подписания дополнительных соглашений отказалось, мотивировав отсутствием оснований для увеличения арендной платы, поскольку договоры аренды не содержат условий по изменению размера арендной платы.
Указывая на незаконность отказа общества от подписания дополнительных соглашений, в этой связи причинение ущерба, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды, исследовав представленные доказательства и приведенные доводы, пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).
Между тем условия спорных договоров аренды не предусматривают случаи возможности изменения арендной платы.
Исходя из содержания пунктов 3.4 договоров аренды, приняв во внимание правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10, суды указали, что включение в договор аренды условия о возможности изменения по соглашению сторон размера арендной платы само по себе не свидетельствует о принятии сторонами сделки обязательства по заключению в будущем соглашения об изменении арендной платы по требованию одной из сторон.
Судами также указано, что в связи с отсутствием согласования сторонами договоров аренды возможности передачи на рассмотрение суда спора по вопросу об изменении размера арендной платы недопустимо внесение в судебном порядке соответствующих изменений в договоры по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к правильному выводу о недоказанности администрацией наличия предусмотренных статьями 450, 451 Гражданского кодекса РФ оснований для внесения изменений условий спорных договоров аренды в связи с существенным изменением обстоятельств и в судебном порядке, правомерно отказав в удовлетворении исковых требований..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.07.2014 по делу N А55-17243/2013
"...Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 445, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 6, 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", условиями договора аренды от 20.01.1998 N 323/2-С и мотивированы тем, что ответчик уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору аренды на условиях представленного истцом проекта, предусматривающее увеличение размера арендной платы на основании рыночной оценки стоимости права аренды согласно отчету об оценке от 28.05.2012 N 3/09-1.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а оснований для применения правил статьи 451 ГК РФ при рассмотрении настоящего спора не установлено.
У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год (пункт 3.3 договора), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Поскольку стороны не достигли соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды, а доказательства наличия в совокупности предусмотренных пунктами 2, 4 статьи 451 ГК РФ условий для изменения договора аренды в судебном порядке отсутствуют, суды обеих инстанций правомерно отказали в удовлетворении иска.
Договор аренды федерального имущества от 20.01.1998 N 323/2-С не является публичным, следовательно, не порождает обязанность ответчика заключить предлагаемое истцом дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в обязательном порядке..."

7. Особенности арендной платы по договору аренды государственного (муниципального) имущества

В зависимости от объекта аренды величина арендной платы может быть как свободно устанавливаемой договором, так и регулируемой нормативными правовыми актами. Например, регулируемыми являются ставки арендной платы при аренде земельных участков.
Общее правило о порядке изменения размера арендной платы изложено в п. 3 ст. 614 ГК РФ. В соответствии с этой нормой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором). Законом могут устанавливаться другие минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества.
В то же время анализ судебной практики показывает, что порядок и условия изменения арендной платы имеют свои особенности при аренде государственного (муниципального) имущества. Наибольшее число вопросов возникает по договорам аренды земельных участков.

7.1. Вывод из судебной практики: Арендатор вносит плату по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, в размере, определенном в нормативном акте органа власти, независимо от механизма ее расчета, предусмотренного договором.

Примечание: Из ряда приведенных ниже судебных актов следует, что стороны договора прямо предусмотрели условие об изменении размера арендной платы в соответствии с актами органов публичной власти. Однако суды не оценивали данное условие, указывая на следующее. Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, поэтому в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, стороны обязаны руководствоваться исключительно предписанным размером арендной платы.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008
"...Однако суд апелляционной инстанции, а равно суды первой и кассационной инстанций ошибочно не приняли во внимание то, что согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Статья 3 Закона N 137-ФЗ устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 15534/13 по делу N А07-20211/2012
"...Комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 27.09.2005 N 619 аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 74:03:0903001:0051 общей площадью 147 899 кв. метров, расположенного в поселке Кропачево Челябинской области, на срок с 26.09.2005 по 26.09.2054 (далее - договор аренды от 27.09.2005).
Комитет в письме от 17.11.2011 сообщил о направлении в адрес общества перерасчета арендной платы по договору аренды от 27.09.2005 за период с 20.10.2011 по 31.12.2011 в связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом договора аренды, на основании постановления N 284-П.
Размер арендной платы за государственные (муниципальные) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование которыми определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
На основании пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Постановлением N 284-П, вступившим в силу со дня его официального опубликования - 29.09.2011, утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Челябинской области. Ввиду изменения этим нормативным актом одного из показателей формулы расчета арендной платы (размера кадастровой стоимости земельного участка) у арендодателя возникло право требовать внесения арендной платы в размере, рассчитанном с учетом данного показателя.
При таких обстоятельствах суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о том, что общество обязанность по внесению арендной платы за период с 20.10.2011 по 31.12.2011 исполнило не в полном объеме.
Указанный подход судов соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, а также положениям Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", не исключающим применение для целей исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, нового показателя кадастровой стоимости с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель.
При названных обстоятельствах выводы судов о возникновении у общества обязанности по оплате арендной платы в новом размере до внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости являются обоснованными..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 10782/13 по делу N А47-11260/2012
"...Общество полагает, что размер арендной платы по договору аренды с момента вступления в действие постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) не должен превышать предельно допустимый размер арендной платы, установленный указанными Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением N 582 (далее - Правила), в данном случае подпунктом "д" пункта 3 Правил, для аналогичных случаев в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. В результате на стороне министерства возникло неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы, поэтому общество обратилось со встречным исковым требованием.
Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из того, что расчет арендной платы произведен министерством на основании согласованных сторонами условий договора о размере арендной платы и соответствует принципам определения арендной платы, установленным постановлением N 582.
Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу, что положения подпункта "д" пункта 3 Правил не подлежат применению в качестве нормативно регулируемой цены ввиду распространения их действия только на земельные участки, относящиеся к федеральной собственности. Указывая на несостоятельность ссылки общества на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 (далее - постановление N 15837/11), суды исходили из того, что указанная правовая позиция распространяется только на договоры аренды земельных участков, предоставленных для целей жилищного строительства, с учетом установленного постановлением N 582 принципа учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.
Между тем судами не учтено следующее.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении N 15837/11, принципы, закрепленные в постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013)). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.
Правовая позиция, изложенная в постановлении N 15837/11, заключается в том, что пунктом 3 (подпункты "а" - "д") Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.
Подпунктом "д" пункта 3 Правил установлен предельный размер арендной платы - два процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. Указанное правило распространяется на случаи аренды земельных участков не только для жилищного строительства, но и для любого строительства, когда договор аренды земельного участка заключен с предварительным согласованием места размещения объекта.
Из материалов настоящего дела усматривается, что размер арендной платы, взимаемой министерством с общества в рамках заключенного ими договора аренды, значительно превышал два процента от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Следовательно, у общества отсутствует задолженность по арендной плате и судами необоснованно удовлетворен иск министерства.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
Поскольку суды, удовлетворив иск министерства и отказав в удовлетворении встречного иска, не исследовали обоснованность расчета суммы неосновательного обогащения, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на то, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности (включая муниципальную собственность, собственность субъектов РФ и земли, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 для земель федеральной собственности.

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010
"...Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении, принимая во внимание Постановление N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 постановления N 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.
С учетом изложенного и в связи с тем, что договор аренды с обществом был заключен 18.06.2007, в течение двух лет с момента заключения договора, то есть с 18.06.2007 по 18.06.2009, а применительно к спорному периоду с 01.01.2008 по 18.06.2009, арендная плата подлежит исчислению в размере, установленном договором аренды. При этом правило подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 к отношениям сторон по данному договору не применяется, так как оно вступило в силу лишь 04.08.2009.
Сформулированная в настоящем деле правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами в части применения пункта 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу и необоснованности исчисления размера арендной платы за прошедшие периоды на основании принятых впоследствии нормативных актов публичных образований могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий..."

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд учел условие договора о том, что арендная плата изменяется с момента принятия органом местного самоуправления соответствующего нормативного акта.

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 15117/11 по делу N А57-13223/2010
"...Порядок определения арендной платы согласован в пункте 3.6 договора аренды и установлен в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и постановлением правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения". Расчет арендной платы приведен в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора аренды, и исчислен исходя из базовой ставки ежегодной арендной платы за землю за 1 кв. метр - 8,2244 рубля.
Пунктом 3.7 договора аренды определено, что сумма арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае изменений, установленных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области и Вольского муниципального района. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть данного договора. Арендатор также может быть уведомлен через средства массовой информации. Изменение арендной платы вступает в силу с момента принятия органами местного самоуправления соответствующего нормативного акта. Согласно пункту 3.8 упомянутого договора арендатор перечисляет арендную плату поквартально до десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.
Кадастровая стоимость земельного участка изменена постановлением N 270-П, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 01.01.2007 согласно приложению N 3 (введено постановлением правительства Саратовской области от 03.08.2009 N 343-П, вступило в силу со дня его официального опубликования).
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Статьей 424 Гражданского кодекса предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.
Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Следовательно, постановление N 270-П могло применяться для установления размера арендных платежей только после вступления его в силу.
Суды применили новый расчет арендной платы ранее даты вступления в силу соответствующего нормативного акта и приложения к нему: с начала года, в котором произошло указанное изменение, придав этому акту обратную силу.
Кроме того, судами не учтено, что до принятия постановления N 270-П, которым были вновь утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 01.01.2007, действовали (до признания их утратившими силу) постановления правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П, от 03.03.2009 N 75-П, от 02.04.2009 N 121-П, от 20.05.2009 N 202-П. Они также должны учитываться при расчете арендной платы.
При названных обстоятельствах выводы судов трех инстанций о наличии оснований для удовлетворения искового требования сделаны в результате неправильного применения статей 424, 614 Гражданского кодекса..."

Определение Верховного Суда РФ от 02.12.2014 N 310-ЭС14-5236 по делу N А09-7730/2013
"...В силу пунктов 3.1 и 3.2 договора N 2440 арендная плата за пользование земельными участками устанавливается согласно решениям Собраний представителей г. Кузнецка и подлежит уплате помесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за текущим.
Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы пересматривается при изменении нормативных правовых актов. При изменении размера платы арендодатель предупреждает об этом арендатора путем направления ему уведомления о перерасчете арендной платы, расчета арендной платы и копий документов, являющихся основанием для пересмотра арендной платы. С момента его получения арендатором либо не позднее 30 дней с даты их отправления заказным письмом по адресу, указанному в договоре, применяется новый расчет.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что условия заключенного договора не предусматривают возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в связи с изменением законодательства без направления в адрес арендатора соответствующего уведомления о перерасчете арендной платы. Суд посчитал, что данные обстоятельства подтверждают исполнение ответчиком договора в соответствии с его условиями, а также опровергают доводы истца о наличии задолженности ответчика в части внесения арендной платы за период с 07.12.2009 по 31.12.2012 и свидетельствуют о необоснованности начисления неустойки.
Отменяя решение и частично удовлетворяя исковые требования, суды апелляционной и кассационной инстанций указали, что согласно пунктам 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом.
Поскольку нормы абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед правилами абзаца первого названного пункта, то к спорному договору подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом.
Пункт 3.1 договора N 2440 прямо указывает, что арендная плата за пользование земельными участками в 2007 году устанавливается согласно решениям Собрания представителей г. Кузнецка, поэтому суд апелляционной инстанции указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о приоритетности правил, установленных договором, нежели обязательными правовыми актами. Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о необходимости применения к возникшим правоотношениям положений, установленных решением Собрания представителей г. Кузнецка N 131-82/4 и постановления N 918-пП. Изменение регулируемой арендной платы публичными органами (или элементов формулы) по общему правилу изменяет арендную плату за пользование земельными участками. Следовательно, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без дополнительного изменения договора аренды. Таким образом, задолженность по арендной плате по договору N 2440 за период с 07.12.2009 по 31.12.2012 подлежит взысканию в размере 142 338 рублей 51 копейки.
Нарушений норм материального права судами апелляционной и кассационной инстанций не допущено. Порядок формирования арендной платы установлен абзацем вторым пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, установившими, что арендная плата является регулируемой. Таким образом, общество не могло не знать об императивности норм, регулирующих размер арендной платы земельных участков, не переданных в частную собственность..."

Определение ВАС РФ от 19.09.2013 N ВАС-9909/13 по делу N А33-3329/2012
"...В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (далее - ТУ Росимущества) просит отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на нарушение норм материального права, единообразия в толковании и применении норм права. По мнению заявителя, Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление Правительства N 582) не является нормативно-правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды от 26.11.2004 N 50-14, следовательно, поскольку между сторонами дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы не подписывались, неосновательного обогащения на стороне ТУ Росимущества не возникло.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Ссылаясь на то, что ТУ Росимущества было обязано в одностороннем порядке изменить размер арендной платы с момента вступления в силу Постановления Правительства N 582, а фактические сделало это только в июле 2011, ОАО "Связьтранснефть" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.
При принятии решения суды руководствовались положениями статей 422, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства N 582, а также Правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, и исходили из того, что стоимость аренды государственной и муниципальной земли относится к категории регулируемых цен, а потому ее размер должен определяться в соответствии с принятыми нормативно-правовыми актами. При этом размер арендной платы не может быть выше ставок, установленных Постановлением Правительства N 582.
В связи с этим суды пришли к выводу, что арендная плата в размере 1 500 112 руб. 34 коп. является уплаченной без надлежащего правового основания, а потому подлежит взысканию в качестве неосновательного обогащения..."

Определение ВАС РФ от 24.05.2013 N ВАС-5950/13 по делу N А12-14723/2012
"...Судом установлено, что между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор присоединения к договору аренды земельных участков от 08.07.2005 N 5984, расположенных в г. Волгоград. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 2.8 договора, размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Извещением от 25.06.2008 арендодателем изменен расчет арендной платы в связи с принятием постановления Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена".
Считая, что стороны в договоре аренды согласовали методику определения размера арендной платы, однако арендодатель незаконно в одностороннем порядке изменил ее размер, общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу, что арендная плата за пользование спорными земельными участками является нормативно регулируемой, что позволило арендодателю изменять ее в одностороннем порядке, и, руководствуясь статьями 309, 310, пунктом 1 статьи 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", отказали в удовлетворении исковых требований.
Данный вывод судов соответствует пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"..."

Определение ВАС РФ от 29.04.2013 N ВАС-3046/13 по делу N А60-24158/2012
"...Как установлено судами, между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка от 27.02.2007 N 5-1380 на срок с 26.02.2007 по 25.02.2010. Участок предоставлен без проведения торгов для строительства и эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, со встроенным дошкольным образовательным учреждением и подземным паркингом.
В марте 2011 года администрация, посчитав, что арендная плата внесена обществом не в полном объеме, произвела ее перерасчет на основании положений восьмого, девятого и десятого абзацев пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), насчитала пени и направила в адрес общества.
Неоплата обществом указанной задолженности явилась основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, руководствовался положениями Закона N 137-ФЗ, согласно которым уровень арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе земель, государственная собственность на которые не разграничена), при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства и применении нового размера арендной платы с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд кассационной инстанции, согласившись с выводами суда апелляционной инстанции, обоснованно отклонил доводы общества о применении размера арендной платы, предусмотренного пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ только в случае нарушения сроков строительства, как не соответствующие указанной норме.
Суд указал, что арендная плата устанавливается в повышенном размере, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию с даты заключения договора аренды данного земельного участка, а не ввода в эксплуатацию таких объектов за пределами срока разрешения на строительство..."

Определение ВАС РФ от 16.03.2012 N ВАС-15561/11 по делу N А03-16135/2010
"...Пунктом 3.6 договора установлено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Решением Троицкого районного Совета депутатов Алтайского края от 26.11.2009 N 58 "Об утверждении размеров коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за использование находящихся на территории Троицкого района Алтайского края земельных участков", принятым в соответствии с постановлением администрации Алтайского края от 14.11.2007 N 519 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Алтайского края" и постановлением администрации Алтайского края от 24.12.2007 N 603 "Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы за использование находящихся на территории Алтайского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядке, условиях и сроках ее внесения", утверждены размеры коэффициентов в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка и от категории арендаторов земельных участков.
Согласно вступившему в силу с 01.01.2010 решению Троицкого районного Совета депутатов Алтайского края от 26.11.2009 N 58, администрация произвела расчет арендной платы и письмом от 04.03.2010 N 290 направила крестьянскому хозяйству для подписания соглашение от 27.02.2010 о внесении изменений в договор аренды, в соответствии с которым размер годовой арендной платы определен в размере 119 308,37 руб., ежемесячный платеж установлен в размере 9 942,36 руб.
Суды, удовлетворяя требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени, признали доказанным наличие обязанности крестьянского хозяйства по уплате задолженности, рассчитанной в соответствии с решением Троицкого районного Совета депутатов Алтайского края от 26.11.2009 N 58. При этом, руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, суды указали, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта..."

Определение ВАС РФ от 01.12.2011 N ВАС-15038/11 по делу N А03-16136/2010
"...Как усматривается из судебных актов между Администрацией (арендодатель) и КХ "Зодиак" (арендатор) заключен договор N 10 аренды земельного участка от 30.04.2009 (далее - Договор), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, на основании постановления администрации района от 24 апреля 2009 года N 324, общей площадью 2 878 290 кв. м, кадастровый номер 22:51:050301:757, расположенный примерно в 6 000 м по направлению на север от ориентира Алтайский край, Троицкий район, с. Талдинка, расположенного за пределами участка, для использования в целях сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка.
Согласно пункту 3.6 Договора, размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Суд разъяснил, что поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арендодатель в связи с принятием Решения районным Советом депутатов N 58 от 26.11.2009 об утверждении размеров коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за использование находящихся на территории Троицкого района Алтайского края земельных участков, уведомил арендатора о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
С учетом изложенного, суд указал, что при названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
...в передаче дела N А03-16136/2010 Арбитражного суда Алтайского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.08.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 14.09.2011 N ВАС-5920/11 по делу N А55-37189/2009
"...В соответствии с приложением N 3, являющимся неотъемлемой частью договора, стороны предусмотрели механизм расчета арендной платы. Согласно формуле расчета, содержащейся в указанном приложении, размер арендной платы установлен в сумме 2052 руб. 03 коп. в месяц.
В пунктах 4.3 и 5.2 договора определено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. При этом арендодатель сообщает арендатору об изменении размера арендной платы путем публикации в газете "Самарская газета".
С 15.05.2007 был изменен размер арендной платы по договору. Новый размер арендной платы был рассчитан на основании методики, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", о чем арендатор был уведомлен посредством информационного сообщения в "Самарской газете" от 11.05.2007 N 77.
Частично удовлетворяя заявленные требования, суды первой и кассационной инстанций исходили из того, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного правового акта не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 06.05.2011 N ВАС-5129/11 по делу N А75-4597/2010
"...Суд установил, что между Администрацией (арендодатель) и ООО "Газпром трансгаз Сургут" (арендатор) заключен договор аренды земель от 25.11.2004 N 479 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 86:08:030301:0023 общей площадью 11,2808 га, местоположение которого: Нефтеюганский район, поселок Самсоновский КС-6 - для использования под эксплуатацию жилого поселка КС-6 "Самсоновская" сроком до 24.11.2014 (пункты 1.1 и 1.2). Ежегодная арендная плата установлена в сумме 32 714 рублей 32 копеек (пункт 2.1). Порядок ее внесения: ежеквартально, до 10 числа месяца следующего за отчетным кварталом за первые три квартала, а в четвертом квартале не позднее 1 декабря текущего года (пункт 2.2). Размер годовой арендной платы может быть изменен в соответствии с законодательными актами об индексации арендной платы или изменении базовой ставки арендной платы. Арендодатель обязан известить арендатора об изменении суммы арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором суммы арендной платы производится на основании дополнительного соглашения к Договору (пункт 2.4).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Суд признал, что стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Поскольку при расчете арендной платы Администрация использовала установленные Приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.12.2008 N 3-нп "Об арендной плате за земельные участки" ставки арендной платы, с учетом официального толкования, данного Распоряжением Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.05.2010 N 1718, суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о наличии у ООО "Газпром трансгаз Сургут" обязанности уплатить Администрации задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами в установленном размере и удовлетворили иск.
...в передаче дела N А75-4597/2010 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югра в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.02.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-4193/11 по делу N А55-2683/2010
"...Суд первой инстанции, удовлетворяя иск в части, руководствовался положениями статей 309, 395, 421, 450, 614, 1103, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормативных правовых актов Самарской области и исходил из того, что в силу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09 министерство при расчете размера арендной платы обоснованно применило механизм ее расчета, установленный постановлением Правительства Самарской области N 59; завышенная оплата арендной платы была произведена истцом с декабря 2006 года и составляла 474 869 рублей 83 копейки (платежные поручения с указанием назначения платежа за соответствующие месяцы), в то время как за период с января по апрель 2007 года надлежало уплатить 361 611 рублей 68 копеек, на основании чего суд сделал вывод, что ответчиком неосновательно приобретены денежные средства в размере 113 258 рублей 15 копеек.
Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, правомерно указал, что согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Иное толкование заявителем примененных судами в настоящем деле норм права и другая оценка природы правовых отношений, сложившихся между сторонами, не означает нарушения судами норм материального и процессуального права и не подтверждает факт нарушения его прав и законных интересов..."

Определение ВАС РФ от 24.03.2011 N ВАС-18195/10 по делу N А63-246/2010
"...Постановление Правительства РФ N 582, на которое в обоснование своих требований ссылается общество "Темирлан" и которое установило принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков, вступило в действие 04.08.2009, то есть после регистрации договора аренды земельного участка.
При этом полномочие Правительства РФ на установление общих начал определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности предусмотрено частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.
Суд кассационной инстанции, сделал вывод о нераспространении положений постановления Правительства РФ N 582 на отношения по договору N 2090 аренды земельного участка без учета указанных правовых норм.
Кроме того, даже если исходить из того, что условие договора о размере арендной платы было согласовано сторонами при его подписании, то есть до вступления в силу постановления Правительства РФ N 582, данное условие подлежало изменению в связи с принятием Правительством РФ названного постановления, поскольку применительно к данной ситуации размер арендной платы при аренде государственных и муниципальных земельных участков является регулируемой ценой, а потому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, с даты вступления нормативного акта, установившего иной размер этой платы (постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 г. N 12404/09). Эта обязанность не зависит от указания в нормативном акте о распространении его положений на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Вместе с тем, при рассмотрении настоящего дела ни один из судов не дал оценки характеру постановления Правительства РФ N 582 и обязательности его положений в той части, в которой данным постановлением определены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также не давал оценку этим положениям с точки зрения их соответствия нормам закона о размере арендной платы при аренде указанных земельных участков, а именно правилам пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.
Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для передачи настоящего дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов..."

Определение ВАС РФ от 06.12.2010 N ВАС-16042/10 по делу N А63-20371/2009
"...По иску Министерства имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) к фермерскому хозяйству о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.05.1999 N 731 в размере 210 541 рубля 28 копеек за период с 01.01.2006 по 31.12.2009 (уточненные требования).
Удовлетворяя заявленное требование, суды установили, что фермерским хозяйством (арендатором спорного земельного участка) не исполнена надлежащим образом обязанность по своевременному внесению платы за пользование земельным участком (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соглашаясь с произведенным министерством расчетом задолженности по арендной плате, суды, руководствуясь статьями 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, указали на то, что такой расчет осуществлен в соответствии с нормативными актами Ставропольского края, которыми утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и государственная собственность на которые не разграничена, условия и сроки ее внесения, а также нормативными актами, которыми утверждались результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае, опубликованными и вступившими в силу.
Довод крестьянского хозяйства о невозможности в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, установленной в договоре аренды, был оценен и отклонен судами с указанием на то, что независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09..."

Определение ВАС РФ от 19.05.2010 N ВАС-5576/10 по делу N А32-20799/2005-39/511
"...Суды при рассмотрении настоящего дела исходили из того, что арендодателем по договору аренды земельного участка от 02.06.1994 N 41 в одностороннем порядке внесены изменения в условия договора в части определения размера арендной платы. Данное изменение с арендатором не согласовано, дополнительное соглашение об изменении условия об арендной плате не заключено. При таких обстоятельствах суды признали требования Администрации неправомерными, а потому отказали в удовлетворении иска.
Выводы судов не соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09, в соответствии с которыми необходимо учитывать следующие обстоятельства:
Судами установлено, что заключенным сторонами договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в связи с инфляцией и индексацией цен, предупредив об этом арендатора.
Исковые требования заявлены администрацией в связи с принятием уполномоченными органами нормативных правовых актов, установивших иные размеры и порядок расчетов за пользование земельными участками, находящимися в государственной (муниципальной) собственности.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ. При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В связи с тем, что заявитель имеет возможность обратиться в установленном порядке с заявлением о пересмотре оспариваемых судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам, коллегия судей полагает возможным отказать в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.06.2015 N Ф01-1829/2015 по делу N А11-8528/2014
"...Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Гусь-Хрустальный район (муниципальный район) Владимирской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Великодворские пески" (далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 7 460 464 рубля 07 копеек за первый и второй кварталы 2014 года, 188 741 рубль 96 копеек пеней с 16.03.2014 по 31.07.2014.
Отказав в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что по условиям договора арендная плата подлежит перерасчету на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (пункт 3.4 договора). Постановление главы администрации Гусь-Хрустального района от 18.11.2013 N 1882 вступило в силу 01.01.2014 и распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2014, поэтому суды пришли к выводу, что арендная плата по договору подлежит перерасчету с 01.01.2015.
Между тем суды не учли следующее.
Суды установили, что кадастровая стоимость земельного участка изменена постановлением главы администрации Гусь-Хрустального района от 18.11.2013 N 1882, вступившим в силу 01.01.2014.
В статье 424 Гражданского кодекса предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Владимирской области..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.2013 по делу N А39-1710/2012
"...Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование за плату. При этом арендатор должен своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
Аналогичные правила предусмотрены в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
При таких обстоятельствах положенный в основу обжалованных судебных актов вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для применения иного расчета арендной платы по спорному договору аренды, предусмотренной нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации, ввиду отсутствия внесения изменений в условия договора в части изменения порядка расчета и определения размера арендной платы следует признать ошибочным, а судебные акты в части удовлетворения требований и отказа в удовлетворении исковых требований Администрации подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.10.2012 по делу N А29-1456/2012
"...В соответствии с пунктом 4.1 договора ежегодная арендная плата составляет 339 132 рубля 91 копейку и может быть пересчитана в случае индексации ставок земельного налога уполномоченными на это органами.
Арендная плата за 2008 - 2011 годы рассчитана в соответствии с решением Совета муниципального образования городского округа "Сыктывкар" от 15.02.2008 N 8/02-155 и за пользование обоими участками составила 2 682 595 рублей 10 копеек.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
С учетом перечисленных обстоятельств и норм права, а также при условии утверждения решения Совета муниципального образования городского округа "Сыктывкар" от 15.02.2008 N 8/02-155, в соответствии с которым изменялся порядок расчета арендной платы за пользование земельными участками, суды пришли к правомерным выводам о необходимости применения произведенного истцом расчета арендных платежей и наличии у истца задолженности по арендной плате..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.09.2011 по делу N А31-7549/2010
"...Как усматривается из документов и установил суд, Департамент (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 10.10.2007 N Д.0856.4, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование за плату предоставлен земельный участок площадью 30183,71 квадратного метра с кадастровым номером 44:27:06 12 02:0044, расположенный по адресу: г. Кострома, ул. Локомотивная, д. 2в, для использования в целях строительства дилерского центра по продаже автомобилей.
Согласно подпунктам 3.1 и 3.3 договора арендная плата составляет 381 458 рублей 90 копеек в квартал. Размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области.
Посчитав, что у Предпринимателя имеется задолженность по оплате арендных платежей, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации при исполнении договора применяется цена, установленная соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами или органами местного самоуправления. После заключения договора изменение цены допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008 разъяснил, что, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд установил, что Предприниматель арендовал земельный участок и пользовался им в целях строительства дилерского центра по продаже автомобилей, однако плату, измененную в соответствии с действующим законодательством, за такое использование в 2009 и 2010 годах не вносил, и обоснованно взыскал с Предпринимателя задолженность в размере 5 632 541 рубля 26 копеек..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.07.2011 по делу N А28-8837/2010
"...Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (абзац 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Постановлением Правительства Кировской области от 04.05.2008 N 130/149 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Кировской области. Пунктом 4 названного положения установлены размеры арендной платы за земельные участки в соответствии с Методикой определения размера арендной платы, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся в собственности Кировской области (далее - Методика определения размера арендной платы) согласно приложению.
Суд апелляционной инстанции изучил и оценил представленные в дело доказательства и пришел к обоснованному выводу о том, что в отношении спорного земельного участка следует исходить из вида разрешенного использования "размещение административного здания" и применять показатель 3 402 рубля 16 копеек, поскольку соглашение от 20.01.2009 об изменении вида разрешенного использования в нарушение требований пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не зарегистрировано в установленном законом порядке.
Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Примечание: Приведенное ниже Постановление вынесено по спору, вытекающему из договора аренды, в который было включено положение об изменении арендной платы с учетом изменения ставок земельного налога. Согласно ст. 394 НК РФ ставки земельного налога устанавливаются представительными органами муниципальных образований. Однако при удовлетворении требований арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате суд руководствовался расчетом, произведенным на основании постановления органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2010 по делу N А28-4588/2009
"...В пункте 2.1 договора предусмотрено, что ежегодная плата за использование арендованного земельного участка составляет на уровне земельного налога с коэффициентом и индексируется с учетом изменения ставок земельного налога. Арендная плата вносится арендатором ежегодно до 30 ноября путем перечисления на счет администрации Юрьянского района.
В письмах от 03.09.2008 N 2976 и 16.01.2009 N 179 Администрация уведомила Общество о новых размерах арендной платы на часть 2008 года и 2009 год в связи с тем, что 23.05.2008 вступило в силу постановление Правительства Кировской области от 04.05.2008 N 130/149 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в Кировской области" с приложением расчетов арендной платы на соответствующие периоды. В письмах Администрация напомнила реквизиты для перечисления арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату).
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (абзац 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Таким образом, стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом установленной уполномоченным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Материалами дела подтверждено, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендных платежей за спорный период, поэтому суд обоснованно взыскал задолженность и привлек должника к договорной ответственности..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.10.2013 по делу N А69-2287/2012
"...В соответствии с пунктом 3.4 договора N 2404 размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в 1 год при изменении базовой ставки арендной платы.
В соответствии с пунктом 3.4 договора N 2405 размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в 1 год при изменении базовой ставки арендной платы.
3 августа 2012 года истец обратился к ответчику с требованиями: N СК-3125 оплатить задолженность по договору от 27 марта 2003 года N 2404 по арендной плате за 2011 - 2012 годы в сумме 409 837 рублей и пени в размере 210 571 рубль; N СК-3126 оплатить задолженность по договору от 27 марта 2003 года N 2405 по арендной плате за 2011-2012 годы в размере 2 457 612 рублей и пени в размере 1 262 699 рублей (л.д. 20, 21).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
При этом в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Следовательно, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Данная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 февраля 2010 года N 12404/09.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком арендных платежей за переданные в пользование земельные участки за 2011 и 2012 годы, а также доказательства возврата ответчиком арендуемых земельных участков до настоящего времени, суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что, выступая в роли арендодателя в силу предоставления ему статуса исполнительного органа государственной власти по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва", истец в рамках настоящего дела на основании договоров аренды от 27 марта 2003 года N 2404 и N 2405, руководствуясь постановлением Правительства Республики Тыва от 23 апреля 2010 года N 162 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Тыва" и решением Хурала представителей города Кызыла от 23 декабря 2010 года N 269 "Об утверждении коэффициентов (Кр, Ка), применяемых для определения годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва", государственная собственность на которые не разграничена", обоснованно начислил ответчику арендные платежи в сумме 409 837 рублей по договору от 27 марта 2003 года N 2404 и в сумме 2 457 612 рублей по договору от 27 марта 2003 года N 2405 за период 2011 - 2012 годы..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2013 по делу N А19-18762/2012
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 06.04.2006 N 3990, заключенного Администрацией г. Ангарска (Арендодатель) с Открытым акционерным обществом "Ангарский ремонтно-механический завод" (Арендатором), арендодатель предоставляет арендатору земельный участок из земель поселений площадью 206 730 кв. м, с кадастровым номером 38:26:041203:0263, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, Первый промышленный массив, квартал 45, строение 15, для эксплуатации нежилых производственных зданий и сооружений, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору.
Пунктами 3.1, 3.2 договора определены размер и условия внесения арендной платы, согласно которым арендные платежи начинают исчисляться с 01.01.06, арендатор вносит арендную плату в сумме 1 773 743 рубля 40 копеек за период с 01.06.06 по 31.12.06, равными долями не позднее 15.03, 15.06, 15.09 и 15.11 текущего года, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
В соответствии с пунктом 3.4 договора, размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, а также может быть изменен путем изменения базовой ставки арендной платы не чаще одного раза в год. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Как правильно указано судами, в соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ.
Данное толкование правовых норм в соответствии с Постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09 является общеобязательным..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.06.2013 по делу N А19-18449/2012
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Исходя из пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Как правильно указано судами, в соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ.
Данное толкование правовых норм в соответствии с Постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09 является общеобязательным.
При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 14 542 рубля 53 копейки..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.03.2013 по делу N А33-3329/2012
"...Из пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Одним из условий для пересмотра арендной платы пунктом 3.4 договора установлено изменение нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения.
Постановлением N 582, вступившим в законную силу с 04.08.2009, арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Обязанность перерасчета арендной платы и о своевременном информировании арендатора пунктом 4.2.3 договора возложена на арендодателя.
Выводы судов согласуются с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
Арбитражными судами верно сделан вывод о регулировании арендной платы за указанные земельные участки в нормативном порядке. Принятые уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативные правовые акты, изменяющие нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влекут изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Таким образом, доводы заявителя кассационной жалобы, что Постановление N 582 не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникающие на основании договора аренды от 26.11.2004 года N 50-14, и о недопустимости изменения методики определения размера арендной платы в одностороннем порядке основаны на неправильном толковании норм материального права и не соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.12.2012 по делу N А74-963/2012
"...Из расчетов арендной платы, прилагаемых к договорам, следует, что арендная плата определена по формуле: Ап = S x Сзн x Кв x Кк x Коз. В основу расчета положена ставка земельного налога, которая умножается на коэффициент Кк (1), учитывающий категорию арендатора, целевое назначение участка и коэффициент оценочной зоны Коз (1). Соответственно арендная плата за год составляет 18 741 рубль 80 копеек (за участок площадью 64627 кв. м) и 8698 рублей 30 копеек (за участок площадью 29994 кв. м).
Изменение арендной платы произошло в результате произведенной кадастровой оценки земельных участков, ранее не производившейся и издания нормативного акта органом государственной власти субъекта о порядке определения размера арендной платы (методики определения ее размера).
Из содержания и смысла пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ вытекает, что стоимость аренды государственной земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом аренды должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.
При этом изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Органы государственной власти субъектов устанавливают порядок определения размера арендной платы, то есть методику определения ее размера.
Поскольку Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 N 05 утверждено положение о порядке определения размера арендной платы, предусматривающее определение указанного размера исходя, в том числе из кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с земельным законодательством, апелляционный суд обоснованно применил для расчета арендной платы формулу, предусмотренную указанным постановлением.
В этой связи довод ответчика об отсутствии у истца оснований для изменения размера арендной платы в связи с применением иной методики расчета, является несостоятельным.
Апелляционный суд обоснованно указал, что утверждение средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Хакасия постановлением Правительства от 25.07.2007 N 243 не свидетельствует о возможности применения с указанной даты Ки в толковании, придаваемом ему абзацам 10 - 12 пункта 2.2 постановления Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 N 05.
Установив, что задолженность по арендной плате по договорам N 257 и N 258 за период с 14.03.2011 по 31.12.2011 составила 212 297 рублей 11 копеек (145 000,85 + 67 296,26), уплачено ответчиком - 21 907 рублей 85 копеек, апелляционный суд правомерно признал исковые требования подлежащими удовлетворению на сумму 190 389 рублей 26 копеек..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.04.2011 по делу N А58-6825/09
"...Как установлено судами двух инстанций и подтверждается материалами дела, 06.10.2004 между администрацией внутригородского муниципального образования "Пригородный" и индивидуальным предпринимателем Никифоровой А.Г. заключен договор аренды земли N 05-05/14, предметом которого явился земельный участок из земель поселений площадью 5 881 кв. м с кадастровым номером 14:35:111001:1463, находящийся по адресу: г. Якутск, с. Пригородное, Покровский тракт, 7 км, для размещения ремонтно-механической мастерской, на срок с 01.07.2004 по 31.12.2007.
В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата вносится арендатором 2 раза в год равными долями не позднее 15 апреля и 15 октября.
Ненадлежащее исполнение индивидуальным предпринимателем Никифоровой А.Г. обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Из условий договора следует, что арендодатель не позднее 1 квартала каждого календарного года рассчитывает арендную плату за землю по утвержденным ежегодно дифференцируемым ставкам арендной платы за землю, вносит запись в договор и предъявляет для сверки арендатору (пункт 2.6 договора), а арендатор, в свою очередь, является не позднее 1 квартала каждого календарного года к арендодателю для сверки произведенных платежей за землю (пункт 3.2.14 договора).
Судами установлено и сторонами не оспаривается невыполнение названных обязанностей как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора.
В связи с принятием Положения о порядке внесения арендной платы за земельные участки на территории городского округа "Якутск" на 2007 год, утвержденного постановлением главы г. Якутска N 1 от 09.01.2007, размер арендной платы за пользование спорным земельным участком увеличился до 243 914 рублей 48 копеек за полугодие.
Поскольку договор аренды земли не содержит условия о личном уведомлении арендатора об изменении размера арендной платы, опубликование в средствах массовой информации нормативно-правовых актов, устанавливающих размер арендной платы, признается достаточным основанием для изменения размера арендной платы при вышеизложенных обстоятельствах..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.09.2017 N Ф03-3331/2017 по делу N А73-18234/2016
"...Публичное акционерное общество "Федеральная сетевая компания единой энергетической системы" (ОГРН 1024701893336, ИНН 4716016979, 117630, г. Москва, ул. Челомея Академика, 5 а; далее - ПАО "ФСК ЕЭС", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290, 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66; далее - департамент, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы за использование земельных участков по договорам аренды от 06.06.2012 N 11439, N 11440, от 02.08.2013 N 11619, N 11620, от 03.02.2014 N 11745, N 11746 в размере 6 035 619 руб. 72 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 655 110 руб. 22 коп. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Согласно пункту 3.1 названных договоров размер арендной платы за пользование земельными участками определяется в соответствии с нормативно-правовыми актами Правительства Хабаровского края.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Во исполнение данного пункта Правил, утвержденных постановлением от 16.07.2009 N 582, Минэкономразвития издало Приказ от 22.09.2011 N 507, которым определена предельная ставка размера арендной платы для Хабаровского края - 5,59 руб. за кв. м.
Статья 1103 ГК РФ предусматривает возможность применения правил главы 60 ГК РФ к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, если иное не установлено законом и не вытекает из существа соответствующих отношений.
При рассмотрении спора судами установлен факт перечисления истцом денежных средств ответчику во исполнение спорных договоров аренды земельных участков, что подтверждено представленными в материалы дела платежными поручениями.
Ссылка в кассационной жалобе о том, что ответчиком обоснованно начислена арендная плата в соответствии с условиями договоров, не принимается кассационным судом ввиду правильно установленных судами обстоятельств спора с учетом верного применения вышеприведенных норм права. Новый размер арендной платы в рассматриваемой ситуации подлежал применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.06.2013 N Ф03-2350/2013 по делу N А24-3310/2012
"...Порядок начисления, внесения и размер арендной платы предусмотрены в разделе 5 договора аренды. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами договора аренды земельного участка и устанавливается из расчета 30,89 рублей за 1 кв. м (Приложение N 3) (пункты 5.1, 5.2 договора аренды). В пункте 5.4 договора аренды сторонами согласовано, что размер арендной платы может изменяться (но не чаще одного раза в год) по требованию арендодателя в одностороннем порядке без дополнительного согласования с арендатором, в связи с инфляцией и индексацией цен, в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Елизовского муниципального района и поселений, публикуемые в печати, а также другими причинами, повлекшими изменения условий использования земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Проанализировав обстоятельства дела и оценив представленные доказательства, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о документальном подтверждении факта наличия на стороне ответчика задолженности в размере 303 799,56 рублей за период с 27.09.2008 по 30.06.2012.
С учетом трехгодичного срока исковой давности, о применении которой было в порядке статей 196, 199 ГК РФ заявлено ответчиком, судом установлена задолженность предпринимателя в размере 101 410,70 рублей за период с 01.10.2009 по 30.06.2012. Ее взыскание произведено с последнего правомерно в соответствии со статьями 309, 614 ГК РФ, статьей 65 ЗК РФ, пунктом 5.3 договора аренды..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2015 N Ф04-26944/2015 по делу N А46-1745/2015
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между ОАО "Газпромнефть-Омск" (арендатор) и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) 13.12.2011 заключен договор аренды N ДГУ/11-2547-С-35 (далее - договор N ДГУ/11-2547-С-35).
В соответствии с пунктом 2.1 договора N ДГУ/11-2547-С-35 размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение N 3 к договору) и на момент подписания договора составлял 8 911,03 руб. в месяц.
Между ОАО "Газпромнефть-Омск" и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области 13.12.2011 заключен договор аренды N ДГУ/11-2549-С-35 (далее - договор N ДГУ/11-2549-С-35).
В соответствии с пунктом 2.1 договора N ДГУ/11-2549-С-35 размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение N 3 к договору) и на момент подписания договора составлял 6 129,75 руб. в месяц.
Согласно приложению N 3 к договорам N ДГУ/11-2547-С-35 и N ДГУ/11-2549-С-35 размер арендной платы по договорам рассчитывается на основании "Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске", утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п (далее - Положение N 179-п).
Согласно пункту 3 Положения N 179-п для расчета арендной платы должна применяться кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы.
Приложениями N 3 к договорам аренды N ДГУ/11-2547-С-35 и N ДГУ/11-2549-С-35 устанавливался соответствующий Положению расчет арендной платы за земельные участки, в котором базовым показателем являлась кадастровая стоимость земельных участков.
На момент заключения договоров аренды N ДГУ/11-2547-С-35 и N ДГУ/11-2549-С-35 кадастровая стоимость земельного участка с номером 55:36:030801:819 составляла 12 220 840,24 руб., участка с номером 55:36:030115:3222 - 8 406 513,57 руб.
Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области" (далее - Приказ N 36-п) кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков была изменена с 01.01.2012 и составила 1 525 922,58 руб. для земельного участка с кадастровым номером 55:36:030115:3222 и 2 218 286,56 руб. для земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:819.
Ввиду изменения Приказом N 36-п одного из показателей формулы расчета арендной платы (размера кадастровой стоимости земельного участка) у ОАО "Газпромнефть-Омск" с 01.01.2012 возникло право вносить арендную плату в размере, рассчитанном с учетом нового значения данного показателя.
Истец полагает, что арендодатель обязан был произвести перерасчет размера арендной платы с 01.01.2012 в связи с изменением показателя формулы расчета арендной платы Приказом N 36-п.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Аналогичная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложена в постановлении от 15.03.2012 N 15117/11, где указано, что новый размер арендной платы за пользование земельным участком, находящемся в государственной (муниципальной собственности), подлежит применению со дня вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Изменение размера платы (в том числе установленной в твердой сумме платежей) в результате принятия соответствующим органом нормативных актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Это означает, что с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.
Исходя из положений указанных норм права и установленных по делу обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что при расчете размера арендной платы за спорный период с начала 2012 года подлежали применению указанные кадастровые стоимости спорных земельных участков.
Поскольку факт неосновательного обогащения и его размер истцом доказан, суды правомерно удовлетворили требования истца..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.09.2015 N Ф04-23642/2015 по делу N А81-5880/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 18.01.2016 N 304-ЭС15-17591 по делу N А81-5880/2014 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и ЗАО "Горковский рыбозавод" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 06.02.2012 N 11-Г (далее - договор).
Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год при изменении кадастровой стоимости земельного участка, изменении методики определения размера арендной платы, а также изменения показателей (коэффициентов), влияющих на расчет размера арендной платы. В случае изменения размера арендной платы, а также метода ее определения, арендодатель уведомляет арендатора путем направления расчета и копии нормативно-правового акта.
Регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, поэтому принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/2011).
Решением собрания депутатов муниципального образования Горковское от 25.12.2012 N 26 утверждены ставки арендной платы и коэффициенты, применяемые для расчета арендной платы, применяемые к правоотношениям с 01.01.2013.
В связи с принятием на территории муниципального образования Шурышкарский район единых ставок и коэффициентов для исчисления арендных платежей за использование земельных участков, расчет в 2014 году производился в соответствии с решением районной думы муниципального образования Шурышкарский район от 25.12.2013 N 609.
Учитывая вышеприведенную правовую позицию о регулируемом характере размера арендной платы за землю и фактические правоотношения сторон, которые соответствуют обязательствам аренды, при исчислении арендной платы за 2013, 2014 годы арендодатель правомерно руководствовался ставками и коэффициентами арендной платы, утвержденными решением собрания депутатов муниципального образования Горковское от 25.12.2012 N 26 и решением районной думы муниципального образования Шурышкарский район от 25.12.2013 N 609, соответственно.
Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие уплату арендных платежей за 2013, 2014 годы в полном размере, исковые требования администрации в части взыскания с ЗАО "Горковский рыбозавод" основного долга обоснованно были удовлетворены судами первой и апелляционной инстанций в требуемом размере..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 N Ф04-22299/2015 по делу N А81-5883/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 22.12.2015 N 304-ЭС15-16746 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным между администрацией (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды арендодателем в пользование арендатора на срок до 01.01.2017 передан земельный участок общей площадью 7598 м 2, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 89:01:010101:59, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Шурышкарский район, с. Шурышкары, с разрешенным использованием: для размещения баз и складов, под фактическое использование: размещение производственной базы.
По условиям пункта 3.4 договора аренды размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год при изменении кадастровой стоимости земельного участка, изменении методики определения размера арендной платы, а также изменении показателей (коэффициентов), влияющих на расчет размера арендной платы. В случае изменения размера арендной платы, а также метода ее определения арендодатель уведомляет арендатора путем направления расчета и копии нормативного правового акта.
Принимая во внимание, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Поэтому в связи с вступлением в силу решения СД 27.04.2012 N 9 новые ставки арендной платы и коэффициенты применяются для расчета арендной платы с 01.01.2013.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что размер арендной платы за 2013 год на основании вышеуказанного решения составляет 108 891 руб. 50 коп..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.05.2014 по делу N А75-9487/2012
"...Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы жалобы и поддерживая выводы арбитражных судов, исходит из следующего.
Согласно пункту 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Судами установлено и следует из пункта 2.5 договора, что ответчик обязан ежеквартально не позднее 20-го числа первого месяца следующего квартала вносить арендную плату в размере 538 877 руб. в квартал (2 155 510 руб. в год). При изменении ставок земельного налога (арендной платы) в законодательном порядке сумма арендной платы подлежит изменению.
Принимая во внимание, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
При таких обстоятельствах арбитражные суды правомерно пришли к выводу о взыскании с общества задолженности по арендной плате.
Выводы судов соответствуют подходу, сформированному в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.05.2014 по делу N А46-13310/2013
"...Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).
Согласно порядку расчета арендной платы размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, за который проводится расчет арендной платы.
В настоящем случае размер арендной платы был определен исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, равной 45 533 547,72 руб.
20.06.2013 общество обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 55:36:010104:313.
11.07.2013 Комиссией принято решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, а именно - 7 982 000 руб.
25.07.2013 указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости.
Со ссылкой на пункт 2.3 договора ООО "Нора" обратилось в департамент за перерасчетом арендной платы по договору исходя из нового показателя кадастровой стоимости с 25.07.2013.
Письмом от 20.09.2013 N Исх-ДИО/18886 департамент отказал заявителю в перерасчете арендной платы исходя из нового показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Считая данный отказ неправомерным, ООО "Нора" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Руководствуясь положениями указанной нормы Вводного закона, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктом 1 статьи 424 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали, что ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами и при определении размера арендной платы стороны не вправе применять другой размер арендной платы, нежели был установлен органами государственной власти субъектов Российской Федерации и действовал в период аренды земельного участка.
Соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
На основании изложенного суды пришли к правильному выводу, что в данном случае нормативный акт, изменяющий значение величин, используемых в расчете арендной платы, в частности кадастровой стоимости, не издавался, в связи с чем у департамента отсутствовали основания для перерасчета арендной платы.
На основании установленных по делу обстоятельств, с учетом приведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации суды правомерно не нашли оснований для удовлетворения иска..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.10.2013 по делу N А27-16914/2012
"...Поскольку рыночная стоимость годовой арендной платы на 2013 года комитетом не определялась, то при расчете арендной платы истцом применена кадастровая стоимость, утвержденная постановлением коллегии от 15.05.2012 N 176 в размере 2 475 300 руб.
Вместе с тем апелляционный суд, учитывая условия пункта 3.4 договора аренды и придя к выводу о том, что комитет не уведомил ответчика о рассчитанной им на 2013 года арендной плате с учетом указанной кадастровой стоимости земельного участка, посчитал необоснованным взыскание с ОАО "ГПФК" арендной платы за январь - апрель 2013 года.
Однако данный вывод апелляционного суда является ошибочным, основанным на неправильном применении норм материального права и сделанным без учета обстоятельств дела и правоприменительной практики.
Принимая во внимание, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Такой подход сформирован в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11 и в постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73.
Поэтому апелляционный суд необоснованно изменил решение суда, уменьшив взысканный с ответчика в пользу комитета долг по арендной плате, и постановление подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права, а решение - оставлению в силе.
Доводы ОАО "ГПФК" о нарушении судом первой инстанции норм статьи 49 АПК РФ, одностороннем изменении методики определения размера арендной платы не принимаются во внимание суда кассационной инстанции..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.08.2013 по делу N А75-6244/2012
"...Администрация города Сургута (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к открытому акционерному обществу "МС-логистик" (далее - ОАО "МС-логистик", общество) о взыскании 4 741 001 руб. 57 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 31.12.2012 и 308 263 руб. 77 коп. пеней за просрочку платежей в период с 10.10.2010 по 15.02.2012.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 АПК РФ).
Следовательно, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Согласно пункту 4.3 договора аренды размер арендной платы может быть в одностороннем порядке изменен на основании решения арендодателя в связи с изменением порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы на земли, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установленного приказом департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.12.2008 N 3-нп; в связи с изменением категории земель, кадастровой стоимости земельного участка и разрешенного использования земельного участка. Арендная плата в новом размере уплачивается с месяца, следующего за наступлением указанных изменений.
Учитывая вышеупомянутые нормы и условия договора аренды, суды пришли к выводу о наличии у истца права одностороннего изменения арендной платы, обусловленного изменениями законодательства.
Довод заявителя о том, что определяя размер арендной платы, истец неверно применил нормативные акты, регулирующие порядок определения размера арендной платы, судами отклонен обоснованно.
Как верно отметили суды, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Такой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 16.12.2010 N 343-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ханты-Мансийского автономного округа - Югры" утверждены результаты кадастровой оценки, изменилась кадастровая стоимость арендуемого обществом земельного участка, что повлекло изменение размера арендной платы с 01.01.2011.
При таких обстоятельствах произведенный истцом расчет арендной платы в рассматриваемый период, согласно которому задолженность по арендной плате составила 5 339 492 руб. 38 коп., признан судами правильным..."

По данному делу см. также Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013.

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 по делу N А75-6244/2012
"...Сумма арендной платы на 2010 год составляет 1 539 261 рубль 87 копеек (пункт 4.2. договора аренды).
Размер арендной платы может быть в одностороннем порядке изменен на основании решения арендодателя в следующих случаях: в связи с изменением порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установленного приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.12.2008 N 3-нп (с изменениями от 17.12.2009 N 15-нп); в связи с изменением категории земель; кадастровой стоимости земельного участка, разрешенного использования земельного участка (пункт 4.3 договора аренды)..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.07.2013 по делу N А27-12336/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.01.2006 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 5282/06, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор взял в аренду земельный участок из состава земель поселений общей площадью 662 кв. м с кадастровым номером 42:21:0106010:0073, расположенный по адресу: г. Белово, ул. Железнодорожная, 31 (далее - договор).
Согласно дополнительному соглашению от 04.02.2009 к договору сторонами достигнуто соглашение об установлении величины арендной платы за 2009 год в сумме 208 083 руб., ежемесячно - 17 340,25 руб. (протокол определения величины арендной платы к договору), а также предусмотрено, что арендатор самостоятельно ежеквартально (до 10 числа текущего месяца, за который производится оплата) перечисляет арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В силу указанных положений правовых норм стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
С учетом изложенного размер задолженности ответчика определен на основании подлежащего применению нормативного акта - постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и срока внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области" (далее - постановление N 47)..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.06.2013 по делу N А45-18434/2012
"...На основании пункта 2.1 договора аренды размер годовой арендной платы за предоставленный земельный участок на момент заключения договора составлял 125 754 руб. Расчет выполнен на основании решения Совета депутатов муниципального образования города Бердска второго созыва от 21.02.2008 N 371 "Об арендной плате за земли на территории муниципального образования города Бердска" (далее - решение Совета депутатов от 21.08.2008 N 371).
С 01.01.2012 истцом произведен перерасчет годовой арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" и решением Совета депутатов от 22.12.2011 N 114, на основании чего годовая арендная плата составила 760 127 руб.
Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Данная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Это означает, что с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.
Поскольку в данном случае произошло изменение наименования одной из составляющей формулы, зависящей также от вида разрешенного использования земельного участка, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что в данном случае порядок расчета арендной платы за пользование земельным участком в 2012 году изменен не был и учитывал вид разрешенного использования и категорию землепользователя, иные критерии определения ставки аренды ни в момент заключения договора аренды, ни в спорный период не применялись.
Кроме того, в пункте 2.2 договора аренды стороны предусмотрели, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор.
Апелляционным судом правильно установлено и подтверждается материалами дела, что увеличение размера арендной платы произошло как в связи с увеличением в установленном законом порядке кадастровой стоимости земельного участка, так и по причине увеличения коэффициентов, учитываемых в порядке расчета ставки аренды, установленных решением Совета депутатов от 22.12.2011 N 114.
В связи с этим суд апелляционной инстанции, правильно установив, что при расчете размера арендной платы за спорный период подлежит применению указанная кадастровая стоимость спорного земельного участка, произведя самостоятельный расчет, пришел к верному выводу о наличии задолженности по уплате арендных платежей в сумме 30 520 руб..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.02.2013 по делу N А46-9084/2012
"...Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Министерством имущественных отношений Омской области 26.09.2011 издан Приказ N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области", по которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:190136:1021 составляет 3 880 000 рублей.
В связи с чем апелляционный суд правомерно посчитал, что при расчете размера арендной платы с начала 2012 года подлежит применению кадастровая стоимость, утвержденная с 01.01.2012..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.06.2012 по делу N А27-7328/2011
"...В пункте 3.5 договора установлено, что размер арендной платы подлежит пересмотру арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов или иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета размера арендной платы (земельного налога), или в случае изменения вида деятельности арендатора.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Суды первой и апелляционной инстанций с учетом положений договора аренды (пункт 3.5) и на основании указанных норм, признав изменение в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом изменения действующего законодательства обоснованным, правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2008 по 31.12.2008, признав правильным расчет истца. Довод общества о том, что суд не исследовал факты исполнения обществом своих обязательств за указанный период, отклоняется, так как ответчик в обоснование данного обстоятельства ссылается на документы, которые не были предметом исследования суда первой инстанции. По смыслу положений статьи 9 АПК РФ риск непредставления доказательств в суд первой инстанции несет сторона, не совершившая названное процессуальное действие..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.06.2012 по делу N А70-10719/2011
"...В силу пункта 4.4 договора аренды изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения действующего законодательства.
В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.12.2011 по делу N А03-9162/2010
"...Между тем, в силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новые ставки при исчислении арендной платы подлежат применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
С учетом изложенного, правомерным является вывод судов о необходимости применения при расчете арендной платы за 2010 год удельного показателя кадастровой стоимости - 393,34 руб. за 1 кв. м, установленного Постановлением Администрации Алтайского края от 28.12.09 N 546 для арендуемого ответчиком земельного участка.
Суд кассационной инстанции считает, что при принятии решения и постановления судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для их отмены..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.10.2011 по делу N А27-472/2011
"...Из материалов дела следует, между КУМИ г. Юрги (арендодатель) и Аленичевым С.А. (арендатор) 13.09.2004 заключен договор аренды земельного участка N 743, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:36:02:01003:0023, общей площадью 1 506,44 кв. м, расположенный по адресу: ул. Первомайская, 40 г. Юрги для использования: 463,97 кв. м - под индивидуальной жилой застройкой, 1 042,47 кв. м - под нежилой застройкой (магазином).
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы и порядок оплаты, установленные пунктами 3.1, 3.2, считаются измененными в связи с изменением базовой ставки арендной платы после опубликования сообщения в средствах массовой информации без подписания дополнительного соглашения.
В связи с нарушением ответчиком обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком КУМИ г. Юрги, обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" стоимость аренды земель, государственная собственность на которые не разграничена, относится к категории регулируемых цен. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Судами установлено, что начисление арендной платы производилось истцом исходя из положений постановления Главы города Юрги от 20.11.2006 N 1470 "Об установлении размеров базовых ставок арендной платы за землю в г. Юрге на 2007 год", постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 11.12.2008 N 547 "О внесении изменений в постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 19.02.2008 N 37 "Об утверждении временного порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области", постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47 "Об утверждении временного порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области". За 2007 - 2009 годы плата начислена исходя из базовой ставки, коэффициентов инфляции и коэффициентов, учитывающих вид использования земельного участка.
При таких обстоятельствах, исковые требования КУМИ г. Юрги правомерно признаны подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.08.2011 по делу N А03-16136/2010
"...Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арендодатель в связи с принятием Решения районным Советом депутатов N 58 от 26.11.2009 об утверждении размеров коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за использование находящихся на территории Троицкого района Алтайского края земельных участков, уведомил арендатора о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
Таким образом, содержащиеся в оспариваемых судебных актах выводы о необходимости подписания дополнительного Соглашения, касающегося увеличения размера арендной платы, являются неправильными, поэтому эти судебные акты в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.05.2011 по делу N А27-13717/2010
"...Изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке, в случае установления субъектом Российской Федерации базовых ставок арендной платы, коэффициентов целевого использования земельных участков, методики расчета арендной платы, коэффициента, учитывающего уровень инфляции, не требует дополнительного соглашения, доводится до арендатора в порядке почтового уведомления (пункт 2.4 Договора).
Арендная плата рассчитана на основании значения, исчисленного по правилам определения кадастровой стоимости земельного участка, - 112 463 840 рублей 62 копейки (произведение удельного показателя кадастровой стоимости земли - 694 рубля 62 копейки за 1 кв. метр данного кадастрового квартала, утвержденного Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.11.2008 N 519, и площади земельного участка - 161 907 кв. метров).
В связи с образованием задолженности ЗАО ОФ "Чертинская" по арендной плате в измененном размере, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Согласно пункту 2.1 Порядка размер арендной платы при использовании участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области (далее - земельные участки) в расчете на год (далее - арендная плата) определяется органами местного самоуправления одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночно обоснованного размера арендной платы, определяемого в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Так как местоположение земельного участка и его площадь, факт использования ЗАО ОФ "Чертинская" и период установлены, суды пришли к правильному выводу о наличии обязанности у ответчика вносить плату за использование земли в размере арендной платы, исчисленной в соответствии с нормами Порядка.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Иные доводы кассационной жалобы, направленные на переоценку обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции, находятся за пределами рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции, определенными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта в кассационном порядке не имеется, жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.02.2011 по делу N А75-4597/2010
"...Как установил суд апелляционной инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ООО "Газпром трансгаз Сургут" (арендатор) заключен договор аренды земель от 25.11.2004 N 479 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 86:08:030301:0023 общей площадью 11,2808 га, местоположение которого: Нефтеюганский район, поселок Самсоновский КС-6 - для использования под эксплуатацию жилого поселка КС-6 "Самсоновская".
По статье 614 указанного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Следовательно, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Поскольку при расчете арендной платы Администрация использовала установленные Приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.12.2008 N 3-нп "Об арендной плате за земельные участки" ставки арендной платы, с учетом официального толкования, данного Распоряжением Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.05.2010 N 1718, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ООО "Газпром трансгаз Сургут" обязанности уплатить Администрации задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами в установленном размере.
Вывод суда апелляционной инстанции соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008.
С учетом изложенного, постановление арбитражного суда апелляционной инстанций принято с правильным применением норм материального права и соблюдением норм процессуального права..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.02.2011 по делу N А03-6962/2010
"...Как следует из материалов дела, в соответствии с заключенным договором от 25.11.2003 N 28 администрация Немецкого национального района Алтайского края передала колхозу "Алтай" в пользование на срок с 01.01.2004 по 01.01.2052 на праве аренды земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 12911 га для осуществления сельскохозяйственной деятельности.
Пунктом 2.7 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в квартал при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Неисполнение колхозом "Алтай" обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения Главного управления в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд, применив нормы статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом условий пункта 2.7 договора аренды земельного участка пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поскольку Главное управление не подтвердило документально изменение условий договора о размере арендной платы и, следовательно, не доказало размер заявленных требований.
Между тем, при разрешении спора судом не учтены следующие обстоятельства.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности относятся к категории регулируемых цен. Следовательно, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам возникшего спора, а принятое решение является незаконным, подлежит отмене..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.02.2011 по делу N А03-6110/2010
"...Расчет арендной платы производится арендодателем с учетом изменений базовой ставки земельного налога, повышающих коэффициентов и условий их применения, принятых постановлением районного Совета депутатов Немецкого национального района N 57 от 14.08.2002. Общая сумма арендной платы с 01.06.2006 по 01.01.2007 составляет 239 810 рублей 09 копеек (пункт 2.6 Договора).
Ссылаясь на наличие просроченной задолженности по арендной плате, Главное управление обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности дополнительных соглашений к Договору от 05.12.2006 и от 11.02.2008 и неприменении установленных ими ставок арендной платы к правоотношениям сторон.
Между тем, выводы суда первой инстанции противоречат нормам материального права.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Следовательно, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Таким образом, обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.10.2015 N Ф05-14716/2015 по делу N А40-197004/14
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, правоотношения сторон (истец - арендодатель, ответчик - арендатор) возникли из договора аренды земельного участка от 09.11.2009 N М-09-034443, с общей площадью 13 800 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, пер. Лихачевский 4-й, вл. 9, стр. 1, для эксплуатации прачечной, сроком до 25.12.2057.
Этим договором стороны предусмотрели, что арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 5-го числа первого месяца квартала. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы уполномоченным органом государственной власти города Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменения к договору.
Исчисление и уплата арендодателем арендной платы в новом размере осуществляется начиная с момента введения новых ставок в действие правовыми актами.
При этом в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении ставок арендной платы, начиная с момента введения этих ставок в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в договор.
Согласно расчету истца за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с 1-го квартала 2013 г. по 4-й квартал 2014 г. в размере 7 268 595 руб. 15 коп., задолженность по неустойке образовалась у ответчика за период с 1 квартала по 21.11.2014 и размер пени составляет 807 528 руб. 37 коп.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции в части взыскания основного долга.
Согласно правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. С учетом положений абзаца 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации это означает, что стороны договора аренды государственной или муниципальной земли не вправе применять другой размер арендной платы, нежели тот, который установлен уполномоченными государственными или муниципальными органами.
В связи с изложенным постановление суда апелляционной инстанции является законным и обоснованным и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены по доводам кассационных жалоб..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.10.2015 N Ф05-13909/2015 по делу N А40-190621/14
"...Потребительский автостояночный кооператив "ПАСК "Заря" (далее - Кооператив или истец) 19.11.2014 обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик), с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании права применения ставки арендной платы по договору от 08.12.2006 N М-05-508459 в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0008005:40, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Газопровод, 2, а также о взыскании 741 331 руб. 87 коп. неосновательного обогащения.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, Кооператив является арендатором земельного участка с кадастровым номером N: 77:05:0008005:40, имеющего адресный ориентир: г. Москва, ул. Газопровод, вл. 2.
Ставка арендной платы за пользование земельным участком в размере 1,5% от его кадастровой стоимости была предусмотрена в пункте 1 приложения N 1 к договору аренды.
Согласно правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. С учетом положений абзаца 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации это означает, что стороны договора аренды государственной или муниципальной земли не вправе применять другой размер арендной платы, нежели тот, который установлен уполномоченными государственными или муниципальными органами.
Делая выводы о неправомерном применении Департаментом ставки арендной платы за пользование земельным участком в размере 1,5% от его кадастровой стоимости, вместо 0,3%, суды первой и апелляционной инстанций ссылались на пункт 3.2 Приложения N 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", согласно которому ставка арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду для целей эксплуатации гаражей стоянок для личного автотранспорта, составляет 0,3% от кадастровой стоимости такого земельного участка, в связи с этим суды сделали вывод о том, что размер арендной платы по договорам аренды земельных участков этого вида разрешенного использования не может отличаться от установленного Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП.
Арендная плата за пользование государственной или муниципальной землей относится к категории регулируемых цен, поэтому перерасчет производится с момента вступления в законную силу соответствующего нормативно-правового акта компетентного органа. При этом такой перерасчет не требует внесения соответствующих изменений в договор аренды.
В связи с изложенным судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.04.2015 N Ф05-2673/2015 по делу N А40-76324/14
"...Суд апелляционной инстанции установил, что истец обязательства по извещению ответчика об изменении ставок не исполнил надлежащим образом.
Вместе с тем, исходя из положений статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны, заключая договор согласовали условие о том, что арендная плата является регулируемой и изменяется без согласования с арендатором в одностороннем порядке.
На основании изложенного, арендатор, заключая договор на вышеуказанных условиях, принял на себя обязательства по внесению арендной платы исходя из установленных тарифов, расценок, ставок, устанавливаемых и регулируемых уполномоченным на то государственным органом.
В силу того что регулирование арендной платы осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу от том, что исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению, поскольку в настоящем деле отсутствие уведомления со стороны арендодателя не освобождает арендатора от уплаты арендной платы по новым ставкам в силу закона и условий договора.
Исходя из изложенного судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 05.03.2014 N Ф05-1517/2014 по делу N А41-16774/13
"...В соответствии с п. 3.1 договора сторонами подписано приложение N 1 к договору аренды, согласно которому расчет арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" согласно представленной формуле.
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд правомерно исходил из того, что федеральным законодательством установлены основные принципы и правила определения арендной платы при аренде земельных участков, которые в силу единства экономического пространства на территории Российской Федерации должны соблюдаться при установлении арендной платы субъектами Российской Федерации.
В соответствии с указанными принципами Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Вместе с тем размер арендной платы за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, установленный в пп. "г", "д" п. 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком, предоставленным по договору от 19.02.2010 N 1373-к в целях жилищного строительства, в 2011, 2012, 2013 годы в соответствии с требованиями федерального законодательства не должна превышать 1,5% кадастровой стоимости земельного участка на основании пп. "г" п. 3 Правил определения арендной платы.
В связи с чем суд апелляционной инстанции признал необоснованным произведенный истцом и судом первой инстанции расчет арендной платы на основании Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", а решение суда первой инстанции о взыскании задолженности и пени в заявленном размере - подлежащим изменению.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке (выписке из государственного кадастра недвижимости) площадью 334 400 кв. м с кадастровым номером 50:07:030404:0286 кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 117 100 192 руб., следовательно арендная плата в течение трех лет срока действия договора аренды должна составлять 1,5% от 117 100 192 руб. в год (т.е. 1 756 502 руб. 88 коп. в год), ежеквартальная арендная плата - 439 125 руб. 72 коп.
В связи с чем суд удовлетворил заявленные требования в части, взыскал с ответчика в пользу истца 1 952 131 руб. 48 коп. задолженности и 644 641 руб. 66 коп. пени, в удовлетворении остальной части иска отказал.
При таких обстоятельствах при вынесении обжалуемого постановления апелляционным судом полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права с учетом указанной правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены постановления не имеется, кассационная жалоба отклоняется..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.12.2013 N Ф05-16435/2013 по делу N А40-45730/13-150-436
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, сторонами 28.08.03 подписан договор аренды N М-04-024561, по условиям которого Москомзем (Департамент городского имущества города Москвы) предоставил истцу в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 7704019261 площадью 2015 кв. м для реконструкции, строительства и дальнейшей эксплуатации торгового комплекса. Договор зарегистрирован 24.10.2003.
Пунктом 3.4 Договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы органом государственной власти Российской Федерации или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор. При этом в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении ставок.
Уведомлением от 07.02.13 на основании тех же правовых актов в связи с принятием Постановления Правительства Москвы от 27.11.12 N 670-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы", ответчик известил истца об изменении с 01.01.13 в связи с проведением очередной государственной кадастровой оценки земли размера годовой арендной платы. Размер платы был повышен в связи с изменением кадастровой стоимости участка, которая установлена в размере 86 306 016 руб. 55 коп., о чем ответчик уведомил истца.
Истец (арендатор) обращаясь в суд с настоящим иском, просит суд признать недействительным уведомление от 07.02.2013 года N 33-А-23186-13-(0)-0, признать незаконными действия по исполнению ответчиком указанного уведомления, обязать ответчика устранить нарушение прав и законных интересов истца.
Судами первой и апелляционной инстанций правомерно установлено, что арендодатель вправе производить расчет арендной платы в процентном отношении к кадастровой стоимости земельного участка по договору аренды, обоснованно исходили из того, что стоимость аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы предписанный размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации; при этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства в заключенный ими договор аренды.
Указанное толкование правовых норм содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12404\09 от 2 февраля 2010 года, которое является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.04.2013 по делу N А41-4319/12
"...Согласно п. 3 договора аренды арендная плата за земельные участки вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Расчет арендной платы производится на дату заключения настоящего договора и пересматривается ежегодно арендодателем, с учетом изменения базовой ставки арендной платы за один квадратный метр земли в год, площади земельного участка, зональности территории, вида деятельности (цели использования земельного участка) арендатора, заявленного периода пользования земельным участком.
Учитывая, что 15 февраля 2012 года истек трехлетний срок с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства при отсутствии доказательств введения в эксплуатацию объекта недвижимости на данных земельных участках, арендная плата установлена в соответствии с пунктом 14 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
При рассмотрении спора суды приняли во внимание правовую позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в Постановлении Президиума N 11487/09 по делу N А59-2525/07-С9 (С-5), согласно которой увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением договора аренды и не требует заключения дополнительного соглашения к договору, а также нормы п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми при установлении цен на определенные товары (работы, услуги) уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены..., стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.02.2012 по делу N А40-12230/11-10-101
"...Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежал применению с даты вступления в силу соответствующих нормативных актов, в данном случае постановлений Мэра города Ростова-на-Дону N 2700 от 24.12.2003 г., N 555 от 15.04.2004 г., N 2100 от 22.12.2004 г., N 1919 от 19.12.2005 г., N 1420 от 29.12.2007 г., что не противоречит положениям статьи 424 ГК РФ.
С учетом изложенного, проверив размер взыскиваемых арендных платежей и пени, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об их обоснованности и документальном подтверждении относительно размера (484 844,07 руб. - арендные платежи, 85 087,71 руб. - пени) и периода взыскания (с 01.01.2007 г. по 31.12.2010 г. и с 21.06.2008 г. по 22.12.2010 г. соответственно)..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.01.2012 по делу N А41-26598/10
"...Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево (далее - КУИ Администрации городского округа Орехово-Зуево, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к открытому акционерному обществу "Моснефтепродукт" (далее - ОАО "Моснефтепродукт", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 156 от 01.03.1996 г. в размере 990 366 руб. 90 коп. и соответствующих пени в размере 229406 руб. 47 коп. за период с 01.01.2007 г. по 30.03.2010 г.
Согласно Изменениям от 15.12.2002 N 2 в договор аренды земельного участка пункт 1.1 указанного договора дополнен словами следующего содержания: "Кадастровый номер земельного участка 50:47:0060102:0001. Категория земель - земли поселений"; текст пункта 1.2 договора изложен в новой редакции: "Настоящий договор заключен сроком до 01.03.2011 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации"; пункт 3.1 договора дополнен словами: "Установить сумму арендной платы за земельный участок на 2002 год в размере 133 348 (сто тридцать три тысячи триста сорок восемь) руб. 68 коп."; пункт 3.2 договора изложен в новой редакции: "Расчет арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога. Арендная плата за земельный участок вносится Арендатором равными долями 15 сентября и 15 ноября текущего года на счет Федерального казначейства ПО Г, Орехово-Зуево путем перечисления указанной в пункте 3.1 суммы на счет N 4010181101403100.110001 ИНН 5034083477 БИК 044552323 код 2010202, кор. Счет 30101810900000000323 Среднерусский банк СБ РФ г. Москва"; пункт 4.2 договора дополнен словами: "За несвоевременное внесение арендной платы начисляется пеня за каждый день просрочки, определяемая в процентах в размере 1/300 действующей в настоящее время ставки рефинансирования ЦБ РФ, но не менее 0,1% суммы недоимки за каждый день просрочки".
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречит правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. N 12404/09.
Субъектом Российской Федерации - Московской областью принят Закон Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 г. N 103/2005-ОЗ изменений), которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.
С учетом вышеназванных норм суд кассационной инстанции находит правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что пересмотр размера арендной платы в результате принятия Закона Московской области "О бюджете Московской области" и Закона Московской области "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области", изменяющих размер базовой ставки на очередной период, не является изменением условий договора о размере арендной платы, применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.11.2011 по делу N А41-26597/10
"...Ссылаясь на то, что ООО "Моснефтепродукт" вносило арендную плату в меньшем размере, чем установлено законом, КУИ Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 238 805 руб. 82 коп. и соответствующих пени в размере 55 317,18 руб. за период с 16.03.2007 г. по 29.03.2010 г.
Согласно условиям договора аренды до внесения в него изменений, общая сумма арендной платы определялась в соответствии с действующим законодательством и постановлениями администрации города и с учетом изменений к договору (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречит правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. N 12404/09..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.11.2011 по делу N А41-26599/10
"...Ссылаясь на то, что ООО "Моснефтепродукт" вносил арендную плату в меньшем размере, чем установлено законом, КУИ Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 589 313 руб. 34 коп. за период с 01 января 2007 года по 31 марта 2010 года и пени в сумме 136 507 руб. 39 коп. за период с 16 марта 2007 года по 29 марта 2010 года.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 г. N 12404/09 и применяется в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Таким образом, пересмотр размера арендной платы в результате принятия Законов Московской области "О бюджете Московской области" и Законов Московской области "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области", изменяющих размер базовой ставки на очередной период - не является изменением условий договора о размере арендной платы, применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.11.2011 по делу N А40-1186/11-7-11
"...Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 12 мая 2006 года между ДЗР г. Москвы (арендодатель) и МО ЮВАО РОО "Московский городской союз автомобилистов" (арендатор) был заключен договор аренды N М-04-508226, в соответствии с которым арендатору предоставлен земельный участок, с кадастровым номером 770404022220, площадью 6 749 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Ставропольская улица, вл. 82 для эксплуатации временной автостоянки, сроком на 2 года.
Истец в обоснование заявленных требований указывает на то, что ответчик вносил арендную плату несвоевременно и не в полном объеме, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в сумме 89 656 руб. 33 коп. за период с 1 квартала 2010 года по 30 июня 2010 года, которую он просил взыскать, а также начислил пени в сумме 16 012 руб. 07 коп.
Между тем, суды обеих инстанций сделали правильный вывод об отказе в удовлетворении исковых требований в связи со следующим.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Согласно пункту 3.4 договора аренды от 12 мая 2006 года, размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и или коэффициентов к ставкам арендной платы, полномочным органом государственной власти РФ и/или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Первый платеж по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая, при необходимости, доплату за предыдущие периоды.
Как правильно установили суды обеих инстанций, исходя из кадастровой стоимости арендуемого ответчиком земельного участка, размер ежегодной арендной платы составляет 57 159 руб. 10 коп.
В то же время, судами обеих инстанций установлено, что ответчиком в счет арендных платежей по договору N М-04-508226 от 12.05.2006 г. перечислено 57 160 руб. по платежным поручениям N 50 от 05.04.2010 г., N 51 от 05.04.2010, N 92 от 05.07.2010 г., N 130 от 05.10.2010 г.
Таким образом, поскольку ответчиком произведены арендные платежи в соответствии с условиями договора аренды, суды сделали правильный вывод об отсутствии оснований для взыскания начисленных истцом сумм..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.06.2017 N Ф06-20848/2017 по делу N А57-19871/2016
"...Как установлено судом, 03.04.2012 между Комитетом (арендодатель) и арендаторами, одним из которых является ООО "Балтекс" (арендатор), заключен договор аренды земельного участка N 23/12 с кадастровым номером 64:41:410825:63, общей площадью 127 550 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Энтузиастов, д. 1, для осуществления производственной деятельности.
В соответствии с пунктом 2.5 договора арендаторы обязуются вносить арендную плату за право пользования участком в размере 3 356 937 руб. 43 коп. в год согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с постановлениями Правительства Саратовской области в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.
08 октября 2013 года администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области вынесено Постановление N 236-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки", на основании которого ставка за земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, повышена до 8%.
Комитетом арендная плата за 2014 - 2016 годы рассчитана из кадастровой стоимости 26 115 862,5 руб. и арендной ставки 8% и составила 1 388 520,4 руб. в год. Судом установлено, что за 2014, 2015 год и 1 - 2 квартал 2016 года ООО "Балтекс" оплатило 3 465 595,29 руб. Поступившие от общества денежные средства распределены Управлением Федерального казначейства по Саратовской области в бюджеты Балаковского муниципального района и Муниципального образования город Балаково по 50% в соответствии со статьей 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации.
Полагая, что ставка 8% от кадастровой стоимости является незаконной, и ее применение повлекло переплату арендной платы в размере 2 599 196,08 руб., общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом факта неосновательного обогащения ответчика за счет истца в результате переплаты арендных платежей.
Судебная коллегия кассационной инстанции соглашается с выводами суда.
Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ (действовал до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления. Аналогичное положение установлено пунктом 3 статьи 39.7 ЗК в действующей редакции.
Из разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Поскольку договор аренды земельного участка от 03.04.2012 N 23/12 заключен после вступления в силу ЗК РФ, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению исходя из нормативно установленных ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы).
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.02.2016 N Ф06-3893/2015 по делу N А06-929/2015
"...Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании договора аренды земельного участка от 22.03.2011 N 461 ООО "Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" является арендатором земельного участка площадью 12 137 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Алешина, д. 32, арендованного в целях эксплуатации производственной базы и подъездного железнодорожного пути, сроком с 10.06.2008 по 09.06.2033.
В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы ООО "Управляющая строительная компания "Стройкомплекс" Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности за период с 01.01.2011 по 31.12.2014 в размере 856 963 руб. 43 коп. и пени в размере 204 112 руб. 42 коп. за просрочку за период с 15.06.2012 по 15.11.2014.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Расчет задолженности произведен истцом по формуле АП = Сб x КС, где АП - размер годовой арендной платы за земельные участки; Сб - базовая ставка арендной платы за земельный участок в год, выраженная в процентах; КС - кадастровая стоимость земельного участка, выраженная в рублях.
Согласно кадастровому паспорту на спорный земельный участок его кадастровая стоимость составляет 15 502 954 руб. 21 коп., удельный показатель 1277,33 руб. кв. м.
Базовые ставки арендной платы менялись и были установлены постановлениями администрации города Астрахани от 08.12.2008 N 4998 (2,5%), 18.08.2010 N 6228 (1,2%), 20.05.2011 N 4005 (1,5%), 09.04.2012 N 3027 (1,6%), 07.08.2013 N 6992 (1,81%) на соответствующий год.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правильно признал произведенный истцом расчета верным, поскольку он соответствует действующему законодательству..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.02.2016 N Ф06-4489/2015 по делу N А12-11785/2015
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией Волгограда (арендодатель) и Мироновым Е.В., Абалян Я.А. (арендаторы) был заключен договор от 07.07.2012 N 10663 аренды земельного участка, учетный номер 1-70-8, кадастровый номер 34:34:010050:2, общей площадью 3485 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Шурухина, 24 Д, предназначенного для эксплуатации отдельно стоящего нежилого здания.
Площадь земельного участка для каждого из арендаторов определена сторонами договора в размере 1742,5 кв. м.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.10.2014 по делу N А12-27206/2014 кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 11 630 000 руб. равной ее рыночной стоимости.
В связи с этим, по мнению истца, с 01.01.2014 расчет должен быть проведен с применением новой кадастровой стоимости земельного участка, в результате чего образовалась переплата по арендным платежам.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Решение по делу N А12-27206/2014, которым изменена кадастровая стоимость земельного участка, принято судом первой инстанции 22.10.2014, то есть после 22.07.2014.
В связи с этим, как правильно указано судами, поскольку указанная выше норма права подлежит применению в данном деле, новый размер арендной платы подлежит применению с 01.01.2014, а не с момента вынесения решения.
Таким образом, судебные инстанции, правомерно установив переплату по арендным платежам, пришли к правильному выводу о законности заявленных требований со ссылкой на статьи 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "О практике рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении"..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.08.2015 N Ф06-26255/2015 по делу N А57-19487/2014
"...Как следует из материалов дела, 11.04.2011 между администрацией муниципального образования "Город Саратов" (арендодатель) и Кирилловой (Шахназаровой) О.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N А-11-154Ф-4, на основании которого в аренду предоставлен земельный участок площадью 23 438 кв. м с кадастровым номером 64:48:040321:4, расположенный по адресу: г. Саратов, Московское шоссе, б/н, сроком на 49 лет.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь статьями 424, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, установив, что арендная плата по договору аренды является регулируемой, а распоряжением от 28.12.2012 N 989-р утверждена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка, суды пришли к выводу о том, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде переплаты по арендным платежам, и удовлетворили исковые требования.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что размер арендной платы за земельные участки подлежит перерасчету по состоянию на 1 января за годом, в котором произошли изменения кадастровой стоимости, в данном случае с 01.01.2014, проверен судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонен.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Данный вывод судов согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, 15.03.2012 N 15117/11, 25.02.2014 N 15534/13, согласно которым новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
С учетом изложенного, арбитражный суд правомерно удовлетворил заявленные истцом требования о взыскании неосновательного обогащения на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации с муниципального образования "Город Саратов" в лице Комитета по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов".
При таких обстоятельствах судами первой и апелляционной инстанций исследованы представленные в материалы дела доказательства в полном объеме, правильно применены нормы материального и процессуального права. Оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.08.2015 N Ф06-25567/2015, Ф06-25684/2015 по делу N А55-15384/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 07.12.2015 N 306-ЭС15-15109 по делу N А55-15384/2014 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО "Коникс" (арендатор) 12.05.2005 заключен договор N 021544з аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Ташкентская, площадью 2 271,10 кв. м, с кадастровым номером 63:01:00 000:0133, с целью использования - под размещение 2-й очереди временного торгового комплекса.
Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Поскольку задолженность по арендной плате и пеням ответчиком оплачена не была, истец обратился в арбитражный суд.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 отметил, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы, влечет изменение условий договора арендной платы без внесения изменений в его текст.
При таких условиях суд пришел к правомерному выводу о расчете арендной платы в спорный период за использование арендуемого ответчиком земельного участка на основании Методики определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставляемые для целей, не связанных со строительством, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области", исходя из следующей формулы: Ап = S x Скад x Ка x Кпр x Кв x Ки, где Ап - размер арендной платы; S - площадь земельного участка; Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Самарской области; Ка - коэффициент категории арендатора; Кпр - коэффициент приближенности земельного участка к культурно-административному центру муниципального образования; Кв - коэффициент вида использования земельного участка; Ки - коэффициент инфляции.
При этом судом обоснованно при расчете арендной платы за 2014 год применен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в размере 10520,76 исходя из следующего.
Исходя из вышеизложенного, суд правомерно определил, что долг ответчика по арендной плате за период с 01.07.2012 по 16.01.2014 составляет 2 594 173,54 руб..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.06.2015 N Ф06-24821/2015, Ф06-24874/2015 по делу N А65-16153/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 30.11.2010 между МКУ "КЗиО ИК МО г. Казани" (арендодатель) и ИП Минуллиной Г.И. (арендатор), на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 09.11.2010 N 10017, заключен договор аренды земельного участка N 15091, по условиям которого предпринимателю в аренду сроком на 3 года до 08.11.2013 предоставлен земельный участок общей площадью 1 496 кв. м с кадастровым номером 16:50:110506:50, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Меридианная, для строительства магазина шаговой доступности (далее - договор аренды от 30.11.2010 N 15091).
Пунктом 3.6 договор аренды от 30.11.2010 N 15091 стороны предусмотрели, что размер арендной платы по настоящему договору не является фиксированным и изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе с коэффициентом индексации, уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении, отправляемом арендодателем письмом по адресу, указанному в договоре. Уведомление может быть сделано арендодателем, в том числе и через средства массовой информации, неопределенному кругу лиц и является обязательным для арендатора.
Суды первой и апелляционной инстанций, проверив расчет задолженности, признав его неправильным в части применения коэффициента в размере 7,5 за период с 01.10.2011 по 28.02.2012, произвели перерасчет задолженности.
При этом суды исходили из следующего.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
Суды первой и апелляционной инстанций, принимая во внимание, что размер арендной платы изменился в результате принятия нормативных актов, которые были опубликованы в средствах массовой информации, пришли к обоснованному выводу, что арендодатель имел право на изменение арендной платы в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 30.11.2010 N 15091.
Данный вывод судов не противоречит правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правильно применили к спорным правоотношениям постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю", в том числе в редакции постановления N 86..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.10.2014 по делу N А12-31378/2013
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 21.01.2009 между администрацией Волгограда (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Недвижимость и Консалтинг" (арендатор), правопреемником которого является ответчик, заключен договор аренды земельного участка N 8419.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 разъяснено, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Данная правовая позиция отражена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Суд установил, что арендуемый земельный участок относится к категории земель городских поселений.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Признав обоснованным расчет арендной платы за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 в размере 826 310 руб. 79 коп. и пени за период с 22.10.2009 по 19.11.2013 в размере 80 000 руб., учитывая оплату ответчиком арендной платы за 2013 год в размере 1 418 117 руб. 21 коп., суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме ввиду отсутствия в материалах дела доказательств наличия у ответчика перед истцом задолженности, заявленной к взысканию..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.10.2014 по делу N А55-22158/2013
"...Открытое акционерное общество "Волжская ТГК" (далее - ОАО "Волжская ТГК", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Сызрань (далее - ответчик) о взыскании 2 549 046 руб. 47 коп., в том числе неосновательного обогащения за период с 01.10.2010 по 30.06.2013 в сумме 2 297 960 руб. 57 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.11.2010 по 30.09.2013 в сумме 251 085 руб. 90 коп.
Сумма неосновательного обогащения в размере 2 297 960 руб. 57 коп. определена как разница между суммой оплаченной истцом арендной платы за период с 01.10.2010 по 30.09.2013 в размере 2 578 124 руб. 57 коп. и суммой арендной платы 280 164 руб., которая в соответствии с ФЗ N 137-ФЗ от 25.10.2001 (в размере, не превышающем 2% от кадастровой стоимости земельного участка) подлежала оплате за данный период.
Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" арендная плата за использование земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.
При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Согласно правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, внесенные Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" изменения относительно определения размера арендной платы в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков касаются земельных участков, на которых расположены особые объекты: линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты).
Принимая во внимание особый характер этих объектов, рассматриваемое положение, по существу, представляет собой специальную льготу, установленную в целях сдерживания роста цен на продукцию и услуги субъектов естественных монополий.
Таким образом, установленный пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ) предельный размер арендной платы (не более двух процентов кадастровой стоимости) для договоров аренды земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), подлежит применению независимо от того, заключен договор аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок или нет.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
При таких условиях суды сделали правомерный вывод о наличии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, поскольку в данном случае подлежит применению норма об ограничении размера арендной платы в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.09.2014 по делу N А12-32092/2013
"...Как установлено судом, на основании постановления администрации городского округа город Волжский Волгоградской области от 17.01.2013 N 59-ГО между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор от 22.02.2013 N 11437A3 аренды земельного участка площадью 20 620 кв. м, кадастровый номер 34:35:030223:26, расположенный по адресу Волгоградская область, г. Волжский, ул. Пушкина, 121г, под строительство предприятия по сборке мебели из готовых изделий без лакирования и окраски.
В силу пункта 4.4 Договора размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельный участок, льгот по уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.
При этом независимо от момента направления Арендодателем и получения Арендатором уведомления об одностороннем изменении арендной платы, размер арендной платы порядок и сроки ее внесения считаются измененными с момента введения в действие соответствующего нормативного правового акта (пункт 4.6 Договора).
Комитет направил обществу уведомление от 31.07.2013 N 13/10319, в котором в одностороннем порядке изменил с 10.05.2013 размер арендной платы по Договору, установив ее в сумме 664 485,82 руб. в год.
ООО "Терминал", не согласившись с размером установленной арендодателем арендной платы, обратилось в суд с настоящим исковым требованием.
Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике, в том числе Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Содержащееся в настоящем Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Поскольку решение Волжской городской Думы Волгоградской области от 06.05.2013 N 361-ВГД "О внесении изменений в Городское Положение от 25.07.2008 N 367-ВГД "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области" вступило в силу 10.05.2013, суды предыдущих инстанций правомерно пришли к выводу о том, что Комитет законно и обоснованно направил в адрес ООО "Терминал" уведомление об изменении арендной платы с 10.05.2013..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.09.2014 по делу N А55-26155/2013
"...Между сторонами 24.07.2006 заключен договор N 1750 на аренду земельного участка, относящегося к землям поселений, площадью 51,87 га, и предоставлен этот участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Фурманова, д. 1, под промплощадку, сроком на 11 месяцев. Впоследствии, 27.07.2007 между истцом и ответчиком был заключен договор N 2032 на аренду спорного участка сроком на 5 лет.
Поскольку законные основания для начисления годовой арендной платы по спорному земельному участку, на котором расположен линейный объект, в размере, превышающем 2% от кадастровой стоимости, у ответчика отсутствовали, истец считает, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере 29 355 314,82 руб. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с заявленным иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.
Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" арендная плата за использование земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.
При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Поскольку при принятии обжалуемых судебных актов нормы материального права применены правильно, а нормы процессуального права не нарушены, судебные акты законны и отмене не подлежат..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.09.2014 по делу N А55-25176/2013
"...12 октября 2007 г. истец заключил с ответчиком сроком на 5 лет договор N 2140 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:08:0000000:0072, площадью 172487 кв. м, отнесенного к землям населенных пунктов, местоположение: Самарская область, г. Сызрань, разрешенное использование: для тепломагистрали N 2.
Поскольку законные основания для начисления годовой арендной платы по спорному земельному участку, на котором расположен линейный объект, в размере, превышающем 2% от кадастровой стоимости, у ответчика отсутствовали, истец считает, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере 13 239 079 руб. 63 коп. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с вышеуказанными исковыми требованиями в арбитражный суд.
При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
В этой связи несостоятелен довод ответчика об одностороннем изменении ОАО "Волжская ТГК" условий договора аренды в части размера арендных платежей, поскольку соответствующая правовая позиция истца о неосновательном обогащении ответчика основана на положениях закона и не является его произвольным волеизъявлением.
При таких условиях суды сделали правомерный вывод о наличии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, поскольку в данном случае подлежит применению норма об ограничении размера арендной платы в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Суды полно, всесторонне исследовали все обстоятельства дела, дали надлежащую правовую оценку всем представленным в деле документальным доказательствам и приняли обоснованные судебные акты..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.07.2014 по делу N А55-21923/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Самары (арендодатель) и акционерным обществом открытого типа "Автотехобслуживание" (в настоящее время ЗАО "Автотехобслуживание") (арендатор) 30.10.1997 заключен договор аренды N 28897 земельного участка площадью 3836 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Георгия Димитрова - ул. Московское шоссе, для использования под размещение автостоянки N 22. Срок действия договора установлен до 01.01.1998.
Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с постановлениями органов государственной власти и органов местного самоуправления, устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полное освобождение от нее), с письменным уведомлением арендатора. Арендная плата вносится ежеквартально в следующие сроки: за I квартал - не позднее 15.01, за II квартал - не позднее 15.04, за III квартал - не позднее 15.07, за IV квартал - не позднее 15.10.
По мнению истца, за период с 01.01.2007 по 17.06.2011 у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы в размере 1 518 234,30 руб. Несвоевременная оплата ответчиком арендной платы послужила основанием для начисления неустойки в размере 253 980,44 руб. за период с 13.02.2007 по 17.06.2011.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
В соответствии с правовой позицией, указанной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Поэтому размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии с нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающими размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.
Как усматривается из материалов дела, изменение размера арендной платы обусловлено принятием Правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", а также постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".
Вышеуказанными постановлениями утверждена новая методика расчета размера арендной платы, согласно которой размер арендной платы в год за пользование земельными участками для целей, не связанных со строительством.
При таких условиях применение истцом данного расчета является верным.
Однако суд принимает во внимание то обстоятельство, что согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 63-АГ 242966 за ответчиком 12.03.2009 зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок.
Таким образом, в соответствии со статьями 307, 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации с ответчика правомерно взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2009 по 12.03.2009 в размере 61 530,08 руб..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.03.2014 по делу N А55-10766/2012
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 13.03.1997 N 25606 (N 018433з), согласно которому арендатору передан земельный участок площадью 778,46 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Красноглинский район, п. Управленческий, вдоль Красноглинского шоссе, для цели использования - под размещение автомастерских.
Довод ответчика в кассационной жалобе о неправомерности изменения истцом в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, установленной договором, судебной коллегией отклоняется по следующим основаниям.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Таким образом, арендодатель имеет право на изменение ставок арендной платы в одностороннем порядке в связи с принятием нормативных актов без заключения дополнительного соглашения к договору, что согласуется в том числе с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, и разъяснениями, содержащимися в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13).
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, а содержащиеся в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2014 по делу N А12-11181/2013
"...Довод заявителя жалобы о неправомерном применении судом первой инстанции при пересчете размера арендной платы норм Городского положения от 25.07.2008 N 361-ВГД, а также о необходимости применения положения договора аренды земельного участка N 9666АЗ, поскольку он был подписан сторонами без протокола разногласий, был предметом оценки суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен как противоречащий нормам действующего законодательства, а также сформировавшейся судебной практике.
Так, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.
Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемые судебные акты, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.12.2013 по делу N А65-2818/2013
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (арендодателем) и открытым акционерным обществом "Нижнекамское управление механизации" (арендатором) 17.04.2003 заключен договор аренды земельного участка N 071-777, согласно которому последнему в аренду сроком по 17.04.2052 г. в пользование на условиях аренды арендодателем передан земельный участок, общей площадью 35130 кв. м, расположенный в Нижнекамском районе, г. Нижнекамск, БСИ-2, имеющий кадастровый номер 16:53:02 01 04:0031.
Согласно п. 2.4 договора, в случае изменения нормативных правовых актов, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в настоящий договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре.
В соответствии с постановлениями Кабинета Министров РТ N 74 от 09.02.1995, N 100 от 18.02.2003, N 951 от 31.12.2008, N 1102 от 24.12.2010, решениями Нижнекамского городского совета N 14 от 28.11.2005, N 29 от 28.11.2006, арендная плата в 2004 году составила 34222 руб. 48 коп.; в 2005 году составила 37773 руб. 53 коп.; в 2006 - 2008 годах составила 34680 руб. 78 коп.; в 2009 - 2010 годах составила 71777 руб. 62 коп.; в 2011 - 2012 годах составила 77431 руб. 79 коп.
Указывая, что за период пользования с 21.01.2009 по 31.08.2012 образовалась задолженность по оплате за пользование земельным участком в сумме 3224655 руб. 48 коп., Управление обратилось в суд с настоящим иском.
Ссылка заявителя жалобы на неправомерное изменение Управлением размера арендной платы в одностороннем порядке без надлежащего уведомления ответчика, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку ставки арендной платы в данном случае являются регулируемыми ценами и стороны независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы должны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы. Данный подход соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, 17.04.2012 N 15837/11.
Неизвещение арендатора о перерасчете арендной платы не освобождает последнего от внесения арендной платы за пользование земельным участком, в связи с чем довод кассационной жалобы в этой части подлежит отклонению..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.11.2013 по делу N А06-8565/2012
"...Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования частично, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление от 16.07.2009 N 582).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 указал, что нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Принимая во внимание Постановление от 16.07.2009 N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "в" <*> Постановления от 16.07.2009 N 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, а также предоставленного гражданам или их некоммерческим объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, за исключением случаев, указанных в подпункте "б" настоящего пункта.
--------------------------------
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду "...в подпункте "в" пункта 3...", а не "...в подпунктах "в"...".

В связи с тем, что договор аренды был заключен 28.07.2011, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что при взыскании стоимости пользования землей сельскохозяйственного назначения, к отношениям сторон по данному договору подлежит применению правило подпункта "в" пункта 3 Постановления от 16.07.2009 N 582, вступившего в силу 04.08.2009, и сумма арендной платы подлежит определению в размере 0,6% от кадастровой стоимости.
Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд правильно разрешил спор по существу, кассационная инстанции считает возможным оставить в силе постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2013..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.09.2013 по делу N А55-9252/2012
"...В соответствии с пунктом 2.3 вышеуказанного договора стороны согласовали условие о ежегодном одностороннем пересмотре арендодателем величины арендной платы в соответствии с законодательством.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Доводы ПК "Спутник" о применении судом первой инстанции закона, не подлежащего применению, а также о необоснованном одностороннем изменении истцом размера арендной платы, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении Президиума от 17.04.2012 N 15837/11, регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии с нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.09.2013 по делу N А55-35890/2009
"...В соответствии с пунктом 4.4 договора от 20.08.2003 N 002633з, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца, и пунктом 4.3 договора аренды определено право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать арендную плату в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей; новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.
При определении размера задолженности с учетом внесенных ответчиком платежей суды первой и апелляционной инстанций исходили из предусмотренных договором порядка и сроков уплаты арендной платы, в том числе о том, что сторонами определено право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать арендную плату в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей; новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.
Учитывая такое условие договора, суды размер платы за пользование земельным участком в спорный период определили в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", а также постановлением от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".
Судебные инстанции при разрешении спора правильно руководствовались требованиями пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и правовыми подходами по их применению, сформулированными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. от 25.01.2013). В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.06.2013 по делу N А55-25037/2012
"...Дополнительным соглашением от 19.09.2005 пункт 1.1 договора от 28.01.1997 N 24672 изложен в новой редакции, в соответствии с которой на основании постановления главы администрации г. Самары от 28.11.1996 N 1620, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на правах аренды земельный участок площадью 28 493,4 кв. м, относящийся к категории "земли поселений", расположенный по адресу: Промышленный район, Заводское шоссе, 8, на срок с 28.11.1996 по 30.11.2005.
Данным дополнительным соглашением также установлен порядок расчетов по арендной плате на основании постановления главы города Самары от 26.11.2003 N 1343, а также установлено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом. Согласно пункту 7 дополнительного соглашения арендатор обязан уплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, исходил из того, что арендные платежи за пользование земельным участком являются нормативно регулируемыми, поэтому уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления вправе путем принятия нормативных правовых актов в одностороннем порядке изменять нормативно установленные ставки арендной платы и методику их расчета независимо от воли сторон договора и без заключения дополнительного соглашения.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом из пункта 2.3 договора от 28.01.1997 N 24672 с учетом дополнительного соглашения от 19.09.2005, следует, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что арендодатель имел право на изменение методики расчета арендной платы в одностороннем порядке в связи с принятием нормативных актов без заключения дополнительного соглашения к договору от 28.01.1997 N 24672 и суд первой инстанции неправомерно при расчете арендной платы не принял во внимание постановления Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 и от 06.08.2008 N 308.
Данный вывод суда апелляционной инстанции не противоречит правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 по делу N А12-20767/2009
"...Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на того государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Изменение размера арендных платежей в результате принятия нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендных платежей применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.11.2011 по делу N А55-4548/2011
"...Договор аренды земельного участка N 39 заключен истцом 12.02.2007, зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды.
Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.09.2011 по делу N А55-15805/2010
"...Дополнительным соглашением от 05.08.2003 N 2 к договору стороны договорились продлить договор аренды на срок пять лет с 02.01.2003 по 01.01.2008, установив арендную плату в размере 18 895 рублей 68 копеек за год по срокам оплаты, установленным в договоре.
Уведомлением от 02.02.2009 истец уведомил ответчика о необходимости применения в расчетах размера арендной платы согласно отчету об оценке N ГК-10/4.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков, по результатам торгов (конкурсов, аукционов), в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкурса цен.
В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируемая цена подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Данная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Правительством Российской Федерации размер, порядок и условия внесения арендной платы на 2007, 2008 годы не определены.
При таких обстоятельствах арендная плата подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (с 04.08.2009).
На основании пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, подлежит исчислению исходя из рыночной стоимости земельного участка с 04.08.2009. Между тем из материалов дела следует, что истец направил уведомление в адрес ответчика 02.02.2009 (то есть до вступления в силу Постановления).
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалованных судебных актов, которые приняты на основании представленных в материалы дела документов, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.09.2011 по делу N А55-15804/2010
"...Дополнительным соглашением от 05.08.2003 N 2 к договору продлен срок аренды на пять лет с 02.01.2003 по 01.01.2008, установлен размер арендной платы в сумме 13 646 руб. 88 коп. за год по срокам оплаты, установленным в договоре.
Истец направил в адрес ответчика уведомление от 18.03.2010 о наличии задолженности по ряду договоров аренды, в том числе и по спорному договору, произведя расчет размера арендной платы исходя из размера, установленного отчетом об оценке от 20.10.2008 г. N ГК-10/9.
В соответствии с пунктом 2 Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков, по результатам торгов, конкурсов, аукционов, в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкурса цен.
В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируемая цена подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Данная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Правительством Российской Федерации размер, порядок и условия внесения арендной платы на 2007, 2008 годы не определены.
При таких обстоятельствах арендная плата подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (с 04.08.2009).
На основании пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, подлежит исчислению исходя из рыночной стоимости земельного участка с 04.08.2009. Между тем из материалов дела следует, что истец направил уведомление в адрес ответчика 02.02.2009 (то есть до вступления в силу Постановления).
Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.07.2011 по делу N А55-22672/2010
"...Из буквального толкования положений пункта 4 договора следует, что размер арендной платы по договору установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору стороны предусмотрели изменение действующего законодательства Российской Федерации.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативно-правовых актов не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы и не требует регистрации.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Данная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.2011 по делу N А12-162/2010
"...Пунктом 2.8 договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов. Арендодатель письменно извещает Арендатора об изменении годовой арендой платы оформлением изменения к договору.
С учетом изложенного, суд первой и апелляционной инстанций пришел к правильному выводу о том, что после утверждения уполномоченными органами новых ставок арендной платы у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату с учетом измененных ставок арендной платы за землю, а именно исходя из "Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", утвержденного постановлением главы Администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033, и коэффициентов, установленных решением Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена".
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.05.2011 по делу N А65-19542/2010
"...Согласно пункту 2.3 арендная плата пересматривается в случае изменения законодательства, действующего на территории Республики Татарстан, в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 15 числа.
Неисполнение ответчиком обязательств по своевременной оплате арендных платежей послужило основанием для обращения в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и пеней.
При определении размера арендной платы суд правомерно руководствовался решением от 29.11.2005, N 2-3 Представительного органа муниципального образования города Казани "О земельном налоге", постановлением Кабинета Министров РТ от 27.04.2006 N 211 "О внесении изменения в постановление Кабинета Министров РТ от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю", постановлением руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 22.06.2006 N 1198 "Об арендной плате за землю в г. Казани" и правильно определил размер ежемесячной арендной платы - 113 119 рублей 57 копеек.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В пункте 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалованных судебных актов, которые приняты на основании представленных в материалы дела документов, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.03.2011 по делу N А12-12941/2010
"...Согласно пункту 2.1 договора арендная плата вносится "в размере, установленном расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора, согласно совместному постановлению главы администрации Городищенского района Волгоградской области и Городищенской районной Думы от 04.03.2002 N 232, Федерального закона от 07.07.2003 N 117-ФЗ, решения Городищенской районной Думы Волгоградской области 06.02 2004 N 497".
В абзаце 2 пункта 2.1 договора предусмотрена возможность пересмотра арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее) не ранее тридцати дней после письменного извещения арендатора.
Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не вправе применять другой размер арендной платы.
Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
После утверждения уполномоченными органами новых ставок арендной платы у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату с учетом измененных ставок арендной платы за землю на основании указанных нормативных актов.
Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.03.2011 по делу N А65-15346/2010
"...Учитывая, что за ответчиком числится задолженность по арендной плате за пользование вышеуказанным земельным участком за период с 01.06.2009 по 30.06.2010, суды, руководствуясь статьями 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно взыскали с общества в пользу истца задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 454 106,25 руб., исходя из арендной платы 419 175 руб. в год, что составляет 34 931,25 руб. в месяц.
Доводы общества, что расчет арендной платы за пользование земельным участком в части применения дифференцированного коэффициента 2 противоречит действующему законодательству, поскольку при расчете годовой арендной платы с учетом поправочного коэффициента производится дублирование коэффициентов, учитывающих одни и те же показатели вида разрешенного использования земли, что, соответственно, ведет к неправомерному увеличению размера годовой арендной платы, обоснованно были отклонены судами.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Порядок расчета, размер арендной платы в Республике Татарстан определен положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (далее - постановление КМ РТ от 09.02.1995 N 74).
Таким образом, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанными размерами арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной (государственной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. С учетом этого, в независимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что применение поправочного коэффициента при расчете арендной платы, определяемой от кадастровой стоимости, не противоречит действующему законодательству, правомерно признан апелляционным судом состоятельным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.01.2011 по делу N А55-37189/2009
"...Полагая, что ответчиком не в полном объеме и несвоевременно исполняются обязательства по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции установил, что с 15.05.2007 был изменен размер арендной платы, в связи с принятием постановления Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", о чем арендатор был уведомлен посредством информационного сообщения в "Самарской газете" от 11.05.2007 N 77.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Как следует из пункта 4.3 договора аренды от 30.09.2005 N 001052з, размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Самарской области, нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Самарской области о плате за землю.
Таким образом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного правового акта не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять иной размер арендной платы.
Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако суд апелляционной инстанции пришел к иному выводу при оценке изменений арендной платы за пользование земельным участком и неправомерно отменил законное решение суда первой инстанции.
Учитывая, что расчет суммы задолженности по арендным платежам проверялся и оценивался судом первой инстанции, судебная коллегия считает, что обжалуемый судебный акт подлежит частичной отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции в отмененной части..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.12.2010 по делу N А55-37415/2009
"...Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.04.2010 заявленные требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 13 378 521 руб. 44 коп., в том числе задолженность в размере 11 186 667 руб. 07 коп. и неустойка в сумме 191 854 руб. 37 коп.
При этом увеличение размера арендной платы с 15.05.2007 суд первой инстанции счел обоснованным, поскольку с указанной даты истцом был изменен размер арендной платы, обусловленный принятием Правительством Самарской области 25.04.2007 постановления N 59 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", которым была изменена методика расчета арендной платы, в частности, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, предоставляемые для строительства. Об установлении нового размера арендной платы ответчик был уведомлен истцом в обусловленном договором порядке посредством публикации информационного сообщения в "Самарской газете" от 11.05.2007 N 77.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Пунктами 4.3, 5.2 договора аренды земельного участка от 30.09.2005 N 024219з предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, арендодатель сообщает арендатору об изменении размера арендной платы путем опубликования в газете "Самарская газета".
Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания задолженности и неустойки, апелляционный суд указал на отсутствие государственной регистрации изменений условий договора аренды земельного участка, поскольку с 15.05.2007 изменился механизм расчета арендной платы.
Данный вывод апелляционного суда противоречит пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе изменять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.12.2010 по делу N А12-4628/2010
"...В дополнительном соглашении к договору от 21.08.2006 стороны изложили пункт 2.4 договора в новой редакции, установив размер арендной платы на 2006 год в сумме 1 352 199,55 руб.
Кроме того, пункт 2.7 изложен в редакции: "Порядок установления размера арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке на основании принятых нормативных правовых актов Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления посредством направления арендатору извещения об изменении указанного порядка с приложением расчета арендной платы".
Из материалов дела усматривается, что 09.11.2008 КУГИ администрации Волгоградской области в адрес ответчика направлено извещение об увеличении размера арендной платы до 2 119 116,73 руб. в год.
Расчет размера арендной платы произведен на основании постановления главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033, которым с 01.01.2008 введен порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области.
Ответчик не выполнил в полном объеме принятые на себя обязательства по своевременной оплате арендных платежей за период с 01.01.2008 по 19.11.2008.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Учитывая, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Следовательно, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта, что согласуется со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции обоснованно за период 01.01.2008 по 19.11.2008 с учетом ранее произведенной оплаты определена сумма задолженности по арендной плате в размере 671 781,22 руб., которая взыскана с ответчика в пользу истца..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.11.2010 по делу N А12-1071/2010
"...В соответствии с пунктом 2.5 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также в связи с применением индексации в порядке, устанавливаемом законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора об изменении базовой ставки земельного налога, на основании которого арендатор самостоятельно делает расчет изменений суммы арендной платы.
Разделом 9 договора предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего договора аренды будут действовать только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон, за исключением пункта 2.5, по которому арендодатель и арендатор вносят свои изменения в договор самостоятельно в письменном виде.
Извещением от 01.07.2008 к договору аренды земельного участка от 03.12.1998 N 2185 размер арендной платы увеличился и с 01.01.2008 стал составлять 82 954 руб. 43 коп. в год или 20 738 руб. 61 коп. в квартал (6912 руб. 87 коп. в месяц). При этом арендодатель сослался на изменение законодательства Российской Федерации, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки (Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ; постановление главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033; решение Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84), а также сообщил, что расчет арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициента вида функционального использования земельного участка - 0,0150, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов - 1,00, коэффициента категории арендатора - 1, коэффициента индексации - 1.
Полагая незаконным увеличение размера арендной платы, в результате которого арендодатель получил неосновательное обогащение, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что извещение от 01.07.2008 является незаключенным, поскольку не подписано со стороны арендатора, в связи с чем, за период с 01.01.2008 по 27.08.2009 арендатору должно быть начислено 69170,99 руб. (за 2008 год из расчета 41 641,40 руб. - сумма годовой арендной платы согласно извещению от 10.04.2006, за 2009 год - 27529,59 руб. - сумма годовой арендной платы также согласно извещению от 10.04.2006). Поскольку Арендатором уплачено 121 719,40 руб., следовательно, сумма переплаты составила 52 548,40 руб.
Между тем судом не учтено следующее.
Как следует из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, с учетом действовавших в спорный период нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы за земельных участки, суду следовало проверить наличие неосновательного обогащения на стороне ответчика..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.09.2017 N Ф07-10485/2017 по делу N А56-77466/2016
"...Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 05.06.2012 N 3653/1.6-08 аренды земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 58 800 кв. м с кадастровым номером 47:07:17-15-001:0002, находящегося по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, дер. Посечено, для использования в целях строительства яхт-клуба и размещения ангара для хранения яхт и катеров в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, на срок с 01.02.2012 по 31.05.2018.
Согласно пункту 3.5 договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем (уведомительном) порядке в случае изменения порядка определения арендной платы, утвержденного правительством Ленинградской области, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, не чаще одного раза в год.
Администрация направила Обществу уведомление от 10.02.2016 N 1567/1.6-45 об изменении годового размера арендной платы на 2016 год и о наличии задолженности по состоянию на 01.01.2016, а также претензию от 20.09.2016 N 5218/1.0-16 с предложением погасить образовавшуюся по состоянию на 15.09.2016 задолженность по арендной плате.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды, оставление без удовлетворения претензии послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды двух инстанций по результатам исследования и оценки доказательств, проверив правильность расчета арендной платы, пришли к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Кассационная инстанция не усматривает правовых оснований для удовлетворения жалобы.
Как правомерно установлено судами со ссылкой на положения пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей до 01.03.2015, пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, а также на правовые позиции высших судебных инстанций по схожим обстоятельствам, стоимость аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, относится к категории регулируемых цен и устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон и предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.
Таким образом, вывод судов о том, что арендная плата за спорный земельный участок на 2016 год правомерно рассчитана Администрацией исходя из ставки в размере 23,45 руб./кв. м, установленной пунктом 2 приложения 1 к Порядку для земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных в городских населенных пунктах (с численностью населения до 20 тыс. чел.), соответствует материалам дела.
Договором аренды согласно положениям статей 329 и 330 ГК РФ предусмотрен способ обеспечения надлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы - неустойка (пункт 5.2 договора).
Суды двух инстанций со ссылкой на названные нормы признали правомерным взыскание с ответчика задолженности исходя из регулируемого характера арендной платы и неустойки в связи с просрочкой платежа..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.07.2015 N Ф07-4870/2015 по делу N А05-12261/2014
"...Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Организация (арендатор) заключили договор от 02.10.1997 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:010051:03 площадью 3440 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, Первомайская ул., кв. 051, 3 зона, для организации учебно-спортивной площадки сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован 02.10.1997.
Согласно пункту 4.2 договора Организация освобождена от внесения арендной платы.
Администрация, ссылаясь на задолженность Организации по внесению арендной платы за период с 01.01.2001 по 08.01.2014, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными по праву и удовлетворил иск частично (с учетом срока давности, о применении которой заявил ответчик), взыскав 443 руб. 314 руб. задолженности. Суд отклонил довод ответчика о том, что он освобожден от внесения арендной платы на основании пункта 4.2 договора. Суд первой инстанции указал, что с введением в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) у Организации возникла обязанность вносить арендную плату за пользование земельным участком.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с частью 3 указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
На основании материалов дела суд установил, что у ответчика возникла задолженность по договору аренды. Расчет задолженности правомерно произведен истцом с применением нормативного акта, регулирующего размер арендной платы на территории муниципального образования "Северодвинск".
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен (что соответствует требованиям пункта 2 статьи 422 ГК РФ).
Федеральным законом, предусматривающим необходимость регулирования арендной платы, является Земельный кодекс Российской Федерации, вступивший в силу 29.10.2001.
Кассационный суд отклоняет довод жалобы о том, что у арендатора отсутствует обязанность оплачивать пользование спорным земельным участком на основании пункта 4.2 договора, поскольку он не соответствует требованиям статьи 65 ЗК РФ..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.10.2014 по делу N А13-13922/2013
"...Письмом от 20.08.2013 Комитет сообщил Обществу о том, что в 2011 - 2012 годах ставки арендной платы и коэффициенты к ним не менялись, но для расчета арендной платы была взята неверная кадастровая стоимость земельного участка, в результате чего по договору аренды образовалась недоплата.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнением обязанности по внесению арендной платы, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, расчет арендной платы за спорный период произведен Комитетом на основании постановлений правительства Вологодской области от 30.12.2009 N 2154, от 27.12.2012 N 206 об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Вологодской области и постановлений правительства Вологодской области от 27.12.2011 N 1699, от 17.12.2012 N 1499 об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, на 2012, 2013 годы соответственно.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что размер арендной платы, установленный указанными актами, подлежит применению к отношениям сторон в спорный период.
Поскольку Общество не представило доказательств, подтверждающих внесение в спорный период арендной платы в установленном размере, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Комитета о взыскании задолженности..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.09.2014 N Ф07-6611/2014 по делу N А13-12425/2013
"...27.01.2010 стороны заключили договор N 11919 (далее - договор аренды), по которому арендатору передан в пользование вышеуказанный земельный участок для тех же целей, сроком с 27.01.2010 по 30.09.2011.
Соглашением от 29.05.2012 к договору аренды стороны продлили срок действия договора до 28.09.2012 и согласовали пункт 3.4 договора аренды в следующей редакции: "Арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменений ставок арендной платы, коэффициентов к ставкам арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, методики расчета Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления без согласования с арендатором".
Постановлением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Таким образом, установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы.
Согласно постановлению N 1449 в отношении земельных участков, предоставленных для строительства, если объект недвижимости не введен в эксплуатацию по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, применяется повышающий коэффициент 2, по истечении четырех лет - 4.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что размер арендной платы, установленный указанными актами, подлежит применению к отношениям сторон в спорный период.
Поскольку Общество не представило доказательств, подтверждающих внесение в спорный период арендной платы в установленном размере, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили требования Комитета о взыскании задолженности и соответствующей неустойки за нарушение сроков арендных платежей..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.09.2014 N Ф07-6962/2014 по делу N А56-971/2014
"...Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Лодейнопольский район Ленинградской области", правопредшественник Отдела (арендодатель) и предприниматель Леонтьев В.М. (арендатор) 28.04.2005 заключили договор N 1210 аренды земельного участка общей площадью 23 586 кв. м с кадастровым номером 47:06:01:-033-004:0281, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Лодейное Поле, ул. Энергетиков, д. 2, для использования под промышленно-производственную базу.
Согласно пункту 3.2 договора в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы, а также иных в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, Ленинградской области и актами органов местного самоуправления, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем (уведомительном) порядке не чаще одного раза в год. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Уведомлением от 24.12.2012 N 940 Отдел сообщил предпринимателю об изменении размера арендной платы по договору с 01.01.2013. При расчете арендной платы применен коэффициент вида деятельности арендатора (Квда) - 3.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей, Отдел обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили требования истца о взыскании задолженности по арендной плате..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.08.2014 N Ф07-5738/2014 по делу N А13-13249/2013
"...Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязанности по внесению арендных платежей, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом ВАС РФ в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Как видно из материалов дела, за спорный период с 01.10.2012 по 30.09.2013 Комитет произвел расчет арендной платы в соответствии с постановлениями Правительства Вологодской области от 27.12.2011 N 1699 "Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, на 2012 год" и от 17.12.2012 N 1499 "Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, на 2013 год" (далее - Постановление N 1499).
На основании указанных региональных нормативных правовых актов, действовавших в спорный период, и материалов дела суды установили, что задолженность по арендной плате составила 1 858 059 руб. 36 коп., сумма пеней - 383 477 руб. 21 коп. Размер арендной платы и пеней проверен судами и признан правильным.
Довод подателя жалобы о том, что Комитет не вправе в одностороннем порядке изменять размер арендных платежей, подлежит отклонению - как основанный на неверном толковании норм права.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, оснований для отмены решения и постановления не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.08.2014 N Ф07-5669/2014 по делу N А56-69599/2013
"...Как следует из материалов дела, Администрация МО Сертолово (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.04.2002 заключили договор N 204-14/-V.02 аренды земельного участка площадью 4445 кв. м, находящегося в районе д. 9 по ул. Молодцова, г. Сертолово, Ленинградская обл., для размещения торгового комплекса.
Арендная плата за земельный участок согласно расчету составляла 89 611 руб. в год и взималась в порядке, предусмотренном пунктами 6.3 и 6.4 договора.
Уведомлениями от 01.07.2011 N 2966/10-16 и от 05.03.2012 N 2788/2:6-20 Администрация района сообщила Обществу об изменении размера арендной платы за 2011 и 2012 годы в связи с принятием правительством Ленинградской области постановления от 29.12.2007 N 353 "Об утверждении порядка определения арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области" (с учетом внесенных изменений и дополнений).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом договорных обязательств, Администрация района обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Довод жалобы о том, что арендодатель неправомерно в одностороннем порядке изменил методику (формулу) определения размера арендной платы, предусмотренную договором, основан на неправильном толковании норм материального права.
Поскольку суды правильно применили нормы материального права, а выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы нет..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.02.2012 по делу N А52-1908/2011
"...В соответствии с пунктом 2.3 договора размер арендной платы за земельный участок определяется ежегодно по Методике определения арендной платы за земельные участки в соответствии с принимаемыми Великолукской городской Думой базовыми ставками арендной платы, о которых арендодатель извещает арендаторов с помощью средств массовой информации.
Уклонение предпринимателя от внесения арендной платы в спорный период послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Псковской области с 01.01.2008 установлен Законом N 756-оз.
Довод подателя жалобы о неприменении к правоотношениям сторон названного Закона Псковской области подлежит отклонению, поскольку стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, используемые при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. В договоре аренды земельного участка стороны также предусмотрели возможность изменения арендной платы в случае изменения размера базовой ставки годовой арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.05.2011 по делу N А66-13898/2009
"...Стороны предусмотрели, что арендодатель в бесспорном и одностороннем порядке вправе изменить размер арендной платы в случае изменения коэффициента инфляции (пункт 3.3 договора).
Арендодателем за 2009 год была рассчитана арендная плата за арендуемый земельный участок с учетом изменения удельного показателя кадастровой стоимости земли - 9 488,73 руб. за кв. м. Размер арендной платы составил 1 003 055 руб.
Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению платы за пользование спорным участком явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Апелляционный суд, руководствуясь статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), условиями договора, пришел к выводу о праве арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы и правомерности ее начисления Комитетом исходя из изменения удельного показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно части 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.
В силу положений статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, изменение арендодателем размера арендной платы в спорный период связано с принятием администрацией Тверской области постановления от 30.12.2008 N 503-па, которым утверждены материалы актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тверской области.
Апелляционный суд, руководствуясь условиями договора и вышеназванными нормами права, пришел к правильному выводу о том, что у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату в определенном размере..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд установил, что условие об изменении размера арендной платы при установлении правовыми актами обязательных для сторон изменений ставок земельных платежей было определено сторонами в договоре.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.04.2008 по делу N А05-7162/2007
"...Согласно пункту 5.3 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем при установлении законами Российской Федерации и иными правовыми актами обязательных для сторон изменений ставок земельных платежей, коэффициентов. Подписание дополнительного соглашения не требуется. Арендодатель ежегодно направляет арендатору расчет арендной платы.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу данной правовой нормы размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения арендной платы за землю согласно нормативно-правовым актам федерального и местного уровня. При изменении этого порядка, влекущего изменение размера арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, установленном такими актами.
При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.
Судом первой инстанции установлено, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в городе Архангельске, определяется на основании решения Архангельского городского совета депутатов от 21.12.2005 N 92 "Об утверждении положения об арендной плате за пользование земельными участками на территории города Архангельска".
При таком положении суды, руководствуясь статьями 309, 310 ГК РФ и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, правомерно взыскали с ответчика в пользу истца 55 650 руб. 50 коп. задолженности..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.08.2014 по делу N А61-3947/2013
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 02.08.2002 N 406, 04 сентября 2002 года администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 639 аренды земельного участка площадью 0,50 га, находящегося по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, ул. Пожарского, предоставленного для строительства автогазозаправочной станции, в границах, указанных на прилагаемом к договору Плане земельного участка (приложение N 1, л.д. 6-10, 105).
Ссылаясь на неисполнение обществом обязанностей по внесению арендной платы по договору от 04.09.2002 N 639, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды правомерно констатировали неисполнение обществом обязательства по внесению арендной платы за земельный участок в спорный период. Проверив представленный истцом расчет арендной платы и неустойки, а также осуществленный судом первой инстанции перерасчет, апелляционный суд установил их ошибочность, отразив в своем постановлении мотивы, обусловившие такой вывод, произвел перерасчет и установил действительный размер задолженности ответчика, изменил в части решение от 25.12.2013.
Доводы жалобы, основанные на необходимости согласования размера арендной платы за спорный участок исключительно в двустороннем порядке, подлежат отклонению, как не учитывающие особенности определения стоимости аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Нормы материального права суд апелляционной инстанции применил верно, изложенные в обжалуемом акте выводы соответствуют обстоятельствам спора. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.12.2013 по делу N А63-16824/2012
"...Как видно из материалов дела, 20.11.1992 администрация и хозяйство заключили договор аренды земельного участка площадью 43,6 кв. м пашни сроком на 40 лет для сельскохозяйственного использования (т. 1, л.д. 37-39).
Согласно абзацу 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
В соответствии с подпунктом "в" пункта 3 постановления N 582, арендная плата за земельный участок, предоставленный для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, а также предоставленный гражданам или их некоммерческим объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, за исключением случаев, указанных в подпункте "б", определяется в размере 0,6% кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, отказывая в удовлетворении иска, суды правомерно руководствовались правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11.
Факт указания в разрешенном использовании земельных участков с кадастровыми номерами 26:08:080501:76, 26:08:080501:81 для сельскохозяйственного производства не влияет на определение размера платы за использование земельных участков в соответствии с подпунктом "в" пункта 3 постановления N 582. Спорные земельные участки входят в категорию земель сельскохозяйственного назначения и используются в целях, установленных указанным пунктом постановления N 582.
Учитывая необходимость расчета задолженности по арендной плате в соответствии с положениями подпункта "в" пункта 3 постановления N 582 и уплату ответчиком процентов за пользование чужими денежными средствами, судебные инстанции не установили наличие задолженности хозяйства перед администрацией..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.07.2013 по делу N А53-33403/2012
"...Не может быть принят судом кассационной инстанции и приведенный в жалобе аргумент о приоритетном применении условий договора аренды земельного участка о размере арендной платы перед нормативными правовыми актами, регулирующими порядок ее определения и уплаты.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Судебные инстанции при разрешении спора действовали в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и правовыми подходами по их применению, сформулированными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11. В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Вместе с тем, как обоснованно указано в кассационной жалобе, постановление N 1420, на которое имеется ссылка в предусмотренном дополнительным соглашением от 15.08.2012 N 1 расчете арендной платы, утратило силу на основании постановления администрации г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240.
Формула, в результате которой годовая арендная плата на 2011 год (правомерность применения которой подлежит дополнительному исследованию) определена в размере 3 433 011 рублей 42 копеек, в дополнительном соглашении от 15.08.2012 N 1 не раскрыта и судами не проверена.
Поскольку при рассмотрении дела суды не установили обстоятельства, имеющие существенное значение, а суд кассационной инстанции не вправе устанавливать либо считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судебными инстанциями, решение суда и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение (пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2013 по делу N А53-19427/2011
"...08.12.2006 сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к спорному договору, которым изменен кадастровый номер арендуемого земельного участка на 61:44:000000:0193 и изменен размер арендной платы, составившей 104 058 рублей 82 копейки в год. Изменение размера арендной платы обусловлено применением сторонами нового механизма расчета арендной платы, установленного постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону" в редакции от 25.07.2006, а именно переходом к формуле расчета арендной платы, исчисляемой как произведение кадастровой стоимости участка и ставки арендной платы по виду использования земельного участка.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Судебные инстанции при разрешении спора правильно руководствовались требованиями пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и правовыми подходами по их применению, сформулированными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11. В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Довод кооператива о необоснованном повышении нормативными правовыми актами ставки арендной платы подлежит отклонению, поскольку данные акты в судебном порядке не оспорены, недействующими (недействительными) не признаны, основания для неприменения их положений к отношениям сторон в спорный период заявителем не доказаны..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.07.2011 по делу N А63-20915/2008
"...В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 424 Кодекса арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды при определении размера арендной платы правомерно приняли во внимание площадь земельного участка (2526 кв. м), указанную в договоре аренды, факт нахождения участка в пользовании общества до расторжения договора соглашением от 17.08.2007, применили порядок расчета и ставки арендной платы, установленные постановлениями главы города Ставрополя от 21.12.2005 N 5118 "О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками в 2006 году" и от 09.02.2007 N 3744 "О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками в 2007 году". Период взыскания неустойки определен судами с учетом заявления общества о применении последствий пропуска срока исковой давности. Кроме того, суд первой инстанции снизил ее размер до 92 063 рублей 80 копеек (статья 333 Кодекса).
При таких обстоятельствах основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов по доводам жалобы отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.06.2011 по делу N А53-17609/2010
"...Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативного правового акта или с момента, указанного в нем, и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется. Изменение механизма (формулы) расчета арендной платы за землю оформляется путем заключения дополнительного соглашения, но не чаще одного раза в год.
Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком с 01.12.2005 по 20.10.2009 (до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок), департамент обратился в арбитражный суд с иском.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пункт 4 статьи 22 данного Кодекса определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Размер арендной платы в 2007 году определен судами на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы в г. Ростове-на-Дону" (с изменениями) и Федерального закона от 19.12.2006 N 238 "О федеральном бюджете на 2007 год". В 2008, 2009 годах расчет арендной платы произведен на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", Федерального закона от 24.07.2007 N 198-ФЗ "О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов" и Федерального закона от 24.11.2008 N 204-ФЗ "О федеральном бюджете на 2009 год и на плановый период 2010 и 2011 годов" (с изменениями).
При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о правомерном использовании истцом ставок и коэффициентов, установленных соответствующими нормативными правовыми актами..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.05.2011 по делу N А53-15654/2010
"...В пункте 3.1 договора указано, что размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Пунктом 3.4 закреплена возможность ежегодного изменения размера арендной платы путем применения индекса инфляции на текущий финансовый год, установленного федеральным законом о федеральном бюджете. Исчисление и уплата обществом арендной платы осуществляется на основании дополнительных расчетов к договору.
Неисполнение обществом обязанности по внесению платы за пользование земельным участком в период с 29.09.2009 по 09.06.2010 послужило основанием обращения комитета с исковым заявлением о взыскании задолженности в судебном порядке.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По смыслу статей 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Арендная плата за пользование землей, находящейся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.
При расчете задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами судами обоснованно применены порядок определения размера арендной платы, установленный постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475, утвержденные решением Собрания Депутатов Аксайского района от 20.02.2008 N 312 ставки арендной платы для земель промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения, а также результаты государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением администрации Ростовской области от 29.12.2008 N 614..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.04.2011 по делу N А32-67410/2005
"...Пунктами 3.1 - 3.3 договора аренды стороны определили, что размер ежегодной платы за арендуемый земельный участок составляет 499 500 рублей, которая вносится арендатором в срок до 15 сентября текущего года. Стороны также договорились, что размер арендной платы установлен на 1996 год, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменением финансового положения арендатора.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Таким образом, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Расчет арендной платы произведен верно при правильном применении региональных и муниципальных нормативных актов. Применение коэффициента - 1,5 целевого использования по договору (для размещения производственной базы) является правомерным. Кроме того, указанный коэффициент является минимальным (в сравнении с коэффициентом 8 для размещения магазина как объекта торговли)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.04.2011 по делу N А32-18265/2009
"...В приложении N 1 к договору указано, что земельный участок предназначен для сельскохозяйственного производства. Годовой размер арендной платы по договору составил 20 119 рублей 60 копеек. Расчет размера арендной платы произведен в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" (далее - постановление от 18.05.2002 N 529).
Поскольку задолженность по арендной плате обществом не погашена, условия претензии не выполнены, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской.
Указанная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09.
Удовлетворяя исковые требования в части, суд применил по заявлению общества последствия пропуска срок исковой давности по требованиям, возникшим до 07.07.2006. Расчет арендной платы правомерно произведен судом исходя из площади арендуемого ответчиком земельного участка и принадлежности его к зоне VI-54 (приложение N 1 к постановлению главы муниципального образования город Краснодар от 15.09.2005 N 1479) с применением ставок, установленных действующими нормативными правовыми актами Краснодарского края и города Краснодара.
Довод общества о неправомерном изменении согласованного в договоре размера арендной платы (20 119 рублей 60 копеек в год) рассмотрен апелляционным судом и получил верную правовую оценку..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.03.2011 по делу N А32-7832/2010
"...Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 05.09.1996 сроком до 21.08.2001 заключили договор N 991 (4300009453) аренды земельного участка общей площадью 2351 кв. м, расположенного в Карасунском административном округе г. Краснодара на углу улиц Сормовской и Первомайской, для строительства вещевого рынка и реализации сельскохозяйственных продуктов (далее - договор аренды). Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с условиями договора аренды размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией, индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края. Соглашение об изменении размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к договору и подписывается сторонами (пункт 3.4 договора аренды).
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09.
На основании представленных в дело доказательств суды определили площадь земельного участка, используемого ответчиком, а также правильно применили базовую ставку арендной платы и соответствующие коэффициенты.
Взысканная судом первой инстанции сумма долга с применением коэффициента 3 проверена апелляционным судом и признана правильной.
В соответствии со статьей 54 Устава Краснодарского края постановление от 18.05.2002 N 529 официально опубликовано (газета "Кубанские новости" от 08.06.2002), что предполагает соблюдение установленных процедур, с которыми действующее законодательство связывает вступление нормативного акта в силу (статья 15 Конституции Российской Федерации).
Ссылка общества на нарушение компетенции при принятии данного нормативного правового акта не соответствует положениям статей 32, 40, 42 Устава Краснодарского края.
Выводы апелляционного суда не противоречат практике применения законодательства об аренде земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2011 по делу N А63-19460/2009
"...Как видно из материалов дела, постановлением главы Изобильненской районной государственной администрации Ставропольского края от 10.04.2001 N 142 хозяйству в аренду на 5 лет предоставлен земельный участок общей площадью 373 га (т. 1, л. д. 40).
14 мая 2001 года администрация района (арендодатель) и хозяйство (арендатор) заключили договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с условиями которого арендатору для сельскохозяйственного использования предоставлен земельный участок площадью 373 га (после проведения государственного кадастрового учета участок получил кадастровый номер 26:06:000000:0414; т. 1, л. д. 39, 58 - 63). Договор зарегистрирован в Изобильненском филиале государственного учреждения юстиции "Регистрационная палата Ставропольского края" 18.06.2001.
Администрация района, полагая, что хозяйство не вносит плату за используемые земельные участки, обратилась с иском в арбитражный суд.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09.
С учетом изложенного довод кассационной жалобы о неправомерном определении размера арендной платы с применением ставок, установленных соответствующими нормативными правовыми актами (без заключения дополнительных соглашений к договору), надлежит отклонить..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2011 по делу N А63-4534/2009
"...22 марта 2006 года на основании постановления от 07.02.2006 N 220 Комитет и общество заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 04.10.1994 N 90, по которому с 01.01.2006 ставки арендной платы применяются в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. В пункте 3 дополнительного соглашения стороны установили, что в части разрешенного использования земельного участка пункт 1.1 договора следует читать "под предприятием автосервиса" (т. 1, л. д. 9).
Заявитель указывает, что ставки арендной платы, являются регулируемыми ценами, поэтому стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Кроме того, дополнительное соглашение не зарегистрировано надлежащим образом. Вместе с тем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды. Однако необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствует.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 названного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Правомерность данного подхода подтверждена постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.
При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных обществом требований..."

Примечание: В двух приведенных ниже Постановлениях суд указал, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, несмотря на то что стороны по условиям договора обязаны подписывать допсоглашение о каждом изменении платы.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.10.2010 по делу N А53-28215/2009
"...Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы в год за участок на момент заключения договора составляет 24 889 рублей 28 копеек. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору (пункт 3.4).
Полагая, что предприниматель уклоняется от внесения арендных платежей, определенных на основании нормативных правовых актов органов местного самоуправления, комитет обратился с иском в суд.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пункт 4 статьи 22 данного Кодекса определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу об обоснованности требований комитета о взыскании арендной платы, рассчитанной с применением ставок и коэффициентов, установленных соответствующими нормативными правовыми актами..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.09.2010 по делу N А32-43002/2009
"...16 января 2003 года произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка, о чем свидетельствуют отметка на нем и выданное ответчику свидетельство о государственной регистрации права от 17.01.2003.
Пунктом 3.4 договора стороны определили, что размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края, а также в связи с изменением арендатором цели использования земельного участка, указанной в договоре. При этом соглашение об изменении размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к договору и подписывается сторонами.
Суд первой инстанции, исследовав представленные сторонами в материалы дела документы, установил, что ими подписан ряд соглашений об изменении размера арендной платы за земельный участок, учитывающих изменение базовой ставки размера арендной платы, в том числе на основании постановления главы администрации края N 529, решения Совета муниципального образования Гулькевичский район от 30.03.2007 N 11. Однако, поскольку дополнительные соглашения к договору в установленном законом порядке не зарегистрированы, суд посчитал их незаключенными.
Однако указанный вывод является неверным, поскольку 17.07.2008 в газете "24 часа" опубликовано решение Совета муниципального образования Гулькевичский район Краснодарского края от 04.07.2008 N 12 о внесении изменений в решение 36 сессии 4 созыва Совета муниципального образования Гулькевичский район от 30.03.2007 N 11 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования Гулькевичский район", которым установлено, что если один и тот же земельный участок используется для нескольких видов деятельности арендатора, то расчет размера годовой арендной платы определяется на основании наибольшего (максимального) поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам целевого использования за весь земельный участок.
Таким образом, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды. Однако необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствует.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Правомерность данного подхода подтверждена постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.
При таких обстоятельствах судебный акт надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. При новом рассмотрении суду следует проверить расчет образовавшейся задолженности по арендной плате, с учетом изменений, внесенных решением Совета муниципального образования Гулькевичского района Краснодарского края от 04.07.2008 N 12..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.08.2010 по делу N А63-20371/2009
"...При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что ставки арендной платы и методика ее расчета за спорный период времени неоднократно устанавливались нормативными актами органов государственной власти Ставропольского края.
При таких обстоятельствах, учитывая, что крестьянское хозяйство не представило доказательства погашения задолженности в полном объеме, судебные инстанции правомерно сделали вывод о наличии правовых и фактических обстоятельств для удовлетворения иска министерства о взыскании неуплаченной суммы арендной платы за предъявленный ко взысканию период.
Ссылка крестьянского хозяйства на одностороннее изменение министерством суммы арендной платы, противоречащей сумме, установленной в договоре аренды, отклоняется судом кассационной инстанции ввиду следующего.
Согласно пункту 2.6 договора размер арендной платы может пересматриваться по требованию одной из сторон, но не чаще, чем раз в год.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка; порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу названных положений стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Кроме того, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, 26.01.2010 N 11487/09, 02.02.2010 N 12404/09..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2010 по делу N А53-6525/2009
"...Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, арендная плата регулируется соответствующим уполномоченным на то органом в установленном законом порядке.
Суды установили, что изменение ставок арендной платы произведено уполномоченным органом и в установленном законом порядке, поэтому стороны должны руководствоваться указанными ставками арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Суды обоснованно указали, что департамент правильно произвел расчет задолженности по уплате арендных платежей за период с 06.04.2006 по 02.09.2007 на основании постановлений мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы в г. Ростове-на-Дону", администрации Ростовской области от 14.11.2002 N 532 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Ростовской области", мэра г. Ростова-на-Дону от 18.12.2006 N 1444 "О внесении изменений в постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы в г. Ростове-на-Дону", администрации Ростовской области от 14.11.2002 N 532 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Ростовской области" и Федерального закона "О федеральном бюджете на 2007 год".
Всесторонне, полно и объективно изучив материалы дела, суды пришли к выводу о том, что требования департамента в части взыскания задолженности за период с 06.04.2006 по 02.09.2007 подлежат удовлетворению..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.05.2009 по делу N А32-21258/2008
"...Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации Новотитаровского сельского округа Динского района Краснодарского края от 23.12.1998 N 2243 "Об изъятии земельного участка площадью 0,15 га по ул. Луначарского у ПКФ "Инкомстар ЦДС", предоставлении его в аренду на 5 лет Савосьеву А.Н. для реконструкции объекта "Баня" под помещения административно-производственного назначения" администрация Новотитаровского сельского округа Динского района Краснодарского края и предприниматель 18.01.2000 заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 0700000211 площадью 0,15 га, расположенного по адресу: Краснодарский край, ст. Новотитаровская, ул. Луначарского, 5.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. В силу пункта 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации (подпункт "в" пункта 1 статьи 72) находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из названного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.
Базовые ставки арендной платы за земельные участки и поправочные коэффициенты к ним по категориям арендаторов и видам целевого использования установлены постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края".
По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.
Следовательно, установленный в договоре аренды от 18.01.2000 N 1 размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.01.2016 N Ф09-10589/15 по делу N А71-805/2015
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и предпринимателем Якушевым С.А. (арендатор) заключен договор от 12.05.2012 N 10/12 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли), в соответствии с которым арендатор сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды часть земельного участка площадью 183,6 кв. м, с адресом (адресным ориентиром): Удмуртская Республика, г. Ижевск, Октябрьский район, Центральная площадь, от земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 18:26:019000:38, общей площадью 41723 кв. м, находящегося в муниципальной собственности. Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что участок предоставляется для размещения временных нестационарных объектов (детских развлекательных аттракционов: "Мини-гольф", "Лодки", "Дартс", "Батут детский надувной").
Согласно п. 2.3 договора размер арендной платы (за период пользования с 25.04.2012 до 01.10.2012) за участок составляет 1 429 руб. 58 коп. Расчет арендной платы приведен в приложении N 1 к договору, являющемся неотъемлемой частью договора.
В соответствии с п. 2.6 договора годовая арендная плата, предусмотренная договором, пересматривается не чаще одного раза в год и может быть изменена арендодателем в случаях принятия соответствующих законодательных актов Российской Федерации, Удмуртской Республики, иных нормативных актов государственных органов власти Российской Федерации, Удмуртской Республики, Городской Думы или Администрации г. Ижевска, без согласия арендатора и без внесения соответствующих изменений в договор. Новая величина арендной платы устанавливается в соответствии с принятым нормативным актом, регулирующим изменение ставок арендной платы и (или) методики расчета арендной платы.
Поскольку арендатор в нарушение условий договора обязательства по внесению арендной платы исполнил не в полном объеме, долг по арендной плате за период с 25.04.2012 по 30.09.2012 составил 22 649 руб. 53 коп.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Как установлено судами, увеличение размера арендной платы вызвано дополнением постановлением Администрации города Ижевска от 13.08.2012 N 842/1 постановления Администрации города Ижевска от 13.05.2011 N 456 "О порядке определения размера платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории муниципального образования "Город Ижевск", находящихся в муниципальной собственности" (приложение 3 "Значение фиксированных ставок арендной платы за земельные участки под размещение временных нестационарных объектов - аттракционов, передвижных цирков, зоопарков, расположенных в городе Ижевске, находящиеся в муниципальной собственности").
Судами учтено, что в силу пункта 2 постановления Администрации города Ижевска от 13.08.2012 N 842/1 его действие распространено на отношения, возникшие с 01.12.2011.
Суды также установили, что изменение размера арендной платы произведено на основании п. 2.6 спорного договора и названные постановления Администрации города Ижевска не оспорены и недействительными в установленном порядке не признаны.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании долга в размере 22 649 руб. 53 коп..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.12.2015 N Ф09-8508/15 по делу N А60-6769/2015
"...Комитет обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Григоряну Ю.С. о взыскании задолженности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 02.06.2006 N 185/1 за период с 01.01.2009 по 31.10.2011 в размере 1 821 886 руб. 60 коп., пени за просрочку внесения арендной платы по указанному договору за период с 10.10.2008 по 31.10.2011 в размере 1 607 157 руб. 86 коп.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из разъяснений, изложенных в п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 15534/13, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Расчеты арендной платы произведены истцом в соответствии с нормативными актами Свердловской области, действующими в соответствующий период.
Учитывая, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований, суд апелляционной инстанции, признав арифметически верным произведенный истцом расчет задолженности ответчика по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2009 по 31.10.2011, изменил решение суда первой инстанции в части взыскания арендной платы, взыскав с ответчика в пользу истца 1 673 845 руб. 47 коп. задолженности.
С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.10.2015 N Ф09-7205/15 по делу N А60-37900/2014
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией и обществом "Производственно-коммерческая фирма "Лесстройкомплекс-СВ" заключен договор аренды от 05.07.1999 N 5-321 (далее - договор) в редакции дополнительного соглашения от 07.08.2003 N 1 земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, в районе Шиловского кордона, площадью 17 101 кв. м, кадастровый номер 66:41:0511014:0001, под существующую производственную базу на срок с 01.03.1999 по 28.02.2014 (п. 9.1 договора).
Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи с этим независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды, кадастровый паспорт земельного участка, установив, что спорный земельный участок имеет разрешенное использование (назначение): земли предприятий строительства и строительных конструкций и деталей, предоставлен обществу "Производственно-коммерческая фирма "Лесстройкомплекс-СВ" под существующую производственную базу, с учетом положений Постановления N 655-ПП, Постановления Правительства Свердловской области от 25.12.2012 N 1531-ПП "Об установлении на 2013 год коэффициента увеличения, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (далее - Постановление N 1531-ПП), Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32 (ред. от 26.06.2015) "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург" (далее - Приказ от 15.01.2013 N 32), суды правомерно определили и применили с учетом изменения ставки арендной платы и момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов, изменяющих ставку, ставку арендной платы в размере 2% за спорный период с 11.06.2013 по 10.01.2014.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.07.2013 N Ф09-6014/13 по делу N А07-20211/2012
"...В п. 3.1 сторонами согласован размер арендной платы за участок на 2005 год, составляющий 65 075 руб. 56 коп.
Сторонами 04.09.2008 подписано соглашение N 128 к договору аренды, согласно условиям которого подп. 3.1, 3.2, 3.4 договора аренды изложены в новой редакции: в соответствии с п. 3.4 договора в случае изменения федеральных, областных, нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вид деятельности арендатора в рамках целей использования участка, указанных в п. 1.1 договора, арендатор вправе изменить размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора является обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, размер арендной платы за государственные либо муниципальные земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование которых определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В соответствии с п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно п. 16 названного постановления изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Как установлено судами, размер арендной платы по спорному договору рассчитывается на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", и решения Собрания депутатов Ашинского муниципального района от 20.06.2008 N 372 об установлении коэффициентов для определения размера арендной платы за использование земельных участков, согласно условиям которых размер кадастровой стоимости земельного участка является одним из элементов установленной законом формулы расчета размера арендной платы.
На основании установленных по делу обстоятельств, с учетом приведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации апелляционный суд, принимая во внимание, что постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П, вступившим в силу со дня его официального опубликования - 29.09.2011, утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Челябинской области, пришел к правильному выводу о том, что в силу изменения нормативным актом субъекта Российской Федерации одного из показателей формулы расчета арендной платы (размера кадастровой стоимости земельного участка), у арендодателя возникло право требовать внесения арендной платы в размере, рассчитанном с учетом данного нового показателя.
Установив, что обществом УСМН за период с 20.11.2011 по 31.12.2011 обязанность по внесению арендной платы исполнена не в полном объеме, апелляционный суд правомерно удовлетворил исковые требования..."

Постановление ФАС Уральского округа от 23.05.2013 N Ф09-3464/13 по делу N А07-9101/2012
"...Из материалов дела следует, что арендодатель - комитет во исполнение условий договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 12.05.2009 N 59-09-57зем передал, а арендаторы, в том числе предприниматель Старцев А.В., приняли в аренду земельный участок по акту приема-передачи от 12.05.2009.
Установив, что обязательства по внесению арендной платы предпринимателем надлежащим образом не исполнены, доказательства погашения задолженности в материалах дела отсутствуют (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.
Отклоняя довод предпринимателя об отсутствии правовых оснований для увеличения истцом размера арендной платы, суды со ссылкой на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11, верно отметили, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суды сделали вывод о том, что корректировка арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы не противоречит закону и условиям договора.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.12.2012 N Ф09-11480/12 по делу N А76-8876/2011
"...Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Учитывая, что в соответствии с названными положениями ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, суд апелляционной инстанции верно указал, что стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, принимая во внимание, что публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения, в силу чего они обладают возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения, суд апелляционной верно отклонил доводы ответчика о неправомерности исчисления арендной платы исходя из методик, не согласованных в договоре, так как в данном случае изменений условий договора по смыслу ст. 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не произошло..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2012 N Ф09-8542/12 по делу N А34-410/2012
"...Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с п. 10 настоящей статьи. При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Таким образом, установленный абз. 3 п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции Закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ) предельный размер арендной платы (не более полутора процентов кадастровой стоимости) для договоров аренды земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), подлежит применению независимо от того, заключен договор аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок или нет.
Суды, исследовав материалы дела, руководствуясь подп. 7 п. 5 ст. 27, ст. 87 Земельного кодекса РФ, постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2004 N 504, постановлением Федеральной энергетической комиссии Российской Федерации от 14.11.1997 N 121/1, установили, что спорные земельные участки относятся к ограниченным в обороте землям, предназначены для обеспечения нормальной эксплуатации важного с экономической точки зрения объекта - магистрального газопровода. Арендованные истцом земли были предоставлены для нужд организаций транспорта, находятся в федеральной собственности.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, положения п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ относительно предельного размера арендной платы за пользование земельным участком (размер не может превышать 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка) являются обязательными для сторон..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2012 N Ф09-840/12 по делу N А60-10192/2011
"...Применяя правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, суд апелляционной инстанции указал, что независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Постановлением Правительства Свердловской области от 31.01.2002 N 64-ПП "Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области или право государственной собственности, на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" для земель специального назначения, а также занятых объектами обрабатывающего производства, на 2008, 2009, 2010 годы предусмотрена ставка арендной платы, равная 2 процентам от кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что расчеты арендной платы за 2008 и 2009 года, согласно которым истцу начислена арендная плата в сумме 9 960 380 руб. 86 коп., соответствуют положениям действующего законодательства, а общество "Промрезерв" фактически уплатило арендодателю 3 632 796 руб. 46 коп., суд апелляционной инстанции правомерно указал на отсутствие оснований для вывода о том, что истец излишне уплатил арендную плату, а у ответчиков возникло неосновательное обогащение.
Таким образом, в удовлетворении заявленных требований отказано правильно..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.12.2015 N Ф10-3877/2015 по делу N А08-9995/2014
"...Администрация муниципального района "Грайворонский район" Белгородской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к закрытому акционерному обществу "Сахарный комбинат "Большевик" (далее - ЗАО "Сахарный комбинат "Большевик", ответчик) о взыскании 6 519 715 руб. 50 коп. суммы задолженности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка N 3 от 25.02.2003 за период с 25.02.2012 по 01.12.2014 (с учетом уточнения).
Во исполнение постановления N 47 от 25.02.2003 между истцом и ответчиком 25.02.2003 заключен договор N 3 аренды земельного участка, согласно условий которого ответчику передан земельный участок общей площадью 645 440 кв. м, для производственных целей, расположенный по адресу: Белгородская область, Грайворонский район, Старый поселок.
Соглашением N 16 от 05.02.2008 стороны продлили срок договора аренды на 6 лет, а именно до 05.02.2014.
Также стороны подписали Приложение к дополнительному соглашению, где согласовали расчет арендной платы за земельный участок, согласно которому арендная плата в год составляет 299 646 руб.
В связи с принятием и вступлением в законную силу указанного Постановления N 388-пп истец в 2011 году направил ответчику расчет арендной платы, размер которой составил 2 588 731 руб. в год, а также уведомление о необходимости уплаты арендной платы в соответствии с представленным расчетом.
Однако ответчик продолжал вносить арендную плату в сумме 299 646 руб., земельный участок после расторжения договора аренды истцу не вернул.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
На основании изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что при определении размера арендной платы подлежит применению порядок, устанавливаемый уполномоченным органом, поскольку в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка был заключен сторонами после вступления в силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки.
Согласно п. 19 вышеназванного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Суды указали, что, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, в связи с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ (данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09).
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их изменение, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 01.07.2014 по делу N А14-9472/2013
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, суды двух инстанций обоснованно руководствовались следующим.
В пункте 3.3 договора стороны предусмотрели, что размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, Воронежской городской Думы, централизованно устанавливающими оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы, с письменным извещением арендатора.
Судом апелляционной инстанции правильно указано, что публичный собственник вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, в том числе и в случаях отсутствия в договоре такого права, за исключением случаев, когда стороны прямо в договоре согласовали невозможность изменения арендной платы арендодателем.
Таким образом, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд, признавая правомерным произведенный истцом расчет арендной платы, обоснованно руководствовался Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Воронежской области N 349 от 25.04.2008 года, постановлением правительства Воронежской области N 1108 от 17.12.2010 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области".
Таким образом, суды, разрешая спор по существу, пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка N 4945-05-09/мз за период с 28.08.2010 по 30.09.2013 в размере 915 707 руб. 02 коп., в связи с чем сумма пени за период с 28.08.2010 по 26.07.2013 составляет 401 115 руб. 48 коп.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 17.09.2013 по делу N А14-13644/2012
"...На основании пункта 3.2 договора размер ежегодной арендной платы за землю составляет 248 587 руб. 51 коп. Размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Воронежской области, централизованно устанавливающими величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов. Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного пунктом 3.4, с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой публикации в средствах массовой информации. Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора и акта-приема передачи поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала. По окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день (пункты 3.2 - 3.6 договора).
Ссылаясь на неисполнение обязанности по оплате пользования земельным участком, истец обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 года N 12404/09 разъяснено, что стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка были внесены в кадастр недвижимости 04.03.2011, новая кадастровая стоимость составляет 29 242 543 руб. 75 коп.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы подтвержден материалами дела..."

Постановление ФАС Центрального округа от 16.12.2011 по делу N А14-2519/2011-50/32
"...В то же время по смыслу статей 607, 614 ГК РФ, арендные отношения носят возмездный характер, то есть одной из обязанностей арендатора является оплата им арендных платежей за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
По смыслу действующего законодательства стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применения в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. С учетом этого, вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Арендная плата была рассчитана истцом в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349.
Таким образом, арендодатель при определении размера подлежащей взысканию арендной платы в пределах полномочий, предоставленных ему пунктом 3.7 договора, правомерно руководствовался названными правовыми актами.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что заявленные истцом требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за земельный участок по договору N 073 от 30.11.1994 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Центрального округа от 13.12.2011 по делу N А54-1174/2011
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в полном объеме, Администрация Касимовского муниципального района Рязанской области обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.
В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Пунктом 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пункте 2.8 договора аренды от 28.10.2004 N А-081-04 стороны предусмотрели, что размер арендной платы, включающий в себя величину базовой ставки арендной платы и коэффициента, учитывающего вид использования и категорию арендатора, изменяется не чаще одного раза в год.
Арбитражный суд обоснованно указал, что установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы..."

Постановление ФАС Центрального округа от 03.10.2011 по делу N А36-3428/2010
"...Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды N 07-08-679/04 от 06.08.2004 арендодателем по договору являлся орган местного самоуправления в лице администрации города Липецка, поскольку передаваемый в аренду земельный участок относился к земельным участкам, право собственности на которые не было разграничено. По этой причине при заключения названного договора размер арендной платы был определен на основании Порядка оплаты арендных платежей за землю на территории г. Липецка в 2004 году, утвержденного решением Липецкого городского Совета депутатов от 13.11.2003 N 372.
01.03.2005 право собственности на спорный земельный участок было зарегистрировано за Российской Федерацией, в связи с чем 15.03.2005 между Российской Федерацией в лице ТУ Росимущества в Липецкой области, администрацией г. Липецка и ОАО "Стагдок" было подписано соглашение о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка N 07-08-679/04 от 06.08.2004.
Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ установлены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", согласно п. 6 которого арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.
Данное обстоятельство обоснованно признано судами первой и апелляционной инстанций существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключения договора аренды N 07-08-679/04 от 06.08.2004, поскольку при его заключении стороны объективно не могли предвидеть подобные изменения, касающиеся размера и порядка определения арендной платы, являющейся существенным условием договора аренды.
С учетом изложенного, оценив расчет арендной платы за пользование земельным участком, предложенный истцом в проекте дополнительного соглашения к договору аренды от 06.08.2004 N 07-08-679/04, произведенный на основании отчета о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка ООО "ПАУ" от 30.11.2009 N 14-09, суды признали указанный расчет соответствующим требованиям Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, однако сочли, что при расчете арендной платы необходимо исходить из ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действовавшей не на начало календарного года (2009), в котором ответчику направлялся проект дополнительного соглашения, а из ставки рефинансирования, действующей на момент принятия решения..."

Постановление ФАС Центрального округа от 15.07.2011 по делу N А64-3677/2010
"...В п. 3.5 договора аренды от 02.08.2004 N 181 стороны предусмотрели, что размер арендной платы, включающий в себя величину базовой ставки арендной платы и коэффициента, учитывающего вид использования и категорию арендатора, изменяется не чаще одного раза в год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год с учетом официального индекса инфляции и конъюнктуры рынка недвижимости на территории города. Арендатор обязан текущие платежи производить с учетом измененного размера арендной платы. Арендатор уведомляется об изменении арендной платы в официальных средствах массовой информации г. Тамбова.
Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что установленный в договоре аренды N 181 от 02.08.2004 размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы..."

Постановление ФАС Центрального округа от 08.06.2011 по делу N А23-3223/10Г-18-158
"...В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При этом судами первой и апелляционной инстанций правомерно принят во внимание расчет арендной платы, произведенный истцом, в том числе на основании постановления правительства Калужской области от 06.07.2009 N 257 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) Калужской области".
В соответствии с п. 3.4 договора аренды (в редакции соглашения N 1186/03 от 10.11.2003) размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении базовой ставки арендной платы, коэффициентов целевого использования, а также при изменении целевого назначения участка - с момента указанного изменения.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а именно, возможность корректировки арендной платы в случае изменения базовой ставки арендной платы, коэффициентов целевого использования либо целевого назначения участка.
По смыслу действующего законодательства стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применения в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. С учетом изложенного, в независимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Из приложений к договору аренды от 20.06.2001 следует, что при определении размера арендной платы стороны исходили из ряда показателей, в том числе кадастрового квартала, площади земельного участка, кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере..."

Постановление ФАС Центрального округа от 15.03.2011 по делу N А36-2318/2010
"...В соответствии с п. 4.4 договора размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год, в одностороннем порядке, в случаях изменения ставок арендной платы, порядка ее исчисления, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком своей обязанности по оплате арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Наличие у ответчика задолженности по арендной плате в 1 735 626 руб. 26 коп. за 2008 и 2009 года подтверждается материалами дела, доказательств ее оплаты последним не представлено.
При этом судами первой и апелляционной инстанций правомерно принят во внимание произведенный истцом расчет арендной платы с учетом результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Липецкой области, утвержденных постановлением администрации Липецкой области от 10.10.2008 N 277 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков", а также постановлением администрации Липецкой области от 08.12.2008 N 317 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов".
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а именно, возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке в случаях изменения ставок арендной платы, порядка ее исчисления, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
По смыслу действующего законодательства стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применения в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. С учетом этого, в независимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Таким образом, руководствуясь названными правовыми актами и в пределах полномочий, предоставленных пунктом 4.4 договора, арендодатель правомерно начислил арендную плату на 2009 год с учетом удельного показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 6466,81 руб..."

Постановление ФАС Центрального округа от 28.02.2011 по делу N А14-18508/2009
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по договору аренды земельного участка N 219 от 18.07.1995, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования частично, суды двух инстанции правильно руководствуясь ст. ст. 309, 310, 606, 611, 614 ГК РФ, обоснованно исходили из следующего.
Судом установлено, что согласно ст. 29 Земельного кодекса РФ на основании постановления администрации г. Воронежа от 11.05.1994 N 365 ФНПЦ-ЗАО НПК(О) "Энергия" предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 20 лет земельный участок площадью 1,18 га под строительство 11 очереди спортивно-оздоровительного комплекса по ул. Ворошилова, д. 1. Между сторонами заключен договор N 219 от 18.07.1995 аренды земельного участка.
Впоследствии ФНПЦ-ЗАО НПК(О) "Энергия" разрешено проектирование жилых домов на площади земельного участка 1,3650 га, ранее отведенной под строительство спортивно-оздоровительного комплекса, а указанному участку присвоен адрес: г. Воронеж, ул. Моисеева, 10.
Как правильно указано судом в данном случае арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды, поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09), и, следовательно стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
При этом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов является в данном случае, применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, исполнением согласованного сторонами условия договора о возможности изменения размера условий договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 г. N 11487/09).
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, истцом правомерно произведен перерасчет арендной платы на основании соответствующих решений Воронежской городской Думы об изменении ее размера, правильно указав, что независимо от заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации, арендная плата должна была вноситься в соответствии с установленным законом размером..."

7.2. Вывод из судебной практики: По договору аренды муниципального имущества арендная плата может быть изменена на основании акта органа местного самоуправления муниципального образования, даже если стороны согласовали, что арендная плата вносится в соответствии с актом органа местного самоуправления другого муниципального образования, в собственности которого ранее находилось арендованное имущество.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.02.2011 N Ф03-95/2011 по делу N А73-5647/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.02.2008 между администрацией и банком заключен договор аренды N 1 казенного имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает в аренду часть нежилого помещения на 1 этаже административного здания, общей площадью 93,9 кв. м по ул. Ленинская, д. 20, для размещения подразделения банка. Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 09.02.2008.
В силу пункта 3.2 договора платежи осуществляются в соответствии с действующим на территории района Положением "О порядке исчисления и уплаты арендной платы за пользование объектами недвижимости муниципальной собственности Советско-Гаванского муниципального района", утвержденным постановлением главы муниципального района от 22.07.2005 N 204 (далее - постановление от 22.07.2005 N 204) и оговариваются в протоколе, который является неотъемлемой частью договора.
Решением Совета депутатов городского поселения "Рабочий поселок Заветы Ильича" от 22.05.2008 N 127 утверждено Положение "О порядке исчисления и уплаты арендной платы за пользование объектами недвижимости муниципальной собственности городского поселения "Рабочий поселок Заветы Ильича" (далее - решение Совета депутатов от 22.05.2008 N 127).
Поскольку банк отказался от внесения арендных платежей в порядке и размере, установленных вышеназванными нормативными правовыми актами, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом, исходил из отсутствия спорной задолженности по договору аренды от 01.02.2008 ввиду того, что пунктом 3.2 договора стороны согласовали определение размера и порядка исчисления арендной платы на основании постановления от 22.07.2005 N 204 и данный нормативный акт является действующим, вместе с тем изменение размера арендной платы осуществлено на основании решения Совета депутатов от 22.05.2008 N 127, а такое изменение не оформлено в установленном законом порядке как сам договор, прошедший государственную регистрацию (статья 164, пункт 1 статьи 452 ГК РФ).
Между тем выводы суда основаны на неправильном толковании условий спорного договора и неверном применении норм материального права к сложившимся отношениям сторон.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.11.2007 N 27 АВ 032724 на основании договора о безвозмездной передаче имущества из муниципальной собственности от 26.01.2007 за городским поселением "Рабочий поселок Заветы Ильича" Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края зарегистрировано право собственности на здание, расположенное по ул. Ленинская, 20, п. Заветы Ильича, часть которого передана в аренду банку.
В этой связи постановление от 22.07.2005 N 204, которое исходя из положений его пунктов 1.2, 1.3 регулирует порядок определения величины арендной платы за объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности непосредственно муниципального района, с 24.11.2007 не распространяется на правоотношения сторон по аренде данного объекта недвижимого имущества.
Вместе с тем решением Совета депутатов от 22.05.2008 N 127 с последующими изменениями установлен и определен порядок исчисления и уплаты арендной платы за пользование объектами недвижимости муниципальной собственности городского поселения "Рабочий поселок Заветы Ильича", руководствуясь которым администрация изменяла размер арендной платы по договору от 01.02.2008 N 1.
При таких обстоятельствах в силу приведенных норм права и условий договора, заключенного между сторонами, изменение размера арендной платы по спорному договору осуществлено администрацией в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, а выводы суда об обратном являются ошибочными..."

7.3. Вывод из судебной практики: Размер арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, может быть пересмотрен по требованию арендодателя на основании нормативно-правового акта, даже если договором не предусмотрена возможность изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке.

Примечание: При принятии приведенного ниже Постановления суд применил в том числе положения ст. 451 ГК РФ. По вопросу существенного изменения обстоятельств как основания для изменения или расторжения договора аренды см. также п. 18 материалов к ст. 614 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2010 N КГ-А40/296-10 по делу N А40-16260/09-85-78
"...Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В соответствии с пунктом 3.4 договора, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2001, размер арендной платы устанавливается на весь срок действия договора и может быть изменен только по соглашению сторон.
Исследуя вопрос об основаниях увеличения арендной ставки, суды указали на то, что с момента заключения договора произошло централизованное изменение ставок арендной платы на основании Программы социально-экономического развития Российской Федерации, утвержденной Распоряжением Правительства Российской Федерации от 15.08.2003 N 1163-р, Постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156, Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" <*>.
--------------------------------
<*> Здесь и далее по тексту, видимо, допущена опечатка: имеется в виду Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а не "О защите конкуренции".

Так, в соответствии с положениями Постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156 заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта.
В данном случае новый размер арендной платы определен судами на основании заключения ООО "Центральное бюро оценки" об оценке от 23.06.2008 N 08/06-7/4, согласно которому рыночный размер арендной платы при аренде федерального недвижимого имущества составляет 20 805 руб. за квадратный метр в год без учета НДС, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов.
Поскольку ООО "АрленСтар" отказалось в добровольном порядке изменить ставку арендной платы по требованию истца путем заключения соответствующего соглашения (том 1, л.д. 46 - 48), суд первой и апелляционной инстанций, установив правомерность требований истца, пришли к правильному выводу об изменении условий договора аренды в части размера арендной ставки в судебном порядке, что соответствует нормам п. п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ..."

7.4. Вывод из судебной практики: Акт органа власти, устанавливающий повышающий коэффициент расчета арендной платы при передаче в субаренду или перенайме земельного участка, который находится в госсобственности, противоречит законодательству и признается недействующим.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 19.10.2011 N 14-Г11-39
"...19 ноября 2009 года правительством Воронежской области принято постановление N 991 "О внесении изменений в постановление администрации Воронежской области от 25 апреля 2008 года N 349", пунктом 1.1 которого пункт 2.7 названного выше Положения дополнен абзацем следующего содержания: при сдаче земельного участка в субаренду или при уступке прав по договору аренды земельного участка расчет арендной платы за земельные участки производится с применением повышающего коэффициента "2".
Разрешая заявление ООО "РОССервис", суд исходил из того, что оспариваемая норма не противоречит статье 65 Земельного кодекса РФ и принципу экономической обоснованности, установленному постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582, указав в решении, что кадастровая оценка земель осуществляется исходя из классификации земель по целевому назначению и виду разрешенного использования, в связи с чем расчет арендной платы с использованием кадастровой стоимости земельного участка обеспечивает установление арендной платы в зависимости от доходности земельного участка и соответственно соблюдение принципа экономической обоснованности.
Между тем, заявителем не оспаривался принцип исчисления арендной платы на основании кадастровой стоимости.
Им оспаривалось применение при сдаче земельного участка в субаренду или при уступке прав по договору аренды земельного участка повышающего коэффициента "2".
Применительно к уступке прав по договору аренды суд сослался на пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, предусматривающий право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
...Согласно новой редакции пункта 2.7 повышающий коэффициент "2" не применяется только при сдаче в субаренду или при уступке прав по договору аренды земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения. Заявителем оспаривается применение названного коэффициента при сдаче в субаренду или при уступке прав по договорам аренды земельных участков, предоставленных не из земель сельскохозяйственного назначения (заявитель является арендатором земельных участков из категории земель населенных пунктов).
Соглашаясь с выводами суда, положенными в основу решения о признании недействующим пункта 2.7 Положения применительно к уступке прав по договору аренды, Судебная коллегия, вместе с тем, находит необходимым отменить решение суда в указанной части и принять новое решение об удовлетворении заявления ООО "РОССервис", которым признать недействующим пункт 2.7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (в редакции постановления правительства Воронежской области от 16 мая 2009 года N 386) в части установления повышающего коэффициента "2" при расчете арендной платы при уступке прав по договору аренды земельного участка, поскольку признанный судом недействующим пункт 1.1 постановления правительства Воронежской области от 19 ноября 2009 года N 991 самостоятельного значения не имеет.
По смыслу гражданского законодательства в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды, поэтому положение оспариваемого пункта, в соответствии с которым при расчете арендной платы в случае сдачи земельных участков в субаренду предусматривается применение повышающего коэффициента "2", подразумевает изменение арендодателем в одностороннем порядке основного условия договора аренды (размер арендной платы), не основано на законе и противоречит принципу экономической обоснованности.
При таких данных Судебная коллегия находит решение суда в части отказа в признании недействующим пункта 2.7 Положения применительно к субаренде земельного участка подлежащим отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявления ООО "РОССервис"..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.06.2012 по делу N А28-10124/2011
"...Заместитель прокурора Кировской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Кировской области с заявлением, уточненным в порядке, установленном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Кировской городской Думе (далее - Дума) о признании пункта 1.1 Методики расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденной решением от 25.08.2004 N 29/15, в части установления коэффициента субаренды не соответствующим пунктам 2 и 8 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и не действующим в указанной части.
Арбитражный суд Кировской области решением от 30.03.2012 заявленное требование Прокурора удовлетворил.
Исполняющий обязанности прокурора города Кирова направил в Думу протест от 23.09.2011, содержащий требование о приведении пункта 1.1 Методики в соответствие с действующим законодательством. В протесте указано, что установление коэффициента субаренды и взимание с арендатора, сдающего имущество в субаренду, дополнительной платы ставит в неравные условия лиц, арендующих муниципальное имущество и сдающих его в субаренду (с разрешения собственника), по сравнению с арендаторами, не сдающими муниципальное имущество в субаренду, в части установленного размера арендной платы.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанном случае, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, раскрывающая сущность арендной платы, не предусматривает возможности ее увеличения арендодателем в случае сдачи арендатором арендуемого имущества в субаренду.
Предусмотренное Методикой включение в формулу, по которой определяется размер годовой арендной платы за помещение, коэффициента субаренды нарушает права арендатора, так как в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации право арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду обусловлено только получением согласия арендодателя, но не изменением арендной платы в сторону ее увеличения на коэффициент субаренды.
В рассматриваемом случае Арбитражный суд Кировской области пришел к правильному выводу о том, что положения Методики в части коэффициента субаренды нарушают права и законные интересы хозяйствующих субъектов в сфере экономической деятельности, создают препятствия для осуществления ими предпринимательской деятельности, так как возлагают дополнительную финансовую обязанность на арендаторов, которые реализуют предусмотренное законом право сдавать имущество в субаренду..."

7.5. Вывод из судебной практики: Размер платы по договору аренды государственного (муниципального) земельного участка, определяется согласно порядку, установленному на основании закона, вступившего в силу к моменту заключения договора, даже если в этот момент порядок еще не был установлен.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...16. При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2015 по делу N 301-ЭС15-10449, А82-16782/2013
"...Размер арендной платы за пользование ответчиком земельным участком по договору от 03.12.2010 N 464-яс был определен, в частности, с применением коэффициента, предусмотренного пунктом 2.9 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области (далее - Положение), утвержденного постановлением правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п (далее - постановление N 710-п), согласно которому при расчете арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, в случае нарушения срока аренды по первому заключенному договору аренды земельного участка в течение первого года после окончания срока аренды применяется повышающий коэффициент 5.
В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Договоры аренды спорного земельного участка с обществом были заключены после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации в части повышающего коэффициента и его значений в установленном процессуальном порядке, в том числе по мотиву несоответствия размера арендной платы принципу экономической обоснованности, не оспорен, недействующим не признан, поэтому подлежит применению при расчете арендной платы с момента вступления его в силу.
Таким образом, Судебная коллегия считает ошибочным вывод суда округа о том, что размер арендной платы за спорный период подлежал исчислению без учета спорного коэффициента в силу нормативного характера регулирования арендной платы..."

Определение Верховного Суда РФ от 15.10.2015 по делу N 306-ЭС15-6607, А12-8507/2014
"...Поскольку по окончании срока договора аренды от 08.06.2010 N 9266 Общество продолжило использование спорного земельного участка при отсутствии возражений со стороны арендодателя, действие договора возобновилось на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
При таких обстоятельствах суд сделал вывод, что у арендатора не возникло обязанности уплачивать арендную плату в размере, увеличенном на коэффициент индексации.
Суд указал, что распоряжение министерства N 281-р, вводящее коэффициент дифференциации в значении "3" с 01.01.2013 в формулу определения арендной платы, было принято 14.02.2013, вступило в силу с 26.02.2013. При этом с 01.01.2013 арендная плата за пользование участком уже была изменена в связи с применением новой кадастровой стоимости. При таких обстоятельствах суд посчитал, что применение данного коэффициента является повторным увеличением арендной платы в течение года, что противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса и не подлежит применению.
Между тем судами не учтено следующее.
В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Спорный договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
На территории Волгоградской области порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области (далее - Порядок), установлен 22.08.2011 постановлением N 469-п, в котором пунктом 2.1.1 закреплено, что размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле...
Таким образом, из содержания пункта 2.1.1 постановления N 469-п следует, что коэффициент дифференциации (Кдп) был установлен нормативным правовым актом 22.08.2011, является неотъемлемым элементом ценообразования арендной платы и подлежит применению независимо от изменения кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, судебная коллегия считает ошибочным вывод судов о том, что размер арендной платы за спорный период подлежал исчислению без учета коэффициента дифференциации в силу нормативного характера регулирования арендной платы..."

Определение Верховного Суда РФ от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558, А12-1426/2014
"...Указав, что постановление Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 N 380-п, вводящее коэффициент 2 в формулу определения арендной платы, было принято 18.09.2012 и согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется на отношения, возникшие после даты вступления его в силу, суды сделали вывод, что он не применяется к спорному договору, заключенному до издания этого акта, поскольку введение коэффициента 2 изменяет методику исчисления платы.
Между тем судами не учтено следующее.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, установлен постановлением N 469-п, в котором пунктом 2.1.5 закреплено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Договор 30.08.2006 был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения путем введения с 01.01.2013 постановлением Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 N 380-п коэффициента 2 подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативного правового акта и не требует дополнительного изменения договора.
Таким образом, судебная коллегия считает ошибочным вывод судов о том, что данный пункт применяется только к договорам аренды, заключенным после вступления в силу постановления о введении данного коэффициента в силу нормативного характера регулирования арендной платы.
При рассмотрении данного дела судебная коллегия приходит к выводу, что судами трех инстанций были допущены существенные нарушения норм материального права, влекущие отмену оспариваемых судебных актов.
Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 9707/13 по делу N А73-16475/2012
"...Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.05.2014 по делу N А43-8745/2013
"...Договор вступил в силу с момента его государственной регистрации 28.07.2003 и действовал до 27.07.2004, после чего действие договора было пролонгировано на неопределенный срок.
Суд округа рассмотрел и отклонил довод заявителя о том, что необоснованным является применение к спорным правоотношениям пятикратного повышающего коэффициента для определения размера арендной платы.
В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ и статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Изменения порядка определения размера арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Договор аренды земельного участка был заключен после вступления Земельного кодекса Российской Федерации в силу. Ставка, по которой происходит расчет арендной платы, утверждена постановлением Администрации от 21.12.2004 N 66 и определяется исходя из целевого использования земельного участка - стоянки товарных автомобилей. Размер ставки составляет 15 рублей 58 копеек за квадратный метр. Согласно постановлению от 21.12.2004 N 66 при превышении нормативных сроков строительства объекта (за исключением строительства гаражных комплексов гаражными и гаражно-строительными кооперативами) применяется пятикратный повышающий коэффициент, что приводит к увеличению размера арендной платы.
Ответчик более 10 лет не предпринимал каких-либо мер с целью исполнения условий договора по использованию земельного участка (установка временной площадки для хранения товарных автомобилей должна была быть осуществлена в срок до 31.07.2003) и не обращался к истцу с целью изменения целевого использования земельного участка, с заявлением о расторжении договора аренды, следовательно, истец правомерно применил пятикратный повышающий коэффициент для определения размера арендной платы.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.03.2014 по делу N А39-2010/2013
"...Стороны должны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Договор аренды от 17.02.2006 заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (2001 год), следовательно, к спорным правоотношениям подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.
Таким образом, с 28.12.2007 к спорному договору аренды земельного участка подлежит применению Положение от 25.12.2007.
Суды первой и апелляционной инстанций приняли во внимание нормативно-правовой акт, устанавливающий порядок расчета арендной платы за использование земельных участков на территории муниципального образования, - Положение от 25.12.2007 и признали произведенный истцом расчет не противоречащим требованиям действующего законодательства.
Наличие задолженности по арендной плате в заявленный период по существу заявителем не опровергнуто, доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пеней..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.11.2013 по делу N А11-1423/2012
"...Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 22.06.2004 N 8-01/4250 аренды земельного участка площадью 144 квадратных метра, с кадастровым номером 33:20:015403:0004, расположенного по адресу: Владимирская область, город Ковров, улица Комсомольская, дом 157а, сроком с 01.06.2004 по 30.04.2005 для размещения нестационарного торгового объекта.
Администрация направила Предпринимателю уведомления от 20.06.2005, 23.03.2006, 19.05.2008, 01.07.2009, 24.02.2010 и от 11.01.2011 N 01-27/643, 01-27/287, 08-13/322, 08-13/363, 08-13/298, 08-06-12/158 об изменении размера арендной платы и порядка ее расчета в соответствии с изменениями действующего законодательства и претензию от 08.08.2011 N 08-01-06/3165 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.
Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения органа местного самоуправления в арбитражный суд с настоящим иском.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре").
Договор аренды от 22.06.2004 N 8-01/4250 заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому при определении объема обязательств по оплате за пользование спорным участком подлежит применению регулируемая цена.
Суды первой и апелляционной инстанций приняли во внимание нормативно-правовые акты, устанавливающие порядок расчета арендной платы за использование земельных участков на территории города Коврова Владимирской области, и признали произведенный истцом расчет не противоречащим требованиям действующего законодательства.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пеней.
Оснований для отмены обжалованных решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.11.2013 по делу N А11-13314/2011
"...Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 29.08.2003 N 8-01/2967 аренды земельного участка площадью 2369 квадратных метров, с кадастровым номером 33:20:015701:0029, расположенного по адресу: Владимирская область, город Ковров, улица Строителей, дом 39, сроком с 23.07.2003 по 22.06.2004 для использования в целях ПИР по комбинату бытового обслуживания населения.
Администрация направила Предпринимателю уведомления от 20.06.2005, 23.03.2006, 19.05.2008, 01.07.2009, 24.02.2010 и от 11.01.2011 N 01-27/643, 01-27/287, 08-13/318, 08-13/367, 08-13/294, 08-06-12/155 об изменении размера арендной платы и порядка ее расчета в соответствии с изменениями действующего законодательства и претензию от 05.08.2011 N 08-01-06/3142 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.
Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения органа местного самоуправления в арбитражный суд с настоящим иском.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре").
Договор аренды от 29.08.2003 N 8-01/2967 заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому при определении объема обязательств по оплате за пользование спорным участком подлежит применению регулируемая цена.
Суды первой и апелляционной инстанций приняли во внимание нормативно-правовые акты, устанавливающие порядок расчета арендной платы за использование земельных участков на территории города Коврова Владимирской области, и признали произведенный истцом расчет не противоречащим требованиям действующего законодательства.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пеней..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.11.2013 по делу N А11-1240/2012
"...Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 23.08.2005 N 8-01/5492 аренды земельного участка площадью 600 квадратных метров, с кадастровым номером 33:20:014607:0001, расположенного по адресу: Владимирская область, город Ковров, улица Кирова, в районе дома 77, сроком с 01.08.2005 по 30.06.2006 для размещения нестационарного торгового объекта.
Администрация направила Предпринимателю уведомление от 11.01.2011 N 08-06-12/160 об изменении размера арендной платы и порядка ее расчета в соответствии с изменениями действующего законодательства и претензию от 08.08.2011 N 08-01-06/3163 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.
Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения органа местного самоуправления в арбитражный суд с настоящим иском.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре").
Договор аренды от 23.08.2005 N 3-01/5492 заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому при определении объема обязательств по оплате за пользование спорным участком подлежит применению регулируемая цена.
Суды первой и апелляционной инстанций приняли во внимание нормативно-правовые акты, устанавливающие порядок расчета арендной платы за использование земельных участков на территории города Коврова Владимирской области, и признали произведенный истцом расчет не противоречащим требованиям действующего законодательства.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пеней..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.12.2015 N Ф03-5105/2015 по делу N А59-5385/2014
"...Администрация муниципального образования "Анивский городской округ" (ОГРН 1036500602093, ИНН 6510003232, место нахождения: 694030, Сахалинская область, район Анивский, г. Анива, ул. Калинина, 57; далее - администрация, уполномоченный орган) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Самкоэр" (ОГРН 1106501004906, ИНН 6501219588, место нахождения: 694046, Сахалинская область, район Анивский, с. Троицкое, ул. Центральная, 1А; далее - ООО "Самкоэр", общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 28.11.2005 N 112 за период с 01.01.2012 по 12.09.2014 в общей сумме 3 900 327 руб. 23 коп., а также о расторжении указанной сделки (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. При этом увеличение размера арендной платы в результате изменения порядка ее исчисления или ставок арендной платы публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Учитывая названные выше положения земельного законодательства и принимая во внимание, что спорный договор аренды от 28.11.2005 N 112 заключен между сторонами настоящего спора после вступления в силу Земельного кодекса РФ, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что к такому договору подлежат обязательному применению правила о регулируемой арендной плате и подписание дополнительного соглашения для использования изменившегося расчета арендной платы в данном случае не требуется.
В связи с чем соответствующие доводы заявителя жалобы об обратном отклоняются судом кассационной инстанции как не нашедшие своего подтверждения в ходе рассмотрения дела на стадии кассационного производства.
Таким образом, принимая во внимание отсутствие в материалах настоящего дела доказательств, подтверждающих факт внесения арендных платежей в спорный период в соответствии с условиями заключенного договора аренды земельного участка от 28.11.2005 N 112 с учетом изменившейся методики расчета и новых ставок арендной платы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований уполномоченного органа в заявленном размере..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.04.2015 N Ф03-1176/2015 по делу N А73-10424/2014
"...22.07.2007 между истцом (арендодателем) и ООО "Нордфолк" заключен договор аренды земель промышленности N 25/07, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности с кадастровым номером 27:17:329001:232 площадью 85 967 кв. м, расположенный в районе автодороги Виноградовка - Федоровка (2 км на юго-восток от с. Виноградовка), для эксплуатации объекта "техническая линия по производству кирпича производительностью до 15 млн штук в год".
Ненадлежащее исполнение ООО "ДИСК" обязанностей по уплате арендной платы послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Поскольку договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, ставки арендной платы за земли, являющиеся публичной собственностью, относятся к регулируемым ценам.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В развитие указанных положений земельного законодательства Правительством Хабаровского края приняты Постановления от 30.11.2007 N 227-пр "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края", от 30.12.2009 N 411-пр "Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Хабаровского края" (вступило в действие с 11.01.2010).
Таким образом, расчет арендной платы за пользование таким земельным участком до 01.01.2014 подлежит определению на основании Постановления от 30.11.2007 N 227-пр, после - согласно Постановлению от 30.12.2009 N 411-пр.
Учитывая положения названных нормативно-правовых актов, суды правильно установили, что задолженность ООО "ДИСК" перед управлением за период с 09.08.2013 по 30.09.2014 составила 2 341 282 руб. 19 коп., и, признав верным представленный управлением расчет, взыскали с ответчика в пользу истца указанную сумму..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.07.2014 N Ф03-2897/2014 по делу N А73-10672/2013
"...Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что для изменения порядка расчета арендной платы требуется заключение дополнительного соглашения в письменной форме.
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд правомерно руководствовался следующим.
Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582) изменен порядок определения размера арендной платы.
В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. При этом увеличение размера арендной платы в результате изменения порядка ее исчисления или ставок арендной платы публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Установив при рассмотрении дела, что договор аренды заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что к спорному договору подлежит применению регулируемая арендная плата, определяемая на основании Постановления N 582, и подписания дополнительного соглашения для ее применения в расчетах сторон не требуется.
В связи с изложенным подлежат отклонению доводы кассационной жалобы о том, что взыскание арендной платы в размере, исчисленном на основании действующего законодательства, без заключения дополнительного соглашения к договору аренды недопустимо, как основанные на неправильном толковании норм права.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены постановления от 08.04.2014 не имеется..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.03.2015 N Ф05-1175/2015 по делу N А40-81690/14
"...Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Открытому акционерному обществу "МОЭСК" о взыскании 75 437 руб. 22 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2012 г. по 31.12.2013 г., пени в размере 11 812 руб. 56 коп. за период с 16.09.2012 г. по 30.06.2014 г. на основании договора аренды N 1317 от 29.08.2008 г. (с учетом уменьшения размера исковых требований, принятого судом определением от 03.09.2014 г. на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда г. Москвы от 8 октября 2014 г., постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2014 г.
Удовлетворяя частично исковые требования истца в сумме 40 742 руб. 22 коп. основного долга, суды первой и апелляционной инстанций со ссылкой на пункт 16 Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 г. правомерно указали, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Договор аренды N 1317 от 29.08.2008 г. заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, в связи с чем выводы судов о том, что стороны обязаны руководствоваться предписанным нормативными актами размером арендной платы, являются правильными.
Для расчета арендной платы ответчиком представлена справка о кадастровой стоимости земельного участка, по состоянию на 20.02.2013 г. кадастровая стоимость земельного участка составила 4 080 874,70 руб. Исходя из кадастровой стоимости ответчиком рассчитана и уплачена арендная плата..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.02.2015 N Ф06-20508/2013 по делу N А12-22189/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 10.02.2012 между администрацией городского округа - город Волжский Волгоградской области (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 10592 АЗ (далее - договор), по условиям которого ответчику передан земельный участок с кадастровым номером 34:28:070006:57, площадью 6000 кв. м, расположенный по адресу: г. Волжский, ул. Ленина, д. 326 "г", под строительство авторынка, на срок с 28.11.2011 по 28.10.2012.
31.03.2014 арендодатель направил арендатору извещение об установлении с 10.05.2013 годовой арендной платы в размере 968 380 руб. 80 коп. в соответствии с постановлением губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области" и Городским положением от 25.07.2008 N 367-ВГД "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области".
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий по внесению арендной платы за ним образовалась задолженность за период с 01.05.2013 по 31.05.2014 в размере 609 825 руб. 83 коп.
В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Суд установил, что договор заключен после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, в связи с чем при определении размера арендной платы надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции признал, что в спорный период размер годовой арендной платы за спорный земельный участок должен исчисляться следующим образом: 3 979 380 руб. x 2% = 79 587 руб. 60 коп., в связи с чем пришел к выводу об отсутствии у арендатора задолженности по оплате арендных платежей и правовых оснований для начисления пени.
Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.01.2014 по делу N А12-8398/2012
"...Поскольку дополнительное соглашение от 03.11.2010 N 2 ответчиком не подписано, задолженность по арендной плате и пени на основании пункта 5.2 договора аренды за период с 01.11.2010 по 31.10.2011, исходя из дополнительного соглашения от 03.11.2010 N 2, не уплачены, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суды двух инстанций, руководствуясь положениями статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, установили факт неисполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей, отсутствие доказательств оплаты и, проверив расчет предъявленных ко взысканию сумм арендных платежей и пеней, сочли требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Более того, в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Учитывая, что на момент заключения договора аренды земельного участка от 11.08.2003 N 80 положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Вводного закона, устанавливающие государственное регулирование размера арендной платы за публичные земли, вступили в действие, к отношениям сторон подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.
Учитывая отсутствие доказательств оплаты арендной платы за пользование земельным участком в спорный период, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали расчет заявленной ко взысканию суммы арендной платы и пени верным и подлежащим удовлетворению..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.12.2013 по делу N А66-13010/2010
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 28.05.2007 заключили договор N 0230-з/07 аренды земельного участка общей площадью 12 134 кв. м из земель населенных пунктов (кадастровый номер 69:40:0200016:0034), расположенного по адресу: город Тверь, Московское шоссе, в границах, указанных на кадастровой карте (плане), сроком действия до 28.09.2009.
Довод жалобы о том, что арендодатель неправомерно в одностороннем порядке изменил методику (формулу) определения размера арендной платы, предусмотренную договором, основан на неправильном толковании норм материального права.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен (что соответствует требованиям пункта 2 статьи 422 ГК РФ). Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
На момент заключения спорного договора аренды земельного участка уже действовали положения пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие необходимость государственного регулирования арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности.
Поскольку суды правильно применили нормы материального права; выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы нет..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.2014 по делу N А53-10478/2013
"...Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление апелляционного суда надлежит оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 11.07.2005 заключили договор N 27889 аренды земельного участка (т. 1, л.д. 14-16). По условиям договора арендатору в целях размещения выставочной площадки автомобилей на срок по 20.03.2010 предоставлен в аренду земельный участок площадью 748 кв. м (кадастровый номер 61:44:081121:0021), расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Днепроградская.
Департамент, полагая, что предприниматель уклоняется от внесения платы по договору, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
Из пунктов 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Договор от 11.07.2005 заключен после введения в действие Земельного кодекса, поэтому к нему подлежит применению регулируемая арендная плата.
С учетом изложенного при определении размера долга в оспариваемый ответчиком период суды правомерно руководствовались положениями нормативных правовых актов, устанавливающих порядок расчета арендных платежей (статья 424 Гражданского кодекса, статьи 65 Земельного кодекса, пункта 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2014 по делу N А32-4307/2013
"...Отклоняя доводы арендодателя о правомерном увеличении размера арендной платы, суды сослались на отсутствие соглашения, изменяющего предмет договора, в связи с чем до момента заключения дополнительного соглашения от 30.04.2010 (зарегистрировано 12.05.2013) арендная плата должна вноситься в размере, установленном договором. Изменение возникших между сторонами отношений возможно по соглашению сторон, а до этого момента договор аренды не является прекращенным, арендная плата должна вноситься за весь участок, что свидетельствует об отсутствии у департамента оснований применять при ее расчете положения подпункта "г" пункта 3 Правил.
В то же время суды не учли следующее.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Из пунктов 16 и 19 постановления N 73 также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Договор от 05.11.2009 заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы установлен не по результатам торгов, поэтому к рассматриваемой сделке подлежит применению регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения на основании постановления N 582 не требует заключения дополнительного соглашения к договору.
Поскольку департамент в спорный период произвел расчет арендной платы в соответствии с требованиями нормативных правовых актов и условиями договора аренды, у судов отсутствовали основания для вывода о возникновении на стороне ответчиков неосновательного обогащения.
Так как фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильно применены нормы материального права, решение и постановление в части удовлетворения иска надлежит отменить и принять новый судебный акт об отказе во взыскании неосновательного обогащения в сумме 10 171 185 рублей 30 копеек и судебных расходов в размере 69 656 рублей 94 копеек (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.04.2014 по делу N А32-40534/2012
"...Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций указали на недопустимость применения при исчислении размера арендной платы ставок и методики расчета, утвержденных постановлением от 27.01.2011 N 50, без предварительного внесения изменений в договор аренды. При этом суды сослались на правовую позицию, приведенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 и от 17.04.2012 N 15837/11.
В то же время суды не учли следующее.
Правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 о том, что согласованная сторонами договора аренды методика определения размера арендной платы может быть изменена только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса, сформулирована по делу, основанному на иных фактических обстоятельствах.
Таким образом, ссылка судов в качестве основания для отказа в иске администрации на необходимость внесения изменений в договор аренды ошибочна.
Более того, из пунктов 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенного на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Договор от 16.12.2009 заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы установлен не по результатам торгов, на момент его заключения арендная плата определена на основании действовавших нормативных актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации и местного самоуправления, поэтому к рассматриваемому договору подлежит применению регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения на основании постановления от 27.01.2011 N 50 не требует заключения дополнительного соглашения к договору.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, руководствуясь правовыми подходами, сформулированными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по вопросам платы за использование земель, находящихся в публичной собственности, определить круг применимых к спорным правоотношениям нормативных правовых актов о порядке исчисления арендной платы за землю (с учетом правила об их обязательной публикации), определить размер подлежащей уплате в спорный период арендной платы, приняв во внимание даты вступления в силу нормативных правовых актов, утвердивших (изменивших) результаты государственной кадастровой оценки, ставку арендной платы за спорный участок (иные составляющие формулы, при их наличии), рассмотреть доводы ответчика о необходимости использования при расчете арендной платы иных значений кадастровой стоимости земельного участка, дать оценку имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.11.2013 по делу N А53-6511/2013
"...Как следует из договора, годовой размер арендной платы за участок составляет 121 685 рублей 50 копеек, который изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Считая, что предприниматель ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендной платы, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
Как указано в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Как установили суды, договор аренды от 26.10.2004 зарегистрирован в установленном порядке 22.12.2004, то есть после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001.
Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции о том, что при отсутствии письменного соглашения, зарегистрированного в установленном законом порядке, об изменении условий определения размера арендной платы, у арендатора отсутствуют обязательства по внесению иного размера арендной платы, чем предусмотренного расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора и согласованного сторонами, является неверным.
Суд первой инстанции правильно разрешил спор по существу, нарушения им норм материального и процессуального права, являющиеся основанием для отмены (изменения) судебного акта в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Поэтому постановление суда апелляционной инстанции от 12.08.2013 следует отменить, а решение от 07.06.2013 - оставить в силе..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.05.2015 N Ф09-2153/15 по делу N А76-19454/2014
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Вахрушевский механический завод" обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 01.04.2004 N 207, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Изменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В соответствии с п. 19 указанного постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Как следует из материалов дела, спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка от 01.04.2004 N 207. В рассматриваемом случае Управление исчислило арендную плату за спорный период на основании Закона N 257-ЗО.
Между сторонами возникли разногласия по вопросу о размере подлежащего применению коэффициента К2, учитывающего особенности расположения земельного участка.
Решением N 603-МО с 01.01.2013 названный коэффициент установлен в размере 2,3. До этого момента решением Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 21.12.2011 N 424-МО "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории Копейского городского округа Челябинской области в 2012 году" (далее - решение N 424-МО) данный коэффициент на 2012 год был установлен в размере 1.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что, поскольку увеличение коэффициента в 2013 году экономически не было обосновано, в силу ст. 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, новый коэффициент не подлежит применению, отметив, что суд первой инстанции не указал, каким нормативным правовым актам не соответствует решение N 603-МО, которое никем не обжаловано, недействующим не признано. При этом суд посчитал, что представленное истцом в суд первой инстанции недостаточное обоснование коэффициента 2,3 (в порядке пояснений по настоящему спору) без надлежащего исследования данного вопроса не может быть основанием для неприменения решения N 603-МО.
При ином правовом подходе все иные арендаторы земельных участков, вносящие арендные платежи в установленном действующими нормативными актами размере в аналогичных условиях, окажутся в положении, менее выгодном, чем ответчик по настоящему делу.
Помимо этого, суд апелляционной инстанции установил, что решением N 424-МО коэффициент К2 в размере 1 был установлен на 2012 год, что следует из пункта 2 решения, в то время как спорным является период с 01.01.2013.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Управлением правомерно исчислена сумма задолженности общества "Вахрушевский механический завод" по арендной плате с применением решения N 603-МО, в связи с чем удовлетворил требование Управления о взыскании задолженности по арендной плате в размере 382 154 руб. 07 коп..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 08.09.2014 N Ф09-5062/14 по делу N А76-22008/2013
"...Изменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности в размере 168 593 144 руб. 16 коп., суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
В соответствии с п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 N 73) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Согласно п. 15 ст. 3 Вводного закона плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Норма п. 15 ст. 3 Вводного закона введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ и вступила в законную силу согласно ст. 38 данного закона с 01.01.2007, в то время как договоры аренды земельных участков от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006, УЗ N 008659-К-2006 в силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.10.2011 N 4904/11, заключены 12.02.2007, с момента их государственной регистрации.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что размер арендной платы в данном случае подлежал определению исходя из норм Федерального закона - Вводного закона, который действовал на момент заключения договора, арендная плата, установленная данным законом, подлежала применению в качестве регулируемой цены, а условия договора аренды о порядке и размере арендной платы применению не подлежат..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.07.2014 N Ф09-3783/14 по делу N А07-7497/2013
"...Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "АНК "Башнефть" обязательств по внесению арендных платежей, обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Суды, полностью удовлетворяя исковые требования в части взыскания основной задолженности, исходили из того, что расчет подлежащей взысканию суммы задолженности по арендной плате за период с 06.05.2010 по 31.12.2012 по договору аренды произведен комитетом на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - постановление Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480), решения Совета муниципального района от 12.02.2010 N 291 и это соответствует правовой позиции, изложенной в пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73).
Согласно пункту 16 Постановления Пленума N 73 при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Как разъяснено в пункте 19 названного Постановления, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Суды, установив, что договор аренды от 19.05.2009 N 12-09-42зем заключен после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, в связи с чем при определении размера арендной платы надлежит руководствоваться порядком определения его размера, установленным уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, признали правомерным применение комитетом при расчете задолженности по арендной плате за спорный период постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 и решения Совета муниципального района от 12.02.2010 N 291 в редакции изменений, внесенных решением Совета муниципального района от 27.06.2013 N 10/143, а также удельного показателя кадастровой стоимости 73,70 руб./кв. м, установленного постановлением Правительства Республики Башкортостан от 12.07.2010 N 267 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Республики Башкортостан" (опубликовано 02.09.2010).
С учетом изложенного судами требования комитета о взыскании с общества "АНК "Башнефть" 3 425 727 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате за период с 06.05.2010 по 31.12.2012 обоснованно удовлетворены..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.12.2013 N Ф09-13102/13 по делу N А76-22498/2012
"...Согласно разъяснениям, изложенным в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Изложенная выше редакция нормы п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ и вступила в законную силу согласно ст. 38 данного закона с 01.01.2007, в то время как договор аренды земельного участка в силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.10.2011 N 4904/11, заключен 12.02.2007, с момента его государственной регистрации (т. 1 л. д. 15, 17).
Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, арендная плата является нормативно регулируемой в тех случаях, когда соответствующие ставки платежей установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды. Ввиду обязательного характера данного акта размер платежей за пользование земельными участками определяется в соответствии с его положениями (что соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11).
Таким образом, верным является вывод судов о том, что поскольку размер арендной платы в данном случае подлежал определению, исходя из норм Федерального закона, который действовал на момент заключения договора, арендная плата, установленная данным законом, подлежала применению в качестве регулируемой цены, а условия договора аренды о порядке и размере арендной платы применению не подлежат.
Учитывая, что доказательств арендной платы в заявленном размере не представлено, суды верно признали требования Комитета обоснованными.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся основанием для отмены решения и постановления судов первой и апелляционной инстанций в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 22.11.2013 N Ф09-11713/13 по делу N А07-4807/2013
"...Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. постановления от 25.01.2013 N 13; далее - постановление Пленума от 17.11.2011 N 73) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В рассматриваемом случае спорный договор аренды от 01.06.2009 N 32-09-42зем заключен после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, в связи с чем при определении размера арендной платы надлежит руководствоваться порядком определения его размера, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Судами установлено, что расчет подлежащей взысканию суммы задолженности по арендной плате за период с 22.03.2010 по 31.12.2012 по договору аренды произведен Комитетом на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480, Решения Совета муниципального района от 12.02.2010 N 291, что соответствует правовой позиции, изложенной в п. 16 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73.
На основании установленных по делу обстоятельств, с учетом приведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, установив, что обязательства по внесению платы за пользование земельным участком в спорный период обществом "АНК "Башнефть" надлежащим образом не исполнены, доказательств внесения арендной платы в полном объеме за пользование участком в указанный период в материалы дела не представлено, суды правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с ответчика 372 778 руб. 32 коп. задолженности..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23.09.2014 по делу N А23-5222/2013
"...Как следует из материалов дела, 26.10.2006 между управой (арендодатель) и ООО "Аврора-КП" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель поселений с кадастровым номером 40:2:0001 77:0029, общей площадью 172 908 кв. метров, по адресу: г. Калуга, ул. Резванская, р-н, д. 3, для строительства спортивно, культурно-торгового комплекса в границах, указанных в кадастровом паспорте.
Расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты. Арендная плата вносится следующим образом: за первый квартал - до 1 апреля, за второй квартал - до 1 июля, за третий квартал - до 1 октября, за четвертый квартал - до 25 декабря.
Предмет договора аренды передан арендатору арендодателем по акту приема-передачи 26.10.2006.
Ссылаясь, что на стороне ответчика образовалась задолженность, погасить которую в добровольном порядке он отказался, истец обратился в суд с настоящим иском.
Из пунктов 16 и 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Как установлено судом, договор аренды спорного земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключен после введения в действие Земельного кодекса, поэтому к нему подлежит применению регулируемая арендная плата.
На основании кадастровой стоимости истец представил расчет размера арендной платы, согласно которому сумма задолженности за фактическое использование спорных земельных участков за период с 21.09.2012 по 24.06.2013 составила 1 602 122 301 рубль, а с 25.06.2013 по 01.07.2013 - исходя из измененной кадастровой стоимости 146 164 000 рублей.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда о взыскании спорной суммы задолженности.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 31.07.2014 по делу N А08-4016/2013
"...Ссылаясь на то обстоятельство, что с момента заключения спорного договора аренды и до настоящего времени ИП Барышникова Л.В. не вносила арендную плату, истец обратился в суд с настоящим требованием.
Судебные инстанции, частично удовлетворив иск, правомерно указали и руководствовались следующим.
Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка был заключен сторонами после вступления в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, при определении размера арендной платы подлежит применению порядок, устанавливаемый уполномоченным органом.
Вывод о том, что к договору, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, подлежит применению регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения не требует дополнительного изменения договора путем заключения дополнительного соглашения, соответствует также правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 9707/13 от 17.12.2013 г.
Расчет арендной платы произведен истцом на основании п. 5 указанного Порядка определения размера арендной платы, а также Решения Совета депутатов Старооскольского городского округа от 29.12.2009 N 387 "Об утверждении порядка определения корректирующего коэффициента и его величины в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности", решения Совета депутатов Старооскольского городского округа от 13.07.2010 N 449 "Об утверждении величины корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного (функционального) использования земельного участка", Постановления Правительства Белгородской области от 12.11.2012 N 448-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области".
Указанные нормативные акты не оспорены и не признаны недействующими.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется..."

7.6. Вывод из судебной практики: Если договор аренды земельного участка заключен до введения госрегулирования арендной платы, оно может применяться к договору при условии, что волеизъявление об использовании регулируемой арендной платы было сделано арендодателем, которому договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, и получено арендатором.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...16. При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2014 по делу N А27-599/2014
"...Из материалов дела следует, что 11.07.2007 между комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Кирпичный завод - К" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 07-0175 (далее - договор), в соответствии с которым арендатору предоставлен во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 12 899 кв. м, с кадастровым номером 42:24:0101016:1005, находящийся по адресу: г. Кемерово, Заводский район, ул. Красноармейская - 2-я Кирзаводская (далее - земельный участок), с целью проектирования и строительства торгово-складской базы непродовольственных товаров.
Размер арендной платы, установленный на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, определен за весь период действия договора. Внесенная сумма задатка в размере 200 000 руб. засчитывается в счет арендной платы. Оставшаяся часть суммы арендной платы в размере 2 197 000 руб. вносится арендатором равными частями на протяжении 1 года с моментами заключения договора (пункты 3.1, 3.2 договора);
Руководствуясь пунктом 3.3 договора, комитет направил в адрес общества уведомление об изменении арендной платы, в котором предложил внести арендную плату за период с 12.07.2012 по 30.06.2013, исходя из расчета 27 367,42 руб. в месяц, а также штраф за неисполнение обязанности по завершению проектирования и строительства, сдачи объекта в эксплуатацию в сумме 1 683 782,96 руб.
Неисполнение указанного требования явилось основанием для обращения истца в суд.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Оценив условия пунктов 3.3, 3.4 договора, которыми предусмотрена возможность изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке, суды пришли к обоснованному выводу о согласовании сторонами возможности изменения методики расчета арендной платы на основании соответствующих нормативных правовых актов.
Таким образом, арбитражные суды правомерно взыскали с общества задолженность по арендным платежам за спорный период..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.07.2014 по делу N А27-11552/2013
"...Из материалов дела следует, что 03.06.1998 между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово (в настоящем - комитет) и открытым акционерным обществом "Кемеровоглавснаб" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 737, в соответствии с которым в аренду предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: г. Кемерово, ул. Шатурская, 5, площадью 50 885 кв. м для размещения снабженческо-сбытовой базы.
Комитет, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, указал, что ответчик пользовался земельным участком с кадастровым номером 42:24:0101026:165, площадью 14 558 кв. м, расположенным по адресу: г. Кемерово, ул. Шатурская, 5, в период с 18.02.2013 по 30.09.2013, однако плату за пользование земельным участком не вносил, в связи с чем неосновательно обогатился за счет истца.
Арбитражные суды, удовлетворяя требования в части, исходили из отсутствия в договоре условия об изменении арендной платы в связи с изменением нормативных актов.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Материалами дела подтверждается и правомерно установлено судами, что размер арендной платы является фиксированным и установлен в сумме 6 539 руб.
Основанием для изменения размера арендной платы в рассматриваемый период истец указывает постановление Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово.
Сторонами договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, при этом оснований порядка изменения размера арендной платы в одностороннем порядке или в зависимости от изменения нормативных актов, подлежащих применению, договор не содержит.
В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Таким образом, в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.07.2011 N 1709/11, учитывая, что стороны не связали изменение размера арендной платы с изменением нормативными актами методики исчисления арендной платы, доказательств заключения дополнительного соглашения к договору об изменении такой методики не представлено, одностороннего порядка изменения размера арендной платы также не предусматривали, суды пришли к правильному выводу, что постановление Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 не влечет за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком.
При таких обстоятельствах суды обосновано удовлетворили требования департамента в части, исходя из размера платы, установленной договором аренды. Расчет задолженности по арендной плате за спорный период проверен судом и признан обоснованным..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2013 по делу N А70-11715/2012
"...В кассационной жалобе администрация просит принятые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование жалобы указывает, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права. Истец полагает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; судами не учтена правовая позиция, изложенная в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума от 17.11.2011 N 73), касающаяся применения регулируемой арендной платы. Суды необоснованно применили к рассматриваемым правоотношениям правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Из материалов дела следует, что 17.03.1998 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 148-АЗ (далее - договор) аренды земельного участка общей площадью 55,0670 га, расположенного по адресу: Район ЦТП, для размещения существующей базы линейно-производственной службы "Нижневартовская" и нефтепровода общей площадью 0,148 га сроком на 49 лет.
Администрация, обращаясь в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями, указала, что произвела перерасчет арендной платы за период с 01.12.2009 по 31.12.2010 в соответствии с приказом департамента государственной собственности ХМАО - Югры от 30.12.2008 N 3-нп (с изменениями на 01.01.2010) "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов" (далее - приказ N 3-нп).
Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из того, что указанный приказ N 3-нп не влечет за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, дополнительное соглашение к договору об изменении методики расчета арендной платы между сторонами не заключено.
Отклоняя довод жалобы со ссылкой на пункт 16 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73, суд кассационной инстанции исходит из того, что договор заключен до вступления в законную силу ЗК РФ, то есть до применения регулируемых цен, и им не предусмотрено изменение размера арендной платы в связи с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, либо одностороннее изменение договора.
При указанных обстоятельствах администрация не представила в дело доказательств, свидетельствующих о наличии у общества задолженности по арендной плате в предъявленном размере, в этой связи правовых оснований для удовлетворения требований у судов не имелось..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.08.2014 по делу N А12-29918/2013
"...Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спектр" (далее - ответчик) о взыскании 932 534 руб. 49 коп., из которых 674 330 руб. 59 коп. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в период с 01.08.2011 по 31.10.2013, 258 203 руб. 90 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 11.08.2011 по 07.11.2013.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.01.2014 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 указанное решение оставлено без изменения.
Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Спорный договор заключен в 2000 году, то есть до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы.
В пункте 2.8 договора стороны определили, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов.
Из представленных в материалах дела списков внутренних почтовых отправлений усматривается, что извещения об изменении размера арендной платы истец направил ответчику заказными письмами с уведомлением.
Кроме того, суд установил, что указанные постановления главы администрации Волгограда были опубликованы в газете "Волгоградская правда" и вступили в силу в соответствии с пунктами 2 постановлений с даты их опубликования.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.2013 по делу N А72-5407/2012
"...Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
Договор от 31.05.1999 N 24-3-004180 заключен сторонами до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено, что плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Между тем из пункта 2.4 договора от 31.05.1999 N 24-3-004180 следует, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случаях централизованного изменения размера ставок и местных коэффициентов. Расчет размера арендной платы в случае изменения ставок производится юридическими лицами самостоятельно.
Как указывалось выше, расчет арендной платы был произведен истцом на основании нормативных актов, принятых соответствующим субъектом Российской Федерации, что соответствует требованиям действующего законодательства и условиям договора от 31.05.1999 N 24-3-004180..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.07.2013 по делу N А57-10436/2012
"...Администрация, полагая, что в результате ненадлежащего исполнения обществом обязанности по уплате арендной платы у него образовалась задолженность, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
При этом истец рассчитал задолженность по арендной плате, исходя из методики, определенной постановлениями Правительства Саратовской области от 02.04.2009 N 121-П "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" и от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", путем применения кадастровой стоимости земельного участка.
Суды первой и апелляционной инстанций, принимая обжалуемые судебные акты со ссылкой на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, указали, что согласованная сторонами договора от 02.06.1994 N 453 методика определения размера арендной платы может быть изменена только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку положения договора от 02.06.1994 N 453 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке утвержденной методики расчета арендной платы, принятие постановлений Правительства Саратовской области от 02.04.2009 N 121-П и от 27.11.2007 N 412-П само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.
Суды, установив, что договором от 02.06.1994 N 453, с учетом согласованных сторонами расчетов арендной платы, предусмотрен расчет арендной платы по определенной методике, пришли к выводу о том, что годовой размер арендной платы, рассчитанный исходя из последнего изменения арендной платы в рамках согласованной сторонами методики, составляет 155 469,60 руб.
Однако судами не принято во внимание, что согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Таким образом, ссылка судов на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 ошибочна.
Между тем договор от 02.06.1994 N 453 заключен сторонами до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено, что плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
Как правильно отмечено судами, пунктом 2.7 договора от 02.06.1994 N 453 предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет. При этом они могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок и в других случаях, предусмотренных законодательством.
Таким образом, вывод судов о том, что условиями договора от 02.06.1994 N 453, заключенного до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не предусмотрено изменение арендной платы в одностороннем порядке в связи с принятием нормативных актов, является правильным, а следовательно, размер арендной платы должен рассчитываться по методике, согласованной сторонами в договоре от 02.06.1994 N 453..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2014 N Ф07-4084/2014 по делу N А56-45062/2013
"...Как следует из материалов дела, в соответствии с договором от 15.11.1999 N 21-ЗД00319, заключенным с КУГИ, Общество является арендатором земельного участка площадью 15 436 кв. м с кадастровым номером 78:7482:6, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Гаражный проезд, д. 3, лит. В, предоставленного для использования складской базы (код функционального назначения (Кн) - 11.1). Договор заключен на срок до 08.03.2048 и зарегистрирован в установленном порядке.
Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга, а также распорядительных актов Губернатора Санкт-Петербурга. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.
КУГИ направил Обществу уведомление от 18.12.2009 N 3364-21, в котором известил арендатора об изменении размера арендной платы, рассчитанной в соответствии с Постановлением N 1379. В этом уведомлении КУГИ также привел график арендных квартальных платежей и указал следующее: арендная плата в соответствии с приведенным графиком подлежит уплате до момента изменения функционального использования участка; после изменения функционального использования земельного участка арендная плата определяется в соответствии с приложением N 1 к Постановлению N 1379.
Получение данного уведомления Общество не отрицает.
Поскольку Общество за период с 01.04.2013 по 01.06.2014 уплатило за аренду не в полном размере без учета изменений, указанных в уведомлении КУГИ от 18.12.2009, и результатов, приведенных в ведомости ГУИОН, КУГИ обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав материалы дела и руководствуясь статьями 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводу об обоснованности иска.
Довод Общества о том, что Закон N 608-119 и Постановление N 1379 не подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям, поскольку они приняты значительно позже после заключения спорного договора, основан на неправильном применении норм права. Спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Договором аренды от 15.11.1999 предусмотрено, что арендная плата может быть пересмотрена в случае изменения действующего законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга, а также распорядительных актов губернатора Санкт-Петербурга.
Таким образом, стороны должны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды, правильно применив нормы материального и процессуального права, обоснованно удовлетворили иск КУГИ, поэтому обжалуемые судебные акты отмене не подлежат..."

7.7. Вывод из судебной практики: Если право собственности на земельный участок, находящийся в частной собственности, переходит к публично-правовому образованию, арендная плата по заключенному ранее договору аренды этого участка сама по себе регулируемой не становится.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...17. Переход к публично-правовому образованию права собственности на земельный участок, находившийся в частной собственности, сам по себе не означает, что арендная плата по заключенному ранее договору аренды этого участка становится регулируемой. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить, что к нему подлежит применению соответствующее регулирование (пункт 1 статьи 450 ГК РФ)..."

7.8. Вывод из судебной практики: Если арендная плата по договору аренды государственного (муниципального) имущества определяется по результатам торгов, регулируемая арендная плата не применяется.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...18. Судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 3463/13 по делу N А35-803/2012
"...Суды отклонили довод комитета о невозможности определения размера арендной платы за пользование образуемым участком, указав, что арендная плата за пользование новым участком подлежит исчислению по правилам, установленным Законом Курской области от 28.12.2007 N 137-ЗКО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, или государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон N 137-ЗКО).
Между тем судами не учтено следующее.
Получив в порядке переуступки права и обязанности по договорам аренды N 1536-08ю и N 3078-10ю, заключив договор аренды N 3470-11ю по результатам аукциона, общество "Дайлес" обратилось в комитет с заявлением об объединении этих участков, расторжении указанных договоров аренды и заключении договора аренды образуемого участка на новый срок.
В соответствии со статьями 2, 3 Закона Курской области от 06.10.2006 N 65-ЗКО "О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Курской области" и постановлением губернатора Курской области от 17.10.2006 N 447 комитет является органом, уполномоченным осуществлять распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и площадь которых составляет 200 кв. метров и более.
Размер арендной платы за пользование участком N 3 по договору N 3470-11ю был сформирован по результатам торгов с определением начального размера арендной платы, равного рыночному, на основании заключения независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
Арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.
Данный вывод соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13; далее - постановление N 73).
Таким образом, условия договоров аренды объединяемых участков о размере и порядке определения арендной платы и сроке аренды являются различными.
Таким образом, отказ комитета в объединении участков соответствует действующему законодательству, поэтому признан судами незаконным неправомерно.
При названных обстоятельствах обжалуемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.05.2015 N Ф07-1635/2015 по делу N А05-9962/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между Агентством лесного и охотничьего хозяйств Архангельской области и Байкаловым С.Г. по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка (протокол от 04.08.2010 N 5-10/2) заключен договор от 13.08.2010 N 944 аренды лесного участка общей площадью 1610 га, расположенного на территории Красноборского сельского участкового лесничества, на срок до 12.08.2035.
Согласно пункту 2.1 договора годовой размер арендной платы, составляющий 388 001 руб. 25 коп., определен на основании протокола о результатах аукциона и рассчитывается как произведение начальной цены аукциона и количества шагов аукциона - коэффициента аукционной надбавки по соответствующей формуле.
Пунктом 2.2 договора установлено, что начальной ценой предмета аукциона является произведение минимального размера арендной платы, определенной в соответствии со статьей 73 Лесного кодекса Российской Федерации (далее - ЛК РФ), и сложившегося за прошедший отчетный период коэффициента соотношения средней стоимости 1 кв. м обезличенной древесины, отпускаемой на корню, и средней стоимости минимального размера арендной платы по лесным участкам, находящимся в ведении арендодателя (коэффициент превышения), равного 1,5.
В соответствии с пунктом 2.4 договора арендная плата на новый календарный год рассчитывается арендодателем до 31 декабря текущего года в соответствии с указанными пунктами и законодательством Российской Федерации об индексации ставок платы и фиксируется в протоколе согласования размера арендной платы по форме приложения N 4, подписываемого обеими сторонами.
Байкалов С.Г., сославшись на ничтожность условия договора о применении при расчете размера арендной платы коэффициента превышения 1,5, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 614 ГК РФ и статьи 94 ЛК РФ размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения определяются статьей 73 ЛК РФ и договором аренды участка лесного фонда.
Согласно части 4 статьи 73 ЛК РФ для аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и платы за единицу площади лесного участка устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.05.2007 N 310 утверждены ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности.
Как предусмотрено частью 1 статьи 78 и частью 1 статьи 80 ЛК РФ, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подлежит заключению по результатам аукциона, проводимого путем повышения начальной цены предмета аукциона (начального размера арендной платы или начальной цены заготавливаемой древесины) на "шаг аукциона".
В силу пункта 1 и пункта 4 статьи 447 ГК РФ договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену.
Таким образом, если предметом аукциона являлась арендная плата, то размер арендной платы в договоре, заключаемом по результатам проведения аукциона, определяется по цене, предложенной победителем аукциона.
В данном случае судами установлено, что договор аренды лесного участка от 13.08.2010 N 944 заключен по результатам аукциона с Байкаловым С.Г., который предложил наиболее высокую цену и был признан победителем.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ по договору аренды государственного или муниципального имущества размер арендной платы, определяемый по результатам проведения торгов, не является регулируемым.
Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Приняв во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания спорной суммы арендной платы излишне уплаченной истцом и применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении. С этим согласился и суд апелляционной инстанции.
Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным по делу, и имеющимся в деле доказательствам. Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки обстоятельств дела и отмены обжалуемых судебных актов..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2014 по делу N А22-1268/2013
"...Как видно из материалов дела, на основании протокола N 3 заседания комиссии по организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Республики Калмыкия, от 15.08.2011 и распоряжения министерства от 19.08.2011 N 411-р министерство (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) 19.08.2011 заключили договор N 69-2011 аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Калмыкия, предоставленного из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, площадью 13 970 га (кадастровый номер 08:11:100101:29), расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Калмыкия, Юстинский район, участок находится примерно в 16 км по направлению на юго-запад от ориентира пос. Первомайский, расположенного за пределами участка, в границах, указанных в схеме участка. Срок действия договора установлен сторонами с 19.08.2011 по 18.08.2016 (т. 1, л. д. 7 - 21).
В уведомлении от 12.04.2013 министерство предложило главе хозяйства оплатить долг по арендной плате, а также расторгнуть договор аренды (т. 1, л. д. 22 - 24).
Поскольку требования арендодателя глава хозяйства не удовлетворил, министерство обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, определяя размер платы по договору в спорный период на основании постановления от 29.09.2008 N 329, не принял во внимание следующее.
В силу статьи 38 Земельного кодекса предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 данного Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 18 постановления от 17.11.2011 N 73, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов.
Исходя из этого в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
С учетом приведенных норм для определения условия сделки о размере арендной платы в спорный период судам следовало проанализировать положения договора аренды в совокупности с аукционной документацией и извещением о проведении торгов.
При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, на основании представленных в дело и дополнительно истребованных доказательств дать оценку доводам министерства о наличии у арендатора долга по арендной плате, оценить возражения ответчика, установить иные обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору, после чего принять законный и обоснованный судебный акт..."

7.9. Вывод из судебной практики: При отсутствии федерального закона о госрегулировании арендной платы акты органов публично-правового образования об определении такой платы применяются, если это предусмотрено договором и не противоречит ему.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...20. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.07.2015 N Ф03-2809/2015 по делу N А51-11571/2014
"...Как усматривается из материалов дела и подтверждается установленными судами обстоятельствами спора, по результатам проведенного аукциона между Арсеньевским городским округом (арендодатель) и ООО "УК ТЭК" (арендатор) заключен договор аренды от 06.0.2012 N 25/к, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование на срок до 03.07.2037 (25 лет) для выполнения функций теплоснабжения на территории муниципального образования переданы указанные в перечне (приложение N 1) объекты коммунальной инфраструктуры: здания, нежилые помещения, сооружения, транспортные средства, машины и оборудование, производственный и хозяйственный инвентарь, прочие основные средства.
По условиям пунктов 3.6 и 3.7 договора от 06.07.2012 N 25/к предусмотрено увеличение цены договора в случае, если по решению Думы Арсеньевского городского округа внесены изменения в муниципальный правовой акт "Методика расчета арендной платы за объекты муниципальной собственности", но не чаще одного раза в год, а также при увеличении ремонтного фонда в соответствии с утвержденным тарифом. Однако цена заключенного договора не может быть пересмотрена в сторону уменьшения.
Действительно, как верно отмечено судами, согласно разъяснениям, приведенным в пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов. То есть в таком случае ставка арендной платы определяется исходя из лучшего предложения (наибольшего размера), а не по утвержденным методикам и формулам ее расчета.
Однако далее в пункте 20 того же Постановления Пленума ВАС РФ разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.10.2015 N Ф05-13898/2015 по делу N А40-209442/14
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключены договоры аренды от 01.07.2010 N 1-00171/10, от 01.07.2010 N 1-00172/10, от 01.07.2010 N 1-00173/10, в соответствии с которыми арендатору во временное владение и пользование за плату переданы помещения: общей площадью 306,8 кв. м, 590,2 кв. м, 734,6 кв. м по адресу г. Москва, Никольская ул., д. 19-21/1, для использования под административный центр с ресторанами и магазинами розничной торговли, на срок с 01.06.2010 по 19.03.2014.
В соответствии с п. 6.1 договоров величина арендной платы за объект аренды определяется на основании действующих в Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения договора и не может быть снижена.
Согласно п. 6.2 договора в течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения договора нормативных правовых актов города Москвы, в последующие годы оплата аренды производится с учетом коэффициента-дефлятора, устанавливаемого ежегодно уполномоченным органом Российской Федерации (Минэкономразвития России).
Стороны пришли к соглашению, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного согласования и внесения соответствующих изменений и дополнений в договор (п. 6.3).
В п. 5.1.3 предусмотрено, что арендодатель вправе ежегодно изменять размер арендной платы в соответствии с п. 6.2, 6.3 договора, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы.
В силу п. 9.3 договора все изменения в договор, кроме норм, определенных пунктом 6.3, оформляются сторонами в письменной форме путем составления дополнительных соглашений, являющихся его неотъемлемой частью и подлежащих государственной регистрации.
Уведомлениями от 14.01.2014 N 33-А-53656/14, от 14.01.2014 N 33-А-53667/14, от 14.01.2014 N 33-А-59766/14-(0)-0 Департамент уведомил арендатора об изменении арендной платы в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП, N 800-ПП с 1 июля 2014 г. до 53 543 714,90 руб., 102 402 788,52 руб. и 9 958 410,23 руб. в год без НДС, т.е. по ставке 173 505,23 руб., и 13 556,24 руб. за кв. м в год без НДС.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Однако судом апелляционной инстанции не учтены вышеназванные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, не условиям заключенных сторонами договоров относительно порядка начисления арендной платы и возможности ее изменения в одностороннем порядке арендодателем только в случае применения коэффициента-дефлятора к ставке арендной платы, установленной при заключении договора.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворены заявленные требования о признании недействительными односторонних сделок по изменению арендной платы по договорам аренды от 01.07.2010 N 1-00171/10, от 01.07.2010 N 1-00172/10, от 01.07.2010 N 1-00173/10, оформленных уведомлениями от 14.01.2014 N 33-А-53656/14, от 14.01.2014 N 33-А-53667/14, от 14.01.2014 N 33-А-59766/14-(0)-0.
На основании полномочий, предоставленных п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия отменяет постановление апелляционного суда, оставляет в силе решение суда первой инстанции..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2013 по делу N А40-162630/12-155-1484
"...Из материалов дела следует и установлено судами, между сторонами заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 20.12.2006 N 18-00027/06.
По условиям вышеуказанного договора истец (арендодатель) по акту приема-передачи от 01.10.2006 передал, а ответчик (арендатор) принял в аренду нежилое помещение общей площадью 246,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 154.
В соответствии с п. 6.1.1 дополнительного соглашения от 01.04.2010 размер постоянной составляющей арендной платы подлежит ежегодному изменению в одностороннем порядке на коэффициент инфляции. Письмом от 29.06.2011 N 02-725 истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы на 2011 год в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 12.04.2011 N 135-ПП (т. 1 л.д. 87).
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендным платежам в отсутствие доказательств внесения арендных платежей ответчиком в размере, установленном сторонами. Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Проверив расчет истца за период с 05.07.2011 по 09.09.2012, суды первой и апелляционной инстанций правомерно взыскали с ответчика неустойку в размере 329 165,36 руб.
Доводы заявителя о неверном исчислении истцом размера арендной платы подлежит отклонению, т.к. согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013), если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении актов публично-правового образования, устанавливающих правила определения арендной платы и условия сдачи в аренду имущества, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Поскольку стороны согласовали возможность изменения ставки арендной платы в случае принятия решения Правительством Москвы (п. 6.5 договора), кассационная коллегия соглашается с выводами судов о правомерном исчислении размера арендной платы..."

7.10. Вывод из судебной практики: Нормативный правовой акт органа госвласти (местного самоуправления), в соответствии с которым размер арендной платы за пользование государственным (муниципальным) имуществом увеличивается в отношении истекшего периода, признается недействующим.

Примечание: Указанный акт или его часть признаются недействующими со дня его принятия (если дело рассмотрено судом общей юрисдикции), либо с момента принятия решения суда, но при этом его положения не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период (если дело рассмотрено арбитражным судом).
Если объектом аренды выступает земельный участок, то суд может указать на противоречие оспариваемого нормативного акта или его части принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, установленному Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 20.11.2013 N 14-АПГ13-9
"...Приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 25 января 2013 года N 79 внесены изменения в приложение к приказу от 16 сентября 2011 года N 1646 "Об установлении арендных ставок за пользование земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Терновского муниципального района Воронежской области", в частности подпункт 1.6.1 подраздела 1 "Земли населенных пунктов" и пункты 3.1, 3.7 подраздела 3 "Земли сельскохозяйственного назначения" изложены в новой редакции согласно приложению, предусматривающей увеличение арендных ставок (пункт 1.1 приказа от 25 января 2013 года N 79).
Пунктом 2 приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 25 января 2013 года N 79 действие подпункта 1.6.1, пунктов 3.1 и 3.7 распространено с 1 января 2012 года.
ООО "Грибановский сахарный завод", являющееся арендатором земельных участков, расположенных на территории сельских поселений "Новокирсановское" и "Алешковское" Терновского муниципального района Воронежской области, на основании договоров аренды, заключенных с администрацией Терновского муниципального района Воронежской области, обратилось в Воронежский областной суд с заявлением о признании противоречащим федеральному законодательству и недействующим пункта 2 приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 25 января 2013 года N 79 "О внесении изменений в приказ от 16 сентября 2011 года N 1646 "Об установлении арендных ставок за пользование земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Терновского муниципального района Воронежской области".
Заявитель полагал, что оспариваемая норма возлагает на него как арендатора дополнительные обязанности по уплате арендной платы в 2013 году за 2012 год, что противоречит абзацу 1 пункта 3.1 Федерального закона от 6 октября 1999 года N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации", пункту 2 статьи 3 закона Воронежской области от 13 мая 2008 года N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области", пункту 1.2 Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 8 мая 2009 года N 365.
По его мнению, оспариваемая норма противоречит также статьям 4, 614 Гражданского кодекса РФ, принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в абзаце 3 Основных принципов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582, пункту 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных тем же Постановлением Правительства РФ.
Заявитель просил признать оспариваемую норму недействующей со дня принятия приказа.
Решением Воронежского областного суда от 22 июля 2013 года пункт 2 приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 25 января 2013 года N 79 признан недействующим со дня вступления решения суда в законную силу.
Правильным является и вывод суда о противоречии пункта 2 приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 25 января 2013 года N 79, распространившего увеличенные арендные ставки за пользование земельными участками на период с 1 января 2012 года, принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582.
Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы заключается в определении в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления порядка расчета арендной платы и недопущении произвольного пересмотра размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Согласно пункту 2.10 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного администрацией Воронежской области от 25 апреля 2008 года N 349, размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Воронежской области, утверждающих результаты государственной кадастровой оценки земель различных категорий в Воронежской области, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам использования и категориям арендаторов, в случае перевода земельного участка из одной категории в другую и изменения вида разрешенного использования земельного участка.
По смыслу приведенной нормы изменение арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке возможно после принятия решения органа государственной власти Воронежской области, новый размер арендной платы не может быть распространен на истекший период.
Придание нормативному правовому акту обратной силы, как правильно указал суд, влечет образование у арендаторов, в данном случае у ООО "Грибановский сахарный завод", задолженности по арендной плате за 2012 год и, как следствие, возникновение дополнительной обязанности по уплате арендной платы и пени в 2013 году.
Таким образом, решение суда в части признания недействующим пункта 2 приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 25 января 2013 года N 79 является законным и обоснованным. В этой части решение суда не обжалуется.
Что касается вывода суда о признании пункта 2 приказа недействующим с момента вступления решения в законную силу, то Судебная коллегия находит его неверным.
Признавая пункт 2 приказа недействующим с момента вступления в силу решения суда, суд исходил из того, что он применялся и на его основании были реализованы права граждан и организаций.
Судебная коллегия полагает, что вывод суда сделан без учета того обстоятельства, что на основании нормы, признанной противоречащей федеральному законодательству, на граждан и юридических лиц, в том числе на заявителя, возложена обязанность по уплате арендной платы в повышенном размере и пени, что подтверждается материалами дела.
Так, 15 февраля 2013 года ООО "Грибановский сахарный завод" получено уведомление администрации Терновского муниципального района Воронежской области об увеличении в связи с принятием приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 25 января 2013 года N 79 размера арендной платы на 2012 год и необходимости погашения задолженности в 15-дневный срок с момента получения уведомления.
23 мая 2013 года в адрес заявителя была направлена претензия, содержащая требование об уплате задолженности по арендным платежам и пени. Требования претензии были выполнены ООО "Грибановский сахарный завод" в добровольном порядке 31 мая 2013 года.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2007 года N 48, нормативные правовые акты, которые в соответствии со статьей 125 Конституции Российской Федерации могут быть проверены в процедуре конституционного судопроизводства, признаются судом недействующими только с момента вступления решения в законную силу.
Поскольку приказ департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 25 января 2013 года N 79 принят по вопросу, относящемуся к ведению субъекта Российской Федерации, на его основании на граждан и юридических лиц незаконно возложена обязанность по уплате дополнительных арендных платежей, Судебная коллегия считает необходимым признать пункт 2 названного приказа недействующим с момента принятия..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.03.2009 по делу N А12-16768/2008
"...Как следует из материалов дела, Решением Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и утверждении коэффициентов, применяемых при расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" утверждены значения коэффициента категории арендатора (Кка) и значения коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке.
В пункте 7 Решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 указано, что нормативный правовой акт вступает в силу со дня его официального опубликования и применяется с 01.01.2008 в соответствии с действующим гражданским и земельным законодательством.
Прокурор в порядке части 2 статьи 192 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с настоящим заявлением, в котором просит признать недействующим пункт 7 Решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 в части слов "и применяется с 01 января 2008 года" к арендным правоотношениям в случае увеличения размера арендной платы.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление прокурора, правомерно исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Из анализа указанной нормы следует, что исключение, установленное законодателем, позволяющее придавать обратную силу актам гражданского законодательства, действует только в отношении законов и не распространяется на иные нормативные правовые акты. При этом под законом в силу пункта 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются только федеральные законы.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 15.04.2008 N 262-О-О придание обратной силы закону - исключительный тип его действия во времени, использование которого относится к прерогативе законодателя; при этом либо в тексте закона содержится специальное указание о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется подобная норма; законодатель, реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений.
Между тем, ни одним законом, действующим в Российской Федерации, не допускается возможность придания обратной силы актам, регулирующим порядок определения размера арендной платы за земельные участки.
Согласно части 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.
В свою очередь, на основании статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Вышеизложенное также свидетельствует о том, что нормативные правовые акты принятые после заключения договора, не могут иметь обратной силы по отношению к условиям договора.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что Решение Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 в части слов "и применяется с 01 января 2008 года" нарушает права всех арендаторов земельных участков, в отношении которых утверждены коэффициенты, увеличивающие размер арендной платы, и противоречит статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, придавая обратную силу нормативному акту..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.04.2011 по делу N А63-6494/2010
"...ООО "Князь" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим пункта 4 постановления правительства Ставропольского края (далее - правительство) от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, собственность на которые не разграничена" (далее - постановление N 64-п) в части слов "и распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2008" как не соответствующего статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 11 Устава Ставропольского края, статье 5 Закона Ставропольского края от 09.06.1994 N 1-кз "О порядке опубликования и вступления в силу нормативных актов, принятых органами государственной власти Ставропольского края" (уточненные требования).
Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Из анализа изложенной нормы следует, что исключение, позволяющее придавать обратную силу актам гражданского законодательства, действует только в отношении законов и не распространяется на иные нормативные правовые акты. При этом под законом в силу пункта 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются только федеральные законы.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 15.04.2008 N 262-О-О сделал вывод о том, что придание обратной силы закону - исключительный тип его действия во времени, использование которого относится к прерогативе законодателя; при этом либо в тексте закона содержится специальное указание о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется подобная норма; законодатель, реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений.
Между тем ни одним законом, действующим в Российской Федерации, не допускается возможность придания обратной силы актам, регулирующим порядок определения размера арендной платы за земельные участки.
Таким образом, нормативные правовые акты, принятые после заключения договора, не могут иметь обратной силы к условиям договора. Суд сделал правильный вывод о том, что пункт 4 постановления N 64-п в части слов "и распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2008" нарушает права всех арендаторов земельных участков, в отношении которых утверждены коэффициенты, увеличивающие размер арендной платы, в частности общества, и противоречит статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, придавая обратную силу нормативному акту, Уставу Ставропольского края.
Нормы права при рассмотрении дела применены судом первой инстанции правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемого судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 08.02.2010 по делу N А68-2606/09-84/13
"...Решением Тульской городской Думы от 28.12.2005 N 6/56 с целью установления единства подхода в определении ставок арендной платы за пользование муниципальным имуществом (кроме земельных участков) была утверждена Методика расчета арендной платы за пользование движимым и недвижимым муниципальным имуществом (далее - Методика).
Пунктом 3 решения Тульской городской Думы от 25.02.2009 N 63/1364 было установлено, что оно вступает в силу со дня опубликования (05.03.2009) и распространяет свое действие с 1 января 2009 года.
Не согласившись с указанным нормативным актом, ООО "Тулапассажиртранс" оспорило его в арбитражном суде.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, основным принципом существования закона во времени является немедленное действие; придание обратной силы закону - исключительный тип его действия во времени, использование которого относится к прерогативе законодателя; при этом либо в тексте закона содержится специальное указание о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется подобная норма; законодатель, реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений (Определение Конституционного Суда РФ от 15.04.2008 N 262-О-О).
Из материалов дела видно, что решением Тульской городской Думы от 25.02.2009 N 63/1364 с 1 января 2009 года введены в действие нормы, которыми установлен повышенный размер арендной платы за использование муниципального имущества - транспортных средств.
Таким образом, учитывая специфику спорных отношений, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что придание обратной силы нормам, устанавливающим размер арендной платы за использование муниципального имущества, недопустимо, так как это нарушает, установленные статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации права и законные интересы лиц, использующих такое имущество, своевременно знать о размере вносимой ими платы..."

7.11. Вывод из судебной практики: Размер арендной платы по договору аренды лесного участка, заключенному по результатам аукциона (ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса РФ), не может быть изменен на основании дополнительного соглашения сторон после заключения договора аренды.

Примечание: В п. 2 ст. 74.1 ЛК РФ установлены случаи, когда указанный договор может быть изменен по соглашению сторон.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 12157/13 по делу N А28-5083/2012
"...Судами установлено, что 22.10.2010 на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор N 31-35, по условиям которого арендатор принимает во временное пользование для заготовки древесины лесной участок, находящийся в государственной собственности, площадью 3784,7 гектара. Срок действия договора - 15 лет.
Пунктами 5 - 7 договора предусмотрено, что арендная плата на момент его подписания составляет 2 692 663 рубля в год, взимается за установленный объем заготовки древесины и подлежит изменению пропорционально изменению ставок платы за единицу объема лесных ресурсов, устанавливаемых согласно статье 73 Лесного кодекса, а также при изменении объемов изъятия лесных ресурсов.
Департамент распоряжением от 10.05.2011 N 276 утвердил положительное заключение государственной экспертизы названного проекта освоения лесов.
На основании этого проекта освоения лесов в соответствии с пунктом 15 договора департамент и общество заключили соглашение от 07.10.2011, которым изменили виды, объемы и сроки использования лесов на арендуемом лесном участке. Во взаимосвязи с этими условиями договора был изменен размер арендной платы, который с 10.05.2011 составил 1 612 296 рублей в год.
Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области 21.10.2011.
Прокурор Кировской области, полагая, что соглашение от 07.10.2011 заключено в нарушение статьи 74 Лесного кодекса (без проведения соответствующего аукциона), обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.
Статьей 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Если предметом аукциона являлась арендная плата, то по результатам проведения аукциона заключается договор аренды лесного участка, в котором размер арендной платы определяется по цене, предложенной победителем.
Исходя из целей проведения аукциона и положений части 2 статьи 74 Лесного кодекса недопустимо дальнейшее изменение арендной платы в сторону уменьшения, так как обратное приведет к нарушению прав иных участников аукциона, предлагавших меньшую сумму, чем победитель.
По мнению суда кассационной инстанции, суды нижестоящих инстанций неправильно истолковали положения статьи 74 Лесного кодекса и пришли к необоснованному выводу о соответствии соглашения от 07.10.2011 нормам права.
Пунктом 3 статьи 71 Лесного кодекса установлено, что к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом, если иное не установлено Лесным кодексом.
Суд кассационной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что часть 2 статьи 74 Лесного кодекса содержит специальное правило, согласно которому возможность изменения условий договора аренды, заключенного на аукционе, ограничена случаем, предусмотренным непосредственно Лесным кодексом (частью 7 статьи 53.7 Кодекса). Таким образом, исключается применение норм гражданского законодательства в части условий и оснований изменения такого договора по требованию одной из сторон или на основании соглашения сторон договора.
При названных обстоятельствах оснований для отмены оспариваемого судебного акта не имеется.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 27.07.2015 N 310-ЭС15-7808 по делу N А09-1820/2014
"...Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 2 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации, выводами, содержащимися в определении от 29.05.2014 N 1021-О Конституционного суда Российской Федерации, указал, что в рассматриваемом споре стороны, подписав дополнительные соглашения N 31/4 и N 2 к договору аренды лесного участка, в которых изменили виды и объемы заготовок древесины, а также размер арендной платы вместо определенного по результатам аукциона, нарушили нормы законодательства, имеющие императивный характер, следовательно, пункты спорных дополнительных соглашений к договору аренды лесного участка от 30.06.2010, изменяющие арендную плату, являются ничтожными.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив расчет истца и признав его верным, исходя из отсутствия доказательств своевременного и полного исполнения ответчиком обязанности по уплате арендной платы, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования удовлетворил.
Суд округа выводы суда апелляционной инстанции поддержал.
Изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела..."

Определение Верховного Суда РФ от 15.06.2015 N 126-ПЭК15 по делу N А43-21805/2013
"...Как следует из судебных актов, по результатам проведенного аукциона по продаже прав на заключение договора аренды лесного участка департамент и общество заключили договор от 06.05.2011 N 471, по условиям которого обществу во временное пользование передаются лесные участки площадью 12 792,8 гектара.
Размер годовой арендной платы составил 6 831 136 руб. 19 коп., срок действия договора - до 05.05.2060.
Дополнительным соглашением от 06.06.2012 стороны внесли изменения в размер арендной платы. На 2012 год ее размер составил 12 003 387 руб. 21 коп., на 2013 год - 12 316 626 руб. 34 коп.
Поскольку у общества по состоянию на 31.08.2013 образовалась задолженность по арендной плате в размере 5 946 304 руб., департамент обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.
Руководствуясь положениями статьи 9, 71, частями 1, 2 статьи 74 Лесного кодекса, правовой позицией, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.05.2014 N 1021-О, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 12157/13, коллегия судей пришла к обоснованному выводу о том, что на момент заключения сторонами дополнительного соглашения к договору аренды лесного участка Лесным кодексом не допускалось изменение условий договора, заключенного по результатам аукциона, на основании соглашения сторон такого договора.
Применение судебными инстанциями положений статьи 421 ГК РФ при наличии в части 2 статьи 74 Лесного кодекса в редакции, действовавшей до внесения в нее изменений Федеральным законом от 21.07.2014 N 250-ФЗ, запрета на изменение условий договора аренды, коллегия судей сочла противоречащим статье 168 ГК РФ в прежней редакции.
Довод департамента о том, что судебной коллегией не учтено одновременное изменение сторонами договора аренды не только арендной платы, но и объема изъятия лесных ресурсов, обусловленное утверждением 17.02.2012 положительного заключения на проект освоения лесов, разработанный арендатором, не влияет на выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте.
Возможность изменения заключенного по результатам аукциона договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по решению суда в случае существенного изменения количественных и качественных характеристик такого лесного участка включена в статью 74 Лесного кодекса (пункт 2.1) Федеральным законом от 21.07.2014 N 250-ФЗ, не предусматривающим обратной силы.
Таким образом, предусмотренных статьей 308.8 АПК РФ оснований для пересмотра дела в порядке надзора при изучении надзорной жалобы и материалов кассационного производства не установлено..."

Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2015 N 301-ЭС15-4883 по делу N А28-3113/2014
"...Судами установлено, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной собственности, признанного несостоявшимся, Департамент (арендодатель) и общество "Надежда" (единственный участник аукциона, арендатор) заключили договор аренды от 28.11.2008 лесного участка площадью 3317 гектаров. Стороны предусмотрели, что годовая арендная плата, определенная на момент подписания договора, подлежит изменению пропорционально изменению ставок платы за единицу объема лесных ресурсов, устанавливаемых в соответствии со статьей 73 Лесного кодекса Российской Федерации, а также при изменении объемов изъятия лесных ресурсов (пункты 5 и 7 договора).
Сторонами заключено дополнительное соглашении от 09.08.2011 N 1 к договору, которым изменены виды, объемы и сроки использования лесов на арендуемом лесном участке, а также согласован ежегодный размер арендной платы с 27.07.2010 в размере 1 220 290 рублей и с 25.04.2011 - в размере 551 130 рублей.
Суды, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, признали недействительным названное дополнительное соглашение как заключенное в нарушение статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации и статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Установив, что снижение объема подлежащих заготовке лесных ресурсов на переданном в аренду лесном участке не относится к существенному изменению обстоятельств, которые стороны не могли разумно предвидеть при заключении договора, а дальнейшее изменение арендной платы в сторону уменьшения недопустимо, за исключением случая, предусмотренного в части 7 статьи 53.7 Лесного кодекса Российской Федерации, применив положения статьи 73, части 2 статьи 74, статьи 79, пункта 8 статьи 80 Лесного кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования Департамента о взыскании с общества "Надежда" задолженности по арендной плате за период с апреля 2011 года по 2013 год.
Существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, указанные в жалобе доводы не подтверждают и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке..."

Определение Верховного Суда РФ от 18.05.2015 N 301-ЭС15-4284 по делу N А28-2465/2014
"...Основания для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке по доводам жалобы отсутствуют.
Судами установлено, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной собственности, департаментом (арендодателем) и предпринимателем Исуповым Ф.Ф. (арендатором) заключен договор аренды от 21.05.2010 N 15-15 лесного участка площадью 6946 гектаров, месторасположение: Кировская область, Кильмезский и Малмыжский районы, Малмыжское лесничество, кварталы 1 (ч) - 4 (ч), 19, 28, 29, 33, 37 (ч), 44, 56, 70 - 72 Плотбищенского участкового лесничества, кварталы 13, 19, 20, 28, 34, 35, 44, 45, 48, 56, 58, 60, 62 и 63 Дмитриевского участкового лесничества, кварталы 1 - 4, 9, 10, 12 - 14, 16, 25 - 29, 36, 44 и 59 Константиновского участкового лесничества, условный номер 43-43-01/234/2010-145, учетная запись в государственном лесном реестре N 15.19-2010-03, сроком на 15 лет с даты государственной регистрации сделки. Объект найма передан арендатору по акту приема-передачи от 21.05.2010.
На момент подписания договора годовая арендная плата составила 1 436 305 рублей.
В дополнительных соглашениях от 30.03.2011 N 1 и от 10.11.2011 N 2 к договору стороны изменили виды, объемы и сроки использования лесов на арендуемом лесном участке, а также согласовали ежегодной размер арендной платы с 28.12.2010 в размере 923 379 руб. и с 25.04.2011 - в размере 549 360 руб.
Ссылаясь на то, что указанные дополнительные соглашения к договору аренды не соответствует действующему законодательству, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Лесного кодекса Российской Федерации, учитывая обстоятельства заключения договора аренды, проанализировав условия дополнительных соглашений, установив, что размер арендной платы по договору от 21.05.2010 N 15-15 определен по цене 1 436 305 руб., предложенной предпринимателем, как победителем аукциона, пришли к выводу, что исходя из целей проведения аукциона и положений части 2 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации дальнейшее изменение арендной платы в сторону уменьшения недопустимо, за исключением случая, предусмотренного в части 7 статьи 53.7 Лесного кодекса Российской Федерации, так как иное противоречило бы законодательно установленному требованию заключения договоров аренды лесного фонда на торгах.
Учитывая изложенное и руководствуясь положениями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период заключения соглашений) суды нижестоящих инстанций признали спорные дополнительные соглашения недействительными и противоречащими части 2 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации..."

Определение Верховного Суда РФ от 14.05.2015 N 301-ЭС15-4999 по делу N А28-2556/2014
"...Проверив доводы кассационной жалобы, изучив оспариваемые судебные акты, суд не находит оснований к передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Судами было установлено, что по результатам аукциона (протокол от 27.07.2011 N 8-4) Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды лесного участка от 01.08.2011 N 8-19.
Стоимость арендной платы, определенная по результатам аукциона, составила 1 388 910 рублей в год с внесением в следующем порядке: 15 февраля, сентября, ноября, декабря - 15 процентов, 15 марта, апреля, июня, июля - 10 процентов (пункты 5, 6 договора), случаи изменения размера арендной платы определены в пункте 7 договора аренды.
В дополнительном соглашении от 19.03.2012 N 1 стороны изменили характеристики лесного участка и его насаждений, виды, объемы использования лесов, объемы и сроки исполнения работ по охране, защите, воспроизводству лесов и лесоразведению, а также согласовали размер арендной платы с 14.12.2011 в сумме 310 650 рублей в год.
Посчитав, что дополнительное соглашение к договору аренды не соответствует действующему законодательству и арендатор вносил плату за пользование лесным участком в меньшем размере, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь статьями 168, 421, 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 73, 74 Лесного кодекса Российской Федерации, исходя из целей проведения аукциона, суды указали на недопустимость изменения арендной платы в сторону уменьшения, поскольку обратное приведет к нарушению прав иных участников аукциона, и пришли к выводу о признании недействительными заключенного дополнительного соглашения.
Поскольку доказательств внесения арендных платежей в полном объеме (в соответствии с условиями договора) представлено не было, суды взыскали с общества в пользу Департамента задолженность по арендным платежам в заявленном размере..."

Определение Верховного Суда РФ от 14.05.2015 N 301-ЭС15-4318 по делу N А28-2407/2014
"...30.01.2014 департаментом в адрес предпринимателя Чучалина В.В. направлена претензия, согласно которой департамент в связи с принятием Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановления по делу N А28-5083/2012 считает дополнительные соглашения к договору аренды недействительными в силу их ничтожности и просит погасить задолженность размере 3 068 009 рублей, образовавшуюся в результате перерасчета арендной платы по договору аренды, в срок до 20.02.2014.
В связи с неисполнением предпринимателем Чучалиным В.В. требования по оплате задолженности в установленный срок, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, ссылаясь при этом на часть 2 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 167, статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 по делу N А28-5083/2012.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе протокол аукциона от 15.12.2009 N 10-6 по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, установив, что предметом аукциона (аукционной единицей) являлся ежегодный размер арендной платы за использование лесного участка; аукцион проводился путем повышения начальной цены предмета аукциона (начального размера арендной платы или начальной цены заготавливаемой древесины на "шаг аукциона"; предприниматель Чучалин В.В., приняв участие в аукционе, согласился с его условиями; размер арендной платы по договору определен по цене 1 176 428 рублей, предложенной предпринимателем Чучалиным В.В. как победителем аукциона; предпринимателем Чучалиным В.В. не представлено доказательств внесения арендных платежей в полном объеме в соответствии с условиями договора аренды; применив положения об истечении срока исковой давности в отношении требований о взыскании арендной платы по срокам оплаты 15.12.2010 и 15.02.2011, арбитражные суды пришли к выводу о том, что изменение условий договора аренды, заключенного на аукционе, не допускается, так как это приведет к нарушению прав иных участников аукциона, предлагавших меньшую сумму, чем победитель.
Руководствуясь положениями части 2 статьи 74 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), статей 78, 80 Лесного кодекса Российской Федерации, статей 168, 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражные суды признали оспариваемые дополнительные соглашения N 1 и N 2 недействительными.
Существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и являющихся достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, указанные в жалобе доводы не подтверждают..."

Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2015 по делу N 301-ЭС14-448, А43-21805/2013
"...По результатам проведенного 05.05.2011 аукциона по продаже права на заключение договора лесного участка Департамент лесного хозяйства Нижегородской области (далее - департамент) и общество с ограниченной ответственностью "ЛесСтрой" (далее - общество) 06.05.2011 заключили договор N 471 аренды лесного участка, согласно условиям которого обществу во временное пользование передаются лесные участки площадью 12 792,8 гектара, расположенные в Навашинском районе Нижегородской области.
Между тем дополнительным соглашением от 06.06.2012 к договору аренды лесного участка от 06.05.2011 N 471 стороны внесли изменения по размеру арендной платы, которая на 2012 году установлена в размере 12 003 387 рублей 21 копейка, в том числе: в федеральный бюджет - 1 196 748 рублей 48 копеек, в областной бюджет - 10 806 638 рублей 73 копейки; на 2013 году в размере 12 316 626 рублей 34 копейки, в том числе: в федеральный бюджет - 1 227 978 рублей 70 копеек, в областной бюджет - 11 088 647 рублей 64 копейки.
Поскольку по состоянию на 31.08.2013 по расчету истца задолженность общества по внесению арендной платы составила в размере 5 946 304 рубля, департамент обратился в суд с иском по настоящему делу.
Принимая во внимание, что дополнительное соглашение об увеличении арендной платы было подписано сторонами без возражений, в отсутствие оспаривания обществом его условий, суды на основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и с учетом увеличения сторонами размера арендной платы по условиям дополнительного соглашения удовлетворили заявленный иск.
Из приведенных норм права следует, что Лесным кодексом был установлен не только особый порядок заключения договоров аренды лесного участка, то есть по общему правилу по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, но и введен запрет на изменение условий договора по волеизъявлению его участников.
В последующем Федеральным законом от 21.07.2014 N 250-ФЗ редакция части 2 статьи 74 Лесного кодекса была изменена, указанная норма в настоящей редакции содержит положения, которые предусматривают случаи возможного изменения условий договора в результате: изменения целевого назначения лесов, существенного изменения параметров использования лесов (возрасты рубок, расчетная лесосека, сроки использования лесов) или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны договора аренды лесного участка исходили при его заключении, если такие изменения обстоятельств возникли вследствие природных явлений (лесных пожаров, ветровалов, наводнений и других стихийных бедствий) и стали основанием для внесения изменений в государственный лесной реестр, а также случая, предусмотренного частью 7 статьи 53.7 этого Кодекса.
Таким образом, системное толкование указанных положений Лесного кодекса позволяет сделать вывод о том, что закон не допускал на момент заключения сторонами дополнительного соглашения от 06.06.2012 к договору аренды лесного участка от 06.05.2011 N 471 возможность изменения условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора.
Изменение сторонами договора аренды его условия о размере арендной платы со ссылкой на наличие такой возможности, содержащейся в статье 421 Гражданского кодекса, противоречило установленному специальной нормой - частью 2 статьи 74 Лесного кодекса - прямому запрету на изменение условий такого договора аренды.
На основании вышеизложенного Судебная коллегия приходит к выводу о нарушении судами при рассмотрении дела норм материального права, регулирующих отношения по передаче права пользования лесными участками в аренду юридическим лицам, в связи с чем принятые по делу судебные акты подлежат отмене в соответствии частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение..."

Определение Конституционного Суда РФ от 29.05.2014 N 1021-О
"...Решением арбитражного суда, оставленным без изменения арбитражным судом апелляционной инстанции, в удовлетворении требования к ООО "Кедр" и департаменту лесного хозяйства о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, было отказано.
Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции, оставленным без изменения Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, судебные акты нижестоящих судов были отменены, дополнительное соглашение к договору аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, признано недействительным. Арбитражный суд пришел к выводу, что исходя из целей проведения аукциона и положений части 2 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации недопустимо дальнейшее изменение арендной платы в сторону уменьшения, так как обратное приведет к нарушению прав иных участников аукциона, предлагавших меньшую сумму, чем победитель.
В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации ООО "Кедр" просит признать не соответствующей статьям 8, 34, 35 (часть 2), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3) Конституции Российской Федерации примененную арбитражными судами в деле с его участием часть 2 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации, согласно которой при заключении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается, за исключением случая, предусмотренного частью 7 статьи 53.7 данного Кодекса.
...Конституционный Суд Российской Федерации, изучив представленные заявителем материалы, не находит оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению.
Часть 2 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации о недопустимости - при заключении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам аукциона - изменения условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон, за исключением случая, предусмотренного частью 7 статьи 53.7 данного Кодекса, создает - наряду с другими законоположениями - необходимую правовую основу порядка предоставления в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и направлена на обеспечение баланса интересов и равноправия участников аукциона, защиту публичных интересов, а также на предотвращение злоупотреблений при предоставлении в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права заявителя в указанном им аспекте..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.06.2015 N Ф01-1908/2015 по делу N А28-2935/2014
"...Как видно из документов и установили суды, 07.06.2010, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка от 25.05.2010 N 17-3, Департамент (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 17-43, в соответствии с пунктами 1, 2 которого арендатор принимает во временное пользование лесной участок площадью 9944 га, находящийся в государственной собственности; местоположение: Кировская область, Нагорский район, Нагорское лесничество, Николаевское участковое лесничество, кварталы 34, 49, 60, 61, 72, 73, 87, 88, 89, 100, 101, 102; условный номер 43-43-01/234/2010-185, учетная запись в государственном лесном реестре 17.49-2010-03.
Согласно пунктам 5, 6 договора арендная плата на момент его подписания составила 1 527 413 рублей в год и подлежала внесению от установленного годового размера арендной платы: 15 февраля - 15%, 15 марта - 10%, 15 апреля - 10%, 15 июня - 10%, 15 июля - 10%, 15 сентября - 15%, 15 ноября - 15%, 15 декабря - 15%.
В период действия договора стороны заключили два дополнительных соглашения (08.02.2011 и 19.12.2011) об изменении размера арендной платы: с 19.10.2010 на 2 773 994 рубля, а с 25.04.2011 на 2 863 229 рублей 00 копеек.
Однако исходя из целей проведения аукциона и положений части 2 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации дальнейшее изменение арендной платы недопустимо.
Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, дополнительные соглашения к договору заключены в нарушение положений пункта 2 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации, статьи 15 Закона N 135-ФЗ и на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными.
При установленных обстоятельствах выводы судов о недействительности спорных дополнительных соглашений являются обоснованными.
Аргумент Департамента о недопустимости изменения арендной платы только в сторону уменьшения основан на ошибочном толковании норм материального права и противоречит выводам Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в определении от 12.01.2015 по делу N 301-ЭС14-448.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.03.2015 N Ф01-464/2015 по делу N А28-2556/2014
"...Как следует из материалов дела и установил суд, по результатам аукциона (протокол от 27.07.2011 N 8-4) Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды лесного участка от 01.08.2011 N 8-19.
Стоимость арендной платы, определенная по результатам аукциона, составила 1 388 910 рублей в год с внесением в следующем порядке: 15 февраля, сентября, ноября, декабря - 15 процентов, 15 марта, апреля, июня, июля - 10 процентов (пункты 5, 6 договора), случаи изменения размера арендной платы определены в пункте 7 договора аренды.
В дополнительном соглашении от 19.03.2012 N 1 стороны изменили характеристики лесного участка и его насаждений, виды, объемы использования лесов, объемы и сроки исполнения работ по охране, защите, воспроизводству лесов и лесоразведению, а также согласовали размер арендной платы с 14.12.2011 в сумме 310 650 рублей в год.
Посчитав, что дополнительное соглашение к договору аренды не соответствует действующему законодательству и арендатор вносил плату за пользование лесным участком в меньшем размере, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В части 2 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора, дополнительного соглашения и разрешения спора судом первой инстанции) содержится специальное правило, согласно которому возможность изменения условий договора аренды, заключенного на аукционе, ограничена случаем, предусмотренным частью 7 статьи 53.7 данного Кодекса. Таким образом, исключается применение норм гражданского законодательства в части условий и оснований изменения такого договора по требованию одной из сторон или на основании соглашения сторон договора (в том числе в случае изменения объема подлежащих заготовке лесных ресурсов на переданном в аренду лесном участке).
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что заключение дополнительного соглашения от 19.03.2012 N 1 к договору аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, от 01.08.2011 N 8-19 противоречит части 2 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации.
С учетом отсутствия доказательств внесения арендных платежей в полном объеме (в соответствии с условиями договора) суды обоснованно взыскали с Общества в пользу Департамента задолженность по арендным платежам в заявленном размере..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.12.2014 N Ф01-5430/2014 по делу N А28-2880/2014
"...Как видно из документов и установили суды, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка заключили договор от 22.11.2011 N 28 - 32 аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, в соответствии с которым во временное пользование арендатору передан лесной участок общей площадью 6745 гектаров, местоположение: Кировская область, Слободской район, Слободское лесничество, Озерницкое участковое лесничество, кварталы 1 - 10, 27 - 38, 57 - 63, 73 - 76, 82, 93, 104 - 106, условный номер 43-43-01/378/2011-717. Срок действия договора установлен 15 лет с даты его государственной регистрации (пункт 22 договора). Лесной участок передан арендатору на основании акта приема-передачи.
В пунктах 5, 6 договора установлено, что арендная плата составляет 5 926 796 рублей в год.
Общество разработало и представило арендодателю проект освоения лесного участка, получивший положительное заключение государственной экспертизы. В связи с утверждением Департаментом проекта освоения лесов стороны подписали дополнительное соглашение от 17.10.2012 N 1 к договору, согласно которому размер арендной платы с 09.08.2012 составил 3 367 162 рубля в год. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 74 ЛК РФ договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, за исключением случаев, установленных частью 3 настоящей статьи.
Договоры аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, договоры купли-продажи лесных насаждений заключаются по результатам аукционов, проводимых путем повышения начальной цены предмета аукциона. Результаты аукциона оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и его победителем в день проведения аукциона (пункт 1 статьи 78 ЛК РФ).
В силу пункта 1 и пункта 4 статьи 447 ГК РФ договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену.
Суды, исходя из целей проведения аукциона и положений части 2 статьи 74 ЛК РФ, пришли к обоснованному выводу о недопустимости изменения арендной платы в сторону уменьшения, так как это приведет к нарушению прав иных участников аукциона, предлагавших меньшую сумму, чем победитель, и, руководствуясь положениями статьи 168 ГК РФ (в редакции, действующей в период заключения соглашения), правомерно признали недействительным дополнительное соглашение N 1, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 17.12.2013 N 12157/13.
С учетом отсутствия доказательств внесения арендных платежей в полном объеме (в соответствии с условиями договора) суды обоснованно взыскали с Общества в пользу Департамента задолженность по арендным платежам в заявленном размере..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.09.2015 N Ф04-23628/2015 по делу N А02-2262/2014
"...Из материалов дела видно, что по итогам открытого аукциона между министерством (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды лесного участка от 23.08.2012 N 04-04-12 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное пользование лесной участок N 1 площадью 597,6 га, местоположение: Республика Алтай, Турочакский район, Турочакское лесничество, Иогачское участковое лесничество, квартал N 196, часть квартала N 194 с кадастровым номером 04:03:090101:18 и лесной участок N 2 площадью 12 674,1152 га, местоположение: Республика Алтай, Турочакский район, Турочакское лесничество, Иогачское участковое лесничество, кварталы N 114 - 122, 125, 128 - 130, 135 - 141, 147 - 149 с кадастровым номером 04:03:00000046.
В соответствии с частью 2 статьи 74 ЛК РФ при заключении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из сторон не допускается, за исключением случая, предусмотренного частью 7 статьи 53.7 ЛК РФ (существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в случае осуществления мероприятий по ликвидации чрезвычайной ситуации).
Апелляционный суд правомерно отметил, что поскольку договор заключен по итогам аукциона, а обществом не представлено доказательств наличия обстоятельств, указанных в части 7 статьи 53.7 ЛК РФ, изменение условий договора аренды, в том числе по размеру арендной платы недопустимо.
В связи с этим, исходя из целей проведения аукциона и положений части 2 статьи 74 ЛК РФ, недопустимо дальнейшее изменение арендной платы в сторону уменьшения.
Данный вывод согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 17.12.2013 N 12157/13.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 27.01.2014 по делу N А68-496/2013
"...В рамках дела N А68-496/2013 общество с ограниченной ответственностью "Строительный мир" (далее - ООО "Строительный мир", истец) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к Комитету лесного хозяйства Тульской области (далее - ответчик) о признании незаконными действий Комитета лесного хозяйства Тульской области и обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды лесного участка от 29.06.2011 N 181 с установлением ежегодной арендной платы в размере 1 852 413 руб.
В рамках дела N А68-495/2013 ООО "Строительный мир" обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к Комитету лесного хозяйства Тульской области о признании незаконными действий Комитета и обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды лесного участка от 08.06.2011 N 171 с установлением ежегодной арендной платы в размере 1 570 000 руб.
Определением Арбитражного суда Тульской области от 18.05.2013 вышеназванные дела объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А68-496/13.
Положениями п. 3.1 договора установлено, что арендная плата по договору составляет 2 662 413 руб. в год. Сроки внесения арендной платы приведены в приложении N 4. Арендная плата рассчитана, исходя из ежегодного допустимого объема изъятия древесины на лесном участке, приведенного в приложении N 3. В дальнейшем, арендная плата определяется ежегодно в соответствии с п. 2 ст. 73 Лесного кодекса Российской Федерации как произведение ставки платы за единицу объема древесины на расчетный объем заготовки древесины, предусмотренный проектом освоения лесов по результатам материально-денежной оценки лесосек, и оформляется дополнительным соглашением к договору.
Ссылаясь на вышеуказанные условия договоров от 08.06.2011 N 171 и от 29.06.2011 N 181, а также указывая, что в силу п. 98 Приказа Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 при заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, ООО "Строительный мир" направило в адрес Комитета лесного хозяйства Тульской области письма от 12.12.2012 N 48 и от 12.12.2012 N 50 с предложением заключить дополнительные соглашения к договорам аренды, в которых установить размер арендной платы для каждого из участков на 2013 год.
20.12.2012 в ответ на вышеуказанные обращения Комитет лесного хозяйства Тульской области направил в адрес ООО "Строительный мир" письма N 3701-14/1708 и N 3701-14/1709, в которых указал на отсутствие правовых оснований для уменьшения арендной платы по спорным договорам аренды лесных участков.
Указанный отказ Комитета лесного хозяйства Тульской области послужил поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском с учетом уточнений.
В силу ч. 2 указанной статьи при заключении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается, за исключением случая, предусмотренного ч. 7 ст. 53.7 настоящего Кодекса.
Из вышеприведенных норм права следует, что если предметом аукциона являлась арендная плата, то по результатам проведения аукциона заключается договор аренды лесного участка, в котором размер арендной платы определяется по цене, предложенной победителем.
Таким образом, исходя из целей проведения аукциона и положений ч. 2 ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации, дальнейшее изменение арендной платы в сторону уменьшения недопустимо, поскольку обратное приведет к нарушению прав иных участников аукциона, предлагавших меньшую сумму, чем победитель.
Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции полагает необходимым отменить обжалуемые судебные акты и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований..."

7.12. Вывод из судебной практики: Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, не может быть выше ставок, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 или иными нормативными актами, принятыми на основании данного Постановления, в отношении земель федеральной собственности, за исключением случаев, когда он определяется по результатам торгов или установлен федеральным законом.

Примечание: Приведенные вывод и судебная практика сформированы до опубликования Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015). См. также п. 7.20 материалов к ст. 614 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010
"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, между администрацией (арендодателем) и обществом "Оренбургстрой" (арендатором) 18.06.2007 заключен договор аренды N 7/л-95юр (далее - договор аренды) земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0184, площадью 80 847 кв. метров, относящегося к категории "земли населенных пунктов", находящегося примерно в 100 метрах по направлению на юго-восток от ориентира - жилой дом, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Транспортная, д. 7, для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с гаражами сроком до 01.04.2008 (далее - спорный земельный участок).
Из приложения N 1 к договору аренды следует, что арендная плата за пользование спорным земельным участком составила 688 156 рублей 73 копейки в год и рассчитывалась по формуле исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы, определяемой в зависимости от вида функционального использования земли, в соответствии с Методикой расчета арендной платы за землю на территории муниципального образования "Город Оренбург", утвержденной постановлением Оренбургского городского Совета от 10.11.2005 N 231 (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением от 27.04.2006 N 73; далее - постановление N 231).
Администрация, сочтя, что арендная плата внесена обществом не в полном объеме, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Сославшись на постановление правительства Оренбургской области от 23.09.2008 N 354-пп, которым утвержден индекс инфляции на 2009 год в размере 109,5 процента, а на 2010 год - 107,5 процента, суд рассчитал арендную плату на основании данных отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы за 2008 год с увеличением на индекс инфляции, что составило за 2009 год 16 146 144 рубля, а за 2010 год - 15 851 237 рублей 28 копеек.
Учитывая, что такой размер платы превышает цену иска, суд апелляционной инстанции удовлетворил требование в пределах заявленной истцом суммы.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
Между тем суды не учли следующее.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Установление после введения в действие Постановления N 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу, принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582.
В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении, принимая во внимание Постановление N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 постановления N 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.
Между тем в рассматриваемом случае судами не исследованы фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, в том числе вопросы о том, на какой стадии находилось строительство в течение спорного периода, от чего зависит выбор и применение надлежащих норм законодательства и размер арендной платы общества за спорный земельный участок.
При таких обстоятельствах названные судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 10782/13 по делу N А47-11260/2012
"...Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении N 15837/11, принципы, закрепленные в постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.
Правовая позиция, изложенная в постановлении N 15837/11, заключается в том, что пунктом 3 (подпункты "а" - "д") Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности..."

Определение Верховного Суда РФ от 17.06.2015 N 306-ЭС15-6929 по делу N А55-11675/2014
"...Как следует из содержания оспариваемых судебных актов, основанием для обращения министерства в арбитражный суд с настоящим иском послужило нарушение Компанией условий договора аренды земельного участка и норм права, регулирующих арендные правоотношения. Как указало министерство, Компания не исполняла обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем за ней образовалась задолженность по арендной плате. Несвоевременное внесение арендной платы послужило основанием для начисления пени в соответствии с пунктом 6.2.1 договора, которым предусмотрена ответственность за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 0,06% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Отказывая в удовлетворении исковых требований министерства, арбитражные суды руководствовались положениями статей 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Судами установлено, что Компания является тепловой станцией и в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения, в том числе тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов, арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации (пункт 5 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582).
Судами установлено, что размер арендной платы, начисленной министерством по договору аренды, многократно превышает размер арендной платы, установленный Министерством экономического развития Российской Федерации.
Проверив контррасчет Компании, с учетом имеющейся у нее переплаты, судами установлен факт отсутствия задолженности по арендной плате за заявленный министерством в иске период.
Арбитражные суды пришли к выводу, что правовые основания для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и применении ответственности в виде неустойки за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земельного участка отсутствуют.
Существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела и являющихся достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, указанные в жалобе доводы не подтверждают..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.07.2014 по делу N А74-7232/2013
"...В соответствии с пунктом 5 Постановления N 582 арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, не указанных в пунктах 3 и 4 настоящих Правил, которые предоставлены (заняты) для размещения, в том числе инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования.
Как следует из материалов дела, в целях осуществления уставной деятельности и содержания объектов ОАО "В-Сибпромтранс" в спорный период арендовало земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
Приказом Минэкономразвития N 626 установлено, что в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения инфраструктуры железнодорожного транспорта необщего пользования, применяются ставки арендной платы, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 04.12.2006 N 396 "Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", по субъектам Российской Федерации", в целях учета ежегодной индексации размера ставок в 2011 году ставка арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения инфраструктуры железнодорожного транспорта необщего пользования, применяется с учетом повышающего коэффициента 1,305.
Согласно приказу Минэкономразвития России от 04.12.2006 N 396 в Республике Хакасия ставка арендной платы составила 8,02 рубля за гектар в год.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что приказ Минэкономразвития от 13.12.2010 N 626 является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды в спорном периоде, следовательно, сумма арендных платежей не должна превышать 101 рубль 86 копеек.
Проверив расчет арендной платы и установив, что согласно представленным истцом документам им произведена оплата арендных платежей за период с 07.03.2011 по 30.06.2011 в сумме 323 942 рубля 23 копейки, а сумма излишне уплаченной арендной платы, составляет 323 840 рублей 37 копеек, суды двух инстанций, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2000 года N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", пришли к правильному выводу об обоснованности требований истца в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения.
Поскольку факт излишней оплаты арендной платы в спорном периоде подтверждается материалами дела, суды на основании пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверив расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, произведенный истцом, обоснованно удовлетворили требования о взыскании с ответчика 71 063 рублей 43 копеек..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.03.2015 N Ф03-530/2015 по делу N А73-4121/2014
"...Общество, полагая, что размер арендной платы за спорный участок, находящийся в публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582, обратилось с настоящими требованиями в суд, ссылаясь на переплату арендных платежей по спорному договору.
Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций правомерно исходили из следующего.
Поскольку ставки арендной платы за земли, являющиеся публичной собственностью, относятся к регулируемым ценам и Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, они должны выступать ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Применение другого размера арендной платы, превышающего предельные ставки за использование федеральных земель, не допускается. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
В связи с вступлением в силу 02.07.2013 Приказа Министерства экономического развития РФ от 23.04.2013 N 217 "Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод" (далее - Приказ N 217) арендная плата за пользование указанными земельными участками начиная с 02.07.2013 не может превышать 0,7% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Дав оценку имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ и установив, что на спорных земельных участках расположены объекты, используемые под участок тепломагистрали, насосную станцию и тепловую камеру тепломагистрали, которые отнесены к объектам теплоснабжения, с учетом того, что в период с 02.07.2013 по 31.12.2013 переплата по договорам NN 557, 515, 567 составила 122 699,22 руб., 22 595,99 руб., 246,72 руб. соответственно, суды пришли к верному выводу о том, что на стороне арендодателя образовалось неосновательное обогащение именно в этом размере, в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.03.2015 N Ф03-777/2015 по делу N А73-8017/2014
"...Общество, полагая, что размер арендной платы за спорный участок, находящийся в публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582, обратилось с настоящими требованиями в суд, ссылаясь на переплату арендных платежей по спорному договору.
Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно исходили из следующего.
По общему правилу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В развитие указанных положений земельного законодательства Правительством Российской Федерации принято Постановление N 582 (действующее с 04.08.2009), согласно которому к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
В связи с вступлением в силу 02.07.2013 Приказа Министерства экономического развития РФ от 23.04.2013 N 217 "Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод" (далее - Приказ N 217) арендная плата за пользование указанным земельным участком начиная с 02.07.2013 не может превышать 0,7% его кадастровой стоимости.
Дав оценку имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ и установив, что на спорном земельном участке расположены сооружения, используемые для размещения объектов водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, с учетом того, что в период с 02.07.2013 по 31.12.2013 по договору N 7499 переплата составила 702 574,36 руб., суды пришли к верному выводу о том, что на стороне администрации образовалось неосновательное обогащение именно в этой сумме..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.02.2015 N Ф03-179/2015 по делу N А73-4130/2014
"...Общество письмом от 19.11.2013 обратилось в департамент с заявлением об осуществлении перерасчета арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об утверждении Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), Приказом Минэкономразвития России от 23.04.2013 N 217 "Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод" (далее - Приказ N 217).
Письмом от 04.12.2013 департамент отказал в перерасчете.
Пунктом 5 Постановления N 582 предусмотрено, что для ряда случаев использования земельных участков в определенных целях арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в том числе в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения: гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.
В связи с вступлением в силу 02.07.2013 Приказа Министерства экономического развития РФ от 23.04.2013 N 217 "Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод" (далее - Приказ N 217) арендная плата за пользование указанным земельным участком начиная с 02.07.2013 не может превышать 0,7% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Суды, установив, что на спорных земельных участках расположены объекты теплоснабжения, с учетом того, что в период с 02.07.2013 по 31.12.2013 образовалась переплата, пришли к верному выводу о том, что на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение в заявленном истцом размере, в связи с чем правомерно взыскали сумму в размере 213 528,78 руб..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.07.2014 по делу N А27-19665/2013
"...Комитет в адрес предпринимателя направил уведомление от 30.12.2010 N 9-6-12/2506 об изменении арендной платы по договору аренды, размер которой с 01.01.2011 составил 94 094 руб. в месяц, а с 14.01.2011 - 235 234,99 руб. в месяц.
Не соглашаясь с указанным уведомлением и полагая, что арендная плата должна определяться в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.
Суды, удовлетворяя заявленное требование, исходили из того, что изменение размера арендной платы по договору аренды произведено арендодателем без учета норм федерального законодательства.
Выводы судов основаны на правильной оценке доказательств, соответствуют установленным обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.
В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением Правительства РФ N 582 для земель федеральной собственности.
Пунктом 3 Правил постановления Правительства РФ N 582 установлено, что в случае, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, арендная ставка не должна превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
В рассматриваемом деле спорный земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
По материалам дела судами установлено, что расчет изменения размера арендной платы в оспариваемом уведомлении осуществлен Комитетом в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условиями и сроками внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденным постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62.
Суды, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.04.2012 N 15837/11, правомерно пришли к выводу, что указанный в оспариваемом уведомлении размер арендной платы в отношении предоставленного обществу земельного участка определен в нарушение требований Земельного кодекса РФ при несоблюдении принципов и правил, установленных постановлением Правительства РФ N 582.
При таких обстоятельствах суды обоснованно признали уведомление от 30.12.2010 N 9-6-12/2506 в части расчета арендной платы в размере, превышающем нормативно установленный размер арендной платы 2% от кадастровой стоимости в год, недействительным, как несоответствующее требованиям действующего законодательства..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.05.2014 по делу N А27-11804/2013
"...Согласно протоколу определения величины арендной платы к договору размер арендной платы на дату заключения договора составляет 37 414,43 руб. в месяц (на основании Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62).
КУГИ Кемеровской области 07.06.2013 направил в адрес общества уведомление об изменении размера арендной платы, установив его в размере 121 625 руб. в месяц, при этом арендодатель сослался на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 19.02.2013 N 35-02-2013.
Не согласившись с указанным уведомлением, общество обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с требованием по настоящему делу.
Суды первой и апелляционной инстанций, ссылаясь на постановление N 582 и закрепленные им принципы определения размера арендной платы, исходя из постановления N 15837/11, верно указали, что условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Вводного закона отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Таким образом, суды верно указали, что установление в отношении земельного участка, предоставленного обществу для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, арендной платы в размере выше пределов, установленных в пункте 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением N 582, не соответствует требованиям законодательства, в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24.03.2015 N Ф06-21986/2013 по делу N А55-13935/2014
"...Как следует из материалов дела, между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - Министерство) и ООО "Возрождение Горлпетролиум" (далее - арендатор, ответчик) заключен договор аренды земельного участка от 02.07.2009 N 497, согласно которому Министерство является арендодателем, а ответчик арендатором земельного участка (кадастровый номер 63:01:0121002:611) площадью 2265,00 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Промышленности/ул. Спасская.
15.02.2011 между сторонами заключено дополнительное соглашение N 1, по условиям которого изменен расчет арендной платы и снижен размер пени до 0,1%, а также продлен срок договора. В установленном порядке дополнительное соглашение N 1 зарегистрировано 15.04.2011.
Нарушение ответчиком условий договора в части оплаты арендной платы, явилось основанием для обращения истца в суд с иском.
Согласно пункту 3 Постановления N 582 установлено, что в случае, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, арендная ставка не должна превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Промышленности/ул. Спасская, площадью 2265,00 кв. м, согласно постановлению Правительства Самарской области от 22.01.2013 N 9, составляет 2602598 руб. 25 коп.
При исчислении размера арендной платы истец исходил из положений договора и Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для жилищного строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008.
Вместе с тем судебные инстанции, с учетом установленных фактических обстоятельств, спорного периода и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 <*> N 15837/11, правомерно пришли к выводу, что размер задолженности должен быть исчислен на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка в год.
--------------------------------
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/11 от 17.04.2012, а не от 17.04.2011.

Таким образом, судами задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 04.01.2014 правильно определена в размере 54914 руб. 82 коп., с учетом применения коэффициентов инфляции, установленных в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.03.2015 N Ф06-21015/2013 по делу N А55-13864/2014
"...По мнению Министерства, расчет арендной платы истцом произведен правомерно в соответствии с постановлением Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008.
Нарушение ответчиком условий договора в части оплаты арендной платы явилось основанием для обращения истца в суд с иском.
Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
Земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 63:01:0737005:0034, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Московское шоссе/ул. З. Космодемьянской, площадью 3419,00 кв. м, предоставлен ответчику для строительства универсального магазина.
Согласно пункту 3 Постановления N 582 установлено, что в случае, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, арендная ставка не должна превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Московское шоссе, ул. З. Космодемьянской, площадью 3419,00 кв. м, согласно кадастровой справке от 25.03.2013 составляет 25135359,73 коп.
При исчислении размера арендной платы истец исходил из положений договора и Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для жилищного строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008.
Вместе с тем судебные инстанции с учетом установленных фактических обстоятельств, спорного периода и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 <*> N 15837/11 правомерно пришли к выводу, что размер задолженности должен быть исчислен на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582..."
--------------------------------
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду "...от 17.04.2012...", а не "...от 17.04.2011...".

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.03.2015 N Ф06-20857/2013 по делу N А55-13863/2014
"...Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ООО "Бизнес-центр Комби" (арендатор) на основании приказов от 14.02.2011 N 22-п, от 02.12.2011 N 91-п заключен договор аренды земельного участка N 714 от 23.12.2011, по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 63:01:0706002:568, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Солнечная/пр. Кирова, площадью 2 454,00 кв. м, для строительства клуба многоцелевого и специализированного назначения.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).
При этом, поскольку принципы определения арендной платы были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.
В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.04.2011 <*> N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования (22.09.2012).
--------------------------------
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 15837/11 от 17.04.2012, а не от 17.04.2011.

Возможность и случаи определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков установлены пунктом 3 Правил и предусматривают, наряду с иными обстоятельствами, определение размера арендной платы в виде 2% от кадастровой стоимости земельного участка, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации; право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; земельный участок предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
Частично удовлетворяя исковые требования, суды руководствуясь статьями 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Российской Федерации N 582, правовой позицией, сформулированной в Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, правомерно пришли к выводу, что земельный участок предоставлялся ответчику в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, что подтверждается Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 14.02.2011 N 22-п, актом о выборе земельного участка для строительства.
Кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Солнечная/пр. Кирова, площадью 2 454,00 кв. м, имеющего кадастровый номер 63:01:0706002:568, согласно постановлениям Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 и от 22.01.2013 N 9 составляет 24 238 084 руб. 38 коп.
Таким образом, размер арендной платы за период с 01.08.2013 по 29.01.2014 составляет 273 313 руб. 29 коп..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2014 по делу N А12-4110/2014
"...Пунктом 2.8 договора установлено, что размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Извещением от 19.07.2013 истец уведомил ИП Лопаткова Р.Н. об установлении с 05.08.2013 арендной платы в размере 228 963,41 руб. в год или 19 080,28 руб. в месяц.
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11 <*> сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, которая подлежит применению с момента опубликования (22.09.2012).
--------------------------------
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/11 от 17.04.2012, а не от 17.04.2011.

Органы местного самоуправления вправе установить порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, но при этом указанный порядок должен соответствовать установленным Постановлением N 582 основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 9 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных вышеуказанным Постановлением, установлено, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.
В связи с этим вывод истца о необходимости одновременно применять при расчете размера арендной платы с 01.01.2013 как установленную Постановлением Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области" кадастровую стоимость спорного земельного участка, так и коэффициент индексации в размере 1,129 является ошибочным.
При таких условиях суд обоснованно произвел расчет задолженности по арендной плате с учетом вышеизложенных положений основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.09.2014 по делу N А12-32092/2013
"...Суды обосновано отклонили довод Комитета об отсутствии у него оснований для применения иного размера арендной платы, кроме предусмотренного Решением Волжской городской Думы Волгоградской области от 06.05.2013 N 361-ВГД "О внесении изменений в Городское Положение от 25.07.2008 N 367-ВГД "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области".
На спорный земельный участок государственная собственность не разграничена.
В силу статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Ответчик произвел расчет арендной платы по формуле, предусмотренной пунктом 2.1.1 Постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (ред. от 08.07.2013) "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области".
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены Правила определения размера арендной платы (далее - Правила), подпунктом "д" пункта 3 которых установлено, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается из расчета 2 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом.
Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности.
Земельный участок предоставлен истцу постановлением от 31.12.2009 N 1208-Г0 с предварительным согласованием места размещения предприятия по сборке мебели из готовых изделий без лакирования.
Согласно расчету, проведенному с применением подпункта "д" пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.02.2013 N 11437А3 должен составлять не более 113 713,67 руб. из расчета 5 686 583,6 руб. кадастровой стоимости (кадастровый паспорт земельного участка от 20.08.2013) x 2%.
Учитывая вышеизложенное, суды предыдущих инстанций правомерно признали размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.02.2013 N 11437А3, установленный уведомлением от 31.07.2013 N 13/10319 недействительным, как не соответствующий порядку определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, установленному Правительством Российской Федерации..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.09.2014 по делу N А55-26304/2013
"...Частично удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции применил к рассматриваемым правоотношениям положения Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), а также правовую позицию, сформулированную Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что, поскольку государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена, размер арендной платы должен определяться в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2006 N 308, подлежит отклонению.
Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление N 582, действующее с 04.08.2009.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности.
Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание, что применительно к арендуемому ответчиком земельному участку постановление Правительства от 06.08.2008 N 308 не соответствует принципу экономической обоснованности, установленному Постановлением N 582, произвел расчет размера арендной платы по спорному договору аренды, заключенному сторонами, исходя из ставки в размере 2% от кадастровой стоимости участка в год с последовательным перемножением индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Суд апелляционной инстанции, учитывая, что ответчик частично произвел оплату арендных платежей в размере 142 817 руб. 05 коп., пришел к обоснованному выводу, что с Объединения подлежит взысканию арендная плата за период с 01.09.2011 по 30.09.2013 в размере 1 391 550 руб. 78 коп.
Правовых оснований к отмене или изменению судебного акта не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.08.2014 по делу N А55-24371/2013
"...Поскольку в нарушение условий договора аренды земельного участка N 531 от 14.08.2009 ответчиком не выполнялись обязательства в части своевременного внесения арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности в сумме 477 029 руб. 04 коп. за период с 01.01.2012 по 24.01.2013, а также 79 627 руб. 10 коп. неустойки за период с 11.01.2012 по 24.01.2013 согласно пункту 7.3 договора.
Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
При исчислении размера арендной платы истец исходил из положений договора и Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для жилищного строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008, с учетом постановления Правительства Самарской области от 21.01.2009 N 1.
Вместе с тем судебные инстанции, с учетом установленных фактических обстоятельств, спорного периода и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11 <*>, правомерно пришли к выводу, что размер задолженности должен быть исчислен на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка в год.
--------------------------------
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/11 от 17.04.2012, а не от 17.04.2011.

Расчет арендной платы, определенный истцом на основании Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 за период с 01.01.2012 по 24.01.2013 в сумме 477 029 руб. 04 коп., признан не подлежащим применению, так как не отвечает экономической обоснованности и не соответствует основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.08.2014 по делу N А55-23731/2013
"...По мнению суда первой инстанции, размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного Постановления в установленном порядке.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13 указано, что размер регулируемой арендной платы в указанных случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности. Данное правило распространяется на случаи аренды земельных участков не только для жилищного строительства, но и для любого строительства, когда договор аренды земельного участка заключен с предварительным согласованием места размещения объекта.
Исходя из изложенного исчисление истцом размера арендной платы в спорный период с применением Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, суд первой инстанции признал неправомерным.
Абзацем 2 подпункта "д" пункта 3 Правил определения арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, установлено, что в случае если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, арендная ставка рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции признал необходимым рассчитать арендную плату исходя из ставки в размере 2% от кадастровой стоимости участка в год с последовательным перемножением индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Применяя вышеизложенную Методику расчета, апелляционный суд пришел к выводу, что размер арендной платы за использование спорного земельного участка за период с 01.03.2012 по 28.07.2012 составляет 47 163 руб. 52 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований суд апелляционной инстанции отказал.
Оснований для отмены постановления апелляционного суда, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.08.2014 по делу N А55-24364/2013
"...Частично удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались статьями 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что размер арендной платы должен определяться в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2006 N 308, подлежит отклонению.
Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление N 582, действующее с 04.08.2009.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности.
При таких обстоятельствах судами правомерно применены нормы Постановления Правительства Российской Федерации N 582..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.08.2014 по делу N А55-31363/2012
"...Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции для ее удовлетворения оснований не находит.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что размер арендной платы должен определяться в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2006 N 308, подлежит отклонению.
Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление N 582, действующее с 04.08.2009.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности.
Судами установлено, что земельный участок предоставлялся ответчику для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах исчисленный размер арендной платы за спорный период с учетом названных правовых норм, а также разъяснений, содержащихся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, статье 1 Федерального закона от 13.12.2010 N 357-ФЗ "О федеральном бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов", является обоснованным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.07.2014 по делу N А55-22561/2013
"...Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).
Участок предоставлен для строительства с предварительным согласованием.
Согласно пункту 3 Постановления N 582 установлено, что в случае, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, арендная ставка не должна превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Главная/ул. Шоссейная, площадью 9 699,80 кв. м с кадастровым номером 63:01:0403003:0523, согласно постановлению Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" составляет 49 561 419 руб. 09 коп.
При исчислении размера арендной платы истец исходил из положений договора и Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для жилищного строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008, с учетом постановления Правительства Самарской области от 21.01.2009 N 1.
Вместе с тем судебные инстанции, с учетом установленных фактических обстоятельств, спорного периода и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11 <*>, правомерно пришли к выводу, что размер задолженности должен быть исчислен на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка в год.
--------------------------------
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/11 от 17.04.2012, а не от 17.04.2011.

Расчет арендной платы, определенный истцом на основании Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, за период с 01.08.2010 по 31.10.2010 в сумме 1 217 745 руб. 39 коп., признан не подлежащим применению, так как не отвечает экономической обоснованности и не соответствует основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
На основании изложенного суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в части взыскания арендной платы за период с 01.08.2010 по 31.10.2010 в размере 320 910 руб. 18 коп., поскольку оно принято при правильном применении норм материального права..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.07.2014 по делу N А55-22660/2013
"...Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).
Абзацем 2 подпункта "д" пункта 3 Постановления N 582 установлено, что в случае, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, арендная ставка рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Как усматривается из материалов дела и установлено судебными инстанциями, земельный участок предоставлен ответчику для строительства многоуровневого гаража с предварительным согласованием места размещения объекта на основании Приказа Министерства строительства Самарской области N 265-п от 24.09.2009.
Министерство просит взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам по указанному договору аренды за период с 01.06.2011 по 31.05.2013 в сумме 2 979 969,76 руб.
При исчислении размера арендной платы истец исходил из положений договора и Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для жилищного строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008, с учетом постановления Правительства Самарской области от 21.01.2009 N 1.
С учетом установленных фактических обстоятельств, спорного периода и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11 <*>, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу, что размер задолженности должен быть исчислен на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка в год..."
--------------------------------
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/11 от 17.04.2012, а не от 17.04.2011.

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.06.2014 по делу N А55-17997/2013
"...Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, судебные инстанции дали надлежащую правовую оценку всем обстоятельствам дела, правильно применили нормы материального и процессуального права.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).
Абзацем 2 подпункта "д" пункта 3 Постановления N 582 установлено, что в случае, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, арендная ставка рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Вместе с тем судебные инстанции, с учетом установленных фактических обстоятельств, спорного периода и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11 <*>, правомерно пришли к выводу, что размер задолженности должен быть исчислен на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 в размере 5% кадастровой стоимости земельного участка в год согласно пункту 15 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006).
--------------------------------
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/11 от 17.04.2012, а не от 17.04.2011, и "...пункт 15 статьи 3 Вводного закона...", а не "...пункт 15 Вводного закона...".

Согласно кадастровому паспорту земельного участка кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, с кадастровым номером 63:01:080501:0580 составляет 23 862 630,3 руб. (5 184,26 * 4 602,90).
Следовательно, размер арендной платы за использование земельного участка в год составляет 1 193 131,52 руб. (23 862 630,35 руб. * 5%), соответственно в месяц размер арендной платы составляет 99 427,63 руб. (1 193 131,52 руб.: 12 мес.).
Судебными инстанциями задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 29.12.2012 правильно определена в размере 1 189 924,13 руб. (99 427,63 руб. x 11 мес. + 96 220,34) (за 29 дней декабря).
Расчет арендной платы, определенный истцом на основании Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, за период с 01.01.2012 по 30.12.2012 в сумме 1 214 674 руб. 59 коп., признан не подлежащим применению, так как не отвечает экономической обоснованности и не соответствует основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.06.2014 по делу N А55-17284/2011
"...Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции для ее удовлетворения оснований не находит.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды применили к рассматриваемым правоотношениям положения Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), а также правовую позицию, сформулированную Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что, поскольку государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена, размер арендной платы должен определяться в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2006 N 308, подлежит отклонению.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.
Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление N 582, действующее с 04.08.2009.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности.
Абзацем 2 подпункта "д" пункта 3 Постановления N 582 установлено, что в случае, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, арендная ставка рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Суды, принимая во внимание, что применительно к арендуемому ответчиком земельному участку постановление Правительства от 06.08.2008 N 308 не соответствует принципу экономической обоснованности, установленному Постановлением N 582, произвели расчет размера арендной платы за период с 01.01.2009 по 03.08.2009 на основании постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, а за период с 04.08.2009 по 30.06.2011 - на основании Постановления N 582..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.04.2014 по делу N А55-14043/2013
"...Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции, обоснованно исходил из следующего.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, принципы, закрепленные в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 <*>). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.
--------------------------------
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.

В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности.
Исходя из указанного, апелляционный суд правильно определил размер платы за пользование объединенным земельным участком в год в сумме 113 355 руб. (расчет: (61290 x 92,44 x 2%) + (1240 x 1,6863 x 2%)).
С учетом срока пользования земельным участком и заявленного истцом требования за период с 01.01.2012 по 03.07.2012 (включительно) с ответчика надлежит взыскать задолженность в размере 57 307 руб. 25 коп.
Таким образом, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.05.2015 N Ф08-1143/2015 по делу N А53-6356/2014
"...Полагая, что публично-правовые образования город Азов и Ростовская область в период с 01.03.2011 по 01.01.2013 получили от акционерного общества денежные средства в отсутствие на то законных оснований, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании сумм, превышающих нормативно установленный размер арендной платы за федеральные земельные участки с кадастровыми номерами 61:45:0000092:47, 61:45:0000092:48 и 61:45:0000092:49.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. Соответствующие разъяснения сформулированы в пунктах 16, 19 постановления Пленума N 73.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции установили, что в спорный период (2011 - 2012 годы) законным правом на получение арендной платы за используемые морским портом федеральные земельные участки в размере, превышающем установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" и приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 02.06.2012 N 322 "Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства", ответчики не обладали. Фактически полученные без правовых на то оснований денежные суммы в размере, заявленном истцом, суды обоснованно признали неосновательным обогащением муниципального образования город Азов и субъекта Российской Федерации - Ростовской области. Признаков недействительности договоров аренды земельных участков от 04.10.1994 NN 180, 181, 182 и возможности возврата спорной суммы в порядке применения норм Гражданского кодекса о двусторонней реституции (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса) суды не выявили.
Учитывая изложенное, суды правильно осуществили взыскание безосновательно полученных от истца денежных средств (и начисленных на них процентов) с публично-правовых образований (муниципальное образование город Азов и Ростовская область) за счет казны каждого из них (пропорционально размеру поступивших сумм)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.06.2014 по делу N А63-7294/2013
"...С кассационной жалобой на судебные акты обратился истец, который полагает, что судами неправильно определен период задолженности, а также ошибочно применена в расчете задолженности ставка арендной платы (в размере 2% кадастровой стоимости участка), установленная подпунктом "д" пункта 3 Правил.
Постановлением от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Принципы, закрепленные в Постановлении от 16.07.2009 N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Подпунктом "д" пункта 3 Правил установлен предельный размер арендной платы (два процента от кадастровой стоимости) в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом. Указанное правило распространяется на случаи аренды земельных участков не только для жилищного строительства, но и для любого строительства, когда договор аренды земельного участка заключен с предварительным согласованием места размещения объекта. Изложенные правовые позиции содержатся в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 и от 17.12.2013 N 10782/13.
Материалы дела подтверждают, что задолженность рассчитана администрацией на основании методики, утвержденной постановлением от 28.12.2007 N 969, с применением ставки от кадастровой стоимости земельного участка в размере 4,89%, установленной пунктом 18.2.7 приложения к решению Совета народных депутатов города Владимира от 19.03.2008 N 57 (для административных и офисных зданий при превышении нормативного срока строительства). Указанная ставка утверждена органом местного самоуправления в пределах, предусмотренных пунктом 18 таблицы значений (пункт 5 постановления от 28.12.2007 N 969).
Согласно части 2 статьи 13 Кодекса арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.
Из системного толкования статьи 76 Конституции Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" следует, что нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации будет обладать приоритетом в случае, если он принят вне пределов ведения Российской Федерации, а также совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Поэтому в случае выявления коллизии равнозначных по юридической силе подзаконных актов приоритет должен быть отдан федеральному нормативному правовому акту.
С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций обоснованно применили в расчете задолженности ставку арендной платы в размере двух процентов от кадастровой стоимости, установленную подпунктом "д" пункта 3 Правил..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.06.2014 по делу N А22-2319/2013
"...Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу о нарушении обществом в спорный период обязательства по своевременному и полному внесению арендной платы за земельный участок на основании договора аренды от 06.04.2006, признали правомерным осуществление комитетом расчета задолженности по арендным платежам и пени на основании Порядка.
Вместе с тем судебные инстанции не учли следующее.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Постановлением Правительства N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), и основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/2011 (размещено в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012) содержится указание на то, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением Правительства N 582 для земель федеральной собственности.
Результаты оценки соответствия подлежащих применению к спорным правоотношениям нормативных правовых актов названному постановлению Правительства N 582 в его истолковании, осуществленном Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, в судебных актах не отражены, содержание пункта 2 постановления главы администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия от 06.04.2006 N 63 (о передаче в аренду обществу земельного участка, ранее предоставленного на праве пользования ФГУП ПР "Улан-Хееч") не исследовано.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, определить размер подлежащих уплате обществом в спорный период арендной платы и неустойки, руководствуясь правовыми подходами, сформулированными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по вопросам платы за использование земель, находящихся в публичной собственности, при подтверждении правопреемства общества от федерального государственного унитарного предприятия и принадлежности последнему земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования (до переоформления на право аренды), рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле Российской Федерации (в лице уполномоченного на распоряжение федеральным имуществом органа), дать надлежащую правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле, и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 09.12.2014 по делу N А23-5272/2013
"...Как установлено судами, разрешившими спор, и усматривается из материалов дела, на основании распоряжений Городского Головы от 29.01.2001 N 351-р, от 06.08.2004 N 3984-р, распоряжения Городского Головы городского округа "Город Калуга" от 13.06.2007 N 5443-р между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 06.08.2010 N 597/10.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение индивидуальным предпринимателем Воробьевой Земфирой Дмитриевной обязательств по внесению арендной платы и образование в связи с этим задолженности, которая согласно представленному истцом в материалы дела расчету за период с 01.01.2012 по 19.09.2012 составила 203 110 руб. 98 коп., истец обратился в суд с иском.
При этом суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", верно отметил, что арендная плата не может быть исчислена на основании договора и нормативных правовых актов органа местного самоуправления ввиду следующего.
Во исполнение требований статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", действующее с 04.08.2009.
Указанные в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу разъяснений, изложенных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 17.04.2012 N 15837/11, Правительство Российской Федерации в Постановлении N 582 определило предельные ставки арендной платы, являющиеся ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков публичными образованиями.
В данном случае условиями договора предусматривалось, что расчет арендной платы осуществляется по формуле, согласно которой арендная плата определена на основании кадастровой стоимости с учетом поправочных коэффициентов и индексов потребительских цен.
Учитывая, что для аренды земельных участков установлены предельные ставки, судом проверен расчет задолженности на предмет соответствия предъявленной ко взысканию стоимости аренды Постановлению N 582.
С учетом изложенного в соответствии с положениями Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате по состоянию на 18.01.2012..."

7.13. Вывод из судебной практики: Правила определения размера арендной платы, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, не применяются к аренде земель, находящихся в собственности субъектов РФ, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.02.2018 N Ф07-14640/2017 по делу N А05-1017/2017
"...Указанный вывод судов противоречит правовой позиции, сформулированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, согласно которой утвержденные Постановлением N 582 правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации, действие указанных правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. Применение положений Постановления N 582 к рассматриваемому спору привело к вынесению неправильных судебных актов..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 02.11.2017 N 50-АПГ17-18
"...Общество с ограниченной ответственностью "Озон-центр" (далее - ООО "Озон-центр"), индивидуальный предприниматель Сургутскова Н.А. (далее - ИП Сургутскова Н.А.), закрытое акционерное общество "Торговый центр "Континент" (далее - ЗАО "ТЦ "Континент"), Омский региональный общественный фонд "Духовное наследие" (далее - фонд "Духовное наследие"), общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Айсберг" (далее - ООО "ТК "Айсберг") обратились в суд с административным исковым заявлением к Правительству Омской области о признании недействующими пунктов 5 и 7 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 г. N 108-п (далее - Постановление N 108-п).
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что Порядок расчета арендной платы за земельные участки, установленный оспариваемым нормативным актом, является тождественным порядку, установленному Правилами определения арендной платы, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582. Какого-либо запрета для использования установленного оспариваемым актом методики расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в федеральном законодательстве не содержится.
Данный вывод суда основан на ошибочном толковании норм материального права.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления.
В силу данного разграничения компетенции Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы в отношении земель, находящихся в федеральной собственности. Следовательно, утвержденные Постановлением N 582 указанные выше Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
В связи с тем что указанные земельные участки находятся в государственной собственности, которая не разграничена, то расчет арендной платы (и ее изменение) должен быть произведен исходя из принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене..."

Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2016 по делу N 304-ЭС15-13351, А27-22996/2014
"...Как установлено судами, комитетом во исполнение вступившего в законную силу решения арбитражного суда по делу N А27-1385/2013 было принято решение от 29.08.2014 N 10-2/3351 "О предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью "Кузнецкая строительная компания" места размещения объекта и утверждении акта о выборе земельного участка, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее жилого дома N 18 по проспекту Ленина, для строительства здания третейского суда".
В соответствии с решением комитета от 30.09.2014 N 10-2/3909 обществу был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:24:0101002:23071 площадью 1 273 кв. м для строительства здания третейского суда.
Пунктом 3.1 проекта договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы и платы за фактическое использование определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора.
Протоколом определена величина арендной платы со ссылкой на Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденный постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (в редакции, действующей в период спорных правоотношений).
Согласно расчету Комитета арендная плата установлена в размере 80 574 рубля 33 копейки в месяц.
Не согласившись с редакцией Протокола определения величины арендной платы в части установления размера арендной платы, общество направило в адрес комитета протокол разногласий от 28.10.2014.
Поскольку размер арендной платы не был согласован сторонами, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что порядок расчета арендных платежей за земли, относящиеся к публичной собственности, в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582), и не может превышать установленных в нем значений, в связи с чем пришли к выводу, что предложенная обществом арендная плата обоснованно рассчитана исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка с учетом положений подпункта "д" пункта 3 Постановления N 582.
Судебная коллегия считает приведенные выводы судов ошибочными по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно действовавшему до 1 марта 2015 пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Земельный участок, в отношении которого подлежал заключению спорный договор аренды, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена в городе Кемерово.
Коллегией Администрации Кемеровской области принято постановление от 27 февраля 2008 N 62 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, государственная собственность на которые не разграничена в городе Кемерово", в соответствии с которым подлежит определению размер арендной платы при заключении сторонами спорного договора аренды.
Порядок определения размера арендной платы, установленный Постановлением N 582, подлежит применению в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, и не подлежит применению к договору аренды земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена.
При рассмотрении данного дела судебная коллегия приходит к выводу о том, что судами трех инстанций были допущены существенные нарушения норм материального права, влекущие отмену оспариваемых судебных актов, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области..."

Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2016 по делу N 306-ЭС15-13535, А12-34176/2014
"...Комитет, ссылаясь на существенное нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, прав и законных интересов истца, охраняемых законом публичных интересов, обратился в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре судебных актов в кассационном порядке.
Суды трех инстанций, отказывая в удовлетворении иска, исходили из следующего: поскольку Общество является теплоснабжающей организацией, осуществляющей производство и поставку тепловой и электрической энергии на основании тарифов, утверждаемых для него уполномоченным органом, и земельный участок предоставлен Обществу для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов, размер арендной платы за участок до 31.08.2013 необходимо было рассчитывать в соответствии с подпунктом "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка, а с 31.08.2013 в соответствии с приложением к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.06.2013 N 347 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов" (далее - Приказ N 347) исходя из 1,6% кадастровой стоимости земельного участка, но не более предельной ставки, определенной для Волгоградской области, установленной в размере 6 руб. за 1 кв. м; у Общества отсутствует задолженность по арендным платежам за спорный период, поскольку с учетом названных нормативных правовых актов оно должно было уплатить за аренду 2 162 203 руб. 76 коп., а уплатило 2 942 703 руб. 30 коп.
Между тем суды не учли следующего.
Правительство Российской Федерации Постановлением N 582 установило порядок и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации. Приказом N 347 утверждены ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, расположенные в различных субъектах Российской Федерации, предоставленные (занятые) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов. Действие Правил, утвержденных Постановлением N 582, и Приказа N 347 не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Таким образом, вывод арбитражных судов о том, что при расчете арендной платы за земельный участок, предоставленный в аренду Обществу, в спорный период следовало применять ставки, установленные Постановлением N 582 и Приказом N 347, сделан с неправильным применением норм материального права.
Судебная коллегия, рассмотрев настоящее дело, приходит к выводу о том, что суды трех инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела и без устранения которых невозможна защита охраняемых законом публичных интересов, поэтому на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..."

Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2016 по делу N 304-ЭС15-13351, А27-22996/2014
"...Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что порядок расчета арендных платежей за земли, относящиеся к публичной собственности, в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582), и не может превышать установленных в нем значений, в связи с чем пришли к выводу, что предложенная обществом арендная плата обоснованно рассчитана исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка с учетом положений подпункта "д" пункта 3 Постановления N 582.
Данные выводы, как указали суды, соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, и Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11.
Судебная коллегия считает приведенные выводы судов ошибочными по следующим основаниям.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Земельный участок, в отношении которого подлежал заключению спорный договор аренды, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена в городе Кемерово.
Порядок определения размера арендной платы, установленный Постановлением N 582, подлежит применению в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, и не подлежит применению к договору аренды земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Указанная правовая позиция изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558, от 27.08.2015 N 309-ЭС14-7950, от 21.09.2015 N 303-КГ-15-6224, от 05.10.2015 N 303-ЭС15-5991, в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4.
При рассмотрении данного дела судебная коллегия приходит к выводу о том, что судами трех инстанций были допущены существенные нарушения норм материального права, влекущие отмену оспариваемых судебных актов, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области..."

Определение Верховного Суда РФ от 30.12.2015 по делу N 301-ЭС15-11204, А38-3137/2014
"...Полагая, что арендная плата за земельный участок должна быть рассчитана исходя из 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, общество обратилось в суд с требованием о взыскании с комитета неосновательного обогащения.
Разрешая настоящий спор, суды исходили из того, что договор аренды заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем арендная плата по нему является регулируемой.
Поскольку Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), суды сочли, что с даты вступления в силу названного Постановления арендная плата по договору должна исчисляться с применением ставок, установленных данным Постановлением.
Согласно пункту 3 Правил арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах, в частности 2 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" данного пункта, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).
Поскольку размер арендной платы по договору значительно превышает предельный размер арендной платы, установленный Постановлением N 582 в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, суды пришли к выводу о возникновении на стороне комитета неосновательного обогащения, размер которого определен как разница между суммой арендной платы, внесенной обществом за период с 09.11.2012 по 01.07.2014, и арендной платы, исчисленной за указанный период с применением ставки 2 процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
При указанных обстоятельствах суды удовлетворили заявленные обществом требования.
Между тем суды при рассмотрении дела не учли следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Во исполнение требований статьи 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление N 582, которым утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также ранее указанные Правила.
Таким образом, в соответствии с указанными положениями пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) было установлено разграничение компетенции по установлению порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, между Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления.
В силу данного разграничения компетенции Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности. Следовательно, утвержденные Постановлением N 582 указанные Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, действие Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Поскольку в данном случае спор возник в отношении земельного участка, относящегося к землям, собственность на которые не разграничена, Правила определения размера арендной платы, утвержденные Постановлением N 582, не могли быть применены при разрешении настоящего дела.
В силу вышеизложенного судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятые с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение. При новом рассмотрении судам при разрешении вопроса о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения следует учесть изложенные в настоящем определении положения относительно правового регулирования порядка определения арендной платы на земли, собственность на которые не разграничена..."

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015)
"...Утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только при передаче в аренду земель, находящихся в собственности Российской Федерации.
Судебная коллегия также признала неправомерным применение к спорным правоотношениям п. 9 постановления N 582, поскольку в силу прямого указания закона (действовавших до 1 марта 2015 г. положений п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"), а также положений самого постановления N 582 утвержденные им Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только при расчете платы за аренду земель, находящихся в собственности Российской Федерации, и не применяются в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
С учетом того, что коэффициент индексации включен в формулу расчета арендной платы нормативным правовым актом уполномоченного публичного органа субъекта Российской Федерации, не признанным в данной части недействующим путем оспаривания в установленном законом порядке, у судов не имелось оснований для исключения его при расчете размера платы..."

Определение Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 308-ЭС15-10116, А63-8785/2014
"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, на основании распоряжения от 29.02.2012 N 402 министерство (арендодатель) и глава хозяйства Кущетеров Н.С. (арендатор) заключили договор от 29.02.2012 N 3-18 аренды земельных участков площадью 814 459 кв. м с кадастровым номером 26:18:110508:13, площадью 581 849 кв. м с кадастровым номером 26:18:110508:12, площадью 10 000 кв. м с кадастровым номером 26:18:110508:14, местоположение которых установлено относительно расположенного в границах участков ориентира с почтовым адресом: Ставропольский край, Александровский район, в плане земель СХП "Новоставропольское", поле N 3 и 7, п.с.о., относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Ставропольского края.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей, министерство обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьями 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьями 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и Постановлением N 582, с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11.
Судебные инстанции исходили из того, что порядок расчета арендных платежей за земли, относящиеся к публичной собственности, в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Постановлением N 582 и не может превышать указанных в нем значений.
Между тем коллегия полагает, что судами не учтено следующее.
Пунктами 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса установлено, что формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Обращаясь с иском в арбитражный суд, министерство произвело расчет задолженности по арендной плате в связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 202 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае" и базового размера арендной платы на основании постановления правительства Ставропольского края от 24.09.2013 N 362-п "О внесении изменений в Порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденный постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п".
Между тем, при разрешении спора, названные акты судами к спорным правоотношениям не применены.
Суды неправомерно применили подпункт "в" пункта 3 Правил, утвержденных Постановлением N 582 (в редакции, действовавшей в спорный период - до 01.03.2015), которыми установлен предельный размер арендной платы - 0,6% от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для сельскохозяйственного использования и ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, поскольку данные Правила регулируют порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, и не подлежат применению к договору аренды земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558, от 27.08.2015 N 309-ЭС14-7950, от 21.09.2015 N 303-КГ15-6224, в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, а также в Обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос N 7).
В связи с существенным нарушением норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов министерства в сфере предпринимательской деятельности, на основании пункта 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции, а также постановления апелляционного и окружного судов подлежат отмене..."

Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 09.12.2015 N 45-АПГ15-22
"...Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582, утвердившее Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, поскольку данные Правила регулируют вышеуказанный порядок лишь в отношении земель, находящихся в собственности Российской Федерации.
В остальных случаях право установления размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, и земельные участки, право собственности на которые не разграничено, предоставлено органам государственной власти субъектов Российской Федерации.
При этом федеральное законодательство ограничивает права субъектов Российской Федерации в данном вопросе только соблюдением основных принципов определения арендной платы, установленных Правительством Российской Федерации, не устанавливая каких-либо иных ограничений, и не содержит единой формулы и методики расчета арендной платы и ставок арендной платы для данной категории земель..."

Определение Верховного Суда РФ от 29.10.2015 N 306-ЭС15-6588 по делу N А55-5126/2014
"...Для расчета арендной платы, начиная с 31.08.2013, суды применили ставку арендной платы, утвержденную Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.06.2013 N 347 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов" (далее - Приказ N 347).
При этом суды руководствовались пунктом 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), в соответствии с которым арендная плата в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения тепловых станций, рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации.
В обоснование применения ставок, установленных Приказом N 347, суды сослались на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, эти ставки арендной платы являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями.
Таким образом, установив, что размер арендной платы, подлежащей уплате за спорный период, составляет 17 915 280 рублей 31 копейка, однако обществом за названный период уплачено 34 716 330 рублей 36 копеек, сделали вывод об отсутствии задолженности по договору.
Между тем Судебная коллегия полагает, что суды при рассмотрении настоящего дела не учли предусмотренное положениями пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ разграничение компетенции по установлению порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
В силу данного разграничения компетенции Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности. Следовательно, утвержденные постановлением N 582 правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Действие названных правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Поскольку в данном случае арендуемый обществом земельный участок относится к землям, собственность на которые не разграничена, правила определения размера арендной платы, утвержденные постановлением N 582, а соответственно и Приказ N 347 не могли быть применены при разрешении настоящего дела.
При новом рассмотрении дела следует проверить расчет арендной платы за спорный период с учетом изложенных в настоящем определении положений по применению нормативных актов, регулирующих порядок определения арендной платы, определить наличие задолженности у ответчика с учетом произведенных им платежей, принять законные и обоснованные судебные акты..."

Определение Верховного Суда РФ от 15.10.2015 по делу N 306-ЭС15-6607, А12-8507/2014
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 08.06.2010 Администрацией и Обществом (арендатор) на срок менее одного года заключен договор N 9266 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:03:180001:831 (учетный номер 6-102-6), площадью 27 556 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, квартал 06_02_001, п. Горьковский.
Пунктом 2.11 договора предусмотрено, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативных правовых актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы.
Обращаясь в арбитражный суд с иском по настоящему делу, Министерство сослалось на ненадлежащее исполнение Обществом условий договора в части внесения арендной платы, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с 10.01.2013 по 04.12.2013 в размере 1 440 622 рубля 03 копейки. На сумму задолженности истцом начислены пени в указанном размере.
Руководствуясь положениями пункта 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582), Постановлением Губернатора N 1130, которым изменена кадастровая стоимость спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости исходить при расчете арендной платы за 2013 год из утвержденной в установленном законом порядке кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2013 года в размере 32 006 018 рублей 44 копейки, исключив применение коэффициента индексации.
Суд признал, что порядок расчета арендных платежей за земли, относящиеся к публичной собственности, в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Постановлением N 582.
В соответствии с пунктом 9 Постановления N 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 9 данных Правил, не проводится.
Из смысла указанной нормы права следует, что увеличение арендной платы на размер коэффициента индексации при исчислении такой платы исходя из нового размера кадастровой стоимости спорного земельного участка не предусмотрено.
При таких обстоятельствах суд сделал вывод, что у арендатора не возникло обязанности уплачивать арендную плату в размере, увеличенном на коэффициент индексации.
Между тем судами не учтено следующее.
В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей в спорный период) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
На территории Волгоградской области порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области (далее - Порядок), установлен 22.08.2011 постановлением N 469-п, в котором пунктом 2.1.1 закреплено, что размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле:
А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан x Ки, где:
А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;
КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;
Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;
Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов;
Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов;
Ки - коэффициент индексации.
Таким образом, из содержания пункта 2.1.1 постановления N 469-п следует, что коэффициент дифференциации (Кдп) был установлен нормативным правовым актом 22.08.2011, является неотъемлемым элементом ценообразования арендной платы и подлежит применению независимо от изменения кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, судебная коллегия считает ошибочным вывод судов о том, что размер арендной платы за спорный период подлежал исчислению без учета коэффициента дифференциации в силу нормативного характера регулирования арендной платы.
Кроме того, сделав вывод о том, что коэффициент индексации не подлежит применению при расчете арендной платы, суды неправомерно применили пункт 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N 582, поскольку данные Правила регулируют порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, и не подлежат применению к договору аренды земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558, от 27.08.2015 N 309-ЭС14-7950, от 21.09.2015 N 303-КГ15-6224, от 05.10.2015 N 303-ЭС15-5991, в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, а также в Обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос N 7).
Учитывая, что коэффициент индексации включен в формулу расчета арендной платы постановлением N 469-п (пункт 2.1.1) и устанавливается постановлением Губернатора Волгоградской области ежегодно в зависимости от прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (пункт 1.5), постановлением Губернатора N 424 установлено значение данного коэффициента на 2013 год, оснований для неприменения его при расчете арендной платы у судов не имелось.
При новом рассмотрении суду надлежит установить, для каких целей был предоставлен спорный земельный участок, и рассмотреть спор с применением соответствующего порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного уполномоченным органом государственной власти Волгоградской области..."

Определение Верховного Суда РФ от 05.10.2015 по делу N 303-ЭС15-5991, А51-14109/2014
"...Решением Арбитражного суда Приморского края от 13.11.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2015 и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.03.2015, иск удовлетворен.
Суд пришел к выводу, что поскольку ставки арендной платы за земли публичной собственности относятся к регулируемым ценам и Правительство Российской Федерации определило соответствующие ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, они должны выступать ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Применение другого размера арендной платы, превышающего предельные ставки за использование федеральных земель, не допускается.
Суд апелляционной инстанции и суд округа выводы суда первой инстанции поддержали.
Между тем судами не учтено следующее.
Из пунктов 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса, в редакции, действовавшей в спорный период, следует, что формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
На территории Приморского края до 01.03.2015 действовало постановление администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края" (далее - Постановление N 71-па).
Между тем данный акт судами к спорным правоотношениям не применен.
Суды неправомерно применили пункт 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 582, поскольку данные Правила регулируют порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, и не подлежат применению к договору аренды земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558, от 27.08.2015 N 309-ЭС14-7950, от 21.09.2015 N 303-КГ15-6224, в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, а также в Обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос N 7).
При расчете суммы неосновательного обогащения, составляющей переплату по арендным платежам за земельный участок, обществом применена ставка арендной платы в размере 6 рублей 12 копеек за 1 кв. метр земельного участка, установленная Приказом N 347 в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставляемых (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов.
Однако признавая такой расчет общества обоснованным, суды не учли, что названным Приказом установлены ставки арендной платы за земельные участки федеральной собственности.
Поскольку спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, в настоящем деле при определении размера арендной платы надлежит руководствоваться Постановлением N 71-па, которое принято в пределах полномочий субъекта, определенных пунктом 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, и в установленном законом порядке не оспорено.
Учитывая, что судами не применены подлежащие применению нормы материального права, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..."

Определение Верховного Суда РФ от 21.09.2015 N 303-КГ15-6224 по делу N А51-14102/2014
"...В период действия договора аренды приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.06.2013 N 347 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов" (далее - Приказ N 347) установлена предельная ставка в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов, в частности для расположенных в Приморском крае - в размере 6,12 рублей за 1 кв. метр.
Полагая, что в спорный период в силу указанных нормативных предписаний арендная плата за земельный участок, расположенный в Приморском крае и используемый обществом в целях эксплуатации энергетического производственно-технологического комплекса, должна была уплачиваться в меньшем размере, чем он определен договором аренды, общество обратилось в адрес департамента с просьбой произвести перерасчет арендной платы.
Отказ департамента в перерасчете размера арендной платы послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Установив, что в спорный период переплата по арендным платежам по договору аренды составила 487 665 рублей 74 копейки, суды взыскали с департамента в пользу общества эту сумму в качестве неосновательного обогащения, начислив на нее проценты за пользование чужими денежными средствами.
Между тем судами не учтено следующее.
Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) закрепил право Правительства Российской Федерации устанавливать общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Реализуя предоставленные полномочия, Правительство Российской Федерации Постановлением N 582 утвердило основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные Постановлением N 582 принципы не содержат требований о недопустимости установления ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, выше ставок, установленных для земель федеральной собственности. Названным Постановлением N 582 не утверждалась единая методика расчета ставок арендной платы.
Как следует из пункта 1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N 582, содержащиеся в них предписания распространяются исключительно на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.
При расчете суммы неосновательного обогащения, составляющей переплату по арендным платежам за земельный участок, обществом применена ставка арендной платы в размере 6,12 рублей за 1 кв. метр земельного участка, установленная Приказом N 347 в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставляемых (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов.
Однако, признавая такой расчет общества обоснованным, суды не учли, что вышеназванным Приказом установлены ставки арендной платы за федеральные земельные участки.
Поскольку спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, в настоящем деле при определении размера арендной платы надлежит руководствоваться Постановлением N 71-па, которое принято в пределах полномочий субъекта, определенных пунктом 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, и в установленном законом порядке не оспорено.
Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятые с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, и без устранения которых невозможна защита охраняемых законом публичных интересов.
Поскольку оценка расчета размера неосновательного обогащения и суммы процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит проверке с учетом установления фактических обстоятельств по делу, оно подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края..."

Определение Верховного Суда РФ от 27.08.2015 N 303-ЭС15-3782 по делу N А51-3357/2014
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы за период с 27.02.2010 по 12.12.2013, департамент обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по договору. Заявленные требования основаны на положениях статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданского кодекса), статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельного кодекса).
Вместе с тем суд апелляционной инстанции указал, что размер арендной платы подлежал определению в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Исходя из размера годовой арендной платы, рассчитанной на основании рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной в отчете оценщика - общества с ограниченной ответственностью "Приморское бюро судебных экспертиз" N 247/ЭН-14, с применением уровня инфляции на 2012 и 2013 годы, установленного Федеральными законами от 30.11.2011 N 371-ФЗ и от 03.12.2012 N 216-ФЗ, суд пришел к выводу о том, что задолженность общества за период с 24.08.2012 по 12.12.2013 составила 186 910 рублей 6 копеек.
При указанных обстоятельствах суд удовлетворил требования департамента в указанной части, а также взыскал пени, начисленные в соответствии с пунктом 2.3 договора за нарушение сроков уплаты арендной платы в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Суд кассационной инстанции поддержал выводы суда апелляционной инстанции, признав их обоснованными.
Между тем выводы судов апелляционной и кассационной инстанций не соответствуют положениям пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, а также пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), которые действовали до 01.03.2015, то есть в спорный по делу период.
Таким образом, в соответствии с указанными положениями пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункта 10 статьи 3 Вводного закона было установлено разграничение компетенции по определению порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, между Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления.
В силу данного разграничения компетенции Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности. Следовательно, утвержденные Постановлением N 582 указанные Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4.
Поскольку в данном случае спор возник в отношении земельного участка, относящегося к землям, собственность на которые не разграничена, Правила определения размера арендной платы, утвержденные Постановлением N 582, не могли быть применены при разрешении настоящего дела.
Таким образом, по мнению Судебной коллегии, судами апелляционной и кассационной инстанций при разрешении настоящего спора допущены нарушения указанных выше норм материального права, регулирующих порядок определения платы за использование спорного земельного участка, в связи с чем оспариваемые судебные акты подлежат отмене, дело направлению в Арбитражный суд Приморского края на новое рассмотрение с учетом изложенных в настоящем определении выводов о подлежащих применению норм права..."

Определение Верховного Суда РФ от 27.08.2015 по делу N 309-ЭС14-7950, А47-15325/2012
"...Из материалов дела следует, что общество на основании заключенного с министерством договора аренды земельного участка от 08.04.2010 N 07-05/7 арендует земельный участок с кадастровым номером 56:44:0409002:23, государственная собственность на который не разграничена. Участок предоставлен из земель населенных пунктов под размещение производственных зданий и для строительства производственно-технической базы.
Полагая, что установленный в пункте 3.1 договора и пунктах 1.1 дополнительных соглашений размер арендной платы противоречит установленному Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582) принципу экономической обоснованности и превышает предельный размер арендной платы, определенный пунктом 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в Российской Федерации (далее - Правила), утвержденных названным Постановлением, общество обратилось в суд с требованиями о признании указанных пунктов договора и дополнительных соглашений недействительными, а также о взыскании с министерства излишне уплаченной арендной платы за период с 08.04.2010 по 08.04.2012.
Во исполнение требований статьи 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление N 582, которым утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила.
Таким образом, в соответствии с указанными положениями пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункта 10 статьи 3 Вводного закона было установлено разграничение компетенции по определению порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности между Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления.
В силу данного разграничения компетенции Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности. Следовательно, утвержденные Постановлением N 582 указанные Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Действие Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4.
Таким образом, поскольку в данном случае спор возник в отношении земельного участка, относящегося к землям, собственность на которые не разграничена, у судов не имелось оснований для признания недействительными договора аренды и дополнительных соглашений к нему в части условий об определении размера арендной платы, как не соответствующих Правилам, утвержденным Постановлением N 582, а также определение размера арендной платы по нему без учета согласованных сторонами условий договора и дополнительных соглашений к нему и постановления правительства Оренбургской области N 530-п.
При наличии таких согласованных сторонами условий аренды земельного участка оснований для их неприменения в целях определения подлежащей уплате обществом арендной платы у судов также не имелось.
Таким образом, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что судами при разрешении настоящего спора допущены нарушения указанных выше норм материального права, регулирующих порядок определения платы за использование спорного земельного участка, в связи с чем оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд Оренбургской области с учетом изложенного в настоящем определении..."

Определение Верховного Суда РФ от 27.08.2015 по делу N 303-ЭС15-7877, А51-19408/2014
"...Суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего исполнения Обществом в спорный период обязательств по своевременному внесению арендной платы, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 614, 330 ГК РФ, статьей 65 ЗК РФ и признав правильным расчет арендной платы, основанный на указанных нормативных правовых актах, удовлетворил иск и взыскал с Общества задолженность и пени.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции от 07.10.2014 и отказал Департаменту в иске, исходя из следующего.
Размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации, а также к землям, государственная собственность на которые не разграничена, не может быть выше ставок, установленных для федеральных земель Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).
Установив, что у ответчика не имеется долга по арендной плате, рассчитанной исходя из 2% от кадастровой стоимости земельного участка, апелляционный суд отказал Департаменту в иске.
Арбитражный суд округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
Между тем суды апелляционной и кассационной инстанций не учли следующее.
В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (действовавшего до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку спорный земельный участок находится в городе Владивостоке на территории Приморского края и относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, то судебная коллегия считает ошибочным вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что размер арендной платы подлежал определению по правилам, установленным Постановлением N 582 для федеральных земель, а не на основании постановления администрации от 19.03.2009 N 71-ПА, действовавшего в период, указанный в иске.
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим Постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим Постановлением Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации, их действие не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558.
Суд первой инстанции, установив, что в период, указанный в иске, у ответчика имеется задолженность по арендной плате, размер которой определен истцом на основании постановления администрации от 19.03.2009 N 71-ПА с учетом повышающих коэффициентов, установленных решениями Думы города Владивостока от 24.11.2009 N 396 и от 19.06.2013 N 124, и расчет долга ответчиком не оспорен, правомерно удовлетворил исковые требования Департамента.
Поскольку при рассмотрении данного дела суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ, а решение суда первой инстанции следует оставить в силе..."

Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2015 N 78-АПГ15-12
"...Закрытое акционерное общества "Веста" (далее - ЗАО "Веста") обратилось в суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просило признать абзацы второй и седьмой статьи 1, абзацы первый - четвертый статьи 3, статьи 2, 4 и 7 Закона Санкт-Петербурга N 608-119 противоречащими Постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы" (далее - Постановление N 582) с даты вступления данного постановления в законную силу.
В обоснование заявленных требований ЗАО "Веста" указало, что установленная Законом Санкт-Петербурга N 608-119 методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга (далее - Методика), нарушает права общества как арендатора земельного участка.
Решением Санкт-Петербургского городского суда от 26 марта 2015 г. в удовлетворении заявления ЗАО "Веста" отказано.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации изучила доводы апелляционной жалобы и возражения на апелляционную жалобу, оценила материалы дела и, проверив законность оспариваемого судебного акта, пришла к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, оспариваемый нормативный правовой акт принят уполномоченным органом в пределах его компетенции, опубликован в установленном законом порядке и по этим основаниям не обжалуется. Судом также установлено, что права ЗАО "Веста" затрагиваются Законом Санкт-Петербурга N 608-119, поскольку решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области с общества взыскана задолженность по договору аренды земельного участка, размер которой рассчитан на основе Методики.
Осуществляя проверку оспариваемого закона субъекта Российской Федерации, суд принял во внимание, что на федеральном уровне не установлена единая методика расчета арендной платы за пользование земельными участками, а действие Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Установив данные обстоятельства и применив приведенные выше нормы права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что содержащиеся в Законе Санкт-Петербурга N 608-119 положения о порядке определения арендной платы за пользование соответствующими земельными участками, в том числе регламентирующие компетенцию органов власти субъекта Российской Федерации в названной сфере, не противоречат законодательству, имеющему большую юридическую силу..."

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015)
"...В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, а также в силу действующих до 1 марта 2015 г. положений п. 3 ст. 65 ЗК РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В силу данного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.
Следовательно, утвержденные Постановлением Правительства РФ N 582 Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена..."

Определение Верховного Суда РФ от 15.06.2015 N 310-ЭС15-1189 по делу N А14-12748/2013
"...Между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 23.11.2012 N 2355-12/гз, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 4147 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, 1б, кадастровый номер 36:34:0105023:18, для проектирования и строительства яхт-клуба сроком до 23.11.2017.
Ссылаясь на то, что общество оплачивало арендную плату в меньшем размере, чем это предусмотрено Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349 (далее - Положение), департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение в части отказа в удовлетворении исковых требований департамента о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, исходил из того, что в спорный период размер арендной платы должен производиться с учетом Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582. Суд отклонил ссылку общества на пункт 2.5 Положения (предусматривающего, что в случаях, указанных в пунктах 2.1 - 2.4 настоящего Положения, годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается на основании кадастровой стоимости земельного участка в том числе для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, в том числе при реализации инвестиционных проектов по формуле с применением коэффициентов), поскольку возможность применения в данном случае указанной формулы законодателем не предусмотрена, напротив, Постановлением правительства Воронежской области от 03.12.2013 N 1056 (которое опубликовано в газете "Молодой коммунар" N 113, 06.12.2013, вступило в силу 16.12.2013) названное Положение дополнено пунктом 2.7.1, по условиям которого при предоставлении в аренду земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта арендная ставка составляет два процента от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 16.12.2014 постановление суда апелляционной инстанции оставлено из изменения.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению с отменой состоявшихся по делу судебных актов по следующим основаниям.
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Следовательно, утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Поскольку спорный земельный участок относится к категории участков, собственность на которые не разграничена, и расположен на территории городского округа город Воронеж, администрацией Воронежской области принято постановление от 25.04.2008 N 349 "Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".
Суд первой инстанции при определении размера арендной ставки исходил из пункта 2.5 названного Положения, считая, что земельный участок находится под объектом физической культуры и спорта, а поэтому следует применять понижающий коэффициент 0,15 процента при определении размера арендной ставки, тогда как суды апелляционной и кассационной инстанций при определении размера арендной ставки руководствовались Постановлением Правительства Российской Федерации N 582, которое в данном случае не распространяется на земли, собственность на которые не разграничена, и пунктом 2.7.1 Положения, применив 2 процента от кадастровой стоимости арендуемого обществом земельного участка. При этом суды не опровергли выводы суда первой инстанции о необходимости применения в данном случае понижающего коэффициента.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении настоящего дела судами допущены нарушения норм материального права, являющиеся существенными и повлиявшими на исход дела, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение..."

Определение Верховного Суда РФ от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558, А12-1426/2014
"...Суд признал, что порядок расчета арендных платежей за земли, относящиеся к публичной собственности, в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации, и земель, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Постановлением N 582.
В соответствии с пунктом 9 Постановления N 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте данных правил, не проводится.
Из смысла указанной нормы права следует, что увеличение арендной платы на размер коэффициента индексации при исчислении такой платы, исходя из нового размера кадастровой стоимости спорного земельного участка, не предусмотрено.
При таких обстоятельствах суды сделали вывод, что у арендатора не возникло обязанности уплачивать арендную плату в размере, увеличенном на коэффициент индексации.
Между тем судами не учтено следующее.
В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4.
Учитывая, что коэффициент индексации включен в формулу расчета арендной платы постановлением N 469-п (пункт 2.1.1) и устанавливается постановлением Губернатора Волгоградской области ежегодно в зависимости от прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (пункт 1.5), постановлением Губернатора N 424 установлено значение данного коэффициента, оснований для неприменения его при расчете арендной платы у судов не имелось.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 1 статьи 291.11 Кодекса с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку для принятия решения по существу спора необходима оценка доказательств и установление обстоятельств, указанных в настоящем определении..."

Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4
"...Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Федеральный законодатель, закрепив принцип самостоятельного установления субъектами земельных правоотношений размера арендной платы договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) и предоставив соответствующим органам государственной власти или органам местного самоуправления (в зависимости от вида права собственности на землю) полномочия по правовому регулированию вопроса о порядке определения размера арендной платы, не ограничил права субъектов Российской Федерации в этом вопросе, что подтверждается отсутствием на федеральном уровне единой методики расчета ставок арендной платы.
Анализ приведенных положений федерального нормативного правового акта, не содержащего требования о недопустимости установления ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью субъекта Российской Федерации, а также за земельные участки, собственность на которые не разграничена, выше ставок, установленных для земель федеральной собственности, подтверждает правильность вывода суда первой инстанции о несостоятельности позиции заявителя о противоречии оспариваемых предписаний Порядка законодательству, имеющему большую юридическую силу, в связи с тем, что установленные им коэффициенты для определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия-Алания, а также за земельные участки, собственность на которые не разграничена, из земель сельскохозяйственного назначения, превышают коэффициенты, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, для аналогичных земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Как следует из пункта 1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных названным выше Постановлением, содержащиеся в них предписания распространяются исключительно на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания является законным и обоснованным..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.07.2015 N Ф02-1790/2015 по делу N А19-4187/2014
"...Как указывает истец в иске, в течение срока действия договора аренды земельного участка N 05-51-3/8 от 17.01.2008 арендатором - ООО "СибСтрой" неоднократно нарушались обязательства по внесению арендной платы за пользование участком, в связи с чем у него перед арендодателем образовалась задолженность по арендной плате.
Министерство имущественных отношений Иркутской области неоднократно направляло в адрес ООО "СибСтрой" предупреждения (N 9201-24/1и от 04.09.2013, N 51-37-364/4 от 20.01.2014) с требованиями оплатить имеющуюся задолженность, однако ООО "СибСтрой" претензии об оплате были оставлены без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды двух инстанции руководствовались статьей 22, пунктами 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, положениями постановления N 582 и применили к земельному участку, арендуемому ответчиком для строительства административного здания, ставку арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости участка.
Суды, проверив расчет задолженности по арендной плате, произведенной истцом на основании акта муниципального образования, пришли к выводу, что в настоящем случае применяется подпункт "д" пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009.
Вместе с тем, поскольку на федеральном уровне не установлена единая методика расчета арендной платы, из пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" следует, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Данные правовые подходы сформулированы в Определении Верховного Суда Российской Федерации N 22-АПГ14-4 от 24.12.2014.
В настоящем деле при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться постановлением администрации Иркутской области от 31.07.2008 N 213-па, которое принято в пределах полномочий субъекта, определенных пунктом 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не признано в установленном порядке противоречащем действующему законодательству.
На основании изложенного Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в обжалуемых решении, постановлении о применении норм права противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального права, что в соответствии с частями 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов.
На основании изложенного в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.04.2015 N Ф02-1455/2015 по делу N А58-2563/2014
"...Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает принятые по делу судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 26.01.2008 N 26 в пределах компетенции, определенной пунктом 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В период действия спорных договоров аренды земельных участков Минэкономразвития России Приказом от 22.09.2011 N 507 определило размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвердив ставки арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных (занятых) для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей).
Установив, что спорные земельные участки арендовались истцом для целей эксплуатации линий электропередачи, в том числе линейно-кабельных сооружений, суды применили к этим участкам ставки, утвержденные Минэкономразвития России.
Между тем Правила, утвержденные Постановлением N 582, определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации (пункт 1 Правил).
Требований о недопустимости установления ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, выше ставок, установленных для земель федеральной собственности, утвержденные Постановлением N 582 Правила также не содержат.
Изложенные подходы к толкованию приведенных правовых норм следуют из определения Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и они отличны от ранее применяемых в практике арбитражных судов и согласующихся с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях: от 17.04.2012 N 15837/11, от 17.12.2013 N 10782/13, от 17.12.2013 N 9707/13, согласно которой принцип экономической обоснованности трактовался как не допускающий превышения размера ставок арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации, и земель, государственная собственность на которые не разграничена), над ставками, установленными Постановлением N 582 для земель федеральной собственности с аналогичными характеристиками.
При таких обстоятельствах выводы судов о наличии оснований для удовлетворения требований общества о взыскании с комитета неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами основаны на неправильном толковании закона, что в силу пункта 3 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемых судебных актов..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.03.2016 N Ф03-759/2016 по делу N А73-12753/2015
"...Как следует из материалов дел, 30.11.2009 между департаментом, действующим от имени городского округа "Город Хабаровск" (арендодатель), и ОАО "ДРСК" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от ЗОЛ 1.2009 N 1045/2251/ХЭС, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 27:23:011201:118 площадью 14 167 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, согласно плану земельного участка, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, расположенный в Краснофлотском районе г. Хабаровска по адресу: ул. Тихоокеанская, 182 г, для использования под подстанцию 11.0/35/6 кВ "СМР" (п. 1.1 договора с учетом редакции соглашения об изменении условий договора от 05.05.2010). Срок действия договора установлен с 30.11.2009 по 29.11.2014.
ОАО "ДРСК", ссылаясь на то, что в период с сентября 2012 по август 2015 арендная плата перечислялась в большем размере, переплата за указанный период составила 1 986 185,04 руб., обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
На территории города Хабаровска в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, действует постановление правительства Хабаровского края от 30.11.2007 N 227-пр "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края", а также постановление правительства Хабаровского края от 30.12.2009 N 411-пр "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края".
Судебные инстанции, установив, что договор N 1045/2251/ХЭС заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ и поэтому его арендная плата является регулируемой, обоснованно признали подлежащими применению к спорным правоотношениям положения вышеназванных нормативных актов.
Далее суды, определив, что арендная плата за период с сентября 2012 по февраль (включительно) 2015 оплачена арендатором в размере, не превышающем нормативно установленный, сделали правомерный вывод об отсутствии переплаты арендных платежей за этот период.
Судами с учетом разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом названного суда 26.06.2015, правомерно отмечено, что утвержденные Постановлением Правительства РФ N 582 Правила определения размера арендной платы, на которые ссылалось общество, не распространяются на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. В этой связи судом кассационной инстанции не принимаются доводы общества относительно применения к спорным правоотношениям в указанный период Правил N 582..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.02.2016 N Ф03-393/2016 по делу N А51-35907/2014
"...Доводы кассационной жалобы общества о необходимости определения арендной платы с учетом положений Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 отклоняются в связи со следующим.
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим Постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим Постановлением Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Аналогичная правовая позиция также отражена Президиумом Верховного Суда РФ в утвержденном Обзоре судебной практики от 26.06.2015 N 2 (разъяснения по вопросу N 7) и определении судебной коллегии по экономическим спорам от 15.06.2015 N 310-ЭС15-1189 по делу N А14-12748/2013 Арбитражного суда Воронежской области.
В Приморском крае размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в спорный период определялся в соответствии с Постановлением Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-ПА "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях, сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края".
Таким образом, поскольку участок, арендуемый обществом, относится к участкам, собственность на которые не разграничена, то арендная плата за такие участки правильно определена исходя из ставок, предусмотренных законодательством субъекта Российской Федерации..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.04.2016 N Ф04-1187/2016 по делу N А67-7209/2015
"...Управление имущественных отношений администрации закрытого административно-территориального образования Северск (далее - администрация) обратилось в арбитражный суд Томской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Славянский хлеб" (далее - общество) о взыскании 1 589 040,87 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 02.09.2008 N 396 (далее - договор N 396) за период с 15.03.2013 по 29.07.2014 и пени в размере 1 101 041,43 руб., начисленной за период с 02.07.2013 по 15.10.2015.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что плата за пользование имуществом арендатором не вносилась, доказательства уплаты задолженности ответчиком не представлены (статья 65 АПК РФ), суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 589 040,87 руб.
Довод общества о том, что предъявленная сумма задолженности в несколько раз превышает предельно допустимые ставки арендной платы, установленные Постановлением N 582, правомерно отклонен судами исходя из следующего.
Утвержденные Постановлением N 582 Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Действие Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. Изложенная правовая позиция содержится в Обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7).
В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ доказательств несоответствия установленных органом местного самоуправления ставок арендной платы принципу экономической обоснованности обществом не представлено.
Из положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" следует разграничение компетенции по установлению порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
В силу данного разграничения компетенции Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности. Следовательно, утвержденные Постановлением N 582 Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Действие названных Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Поскольку в данном случае арендуемый обществом земельный участок не относится к землям федерального значения, ссылка заявителя на Правила определения размера арендной платы, утвержденные Постановлением N 582, правильно не принята судами при разрешении настоящего дела..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.09.2015 N Ф04-22627/2015 по делу N А27-13244/2014
"...Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Востокхимзащита" (далее - общество, ООО "Востокхимзащита") о взыскании 544 012 руб. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в период с 13.10.2012 по 23.04.2013.
Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришли к выводу об отсутствии у общества задолженности по арендной плате за предъявленный период, находя неверным расчет предъявленной к взысканию суммы задолженности по аренде, произведенный с учетом постановления Коллегии администрации Кемеровской области N 62, считая, что расчет арендной платы за земельный участок должен производиться с применением положений подпункта "а" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 582.
Однако при разрешении спора судами не учтено следующее.
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей в спорный период), общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей в спорный период) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) полномочия по установлению порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены органам государственной власти субъектов РФ (в редакции, действующей в спорный период).
Во исполнение требований статьи 65 Земельного кодекса РФ Правительством РФ принято Постановление N 582, которым утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила определения размера арендной платы).
В соответствии с положениями пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, пункта 10 статьи 3 Вводного закона, действующими в спорный период по делу, было установлено разграничение компетенции по определению порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, между Правительством РФ, органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления.
В силу данного разграничения компетенции Правительство РФ уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.
Как следует из пункта 1 Правил определения размера арендной платы, содержащиеся в них предписания распространяются исключительно на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.
Следовательно, утвержденные Постановлением Правительства РФ N 582 указанные Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Таким образом, действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов РФ, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Указанные обстоятельства следуют из правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определениях от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558, от 15.06.2015 N 310-ЭС15-1189, от 27.08.2015 N 309-ЭС14-7950.
В данном случае спор возник в отношении земельного участка, относящегося к землям, собственность на которые не разграничена.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что при разрешении настоящего спора судами допущены нарушения норм материального права, регулирующих порядок определения платы за использование спорного земельного участка.
При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты об отказе в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате признаются незаконными и подлежат отмене..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.02.2016 N Ф06-5094/2015 по делу N А12-47356/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.09.2005 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ОАО "Генерирующая компания "Волжская", в настоящее время ООО "ЛУКОЙЛ-Волгоградэнерго", (арендатор) заключен договор N 6166 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок из земель поселений, учетный номер 8-171-6, кадастровый номер 34:34:08 01 37:0006, общей площадью 3 960 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. им. Моцарта, для эксплуатации подъездных железнодорожных путей.
Истец, считая, что за период с 01.01.2011 по 31.03.2015 перечислил ответчикам арендную плату в большем размере, обратился в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
Истец в обоснование заявленных исковых требований указал, что при расчете арендной платы ответчики необоснованно не применили Приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 13.12.2010 N 626 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения инфраструктуры железнодорожного транспорта необщего пользования", а также Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Как правильно указал суд, в данном случае земельный участок находится в собственности Волгоградской области, в связи с чем, при расчете арендной платы должно применяться Постановление администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области"..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.12.2015 N Ф06-3969/2015 по делу N А49-6501/2015
"...Управление муниципального имущества администрации города Пензы (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Т-Строй" (далее - ответчик) о взыскании 8 219 791 руб. 50 коп., из которых 8 207 831 руб. 52 коп. задолженности по арендной плате за период с апреля 2014 года по май 2015 года, 11 959 руб. 98 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.03.2015 по 18.05.2015.
В Обзоре судебной практики Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 N 2 разъяснено, что Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Утвержденные данным постановлением Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
В рамках настоящего дела спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, в связи с чем расчет арендной платы не может производиться по Правилам, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Указание апелляционного суда о том, что расчет размера арендной платы был произведен истцом на основании постановления администрации города Пензы от 08.12.2010 N 1375, не подтверждается материалами дела.
Исходя из изложенного судебная коллегия считает принятые судебные акты подлежащими отмене, в связи с неисследованием судами всех обстоятельств, имеющих важное значение для принятия законного решения, дело подлежащим передаче на новое рассмотрение..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.12.2015 N Ф06-3082/2015 по делу N А55-134/2015
"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, распоряжением администрации Советского района г. Самары от 23.04.2004 N 427 земельный участок предоставлен в аренду обществу сроком на 3 (три) года под установку временного павильона-магазина по реализации продуктов питания по адресу: улица XXII Партсъезда, в районе дома N 30.
Изучив редакции пункта 3.1 проекта договора аренды, представленные сторонами, судом первой инстанции установлено, что разногласия по данному пункту связаны с порядком расчета арендной платы.
Так, величина размера годовой арендной платы определена арендодателем на основании постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области", тогда как общество определило величину годовой арендной платы в соответствии с положениями подпункта "г" пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Как правильно указал суд первой инстанции, постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные же этим постановлением Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Учитывая, что объектом арендных отношений является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, порядок определения размера арендной платы за пользование таким земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции, действовавшей до 01.03.2015, подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
О необходимости применения данного подхода к рассмотрению дел указанной категории указали Судебная коллегия по административным делам и Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определениях от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558.
Таким образом, суд первой инстанции правильно принял пункт 3.1 в редакции администрации, определив годовой размер арендной платы на основании постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области"..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.12.2015 N Ф06-3801/2015 по делу N А57-29339/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, Иск мотивирован тем, что истец на основании договора аренды от 27.12.2006 N 678 является арендатором земельных участков из земель поселений сельскохозяйственного использования, с кадастровыми N 64:05:01 05 01:8, 64:05:01 05 01:13, 64:05:01 05 01:15, 64:05:01 05 01:28, 64:05:01 05 01:94, 64:05:01 05 01:61. Указанные земельные участки находятся в собственности муниципального образования города Балаково.
На протяжении 2012 - 2014 годов арендная плата за земельные участки уплачивалась истцом на основании уведомлений по арендной плате, направляемых ответчиком, который рассчитывал размер арендной платы как произведение кадастровой стоимости земельных участков и ставки арендной платы в размере 3%, утвержденной решением Совета муниципального образования города Балаково от 12.02.2010 N 159 для "прочих" земель.
По мнению истца, в указанный период арендная плата должна была исчисляться исходя из 0,6% от кадастровой стоимости земельных участков. Свою позицию истец мотивировал положениями пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта "в" части 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 19.03.2014 N ВАС-2581/14.
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Довод истца о том, что Постановлением N 582 установлены предельные ставки в размере 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка, суд признал несостоятельным, со ссылкой на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/2013, в котором разъяснено, что данные максимальные ставки применимы лишь в отношении земель федеральной собственности. А поскольку спорные земельные участки находятся в муниципальной собственности, суд пришел к выводу, что Совет города Балаково имеет право устанавливать процентные ставки выше, чем предусмотрено Постановлением N 582.
Оценив обстоятельства дела в совокупности с представленными доказательствами, суд пришел к выводу о законности применения арендодателем ставки арендной платы в размере 3% от кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к категории "прочих" земель.
Доказательств того, что для спорной категории земель уполномоченным на то органом местного самоуправления утверждена иная ставка, истец не представил.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.10.2015 N Ф06-13111/2013 по делу N А12-29751/2013
"...Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МАКОМ" (далее - ООО "МАКОМ") о взыскании 768 059 руб. 01 коп., из которых 605 881 руб. 03 коп. - задолженность по арендной плате, 162 177 руб. 98 коп. - пени за период с 25.12.2010 по 10.11.2013.
За период с 01.01.2011 по 30.11.2014 задолженность по арендной плате по расчету истца составила 777 924 руб. 16 коп. согласно уточненным требованиям.
Арбитражный суд согласился с уточненным расчетом арендной платы, представленным истцом, и удовлетворил исковые требования в части взыскании арендной платы в полном объеме в размере 777 924 руб. 16 коп.
Доводы ответчика о том, что размер арендной платы должен быть исчислен истцом в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582) арбитражным судом обоснованно отклонен в силу следующего.
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558 по делу N А12-1426/2014.
Данных о том, что спорный земельный участок находится в собственности Российской Федерации, не имеется. Суды установили, что истцом заявлено требование о взыскании арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.10.2015 N Ф06-1443/2015 по делу N А55-13989/2014
"...Истец, считая, что ответчик не выполнил обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, в связи с чем за ним образовалась задолженность, обратился в арбитражный суд.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался тем, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением Правительства N 582 для земель федеральной собственности.
Между тем утвержденные Постановлением Правительства N 582 правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Поскольку объектом арендных отношений является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, порядок определения размера арендной платы за пользование таким земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшим до 01.03.2015, подлежит публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
При таких условиях в данном случае подлежит применению Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденный Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308.
Таким образом, учитывая ненадлежащее исполнение условий договора ответчиком, и на основании подлежащей взысканию суммы основного долга, апелляционный суд правомерно признал требования о взыскании пени подлежащими удовлетворению в размере 93 033,39 руб..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.08.2015 N Ф06-26374/2015 по делу N А55-10703/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 07.06.2007 на основании постановлений мэра городского округа Тольятти от 09.03.2007 N 597-1/П, от 30.05.2007 N 1367-1/П между истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ЭМИЛИ" (арендатор) был заключен договор аренды N 1631, по условиям которого арендатору передан объект недвижимости: единое землепользование (кадастровый N 63:09:0102152:84) с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Ботаническая, южнее территории питомника открытого акционерного общества "АвтоВАЗагро", площадью 40 624 кв. м, для строительства офисно-складского и производственно-складского комплекса с АКБ и СТО.
Определяя размер, подлежащий взысканию, суды исходили из того, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
В исполнение требований статей 22, 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", действующее с 04.08.2009 (далее - постановление N 582).
Расчет сумм, подлежащих взысканию, суды произвели в соответствии с вышеназванными нормами права.
Между тем судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Самарской области, установлен постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области", согласно которому в случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Из пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" следует, что установление порядка определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2015 <*> N 306-ЭС14-6558.
--------------------------------
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду Определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС14-6558 от 13.05.2015, а не от 28.05.2015.

При рассмотрении данного дела судебная коллегия приходит к выводу, что судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы материального права, что влечет отмену оспариваемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.07.2015 N Ф06-22667/2013 по делу N А55-13954/2014
"...Частично удовлетворяя исковые требования о взыскании арендной платы, суды обеих инстанций исходили из того, что в период с 12.07.2013 по 30.06.2014 размер арендной платы необходимо определять в соответствии с абзацем 2 подпункта "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, - 2% от кадастровой стоимости земельного участка с применением уровня инфляции в связи с предоставлением земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Постановление Правительства Российской Федерации N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим Постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.
При таких условиях судами обеих инстанций при рассмотрении спора неправильно применены нормы материального права, что влечет отмену обжалуемых судебных актов и направление дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.07.2015 N Ф06-25576/2015 по делу N А55-21157/2014
"...Частично удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции руководствовались положениями Постановления Правительства Российской Федерации от 06.07.2009 N 582 "Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" для расчета размера арендной платы.
Между тем судами не учтено следующее.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим Постановлением Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим Постановлением Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558.
Таким образом, судебными инстанциями неправильно применены нормы материального права при частичном удовлетворении заявленных требований, что согласно части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
...Дело N А55-21157/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.07.2015 N Ф06-22269/2013 по делу N А55-16694/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 026722з сроком действия с 29.05.2006 по 28.11.2006, находящийся по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Литвинова, 383, площадью 4571,30 кв. м.
Неисполнение ответчиком своих обязательств послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском.
При определении арендной платы за спорный земельный участок судами применены положения Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", согласно которым для земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, размер арендной платы устанавливается в пределах 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Между тем в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим Постановлением Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим Постановлением Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с доводами истца о недопустимости применения к спорным правоотношениям вышеуказанного Постановления Правительства Российской Федерации.
Между тем данное нарушение не повлекло вынесение незаконного решения по существу спора.
Как следует из выводов, содержащихся в судебных актах по делу N А55-22721/2012, имеющих преюдициальное значение для настоящего дела, земельный участок, являющийся предметом аренды по указанному договору, находился у ответчика на праве постоянного пользования и это право было переоформлено в связи с покупкой ООО "Полимер" объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, на право аренды в 2006 году, в связи с чем размер арендной платы должен определяться из расчета 2% кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.07.2015 N Ф06-22022/2013 по делу N А12-20793/2014
"...Суд признал, что порядок расчета арендных платежей за земли, относящиеся к публичной собственности, в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Постановлением N 582.
Между тем судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Таким образом, судами обеих инстанций были допущены нарушения норм материального права, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов.
При новом рассмотрении суду надлежит установить, для каких целей был предоставлен спорный земельный участок, и рассмотреть спор с применением соответствующего порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного органом государственной власти Волгоградской области..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.06.2015 N Ф06-24469/2015 по делу N А65-20393/2014
"...Истец оспаривает судебные акты в части отказа в иске об урегулировании разногласий, связанных с определением размера арендной платы (приложение к договору "Расчет арендной платы за землю"), в части установления повышающего коэффициента 10 к ставке земельного налога.
Довод истца о том, что размер арендной платы, с учетом подпункта "д" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, не может превышать двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка, не может быть принят во внимание. В соответствии с правовой позицией, выраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 (дело N 306-ЭС14-6558), Постановление Правительства Российской Федерации N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим Постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим Постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права и при отказе в удовлетворении заявленных истцом требований, и предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалованных судебных актов и в этой части не усматривается..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.06.2015 N Ф06-23917/2015 по делу N А65-14900/2014
"...Полагая, что в течение 2010 - 2011 года расчет арендной платы должен был производиться по единой арендной ставке - 15 458,10 руб. в месяц, а с момента вступления в законную силу решения по делу N А65-32390/2012, то есть с 07.06.2013 по 31.12.2013 - 59 552,07 руб. в месяц, а также исходя из положений Постановления Правительства Российской Федерации от 06.07.2009 N 582 <*> "Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" и правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2011 N 15837/11, арендная плата не должна была превышать предельно допустимые ставки, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании излишне уплаченной арендной платы в размере 545 172 руб. 46 коп. в виде неосновательного обогащения ответчика.
--------------------------------
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеются в виду Постановление Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009, а не от 06.07.2009, и Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/11 от 17.04.2012, а не от 17.04.2011.

Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции согласились с правовыми обоснованиями пересчета арендной платы в спорный период, а также с уточненным расчетом истца.
Между тем судами не учтено следующее.
В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим Постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим Постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558.
Таким образом, судебными инстанциями неправильно применены нормы материального права при удовлетворении заявленных требований, что согласно части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.03.2016 N Ф07-1083/2016 по делу N А44-3758/2015
"...Администрация Солецкого муниципального района, место нахождения: 175040, Новгородская обл., Солецкий р-н, г. Сольцы, пл. Победы, д. 3, ОГРН 1025301788599, ИНН 5315000959 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Импекслен", место нахождения: 175061, Новгородская обл., Солецкий р-н, территория 81 км, Льнозаводской проезд, д. 1, ОГРН 1065321093419, ИНН 5321111946 (далее - Общество), о взыскании 818 320 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате за период с 07.05.2012 по 16.09.2015 по договору аренды земельного участка от 31.03.2011.
Решением от 29.09.2015 иск удовлетворен.
Постановлением апелляционного суда от 16.12.2015 решение от 29.09.2015 оставлено без изменения.
Ссылка подателя жалобы на пункт 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), согласно которому размер арендной платы изменяется в зависимости от уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, в данном случае несостоятельна, поскольку утвержденные Постановлением N 582 Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Действие указанных Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4.
Поскольку в данном случае спор возник в отношении земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, Правила определения размера арендной платы, утвержденные Постановлением N 582, не могли быть применены при разрешении настоящего дела.
Поскольку суды правильно применили нормы материального и процессуального права, выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, то нет оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.2015 по делу N А13-4424/2015
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором договорных обязательств по оплате, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями федерального законодательства о порядке определения арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными с предварительным согласованием места размещения, пришли к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
С 04.08.2009 вступило в силу Постановление N 582. В соответствии с пунктом "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N 582 (далее - Правила), для земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, размер арендной платы составляет 2% от их кадастровой стоимости.
Установив, что спорный земельный участок предоставлен для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, суды пришли к выводу о необходимости начисления арендной платы согласно утвержденным Постановлением N 582 Правилам.
Между тем суды не учли, что Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Действие Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558, от 27.08.2015 N 303-ЭС15-7877.
Поскольку в данном случае спор возник в отношении земельного участка, относящегося к землям, собственность на которые не разграничена, утвержденные Постановлением N 582 Правила не могли быть применены при разрешении настоящего дела. Кроме того, нормативный акт субъекта Российской Федерации не был оспорен заинтересованными лицами в установленном законом порядке.
В силу изложенного правовых оснований для применения при расчете арендной платы Правил у судов не имелось.
Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.10.2015 N Ф07-6224/2015 по делу N А13-17838/2014
"...С 04.08.2009 вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).
В соответствии с пунктом "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N 582 (далее - Правила), для земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, размер арендной платы составляет 2% от их кадастровой стоимости.
Установив, что спорный земельный участок предоставлен для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости начисления арендной платы исходя из утвержденных Постановлением N 582 Правил.
Между тем суд апелляционной инстанции не учел, что Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Действие Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558, от 27.08.2015 N 303-ЭС15-7877.
Поскольку в данном случае спор возник в отношении земельного участка, относящегося к землям, собственность на которые не разграничена, утвержденные Постановлением N 582 Правила, не могли быть применены при разрешении настоящего дела. Кроме того, нормативный акт субъекта Российской Федерации не был оспорен заинтересованными лицами в установленном законом порядке.
В силу изложенного правовых оснований для применения в расчете арендной платы Правил у суда апелляционной инстанции не имелось.
Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.09.2015 N Ф07-6518/2015 по делу N А13-16096/2014
"...Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Вологды от 23.01.2006 N 157 Талыбову Ф.Т. по договору аренды N 24-8167А предоставлен земельный участок, относящийся к неразграниченной государственной собственности, с кадастровым номером 35:24:0303001:0104, площадью 570 кв. м, по ул. Чернышевского в г. Вологда, для строительства магазина со станцией технического обслуживания, сроком на 2 года.
В соответствии с пунктом 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 30.08.2010 размер арендной платы определяется в соответствии с нормативными актами Российской Федерации, Вологодской области.
Талыбов Ф.Т., полагая, что размер арендной платы за земельный участок, предоставленный в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, подлежал установлению в размере 2% от кадастровой стоимости в соответствии с подпунктом "д" пункта 3 Правил, в связи с чем имеется переплата по арендной плате, обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 424, 1102 ГК РФ, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением N 582, правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Кроме того, суды сослались на правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2014 N 9-АПГ14-9.
Между тем, суды обеих инстанций не учли, что Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Действие Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558, от 27.08.2015 N 303-ЭС15-7877.
Поскольку в данном случае спор возник в отношении земельного участка, относящегося к землям, собственность на которые не разграничена, утвержденные Постановлением N 582 Правила, не могли быть применены при разрешении настоящего дела.
Нормативные акты субъекта Российской Федерации, муниципального образования не были оспорены заинтересованными лицами в установленном законом порядке и не были признаны противоречащими федеральному закону либо другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, полностью или в части.
В силу изложенного правовых оснований для применения в расчете арендной платы Правил, как следствие, для вывода о наличии переплаты по арендной плате, у судов не имелось.
Поскольку при разрешении настоящего спора судами установлены в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, однако допущены нарушения указанных выше норм материального права, регулирующих порядок определения платы за использование спорного земельного участка, вопросы неосновательного обогащения, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с принятием нового судебного акта - об отказе в удовлетворении иска..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.12.2015 N Ф08-8393/2015 по делу N А53-20475/2014
"...Утвержденные постановлением N 582 Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Данный вывод, основанный на норме пункта 1 Правил N 582, соответствует правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558, от 27.08.2015 N 309-ЭС14-7950, от 21.09.2015 N 303КГ15-6224, а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7).
Поскольку исковые требования общества о взыскании неосновательного обогащения (в виде необоснованно перечисленной части арендной платы) основаны на положениях пункта 5 Правил N 582 и изданного на основании указанных Правил приказа N 347, не подлежащих применению при расчете арендной платы за спорный земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, апелляционный суд оставил иск без удовлетворения.
При таких обстоятельствах оснований для отмены апелляционного постановления от 12.08.2015 по доводам кассационной жалобы не имеется. Правильность выводов суда апелляционной инстанции подателем жалобы не опровергнута. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали представленные в материалы дела доказательства, установили имеющие значение для его разрешения фактические обстоятельства, их переоценка к полномочиям суда кассационной инстанции не относится (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса)..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.10.2015 N Ф08-7308/2015 по делу N А63-10698/2014
"...Полагая, что арендатор в спорный период (с 02.01.2009 по 30.06.2014) ненадлежащим образом (несвоевременно и не в полном объеме) исполнял свои обязательства по внесению платежей по договору от 26.07.2001 N 464 за используемый земельный участок, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).
Федеральный законодатель, закрепив принцип самостоятельного установления субъектами земельных правоотношений размера арендной платы договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса), и предоставив соответствующим органам государственной власти или органам местного самоуправления (в зависимости от вида права собственности на землю) полномочия по правовому регулированию вопроса о порядке определения размера арендной платы, не ограничил права субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в этом вопросе, что подтверждается отсутствием на федеральном уровне единой методики расчета ставок арендной платы.
Правила N 582 подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Соответствующая правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, а затем, в определениях от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558, от 15.06.2015 N 310-ЭС15-1189.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции факт принадлежности земельного участка с кадастровым номером 26:32:010102:13 к собственности Российской Федерации, разграничения государственной собственности на данный участок, не установили. Суждение апелляционного суда о неприменимости при расчете арендной платы за земельный участок в спорный период Правил N 582 основано на содержании данного нормативного правового акта и практике его применения (толкования) Верховным Судом Российской Федерации..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2015 N Ф08-7149/2015 по делу N А22-3169/2014
"...Полагая, что кооператив свои обязательства по своевременному внесению арендных платежей за 4 квартал 2012 года, 2013 год и 1 квартал 2014 года надлежащим образом не исполнил, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 2 458 676 рублей 74 копейки и начислена пеня в размере 150 086 рублей 71 копейка, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).
В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. Соответствующие разъяснения сформулированы в пунктах 16, 19 постановления Пленума N 73.
Вместе с тем в Земельном кодексе предусмотрено право Правительства Российской Федерации устанавливать общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 4 статьи 22).
Реализуя предоставленные полномочия, Правительство Российской Федерации в соответствии со статьями 22 и 65 Земельного кодекса приняло постановление N 582, которое подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7), в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558 и от 15.06.2015 N 310-ЭС15-1189.
Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций об отказе в удовлетворении исковых требований администрации о взыскании задолженности по арендной плате и пени за используемые кооперативом по договору от 09.06.2009 N 68 земельные участки, доказательства принадлежности которых на праве собственности Российской Федерации в деле отсутствуют (Российская Федерация как собственник в лице уполномоченного органа к участию в деле не привлекалась), основан на ошибочном применении к правоотношениям сторон Правил N 582.
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, в том числе принадлежность земельных участков, проанализировать нормативные правовые акты, регулирующие вопросы расчета и внесения арендной платы за такие участки, истребовать от истца и проверить в установленном процессуальным законом порядке детальный расчет задолженности за каждый используемый в спорный период участок, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.07.2015 N Ф08-4382/2015 по делу N А22-3430/2014
"...В связи с просрочкой внесения арендной платы судебные инстанции взыскали с главы хозяйства в пользу комитета 6712 рублей 54 копейки пени.
Довод кассационной жалобы ответчика о неверном расчете комитетом размера арендной платы (без учета норм, содержащихся в постановлении от 16.07.2009 N 582) следует отклонить. Утвержденные данным постановлением Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Действие Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. Изложенная правовая позиция содержится в Обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7), а также определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558.
С учетом изложенного окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления в части удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика долга и неустойки. В то же время суды первой и апелляционной инстанций неправомерно удовлетворили требование комитета о расторжении договоров аренды от 20.06.2005 и от 10.12.2008..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2015 N Ф08-4358/2015 по делу N А32-24502/2014
"...Суды установили, что в заявленный период арендатор ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендной платы за земельный участок, что служит правомерным основанием для взыскания с него долга и неустойки. В то же время судебные инстанции признали ошибочным применение истцом при расчете размера арендной платы значения уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. При этом суды указали, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением N 582. Пункт 9 Правил не предусматривает возможности изменения арендной платы, рассчитанной на основании кадастровой стоимости земельного участка, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Арбитражный суд округа, изучив доводы жалобы администрации, признает их обоснованными в силу следующего.
Сведения о разграничении государственной собственности в отношении спорного земельного участка в деле отсутствуют.
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим нормативным правовым актом основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Данная правовая позиция сформулирована в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4 и от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558.
Следовательно, у судов отсутствовали основания для применения пункта 9 Правил при расчете размера арендной платы за предоставленный в аренду обществу земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.
Поскольку суды первой и апелляционной инстанций не применили к спорным правоотношениям пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", решение и постановление надлежит изменить, увеличив взысканную сумму до 49 696 рублей 44 копеек задолженности и 4 329 рублей 76 копеек неустойки..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.12.2015 N Ф09-8274/15 по делу N А60-4993/2015
"...Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по внесению арендных платежей за период с 2006 года по декабрь 2014 года, рассчитанных на основании постановлений Правительства Свердловской области от 31.01.2002 N 64-ПП, от 30.12.2011 N 1855-ПП, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
С учетом условий, изложенных в п. 3.5 договора аренды о ежегодном пересмотре размера годовой арендной платы на основании федеральных, областных и муниципальных нормативных актов, суды исходили из того, что арендная плата по спорному договору является регулируемой.
Судами установлено, что объектом аренды по указанному договору является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.
При этом суды руководствовались п. 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N 582, в соответствии с которым арендная плата в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования, рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации.
В обоснование применения ставки, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 13.12.2010 N 626, суды сослались на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации, и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, эти ставки арендной платы являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями.
Таким образом, суды пришли к выводу, что размер арендной платы, подлежащей уплате за пользование спорным земельным участком в 2012, 2013, 2014 годах, составляет 9 руб. 11 коп.
Поскольку в данном случае арендуемый обществом земельный участок относится к землям, собственность на которые не разграничена, правила определения размера арендной платы, утвержденные Постановлением N 582, а соответственно и приказы Минэкономразвития России от 13.12.2010 N 626, от 04.12.2006 N 396 не могли быть применены при разрешении настоящего дела.
Положения Постановления N 582 не содержат требований о недопустимости установления ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью субъекта Российской Федерации, а также за земельные участки, собственность на которые не разграничена, выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Указанные правовые подходы изложены в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, а также в Обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос N 7).
С учетом изложенного при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения.
В данном случае указанный Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержден Правительством Свердловской области в пределах его полномочий в сфере правового регулирования земельных отношений, определенных п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить отмеченные недостатки, применить подлежащие применению нормы права, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 08.12.2015 N Ф09-8920/15 по делу N А76-23444/2014
"...Как следует из материалов дела, правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка от 31.12.2002 N 58, заключенного сторонами в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:27:0105002:0001.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе названный договор аренды, кадастровый план земельного участка от 29.01.2003 N 37, кадастровую выписку о земельном участке от 22.06.2011 N 7400/101/11-198, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.11.2014 N 01/245/2014-566, суды первой и апелляционной инстанций установили, что спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена; данный участок предоставлен обществу "Восток-1" в целях размещения производственной территории под здание производственного назначения; расчет арендной платы производился Управлением в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" с применением коэффициента К2, действующего до 06.11.2013, на основании решения Собрания депутатов Верхнеуфалейского городского округа от 29.03.2012 N 329 "Об установлении значений коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Верхнеуфалейского городского округа, в новой редакции" в размере 1,54, и того же коэффициента, действующего с 06.11.2013, на основании решения Собрания депутатов Верхнеуфалейского городского округа от 31.10.2013 N 574 "Об установлении коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные в границах Верхнеуфалейского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена (в новой редакции)" в размере 1,54.
Отклоняя довод общества "Восток-1" о том, что предъявленная сумма задолженности в несколько раз превышает предельно допустимые ставки арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, а также о том, что установленные названным постановлением принципы и правила определения размера арендной платы подлежат применению при предоставлении в аренду земель, независимо от уровня публичной собственности, следовательно, установленные муниципальным образованием нормативные ставки арендной платы не могут превышать предельно допустимые ставки арендной платы, суды правильно исходили из следующего.
Утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Действие Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. Изложенная правовая позиция содержится в Обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7).
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.10.2015 N Ф09-7205/15 по делу N А60-37900/2014
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией и обществом "Производственно-коммерческая фирма "Лесстройкомплекс-СВ" заключен договор аренды от 05.07.1999 N 5-321 (далее - договор) в редакции дополнительного соглашения от 07.08.2003 N 1 земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, в районе Шиловского кордона, площадью 17 101 кв. м, кадастровый номер 66:41:0511014:0001, под существующую производственную базу на срок с 01.03.1999 по 28.02.2014 (п. 9.1 договора).
Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи с этим независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды, кадастровый паспорт земельного участка, установив, что спорный земельный участок имеет разрешенное использование (назначение): земли предприятий строительства и строительных конструкций и деталей, предоставлен обществу "Производственно-коммерческая фирма "Лесстройкомплекс-СВ" под существующую производственную базу, с учетом положений Постановления N 655-ПП, Постановления Правительства Свердловской области от 25.12.2012 N 1531-ПП "Об установлении на 2013 год коэффициента увеличения, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (далее - Постановление N 1531-ПП), Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32 (ред. от 26.06.2015) "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург" (далее - Приказ от 15.01.2013 N 32), суды правомерно определили и применили с учетом изменения ставки арендной платы и момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов, изменяющих ставку, ставку арендной платы в размере 2% за спорный период с 11.06.2013 по 10.01.2014.
Оснований для применения к спорным правоотношениям сторон положений Постановления N 582 не имеется, поскольку утвержденные данным постановлением Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Действие Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 по делу N 303-ЭС15-3782, от 27.08.2015 по делу N 309-ЭС14-7950, от 21.09.2015 по делу N 303-КГ15-6224.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

7.14. Вывод из судебной практики: Муниципальные образования не вправе увеличивать ставки арендной платы в отношении принадлежащих им земельных участков из-за уменьшения их кадастровой стоимости, если такое увеличение связано исключительно с необходимостью сократить бюджетные потери и получить дополнительные доходы.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 16.09.2015 N 32-КГ15-12
"...По мнению заявителя, ставка арендной платы в размере 5 процентов от кадастровой стоимости земли не соответствует принципу экономической обоснованности, установленному Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", статье 15 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы).
К Основным принципам определения арендной платы при аренде государственных земельных участков отнесены в том числе принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке, и принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Основываясь на принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Постановлениями Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 и Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 г. N 412-П установлена ставка арендной платы для земельных участков, относящихся к девятому виду разрешенного использования и находящихся в собственности Российской Федерации и в собственности Саратовской области соответственно, в размере 2 процента от кадастровой стоимости.
Аналогичная ставка арендной платы была установлена этим же постановлением Правительства Саратовской области (редакция постановления Правительства Саратовской области от 30 ноября 2012 г. N 715-П, действовавшей до 29 марта 2013 г.) и для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением определенных случаев.
В Балаковском муниципальном районе ставка арендной платы для земельных участков, относящихся к девятому виду разрешенного использования, была установлена решением Собрания депутатов Балаковского муниципального района Саратовской области от 26 января 2007 г. N 197 "Об арендной плате за земли Балаковского муниципального района" в размере 2,25% от кадастровой стоимости земли.
С 1 января 2014 года решением Собрания Балаковского муниципального района от 31 июля 2013 года N 575 внесены изменения в решение Собрания депутатов Балаковского муниципального района Саратовской области от 26 января 2007 г. N 197 "Об арендной плате за земли Балаковского муниципального района", в соответствии с которыми ставка арендной платы для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, увеличена и составляет 5% от кадастровой стоимости земли.
В пояснительной записке Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в качестве обоснования увеличения ставки арендной платы указана компенсация потерь бюджета в связи с уменьшением кадастровой оценки земли, а также то, что предлагаемое увеличение ставки позволит дополнительно получить в бюджет 27,3 млн руб. При этом в сравнительной таблице анализа изменения арендной платы в связи с применением новой ставки по крупным земельным участкам под промышленными объектами из переданных в аренду 2 187 925 кв. м земель сопоставлены данные об участках общей площадью 1 779 908 кв. м, об остальных земельных участках, в том числе об арендуемом Комовым Д.С., данных не имеется.
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что изменение ставок арендной платы произведено не исходя из анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, а исходя из экономической целесообразности, направленной в том числе на получение дополнительного дохода в бюджет Балаковского муниципального района Саратовской области. При этом увеличение ставок арендной платы исключительно в целях компенсации бюджетных потерь и получения дополнительных доходов при уменьшении кадастровой стоимости противоречит принципу экономической обоснованности, поскольку это не относится к числу критериев, влияющих на уровень доходности земельных участков.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для отмены законного и обоснованного решения Балаковского районного суда Саратовской области, следовательно, апелляционное определение, постановленное с существенными нарушениями норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителей, подлежит отмене..."

7.15. Вывод из судебной практики: Закон, устанавливающий государственное регулирование арендной платы, не применяется к договорам, которые были заключены до вступления его в силу, если в законе не предусмотрено иное.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...16. При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.12.2014 N Ф05-13419/2014 по делу N А40-188058/13-41-1731
"...Как установлено судами обеих инстанций на основании представленных в материалы дела доказательств, 28 марта 1996 года между Московским земельным комитетом (правопредшественник истца - арендодатель) и Фирмой "ЭНКА ИНШААТ ВЕ САНАЙИ АНОНИМ ШИРКЕТИ" был заключен договор аренды земельного участка N М-01-004884, в соответствии с которым ответчику на 49 лет предоставлены в аренду земельные участки площадью около 1,02 га на площади Павелецкого вокзала и площадью около 0,24 га в городе Москве по 1-му Зацепскому проезду для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания.
Вместе с тем в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
По настоящему делу договор аренды заключен 28 марта 1996 года, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, о чем правильно указали суды обеих инстанций.
Таким образом, заключая названный договор, его стороны не только согласовали фиксированный размер арендной платы в Приложении N 2 к договору и указали базовые исходные данные, из которых он исходили при определении арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке согласно пунктам 3.3, 5.4.2 договора.
Между тем суды обеих инстанций истолковали пункт 3.3 договора аренды и Приложение N 2 к нему иначе, не в буквальном его значении, и посчитали, что стороны, во-первых, связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, во-вторых, установили порядок исчисления размера арендной платы исходя из правил, установленных публично-правовым образованием, указав при этом, что размер арендной платы корректируется при изменении актов этого публично-правового образования.
Таким образом, суды посчитали, что размер арендной платы в данном случае является регулируемым.
Однако такой вывод судов не соответствует: ни тексту пункта 3.3 договора аренды, в котором прямо согласовано сторонами условие о размере арендной платы, которая может изменяться только по соглашению сторон, либо по требованию любой из сторон в случаях изменения базовых ставок земельных платежей, но в любом случае по согласованию, а не автоматически; ни последующим действиям сторон при исполнении условий договора аренды.
В связи с этим арендодатель не мог в одностороннем порядке изменять установленный договором размер арендной платы и применять новую методику расчета арендной платы без согласования с арендатором, поскольку такое право не было предусмотрено в договоре.
Таким образом, исходя из установленных обстоятельств задолженность по арендной плате, о взыскании которой заявлен иск, образовалась в результате применения истцом новой методики расчета арендной платы, не согласованной с арендатором, тогда как исходя из уплачиваемых ответчиком арендных платежей по последней согласованной сторонами цене задолженности у него не имеется.
Суд кассационной инстанции считает необходимым в данном случае, отменяя решение и постановление, принять новый судебный акт об отказе в иске..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.09.2015 N Ф08-4217/2015 по делу N А32-9605/2013
"...Из материалов дела видно и судами установлено, что мэрия города Краснодара (арендодатель) и открытое акционерное общество "Краснодарсельмаш" (арендатор; далее - правопредшественник общества-2) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:006 на 49 лет в целях эксплуатации нежилых зданий и сооружений заводского комплекса. Сумма ежегодной арендной платы составила 798 272 рубля 04 копейки. Стороны согласовали возможность пересмотра размера арендной платы по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае изменения кадастровой стоимости объекта аренды или базовых ставок арендной платы (при условии их опубликования). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 14.07.2000.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума N 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость установления или регулирования платы по договору аренды уполномоченным на то органом (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Договор аренды заключен до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость установления или регулирования платы по договору аренды уполномоченным на то органом (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса), поэтому его условия об арендной плате сохранили силу. В материалах дела отсутствуют доказательства расторжения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1053. Общество-1 не является стороной дополнительного соглашения от 30.03.2009, поэтому заключение последнего не могло повлечь прекращение арендных отношений между обществом и управлением. Управлением не представлены доказательства того, что им в спорный период в соответствии с пунктом 3.5 договора аренды в одностороннем порядке инициировались изменение методики расчета арендной платы (на основании кадастровой стоимости земельного участка) и пересмотр размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости объекта аренды или базовых ставок арендной платы (при условии их опубликования). Обжалуемый судебный акт не содержит нормативного обоснования возможности применения при расчете арендной платы за использование находившегося в федеральной собственности земельного участка рыночной стоимости размера арендной платы, определенной независимым оценщиком с применением доходного подхода (отчет N ОФ-03/06-12/7). Утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, такая возможность не установлена.
С учетом изложенного, содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы об использовании обществом-1 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1053 в спорный период в отсутствие договорных отношений, о прекращении в соответствующей части действия договора аренды с момента внесения в него изменений по соглашению между управлением и обществом-2, об отсутствии оснований для применения условия договора аренды о размере арендной платы (с учетом базовых ставок арендной платы, установленных органом местного самоуправления), о необходимости применения с момента государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403017:1053 порядка установления арендной платы, утвержденного Правительством Российской Федерации (исходя из рыночной стоимости аренды), о недоказанности незаконного бездействия управления, выразившегося в уклонении от предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403017:1053 обществу-1 в собственность, о предположительном характере представленного обществом-1 расчета убытков не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам..."

7.16. Вывод из судебной практики: Установление новой ставки арендной платы на основании нормативных актов, принятых уполномоченными органами, не признается изменением арендной платы.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5)
"...Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за весь арендуемый объект в целом составляет 107 108 рублей 98 копеек за один месяц без учета налогов. Согласно пункту 4.3 договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год. В соответствии с пунктом 6.1 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случаев, установленных пунктами 4.1, 4.3 договора.
Решениями городского Собрания города Южно-Сахалинска от 25.02.2004 N 598/77-04-2, от 24.02.2005 N 851/105-05-2, от 24.05.2006 N 289/16-06-3 установлены новые базовые ставки годовой арендной платы за нежилые объекты.
Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Таким образом, содержащиеся в оспариваемых судебных актах, а также в постановлении суда кассационной инстанции от 21.03.2008 выводы о необходимости государственной регистрации изменений, касающихся увеличения размера арендной платы, являются неправильными, поэтому эти судебные акты в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07 по делу N А05-2829/2006-30
"...Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что за пользование переданными в аренду помещениями арендатор должен вносить арендную плату согласно расчету (приложение N 1 к договору). Как следует из этого приложения, расчет размера арендной платы должен производиться в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за аренду имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области, утвержденным решением Архангельского областного собрания депутатов от 28.05.1998 N 392, в котором определены формула расчета годового размера арендной платы и подлежащие применению при ее расчете коэффициенты.
Исходя из пункта 3.4 договора размер арендной платы может изменяться по не зависящим от арендодателя причинам (при изменении действующих законодательных и иных нормативных актов) по соглашению сторон не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции при определении суммы задолженности за 2003 год исходил из обоснованности расчета, произведенного истцом по утвержденным уполномоченными органами на данный год коэффициентам и индексам. Размер арендной платы за 2003 год рассчитывался по показателям, установленным действующими нормативно-правовыми актами Минимущества России.
Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания этой задолженности, суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации полагал, что размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, поэтому, не признав права арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке даже в случае изменения нормативно-правовых актов, счел наличие задолженности за 2003 год, рассчитанной по новым коэффициентам, недоказанным.
Однако этот вывод суда апелляционной инстанции сделан без учета пункта 3.4 договора аренды и указанных выше положений законодательства, которыми должны были руководствоваться стороны при исполнении упомянутого договора, предусматривающего условие об изменении размера арендной платы в случае изменения действующих законодательных и иных нормативных актов.
Договором арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей исчислению арендатором по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы..."

7.17. Вывод из судебной практики: В случае противоречия акта органа власти в части сроков внесения арендных платежей положениям договора аренды государственного (муниципального) земельного участка, заключенного до принятия указанного акта, арендатор должен вносить арендные платежи в сроки, предусмотренные договором.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 04.07.2014 N Ф09-3699/14 по делу N А60-29227/2013
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и обществом "КИТ-Кэпитал" (арендатор) заключен договор аренды от 17.10.2005 N 540, согласно условиям которого обществу "КИТ-Кэпитал" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:00 00 00:0132 площадью 88 632 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, Усть-Курдюмский тракт, поворот на пос. Зональный, для строительства торгово-развлекательного комплекса. Договор заключен сроком на 49 лет (п. 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании п. 3.2 договора внесение арендной платы производится арендатором ежеквартально, равными долями от указанной в приложении N 1 суммы, не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября расчетного года.
Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Прогресс Саратов" обязательства по внесению платы за пользование земельным участком за период с 29.08.2011 по 15.05.2013, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании 8 012 053 руб. 84 коп. задолженности и 392 994 руб. 16 коп. пени.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что обязательство по внесению арендной платы за пользование арендуемым земельным участком за период с 29.08.2011 по 15.05.2013 исполнено обществом "Прогресс Саратов" надлежащим образом в установленном размере с учетом подлежащих применению ставок и коэффициентов и своевременно. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, суды пришли к выводу о том, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком с 11.01.2013 подлежит определению исходя из кадастровой стоимости, установленной распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р. Судами также сделан вывод о том, что в силу п. 4 ст. 421, ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям сторон в части сроков внесения арендной платы должны применяться правила, установленные постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П, предусматривающие внесение арендной платы поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, а не предусмотренные договором аренды. Кроме того, судами установлено, что перечисляемые ответчиком денежные средства в счет арендной платы в нарушение ст. 319 Гражданского кодекса Российской Федерации засчитывались в первую очередь в счет погашения пени. Установив, что истец уклонялся от исполнения предусмотренных договором аренды обязательств по предоставлению расчетов арендной платы и реквизитов для ее внесения, чем создал препятствия для исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы, суды пришли к выводу о просрочке кредитора (арендодателя) и в связи с этим наличии оснований для освобождения ответчика от ответственности за неисполнение денежного обязательства (ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вывод судов о том, что сроки внесения арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми и в силу этого акты органа субъекта Российской Федерации являются обязательными для применения обеими сторонами договора с момента принятия соответствующего правового акта вне зависимости от условий договора, основан на неправильном толковании положений ст. 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Изменения в договор аренды относительно сроков внесения арендной платы в установленном законом порядке (ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) не вносились.
С учетом изложенного общество "Прогресс Саратов", являясь стороной по договору, должно исполнять его условия в части внесения платы за пользование земельным участком в установленные договором сроки.
Таким образом, вывод судов о том, что обязательство по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком подлежало исполнению в соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, - до 10.04, 10.07, 10.10, 10.01 каждого года, не соответствует согласованным сторонам условиям договора аренды и не основан на подлежащих применению нормах материального права..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что нормативный акт не предусматривает возможности его применения к договорам, заключенным до его принятия.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.06.2015 N Ф09-2747/15 по делу N А60-34676/2014
"...При рассмотрении спора судом апелляционной инстанции установлено, что между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Тайм лизинг" (арендатор) заключен договор от 13.07.2000 N 4-330 (в редакции дополнительных соглашений от 14.12.2004 N 1, от 14.12.2004 N 2, от 10.04.2006 N 3, от 14.11.2007 N 4, от 25.03.2010 N 5) аренды земельного участка площадью 17124 кв. м с кадастровым номером 66:41:0404019:0009, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пр. Складской, 8, для эксплуатации зданий и сооружений завода фруктовых напитков, на срок с 01.09.1999 по 31.08.2014.
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.05.2012 N 1005 общество с ограниченной ответственностью "Тайм лизинг" передало в собственность общества "СПРЭД" объекты недвижимости - отдельно стоящие здания литер А общей площадью 3076,6 кв. м и литер В общей площадью 204,1 кв. м, расположенные на спорном земельном участке. С момента приобретения права собственности на недвижимое имущество к обществу "СПРЭД" перешло право пользования спорным земельным участком.
Ссылаясь на то, что начисленная за период с мая 2012 по июль 2014 в сумме 3 081 117 руб. 55 коп. арендная плата ответчиком вносилась с нарушением сроков оплаты, предусмотренных договором аренды, Администрация обратилась в суд с иском о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы, в том числе за несвоевременную уплату арендной платы за 2013 и 2014 год, рассчитанную за период с 11.01.2014 по 23.06.2014.
Как следует из материалов дела, обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, Администрация осуществила расчет неустойки за период с 11.01.2014 по 05.09.2014, исходя из обязанности общества вносить арендную плату ежемесячно на основании постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2001 N 1855-ПП.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды земельного участка от 13.07.2000 N 4-330, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что, поскольку соответствующие изменения в договор аренды относительно сроков внесения арендной платы в установленном законом порядке (ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) не вносились, общество "СПРЭД", являясь стороной по договору аренды земельного участка, должно исполнять его условия в части внесения платы за пользование земельным участком в установленные договором сроки.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что обязательство по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком подлежало исполнению в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2001 N 1855-ПП ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца (пп. 3 п. 9), не принимается, поскольку не соответствует согласованным сторонами условиям договора аренды и не основана на подлежащих применению нормах материального права. Положений о распространении действия указанного нормативного акта на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров, названное постановление не содержит..."

7.18. Вывод из судебной практики: Арендодатель не вправе взыскать задолженность по арендной плате за очередной период при наличии переплаты за предшествующие периоды, несмотря на то что арендные платежи вносились с указанием конкретного периода оплаты.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.04.2016 N Ф07-1784/2016 по делу N А13-6514/2015
"...ЗАО "Ямалгазинвест" на основании заключенного с Обществом агентского договора от 27.11.2008 во исполнение его обязательства по внесению арендной платы по договору аренды перечислило арендную плату за период с 10.12.2012 по 31.12.2014, что подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела (том 2, листы дела 6 - 12).
Департамент, сославшись на образовавшуюся у Общества задолженность в связи с невнесением арендной платы по сроку платежа на 20.04.2015, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции, придя к выводу о необходимости применения к ставкам арендной платы коэффициента 0,1 и установив в связи с этим отсутствие у Общества задолженности по арендной плате, в удовлетворении иска отказал.
Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции и взыскал с Общества 50 992 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате по сроку оплаты на 20.04.2015 и 3906 руб. 89 коп. неустойки исходя из того, что в платежных поручениях указан период, за который произведен платеж, поэтому в силу пункта 2 статьи 522 ГК РФ Департамент был не вправе зачислять переплату по арендной плате за предыдущие периоды в счет погашения задолженности за спорный период.
В данном случае судами установлено и материалами дела подтверждается, что договор аренды от 10.02.2011 N 13/344 заключен без проведения аукциона для строительства линейного объекта, который согласно разрешению на ввод в эксплуатацию N RU11/29/35-0044-МС введен в эксплуатацию с 17.03.2014.
В связи с этим суды пришли к выводу о том, что арендная плата является регулируемой и подлежит определению в соответствии с Постановлением N 310.
Исходя из этого суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости определения размера арендной платы с учетом поправочного коэффициента 0,1 за период с момента приемки линейного объекта приемочной комиссией.
Установив, что ЗАО "Ямалгазинвест" во исполнение обязательства Общества по внесению арендной платы по договору аренды перечислило арендную плату за период с 10.12.2012 по 31.12.2014 без применения поправочного коэффициента, то есть с превышением нормативно установленного минимального размера, суд первой инстанции пришел к выводу о неправомерности иска Департамента ввиду отсутствия у ответчика задолженности и в связи с этим отказал в иске.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным по делу, и имеющимся в деле доказательствам. В связи с этим у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для изменения законного и обоснованного решения суда первой инстанции.
Ссылка суда апелляционной инстанции на пункт 2 статьи 522 ГК РФ ошибочна, данной нормой регулируется погашение однородных обязательств по нескольким договорам поставки и к рассматриваемым правоотношениям она применению не подлежит.
При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции..."

8. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей

Принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, позволяет сторонам определять условия договора по своему усмотрению. Таким образом, стороны вправе устанавливать скидки и льготы по внесению арендных платежей на оговоренных ими условиях. Аналогичные скидки и льготы по арендной плате могут быть установлены законом, в том числе субъекта РФ, для отдельных категорий арендаторов имущества, которое находится в государственной собственности, например путем снижения отдельных коэффициентов расчета арендных платежей.
На практике возникают споры о том, имеет ли арендатор право на льготную цену, а также в каком размере (льготном или полном) взыскивается арендная плата при образовании задолженности по ней.

8.1. Вывод из судебной практики: Льгота по освобождению от арендной платы, установленная для арендатора и введенная законом субъекта РФ, не распространяется на субарендатора, если по виду деятельности он под нее не подпадает.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2006 по делу N А56-22820/2005
"...Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и ФГУП "УФПС" (правопредшественник ответчика - арендатор) заключили договор от 27.09.95 N 05-В-001679 аренды нежилых помещений общей площадью 729,9 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Ветеранов, д. 95, лит. А, пом. 19-Н, для использования под отделение связи сроком с 01.04.95 по 01.04.2000 с возможным возобновлением действия договора на неопределенный срок.
Дополнительным соглашением от 18.11.97 N 2 к договору КУГИ разрешил арендатору сдать в субаренду часть арендуемых помещений площадью 96,84 кв. м предпринимателю Хавенкову Б.В. для использования под торговлю. Названным соглашением стороны определили размер и порядок оплаты арендатором переданных в субаренду площадей: при сдаче в субаренду помещений размер арендной платы, перечисляемой арендатором арендодателю, состоит из арендной платы за сдаваемые в субаренду площади, рассчитываемой исходя из полной рыночной ставки арендной платы, то есть без коэффициента социальной значимости, и арендной платы, рассчитываемой с коэффициентом социальной значимости, за площади, остающиеся в пользовании у арендатора.
КУГИ обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ФГУП "УФПС" задолженности по арендной плате и пеней за просрочку внесения платежей за помещения, переданные ответчиком в субаренду, ссылаясь на то, что Законом Санкт-Петербурга от 26.09.2002 N 406-42 "О государственной поддержке органами государственной власти Санкт-Петербурга организаций федеральной почтовой связи, расположенных на территории Санкт-Петербурга" (далее - Закон) организации федеральной почтовой связи, расположенные на территории Санкт-Петербурга, освобождены от арендной платы за пользование находящимися в собственности Санкт-Петербурга объектами нежилого фонда, но не освобождены от платы за не используемые по назначению и переданные в субаренду объекты.
Закон, содержащий нормы об освобождении организаций федеральной почтовой связи от арендной платы за пользование находящимися в собственности Санкт-Петербурга объектами нежилого фонда, расположенными на территории Санкт-Петербурга, в отношении которых осуществляются полномочия территориальных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга по договорам, при заключении которых одной из сторон выступает Санкт-Петербург, был принят и вступил в действие после заключения сторонами договора аренды от 27.09.95 и дополнительного соглашения от 18.11.97, а следовательно, не мог быть учтен КУГИ при подписании названных документов.
Закон направлен на оказание органами государственной власти Санкт-Петербурга государственной и финансовой поддержки организациям федеральной почтовой связи с целью улучшения качества предоставления ими почтовых услуг. Статьей 2 Закона установлена льгота по арендной плате за пользование находящимися в собственности Санкт-Петербурга объектами нежилого фонда только для организаций федеральной почтовой связи и только в случае использования этих объектов названными организациями.
Между тем фактическим титульным владельцем и пользователем субарендуемых помещений являлся предприниматель Хавенков Б.В., на которого указанная выше льгота не распространяется.
В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 18.11.97 ФГУП "УФПС" обязалось перечислять КУГИ арендную плату за переданные в субаренду помещения.
Данные платежи в период с 05.11.2002 по 30.06.2005 ответчиком не вносились. Поэтому апелляционный суд правомерно, в соответствии со статьями 309, 310, 606, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ответчика 456278 руб. 01 коп. основной задолженности..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.09.2006 по делу N А56-32567/2005
"...Закон Санкт-Петербурга N 406-42, на который ссылаются как истец, так и ответчик в обоснование своих доводов, содержит нормы об освобождении организаций федеральной почтовой связи от арендной платы за пользование находящимися в собственности Санкт-Петербурга объектами нежилого фонда, расположенными на территории Санкт-Петербурга, в отношении которых осуществляются полномочия территориальных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга по договорам, при заключении которых одной из сторон выступает Санкт-Петербург.
Апелляционный суд правомерно указал, что данный Закон направлен на оказание органами государственной власти Санкт-Петербурга государственной и финансовой поддержки организациям федеральной почтовой связи с целью улучшения качества предоставления ими универсальных почтовых услуг. Льгота по арендной плате за пользование находящимися в собственности Санкт-Петербурга объектами нежилого фонда установлена статьей 2 этого Закона только для организаций федеральной почтовой связи и только в случае использования этих объектов названными организациями.
Между тем фактическим владельцем и пользователем субарендуемых площадей является Отдел вневедомственной охраны, на который указанная выше льгота не распространяется.
В соответствии с условиями договора аренды от 12.10.2000 ФГУП "УФПС" обязалось перечислять КУГИ арендную плату за переданные в субаренду помещения в размере, предусмотренном договором аренды.
Данные платежи в период с 05.11.2002 по 30.06.2005 ответчиком не вносились.
Таким образом, апелляционный суд правомерно, в соответствии с положениями пунктов 1.1, 3.1 договора аренды и статьями 309, 310, 330, 331, 333, 606, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ответчика 947893 руб. 60 коп. основной задолженности и 100000 руб. пеней..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2006 по делу N А56-42877/2005
"...Закон Санкт-Петербурга N 406-42, на который ссылаются как истец, так и ответчик в обоснование своих доводов, содержит нормы об освобождении организаций федеральной почтовой связи от арендной платы за пользование находящимися в собственности Санкт-Петербурга объектами нежилого фонда, расположенными на территории Санкт-Петербурга, в отношении которых осуществляются полномочия территориальных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга по договорам, при заключении которых одной из сторон выступает Санкт-Петербург.
Арбитражный суд правомерно указал, что данный Закон направлен на оказание органами государственной власти Санкт-Петербурга государственной и финансовой поддержки организациям федеральной почтовой связи с целью улучшения качества предоставления ими универсальных почтовых услуг. Льгота по арендной плате за пользование находящимися в собственности Санкт-Петербурга объектами нежилого фонда установлена статьей 2 этого Закона только для организаций федеральной почтовой связи и только в случае использования этих объектов названными организациями.
Между тем фактическим титульным владельцем и пользователем субарендуемых площадей является предприниматель Королев Ю.Б., на которого указанная выше льгота не распространяется.
В соответствии с условиями договора аренды от 15.08.2000 ФГУП "УФПС" обязалось перечислять КУГИ арендную плату за переданные в субаренду помещения в размере, предусмотренном договором аренды.
Данные платежи в период с 05.11.2002 по 31.08.2005 ответчиком не вносились. Неперечисление арендодателю арендной платы, полученной ответчиком от сданного в субаренду помещения, привело бы к неосновательному обогащению ответчика.
Поэтому суд первой инстанции правомерно, в соответствии с положениями пунктов 1.1, 3.1 договора аренды и статьями 309, 310, 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ответчика 1124620 руб. 21 коп. основной задолженности в пределах трехлетнего срока исковой давности, о применении которой заявил ответчик..."

9. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, следовательно, обязательство по внесению арендных платежей должно быть исполнено в соответствии с его условиями, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом отсутствие денежных средств у должника не является основанием, освобождающим его от исполнения обязательства.
Следует учесть, что в соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при ведении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения обязательства товаров или необходимых денежных средств.
Поскольку правила указанного пункта распространяются на лиц, ведущих предпринимательскую деятельность, лица, которые не занимаются предпринимательской деятельностью, могут быть освобождены от ответственности за неуплату арендных платежей, если докажут отсутствие в их действиях вины (п. 1 ст. 401 ГК РФ).
В связи с этим на практике возникает вопрос: какие обстоятельства освобождают арендатора от внесения арендной платы?

9.1. Вывод из судебной практики: По вопросу об ответственности арендатора за невнесение арендной платы при отсутствии бюджетного финансирования существует две позиции судов.

Позиция 1. Отсутствие бюджетного финансирования снимает с арендатора ответственность за невнесение арендной платы, но не освобождает от исполнения обязанности в натуре.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 10.01.2007, 17.01.2007 N КГ-А40/11877-06 по делу N А40-9074/06-59-62
"...Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платой), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно п. 4.1 вышеназванного договора ответчик принял на себя обязательство вносить ежемесячные платежи за аренду в установленные договором и дополнительным соглашением порядке, размере и сроки. Судом установлено, что в нарушение условий договора субаренды и требований закона ответчик не выполнял обязанности по перечислению арендной платы в установленном размере, в связи, с чем и образовалась задолженность по арендной плате в период с 06.02.2005 по 06.03.2006 в сумме 626387 руб. 30 коп.
Судом также установлено, что вина ответчика при неисполнении обязательства отсутствует, поскольку он является бюджетной организацией и финансируется за счет средств федерального бюджета через систему Федерального казначейства.
С учетом установленного и на основании ст. ст. 401, 614 ГК РФ суд правомерно удовлетворил заявленные требования о взыскании задолженности по договору N 2-139/04 от 01.01.2004 и отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания пени..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 27.06.2006 N КГ-А40/5812-06 по делу N А40-63534/05-82-508
"...Департамент имущества г. Москвы (далее - ДИгМ) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Инспекции Федеральной налоговой службы N 10 по г. Москве (далее - ИФНС РФ N 10 по г. Москве) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 813039 руб. 97 коп. и пени за просрочку платежей в размере 53485 руб. 99 коп. по договору аренды от 29 января 1997 г. N 01-00133/97.
Ссылка заявителя на отсутствие бюджетного финансирования не может служить основанием для освобождения арендатора от исполнения договорных обязательств..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.06.2006, 27.06.2006 N КГ-А40/5800-06 по делу N А40-68786/05-82-561
"...Ссылка заявителя на отсутствие бюджетного финансирования не может служить основанием для освобождения арендатора от исполнения договорных обязательств..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.06.2006, 27.06.2006 N КГ-А40/5750-06 по делу N А40-58652/05-59-509
"...Ссылка заявителя на отсутствие бюджетного финансирования не может служить основанием для освобождения арендатора от исполнения договорных обязательств..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2006 N КГ-А40/5167-06 по делу N А40-68775/05-77-562
"...Ссылка заявителя на отсутствие бюджетного финансирования не может служить основанием для освобождения арендатора от исполнения договорных обязательств..."

Постановление ФАС Московского округа от 07.06.2006 N КГ-А40/4664-06 по делу N А40-62670/05-89-583
"...Статьями 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом и арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
Доказательств погашения задолженности ответчик не представил.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно, с учетом требований условий договора и законодательства удовлетворили иск.
Довод ответчика о том, что обязательства, принятые федеральными учреждениями сверх утвержденных им лимитов бюджетных обязательств, не подлежат оплате за счет средств федерального бюджета, подлежит отклонению. В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие денежных средств не может являться основанием для одностороннего отказа УФНС по г. Москве от надлежащего исполнения взятых на себя обязательств..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.04.2006, 20.04.2006 N КГ-А40/3245-06 по делу N А40-62779/05-11-550
"...Довод Инспекции об отсутствии денежных средств не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска, так как статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отсутствие у должника необходимых денежных средств не освобождает от надлежащего исполнения обязательства..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.04.2006, 20.04.2006 N КГ-А40/3218-06 по делу N А40-62778/05-89-585
"...Ссылка Инспекции на отсутствие финансирования из федерального бюджета не может служить основанием к отказу в иске, поскольку согласно статье 401 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие денежных средств не может являться основанием освобождения ответчика от обязательства своевременно вносить арендную плату..."

Уральский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд, применяя совместно со ст. 614 ст. 401 ГК РФ, приходит к выводу, что при отсутствии бюджетного финансирования и вины сумма задолженности может быть взыскана с арендатора, но какие-либо санкции к нему применить нельзя.

Постановление ФАС Уральского округа от 12.05.2006 N Ф09-3591/06-С3 по делу N А50-22926/2005
"...Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности). Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Правовой статус и деятельность военкоматов регулируются Положением о военных комиссариатах (далее - Положение), утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 15.10.1999 N 1372.
В соответствии с п. 18 Положения материальное, техническое, финансовое и другие виды обеспечения военных комиссариатов осуществляются Министерством обороны Российской Федерации, а также за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.
Судом апелляционной инстанции установлено принятие мер Военным комиссариатом г. Березники для получения денежных средств из федерального бюджета на погашение задолженности по договору аренды от 12.01.2004 N 86.
При таких обстоятельствах суду апелляционной инстанции следовало применить ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, освободив Военный комиссариат г. Березники от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств..."

Позиция 2. Отсутствие бюджетного финансирования не снимает с арендатора ответственности за невнесение арендной платы и не освобождает от исполнения обязанности в натуре.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.06.2010 по делу N А27-535/2010
"...Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (далее - КУМИ города Кемерово) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к государственному учреждению "1 отряд федеральной противопожарной службы по Кемеровской области" (далее - учреждение) о взыскании 137 712 рублей 16 копеек задолженности и 42 429 рублей 65 копеек пени.
За нарушение сроков платежа стороны установили ответственность в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки платежа (пункт 4.1).
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором договорных обязанностей в период с 21.11.2006 по 29.12.2008 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 137 712 рублей 16 копеек. За период с 10.12.2006 по 29.12.2008 начислены пени размере 42 429 рублей 65 копеек.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о наличии обязанности у учреждения перед КУМИ города Кемерово по выплате задолженности по арендной плате соответствуют фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и приведенным нормам права.
Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания пени за просрочку платежей, арбитражный суд, ссылаясь на недостаточное финансирование учреждения, применил положения статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Между тем, отсутствие у учреждения находящихся в его распоряжении денежных средств само по себе нельзя расценивать как принятие им всех мер для надлежащего исполнения обязательства с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства. Поэтому недофинансирование учреждения собственником его имущества само по себе не может служить обстоятельством, свидетельствующим об отсутствии вины учреждения, и, следовательно, основанием для освобождения его от ответственности на основании пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Таким образом, обжалуемое решение по настоящему делу в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании пени подлежит отмене.
Учитывая, что арбитражный суд установил все значимые для дела обстоятельства, но нарушил нормы материального права, кассационный суд считает возможным принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение.
Поскольку ответчик своевременно не истребовал у учредителя финансирование для погашения арендной платы по договору от 21.11.2006 N 9525 аренды объектов нежилого муниципального фонда, вина в нарушении обязательства имеется..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.05.2012 по делу N А03-6360/2011
"...Заявитель указывает, что, являясь некоммерческой бюджетной организацией, не исполнял в установленный срок предусмотренную договором обязанность по внесению арендной платы по причине отсутствия денежных средств, о чем неоднократно обращался с соответствующими заявлениями о выделении денежных средств для погашения задолженности по арендой плате. Кассатор также считает, что с него необоснованно взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, поскольку в его действиях нет вины.
Обязанностью арендатора согласно статье 614 ГК РФ является полное и своевременное внесение арендной платы.
Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, суды правомерно сделали вывод о наличии у Учреждения задолженности в размере 7 416 руб. за период с 01.01.2010 по 01.05.2010.
Проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 848,89 руб. за период с 10.05.2010 по 19.07.2011 взысканы на основании статьи 395 ГК РФ.
Довод заявителя жалобы о том, что ответчик является бюджетным учреждением, самостоятельных средств не имеет, для производства расчетов получает денежные средства из бюджета, в связи с чем основания для начисления процентов в соответствии со статье 395 ГК РФ отсутствуют, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции. Он получил надлежащую правовую оценку и в силу этого подлежит отклонению.
Апелляционной инстанцией было правильно отмечено, что указанные обстоятельства не освобождают от обязанности вносить как арендную плату, так и предусмотренные договором штрафные санкции в случае наличия оснований для их взыскания..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.03.2015 по делу N А56-34237/2014
"...Как указывает податель жалобы, Учреждение не пользовалось денежными средствами Общества, поскольку денежные средства для внесения арендных платежей не выделялись ему главным распорядителем бюджетных средств; в силу положений статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) Учреждение не подлежит привлечению к ответственности за неисполнение денежного обязательства, поскольку в его действиях отсутствует вина.
Как следует из материалов дела, Общество (арендодатель) и Учреждение (арендатор) 17.11.2008 заключили договор N 2 аренды зданий с инвентарными номерами 2114, 2117, 2118, расположенных по адресу Ленинградская обл., Кингисеппский р-н, о. Гогланд, дер. Суур-Сарри, сроком до 15.11.2009.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.06.2010 по делу N А56-4737/2010 Учреждение выселено из арендуемых объектов недвижимости в связи с истечением срока аренды.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2013 по делу N А56-62499/2012, от 07.11.2013 по делу N А56-55422/2013 с Учреждения в пользу Общества за пользование упомянутыми объектами взыскано соответственно 21 157 818 руб. 24 коп. за период с 20.06.2012 по 22.08.2013 и 1 042 991 руб. за период с 23.08.2013 по 12.09.2013.
Решения по делам N А56-62499/2012 и N А56-55422/2013 исполнены соответственно 13.05.2014 и 28.03.2014.
Статьей 395 ГК РФ предусмотрена возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами не только в случае их неправомерного удержания или уклонения от их возврата, а также и при иной просрочке в их уплате.
Согласно статье 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Учреждение не возвратило арендованное имущество после прекращения договора аренды и не вносило плату за пользование им в период с 20.06.2012 по 12.09.2013, поэтому требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ судами удовлетворено правомерно.
Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 ГК РФ" разъяснено, что в случае предъявления кредитором требования о применении к учреждению мер ответственности за нарушение денежного обязательства суду при применении статьи 401 ГК РФ необходимо иметь в виду, что отсутствие у учреждения находящихся в его распоряжении денежных средств само по себе нельзя расценивать как принятие им всех мер для надлежащего исполнения обязательства с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота. Недофинансирование учреждения со стороны собственника его имущества само по себе не может служить обстоятельством, свидетельствующим об отсутствии вины учреждения, и, следовательно, основанием для освобождения его от ответственности на основании пункта 1 статьи 401 ГК РФ.
Поэтому довод Министерства и Учреждения об отсутствии вины последнего в несвоевременном исполнении денежных обязательств лишь в связи с непоступлением в распоряжение Учреждения денежных средств для внесения арендных платежей обоснованно отклонен судами..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.08.2013 по делу N А32-33235/2012
"...Ответчик, не отрицая факт использования нежилых помещений, не представил доказательств исполнения обязанности по внесению арендных платежей за период с апреля по сентябрь 2012 года, в связи с чем требование истца в части взыскания с задолженности по арендной плате в сумме 360 925 рублей обоснованно удовлетворено судом первой инстанции в заявленном объеме.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Довод ответчика о недопустимости взыскания с него неустойки ввиду отсутствия должного финансирования правомерно отклонен судами со ссылкой на пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.06 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому в случае предъявления кредитором требования о применении к учреждению мер ответственности за нарушение денежного обязательства суду при применении статьи 401 Гражданского кодекса необходимо иметь в виду, что отсутствие у учреждения находящихся в его распоряжении денежных средств само по себе нельзя расценивать как принятие им всех мер для надлежащего исполнения обязательства с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота..."

9.2. Вывод из судебной практики: Отсутствие производственной деятельности, равно как и тяжелое материальное положение, не освобождает арендатора от внесения арендной платы.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.03.2009 N А58-3563/07-Ф02-393/09 по делу N А58-3563/07
"...27.08.2008 года ответчик передал, а истец принял земельный участок площадью 3 799 кв. м кадастровый N 14:14:050083:0024, расположенный по адресу: РС(Я), Ленский район, г. Ленск, дополнительный адрес ул. Объездная, расположен 50 м к северу от д. 41 по ул. Мелиораторов, о чем стороны подписали акт возврата имущества из аренды.
01.09.2008 года глава МО "Ленский район" принял постановление N 07-03-000807/8 о расторжении по соглашению сторон договора аренды земельного участка от 03.12.2004 года N 231, заключенного с ИП Макеровым О.В.
Истец, ссылаясь на неисполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы за период с 2004 года по 1 апреля 2007 года, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Как установлено судом первой инстанции, ответчик фактически арендовал земельный участок с 03.12.2004 (акт приема-передачи) по 27.08.2008 (акт возврата имущества арендодателю). Доказательств оплаты арендных платежей за период пользования ответчик в материалы дела не представил.
Рассматривая спор, арбитражный суд исходил из того, что установленные договором аренды земельного участка N 231 от 03.12.2004 обязательства по внесению арендной платы ответчиком не исполнены, размер задолженности по арендным платежам истцом рассчитан правильно.
Учитывая, что истец не предпринял разумных мер, предписанных договором, для уменьшения размера убытков и обратился в суд с иском только в 2007 году, суд обоснованно применил положения статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказал истцу в удовлетворении требования о взыскании неустойки в полном объеме.
Довод об отсутствии производственной деятельности ответчика на арендованном земельном участке, не может быть принят судом во внимание.
Отсутствие производственной деятельности и тяжелое материальное положение ответчика не может являться основанием к освобождению арендатора от обязанности по уплате арендных платежей, установленных договором..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.04.2010 по делу N А11-6210/2009
"...Суд первой инстанции оценил представленные в материалы дела документы, пришел к правильному выводу о том, что имеющиеся доказательства подтверждают факт невнесения ответчиком арендной платы по договору аренды от 01.02.2008 N 432 в заявленный период, правомерно взыскал с неисправного контрагента долг, и, по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, привлек его к имущественной ответственности в виде процентов за пользование чужими денежными средствами.
Ссылка подателя жалобы на мировой финансовый кризис не принимается во внимание окружным судом, поскольку названное обстоятельство не является основанием для освобождения неисправного контрагента от гражданско-правовой ответственности за нарушение договорных обязательств..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 23.03.2011 N КГ-А40/1916-11 по делу N А40-90560/10-53-748
"...Также правомерно, в соответствии со статьями 309, 310, 614, 330, 331, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды N 05-00061/09 от 24.09.2009 года удовлетворено требование Департамента о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, пени за просрочку ее уплаты, процентов за пользование имуществом.
При этом суд установил, что расчет арендной платы, произведенный истцом исходя из ставки арендной платы, предусмотренной договором, является правильным.
Ответчик в обоснование кассационной жалобы также ссылается на то, что при заключении договора аренды он исходил из того, что ООО "Атлантик" является субъектом малого предпринимательства города Москвы и спорный объект недвижимости относится к имуществу, предназначенному для передачи во владение и пользование в поддержку малого и среднего предпринимательства; Общество рассчитывало на оплату арендной платы по льготной цене; отказ в применении льготных ставок и предъявление Департаментом завышенных арендных ставок привели ООО "Атлантик" к тяжелому финансовому положению и возникновению задолженности по арендной плате; вина ответчика в ненадлежащем исполнении обязательства по уплате арендных платежей согласно требуемым истцом ставкам арендной платы отсутствует.
Вышеназванный довод ответчика не подтверждает наличие установленных законом оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Кроме того, согласно пункту 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Ссылка ответчика на отсутствие его вины в неоплате арендной платы не состоятельна..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.02.2010 N КГ-А40/334-10-В по делу N А40-14379/08-23-167
"...Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика и проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены решения Арбитражного суда города Москвы от 8 июля 2009 года в связи со следующим.
Обстоятельства, на которые ссылался представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции (невозможность своевременного внесения арендной платы в связи с отсутствием прибыли и финансовым кризисом), не свидетельствуют о принятии судом первой инстанции незаконного и необоснованного решения, поскольку согласно пункту 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется участниками гражданских правоотношений самостоятельно, на свой риск, при этом в силу положений пункта 3 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Нормы пункта 3 названной статьи Кодекса не относят к таким обстоятельствам нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.03.2012 по делу N А56-9585/2011
"...В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о перечислении ответчиком задолженности, за пользование арендованным имуществом за период с 01.05.2010 по 28.02.2011 составляющей сумму 835 036 руб. 96 коп.
Исходя из анализа всех обстоятельств дела, судом первой инстанции правомерно были взысканы пени в размере 165 906 руб. 30 коп. за период с 11.05.2010 по 28.02.2011.
Как правильно установлено судом, арендная плата не вносилась ответчиком за период с 01.05.2010 по 28.02.2011.
При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил требования Комитета о взыскании задолженности, пеней, а также о расторжении договора.
Доводы заявителя о тяжелом финансовом положении ответчика не могут быть приняты во внимание, поскольку данное обстоятельство не освобождает его от исполнения договорных обязательств, а в силу статьи 401 ГК РФ не освобождает от ответственности за нарушение договора.
Таким образом, судами правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам..."

9.3. Вывод из судебной практики: Отсутствие электричества не является препятствием для использования помещения и не освобождает арендатора от внесения арендной платы, если арендатор не доказал невозможность использования арендуемого имущества.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 04.03.2009 N 1761/09 по делу N А21-7706/2007
"...Тринадцатый арбитражный апелляционный суд исследовав фактические обстоятельства и представленные по делу доказательства, пришел к выводу о том, что препятствия арендодателем не чинились. Суд счел, что обстоятельство отключения электроэнергии арендодателем необоснованно расценено судом первой инстанции как воспрепятствование в пользовании арендованным помещением, приведшее к невозможности его использования по целевому назначению для оптово-розничной торговли промышленными товарами.
Поскольку предпринимателем не доказана невозможность использования арендованного имущества в спорный период, суд апелляционной инстанции в силу статьей 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации счел требование общества "Ростехпром" о взыскании задолженности по вышеназванному договору и процентов в общей сумме 45 628,33 руб. обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Суд кассационной инстанции, проверив законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
Оснований для переоценки выводов судов не имеется..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.01.2012 по делу N А45-4933/2011
"...ООО "Посуда-Центр сервис", возражая против заявленных требований, предъявило встречный иск о взыскании 2 583 474 руб. убытков, составивших неполученные доходы от субарендной платы, расходы на заработную плату персонала магазина и транспортные расходы по вывозу товара, в связи с отключением электрической энергии в арендуемых помещениях.
Податель жалобы указывает на то, что в результате бездействия ООО "Сбербанк капитал", выразившегося в неподключении электроэнергии на арендуемом объекте после устранения аварии, арендатор понес убытки, поскольку арендуемые помещения не могли использоваться, с 21.03.2010 арендуемый объект для приема посетителей был закрыт. Также податель жалобы указал на то, что ООО "Сбербанк капитал" не исполнило установленное пунктами 1.6, 2.1.7 договора аренды обязательство по обеспечению сданного в аренду помещения круглосуточной подачей электроэнергии.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции установили, что ООО "Посуда-Центр сервис" не доказало вину ООО "Сбербанк Капитал" в причинении убытков в связи с отключением электроэнергии в арендуемых помещениях.
Также суды признали недоказанным факт неиспользования ООО "Посуда-Центр сервис" арендуемых нежилых помещений в спорный период.
С учетом установленных обстоятельств у суда отсутствовали правовые основания для взыскания предъявленной суммы убытков..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.09.2015 N Ф08-6430/2015 по делу N А53-26042/2014
"...ЗАО "Торговый дом "Перекресток" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ефремовой Э.В. (далее - предприниматель) о взыскании 552 338 рублей 71 копейки задолженности по арендным платежам и 18 986 рублей 64 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.06.2014 по 25.11.2014 (уточненные требования).
28 апреля 2012 года общество заключило с предпринимателем договор субаренды, по условиям которого передало предпринимателю во временное возмездное пользование (субаренду) часть здания общей площадью 25 кв. м, поименованную сторонами как помещение, расположенное в г. Сочи по ул. Учительская, 6. Помещение передано в субаренду сроком на 11 месяцев, который исчисляется с даты подписания сторонами договора (пункт 5.1 договора). В силу пунктов 3.1.1 и 3.2 договора арендная плата составляет 112 500 рублей, оплата ее производится не позднее 25-го числа предшествующего месяца.
Разногласия сторон возникли относительно наличия задолженности по арендной плате за ноябрь 2012 года в размере 22 500 рублей и за период с 01.01.2014 по 22.05.2014 в размере 529 838 рублей 71 копейка.
Относительно задолженности по арендной плате за ноябрь 2012 года суды первой и апелляционной инстанций установили, что платежным поручением от 07.11.2012 N 118 предприниматель перечислила обществу 90 тыс. рублей, в основании назначения платежа указано: "плата за субаренду за ноябрь 2012 года с учетом перерасчета аренды за октябрь по дополнительному соглашению N 1 к договору субаренды нежилого помещения N Ю0451/12 от 28.04.2012, НДС в т.ч. 13 728 руб. 81 коп.". Предприниматель пояснил, что в ноябре 2012 года им произведен перерасчет арендной платы за октябрь 2012 года в связи с отсутствием в указанном месяце длительное время энергоснабжения помещения. Поскольку предприниматель не представил надлежащих доказательств имевшихся в октябре 2012 года препятствий в пользовании арендованным помещением, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для частичного освобождения ответчика от внесения арендной платы за ноябрь 2012 года.
Основания для изменения или отмены постановления не установлены..."

9.4. Вывод из судебной практики: Применение в отношении арендованного имущества обеспечительной меры в виде наложения ареста не освобождает арендатора от оплаты по договору.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.04.2003 N Ф08-1307/03 по делу N А01-638/2002-2
"...По окончании срока действия договора ответчик возвратил истцу часть арендуемого имущества. Оставшаяся часть оборудования, полученного по договору аренды, находится в незаконном владении ответчика, который арендные платежи не осуществляет. Это послужило основанием для обращения с иском в арбитражный суд.
При удовлетворении иска суд признал, что факт передачи имущества подтвержден подписанными сторонами актами, прилагаемыми к договору. Сумма задолженности, указанная в уточненном расчете истца, соответствует соглашениям сторон о размере арендной платы. При уточнении размера исковых требований истец уменьшил размер арендной платы за период, когда часть имущества была возвращена.
Доказательства того, что ответчик производил арендные платежи, в том числе за возвращенное истцу имущество, в материалах дела отсутствуют. Не представлены доказательства возврата имущества после истечения срока аренды.
...Не могут служить основанием для освобождения от уплаты арендной платы и процентов и доводы о том, что спорное имущество истца, находящееся у ответчика, повергнуто аресту, так как принятие судом мер по обеспечению иного иска не изменяет правовую природу отношений, возникших между арендодателем и арендатором.
Судебные акты о взыскании арендной платы соответствуют статьям 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. За период необоснованного уклонения от оплаты стоимости аренды проценты взысканы в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.12.2015 N Ф02-6898/2015 по делу N А33-12687/2014
"...Как следует из материалов дела и судебных актов, 01.02.2010 между Агентством лесной отрасли Красноярского края (арендодатель) и ОАО "Ангара Пейпа" (арендатор) заключен договор аренды лесного участка N 175з, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное пользование лесной участок, находящийся в государственной собственности, определенный пунктом 2 договора, для заготовки древесины, с целью производства беленой хвойной целлюлозы на лесохимическом комплексе "Ангара Пейпа" в Енисейском районе Красноярского края, на срок 49 лет.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы в указанном размере послужило основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.
Возражая предъявленному иску, ответчик со ссылкой на статью 328 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что приостановление исполнения обязательств по оплате арендных платежей было обусловлено неисполнением истцом с 01.10.2013 своих обязательств перед арендатором по обеспечению возможности пользования участками для этих целей, поскольку 01.10.2013 судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по Енисейскому району УФССП по Красноярскому краю Шевцовым П.С. наложен арест на принадлежащее ОАО "Ангара Пейпа" право долгосрочной аренды имущества по договору аренды лесных участков N 175з от 01.02.2010, которое передано на хранение (под охрану) Агентству лесной отрасли Красноярского края, письмом Агентства лесной отрасли Красноярского края поручило руководителям лесничеств принять меры по недопущению заготовки древесины на арендуемых обществом лесных участках.
Дав оценку имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что спорные лесные участки были переданы ответчику для заготовки древесины, при этом обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования арендованных участков по его назначению по не зависящим от ПАО "Ангара-Пейпа" причинам, не выявили.
Наложение ареста на принадлежащее ОАО "Ангара Пейпа" право долгосрочной аренды имущества по договору аренды лесных участков N 175з от 01.02.2010 и запрета использовать ответчику данное право явилось следствием неисполнения ОАО "Ангара Пейпа" своих обязательств перед арендодателем, то есть по обстоятельствам, зависящим именно от арендатора.
Договор аренды лесного участка N 175-з от 01.02.2010 расторгнут на основании решения Арбитражного суда Красноярского края от 13 февраля 2014 года.
Однако в рассматриваемом случае лишение ответчика возможности пользования лесными участками наложением ареста на право долгосрочной аренды имущества по договору аренды лесных участков N 175з от 01.02.2010 в рамках исполнительного производства, принятием мер по недопущению заготовки древесины на арендуемых лесных участках обусловлено его же действиями хоть и не прямо, но опосредованно, поскольку исполнение обществом своих договорных обязательств полностью ему подконтрольно.
При таких обстоятельствах суды обоснованно сделали вывод о том, что обязанность своевременного внесения арендной платы в спорный период сохранилась у арендатора, нормы статей 328, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации истолкованы ответчиком неправильно.
Установив, что за 4 квартал 2013 года и 1 квартал 2014 года арендные платежи арендатором по договору N 175з от 01.02.2010 не вносились, судебные инстанции правомерно указали на имеющуюся у ответчика обязанность оплатить возникшую задолженность по арендным платежам и неустойку за их несвоевременную уплату..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.03.2015 N Ф06-20397/2013 по делу N А57-6232/2014
"...В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Стройперспектива" (далее - ООО "Стройперспектива"), г. Саратов, с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Саратовгесстрой" (далее - ЗАО Саратовгесстрой"), г. Балаково, Саратовская область, о взыскании арендной платы, пени за несвоевременный возврат имущества.
Признавая обоснованными исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам за период с 09.12.2013 по 23.07.2014, суд обоснованно исходил из следующего.
Постановлением Балаковского районного суда Саратовской области от 17.09.2013 наложен арест на недвижимое имущество: имущественный комплекс автотранспортного предприятия, располагающийся по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Промышленная, д. 11, и имущественный комплекс завода крупнопанельного домостроения (здания, сооружения), располагающийся по адресу: Саратовская область, г. Балаково, Саратовское шоссе, д. 3.
Согласно протоколу наложения ареста на имущество от 09.06.2014, составленному старшим оперуполномоченным ОПЭООТиПС УЭБиПК полиции ГУ МВД России по Саратовской области майором полиции Король А.О., имущество, на которое наложен арест, изъято и передано на хранение директору ЗАО "Саратовгесстрой" Панагушину А.С., который в соответствии с частью шестой статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации предупрежден об уголовной ответственности по статье 312 Уголовного кодекса Российской Федерации за сохранность данного имущества.
Из протоколов наложения ареста на имущество от 20.09.2013, составленных капитаном полиции Пшеничным С.А., следует, что на момент ареста имущество предприятия находилось в собственности у ООО "Стройперспектива" и использовалось по производственному назначению.
К протоколам наложения ареста на имущество от 20.09.2013 приложена копия договора аренды от 01.09.2013, заключенного между ООО "Стройперспектива" и ЗАО "Саратовгесстрой", согласно которому последний является арендатором комплекса недвижимости по адресам: г. Балаково, Саратовское шоссе, д. 3, а также г. Балаково, ул. Промышленная, д. 11.
Таким образом, суд обоснованно исходил из того, что содержание меры принуждения в виде наложения ареста состоит в ограничении правомочий собственника, связанных с оспоримым имуществом.
Суд апелляционной инстанции верно установил, что в момент ареста спорного имущества оно фактически находилось в пользовании ответчика, что не отрицается последним, а не его директора Панагушина А.С. как физического лица.
Право пользования спорным имуществом при наложении ареста не ограничивалось.
В этой связи доводы жалобы об отсутствии правовых оснований для взыскания платежей в период нахождения имущества под арестом обоснованно признаны судами несостоятельными..."

9.5. Вывод из судебной практики: Невыставление арендодателем счета (счета-фактуры) не освобождает арендатора от обязанности своевременно уплатить арендные платежи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.01.2010 по делу N А33-5383/2009
"...Решением Арбитражного суда Красноярского края от 23 октября 2009 года с ответчика в пользу истца взыскан долг в сумме 3 997 323 рублей 64 копеек.
Заявитель кассационной жалобы считает, что при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции не дал надлежащей правовой оценки договору N 1-СВБ/2008 от 11.02.2008, в соответствии с пунктом 2.2.4 которого арендодатель обязался своевременно вручать счета для перечисления арендной платы. Поскольку счета предусмотренные пунктом 3.4 договора аренды истцом не выставлялись, у ответчика не наступила обязанность по внесению арендной платы.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, факт передачи истцом имущества по договору аренды N 1-СВБ/2008 от 11.02.2008 ответчику во временное владение и пользование с 11.02.2008 подтвержден актом приема-передачи нежилых помещений в аренду и не оспаривается ответчиком. Срок действия договора определен пунктом 1.2 договора - 5 лет с даты его государственной регистрации. Согласно пункту 3.4 договора за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату до 15 числа на основании счетов, выставленных арендодателем. Размер арендной платы определен в пункте 3.2 договора.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судом не дана надлежащая оценка договору аренды N 1-СВБ/2008 от 11.02.2008, в соответствии с которым арендодатель обязался своевременно вручать счета для перечисления арендной платы, а, поскольку счета истцом не выставлялись, у ответчика не наступила обязанность по внесению арендной платы, отклоняется судом кассационной инстанции как необоснованный. Договор аренды является возмездным, по условиям договора арендатор обязался ежемесячно вносит арендные платежи. Невыставление истцом счета не освобождает арендатора от обязанности по своевременной уплате арендных платежей..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2011 по делу N А79-8796/2010
"...Суд оценил представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и, установив факт несвоевременного внесения арендатором платежей за пользование объектом найма, правомерно взыскал сумму долга, привлек контрагента к гражданско-правовой ответственности в виде процентов за пользование чужими денежными средствами.
Ссылка заявителя на отсутствие документов первичного бухгалтерского учета (счетов-фактур, актов) с апреля по июль 2009 года не принимается во внимание окружным судом.
Действующее законодательство не ставит исполнение обязанности по внесению арендных платежей в зависимость от наличия выставленного счета или иного документа.
Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2014 по делу N А19-8071/2013
"...Довод заявителя кассационной жалобы о том, что у него отсутствовала обязанность уплачивать арендные платежи вследствие неисполнения арендодателем обязанности по выставлению счетов-фактур, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по уплате арендных платежей возникает у арендатора с момента передачи ему предмета аренды и не связана с наличием либо отсутствием счета-фактуры, на основании которой производятся арендные платежи. Судом апелляционной инстанции правомерно указано, что невыставление арендодателем счетов-фактур не освобождает ответчика от исполнения принятого обязательства по оплате арендных платежей.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2014 года по делу N А19-8071/2013 Арбитражного суда Иркутской области основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения..."

Дальневосточный округ

Примечание: В рассмотренном ниже деле суд, взыскав с арендатора задолженность по арендной плате, отказал во взыскании с него предусмотренной договором неустойки в связи с тем, что арендодатель не выставил счета-фактуры, нарушив этим соответствующее условие договора.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.04.2011 N Ф03-7703/2010 по делу N А51-15415/2009
"...Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным, на основании выставленных арендодателем счетов. Счета выставляются арендодателем и предоставляются арендатору не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным.
Ссылаясь на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, ООО "Азимут-А" обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.
При рассмотрении дела арбитражные суды установили факт пользования ИП Пакуловой Т.Г. арендованным помещением в период с 01.01.2009 по 30.11.2009 без внесения арендной платы (за исключением августа месяца), что привело к образованию задолженности в сумме 135 390 руб. и не оспаривается предпринимателем.
В то же время суды установили, что в нарушение условий договора арендодатель направил арендатору счета-фактуры на оплату аренды лишь 03.09.2009.
В связи с этим арбитражные суды пришли к выводу о том, что основания для применения к должнику ответственности, предусмотренной статьей 330 ГК РФ, за период, предшествующий получению арендатором счетов-фактур, отсутствуют.
Установив указанные обстоятельства, арбитражные суды правомерно удовлетворили первоначальный иск частично, взыскав с ответчика в пользу истца 135 390 руб. задолженности по арендной плате и 57 540 руб. 75 коп. неустойки, исчисленной за период с 06.09.2009 по 30.11.2009, отказав во взыскании остальной части неустойки.
Доводы кассационной жалобы об отсутствии у арендатора обязанности по внесению арендной платы до выставления арендодателем счетов не основаны на законе. Обстоятельства, связанные с совершением истцом действий по выставлению ответчику счетов-фактур, учтены судом при взыскании неустойки, размер которой уменьшен за счет исключения из ее расчета времени просрочки кредитора и является соразмерным последствиям нарушения ответчиком денежного обязательства, поэтому довод заявителя о необходимости дополнительного снижения размера ответственности судом кассационной инстанции отклоняется..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.12.2014 N Ф05-15183/2014 по делу N А40-114953/13-64-1015
"...Судом установлено, что факт пользования арендованным имуществом в указанном периоде ответчиком не оспаривается, более того, подтверждается актами, подписанными уполномоченными лицами арендодателя и арендатора.
Таким образом, у ответчика возникло обязательство по внесению арендных платежей в порядке статей 309, 310, 328, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку невыставление счета-фактуры не освобождает ответчика от оплаты арендных платежей за пользование имуществом.
Вывод суд первой инстанции о возникновении у ответчика обязательства по внесению арендной платы только после выставления счета-фактуры противоречит статьям 307, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договора.
Исходя из данных норм Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство ответчика по внесению арендной платы возникло из вышеназванного договора аренды и в связи с пользованием ответчиком объектом аренды.
Счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия покупателем предъявленных продавцом товаров (работ, услуг) сумм налога к вычету в порядке, предусмотренном главой 21 Налогового кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 169 Налогового кодекса Российской Федерации).
Таким образом, выставление счета-фактуры не является обстоятельством, с которым закон или договор аренды связывают возникновение обязательства арендатора по внесению арендной платы.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции, установив наличие задолженности по арендной плате на стороне ответчика в размере 3 780 000 руб. 00 коп., правомерно признал подлежащими удовлетворению требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 369 495 руб. 00 коп..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.03.2010 N КГ-А40/2236-10 по делу N А40-66846/09-59-542
"...Дополнительным соглашением от 01.12.2008 г. к договору лизинга N ОЛ-1 от 11.05.2006 г. предусмотрено, что лизингополучатель обязуется перечислять платежи по настоящему договору по факту за текущий календарный месяц. Лизингополучатель выставляет ежемесячные счета на сумму платежей не позднее 15-го числа текущего календарного месяца, а лизингополучатель производит оплату не позднее 28-го числа текущего календарного месяца.
Суд установил, что лизингополучатель надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате лизинговых платежей в период с марта по май 2009 г., задолженность составляет 980 816 руб.
Девятый арбитражный апелляционный суд оценил довод ответчика о непредставлении счетов, актов выполненных работ и подписании их только истцом и обоснованно установил, что обязанность лизингополучателя производить оплату по договору не связана с необходимостью составления и подписания данных актов и счетов на оплату. Такая обязанность возникает ежемесячно у лизингополучателя вследствие владения и пользования предметом лизинга..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.06.2015 N Ф07-2353/2014 по делу N А56-52723/2013
"...Как следует из материалов дела, между ООО "ТМГ ГРУП" (заказчик) и ООО "РСК "ГАЛАТЕЯ" (подрядчик) 22.05.2012 заключен договор подряда N 12/05-2012 на выполнение работ по строительству туристического информационно-делового центра по адресу: город Петродворец, торговая площадь, участок 1 (южнее дом 1, литера а, на торговой площади). По условиям договора подрядчик обязуется выполнить работы в соответствии с проектной и рабочей документацией собственными или привлеченными силами, а заказчик - принять и оплатить выполненные работы. В разделе 4 договора предусмотрена обязанность заказчика обеспечить производство работ строительными материалами и оборудованием.
Соглашением от 01.08.2012 N 2 к договору стороны дополнили договор подряда пунктом 4.6, в котором установили, что подрядчик предоставляет заказчику в аренду опалубку в соответствии с приложением N 2. Сдача в аренду опалубки и ее возврат оформляются актом сдачи-приемки, по завершении каждого месяца стороны подписывают акт об оказанных услугах по аренде. Арендная плата подлежит уплате за отчетный месяц вне зависимости от количества дней фактической аренды. Стоимость аренды опалубки составляет 242 037 руб. в месяц.
Неисполнение ООО "ТМГ ГРУП" обязательств по оплате арендных платежей и невозврат арендованного имущества после получения претензии от 23.07.2013 N 47 явились основанием для обращения ООО "РСК "ГАЛАТЕЯ" в арбитражный суд с настоящим иском.
Доводы подателя жалобы о том, что истцом не выставлялись счета на оплату аренды опалубки, не свидетельствуют об отсутствии у ответчика обязанности по внесению арендной платы, так как ежемесячный размер платежа согласован сторонами и, соответственно, известен ООО "ТМГ ГРУП".
Поскольку дело рассмотрено судебными инстанциями полно и всесторонне, нормы процессуального права не нарушены, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.10.2012 по делу N А44-4607/2011
"...Поскольку Общество в нарушение условий договора не исполнило обязательства по внесению за июнь - сентябрь 2011 года арендной платы в сумме 120 000 руб., а также не оплатило коммунальные услуги (отопление помещения, электроэнергию, водоснабжение) за период с января по сентябрь 2011 года в размере 30 197 руб. 84 коп., предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Ссылка Общества на то, что предприниматель не выставлял ему счета на оплату аренды и коммунальных услуг, не свидетельствует об отсутствии у ответчика обязанности вносить арендную плату в размере, определенном в договоре, и оплачивать коммунальные услуги. Истец представил в материалы дела документы, подтверждающие произведенные им расходы на оплату предоставленных поставщиками услуг по тепло-, энерго-, водоснабжению в период аренды Обществом названного помещения. Между тем ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил ни доказательств того, что он за счет собственных средств произвел оплату коммунальных услуг в период с 01.01.2011 по 23.01.2011, ни свой контррасчет названных расходов..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.07.2017 N Ф08-4147/2017 по делу N А32-19747/2016
"...ООО "Просцениум" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к НАО "Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега" (далее - центр) о взыскании 30 479 810 рублей долга по арендной плате, 1 021 073 рублей 63 копеек пени с 12.12.2015 по 10.11.2016.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору на обеспечение временной инфраструктурой мероприятий, проводимых в Олимпийском парке.
Решением от 19.12.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 26.04.2017, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы следующим. Заключенный сторонами договор является смешанным и содержит элементы договора аренды и договора возмездного оказания услуг. Истец доказал факт использования ответчиком имущества, принятия оказанных услуг и отсутствия доказательств внесения арендной платы в спорный период. Довод ответчика о том, что размер арендной платы завышен, отклонен, так как не подтвержден документально. Суды приняли во внимание подписанные ответчиком без замечаний и возражений акты оказанных услуг и акт сверки взаимных расчетов за спорный период. О фальсификации названных актов центр не заявил. Суд не усмотрел оснований для снижения размера пени применительно к статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
В кассационной жалобе центр просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, суды не приняли во внимание факт досрочного возврата части арендуемого имущества, что привело к необоснованному отклонению положений пункта 2 статьи 630 Гражданского кодекса. По расчетам центра подлежащая уплате арендная плата составляет 31 000 852 рубля 88 копеек, а с учетом частичной оплаты - 24 480 662 рубля 88 копеек. Суды ошибочно удовлетворили исковые требования в полном размере, ссылаясь при этом на недействующее соглашение от 26.12.2015, которым стороны ошибочно указали сумму арендных платежей по договору в размере 40 201 900 рублей. Положив в основу судебных актов подписанные ответчиком акты оказания услуг и акт сверки, суд формально подошел к вопросу определения размера задолженности по договору от 22.05.2015 N 482/ОП. Суды не исследовали факт получения ответчиком счетов на оплату и счетов-фактур, что повлияло на необоснованное взыскание пени.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 22.05.2015 центр (арендатор) и общество (арендодатель) заключили договор N 482/ОП на обеспечение временной инфраструктурой мероприятий, проводимых в Олимпийском парке, по условиям которого в целях надлежащей организации и проведения мероприятий, проводимых центром, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование имущество и сопутствующее оборудование в соответствии с техническим заданием (приложение N 2), количество и технические характеристики которого указаны в приложении N 1 (пункт 1.1 договора).
Срок аренды передаваемого имущества с 25.05.2015 по 01.12.2015 включительно (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за весь период аренды определяется на основании протокола оценки и сопоставления заявок на участие в открытом тендере от 20.05.2015 по лоту N 88-ОТ и составляет 40 201 900 рублей, в том числе НДС 18% в размере 6 132 493 рублей 22 копеек, включает в себя все затраты, издержки и иные расходы арендодателя в связи с выполнением им своих обязательств по договору и определяется расчетом договорной цены (приложение N 3 к договору).
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендатор производит оплату по договору согласно следующему графику: первый платеж в размере 10% от суммы, указанной в пункте 3.1, оплачивается в срок до 10.06.2015 на основании оригинала счета на оплату (пункт 3.3.1 договора), второй платеж в размере 5% от суммы, указанной в пункте 3.1, оплачивается в срок до 20.09.2015 на основании оригинала счета на оплату (пункт 3.3.2 договора), третий платеж в размере 15% от суммы, указанной в пункте 3.1, оплачивается в срок до 10.10.2015 на основании оригинала счета на оплату (пункт 3.3.3 договора), окончательный платеж в размере 70% от суммы, указанной в пункте 3.1, оплачивается в течение 10 календарных дней с даты подписания акта возврата имущества и получения от арендодателя оригинала счета-фактуры.
В соответствии с пунктом 4.2.1 договора в случае нарушения арендатором сроков оплаты, указанного в пункте 3.3.4 договора, арендатор обязуется уплатить арендодателю неустойку в форме пени в размере 0,01% от цены договора за каждый день просрочки.
Объекты аренды переданы ответчику по акту приема-передачи от 25.05.2015.
1 декабря 2015 года ответчик произвел возврат истцу объектов арендуемого имущества, что подтверждается подписанным актом N 2 (т. 1, л. д. 36, 37).
В материалы дела представлены акты оказанных услуг на общую сумму 37 млн рублей, а также счета-фактуры, которые подписаны сторонами без замечаний и возражений (т. 1, л. д. 38 - 53).
Ответчик арендную плату по договору произвел частично в сумме 6 520 190 рублей, задолженность по арендной плате в размере 30 479 810 рублей не погашена.
Общество, полагая, что центр ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендной платы, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции заключили, что имущество, переданное по акту приема-передачи, с учетом частичного возврата, в рамках договора аренды от 22.05.2015 N 482/ОП, получено ответчиком, использовано для полученных целей и возвращено 01.12.2015 (акт возврата). Размер задолженности, с учетом утраты силы соглашения от 26.12.2015, определен на основании подписанных без замечаний и возражений актов оказанных услуг (т. 1, л. д. 38 - 53) и акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2015 (т. 1, л. д. 54). Приняв во внимание частичную оплату, сумма долга составила 30 479 810 рублей. Установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в спорный период, суды взыскали с ответчика арендную плату в заявленном размере, признав правильным выполненный истцом расчет.
Поскольку факт внесения арендной платы с нарушением сроков подтвержден документально, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с центра неустойки (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).
Довод подателя жалобы о том, что, положив в основу судебных актов подписанные ответчиком акты оказанных услуг и акт сверки, суд формально подошел к вопросу определения размера задолженности по договору от 22.05.2015 N 482/ОП, отклоняется, поскольку акты оказанных услуг являются первичными документами, подтверждают факт оказания услуг и их стоимость. О фальсификации указанных актов ответчик не заявил. Акты подписаны ответчиком без замечаний и возражений.
Ссылка центра на то, что суды не исследовали факт получения ответчиком счетов на оплату и счетов-фактур, что повлияло на необоснованное взыскание пени, несостоятельна, поскольку не подтверждена. В силу статьи 614 Гражданского кодекса основанием для возникновения обязанности по оплате является факт пользования арендованным имуществом, а не факт выставления счета. Кроме того, сроки оплаты установлены договором аренды, с учетом заключенных соглашений.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.03.2013 по делу N А32-11936/2012
"...Приведенные в кассационных жалобах аргументы министерства и учреждения об отсутствии у них обязательств перед обществом и оснований для оплаты аренды, основанные на незаключении ими спорного договора, неперечислении средств на исполнение этого договора министерством, неполучении платежных документов от арендодателя, противоречат материалам дела, которыми подтвержден факт правопреемства арендатора по договору от 31.12.2009 N 40 (реорганизации государственного учреждения "Хостинская квартирно-эксплуатационная часть района" министерства путем присоединения к учреждению), а также статус главного распорядителя бюджетных средств министерства по отношению к учреждению. Внесение арендной платы арендатором за используемое в рамках действующего договора аренды имущество не обусловлено ежемесячным получением платежных документов (счетов) от арендодателя ни условиями договора аренды, ни требованиями закона..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 07.02.2013 N Ф09-13743/12 по делу N А76-2944/2012
"...Установив, что уведомление общества "Дуэт ФАН" о расторжении договора аренды в одностороннем порядке получено обществом "ТД "Петров" 15.12.2011, суды пришли к правильному выводу о том, что договорные отношения между сторонами прекратились по истечении трех месяцев с указанного момента (п. 7.3 договора аренды), то есть с 15.03.2012, в связи с чем обязанность по внесению арендной платы в январе, феврале 2012 году сохранялась за арендатором.
Проверив произведенный истцом расчет задолженности по арендной плате за два месяца 2012 года и признав его верным, приняв во внимание отсутствие в деле доказательств внесения обществом "Дуэт ФАН" указанной платы, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании арендной платы за спорный период.
С учетом изложенного судами правомерно удовлетворены исковые требования в полном объеме.
Довод общества "Дуэт ФАН" о том, что просрочка внесения арендной платы допущена по вине общества "ТД "Петров", поскольку арендодателем счета на оплату аренды выставлены только в феврале 2012 года, рассмотрен апелляционным судом и отклонен, поскольку данное обстоятельство, как верно указано судом, не является основанием для освобождения арендатора об оплаты арендной платы и взыскания соответствующей задолженности в судебном порядке, исполнение обязанности по внесению арендных платежей в данной ситуации не может зависеть от наличия выставленного счета или иного документа..."

Постановление ФАС Уральского округа от 22.11.2012 N Ф09-10082/12 по делу N А76-1761/2012
"...Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Ужеговой И.Ю. обязательства по внесению арендной платы, наличие задолженности за период с января 2009 г. по апрель 2012 г. в размере 125 673 руб. 35 коп. и пени в размере 321 874 руб. 10 коп., а также на неисполнение ответчиком в добровольном порядке требований, содержащихся в претензии от 16.09.2011 N 439, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Установив, что обязательства по внесению арендной платы за пользование спорным имуществом в спорный период предпринимателем Ужеговой И.Ю. надлежащим образом не исполнены, доказательств внесения арендной платы за пользование нежилым помещением в материалы дела не представлено, проверив произведенный комитетом расчет подлежащей взысканию суммы задолженности, суды удовлетворили исковые требования, взыскав с ответчика 125 673 руб. 35 коп. задолженности по арендной плате.
Ссылки предпринимателя Ужеговой И.Ю. на отсутствие ее вины в просрочке внесения арендной платы, поскольку арендодателем не выставлялись счета на оплату, рассмотрены и обоснованно отклонены судами. Судами верно указано, что данное обстоятельство не влияет на наличие у арендатора обязанности по внесению платы за пользование имуществом. Кроме того, условиями договора аренды от 21.03.2007 N 43 предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором на указанный в договоре расчетный счет не позднее 1 числа каждого месяца, следующего за расчетным.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 14.10.2010 по делу N А35-12304/2009
"...Ссылаясь на неисполнение ответчиком своей обязанности по оплате арендной платы за пользование арендуемым помещением, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 218 926 руб. 77 коп. подтверждается материалами дела, в том числе актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.09.2008. Доказательств оплаты задолженности по арендной плате ответчиком не представлено.
При этом отсутствие выставленного счета не является основанием для освобождения ответчика от обязанности уплачивать арендную плату за пользование арендуемым помещением..."

9.6. Вывод из судебной практики: Произведенное в соответствии с договором аренды размежевание земельного участка не освобождает арендатора от внесения арендной платы согласно договору за используемый им участок, образованный в результате размежевания.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 19.02.2010 по делу N А36-2080/2009
"...Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу "Домостроительный комбинат" (далее - Общество) о взыскании 105 555 564 руб. задолженности по арендной плате за период 2008 - 2009 гг. и 9 267 776,14 руб. неустойки.
В соответствии с Договором арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 189638 кв. м. с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119, относящийся к категории земель поселения и расположенный в 29 микрорайоне Октябрьского округа г. Липецка, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Впоследствии распоряжением главы города Липецка N 2028-р от 10.09.2007 были утверждены проекты планировки и межевания 29 микрорайона, а 08.11.2007 постановлением главы города Липецка N 4431 был утвержден проект границ земельного участка, предназначенного для комплексного жилищного строительства 29 микрорайона.
В соответствии с данным постановлением земельный участок с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119 площадью 189638 кв. м был разделен на земельный участок N 1 площадью 154321 кв. м и земельный участок N 2 площадью 35317 кв. м с присвоением участкам кадастровых номеров 48:20:04 36 01:0175 и 48:20:04 36 01:01:0176 соответственно.
При этом земельный участок N 1 площадью 154321 кв. м с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0175 остался в фактическом пользовании ОАО "ДСК".
Земельный участок N 2 с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0176 по акту приема-передачи от 10.11.2007 ОАО "ДСК" возвратило Администрации г. Липецка.
В ходе рассмотрения дела установлено, подтверждено и по существу не оспаривается ответчиком, что им не уплачивались арендные платежи за 2008 и 2009 годы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0175 площадью 154 321 кв. м, который остался в пользовании ответчика после раздела земельного участка площадью 189 638 кв. м с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119.
Не оспаривая порядок определения задолженности и неустойки, в кассационной жалобе заявитель указывает на неверное применение судом норм гражданского и земельного законодательства, поскольку, по мнению Общества, у него прекратились обязательства перед истцом в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119 площадью 189638 кв. м на земельный участок N 1 площадью 154321 кв. м и земельный участок N 2 площадью 35317 кв. м с присвоением участкам самостоятельных кадастровых номеров. Так как предмет аренды перестал существовать, на основании статей 407 и 416 ГК РФ прекратилась его обязанность по внесению арендных платежей.
Согласно п. 5.4.18 Договора, арендатор обязан в случае изменения площади фактического землепользования, в том числе в случаях, установленных п. 4.5 настоящего Договора, за свой счет обеспечить проведение необходимых землеустроительных работ и предоставить арендодателю уточненный кадастровый план земельного участка, ведомость площадей по функциональному использованию по установленной форме в течение месяца с момента изменения площади фактического землепользования.
Таким образом, размежевание спорного земельного участка производилось с согласия и за счет арендатора, и направлено, по сути, на защиту его интересов для определения фактического землепользования арендатором и соответственно пересчета размера арендной платы по фактическому пользованию.
С учетом изложенного и принимая во внимание доказанность факта пользования спорным земельным участком, суд правомерно удовлетворил заявленные требования, взыскав с ответчика задолженность по арендной плате и пене (в части)..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 12.08.2010 N ВАС-6493/10 по делу N А36-2080/2009
"...По иску Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (г. Липецк) к открытому акционерному обществу "Домостроительный комбинат" о взыскании 105 555 564 руб. задолженности по арендной плате за период 2008 - 2009 и 9 267 776,14 рублей неустойки.
Довод заявителя в части того, что переданный в аренду земельный участок был разделен, поэтому договор аренды прекратил свое действие, также не может быть признан обоснованным ввиду следующего.
Судами установлено, что общество получило земельный участок во временное владение и пользование, площадь земельного участка, переданного арендатору и находящегося в его фактическом владении, размер подлежащей уплате арендной платы, обществом не оспариваются, следовательно, общество обязано своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и в сроки определенные договором аренды.
Возможность изменения площади арендуемого земельного участка была предусмотрена сторонами в том числе и в договоре аренды. То обстоятельство, что изменений в договор относительно площади арендуемого участка не вносилось, не влечет прекращение указанного договора. Также сам по себе раздел земельного участка с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации, толкования, изложенного в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, не свидетельствует о том, что обязанность арендатора по надлежащему исполнению своей обязанности по внесению арендной платы прекратилась.
...в передаче дела N А36-2080/2009 Арбитражного суда Липецкой области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Липецкой области от 28.07.2009, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19.02.2010 отказать..."

9.7. Вывод из судебной практики: Пожар в арендуемом помещении не освобождает арендатора от внесения арендной платы, если он не прекратил использование данного помещения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 11.01.2011 N Ф09-11124/10-С6 по делу N А76-5167/2010-28-331
"...Судами также установлено, что 17.01.2010 в арендуемом помещении произошел пожар.
В п. 2.1.2 спорного договора аренды стороны согласовали, что в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных событий арендодатель обязуется за свой счет устранять последствия указанных событий.
Общество "Оль-ЛогистикЦентр", ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за период с 18.01.2010 по 23.02.2010, обратилось в суд с соответствующим иском.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, предприниматель Чуприна О.А. ссылалась, в том числе: на незаключенность договора аренды, отсутствие у истца прав на передачу спорного помещения в аренду, а также на наличие оснований в соответствии с п. 2.1.2 договора для освобождения ее от уплаты арендных платежей в заявленный истцом период (с 18.01.2010 по 23.02.2010) в связи с произошедшим 17.01.2010 в арендуемом помещении пожаром и, как следствие, неиспользование арендатором данного помещения в указанный период для целей, предусмотренных договором.
Факт неисполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы в период с 18.01.2010 по 23.02.2010 установлен судами и не оспаривается ответчиком.
При этом исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71, 75, 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства (акт об уничтожении товарных ценностей от 17.02.2010, заявление предпринимателя Чуприной О.А. начальнику Ленинского РУВД), а также учитывая пояснения лиц, привлеченных в качестве свидетелей, суды исходя из отсутствия в материалах дела сведений, свидетельствующих о прекращении использования арендатором помещения до 24.02.2010 и возврата имущества арендодателю, пришли к выводу о наличии у предпринимателя Чуприной О.А. обязанности по внесению арендной платы.
Помимо этого, отклоняя доводы ответчика о наличии оснований для освобождения арендатора от внесения платы за пользование имуществом в спорный период в связи с пожаром в арендуемом помещении со ссылкой на п. 2.1.2 договора аренды, суды исходили из буквального толкования названного пункта (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего обязанность арендодателя устранить последствия пожара и не содержащего оснований для освобождения арендатора от оплаты за пользование имуществом.
Расчет задолженности по арендной плате и пени проверен судами и признан обоснованным.
При таких обстоятельствах требования общества "Оль-ЛогистикЦентр" правомерно удовлетворены судами..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 01.08.2013 N ВАС-10153/13 по делу N А65-28766/2012
"...В связи с неуплатой ответчиком арендных платежей за период с 01.07.2012 по 11.10.2012 истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суды установили, что в арендуемых ответчиком помещениях 03.05.2012 произошел пожар и согласно справке отдела надзорной деятельности по муниципальному образованию г. Набережные Челны МЧС России от 22.02.2013 N 65-2-36-14, по заключению федерального государственного бюджетного учреждения "Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Республике Татарстан" технической причиной пожара признано возгорание сгораемых элементов конструкций строений склада N 2/4 либо находящихся в этом строении горючих материалов и предметов интерьера в результате контакта с непотушенным табачным изделием или с источником открытого огня. Неисправность электропроводки не является причиной пожара. Арендатор (ООО "Торговый дом Акульчев") в силу условий договоров нес полную ответственность за обеспечение пожарной безопасности арендованного склада.
Учитывая, что ответчик в спорный период от договоров аренды не отказался (несмотря на предусмотренное договорами право сторон на односторонний отказ от договора), помещения арендодателю по актам не возвратил, в спорный период в арендуемых помещениях находились товарно-материальные ценности арендатора и доказательств невозможности использования помещения ответчиком не представлено, руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды признали обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании 965 236 рублей долга по арендной плате.
Нарушений судами норм процессуального права, которые могли бы явиться безусловными основаниями для пересмотра судебных актов в порядке надзора, не установлено..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.05.2012 по делу N А82-5175/2011
"...По мнению заявителя, у него отсутствует обязанность по внесению арендной платы, поскольку в силу объективных причин (пожар в ночь с 05 на 06.04.2010) он лишен возможности пользоваться имуществом, являющимся предметом договора аренды.
Факты наличия задолженности ответчика по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества и просрочки в ее оплате не оспаривается Гаджиевым А.А. оглы и подтверждается материалами дела.
При перечисленных обстоятельствах окружной суд признал законным вывод судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении исковых требований Управления и взыскании с Предпринимателя задолженности по арендным платежам, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Довод подателя жалобы о том, что после произошедшего в арендуемом помещении пожара арендатор с апреля по июль 2010 года был лишен возможности использовать объект аренды по назначению, в связи с чем арендная плата за указанный период взысканию не подлежит, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа рассмотрел и отклонил в связи со следующим.
По правилам абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендодатель вправе потребовать у арендатора внесения арендной платы до момента исполнения им обязанности по возврату объекта аренды.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды первой и апелляционной инстанций установили и контрагенты не оспорили, что стороны не подписывали документ, по которому арендатор возвратил упомянутые нежилые помещения арендодателю. Доказательств, безусловно свидетельствующих о невозможности использования арендуемого помещения, Предприниматель не представил..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.06.2013 по делу N А65-28766/2012
"...В связи с неуплатой ответчиком арендных платежей за период с 01.07.2012 по 11.10.2012 истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В арендуемых ответчиком помещениях 03.05.2012 произошел пожар.
Согласно справке отдела надзорной деятельности по муниципальному образованию г. Набережные Челны МЧС России от 22.02.2013 N 65-2-36-14, по заключению федерального государственного бюджетного учреждения "Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Республике Татарстан" технической причиной пожара следует считать возгорание сгораемых элементов конструкций строений склада N 2/4 либо находящихся в этом строении горючих материалов и предметов интерьера в результате контакта с непотушенным табачным изделием или с источником открытого огня. Неисправность электропроводки не является причиной пожара, произошедшего 03.05.2012 на складе N 2/4. Арендатором данного склада являлось ООО "Торговый дом Акульчев", которое на основании договора от 01.12.2011 N 148, договора от 01.02.2012 N 165 и договора от 01.03.2012 N 167 несло полную ответственность за обеспечение пожарной безопасности арендованного склада.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами по настоящему делу так же, как и по делу N А65-17757/2012, не исследован вопрос о наличии фактической возможности использовать арендатором арендуемые помещения, не соответствует установленным судами обстоятельствам.
Из исследованных судом и имеющихся в материалах дела доказательств видно, что после произошедшего пожара ООО "Торговый дом Акульчев" продолжало занимать арендуемые им помещения, и письмом от 22.05.2012 N 129 ОАО "Закамье" просило ответчика освободить эти помещения.
В соответствии с актом проверки от 02.07.2012 в арендуемых помещениях находятся товарно-материальные ценности ответчика.
Пунктами 5.1 договоров аренды предусмотрено право сторон на односторонний отказ от договора, предварительно уведомив другую сторону за 15 дней до предполагаемой даты расторжения.
Данным правом ООО "Торговый дом Акульчев" воспользовалось 24.09.2012, сообщив истцу об одностороннем расторжении договоров со ссылкой на пункт 3 статьи 450 ГК РФ и пункт 5.1 договоров аренды.
С учетом того, что ответчик до 24.09.2012 от договоров аренды не отказался, хотя пунктами 5.1 договоров предусмотрено право сторон на односторонний отказ от договора, помещения арендодателю не сдал, и в спорный период в арендуемых помещениях находились товарно-материальные ценности арендатора, судами требование истца о взыскании 965 236 руб. долга по арендной плате правомерно признано обоснованным и подлежащим удовлетворению..."

9.8. Вывод из судебной практики: Расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать от арендатора уплаты образовавшихся до момента расторжения договора сумм основного долга и имущественных санкций, если иное не вытекает из соглашения сторон.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104
"...1. Если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.
Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании суммы задолженности по арендной плате и договорной неустойки за просрочку ее внесения.
Между сторонами сроком на один год заключен договор аренды нежилого помещения. Спустя семь месяцев после заключения договора он был расторгнут по соглашению сторон. Поскольку у ответчика к моменту расторжения договора образовалась задолженность по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с указанным требованием.
Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Из содержания пункта 3 статьи 453 ГК РФ следует, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения сторонами соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения.
Таким образом, ответчик обязан уплатить истцу сумму задолженности по арендной плате и, поскольку иное не предусмотрено соглашением о расторжении договора, сам факт расторжения договора не прекращает данного обязательства и не исключает возможности применения мер ответственности в связи с нарушением арендатором условий договора. Расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.11.2011 по делу N А12-5657/2011
"...Общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Твой дом - Средняя Ахтуба" (далее - ООО Агентство недвижимости "Твой дом - Средняя Ахтуба", истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области (далее - ответчик) о взыскании долга по арендной плате в размере 1 152 300 руб. и пеней за просрочку внесения платежей в размере 87 298 руб. 26 коп.
Решением от 06.06.2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2011, Арбитражный суд Волгоградской области иск удовлетворил частично в сумме 647 482 руб. 85 коп. долга за период с 01.12.2010 по 10.02.2011 и неустойки в размере 30 000 руб., уменьшив ее размер в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания арендной платы за период с 01.12.2010 по 10.02.2011, суды обеих инстанций исходили из установленного ими факта прекращения действия договора от 11.01.2010 N 3 аренды нежилых помещений по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Из содержания пункта 2 статьи 453 ГК РФ следует, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными на будущее время.
Поэтому взыскание судом долга по арендной плате и имущественных санкций, образовавшихся к моменту расторжения договора по соглашению сторон не противоречит пункту 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств".
Оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 14.11.2011 N Ф09-7313/11 по делу N А71-1234/11
"...Полагая, что за период пользования помещением с 30.06.2010 по 25.08.2010 с общества подлежит взысканию арендная плата, товарищество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства между сторонами, в том числе и по внесению арендных платежей, прекращены в силу соглашения от 30.08.2010 с момента его подписания.
Отменяя решение суда и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции указал на то, что сторонами достигнуто соглашение о расторжении договора аренды с 30.08.2010, помещение возвращено арендодателю в установленном порядке по акту приема-передачи 31.08.2010, следовательно, арендатор несет обязанность по оплате помещения до фактической его передачи арендодателю.
В силу п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным законодательством или договором.
Частью 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
С учетом изложенных норм суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, если имущество не возвращено.
Установив, что доказательств исполнения обязанности по внесению арендных платежей не представлено, суд апелляционной инстанции обоснованно признал исковые требования о взыскании 70 686 руб. задолженности за период с 30.06.2010 по 25.08.2010 подлежащими удовлетворению..."

9.9. Вывод из судебной практики: Если судом было признано право собственности на имущество, переданное в аренду одним публично-правовым образованием, за другим публично-правовым образованием, то это не освобождает арендатора от внесения арендной платы и уплаты штрафных санкций другому публично-правовому образованию по условиям заключенного договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.03.2012 по делу N А31-793/2011
"...Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Департамент государственного имущества и культурного наследия Костромской области (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) при участии научно-производственного центра по охране и использованию памятников истории и культуры заключили на срок с 01.09.2001 по 31.08.2004 охранно-арендный договор от 05.11.2001 N 350 (т. 1, л.д. 65-66) нежилого помещения N 315 общей площадью 239 квадратных метров, расположенного по адресу: город Кострома, памятник Рыбные ряды, корпус N 2.
Впоследствии регистрация права оперативного управления Департамента культурного наследия Костромской области и государственная регистрация права собственности Костромской области на спорное имущество признаны незаконными; объект аренды является собственностью Российской Федерации (решение Арбитражного суда Костромской области от 28.05.2008 по делу N А31-2400/2007 - т. 1, л.д. 9-35), о чем Предприниматель был извещен письмом Теруправления от 14.11.2008 N 4652 (т. 1, л.д. 53).
В письме от 13.02.2009 N 698 (т. 1, л.д. 54) Теруправление уведомило Предпринимателя о том, что, хотя договор аренды и является незаконным, Предприниматель не освобождается от обязанности платить за пользование спорным помещением, расположенным внутри объекта федеральной собственности.
Претензией от 10.12.2010 N 7960 (т. 1, л.д. 72-75) Теруправление потребовало от Предпринимателя погасить задолженность по арендной плате.
Теруправление является надлежащим истцом по настоящему делу, поэтому то обстоятельство, что Предприниматель не заключал договор аренды непосредственно с Теруправлением, не освобождает ответчика как пользователя федеральным имуществом от обязанности платить за пользование объектом найма.
Истолковав договор аренды по правилам, установленным статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд правомерно заключил, что арендная плата не установлена в твердой сумме, она является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа, исходя из базовых ставок арендной платы, площади арендуемого помещения, а также повышающих и понижающих коэффициентов.
Следовательно, стороны, реализовавшие принцип свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), согласовали условие о расчетном характере арендной платы, поэтому фактическое изменение размера арендных платежей не противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение указанного условия договора. С учетом изложенного суд пришел к верному выводу о возникновении у ответчика обязанности по внесению арендных платежей с 14.11.2008 по 12.03.2010 в размерах, рассчитанных в уведомлениях от 13.02.2009 N 698 и от 10.12.2010 N 7960, и правильно взыскал с Предпринимателя 464 295 рублей 24 копейки долга по арендной плате.
Начисление пеней за ненадлежащее исполнение договорного обязательства соответствует пункту 4.3 договора аренды и правилам применения статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации. Более того, истец заявил требование о взыскании пеней из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, то есть меньше договорной неустойки, составляющей 0,3 процента от суммы просрочки..."

9.10. Вывод из судебной практики: Указание в соглашении о расторжении договора аренды на то, что у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате, само по себе, если нет доказательств фактической оплаты по договору или иных условий для прекращения обязательства по внесению арендной платы, не является основанием для отказа в удовлетворении иска арендодателя о взыскании задолженности по арендным платежам, предъявленного после подписания такого соглашения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.03.2014 по делу N А32-908/2013
"...Соглашением от 25.05.2012 стороны расторгли договор аренды от 26.08.2011 (т. 1, л.д. 93). В соглашении указано, что арендатор не имеет задолженности по арендной плате (пункт 2). Соглашение зарегистрировано в установленном порядке (запись регистрации 23-23-36/021/2012-390 от 21.06.2012).
Ссылаясь на наличие непогашенной задолженности по арендной плате за период с 26.08.2011 по 25.05.2012, предприниматель обратилась с требованием о взыскании с общества 236 250 рублей платы за пользование земельным участком.
В силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма N 66).
В деле отсутствуют доказательства возврата арендодателю земельного участка с кадастровым номером 23:25:0706000:1423 ранее указанной истцом даты (даты подписания соглашения о расторжении договора аренды - 25.05.2012). Расчет задолженности за период с 26.08.2011 по 25.05.2012 соответствует условиям договора. Доказательства внесения платы общество не представило, поэтому суды пришли к выводу об обоснованности требований истца и взыскали с ответчика 236 250 рублей арендной платы.
Довод кассационной жалобы ответчика о том, что участок фактически истцом не передавался, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора от 26.08.2011. Подготовленный временным управляющим анализ финансового состояния общества (т. 1, л.д. 85-88) названное положение договора аренды не опровергает.
На основании статьи 65 Кодекса ответчик обязан был представить доказательства, подтверждающие исполнение предусмотренных договором обязанностей по внесению арендной платы и возврату имущества. Согласно части 2 статьи 9 Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Поскольку общество не доказало обстоятельства, исключающие взыскание с него арендной платы, суды пришли к выводу о том, что соглашение о расторжении договора само по себе не может служить доказательством внесения ответчиком арендных платежей.
При разрешении спора судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы гражданского и земельного законодательства. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.04.2014 по делу N А32-1184/2013
"...26.08.2011 предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды спорного земельного участка (л. д. 6-7). Земельный участок предоставляется арендатору для производства сельскохозяйственной продукции сроком на пять лет (пункт 1.3). Ставка арендной платы за 1 га пашни согласована сторонами в размере 4 500 рублей, общая сумма годовой арендной платы составила 64 125 рублей (пункты 2.1 и 2.2). В соответствии с пунктом 2.5 договора арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 1 августа текущего года. Согласно пункту 3.1.1 договора он имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов.
Соглашением от 25.05.2012 стороны по обоюдному согласию расторгли договор аренды земельного участка от 26.08.2011, указав на отсутствие у арендатора задолженности по арендной плате (пункт 2), на вступление соглашения в силу со дня его подписания сторонами (пункт 3) и прекращение обязательств по договору со дня вступления в силу соглашения (пункт 4, л.д. 98).
Указывая на неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в период с 26.08.2011 по 21.06.2012, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, осуществив толкование условий договора аренды от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса), судебные инстанции установили, что арендодатель исполнил свою обязанность по предоставлению имущества во владение и пользование арендатору в момент подписания договора аренды (пункт 3.1.1 договора), соглашение от 25.05.2012 о расторжении договора заключено в день его государственной регистрации (21.06.2012), ранее указанного дня возврат предпринимателю земельного участка обществом не производился. Поскольку доказательств внесения платы за использование арендованного земельного участка в период с 26.08.2011 по 21.06.2012 ответчик не представил, суд удовлетворил иск в полном объеме.
Поскольку общество не представило документов в подтверждение факта внесения арендных платежей в согласованных договором аренды размере и порядке, указание в соглашении от 25.05.2012 о расторжении договора аренды на отсутствие задолженности суды в качестве доказательства названного обстоятельства не приняли.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены..."

Примечание: Суды приняли решение о взыскании задолженности по арендным платежам с учетом того, что была доказана фактическая передача арендатору земельного участка и в договоре содержалось условие, по которому неиспользование имущества арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.11.2013 по делу N А32-1108/2013
"...26.08.2011 предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды спорного земельного участка (л. д. 10-12). Земельный участок передан арендатору для производства сельскохозяйственной продукции сроком на пять лет (пункт 1.3). Ставка арендной платы за 1 га пашни согласована сторонами в размере 4 500 рублей, общая сумма годовой арендной платы составила 359 730 рублей (пункты 2.1 и 2.2). В соответствии с пунктом 2.5 договора арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 1 августа текущего года. Согласно пункту 3.1.1 договора он имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов.
Неиспользование имущества арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы (пункт 2.6 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законодательством порядке 03.10.2011, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на нем (л. д. 12).
Соглашением от 25.05.2012 стороны по обоюдному согласию расторгли договор аренды земельного участка от 26.08.2011, указав на отсутствие у арендатора задолженности по арендной плате (пункт 2), на вступление соглашения в силу со дня его подписания сторонами (пункт 3) и прекращение обязательств по договору со дня вступления в силу соглашения (пункт 4, л.д. 48).
Соглашение зарегистрировано 27.06.2012 (л. д. 48).
Указывая на неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в период с 26.08.2011 по 26.06.2012, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, осуществив толкование условий договора аренды от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса), судебные инстанции установили, что арендодатель исполнил свою обязанность по предоставлению имущества во владение и пользование арендатору в момент подписания договора аренды (пункт 3.1.1 договора), соглашение от 25.05.2012 о расторжении договора заключено в день его государственной регистрации (27.06.2012), ранее указанного дня возврат предпринимателю земельного участка обществом не производился. Поскольку доказательств внесения платы за использование арендованного земельного участка в период с 26.08.2011 по 26.06.2012 ответчик не представил, суд удовлетворил иск в полном объеме.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены..."

По данному делу см. также Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2013 N 15АП-12759/2013.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2013 N 15АП-12759/2013 по делу N А32-1108/2013
"...Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в соглашении о расторжении договора имеется ссылка на то, что арендатор не имеет задолженности по арендной плате (п. 2) был предметом исследования и оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонен, так как доказательств фактической оплаты по спорному правоотношению не представлено, как и не представлено должным образом оформленного соглашения о прощении долга или произведенного зачета.
Кроме того, следует необходимым учесть, что в пункте 2.6 договора стороны установили, что неиспользование имущества арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц..."

10. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме

Обстоятельства, при которых арендатор не считается просрочившим исполнение обязанности по внесению арендной платы, имеют значение, поскольку существенное нарушение арендатором сроков оплаты дает арендодателю право требовать досрочного внесения арендной платы (п. 5 ст. 614 ГК РФ), кроме того, невнесение арендной платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя на основании ст. 619 ГК РФ.

10.1. Вывод из судебной практики: Арендная плата не может быть взыскана с арендатора, если арендодатель не является собственником сдаваемого имущества, в том числе если его право не зарегистрировано в ЕГРП.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.05.2010 по делу N А28-13741/2009-450/11
"...Как видно из документов и установил суд, Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 25.01.2007 N 53872, по которому арендодатель предоставил арендатору земельный участок N У0423-105 площадью 6 761,0 квадратного метра по адресу: город Киров, улица Щорса, 28а, для эксплуатации нежилого помещения с целью размещения в нем мастерской по ремонту обуви, а арендатор принял участок и обязался своевременно оплачивать арендодателю арендные платежи за землю.
Посчитав, что ответчик необоснованно уклоняется от внесения арендной платы, истец обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы и пеней.
К моменту заключения договора от 25.01.2007 N 53872 Управление, представляющее интересы муниципального образования, не имело полномочий на распоряжение всем земельным участком в связи с его нахождением в общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме и, следовательно, не имело права на передачу всего спорного земельного участка в аренду ООО "Красивый город". Таким образом суд правильно квалифицировал спорную сделку как ничтожную (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного суд апелляционной инстанции правильно отказал в удовлетворении иска о взыскании арендных платежей, предусмотренных ничтожным договором аренды..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.10.2009 по делу N А43-8809/2008
"...Как установлено судами, в соответствии с паспортами транспортных средств N 52 КО 028638, 52 КК 479170, автокран Урал, государственный регистрационный номер Е842НН/52, и КрАЗ, государственный номер 0912 ТС/52, являющиеся предметом договора аренды, на момент заключения договора принадлежали не ответчику, а истцу.
На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При таких обстоятельствах суды правомерно признали ничтожным договор аренды от 22.06.2007 в части аренды названных транспортных средств.
За пользование принадлежащими истцу на праве собственности транспортными средствами истец не должен уплачивать ответчику арендную плату. Таким образом, на момент заключения соглашения от 11.01.2008 у истца отсутствовала обязанность по уплате арендной платы ответчику за 2 транспортных средства.
Принятые судебные акты соответствуют нормам материального права, а содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2010 по делу N А46-9/2007
"...Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и ООО "Паллада" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.07.2003 N 25501/3 (с изменениями от 06.05.2005), согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение (строение), находящееся в собственности муниципального образования город Омск, расположенное в подвале по адресу: город Омск, проспект Маркса, 17 (Литера А (8П), индивидуализированное согласно приложению N 2 к договору, общей площадью 92,50 квадратных метра, сроком с 01.07.2003 по 30.06.2008.
Решением Куйбышевского районного суда города Омска от 08.07.2008 признано недействительным право собственности муниципального образования город Омск на нежилое помещение 8П на поэтажном плане (1, 2, 45) общей площадью 92,50 квадратных метра, расположенное в подвале пятиэтажного кирпичного здания, литера А, расположенного по адресу: город Омск, проспект Маркса, 17, а также признана недействительной государственная регистрация права собственности на указанное нежилое помещение.
Приняв во внимание указанное решение суда, которое имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела в силу пункта 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций, правомерно признали договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2003 N 25501/3 недействительной (ничтожной) сделкой, заключенной в нарушение пункта 1 статьи 209, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы и пени, суды обоснованно исходили из того, что поскольку департамент не являлся собственником помещения, являющегося предметом договора аренды, то у него отсутствовало право на сдачу его в аренду, а также право требования уплаты арендных платежей..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 19.02.2010 N КГ-А41/15089-09 по делу N А41-10779/09
"...Судом установлено, что между ООО "Олимп инвест" (арендатором) и администрацией Щелковского района Московской области (арендодателем) был заключен договор аренды от 28.06.2005 N 1821, в соответствии с которым ООО "Олимп инвест" были переданы в аренду нежилое помещение размером 260,0 кв. м - мебельный салон (помещение N 51, 69, 73, 74, 75) и часть нежилого помещения общей площадью 133 кв. м (помещение N 18, 19, 21, 22, 23, 44), расположенные по адресу: город г. Щелково, Московской области, ул. Сиреневая, д. 9.
Судом установлено, что 10.11.2008 между администрацией Щелковского района и предпринимателем Семенцем С.В. подписан договор купли-продажи муниципального имущества N 249, в соответствии с которым истец приобрел мебельный салон площадью 260 кв. м, расположенный по адресу: г. Щелково Московской области, ул. Сиреневая, д. 9.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 03.03.2009 зарегистрирован переход права собственности истца на нежилое помещение площадью 249,1 кв. м, расположенное по адресу: город г. Щелково, Московской области, ул. Сиреневая, д. 9, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 03 марта 2009 года серии 50-НГ N 417671. Право собственности обременено арендой, о чем в свидетельстве имеется соответствующая запись.
Судом установлено также, что 22.12.2008 истец сообщил ответчику, что между администрацией Щелковского муниципального района и ним заключен договор купли-продажи и подписан акт о передаче помещения, в связи с чем просил перечислять арендную плату на свой расчетный счет. Данным письмом истец указал на необходимость застраховать помещение и сообщить о договорах субаренды.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал на то обстоятельство, что истцом не было своевременно подтверждено право собственности на арендуемое помещение, истец не обращался надлежащим образом с заявлением о расторжении договора аренды от 28.06.2005 года N 1821, договор субаренды был заключен на срок с 11.03.2008 по 11.02.2009, то есть до перехода права собственности на помещение к истцу.
Разрешая спор, суд установил, что права и обязанности арендодателя по договору от 28.06.2005 N 1821 перешли к истцу только после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи от 10.11.2008 N 249, то есть с 03.03.2009. Ответчик перечислил платежным поручением от 20.05.2009 N 51 арендную плату в сумме 55 627,23 руб. за период с 03.03.2009 по 31.03.2009, вследствие чего задолженность по уплате арендной платы за спорный период отсутствует. На момент перехода права собственности к истцу договор субаренды от 11.03.2008 N ОИ-08/III-01 прекратил свое действие.
В этой связи суд обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании долга, неустойки и штрафа, и правомерно оставил без рассмотрения заявление о расторжении спорного договора..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2010 N КГ-А41/266-10 по делу N А41-6893/09
"...Предметом иска, заявленного по настоящему делу, являются требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку внесения арендных платежей.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что истец не является собственником земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи с. Ромашково (кадастровый номер 50:20:001 02 15:0089, арендованного ответчиком, поскольку данный участок в соответствии с п. 1 ст. 3.1 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесен к объектам федеральной собственности.
При этом суд сослался на то, что принадлежность спорного земельного участка Российской Федерации, установлена также в рамках рассмотрения другого дела N А40-41392/09-21-209.
Таким образом, в период, за который истец просил взыскать задолженность и пени, Минимущество Московской области, не являясь собственником, не обладало правом на получение арендных платежей, а право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок возникло в силу закона.
Указанное обстоятельство правильно расценено судом первой инстанции в качестве основания для отказа в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.12.2009 N КГ-А40/12828-09 по делу N А40-62591/08-6-552
"...Основанием обращения ГК-51 "Волга" с настоящими требованиями в суд послужило невыполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за период с июня по сентябрь 2008 года.
Между тем, суды обеих инстанций сделали правильный вывод об отказе в удовлетворении заявленных требований в связи со следующим.
ГК-51 "Волга" ссылается на то, что правомочность заключения им договора аренды подтверждена протоколом N 8 заседания Правления ГК-51 "Волга" и решением общего собрания членов кооператива. Кроме того, в силу абз. 4 ст. 1.1 Устава кооператив может осуществлять предпринимательскую деятельность, согласно пункту 3.3 Устава, заключение сделок в отношении общего имущества не является исключительной компетенцией общего собрания кооператива.
Согласно пункту 1.2 Устава ГК-51 "Волга" кооператив имеет своей целью удовлетворение потребностей своих участников (членов кооператива) путем предоставления им мест для стоянки автомобилей на основе объединения членами ГК-51 имущественных паевых взносов.
Пункт 1.7 Устава ГК-51 "Волга" предусматривает, что средства кооператива состоят из: вступительных взносов, паевых взносов, взносов на содержание и эксплуатацию гаража, целевых взносов, прочих поступлений за счет предпринимательской деятельности.
Таким образом, учитывая данные обстоятельства, а также применительно к правовой позиции, изложенной в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 апреля 2008 года N 4215/08, возникший спор может затрагивать имущественные права и законные интересы членов гаражного кооператива.
Между тем, как установил апелляционный суд, в материалы дела истцом не представлены правоустанавливающие документы, подтверждающие приобретение членами кооператива права собственности в отношении ремонтных боксов N 7, 8, 9, 10, 11 (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
Кроме того, в материалах настоящего дела отсутствуют доказательства возникновения у самого истца права собственности на спорные ремонтные боксы.
В связи с изложенными обстоятельствами, суды обоснованно отказали в иске ГК-51 "Волга"..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.03.2009 по делу N А56-12329/2008
"...Здание, в котором расположены переданные в аренду помещения, является вновь созданным объектом недвижимости, что подтверждается разрешением на строительство от 21.11.2007 N 78-15654.1с-2006, актом приемки объекта капитального строительства, а также разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
Судами установлено, что до настоящего времени право собственности ООО "Электрон" на нежилое здание по указанному адресу не зарегистрировано в установленном законом порядке.
В связи с чем суды правильно признали, что договор аренды от 14.03.2008 N 10 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой вследствие отсутствия у истца права распоряжаться спорным имуществом до государственной регистрации своего права собственности на него.
Материалами дела подтверждается, что ответчик пользовался названными помещениями. Однако, истцом не представлены допустимые доказательства, подтверждающие наличие у него права на получение денежных средств за пользование ответчиком спорным имуществом..."

Уральский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд отказал балансодержателю, являющемуся арендодателем в соответствии с дополнительным соглашением к договору, во взыскании арендной платы, поскольку изначально договор был заключен с неправомочным лицом, что повлекло его ничтожность.

Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2010 N Ф09-2321/10-С6 по делу N А76-15674/2009-23-568
"...При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что муниципальное образование "Город Магнитогорск" в лице администрации города Магнитогорска (арендодатель) и общество "Флагман-Алко" (арендатор) подписали договор аренды от 09.01.2008 N 220-08, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 3 с отдельным входом площадью 59,6 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Труда, д. 38, для использования в целях размещения магазина винно-водочной продукции.
Дополнительным соглашением от 29.05.2008 N 1 к договору аренды муниципальное образование "Город Магнитогорск" в лице администрации города Магнитогорска, предприятие "Почта России" и общество "Флагман-Алко" согласовали, что права и обязанности арендодателя по договору аренды переходят от администрации города Магнитогорска к предприятию "Почта России" с 01.06.2008.
Ссылаясь на наличие у общества "Флагман-Алко" задолженности по договору аренды от 09.01.2008 N 220-08 за период с 01.06.2009 по 01.09.2009, предприятие "Почта России" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.
Однако вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.12.2007 по делу N А76-24759/2007-17-223 признано право федеральной собственности и право хозяйственного ведения предприятия "Почта России" на нежилое помещение общей площадью 419,9 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Труда, д. 38.
Из содержания плана помещения, составленного Магнитогорским филиалом областного государственного унитарного предприятия "Областной центр технической инвентаризации" по состоянию на 28.04.2007, следует, что нежилое помещение N 3 площадью 59,6 кв. м, являющееся предметом договора аренды от 09.01.2008 N 220-08, входит в состав вышеуказанного помещения площадью 419,9 кв. м.
При таких обстоятельствах судами сделан правомерный вывод об отсутствии у муниципального образования "Город Магнитогорск" в лице администрации города Магнитогорска права передавать названное имущество в аренду.
С учетом изложенного суды сделали верные выводы о ничтожности договора аренды и дополнительного соглашения к нему о переходе к предприятию "Почта России" прав арендодателя по договору и, поскольку истец настаивает на взыскании с ответчика арендной платы, предусмотренной договором и дополнительным соглашением, - об отсутствии оснований для удовлетворения иска, заявленного в настоящем деле..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2009 N Ф09-851/09-С6 по делу N А07-11865/2008-Г-ПАВ
"...Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
С учетом отсутствия в материалах дела доказательств того, что истец - арендодатель по договору аренды от 01.04.2008 N 22 является собственником вышеуказанного недвижимого имущества или был управомочен законом или собственником сдавать имущество в аренду, суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 01.04.2008 N 22 является ничтожным.
...Поскольку истцом не представлено доказательств возникновения у него права собственности на спорные объекты в соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, оснований для взыскания арендной платы и пени не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.11.2006 N Ф09-10336/06-С4 по делу N А76-52531/05-6-1252/101
"...Управлением в аренду сдана часть помещения, являющегося самовольной постройкой, право собственности на которое не признано в установленном законе порядке, потому управление не может требовать плату за пользование им..."

Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2006 N Ф09-7552/06-С4 по делу N А07-42563/05-Г-ГГЕ
"...Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с мая 2002 г. по сентябрь 2003 г. за пользование помещением кафе "Лунный свет", находящимся по адресу: г. Благовещенск, ул. Седова, д. 113/4, со ссылкой на то, что данный объект недвижимости находится на праве собственности у истца и в 2002 г. был передан ответчику в аренду по акту приема-передачи от 22.01.2002, арендная плата с мая 2002 г. по сентябрь 2003 г. составила 187000 руб., ответчиком арендная плата оплачена частично, в сумме 27000 руб., путем передачи векселя, оставшаяся сумма задолженности составляет 160000 руб.
Ответчик, возражая против исковых требований, ссылается на то, что договор аренды 3/10 долей в здании, расположенном по адресу: г. Благовещенск, ул. Седова, д. 113/4, никогда не заключался, истец не является собственником спорного помещения.
Суд первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовал указанные документы и обоснованно указал на то, что в перечне основных средств разделительного баланса указан пристрой к магазину N 113, при этом отсутствует указание на место его расположения, его площадь, в связи с чем не имеется возможности однозначно установить, что в разделительном балансе указан именно спорный объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Седова, д. 113/4, из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.06.2005 и пояснительной записки к ней следует, что за истцом права на спорное недвижимое имущество не зарегистрированы, какие-либо иные права на указанный объект за истцом не установлены, на спорный объект зарегистрированы права Санаева В.С. (3/10 доли), Гумерова Р.М. (2/10 доли), Ислановой Н.А. (2/10 доли).
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что истцом не представлены надлежащие доказательства того, что он является собственником спорного объекта недвижимости или уполномочен собственником либо законом передавать имущество, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Седова, д. 113/4, в аренду, является правильным..."

10.2. Вывод из судебной практики: Если арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, в том числе когда необходимость такого извещения предусмотрена договором, то арендные платежи вносятся в прежнем размере.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2010 по делу N А55-6748/2009
"...Неисполнение обязательств по уплате арендных платежей и неполучение ответа в установленный срок относительно досрочного расторжения договора аренды послужили основанием для обращения ООО "Скат" в арбитражный суд с настоящим иском.
Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрен односторонний порядок изменения размера арендной платы, который зависит от динамики изменений расчетных ставок, определяемых Методикой. При этом стороны в обязательном порядке должны предупредить об этом не позднее, чем за 1 месяц.
Следует отметить, что поскольку с 09.07.2008 арендодателем спорных помещений являлось ООО "Скат", комитет, являясь прежним арендодателем, не вправе был совершать действия по изменению условий договора аренды относительно нежилых помещений общей площадью 355,6 кв. м (комнаты 15-25).
Доказательств, подтверждающих то, что ООО "Скат" направляло уведомление об изменении арендной платы, не имеется, данный факт сторонами не оспаривается.
Судом апелляционной инстанции с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дана оценка всем представленным доказательствам и обоснованно установлено, что письменные уведомления об изменении арендной платы арендодателям не направлялись.
Следовательно, суд апелляционной инстанции обоснованно при определении размера задолженности исходил из размера арендной платы, установленной договором аренды..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 27.07.2006, 31.07.2006 N КГ-А40/6860-06 по делу N А40-78356/05-59-643
"...Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что ответчик в нарушение договора аренды не уплачивал своевременно арендную плату, в результате чего образовалась задолженность за 2005 г., послужившая основанием требования о расторжении договора.
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что истец не представил доказательств извещения ответчика об изменении ставки арендной платы по договору.
В этой связи выводы суда апелляционной инстанции о правомерности заявленных требований, наличии у Учреждения долга по арендной плате и применении положений Постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП не соответствуют установленным по делу обстоятельствам..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13.04.2015 N Ф10-859/2015 по делу N А14-3012/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, разрешившими спор, между Администрацией г. Воронежа и ОАО "ТПФ "Колос" был заключен договор аренды земельного участка N 2315-03-09/мз от 30.06.2003, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 4079 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Вл. Невского, 1.
Актом приема-передачи от 16.02.2012 земельный участок передан Турбиной Н.В., Черненькому А.И., Сейфуллаеву Н.С. оглы.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска ДИЗО Воронежской области, суды обеих инстанций обоснованно указали и руководствовались следующим.
Как следует из условий договора, расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного в пункте 3.2, письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора.
Уведомлений об изменении размера арендной платы в адрес арендатора не поступало.
Истцом не представлены доказательства направления ответчику уведомления об изменении размера арендной платы.
Таким образом, учитывая, что истцом не доказан факт обязательного уведомления ответчика об изменении размера арендной платы, судами обоснованно отказано в удовлетворении иска..."

10.3. Вывод из судебной практики: Если арендодатель в установленный законом срок не совершил действий, направленных на заключение договора купли-продажи земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего арендатору здания (строения, сооружения), а впоследствии такой договор был заключен, то арендная плата за период незаконного бездействия арендодателя не подлежит взысканию с арендатора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 02.07.2014 N Ф09-3656/14 по делу N А60-33755/2013
"...Изменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований о взыскании задолженности, образовавшейся в период с 18.01.2012 по 24.07.2012, и начисленных на эту задолженность пени, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что в указанный период имело место незаконное бездействие со стороны Администрации, выразившееся в нерассмотрении заявления общества "Ростверк" от 17.11.2011 о предоставлении в собственность земельного участка.
В силу положений п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган обязан в месячный срок со дня поступления заявления принять решение о предоставлении земельного участка на праве собственности. В месячный срок, с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с п. 2 названной статьи в случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 этой статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать истцу в защите принадлежащего ему права.
Судом апелляционной инстанции установлено, что общество "Ростверк" обратилось в Администрацию с соответствующим заявлением о предоставлении земельного участка в собственность 17.11.2011. Данное заявление подлежало рассмотрению в срок до 17.01.2012. Проект договора направлен обществу 25.07.2012. Доказательств принятия решения о предоставлении обществу "Ростверк" земельного участка на праве собственности и направления проекта договора купли-продажи в срок, установленный в ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 14.02.2012 N 12035/11, никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Учитывая, что в случае совершения Администрацией в установленные сроки необходимых действий, направленных на заключение с ответчиком договора купли-продажи объекта муниципального имущества, последний приобрел бы право собственности на земельный участок, суд апелляционной инстанции верно отметил, что в период с 18.01.2012 по 24.07.2012 имело место незаконное бездействие со стороны истца. В связи с чем оснований для несения обществом "Ростверк" расходов по уплате арендных платежей за соответствующий период и начисления пени за ненадлежащее исполнение обязательств не имеется.
Таким образом, суд правомерно удовлетворил исковые требования частично, взыскав с общества "Ростверк" задолженность по арендной плате за период 01.01.2011 по 17.01.2012 и с 25.07.2012 по 24.09.2012 в сумме 3 939 144 руб. 70 коп. и пени на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6.2 договора от 18.12.2000 N 5-551 в сумме 1 378 700 руб. 65 коп., начисленные за период с 11.09.2012 по 26.08.2013.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

11. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы

В соответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения сроков ее внесения. При этом законодатель не раскрывает понятия существенности нарушения таких сроков.

11.1. Вывод из судебной практики: Если арендатор не вносил арендные платежи в полном объеме, поскольку считал спорным условие о начале действия новой ставки арендной платы, то такое нарушение договора не признается существенным и арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 25.03.2010 по делу N А36-2148/2009
"...Что касается требования истца о взыскании с ответчика арендных платежей за 3 квартал 2009 года, то в этой части требование по иску правомерно оставлены без удовлетворения по следующим основаниям.
В обоснование взыскания арендной платы за 3 квартал 2009 года истец сослался на положения пункта 5 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Из смысла названной нормы следует, что право требовать досрочного внесения арендной платы возникает у арендодателя при условии существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы.
Как верно отмечено судебными инстанциями, при оценке характера нарушений подлежат применению общие правила п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ о критериях признания нарушений договора существенными, в соответствии с которыми существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Поскольку в рассматриваемом случае неоплата ответчиком арендных платежей касалась спорного, по мнению арендатора, условия о сроке начала действия новой ставки арендной платы, апелляционный суд обоснованно указал, что оснований считать неоплату разницы между новой и прежней арендной платой существенным нарушением арендатором договора аренды не имеется.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования администрации Добринского муниципального района Липецкой области только в части взыскания с ОАО "Добринский сахарный завод" рассчитанной истцом задолженности по арендной плате за 1 и 2 кварталы 2009 года и пени за просрочку оплаты за этот же период..."

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 18.03.2010 по делу N А36-2147/2009
"...Что касается требования истца о взыскании с ответчика арендных платежей за 3 квартал 2009 года, то в этой части требование по иску правомерно оставлены без удовлетворения по следующим основаниям.
В обоснование взыскания арендной платы за 3 квартал 2009 года истец сослался на положения пункта 5 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Из смысла названной нормы следует, что право требовать досрочного внесения арендной платы возникает у арендодателя при условии существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы.
Как верно отмечено судебными инстанциями, при оценке характера нарушений подлежат применению общие правила п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ о критериях признания нарушений договора существенными, в соответствии с которыми существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Поскольку в рассматриваемом случае неоплата ответчиком арендных платежей касалась спорного, по мнению арендатора, условия о сроке начала действия новой ставки арендной платы, апелляционный суд обоснованно указал, что оснований считать неоплату суммы разницы между новой и прежней ставками оплаты аренды существенным нарушением арендатором договора аренды не имеется.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования Администрации Добринского муниципального района Липецкой области только в части взыскания с ОАО "Добринский сахарный завод" рассчитанной истцом задолженности по арендной плате за 1 и 2 кварталы 2009 года и пени за задержку ее оплаты за этот же период..."

12. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков

Данная проблема вытекает из недостаточного урегулирования Гражданским кодексом РФ ситуации, в которой арендатор вынужден использовать имущество с недостатками (п. 4 ст. 614 ГК РФ) или же вообще не использовать его.
Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились по сравнению с условиями, предусмотренными договором, или состоянием на момент передачи имущества. Причем такое ухудшение должно произойти в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Однако в ряде случаев арендатор заявляет требования на основании п. 4 ст. 614 ГК РФ уже в рамках судебного разбирательства по взысканию с него арендных платежей, хотя до этого он пользовался имуществом и не предъявлял арендодателю каких-либо претензий. В таком случае доказать ухудшение состояния имущества или условий пользования достаточно проблематично.
Кроме того, необходимо учитывать, что п. 2 ст. 612 ГК РФ содержит смежную норму, в соответствии с которой арендодатель не отвечает за недостатки имущества, если они были оговорены при заключении договора, были известны арендатору либо должны были быть обнаружены им при заключении договора или передаче имущества в аренду. В случаях, на которые распространяется действие п. 2 ст. 612 ГК РФ, применение положений п. 4 ст. 614 ГК РФ для арендатора невозможно, поскольку ухудшения состояния имущества или условий его использования по сравнению с предусмотренными договором или существовавшими на момент передачи имущества нет. Однако возникает вопрос: вправе ли арендатор отказаться от внесения арендной платы, если недостатки имущества, о которых он был извещен при приемке, препятствуют использованию этого имущества?
Многочисленные споры возникают также в ситуациях, когда арендатор не использовал имущество в период действия договора аренды. Это может быть связано как с обстоятельствами, не зависящими от арендатора и препятствующими пользованию имуществом, так и с его собственными действиями, хотя объективная возможность использования имущества существовала. В зависимости от причины, по которой арендатор не использовал арендуемое имущество, наступают различные правовые последствия в части внесения арендной платы.

12.1. Вывод из судебной практики: Если по вине арендодателя имущество невозможно использовать согласно условиям договора, арендатор имеет право на уменьшение размера арендной платы в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2012 по делу N А26-8/2011
"...Пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из материалов дела видно, что в обоснование заявленных требований Общество сослалось на отсутствие лесного плана Республики Карелия и лесохозяйственного регламента лесничества, в отсутствие которых оно не могло составить проект освоения лесного участка, а следовательно, осуществлять в 2007 и 2008 годах законное лесопользование.
В соответствии со статьей 26 Лесного кодекса Российской Федерации законное освоение лесного участка и изъятие лесных ресурсов осуществляются только при наличии у лесопользователя проекта освоения лесов и последующем представлении лесопользователем лесной декларации.
Материалами дела подтверждается, что лесной план и лесохозяйственный регламент, без которых невозможно составить проект освоения лесного участка и подать лесную декларацию, были утверждены в декабре 2008 года. При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод об отсутствии у Общества реальной возможности осуществлять рекреационную деятельность в 2007 - 2008 годах.
С учетом изложенного суды обоснованно установили, что условия пользования арендованным имуществом в 2007 - 2008 годах были ухудшены и Общество вправе требовать уменьшения арендной платы по правилам пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 09.10.2013 N ВАС-14181/13 по делу N А73-12838/2012
"...В свою очередь, общество, указывая на наличие у него права в порядке пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать уменьшения арендной платы в связи с существенным ухудшением условий пользования арендованным лесным участком, обратилось в арбитражный суд со встречным иском.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также учитывая обстоятельства, установленные по делу N А73-12836/2011, суд признал, что обществом выполнены все необходимые требования действующего законодательства и условия договора аренды, связанные с разработкой документации, необходимой для использования лесного участка, тогда как незаконные действия управления лишили общество возможности использовать лесной участок, и руководствуясь пунктом 3 статьи 71, пунктом 1 статьи 88, пунктами 1 и 2 статьи 89 Лесного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии у общества возможности использовать лесной участок в связи с обстоятельствами, не зависящими от самого общества.
При таких обстоятельствах, встречные исковые требования общества суд, руководствуясь пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.08.2014 N Ф03-3238/2014 по делу N А73-14935/2013
"...Отказывая в удовлетворении первоначального иска, удовлетворяя встречный иск, суды правомерно руководствовались следующим.
Исходя из положений статей 88, 89 ЛК РФ, лица, которым лесной участок предоставлен в аренду, составляют проект освоения лесов в соответствии со статьей 12 ЛК РФ, который подлежит государственной или муниципальной экспертизе, проводимой в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. В данном случае таким лицом в силу пункта 3.6 Положения об Управлении лесами Правительства Хабаровского края, утвержденного постановлением Правительства Хабаровского края от 21.09.2007 N 185-пр, выступает Управление.
Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ, подлежащей применению к спорным правоотношениям в силу пункта 3 статьи 71 Лесного кодекса РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Исследовав обстоятельства настоящего спора и приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями арбитражного суда по делам NN А73-12836/2011, А73-4503/2012, А73-1679/2013, имеющими в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, суды пришли к правильному выводу о том, что обществом выполнены все необходимые требования действующего законодательства и условия договора аренды, направленные на разработку документации, необходимой для использования лесного участка, а незаконные действия Управления лесами лишили общество возможности получить положительное заключение проекта освоения лесов и приступить к использованию лесного участка.
Факт отсутствия у общества возможности приступить к законному использованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды в связи с обстоятельствами, не зависящими от самого общества, свидетельствует о том, что условия пользования арендованным имуществом ухудшились, в связи с чем встречные исковые требования общества об уменьшении арендной платы за четвертый квартал 2013 года путем освобождения последнего от ее уплаты в полном объеме являются обоснованными и правомерно удовлетворены судами на основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.06.2014 N Ф03-1813/2014 по делу N А73-7274/2013
"...Как установлено судом в рамках дела N А73-12836/2011, общество выполнило все необходимые требования действующего законодательства и условия договора аренды, направленные на разработку документации, необходимой для использования лесного участка (дважды представляло на государственную экспертизу проекты освоения арендуемого лесного участка), однако в связи с незаконными действиями управления арендатор был лишен возможности получить положительное заключение проекта освоения лесов и приступить к использованию лесного участка.
Ввиду того что общество не приступило к законному использованию лесного участка в соответствии с условиями договора аренды в связи с обстоятельствами, не зависящими от него, и было лишено возможности пользоваться участком в течение всего спорного периода, суды правомерно удовлетворили встречный иск, уменьшив размер арендной платы за спорный период путем освобождения общества от ее уплаты в полном объеме.
Удовлетворение встречного иска обусловило отказ в удовлетворении первоначального иска управления о взыскании долга, что не противоречит нормам статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Такие выводы арбитражных судов в полной мере соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в материалах дела доказательствам и подлежащим применению в данном случае нормам материального права.
Утверждение правительства о том, что плата за пользование арендуемым участком лесного фонда должна осуществляться с момента государственной регистрации такого права, несостоятельно, поскольку применительно к установленным фактическим обстоятельствам настоящего спора (отсутствие у арендатора возможности пользоваться арендованным имуществом в силу не зависящих от него обстоятельств - незаконных действий управления) общество правомерно реализовало предоставленное статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации право потребовать уменьшения арендной платы за период, в котором арендатор не мог использовать участок лесного фонда.
Таким образом, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых решения от 25.12.2013, постановления апелляционного суда от 11.03.2014 и удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.09.2013 N Ф03-3432/2013 по делу N А73-12838/2012
"...В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, положения которой применимы к отношениям по аренде лесных участков в силу пункта 3 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
По мнению общества, существенное ухудшение условий пользования арендованным лесным участком выразилось в отсутствии у общества возможности использовать этот участок по причине незаконного отказа в утверждении Управлением проекта освоения лесов.
Исследовав совокупность обстоятельств по делу и оценив в порядке статей 65, 69, 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций с учетом решения суда по делу N А73-12836/2011 пришли к обоснованному выводу о том, что обществом выполнены все необходимые требования действующего законодательства и условия договора аренды, связанные с разработкой документации, необходимой для использования лесного участка, а незаконные действия Управления лишили общество возможности получения положительного заключения проекта освоения лесов и, как следствие, осуществления использования лесного участка.
Факт отсутствия у общества возможности приступить к законному использованию лесного участка в соответствии с условиями договора аренды в связи с обстоятельствами, не зависящими от самого общества, по признанию судов, свидетельствует о том, что условия пользования арендованным имуществом ухудшились, в связи с чем встречные исковые требования общества об уменьшении арендной платы за 2 и 3 кварталы 2012 года путем освобождения последнего от ее уплаты в полном объеме (принимая во внимание невозможность использования обществом лесного участка в течение всего спорного периода) являлись обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ.
Удовлетворение встречного иска об уменьшении арендной платы по договору аренды за 2 и 3 кварталы 2012 года на сумму 7 959 318 руб. 60 коп. (с учетом размера ежеквартального платежа - 3 979 659 руб. 30 коп.) обусловило отказ в удовлетворении первоначального иска Управления о взыскании долга, что не противоречит нормам статей 606, 614 ГК РФ.
Таким образом, обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, поэтому изменению, а кассационная жалоба удовлетворению, не подлежат..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.03.2013 N Ф03-844/2013 по делу N А73-4503/2012
"...В свою очередь, Общество, ссылаясь на невозможность приступить к использованию арендованных участков в силу чинимых Управлением препятствий, что установлено вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А73-12836/2011 (признаны недействительными Приказы Управления и заключения экспертной комиссии по проведению государственной экспертизы проекта освоения лесов арендуемого Обществом лесного участка), обратилось в арбитражный суд со встречным иском об уменьшении размера арендной платы за 1 квартал 2012 года на сумму 3 979 659 руб. 30 коп. по правилам пункта 4 статьи 614 ГК РФ.
Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ, подлежащей применению к спорным правоотношениям в силу пункта 3 статьи 71 Лесного кодекса РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Исследовав обстоятельства настоящего спора и приняв во внимание установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А73-12836/2011 обстоятельства, суды выявили, что Обществом выполнены все необходимые требования действующего законодательства и условия договора аренды, направленные на разработку документации, необходимой для использования лесного участка (дважды представлял на государственную экспертизу проекты освоения арендуемого лесного участка), а незаконные действия Управления (необоснованно давало отрицательные заключения по представленным проектам) лишили Общество возможности получить положительное заключение проекта освоения лесов и приступить к использованию лесного участка.
Ввиду того, что у Общества отсутствовала возможность приступить к законному использованию лесного участка в соответствии с условиями договора аренды в связи с обстоятельствами, не зависящими от самого Общества, а следовательно, условия пользования арендованным имуществом ухудшились, суды, определив, что Общество было лишено возможности пользоваться лесным участком в течение всего спорного периода, пришли к правильному выводу об обоснованности встречного иска Общества об уменьшении арендной платы за 1 квартал 2012 года путем освобождения последнего от ее уплаты в полном объеме. В результате суды удовлетворили встречный иск на основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 по делу N А44-2140/2007
"...Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах лесного конкурса от 12.08.2004 N 14 федеральное государственное учреждение "Пестовский лесхоз" (правопредшественник истца, арендодатель) и предприниматель Яковлев С.И. заключили договор от 22.09.2004 N 9 аренды участка лесного фонда на территории Пестовского лесхоза Никулкинского лесничества общей площадью 4208 га для заготовки древесины на арендуемом участке в кварталах, указанных в пункте 2.2 договора, сроком на 49 лет.
Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке в соответствии с требованиями Лесного кодекса Российской Федерации 1997 года.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что Яковлев С.И. неоднократно в конце 2006 года и в 2007 году обращался в Пестовский лесхоз с заявками на выдачу лесорубочных билетов по лесосечному фонду на 2007 год и с предложением изменить условия договора в части арендной платы ввиду невозможности осуществлять пользование предоставленным в аренду участком лесного фонда из-за невыдачи истцом лесорубочных билетов. Однако арендодатель необоснованно отказывал ему в выдаче билетов и не подписывал соглашения об изменении размера арендной платы. Предпринимателю был выписан только один лесорубочный билет N 377 в счет фонда на 2007 год. Осуществив заготовку леса в объеме, указанном в билете N 377, предприниматель уплатил арендную плату в 2007 году исходя из данного объема лесопользования по правилам пункта 5.2 договора аренды, которым предусмотрено, что арендная плата с 01.01.2005 устанавливается за весь объем пользования на арендованном участке.
Суды обеих инстанций, установив, что в результате неправомерного отказа арендодателя в выдаче лесорубочных билетов ухудшились условия пользования арендатора арендованным имуществом, а следовательно, ответчик вправе требовать уменьшения арендной платы по правилам пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали во взыскании 193 688 руб..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 29.10.2013 N Ф09-10711/13 по делу N А07-5819/2013
"...Лесные участки переданы арендатору по актам приема-передачи. Договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке.
Заместителем главного государственного лесного инспектора Министерства в отношении общества "ЛПК "СЕЛЕНА" вынесено предписание от 05.09.2012 N 1 об устранении выявленных нарушений требований лесного законодательства, содержащее запрет (приостановление) на заготовку древесины на лесных участках, переданных в аренду по договорам от 21.12.2009 N 03, от 21.12.2009 N 05, от 21.12.2009 N 06, от 21.12.2009 N 09, от 11.09.2009 N 30, от 11.09.2009 N 31, от 11.09.2009 N 32 до устранения нарушений. Срок выполнения предписания - немедленно.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.12.2012 по делу N А07-16217/2012 предписание признано незаконным. В ходе судебного разбирательства по указанному делу общество "ЛПК "Селена" узнало об отмене предписания самим Министерством во исполнение протеста Прокуратуры Республики Башкортостан, работы по заготовке древесины обществом возобновлены.
Общество "ЛПК "Селена", ссылаясь на то, что у него отсутствовала возможность пользоваться арендованными лесными участками в период с 12.09.2012 по 29.11.2012 в связи с вынесением Министерством предписания о приостановлении заготовки древесины, и, в связи с чем, полагая, что у него отсутствует обязанность вносить арендные платежи по договорам аренды в указанный период, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.
Согласно п. 3 ст. 71 Лесного кодекса Российской Федерации к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом на условиях и в сроки определяемые договором аренды.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для уменьшения размера арендной платы по договорам от 11.09.2009, 21.12.2009 в период с 12.09.2012 по 29.11.2012 в связи с тем, что деятельность по заготовке древесины в этот период была обществом "ЛПК "Селена" приостановлена на основании предписания Министерства от 05.09.2012, признанного незаконным, учитывая, что лесные участки переданы арендатору в целях заготовки древесины (п. 1.1 договоров), то есть арендодателем фактически были созданы препятствующие арендатору осуществлять договорную деятельность на арендованных лесных участках условия, не зависящие от общества.
Проверив произведенный обществом "ЛПК "Селена" расчет исходя из установленного договорами аренды среднедневного размера арендной платы за 79 дней, в течение которых лесные участки не использовались обществом, и признав его обоснованным, суд правомерно удовлетворил исковые требования на основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 2 192 015 руб. 18 коп.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 25.03.2013 N Ф09-1015/13 по делу N А60-21466/2012
"...В статье 88 Лесного кодекса Российской Федерации указано, что лица, которым лесные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду, составляют проект освоения лесов в соответствии со ст. 12 Кодекса. Состав проекта освоения лесов и порядок его разработки устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.
С учетом установленных по делу обстоятельств суды пришли к выводу о том, что арендодателем в нарушение условий договора аренды своевременно не была предоставлена достоверная информация о лесном участке, необходимая для разработки проекта освоения лесов, в связи с чем общество "Технопарк" по не зависящим от него причинам не имело права до внесения изменений в проект освоения лесов и получения положительного заключения государственной экспертизы пользоваться переданным в аренду лесным участком в период с 01 января по 21 ноября 2011 года и с 01 января по 09 мая 2012 года в течение 453 дней, что привело к невозможности освоения в 2011 году согласованного объема древесины.
В связи с отсутствием у общества "Технопарк" реальной возможности освоить объем заготовки древесины по причине ухудшения условий пользования арендованным имуществом в 2011 году и в 1 квартале 2012 года суды на основании п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили исковые требования общества об уменьшении размера арендной платы по договору от 19.05.2010 за 4 квартал 2011 года и 1 квартал 2012 года на сумму 6 849 500 руб. исходя из согласованного сторонами размера по 3 424 750 руб. за квартал.
Принимая во внимание уменьшение размера арендной платы, суды пришли к выводу об отсутствии у общества "Технопарк" задолженности по внесению арендных платежей по договору от 19.05.2010 за 4 квартал 2011 года и 1 квартал 2012 года и отказали в удовлетворении соответствующих требований департамента..."

12.2. Вывод из судебной практики: Если арендатор не потребовал уменьшения арендной платы в связи с ухудшением состояния имущества, то впоследствии он теряет право это сделать.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2010 по делу N А43-19946/2009
"...Суд установил и сторонами не оспаривается, что с 27.02.2008 в арендуемом здании была отключена электроэнергия. Данное обстоятельство также подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 31.07.2008 по делу N А43-2849/2008-5-70.
Предметом настоящего спора явились задолженность по арендным платежам за период с 01.02.2008 по 30.05.2009, пени за просрочку внесения арендных платежей и задолженность по коммунальным платежам, состоящим из расходов по оплате электроэнергии.
Утверждение заявителя о том, что суду следовало рассчитать долг с учетом меньшего размера арендной платы, поскольку здание в период с 27.02.2008 по 18.02.2009 было отключено от электроэнергии, не принимается во внимание ввиду отсутствия в деле доказательств того, что арендатор требовал от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы по правилам пункта 4 статьи 614 Кодекса.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.09.2010 по делу N А43-37813/2009
"...Материалами дела подтверждено и ответчик не оспаривает, что он не внес арендные платежи в сумме 13 908 000 рублей, поэтому суд правильно взыскал с него задолженность по договору и обоснованно привлек контрагента к имущественной ответственности со ссылкой на статью 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ссылка заявителя на пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется судом округа. В соответствии с данной нормой арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. В материалах дела отсутствуют доказательства досудебного обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы. Ответчик не воспользовался предоставленным указанной нормой правом, а потому несет риск наступления неблагоприятных последствий.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.02.2012 N 19-7661/2011 по делу N А19-7661/2011
"...Территориальное управление агентства лесного хозяйства Иркутской области по Киренскому лесничеству (ОГРН 1083818000133, ИНН 3818023395) (далее - управление) обратилось с иском к открытому акционерному обществу "Киренский речной порт" (ОГРН 1023802600898, ИНН 3831002429) (далее - ОАО "Киренский речной порт", общество) о взыскании 238 390 рублей 27 копеек задолженности по арендной плате за 1 квартал 2009 года по договору N 3/8 от 10.11.2008.
Возражения относительно взысканной суммы задолженности по арендной плате ОАО "Киренский речной порт" обосновывает тем, что в указанный истцом период арендатор не имел возможности пользоваться лесным участком в целях, предусмотренных договором N 3/8 от 10.11.2008.
Со ссылкой на статьи 309, 328, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации общество указало на то, что приостановление лесозаготовительной деятельности арендатора привело к тому, что арендодателем не было фактически исполнено обязательство по предоставлению ОАО "Киренский речной порт" участка лесного фонда в аренду с целью осуществления им лесозаготовительной деятельности.
Не может быть признана обоснованной ссылка заявителя кассационной жалобы на пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
У арбитражных судов отсутствовали правовые основания для применения указанной нормы права ввиду непредставления ответчиком доказательств обращения к управлению с требованием о пересмотре размера арендной платы по причине приостановления лесозаготовительной деятельности на арендуемом участке.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 июня 2011 года по делу N А19-7661/2011, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2011 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального права и норм процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.07.2010 по делу N А19-16859/09
"...Территориальное управление агентства лесного хозяйства Иркутской области по Киренскому лесничеству (далее - территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к открытому акционерному обществу "Киренский речной порт" (далее - ОАО "Киренский речной порт") о взыскании 52 976 рублей 06 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды лесного участка от 10.11.2008 N 3/8 за 2 квартал 2009 года.
Судом указано на то, что арендная плата за 2 квартал 2009 года подлежит уменьшению также по тому основанию, что деятельность ответчика по заготовке древесины на переданном ему в аренду участке лесного фонда была незаконно приостановлена истцом.
Четвертый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, исходя из следующего.
Данный участок в связи с приостановлением деятельности ОАО "Киренский речной порт" по заготовке древесины в кварталах N 210 - 212 Киренского участкового лесничества "Киренские дачи" на основании предписания от 15.01.2009 N 16 у арендатора не изымался.
ОАО "Киренский речной порт" от исполнения договора аренды участка лесного фонда от 10.11.2008 N 3/8 в связи с приостановлением деятельности на основании указанного выше предписания от 15.01.2009 не отказывалось.
Пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Доказательств обращения ОАО "Киренский речной порт" к территориальному управлению с требованием о пересмотре размера арендной платы в связи с приостановлением деятельности общества по заготовке древесины в материалы дела не представлено; контррасчет размера арендной платы, произведенный ответчиком, в деле отсутствует; встречный иск об уменьшении размера арендной платы не заявлен.
Поскольку арендатор не воспользовался своим правом, предоставленным ему указанной нормой Кодекса, у суда отсутствовали основания для снижения размера взыскиваемой арендной платы в связи с приостановлением деятельности арендатора..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.06.2009 по делу N А56-39562/2008
"...Доводам ответчика о том, что он не имел возможности использовать арендуемое имущество, так как истец ухудшал условия пользования арендуемыми помещениями с 17.12.2007, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку. Суд первой инстанции исходил из того, что арендатор в соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ с требованием об уменьшении арендной платы или об отказе от договора не обращался.
Таким образом, кассационная инстанция не усматривает при принятии обжалуемого судебного акта каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, в связи с чем жалоба удовлетворению не подлежит..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 02.08.2006 N Ф09-5587/06-С3 по делу N А47-7632/2003
"...Ответчик, ссылаясь на п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что вправе требовать уменьшения арендной платы и не производить платежи до устранения нарушения его прав, так как в связи с проведением арендодателем ремонтных работ в помещениях без согласования с арендатором последний был лишен возможности использовать арендованные помещения в соответствии с условиями договора.
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно отклонили довод ответчика об уменьшении размера арендной платы в связи с ухудшением условий пользования, поскольку такое требование является самостоятельным и ответчиком не заявлялось.
Судами установлено отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что стороны внесли в установленном законом порядке изменения в договор относительно размера арендной платы. Арендатор не воспользовался своим правом на досрочное расторжение договора в соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и продолжил пользоваться помещением.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что ответчик пользовался помещением, арендованным по договору от 16.06.2002 N 9, и в соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации несет обязанности по своевременному внесению арендных платежей..."

12.3. Вывод из судебной практики: Арендатор не может ссылаться на недостатки имущества и просить уменьшения арендной платы (требовать возврата уплаченной арендной платы), если он не указал на них при передаче и использовании имущества.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 29.10.2010 N ВАС-14480/10 по делу N А79-13022/2009
"...20.02.2007 между комитетом по управлению имуществом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Московское районное управление жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования - города Чебоксары" (балансодержатель) и Дельманом А.И. (арендатор) на срок до 27.12.2012 был заключен договор аренды муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного в подвале и на первом этаже жилого трехэтажного кирпичного дома, одновременно принятое по акту без замечаний к его состоянию.
В обоснование требования заявитель сослался на статью 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал о них, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков.
Принимая обжалуемые акты об отказе в удовлетворении иска, суды обоснованно руководствовались статьями 611, 612, 614 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующими вопросы оплаты арендуемого имущества в случае сдачи в аренду имущества с недостатками, препятствующими и затрудняющими пользование им, а также - условиями договора аренды.
Исходя из смысла названных норм, основанием для уменьшения размера арендной платы является существенное ухудшение условий пользования арендованным имуществом и ухудшение качества самого имущества по сравнению с качеством, обусловленным в договоре аренды.
Судами установлено, что помещение принято арендатором без каких-либо претензий. Фактическое пользование им в период действия договора арендатор не оспаривал и регулярно вносил арендную плату. Доказательства, указывающие на невозможность использования по назначению арендуемого помещения ввиду его непригодности, суду не были представлены..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 07.06.2010 N ВАС-7317/10 по делу N А70-11572/2009
"...Общество обратилось в суд с иском о взыскании убытков в виде уплаченной им арендной платы, ссылаясь на невозможность использования здания по назначению ввиду технической его непригодности и отсутствие документов (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), относящихся к предмету договора.
Принимая обжалуемые акты об отказе в удовлетворении иска, суды обоснованно руководствовались статьей 15 ГК РФ о возмещении убытков во взаимосвязи со статьями 611, 612, 614 и 620 ГК РФ, регламентирующими вопросы их возмещения в случае сдачи в аренду имущества без соответствующих принадлежностей и с недостатками, препятствующими и затрудняющими пользование им, а также - условиями договора аренды.
Исходя из смысла названных норм арендатор, указывающий на невозможность использования по назначению арендуемого здания ввиду его непригодности и отсутствия относящейся к нему технической документации, вправе был потребовать предоставления этих принадлежностей, расторжения договора и возмещения убытков.
Как установлено судом первой инстанции, здание принято арендатором по акту одновременно с подписанием договора без каких-либо претензий. Фактическое пользование им в период действия договора арендатор не оспаривал и до его расторжения по инициативе департамента регулярно вносил арендную плату.
В этой связи следует согласиться с выводом судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2013 по делу N А11-8164/2011
"...Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям аренды и назначению имущества.
В пункте 4 статьи 614 и пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право арендатора требовать уменьшение размера арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество.
В пункте 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Оценив собранные по делу доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что в договоре аренды стороны оговорили основную и вспомогательную площадь подлежащего передаче имущества. Арендатор принял объект и подписал акт приема-передачи от 12.10.2005 без оговорок и каких-либо возражений касающихся площадей, занятых теплотрассой и лифтами, для выявления которых достаточно обычного внимательного осмотра получаемых в имущественный наем вещей. Следовательно, Общество лишено возможности требовать уменьшения арендной платы по причине исключения из арендованных площадей 111,64 квадратного метра.
При таких обстоятельствах окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.07.2010 по делу N А79-13022/2009
"...Посчитав право на пользование арендованным имуществом нарушенным, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора. В пункте 2 этой же статьи установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Аналогичное правило установлено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из смысла приведенных норм следует, что основанием для снижения размера арендных платежей могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора. Указанное толкование приведенной нормы корреспондирует общему принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, в том числе договор аренды от 28.12.2007 N 9146 и акт приема-передачи от 28.12.2007, суд установил, что балансодержатель передал арендатору нежилое помещение в удовлетворительном состоянии, соответствующем условиям договора аренды и пригодном для использования по целевому назначению, каких-либо претензий относительно технического состояния помещения либо невозможности использования по назначению арендатор не предъявлял, и пришел к правомерному выводу о том, что Предприниматель в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, подтверждающих основания для соразмерного уменьшения арендной платы..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.03.2013 по делу N А69-838/2012
"...Ссылаясь на невозможность использования арендуемых помещений по назначению, в связи с отсутствием в них пожарной сигнализации и отключением электроэнергии, истец, полагая, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде уплаченных арендных платежей, обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Следовательно, лицо, обратившееся в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения, должно доказать факт приобретения (сбережения) ответчиком имущества за счет истца без установленных законом или сделкой оснований, период и размер неосновательного обогащения.
Так, судами установлено, что ответчик надлежащим образом исполнил принятое на себя обязательство по передаче арендованного имущества, спорные помещения были переданы истцу по актам приема-передачи без замечаний, при том что отсутствие пожарной сигнализации не является скрытым недостатком, его обнаружение было возможно путем визуального осмотра; обязанность по обеспечению переданных в аренду помещений пожарным оборудованием договорами аренды от 01.07.2010 на арендодателя не возложена; акты приема-передачи имущества подписаны арендатором без каких-либо претензий к его техническому состоянию; в силу пункта 2.2.3 договоров аренды от 01.07.2010 бремя содержания инженерного оборудования, обеспечивающего возможность использования помещений по назначению, возложено на арендатора.
С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не вправе ссылаться на указанные недостатки арендованного имущества во взаимоотношениях с арендодателем, в том числе связанных с уплатой арендных платежей.
Поскольку денежные средства вносились в качестве арендной платы во исполнение заключенного сторонами договора и в размере предусмотренном в договоре, у судов отсутствовали основания для вывода о неосновательном обогащении арендодателя и удовлетворения заявленных арендатором требований..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.11.2011 по делу N А78-9406/2010
"...Отклоняя доводы ООО "Силикатстрой" о недостатках арендованного имущества, препятствующих пользованию им, которые связаны с нахождением на земельном участке, смежном с земельным участком, переданным обществу по договору аренды N 1261/06 от 01.09.2006, автозаправочной станции, а также с отсутствием коммунальной инфраструктуры на арендованном по договору N 606/07 от 24.10.2007 земельном участке, суды обоснованно исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 75:32:020136:0010 недостатков, которые в силу положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации являются основанием для снижения размера арендной платы, не имеет, а земельным участком с кадастровым номером 75:32:020127:0019 с момента его передачи в аренду общество пользовалось при отсутствии каких-либо разногласий относительно несоответствия его состояния условиям договора аренды и назначению имущества, намерено осуществлять строительство 5 и 6 очередей жилищного комплекса, не обращалось к истцу с требованием о корректировке предоставленной в аренду площади земельного участка с целью исключения из него площади, непосредственно примыкающей к АЗС, имеющейся на момент заключения договора аренды N 1261/06 от 01.09.2006 и на момент рассмотрения спора, следовательно, оснований для неисполнения обязанности по внесению арендной платы у общества не имеется.
Поскольку обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендной плате по заключенным договорам аренды, основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2009 N Ф04-1347/2009(1837-А45-39)
"...Принимая решение об удовлетворении иска о взыскании задолженности по договору, суд первой инстанции исходил из доказанности предъявленного требования, поскольку за спорный период пользования баржей с июня по октябрь 2007 года за индивидуальным предпринимателем Киселевой И.Ю. образовалась задолженность в размере 411 000 руб.
Судом принято во внимание, что за все время эксплуатации указанного судна от арендатора не поступало замечаний, связанных с его неисправностью, баржа эксплуатировалась ответчиком в коммерческих целях.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Между тем ответчик не представил суду доказательств, подтверждающих, что недостатки судна возникли до его передачи арендатору.
Акт дефектации металлического корпуса, составленный ООО "Судоремонт Тюмень" от 29.06.2007, содержит данные о состоянии судна на эту дату, т.е. через полгода после эксплуатации судна ответчиком. Доказательств того, что указанные в акте дефекты судна возникли по вине арендодателя, в материалах дела не имеется..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 30.11.2010 N КГ-А40/14810-10 по делу N А40-146063/09-145-1049
"...Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору аренды в части внесения арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Ответчик в своей кассационной жалобе с взысканной суммой не согласен, поскольку, по его мнению, переданная ему в аренду часть помещений не соответствует разделу 1 договора аренды, те есть своему целевому назначению - помещение для использования под офис, в связи с чем арендная плата должна быть снижена в порядке части 1 статьи 612 ГК РФ.
Согласно части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Вместе с тем, при рассмотрении спора судами установлено, что истец передал ответчику указанное нежилое помещение по акту приема передачи от 05 февраля 2008 года, а ответчик принял помещение без каких-либо претензий; доказательств того, что ответчиком предпринимались действия, предусмотренные частью 1 статьи 612 ГК РФ, последним не представлено.
Таким образом, правильно применив положения статей 309, 310, 330, 333, 614 ГК РФ, суды правомерно удовлетворили исковые требования в указанной части..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.10.2010 N КГ-А41/12083-10 по делу N А41-38956/09
"...МКБ "ОДИНБАНК" обратился к ООО "Артикул+" со встречным исковым заявлением о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.02.2009 N 03-09, взыскании с ООО "Артикул+" 15 618 527 руб. 52 коп. уплаченных арендных платежей и обязании ООО "Артикул+" вернуть Банку остаток гарантийного фонда в сумме 1 899 930 руб.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "Артикул+" (арендодатель) и МКБ "ОДИНБАНК" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.02.2009 N 03-09, в соответствии с условиями которого ООО "Артикул+" согласно акту приема-передачи передает Банку во временное владение и пользование сроком на 10 лет нежилые помещения общей площадью 1745,71 кв. м, указанные в поэтажных планах здания, являющихся приложением N 2 к названному договору.
В соответствии с актом приема-передачи от 01.02.2009 объект аренды освобожден от оборудования арендодателя, находится в технически исправном состоянии и позволяет использовать его в целях, предусмотренных договором аренды от 01.02.2009 N 03-09. Арендатором был проведен осмотр принимаемого объекта и проверена его исправность. Претензий и замечаний у арендатора по состоянию помещений на момент заключения договора не возникло.
В обоснование встречных требований МКБ "ОДИНБАНК" ссылается на то, что переданные в аренду Банку помещения не соответствуют указанному в договоре от 01.02.2009 N 03-09 разрешенному использованию, имеют недостатки, препятствующие пользованию этим имуществом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
На момент передачи помещений и составления акта приема-передачи от 01.02.2009 МКБ "ОДИНБАНК" не было выявлено каких-либо недостатков принимаемых помещений.
Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
При таких обстоятельствах, суды пришли к верному выводу о том, что встречные исковые требования МКБ "ОДИНБАНК" удовлетворению не подлежат, а требование ООО "Артикул+" о взыскании задолженности по арендной плате за октябрь 2009 года в сумме 1 952 315 руб. 94 коп., является обоснованным..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.08.2010 N КГ-А41/8276-10 по делу N А41-29672/09
"...Решением Арбитражного суда Московской области от 25 ноября 2009 года по делу N А41-29672/09, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09 апреля 2010 года, исковые требования в полном объеме оставлены без удовлетворения.
Истец указывает, что при заключении договора был введен в заблуждение относительно предмета аренды, в связи с чем в соответствии со ст. 611 ГК РФ просит суд признать договор аренды от 12.11.2008 г. N А-03/08 недействительным, признать акт приема-передачи нежилого помещения от 12.11.2008 г. недействительным, взыскать с ответчика денежные средства в размере 1.015.845 руб. 54 коп., составляющие уплаченную арендатором арендную плату.
Исковые требования заявлены со ссылкой на нормы статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы недостатками переданного в аренду помещения, препятствующими его использованию под производство, а также ошибочное не отражение арендатором в акте приема-передачи действительного состояния сданного в аренду имущества.
В соответствии с положениями ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Как следует из акта приема-передачи к договору аренды N А-03/08 от 12.11.2008 г., в нем не содержится каких-либо указаний на недостатки передаваемого в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им (том 1 л.д. 21).
Доказательства обращения ООО "ПКФ Термосервис" к арендодателю с уведомлением о наличии претензий к техническому состоянию объекта аренды (отсутствие водоснабжения, отопления, канализации) в материалы дела не представлены.
Документального подтверждения того, что ООО "ПКФ Термосервис" как арендатор обращался к арендодателю (ответчику) с требованием о соразмерном уменьшении арендной платы или удержания из последней расходов на устранение недостатков в арендуемом помещении, материалы дела не содержат.
Таким образом, правами, предоставленными статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор не воспользовался.
Оснований, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, в связи, с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.04.2011 по делу N А56-50801/2009
"...Ссылаясь на уклонение ООО "СНИП" от добровольного погашения задолженности, ЗАО "Е-Консалтинг" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, признав его обоснованным по праву и размеру.
Довод жалобы о том, что лизинговые платежи подлежали снижению в соответствии со статьей 612 ГК РФ, поскольку имущество передано с недостатками, кассационная инстанция отклоняет.
Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Из акта от 24.10.2006 N 41-06 приема-передачи имущества в финансовую аренду следует, что ЗАО "Альянс-Лизинг" передало имущество ООО "Маркет-Бридж" без замечаний по комплектности, качеству и состоянию.
ООО "СНИП" не обращалось к лизингодателю с требованием о соразмерном уменьшении лизинговых платежей в связи с ухудшением условий пользования лизинговым имуществом. Такое требование по сути является требованием об изменении условий договора и осуществляется по соглашению сторон или в судебном порядке (статья 450 ГК РФ).
Доводы жалобы основаны на неверном толковании норм права и направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ не относится к полномочиям кассационной инстанции..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении указано, что необходимость уведомления арендодателя в связи с недостатками имущества была предусмотрена сторонами в договоре.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.04.2010 по делу N А56-32167/2009
"...Как следует из материалов дела, ООО "ЭкоСан сервис" (арендодатель) и ООО "Нева-Гарант" (арендатор) заключили договор от 16.09.2008 N 3121/а-с/8 аренды 3-х мобильных туалетных кабин, место установки: поселок Колтуши, Школьный переулок, жилой комплекс "Гармония" сроком на три месяца. По акту от 19.09.2008 имущество передано.
Арендодатель обязался еженедельно производить техническое обслуживание мобильных туалетных кабин, техническое обслуживание свыше одного раза в неделю производится арендодателем на возмездной основе и оплачивается арендатором в размере 750 руб. с учетом налога на добавленную стоимость (пункт 3.2 договора).
Если арендатором не было предъявлено письменной претензии о нарушении обязательств арендодателем по техническому обслуживанию за прошедший месяц не позднее, чем в течение трех рабочих дней, то техническое обслуживание признается произведенным надлежащим образом (пункт 3.5 договора).
В материалах дела отсутствуют доказательства оплаты. Суд, установив наличие задолженности по арендной плате и не усмотрев оснований для применения статьи 333 ГК РФ, правомерно удовлетворил иск.
Доводы подателя жалобы о невыполнении арендодателем обязательства по обслуживанию арендованного имущества не могут служить основанием для отказа во взыскании арендной платы.
Из материалов дела не следует, что ООО "Нева-Гарант" обращалось к ООО "ЭкоСан сервис" с претензиями относительно недостатков сданного в аренду имущества либо ухудшения условий пользования, предусмотренных договором аренды, или состояния имущества в силу обстоятельств, за которые не отвечает арендатор. Пункт 3.5 договора признает техническое обслуживание произведенным надлежащим образом при отсутствии письменной претензии..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.03.2010 по делу N А66-4917/2009
"...С просьбой о соразмерном уменьшении арендной платы с учетом неиспользуемых площадей и о перерасчете арендной платы с момента заключения договора аренды Общество направило Комитету письмо от 20.05.2009 N 03/09.
Ссылаясь на невозможность использовать арендуемые здания в отсутствие электроснабжения и нахождение в них оборудования арендодателя, а также на отказ Администрации от соразмерного уменьшения арендной платы и неполучение ответа от Комитета, Общество обратилось 29.05.2009 в арбитражный суд.
Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В подтверждение исполнения обязательства арендодателя по передаче зданий арендатору в аренду и принятия их арендатором стороны подписали передаточный акт. При его составлении стороны исходили из того, что объект находится в пригодном для эксплуатации состоянии, к техническому состоянию претензий у арендатора не имелось.
Судом не установлено и в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что арендатор не знал о недостатках имущества при заключении договора аренды и недостатки не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества.
С учетом того, что истец не доказал наличие обстоятельств, с которыми закон связывает ответственность арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества, суд правомерно отказал в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении размера арендной платы на основании положений статьи 612 ГК РФ..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2008 по делу N А56-24529/03
"...В кассационной жалобе ООО "СамДар" просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
В обоснование жалобы ее податель сослался на то, что суды первой и апелляционной инстанций не учли указания кассационной инстанции на то, что арендная плата подлежит расчету в соответствии с фактическим состоянием арендуемого помещения.
Как следует из материалов дела, 05.11.01 между КУГИ (арендодатель) и ООО "СамДар" (арендатор) заключен договор N 03-А120162 аренды нежилого помещения 3Н (подвал) площадью 143,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Маяковского, дом 40, литера А, кадастровый номер 78:1279:0:7:1, сроком на пять лет.
Арбитражный суд, частично удовлетворяя требования истца, посчитал правомерным расчет арендной платы с применением коэффициента, равного единице. Ответчик не представил допустимых доказательств, подтверждающих отсутствие отопления в помещении на момент его передачи арендатору, а также доказательств того, что помещение было меньшей площадью.
Возражения ООО "СамДар" против заявленных требований сводятся к тому, что ответчик был лишен возможности использовать арендованное помещение в связи с отсутствием в нем отопления и энергоснабжения; кроме того, помещение имело меньшую площадь, чем указано в договоре.
Арбитражный суд исходил из того, что помещение передано арендатору по акту от 05.11.01, в котором указано, что помещение находится в удовлетворительном состоянии, его площадь равна 143,4 кв. м. Акт подписан ответчиком без замечаний относительно фактического состояния помещения. Кроме того, признаны надлежащими доказательствами состояния помещения на момент заключения договора документы, составленные в период 1999 - 2001 гг.
Арбитражный суд обоснованно исходил из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, согласно которому арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2010 по делу N А53-10503/2009
"...В кассационной жалобе ответчик просит отменить указанные судебные акты и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы ссылается на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению ответчика, судами неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства о проведении графологической экспертизы в отношении письма от 06.04.2009 N 102. Арендуемые ответчиком помещения непригодны для эксплуатации ввиду отсутствия в них отопления, что не было ему известно заранее, не могло быть обнаружено во время осмотра в связи с приемкой в летний период и не указано арендодателем в акте приема-передачи. Суд неправомерно не принял к рассмотрению встречный иск.
Поскольку ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды, суды на основании указанных норм и расчета истца пришли к правильному выводу о том, что заявленные требования о взыскании задолженности по арендной плате, оплаты потребленной электроэнергии и процентов обоснованы по праву и размеру.
Ссылка ответчика на непригодность для эксплуатации арендованных помещений ввиду отсутствия в них отопления обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции.
В силу части 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно статье 612 Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
При этом правом, предоставленным статьей 612 Кодекса, ответчик не воспользовался. Из актов приема-передачи помещений от 01.07.2008 следует принятие ответчиком арендованного имущества без каких-либо замечаний (т. 1, л. д. 18, 29)..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 13.11.2012 N Ф09-9945/12 по делу N А60-49359/2011
"...Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, предприниматель Тарасова Р.Х. просит взыскать с администрации г. Екатеринбурга убытки в размере внесенной в период с 01.12.2008 по 07.12.2009 арендной платы по договору от 01.11.2007 N 29000103, возникшие в связи с выплатой арендных платежей в период осуществления в арендуемом помещении согласованных с арендодателем ремонтных работ.
В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что помещение, указанное в договоре аренды от 01.11.2007 N 29000103, передано предпринимателю Тарасовой Р.Х. по акту приема-передачи от 01.11.2007, который подписан как арендодателем, так и арендатором без каких-либо замечаний.
Доказательств невозможности использования помещения в спорный период в целях, предусмотренных договором, предоставления арендатору имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, а также возврата помещения администрации г. Екатеринбурга в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом этих обстоятельств суды пришли к правильному выводу о наличии у предпринимателя Тарасовой Р.Х. обязанности по внесению арендной платы за пользование арендуемым имуществом..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.07.2011 N Ф09-8233/10 по делу N А07-5217/10
"...Ссылка заявителя на наличие оснований для уменьшения размера арендной платы и начисленных процентов с учетом положений ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации по причине невозможности использования арендованного земельного участка по прямому назначению - для строительства многоэтажного жилого дома - ввиду его передачи Комитетом с существенными недостатками (обременениями в виде права собственности на индивидуальные жилые дома и права аренды на земельные участки) отклоняется судом кассационной инстанции в силу следующего.
В пункте 5.2.1 названного договора стороны согласовали, что арендодатель обязан передать арендатору участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением, в течение десяти дней с момента подписания сторонами договора.
Комитетом по акту приема-передачи от 10.08.2007 земельный участок передан обществу "УфаСтройЗаказчик" для использования в целях проектирования, подготовительных работ и строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями. Участок передан в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением. Арендатор не имеет претензий к арендодателю в отношении состояния участка на момент его передачи (п. 2, 3 указанного акта приема-передачи).
Вопреки положениям ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств неисполнения истцом обязательств по предоставлению земельного участка в соответствии с требованиями, установленными ч. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 22.12.2010 N Ф09-10854/10-С6 по делу N А60-12530/2010-С12
"...Общество "Финансы-Проф", ссылаясь на то, что в период с 15.06.2006 по 31.08.2008 было лишено возможности использовать переданные по договору аренды помещения, однако вносило за пользование помещениями арендную плату, в результате чего у арендодателя возникло неосновательное обогащение в виде стоимости арендной платы, внесенной до момента государственной регистрации договора, кроме того, обществом понесены расходы по арендной плате, внесенной после государственной регистрации договора аренды, при невозможности использовать помещения, а также расходы на устранение недостатков арендуемого помещения, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения в сумме 231 843 руб. 37 коп. в виде уплаченной арендной платы до государственной регистрации договора аренды от 01.06.2006, а также взыскании убытков в сумме 354 593 руб. 76 коп. в виде перечисленной арендной платы за период с 02.08.2007 по 31.08.2008, в сумме 145 723 руб. 54 коп. в счет возмещения расходов на устранение недостатков арендуемого помещения, суды исходили из следующего.
Установив, что сторонами заключен договор аренды от 01.06.2006 на срок с 15.06.2006 по 15.06.2009, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 15.06.2006, данный акт подписан сторонами без замечаний по качеству передаваемых в аренду помещений, в нем указано, что объект аренды находится в удовлетворительном состоянии, указав на то, что акт обследования нежилого помещения, на который ссылается истец в подтверждение невозможности использовать помещения, составлен только 15.06.2007, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств того, что в период с 15.06.2006 (момент передачи помещений) по 02.08.2007 (момент государственной регистрации договора аренды от 01.06.2006) общество "Финансы-Проф" было лишено возможности пользоваться арендованными помещениями, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания с ответчика неосновательного обогащения в сумме 231 843 руб. 37 коп.
С учетом установленных судом обстоятельств, принимая во внимание положения п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется оснований для отмены постановления апелляционного суда..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.05.2006 N Ф09-3831/06-С3 по делу N А34-7942/05
"...В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Торговый центр "Комплект-Техника" обязанности по своевременному внесению арендных платежей, ввиду дальнейшего использования помещения за рамками действия договора аренды, Департамент экономического развития и управления муниципальным имуществом администрации г. Кургана на основании ст. 309, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в суд.
Суд первой инстанции, принимая решение, пришел к верному выводу о том, что договор от 22.06.2004 N 2/07-04 соответствует требованиям ст. 432, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). После подписания указанного договора истец выполнил обязательства по передаче ответчику недвижимого имущества. Данный факт подтвержден материалами дела.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что арендатор не использовал объект аренды ввиду его ненадлежащего состояния, во внимание не принимается, поскольку спорное помещение было принято ответчиком в аренду по акту приема-передачи от 15.09.2004 как пригодное для дальнейшего использования (л. д. 12)..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 31.01.2012 по делу N А54-3201/2010
"...Заявляя о невозможности использования в целях строительства многоэтажных домов предоставленного в аренду земельного участка, и как следствие, на отсутствие обязанности по внесению арендных платежей, Общество указало на нахождение земельного участка с кадастровым номером 62:29:002 00 07:0036 в аренде у ООО "Профпартнер", прохождение под данным участком пяти ниток напорных коллекторов, принадлежащих ЗАО "Русская кожа" и на расположение участка в непосредственной близости от действующей автостоянки.
Между тем, как следует из материалов дела, договор аренды заключен по итогам повторного конкурса инвестиционных предложений в соответствии с протоколом N 2 от 16.02.2007 заседания конкурсной комиссии.
Согласно информационному сообщению о проведении конкурса инвестиционных программ земельный участок свободен от построек и каких-либо обременений. Претенденты на участие в конкурсе могут ознакомиться с документацией, осмотреть земельный участок на местности, с участием представителя конкурсной комиссии в срок не позднее дня, следующего за днем поступления от претендента соответствующего обращения.
Соответственно, подавая заявку на участие в торгах и до подписания Договора, Общество имело возможность для ознакомления с документацией на планируемый к передаче в аренду земельный участок, осмотреть его в натуре и, действуя разумно и добросовестно, должно было предполагать необходимость переноса находящейся в непосредственной близости автостоянки с учетом соблюдения установленной санитарно-защитной зоны.
Учитывая изложенное, а также нормы ст. 612 ГК РФ предусматривающие исключение ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, в случае, если они были оговорены при заключении договора аренды или заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, нахождение в непосредственной близости от арендуемого земельного участка действующей автостоянки не свидетельствует о невозможности использования земель в установленных в Договоре целях.
Так, 25 сентября 2008 года состоялось техническое совещание в Управлении главного архитектора г. Рязани с повесткой дня о выносе инженерных коммуникаций, подпадающих в зону строительства жилых домов по ул. Бирюзова с участием застройщика ООО СК "Благострой".
Из протокола данного технического совещания следует, что в нем участвовали начальник отдела по развитию инженерных коммуникаций Управления главного архитектора, главный энергетик ЗАО "Русская кожа", директор ООО СК "Благострой" и после обмена мнениями участники решили поручить заказчику ООО СК "Благострой" разработать проект-схему выноса сетей, подпадающих в зону строительства, после согласования проекта-схемы заинтересованным службам выдать Обществу технические условия на вынос сетей.
При этом в указанном протоколе не зафиксировано каких-либо возражений Общества относительно принятого на себя поручения.
В письме от 25.08.2009 исх. N 30 Общество просит о продлении Договора, в том числе, по причине высокой стоимости проекта выноса сетей и работ по переносу водопровода и коллектора, при этом о невозможности использования в целях строительства спорного земельного участка не заявляет.
Таким образом, правовые последствия передачи в аренду имущества с недостатками оговорены именно нормами статьи 612 ГК РФ.
Вместе с тем, судом без учета положений указанной статьи с Управления в пользу Общества взысканы убытки, состоящие из арендной платы, перечисленной Обществом истцу за 2007 год и за 1, 2 квартал 2007 года и расходы по государственной регистрации Договора.
Поскольку вышеперечисленным, юридически значимым для правильного рассмотрения спора обстоятельствам судом оценки не дано, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Центрального округа от 24.06.2011 по делу N А68-5590/10
"...Из материалов дела следует, что арендуемое имущество было передано ИП Алексееву В.А. по передаточному акту от 24.09.2008 (т. 1 л.д. 24-25) в удовлетворительном состоянии с указанием на отсутствие отопления, радиаторов.
Пунктом 5.2 названного договора установлено, что арендная плата перечисляется ежемесячно на расчетный счет арендодателя не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным, в размере 1/12 части от годового размера. Размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год в случае принятия органами местного самоуправления решения об изменении базовой ставки арендной платы или методики определения арендной платы.
Иных оснований для изменения размера арендной платы стороны в договоре аренды от 10.10.2008 N С-8346 не предусмотрели.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в рассматриваемом случае судам следовало применить положения п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, согласно которому арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, нельзя признать обоснованным.
Доказательств наступления таковых обстоятельств не представлено.
В этой связи, учитывая, что ИП Алексееву В.А., фактически арендующему помещения в спорном здании с 10.12.2001, должно было быть известно о его техническом состоянии, в материалах дела отсутствуют сведения о том, что в период до 29.12.2009 (т. 1 л.д. 31) предприниматель обращался с требованием о проведении ремонта систем отопления, вентиляции и канализации, кровли здания и т.п., а также доказательства, подтверждающие проведение арендатором за счет собственных средств ремонтных работ, суды обоснованно указали, что в рассматриваемом случае у арендатора отсутствуют основания для предъявления к арендодателю требований о снижении размера арендной платы..."

12.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, вправе ли арендатор ссылаться на невозможность использования имущества и, как следствие, отказываться от внесения арендных платежей, если он не заявлял арендодателю о наличии недостатков имущества, существует две позиции судов.

Позиция 1. Арендатор не может ссылаться на невозможность использования имущества по целевому назначению и, как следствие, отказываться от внесения арендных платежей, если он не заявлял арендодателю каких-либо требований в связи с недостатками имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 31.03.2010 N Ф10-998/10 по делу N А14-5164-2009/152/17
"...Ссылаясь на неисполнение ответчиком своего обязательства по уплате арендной платы в период с 01.01.2006 по 01.01.2009 и его отказ погасить образовавшуюся задолженность в добровольном порядке, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области как орган, уполномоченный на управление и распоряжение земельными ресурсами Воронежской области, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Довод ответчика об отсутствии оснований для взыскания с него суммы основного долга ввиду непригодности арендованного земельного участка для использования по целевому назначению - для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со ссылкой на ст. 612 ГК РФ, обоснованно не принят судебными инстанциями во внимание.
Согласно приведенной правовой норме арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Как утверждает ООО "Стройинвест Лайн", о недостатках сданного в аренду имущества ему стало известно из письма Донского бассейнового водного управления (отдела водных ресурсов по Воронежской области) от 21.03.2006, которым спорный земельный участок отклонен от согласования для строительства многоэтажного жилого дома. Данное письмо было получено ответчиком 20.04.2006. Однако, доказательств обращения к истцу с каким-либо из требований, перечисленных в ст. 612 ГК РФ, ООО "Стройинвест Лайн" не представлено. Нет в деле и доказательств возврата арендодателю спорного земельного участка.
При таких обстоятельствах, признав расчет суммы иска обоснованным, суды по праву удовлетворили заявленные Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области требования..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.08.2015 N Ф01-2547/2015 по делу N А79-5488/2014
"...Как видно из материалов дела и установили суды, Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 24.10.2013 N 3545 аренды государственного имущества, являющегося собственностью Чувашской Республики - Чувашии, согласно условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование одноэтажное панельное здание с кирпичными вставками литера Я (корпус 399) общей площадью 1256,1 квадратных метров по адресу: Чувашская Республика, город Новочебоксарск, улица Промышленная, 101, для использования в производственных целях.
В акте приема-передачи и осмотра технического состояния объекта аренды от 24.10.2013 сторонами отмечено, что стены и перекрытия (пол, потолок), внутренняя отделка находятся в удовлетворительном состоянии, система отопления, система электроосвещения (снабжения) не эксплуатировались, сантехоборудование не эксплуатировалось (имеется в наличии).
Удовлетворив исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности наличия задолженности по арендной плате в соответствии с представленным истцом расчетом и отметил, что арендатор без замечаний и возражений принял спорное помещение. Объект принят ответчиком в аренду с учетом указанных в акте приема-передачи недостатков. Доказательств наличия недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик не представил.
Суд второй инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ввиду фактического неисполнения арендодателем обязательства по передаче объекта арендатору в состоянии, пригодном к эксплуатации.
Суд округа с учетом обстоятельств дела признал необоснованным применение к спорным отношениям разъяснений, данных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма устанавливает обязанность арендатора проводить надлежащую приемку имущества и направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.
Ответчик не воспользовался правом, предоставленным ему нормами статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписал акт приема-передачи здания без разногласий.
Доказательства того, что недостатки, обозначенные ответчиком, были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра, в деле отсутствуют, что исключает возложение на арендодателя последствий неосмотрительности арендатора.
Ссылка суда апелляционной инстанции на статью 611 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассмотренном споре неправомерна, поскольку арендатор принял объект и подписал акт приема-передачи без оговорок и каких-либо возражений, касающихся препятствий в использовании объекта в виде отсутствия коммуникаций и свободного доступа к объекту, для выявления которых достаточно обычного внимательного осмотра получаемых в имущественный наем вещей.
Из материалов дела видно и судом установлено, что арендатор знал о состоянии арендованного имущества в момент заключения договора, тем не менее взял его в аренду на условиях данного договора, в связи с чем должен нести обязательства по внесению арендных платежей.
При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и неустойки является неправомерным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.04.2011 по делу N А28-5340/2010
"...Исковые требования основаны на положениях договора аренды лесного участка от 08.10.2009 N 37-23 и мотивированы невнесением арендных платежей.
Суд дал юридическую оценку договору аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, от 08.10.2009 N 37-23 и посчитал его заключенным. При отсутствии доказательств внесения арендных платежей суд правомерно удовлетворил исковые требования и взыскал с Предпринимателя задолженность с начислением на сумму долга договорной неустойки.
Аргумент заявителя о невозможности использования арендуемого участка лесного фонда по назначению, в связи с нахождением на нем незаконно возведенных строений, противоречит материалам дела.
Предприниматель принял спорный лесной участок по акту приема-передачи лесного участка в аренду от 08.10.2009 без замечаний, а при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества не воспользовался правом, предусмотренным в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, из материалов дела следует, что впоследствии договор аренды лесного участка был расторгнут по соглашению сторон, а не по причине невозможности использования арендованного имущества по назначению.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.12.2015 N Ф03-5201/2015 по делу N А37-2198/2014
"...Претензионным письмом от 13.10.2014 истец обратился к ответчику с требованием оплатить задолженность по аренде в размере 3 400 000 руб., пени в размере 199 750 руб., а также проценты, начисленные по ст. 395 ГК РФ в сумме 44 070,10 руб., а всего 3 643 820,10 руб. Указав при этом, что срок рассмотрения претензии 10 дней со дня получения.
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.
После принятия настоящего иска к производству ООО "МБК" обратилось со встречными требованиями, ссылаясь на техническую неисправность арендованной техники.
При этом несогласие ООО "МБК" выражается в том, что буровая установка по договору аренды была передана в технически неисправном состоянии, в связи с чем общество полагает, что за период, когда спорная установка находилась в неисправном состоянии, последнее не должно оплачивать арендные платежи.
Судами установлено, что технические неисправности арендованной установки зафиксированы дефектной ведомостью на буровую установку CSD-1300G от 30.06.2014, подписанной в одностороннем порядке буровым мастером и директором ООО "МБК".
Однако о технических недостатках буровой установки истец извещен лишь 14.10.2014 (претензия N 10-53).
Учитывая изложенное, а также что в нарушение требований статьи 65 АПК РФ доказательств уведомления арендодателя о неудовлетворительном техническом состоянии буровой установки, вызова его представителя для определения причин возникновения неполадок, равно как и доказательств реализации своих прав, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, ООО "МБК" судам обеих инстанций не представлено, учитывая факт того, что материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о наличии перечисленных в дефектной ведомости недостатков до передачи буровой установки в аренду, доказательств установления причин неисправности арендованной техники (наличие заводского брака, скрытые недостатки, неправильная эксплуатация буровой установки и др.), суды обоснованно со ссылкой на статьи 606, 614 ГК РФ пришли к выводу о законности требований ООО "Юго-Западная горнопромышленная компания" о взыскании с ООО "МБК" задолженности по арендным платежам.
Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.02.2013 N Ф03-94/2013 по делу N А51-6782/2012
"...Удовлетворяя исковые требования о взыскании арендных платежей по договору от 01.06.2011, суды, руководствуясь указанными выше нормами права, оценив представленные в дело доказательства, в том числе акт приема-передачи от 29.05.2012 (л.д. 56) в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, исходили из доказанности факта неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением, переданным по договору, за период с 01.12.2011 по 29.05.2012 и наличия спорной задолженности.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что обнаруженные в дальнейшем недостатки арендованного имущества не позволили арендатору использовать имущество по назначению, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку судами установлены обстоятельства, не подлежащие пересмотру на стадии кассационного производства, свидетельствующие о нахождении в спорный период арендованного помещения в пользовании охранного агентства и отсутствии с его стороны требований, предусмотренных положениями пункта 1 статьи 612, пункта 4 статьи 614 ГК РФ. При этом, заключая договор от 01.06.2011, арендатор имел возможность осмотреть помещение; помещение принято арендатором по договору, являющемуся одновременно актом приема-передачи, без замечаний; заявляемые при рассмотрении настоящего дела недостатки помещения (отсутствие отопления, санузла, воды и канализации, отсутствие отделки у бетонного пола и стен) должны были быть обнаружены во время осмотра имущества при заключении договора и при передаче имущества в аренду.
Таким образом, являются необоснованными доводы ответчика об отсутствии у него обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с договором со ссылкой на непригодность помещения для использования по назначению.
При таких обстоятельствах, поскольку доказательств внесения платежей за период с 01.12.2011 по 29.05.2012 охранным агентством не представлено, суды признали требования истца о взыскании задолженности в сумме 72 000 руб. обоснованными и правомерно удовлетворили их..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 26.03.2013 по делу N А40-82342/12-82-754
"...Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь вышеназванными нормами права, условиями договора от 05.04.2012 г. N 05-04/12, установив факты передачи истцом ответчику спорного помещения и использования его ответчиком, а также принимая во внимание представленные сторонами акты сверок N 13 от 30.04.12 г., N 17 от 24.05.12 г., в соответствии с которыми задолженность по арендной плате составила 182 978,05 руб., с учетом частичной оплаты арендных платежей в размере 25 999 руб. 98 коп., при отсутствии доказательств погашения образовавшейся задолженности в заявленном размере, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований и взыскания с ИП Аболина А.Г. в пользу истца задолженности по арендной плате за период с 06.04.2012 г. по 24.05.2012 г. в размере 182 978 руб. 05 коп.
Довод кассационной жалобы о невозможности использования переданного в субсубаренду помещения по причине возникновения течи потолочных покрытий помещения, а также затопления арендуемого помещения в связи с дефектами канализационных коммуникаций, расположенных над арендуемым помещением, являлся предметом рассмотрения арбитражных судов и обоснованно отклонен.
Как установлено арбитражными судами, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик не представил доказательств уведомления истца о произошедшем затоплении арендуемого помещения, не уведомил истца о составлении акта осмотра помещений, а также не представил доказательств направления истцу требования от 24.04.2012 г. об уменьшении арендной платы в связи с затоплением арендуемого помещения и невозможности его использования в указанный период.
При этом, направляя в адрес истца уведомление о досрочном расторжении договора субсубаренды в порядке ст. 7.3.2 договора, ответчик не уведомил истца о затоплении помещения, по вопросу ремонта помещения не обращался..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.03.2012 по делу N А40-71663/11-16-652
"...Довод ответчика о том, что арендуемый им земельный участок входит в границы особо охраняемой природной территории, в связи с чем использованию для целей строительства не подлежит и поэтому начисление арендной платы является неправомерным, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции.
В силу правил, установленных ст. 612 ГК РФ, на арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора, при этом Арендатору предоставляется право выбора мер, которые он считает применить в этом случае. В частности, арендатор может потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения арендной платы, возмещения расходов на устранение недостатков, а также потребовать досрочного расторжения договора.
Между тем, доказательства, которые бы свидетельствовали о том, что ответчик обращался к истцу за изменением договора аренды, за его расторжением, в материалах дела отсутствуют.
Ответчиком также не представлено доказательств того, что он предпринимал попытки для строительства многофункционального здания, обращался в компетентные органы за получением разрешительной и иной документации.
Само по себе не использование земельного участка ответчиком, предоставленного под строительство, не освобождает от договорных обязательств по внесению арендных платежей..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.04.2013 по делу N А56-52294/2011
"...Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В статье 309 ГК РФ установлена обязанность надлежащего исполнения обязательств.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком арендной платы в установленных порядке и размере, суды правомерно взыскали 5 067 832 руб. задолженности за период с 03.03.2011 по 12.08.2011, а также 731 182,85 руб. пеней за просрочку оплаты арендных платежей.
Суды дали оценку доводу ответчика о том, что он был лишен возможности использовать спорные помещения по назначению. Суды исходили из того, что приведенные ответчиком факты и доказательства не свидетельствуют о том, что условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились.
В соответствии со статьей 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Из материалов дела усматривается, что арендатор без замечаний и возражений принял спорные помещения, при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, надлежащих действий, изложенных в пункте 1 статьи 612 ГК РФ, не предпринял..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2013 по делу N А56-41330/2012
"...Уклонение Общества от внесения арендной платы в спорный период послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Установив наличие задолженности ответчика перед истцом за период с 01.10.2011 по 31.12.2011 и с 01.04.2012 по 30.06.2012, суды правомерно взыскали с арендатора 10 181 779 руб. 85 коп.
Отклоняется судом кассационной инстанции довод подателя жалобы о том, что арендатор был лишен возможности использовать спорный участок по назначению.
В соответствии со статьей 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Из материалов дела усматривается, что арендатор без замечаний и возражений принял спорный земельный участок, надлежащих действий при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 ГК РФ, не предпринял..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.12.2012 по делу N А56-56681/2011
"...Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства уплаты ответчиком арендной платы в установленных порядке и размере, суды правомерно удовлетворили требования истца о взыскании с ответчика 3 093 352 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2010 по 02.03.2011, а также 618 670 руб. пеней за просрочку оплаты арендных платежей.
Отклоняется судом кассационной инстанции довод подателя жалобы о том, что арендатор был лишен возможности использовать спорные помещения по назначению.
Данный довод был предметом исследования суда апелляционной инстанции и ему дана надлежащая оценка. Суд исходил из того, что приведенные ответчиком факты и доказательства не свидетельствуют о том, что условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились.
В соответствии со статьей 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Из материалов дела усматривается, что арендатор без замечаний и возражений принял спорные помещения, надлежащих действий при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 ГК РФ, не предпринял..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.04.2010 по делу N А56-9363/2009
"...Письмом от 03.10.2008 N 01-5-4/1571 арендатор уведомил арендодателя о намерении расторгнуть с 10.11.2008 контракт в связи с недостаточностью бюджетного финансирования и увеличением штата сотрудников.
Ссылаясь на наличие задолженности по оплате арендуемого помещения, истец обратился в арбитражный суд.
Суды пришли к выводу о действии контракта в течение установленного в нем срока, установив неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, удовлетворили иск.
Отклоняя доводы Учреждения и Комитета о наличии недостатков помещения, выявленных в ходе эксплуатации, не позволяющих арендатору его использовать в офисных целях, апелляционный суд сослался на отсутствие доказательств, подтверждающих извещение арендодателя о наличии недостатков сданного в аренду помещения, и оснований для применения статьи 612 ГК РФ.
Как следует из материалов дела, Учреждение извещало арендодателя о намерении расторгнуть контракт по иным основаниям.
Выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам и установленным обстоятельствам..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.10.2011 по делу N А32-1261/2011
"...Стороны заключили договор аренды автомобильного крана МАЗ-5334 КС-357792 от 19.05.2010 N 1 (л. д. 10, 11)...
Ссылаясь на наличие у арендатора задолженности по договору от 19.05.2010 N 1, арендодатель обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании арендной платы и договорной неустойки.
Возражая против удовлетворения иска, арендатор сослался на невозможность эксплуатации транспортного средства в связи с его технической неисправностью и непредставлением арендодателем необходимых принадлежностей (документов).
Как видно из акта приема-передачи от 16.05.2010, автокран принят арендатором без каких-либо замечаний (с указанием на отсутствие претензий к техническому состоянию и комплектности транспортного средства).
Материалы дела свидетельствуют о том, что после получения от арендодателя транспортного средства арендатор о выявленных недостатках (отсутствии документов на автокран) в период действия договора (с мая по декабрь 2010 года) не заявлял. Права, предоставленные ему законом (предусмотренные частью 2 статьи 611 и частью 1 статьи 612 Кодекса), ответчик (на протяжении семи месяцев) не реализовал. Поэтому его доводы о непригодности для эксплуатации транспортного средства (ввиду его неисправности) и отсутствии необходимых документов обоснованно отклонены судами.
Установив наличие у ответчика неисполненной обязанности по внесению арендных платежей, суды признали правомерным требование истца о взыскании арендной платы за период пользования (248 дней).
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы суды обоснованно взыскали с него в пользу истца неустойку..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 12.03.2012 N Ф09-10367/10 по делу N А50-29344/2009
"...Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что доводы реабилитационного центра об отсутствии возможности фактического использования помещения не влияют на обязанность арендатора вносить арендные платежи до возврата арендованного имущества в соответствии с требованиями ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом суд апелляционной инстанции отметил, что доказательств того, что в связи с невозможностью использования арендуемого помещения в спорный период реабилитационный центр обращался к департаменту с заявлением о расторжении договора аренды либо с требованиями, предусмотренными п. 1 ст. 612 и п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено, договор аренды не расторгнут, помещение не было возвращено в течение спорного периода, изменения по размеру арендных платежей с учетом состояния помещения в договор не внесены.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Позиция 2. Арендатор вправе ссылаться на невозможность использования имущества по целевому назначению и, как следствие, отказываться от внесения арендных платежей, несмотря на то что он не заявлял арендодателю до суда каких-либо требований в связи с недостатками имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 18.04.2012 по делу N А23-4165/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 14.04.2008 между городской управой города Калуги (арендодатель) и ООО "КАЗМИН" (арендатор) был заключен договор N 118/08 аренды земельного участка с кадастровым номером 40:26:00 03 77:0112 общей площадью 2 614,0 кв. м, находящийся по адресу: г. Калуга, ул. Димитрова, для строительства многоэтажного жилого дома с торгово-офисными помещениями.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей по указанному договору за период с 01.01.2009 по 01.01.2011, городская управа города Калуги обратилась в суд с настоящим иском.
Отменяя решение суда области в части взыскания задолженности в сумме 16 076 415 руб. 63 коп. и взыскивая с ответчика 21 964 141 руб. 87 коп., суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
Из письма N 145 от 29.08.2008 ООО "КАЗМИН" к МУП "Архитектурно-геодезическая служба г. Калуги" и ответа на него; соглашения о намерениях от 11.01.2010, заключенного ООО "Компания РУС" с ООО "КАЗМИН"; переписке ответчика с третьими лицами и истцом, следует, что на спорном земельном участке находилась металлическая палатка, из-за которой использовать арендуемый участок по назначению было невозможно.
Нахождение на земельном участке данной палатки препятствовало проведению на нем инженерно-геодезических, инженерно-геологических и экологических работ для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома.
С учетом вышеуказанных обстоятельств, разрешение на строительство на данном участке было получено ООО "КАЗМИН" только 20.01.2010, что подтверждается распоряжением городской управы города Калуги N 13330-р.
На основании изложенного апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что ответчик в период с 01.01.2009 по 20.01.2010 не имел возможности использовать спорный земельный участок по определенному договором аренды N 118/08 от 14.04.2008 назначению, и правомерно частично удовлетворил заявленные требования за период с 20.01.2010 по 01.07.2011 в размере 21964141 руб. 87 коп.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что ответчик на основании ст. 612 ГК РФ не требовал от истца соразмерного уменьшения арендной платы является несостоятельным, поскольку данные требования были заявлены при рассмотрении настоящего спора..."

12.5. Вывод из судебной практики: Арендодатель может требовать внесения арендной платы, а арендатор не вправе требовать ее возврата или уменьшения, если последний не использовал имущество ввиду зависящих от него причин либо обстоятельств, не связанных с состоянием данного имущества.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже информационном письме рассмотрена ситуация, когда арендатор досрочно освободил помещение и тем самым прекратил его использовать.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...13. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.
Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.
В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, так как она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.
Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.
Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме-передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2016 N 306-ЭС16-3858 по делу N А55-28556/2014
"...Договор аренды от 27.09.2010 N А-04-132 истцом и ответчиком был заключен на определенный срок, в связи с чем для признания права ответчика на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства Российской Федерации, судам надлежало установить наличие в заключенном договоре аренды соответствующего условия.
Следовательно, выводы судов о правомерности одностороннего отказа ответчика от договора аренды и досрочном прекращении аренды 30.04.2014 не подтверждаются установленными судами обстоятельствами дела и не основаны на нормах закона.
Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Обзора). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).
На основании вышеизложенного по причине существенного нарушения норм права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ООО "МД-Тольятти", на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ решение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной инстанции и округа подлежат отмене.
Ввиду того что для принятия решения по существу требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку ее внесения необходимы оценка доказательств и установление фактических обстоятельств, судебные акты отменяются с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области..."

Определение Верховного Суда РФ от 30.09.2015 N 306-ЭС15-12420 по делу N А55-20079/2014
"...Как усматривается из судебных актов и установлено судами, на основании протокола заседания аукционной комиссии от 27.08.2009 N 1 Министерство (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 28.08.2009 N 100/09 аренды лесного участка общей площадью 2 га из земель лесного фонда с номером учетной записи в государственном лесном реестре 110-2009-04, имеющий следующее местоположение: Самарская область, Ставропольский район, Ново-Буянское лесничество, Задельнинское участковое лесничество, квартал N 127, выделы N 25, 29 в границах, указанных в плане лесного участка (приложение N 1 и 2 к договору), для осуществления рекреационной деятельности на срок с 28.08.2009 по 28.08.2058 (49 лет). Участок передан предпринимателю по акту приема-передачи от 28.08.2009. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.06.2010.
Поскольку предприниматель долг не уплатил, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды с учетом статей 71, 72 и 94 Лесного кодекса Российской Федерации, статей 309, 310, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), учитывая обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 01.12.2013 по делу N А55-23835/2012, имеющие преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, которым с предпринимателя взыскана задолженность по арендной плате и пени за предыдущий период (с 11.06.2010 по 19.06.2012), установив отсутствие доказательств внесения арендатором платы за пользование лесным участком в размере, согласованном условиями заключенного между сторонами договора, взыскали долг и пени.
Ссылка предпринимателя на отсутствие оснований для внесения арендной платы в связи с неиспользованием земельного участка судами также отклонена, поскольку неиспользование арендатором переданного ему имущества по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, не является основанием для освобождения от внесения арендных платежей.
Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, были предметом исследования судов и им дана надлежащая правовая оценка. Иная оценка заявителем фактических обстоятельств дела и иное толкование им положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не свидетельствует о существенных нарушениях судами норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, и в силу статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации..."

Определение Верховного Суда РФ от 28.09.2015 N 305-ЭС15-12370 по делу N А40-130044/2014
"...При рассмотрении спора суды установили следующие обстоятельства. Общество с ограниченной ответственностью "Лига-М" (далее - ООО "Лига-М"; арендодатель-1), предприниматель (арендодатель-2) и Банк (арендатор) заключили договор от 27.06.2008 N 27/6 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. М. Горького, д. 156, сроком до 31.05.2023.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 04.02.2014 по делу N А71-11083/2013 Банку отказано в иске о расторжении названного договора.
Предприниматель, ссылаясь на то, что Банк не уплатил за пользование арендованным помещением, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы и пеней, рассчитав долг с учетом принадлежащей ему доли в праве собственности на спорное помещение.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске, посчитав, что у предпринимателя не имеется оснований для взыскания с ответчика задолженности, поскольку деятельность размещенного в арендуемых помещениях офиса Банка прекращена, Банк помещение освободил и в указанный в иске период не занимал.
Суд округа отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил иск предпринимателя исходя из следующего.
Банк получил помещение в пользование от предпринимателя и других собственников помещения на основании договора аренды, договор в установленном порядке не расторгнут, по условиям договора он не мог быть расторгнут в одностороннем порядке арендатором, вступившим в законную силу решением арбитражного суда Банку отказано в иске о расторжении договора аренды, сам по себе факт неиспользования помещения в период действия договора аренды не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату.
Доводы кассационной жалобы не опровергают приведенные выводы арбитражного суда округа, основаны на неправильном применении норм материального права..."

Определение ВАС РФ от 31.07.2013 N ВАС-9513/13 по делу N А04-6503/2012
"...Индивидуальный предприниматель Рыбин В.В. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к государственному учреждению - Управлению Пенсионного фонда Российской Федерации в г. Зея и Зейском районе Амурской области (далее - фонд) о взыскании 1 015 128 рублей задолженности по арендной плате за период с марта по июль 2012 года.
В связи с появившейся возможностью улучшить условия для работы коллектива, фонд 26.01.2012 направил предпринимателю уведомление о расторжении договора с 01.03.2012.
Впоследствии 31.01.2012 арендатор направил арендодателю соглашение о расторжении договора аренды, а 08.02.2012 - два экземпляра акта передачи помещения и имущества, находящегося в нем.
В ответ на вышеуказанные письма предприниматель 17.02.2012 сообщил фонду об отсутствии в договоре аренды от 09.04.2010 условий, предусматривающих право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора, выразив отказ в расторжении договора аренды.
Предприниматель полагая, что договор аренды не прекратил свое действие, и освобождение арендатором арендуемых помещений не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Учитывая изложенное, руководствуясь положениями статей 310, 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также учитывая правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в Постановлении Президиума от 20.10.2011 N 9615/11 и в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришел к выводу об отсутствии правовых оснований считать спорный договор аренды прекратившим действие с 01.03.2012 как в связи с односторонним отказом арендатора от его исполнения, так и в связи с соглашением сторон о его досрочном расторжении по основаниям, предусмотренным договором.
Таким образом, судом сделан вывод, что указанный договор аренды с 01 марта по июль 2012 года являлся действующим, а фактическое досрочное освобождение арендатором спорного помещения не является основанием для прекращения его обязательства по внесению арендной платы.
Учитывая изложенное, дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 15.08.2011 N ВАС-10342/11 по делу N А40-75954/10-37-629
"...Договор аренды заключен на срок с 13.01.2009 года по 30.11.2009 года (п. 1.4 договора аренды).
Между сторонами 01.04.2009 был подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым, арендатор передал, а арендодатель принял "под охрану" указанные помещения и ключ (1 ед.) от них.
Принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, содержащихся в акте приема-передачи от 01.04.2009, а также переговоры и переписку сторон, которые предшествовали подписанию акта приема-передачи от 01.04.2009, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что посредством подписания акта приема-передачи от 01.04.2009 АО "Проком Инвестментс" и Сидоренко Н.Р. пришли к соглашению о том, что до истечения установленного договором аренды срока истец несет бремя обеспечения сохранности принадлежащей ему собственности, принимает у ответчика ключи от указанных помещений.
При этом, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, названный акт не свидетельствует о прекращении обязательств сторон из договора аренды в силу п. 1 ст. 450, п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (по соглашению сторон).
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, досрочное освобождение арендатором арендуемого здания не привело к досрочному прекращению договора аренды от 13.01.2009, а, следовательно, и возникновению у арендатора оснований для прекращения обязательства по внесению арендной платы за пользование объектом аренды с марта 2009 года по ноябрь 2009 года включительно, задолженность по которой составила 11 700 000 руб.
Суд апелляционной инстанции обоснованно при рассмотрении настоящего спора руководствовался разъяснениями Президиума ВАС РФ, изложенными в п. 13 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды), не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы..."

Определение ВАС РФ от 16.05.2011 N ВАС-2376/11 по делу N А70-2998/2010
"...Суд признал, что ООО "Агрофирма "КРиММ" не представило доказательств погашения задолженности по арендной плате за спорный период, поэтому, руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал задолженность по арендной плате по спорным договорам аренды в сумме 17 001 246,99 руб.
Довод ООО "Агрофирма "КРиММ" о том, что обществом в 2009 году на арендованных участках не проводилась заготовка древесины отклонен судом. В силу статьи 1 Лесного кодекса Российской Федерации использование лесов является платным. Арендатор, независимо от того, воспользуется он правом на лесопользование или нет, обязан внести арендную плату за весь согласованный объем рубок.
...в передаче дела N А70-2998/2010 Арбитражного суда Тюменской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Тюменской области от 29.04.2010, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.11.2010 отказать..."

Определение ВАС РФ от 28.04.2011 N ВАС-4565/11 по делу N А62-672/2010
"...Суд установил, что сумма задолженности по арендной плате за 2008 год в размере 308619,7 руб. сложилась из стоимости нетронутых рубками делянок в кварталах 61 (лесорубочный билет N 52), 19 (лесорубочный билет N 53), 23 (лесорубочный билет N 129), которые ответчик не освоил и не изъял древесину. При этом в качестве причины неосвоения указанных делянок ответчик указывает на их труднодоступность и возможность освоения только при определенных погодных условиях, которые в 2008 году отсутствовали. Данные обстоятельства, по мнению ответчика, в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ являются основанием для уменьшения арендной платы.
Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Между тем, суд признал, что виды и размеры пользования объектами аренды установлены в пункте 3 договора аренды участков лесного фонда от 25.04.2000. Из пункта 3.2 договора следует, что арендатор осуществляет заготовку древесины по главному пользованию - 17,6 куб. м, кроме того, в лесах, труднодоступных для хозяйственной деятельности - 18,5 куб. м. Таким образом, суды пришли к выводу, что договором аренды было предусмотрено осуществление арендатором заготовки древесины в труднодоступных местах. Лесорубочные билеты были выданы.
При таких обстоятельствах, суды, руководствуясь п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали наличие задолженности у ООО "Холдстрой" на основании договора аренды от 25.04.2000 в размере 308619 руб. задолженности по арендной плате за 2008 год и 462368 руб. задолженности по арендной плате за 2009 год и удовлетворили иск.
...в передаче дела N А62-672/2010 Арбитражного суда Смоленской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Смоленской области от 11.06.2010, постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20.12.2010 отказать..."

Определение ВАС РФ от 17.12.2010 N ВАС-16413/10 по делу N А74-4855/2009
"...Между Государственным комитетом Республики Хакасия по управлению государственным имуществом (арендодатель), Постоянным представительством Республики Хакасия при Президенте Российской Федерации и обществом с ограниченной ответственностью "АРБИТРУМ" (арендатор) 06.03.2009 был заключен договор аренды, в соответствии с которым обществу были переданы во временное пользование нежилые помещения N 1 - 13 (согласно техническому паспорту от 04.04.1997) общей площадью 183,0 кв. м на втором этаже в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Ольховская, дом 45, строение 1.
Поскольку арендатор не исполнил установленные договором аренды обязательства по своевременному внесению предусмотренных договором платежей за пользование помещениями, арендодатель обратился с указанным иском о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Удовлетворяя требование о взыскании задолженности, суд первой инстанции исходил из конкретных фактических обстоятельств, подтверждающих использование помещений и просрочку внесения арендных платежей, которые были предметом исследования и оценки с учетом общих положений гражданского законодательства об исполнении обязательств (статьи 307, 309, 310, 314, 452), статей 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и договора аренды от 06.03.2009 года.
Кроме того, судами установлено несоблюдение арендатором порядка возврата арендуемого имущества, предусмотренного согласованными условиями договора аренды.
В этой связи правомерно отклонен довод заявителя об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поскольку до истечения срока действия договора арендуемые помещения были им освобождены.
Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.2002 <*> N 66).
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Президиума ВАС РФ N 66 имеет дату 11.01.2002, а не 01.01.2002.

Доводы, изложенные в данном заявлении, направлены на переоценку установленных обстоятельств, которая не входит в компетенцию надзорной инстанции..."

Определение ВАС РФ от 08.12.2010 N ВАС-16484/10 по делу N А35-12304/2009
"...Удовлетворяя требование о взыскании задолженности, суды первой и апелляционной инстанций исходили из конкретных фактических обстоятельств, подтверждающих использование помещений и просрочку внесения арендных платежей, которые были предметом исследования и оценки с учетом общих положений гражданского законодательства об исполнении обязательств (статьи 309, 310), статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, практики рассмотрения споров, связанных с арендой, а также норм арбитражного процессуального законодательства о возмещении судебных издержек.
Что касается доводов об отсутствии, по мнению заявителя, оснований для удовлетворения иска, поскольку помещение было освобождено им до истечения срока действия договора, то досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма от 01.01.2002 <*> N 66).
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Президиума ВАС РФ N 66 имеет дату 11.01.2002, а не 01.01.2002.

Доводы, изложенные в данном заявлении, направлены на переоценку установленных обстоятельств, которая не входит в компетенцию надзорной инстанции..."

Определение ВАС РФ от 12.11.2010 N ВАС-15083/10 по делу N А56-76427/2009
"...Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.01.2010, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда и Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.05.2010 и от 26.08.2010 соответственно, иск удовлетворен частично. С ответчика взыскано в пользу истца 150 000 руб. задолженности по арендной плате и 15 000 руб. пеней, в остальной части иска отказано.
Вступившим в силу решением по делу N А56-10084/2009 установлено, что помещение освобождено в одностороннем порядке 30.12.2008, при этом договор аренды сроком действия по 30.09.2009 не был расторгнут в установленном порядке, помещение в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не было передано арендодателю.
Согласно пункту 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Ответчик свои обязательства по договору аренды за март 2009 года надлежащим образом не исполнил, доказательств оплаты арендных платежей на момент рассмотрения дела не представил, сумму задолженности не погасил.
...в передаче дела N А56-76427/2009 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.01.2010, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.08.2010 по указанному делу отказать..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.10.2014 по делу N А28-10220/2013
"...Как видно из документов и установил суд, Общество (арендодатель) и Учреждение (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 19.10.2011 N 11/21д, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения N 32, 33, 34 и 35 общей площадью 158,5 квадратного метра, расположенные на первом этаже в здании свинарника с картофелехранилищем по адресу: г. Киров, д. М. Субботиха, ул. Школьная, 31 (кадастровый номер 43:40:003634:0001:5356/09/А,Б,В,Г), для размещения имущества по производству и передаче тепловой энергии, эксплуатации и обслуживанию отопительной системы города Кирова (пункт 1.1 договора).
Срок действия договора определен с 01.05.2011 по 01.03.2012 (пункт 1.3 договора). Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2011 (том 1, лист дела 31). По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
В связи с получением уведомления о расторжении договора Общество в письме от 20.06.2012 потребовало от Учреждения уплатить задолженность по арендной плате и подготовить помещения к сдаче арендодателю.
В уведомлении от 15.05.2013 Общество известило Учреждение о расторжении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ с 15.08.2013 и о необходимости совершить определенные действия, в том числе возвратить арендованные нежилые помещения по акту приема-передачи.
Учреждение в спорный период не предъявляло Обществу претензий на предмет невозможности использования помещения, следовательно, суды обеих инстанций пришли к обоснованным выводам, что не имеется доказательств чинения Обществом Учреждению препятствия в пользовании помещением в соответствии с условиями договора. При этом реализация права арендатора на фактическое использование имущества осуществляется на его собственное усмотрение.
Суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что цель, для которой арендатор заключает договор аренды и принимает имущество (осуществление собственной деятельности либо передача имущества в субаренду), не имеет правового значения для возникновения прав и обязанностей по договору аренды. Определяющим является только то обстоятельство, имеется ли у арендатора возможность владеть и пользоваться арендуемым имуществом либо таковая не была обеспечена со стороны арендодателя, следовательно, необоснованным является довод заявителя, что он не пользовался арендованным помещением, в связи с чем не обязан вносить арендную плату.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.03.2014 по делу N А43-5669/2013
"...Указав на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей с 18.03.2011 по 18.02.2012, истец обратился в суд с иском.
Руководствуясь названными нормами права и условиями договора и оценив письмо НОУ "УЦ "Витязь - Нижний Новгород" от 28.11.2011 о досрочном расторжении договора аренды, суды правомерно признали договор аренды прекратившим действие с 28.12.2011 и удовлетворили исковые требования в части взыскания арендной платы с 17.06.2011 по 28.12.2011 в сумме 361 982 рублей.
Ссылка заявителя жалобы на то, что фактически он провел занятия по огневой подготовке и практической стрельбе всего три раза, а выставленные арендодателем счета оплачены в полном объеме, судом округа отклонена.
При толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из буквального толкования договора следует, что арендатор обязан производить расчеты ежемесячно исходя из графика и стоимости проведения мероприятий, согласованных сторонами в договоре.
Фактическое неиспользование имущества по причинам, не связанным с недобросовестными действиями арендодателя, не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендных платежей. Доказательств невозможности использования арендатором помещения в согласованное время в материалы дела не представлено.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.12.2013 по делу N А31-2756/2013
"...Истец направил в адрес ответчика претензию от 08.02.2013 с требованием внести арендную плату с 15.01.2013 по 28.02.2013.
Требование Предпринимателя Обществом не исполнено, что послужило основанием для обращения истца в суд.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Кодекса).
По смыслу указанных норм права у арендатора прекращается обязанность по внесению арендной платы с момента возврата арендодателю объекта найма.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца являются законными и подлежащими удовлетворению.
Довод подателя жалобы об отсутствии оснований для взыскания оплаты за пользование объектом найма по мотиву фактического освобождения им объекта найма с 15.01.2013 (независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка возврата помещения) ошибочен.
Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства.
Спорное помещение передано арендодателю, что подтверждается актом приема-передачи от 15.11.2012. Следовательно, до прекращения договора аренды и составления акта возврата объекта по правилам статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить арендную плату в размере и порядке, соответствующих условиям договора (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Досрочное освобождение арендованного помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Доказательств свидетельствующих о том, что арендатор в одностороннем порядке отказался от договора в материалы дела не представлено..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.10.2012 по делу N А43-11003/2012
"...Основываясь на статьях 310, 614 и 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество с ограниченной ответственностью "Росма" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Сладкий мир" (далее - Компания) о взыскании 74 262 рублей 52 копеек задолженности по арендным платежам (их постоянной части) за январь 2012 года, допущенной ответчиком по договору от 01.05.2011 N 31-р, и 1336 рублей 76 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.01.2012 по 31.03.2012.
Из документов кассационного производства усматривается и суды установили, что Общество (арендодатель) и Компания (арендатор) заключили договор аренды от 01.05.2011 N 31-р, во исполнение которого Компания в тот же день приняла по акту во временное (до 31.03.2012) владение и пользование за плату нежилые помещения N 14 и 19 площадью 639,5 квадратного метра, расположенные в первом этаже дома 15 (литера Д) по улице Шапошникова в Нижнем Новгороде (л.д. 9-14).
В письме от 16.11.2011 N 211 (л.д. 15), полученном, согласно отметке на нем, 13.12.2011, Компания уведомила Общество о намерении освободить арендуемые помещения 11.01.2012 и платежным поручением от 16.12.2011 N 601 (л.д. 23) перечислила контрагенту 40 845 рублей 48 копеек в счет арендной платы за январь 2012 года.
В сообщении от 10.01.2012 N 1 (л.д. 16), полученном Обществом в тот же день, Компания уведомила адресата об освобождении арендованных помещений и просила до 15.01.2012 оформить возврат нанятого имущества.
В письме от 18.01.2012 N 4 (л.д. 17-19) Общество потребовало от Компании исполнения данных им гарантий и договорных обязательств, предложив подписать соглашение о расторжении договора аренды и не позднее 20.01.2012 выплатить в счет погашения задолженности 74 264 рубля 52 копейки.
Неисполнение Компанией указанных требований Общества послужило последнему основанием для обращения с поименованным иском в арбитражный суд.
Договор аренды от 01.05.2011 N 31-р в установленном главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке не изменялся и не расторгался.
Заявление Компании о намерении досрочно освободить арендованные помещения и само освобождение этих помещений - при отсутствии документа о возврате объекта найма - не снимают с ответчика встречных обязательств по спорному договору.
Таким образом, с учетом установленных судами обстоятельств дела и перечисленных норм материального права плата за пользование спорным имуществом, размер которой указан в исковом заявлении, и проценты за просрочку денежного обязательства взысканы с ответчика законно и обоснованно.
Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.05.2012 по делу N А17-3490/2011
"...Довод подателя жалобы об отсутствии оснований для взыскания оплаты за пользование объектом найма с 16.02.2011 по 11.05.2011 по мотиву фактического освобождения им объекта найма с 29.11.2010 (независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка возврата помещения) ошибочен.
Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства.
Спорное помещение передано арендодателю, что подтверждается актом приема-передачи от 01.12.2009. Следовательно, до прекращения договора аренды и составления акта возврата объекта по правилам статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить арендную плату в размере и порядке, соответствующим условиям договора (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Досрочное освобождение арендованного помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.12.2011 по делу N А79-3773/2011
"...Общество с ограниченной ответственностью "СВ" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Захаровой Любови Геннадьевне (далее - Предприниматель) о взыскании 111 973 рублей 67 копеек задолженности по договору аренды нежилого помещения от 06.04.2010 N 22-СВ-10, 56 255 рублей 19 копеек пеней за просрочку платежа с 11.05.2010 по 01.11.2010, 5 112 рублей 21 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами с 02.11.2010 по 23.05.2011.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел их в достаточной степени подтверждающими факт неисправности, допущенной Предпринимателем в отношениях с Обществом в рамках исполнения названного договора аренды. Признанием данного факта обусловлено и произведенное на основании статей 309, 614, 330 и 395 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание с Предпринимателя.
Довод подателя жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения иска по мотиву фактического освобождения им объекта найма с 07.05.2010 (независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка возврата помещения) ошибочен.
Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства.
Спорное помещение передано арендодателю, что подтверждается актом приема-передачи от 06.04.2010. Следовательно, до прекращения договора аренды и составления акта возврата объекта по правилам статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить арендную плату в размере и порядке, соответствующим условиям договора (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Досрочное освобождение арендованного помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.06.2010 по делу N А79-6499/2009
"...Предметом настоящего спора явились задолженность по арендной плате за период с ноября 2008 года по май 2009 года, по расходам на отопление с ноября 2008 года по апрель 2009 года, за пользование телефоном в период с апреля по октябрь 2008 года.
Суд оценил представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и обоснованно взыскал с ответчика задолженность по арендной платы за весь заявленный период просрочки, так как в материалах дела не представлены документы о возврате объекта аренды и об уклонении арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды.
Ссылка заявителя на акт от 18.11.2008 в подтверждение уклонения арендодателя от приемки помещений и свидетельские показания в подтверждение оформления названного документа об отказе арендодателя от подписания акта приема-передачи помещения обоснованно не принята во внимание судом, так как в деле отсутствуют доказательства прекращения арендных правоотношений к 18.11.2008, что исключает обязанность арендодателя принять объект найма. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. В обоснование позиции об отсутствии правовых оснований для взыскания арендной платы с 15.12.2008 ответчик, вопреки правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательств возврата объекта аренды или уклонения Предпринимателя от возврата помещений после прекращения действия договора.
Доводы Предпринимателя, изложенные в отзыве на кассационную жалобу, не принимаются во внимание, поскольку по правилам статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверка законности судебных актов в кассационной инстанции осуществляется на основании доводов кассационной жалобы. Возражения лиц, не подавших кассационную жалобу, учитываются относительно только доводов рассматриваемой жалобы..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что действия третьих лиц, создающих препятствия к пользованию арендованным имуществом, не освобождают арендатора от внесения арендных платежей.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.05.2010 по делу N А29-5687/2009
"...Материалами дела подтверждено и ответчик не оспаривает, что он не вносил арендную плату в указанный период, поэтому суд правомерно взыскал задолженность по арендной плате и привлек неисправного контрагента к договорной ответственности за просрочку платежа с учетом правил статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя о том, что у него отсутствовала обязанность по внесению арендных платежей в спорный период, ошибочен, поскольку арендодатель исполнил обязательство по передаче объекта аренды в пользование (статья 611 данного кодекса).
Обстоятельства препятствия пользования объектом аренды третьим лицом не влияет на действие встречного обязательства арендатора по внесению арендных платежей арендодателю. При наличии доказательств арендатор не лишен права требовать возмещения убытков у соответствующего лица. У суда отсутствовали процессуальные основания для удовлетворения ходатайства об истребовании приведенных в апелляционной жалобе материалов гражданского дела и проверки УВД по городу Сыктывкару ввиду того, что заявитель документально не обосновал невозможность самостоятельно получить истребуемые документы с указанием причин, препятствующих к их получению (часть 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Более того, Предприниматель ссылается на эти документы в подтверждение юридически безразличных обстоятельств для настоящего дела.
С учетом изложенного окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.05.2009 по делу N А38-3133/2008-16-237
"...Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с подпунктом 6.4 упомянутого договора аренды освобождение арендатором помещения ранее 30-дневного срока с момента уведомления о расторжении договора не освобождает его от обязанности по уплате арендной платы за весь период по день расторжения договора включительно.
В соглашении от 25.06.2008 стороны указали дату расторжения договора аренды с 25.07.2008, следовательно, у ФГУП "СВЯЗЬ-безопасность" обязанность по внесению арендных платежей прекратилась лишь с момента расторжения договора, а не с момента подписания акта приема-передачи помещения.
Суд правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2013 по делу N А74-3365/2012
"...Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Савельев Н.И. (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Никитин А.В. (арендатор) 08.02.2011 заключили договор аренды, согласно которому арендодатель передает арендатору во временное пользование за плату часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, пр. Дружбы Народов, 48, помещение 3Н общей площадью 230 кв. м, для использования под торговлю мебелью. Схема расположения помещения магазина приведена в приложении N 1.
В соответствии с пунктом 1.2 договора период аренды определен с 08.02.2011 до 31.01.2012.
Ответчик 12.05.2011 составил уведомление арендодателю о досрочном расторжении договора от 08.02.2011, в котором просил истца присутствовать 31.05.2011 при освобождении арендуемого по договору помещения для подписания акта возврата помещения.
Ответчик 29.07.2011 направил в адрес истца письмо, в котором сообщил об освобождении 31.05.2011 переданного в аренду помещения. Письмо получено истцом 03.08.2011, что подтверждается копией почтового уведомления N 131972.
Невнесение ответчиком арендных платежей за пользование помещением в период с 05.06.2011 по 31.01.2012 послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Хакасия с настоящим иском.
Арбитражный суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования индивидуального предпринимателя Савельева Н.И., пришел к выводу о том, что договором аренды не предусмотрено право одностороннего отказа арендатора от договора.
Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Как правильно указано судами, отсутствие со стороны истца ответных действий на предложение ответчика расторгнуть договор аренды, могло явиться основанием для обращения индивидуального предпринимателя Никитина А.В. с требованием о расторжении договора аренды от 08.02.2011 в судебном порядке, однако доказательства обращения ответчика в суд с таким требованием в материалах дела отсутствуют.
Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы.
При таких обстоятельствах, установив факт неисполнения ответчиком обязательств по своевременному перечислению арендной платы по договору аренды в период с 05.06.2011 по 31.01.2012, суды правомерно удовлетворили исковые требования индивидуального предпринимателя Савельева Н.И., взыскав с ответчика 361 867 рублей задолженности по арендной плате и неустойку в сумме 92 444 рубля 68 копеек за период с 05.07.2011 по 31.01.2012 за просрочку внесения арендной платы..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.12.2010 по делу N А78-761/2010
"...Общество с ограниченной ответственностью Совместное российско-китайское предприятие "Ричен" (далее - ООО СП "Ричен") обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Государственной лесной службе Забайкальского края об уменьшении арендной платы по договору аренды лесного участка от 29.12.2008 N 101 за 2009 год до 331 395 рублей 90 копеек.
Ссылаясь на невозможность осуществить полное освоение установленного объема лесопользования в 2009 году, ООО СП "Ричен" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Договором аренды от 29.12.2008 N 101, предусмотрено, что расчет арендной платы производится исходя из установленного объема лесопользования (расчетной лесосеки) на арендуемые участки лесного фонда.
Лесным кодексом Российской Федерации 2006 года не предусмотрено оформление лесорубочных билетов для осуществления лесопользования.
Как установлено судами, в 2008 году Государственная лесная служба Забайкальского края, прогнозируя возможные последствия изменения лесного законодательства, рекомендовала арендаторам оформить лесорубочные билеты в ноябре - декабре 2008 года в счет объемов 2009 года, что и было сделано ООО "Ричен".
В 2008 году истцу было выписано 16 лесорубочных билета с переходящими на 2009 год сроками заготовки древесины в объеме 39 374 куб.м, из них по лесорубочным билетам от сентября, ноября, декабря 2008 года - 32 015 куб.м.
Следовательно, судами правильно сделан вывод, лесорубочные билеты, полученные ООО СП "Ричен" в 2008 году и переходящие на 2009 год предоставляли последнему право заготавливать древесину до утверждения проекта освоения лесов в 2009 году.
В 2009 году ООО СП "Ричен" к арендодателю с заявками на выдачу дополнительных лесорубочных билетов по лесосечному фонду на 2009 год на весь установленный объем лесопользования не обращалось, освидетельствование мест рубок производило в 2009 году. Объем древесины по данным лесорубочным билетам не освоен.
Таким образом, суды правомерно пришли к выводу об отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необоснованном отклонении арендодателем заявок ООО СП "Ричен" об отводе леса или выписке лесорубочных билетов в период с 01.01.2009 по 18.07.2009, а также об отсутствии доказательств существования обстоятельств, подтверждающих существенное ухудшение условий пользования арендованным участком лесного фонда, произошедшее вне зависимости от воли арендатора.
ООО СП "Ричен" не представило доказательств, что не освоение им лесосеки в объеме, установленном договором, произошло по вине арендодателя.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа не установлено..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.08.2010 по делу N А74-4855/2009
"...Возражая по требованиям истца о взыскании задолженности по арендной плате, ответчик ссылался на письмо N 01/24-04 от 23.04.2009 с предложением рассмотреть вопрос о расторжении договора в течение одного календарного месяца в порядке, предусмотренном пунктом 6.1 договора, а также на уведомление от 29.05.2009 об освобождении арендуемого помещения.
Арбитражным судом Республики Хакасия правильно истолкованы условия договора и применены нормы статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к обоснованному выводу о том, что у ООО "АРБИТРУМ" отсутствует право на односторонний отказ от исполнения договора, договор аренды не расторгнут в установленном порядке, поскольку соглашение о его расторжении сторонами не было оформлено.
Досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, соответствующая правовая позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 13 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
При таких обстоятельствах, суд правомерно удовлетворил требования истца по взысканию задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2013 N Ф03-2216/2013 по делу N А16-1322/2012
"...Суды установили, что 01.06.2011 между предпринимателем Суриц А.В. (арендодатель) и ООО "Евросалон" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Биробиджан, ул. Пионерская, 70-В, общей площадью 208 кв. м. Срок действия договора определен с даты его подписания в течение 11 месяцев (пункт 5.1 договора).
Уведомлением, адресованным предпринимателю Сурицу А.В., ООО "Евросалон" заявило о прекращении пользования спорным помещением, предложив истцу принять его 30.06.2012 путем подписания акта приема-передачи имущества.
В деле представлен акт приема-передачи помещения от 30.06.2012, подписанный представителями сторон, в том числе от истца - Хмелевым С.И.
Однако, дав оценку данному документу с позиции имеющихся в деле доказательств, апелляционный суд установил, что полномочия Хмелева С.И. на совершение такого действия от имени истца ничем не подтверждены. Свидетельства полномочий данного лица, основанных на доверенности, либо явствующих из обстановки, в которой они совершались, в деле отсутствуют. Предприниматель Суриц А.В. наличие у Хмелева С.И. таких полномочий отрицал.
Исходя из этого, апелляционный суд правомерно исходил из недоказанности факта достижения сторонами соглашения о досрочном прекращении арендных отношений по договору от 01.06.2011 в июне 2012 года, признав ошибочным вывод суда первой инстанции об обратном.
В свою очередь, как правильно отметил апелляционный суд, основываясь на разъяснениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в пункте 13 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
В условиях недостижения сторонами согласия по вопросу о досрочном прекращении арендных обязательств по договору от 01.06.2011 по состоянию на июнь 2012 года, иск предпринимателя Сурица А.В. о взыскании арендной платы за спорный период удовлетворен правомерно..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.02.2013 N Ф03-94/2013 по делу N А51-6782/2012
"...Удовлетворяя исковые требования о взыскании арендных платежей по договору от 01.06.2011, суды, руководствуясь указанными выше нормами права, оценив представленные в дело доказательства, в том числе акт приема-передачи от 29.05.2012 (л.д. 56) в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, исходили из доказанности факта неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением, переданным по договору, за период с 01.12.2011 по 29.05.2012 и наличия спорной задолженности.
При этом арбитражные суды, отклоняя довод, аналогичный доводу кассационной жалобы, об отсутствии у охранного агентства обязанности по внесению арендной платы в связи с прекращением действия договора с 01.12.2012 ввиду одностороннего отказа арендатора от его исполнения, обоснованно указали на отсутствие доказательств освобождения и возврата арендодателю указанного помещения ранее 29.05.2012; ссылка на содержание в акте приема-передачи от 29.05.2012 сведений о фактической передаче помещения 10.11.2011 судами отклонена, поскольку данные сведения указаны только ООО ОА "Сатурн-ДВ" в лице генерального директора К.В. Разломовым и не подтверждены ООО "Сигнал".
Более того, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
При таких обстоятельствах, поскольку доказательств внесения платежей за период с 01.12.2011 по 29.05.2012 охранным агентством не представлено, суды признали требования истца о взыскании задолженности в сумме 72 000 руб. обоснованными и правомерно удовлетворили их..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.06.2015 N Ф04-19901/2015 по делу N А67-5718/2014
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы, департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Возражая против иска, общество ссылалось на то, что определением от 08.11.2013 Советского районного суда города Томска удовлетворено заявление прокурора города Томска о принятии обеспечительных мер в виде запрета ООО "Вектор" осуществлять строительно-монтажные работы по строительству объекта капитального строительства многоквартирного жилого дома 8-14 этажей, магазина на земельном участке с кадастровым номером 70:21:01000515:4127 по ул. Кедровая, 34, г. Томск, которые впоследствии определением суда от 05.12.2013 заменены на меры в виде осуществления консервации объекта незавершенного строительства многоквартирного жилого дома и приостановления действия разрешения на строительство. Вступившим в законную силу решением от 19.03.2014 Советского районного суда города Томска в удовлетворении иска прокурора города Томска к ООО "Вектор" отказано. В связи с этим ответчик полагал, что у него отсутствовала возможность осуществлять строительство на арендованном земельном участке в период с 08.11.2013 по 22.04.2014.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, руководствовался статьями 309, 310, пунктом 1 статьи 612, пунктом статьи 614 ГК РФ и исходил из того, что принятие обеспечительных мер в виде запрета осуществлять строительство по причинам, не связанным с предоставленным в аренду имуществом, не является основанием для освобождения арендатора от обязанности вносить арендную плату за период после передачи имущества во владение и пользование.
При этом отметил, что у суда не имелось оснований для применения пункта 4 статьи 614 ГК РФ.
В настоящем случае суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что обстоятельства, с которыми ответчик связывал необходимость освобождения его от уплаты арендной платы, возникли в период строительства многоквартирного жилого дома и не были следствием изменения или ухудшения условий использования предоставленного для строительства земельного участка, как и не были ухудшением самого участка.
Основанием для принятия обеспечительных мер в виде запрета осуществлять строительство и приостановления действия разрешения на строительство явились предполагаемые нарушения при разработке проектно-сметной документации, не касавшиеся замечаний к порядку предоставления земельного участка или к его функциональным свойствам, назначению и т.д.
При таких обстоятельствах принятие обеспечительных мер в виде запрета осуществлять строительство по причинам, не связанным с предоставленным в аренду имуществом, правомерно не признано основанием для освобождения арендатора от обязанности вносить арендную плату за период после передачи имущества во владение и пользование.
Учитывая, что ответчик не представил доказательства уплаты арендной платы за период с 01.10.2013 по 30.09.2014, расчет задолженности и неустойки ответчиком не оспорен, суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования департамента в полном объеме..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.09.2014 по делу N А67-7796/2013
"...Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения судами норм права, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Довод общества об отсутствии доказательств фактического пользования земельным участком был озвучен лишь в суде апелляционной инстанции, признан необоснованным, противоречащим материалам дела и установленным обстоятельствам.
Следует также отметить, что обязанность по внесению арендных платежей в соответствии с определенной договором платой не связана с обстоятельствами фактического пользования принятым в аренду имуществом, поскольку фактическое неиспользование имущества по причинам, не связанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от договорных обязательств по внесению арендной платы и не влечет изменений возникших между сторонами договорных отношений..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.07.2014 по делу N А46-12108/2013
"...ООО "Агрокомплекс Ударный" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить в части взыскания задолженности за период с 25.09.2013 по 30.09.2013 в размере 63 588 руб., неустойки в размере 1 144,60 руб. за период с 15.09.2013 по 02.10.2013, а также процентов в размере 224 850,24 руб.
Кассатор считает, что взыскание арендной платы за указанный период неправомерно, поскольку ответчиком арендованное здание не использовалось.
Довод ответчика о том, что арендованное имущество было освобождено в спорный период, в связи с чем он должен быть освобожден от арендной платы, при рассмотрении спора обоснованно не принят во внимание, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.04.2014 по делу N А03-590/2013
"...Ненадлежащее исполнение ООО "Лесное" обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для предъявления настоящего иска.
Удовлетворяя заявленные требования, суды, основываясь на нормах статей 309, 310, 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, исходили из доказанности факта передачи ответчику спорных земельных участков, наличия задолженности в предъявленном размере.
Выводы судов основаны на правильной оценке доказательств по делу, соответствуют установленным обстоятельствам и не противоречат действующему законодательству.
Отклоняя довод ответчика о неиспользовании земельных участков, суды правильно указали, что обязанность по внесению арендных платежей в соответствии с определенной договором платой не связана с обстоятельствами фактического пользования принятым в аренду имуществом, поскольку фактическое неиспользование имущества по причинам, не связанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от договорных обязательств по внесению арендной платы и не влечет изменений возникших между сторонами договорных отношений..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.2013 по делу N А45-21687/2012
"...Судами установлено, что условия о причинах и порядке прекращении договорных отношений (в том числи при досрочном расторжении договора) в договоре не прописаны; соглашения сторон о досрочном прекращении договорных обязательств как в договоре, так и в ином акте (документе) не имеется; в материалы дела не представлено доказательств наличия или отсутствия обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением, досрочного освобождения ответчиком арендуемого помещения добровольно 05.06.2012.
Довод предпринимателя о том, что спорные помещения были им освобождены 05.06.2012, в связи с чем он должен быть освобожден от арендной платы, при рассмотрении спора обоснованно не принят во внимание, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Установив отсутствие условий, необходимых для признания договора расторгнутым, суды обоснованно пришли к выводу о правомерности требований истца по взысканию арендной платы за июнь - июль 2012 года..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.02.2013 по делу N А45-14116/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 27.12.2011 между Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (арендодатель) и ООО "МАНЭ" (арендатор) был заключен договор N 381 аренды движимого имущества в виде трех 3-тонных контейнеров и двухсот семидесяти 5-тонных контейнеров.
Ссылаясь на то обстоятельство, что в январе 2012 г. арендатор по вине мэрии г. Новосибирска не имел возможности использовать арендованное движимое имущество из-за отсутствия разрешения на торговлю, ООО "МАНЭ" обратилось с иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 4 ст. 614 ГК РФ установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
По смыслу названной нормы, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер, то есть такой, который в значительной степени лишает арендатора того, на что он рассчитывал.
Из представленных в материалы дела документов следует, что 01.12.2011 ООО "МАНЭ" обратилось с заявлением о переоформлении отношений по аренде контейнеров на новый срок. Договор был подписан 27.12.2011, при подписании договора, арендатор был знаком со всеми существенными его условиями, каких-либо возражений относительно предмета аренды и условий договора аренды у общества не возникло. 01.01.2012 сторонами подписан акт приема-передачи движимого муниципального имущества, при подписании которого каких либо возражений у ООО "МАНЭ" также не возникло. Доказательств изменения условий пользования имуществом в январе 2012 г. в материалы дела не представлено.
Давая оценку указанным выше обстоятельствам, суды указали, что при заключении договора аренды истцу было известно об отсутствии у него разрешения на организацию розничного рынка, однако никаких действий по изменению условий пользования не предпринимал, а также не высказывал никаких замечаний при подписании акта приема-передачи контейнеров 01.01.2012.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что истец принял все зависящие от него меры для своевременного получения разрешения на право организации розничного рынка и не привел аргументы по поводу нарушения мэрией города Новосибирска порядка выдачи разрешения на право организации розничного рынка в соответствии со статьями 5, 6 Федерального закона N 271- ФЗ "О розничных рынках".
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.11.2012 по делу N А03-18577/2011
"...Арбитражный суд, установив, что договор субаренды прекратил свое действие 30.11.2011 в связи с истечением срока действия, арендуемые помещения освобождены отделением Фонда до истечения срока действия договора - 30.09.2011, приняв во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 13 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, пришел к выводу о наличии обязанности отделения Фонда по внесению субарендной платы в размере 81 317,50 руб. за период с 01.10.2011 по 30.11.2011.
Суд кассационной инстанции считает, что выводы арбитражного суда о взыскании задолженности по субарендной плате, убытков, судебных расходов, поддержанные судом апелляционной инстанции, основаны на всестороннем, полном исследовании и правильной оценке представленных в дело доказательств в их совокупности, соответствуют установленным обстоятельствам по делу и действующему законодательству..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.11.2012 по делу N А70-1688/2012
"...Письмом от 03.10.2011 N 10296 Северо-Уральское управление Ростехнадзора просило предпринимателя изменить с 01.11.2011 размер арендуемых площадей до 48,2 кв. м и подписать соответствующее дополнительное соглашение.
В связи с неполучением ответа арендодателя арендатор в письмах от 21.11.2012 N 13092, от 25.11.2011 N 13277, от 28.11.2011 N 13347 уведомил арендодателя о расторжении договора с 11.12.2011, освобождении помещений, а также предложил подписать соглашение о расторжении договора и сообщил о том, что ответчику необходимо явиться 11.12.2011 для приема помещений.
Письмом от 22.12.2011 арендодатель отказался принять помещения у арендатора.
По результатам рассмотрения дела судами правомерно сделан вывод о наличии обязанности Северо-Уральским управлением Ростехнадзора по внесению арендной платы за период с 11.12.2011 по 10.05.2012.
Довод заявителя жалобы о том, что спорные помещения были им освобождены 11.12.2011, в связи с чем он должен быть освобожден от арендной платы, обоснованно не приняты судом во внимание, поскольку, как правильно указала апелляционная инстанция досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.04.2010 по делу N А46-14785/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, по договору аренды нежилых помещений от 01.05.2006 N 315-а (далее - договор аренды) актом приема-передачи от 01.05.2006 ЗАО "Русь" (арендодатель) передало ООО "Класс" (арендатор) нежилые помещения общей площадью 1273,40 кв. м, расположенные в нежилом здании литера Е по адресу: город Омск, улица Енисейская, 1, на 1 этаже, на поэтажном плане N N 1-9, для использования под оптово-розничную торговлю посудой и сопутствующими товарами для дома и быта, сроком с 01.05.2006 до 01.04.2016.
Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что ООО "Класс" не представило доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы по договору аренды за май и июнь 2009 года.
Вывод суда первой инстанции о том, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 13 информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями статьи 310, пункта 1 статьи 614, статей 617, 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4.1.3 договора доверительного управления имуществом от 12.11.2008 N 1-ДУ, арбитражный суд правомерно взыскал с ООО "Класс" в пользу ЗАО "Русь" 495 861 рубль 96 копеек задолженности по арендной плате..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2010 по делу N А67-5469/2009
"...Использование либо неиспользование предмета аренды по каким-либо причинам не может повлиять на наличие обязанности по внесению арендных платежей.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Суд кассационной инстанции считает, что доводам заявителя дана надлежащая оценка судами первой и апелляционной инстанций. Суды пришли к правильному выводу о том, что доказательств внесения арендных платежей ОАО "Томская нефтегазовая компания" не представлено, в связи с чем у ответчика существует обязанность по оплате возникшей задолженности и процентов. Кроме того, наличие актов об окончании бурения скважин не свидетельствует о передаче имущества арендодателю и прекращения его пользованием; указание периода использования буровой установки в акте от 25.02.2008 не отрицает возможности ее использования и в другой период..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.2009 по делу N А27-6356/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, индивидуальный предприниматель В.П. Красильников (арендодатель) и ОАО "Южный Кузбасс" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.03.2007 N 1-665 ЮК/07, согласно которому по акту от 01.03.2007 арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование на срок с 01.03.2007 по 31.01.2008 нежилое помещение площадью 460,8 кв. м, расположенное по адресу: город Междуреченск, улица Юности, 6а, третий этаж, для использования под офис.
Дополнительными соглашениями от 31.01.2008, от 01.12.2008 срок действия договора продлен по 01.12.2009.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 330, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно взыскал с ОАО "Южный Кузбасс" в пользу индивидуального предпринимателя В.П. Красильникова задолженность по арендной плате в сумме 1 593 200 рублей за 5 месяцев (с сентября 2008 по 30.01.2009) и пени по состоянию на 01.05.2009 за просрочку внесения указанной суммы арендной платы.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения, арендной платы за февраль-апрель 2009 года и начисленных на нее пени за несвоевременную уплату, суд первой инстанции исходил из того, что истец знал о намерении ответчика освободить арендуемое помещение 30.01.2009 и передать его по акту арендодателю; арендатор не использует указанное помещение с 01.02.2008.
Установив, что срок действия спорного договора аренды продлен по 01.12.2009, арбитражный суд в нарушение части 1 статьи 64, статьи 71, части 1 статьи 168, пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не оценил доводы истца о том, что досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы; не определил, прекращено или нет действие указанного договора аренды в установленном законом порядке.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что Арбитражный суд Кемеровской области принял судебный акт по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела, что является основанием для отмены решения от 06.08.2009 Арбитражного суда Кемеровской области в части отказа предпринимателю В.П. Красильникову в удовлетворении исковых требований с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.03.2017 N Ф05-1260/2017 по делу N А40-98950/16
"...Открытое акционерное общество "Российская дорожная лизинговая компания "Росдорлизинг" (далее - истец, ОАО "Росдорлизинг") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Авиационная компания "Сириус-Аэро" (далее - ответчик, ООО "АК "Сириус-Аэро") с иском о взыскании убытков в размере 37 745 236,36 руб.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды воздушного судна (самолет Hawker 800В s/n 258106) от 06.03.2012 сроком на 36 месяцев.
В соответствии с нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.
При этом нормами названного Кодекса не предусмотрена возможность освобождения арендатора от уплаты арендных платежей в случае неиспользования им арендованного имущества по причинам, не связанным с поведением арендодателя. Арендная плата подлежит уплате независимо от того, имеет ли место фактическое пользование арендатором имуществом или нет.
Учитывая изложенное, выводы судов в части отказа в удовлетворении исковых требований нельзя признать обоснованными..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.08.2015 N Ф05-9924/2015 по делу N А40-94474/14
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между ЗАО "АТЛАС-ВИКТОРИЯ" (арендодателем) и ООО "Комплексные финансовые системы" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения N 01-КФС/М от 15.04.2012 (далее - договор), площадью 328,6 кв. м, расположенного по адресу: 121433, г. Москва, ул. Звенигородская, 12.
ЗАО "АТЛАС-ВИКТОРИЯ" письмом от 28.03.2014 сообщило ответчику о том, что соглашение о расторжении договора сторонами не достигнуто, у ответчика имеется непогашенная задолженность перед истцом и расторжение договора возможно только после погашения задолженности.
Письмами от 09.04.2014 и от 10.04.2014 ООО "Комплексные финансовые системы" уведомило арендодателя о фактическом освобождении помещений в связи с уклонением арендодателя от принятия помещений, направило ему экземпляры ключей от помещений.
Согласно п. 8.3 договора реализация права на односторонний отказ от исполнения договора в случаях, предусмотренных п. 8.2 настоящего договора, осуществляется путем направления письменного уведомления арендодателем арендатору соответствующего письменного уведомления об отказе от исполнения договора с изложением причин одностороннего отказа. При этом договор будет считаться расторгнутым с даты, следующей за датой получения арендатором уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
По требованию арендатора настоящий договор может быть расторгнут досрочно судом в случаях, установленных Гражданским кодексом РФ или по соглашению сторон (п. 8.4 договора).
Таким образом, в заключенном сторонами договоре аренды право арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора не предусмотрено.
Таким образом, неправомерный и не предусмотренный условиями договора односторонний отказ арендатора от договора письмом N 37 от 27.03.2014 не является основанием для признания договора аренды расторгнутым.
Как следует из п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не может признать правомерным и обоснованным вывод судов об отказе в удовлетворении требований о взыскании арендной платы и расходов на оплату коммунальных услуг..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.05.2015 N Ф05-3673/2015 по делу N А40-72124/14
"...Полагая, что ответчик не исполнил обязательства по внесению арендных платежей по договору субаренды торгового помещения от 22.03.2013 N П/34 за январь 2014 года в размере 579 120 руб., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывал, что договор субаренды торгового помещения от 22.03.2013 N П/34 был расторгнут 26.12.2013, а помещение освобождено в конце января 2014 года, арендная плата за январь 2014 была произведена по платежному поручению N 214 от 27.03.2013.
Согласно п. 10.2 договора по истечении срока действия настоящего договора, а равно и при его досрочном расторжении субарендатор обязан принять меры к полному освобождению помещения и возвратить его арендатору по акту о возврате помещения арендатору, не позднее последнего дня срока действия настоящего договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства возврата помещений субарендатором ООО "Экология бизнеса" и принятия арендатором их от ответчика.
Акт приема-передачи помещения от 03.02.2014 подписан только со стороны ООО "Южный двор-166" (субарендатора).
Разрешая возникший спор по существу, суды правомерно руководствовались разъяснением, изложенным в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства Арендатора по внесению арендной платы, при этом арендная плата начисляется до прекращения действия договора аренды.
В п. 3.1 договора срок аренды согласован сторонами с 22.03.2013 по 15.03.2014.
При рассмотрении дела суды установили, что оплата за февраль и март 2014 года ответчиком за арендуемое помещение не была произведена, в связи с чем оплата, произведенная по платежному поручению N 214 от 27.03.2013, за последний месяц аренды по договору N П/34 от 22.032013, была зачтена ООО "Валенсио" за февраль и март 2014 года.
С учетом данных обстоятельств довод ответчика о том, что платежным поручением N 214 от 27.03.2013 была проведена оплата за январь 2014 года, был отклонен судами. Иных доказательств оплаты арендной платы за январь 2014 года ответчик не представил.
Учитывая отсутствие у субарендатора права на одностороннее расторжение договора, суды пришли к выводу о том, что арендная плата за январь 2014 года подлежит оплате ответчиком в соответствии с условиями договора, в связи с чем удовлетворили заявленное требование.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем кассационная жалоба отклоняется..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.12.2014 N Ф05-14346/2014 по делу N А40-162071/13-82-1418
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "СВ Транс" (арендодателем) и ОАО "СЭК" (арендатором) заключен договор N СУЭК-10/576Т от 26.07.2010 (далее по тексту также - договор аренды), согласно условиям которого истец передал ответчику во временное владение и пользование железнодорожные вагоны.
Арендатор не произвел оплату по счетам N SL000082 от 18.04.2013 г., N SL000129 от 11.07.2013 г., N SL000178 от 12.09.2013 г., в результате чего за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 3 877 185 руб., что обусловило предъявление арендодателем настоящего иска о взыскании задолженности в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что объект аренды в спорном периоде находился в пользовании ответчика, который не доказал обстоятельство исполнения обязательства по внесению арендной платы.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная коллегия считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым судами дана в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы права; кассационная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит ввиду следующего.
Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что в апреле 2013 года ОАО "РЖД" выпущены телеграммы: N 5806 от 04.04.2013 г., N 5890 06.04.2013 г., N 5891 от 06.04.2013 г. об оставлении от эксплуатации грузовых вагонов принадлежности России, с литыми деталями тележек производства ПАО "Кременчугский СТАЛелитейный Завод" (клеймо 14) 2010, 2011 года изготовления и ОАО "Алтайвагон" клеймо 2010 года изготовления.
Под действие вышеуказанных телеграмм были отнесены 147 вагонов, находящихся у ОАО "СУЭК" на праве аренды по договору с истцом.
Таким образом, по мнению заявителя кассационной жалобы, учитывая, что ОАО "СУЭК" не мог использовать подвижной состав в связи с запретом эксплуатации вагонов, обязательство по внесению ответчиком арендной платы в спорном периоде отсутствует.
В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Телеграммы ОАО "РЖД" об оставлении от эксплуатации вагонов не являются обстоятельством, прекращающим обязательство ОАО "СУЭК" по внесению арендной платы, либо дающим право арендатору на уменьшение арендной платы, поскольку ОАО "РЖД" не является стороной договора.
Обстоятельств препятствования в пользовании объектами аренды со стороны арендодателя судами не установлено.
Также судами не установлено обстоятельств существенного ухудшения состояния объектов аренды (вагонов).
Таким образом, 147 спорных вагонов простаивали в период от 1 до 89 суток без оснований не по вине арендодателя; ремонт указанных вагонов не производился, т.е. объекты аренды были в состоянии, пригодном для использования по назначению.
Исходя из изложенного, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о том, что ответчик не исполнил свое обязательство по внесению арендной платы, в силу чего задолженность подлежит взысканию с ответчика (арендатора) в пользу истца (арендодателя)..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.09.2014 N Ф05-9769/2014 по делу N А41-41893/13
"...Апелляционный суд установил, что в пункте 6.3 договора стороны предусмотрели возможность одностороннего отказа субарендатора от договора в следующих случаях: возникновения обстоятельств, не зависящих от арендодателя, делающих использование субарендатором объекта по целевому назначению невозможным; неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендодателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.1 договора; в иных случаях, установленных договором, действующим законодательством.
Судом оценена претензия ответчика N 2165 от 05.08.2013, в которой указано, что ООО "Экопроект-Плаз" фактически покинуло объект, уведомив об этом истца и представив на подписание акт приема-передачи объекта, который арендодатель подписывать отказался. Ответчик направил акт от 30.04.2013 на подписание истцу с данной претензией.
Суд установил, что указанная претензия не может расцениваться как расторжение договора 30.04.2013.
В претензии не указана причина со ссылкой на пункт 6.3 договора, также не соблюден предусмотренный данным пунктом порядок направления уведомления об отказе от договора, не подтверждено наличие предусмотренных договором оснований для одностороннего отказа арендатора.
Установив вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу, что договор N ЛЭ-ОСО01-014/13 от 01.02.2013 субаренды недвижимости не прекращал своего действия.
Согласно рекомендациям, содержащимся в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" (пункт 13) досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Таким образом, Десятый арбитражный апелляционный суд правомерно счел подлежащим удовлетворению требование о взыскании задолженности по оплате арендной платы в заявленный истцом период (с марта по ноябрь 2013 года), поскольку договор в данный период действовал, обязательство ответчика по уплате арендной платы не было прекращено. Размер задолженности судом установлен в сумме 2 780 362 руб. 32 коп..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.06.2014 N Ф05-5980/2014 по делу N А40-122297/13-11-975
"...Довод ответчика о том, что он освободил арендуемые помещения в январе 2013 года и начисления с указанного времени являются незаконными, правомерно признан необоснованным судом первой и апелляционной инстанций, поскольку, согласно пункту 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Поскольку ООО "А-ля Карт" надлежащим образом не исполнило установленные договором N 15-01 от 15.01.2009 обязательства по уплате вышеназванных платежей, суд апелляционной инстанции правомерно, в соответствии со статьями 307, 309, 310, 395, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды и соглашения об оплате коммунальных услуг и эксплуатационных расходов взыскал с ответчика задолженность по арендным и коммунальным платежам, проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки уплаты платежей.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого в кассационном порядке судебного акта не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.10.2013 по делу N А40-71164/12-41-666
"...Из материалов дела следует и установлено судами, между Агентством лесной отрасли Красноярского края (арендодатель) и ОАО "Ангара Пейпа" (арендатор) заключен договор аренды лесных участков используемых для реализации инвестиционного проекта, включенного в перечень приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов от 01.02.2010 N 175-э, зарегистрированный 03.09.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 24-24-09/006/2010-420.
Предъявляя требования об уменьшении размера арендной платы, истец указал, что по вине арендодателя он не мог осуществлять лесопользование на арендованных лесных участках.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что вследствие просрочки контрагентов арендодателя в исполнении договорных обязательств по разработке проектов освоения лесов истец не мог использовать арендованные лесные участки.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из нижеследующего:
Согласно пунктам 1, 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Предъявляя исковые требования, истец указал на неисполнение арендодателем обязанности по предоставлению сведений об арендованных земельных участках (материалы лесоустройства), необходимые для составления проектов освоения лесов, что является основанием для уменьшения арендной платы, в связи с невозможностью использования земельных участков.
Согласно положениям ст. ст. 26, 88 Лесного кодекса Российской Федерации использование лесных участков в целях заготовки древесины в отсутствие проекта освоения лесов исключается.
Подпунктом г пункта 13 договора установлена обязанность арендатора в течение трех месяцев с момента государственной регистрации договора разработать и представить арендодателю проект освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отсутствие проекта освоения лесов, обязанность по составлению которого была возложена на истца, не влияет на наличие обязанности последнего по уплате арендных платежей..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.09.2013 по делу N А41-14849/12
"...22 марта 2011 г. между ЗАО "ПремиумСтрой" (арендодатель) и ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ПП-01/11 - 1340, по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду для целей строительства земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:1340, площадью 5116 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: МО, Одинцовский район, в районе п. Барвиха (далее - Участок), принадлежащий на праве собственности истцу (п. 1.1 Договора аренды).
В нарушение п. 2.2 договора ответчик систематически нарушал обязательства по своевременной оплате арендуемого земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010336:1340, по адресу: Московская обл., в районе пос. Барвиха. Сумма задолженности по внесению арендных платежей и пени по состоянию на 20.02.2012 г. составила, согласно расчету истца 333923,17 руб., которую истец просит взыскать в судебном порядке с ответчика.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Доводы ответчика о том, что истцом был предоставлен земельный участок, не пригодный для строительства, что повлекло невозможность использовать его по назначению и является основанием для освобождения от уплаты арендной платы, обоснованно не приняты судом первой и апелляционной инстанций.
Ссылка ЗАО "Проминдустрия АГ" на письмо Администрации поселения от 04.06.2012 N 946/2.10 о том, что спорный земельный участок относится к рекреационно-жилой зоне с частичным обременением зоной охраны культурного наследия обоснованно не принята судами во внимание, так как из материалов дела следует, что в настоящий момент действует Генеральный план поселка Барвиха названного сельского поселения, утвержденный Решением Совета депутатов этого сельского поселения от 12.12.2008 N 9/9, в соответствии с которым на земельных участках с кадастровыми номерами, 50:20:0010336:0168, 50:20:0010336:0171, 50:20:0010336:1340 (спорный земельный участок), 50:20:0010336:1341, 50:20:0010336:1342, 50:20:0010336:1343 предусмотрена многоэтажная многоквартирная жилая застройка с высокой долей озеленения.
Переданный в аренду ответчику земельный участок находится в рамках границ поселка Барвиха.
Поскольку генеральный план поселка Барвиха действовал на момент заключения договора аренды, вид разрешенного использования спорного земельного участка не изменялся, суд первой и апелляционной инстанций обоснованно признал несостоятельным довод о ЗАО "Проминдустрия АГ" о предоставлении этого участка в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
При этом суд апелляционной инстанции правомерно указал, что возникновение у ЗАО "Проминдустрия АГ" независящих от ЗАО "ПремиумСтрой" препятствия в получении у администрации необходимых разрешения и согласований для осуществления строительства на спорном земельном участке в соответствии с условиями договора аренды и инвестиционного контракта, не является основанием для вывода о том, что ЗАО "ПремиумСтрой" передало ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" в аренду участок, который не мог использоваться по назначению и не освобождает ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" от исполнения обязанности по перечислению ЗАО "ПремиумСтрой" арендной платы..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.09.2012 по делу N А40-109330/11-53-991
"...Установив, что субарендатор реализовал свое право на односторонний отказ от договора посредством уведомления арендатора 12 июля 2011 г., суды обоснованно посчитали договор субаренды от 05.04.2011 года N 403-ФХО-11 прекратившимся с 12 сентября 2011 г.
Поскольку фактическое использование арендуемых помещений является правом субарендатора, то, как обоснованно установили нижестоящие суды, их досрочное освобождение 22 июля 2011 г. ОАО "Объединенная энергетическая компания" (акт комиссионного осмотра помещений от 22 июля 2011 г.) не освобождает его от обязательства перечислять арендные платежи в установленном договором порядке и размере до даты прекращения действия договора, то есть до 12 сентября 2011 г.
Учитывая, что стороны направили в адрес друг друга акты о передаче помещений, не подписали совместный акт по приему-передаче помещений, судебная коллегия соглашается с правильностью выводов нижестоящих судов о взыскании с ответчика по первоначальному иску задолженности по арендной и эксплуатационной плате, начисленной до даты прекращения договора (то есть до 12.09.2011 г.) в сумме 9 155 516 руб..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.05.2012 по делу N А40-84374/11-6-709
"...Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что Акт приема-передачи нежилых помещений от 01.03.2011 г. подписан в нарушение пункта 2.1 Договора аренды (без внесения обеспечительного взноса ответчиком на расчетный счет истца), в связи с чем передача помещения не могла быть исполнена надлежащим образом и обязательство по внесению арендной платы у ответчика не возникло, правомерно отклонены судами.
Такой передаточный документ представлен в материалы дела (Акт от 01.03.2011 г.), в связи с чем суды обоснованно указали, что оснований считать передачу спорных помещений несостоявшейся не имеется, при этом обеспечительный платеж не является ценой, подлежащей уплате взамен получения от другой стороны встречного предоставления, а является способом обеспечения исполнения арендатором своих денежных обязательств из договора аренды.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что ответчик по состоянию на 3 августа 2011 года (день подачи искового заявления истцом) не въезжал в нежилое помещение, расположенное по адресу: 125040. Москва, ул. Нижняя, дом N 14, корпус 9-11, не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции, поскольку судами установлено, что ответчик принял спорное помещение по акту приема-передачи и то обстоятельство, что он не пользовался данным помещением является правом ответчика и не освобождает его от обязательств по внесению арендной платы..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2010 N КГ-А40/2092-10 по делу N А40-31471/09-40-219
"...На основании изложенного, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в сумме 773.048 долларов США 32 центов, поскольку ответчик в установленные сроки не исполнил обязательство по выплате арендной платы по договору от 10.08.2008 N 1/2.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что он не использовал и не использует арендованные помещения, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку арендуемые помещения были приняты ответчиком по акту приема-передачи помещений, ответчиком не представлено надлежащих доказательств учинения истцом препятствий в пользовании помещений. Кроме того, отсутствие ответчика в арендуемых помещениях не является основанием для освобождения последнего от уплаты арендных платежей по договору аренды.
Обжалованные судебные акты вынесены на основании полного исследования фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и при правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для их отмены не имеется..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.03.2010 N КГ-А40/2033-10 по делу N А40-60069/09-53-365
"...Ответчик доказательств оплаты задолженности по арендной плате не представил.
На основании изложенного, суды правомерно удовлетворили исковые требования в части взыскания суммы основной задолженности. Судом в соответствии со ст. 333 ГК РФ подлежащая взысканию сумма неустойки уменьшена соразмерно последствиям нарушения обязательства до 341.839 руб. 25 коп.
Довод ответчика о том, что помещения ему фактически арендодателем не были переданы и в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства фактического пользования ответчиком арендуемыми помещениями, судом кассационной инстанции отклоняется.
В соответствии со ст. 606, 611, 650, 655 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; передача помещений, являющихся предметом аренды, и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами; обязательство арендодателя передать помещения арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с п. 1.4 договора приемка-передача помещения осуществляется по акту приема-передачи.
Истец передал ответчику вышеназванные помещения во владение и пользование, что подтверждается заключенным договором аренды N Д-АДн5/2008-21 от 16.12.08, Актом приема-передачи 01.02.09, подписанным обеими сторонами.
Ответчик подписал Акт приема-передачи помещений 01.02.09, следовательно помещения переданы по акту 01.02.09 г. без замечаний.
Реализация права на фактическое использование ответчиком указанных помещений осуществляется на его собственное усмотрение.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что помещения им фактически не использовались, что истец не представил доказательств передачи ключей, установки охранной, противопожарной и тревожной сигнализаций, предоставления списка лиц Арендатора, имеющих допуск в здание, предоставления списка лиц Арендатора, ответственных за электрохозяйство и безопасную эксплуатацию тепловых энергоустановок, журналов регистрации разовых пропусков и постоянных пропусков, установки телефонных линий, судом кассационной инстанции отклоняется. Доказательств того, что арендодателем чинились какие-либо препятствия в пользовании арендуемыми помещениями, арендатором не представлены.
Кроме того, арендатор не представил доказательств невозможности использования арендуемых помещений в соответствии с их назначением..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.07.2015 N Ф06-26079/2015 по делу N А57-16464/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью "Кватро Альянс" (далее - ООО "Кватро Альянс") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу Банк "Открытие" (далее - ОАО Банк "Открытие") о взыскании задолженности по договору субаренды нежилых помещений на срок менее года от 25.12.2012 в размере 90 000 руб. за период с 01.05.2013 по 31.07.2014.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.01.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2015, иск удовлетворен в полном объеме.
Исследовав представленные документы, суд пришел к выводу, что доказательств исполнения предусмотренной статьей 622 ГК РФ обязанности по возврату истцу арендуемого имущества после прекращения срока действия договора субаренды ОАО Банк "Открытие" не представило (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При этом арбитражный суд не согласился с доводом ОАО Банк "Открытие" о том, что в материалы дела представлены доказательства освобождения спорного помещения, поэтому оснований для взыскания арендной платы не имеется, поскольку неиспользование ответчиком арендуемого помещения не освобождает его от уплаты арендной платы до возвращения помещения арендодателю по акту приема-передачи.
Доказательств возврата имущества суду не представлено.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.02.2015 N Ф06-20724/2013 по делу N А55-8666/2014
"...В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды истец обратился в арбитражный суд с иском.
Неиспользование помещений в связи с отсутствием потребности в их использовании не освобождает арендатора от внесения платы с момента принятия помещения по акту приема-передачи.
Учитывая, что сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела, доказательств уплаты долга на день рассмотрения спора суду не представлено, апелляционная инстанция правомерно пришла к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за февраль, март 2014 в размере 3 029,96 евро заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.
Доводы заявителя о том, что ответчиком спорное имущество не использовалось с момента заключения договора аренды, отклоняются судом, поскольку доказательств досрочного прекращения договора аренды в установленном порядке ответчиком не представлено и сам по себе факт неиспользования арендатором помещения не освобождает его от обязанности по внесению арендных платежей. Кроме того, ответчик не представил доказательств освобождения помещения до истечения срока действия договора..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении разрешен спор, возникший из отношений по договору аренды транспортного средства с экипажем.

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.11.2012 по делу N А49-2530/2012
"...Согласно договору аренды транспортного средства с экипажем от 29.07.2011 N 2907001 ИП Колмагурова Н.И. предоставила указанные транспортные средства с экипажем во временное пользование и владение ООО "Альтаир" со сроком на 1 месяц. Указанный договор признается сторонами и актом сдачи-приемки от 29.07.2011.
По общим правилам пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
Из анализа материала дела следует, что предпринимателем во временное пользование и владение обществу были предоставлены автомашины КАМАЗ с прицепами (государственные регистрационные номера М932СР, К390СО).
Подписание договора аренды от 29.07.2011 N 2907001 осуществлялось сторонами после использования транспортных средств обществом, в связи с чем указанное соглашение также признано участниками арендных отношений в качестве акта сдачи-приемки транспортных средств, что следует из содержания соответствующего договора.
В кассационной жалобе общество признает, что использовало автомобильную технику только в период с 14.07.2011 по 21.07.2011 (9 дней), соответственно, взыскание платы за 1 месяц не может считаться обоснованным.
Использование транспортных средств осуществлялось обществом для перевозки зерна, из имеющихся в деле путевых листов грузовых автомобилей за период с 14.07.2011 по 21.07.2011 следует, что автомашины осуществляли перевозку груза закрытому акционерному обществу "Фоменское-Дубрава".
Однако ООО "Альтаир" не учтено, что спецификой арендных отношений (фрахтование на время) является предоставление транспортного средства во временное владение и пользование арендатору с оказанием услуг по управлению, соответственно, арендная плата должна вноситься до возврата имущества арендодателю, в независимости от факта ее использованием арендатором..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.05.2011 по делу N А55-1082/2010
"...Индивидуальный предприниматель Семеняченко А.В. обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю Калугиной Н.В. о взыскании 180 000 руб. долга, 65 250 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 09.10.2008 по 09.01.2010.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Судом установлено, что между сторонами спора заключен договор от 09.08.2008 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Нефтегорск, ул. Буровиков, 2, общей площадью 48 кв. м, сроком действия с 09.08.2008 по 09.07.2009.
Кроме того, судом установлен факт освобождения арендатором арендуемого помещения до истечения срока аренды.
Пунктом 4.1.3 спорного договора предусмотрено, что арендатор должен письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения, в том числе при досрочном освобождении, и сдать помещение по акту.
Поскольку доказательства досрочного прекращения (расторжения) договора аренды в установленном порядке в материалах дела отсутствуют, удовлетворение иска не противоречит закону и материалам дела..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.12.2010 по делу N А55-5054/2010
"...Исковые требования заявлены на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по договору от 01.02.2009 N 15-2/в аренды нежилого помещения и не внес арендную плату за июль 2009 года.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Судом установлено, что между ИП Лекаревым А.Я. (арендодатель) и ИП Съестновым М.В. (арендатор) заключен договор от 01.02.2009 N 15-2/в аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Чапаевская, 69, угол Венцека, 53, сроком действия до 31.12.2009.
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что передача помещения и возврат оформляются актами приема-передачи.
Арендуемое помещение было освобождено арендатором до истечения срока договора (л. д. 35).
Установив отсутствие доказательств, свидетельствующих о расторжении договора в установленном законом порядке, суд пришел к правильному выводу об обязанности ответчика по уплате арендных платежей в спорный период.
Оснований для отмены не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.11.2009 по делу N А12-7323/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 03.03.2005 между ЖСК "Железнодорожник" (правопредшественник ТСЖ "Железнодорожник") (арендодатель) и ООО "СофиА" (арендатор) заключен договор аренды N 02 нежилого помещения без права выкупа, находящегося в подвале здания по адресу: г. Волгоград, ул. Коммунистическая, 54, общей площадью 155,56 кв. м (в том числе основная площадь 137,1 кв. м, вспомогательная площадь 18,46 кв. м), для использования под офис.
Поскольку ответчиком условия договора в части внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, то образовалась задолженность по арендной плате за январь, февраль, апрель 2006 года, с августа 2006 года по апрель 2009 года в размере 592 686 руб. 60 коп.
Ссылка ответчика на то, что часть арендуемого помещения им не использовалась, правового значения не имеет, поскольку факт неиспользования помещения не влияет на обязанность арендатора вносить арендные платежи до возврата арендованного имущества в соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательств того, что в связи с невозможностью использования арендуемого помещения в спорный период ответчик обращался к истцу с заявлением о расторжении договора аренды либо с требованиями, предусмотренными пунктом 1 статьи 612 и пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.
Указанные выводы апелляционным судом признаны правомерными.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.10.2009 по делу N А12-4787/2009
"...Письмом от 31.12.2008 N 124 ООО "Техностройсервис" сообщило ООО "Высота" о необходимости приостановления работ башенного крана с 31.12.2008, в связи с временной приостановкой финансирования работ заказчиком объекта. Получение данного письма исполнителем подтверждается отметкой представителя, датированной 02.02.2009.
В письменных ответах от 24.03.2009 и от 22.04.2009 ООО "Техностройсервис" отказалось от подписания актов за период январь - март 2009 года, по мотиву того, что услуги не оказывались.
Содержащиеся в решении суда первой инстанции выводы относительно обязанности арендатора вносить арендную плату, в том числе и за период, когда предмет аренды не использовался по вине последнего, основаны на материалах дела, действующем законодательстве и выработанной судебно-арбитражной практике.
Факт нахождения имущества (крана КБ-403) в период с января по март 2009 года подтвержден документально и не оспаривается сторонами, следовательно, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Выводы суда апелляционной инстанции о том, что на основании письма общества "Техностройсервис" от 31.12.2008 N 124, которое фактически было получено обществом "Высота" только 02.02.2009, исполнение обязательств сторон по договору было приостановлено, в результате чего арендодатель не оказывал услуги по управлению техникой, не могут исключать обязанности арендатора вносить арендную плату, в порядке и сроки установленные соглашением сторон..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.08.2009 по делу N А57-8515/2008
"...Установив, что доказательства, подтверждающие внесение арендной платы в полном объеме за оспариваемый период ответчиком не представлены, суды обоснованно пришли к выводу об удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате.
Ссылка ответчика на то, что фактически спорное помещение им не использовалось с 01.11.2006, правового значения не имеет, поскольку факт неиспользования помещения не влияет на обязанность арендатора вносить арендные платежи до возврата арендованного имущества в соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ. Доказательств того, что в связи с невозможностью использования арендуемого помещения в спорный период ответчик обращался к истцу с заявлением о расторжении договора аренды либо с требованиями, предусмотренными пунктом 1 статьи 612 и пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, в материалы дела не представлено..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2009 по делу N А65-16052/2008
"...Кроме этого досрочное освобождение арендуемых помещений (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) так же не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.04.2017 N Ф07-3283/2017 по делу N А56-40075/2016
"...В соответствии с договором субаренды ООО "Талисман" (субарендодатель) обязалось предоставить ООО "МНП" (субарендатору) помещение в субаренду на срок с 01.10.2014 по 31.08.2015, а арендатор - принять его по акту приема-передачи и вносить на основании счета арендодателя не позднее 10 числа оплачиваемого месяца арендную плату из расчета 1900 руб. за 1 кв. м.
На основании пункта 8.1 договора субаренды он 31.08.2015 прекратил свое действие.
ООО "Талисман", ссылаясь на наличие долга по арендной плате по договору субаренды за 11 месяцев в сумме 13 167 000 руб., а также на то, что переданная им 15.01.2015 ответчику претензия от 11.01.2016 N 11/1 с требованием о его погашении оставлена без удовлетворения, обратилось в арбитражный суд с указанным иском.
ООО "МНП", заключая договор субаренды, выразило свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями, в том числе с установленным в пункте 3.2 размером арендных платежей и обязанностью их вносить независимо от выставления счета субарендодателем.
Довод ООО "МНП" о том, что оно не должно вносить арендную плату, так как помещение 07.10.2014 было возвращено истцу в связи с неоплатой обеспечительного платежа и между сторонами отсутствовали фактические арендные отношения, судом апелляционной инстанции правильно не принят во внимание в связи со следующим.
В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Доказательства того, что между сторонами было достигнуто соглашение о прекращении договора ранее 31.08.2015, ООО "МНП" в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представило.
Наличие акта возврата помещения истцу ранее истечения срока действия договора в отсутствие соглашения о прекращении его действия ранее 31.08.2015 не освобождает субарендатора от обязанности вносить арендную плату по договору субаренды.
Ввиду того, что обжалуемое постановление от 13.02.2017 принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.08.2015 N Ф07-5957/2015 по делу N А05-5557/2014
"...Индивидуальный предприниматель Третьякова Нина Дмитриевна, ОГРНИП 304290518700048, ИНН 290500075222, обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Элит-Мебель", место нахождения: 165651, Архангельская обл., г. Коряжма, Советская ул., д. 10, корп. Б, ОГРН 1092905000528, ИНН 2905010471 (далее - Общество), и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просила взыскать с ответчика 90 031 руб. задолженности по арендной плате по договорам аренды от 10.01.2013, 01.06.2013 и 14.07.2013 (далее - договоры от 10.01.2013, 01.06.2013 и 14.07.2013 соответственно, договоры аренды) и 40 795,7 руб. пени за просрочку внесения арендной платы по указанным договорам.
Как следует из материалов дела, Третьякова Н.Д. 15.10.2013 направила Обществу уведомления о прекращении договоров от 10.01.2013 и 14.07.2013 по истечении срока их действия (31.12.2013) и просила передать помещения по акту приема-передачи в срок по 31.12.2013.
В пункте 13 Информационного письма N 66 разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
С учетом изложенного суд, несмотря на ссылку Общества на то, что оно освободило помещения N 1 и 3 с 31.10.2013, пришел к обоснованному выводу о том, что Третьякова Н.Д. вправе требовать с Общества внесения арендной платы, начисляемой до даты прекращения договоров от 10.01.2013 и 14.07.2013 (то есть до 31.12.2013).
Ввиду того что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.10.2014 по делу N А56-38589/2013
"...Ссылаясь на то, что частичное невнесение Обществом арендной платы за период с 01.03.2013 по 26.09.2013 привело к образованию задолженности, предприниматель обратился в арбитражный суд.
Суд первой инстанции удовлетворил иск Дорониной М.В. частично и отклонил при этом встречный иск Общества, признав его несостоятельным.
Суд апелляционной инстанции согласился с таким выводом.
Кассационная инстанция считает решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда законными и обоснованными.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче.
Судами установлено, что здание возвращено предпринимателю по акту от 27.09.2013.
Довод подателя жалобы о досрочном освобождении им арендуемого здания (15.03.2013) не может быть принят, поскольку обязанность по внесению арендных платежей прекратилась лишь после расторжения договора и подписания акта приема-передачи.
Суды не установили наличие препятствий со стороны арендодателя в пользовании зданием ответчиком.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, проверив расчет, правомерно удовлетворил исковые требования предпринимателя о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.10.2014 по делу N А56-71788/2013
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, индивидуальный предприниматель Ермакова Л.И. (арендодатель) и Общество (арендатор) 31.10.2012 заключили договор N 198862 аренды части нежилых помещений, в том числе помещения 3-Н общей площадью 43 кв. м, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 32, корп. 1, лит. А.
Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендных платежей за период с 21.11.2012 по 05.10.2013 явилось основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 8.2 договора любая сторона вправе в любом случае отказаться от исполнения договора с письменным предупреждением стороны о предстоящем освобождении помещения за 60 календарных дней. По истечении указанного срока договор считается прекращенным (расторгнутым), подписания соглашения о таком прекращении (расторжении) договора не требуется, а помещение подлежит возврату арендодателю по акту приема-передачи.
Оригинал соглашения о расторжении договора от 07.12.2012 суду не представлен. Предприниматель Ермакова Л.И. заявила об отсутствии у нее как подлинника, так и копии этого документа, поскольку Обществом данный документ в адрес предпринимателя не направлялся. При таких обстоятельствах суды обоснованно признали представленную ответчиком копию соглашения о расторжении договора от 07.12.2012 ненадлежащим доказательством, а факт достижения сторонами соглашения о досрочном прекращении арендных отношений по договору от 31.10.2012 недоказанным.
Как правильно отметили суды обеих инстанций, основываясь на разъяснениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 13 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов в порядке статьи 288 АПК РФ не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.05.2012 по делу N А56-44732/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, по истечении срока действия договора аренды (30.11.2010) ответчик продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Поэтому суды посчитали, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Письмом от 15.12.2010 N 50 ответчик известил истца об отказе от договора аренды, следовательно, договор прекратился по истечении трех месяцев с момента получения уведомления. Стороны не достигли соглашения о расторжении договора ранее указанного срока.
Довод об отсутствии, по мнению подателя жалобы, оснований для удовлетворения иска за период 01.01.2011 - 28.02.2011, поскольку помещение было освобождено им 29.12.2010, о чем свидетельствуют акты от 29.12.2010, сопроводительное письмо от 29.12.2010 N 55, подлежит отклонению.
Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Указанные акты составлены в одностороннем порядке.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Удовлетворяя требование о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции исходил из конкретных фактических обстоятельств, подтверждающих использование помещения и просрочку внесения арендных платежей..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.02.2012 по делу N А56-29227/2011
"...Проанализировав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суды пришли к обоснованным выводам об отсутствии у Общества права на односторонний отказ от договора аренды, о продолжении действия договора в спорный период и сохранении обязательств сторон, вытекающих из него, в том числе по внесению арендной платы за пользование имуществом.
Суды также обоснованно указали на то, что досрочное освобождение помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы, поскольку у Компании отсутствовала обязанность принять помещение..."

Примечание: В деле, рассмотренном ниже, суд указал на то, что стороны в договоре согласовали условие, в соответствии с которым арендатор обязан был внести арендную плату за соответствующий период.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2011 по делу N А56-57501/2010
"...Как следует из материалов дела, ООО "ТРАСТ-М" (арендатор) и ООО "ОСК групп" (субарендатор) заключили договор от 01.07.2010 N 16-07/10 субаренды нежилого помещения площадью 556,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кубинская, д. 76, к. 4, лит. "В", для использования под склад на срок с 01.07.2010 по 31.05.2011.
Письмом от 28.07.2010 ООО "ОСК групп" просило ООО "ТРАСТ-М" расторгнуть договор субаренды от 01.07.2010 N 16-07/10 с 01.08.2010.
Помещение возвращено ООО "ТРАСТ-М" по акту приема-передачи из субаренды 31.07.2010.
ООО "ТРАСТ-М" 01.09.2010 выставило ООО "ОСК групп" счет N 94 на сумму 293 615 руб. 02 коп. за август 2010 и период с 01.09.2010 по 25.09.2010.
Поскольку ООО "ОСК групп" не оплатило указанный счет, ООО "ТРАСТ-М" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 5.2 договора последний может прекратить свое действие досрочно по инициативе любой из сторон в сроки и на условиях, установленных соглашением сторон.
В соответствии с пунктом 2.2.22 договора субарендатор обязан письменно сообщать арендатору не позднее, чем за 60 календарных дней, о предстоящем освобождении объекта аренды в случае намерения досрочно расторгнуть договор, либо о намерении освободить часть объектов аренды. При этом арендная плата оплачивается полностью за эти 60 календарных дней, даже если субарендатор фактически освободит объекты аренды ранее установленного срока.
В соответствии с пунктом 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Арендуемое помещение было освобождено субарендатором до истечения срока договора.
Установив отсутствие доказательств, свидетельствующих о расторжении договора в установленном законом порядке, суды пришли к правильному выводу об обязанности ответчика по уплате арендных платежей в спорный период..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.09.2011 по делу N А56-45583/2010
"...Ссылка подателя жалобы на прекращение использования здания ПТУ в связи с обрушением крыши не подтверждается материалами дела. Техническое заключение обследования крыши не может служить таким доказательством, поскольку составлено на основании обследования крыши здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Крупской, д. 2, в то время как на основании договора аренды арендатору передано здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дудко, д. 3, литера Ч. Подтверждения существования нескольких адресов в отношении спорного здания ответчиком не представлено. Кроме того, в техническом заключении нет указания на обвал крыши.
Вместе с тем, как указано в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
На основании изложенного, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно приняли расчет арендной платы, представленный арендодателем. Сумма арендной платы за период с 01.09.2009 по 20.06.2010, включая задолженность по арендным платежам за периоды до 01.08.2009, составляет 3 550 000 руб. Поскольку арендатором за указанный период перечислена арендная плата в размере 1 000 000 рублей (что не оспаривается сторонами), задолженность по арендным платежам составляет 2 550 000 руб..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.05.2011 по делу N А26-8286/2010
"...Общество, возражая против взыскания 3 531 620 руб. арендной платы за недоиспользованные объемы по лиственному хозяйству и 199 953 руб. 45 коп. пеней, сослалось на то, что неосвоение лесного фонда вызвано сложившейся в 2009 году неблагоприятной экономической ситуацией в связи с мировым финансовым кризисом, повышением таможенных пошлин, сокращением рынков сбыта в отношении "лиственной древесины". Данные обстоятельства, по мнению ответчика, в соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ являются основанием для уменьшения арендной платы.
Договором аренды, на основании которого Общество в 2009 году производило рубку леса, предусмотрено, что расчет арендной платы производится исходя из установленного годового объема заготовки древесины. Обязанность арендатора по внесению арендных платежей установлена независимо от использования лесосеки.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, препятствовавших ему реализовать право на лесопользование в установленном объеме, в связи с чем суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у Общества права требовать уменьшения арендной платы по правилам пункта 4 статьи 614 ГК РФ..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2011 по делу N А56-86810/2009
"...Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2007 N 1695 "О проектировании и строительстве торгового комплекса-гипермаркета по адресу: Калининский район, пр. Маршала Блюхера, участок 1 (юго-западнее пересечения с Лабораторной ул.)" КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 31.01.2008 N 04-ЗК02590(И) аренды земельного участка на инвестиционных условиях.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств, наличие у ответчика задолженности по арендным платежам за период с 01.04.2009 по 31.12.2009, КУГИ направил Обществу претензию от 20.11.2009 N 3086-04, в которой попросил в течение 15 дней с момента отправки данной претензии погасить образовавшийся долг и начисленные на его сумму пени, а также в срок до 01.12.2009 явиться в районное управление КУГИ для заключения соглашения о расторжении договора.
Поскольку указанные требования Обществом не исполнены, КУГИ обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Как установлено судом апелляционной инстанции, на момент заключения договора от 31.01.2008 N 04-ЗК02590 (И), договоры аренды части спорного земельного участка от 12.07.2002 N 04-ЗК01655, N 04-ЗК01658 для использования под гаражную автостоянку, заключенные между КУГИ (арендодателем) и общественной организацией "Автосоюз" - общество собственников нанимателей гаражей" (арендатором, далее - ОО "Автосоюз"), КУГИ были расторгнуты, что подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2008 по делу N А56-9264/2008 и от 27.06.2008 по делу N А56-9262/2008 по иску КУГИ о выселении ОО "Автосоюз".
При этом ООО "Гиперцентр СПб" знало о нахождении на спорном земельном участке строений (гаражей). Однако, принимая арендованный земельный участок по акту от 31.01.2008, арендатор подтвердил, что участок и объекты, расположенные на нем, передаются в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта в соответствии с договором аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 31.01.2008 N 04-ЗК02590 (И).
Поскольку ответчиком не доказана невозможность использования арендованного участка в спорный период, исковые требования о взыскании 47 474 033 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2009 по 31.12.2009 обоснованно удовлетворены судом апелляционной инстанции..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.01.2011 по делу N А13-4036/2010
"...Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Оценив представленные в деле доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил наличие у ответчика задолженности по арендной плате за спорный период в размере 140 933 руб. 22 коп.
Поскольку ответчик своевременно не вносил арендную плату, с него обоснованно взыскано 1155 руб. 44 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск.
Ссылка предпринимателя на то, что фактически спорное помещение им не использовалось, не имеет правового значения, поскольку факт неиспользования арендованного имущества не влияет на обязанность арендатора вносить арендные платежи до возврата данного имущества в соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ и условиями договора..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2010 по делу N А44-6215/2009
"...Претензией от 19.10.2009 N 787 истец предложил ответчику добровольно погасить до 20.11.2009 имеющуюся у него задолженность по внесению арендных платежей.
Поскольку требования претензии не были выполнены, Комитет обратился в суд с настоящим иском.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как правильно указал суд первой инстанции, из названной нормы права следует, что арендатор независимо от того, воспользуется он правом на лесопользование (заготовку древесины) или нет, обязан внести арендную плату за весь разрешенный объем заготовки древесины на арендуемом участке.
На основании изложенного кассационная инстанция находит, что требование о взыскании 578 860 руб. 80 коп. является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.08.2010 по делу N А56-30524/2009
"...Ленинградское областное государственное учреждение "Ленобллес" (далее - ЛОГУ "Ленобллес") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Логос" (далее - Общество) о взыскании 2 881 965 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате на основании договора аренды лесного фонда от 31.07.2006 N 1 (с учетом изменения исковых требований).
Решением от 07.12.2009 иск удовлетворен.
По мнению подателя жалобы, Общество вправе требовать уменьшения арендной платы за пользование лесным участком в 2008 году, поскольку из-за бездействия истца оно не смогло в полной мере освоить максимально допустимую годовую расчетную норму заготовки древесины, установленную условиями договора аренды.
В силу пункта 5.2.1 договора арендодатель обязан на основании заявок арендатора обеспечивать за счет бюджетных средств, поступающих арендодателю на лесохозяйственные работы, а при отсутствии таковых - за счет арендатора, выполнение комплекса работ по отводу лесосек и осуществлять оформление и выдачу арендатору лесорубочных билетов в согласованные сроки, а в случае выполнения работ за счет арендатора - после оплаты им выполненного арендодателем комплекса работ по отводу лесосек, предшествующего выписке лесорубочных билетов.
Из представленного истцом расчета видно, что Общество не выполнило обязательства по внесению арендной платы за 2008 год; задолженность составляет 2 881 965 руб. 50 коп.
С учетом изложенного кассационная инстанция считает правильным вывод суда о том, что исковые требования заявлены правомерно и подлежат удовлетворению.
Так, суд обоснованно указал, что материалами дела не подтверждается ссылка ответчика на невозможность реализовать свое право на заготовку древесины в полном объеме, предусмотренном договором аренды. Доказательства выполнения арендатором требований пункта 5.2.1 договора и совершения им определенных действий, предшествовавших выдаче лесорубочных билетов, в частности подачи заявок, суду не представлены..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.08.2010 по делу N А56-76427/2009
"...Как следует из материалов дела, Общество и Предприятие (субарендатор) заключили договор от 15.10.2008 N М-148/09 субаренды нежилого помещения общей площадью 68,5 кв. м, расположенного на 1-м этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 148, лит. А, кадастровый номер 78:7532:12:7:3, сроком действия с 01.11.2008 по 30.09.2009.
Предприятие направило Обществу уведомление от 01.12.2008 N 110 о расторжении договора с 01.01.2009.
Общество, не согласившись с досрочным расторжением договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Проанализировав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суды пришли к обоснованным выводам об отсутствии у Предприятия права на односторонний отказ от договора субаренды, о продолжении действия договора в спорный период и сохранении обязательств сторон, вытекающих из него, в том числе по внесению арендной платы за пользование имуществом.
Суды также обоснованно указали на то, что досрочное освобождение помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы, поскольку у истца отсутствовала обязанность принять помещение.
Поскольку ответчик не представил доказательств, подтверждающих обязательство истца принять помещение и возврат помещения по акту сдачи-приемки, подписанному сторонами, суды обоснованно удовлетворили иск, правомерно уменьшив размер неустойки..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.08.2010 по делу N А13-17445/2009
"...Предприниматель 18.11.2008 уведомил Общество о досрочном расторжении договора аренды от 08.11.2008.
Письмом от 10.12.2008 N 150 арендодатель, сославшись на пункт 3.1.8 договора, указал, что данный договор аренды может быть расторгнут только с 19.02.2009, а до названной даты он продолжает свое действие на тех же условиях.
Поскольку Соловьева Г.А. не исполнила надлежащим образом свои обязательства по своевременному перечислению арендной платы за период с декабря 2008 года по 19.02.2009, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 3.1.8 арендатор имеет право досрочно расторгнуть в одностороннем порядке договор, письменно предупредив арендодателя за три месяца о предстоящем освобождении помещения. В этом случае действие договора прекращается по истечении трех месяцев с момента уведомления либо по соглашению сторон на условиях дополнительного соглашения к договору.
Материалами дела подтверждается, что заявлением от 18.11.2008 арендатор обратился к арендодателю с просьбой о расторжении договора, в связи с чем договор прекратил свое действие 19.02.2009.
Поскольку арендатором арендная плата в спорный период не вносилась, исковые требования Общества удовлетворены судами правомерно.
Довод жалобы о том, что помещение передано арендодателю 20.11.2008, отклоняется кассационным судом, поскольку данный факт документально не подтвержден. Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, Высшим Арбитражным Судом РФ в Информационном письме N 66 от 11.01.2002 разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.04.2010 по делу N А52-2976/2009
"...Неисполнение предпринимателем обязательств по договору субаренды послужило основанием для обращения Общества в суд с настоящим иском.
Установив наличие задолженности предпринимателя перед Обществом по спорному договору, суды правомерно взыскали с предпринимателя 441 042 руб. за период с декабря 2008 по май 2009 года.
Отклоняя довод ответчика о прекращении договора субаренды с 30.11.2008 в связи с его односторонним отказом от исполнения и досрочным освобождением занимаемого помещения, суды исходили из следующего.
Основания для отказа субарендатора от исполнения спорного договора в одностороннем порядке предусмотрены пунктом 5.4 договора. К ним не относится утрата интереса (необходимости) в использовании помещения.
Руководствуясь указанной нормой, суды пришли к обоснованному выводу о том, что ни законом, ни договором аренды не предусмотрена возможность арендатора расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке. Поскольку соглашение о расторжении договора сторонами не было достигнуто, договор в спорный период продолжал действовать и все обязательства субарендатора подлежали исполнению.
Суды также правомерно указали на то, что досрочное освобождение помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора) не является основанием прекращения обязательств субарендатора по внесению арендной платы, поскольку у арендатора отсутствовала обязанность принять помещение.
Иные доводы предпринимателя были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую оценку. Доводы жалобы направлены на переоценку выводов судов о доказательствах и обстоятельствах дела, что в силу статей 286, 288 АПК РФ не может повлечь отмену судебных актов при их проверке в кассационном порядке..."

Примечание: В приведенных ниже двух Постановлениях рассмотрен спор, в котором арендатор требовал уменьшения арендной платы. В иске было отказано, поскольку суд установил, что арендатор не использовал в полном объеме имущество по причинам, не зависящим от арендодателя.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.04.2010 по делу N А26-4669/2009
"...Ссылаясь на невозможность освоить в 2008 году весь установленный объем лесопользования вследствие невыполнения арендатором обязанности по отводу и передаче лесосек, а также на то, что фактический объем изъятия лесных ресурсов в 2008 году составил 3 477 куб.м на сумму 200 528 руб., Общество обратилось в суд с настоящим иском.
Договором аренды от 24.06.2005, на основании которого Общество в 2008 году производило рубку леса, предусмотрено, что расчет арендной платы производится исходя из установленного объема лесопользования (расчетной лесосеки) на арендуемые участки лесного фонда. Обязанность арендатора по внесению арендных платежей установлена независимо от использования лесосеки и не обусловлена выдачей лесорубочных билетов.
Обстоятельств, свидетельствующих о том, что Общество обращалось к арендодателю с заявками об отводе леса или выписке лесорубочных билетов в счет лесосечного фонда 2008 года, однако эти заявки были необоснованно отклонены, суды не установили.
В обоснование выводов о неисполнении арендодателем своих обязанностей суды сослались на письмо от 28.09.2009 государственного учреждения Республики Карелия "Питкярантское центральное лесничество", согласно которому в 2008 году названное учреждение не имело возможности выполнять отводы лесосечного фонда, Общество не обращалось по вопросу производства отводов. При этом суды не учли, что, как указано в данном письме, все заявки Общества на выписку лесорубочных билетов удовлетворены, что свидетельствует о наличии у Общества возможности подачи заявок на весь предусмотренный договором на 2008 год объем лесопользования.
Часть 4 статьи 614 ГК РФ устанавливает, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Кассационная инстанция приходит к выводу, что суды не установили обстоятельств, подтверждающих существенное ухудшение условий пользования арендованным участком лесного фонда, произошедшее вне зависимости от воли арендатора, в связи с чем отсутствовали основания для применения названной нормы права и удовлетворения иска..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.04.2010 по делу N А26-4648/2009
"...Ссылаясь на невозможность освоить в 2008 году весь установленный объем лесопользования вследствие невыполнения арендодателем обязанности по отводу и передаче лесосек, а также на то, что фактический объем изъятия лесных ресурсов в 2008 году составил 3 477 куб.м на сумму 200 528 руб., Общество обратилось в суд с настоящим иском.
Договором аренды от 23.06.2005, на основании которого Общество в 2008 году производило рубку леса, предусмотрено, что расчет арендной платы производится исходя из установленного объема лесопользования (расчетной лесосеки) на арендуемые участки лесного фонда. Обязанность арендатора по внесению арендных платежей установлена независимо от использования лесосеки и не обусловлена выдачей лесорубочных билетов.
Обстоятельств, свидетельствующих о том, что Общество обращалось к арендодателю с заявками об отводе леса или выписке лесорубочных билетов в счет лесосечного фонда 2008 года, однако эти заявки были необоснованно отклонены, суды не установили.
В обоснование выводов о неисполнении арендодателем своих обязанностей суды сослались на письмо от 28.09.2009 государственного учреждения Республики Карелия "Питкярантское центральное лесничество", согласно которому в 2008 году названное учреждение не имело возможности выполнять отводы лесосечного фонда, Общество не обращалось по вопросу производства отводов. При этом суды не учли, что, как указано в данном письме, все заявки Общества на выписку лесорубочных билетов удовлетворены, что свидетельствует о наличии у Общества возможности подачи заявок на весь предусмотренный договором на 2008 год объем лесопользования.
Часть 4 статьи 614 ГК РФ устанавливает, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Кассационная инстанция приходит к выводу, что суды не установили обстоятельств, подтверждающих существенное ухудшение условий пользования арендованным участком лесного фонда, произошедшее вне зависимости от воли арендатора, в связи с чем отсутствовали основания для применения названной нормы права и удовлетворения иска..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.04.2010 по делу N А56-9363/2009
"...Расторжение контракта допускается по соглашению сторон или по решению суда по основаниям, предусмотренным действующим законодательством (пункт 5.2).
Письмом от 03.10.2008 N 01-5-4/1571 арендатор уведомил арендодателя о намерении расторгнуть с 10.11.2008 контракт в связи с недостаточностью бюджетного финансирования и увеличением штата сотрудников.
Ссылаясь на наличие задолженности по оплате арендуемого помещения, истец обратился в арбитражный суд.
Суды пришли к выводу о действии контракта в течение установленного в нем срока, установив неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, удовлетворили иск.
Суды сделали правомерный вывод о том, что контракт действует в течение установленного в нем срока, поскольку сторонами не было достигнуто соглашение о расторжении контракта или изменении срока его действия, а возможность одностороннего отказа от его исполнения не предусмотрена контрактом.
В данном случае, обязательство по внесению арендной платы до окончания срока контракта действует независимо от момента освобождения арендатором помещения.
Выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам и установленным обстоятельствам..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2009 по делу N А56-10084/2009
"...Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене.
Суды также обоснованно указали на то, что досрочное освобождение помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы, поскольку у арендодателя отсутствовала обязанность принять помещение.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Поскольку ответчик не представил доказательств, подтверждающих обязательство истца принять помещение и возврат помещения по акту сдачи-приемки, подписанному сторонами, суды обоснованно удовлетворили иск, правомерно уменьшив размер неустойки..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.07.2009 по делу N А56-27403/2008
"...Доводы ответчика о том, что он фактически не использовал земельные участки, подлежит отклонению, поскольку не влияют на обязанность арендатора вносить арендную плату в порядке и размере, предусмотренных договором.
Возражений по арифметическому расчету суммы основной задолженности ответчик не представил. Размер подлежащих взысканию пеней и период, за который они должны быть начислены, определены судами первой и апелляционной инстанций в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора от 22.02.2005.
Таким образом, кассационная инстанция не усматривает при принятии обжалуемых судебных актов каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, в связи с чем жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2008 по делу N А13-7184/2007
"...Суд первой инстанции, установив, что арендатор с 03.06.2007 не использует арендованное имущество, в иске отказал.
В соответствии со статьей 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Срок действия договора аренды от 21.03.2007 установлен до 31.01.2008. В материалах дела отсутствуют доказательства прекращения или изменения договора аренды.
Вывод суда первой инстанции о том, что ООО "ГрузАвто" не пользовалось арендуемым имуществом и, следовательно, не обязано вносить арендную плату за него, ошибочен, так как неиспользование объекта аренды при наличии действующего договора не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы. Договор аренды от 21.03.2007 в установленном законом порядке не расторгнут..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.07.2007 по делу N А56-38700/2006
"...Доводы ответчика о том, что он не имел возможности по вине арендодателя пользоваться арендованным имуществом в связи с отсутствием водо-, тепло-, электроснабжения, получили надлежащую оценку суда при рассмотрении спора. Поскольку ответчик не воспользовался предоставленным ему статьей 620 ГК РФ правом обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора, обязательства, возникшие из действующего договора аренды, должны исполняться надлежащим образом в силу требований статьи 309 ГК РФ. Кроме того, по условиям договора (пункт 2.2.1) именно арендатор обязался в течение двадцати дней со дня подписания договора заключить договоры на водо-, тепло-, электроснабжение.
Поскольку арендная плата в размере и в сроки, предусмотренные договором, ответчиком не была внесена, суд правомерно, в соответствии со статьями 309, 310, 330, 331, 606, 614 ГК РФ, взыскал с ответчика 1140566 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате и 319049 руб. 15 коп. пеней. В связи с тем, что ответчик не вносил арендную плату, суд правильно удовлетворил требование КУГИ о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.03.2007 по делу N А56-12599/2006
"...Как установлено судом и подтверждается материалами дела, после подписания договора Общество совершало действия по разработке проекта временной охраняемой автомобильной стоянки и согласованию проекта в различных инстанциях. Письмом от 24.01.2005 государственное унитарное предприятие "Водоканал Санкт-Петербурга" (далее - ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга") отказало Обществу в выдаче технических условий на присоединение к системе коммунальной канализации временной открытой автостоянки по названному выше адресу.
После получения от ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" отказа, что фактически означает невозможность размещения автостоянки на предоставленном земельном участке, Общество обратилось в КУГИ с просьбой о расторжении договора от 05.09.2004 аренды земельного участка, к использованию которого арендатор практически не приступал. Несмотря на отсутствие у сторон принципиальных возражений по поводу прекращения действия договора аренды, соглашение о его расторжении подписано не было ввиду наличия разногласий относительно момента прекращения договора.
Суд первой инстанции с учетом волеизъявления обеих сторон на прекращение договора и момента выявления обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка по назначению (письмо ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" от 24.01.2005 об отказе в согласовании), правомерно удовлетворил требование о расторжении договора с 25.01.2005, а в связи с изложенным выше - о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за период по 24.01.2005..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.02.2007 по делу N А56-12596/2006
"...Суд первой инстанции правомерно с учетом волеизъявления обеих сторон на прекращение договора и момента выявления обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка по назначению (письмо ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" от 24.01.2005 об отказе в согласовании), удовлетворил требование о расторжении договора с 25.01.2005, а в связи с изложенным выше - о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за период по 24.01.2005..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2015 N Ф08-5687/2015 по делу N А63-9549/2014
"...1 декабря 2010 года предприниматель (арендатор) и АОЗТ "Степь" (субарендатор) заключили договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 26:28:020417:0136 общей площадью 405 га сроком до 20.11.2011, который вступает в законную силу с момента его подписания (т. 1, л.д. 20).
Согласно пункту 2 договора субаренды арендная плата составляет 120 тонн зерна озимой пшеницы 3-го класса. Арендатор может выплачивать арендную плату в денежной форме согласно сложившейся цене на день выплаты. Полный расчет субарендатором производится ежегодно до 15-го сентября.
Ссылаясь на наличие задолженности по договору субаренды от 01.12.2010 за 2011 год (с 01.12.2010 по 20.11.2011), предприниматель обратился в арбитражный суд.
При установлении судами факта передачи ответчику земельного участка по договору субаренды от 01.12.2010 и пользования им, а также при отсутствии в материалах дела доказательств внесения ответчиком арендной платы по указанному договору, суды обеих инстанций правомерно удовлетворили исковые требования, приняв во внимание письмо Ставропольстата от 29.01.2015 N 05-41/34, содержащее сведения о цене пшеницы 3-го класса в сентябре 2011 года у производителей Ставропольского края (5426 рублей за 1 тонну).
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что он фактически не пользовался спорным участком, переданным ему по договору субаренды от 01.12.2010, являлся предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, ему дана надлежащая правовая оценка, с которой суд кассационной инстанции согласен.
Доказательства невозможности использования земельного участка по вине истца материалы дела не содержат. Изменение обстоятельств не влечет прекращения обязательств по внесению арендной платы, а является основанием для изменения либо расторжения договора субаренды.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.03.2014 по делу N А32-908/2013
"...Довод ответчика об отсутствии оснований для внесения платы в связи с неиспользованием земельного участка в хозяйственной деятельности не принимается. Неиспользование арендатором переданного ему имущества по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, не является основанием для освобождения от внесения платы. Доказательства нарушения предпринимателем договорных обязательств в дело не представлены.
При разрешении спора судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы гражданского и земельного законодательства. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.02.2014 по делу N А53-10180/2013
"...12 марта 2013 года ООО "АПС" направило ООО "Алмаз-ЭМ" претензию N 29 с просьбой о погашении задолженности, образовавшейся в результате ненадлежащего исполнения обязанностей по оплате арендных платежей. Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения ООО "АПС" с исковым заявлением.
Доводы заявителя жалобы о необоснованном начислении арендной платы за май 2012 года, поскольку истец фактически не использовал принятое оборудование, обоснованно отклонены судами. Действующее законодательство не устанавливает связь арендной платы с физическим использованием имущества, находящегося в аренде у арендатора, так как арендатор вправе использовать имущество по собственному усмотрению с учетом ограничений, предусмотренных статьей 615 Кодекса и условиями договора. Вывод судов о том, что действующее законодательство не предусматривает обязанность по составлению актов выполненных работ при исполнении договора аренды, правомерен. Правовая природа арендных отношений не предусматривает составление актов выполненных работ, так как ни одна из сторон не выполняет для другой какие-либо работы. По договору аренды (субаренды) одно лицо передает другому лицу имущество во временное пользование, что подтверждается актом передачи имущества. В договоре отсутствуют согласованные сторонами условия, определяющие иным образом плату за переданное в аренду имущество.
Согласно пункту 4 статьи 614 Кодекса, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
По смыслу данной нормы основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.
Неиспользование арендованного имущества не может служить основанием для уменьшения арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.02.2014 по делу N А32-827/2013
"...Неисполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей в период с 26.08.2011 по 21.06.2012 послужило основанием обращения предпринимателя в арбитражный суд.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что договор аренды от 26.08.2011 и соглашение о его расторжении от 25.05.2012 зарегистрированы в установленном порядке соответственно 03.10.2011 и 21.06.2012. Следовательно, с даты государственной регистрации соглашения от 25.05.2012 договор аренды от 26.08.2011 прекратил свое действие (то есть с 21.06.2012).
В материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендодателю земельного участка с кадастровым номером 23:25:0706000:1435 ранее указанной истцом даты (даты прекращения арендных отношений сторон - 21.06.2012). Расчет задолженности за период с 26.08.2011 по 21.06.2012 соответствует условиям договора. Доказательства внесения платы общество не представило, поэтому судебные инстанции пришли к выводу об обоснованности требований истца о взыскании с ответчика арендной платы в заявленном размере.
Довод ответчика об отсутствии оснований для внесения платы в связи с неиспользованием земельного участка в хозяйственной деятельности не принимается. Неиспользование арендатором переданного ему имущества по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, не является основанием для освобождения от внесения арендных платежей. Доказательства нарушения предпринимателем обязательств по договору материалы дела не содержат.
При разрешении спора судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы гражданского и земельного законодательства. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.08.2013 по делу N А53-1424/2013
"...По акту приема-передачи от 29.08.2012 нежилые помещения возвращены арендатором арендодателю.
24.08.2012 истец направил ответчику счет от 23.08.2012 N 191 на оплату переменной части арендных платежей за июль 2012 года в сумме 59 640 рублей и повторно направил счет от 31.07.2012 N 178. Счета получены ответчиком 30.08.2012, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении заказной корреспонденции.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Сославшись на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.11.2012 по делу N А53-26118/12 по иску общества-2 к общество-1, суды констатировали согласование сторонами предмета и цены договора аренды от 01.07.2012, признание обществом-2 наличия нового договора аренды от 01.07.2012, прекращение в связи с истечением срока действия (29.06.2011) договора аренды от 01.08.2011. Соответствующие выводы основаны на оценке подписанного сторонами без возражений акта приемки оказанных услуг от 31.07.2012 N 000177 на сумму 117 290 рублей, акта от 29.08.2012 возврата нежилых помещений арендодателю.
Отклоняя доводы арендатора о том, что он не пользовался помещениям в спорный период, суды правомерно сослались на пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, согласно которому неиспользование арендатором арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.11.2012 по делу N А32-21500/2011
"...Поскольку ответчик не представил доказательства внесения арендных платежей в заявленный предпринимателем период, суды правомерно удовлетворили требования первоначального иска о взыскании с общества задолженности в размере 212 820 рублей, включая сумму долга по состоянию на 31.12.2009, обозначенную в акте сверки (79 тыс. рублей) и задолженность по арендной плате за период с 21.07.2010 по 13.12.2011 (133 820 рублей). Данный расчет проверен и документально не опровергнут обществом.
Требования по встречному иску о взыскании с арендодателя 79 780 рублей переплаты, а также 66 тыс. рублей убытков в виде арендной платы за июль 2011 года являются необоснованными, поскольку неиспользование арендатором помещения до расторжения договора не прекращает обязательства по внесению арендной платы (пункт 13 информационного письма от 11.01.2002 N 66), учитывая дату расторжения договора аренды от 21.07.2010 - 13.12.2011.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали материалы дела, установили фактические обстоятельства, представленным сторонами доказательствам дали правовую оценку. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.10.2012 по делу N А32-23912/2011
"...Из совокупности законоположений, закрепленных в статьях 606, 611, 614 и 622 Кодекса, следует, что обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента принятия имущества по акту приема-передачи и прекращается с возвращением этого имущества также по акту.
Опираясь на приведенные нормы материального права, суды первой и апелляционной инстанций оценили представленные доказательства по правилам статей 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и, с учетом положений статьи 431 Кодекса о толковании договора, пришли к обоснованному выводу, что договор аренды прекратил свое действие с 08.09.2011 (подписание арендодателем акта о возврате имущества арендодателем), тогда же прекратилась обязанность ответчика по оплате арендной платы. До этого момента арендная плата за имущество, полученное ответчиком в аренду по акту от 01.02.2011, подлежит взысканию, а добровольное оставление данного объекта недвижимого имущества ответчиком до окончания срока действия договора аренды и до его расторжения не влечет прекращения обязанности ответчика по оплате арендной платы.
При таких обстоятельствах, суды пришли к обоснованному выводу о правомерности требований о взыскании задолженности по арендной плате в заявленном размере, об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.
Довод заявителя об освобождении им помещений 11.08.2011 и отсутствии в связи с этим обязательства внесения арендной платы несостоятелен. В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.10.2012 по делу N А53-24510/2011
"...Согласно пункту 6.1 срок действия договора составляет 11 месяцев, определен календарными датами - с 01.12.2010 до 01.11.2011.
В адрес ответчика 25.10.2011 истец направил претензию с просьбой произвести оплату за арендуемые помещения в полном объеме (т. 1, л.д. 7). Требования оставлены без исполнения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Возражая против заявленного иска, ответчик утверждал, что в одностороннем порядке расторг договор субаренды в мае 2011 года, осуществив вывоз имущества из арендуемых помещений. Соглашение о досрочном расторжении договора субаренды стороны не подписали.
Проанализировав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и условия сделки, суды пришли к соответствующим нормам материального права выводам об отсутствии у ответчика права на односторонний отказ от договора субаренды, о продолжении действия договора и сохранении обязательств сторон, вытекающих из него, в том числе по внесению арендной платы за пользование имуществом.
Суды правильно отметили, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, поскольку у истца отсутствовала обязанность принять помещение.
Поскольку ответчик не представил доказательств, подтверждающих возврат субарендатором помещения по акту сдачи-приемки, подписанному сторонами, обращения ответчика к истцу с требованием произвести осмотр помещения и принять его по истечении срока действия договора субаренды, суды обоснованно удовлетворили иск.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в материалы дела представлены доказательства освобождения спорных помещений, поэтому оснований для взыскания арендной платы не имеется, правомерно не принят судебными инстанциями, поскольку неиспользование ответчиком арендуемого помещения не освобождает его от уплаты арендной платы до возвращения помещения арендодателю по акту приема-передачи..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.02.2012 по делу N А32-24693/2010
"...Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы положено заявителем в основание заявленных требований.
Апелляционный суд обоснованно сослался на пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в соответствии с которым досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Пользование арендованным имуществом является правом арендатора, которым он может распоряжаться по своему усмотрению. Тот факт, что арендатор не пользовался арендованным имуществом, в силу статей 309, 310, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является основанием для освобождения его от обязанности своевременно вносить арендные платежи.
Доказательства создания управлением препятствий в пользовании предприятием помещением N 6 общей площадью 28,3 кв. м в материалах дела отсутствуют.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно взыскал с предприятия задолженность по арендной плате в сумме 971 031 рубль 90 копеек, а также неустойку за нарушение денежного обязательства в сумме 454 179 рублей 57 копеек..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что длительное оформление арендатором разрешительных документов, на основании которых возможно было бы использование арендованного имущества по назначению, не является основанием для освобождения последнего от оплаты арендных платежей.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.10.2011 по делу N А01-2126/2010
"...Ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей положено управлением в основание иска о взыскании задолженности и неустойки.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 11 части 1 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации одним из видов использования лесов является выполнение работ по геологическому изучению недр, разработка месторождений полезных ископаемых.
Согласно статье 43 Лесного кодекса Российской Федерации использование лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых осуществляется на правах аренды.
Пунктом 7 порядка, утвержденного приказом Министерства природных ресурсов от 24.04.2007 N 109 "Об утверждении порядка использования лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых" (далее - порядок использования лесов) при использовании лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых строительство, реконструкция и эксплуатация объектов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, в соответствии со статьей 21 Лесного кодекса Российской Федерации, осуществляются в соответствии с проектом освоения лесов.
Утверждение проекта проведения работ по разработке и добыче песчано-гравийной смеси Северного участка N 2 Кошехабльского месторождения, получение положительного заключения государственной экспертизы проекта освоения лесов, подача в структурное подразделение управления лесной декларации не находятся в зависимости от волеизъявления арендодателя. Возникновению названных условий должны предшествовать активные действия арендатора.
В этой связи, апелляционный суд верно указал на то, что длительное оформление обществом разрешительных документов не может служить основанием освобождения общества от внесения арендных платежей..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.04.2011 по делу N А32-18860/2010
"...При таких обстоятельствах судебные инстанции на основании пункта 1 статьи 614 Кодекса и пункта 3.2 договора субаренды от 01.08.2009 N 11/4, установив, что договор действовал в спорном периоде, правомерно взыскали с ответчика сумму долга по арендной плате в предъявленном ко взысканию размере.
Несостоятелен довод Селиверстова Д.В. об освобождении им помещений 5 апреля 2010 года и отсутствии в связи с этим обязательства внесения арендной платы за период с апреля по июнь 2010 года. В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.12.2010 по делу N А32-7955/2010
"...ООО "ПроектСтройСервис" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ЗАО "Зеленая роща VIP" (далее - ответчик) о взыскании излишне уплаченной арендной платы за октябрь и ноябрь 2008 года в размере 431 091 рубля 41 копейки и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 39 840 рублей. В обоснование заявленных требований истец указал, что поскольку 01.10.2008 договор аренды от 01.06.2008 N 3 прекратил свое действие, правовые основания для уплаты арендной платы в октябре и ноябре 2008 года отсутствовали.
Довод арендатора о том, что договор является незаключенным и не исполненным в связи с отсутствием предмета аренды, судами оценен, учтены акт приема-передачи имущества, подписанные арендатором счета на оплату, действия сторон по уточнению фактически арендуемой площади помещений, их взаимное поведение по расторжению договора на конкретных условиях. Исполнение денежного обязательства по внесению арендных платежей третьим лицом не противоречит статье 313 Гражданского кодекса Российской Федерации. В платежных поручениях содержится ссылка на заключенный истцом и ответчиком договор аренды, номер и дату счета арендодателя, указан календарный месяц, за который осуществлен платеж. Ссылка истца на то, что помещение ему не передавалось, противоречит содержанию искового заявления, в котором заявитель указал, что фактически пользовался арендованным имуществом до 01.10.2008. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства и отказывая в удовлетворении заявленных требований, обоснованно исходили из того, что договор аренды прекратил свое действие 20.11.2008, в связи с чем у ответчика отсутствуют основания для возврата уплаченной за пользование помещением арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.09.2010 по делу N А32-47838/2009
"...Основанием для предъявления иска явилось наличие у ответчика задолженности по арендной плате с июня по декабрь 2009 года.
Судами установлено отсутствие доказательств передачи имущества в установленном порядке с 30.11.2009.
При таких обстоятельствах судами сделан верный вывод о необходимости взыскания арендной платы до момента возврата имущества по акту передачи от 31.12.2009, а не применения к отношениям норм о неосновательном обогащении.
Отклоняется довод ответчика о том, что он не осуществлял фактическое использование имущества с 01.10.2009 и арендные отношения прекратились с этого момента, поскольку истец не направлял акты выполненных работ и счета и прекратил доступ к помещению.
На основании пункта 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.05.2010 по делу N А53-10232/2009
"...Материалами дела подтвержден факт неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, поэтому суд обоснованно взыскал с ответчика 79 тыс. рублей задолженности по арендной плате.
Судом не принимается довод кассационной жалобы о действии договора аренды с 22.05.2008 по 01.11.2008. Как правильно указал апелляционный суд при изложении пункта 4.1 договора аренды (срок договора) была допущена опечатка, так как действительная воля сторон предполагала заключение договора на срок с 01.06.2008 по 31.01.2009. Таким образом, договор аренды был заключен на определенный период времени, и уведомление ответчика о его расторжении не могло свидетельствовать о прекращении его действия. При этом, освобождение арендуемого помещения не свидетельствует об утрате права арендатора временно владеть и пользоваться указанным помещением. Не использование помещений по инициативе арендатора не освобождает его от обязанности внесения арендной платы по договору.
Нормы права при разрешении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2010 по делу N А53-11498/2009
"...В связи с неисполнением обязанности по оплате арендных платежей в полном объеме, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с Банка задолженности по арендным платежам за период с 01.05.2009 по 13.05.2009, то есть до момента прекращения у него права собственности на нежилые помещения.
Письмами от 11.02.2009 (т. 1, л. д. 152), от 30.04.2009 (т. 1, л. д. 156) Банк уведомил общество о досрочном освобождении арендуемых нежилых помещений в порядке пункта 3.2.7 договора аренды от 01.10.2005 и представил для подписания акт приема-передачи указанных помещений.
Не получение ответа на данные письма и не подписание обществом акта приема-передачи нежилых помещений послужили основанием для обращения Банка в суд с встречным исковым заявлением о признании договора аренды от 01.10.2005 расторгнутым с 01.05.2009.
Пунктом 3.2.7 договора аренды от 01.10.2005 стороны предусмотрели обязанность арендатора в срок не позднее 60 календарных дней до освобождения нежилых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, уведомить об этом арендодателя путем вручения ему письменного сообщения.
На основании указанных выше норм права апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что из буквального толкования пункта 3.2.7 договора аренды от 01.10.2005 следует обязанность арендатора по извещению арендодателя об освобождении помещений, а не его право на расторжение указанного договора в одностороннем порядке.
Таким образом, поскольку ни законом, ни договором аренды от 01.10.2005 не предусмотрена возможность арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд, соглашение о расторжении договора сторонами не подписывалось, то договор в спорный период продолжал действовать и все обязательства арендатора подлежали надлежащему исполнению. При этом, апелляционный суд правильно указал, что не использование помещений по инициативе арендатора не освобождает его от обязанности внесения арендной платы по договору аренды от 01.10.2005.
Всесторонне, полно и объективно изучив материалы дела, апелляционная инстанция пришла к правомерному выводу о том, что требования общества о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки подлежат удовлетворению..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2010 по делу N А32-6298/2009
"...Как видно из материалов дела, 10.11.2008 предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды складских помещений N 03, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, являющиеся частью склада, общей площадью 2 066,8 кв. м, инв. N 235 (литера Х), этажностью 1, расположенного по адресу: г. Новокубанск, ул. Добролюбова, 19, а именно: холодильную N 1 площадью 282,7 кв. м; холодильную N 6 площадью 265,3 кв. м; холодильную N 7 площадью 279,6 кв. м; коридор N 8, площадью 21,4 кв. м; холодильную N 9 площадью 267,7 кв. м; холодильную N 10 площадью 289,2 кв. м; холодильную N 11 площадью 284,4 кв. м; коридор N 12 площадью 153,0 кв. м; коридор N 13 площадью 17,1 кв. м (т. 1, л. д. 8).
Согласно пункту 3.1 срок аренды установлен сторонами с 12.11.2008 по 12.05.2009.
22 декабря 2008 года общество в адрес предпринимателя направило письмо, которым уведомило предпринимателя о прекращении договора аренды от 10.11.2008 N 03 с 24.12.2008 ввиду того, что общество вывозит из арендуемых помещений товар - сахар-песок (т. 1, л. д. 11). Расторжение договора общество мотивирует существенным изменением обстоятельств - отказом Сбербанка выдать кредит на производственную деятельность общества.
Поскольку предприниматель не подписал акт приема-передачи и не расторг договор по взаимному согласию, а продолжал выставлять счета на оплату арендных помещений, общество обратилось в суд с иском.
Предприниматель, полагая, что общество ненадлежащим образом исполняет обязанности по уплате арендных платежей, также обратился в суд.
Согласно пункту 1.3 договора помещения передаются арендатору для складирования сахара-песка в мешках.
Общество указывает, что ввиду изменившихся обстоятельств исполнение договорного обязательства по договору аренды стало затруднительным. Неполучение кредитных средств в банке привело к отсутствию сырья для переработки и, соответственно, к отсутствию готовой продукции, которую общество намерено было хранить в арендованном помещении.
Между тем, договор аренды заключен 10.11.2008 и руководству общества на тот момент уже должно было быть известно о трудностях на рынке кредитования. Общество не представило доказательств отказа Сбербанка в выдаче кредита. Соглашения об изменении срока аренды сторонами не достигнуто. Тот факт, что общество освободило помещение 24.12.2008 к расторжению или прекращению договора не приводит. Следовательно, судом апелляционной инстанции правомерно принят судебный акт о взыскании арендной платы с 24.12.2008 по 12.05.2009 в сумме 1 107 096 рублей, также пеней в размере 22 666 рублей 17 копеек..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что обязанность арендатора вносить арендную плату независимо от фактического использования имущества была также закреплена в договоре.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.12.2009 по делу N А32-22510/2008
"...Как следует из материалов дела и установили суды, 28.03.2005 на основании постановления главы администрации г. Новороссийска от 25.02.2005 N 431 истец (арендодатель) и МУП "Благоустройство и инвестиции в строительство" (арендатор) заключили договор аренды N 4700003625 земельного участка площадью 556 кв. м, кадастровый номер 23:47:03 01 011:0008, расположенного по адресу: Центральный район г. Новороссийска, ул. Советов, 40, на срок до 25.02.2008. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 18.08.2005 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.
Дополнительным соглашением от 05.09.2005 N 189 к договору аренды от 28.03.2005 N 4700003625 земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301011:0008 внесены изменения, в силу которых обществу переданы права арендатора указанного земельного участка. Соглашение зарегистрировано в установленном в законом порядке, о чем 02.11.2005 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.
Ненадлежащее выполнение указанной обязанности явилось основанием для обращения администрации в суд с иском.
Судом кассационной инстанции не принимается довод ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендной платы ввиду неиспользования земельного участка.
Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если таковые не определены - в соответствии с назначением имущества.
В пункте 7 договора аренды указано, что неиспользование земельного участка арендатором и неудовлетворительные результаты его финансово-хозяйственной деятельности не могут служить основанием уменьшения или невнесения арендной платы. Общество, принимая на себя обязательства по договору, не возражало против данного пункта договора и, более того, подписало соглашение о продлении срока действия договора аренды, частично уплачивало арендную плату.
При наличии договора аренды и передаче имущества обязанность общества (арендатора) вносить плату за пользование земельным участком возникает из договора независимо от того, использовало ли оно фактически переданное ему арендодателем имущество..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.05.2016 N Ф09-3194/16 по делу N А47-11852/2014
"...Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из отсутствия доказательств внесения ответчиком арендной платы за спорный период и доказанности истцами факта и размера убытков на заявленную сумму.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 13 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды от 01.09.2009, акт приема-передачи от 01.09.2009, приняв во внимание, что доказательств его возврата предпринимателям ранее подписания акта приема-передачи помещений от 02.09.2014 не представлено, суды, с учетом положений ст. 309, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о том, что смена местонахождения банка с 04.08.2014 и освобождение помещений не влияют на обязанность по внесению арендных платежей.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.07.2015 N Ф09-4305/15 по делу N А60-36777/2014
"...Ссылаясь на расторжение договора и неисполнение обществом обязательств по возврату обеспечительного платежа, предприниматель Лаптев С.В. обратился в арбитражный суд с иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца суммы обеспечительного платежа по договору аренды, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, установив, что оснований для возврата арендной платы за последний месяц действия договора аренды в сумме 19 125 руб., уплаченной путем перечисления обеспечительного платежа, у суда первой инстанции не имелось.
Исследовав в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, а именно: договор субаренды от 20.03.2014, суд апелляционной инстанции установил, что условия договора предусматривают право арендатора на расторжение договора только в случае ненадлежащего выполнения арендодателем условий п. 2.1 договора.
Оценив фактические обстоятельства дела, суд выявил, что доказательства, свидетельствующие о нарушении ответчиком п. 2.1 договора и подтверждающие направление истцом в адрес ответчика уведомления о предстоящем освобождении помещения во исполнение положений п. 2.2.9 договора, в материалах дела отсутствуют, истцом не доказан факт расторжения договора, в судебном порядке договор от 20.03.2015 не расторгался.
Учитывая изложенное и руководствуясь правовой позицией, изложенной в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что досрочное освобождение арендуемого помещения 09.06.2014 не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, основания для возврата арендной платы за последний месяц действия договора аренды в сумме 19 125 руб., уплаченной путем перечисления обеспечительного платежа, отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении требований предпринимателя Лаптева С.В. о взыскании долга в сумме 20 077 руб. 80 коп. по договору субаренды от 20.03.2014..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.05.2015 N Ф09-2729/15 по делу N А07-12076/2014
"...При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между истцом и ответчиком 23.11.2012 заключен договор N 14.а/12, в соответствии с условиями которого университет передал, а предприниматель принял во временное владение и пользование нежилые помещения с реестровым номером федерального имущества П 12030003742 от 13.03.2012, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, ул. Обская, д. 13, включающие в себя: встроенные нежилые помещения N 51 - 58, литера Б, 1 этаж 9-этажного здания общежития, общей площадью 140,6 кв. м, для использования в целях торговли, организации общественного питания (п. 1.1 договора).
Заявлением от 14.01.2014, полученным университетом 15.01.2014, предприниматель уведомил арендодателя о прекращении действия договора аренды от 23.11.2012 N 14.а/12, в связи с высокой арендной платой, коммунальными платежами и отсутствием пожарного выхода в арендуемом помещении. Предприниматель в заявлении также указал, что готов освободить недвижимое имущество и передать его по акту приема-передачи в состоянии, обусловленном договором аренды.
Сторонами 26.02.2014 подписаны соглашения о расторжении договора аренды от 23.11.2012 N 14.а/12 и договора N 25.к/12 на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по внесению арендных платежей и компенсации затрат на коммунальные платежи, университет обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Отклоняя ссылку на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований в связи с фактическим освобождением арендуемого помещения ответчиком 31.01.2014, суды обоснованно сослались на положения п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому отсутствие фактического использования арендатором переданного ему по договору аренды имущества не является основанием для неисполнения обязательства арендатора по внесению арендной платы..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.05.2015 N Ф09-1723/15 по делу N А60-33537/2014
"...При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 24.05.2013 между департаментом (арендодатель) и обществом "Полдневской карьер" (арендатор) заключен договор аренды лесного участка N 45/13-з, согласно условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду лесной участок для разработки месторождения полезных ископаемых (для добычи гранитов) общей площадью 152,09 га, расположенный в границах: Свердловская область, Березовское лесничество, Среднеуральское участковое лесничество, Среднеуральский участок в квартале 41 части выделов 7, 24, 26, 28, 29, 33, 34, 36, 37, 48, 49, 63, 64, 66, 69, 70, 72, 73, 74, 75, выделы 30, 31, 32, 35, 38, 39, 40, 45, 46, 47, 50, 51, 52, 53, 54, 65, 67, 68, 71, а арендатор обязался своевременно оплачивать арендную плату за лесопользование на указанном лесном участке и плату за древесину.
Общество "Полдневской карьер" ссылается на отсутствие у него обязанности по внесению арендной платы до 14.05.2014 в связи с отсутствием утвержденного проекта освоения лесов.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что обязанность арендатора по внесению арендных платежей установлена независимо от фактического использования лесов и арендатор обязан внести арендную плату как за использование лесов для разработки месторождений полезных ископаемых в размере 173 416,69 руб. в квартал, так и плату за древесину в размере 605 220 руб. 66 коп. - в квартал, поскольку право на лесопользование в установленных договором объемах было арендатору предоставлено при заключении договора.
Согласовывая условия договора, стороны не указывали, что арендная плата начисляется с момента представления арендодателю проекта освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы.
При таких обстоятельствах ни договором, ни законодательством не предусмотрено освобождение от внесения арендных платежей при неиспользовании арендатором лесного участка.
Ссылка заявителя на отсутствие возможности использования лесного участка из-за отсутствия лесной декларации в связи с чем судам необходимо было применить положения ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, не принимается.
Поскольку в силу ч. 1 ст. 88 Лесного кодекса Российской Федерации обязанность по осуществлению всех действий, связанных с составлением проекта освоения лесного участка, возложена на лиц, которым лесные участки сданы в аренду, при этом до 24.05.2014 общество не могло приступить использованию лесного участка для разработки месторождения из-за отсутствия лесной декларации, а доказательств подтверждающих, что эта лесная декларация не была своевременно подготовлена по вине арендодателя, в материалах дела не имеется, оснований для применения положений ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.12.2013 N Ф09-13875/13 по делу N А60-18457/2013
"...Поскольку обязательства по внесению арендной платы за пользование спорным имуществом за март 2013 г. обществом "ДНС-плюс Екатеринбург" надлежащим образом не исполнены, доказательств внесения арендной платы за этот период в материалы дела не представлено, суды правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с ответчика 528 000 руб. задолженности по арендной плате.
Ссылки заявителя кассационной жалобы на прекращение пользования помещением 25.02.2013 не имеют правового значения, так как в силу п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.02.2013 N Ф09-13743/12 по делу N А76-2944/2012
"...Общество "ТД "Петров", ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Дуэт ФАН" обязанности по внесению арендной платы за январь, февраль 2012 года, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.
Установив, что уведомление общества "Дуэт ФАН" о расторжении договора аренды в одностороннем порядке получено обществом "ТД "Петров" 15.12.2011, суды пришли к правильному выводу о том, что договорные отношения между сторонами прекратились по истечении трех месяцев с указанного момента (п. 7.3 договора аренды), то есть с 15.03.2012, в связи с чем обязанность по внесению арендной платы в январе, феврале 2012 году сохранялась за арендатором.
Проверив произведенный истцом расчет задолженности по арендной плате за два месяца 2012 года и признав его верным, приняв во внимание отсутствие в деле доказательств внесения обществом "Дуэт ФАН" указанной платы, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании арендной платы за спорный период.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что им фактически освобождены помещения 30.12.2011, рассмотрена и обоснованно отклонена судами. При этом судами установлено, что акт от 30.12.2011 приема-передачи помещения подписан арендатором в одностороннем порядке, сведений о принятии помещений арендодателем не содержит, обществом "ТД "Петров" не подписан.
Кроме того, судами обоснованно указано на то, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не может являться основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.05.2012 N Ф09-2452/12 по делу N А60-26802/2011
"...Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с п. 4.4 договора аренды расторжение договора оформляется дополнительным соглашением сторон.
Общество "Одис" в письме руководителю филиала предприятия "Охрана" от 16.09.2010 (т. 1, л. д. 27) указало на отсутствие у арендатора права на досрочное расторжение договора аренды и настаивало на исполнении арендатором своих обязательств до прекращения действия договора аренды.
Поскольку предприятием "Охрана" в дело не представлено доказательств подписания сторонами соглашения о досрочном расторжении договора аренды, акта приема-передачи помещений от арендатора арендодателю, а также доказательств противоправного уклонения арендодателя от подписания акта приема-передачи помещений, судом обоснованно не признан расторгнутым договор аренды с 01.08.2010, а арендованные помещения - возвращенными арендодателю с 01.10.2010.
С учетом правовой позиции, изложенной в п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которой досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, суд правильно отклонил довод предприятия "Охрана" об отсутствии у него обязанности по внесению арендных платежей в спорный период.
При таких обстоятельствах, установив факт неисполнения предприятием "Охрана" обязательств по своевременному перечислению арендной платы по договору аренды в период с января по апрель 2011 года, суды правомерно удовлетворили исковые требования общества "Одис", взыскав с ответчика 2 616 140 руб. задолженности по арендной плате и 271 588,04 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, расчет которых проверен судом на основании п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13/14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.10.2011 N Ф09-5111/11 по делу N А76-22606/2010
"...Предприниматели Кисленко А.Н., Бабкин С.В., ссылаясь на неисполнение банком обязательств по внесению арендной платы за сентябрь 2010 года в размере 750 375 руб. в пользу каждого арендодателя, обратились в суд с требованиями о взыскании задолженности в указанном размере и 427 713 руб. 74 коп. пени за период с 07.09.2010 по 03.11.2010.
Поскольку размер взыскиваемой арендной платы соответствует условиям договора в редакции дополнительного соглашения от 27.12.2007 N 1, задолженность на момент рассмотрения спора банком не оплачена, суды признали требования истцов в указанной части правомерными и подлежащими удовлетворению.
Суды, давая оценку указанным доказательствам с учетом правовой позиции, изложенной в п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", признали, что исходя из буквального толкования условий п. 1.9 дополнительного соглашения от 30.12.2008 N 2 обязательства по договору аренды подлежат прекращению не ранее чем по истечении шести месяцев с момента получения арендодателями письма банка от 23.04.2010. При этом обстоятельства досрочного освобождения арендуемого помещения в рассматриваемом случае значения не имеют, поскольку сторонами в п. 1.9 дополнительного соглашения от 30.12.2008 N 2 установлены сроки и порядок расторжения договора аренды в случае одностороннего отказа арендатора от договора.
С учетом изложенного судами требования о взыскании задолженности по арендной плате за сентябрь 2010 года в заявленной сумме обоснованно удовлетворены..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2011 N Ф09-5734/11 по делу N А76-23423/2010
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Главы Варненского муниципального района от 10.04.2008 N 195 и постановления администрации Варненского муниципального района от 07.12.2009 N 609 "О внесении изменения в постановление Главы Варненского муниципального района от 10.04.2008 N 195" между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 14.04.2008 N 57.
Комитетом в адрес общества направлена претензия от 11.08.2010 N 161 с предложением в срок до 25.08.2010 оплатить задолженность по договору аренды земельных участков от 14.04.2008 N 57 в размере 193 785 руб. 47 коп.
Данная претензия оставлена обществом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения комитета в суд с настоящими исковыми требованиями.
Судами установлено, что комитет во исполнение условий договора аренды от 14.04.2008 N 57 передал, а общество приняло в аренду земельные участки по акту приема-передачи недвижимого имущества от 14.04.2008, однако обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнило, задолженность согласно представленному истцом расчету составила 193 785 руб. 47 коп., доказательства погашения задолженности в материалах дела отсутствуют.
Учитывая, что неиспользование арендатором земельного участка по причинам, не зависящим от арендодателя, не является основанием для освобождения арендатора от обязательств по уплате арендной платы по действующему договору аренды, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований комитета в полном объеме..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.03.2010 N Ф09-1284/10-С3 по делу N А47-5974/2009
"...При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о взыскании с арендатора задолженности по арендным платежам в сумме 139 140 руб. и неустойки за просрочку платежей в период с октября 2008 года по сентябрь 2009 года. Начисленная обществом "ТПФ "Эллада" неустойка в сумме 253 168 руб. 21 коп. обоснованно признана судом первой инстанции несоразмерной последствиям нарушения обязательства и уменьшена на основании ст. 333 Кодекса до 80 000 руб.
Довод общества "ТД "Русьимпорт-Оренбург" об отсутствии обязанности по уплате арендных платежей за офисное помещение в связи с его освобождением, судами рассмотрен и правомерно отклонен, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием для прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы. Заключенным сторонами договором не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора, двустороннее соглашение о досрочном расторжении договора аренды либо подписанный обеими сторонами договора акт возврата нежилого помещения в материалах дела отсутствуют. Ответчиком заявлен самостоятельный иск о расторжении договора (дело N А47-7415/2009), окончательный судебный акт по данному иску на момент вынесения решения суда первой инстанции не вынесен..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.01.2010 N Ф09-10963/09-С3 по делу N А60-17062/2009-С12
"...30.12.2008 стороны заключили договор N 2 субаренды торговых площадей, расположенных в магазине "Промышленные товары" по адресу: г. Екатеринбург, ул. Коммунистическая, д. 10, площадью 19 кв. м для осуществления розничной торговли непродовольственными товарами. Срок действия договора субаренды от 30.12.2008 N 2 определен с 01.02.2009 по 31.12.2009. Дополнительным соглашением от 29.01.2009 к договору субаренды от 30.12.2008 N 2 ежемесячная арендная плата согласована сторонами в размере 1150 руб. за месяц и подлежала уплате ежемесячно, не позднее 05 числа текущего месяца. Датой платежа оговорена дата поступления денежных средств на расчетный счет истца. Торговые площади переданы ответчику по акту приема-передачи от 02.01.2009.
Предприниматель Лазарев С.В. 20.02.2009 обнаружил, что предприниматель Салашов В.М. освободил арендуемые площади.
Поскольку предприниматель Салашов В.М. не оплатил арендную плату за период с 01.01.2009 по 20.02.2009 в сумме 26 817 руб. 14 коп., предприниматель Лазарев С.В. обратился в арбитражный суд с иском об ее взыскании, а также о взыскании пеней, начисленных за просрочку уплаты арендной платы с 01.01.2009 по 20.02.2009, в сумме 9320 руб. 86 коп. При этом предприниматель Лазарев С.В. просит взыскать с предпринимателя Салашова В.М. также арендную плату за период с 20.02.2009 по 20.04.2009 из расчета 1800 руб. за 1 кв. м арендуемых площадей в связи с оставлением арендуемых площадей без своевременного уведомления арендатора.
Из материалов дела видно, что пунктом 6.5 договора субаренды от 30.12.2008 N 2 предусмотрена обязанность субарендатора за два месяца известить субарендодателя о намерении досрочно расторгнуть договор субаренды и освободить арендуемые площади. Нарушение указанной обязанности в силу пункта 7.4 договора субаренды от 30.12.2008 N 2, влечет для субарендатора обязанность по уплате субарендодателю арендной платы из расчета 1800 руб. за 1 кв. м арендуемых площадей. Данный платеж определен сторонами договора как размер арендной платы, не являющийся ни штрафом, ни пенями, и не подлежащий уменьшению.
Суды установили, что субарендатор освободил арендуемые на основании договора субаренды от 30.12.2008 N 2 площади, не исполнив предусмотренную п. 6.5 названного договора обязанность по извещению субарендодателя о намерении досрочно расторгнуть договор за два месяца, в связи с чем пришли к обоснованному выводу о наличии у предпринимателя Салашова В.М. обязательств по оплате предусмотренной п. 7.4 договора арендной платы за период с 20.02.2009 по 20.04.2009 из расчета 1800 руб. за 1 кв. м арендуемых площадей..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2009 N Ф09-2059/09-С6 по делу N А71-7781/2008-Г10
"...Довод заявителя кассационной жалобы об освобождении арендованного нежилого помещения в апреле 2008 года рассмотрен и обоснованно отклонен судами первой и апелляционной инстанций, поскольку указанное обстоятельство материалами дела не подтверждено, факт прекращения договора аренды от 15.11.2007 N 86/1 ранее 17.07.2008 по основаниям и в порядке, установленном законом или договором, не доказан. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, приложение к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). Договором аренды от 15.11.2007 N 86/1 не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора, двустороннее соглашение о досрочном расторжении договора аренды либо подписанный обеими сторонами договора акт возврата нежилого помещения в материалах дела отсутствуют. Следовательно, обязательство арендатора вносить арендную плату сохраняется до окончания действия договора - 17.07.2008..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2009 N Ф09-2055/09-С6 по делу N А07-8141/2008-Г-ГЕА
"...Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что договор аренды от 15.10.2007 не расторгнут в установленном законом порядке, доказательств возврата имущества арендатором арендодателю не представлено. Поскольку доказательств внесения арендной платы за период с 15.10.2007 по 27.05.2008 в сумме 208 772 руб. ответчиком не представлено, суды удовлетворили требование истца о взыскании задолженности по арендной плате на основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом того, что нарушение обязательства по внесению арендных платежей подтверждено материалами дела, суды, руководствуясь ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали требование истца о взыскании неустойки за период с 15.10.2007 по 27.05.2008 правомерным, вместе с тем на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизили сумму неустойки до 5000 руб., в связи с тем, что в настоящее время имущество выбыло из владения ответчика. Отклоняя довод предпринимателя Соколова И.П. о том, что он фактически не использовал спорное нежилое помещение с февраля 2008 года, суд апелляционной инстанции указал на то, что пользование арендованным имуществом или отсутствие такого пользования на обязанность арендатора вносить арендную плату не влияет..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.08.2006 N Ф09-7325/06-С6 по делу N А07-54278/2005
"...Доводы заявителя кассационной жалобы об освобождении арендованных складских помещений 05.09.2005, то есть до истечения срока действия договора, отклоняются, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Договорами аренды от 01.12.2004 не предусмотрено право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке; двустороннее соглашение о досрочном расторжении договоров аренды либо подписанный обеими сторонами договора акт возврата складских помещений в материалах дела отсутствуют. Следовательно, обязательство арендатора вносить арендную плату сохраняется до окончания срока действия договора - 19.10.2005 (дата расторжения договора по требованию арендодателя)..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11.06.2015 N Ф10-1443/2015 по делу N А68-2934/2014
"...Поскольку договор аренды недвижимости от 01.09.2012 прекращен с 30.04.2014, судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что требование предпринимателя о взыскании с общества задолженности в сумме 290 тыс. руб. за период с февраля по 28.04.2014 является обоснованным.
Ссылка общества на досрочное освобождение арендуемого помещения и неиспользование помещения с 30.01.2014 правомерно признана несостоятельной ввиду следующего.
Как разъяснено в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Таким образом, досрочное освобождение обществом арендуемого помещения и не пользование им не освобождает общество от внесения арендных платежей..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.06.2015 N Ф10-1434/2013 по делу N А68-3716/2014
"...Как следует из материалов дела, 10.08.2013 между ООО "Пульс" (арендодатель) и ИП Долгополовым М.Н. (арендатор) был заключен договор N 37 аренды нежилых помещений, находящихся в собственности ООО "Пульс".
Срок аренды - с 10.08.2013 по 10.07.2014.
В период с 19.12.2013 по 22.12.2013 ответчик освободил арендованные помещения без согласования с истцом каких-либо условий расторжения договора.
Ответчик направил в адрес истца уведомление от 25.12.2013 о расторжении договора аренды от 10.08.2013 N 37 с приложением подписанного в одностороннем порядке акта приема-передачи помещения арендодателю от 25.12.2013. Данное уведомление было получено арендодателем 13.01.2014, что подтверждается материалами дела.
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, убытков, связанных с необходимостью проведения восстановительного ремонта помещения, а также несение расходов за составление расчета сметной стоимости восстановительного ремонта, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Неиспользование спорного помещения не освобождает ответчика от обязанности внесения арендных платежей, данная обязанность прекращается с момента расторжения договора в порядке статьи 5.8 договора и передачи имущества арендодателю или с момента вступления в законную силу судебного акта о расторжении рассматриваемой сделки.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд пришел к обоснованному выводу, что договор аренды за спорный период не прекратил действие, в связи с чем обоснованно взыскал задолженность по арендной плате в заявленном размере..."

Постановление ФАС Центрального округа от 22.11.2013 по делу N А14-14972/2012
"...Поскольку ответчиком в период с июля 2008 по май 2011 года допущена просрочка уплаты арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.
Исследовав представленные доказательства, доводы сторон, суды дали им надлежащую юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований ввиду нижеследующего.
Судами установлено, что имеющимися в материалах дела актами приема помещений NN 1, 2, 3 подтверждается, что арендуемые помещения передавались арендатору в исправном состоянии, полностью готовом для использования в целях, предусмотренным договором. Замечаний и возражений при составлении данных актов не заявлено.
Также судами было установлено, что ответчик вывез свое имущество из помещения и оставил помещение без присмотра. В связи с этим, 13.02.2009 был заключен договор с ООО "ЧОП "Редутцентр-2" на охрану помещения, где в дополнительном соглашении к договору указано, что ООО "Сибирь Холдинг" имеет право доступа в помещение, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Пушкинская, 5.
Так, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией, изложенной в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суды пришли к правомерному выводу о том, что факт неиспользования арендатором арендованного имущества, не является основанием для освобождения его от обязанности своевременно вносить арендные платежи.
Принимая во внимание наличие факта расторжения договора аренды N 17-08-04/2008 от 08.04.2008 по решению суда 27.05.2011 в связи с неисполнением обязательств ответчика по оплате арендной платы, руководствуясь положениями ст. 622 ГК РФ, а также отсутствием доказательств возврата арендуемого помещения арендодателю по акту приема-передачи, суды пришли к обоснованному выводу о том, что исковые требования заявлены ООО "Проспект" в пределах действия договора аренды с 01.07.2008 по 27.05.2011 и за фактическое пользование с 28.05 по 31.05.2011..."

Постановление ФАС Центрального округа от 15.08.2013 по делу N А08-7454/2012
"...Пунктом 6.5 договора предусмотрено, что субарендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив об этом арендодателя, не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (п. 2 ст. 622 ГК РФ).
Следовательно, если ответчик полагает, что договор аренды между сторонами был расторгнут, то обязанность по доказыванию возврата арендованного имущества в связи с прекращением договора аренды возлагается на арендатора.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 13 Информационного письма 11.01.2002 N 66, разъяснил, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Таким образом, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения до момента расторжения договора не является основанием для прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о наличии у ответчика обязанности по внесению арендной платы за май 2012 года по договору N 100/1 субаренды нежилого помещения от 01.09.2011..."

Постановление ФАС Центрального округа от 27.07.2012 по делу N А14-6421/2011
"...Судебные инстанции, правомерно пришли к выводу о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 545 730 руб. 19 коп. за период с 01.01.2011 по 10.03.2011.
В кассационной жалобе заявитель ссылается на то, что взыскание задолженности за указанный период не является правомерным, поскольку он прекратил пользование спорным помещением с января 2011, однако данное помещение не было возвращено арендодателю, в связи с отказом последнего от подписания акта приема-передачи.
Судом правомерно отклонен указанный довод по следующим основаниям.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 13 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Довод ответчика о наличии в действиях истца признаков уклонения от принятия нежилого помещения правомерно признан несостоятельным.
По смыслу п. 1 ст. 655 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения может рассматриваться как отказ от исполнения обязанности арендодателя лишь в случае, если подписание документа о передаче имущества соответствует условиям, предусмотренным договором.
Соответствующее разъяснение о том, что уклонением арендодателя от принятия помещения от арендатора могут признаны лишь действия, имеющие место после прекращения договора аренды, приведены в п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
В подтверждение факта уклонения арендодателя от возврата арендованного имущества заявителем в материалы дела представлен акт от 10.01.2011, в котором содержится отметка об отказе руководителя арендодателя - Сафронова А.С. от подписания акта приема-передачи нежилого помещения по договору аренды N ПО-31/10 от 10.02.2010.
Судебными инстанциями правомерно не принят во внимание указанный акт, поскольку в момент его составления руководитель арендодателя, так же как и иные его сотрудники, отсутствовали на рабочем месте, и не принимали участия в передаче арендованного помещения, которое на тот момент находилось под охраной частного охранного предприятия "Снайп-1", что подтверждается представленным истцом в материалы дела табелем учета рабочего времени, книгой вскрытия (закрытия) объектов ООО ЧОП "Снайп-1".
Кроме того, указанный акт является односторонним, поскольку подписан только работниками ответчика, которые в данном случае являются заинтересованными лицами. Никаких иных доказательств, подтверждающих намерения возвратить арендуемое помещение ответчиком не представлено..."

Постановление ФАС Центрального округа от 09.09.2011 по делу N А36-4385/2010
"...По договору субаренды N 13-А от 01.06.2010 ООО "Транссервис" (субарендодатель) сдало ИП Тройных О.А. (субарендатор) часть указанного имущества - нежилые помещения общей площадью 202,4 кв. метра, находящиеся в здании станции нейтрализации (лит. Е), на срок до 01.05.2011 для размещения автомойки и шиномонтажа.
Помещения переданы субарендатору по акту приема-передачи от 01.06.2010.
28.10.2010 ООО "Транссервис" получено уведомление субарендатора о досрочном расторжении договора субаренды с 11.10.2010.
Договором субаренды N 13-А от 01.06.2010 не предусмотрена возможность его расторжения субарендатором в одностороннем порядке.
Довод заявителя кассационной жалобы о фактическом принятии истцом помещений 18.10.2010 был предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, ему дана надлежащая правовая оценка. Акт приема-передачи арендуемых помещений в соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ, пункта 10.2 договора субаренды N 13-А от 01.06.2010 субарендодателем не подписан.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 13 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе представленные ответчиком кассовые чеки и квитанции к приходным кассовым ордерам от 25.06.2010 N 661 и от 26.07.2010 N 32, суды установили наличие у ИП Тройных О.А. задолженности по субарендной плате за август, ноябрь 2010 года и по праву удовлетворили иск в части взыскания основного долга..."

Постановление ФАС Центрального округа от 28.07.2011 по делу N А23-3375/10Г-9-125
"...16.07.2010 арендатором в одностороннем порядке был составлен акт об освобождение арендуемых помещений (т. 1 л.д. 109, 109об). Указанный акт подписан арендодателем 08.11.2010.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение НОУ ВПО РМАТ обязательств по внесению арендной платы и на образование в связи с этим задолженности за период с 01.04.2010 по 08.11.2010 в сумме 2 400 000 рублей, ИП Петрухин А.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что при разрешении спора судами не учтен факт возврата арендатором арендодателю арендуемых помещений по акту от 16.07.2011, в связи с чем, по мнению ответчика, взысканию подлежит задолженность, имевшаяся по состоянию на 16.07.2011 и составляющая 1 152 451,61 руб., является несостоятельным.
Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства досрочного расторжения договора аренды от 01.10.2008 по инициативе арендатора путем предупреждения им арендодателя за 90 рабочих дней до подписания арендатором в одностороннем порядке акта от 16.07.2010.
В этой связи, поскольку досрочное освобождение арендуемых помещений до момента расторжения договора не является основанием для прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы, судебная коллегия соглашается с выводом судов первой и апелляционной инстанций о наличии у арендатора до 08.11.2010 обязанности по внесению арендной платы по договору аренды нежилых помещений от 01.10.2008.
Данный вывод суда согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, отраженной в п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"..."

Постановление ФАС Центрального округа от 20.12.2010 по делу N А62-672/2010
"...Ссылаясь на то что ООО "Холдстрой" не исполнило обязанность по уплате в полном объеме арендной платы за пользование лесным участком в период 2008 - 2009 гг., Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды двух инстанций подробно исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу о необходимости удовлетворения иска.
Как установлено выше, сумма задолженности по арендной плате за 2008 год в размере 308619,7 руб. сложилась из стоимости нетронутых рубками делянок в кварталах 61 (лесорубочный билет N 52), 19 (лесорубочный билет N 53), 23 (лесорубочный билет N 129), которые ответчик не освоил и не изъял древесину. При этом в качестве причины неосвоения указанных делянок ответчик указывает на их труднодоступность и возможность освоения только при определенных погодных условиях, которые в 2008 году отсутствовали. Данные обстоятельства, по мнению ответчика, в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ являются основанием для уменьшения арендной платы.
Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Виды и размеры пользования объектами аренды установлены в пункте 3 договора аренды участков лесного фонда от 25.04.2000. Так, в частности, из пункта 3.2 договора следует, что арендатор осуществляет заготовку древесины по главному пользованию - 17,6 куб. м, кроме того, в лесах, труднодоступных для хозяйственной деятельности - 18,5 куб. м.
Таким образом, договором аренды было предусмотрено осуществление арендатором заготовки древесины в труднодоступных местах. Лесорубочные билеты были выданы.
Пунктом 7.5 договора аренды установлена возможность внесения изменений в условия договора в случае частичного отказа арендатора от пользования отдельными участками фонда, а также от осуществления отдельных видов лесных пользований.
Изменения в договор не вносились.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается..."

Постановление ФАС Центрального округа от 14.10.2010 по делу N А35-12304/2009
"...Ссылаясь на неисполнение ответчиком своей обязанности по оплате арендной платы за пользование арендуемым помещением, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 218 926 руб. 77 коп. подтверждается материалами дела, в том числе актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.09.2008. Доказательств оплаты задолженности по арендной плате ответчиком не представлено.
Таким образом, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, суды первой и апелляционной инстанций с учетом требований ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца и взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате.
Кроме того, судебными инстанциями правомерно отклонен довод заявителя жалобы о том, что спорное помещение фактически было освобождено ответчиком до 30.10.2008, то есть до истечения срока действия договора, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")..."

Постановление ФАС Центрального округа от 10.03.2010 N Ф10-446/10 по делу N А48-2192/2009
"...Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 04.01.2009 между предпринимателем Гладких М.В. (арендодатель) и предпринимателем Фомичевой Е.В. (арендатор) заключен договор аренды N 01 нежилого помещения промтоварного магазина, общей площадью 44,8 кв. м, этаж 1, по адресу г. Орел, ул. Металлургов, д. 3, помещение 23, сроком действия на 11 месяцев, начиная с 04.01.2009.
Ссылаясь на то, что арендатор обязательства по внесению платы за пользование помещением в спорный период исполнял ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность, арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку ответчик не представил в материалы дела доказательств внесения арендной платы за пользование арендованным помещением в спорный период, суды первой и апелляционной инстанций, признав расчет задолженности правильным, обоснованно удовлетворили требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за март и 10 дней апреля 2009 года в размере 65 706 руб. 67 коп.
Доводы заявителя кассационной жалобы о необоснованности взыскания арендных платежей за март и десять дней апреля 2009 года и пени за этот период были известны судам первой и апелляционной инстанций, оценивались ими и правомерно отклонены по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах. Относительно утверждения ответчика об освобождении помещения 26.03.2009 суд апелляционной инстанции верно указал, что освобождение арендатором арендованного помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды, не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Данный вывод соответствует разъяснениям, содержащимся в п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, являющегося приложением к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66. При этом суды обоснованно исходили из того, что арендованное имущество было возвращено арендатором и принято арендодателем по акту 10.04.2009..."

Постановление ФАС Центрального округа от 17.02.2010 N Ф10-210/10 по делу N А54-3462/2009-С10
"...Факт невнесения арендной платы с марта 2009 года ответчик не отрицает, но ссылается на досрочное расторжение им договора аренды с марта 2009 года и освобождение в этот период помещения по причине того, что из-за убыточности деятельности по торговле пиротехническими изделиями и невозможности использования данного помещения в качестве склада бытовых пиротехнических изделий по причине нарушения противопожарной безопасности он перестал вести предпринимательскую деятельность с использованием этого помещения.
Суд первой инстанции, с учетом требований ст. ст. 450, 452, п. 2 ст. 612 ГК РФ, п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по праву не принял во внимание указанные ответчиком доводы и обоснованно пришел к выводу о необходимости взыскания с ответчика арендной платы за указанный истцом период - по июнь 2009 года..."

12.6. Вывод из судебной практики: Арендодатель не вправе требовать взыскания арендной платы, если арендатор фактически не использовал имущество и возвратил его арендодателю в день получения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 17.06.2010 N КГ-А40/5653-10 по делу N А40-107579/09-64-699
"...Общество с ограниченной ответственностью "Обелиск" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "ЗАРА СНГ" о взыскании 1 286 587,50 долларов США задолженности по договору субаренды от 05.02.2008 г. N 1-СА/2008, а также 173 619,14 долларов США неустойки.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 05.02.2008 г. между ООО "Обелиск" (арендатор) и ЗАО "ЗАРА СНГ" (субарендатор) заключен договор субаренды, по условиям которого арендатор обязался передать в пользование субарендатору нежилые помещения общей площадью 8 521,1 кв. м, расположенные в здании по адресу: Московская область, г. Лобня, ул. Индустриальная, д. 1, находящиеся у ООО "Обелиск" на основании договора аренды, заключенного с ООО "ЭЛ-СИ".
05.02.2008 г. по акту доступа в помещения арендатор передал, а субарендатор принял помещения, указанные в договоре субаренды N 1-СА/2008 г.
Апелляционным судом было установлено, что в день передачи помещений в аренду, последние по акту сдачи-приемки от 05.02.2008 г. были в этот же день возвращены ответчиком арендатору.
При этом, в пункте 3 указанного акта стороны указали, что помещения субарендатором освобождены, имущество субарендатора из помещений удалено.
Учитывая изложенное, акт сдачи-приемки от 05.02.2008 г. является в силу статьи 68 АПК РФ допустимым и бесспорным доказательством того обстоятельства, что ответчик ЗАО "ЗАРА СНГ" не пользовался нежилыми помещениями.
Исходя из смысла статьи 614 ГК РФ, обязанность арендатора вносить арендные платежи возникает только при фактическом пользовании им недвижимым имуществом, переданным в силу статьи 655 ГК РФ по передаточному акту.
Установив обстоятельства возвращения истцу спорных помещений 05.02.2008 г. и учитывая, что помещения по договору субаренды фактически субарендатором не использовались, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что основания для взыскания задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку ее внесения отсутствуют..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 11.10.2010 N КГ-А41/11506-10 по делу N А41-34671/09
"...ООО "Гардения" заявлены встречные требования, с учетом их уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, к ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" о взыскании задолженности по арендной плате (постоянной части) за период с ноября 2008 года по июнь 2009 года в размере 6 675 083 руб. 28 коп. и задолженности по арендной плате (переменной части) за период с августа 2008 года по июнь 2009 года в размере 1 624 183 руб. 73 коп., договорной неустойки за просрочку осуществленных платежей в размере 180 342 руб. 71 коп., об обязании возместить понесенные ООО "Гардения" убытки по осуществлению техобслуживания за период с августа 2008 года по июнь 2009 года в размере 2 675 000 руб.
По материалам настоящего дела суд также не установил, а ООО "Гардения" не подтвердило факт занятия ОАО "Московская областная электросетевая компания" спорных нежилых помещений.
При этом суд правомерно отклонил ссылку ООО "Гардения" на акт приема-передачи от 01.08.2008 в связи с возвратом ключей Арендодателю. Так, из акта приема-передачи ключей от офисных помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Ленская, д. 10, корп. 1 усматривается, что на основании договора аренды N 957 от 01 августа 2008 года Арендатор (ООО "Гардения") передал, а Субарендатор (ОАО "МОЭСК") принял 13 ключей от офисных помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Ленская, д. 10, корпус 1. В этом же акте имеется отметка о том, что Субарендатор в лице Родригеса-Гарсия В.М. ключи от помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Ленская, д. 10, корп. 1 вернул в количестве 13 штук представителю Арендатора Медведевой Л.В. Таким образом, ключи от спорных помещений были возвращены в этот же день Субарендатором - Арендатору ООО "Гардения".
Поскольку в период со 02 октября 2008 года ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" не могло использовать арендованные помещения по вине ООО "Гардении", суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца по первоначальному иску убытки в размере 4 359 012 руб. 66 коп. (платежи за октябрь 2008 года, май и июнь 2009 года) в виде оплаченных арендных платежей за помещения, которые им не использовались, а также в соответствии со ст. 395 ГК РФ проценты а пользование чужими денежными средствами в размере 400 484 руб. 29 коп. за период с 01 января 2009 года по 18 января 2010 года, рассчитанные на дату подачи иска в суд исходя из размера 8,75% ставки рефинансирования..."

12.7. Вывод из судебной практики: Арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество, а если оплата произведена, он обязан вернуть денежные средства.

Примечание: Суды приходили к данному выводу в случаях, когда арендатор не мог использовать имущество в силу следующих обстоятельств:
- осуществление арендодателем виновных действий (недопуск арендатора в арендуемое помещение, передача имущества в состоянии, не позволяющем его использовать по целевому назначению, непередача документов, необходимых для эксплуатации имущества, и др.);
- наличие иных препятствий к использованию имущества (в частности, затопление арендуемого помещения, пожар, отсутствие разрешительных документов, применение обеспечительных мер в отношении предмета аренды, введение режима чрезвычайной ситуации).

Судебная практика:

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)
"...5. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015)
"...Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.
Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011
"...Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).
Судами первой и апелляционной инстанций в рамках настоящего дела, а также Арбитражным судом Томской области в решении от 14.07.2011 по делу N А67-2858/2011 установлен факт передачи арендодателем арендатору по актам приема-передачи от 01.01.2011 имущества по спорным договорам субаренды и аренды оборудования. Суды также установили, что 05.03.2011 арендодатель прекратил доступ работников арендатора к арендуемому нежилому помещению и оборудованию; с этого времени общество "Синтез М" не имело возможности использовать арендуемое имущество.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.
Довод суда кассационной инстанции о наличии установленного вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Томской области от 14.07.2011 по делу N А67-2858/2011 факта сохранения между сторонами договорных отношений по договорам субаренды и аренды оборудования и отсутствия доказательств их расторжения не является основанием для возникновения у общества "Агроремстрой" права требования к обществу "Синтез М" по взысканию арендных платежей за период с 05.03.2011 - то есть с того дня, когда в результате действий арендодателя арендатором была утрачена возможность владения и пользования арендуемым имуществом.
При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты в части взыскания задолженности за период с 05.03.2011 в размере 269 891 рубля 13 копеек нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в этой части..."

Определение ВАС РФ от 03.08.2012 N ВАС-10214/12 по делу N А21-5443/2011
"...Как следует из судебных актов, общество (арендодатель) и Аболина Е.А. (арендатор) заключили договор от 04.03.2010 N 131/Э/ДА аренды нежилых помещений общей площадью 31 кв. м, расположенных по адресу: Калининград, ул. Профессора Баранова, д. 30.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Как следует из судебных актов, с 13.04.2011 арендатор был лишен возможности использовать арендуемые помещения в связи с ограничением в них доступа со стороны арендодателя (помещения были опечатаны). Причины таких действий истец сообщил позднее, в письме от 28.04.2011.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правильно сделали вывод о том, что фактически с 13.04.2011 арендатор имуществом не пользовался, поэтому у истца отсутствовало право на требование внесения арендных платежей в спорный период.
Факт прекращения истцом доступа в помещения и последующие действия по перераспределению своевременно поступивших арендных платежей в рассматриваемом случае не могут являться основанием для опровержения выводов суда об отказе в иске. Взыскание суммы эквивалентной обеспечительному платежу после прекращения действия договора не основано на условиях этого договора..."

Определение ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-9267/10 по делу N А57-4934/2009
"...Поскольку арендные платежи были внесены обществом частично, администрация уведомила общество о необходимости погашения задолженности по арендным платежам. Невыполнение ответчиком данного требования послужило основанием для обращения администрации с настоящим иском в суд.
Установив, что арендодатель не исполнил надлежащим образом обязанность по передаче объекта аренды, а также, с учетом нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности арендодателю, суды пришли к выводу о невозможности использования арендатором арендованного им земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а также к выводу о недоказанности арендодателем размера задолженности по арендной плате.
При таких обстоятельствах, суды, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали в удовлетворении заявленных требований.
...в передаче дела N А57-4934/2009 Арбитражного суда Саратовской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.03.2010 отказать..."

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...8. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.
Передача вертолета арендатору состоялась.
Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.
Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.
Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.
Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.10.2015 N Ф01-3811/2015 по делу N А43-11313/2014
"...Как видно из материалов дела и установили суды, 01.09.2012 истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения N 12/6005, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование (аренду) лабораторию 4 в виде нежилого помещения общей площадью 54,8 квадратного метра, расположенного на первом этаже, по адресу: Нижегородская область, город Саров, шоссе Южное, дом 12, строение 15а, техническое помещение N 111.
Указав на неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Возразив против иска, ответчик указал, что не использовал помещение, являющееся предметом договора аренды, поскольку с 2009 года на основании договора аренды от 01.02.2009 спорное помещение занимает иная организация (третье лицо).
Третье лицо в ходе судебного разбирательства письменно подтвердило факты передачи ему истцом в аренду спорного помещения в соответствии с договором от 01.02.2009 и пользования помещением с 2009 года, а также после подписания договора аренды от 01.09.2012 N 12/6005 между истцом и ответчиком.
В подтверждение указанных обстоятельств представлен договор от 01.02.2009, заключенный между Истцом (арендодателем) и третьим лицом (арендатором), согласно которому арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору в том числе и спорное помещение.
По правилам пункта 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку на момент подписания договора от 01.09.2012 N 12/6005 объект аренды был занят третьим лицом и обременен его правами (договор аренды от 01.02.2009), в связи с чем ответчик не имел возможности использовать арендуемое помещение..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.07.2015 N Ф01-2539/2015 по делу N А28-10402/2014
"...Индивидуальный предприниматель Марьина Ольга Николаевна обратилась в Арбитражный суд Кировской области к индивидуальному предпринимателю Бровцину Геннадию Николаевичу с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 935 634 рублей 58 копеек с 01.04.2014 по 15.10.2014.
В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входят: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период, для определения которого важен момент возврата имущества по передаточному акту; размер задолженности.
Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу статей 328, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной, признается встречным, следовательно, обязанность арендатора по внесению арендной платы является встречной, то есть обусловленным исполнением арендодателем своей обязанности по предоставлению имущества (объектов аренды) во владение и пользование.
Исследовав представленные сторонами доказательства и заслушав пояснения сторон в судебном заседании, апелляционный суд пришел к выводу, что закрытие арендатору доступа в спорное помещение после 07.04.2014 и прекращение подачи электроэнергии подтверждают отсутствие у арендатора возможности пользования помещением для ведения деятельности.
Таким образом, предпринятые арендодателем действия фактически повлекли для арендатора невозможность использования арендованного имущества в соответствии с его назначением после 07.04.2014.
Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества, до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
При условии отсутствия встречного исполнения со стороны арендодателя даже непринятие арендатором мер к возврату объекта аренды не дает права требовать взыскания задолженности по арендным платежам в спорный период.
Материалы дела исследованы судом апелляционной инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.09.2014 по делу N А82-14771/2013
"...В соответствии с пунктом 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, следует, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.
Из представления Переславского межрайонного прокурора об устранении нарушений требований федерального законодательства от 27.07.2012 N 283ж-12 и информационного письма о выявлении нарушений требований федерального законодательства об объектах культурного наследия от 27.07.2012 N 283ж-12 следует, что на основании обращения сотрудника ФБУ "Институт археологии РАН" Янишевского Б.Е. о нарушении требований законодательства об объектах культурного наследия межрайонной прокуратурой проведена проверка, в ходе которой установлено, что в результате проведения Обществом планировочных работ и подготовки нулевого цикла для строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 76:18:010818:10 обнаружены человеческие останки.
Таким образом, являются правильными выводы судов обеих инстанций о том, что с июля 2012 года у арендатора возникли юридические препятствия в использовании спорного земельного участка по назначению.
Материалами дела подтверждены задолженность и нарушение сроков внесения арендной платы с 01.04.2012 по 30.06.2012, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность в размере 49 612 рублей 50 копеек.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.05.2011 по делу N А82-6501/2010
"...Как усматривается из документов и установил суд, ООО "Кристалл" (арендодатель) и ООО "Современный ремонт" (арендатор) заключили договор аренды от 01.02.2010 N К-18/10, по условиям которого арендатору во временное пользование за плату переданы производственные помещения площадью 66 квадратных метров, находящиеся в производственном здании, литер А, на территории производственной базы, расположенной по адресу: г. Ярославль, ул. Механизаторов, 10.
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2010 в состоянии, пригодном для использования по назначению.
В результате таяния снега 15.03.2010 произошло затопление арендуемых помещений, в результате чего истцу был причинен ущерб, выразившийся в повреждении строительных материалов и оборудования.
Посчитав, что причинение материального ущерба произошло по вине ответчика, должным образом не исполнившего своих обязательств по содержанию имущества, ООО "Современный ремонт" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. ООО "Кристалл", посчитавшее, что ООО "Современный ремонт" ненадлежащим образом исполнило обязанности по внесению арендных платежей, также обратилось в арбитражный суд с встречным иском.
Суд установил, что спорное помещение с 15.03.2010 не могло быть использовано истцом по назначению ввиду наличия недостатков сданного в аренду помещения (возможности затопления помещения в результате таяния снега), о которых арендатор не был уведомлен арендодателем, и пришел к правомерному выводу о том, что ответственность за данные недостатки несет арендодатель (ответчик).
ООО "Современный ремонт" подтвержден факт невозможности пользования помещением с 15.03 по 07.04.2010, следовательно, суд обоснованно взыскал с ответчика уплаченную истцом за данный период арендную плату. При этом доказательств невозможности использования спорных помещений в иной период истцом не представлено..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2009 по делу N А82-5125/2008-38
"...Постановлением от 14.11.2008 Второго арбитражного апелляционного суда решение суда изменено: в части взыскания с Предпринимателя в пользу Учреждения 74 074 рублей 01 копейки задолженности по арендной плате отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения. Руководствуясь статьей 606 и пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что в связи с приостановлением действия постановления от 06.02.2007 N 337 "О предоставлении земельного участка Пьянкову М.В. для строительства автосалона по адресу: город Ярославль, Фрунзенский район, улица Марголина, у дома N 22" ответчик не имел возможности пользоваться арендованным земельным участком в период с 10.09.2007 по 05.03.2008, поэтому отсутствуют основания для взыскания с ответчика арендных платежей за этот период.
Предприниматель (заказчик) и ЗАО "ТрансСпецСтрой" (подрядчик) заключили договор подряда на строительство автосалона с инженерными коммуникациями по улице Марголина, у дома N 22 города Ярославля от 05.05.2007.
Постановлением мэра города Ярославля от 04.09.2007 N 2942 приостановлено действие постановления от 06.02.2007 N 337 "О предоставлении земельного участка Пьянкову М.В. для строительств автосалона по адресу: город Ярославль, Фрунзенский район, улица Марголина, у дома N 22".
Мэр города Ярославля постановлением от 05.03.2008 N 628 признал утратившим силу постановление от 04.09.2007 N 2942 "О приостановлении действия постановления мэра города Ярославля от 06.02.2007 N 337", в связи с чем Предприниматель возобновил работы на арендованном участке.
Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательств по оплате арендных платежей за период с 10.09.2007 по 05.03.2008.
Суд установил, что постановлением мэра города Ярославля от 04.09.2007 N 2942 приостановлено действие постановления от 06.02.2007 N 337 "О предоставлении земельного участка Пьянкову М.В. для строительства автосалона по адресу: город Ярославль, Фрунзенский район, улица Марголина, у дома N 22", на основании которого заключен договора аренды от 27.04.2007 N 17769/1, то есть имелись препятствия, не позволившие Предпринимателю пользоваться арендованным земельным участком.
Кроме того, арендные правоотношения возникают из сложного юридического состава, который включает в себя распоряжение собственника о предоставлении земельного участка и заключенный на его основе договор аренды, поэтому если действие распоряжения собственника о предоставлении земельного участка приостановлено, то следует считать приостановленным и действие договора аренды, заключенного во исполнение этого распоряжения, в связи с чем суд правомерно посчитал, что основания для взыскания с ответчика арендных платежей отсутствуют..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.05.2018 N Ф02-1528/2018 по делу N А33-3168/2017
"...Как следует из материалов дела, по договору субаренды от 21.08.2015 N 26 (далее - договор) истец (арендатор) предоставила ответчику (субарендатор) за плату в субаренду нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты Красноярский Рабочий 150 строение 46, на первом этаже, площадью 150 кв. м (помещение), для целей ведения коммерческой деятельности.
Письмом от 26.12.2016 истец уведомила ответчика о расторжении договора субаренды от 21.08.2015 N 26 с 01.01.2017 на основании пункта 5.1.3 договора в связи с просрочкой внесения субарендных платежей, указав на необходимость оплаты задолженности по арендной плате в размере 180 000 рублей, задолженности за электроэнергию в размере 104 335 рублей, пени в размере 111 600 рублей, а также на необходимость забрать имущество из арендуемого помещения.
Актом от 27.12.2016, составленным комиссией при участии предпринимателя Тютриной И.В., зафиксировано, что из помещения вынесено имущество субарендатора в связи со сдачей нежилого помещения другому субарендатору.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по субарендным платежам за период с октября по декабрь 2016 года, на которую начислены пени, а также указывая на наличие у ответчика задолженности по оплате потребленной электроэнергии, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В пункте 4 Обзора N 2 (2015) разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Установив, что обязательства по оплате за пользование арендованным имуществом в заявленный истцом период ответчиком надлежащим образом не исполнены, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании основного долга.
Вместе с тем, принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, учитывая фактические обстоятельства дела о том, что субарендатор фактически не пользовался арендованным им имуществом с 27.11.2016 по причине ограничения доступа к помещению, суд на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при правильном применении приведенных норм материального права и разъяснений высших судебных инстанций пришел к обоснованному выводу о том, что сумма основного долга подлежит взысканию с ответчика за период с октября 2016 года по 27.11.2016 и составляет 112 000 рублей.
Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем у суда кассационной инстанции, учитывая положения статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о пределах его компетенции, отсутствуют правовые основания для их переоценки и учета доводов кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2011 по делу N А19-16918/09
"...Как следует из материалов дела, ЗАО "Новая альтернатива" (арендодатель) и ООО ТГ "Лион" (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения N А-Г1/10 от 14.04.2009 (далее - договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование изолированное нежилое встроенное помещение, расположенное на 1-м этаже 3-этажного здания, площадью 115 кв. м (на поэтажном плане N 1, 4, 5, кадастровый N 38:36:000034:0000:25:401:001:020027510:10002), находящееся по адресу: г. Иркутск, ул. Грязнова, 1.
Основанием обращения в суд с иском явилось неисполнение ответчиком обязанности по оплате за пользование нежилыми помещениями.
Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Отсутствие факта использования ООО ТГ "Лион" помещения по целевому назначению с 22.04.2009 по 31.08.2009 в связи с обнаруженными недостатками помещения подтверждается перепиской между ООО ТГ "Лион" и ЗАО "Новая альтернатива".
Суды двух инстанций, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы доказательства, пришли к обоснованному выводу об установлении факта нахождения арендуемого помещения в период с 22.04.2009 по 31.08.2009 в состоянии непригодном для его использования и что данное помещение фактически не находилось в пользовании ООО ТГ "Лион".
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали ЗАО "Новая альтернатива" в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения и процентов..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.08.2010 по делу N А33-16896/2009
"...По акту приема-передачи от 09.10.2006 арендодатель передал арендатору спорное имущество в следующем техническом состоянии: в помещении отсутствует водоснабжение, отопление, энергоснабжение, на 2-ом этаже частично разбиты окна, протекает кровля, на 1-ом этаже отсутствует половое покрытие.
Ненадлежащее исполнение арендатором договорных обязательств по внесению арендной платы, отсутствие в договоре аренды идентификационных признаков передаваемого в аренду здания послужило основанием для предъявления настоящего иска.
Пунктом 1.1 договора аренды установлено, что арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование здание для использования под банно-прачечный комбинат.
Исследовав представленные сторонами доказательства и оценив их по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражные суды установили, что арендодатель не исполнил обязательство, установленное пунктом 1.1 договора, по передаче арендатору здания для размещения в нем банно-прачечного комбината, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество по назначению, указанному в договоре аренды.
Признав доказанным факт предоставления арендатору здания, непригодного для использования в соответствии с указанным в договоре целевым назначением, а также невозможность использовать арендованное имущество по назначению, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о взыскании арендных платежей и пеней, а апелляционный суд - об оставлении решения без изменения..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.05.2010 по делу N А19-3745/08
"...23.10.2006 между ТУ ФАУФИ по Иркутской области (арендодатель), Иркутская КЭЧ района СВО (балансодержатель) и ООО Компании "АВЕН" заключен договор N 364/06ф аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, в соответствии с условиями которого арендодатель при согласии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду объект недвижимости, являющийся федеральной собственностью, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. К. Маркса, 34.
Компания "АВЕН" на объекте по ул. Карла Маркса, 34, литер А осуществляло капитальный ремонт в период с июня 2006 года по 06.03.2007 (дата подписания последнего акта приемки выполненных работ).
Таким образом, Арбитражным судом Иркутской области сделан правильный вывод, что ООО Компания "АВЕН" реально смогло использовать помещения по назначению (под размещение кафе) после окончания в них капитального ремонта - 06.03.2007, в связи с чем плата за пользование данным имуществом (арендная плата) подлежит начислению с указанной даты.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.03.2010 по делу N А19-14651/08
"...01.05.2007 ООО "Гортопсбыт" (арендодатель) и ИП Кутовой А.Н. (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 1, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование для использования в служебных целях недвижимое имущество, расположенное в нежилом трехэтажном здании по адресу: г. Иркутск, ул. Некрасова, д. 14, общей площадью 200 кв. м, расположенные на 2 этаже здания. Договор вступает в силу с 01.05.2007 и действует до 31.12.2007. Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2007.
Из материалов дела следует, что в здании расположенном по адресу: г. Иркутск, ул. Некрасова, 14, 15.01.2008 произошел пожар. В результате тушения пожара водой залито помещение второго этажа. Причиной пожара послужило нарушение правил пожарной безопасности. Из заключения специалиста ГУ "Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Иркутской области от 06.02.2008, следует что, в здании расположенном по ул. Некрасова, д. 14 произошел пожар, очаг пожара расположен во внутреннем пространстве перекрытия между нижними слоями досок (со стороны второго этажа), под центральной частью помещения компьютерного отдела ЗАО "Байкал - Телепорт".
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что с 01.01.2008 по 15.01.2008 ИП Кутовой А.Н. фактически владел спорным помещением на втором этаже здания, расположенного по ул. Некрасова, д. 14, на основании договора аренды N 1 от 03.01.2008.
Кроме того, факт невозможности пользования истцом объекта аренды подтверждается заключением специалиста ГУ "Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Иркутской области от 06.02.2008 и пожарно-техническом экспертном исследовании Центра независимой экспертизы Иркутской области "Сиб-эксперт". Согласно данным экспертным исследованиям суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что повреждение арендованного имущества в результате пожара является случайным. Также в соответствии со статьями 210, 211, 401, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации риск случайного повреждения переданных в аренду помещений в здании, расположенном по адресу: г. Иркутск, ул. Некрасова, д. 14 и обязанность по восстановлению арендованного имущества после пожара лежит на арендодателе.
Кроме того, суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Гортопсбыт" о взыскании с ИП Кутового А.Н. 1 331 667 рублей основного долга, поскольку материалами дела подтверждается невозможность использования ИП Кутовым А.Н. арендованным имуществом с 15.01.2009..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.09.2009 по делу N А33-16702/08
"...Получив имущество в аренду, ООО "ФСК "Готика" приняло на себя обязательство по внесению арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи.
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельного участка N 2632 от 13.11.2007 арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший право на заключение настоящего договора на торгах, проводимых 06.11.2007, принимает в аренду земельный участок, кадастровый номер 24:50:0500357:0336, категорией земель - земли населенных пунктов, общей площадью 1 473 (одна тысяча четыреста семьдесят три целых) кв. м, в том числе 867 кв. м - площадь участка ограниченного использования (охранная зона инженерных сетей), расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко, 82, предоставляемый для строительства многоквартирного жилого дома этажностью от 9 до 16 этажей, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.
Как установлено судом апелляционной инстанции, предоставленный по договору аренды N 2632 от 13.11.2007 земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов, что подтверждается представленным в материалы дела экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 24 октября 2008 года N 9194, вследствие чего у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом в связи с несоответствием предоставленного ему в аренду земельного участка целям предоставления.
При таких обстоятельствах у суда не было оснований для удовлетворения исковых требований Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о взыскании задолженности по арендной плате и пени..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.05.2018 N Ф03-824/2018 по делу N А73-8485/2017
"...02.10.2006 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю (собственник), ФГУ "Анастасьевская КЭЧ" (арендодатель), правопреемником которого является ФГКУ "ДВТУИО" МО РФ, и ООО "Бингоу" (арендатор) заключен договор аренды федерального имущества N 0111, предметом которого являлись помещения N 1, 2, 3, 4, расположенные по адресу: Хабаровский край, 73 км Сарапульского шоссе, в/ч "Залив", ДОС-3 (военный городок N 5), с целью использования - под торговую деятельность. По акту приема-передачи имущества от 04.12.2008 помещения переданы арендатору.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы истец обратился к ответчику с претензией об уплате за период с 01.01.2012 по 28.02.2017 задолженности в размере 563 212,96 руб. и начисленных пеней - 539 494,43 руб., которая оставлена Обществом без удовлетворения.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд, отказывая в удовлетворении которого судебные инстанции исходили из следующего.
Исследовав и оценив все представленные сторонами в материалы настоящего дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суды констатировали факт передачи ответчику во временное пользование спорных помещений N 1, 2, 3, 4, расположенных на 73 км Сарапульского шоссе, в/ч "Залив", ДОС-3 (военный городок N 5). Доказательств возврата имущества в установленном законом порядке в дело не представлено.
При этом, рассмотрев заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию за период с 01.01.2012 по 18.06.2014, с учетом обращения истца с иском в суд 19.06.2017, суды отказали во взыскании долга за период до 19.06.2014 по мотиву пропуска срока исковой давности, что согласуется с нормами статей 196 (пункт 1), 199 (пункт 2), 207 (пункт 1) ГК РФ, разъяснениями пунктов 10, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".
Проверяя обоснованность требований истца за остальной период, судебные инстанции проанализировали представленные в дело доказательства (в частности, акт о консервации жилого дома по адресу: Хабаровский край, пос. Елабуга, ДОС инв. N 7 (военный городок N 5) от 15.07.2013, справку от 15.08.2017 N 15-20/238 администрации Елабужского сельского поселения, акт проверки порядка использования недвижимого имущества от 25.11.2016 N 18/12/16, письма ФГКУ "ДВТУИО" МО РФ от 23.09.2015 N 04-03/00025112, от 14.10.2015 N 141/6/02-33/13926, от 18.11.2015 N 141/06/02-30/15807, от 18.11.2015 N 141/6/02-30/15805) и установили, что в связи с расформированием части состава войсковой части 48832 при военном городке N 5 в 2011 году произведено высвобождение недвижимого имущества - ДОС-1 и ДОС-3, произведена консервация указанных жилых домов: здания отключены от сетей теплоснабжения, водоснабжения и электроснабжения, здание полностью расселено, закрыто на замок; помещения N 1-4 ДОС-3 военного городка N 5 не используются, находятся в неудовлетворительном состоянии. Военный городок высвобожден. Охрана военного городка не осуществляется.
На этом основании судебные инстанции пришли к единому выводу о невозможности использования спорных помещений в соответствии с целевым назначением по договору аренды, в связи с чем признали фактически прекращенными правоотношения сторон по спорному договору от 02.10.2006 N 0111. Как следствие, суды не усмотрели оснований для взыскания арендной платы за период с 19.06.2014 по 28.02.2017.
Выявленные в ходе рассмотрения настоящего спора обстоятельства обусловили отказ судов в удовлетворении требований истца в полном объеме, что соответствует положениям статей 406 (пункт 1), 611 ГК РФ и согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска правильными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела и нормам гражданского законодательства, регулирующим спорные правоотношения..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.11.2014 N Ф03-5089/2014 по делу N А51-30018/2013
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 25.05.2009 истцом между ООО "Время" (арендатором) и отделом по управлению муниципальным имуществом городского округа ЗАТО город Фокино (арендодателем) заключен договор аренды нежилого помещения от 25.05.2009 N 32, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение магазина "Колосок", расположенное по адресу: г. Фокино, ул. Усатого, 3, общей площадью 72,6 кв. м, этаж 1, в целях размещения магазина (пункты 1.1, 1.4 договора).
В то же время наличие у истца задолженности за период с сентября 2012 по 20.08.2013 в размере 286 101 руб. 21 коп. явилось поводом для подачи управлением встречного иска, в рамках которого также заявлено требование о взыскании пени за просрочку платежей в размере 40 039 руб. 07 коп.
Исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт приема-передачи от 25.05.2009, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 02.10.2012 N RU25312000-37-12, суды установили, что переданное по договору от 25.05.2009 недвижимое имущество на момент его передачи находилось в крайне неудовлетворительном состоянии, не соответствовало требованиям по эксплуатации имущества, являлось непригодным для эксплуатации согласно целям договора (размещение магазина) в связи с неудовлетворительным состоянием сантехоборудования, электрооборудования, остекления, дверных проемов, полов, в связи с чем пришли к правильному выводу о неисполнении ответчиком обязанности, предусмотренной пунктом 2.1.1 договора от 25.05.2009, пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, по передаче недвижимого имущества по договору от 25.05.2009 в состоянии, пригодном для его использования в целях размещения магазина, о невозможности законного использования арендованного имущества в его состоянии на момент передачи по договору от 25.05.2009 и о наличии у арендатора при таких обстоятельствах права требовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ.
Далее, согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
По смыслу статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор имеет право не вносить арендную плату за период действия договора аренды, в течение которого эксплуатация имущества была невозможна по причинам, ответственность за которые несет арендодатель.
Установив наличие препятствий в пользовании объектом аренды, не усмотрев в материалах дела доказательств наличия у истца возможности пользования переданным по договору от 25.05.2009 имуществом по назначению, суды правомерно указали, что оснований требовать от общества внесения арендной платы до завершения всех ремонтных работ в отношении спорного недвижимого имущества (даты подписания акта о приемке выполненных работ от 01.06.2012) у арендодателя не имелось. Иное, как верно отмечено судами, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны арендодателя (статья 10 Гражданского кодекса РФ)..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.09.2014 N Ф03-3907/2014 по делу N А73-14050/2013
"...Управление, ссылаясь на невнесение арендной платы обществом в установленные названным договором сроки и в полном объеме за период с августа по октябрь 2013 года, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражные суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, обоснованно исходили из следующего.
В процессе рассмотрения настоящего дела арбитражными судами установлен факт невнесения обществом в спорный период арендных платежей в соответствии с заключенным договором аренды лесного участка от 29.04.2013 N 1619/2013, который не оспаривался ответчиком при рассмотрении настоящего дела арбитражными судами.
Между тем, возражая против удовлетворения заявленных требований Управления, ответчик сослался на обстоятельства непреодолимой силы.
Арбитражные суды, исследовав и оценив имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь названными нормами материального права, установили, что в период с августа по октябрь 2013 года (период невнесения ООО "НПО БИФХИФ Корпорация "РОД" арендной платы) на территории арендованного обществом лесного участка имел место паводок, в период которого на территории Хабаровского края был введен режим чрезвычайной ситуации и существовал запрет на выход в лес. На этом основании судебные инстанции пришли к правильному выводу, с которым соглашается суд кассационной инстанции, что в таком случае арендатор по причине названных обстоятельств непреодолимой силы не имел возможности в спорный период использовать арендованный им лесной участок.
Согласно пункту 28 договора аренды лесного участка от 29.04.2013 N 1619/2013, заключенного между истцом и ответчиком, стороны не несут ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору, если это явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы.
С учетом установленного, а также пункта 28 названного договора аренды арбитражные суды правомерно не нашли в данном случае законных оснований для удовлетворения заявленных Управлением требований и, как следствие, полностью освободили общество от уплаты арендных платежей в спорный период..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.12.2013 N Ф03-6308/2013 по делу N А59-763/2013
"...Основанием для обращения истца в суд послужила образовавшаяся задолженность по договору аренды земельного участка в размере 1 295 233,68 рубля, которая не была оплачена обществом в установленный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Установлено, что в тексте Постановления Администрации г. Южно-Сахалинска от 22.11.2011 N 2222 отсутствовали сведения об обременении выставляемого на торги по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка, какими-либо вещными правами третьих лиц, включая Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска. При этом согласно выписке из ЕГРП разрешенным использованием спорного земельного участка указано "формирование земельного участка с целью проведения торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка".
Исследовав представленные в материалы дела доказательства - кадастровый паспорт земельного участка, выписку из ЕГРП, переписку между обществом и департаментом в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о невозможности использования спорного земельного участка для целей, указанных в пункте 1.1 договора аренды в отсутствие правоустанавливающих документов.
Ввиду того, что у общества отсутствовала возможность приступить к законному использованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, в связи с обстоятельствами, не зависящими от него самого, суд апелляционной инстанции определив, что общество было лишено возможности пользоваться участком в течение спорного периода пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с последнего арендной платы.
Доводы департамента о том, что плата за пользование арендуемым земельным участком должна осуществляться с момента заключения договора аренды, был исследован и отклонен апелляционным судом, применительно к установленным фактическим обстоятельствам настоящего спора (отсутствие у арендатора возможности пользоваться арендованным имуществом в силу не зависящих от него обстоятельств - действий истца).
...постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2013 N Ф03-49/2013 по делу N А51-9306/2012
"...Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Оценив имеющиеся в деле доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, суды установили, что в результате пожара, произошедшего 18.11.2010 в здании по ул. Пограничная, 6 в г. Владивостоке, объект аренды пришел в непригодное для использования состояние: повреждены крыша здания, строительные конструкции мансарды, внутренняя отделка, оборудование, находящиеся в мансардных помещениях; помещения ниже четвертого этажа залиты водой. Это подтверждено имеющейся в деле справкой Отдела государственного пожарного надзора Фрунзенского района от 30.11.2010 N 1217-4-27-15. Из иных документов, в том числе письма ответчика от 02.12.2010, акта проверки использования спорного имущества от 05.07.2011 N 46/07/2011, составленного с участием истца, установлено, что арендуемые помещения ввиду фактической непригодности коллегией адвокатов с момента пожара не использовались.
Исходя из этого, суды правомерно указали на отсутствие у ответчика обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды N 190/194/03, исполнение которого фактически прекратилось в отсутствие вины обеих сторон, независимо от того, что официально расторжение договора оформлено позднее. Взыскание в данном конкретном случае арендной платы при отсутствии факта пользования объектом аренды по объективным причинам, не зависящим от арендатора, противоречит нормам статьи 614 ГК РФ. То, что в связи с такими обстоятельствами арендатор не обратился к арендодателю с требованием о досрочном расторжении договора (статья 620 ГК РФ), не может служить достаточным основанием для взыскания арендных платежей..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.05.2010 N Ф03-2693/2010 по делу N А59-3118/2009
"...Письмом от 29.05.2008 предприниматель уведомил общество об освобождении арендуемого помещения с 01.06.2008.
С этой же даты общество запретило предпринимателю доступ к имуществу в арендованном помещении, а письмом от 04.06.2008 N 47 потребовало от предпринимателя внесения арендных платежей за весь период аренды и сообщило, что возвратит ему имущество лишь после оплаты задолженности.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска ООО "Садко", суды обеих инстанций исходили из того, что от уплаты арендных платежей за апрель 2008 года предприниматель был освобожден самим обществом, арендную плату за май 2008 года предприниматель внес платежным поручением N 200, а с 01.06.2008 обязанность по оплате аренды у предпринимателя отсутствовала в связи с невозможностью использовать арендуемое помещение в результате действий общества, прекратившего доступ предпринимателя в помещение, что установлено имеющим преюдициальное значение для настоящего дела решением Арбитражного суда Сахалинской области от 17.12.2008 по делу N А59-3001/2008.
Исходя из установленных обстоятельств и правильно применяя при этом нормы главы 34 Гражданского кодекса РФ об аренде, суды пришли к правильному выводу о необоснованности требований ООО "Садко" о взыскании с предпринимателя арендной платы, повышенного коэффициента (пеней) и штрафа за период, когда у предпринимателя отсутствовала возможность использовать арендованное помещение в результате действий самого общества.
Указанный вывод соответствует установленным судами обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.03.2010 N Ф03-1034/2010 по делу N А59-3238/2009
"...Не согласившись с принятым по делу постановлением, ООО "Транс-Обеспечение" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя жалобы, выводы суда о наличии у арендатора возможности передать спорное помещение по акту приема-передачи, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку, сменив замок в двери, истец фактически изъял спорное помещение и в дальнейшем препятствовал решению вопроса о передаче помещения. Кроме того, заявитель жалобы полагает, что суд апелляционной инстанции в нарушение части 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО Компания "Доминант" (арендодатель) и ООО "Транс-Обеспечение" (арендатор) 01.01.2009 заключен договор N 21Д аренды нежилого помещения, расположенного в здании по ул. Карла Маркса, 16 в г.Южно-Сахалинске, для использования его в качестве офиса. Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2009 по 31.03.2009.
Арендодатель неоднократно сообщал ООО "Транс-Обеспечение" об истечении 31.03.2009 срока аренды по договору и просил его освободить арендуемое помещение, сдать его по акту приема-передачи и оплатить задолженность по арендной плате.
Неисполнение ООО "Транс-Обеспечение" названных требований послужило основанием для обращения ООО Компания "Доминант" в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам истец препятствовал доступу ответчика в арендуемое помещение путем смены замка на второй входной двери офиса, что подтверждается актом о смене замка от 03.04.2009, свидетельскими показаниями работников ООО "Транс-Обеспечение" Синакина С.В. и Ломко Т.Н., постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 06.08.2009.
Установив, что после окончания срока действия договора аренды арендатор арендованное имущество истцу не передавал, продолжал пользоваться им до 03.09.2009, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости взыскания с последнего суммы задолженности по арендной плате за указанный период в полном объеме.
Между тем вывод суда о пользовании помещением в указанный период не основан на доказательствах и не соответствует фактическим обстоятельствам дела, указанным сторонами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Однако постановление принято судом без учета указанных норм права.
В связи с изложенным кассационная жалоба, являющаяся обоснованной, подлежит удовлетворению, а принятое по делу постановление - отмене на основании частей 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд апелляционной инстанции..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.2018 N Ф04-1767/2018 по делу N А70-10672/2017
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Номиналстрой" (далее - ООО "Номиналстрой") (арендатор) 08.02.2010 был заключен договор N 23-20/1862 аренды земельного участка (землеустроительное дело N 23-3991/1), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок за красной линией площадью 4 015 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Таллинская, кадастровый номер 72:23:0432002:283, для строительства нежилого строения (гаражи, СТО, автомойка) (пункты 1.1, 1.4 договора аренды).
Полагая, что ответчик не исполнял обязательства по оплате аренды по договору за период с 01.10.2014 по 30.06.2017, в связи с чем его задолженность по договору аренды составила 740 584,45 руб., департамент направил в адрес общества уведомление о наличии задолженности по договору, которую общество не оплатило.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12 разъяснено, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма N 66, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.
Как следует из пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатора пользованием вещью в соответствии с ее назначением.
Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Таким образом, для установления наличия или отсутствия у арендатора обязанности по оплате аренды имущества следует установить, в том числе, наличие у арендатора возможности использовать арендованное имущество в целях, для которых оно было предоставлено.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что нахождение спорного земельного участка в территориальной зоне улично-дорожной сети ИТ-3, в границах красных линий, исключает возможность его использования под строительство, принимая во внимание, что причины, препятствующие использованию обществом земельного участка, возникли после передачи ответчику права аренды на спорный земельный участок, таким образом, обязанность вносить арендные платежи в период с 01.10.2014 по 30.06.2017 у общества отсутствовала, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований департамента..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.08.2014 по делу N А45-22720/2013
"...Удовлетворяя иск мэрии, суды первой и апелляционной инстанций исходили из неисполнения обществом предусмотренных договором аренды обязательств по внесению арендной платы.
Довод заявителя о невозможности использования им земельного участка по назначению в связи с перепланировкой территории Мочищенского шоссе и переводом основной части спорного земельного участка за красные линии, вследствие чего у него отсутствует обязанность по внесению арендных платежей, отклонен судами.
Между тем суды не учли следующее.
Как установлено судами и подтверждено материалами дела, по договору аренды ответчику передавался земельный участок, который был сформирован и поставлен на кадастровый учет до утверждения мэрией постановлением от 26.08.2011 N 7772 проекта планировки территорий, прилегающих к Мочищенскому шоссе, то есть до установления красных линий, в соответствии с кадастровым паспортом, являющимся неотъемлемой частью договора аренды, что прямо оговорено сторонами в пунктах 1.2, 7.2 договора аренды.
В представленном ответчиком заключении общества с ограниченной ответственностью "Центр "Согласование" от 17.02.2014 указано на невозможность строительства предприятия питания на территории общего пользования ввиду невозможности сохранения границ земельного участка, выделенного обществу.
В постановлении мэрии от 02.06.2011 N 4614, равно как и в самом договоре аренды, в том числе в пункте 7.2, не содержится указаний на то, что обществу передается земельный участок площадью 1 650 кв. м, с кадастровым номером 54:35:033735:46, из земель населенных пунктов, по Мочищенскому шоссе в Заельцовском районе, часть которого находится за красными линиями, что, например, указано в отношении земельного участка площадью 0,0458 га.
Таким образом, обществу был передан в аренду земельный участок, границы которого не выходили за красные линии, несмотря на то что перепланировка территорий, прилегающих к Мочищенскому шоссе, была осуществлена до передачи обществу спорного земельного участка в аренду.
Поскольку недостатки земельного участка выявились обществом после передачи его мэрией, что создало препятствия в пользовании арендатором этого земельного участка по назначению (под строительство предприятия питания), то у судов не имелось оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам и пеней в рассматриваемый период.
Учитывая, что обстоятельства дела судами установлены, но неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований мэрии..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2014 по делу N А75-7509/2013
"...Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу, что предприниматель препятствовал ответчику использовать с 22.03.2012 земельный участок в целях, предусмотренных договором аренды, прервав подачу электроэнергии с указанной даты и водоснабжение с 24.03.2012, что подтверждается письмами общества от 23.03.2012 N 179 и от 24.03.2012 N 181 и документально не опровергнуто истцом.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Поэтому арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
Такой подход сформирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.
В связи с тем, что Яковлев О.Б. не обеспечил возможность использования обществом с 24.03.2012 сданного ему в аренду земельного участка по назначению, а именно под кафе-бар, апелляционный суд, обоснованно применив нормы статей 328, 611, 612 ГК РФ, верно отметил, что поскольку истец не выполнил обязанность предоставить арендатору возможность пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, то у предпринимателя отсутствуют основания для требования с ответчика внесения арендной платы с 24.03.2012.
С учетом изложенного с общества в пользу Яковлева О.Б. правомерно взыскан долг по арендной плате за период с 01.11.2011 по 23.03.2012.
Поскольку апелляционным судом правильно применены нормы материального права и не допущено нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих изменение или отмену судебных актов в любом случае, оснований для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2013 по делу N А70-7216/2012
"...Отказывая во взыскании в пользу истца задолженности в сумме 345 866 руб. за пользование арендованным имуществом в период с августа по октябрь 2012 года, суды исходили из недоказанности арендодателем факта пользования ответчиком переданным в аренду имуществом в рассматриваемый период.
В ходе судебного разбирательства установлено, что органами государственного пожарного надзора 24.05.2012 в помещении, арендуемом ответчиком у ООО "Тюменьречфлот", по ул. Судостроителей, 16 в г. Тюмени, были выявлены нарушения требований пожарной безопасности, которые на основании Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" признаны судами существенными, создающими угрозу жизни и здоровью граждан находящихся в арендуемых помещениях, вследствие чего препятствующими использованию ответчиком сданного в аренду помещения по назначению.
Кроме того, судами установлена невозможность использования ООО "Окна и двери" в период с августа по октябрь 2012 года арендуемого помещения из-за отключения арендатором электрической энергии в нем.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Следовательно, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору в надлежащем состоянии.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Поскольку истец сдал ООО "Окна и двери" в аренду помещение с недостатками и отключил электроэнергию в спорный период, что не позволило арендатору пользоваться помещением, то суды, применив положения упомянутых норм, сделали правомерный вывод о неисполнении арендодателем обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора аренды, и отсутствием в связи с этим у ответчика обязанности по внесению арендной платы..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд учел также отсутствие в договоре условия о сохранении за арендатором обязанности по внесению арендных платежей в случае прекращения доступа арендатора к арендуемому помещению.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.02.2012 по делу N А70-7375/2011
"...Открытое акционерное общество "Тюменнефтекомплектгазстрой" (далее - ОАО "ТНКГС", общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Ким Светлане Борисовне (далее - предприниматель Ким С.Б.) о взыскании 27 568,02 руб., составивших 23 907,20 руб. долга по арендной плате за пользование нежилым помещением, 2 465,85 руб. долга за услуги связи и 898,96 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Арбитражный суд, основываясь на нормах статей 309, 310, 328, 395, 606, 611, 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о правомерности требований в части взыскания суммы 9 814,85 руб. задолженности по арендной плате за период с мая 2011 года по 07.06.2011 и суммы 2 667,90 руб. за предоставленные услуги телефонной связи, установив, что с 08.06.2011 общество прекратило арендатору доступ в арендуемое помещение.
При этом арбитражный суд исходил из доказанности факта пользования предпринимателем Ким С.Б. нежилым помещением в период с мая 2011 года по 07.06.2011 и отсутствия доказательств внесения арендной платы за этот период, считая, что прекратив доступ в арендованное помещение с 08.06.2011, общество не имеет оснований с этого момента требовать арендную плату.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, указав, что общество не представило суду доказательств о согласовании сторонами условия о сохранении за арендатором обязанности по внесению арендных платежей, в случае прекращения доступа арендатора к арендуемому помещению.
Выводы судов соответствуют материалам дела и не противоречат действующему законодательству..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.12.2010 по делу N А27-4506/2010
"...Суд первой инстанции, оценив совокупность представленных доказательств, частично удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из того, что общая сумма начисленной арендной платы за период фактического пользования помещениями (с 04.10.2008 по 29.12.2008) составила 80 307,10 руб., ответчиком произведена оплата в общей сумме 95 962,96 руб. В этой связи, ссылаясь на положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о неправомерности начисления арендной платы истцом и предъявлении ее к взысканию за период с 30.12.2008. Указывая на отсутствие необходимости ограничения доступа ответчику в арендованные помещения в связи с несоразмерностью принятой истцом меры размеру неисполненного обязательства, правомерно отказал во взыскании 2 960,74 руб. стоимости работ по ограничению доступа в арендуемое помещение, при этом правильно обратил внимание на то, что обязанности арендатора возместить арендодателю такие затраты договором не предусмотрены. Учитывая, что сторонами в договоре не согласован порядок определения фактического количества потребленных услуг и их стоимости, отсутствие счетов на оплату коммунальных услуг и актов оказания таких услуг, а также отсутствие в складском помещении исправного прибора учета электроэнергии, обоснованно счел, что исковые требования в части взыскания задолженности по возмещению затрат на оплату коммунальных услуг документально не подтверждены. Правомерно взыскал задолженность по оплате услуг связи за ноябрь 2008, пеню за просрочку внесения арендной платы за период с 15.10.2008 по 18.12.2008 и пеню за просрочку оплаты услуг связи за период с 15.11.2008 по 18.06.2009, при этом правильно применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.11.2010 по делу N А03-1389/2010
"...Согласно пункту 1.2 данный земельный участок предоставляется арендатору для строительства нежилого здания (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания).
Ввиду неоплаты ответчиком арендной платы учреждение предъявило настоящий иск.
Разрешая спор, суды установили, что земельный участок, сданный истцом в аренду ООО "Гигант-Риэлтер 3" под строительство, не используется ответчиком и не может быть использован по назначению, так как на нем находится жилой дом (ул. Цесовская, 111), принадлежащий на праве собственности Симонян К.М.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Поскольку арендатор фактически не мог пользоваться арендованным имуществом по прямому назначению, определенному в договоре, у арендатора отсутствуют и право и обязанность по их устранению, в связи с чем недостатки носят неустранимый характер, то арендодатель не вправе требовать с арендатора платы за пользование таким имуществом (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
С учетом изложенного учреждению правомерно отказано в иске..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010 по делу N А45-9695/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, по договору аренды от 09.01.2008 N 09/01-08 АР (далее - договор аренды), акту приема-передачи от 09.01.2008 ООО "Кантри-плюс" (арендодатель) передало ООО "Элит Бьюти Сибирь" (арендатор) во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 157,1 кв. м, расположенные в подвале дома N 1 по улице Галущака в городе Новосибирске, сроком на 11 месяцев.
Ненадлежащее исполнение ООО "Элит Бьюти Сибирь" обязательств по внесению арендной платы, платы за электроэнергию и коммунальные услуги послужило основанием для обращения ООО "Кантри-плюс" в суд с настоящим иском.
В силу статьи 606, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 614, пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) с момента получения его в аренду по акту приема-передачи.
Из содержания норм статей 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом, обоюдно подписанным контрагентами.
Апелляционный суд, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства и отменяя решение суда от 13.07.2009 в части, обоснованно исходил из того, что 26.03.2009 ООО "Кантри-плюс" прекратило пользование и доступ ООО "Элит Бьюти Сибирь" в арендуемые помещения путем их опечатывания, что свидетельствует об одностороннем расторжении договора аренды, акт от 26.03.2009, подписанный сторонами, свидетельствует о сдаче помещения арендодателю.
При указанных обстоятельствах, апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ООО "Элит Бьюти Сибирь" в пользу ООО "Кантри-плюс" платежей за период с 01.04.2009 по 09.07.2009..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.10.2015 N Ф05-12455/2015 по делу N А40-153518/14
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 25.10.2011 между Департаментом (арендодателем) и ООО "Геликон-ИНВЕСТ" (арендатором) заключен договор долгосрочной аренды N И-09-000099 в отношении земельного участка площадью 5326 кв. м с кадастровым номером 77:09:0002016:1001, расположенного по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, вл. 41А, корп. 2; а также договор долгосрочной аренды N И-09-000098 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002016:1000, расположенного по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, вл. 41А, корп. 1.
Согласно п. 1.2 договоров аренды земельных участков передача земельного участка совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору.
После заключения договоров аренды земельного участка ООО "Геликон-ИНВЕСТ" было выявлено, что участок не освобожден, а занят третьими лицами, которые используют его для хранения большегрузного транспорта.
В адрес ответчика были направлены обращения исх. N 7-12/11 от 26.12.2011 ООО "Геликон-ИНВЕСТ", а также истца исх. N 34 от 1.06.2014, исх. N 64 от 09.09.2014, содержащие претензии о том, что участок, который являлся предметом торгов на аукционе, невозможно использовать в связи с тем, что он не освобожден от владения третьими лицами, находится под охраной.
С учетом вышеизложенного суды пришли к выводу о том, что факт владения всем участком ГСК "Коровино-Авто", а также не возможность его использования в соответствии с целями, предусмотренными договорами аренды, установлены органом, который в силу своих полномочий, осуществляющему контроль за соблюдением земельного законодательства.
При рассмотрении дела суды установили, что в нарушение требований ст. ст. 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не передал земельные участки истцу в освобожденном состоянии, в связи с чем передача арендодателем помещения арендатору не состоялась, истец во владение земельными участками не вступил.
По смыслу ст. ст. 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Поскольку земельные участки с кадастровыми номерами 77:09:0002016:1000 и 77:09:0002016:1001 не были переданы арендатору в освобожденном состоянии, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленного требования о взыскании с арендодателя уплаченной арендной платы в размере 1 782 325 руб. 90 коп. за период, в течение которого истец был лишен возможности фактически использовать арендованное имущество..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.03.2015 N Ф05-1265/2015 по делу N А40-168271/13
"...Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, по результатам открытого аукциона (протокол N 1-2-5/2011 от 13.10.2011 года) между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы, правопреемником которого является истец (арендодатель), и ООО "Геликон-ИНВЕСТ" (арендатор) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N И-09-000099, площадью 5326 кв. м, кадастровый N 77:09:0002016:1001, расположенного по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, вл. 41 А корп. 2, для строительства объекта капитального строительства.
Поскольку в установленный договором аренды срок ответчик арендную плату не уплатил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании арендной платы и пени за время просрочки.
27.12.2011 года ООО "Геликон-ИНВЕСТ" уведомил Департамент городского имущества города Москвы о том, что не имеет возможности использовать арендуемый земельный участок по назначению, поскольку доступ на участок ограничен и он занят третьими лицами. Указанное обращение оставлено Департаментом городского имущества города Москвы без ответа.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, то есть по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства (п. 2 ст. 328 ГК РФ).
Поскольку в спорный период ответчик земельным участком не владел и не пользовался, земельный участок площадью 5326 кв. м, кадастровый N 77:09:0002016:1001, расположенный по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, вл. 41 А корп. 2, находился в фактическом пользовании прежнего арендатора и иных лиц, не был освобожден от расположенных на нем строений и ограждения, препятствующего доступу к объекту аренды, то, оценив и исследовав предоставленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанций пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца о принудительном взыскании с ответчика 2 236 956 руб. задолженности по арендной плате за период с 4 кв. 2012 по 3 кв. 2013 года и 148 732,31 руб. пени за просрочку платежей за период с 4 кв. 2012 по 21.06.2013 года не подлежат удовлетворению..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.11.2014 N Ф05-13233/2013 по делу N А41-3916/13
"...В связи с образовавшейся на стороне ответчика задолженностью по уплате арендной платы истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судом апелляционной инстанции исследованы и оценены в порядке положений статей 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и сделан обоснованный вывод об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.
Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено (в дело представлены письмо ООО ЧОО "Квантор-Е" от 06.03.2012, осуществляющего на договорной основе услуги по охране объекта, акт обследования места затопления нежилого помещения от 05.03.2012 N 1-12, фотографии), что невозможность использования арендованного помещения возникла в результате залива помещения из-за протечки кровли, в результате чего возникла аварийная ситуация (проникновение воды в помещение), при которой Банк "Возрождение" (ОАО) был вынужден отключить банкомат от электропитания с целью исключения поражения людей электрическим током, о чем было сообщено ИП Костиной Г.Н.
Как следует из пункта 2.1.1 договора N 01/11-11 от 01 декабря 2011 года, арендодатель обязуется передать арендатору помещение в день подписания настоящего договора по акту сдачи-приемки нежилого помещения в аренду с возможностью подключения банкомата к электрической и телефонной линиям.
Пунктом 2.1.4 установлено, что в течение срока аренды, арендодатель обязуется обеспечивать условия для нормального использования помещения арендатором, обеспечивать функционирование всех систем жизнеобеспечения здания, содержать здание в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке, обеспечить бесперебойное снабжение помещения электрической и тепловой энергией. Не допускать отключение банкомата от электросети, а также его перемещение на другое место без согласования с арендатором.
В случае аварийных ситуаций немедленно принимать все необходимые меры по устранению их последствий (п. 2.1.6).
Ссылка истца на то обстоятельство, что ответчик в период действия договора не обращался по вопросу проведения ремонта помещения, а также на то обстоятельство, что в силу пункта 2.2.5 договора аренды арендатор обязан в случае необходимости своевременно своими силами и за свой счет производить текущий ремонт арендуемого помещения, является необоснованной, поскольку договором аренды с учетом положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендодателя (истца) возложена обязанность по самостоятельному контролю за помещением, в том числе по предупреждению аварийных ситуаций.
Доказательства исполнения арендодателем данных обязательств по договору в материалы дела не представлено.
Вместе с тем, как правомерно установлено судом апелляционной инстанции, сохранение между сторонами в период с 01.05.2012 по 10.07.2012 договорных отношений по договору аренды и отсутствие доказательств возвращения арендуемого помещения арендатором не являются основанием для возникновения у истца права требования к ответчику по взысканию арендных платежей за указанный период ввиду утраты ответчиком в данный период возможности использования помещения для целей, согласованных в договоре аренды.
Таким образом, основания для удовлетворения требований о взыскании арендной платы с ответчика отсутствуют в силу положений статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.08.2014 N Ф05-13450/2012 по делу N А40-107919/11-77-951
"...Из материалов дела следует, что предметом договора N 163/ар-10 от 01.09.2010 г. являлась передача арендатору во временное владение и пользование нежилых помещений для использования арендатором в учебно-производственных целях, предусмотренных уставом арендатора (п. 1.4 договора).
Таким образом, сторонами определено назначение арендованных помещений.
Между тем, как установлено судами, до заключения сторонами договора аренды N 163/ар-10 от 01.09.2010 г. в марте - апреле 2010 г., в результате проведенной ТО Госпожнадзора проверки были выявлены существенные недостатки спорных помещений, что нашло отражение в предписаниях об устранении ООО "Электрокомбинат" нарушений требований пожарной безопасности к ноябрю 2010 г.
Постановлением Преображенского суда г. Москвы от 16.12.2010 г. НОУ Национальный Институт Моды привлечено к административной ответственности.
Во исполнение постановления Преображенского суда г. Москвы от 16.12.2010 г. спорные помещения с 21.12.2010 г. по 20.03.2011 г. были опечатаны службой судебных приставов Преображенского отдела УФССП России по г. Москве.
Арбитражные суды, установив обстоятельства, при которых арендатор в силу объективных причин в период с 21.12.2010 г. по 20.03.2011 г. не мог использовать арендованные им помещения в целях, предусмотренных условиями заключенного договора аренды N 163/ар-10 от 01.09.2010 г., принимая во внимание п. 1 ст. 612 ГК РФ, пришли к выводу об отсутствии у истца права на взыскание с ответчика арендной платы за период с 21.12.2010 г. по 20.03.2011 г.
Поскольку в период с 21.12.2010 г. по 20.03.2011 г. НОУ Национальный Институт Моды не могло использовать спорные нежилые помещения, суды пришли к выводу о наличии у ООО "Электрокомбинат" неосновательного обогащения в размере 29 750 руб. в виде уплаченных арендных платежей за январь 2011 г. (ст. 1102 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2014 N Ф05-6798/2014 по делу N А41-27045/13
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором принятых на себя обязательств по внесению арендной платы договору аренды за период с 25.08.2009 г. по 10.07.2013 г., ТУ Росимущества в Московской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Между тем обязанность по внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) у арендатора возникает не в силу только лишь факта наличия договора аренды, но при условии исполнения арендодателем обязанности по фактической передаче арендатору арендуемого имущества.
В случае невыполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору соответствующего имущества у последнего обязанности по внесению платы за пользование имуществом не возникает.
По результатам проведенной правоохранительными органами проверки, что нашло отражение в письме от 15.08.2013 г. N 70/У-1579 Муниципального управления МВД России "Одинцовское" Успенского отдела Полиции, установлены обстоятельства ограждения всей территории участка с кадастровым номером 50:20:004103:82 забором, проход на территорию участка осуществляется с разрешения компаний и организаций, организующих досуг с предоставлением услуг.
Установленные по делу N А41-35003/11 и по настоящему делу обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования ответчиком земельного участка, переданного ему по договору аренды от 05.03.2008 г.
Учитывая, что в заявленном периоде спорный земельный участок в фактическом владении и пользовании ОАО "Лесное" не находился и не мог им использоваться в связи с занятием третьими лицами, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие у ответчика обязанности по уплате арендных платежей..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.05.2014 N Ф05-4170/14 по делу N А41-30929/13
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, истец в период с 08.07.2010 г. по 26.01.2011 г. перечислил ответчику в качестве арендной платы по договору N 1821 от 28.06.2005 г. денежные средства в размере 2 721 666 руб. 60 коп., таким образом, договор аренды от 28.06.2005 г. N 1821 в спорный период действовал, но не исполнялся ответчиком надлежащим образом, поскольку имущество, являющееся предметом договора аренды, передано третьим лицам помимо воли истца и последним не использовалось в силу вышеназванных обстоятельств.
Учитывая, что спорные помещения выбыли из фактического владения и пользования ООО "Олимп инвест" и не могли им использоваться в связи с заключением новым собственником имущества договоров с третьими лицами, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали на отсутствие у истца обязанности по уплате арендных платежей. Доказательств того, что спорное имущество выбыло из владения и пользования ООО "Ригла-Московская область", ООО "Торговый дом "Рязаньвест" и ИП Керносовой Т.В., в материалах дела не содержится.
С учетом того, что истец лишен был возможности фактически пользоваться помещениями по договору аренды N 1821 от 28.06.2005 г. в связи с их передачей арендодателем третьим лицам, однако вносил денежные средства в счет оплаты аренды нежилых помещений за спорный период и принятия их ИП Семенцем С.В., арбитражные суды пришли к правильному выводу об удовлетворении требований истца и взыскании с ответчика неосновательного обогащения в связи с непредставлением ответчиком встречного обеспечения.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.09.2013 по делу N А41-2089/13
"...Комитет по управлению имуществом г. Лыткарино обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "РусКом" о взыскании задолженности по договору аренды N 100 от 01.01.2007 в размере 162 996 руб. 66 коп., пени за период с 01.01.2011 по 10.01.2013 в размере 37 870 руб. 68 коп.
Из материалов дела следует и установлено судами, между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества N 100 от 01.01.2007 сроком действия с 31.12.2006 по 31.12.2016.
По условиям вышеуказанного договора истец (арендодатель) представляет, а ответчик (арендатор) принимает во временное пользование муниципальное имущество (нежилое помещение в здании), расположенное по адресу: Московская обл., г. Лыткарино, мкр. N 5, квартал 1, д. 9, часть нежилых помещений бомбоубежища под подвалом жилого дома (поз. 1 - 4, поз. 6 - 13, поз. 24 - 25, поз. 27 - 28, поз. 34 - 36).
Судами установлено, что 21.06.2012 в результате общего засора канализационного стояка в подъезде N 4, произошедшего по адресу: Московская обл., г. Лыткарино, квартал 1, д. 9, по вине эксплуатирующей организации залито нежилое подвальное помещение, что подтверждается справкой ООО "ЖЭК-1" от 21.06.2012, в результате чего ответчик был лишен возможности использовать арендованное имущество по назначению.
Письмом от 26.07.2012 ответчик потребовал от истца произвести замену помещения, однако, истец письмом от 01.08.2012 отказал ответчику в предоставлении иного помещения в связи с дефицитом свободных муниципальных помещений, отвечающих установленным санитарным требованиям и ответчик направил в адрес истца уведомление от 30.10.2012 о досрочном расторжении договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суды первой и апелляционной инстанций, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришли к правомерному выводу о невозможности использования ответчиком помещений в спорный период в связи с произошедшей аварией, и прекращения обязательств ответчика по оплате арендной платы с 21.06.2012 по причине невозможности исполнения из-за обстоятельств, не зависящих от сторон договора в порядке п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.06.2013 по делу N А40-73418/12-157-694
"...В период с 01.05.2011 по 08.12.2011 истцом была перечислена на счет ответчика сумма оплаты за аренду в размере 20 327 800, 79 руб.
В силу п. 1.5, 2.2.10 договора стороны согласовали, что настоящий договор подлежит государственной регистрации, которую своими силами и за свой счет обязан произвести истец (арендатор).
24.05.2011 истец подал документы для проведения регистрации договора аренды на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Самотечная, д. 2/12.
23.06.2011 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве направило в адрес истца письмо с указанием, что при рассмотрении обращения и проведении правовой экспертизы были обнаружены разночтения в описании предмета договора аренды в правоустанавливающем документе.
В связи с чем истец направил ответчику письмо от 28.06.2011 с указанием на то, что в предоставленных арендодателем документах Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве были выявлены разночтения, а именно в описании предмета договора аренды площади объекта аренды не соответствуют, площадям, указанным в документах БТИ и в Свидетельстве о собственности, в связи с чем истец просил ответчика привести в соответствие документы и устранить причины, препятствующие государственной регистрации.
Поскольку в установленный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве срок, обстоятельства, послужившие причиной приостановления не были устранены, 18.11.2011 в регистрации договора аренды на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Самотечная, д. 2/12 было отказано.
08.12.2011 истец, ссылаясь на нарушение ответчиком п. 2.1.6 договора, в связи с невозможностью зарегистрировать договор аренды, направил ответчику письмо о своем намерении возвратить арендодателю нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Самотечная, д. 2/12 и потребовал возврата ранее уплаченных денежных средств в размере 20 327 800,79 руб., как неосновательного обогащения.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В связи с вышеизложенным, суды правомерно пришли к выводу, что поскольку истец в период с 01.05.2011 по 08.12.2011 по вине ответчика не мог использовать нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Самотечная, д. 2/12 требование истца о взыскании неосновательного обогащения в размере 20327800,79 руб. является правомерным.
Довод ответчика, что поскольку с даты подписания договора аренды - 01.05.2011 истец фактически использовал принятые в аренду нежилые помещения, то есть распорядился полученным правом аренды нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Самотечная, д. 2/12, то неосновательного обогащения не возникло, а денежные средства уплаченные истцом, являются платежами за фактическое пользование указанным помещением отклоняется судом кассационной инстанции исходя из следующего.
Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу.
Действительно п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Однако, в договоре аренды от 01.05.2011 N Д11-482 неверно указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, а именно площади объекта аренды указанные в договоре не соответствуют, площадям, указанным в документах, которые были представлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (поэтажный план, свидетельство о государственной регистрации права, кадастровый паспорт помещения) для регистрации спорного договора аренды.
Данное обстоятельство послужило причиной отказа в государственной регистрации договора аренды на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Самотечная, д. 2/12.
Поскольку арендодатель передал арендатору документы не соответствующие предмету договора аренды, следовательно, соглашение по иным условиям пользования, а именно по предмету договора не было достигнуто сторонами (п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды") и обязательства по предоставлению арендатору помещений в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, арендодателем не выполнены.
Кассационный суд соглашается с выводами судов о недоказанности факта использования банком арендованного помещения, учитывая его специальный характер деятельности.
Осуществление истцом ремонтных работ по незаключенному договору не может расцениваться как пользование имуществом, поскольку действия истца по ремонту арендуемого помещения были направлены на осуществление в дальнейшем банковской деятельности, тогда как в связи с несоблюдением арендодателем п. 2.1.6 договора аренды повлекшего невозможность осуществления существенного условия договора (государственной регистрации), истец был лишен в дальнейшем использовать указанное помещение для осуществления банковской деятельности..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.04.2013 по делу N А40-100131/11-23-826
"...Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Кроме того, исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
В том случае, если арендодатель вопреки условиям договора препятствует арендатору в фактическом пользовании объектом аренды, возможно наступление последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кассационная коллегия приходит к выводу, что в обжалуемом решении в нарушение пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не приведены мотивы, по которым суд отверг представленные ответчиком доказательства и приведенные ответчиком доводы, подтверждающие то обстоятельство, что с 28 апреля 2011 года арендодатель прекратил арендатору доступ в арендуемое помещение, т.е. фактически лишил арендатора возможности пользоваться объектом аренды.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.03.2013 по делу N А40-43722/12-82-399
"...Ссылаясь на наличие задолженности у ответчика за период с 01 июня 2011 года по 16 марта 2012 года в сумме 301 917 руб. 27 коп. истец просил ее взыскать, а также обязать ответчика освободить занимаемые помещения, передав их истцу надлежащим образом.
Между тем, как установили суды обеих инстанций, со стороны арендодателя (истца) чинились препятствия в пользовании ответчиком нежилым помещением, поскольку по инициативе арендодателя энергоснабжающей организацией ГУП "Моссвет" нежилое помещение было отключено от подачи электроэнергии, в результате чего использование помещения арендатором по назначению с 01 июня 2011 года было невозможно.
Однако, 19 мая 2011 года без предварительного уведомления и предупреждения арендуемая площадь магазина была полностью отключена от электропитания сотрудниками энергоотдела ГУП "Гормост".
С этого дня функционирование магазина было прекращено, несмотря на предварительное внесение арендной платы за весь май 2011 года.
В связи отключением электроэнергии ответчик вынужден был освободить помещение 19 мая 2011 года, свой товар и оборудовании ответчик вывезти из помещения не смог по причине отсутствия электроэнергии.
Суды обеих инстанций приняли во внимание, что в силу особенностей арендуемых нежилых помещений (они находятся в подземном переходе, в тоннеле, дневной свет в него недоступен) их использование возможно только при обеспечении электроэнергией.
Между тем, в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Поскольку снабжение электроэнергией арендуемых ответчиком помещений было прекращено по инициативе арендодателя, суд сделал обоснованный вывод о том, что истец не вправе требовать от арендатора исполнения обязательства по внесению арендной платы за период, в течение которого он не пользовался арендованным имуществом по вине истца..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.01.2012 по делу N А40-18560/11-53-157
"...Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.
Обстоятельства, связанные с чинением истцом препятствий по пользованию ответчиком переданного в аренду имущества, установлены судами, документально подтверждены и истцом не оспариваются.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание вышеназванные нормы права, судебная коллегия находит правильным выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии у ответчика обязанности вносить арендные платежи за период, в котором Арендатор вследствие чинения Арендодателем препятствия по пользованию объектом, не мог пользоваться арендованными помещениями, а следовательно, и отсутствии оснований для взыскания спорных сумм арендной платы и неустойки..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.11.2011 по делу N А40-42554/10-40-361
"...Закрытое акционерное общество "Атлант-М Лизинг" (далее - ЗАО "Атлант-М Лизинг", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Индивидуальному предпринимателю Жуковой Галине Петровне (далее - ИП Жукова Г.П., ответчик) в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору финансовой аренды (лизинга) от 24.12.2007 N ДЛ-948БГ/12-7 о взыскании:
лизинговых платежей за период с марта 2009 года по 15.02.2010 и платы за пользование предметом лизинга вследствие просрочки в его возврате после прекращении договора с 16.02.2010 по 01.04.2010 в общей сумме 1 103 620 руб. 37 коп.;
186 550 руб. 31 коп. неустойки за просрочку уплаты лизинговых платежей в период с 28.03.2008 по 15.02.2009;
11 866 руб. 20 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки их уплаты в период с 17.02.2010 по 01.04.2010;
истребовании предмета лизинга - транспортного средства "КамАЗ 44108-10" 2007 г. в. VIN XTC44108K72323202 (с учетом удовлетворенных судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайств об уточнении исковых требований).
Судами установлено, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате лизинговых платежей, предусмотренных договором, уплачены 117 049 руб. - 25.01.2008, 115 504 руб. - 28.02.2008, 113 563 руб. - 08.04.2008, 241 462 руб. - 18.06.2008, 9 859 руб. - 01.07.2008, 64 722 руб. - 23.01.2009, 64 722 руб. - 17.08.2009, 150 000 руб. - 28.01.2010.
Судами установлено, что 10.01.2009 истек срок действия ранее выданной лизингодателем лизингополучателю доверенности на право управления предметом лизинга; с 11.01.2009 лизингодатель обязанность по предоставлению лизингополучателю на новый срок доверенности на право управления предметом лизинга не исполнена, несмотря на неоднократное заявление лизингополучателем соответствующего требования о ее выдаче; с 11.01.2009 лизингополучатель не использует являющееся предметом лизинга транспортное средство по назначению вследствие неисполнения лизингодателем обязанности по предоставлению доверенности на право его управления.
Указанные выводы соответствуют имеющимся в деле доказательствам и установленным судами по делу обстоятельствам.
С учетом названного обстоятельства, произведенных лизингополучателем платежей Девятый арбитражный апелляционный суд установил наличие задолженности ответчика по уплате лизинговых платежей в сумме 119 113 руб. 25 коп. При этом апелляционный суд правильно счел неправомерным, противоречащим статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, произведенное истцом первоочередное зачисление денежных средств, уплаченных лизингодателем, в счет неустойки ранее лизинговых платежей..."

Подробнее по данному делу см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2011 N 09АП-14702/2011-ГК.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2011 N 09АП-14702/2011-ГК по делу N А40-42554/10-40-361
"...Между тем судом первой инстанции установлено, что:
- 10.01.2009 г. истек срок действия ранее выданной арендодателем арендатору "доверенности" на право управления являющимся объектом аренды транспортным средством;
- с 11.01.2009 г. арендодателем обязанность по предоставлению арендатору на новый срок "доверенности" на право управления являющимся объектом аренды транспортным средством не выполнялась несмотря на неоднократное заявление арендатором претензий с требованием о выполнении соответствующей обязанности;
- с 11.01.2009 г. арендатор не использует являющееся объектом аренды транспортное средство по назначению ввиду неисполнения арендодателем обязанности по предоставлению "доверенности" на право его управления.
Таким образом, с 11.01.2009 г. арендатор был лишен возможности использовать являющееся объектом аренды транспортное средство по назначению по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель.
При таких обстоятельствах, учитывая, что в силу предмета договора аренды (ст. ст. 606, 614 ГК РФ) обязательство арендодателя по предоставлению арендатору имущества в пользование является встречным применительно к ч. 1 ст. 328 ГК РФ к обязательству арендатора по внесению платы за пользование объектом аренды, а именно: исполнение арендатором обязательства по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем обязательства по передаче арендатору в пользование объекта аренды, - суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возникновении у арендатора ИП Жуковой Г.П. права с 11.01.2009 г. в силу п. 2 ст. 328 ГК РФ приостановить предоставление арендодателю обществу "Атлант-М Лизинг" обусловленного Договором исполнения в виде арендной платы ввиду неисполнения арендодателем обязанности по предоставлению обусловленного Договором исполнения по обеспечению арендатору беспрепятственной возможности использовать объект аренды.
Соответственно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ЗАО "Атлант-М Лизинг" вправе требовать взыскания арендной платы за период только по 10.01.2009 г. включительно..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.11.2011 по делу N А41-32802/10
"...Суд первой инстанции счел требования истца законными и подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами, поскольку со стороны ответчика имело место существенное нарушение условий договора аренды, а именно неисполнение обязательств по уплате арендных платежей за период с первого по четвертый квартал 2009 года и с первого по третий, частично четвертый квартал 2010 г. до 17.11.2010 г., задолженность ответчика перед истцом по арендной плате в размере 10 815 101,76 руб. за указанный период документально подтверждена.
Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 01 августа 2011 года решение Арбитражного суда Московской области от 19.11.2010 года по делу N А41-32802/10 отменил и в удовлетворении исковых требований отказал.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что по спорному договору аренды арендатору был предоставлен земельный участок из бывших земель завода Акрихин, в почве спорного земельного участка на дату его передачи истцом ответчику по договору аренды содержались вредные химические вещества в концентрации, не позволявшей его использовать в обусловленных договором целях.
Как следует из п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодном для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.
В соответствии с экспертным заключением ООО "Национальная Экологическая Компания" от 30.05.2011 года, полученным в результате проведения судебной экспертизы в целях установления уровня загрязнения почвы спорного земельного участка и возможности его использования в целях, обусловленных договором аренды, в почве спорного земельного участка в соответствии с требованиями СанПиН и Гигиенических нормативов зафиксированы превышения фактического содержания тяжелых металлов и органических веществ над их предельно допустимым уровнем.
Почва характеризуется как "опасная" и "чрезвычайно опасная". Использование земельного участка в настоящее время в соответствии с целевым назначением: под строительство и размещение складского комплекса, с учетом выявленного уровня содержания в почве химических веществ невозможно. Фактическое содержание тяжелых металлов и органических веществ на 27.12.2005 (дата подписания договора) в почве земельного участка могло превышать предельно допустимый уровень, что делало невозможным его использование в соответствии с целевым назначением.
Таким образом, Комитет по управлению имуществом Ногинского района Московской области (арендодатель) передал в аренду ООО "Васильковое поле" как арендатору имущество - земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:0095, площадью 29 952 кв. м, по адресу: Ногинский район, г. Старая Купавна, площадка N 6, которое не могло использоваться последним в соответствии с целевым назначением (для пользования под строительство складского комплекса), то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Требование истца о расторжении договора аренды основано на неисполнении ответчиком обязательств по уплате арендных платежей.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно указал на отсутствие правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды от 27.12.2005 N 91-2005 по указанным основаниям (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), поскольку в рамках данного спора установлено, что арендодатель передал арендатору имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.07.2011 N КГ-А40/7698-11 по делу N А40-124408/10-60-795
"...Из содержания представленных в материалы дела актов от 02.02.2009 г., 10.02.2009 г. следует, что арендатору со стороны арендодателя создавались препятствия к доступу и использованию арендованным помещением.
Поскольку арендатор имел право приостановить исполнение обязательств по оплате арендных платежей в связи создаваемыми арендодателем препятствиями по использованию помещения, арбитражные суды нижестоящих инстанций обоснованно исходили из отсутствия правовых и документальных оснований для взыскания с ответчика в пользу ООО "Инжсетьстрой" 280 488 руб. 00 коп. пени..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.03.2011 N КГ-А41/344-11 по делу N А41-993/10
"...Предъявляя настоящие исковые требования, Индивидуальный предприниматель Лопарев А.В. сослался на то, что в нарушение условий договора аренды N 2007073 от 22 июня 2007 года ООО "Веста" не исполнило обязательств по внесению арендных платежей в связи с чем за ним образовалась задолженность на общую сумму 81 241 руб. 98 коп.
Таким образом, в спорный период с ноября по декабрь 2008 года и с января по декабрь 2009 года Общество с ограниченной ответственностью "Веста" не использовало спорное помещение.
Факт того, что ответчик не использовал спорное нежилое помещение в период с ноября по декабрь 2008 года и с января по декабрь 2009 года подтверждается также письмом, в котором Индивидуальный предприниматель Лопарев А.В. сообщил Обществу с ограниченной ответственностью "Веста" о том, что помещения, арендуемые обществом по договору аренды N 2007073 от 22 июня 2007 года, будут задействованы и использоваться им самим с 07 апреля 2008 года, в связи с чем с 07 апреля 2008 года для Общества будет закрыт доступ в помещения.
Учитывая создание Индивидуальным предпринимателем Лопаревым А.В. препятствий ООО "Веста" в пользовании арендованным имуществом, истец не вправе требовать от ООО "Веста" внесения арендной платы за период с ноября по декабрь 2008 года и с января по декабрь 2009 года в размере 81 241 руб. 98 коп., а также сумму начисленной пени в размере 7 744 руб. 13 коп.
При таких обстоятельствах, суды пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных Индивидуальным предпринимателем Лопаревым А.В. требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.10.2010 N КГ-А41/11950-10 по делу N А40-88681\09-82-486
"...Поскольку ответчик не уплатил арендную плату, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования истца не обоснованны.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ, пункта 2.2.8 спорного договора арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Следовательно, при не предоставлении со стороны арендодателя возможности арендатору пользования арендованным имуществом у последнего не возникает обязанности по внесению арендной платы и он не может считаться допустившим нарушений условий договора и закона по внесению арендной платы.
Суд первой и апелляционной инстанций, проанализировав представленные доказательства - материалы исполнительного производства от 26.06.2008 N 8/31834/124-08, пришел к правильному выводу о том, что с момента вселения судом ответчик не мог надлежащим образом пользоваться арендованными помещениями.
Спорные нежилые помещения были предоставлены в аренду (субаренду) иным юридическим лицам, что подтверждается имеющимися в материалах дела договором аренды от 01.06.08 N 05/05, заключенным между истцом и ООО "Девелоп-Ком" и договором субаренды от 01.06.08 N 96/06-АР, заключенным между ООО "Девелоп-Ком" и ООО "МАТРИКСтелеком".
Суд первой инстанции, отказывая в расторжении договора аренды, обоснованно сослался на акт исполнительных действий от 09.10.2008 г., из которого следует, что истец осуществлял действия, которые препятствуют арендатору - ООО "Престиж" в пользовании арендованными помещениями, а именно: установил охрану, осуществлял пропуск в здание по спискам и сделал правильный вывод о том, что арендатор был лишен возможности пользоваться арендуемыми помещениями..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.10.2010 N КГ-А41/11506-10 по делу N А41-34671/09
"...В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования, просил взыскать с ООО "Гардения" в пользу ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" убытки в размере 4 359 012 руб. 66 коп. в виде оплаченных арендных платежей за помещения, которые им не использовались, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 400 484 руб. 29 коп.
Суд установил соблюдение ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" договорных обязательств по договору субаренды нежилого помещения N 957 от 01 августа 2008 года путем перечисления по платежным поручениям N 1338 от 16 сентября 2008 года, N 1186 от 10 сентября 2008 года, N 1184 от 10 сентября 2008 года, N 1185 от 10 сентября 2008 года в адрес ООО "Гардения" денежных средств в размере 3 708 031 руб. 98 коп. в счет уплаты арендных платежей по договору за август 2008, сентябрь 2008 года, октябрь 2008 года и 3 123 002 руб. 00 коп. обеспечительного платежа за май и июнь 2009 года, всего 6 831 033 руб. 98 коп.
Однако, несмотря на подписание акта приема-передачи в аренду 01 августа 2008 года нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Ленская, д. 10, корпус 1, арендованные помещения по договору субаренды N 957 от 01 августа 2008 года не были освобождены ООО "Гардения" от посторонних лиц, в период с 02 октября 2008 года (после сдачи ключей) и позже истец не мог использовать арендованные помещения по вине ООО "Гардения".
Учитывая, что фактически спорные помещения не были переданы ООО "Гардения" истцу по первоначальному иску - ООО "Московская объединенная электросетевая компания", а арендная плата за указанные периоды, включая обеспечительный платеж, субарендатором уплачены ответчику и находились у последнего в его распоряжении при отсутствии у истца реальной возможности пользоваться арендованными помещениями, и, установив факт уклонения ответчика от возврата денежных средств после предъявления истцом требования о возврате уплаченных в счет арендных платежей и обеспечительного платежа денежных средств, суд обоснованно посчитал понесенные Обществом расходы в виде оплаченных арендных платежей за помещения, которые им не использовались, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 400 484 руб. 29 коп. как убытки, подлежащие взысканию с ответчика..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.08.2010 N КГ-А40/9310-10 по делу N А40-125672/09-89-873
"...В представленном отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д. 82 - 83) ответчик указывал, что истец 17.06.2009 года опечатал помещение и прекратил ответчику доступ на объект аренды.
Данное обстоятельство также подтвердил представитель истца в судебном заседании кассационной инстанции ссылаясь на п. 6.3 договора аренды от 01.01.2009 г. N 197/ар-09, которым предусмотрено право арендодателя при просрочке уплаты арендных платежей опечатывать арендуемые помещения и прекращать доступ работников арендатора на объект аренды.
Однако, вопросы взимания арендной платы при наступлении таких обстоятельств договором не урегулированы.
Поэтому, с учетом положений п. 1 ст. 614 ГК РФ такие полномочия арендодателя не означают наличие у него права требовать уплаты арендных платежей за период, в котором помещения фактически ответчиком не использовались.
Указанным обстоятельствам судами первой и апелляционной инстанций не была дана надлежащая правовая оценка.
При новом рассмотрении дела суду необходимо установить достоверность довода ответчика о том, что он не пользовался спорным помещением после 17.06.2009 года, дать надлежащую правовую оценку обоснованности искового требования в части взыскания с ответчика арендной платы и пени за период с 17.06.2009 по 10.08.2009 и в зависимости от установленного, правильно применив нормы материального и процессуального права, вынести законный, обоснованный и мотивированный судебный акт..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.03.2010 N КГ-А40/2247-10 по делу N А40-69720/09-54-544
"...Истец, указывая на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате предусмотренных договором лизинговых платежей, задолженность по которым со сроком оплаты 01.04.2009 г., 01.05.2009 г. составила 103982 руб. 80 коп., обратился с иском в арбитражный суд о взыскании названной суммы задолженности.
Ответчик приводил доводы о наличии объективной невозможности использовать предмет лизинга (транспортного средства) вследствие истечения срока временной регистрации транспортного средства до 01.09.2008 в МРЭО ГИБДД г. Самары без предоставления паспорта транспортного средства, находящегося у истца, ответчик не имел возможности самостоятельно, без помощи со стороны истца, продлить срок временной регистрации и получить свидетельство о регистрации транспортного средства.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что лизингодатель не представил доказательств передачи лизингополучателю документов для продления срока временной регистрации транспортного средства, в связи с чем лизингополучатель не мог пользоваться предметом лизинга по причине от него независящей. Суд первой инстанции, а с ним согласился суд апелляционной инстанции, пришли к выводу о доказанности наличия в течение периода, за который взыскиваются лизинговые платежи, препятствий в пользовании объектом аренды по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель.
Судами также установлено, что истец заблаговременно уведомлялся ответчиком о необходимости представления последнему подлинника ПТС для продления срока временной регистрации предмета лизинга в ГИБДД, что подтверждается запросом от 21.04.2009, претензией от 23.04.2009 и предложением о досудебном урегулировании спора от 15.05.2008.
С учетом установленных по делу обстоятельств при наличии объективной невозможности пользоваться предметом лизинга вследствие чинения истцом препятствий по его пользованию, на основе оценки имеющихся в материалах дела доказательств, принимая во внимание определенный законом порядок регистрации транспортных средств, руководствуясь ст. ст. 328, 606, 611, 614, 620 ГК РФ в системе иных норм действующего законодательства, в том числе ст. 10 ГК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии у истца права требования исполнения обязательств по внесению арендной платы за период, в течение которого арендатор не мог пользоваться арендованным имуществом вследствие уклонения арендодателя от представления необходимых для продления срока регистрации документов, то есть по причине наличия препятствующих обстоятельств, от него независимых.
Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.03.2010 N КГ-А40/15315-10 по делу N А40-99824/09-77-589
"...Суды установили обстоятельства, связанные с отсутствием у истца реальной возможности с 08.08.2007 пользоваться арендованными помещениями в связи с проведением ремонтных работ по восстановлению фасада здания после обрушения и установлением сплошного металлического забора около здания, что препятствовало истцу доступу в арендованные им помещения.
С учетом того, что истец фактически пользовался арендованными помещениями только в период с 10.07.2007 по 08.08.2007, за который обязанность по внесению арендных платежей согласно пункту 3.2 договора осуществлялась при документальном подтверждении истцом оплаты арендных платежей за первый и второй месяцы аренды и гарантийного взноса за последний месяц аренды, и невозможности в силу вышеназванных причин пользоваться арендованными помещениями в последующем, судебные инстанции пришли к выводу об обоснованности заявленных требований и наличии у истца оснований требовать возврата 1110666 руб. 66 коп.
Судами установлено и подтверждено материалами дела, что до окончания срока действия договора (15.04.2008) пользование арендованными помещениями истцом фактически не осуществлялось. Обстоятельства, препятствующие доступу к арендуемым помещениям, были устранены лишь 22.12.2008, что подтверждается актом от 27.03.2009, подписанным между ответчиком и ГУП ДЕЗ района "Лефортово".
В связи с этим суд пришел к выводу о том что, внесенные истцом единовременный платеж за первый и второй месяцы аренды и гарантийный взнос за последний месяц аренды, в общей сумме 1 110 666,66 руб. подлежат возврату, т.к. истец фактически осуществлял пользование арендованными помещениями в период с 10.07.2007 по 08.08.2007, за который обязанность по внесению арендных платежей согласно п. 3.1 договора отсутствовала.
Поскольку денежные средства с момента их истребования истцом в период с 09.06.2009 по 04.08.2009 находились у ответчика, когда истец не имел реальной возможности пользоваться арендованными помещениями, и, установив факт уклонения ответчиком от возврата денежных средств после предъявления истцом требования от 08.06.2009, суд на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно взыскал 18 325 руб. 99 коп. процентов за период с 09.06.2009 по 04.08.2009, отказав в удовлетворении соответствующей части иска за период начисления процентов с 09.08.2007..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.09.2006 N КГ-А40/8590-06 по делу N А40-83715/05-77-691
"...Судом установлено также, что допуск работников ответчика в арендуемые помещения был приостановлен с ноября 2005 г. сначала в связи с приостановлением деятельности истца и закрытием здания ССП, а потом по волеизъявлению истца, что подтверждается письмом ОАО "Детский мир - Центр" от 10.02.2006, данные обстоятельства фактически лишили ответчика возможности использовать арендованные помещения, в связи с чем суд правильно отклонил довод истца о том, что ответчик с ноября 2005 г. перестал вносить арендную плату..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.01.2004 N КГ-А40/11431-03
"...Открытое акционерное общество "Экосервис" (далее - ОАО "Экосервис") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Цитадель СВ" (далее - ООО "Цитадель СВ") о взыскании 24499 руб. задолженности по арендной плате за период с 07.01.2003 по 07.06.2003 и 13612 руб. пени за просрочку платежа по договору от 28.11.2000 N 832/00 за период с 07.01.2003 по 16.05.2003.
Иск заявлен на основании ст. ст. 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Судом первой и апелляционной инстанций установлено, что между сторонами заключен договор аренды от 28.11.2000 N 832/00. По условиям договора ОАО "Экосервис" обязалось предоставить в аренду ООО "Цитадель СВ" на неопределенный срок 1 мобильную туалетную кабину и производить ее обслуживание, а ООО "Цитадель СВ" - своевременно производить арендные платежи.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что ОАО "Экосервис" в течение периода, по которому заявлены требования, не исполняло обязательства по обслуживанию сданного в аренду имущества, что привело к его повреждению и невозможности использования, не осуществило замену поврежденной кабины и после расторжения договора уклонялось от ее приемки.
Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства.
Судом было установлено, что неисполнение ОАО "Экосервис" обязанности по обслуживанию переданного в аренду имущества повлекло его повреждение и невозможность использования. Учитывая, что истцом не произведена замена непригодного к использованию объекта аренды, письмом от 26.02.2003 ООО "Цитадель СВ" уведомило истца о расторжении договора и просило забрать кабину.
Поскольку доводы кассационной жалобы о надлежащем исполнении истцом договора аренды не подтверждены документально и опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами, выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска соответствуют положениям ст. ст. 309, 328, 606, 610, 611, 614, 622 ГК РФ..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 N Ф06-26377/2015 по делу N А55-23040/2014
"...Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "Русь ЛТД" (далее - ответчик, ЗАО "Русь ЛТД") о взыскании 1 250 180 руб. 31 коп., из которых 1 138 358 руб. 62 коп. - основной долг по договору аренды земельного участка от 28.06.1996 N 19410 за период с 22.07.2011 по 09.03.2014, 107 479 руб. 22 коп. - пени за период с 11.11.2011 по 09.03.2014, 4 342 руб. 47 коп. - пени за недоимку прошлого периода за период с 11.11.2011 по 22.04.2013; об обязании освободить земельный участок площадью 56,00 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, 72а, с кадастровым номером 63:01:0816008:526 от всякого рода строений и сооружений.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.06.1996 между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары и АОЗТ "Русь ЛТД" (ныне - ЗАО "Русь ЛТД") был заключен договор аренды N 19410 земельного участка площадью 56,00 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, 72а, с целью использования его под торговый павильон.
В соответствии с условиями заключенного договора арендатор принял на себя обязательство по своевременному внесению арендной платы за использование указанного земельного участка. Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы, в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ, допустим лишь в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.
Из условий договора следует, что земельный участок передается в аренду под торговый павильон.
При этом согласно пункту 5 распоряжения главы администрации г. Самара от 24.06.2005 N 141-Р "О капитальном ремонте третьей очереди улицы Ленинградской от улицы Чапаевской до улицы Галактионовской" администрации Самарского района предписывалось произвести перенос существующих павильонов, расположенных на улице Ленинградской между улицей Чапаевской и улицей Галактионовской, попадающих в зону капитального ремонта.
Из справки администрации Самарского района от 25.05.2012 N 12-12/1566 следует, что 01.06.2006 павильоны на улице Ленинградской отсутствовали.
Нахождение торгового павильона, принадлежащего ЗАО "Русь ЛТД", на момент реконструкции по вышеуказанному адресу сделало бы невозможным проведение работ по реконструкции улицы.
Актом от 10.06.2001 N 1 подтверждается, что торговый павильон был демонтирован ответчиком. Из акта обследования земельного участка от 28.03.2014 и фото-таблиц, приложенных к нему, следует, что участок площадью 30 кв. м, указанный на план-схеме, свободен от строений и видимых инженерно-технических сооружений и находится на пешеходной дороге.
При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводам, что договор аренды земельного участка от 28.06.1996 N 19410 (023830з) фактически прекратил свое действие в соответствии со статьей 610 ГК РФ и статьей 416 ГК РФ в связи с невозможностью исполнения обязательства ввиду обстоятельств, за которые стороны не отвечают с момента вынесения распоряжения главы администрации г. Самара от 24.06.2005 N 141-Р "О капитальном ремонте третьей очереди улицы Ленинградской от улицы Чапаевской до улицы Галактионовской".
Учитывая, что земельный участок был освобожден ответчиком самостоятельно и не производилось пользование им, суды пришли к обоснованным выводам об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.10.2012 по делу N А57-18657/2011
"...Истец полагая, что по условиям договора аренды от 26.07.2006 N 365-2439 в части внесения арендной платы за период с июня 2011 года по август 2011 года образовалась задолженность по арендной плате в размере 27 010 руб. 09 коп., обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходили из того, что у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендных платежей, так как ООО "Феникс-ДорСтрой" фактически не мог пользоваться арендованным имуществом по прямому назначению, определенному в договоре, в указанный период, в связи со снятием его с регистрационного учета.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).
Согласно пункту 1.5 Положения о паспорте самоходной машины и других видов техники (регистрационный номер в Минюсте Российской Федерации от 06.07.1995 N 898) наличие паспорта, заполненного в установленном порядке, является обязательным условием для регистрации машин и допуска их к эксплуатации.
Отсутствие регистрационных документов в силу указанных выше нормативных правовых актов делает невозможным использование техники по назначению и является существенным нарушением прав арендатора, договора аренды и действующего гражданского законодательства.
Истцом не представлены доказательства передачи арендатору свидетельства о регистрации автогрейдера, паспорта транспортного средства и других документов, необходимых для его использования.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
В нарушение требований пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены суду доказательства использования техники в спорный период..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.02.2012 по делу N А06-2785/2011
"...Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Университет Российской академии образования" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 13.10.2000 N 1013, взыскании полученных ответчиком арендных платежей в сумме 81 423 руб. 64 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5466 руб.
Таким образом, судебные инстанции установили, что в спорный период арендные правоотношения между сторонами основывались на условиях договора аренды от 24.06.2005 N 1483, о чем также свидетельствуют действия истца по оплате арендной платы.
Решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 05.04.2010 истцу запрещено осуществлять деятельность, связанную с эксплуатацией здания, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Селенского/Куйбышева, д. 2/100, ввиду аварийного технического состояния здания.
Решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 13.07.2010 истцу запрещено осуществлять деятельность, связанную с эксплуатацией здания, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Куйбышева, 98 литера "Д", поскольку создает непосредственную опасность для жизни и здоровья, находящихся в нем лиц и граждан, а также для граждан, находящихся в непосредственной близости от него.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Договором аренды от 24.06.2005 N 1483 на истца не возложена обязанность по проведению капитального ремонта.
Установив факт перечисления истцом арендных платежей за апрель - май 2010 года в сумме 81 423 руб. 64 коп., а также то обстоятельство, что с 01.04.2010 в силу предписаний судебных актов суда общей юрисдикции стороны не могли исполнять обязательства по договору аренды, судебные инстанции, руководствуясь положениями статьи 1102 ГК РФ, правомерно взыскали спорную сумму с ответчика в пользу истца..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.03.2010 по делу N А57-4934/2009
"...Поскольку Арендодатель ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по передаче объекта аренды, суд установил, что у Арендатора в силу пункта 2 статьи 328, статьи 614 ГК РФ обязанность оплачивать арендные платежи не наступила. Факт добровольной уплаты части арендной платы самостоятельного правового не имеет. Право невнесения арендной платы до конца текущего года предусмотрено также условиями пункта 5.1 договора в случае создания Арендодателем препятствий в пользовании земельным участком, а задолженность по договору арендной платы рассчитана истцом исходя из площади земельного участка, определенного договором и соглашением к нему.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Поскольку Арендатор в силу допущенных Арендодателем нарушений договорных обязательств и неисполнении обязанности, предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, не мог использовать арендуемый земельный участок в соответствии с его целевым назначением, у него обязанность по оплате арендной платы (до 28.04.2008) не возникла.
При таких данных выводы апелляционного суда об отказе в удовлетворении исковых требований являются правомерными..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.04.2009 по делу N А49-4199/2008
"...Прекращение доступа Арендатора в арендуемое помещение подтверждается актом от 18 июля 2008 г.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность Арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом.
Поскольку в период после 18.07.2008 пользование имуществом у Арендатора отсутствовало в связи с опечатыванием помещения Арендодателем, у Арендатора отсутствовала обязанность по внесению платежей за период не использования помещения.
При данных обстоятельствах требования Арендодателя о взыскании арендной платы за июль - август 2008 года подлежали удовлетворению в части пользования арендуемым помещением с 01.07.2008 до 18.07.2008, что составляет 27 313 руб., в связи с чем судебный акт подлежит отмене в части удовлетворения требований о взыскании 69 087 руб., а требования Арендодателя в данной части - оставлению без удовлетворения..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.06.2016 N Ф07-3530/2016 по делу N А56-17419/2015
"...Закрытое акционерное общество "Управление производственно-технологической комплектации "Академстрой", место нахождения 194021, Санкт-Петербург, пр. Пархоменко, д. 45, корп. 1, ОГРН 10278015660379, ИНН 7802078629 (далее - ЗАО "УПТК "Академстрой"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СК-Стройкомплект", место нахождения: 191014, Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 51, лит. А, ОГРН 11178470 28012, ИНН 7840445569 (далее - ООО "СК-Стройкомплект"), о взыскании 183 600 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2014 по 30.11.2014 и 77 479 руб. 20 коп. пеней за просрочку оплаты за период с 11.09.2014 по 28.02.2015 по договору аренды от 01.11.2013 N 10.
Решением от 28.07.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 02.02.2016, с ООО "СК-Стройкомплект" в пользу ООО "Прогресс" взыскано 161 160 руб. задолженности и 68 256 руб. 36 коп. пеней; в остальной части в иске отказано.
Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, следует, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества, до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.
Судами установлено, что распоряжением генерального директора арендодателя от 19.11.2014 N 126 с 20.11.2014 запрещены въезд, выезд служебного автотранспорта арендатора, а также личного автотранспорта его сотрудников на территории складской базы ЗАО "УПТК "Академстрой" по адресу Заповедная ул., 51б, в связи с чем арендатор был лишен возможности использования арендованного имущества.
Таким образом, являются правильными выводы судов обеих инстанций о том, что с 19.07.2014 у арендатора возникли юридические препятствия в использовании спорного ангара.
Материалами дела подтверждены задолженность и нарушение сроков внесения арендной платы с 01.09.2014 по 19.11.2014, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность в размере 161 160 руб.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.10.2015 N Ф07-7107/2015 по делу N А42-6243/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 25.12.2015 N 307-ЭС15-17033 по делу N А42-6243/2014 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)
"...Комитет, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив фактическую невозможность использования нежилого помещения в целях аренды под магазин промышленных товаров, не усмотрели правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан своевременно вносить плату (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Таким образом, договор аренды носит возмездный характер, а указанные выше обязательства являются встречными. Обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества.
Обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать объект недвижимости по указанному в договоре аренды назначению.
При рассмотрении дела судами установлена невозможность арендатором использовать спорное нежилое помещение ввиду обнаружения скрытых, ранее неучтенных недостатков (необходима замена канализационной сети).
Поскольку истец не исполнил обязательство по предоставлению ответчику нежилого помещения, пригодного к использованию для реализации своих прав по договору аренды, у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендных платежей.
Суды пришли к правильному выводу об отсутствии у ответчика обязанности вносить арендные платежи за спорный период, а следовательно, и оснований для взыскания арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.09.2015 N Ф07-6743/2015 по делу N А56-78883/2014
"...Администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, место нахождения: 188643, Ленинградская обл., г. Всеволожск, Колтушское ш., д. 138, ОГРН 1064703000911, ИНН 4703083640 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "РОСОБЛСТРОЙ", место нахождения: 194100, Санкт-Петербург, Новолитовская ул., д. 15, лит. А, ОГРН 113784097827, ИНН 7810414683 (далее - Общество), о взыскании 6 143 333 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате по договору от 07.06.2013 N 4383/1.6-08 за период с 01.10.2013 по 20.11.2014 и 1 844 455 руб. пеней за просрочку платежей за период с 16.09.2013 по 20.11.2014.
Решением от 13.03.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.06.2015, в иске отказано.
Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, в случае предоставления земельного участка для строительства объекта обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать участок по указанному в договоре аренды назначению.
При рассмотрении дела судами установлено, что после заключения договора аренды, в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 47:07:0903009:37 был снят с кадастрового учета, стороны подписали дополнительное соглашение от 15.11.2013 к договору аренды, которым в договор и акт приема-передачи внесены изменения в части указания нового кадастрового номера земельного участка - 47:07:0903009:38. При таких обстоятельствах обязанность по передаче земельного участка арендатору следует считать исполненной только 15.11.2013.
Кроме того, после 15.11.2013 Общество не могло использовать переданный в аренду земельный участок по назначению в связи с отсутствием утвержденных в муниципальном образовании "Рахьинское городское поселение" Всеволожского района (далее - МО "Рахьинское городское поселение") Правил землепользования и застройки (далее - Правила), которые бы позволили выполнить разработку проектной документации.
Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
При таких обстоятельствах, учитывая, что за период с 01.08.2014 по 20.11.2014 арендная плата Обществом внесена в полном объеме платежными поручениями от 16.05.2013 N 24 и от 12.09.2013 N 87 на сумму 360 000 руб. и 1483 000 руб., суды пришли к правильному выводу об отсутствии у ответчика обязанности вносить арендные платежи за спорный период, а следовательно, и оснований для взыскания арендной платы и пеней..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.07.2015 N Ф07-4430/2015 по делу N А13-1081/2013
"...В рамках арбитражного дела N А13-8436/2012 установлено, что в период действия договора аренды в результате выполнения работ по ремонту кровли здания 09.05.2012 произошел залив арендуемого предпринимателем помещения; сумма ущерба составила 370 100 руб., которая постановлением апелляционной инстанции от 26.05.2014 по указанному делу взыскана с Учреждения в пользу предпринимателя.
Возражая против иска, предприниматель ссылался на то, что в результате указанного залива арендуемое помещение пришло в такое состояние, которое исключало его использование, в том числе в помещении было отключено электроснабжение и при отсутствии окон оно не могло использоваться по назначению.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ содержание договора аренды составляют обязанность арендодателя предоставить имущество во временное владение и пользование и обязанность арендатора вносить плату за пользование этим имуществом. Главной составляющей арендных обязательств является наличие возможности арендатора пользоваться переданным в аренду имуществом в соответствии с целями его предоставления. Отсутствие такой возможности соответственно лишает арендодателя права требовать от арендатора арендной платы за тот период, когда он не мог пользоваться имуществом.
В материалах дела (т. 1, л.д. 44) имеется уведомление от 25.06.2012, в котором Учреждение, ссылаясь на залив арендуемого предпринимателем помещения, предлагает ответчику не вносить арендную плату за май и июнь, а также указывает на предстоящий ремонт данного помещения.
В извещении от 18.06.2012 (т. 1, л.д. 49) Учреждение заявляет о расторжении договора аренды в соответствии с пунктами 9.2.6 и 9.2.7, согласно которым договор подлежит расторжению при необходимости проведения капитального ремонта имущества либо в связи с ухудшением конструкции, состояния и эксплуатации недвижимого имущества, включая инженерно-технические коммуникации.
Таким образом, Учреждение фактически подтверждает, что состояние арендуемого помещения после его залива является ненадлежащим, не соответствующим целям, для которых оно предоставлено ответчику, и требует ремонта.
Таким образом, имеются основания полагать, что предприниматель не имел реальной возможности использовать арендуемое помещение по назначению в течение спорного периода, за который с него взыскивается арендная плата. Суды первой и апелляционной инстанций не исследовали вопрос относительно состояния арендуемого помещения после залива, не выяснили возможность его использования с учетом состояния и обеспеченности необходимыми коммунальными услугами.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.02.2015 по делу N А56-6082/2014
"...В соответствии с Договором Завод (арендодатель) предоставил Обществу (арендатору) во временное владение и пользование часть сооружения - берегоукрепление торца Б.Ковша (причал СВ-4) длиной 210 погонных метров (1470 кв. м), инв. N 210817 литера "Ж", "И" (кадастровый номер 78:15:8226:0:305), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Корабельная ул., д. 6 (далее - объект, причал).
Как следует из материалов дела, объект по акту приема-передачи от 01.08.2013 передан арендатору, который платежным поручением от 13.08.2013 N 113 перечислил арендодателю 2 800 000 руб. арендной платы за август 2013 г.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что Договор прекращен с 02.11.2013, однако, установив, что причал фактически не мог быть использован Обществом с момента заключения Договора, о чем Завод был уведомлен арендатором, решение от 04.06.2014 частично отменил, первоначальный иск в части взыскания задолженности по Договору отклонил, встречный иск в части взыскания 2 800 000 руб. арендной платы удовлетворил.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения поданной Заводом на постановление от 07.10.2014 кассационной жалобы по следующим основаниям.
В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, Общество 27.08.2013 уведомило Завод о невозможности использования причала в соответствии с условиями Договора в связи с нахождением у него принадлежащего ООО "Комтрейд" судна "Бункербаза-12". Данный факт подтвержден актом от 30.08.2013, составленным представителями сторон, а также суточными сводками о стоянке и движении судов в морском порту "Большой порт Санкт-Петербург" за период с 31.07.2013 по 24.09.2013.
Суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, пришел к правильному выводу о том, что Завод ненадлежащим образом исполнил обязанность по передаче Обществу причала в аренду, который не мог быть использован для целей, указанных в Договоре, в связи с чем у последнего отсутствует встречная обязанность по уплате арендной платы.
Судами первой и апелляционной инстанций установлен факт расторжения Договора с 02.11.2013, который Заводом не оспаривается.
Материалами дела подтвержден факт внесения Обществом 2 800 000 руб. арендной платы за август 2013 г. в отсутствие встречного предоставления Заводом причала в пользование в соответствии с условиями Договора.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно решение от 04.06.2014 в части взыскания долга по арендной плате отменил, первоначальный иск в указанной части отклонил, а встречный иск в части взыскания 2 800 000 руб. арендной платы за август 2013 г. удовлетворил..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.04.2014 по делу N А56-10275/2013
"...Суды первой и апелляционной инстанций установили факт неисполнения арендодателем обязанности передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В связи с этим суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ООО "Иохастон" и отказа в удовлетворении требований ООО "Рюрик 4".
Кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты являются законными и должны быть оставлены без изменения.
В силу части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Материалами дела подтверждается, что с 28.12.2012 до окончания спорного периода (апрель 2013 года) в здании по инициативе арендодателя проводились ремонтные работы эскалатора, который является средством сообщения арендуемых помещений и прохода между ними, и заблокирован эвакуационный выход.
Указанные обстоятельства препятствуют использованию арендуемых помещений по целевому назначению и свидетельствуют о нарушении арендодателем условий договора и правил "Строительные правила 1.13130.2009. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", утвержденных приказом МЧС России от 25.03.2009 N 171.
С учетом приведенных выше норм права суды правомерно удовлетворили требования ООО "Иохастон" о возвращении внесенной арендной платы и освобождении от денежных обязательств в спорный период. При этом суды верно установили, что встречные требования ООО "Рюрик 4" о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами при удовлетворении основного иска являются необоснованными и не подлежат удовлетворению..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.10.2011 по делу N А56-54359/2010
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств по Договору лизинга, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что предприниматель Васильев О.Ю. (Поклажедатель), Общество (Собственник) и общество с ограниченной ответственностью "New-Live" (Хранитель) заключили договор ответственного хранения от 20.10.2009 N 21/09-01 (далее - Договор хранения), на основании которого спорные транспортные средства были сданы на хранение на склад Хранителя. На складе Хранителя транспортные средства находились до 01.05.2010, то есть до момента их изъятия лизингодателем.
При таком положении передача на хранение транспортных средств с учетом условий заключенного по взаимному согласию лизингодателем и лизингополучателем договора хранения исключала возможность пользования лизингополучателем предметом лизинга. В связи с этим у лизингодателя, несмотря на наличие непрекращенного Договора лизинга, в данном случае не было оснований для начисления лизинговых платежей за период с момента передачи транспортных средств на хранение до изъятия предмета лизинга со склада Хранителя.
Таким образом, расчет истца обоснован в части начисления задолженности по лизинговым платежам до даты заключения Договора хранения и неустойки, начисленной на эту задолженность (л.д. 40, 108)..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.06.2011 по делу N А21-4863/2010
"...Как следует из материалов дела, Институт (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 20.06.2007 N 1122 аренды недвижимого имущества (здания гаража) общей площадью 641,9 кв. м, расположенного по адресу: Калининград, Советский проспект, дом 82, для использования под автосервис и автомойку сроком с 20.06.2007 по 20.06.2012.
По акту приема-передачи от 20.06.2007 здание гаража передано арендатору в неудовлетворительном техническом состоянии, стороны пришли к выводу о невозможности без проведения ремонта эксплуатации здания в соответствии с целями договора. Общество взяло на себя обязательства по ремонту здания.
Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для обращения Института в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно акту приема-передачи от 20.06.2007 состояние здания гаража охарактеризовано как неудовлетворительное, требующее ремонта. Сведений о возможной его эксплуатации арендатором под автосервис и автомойку в деле не имеется.
Кассационный суд считает правильными выводы апелляционного суда о том, что пользование зданием гаража возможно только после проведения работ по капитальному ремонту и неиспользование арендованного имущества при отсутствии вины арендатора освобождает последнего от внесения арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2011 по делу N А56-86991/2009
"...Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Жук А.С. и Общество заключили договоры от 01.08.2008 N 6/а аренды нежилого помещения общей площадью 717,4 кв. м по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Вырица, Ушаковская улица, дом 5, литера Б, сроком до 31.07.2018; от 25.12.2008 N 7/а аренды объектов недвижимости - земельного участка площадью 1730 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Вырица, Ушаковская улица, дом 5, и нежилого помещения общей площадью 110,5 кв. м по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Вырица, Ушаковская улица, дом 5, литера А, сроком до 01.12.2009, и договор поручения от 20.08.2007 N 5/э.
Нежилые помещения и земельный участок переданы Обществу для производственной и иной деятельности в соответствии с уставными документами. К основным видам деятельности арендатора относится производство полимерных материалов и изделий из них, требующее непрерывного обеспечения электроэнергией.
Судом первой инстанции установлен факт прекращения подачи электроэнергии в арендованные помещения с 17.03.2009. Данный факт также установлен судебными актами по делу N А56-78926/2009.
С июля 2009 года арендатор не вносит арендную плату.
Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Материалами дела подтверждаются факты прекращения обеспечения арендованных объектов электрической энергией с 17.03.2009 и использования его ответчиком с 27.07.2009.
Поскольку пользование арендованным имуществом в целях, согласованных договором аренды, было невозможно по не зависящим от Общества причинам, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с Общества задолженности по арендной плате..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.09.2007 по делу N А56-8610/2005
"...В силу статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Обязанность арендатора вносить арендную плату зависела от того, имел ли он возможность использовать арендуемое имущество, формально переданное ему по акту от 29.01.2003, или нет..."

По данному делу см. также Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.06.2006.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.05.2007 по делу N А56-432/03
"...В силу статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а согласно статье 614 того же Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Обязанность арендатора вносить арендную плату зависит от того, использовало ли Общество арендуемое имущество, формально переданное ему по акту от 01.12.1998, имел ли он такую возможность или нет. Нахождение в части помещений третьего лица, которое заняло их до заключения договора аренды, влечет для арендатора невозможность их использования. В этом случае у арендатора не наступает обязанность вносить арендную плату в силу положений статей 611 и 614 ГК РФ.
Из письма ГКФУ "Петербург-концерт" от 04.12.2002 N 281 (л.д. 19) видно, что "ГКФУ "Петербург-Концерт" находится по указанному адресу с 1990 года, что отражено в акте проверки использования помещений от 3.09.2002. Кроме того, из отзыва на апелляционную жалобу Комитета по культуре (л.д. 82 - 83) следует, что Комитету по культуре известно, что часть помещений в здании по Лиговскому пр., 56, лит. В без законных оснований использовало подведомственное Комитету по культуре ГКФУ "Петербург-концерт"..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.05.2007 по делу N А56-34336/2006
"...В соответствии с дополнительным соглашением от 01.07.2005, заключенным между КУГИ, ООО "Доктор+" и обществом с ограниченной ответственностью "Агентство экономической и финансовой безопасности" (далее - Агентство), ООО "Доктор+" уступило Агентству права и обязанности по договору аренды от 12.11.2004 в полном объеме; в договор аренды внесены изменения в части размера арендной платы; дополнительное соглашение вступает в силу с 01.07.2005.
По актам приема-передачи от 01.07.2005 ООО "Доктор+" сдало нежилое помещение балансодержателю, который передал данный объект Агентству.
КУГИ, ссылаясь на наличие у ООО "Доктор+" задолженности по арендной плате за период с 01.10.2005 по 31.07.2006, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По смыслу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по договору аренды состоит во внесении платежей за пользование имуществом. В данном случае ООО "Доктор+" в связи с подписанием при участии КУГИ дополнительного соглашения от 01.07.2005 с ведома и согласия последнего сдало балансодержателю помещение, переданное затем Агентству. В связи с этим суд пришел к правильному выводу, что у ответчика не имеется обязанности вносить арендную плату за период, в который он фактически не пользовался помещением, независимо от государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.07.2005..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.01.2007 по делу N А56-59054/2005
"...Проанализировав представленные лицами, участвующими в деле, доказательства и дав им надлежащую оценку, апелляционный суд также установил, что арендатор не имел возможности пользоваться арендуемым павильоном из-за действий ответчика, который отключил в павильоне электроснабжение и, несмотря на письменные обращения истца с просьбой прекратить указанные действия, требовал освободить торговое место.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации содержание договора аренды составляют обязанность арендодателя предоставить имущество во временное владение и пользование и обязанность арендатора вносить плату за пользование этим имуществом. Главной составляющей арендных обязательств является наличие возможности арендатора пользоваться переданным в аренду имуществом в соответствии с целями его предоставления. Отсутствие такой возможности соответственно лишает арендодателя права требовать от арендатора арендной платы за тот период, когда он не мог пользоваться имуществом, а в случае ее уплаты влечет возникновение у арендодателя обязанности вернуть неправомерно полученные деньги.
В противном случае на стороне арендодателя возникло бы неосновательное обогащение в виде неосновательно полученных в качестве арендной платы денежных средств.
Арендную плату в размере 96840 руб., внесенную истцом в счет договора аренды от 19.10.2005 N 641 за ноябрь 2005 года, ответчик вернуть отказался.
В связи с этим апелляционный суд обоснованно взыскал с него в пользу истца 96840 руб..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2006 по делу N А56-42304/2005
"...Отказывая в иске, суд исходил из того, что ЗАО "Румит" не возвратило спорные помещения по прекращении права аренды, КУГИ как арендодатель новому арендатору данные помещения не передавал, обязанности вносить арендную плату у ООО "Ардис" не возникло, соответственно, не могут быть взысканы штрафные санкции; требование о расторжении договора не может быть удовлетворено, поскольку помещения не переданы арендатору по не зависящим от него причинам; а о выселении - поскольку ответчик не занимает помещения.
Поскольку, как установлено судом, ООО "Ардис" не пользовалось помещениями по не зависящим от него причинам, КУГИ не вправе требовать от ответчика внесения арендной платы. Более того, за период, предшествовавший государственной регистрации права аренды ООО "Ардис" (до 15.06.2004), не имеется и правовых оснований для взыскания с него арендной платы.
...По договору аренды стороны имеют встречные обязательства по отношению друг к другу, каждая из сторон является должником другой в том, что обязана совершить в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Таким образом, к лицу, замещающему арендатора в арендном обязательстве, должны перейти и права, и обязанности. Между тем в данном случае фактически право пользования помещениями продолжает осуществлять прежний арендатор, поэтому к новому арендатору не может быть предъявлено требование об исполнении обязанности в пользу арендодателя..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.06.2006 по делу N А56-8610/2005
"...Предъявляя настоящий иск, истец ссылается на то, что ответчик не исполнял обязательства по внесению арендных платежей, а также не возвратил арендованное имущество по окончании срока действия договора.
Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что он не имел возможности пользоваться арендованными кранами ввиду их полного износа.
Между тем, как следует из письма от 25.11.2005 общества с ограниченной ответственностью "Заплюсское", которое являлось ответственным хранителем спорного имущества по исполнительному производству N 1571, краны находились в неудовлетворительном состоянии и не могли быть использованы по назначению, что подтверждается актами списания названных кранов.
Доводы ответчика о том, что он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом, судом не проверены надлежащим образом, в связи с чем вывод суда об их необоснованности не может быть признан соответствующим обстоятельствам дела..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2006 по делу N А56-22978/2005
"...Суд апелляционной инстанции, установив, что арендатор не пользовался и не мог использовать арендованное транспортное средство, поскольку оно лишь формально передано ему арендодателем без регистрационных документов, отказал Обществу в иске в части взыскания задолженности и пеней.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Поскольку арендатор в силу названных обстоятельств не мог использовать переданное ему транспортное средство, что подтверждается материалами дела, суд апелляционной инстанции правомерно отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.02.2006 по делу N А56-15322/2005
"...По смыслу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, то есть договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Поскольку в период действия обеспечительных мер арендатор не мог использовать земельный участок по назначению, предусмотренному п. 1.2 договора, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что принятые судом обеспечительные меры в виде приостановления действия Постановления являются основанием для отказа арендатора от внесения арендной платы за пользование имуществом в период действия обеспечительных мер..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.08.2015 N Ф08-3897/2015 по делу N А63-8784/2014
"...В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя состоит в предоставлении арендатору имущества во временное владение и пользование (во временное владение), обязанность арендатора - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса). Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Соответствующие правовые позиции сформулированы в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", а также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.
В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) и определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735 содержатся следующие разъяснения. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.
Апелляционный суд, исследовав представленные в дело доказательства (поручение Правительства Ставропольского края от 25.10.2013, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 07.07.2013, расписку Богданова С.Н. (т. 1, л.д. 49 - 52)), оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, установил следующее. Наличие передаточного акта носит формальный характер, поскольку до апреля 2013 года земельный участок, в отношении которого сторонами был заключен договор аренды от 24.04.2012 N 11-06, фактически был занят иным лицом (Богдановым С.Н.), засеявшим участок сельскохозяйственными культурами. Таким образом, с 24.04.2012 (дата составления акта о передаче участка) и до апреля 2013 года предприниматель не мог использовать земельный участок по целевому назначению, что исключает взыскание с него арендной платы в указанный период. С учетом произведенных предпринимателем платежей, в том числе в период, за который он вносить арендную плату не должен (т. 1, л.д. 53 - 59), апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с него арендной платы и неустойки в заявленном истцом размере.
Окружной суд не усматривает оснований для отмены (изменения) апелляционного постановления от 13.04.2015 по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.11.2013 по делу N А53-35011/2012
"...Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса).
В силу приведенных норм и разъяснений, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров. Изложенные правовые позиции содержатся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.
Ответчик не имел доступа в помещение в период с июня по октябрь 2012 года, а перечисление арендных платежей за период с сентября по декабрь 2011 года подтверждено подписанным сторонами актом сверки взаиморасчетов от 31.12.2011 (т. 1, л.д. 56, 67). Поэтому судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания долга в указанные периоды. Поскольку доказательства внесения арендных платежей в период с января по март 2012 года ответчик не представил, требования в части взыскания задолженности в размере 30 тыс. рублей (по 10 тыс. рублей ежемесячно как закреплено в пункте 3.1 договора) суды признали обоснованными и удовлетворили их на основании статей 309 и 614 Гражданского кодекса.
При разрешении спора судебные инстанции исследовали и оценили представленные доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.07.2013 по делу N А63-10724/2012
"...Вывод судебных инстанций о наличии оснований для удовлетворения исковых требований не соответствует закону (статьям 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса), он противоречат фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса).
В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо от 11.01.2002 N 66), содержится следующее разъяснение. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
По правилам пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
В силу приведенных норм и разъяснений, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров. Изложенные правовые позиции содержатся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.
При разрешении спора судебные инстанции установили следующие существенные для правильного разрешения спора обстоятельства: по актам от 01.10.2011 и от 01.03.2012 нежилые помещения переданы арендатору; арендодатель в апреле 2012 года сменил замки на воротах при въезде на территорию (входные ворота и ворота склада); по факту ограничения доступа на территорию (невозможности использования своего имущества) руководитель ООО "Паллет КМВ" неоднократно обращался в правоохранительные органы. В присутствии руководителя ООО "Строй-Интерьер-Сервис" (Шаврузова Н.Ш.) и участкового инспектора Галкина А.А. принадлежащее обществу "Паллет КМВ" имущество было вывезено 03.05.2012, нежилые помещения освобождены арендатором, о чем участковым инспектором составлен акт (выдана справка) от 26.07.2012. Доказательства, подтверждающие приведенные обстоятельства, имеются в материалах дела (т. 1, л.д. 134-137, 174-179).
Однако установив названные обстоятельства, судебные инстанции в нарушение статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса, а также разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, пришли к ошибочному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца спорной задолженности. В описанной ситуации (смена арендодателем замков и ограничение доступа в помещения арендатора, неоднократно обращавшегося с соответствующими заявлениями в полицию; имущество вывезено в мае 2012 года в присутствии руководителей сторон и участкового инспектора), возложение на ответчика обязанности по доказыванию факта абсолютной (как указал в решении суд) невозможности пользования арендованными помещениями (в период с мая по август 2012 года) не может быть признано правомерно.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, вынесенными при правильном применении норм материального и процессуального права, на основании полного и всестороннего исследования всех фактических обстоятельств и материалов дела. Поэтому решение и апелляционное постановление следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.04.2011 по делу N А32-10059/2010
"...ООО "Оскар" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Коцоеву Б.В. (далее - предприниматель) о взыскании 234 591 рубля 80 копеек долга по арендной плате с 01.07.2009 по 01.03.2010 и 86 650 рублей 10 копеек за фактическое пользование помещением после расторжения договора с 01.03.2010 по 13.05.2010 (уточненные требования).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2010 решение от 30.09.2010 изменено, с предпринимателя в пользу общества взыскано 131 209 рублей 9 копеек долга по арендной плате за период с 06.07.2009 по 03.12.2009. Суд апелляционной инстанции сделал вывод об отсутствии у предпринимателя обязанности вносить арендную плату за пользование имуществом после 03.12.2009, поскольку с 03.12.2009 помещения выбыли из его фактического владения.
Изменяя решение от 30.09.2010, суд апелляционной инстанции правильно указал, что обязанность уплачивать арендные платежи возникает у арендатора в случае, если он имеет фактическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с определенным в договоре назначением.
Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд установил, что предприниматель не имел доступа в арендуемое помещение в период с 03.12.2009 по 13.05.2010 ввиду того, что помещение было опечатано арендодателем в связи с наличием у арендатора задолженности по арендной плате.
Установив, что в указанный период предприниматель не имел доступа в арендованное помещение в результате действий арендодателя, то есть не пользовался им, суд апелляционной инстанции правомерно сделал вывод о наличии правовых оснований для взыскания долга в сумме 131 209 рублей 9 копеек за время фактического пользования помещением на основании договора аренды, с учетом частичного погашения предпринимателем суммы долга, ставок арендной платы и эксплуатационных расходов, установленных договорами от 01.07.2009 N 067 и 067а..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.07.2009 по делу N А53-15932/2008
"...Поскольку фонд арендовал участок с кадастровым номером 61:44:00 00 00:0693 для целей строительства многоквартирного жилого дома, то до момента освобождения третьим лицом земельного участка с кадастровым номером 61:44:02 15 03:0018 использование арендуемого участка ответчиком с указанной целью не представлялось возможным. Таким образом, департамент (арендодатель) передал фонду (арендатору) имущество, которое не могло использоваться последним в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что ответчик в силу допущенных истцом нарушений договорных обязательств не мог использовать арендованный земельный участок в соответствии с его целевым назначением, у него (до 28.04.2008) не возникла обязанность по оплате арендной платы. Поэтому апелляционный суд правомерно взыскал с ответчика 234 748 рублей 27 копеек задолженности по арендной плате за период с 28.04.2008 по 30.06.2008 (64 дня). Пени рассчитаны судом за период с 21.06.2008 по 31.07.2008 (41 день) в размере 3 464 рублей 88 копеек с учетом факта нарушения фондом обязанности по внесению арендной платы за второй квартал 2008 года (пункт 3.2 договора).
Довод департамент о необходимости взыскания с фонда арендной платы за весь спорный период в силу платности землепользования несостоятелен..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.04.2015 N Ф09-1245/15 по делу N А60-26934/2014
"...Предприятие "Распорядительная дирекция МУГИСО", ссылаясь на то, что общество "КАЮР" уклоняется от внесения арендной платы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований предприятия "Распорядительная дирекция МУГИСО", суды исходили из следующего.
Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.
Из смысла данной статьи следует, что действия стороны, осуществляющей встречное исполнение обязательства, поставлены в зависимость от действий другой стороны по исполнению своего обязательства. Следовательно, встречным исполнением может быть признано такое исполнение, которое обязанная сторона должна произвести после получения исполнения от контрагента.
Суды, установив, что предприятие "Распорядительная дирекция МУГИСО" заключило с обществом "КАЮР" договор на возмещение расходов по предоставлению коммунальных услуг от 01.04.2011 N 93-КУ, в соответствии с п. 2.1.1 которого предприятие "Распорядительная дирекция МУГИСО" обязалось обеспечить бесперебойное предоставление коммунальных услуг (теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, вывоз твердых бытовых отходов, электроэнергия) в отношении объекта аренды, пришли к выводу о том, что истец выразил свое согласие на возложение на него обязанности, в том числе по обеспечению бесперебойного электроснабжения имущества, и, приняв на себя такое обязательство, должен был надлежащим образом его исполнить.
Данный вывод судов о наличии у арендодателя указанной обязанности соответствует положениям п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суды, установив ненадлежащее исполнение предприятием "Распорядительная дирекция МУГИСО" принятых на себя рамках арендных отношений обязательств, в т.ч. обязанности обеспечивать переданные ответчику в аренду помещения электрической энергией, установленной договором от 01.04.2011 N 93-КУ, пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика арендной платы по договору аренды от 01.04.2011 N 23-ДА за спорный период..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.08.2013 N Ф09-6374/13 по делу N А60-41681/2012
"...Ссылаясь на то, что общество ТПФ "ЮТ" ненадлежащим образом исполняло свои обязательства по внесению арендной платы, департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Департамент просит взыскать задолженность за II квартал 2012 года в сумме 60 634 руб. 93 коп.
Суды пришли к обоснованному выводу о том, что при расчете суммы долга за 2011 год, I и II кварталы 2012 года департаментом не принята во внимание невозможность пользования общества ТПФ "ЮТ" спорным лесным участком до 16.10.2011.
Лесная декларация принята департаментом 16.10.2011, согласно которой общество ТПФ "ЮТ" с 17.10.2011 по 30.09.2012 вправе использовать леса на предоставленном в аренду лесном участке.
Таким образом, общество ТПФ "ЮТ" обратилось в адрес департамента с заявлением об использовании предоставленного ему лесного участка, а департамент, приняв лесную декларацию, подтвердил возможность использования лесного участка для заявленных целей только с 17.10.2011.
С учетом установленной переплаты на 01.01.2011, отсутствия права и возможности использовать лесной участок до 17.10.2011 суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате за II квартал 2012 года, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.02.2013 N Ф09-13547/12 по делу N А60-17467/2012
"...Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства (вступившие в законную силу судебные акты по делам N А60-19250/2009 и А60-33140/2009, акт от 24.06.2011 проверки прокуратурой г. Первоуральска соблюдения земельного законодательства), суды пришли к выводу о том, что земельный участок фактически не был передан арендодателем арендатору, поскольку на земельном участке, как в момент заключения договора, так и в течение последующего периода времени, находилась автостоянка, которая эксплуатировалась другим лицом.
Согласно постановлению Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о назначении административного наказания от 30.06.2011 директор общества с ограниченной ответственностью "ВИМ" Рогожников М.В. признан виновным в совершении административного правонарушения, выразившегося в самовольном занятии указанного земельного участка.
Из разъяснений, содержащихся в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что нарушение предусмотренной п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.
Установив, что истцом не исполнена обязанность по предоставлению ответчику земельного участка, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у общества "Маркет Металл" обязанности вносить арендную плату по договору аренды земельного участка от 01.04.2009 N 2472 к..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.10.2011 N Ф09-6340/11 по делу N А60-41373/2010
"...Департамент, ссылаясь на наличие у общества "Форлекс" задолженности по договору аренды участка лесного фонда от 24.12.2004 N 1 в размере 19 423 руб. за 2008 год, рассчитанной из разрешенного объема возможной заготовки древесины в год, а также задолженности по договору аренды лесного участка от 08.10.2008 N 215 за ноябрь, декабрь 2008 года в размере 633 333 руб., обратился в суд с рассматриваемым иском.
Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, и установив, что по условиям договора аренды участка лесного фонда от 24.12.2004 N 1 обязанность арендатора по внесению арендных платежей установлена от использования лесосеки и обусловлена выдачей лесорубочных билетов, задолженность по арендной плате по выписанным лесорубочным билетам у ответчика отсутствует, доказательств иного в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), пришли к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания с арендатора задолженности по договору аренду участка лесного фонда от 24.12.2004 N 1.
Отклоняя требования истца в части взыскания задолженности по договору аренды лесного участка от 08.10.2008 N 215 за ноябрь, декабрь 2008 года, суды также правомерно исходили из следующего.
Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, исходя из условий договора аренды лесного участка от 08.10.2008 N 215, согласно которым общество "Форлекс" имело право приступить к лесопользованию только после представления арендодателю положительного заключения государственной экспертизы по проекту освоения лесов (п. 11а договора), учитывая, что возможность получения необходимой документации для разработки данного проекта заблаговременно (до заключения договора) законодателем не предусмотрена и установив, что положительное заключение выдано ответчику 29.12.2008, лесохозяйственный регламент также утвержден только после подписания договора, пришли к верному выводу о том, что в спорный период (ноябрь, декабрь 2008 года) общество "Форлекс" в силу объективных обстоятельств, не зависящих от его воли, не могло приступить к использованию арендованного лесного участка, в силу чего отсутствуют основания для возложения на него обязанности по уплате арендных платежей в данный период..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.10.2011 N Ф09-6465/11 по делу N А60-41372/10
"...Департамент, ссылаясь на неисполнение предприятием "Совхоз "Знаменский" обязанности по внесению арендной платы за пользование лесным участком за 2009 год на основании договора от 16.12.2008 N 338, обратился в суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно исходили из следующего.
Статьей 26 Лесного кодекса Российской Федерации установлено, что законное освоение лесного участка и изъятие лесных ресурсов осуществляются только при наличии у лесопользователя проекта освоения лесов и последующем представлении лесопользователем лесной декларации.
Проект освоения лесов разрабатывается в соответствии со ст. 12 Лесного кодекса Российской Федерации на основании договора аренды лесного участка, лесохозяйственного регламента лесничества, материалов государственного лесного реестра, данных лесоустройства и иных специальных обследований, документов территориального планирования (п. 27 приказа Министерства природных ресурсов Российской Федерации от 06.04.2007 N 77 "Об утверждении состава проекта освоения лесов и порядка его разработки").
Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установили, что в 2009 году в лесохозяйственном регламенте на территории арендуемого лесного участка появилась новая категория лесов по целевому назначению - "защитные леса" категории - леса расположенные в "водоохранных зонах". Данная информация арендатору для изготовления проекта освоения лесов не была предоставлена.
Из условий договора аренды лесного участка от 16.12.2008 N 338 усматривается, что арендодатель обязан предоставить арендатору всю необходимую информацию о лесном участке, в том числе о новой категории защитных лесов.
Принимая во внимание, что длительное прохождение предприятием "Совхоз "Знаменский" государственной экспертизы проекта освоения лесов в Министерстве явилось следствием несвоевременного представления последним необходимой информации арендатору для его разработки, суды пришли к верному выводу о том, что данное обстоятельство явилось причиной невозможности пользования арендатором лесным участком в спорный период в целях освоения заявленного в договоре объема древесины и препятствовало ему своевременно подать лесную декларацию.
При таких обстоятельствах отказ в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика арендной платы, является законным и обоснованным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.08.2010 N Ф09-5323/10-С3 по делу N А71-14309/2009
"...Общество с ограниченной ответственностью "Август-Инвест" (далее - общество "Август-Инвест") обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением (с учетом уточнений исковых требований, заявленных в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к предпринимателю о взыскании 2 728 960 руб., из которых 2 080 000 руб. - задолженность по арендной плате за июль - декабрь 2009 года, январь 2010 года и авансовый платеж за последний месяц аренды, 648 960 руб. пени, начисленные по состоянию на 18.01.2010 за просрочку внесения арендной платы по договору аренды от 01.08.2008.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что 19.08.2009 комиссией в составе представителей общества "Август-Инвест" и предпринимателя составлен акт об отключении электроэнергии в арендуемом ответчиком помещении в связи с неуплатой последним арендной платы, помещение электрощитовой опечатано, ключи переданы представителю истца.
Указанные обстоятельства с учетом целевого назначения объекта аренды - кафе свидетельствуют о том, что после 19.08.2009 арендатор не имел доступа в арендованное помещение в результате действий арендодателя, то есть не пользовался им, на основании чего суды пришли к верному выводу о том, что требования истца по первоначальному иску подлежат удовлетворению частично в сумме 419 354 руб. 84 коп. за июль 2009 года (260 000 руб.) и 19 дней августа 2009 года (159 354 руб. 84 коп.)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.04.2010 N Ф09-7979/09-С5 по делу N А60-8997/2009-СР
"...Как установлено судами при рассмотрении дела, по договору финансовой аренды (лизинга) от 17.03.2008 N 58/08-Ч общество "Практика ЛК" (лизингодатель) приняло на себя обязательство приобрести в собственность и предоставить обществу "Ремстрой-2" (лизингополучатель) за плату во временное владение и пользование для осуществления предпринимательской деятельности автокран "XCMG QY30K5 (EURO III)", 2008 года выпуска (автомобиль).
Ненадлежащее исполнение обществом "Ремстрой-2" обязанности по своевременному внесению лизинговых платежей послужило основанием для обращения общества "Практика ЛК" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что лизинговые платежи перечисляются лизингодателю независимо от фактического использования имущества.
Данный пункт договора в соответствии с требованиями ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит системному толкованию с учетом условий пунктов 2.1, 4.2 договора, требующим наличие акта приема-передачи имущества, необходимого для возникновения обязательства по внесению лизинговых платежей.
Из договора не следует закрепление за лизингополучателем обязанности производить уплату лизинговых платежей лизингодателю при отсутствии фактически предоставленного в пользование имущества, являющегося предметом лизинга.
Принимая во внимание основные начала гражданского законодательства (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде и Закона "О финансовой аренде (лизинге)" следует отметить, что обязательство по уплате лизингополучателем лизингодателю лизинговых платежей носит встречный характер, оно непосредственно связано с наличием у лизингополучателя в пользовании (владении) предмета лизинга. Исполнение обязательства лизингополучателем по уплате обусловлено исполнением обязательства передать имущество в лизинг другой стороной - лизингодателем.
Акт приема-передачи имущества в лизинг сторонами не подписан, в деле отсутствуют доказательства передачи ответчику предмета лизинга (ст. 9, 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Следовательно, обязательство по уплате лизинговых платежей истцу у ответчика не возникло (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела усматривается, что исполнение обществом "Спецтехника" договора поставки от 17.03.2008 N 65/ДКП/58/08-Ч невозможно, ввиду отсутствия у поставщика автокрана "XCMG QY30K5 (EURO)" как предмета поставки (т. 2 л. д. 61). Кроме того, решением Арбитражного суда Хабаровского края от 01.09.2009 по делу N А73-304/2009 общество "Спецтехника" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении указанного общества открыто конкурсное производство (т. 2 л. д. 9).
При таких обстоятельствах требование общества "Практика ЛК" о взыскании с общества "Ремстрой-2" лизинговых платежей необоснованно, в удовлетворении иска следует отказать..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.04.2006 N Ф09-1831/06-С3 по делу N А60-17921/2005
"...Согласно акту от 08.07.2003, помещение находилось в состоянии, исключающем возможность его использования по назначению, арендодатель дал согласие на проведение арендатором ремонтно-реставрационных работ, капитального ремонта и реконструкции с обязательным привлечением подрядчика, имеющего лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия.
01.08.2003 некоммерческой организацией "Фонд поддержки президентских программ в Уральском регионе" с обществом с ограниченной ответственностью "Торговый портал", имеющим лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия, заключен договор на проведение ремонтных работ в указанном помещении, сметная стоимость которых, согласованная с арендодателем, составила 375535 руб.
Работы по договору от 01.08.2003 производились в августе - сентябре 2003 г. Оплата выполненных работ произведена.
Таким образом, арендатор не имел возможности пользоваться арендуемым помещением в июле - августе 2003 г., в связи с чем арендная плата за указанный период уплате не подлежит..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.08.2017 N Ф10-3177/2017 по делу N А84-2414/2015
"...Фонд коммунального имущества СГС на основании акта приема-передачи арендованного имущества от 06.02.2014 передал ООО "Сатори-Крым" недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Севастополь, пл. Нахимова, 12, общей площадью 512,50 кв. м. Передача недвижимого имущества проведена в соответствии с договором аренды от 18.07.2013 N 14-14, при этом комиссией по передаче объекта недвижимости сделан вывод о том, что требуется проведение ремонтно-строительных работ.
Ответчиком 19.02.2014 на основании выставленного Фондом коммунального имущества СГС счета-акта от 06.02.2014 N 27031 внесена арендная плата за февраль 2014 года в размере 66 329,79 грн. по договору аренды недвижимого имущества N 14-14 от 18.07.2013 (справка истца от 11.08.2015).
Истец, ссылаясь на отсутствие оплаты ответчиком аренды имущества за период с 01.03.2014 по 16.08.2016, а также уклонение от уплаты штрафных санкций по договору, обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Из положений статей 606, 611, 614 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением, а арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
Право арендатора потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, предусмотрено также в пункте 4 статьи 614 ГК РФ.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
С учетом изложенного вывод судов о том, что истец передал ответчику имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением без проведения ремонтно-строительных работ, является верным.
Если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано (пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Принимая во внимание установленные обстоятельства, учитывая заявленный истцом период образования задолженности (с 01.03.2014 по 16.08.2016), проверив расчет задолженности, суды правильно уменьшили период начисления арендной платы и отказали истцу во взыскании арендной платы за период с 01.03.2014 по 20.12.2015, удовлетворив исковые требования в части взыскания с ответчика арендной платы в размере 2 351 458,12 рублей за период с 20.12.2015 по август 2016 года..."

Постановление ФАС Центрального округа от 06.05.2013 по делу N А35-7073/2012
"...Комитет по управлению имуществом Курской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Алымову Игорю Николаевичу (далее - ИП Алымов И.Н., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 341 120 руб. 00 коп. и пени за период с 13.12.2010 по 19.09.2012 в размере 19 783 руб. 78 коп. по договору аренды земельного участка от 07.05.2009 N 2208-09ю.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из следующего.
Препятствия в пользовании земельным участком фактически устранены 14.09.2011 в ходе совершения исполнительных действий: произведен демонтаж забора (забетонированного железными столбами с протянутой между ними в несколько рядов проволокой), возведенного на спорном земельном участке Бойцовым И.В.
Кроме того, из материалов дела следует, что в обеспечение встречных требований Бойцова И.В. определением Промышленного районного суда города Курска от 25.02.2011 наложен запрет, в том числе на ИП Алымова И.Н., совершать любые действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:29:103003:288, в том числе принимать любые решения, иные акты, заключать договоры и соглашения, предметом которых является указанный земельный участок.
Указанные обеспечительные меры отменены определением Промышленного районного суда города Курска от 01.06.2012.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд обоснованно указал, что ИП Алымов И.Н. не имел возможности пользоваться спорным земельным участком в вышеуказанный период.
Таким образом, суд, учитывая, что ИП Алымовым И.Н. предприняты все меры, необходимые для принятия земельного участка в аренду, пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендных платежей за названный период времени.
Исходя из изложенного, суд правомерно отказал Комитету по управлению имуществом Курской области в удовлетворении заявленных исковых требований..."

Постановление ФАС Центрального округа от 25.10.2010 по делу N А62-9613/2009
"...Администрация муниципального образования "Кардымовский район" Смоленской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к индивидуальному предпринимателю Гринберг Ольге Васильевне (далее - ИП Гринберг О.В.) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 59 534 руб.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 21.05.2010 в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
Принимая во внимание, что ответчик (арендатор по договору) при заключении договора N 17 аренды земельного участка от 21.08.2008 не знал о невозможности использования спорного участка для строительства объекта недвижимости, суд правильно указал на то, что ИП Гринберг О.В. безосновательно рассчитывала использовать земельный участок по целевому назначению, как предусмотрено п. 4.4.2 договора.
Учитывая изложенное, вывод суда о том, что арендодатель не исполнил обязательство, установленное пунктом 1.1 договора, по передаче арендатору земельного участка для строительства на нем магазина, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств, соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Таким образом, отказ суда в удовлетворении исковых требований является обоснованным..."

12.8. Вывод из судебной практики: При невозможности использования арендованного имущества по причинам, не вызванным виновными действиями арендатора, внесенные арендные платежи могут быть взысканы с арендодателя в качестве неосновательного обогащения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.03.2010 по делу N А19-14651/08
"...Суд кассационной инстанции полагает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные ИП Кутовым А.Н. требования о взыскании 87 741 рубля 94 копеек и 12 812 рублей 73 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
ООО "Гортопсбыт" выставило счет N 1 от 09.01.2008 на оплату за аренду нежилых помещений за январь 2008 года на сумму 170 000 рублей. Платежным поручением N 12 от 11 января 2008 года ИП Кутовой А.Н. перечислил на счет ООО "Гортопсбыт" 170 000 рублей.
Из материалов дела следует, что в здании расположенном по адресу: г. Иркутск, ул. Некрасова, 14, 15.01.2008 произошел пожар. В результате тушения пожара водой залито помещение второго этажа. Причиной пожара послужило нарушение правил пожарной безопасности. Из заключения специалиста ГУ "Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Иркутской области от 06.02.2008, следует что, в здании расположенном по ул. Некрасова, д. 14 произошел пожар, очаг пожара расположен во внутреннем пространстве перекрытия между нижними слоями досок (со стороны второго этажа), под центральной частью помещения компьютерного отдела ЗАО "Байкал - Телепорт".
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что с 01.01.2008 по 15.01.2008 ИП Кутовой А.Н. фактически владел спорным помещением на втором этаже здания, расположенного по ул. Некрасова, д. 14, на основании договора аренды N 1 от 03.01.2008.
Кроме того, факт невозможности пользования истцом объекта аренды подтверждается заключением специалиста ГУ "Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Иркутской области от 06.02.2008 и пожарно-техническом экспертном исследовании Центра независимой экспертизы Иркутской области "Сиб-эксперт". Согласно данным экспертным исследованиям суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что повреждение арендованного имущества в результате пожара является случайным. Также в соответствии со статьями 210, 211, 401, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации риск случайного повреждения переданных в аренду помещений в здании, расположенном по адресу: г. Иркутск, ул. Некрасова, д. 14 и обязанность по восстановлению арендованного имущества после пожара лежит на арендодателе.
Из материалов дела следует, что в период с 15.01.2008 по 31.01.2008 ИП Кутовой А.Н. не пользовался спорным нежилым помещением, в связи с чем денежные средства уплаченные за спорный период подлежат возврату в сумме 87 741 рубль 94 копейки..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.01.2016 N Ф04-27189/2015 по делу N А45-21301/2014
"...Мэрия (арендодатель) заключила с обществом (арендатор) договоры аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 18.10.2013 N 117337т и от 18.10.2013 N 117338т, в соответствии с которыми в аренду предоставила земельный участок с кадастровым номером 54:35:051185:95, площадью 2248 кв. м, и земельный участок с кадастровым номером 54:35:051185:94, площадью 2305 кв. м, с разрешенным использованием: под строительство складов.
Для согласования подключения к сетям на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:051185:94 и 54:35:051185:95 общество 14.07.2014 обратилось в ОАО "Региональные электрические сети", филиал "Восточные электрические сети".
В ответ на данное обращение филиал "Восточные электрические сети" сообщил о невозможности согласования посадки и строительства складов на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:051185:94, 54:35:051185:95, попадающими в охранную зону ВЛ 110 кВ К19/20, так как согласно подпункту 2 пункта 9 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства РФ N 160 от 24.02.2009, в охранной зоне ВЛ-110 кВ запрещается складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов.
Полагая, что мэрией не соблюдены условия выделения земельных участков под строительство складов, ООО "Фитнес-Драйв" 08.08.2014 обратилось в мэрию с требованием о расторжении договоров аренды земельных участков N 117338т, N 117337т и о возврате затраченных денежных средств в размере 2 566 299 руб.
Мэрия письмом от 09.09.2014 сообщила обществу об отсутствии оснований для расторжения указанных договоров аренды, а также возмещения и возврата денежных средств в сумме 2 566 299 руб.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Фитнес-Драйв" в арбитражный суд с настоящим иском.
Как разъяснено в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ не исключает возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.
Поскольку материалами дела подтверждена невозможность использования земельных участков по целевому назначению, неисполнение арендодателем обязанности по предоставлению земельных участков, предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, суды обоснованно указали на отсутствие у общества встречной обязанности по внесению платы за аренду спорных земельных участков, правомерно взыскав с мэрии 1 767 691,78 руб. неосновательного обогащения, составивших уплаченную арендную плату по договорам аренды земельных участков и задаток на участие в аукционе на право аренды спорных земельных участков..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.01.2016 N Ф04-28180/2015 по делу N А45-3466/2015
"...Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "МАРИЯ-РА" (далее - ПКФ "МАРИЯ-РА") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) о расторжении договора от 28.03.2014 N 118535т аренды земельного участка на территории города Новосибирска (далее - договор аренды N 118535т), взыскании 2 639 645 руб. 15 коп. неосновательного обогащения в виде уплаченной в марте - мае 2014 года арендной платы, 270 564 руб. 55 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 21.03.2014 по 30.06.2016, и процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической уплаты этих средств.
Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
По правилам статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
Суды при рассмотрении дела установили, что арендатор на основании пункта 4.1.1 договора аренды N 118535т обязан использовать участок в соответствии с его разрешенным использованием ("магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры").
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу, что о превышении уровня радона в почве в месте предполагаемого размещения магазина на 20 процентов выше предельно допустимых значений и необходимости оборудования здания противорадоновой защитой ПКФ "МАРИЯ-РА" стало известно после получения экспертного заключения учреждения от 23.09.2014 N 12-20/564 и протокола радиационного контроля земельного участка от 23.09.2014 N 21720.
Руководствуясь статьями 451, 452, 612, 620 ГК РФ, суды сочли обоснованным требование ПКФ "МАРИЯ-РА" о расторжении договора аренды N 118535т, поскольку до заключения договора аренды истец не мог определить пригодность земельного участка для строительства магазина и обнаружил это обстоятельство только после заключения договора, вследствие чего использование земельного участка в предусмотренных в договоре аренды целях было невозможно, и, следовательно, мэрией не исполнена возложенная на нее обязанность по передаче имущества, соответствующего условиям договора аренды.
Так как судами установлен факт передачи арендодателем арендатору имущества, не соответствующего цели, определенной в договоре, суды сделали обоснованный вывод, что обязанность по встречному предоставлению арендодателем земельного участка должным образом не исполнена. Истец был лишен права пользоваться земельным участком для строительства объекта торговли. Данный факт мэрией документально не опровергнут.
При таких обстоятельствах истец вправе, как верно отмечено судами, требовать взыскания с ответчика неосновательного обогащения, тогда как у ответчика отсутствует право требовать от истца оплаты арендных платежей, а уведомление мэрии от 03.03.2015 N 32/21-924 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды N 118535т, направленное в соответствии с пунктом 6.4 договора, предусматривающим право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд, является незаконным.
Поэтому правомерно удовлетворены требования ПКФ "МАРИЯ-РА", а мэрии отказано в удовлетворении встречного иска..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.12.2012 по делу N А55-10402/2012
"...Затопление фекальными водами нежилого помещения произошло по причине засора канализационного лежака в подвале многоквартирного дома и не является виною истца, что подтверждается актом от 13.02.2012 N 662, составленным ЖЭУ-12 Железнодорожного филиала ЗАО "ПТС-Сервис" и Выпиской из журнала заявок по аварийно-диспетчерской службе Железнодорожного филиала ЗАО "ПТС-Сервис" за 12.02.2012.
Ответчик 21.02.2012 принял помещение по акту приема-передачи и получил от истца ключи от помещения, а также получил на руки уведомление истца о намерении расторгнуть договор аренды, что подтверждается подписью ответчика на уведомлении. Однако от подписания соглашения о расторжении договора ответчик отказался.
Данные обстоятельства, а также факт излишне уплаченной арендной платы за февраль 2012 года, послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством подлежат применению правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не установлено Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.
Установив факт возврата арендованного помещения истцом ответчику 21.02.2012 по акту приема-передачи и излишнего перечисления истцом платежей за февраль 2012 года в сумме 40 827 руб. 59 коп., суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 1102 ГК РФ, правомерно взыскал спорную сумму с ответчика в пользу истца..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 23.05.2013 N Ф09-4075/13 по делу N А76-14219/2012
"...Ссылаясь на невозможность использования земельного участка по назначению ввиду ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств по передаче участка в аренду, истец обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующими исковыми требованиями о расторжении договора аренды на основании ст. 612, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также взыскании денежных средств, перечисленных в качестве арендной платы.
В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (ст. 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что в аренду предоставлен земельный участок, использование которого по целевому назначению является невозможным, суды обоснованно пришли к выводу о том, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, поскольку у общества "ИнтерСтрой" отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка, перечисленные им денежные средства в сумме 1 146 362 руб., включая сумму задатка за участие в аукционе подлежащую зачету в счет арендной платы (сроком уплаты до 31.12.2011), составляют неосновательное обогащение ответчика.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно удовлетворили исковые требования и взыскали с комитета в пользу общества "ИнтерСтрой" неосновательное обогащение в размере 1 146 362 руб..."

12.9. Вывод из судебной практики: Если арендатор по причинам, зависящим от арендодателя, фактически использовал лишь часть объекта аренды, предусмотренного договором, то он обязан уплатить арендную плату только за эту часть.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 01.09.2010 N Ф09-6853/10-С6 по делу N А60-57590/2009-С2
"...При рассмотрении спора судами установлено, что 18.12.2008 между Министерством (арендодатель) и кооперативом "Роща" (арендатор) заключен договор аренды лесного участка N 345 сроком на 49 лет, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное пользование лесной участок для заготовки древесины общей площадью 11 453 га, расположенный в границах Шалинского лесничества в кварталах N 1 - 58 урочища "Роща" Урминского участкового лесничества (п. 1, 2; л. д. 52 - 92).
Пунктом 11 договора предусмотрено, что арендатор имеет право приступить к заготовке леса после государственной регистрации договора, подписания сторонами акта приема-передачи лесного участка в аренду и представления арендодателю в установленном порядке разработанного проекта освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы к использованию лесного участка в соответствии с условиями данного договора; получать информацию от арендодателя о лесном участке (подп. "а", "в").
Министерство, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.
Согласно ст. 26 Лесного кодекса Российской Федерации законное освоение лесного участка и изъятие лесных ресурсов осуществляются только при наличии у лесопользователя проекта освоения лесов и последующем представлении лесопользователем лесной декларации.
Проект освоения лесов разрабатывается в соответствии со ст. 12 Лесного кодекса Российской Федерации на основании договора аренды лесного участка, лесохозяйственного регламента лесничества, материалов государственного лесного реестра, данных лесоустройства и иных специальных обследований, документов территориального планирования (п. 27 приказа Министерства природных ресурсов Российской Федерации от 06.04.2007 N 77 "Об утверждении состава проекта освоения лесов и порядка его разработки").
Из условий договора аренды лесного участка от 18.12.2008 N 345 усматривается, что арендодатель обязан предоставить арендатору всю необходимую информацию о лесном участке, в том числе о новой категории защитных лесов.
Принимая во внимание, что длительное прохождение кооперативом "Роща" государственной экспертизы проекта освоения лесов в Министерстве явилось следствием непредставления последним необходимой информации арендатору для его разработки, суды пришли к верному выводу о том, что данное обстоятельство явилось причиной невозможности освоения арендатором всего заявленного объема древесины.
Согласно условиям п. 7 заключенного сторонами договора аренды лесного участка размер арендной платы подлежит изменению пропорционально изменению ставок платы за единицу объема лесных ресурсов или за единицу площади лесного участка, устанавливаемых в соответствии со ст. 73 Лесного кодекса Российской Федерации, а также на основании сведений лесной декларации, представляемой арендатором арендодателю в установленном порядке.
Поскольку информация о лесах водоохранных зон, необходимая для включения в проект освоения лесов, у Министерства отсутствовала, в результате чего арендатор был лишен возможности в полной мере отразить ее в указанном проекте, что препятствовало ему своевременно подать лесную декларацию при освоении лесного участка и, соответственно, освоить максимально допустимую годовую норму заготовки древесины, установленную условиями договора аренды, отказ в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика арендной платы за весь установленный договором объем лесопользования, является законным и обоснованным..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.01.2010 по делу N А78-1507/2009
"...Как усматривается из материалов дела, между Управлением лесами в Читинской области (арендодатель) и ОАО "Ксеньевский прииск" (арендатор) заключены договоры аренды лесных участков: N 07-41 от 01.08.2007, N 07-42 от 01.08.2007, N 07-61 от 17.09.2007, N 07-62 от 17.09.2007, N 07-63 от 17.09.2007, N 07-64 от 17.09.2007, N 07-65 от 17.09.2007, N 07-66 от 17.09.2007, N 07-83 от 01.12.2007, N 07-83 от 01.12.2007.
Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.
Ответчик не оспаривает факт невнесения арендных платежей, однако полагает, что сумма задолженности перед истцом подлежит уменьшению в связи с изъятием на рекультивацию части земельных участков, арендуемых им по договорам N 07-61 от 17.09.2007 и N 07-64 от 17.09.2007.
В обоснование возражений заявитель сослался на акты приема-сдачи рекультивированных земель от 13.10.2007 и от 14.11.2007, утвержденные приказами Управления лесами в Читинской области от 10.12.2007 N 1155 и N 1156, согласно которым рабочая комиссия по приему-передаче рекультивированных и ненарушенных при проведении горных работ земель приняла от ОАО "Ксеньевский прииск" участки площадью 113,3 га и 48,2 га, входившие в состав арендуемых ответчиком по договорам N 07-61 от 17.09.2007 и N 07-64 от 17.09.2007 лесных участков.
Суд апелляционной инстанции оценил указанные документы по правилам статей 65, 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришел к обоснованному выводу том, что на обозначенные в указанных документах площади лесных участков арендная плата начислению не подлежит.
Факт использования ответчиком лишь части арендуемых лесных участков истцом не отрицается. Кроме того, решения об изъятии площадей спорных участков утверждены самим арендодателем, что свидетельствует о наличии между сторонами согласия на изменение площадей участков, предусмотренных в договорах.
Учитывая обстоятельства дела и действия сторон по исполнению договоров аренды N 07-61 от 17.09.2007 и N 07-64 от 17.09.2007, суд апелляционной инстанции правильно исходил из расчета арендной платы, произведенного в соответствии с уменьшением используемой ответчиком площади лесных участков..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 04.09.2007, 11.09.2007 N КГ-А40/8000-07 по делу N А40-67432/06-11-531
"...Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 20 июня 2003 года был заключен договор аренды N 2/03 на нежилые помещения, расположенные по адресу: город Москва, проспект Мира, 119, стр. 501, общей площадью 769,7 кв. м (этаж N 2, помещение 1, комнаты N 1, 1а, 1б, 2, 3, 5, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17), для использования под предприятие общественного питания любой формы, сроком действия на 5 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27 ноября 2003 года.
Судом установлено, что арендодатель не выполнил своих обязательств по передаче объекта аренды по акту приема-передачи.
Однако, фактическое пользование указанными помещениями, кроме комнаты N 16 размером 7 кв. м (лестница), N 11 размером 2,4 кв. м (касса), комната N 15 размером 129,9 кв. м (бар) арендатором не отрицается.
Таким образом, им используются помещения общей площадью 630,4 кв. м, а не 769,7 кв. м.
Следовательно, переплата арендной платы за период с ноября 2003 года по октябрь 2006 года составляет 585372 руб. 03 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами составляют - 179514 руб. 08 коп..."

12.10. Вывод из судебной практики: Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы по основанию, предусмотренному п. 4 ст. 614 ГК РФ, в случае принятия нормативно-правового акта, в результате которого имущество стало невозможно использовать по определенному договором целевому назначению.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 24.03.2010 N Ф09-1966/10-С3 по делу N А60-21966/2009-С2
"...Согласно п. 1.1 договора аренды от 15.12.2006 арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату в аренду (пользование) участок лесного фонда для осуществления следующего вида лесопользования: ежегодная заготовка древесины по главному и промежуточному пользованию, на основе многоцелевого, непрерывного, неистощимого пользования лесом с сохранением экологических функций.
В связи с тем, что на момент заключения договора аренды от 15.12.2006 на переданном в аренду участке проведение рубок главного пользования не было запрещено, обществу "Восток" был выдан лесорубочный билет от 28.12.2006 N 195 (вид пользования главный, способ рубки сплошной, способ учета по площади, срок окончания заготовки 27.12.2007 платежи в федеральный бюджет - 36 130 руб., платежи в областной бюджет 323 675 руб.).
С учетом названных норм, а также, принимая во внимание, что Положением о государственном зоологическом охотничьем заказнике областного значения "Пышминский", утвержденным Постановлением Правительства Свердловской области от 27.03.2007 N 254-ПП, иные правила о возможности проведения на его территории сплошных рубок не предусмотрены, суд пришел к правильному выводу о том, что с 01.01.2007 общество "Восток" несмотря на наличие лесорубочного билета от 28.12.2006 N 195 на выделенном ему участке не могло производить сплошные рубки, поскольку это противоречило действующему с этого момента закону, то есть у общества "Восток" прекратилась обязанность по проведению сплошных рубок по лесорубочному билету N 195 от 28.12.2006, вследствие невозможности их проведения в связи с законодательным запретом.
Из содержания ст. 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемых к отношениям по аренде участков лесного фонда, следует, что арендатор обязан оплатить пользование лишь при исполнении арендодателем своего обязательства по передаче предмета аренды (принадлежностей и документов к нему) в пользование арендатору. Применительно к лесопользованию данные нормы следует трактовать таким образом, что арендатору участка лесного фонда должна быть предоставлена возможность осуществить лесопользование в объеме, предусмотренном в договоре аренды, а при непредставлении такой возможности арендатор на основании п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе приостановить или отказаться от встречного исполнения.
Согласно п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которой применяются к отношениям по аренде участков лесного фонда, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Учитывая невозможность осуществления сплошной рубки по лесорубочному билету от 28.12.2006 N 195 и невыдачу новых лесорубочных билетов в 2007 г. суд правомерно указал на то, что условия пользования арендованным имуществом помимо воли последнего, а, следовательно, ответчик, в силу п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе требовать уменьшения арендной платы с учетом неосвоенных объемов на 359 805 руб..."

12.11. Вывод из судебной практики: Если по договору аренды часть арендной платы составляют затраты арендатора на улучшение арендованного имущества и при этом имущество невозможно использовать по назначению до завершения его реконструкции, то при досрочном расторжении договора аренды стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений не считается арендной платой и возмещается арендатору по п. 2 ст. 623 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 12.05.2010 N КА-А40/4256-10 по делу N А40-107725/09-126-671
"...Делая вывод о том, что вычет применен необоснованно, инспекция исходила из следующего. Заявитель имеет на праве собственности нежилое помещение по адресу: Москва, ул. Новый Арбат, д. 24, сдаваемое в субаренду. По условиям договора субаренды субарендатор ЗАО "Мир Кино Октябрь" обязан провести реконструкцию помещения с целью создания кинотеатра. Арендная плата включает: определенные в твердой сумме платеже, вносимые периодически, а также возложение на арендатора затрат на реконструкцию здания. Субарендатор ЗАО "Мир Кино Октябрь" в период 1998 г. - 2001 г., 2005 г. произвел реконструкцию и выставил заявителю счет-фактуру N 6 от 16.12.2005 года на сумму 1 223 660 000 руб., в т.ч. НДС 186 660 000 руб. Эта сумма налога была включена заявителем в состав налоговых вычетов равными долями в январе - апреле, июне и июле 2006 года.
Суды не согласились с налоговым органом. Суды исходили из того, что договор аренды был заключен на 25 лет. По условиям договора в качестве арендной платы на весь срок засчитываются инвестиции арендатора на реконструкцию, помещение должно использоваться исключительно в качестве кинотеатра. Однако, до окончания реконструкции помещение не могло быть использовано по назначению. Впоследствии договоры аренды и субаренды были расторгнуты досрочно, срок действия договоров составил 7 лет. При совокупности указанных обстоятельств суды сделали правильный вывод о том, что стоимость улучшений помещения в данном случае нельзя считать арендной платой.
В кассационной жалобе налоговый орган ссылается на п. 2 ст. 614 ГК РФ, в соответствии с которым арендная плата устанавливается как в твердой сумме платежей, так и в возложении на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, а также на условия договоров аренды и субаренды, которые предусматривают включение в арендную плату затрат арендатора на реконструкцию помещения.
Суд кассационной инстанции отклоняет указанный довод, поскольку заявитель не мог использовать помещение по назначению весь период, на который был заключен договор, и, соответственно, включение в арендную плату стоимости улучшений противоречит п. 2 ст. 614 ГК РФ. В создавшейся ситуации суды обоснованно применили п. 2 ст. 623 ГК РФ, в соответствии с которым в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды..."

12.12. Вывод из судебной практики: Арендатор вправе взыскать с арендодателя убытки в виде уплаченной арендной платы за имущество, переданное с недостатками, препятствующими его использованию по определенному договором целевому назначению.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.12.2009 по делу N А33-16701/2008
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 22.10.2007 между истцом и ответчиком на основании протокола торгов заключен договор N 2460 аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:05 00 357:0333, расположенный в оценочной зоне 4, по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко, 84, общей площадью 474 кв. м, для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома этажностью от 12 этажей и выше.
В соответствии с условиями пункта 3.1 договора ООО "ФСК "Готика" перечислило арендную плату за участок в сумме 2 447 497 рублей 58 копеек.
ООО "ФСК "Готика" предъявило встречное требование о расторжении договора аренды и взыскании убытков, состоящих из внесенных сумм арендной платы и расходов по государственной регистрации договора аренды, ссылаясь на экспертное заключение Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" N 9194 о не соответствии арендованного земельного участка санитарным правилам и нормативам, невозможности получения положительного санитарно-эпидемиологического заключения, и, как следствие, невозможности использования по назначению арендуемого земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Статьей 620 названного Кодекса предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора, в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620 Кодекса).
Согласно части 3 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам.
Исходя из положений указанных норм права, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе экспертное заключение федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" N 9194, арбитражные суды установили, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Суды исходили из того, что у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом. Следовательно, правомерны выводы судов о неисполнении арендодателем возложенной на него законом и договором обязанности предоставить земельный участок, соответствующий условиям договора, пригодный для его использования по назначению, в связи с чем обоснованно применены нормы статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворены встречные требования о расторжении договора.
Доводы администрации об отсутствии оснований для возврата полученных по договору аренды денежных средств и о необоснованном применении апелляционным судом статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации являются несостоятельными ввиду следующего.
Согласно части 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Под убытками согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, для удовлетворения требования о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств по договору, необходимо установление в совокупности наличие следующих условий: причинение убытков, противоправности действий причинителя вреда и наличие причинной связи между этими двумя элементами.
Оценив имеющиеся в деле доказательства (договор аренды, экспертное заключение, письма арендатора, платежные поручения), исходя из доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установив наличие оснований для расторжения договора аренды, апелляционный суд пришел к правомерному выводу о доказанности ООО "ФСК "Готика" фактов причинения ему убытков и наличием причинной связи между противоправностью действий администрации и причиненными убытками..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А33-16722/2008
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 07.12.2007 между истцом и ответчиком на основании протокола торгов заключен договор N 2830 аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:05 00 287:0073, расположенный в оценочной зоне 4, по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, площадью 3569 кв. м, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома с возможностью увеличения этажей до 14 этажей.
В соответствии с условиями пунктов 1.1, 3.1 договора ООО "ФСК "Готика" перечислило арендную плату за участок за период по 31.12.2007 в сумме 9 972 000 рублей.
Ссылаясь на неисполнение арендатором договорных обязательств по внесению в установленный срок арендной платы, департамент имущества обратился в суд с настоящим иском.
ООО "ФСК "Готика" предъявило встречное требование о расторжении договора аренды и взыскании убытков, состоящих из внесенных сумм арендной платы и расходов по государственной регистрации договора аренды, ссылаясь на экспертное заключение Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" N 7657 от 20.08.2008 о не соответствии арендованного земельного участка санитарным правилам и нормативам, невозможности получения положительного санитарно-эпидемиологического заключения, и, как следствие невозможности использования по назначению арендуемого земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Статьей 620 названного Кодекса предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора, в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620 Кодекса).
Согласно части 3 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам.
Исходя из положений указанных норм права, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе экспертное заключение федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 20.08.2008 N 7657, арбитражные суды установили, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Суды исходили из того, что у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом. Следовательно, правомерны выводы судов о неисполнении арендодателем возложенной на него законом и договором обязанности предоставить земельный участок, соответствующий условиям договора, пригодный для его использования по назначению, в связи с чем обоснованно применены нормы статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворены встречные требования о расторжении договора.
Доводы администрации об отсутствии оснований для возврата полученных по договору аренды денежных средств и о необоснованном применении апелляционным судом статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации являются несостоятельными ввиду следующего.
Согласно части 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Под убытками согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, для удовлетворения требования о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств по договору, необходимо установление в совокупности наличие следующих условий: причинение убытков, противоправности действий причинителя вреда и наличие причинной связи между этими двумя элементами.
Оценив имеющиеся в деле доказательства (договор аренды, экспертное заключение, письма арендатора, платежные поручения), исходя из доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установив наличие оснований для расторжения договора аренды, апелляционный суд пришел к правомерному выводу о доказанности ООО ФСК "Готика" фактов причинения ему убытков и наличием причинной связи между противоправностью действий администрации и причиненными убытками..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.12.2011 по делу N А45-5863/2011
"...Из материалов дела видно, что на основании распоряжения мэрии города Новосибирска от 22.12.2006 N 10279-р "О предоставлении ЗАО "ПГ "Энерго-Финансы" в аренду земельного участка для строительства административного здания по ул. Шевченко в Октябрьском районе", между Мэрией (арендодатель) и ЗАО "ПГ "Энерго-Финансы" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 28.12.2006 N 9 бт (далее - Договор), в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 54:35:073055:0010, площадью 1 674 кв. м (далее - земельный участок), под строительство административного здания.
Письмом N 3097Ф8 от 09.06.2008 ЗАО "ПГ "Энерго-Финансы" обратилось в Главное управление архитектуры и градостроительства Мэрии с просьбой разработать градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 54:35:073055:0010.
Градостроительный план N 441 земельного участка выдан Обществу 26.08.2009.
Разрешение на строительство на основании исполнительного листа получено ЗАО "ПГ "Энерго-Финансы" 01.09.2010.
Ссылаясь на возможность использования земельного участка по назначению только с 01.09.2010, арендатор письмом N 288ЭФ от 27.09.2010 предложил арендодателю зачесть сумму арендной платы в размере 2 648 250 рублей в счет будущих платежей по арендной плате за период с 01.09.2010 по 28.12.2012 и добровольно возместить остальную денежную сумму в размере 1 901 068 рублей, являющуюся убытком арендатора.
Оставление данной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения ЗАО "ПГ "Энерго-Финансы" в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, взаимную связь доказательств в их совокупности, установив невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными Договором в период с 28.12.2006 по 28.06.2009, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию по назначению, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям Договора, и, исходя из доказанности ЗАО "ПГ "Энерго-Финансы" факта причинения ему убытков в результате ненадлежащего исполнения Мэрией договорных обязательств, причинно-следственной связи между действиями ответчика и заявленными убытками, их размере, обоснованно удовлетворил исковые требования..."

12.13. Вывод из судебной практики: По вопросу о праве арендатора отказаться от внесения арендной платы, если при передаче имущества недостатки могли быть им выявлены, существует две позиции судов.

Позиция 1. Арендатор не вправе отказаться от внесения арендной платы (потребовать ее уменьшения или возврата), если при приемке ему было или должно было быть известно о ненадлежащем состоянии арендуемого имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.06.2010 по делу N А02-1170/2009
"...ООО "ДОК "Русь" обратилось в суд со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к управлению о признании незаключенным договора аренды от 07.08.2008 N 458/1, взыскании неосновательного обогащения в размере 2 847 476 рублей, из них: 2 702 982 рубля - затраты на ремонт, 175 489 рублей - неосновательно полученные арендные платежи.
При этом суды на законных основаниях отказали в удовлетворении встречного иска о взыскании неосновательного обогащения в виде возврата арендных платежей.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи от 23.02.2008 при заключении договора аренды недвижимого имущества от 23.02.2008 N 458/1, который подписан как арендодателем, так и арендатором без каких-либо замечаний. Кроме того, между сторонами также подписан акт приема-передачи от 23.02.2008 при заключении договора аренды от 07.08.2008 N 458/1, из которого не усматривается, что арендатор имел какие-либо претензии к принимаемому имуществу.
На основании установленных обстоятельств, суды пришли к правильному выводу, что арендатор знал о состоянии арендованного имущества в момент заключения договора и, взяв его в аренду на условиях заключенного договора без замечаний и указания на необходимый капитальный ремонт, тем самым снял с арендодателя ответственность за убытки арендатора, наступившие в результате приема-передачи в аренду вышеуказанного имущества, что исключает применение в данном случае статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исследовав и оценив условия заключенного договора аренды, суды пришли к правомерному выводу, что обязанность по производству капитального ремонта и улучшению арендованного имущества лежит на арендаторе при условии его согласования с арендодателем.
Между тем, как установлено судами, в материалах дела отсутствуют доказательства согласования проведения капитального ремонта арендованного имущества.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска и взыскания с управления стоимости ремонтных работ в размере 2 702 982 рублей..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 25.12.2007 N 14231/07
"...Заявитель полагает, что истец (арендодатель) не исполнил установленную статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность предоставить ответчику (арендатору) имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, поскольку акт приема-передачи помещений не был подписан балансодержателем и последний до 01.03.2006 не осуществлял техническое обслуживание этого имущества. По мнению заявителя, неисполнение арендодателем указанной обязанности в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации повлекло возникновение у арендатора права приостановить исполнение обязательства по внесению арендных платежей.
Судами установлено, что спорные помещения были переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи. Таким образом, свою обязанность арендодатель исполнил. О техническом состоянии помещений и об отсутствии балансодержателя арендатору было известно, однако акт был им подписан. В связи с этим у арендатора возникла обязанность по внесению арендной платы, которая им надлежащим образом исполнена не была..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.08.2015 N Ф01-2547/2015 по делу N А79-5488/2014
"...Как видно из материалов дела и установили суды, Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 24.10.2013 N 3545 аренды государственного имущества, являющегося собственностью Чувашской Республики - Чувашии, согласно условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование одноэтажное панельное здание с кирпичными вставками литера Я (корпус 399) общей площадью 1256,1 квадратных метров по адресу: Чувашская Республика, город Новочебоксарск, улица Промышленная, 101, для использования в производственных целях.
В акте приема-передачи и осмотра технического состояния объекта аренды от 24.10.2013 сторонами отмечено, что стены и перекрытия (пол, потолок), внутренняя отделка находятся в удовлетворительном состоянии, система отопления, система электроосвещения (снабжения) не эксплуатировались, сантехоборудование не эксплуатировалось (имеется в наличии).
Удовлетворив исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности наличия задолженности по арендной плате в соответствии с представленным истцом расчетом и отметил, что арендатор без замечаний и возражений принял спорное помещение. Объект принят ответчиком в аренду с учетом указанных в акте приема-передачи недостатков. Доказательств наличия недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик не представил.
Суд второй инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ввиду фактического неисполнения арендодателем обязательства по передаче объекта арендатору в состоянии, пригодном к эксплуатации.
Суд округа с учетом обстоятельств дела признал необоснованным применение к спорным отношениям разъяснений, данных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма устанавливает обязанность арендатора проводить надлежащую приемку имущества и направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.
Ответчик не воспользовался правом, предоставленным ему нормами статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписал акт приема-передачи здания без разногласий.
Доказательства того, что недостатки, обозначенные ответчиком, были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра, в деле отсутствуют, что исключает возложение на арендодателя последствий неосмотрительности арендатора.
Ссылка суда апелляционной инстанции на статью 611 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассмотренном споре неправомерна, поскольку арендатор принял объект и подписал акт приема-передачи без оговорок и каких-либо возражений, касающихся препятствий в использовании объекта в виде отсутствия коммуникаций и свободного доступа к объекту, для выявления которых достаточно обычного внимательного осмотра получаемых в имущественный наем вещей.
Из материалов дела видно и судом установлено, что арендатор знал о состоянии арендованного имущества в момент заключения договора, тем не менее взял его в аренду на условиях данного договора, в связи с чем должен нести обязательства по внесению арендных платежей.
При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и неустойки является неправомерным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.01.2012 по делу N А79-1124/2011
"...Индивидуальный предприниматель Дельман Александр Ильич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - Комитет) с иском о признании права на заключение дополнительного соглашения от 10.11.2010 к договору аренды от 28.12.2007 N 9146 недвижимого имущества (строения) муниципальной собственности, о признании указанного дополнительного соглашения о сокращении общей площади арендованного по названному договору помещения на 246,2 квадратного метра заключенным, о взыскании 339 214 рублей 07 копеек излишне уплаченной с 28.12.2007 по 18.02.2011 арендной платы за подвальное помещение площадью 246,2 квадратного метра, о признании данного подвального помещения непригодным для осуществления предпринимательской деятельности (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
По результатам проведенного 29.11.2007 конкурса Предприниматель приобрел у Комитета по договору купли-продажи от 30.11.2007 N 154 право арендовать на срок пять лет муниципальное имущество - нежилое помещение N 1 общей площадью 479,6 квадратного метра, расположенное в подвале и на первом этаже жилого трехэтажного кирпичного дома N 5 по улице Социалистической города Чебоксары.
Комитет (арендодатель), муниципальное унитарное предприятие "Московское районное управление жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования г. Чебоксары" (балансодержатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности города Чебоксары от 28.12.2007 N 9146 (т. 1, л.д. 13-17), во исполнение которого арендатор в тот же день принял по акту (т. 1, л.д. 22) нежилое помещение площадью 479,6 квадратного метра, состоящее из комнат 1 - 10 (подвал), 1 - 19 (первый этаж) и расположенное по указанному адресу. Согласно названному акту объект аренды передан истцу в удовлетворительном состоянии.
Согласно копии акта проверки целевого использования имущества от 06.10.2009 (т. 1, л.д. 24) подвальное помещение находится в неудовлетворительном состоянии и требует капитального ремонта.
Основываясь на изложенном и посчитав себя введенным в заблуждение относительно подлинного состояния арендованного имущества, Предприниматель обратился в арбитражный суд с названным иском.
Суды первой и апелляционной инстанций законно и убедительно не нашли оснований для изменения спорного договора аренды в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (в связи с существенным изменением обстоятельств).
В данном же случае обстоятельства, на которые сослался истец, в обоснование предложенных им изменений договора, не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть. Истец еще на стадии подготовки к конкурсу на приобретение права долгосрочной аренды спорного муниципального имущества должен был принять меры к детальному изучению качества, действительных свойств и характеристик предмета торгов (а впоследствии - объекта аренды), а также возможности его эксплуатации. Вступая в договорные отношения, арендодатель не мог исключать вероятность наступления указанных им в иске событий.
Ссылка заявителя жалобы на то, что он был введен в заблуждение и в силу своего физического состояния (инвалид первой группы по зрению) не мог знать о состоянии арендованного помещения и об отнесении последнего к ветхому фонду, признается судом кассационной инстанции несостоятельной.
Следовательно, оснований для изменения договора аренды в судебном порядке (в том числе и в части уменьшения размера арендных платежей) по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации также не имелось..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.06.2008 по делу N А79-3542/2007
"...Основной довод кассационной жалобы сводится к тому, что суды не применили статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязывающую арендодателя производить капитальный ремонт арендованного имущества, и не учли факт невозможности использования объекта найма без производства капитального ремонта. По мнению заявителя, имеющиеся в материалах дела документы однозначно свидетельствуют о неудовлетворительном состоянии недвижимости и о необходимости снижения размера арендной платы и договорной неустойки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора. В пункте 2 этой же статьи установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Из смысла приведенных норм, как справедливо указали обе судебные инстанции, следует, что основанием для снижения размера арендных платежей могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора. Указанное толкование приведенной нормы корреспондирует общему принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Наличие недостатков в помещении подтверждено актами технического состояния магазина "Динамо" от 27.12.2004, 15.03.2005, 14.09.2006, 15.05.2007 и 05.06.2007. Из этих же документов усматривается, что обо всех имеющихся недостатках арендатор был осведомлен, однако с требованием к арендодателю о соразмерном уменьшении размера арендных платежей либо об отказе от договора аренды не обращался.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций справедливо указали на отсутствие оснований для снижения размера арендных платежей и взыскали с ответчика полную сумму задолженности по арендной плате за период с 01.04.2005 по 01.12.2006..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.10.2013 по делу N А33-1369/2013
"...Доводы ответчика о необоснованном начислении арендной платы за указанный период со ссылкой на неиспользование части имущества отклоняются, как противоречащие статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязанность вносить арендную плату в период действия договора аренды.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности и взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали доказанными факты нарушения арендатором обязательств по внесению арендных платежей, вследствие чего правомерно удовлетворили исковые требования.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды не установили состояние имущества на момент передачи его ответчику в аренду, подлежит отклонению исходя из следующего.
В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
Пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации освобождает от ответственности арендодателя за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены арендодателем при заключении договора либо были известны арендатору, либо те, которые могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества.
В соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое участвующее в деле лицо должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Состояние арендуемого имущества, его характеристики были отражены в акте приема-передачи от 25.12.2011, в связи с чем арендатору были известны недостатки передаваемого в аренду имущества..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.12.2015 N Ф05-17064/2015 по делу N А40-3186/15
"...Федеральное государственное унитарное предприятие "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-ЦЕНТР)" (далее - ФГУП "ФТ-ЦЕНТР", истец) 15.01.2015 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Лапикову Константину Антоновичу (далее - Лапиков К.А. или ответчик), с учетом уточнения первоначальных требований, о взыскании долга в размере 1 840 185 руб. 41 коп. и неустойки 278 998 руб. 10 коп.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования истца в части основного долга частично, исходили из того, что спорный объект был передан истцом ответчику по акту приема-передачи, тогда как свою обязанность арендодатель исполнил, о техническом состоянии помещений арендатору было известно, о чем свидетельствует подписанный сторонами акт, в связи с этим у арендатора возникла обязанность по внесению арендной платы, которая им надлежащим образом не исполнена, вместе с тем сумма задолженности по арендным платежам с учетом частичной оплаты составила 1 756 248 руб. 80 коп., поэтому в остальной части требований по основному долгу было отказано.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции в силе, указал на то, что по условиям договора аренды за неисполнение обязательств по платежам была предусмотрена пеня за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы, подлежащей оплате, поэтому, учитывая наличие просрочки по внесению арендной платы, истец правомерно начислил ответчику пени за период с 11.08.2013 по 30.05.2014 в общем размере 278 998 руб. 10 коп., которая была проверена судом первой инстанции и правомерно удовлетворена.
Суд кассационной инстанции соглашается с такими выводами как суда первой, так и суда апелляционной инстанции, поскольку в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При этом суд кассационной инстанции отмечает, что доводы ответчика о том, что судами при вынесении обжалуемых судебных актов не учтено было, что ответчик не использовал помещение в связи с его ненадлежащим состоянием, являются необоснованными, поскольку ответчик принял арендованное помещение по акту приема-передачи 10.06.2013, в котором указано, что помещение в целом находится в неудовлетворительном состоянии, но пригодно для его эксплуатации в целях, предусмотренных договором, при этом иных замечаний, препятствующих эксплуатации передаваемого помещения для целей, указанных в договоре и в акте, не указано.
Кроме того, ответчик не был лишен возможности отказаться от договора путем его расторжения, однако таким правом не воспользовался, в связи с чем возложил на себя обязанность по оплате арендной платы.
Ответчиком каких-либо доказательств того, что просрочка во внесении арендной платы отсутствует или составляет меньший срок, нежели учтено истцом при расчете взыскиваемой арендной платы, как и доказательств погашения образовавшейся задолженности, не представлено, поэтому судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.04.2010 N КГ-А40/3545-10 по делу N А40-48228/09-113-430
"...До принятия решения по существу иска истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил предмет иска и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 2.669.032 рублей.
Материалами дела подтверждено, что спор между истцом и ответчиком возник в результате несогласия ответчика с состоянием переданных ему по акту от 7 октября 2008 года помещений, не отвечающих, как указывал ответчик в отзыве на иск и кассационной жалобе, целям банковского обслуживания.
Вместе с тем, судом установлено и ответчиком не опровергнуто, что при подписании договора N 4 от 7 октября 2008 года, а также акта приема-передачи нежилого помещения от 7 октября 2008 года, стороны не имели друг к другу претензий по состоянию передаваемого помещения, что прямо отражено в пункте 4 акта (том 1 л.д. 15).
В пункте 2 акта приема-передачи от 7 октября 2008 года стороны указали, что помещение требует проведения переоборудования и перепланировки, не связанной с общим капитальным ремонтом здания, и необходимым арендатору для осуществления банковской деятельности.
Установив данные обстоятельства, суд сделал правильный вывод о том, что ответчику было известно состояние переданного ему помещения в момент его передачи, в связи с чем и согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендатор, подписавший без претензий акт приема-передачи помещения, в котором было оговорено состояние помещения, не вправе в дальнейшем предъявлять претензии по поводу состояния помещения.
Судом установлено, материалами дела подтверждено и ответчиком не опровергнуто, что соглашения о расторжении договора на взаимоприемлемых для обеих сторон условиях истец и ответчик не достигли, за расторжением договора в судебном порядке согласно пункту 7.6 договора никто из сторон не обращался, акт обратной передачи помещений арендодателю в соответствии с условиями пункта 3.4 договора не составлялся, при этом доказательств внесения арендной платы за период с 20 января по 30 апреля 2009 года ответчиком представлено не было, в связи с чем у суда первой и апелляционной инстанций не имелось правовых оснований для отказа в удовлетворении исковых требований ЗАО "Астер" по доводам Банка..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.06.2010 по делу N А56-67641/2009
"...Письмом от 04.03.2009 исх. N 169/12 арендатор уведомил арендодателя о невозможности использовать помещения по целевому назначению и предложил расторгнуть договор по соглашению сторон и принять помещения по акту 31.03.2009. Недостатком, неизвестным арендатору на момент передачи имущества, ЗАО "ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ" указал в письме на несоответствие высоты потолка помещений санитарно-эпидемиологическим требованиям к организациям торговли и общественного питания.
Стороны не достигли соглашения о досрочном расторжении договора.
ЗАО "ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ" направило в адрес арендодателя 01.04.2009 уведомление N 169/12 об одностороннем отказе от договора.
Полагая, что перечисленный арендодателю авансовый платеж по платежному поручению от 15.10.2008 N 19257 в счет оплаты последнего месяца аренды в соответствии с пунктом 3.2.2 договора является неосновательно полученным ответчиком в связи с неисполнением им договорных обязательств, ЗАО "ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ" обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества и основания освобождения арендодателя от такой ответственности.
Арендатор предполагал использовать помещения под конкретные цели и должен был во время их осмотра при заключении договора аренды определить возможность использования помещений в таких целях.
Поскольку ЗАО "ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ" не доказало факт неосновательного обогащения в заявленном размере, суд правомерно отказал в иске..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.06.2005 N А66-7231/2004
"...Согласно передаточному акту от 22.04.2002 состояние помещения на момент заключения договора определено как удовлетворительное.
Кассационная инстанция считает несостоятельным довод истца о том, что он в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право на возмещение расходов, понесенных на устранение недостатков имущества, поскольку Предприятие передало помещение, непригодное для использования под магазин и кафе.
По смыслу названной нормы закона, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. Ответственность у арендодателя не наступает в том случае, если недостатки были оговорены при заключении договора или были известны арендатору заранее либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.
ООО "Милано" получило в аренду нежилое помещение для размещения магазина в удовлетворительном состоянии, о возможности или невозможности использовать данное помещение под названные цели арендатор должен был знать при осмотре помещения и подписании договора. ООО "Милано" не обращалось к арендодателю с требованиями об устранении каких-либо недостатков; не представило доказательств того, что переданное ему помещение было непригодно для использования.
Таким образом, в соответствии с условиями заключенного между Предприятием и ООО "Милано" договора право требовать возмещения произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества у ООО "Милано" отсутствует..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.07.2009 по делу N А32-10951/2008-16/174
"...В письме от 07.05.2008 общество предложило межрайбазе расторгнуть договор аренды. Требование арендатора о досрочном расторжении договора аренды мотивировано тем, что по результатам проверки арендованных помещений Отдел государственного пожарного надзора г. Краснодара выдал обществу заключение от 06.05.2008, согласно которому состояние объектов не позволяет обеспечить требования пожарной безопасности при розничной торговле...
Межрайбаза в письме от 15.05.2008 потребовала от общества оплатить аренду по май включительно...
Возражая против исковых требований, общество ссылается на то, что приняло от арендодателя помещение, не пригодное для установленных договором аренды целей...
В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Общество, произведя в помещении ремонтные работы, заключив договор и подписав акт о приеме помещения в удовлетворительном состоянии, не доказало наличия недостатков арендуемого им помещения, которые не могли быть выявлены при заключении договора аренды, а также препятствующие использованию помещения по назначению.
...Учитывая, что письменное требование о расторжении договора заявлено арендатором 07.05.2008, арендодатель на основании пункта 6.3 договора аренды начислил арендную плату за май 2008 года. При таких обстоятельствах суды правомерно со ссылкой на статьи 309, 310 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскали арендную плату и неустойку, предусмотренную пунктом 4.8 договора аренды..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 26.05.2010 N Ф09-3894/10-С3 по делу N А60-42260/2009-С12
"...Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о наличии основания для удовлетворения требований истца о взыскании задолженности в сумме 35 081 руб. 50 коп., пени в сумме 9822 руб. 94 коп. за период с 10.01.2009 по 27.08.2009.
Довод предпринимателя о том, что помещение, указанное в спорном договоре, передано ему в состоянии, не пригодном для использования по установленному в договоре назначению, являлся предметом рассмотрения судов и правомерно отклонен ими на основании следующего.
Как следует из акта приема-передачи нежилого помещения от 01.07.2008 факт отсутствия в помещении, переданном предпринимателю в аренду, электричества, ГВС, ХВС, канализации, отопления известен ответчику.
Доказательств наличия скрытых недостатков объекта аренды, отсутствия присоединения внутренних сетей здания к наружным водопроводным сетям, невозможности снабжения помещения холодной водой ответчиком в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 26.03.2010 N Ф10-1107/10 по делу N А23-300/09Г-2-21
"...Поскольку наличие у ответчика задолженности по договору аренды в спорной сумме подтверждено материалами дела, а последний не представил суду доказательств ее погашения, требование истца о взыскании 5 379 377 руб., основного долга по арендной плате удовлетворено правомерно.
Судебная коллегия считает несостоятельным довод заявителя жалобы о том, что суд апелляционной инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что переданный в аренду земельный участок невозможно использовать по назначению, ввиду нахождения на нем высоковольтных линий, которые препятствуют строительству многоквартирного жилого дома в соответствии с градостроительным планом указанного земельного участка, т.е. спорный земельный участок не соответствует его целевому назначению, что подтверждено материалами дела, в том числе и комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизой, проведенной на основании определения Арбитражного суда Калужской области от 27.04.2009.
Данный довод был известен апелляционному суду, исследовался и обоснованно отклонен по мотивам, изложенным в обжалуемом постановлении. В частности суд правомерно указал на то, что в силу п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его неисправности при заключении договора или передаче имущества.
Учитывая, что арендатор без замечаний и возражений подписал акт приема-передачи земельного участка, составленного на условиях договора от 30.04.2008, действий при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в п. 1 ст. 612 ГК РФ, не предпринял, апелляционный суд правомерно удовлетворил заявленные требования..."

Позиция 2. Арендатор вправе отказаться от внесения арендной платы (потребовать ее уменьшения или возврата) за переданное ему в ненадлежащем состоянии имущество, даже если он знал о непригодности имущества.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на неудовлетворительное состояние помещения, что было отражено в акте приема-передачи. То есть арендатор при приемке знал, что арендуемое помещение не соответствует целям его использования. Следовательно, по правилам п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не несет ответственности за явные недостатки сданного в аренду имущества. Однако суд признал требования о взыскании задолженности по арендной плате не подлежащими удовлетворению на основании ст. 611 ГК РФ, мотивируя это тем, что арендодатель не исполнил обязанности по надлежащему предоставлению имущества.
Таким образом, возникает коллизия норм ст. 611 и п. 2 ст. 612 ГК РФ, которую суд разрешил в пользу первой нормы. Данный подход противоречит более поздней позиции ВАС РФ по аналогичному вопросу (см. позицию 1).

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.08.2006 N А65-21581/04-СГ2-6
"...01.04.2002 между Комитетом по управлению коммунальным имуществом администрации г. Казани (арендодатель), Обществом с ограниченной ответственностью "Молодежный центр" (арендатор) и Администрацией Вахитовского района (балансодержатель) был заключен договор аренды N 5203-8 нежилого помещения площадью 188,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, улица Нариманова, дом 127, литер 1, для размещения административных служб на срок с 01.04.2002 по 30.03.2003.
При принятии спорного помещения по акту приема-передачи от 01.04.2002 сторонами договора зафиксировано неудовлетворительное состояние помещения: в нем отсутствовали электричество, газ, вода, канализация.
В судебном заседании первой инстанции истец представил подлинник плана реконструкции объекта аренды, в котором зафиксировано неудовлетворительное состояние двухэтажного жилого дома по адресу: улица Нариманова, дом 127, по состоянию на 14.06.2002. Объект аренды представлял собой двухэтажное здание без окон и дверей, полов и всех инженерных коммуникаций.
Также согласно справке жилищно-коммунального управления и жилого комплекса "Старо-Татарская слобода" от 19.12.2005 N 126 жилой дом N 127 отселен в соответствии с программой ликвидации ветхого жилья в декабре 2003 года.
На основании вышеизложенных обстоятельств судом была установлена невозможность использования указанного помещения под размещение административных служб.
Поэтому судом правильно указано со ссылкой на ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации на отсутствие у арендатора обязательств по оплате арендных платежей.
На основании изложенного коллегия считает решение законным и не подлежащим отмене, кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
При таких обстоятельствах судом правомерно указано на то, что поскольку истец нарушил положения ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, поэтому арендатор не мог использовать объект аренды для целей, указанных в договоре N 5203-8 от 01.04.2002, - для размещения административных служб..."

12.14. Вывод из судебной практики: Арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату, даже если был лишен возможности использовать арендуемое имущество по назначению в результате действий третьего лица.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.05.2015 N Ф09-1500/15 по делу N А76-5598/2014
"...Как установлено судами, на основании распоряжения Первого заместителя Главы города Челябинска от 14.02.2008 N 341-д между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 04.09.2008 УЗ N 003262-К-2008 краткосрочной аренды земли г. Челябинска, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 4732 кв. м с кадастровым номером 74:36:0202005:0034, расположенный в микрорайоне N 33 по ул. Комарова в Тракторозаводском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства жилого дома.
Комитет, ссылаясь на наличие у общества задолженности по уплате арендных платежей за пользование земельным участком по вышеназванному договору аренды за период с 30.12.2005 по 19.12.2013, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Ссылки заявителя на то, что имеются основания для освобождения общества от внесения арендной платы и снижения размера неустойки, поскольку за период действия предписаний Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области у ответчика отсутствовала возможность использовать арендуемый земельный участок, рассмотрены судами и правомерно отклонены.
Согласно п. 8, п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", а также правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом в постановлении Президиума от 09.04.2013 N 13689/12, основанием для освобождения арендатора от оплаты арендной платы является невозможность использования имуществом по причинам, зависящим от арендодателя.
В данном случае наличие обстоятельств, свидетельствующих о создании ответчику препятствий в пользовании имуществом со стороны арендодателя, ответчиком не доказано и судами не установлено.
Как верно признал суд апелляционной инстанции, действия третьего лица, приведшие к невозможности использования земельного участка по назначению, не могут освобождать арендатора от обязанности по внесению арендной платы, поскольку такое лицо не является стороной договора аренды, ввиду чего риск негативных последствий поведения третьего лица не может быть возложен на арендодателя, а права арендатора, связанные с неправомерностью действий третьего лица, подлежат восстановлению в рамках иных правоотношений и способов защиты..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 08.09.2015 N 309-ЭС15-11099 по делу N А76-5598/2014
"...Ссылаясь на наличие у общества задолженности по уплате арендных платежей за пользование земельным участком по договору аренды в период с 30.12.2005 по 19.12.2013, комитет обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные доказательства, руководствуясь вышеназванными положениями действующего законодательства, регулирующими спорные отношения, суды, проверив представленный комитетом расчет задолженности, удовлетворили заявленные требования в оспариваемой части, правомерно применив механизм расчета арендной платы, установленный абзацами 8, 9 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Обстоятельств, свидетельствующих о создании ответчику препятствий в пользовании имуществом со стороны арендодателя, судами не установлено, в связи с чем ссылка на пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации признана несостоятельной.
Суды правомерно указали на то, что действия третьего лица, приведшие к невозможности использования земельного участка по назначению, не могут освобождать арендатора по внесению арендной платы, поскольку такое лицо не является стороной по договору аренды..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.11.2015 N Ф06-1585/2015 по делу N А55-1349/2015
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между ОАО "Самарадорстрой" (арендодатель) и ООО "Волга-Ресурс" (арендатор) 07.10.2013 заключен договор аренды железнодорожного тупика протяженностью 730 м, литеры ПС1, ПС2, ПСЗ, ПС4, ПСЗ, ПС6, назначение: транспортное сооружение, инвентарный номер 0000341, литера ЛД1, адрес объекта: Самарская область, Сергиевский район, п.г.т. Суходол, Промзона-8 (объект), в соответствии с которым объект предоставляется арендатору для приемки и разгрузки вагонов, приходящих в адрес арендатора.
Ненадлежащее исполнение обязательств по договорам явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в спорный период ответчик не мог использовать железнодорожный тупик в соответствии с договором аренды и его разрешенным целевым использованием, проверен судами первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонен.
Договором от 07.10.2013 предусмотрено как право арендодателя, так и право арендатора отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, направив письменное уведомление другой стороне (пункт 6.5 договора), однако, получив от открытого акционерного общества "Российские железные дороги" сообщение от 13.05.2014 о проведении ремонтных работ и закрытии движения, ООО "Волга-Ресурс" правом на расторжение договора не воспользовалось.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса ответчик не представил доказательств, что в связи с невозможностью использования тупика в спорный период возвратил тупик по акту приема-передачи. Дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы также сторонами не заключалось.
При таких обстоятельствах суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что доказательств, освобождающих ответчика от обязанности оплаты арендной платы по договору аренды железнодорожного тупика за спорный период, не имеется..."

13. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство может быть полностью или частично прекращено зачетом встречного требования. При применении норм по зачету сумм арендной платы и расходов на содержание арендуемого имущества возникает ряд проблем относительно определения однородности обязательств, а также процедуры оформления зачета. Последнее зачастую связано с тем, что стороны в договоре аренды нередко предусматривают условие о необходимости подписания дополнительного соглашения о зачете, хотя в соответствии со ст. 410 ГК РФ для зачета достаточно заявления одной стороны.

13.1. Вывод из судебной практики: Арендатор или суд при рассмотрении дела может произвести зачет суммы арендной платы и стоимости ремонта арендуемого имущества, поскольку его обязанность по перечислению арендной платы и обязанность арендодателя по возмещению стоимости ремонта помещений представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства, которые являются однородными.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2011 по делу N А03-15638/2009
"...Администрация, полагая, что Предпринимателем ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы за период с мая 2009 года по сентябрь 2009 года, направило в его адрес письмо от 25.09.2009 N 1785 с требованием о погашении образовавшейся задолженности в размере 124 912,3 руб. с указанием о намерении расторгнуть договор аренды.
Неисполнение обязательств по оплате явилось основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
23.11.2009 Предприниматель обратился к Администрации с заявлением в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации о зачете суммы задолженности по арендной плате в счет своих расходов на проведение капитального ремонта кровли арендуемых помещений согласно локальной смете от 06.08.2009.
Суды правомерно признали данный зачет состоявшимся, так как заявление от 23.11.2009 было направлено Предпринимателем до получения копии искового заявления и определения о его принятии арбитражным судом к производству.
Согласно пункту 2.2 договора аренды от 24.03.2004 N 04-03-27 на арендодателе лежит обязанность по производству капитального ремонта.
Материалами дела подтверждено неоднократное обращение арендаторов помещений, расположенных по адресу: Алтайский край, г. Яровое, квартал "А", 29, в адрес арендодателя о необходимости производства капитального ремонта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
По смыслу названной статьи, арендатор вправе требовать зачета, если представит доказательства, что арендодатель уклоняется от исполнения обязательства по проведению капитального ремонта, или подтвердит неотложную необходимость его проведения для эксплуатации объекта аренды.
Предприниматель согласно требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду надлежащие доказательства в подтверждение своей позиции о необходимости проведения капитального ремонта спорного помещения, в связи с чем суд пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.07.2011 по делу N А33-15357/2009
"...Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "СибАгроБалт" (далее - ООО "СибАгроБалт", ответчик) о взыскании 5 026 703 рублей 46 копеек задолженности по договору аренды N 6475 от 17.12.2001 за период с 01.01.2009 по 31.03.2010, 322 783 рублей пени за период с 11.04.2009 по 24.03.2010, о расторжении договора аренды нежилого помещения N 6475 от 17.12.2001 и об обязании возвратить нежилое помещение общей площадью 9 127,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, пер. Телевизорный, 6А/1.
ООО "СибАгроБалт" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с муниципального образования город Красноярск в лице Департамента 10 685 714 рублей неосновательного обогащения.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 ноября 2010 года исковые требования Департамента удовлетворены частично: с ООО "СибАгроБалт" в пользу Департамента взыскано 5 026 703 рубля 46 копеек задолженности, 268 501 рубль 17 копеек пени. В остальной части иска отказано.
Встречные исковые требования ООО "СибАгроБалт" удовлетворены частично в сумме 8 753 992 рублей 50 копеек, с истца в пользу ответчика также взыскано 53 191 рубль 4 копейки расходов по уплате государственной пошлины и 90 114 рублей 63 копейки расходов по оплате экспертизы.
В результате зачета денежных требований с Департамента в пользу ООО "СибАгроБалт" взыскано 3 602 093 рубля 54 копейки.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2011 года решение суда оставлено без изменения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
По смыслу названной статьи, арендатор вправе требовать зачета, если представит доказательства, что арендодатель уклоняется от исполнения обязательства по проведению капитального ремонта, или подтвердит неотложную необходимость его проведения для эксплуатации объекта аренды.
ООО "СибАгроБалт" согласно требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило суду надлежащие доказательства в подтверждение своей позиции о необходимости проведения капитального ремонта спорного помещения, в связи с чем суды пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска.
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 18 ноября 2010 года, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2011 года по делу N А33-15357/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.03.2010 N Ф03-1327/2010 по делу N А51-5174/2009
"...Неисполнение ИП Вакуленко С.А. обязательств по оплате арендных платежей за используемое им имущество и образовавшаяся вследствие этого задолженность в размере 7 104 749, 75 руб. за указанный в иске период явились основанием для обращения Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 этого же Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
С учетом изложенного, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь указанными выше нормами гражданского законодательства и условиями заключенного между сторонами договора аренды N 316, судебные инстанции, установив факт пользования ИП Вакуленко С.А. арендуемым помещением и отсутствие доказательств надлежащего исполнения обязательства по внесению таких платежей, пришли к верному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа в сумме 7 104 749,75 руб. за указанный период.
При рассмотрении встречного искового требования ИП Вакуленко С.А. о взыскании с первоначального истца 33 936 706 руб. стоимости капитального ремонта арбитражными судами установлено, что Управлением имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа в нарушение статьи 616 ГК РФ обязанность по капитальному ремонту помещений, переданных индивидуальному предпринимателю по договору аренды N 316, не исполнялась.
Указанное обстоятельство подтверждено имеющимися в материалах дела соглашением управления на проведение индивидуальным предпринимателем работ по капитальному ремонту, сметными расчетами, актами выполненных работ формы КС-2, справками о стоимости выполненных работ формы КС-3, платежными поручениями, квитанциями к приходным кассовым ордерам об оплате выполненных работ и договорами, заключенными ИП Вакуленко С.А. со строительными организациями.
Между тем, заключенное между сторонами спора соглашение от 01.12.2008 свидетельствует о согласии управления на зачет лишь части суммы в размере 10 912 213 руб.; на запрос индивидуального предпринимателя о возможности зачета всей суммы понесенных им расходов на проведение капитального ремонта Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа ответило отказом (письмо от 22.09.2009 N 11/04-11474).
При таких обстоятельствах, установив не засчитанную собственником помещения в счет арендной платы сумму расходов (23 024 493 руб.), апелляционный суд правомерно в соответствии с частью 5 статьи 170 АПК РФ произвел зачет требований по первоначальному и встречному искам, определив таким образом ко взысканию с Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа в пользу ИП Вакуленко С.А. денежные средства в размере 15 919 743,25 руб..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 12.09.2011 по делу N А41-31881/10
"...В конце 2008 года в арендуемых истцом помещениях произошел пожар, что подтверждается справкой Отдела государственного пожарного надзора по Сергиево-Посадскому району УГПН Главного управления МЧС России по Московской области от 10.03.2010 N 11.
Суд установил, что истцом по договоренности с ответчиком произведен капитальный ремонт указанных помещений с привлечением подрядной организации стоимостью 2 301 740 руб. 09 коп.
Истец обратился к ответчику с заявлением N 535 о зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы по договору N 905 г. от 06.05.2008, которое оставлено Администрацией без удовлетворения.
Судебная коллегия считает несостоятельной в качестве основания отмены обжалуемых судебных актов ссылку ответчика на пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В данном случае обязанности истца следить за использованием и состоянием электрощита и смонтированной электропроводки суд не установил; обязанность арендатора производить капитальный ремонт помещения (за исключением связанного с его деятельностью) договором аренды не установлена.
Несогласие ответчика с тем, что в решении указано, что сумма, затраченная на ремонт, должна была быть зачтена в счет арендной платы в последующем, необоснованно; возможность зачета арендной платы в счет произведенного арендатором капитального ремонта предусмотрена пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исследовав и оценив доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.05.2007 по делу N А06-1608/2-9/2006
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, сторонами 06.12.2004 года был заключен договор аренды помещений, находящихся в г. Астрахани в пер. Грановского, д. 54. Срок аренды сторонами согласован с 01.10.2004 года по 25.09.2005 года.
Суд установил, что истец с согласия ответчика произвел в апреле 2005 года в арендованных помещениях капитальный ремонт и обратился к ответчику с письмом, в котором просил рассмотреть вопрос о зачете затрат истца по ремонту в счет арендной платы. Поскольку ответчик не решил вопрос о зачете данных затрат в счет арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о наличии у истца права на зачет произведенных им затрат по капитальному ремонту арендованных помещений в счет арендной платы, что соответствует п. 1 ст. 6161 ГК РФ <*>. Удовлетворяя иск частично, суд указал на то, что договор аренды по истечении срока его действия перешел в режим договора, заключенного на неопределенный срок, ответчик, воспользовавшись правом, предоставленным ему ч. 2 ст. 610 ГК РФ, 07.12.2005 года заявил об отказе от договора аренды, однако истец, получивший данное заявление 08.03.2006 года, по истечении трех месяцев и до настоящего времени не освободил арендованное помещение. Суд пришел к выводу о наличии у истца права на зачет стоимости его затрат по капитальному ремонту только к арендной плате, подлежащей уплате до 08 марта 2006 года.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо пункта 1 статьи 6161 Гражданского кодекса Российской Федерации имеется в виду пункт 1 статьи 616 названного Кодекса.

Судом не применена подлежащая применению ст. 622 ГК РФ, предусматривающая обязанность арендатора уплатить арендную плату арендодателю и за все время просрочки исполнения обязательства по возврату арендованного имущества. С учетом ст. 622 ГК РФ арендатор вправе зачесть свои расходы по капитальному ремонту арендованного помещения и в счет обязательств по уплате арендной платы и после прекращения действия договора аренды, если имущество не было возвращено арендодателю.
Судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы материального права, вследствие чего принятые по делу судебные акты подлежат отмене в силу ст. 288 АПК РФ..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2007 по делу N А42-1464/2005
"...В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Закон предоставляет арендатору возможность при обнаружении таких недостатков потребовать соразмерного уменьшения арендной платы.
Учитывая, что и обязанность арендатора перечислять арендную плату, и обязанность арендодателя возместить стоимость ремонта помещений представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства и являются однородными, что срок исполнения обоих обязательств в соответствии с пунктом 2 статьи 314 ГК РФ наступил, что заявление о зачете сделано ответчиком до предъявления к нему иска в арбитражный суд и получено другой стороной, суд правомерно признал прекращенным обязательство Общества по внесению арендной платы в сумме 72754 руб.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Кассационная инстанция считает необоснованным взыскание судом пеней за просрочку платежей, поскольку Общество правомерно приостановило исполнение обязательства по внесению арендных платежей на основании статьи 328 ГК РФ..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 16.12.2009 N Ф09-10087/09-С6 по делу N А07-12721/2009
"...01.10.2007 между теми же сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 20.10.2006, зарегистрированное Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 16.01.2008 за регистрационным номером 02-02-011/248/2007-553.
Согласно п. 3.3.6 дополнительного соглашения арендатор обязуется своевременно производить капитальный и текущий ремонты арендуемых объектов. Затраты по текущему или капитальному ремонтам идут в счет арендной платы.
На основании договоров подряда, заключенных между обществом "УфаБилдингКомпани" и третьими лицами, подрядчиками были выполнены работы по реконструкции помещений, переданных по договору аренды от 20.10.2006 N 629/06 обществу "УфаБилдингКомпани" (общестроительные, монтажные, фасадные работы, вентиляция), что подтверждается актами о приемке выполненных работ, справками о стоимости выполненных работ и затрат.
В письмах от 07.10.2008 N 07-70/10, N 07-88/11, N 07-32/04 общество "УфаБилдингКомпани" обратилось в адрес учреждения "Уфимский автотранспортный колледж" и Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан с предложением о рассмотрении вопроса о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы.
Поскольку зачет стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы по договору 20.10.2006 N 629/06 не был произведен учреждением "Уфимский автотранспортный колледж", общество "УфаБилдингКомпани" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.
Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 410, п. 1 ст. 616, ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65, пришел к выводу о том, что требования истца и ответчика являются однородными и удовлетворил исковые требования.
Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.01.2008 N Ф09-10610/06-С6 по делу N А07-44105/05
"...Учитывая, что обществом "РемСтрой" доказана необходимость осуществления капитального ремонта (акт технического обследования нежилого помещения от 06.07.2004, постановление администрации Туймазинского района и г. Туймазы от 18.02.2005 N 240 об утверждении данного акта), материалами дела подтверждены затраты на его проведение в размере 1676442 руб. 97 коп., при этом проведение данного ремонта согласовано с комитетом, суды обоснованно признали возможным произвести зачет части затрат общества "РемСтрой" на капитальный ремонт в размере 812194 руб. 26 коп. в счет арендных платежей за период с сентября 2004 г. (16 дней) по декабрь 2006 г. включительно, в связи с чем удовлетворили встречные исковые требования.
Нарушений судами норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела допущено не было..."

13.2. Вывод из судебной практики: Затраты на улучшение имущества, осуществленные в соответствии с договором, можно зачесть в счет арендной платы без подписания дополнительного соглашения о зачете, даже если такое оформление предусмотрено договором, но арендодатель уклоняется от его подписания.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 03.02.2006 N КГ-А40/14233-05 по делу N А40-18190/02-59-200
"...Довод заявителя о необоснованности требований истца о зачете стоимости восстановительных работ в счет арендной платы, поскольку условием для зачета является дополнительное соглашение между сторонами, которое не было заключено, отклоняется.
Суд обоснованно исходил из того, что требование ЗАО "АК "Полет" направлено на понуждение ответчиков исполнить договор в части зачета стоимости восстановительных работ в счет арендной платы.
При этом судом было учтено, что истец неоднократно обращался к арендодателю с просьбой произвести зачет, а также направлял в его адрес проект дополнительного соглашения для акцепта.
Однако в нарушение договорных обязательств арендодатель не подписал дополнительного соглашения и не произвел зачета.
При таких условиях и поскольку ЗАО "АК "Полет" обратилось в суд с требованием о понуждении исполнения обязанности в соответствии с условиями договора аренды, заключение сторонами дополнительного соглашения не требуется..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 03.02.2006 N КГ-А40/14247-05-П по делу N А40-10290/03-77-150
"...Довод заявителя о необоснованности требований истца о зачете стоимости восстановительных работ в счет арендной платы, поскольку условием для зачета является дополнительное соглашение между сторонами, которое не было заключено, отклоняется.
Суд обоснованно исходил из того, что требование ЗАО "АК "Полет" направлено на понуждение ответчиков исполнить договор в части зачета стоимости восстановительных работ в счет арендной платы.
При этом судом было учтено, что истец неоднократно обращался к арендодателю с просьбой произвести зачет, а также направлял в его адрес проект дополнительного соглашения для акцепта.
Однако в нарушение договорных обязательств арендодатель не подписал дополнительное соглашение и не произвел зачет.
При таких условиях и поскольку ЗАО "АК "Полет" обратилось в суд с требованием о понуждении исполнения обязанности в соответствии с условиями договора аренды, заключение сторонами дополнительного соглашения не требуется..."

13.3. Вывод из судебной практики: Арендатор не может произвести зачет суммы арендной платы и расходов на коммунальные услуги, поскольку оплата таких услуг не является формой арендной платы.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2006 N Ф09-4665/06-С6 по делу N А60-23807/2005
"...Установив, что арендатор не исполнил своих обязанностей по внесению арендной платы и что сумма долга за период с 01.10.2004 по 31.07.2005 составила 500000 руб., суды правомерно взыскали указанную сумму в пользу арендодателя.
При этом судами правомерно отклонена ссылка ответчика на то, что арендная плата им уплачивалась на основании письма арендодателя от 02.08.2004 N 63 в виде несения расходов на содержание переданного в аренду имущества (оплата поставленной электрической и тепловой энергии, услуг по водоснабжению и приему сточных вод), поскольку по условиям договорам арендная плата должна вноситься ежемесячно в определенной денежной сумме. Изменений в договор сторонами в установленном порядке не вносилось (ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, как правильно указали суды, расходы по содержанию имущества являются самостоятельными и не входят в плату за пользование имуществом. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что задолженность по арендной плате была погашена ООО "ПроектСтройИзыскания" путем зачета встречного однородного требования, о чем ООО "Технолог" было заявлено в письме от 02.08.2004 N 63, отклоняется исходя из следующего.
В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Обязательство по внесению арендной платы и обязательство по несению расходов на содержание помещения не являются встречными и возникшими в момент поступления письма от 02.08.2004 N 63. Поэтому данное письмо не может быть квалифицировано как заявление о зачете..."

13.4. Вывод из судебной практики: Если арендатор самостоятельно проводит какие-либо работы в (на) арендуемом объекте и условиями договора не предусмотрено отнесение расходов в счет арендной платы, то у него нет права требовать зачета произведенных затрат в счет задолженности по аренде.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.03.2009 N А58-3563/07-Ф02-393/09 по делу N А58-3563/07
"...По мнению заявителя кассационной жалобы, суд, взыскивая с предпринимателя арендные платежи, необоснованно не учел затраты ответчика на очистку территории участка в сумме 287 800 рублей.
Довод заявителя жалобы о том, что суд при взыскании арендных платежей должен был учесть затраты ответчика на очистку территории участка в сумме 287 800 рублей, не обоснован.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Подпунктами 1, 5 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в виде: определенных в твердой сумме платежей; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Условиями заключенного договора не предусмотрено отнесение возможных затрат по очистке территории в счет арендной платы.
Поскольку главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлена обязанность арендодателя по возмещению расходов арендатора по содержанию арендованной территории, суд правомерно отклонил заявление ответчика о проведении зачета в сумме 287 800 рублей..."

13.5. Вывод из судебной практики: Обязанность арендатора произвести затраты по предварительному договору аренды, не засчитанные впоследствии в арендную плату, является дарением, и такое условие договора признается недействительным, если подпадает под запрет, предусмотренный ст. 575 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 02.02.2009 по делу N А35-3790/08-с13
"...Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 06.09.2007 между ООО "КурскОбувь" (арендодатель) и ООО "Тектрейд-Курск" (арендатор) был заключен предварительный договор N 37-ТЦ аренды нежилых помещений, согласно которому арендодатель, являющийся собственником зданий, строений и сооружений, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Щепкина, д. 4 "Б", обязался реконструировать их в целях создания семейного торгового центра с многоярусной автостоянкой и предоставить в аренду арендатору помещения в нежилом здании литера "В".
Пунктом 5.4 предварительного договора предусмотрено, что арендодатель обеспечивает установку единообразных витрин и дверей для всех арендаторов в соответствии с проектом арендодателя. Расходы по установке витрин и дверей, приобретению материалов, необходимых для их установки, оплачиваются арендатором по отдельным счетам, выставляемым арендодателем, в течение 5 дней с даты выставления счета.
15.02.2008 г. сторонами заключен краткосрочный договор аренды N КДА 37/07-08, согласно которому ООО "КурскОбувь" предоставило ООО "Тектрейд-Курск" в аренду нежилое помещение (N по техническому паспорту 21) на первом этаже здания торгового центра по адресу: г. Курск ул. Щепкина, д. 4 "Б" для организации и осуществления торговой деятельности сроком 360 дней с даты начала аренды. Площадь арендованного помещения для целей технического учета составляет 203,5 кв. м (коммерческая площадь 208,4 кв. м).
Ссылаясь на то, что ответчик имеет задолженность по арендной плате в размере 303 230 руб. 62 коп. по краткосрочному договору аренды от 15.02.2008 г. и задолженность за установку витрин и дверей по предварительному договору от 06.09.2007 в размере 102 857 руб. 50 коп., ООО "КурскОбувь" обратилось с настоящим иском в суд.
В то же время суд правомерно и обоснованно отказал в части требования истца о взыскании с ООО "Тектрейд-Курск" 102 857 руб. 50 коп. за установку единообразных витрин и дверей.
Витрины и двери являются собственностью ООО "КурскОбувь", так как устанавливаются в помещении, предназначенном для осуществления торговой деятельности в торговом центре, принадлежащем истцу на праве собственности. В дальнейшем стоимость витрин и дверей не засчитывалась в счет арендной платы. При таких обстоятельствах суд, со ссылкой на ст. ст. 572, 575 ГК РФ, сделал правильный вывод о том, что пункт 5.4 предварительного договора аренды является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ..."

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 02.02.2009 по делу N А35-3789/08-с13
"...Пунктом 5.4 предварительного договора предусмотрено, что арендодатель обеспечивает установку единообразных витрин и дверей для всех арендаторов в соответствии с проектом арендодателя. Расходы по установке витрин и дверей, приобретению материалов, необходимых для их установки, оплачиваются арендатором по отдельным счетам, выставляемым арендодателем, в течение 5 дней с даты выставления счета.
Витрины и двери являются собственностью ООО "КурскОбувь", так как устанавливаются в помещении, предназначенном для осуществления торговой деятельности в торговом центре, принадлежащем истцу на праве собственности. В дальнейшем стоимость витрин и дверей не засчитывалась в счет арендной платы. При таких обстоятельствах суд, со ссылкой на ст. ст. 572, 575 ГК РФ, сделал правильный вывод о том, что пункт 5.4 предварительного договора аренды является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ..."

14. Взыскание платы в связи с использованием имущества или получением арендных платежей при сдаче имущества в аренду неуправомоченным лицом, по недействительному или незаключенному договору

На практике возможны ситуации, когда имущество сдается в аренду неуправомоченным лицом. В этой связи возникают вопросы: на основании каких норм собственник может взыскать плату за пользование имуществом, к кому предъявляется соответствующее требование, какие обстоятельства при этом следует учитывать?
Если договор аренды признан незаключенным, возникают вопросы: возможно ли в этом случае взыскать арендную плату и как взыскать с арендатора платежи за пользование имуществом?
Арендатор может попытаться взыскать с арендодателя сумму уплаченной им в период до признания договора аренды незаключенным арендной платы в качестве неосновательного обогащения. Здесь будет иметь значение, использовал ли фактически арендатор имущество, за которое платил, и не был ли арендодатель обязан обеспечить арендатора помещением в силу закона.
В случае если договор аренды будет признан недействительным, возникает вопрос: подлежат ли применению нормы общей части Гражданского кодекса РФ о возврате всего исполненного по недействительной сделке, в частности уплаченных арендных платежей?
Следует иметь в виду, что Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал, что договор аренды, не прошедший в установленном порядке государственную регистрацию, связывает стороны такого договора условиями об арендной плате и неустойке за нарушение условий пользования имуществом, поэтому оснований для применения судом норм о неосновательном обогащении не имеется. По этому вопросу см. п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.
Кроме того, необходимо учитывать, что в соответствии с Федеральным законом от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" вносятся изменения в ст. 136 "Плоды, продукция и доходы" ГК РФ. В редакции данной статьи до внесения поправок указано, что все поступления, полученные в результате использования имущества, принадлежат лицу, которое пользуется этим имуществом на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании имущества. Статья 136 ГК РФ в новой редакции устанавливает, что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений. Указанные изменения вступили в силу с 1 октября 2013 г.

14.1. Вывод из судебной практики: В случае, когда собственник взыскивает с арендатора или неуправомоченного арендодателя имущества стоимость пользования им за период нахождения в незаконном владении, применяются положения о расчетах при возврате имущества из незаконного владения (ст. 303 ГК РФ), которые распространяют действие как на истребование объекта аренды в суде, так и на его добровольный возврат собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 06.10.2014 N 306-ЭС14-2935 по делу N А55-18941/2013
"...Поскольку общество "Газэнергострой" пользовалось спорным земельным участком и не оплатило стоимость пользования, общество "Нефтегорская ТЭК" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку факт пользования спорным земельным участком ответчиком не оспорен, доказательств оплаты задолженности за спорный период судам не представлено, суды, руководствуясь статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.11.2011 по 31.07.2013, а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.12.2011 по 26.08.2013 за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей.
Суды апелляционной и кассационной инстанций правомерно признали ссылку на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.09.2013 по делу N А55-15114/2013 несостоятельной, поскольку в сферу материальных интересов ответчика не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях истец предоставил ответчику имущество в аренду. Собственник имущества не лишен права потребовать от лица, незаконно передавшего вещь в аренду, оплатить пользование имуществом, находившимся в незаконном владении, на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Иные доводы заявителя направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств спора, что не является основанием для пересмотра судебных актов в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 21.11.2013 N ВАС-16377/13 по делу N А40-34577/2012
"...Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы от 29.12.2005 N 1-1295/05 от лица арендодателя заключен департаментом в нарушение требований статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Судом первой инстанции установлено, что поскольку ни Российская Федерация в лице уполномоченных органов, ни предприятие не предоставляли городу Москве в лице департамента права распоряжаться спорными помещениями и получать доходы от их использования, указанный договор является недействительной (ничтожной) сделкой. Суд пришел к выводу о том, что срок исковой давности не пропущен, поскольку решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.02.2009 по делу N А40-71484/08-71-242 вступило в законную силу 13.05.2009, соответственно, датой начала течения срока исковой давности является 14.05.2009, датой окончания срока - 14.05.2012. Предприятие же обратилось в арбитражный суд 28.02.2012, то есть в пределах трехлетнего срока.
Однако суд кассационной инстанции посчитал, что судом первой инстанции не учтены разъяснения, содержащиеся в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, п. 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке не владеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которое это лицо извлекло или должно было извлечь при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было узнать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

По данному делу см. также Постановление ФАС Московского округа от 24.09.2013 по делу N А40-34577/12-127-327.

Постановление ФАС Московского округа от 24.09.2013 по делу N А40-34577/12-127-327
"...Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 февраля 2013 г. подлежит отмене, в удовлетворении исковых требований ФГУП "Ремонтно-эксплуатационное объединение" следует отказать.
Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы, от 29.12.2005 N 1-1295/05 от лица арендодателя заключен Департаментом имущества города Москвы в нарушение требований ст. ст. 209, 608 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как следует из материалов дела, ни Российская Федерация в лице уполномоченных органов, ни ФГП "РЭО" не предоставляли городу Москве в лице Департамента имущества города Москвы права распоряжаться спорными помещениями и получать доходы от их использования.
Признав недействительный договор аренды нежилого помещения от 13.12.2005 N 01-01157/05 и протокол-соглашение от 19.09.2006 г. о переуступке прав по нему, суд сделал правильный вывод о том, что правовых последствий указанные сделки не влекут и основанием на получение Департаментом имущества г. Москвы дохода от передачи находящихся в хозяйственном ведении истца помещений во временное возмездное пользование третьим лицам являться не может.
Однако, судом не учтены разъяснения, содержащиеся в п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, п. 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке не владеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которое это лицо извлекло или должно было извлечь при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было узнать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
Истцом заявлен иск о взыскании с Департамента имущества г. Москвы дохода, полученного за период с 01.10.2005 г., по 31.12.2007 г., когда право собственности на указанные помещения было зарегистрировано за г. Москва, а ответчик, соответственно, являлся добросовестным арендодателем, в связи с чем в иск о взыскании полученного за указанный период дохода от сдачи имущества в аренду удовлетворению не подлежит..."

14.2. Вывод из судебной практики: Собственник вещи, сданной в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить иск к добросовестному неуправомоченному арендодателю о возврате или возмещении всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи им имущества в аренду.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 24.09.2013 по делу N А40-34577/12-127-327
"...Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 февраля 2013 г. подлежит отмене, в удовлетворении исковых требований ФГУП "Ремонтно-эксплуатационное объединение" следует отказать.
Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы, от 29.12.2005 N 1-1295/05 от лица арендодателя заключен Департаментом имущества города Москвы в нарушение требований ст. ст. 209, 608 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как следует из материалов дела, ни Российская Федерация в лице уполномоченных органов, ни ФГП "РЭО" не предоставляли городу Москве в лице Департамента имущества города Москвы права распоряжаться спорными помещениями и получать доходы от их использования.
Признав недействительный договор аренды нежилого помещения от 13.12.2005 N 01-01157/05 и протокол-соглашение от 19.09.2006 г. о переуступке прав по нему, суд сделал правильный вывод о том, что правовых последствий указанные сделки не влекут и основанием на получение Департаментом имущества г. Москвы дохода от передачи находящихся в хозяйственном ведении истца помещений во временное возмездное пользование третьим лицам являться не может.
Однако, судом не учтены разъяснения, содержащиеся в п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, п. 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке не владеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которое это лицо извлекло или должно было извлечь при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было узнать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
В связи с тем, что Департамент городского имущества г. Москвы узнал о неправомерности сдачи имущества в аренду 13.05.2009 г., после вступления в законную силу решения арбитражного суда г. Москвы от 16.02.2009 г. по делу N а40-71484\08-71-242, которым признано недействительным зарегистрированное право собственности города Москвы на нежилые помещения общей площадью 1714,3 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 38-40\15, ср. 9 и признано право федеральной собственности на указанные нежилые помещения, он (ответчик) не может быть признан лицом, действовавшим при заключении договора аренды и соглашения об уступке прав по договору недобросовестно.
Истцом заявлен иск о взыскании с Департамента имущества г. Москвы дохода, полученного за период с 01.10.2005 г., по 31.12.2007 г., когда право собственности на указанные помещения было зарегистрировано за г. Москва, а ответчик, соответственно, являлся добросовестным арендодателем, в связи с чем в иск о взыскании полученного за указанный период дохода от сдачи имущества в аренду удовлетворению не подлежит..."

14.3. Вывод из судебной практики: Собственник вещи, сданной в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить арендатору требование о ее возврате или возмещении всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь, заключая договор аренды и зная об отсутствии у арендодателя необходимых правомочий. Если и арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ)..."

14.4. Вывод из судебной практики: Если договор был признан незаключенным (в том числе когда стороны не предпринимали никаких действий по его заключению) или недействительным, но арендатор фактически использовал имущество и не вносил арендную плату, то у него возникает неосновательное обогащение.

Примечание: Некоторые из приведенных ниже судебных актов были приняты до того, как ВАС РФ сформулировал правовую позицию, изложенную в п. 12 и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 23.11.2011 по делу N А40-78743/10-91-667
"...Как установлено Девятым арбитражным апелляционным судом и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, в процессе проверки объектов федерального недвижимого имущества, осуществленной истцом 15.01.2008 г., 03.10.2008 г. и 23.01.2009 г., было выявлено, что часть помещений площадью 135 кв. м (шестой этаж, помещение XVII, комн. N 10, 15, 18, 19, 20, 69) здания, расположенного по адресу: г. Москва, Орликов пер., д. 3, стр. 1, занимает ГУ "Федеральный центр наглядных средств обучения" без правоустанавливающих документов.
Кроме того, 22.03.2009 г. и 11.05.2009 истцом проведены проверки, на основании, которых составлены акты, согласно которым, ответчик занимает часть помещений площадью 89,1 кв. м (шестой этаж, помещение XVII, комн. N 10, 15, 18, 19, 20) указанного выше здания, принадлежащего истцу на праве хозяйственного ведения.
В связи с чем ФГУП "ФТ-Центр" обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями к ГУ "Федеральный центр наглядных средств обучения" о взыскании с последнего неосновательного обогащения, возникшего вследствие фактического пользования спорными помещениями площадью 135 кв. м за период с 29.02.2008 г. по 21.03.2009 г. в сумме 1 915 650 руб. и за фактическое пользование помещениями площадью 89,1 кв. м за период с 22.03.2009 г. по 29.04.2009 г. в сумме 127 413 руб., а всего - 2 043 063 руб., и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 46 610 руб. 44 коп. за период с 27.08.2008 г. по 29.04.2009 г., ссылаясь при этом на то, что ответчик за пользование помещениями плату не производил.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истцом представленные расчеты суммы неосновательного обогащения, которые проверены судом и признаны обоснованными.
Учитывая вышеизложенное, доводы кассационной жалобы изучены кассационным судом и отклоняются как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу ст. 286 АПК РФ..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 29.08.2014 N 303-ЭС14-800 по делу N А04-4807/2013
"...Муниципальное казенное учреждение "Комитет имущественных отношений администрации г. Белогорск" (далее - комитет) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском обществу с ограниченной ответственностью "Асфальт" (далее - общество) о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 15.07.2010 по 10.06.2013 в размере 1 241 369 руб. 64 коп.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 10.09.2013 требование удовлетворено в размере 666 873 руб. 09 коп., в удовлетворении иска в остальной части отказано.
Шестой арбитражный апелляционный суд постановлением от 02.12.2013 решение суда первой инстанции оставил без изменения.
Проверив в соответствии со статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд полагает, что изложенные в заявлении общества доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.
По итогам оценки фактических обстоятельств спора суды пришли к выводу о том, что общество, являясь собственником объектов недвижимости, обязано вносить плату за пользование земельным участком, который занят этим имуществом и необходим для его нормального использования.
Отсутствие у общества договора, предоставляющего права на соответствующий участок, не освобождает его от обязанности производить платежи за использование таким участком. Соответствующая обязанность ответчика применительно к обстоятельствам настоящего спора основана на принципе платности землепользования, сформулированного в положениях статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, и вытекает из норм статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку доводы заявителя не подтверждают существенных нарушений норм материального и норм процессуального права, повлиявших на исход дела, оснований, предусмотренных частью 7 статьи 291.6 Кодекса для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, не усматривается..."

Определение ВАС РФ от 18.11.2013 N ВАС-15605/13 по делу N А40-108025/12-37-460
"...Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, обсудив доводы общества и соответствующие выводы судебных инстанций, полагает, что в удовлетворении заявления о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует отказать.
Как установлено судами, следует из материалов дела и установлено судами, между учреждением (арендодателем) и обществом (арендатором) были заключены договоры от 01.01.2012 N 9/3 аренды нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещения общей площадью 338,5 кв. м, от 01.01.2012 N 9/3-к об участии в расходах, связанных с содержанием имущества переданного по договору от 01.01.2012 N 9/3, а также дополнительное соглашение N 1 от 01.01.2012 к договору от 01.01.2012 N 9/3.
Суды установив, что указанные договоры заключены без согласия собственника, руководствуясь положениями статей 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о их недействительности.
Оценив представленные в материалы дела доказательства и установив, что у общества имеется задолженность за пользование предоставленными ему помещениями за I и II кварталы 2012 года, а также задолженность по оплате коммунальных платежей за период с 01.04.2012 по 30.06.2012, с учетом признания договоров от 01.01.2012 N 9/3 и от 01.01.2012 N 9/3-к недействительными, а также, что обществом не представлено доказательств, подтверждающих оплату, суды, руководствуясь положениями части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии на стороне общества неосновательного обогащения в размере 1 316 297 рублей 46 копеек.
В соответствии с частью 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра судебных актов в порядке надзора при наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оценив доводы общества, приводимые в надзорной жалобе, коллегия судей полагает, что они не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора..."

Определение ВАС РФ от 27.08.2013 N ВАС-11154/13 по делу N А60-26971/2012
"...Оценив представленные в материалы дела доказательства и установив, что вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по делу N А60-37474/2011 подписанный между сторонами договор аренды спорного имущества от 28.11.2008 N 782 со сроком действия 2 года признан незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации в установленном законом порядке, руководствуясь положениями статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 1102, 1105 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, и учитывая использование ответчиком спорного имущества в настоящее время, суды признали наличие у ответчика неосновательного обогащения в виде стоимости фактического пользования объектом за период с 27.11.2010 по 31.05.2012.
Определяя размер неосновательного обогащения на основании расчета истца, произведенного исходя из базовых ставок арендной платы за 1 квадратный метр площади передаваемых в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, принимая во внимание, что рассчитанная таким образом стоимость фактического пользования спорным имуществом не превышает размер арендной платы, согласованный сторонами при подписании договора аренды от 28.11.2008 N 782, суды признали расчет истца верным и взыскали с ответчика неосновательное обогащение в заявленном размере с учетом перечисленных ответчиком в период пользования имуществом платежей на сумму 10 000 рублей, а также взыскали проценты за пользование чужими денежными средствами.
Учитывая изложенное, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, установленных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 28.06.2013 N ВАС-7887/13 по делу N А33-18012/2012
"...По иску Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - департамент) к обществу с ограниченной ответственностью "ТСконсалтинг" (далее - общество) о взыскании 346 338 руб. 92 коп. неосновательного обогащения и 41 139 руб. 64 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Судами установлено, что на основании распоряжения администрации г. Красноярска от 29.10.2009 N 1452-ж между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) 25.10.2011 подписан договор аренды земельного участка N 1772, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (земли населенных пунктов) общей площадью 5 169 кв. м, для использования в целях строительства производственной базы с инженерным обеспечением, сроком с 29.10.2009 по 28.10.2012 (три года).
Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 25.10.2011 N 1772 является незаключенным по причине отсутствия его государственной регистрации, но земельный участок использовался обществом, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.
Суды в соответствии с положениями пункта 2 статьи 609, статьи 1102 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, признав договор аренды N 1452-ж от 29.10.2009 незаключенным, в связи с отсутствием в материалах дела доказательств его государственной регистрации в предусмотренном законом порядке, установив передачу арендованного имущества в пользование ответчику и нахождение указанного имущества в его пользовании в период с 29.10.2009 по 30.09.2012, с учетом положений пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили иск..."

Определение ВАС РФ от 16.05.2013 N ВАС-5696/13 по делу N А75-3228/2012
"...На основании заявления общества от 12.11.2001 о продлении договора от 06.06.2001 в связи с тем, что проект находится на согласовании с контролирующими органами, между муниципальным образованием г. Югорска и обществом 26.11.2001 подписан договор аренды указанного земельного участка сроком до 30.11.2004.
Впоследствии на основании заявления общества от 16.09.2005 администрацией г. Югорска ответчику направлен договор аренды того же земельного участка от 27.09.2005, который однако им подписан не был.
Указывая, что общество без внесения арендной платы использовало земельный участок в период с 27.09.2005 по 31.03.2012, департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что договор от 26.11.2001 в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию, следовательно, является незаключенным, договор аренды земельного участка от 27.09.2005 ответчиком не подписан.
Кроме того, признав доказанным факт пользования ответчиком спорным земельным участком в период с 17.04.2009 по 06.02.2012 без внесения арендной платы, с учетом применения срока исковой давности, проверив правильность расчета, представленного истцом, суды, руководствуясь статьями 309, 310, пунктом 3 статьи 395, пунктом 1 статьи 609, пунктом 1 статьи 1102, пунктом 2 статьи 1105, пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования в указанной части.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 14.08.2012 N ВАС-10331/12 по делу N А65-9813/2011
"...Между ООО "Торговый ряд "Гренада и К" и ответчиком 02.07.2007 подписан договор, по условиям которого последнему переданы за обусловленную плату спорный земельный участок площадью 1,3 га и временные сооружения, расположенные по указанному адресу, в целях оказания населению услуг и автостоянки в предпринимательских целях сроком до 31.07.2008. Данный договор был квалифицирован судами как договор субаренды. При этом суды указали, что данный договор исходя из правил п. 2 ст. 615 ГК РФ, будучи заключенным на срок более года, подлежал государственной регистрации, но зарегистрирован не был и, следовательно, является незаключенным.
Вместе с тем суды установили, что фактическое пользование спорным земельным участком при отсутствии на него каких-либо прав осуществляется предпринимателем, что подтверждается подписанным с ним актом обследования от 05.05.2011, в котором указано на расположение на земельном участке автостоянки на 160 автомобилей, навеса примерной площадью 200 кв. м, 6 временных контейнеров, вагона-охраны.
С учетом этих обстоятельств, суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения за пользование земельным участком с 01.07.2009 в размере, рассчитанном исходя из размера ставок арендной платы, подлежавшей уплате при сдаче истцом данного земельного участка ответчику в аренду.
...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А65-9813/2011 Арбитражного суда Республики Татарстан для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.07.2011, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12.04.2012 по тому же делу отказать..."

Определение ВАС РФ от 22.02.2012 N ВАС-1144/12 по делу N А68-6043/10
"...Частично удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь положениями статей 610, 621, 622, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 60, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, исходили из того, что фактически предприниматель помимо земельного участка площадью 8 кв. м, предоставленного по договору аренды N 2082 от 02.10.1998, без законных оснований занимает земельный участок 6 кв. м.
Взыскивая неосновательное обогащение в сумме 13 836 руб. 48 коп., суды исчисляли его взыскание с даты вступления в законную силу постановления Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тульской области от 15.05.2008 N 26 - 30.05.2008, в котором содержались сведения о привлечении предпринимателя к административной ответственности по статье 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за использование земельных участков, прилегающих к земельному участку с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0056, суммарной площадью 6 кв. м, без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.
Основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, в соответствии с частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права; нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации; нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований..."

Определение ВАС РФ от 19.01.2012 N ВАС-17345/11 по делу N А12-19338/2010
"...Суд представленные в материалы дела доказательства, в том числе условия подписанного 21.02.2005 между администрацией и предпринимателем договора аренды земельного участка площадью 40 кв. м для эксплуатации торгового павильона и, руководствуясь статьей 432, пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации, признал его незаключенным.
Установив факт использования предпринимателем спорного земельного участка без правовых оснований и без оплаты, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде сбережения денежных средств (статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации) и на основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении требования о взыскании пеней.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 16.01.2012 N ВАС-17318/11 по делу N А41-38520/10
"...Суд установил, что между сторонами 16.06.2004 был подписан договор аренды земельного участка площадью 4 981 кв. м сроком с 16.06.2004 по 15.06.2005. Впоследствии по заявлению общества площадь земельного участка уменьшена до 2000 кв. м.
Указанный договор аренды суд признал незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации договора в силу пункта 1 статьи 131, статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Установив отсутствие правовых оснований для пользования земельным участком и факт использования обществом спорного участка для хранения железобетонных изделий суд, руководствуясь статьями 60, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил первоначальные требования, признав правильным расчет неосновательного обогащения в виде неосновательно сбереженных денежных средств в размере 750 390,51 руб. с учетом оплаченных сумм.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 12.01.2012 N ВАС-17016/11 по делу N А56-37559/2010
"...Ссылаясь на отсутствие у ответчика правовых оснований для использования земельного участка и возникновение на стороне общества неосновательного обогащения, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковое заявление, суды руководствовались статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд признал доказанным использование ответчиком земельного участка площадью 5571 кв. м и посчитал обоснованным взыскание неосновательного обогащения в размере равном арендной плате за земельный участок, рассчитанной в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга". При этом суд признал правомерным применение при расчете кода функционального использования территории Кн - 18,0, который предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования, за исключением игорного бизнеса и рекламной деятельности.
Доводы заявителя были предметом оценки судебных инстанций и отклонены ими, фактически направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательствах и не могут являться основаниями для передачи дела в Президиум ВАС Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 02.09.2011 N ВАС-10818/11 по делу N А40-117100/10-82-999
"...30.03.2010 ответчик возвратил истцу нежилые помещения, поскольку спорный договор безвозмездного пользования прекратил свое действие 29.08.2009, в связи с письменным отказом истца от договора (уведомление получено ответчиком 28.07.2009).
Поскольку ответчик в период с 29.08.20089 <*> по 30.03.2010 пользовался спорными нежилыми помещениями, земельным участком, истец обратился с иском в суд.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо "с 29.08.20089" имеется в виду "с 29.08.2009".

Суды, удовлетворяя иск, исходили из содержания норм статей 610, 689 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
...в передаче дела N А40-117100/10-82-999 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.07.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 29.07.2011 N ВАС-9201/11 по делу N А56-12698/2010
"...Соответственно, поскольку договор субаренды, заключенный сроком на три года, не прошел государственную регистрацию, суды правомерно признали его незаключенным.
Вместе с тем установив, что общество "Автодор Экспресс" в спорный период фактически пользовалось недвижимым имуществом в отсутствие установленных сделкой (законом) оснований и не несло соответствующие расходы по оплате, суды пришли к выводу о неосновательном обогащении данного общества и на основании статей 1102 и 1105 ГК РФ удовлетворили первоначальные исковые требования.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Определение ВАС РФ от 04.05.2011 N ВАС-5587/11 по делу N А51-21384/2009
"...Истец, считая, что ответчик пользуется причальными сооружениями без законных оснований и вносит арендные платежи в меньшем размере, чем установлено отчетом об определении рыночной стоимости от 31.08.2009 N 2031278/0809/1 на дату определения стоимости 01.06.2009, что составляет 290 390 рублей 92 копейки в месяц, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за период пользования спорными объектами с 01.11.2006 по 31.10.2009 в сумме 4 904 655 рублей 84 копейки и об обязании возвратить причалы N 36, 46 истцу.
Суды при исследовании доказательств по делу пришли к выводу об отсутствии договорных отношений между сторонами, поскольку в нарушение статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации между сторонами не был заключен договор в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В соответствии со статьей 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из факта пользования и отсутствия оплаты за пользование, определенной отчетом об определении рыночной стоимости гидротехнических сооружений и плавсредств порта Владивосток от 31.08.2009 N 2031278/0809/1.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Определение ВАС РФ от 25.04.2011 N ВАС-4438/11 по делу N А41-34297/09
"...Судами установлено, что обществом и предпринимателем подписан договор аренды от 01.12.2007 N 3, по условиям которого Евсеевой А.А. передано во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 15,1 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, проспект Красной Армии, д. 212 "а". Указанное помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.12.2007.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды зданий или сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку срок действия договора определен на период с 01.12.2007 до 30.11.2008, суды при рассмотрении другого дела N А41-13203/09 пришли к обоснованному выводу о том, что он является незаключенным.
Как установлено судами, на момент рассмотрения дела в принадлежавшем истцу помещении находилось имущество, являющееся собственностью Евсеевой А.А. Указанное обстоятельство также подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делу Арбитражного суда Московской области (N А41-13203/09).
В то же время плата за пользование помещением Евсеевой А.А. не вносилась, в связи с чем требование истца о взыскании суммы неосновательного обогащения также удовлетворено судами.
...в передаче дела N А41-34297/09 Арбитражного суда Московской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 10.02.2010, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.11.2010 по тому же делу отказать..."

Определение ВАС РФ от 15.04.2011 N ВАС-4613/11 по делу N А32-55752/2009-38/3-Б-187-УТ
"...При проверке обоснованности заявленного требования, судами установлено, что договор аренды N 47 от 01.01.2008, заключенный на срок, равный одному году, не зарегистрирован в предусмотренном статьей 651 Гражданского кодекса порядке, поэтому считается незаключенным.
Установив, что должник с 01.01.2008 фактически пользовался помещением и плату за пользование, общий размер которой составил 310 800 рублей, не вносил, суды, учитывая положения статьей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали обоснованным требование ЗАО "ПромСтройСервис" в заявленной сумме.
Нарушений норм материального права и норм процессуального права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Примечание: В приведенном ниже Определении суд отказал во взыскании неосновательного обогащения по незаключенному договору аренды, поскольку помещение не находилось в фактическом пользовании ответчика.

Определение ВАС РФ от 11.04.2011 N ВАС-4421/11 по делу N А19-16918/10-19
"...Как следует из судебных актов, между сторонами спора был подписан договор аренды от 14.04.2009 N А-Г1/10 сроком действия до 30.04.2012, по условиям которого ЗАО "Новая альтернатива" (арендодатель) передает, а ООО Торговая группа "Лион" (арендатор) принимает во временное пользование изолированное нежилое встроенное помещение площадью 115 кв. м, расположенное на 1-м этаже трехэтажного здания, находящееся по адресу: г. Иркутск, ул. Грязнова, 1.
Указанный договор признан судами незаключенным, поскольку он не зарегистрирован в установленном порядке, что предусмотрено пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Первоначальный иск обоснован тем, что в связи с невнесением платы за пользование указанным нежилым помещением у ответчика возникло неосновательное обогащение. Кроме того, его действиями помещение приведено в неудовлетворительное состояние, чем истцу причинены убытки в виде упущенной выгоды.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суды установили, что в период с 22.04.2009 по 31.08.2009 помещение не находилось в пользовании ответчика в связи с существенными его недостатками, выявленными после подписания акта приема-передачи помещения в аренду.
При этих условиях судебными инстанциями сделан правильный вывод об отсутствии на стороне ответчика неосновательного обогащения за счет истца..."

Определение ВАС РФ от 24.01.2011 N ВАС-17602/10 по делу N А14-4837/2010-125/6
"...Поскольку договор аренды нежилых помещений от 12.08.1998 не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, суд первой инстанции, руководствуясь названными правовыми нормами, признал его незаключенным.
Так как доказательств возврата имущества ответчиком не представлено, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении иска в части выселения ответчика из занимаемых помещений.
При этом, установив факт пользования в спорный период обществом предоставленными в аренду помещениями, наличие задолженности по оплате за это пользование и отсутствие доказательств ее погашения, суд признал требование о взыскании неосновательного обогащения в заявленном истцом размере подлежащим удовлетворению в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А14-4837/2010-125/6 Арбитражного суда Воронежской области для пересмотра в порядке надзора решения от 20.07.2010 отказать..."

Определение ВАС РФ от 20.01.2011 N ВАС-18194/10 по делу N А50-5300/2010
"...Управление, полагая, что договор аренды является незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации, и, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по оплате за пользование в период с 01.01.2008 по 01.01.2010 земельным участком, предоставленным по указанному договору, обратилось с настоящим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, суды с учетом положений статьи 432 ГК РФ пришли к выводу о незаключенности договора аренды от 21.05.2007 в связи с отсутствием государственной регистрации указанного договора. При этом суды указали, что срок договора аренды, определенный в договоре с 21.05.2007 по 21.05.2008, составляет ровно один год и поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации. Данный вывод соответствует пункту 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Поскольку факт пользования арендатора земельным участком в спорный период подтверждается материалами дела: актом приема-передачи земельного участка, нахождением на нем торгового павильона ответчика, заявлением ответчика от 02.06.2008 о продлении договора аренды земельного участка на новый срок, актом обследования земельного участка от 16.02.2010, при этом плата за пользование земельным участком в указанный период ответчиком не вносилась, суды сделали вывод о том, что на стороне ответчика возникло неосновательное сбережение имущества за счет истца без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела Арбитражного суда Пермского края N А50-5300/2010 для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15.09.2010 отказать..."

Определение ВАС РФ от 17.01.2011 N ВАС-17954/10 по делу N А13-13774/2009
"...Судом установлено, что на основании постановления главы г. Вологды от 07.08.2006 N 3096 между администрацией г. Вологды (арендодатель), обществом, МУЖЭПП "Подшипник" и Медведевым Н.И. был подписан договор N 24-8388А аренды земельного участка общей площадью 6680 кв. м, в соответствии с которым обществу в аренду предоставлена часть земельного участка площадью 5550 кв. м согласно соглашению о распределении площадей по использованию земельного участка для эксплуатации и обслуживания здания мастерских и магазина сроком на 25 лет.
Поскольку договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суд, руководствуясь статьей 609 и пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал договор незаключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд посчитал доказанным использование ответчиком без внесения установленных платежей земельного участка площадью 5 500 кв. м и возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд не указал на незаключенность договора аренды, однако взыскал с арендатора неосновательное обогащение за пользование имуществом в отсутствие государственной регистрации договора.

Определение ВАС РФ от 30.09.2010 N ВАС-12850/10 по делу N А07-19227/2009
"...Судом установлено, что между Комитетом (арендодатель) и ГУП "Гостранссигнал РБ" (арендатор) 18.09.2007 подписан договор аренды земельного участка площадью 4277 кв. м с кадастровым номером 02:59:02 02 08:0061, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Уфимская, д. 105Б, для использования в целях административной и производственной деятельности, сроком с 01.07.2006 по 30.06.2016. На основании акта приема-передачи спорный земельный участок передан арендатору 18.09.2007.
Суд признал, что договор аренды земельного участка является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Учитывая, что предприятием арендная плата за пользование спорным земельным участком за III, IV кварталы 2008 года, I, II, III кварталы 2009 года не перечислялась, суд, руководствуясь статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, взыскал неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за фактическое пользование земельным участком.
Наличие нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено..."

Определение ВАС РФ от 16.09.2010 N ВАС-11727/10 по делу N А40-63328/09-64-488
"...Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2009, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.06.2010, решение изменено. В удовлетворении требований ООО "Линэ Розэ", предъявленных к индивидуальному предпринимателю Шарапову А.Б., отказано, в части отказа в удовлетворении требований ООО "Линэ Розэ" ко второму ответчику решение оставлено без изменения. Встречный иск удовлетворен частично, с ООО "Линэ Розэ" в пользу предпринимателя Шарапова А.Б. взыскано 5 684 993 рубля 86 копеек неосновательного обогащения и 113 345 рублей 02 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.
Так как срок действия договора аренды установлен его сторонами в течение пяти лет с момента подписания, договор в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации. При этом пунктом 7.1 договора обязанность по регистрации договора возложена на арендатора.
Ссылаясь на уклонение предпринимателя от государственной регистрации сделки, заключающееся в отказе предоставить обществу необходимые для осуществления регистрации документы, общество обратилось с настоящим иском.
Встречный иск мотивирован тем, что, используя помещения, общество обязано внести предпринимателю плату за пользование и возместить стоимость связанных с этим пользованием услуг.
Разрешая спор в части первоначального иска, суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что обществом не доказан факт уклонения ответчиков от регистрации договора аренды, в том числе отказа предпринимателя от предоставления необходимых для регистрации документов.
Установив факт пользования обществом предоставленными в аренду помещениями, наличие задолженности по оплате за это пользование и отсутствие доказательств оплаты, суды признали требования по встречному иску частично обоснованными.
...в передаче дела N А40-63328/09-64-488 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.06.2010 отказать..."

Определение ВАС РФ от 25.08.2010 N ВАС-11647/10 по делу N А11-1116/2009
"...По иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области (далее - управление) к индивидуальному предпринимателю Чупринской И. Н. (далее - предприниматель) о взыскании неосновательного обогащения за пользование нежилыми помещениями и процентов за пользование чужими денежными средствами, налога на добавленную стоимость и о выселении.
При рассмотрении спора судами исследованы фактические обстоятельства и сделан правильный вывод о сбережении денежных средств за счет истца, поскольку договор аренды признан судом незаключенным, ответчик пользовался помещениями без правовых оснований, следовательно, невнесенная арендная плата является неосновательным обогащением..."

Определение ВАС РФ от 12.08.2010 N 10491/10 по делу N А78-4432/2009
"...Как следует из судебных актов, 30.12.2008 между администрацией муниципального района "Забайкальский район" и ИП Бареевой Л.В. был подписан договор аренды нежилого помещения общей площадью 2497,30 кв. м, расположенного по адресу: Забайкальский край, Забайкальский район, пгт. Забайкальск, ул. Железнодорожная, 15. Срок действия договора аренды установлен с 01.01.2009 по 31.12.2011.
Сумма ежегодной арендной платы определена сторонами в размере 1 320 000 рублей.
Поскольку договор аренды был заключен на срок более одного года и не был в установленном порядке зарегистрирован, суд апелляционной инстанции на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации дал оценку договору как незаключенному и применил к отношениям сторон нормы о неосновательном обогащении.
Установив факт пользования ИП Бареевой Л.В. спорным помещением в период с 31.12.2008 по 20.10.2009, суд апелляционной инстанции обоснованно взыскал с предпринимателя 1 057 419 рублей 22 копейки, как неосновательное обогащение..."

Определение ВАС РФ от 05.08.2010 N ВАС-10452/10 по делу N А49-6099/2009
"...По иску общества с ограниченной ответственностью "Вектор" (далее - ООО "Вектор") к обществу с ограниченной ответственностью РАО "Троицкое" (Пензенская область, с. Тимирязево, далее - ООО РАО "Троицкое") о взыскании 1 715 666 рублей по договору от 01.07.2005 N 16 аренды крупного рогатого скота с последующим выкупом.
Суд установил, что согласно договору от 01.07.2005 N 16 аренды крупного рогатого скота с последующим выкупом, заключенному между ООО "Вектор" (арендодатель) и ООО РАО "Троицкое" (арендатор), последнему передается в аренду с последующим выкупом крупный рогатый скот (далее - КРС) - 162 коровы фуражные, находящиеся в поселке Ново-Знаменский. Фактическая передача имущества осуществлена на основании акта приема-передачи без даты и не оспаривается сторонами.
Разрешая спор, судебные инстанции исходили из незаключенности в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды от 01.07.2005 N 16, поскольку сторонами не были определены индивидуализирующие признаки переданного ООО РАО "Троицкое" в аренду имущества (отсутствуют документы по инвентаризационному и бухгалтерскому учету, учитывающие КРС (коровы фуражные) по индивидуальному номеру каждой единицы (бирка, тавро) на животном), в связи с чем у истца не возникло право требования исполнения обязательств по договору и он вправе требовать в рамках самостоятельного иска сумму неосновательного обогащения за фактическое пользование имуществом.
...в передаче дела N А49-6099/2009 Арбитражного суда Пензенской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Пензенской области от 16.10.2009, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.04.2010 по тому же делу отказать..."

Определение ВАС РФ от 27.05.2010 N ВАС-6384/10 по делу N А79-6404/2009
"...Как установлено судами, между открытым акционерным обществом "Чебоксарский электроаппаратный завод" (арендодателем, правопреемником которого является истец) и ООО "Чебоксарский электроаппаратный завод - 1 площадка" (арендатором) 30.05.2007 заключен договор аренды нежилых помещений.
В свою очередь, ООО "Чебоксарский электроаппаратный завод - 1 площадка" заключило с индивидуальным предпринимателем Федотовым А.А. договор субаренды от 02.06.2007 части указанных помещений.
Однако на момент заключения упомянутых сделок общество "Чебоксарский электроаппаратный завод" не являлось собственником переданного в субаренду имущества.
В этой связи суды признали договоры аренды и субаренды недействительными как противоречащие положениям статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, поскольку акционерное общество "Чебоксарский электроаппаратный завод" являлось собственником недвижимости с 06.08.2007 по 26.09.2007, а ответчик в это время пользовался чужим имуществом без внесения платы, суды взыскали с ответчика в пользу истца стоимость такого пользования за указанный период по правилам о неосновательном обогащении (глава 60 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенных выше конкретных обстоятельств настоящего дела, коллегия судей не усматривает установленных частью 4 статьи 299, статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для передачи этого дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 03.03.2010 N 2307/10 по делу N А36-879/2009
"...Как следует из судебных актов, 01.07.2005 между Администрацией города Липецка в лице МУ "Фонд имущества города Липецка" (арендодатель) и ООО "Техотделлипецкстрой" (арендатор) был подписан договор аренды N 07-12-052/05, по условиям которого арендатор принял во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Липецк, ул. Советская. 45. Срок действия договора определен с 01.07.2005 по 01.07.2010.
Суды признали договор незаключенным, поскольку в нарушение требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор не был зарегистрирован.
К отношениям сторон суд обоснованно применил нормы о неосновательном обогащении.
Как установлено судами, ООО "Техотделлипецкстрой" пользовалось помещением, расположенным по адресу: г. Липецк, ул. Советская, 45 с момента составления акта приема-передачи от 01.07.2005 по 18.05.2009.
Оплата за фактическое пользование помещением ответчиком не производилась за период с 01.01.2008 по 18.05.2009, в связи с чем у ответчика возникло неосновательное обогащение в сумме 1 319 347 рублей 88 копеек, подлежащих уплате при аренде аналогичного имущества.
Удовлетворяя требование истца по первоначальному иску, суд руководствовался требованиями статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Оснований для переоценки выводов суда не имеется..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2013 по делу N А29-9577/2012
"...Названные суда фактически переданы ответчику, что подтверждается актами сдачи судна в аренду от 10.07.2012 (форма ГУ-33). Помимо судов, указанных в договоре аренды, ответчику передано еще одно несамоходное судно - баржа грузоподъемностью 1000 тонн.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужими услугами должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Бремя доказывания факта обогащения приобретателя, включая количественную характеристику размера обогащения и факта наступления такого обогащения за счет потерпевшего, лежит на потерпевшем.
Факт пользования одной из барж вне договора подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, следовательно, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика 2 060 000 рублей неосновательного обогащения, применив для расчета его размера стоимость аренды за пользование аналогичным имуществом.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.01.2013 по делу N А28-10018/2011
"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области от 21.10.2011 по делу N А28-5147/2011-203/11 договоры аренды помещений от 01.10.2009 N 2009-001 и от 01.10.2010 N 2010-001 признаны недействительными (ничтожными).
Таким образом, пользование ответчиком имуществом без установленных законом либо сделкой оснований порождает внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения приобрести его либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что ответчик по актам приема-передачи принял имущество от истца и использовал его по своему усмотрению (сдача в субаренду), не являясь собственником или титульным владельцем переданного имущества (помещений).
Таким образом, суд апелляционной инстанции, проверив правомерность предъявленного к взысканию неосновательного обогащения, состоящего из платы за пользование ответчиком помещениями в заявленный период и оплаты коммунальных услуг за минусом суммы, оплаченной ответчиком, установив факт пользования Предпринимателем всеми помещениями с 01.10.2009 по 29.09.2011 и двумя помещениями (N 42 и 49 общей площадью 44 квадратных метров) с 30.09.2011 по 15.02.2012 в отсутствие договорных отношений, обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца 1 991 294 рубля 64 копейки неосновательного обогащения, на которое в силу пункта 1 статьи 395 и пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно начислил проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 222 297 рублей 98 копеек..."

Примечание: При рассмотрении данного дела суд признал договор аренды незаключенным и взыскал с арендатора неосновательное обогащение за период фактического пользования с учетом частичной оплаты такого пользования арендатором.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.11.2012 по делу N А82-17754/2011
"...Материалами дела и контрагентами подтверждается, что спорный договор, предусматривающий арендные отношения на срок один год, не прошел государственную регистрацию, следовательно, суды апелляционной инстанции обоснованного признали его незаключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 поименованного Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно пункту 2 статьи 1105 названного Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Оценив совокупность представленных доказательств (в их числе упомянутые договор и акты, показания свидетеля Кругловой О.Н., объяснения ответчика, изложенные в отзывах на исковое заявление и на апелляционную жалобу, а также представленный истцом расчет) в порядке, предусмотренном статьями 71 и 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций признали установленными тот факт, что ответчик принял от истца названное помещение, не возвращал его в спорный период и частично уплачивал согласованную с Департаментом цену пользования.
Итоговая сумма основного долга, таким образом, - это разность между согласованной контрагентами ценой пользования помещением и фактически перечисленными Предпринимателем денежными средствами. Проценты за пользование чужими денежными средствами взысканы с соблюдением условий, установленных в статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.09.2011 по делу N А43-22493/2010
"...Как видно из документов и установил суд, Домоуправляющая компания (арендодатель) и ООО РА "Гудвин" (арендатор) подписали договор от 06.10.2006 N 10, согласно которому арендодатель обязался предоставить в пользование арендатору 216 квадратных метров площади дома N 20 по улице Керченской в Нижнем Новгороде для размещения рекламных носителей.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Срок арендного пользования по спорному договору установлен более одного года, а сам договор в установленном законом порядке не был зарегистрирован, следовательно суды обоснованно сочли такой договор незаключенным. В указанной части судебные акты контрагентами не оспариваются.
Вместе с тем, материалами дела подтверждено, что по незаключенной сделке ответчик получил возможность использовать часть стены жилого дома для размещения рекламных носителей, в связи с чем у него возникло обязательство по оплате неосновательного обогащения (статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2011 по делу N А43-20984/2010
"...Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и ООО "Объединенные коммунальные сети" (арендатор) подписали договор от 22.08.2007 аренды нежилого помещения площадью 1486,50 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Коминтерна, дом 41, литеры Д, Д1, сроком на пять лет.
Договор аренды от 22.08.2007 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому правомерно признан судом незаключенным.
Незаключенность соглашения означает отсутствие договорных отношений между контрагентами. Факт пользования ответчиком имуществом истца без установленных законом либо сделкой оснований порождает между ними внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения, на что обоснованно указали судебные инстанции.
Суд оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле документы и установил факт использования ответчиком указанного нежилого помещения в заявленный истцом период обоснованно взыскал сумму неосновательного обогащения, применив при определении ее размера Методику определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Нижнего Новгорода, утвержденную постановлением администрации города Нижнего Новгорода от 14.10.2009 N 5464, и правомерно привлек Общество к гражданско-правовой ответственности в виде процентов за пользование чужими денежными средствами.
С учетом изложенного суд округа не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.07.2011 по делу N А43-11172/2010
"...Суд установил, что договор аренды от 01.12.2006 N 1181/ц зарегистрирован в ЕГРП 14.12.2009, и обоснованно признал его заключенным с указанной даты.
Общество в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей с 14.12.2009 по 30.11.2010.
Таким образом, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендным платежам в сумме 359 рублей 22 копейки.
Кроме того, суд установил факт пользования Обществом недвижимым имуществом в отсутствие договорных отношений с 01.05 по 13.12.2009.
Суд, установив факт пользования Обществом недвижимым имуществом в отсутствие договорных отношений и проверив представленный Комитетом расчет неосновательного обогащения, обоснованно взыскал с Общества в пользу истца 229 731 рубль 86 копеек неосновательного обогащения..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.03.2011 по делу N А79-4388/2010
"...Суд установил, что договор аренды от 27.02.2009 N 02/27 заключен на срок, равный году, но не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому правомерно признан незаключенным.
Соответственно, суд правильно исходил из того, что между сторонами возникли не договорные, а кондикционные обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Материалами дела подтверждено и ответчик не оспаривает, что пользовался указанным имуществом в заявленный период.
Таким образом, суд правильно взыскал с ответчика заявленную сумму платы за пользование имуществом истца, а также проценты за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.01.2011 по делу N А43-3987/2010
"...Материалами дела подтверждено и ответчик не оспаривает факт пользования имуществом истца в спорный период.
При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Суд проверил расчет стоимости неосновательного обогащения на основании данных справки общества с ограниченной ответственностью "50+50" средней ставки арендной платы за производственные и гаражные помещения в городе Княгинино с 01.01.2009 по 01.06.2010 с учетом наличия либо отсутствия отопления в помещении, договоры аренды помещений в том же здании и обоснованно взыскал неосновательное обогащение в заявленном размере из расчета 4000 рублей в месяц, поскольку ответчик документально не опровергнул такой размер платы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 6.1 договора аренды от 01.07.2002 N АВ-25/02 установлен срок действия договора до 31.12.2003.
Соответственно, суд правильно посчитал, что данный договор аренды оформлен на срок более года, поэтому является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.12.2010 по делу N А31-1891/2009
"...Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик пользовался данным земельным участком, неосновательно обогатился за счет истца, поскольку в спорный период договорные отношения у сторон отсутствовали.
Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что к Обществу как приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них уже перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего их собственника, однако в силу закона указанное лицо не стало плательщиком земельного налога.
Общество, владея объектами недвижимости на праве собственности с 12.05.2006 и имея право на приобретение земельного участка, занятого этими объектами недвижимости и необходимого для их использования, в собственность или в аренду, не оформляло своих прав, освобождая себя тем самым от платежей за пользование спорным земельным участком.
Данные обстоятельства (включая прекращение права постоянного бессрочного пользования землей у прежнего собственника объектов недвижимости) не исключают возмездности пользования земельным участком, на котором расположено принадлежащее ответчику на праве собственности недвижимое имущество и не освобождает его от обязанности произвести оплату за такое пользование.
В пункте 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, суд обоснованно счел, что в данном случае оплата за землю для ответчика должна производиться в порядке применения норм о неосновательном обогащении исходя из стоимости аренды аналогичного участка..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.10.2010 по делу N А43-3989/2010
"...Индивидуальный предприниматель Рыжов Леонид Иванович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Управлению Федеральной службы судебных приставов по Нижегородской области (далее - УФССП по Нижегородской области), Федеральной службе судебных приставов Российской Федерации (далее - ФССП РФ), Министерству финансов Российской Федерации, Управлению Федерального казначейства Министерства финансов Российской Федерации и Министерству юстиции Российской Федерации о взыскании 24 612 рублей 36 копеек за пользование частью нежилого помещения N 1 общей площадью 537,1 квадратного метра (гаражом общей площадью 29,8 квадратных метра), расположенного по адресу: Нижегородская область, рабочий поселок Бутурлино, улица Ленина, дом 136, и 534 рублей 77 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Требования основаны на статьях 395, 1105 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик при отсутствии на то правовых оснований и соответствующей оплаты пользовался указанным нежилым помещением.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 1105 и пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции решением от 07.07.2010 удовлетворил иск и взыскал с УФССП по Нижегородской области 20 252 рубля 56 копеек неосновательного обогащения и 534 рубля 77 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении иска к ФССП РФ отказано.
Как видно из документов и установил суд, Рыжову Л.И. принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества - нежилое помещение N 1 площадью 537,1 квадратного метра на первом, втором и подвальном этажах здания, расположенного по адресу: Нижегородская область, рабочий поселок Бутурлино, улица Ленина, дом 136. Данное имущество перешло в собственность Предпринимателю на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2008 N П-03/08, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.07.2009 N 52-52/08/012/2009-271.
Рыжов Л.И. 03.11.2009 передал УФССП по Нижегородской области подписанный им проект договора аренды недвижимого имущества от 27.10.2009 N 80, однако данный документ ответчиком не подписан.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Факт неправомерного использования ответчиком спорного объекта с июля 2009 по февраль 2010 года, установлен судом и подтвержден материалами дела.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.09.2010 по делу N А43-4343/2010
"...Доказательства государственной регистрации договора аренды земельного участка и постановки земельного участка на государственный кадастровый учет в материалы дела не представлены, поэтому суд пришел к правильному выводу о незаключенности договора аренды от 12.08.2002 N 08256/02.
Факт использования ответчиком земельным участком по адресу: Нижний Новгород, улица Кузьмина, дом 1, установлен судом и подтвержден материалами дела.
При таких обстоятельствах суд правомерно сделал вывод о наличии неосновательного сбережения ответчиком денежных средств за пользование земельным участком и взыскал с ответчика в пользу истца 700 326 рублей 26 копеек, в том числе 597 575 рублей 14 копеек неосновательного обогащения и 102 751 рубль 12 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2010 по делу N А11-1116/2009
"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, Теруправление (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) при участии Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (балансодержателя) оформлен договор аренды от 02.10.2006 N 306 нежилых помещений общей площадью 414,5 квадратного метра, расположенных по адресу: Владимирская область, город Муром, улица Московская, 1.
В пункте 2.1 срок действия договора установлен до 15.09.2011.
Договор аренды от 02.10.2006 N 306 не был зарегистрирован его контрагентами в установленном законом порядке, поэтому правомерно признан судом незаключенным.
Документально подтверждено и ответчик не оспаривает, что Предприниматель пользовался упомянутым имуществом в период с 15.09.2006 по 30.09.2008, поэтому суд правильно взыскал с ответчика сумму неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за пользование помещением..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.04.2010 по делу N А28-6582/2009
"...Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арион" (далее - ООО "Арион", Общество) о взыскании 2 526 404 рублей 80 копеек задолженности за фактическое использование части земельного участка и 336 742 рублей 74 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2007 по 31.03.2009.
Заявленные требования основаны на статьях 395, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьях 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы использованием указанной части земельного участка по истечении срока действия договора аренды.
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что между сторонами существовали арендные отношения, в связи с чем ответчик по истечении срока действия договора аренды обязан возвратить имущество своему контрагенту, а если указанная обязанность не исполнена, то на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки возврата арендованного имущества.
Окружной суд нашел данные выводы суда ошибочными в силу следующего.
В рассматриваемом случае в договоре аренды от 03.02.2006 N 51125 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка. Доказательств постановки спорного земельного участка на кадастровый учет в момент заключения данного договора в материалы дела не представлено.
Таким образом, в упомянутом договоре отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать объект арендных правоотношений, следовательно, договор аренды является незаключенным. При этом окружной суд оценивает ссылку апелляционной инстанции на преюдициальность судебных актов по делу N А28-9307/2008-334/27 Арбитражного суда Кировской области не правильной, так как в предмет доказывания по указанному делу не входило установление заключенности (незаключенности) договора от 03.02.2006 N 51125, в связи с чем суд данные обстоятельства фактически не исследовал, а лишь констатировал, что к моменту рассмотрения спора у ООО "Арион" отсутствовали законные основания для занятия земельного участка.
Факт использования Предпринимателем части земельного участка подтвержден представленными в дело документами.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Удовлетворив исковые требования в заявленном объеме, суд оставил без внимания незаключенность договора аренды и не проверил возможность взыскания с ответчика платы за пользование землей на основании норм о неосновательном обогащении, поэтому в силу пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.03.2010 по делу N А43-16475/2009
"...ОАО "Заря" (арендодатель) и ООО "Приоритет +" (арендатор) подписали договор аренды производственных зданий, сооружений, оборудования от 14.04.2008 N 170/08.
Суд установил, что право собственности на комплекс зданий и сооружений детского оздоровительного лагеря зарегистрировано за Российской Федерацией.
Таким образом, при подписании договора аренды производственных зданий, сооружений, оборудования от 14.04.2008 N 170/08 ОАО "Заря" не являлось собственником имущества и Теруправление не передавало ему полномочий на сдачу имущества в аренду ООО "Приоритет +", а потому суд правильно квалифицировал данную сделку как ничтожную (статья 168 Кодекса).
Суд сделал обоснованный вывод о том, что у ООО "Приоритет +" отсутствовали правовые основания для использования спорным имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Факт пользования недвижимым имуществом в период с 26.04 по 25.10.2008 подтвержден материалами дела, при этом, ни Теруправление, ни ООО "Приоритет +" вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили бесспорных доказательств иной длительности пользования спорным имуществом.
Кроме того, суд установил отсутствие законных оснований пользования ООО "Приоритет +" федеральным имуществом..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.02.2010 по делу N А31-3798/2009
"...Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и ООО "Торфяная региональная компания" (арендатор) подписали договор от 26.07.2007 N 222010 аренды муниципального имущества - нежилого помещения площадью 120,8 квадратного метра, расположенного по адресу: город Кострома, улица Нижняя Дебря, 53а.
Суд первой инстанции оценил представленные в дело доказательства и установил наличие существенных разногласий сторон по поводу площади занимаемого арендатором помещения, так как площадь помещения по договору составляет 120,8 квадратного метра, по техническому паспорту - 116,1 квадратного метра, а по утверждению ответчика - 101,3 квадратного метра, а потому пришел к обоснованному выводу о незаключенности указанного договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Факт пользования недвижимым имуществом в заявленный период подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком, однако представленные в дело документы содержат противоречивые сведения относительно площади недвижимого имущества, поэтому суд при расчете суммы неосновательного обогащения правомерно исходил из пользования помещением общей площадью 101,3 квадратного метра, признанной Обществом, поскольку истец вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил бесспорных доказательств, опровергающих данные сведения.
С учетом изложенного использование в указанный период нежилого помещения должно быть оплачено ответчиком из расчета общей площадью 101,3 квадратного метра по цене 106 рублей 94 копейки за один квадратный метр, что составляет 10 830 рублей 99 копеек в месяц..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2010 по делу N А79-6404/2009
"...ООО "ЧЭАЗ-1" (арендатор) и Предприниматель (субарендатор) заключили договор субаренды от 02.06.2007 N 10/1-07 части нежилого помещения (торгового места N 119) общей площадью 119,8 квадратного метра в указанном здании.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 08.06.2007 серии 21 АА N 256088 и от 27.09.2007 серии 21 АА N 293722 ОАО "ЧЭАЗ" являлось собственником указанного здания, в том числе названной части помещения, с 06.08.2007 по 26.09.2007.
На момент совершения сделки от 30.05.2007 N ДР-606/07 ОАО "ЧЭАЗ" не являлось собственником указанного здания, а потому у него отсутствовали правовые основания для совершения сделки, связанной с передачей имущества (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отсутствие у ООО "ЧЭАЗ-1" титула арендатора исключает правовые основания для заключения договора субаренды от 02.06.2007 N 10/1-07. Сделка ничтожна на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующего статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предметом настоящего спора явилась сумма неосновательного обогащения за пользование помещением в указанный период.
Из материалов дела видно и суд установил, что ответчик без законного титула и без оплаты использовал помещение истца в спорный период, поэтому правомерно взыскал с Предпринимателя сумму неосновательного обогащения, рассчитанную с учетом правил статей 6 (пункта 1) и 424 (пункта 3) Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.09.2009 по делу N А39-99/2009
"...Администрация городского округа Саранск (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мега Телеком" (далее - Общество) о взыскании 422 086 рублей неосновательного обогащения и о возложении на ответчика обязанности освободить нежилое помещение.
Согласно акту приема-передачи от 10.06.2005 Общество приняло арендуемое нежилое помещение и в дальнейшем использовало его в соответствии с условиями договора.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 18.10.2005 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому правомерно признан судом незаключенным.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило, то есть применяется цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги.
Окружной суд счел вывод судов обеих инстанций о том, что ответчик получил имущественную выгоду за счет истца без законных к тому оснований, обоснованным, а также признан правомерным удовлетворение заявленного кондикционного иска..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2009 по делу N А28-6140/2008-159/9
"...Договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке.
В соответствии со статьями 433 и 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания (помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса). Таким образом, вывод суда о том, что договор аренды 02.12.2005 N 5507 является незаключенным, соответствует нормам материального права.
Согласно требованиям пункта 2 статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.09.2008 по делу N А28-11240/2007-209/31
"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области от 27.06.2007 по делу N А28-8196/06-472/22, принятому по иску Предпринимателя к Колхозу о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, упомянутая сделка признана незаключенной в связи с отсутствием государственной регистрации. Правильность судебного акта подтверждена постановлением от 26.09.2007 Второго арбитражного апелляционного суда и постановлением от 25.12.1997 <*> Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа.
--------------------------------
<*> Видимо, имеется в виду Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа N А28-8196/2006-472/22 от 25.12.2007, а не от 25.12.1997.

В пункте 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.06.2007 по делу N А43-8988/2004-17-264
"...Согласно пункту 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 01.01.2000 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суд правомерно признал названный договор незаключенным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.05.2007 по делу N А43-32226/2006-17-585
"...В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Из спорного договора видно и сторонами не оспаривается, что в нем отсутствует условие о размере арендной платы, поэтому суд пришел к обоснованному выводу о незаключенности этого договора.
Использование ответчиком имущества истца без установленных законом либо сделкой оснований порождает между ними внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.
В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения приобрести его либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2005 N А79-9525/2004-СК2-9340
"...Подписанный предпринимателями Месаблишвили М.Г. и Степановой Н.В. договор от 01.05.2003 аренды помещений по указанному адресу на срок три года не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому обоснованно признан судом незаключенным (статьи 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем Степанова Н.В. в период с 01.05.2003 по 01.03.2004 фактически пользовалась принадлежащим истцу нежилым помещением, и данное обстоятельство ею не оспорено.
В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, для возмещения неосновательного обогащения имеет значение сам факт использования чужого имущества. Ответчик не представил доказательств, что объект найма исключен из гражданского оборота (статья 129 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому довод заявителя о невозможности эксплуатировать находящееся в подвале помещение истца в качестве объекта аренды из-за отсутствия разрешения не может быть принят во внимание. При этом по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 названного Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.11.2012 по делу N А33-488/2012
"...Довод ООО "КЕЛЛИ", повторно заявленный в кассационной жалобе, о том, что им земельный участок не использовался, в связи с тем, что договор аренды земельного участка не заключался, акт приема-передачи земельного участка не составлялся, являлся предметом исследования судов и обоснованно был ими отклонен как несостоятельный, поскольку факт нахождения на данном земельном участке принадлежащих ответчику объектов недвижимости подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.
Из материалов дела следует, что ООО "КЕЛЛИ" обращалось в департамент с заявлением об оформлении в общую долевую собственность за плату земельного участка, при этом размер испрашиваемого участка указан площадью 17 635 кв. м. Указанные обстоятельства также опровергают довод ответчика о том, что данный участок им не использовался. В связи с чем, суды пришли к верному выводу о том, что спорный земельный участок фактически использовался ответчиком в период с 09.08.2008 по 30.12.2011.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1).
С учетом того, что ответчику распоряжением администрации г. Красноярска предоставлен земельный участок на срок 49 лет, судами сделан правильный вывод, что он является плательщиком арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, в размере устанавливаемой органами местного самоуправления.
В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из пункта 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что правила о возврате неосновательного обогащения применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Учитывая приведенные нормы права, а также принимая во внимание доказанность фактического использования ответчиком спорного земельного участка и отсутствие у сторон разногласий по расчету суммы подлежащих уплате арендных платежей, суд кассационной инстанции считает обоснованным вывод судов о получении ответчиком неосновательного обогащения..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2011 по делу N А19-173/2011
"...В соответствии с положениями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным после того, как стороны согласовали все его существенные условия.
Согласно статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды объекта недвижимости является его цена.
Судом установлено, что в договоре от 21.04.2008 стороны условия о размере арендной платы четко и определенно не согласовали. Соответственно, данный договор ими не заключен.
Акт приема-передачи имущества к этому договору подтверждает получение ответчиком в пользование нежилое помещение площадью 119,7 кв. м, право собственности на которое в спорный период принадлежало истцу.
На основании изложенного правомерным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что при отсутствии законных оснований для пользования принадлежащим истцу нежилым помещением площадью 119,7 кв. м, ответчик в силу положений статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан выплатить истцу действительную стоимость такого пользования..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.08.2011 по делу N А33-6707/2010
"...Срок действия договора аренды от 09.06.2004 N 1983-А от 09.06.2004, на основании которого ответчику были переданы нежилые помещения, составляет более года, указанный договор в предусмотренном законом порядке не зарегистрирован, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является незаключенным.
Проверив представленный истцом расчет иска судебные инстанции правомерно признали обоснованным взыскание неосновательного обогащения за пользование помещениями: по ул. Таймырская, 6 площадью 235,37 кв. м за период с 01.04.2007 по 28.09.2009; по ул. Диксона, 6 площадью 1001,20 кв. м за период с 01.04.2007 по 30.04.2010. При проверке расчета судами установлено, что задолженность составляет 1 959 973 рублей 77 копеек. С учетом частичной оплаты ответчиком в сумме 122 823 рублей 50 копеек взыскали задолженность в сумме 1 837 150 рублей 27 копеек.
При разрешении заявленных требований суды правомерно руководствовались пунктом 2 статьи 651, пунктом 1 статьи 1102, пунктом 1 статьи 1105, статьей 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.03.2011 по делу N А19-13731/10
"...В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей за период с 20.01.2009 по 14.02.2010 арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Установив, что договор аренды является незаключенным, поскольку сторонами не было согласовано условие об объекте аренды суд апелляционной инстанции, правомерно применил к спорным правоотношениям сторон нормы главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции обоснованно признал доказанным факт пользования ответчиком имуществом истца в спорный период.
Ответчиком не доказан факт оплаты за пользование имуществом истца.
При таких обстоятельствах исковое требование о взыскании неосновательного обогащения в размере арендных платежей за спорный период удовлетворено правильно, также правомерно в связи с незаключенностью договора аренды отказано в удовлетворении искового требования о взыскании договорной неустойки..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд отказал во взыскании неосновательного обогащения по незаключенному договору аренды, поскольку помещение не находилось в фактическом пользовании ответчика.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2011 по делу N А19-16918/09
"...Как следует из материалов дела, ЗАО "Новая альтернатива" (арендодатель) и ООО ТГ "Лион" (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения N А-Г1/10 от 14.04.2009 (далее - договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование изолированное нежилое встроенное помещение, расположенное на 1-м этаже 3-этажного здания, площадью 115 кв. м (на поэтажном плане N 1, 4, 5, кадастровый N 38:36:000034:0000:25:401:001:020027510:10002), находящееся по адресу: г. Иркутск, ул. Грязнова, 1.
По передаточному акту от 22.04.2009 ООО ТГ "Лион" приняло по договору указанное выше нежилое помещение.
Основанием обращения в суд с иском явилось неисполнение ответчиком обязанности по оплате за пользование нежилыми помещениями.
Арбитражный суд первой инстанции при повторном рассмотрении, отказывая ЗАО "Новая альтернатива" в удовлетворении заявленных требований и частично удовлетворяя встречные требования ООО ТД "Лион", исходил из того, что факт нахождения данного помещения в период с 22.04.2009 по 31.08.2009 в состоянии непригодном для его использования, а также факт того, что указанное помещение фактически не находилось в пользовании ООО ТГ "Лион" по указанным причинам, установлены на основании доказательств, представленных в материалы дела. ЗАО "Новая альтернатива" не представило доказательств того, что является потерпевшим вследствие неосновательного обогащения ООО ТГ "Лион", также как и не доказало того, что ООО ТГ "Лион" обогатилось за его счет. ООО ТГ "Лион" перечислив денежные средства ЗАО "Новая альтернатива" в сумме 322 000 рублей фактически не пользовалось спорным помещением, денежные средства в сумме 322 000 рублей являются для ЗАО "Новая альтернатива" неосновательным обогащением, а ООО ТГ "Лион" является лицом, потерпевшим вследствие неосновательного обогащения.
Судом установлено, что договор аренды N А-Г1/10 от 14.04.2009 является незаключенным, поскольку на основании пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не зарегистрирован в установленном законном порядке. Факт пользования ответчиком помещением подтверждается актом приема-передачи от 22.04.2009.
Из пояснений сторон следует, что после подписания акта приема-передачи 22.04.2009 истец своими силами и за свой счет произвел демонтаж потолочного и настенных покрытий в арендованном помещении, в результате чего были выявлены существенные недостатки помещения, препятствующего его пользованию.
Отсутствие факта использования ООО ТГ "Лион" помещения по целевому назначению с 22.04.2009 по 31.08.2009 в связи с обнаруженными недостатками помещения подтверждается перепиской между ООО ТГ "Лион" и ЗАО "Новая альтернатива".
Суды двух инстанций, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы доказательства, пришли к обоснованному выводу об установлении факта нахождения арендуемого помещения в период с 22.04.2009 по 31.08.2009 в состоянии непригодном для его использования и что данное помещение фактически не находилось в пользовании ООО ТГ "Лион".
На основании изложенного суды двух инстанций пришли к правильному выводу о том, что ЗАО "Новая альтернатива" не представило доказательств того, что является потерпевшим вследствие неосновательного обогащения ООО ТГ "Лион", также как и не доказал того, что ООО ТГ "Лион" обогатилось за его счет.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали ЗАО "Новая альтернатива" в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения и процентов..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.06.2010 по делу N А19-10697/08
"...Предметом первоначального иска является взыскание 312 578 рублей 46 копеек стоимости за пользование помещениями за период с января 2008 года по октябрь 2009 года, составляющую сумму неосновательного обогащения ввиду незаконного пользования ответчиком нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, а также об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения. Истец указывает на то, что у ответчика не имеется правовых оснований занимать спорное имущество, а также на то, что ответчик обязан оплатить за пользование помещениями.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, Арбитражный суд Иркутской области исходил из того, что судебными актами по делу N А19-1160/09 договор аренды недвижимого имущества N 40 от 02.04.2003 признан незаключенным, а срок действия договоров N 59, 60 от 03.03.2006 истек 30.12.2007, в связи с чем у ООО "Книга" не имеется правовых оснований занимать помещения муниципальной собственности, а также обязано оплатить за пользование помещениями за период с января 2008 года по октябрь 2009 года.
При проверке принятого по делу решения, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не установил наличия оснований для его отмены, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.04.2010 по делу N А58-7652/09
"...Общество с ограниченной ответственностью "Саха-Ремстрой" (далее - ООО "Саха-Ремстрой") обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском, уточненным в порядке, определенном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Довнару Игорю Германовичу (далее - ИП Довнар И.Г.) о расторжении договора аренды N б/н от 01.01.2009 и взыскании 83 500 рублей неосновательного обогащения в виде арендной платы.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, во исполнение договора аренды, подписанного 01.01.2009 между ООО "Саха-Ремстрой" (арендодатель) и ИП Довнар И.Г. (арендатор), по акту приема-передачи от 01.01.2009 ответчику передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Нерюнгри, ул. Мира, 21, ТОЦ "Каскад", первый этаж, площадью 23 кв. м.
При этом суд первой инстанции установил, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, не зарегистрирован. В связи с чем данный договор признан судом незаключенным.
Установив отсутствие государственной регистрации договора аренды, суд первой инстанции расценил его как незаключенный и пришел к обоснованному выводу о наличии между сторонами между сторонами фактических правоотношений по аренде недвижимого имущества.
Установив факт пользования ответчиком спорного имущества (акт приема-передачи от 01.01.2009) и отсутствие доказательств внесения арендных платежей, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2010 по делу N А58-4141/09
"...Как следует из материалов дела и установлено арбитражными судами, 17.12.2001 между департаментом (арендодатель) и НП "Союз судовладельцев" (арендатор) на основании распоряжения главы администрации г. Якутска от 13.12.2001 N 59р-2 заключен договор аренды N 2753, по условиям которого ответчику предоставлен во временное пользование под причал земельный участок площадью 1800 кв. м, расположенный по адресу: г. Якутск, район Техучастка, на срок с 13.12.2001 по 31.12.2004. Передача оформлена актом об отводе земельного участка в день подписания договора.
Договор государственную регистрацию в установленном порядке не прошел.
Удовлетворяя иск, арбитражные суды исходили из незаключенности договора аренды, фактического использования земельного участка, отсутствия оплаты за его пользование.
Данные выводы арбитражных судов являются правильными.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Поскольку материалами дела подтверждается отсутствие правового основания использования ответчиком спорного земельного участка, а также факт пользования этим земельным участком, суды сделали правильный вывод о возложении на ответчика ответственности по уплате суммы неосновательного обогащения в виде неосновательно сбереженной арендной платы за пользование земельным участком в период с 2006 по 2008 годы..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2013 N Ф03-1303/2013 по делу N А59-1619/2012
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 22.03.2006 Территориальным управлением Росимущества (арендодатель) и ОАО "Северо-Курильская база сейнерного флота" (арендатор) подписан договор аренды N 439, а 10.10.2008 - дополнительное соглашение к договору (в связи с изменением названий гидротехнических сооружений), согласно которым обществу во временное владение и пользование на срок 15 лет предоставлены мол восточный, мол западный, мол северный, южный причал, причальные стенки 2-3.
Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку, соответствующую требованиям статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что договор аренды объектов недвижимого имущества от 22.03.2006 N 439 и дополнительные соглашения к нему являются незаключенными, поскольку вопреки требованиям пункта 2 статьи 651 ГК РФ не прошли государственную регистрацию.
Удовлетворяя требования истца о взыскании с ответчика платы за пользование спорным имуществом за период, когда такая плата ответчиком добровольно не вносилась, суды обеих инстанций исходили из того, что между предприятием и обществом, использовавшим имущество предприятия без установленных законом или договором оснований, возникли правоотношения из неосновательного обогащения.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования.
Доказательств оплаты за фактическое пользование имуществом в спорный период ответчик не представил.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно взыскали с ответчика сумму неосновательного обогащения и начисленных на нее процентов, расчет которых судами также проверен и признан правильным..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.01.2013 N Ф03-5922/2012 по делу N А51-4200/2012
"...Суды установили, что между Управлением как арендодателем и предпринимателем Матусовой Е.Н. как арендатором подписан договор от 05.10.2007 N 04-03071-004-Н-АР-5450-00 на аренду недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 30,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Нахимова, д. 6.
Данные помещения, являющиеся муниципальной собственностью, в период с 01.01.2007 по 31.01.2012 фактически находились в пользовании предпринимателя Матусовой Е.Н.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
Исследовав правоотношения сторон, суды установили, что договор аренды от 05.10.2007 является незаключенным, поскольку вопреки требованиям пункта 2 статьи 651 ГК РФ не прошел государственную регистрацию.
Суды установили также, что в спорный период ответчик сберег за счет истца 166 344 руб. 26 коп., составляющие стоимость пользования помещением, определенную по цене такого пользования, существующей в этот период согласно решениям Думы г. Владивостока и постановлениям администрации г. Владивостока.
Исходя из этого, названная сумма взыскана с ответчика как неосновательное обогащение наряду с начисленными на нее процентами за весь период незаконного сбережения по правилам статей 1102, 1107 ГК РФ. Расчет иска в этой части проверен судами и признан правильным..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.12.2011 N Ф03-6118/2011 по делу N А73-4281/2011
"...Соглашением от 07.02.2011 стороны расторгли договор аренды с 01.02.2011.
Суды установили также, что, несмотря на согласованный сторонами срок договора от 16.08.2009 более года и передачу в аренду, в том числе объектов недвижимости, данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, как того требует пункт 2 статьи 651 ГК РФ.
В связи с этим суды, правильно применив положения данной нормы права, признали договор от 16.08.2009 незаключенным в части аренды недвижимости.
При этом, взыскивая плату за пользование объектами недвижимости в размере 385 505 руб., суды правильно применили нормы статьи 1102 ГК РФ, регламентирующей недопустимость неосновательного приобретения одной стороной за счет другой стороны имущественного предоставления, как это имело место в данном случае пользования недвижимостью без внесения соответствующих платежей..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.12.2011 N Ф03-6069/2011 по делу N А73-7100/2011
"...В ходе рассмотрения настоящего спора, судебные инстанции, установив, что срок действия договора равен году, но договор не прошел государственную регистрацию и является не заключенным, удовлетворили исковые требования в заявленном размере.
Поскольку договор аренды в установленном законом порядке не был зарегистрирован, суды, оценив этот договор, не признали его надлежаще оформленным и заключенным, исходя из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 12 - 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", и, следовательно, не порождающим прав и обязанностей для сторон.
Между тем земельный участок фактически использовался обществом в спорный период, что подтверждается представленными в дело актом приема-передачи от 08.02.2010 и договором купли-продажи торгового павильона с остановочным навесом от 10.01.2011, однако оплата за это пользователем не производилась.
В силу пункта 1 статьи 1102, пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев...
В этой связи, как верно установлено судами, использование земельного участка в указанный департаментом период без оплаты такого пользования, является неосновательным обогащением ответчика..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.06.2011 N Ф03-2180/2011 по делу N А37-1541/2010
"...КУМИ г. Магадана, ссылаясь на отсутствие договорных отношений по использованию предпринимателем части земельного участка площадью 1854 кв. м, составляющей пропорционально доли занимаемых помещений мастерских в здании от общей площади земельного участка площадью 2874 кв. м, занимаемого зданием; на отсутствие платы за использование земельным участком, которая за период с 01.01.2008 по 23.05.2010 составляет 103 041,07 руб., обратился в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив, в том числе требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части взыскания неосновательного обогащения в сумме 103 041,07 руб., исходил из следующего.
Так, суд признал договор от 09.09.2002 N АИ-49-09-03-06000 незаключенным, поскольку последний не зарегистрирован в установленном порядке согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ, и, установив факт пользования предпринимателем земельным участком площадью 1854 кв. м, удовлетворил требования на основании ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ.
Доводы заявителя кассационной жалобы в этой части не опровергают выводы судебных инстанций, поэтому подлежат отклонению..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.02.2011 N Ф03-9252/2010 по делу N А73-5727/2010
"...Вступившим в законную силу решением от 29.01.2010 по делу N А73-13309/2009 Арбитражного суда Хабаровского края договор аренды от 01.02.2008 признан незаключенным на основании пункта 2 статьи 651 ГК РФ в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Предприниматель С.А. Авилов, считая, что за период фактического пользования помещениями на стороне ООО "Аскар" возникло неосновательное обогащение в виде платы за пользование данным имуществом, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При рассмотрении настоящего спора, арбитражный суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом, учитывая в силу статьи 69 АПК РФ факт незаключенности договора аренды, и установив пользование ответчиком в рассматриваемый период спорными помещениями без их оплаты, счел требование истца о взыскании неосновательного обогащения, выразившегося в сбережении денежных средств, обоснованным.
Поскольку выводы судов сделаны с правильным применением норм материального права, на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено, основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.12.2010 N Ф03-8633/2010 по делу N А51-21384/2009
"...В связи с чем судами обоснованно сделан вывод о незаключенности сторонами договора аренды от 16.02.2007 ввиду его неподписания уполномоченным лицом со стороны владельца имущества. Иного договора аренды спорных объектов, заключенного между сторонами в установленном порядке, в материалах дела не представлено.
В этой связи суды, оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленные доказательства, установив факт пользования ответчиком указанными объектами без законных оснований, которые закреплены за истцом на праве хозяйственного ведения, отсутствие доказательств возврата причальных сооружений истцу, проверив правильность расчета суммы исковых требований, с учетом вышеприведенных норм права, установленных обстоятельств обоснованно сделали вывод о наличии правовых оснований для взыскания неосновательного обогащения в сумме 4 904 655,84 руб..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.08.2010 N Ф03-5246/2010 по делу N А73-17575/2009
"...Суд правомерно установил, что предварительный договор аренды от 13.05.2004 N 15/949 содержит все существенные условия для данного вида договоров и начала течения срока для заключения основного договора необходимо считать момент подписания предварительного договора - 13.04.2004 в силу статей 190, 191, 431 ГК РФ в связи с чем основной договор должен быть заключен не позднее 13.05.2005.
Между тем суд, установив отсутствие доказательств заключения основного договора аренды земельного участка между сторонами, и оформление ответчиком землеустроительного дела с целью заключения основного договора, принимая во внимание акты от 01.02.2008 N 7779, от 23.04.2009 N 11443 Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Комсомольска-на-Амуре, решение от 24.10.2008 по делу N А73-8765/2008-17 Арбитражного суда Хабаровского края о взыскании с предпринимателя в пользу Администрации неосновательного обогащения за периоды с 01.07.2005 по 30.09.2005, с 01.04.2007 по 31.12.2007, с 01.04.2008 по 30.06.2008, пришел к обоснованному выводу о пользовании предпринимателем земельным участком без законных на то оснований.
Таким образом, исследовав представленные в дело доказательства, и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 395, 1102, 1105, 1107 ГК РФ, установив факт пользования предпринимателем земельным участком за спорный период без законных на то оснований, признав расчеты суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами правомерными, судебные инстанции сделали обоснованный вывод о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в сумме 69 681 руб. 20 коп. - неосновательное обогащение и 5 049 руб. 64 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами.
Довод кассационной жалобы о том, что сумма долга в размере 69 681 руб. 20 коп. не может квалифицироваться как неосновательное обогащение в связи с тем, что земельный участок ответчик занимал на законных основаниях, следовательно, эта сумма является арендной платой отклоняется судом кассационной инстанции как противоречащий выводам судов об установленных обстоятельствах дела..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.04.2010 N Ф03-2537/2010 по делу N А73-15426/2009
"...Во исполнение данного соглашения ГУКИ "КОДЕТ" 06.02.2008 подписало с ООО "Арамис" договор аренды N 8935 на помещения N 8-34 общей площадью 321,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева Амурского, д. 12, сроком с 01.10.2007 по 01.10.2010.
В связи с тем, что договор аренды N 8935 не прошел государственную регистрацию, то суд обоснованно признал его незаключенным по правилам пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
Проанализировав представленные стороною акты приема-передачи спорных помещений, арбитражным судом был установлен факт пользования ООО "Арамис" ими в течение с 01.10.2007 по 06.07.2009, что не подлежит пересмотру в кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ.
Поскольку ответчик в рассматриваемый период пользовался спорными помещениями в отсутствие заключенного договора, и оплачивал это пользование не в полном объеме, то взыскание с него 2 967 886,73 руб. неосновательного обогащения произведено арбитражным судом правомерно в соответствии с названными выше нормами Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.02.2010 N Ф03-7092/2009 по делу N А73-4532/2009
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендатор) и обществом (арендодатель) 31.10.2003 заключен договор N 216 аренды государственного имущества сроком действия с 01.12.2003 по 30.11.2004.
Как установлено судом, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 10.12.2008 по делу N А73-11279/2008 договор аренды от 31.10.2003 признан незаключенным на основании статей 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации по причине отсутствия государственной регистрации.
Судами с учетом обстоятельств, установленных по делу N А73-11279/2008 Арбитражного суда Хабаровского края и фактических взаимоотношений тех же сторон по настоящему делу, сделан правильный вывод о том, что денежные средства, не уплаченные обществом за спорное имущество, которым оно пользовалось, не имея на это установленных законом или сделкой оснований, являются неосновательно сбереженными.
Суд проверил и признал правильными расчет суммы неосновательного обогащения, исчисленный исходя из размера арендной платы, установленного в договоре от 31.10.2003 N 216, и расчет процентов, начисленных на основании пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 (в редакции Постановления от 04.12.2000 N 34/15) "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами".
Неправильного применения норм материального права и положений действующего процессуального законодательства, влекущего за собой безусловную отмену оспариваемого судебного акта, судом не допущено в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены принятого судебного решения и удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.12.2009 N Ф03-6852/2009 по делу N А51-11853/2008
"...Арбитражные суды установили, что 01.11.2004 между ООО "Артем-Кино" и ООО "ТАКСИ ДВА и КО" подписан договор субаренды нежилого помещения площадью 51,3 кв. м в здании, расположенном по адресу: г.Артем, ул.Кирова, 33, являющемся муниципальной собственностью и принадлежащем истцу на праве аренды по договору от 23.11.2003 N 168. Впоследствии между теми же сторонами подписаны договоры субаренды в отношении этого же имущества от 01.01.2006 и от 01.01.2007.
Дав оценку данным договорам субаренды, суды пришли к обоснованному выводу об их незаключенности из-за отсутствия государственной регистрации по правилам статей 609, 651 ГК РФ, притом, что срок действия каждого из названных договоров составил более года.
В то же время суды установили, что в период с 01.11.2004 по 31.12.2007 ответчик занимал спорное помещение, однако оплату за пользование им не вносил. Факт нахождения ООО "ТАКСИ ДВА и КО" в данном помещении установлен судами на основе оцененных в порядке статьи 71 АПК РФ доказательств, подтверждающих передачу помещения ответчику.
Основываясь на указанных обстоятельствах, суды верно применили статьи 1102, 1107 ГК РФ, взыскав с ответчика стоимость пользования спорным помещением и проценты за пользование чужими денежными средствами. Размер неосновательного обогащения (20 000 руб. в месяц) определен судами исходя из суммы среднего размера арендной платы за офисное помещение в Артемовском городском округе, существовавшей в спорный период, что согласуется с правилами пункта 2 статьи 1105 ГК РФ..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.10.2008 N Ф03-3167/2008 по делу N А51-12227/200728-404
"...Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Арбитражный суд, изучив материалы дела, установил, что в актах приема-передачи имущества, Предприятию передано имущество определенное только родовыми признаками (без указания заводских номеров).
Как следует из договора аренды имущественного комплекса от 01.11.2004, последний подписан арендодателем с протоколом разногласий, который не согласован.
С учетом установленных обстоятельств, и принимая во внимание тот факт, что протокол разногласий к договору от 01.11.2004 сторонами не согласован, а договор аренды от 02.11.2005 не подписан председателем Комитета, правомерен вывод суда обеих инстанций о признании вышеназванных договоров незаключенными.
Наряду с указанным судом приняты во внимание следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В силу части 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Принимая во внимание, что между сторонами спора отсутствуют договорные отношения, а факт временного владения и пользования движимого и недвижимого муниципального имущества подтверждается материалами дела, арбитражный суд обеих инстанций правомерно пришел к выводу об обоснованности требования истца о взыскании неосновательного обогащения, которое представляет собой амортизационных отчислений, со ссылкой на пункт 1 статьи 1102, статью 1105 ГК РФ и взыскали с ответчика в пользу истца 3 551 107,9 руб. неосновательного обогащения, 588 255,78 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.12.2014 N Ф04-11699/2014 по делу N А75-11512/2013
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, администрацией (арендодатель) и ООО "РН-Юганскнефтегаз" (арендатор) подписаны договоры аренды земель для проведения работ по ликвидации аварий в результате отказов трубопроводов на нефтяных месторождениях.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2 статьи 607 ГК РФ).
Судами установлено, что ООО "РН-Юганскнефтегаз" в аренду по рассматриваемым договорам были предоставлены земельные участки, относящиеся к категории земель запаса. Документов, подтверждающих перевод земельных участков из категории земель запаса в другую категорию, не представлено.
Поскольку спорные земельные участки отнесены к категории земель запаса и в другую категорию не переведены, судами сделан обоснованный вывод о ничтожности договоров аренды.
Материалами дела подтверждается факт пользования ответчиком спорными земельными участками без оформления землепользования надлежащим образом, а доказательств того, что ответчик возвратил администрации спорные земельные участки, в указанный в иске период оплачивал фактическое пользование спорными земельными участками, заявлял о невозможности использовать спорные земельные участки, не представлено.
По правилам статьи 1103 ГК РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения в случае, если иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.
Расчет платы за пользование спорными земельными участками произведен истцом в соответствии с положениями решения Думы Нефтеюганского района от 26.10.2006 N 157.
В силу принципа платности землепользования признание спорных договоров аренды земельных участков ничтожными, отсутствие сведений о размере арендной платы за земли запаса не освобождает общество от предусмотренной законом обязанности по внесению платы за пользование земельными участками.
Суд первой инстанции, проверив расчет неосновательного обогащения, признал его верным и с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности пришел к правомерному выводу о том, что неосновательное обогащение подлежит взысканию за период с 12.12.2010 по 30.11.2013 в общем размере 61 758,08 руб..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.12.2014 N Ф04-11697/2014 по делу N А75-9230/2013
"...Из материалов дела следует, что между администрацией (арендодателем) и обществом (арендатором) подписаны договоры аренды земель для использования под проведение работ по ликвидации аварий в результате отказов трубопроводов на нефтяных месторождениях.
Полагая, что общество в период с 19.10.2007 по 10.12.2013 использовало спорные земельные участки без правовых оснований, так как заключенные договоры аренды являются ничтожными, и без оплаты, администрация направила в адрес ответчика претензии от 19.10.2011 N 6070, от 19.10.2011 N 6072, от 01.04.2013 N 1836, от 02.04.2013 N 1841 с требованием погасить долг.
Посчитав вышеупомянутые договоры аренды ничтожными, поскольку администрация по ним передала в обществу в аренду земельные участки, относящиеся к категории земель запаса, в отсутствие подтверждения факта перевода земельных участков в другую категорию и установив фактическое пользование ответчиком спорными земельными участками, суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
На основании приведенных норм права и с учетом установленных обстоятельств суды, применив срок исковой давности, правомерно взыскали с общества 58 254 руб. 57 коп. неосновательное обогащения и 6 632 руб. 81 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.09.2014 по делу N А75-9231/2013
"...Ссылаясь на то, что за фактическое пользование земельными участками в период с 02.04.2007 по 30.09.2013 у ответчика возникло неосновательное обогащение, на сумму которого подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку спорные земельные участки отнесены к категории земель запаса и в другую категорию не переведены, рассматриваемые договоры аренды заключены с нарушением положений действующего законодательства.
На основании статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами и сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
В данном случае в качестве неосновательного обогащения рассматривалась имущественная выгода ответчика - арендные платежи, которые подлежали бы уплате арендатором собственнику за фактическое пользование земельным участком.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что, пользуясь земельными участками для ликвидации последствий аварий нефтепровода, ответчик соответственно обогатился за счет истца именно на сумму арендной платы, которую он обязан был бы оплачивать при использовании земельного участка под данное назначение по договору аренды, учитывая, что доказательств того, что фактически общество использовало земельные участки в иных целях, чем те, которые указаны в договорах аренды, а также того, что размер оплаты за пользование земельными участками превышает размер возмещения, подлежащего уплате, а также сведений об иной стоимости пользования земельными участками ответчик не представил, суд первой инстанции с учетом срока исковой давности правомерно взыскал с ответчика 33 174 рубля 73 копейки.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора.
Изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.05.2014 по делу N А75-8728/2013
"...Указывая на ничтожность заключенных договоров аренды земельных участков, платность пользования землей и считая, что в результате использования спорных земельных участков в отсутствие правоустанавливающих документов и невнесения арендных платежей в период с 01.07.2007 по 30.09.2013 у общества образовалась сумма неосновательного обогащения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд, установив, что по договорам аренды обществу переданы земельные участки, относящиеся к категории земель запаса, в отсутствие подтверждения факта перевода земельных участков в другую категорию, пришел к выводу о ничтожности договоров аренды. Исходя из доказанности факта пользования обществом земельными участками в спорный период в отсутствие правоустанавливающих документов и без внесения платы за такое пользование, суд удовлетворил требования администрации, применив срок исковой давности, о пропуске которого заявило общество.
Выводы арбитражного суда, поддержанные судом апелляционной инстанции, основаны на правильной оценке доказательств, соответствуют установленным обстоятельствам по делу, не противоречат действующему законодательству.
Согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения в случае, если иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.
В пункте 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
На основании изложенных норм права и с учетом установленных обстоятельств суды, применив срок исковой давности, правомерно пришли к выводу о взыскании с общества 272 912,28 руб. неосновательного обогащения и 31 411,92 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Оснований для отмены судебных актов по доводам кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2013 по делу N А75-3228/2012
"...Указывая, что общество без внесения арендной платы использовало земельный участок в период с 27.09.2005 по 31.03.2012, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При этом судом установлено, что договор от 26.11.2001 в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию, следовательно, является незаключенным, договор аренды земельного участка от 27.09.2005 N 3730 ответчиком не подписан. При этом ответчик осуществлял пользование земельным участком до 01.12.2001 на основании договора от 06.06.2001 N 1450 (срок действия истек 01.12.2001), вследствие чего общество в отсутствие правовых оснований пользуется спорным земельным участком, собственником которого является истец. Также суд проверил и признал правомерным расчет неосновательного обогащения, который произведен в соответствии с действовавшими в спорный период нормативными актами, регулирующими определение размера арендной платы, взимаемой за пользование землями, находящимися на территории города Югорска.
На основании пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с пунктом 3 указанной статьи порядок определения арендной платы, условия и сроки внесения платы за земли, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, относится к компетенции соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Факт пользования ответчиком спорным земельным участком в период с 17.04.2009 по 06.02.2012 установлен судами и подтверждается представленными в материалы дела документами. При этом иного расчета неосновательного обогащения ответчиком не представлено, взысканная судом первой инстанции сумма по существу не оспорена.
Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.12.2012 по делу N А75-355/2012
"...Договор от 08.02.2006 заключен с 08.02.2006 по 08.02.2016 (пункт 1.2 данного договора).
Договор от 08.02.2006 в установленном порядке не зарегистрирован, что подтверждается уведомлением об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 05.10.2011 N 02/032/2011503.
Ссылаясь на использование ответчиком без установленных законом или сделкой оснований принадлежащего истцу земельного участка, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции, исходя из статей 395, 433, 1102 ГК РФ, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установив, что договор от 08.02.2006 в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию, вследствие чего ответчик в отсутствие правовых оснований владеет и пользуется спорным земельным участком, собственником которого является истец, проверив расчет неосновательного обогащения, который произведен в соответствии с действовавшими в спорный период нормативными актами, регулирующими определение размера арендной платы, взимаемой за пользование землями, находящимися на территории города Нижневартовска, и признав его правомерным, с учетом частичной оплаты ЗАО "НПКО-Сервис", взыскал неосновательное обогащение и проценты в указанном выше размере.
Факт пользования ответчиком спорным земельным участком в заявленный период при отсутствии правоустанавливающих документов установлен судами и подтверждается представленными в материалы дела документами. При этом доказательств того, что размер оплаты за пользование спорным земельным участком превышает размер возмещения, подлежащего уплате, в материалах дела не имеется.
Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.06.2012 по делу N А75-6132/2011
"...Срок действия договора сторонами определен с 17.01.2011 по 16.01.2012 (пункт 6.2 Договора).
Из-за отсутствия государственной регистрации Договор является незаключенным.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
Из смысла данной правовой нормы следует, что для взыскания неосновательного обогащения необходимо доказать факт получения ответчиком имущества либо денежных средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований и его размер.
В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что факт передачи истцом помещения ответчику подтвержден материалами дела, как и фактическое пользование им ИП Вельможиной О.С. в спорный период, учитывая отсутствие доказательств оплаты, арбитражный суд правомерно удовлетворил исковые требования.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.01.2012 по делу N А46-2627/2011
"...Арбитражный суд признал правомерными требования предпринимателя Синелобова Н.Н. о взыскании 371 700 руб. неосновательного обогащения за период с 16.10.2010 по 31.01.2011, находя договор аренды от 01.09.2010 незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации и исходя из доказанности факта пользования предпринимателем Зармаевой Р.Х. арендованными помещениями в спорный период, непредставления в дело документов о возврате нежилого помещения.
Выводы судов основаны на материалах дела, соответствуют установленным обстоятельствам и не противоречат действующему законодательству..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2011 по делу N А46-4481/2010
"...Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР Омской области) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Перегудовой Галине Владимировне о возложении обязанности освободить от торгового павильона "Морские продукты" с одноэтажной кирпичной пристройкой (на павильоне указан адрес: Лермонтова, 130/1), самостоятельно либо за счет собственных средств земельный участок общей площадью 40 кв. метров, местоположение которого установлено относительно 9-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: город Омск, Центральный административный округ города Омска, улица Лермонтова, дом 130 (далее - земельный участок); взыскании 252 158 рублей 61 копейки неосновательного обогащения и 12 502 рублей 86 копеек процентов за пользование чужими денежным и средствами за период с 19.08.2009 по 19.03.2010 и до момента фактического исполнения денежного обязательства.
Поскольку договор аренды земельного участка от 08.09.1998 N Д-Ц-2-63-1580 прекратил свое действие, доказательства принадлежности земельного участка на каком-либо имущественном праве ответчик не представил, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у предпринимателя Перегудовой Г.В. оснований для размещения на нем своего имущества.
Поскольку ответчик безосновательно использовал земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, суды пришли к обоснованному выводу о наличии у предпринимателя Перегудовой Г.В. обязанности выплатить ГУЗР сумму неосновательного обогащения в заявленном размере и проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактической уплаты долга..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.05.2011 по делу N А27-11925/2010
"...Суды пришли к выводу о незаключенности договора субаренды от 01.09.2009 на основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с несогласованием сторонами условия об объекте, подлежащем передаче в аренду.
При этом суды посчитали, что ООО "Пром-СОЮЗ" фактически использовал нежилое помещение в декабре 2009 года, январе и феврале 2010 года, подтверждением чему служат представленные в материалы дела акты от 30.01.2010 N 3 и от 28.02.2010 N 15, которые подписаны директором ООО "Пром-СОЮЗ" и скреплены печатью, а также платежные поручения, подтверждающие факт частичного погашения задолженности по внесению арендных платежей.
В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций на основании статей 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно удовлетворили заявленные требования в части взыскания неполученных доходов за пользование чужими денежными средствами. Судами сделан правильный вывод о том, что, подписав акты от 30.01.2010 N 3 и от 28.02.2010 N 15, стороны согласовали стоимость подлежащих оплате использованных ООО "Пром-СОЮЗ" помещений..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.09.2010 по делу N А75-2707/2010
"...Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации для договоров аренды, заключенных на срок не менее года, предусмотрена государственная регистрация, суд, приняв во внимание отсутствие в материалах дела доказательства государственной регистрации, правомерно признал договор аренды от 01.01.2009 незаключенным.
Так, судом установлено, что предприниматель Н.А. Сивуха приняла по незаключенному договору от 01.01.2009 нежилое помещение площадью 41,2 кв. м, расположенное по адресу: город Сургут, улица Маяковского, дом 45 Б (4-й этаж) под офис.
Исходя из существа обязательственных правоотношений, при разрешении спора о взыскании задолженности, получении имущества без установленных законом или сделкой оснований, применяются нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.
Таким образом, фактическое пользование чужим имуществом при незаключенности договора аренды не освобождает лицо, пользующееся этим имуществом, от оплаты.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что суд первой инстанции, отказав в удовлетворении исковых требований, не проверил возможность взыскания с ответчика платы за пользование нежилым помещением на основании норм о неосновательном обогащении, поэтому в силу пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемый судебный акт подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.08.2010 по делу N А67-5908/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.02.1999 между комитетом по управлению муниципальным имуществом Каргасокского района (арендодателем), выступающим от имени собственника муниципального имущества, и Каргасокским РайПо (арендатором) подписан договор аренды N 34, по условиям которого арендодатель принял на себя обязанность предоставить арендатору в аренду помещения согласно перечня для использования под торговое обслуживание населения района и производство товаров народного потребления. По акту приема-передачи от 01.02.1999 с приложенным перечнем в пользование ответчику были переданы магазин "Купеческий", Магазин N 2, Универсам, Гараж, Котельная гаража, магазин "Кедр", Магазин "Горячий хлеб", Здание п/комбината, Модуль, Административно-торговый центр, в том числе: административное помещение, помещение торгового центра, ресторан, кафетерий.
Судебными актами, вступившими в законную силу по делу N А67-7151/05, было установлено, что договор N 34 является ничтожным, так как муниципальное образование Каргасокский район распорядилось спорным имуществом до того, как стало его собственником (до государственной регистрации перехода права собственности).
Учитывая, что по правилам пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, арбитражный суд обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика, пользовавшегося спорным имуществом при отсутствии для этого правовых оснований, неосновательного обогащения по правилам статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации. Размер неосновательного обогащения обоснованно рассчитан по ставкам, установленным уполномоченным органом муниципального управления (Главой администрации Каргосокского района) для взимания арендной платы в отношении имущества, находящегося в муниципальной собственности, с учетом произведенных ответчиком платежей..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.07.2010 по делу N А46-25245/2009
"...Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указал, что подписанные сторонами договоры аренды от 01.04.2009 N 10/9 и от 01.04.2009 N 1/9 со сроком действия более года не были зарегистрированы в установленном законом порядке и являются незаключенными. Между тем ответчик пользовался помещениями и не вносил плату за пользование и не оплачивал коммунальные услуги.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что по правилам пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договоры от 01.04.2009 N 10/9 и от 01.04.2009 N 1/9 содержали условие о сроке действия более года и не были зарегистрированы в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности упомянутых договоров аренды.
Принимая во внимание фактическое пользование ответчиком помещениями с 01.04.2009 по 26.11.2009 при отсутствии предусмотренных законом либо договором оснований, суд удовлетворил требование истца о взыскании платы за пользование имуществом по правилам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основанием для взыскания задолженности по арендным платежам в период действия договора от 25.04.2008 N 10/1 (7 081 руб.) суд указал статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Со ссылкой на статьи 395 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации взысканы проценты за неосновательное пользование чужими денежными средствами.
Суд кассационной инстанции считает, что суды приняли законные и обоснованные решение и постановление. Представленными в материалы дела доказательствами доказана совокупность условий для взыскания спорных денежных средств с ответчика. Ответчик не представил в материалы дела доказательства, которые бы подтверждали неправомерность предъявленных к взысканию сумм, завышение истцом платы за пользование имуществом..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.06.2010 по делу N А03-9197/2006
"...ГУИО Алтайского края обратилось к ООО "Чудь" с письмом от 05.04.2006 N АН-1391. об освобождении занимаемых помещений и передаче их по актам приема-передачи балансодержателю.
Поскольку ООО "Чудь" спорные помещения не освободило, допустило возникновение задолженности по внесению платы за пользование помещениями, вследствие чего неосновательно обогатилось за счет собственника имущества, ГУИО Алтайского края обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя первоначально заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об их обоснованности.
Принимая во внимание содержание пункта 1.3 договора аренды от 25.03.2004 N А048-240, а также факт отсутствия государственной регистрации данного договора, суд первой инстанции обоснованно указал на его незаключенность.
Вместе с тем, с учетом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ, правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 информационного письма от 11.01.2000 N 49, а также имеющихся материалов дела, подтверждающих факт пользования с 01.04.2004 по настоящее время спорными нежилыми помещениями, суды сделали правомерный вывод об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика по первоначальному иску денежных средств, являющихся неосновательным обогащением последнего..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2010 по делу N А27-19280/2009
"...Суд первой инстанции, исследовав представленные сторонами в материалы дела доказательства, и дав им оценку с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что рассматриваемый договор аренды является незаключенным, в связи с тем, что он не зарегистрирован в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно применил к фактическим отношениям сторон правила главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении.
Согласно статье 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 Кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает правильным вывод суда о взыскании с ответчика арендной платы в сумме 261 599,33 рублей в качестве неосновательного обогащения, рассчитанной на основании Положения о порядке определения величины арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Кемерово, утвержденным постановлением администрации города Кемерово от 22.02.1999 N 18 (с последующими изменениями) с учетом произведенных платежей за пользование спорным помещением..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.01.2010 по делу N А70-6094/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ишима (арендодатель) и предприниматель А.Н. Гончаров (арендатор) подписали договор аренды муниципального имущества от 14.10.2005 N 72, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду помещение бани N 3, общей площадью 931,4 кв. м, расположенное по адресу: город Ишим, улица Тобольская, 2.
Арендатором подписан названный договор с протоколом разногласий в части установления размера арендной платы.
Суды пришли к правильному выводу, что в силу статьи 443 названного Кодекса подписание договора аренды с протоколом разногласий не является акцептом, а является новой офертой.
Поскольку новая оферта арендодателем не была акцептована, суды, руководствуясь статьей 432, пунктом 1 статьи 433, пунктом 1 статьи 435, пунктом 1 статьи 438, статьей 443, пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признали спорный договор незаключенным.
Арбитражными судами установлено, что предприниматель фактически пользовался спорным имуществом, указанным в договоре от 14.10.2005 N 72, с 17.10.2005, что подтверждается актом приема-передачи в аренду имущества, по 03.05.2007 (возвращение помещения арендодателю по акту приема-передачи).
В связи с этим суды первой и апелляционной инстанций, исходя из положений пункта 1 статьи 2, статьи 8, пункта 3 статьи 423, главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу, что, пользуясь помещением бани N 3, расположенным по адресу: город Ишим, улица Тобольская, 2, в отсутствие заключенного договора аренды, предприниматель А.Н. Гончаров неосновательно сберег за счет истца денежные средства, составляющие плату за фактическое пользование муниципальным имуществом.
При таких обстоятельствах, исходя из положений статьи 395, пункта 1 статьи 1102, пункта 2 статьи 1105, пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 2 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", пунктов 5.1, 8.1 Положения о предоставлении в пользование муниципального нежилого фонда в городе Ишиме, утвержденного постановлением Главы города Ишима от 29.06.2005 N 1180, суды правомерно взыскали с предпринимателя А.Н. Гончарова в пользу администрации города Ишима 95 743 рубля 40 копеек задолженности 33 153 рубля 81 копейку процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.01.2010 по делу N А67-2132/2009
"...ООО "ТПК" (арендодатель) и ООО "ТК "Восток" (арендатор) заключили договор аренды от 01.09.2008 N 14/14, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять в возмездное и срочное пользование 416 кв. м в нежилом помещении, расположенном по адресу: город Томск, проспект Фрунзе, дом 240А, строение 14. В этот же день помещение передано по акту приема-передачи.
Исследовав материалы дела, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств, позволяющих установить, какую именно часть конкретного помещения, находящегося в названном строении, истец передал ООО "ТК "Восток" в возмездное и срочное пользование.
При таких обстоятельствах арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 01.09.2008 N 14/14 является незаключенным, поскольку не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Судами установлено и подтверждается материалами дела, что истцом передано в пользование ответчика 416 кв. м нежилого помещения и данная площадь использовалась.
По изложенным основаниям довод ООО "ТК "Восток" об отсутствии у суда законных оснований для взыскания спорной суммы неосновательного обогащения в рамках настоящего иска отклоняется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.12.2009 по делу N А03-4417/2009
"...Муниципальное унитарное предприятие города Бийска "Жилищно-эксплуатационный трест N 3" (далее - МУП "Жилтрест N 3"), привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, предъявило самостоятельные требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с ООО "УК "Кристалл" 424 271 рубля 64 копеек неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением за период с 23.01.2008 по 28.02.2009.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между муниципальным учреждением (арендодатель) и ООО "УК "Кристалл" (арендатор) подписан договор аренды от 26.06.2008 N 450, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в пользование нежилое помещение в виде части первого и второго этажей нежилого отдельно стоящего здания (1 этаж - комнаты N 1, 2, 14, 15, 16 и часть комнаты N 25; 2 этаж - комнаты N 27, 28, 29, 30, 30а и часть комнат N 26, 25, 23, 22, 20), находящееся в муниципальной собственности общей площадью 296,1 кв. м, расположенного по адресу: город Бийск, улица Декабристов, 27а.
Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 14.08.2007 по делу N А03-4696/2007 сделка по изъятию имущества из хозяйственного ведения МУП "Жилтрест N 3", оформленная актом приема-передачи от 04.04.2005, признана недействительной.
Установив, что имущество, переданное в аренду, находится на праве хозяйственного ведения у МУП "Жилтрест N 3", суды, признав недействительным договор аренды от 26.06.2008 N 450, пришли к обоснованному выводу об отсутствии у муниципального учреждения права на сдачу имущества в аренду.
Установив, что ООО "УК "Кристалл" фактически пользовалось указанным имуществом, принадлежащим МУП "Жилтрест N 3", в период с 23.01.2008 по 28.02.2009, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в соответствии со статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.12.2009 по делу N А45-7475/2009
"...14.03.2005 УП НСО "Фонд имущества Новосибирской области" (арендодатель), ООО "Гамма-Сервис" (арендатор), по согласованию с Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области, являющимся представителем собственника передаваемого в аренду имущества, подписан договор аренды нежилого помещения N 92-о, согласно которому арендатору в пользование передаются нежилые помещения общей площадью 540,00 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Александра Невского, 1а. Срок действия договора с 01.03.2005 по 28.02.2020.
Поскольку указанный договор аренды не прошел государственную регистрацию, он не может считаться заключенным, и не влечет для участников этой сделки возникновение прав и обязанностей.
Судом первой инстанции установлено, что фактически помещения общей площадью 540,00 кв. м в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Александра Невского, 1а, ответчику переданы по акту приема-передачи от 01.03.2005.
Обстоятельство нахождения Общества в помещениях в здании по ул. Александра Невского, 1а и использование им названного помещения подтверждается письмами ответчика от 19.12.2006, от 03.04.2007 и им не опровергнуто.
О необходимости оплаты фактического пользования указанным выше недвижимым имуществом в размере 1 435,37 руб. за 1 кв. м площадей в год ответчик истцом был поставлен в известность уведомлением от 25.09.2006 N 5418/1-05, которое получено ответчиком согласно почтовому извещению 03.10.2006.
Истец по настоящему делу обосновал наличие у ответчика неосновательного обогащения в виде сохранения платы за пользование нежилым помещением.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что требование истца о взыскании неосновательного обогащения в сумме 934 986,40 руб. основано на положениях главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации и является правомерным..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2009 N Ф04-1680/2009(2921-А67-47) по делу N А67-4066/2008
"...Между департаментом недвижимости Администрации г. Томска и Макаровой В.И. подписан договор от 22.04.2002 N 010826:04 аренды земельного участка... Договор в надлежащем порядке не заключен, поскольку не прошел государственную регистрацию. Ответчик фактически земельным участком пользовался, т.к. эксплуатация магазина без такого использования невозможна...
Согласно статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приберегло или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Суды правильно установили, что отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не освобождает ответчика от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2013 по делу N А40-23049/12-64-209
"...Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды от 18.06.2010 N 20/07-2010 сроком действия с 18.07.2010 по 17.06.2011.
Объектом аренды является нежилое помещение площадью 650 кв. м по адресу: Владимирская обл., г. Александров, ул. Стрелецкая-Набережная, д. 1, являющееся частью производственного здания промплощадки N 2.
В соответствии со ст. 651 ГК РФ, если договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Названный договор процедуру государственной регистрации не прошел, следовательно, он является незаключенным.
Поскольку ответчик плату за пользование помещением не вносил, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения.
В соответствии со ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Размер неосновательного обогащения составил 937 741 рубль 94 копейки и рассчитан истцом исходя из подписанных сторонами соглашений об оказанных услугах, в которых согласован размер оплаты.
Поскольку в спорный период ответчик пользовался спорным нежилым помещением, а доказательства внесения платы за пользование ответчиком не представлено, суды обоснованно взыскали с ответчика неосновательное обогащение в размере 937 741, 94 руб..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.03.2013 по делу N А40-129691/11-9-1180
"...В связи с чем истец - Департамент земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) и ответчик ООО "Фирма "Империал" (арендатор) подписали договор долгосрочной аренды земельного участка N М-01-032307 от 22.12.2006, предметом которого является земельный участок площадью 1 881 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Театральный проезд, вл. 3, стр. 3, являющийся частью земельного участка во вл. 3, стр. 3, 4 по Театральному проезду площадью 4 246 кв. м.
Также, между теми же сторонами подписан договор аренды N М-01-032309 от 22.12.2006 земельного участка с множественностью лиц на стороне арендаторов, предметом которого является земельный участок площадью 2 342 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Театральный проезд, вл. 3, стр. 4, являющийся частью земельного участка во вл. 3, стр. 3, 4 по Театральному проезду, площадью 4 246 кв. м.
Государственная регистрация договоров аренды земельных участков не произведена; на этом основании суды признали их незаключенными исходя из требований пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт пользования в спорный период объектами недвижимости - зданиями, земельным участком для эксплуатации этих зданий судами установлен, доказательств возврата зданий из аренды, земельных участков из пользования ответчиком не представлено.
В соответствии с п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование этими объектами включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
При разрешении спора судами установлено, что денежные средства за пользование земельным участком ответчиком не вносились.
С учетом применения судом на основании ст. 196, п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации срока исковой давности по требованиям суд взыскал неосновательное обогащение в пределах срока давности с 01.01.2009 по 05.09.2011 соответствующую сумму.
Размер взыскиваемой суммы основан на базовой ставке ежегодной арендной платы с учетом периодического повышения коэффициентов базовых ставок арендной платы.
Арбитражные суды правомерно применили при рассмотрении дела и принятии судебных актов положения, содержащиеся в п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответчик, пользуясь земельным участком бесплатно, сберег арендную плату за счет другого лица..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.12.2012 по делу N А41-4156/12
"...Суд апелляционной инстанции, установив, что договор аренды от 22.09.2003 N 282 заключен на срок с 22.09.2003 по 21.09.2004, пришел к выводу, что указанный договор надлежит считать заключенным сроком на один год и, следовательно, он подлежал государственной регистрации.
Поскольку регистрация указанного выше договора осуществлена не была, он является незаключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
На основании акта передачи и приема земельного участка от 22.09.2003 земельный участок площадью 750 кв. м с кадастровым номером 44:28:020112:0040 был передан ответчику.
Судом апелляционной инстанции установлено, что доказательств возврата указанного земельного участка ответчиком не представлено.
Частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В связи с тем, что ответчиком не представлено доказательств внесения платы за пользование земельным участком в период 2009 - 2011 года, арбитражный апелляционный суд пришел к правильному выводу, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства за пользование земельным участком в сумме 90 276 руб. 81 коп..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.10.2012 по делу N А41-1678/12
"...Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 27.05.2011 г. между ООО "Солнечный" (Арендатор) и ООО "Русский лес" (Арендодатель) подписан договор аренды N 3/11, в соответствии с условиями которого Арендодатель передает Арендатору во временное пользование здание деревообрабатывающего цеха общей площадью 364,5 кв. м, инв. N 1508, лит. В, кадастровый номер 50:52:02:00116:001 с комплексом инженерных коммуникаций, расположенное по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Кооперативная, дом 10, лит. В.
Суд апелляционной инстанции установив, что договор аренды N 3/11 от 27.05.2011 г. является незаключенным, в связи с чем его условия не порождают у сторон гражданских прав и обязанностей, в том числе права пользования помещением, принимая во внимание, что доказательства, подтверждающие передачу ООО "Солнечный" имущества в материалах дела отсутствуют, а представленная авианакладная DHL признана судом апелляционной инстанции, как не являющаяся доказательством, подтверждающим возврат имущества по смыслу ст. 655 ГК РФ при непредставлении суду в порядке ст. 65 АПК РФ иных доказательств передачи имущества, суд апелляционной инстанции правомерно взыскал с ООО "Солнечный" сумму неосновательного обогащения и начисленных процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанные истцом, исходя из согласованного сторонами размера арендной платы по договору с учетом времени использования имущества.
Также не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор аренды N 3/11 от 27.05.2011 г. не порождает для сторон предусмотренных прав и обязанностей в связи с признанием его судом незаключенным.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда в обжалуемой части, правомерно исходил из того, что признание договора аренды незаключенным в данном случае является основанием для удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения в размере уплаченных по указанному договору арендных платежей в связи с подтверждением факта пользования истцом имуществом, полученным по названному договору, и непредставлением истцом доказательств его возврата ответчику..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2012 по делу N А40-66031/09-157-411
"...Установив, что срок договора составляет более, чем 1 год (с 01.12.2006 года по 01.12.2011 года), однако он не зарегистрирован в установленном законом порядке, суды признали его незаключенным применительно к п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик без законных оснований пользовался указанным выше нежилым помещением, принадлежащим истцу на праве собственности, в результате чего за период с августа 2006 года по декабрь 2009 года сберег денежные средства (неосновательно обогатился) в виде дохода от экономии арендной платы, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.
При указанных обстоятельствах и при отсутствии доказательств законности занятия помещений площадью 250,4 кв. м ответчиком, суд первой инстанции правомерно обязал ответчика возвратить истцу указанные помещения, взыскав сумму неосновательного обогащения в сумме 7 104 625 руб. 60 коп., основываясь на представленном истцом Отчете об определении рыночной годовой арендной платы.
На основании изложенного и при отсутствии нарушения судами норм процессуального и материального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.01.2012 по делу N А40-133301/10-23-1117
"...Приняв во внимание, что договор субаренды от 19 октября 2005 года N 2-145/05 признан в судебном порядке незаключенным, установив факт использования ИП Сенкевичем В.И. в период с 01.09.2005 года по настоящее время без правовых оснований в своих целях переданного на основании незаключенного договора субаренды помещения, не уплачивая при этом истцу платежей, суды правильно определили правовую природу спорных сумм и пришли к правомерному выводу о взыскании спорной суммы как неосновательного обогащения в соответствии со статьями 1102 и 1105 ГК РФ.
В силу части 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Суды первой и апелляционной инстанций в части удовлетворенных требований правомерно применили при расчете суммы неосновательного обогащения расчет истца, основанный на договоре аренды спорного нежилого помещения, что соответствует требованиям пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.11.2011 по делу N А40-1594/11-77-13, А40-74108/10-93-116
"...Поскольку договор аренды от 01.02.2008 г. нежилого помещения в период с 04.02.2008 по 31.03.2010 является незаключенным, суды правомерно применили к отношениям между истцом и ответчиком правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, подпункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах судебная коллегия, исходя из положений ст. ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, находит правильными выводы нижестоящих судов о возникновении у ЗАО "Райффайзенбанк" обязательства по возмещению истцу сбереженных денежных средств вследствие осуществления без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований бесплатного пользования в указанный период находящимися в собственности истца помещениями..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.11.2011 по делу N А40-125072/10-6-1038
"...Суды первой и апелляционной инстанций, признав спорный договор субаренды незаключенным, не применили нормы материального права, подлежащие применению при данных обстоятельствах, а именно положения гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку спорный договор субаренды N ROST-R33-SLA от 31.12.2009 г. является незаключенным, к отношениям между истцом и ответчиком применяются соответственно правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, подпункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, применительно к позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 8 апреля 2008 г. N 1051/08 в качестве размера неосновательного обогащения может быть принят размер арендной платы, указанный в договоре субаренды.
...Решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 апреля 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.10.2011 по делу N А41-2971/11
"...Удовлетворяя встречное исковое требование ООО "КМУ-Химки" о признании договора аренды от 01.09.2008 N 158/08 на основании ст. 168 ГК РФ недействительной (ничтожной) сделкой, арбитражный апелляционный суд исходил из того, что АНО "Российский университет кооперации" не вправе было заключать договор аренды от 01.09.2008 N 158/08, поскольку право собственности Университета на переданные в аренду помещения было зарегистрировано только 27 сентября 2010 года. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у АНО "Российский университет кооперации" отсутствовало право на заключение договора аренды от 01.09.2008 N 158/08 до даты регистрации права собственности на переданное в аренду имущество.
Вместе с тем, как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 08.07.2010 по делу N А41-10845/10 АНО "Российский университет кооперации" с 2006 года является законным (титульным) владельцем указанного выше имущества.
Учитывая фактически сложившиеся между сторонами отношения по пользованию нежилыми помещениями, выступающими объектом аренды по договору от 01.09.2008 N 158/08, а также на основе данных о величине арендной ставки за нежилые помещения в спорный период, содержащихся в платежных поручениях (л.д. 12 - 14) об оплате аренды недвижимости, размер неосновательного обогащения, как правильно определил суд апелляционной инстанции, составляет 1 242 000 руб. из расчета 138 000 руб. в месяц..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.09.2011 по делу N А40-100374/10-64-921
"...Поскольку договор аренды 01.01.2008 г. в установленном законом порядке не зарегистрирован, суды пришли к обоснованному выводу, что он является незаключенным.
Поскольку арендатор пользовался нежилыми помещениями в течение трех месяцев, плату за их пользование не вносил, претензию истца оставил без удовлетворения, ЗАО "Вита Лайф" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 248 930 руб. 01 коп. за период с 01.01.2008 по 31.03.2008 из расчета размера арендной платы, определенной в пункте 3.1 договора.
По смыслу ст. 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, требования о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 248 930 руб. 01 коп. за период с 01.01.2008 по 31.03.2008 из расчета размера арендной платы, определенной в пункте 3.1 договора удовлетворены правомерно..."

Постановление ФАС Московского округа от 06.07.2011 N КГ-А40/6486-11 по делу N А40-102184/10-113-903
"...Поскольку срок договора аренды N 48-Д/2009 от 01.07.2009 г. превышает один год, однако, как установил суд, он не был надлежащим образом зарегистрирован, суды обеих инстанций обоснованно признали его незаключенным на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, судами обеих инстанций установлено, что нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Тестовская, д. 10, с 01.07.2009 года находилось в фактическом пользовании ответчика.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Суды обеих инстанций, установив, что недвижимое имущество находилось в фактическом пользовании ответчика, пришли к правильному выводу об удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование нежилыми помещениями за период с 01.07.2009 г. по 30.07.2010 г..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.05.2011 N КГ-А41/4975-11 по делу N А41-24869/10
"...Так как договор от 09.04.2010 N 13/3 не прошел государственную регистрацию, суды пришли к правильному выводу, что он является незаключенным и не порождает правовых последствий.
Частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Между тем, указанные помещения были возвращены предпринимателем ООО "Мытищи-ПЛАЗА" на основании акта приема-передачи от 06.09.2010 (л.д. 118).
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что ИП Лебедева Ю.А. обязана оплатить фактическое пользование помещениями, принадлежащими ООО "Мытищи-ПЛАЗА" за период с 01.05.2010 до 06.09.2010..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.05.2011 N КГ-А40/4709-11 по делу N А40-98210\09-157-740
"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 31.07.2009 г. по делу N А40-13515/09-113-156, в удовлетворении требований ООО "Центр на Лобненской" к индивидуальному предпринимателю Трифоновой Е.В. о расторжении договора аренды N АК-035\А238 от 1.03.2008 г., взыскании задолженности, пени отказано, указанный договор аренды признан недействительным, так как ООО "Центр на Лобненской" стал собственником помещения, переданного в аренду только 17.04.2008 г., на момент заключения договора собственником указанного помещения не являлся (т. 1, л.д. 95 - 98).
Факт передачи ответчику помещения и пользование им в период с 07.04.2008 г. по 27.11.2008 г. подтверждается актом приема-передачи от 07.04.2008 г., платежными поручениями об уплате арендной платы в указанный период в сумме 390 931,49 руб.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.
Установив, что в период с 27.11.2008 г. по 02.03.2009 г. ответчик не имел доступ в указанное помещение и соответственно, не мог им пользоваться, суд апелляционной инстанции правомерно взыскал с индивидуального предпринимателя Трифоновой Е.В. в пользу ООО "Центр" на Лобненской" неосновательное обогащение в размере 385 098,51 руб., 14 943,96 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.03.2009 г. по 08.07.2009 г. исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 11% годовых, действующей на момент предъявления иска в суд..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.04.2011 N КГ-А40/3133-11 по делу N А40-59849/10-157-503
"...В обоснование заявленного требования, истец ссылается на то, что в ходе проверки использования имущества города Москвы, было выявлено нахождение ответчика без правоустанавливающих документов в нежилом помещении площадью 63,8 кв. м, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Малая Юшуньская, д. 1, корп. 1 (14 этаж комн. 86 - 89, 92 - 94).
В связи с этим, истец рассчитал сумму неосновательного обогащения, исходя из размера стоимости рыночной ставки арендной платы без учета платежей за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы за 1 кв. м в год, определенных ООО "Финансовый и организационный консалтинг" в отчете об оценке от 30.04.2009 г. N 2006/2009 при расчете арендной платы за принадлежащее городу Москве нежилое помещение.
Суды обеих инстанций обоснованно не приняли ссылку ответчика на договор субаренды N 2-06-С/2, заключенный 03 апреля 2006 года между РУП "Белорусский металлургический завод" (арендатор) и ФНКА "Белорусы России" (субарендатор), ввиду отсутствия доказательств заключения договора аренды между ФНКА "Белорусы России" и собственником помещений (в лице его полномочного представителя ДИгМ), а, соответственно, отсутствия согласия ДИгМ на последующую передачу помещения в аренду ответчику.
Таким образом, поскольку ФНКА "Белорусы России" не являлось арендатором спорного помещения, оно не имело право сдавать его в субаренду ответчику, следовательно, правовых оснований для нахождения ответчика в нежилом помещении не имеется.
Судами обеих инстанций установлен факт использования ответчиком без правовых оснований спорного помещения в период с 29.02.2008 г. по 07.10.2008 г., в связи с чем обоснованно исходя из норм статей 1002, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и конкретных обстоятельств дела удовлетворено требование истца о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование имуществом..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.04.2011 N КГ-А41/1854-11 по делу N А41-25596/09
"...В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, равно как договора субаренды их (п. 2 ст. 615 ГК РФ), заключенного на срок не менее одного года, таковой считается не заключенным.
При таких обстоятельствах, установив по материалам дела, что договор аренды от 30.12.2005 г. N 3, в соответствии с которым истец предоставил ответчику нежилое помещение общей площадью 127,2 кв. м на период с 01.01.2006 г. по 31.12.2006 г. не прошел государственную регистрацию, арбитражные суды обеих инстанций правомерно посчитали, что указанный договор является незаключенным.
На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали, что за фактическое пользование в течение 10 (десяти) месяцев выступающим объектом аренды по незаключенному договору аренды от 30.12.2005 г. N 3 нежилым помещением на стороне арендатора - ИП Тарасенко Д.М. возникло неосновательное обогащение в сумме 355 500 руб. (по 35 550 руб. в месяц согласно условиям договора аренды от 30.12.2005 г. N 3)..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.12.2010 N КГ-А40/14349-10 по делу N А40-25649/10-28-213
"...Общество с ограниченной ответственностью "Агрогарант" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Григорьевой Олесе Игоревне (далее - ИП Григорьева О.И.) о взыскании 546 435 руб. 26 коп. неосновательного обогащения и 32 005 руб. 97 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.02.2010 по 21.06.2010 (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела и установлено судами, 29.05.2009 между ООО "Агрогарант" (арендодателем) и ИП Григорьевой О.И. (арендатором) подписан договор N ПП 0106/09/7 аренды части нежилого помещения площадью 48,0 кв. м в помещении N 82 на 2-м этаже в здании общественно-торгового центра в многофункциональном торгово-деловом, спортивно-развлекательном и оздоровительном центре "Павлово Подворье" по адресу: Московская область, Истринский район, с/пос. Павлово-Слободское, д. Новинки, д. 115, стр. 2.
Срок договора определен сторонами в пункте 6.1 договора - не позднее, чем с 29.05.2009 и на три года.
Поскольку договор от 29.05.2009 N ПП 0106/09/7 не прошел процедуру государственной регистрации, он в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, на что правомерно указано в решении суда.
Вместе с тем, в период пользования истец в соответствии с условиями договора аренды от 29.05.2009 выставлял в адрес ответчика счета на оплату арендной платы и возмещение коммунальных расходов, которые были частично оплачены последним.
При изложенных обстоятельствах доводы ответчика об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих размер исковых требований ООО "Агранта" правомерно был отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку размер оплаты был согласован ответчиком в договоре и одобрен посредством оплаты счетов истца.
Исходя из изложенного, исковые требования ООО "Агранта" правомерно удовлетворены судами..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.11.2010 N КГ-А41/10716-10 по делу N А41-34297/09
"...Общество с ограниченной ответственностью "Айс-Крим 2000" (далее - ООО "Айс-Крим 2000", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю Евсеевой Александре Анатольевне (далее - ИП Евсеева А.А., ответчик) о выселении из нежилого помещения площадью 15,1 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, город Сергиев Посад, проспект Красной Армии, д. 212а, обязав ИП Евсееву А.А. освободить указанное помещение и передать его истцу по акту приема-передачи; взыскании 156 443 руб. 01 коп. неосновательного обогащения вследствие пользования указанным нежилым помещением в период с 01.01.2009 г. по 14.12.2009 г. (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 3 от 01.12.2007 г., согласно которому первый предоставляет второму во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 15,1 кв. м, расположенное в городе Сергиев Посад, проспект Красной Армии, дом 212а.
Суд пришел к выводу, что названный договор является незаключенным в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Представители сторон не отрицают факт нахождения имущества ИП Евсеевой А.А. в спорном помещении.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов об удовлетворении исковых требований о выселении ответчика из нежилого помещения, взыскании неосновательного обогащения вследствие пользования помещением соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.12.2012 по делу N А72-10460/2011
"...Согласно пункту 1.2 названного договора срок аренды составляет 10 лет с 01.03.2006 по 01.03.2012.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку договор аренды нежилого помещения не прошел государственную регистрацию в установленном порядке, суды признали его незаключенным. Следовательно, у предпринимателя отсутствуют законные основания владеть и пользоваться спорным имуществом.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования имуществом, переданным в аренду.
Таким образом, судебные инстанции правомерно исходили из того, что кооперативом предъявлены требования о взыскании неосновательного обогащения, составляющего стоимость пользования арендованным имуществом.
Факт пользования нежилым помещением не оспаривается ответчиком, а также подтверждается в письме предпринимателя от 28.05.2012, в котором арендатор выразил готовность возвратить помещение арендодателю.
Следовательно, ответчик обязан возместить стоимость пользования имуществом.
При подписании договора аренды в 2006 году стороны определили рыночную цену пользования помещением, и эта принятая обеими сторонами цена действовала в их отношениях как обоюдно согласованная весь период пользования имуществом.
В период с 01.05.2011 по 31.05.2012 предприниматель, фактически используя нежилое помещение, не вносила каких-либо платежей, соответственно, не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10).
В спорный период предприниматель обязана оплатить 108 890 руб., однако оплата произведена в размере 48 775 руб., что подтверждено документально и не оспаривается сторонами.
При таких обстоятельствах судебными инстанциями сделан правильный вывод о праве кооператива требовать плату за пользование имуществом за весь период пользования по согласованным сторонами ставкам с учетом частичной оплаты..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.11.2012 по делу N А55-22026/2011
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции на основании указанных норм права признал договор аренды от 11.03.2011 N 05/11 нежилого помещения незаключенным и пришел к выводу о том, что у ответчика не возникло право пользования и владения спорным помещением.
Поскольку указанное спорное нежилое помещение передано истцом и принято ответчиком в соответствии с актом от 11.03.2011 приема-передачи помещения и имущества, подписанным сторонами спора, и ответчиком указанное имущество не возвращено в том же порядке, суд первой инстанции признал ответчика лицом, неосновательно удерживающим денежные средства истца, подлежащие уплате в виде арендной платы за период с марта по октябрь 2011 года в размере 36 091 руб. 55 коп., то есть признал возникновение на стороне ответчика обязательств вследствие неосновательного обогащения.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, признал выводы суда первой инстанции правомерными.
У суда кассационной инстанции не имеется оснований для переоценки выводов судов обеих инстанций..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.02.2012 по делу N А12-6684/2011
"...Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Военному комиссариату Красноармейского района города Волгограда и Светлоярского района Волгоградской области (далее - ответчик) о взыскании 71 337,30 руб., из которых: 69 227,67 руб. неосновательное обогащение в виде сбереженных денежных средств за пользование двумя гаражами в период с 02.07.2010 по 31.03.2011, 2 109,63 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами в период с 01.08.2010 по 18.04.2011.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.07.2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2011 исковые требования удовлетворены. С Военного комиссариата Волгоградской области в пользу департамента взыскано 69 227,67 руб. неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением, 2 109,63 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, всего 71 337,30 руб.
Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно выпискам из реестра муниципального имущества Волгограда от 30.03.2011 N 836 и N 837 к муниципальной собственности Волгограда относятся отдельно стоящие кирпичные одноэтажные строения двух гаражей, площадью 102,70 кв. м и 23,70 кв. м соответственно, расположенные по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. Изобильная, 10.
В ходе проведенной 01.02.2011 проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества комиссией с участием начальника отдела Военного комиссариата Волгоградской области по Красноармейскому району г. Волгограда и Светлоярскому району Волгоградской области Бондарюка О.В. установлено, что кирпичные строения двух гаражей, площадью 102,7 кв. м и 23,7 кв. м, используются комиссариатом. Со слов Бондарюка О.В. указанные строения введены в эксплуатацию и используются для нужд райвоенкомата с 1984 года.
Поскольку ответчик использует без правоустанавливающих документов муниципальное имущество, истец обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды обеих инстанций правомерно руководствовались правилами пункта 1 статьи 1102, 1103, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 31.01.2012 по делу N А12-8497/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 25.06.2004 между истцом и ответчиком был подписан договор N 5333 аренды земельного участка, площадью 2 780,7 кв. м, расположенный в Дзержинском районе Волгограда по ул. Краснополянской, 82а, для эксплуатации контрольно-пропускного пункта сроком действия по 15.08.2046.
Указывая, что государственная регистрация договора не произведена, ответчик без правовых оснований пользовался земельным участком, однако в период с 01.11.2005 по 30.04.2011 обязанность по оплате земельных платежей ответчиком не исполнял, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договор аренды земельного участка от 25.06.2004 сроком действия более одного года не был зарегистрирован в установленном законом порядке, сделали правильный вывод о его незаключенности.
Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статей 68, 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, установили, что ответчик фактически пользовался спорным земельным участком в заявленный период без внесения платы за данное пользование.
С учетом указанного обстоятельства и при отсутствии доказательств обратного, суды правомерно взыскали с предприятия ООО "Фирма "Икар" сбереженную плату за пользование земельным участком в виде неосновательного обогащения. При этом расчет неосновательного обогащения (платы за пользование земельным участком) произведен истцом исходя из размера арендной платы за землю, обычно применявшейся за аренду аналогичного имущества, утвержденной актами органа местного самоуправления, с учетом законодательных актов Российской Федерации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2011 по делу N А55-12712/2010
"...Удовлетворяя исковые требования частично, суды обеих инстанций исходили из того, что договор от 21.07.2008 N 006212А аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью г. Самары, в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию.
Вместе с тем судом установлено, что данный объект недвижимости передан ответчику по акту передачи объекта недвижимости в аренду от 01.07.2008 и возвращен им по акту приемки помещения от 22.12.2008, которые в соответствии со статьей 655 ГК РФ являются надлежащими доказательствами, подтверждающими период фактического пользования ответчиком спорным помещением.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
При таких условиях суд правомерно взыскал неосновательное обогащение за период фактического пользования нежилым помещением, определив его размер исходя из представленного истцом отчета N 102/08 об оценке рыночной стоимости прав аренды (л. д. 122, т. 2)..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.06.2011 по делу N А65-15103/2010
"...В материалах дела имеется акт приема-передачи от 22.12.2008, подписанный сторонами спора, о принятии ответчиком в аренду нежилого помещения площадью 331,6 кв. м, расположенного на первом этаже учебного корпуса N 10 по адресу: г. Казань, ул. Н.Ершова, д. 31Б; назначение помещения: офис (л. д. 49, т. 3).
Следовательно, названный акт приема-передачи является надлежащим доказательством факта передачи истцом в пользование ответчику нежилого помещения площадью 331,6 кв. м.
Поскольку договор аренды от 22.12.2008 N 04 заключен на срок не менее года (с 22.12.2008 по 21.12.2009), этот договор подлежал государственной регистрации, однако не прошел ее.
В связи с этим договор аренды от 22.12.2008 N 04 не является заключенным.
Поэтому применение судом размера стоимости арендной платы за пользование спорным нежилым помещением на основании отчета N 12-03/2009-А независимого оценщика при определении размера неосновательного обогащения является правильным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.01.2011 по делу N А12-8736/2010
"...В силу положений пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), применяемой в данном случае по аналогии права, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Решением по делу N А12-19819/2008 от 03.03.2009 суд первой инстанции установил, что договор от 18.10.2006 N 6940 государственную регистрацию не прошел, вследствие чего он является незаключенным.
Поскольку согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, руководствуясь нормами статей 395, 1102, 1105, 1107 ГК РФ, установив, что ИП Пащенко С.И. пользовался названным земельным участком, не внося за это плату в отсутствие заключенного договора аренды, суды первой и апелляционной инстанций, проверив представленный истцом расчет суммы неосновательного обогащения и процентов, правомерно признали заявленное администрацией требования обоснованными и подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.10.2010 по делу N А55-2171/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.06.2005 между Комитетом по управлению имуществом города Самара (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 004456А нежилого помещения (комната N 1 подвал) общей площадью 27,3 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Самара, ул. Галактионовская, д. 30.
В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора, его условия применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 01.06.2005. Срок действия договора истекает 31.05.2008. Согласно акту приема-передачи от 29.12.2006 спорное помещение передано ответчику.
Поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации он является незаключенным.
Истец, мотивирует исковые требования тем, что помещение было передано в пользование ответчику, который вследствие уклонения от внесения арендной платы за период с 01.06.2005 по 19.03.2007 неосновательно обогатился, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд.
Доказательства внесения платежей за пользование спорным недвижимым имуществом, либо третьему лицу, в заявленный департаментом период ответчиком не представлено.
Апелляционным судом установлено, что с учетом применения срока исковой давности, неосновательное обогащение за период с 29.01.2007 по 18.03.2007 составляет 12 669 руб. 64 коп., проценты в размере 136 руб. 58 коп., всего - 12 806 руб. 22 коп.
Выводы апелляционного суда основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для отмены обжалуемого постановления, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.08.2010 по делу N А72-9849/2009
"...Комитет по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска (далее - Арендодатель) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Техно-торговый центр "Лидинг" (далее - Арендатор) об истребовании из незаконного владения Общества помещений общей площадью 441,67 кв. м, расположенных по адресу: г. Ульяновск, пр. Ульяновский, д. 10, о взыскании 204 668 руб. 77 коп. неосновательного обогащения за период с 01.01.2007 по 12.06.2009, 42 097 руб. 57 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2007 по 12.06.2009.
Исковое заявление мотивировано незаключенностью подписанного сторонами договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды муниципального нежилого помещения от 18.12.2006 N 8631/3960 оформлен на срок более 1 года, в связи с чем подлежит государственной регистрации.
Согласно представленным в материалы дела доказательствам договор аренды в установленном порядке не зарегистрирован, что влечет незаключенность договора.
Удовлетворяя требования в части взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, судебные инстанции обоснованно исходили из фактического пользования помещениями арендатором, доказанного материалами дела..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.06.2010 по делу N А65-18818/2009
"...Муниципальное учреждение "Управление земельных и имущественных отношений муниципального образования "Нижнекамский муниципальный район" Республики Татарстан (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к гаражному кооперативу "Петрокам-авто" (далее - ответчик, ГК "Петрокам-авто") о взыскании 668 745 рублей, из них: 391 196,50 рублей неосновательного обогащения в виде платы за пользование:
1) земельным участком, кадастровый номер 16:53:04 06 01:0084, за период с 01.01.2003 по 31.05.2009 в сумме 94 075,47 рублей,
2) земельным участком с кадастровым номером 16:53:04 06 01:0088 - за период с 01.10.2004 по 31.05.2009 в сумме 297 121,03 рублей, по состоянию на 01.07.2007...
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления главы администрации Нижнекамского района и города Нижнекамска от 09.12.2002 N 800 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (арендодатель) и ГК "Петрокам-авто" (арендатор) 16.10.2003 был подписан договор аренды N ТО-10-071-0134 земельного участка площадью 2796 кв. м с кадастровым номером 16:53:04 06 01:0084, расположенного по адресу: Нижнекамский район, д. Ахтуба, для строительства и эксплуатации индивидуальных гаражей, сроком на 15 лет. Государственная регистрация договора аренды была произведена 09.01.2004.
21 декабря 2004 года между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (арендодатель) и ГК "Петрокам-авто" (арендатор) был подписан договор аренды N ТО-10-071-0448 земельного участка площадью 12534 кв. м с кадастровым номером 16:53:04 06 01:0088, расположенного по адресу: Нижнекамский район, н.п. Ахтуба, для эксплуатации гаражей, сроком на 5 лет. Государственная регистрация договора произведена 24.03.2005.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", вступившим в действие с 01.07.2006, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Суды первой и апелляционной инстанций, частично удовлетворяя исковые требования, правомерно исходили из того, что Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан в силу вышеупомянутых норм права не имело права выступать арендодателем земельных участков и следовательно, договоры аренды от 16.10.2003 N ТО-10-071-0134 и от 21.12.2004 N ТО-10-071-0448 в силу положений статьи 168 ГК РФ являются ничтожными сделками. Суды указали, что ответчик, пользуясь спорными земельными участками, сберег денежные средства, подлежащие уплате собственнику за пользование названным имуществом. Расчет суммы неосновательного обогащения исходя из установленных в данной местности ставок арендной платы за землю, используемую под гаражным кооперативом, судом проверен и признан действующему законодательству. При этом суд учел платежи, произведенные ответчиком в соответствиями с условиями договоров..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.04.2010 по делу N А49-6099/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами на основании договора аренды крупного рогатого скота с последующим выкупом от 01.07.2005 N 16, заключенного между ООО "Вектор" (арендодатель) и ООО РАО "Троицкое" (арендатор), последнему передается в аренду с последующим выкупом крупный рогатый скот (далее - КРС) - 162 коровы фуражные, находящиеся в поселке Ново-Знаменский.
Поскольку задолженность по арендной плате ООО РАО "Троицкое" не была оплачена, ООО "Вектор" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Содержащиеся в судебных актах выводы о незаключенности договора аренды, в связи с несогласованностью существенных условий договора, основаны на материалах дела и действующем законодательстве.
В материалах дела не имеется документов по инвентаризационному и бухгалтерскому учету, где КРС (коровы фуражные) в количестве 162 голов учитывался по индивидуальному номеру каждой единицы (бирка, тавро), который крепится на животном.
Судами также установлено отсутствие каких-либо индивидуализирующих признаков коров, которые необходимо указывать в договоре аренды имущества, обладающего индивидуально-определенными признаками.
С учетом того, что договор аренды нельзя признать заключенным, ООО "Вектор" вправе требовать сумму неосновательного обогащения за фактическое пользование имуществом, поскольку иные последствия не предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.01.2009 по делу N А72-539/2008
"...Решением Арбитражного суда Ульяновской области по делу N А72-3662/2007 от 28.11.2007, оставленным без изменения постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2008 и Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.05.2008, договор N 6304/943 от 26.02.2003 признан незаключенным и ЗАО "Россы" выселено из занимаемых помещений.
Судами установлено, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что за период с 01.02.2006 по 25.12.2007 ответчик пользовался помещениями общей площадью 396,88 кв. м и уплатил истцу арендную плату в общей сумме 1242693,42 руб.
Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Поскольку статистических сведений по размеру арендной платы в городе Ульяновске за спорный период не имеется, что подтверждено представителем истца и не оспаривалось представителем ответчика, суды по аналогии закона правомерно руководствовались положениями пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.10.2007 по делу N А65-1167/2007
"...Договор аренды от 01.10.2001 N 345 года не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суд правомерно признал названный договор незаключенным.
Указанное обстоятельство также установлено решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2006 года, принятым по делу N А65-20597/2006 (л. д. 20 - 21), и согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежит повторному доказыванию.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Суд правомерно определил размер неосновательного обогащения ответчика в сумме 59627 рублей, исходя из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом порядка расчета арендной платы, определенного Постановлением Кабинета Министров от 20.03.2003 N 159 и произведенных предпринимателем платежей..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.06.2013 по делу N А26-4463/2011
"...Как следует из материалов дела, Техникуму на праве оперативного управления принадлежит здание гаража, расположенное по адресу: Республика Карелия, город Петрозаводск, Лососинское шоссе, дом 4.
Техникум (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 27.09.2005 N 31 аренды нежилого помещения площадью 228,7 кв. м, являющегося частью указанного выше здания, для использования под гараж сроком на пять лет.
Поскольку Общество в период с июня 2010 года по 01.10.2012 использовало спорное помещение без внесения платы, Техникум заявил встречный иск.
Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, договор аренды от 27.09.2005 N 31 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и правовой позицией, изложенной в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59, является незаключенным.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Ввиду того, что спорное имущество не было возвращено, Техникум вправе рассчитывать на возмещение неосновательного обогащения в виде платы за пользование помещением за весь период такого пользования.
Суды удовлетворили требование Техникума о возмещении неосновательного обогащения только в части 324 473 руб., поскольку посчитали невозможным применение Методики определения уровня арендной платы за имущество, находящееся в собственности Республики Карелия, утвержденной постановлением Правительства Республики Карелия от 22.02.2000..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2013 по делу N А05-10679/2012
"...Как следует из материалов дела, 10.10.2011 Колледж (арендодатель) и Университет (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 1498 кв. м, расположенных по адресу: г. Архангельск, пр. Обводный канал, д. 12 (помещения N 212, 214, 216, 219, 220, 322, 326, 434, 435, 436, 437, 441, 218, 328, 330, 438, 110, 107, 443, 108, 331, спортивный зал, столовая на 70 посадочных мест, гардероб), с разрешенным использованием: для организации и проведения учебной деятельности, сроком до 10.10.2016.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
Поскольку договор аренды в установленном законом порядке не был зарегистрирован, суды сделали правильный вывод о его незаключенности.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суды установили факт пользования ответчика помещениями в период с 01.01.2012 по 31.03.2012 без внесения платы. При таких обстоятельствах Колледж вправе рассчитывать на возмещение неосновательного обогащения в размере невнесенной суммы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2013 по делу N А26-5870/2012
"...Как следует из материалов дела, 01.07.2008 Общество (арендодатель) и Племсовхоз (арендатор) подписали договор аренды здания, расположенного по адресу: г. Олонец, Школьная ул., д. 30б, и земельного участка площадью 2 580 кв. м, занятого указанным зданием и необходимым для его использования, сроком на один год.
Суд первой инстанции установил факт пользования Племсовхоза зданием и земельным участком в заявленный период. В связи с этим суд признал обоснованными требования Общества, а не Племсовхоза.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Поскольку договор аренды в установленном законом порядке не был зарегистрирован, суды сделали правильный вывод о его незаключенности.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные доказательства, в том числе передаточный акт к договору аренды, акты на выполнение работ-услуг и платежные поручения о частичном перечислении арендной платы, суды обоснованно установили, что недвижимое имущество поступило во владение и пользование ответчика. Поскольку Племсовхоз не перечислил плату за фактическое пользование названным имуществом в полном объеме, Общество вправе рассчитывать на возмещение неосновательного обогащения в размере невнесенной суммы.
Таким образом, исковые требования удовлетворены правомерно. Встречные исковые требования не подлежат удовлетворению, так как ответчик фактически пользовался переданным ему имуществом..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.03.2013 по делу N А66-1368/2012
"...Как следует из материалов дела, Институт (арендодатель) и Общество (арендатор) 27.09.2010 подписали договор аренды нежилого помещения общей площадью 527,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Вагжанова, д. 15, этажи N 1 и 2, для ведения хозяйственной деятельности. Срок действия договора с 27.09.2010 по 27.09.2045.
Принимая во внимание, что договор аренды недвижимого имущества от 27.09.2010 со сроком действия 35 лет, не был зарегистрирован в установленном порядке, суды правомерно признали его незаключенным.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Указанные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, в том числе объяснения сторон, акт приема-передачи от 27.09.2010, суды обоснованно установили, что нежилое помещение поступило во владение и пользование ответчика 27.09.2010.
Учитывая, что Общество не внесло плату за пользование названным имуществом, Институт вправе рассчитывать на возмещение неосновательного обогащения в размере невнесенной суммы.
Исходя из доводов сторон и представленных в дело доказательств, суды обеих инстанций установили обстоятельства дела и дали соответствующую оценку доказательствам..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2013 по делу N А13-4318/2012
"...Ссылаясь на несвоевременное внесение арендной платы по договору от 01.04.2010 и наличие задолженности по оплате пользования бетонной площадкой по договору от 31.12.2010, ООО "Нординкрафт-Сенсор" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что договор аренды от 31.12.2010 является незаключенным, однако в спорный период ответчик пользовался имуществом; сумма пеней по договору от 01.04.2010 рассчитана правильно. Учитывая установленные обстоятельства, суды признали исковые требования обоснованными по праву и размеру.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Поскольку ООО "НОРДБУС" не в полном объеме внесло плату за пользование названным имуществом, ООО "Нординкрафт-Сенсор" вправе рассчитывать на возмещение неосновательного обогащения в размере невнесенной суммы.
Исходя из доводов сторон и представленных в дело доказательств, суды обеих инстанций установили обстоятельства дела и дали соответствующую оценку доказательствам..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2012 по делу N А66-6879/2010
"...Принимая во внимание, что договор аренды недвижимого имущества от 01.05.2009 со сроком действия более одного года, не был зарегистрирован в установленном порядке, суды правомерно признали его незаключенным.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Указанные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные доказательства, в том числе объяснения сторон и показания свидетелей, суды обоснованно установили, что спорное помещение поступило во владение и пользование истца 01.06.2009 и было возвращено ответчику лишь в сентябре 2010 года.
Учитывая, что АНО "МЭСИ" не в полном объеме внесло плату за пользование помещением, ООО "РОМАШКА" вправе рассчитывать на возмещение неосновательного обогащения в размере невнесенной суммы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2012 по делу N А56-23970/2011
"...Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Положения названной статьи распространяются и на договор аренды помещений.
Поскольку договор аренды от 12.09.2007 N 01-А007150 в установленном законом порядке не зарегистрирован, суды сделали правильный вывод о его незаключенности.
С учетом отсутствия между сторонами арендных отношений суды правомерно применили правила о возникновении обязательств вследствие неосновательного обогащения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В связи с тем, что Фонд пользовался помещениями без установленных законом оснований, не вносил плату за их использование, апелляционный суд правомерно взыскал с ответчика 6 172 029 руб. 04 коп. неосновательного обогащения за период с 24.04.2008 по 30.06.2011..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.10.2011 по делу N А56-72670/2010
"...Как следует из материалов дела, в результате исполнения незаключенного договора ответчик фактически пользовался предоставленным ему помещением с даты подписания акта приема-передачи по 31.12.2010 и обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Факт пользования спорным имуществом установлен судами первой и апелляционной инстанций.
Размер неосновательного обогащения определен судами исходя из согласованной сторонами арендной платы. Контррасчет не был представлен ответчиком.
Суд кассационной инстанции считает, что при принятии решения и постановления судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для их отмены. При указанных обстоятельствах судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.09.2011 по делу N А26-6123/2010
"...Ссылаясь на отсутствие правовых оснований для занятия Калачевым Ю.А. спорного нежилого помещения, Администрация обратилась в суд с указанными требованиями.
Вывод суда о незаключенности договора аренды следует признать правомерным, соответствующим пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Установив факт использования ответчиком муниципального имущества при отсутствии надлежащих правовых оснований, суд обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы, которая подлежала внесению за пользование аналогичным муниципальным имуществом в спорный период..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.08.2011 по делу N А56-33966/2010
"...Приняв во внимание, что договор субаренды является незаключенным, суды правильно указали на отсутствие законных оснований для использования ЗАО "Пятый Элемент" чужим имуществом.
Однако судами установлено, что в спорный период ответчик фактически пользовался чужим помещением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
Установив, что ЗАО "Пятый Элемент" в спорный период фактически пользовалось помещением, предоставленными на основании незаключенного договора субаренды от 01.03.2009 N ЗД-420, и при этом не уплачивало арендную плату, суды пришли к правомерному выводу о взыскании спорной суммы как неосновательного обогащения в соответствии со статьями 1102 и 1105 ГК РФ..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.03.2011 по делу N А56-12698/2010
"...Приняв во внимание, что договор субаренды является незаключенным, суды правильно указали на отсутствие законных оснований для использования ЗАО "Автодор Экспресс" чужих зданий.
Однако судами установлено, что в период с 22.06.2009 по 13.07.2010 ЗАО "Автодор Экспресс" фактически использовало чужие здания.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
Установив, что ЗАО "Автодор Экспресс" в спорный период фактически пользовалось зданиями, предоставленными на основании незаключенного договора субаренды 18.06.2009 N СА-01/06-09, и при этом не уплачивало арендную плату, суды пришли к правомерному выводу о взыскании спорной суммы как неосновательного обогащения в соответствии со статьями 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.02.2011 по делу N А56-90133/2009
"...Поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию и не может считаться заключенным, а Общество в период с 11.08.2008 по 10.11.2009 фактически пользовалось помещениями без правовых оснований и не оплатило пользование за указанный период в полном объеме по ставкам арендной платы, Компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договора аренды, признал обоснованным требование истца и взыскал с ответчика 490 800 руб. неосновательного обогащения, рассчитав его исходя из размера арендной платы, существовавшей в период пользования Обществом помещениями.
Так как судами первой и апелляционной инстанций правильно применены нормы материального и процессуального права, обжалуемые решение и постановление надлежит оставить без изменения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.02.2011 по делу N А56-4638/2010
"...Из договора субаренды от 01.11.2008 N 84/03-08 следует, что срок аренды спорных нежилых помещений установлен с 01.01.2009 по 31.12.2009. Таким образом, названный договор подлежит обязательной регистрации. Однако в материалы дела не представлено доказательств о его государственной регистрации, в связи с чем данный договор нельзя считать заключенным.
Как видно из материалов дела и установлено судом, ООО "ПетербургСпецСтрой" пользовалось спорными помещениями в заявленный период без каких-либо правовых оснований и плату за пользование не перечислило.
В силу изложенного, суд правомерно квалифицировал спорные отношения сторон как возникшие из неосновательного обогащения.
Таким образом, требование ОАО "ВИАСМ" о взыскании денежных средств за фактическое пользование имуществом является обоснованным и правильно удовлетворено судами..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2010 по делу N А26-4990/2010
"...Суд с учетом разъяснений, изложенных в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, пришел к правомерному выводу, что срок действия договора аренды от 26.12.2008 составил один год и ввиду отсутствия в материалах дела сведений о его государственной регистрации в установленном законом порядке является незаключенным. Также правомерно суд признал незаключенным и договор субаренды от 26.12.2008.
Хотя ответчик и пользовался спорным имуществом без должного правового основания, истец, передавая помещение в аренду на возмездных началах, рассчитывал на получение платы за пользование этим имуществом.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, фактически пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования. Формой возмещения стоимости пользования является денежная сумма, равная величине арендной платы, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование.
По настоящему делу подтвержден факт использования ответчиком нежилого помещения при отсутствии на то правовых оснований и без оплаты стоимости фактического пользования.
В этой связи отказ в удовлетворении иска исключительно по основанию недоказанности размера неосновательного обогащения не может быть признан правомерным.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2010 по делу N А26-4994/2010
"...Суд с учетом разъяснений, изложенных в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, пришел к правомерному выводу, что срок действия договора аренды от 26.12.2008 составил один год и ввиду отсутствия в материалах дела сведений о его государственной регистрации в установленном законом порядке является незаключенным. Также правомерно суд признал незаключенным и договор субаренды от 26.12.2008.
Хотя ответчик и пользовался спорным имуществом без должного правового основания, истец, передавая помещение в аренду на возмездных началах, рассчитывал на получение платы за пользование этим имуществом.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, фактически пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования. Формой возмещения стоимости пользования является денежная сумма, равная величине арендной платы, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование.
По настоящему делу подтвержден факт использования ответчиком нежилого помещения при отсутствии на то правовых оснований и без оплаты стоимости фактического пользования.
В этой связи отказ в иске исключительно по причине недоказанности размера неосновательного обогащения не может быть признан правомерным.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.10.2010 по делу N А13-1093/2010
"...Из текста договора от 01.12.2008 N 3 следует, что срок аренды нежилых помещений установлен с 01.12.2008 по 31.12.2009. Таким образом, названный договор подлежит обязательной регистрации. Однако в материалы дела не представлено доказательств его государственной регистрации, в связи с чем апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что данный договор нельзя считать заключенным.
Как правильно установлено судами, с момента подписания договора арендатор пользовался спорным имуществом и вносил арендные платежи вплоть до 01.07.2009. После расторжения договора ответчик названные нежилые помещения возвратил арендодателю в установленном законом порядке.
В связи с отсутствием в материалах дела надлежащих доказательств, свидетельствующих о невозможности пользования арендованным имуществом под размещение офиса с 01.06.2009 по причине отключения водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения, апелляционный суд установил, что у ООО "ЛТД" в период с 01.07.2009 по 20.11.2009 возникло неосновательное обогащение за счет истца в размере платы за пользование спорным имуществом.
Нарушений или неправильного применения судами норм материального либо процессуального права, на которые ссылается податель жалобы и которые могли бы привести к принятию неправильных судебных актов, кассационная инстанция не усматривает..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.06.2013 по делу N А63-12273/2012
"...В этой связи суд апелляционной инстанции пришел к выводу о ничтожности договора аренды ввиду его противоречия статье 19 Закона N 131-ФЗ, пункту 10 статьи 3 Вводного закона, статье 608 Гражданского кодекса, статье 22 Земельного кодекса.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 Гражданского кодекса).
В силу пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, размер взаимных обязательств ее сторон признается равным, если не будет доказано обратное.
Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход. Платность использования земли в Российской Федерации предусмотрена нормами Земельного кодекса.
Следовательно, фактический пользователь земельного участка, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой.
Соответствующий правовой подход, сформулированный в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 N 1744/11, является продолжением ранее выработанной тем же судебным органом правовой позиции, согласно которой при недействительности договора аренды к отношениям сторон применяются соответственно правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, подпункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса. В силу указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации истец обязан вернуть ответчику полученную от него сумму арендных платежей, а ответчик как лицо, неосновательно временно пользовавшееся земельным участком, законным представителем собственника которого является истец, обязан возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2008 N 1051/08).
Расчет суммы неосновательного обогащения произведен судом первой инстанции в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п.
С учетом изложенного, суды обоснованно признали правомерным требование администрации в части взыскания 94 476 рублей 12 копеек неосновательного обогащения в виде арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.02.2013 по делу N А53-18417/2012
"...Как видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 19.07.2005 N 27923, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 61:44:072504:0007 общей площадью 125 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, в целях завершения проектирования и строительства кафе с летней площадкой и организации гостевой автопарковки (т. 1, л.д. 9-13).
Срок аренды земельного участка определен в пункте 2.1 договора - с 14.04.2005 по 30.08.2006.
Установив, что договор аренды земельного участка от 19.07.2005 N 27923 не прошел государственную регистрацию, суды обоснованно признали его незаключенным.
Следовательно, ответчик владеет и пользуется спорной недвижимостью без правовых оснований, что вместе с тем не исключает обязанность арендатора возместить стоимость фактического пользования объектом аренды.
Разрешая спор, судебные инстанции правильно указали на то, что в рассматриваемом случае применению подлежат нормы о неосновательном обогащении.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В ходе рассмотрения дела ответчик заявил о применении срока исковой давности по требованию о взыскании и возврате земельного участка, в связи с чем суды взыскали неосновательное обогащение с 12.05.2009 по 31.03.2012, исключив из расчета период с 14.04.2005 по 11.05.2009.
С учетом изложенного основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.02.2013 по делу N А63-9554/2012
"...В этой связи, правомерен вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности договора аренды ввиду его противоречия статье 19 Закона N 131-ФЗ, пункту 10 статьи 3 Вводного закона, статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, фактический пользователь земельного участка, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой.
Применяя названные подходы в рассматриваемом случае, суд кассационной инстанции исходит из того, что пунктом 3.2 договора предусматривалось осуществление арендных платежей на счет администрации района, а арендатором не доказан факт надлежащего исполнения обязанности по оплате пользования земельным участком в спорный период.
Расчет суммы неосновательного обогащения произведен судом первой инстанции в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п, с учетом внесенных в него постановлением Правительства Ставропольского края N 468-п от 28.12.2010 с 01.01.2011 изменений (далее - Порядок определения размера арендной платы).
Порядку определения размера арендной платы также соответствует расчет, приложенный к договору аренды.
Порядок определения размера арендной платы предпринимателем в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия вышеназванным принципам, не обжалован, недействующим не признан.
С учетом изложенного, суды обоснованно признали правомерным требование администрации в части взыскания 312 583 рублей 30 копеек с учетом уплаченных арендатором 10 000 рублей..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.11.2012 по делу N А63-11836/2011
"...1 апреля 2011 года комитет и университет заключили договор аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Ставрополя N 6358.
Срок аренды установлен с 01.07.2010 по 30.06.2015 (пункт 4.1 договора).
Согласно статье 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено договором.
В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая, что срок действия договора аренды составил более 1 года, а также принимая во внимание отсутствие доказательств его государственной регистрации в установленном законом порядке, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о незаключенности договора аренды от 01.04.2011 N 6358, а также о том, что незаключенность договора аренды не исключает обязанность университета по оплате комитету стоимости фактического использования нежилого помещения в виде неосновательного обогащения. Такая обязанность возникает из положений статьи 1102 Кодекса, согласно которой лицо, пользовавшееся чужим имуществом без законных на то оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату). Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли оно результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Факт нахождения университета в муниципальных помещениях по адресу: г. Ставрополь, ул. Шпаковская, 85 в период с 01.07.2010 по 30.06.2011 подтверждается материалами дела и не опровергается университетом.
Согласно представленному комитетом расчету размер неосновательного обогащения с июля по декабрь 2010 года составил 1 621 404 рубля 42 копейки (270 234,07 x 6), а с января по июнь 2011 года 1 597 902 рубля 36 копеек (266 317,06 x 6). Всего сумма неосновательного обогащения составила 3 219 306 рублей 77 копеек. Расчет проверен судами и признан правильным (сторонами не оспаривается)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.06.2012 по делу N А63-5026/2011
"...Договор аренды от 01.01.2004 N 191/28, предметом которого является недвижимое имущество (сооружение связи), сроком действия в один год, следует признать незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Статья 1102 Гражданского кодекса предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, удовлетворение судом требования общества о взыскании с управления денежной суммы, представляющей собой плату за фактическое пользование чужим имуществом, при отсутствии между сторонами заключенной в установленном порядке гражданско-правовой сделки не противоречит закону (не является изменением предмета и оснований иска)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.12.2011 по делу N А32-36766/2010
"...Факт возникновения у Щербинина А.А. на основании договора аренды нежилого помещения от 01.04.2008 договорных отношений по аренде недвижимого имущества непосредственно с его собственником Трофименко И.И. ответчик не признает и отсутствие таких отношений подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2010 по делу N А32-10800/2010-39/222.
Таким образом, выводы судов об отсутствии у Щербинина А.А. правовых оснований занимать и использовать на конкретных условиях спорные нежилые помещения соответствуют требованиям закона и материалам дела.
Отсутствие договора аренды не исключает обязанности ответчика возместить неосновательное обогащение в виде платы за фактическое пользование спорным имуществом. Такое обязательство возникает из положений статьи 1102 Кодекса, на основании которой лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).
Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса, суды пришли к обоснованному выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика 400 тыс. рублей неосновательного обогащения являются правомерными и подлежат удовлетворению. О наличии не учтенных судом при взыскании названной суммы платежей ни одна из сторон не заявила и соответствующих доказательств не представила..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.11.2011 по делу N А53-4727/2011
"...Фактическое использование имущества арендатором в течение указанного срока подтверждено ежемесячно составлявшимися сторонами актами об оказании услуг и ответчиком не оспаривается. После прекращения фактического пользования общество "Офис-Эксперт" частично погашало определенную сторонами задолженность, размер которой к моменту обращения истца в арбитражный суд составил 345 575 рублей 88 копеек.
В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
До подписания соглашения о расторжении договора стороны не выполнили указанное требование закона и аналогичное условие, включенное в пункт 2.1 договора, в связи с чем судебные инстанции правомерно исходили из незаключенности договора аренды, а к фактическому пользованию имуществом применили нормы главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.05.2011 по делу N А53-17205/2010
"...Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Доказательства государственной регистрации договора не представлены, поэтому суды правомерно признали его незаключенным.
Отсутствие договора аренды при фактическом пользовании зданием возлагает на ответчика обязанность по возмещению неосновательного обогащения в соответствии с положениями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды установили, что здание находилось в пользовании предпринимателя с 01.07.2009 (акт приема-передачи здания) по 01.03.2010 (фактическое прекращение пользования зданием).
Довод общества о том, что арендные отношения прекратились с 01.07.2010, суды правомерно не приняли во внимание, поскольку между сторонами отсутствуют договорные отношения. По смыслу статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предприниматель должен возместить потерпевшему то, что он сберег вследствие такого пользования. Предприниматель действовал добросовестно и неоднократно сообщал обществу о прекращении пользования зданием. Кроме того, суды установили, что производственная деятельность предпринимателя в здании завершена 01.03.2010.
Расчет неосновательного обогащения произведен обществом на основании отчетов об оценке аренды имущества от 02.12.2010 N 05/14-43/2010, от 21.02.2011 N 05/14-43А/2010 (т. 2, л.д. 53; т. 4, л.д. 82), которые суды не приняли как надлежащее доказательство, поскольку материалами дела подтверждено фактическое прекращение пользования предпринимателем зданием 01.03.2010. Суды оценили представленные доказательства в совокупности (условия подписанного договора и акты сверки расчетов с июля 2009 года по февраль 2010 года, подписанные сторонами) и правомерно пришли к выводу о неосновательном обогащении предпринимателя в размере 350 тыс. рублей.
Иные доводы жалоб направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2011 по делу N А20-949/2010
"...Акционерное общество, ссылаясь на то, что ответчик занимает торговое место и с 01.06.2008 не вносит арендные платежи, оставляя без ответа претензии истца об оплате, обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Установив, что договор аренды от 01.01.2006 N 16 не прошел государственную регистрацию, суды правомерно признали его незаключенным.
Использование торгового места судами установлено. Доказательства оплаты не представлены, в связи с чем суды обоснованно признали, что у ответчика возникло неосновательное обогащение за счет истца..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.02.2011 по делу N А15-860/2010
"...В силу пунктов 1.3 и 1.4 договоров аренды от 15.12.2006 и 18.12.2007 срок действия договоров определен сторонами с 01.01.2007 по 31.12.2007 и с 01.01.2008 по 31.12.2008 соответственно. Из условий пункта 1.3 договоров следует, что обязанность по государственной регистрации договоров аренды возложена на арендатора. Доказательства государственной регистрации договоров не представлены, поэтому суды правомерно признали их незаключенными.
Суд первой инстанции установил, что корпорация не оспаривает пользование помещением в спорный период. Представитель ответчика в судебном заседании от 05.07.2010 пояснил, что по настоящее время в помещениях находится имущество корпорации (протокол судебного заседания от 05.07.2010, т. 1, л.д. 132).
Довод о неправомерности взыскания неосновательного обогащения при наличии арендных отношений суд кассационной инстанции отклоняет. Отсутствие договора аренды при фактическом пользовании помещением возлагает на ответчика обязанность по возмещению неосновательного обогащения в соответствии с положениями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.02.2011 по делу N А32-53501/2009
"...При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции исходил из того, что договоры аренды спорного помещения, подписанные заводом и предпринимателем, являются незаключенными в силу прямого указания на это в Законе (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку факт пользования обществом спорным помещением без установленных на то правовых оснований подтвержден материалами дела, при этом доказательств полного внесения денежных средств за пользование указанным помещением в названный период последним не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у общества неосновательного обогащения и правомерно, руководствуясь указанными нормами права, удовлетворил требование о его взыскании..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.12.2010 по делу N А63-1096/2010
"...В договоре от 01.05.2007 не указаны государственные кадастровые номера земельных участков, являющихся объектом аренды. Таким образом, подписанный сторонами договор не позволяет определить переданное ответчику недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали данный договор незаключенным.
Вместе с тем стороны не оспаривают пользование обществом земельным участком общей площадью 6834,59 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Труновский район, с. Донское, улица Октябрьская, 14Б.
В силу части 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Суды правомерно применили при расчете размера неосновательного обогащения постановление Правительства Ставропольского края "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" от 16.04.2008 N 64-П..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.08.2010 по делу N А20-486/2009
"...Поскольку срок действия договора аренды от 30.06.2008 составляет более одного года, этот договор в силу пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации. Доказательства государственной регистрации договора аренды от 30.06.2008 в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций о незаключенности договора аренды спорных помещений от 30.06.2008 является правильным и соответствует приведенным нормам права.
Незаключенность договора аренды не исключает обязанности ответчика возместить неосновательное обогащение в виде арендной платы. Такое обязательство возникает из положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которой лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).
Факт пользования обществом нежилыми помещениями в спорный период подтверждается материалами дела и им не оспаривается.
Размер неосновательного обогащения в сумме 90 610 рублей 26 копеек за пользование спорными помещениями с 1 июля 2008 г. по 9 сентября 2009 г. определен на основании положений пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги, исходя из ставки арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда в г. Нальчике. Возражений по расчету суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами общество не представило.
Суды полно и всесторонне исследовали представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства и правильно применили нормы материального права. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.05.2010 по делу N А32-8876/2008
"...При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что договор аренды от 03.12.2007 N 33-07ПР, срок действия которого установлен сторонами более одного года, не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Таким образом, судебные инстанции правомерно оценили договор аренды от 03.12.2007 N 33-07ПР как незаключенный.
Незаключенность договора аренды не исключает обязанности ответчика возместить неосновательное обогащение в виде платы за фактическое пользование спорным имуществом. Такое обязательство возникает из положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которой лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).
Суды установили факт пользования предпринимателем спорным имуществом в период с 03.12.2007 по 03.07.2008. Данное обстоятельство подтверждено материалами дела и сторонами не оспаривается.
Вывод судебных инстанций о том, что на стороне предпринимателя имеет место неосновательное обогащение в связи с пользованием спорными нежилыми помещениями в предъявленном ко взысканию размере, определенном по цене, которая обычно взимается при сравнимых обстоятельствах, основан на материалах дела и приведенных нормах права..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.04.2010 по делу N А32-2410/2009
"...Общество заявило ходатайство о привлечении к участию в деле Россоюзстроя, утверждая, что между ними сложились субарендные отношения, и в качестве доказательства прав Россоюзстроя представило договор от 05.01.1998 на аренду первого этажа здания по улице Красных Партизан, 77 между ЖКК КНИИСХ и Россоюзстроем сроком действия по 1 января 2003 года. Кроме того, общество представило договор от 18.04.2006 N 23, согласно которому Россоюзстрой предоставляет обществу как участнику Союза право совместного использования имущественных ресурсов для осуществления уставной деятельности. В приложении к данному договору указано, что участнику передаются в аренду за плату нежилые помещения площадью 65 кв. м по ул. Красных Партизан, 77 с зачислением в оплату аренды членских взносов участника.
В соответствии со статьями 608 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Сдача имущества в субаренду возможна только с согласия арендодателя. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Ответчик не доказал, что собственник спорных помещений, имеющий зарегистрированное право с 2004 года, передал их Россоюзстрою и наделил его правом сдачи имущества в субаренду или правом распоряжения иным образом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). В силу статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование.
Факт нахождения общества на 26.08.2008 в спорных помещениях подтвержден документально. Надлежащему кредитору (муниципалитету) спорное имущество не возвращалось. Кроме того, в отзыве на иск, принятый к производству 02.02.2009, общество указало, что пользуется спорными помещениями в настоящее время. С учетом этих обстоятельств суд обоснованно взыскал неосновательное обогащение за весь заявленный период..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.02.2010 по делу N А32-8133/2009
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, 29.05.2003 администрация и общество подписали договор аренды муниципального имущества N 4691 (далее - договор N 4691, т. 1, л. д. 59, 60), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Северная, д. 271.
В Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю договор N 4691 не зарегистрирован, права на земельный участок, расположенный под арендованным имуществом, надлежаще не оформлены.
Факт использования ответчиком земельного участка по ул. Северной, д. 271 площадью 278,25 кв. м также установлен решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2008 по делу N А32-8321/2007-38/117-2008-8/74.
В связи с изложенным, суд кассационной инстанции считает необоснованными доводы общества о недоказанности факта неосновательного использования земельного участка, расположенного по ул. Северная, д. 271, и обогащения ответчика за счет истца в связи с таким использованием.
Довод общества о том, что незаключенность договора не влечет неосновательного обогащения, поскольку такое последствие не предусмотрено законом, несостоятелен.
Факт незаключенности договора N 4691 при отсутствии других доказательств наличия прав общества в отношении недвижимого имущества, расположенного по ул. Северная, д. 271, означает его использование, в том числе и соответствующего земельного участка, без каких-либо правовых оснований.
Как верно указал суд первой инстанции, отсутствие заключенного договора аренды земельного участка между обществом и администрацией не исключает возможности пользования чужим имуществом и не освобождает ответчика от обязанности произвести оплату за такое пользование..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.02.2010 по делу N А20-1900/2009
"...При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал незаключенным договор от 10.06.2008 N 01 (статьи 433, 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 11.1, 22 и 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем глава хозяйства не оспаривает, что по акту приема-передачи от 10.06.2008 (л. д. 14) земельные участки общей площадью 200 га были предоставлены во владение ответчика.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Таким образом, ответчик обязан возместить истцу стоимость неосновательно сбереженной платы за пользование земельными участками.
При разрешении спора суд установил, что земельные участки переданы главе хозяйства 10.06.2008. В кассационной жалобе ответчик указывает, что возвратил комитету эти участки 16.09.2009. Таким образом, во владении ответчика недвижимое имущество находилось не менее 15 месяцев, то есть 5 кварталов. Истец требует взыскать плату за пользование земельными участками, о которой договорились стороны при подписании договора, то есть в размере 51 050 рублей за квартал. По расчету исковых требований (л. д. 22), принятому судом, плата за пользование имуществом в течение 5 кварталов составляет 255 250 рублей. Глава хозяйства уплатил комитету за пользование земельными участками 40 800 рублей (доказательства иного в материалы дела не представлены). Следовательно, ответчик обязан компенсировать истцу 197 433 рубля как неосновательное обогащение (глава 60 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При разрешении спора Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики правильно применил нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дал оценку, изложенные в обжалуемом акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения от 28.10.2009 по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.11.2009 по делу N А53-3116/2009
"...18 февраля 2009 года общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании 18 855 рублей 96 копеек неосновательного обогащения за период пользования имуществом с 01.02.2008 по 16.10.2008 по договору аренды от 01.02.2008 N 99.
Судом первой инстанции установлено, что на момент заключения договора аренды от 01.02.2008 N 99 общество не обладало правом собственности на фекальную насосную станцию N 3, поскольку объект аренды был приобретен им на основании договора купли-продажи от 27.08.2007 N 35 и получен 03.12.2007 по акту приема-передачи недвижимого имущества. Право собственности на указанный объект зарегистрировано за обществом только 05.05.2008, что подтверждается свидетельством о регистрации права Серии 61 АД N 092120. Таким образом, общество не являлось собственником спорного имущества или управомоченным лицом и, следовательно, не имело правовых оснований для сдачи имущества в аренду и получения арендной платы.
Вместе с тем ответчик по передаточному акту от 01.02.2008 получил от истца Фекальную насосную станцию N 3, расположенную по адресу: Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Благоева 2-б. Суд установил, что данное имущество предназначено для бесперебойного водоснабжения и водоотведения абонентов г. Новошахтинска и прилегающих районов, что исключает остановку эксплуатации данного объекта. В связи с этим вывод суда о том, что передача обществом имущества в эксплуатацию другой организации, имеющей такую возможность, до регистрации права собственности за собой, правомерен.
Согласно пункту 1.4 договора аренды ее целью является осуществление арендатором деятельности по водоснабжению и водоотведению в г. Новошахтинске. Факт использования предприятием имущества общества без законных оснований установлен судом и не оспаривается ответчиком. В материалы дела не представлены доказательства оплаты арендной платы в течение действия договора N 99. Размер платы за пользование арендованным имуществом рассчитан с учетом предусмотренной сторонами арендной платы по договору N 99. При этом из требований истца исключена сумма в 2 545 рублей 76 копеек в связи с прекращением производства по ее взысканию определением Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2008 по делу N А53-8332/2008-С3-13 (т. 1, л. д. 83 - 58). При таких обстоятельствах размер неосновательного обогащения правомерно определен судом в виде платы за пользование имуществом по недействительному договору аренды..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 11.04.2013 N Ф09-2580/13 по делу N А60-26971/2012
"...Как установлено судами, комитетом и обществом "Защита-Техник" подписан договор аренды нежилого помещения от 28.11.2008 N 782 сроком действия с 26.11.2008 по 26.11.2010.
Во исполнение данного договора истец передал, а ответчик принял нежилые помещения N 17, 21, 22, площадью 66,5 кв. м, находящиеся по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Островского, 9, по акту приема-передачи от 28.11.2008.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.12.2011 по делу N А60-37474/2011 установлено, что договор аренды нежилого помещения от 28.11.2008 N 782, заключенный на срок более одного года, в установленном законом порядке не зарегистрирован, в связи с чем является незаключенным.
Факт пользования обществом "Защита-Техник" нежилыми помещениями N 17, 21, 22, площадью 66,5 кв. м, находящимися по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Островского, 9, в период с 27.11.2010 по 31.05.2012 подтверждается материалами дела, в том числе актом проверки соблюдения требований законодательства от 25.05.2012, письмом от 18.04.2012 N 16-12, подписанными сторонами расчетами за период с 2008 - 2012 годы.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска в части требований о взыскании неосновательного обогащения за пользование обществом "Защита-Техник" названным имуществом.
Расчет неосновательного обогащения произведен в соответствии с базовыми ставками арендной платы за 1 кв. м площади передаваемых в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Нижний Тагил, в соответствии с Положением о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города Нижний Тагил, утвержденным решением Нижнетагильской городской Думы от 16.12.2010 N 72 и Положением о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города Нижний Тагил, утвержденным решением Нижнетагильской городской Думы от 26.03.2009.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2013 N Ф09-604/13 по делу N А76-7670/2012
"...Установив, что сведения о земельном участке площадью 4345 кв. м, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616001:45, расположенном в Калининском районе г. Челябинска, на пересечении ул. Братьев Кашириных и Чичерина, переданном предпринимателю по договору аренды от 31.01.2006 N 414-06, и его границах в государственном кадастре недвижимости отсутствуют, суды сделали обоснованный вывод о том, что условие о предмете этого договора нельзя признать согласованным сторонами, в связи с чем признали названный договор незаключенным.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные соответствующей главой Кодекса о неосновательном обогащении, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, договор от 31.01.2006 N 414-06, признанный судами незаключенным; акт приема-передачи от 31.01.2006, подписанный сторонами; заключение общества с ограниченной ответственностью "Регион-Гео", содержащее указания на конкретные координаты, площадь, схему расположения земельного участка, занимаемого автостоянкой предпринимателя, относительно площади земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616001:45; заявление предпринимателя от 15.09.2009, адресованное руководителю Управления, в котором предприниматель просит разрешение частично оплачивать долг по арендной плате за автостоянку; "Предарбитражные уведомления, суды установили факт пользования предпринимателем спорным земельным участком без его оплаты.
Проверив расчет Управления, произведенный им применительно к ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пропорционально площади используемого предпринимателем земельного участка (4345 кв. м), согласно которому неосновательное обогащение ответчика за пользование указанным земельным участком в период 01.10.2009 по 24.07.2011 составило 996 645 руб. 77 коп., суды признали его правильным.
При таких обстоятельствах требование Управления о взыскании с предпринимателя 996 645 руб. 77 коп. неосновательного обогащения в качестве платы за пользование спорным земельным участком обоснованно удовлетворено судами..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.03.2013 N Ф09-1092/13 по делу N А76-24564/2011
"...Установив, что земельный участок, переданный ответчику по договору от 05.07.2007 УЗ N 007523-К-2005, на момент подписания сторонами договора аренды на кадастровый учет не поставлен, то есть в качестве объекта права в установленном законом порядке не индивидуализирован, суды пришли к правильному выводу о том, что предмет договора не может считаться определенным, а указанный договор аренды не может быть признан заключенным.
Незаключенный договор не влечет возникновения прав и обязанностей, на достижение которых была направлена воля сторон при его подписании. Вместе с тем незаключенность договора аренды при наличии доказательств пользования имуществом не освобождает пользователя от внесения платы за такое пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе постановление от 17.08.2006 N 1061-п, договор аренды от 05.07.2007 УЗ N 007523-К-2005, расчет платы к нему, акт обследования земельного участка от 16.03.2012, суды пришли к выводу о доказанности факта использования предпринимателем Плещевой И.А. земельного участка площадью 161 кв. м.
Представленный истцом расчет суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами судами проверен и признан правильным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.03.2013 N Ф09-356/13 по делу N А76-4731/2012
"...Ссылаясь на то, что договор аренды от 01.08.2006 N 584-06 не заключен, предприниматель пользовался земельным участком в отсутствие на то правовых оснований и без внесения платы за такое землепользование, Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Установив, что часть земельного участка, переданная ответчику по договору от 01.08.2006 N 584-06, на кадастровый учет не поставлена, в качестве объекта права в установленном законом порядке не индивидуализирована, суды пришли к правильному выводу о том, что предмет договора не может считаться определенным, а указанный договор аренды не может быть признан заключенным.
Незаключенный договор не влечет возникновения прав и обязанностей, на достижение которых была направлена воля сторон при его подписании. Вместе с тем незаключенность договора аренды при наличии доказательств пользования имуществом не освобождает пользователя от внесения платы за такое пользование.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что факт передачи предпринимателю земельного участка площадью 4500,0 кв. м из земель поселений, являющегося частью земельного участка предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования университету, находящегося по адресу: г. Челябинск, Калининский район, пересечение улиц Братьев Кашириных и Чичерина, подтверждается актом приема-передачи от 01.08.2006. Ответчик в течение длительного времени до спорного периода исполнял обязанности по оплате землепользования, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, а также подписывал расчеты арендной платы, в том числе на 2010 год. Доказательств возврата земельного участка по акту приема-передачи предпринимателем не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к выводу о доказанности факта пользования ответчиком земельным участком в спорный период.
При таких обстоятельствах, учитывая доказанность факта пользования ответчиком земельным участком в спорный период в отсутствие правовых оснований, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований Управления Росимущества..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.02.2013 N Ф09-13162/12 по делу N А60-2939/12
"...Принимая во внимание, что до окончания предусмотренного предварительным договором от 29.04.2011 N 24-А срока, основной договор между сторонами заключен не был, при этом переданные обществу "Орион" по акту приема-передачи от 23.05.2011 нежилые помещения обществу "Управление торговли ПУрВО" не возвращены, суды пришли к верному выводу о том, что в период с 01.11.2011 по 31.05.2012 общество "Орион" пользовалось спорными нежилыми помещениями без установленных законом или сделкой оснований.
С учетом этого и поскольку доказательств внесения обществом "Орион" собственнику помещений платы за такое пользование не представлено, суды пришли к правомерному выводу о том, что общество "Орион" неосновательно сберегло денежные средства, подлежащие уплате за фактическое пользование нежилыми помещениями.
Суды, учитывая, что в п. 2.1 предварительного договора от 29.04.2011 N 24-А сторонами установлен размер обеспечительного взноса (77 555 руб.), который, в том числе покрывает базовую часть арендной платы, при этом в таком же размере сторонами в проекте договора аренды определена арендная плата, обществом "Орион" в материалы дела не представлены доказательства того, что за фактическое пользование подлежит уплате иная сумма, отличная от той, которая определена в предварительном договоре и проекте договора аренды, признали обоснованным применение обществом "Управление торговли ПУрВО" при расчете суммы неосновательного обогащения указанного размера платы, как цены, наиболее близкой по значению к цене, которая обычно взимается за аналогичное пользование (п. 2 ст. 1105, п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.02.2013 N Ф09-32/13 по делу N А50-4893/2012
"...Учитывая, что договор аренды заключен на срок более одного года, доказательств его государственной регистрации в материалах дела не имеется, суды признали названный договор аренды незаключенным.
Использование организацией имущества департамента без установленных законом либо сделкой оснований порождает между ними внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.
В силу п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженные имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что факт пользования организацией спорным помещением в период 26.06.2007 по 20.02.2012 без установленных законом или сделкой оснований подтвержден материалами дела, доказательств внесения ответчиком собственнику помещения платы за такое пользование не представлено, суды пришли к правомерному выводу о том, что организация сберегла денежные средства, подлежащие уплате за фактическое пользование нежилым помещением.
Судами установлено, что при определении размера неосновательного обогащения департамент исходил из Методики определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, утвержденной решением Пермской Городской Думы от 28.05.2002 N 61, размер взыскиваемой платы не превышает обычную цену, уплачиваемую за аренду аналогичных помещений в городе Перми.
При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о том, что размер неосновательного обогащения в данном случае следует произвести исходя из размера арендной платы, согласованного сторонами при подписании договора аренды, как цены, наиболее близкой по значению к цене, которая обычно взимается за аналогичное пользование (п. 3 ст. 424, п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 30.01.2013 N Ф09-13494/12 по делу N А76-3237/2012
"...Ссылаясь на то, что договор аренды от 06.06.2011 в установленном порядке не прошел государственную регистрацию, и соответственно считается незаключенным, в период с 10.08.2011 по 12.10.2011 ответчик пользовался принадлежащими истцу помещениями площадью 521,2 кв. м, расположенными по адресу: г. Челябинск, ул. Свободы, д. 30, без правовых оснований и внесения платы, общество "СпецКомСервис и К" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Учитывая, что договор аренды заключен на срок более одного года, доказательств его государственной регистрации в материалах дела не имеется, суды признали названный договор аренды незаключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.
В силу ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Учитывая, что факт пользования банком спорными помещениями в период 10.08.2011 по 30.09.2011 без установленных законом или сделкой оснований подтвержден материалами дела, доказательств внесения ответчиком собственнику помещения платы за такое пользование не представлено, суды пришли к правомерному выводу о том, что банк сберег денежные средства, подлежащие уплате за фактическое пользование нежилыми помещениями.
Размер неосновательного обогащения истцом рассчитан исходя из размера арендной платы, определенной условиями договора аренды от 06.06.2011 (пункт 4.1 договора) и составляет 786 843 руб. 86 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.10.2012 N Ф09-8867/12 по делу N А47-4493/2011
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, предпринимателем Гириной И.А. (арендодатель) и обществом "Компания "Румилла" (арендатор) 01.06.2010 подписан договор N 1-ар аренды нежилого помещения - павильона "Уралочка" (литеры Е1, Е2, ЕЗ) общей площадью 228 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Донгузская, д. 12, для использования под размещение "мини-завода" по производству мясных и рыбных деликатесов.
Поскольку в установленном законом порядке договор аренды от 01.06.2010 N 1-ар не зарегистрирован, суды пришли к верному выводу о том, что он является незаключенным (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем у общества "Компания "Румилла" отсутствовали правовые основания пользования спорным помещением.
Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Учитывая, что факт пользования ответчиком спорным нежилым помещением в период с 01.10.2010 по 03.03.2011 без установленных законом или сделкой оснований подтвержден материалами дела, доказательств внесения обществом "Компания "Румилла" собственнику помещения платы за такое пользование не представлено, суды пришли к правомерному выводу о том, что ответчик неосновательно сберег денежные средства, подлежащие уплате за фактическое пользование нежилыми помещениями.
Принимая во внимание, что при подписании договора аренды от 01.06.2010 N 1-ар стороны рассчитывали на взаимное его исполнение (ответчик получил в пользование объект недвижимого имущества, истец имел намерение получать арендную плату в определенном договором размере), следует признать правильным вывод судов о том, что размер неосновательного обогащения в данном случае следует произвести исходя из размера арендной платы, согласованного сторонами при подписании договора аренды, как цены, наиболее близкой по значению к цене, которая обычно взимается за аналогичное пользование (п. 2 ст. 1105, п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.06.2012 N Ф09-4305/12 по делу N А76-15513/2011
"...Установив, что сведения о земельном участке площадью 3338 кв. м, переданном предпринимателю по договору от 27.08.2001 N 002774-ВР-2001 о временном пользовании землей, и его границах в государственном кадастре недвижимости отсутствуют, суды сделали обоснованный вывод о том, что данный участок не может являться объектом гражданских прав, в связи с чем признали договор от 27.08.2001 N 002774-ВР-2001 незаключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено и материалами дела подтверждено фактическое пользование предпринимателем земельным участком в спорный период.
Учитывая, что договор от 27.08.2001 N 002774-ВР-2001 о временном пользовании землей является незаключенным, а также принимая во внимание, что использование земли в Российской Федерации является платным (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации), суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя в пользу комитета неосновательного обогащения за пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.04.2012 N Ф09-2171/12 по делу N А34-3476/11
"...Суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды от 16.10.2009 N 6 заключен сроком на один год, что в силу нормы ст. 651 ГК РФ и правовой позиции, изложенной в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" влечет необходимость государственной регистрации договора и при отсутствии таковой является незаключенным.
Судами установлено, что предприниматель пользовался не принадлежащим ему имуществом без внесения платы за него. Данное обстоятельство не отрицается и ответчиком (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
Учитывая изложенное, а также, отметив, что отсутствие либо прекращение договорных отношений не предоставляет ответчику право безвозмездного пользования имуществом, поскольку это противоречит возмездному характеру имущественных гражданско-правовых отношений (п. 1 ст. 2 ГК РФ), суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, пользование ответчиком имуществом без внесения платы за него свидетельствует о неосновательном обогащении предпринимателя, которое в силу ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ подлежит взысканию в пользу собственника имущества.
Довод ответчика о том, что истец не просил взыскать с него неосновательное обогащение, а, следовательно, о невозможности применения в рассматриваемом случае норм о неосновательном обогащении опровергается нормой ч. 1 ст. 168 АПК РФ, по смыслу которой суд при рассмотрении дела определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу и дает правовую квалификацию правоотношений сторон спора..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.11.2011 N Ф09-7390/11 по делу N А07-1393/2011
"...Установив, что срок действия договора аренды земельного участка от 29.12.2007 установлен сторонами на 5 лет до 13.09.2010, данный договор в нарушение приведенных норм права не зарегистрирован в установленном законом порядке, суды пришли к выводу о том, что договор от 29.12.2007 в силу ст. 651, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что земельные участки были переданы ответчику по акту приема-передачи от 13.09.2007, предприниматель Саттаров А.И. фактически пользовался ими с указанной даты, не внося необходимую плату за данное пользование за период с 11.03.2009 по 21.04.2010, суды пришли к выводу о том, что предприниматель неосновательно сберег подлежащие уплате за пользование земельными участками денежные средства..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.10.2011 N Ф09-6908/11 по делу N А76-19953/2010
"...Администрация, ссылаясь на то, что ответчик в период с 01.01.2006 по 23.03.2011 фактически пользовался указанным земельным участком при отсутствии правовых оснований без внесения соответствующей платы, обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами за пользование земельным участком.
Учитывая, что договор аренды от 12.05.2005 N 40 сроком действия на 49 лет не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суды пришли к выводу о том, что указанный договор является незаключенным.
Установив факт пользования ответчиком спорным земельным участком в названный период, а также учитывая отсутствие доказательств внесения последним в полном размере платы за пользование участком, суды пришли к выводу об обоснованности требований о взыскании неосновательного обогащения.
Учитывая отсутствие доказательств внесения обществом "Торгово-промышленная фирма "Заря" в полном размере платы за пользование данным земельным участком, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 05.10.2007 по 23.03.2011..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.10.2011 N Ф09-2241/11 по делу N А76-13908/10
"...Поскольку предприниматель Щербаков Д.А. фактически пользовался нежилым помещением без установленных законом или сделкой оснований, при этом плату за такое пользование не вносил, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что с ответчика подлежат взысканию сбереженная плата за пользование этим имуществом на основании ст. 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и проценты за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Уральского округа от 22.09.2011 N Ф09-5472/11 по делу N А50-27677/2010
"...Ссылаясь на то, что ответчик пользовался названными нежилыми помещениями без оформленных в установленном законом порядке правоустанавливающих документов и без внесения платы, общество "Урал-билдинг" обратилось в суд с рассматриваемым иском.
Установив, что согласно п. 1.3 договора аренды от 01.01.2010 срок его действия определен по 31.12.2010, суды сделали правильный вывод о том, что данный договор заключен на срок, равный году, и подлежал государственной регистрации. Поскольку доказательств его государственной регистрации в материалы дела не представлено, суды пришли к верному выводу о незаключенности названного договора.
При таких обстоятельствах, а также с учетом отсутствия доказательств внесения платы за пользование земельным участком (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) исковые требования общества "Урал-билдинг" о взыскании 188 709 руб. 68 коп. неосновательного обогащения и 8 629 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами судами обоснованно удовлетворены..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.2011 N Ф09-4747/11 по делу N А07-18487/2010
"...Установив, что договор аренды от 31.05.2001 N 1193-2001 земельного участка площадью 1 000 кв. м, с кадастровым номером 02:55:050226:0144, расположенный по адресу: г. Уфа, Ленинский район, на пересечении автомагистрали Уфа - Затон и в поселок 8 Марта, заключен на срок более года и не зарегистрирован в установленном законом порядке, суды пришли к правильному выводу о том, что указанный договор является незаключенным и не порождает каких-либо прав и обязанностей.
Установив фактическое использование земельного участка обществом "Визит", что подтверждается фактом расположения на данном земельном участке принадлежащего ответчику объекта недвижимости - мойки, а также приняв во внимание отсутствие доказательств внесения платы за пользование земельным участком, а также доказательств невозможности использования земельного участка (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды пришли к обоснованному выводу о возникновении у ответчика обязанности по внесению платы за пользование земельным участком за период с 08.07.2008 по 31.08.2010, на основании ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.08.2011 N Ф09-3653/11 по делу N А07-18489/2010
"...Установив, что договор аренды от 23.09.2002 N 2373-2002 земельного участка площадью 1 571 кв. м, с кадастровым номером 02:55:050232:0005, расположенный в Ленинском районе г. Уфы, заключен на срок более года и не зарегистрирован в установленном законом порядке, суды пришли к правильному выводу о том, что указанный договор является незаключенным и не порождает каких-либо прав и обязанностей.
Установив фактическое использование земельного участка обществом "Визит", что подтверждается фактом расположения на данном земельном участке принадлежащего ответчику объекта недвижимости, заявлениями общества "Визит" 21.08.2009, 28.10.2009 о предоставлении в собственность спорного земельного участка, а также приняв во внимание доказательства внесения платы за пользование земельным участком (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды пришли к обоснованному выводу о возникновении у ответчика обязанности по внесению платы за пользование земельным участком за период с 12.10.2007 по 31.08.2010 на основании ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме 154 420 руб. 39 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.07.2011 N Ф09-4101/11-С6 по делу N А76-23866/2010
"...Приняв во внимание, что п. 1.5 договора аренды от 02.10.2009 N 130/09-ау срок его действия сторонами установлен с 01.10.2009 по 30.09.2010, доказательств государственной регистрации данного договора не имеется, апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о незаключенности данного договора.
Апелляционный суд также указал, что судом первой инстанции правильно установлен факт использования колледжем спорного помещения в период с 01.10.2009 по 30.09.2010.
В соответствии с п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Поскольку колледж в названный период фактически пользовался спорным помещением, уплатив 541 000 руб. 35 коп., оснований для получения школой денежных средств в сумме 180 333 руб. 45 коп., превышающей установленную по делу стоимость фактического пользования, не имеется, апелляционный суд правомерно удовлетворил исковые требования.
С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда является законным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 23.06.2011 N Ф09-3420/11-С6 по делу N А07-19855/2010
"...Установив, что срок договора аренды от 12.07.2006 N 7299.1 составляет более одного года, однако доказательств его государственной регистрации в материалы дела не представлено, суды пришли к верному выводу о незаключенности названного договора.
В соответствии со п. 1 ст. 1102 и п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований пользовалось чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования (неосновательное обогащение), по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Поскольку правовых оснований пользования муниципальным имуществом у организации "Гармония Единства" не имеется, вместе с тем факт пользования подтверждается материалами дела, актом приема-передачи нежилого помещения и ответчиком не отрицается, суды обоснованно признали, что невнесенная ответчиком плата за пользование муниципальным имуществом за период с 23.12.2009 по 10.08.2010 является неосновательно сбереженной за счет истца..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.05.2011 N Ф09-1871/11-С6 по делу N А76-14876/2010-45-351
"...Неисполнение обществом "ЧТЭП" обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 02.02.2000 в период с 01.01.2006 по 30.06.2010 послужило основанием для обращения администрации, комитета в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.
Суды, установив, что вследствие заключения договоров купли-продажи расположенных на земельном участке площадью 17 093 кв. м объектов недвижимости из него выделены самостоятельные земельные участки - земельный участок, предоставленный в аренду обществу "ЧТЭП", ликвидирован, образован новый земельный участок 74:36:04 27 006:0049 площадью 7858 кв. м, образован земельный участок с кадастровым номером 74:36:0427006:54, сведения о котором носят временный характер, пришли к выводу о том, что площадь фактически занимаемого обществом "ЧТЭП" земельного участка составляет 8385 кв. м.
Судами сделан вывод о том, что арендные отношения по земельному участку площадью 17 093 кв. м с кадастровым номером 74:36:04 27 006:0030 прекратились, в связи с чем общество "ЧТЭП" использует земельный участок площадью 8385 кв. м без установленных законом или договором оснований.
Установив факт пользования ответчиком земельным участком площадью 8385 кв. м в спорный период, отсутствия задолженности по внесению арендной платы за 2006 год, внесения денежных средств за период с июля по декабрь 2007 года в сумме 600 000 руб., проверив произведенный истцом расчет и признав его обоснованным, суды правомерно частично удовлетворили исковые требования о взыскании неосновательного обогащения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.05.2011 N Ф09-2295/11-С6 по делу N А60-29774/2010-С12
"...Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав содержание условий договора аренды в совокупности по правилам, предусмотренным ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что сторонами договора согласован срок действия договора, равный трем годам.
С учетом этого, поскольку в установленном законом порядке данный договор не зарегистрирован, суды признали его незаключенным и не порождающим каких-либо прав и обязанностей.
Вместе с тем, несмотря на отсутствие между сторонами арендных обязательств, суды, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым, принимая решение, суд в силу ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, установив, что общество "Икар-Ритейл" в период с 16.04.2010 по 27.07.2010 фактически пользовалось объектом аренды, при этом плату за такое пользование не вносило, пришли к правильному выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию сбереженная плата за пользование нежилым помещением на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.01.2011 N Ф09-10857/10-С6 по делу N А50-4598/2010
"...Общество "Автомеханизация" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю Попову И.В. о взыскании неосновательного обогащения в сумме 140 295 руб. 76 коп., а также расходов по оплате государственной пошлины (с учетом изменения предмета заявленных требований, принятого судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Установив, что договор аренды, срок действия которого согласно п. 6.1 установлен сторонами более 1 года (с 10.11.2008 года до 31.12.2009 года), не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, суды обоснованно пришли к выводу о его незаключенности.
Исследовав материалы дела по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе письмо от 07.11.2008 предпринимателя Попова И.В. на имя директора общества "Автомеханизация" о выделении ему отапливаемого помещения для постоянной стоянки автобусов, акт приема-передачи в аренду нежилого помещения от 14.11.2008, подписанного со стороны арендатора (ответчика) и арендодателя (истца), а также акты от 30.11.2008 N 49, от 31.12.2008 N 63, подписанные ответчиком, приходные кассовые ордера, подтверждающие внесение ответчиком платы в сумме 12 305 руб. за декабрь 2008, январь 2009, акт от 05.12.2009 вскрытия производственного помещения, суд апелляционной инстанции признал установленным факт пользования предпринимателем Поповым И.В. переданным ему по незаключенному договору аренды помещением, расположенным по адресу: г. Чайковский, ул. Промышленная, 10, в период с февраля по ноябрь 2009 года.
Поскольку доказательства оплаты за пользование спорными помещениями за период с февраля по ноябрь 2009 года в материалах дела отсутствуют, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению частично в сумме 123 050 руб. 00 коп., отказав при этом во взыскании остальной части требований ввиду их недоказанности..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.11.2010 N Ф09-9551/10-С4 по делу N А50-21549/2009
"...Таким образом, договор аренды нежилых помещений в здании, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой считается незаключенным.
Учитывая изложенное и принимая во внимание, что в п. 5.1 договора аренды от 30.09.2002 определен срок действия договора более года, а доказательств осуществления государственной регистрации указанного договора не представлено, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о незаключенности договора аренды здания от 30.09.2002 и, как следствие, отсутствие у должника правовых оснований для пользования недвижимым имуществом.
Учитывая, что в материалах дела имеются доказательства пользования должником объектами недвижимости, принадлежащими обществу "Уралстройсервис", без установленных законом или сделкой оснований, отсутствуют доказательства внесения собственнику имущества платы за такое пользование, суды пришли к правильному выводу о том, что неосновательно сбереженная плата за пользование указанными объектами подлежит включению в реестр требований кредиторов должника..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.09.2010 N Ф09-6254/10-С6 по делу N А50-5300/2010
"...В силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 21.05.2007 N 06-11/53 подлежит государственной регистрации, так как срок аренды составляет один год.
В связи с отсутствием доказательств государственной регистрации названного договора в материалы дела, суд признал данный договор незаключенным в соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказал в требовании о его расторжении.
Поскольку факт пользования земельным участком в спорный период подтверждается материалами дела: актом приема-передачи земельного участка, нахождением на нем торгового павильона ответчика, заявлением ответчика от 02.06.2008 о продлении договора аренды земельного участка на новый срок, актом обследования земельного участка от 16.02.2010, при этом плата за пользование земельным участком в указанный период ответчиком не вносилась, суды пришли к выводу о том, что на стороне ответчика возникло неосновательное сбережение имущества за счет истца без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования управления имуществом о взыскании неосновательного обогащения и освобождении занимаемого земельного участка..."

Постановление ФАС Уральского округа от 23.08.2010 N Ф09-6653/10-С6 по делу N А50-30636/2009
"...Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договор аренды земельного участка от 14.09.2005 N 133-05О сроком действия более одного года не был зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок, предоставленный в аренду предпринимателю Ершову А.В., не прошел кадастровый учет, руководствуясь п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607, ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент подписания договора) сделали правильный вывод о незаключенности названного договора.
Поскольку пользование предпринимателем Ершовым А.В. спорным земельным участком без установленных законом или сделкой оснований подтверждено материалами дела, ответчиком доказательств внесения собственнику этого имущества платы за такое пользование не представлено, суды пришли к правомерному выводу о том, что с предпринимателя Ершова А.В. на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит взысканию сбереженная плата за пользование земельным участком..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.08.2010 N Ф09-6052/10-С6 по делу N А50-41964/2009
"...Как установлено судами, согласно выписке из реестра муниципальной собственности нежилое помещение (лит. А) общей площадью 21,1 кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Клары Цеткин, д. 21а, включено в реестр муниципальной собственности г. Перми на основании постановления администрации г. Перми от 10.08.1995 N 1627.
Согласно акту обследования объекта муниципального арендного фонда от 25.02.2009, составленного комиссией с участием представителя Департамента, указанное нежилое помещение используется обществом "Д'АРстрой" под офис (л. д. 13).
Поскольку факт пользования обществом "Д'АРстрой" в период с 25.02.2009 по 01.06.2009 нежилым помещением общей площадью 21,1 кв. м, расположенным в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Клары Цеткин, д. 21а, без установленных на то правовых оснований подтвержден материалами дела, при этом доказательств внесения денежных средств за пользование указанным помещением в названный период в сумме 28 330 руб. 97 коп. ответчиком не представлено, суды пришли к обоснованному выводу о наличии у общества "Д'АРстрой" неосновательного обогащения и правомерно, руководствуясь указанными нормами права, принимая во внимание Методику определения размера арендной платы, примененную истцом, удовлетворили заявленное требование о его взыскании..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.07.2010 N Ф09-5297/10-С6 по делу N А76-38454/2009-64-754/66
"...Общество "Магазин N 23 "Галантерея", ссылаясь на то, что Федерацией бокса и кикбоксинга не уплачиваются денежные средства за пользование помещением, а также полагая, что указанный договор аренды является незаключенным, поскольку в нем не согласован предмет, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с названным иском.
Удовлетворяя требования общества "Магазин N 23 "Галантерея", суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ответчик использовал спорное имущество без законных оснований, так как договор аренды от 01.02.2009 N 8 является незаключенным. Делая указанный вывод, суды исходили из того, что названный договор аренды недвижимого имущества, срок действия которого составляет один год, не зарегистрирован в установленном порядке, кроме того, указанные в договоре данные не позволяют однозначно идентифицировать передаваемое в аренду имущество.
Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
Установив, что в период, за который взыскивается неосновательное обогащение, ответчик пользовался принадлежащим истцу имуществом, а также принимая во внимание, что ответчиком не было представлено доказательств, подтверждающих внесение им платы за такое пользование, суды сделали правильный вывод о том, что Федерация бокса и кикбоксинга обогатилась за счет общества "Магазин N 23 "Галантерея"..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.06.2010 N Ф09-4308/10-С6 по делу N А07-19227/2009
"...Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что договор аренды земельного участка от 18.09.2007 N 260-07-57зем является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем гражданские права и обязанности между сторонами возникают вследствие неосновательного обогащения. При этом, установив, что предприятие "ГОССМЭП МВД России" является универсальным правопреемником предприятия "Гостранссигнал РБ", и при отсутствии доказательств опровергающих заявленные требования, суды, руководствуясь ст. 609, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали их обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установили, что ответчик, являясь универсальным правопреемником предприятия "Гостранссигнал РБ", фактически пользовался спорным земельным участком в заявленный период без внесения платы за данное пользование.
С учетом указанного обстоятельства и при отсутствии доказательств обратного, суды правомерно взыскали с предприятия "РОССМЭП МВД России" сбереженную плату за пользование земельным участком в виде неосновательного обогащения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 03.06.2010 N Ф09-4071/10-С6 по делу N А50-37509/2009
"...Предпринимателем Федоровой Е.В. (арендодатель) и предпринимателем Симакиным Д.В. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 08.09.2008 N 49/П/Ф-г, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование арендатору помещение площадью 159 кв. м, расположенное на первом этаже 1-этажного кирпичного здания гаража (лит. Б), общей площадью 319,5 кв. м по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Пермская, 11а, а арендатор - принять указанное помещение, выплачивать арендную плату и иные платежи в порядке и размере, установленном договором.
Удовлетворяя требования предпринимателя Федоровой Е.В., суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что, поскольку договор аренды от 08.09.2008 N 49/П/Ф-г в связи с отсутствием его государственной регистрации является незаключенным, предприниматель Симакин Д.В. пользовался спорным имуществом в заявленный период без установленных на то законом или договором оснований. Размер неосновательного обогащения, рассчитанный истцом с учетом размера арендной платы, согласованной сторонами при подписании договора аренды и при отсутствии оснований для принятия какого-либо иного расчета, признан судами обоснованным.
Исследовав и оценив в порядке, установленном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в частности, акт приема-передачи помещения от 01.10.2008, платежные документы и установив факт пользования ответчиком в период с марта по август 2009 г. спорным помещением при отсутствии доказательств внесения платы за данное пользование в сумме 267 290 руб., суды пришли к правомерному выводу о наличии оснований для взыскания неосновательного обогащения и процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами в сумме 4 866 руб. 91 коп. (с учетом корректировки суда первой инстанции исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 9,5% годовых, действующей на момент вынесения решения судом первой инстанции)..."

Примечание: Поскольку договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, то за период фактического пользования до государственной регистрации договора суд в приведенном ниже Постановлении взыскал с арендатора неосновательное обогащение.

Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2010 N Ф09-3135/10-С6 по делу N А50-29077/2009
"...На основании указанного постановления между Управлением земельных отношений администрации города Перми (арендодатель) и предпринимателем Романовым О.А. (арендатор) 19.09.2007 заключен договор аренды вышеназванного земельного участка.
Пунктом 4.1 договора стороны согласовали, что договор заключается с 17.11.2006 по 16.10.2011.
Истец, ссылаясь на невыполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, обратился в суд с соответствующим иском.
Как следует из материалов дела, вышеназванный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 16.01.2008.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 17.11.2006.
Доказательств внесения ответчиком арендных платежей за пользование земельным участком за период с 17.11.2006 по 31.12.2008 не представлено.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 309, 310, 330, 333, 614, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании неосновательного обогащения за период с 17.11.2006 по 16.01.2008 и основного долга за период с 16.01.2008 по 31.12.2008, а также пени за период с 16.01.2008 по 04.09.2009..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.03.2010 N Ф09-1390/10-С3 по делу N А50-19944/2009
"...Поскольку срок договора аренды от 10.04.2009 определен сторонами с 10.04.2008 по 10.04.2009, то есть равен году; в установленном законом порядке данный договор не зарегистрирован, суды сделали правильный вывод о том, что данный договор является незаключенным, в связи с чем у общества отсутствовали правовые основания пользования спорным помещением.
Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названного Кодекса.
В соответствии с п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Согласно ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.
Поскольку факт пользования обществом спорным нежилым помещением без установленных законом или сделкой оснований подтвержден материалами дела, ответчиком доказательств внесения собственнику помещения платы за такое пользование не представлено, суды пришли к правомерному выводу о том, что с общества подлежит взысканию сбереженная плата за пользование нежилыми помещениями на основании положений вышеуказанных норм..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.02.2010 N Ф09-10920/09-С6 по делу N А50П-504/2009
"...Судами установлено, что ОВД по Карагайскому району при отсутствии правовых оснований пользовалось зданиями, принадлежащими обществу "Старт", и неосновательно сберегло за счет названного общества денежные средства, составляющие плату за использование данных объектов. Договор аренды от 01.02.2005, подписанный ОВД по Карагайскому району с прежним собственником объектов недвижимости (обществом с ограниченной ответственностью "Карагайское"), признан судами незаключенным (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Перерасчет подлежащей взысканию в пользу общества "Старт" с ОВД по Карагайскому району суммы неосновательного обогащения произведен судами с использованием Методики определения размера арендной платы за недвижимое имущество муниципальной собственности на территории Карагайского района (приложение N 1 к Положению "О порядке передачи в аренду муниципального имущества Карагайского муниципального района", утвержденному решением Земского собрания Карагайского муниципального района от 27.06.2007 N 10/21) как наиболее соответствующей порядку определения цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также с учетом момента освобождения помещений каждым из ответчиков.
Довод, изложенный в кассационной жалобе, о том, что возникновение неосновательного обогащения на стороне ОВД по Карагайскому району как бюджетного учреждения невозможно, отклоняется судом кассационной инстанции. Действие положений гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих обязательства, возникшие вследствие неосновательного обогащения, распространяется, в том числе, и на учреждения.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 25.11.2009 N Ф09-9253/09-С6 по делу N А07-2350/2009
"...Как установлено судами, между администрацией г. Уфы в лице Комитета по управлению собственностью (арендодатель) и кооперативом "Белореченский" 05.04.2004 подписан договор N 854-04 аренды земельного участка, по условиям которого на основании постановления главы администрации г. Уфы N 1174 от 18.03.2004 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 25971,30 кв. м, к оплате 25971,30 кв. м, в том числе: пашни кв. м; многолетних насаждений; кормовых угодий - кв. м; лесов, кустарников - кв. м; под водой кв. м; под дорогами, улицами, площадями - кв. м; земли застройки 13 450,4 кв. м; нарушенных земель кв. м; других земель - кв. м, N экономико-планировочной зоны Р-55, интегральный коэффициент основной функции землепользователя 1, находящийся по адресу: Кировский район г. Уфы, рядом с домом N 17 по ул. Авроры, для эксплуатации металлических гаражей (л. д. 7, 8).
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, пришли к обоснованному выводу о том, что спорный земельный фактически использовался ответчиком в период с 19.10.2007 по 22.05.2009. Факт использования земельного участка не оспаривается и самим ответчиком.
Поскольку срок договора от 05.04.2004 N 134-854-04 составляет больше года, а сведений о его регистрации в установленном порядке в материалах дела не имеется, суды обоснованно исходили из того, что названный договор является незаключенным (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом того, что ответчик не являлся собственником или обладателем права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, а также принимая во внимание отсутствие договорных отношений, суды первой и апелляционной инстанций правомерно взыскали с кооператива "Белореченский" 1 457 472,33 руб. неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком. Размер неосновательного обогащения кооператива "Белореченский" подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, своего расчета ответчиком представлено не было..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3 по делу N А47-831/2009-12ГК
"...Согласно договору аренды от 20.06.2006 N 6/ц-38юр указанный земельный участок передан администрацией (арендодатель) в аренду хозяйству "Заречное" (арендатор). Срок аренды - до 01.02.2007.
Считая договор аренды незаключенным, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Удовлетворяя требования истца, суды исходили из того, что договор аренды является незаключенным, поскольку с учетом условий дополнительного соглашения, изменяющим срок аренды, подлежал государственной регистрации.
Поскольку доказательств государственной регистрации спорного договора не имеется в материалах дела, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор не заключен.
Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Судами установлено, что пользование ответчиком спорным земельным участком подтверждается декларацией о факте использования земельного участка, решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.04.2008 по делу N А47-9316/2007, согласно которому ответчику принадлежит право собственности на возведенный на земельном участке объект недвижимости.
Поскольку ответчик не вносил платежи за участок в сумме, установленной Методикой расчета арендной платы на 2008 год, следовательно, без надлежащих на то оснований сберег денежные средства, подлежащие оплате за фактическое пользование землей.
При изложенных выше обстоятельствах судами правомерно удовлетворено требование администрации о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 58 195 руб. 44 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.09.2009 N Ф09-7219/09-С6 по делу N А50-2579/2009-Г12
"...Вместе с тем суд, установив, что договор субаренды от 02.11.2007 нельзя считать заключенным, пришел к выводу, что предприниматель Халиулин В.Р. пользовался нежилым помещением в период с 02.11.2007 по 09.04.2008 без каких-либо правовых оснований, плата за пользование объектом аренды им не вносилась, в связи с чем на стороне названного предпринимателя возникло неосновательное обогащение.
По правилам п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование и в том месте, где оно происходило..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.06.2006 N Ф09-5166/06-С3 по делу N А07-49966/05-Г-ВМХ
"...Как следует из материалов дела, на основании договоров аренды нежилые помещения, расположенные в Белокатайском районе Республики Башкортостан, а именно: нежилое помещение площадью 22,6 кв. м в д. Шакарла, нежилое помещение площадью 41,6 кв. м в с. Белянка, нежилое помещение площадью 19 кв. м в с. Ст. Белокатай, нежилое помещение площадью 30,8 кв. м в д. Ашаево, нежилое помещение площадью 23 кв. м в с. Утяшево, переданы обществом во временное пользование Новобелокатайского районного узла федеральной почтовой связи ГУ "Управление Федеральной почтовой связи Республики Башкортостан" для размещения отделений почтовой связи.
Ссылаясь на то, что данные договоры аренды являются незаключенными ввиду отсутствия в них существенных условий, установленных п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец на основании ст. 395, 607, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ФГУП "Почта России" и ГУ "Управление Федеральной почтовой связи Республики Башкортостан" неосновательно сбереженных ими средств в виде неуплаченных арендных платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Установив, что в период с 01.10.2002 по 01.06.2004 указанными выше помещениями при отсутствии установленных законом оснований пользовалось ГУ "Управление Федеральной почтовой связи Республики Башкортостан", а затем с 01.06.2004 по 14.02.2006 их занимал филиал ФГУП "Почта России" - Управление Федеральной почтовой связи Республики Башкортостан, созданное 11.11.2003, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчиков неосновательно сбереженные денежные средства и проценты за пользование данными денежными средствами. При определении суммы неосновательного сбережения судом принят расчет истца, произведенный на основании методики определения арендной платы за пользование государственным имуществом, утвержденной постановлением Государственного Собрания Республики Башкортостан от 28.10.2003 N ГС-217..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 17.07.2013 по делу N А23-2767/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, истец на основании договора купли-продажи от 27.03.2012 (т. 1, л.д. 3 - 4) приобрел в собственность здание магазина универмага, общей площадью 969,1 кв. метр, расположенное по адресу: Калужская область, г. Сухиничи, ул. Ленина, д. 106. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 16.04.2012 (т. 1, л.д. 12).
Передаточным актом от 27.03.2012 зафиксировано, что помещения площадью 54 кв. метра, расположенные на 2-м этаже вышеуказанного здания, используются ответчиком под организацию розничной торговли.
Между ответчиком и прежним собственником (т. 1, л.д. 118) 01.01.2012 был подписан договор аренды вышеуказанного нежилого помещения площадью 54 кв. м на срок - один год. При этом данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. ст. 1102, 1109 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) и возместить неполученные доходы.
Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Истцом доказан факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или договором оснований для такого приобретения, а также размер неосновательного обогащения.
Приобретение или сбережение ответчиком денежных средств за счет истца подтверждается передаточным актом от 27.03.2012, которым выявлено нахождение и ведение ответчиком деятельности в здании истца. При этом в материалах дела отсутствуют достаточные доказательства, свидетельствующие об освобождении ответчиком занимаемого помещения. Отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или договором оснований для такого приобретения находит подтверждение исходя из незаключенного характера договора аренды, арендодателем по которому выступал прежний собственник, а также ввиду отсутствия отношений между сторонами. При доказывании размера неосновательного обогащения, рассчитанного исходя из стоимости арендной платы в размере 400 рублей в месяц за 1 кв. метр, истцом в материалы дела представлены копии договоров, заключенных им с другими арендаторами нежилых помещений в здании, расположенном по тому же адресу (т. 1, л.д. 13 - 18). Указанные договоры правомерно приняты судами в качестве допустимых доказательств.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 18.04.2013 по делу N А09-1939/2012
"...Частично удовлетворяя требования истца о взыскании суммы неосновательного обогащения за пользование недвижимым имуществом, суд сослался на следующее.
Как указано выше, вступившим в законную силу, решением от 09.12.2011 по делу N А09-6427/2011 договор аренды в части недвижимого имущества признан незаключенным, в связи с чем истцом правомерно заявлена ко взысканию с ответчика плата за пользование этим имуществом в качестве неосновательного обогащения.
В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Так как, ответчик пользовался переданным ему недвижимым имуществом без законных оснований, при этом плату за такое пользование не вносил, суд обоснованно указал на наличие на стороне предпринимателя неосновательного обогащения, размер которого равен размеру сбереженной платы за пользование имуществом.
На основании изложенного, суды обеих инстанций правомерно взыскали с предпринимателя неосновательное обогащение в сумме 188 962 руб. 62 коп., отказав во взыскании остальной части..."

Постановление ФАС Центрального округа от 28.03.2013 по делу N А36-1127/2012
"...В пункте 2.1 договора установлено, что договор заключается сроком на 5 лет с 11.10.2010 г. по 10.10.2015 г.
Поскольку договор аренды от 11.10.2010 г., срок действия которого был согласован сторонами на 5 (пять) лет, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, указанный договор нельзя считать заключенным.
При этом отсутствие договорных правоотношений между сторонами не освобождает ответчика от обязанности произвести оплату за пользование имуществом, с учетом того, что факт передачи спорного нежилого помещения и наличие согласованного между сторонами размера арендной платы подтверждается материалами дела и счетами, ежемесячно выставляемыми истцом, получение которых ответчик не оспаривает. Более того, указанные счета подписаны ИП Голубевой Т.Л. без возражений (т. 1 л.д. 29 - 34, 120 - 125), на их основании ответчиком произведена оплата коммунальных платежей и эксплуатационных расходов на общую сумму 76 101 руб. 78 коп., что подтверждается платежными поручениями N 719 от 09.11.2010 г., N 582 от 15.11.2010 г., N 337 от 26.05.2011 г. (т. 1 л.д. 35 - 37).
При изложенных обстоятельствах, а именно доказанности факта пользования ответчиком указанным помещением без каких-либо правовых оснований и доказанности размера неосновательного обогащения ответчика за счет истца, исковые требования правомерно удовлетворены..."

Постановление ФАС Центрального округа от 25.10.2012 по делу N А09-1480/2012
"...Согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
Из материалов дела следует, что договор N 7/ПО-АЗ-08 от 01.04.2008 субаренды земельного участка, заключенный на срок с 01.04.2008 по 01.04.2028, в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
При таких обстоятельствах, указанный договор является незаключенным в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ.
Поскольку ответчик не представил надлежащих доказательств, подтверждающих невозможность использования земельного участка, и что он вернул истцу спорный земельный участок до 01.11.2010 и в последующие 17 месяцев, а также не представил доказательств внесения платежей за пользование спорным земельным участком в указанный период, следовательно в данном случае имело место пользование ответчиком имуществом без установленных законом либо сделкой оснований в спорный период, что порождает между сторонами внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.
Пунктом 2 ст. 1105 ГК РФ предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
На основании изложенного, у судов первой и апелляционной инстанций имелись основания для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика 51 000 руб. за пользование земельным участком в период с 01.11.2010 за 17 месяцев в размере 3 000 руб. за каждый месяц, установленной сторонами в п. 2.2 спорного договора субаренды, т.к. признание договора аренды незаключенным по причине отсутствия его госрегистрации не исключает возможности использовать согласованный в нем размер арендной платы при расчете неосновательного обогащения..."

Постановление ФАС Центрального округа от 03.10.2012 по делу N А35-9578/2011
"...Поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды N 7 от 01.01.2011, в силу положений статей 609 Гражданского кодекса РФ, а также п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, судебные инстанции правомерно признали его незаключенным.
Ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих пользование спорной открытой бетонированной площадкой площадью 150 кв. м, расположенной по адресу: г. Курск, 2-й Литовский пер., 8 на законных основаниях, а также внесения платы за пользование указанным имуществом.
В то же время, учитывая тот факт, что сторонами договора установлены все существенные условия для договора аренды, в том числе и размер арендной платы, судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что стороны рассчитывали на взаимное исполнение обязательств по сделке. В связи с чем, размер неосновательного обогащения, полученного ответчиком за счет истца, независимо от признания договора аренды незаключенным, правомерно принят судами первой и апелляционной инстанций исходя из размера арендной платы, указанной в незаключенном договоре аренды N 7 от 01.01.2011.
Определяя период взыскания, истец верно установил его начало с момента передачи ответчику земельного участка по акту приема-передачи от 01.01.2011.
Поскольку доказательств оплаты за пользование спорным земельным участком ответчиком не представлено, судебные инстанции в соответствии с положениями статей 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Центрального округа от 08.08.2012 по делу N А35-7257/2009
"...Договор аренды N 1 от 27.08.2007 г. подписанный сторонами не зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, является незаключенным, а незаключенный договор не создает права и обязанности для сторон.
Вместе с тем в силу положений статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
Согласно части 2 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевший), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Кассационная коллегия полагает, что суды обеих инстанций, исходя из материалов и обстоятельств дела, пришли к обоснованному выводу, что именно ответчик фактически пользовался спорным земельным участком в спорный период, в результате чего неосновательно сберег средства в виде невнесенной платы за пользование участком с момента подписания акта приема-передачи от 27.08.2007 до даты передачи земельного участка по передаточному акту к договору аренды N 3 от 04.07.2008.
Факт пользования спорным земельным участком со стороны ответчика подтверждается вышеуказанным актом приема-передачи, в также актом обследования земельного участка от 01.08.2008 составленного комиссионно, с участием представителей администрации Малокнянского сельсовета, ОАО "Локня", ОГУП "Курскагропромлизинг". Этот акт был составлен по инициативе ответчика, представитель которого подтверждает факт пользования ОГУП "Курскагропромлизинг" земельным участком с кадастровым номером 46:23:13 00 00:001 в период, предшествующий дате составления акта (в спорный период).
С учетом вышеуказанных обстоятельствах суд обоснованно взыскал сумму неосновательного обогащения с ответчика..."

Постановление ФАС Центрального округа от 09.03.2011 по делу N А68-4413/10
"...Администрация муниципального образования Суворовский район (далее - Администрация района), г. Суворов Тульской области, обратилась в арбитражный суд с иском к предпринимателю Карпенко З.Л. о взыскании 187892,95 руб. неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением (уточненные требования - т. 1, л.д. 75).
Ссылаясь на то что договор аренды подписывался на срок не менее года, но не зарегистрирован, а, следовательно, не заключен, с 01.02.2010 по 31.07.2010 ответчик не вносит плату за пользование помещением, Администрация района обратилась с указанным иском в суд.
Суд первой инстанции подробно исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворения иска (так как решение вынесено судом 30.07.2010, из расчета суммы иска исключена сумма за 31.07.2010).
Так как договор аренды от 06.09.2005 N 285/1 заключен на срок не менее года, но не прошел государственную регистрацию, договор считается незаключенным.
В таком случае ответчик должен вносить плату за фактическое пользование помещением.
Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается..."

Постановление ФАС Центрального округа от 22.11.2010 по делу N А14-2985/2010/102/6
"...Как установлено судом и подтверждено материалами дела, договор аренды от 01.11.2008 процедуру государственной регистрации не проходил.
В этой связи суд пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае договор является незаключенным.
Поскольку факт неосновательного использования ИП главой крестьянского (фермерского) хозяйства Бадаловым В.С. имущества, принадлежащего истцу и переданного ответчику по договору аренды от 01.11.2008 подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком, суд сделал правильный вывод о том, что у последнего возникает обязанность возместить стоимость неосновательного обогащения за пользование имуществом исходя из цены за аренду аналогичного имущества..."

Постановление ФАС Центрального округа от 10.11.2010 по делу N А14-19958-2009/545/8
"...Кроме того, как следует из материалов дела, договор N 14 аренды земельного участка от 14.04.2004 расторгнут на основании соглашения о расторжении от 29.12.2006, подписанного между администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области и ИП Таракановым Р.А.
В дальнейшем договор аренды в отношении земельного участка из земель поселений, с кадастровым номером 36:01:001 04 49:0022, площадью - 5132,0 кв. м, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, п.г.т. Анна, ул. Гнездилова, д. 100, подписан между сторонами лишь 20.03.2007.
На основании вышеуказанного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что в данном случае имело место пользование ответчиком участком без установленных законом либо сделкой оснований в период с 01.01.2007 по 19.03.2007, что порождает между сторонами внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно взыскали с ответчика плату за пользование имуществом (неосновательное обогащение) за период с 01.01.2007 по 19.03.2007..."

Постановление ФАС Центрального округа от 29.09.2010 по делу N А14-14896/2008/508/6
"...Администрация городского округа город Воронеж (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области к Обществу с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Престон-В" (после переименования ООО "Скиф", далее - Общество) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 653 662,20 руб. за период с 13.11.2005 года по 31.01.2010 года и возложении обязанности передать имущество и земельные насаждения балансовой стоимостью 1 815 207 кв. м (уточненные требования).
6 февраля 2002 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и землей г. Воронежа (арендодатель) и ООО "Престон-В" (арендатор - в настоящее время ООО "Скиф") был подписан договор N 6-757-2002 аренды имущества детского парка "Орленок" (далее - Договор).
Зеленые насаждения, являвшиеся в спорный период передачи в аренду объектами недвижимости, также не были индивидуализированы на территории парка.
Соответственно, в спорном договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, переданное арендатору в качестве объектов аренды.
Соответственно, с учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности договора аренды N 6-757-2002 от 06.02.2002.
В силу ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Материалами дела подтверждено фактическое пользование ответчиком вышеперечисленным имуществом в спорный период без надлежащей оплаты и в отсутствие установленных правовых оснований.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные исковые требования..."

Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2010 по делу N А35-4786/2009-С4
"...В этой связи, поскольку договор аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 3571 от 01.06.2007, срок действия которого был определен сторонами с 01.06.2007 по 31.05.2010, в установленном законом порядке зарегистрирован не был, суды обоснованно указали, что данный договор считается незаключенным, а, следовательно, ООО "Мирт" пользовалось помещением, полученным по акту от 01.06.2007, без законных к тому оснований.
Факт пользования ООО "Мирт" спорным помещением в заявленный истцом период подтверждается тем обстоятельством, что по акту приема-передачи от 01.06.2007 ответчик принял подвальное помещение площадью 123,2 кв. м, при этом доказательства возврата обществом данного помещения в материалы дела не представлены.
Суд апелляционной инстанции, придя к выводу о том, что ООО "Мирт" платежными поручениями N 396 от 09.07.2007 на сумму 40 334,67 руб., N 668 от 10.08.2007 на сумму 24 556 руб. 99 коп. и N 1040 от 24.09.2007 на сумму 32 445 руб. 83 коп. произвело частичную оплату пользования спорным помещением, удовлетворил исковые требования КУМИ г. Курска о взыскании с ООО "Мирт" неосновательного обогащения в оставшейся сумме - 48 808 руб. 51 коп., а также на основании ст. 395, п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса РФ, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день принятия судом первой инстанции решения от 11.08.2009, взыскал с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 481 руб. 65 коп.
Данная позиция апелляционного суда согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 139.
В связи с изложенным, а также, принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора и доводы кассационных жалоб были предметом рассмотрения судов и судом апелляционной инстанции им дана надлежащая правовая оценка, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 21.04.2010 по делу N А14-5829/2009/175/6
"...Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 16 января 2002 года между истцом и ответчиком подписан договор аренды N 2-659-02 (далее - Договор), в соответствии с которым Обществу передано в аренду встроенное помещение подвала площадью 99,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Хользунова, 68 для размещения диспетчерской службы и детского пейнтбольного клуба "Витязь" сроком с 01.01.2002 по 31.12.2006.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, договор аренды от 16.01.2002 N 2-659-02 процедуру государственной регистрации не проходил.
В этой связи суд пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае Договор является незаключенным.
В силу ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В результате исполнения сделки Общество фактически пользовалось предоставленным ему помещением являющимся муниципальной собственностью, и соответственно, обязано возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.
В этой связи суд правомерно удовлетворил требование истца, о взыскании с ответчика 1 402 394,90 руб. неосновательного обогащения, за фактическое пользование арендованным помещением, учитывая частичную оплату Обществом арендных платежей..."

Постановление ФАС Центрального округа от 26.11.2009 по делу N А36-879/2009
"...Из материалов дела следует, что договор аренды нежилого помещения от 01.07.2005 N 07-12-052/05 не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали не его незаключенность.
Факт пользования ответчиком имуществом без установленных законом либо сделкой оснований порождает между сторонами внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Материалами дела подтверждено и не оспаривается ответчиком, что ООО "Техотделлипецкстрой" пользуется указанным помещением с момента составления акта приема-передачи от 01.07.2005 и по настоящее время, а внесение арендных платежей производилось ответчиком только в период с 01.07.2005 по 01.01.2008.
Так как ответчик пользовался недвижимым имуществом без соответствующей оплаты, он должен возместить истцу стоимость неосновательного обогащения в размере невнесенной арендной платы за период пользования имуществом..."

Постановление ФАС Центрального округа от 09.10.2009 N Ф10-4293/09 по делу N А23-406/09Г-20-35
"...При этом суд кассационной инстанции указал на то, что договор аренды N 291 от 29.08.2001 является незаключенным в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтвердив установленный судом первой инстанции факт пользования ответчиком спорным земельным участком без законных оснований.
Ссылаясь на то, что за ответчиком сложилась задолженность за фактическое пользование земельным участком в период с 01.01.2006 по 09.12.2007, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Факт пользования указанным участком в период с 01.01.2006 по 09.12.2007 установлен, в частности, постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2007 по делу N А23-4879/06Г-6-117 и подтверждается материалами дела, в том числе актом от 28.11.2006, актом осмотра земельного участка от 22.01.2007, а также постановлением по делу об административном правонарушении N 32 от 01.03.2007.
При этом факт прекращения пользования ответчиком спорным земельным участком 09.12.2007 подтверждается актом обследования от 11.12.2007.
Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что в данном случае имело место использование ответчиком земельного участка без установленных законом либо сделкой оснований, что порождает между сторонами внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно взыскали с ответчика плату за пользование земельным участком (неосновательное обогащение) за период с 21.01.2006 по 09.12.2007, отказав в части взыскания неосновательного обогащения за период с 01.01.2006 по 20.01.2006 ввиду пропуска истцом срока исковой давности..."

Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2007 по делу N А48-3856/06-11
"...Полагая, что договор аренды N 6 от 30.06.2004 является незаключенным и считая, что ответчик неосновательно обогатился при пользовании переданным ему имуществом, т.к. не внес полную сумму за такое пользование, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В то же время судами установлено, что в период с 30.06.2004 по 30.12.2004 ОАО "СМП-563" пользовалось принадлежавшим истцу недвижимым имуществом при отсутствии на то законных оснований.
Признав обоснованной рассчитанную истцом сумму неосновательного обогащения ответчика в размере арендной платы, которую последний должен был уплачивать за пользование имуществом исходя из ставок договора аренды, подписанного сторонами, а также аналогичных договоров, заключенных истцом с другими контрагентами, суды удовлетворили заявленное требование на основании положений ст. 1102 ГК РФ и п. 2 ст. 1105 ГК РФ.
Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела и влекущих отмену принятых судебных актов, кассационной коллегией не установлено..."

Постановление ФАС Центрального округа от 24.10.2006 по делу N А09-4632/05-10
"...Истец, ссылаясь на то, что ответчиком обязательства по договору N 248 от 15.11.2004 не исполнены и на 15.05.2005 образовалась задолженность по внесению арендных платежей, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд области обоснованно пришел к выводу, что срок действия договора субаренды N 248 от 15.11.2004 превышает срок действия договора аренды N 122 от 30.10.2004, что противоречит требованию пп. 2 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, следовательно, в соответствии со ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ влечет признание договора субаренды N 248 от 15.11.2004 недействительным и применение последствий недействительности сделки.
В силу п. 1 ст. 1102 лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Поскольку договор субаренды N 248 от 15.11.2004 признан судом незаключенным, ответчик пользовался нежилыми помещениями без каких-либо правовых оснований, суд области обоснованно удовлетворил иск и отклонил встречный иск.
Судебная коллегия находит обжалуемые судебные акты соответствующими фактическим обстоятельствам и нормам права..."

14.5. Вывод из судебной практики: Если арендодатель получает плату по незаключенному или недействительному договору аренды недвижимости, но при этом арендатор фактически использует имущество, то неосновательного обогащения у арендодателя за счет арендатора не возникает.

Примечание: Приведенные ниже судебные акты были приняты до того, как ВАС РФ сформулировал правовую позицию, изложенную в п. 12 и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 19.04.2011 N КГ-А40/3235-11 по делу N А40-57053/10-37-454
"...14 сентября 2007 года между НОУ "Институт "Гелос" (Арендатор) и Департаментом имущества города Москвы (Арендодатель) был подписан договор аренды нежилых помещений N 02-345\07, предметом которого выступило то же имущество, а именно нежилые помещения общей площадью 167,8 кв. м, находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, 1-й Боткинский пр-д, д. 2/6.
Согласно п. 2.1 договора от 14.09.2007 г. N 02-345\07 срок его действия установлен с 01.03.2007 г. по 28.02.2012 г.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку на момент рассмотрения спора регистрация договора аренды не произведена, суды пришли к правильному выводу, что договор аренды считается незаключенным.
В обоснование исковых требований, истец ссылается на то, что поскольку договор аренды от 14.09.2007 г. N 02-345\07 не заключен, то 2 501 898 руб. являются для ответчика полученными неосновательно и подлежат возврату в порядке ст. 1102 ГК РФ.
Учитывая, что заявленная сумма в размере 2 501 898 руб. была внесена истцом в качестве арендных платежей за период, входящий в период пользования НОУ "Институт "Гелос" спорным имуществом, а именно: с 01.03.2007 г. по 30.11.2008 г., суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что данная сумма является платой за фактическое пользование помещениями ответчика и оснований для применения ст. 1102 ГК РФ не имеется..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 07.02.2013 N ВАС-134/13 по делу N А40-9481/12-5-86
"...Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.05.2012 первоначальные исковые требования удовлетворены. С индивидуального предпринимателя Верзакова Владислава Викторовича (далее - предприниматель) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Курьерская службы "СТОЛИЦА" (далее - общество) взыскано 859 545 рублей 00 копеек неосновательного обогащения, в удовлетворении встречного иска отказано.
Отменяя решение в части удовлетворения требований о взыскании неосновательного обогащения, суд апелляционной инстанции указал, что судом первой инстанции правильно квалифицирован договор, заключенный между сторонами, как договор аренды. При этом суд апелляционной инстанции отметил, что при принятии решения суд необоснованно принял во внимание условия спорного договора об оплате в пользу третьего лица, поскольку указанный договор является незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации, в результате чего пришел к ошибочному выводу о применении положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из судебных актов следует, что между сторонами сложились арендные отношения.
Судами установлен факт использования обществом спорных помещений, доказательств неосновательного обогащения предпринимателя за счет общества в ходе рассмотрения спора не представлено.
При таких обстоятельствах, суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствуясь положениями статьи 606, пункта 2 статьи 609, статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали в удовлетворении исковых требований общества о взыскании неосновательного обогащения.
Нарушений судами апелляционной и кассационной инстанций норм права при принятии обжалуемых судебных актов коллегия судей не установила..."

Определение ВАС РФ от 06.09.2012 N ВАС-11547/12 по делу N А45-15773/2011
"...Как следует из судебных актов, между ИП Петришиным В.В. (арендодатель) и ООО "ЭПРиСн" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 12.04.2010 N 11, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное возмездное пользование (в аренду) нежилое помещение общей площадью 1500 кв. м, находящееся в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Бориса Богаткова, д. 266а.
В период с апреля 2010 года по январь 2011 года истец пользовался помещением, за что перечислил ответчику денежные средства в сумме 1 820 000 руб. в качестве арендной платы по договору от 12.04.2010 N 11.
Ссылаясь на то, что названный договор аренды является недействительной сделкой, ООО "ЭПРиСн" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требований, установили, что ИП Петришин В.В., передавая имущество во временное пользование, не зарегистрировал в установленном порядке право собственности на нежилое помещение, в связи с чем не был вправе сдавать имущество в аренду. При таких обстоятельствах суды признали, что договор аренды от 12.04.2010 N 11 является недействительной сделкой как не соответствующий требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем ответчик был обязан возвратить полученные им от истца денежные средства в сумме 1 820 000 руб.
Суд кассационной инстанции, признав правомерным вывод судов нижестоящих инстанций о недействительности договора аренды от 12.04.2010 N 11, признал ошибочным вывод о взыскании с ответчика денежных средств, полученных в качестве арендной платы.
Суд кассационной инстанции, установив, что истец пользовался переданным ему нежилым помещением, каких-либо возражений относительно невозможности индивидуализации переданного в аренду объекта не заявлял, пришел к правильному выводу о том, что полученные ответчиком денежные средства в сумме 1 820 000 руб. не могут быть признаны неосновательным обогащением, вследствие чего не подлежат возврату на основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").
Поводов для иного правового подхода при квалификации правоотношений в рамках настоящего спора не установлено..."

Определение ВАС РФ от 02.05.2012 N ВАС-4898/12 по делу N А50-6718/2011
"...Как следует из судебных актов, между департаментом (арендодатель) и предпринимателем Третьяковой Е.В. (арендатор) заключен договор аренды от 22.06.2009 N 2075-09И, согласно которому арендатору передается объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений в подвале 4-этажного жилого дома общей площадью 131,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Одоевского, д. 34, для использования под детский танцевальный клуб, на срок с 01.07.2009 по 29.06.2010.
Кассационным определением Пермского краевого суда от 30.09.2010 по делу N 33-8673 вышеназванные помещения признаны общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
По мнению заявителя, в связи с ничтожностью сделки департамент на основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан возвратить денежные средства, полученные в качестве арендной платы, поскольку в нарушение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации распорядился не принадлежащим ему имуществом.
Согласно пункту 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.
Установив, что предприниматель Третьякова Е.В. фактически пользовалась предоставленным по договору аренды от 22.06.2009 N 2075-09И имуществом, суды сделали правильный вывод о том, что у нее имеется обязанность по внесению имущественного эквивалента такого пользования.
Исходя из конкретных обстоятельств дела, суд обоснованно отказал в удовлетворении требования о возврате денежных средств, уплаченных за фактическое пользование имуществом..."

Определение ВАС РФ от 20.03.2012 N ВАС-2505/12 по делу N А03-3096/2011
"...Судом установлено, что 14.04.2009 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка площадью 1085,9 га, расположенного в границах муниципального образования Верх-Суетский сельсовет Суетского района Алтайского края.
За пользование участком истец уплатил 164 767 руб. 68 коп. за 2009 год.
Считая указанный договор незаключенным и полагая, что муниципальное образование не является собственником, поэтому на его стороне возникло неосновательное обогащение в размере уплаченных им платежей, общество обратилось с иском по настоящему делу.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд, руководствуясь статьей 432, пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал договор аренды от 14.04.2009 незаключенным.
Установив факт использования обществом земельного участка площадью 1085,9 га (в том числе 743 га - пашни, 85,5 га - сенокосов, 256,5 га - пастбищ) с 14.04.2009, суд, исходя из статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, признал правомерным внесение обществом платы за фактическое использование земельного участка и пришел к выводу об отсутствии у муниципального образования неосновательного обогащения за счет истца, поэтому отказал в иске.
Доводы заявителя были предметом рассмотрения, получили правовую оценку применительно к фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и не являются основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов в порядке надзора..."

Определение ВАС РФ от 09.12.2011 N ВАС-13898/11 по делу N А41-18028/10
"...ООО "СтройИнвест-114" в обоснование встречного иска о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки ссылается на то, что ООО "РАМИРЕНТ" не является собственником переданного в аренду имущества, в связи с чем, обязано возвратить ООО "СтройИнвест-114" денежные средства, полученные в качестве арендных платежей.
Отменяя решение и отказывая в иске ООО "РАМИРЕНТ" в полном объеме и ООО "СтройИнвест-114" в части возврата уплаченной за аренду суммы, суд апелляционной инстанции исходил из того, что ООО "РАМИРЕНТ" не представило суду правоустанавливающих документов на имущество, являющееся объектом аренды по договору, и не доказало факт наличия у общества правомочий на сдачу имущества в аренду, в силу чего договор аренды не соответствует требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной сделкой.
Одновременно суд отказал ООО "СтройИнвест-114" во взыскании уплаченной арендной платы.
Исходя из пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом, и принимая во внимание, что по платежному поручению от 28.11.2008 N 527 и от 18.12.2008 N 566 ООО "СтройИнвест-114" перечислило ООО "РАМИРЕНТ" денежные средства в сумме 893 913 руб. 72 коп. и материалами дела подтверждено и ООО "СтройИнвест-114" не оспаривается то обстоятельство, что названное общество фактически пользовалось переданным ему по указанному выше договору имуществом, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что удовлетворение требования ООО "СтройИнвест-114" о взыскании с ООО "РАМИРЕНТ" денежных средств в сумме 893 913 руб. 72 коп. приведет к неосновательному обогащению ООО "СтройИнвест-114".
В результате исполнения ничтожной сделки истец фактически пользовался предоставленным ему оборудованием и в силу статьи 167 ГК РФ обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.
В соответствии со статьей 1103 ГК РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном обогащении могут применяться, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений. В данном случае характер отношений сторон свидетельствовал об отсутствии обогащения на стороне ответчика - арендодателя..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.08.2012 по делу N А79-12502/2011
"...Посчитав, что договор субаренды является недействительным, Товарищество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, возникшего в результате внесения арендной платы за помещение.
Применив данную норму закона, суды первой и апелляционной инстанций правомерно установили то обстоятельство, что договор от 01.05.2010 N 1 является незаключенным в силу отсутствия согласования по предмету сделки (часть 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае признание пользования неосновательным не влечет автоматического признания полученных денежных средств неосновательным обогащением Общества и обязания ответчика вернуть их в силу следующих обстоятельств.
Окружной суд счел, что имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о том, что Товарищество фактически пользовалось объектом найма, внося за такое пользование оговоренную условиями договора от 01.05.2010 плату. Факт пользования недвижимостью со стороны истца также безусловно подтвержден протоколами осмотра места происшествия от 31.01.2011, 29.04.2011, составленными сотрудниками правоохранительных органов, и пояснениями свидетелей, данными в судебном заседании Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии.
Вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец не доказал ни факт сбережения на стороне ООО "Чебоксарские медрастворы", ни превышение суммы фактически уплаченных денежных средств над установленным размером арендной платы, в связи с чем у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.07.2011 по делу N А17-3857/2010
"...Договор аренды нежилого помещения от 07.05.2010 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суды правильно признали указанный договор незаключенным.
Таким образом, суды сделали правомерный вывод об отсутствии оснований для признания неосновательным обогащением сумм арендной платы, поскольку признание договора аренды незаключенным не освобождает истца от обязанности оплаты фактического незаконного пользования помещением, в связи с чем обоснованно отказали истцу в удовлетворении исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.04.2010 по делу N А43-10527/2009
"...Срок аренды составляет 10 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения (пункт 1.7 договора).
Договор аренды от 01.10.2008 не зарегистрирован сторонами в установленном законном порядке, а потому не может считаться заключенным. Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций соответствует нормам материального права.
Незаключенность соглашения означает отсутствие договорных отношений между контрагентами. Факт пользования истца имуществом ответчика без установленных законом либо сделкой оснований порождает между ними внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения, на что обоснованно указали судебные инстанции.
Суд оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле документы, в том числе акты приема-передачи от 08.10.2008 и 20.01.2009, и установил факт пользования истцом спорным имуществом в указанный период.
Таким образом, суды сделали правомерный вывод об отсутствии оснований для признания неосновательным обогащением сумм арендной платы, поскольку признание договора аренды незаключенным не освобождает истца от обязанности оплаты фактического незаконного пользования помещением, в связи с чем обоснованно отказали истцу в удовлетворении исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.03.2010 по делу N А82-507/2009
"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, Комитет и Общество заключили договор аренды от 17.12.2004 N 105791-Г нежилого подвального помещения общей площадью 292 квадратных метра, расположенного по адресу: город Ярославль, Кировский район, Депутатский переулок, 3, для использования под магазин промышленных товаров.
Вступившим в законную силу 05.05.2008 решением Арбитражного суда Ярославской области от 30.11.2007 по делу N А82-682/2007-35 установлено, что Комитет передал Обществу в аренду подвальные помещения площадью 292 квадратных метра на основании указанного договора, который является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса, как не соответствующий требованиям статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предметом настоящего спора явился возврат платы, внесенной Комитету в качестве арендной платы за пользование упомянутым подвальным помещением за период с 21.01.2007 по 31.03.2007.
Согласно подпункту 1 статьи 1103 Кодекса к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Нормы названной статьи устанавливают соотношение требований о возврате неосновательного обогащения с требованием о возврате исполненного по недействительной сделке (статьи 167 Кодекса).
При этом правило, установленное пунктом 1 статьи 1103 Кодекса, является субсидиарным последствием недействительности сделки, помимо последствий, установленных пунктом 2 статьи 167 Кодекса.
При применении последствий недействительности исполненной обеими сторонами сделки, когда одна из сторон по сделке получила денежные средства, а другая - помещение в аренду, суд исходит из равного размера взаимных обязательств сторон.
Суд оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные истцом копию справки о признании Общества потерпевшим, транспортную накладную от 21.01.2007 и заключение эксперта от 15.10.2007, которыми подтверждены факты кражи из помещения вследствие отключения электричества, а также вывоза имущества 21.01.2007 из помещения и неиспользования помещения по состоянию на 15.10.2007, и установил отсутствие доказательств возврата упомянутого подвального помещения к 21.01.2007 или в период с 21.01.2007 по 31.03.2007.
При таких обстоятельствах по делу перечисленная Обществом плата за пользование помещением за период с 21.01.2007 по 31.03.2007 при отсутствии доказательств его возврата не может рассматриваться как неосновательное обогащение Комитета за счет Общества..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 N Ф04-7393/2008(16808-А46-11) по делу N А46-8080/2007
"...Между тем в суде первой инстанции представитель Носенко О.В. пояснил, что истец знала об отсутствии обязательства по оплате денежных средств в счет отношений аренды, однако продолжала их уплачивать за 9,5 месяцев, надеясь на заключение договора в будущем.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата является платой за пользование имуществом, а не за возможное возникновение обязательств в будущем.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что Носенко О.В., зная об отсутствии договорных отношений, добровольно продолжала оплачивать арендные платежи.
Суд первой инстанции и арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства фактического использования помещения, пришли к законному и обоснованному выводу об отказе во взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 29.10.2012 по делу N А40-9481/12-5-86
"...Вместе с тем, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о том, что формулировка предмета договора N 5-07 (для собственного размещения, решения хозяйственных задач и обслуживания клиентов) соответствует нормативному определению договора аренды (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не хранения, как был поименован указанный договор.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о признании в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указанного договора незаключенным, в связи с отсутствием государственной регистрации, предусмотренной пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судами обеих инстанций и подтверждено материалами дела, в спорный период истец пользовался нежилым помещением, принадлежащим ответчику на праве собственности, за что вносил плату в период с сентября 2010 года по октябрь 2011 года.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии неосновательного обогащения со стороны ответчика, поскольку несмотря на то, что договор N 5-07 был признан незаключенным между истцом и ответчиком фактически сложились арендные правоотношения, в силу чего плата за пользование предоставленными нежилыми помещениями обусловлена статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как факт незаключенности договора не является обстоятельством, исключающим обязанность оплаты..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2012 по делу N А40-88505/09-3-676
"...Суд пришел к выводу о том, что спорный договор N 10/08-ЗА от 01.03.2008 г. является ничтожной сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующий требованиям статьи 608 Гражданского кодекса РФ.
Отказывая в удовлетворении требований истца в части взыскания уплаченных в счет арендной платы денежных средств в виде неосновательного обогащения в размере 6 208 522 руб., суд исходил из того, что материалами дела подтверждается осведомленность истца в период пользования помещениями о том, что объект являлся самовольной постройкой.
Поскольку денежные средства были перечислены за фактическое пользование имуществом ответчика по согласованной сторонами ставке арендной платы, суд пришел к выводу об отсутствии неосновательного обогащения со стороны ответчика. Возврат же уплаченных истцом денежных средств при указанных обстоятельствах приведет к его неосновательному обогащению вследствие сбережения им денежных средств при фактическом пользовании помещением, в то время как пользование помещением лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, должно быть платным в силу принципов действующего законодательства.
Факт пользования имуществом истец не отрицает.
Доказательств, свидетельствующих о том, что полученная арендодателем денежная сумма явно превышает стоимость переданных арендатору помещений, истец не представил.
Судебная коллегия кассационной инстанции не находит в выводах судов первой и апелляционной инстанций каких-либо противоречивых утверждений. Оснований полагать, что выводы, содержащиеся в оспариваемых судебных актах, о применении норм права применительно к установленным судом по данному делу фактическим обстоятельствам ошибочны, не усматривается..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд отказал арендатору во взыскании неосновательного обогащения, поскольку последний фактически использовал арендованное имущество и был осведомлен о его характере (самовольно возведенный объект).

Постановление ФАС Московского округа от 07.07.2011 N КГ-А40/6699-11-П по делу N А40-88507/09-11-719
"...Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Кодекса).
Суд признал договор аренды N 32/08-3А от 01.01.2009 недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий требованиям статьи 608 данного Кодекса, поскольку у ответчика отсутствовало право сдавать 6-й этаж строения N 2.
Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Общим последствием недействительности сделки является приведение сторон в первоначальное положение. Применительно к сделкам по аренде полученное выражается в пользовании имуществом.
Рассматривая спор по настоящему делу, суд установил, что здания, ранее учтенные по адресам: ул. Мишина, д. 56, стр. 2; ул. Мишина, д. 56, стр. 4; ул. Мишина, д. 56, стр. 3, являются единым объектом недвижимости. Официальным адресом данного объекта является адрес: ул. Мишина, д. 56, стр. 2. Самовольной постройкой является строение N 2 (6 этаж), включенное в предмет договора аренды N 32/08-3А от 01.01.2009, что сторонами не оспаривается.
Суд установил, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 32/08-ЗА от 01.01.2009, согласно которому последний обязался предоставить первому во временное пользование нежилое помещение в здании по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д. 56, строение 2, 3, 4 (6 этаж) общей площадью 1060,76 кв. м.
Согласно имеющимся в деле свидетельствам на право собственности N 00-02587/98, N 00-02588/98, N 00-02589/98 от 02.12.1998 за ответчиком зарегистрировано право собственности на объекты, расположенные по адресу:
г. Москва, ул. Мишина, д. 56, стр. 4, площадью 479,10 кв. м;
г. Москва, ул. Мишина, д. 56, стр. 2, площадью 5.701 кв. м;
г. Москва, ул. Мишина, д. 56, стр. 3, площадью 2.118,30 кв. м.
Таким образом, истец знал о том, что арендуемое им помещение является самовольной постройкой, однако помещением пользовался, вопрос о недействительности договора аренды и применении последствий его недействительности истец не ставил. Возврат уплаченных истцом денежных средств при указанных обстоятельствах приведет к его неосновательному обогащению вследствие сбережения им денежных средств при фактическом пользовании помещением, в то время как пользование помещением лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, должно быть платным в силу принципов действующего законодательства..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2011 N КГ-А40/5448-11 по делу N А40-151069/09-28-1081
"...Помещения переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи от 20.08.2009 г.
Вышеназванный договор аренды недвижимости N 47/11-Р от 11.08.2009 г. не зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, в связи с чем суд правомерно признал его незаключенным.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд установил, что истец пользовался помещениями, указанными в договоре аренды, в течение двух месяцев, с 20 августа 2009 года по 20 октября 2009 г. Доказательств использования истцом после 20.10.2009 г. данных помещений под магазин (универсам) оптовой и розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами широкого ассортимента, а также складских, производственных и административных целях, не имеется.
При изложенных, установленных судом обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу, что ответчик вправе удержать из суммы аванса 220 000 руб. за фактическое пользование помещениями в течение двух месяцев, основания для удержания суммы в размере 440 000 руб. отсутствуют.
Данная сумма подлежит возврату истцу на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2011 N КГ-А40/18271-10 по делу N А40-25213/10-105-160
"...Судом установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения N 188Д09/79 от 01.03.2009 г., согласно которому последнему во временное владение и пользование на срок 6 месяцев передаются нежилые помещения площадью 1795,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, 2-й Южнопортовый пр-д, д. 26А.
Апелляционный суд установил, что арендодатель на момент заключения договора аренды не обладал правом собственности на спорные нежилые помещения, не мог распоряжаться недвижимым имуществом, не являлся лицом, уполномоченным на сдачу имущества в аренду.
При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу об обоснованности требований в части признания договора аренды недействительным (ничтожным) в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующего требованиям статей 209, 608 данного Кодекса.
Девятый арбитражный апелляционный суд установил, что истец пользовался предоставленным ему по ничтожной сделке помещением, уплачивал платежи за пользование имуществом. Обстоятельство, что перечисленная истцом плата за пользование помещением превысила размер причитающегося ответчику возмещения, суд не установил.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд пришел к правильному выводу, что денежные средства, перечисленные истцом во исполнение спорного договора аренды, являются фактической платой за пользование помещением и возврату истцу в качестве применения последствий недействительности договора не подлежат..."

Постановление ФАС Московского округа от 12.03.2010 N КГ-А40/1705-10 по делу N А40-106458/09-77-642
"...Факт неосновательного обогащения ответчика не подтвержден материалами дела.
Факт получения и пользования истцом спорными помещениями подтверждаются материалами дела: актом приема-передачи от 11.09.08 г. (т. 1, л.д. 91), оплатой за аренду по договору аренды N 2/2008 от 22.08.08 г., перепиской истца с ответчиком, действиями истца по государственной регистрации договора аренды.
Суды правильно применили ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, учли заключение N 154/08-Т/1 от 09.06.08 г. об оценке рыночной стоимости и рыночной величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями площ. 363,4 кв. м в сумме 12 156 820,20 руб., период пользования помещениями с 11.09.08 г. по день принятия решения судом, и пришли к обоснованному выводу о том, что выплаченные истцом денежные средства за фактическое пользование нежилыми помещениями не превышают рыночной величины арендной платы в год за аналогичное помещение, в связи с чем не являются неосновательным обогащением ответчика и возврату истцу не подлежат.
Данный вывод согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 7 Информационного письма N 49 от 11.01.2000 г. "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", из которого следует, что арендная плата является формой оплаты за право пользования переданным в аренду имуществом и возврату не подлежит, т.е. вне зависимости от признания договора недействительным или незаключенным арендная плата возврату истцу не подлежит.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что акт приема-передачи помещения не может служить надлежащим доказательством по делу, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку в указанном акте имеется ссылка на протокол о результатах открытого конкурса от 16.08.2008 г. N 2, согласно которому истец признан победителем открытого конкурса на право аренды помещений, указанных в спорном договоре аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2008 N КГ-А40/1143-08 по делу N А40-23367/07-64-191
"...Срок договора аренда стороны установили в 11 месяцев.
Однако в этот же день 31.03.2006 г. стороны заключили дополнительное соглашение N 1 к указанному договору аренды, по условиям которого срок аренды по договору устанавливался до 30.03.2011 г.
Суд апелляционной инстанции на основании оценки представленных доказательств пришел к обоснованному выводу о незаключенности договора аренды на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку договор заключен на срок более года и не зарегистрирован в установленном порядке.
Довод кассационной жалобы ООО "Миллениум" о том, что суд не принял во внимание п. 6 дополнительного соглашения N 1 к договору аренды от 31.03.2006 года отклоняется, поскольку в данном пункте стороны предусмотрели, что государственной регистрации подлежит дополнительное соглашение N 1, тогда как законодательство устанавливает обязательную государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок более года.
Судом апелляционной инстанции установлен факт передачи и пользования ООО "Ресторан "Большой Урал" нежилым помещением.
Истец осуществлял пользование нежилым помещением, производил плату за пользование, размер перечисляемой платы не превышал обычных ставок, уплачиваемый за пользование аналогичными помещениями в данной местности.
При таких условиях перечисленная истцом плата не может рассматриваться как неосновательное обогащение. В связи с чем суд обоснованно отказал в иске о возврате арендных платежей..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.05.2006 N КГ-А41/2673-06-2 по делу N А41-К1-14964/05
"...В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 651 ГК РФ данные договоры считаются заключенными и вступают в законную силу с момента их регистрации в Регистрационной палате Московской области.
Однако в нарушение положений ст. 611 ГК РФ ответчик не предоставил необходимых документов для проведения регистрации, что лишало истца возможности зарегистрировать указанные выше договоры аренды.
Так как договоры аренды, заключенные между истцом и ответчиком не прошли государственной регистрации, они считаются незаключенными.
Между тем, согласно актам приема-передачи помещений, последние переданы в фактическое пользование истца. Истец не отрицает, что, по существу, и в настоящее время он пользуется этими помещениями, в распоряжение ответчика они не переданы.
В этой связи суд правильно, с учетом требований ст. 1102 ГК РФ и применительно к требованиям ст. 622 ГК РФ, отказал в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы в сумме 924203,38 руб. в качестве неосновательного обогащения..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.06.2013 по делу N А26-4463/2011
"...Как следует из материалов дела, Техникуму на праве оперативного управления принадлежит здание гаража, расположенное по адресу: Республика Карелия, город Петрозаводск, Лососинское шоссе, дом 4.
Техникум (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 27.09.2005 N 31 аренды нежилого помещения площадью 228,7 кв. м, являющегося частью указанного выше здания, для использования под гараж сроком на пять лет.
Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, договор аренды от 27.09.2005 N 31 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и правовой позицией, изложенной в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59, является незаключенным.
Поскольку указанные платежи в общей сумме 398 288 руб. являются платой за фактическое пользование гаражным боксом, они не подлежат возвращению плательщику как неосновательное обогащение. Кроме того, Общество пропустило срок исковой давности по требованию о возврате денежных средств за период с 27.09.2005 по 17.05.2008, о чем заявлено Техникумом. Довод жалобы Общества о невозможности использовать помещение в целях, для которых оно было передано во временное владение и пользование, уже рассматривался апелляционным судом и получил надлежащую правовую оценку..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2013 по делу N А26-5870/2012
"...Племсовхоз заявил встречный иск о взыскании с Общества 1 028 622 руб. 87 коп. неосновательного обогащения в виде арендной платы, перечисленной по незаключенному договору аренды.
Как следует из материалов дела, 01.07.2008 Общество (арендодатель) и Племсовхоз (арендатор) подписали договор аренды здания, расположенного по адресу: г. Олонец, Школьная ул., д. 30б, и земельного участка площадью 2 580 кв. м, занятого указанным зданием и необходимым для его использования, сроком на один год.
Стороны подписали передаточный акт к договору аренды и расчет арендной платы. Согласно расчету арендная плата составляет 65 000 руб. в месяц.
Ссылаясь на незаключенность договора аренды, истец письмами от 8 и 14 июня 2012 года предложил ответчику возвратить имущество по акту приема-передачи.
Считая, что перечисленные Обществу арендные платежи подлежат возвращению, Племсовхоз заявил встречный иск.
Суд первой инстанции установил факт пользования Племсовхоза зданием и земельным участком в заявленный период. В связи с этим суд признал обоснованными требования Общества, а не Племсовхоза.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Поскольку договор аренды в установленном законом порядке не был зарегистрирован, суды сделали правильный вывод о его незаключенности.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные доказательства, в том числе передаточный акт к договору аренды, акты на выполнение работ-услуг и платежные поручения о частичном перечислении арендной платы, суды обоснованно установили, что недвижимое имущество поступило во владение и пользование ответчика. Поскольку Племсовхоз не перечислил плату за фактическое пользование названным имуществом в полном объеме, Общество вправе рассчитывать на возмещение неосновательного обогащения в размере невнесенной суммы.
Таким образом, исковые требования удовлетворены правомерно. Встречные исковые требования не подлежат удовлетворению, так как ответчик фактически пользовался переданным ему имуществом..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.12.2011 по делу N А52-58/2011
"...ООО "С.Ф.Ф." обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что в связи с недействительностью договора аренды от 01.10.2007 ЗАО "Агрофирма "Победа" обязано возвратить ему полученные арендные платежи по данной сделке.
Суды установили, что к моменту заключения договора от 01.10.2007 ЗАО "Агрофирма "Победа" не имело полномочий на распоряжение спорным земельным участком в связи с его нахождением в общей долевой собственности, доля ответчика была выделена, но не была зарегистрирована. В материалах дела отсутствует соглашение между сособственниками земельного участка о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Следовательно, суды пришли к выводу, что ЗАО "Агрофирма "Победа" не имело права на передачу спорного земельного участка в аренду. Таким образом, суды квалифицировали спорную сделку как ничтожную (статьи 168, 246 ГК РФ).
Суды правильно посчитали, что уплаченная по договору арендная плата является формой оплаты за пользование переданным в аренду земельным участком и засчитывается в счет возмещения стоимости пользования имуществом.
Доказательств, подтверждающих превышение перечисленных ответчику денежных средств размера установленной сторонами арендной платы, истец не представил.
Характер отношений сторон свидетельствовал об отсутствии обогащения на стороне ЗАО "Агрофирма "Победа" за счет арендатора, поэтому суды правомерно отказали в первоначальном иске..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2011 по делу N А56-23121/2010
"...ООО "Северо-Западная Финансовая группа" (арендатор) и ЗАО "Общественно-деловой центр "Охта" (субарендатор) подписали договор от 05.10.2007 N 07/10-5.1-А субаренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, Адмиралтейская наб., д. 8, лит. "А", на срок 18 месяцев.
ЗАО "Общественно-деловой центр "Охта" перечислило 27 209 524 руб. 17 коп. на счет КУГИ, а также 2 630 989 руб. 16 коп. непосредственно в адрес ООО "Северо-Западная Финансовая группа", что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями от 08.04.2009 N 597, от 23.04.2009 N 19, 20, 21 и 22.
Ссылаясь на то, что вышеуказанная сумма выплачена ответчику излишне, подлежит возврату по нормам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами, договор субаренды на срок более года не прошел государственную регистрацию, не является заключенным, правовых оснований для удержания денежных средств ответчиком не имеется, ЗАО "Общественно-деловой центр "Охта" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Из договора субаренды от 05.10.2007 N 07/10-5.1-А и дополнительных соглашений к нему следует, что срок аренды спорных нежилых помещений установлен более года. Таким образом, названный договор подлежал обязательной регистрации. Однако в материалы дела не представлено доказательств о его государственной регистрации, в связи с чем данный договор нельзя считать заключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Истец утверждает, что спорные помещения использовались им с 05.04.2009 по 01.07.2009, за который полагается к уплате лишь 5 338 963 руб. 33 коп., в то время как арендная плата была внесена за весь период с 05.04.2009 по 31.03.2010 в общей сумме 29 840 513 руб. 33 коп. Поскольку с 01.07.2009 по 31.03.2010 спорные помещения истцом фактически не использовались, ответчик неосновательно удерживает его денежные средства в сумме 24 501 550 руб., внесенные им в виде арендной платы за весь период.
Апелляционным судом установлено, что фактически спорные помещения использовались истцом с 05.04.2009 по 10.01.2010.
Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные сторонами доказательства, апелляционная инстанция установив, что факт освобождения всех спорных помещений в июле 2009 года истцом не доказан, правомерно удовлетворила исковые требования в части взыскания с ответчика 884 980 руб. излишне уплаченной арендной платы и 20 256 руб. 21 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд признал, что арендодатель неосновательно обогатился на сумму полученных арендных платежей, поскольку арендатор фактически не использовал имущество.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.10.2007 по делу N А56-40396/2006
"...Суд первой инстанции пришел к выводу, что стороны при подписании договора от 19.05.2005 не согласовали условие об объекте, в связи с чем договор считается незаключенным. Необходимость указания в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, и последствия несоблюдения этого требования предусмотрены пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды в таком случае не считается заключенным.
При изложенных обстоятельствах, а также ввиду того, что предприниматель Аленичева Г.И. не использовала какие-либо помещения по названному адресу, суд апелляционной инстанции правомерно посчитал, что полученные ответчиком 87696 руб. 65 коп. являются его неосновательным обогащением и подлежат возврату истцу..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 25.01.2011 N Ф09-9800/10-С6 по делу N А76-362/2010-18-178
"...Предприниматель Красноборов А.А., ссылаясь на то, что договор аренды от 02.03.2008, срок действия которого составляет 1 год, не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем, по его мнению, является ничтожной (недействительной) сделкой, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с названным иском. По мнению истца, денежные средства в размере 374 912 руб., перечисленные им ответчику в счет исполнения недействительного договора аренды, подлежат возврату в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Судом установлено, что срок действия договора аренды составляет один год (с 02.03.2008 по 02.03.2009), в связи с чем названный договор подлежал государственной регистрации.
Поскольку указанный договор в установленном законом порядке не был зарегистрирован, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что договор аренды от 02.03.2008 N 08/1 является незаключенным.
Между тем, несмотря на отсутствие между сторонами арендных обязательств, судом сделан правильный вывод о том, что оснований для возврата истцу уплаченных им по договору денежных сумм не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В то же время судом на основании имеющихся в материалах дела доказательств установлено, что указанное в договоре аренды помещение фактически было передано индивидуальному предпринимателю Красноборову А.А. и находилось в его пользовании. Указанное обстоятельство не оспаривается и самим истцом.
Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая возмездный характер отношений сторон, связанных с использованием имущества, суд пришел к правомерному выводу о том, что платежи, произведенные индивидуальным предпринимателем Красноборовым А.А., представляют собой форму его оплаты за фактическое использование данных помещений. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что плата, внесенная истцом, явно превышает размеры арендных платежей за пользование аналогичными помещениями в спорный период, индивидуальным предпринимателем Красноборовым А.А. в материалы дела не представлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2010 N Ф09-8246/10-С6 по делу N А76-34216/2009-1-1075/72
"...Общество "Дао-Инвестментс" (арендодатель) и общество "Арфей" (арендатор) 24.04.2007 подписали договор, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование имущество: нежилое помещение N 7 общей площадью 187,7 кв. м, по адресу: г. Челябинск, ул. Кирова, 102, для использования под предприятие общественного питания, а арендатор обязуется принять это имущество и выплачивать арендную плату в размере 1 000 руб. в месяц за один квадратный метр без учета НДС 18%; сумма арендной платы за помещение в месяц составляет 187 700 руб.
Во исполнение условий данного договора общество "Арфей" перечислило ответчику арендные платежи в общей сумме 2 252 400 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.
Впоследствии общество "Арфей" ссылаясь на то, что договор аренды помещения от 24.04.2007 является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, полагая, что у ответчика возникло неосновательное обогащение в названной сумме, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Поскольку, доказательства государственной регистрации договора аренды от 24.04.2007, устанавливающего срок аренды с 01.05.2007 до 01.05.2012, в материалы дела не представлены, суды обоснованно пришли к выводу о его незаключенности.
Суды, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе платежные поручения, квитанции к приходному кассовому ордеру, в которых плательщиком указан истец, в назначении платежа указано - аренда помещения, технический паспорт на спорное нежилое помещение, из которого следует, что произведены работы по перепланировке, договор о возмездном оказании услуг, заключенный между директором общества "Арфей" Храмовой И.Ф. и АН "Лада Плюс", решение внеочередного общего собрания участников общества "Арфей", установили факт пользования обществом "Арфей" данным помещением.
С учетом изложенного, принимая во внимание акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.05.2008 между обществом "Дао-Инвестментс" и обществом "Арфей" по основному договору, согласно которому задолженность по арендной плате отсутствует, при этом доказательства, свидетельствующие о несоразмерности денежных средств, уплаченных истцом, арендной плате, обычно устанавливаемой за аналогичное имущество, истцом не представлены, суды правомерно пришли к выводу об отсутствии неосновательного обогащения со стороны ответчика и отказали в удовлетворении исковых требований..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд признал, что арендодатель неосновательно обогатился на сумму полученных арендных платежей, поскольку арендатор фактически не использовал имущество.

Постановление ФАС Уральского округа от 21.12.2009 N Ф09-10153/09-С3 по делу N А50-16865/2009
"...Открытое акционерное общество "Мотовилихинские заводы" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Перми о взыскании 2 796 275 руб. 92 коп. неосновательного обогащения.
Решением суда от 24.09.2009 (судья Гусельникова Н.В.) заявленные требования удовлетворены, с Департамента земельных отношений Администрации г. Перми в пользу открытого акционерного общества "Мотовилихинские заводы" за счет казны муниципального образования "Город Пермь" взыскана сумма 2 796 275 руб. 92 коп. неосновательного обогащения.
Как следует из материалов дела, 21.12.2004 между Администрацией г. Перми и обществом заключен договор N 403-04М аренды земельного участка.
Согласно условиям договора истцу передан на срок с 15.03.2003 по 14.02.2008 земельный участок площадью 385 554,79 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть. Земельный участок предоставлен для использования под санитарно-защитную зону.
Сторонами составлен акт приема-передачи земельного участка от 15.03.2003.
Суд установил, что план земельного участка площадью 385 554 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, отсутствует, межевание земель для определения местоположения участка не проводилось, кадастровых данных об участке не имеется.
При отсутствии данных, позволяющих идентифицировать объект, подлежащий передаче в аренду, условие о предмете договора не может считаться согласованным, а договор - заключенным.
Судом также принято во внимание, что договор не прошел государственную регистрацию, что в силу ст. 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о его незаключенности.
Пользование землей на праве аренды предполагает возмездность землепользования в силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем объект, подлежавший передаче в аренду, не определен. Наличие акта приема-передачи земельного участка при таких обстоятельствах не свидетельствует об исполнении сделки сторонами.
Факт использования обществом земельного участка, указанного в договоре, в ходе судебного разбирательства не установлен.
Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают выводы суда об отсутствии предмета договора и фактического землепользования.
С учетом изложенного оснований для отмены судебного акта не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.12.2009 N Ф09-10093/09-С3 по делу N А60-14978/2009-С12
"...В связи с тем, что за период с мая 2006 года по октябрь 2008 года истцом произведены платежи за пользование нежилыми помещениями в общей сумме 460 357 руб. по незаключенному договору и полагая, что ответчик не является собственником спорного помещения, в связи с чем у него отсутствовали правовые основания для сдачи помещения в аренду и получения от истца арендной платы в сумме 460 357 руб., общество обратилось в арбитражный суд.
Удовлетворяя требования о признании договора аренды незаключенным, суд первой инстанции исходил из того, что указанный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 460 357 руб., суды исходили из того, что общество не может быть признано потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения в размере спорных сумм.
Выводы судов являются правильными, основаны на материалах дела, исследованных согласно требованиям, установленным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют законодательству.
Исходя из этой нормы и положений ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать свое требование, представив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения, а ответчик (приобретатель) неосновательно обогатился за его счет.
Как следует из ст. 606, 608, 614, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, правом на передачу имущества в аренду и получение платы за пользование имуществом обладает его собственник или лицо, уполномоченное законом или собственником. При этом пользование имуществом, переданным в аренду, предполагается возмездным.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что жилой дом, находящийся по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленинградская, д. 20 передан в муниципальную собственность Асбестовского городского округа и включен в реестр муниципальной собственности под регистрационным номером 10000236 на основании постановления Главы администрации г. Асбеста от 02.02.1994 N 53 "Об утверждении перечня жилых домов, нежилых помещений и иного имущества, предлагаемых для закрепления в муниципальной собственности города Асбеста". Права на спорное помещение являются ранее возникшими, государственной регистрации не подлежат и считаются действительными.
Кроме того, судами установлен, материалами дела подтвержден и обществом не оспаривается факт пользования истцом спорными помещениями, переданными ему по договору аренды. Также истцом не оспаривается то обстоятельство, что плата за пользование помещениями в период с мая 2006 года по октябрь 2008 года производилась им в согласованном размере.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что общество не может быть признано потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения в размере спорных сумм и правомерно отказали в удовлетворении иска в данной части..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.12.2009 N Ф09-9823/09-С3 по делу N А60-8009/2009-С7
"...01.03.2006 между обществом с ограниченной ответственностью "АНСА" (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Головиным Д.А. (субарендатор) заключен договор субаренды, в соответствии с условиями которого арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения 1 - 8 общей площадью 75 кв. м.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2008 по делу N А60-12898/2007 договор субаренды от 01.03.2006 признан незаключенным, истец выселен из занимаемых нежилых помещений.
Ссылаясь на то, что договор субаренды от 01.03.2006 является незаключенным, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде арендной платы, полученной ответчиком от истца по договору субаренды в период с марта 2006 г. по апрель 2007 г.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку договор аренды от 01.02.2006 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 23.05.2007, то ранее этой даты ответчик не обладал правом на передачу помещений в субаренду. Следовательно, денежные средства, полученные ответчиком по договору субаренды, являются неосновательным обогащением и подлежат возврату предпринимателю.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что он является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения, а ответчик неосновательно обогатился за его счет.
Лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать свое требование, представив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения, а ответчик (приобретатель) неосновательно обогатился за его счет (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений ст. 606, 608, 614, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, правом на передачу имущества в аренду и получение платы за пользование имуществом обладает его собственник или лицо, уполномоченное законом или собственником.
При этом пользование имуществом, переданным в аренду, предполагается возмездным. Аналогичные положения применяются к договору субаренды.
Заявляя требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, истец исходил из того, что плата за пользование имуществом получена ответчиком при отсутствии у него прав на это имущество.
Факт пользования предпринимателем спорными помещениями, переданными по договору субаренды, в период с марта 2006 г. по апрель 2007 г., судами установлен и истцом не оспаривается. Кроме того, материалами дела подтверждается, что оплата за пользование производилась истцом в согласованном сторонами размере.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в данном деле истец не может быть признан потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения в размере спорных сумм. В случае удовлетворения иска неосновательное обогащение возникнет на стороне истца, для которого пользование окажется безвозмездным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 03.09.2009 N Ф09-6612/09-С6 по делу N А60-33702/2008
"...Как установлено судами, между учреждением (арендодатель) и предпринимателем Щуповой М.В. (арендатор) подписаны договоры аренды от 01.08.2005 N 118, от 01.11.2005 N 135, от 16.01.2006 N 145, от 25.10.2007 N 172, от 01.02.2007 N 151 нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации.
Поскольку арендованное предпринимателем Щуповой М.В. помещение является собственностью Российской Федерации и передано учреждению в оперативное управление, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.12.2002 серии 66 АВ N 899653, при этом доказательств получения согласия собственника в лице уполномоченного органа в материалах дела не имеется, вывод судов о том, что спорные договоры аренды заключены с нарушением требований закона и недействительны, является верным.
Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Судами установлено, что арендная плата согласно имеющимся в материалах дела платежным поручениям вносилась предпринимателем Щуповой М.В. в федеральный бюджет.
Кроме того, фактически арендные отношения между сторонами состоялись. Факт пользования объектом аренды подтвержден материалами дела и самим предпринимателем Щуповой М.В. С учетом того, что пользование имуществом носит возмездный характер, арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом, перечисленные денежные средства в сумме 316 781 руб. 66 коп. являются платой за пользование имуществом и не являются неосновательным обогащением для их получателя - учреждения. Поскольку помещение было предоставлено истцу, за что и выплачивались арендные платежи, являющиеся формой оплаты арендодателю за право пользования переданным в аренду помещением, предпринимателя Щупову М.В. нельзя признать потерпевшей применительно к содержанию указанной выше нормы.
С учетом изложенного вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения является верным..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд признал, что арендодатель неосновательно обогатился на сумму полученных арендных платежей, поскольку арендатор фактически не использовал имущество.

Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2009 N Ф09-10540/08-С6 по делу N А60-6050/2008
"...Общество "Ирейта", указывая на то, что им вносились арендные платежи по признанному ничтожным договору аренды, в то время как у него отсутствовала фактическая возможность использования данного земельного участка, вследствие чего арендодатель неосновательно обогатился за счет средств истца, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.
Суды, дав оценку представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон, пришли к выводу о доказанности факта использования обществом "Ирейта" спорного земельного участка, указав при этом на то, что заявленные названным обществом требования в рамках дел N А60-24751/2003, А60-24602/2003, А60-16086/2004, находящихся в производстве Арбитражного суда Свердловской области, не подтверждают факт неисполнения арендодателем обязанности по передаче земельного участка в пригодном для его использования состоянии.
Вместе с тем судами не принято во внимание, что в соответствии с договором аренды от 14.07.2003 спорный земельный участок предоставлен обществу "Ирейта" для строительства и эксплуатации АЗС.
Содержание заявленных обществом "Ирейта" по указанным делам требований (иск к войсковой части N 7605 о сносе самовольно возведенных построек по делу N А60-24751/2003, иск к войсковой части N 7605 и территориальному управлению об обязании согласовать проект и выдать технические условия на перенос теплотрассы из зоны строительства по делу N А60-24602/2003; требования об обязании войсковой части N 7605 освободить земельный участок по делу N А60-16086/2004) и судебных актов, принятых по данным делам, не свидетельствует о факте осуществления истцом деятельности, связанной с пользованием спорным земельным участком в целях строительства и эксплуатации АЗС. Напротив, содержание этих судебных актов подтверждает довод общества "Ирейта" о том, что данные требования были направлены на устранение обстоятельств, препятствующих в получении земельного участка для реального использования.
Таким образом, вывод судов противоречит содержанию приведенных судебных актов, то есть не соответствует имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 21.02.2012 по делу N А54-6352/2010
"...Между тем, возражая против исковых требований, ответчиком в суд апелляционной инстанции представлен договор аренды N 1-12/09 от 01.01.2010, заключенный между ООО "Покровское" (арендатор) и СПК "Покровское" (арендодатель). Указанный документ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.
Из данного договора следует, что СПК "Покровское" (арендодатель) передает во временное владение и пользование ООО "Покровское" (арендатор) сроком на один год здание правления, под размещение бухгалтерии.
Стоимость аренды согласована сторонами в п. 2.1 договора и составляла 10 000 руб. ежемесячно.
По правилам п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку договор аренды заключен сроком на один год, он подлежал государственной регистрации, однако государственная регистрация данного договора не производилась.
В то же время отсутствие государственной регистрации договора свидетельствует лишь о его незаключенности.
Вместе с тем, как установлено судом, из ответов ОАО "Рязанская энергосбытовая компания" усматривается, что ООО "Покровское" является потребителем электрической энергии в соответствии с договором энергоснабжения N 350054 от 16.02.2009 и договором о взаимодействии N 350054 от 02.02.2009 между ОАО "МРСК Центра и Приволжья", ОАО "Рязанская энергосбытовая компания" и ООО "Покровское". В приложении N 4 к договору о взаимодействии указан перечень объектов, на которые подается электрическая энергия, в графе 5051 1 которого имеется наименование спорного объекта недвижимости "Контора".
Учитывая доказанность фактического пользования ООО "Покровское" переданным объектом недвижимого имущества, и как следствие, необходимость внесения платы за такое пользование, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии неосновательности обогащения на стороне ответчика..."

14.6. Вывод из судебной практики: Если лицо, не имеющее права сдавать имущество в аренду, получило арендную плату, то у него возникает неосновательное обогащение за счет собственника имущества.

Примечание: Большинство приведенных ниже судебных актов были приняты до того, как ВАС РФ сформулировал правовую позицию, изложенную в п. п. 12 и 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 23.12.2010 N ВАС-17226/10 по делу N А35-8417/2009
"...Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области (далее - управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Курской области в лице Комитета по управлению имуществом Курской области (далее - комитет по управлению имуществом), муниципальному образованию "Город Курск" в лице Земельного комитета г. Курска (далее - земельный комитет) о взыскании неосновательного обогащения в размере 302 836 руб. 86 коп.
Суды установили, что 03.11.2006 в ЕГРП зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок, кадастровый номер 46:29:1 01 041:0010, общей площадью 5 726 кв. м, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Привокзальная, д. 2.
Вместе с тем, указанный земельный участок был передан комитетом по управлению имуществом (арендодатель) в аренду ФГУП "Почта России" (арендатор) по договору аренды земельного участка от 21.05.2008 N 1353-08ю, сроком с 22.04.2008 по 20.04.2009.
В период действия договора ФГУП "Почта России" перечислило комитету по управлению имуществом арендную плату по договору в полном объеме.
Полагая, что спорный земельный участок был передан в аренду лицом, не уполномоченным на такую передачу, в связи с чем заключенный этим лицом договор является недействительным и на стороне ответчиков возникло неосновательное обогащение, управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Оценив обстоятельства дела, суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчиков неосновательного обогащения в размере перечисленной ФГУП "Почта России" по договору аренды земельного участка от 21.05.2008 N 1353-08ю арендной платы.
При таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды признали сумму перечисленной без правовых оснований арендной платы неосновательным обогащением, удовлетворив иск по настоящему делу.
...в передаче дела N А35-8417/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Курской области от 09.04.2010, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010, постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.11.2010 отказать..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 12.04.2012 N ВАС-3959/12 по делу N А73-3807/2011
"...Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 15.08.2011 иск удовлетворен частично. С муниципального образования "Городской округ "Город Хабаровск" за счет его казны в пользу Российской Федерации в лице ТУ Росимущества в Хабаровском крае взыскано 52.243 рубля 30 копеек неосновательного обогащения и 2.946 рублей 43 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.
Как установлено судом, 30.03.2010 между Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (арендодателем), действующим от имени муниципального образования "Городской округ "Город Хабаровск", и предпринимателем Кузнецовой Н.Н. (арендатором) заключен договор аренды объектов нежилого фонда г. Хабаровска N 20/10, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование и владение объект нежилого фонда - функциональное (встроенное) помещение N I (11, 14-18, 21-24), расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Дикопольцева, 23, общей площадью 43 кв. м для использования под торговый центр. Срок действия договора определен с 30.03.2010 по 29.03.2013.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 по другому делу (N А73-1560/2010) по иску ТУ Росимущества по Хабаровскому краю к администрации г. Хабаровска признано право собственности Российской Федерации на ряд объектов недвижимого имущества, в том числе на вышеуказанное помещение, переданное муниципальным образованием в аренду предпринимателю. Судом установлено, что названное помещение является защитным сооружением гражданской обороны и относится исключительно к федеральной собственности, право федеральной собственности на данное помещение возникло в силу закона - пункта 2 раздела 3 Приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Поскольку у муниципального образования "Городской округ "Город Хабаровск" отсутствовало право на распоряжение вышеуказанным имуществом и передачу его в аренду предпринимателю Кузнецовой Н.Н. (статьи 209 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд взыскал с муниципального образования денежные средства, неосновательно полученные им от передачи федерального имущества в аренду, а также проценты за пользование чужими денежными средствами..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.12.2010 N Ф03-9081/2010 по делу N А24-1019/2010
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между ИП Безушко Л.А. (Арендодатель) и ИП Казанцевой О.Б. (Пользователь) заключены договоры от 03.01.2008, 01.01.2009 N 3, согласно пунктам 1.1 которых Арендодатель обязуется предоставить во временное пользование Пользователю торговое место с залом обслуживания покупателей площадью 200 кв. м и подсобное помещение 53,5 кв. м на территории торгового центра по адресу: г. Елизово, ул. Ленина, 30 "б".
Полагая, что ИП Безушко Л.А., передав ИП Казанцевой О.Б. в аренду нежилые помещения площадью 52,3 кв. м, принадлежащие ОАО "Согжой" на праве собственности, получила арендную плату за указанные помещения без установленных законом или сделкой оснований, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку судебные инстанции, в том числе в рамках дела N А24-5128/2008 Арбитражного суда Камчатского края, установили, что ИП Безушко Л.А. не является законным владельцем подсобных помещений, переданных ИП Казанцевой О.Б. по договорам аренды от 03.01.2008, 01.01.2009 N 3, суды сделали соответствующий статьям 608, 1102, 1107 ГК РФ вывод об отсутствии у ответчика права на получение от Пользователя спорной суммы арендных платежей и признали ее неосновательным обогащением ответчика.
Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.01.2014 по делу N А70-2808/2013
"...Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к открытому акционерному обществу "Дворец спорта" (далее - ОАО "Дворец спорта", общество, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 9 725 080 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 383 896,52 руб.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что ответчик, предоставив в пользование департаменту по спорту спорные нежилые помещения на основании договора аренды, фактически распорядился государственным имуществом без согласия собственника имущества, в связи с чем суды пришли к верному выводу о том, что ответчик распорядился не принадлежащим ему имуществом в отсутствие правовых оснований, и незаконно приобрел за счет собственника имущества денежную сумму, уплаченную по договору аренды, которая обоснованно признана неосновательным обогащением ОАО "Дворец спорта".
Положения пункта 2 статьи 1105 ГК РФ устанавливают обязанность лица, неосновательно пользовавшегося чужим имуществом, возместить потерпевшему то, что оно получило вследствие такого пользования. Как правильно указал суд апелляционной инстанции, в данном случае неосновательным обогащением является полученная ответчиком в результате неправомерного распоряжения имуществом, принадлежащим Тюменской области, арендная плата. Судами верно установлено, что размер неосновательного обогащения соответствует размеру уплаченных по спорному договору арендных платежей..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.09.2013 по делу N А70-9012/2012
"...ОАО "Дворец спорта" (арендодатель) и ГАУ ДОД ТО "ОСДЮСШОР" (арендатор) подписали договор на аренду хоккейной площадки с искусственным льдом N 203 от 01.04.2010 (далее - договор N 203 от 01.04.2010).
ОАО "Дворец спорта" (арендодатель) и ГАУ ДОД ТО "ОСДЮСШОР" (арендатор) подписали договор на аренду хоккейной площадки с искусственным льдом N 295 от 01.07.2010 (далее - договор N 295 от 01.07.2010).
Указывая, что ОАО "Дворец спорта" без согласия собственника было сдано в аренду недвижимое имущество, принадлежащее истцу, денежные средства, являющиеся арендной платой за пользование имуществом, получены ответчиком без законных оснований, в результате чего он неосновательно обогатился, Департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с ОАО "Дворец спорта".
Расчет суммы неосновательного обогащения (1 937 320 рублей) истцом произведен исходя из стоимости уплаченных ГАУ ДОД ТО "ОСДЮСШОР" арендных платежей.
Отношения сторон вследствие неосновательного обогащения подлежат рассмотрению в соответствии с главой 60 ГК РФ.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что у Общества отсутствовали правовые основания для передачи имущества в аренду и получения от ГАУ ДОД ТО "ОСДЮСШОР" платы за пользование имуществом; перечисленные ОАО "Дворец спорта" денежные средства являются его неосновательным обогащением; у Общества возникла обязанность по возврату полученных без установленных законом или сделкой оснований денежных средств собственнику неправомерно использованного им имущества, с начислением на сумму неосновательного обогащения процентов за пользование чужими денежными средствами за весь период такого пользования, апелляционный суд правомерно удовлетворил требования Департамента по первоначальному иску; правильно отказал в удовлетворении требований о возмещении расходов на содержание спорткомплексов за период с 26.04.2010 (момент заключения договоров хранения) по 31.08.2010 ввиду того, что заключенными между сторонами договорами хранения не предусмотрено возмещение каких-либо расходов хранителя; правильно удовлетворил заявленные по встречному иску требования Общества в части взыскания расходов на содержание спортивных комплексов за период с 01.01.2010 по 25.04.2010, посчитав, что в период до заключения договоров хранения обязательственные отношения сторон, в силу которых бремя расходов на содержание спорного имущества относилось бы на Общество, отсутствовали, а Департамент, как представитель собственника спорного имущества, по общему правилу статьи 210 ГК РФ должен нести бремя расходов по его содержанию..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.04.2013 по делу N А70-8104/2012
"...Между ОАО "Дворец спорта" (арендодатель) и ГАУ ТО "Хоккейный клуб "Рубин" (арендатор) 01.01.2010 был подписан договор аренды, в том числе спортивного зала общей площадью 96 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Пржевальского, 33 (Спортивный комплекс "Прогресс"), 2 этаж, в соответствии с которым ОАО "Дворец спорта" обязалось предоставлять ГАУ ТО "Хоккейный клуб "Рубин" во временное пользование для проведения тренировок, а ГАУ ТО "Хоккейный клуб "Рубин" обязалось своевременно вносить установленную договором плату. Спортивный зал предоставляется вместе с установленными в нем тренажерами.
Указывая, что ОАО "Дворец спорта" без согласия собственника было сдано в аренду недвижимое имущество, принадлежащее истцу, денежные средства, являющиеся арендной платой за пользование имуществом, получены ответчиком без законных оснований, в результате чего он неосновательно обогатился, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Расчет суммы неосновательного обогащения (36 742 рубля 18 копеек) истцом произведен исходя из стоимости уплаченных ГАУ ТО "Хоккейный клуб "Рубин" арендных платежей, что следует из представленных платежных поручений N 64 от 28.01.2010, N 114 01.02.2010, N 1165 от 01.07.2010.
Отношения сторон вследствие неосновательного обогащения подлежат рассмотрению в соответствии с главой 60 ГК РФ.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
Из смысла данной правовой нормы следует, что для взыскания неосновательного обогащения необходимо доказать факт получения ответчиком имущества либо денежных средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований и его размер.
Исходя из того, что договором хранения, заключенным между истцом и ответчиком не было предусмотрено право последнего распоряжаться переданным ему на хранение имуществом, в том числе право сдачи указанного имущества в аренду третьим лицам; указанным правом ответчика истец не наделял ни в период, предшествующий заключению договора хранения, ни после его заключения и ОАО "Дворец спорта", подписывая с ГАУ ТО "Хоккейный клуб "Рубин" договор аренды в отсутствие права на заключение подобного рода сделок, по сути, совершило действия, не основанные ни на законе, ни на договоре, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что денежные средства, приобретенные ответчиком в результате его недобросовестного поведения, являются его неосновательным обогащением, полученным в результате распоряжения не принадлежащим ему имуществом, право на распоряжение, которым у него отсутствует, что согласуется с позицией, изложенной арбитражным судом первой инстанции в решении от 01.11.2012.
Таким образом, поскольку у ответчика отсутствовали правовые основания для передачи имущества в аренду и получения от ГАУ ТО "Хоккейный клуб "Рубин" платы за пользование помещением и перечисленные ему денежные средства являются его неосновательным обогащением, у ОАО "Дворец спорта" возникла обязанность по возврату полученных без установленных законом или сделкой оснований денежных средств собственнику неправомерно использованного им имущества, с начислением на сумму неосновательного обогащения процентов за пользование чужими денежными средствами за весь период такого пользования..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 16.09.2010 N КГ-А40/10507-10 по делу N А40-104396/09-64-672
"...Общество с ограниченной ответственностью "Музыкальный центр столицы" (далее - ООО "ЮМА") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Цырлину Борису Александровичу (далее - ИП Цырлин Б.А.) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды здания от 21.10.2008, взыскании 1 485 477 руб. 52 коп. неосновательного обогащения в виде полученной арендной платы и 1 258 200 руб. суммы депозита договору от 21.10.2008 аренды здания.
Как установлено арбитражными судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 21.10.2008 между индивидуальным предпринимателем Цырлиным Б.А. (арендодатель) и ООО "Музыкальный центр столицы" (арендатор) подписан договор аренды здания по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 4, стр. 3.
Судом апелляционной инстанции установлено, что договор от 21.10.2008 государственную регистрацию не прошел, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.
Как усматривается из материалов дела, в период с 01.02.2009 по 30.04.2009 истец пользовался выступающим предметом аренды по договору аренды от 21.10.2008 зданием по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 4, стр. 3.
23.12.2008 индивидуальный предприниматель Цырлин Б.А. продал по договору купли-продажи выступающее предметом аренды по договору аренды от 21.10.2008 здание по адресу: г. Москва, Барыковский пер., д. 4, стр. 3, ООО "ЗетИнвест+", о чем 26 января 2009 года в ЕГРП произведена регистрации права собственности на указанное здание за ООО "ЗетИнвест+".
В этой связи уплаченные истцом денежные средства за фактическое пользование выступающим предметом аренды по договору аренды от 21.10.2008 спорным зданием приобретены индивидуальным предпринимателем Цырлиным Б.А. не за счет истца, а за счет его законного владельца - ООО "ЗетИнвест+".
С учетом указанного суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что ООО "Музыкальный центр столицы" не является в смысле положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации потерпевшим, а значит, не имеет право на возврат ему суммы арендной платы в размере 1 485 477 руб. 52 коп..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.01.2016 N Ф06-4803/2015 по делу N А55-7559/2015
"...Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Мэрии городского округа Тольятти с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 858 247 руб. 68 коп., из которых: 3 927 450 руб. 30 коп. неосновательное обогащение за период с 31.12.2010 по 10.04.2013, 930 797 руб. 38 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31.12.2010 по 16.03.2015.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 22.11.2005 между Мэрией городского округа Тольятти (арендодатель) и ООО "Рулевые системы" (арендатор) заключен договор аренды N 1267 в отношении земельного участка площадью 10 546 кв. м, с кадастровым номером 63:09:0102156:0028, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, ул. Вокзальная (Северная), д. 101, для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации объектов - административного и производственного зданий на срок 49 лет.
19 июня 2002 на спорный земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации (номер регистрации права N 01/936/20013-1028 от 19 сентября 2013).
Согласно п. 2 ст. 9 Земельного кодекса Российской Федерации Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).
Пунктом 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 432, установлено, что Федеральное агентство по управлению государственным имуществом является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений.
Согласно п. 4 указанного Положения Росимущество осуществляет свою деятельность непосредственно, так и через территориальные органы.
Таким образом, в силу закона, права арендодателя по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102156:0028 с момента государственной регистрации права собственности Российской Федерации перешли к Территориальному управлению.
В этой связи, являются правомерными выводы судов о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца имевшего место неосновательного обогащения в размере 2 365 857 руб. 57 коп. неосновательного обогащения за период с 03.04.2012 по 10.04.2013, 524 710 руб. 67 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.04.2012 по 16.03.2015..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.02.2015 N Ф06-21056/2013 по делу N А55-6823/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью "Земельная кадастровая компания" (далее - истец, ООО "Земельная кадастровая компания") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, с учетом уточнений, к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент), Федеральному казенному учреждению "Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области" (далее - Бюро) о признании договора аренды от 08.12.2010 ничтожным, о взыскании 5 686 607 руб., в том числе сумму неосновательного обогащения за период с 08.10.2010 по 15.04.2012 - 4 696 321 руб., сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.12.2010 по 15.04.2014 - 990 286 руб.
Между Департаментом и Федеральным казенным учреждением "Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области" 08.12.2010 заключен договор аренды N 006406А на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Фрунзе, д. 113.
Истец, считая, что договор аренды на вышеуказанное помещение был заключен Департаментом в нарушение прав владельца, обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Из договора купли-продажи от 07.10.2010 N 5 и акта приема-передачи к данному договору от 07.10.2010 вышеуказанное нежилое здание было передано истцу 07.10.2010, цена указанного договора полностью уплачена, то есть обязательства сторонами были полностью исполнены.
Таким образом, как правильно указали суды, начиная с 07.10.2010 ООО "Земельная кадастровая компания" стало законным владельцем вышеуказанного нежилого здания, и только оно вправе было передавать его в аренду.
При таких условиях судебные инстанции со ссылкой на статьи 168, 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" обоснованно признали договор аренды на спорное здание между Департаментом и Федеральным казенным учреждением "Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области" ничтожным, как заключенный неуполномоченным лицом.
Более того, вывод о ничтожности договора аренды от 08.12.2010 был сделан Арбитражным судом города Москвы в решении от 03.12.2013 на основании оценки данной сделки при рассмотрении дела N А40-122240/13, что в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение для данного дела.
Начиная с 08.10.2010 и до 15.04.2012 Департамент получал с Федерального казенного учреждения "Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области" арендную плату за сдачу объекта в аренду.
Поскольку Департамент не являлся владельцем спорного помещения, он не имел полномочий на получение арендной платы, в связи с чем поступившие на его счет платежи на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации являются неосновательным обогащением.
Представленный истцом расчет судами признан неверным, однако, поскольку суд не вправе выходить за рамки заявленных требований, исковые требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами правомерно удовлетворены судами в заявленном размере..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что на стороне арендодателя возникло неосновательное обогащение за счет арендатора, который, в свою очередь, является собственником арендуемого имущества.

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2010 по делу N А57-21516/2009
"...Открытое акционерное общество "Арбузовский комбинат хлебопродуктов" (далее - ОАО "Арбузовский КХП", хлебокомбинат) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Саратовская Агро-Торговая Компания" (далее - ООО "САТКО", общество) о признании недействительным договора аренды от 25.09.2006 N 09/06 и взыскании 120 000 руб. неосновательного обогащения, 37 634 руб. 05 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Впоследствии между ООО "САТКО" (арендодатель) и ОАО "Арбузовский КХП" (арендатор) заключен договор аренды от 25.09.2006 N 09/06, по условиям которого железнодорожные пути, являвшиеся предметом договора купли-продажи от 23.08.2006, заключенного между теми же сторонами, переданы во временное пользование и владение арендатору на срок 360 дней исчисляемый с 01.10.2006.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.07.2005 по делу N А57-4981/2005, вступившим в законную силу, признано право собственности за хлебокомбинатом на следующие сооружения:
- железнодорожный путь от отгрузочной точки 1 до Т, площадью застройки 1803 кв. м;
- железнодорожный путь от Т железнодорожного тупика до Л лебедки, площадью застройки 1740 кв. м;
- железнодорожный путь от стрелки N 3 до склада N 6, площадью застройки 1530 кв. м, расположенные по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, с. Арбузовка, ул. Арбузовская, д. 87.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2010 по делу N А57-5549/2009, вступившим в законную силу в редакции постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.07.2010, договор купли-продажи сооружений от 23.08.2006, заключенный между ОАО "Арбузовский КХП" и ООО "САТКО", признан недействительным как несоответствующий требованиям статей 133, 134, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В результате исполнения ничтожной сделки ОАО "Арбузовский КХП" фактически пользовалось предоставленными ему сооружениями и по общим правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано возместить другой стороне в денежной форме стоимость пользования.
Однако спецификой спорных правоотношений является то обстоятельство, что хлебокомбинат, который пользовался объектом аренды являлся их собственником, соответственно ООО "САТКО" не обладало правом на их распоряжение, при таких обстоятельствах денежные средства (арендная плата), полученные ответчиком, подлежали возврату.
Применительно к спорным отношениям приобретение ООО "САТКО" спорного имущества по недействительному договору, а также получение обществом денежных средств непосредственно от собственника недвижимых объектов, свидетельствуют об обязанности ответчика возвратить сооружения и полученные денежные средства (арендную плату) за пользование которых могут быть начислены проценты, предусмотренные действующим законодательством.
...решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.05.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2010 по делу N А57-21516/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2011 по делу N А56-32773/2010
"...Муниципальное предприятие "Агалатово-сервис" (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГТМ-котлосервис" (далее - ООО "ГТМ-котлосервис") и открытому акционерному обществу "Мегафон" (далее - ОАО "Мегафон") о признании договора от 15.06.2009 N 0106.09.ТО/ОП недействительным и взыскании с ООО "ГТМ-котлосервис" 366 666 руб. 70 коп. неосновательного обогащения (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела и установлено судами, Предприятие (арендодатель) и ООО "ГТМ-котлосервис" (арендатор) заключили договор от 01.07.2008 N 2А аренды имущества коммунального назначения, указанного в приложении N 1 к договору, в том числе котельной N 62, расположенной по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Агалатово, военный городок, дом 164.
По истечении срока действия указанного договора стороны заключили аналогичный договор аренды от 25.06.2009 N 2А/2009.
Согласно условиям договора арендатор не имеет права сдавать арендованное имущество в субаренду третьим лицам (пункт 1.6).
ОАО "Мегафон" (заказчик) и ООО "ГТМ-котлосервис" (исполнитель) заключили договор от 15.06.2009 N 0106.09-ТО/ОП об оказании услуг по предоставлению условий для размещения и обеспечения функционирования оборудования базовой станции системы подвижной сотовой радиотелефонной связи общеевропейского стандарта GSM-900/1800, которое принадлежит ОАО "Мегафон" и установлено по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Агалатово, военный городок, дом 164.
Заключенный между ОАО "Мегафон" и ООО "ГТМ-котлосервис" договор от 15.06.2009 N 0106.09-ТО/ОП фактически является договором аренды трубы котельной. Указанный договор является недействительным, поскольку заключен без согласия арендодателя, следовательно, полученные по нему денежные средства являются неосновательным обогащением ООО "ГТМ-котлосервис".
Кассационная инстанция считает выводы апелляционного суда правильными и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
В соответствии со статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Поскольку по условиям договора от 15.06.2009 N 0106.09-ТО/ОП для размещения оборудования базовой станции системы подвижной сотовой радиотелефонной связи фактически предоставлялась часть объекта недвижимости (труба котельной), суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что отношения сторон регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде. Договор субаренды, заключенный в нарушение пункта 2 статьи 615 ГК РФ и договора аренды без согласия арендодателя, является недействительным, а все полученное по нему - неосновательным обогащением..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.11.2014 N Ф09-3416/14 по делу N А60-36332/2013
"...Предприниматель Ватолина Н.Л. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Сантехмонтажсервис" и индивидуальному предпринимателю Богатенковой Любови Николаевне о признании недействительным заключенного договора субаренды от 25.02.2013 N 6/2013, обязании предпринимателя Богатенковой Л.Н. освободить занимаемое помещение общей площадью 72,76 кв. м в здании кинотеатра "Октябрь", расположенного по адресу: г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74, взыскать с общества "Сантехмонтажсервис" неосновательное обогащение за период с 01.05.2013 по 30.11.2013 в размере 449 000 руб.
Между обществом "Сантехмонтажсервис" (арендатор) и предпринимателем Богатенковой Л.Н. (субарендатор) 25.02.2013 N 6/2013 заключен договор субаренды нежилого помещения по адресу: г. Красноуфимск, ул. Мизерова, дом N 74, общей площадью 72,96 кв. м. Передача помещения оформлена соответствующим актом приема-передачи с индивидуализацией объекта аренды с указанием о его нахождении на первом этаже. Сторонами договора субаренды объект аренды обозначен схематично.
Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском, предприниматель Ватолина Н.Л. указала, что с 30.04.2013 является собственником здания кинотеатра "Октябрь", расположенного по адресу: г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74; помещения, переданные по оспариваемому договору субаренды, обществу "Сантехмонтажсервис" в аренду не передавались; общество не является правообладателем спорных помещений, плата за их пользование предпринимателем Богатенковой Л.Н. новому собственнику не поступает.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о недействительности договора субаренды от 25.02.2013 N 6/2013, поскольку он не соответствует требованиям ст. 209, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия у арендатора полномочий по распоряжению спорными помещениями и сдаче имущества в субаренду, обязав субарендатора - предпринимателя Богатенкову Л.Н. вернуть спорное помещение истцу.
Исковые требования истца обоснованы отсутствием у общества "Сантехмонтажсервис" права распоряжаться спорным нежилым помещением и, соответственно, взимать арендную плату за него, а также принадлежностью помещения самому истцу, в том числе на момент заключения договора субаренды.
Судом установлено, что размер арендной платы, согласно п. 4.2 договора субаренды от 25.02.2013 N 6/2013, составляет 64 200 руб. в месяц, признание данного договора недействительным повлекло незаконность владения и распоряжения арендатором спорным имуществом.
Приняв во внимание, что предприниматель Ватолина Н.Л. стала собственником спорных помещений 30.04.2013, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции и взыскал в пользу истца неосновательное обогащение в виде платы за пользование имуществом за период с 01.05.2013 по 30.11.2013 в сумме 449 400 руб..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.08.2010 N Ф09-6172/10-С6 по делу N А47-9163/2007
"...На основании договоров аренды от 28.02.2003 N 1-712р-2046/5012, от 16.04.2004 N 1-712р-5984, от 22.07.2005 N 1-7126-6980, заключенных между комитетом (арендодатель) и обществом "Радиосвязь" (арендатор), нежилое встроенное помещение N 3, состоящее из комнат N 1, 2, 3, и комната N 6, расположенные на первом этаже пятиэтажного здания литера А, по адресу: г. Оренбург, ул. 60 лет Октября, д. 3/1, переданы в аренду обществу "Радиосвязь" для использования под производственные помещения.
Общество "Торгсервис", ссылаясь на то, что предоставленные в аренду обществу "Радиосвязь" помещения принадлежат ему на праве собственности, обратилось к обществу "Радиосвязь" с письмом от 19.06.2007 N 12 с просьбой в срок до 25.06.2007 года внести плату за пользование указанными помещениями в период с 2003 г. по 2007 г. в размере 300 000 руб.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судами установлено, что комитет не являлся собственником помещений, передаваемых в аренду обществу "Радиосвязь", и обществом "Торгсервис", которому данные помещения принадлежат на праве собственности, полномочия на передачу имущества в аренду комитету не передавались.
Таким образом, суды пришли к выводу о том, что договоры аренды, заключенные между комитетом и обществом "Радиосвязь", следует считать недействительными в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку факт получения комитетом денежных средств в счет оплаты аренды по недействительным договорам в размере 207 791 руб. подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, суды правомерно признали указанные денежные средства, приобретенные комитетом без правовых оснований, неосновательным обогащением, полученным за счет истца..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 12.12.2012 по делу N А54-1918/2012
"...Индивидуальный предприниматель Зорин Сергей Алексеевич (далее - ИП Зорин С.А., истец) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Крючкову Алексею Николаевичу (далее - ИП Крючков А.Н., ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 340 000 руб.
01.11.2007, 02.10.2008, 31.01.2009 и 01.12.2009 между ИП Зориным С.А. (арендодатель) и ИП Крючковым А.Н. (арендатор) заключены краткосрочные договоры аренды нежилого помещения.
02.11.2008, 01.04.2009 и 01.03.2009 на основании указанных договоров аренды между ИП Крючковым А.Н. (арендатор) и ООО "СПРЭЙ" (субарендатор) заключены краткосрочные договоры субаренды части нежилого помещения, общей площадью 45,8 (в том числе торговое помещение 45,8), расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Черновицкая, д. 8, первый этаж.
Ссылаясь на отсутствие у ответчика законных оснований для получения субарендной платы от ООО "СПРЭЙ", а также на неуплату ответчиком арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен содержать условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Как следует из представленных в дело доказательств, а также содержания договоров аренды спорного помещения, заключенных между ИП Зориным С.А. и ИП Крючковым А.Н., следует, что сторонами при заключении указанных договоров аренды не согласованы условия о размере арендной платы за пользование арендуемым помещением. Протоколы согласования цены к договорам аренды отсутствуют.
Таким образом, учитывая положения вышеприведенных норм права, названные договоры являются незаключенными.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд обоснованно пришел к выводу, что у ответчика не имелось законных оснований для передачи спорного имущества в субаренду, а также для получения арендной платы по договорам субаренды.
Доказательств возвращения ответчиком истцу арендной платы, полученной от ООО "СПРЭЙ" по договорам субаренды, равно как и доказательств внесения ответчиком арендной платы по договорам аренды, заключенным с ИП Зориным С.А., в материалах дела не имеется.
С учетом изложенного, суд со ссылкой на положения ст. 1102 и ст. 1105 ГК РФ обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования.
Довод заявителя жалобы о том, что на стороне ИП Крючкова А.Н. не возникло неосновательного обогащения, поскольку денежные средства, перечисленные ответчику по договорам субаренды, переданы третьему лицу - Крючковой Т.А., что подтверждается соответствующими расписками, правомерно отклонен судом первой инстанции по следующим основаниям.
Из имеющихся в деле документов усматривается, что ответчик получал от ООО "СПРЭЙ" арендную плату по договорам субаренды на свой расчетный счет. Ответчик снимал денежные средства со своего расчетного счета и распоряжался ими по своему усмотрению. Доказательств передачи ответчиком денежных средств, полученных им по договорам субаренды, истцу в материалы дела не представлено. Крючкова Т.А. не является надлежащим лицом для получения денежных средств по договорам субаренды.
Таким образом, ответчик незаконно распорядился чужими денежными средствами, что не освобождает его от обязанности возвратить неосновательно полученное истцу..."

Постановление ФАС Центрального округа от 22.04.2010 N Ф10-1495/10 по делу N А14-2866/2009/118/6
"...Закрытое акционерное общество (далее - ЗАО) "Подгорное", с. Ямное, Рамонский район, Воронежская область, обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа город Воронеж, г. Воронеж, о взыскании неосновательного обогащения в сумме 44 291 руб. 14 коп. (уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ исковые требования).
06.10.2004 на основании постановления от 06.07.2004 N 990 между Администрацией города Воронежа (арендодатель) и Волынкиным А.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3863-04-09/мз, в соответствии с которым арендатору передан земельный участок площадью 2632 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, с.Подгорное, ул.Пугачева, 82, для цеха по переработке сельхозпродукции.
Судебными актами по делу N А14-4546-2006/156/19 постановление Администрации г. Воронежа N 990 от 06.07.2004 в части п. п. 1, 2, 3, 4 признано недействительным. В рамках указанного дела суды установили, что ЗАО "Подгорное" является собственником земельного участка, который был предоставлен Администрацией г. Воронежа Волынкину А.В. в аренду. При этом суды сослались на свидетельство о праве собственности на землю от 15.12.1994 N ВОО-25-009914, выданное Администрацией Рамонского района Воронежской области на основании постановления Администрации Рамонского района N 548 от 14.12.1992, по форме, установленной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".
Поскольку судами установлено, что истец является собственником спорного земельного участка и отказ от этого участка им не заявлялся, а доказательств наличия у ответчика права распоряжаться указанным земельным участком не представлено, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что договор аренды N 3863-04-09/мз от 06.10.2004 заключен с нарушением ст. 608 ГК РФ.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При таких обстоятельствах суды сделали обоснованный вывод о неправомерном получении ответчиком арендной платы по договору аренды N 3863-04-09/мз от 06.10.2004.
Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
По смыслу названных правовых норм истец, предъявляя требование о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или договором оснований для такого приобретения; размер неосновательного обогащения.
Учитывая, что данные обстоятельства истцом доказаны, и обоснованно признав, что в сумму неосновательного обогащения не может войти сумма неустойки, уплаченная Волынкиным А.В. Администрации на основании недействительного договора, суды правомерно взыскали с ответчика неосновательное обогащение в размере 40 113 руб. 50 коп..."

14.7. Вывод из судебной практики: Унитарное предприятие, владеющее помещением на праве хозяйственного ведения, вправе взыскать с лица, незаконно пользующегося помещением, неосновательное обогащение в виде сбереженных платежей с момента регистрации указанного права за предприятием в ЕГРП.

Примечание: Приведенные ниже судебные акты были приняты до того, как ВАС РФ сформулировал правовую позицию, изложенную в п. 12 и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 03.09.2010 N ВАС-11527/10 по делу N А55-11264/2009
"...При рассмотрении дела судами установлено, что расчет суммы иска в виде неосновательного обогащения ответчика за период пользования им объектом недвижимого имущества при отсутствии у него на то правовых оснований был произведен истцом, исходя из рыночной стоимости аренды этого объекта.
Однако право сдачи имущества в аренду и получение арендной платы принадлежит собственнику, а также лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду (статьи 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В процессе рассмотрения дела судами установлено, что основанием для государственной регистрации права собственности Российской Федерации и права хозяйственного ведения ФГУП "Почта России" на объект недвижимого имущества, расположенный по названному адресу, явилось решение Арбитражного суда Самарской области от 21.05.2008 по другому делу N А55-16930/2007.
Удовлетворяя исковые требования частично, суды апелляционной и кассационной инстанций, исходя из установленных по делу обстоятельств и норм законодательства, признали обоснованным иск в сумме, рассчитанной за период с 12.11.2008 по 15.06.2009, так как право хозяйственного ведения на здание отделения почтовой связи, в состав которого входит помещение, незаконно занимаемое ответчиком, было зарегистрировано за ФГУП "Почта России" 12.11.2008, и с этой даты истец признан потерпевшим лицом в результате неосновательного сбережения ответчиком арендной платы за незаконное использование спорного нежилого помещения.
...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А55-11264/2009 Арбитражного суда Самарской области для пересмотра в порядке надзора обжалуемых судебных актов отказать..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.09.2012 по делу N А32-15675/2011
"...Установив, что договор аренды муниципального имущества от 23.05.2007 N З/11 содержащий условие о сроке (с 01.01.2007 по 31.12.2009), процедуру государственной регистрации не проходил, суды признали его незаключенным (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Кодекса).
Вместе с тем, незаключенность договора аренды не освобождает ответчика от обязанности по внесению платы за фактическое пользование недвижимым имуществом. Такое обязательство основано на положениях статьи 1102 Кодекса, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
В пункте 1 статьи 299 Кодекса предусмотрено, что право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
Вместе с тем по смыслу статей 8 и 131 Кодекса, а также норм Закона о регистрации право хозяйственного ведения на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, необходимым условием возникновения права хозяйственного ведения у предприятия является осуществление государственной регистрации права.
Апелляционный суд установил, что право хозяйственного ведения предприятия зарегистрировано 26 июня 2011 года (запись регистрации N 23-23-50/077/2011-194). Следовательно, ограниченное вещное право возникло у истца с указанной даты. Доказательства регистрации права хозяйственного ведения на спорное имущество за правопредшественником истца в дело не представлены, на наличие такой регистрации предприятие не ссылается. Установив данное обстоятельство, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии у предприятия права на взыскание платы за пользование имуществом в период до государственной регистрации права хозяйственного ведения. Поэтому суд в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.01.2008 по 24.06.2011 отказал, а сумму неосновательного обогащения уменьшил до 138 734 рублей 08 копеек.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобах сторон. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено..."

14.8. Вывод из судебной практики: Средства, уплаченные за пользование имуществом по недействительному (или незаключенному) договору аренды, в той части, которая превышает обычные ставки за аренду аналогичного имущества в данной местности, составляют неосновательное обогащение.

Примечание: Приведенные ниже судебные акты были приняты до вынесения Пленумом ВАС РФ Постановления от 17.11.2011 N 73, в п. п. 12 и 14 которого установлены случаи, когда нельзя заявить требование о взыскании неосновательного обогащения.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49
"...7. Денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.
В арбитражный суд обратилось акционерное общество (арендатор) с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) о применении предусмотренных статьей 167 ГК РФ последствий ничтожной сделки - договора аренды. При этом истец на основании статьи 1102 ГК РФ требовал взыскания с ответчика сумм, перечисленных ему ранее в качестве арендной платы.
Из материалов дела следовало, что помещение, являющееся предметом договора аренды, было фактически предоставлено истцу и использовалось им до момента предъявления данного иска.
В результате исполнения ничтожной сделки истец фактически пользовался предоставленным ему помещением и в силу статьи 167 ГК РФ обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.
Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом. Размер перечисляемой истцом платы не превышал обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности.
При таких условиях суд признал, что перечисленная истцом плата не может рассматриваться как неосновательное обогащение собственника имущества.
В соответствии со статьей 1103 ГК РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном обогащении могут применяться, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений. В данном случае характер отношений сторон свидетельствовал об отсутствии обогащения на стороне ответчика - арендодателя, поэтому суд правомерно отказал в иске..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 29.11.2011 N 9256/11 по делу N А73-10207/2010
"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 10.11.2009 по делу N А73-9653/2009 установлено, что договор аренды от 25.03.2008 N 159/08 является в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, Кодекс) ничтожной сделкой, поскольку общество не имело права передавать спорное имущество в аренду. Суд возложил на предпринимателя обязанность по освобождению этого помещения.
Предприниматель 23.04.2010 направил в адрес общества претензию с требованием возвратить сумму неосновательного обогащения, составляющую внесенную им арендную плату в размере 276 265 рублей 91 копейки.
Общество возвратило только 20 323 рубля 31 копейку.
Отказ общества возвратить оставшуюся сумму в размере 255 942 рублей 60 копеек послужил основанием для обращения предпринимателя в суд с настоящим иском.
Для возникновения неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно следующих условий: обогащение одного лица за счет другого лица и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
Судами установлено, что с 25.03.2008 по 31.12.2009 предприниматель пользовался спорным помещением, за что вносил обществу арендную плату в период с марта 2008 года по март 2009 года.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса пользование имуществом является платным.
Арендная плата - форма оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.
В результате исполнения ничтожной сделки истец фактически пользовался предоставленным ему помещением и в силу статьи 167 Гражданского кодекса обязан возместить ответчику в денежной форме стоимость этого пользования.
Исходя из статьи 1103 Гражданского кодекса к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном обогащении могут применяться, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений. В данном случае характер отношений сторон свидетельствует об отсутствии обогащения на стороне ответчика - арендодателя.
Неосновательно полученной за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, может считаться только та часть уплаченных арендатором денежных средств, которая превышает размер причитающегося собственнику имущества возмещения.
Получение обществом арендной платы в сумме, установленной договором аренды, не повлекло возникновения у него неосновательного обогащения, так как размер этой платы определен сторонами в соответствии с постановлением мэра города Хабаровска от 20.03.2000 N 365 "Об утверждении положения "О порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются объекты муниципальной собственности г. Хабаровска". При этом предприниматель (арендатор) не доказал, что арендная плата превышает рыночные величины платы за пользование аналогичным имуществом.
При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения искового требования не имеется..."

Определение ВАС РФ от 28.03.2011 N ВАС-3240/11 по делу N А40-25207/10-28-210
"...По иску общества с ограниченной ответственностью "Фактор-Гермес" (далее - ООО "Фактор-Гермес") о признании недействительным договора аренды от 01.04.2008 N 188Д08/93 и применении последствий его недействительности в виде взыскания уплаченной арендной платы в сумме 6 222 850 рублей 43 копеек, и взыскании 626 586 рублей 19 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Как установлено судами, на основании договора аренды от 01.04.2008 N 188Д08/93, заключенного между закрытым акционерным обществом "Завод деревоизделий" (арендодатель) и ООО "Фактор-Гермес" (арендатор) сроком на 11 месяцев, истец пользовался нежилыми помещениями площадью 1 795,4 кв. м, расположенными по адресу: г. Москва, 2-й Южнопортовый пр-д, д. 26 А и вносил арендную плату.
Суды признали указанный договор аренды ничтожной сделкой, как не соответствующий требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку на момент заключения договора арендодатель не обладал правом собственности на сдаваемые в аренду помещения.
В соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося арендодателю возмещения.
Поскольку факт перечисления истцом платы за пользование нежилыми помещениями в сумме, превышающей размер причитающегося ответчику возмещения, не был установлен, суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, правомерно отказал в применении реституции и взыскании процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 28.03.2011 N ВАС-3239/11 по делу N А40-25213/10-105-160
"...По иску общества с ограниченной ответственностью "Фактор-Гермес" (далее - ООО "Фактор-Гермес") о признании недействительным договора аренды от 01.03.2009 N 188Д09/79 и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания 2 450 965 рублей 33 копеек и 153 787 рублей 08 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Как установлено судами, на основании договора аренды от 01.03.2009 N 188Д09/70, заключенного между закрытым акционерным обществом "Завод деревоизделий" (арендодателем) и ООО "Фактор-Гермес" (арендатором) сроком на 11 месяцев, истец фактически пользовался нежилыми помещениями площадью 1 795,4 кв. м, расположенными по адресу: г. Москва, 2-й Южнопортовый пр-д, д. 26 А, и вносил арендную плату.
Судом апелляционной инстанции договор аренды от 01.03.2009 N 188Д09/70 признан недействительным, как не соответствующий требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия у арендодателя на момент совершения сделки права собственности на сдаваемое в аренду помещение.
Право собственности ЗАО "Завод деревоизделий" на объекты недвижимого имущества, в том числе на строение 28, общей площадью 1 865,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, 2-й Южнопортовый пр-д, д. 26А признано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 02.10.2009 г. по делу N А40-102875/09-40-823. Указанное решение суда послужило основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося арендодателю возмещения.
Поскольку перечисление истцом платы за фактическое пользование нежилыми помещениями в сумме, превышающей размер причитающегося ответчику возмещения, не был установлен, суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, правомерно отказал в применении реституции и взыскании процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 28.03.2011 N ВАС-3238/11 по делу N А40-25208/10-105-161
"...По иску общества с ограниченной ответственностью "Фактор-Гермес" (далее - ООО "Фактор-Гермес") о признании недействительным договора аренды от 01.10.2007 N 188Д07/259 и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания 3 501 058 рублей 24 копеек уплаченных по договору денежных средств и 542 964 рублей 21 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.
Как установлено судами, на основании договора аренды 01.10.2007 N 188Д07/259, заключенного между закрытым акционерным обществом "Завод деревоизделий" (арендодатель) и ООО "Фактор-Гермес" (арендатор) сроком на 6 месяцев, истец пользовался нежилыми помещениями площадью 1 795,4 кв. м, расположенными по адресу: г. Москва, 2-й Южнопортовый пр-д, д. 26 А, и вносил арендную плату.
Судом апелляционной инстанции договор аренды от 01.10.2007 N 188Д07/259 признан ничтожной сделкой, как не соответствующий требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку на момент заключения договора арендодатель не обладал правом собственности на сдаваемые в аренду помещения.
Право собственности ЗАО "Завод деревоизделий" на помещения, являвшиеся предметом аренды по договору от 01.04.2008 N 188Д08/93, признано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 02.10.2009 по делу N А40-102875/09-40-823.
В соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося арендодателю возмещения.
Поскольку факт перечисления истцом платы за пользование нежилыми помещениями в сумме, превышающей размер причитающегося ответчику возмещения, не был установлен, суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, правомерно отказал в применении реституции и взыскании процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.04.2012 по делу N 58-3541/2011
"...В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов является ничтожной. Следовательно, договор аренды N 298 от 25.05.2009 является недействительным, как заключенный с нарушением требований статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебные инстанции, удовлетворяя иск, руководствовались статьей 1102 Гражданского кодекса, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
Исходя из незаключенности договора аренды N 298 от 25.05.2009, суды пришли к выводу о том, что денежные средства, внесенные истцом во исполнение указанного договора, в том числе в качестве арендной платы, получены ответчиком без каких-либо правовых оснований.
Однако, судебные инстанции не учли того, что для возникновения неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно следующих условий: обогащение одного лица за счет другого лица и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что с 01.01.2009 по 29.12.2009 ООО "Саха-Ремстрой" пользовалось спорным помещением, за что вносило арендную плату (платежные поручения N 2798 от 29 сентября 2009 года, N 2824 от 05 октября 2009 года, N 3182 от 01 декабря 2009 года, N 3451 от 05 февраля 2010 года).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса пользование имуществом является платным.
Арендная плата - форма оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В результате исполнения ничтожной сделки ООО "Саха-Ремстрой" фактически пользовалось предоставленным помещением и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано возместить ответчику в денежной форме стоимость этого пользования.
Исходя из статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном обогащении, могут применяться, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений. В данном случае характер отношений сторон свидетельствует об отсутствии обогащения на стороне ответчика - арендодателя.
Неосновательно полученной за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, может считаться только та часть уплаченных арендатором денежных средств, которая превышает размер причитающегося собственнику имущества возмещения.
Получение Администрацией "Город Нерюнгри" арендной платы в сумме, установленной договором аренды, не повлекло возникновения у нее неосновательного обогащения. При этом ООО "Саха-Ремстрой" (арендатор) не доказало, что арендная плата превышает рыночные величины платы за пользование аналогичным имуществом (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении")..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.04.2012 по делу N А58-3540/11
"...Вместе с тем, требования истца о возмещении произведенной оплаты за пользование помещением в виде неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, основанные на недействительности договора, в соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 9256/11, не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу положений статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные главой 60 Кодекса об обязательствах вследствие неосновательного обогащения применяются, в частности, к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, если иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.
Судами установлено, ООО "Саха-Ремстрой" фактически пользовалось предоставленным ему помещением и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано возместить ответчику в денежной форме стоимость этого пользования.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.
Судами установлено, что сторонами договор исполнен, доказательств того, что арендная плата превышает рыночные величины платы за пользование аналогичным имуществом, как и доказательств того, что денежные средства уплачены в сумме превышающей установленный размер арендной платы, ответчиком в материалы дела не представлены.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании неосновательного обогащения, а также процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами, не имеется..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.03.2011 по делу N А33-2903/2010
"...Из материалов дела следует, что пунктом 4.2.8 договора аренды N 6624 от 22.03.2002, который в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновил действие на неопределенный срок, предусмотрено, что арендатор обязуется не сдавать арендуемое помещение в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также сдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственные кооперативы без согласия арендодателя.
В связи с несоблюдением ответчиком при заключении с истцом договора субаренды положений пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса, договор субаренды нежилого помещения от 18.06.2008 обоснованно признан судами двух инстанций ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства из неосновательного обогащения возникают при обогащении одного лица за счет другого, и такое обогащение происходит при отсутствии к тому законных оснований. Обогащение признается неосновательным, если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого произошло при отсутствии к тому предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 135 205 рублей 5 копеек неосновательного обогащения, составляющих разницу между уплаченными истцом ответчику платежами по недействительному договору субаренды от 18.06.2009 и суммой, потраченной ответчиком на внесение арендной платы за помещение собственнику, и уплаченными коммунальными платежами.
Судом установлено, что в подписанном сторонами договоре субаренды указана ставка аренды за используемое помещение - 36 840 рублей в месяц. Таким образом, стороны оценили пользование этим помещением.
Суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истец не доказал, что рыночная ставка за пользование такими же помещениями ниже, чем согласованная сторонами в договоре субаренда.
На основании изложенного, правомерным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что истец не доказал факт неосновательного обогащения ответчика за его счет..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 14.01.2011 N КГ-А40/17328-10 по делу N А40-25207/10-28-210
"...Как установлено судом апелляционной инстанции, в силу ст. ст. 209, 608 ГК РФ арендодатель на момент подписания договора аренды не обладал правом собственности на спорные нежилые помещения, не мог распоряжаться недвижимым имуществом, не являлся лицом, уполномоченным на сдачу имущества в аренду.
С учетом изложенного судебные инстанции пришли к правильному выводу об обоснованности требований в части признания вышеуказанного договора недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, как совершенного в нарушение требований ст. ст. 209, 608 Гражданского кодекса РФ.
Между тем, суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции об обоснованности требования в части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания перечисленной арендной платы в размере 6 222 850,43 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 626 586,19 руб.
Как правильно указал суд апелляционной инстанции, при применении реституции по договорам аренды необходимо учитывать, что арендная плата, уплаченная за пользование имуществом, не подлежит возвращению, иначе на стороне лица, пользовавшегося имуществом, возникнет неосновательное обогащение.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимся в пункте 7 Информационного письма Президиума от 11.01.200 <*> N 49 "Обзор практики рассмотрения споров о неосновательном обогащении" денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размеры причитающегося собственнику имущества возмещения.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Президиума ВАС РФ N 49 имеет дату 11.01.2000.

Таким образом, денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.
Доказательств того, что перечисленная арендная плата превышала размер обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности, истец суду не представил.
В связи с этим суд кассационной инстанции находит содержащиеся в обжалуемом постановлении выводы суда апелляционной инстанции соответствующими установленным судом фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального и материального права не установлено..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.12.2009 N КГ-А41/12225-09 по делу N А41-10574/09
"...Как видно из материалов дела, 01 января 2008 года АНО "НОУМЦ "Автопилот" (арендодатель) и НОУ "Мытищинская автошкола Московского областного Совета РОСТО" (арендатор) подписали договор аренды N 01/08. В соответствии с п. п. 1.1, 3.1 и 5.1 договора: ответчик предоставляет, а истец принимает во временное пользование сроком с 01 января 2008 года по 30 ноября 2008 года нежилые помещения площадью 96,3 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Мытищи, Олимпийский проспект, владение 43, стр. 1, 2 этаж, офисы. Стоимость арендной платы за весь срок действия договора согласована сторонами в размере 529 650 руб.
Во исполнение условий вышеуказанного договора истец перечислил ответчику 328 601 руб. 87 коп., что подтверждается платежным поручением N 458 от 26.12.08 г. и не оспаривается по делу.
Оценивая представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что имущество, переданное в пользование ответчику, не является объектом недвижимости, поскольку в отношении данного имущества не осуществлена государственная регистрация прав. На основании данных обстоятельств суды пришли к правильному выводу о недействительности договора аренды на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Общим последствием недействительности сделки является приведение сторон в первоначальное положение. Применительно к арендным сделкам полученное выражается в пользовании имуществом.
При применении реституции по договорам аренды необходимо учитывать, что арендная плата, уплаченная за пользование имуществом, не подлежит возвращению, иначе на стороне лица, пользовавшегося имуществом, возникнет неосновательное обогащение.
Таким образом, денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.
Обосновывая свои требования по иску, истец доказательств того, что перечисленная им арендная плата превышает размер обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности, суду не представил.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к правомерным выводам о том, что денежные средства, перечисленные истцом во исполнение договора аренды N 01/08, являются фактической платой за пользование арендованным помещением и последствия недействительности договора аренды в данном случае не применяются..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 06.03.2012 N Ф09-400/12 по делу N А71-4885/2011
"...Полагая, что муниципальное образование не вправе было передавать в аренду спорное помещение, следовательно полученные в качестве арендной платы денежные средства являются неосновательным обогащением, предприятие обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Судами установлено и не оспаривается сторонами спора, что в результате исполнения ничтожной сделки (договора аренды от 29.12.2007 N 12) предприятие фактически пользовалось предоставленным ему помещением. Следовательно, в силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано возместить ответчику в денежной форме стоимость этого пользования.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 7 информационного письма от 11.01.2000 N 49, денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.
В п. 3.1 договора аренды от 29.12.2007 N 12 стороны предусмотрели, что арендная плата за пользование спорным помещением рассчитывается исходя из действующей квартальной ставки арендной платы за 1 кв. м, утвержденной решением Глазовской городской Думы; квартальная ставка арендной платы определяется исходя из квартальной базовой ставки арендной платы и корректировочных коэффициентов, утвержденных решением Глазовской городской Думы.
Судами не установлено, что предприятием денежные средства уплачены в сумме, превышающей установленный размер арендной платы. Соответствующих доказательств, как и доказательств того, что арендная плата превышает рыночные величины платы за пользование аналогичным имуществом, предприятием в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании неосновательного обогащения, а также процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами, не имеется, оспариваемые судебные акты подлежат отмене на основании ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятые в нарушение норм Гражданского кодекса Российской Федерации и без учета правовой позиции, изложенной в п. 7 информационного письма от 11.01.2000 N 49..."

Постановление ФАС Уральского округа от 25.07.2011 N Ф09-4326/11 по делу N А07-18263/10
"...Установив, что земельный участок площадью 7,5 кв. м переданный в субаренду предпринимателю Соломиной не был индивидуализирован и отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить характеристики указанного земельного участка, суд апелляционной инстанции правомерно указал на отсутствие согласования сторонами существенного условия договора об объекте, подлежащего передаче в субаренду, в связи с чем, не имеется оснований для признания договора субаренды от 29.12.2006, от 01.01.2009 N 1 заключенным (ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено, что предпринимателем Соломиной в период с 29.12.2006 по 31.12.2009 внесена сумма 315 000 руб. в счет оплаты по договорам субаренды от 29.12.2006 N 35 и от 01.01.2009 N 1, что подтверждается представленными в материалы дела чеками.
Учитывая, что у предпринимателя Соломиной отсутствовали правовые основания для использования названного земельного участка, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также принимая во внимание правовую позицию, изложенную в п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" пришел к правильному выводу о возникшей обязанности ответчика по возврату истцу полученной от него суммы арендных платежей, в то время как истец, неосновательно пользовавшийся помещением, законным арендатором которого являлся ответчик, обязан возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Установив, что согласованная и установленная сторонами ставка аренды не превысила обычных ставок аренды аналогичных объектов в данной местности, а также учитывая, что плата за субаренду уплачивалась и принималась по взаимному согласию сторон, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие неосновательного обогащения у сторон по отношении друг к другу..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2010 N Ф09-8246/10-С6 по делу N А76-34216/2009-1-1075/72
"...Поскольку, доказательства государственной регистрации договора аренды от 24.04.2007, устанавливающего срок аренды с 01.05.2007 до 01.05.2012, в материалы дела не представлены, суды обоснованно пришли к выводу о его незаключенности.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.
С учетом изложенного, принимая во внимание акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.05.2008 между обществом "Дао-Инвестментс" и обществом "Арфей" по основному договору, согласно которому задолженность по арендной плате отсутствует, при этом доказательства, свидетельствующие о несоразмерности денежных средств, уплаченных истцом, арендной плате, обычно устанавливаемой за аналогичное имущество, истцом не представлены, суды правомерно пришли к выводу об отсутствии неосновательного обогащения со стороны ответчика и отказали в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.05.2009 N Ф09-2310/09-С6 по делу N А60-27767/2008-С4
"...Как следует из п. 7 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении (приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49), денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору аренды, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения. Арендная плата является формой платы за право пользования переданным в аренду имуществом. При этом неосновательное обогащение имеет место тогда, когда размер перечисляемой истцом платы превышает обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных помещений в данной местности..."

14.9. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли арендатор взыскать с арендодателя, который не вправе был сдавать имущество в аренду, уплаченную ему арендную плату как неосновательное обогащение, существует три позиции судов.

Примечание: Приведенные ниже судебные акты были приняты до того, как ВАС РФ сформулировал правовую позицию, изложенную в п. 12 и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Позиция 1. Если арендодатель не является собственником сдаваемого в аренду имущества, то при получении арендных платежей у него не возникает неосновательное обогащение за счет арендатора, так как последний в любом случае обязан оплатить фактическое пользование имуществом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 27.09.2006 N Ф09-7487/06-С3 по делу N А50-4574/06-Г-17
"...Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность принятого решения, установил, что земельный участок N 1 площадью 71851 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Верхнемуллинская, д. 140, относящийся к муниципальной собственности (выписка из муниципального реестра земель), находится в постоянном бессрочном пользовании закрытого акционерного общества "Метро", то есть истец не является лицом, управомоченным сдавать указанный выше земельный участок в аренду. Руководствуясь положениями ст. 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признал договор аренды от 26.05.2004 N А/30 ничтожным. Вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств перечисления ответчику 135000 руб. в счет арендной платы по договору от 26.05.2004 N А/30 суд апелляционной инстанции правомерно посчитал необоснованным, поскольку данный факт подтвержден совокупностью имеющихся в деле доказательств (счет от 07.09.2004 N 34, платежное поручение от 08.09.2004 N 936, акт от 30.09.2004 N 00000037, счет-фактура от 30.09.2004 N 00000098). На основании изложенного выше суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ответчик приобрел за счет истца 135000 руб. без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил исковые требования.
Между тем вывод суда апелляционной инстанции о наличии у ответчика неосновательного обогащения за счет истца нельзя признать достаточно обоснованным.
Исходя из смысла ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации временное владение и пользование имуществом являются платными. Таким образом, у истца в любом случае имеется обязанность оплатить фактическое пользование имуществом.
Как видно из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, земельный участок площадью 71851 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Верхнемуллинская, д. 140, в том числе и площадка площадью 5000 кв. м, находился в постоянном бессрочном пользовании ЗАО "Метро". Поскольку судом не исследовался вопрос о том, кому принадлежит право на получение арендной платы от имущества, сданного в аренду, факт возникновения неосновательного обогащения именно за счет истца (а не за счет ЗАО "Метро") нельзя признать доказанным..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.07.2009 по делу N А33-14200/08
"...Решением Федерального суда Центрального района города Красноярска от 29 декабря 2005 года по делу N 2-1504/05 прекращено право муниципальной собственности муниципального образования город Красноярск на нежилые помещения N 61 общей площадью 163,50 кв. м и N 63 общей площадью 274,70 кв. м, расположенные по адресу: город Красноярск, улица Ленина 95, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 мая 2004 года записи N 24:01:32.2004:136, N 24:01:32.2004:137; а также признан недействительным договор аренды нежилого помещения N 61, общей площадью 163,50 кв. м и нежилого помещения N 63 общей площадью 274,70 кв. м, расположенных по адресу: город Красноярск, улица Ленина, дом 95, заключенный 12.03.2004 департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с Шестопал Людмилой Ивановной N 5827.
В результате исполнения ничтожной сделки истец фактически пользовался предоставленным ему помещением и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела документы, суды пришли к обоснованному выводу, что уплаченная по договору арендная плата является формой оплаты за пользование переданным в аренду имуществом и засчитывается в счет возмещения стоимости пользования нежилым помещением.
В соответствии со статьей 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном обогащении могут применяться, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений. Равный размер взаимных обязательств сторон исключает наличие неосновательного обогащения.
Вопрос о возврате арендных сумм, полученных ненадлежащим собственником, может ставить лишь надлежащий собственник нежилых помещений..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 26.09.2012 по делу N А40-9862\07-59-86
"...Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда г. Москвы от 7 февраля 2012 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2012 г. подлежат отмене, при этом суд кассационной инстанции принимает новый судебный акт об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Федерального государственного бюджетного научно-исследовательского учреждения "Государственный институт искусствознания" о взыскании с Департамента культурного наследия г. Москвы неосновательного обогащения в сумме 5 399 146 руб. 80 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 033 497 руб. 01 коп.
Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, суд первой и апелляционной инстанций исходил из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.02.2011 г. по делу N А40-91083/10-37-726 признано право собственности Российской Федерации на здание по адресу: г. Москва. Козицкий пер., д. 5, а также признаны отсутствующими право собственности г. Москвы на здание и право оперативного управления Комитета по культурному наследию г. Москвы (л.д. 45 - 54 т. 4). Указанными судебными актами установлено, что спорное здание на момент разграничения собственности в соответствии с Приложением N 1 к Постановлению Верховного Совета РСФСР N 3020-1 от 27.12.1991 г. являлось памятником историко-культурного наследия общероссийского значения и относилось исключительно к объектам федеральной собственности, является таковым до настоящего времени.
Из материалов дела следует, что с момента заключения охранно-арендного договора N 244 от 27.05.1996 г. и по настоящее время Государственный Институт искусствознания использует спорное помещение, уплачивал арендную плату.
В результате исполнения ничтожной сделки Государственный институт искусствознания пользовался предоставленным ему помещением и в силу ст. 167 Гражданского кодекса обязан возместить стоимость пользования.
Исходя из ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном обогащении могут применяться, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений. Характер отношений сторон не свидетельствует о возникновении неосновательного обогащения у Департамента культурного наследия г. Москвы.
В соответствии с п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 г. N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" денежные средства, уплаченные за пользование имуществом по недействительном договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.
Доказательств того, что получение Департаментом культурного наследия г. Москвы от Института арендной платы за пользование помещением в размере, установленном охранно-арендным договором N 244 от 27.05.1996 г. с последующими изменениями, повлекло у Департамента неосновательное обогащение, не представлено.
Отсутствуют также доказательства того, что Департамент культурного наследия г. Москвы в силу предоставленных ему полномочий распоряжался перечисленными денежными средствами.
При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречных исковых требований о взыскании с Департамента культурного наследия неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей, по мнению суда кассационной инстанции, не имелось..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2011 N КГ-А41/17478-10 по делу N А41-18409/09
"...Установив, что ГУ "Бронницкая КЭЧ района КЭУ г. Москвы" на момент подписания договора аренды не обладало правом собственности на спорные нежилые помещения, не могло распоряжаться недвижимым имуществом, не являлось лицом, уполномоченным на сдачу имущества в аренду, при передаче ИП Лутай В.В. в аренду объекта недвижимости, являющегося федеральной собственностью, не был соблюден предусмотренный Постановлением Правительства от 30.06.1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", порядок заключения договора с предшествующим ему проведением торгов, согласно которому заключение договоров объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, должно осуществляться на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности начисленного размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта в соответствии с установленными Министерством экономического развития и торговли РФ правилами, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца и признании оспариваемого договора недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, как заключенного в нарушение требований ст. 608 Гражданского кодекса РФ.
Как правильно указал суд апелляционной инстанции, что при применении реституции по договорам аренды, арендная плата, уплаченная за пользование имуществом, не подлежит возвращению, иначе на стороне лица, пользовавшегося имуществом, возникнет неосновательное обогащение.
Принимая во внимание разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащееся в пункте 7 Информационного письма Президиума от 11.01.2000 г. N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" относительно правовой природы денежных средств, уплаченных за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, как неосновательно полученных лишь в части, превышающей размеры причитающегося собственнику имущества возмещения, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.01.2011 N КГ-А40/17328-10 по делу N А40-25207/10-28-210
"...Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом апелляционной инстанции, в силу ст. ст. 209, 608 ГК РФ арендодатель на момент подписания договора аренды не обладал правом собственности на спорные нежилые помещения, не мог распоряжаться недвижимым имуществом, не являлся лицом, уполномоченным на сдачу имущества в аренду.
С учетом изложенного судебные инстанции пришли к правильному выводу об обоснованности требований в части признания вышеуказанного договора недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, как совершенного в нарушение требований ст. ст. 209, 608 Гражданского кодекса РФ.
Между тем, суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции об обоснованности требования в части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания перечисленной арендной платы в размере 6 222 850,43 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 626 586,19 руб.
Апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что денежные средства, перечисленные истцом во исполнение договора аренды N 188Д08/93, являются фактической платой за пользование арендованным помещением и последствия недействительности договора аренды в данном случае не применяются.
Как правильно указал суд апелляционной инстанции, при применении реституции по договорам аренды необходимо учитывать, что арендная плата, уплаченная за пользование имуществом, не подлежит возвращению, иначе на стороне лица, пользовавшегося имуществом, возникнет неосновательное обогащение..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.12.2010 N КГ-А40/15845-10 по делу N А40-25208/10-105-161
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судом, что между ЗАО "Завод деревоизделий" (арендодатель) и ООО "Фактор Гермес" (арендатор) заключен со сроком на 6 месяцев договор аренды от 01.10.2007 N 188Д07259 нежилых помещений общей площадью 1 795,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. 2-й Южнопортовый пр-д, 26А. Помещения приняты по акту от 01.10.2007.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом апелляционной инстанции, в силу ст. ст. 209, 608 ГК РФ арендодатель на момент подписания договора аренды не обладал правом собственности на спорные нежилые помещения и не мог распоряжаться недвижимым имуществом, в том числе сдавать их в аренду.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции, пришел к выводу о том, что договор аренды от 01.10.2007 N 188Д07259 в силу ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой.
Довод заявителя о возврате ему арендной платы по недействительному договору отклоняется.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимся в пункте 7 Информационного письма Президиума от 11.01.200 <*> N 49 "Обзор практики рассмотрения споров о неосновательном обогащении" денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размеры причитающегося собственнику имущества возмещения.
--------------------------------
<*> В документе, видимо, допущен пропуск текста: информационное письмо Президиума ВАС РФ N 49 имеет дату 11.01.2000.

Поскольку истец фактически владел и пользовался спорными нежилыми помещениями, что установлено судом и не оспорено истцом, арендная плата, уплаченная им за пользование имуществом, не подлежит возвращению, так как на стороне лица, пользовавшегося имуществом, возникает неосновательное обогащение..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.06.2013 по делу N А55-27171/2012
"...Общество с ограниченной ответственностью "Весна" (далее - общество, ООО "Весна") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее - департамент) о взыскании 178 657,76 руб. неосновательного обогащения.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО "Весна" (арендатор) заключен договор аренды от 29.12.2005 N 004669А (далее - договор аренды), по условиям которого за плату во временное пользование арендатору в целях размещения магазина предоставляется нежилое помещение общей площадью 13,60 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Полевая, д. 68.
Право собственности гражданина Шерстнева Н.Г. на спорное помещение подтверждено вступившим в законную силу судебным актом, соответственно, данный факт не подлежит повторной оценке.
В силу статьи 606 ГК РФ пользование имуществом является платным.
Арендная плата - форма оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.
Таким образом, в случае исполнения ничтожной сделки, если арендатор фактически пользовался предоставленным ему помещением, в силу статьи 167 ГК РФ обязан возместить арендодателю в денежной форме стоимость этого пользования.
Применительно к спорному случаю общество на основании заключенного договора аренды пользовалось нежилым помещением с 01.01.2006 и вносило соответствующую арендную плату лицу, которое было неуправомоченным предоставлять имущество в аренду.
В связи с чем возврат арендных платежей арендатору, который фактически пользовался объектом аренды по договору аренды, приведет к неосновательному обогащению последнего..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.11.2009 по делу N А52-174/2009
"...Суд принял изменение исковых требований, в соответствии с которым истец просил взыскать с ответчика неосновательно полученные денежные средства в сумме 117 438 руб. 73 коп.
Решением от 26.06.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.08.2009, в иске отказано.
Как установлено судом, Общество перечислило арендную плату на расчетный счет Администрации в сумме 117 438 руб. 73 коп. за период с 01.03.2006 по 31.10.2008.
Как подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Псковской области от 20.11.2008 по делу N А52-4333/2008, на момент принятия постановления от 02.02.2006 N 247-р и подписания договора аренды Администрация не являлась органом, уполномоченным распоряжаться земельным участком, такие полномочия осуществляла администрация Псковской области на основании Закона Псковской области от 29.12.2005 N 518-ОЗ "Об отдельных положениях регулирования земельных отношений на территории Псковской области".
Таким образом, договор аренды от 15.02.2006 со стороны арендодателя заключен лицом, не имевшим права сдавать имущество в аренду, что противоречит статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 названного Кодекса влечет ничтожность сделки.
В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации потерпевшим, который вправе требовать от другого лица полученные последним без установленных законом или сделкой оснований денежные средства, может быть признано то лицо, за счет которого обогатился приобретатель. Право на получение от арендодателя, не имевшего полномочий на сдачу имущества в аренду, выплаченных по недействительному договору аренды денежных средств возникает у арендатора только в том случае, если плата за пользование тем же имуществом была внесена надлежащему собственнику.
Из материалов дела не следует и представителем истца в судебном заседании кассационной инстанции не опровергнуто, что плата за пользование спорным земельным участком не вносилась на счет администрации Псковской области.
Таким образом, суды правомерно отказали в требовании о взыскании неосновательного обогащения..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 07.12.2009 N Ф09-9633/09-С6 по делу N А07-6052/2009
"...Полагая, что МУП "Караидельское ПУЖКХ" не является лицом, который вправе согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации передавать в аренду спорное помещение, вследствие чего договоры аренды являются ничтожными, общество ФК "НДН-Альянс" обратилось в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения в размере уплаченной им арендной платы.
В соответствии со ст. 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), а также возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, обоснованно исходили из того, что оснований для взыскания неосновательного обогащения не имеется, поскольку фактически заявитель пользовался объектом аренды, что подтверждается материалами дела. С учетом того, что нежилые помещения переданы арендатору (истцу), пользование арендованным имуществом носит возмездный характер, арендатор вносил плату за пользование имуществом, перечисленные денежные средства в сумме 21 927,29 руб. являются платой за пользование имуществом и не являются неосновательным обогащением для их получателя - МУП "Караидельское ПУЖКХ".
Довод заявителя о том, что МУП "Караидельское ПУЖКХ" является лицом, неосновательно обогатившимся за счет общества ФК "НДН-Альянс", поскольку передача имущества осуществлена на основании ничтожной сделки, отклоняется.
По смыслу п. 2 ст. 167, ст. 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации признание договора аренды недействительным не является основанием для удовлетворения требования арендатора к своему арендодателю о взыскании неосновательного обогащения в размере уплаченных по указанному договору сумм арендной платы, если подтвержден факт пользования арендатором имуществом, полученным по такому договору, и истцом не доказано, что он является потерпевшим в результате неосновательного обогащения за его счет..."

Позиция 2. Если арендодатель не является собственником сдаваемого в аренду имущества, то при получении арендных платежей у него возникает неосновательное обогащение за счет арендатора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 13.07.2009 N Ф09-3734/09-С6 по делу N А76-6024/2008-6-337
"...Полагая, что в процессе пользования спорными помещениями у ответчика возникла задолженность перед истцом по арендной плате, комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Ответчик, ссылаясь на отсутствие у комитета законных оснований на заключение договора аренды, заявил встречный иск о взыскании с комитета 244 847 руб. 88 коп. неосновательного обогащения (с учетом уточнения исковых требований).
...Доказательств того, что право собственности на спорные помещения принадлежит муниципальному образованию, комитетом в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Встречные исковые требования удовлетворены судами на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, как подтверждено материалами дела, общество "СФ "ПДК-Строй" в период с сентября 2005 г. по апрель 2007 г. производило перечисление денежных средств на расчетный счет комитета при отсутствии законных оснований, в результате чего у последнего возникло неосновательное обогащение за счет общества "СФ "ПДК-Строй" в размере 244 847 руб. 88 коп..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.12.2009 по делу N А46-10746/2009
"...Омское отдельское казачье общество Сибирского войскового казачьего общества (далее - казачье общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Омской области (далее - управление) о взыскании 179 582 рублей неосновательного обогащения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между комитетом по управлению имуществом Омской области (комитет), наделенным полномочиями Территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации (арендодатель), с одной стороны, и казачьим обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 01.08.2002 N 963N нежилого помещения: двухэтажное здание (согласно прилагаемому поэтажному плану), расположенное по адресу: город Омск, улица Омская, дом 45, общей площадью 155,3 кв. м со сроком действия с 01.08.2002 по 30.07.2003, впоследствии возобновленным на неопределенный срок.
После ликвидации комитета все права по договору аренды перешли к его правопреемнику - управлению и указанный объект недвижимости в соответствии с выпиской из реестра федерального имущества от 29.07.2002 года был учтен как казенное имущество.
В соответствии с мероприятиями, проводимыми в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2007 N 447 "О совершенствовании учета федерального имущества", управлению было предписано уточнить данные по объектам недвижимого имущества, учитываемым в реестре.
Относительно указанного здания, в соответствии с имеющимися документами, не было оснований для включения данного объекта в реестр федерального имущества.
Управление письмом от 17.03.2009 N ТУ-2836 сообщило атаману казачьего общества о том, что до 06.09.2007 названный объект недвижимости находился в реестре федерального имущества, в настоящее время оснований для включения спорного имущества в названный реестр не имеется. Полагая, что арендные платежи были произведены неуполномоченному лицу (не собственнику), истец обратился в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав в совокупности представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установили, что с 06.09.2007 указанный объект недвижимости исключен из реестра федеральной собственности.
Суды сделали правильный вывод, что, начиная с 06.09.2007 ответчик не являлся арендодателем объекта аренды, и в силу положений статей 606, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе был требовать оплаты арендных платежей.
В связи с этим, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании неосновательного обогащения на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме 59 540 рублей за период с сентября 2007 года по январь 2008 года..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 27.12.2011 по делу N А40-14329/11-105-118
"...Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы (далее - первый ответчик), Департаменту финансов города Москвы (далее - второй ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 766 478,57 руб.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и Федеральным государственным учреждением здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве" (арендатор) заключен типовой Договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 10.03.2006 г. N 08-00182/06 (т. 1 л.д. 29 - 34).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2010 года по делу N А40-177264/09-28-1253 установлено, что Департамент имущества города Москвы не является ни собственником, ни лицом, управомоченным сдавать имущество в аренду, поскольку указанным решением спорный объект признан федеральной собственностью.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал Договор от 10.03.2006 г. N 08-00182/06 ничтожной сделкой согласно ст. ст. 166, 168 ГК РФ
Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям, в том числе, о возврате исполненного по недействительной сделке (ст. 1103 ГК РФ).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что установленные обстоятельства соответствуют признакам неосновательного обогащения..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2011 по делу N А40-120166/10-109-984
"...Федеральное государственное унитарное предприятие "Российская телевизионная и радиовещательная сеть" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы о взыскании 61 433 208 руб. 11 коп. неосновательного обогащения в виде полученной арендной платы за период с января 2006 по февраль 2010 по договору аренды здания от 05.09.2006 N 1075/06.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 05.09.2066 между Департаментом имущества города Москвы (арендодателем) и ФГУП "Российская телевизионная и радиовещательная сеть" (арендатором) был заключен договор аренды нежилого фонда N 1-1075/06, предметом которого является нежилое помещение (здание) общей площадью 1 548,70 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. N 7 - 9, строение 4.
Вступившим в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2009 года N 09АП-14737/2009-ГК по делу N А40-15160/08-53-169 право собственности на здание по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 7 - 9, стр. 4 (общей площадью 2 553,8 кв. м) признано за Российской Федерацией.
При этом суд установил, что право федеральной собственности на здание - памятник культуры, основанное на Постановлении Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, в установленном законодательством порядке не прекращалось, здание в собственность города Москвы не передавалось, у города Москвы отсутствовали правовые основания для государственной регистрации в 2002 году права собственности на спорное строение.
Поскольку в судебном порядке собственником здания признана Российская Федерация, Департамент имущества города Москвы не имел права им распоряжаться, в том числе сдавать его в аренду и заключать с ФГУП "РТРС" договор аренды, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде полученной арендной платы в размере 61 433 208 руб. 11 коп. за период с января 2006 по февраль 2010.
Поскольку обстоятельства сбережения имущества за счет истца и отсутствие правовых оснований для удержания сумм арендных платежей, уплаченных истцом, подтверждаются платежными поручениями, представленными в материалы дела и Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2009 по делу N А40-15160/08-53-169, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении иска..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2010 N Ф09-2300/10-С3 по делу N А60-42893/2009-С11
"...Как следует из материалов дела, между обществом "Ладога-Сервис" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ОАЗИС-Дом" (арендатор) подписан договор аренды от 27.12.2007 N 1, по условиям которого ответчик передал в аренду семь зданий, общей площадью 4066,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Совхозная, д. 19...
Полагая, что полученные обществом "Ладога-Сервис" в качестве арендной платы по договору от 27.12.2007 N 1 за период с января по май 2008 года денежные средства ответчик приобрел неосновательно, истец обратился в арбитражный суд.
Судом апелляционной инстанции установлено, что договор аренды от 27.12.2007 N 1 заключен со стороны арендодателя лицом, не имеющим права распоряжения строением, литера А, общей площадью 1241,4 кв. м, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Совхозная, д. 19, то есть сделка в части распоряжения указанным имуществом не соответствует требованиям ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и является ничтожной в силу ст. 168 названного Кодекса.
При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что у ответчика отсутствовало право на сдачу в аренду и на получение арендной платы за пользование спорным имуществом.
Поскольку у ответчика отсутствовали права на сдачу в аренду имущества и получения арендной платы за пользование спорным имуществом, то доходы в виде полученной ответчиком арендной платы по договору аренды от 27.12.2007 N 1 являются неосновательным обогащением ответчика.
При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции обоснованно удовлетворены требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 847 745 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.06.2008 по 02.09.2009 в сумме 96 538 руб. 76 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 01.12.2009 N Ф09-8826/09-С3 по делу N А60-3488/2009-С11
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом "Ладога-Сервис" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ОАЗИС-Дом" (арендатор) заключен договор аренды от 27.12.2007 N 1, по которому ответчик передал в аренду семь зданий общей площадью 4 066,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Совхозная, д. 19, в том числе строение, литера А, общей площадью 1 241,4 кв. м.
Полагая, что полученные в качестве арендной платы за период с января 2008 г. по январь 2009 г. денежные средства ответчик приобрел неосновательно, истец обратился в суд с соответствующим иском.
Судами установлено, что договор аренды от 27.12.2007 N 1 заключен со стороны арендодателя лицом, не имеющим права распоряжения строением, литера А, общей площадью 1241,4 кв. м, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Совхозная, д. 19, то есть сделка в части распоряжения указанным имуществом не соответствует требованиям ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и является ничтожной в силу ст. 168 названного Кодекса.
При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о том, что у ответчика отсутствовало право на сдачу в аренду и на получение арендной платы за пользование спорным имуществом.
Поскольку у ответчика отсутствовали права на сдачу в аренду имущества и получения арендной платы за пользование спорным имуществом, то доходы в виде полученной ответчиком арендной платы по договору аренды от 27.12.2007 N 1 являются неосновательным обогащением ответчика.
При таких обстоятельствах судами обоснованно удовлетворены требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 1 139 527 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 01.01.2009 по 01.06.2009, в сумме 48 606 руб. 94 коп..."

Позиция 3. После прекращения договора субаренды арендная плата, полученная арендатором у субарендатора, является неосновательным обогащением арендатора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2009 N КГ-А40/5116-09 по делу N А40-26664/08-155-203
"...Дополнительным соглашением N 5 от 28.02.2008 г. Договор аренды N 1/9-02 от 17.09.2002 г. расторгнут, в связи с чем 27.03.2008 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о прекращении обременений, зарегистрированных на основании Договоров субаренды N 4/2007 от 01.07.2007 г. и N 5/2008 от 01.02.2008 г., Договора субаренды N 5/04 от 02.04.2004 г. и Договора аренды N 1/9-02 от 17.09.2002 г. (т. 1, л.д. 12).
Согласно ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
При указанных обстоятельствах, правильными являются выводы судов о том, что права и обязанности ЗАО "Алефант" и ЗАО "Инфотел", предусмотренные Договорами субаренды N 4/2007 от 01.07.2007 г. и N 5/2008 от 01.02.2008 г., прекратились с 27.03.2008 г.
При указанных обстоятельствах, правильными являются выводы судов о возникновении у ЗАО "Алефант" обязанности возвратить ЗАО "Инфотел" 224440 руб. неосновательного обогащения, полученного в качестве арендной платы, установленной Договорами субаренды N 4/2007 от 01.07.2007 г. и N 5/2008 от 01.02.2008 г., за пользование комнатами 6, 7, 8 помещения I и частью комнаты 3 помещения II подвала в здании по адресу: г. Москва, ул. Льва Толстого, д. 23, стр. 3, в период с 01.04.2008 г. по 30.04.2008 г..."

14.10. Вывод из судебной практики: Если имущество сдано в аренду лицом, которое не имело на это права, арендатор, фактически использовавший имущество, не вправе требовать возврата уплаченных арендных платежей в порядке применения последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ), несмотря на то что договор аренды является недействительным.

Примечание: Приведенные ниже судебные акты были приняты до того, как ВАС РФ сформулировал правовую позицию, изложенную в п. 12 и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 07.09.2009 N Ф09-6529/09-С6 по делу N А60-626/2009-С1
"...В применении последствий недействительности ничтожной сделки по приведению сторон в первоначальное положение в виде взыскания с ответчика в пользу истца 4 762 081 руб. 73 коп. арендных платежей и оплаты тепловой энергии суды отказали, установив с учетом конкретных обстоятельств дела, что истец не был лишен возможности извлекать полезные свойства из имущества, переданного ему ответчиком во временное владение и пользование.
Как следует из п. 1.2 договора аренды, арендатор принимает в аренду здание, техническое состояние которого указано в соответствующем акте. Из содержания обеих редакций актов технического состояния от 24.12.2007, подписанных сторонами, усматривается, что в здании требуется проведение капитального ремонта. Арендатором не оспаривается, что из содержания акта о состоянии объекта культурного наследия от 17.04.2008, результата комплексных научных исследований по договору от 27.04.2008 ему было известно о том, что общее состояние здания неудовлетворительное, стропильные конструкции и обрешетка находятся в аварийном состоянии и представляют угрозу для жизни и здоровья находящихся в помещении людей.
При этом в течение всего срока исполнения ничтожного договора арендатор не заявлял о недостатках имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им.
Напротив, действия истца после получения здания в аренду свидетельствуют о реализации намерений по использованию здания в том состоянии, в котором оно было принято арендатором по акту (получение задания на разработку научно-проектной документации для производства работ по сохранению объекта культурного наследия от 30.05.2008, получение задания на выполнение инженерного исследования памятника истории и культуры от 30.05.2008, запрос разрешения на проведение ремонта, запрос информации об итогах конкурса по реставрации фасадов, подготовка инженерного исследования здания, получение охранного свидетельства, страхование здания уплата арендных платежей и платежей за тепловую энергию).
Названные действия были направлены на реализацию волеизъявления общества "Ямская слобода" на получение здания в долгосрочную аренду, выраженному в заявлении директору предприятия от 12.12.2007, о передаче здания в аренду сроком на 11 месяцев с последующим перезаключением договора аренды сроком на 49 лет. Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области и предприятие также были согласны на подписание долгосрочного договора аренды (т. 2, л. д. 122 - 124).
Таким образом, владение и пользование зданием в период, определенный договором аренды, осуществлялось арендатором по своему усмотрению посредством совершения действий по приведению здания к надлежащему состоянию в целях последующей эксплуатации обществом "Ямская слобода" на условиях долгосрочной аренды.
С учетом характера сложившихся между сторонами отношений и конкретных обстоятельств дела выводы судов о том, что арендатор осуществлял действия по использованию в своих целях арендованного здания, соответствуют материалам дела..."

14.11. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли в случае признания судом договора аренды незаключенным или недействительным быть взыскано неосновательное обогащение за фактическое пользование арендуемым имуществом, если арендодателем был заявлен иск о взыскании задолженности по арендной плате и впоследствии предмет или основание иска не менялись, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если при рассмотрении иска о взыскании задолженности по арендной плате суд пришел к выводу о незаключенности или недействительности договора аренды, а арендодатель не изменил предмет или основание иска на взыскание с арендатора неосновательного обогащения, то суд может взыскать с арендатора неосновательное обогащение за фактическое пользование арендуемым имуществом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.01.2010 по делу N А70-6094/2009
"...Администрация города Ишима в лице комитета имущественных отношений и земельных ресурсов города Ишима, ссылаясь на статьи 393, 395, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Александру Николаевичу Гончарову (далее - предприниматель) о взыскании 269 177 рублей задолженности по договору аренды муниципального имущества от 14.10.2005 N 72 за период с 14.11.2005 по 03.05.2007, 93 210 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
В кассационной жалобе, доводы которой поддержаны представителем в судебном заседании, предприниматель А.Н. Гончаров просит решение от 31.07.2009 и постановление от 03.11.2009 отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым отказать в иске администрации города Ишима.
По мнению заявителя, суд не применил норму права, подлежащую применению - пункт 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации; в нарушение статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд самостоятельно изменил основания иска, применив к правоотношениям сторон правила главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении. Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности (истек в ноябре 2008 года).
Поскольку новая оферта арендодателем не была акцептована, суды, руководствуясь статьей 432, пунктом 1 статьи 433, пунктом 1 статьи 435, пунктом 1 статьи 438, статьей 443, пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признали спорный договор незаключенным.
Арбитражными судами установлено, что предприниматель фактически пользовался спорным имуществом, указанным в договоре от 14.10.2005 N 72, с 17.10.2005, что подтверждается актом приема-передачи в аренду имущества, по 03.05.2007 (возвращение помещения арендодателю по акту приема-передачи).
В связи с этим суды первой и апелляционной инстанций, исходя из положений пункта 1 статьи 2, статьи 8, пункта 3 статьи 423, главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу, что, пользуясь помещением бани N 3, расположенным по адресу: город Ишим, улица Тобольская, 2, в отсутствие заключенного договора аренды, предприниматель А.Н. Гончаров неосновательно сберег за счет истца денежные средства, составляющие плату за фактическое пользование муниципальным имуществом.
Апелляционный суд обоснованно отклонил довод заявителя жалобы о нарушении судом первой инстанции статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Неточная квалификация истцом сложившихся между сторонами правоотношений не освобождает ответчика об обязанности оплатить фактическое пользование муниципальным имуществом.
Кроме того, по смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование, исходя из фактических правоотношений..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.02.2012 по делу N А06-1822/2011
"...Индивидуальный предприниматель Зенчикова Наталья Павловна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к индивидуальному предпринимателю Фомовской Татьяне Яковлевне (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.05.2010 в размере 240 000 руб.
Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о незаключенности договора аренды.
Поскольку договор аренды между сторонами не заключен, факт пользования ответчиком спорным помещением судом установлен, ответчик неосновательно сберег имущество в виде неуплаченной арендной платы.
Размер неосновательного обогащения составляет 100 000 руб. в месяц и о чрезмерности такой платы не заявлено.
Суд первой инстанции установил, что в феврале оплата была произведена только в сумме 50 000 руб., а в марте оплата вообще не производилась.
Из вышеизложенного следует, признать факт использования ответчиком помещения и взыскания с ответчика в пользу истца платы за пользование помещением в сумме 150 000 руб. за период с февраля по март 2011 года.
Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.08.2010 по делу N А32-45250/2009
"...Управление имущественных отношений администрации города-курорта Анапа (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Научно-практический центр экономики и права аудиторская служба "Экономика" (далее - общество) о взыскании 67 643 рублей 23 копеек долга по арендной плате за период с 01.01.2008 по 30.06.2009 и 29 931 рубля 86 копеек пени за период с 10.04.2008 по 20.08.2009.
Установив, что спорный участок расположен в границах округа санитарной охраны курорта Анапа и являлся федеральной собственностью, суды пришли к обоснованному выводу о том, что муниципальное образование на момент заключения с обществом договора аренды от 11.07.2005 N 3700002274 не являлось собственником земельного участка. Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.
Таким образом, отказывая управлению в иске о взыскании с общества арендной платы и договорной неустойки, суды сделали правильный вывод о ничтожности договора аренды от 11.07.2005 N 3700002274 как совершенного лицом, не обладающим полномочиями по распоряжению федеральным имуществом (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая решение о взыскании с предприятия в пользу администрации неосновательного обогащения, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно части 11 статьи 1 Закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу данного закона, относятся к собственности муниципальных районов или городских округов, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 указанной статьи.
Предусмотренные частями 8, 9 статьи 1 Закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ основания для отнесения спорного земельного участка к федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации документально не подтверждены.
При таких обстоятельствах суды обоснованно сделали вывод о праве управления получать на основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плату за пользование земельным участком со дня вступления в законную силу названного Закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 05.05.2011 N Ф09-2295/11-С6 по делу N А60-29774/2010-С12
"...Общество "Инвестторгстрой" (ИНН: 6661104190, ОГРН: 1026605232576) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Икар-Ритейл" (ИНН: 6671308387, ОГРН: 1106671000820); (далее - общество "Икар-Ритейл") о взыскании 967 246 руб. 58 коп., в том числе 452 007 руб. 49 коп. задолженности по договору аренды от 04.02.2010 N II-04-2010, 7 398 руб. 59 коп. пени, 507 840 руб. 50 коп. штрафа за односторонний отказ от исполнения договора (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Между обществом "Инвестторгстрой" (арендодатель-1), Погребинской Л.С. (арендодатель-2) и обществом "Икар-Ритейл" (арендатор) 04.02.2010 подписан договор аренды N II-04-2010, согласно условиям которого обществу "Икар-Ритейл" передано во временное владение и пользование вышеуказанное нежилое помещение.
Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав содержание условий договора аренды в совокупности по правилам, предусмотренным ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что сторонами договора согласован срок действия договора, равный трем годам.
С учетом этого, поскольку в установленном законом порядке данный договор не зарегистрирован, суды признали его незаключенным и не порождающим каких-либо прав и обязанностей.
Вместе с тем, несмотря на отсутствие между сторонами арендных обязательств, суды, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым, принимая решение, суд в силу ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, установив, что общество "Икар-Ритейл" в период с 16.04.2010 по 27.07.2010 фактически пользовалось объектом аренды, при этом плату за такое пользование не вносило, пришли к правильному выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию сбереженная плата за пользование нежилым помещением на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 18.01.2010 N Ф10-5905/2009 по делу N А14-3750-2009-104/32
"...Открытое акционерное общество "Электросигнал" (далее - ОАО "Электросигнал"), г. Воронеж, обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю Поповой Тамаре Ивановне (далее - ИП Попова Т.И.), г. Воронеж, о взыскании 292 628 руб. задолженности по арендным платежам (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).
Из материалов дела следует, что спорное помещение было предоставлено в пользование ответчику на основании договора аренды N 256/2005 от 11.11.2005.
04.05.2006 между сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно которому договор аренды N 256/2005 от 11.11.2005 расторгнут с 05.05.2006.
По акту приема-передачи от 04.05.2006 помещение столовой общей площадью 1 760,5 кв. м в удовлетворительном состоянии передано арендатором истцу без претензий со стороны арендодателя.
05.05.2006 истцом и ответчиком подписан договор аренды N 86/2006 помещения столовой общей площадью 3368,8 кв. м, сроком действия с 05.05.2006 по 30.11.2008. Помещение передано ИП Поповой Т.И. по акту от 05.05.2006.
Истцом предъявлены к оплате счета-фактуры N 1955 от 02.05.2006, N 2111 от 01.06.2006, N 2786 от 04.07.2006 на общую сумму 1 467 905 руб. 54 коп., исходя из ежемесячной арендной платы 494 607 руб., установленной договором N 86/2006 от 05.05.2006.
Поскольку указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, он признан судами не заключенным.
Суды сослались на то, что, поскольку договор аренды N 256/2005 от 11.11.2005 расторгнут с 05.05.2006, основания для взыскания арендной платы за период с июня по июль 2006 года в порядке ст. 622 ГК РФ отсутствуют, в связи с чем отказали в удовлетворении заявленных требований.
При этом факт пользования ответчиком спорными помещениями после прекращения действия договора аренды N 256/2005 от 11.11.2005 сторонами не оспаривается. Более того, суды указали на возможность взыскания за спорный период неосновательного обогащения, т.е. пришли к выводу о том, что ответчик пользовался помещениями и после расторжения договора N 256/2005 от 11.11.2005.
В соответствии с ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.
Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Таким образом, суд не связан правовыми основаниями предъявленного иска и обязан дать правильную юридическую квалификацию сложившимся между сторонами правоотношениям.
В настоящем случае суду следовало с учетом того, что истцом предъявлено требование о взыскании денежных средств за пользование принадлежащим ему помещением, а также вывода о фактическом пользовании ответчиком этим помещением после прекращения арендных отношений, рассмотреть требования истца по существу.
С учетом изложенного судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Воронежской области от 26.06.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2009 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит установить период неосновательного пользования имуществом, дать оценку расчету неосновательного обогащения в соответствии с положениями п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и разрешить спор, правильно применив нормы материального права..."

Позиция 2. Если при рассмотрении иска о взыскании задолженности по арендной плате суд пришел к выводу о незаключенности или недействительности договора аренды, а арендодатель не изменил предмет или основание иска на взыскание с арендатора неосновательного обогащения, то суд отказывает в иске о взыскании задолженности по арендной плате, неосновательное обогащение за фактическое пользование имуществом не взыскивается.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.04.2010 по делу N А49-6099/2009
"...Общество с ограниченной ответственностью "Вектор" (далее - ООО "Вектор") обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью РАО "Троицкое" (далее - ООО РАО "Троицкое") о взыскании арендной платы в размере 1 253 835 руб. по договору аренды от 01.07.2005 N 16, 475 146 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательств.
Как следует из материалов дела и установлено судами на основании договора аренды крупного рогатого скота с последующим выкупом от 01.07.2005 N 16, заключенного между ООО "Вектор" (арендодатель) и ООО РАО "Троицкое" (арендатор), последнему передается в аренду с последующим выкупом крупный рогатый скот (далее - КРС) - 162 коровы фуражные, находящиеся в поселке Ново-Знаменский.
Содержащиеся в судебных актах выводы о незаключенности договора аренды, в связи с несогласованностью существенных условий договора, основаны на материалах дела и действующем законодательстве.
С учетом того, что договор аренды нельзя признать заключенным, ООО "Вектор" вправе требовать сумму неосновательного обогащения за фактическое пользование имуществом, поскольку иные последствия не предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Поскольку в результате неправильной оценки правовой квалификации спорных правоотношений истцом избран способ защиты не соответствующий характеру нарушенных прав, судебные инстанции правомерно сделали вывод об отказе в иске..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 05.08.2010 N ВАС-10452/10 по делу N А49-6099/2009
"...По иску общества с ограниченной ответственностью "Вектор" (далее - ООО "Вектор") к обществу с ограниченной ответственностью РАО "Троицкое" (Пензенская область, с. Тимирязево, далее - ООО РАО "Троицкое") о взыскании 1 715 666 рублей по договору от 01.07.2005 N 16 аренды крупного рогатого скота с последующим выкупом.
...решением Арбитражного суда Пензенской области от 16.10.2009 исковые требования оставлены без удовлетворения.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2009 решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.04.2010 указанные судебные акты оставлены без изменения.
Суд установил, что согласно договору от 01.07.2005 N 16 аренды крупного рогатого скота с последующим выкупом, заключенному между ООО "Вектор" (арендодатель) и ООО РАО "Троицкое" (арендатор), последнему передается в аренду с последующим выкупом крупный рогатый скот (далее - КРС) - 162 коровы фуражные, находящиеся в поселке Ново-Знаменский. Фактическая передача имущества осуществлена на основании акта приема-передачи без даты и не оспаривается сторонами.
Разрешая спор, судебные инстанции исходили из незаключенности в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды от 01.07.2005 N 16, поскольку сторонами не были определены индивидуализирующие признаки переданного ООО РАО "Троицкое" в аренду имущества (отсутствуют документы по инвентаризационному и бухгалтерскому учету, учитывающие КРС (коровы фуражные) по индивидуальному номеру каждой единицы (бирка, тавро) на животном), в связи с чем у истца не возникло право требования исполнения обязательств по договору и он вправе требовать в рамках самостоятельного иска сумму неосновательного обогащения за фактическое пользование имуществом...
...в передаче дела N А49-6099/2009 Арбитражного суда Пензенской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Пензенской области от 16.10.2009, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.04.2010 по тому же делу отказать..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.09.2011 по делу N А29-10762/2010
"...Индивидуальный предприниматель Губер Сергей Эрнстович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Талисман" (далее - ООО "Талисман") о взыскании 66 000 рублей задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2010 N 31 образовавшейся с ноября по декабрь 2010 года, 27 060 рублей пеней за просрочку внесения арендной платы с 06.12.2010 по 14.03.2011, 12 300 рублей стоимости косметического ремонта.
Согласно условиям договора от 01.10.2010 N 31 в аренду передано нежилое помещение N 29/1 торговый зал площадью 20 квадратных метров, офисные помещения площадью 44 квадратных метра. Суды оценили данные условия договора и выкопировку из технического паспорта помещения N 29 и пришли к выводу о том, что в помещении N 29 отсутствуют помещение N 29/1 и помещение площадью 44 квадратных метра. При невозможности идентифицировать объект аренды суды обоснованно посчитали договор незаключенным.
Отсутствие договорных отношений исключает возникновение арендного правоотношения, а следовательно, и соответствующих ему взаимных прав и обязанностей сторон, что ведет к отказу в удовлетворении требований истца, связанных с имущественным наймом.
Отказ судов в удовлетворении требований по данному спору не лишает истца возможности защитить свои права в порядке главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.12.2009 N Ф03-7186/2009 по делу N А51-5204/2009
"...Индивидуальный предприниматель Волосинко Анатолий Григорьевич (далее - ИП А.Г. Волосинко, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Океан-ДВ" (далее - ООО "Океан-ДВ", общество) о взыскании 83 796 руб. 55 коп., из которых: 65 333 руб. 33 коп. - задолженность по арендной плате по договору от 01.01.2008 N 03/08 за период с декабря 2008 года по 16.06.2009, 12 771 руб. - стоимость текущего ремонта, 3 092 руб. 22 коп. - задолженность по оплате телефона и Интернета, 2 600 руб. - неустойка (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
ИП А.Г. Волосинко (арендодатель) и ООО "Океан-ДВ" (арендатор) подписали договор аренды от 01.01.2008 N 03/08, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение (здание), именуемое в дальнейшем "помещение", согласно плану расположения помещения (приложение N 1), являющемуся неотъемлемой частью договора, общей площадью 50 кв. м, помещение, расположенное по адресу: г. Уссурийск, ул. Плеханова, 36-б; на срок с 01.01.2008 по 25.12.2008 (п.п. 1.1, 6.1 договора).
Отказывая в удовлетворении иска, судебные инстанции исходили из того, что договор аренды является незаключенным, поскольку не определен объект аренды.
При этом апелляционный суд отклонил довод предпринимателя, аналогичный доводу кассационной жалобы, о том, что ответчик не оспаривает факт заключения договора, исходя из того, что, разрешая спор, вытекающий из обязательственных правоотношений, суд обязан дать оценку договору, положенному в основу заявленных требований, поскольку ничтожность либо факт незаключения договора не влекут возникновения у сторон договора предусмотренных им обязательств.
Апелляционный суд также указал на то, что истец вправе избрать иной, соответствующий фактически сложившимся между сторонами отношениям (внедоговорным отношениям), способ защиты нарушенного права.
Не имеет правового значения ссылка истца на частичное признание ответчиком исковых требований, поскольку они обоснованы ссылкой на договор, который является незаключенным и не влекущим возникновения обязательственных правоотношений сторон.
Выводы судебных инстанций соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с правильным применением норм материального права..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 27.04.2011 N КГ-А40/3323-11 по делу N А40-90038/10-105-797
"...В этой связи, верно установив факт того, что срок действия договора аренды N 10/10 АР от 01.03.2010 г. был установлен сторонами с 01.03.2010 г. по 28.02.2013 г., и, следовательно, учитывая, что спорный договор аренды нежилых помещений как заключенный на срок более одного года подлежал государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в установленном порядке последнюю не прошел, арбитражный суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о незаключенности договора аренды N 10/10 АР от 01.03.2010 г. недвижимого имущества между ИФТТ РАН и ООО НПП ОО "Бюро Квантум".
Незаключенный договор не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей. В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.
При таких обстоятельствах арбитражный суд кассационной инстанции полагает правомерным и соответствующим положениям действующего закона вывод арбитражного суда апелляционной инстанции об отсутствии правовых и документальных оснований для удовлетворения исковых требований истца о взыскании с ООО НПП ОО "Бюро Квантум" основного долга по арендной плате в размере 374 984 руб. 32 коп. по договору аренды N 30/08 АР от 03.10.2008 г., задолженности по арендной плате в сумме 264 119 руб. 40 коп. по договору аренды N 10/10 АР от 01.03.2010 г., пени по п. 6.1 названных договоров аренды в размере 43 013 руб. 85 коп.
Доводы заявителя кассационной жалобы о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате по договорам аренды N 30/08 АР от 03.10.2008 г. и N 10/10 АР от 01.03.2010 г. со ссылкой на то, что пользование арендованным федеральным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договоров аренды N 30/08 АР от 03.10.2008 г. и N 10/10 АР от 01.03.2010 г., требующих такой регистрации, влечет на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации неосновательное обогащение ответчика в размере невнесенных арендных платежей, не принимаются судом кассационной инстанции в качестве оснований для отмены обжалуемого постановления апелляционной инстанции об отказе истцу в удовлетворении требований, поскольку исковые требования были предъявлены Учреждением Российской Академии наук Институт физики твердого тела РАН со ссылкой на положения статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По основанию ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации Учреждение Российской Академии наук Институт физики твердого тела РАН заявленные в рамках рассматриваемого дела исковые требования не предъявляло.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 07.11.2011 N Ф09-7134/11 по делу N А07-2789/11
"...Управление обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю Смалюк И.А. о взыскании 1 019 540 руб. 05 коп. задолженности по договору аренды, в том числе 910 911 руб. 05 коп. основного долга по арендной плате, 108 629 руб. пени; о расторжении договора о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа от 05.12.2005 N 122/05 и выселении предпринимателя из арендуемых объектов федерального недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Ахметова, 322, общей площадью 90,3 кв. м (с учетом принятого арбитражным судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Установив, что рассматриваемый договор аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, заключен сторонами без проведения торгов, суд апелляционной инстанции сделал правомерный вывод о том, что в соответствии со ст. 168, п. 3, 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1, 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" договор аренды от 05.12.2005 N 122/05 является недействительным.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, учитывая, что у ответчика не возникло обязательств, вытекающих из названного договора аренды, обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени. Данное обстоятельство не лишает собственника имущества права на взыскание платы за пользование им на основании положений гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере, подлежащем установлению в соответствии с действующим законодательством, определяющим порядок внесения платы за пользование федеральным имуществом..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2010 N Ф09-8216/10-С6 по делу N А07-26906/2009
"...Общество "Агролес" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю Тимиряевой О.Т. о взыскании 136 081 руб. задолженности по арендной плате и 65 530 руб. 95 коп. пени, а также 3610 руб. судебных издержек.
Как установлено судами и следует из материалов дела, обществом "Агролес" (арендодатель) и предпринимателем Тимиряевой О.Т. (арендатор) 01.01.2009 подписан договор аренды объекта недвижимости - магазина "Тополек", общей площадью 97,9 кв. м (64,2 кв. м - торговая площадь, 30,4 кв. м - складские помещения, 3,3 кв. м - тамбур), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, с. Калтасы, ул. К. Маркса, д. 65, сроком на два месяца с даты подписания договора (п. 2.1 договора).
При этом суды, исходя из того, что в договоре аренды нежилого помещения предмет аренды должен быть индивидуализирован, и установив, что указанные в спорном договоре характеристики помещения не позволяют определить какие именно помещения переданы ответчику в аренду, подписанного сторонами плана здания, на котором были бы обозначены переданные предпринимателю Тимиряевой О.Т. помещения общей площадью 97,9 кв. м в материалы дела не представлено, пришли к верному выводу о незаключенности договора аренды от 01.01.2009.
При таких обстоятельствах, поскольку незаключенный договор не порождает для лиц, его подписавших, соответствующих прав и обязанностей, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований о взыскании арендной платы и договорной неустойки..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.07.2010 N Ф09-5730/10-С3 по делу N А76-44812/2009-18-111/96
"...Факт неисполнения обществом "Биокомфорт" обязательств по уплате арендной платы по договору от 01.02.2008 N 3 явилось основанием для обращения общества "Энерготехстрой" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды нежилого помещения от 01.02.2008 N 3 сторонами не заключен в связи с невозможностью индивидуализировать предмет данного договора.
У суда кассационной инстанции нет достаточных оснований для вывода о том, что суды первой и апелляционной инстанций не дали оценки доводам и возражениям лиц, участвующих в настоящем деле, с надлежащим исследованием имеющихся в материалах дела доказательств и установлением обстоятельств дела.
Кроме того, судом первой инстанции указано, что отказ в иске о взыскании задолженности по арендной плате не препятствует предъявлению иска о взыскании неосновательного обогащения по факту пользования помещением.
При рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2010 N Ф09-10779/09-С3 по делу N А76-8752/2009-23-495
"...Общество "Оптимум" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Бриза" о взыскании 95 369 руб. 49 коп., в том числе основного долга по арендной плате за февраль, март, апрель 2009 года в сумме 64 800 руб. и пеней в сумме 30 569 руб. 49 коп. за просрочку уплаты арендных платежей с 06.01.2009 по 21.05.2009 включительно (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Между обществом "Оптимум" (арендодатель) и обществом "Бриза" (арендатор) подписан договор временного пользования нежилым помещением от 01.07.2008 N 30-06/2008 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 36 кв. м, расположенное на шестом этаже нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. Малогрузовая, 1, офис 604.
Судами установлено, что из содержания п. 1.1 договора следует, что предмет аренды - нежилое помещение общей площадью 36 кв. м расположено на шестом этаже нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. Малогрузовая, 1, офис 604. Ссылки на приложения к договору в виде плана арендуемого помещения (поэтажного плана шестого этажа здания, схемы расположения помещений) в договоре отсутствуют.
Данные технического паспорта нежилого помещения по указанному адресу (инвентарный номер 40775), составленного областным государственным унитарным предприятием "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области по состоянию 20.02.2008, не содержат указание на какое-либо помещение площадью 36 кв. м (офис 604), расположенное на шестом этаже. Согласно поэтажному плану от 20.02.2008 на шестом этаже указанного здания находятся три помещения с аналогичными параметрами площади: 34,7 кв. м, 35,6 кв. м, 38,6 кв. м. Помещения площадью 36 кв. м, как обозначено в п. 1.1 договора, на шестом этаже здания не имеется.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильным выводам о том, что представленные истцом документы не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды на основании договора, договор нельзя рассматривать как заключенный, поскольку сторонами не согласован его предмет, требования истца о взыскании задолженности по арендной платы и неустойки за просрочку ее оплаты, основанные на условиях незаключенного договора, удовлетворению не подлежат..."

14.12. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, имеет ли право арендодатель, чье право на недвижимое имущество не зарегистрировано в ЕГРП, требовать оплату с арендатора, использовавшего такое имущество до регистрации права собственности арендодателя, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если в момент передачи имущества в аренду право собственности арендодателя не было зарегистрировано в ЕГРП, то у арендатора не возникает обязанности по оплате пользования имуществом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.11.2009 по делу N А10-1976/2009
"...Судом первой инстанции установлено, что 13.11.2002 между индивидуальным предпринимателем Валеевым В.Н. (покупатель) и открытым акционерным обществом "Бурятснабсбыт" (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - здания магазина, находящегося по адресу: г. Гусиноозерск, ул. Центральная, 4.
29.05.2008 Валееву Валентину Николаевичу выдано свидетельство серии 03-АА N 409347 о государственной регистрации права на указанный объект недвижимости.
Предметом исковых требований индивидуального предпринимателя Валеева В.Н. является взыскание с индивидуального предпринимателя Вахитовой Г.Н. суммы неосновательного обогащения, возникшего из пользования нежилым помещением в отсутствие каких-либо правовых оснований, а также взыскание процентов за пользование чужими средствами.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, из анализа указанных норм права следует, что у истца до момента регистрации права собственности на переданное ответчику имущество, отсутствовало право распоряжаться последним, в том числе и путем сдачи в аренду.
Доводы истца о том, что неосновательное обогащение следует исчислять с 13.11.2002, то есть с момента заключения договора купли-продажи, признанного решением Гусиноозерского городского суда от 21.02.2008 надлежаще заключенным, касаются результатов оценки представленных доказательств.
Оснований для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется..."

Позиция 2. Отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя в ЕГРП на момент передачи имущества в аренду не освобождает арендатора от обязанности вносить плату за пользование имуществом, если арендодатель был законным владельцем имущества и право собственности на данное имущество впоследствии им было зарегистрировано.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 20.01.2012 N ВАС-524/11 по делу N А50-3733/2010
"...Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд удовлетворил исковые требования в полном объеме. При этом суд исходил из того, что строительство спорного помещения осуществлено по заказу и на средства истца; торговый центр был открыт и функционировал до официального ввода здания в эксплуатацию; судебными актами Арбитражного суда Пермского края по делу N А50-40485/2009 установлен факт использования предпринимателем спорного помещения для осуществления предпринимательской деятельности с момента его передачи с 01.04.2008 по 31.05.2009, а истец, являясь законным владельцем помещения, нес бремя содержания имущества; на момент подписания договоров аренды с ответчиком общество "Фандем" на законных основаниях владело спорными помещениями; в последующем за истцом зарегистрировано право собственности на помещения; доказательства наличия притязаний на указанные помещения иных лиц в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что отсутствие у общества "Фандем" зарегистрированного права собственности на помещение в момент его передачи предпринимателю по договору аренды не освобождает последнего от обязанности вносить плату за фактическое пользование имуществом.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

15. Размер неосновательного обогащения при недействительности или незаключенности договора аренды (в том числе когда он вообще не заключался)

Если договор признан незаключенным, он не может регулировать отношения между сторонами. При недействительности договора аренды данная сделка в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна она с момента совершения.
Возникает вопрос: возможно ли при незаключенности или недействительности договора аренды применить указанные в нем ставки арендной платы при расчете неосновательного обогащения в виде невнесенных платежей за фактическое пользование имуществом, а если нет, то каким образом их рассчитывать?

15.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности требовать взыскания неосновательного обогащения в виде платежей за использование имущества в соответствии с размером арендной платы, предусмотренной договором, в случае незаключенности или недействительности договора существует две позиции судов.

Примечание: Следует иметь в виду, что ВАС РФ в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал на то, что договор аренды, не прошедший в установленном порядке государственную регистрацию, связывает стороны такого договора условиями об арендной плате и неустойке за нарушение условий пользования имуществом, поэтому оснований для применения судом норм о неосновательном обогащении не имеется. По этому вопросу см. п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Позиция 1. Если договор аренды признан недействительным (или незаключенным), с арендатора может быть взыскано неосновательное обогащение, возникшее в результате пользования имуществом, в сумме, соответствующей размеру арендной платы.

Примечание: В случае если договор аренды будет признан недействительным, то по правилам п. 2 ст. 167 ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить другое все полученное по сделке. Поскольку в данном случае фактическое пользование имуществом не может быть возвращено арендодателю в натуре, то следует возместить его стоимость в деньгах.
В ряде приведенных ниже Постановлений суды не ссылаются на нормы гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении, ограничиваясь лишь ссылкой на п. 2 ст. 167 ГК РФ.
В то же время при исчислении размера стоимости фактического пользования следует принимать во внимание положения ст. 1103 ГК РФ, согласно которой возврат исполненного по недействительной сделке производится по правилам о взыскании неосновательного обогащения.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 9443/12 по делу N А32-16388/2011
"...В соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, размер взаимных обязательств сторон признается равным, если не будет доказано обратное.
Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.
Следовательно, фактический пользователь помещениями, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося их использования, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).
Соответствующие правовые подходы закреплены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2008 N 1051/08 и от 07.06.2011 N 1744/11.
Дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 07.02.2013 N ВАС-236/13 по делу N А46-7078/2012
"...При исследовании доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 71 Кодекса суды пришли к выводу о незаключенности договора аренды подписанного между сторонами спора.
Суды, исходя из того, что актом приема-передачи от 24.05.2011 имущество передано арендатору и по акту 31.08.2011 возвращено арендодателю пришли к выводу о пользовании ООО "Транссетьком" спорным имуществом в заявленный период.
Фактический пользователь помещениями, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося их использования, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).
В результате фактического пользования предоставленным имуществом ООО "Транссетьком" обязано возместить ООО "Комбинат строительных материалов "Сибирский железобетон" в денежной форме стоимость этого пользования.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, не установлено..."

Определение ВАС РФ от 18.01.2013 N ВАС-30/13 по делу N А40-125072/10-6-1038
"...Суды исходили из того, что договор субаренды от 31.12.2009 N ROSTR33-SLA от 31.12.2009 является незаключенным, а фактическое пользование ответчиком подтверждено материалами дела, к отношениям между истцом и ответчиком применяются соответственно правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, подпункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судами установлено, что в период с 31.12.2009 г. по 28.02.2010 г. предприниматель Кизилова М.А. пользовалась спорным помещением.
Фактический пользователь помещениями, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося их использования, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).
Соответствующие правовые подходы закреплены в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2008 N 1051/08 и от 07.06.2011 N 1744/11.
В результате фактического пользования предоставленными помещениями предприниматель Кизилова М.А. обязана возместить ООО "реал,-Гипермаркет" в денежной форме стоимость этого пользования.
Ссылка заявителя на неправильное начисление судом процентов исследовалась судами и ей дана надлежащая оценка..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.06.2012 по делу N А79-6581/2011
"...Согласно статье 8 Закона о лизинге сублизинг - вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга. При передаче предмета лизинга в сублизинг обязательным является согласие лизингодателя в письменной форме.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд установил, что при подписании договора сублизинга от 15.07.2008 N 620-Л истец не получил согласия Общества на передачу имущества в сублизинг, правомерно признал упомянутый договор недействительным и обоснованно указал на то, что недействительность сделки не освобождает ответчика от внесения платы за пользование имуществом.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной (пункт 54 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд установил, что предмет сублизинга передан ИП Егорову Г.А. по акту приема-передачи от 15.07.2008 N 1, доказательств его возврата в материалы дела не представлено, выкупная стоимость автомобиля не вошла в состав лизинговых платежей, пришел к правомерному выводу о том, что ИП Афиногенов С.В. доказал факт пользования ответчиком предметом сублизинга в заявленный период, и обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение исходя из размера арендной платы, предусмотренной в графике платежей в приложении N 2 к договору сублизинга от 15.07.2008 N 620-Л. Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил иных доказательств, подтверждающих цену аренды в размере 25 000 рублей, и контррасчет долга..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.02.2010 по делу N А31-3798/2009
"...Суд первой инстанции оценил представленные в дело доказательства и установил наличие существенных разногласий сторон по поводу площади занимаемого арендатором помещения, так как площадь помещения по договору составляет 120,8 квадратного метра, по техническому паспорту - 116,1 квадратного метра, а по утверждению ответчика - 101,3 квадратного метра, а потому пришел к обоснованному выводу о незаключенности указанного договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Полно и всесторонне исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, представленные сторонами спора в подтверждение размера неосновательного обогащения, суд признал, что цена аренды, согласованная контрагентами при подписании договора аренды, является ценой пользования в аналогичный период..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2013 N Ф03-1303/2013 по делу N А59-1619/2012
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 22.03.2006 Территориальным управлением Росимущества (арендодатель) и ОАО "Северо-Курильская база сейнерного флота" (арендатор) подписан договор аренды N 439, а 10.10.2008 - дополнительное соглашение к договору (в связи с изменением названий гидротехнических сооружений), согласно которым обществу во временное владение и пользование на срок 15 лет предоставлены мол восточный, мол западный, мол северный, южный причал, причальные стенки 2-3.
Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку, соответствующую требованиям статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что договор аренды объектов недвижимого имущества от 22.03.2006 N 439 и дополнительные соглашения к нему являются незаключенными, поскольку вопреки требованиям пункта 2 статьи 651 ГК РФ не прошли государственную регистрацию.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования.
С учетом этого и конкретных обстоятельств дела суды правомерно указали, что использование ответчиком спорного имущества без надлежащих правовых оснований не освобождает его как пользователя от платы за фактическое пользование имуществом.
Представленный истцом расчет суммы неосновательного обогащения, основанный на размере ежемесячной арендной платы (с учетом НДС), судами проверен и признан правильным.
При этом суды исходили из того, что, несмотря на незаключенность договора аренды и дополнительных соглашений к нему, договоренность о цене пользования гидротехническими сооружениями в отношениях между сторонами была достигнута, выражена в письменной форме. Согласие ответчика с размером платы подтверждалось его конклюдентными действиями при расчетах с 2006 года вплоть до декабря 2010 года.
Доказательств оплаты за фактическое пользование имуществом в спорный период ответчик не представил.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно взыскали с ответчика сумму неосновательного обогащения и начисленных на нее процентов, расчет которых судами также проверен и признан правильным..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.07.2010 по делу N А46-25245/2009
"...Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указал, что подписанные сторонами договоры аренды от 01.04.2009 N 10/9 и от 01.04.2009 N 1/9 со сроком действия более года не были зарегистрированы в установленном законом порядке и являются незаключенными. Между тем ответчик пользовался помещениями и не вносил плату за пользование и не оплачивал коммунальные услуги.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что по правилам пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договоры от 01.04.2009 N 10/9 и от 01.04.2009 N 1/9 содержали условие о сроке действия более года и не были зарегистрированы в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности упомянутых договоров аренды.
Принимая во внимание фактическое пользование ответчиком помещениями с 01.04.2009 по 26.11.2009 при отсутствии предусмотренных законом либо договором оснований, суд удовлетворил требование истца о взыскании платы за пользование имуществом по правилам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основанием для взыскания задолженности по арендным платежам в период действия договора от 25.04.2008 N 10/1 (7 081 руб.) суд указал статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Со ссылкой на статьи 395 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации взысканы проценты за неосновательное пользование чужими денежными средствами.
Суд кассационной инстанции считает, что суды приняли законные и обоснованные решение и постановление. Представленными в материалы дела доказательствами доказана совокупность условий для взыскания спорных денежных средств с ответчика. Ответчик не представил в материалы дела доказательства, которые бы подтверждали неправомерность предъявленных к взысканию сумм, завышение истцом платы за пользование имуществом.
Довод заявителя жалобы о том, что, взыскивая задолженность, суды исходили из условий договора от 01.04.2009 N 10/9, который является недействительным, и необоснованно не приняли договор аренды от 25.04.2008 N 10/1, не может быть принят во внимание, поскольку в судебных актах отсутствуют выводы о недействительности договора..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2009 N Ф04-1680/2009(2921-А67-47) по делу N А67-4066/2008
"...Между департаментом недвижимости Администрации г. Томска и Макаровой В.И. подписан договор от 22.04.2002 N 010826:04 аренды земельного участка... Договор в надлежащем порядке не заключен, поскольку не прошел государственную регистрацию. Ответчик фактически земельным участком пользовался, т.к. эксплуатация магазина без такого использования невозможна...
Согласно статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приберегло или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Суды правильно установили, что отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не освобождает ответчика от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 03.11.2011 по делу N А40-1594/11-77-13, А40-74108/10-93-116
"...Поскольку договор аренды от 01.02.2008 г. нежилого помещения в период с 04.02.2008 по 31.03.2010 является незаключенным, суды правомерно применили к отношениям между истцом и ответчиком правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, подпункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, применительно к позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 8 апреля 2008 г. N 1051/08 в качестве размера неосновательного обогащения может быть принят размер арендной платы, указанный в договоре аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.11.2011 по делу N А40-125072/10-6-1038
"...Суды первой и апелляционной инстанций, признав спорный договор субаренды незаключенным, не применили нормы материального права, подлежащие применению при данных обстоятельствах, а именно положения гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку спорный договор субаренды N ROST-R33-SLA от 31.12.2009 г. является незаключенным, к отношениям между истцом и ответчиком применяются соответственно правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, подпункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, применительно к позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 8 апреля 2008 г. N 1051/08 в качестве размера неосновательного обогащения может быть принят размер арендной платы, указанный в договоре субаренды.
...Решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 апреля 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.09.2011 по делу N А40-100374/10-64-921
"...Поскольку договор аренды 01.01.2008 г. в установленном законом порядке не зарегистрирован, суды пришли к обоснованному выводу, что он является незаключенным.
Поскольку арендатор пользовался нежилыми помещениями в течение трех месяцев, плату за их пользование не вносил, претензию истца оставил без удовлетворения, ЗАО "Вита Лайф" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 248 930 руб. 01 коп. за период с 01.01.2008 по 31.03.2008 из расчета размера арендной платы, определенной в пункте 3.1 договора.
Ответчик не представил суду расчет рыночной стоимости и величины годовой арендной платы за пользование спорными помещениями и доказательств превышения предъявленной ко взысканию суммы неосновательного обогащения среднерыночным ставкам за пользование имуществом.
Таким образом, требования о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 248 930 руб. 01 коп. за период с 01.01.2008 по 31.03.2008 из расчета размера арендной платы, определенной в пункте 3.1 договора удовлетворены правомерно..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении при взыскании неосновательного обогащения суд учел то обстоятельство, что арендатор частично оплатил выставленные арендодателем счета.

Постановление ФАС Московского округа от 01.12.2010 N КГ-А40/14349-10 по делу N А40-25649/10-28-213
"...Общество с ограниченной ответственностью "Агрогарант" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Григорьевой Олесе Игоревне (далее - ИП Григорьева О.И.) о взыскании 546 435 руб. 26 коп. неосновательного обогащения и 32 005 руб. 97 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.02.2010 по 21.06.2010 (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела и установлено судами, 29.05.2009 между ООО "Агрогарант" (арендодателем) и ИП Григорьевой О.И. (арендатором) подписан договор N ПП 0106/09/7 аренды части нежилого помещения площадью 48,0 кв. м в помещении N 82 на 2-м этаже в здании общественно-торгового центра в многофункциональном торгово-деловом, спортивно-развлекательном и оздоровительном центре "Павлово Подворье" по адресу: Московская область, Истринский район, с/пос. Павлово-Слободское, д. Новинки, д. 115, стр. 2.
Срок договора определен сторонами в пункте 6.1 договора - не позднее, чем с 29.05.2009 и на три года.
Поскольку договор от 29.05.2009 N ПП 0106/09/7 не прошел процедуру государственной регистрации, он в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, на что правомерно указано в решении суда.
Вместе с тем, в период пользования истец в соответствии с условиями договора аренды от 29.05.2009 выставлял в адрес ответчика счета на оплату арендной платы и возмещение коммунальных расходов, которые были частично оплачены последним.
При изложенных обстоятельствах доводы ответчика об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих размер исковых требований ООО "Агранта" правомерно был отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку размер оплаты был согласован ответчиком в договоре и одобрен посредством оплаты счетов истца.
Доказательств того, что примененные истцом ставки арендной платы значительно отличаются от рыночных цен, действующих в отношении аналогичных помещений в данной местности в спорный период, ответчик не представлял.
Исходя из изложенного, исковые требования ООО "Агранта" правомерно удовлетворены судами..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.12.2012 по делу N А72-10460/2011
"...Согласно пункту 1.2 названного договора срок аренды составляет 10 лет с 01.03.2006 по 01.03.2012.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку договор аренды нежилого помещения не прошел государственную регистрацию в установленном порядке, суды признали его незаключенным. Следовательно, у предпринимателя отсутствуют законные основания владеть и пользоваться спорным имуществом.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования имуществом, переданным в аренду.
Таким образом, судебные инстанции правомерно исходили из того, что кооперативом предъявлены требования о взыскании неосновательного обогащения, составляющего стоимость пользования арендованным имуществом.
Факт пользования нежилым помещением не оспаривается ответчиком, а также подтверждается в письме предпринимателя от 28.05.2012, в котором арендатор выразил готовность возвратить помещение арендодателю.
Следовательно, ответчик обязан возместить стоимость пользования имуществом.
При подписании договора аренды в 2006 году стороны определили рыночную цену пользования помещением, и эта принятая обеими сторонами цена действовала в их отношениях как обоюдно согласованная весь период пользования имуществом.
В период с 01.05.2011 по 31.05.2012 предприниматель, фактически используя нежилое помещение, не вносила каких-либо платежей, соответственно, не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10).
В спорный период предприниматель обязана оплатить 108 890 руб., однако оплата произведена в размере 48 775 руб., что подтверждено документально и не оспаривается сторонами.
При таких обстоятельствах судебными инстанциями сделан правильный вывод о праве кооператива требовать плату за пользование имуществом за весь период пользования по согласованным сторонами ставкам с учетом частичной оплаты..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.03.2013 по делу N А66-1368/2012
"...Как следует из материалов дела, Институт (арендодатель) и Общество (арендатор) 27.09.2010 подписали договор аренды нежилого помещения общей площадью 527,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Вагжанова, д. 15, этажи N 1 и 2, для ведения хозяйственной деятельности. Срок действия договора с 27.09.2010 по 27.09.2045.
Принимая во внимание, что договор аренды недвижимого имущества от 27.09.2010 со сроком действия 35 лет, не был зарегистрирован в установленном порядке, суды правомерно признали его незаключенным.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Указанные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, в том числе объяснения сторон, акт приема-передачи от 27.09.2010, суды обоснованно установили, что нежилое помещение поступило во владение и пользование ответчика 27.09.2010.
Учитывая, что Общество не внесло плату за пользование названным имуществом, Институт вправе рассчитывать на возмещение неосновательного обогащения в размере невнесенной суммы.
Исходя из доводов сторон и представленных в дело доказательств, суды обеих инстанций установили обстоятельства дела и дали соответствующую оценку доказательствам..."

По данному делу подробнее см. Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2012.

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2012 по делу N А66-1368/2012
"...Как следует из материалов дела, между Институтом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) 27.09.2010 заключен договор аренды нежилых помещений.
Как установлено судом первой инстанции, указанный договор аренды не прошел государственную регистрацию, что подтверждается сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области об отказе в государственной регистрации права от 25.11.2010 (т. 1, л. 65).
Поскольку с 27.09.2010 по 31.12.2010 ответчиком не вносилась арендная плата за пользование переданным по акту от 27.09.2010 нежилым помещением, Институт обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями о взыскании с Общества неосновательного обогащения в сумме 360 369 руб. 55 коп.
Поскольку государственная регистрация рассматриваемого договора аренды нежилых помещений от 27.09.2010 не произведена, вывод суда о незаключенности указанного договора аренды является правильным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
При таких обстоятельствах, поскольку передача нежилого помещения во владение и пользование Обществу документально подтверждена, на последнем в силу положений статьи 1105 ГК РФ лежит обязанность по возмещению истцу в денежной форме стоимости этого пользования.
Расчет неосновательного обогащения произведен истцом с применением цены за пользование указанным помещением на условиях договора аренды от 27.11.2010, а именно 257 руб. за 1 кв. м.
Суд апелляционной инстанции считает верным данный подход, поскольку стороны при заключении договора рассчитывали на взаимное исполнение его условий, в том числе применительно к размеру арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.04.2012 по делу N А44-2519/2011
"...Ссылаясь на то, что Предприниматель не вносил плату за фактическое использование спорного помещения за период с 01.01.2009 по 14.06.2011, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды признали исковые требования обоснованными по праву и размеру.
Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из текста договора от 01.01.2006 N ЦРИА/4/А/0111010000/06/001740 следует, что стороны согласовали срок аренды - с 01.01.2006 по 31.12.2006, поэтому данный договор подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
Как следует из материалов дела, в результате исполнения незаключенного договора ответчик фактически пользовался предоставленным ему помещением с даты подписания акта приема-передачи по 14.06.2011 и обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения приобрести его либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Размер неосновательного обогащения определен судами исходя из согласованной сторонами арендной платы. Контррасчет не был представлен ответчиком..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.10.2011 по делу N А56-72670/2010
"...Как следует из материалов дела, в результате исполнения незаключенного договора ответчик фактически пользовался предоставленным ему помещением с даты подписания акта приема-передачи по 31.12.2010 и обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Факт пользования спорным имуществом установлен судами первой и апелляционной инстанций.
Размер неосновательного обогащения определен судами исходя из согласованной сторонами арендной платы. Контррасчет не был представлен ответчиком.
Суд кассационной инстанции считает, что при принятии решения и постановления судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для их отмены. При указанных обстоятельствах судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.02.2011 по делу N А56-90133/2009
"...Поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию и не может считаться заключенным, а Общество в период с 11.08.2008 по 10.11.2009 фактически пользовалось помещениями без правовых оснований и не оплатило пользование за указанный период в полном объеме по ставкам арендной платы, Компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договора аренды, признал обоснованным требование истца и взыскал с ответчика 490 800 руб. неосновательного обогащения, рассчитав его исходя из размера арендной платы, существовавшей в период пользования Обществом помещениями.
Так как судами первой и апелляционной инстанций правильно применены нормы материального и процессуального права, обжалуемые решение и постановление надлежит оставить без изменения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.10.2010 по делу N А13-1093/2010
"...Из текста договора от 01.12.2008 N 3 следует, что срок аренды нежилых помещений установлен с 01.12.2008 по 31.12.2009. Таким образом, названный договор подлежит обязательной регистрации. Однако в материалы дела не представлено доказательств его государственной регистрации, в связи с чем апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что данный договор нельзя считать заключенным.
Как правильно установлено судами, с момента подписания договора арендатор пользовался спорным имуществом и вносил арендные платежи вплоть до 01.07.2009. После расторжения договора ответчик названные нежилые помещения возвратил арендодателю в установленном законом порядке.
В связи с отсутствием в материалах дела надлежащих доказательств, свидетельствующих о невозможности пользования арендованным имуществом под размещение офиса с 01.06.2009 по причине отключения водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения, апелляционный суд установил, что у ООО "ЛТД" в период с 01.07.2009 по 20.11.2009 возникло неосновательное обогащение за счет истца в размере платы за пользование спорным имуществом.
Нарушений или неправильного применения судами норм материального либо процессуального права, на которые ссылается податель жалобы и которые могли бы привести к принятию неправильных судебных актов, кассационная инстанция не усматривает..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.02.2010 по делу N А20-1900/2009
"...При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал незаключенным договор от 10.06.2008 N 01 (статьи 433, 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 11.1, 22 и 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем глава хозяйства не оспаривает, что по акту приема-передачи от 10.06.2008 (л. д. 14) земельные участки общей площадью 200 га были предоставлены во владение ответчика.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Таким образом, ответчик обязан возместить истцу стоимость неосновательно сбереженной платы за пользование земельными участками.
При разрешении спора суд установил, что земельные участки переданы главе хозяйства 10.06.2008. В кассационной жалобе ответчик указывает, что возвратил комитету эти участки 16.09.2009. Таким образом, во владении ответчика недвижимое имущество находилось не менее 15 месяцев, то есть 5 кварталов. Истец требует взыскать плату за пользование земельными участками, о которой договорились стороны при подписании договора, то есть в размере 51 050 рублей за квартал. По расчету исковых требований (л. д. 22), принятому судом, плата за пользование имуществом в течение 5 кварталов составляет 255 250 рублей. Глава хозяйства уплатил комитету за пользование земельными участками 40 800 рублей (доказательства иного в материалы дела не представлены). Следовательно, ответчик обязан компенсировать истцу 197 433 рубля как неосновательное обогащение (глава 60 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При разрешении спора Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики правильно применил нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дал оценку, изложенные в обжалуемом акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения от 28.10.2009 по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.08.2002 N Ф08-3194/02 по делу N А-32-11280/01-32/341-02-26/59
"...Суд первой инстанции при новом рассмотрении дела исполнил указания кассационной инстанции: установил объекты субаренды, основания заключения договора, исследовал договоры аренды между истцом и арендодателем (ВДПО) от 23.08.89 и от 17.04.90, перечень имущества, переданного истцу по договорам аренды, правопреемственность арендодателя и истца, согласие арендодателя на передачу имущества в субаренду и пришел к выводу о необходимости взыскания арендной платы в сумме 13 207 рублей 91 копейка за период с 01.01.01 по 07.05.01 и пени за несвоевременное перечисление арендной платы в сумме 1 649 рублей 99 копеек по договору субаренды от 26.12.2000.
Принимая решение о взыскании арендной платы и пени, суд первой инстанции не дал оценки тому обстоятельству, что договор субаренды от 26.12.2000 заключен сроком на один год (пункт 3 договора). В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. Поскольку договор субаренды не прошел государственную регистрацию, то он не может быть признан заключенным. Однако незаключенность договора не является основанием для освобождения ответчика от обязанности оплаты фактического пользования имуществом. На основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Статья 1107 указанного Кодекса предусматривает, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами с того момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
При указанных обстоятельствах с ООО Тихорецкое предприятие "Пожзащита" подлежат взысканию в пользу истца неосновательное обогащение - плата за фактическое пользование имуществом в сумме 13 207 рублей 91 копейка за период с 01.01.01 по 07.05.01 и проценты в сумме 1 649 рублей 99 копеек, итого 14 857 рублей 90 копеек..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 19.03.2014 N Ф09-896/14 по делу N А76-3717/2013
"...Установив, что договор от 22.12.2010 N 168-зем, принадлежащий на праве собственности субъекту Российской Федерации, заключен сторонами без проведения торгов, что сторонами не оспаривается (ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды пришли к выводу о том, что данный договор является недействительным (ничтожным).
Вместе с тем согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Таким образом, при фактическом использовании земельного участка ответчиком с 22.12.2010 до 21.02.2011 (даты принятия и возврата земельного участка), недействительность договора аренды не исключает обязанности возместить стоимость фактического пользования имуществом (п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").
Следовательно, судами обоснованно применены к спорным отношениям положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку при подписании договора аренды стороны достигли договоренности о цене пользования объектом недвижимости и рассчитывали на взаимное исполнение договора (арендатор получил в пользование объект недвижимого имущества, арендодатель имел намерение получать арендную плату в определенном договором размере), плата за использование имущества подлежит определению исходя из размера арендной платы.
С учетом изложенного суды правомерно удовлетворили исковые требования в сумме 485 776 руб. 40 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 30.01.2013 N Ф09-13494/12 по делу N А76-3237/2012
"...Ссылаясь на то, что договор аренды от 06.06.2011 в установленном порядке не прошел государственную регистрацию, и соответственно считается незаключенным, в период с 10.08.2011 по 12.10.2011 ответчик пользовался принадлежащими истцу помещениями площадью 521,2 кв. м, расположенными по адресу: г. Челябинск, ул. Свободы, д. 30, без правовых оснований и внесения платы, общество "СпецКомСервис и К" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая, что договор аренды заключен на срок более одного года, доказательств его государственной регистрации в материалах дела не имеется, суды признали названный договор аренды незаключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.
В силу ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Учитывая, что факт пользования банком спорными помещениями в период 10.08.2011 по 30.09.2011 без установленных законом или сделкой оснований подтвержден материалами дела, доказательств внесения ответчиком собственнику помещения платы за такое пользование не представлено, суды пришли к правомерному выводу о том, что банк сберег денежные средства, подлежащие уплате за фактическое пользование нежилыми помещениями.
Размер неосновательного обогащения истцом рассчитан исходя из размера арендной платы, определенной условиями договора аренды от 06.06.2011 (пункт 4.1 договора) и составляет 786 843 руб. 86 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 25.06.2012 N Ф09-3692/12 по делу N А07-13389/2011
"...Установив, что согласно п. 1.2 договора аренды от 06.09.1999 N 482 срок его действия определен с 06.01.1999 по 06.01.2009, суды сделали правильный вывод о том, что данный договор подлежал государственной регистрации. Поскольку доказательств его государственной регистрации в материалы дела не представлено, при наличии возможности ее проведения, суды пришли к верному выводу о незаключенности названного договора.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 и п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований пользовалось чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования (неосновательное обогащение), по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Поскольку правовых оснований пользования нежилым помещением у общества "Кафе "Дионис" не имелось; факт использования обществом данного нежилого помещения в спорный период установлен, что подтверждается актом обследования нежилого помещения от 25.04.2011 и ответчиком не оспаривается, суд апелляционной инстанции правомерно взыскал неосновательное обогащение, исходя из размера арендной платы, согласованной обеими сторонами при подписании договора аренды от 06.09.1999 N 482..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.04.2012 N Ф09-2187/12 по делу N А60-25869/2011
"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.12.2010 по делу N А60-21369/2010 отказано в удовлетворении иска товарищества к предпринимателю о признании договора аренды нежилого помещения от 01.10.2007 N 01/10-07 недействительным, взыскании неосновательного обогащения и процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами. При этом суд исходил из того, что данный договор, срок действия которого составляет более одного года, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.
Обращаясь в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу, товарищество указало, что предприниматель пользовался упомянутым помещением без установленных законом или сделкой оснований. При этом стоимость неосновательного обогащения определена товариществом как разница между фактически внесенными предпринимателем платежами и определенной оценщиком в отчете от 10.02.2011 N 15/2011 рыночной стоимостью арендной платы.
Договор аренды от 01.10.2007 N 01/10-07 является незаключенным, данное обстоятельство установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А60-21369/2010 Арбитражного суда Свердловской области и не подлежит доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела на основании ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судами установлено, что предпринимателем с 01.10.2007 вносились платежи за пользование спорным помещением в размере, определенном договором аренды от 01.10.2007 N 01/10-07, данное обстоятельство товариществом не оспаривается; в акте сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2009, подписанном товариществом и предпринимателем, сумма задолженности также исчислялась исходя из указанного в данном договоре размера арендной платы.
Таким образом, совершив действия по передаче и принятию спорного помещения в аренду (п. 2.1.1 договора аренды от 01.10.2007 N 01/10-07), уплате и принятию платежей за пользование этим помещением в размере, указанном в названном договоре, стороны своими действиями подтвердили наличие между ними договоренности, выраженной в письменной форме, о цене пользования упомянутым помещением.
При таких обстоятельствах, учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4905/11 (опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 29.09.2011), согласно которой если фактический пользователь имущества уплачивал согласованную с его отчуждателем (собственником или законным владельцем) цену пользования, определенную отчуждателем без порока воли и нарушения требований закона, то неосновательное обогащение у данного пользователя отсутствует и оснований для применения положений ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2011 N Ф09-7700/11 по делу N А47-9438/10
"...Поскольку на момент заключения договора аренды от 13.12.2008 N 12-1/4-М зарегистрированное право собственности на вновь созданный объект недвижимости у общества отсутствовало, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласился с доводами предпринимателя о том, что названный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой.
Учитывая отсутствие правовых оснований для такого пользования в связи с недействительностью договора аренды, суд апелляционной инстанции в соответствии со ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применил к рассматриваемым правоотношениям положения ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитав их соответствующими установленным по делу обстоятельствам.
Исходя из совокупной оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии на стороне предпринимателя неосновательного обогащения за счет общества в виде сбережения денежных средств, подлежащих уплате за пользование чужим имуществом. При этом суд апелляционной инстанции верно признал, что неосновательное обогащение в рассматриваемом случае является эквивалентным арендной плате за пользование имуществом в заявленный период, поскольку фактические отношения сторон по пользованию спорным имуществом основаны на согласованных ими условиях договора аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.10.2011 N Ф09-6537/11 по делу N А34-5486/2010
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "СтройИнвестГрупп" (арендодатель) и предприятием (арендатор) подписан договор аренды от 01.10.2009 N 08/АК/10/09, согласно п. 1.1 которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование следующие объекты недвижимости: здание тягловой подстанции N 2, назначение: нежилое, общей площадью 179,4 кв. м, литера А, этажность 1, расположенное по адресу: г. Курган, ул. Кирова, 84а, а также расположенный по указанному адресу земельный участок площадью 1031 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания здания тягловой подстанции N 2.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что срок действия подписанного истцом и ответчиком договора аренды от 01.10.2009 N 08/АК/10/09 составляет один год с 01.10.2009 по 01.10.2010 (п. 1.5 договора); данный договор в установленном законом порядке не зарегистрирован, в связи с чем суды сделали обоснованный вывод о незаключенности названного договора аренды.
Доводы заявителя жалобы о том, что суды неправомерно при вынесении судебных актов приняли во внимание условия договора аренды, являющегося незаключенным, судом кассационной инстанции не принимаются, поскольку, как верно указал суд апелляционной инстанции, стороны при подписании договора аренды рассчитывали на взаимное исполнение договора (ответчик получил в пользование объект недвижимого имущества, истец имел намерение получать арендную плату в определенном договором размере), размер неосновательного обогащения, полученного ответчиком за счет истца, правомерно определен судами исходя из размера арендной платы. Иного материалами дела не доказано (п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.06.2011 N Ф09-3067/11-С3 по делу N А60-31900/10
"...Установив, что договор аренды от 30.09.2009 является незаключенным, в связи с чем его условия не порождают у сторон гражданских прав и обязанностей, в том числе права пользования помещением, суды правомерно взыскали с ответчика сумму неосновательного обогащения, рассчитанную истцом, исходя из согласованного сторонами размера арендной платы по договору с учетом времени использования имущества и частичной оплаты..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд, взыскивая с арендатора неосновательное обогащение в размере, предусмотренном договором, также учитывал, что арендатор ранее вносил платежи в указанном размере.

Постановление ФАС Уральского округа от 10.06.2010 N Ф09-4262/10-С6 по делу N А50-35986/2009
"...Ссылаясь на то, что по состоянию на 12.10.2009 размер задолженности общества "Лабораторные технологии" за фактическое пользование спорным объектом недвижимости составил 430 000 руб., общество "Биотех" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с настоящим иском.
Пунктом 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Удовлетворяя заявленные требования, суды обоснованно исходили из того, что договор аренды от 01.04.2008 является незаключенным, ответчик без правовых оснований пользовался в спорный период имуществом, принадлежащим истцу, доказательств внесения платы за пользование помещением не представлено.
Исходя из того, что факт пользования обществом "Лабораторные технологии" спорным нежилым помещением без установленных законом или сделкой оснований подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается, доказательств внесения собственнику помещения платы за такое пользование не представлено, суды сделали правильный вывод о том, с ответчика подлежит взысканию в качестве неосновательного обогащения плата за пользование названным объектом недвижимости.
Учитывая то, что в материалах дела имеются платежные поручения по оплате ответчиком аренды в размере 120 000 руб. в месяц, начиная с 07.05.2008, сторонами подписан график погашения задолженности на сумму 480 000 руб., ответчик не представил доказательств возможности взыскания стоимости платы за пользование помещением в ином размере, суды признали верным расчет суммы неосновательного обогащения в размере месячной арендной платы, предусмотренном соглашением сторон (120 000 руб. в месяц), в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Постановление ФАС Уральского округа от 03.06.2010 N Ф09-4071/10-С6 по делу N А50-37509/2009
"...Предприниматель Федорова Е.В. обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю Симакину Дмитрию Владимировичу о взыскании 267 290 руб. неосновательного обогащения за период с марта по август 2009 год, 4 944 руб. 87 коп. процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2009 по 09.11.2009 исходя из ставки рефинансирования 10% годовых (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Предпринимателем Федоровой Е.В. (арендодатель) и предпринимателем Симакиным Д.В. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 08.09.2008 N 49/П/Ф-г, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование арендатору помещение площадью 159 кв. м, расположенное на первом этаже 1-этажного кирпичного здания гаража (лит. Б), общей площадью 319,5 кв. м по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Пермская, 11а, а арендатор - принять указанное помещение, выплачивать арендную плату и иные платежи в порядке и размере, установленном договором.
Удовлетворяя требования предпринимателя Федоровой Е.В., суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что, поскольку договор аренды от 08.09.2008 N 49/П/Ф-г в связи с отсутствием его государственной регистрации является незаключенным, предприниматель Симакин Д.В. пользовался спорным имуществом в заявленный период без установленных на то законом или договором оснований. Размер неосновательного обогащения, рассчитанный истцом с учетом размера арендной платы, согласованной сторонами при подписании договора аренды и при отсутствии оснований для принятия какого-либо иного расчета, признан судами обоснованным.
Исследовав и оценив в порядке, установленном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в частности, акт приема-передачи помещения от 01.10.2008, платежные документы и установив факт пользования ответчиком в период с марта по август 2009 г. спорным помещением при отсутствии доказательств внесения платы за данное пользование в сумме 267 290 руб., суды пришли к правомерному выводу о наличии оснований для взыскания неосновательного обогащения и процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами в сумме 4 866 руб. 91 коп. (с учетом корректировки суда первой инстанции исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 9,5% годовых, действующей на момент вынесения решения судом первой инстанции)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.06.2010 N Ф09-3953/10-С6 по делу N А50-37057/2009-Г12
"...Предприниматель Бусырев А.П. обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском о взыскании с предпринимателя Симакина Д.В. 103 657 руб. 84 коп., в том числе 101 775 руб. неосновательного обогащения и 1 882 руб. 84 коп. процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Предпринимателем Бусыревым А.П. (арендодатель) и предпринимателем Симакиным Д.В. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 08.09.2008 N 50/П/Б-г, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование арендатору помещение площадью 102,5 кв. м, расположенное на первом этаже 1-этажного кирпичного здания гаража (лит. Б), общей площадью 319,5 кв. м по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Пермская, 11а, а арендатор - принять указанное помещение, выплачивать арендную плату и иные платежи в порядке и размере, установленном договором.
Согласно п. 1.5 названного договора имущество передается в аренду на срок с 01.10.2008 по 30.09.2011 г.
Удовлетворяя требования предпринимателя Бусырева А.П., суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что, поскольку договор аренды от 08.09.2008 N 50/П/Б-г в связи с отсутствием его государственной регистрации является незаключенным, предприниматель Симакин Д.В. пользовался спорным имуществом в заявленный период без установленных на то законом или договором оснований. Размер неосновательного обогащения, рассчитанный истцом с учетом размера арендной платы, согласованной сторонами при подписании договора аренды и при отсутствии оснований для принятия какого-либо иного расчета, признан судами обоснованным.
Исследовав и оценив в порядке, установленном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в частности, акт приема-передачи помещения от 01.10.2008, платежные документы и установив факт пользования ответчиком в период с мая по август 2009 г. спорным помещением при отсутствии доказательств внесения платы за данное пользование в сумме 101 775 руб., суды пришли к правомерному выводу о наличии оснований для взыскания неосновательного обогащения и процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 727 руб. 63 коп. (с учетом корректировки суда первой инстанции исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,75% годовых, действующей на момент вынесения решения судом первой инстанции)..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 25.10.2012 по делу N А09-1480/2012
"...Согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
Из материалов дела следует, что договор N 7/ПО-АЗ-08 от 01.04.2008 субаренды земельного участка, заключенный на срок с 01.04.2008 по 01.04.2028, в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
При таких обстоятельствах, указанный договор является незаключенным в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ.
Поскольку ответчик не представил надлежащих доказательств, подтверждающих невозможность использования земельного участка, и что он вернул истцу спорный земельный участок до 01.11.2010 и в последующие 17 месяцев, а также не представил доказательств внесения платежей за пользование спорным земельным участком в указанный период, следовательно в данном случае имело место пользование ответчиком имуществом без установленных законом либо сделкой оснований в спорный период, что порождает между сторонами внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.
Пунктом 2 ст. 1105 ГК РФ предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
На основании изложенного, у судов первой и апелляционной инстанций имелись основания для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика 51 000 руб. за пользование земельным участком в период с 01.11.2010 за 17 месяцев в размере 3 000 руб. за каждый месяц, установленной сторонами в п. 2.2 спорного договора субаренды, т.к. признание договора аренды незаключенным по причине отсутствия его госрегистрации не исключает возможности использовать согласованный в нем размер арендной платы при расчете неосновательного обогащения..."

Постановление ФАС Центрального округа от 03.10.2012 по делу N А35-9578/2011
"...Поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды N 7 от 01.01.2011, в силу положений статей 609 Гражданского кодекса РФ, а также п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, судебные инстанции правомерно признали его незаключенным.
Ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих пользование спорной открытой бетонированной площадкой площадью 150 кв. м, расположенной по адресу: г. Курск, 2-й Литовский пер., 8 на законных основаниях, а также внесения платы за пользование указанным имуществом.
В то же время, учитывая тот факт, что сторонами договора установлены все существенные условия для договора аренды, в том числе и размер арендной платы, судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что стороны рассчитывали на взаимное исполнение обязательств по сделке. В связи с чем, размер неосновательного обогащения, полученного ответчиком за счет истца, независимо от признания договора аренды незаключенным, правомерно принят судами первой и апелляционной инстанций исходя из размера арендной платы, указанной в незаключенном договоре аренды N 7 от 01.01.2011.
Определяя период взыскания, истец верно установил его начало с момента передачи ответчику земельного участка по акту приема-передачи от 01.01.2011.
Поскольку доказательств оплаты за пользование спорным земельным участком ответчиком не представлено, судебные инстанции в соответствии с положениями статей 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Центрального округа от 21.06.2012 по делу N А23-3703/2011
"...В силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года.
Т.к. договор аренды был заключен на срок равный одному году и не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу, что договор аренды от 01.01.2008 г. является незаключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Кодекса.
Поскольку факт пользования ответчиком арендованным имуществом подтверждается материалами дела, и плата за пользование арендованным помещением с 01.09.2008 по 10.07.2010 ответчиком не вносилась, суды пришли к верному выводу о том, что у ответчика возникло неосновательное обогащение за счет истца без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, возникла обязанность по оплате истцу денежных средств за фактическое владение и пользование нежилым помещением.
Расчет истца суммы неосновательного обогащения исходя из суммы арендной платы, содержащейся в договоре аренды от 01.01.2008 г. правомерен, т.к. стороны подписали данный договор, согласовав условие о размере арендной платы, аналогичное условие содержал и договор аренды от 01.01.2007 г. При этом само по себе признание договора аренды незаключенным по причине отсутствия его госрегистрации не исключает возможности использовать согласованный в нем размер арендной платы при расчете неосновательного обогащения. Ответчик не предоставил суду каких-либо доказательств рыночной стоимости аренды данной площади в спорный период, не заявил ходатайств о назначении в связи с этим экспертизы..."

Постановление ФАС Центрального округа от 28.02.2012 по делу N А36-4545/2009
"...Как следует из материалов дела, договор 23.07.2008 аренды нежилого помещения, подписанный истцами и ООО "ИКС 5 Недвижимость", является незаключенным.
Между тем, истцы по собственному волеизъявлению передали ответчику спорную часть здания во владение, ежемесячно требовали и принимали плату за его использование по согласованной цене, а ответчик своевременно вносил плату за пользование зданием с момента передачи.
Таким образом, договоренность о цене пользования арендуемой частью здания в отношениях между истцами и ответчиком была достигнута, выражена в письменной форме, до момента возврата помещения истцам подтверждалась сторонами конклюдентными действиями при расчетах и связала их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса).
Данный вывод согласуется с позицией Президиума ВАС РФ, выраженной в Постановлении от 06.09.2011 N 4905/11 по делу N А51-23410/2009.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции считает необходимым постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011 отменить, решение Арбитражного суда Липецкой области от 22.08.2011 изменить, взыскав с ответчика в пользу истцов по 205 937 руб. 64 коп. каждому..."

Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2007 по делу N А48-3856/06-11
"...Полагая, что договор аренды N 6 от 30.06.2004 является незаключенным и считая, что ответчик неосновательно обогатился при пользовании переданным ему имуществом, т.к. не внес полную сумму за такое пользование, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В то же время судами установлено, что в период с 30.06.2004 по 30.12.2004 ОАО "СМП-563" пользовалось принадлежавшим истцу недвижимым имуществом при отсутствии на то законных оснований.
Признав обоснованной рассчитанную истцом сумму неосновательного обогащения ответчика в размере арендной платы, которую последний должен был уплачивать за пользование имуществом исходя из ставок договора аренды, подписанного сторонами, а также аналогичных договоров, заключенных истцом с другими контрагентами, суды удовлетворили заявленное требование на основании положений ст. 1102 ГК РФ и п. 2 ст. 1105 ГК РФ.
Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела и влекущих отмену принятых судебных актов, кассационной коллегией не установлено..."

Позиция 2. Если договор аренды был признан недействительным или незаключенным, то требовать неосновательного обогащения в виде платежей за использование имущества в соответствии с размером арендной платы, предусмотренной договором, нельзя.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2011 N КГ-А41/5225-11 по делу N А4112393\10
"...Судом первой и апелляционной инстанций установлено и из материалов дела следует, что 21 февраля 2009 г., между индивидуальными предпринимателями Сергеевой И.Н. и Калынюк С.М. (арендодатели) и индивидуальным предпринимателем Евстратовой С.В. (арендатор) был подписан договор от N 1 аренды нежилого помещения площадью 56,8 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Карбышева, д. 1, пом. 9 (т. 1 л.д. 12 - 15). Указанное помещение принадлежит Калынюк С.М. и Сергеевой И.Н. на праве общей долевой собственности. (Калынюк С.И. - 1\2, Сергеева И.Н. - 1\2) (л.д. 46 - 47 т. 1).
Договор аренды от 21.02.2009 N 1 не прошедший государственную регистрацию, является незаключенным и не порождает правовых последствий.
В обоснование своего требования о взыскании с ИП Евстратовой С.В. неосновательного обогащения за фактическое пользование помещениями с 21.06.2009 по 21.10.2010, Калынюк С.М. и Сергеева И.Н. ссылаются на пункт 3.1 договора от 21.02.2009 N 1, в соответствии с которым размер арендной платы составляет 15 000 руб. в месяц.
Суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что поскольку договор от 21.02.2009 N 1 является незаключенным и не порождает правовых последствий, Калынюк С.М. и Сергеева И.Н. не вправе при расчете суммы неосновательного обогащения ссылаться на размер арендной платы, установленный указанным договором..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 24.05.2011 N КГ-А41/4975-11 по делу N А41-24869/10
"...Так как договор от 09.04.2010 N 13/3 не прошел государственную регистрацию, суды пришли к правильному выводу, что он является незаключенным и не порождает правовых последствий.
Частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Между тем, указанные помещения были возвращены предпринимателем ООО "Мытищи-ПЛАЗА" на основании акта приема-передачи от 06.09.2010 (л.д. 118).
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что ИП Лебедева Ю.А. обязана оплатить фактическое пользование помещениями, принадлежащими ООО "Мытищи-ПЛАЗА" за период с 01.05.2010 до 06.09.2010.
Стоимость фактического пользования помещениями должна определяться в порядке, установленном п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что ответчик не вправе требовать взыскания с истца платы за фактическое пользование помещением исходя из размера арендной платы, определенной договором от 09.04.2010 N 13/3..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.03.2006 N КГ-А40/2099-06 по делу N А40-12657/05-59-83
"...Как установлено судами обеих инстанций при рассмотрении спора по существу, названный договор аренды не заключен в связи с отсутствием госрегистрации, вследствие чего ответчик подлежит выселению из спорного помещения и обязан уплатить денежные средства, которые сберег, пользуясь недвижимостью без оплаты, за минусом суммы стоимости неотделимых улучшений (ст. ст. 131, 432, 433, 622, 623, 651, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем при отсутствии договора аренды требование о выселении не может быть основано на ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, так же как и требование о возврате стоимости неотделимых улучшений на ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, а расчет неосновательного обогащения на ставке аренды по договору (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 17.10.2007 N Ф09-8400/07-С6 по делу N А60-5795/2007
"...Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между обществом "Бизнес-центр "Альянс" (арендодатель) и предпринимателем Дербеневым О.А. (арендатор) заключен договор от 01.09.2006 аренды нежилого помещения площадью 342,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Декабристов, 14, литера А, на срок с 01.09.2006 по 30.08.2007 для использования в качестве офисных или торговых площадей. Имущество передано предпринимателю Дербеневу О.А. по акту приема-передачи от 01.09.2006.
Предприниматель Дербенев О.А. с согласия арендодателя - общества "Бизнес-центр "Альянс" - по договору от 01.09.2006 передал указанные помещения в субаренду обществу "Элит-паркет-опт" для размещения магазина-салона элитных отделочных материалов. Срок действия договора субаренды определен с 01.09.2006 до 01.09.2011. Факт передачи имущества обществу "Элит-паркет-опт" подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2006.
Суды, отказывая в удовлетворении требований предпринимателя Дербенева О.А. о взыскании неосновательного обогащения, правомерно исходили из того, что срок действия договора субаренды от 01.09.2006 превышает срок действия договора аренды, что противоречит требованиям, установленным п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, и в соответствии со ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет признание данного договора недействительной (ничтожной) сделкой и применение последствий ее недействительности.
Предпринимателем Дербеневым О.А. размер неосновательного обогащения определен исходя из размеров арендной платы, предусмотренной договором субаренды от 01.09.2006, в соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом оплаты, произведенной обществом "Элит-паркет-опт" за сентябрь, октябрь 2006 г.
Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что для определения размера неосновательного обогащения по недействительному договору положения ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат. Между тем иного документа, обосновывающего стоимость услуг по аренде офисного помещения в г. Екатеринбурге, для установления стоимости неосновательного обогащения за период фактического пользования обществом "Элит-паркет-опт" спорным помещением предпринимателем Дербеневым О.А. не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, суды правомерно признали, что являясь владельцем спорного помещения по договору аренды, предприниматель Дербенев О.А. не доказал обоснованность размера взыскиваемого неосновательного обогащения, в связи с чем оснований для удовлетворения данного требования не имеется..."

15.2. Вывод из судебной практики: Размер неосновательного обогащения в результате пользования имуществом при незаключенном договоре аренды (в том числе когда он не заключался) может определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ (об определении цены возмездного договора, если она таким договором не предусмотрена).

Примечание: Следует иметь в виду, что ВАС РФ в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал на то, что договор аренды, не прошедший в установленном порядке государственную регистрацию, связывает стороны такого договора условиями об арендной плате и неустойке за нарушение условий пользования имуществом, поэтому оснований для применения судом норм о неосновательном обогащении не имеется. По этому вопросу см. п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.01.2011 по делу N А43-3987/2010
"...Материалами дела подтверждено и ответчик не оспаривает факт пользования имуществом истца в спорный период.
При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Суд проверил расчет стоимости неосновательного обогащения на основании данных справки общества с ограниченной ответственностью "50+50" средней ставки арендной платы за производственные и гаражные помещения в городе Княгинино с 01.01.2009 по 01.06.2010 с учетом наличия либо отсутствия отопления в помещении, договоры аренды помещений в том же здании и обоснованно взыскал неосновательное обогащение в заявленном размере из расчета 4000 рублей в месяц, поскольку ответчик документально не опровергнул такой размер платы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 6.1 договора аренды от 01.07.2002 N АВ-25/02 установлен срок действия договора до 31.12.2003.
Соответственно, суд правильно посчитал, что данный договор аренды оформлен на срок более года, поэтому является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.07.2012 по делу N А29-6849/2011
"...В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции признал незаключенным названный договор аренды, как не прошедший государственную регистрацию (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный вывод суда сторонами не оспаривался, не поставлен он под сомнение и в кассационной жалобе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 названного кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Из пункта 2 статьи 1105 того же кодекса следует, что неосновательное обогащение подлежит возмещению потерпевшему по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование чужим имуществом, и в том месте, где оно (пользование) происходило.
При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной (пункт 54 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Во исполнение процессуальной обязанности доказать наличие сравнимых обстоятельств истец предоставил суду шестнадцать договоров аренды, заключенных им с другими контрагентами (т. 1, л.д. 87 - 109).
Суды обеих инстанций оценили представленные доказательства (в числе которых подписанные сторонами договор и акт приема-передачи, платежные документы, объяснения сторон) с учетом особенностей доказывания по искам о неосновательном обогащении и заключили: совокупностью имеющихся сведений с надлежащей достаточностью подтверждается, что, действительно, предприниматель Архипова М.Н. без законных оснований и соответствующего возмещения пользовалась указанными помещениями предпринимателя Гулиева И.Р., общая площадь которых составляет 187 квадратных метров (147,5 квадратного метра торговой площади и 39,5 квадратного метра вспомогательной площади).
Нарушений процессуального права, указанных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не выявлено, поэтому суд кассационной инстанции не нашел оснований для безусловной отмены обжалованных судебных актов..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2011 по делу N А82-1471/2011
"...Материалами дела подтверждено, что данный договор аренды заключен на 10 лет, но не зарегистрирован контрагентами в установленном законом порядке, что в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его незаключенность.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.07.2011 по делу N А17-3857/2010
"...Договор аренды нежилого помещения от 07.05.2010 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суды правильно признали указанный договор незаключенным.
Таким образом, суды сделали правомерный вывод об отсутствии оснований для признания неосновательным обогащением сумм арендной платы, поскольку признание договора аренды незаключенным не освобождает истца от обязанности оплаты фактического незаконного пользования помещением, в связи с чем обоснованно отказали истцу в удовлетворении исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения.
Удовлетворяя встречные исковые требования, суды обеих инстанций оценили акты приема-передачи от 07.05.2010 и 10.07.2010 и сочли, что Общество использовало нежилое помещение в указанный период с частичной оплатой. Определяя размер неосновательного обогащения и принимая во внимание незаключенность договора, суд исходил из размера арендной платы, определенной в отчете от 13.09.2010, что не противоречит положениям пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, удовлетворение встречных исковых требований по оплате за использование помещения с учетом внесенных Обществом платежей является правомерным и обоснованным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2009 по делу N А28-6140/2008-159/9
"...Договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке.
В соответствии со статьями 433 и 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания (помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса). Таким образом, вывод суда о том, что договор аренды 02.12.2005 N 5507 является незаключенным, соответствует нормам материального права.
Согласно требованиям пункта 2 статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.09.2008 по делу N А28-11240/2007-209/31
"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области от 27.06.2007 по делу N А28-8196/06-472/22, принятому по иску Предпринимателя к Колхозу о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, упомянутая сделка признана незаключенной в связи с отсутствием государственной регистрации. Правильность судебного акта подтверждена постановлением от 26.09.2007 Второго арбитражного апелляционного суда и постановлением от 25.12.1997 <*> Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа.
--------------------------------
<*> Видимо, имеется в виду Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа N А28-8196/2006-472/22 от 25.12.2007, а не от 25.12.1997.

В пункте 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.06.2007 по делу N А43-8988/2004-17-264
"...Согласно пункту 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 01.01.2000 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суд правомерно признал названный договор незаключенным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.05.2007 по делу N А43-32226/2006-17-585
"...В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Из спорного договора видно и сторонами не оспаривается, что в нем отсутствует условие о размере арендной платы, поэтому суд пришел к обоснованному выводу о незаключенности этого договора.
Использование ответчиком имущества истца без установленных законом либо сделкой оснований порождает между ними внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.
В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения приобрести его либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2005 N А79-9525/2004-СК2-9340
"...Подписанный предпринимателями Месаблишвили М.Г. и Степановой Н.В. договор от 01.05.2003 аренды помещений по указанному адресу на срок три года не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому обоснованно признан судом незаключенным (статьи 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем Степанова Н.В. в период с 01.05.2003 по 01.03.2004 фактически пользовалась принадлежащим истцу нежилым помещением, и данное обстоятельство ею не оспорено.
В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, для возмещения неосновательного обогащения имеет значение сам факт использования чужого имущества. Ответчик не представил доказательств, что объект найма исключен из гражданского оборота (статья 129 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому довод заявителя о невозможности эксплуатировать находящееся в подвале помещение истца в качестве объекта аренды из-за отсутствия разрешения не может быть принят во внимание. При этом по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 названного Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

Дальневосточный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что должны применяться обычные ставки арендной платы, установленные в соответствующей местности. Это соответствует положениям п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.07.2010 N Ф03-4886/2010 по делу N А51-11818/2008
"...Приморский краевой союз потребительских обществ "Приморский крайпотребсоюз" (далее - Приморский крайпотребсоюз) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к Первомайскому потребительскому обществу (далее - общество) о взыскании 1 616 725 руб., из которых 1 532 936 руб. - неосновательное обогащение за период с 03.09.2007 по 04.05.2008 и 83 789 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Суды установили факт пользования ответчиком имущественным комплексом пивзавода, а также то, что договор аренды от 03.09.2007 N 16 является незаключенным.
При этом суды пришли к выводу о том, что, подписав договор аренды, стороны согласовали размер арендной платы за пользование имуществом в сумме 60 000 руб. и исполняли договор исходя из этого согласованного условия договора. В связи с этим суды признали заявленные исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Поскольку договор аренды от 03.09.2007 N 16 признан судом незаключенным, он не порождает прав и обязанностей сторон. В связи с этим вывод судов о согласовании сторонами условия об арендной плате в размере 60 000 руб. по признанному незаключенным договору является ошибочным.
Исходя из установленного судом факта пользования ответчиком в спорный период имущественным комплексом пивзавода последний обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.
В связи с этим суду необходимо было установить обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных имущественных комплексов и дать оценку представленным истцом доказательствам величины арендной платы за имущественный комплекс пивзавода, которым пользовался ответчик.
При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска является преждевременным и сделан без полного исследования и оценки имеющихся в деле доказательств, установления существенных для дела обстоятельств в нарушение статьи 71 АПК РФ.
При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные нарушения, установить обычные ставки аренды за имущественный комплекс, применяемые в данной местности, и с учетом установленного, сумм оплат за пользование имущественным комплексом пивзавода разрешить спор..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.12.2009 по делу N А45-7475/2009
"...14.03.2005 УП НСО "Фонд имущества Новосибирской области" (арендодатель), ООО "Гамма-Сервис" (арендатор), по согласованию с Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области, являющимся представителем собственника передаваемого в аренду имущества, подписан договор аренды нежилого помещения N 92-о, согласно которому арендатору в пользование передаются нежилые помещения общей площадью 540,00 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Александра Невского, 1а. Срок действия договора с 01.03.2005 по 28.02.2020.
Поскольку указанный договор аренды не прошел государственную регистрацию, он не может считаться заключенным, и не влечет для участников этой сделки возникновение прав и обязанностей.
Судом первой инстанции установлено, что фактически помещения общей площадью 540,00 кв. м в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Александра Невского, 1а, ответчику переданы по акту приема-передачи от 01.03.2005.
Обстоятельство нахождения Общества в помещениях в здании по ул. Александра Невского, 1а и использование им названного помещения подтверждается письмами ответчика от 19.12.2006, от 03.04.2007 и им не опровергнуто.
О необходимости оплаты фактического пользования указанным выше недвижимым имуществом в размере 1 435,37 руб. за 1 кв. м площадей в год ответчик истцом был поставлен в известность уведомлением от 25.09.2006 N 5418/1-05, которое получено ответчиком согласно почтовому извещению 03.10.2006.
Истец по настоящему делу обосновал наличие у ответчика неосновательного обогащения в виде сохранения платы за пользование нежилым помещением.
По расчету истца неосновательное обогащение ответчика за период с октября 2006 года по декабрь 2007 года включительно (исходя из ставки 1 435,37 руб. за 1 кв. м в год, рассчитанной на основании Отчета N Обл 22772 от 11.09.2006 (об оценке государственного имущества подлежащего сдаче в аренду) составила, с учетом частичной произведенной Обществом оплаты, сумму 934 986,40 руб.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что требование истца о взыскании неосновательного обогащения в сумме 934 986,40 руб. основано на положениях главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации и является правомерным..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.10.2009 N Ф04-5630/2009(19763-А46-11) по делу N А46-20889/2008
"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции и апелляционным судом, нежилое помещение общей площадью 1 605,3 кв., расположенное по адресу: город Омск, ул. Транссибирская, дом 2, является собственностью ОАО "Омский аэропорт".
Согласно представленному в материалы дела договору аренды нежилого помещения от 01.04.2008 N 5-149 помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.04.2008 в срочное возмездное пользование сроком на пять лет.
Удовлетворяя заявленные требования, Арбитражный суд Омской области исходил из того, что поскольку ответчик использовал в спорном периоде времени недвижимое имущество без правовых оснований, договор аренды имущества не заключен, то использование ответчиком имущества истца без установленных законом либо сделкой оснований порождает между ними внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.
Согласно статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, пользующееся имуществом на основании незаключенного договора аренды, обязано уплатить арендодателю стоимость пользования имуществом, размер которой определяется на основании статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку ответчик не вносил плату за пользование имуществом, принадлежащим собственнику, суд обоснованно взыскал сумму неосновательного обогащения исходя из цены арендной платы, наиболее приближенной к цене, существовавшей в то время, когда ответчик прекратил пользоваться помещением, и в том месте, где происходило пользование..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2009 N Ф04-1040/2009(1074-А03-39) по делу N А03-4796/2008-8
"...ЗАО ПСМО "Бийскстрой", считая, что ООО "Материалстройсервис" незаконно владело и пользовалось производственным зданием (литер Д, Д1, Д2), расположенным по адресу: Алтайский край, г. Бийск, ул. Социалистическая, 23/4, до момента государственной регистрации права собственности ЗАО ПСМО "Бийскстрой" на него (с 10.06.2005 по 07.03.2007 - с учетом уточнения), и оборудованием цеха (движимым имуществом), которое в настоящее время у ООО "Материалстройсервис" отсутствует, обратилось с настоящим иском в суд.
Договор купли-продажи от 01.07.1998 N 10, на основании которого ответчик считал себя собственником здания, признан решением Арбитражного суда Алтайского края от 06.06.2005 по делу N А03-10659 незаключенным; решением Арбитражного суда Алтайского края от 08.09.2006 по делу N А03-1574/06-32 за ЗАО ПСМО "Бийскстрой" признано право собственности на указанное здание.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца о взыскании неосновательного обогащения в сумме 834 516,1 руб., исходил из доказанности факта пользования ответчиком производственным зданием за период 10.06.2005 по 07.03.2007 без установленных законом или сделкой оснований.
При этом суд, проанализировав сведения, содержащиеся в отчетах об оценке рыночной арендной ставки объекта недвижимости правомерно установил, что средней ставкой арендной платы, существовавшей в период, когда закончилось неосновательное пользование ответчиком спорным имуществом, будет являться 10 руб. за 1 кв. м, в связи с чем требования истца о взыскании неосновательного обогащения за пользование производственным зданием общей площадью 3992,9 кв. м за период с 10.06.2005 по 07.03.2007 обоснованно удовлетворил частично в сумме 834 516,1 руб..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 24.05.2011 N КГ-А41/4975-11 по делу N А41-24869/10
"...Так как договор от 09.04.2010 N 13/3 не прошел государственную регистрацию, суды пришли к правильному выводу, что он является незаключенным и не порождает правовых последствий.
Частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Между тем, указанные помещения были возвращены предпринимателем ООО "Мытищи-ПЛАЗА" на основании акта приема-передачи от 06.09.2010 (л.д. 118).
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что ИП Лебедева Ю.А. обязана оплатить фактическое пользование помещениями, принадлежащими ООО "Мытищи-ПЛАЗА" за период с 01.05.2010 до 06.09.2010.
Стоимость фактического пользования помещениями должна определяться в порядке, установленном п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что ответчик не вправе требовать взыскания с истца платы за фактическое пользование помещением исходя из размера арендной платы, определенной договором от 09.04.2010 N 13/3..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.12.2014 N Ф06-17717/2013 по делу N А72-302/2014
"...По мнению истца, ответчик в период с 25.12.2010 по 25.12.2013 использовал федеральное имущество, а именно: помещения на 7-ом этаже в здании корпуса А1 (лит. А-1, А-1а), ком. N 2 - 8, 10, 12 - 15, 30, общей площадью 157,31 кв. м, на безвозмездной основе в отсутствие каких-либо правовых оснований. Определив рыночную стоимость права пользования и владения спорными помещениями на основании отчета об оценке от 12.04.2013 N 9901/16.03.12/141/01/16032012/Ю-6-Ф/0294 в размере 1 383 000 руб., истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
На основании части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом.
Статьей 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность лица, неосновательно временно пользовавшегося чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии с положениями пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
По материалам административного дела директор ответчика Брагин С.А. дал объяснения, что фирма занимает спорные помещения примерно с 2000 года, сначала по договору аренды с аэропортом "Ульяновск-Восточный", а с 2007 по 2008 годы без законных оснований. Он как руководитель предпринимал неоднократные попытки оформить договорные отношения. Так, письмами от 04.06.2006 N 163, 164 Брагин С.А. обращался в Федеральное государственное квартирно-эксплуатационное учреждение "Ульяновская квартирно-эксплуатационная часть района" Министерства обороны Российской Федерации с просьбой заключить договор аренды спорных помещений; аналогичная просьба была направлена истцу письмом от 02.03.2012 N 106.
Доказательств освобождения имущества и возврата его истцу ответчик суду не представил.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции признал установленным факт пользования ответчиком в спорный период помещениями, находящимися на 7 этаже корпуса А1 (лит. А-1, А-1а), ком. N 2 - 8, 10, 12 - 15, 30, расположенными по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, аэропорт "Ульяновск-Восточный".
Доказательств, подтверждающих уплату денежных средств за пользование объектом недвижимости, ответчик суду не предоставил.
Суд установил, ответчик использовал вышеназванные объекты недвижимости без установленных законом либо сделкой оснований, что, по мнению истца, порождает между сторонами внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.
По смыслу статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации неосновательное обогащение возмещается по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Согласно отчету об оценке от 12.04.2013 N 9901/16.03.12/141/01/16032012/Ю-6-Ф/0294 итоговая величина рыночной стоимости права пользования (и владения) нежилыми помещениями в здании литер А1 площадью 157,31 кв. м (этаж 7, ком. 2 - 8, 10, 12 - 15, 30), расположенными по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, аэропорт "Ульяновск-Восточный", без учета налога на добавленную стоимость, расходов на содержание и эксплуатацию по состоянию на 05.04.2013 составляет 461 000 руб. в год.
Расчет суммы неосновательного обогащения, представленный истцом, суд проверил и признал верным.
Указанную сумму неосновательного обогащения ответчик не оспорил, контррасчет не представил.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.06.2009 по делу N А65-24605/2008
"...Апелляционный суд пришел к правильному выводу, что размер арендной платы, установленный по договору аренды от 01.04.2007 N ЮО-01/07/А, заключенному между истцом и третьим лицом, не может быть положен в основание расчета неосновательного обогащения, поскольку стороны установили размер ежемесячной арендной платы за несколько объектов недвижимости, а за каждый объект в отдельности размер арендной платы сторонами договора не определен.
С учетом справок уполномоченного органа статистики и Торгово-промышленной палаты Республики Татарстан об отсутствии сведений о средней рыночной стоимости сдачи в аренду складских помещений в г. Казани по состоянию на март 2008 года, суд апелляционной инстанции правомерно применил при расчете суммы неосновательного обогащения расчет истца, основанный на договорах аренды нежилых помещений, заключенных при сходных обстоятельствах, а также отчете независимого оценщика N 354/09, из которого следует, что рыночная стоимость аренды спорного помещения по состоянию на 01.04.2008 составляла 244 руб. за 1 кв. м. Истец при определении размера неосновательного обогащения исходил из расчета 241 руб. 50 коп. за 1 кв. м..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.01.2009 по делу N А72-539/2008
"...Решением Арбитражного суда Ульяновской области по делу N А72-3662/2007 от 28.11.2007, оставленным без изменения постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2008 и Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.05.2008, договор N 6304/943 от 26.02.2003 признан незаключенным и ЗАО "Россы" выселено из занимаемых помещений.
Судами установлено, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что за период с 01.02.2006 по 25.12.2007 ответчик пользовался помещениями общей площадью 396,88 кв. м и уплатил истцу арендную плату в общей сумме 1242693,42 руб.
Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Поскольку статистических сведений по размеру арендной платы в городе Ульяновске за спорный период не имеется, что подтверждено представителем истца и не оспаривалось представителем ответчика, суды по аналогии закона правомерно руководствовались положениями пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.10.2007 по делу N А65-1167/2007
"...Договор аренды от 01.10.2001 N 345 года не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суд правомерно признал названный договор незаключенным.
Указанное обстоятельство также установлено решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2006 года, принятым по делу N А65-20597/2006 (л. д. 20 - 21), и согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежит повторному доказыванию.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Суд правомерно определил размер неосновательного обогащения ответчика в сумме 59627 рублей, исходя из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом порядка расчета арендной платы, определенного Постановлением Кабинета Министров от 20.03.2003 N 159 и произведенных предпринимателем платежей..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2011 по делу N А13-9831/2010
"...Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Положения статьи распространяются и на договор аренды помещений. Поскольку договор аренды от 01.02.2007 N 2-Дар-О-08/07 в установленном законом порядке не зарегистрирован, суд первой инстанции сделал правильный вывод о его незаключенности.
Вместе с тем, разрешая требование истца о взыскании спорной суммы на основании норм права, содержащихся в главе 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей обязательства вследствие неосновательного обогащения, суд при исчислении размера неосновательного обогащения исходили из размера арендной платы, установленной договором аренды от 01.02.2007 N 2-Дар-О-08/07, признанного незаключенным.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ при пользовании лицом имуществом без оплаты у него возникает обязанность возместить потерпевшему то, что он сберег вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Размер неосновательного обогащения определяется на основании статьи 424 ГК РФ.
Неприменение при разрешении спора вышеназванных норм права привело к тому, что судом первой инстанции не были установлены обстоятельства, имеющие значение для установления размера неосновательного обогащения, судом также не указаны в обжалуемом судебном акте доказательства, которые позволили определить размер неосновательного обогащения исходя из условий незаключенного договора аренды..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.08.2010 по делу N А20-486/2009
"...Поскольку срок действия договора аренды от 30.06.2008 составляет более одного года, этот договор в силу пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации. Доказательства государственной регистрации договора аренды от 30.06.2008 в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций о незаключенности договора аренды спорных помещений от 30.06.2008 является правильным и соответствует приведенным нормам права.
Незаключенность договора аренды не исключает обязанности ответчика возместить неосновательное обогащение в виде арендной платы. Такое обязательство возникает из положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которой лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).
Факт пользования обществом нежилыми помещениями в спорный период подтверждается материалами дела и им не оспаривается.
Размер неосновательного обогащения в сумме 90 610 рублей 26 копеек за пользование спорными помещениями с 1 июля 2008 г. по 9 сентября 2009 г. определен на основании положений пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги, исходя из ставки арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда в г. Нальчике. Возражений по расчету суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами общество не представило.
Суды полно и всесторонне исследовали представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства и правильно применили нормы материального права. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 27.02.2013 N Ф09-13162/12 по делу N А60-2939/12
"...Принимая во внимание, что до окончания предусмотренного предварительным договором от 29.04.2011 N 24-А срока, основной договор между сторонами заключен не был, при этом переданные обществу "Орион" по акту приема-передачи от 23.05.2011 нежилые помещения обществу "Управление торговли ПУрВО" не возвращены, суды пришли к верному выводу о том, что в период с 01.11.2011 по 31.05.2012 общество "Орион" пользовалось спорными нежилыми помещениями без установленных законом или сделкой оснований.
С учетом этого и поскольку доказательств внесения обществом "Орион" собственнику помещений платы за такое пользование не представлено, суды пришли к правомерному выводу о том, что общество "Орион" неосновательно сберегло денежные средства, подлежащие уплате за фактическое пользование нежилыми помещениями.
По смыслу п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой цена должна быть определена исходя из цены, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, работы или услуги.
Суды, учитывая, что в п. 2.1 предварительного договора от 29.04.2011 N 24-А сторонами установлен размер обеспечительного взноса (77 555 руб.), который, в том числе покрывает базовую часть арендной платы, при этом в таком же размере сторонами в проекте договора аренды определена арендная плата, обществом "Орион" в материалы дела не представлены доказательства того, что за фактическое пользование подлежит уплате иная сумма, отличная от той, которая определена в предварительном договоре и проекте договора аренды, признали обоснованным применение обществом "Управление торговли ПУрВО" при расчете суммы неосновательного обогащения указанного размера платы, как цены, наиболее близкой по значению к цене, которая обычно взимается за аналогичное пользование (п. 2 ст. 1105, п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.07.2012 N Ф09-5622/12 по делу N А76-20307/2011
"...Поскольку сторонами не согласован объект аренды (отсутствует поэтажный план, иное приложение к договору, позволяющие идентифицировать местоположение арендуемой части нежилого помещения), договор N 01/2-11/08 обоснованно признан судами незаключенным.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, акт приема-передачи, являющийся приложением к договору, и помесячные акты, подписанные сторонами без замечаний либо оговорок, суды установили, что в период с ноября 2008 г. по апрель 2009 г. общество "Атлант" предоставляло в аренду предпринимателю Вербовскому А.В. нежилое помещение площадью 85 кв. м, торговой площадью 35 кв. м.
Таким образом, выводы судов о доказанности факта использования предпринимателем Вербовским А.В. нежилого помещения общества "Атлант" площадью 85 кв. м в период с 01.11.2008 по 30.04.2009 являются верными.
В соответствии с ч. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Суды пришли к выводу о наличии на стороне предпринимателя Вербовского А.В. неосновательного обогащения, представляющего собой сбережение платы за пользование недвижимым имуществом общества "Атлант". Представленный обществом "Атлант" расчет размера неосновательного обогащения на сумму 450 000 руб. выполнен с учетом шести месяцев пользования предпринимателем Вербовским А.В. спорным имуществом; площади используемого помещения, равной 85 кв. м; ставки платы за 1 кв. м в месяц, составляющей 1500 руб.; произведенной оплаты в сумме 315 000 руб. В материалах дела отсутствует контррасчет размера арендной платы либо размера неосновательного обогащения.
В соответствии с п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Проверив представленный обществом "Атлант" расчет, суды признали его правильным, указав, что ставка платы за 1 кв. м, равная 1500 руб., соответствует рыночным показателям и определена при схожих обстоятельствах на основании заключенного между обществом "Атлант" и обществом с ограниченной ответственностью "Югра реклама сервис" договора аренды N 12/2-11/08. Основания полагать, что оплата в сумме 315 000 руб. произведена предпринимателем Вербовским А.В. в рамках исполнения иного обязательства перед обществом "Атлант", отсутствуют.
При таких обстоятельствах требование общества "Атлант" о взыскании с предпринимателя Вербовского А.В. 450 000 руб. неосновательного обогащения в качестве платы за пользование принадлежащим данному обществу недвижимым имуществом обоснованно удовлетворено судами..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.07.2010 N Ф09-5297/10-С6 по делу N А76-38454/2009-64-754/66
"...Общество "Магазин N 23 "Галантерея", ссылаясь на то, что Федерацией бокса и кикбоксинга не уплачиваются денежные средства за пользование помещением, а также полагая, что указанный договор аренды является незаключенным, поскольку в нем не согласован предмет, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с названным иском.
Удовлетворяя требования общества "Магазин N 23 "Галантерея", суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ответчик использовал спорное имущество без законных оснований, так как договор аренды от 01.02.2009 N 8 является незаключенным. Делая указанный вывод, суды исходили из того, что названный договор аренды недвижимого имущества, срок действия которого составляет один год, не зарегистрирован в установленном порядке, кроме того, указанные в договоре данные не позволяют однозначно идентифицировать передаваемое в аренду имущество.
Установив, что в период, за который взыскивается неосновательное обогащение, ответчик пользовался принадлежащим истцу имуществом, а также принимая во внимание, что ответчиком не было представлено доказательств, подтверждающих внесение им платы за такое пользование, суды сделали правильный вывод о том, что Федерация бокса и кикбоксинга обогатилась за счет общества "Магазин N 23 "Галантерея".
Расчет размера неосновательного обогащения за пользование имуществом произведен судами на основании данных, содержащихся в представленном истцом отчете общества с ограниченной ответственностью "Консалтинг-Центр" от 11.12.2009 N 231/12-09 "Об оценке рыночной стоимости размера арендной ставки за пользование нежилыми помещениями торгового назначения, расположенными в центральной части г. Южноуральска Челябинской области" (т. 1, л. д. 57 - 84). Как следует из названного отчета, рыночная стоимость размера арендной ставки за пользование нежилыми помещениями торгового назначения в центральной части г. Южноуральска по состоянию на 07.12.2009 без учета коммунальных услуг составляет 467 руб. за кв. м.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3 по делу N А47-831/2009-12ГК
"...Согласно договору аренды от 20.06.2006 N 6/ц-38юр указанный земельный участок передан администрацией (арендодатель) в аренду хозяйству "Заречное" (арендатор). Срок аренды - до 01.02.2007.
Считая договор аренды незаключенным, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Удовлетворяя требования истца, суды исходили из того, что договор аренды является незаключенным, поскольку с учетом условий дополнительного соглашения, изменяющим срок аренды, подлежал государственной регистрации.
По смыслу п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, цена может быть определена исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Таким образом, размер неосновательного обогащения правомерно рассчитан истцом на основании Методики расчета арендной платы, утвержденной Оренбургским городским советом от 10.11.2005 N 231, постановления Правительства Оренбургской области от 15.12.2007 N 456-п, постановления Правительства Оренбургской области от 30.11.2007 N 414-п.
Поскольку ответчик не вносил платежи за участок в сумме, установленной Методикой расчета арендной платы на 2008 год, следовательно, без надлежащих на то оснований сберег денежные средства, подлежащие оплате за фактическое пользование землей.
При изложенных выше обстоятельствах судами правомерно удовлетворено требование администрации о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 58 195 руб. 44 коп..."

15.3. Вывод из судебной практики: Размер неосновательного обогащения в результате пользования имуществом при незаключенности или недействительности договора аренды может определяться по правилам п. 2 ст. 1105 ГК РФ о возмещении стоимости неосновательного обогащения.

Примечание: Следует иметь в виду, что ВАС РФ в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал на то, что договор аренды, не прошедший в установленном порядке государственную регистрацию, связывает стороны такого договора условиями об арендной плате и неустойке за нарушение условий пользования имуществом, поэтому оснований для применения судом норм о неосновательном обогащении не имеется. По этому вопросу см. п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.12.2009 N Ф03-6852/2009 по делу N А51-11853/2008
"...Арбитражные суды установили, что 01.11.2004 между ООО "Артем-Кино" и ООО "ТАКСИ ДВА и КО" подписан договор субаренды нежилого помещения площадью 51,3 кв. м в здании, расположенном по адресу: г.Артем, ул.Кирова, 33, являющемся муниципальной собственностью и принадлежащем истцу на праве аренды по договору от 23.11.2003 N 168. Впоследствии между теми же сторонами подписаны договоры субаренды в отношении этого же имущества от 01.01.2006 и от 01.01.2007.
Дав оценку данным договорам субаренды, суды пришли к обоснованному выводу об их незаключенности из-за отсутствия государственной регистрации по правилам статей 609, 651 ГК РФ, притом, что срок действия каждого из названных договоров составил более года.
В то же время суды установили, что в период с 01.11.2004 по 31.12.2007 ответчик занимал спорное помещение, однако оплату за пользование им не вносил. Факт нахождения ООО "ТАКСИ ДВА и КО" в данном помещении установлен судами на основе оцененных в порядке статьи 71 АПК РФ доказательств, подтверждающих передачу помещения ответчику.
Основываясь на указанных обстоятельствах, суды верно применили статьи 1102, 1107 ГК РФ, взыскав с ответчика стоимость пользования спорным помещением и проценты за пользование чужими денежными средствами. Размер неосновательного обогащения (20 000 руб. в месяц) определен судами исходя из суммы среднего размера арендной платы за офисное помещение в Артемовском городском округе, существовавшей в спорный период, что согласуется с правилами пункта 2 статьи 1105 ГК РФ..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 22.01.2014 N ВАС-109/14 по делу N А56-42220/2012
"...Между обществом (собственником) и компанией (арендатором) заключен договор аренды от 23.06.2011, по условиям которого собственник передал в аренду нежилое помещение общей площадью 1681,9 кв. м по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Балтийская, д. 52-54. лит. Б. Стороны 23.06.2011 подписали акт сдачи-приемки названного нежилого помещения.
Удовлетворяя встречный иск в части взыскания 4 220 000 рублей задолженности по договору аренды, суды, руководствуясь статьями 432, 606, 651, 654, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, установили отсутствие в материалах дела доказательств заключения сторонами в соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды дополнительного соглашения, определяющего размер арендной платы, ввиду чего признали договор аренды незаключенным и взыскали плату за фактическое пользование нежилым помещением за 11 месяцев в качестве неосновательного обогащения. Размер арендной платы определен судами с учетом заключения оценщика о ставке рыночной арендной платы за нежилое помещение.
Компания заключение оценщика не оспорила, о проведении судебной экспертизы не заявляла, доказательств возврата спорного помещения арендодателю не представила.
Довод заявителя о необоснованном применении судами положений законодательства о неосновательном обогащении при признании сделки незаключенной подлежит отклонению, как основанный на ошибочном толковании норм материального права.
Взыскивая стоимость неосновательного обогащения, суды исходили из положений пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствия правовых оснований пользования спорным помещением в связи с незаключенностью договора аренды.
Нарушений норм материального, а также процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, судами не допущено..."

Определение ВАС РФ от 18.08.2010 N ВАС-10636/10 по делу N А76-28660/2009
"...Полагая, что обязанность по внесению арендной платы обществом полностью не исполнена, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Ответчик свои обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполнил, доказательств оплаты арендных платежей на момент рассмотрения дела не представил, сумму задолженности не погасил.
Взыскивая стоимость неосновательного обогащения, суд апелляционной инстанции исходил из положений пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствия правовых оснований пользования спорным помещением в связи с незаключенностью договора аренды от 01.12.2008 ввиду невозможности идентифицирования предмета аренды, находящегося в общей долевой собственности.
Ссылка заявителя о несоответствии отчета об оценке действующему законодательству исследовалась судами и ей дана надлежащая оценка.
...в передаче дела N А76-28660/2009 Арбитражного суда Челябинской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24.05.2010 по указанному делу отказать..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.08.2010 по делу N А78-4078/2009
"...Как видно из материалов дела, 01.01.2006 ООО СП "Золотой дракон" и предприниматель Шимко И.Л. подписали договор, по условиям которого первое, именуемое в договоре арендодателем, сдает, а вторая, именуемая арендатором, принимает в аренду с целью использования для кафе-бара "Слобода" нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже здания гостиницы по адресу: пгт. Забайкальск, ул. Железнодорожная, 9.
Поскольку договор от 01.01.2006 признан незаключенным, поэтому между сторонами возникли внедоговорные отношения, которые регулируются положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Расчет размера неосновательного обогащения, включающего плату за пользование объектом, принадлежащим ООО СП "Золотой дракон", и за потребленную электроэнергию, проверен судами первой и апелляционной инстанций, признан отвечающим положениям, содержащимся в пункте 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом стоимость пользования была согласована сторонами в договоре от 01.12.2006, заключенном в момент когда закончилось безосновательное пользование тем же помещением, а стоимость потребленной электроэнергии определена на основании счетов, выставленных ООО СП "Золотой дракон" открытым акционерным обществом "Читинская энергосбытовая компания".
Установив факт пользования предпринимателем Шимко И.Л. в период с 01.01.2006 по 30.11.2006 имуществом ООО СП "Золотой дракон" в отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, проверив представленный расчет на соответствие требованиям пункта 3 статьи 424, пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Забайкальского края правомерно удовлетворил первоначальный иск, взыскав с предпринимателя Шимко И.Л. неосновательное обогащение в размере сбереженной последней арендной платы и платы за потребленную электроэнергию, а Четвертый арбитражный апелляционный суд, проверив законность и обоснованность решения от 30 декабря 2009 года, оставил его без изменения..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2013 по делу N А75-3228/2012
"...Указывая, что общество без внесения арендной платы использовало земельный участок в период с 27.09.2005 по 31.03.2012, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При этом судом установлено, что договор от 26.11.2001 в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию, следовательно, является незаключенным, договор аренды земельного участка от 27.09.2005 N 3730 ответчиком не подписан. При этом ответчик осуществлял пользование земельным участком до 01.12.2001 на основании договора от 06.06.2001 N 1450 (срок действия истек 01.12.2001), вследствие чего общество в отсутствие правовых оснований пользуется спорным земельным участком, собственником которого является истец. Также суд проверил и признал правомерным расчет неосновательного обогащения, который произведен в соответствии с действовавшими в спорный период нормативными актами, регулирующими определение размера арендной платы, взимаемой за пользование землями, находящимися на территории города Югорска.
На основании пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с пунктом 3 указанной статьи порядок определения арендной платы, условия и сроки внесения платы за земли, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, относится к компетенции соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Факт пользования ответчиком спорным земельным участком в период с 17.04.2009 по 06.02.2012 установлен судами и подтверждается представленными в материалы дела документами. При этом иного расчета неосновательного обогащения ответчиком не представлено, взысканная судом первой инстанции сумма по существу не оспорена.
Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.08.2010 по делу N А67-5908/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.02.1999 между комитетом по управлению муниципальным имуществом Каргасокского района (арендодателем), выступающим от имени собственника муниципального имущества, и Каргасокским РайПо (арендатором) подписан договор аренды N 34, по условиям которого арендодатель принял на себя обязанность предоставить арендатору в аренду помещения согласно перечня для использования под торговое обслуживание населения района и производство товаров народного потребления. По акту приема-передачи от 01.02.1999 с приложенным перечнем в пользование ответчику были переданы магазин "Купеческий", Магазин N 2, Универсам, Гараж, Котельная гаража, магазин "Кедр", Магазин "Горячий хлеб", Здание п/комбината, Модуль, Административно-торговый центр, в том числе: административное помещение, помещение торгового центра, ресторан, кафетерий.
Судебными актами, вступившими в законную силу по делу N А67-7151/05, было установлено, что договор N 34 является ничтожным, так как муниципальное образование Каргасокский район распорядилось спорным имуществом до того, как стало его собственником (до государственной регистрации перехода права собственности).
Учитывая, что по правилам пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, арбитражный суд обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика, пользовавшегося спорным имуществом при отсутствии для этого правовых оснований, неосновательного обогащения по правилам статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации. Размер неосновательного обогащения обоснованно рассчитан по ставкам, установленным уполномоченным органом муниципального управления (Главой администрации Каргосокского района) для взимания арендной платы в отношении имущества, находящегося в муниципальной собственности, с учетом произведенных ответчиком платежей..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2010 по делу N А46-636/2008
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Предприниматель С.А. Жидков использовал указанное нежилое помещение в период с 31.03.2005 по 15.09.2007 без законных оснований.
Собственник нежилого помещения платы за пользование имуществом не получил.
Рыночная стоимость использования указанного помещения в период с 31.03.2005 по 15.09.2007 составила 131 953 рубля 50 копеек.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о наличии обязанности у предпринимателя С.А. Жидкова уплатить Российской Федерации рыночную стоимость использования указанного имущества соответствует фактическим обстоятельствам дела и приведенным нормам права.
Кроме того, указанные договоры судом правильно признаны ничтожными сделками в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как заключенные без согласия собственника имущества в нарушение положений пункта 1 статьи 209, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данные обстоятельства свидетельствуют о сбережении ответчиком имущества за счет другого лица..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.06.2011 по делу N А65-25519/2009
"...Индивидуальный предприниматель Нурмухаметов Борис Газизович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный комплекс "ФаРус" (далее - ответчик) о взыскании 7 182 500 руб. неосновательного обогащения, с привлечением к участию в деле: индивидуального предпринимателя Юнусова Рустема Альбертовича, индивидуального предпринимателя Юнусова Руслана Альбертовича, индивидуального предпринимателя Юнусову Фариду Фуатовну - в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Поскольку спорный договор не является заключенным, и принимая во внимание факт пользования ответчиком спорными нежилыми помещениями (акт приема-передачи помещений от 15.07.2005 - л. д. 7, т. 3), суд правомерно применил нормы права об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ) и удовлетворил первоначальные исковые требования на основании заключения эксперта от 20.09.2010 N 1392-910, что не противоречит пункту 2 статьи 1105 ГК РФ..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2013 по делу N А56-42220/2012
"...Апелляционный суд правомерно признал договор аренды незаключенным, поскольку в силу его пункта 4.1.1 размер арендной платы, являющийся существенным условием договора аренды здания или помещений в здании, устанавливается дополнительным соглашением, которое стороны не согласовали.
Незаключенность договора сама по себе не является основанием для отказа во взыскании стоимости фактически полученного спорного нежилого помещения в аренду.
В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса. Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В предмет доказывания по настоящему делу входят факт пользования спорным имуществом и размер неосновательного обогащения ответчика.
Для определения размера неосновательного обогащения должника суды исследовали вопрос о размере арендной платы с учетом заключения оценщика N 7031-2-3/211, согласно которому ставка рыночной арендной платы за нежилое помещение общей площадью 1681,9 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Балтийская ул., д. 52-54, лит. А, без учета налога на добавленную стоимость и коммунальных платежей по состоянию на дату оценки составляет 490 руб. за 1 кв. м в месяц. или 5 880 руб. за 1 кв. м в год.
Согласно расчетам ООО "Политроника" плата за фактическое пользование спорным помещением за 11 месяцев (с момента передачи помещений ООО "Компания 207" в пользование) составляет 9 065 441 руб. из расчета: 490 руб. x 1681,9 кв. м x 11 месяцев = 9 065 441 руб.
При этом, как обоснованно установили суды первой и апелляционной инстанций, срок, в течение которого ООО "Компания 207" арендовало нежилое помещение в офисных целях, составил более 11 месяцев с 26.06.2011 по июнь 2012 года.
ООО "Компания 207", в свою очередь, не представило доказательства, свидетельствующие о недостоверности заключения по определению рыночной ставки арендной платы, о проведении судебной экспертизы не заявило.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суды обоснованно признали подлежим удовлетворению по встречному иску часть суммы в размере 4 220 000 руб..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд отметил, что по незаключенному договору арендатор оплачивал арендные платежи в размере, предусмотренном договором. В связи с этим суд указал на отсутствие неосновательного обогащения со стороны арендатора, поскольку это не противоречит п. 2 ст. 1105 ГК РФ. При этом судом не принят во внимание довод арендодателя о необходимости исчисления размера неосновательного обогащения исходя из размера арендной платы, предусмотренной дополнительным соглашением сторон.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2010 по делу N А05-13391/2009
"...В соответствии с пунктом 7.1 действие указанного договора составляет 5 лет с момента его подписания (до 18.06.2013).
Названный договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован.
Спорные помещения возвращены собственнику 14.06.2009, что не оспаривается сторонами.
Поскольку спорный договор не зарегистрирован, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
При этом размер неосновательного обогащения рассчитан истцом по ставкам арендной платы, установленным дополнительным соглашением от 31.12.2008.
Поскольку в нарушение статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор от 19.06.2008 N 3/2008 аренды нежилых помещений, предусматривающий срок аренды более одного года, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суды пришли к правомерному выводу о том, что данный договор не может считаться заключенным.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, фактически пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования. Формой возмещения стоимости пользования является денежная сумма, равная величине арендной платы, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование.
Материалами дела подтверждается, что Бабин А.М. пользовался спорными помещениями в период с 19.06.2008 по 14.06.2009.
Как установлено пунктом 3.1 спорного договора, ежемесячный размер арендных платежей составляет 116 220 руб.
Поскольку Предприниматель перечислил Обществу арендную плату, рассчитанную на основании пункта 3.1 договора, в полном объеме, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями, то вывод судов об отсутствии неосновательного обогащения является обоснованным и не противоречащим пункту 2 статьи 1105 ГК РФ.
Размер арендной платы, установленный в дополнительном соглашении к договору аренды от 31.12.2008, во внимание принят быть не может, поскольку все соглашения к незаключенному договору являются ничтожными как не имеющие юридической силы.
Поскольку судами правильно применены нормы материального и процессуального права, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.02.2011 по делу N А32-53501/2009
"...При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции исходил из того, что договоры аренды спорного помещения, подписанные заводом и предпринимателем, являются незаключенными в силу прямого указания на это в Законе (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку факт пользования обществом спорным помещением без установленных на то правовых оснований подтвержден материалами дела, при этом доказательств полного внесения денежных средств за пользование указанным помещением в названный период последним не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у общества неосновательного обогащения и правомерно, руководствуясь указанными нормами права, удовлетворил требование о его взыскании.
Правильным считает кассационная инстанция и определение судом апелляционной инстанции размера неосновательного обогащения, установленного на основании правил пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Уральский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд для определения рыночной стоимости аренды руководствовался справкой Торгово-промышленной палаты. Согласно ст. 3 Закона РФ от 07.07.1993 N 5340-1 "О торгово-промышленных палатах" (ред. от 23.07.2008) торгово-промышленные палаты, в частности, оказывают предпринимателям и их объединениям, союзам, ассоциациям информационные услуги, а также содействуют урегулированию споров между субъектами предпринимательской деятельности.

Постановление ФАС Уральского округа от 28.09.2009 N Ф09-7219/09-С6 по делу N А50-2579/2009-Г12
"...Вместе с тем суд, установив, что договор субаренды от 02.11.2007 нельзя считать заключенным, пришел к выводу, что предприниматель Халиулин В.Р. пользовался нежилым помещением в период с 02.11.2007 по 09.04.2008 без каких-либо правовых оснований, плата за пользование объектом аренды им не вносилась, в связи с чем на стороне названного предпринимателя возникло неосновательное обогащение.
По правилам п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование и в том месте, где оно происходило.
При расчете суммы неосновательного обогащения суд апелляционной инстанции правомерно применил расчет истца, основанный на справке Пермской торгово-промышленной палаты от 12.05.2008 N 823-ст, из которой следует, что рыночная стоимость аренды 1 кв. м объекта нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Беляева, 17, с учетом налогов, без коммунальных платежей по состоянию на I квартал 2008 года, составила 400 руб. в месяц, а также принял во внимание частичную оплату индивидуальным предпринимателем Халиулиным В.Р. коммунальных платежей (за пользование электроэнергией) и взыскал 506 790 руб. 92 коп..."

15.4. Вывод из судебной практики: Если арендатор фактически пользовался имуществом, то при признании договора аренды недействительным или незаключенным у арендатора возникает неосновательное обогащение, которое может быть взыскано в размере согласованной сторонами ставки арендной платы (как наиболее близкой цене пользования аналогичным имуществом).

Примечание: Следует иметь в виду, что ВАС РФ в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал на то, что договор аренды, не прошедший в установленном порядке государственную регистрацию, связывает стороны такого договора условиями об арендной плате и неустойке за нарушение условий пользования имуществом, поэтому оснований для применения судом норм о неосновательном обогащении не имеется. По этому вопросу см. п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.03.2011 по делу N А79-4388/2010
"...Суд установил, что договор аренды от 27.02.2009 N 02/27 заключен на срок, равный году, но не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому правомерно признан незаключенным.
Соответственно, суд правильно исходил из того, что между сторонами возникли не договорные, а кондикционные обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Материалами дела подтверждено и ответчик не оспаривает, что пользовался указанным имуществом в заявленный период.
При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Суд оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные документы в подтверждение размера платы за пользование имуществом и пришел к правильному выводу о том, что в подписанном сторонами договоре аренды стороны оценили пользование названным имуществом. Обоюдно выраженная в письменной форме воля контрагентов на этот счет является надлежащим доказательством при определении наличия сравнимых обстоятельств..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.12.2008 по делу N А11-10428/2007-К1-9/558
"...Обе судебные инстанции признали договор аренды от 01.12.2002 N 634 ничтожным в силу статьи 168 Кодекса ввиду его несоответствия требованиям статей 4, 6 и 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Будучи собственником имущества, на основании сделки приватизации от 30.09.1992 Общество при заключении договора аренды обязано зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. В связи с неопределенностью предмета аренды договор признан незаключенным. Ответчик пользовался данным имуществом в спорный период без встречного предоставления контрагенту, поэтому на его стороне имеет место неосновательное обогащение, которое подлежит взысканию в пользу истца на основании главы 60 Кодекса с учетом положений статьи 424 Кодекса.
По несостоявшейся сделке обязательства, присущие данному договору, у сторон не возникают. Вместе с тем лицо, пользующееся чужим имуществом без установленных законом или сделкой оснований, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования. Потому, определив, что пользование имуществом в период с 20.04.2004 по 20.10.2007 со стороны Предпринимателя имело место (что им не отрицается), суд на основании статьи 1102 Кодекса с учетом положений статьи 424 Кодекса правомерно взыскал с ответчика неосновательное обогащение по согласованной сторонами ставке арендной платы (как наиболее близкой цене пользования аналогичным имуществом).
С учетом статьи 1107 Кодекса суд также правомерно начислил на сумму неосновательного обогащения проценты за пользование чужими денежными средствами, предварительно уменьшив их размер в порядке статьи 333 Кодекса..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2013 по делу N А40-23049/12-64-209
"...Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды от 18.06.2010 N 20/07-2010 сроком действия с 18.07.2010 по 17.06.2011.
Объектом аренды является нежилое помещение площадью 650 кв. м по адресу: Владимирская обл., г. Александров, ул. Стрелецкая-Набережная, д. 1, являющееся частью производственного здания промплощадки N 2.
В соответствии со ст. 651 ГК РФ, если договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Названный договор процедуру государственной регистрации не прошел, следовательно, он является незаключенным.
Поскольку ответчик плату за пользование помещением не вносил, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения.
В соответствии со ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Размер неосновательного обогащения составил 937 741 рубль 94 копейки и рассчитан истцом исходя из подписанных сторонами соглашений об оказанных услугах, в которых согласован размер оплаты.
Поскольку в спорный период ответчик пользовался спорным нежилым помещением, а доказательства внесения платы за пользование ответчиком не представлено, суды обоснованно взыскали с ответчика неосновательное обогащение в размере 937 741, 94 руб..."

15.5. Вывод из судебной практики: Если договор аренды государственного (муниципального) имущества был признан недействительным или незаключенным (в том числе когда он не заключался), плата за фактическое пользование имуществом взимается исходя из утвержденных ставок арендных платежей.

Примечание: Следует иметь в виду, что ВАС РФ в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал на то, что договор аренды, не прошедший в установленном порядке государственную регистрацию, связывает стороны такого договора условиями об арендной плате и неустойке за нарушение условий пользования имуществом, поэтому оснований для применения судом норм о неосновательном обогащении не имеется. По этому вопросу см. п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2011 по делу N А75-5970/2010
"...Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор N 305 П-98 является незаключенным, при этом между сторонами спора существовали фактические арендные отношения, при этом арендная плата должна была исчисляться на основании Методики расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденной постановлениями Главы г. Нижневартовска.
Фактическое пользование ответчиком спорным помещением установлено судами и не оспаривается Банком.
Факт отсутствия правовых оснований для пользования спорным помещением в заявленный к взысканию период также подтверждается материалами дела.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за имущество, находящееся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Нормативным правовым актом, регулирующим размер ставок арендной платы за пользование муниципальным имуществом, являлась Методика расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденная постановлениями Главы г. Нижневартовска.
Таким образом, с октября 2008 года Банк оплачивал арендную плату в меньшем размере, чем это предусматривалось нормативным правовым актом, изданным уполномоченным органом в отношении муниципального имущества. То есть Банк неосновательно сберег денежные средства, которые должен был уплатить в бюджет муниципального образования за пользование помещением в спорный период времени.
Поскольку судом установлен факт пользования ответчиком помещением в спорный период времени без законных оснований, а также размер сбереженных Банком денежных средств, неосновательно неуплаченных в бюджет муниципального образования, суд кассационной инстанции полагает, что судом апелляционной инстанции правомерно были удовлетворены заявленные исковые требования..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 28.01.2014 N ВАС-49/14 по делу N А72-12483/2012
"...Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Между мэрией города Ульяновска (правопредшественник администрации города Ульяновска) и обществом 26.08.2011 был подписан договор аренды земельного участка площадью 120 000,0 кв. м с кадастровым номером 73:24:021112:12 по адресу: г. Ульяновск, 42, пр. Инженерный, юго-восточнее производственной базы по 42, пр. Инженерному, 8, под строительство названного производственного объекта. По акту приема-передачи данный земельный участок был передан обществу. Доказательств возврата земельного участка в материалы дела не представлено.
Суды, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, установили, что индивидуализированного земельного участка на дату подписания договора аренды от 26.08.2011 как объекта гражданского оборота не существовало (спорный земельный участок был снят с кадастрового учета 27.06.2011), в связи с чем, применяя положения пункта 3 статьи 607 Гражданский кодекс Российской Федерации, признали договор аренды незаключенным.
Факты использования земельного участка и отсутствия оплаты пользования участком в период с 01.03.2012 по 31.10.2012 установлены судами на основании представленных доказательств. В связи с этим выводы судов о наличии у ответчика неосновательного обогащения соответствуют положениям статьи 1102, пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При определении платы за пользование земельным участком суд руководствовался пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Ульяновской области от 25.12.2007 N 510 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" и сведениями о кадастровой стоимости земельного участка, представленными ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"..."

Определение ВАС РФ от 27.08.2013 N ВАС-11154/13 по делу N А60-26971/2012
"...Оценив представленные в материалы дела доказательства и установив, что вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по делу N А60-37474/2011 подписанный между сторонами договор аренды спорного имущества от 28.11.2008 N 782 со сроком действия 2 года признан незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации в установленном законом порядке, руководствуясь положениями статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 1102, 1105 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, и учитывая использование ответчиком спорного имущества в настоящее время, суды признали наличие у ответчика неосновательного обогащения в виде стоимости фактического пользования объектом за период с 27.11.2010 по 31.05.2012.
Определяя размер неосновательного обогащения на основании расчета истца, произведенного исходя из базовых ставок арендной платы за 1 квадратный метр площади передаваемых в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, принимая во внимание, что рассчитанная таким образом стоимость фактического пользования спорным имуществом не превышает размер арендной платы, согласованный сторонами при подписании договора аренды от 28.11.2008 N 782, суды признали расчет истца верным и взыскали с ответчика неосновательное обогащение в заявленном размере с учетом перечисленных ответчиком в период пользования имуществом платежей на сумму 10 000 рублей, а также взыскали проценты за пользование чужими денежными средствами.
Учитывая изложенное, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, установленных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 02.09.2011 N ВАС-10818/11 по делу N А40-117100/10-82-999
"...По иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования города Краснодар к открытому акционерному обществу "Международный концерн по эксплуатации недвижимости" о взыскании 1 233 375 руб.
30.03.2010 ответчик возвратил истцу нежилые помещения, поскольку спорный договор безвозмездного пользования прекратил свое действие 29.08.2009, в связи с письменным отказом истца от договора (уведомление получено ответчиком 28.07.2009).
Поскольку ответчик в период с 29.08.20089 <*> по 30.03.2010 пользовался спорными нежилыми помещениями, земельным участком, истец обратился с иском в суд.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо "с 29.08.20089" имеется в виду "с 29.08.2009".

Суды, удовлетворяя иск, исходили из содержания норм статей 610, 689 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Расчет суммы неосновательного обогащения происходил, исходя из ставок арендной платы, установленных органом местного самоуправления на здание и на земельный участок, занимаемых ответчиком помещений с применением норм статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.
...в передаче дела N А40-117100/10-82-999 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.07.2011 отказать..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2011 по делу N А43-20984/2010
"...Незаключенность соглашения означает отсутствие договорных отношений между контрагентами. Факт пользования ответчиком имуществом истца без установленных законом либо сделкой оснований порождает между ними внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения, на что обоснованно указали судебные инстанции.
Суд оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле документы и установил факт использования ответчиком указанного нежилого помещения в заявленный истцом период обоснованно взыскал сумму неосновательного обогащения, применив при определении ее размера Методику определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Нижнего Новгорода, утвержденную постановлением администрации города Нижнего Новгорода от 14.10.2009 N 5464, и правомерно привлек Общество к гражданско-правовой ответственности в виде процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.09.2010 по делу N А43-4343/2010
"...Доказательства государственной регистрации договора аренды земельного участка и постановки земельного участка на государственный кадастровый учет в материалы дела не представлены, поэтому суд пришел к правильному выводу о незаключенности договора аренды от 12.08.2002 N 08256/02.
Факт использования ответчиком земельным участком по адресу: Нижний Новгород, улица Кузьмина, дом 1, установлен судом и подтвержден материалами дела.
При определении размера неосновательного обогащения Министерство руководствовалось методикой расчета арендной платы, установленной постановлениями главы администрации Нижнего Новгорода "О ставках арендной платы за земельные участки в городе Нижнем Новгороде" от 21.12.2004 N 66 и от 11.10.2006 N 3482 и постановлением Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 N 1 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки на территории городского округа - город Нижний Новгород и внесении изменений в отдельные постановления Правительства Нижегородской области".
При таких обстоятельствах суд правомерно сделал вывод о наличии неосновательного сбережения ответчиком денежных средств за пользование земельным участком и взыскал с ответчика в пользу истца 700 326 рублей 26 копеек, в том числе 597 575 рублей 14 копеек неосновательного обогащения и 102 751 рубль 12 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.10.2009 по делу N А17-1631/2009
"...В рассматриваемом случае на основании постановления Администрации от 11.12.2001 N 1144-4 Администрация (арендодатель) и ОАО "Ивэнерго" в лице директора филиала ОАО "Ивэнерго" Ивановская ТЭЦ-2 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 25.09.2002 N 03-3878, по условиям которого арендатору передан в пользование земельный участок площадью 315612 квадратных метров, расположенный по адресу: город Иваново, в районе завода "Ивчесмаш", для размещения золоотвала N 6.
Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Администрация не представила доказательств согласования с соответствующими органами выделения указанного земельного участка ОАО "Ивэнерго" на момент принятия постановления от 11.12.2001 N 1144-4.
Кроме того, из акта проверки соблюдения требований законодательства в области охраны окружающей среды от 22.05.2003 N 5/2 усматривается, что по результатам проведенного в 2001 году межевания земель на золоотвале N 6 произошло значительное изменение площадей. Причины изменения площадей в межевом деле не указаны, подписи смежных землепользователей отсутствуют. Согласование со специально уполномоченными органами в области охраны окружающей среды об увеличении площади объекта размещения отходов в водоохранной зоне реки Уводь не проводилось (статья 112 Водного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что договор аренды от 25.09.2002 N 03-3878 заключен с нарушением требований статьи 112 Водного кодекса Российской Федерации, а потому является ничтожным.
Суд установил и материалами дела подтверждено, что договор аренды от 24.01.2006 N 03-4882 подписан с протоколом разногласий от 13.02.2006 в части площади земельного участка (200521 квадратный метр по предложению общества) и размера арендной платы. Стороны с протоколом разногласий подписали акт приема-передачи земельного участка от 24.01.2006. Протокол разногласий к договору аренды от 24.01.2006 N 03-4882 не согласован.
Следовательно, суд правомерно посчитал, что между сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, в связи с чем договор аренды от 24.01.2006 N 03-4882 является незаключенным.
Однако факт использования ответчиком части земельного участка с кадастровым номером 37:24:03 07 32:21 площадью 20,0521 гектара подтвержден материалами дела и ответчиком не отрицается.
Доказательства использования ответчиком только рабочей части золоотвала N 6 подтверждаются актом проверки от 13.09.2006 N 240, которым установлено, что используется не весь земельный участок, а только рабочая часть, при этом рабочая и нерабочая части золоотвала ограждены друг от друга насыпью из золошлаковых отходов, поверхности нерабочих частей рекультивированы и покрыты травянистой растительностью.
В данном случае волеизъявление сторон при подписании договора аренды от 24.01.2006 N 03-4882 было направлено на возникновение арендных отношений, следовательно, вывод суда о том, что цена за использование земельного участка площадью 20,0521 гектара определяется по соответствующим ставкам арендной платы, является правильным (статья 1105 пункт 2 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.09.2009 по делу N А39-99/2009
"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, Администрация (далее - арендодатель) и Общество (далее - арендатор) подписали договор аренды встроенного нежилого помещения от 18.10.2005...
Договор аренды от 18.10.2005 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому правомерно признан судом незаключенным.
Ссылка заявителя на неправильное исчисление судами размера неосновательного обогащения и необходимого применения коэффициента 2,5 к расчету несостоятельная в силу следующего.
Факт использования помещений ответчиком в период с 10.06.2005 по 31.11.2008 подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.
Истец исчислил размер неосновательного обогащения в соответствии с "Порядком расчета годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа Саранска", утвержденным решениями Совета депутатов городского округа Саранск от 05.06.2003 и 22.06.2006 (далее - Порядок).
Суд оценил представленные документы и сделал вывод о том, что истцом доказан указанный им размер неосновательного обогащения, признав определение цены, установленной по договору аренды, сравнимым обстоятельством (пользование муниципальным имуществом). Ссылка подателя жалобы на неправильное применение при расчетах коэффициента 4 ошибочна, так как противоречит названному порядку и фактической цели использования объекта - для размещения административного здания, а не для организации оптовой торговли.
С учетом изложенного суд правомерно взыскал с Общества неосновательное обогащение в сумме 395 267 рублей 90 копеек за период с 10.06.2005 по 31.11.2008..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2011 по делу N А78-6892/2010
"...Судами первой и апелляционной инстанций правомерно установлено, что договор от 01.01.2007 является незаключенным, поскольку он не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем оснований для признания незаключенного договора недействительным не имеется.
Учитывая изложенное, между сторонами возникли внедоговорные отношения, которые регулируются положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Как обоснованно установлено судебными инстанциями факт пользования ответчиком спорным помещением подтверждается материалами дела и не оспаривается последним.
Суд кассационной инстанции считает правомерным вывод судов о том, что оплата за пользование имуществом истца, занимаемым индивидуальным предпринимателем Темниковым С.В., составляет 96 194 рубля 82 копейки за период с 03.12.2007 по 01.07.2010 на основании Методики расчета арендной платы за пользование объектами муниципальной собственности, утвержденной постановлением Администрации муниципального района "Сретенский район" от 06.06.2005 N 373..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.07.2010 по делу N А33-4883/2009
"...В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Судами установлено, что договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности N 2008-А от 21.06.2004 может считаться заключенным только с 21.12.2007, поскольку тогда он был зарегистрирован в установленном законом порядке.
В связи с чем является правильным вывод судов первой и апелляционной инстанций относительно того, что на момент подписания ООО "Ярославна" с ИП Сайфетдиновым Р.А. договора субаренды N 1471-С от 11.07.2005, а также дополнительных соглашений от 09.11.2005 и N 2 от 11.07.2006 указанное общество не обладало правами арендатора и не имело правомочий по распоряжению нежилым помещением, расположенным на первом этаже здания по адресу: Норильск, пр. Ленинский, 48.
Поскольку незаключенный договор аренды не породил у ООО "Ярославна" права субарендодателя, у ИП Сайфетдинова Р.А. не возникло права субарендатора по договору N 1471-С от 11.07.2005.
Как следует из представленного в материалы дела расчета, сумма неосновательного обогащения ответчика за период использования вышеуказанных нежилых помещений общей площадью 270,6 кв. м за период с 01.04.2008 по 01.12.2009 (за апрель 2008 года - ноябрь 2009 года) составила 1 447 249 рублей 20 копеек исходя из расчета 72 362 рубля 46 копеек за каждый месяц пользования муниципальным недвижимым имуществом.
Указанный расчет произведен истцом на основании методики определения арендной платы, приведенной в утвержденном решением Норильского городского совета депутатов от 13.05.2008 N 11-251 Положении о порядке предоставления в аренду объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности муниципального образования г. Норильск.
При этом истцом обоснованно применен размер базовой годовой арендной платы одного квадратного метра нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования город Норильск, утвержденный постановлением Администрации города Норильска от 16.12.2005 N 2411.
Установив отсутствие между сторонами договорных отношений, исследовав вопрос о фактическом пользовании ответчиком принадлежащим истцу помещением, суды правомерно удовлетворили требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.01.2013 N Ф03-5922/2012 по делу N А51-4200/2012
"...Суд установили, что между Управлением как арендодателем и предпринимателем Матусовой Е.Н. как арендатором подписан договор от 05.10.2007 N 04-03071-004-Н-АР-5450-00 на аренду недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 30,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Нахимова, д. 6.
Данные помещения, являющиеся муниципальной собственностью, в период с 01.01.2007 по 31.01.2012 фактически находились в пользовании предпринимателя Матусовой Е.Н.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
Исследовав правоотношения сторон, суды установили, что договор аренды от 05.10.2007 является незаключенным, поскольку вопреки требованиям пункта 2 статьи 651 ГК РФ не прошел государственную регистрацию.
Суды установили также, что в спорный период ответчик сберег за счет истца 166 344 руб. 26 коп., составляющие стоимость пользования помещением, определенную по цене такого пользования, существующей в этот период согласно решениям Думы г. Владивостока и постановлениям администрации г. Владивостока.
Исходя из этого, названная сумма взыскана с ответчика как неосновательное обогащение наряду с начисленными на нее процентами за весь период незаконного сбережения по правилам статей 1102, 1107 ГК РФ. Расчет иска в этой части проверен судами и признан правильным..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2009 N Ф03-2607/2009 по делу N А51-12753/2007
"...Учитывая установленный факт пользования ответчиком спорным помещением в период с 30.06.2006 по 31.01.2008 при отсутствии заключенного между сторонами договора или иного правового основания, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о неосновательном обогащении предпринимателя К. в размере сбереженной им платы за пользование муниципальным имуществом.
Проверяя расчет заявленной истцом суммы неосновательного обогащения, арбитражные суды при определении размера возмещения за пользование спорным помещением признали необходимым применение решения Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 с учетом характера деятельности ответчика..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.03.2009 N Ф03-476/2009 по делу N А51-10681/2007
"...Как следует из материалов дела, 04.08.2003 между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Старлинг - право" (арендатор) заключен договор N 02-04434-002-Н-АР-2577-00, согласно которому арендатор принял в пользование под офис помещение площадью 116 кв. м, расположенное по адресу: ул. Семеновская (Колхозная), д. 30, на срок с 01.01.2003 по 31.12.2012. 01.01.2003 сторонами с участием эксплуатирующей организации оформлен акт приема-передачи имущества.
При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договор от 04.08.2003 N 02-04434-022-Н-АР-2577-00 не зарегистрирован в установленном порядке, правомерно сделали вывод о незаключенности договора согласно ст. ст. 433, 609 ГК РФ.
Таким образом, поскольку отсутствие правоустанавливающих документов не освобождает пользователя имущества от обязанности по его оплате, суды, установив отсутствие оплаты за пользование имуществом в указанный период, с учетом положений ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ правомерно удовлетворили требования о взыскании с ООО "Старлинг - право" суммы неосновательного обогащения в размере 1 364 412 руб. 14 коп приняв за основу расчета сумму равную арендной плате за пользование помещениями нежилого фонда, находящимися в собственности муниципального образования г. Владивосток, рассчитанной на основании постановлений главы администрации МО г. Владивосток от 18.12.2002 N 2469 "Об установлении величины коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за пользование помещениями нежилого фонда, находящимися в собственности муниципального образования г. Владивосток", от 26.10.2004 N 256 "Об установлении величины коэффициента доходности, применяемого при расчете арендной платы за пользование помещениями нежилого фонда, находящимися в собственности муниципального образования г. Владивосток"..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 13.03.2013 по делу N А40-129691/11-9-1180
"...В связи с чем истец - Департамент земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) и ответчик ООО "Фирма "Империал" (арендатор) подписали договор долгосрочной аренды земельного участка N М-01-032307 от 22.12.2006, предметом которого является земельный участок площадью 1 881 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Театральный проезд, вл. 3, стр. 3, являющийся частью земельного участка во вл. 3, стр. 3, 4 по Театральному проезду площадью 4 246 кв. м.
Также, между теми же сторонами подписан договор аренды N М-01-032309 от 22.12.2006 земельного участка с множественностью лиц на стороне арендаторов, предметом которого является земельный участок площадью 2 342 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Театральный проезд, вл. 3, стр. 4, являющийся частью земельного участка во вл. 3, стр. 3, 4 по Театральному проезду, площадью 4 246 кв. м.
Государственная регистрация договоров аренды земельных участков не произведена; на этом основании суды признали их незаключенными исходя из требований пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт пользования в спорный период объектами недвижимости - зданиями, земельным участком для эксплуатации этих зданий судами установлен, доказательств возврата зданий из аренды, земельных участков из пользования ответчиком не представлено.
На основании постановления Правительства Москвы от 11.03.2011 N 65-ПП "Об утверждении положения о Департаменте земельных ресурсов города Москвы" истцом предъявлено требование о взыскании суммы неосновательного обогащения, возникшего в связи с неуплатой арендных платежей в период с 30.11.2005 по 05.09.2011 за пользование земельным, участком общей площадью 4 027 кв. м из расчета доли арендатора в занимаемом земельном участке.
При разрешении спора судами установлено, что денежные средства за пользование земельным участком ответчиком не вносились.
С учетом применения судом на основании ст. 196, п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации срока исковой давности по требованиям суд взыскал неосновательное обогащение в пределах срока давности с 01.01.2009 по 05.09.2011 соответствующую сумму.
Размер взыскиваемой суммы основан на базовой ставке ежегодной арендной платы с учетом периодического повышения коэффициентов базовых ставок арендной платы.
Арбитражные суды правомерно применили при рассмотрении дела и принятии судебных актов положения, содержащиеся в п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответчик, пользуясь земельным участком бесплатно, сберег арендную плату за счет другого лица..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.12.2015 N Ф06-4119/2015 по делу N А55-26947/2014
"...Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фирма "Нектар" (далее - ответчик, ООО "Нектар") о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с 01.05.2011 по 31.05.2014 в сумме 3 076 865,15 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2011 по 31.05.2014 в сумме 311 377,38 руб.
Поскольку общество в период с 01.05.2011 по 31.05.2014 не обладало зарегистрированными в установленном порядке правами на земельный участок, но фактически использовало его при эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, а доказательства внесения платы суду не представило, апелляционный суд пришел к правомерному выводу об обоснованности заявленных требований.
Определяя размер неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 6 858 кв. м за период с 11.11.2011 по 31.05.2014, апелляционный суд обоснованно руководствовался Методикой определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 с учетом постановлений Правительства Самарской области от 22.12.2010 N 660 "Об установлении ограничений по росту размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством" и от 30.12.2011 N 881 "Об установлении ограничений по росту размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством".
Вывод апелляционного суда о неправомерности снижения судом первой инстанции неосновательного обогащения до ставки земельного налога суд кассационной инстанции признает верным в силу следующего.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.
Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.
С учетом указанного, а также исходя из системного толкования положений пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что право собственности и иные вещные права на землю подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права, следует вывод: только наличие зарегистрированного права собственности на земельный участок позволяет его собственнику уплачивать плату за его использование в виде земельного налога.
До приобретения земельного участка в собственность в установленном законом порядке общество, исходя из пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса, не могло использовать участок на иных условиях, кроме как на условиях аренды, и в отсутствие заключенного договора аренды было обязано уплачивать неосновательное обогащение в размере арендной платы..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.10.2010 по делу N А55-2171/2010
"...Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - истец, департамент) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Дикси" (далее - ответчик, ООО "Дикси") с иском о взыскании 33 502 руб. 95 коп. неосновательного обогащения, 6420 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2005 по 19.03.2007.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.06.2005 между Комитетом по управлению имуществом города Самара (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 004456А нежилого помещения (комната N 1 подвал) общей площадью 27,3 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Самара, ул. Галактионовская, д. 30.
В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора, его условия применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 01.06.2005. Срок действия договора истекает 31.05.2008. Согласно акту приема-передачи от 29.12.2006 спорное помещение передано ответчику.
Поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации он является незаключенным.
Определяя размер неосновательного обогащения, истец исходил из применения методики, утвержденной полномочным органом местного самоуправления, и периода пользования ответчиком недвижимым имуществом с 01.06.2005 по 19.03.2007. Расчет апелляционным судом проверен.
Апелляционным судом установлено, что с учетом применения срока исковой давности, неосновательное обогащение за период с 29.01.2007 по 18.03.2007 составляет 12 669 руб. 64 коп., проценты в размере 136 руб. 58 коп., всего - 12 806 руб. 22 коп.
Выводы апелляционного суда основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для отмены обжалуемого постановления, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2013 по делу N А42-1975/2012
"...Комитет (арендодатель) и Агентство (арендатор) во исполнение постановления администрации города Мурманска от 10.09.2008 N 1375 заключили договор от 07.10.2008 N 9913 аренды земельного участка площадью 1237 кв. м с кадастровым номером 51:20:003172:0077, расположенного по адресу: г. Мурманск, Ленинский административный округ, Кирпичная ул., д. 3, на срок с 10.09.2008 по 31.08.2028 под отдельно стоящее здание.
Ссылаясь на то, что Общество в спорный период, пользуясь земельным участком без внесения платы, неосновательно сберегло денежные средства в размере арендной платы, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил иск в полном объеме, определив размер неосновательного обогащения исходя из ставок арендной платы за пользование земельным участком по виду функционального использования земли - земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания - в соответствии с решением Совета депутатов города Мурманска от 25.05.2007 N 37-445 (в редакции решения Совета депутатов города Мурманска от 24.06.2008 N 51-641). Суд указал, что подателем жалобы не оспаривается расчет цены иска.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности землепользования. Одной из форм оплаты является арендная плата за землю.
В силу статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Пользование земельным участком без внесения соответствующей платы содержит в себе признаки неосновательного обогащения.
Как установлено судами, Обществу в аренду передано отдельно стоящее здание, из условий договора от 10.12.2007 N 17119/9102 усматривается, что арендная плата включает в себя только плату за пользование зданием, следовательно, в составе арендной платы Общество не вносило плату за земельный участок.
Поскольку Общество осуществляет пользование не только зданием, но и в пределах прав арендодателя пользуется земельным участком, занятым этим зданием и необходимым для его использования, то взыскание с него платы за земельный участок соответствует приведенным нормам права, а также представленным доказательствам.
Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты.
Таким образом, суды обоснованно установили, что на стороне арендатора возникло неосновательное обогащение в размере платы за пользование земельным участком..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.09.2011 по делу N А26-6123/2010
"...Как следует из материалов дела, муниципальное учреждение "Хозяйственная группа" (арендодатель) и Калачев Ю.А. (арендатор) подписали договор от 01.12.2006 N 65 аренды нежилого помещения площадью 8,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Сортавала, ул. Кирова, д. 12, сроком с 01.12.2006 по 30.11.2007.
Ссылаясь на отсутствие правовых оснований для занятия Калачевым Ю.А. спорного нежилого помещения, Администрация обратилась в суд с указанными требованиями.
Вывод суда о незаключенности договора аренды следует признать правомерным, соответствующим пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Расчет неосновательного обогащения произведен Администрацией на основании Положения о порядке передачи имущества, находящегося в муниципальной собственности Сортавальского муниципального района, в аренду и безвозмездное пользование, утвержденного 29.12.2005 Советом муниципального образования г. Сортавала, размер которого за спорный период составил 30 016 руб. 12 коп.
Установив факт использования ответчиком муниципального имущества при отсутствии надлежащих правовых оснований, суд обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы, которая подлежала внесению за пользование аналогичным муниципальным имуществом в спорный период..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.01.2011 по делу N А42-21/2009
"...Суд первой инстанции в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заменил ответчика его правопреемником, а также признал договор от 24.02.1998 N 28-98 незаключенным в связи с нарушением сторонами требований пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и, применив положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с Анкушева М.И. в доход соответствующего бюджета 22 243 руб. 29 коп. платы за фактическое пользование имуществом.
Как следует из материалов дела, Анкушев И.А. пользовался спорным помещением в заявленный период, а плату за пользование в полном объеме не перечислил.
Таким образом, требование Комитета о взыскании денежных средств за фактическое пользование имуществом является обоснованным и правильно удовлетворено судом в части взыскания 22 243 руб. 29 коп. Расчет основан на методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности города Кировска, утвержденной Советом депутатов муниципального образования, решениями представительного органа местного самоуправления об установлении базового размера арендной платы, коэффициентов территориальной зоны, вида деятельности, площади. Взысканная с Анкушева М.И. сумма рассчитана с учетом отсутствия задолженности Анкушева И.А. за 2007 год и частичного внесения им платы за пользование спорным помещением в 2008 году..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.01.2011 по делу N А42-22/2009
"...Как правильно установлено судом, договор аренды спорного имущества не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным.
Как следует из материалов дела, Анкушев И.А. пользовался спорным помещением в заявленный период, а плату за пользование в полном объеме не перечислил.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, фактически пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования. Формой возмещения стоимости пользования является денежная сумма, равная величине арендной платы, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование.
В силу изложенного суды правомерно квалифицировали спорные отношения сторон как возникшие из неосновательного обогащения.
Таким образом, требование Комитета о взыскании денежных средств за фактическое пользование имуществом является обоснованным и правильно удовлетворено судом в части взыскания 64 446 руб. 05 коп. Расчет основан на методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности города Кировска, утвержденной Советом депутатов муниципального образования, решениями представительного органа местного самоуправления об установлении базового размера арендной платы, коэффициентов территориальной зоны, вида деятельности, площади. Взысканная с Анкушева М.И. сумма рассчитана с учетом пропуска истцом срока исковой давности за период до 2003 года, а также частичного внесения Анкушевым И.А. платы за пользование спорным помещением..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.02.2006 по делу N А05-9407/2005-32
"...Арбитражный суд удовлетворил требования ЗАО "Парус", признав, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный договор субаренды не соответствует требованиям пункта 2 статьи 615 того же Кодекса, а следовательно, является ничтожной сделкой.
Согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке также подлежат применению правила главы 60 названного Кодекса об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.
Суд обеих инстанций пришел к обоснованному выводу о том, что у предпринимателя отсутствуют правовые основания для владения и пользования нежилым помещением площадью 21,8 кв. м, в связи с чем он подлежит выселению из данного помещения.
Однако ввиду того, что Бояльских Ю.С. в период с 01.01.2005 по 12.09.2005 пользовалась спорным помещением, находящимся в муниципальной собственности, суд правомерно указал, что она должна была оплачивать такое пользование исходя из размера арендной платы, определяемой в соответствии с Положением от 24.04.2003 N 44 и Положением о расчете платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденным постановлением мэра Северодвинска от 10.11.1998 N 157. Условия договора субаренды в части размера арендной платы в данном случае не применимы ввиду ничтожности данного договора..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.06.2014 по делу N А53-13956/2013
"...При разрешении спора суды установили факт исполнения комитетом (арендодателем) обязанности по предоставлению земельного участка в аренду предпринимателю (арендатору). Доказательств внесения арендных платежей ответчик не представил. Однако возобновление данного договора на неопределенный срок без проведения торгов в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, невозможно и противоречит положениям статьи 17.1 Закона о конкуренции, статье 422 Гражданского кодекса с учетом разъяснений пункта 1 Постановления от 17.11.2011 N 73.
Суды установили, что срок действия договора истек в период, когда уже действовали положения статей 17.1, 19, 20 Закона о конкуренции. По истечении срока аренды торги не проводились. В такой ситуации правила статьи 621 Кодекса неприменимы, поэтому отношения сторон прекратились с 31.10.2012.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает вывод судов об отсутствии между сторонами после 31.10.2012 договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, основанным на законе (статья 17.1 Закона о защите конкуренции, пункт 2 статьи 621 Кодекса). Соответствует данный вывод и разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления от 17.11.2011 N 73.
Отсутствие заключенного между сторонами договора аренды земельного участка не освобождает общество от обязанности оплачивать пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 65 Земельного кодекса в порядке, закрепленном органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления.
Как указано выше, отсутствие заключенного между сторонами договора аренды не освобождает ответчика от обязанности по внесению платежей за фактическое пользование спорным земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 65 Земельного кодекса.
Размер платы за пользование земельным участком определен истцом на основании постановления от 27.02.2012 N 120, в соответствии с решением Шахтинской городской Думы от 26.07.2012 N 285. С учетом изложенного с общества в пользу комитета взыскано 656 115 рублей 61 копейка платы за фактическое пользование земельным участком.
Расчет задолженности ответчиком не опровергнут, доказательств внесения арендной платы за спорный период не представлено.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.06.2013 по делу N А63-12273/2012
"...Закон о наделении администрации поселения полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, отсутствует.
В этой связи суд апелляционной инстанции пришел к выводу о ничтожности договора аренды ввиду его противоречия статье 19 Закона N 131-ФЗ, пункту 10 статьи 3 Вводного закона, статье 608 Гражданского кодекса, статье 22 Земельного кодекса.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 Гражданского кодекса).
В силу пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, размер взаимных обязательств ее сторон признается равным, если не будет доказано обратное.
Следовательно, фактический пользователь земельного участка, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой.
Соответствующий правовой подход, сформулированный в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 N 1744/11, является продолжением ранее выработанной тем же судебным органом правовой позиции, согласно которой при недействительности договора аренды к отношениям сторон применяются соответственно правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, подпункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса. В силу указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации истец обязан вернуть ответчику полученную от него сумму арендных платежей, а ответчик как лицо, неосновательно временно пользовавшееся земельным участком, законным представителем собственника которого является истец, обязан возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2008 N 1051/08).
Расчет суммы неосновательного обогащения произведен судом первой инстанции в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п.
С учетом изложенного, суды обоснованно признали правомерным требование администрации в части взыскания 94 476 рублей 12 копеек неосновательного обогащения в виде арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.04.2011 по делу N А25-912/2010
"...Установив, что договоры аренды земельных участков от 30.04.2008 N 136 и N 137 не зарегистрированы в установленном законом порядке, судебные инстанции обоснованно признали их незаключенными.
Между тем незаключенность договоров аренды не исключает обязанности компании возместить стоимость фактического пользования земельными участками на основании норм Кодекса о неосновательном обогащении (глава 60).
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Указанная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление от 16.07.2009 N 582), вступившим в силу 04.08.2009, утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).
Судами установлено, что спорные земельные участки (до оформления арендных прав) использовались правопредшественником компании (Государственной телевизионной и радиовещательной компанией "Карачаево-Черкессия") на праве постоянного (бессрочного) пользования. Данное обстоятельство подтверждается материалами дела (т. 1, л.д. 93, 94). Таким образом, плата за пользование спорными участками с момента вступления в силу постановления от 16.07.2009 N 582 должна исчисляться по утвержденным Правилам, поскольку стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки (статьи 422, 424 и 1105 Кодекса).
Ссылка территориального управления на обязанность компании вносить указанную в договорах аренды сумму (в соответствии с положениями статьи 614 Кодекса) несостоятельна, поскольку противоречит правомерному выводу судов о незаключенности договоров аренды от 30.04.2008 N 136 и N 137..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.02.2011 по делу N А15-860/2010
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, министерство (арендодатель) и корпорация (арендатор) подписали договор аренды государственного нежилого фонда Республики Дагестан от 15.12.2006 N 24, по которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование помещения (пункт 1.1 договора) на срок с 01.01.2007 по 31.12.2007 (пункты 1.3 и 1.4 договора).
18 декабря 2007 года министерство (арендодатель) и корпорация (арендатор) подписали договор аренды в отношении тех же помещений на аналогичных условиях сроком с 01.01.2008 по 31.12.2008 (пункты 1.3 и 1.4 договора). Размер годовой арендной платы установлен с учетом НДС в размере 222 737 рублей. Месячные арендные платежи составили 18 561 рубль в месяц. Согласно акту приема-передачи от 01.01.2008 помещения переданы корпорации (т. 1, л.д. 23, 29).
В силу пунктов 1.3 и 1.4 договоров аренды от 15.12.2006 и 18.12.2007 срок действия договоров определен сторонами с 01.01.2007 по 31.12.2007 и с 01.01.2008 по 31.12.2008 соответственно. Из условий пункта 1.3 договоров следует, что обязанность по государственной регистрации договоров аренды возложена на арендатора. Доказательства государственной регистрации договоров не представлены, поэтому суды правомерно признали их незаключенными.
Суд первой инстанции установил, что корпорация не оспаривает пользование помещением в спорный период. Представитель ответчика в судебном заседании от 05.07.2010 пояснил, что по настоящее время в помещениях находится имущество корпорации (протокол судебного заседания от 05.07.2010, т. 1, л.д. 132).
Довод о неправомерности взыскания неосновательного обогащения при наличии арендных отношений суд кассационной инстанции отклоняет. Отсутствие договора аренды при фактическом пользовании помещением возлагает на ответчика обязанность по возмещению неосновательного обогащения в соответствии с положениями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Размер подлежащего взысканию неосновательного обогащения определен в соответствии с постановлением Правительства Республики Дагестан от 10.07.2003 N 182..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.12.2010 по делу N А63-1096/2010
"...Истец полагает, что общество не исполнило ненадлежащим образом договорные обязательства по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. В связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2010 по 17.05.2010 в сумме 123 719 рублей 32 копейки (по уточненным требованиям), что послужило основанием для обращения с иском в суд.
В договоре от 01.05.2007 не указаны государственные кадастровые номера земельных участков, являющихся объектом аренды. Таким образом, подписанный сторонами договор не позволяет определить переданное ответчику недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали данный договор незаключенным.
В силу части 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Суды правомерно применили при расчете размера неосновательного обогащения постановление Правительства Ставропольского края "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" от 16.04.2008 N 64-П..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 11.04.2013 N Ф09-2580/13 по делу N А60-26971/2012
"...Как установлено судами, комитетом и обществом "Защита-Техник" подписан договор аренды нежилого помещения от 28.11.2008 N 782 сроком действия с 26.11.2008 по 26.11.2010.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.12.2011 по делу N А60-37474/2011 установлено, что договор аренды нежилого помещения от 28.11.2008 N 782, заключенный на срок более одного года, в установленном законом порядке не зарегистрирован, в связи с чем является незаключенным.
Факт пользования обществом "Защита-Техник" нежилыми помещениями N 17, 21, 22, площадью 66,5 кв. м, находящимися по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Островского, 9, в период с 27.11.2010 по 31.05.2012 подтверждается материалами дела, в том числе актом проверки соблюдения требований законодательства от 25.05.2012, письмом от 18.04.2012 N 16-12, подписанными сторонами расчетами за период с 2008 - 2012 годы.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска в части требований о взыскании неосновательного обогащения за пользование обществом "Защита-Техник" названным имуществом.
Расчет неосновательного обогащения произведен в соответствии с базовыми ставками арендной платы за 1 кв. м площади передаваемых в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Нижний Тагил, в соответствии с Положением о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города Нижний Тагил, утвержденным решением Нижнетагильской городской Думы от 16.12.2010 N 72 и Положением о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города Нижний Тагил, утвержденным решением Нижнетагильской городской Думы от 26.03.2009.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.10.2011 N Ф09-6908/11 по делу N А76-19953/2010
"...Учитывая, что договор аренды от 12.05.2005 N 40 сроком действия на 49 лет не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суды пришли к выводу о том, что указанный договор является незаключенным.
Установив факт пользования ответчиком спорным земельным участком в названный период, а также учитывая отсутствие доказательств внесения последним в полном размере платы за пользование участком, суды пришли к выводу об обоснованности требований о взыскании неосновательного обогащения.
Судами проверен расчет неосновательного обогащения, произведенный истцом пропорционально принадлежащим ответчику помещениям (1346,57 кв. м) с учетом методики расчета арендной платы, ставок арендной платы и коэффициентов на основании нормативных правовых актов органов местного самоуправления Муниципального образования "Город Трехгорный" и органов государственной власти Челябинской области, действующих в указанный период, и признан верным.
Учитывая отсутствие доказательств внесения обществом "Торгово-промышленная фирма "Заря" в полном размере платы за пользование данным земельным участком, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 05.10.2007 по 23.03.2011..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.07.2011 N Ф09-4101/11-С6 по делу N А76-23866/2010
"...Приняв во внимание, что п. 1.5 договора аренды от 02.10.2009 N 130/09-ау срок его действия сторонами установлен с 01.10.2009 по 30.09.2010, доказательств государственной регистрации данного договора не имеется, апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о незаключенности данного договора.
В соответствии с п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Апелляционным судом установлено, что к спорному нежилому помещению применяется коэффициент территориального расположения, равный 2, установленный подп. 7 п. 1 приложения N 2 "Корректировочные коэффициенты территориального расположения арендуемого объекта к базовой ставке арендной платы на 2008 год" к Методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, утвержденной постановлением главы г. Челябинска от 25.12.2007 N 427-п (постановлением главы г. Челябинска от 16.12.2009 N 319-п срок действия данного постановления продлен на 2009 год); то есть за период с 01.10.2009 по 31.12.2009, с учетом применения названного коэффициента, стоимость пользования указанным помещением составляет 360 666 руб. 90 коп.
Доказательств иного размера цены пользования аналогичными помещениями в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда является законным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 23.08.2010 N Ф09-6653/10-С6 по делу N А50-30636/2009
"...Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договор аренды земельного участка от 14.09.2005 N 133-05О сроком действия более одного года не был зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок, предоставленный в аренду предпринимателю Ершову А.В., не прошел кадастровый учет, руководствуясь п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607, ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент подписания договора) сделали правильный вывод о незаключенности названного договора.
Руководствуясь ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание расчет неосновательного обогащения, представленный департаментом, суды пришли к выводу о том, что за пользование земельным участком в период с 01.01.2006 по 14.09.2009 с предпринимателя Ершова А.В. подлежит взысканию неосновательное обогащение в сумме 1 049 149 руб. 50 коп.
Между тем при определении размера подлежащего взысканию неосновательного обогащения судами не принято во внимание следующее.
Как установлено судами и следует из искового заявления, департамент просил взыскать неосновательное обогащение, размер которого определен в соответствии с порядком, установленным для взыскания арендной платы.
Однако произведенный департаментом расчет неосновательного обогащения на соответствие его требованиям нормативных актов, действующих в спорный период, судами не проверялся.
Таким образом, внесение арендной платы за пользование земельным участком носит периодичный характер, а ее размер определяется с учетом положений нормативного акта субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, действующего в указанный период.
В спорный период размер арендной платы за земельные участки на территории Пермского края устанавливался, в частности, постановлением Правительства Пермского края от 13.12.2007 N 328 "Об установлении размера арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края", редакции которого неоднократно изменялись.
Из имеющегося в деле расчета неосновательного обогащения следует, что размер неосновательного обогащения за 2007 год составляет 118 217 руб. 22 коп., а за 2008 год - 867 659 руб. 40 коп.
Таким образом, с учетом изложенного вопрос о соответствии размера взысканного с ответчика неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере, установленном для арендной платы, положениям нормативных актов, действующих в спорный период, судами не исследовался, правильность произведенного департаментом расчета не проверена..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.08.2010 N Ф09-6052/10-С6 по делу N А50-41964/2009
"...Как установлено судами, согласно выписке из реестра муниципальной собственности нежилое помещение (лит. А) общей площадью 21,1 кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Клары Цеткин, д. 21а, включено в реестр муниципальной собственности г. Перми на основании постановления администрации г. Перми от 10.08.1995 N 1627.
Согласно акту обследования объекта муниципального арендного фонда от 25.02.2009, составленного комиссией с участием представителя Департамента, указанное нежилое помещение используется обществом "Д'АРстрой" под офис (л. д. 13).
В уведомлении от 02.04.2009 N 19-18-2910/14, направленном в адрес общества "Д'АРстрой", Департамент указал, что в связи с фактическим использованием с 25.02.2009 объекта нежилого муниципального фонда, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Клары Цеткин, 21а, на основании Методики определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, утвержденной решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61 (далее - Методика определения размера арендной платы), начисляется плата в сумме 9 014 руб. в месяц, которая должна перечисляться до 25 числа текущего месяца на расчетный счет Департамента.
Данное уведомление с расчетом платы за пользование спорным объектом получено директором общества "Д'АРстрой" (л. д. 17).
Департамент, ссылаясь на то, что общество "Д'АРстрой" использовало нежилое помещение муниципального арендного фонда площадью 21,1 кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Клары Цеткин, д. 21а, без правовых оснований и не вносило плату за фактическое пользование названным объектом, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Исходя из п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Поскольку факт пользования обществом "Д'АРстрой" в период с 25.02.2009 по 01.06.2009 нежилым помещением общей площадью 21,1 кв. м, расположенным в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Клары Цеткин, д. 21а, без установленных на то правовых оснований подтвержден материалами дела, при этом доказательств внесения денежных средств за пользование указанным помещением в названный период в сумме 28 330 руб. 97 коп. ответчиком не представлено, суды пришли к обоснованному выводу о наличии у общества "Д'АРстрой" неосновательного обогащения и правомерно, руководствуясь указанными нормами права, принимая во внимание Методику определения размера арендной платы, примененную истцом, удовлетворили заявленное требование о его взыскании..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.01.2009 N Ф09-10149/08-С6 по делу N А50-9971/08
"...Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
На основании п. 2 ст. 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Принимая во внимание, что договор аренды от 22.04.2004 N 2523-04С подписан сторонами на срок более года и в материалах дела отсутствуют сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности указанного договора и отсутствии у ответчика правовых оснований для использования спорных нежилых помещений.
Поскольку факт пользования предпринимателем Якимчуком С.В. нежилыми помещениями без установленных на то оснований, подтвержден материалами дела, ответчиком доказательств внесения задолженности за пользование помещениями не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика неосновательного обогащения.
При этом, суд признал обоснованным расчет неосновательного обогащения, произведенного департаментом в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, утвержденной решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61, и правомерно на основании ст. 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал с ответчика неосновательное обогащение в сумме 2 786 981 руб. 15 коп. и 430 306 руб. 23 коп. процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.03.2006 N Ф09-1827/06-С3 по делу N А07-30074/05-Г-ШЗФ
"...Анализируя договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы от 22.10.2004 N 12437, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о незаконченности договора аренды ввиду того, что в установленном законом порядке государственная регистрация названного договора не осуществлена (ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом того, что значение планируемого коэффициента повышения платы за пользование объектами нежилого фонда, находящегося в собственности г. Уфы, на 2004 г. составило 1,5 (решение Уфимского городского совета Республики Башкортостан XXIV созыва от 25.06.2004), суды пришли к правильному выводу, что расчет арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимся в собственности г. Уфы, производится с применением коэффициента планируемого повышения платы равного 1,5.
При таких обстоятельствах арбитражные суды сделали обоснованный вывод о доказанности факта использования ответчиком нежилого помещения без установленных законом или сделкой оснований, в связи с чем в силу п. 1 ст. 1102, ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации с ответчика подлежат взысканию: неосновательное обогащение в размере установленной арендной платы за пользование объектами нежилого фонда в сумме 32196 руб. 97 коп. и проценты в размере 1096 руб. 76 коп..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 09.03.2011 по делу N А68-4413/10
"...Ссылаясь на то что договор аренды подписывался на срок не менее года, но не зарегистрирован, а, следовательно, не заключен, с 01.02.2010 по 31.07.2010 ответчик не вносит плату за пользование помещением, Администрация района обратилась с указанным иском в суд.
Суд первой инстанции подробно исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворения иска (так как решение вынесено судом 30.07.2010, из расчета суммы иска исключена сумма за 31.07.2010).
Так как договор аренды от 06.09.2005 N 285/1 заключен на срок не менее года, но не прошел государственную регистрацию, договор считается незаключенным.
В таком случае ответчик должен вносить плату за фактическое пользование помещением.
Так как ответчик пользовался муниципальным имуществом, плата за пользование помещением рассчитана истцом, исходя из установленного нормативным актом органа местного самоуправления порядка расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом для всех арендаторов муниципальных помещений, что соответствует п. 2 ст. 1105 ГК РФ.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается..."

Постановление ФАС Центрального округа от 26.11.2009 по делу N А36-879/2009
"...Из материалов дела следует, что договор аренды нежилого помещения от 01.07.2005 N 07-12-052/05 не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на его незаключенность.
Факт пользования ответчиком имуществом без установленных законом либо сделкой оснований порождает между сторонами внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.
Материалами дела подтверждено и не оспаривается ответчиком, что ООО "Техотделлипецкстрой" пользуется указанным помещением с момента составления акта приема-передачи от 01.07.2005 и по настоящее время, а внесение арендных платежей производилось ответчиком только в период с 01.07.2005 по 01.01.2008.
Так как ответчик пользовался недвижимым имуществом без соответствующей оплаты, он должен возместить истцу стоимость неосновательного обогащения в размере невнесенной арендной платы за период пользования имуществом.
На основании методики определения величины арендной платы за имущество, находящееся в муниципальной собственности города Липецка согласно Положению "О сделках с муниципальным имуществом", утвержденному решением Липецкого городского Совета депутатов от 01.11.2005 N 158, а также в соответствии с решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2007 N 702, которым утвержден коэффициент "ЦП" (цена продаж) на 2008 год для расчета арендной платы за аренду муниципального имущества г. Липецка, исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра недвижимого имущества в сумме 39 500 руб., арендная плата за оспариваемое помещение с 2008 года составляет 79 571,57 руб. в месяц.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили первоначально заявленные требования о взыскании с ООО "Техотделлипецкстрой" неосновательного обогащения за период с 01.01.2008 по 18.05.2009, исходя из арендной платы в размере 1 319 347 руб. 88 коп..."

16. Арендная плата при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Однако указанная статья не устанавливает последствий использования арендатором иной площади, чем указано в договоре. В связи с этим на практике возникают споры по вопросу о размере арендной платы.

16.1. Вывод из судебной практики: По вопросу об оплате арендуемого имущества при использовании арендатором площади меньшего размера, чем предусмотрено договором, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если арендатор пользуется площадью меньшего размера, чем предусмотрено договором, то он не обязан вносить арендную плату в полном объеме.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.12.2008 N А19-8014/07-48-14-Ф02-6626/08 по делу N А19-8014/07-48-14
"...С 01.11.1999 между сторонами подписывались договоры аренды нежилого помещения площадью 26,3 кв. м, расположенного в административном (хозяйственном) корпусе Ангарского городского родильного дома, по адресу: г. Ангарск, 22 микрорайон, дом 22, для осуществления предпринимательской деятельности, заключающейся в проведении торжественной выписки новорожденных.
При заключении договоров аренды от 19.12.2003 и 26.10.2004 в тексте данных договоров указана площадь помещения, сдаваемого в аренду - 53 кв. м, однако, по утверждению истца, фактически площадь не менялась.
За период с 13.05.2004 по 13.10.2006 плата за пользование помещением площадью 26,3 кв. м в здании роддома, расположенного по адресу: г. Ангарск, микрорайон 22, д. 22, в сумме 56 630 рублей 33 копейки уплачена истцом обоснованно.
Суд кассационной инстанции считает правомерным вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что в части, превышающей указанную сумму арендной платы - 65 362 рубля 42 копейки (121 992 рубля 75 копеек - 56 630 рублей 33 копейки), денежные средства получены в бюджет без установленных законом оснований и являются неосновательным обогащением Ангарского муниципального образования.
Таким образом, требование истца о взыскании 65 362 рублей 42 копеек неосновательного обогащения за период с 13.05.2004 по 13.10.2006 является обоснованным.
Судебные инстанции правомерно пришли к выводу о том, что ответчиком не представлено достаточных доказательств, подтверждающих факт пользования истцом помещением (или помещениями) площадью 53 кв. м..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.10.2011 по делу N А03-1100/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 16.01.2001 на основании Постановления главы города Бийска от 24.11.2000 N 2692 между Администрацией города Бийска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Кондаковым Виктором Дмитриевичем (арендатор) заключен договор аренды земли N 1086, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком на пять лет земельный участок площадью 6116,6 кв. м, расположенный по адресу: г. Бийск, ул. Трофимова, 19/1, для эксплуатации комплекса нежилых зданий и сооружений. Договор аренды прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.09.2006.
После истечения срока действия договора от 16.01.2001 ответчик земельный участок не возвратил.
Обращаясь с настоящим иском, МУ "УМИ Администрации города Бийска" исходило из того, что ИП Кондаков В.Д. принял земельный участок площадью 6116,61 кв. м в аренду, никаких изменений в договор аренды не вносилось, все постановление администрации города Бийска, связанные с изменением площади земельного участка, переданного ответчику отменены. Следовательно, по мнению истца, ответчик обязан оплачивать за пользование земельным участком, площадью указанной в договоре аренды. Ответчик арендную плату за период с 01.09.2008 по 27.06.2010 не вносил, в результате чего образовалась задолженность, которую истец определяет в размере 589 159,23 руб.
В свою очередь, ответчик признает исковые требования в части, а именно задолженность по арендной плате в размере 176 810,85 руб. за период с 01.09.2008 по 27.06.2010 (исходя из площади земельного участка - 5 065 кв. м) и 10 490,80 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2008 по 28.06.2010. С требованием о взыскании платы за пользование земельным участком большей площадью не согласен. Считает, что истцом при расчете размера арендной платы незаконно применены коэффициенты, используемые при определении платы за земельные участки под объектами торговли.
Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт использования ответчиком в период с 01.09.2008 по 27.06.2010 земельного участка площадью 5 065 кв. м, с учетом требований статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно сделал вывод о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате в сумме 176 810,85 руб. за указанный период. При этом суд согласился с доводами ответчика о том, что земельный участок используется под промышленными объектами..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.04.2011 по делу N А46-7110/2010
"...В соответствии с пунктом 1.1 названного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату часть встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Томск, проспект Ленина, дом 76 "А". Общая площадь сдаваемого в аренду нежилого помещения составляет 380 кв. м. Срок аренды помещений: 7 лет (пункт 1.3 договора аренды).
В соответствии с пунктом 3.1 дополнительного соглашения к договору аренды стороны установили, что с 14.01.2006 арендная плата устанавливается в размере 380 000,00 руб. в месяц, в том числе НДС.
Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по договору аренды, истец обратился в Арбитражный суд Омской области с вышеуказанными исковыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования лишь в части взыскания пеней, суды первой и апелляционной инстанций установили, что в период с апреля 2007 года по февраль 2009 года общая площадь арендуемых ответчиком помещений составляла 380 кв. м, с марта 2009 года по март 2010 года - 294 кв. м, с апреля 2010 года по август 2010 года - 227 кв. м. Данное обстоятельство подтверждено актами за период с 30.04.2007 по 31.08.2010, которые были подписаны как представителями истца, так и ответчика. Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций о площади фактически используемых ответчиком помещений материалами дела подтверждается.
Пределы осуществления гражданских прав определены статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пунктом 3 данной статьи презюмируется разумность и добросовестность действий участников гражданского оборота при осуществлении принадлежащих им прав. Данное положение в равной мере относится к обеим сторонам договора аренды. В настоящем случае арендодатель, передав по акту от 01.09.2005 б/н первоначально помещение площадью 380 кв. м, впоследствии путем ежемесячного подписания актов с указанием площади переданного в аренду помещения, подтвердил исполнение им договора как арендодателем на иных условиях, не предусмотренных договором.
Поэтому требование истца об исполнении договора в соответствии с его условиями лишь применительно к ответчику является необоснованным.
Поскольку фактическое исполнение договора сторонами не соответствовало его условиям, суды пришли к правильному выводу о возможности требования со стороны арендодателя только суммы арендной платы, соответствующей фактически сложившимся отношениям..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.06.2010 по делу N А45-9113/2009
"...По иску открытого акционерного общества "Новосибирсккнига" к некоммерческому партнерству "Правовые технологии" о взыскании задолженности и пени, встречному иску некоммерческого партнерства "Правовые технологии" к открытому акционерному обществу "Новосибирсккнига" о взыскании неосновательного обогащения и стоимости неотделимых улучшений.
Встречный иск мотивирован разницей в размерах помещений, указанных в договоре аренды и переданных в пользование и некомпенсированными затратами на проведение ремонта арендованных помещений с согласия арендодателя.
Как установили суды первой и апелляционной инстанций, между ОАО "Новосибирсккнига" (арендодателем) и НП "Правовые технологии" (арендатором) заключен договор аренды от 29.06.2006 N 255-АН, по которому арендодатель передал арендатору в пользование на срок с 01.06.2006 по 15.06.2007 нежилые помещения, общей площадью 53,1 кв. м (3 комнаты), расположенные по адресу: город Новосибирск, улица Коммунистическая, 1, 3 этаж.
Общая площадь переданных арендатору по договору нежилых помещений составляет 52,1 кв. м (11,4 + 13,6 + 27,1).
Между ОАО "Новосибирсккнига" (арендодатель) и НП "Правовые технологии" (арендатор) заключен договор 20.12.2006 N 321-АН, по условиям которого в аренду переданы нежилые помещения, общей площадью 53,1 кв. м, расположенные по адресу: город Новосибирск, улица Коммунистическая, 1, на срок с 01.01.2007 по 30.12.2007.
Удовлетворяя требования истца по взысканию арендной платы, суд первой инстанции указал, что наличие и размер задолженности подтверждается материалами дела, доказательства оплаты образовавшейся задолженности ответчиком не представлены. Размер пени определен с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установив разницу в площадях нежилых помещений, указанных в договоре аренды и фактически переданных арендатору, арбитражный суд взыскал с арендодателя неосновательное обогащение в размере излишне выплаченной арендной платы.
Изменяя решение суда первой инстанции и признавая требования по встречному иску обоснованными, апелляционный суд установил, что соглашение о снижении размера арендной платы в целях компенсации расходов по ремонту арендованных помещений относится к договору от 29.06.2006 N 255-АН, который сторонами вскоре расторгнут. В договорах аренды указанных нежилых помещений, заключенных сторонами на 2007 и 2008 годы, такое условие отсутствует. Задолженность арендодателя по компенсации затрат арендатора на ремонт арендованных помещений составляет 79 399 рублей 68 копеек.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, апелляционный суд не допустил..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 28.09.2011 по делу N А40-132796/10-40-813
"...Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 09 ноября 2000 года между ДИгМ (арендодатель), ДЕЗ МО "Покровское-Стрешнево" (балансодержатель) и ИП Португальским В.Р. (арендатор) был заключен договор N 9-527/200 аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы.
По условиям названного договора истец передал ответчику по акту приема-передачи от 01 ноября 2000 года по временное пользование нежилое помещение общей площадью 317,4 кв. м, расположенное по адресу: Москва, ул. Свободы, д. 18 для под спортивно-оздоровительный центр.
Судами обеих инстанций установлено, что ответчик не исполнял надлежащим образом обязательство по внесению арендных платежей по названному договору аренды, в результате чего у него перед истцом образовалась задолженность за период с 01.01.2010 г. по 29.08.2010 г.
Между тем, судом апелляционной инстанции было установлено, что в результате произведенной ответчиком перепланировки площадь арендуемого ответчиком помещения уменьшилась до 300,3 кв. м.
Кроме того, 23.12.2009 г. при осуществлении капитального ремонта дома по адресу: г. Москва, ул. Свободы, д. 18 в помещениях N 7 и N 8 цокольного этажа, арендуемых ответчиком, был установлен автоматический узел управления теплового ввода, в связи с чем, ИП Португальский В.Р. фактически утратил возможность пользоваться помещениями общей площадью 23 кв. м.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции на основании норм статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал обоснованный вывод о правомерности требований истца в части взыскания задолженности по арендной плате за использование ответчиком нежилых помещений, общей площадью 277,3 кв. м, в сумме 1 395 259 руб. 32 коп..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 31.10.2011 N Ф09-6947/11 по делу N А50-25473/10
"...В силу п. 1 ст. 611 названного Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Из материалов дела следует, что часть указанных в договоре аренды объектов (одноэтажное нежилое кирпичное здание гаража, общей площадью 407,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Причальная, д. 5 "б"; двухэтажное здание мусороперегрузочной эстакады и одноэтажное здание склада горюче-смазочных материалов с навесом, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Причальная, д. 7 "а") находятся во владении общества с ограниченной ответственностью "Комбинат благоустройства", и фактически ответчик не имел возможности ими пользоваться (решение Арбитражного суда Пермского края по делу N А50-6812/2011).
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что ответчик принял спорное имущество по акту приема-передачи имущества без замечаний и, следовательно, обязан вносить за него арендную плату является ошибочным, поскольку в силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата подлежит внесению за пользование имуществом.
Принимая во внимание, что истцом арендная плата вносилась в целом за весь имущественный комплекс (в том числе и указанные помещения по адресу: г. Пермь, ул. Причальная, д. 5 "б", ул. Причальная, д. 7 "а"), вывод судов о правомерности взыскания арендной платы в увеличенном размере принят при неполном выяснении всех обстоятельств дела и является недостаточно обоснованным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.05.2010 N Ф09-3470/10-С3 по делу N А71-11769/2009-Г33
"...Истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в связи с имевшей место переплатой за объект аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что нежилые помещения, указанные в договоре аренды от 22.12.2005 N 1344, переданы истцу 22.12.2005, фактически им использовались.
При этом размер арендной платы исчислялся истцом, исходя из площади помещений, указанных в договоре, а также в техническом паспорте здания (строения) по объекту, находящемуся по адресу: Удмуртская Республика, г. Сарапул, ул. Электрозаводская, д. 1, литер А (инвентарный номер объекта - 8941), исполненный Сарапульским бюро технической инвентаризации по состоянию на 27.03.2003 - 366,7 кв. м.
Между тем как установлено судами и подтверждено представленным в материалы дела техническим паспортом на указанное здание по состоянию на 06.05.2008 фактически площадь арендованных истцом помещений составляла 329,5 кв. м.
Исходя из этого, суды пришли к обоснованному выводу о том, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в результате внесения истцом арендных платежей в завышенном размере в период с 01.06.2006 по 16.10.2008..."

Позиция 2. Использование арендатором площади меньшего размера, чем предусмотрено договором, не освобождает его от обязанности вносить арендную плату в полном объеме.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.07.2010 по делу N А53-18194/2009
"...В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований. По мнению предпринимателя, проходы для покупателей, расположенные между его рабочим местом и рабочими местами других арендаторов к площади торгового зала не относятся и в договор аренды не включаются. Рабочее место предпринимателя не предназначено для торговли, не оборудовано прилавком и витринами, а предназначено для оказания услуг населению, в связи с чем к нему неприменим пункт 50 ГОСТ N 51303-99 "Торговля: Термины и определения". Фактически предприниматель арендовал торговое место площадью 4,9 кв. м, часть помещения площадью 1,1 кв. м необоснованно включена обществом в арендную плату.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Предприниматель подписал договор аренды без возражений относительно площади части занимаемого помещения, в связи с чем обязан вносить арендную плату в размере, установленном договором.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что за спорный период пользования нежилым помещением (с марта по май 2009 года) арендные платежи внесены в сумме, меньшей, чем предусмотрено договором. Поскольку предприниматель свои обязательства по договору надлежащим образом не исполнил, доказательств внесения арендных платежей в полном объеме за спорный период пользования имуществом (частью нежилого помещения) не представил, суды первой и апелляционной инстанций правомерно взыскали с него 24 562 рублей задолженности.
Доводы об уменьшении арендной платы за пользование частью спорного помещения меньшей, чем указано в договоре, обоснованно отклонены судами при рассмотрении спора, поскольку для сторон является обязательным размер платы, согласованный сторонами в договоре. Кроме того, как правильно указано судом апелляционной инстанции указанный размер арендной платы не зависит от площади арендуемой части помещения..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.06.2015 N Ф07-3285/2015 по делу N А66-9647/2014
"...Как следует из материалов дела, негосударственное образовательное учреждение начального профессионального образования Тверская объединенная техническая школа Тверского областного совета Общероссийской общественной организации РОСТО ДОСААФ (арендодатель) и Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет (арендатор) 17.08.2004 заключили договор N 21 аренды помещений 3 этажа административного здания (1, 2, 3 этажи), расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Орджоникидзе, д. 25в, общей площадью 1629,5 кв. м.
В связи с реорганизацией в форме преобразования Тверской областной организации общероссийской общественной организации РОСТО (ДОСААФ) в Организацию 01.03.2011 стороны заключили дополнительное соглашение, в котором изменили состав арендуемых помещений и размер арендной платы.
В дальнейшем стороны заключили дополнительное соглашение от 16.07.2012, в соответствии с пунктами 1 и 2 которого арендуемая площадь составляет 1640,4 кв. м, а арендная плата - 690 936 руб. 48 коп. в месяц (421 руб. 20 коп. за 1 кв. м).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, Организация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования обоснованными по праву и размеру.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При этом неиспользование надлежащего арендуемого имущества не освобождает арендатора от обязанности уплачивать арендные платежи.
Довод жалобы о том, что с апреля по июнь 2014 года Университет фактически занимал помещения площадью 1283,1 кв. м, а с 01.07.2014 - 787,2 кв. м, неоднократно заявлялся ответчиком и получил надлежащую оценку в судах первой и апелляционной инстанций.
Договор в установленном законом порядке не расторгался и не изменялся. Неиспользуемое арендованное имущество по акту приема-передачи не возвращалось.
С учетом статей 310, 450, 453, 655 ГК РФ и разъяснений пункта 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" суды пришли к выводу о том, что арендная плата правомерно начислена истцом исходя из площади 1640,4 кв. м..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.01.2012 по делу N А05-7170/2011
"...Наличие задолженности Общества по внесению арендной платы и за поставленный товар послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды признали исковые требования обоснованными по праву и размеру.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Довод ответчика о том, что он фактически пользовался помещениями меньшей площадью, чем установлено спорными договорами аренды и передаточными актами к ним, не подтвержден материалами дела. Более того, факт использования арендатором меньшей площади, чем было передано ему по договору аренды, не дает ему право вносить арендные платежи в ином размере, чем установлено договором..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 29.06.2012 по делу N А64-8936/2011
"...Кроме того, как справедливо указал суд апелляционной инстанции, использование арендатором меньшей площади, чем было предусмотрено договором аренды, не исключает его обязанности по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора, поскольку ее размер определен в договоре в твердой сумме и не зависел от фактически занимаемой площади.
Наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 758 920 руб. за период ноябрь 2010 года - июнь 2011 года подтверждается материалами дела, в том числе актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.09.2011, подписанного обеими сторонами.
При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, суды первой и апелляционной инстанций с учетом требований ст. 71 АПК РФ, пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца и взыскания с ответчика суммы задолженности по арендной плате..."

17. Право собственника имущества на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания передало данное имущество в аренду

Если договор купли-продажи арендуемого имущества признан недействительным, возникает вопрос: может ли предыдущий собственник взыскать плату за пользование имуществом?

17.1. Вывод из судебной практики: Если договор, по которому арендодателю передано право собственности на имущество, признан недействительным (ничтожным), то предыдущий собственник вправе взыскать неосновательное обогащение с лица, которое использовало данное имущество.

Примечание: Приведенные ниже судебные акты были приняты до того, как ВАС РФ сформулировал правовую позицию, изложенную в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.08.2010 по делу N А31-3795/2009
"...Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу "Костромская финансовая компания" (далее - Общество) о взыскании 2 779 715 рублей 40 копеек неосновательного обогащения, 513 116 рублей 76 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.04.2004 по 30.04.2009 и об обязании ответчика возвратить истцу нежилые строения, расположенные по адресу: город Кострома, улица 1 Рабочая, дом 19а, а именно: здание детских яслей площадью 927,7 квадратного метра, здание склада площадью 33,6 квадратного метра, здание котельной площадью 85,9 квадратного метра.
Исковые требования основаны на статьях 301, 1102, 1105 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик при отсутствии законных оснований и внесения платы пользуется указанным муниципальным имуществом.
Как видно из документов кассационного производства и установил суд, Фонд (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 01.03.2004 и дополнительное соглашение к нему от 25.04.2004.
Арбитражный суд Костромской области решением от 11.01.2006 по делу N А31-1826/2005-21, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 05.04.2006 и постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.07.2006, и имеющим в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего спора, признал ничтожным договор передачи имущества от 15.01.2002, по которому спорное имущество было внесено Комитетом в качестве вклада в уставный капитал Фонда, а на Фонд возложил обязанность по возврату муниципальному образованию "город Кострома" указанного имущества в натуре.
С учетом вступившего в законную силу решения суда первой инстанции от 11.01.2006 по делу N А31-1826/2005-21, признавшего недействительным (ничтожным) договор передачи имущества от 15.01.2002 в уставный капитал Фонда, в том числе спорных нежилых помещений, суды обеих инстанций установили, что при оформлении договора аренды от 01.03.2004 Фонд не являлся собственником имущества, а истец, являющийся полноправным правообладателем указанных в договоре объектов, не наделял Фонд полномочиями на сдачу имущества в аренду Обществу, в связи с чем правомерно, в соответствии с требованиями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, квалифицировали договор аренды от 01.03.2004 N 1/41 как ничтожную сделку и пришли к обоснованному выводу, что факт незаконного пользования ответчиком в период с 06.04.2006 по 30.04.2009 нежилыми помещениями, расположенными по адресу: город Кострома, улица 1 Рабочая, дом 19а, и принадлежащими истцу на праве собственности, подтвержден.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные истцом документы при взыскании неосновательного обогащения, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что порядок расчета, сумма неосновательного обогащения (3 044 715 рублей 40 копеек) и период, за который она взыскивается (06.04.2006 - 30.04.2009), подтверждены представленными в материалы дела доказательствами и не противоречат действующему законодательству, а потому с учетом частичной оплаты ответчиком 225 000 рублей обоснованно взыскал оставшуюся часть неосновательного обогащения в размере 2 779 715 рублей 40 копеек и начисленные на указанную сумму в период с 09.04.2007 по 30.04.2009 проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из учетной ставки банковского процента на день вынесения решения (8,5 процентов годовых), в размере 306 467 рублей 65 копеек..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 29.10.2010 N ВАС-14626/10 по делу N А31-3795/2009
"...Как установлено судами, во исполнение постановления администрации города Костромы для выполнения уставных целей фонду содействия развитию города Костромы были переданы в собственность нежилые строения Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы по договору от 15.01.2002 о передаче имущества.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Костромской области от 11.01.2006 по другому делу (N А31-1826/2005-21) договор, на основании которого спорное имущество передано фонду Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы, признан ничтожным и на фонд возложена обязанность по возврату нежилых строений муниципальному образованию "город Кострома".
Ответчик использует названные строения на основании заключенного с фондом договора аренды нежилых строений от 01.03.2004, а также дополнительного соглашения к нему.
С учетом ничтожности договора аренды, суды верно указали на отсутствие правовых оснований для занятия ответчиком спорных помещений.
Установив факт пользования ответчиком спорными нежилыми строениями без предусмотренных законом или сделкой оснований, суды признали подлежащими удовлетворению требования о взыскании с ответчика стоимости этого пользования по правилам о неосновательном обогащении (в части) и о возврате имущества истцу.
Кассационный суд согласился с такой оценкой обстоятельств дела.
...в передаче дела N А31-3795/2009 Арбитражного суда Костромской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 15.03.2010, постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 17.06.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.08.2010 отказать..."

18. Существенное изменение обстоятельств как основание для изменения арендной платы

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях.
На практике возникают споры по поводу отнесения того или иного обстоятельства, влияющего на выгоду сторон от договора аренды, к существенным.

18.1. Вывод из судебной практики: Рост ставок арендной платы не является существенным изменением обстоятельств и не может служить основанием для изменения размера арендных платежей.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.02.2011 по делу N А19-12466/10
"...Ссылаясь на отказ ответчика внести изменения в договор аренды, ИП Бровченко Ю.О. обратился в суд с настоящим иском.
Правовым обоснованием заявленных требований указаны статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Иркутской области, со ссылкой на статьи 450, 451, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что имеется существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в частности значительный рост ставок арендной платы вследствие изменения экономической ситуации.
Четвертый арбитражный апелляционный суд признал данные выводы ошибочными, и изменил резолютивную часть решения.
В силу статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При этом суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что сама по себе экономическая ситуация или рост арендных ставок по другим объектам аренды, связанные в основном с инфляционными процессами, не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.
Такое обстоятельство, как рост ставок арендной платы вследствие изменения экономической ситуации в стране, не относится к числу тех, которые указаны в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации как обязательное основание для изменения договора..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.12.2012 по делу N А06-1583/2012
"...Открытое акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Юга", филиал ОАО "МРСК Юга" - "Астраханьэнерго" (далее - ОАО "МРСК Юга" филиал ОАО "МРСК Юга" - "Астраханьэнерго", истец) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Компьютерно-полиграфический центр "Полиграфком" (далее - ООО "КПЦ "Полиграфком") об изменении договора аренды муниципальных нежилых помещений (строений) г. Астрахани от 28.06.2004 N 9838, принятии изменения в редакции дополнительного соглашения от 03.06.2011 N 3.
Согласно статьям 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Изменение обстоятельств признается существенным тогда, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Кроме того, в соответствии со статьей 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, при этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды недвижимого имущества, выразившихся в смене арендодателя, судом не установлено, так как покупая арендуемое ответчиком помещение, истец знал о его обременении долгосрочной арендой до 01.07.2054 и добровольно приобрел данное помещение, став стороной в договоре аренды с ООО "КПЦ "Полиграфком".
Обстоятельство, как рост ставок арендной платы вследствие изменения экономической ситуации в стране, не относится к числу указанных в статье 451 ГК РФ обстоятельств, как обязательное основание для изменения договора.
Поскольку при принятии обжалуемых судебных актов нормы материального права применены правильно, а нормы процессуального права не нарушены, судебные акты законны и отмене не подлежат..."

19. Взыскание договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей

Договором может быть предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендных платежей. При этом в случае, если договор аренды подлежит государственной регистрации, возникает вопрос относительно момента возникновения права на взыскание договорной неустойки - до или после государственной регистрации договора аренды.
Также возникают споры по поводу того, каким образом должно быть сформулировано условие о неустойке.
Кроме того, если действия (бездействие) кредитора способствуют образованию задолженности, суд вправе уменьшить размер ответственности должника (ст. 404 ГК РФ). В этой связи возникает вопрос о том, какие действия арендодателя могут быть расценены как способствующие образованию задолженности и в каких случаях можно уменьшить размер неустойки, подлежащей взысканию с арендатора.

19.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о законности взыскания договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей, возникшей в период с момента подписания до государственной регистрации договора аренды, существует две позиции судов.

Примечание: Разрешая вопрос о возможности применения договорной неустойки к отношениям, существующим до государственной регистрации договора аренды, суды опираются на п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором указано на невозможность применения договорной неустойки к фактическим отношениям до заключения договора аренды, на которые стороны распространили действие договора.
В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609 ("Форма и государственная регистрация договора аренды"), 651 ГК РФ ("Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения"), не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется.
Следует иметь в виду, что Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал, что договор аренды, не прошедший в установленном порядке государственную регистрацию, связывает стороны такого договора условиями об арендной плате и неустойке за нарушение условий пользования имуществом. По этому вопросу см. п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Позиция 1. Договорная неустойка за просрочку внесения арендных платежей подлежит взысканию только с момента государственной регистрации договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 14.07.2010 N Ф09-5282/10-С3 по делу N А50-40776/2009
"...Как следует из материалов дела, согласно договору аренды недвижимого имущества от 01.03.2008 общество "Пермское книжное издательство" (арендодатель) обязалось предоставить обществу "Пермь Регион Ипотека" (арендатор) в аренду нежилые помещения общей площадью 141,7 кв. м, находящиеся на первом этаже административного здания (литеры А4, А6) по адресу: г. Пермь, ул. Сибирская, 16.
В связи с неисполнением обществом "Пермь Регион Ипотека" обязательств по внесению арендных платежей в период с марта 2008 года по апрель 2009 года, общество "Пермское книжное издательство" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания пеней в сумме 152 407 руб. 76 коп. суд первой инстанции исходил из правомерности их взыскания, соответствия их расчета условиям договора.
Изменяя решение суда, удовлетворяя исковые требования в части взыскания пеней в сумме 112 541 руб. 08 коп., апелляционный суд указал на то, что пени не подлежат начислению в период до 06.08.2008 - момента регистрации договора аренды недвижимого имущества от 01.03.2008.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку договор аренды является заключенным с 06.08.2008, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что условия договора о взыскании неустойки применяются с 06.08.2008, в связи с чем неустойка подлежит начислению за период с 06.08.2009 по 08.12.2009..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 07.11.2012 N ВАС-14071/12 по делу N А04-780/2012
"...Невыполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание пользование обществом лесным участком с момента подписания договора и отсутствие доказательств внесения платы за его использование в спорный период, суды, руководствуясь статьями 309, 310, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, взыскали с ответчика арендную плату за период с 01.07.2011 по 31.12.2011 в размере 129 606,75 руб.
Кроме того, руководствуясь статьями 330, 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу, что начисление пеней за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей по договору от 20.06.2011 возможно только после его государственной регистрации, на основании чего удовлетворили требование истца о взыскании пеней частично за период с 10.10.2011 по 26.12.2011.
Доводы заявителя были предметом рассмотрения судов апелляционной и кассационной инстанций, получили надлежащую правовую оценку..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.08.2012 N Ф03-3499/2012 по делу N А04-780/2012
"...Учитывая, что в силу положений статьи 609 ГК РФ, статьи 26 Земельного кодекса РФ договор от 20.06.2011 N 112 подлежал обязательной государственной регистрации, которая была осуществлена 10.10.2011, судебные инстанции пришли к правильному выводу, что именно с 10.10.2011 договор аренды N 112 считается заключенным.
В этой связи, руководствуясь положениями статей 330, 425, 433 ГК РФ, суды обеих инстанций обоснованно указали, что в рассматриваемом случае начисление пени за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей по договору от 20.06.2011 N 112 возможно только с 10.10.2011.
При таких обстоятельствах, проверив представленный истцом расчет начисленной неустойки, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что исковые требования Управления в части взыскания с ООО "Сковородинский НПХК" пени по федеральному бюджету подлежат удовлетворению за период с 10.10.2011 до 26.12.2011 в размере 1 992,71 руб.
Данные выводы судебных инстанций согласуются с рекомендациями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в пункте 6 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым не имеется оснований для признания факта нарушения ответчиком договорных обязательств в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворения исковых требований о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора. Соглашение сторон о применении условий договора аренды к фактически сложившимся до его заключения отношениям не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ответственность общества за несвоевременное внесение арендных платежей наступает в сроки, предусмотренные условиями договора, а не с момента его государственной регистрации, основаны на неправильном толковании вышеприведенных норм права, в связи с чем подлежат отклонению судом кассационной инстанции..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.08.2012 по делу N А03-15925/2011
"...Пунктом 3.3 Договора установлено, что сумма арендной платы уплачивается равными долями поквартально не позднее 15 числа следующего за кварталом месяца. Последний срок уплаты за 4 квартал - 15 декабря.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 02.07.2010.
Апелляционный суд, отменяя решение в части взыскания пени в размере 52 095 рублей 06 копеек, посчитал, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы за период, предшествующий вступлению договора в силу - с 16.07.2009 по 15.10.2010.
Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда правомерными исходя из следующего.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что ответчик пользовался земельным участком с момента подписания Договора (до его регистрации в установленном законом порядке), доказательств внесения платы за пользование земельным участком в спорный период (с 01.01.2010 по 30.09.2011) им не представлено, апелляционный суд правомерно взыскал с Общества плату за землю на условиях, предусмотренных договором; принимая во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 6 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", и исходя из того, что Договор зарегистрирован 02.07.2010, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы за период, предшествующий вступлению договора в силу - с 16.07.2009 по 15.10.2010, сделав перерасчет и уменьшив размер подлежащей взысканию неустойки..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.03.2010 по делу N А57-6073/2009
"...Истец просит взыскать задолженность по арендной плате за землю и пени за просрочку в ее уплате за период с 04.10.2005 по 24.03.2009.
Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.10.2005 N 502 был зарегистрирован 14.11.2008.
У истца отсутствуют правовые основания для начисления за период с 15.02.2006 до даты регистрации договора 14.11.2008 договорной неустойки в сумме 1 003 982,27 рублей, установленной пунктом 6.2 договора аренды в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки, что соответствует разъяснениям, данным в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.06.2011 по делу N А63-7032/2010
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, 10 сентября 2009 года на основании постановления администрации г. Невинномысска от 28.08.2009 N 769 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 477 (т. 1, л.д. 14 - 16). По условиям договора арендатору для производственной деятельности (строительство магазина) передан земельный участок общей площадью 303 кв. м с кадастровым номером 26:12:030110:12, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Западная, 2-А. Срок аренды установлен с 28.08.2009 до 27.08.2014 (пункт 2.1). В пунктах 4.1 и 4.2 договора стороны согласовали, что арендная плата начисляется с 14.06.2007. Размер арендной платы за 2007 год составляет 6035 рублей 68 копеек, оплате подлежит период с 14.06.2007 по 31.12.2007 в размере 3323 рублей 76 копеек. Размер арендной платы за 2008 год составляет 12 071 рубль 37 копеек; размер платы за 2009 год - 12 071 рубль 37 копеек. Арендная плата вносится равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября с окончательным расчетом не позднее 15 ноября текущего года (пункт 4.3). В соответствии с пунктом 6.2 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Участок передан предпринимателю 28.008.2009 по акту (т. 1, л.д. 22).
Договор зарегистрирован 12.02.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (т. 1, л.д. 23).
В пункте 4.1 договора от 10.09.2009 N 25 стороны определили, что арендная плата начисляется с 14.06.2007.
В силу пункта 1 статьи 425 Кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Для договора аренды земельного участка, предоставляемого на срок более года, момент заключения определяется моментом его государственной регистрации (часть 2 статьи 26 Земельного кодекса, пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Кодекса).
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Кодекса стороны вправе распространить условия договора на возникшие ранее (фактические) отношения.
В пункте 6 информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснено следующее. Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Таким образом, взыскание пени может быть произведено за просрочку уплаты арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды за период после его заключения (в данном случае после 12.02.2010).
При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дали оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 15.03.2013 N Ф09-338/13 по делу N А34-2265/2012
"...Между администрацией (арендодатель) и обществом "Сибирский газовик" (арендатор) 10.08.2011 заключен договор N 517 аренды данного земельного участка в границах, указанных в прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка от 26.07.2011, для завершения строительства многоквартирного дома, сроком до 15.06.2014. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 09.09.2011.
Передача земельного участка арендодателем и принятие его арендатором осуществлены без составления передаточного акта (п. 1.3 договора).
В п. 2.4 договора сторонами установлено, что плата за фактическое пользование земельным участком начисляется с 20.05.2010, за период с 20.05.2010 по 14.06.2011 составляет 421710 руб. 39 коп. и должна быть внесена в срок до 01.10.2011.
Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Сибирский газовик" обязательств по внесению арендных платежей за использование земельного участка, обратилась в Арбитражный суд Курганской области с соответствующим иском.
Исходя из п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку государственная регистрация договора аренды осуществлена 09.09.2011, именно с этого момента данный договор, как верно указано судом, является заключенным, в связи с чем судом сделан правильный вывод о том, что договорная неустойка может быть взыскана с этого момента.
Принимая во внимание, что в п. 2.8 предусмотрено ежеквартальное перечисление арендной платы до 1 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, апелляционный суд пришел к правильному выводу о начислении неустойки с 01.10.2011 на сумму задолженности по арендной плате, возникшую с даты осуществления государственной регистрации договора аренды, то есть ежеквартально за период с 01.10.2011 до 30.04.2012 в сумме 3 937 руб. 05 коп.
С учетом изложенного апелляционным судом правомерно исковые требования удовлетворены частично..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.12.2012 N Ф09-12555/12 по делу N А07-3746/2012
"...В пункте 2.2 договора стороны согласовали, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их фактическим отношениям, возникшим до заключения договора, а именно к отношениям с 01.01.2010.
Приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд апелляционной инстанции указал на то, что данным условием стороны согласовали обязанность арендатора оплатить фактическое использование арендованного имущества на условиях, предусмотренных договором аренды с 01.01.2010. При этом наличие в договоре предусмотренных п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условий, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным (п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешении споров, связанных с применением Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В связи с этим суд апелляционной инстанции правомерно признал, что моментом заключения договора от 07.09.2010 N 2880-Сх с учетом его срока действия является государственная регистрация 31.12.2010 (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку в период с 01.01.2010 по 31.12.2010 между истцом и ответчиком сложились фактические отношения по использованию земельного участка (с распространением на них договорных условий), доказательств погашения задолженности по арендной платы в период с I по III квартал 2010 года не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что у общества "Агрофирма "Актай" возникла обязанность по уплате арендных платежей за земельный участок в спорный период в соответствии с согласованными сторонами условиями договора, при этом штрафные санкции, предусмотренные данным договором, к периоду с 01.01.2010 по 31.12.2010 применению не подлежат.
Как следует из уточненного искового заявления и расчета пени, ее начисление произведено истцом на сумму задолженности ответчика, образовавшуюся за период, начиная с 4 квартала 2010 г., в связи с этим суд апелляционной инстанции правомерно отказал во взыскании пени, начисленной за несвоевременное выполнение обязанности по уплате арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.08.2010.
Ссылка заявителя на то, что пени, начисленная за заявленный период, рассчитана после 31.12.2010, и поэтому подлежит взысканию, отклоняется, поскольку данная пени начислена на задолженность, возникшую в период фактических отношений сторон по пользованию имуществом, в который условия договора о штрафных санкциях не действовали..."

Постановление ФАС Уральского округа от 22.08.2011 N Ф09-5170/11 по делу N А07-21276/2010
"...Как установлено судами, комитетом (арендодатель) и обществом "Рафис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 31.12.2009 N 2229-09.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 21.04.2010...
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по внесению арендной платы, комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования в части, суды исходили из того, что договор аренды от 31.12.2009 N 2229-09 является заключенным. Установив факт передачи земельного участка по акту приема-передачи, а также отсутствие доказательств внесения платы за пользование земельным участком за спорный период, суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания арендной платы. При этом, указывая на то, что взыскание неустойки в качестве меры договорной ответственности может быть применено только с момента регистрации договора аренды, суды признали расчет истца ошибочным.
Судами установлено, что ответчиком нарушены обязательства договора по внесению арендной платы, в связи с чем требование о взыскании неустойки в силу п. 7.1 договора аренды от 31.12.2009 N 2229-09 заявлено правомерно. При этом суд первой инстанции критически отнесся к расчету истца, со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", верно указав, что меры договорной ответственности в виде взыскания неустойки могут быть применены с момента заключения договора, в рассматриваемом случае - с даты государственной регистрации договора аренды (21.04.2010)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.03.2010 N Ф09-1664/10-С3 по делу N А60-24776/2009-С2
"...Как следует из материалов дела, 29.01.2007 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор N 6-783 аренды земельного участка площадью 2 605 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0609011:0068, категория земель - земли поселений, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, проезд Каскадный, 7, для эксплуатации существующего склада из металлических конструкций, сроком на 15 лет. Указанный земельный участок передан предпринимателю по акту приема-передачи от 29.01.2007.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 08.05.2007.
Апелляционный суд, установив, что земельный участок был передан предпринимателю на основании акта приема-передачи от 29.01.2007, пришел к выводу о том, что задолженность за пользование земельным участком в размере арендных платежей подлежит взысканию с предпринимателя за период с 29.01.2007 по декабрь 2008 г., а неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства подлежит взысканию с момента государственной регистрации договора аренды, т.е. с 09.05.2007. Данная позиция поддерживается положениями п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66. При этом на основании положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма неустойки уменьшена судом как не соответствующая последствиям нарушения обязательств. Апелляционный суд также указал на то, что пользование земельным участком до 29.01.2007 является неосновательным обогащением ответчика, но в связи с тем, что в рамках рассматриваемого дела такое требование истцом не заявлялось, пришел к выводу об отсутствии оснований для его взыскания.
Выводы суда апелляционной инстанции являются правильными..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 21.08.2013 по делу N А14-14894/2012
"...Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю Белошицкому Владимиру Александровичу (далее - ИП Белошицкий В.А., ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка N 1627-11/гз от 26.04.2011 задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 по 30.06.2012 в размере 200 677 руб. 20 коп., пени за период с 26.07.2011 по 25.06.2012 в размере 36 455 руб. 63 коп.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1627-11/гз от 26.04.2011, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов площадью 7741 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Новосибирская, 69, кадастровый номер 36:34:0306086:105, предоставленный для завершения строительства.
По акту приема-передачи от 26.04.2011 арендованный земельный участок был передан арендатору.
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 05.03.2012, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.09.2012 N 01/076/2012-138.
Факт передачи арендованного земельного участка в пользование ответчику ранее наступления спорного периода, а именно 26.04.2011 года, подтверждается соответствующим актом (т. 1, л.д. 17).
При рассмотрении заявленных исковых требований о взыскании пени, суды правильно определили период взыскания пени с 05.03.2012 (дата государственной регистрации договора) по 25.06.2012, и обоснованно пришли к выводу о частичном удовлетворении заявленного требования в размере 19 323 руб. 12 коп. Судом апелляционной инстанции было верно отмечено, что по смыслу статей 330, 425, 433 ГК РФ применение договорной ответственности в виде взыскания неустойки возможно лишь на основании заключенного договора и за неисполнение обязательства, возникшего после его заключения..."

Постановление ФАС Центрального округа от 15.04.2011 по делу N А64-4403/2010
"...Размер, сроки и порядок уплаты арендной платы согласован сторонами в договоре от 20.08.2007 N 215.
Между тем согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку договор аренды от 20.08.2007 N 215 в силу положений ст. 609 Гражданского кодекса РФ, ст. 26 Земельного кодекса РФ подлежал обязательной государственной регистрации, которая была осуществлена 09.11.2007, судебные инстанции обоснованно указали, что именно с 09.11.2007 договор аренды N 215 считается заключенным.
В то же время истцом заявлено требование о взыскании неустойки в виде пени в размере 14 755 руб. 15 коп., начисленной за период с 26.08.2007 по 12.12.2007 за просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей по договору N 215 от 20.08.2007.
При этом как верно отмечено судебными инстанциями, по смыслу статей 330, 425, 433 Гражданского кодекса РФ применение договорной ответственности в виде взыскания неустойки возможно лишь на основании заключенного договора и за неисполнение обязательства, возникшего после его заключения.
Данный вывод судебных инстанций согласуется с выводами Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым не имеется оснований для признания факта нарушения ответчиком договорных обязательств в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворения исковых требований о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора. Соглашение сторон о применении условий договора аренды к фактически сложившимся до его заключения отношениям не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.
В этой связи, учитывая, что договор аренды N 215 от 20.08.2007 считается заключенным с 09.11.2007, судебные инстанции обоснованно указали, что в рассматриваемом случае начисление пени за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей по договору N 215 от 20.08.2007 возможно только после 09.11.2007..."

Позиция 2. Договорная неустойка за просрочку внесения арендных платежей подлежит взысканию за период с момента подписания договора аренды до его государственной регистрации, если стороны распространили действие договора на данный период.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2013 по делу N А14-14963/2012
"...Как следует из материалов дела, 24.02.2011 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и ОАО "ВЭКС" Воронежский экскаватор (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1574-11/гз.
Договор заключен сроком до 30.12.2059 (п. 3.1 договора).
Имеющимся в материалах дела актом приема-передачи от 24.02.2011 подтверждается факт передачи вышеуказанного земельного участка арендатору.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.09.2011, номер регистрации 36-36-01/085/2011-003, что подтверждается соответствующим штампом Управления Росреестра по Воронежской области, имеющимся на договоре.
Полагая, что у ответчика образовалась задолженность по внесению арендных платежей, истец направил в адрес ОАО "ВЭКС" Воронежский экскаватор уведомление-предупреждение от 23.05.2012 исх. N 17/5124з, в соответствии с которым арендатору предложено в течение 5 дней со дня получения указанного уведомления в добровольном порядке погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и уплатить пени.
Рассматривая исковые требования в части взыскания с ответчика пени за период с 26.04.2011 по 15.05.2012 в размере 194 553 руб. 80 коп., суд первой инстанции исходил из следующего.
Из содержания спорного договора следует, что по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день (п. 3.6 договора).
При этом положениями раздела 2 договора стороны определили, что арендатор обязуется вносить платежи, установленные п. 3.2 договора, до его государственной регистрации и с момента его подписания.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также неисполнение ответчиком обязательств по внесению ответчиком арендной платы, суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.
Как правильно указал суд первой инстанции достижение сторонами соглашения о применении к отношениям, сложившимся до заключения договора (его государственной регистрации), условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплачивать использование земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, в период, предшествующий его государственной регистрации.
Распространение сторонами условий договора на период отношений, возникших до момента его государственной регистрации, соответствуют положениям п. 2 ст. 425 ГК РФ.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, учитывая, что спорный земельный участок фактически передан арендатору 24.02.2011, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи, а также признание ответчиком факта наличия у него задолженности по внесению арендных платежей за период с 24.02.2011 по 30.06.2012, исковые требования о взыскании с ответчика пени за период с 26.04.2011 по 15.05.2012 в размере 194 553 руб. 80 коп. подлежат удовлетворению.
Ссылка суда апелляционной инстанции на п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2012 <*> N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", является неправомерной, поскольку указанные разъяснения относятся к нарушению арендатором обязательств по внесению арендной платы в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения по использованию имущества в отсутствие подписанного договора, а земельный участок был передан в пользование по акту до подписания договора аренды.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 66 имеет дату 11.01.2002, а не 11.01.2012.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2012 по делу N А14-14963/2012 надлежит отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.10.2012..."

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 29.03.2013 по делу N А14-12736/2012
"...Частично удовлетворяя исковые требования о взыскании с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы по спорному договору, суд пришел к выводу, что начисление пени по спорному договору в результате ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей возможно только с момента государственной регистрации договора, то есть с 19.09.2011.
Вместе с тем, судом не учтено следующее.
При этом положениями раздела 2 договора стороны определили, что арендатор обязуется вносить платежи, установленные п. 3.2 договора, до его государственной регистрации и с момента его подписания.
Таким образом, достижение сторонами соглашения о применении к отношениям, сложившимся до заключения договора (его государственной регистрации), условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплачивать использование земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, в период, предшествующий его государственной регистрации.
Распространение сторонами условий договора на период отношений, возникших до момента его государственной регистрации, соответствуют положениям п. 2 ст. 425 ГК РФ.
Таким образом, при рассмотрении дела суду надлежало учесть, что договор аренды земельного участка N 1584-11/гз заключен 24.02.2011, а также факт наличия у ответчика задолженности по внесению арендных платежей за период с 24.02.2011 по 30.06.2012.
Однако указанные обстоятельства судом не учтены, расчет пени за указанный период судом не проверен, в связи с чем дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

19.2. Вывод из судебной практики: Если в договоре указано, что неустойка применяется в случае неисполнения обязательств и (или) в случае досрочного расторжения договора по любым основаниям, то условие о неустойке считается несогласованным, поскольку по правилам ст. 330 ГК РФ в договоре должны быть указаны конкретные обязательства, неисполнение которых является основанием для начисления неустойки.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 12.04.2010 N КГ-А40/2888-10 по делу N А40-53989/09-113-494
"...На момент возврата предмета лизинга согласно условиям договора из суммы уплаченного аванса в счет лизинговых платежей были списаны денежные средства в сумме 5.769.328 руб. 12 коп., оставшаяся сумма уплаченного аванса составила 10.258.653 руб. 91 коп. Таким образом, при определении суммы задолженности по договору лизинга лизингодателем должна была быть учтена сумма произведенного ответчиком авансового платежа.
Суд кассационной инстанции полагает, что поскольку предмет лизинга лизингодателю возвращен, договор лизинга расторгнут судом, оставшаяся часть уплаченного аванса подлежит возврату на основании ст. 1102, п. 3 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как является для лизингодателя неосновательным обогащением, о взыскании которого заявлен встречный иск.
При этом, проанализировав условия п. 21 Приложения N 3 к договору, согласно которому в случае наступления неисполнения обязательств и/или в случае досрочного расторжения договора лизинга по любым основаниям, лизингодатель вправе использовать не зачтенную в оплату стоимости лизинговых услуг часть авансового платежа как неустойку, суды сделали вывод том, что они не могут быть признаны, как согласование сторонами неустойки, применительно к ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду неопределенности обязательства, нарушение которого со стороны арендатора влечет ее уплату (просрочка во внесении арендной платы, пользование имуществом с нарушением условий договора, существенное ухудшение имущества или др.).
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили встречный иск и уменьшили суммы задолженности лизингополучателя на сумму оплаченного им авансового платежа, принимая во внимание прекращение договора лизинга и передачу имущества лизингодателю.
Данный вывод не противоречит позиции, сложившейся в судебной практике, в том числе той, согласно которой лизинговые платежи, включая авансовый платеж, являются платой за пользование имуществом.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что судебные акты приняты на основе всестороннего, полного и объективного исследования доказательств, представленных в исчерпывающем объеме, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено..."

19.3. Вывод из судебной практики: Условие договора о погашении в первую очередь неустойки при недостаточности поступившего арендного платежа ничтожно.

Примечание: Суды, признавая указанное условие договора ничтожным, как правило, опираются на п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации", в котором изложена аналогичная позиция.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 13.07.2011 N КГ-А40/6841-11 по делу N А40-68753/10-105-590
"...При этом апелляционный суд обоснованно признал условия договора N 173-об от 02.03.2006 о том, что произведенные лизингополучателем платежи погашают прежде начисленную неустойку, а затем основной долг недействительными как противоречащие статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 2), согласно которым соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 Кодекса, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 Кодекса, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.11.2014 по делу N А45-378/2014
"...Изменяя решение арбитражного суда, суд апелляционной инстанции с учетом разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.10.2010 N 141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации", признал обоснованными доводы общества о ничтожности пункта 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 10.12.2009 N 2 о первоочередном погашении пени, установив к взысканию задолженность в сумме 1 467 658,36 руб. и пени в сумме 81 919,59 руб.
Суд кассационной инстанции находит выводы суда апелляционной инстанции правильными.
Дополнительным соглашением от 10.12.2009 N 2 стороны пунктом 2.1 договора определили, что в случаях когда за плательщиком к наступившему очередному сроку внесения платежа числится задолженность по этому платежу, соблюдается следующая очередность распределения поступивших сумм: в первую очередь погашаются пени по задолженности прошлых лет, затем последовательно задолженность прошлых лет, пени по задолженности по первому сроку платежа текущего года, сама задолженность по первому сроку платежа в текущего года, пени по задолженности по второму сроку платежа текущего года, сама задолженность и т.д., после погашаются платежи по очередным наступившим срокам уплаты в текущем году.
Согласно рекомендациям Президиума Высшего Арбитражного Суда, приведенным в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.10.2010 N 141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации", под издержками кредитора по получению исполнения в статье 319 Гражданского кодекса РФ понимаются, например, платежи, которые кредитор обязан совершить в связи с принудительной реализацией своего требования к должнику (в частности, сумма уплаченной кредитором государственной пошлины), а под процентами - проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в том числе проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты (статья 809 Гражданского кодекса РФ).
Пунктом 2 указанного информационного письма разъяснено, что, применяя статью 319 Гражданского кодекса РФ, суды должны учитывать, что названная норма не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства (глава 25 ГК РФ), а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора. Соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, или процентов, предусмотренных статьей 395 Кодекса, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 Кодекса, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (статья 168 ГК РФ).
Признавая обоснованными доводы общества о ничтожности пункта 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 10.12.2009 N 2, суд апелляционной инстанции указал, что свобода договора не означает возможности заключения договоров на условиях, противоречащих закону.
Правильно применив к рассматриваемым правоотношениям нормы права и указанные рекомендации, суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда, взыскав задолженность в сумме 1 467 658,36 руб. и пени в сумме 81 919,59 руб..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.05.2011 по делу N А45-19192/2010
"...За неуплату в установленный срок арендных платежей в пункте 2.4.3 договора аренды предусмотрено условие о взыскании с ответчика неустойки за каждый день просрочки в размере 0,1 процента от суммы задолженности за истекший квартал.
При этом пунктом 2.4.4 договора предусмотрено, что в случаях, когда за плательщиком к наступившему сроку внесения платежа числится задолженность по этому платежу, соблюдается следующая очередность распределения поступивших сумм: в первую очередь погашается пеня по задолженности прошлых лет, затем последовательно: задолженность прошлых лет; пеня по задолженности по первому сроку платежа текущего года, сама задолженность по первому сроку платежа текущего года, сама задолженность по первому сроку платежа текущего года; пеня по задолженности по второму сроку платежа текущего года, сама задолженность и т.д., после этого погашаются платежи по очередным наступившим срокам уплаты в текущем году.
Оценивая пункт 2.4.4 договора об очередности распределения поступивших от арендатора сумм в счет погашения задолженности, суд апелляционной инстанции обоснованно поддержал вывод суда первой инстанции о признании этой части договора недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации как несоответствующего положениям статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предусматривающей погашения неустойки, как способа обеспечения основного обязательства (статьи 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), до погашения основного долга.
Ссылка мэрии на статью 421 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении настоящего спора неправомерна, поскольку статья 319 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые перечислены в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации. Уплата неустойки к ним не относится. Таким образом, в данном случае действует статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.05.2011 по делу N А45-17813/2010
"...Как установил суд первой инстанции, между Мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ЗАО "Строитель" (арендатор) заключен Договор, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 523 - 585 кв. метров с кадастровым номером 54:35:06 1060:0019.
Пунктом 3.4.4 Договора предусмотрено, что в случаях, когда за плательщиком к наступившему сроку внесения платежа числится задолженность по этому платежу, соблюдается следующая очередность распределения поступивших сумм: в первую очередь погашается пеня по задолженности прошлых лет, затем последовательно: задолженность прошлых лет; пеня по задолженности по первому сроку платежа текущего года, сама задолженность по первому сроку платежа текущего года; пеня по задолженности по второму сроку платежа текущего года, сама задолженность и т.д., после этого погашаются платежи по очередным наступившим срокам уплаты в текущем году.
В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
Признав пункт 3.4.4 Договора противоречащим требованиям статьи 319 Гражданского кодекса, арбитражные суды правомерно признали данные условия недействующими в силу статьи 168 Гражданского кодекса и отвергли расчет задолженности, составленный истцом.
Данная правовая позиция изложена в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации"..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2013 по делу N А40-21880/11-109-123
"...Как следует из расчета по настоящему делу, истец поступающие от лизингополучателя денежные средства в счет уплаты лизинговых платежей в первоочередном порядке засчитал в счет оплаты пени, указывая, что стороны в договоре лизинга установили очередность погашения, согласно которой в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки; начисление неустойки производится истцом без выставления каких-либо требований к ответчику, начисление неустойки за просрочку уплаты лизинговых платежей производится истцом автоматически на следующий день после окончания срока платежа, установленного в графике платежей.
Статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
Согласно рекомендациям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 октября 2010 года N 141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации", применяя статью 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды должны учитывать, что названная норма не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства (глава 25 Гражданского кодекса Российской Федерации), а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора.
В связи с изложенным судам следует иметь в виду, что соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 Кодекса (например, стороны вправе установить, что при недостаточности платежа обязательство должника по уплате процентов погашается после основной суммы долга).
Соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 Кодекса, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 Кодекса, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, довод истца о наличии у ответчика задолженности в соответствии с расчетом ЗАО "Атлант-М Лизинг", просрочки в уплате платежей в указанном в расчете размере, неправомерен.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.12.2011 по делу N А40-137711\10-109-1117
"...Частично удовлетворяя исковые требования истца о взыскании задолженности по лизинговым платежам, суд первой и апелляционной инстанций пришел к обоснованному выводу о неправомерно произведенном истцом зачете авансового платежа в размере 15 400 Евро в счет оплаты неустойки за просрочку лизинговых платежей.
Указанные обстоятельства подтверждаются письменным предложением N 0710\4 от 4 октября 2010 г. ООО "МАН ФАЙНЕНШИАЛ СЕРВИСЕС" в адрес ООО "Балт Авто Логистика" о расторжении договора, возврате предмета лизинга и оплате задолженности, из которого следует, что истцом перечисленный ответчиком аванс в сумме 15 400 Евро засчитан, в соответствии с п. 18.2 Общих условий лизинга в счет уплаты неустойки, образовавшихся при исполнении договора лизинга. (л.д. 62 т. 1) Кроме того, в материалах дела имеется представленный истцом расчет задолженности по уплате лизинговых платежей, из которого следует также, что истец на основании ст. 410 ГК РФ произвел зачет авансового платежа в размере 15 400 Евро в счет оплаты задолженности лизингополучателя по оплате неустойки в размере 15 400 Евро в соответствии с п. 18.2 Общих условий лизинга, зачет перечисленной лизингополучателем 24 003,84 Евро в счет выкупа имущества и окончательно определил размер задолженности по лизинговым платежам - 28 569,84 Евро (л.д. 51, 52 т. 1).
Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 года N 141 "О некоторых вопросах применения ст. 319 Гражданского кодекса Российской Федерации" соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 Кодекса, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 Кодекса, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (статья 168 ГК РФ).
Таким образом, произведенный истцом зачет суммы аванса в счет уплаты неустоек обоснованно признаны судом первой и апелляционной инстанций противоречащими действующему законодательству..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.11.2011 по делу N А40-132285/10-11-469
"...Довод кассационной жалобы о том, что лизинговые платежи на момент расторжения договоров лизинга N 74 от 19.03.2007 г. и N 85 от 25.04.2007 г. были оплачены истцом не полностью, поскольку за несвоевременно внесенные суммы платежей, с него списывались пени за просрочку, отклоняется как несостоятельный, направленный на переоценку имеющихся в деле доказательств, и установленных апелляционным судом обстоятельств, что недопустимо в силу ст. 286 АПК РФ.
При этом, апелляционный суд обоснованно признал условия договоров лизинга о том, что произведенные лизингополучателем платежи погашают прежде начисленную неустойку, а затем основной долг недействительными как противоречащие статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации", соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 Кодекса, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 Кодекса, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с этим, апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что произведенный ответчиком зачет перечисленных истцом в качестве лизинговых платежей денежных средств в уплату неустойки, является необоснованным..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.10.2011 по делу N А40-103020/10-85-904
"...В уведомлении указано, что ранее направленные ООО "Бау групп" требования об уплате задолженности не исполнены. В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора ООО "РМБ-Лизинг" в одностороннем порядке отказывается от исполнения/расторгает указанный договор с даты направления уведомления.
Согласно уведомлению от 28.06.2010 N 2672/1 сумма в размере 30 000 руб. ответчиком указана как лизинговый платеж. Однако, как следует из имеющихся в деле доказательств, в том числе актов сверки и платежных документов, лизинговый платеж за спорный период ответчиком уплачен, а сумма 30 000 руб. является непогашенной неустойкой.
Ответчик указывает, что им было произведено перераспределение получаемых от истца сумм на основании согласованного сторонами пункта 19.11 договора и положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает, прежде всего, издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга. По мнению ответчика, у истца имеется задолженность по лизинговому платежу за июнь 2010 года в размере 30 000 руб.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации", при применении статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации суды должны учитывать, что названная норма не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства (глава 25 Гражданского кодекса Российской Федерации), а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора.
В связи с изложенным судам следует иметь в виду, что соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 Кодекса (например, стороны вправе установить, что при недостаточности платежа обязательство должника по уплате процентов погашается после основной суммы долга).
Соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 Кодекса, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 Кодекса, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд пришел к правильному выводу, что произведенное ответчиком отнесение части платежа в первую очередь на погашение неустойки неправомерно, не соответствует вышеназванной норме права..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.01.2011 N КГ-А40/17770-10-2 по делу N А40-171975/09-40-1259, А40-6474/10-60-12
"...Проверяя доводы истца о том, что внесенные ответчиком денежные средства не погашают образовавшейся задолженности, суд апелляционной инстанции установил, что поступившие от лизингополучателя во исполнение договора лизинга от 22 декабря 2005 года платежи лизингодатель в первую очередь засчитывал в счет погашения неустойки, а не основного долга (так это было предусмотрено пунктом 9.3 договора), и проанализировав условия данного пункта, согласно которому сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью (включая пени), погашает, прежде всего, пени, а в оставшейся части - основную сумму долга, пришел к выводу о том, что указанное условие противоречит положениям статей 319, 329, 330 ГК РФ, поскольку лишает неустойку ее обеспечительного характера, препятствует исполнению основного обязательства (погашению долга) и искусственно увеличивает как задолженность должника, так и его ответственность по договору, и признал пункт 9.3 договора лизинга от 22 декабря 2005 года ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ.
Данный вывод суда апелляционной инстанции основан на правильном применении норм материального права и соответствует правовой позиции суда надзорной инстанции, сформулированной в принятом на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 141 от 20 октября 2010 года (пункт 2)..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.05.2015 N Ф06-23177/2015 по делу N А65-17574/2014
"...Из представленной в материалы дела в виде приложения к исковому заявлению расшифровки долгов по договору аренды следует, что муниципальный орган по собственной инициативе перечислил часть денежных средств оплаченных арендных платежей на погашение пеней по договору аренды, тем самым увеличив сумму недоимки по арендным платежам в 2011 - 2014 годах, в том числе начислив на них соответствующие суммы пени.
Судебные инстанции обоснованно признали данные действия муниципального органа неправомерными ввиду следующего.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации", применяя статью 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды должны учитывать, что названная норма не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства (глава 25 Гражданского кодекса Российской Федерации), а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора. Соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации (например, стороны вправе установить, что при недостаточности платежа обязательство должника по уплате процентов погашается после основной суммы долга). Соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких условиях судебными инстанциями правомерно признан ничтожным абзац 7 пункта 3.5 договора аренды, которым устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора.
Таким образом, суды обоснованно указали о необходимости учета назначения платежей, указанных ответчиком при перечислении денежных средств истцу, в первую очередь относя их к погашению арендной платы..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.07.2013 по делу N А57-11133/2012
"...Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что срок для оплаты арендной платы по договору аренды за 2 квартал 2009 года наступил 15.05.2009, задолженность ответчика за период с 01.04.2009 по 15.02.2011 равна 930 705,75 руб., из которых им оплачено 300 000 руб., в связи с чем его долг составляет 630 705,75 руб. В указанном размере задолженность признается ответчиком.
Исследовав и оценив представленное в материалы дела платежное поручение от 11.11.2011 N 727 на сумму 300 000 руб. в совокупности и сопоставлении с условиями договора аренды по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции установил, что в названном платежном поручении в графе "назначение платежа" указано "арендная плата по договору 257 от 16.05.2006 аренды земельного участка", исходя из чего им сделан правомерный вывод об оплате указанным платежным поручением денежных средств в счет погашения суммы основного долга (арендной платы) и указанный платеж зачтен в счет погашения основной задолженности по арендной плате.
Иной вывод суда апелляционной инстанции противоречит статьям 319, 329, 330 ГК РФ, пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации" где разъяснено, что соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 Кодекса, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 Кодекса, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (статья 168 ГК РФ).
При указанных обстоятельствах кассационный суд считает, что у апелляционного суда отсутствовали основания для изменения решения суда первой инстанции. Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами и сделаны правильные выводы, соответствующие фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основанные на правильном применении норм материального права. Нарушения им норм процессуального права, являющиеся основанием для отмены либо изменения судебного акта в силу статьи 288 АПК РФ, не установлены..."

По данному делу см. также Решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.10.2012.

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.10.2012 по делу N А57-11133/2012
"...Таким образом, подлежит взысканию задолженность начисленная по Договору за период с 15.05.2009 года по 15.02.2011 года.
Материалы дела свидетельствуют, что за указанный период Истцом была начислена арендная плата в размере - 930705,75 рублей, из которых Ответчик платежным поручением N 727 от 11.11.2011 года оплатил 300 000 рублей.
Таким образом, долг по договору аренды земли N 257 от 16.05.2006 года составил сумму в размере 630 705,75 рублей.
Указанные обстоятельства подтверждаются представленным расчетом задолженности по договору аренды земельного участка N 257 от 16.05.2006 года, платежным поручением N 257 от 11.11.2011 года на сумму 300000 рублей, из содержания которых следует, что имела место оплата 300000 рублей. Факт оплаты в размере 300000 рублей лицами, участвующими в деле не оспорен.
Между тем, истец указывает, что при расчете задолженности он руководствовался положениями пункта 6.2 договора аренды N 257 от 16.05.2006 года, в соответствии с которым, сумма произведенного платежа (в данном случае сумма в размере 300000 рублей), недостаточная для исполнения денежного обязательства (включая пени), погашает, прежде всего пени, а в оставшейся части - основную сумму долга.
В результате оценки представленных обстоятельств и содержания условий договора суд приходит к выводу об ошибочности представленного истцом расчета.
В представленном в материалы дела платежном поручении N 727 от 11.11.2011 года в графе "назначение платежа" указано - аренда земли по договору аренды N 257 от 16.05.2006 года. Таким образом, ответчиком денежные средства в сумме 300000 рублей была перечислены на погашение суммы основного долга (арендной платы).
На основании изложенного, суд считает правомерным зачесть платеж в сумме 300000 рублей по платежному поручению в счет погашения основной задолженности по арендной плате. Задолженность по арендной плате начисленная за период с 15.05.2009 года по 15.02.2011 года, согласно расчету суда, составляет 630705,75 руб..
В связи с чем, суд считает, что ответчиком подлежит уплате арендная плата за период с 15.05.2009 года по 15.02.2011 года на общую сумму 630705,75 руб..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 20.09.2012 N Ф09-8506/12 по делу N А50-22902/2011
"...В силу п. 3.7 договора средства, поступившие в счет погашения задолженности по договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности: 1) на уплату штрафа; 2) на уплату неустойки; 3) на уплату просроченных арендных платежей.
Признавая исковые требования подлежащими удовлетворению в части, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что материалами дела подтвержден факт несвоевременного внесения арендатором арендной платы, в связи с чем в пользу арендодателя подлежит взысканию неустойка и штраф. Отказывая в удовлетворении требования о взыскании с арендатора основного долга, суды приняли во внимание разъяснения, изложенные в информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 141 "О некоторых вопросах применения положений ст. 319 ГК РФ" разъяснения и указали на то, что зачет арендодателем уплаченных арендатором сумм в первую очередь в счет уплаты неустойки и штрафа и лишь затем - в счет погашения основного долга является неправомерным.
Поскольку согласованный сторонами в п. 3.7 договора порядок распределения денежных средств противоречит требованиям действующего законодательства, суды пришли к правильному выводу о том, что суммы, перечисленные арендатором в пользу арендодателя следует в первую очередь зачислять в счет исполнения обязанности по внесению арендной платы и лишь после этого - в счет уплаты договорных санкций..."

19.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, можно ли после окончания срока действия договора начислять неустойку на арендную плату, задолженность по которой образовалась в период его действия, существует две позиции судов.

Позиция 1. На сумму арендной платы, задолженность по которой образовалась в период действия договора, неустойку можно начислять и после окончания срока его действия.

Примечание: В приведенных ниже Постановлениях указано, что согласно п. 4 ст. 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Кроме того, Президиум ВАС РФ учел следующее: в договоре отсутствовало условие о том, что истечение срока его действия влечет прекращение обязательств сторон.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 N 8171/13 по делу А41-19033/2012
"...В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество "Новинская мануфактура" просит их отменить в части отказа в удовлетворении его требования в части, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, просит принять новый судебный акт о взыскании с общества "Русский текстиль" 195 029 рублей 22 копеек.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между обществом "Новинская мануфактура" (арендодателем) и обществом "Русский текстиль" (арендатором) был заключен договор N 10/11 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская обл., Орехово-Зуевский р-н, дер. Новое, ул. Советская, д. 144, сроком действия с 30.04.2011 по 31.12.2011 (пункт 4.1 договора). Общая площадь предоставляемого в аренду объекта составляет 2100 кв. метров. По окончании срока действия данного договора между сторонами в отношении указанных помещений был заключен договор N 10/01/12.
Согласно пункту 5.2 договора N 10/11 размер ежемесячной арендной платы составил 77 рублей за кв. метр. В случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в договоре, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3 процента от суммы невнесенного платежа за каждый календарный день просрочки (пункт 7.2 договора).
Несвоевременная оплата арендных платежей послужила основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с настоящим требованием.
Суды трех инстанций, отказывая в удовлетворении заявленного требования в части взыскания с ответчика неустойки за период после 31.12.2011 - даты окончания срока действия договора N 10/11, исходили из того, что прекращение арендных отношений исключает возможность начисления неустойки, предусмотренной условиями данного договора.
При этом суды сослались на разъяснения, содержащиеся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств" (далее - информационное письмо N 104), согласно которым, если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.
Между тем суды не учли следующее.
Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.
Пунктом 4.1 договора N 10/11 определено, что он вступает в силу 30.04.2011 и действует до 31.12.2011. Положения данного договора не содержат указания на то, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон.
В соответствии с пунктом 4 статьи 425 Гражданского кодекса окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Следовательно, в связи с несвоевременным внесением обществом "Русский текстиль" арендных платежей на него возлагается ответственность, установленная условиями договора N 10/11.
Ссылку на информационное письмо N 104 Президиум считает несостоятельной, поскольку примененное судами разъяснение касается правовых последствий расторжения договора, указанных в статье 453 Гражданского кодекса.
Таким образом, обжалуемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в оспариваемой части.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.12.2014 N Ф03-5306/2014 по делу N А24-5531/2013
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.12.2012 между ИП Степановым П.А. (арендодатель) и ИП Шадриной Г.В. (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: Камчатский край г. Елизово, ул. Завойко, д. 15 "а", площадью 186 кв. м, на первом этаже.
Отказывая в удовлетворении требований ИП Шадриной Г.В. о расторжении договора, суды на основании анализа переписки сторон пришли к обоснованному выводу о достижении его сторонами соглашения о расторжении договора с 12.11.2013 путем обмена документами в порядке части 1 статьи 450 ГК РФ.
Согласно пункту 4 статьи 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение, в связи с чем не лишает истца права требовать предусмотренную договором неустойку за просрочку платежей по договору, начисленную за период до прекращения договора.
Дав оценку имеющимся в деле доказательствам в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, установив факт невнесения арендных платежей, проверив размер неустойки, суды правомерно взыскали основной долг за период с 01.09.2013 по 12.11.2013 в размере 510 717 руб., неустойку в сумме 104 407 руб. и расходов на оплату услуг электроэнергии в сумме 9 898,89 руб..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.12.2014 N Ф04-7728/2014 по делу N А75-10346/2013
"...Администрация города Сургута (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АГОРА" (далее - общество) о взыскании неустойки 62 407 руб. 55 коп. за периоды с 02.12.2005 по 15.12.2005, с 02.12.2007 по 04.03.2008, с 01.07.2008 по 07.07.2008, с 01.04.2009 по 01.07.2009, с 01.10.2009 по 07.10.2009, с 01.04.2010 по 13.09.2011.
Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным между администрацией (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Тюменская область, город Сургут, квартал "А", пр. Ленина 49/2, из категории земель - земли поселений, с кадастровым номером 86:10:01 01 204:0008, площадью 1 616 кв. м.
По условиям пункта 1.5 договора аренды срок его действия установлен с 13.09.2002 по 13.09.2012.
Установив нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, проверив расчет истца и посчитав его правильным, суд взыскал с общества в пользу администрации неустойку в заявленном размере.
Довод ответчика о том, что в связи с прекращением срока действия договора аренды отсутствуют основания для начисления пеней, подлежит отклонению.
На основании пункта 3 статьи 425 ГК РФ договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.
По правилам пункта 4 статьи 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Принимая во внимание, что договор аренды не содержит условий о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств, то суд обоснованно взыскал с ответчика неустойку.
Соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2013 N 8171/13.
При этом неустойка начислена истцом на задолженность, образовавшуюся по состоянию на 03.02.2010.
Таким образом, выводы суда первой инстанции основаны на оценке всех представленных доказательств в совокупности, что соответствует требованиям статьи 71 АПК РФ; являются правильными, не противоречат материалам дела и требованиям действующего законодательства..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.01.2014 по делу N А75-4683/2012
"...Истцом было заявлено ходатайство об объединении в одном производстве указанного дела N А75-4683/2012 и дела N А75-749/2013 по иску администрации к обществу о взыскании 1 803 363,60 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 20.01.2009 N 41 (в том числе 1 383 666,69 руб. долга по арендным платежам за период с 01.10.2010 по 04.06.2011, 419 696,91 руб. договорной неустойки, исчисленной за период с 01.10.2009 по 27.12.2012).
Из материалов дела следует, что между администрацией (арендодателем) и обществом (арендатором) подписан договор аренды земельного участка от 20.01.2009 N 41, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица 30 лет Победы в территориальной зоне ОД.2.-19 (категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер - 86:10:0101061:5, площадь - 19 512 кв. м) для окончания строительства здания административного назначения с объектами торговли на срок с 05.06.2008 по 04.06.2011.
Стороны предусмотрели, что по истечении указанного срока действие договора прекращается; использование земельного участка в дальнейшем допускается только после заключения нового договора, при этом арендатор имеет преимущественное право на его заключение. Пунктами 4.2, 4.3 договора установлен размер и порядок пересмотра арендных платежей.
Департамент, произведя перерасчет арендной платы за 2009 и 2010 годы, письмом от 01.09.2011 N 14-11162/11 (09) уведомил общество о наличии по состоянию на 10.08.2011 задолженности в сумме 1 983 666,69 руб. по договору аренды от 20.01.2009 N 41, предложив в течение 10 дней с момента получения уведомления погасить установленную задолженность и пени.
Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (пункт 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в связи с несвоевременным внесением обществом платежей на него возлагается ответственность, установленная условиями договора.
Договор не содержит указания на то, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон, в том числе применение договорной ответственности за нарушение обязательства после истечения срока договора. Иного судом первой инстанции не установлено.
В связи с этим основания для освобождения общества от ответственности за нарушение срока исполнения обязательства после истечения срока договора отсутствуют, вывод суда о неправомерности требований администрации о взыскании договорной неустойки за спорный период в связи с прекращением действия договора с 05.06.2011 является необоснованным и противоречит указанным нормам права.
...изменить решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.08.2013 по делу N А75-4683/2012 в части взыскания неустойки (пени).
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фирма НТВ" в пользу администрации города Сургута неустойку (пени) в размере 419 696,91 руб..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.10.2015 N Ф07-6362/2015 по делу N А56-84454/2014
"...Открытое акционерное общество "Корпорация "Аэрокосмическое оборудование", место нахождения: Санкт-Петербург, Большая Монетная ул., д. 16, ОГРН 1027806858749, ИНН 7813132895 (далее - ОАО "КАО"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аристос", место нахождения: Санкт-Петербург, Большая Монетная ул., д. 14А, ОГРН 1117847142533, ИНН 7813499420 (далее - ООО "Аристос"), о взыскании 678 227 руб. задолженности за период с 01.04.2014 по 31.12.2014 и 150 717 руб. 19 коп. пеней за период с 01.02.2014 по 31.12.2014 по договору субаренды от 30.04.2012 N 18-12/А-КАО.
Как следует из материалов дела, ОАО "КАО" (арендодатель) и ООО "Аристос" (субарендатор) 30.04.2012 заключили договор N 18-12/А-КАО субаренды нежилого здания площадью 832,30 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большая Монетная ул., д. 14А, лит. Б.
31.12.2013 между сторонами заключено соглашение о расторжении с указанной даты договора субаренды, в котором зафиксирован размер задолженности на дату расторжения договора (1 808 606 руб. 40 коп.) и установлен график ее погашения.
В соответствии с пунктом 5.3 договора в случае просрочки уплаты арендной платы, а также иных платежей, связанных с исполнением договора или заключенных в связи с ним отдельных соглашений, субарендатор выплачивает пени в размере 2% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки до момента фактического исполнения обязанности по оплате.
Довод подателя жалобы, касающийся прекращения обязательства по уплате пеней с прекращением действия договора субаренды, противоречит условиям пункта 5.3 договора, предусматривающего начисление пеней в случае просрочки уплаты платежей в связи с исполнением договора и отдельных соглашений к нему.
В силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ (в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений) в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Обязанность субарендатора по уплате арендных платежей возникла в период действия договора.
При таком положении нет оснований считать, что установленное договором условие о неустойке прекратило свое действие (в связи с расторжением договора субаренды) в отношении обязанности субарендатора по уплате арендных платежей, предусмотренной соглашением от 31.12.2013..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 N Ф09-3553/11-С3 по делу N А47-8494/10
"...В соответствии с п. 9.2 договора аренды в случае просрочки внесения арендной платы подлежит начислению пеня в размере 0,1% от суммы неуплаченной арендной платы за каждый день просрочки.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 01.02.2007 N 1139 прекратил действие 31.12.2007 (по истечении срока его действия).
На момент рассмотрения дела в суде первой инстанции доказательства внесения арендных платежей за октябрь - ноябрь 2007 года не представлены, исходя из чего требования истца о взыскании с ответчика арендной платы за указанный период в общей сумме 895 700 руб. удовлетворены правомерно.
Довод о том, что с 01.01.2008 пени не подлежат взысканию, поскольку договор прекратил свое действие 31.12.2007, рассмотрен судами и отклонен.
Согласно п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается его надлежащим исполнением.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются при расторжении договора.
В силу п. 4 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение..."

Позиция 2. На сумму арендной платы, задолженность по которой образовалась в период действия договора, нельзя начислять неустойку после окончания срока его действия.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.03.2012 по делу N А65-11678/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ОАО "УК "Идея Капитал" (арендодатель) и ООО "Интер Бар" (арендатор) заключен договор аренды от 01.08.2010 N 84/10-АЭ, по условиям которого арендодатель представляет во временное пользование и владение нежилые помещения общей площадью 259,7 кв. м (N 102 - 115, 116А, 116Б, 116В) для общественного питания на 1-ом этаже здания, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Петербургская, д. 50.
Срок аренды установлен до 25.03.2011 (пункт 3.1 договора аренды).
Уведомлением от 09.03.2011 N 97, направленным арендатору, было сообщено о прекращении договора аренды, срок действия которого истекает 25.03.2011.
В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Следовательно, суды правомерно учли, что после прекращения договора аренды кредитор вправе предъявить должнику требование об уплате договорной неустойки за просрочку арендных платежей лишь за период до прекращения договора, так как в дальнейшем соглашение сторон о неустойке не действовало (статья 425, пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период после прекращения договора (26.03.2011) арендодатель вправе требовать уплаты процентов за просрочку исполнения денежного обязательства..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2013 по делу N А40-62404/12-142-588
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.01.2008 г. между ООО "Электромонтаж-3" (арендодатель, истец) и ООО Фирма "СПОЛОХ" (арендатор, ответчик) был заключен договор аренды N 3, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял по акту приема-передачи от 01.01.2008 г. во временное владение и пользование (в субаренду), сроком с 01.01.2008 г. по 30.12.2008 г., нежилые помещения общей площадью 642 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Чермянская, вл. 41, территория 3.
В нарушение обязательства, предусмотренного договором и ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик не оплатил арендные платежи в период с апреля 2008 г. по декабрь 2008 г., в связи с чем у него образовалась задолженность в размере 359 495 руб. 34 коп.
С 31.12.2008 г. договор прекращен.
Поскольку долг погашен не был, истец обратился в суд с настоящим иском.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей истцом заявлено о взыскании с ответчика, согласно п. 5.3 договора аренды, пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа.
Согласно представленному расчету истца размер пени за период с 01.01.2009 г. по 25.04.2012 г. составил 870 697 руб. 72 коп.
Пунктом 1 Информационного письма ВАС РФ N 104 от 21.12.2005 г. разъяснено, что прекращение действия договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента прекращения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.
Таким образом, оценив представленные доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что пени за просрочку внесения арендных платежей, начисленные истцом за период с 01.01.2009 г. по 25.04.2012 г., применению не подлежат..."

19.5. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, подлежит ли начислению договорная неустойка за период после расторжения договора или одностороннего отказа от его исполнения, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договорная неустойка за просрочку внесения арендных платежей не начисляется за период после расторжения договора или одностороннего отказа от его исполнения.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1059/10 по делу N А45-4646/2009
"...Компанией "НОМОС-лизинг" (лизингодателем) и обществом "Сибизотерм" (лизингополучателем) заключен договор лизинга от 22.02.2007 N 34/07-НВС.
Пунктом 11.1 договора лизинга предусмотрена ответственность лизингополучателя за нарушение согласованных сроков внесения лизинговых платежей в виде уплаты пеней в размере 0,15 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
В связи с неисполнением обществом "Сибизотерм" обязательства по внесению лизинговых платежей более двух раз подряд компания "НОМОС-лизинг", воспользовавшись предоставленным ей пунктом 11.2 договора лизинга правом, письмом от 09.12.2008 N 34/07-НВС потребовала возврата предмета лизинга, заявив односторонний отказ от исполнения этого договора.
Пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В этой части исковых требований суды также не учли, что после одностороннего отказа от исполнения договора кредитор вправе предъявить должнику (и солидарно - поручителю) требование об уплате договорной неустойки за просрочку внесения лизинговых платежей лишь за период до дня прекращения договора, так как в дальнейшем предусмотренное пунктом 11.1 договора лизинга соглашение сторон о начислении пеней не действовало (пункт 3 статьи 450, пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом, поскольку установленное пунктом 11.1 договора лизинга условие о начислении пеней за нарушение сроков внесения лизинговых платежей, как уже отмечалось, прекратило свое действие в связи отказом лизингодателя от исполнения договора, лизингодатель не вправе начислять пени на сумму просроченных лизинговых платежей, подлежавших уплате за период после прекращения договора.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.08.2011 по делу N А33-17510/2010
"...В соответствии с пунктом 5.2 договора за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Соглашением от 22.08.2010 стороны расторгли договор аренды от 25.04.2005 N 385 БТС.
По акту приема-передачи от 22.08.2010 арендатор вернул арендодателю помещение общей площадью 1362,8 кв. м, расположенное по адресу: Республика Бурятия, Северобайкальский район, п. Нижнеангарск, ул. Рабочая, 125.
Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются при расторжении договора.
Пунктом 3 данной статьи установлено, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения сторонами соглашения о его расторжении, если иное не вытекает из этого соглашения.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что истец вправе требовать с ответчика взыскания неустойки за период с 16.06.2005 по 21.11.2010 в связи с допущенной ответчиком просрочкой исполнения денежного обязательства.
Вместе с тем, суд не учел, что после расторжения договора аренды арендодатель вправе предъявить требование об уплате договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы лишь за период до дня прекращения договора, так как в дальнейшем предусмотренное пунктом 5.2 договора соглашение сторон о начислении неустойки не действовало в силу пунктов 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, а из самого договора и соглашения о его расторжении иное не вытекает.
Следовательно, договорная неустойка может быть начислена ответчику только за период до дня расторжения договора (22.08.2010).
Данные выводы суда соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1059/2010..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.10.2015 N Ф04-23370/2015 по делу N А03-15863/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 29.12.2015 N 304-ЭС15-18178 по делу N А03-15863/2014 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)
"...Общество с ограниченной ответственностью "Сибирьстройинвест" (далее - ООО Сибирьстройинвест") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Ритейл Компани" (далее - ООО "Альфа Ритейл Компани") о взыскании 2 031 167,76 руб., в том числе 1 466 199,14 руб. договорной неустойки за нарушение сроков оплаты по договору аренды от 09.01.2011 N 00511100180, а также 564 839,17 руб. задолженности за фактическое пользование помещением, расположенным по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 86в, и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 129, 45 руб.
Суд апелляционной инстанции, поддерживая выводы суда о доказанности наличия задолженности в предъявленном размере за фактическое пользование помещением после расторжения договора аренды от 09.01.2011 N 00511100180, а также доказанности наличия просрочки платежей, обоснованности начисления неустойки, вместе с тем, посчитал неправомерным взыскание предусмотренной договором аренды неустойки после расторжения договора аренды.
В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Таким образом, если иное не вытекает из закона или соглашения сторон о расторжении договора, неустойка, предусмотренная договором, за период после его расторжения начислению и взысканию не подлежит.
ООО "Сибирьстройинвест", предъявляя иск, требовало взыскать неустойку за период после расторжения договора аренды, заявленную как способ обеспечения договорного обязательства по внесению арендных платежей. Однако ООО "Сибирьстройинвест" в одностороннем порядке отказалось от договора аренды, что свидетельствует об утрате интереса к обязательствам договора аренды.
При таких обстоятельствах, учитывая факт расторжения спорного договора аренды, отсутствие согласованного сторонами условия о возможности начисления договорной неустойки за период после расторжения договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что договорная неустойка за период после расторжения договора аренды начислению и взысканию не подлежит, и обоснованно отказал в удовлетворении заявленного иска в этой части..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.08.2014 по делу N А75-7409/2013
"...Вступившим в законную силу решением от 15.03.2010 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-13401/2009 с ПГСК "ЮНОСТЬ" в пользу администрации взыскана задолженность по договору аренды в размере 87 941,55 руб. и пеня в размере 52 457,80 руб. по состоянию на 26.10.2009. Суд также обязал ответчика вернуть администрации земельный участок. Поскольку данное решение исполнено не было, администрация, начислив неустойку за период с 27.10.2009 по 18.06.2013 в размере 585 251,02 руб., обратилась в суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, установив факт возобновления договора аренды на неопределенный срок по истечении срока его действия (08.10.2005) и факт направления 25.03.2009 администрацией уведомления об отказе от исполнения договора, исходя из положений части 2 статьи 69 АПК РФ, пункта 1 статьи 421, пункта 2 статьи 610, статьи 608, пункта 1 статьи 407, пункта 2 статьи 453 ГК РФ, руководствуясь пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств", пришел к выводу о прекращении договорных обязательств сторон, в связи с чем у истца отсутствовали основания для начисления договорной неустойки за период с 27.10.2009 по 18.06.2013 (после даты расторжения договора).
Суд апелляционной инстанции также пришел к выводу о прекращении действия договора по волеизъявлению арендодателя, указав, что положениями статьи 622 ГК РФ не предусмотрена возможность взыскания договорной неустойки за период после прекращения договора аренды.
Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам, основаны на правильном применении норм права.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 ГК РФ).
Как установлено пунктом 2 статьи 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
На основании указанных норм суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на момент обращения администрации в суд с иском о взыскании договорной неустойки действие договора прекращено по волеизъявлению арендодателя, пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для взыскания договорной неустойки..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.03.2014 по делу N А03-431/2013
"...Удовлетворяя требования истца в части взыскания 181079,94 руб. неустойки за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01.10.2012 по 24.07.2013, суд не учел следующее.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки его исполнения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2012 по делу N А03-11443/2011 договор аренды лесного участка N 7/5 от 22.12.08 расторгнут.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1059/2010 после расторжения договора кредитор вправе предъявить должнику требование об уплате договорной неустойки за просрочку исполнения обязательства лишь за период до дня прекращения договора, так как в дальнейшем предусмотренное договором условие о начислении пеней не действует (пункт 3 статьи 450, пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, предусмотренная пунктом 5.3 договора неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы, начисленная за период после расторжения договора (03.12.2012), взысканию не подлежала.
При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат изменению в части взыскания неустойки по причине неправильного применения норм материального права..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.09.2013 по делу N А46-31456/2012
"...Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательство по оплате арендной платы, ООО "Новая Компания" 02.05.2012 уведомило предпринимателя об отказе от договора аренды на основании пунктов 5.2, 5.3 договора. Данное письмо получено Кочановым А.П. 12.05.2012.
Ввиду возникшей задолженности по арендной плате общество предъявило в суд настоящий иск.
Апелляционный суд, посчитав обоснованными выводы суда первой инстанции о наличии обязанности у предпринимателя Кочанова А.П. по уплате арендных платежей и пеней, доказанности суммы долга, учитывая правовую позицию, сформулированную в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств", изменил решение в части взыскания пеней по тому основанию, что имущественные санкции в виде пеней применяются к ответчику за ненадлежащее исполнение обязательств только до расторжения договора.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения..."

По данному делу см. также Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2013.

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2013 по делу N А46-31456/2012
"...В силу пункта 4.1.1 договора аренды N 36836/1 от 19.06.2008 в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляется пеня по 0,3% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.
Суд апелляционной инстанции считает ошибочным вывод суда первой инстанции о правомерности требований истца о взыскании неустойки за период с 13.06.2012 по 28.06.2012.
На основании части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Так, пунктом 5.2.2 договора N 36836/1 от 19.06.2008 предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке путем письменного уведомления арендатора отказаться от договора аренды в случая если задолженность арендатора по арендной плате (без учета пени) превысила трехмесячную сумму арендной платы, предусмотренной договором.
ООО "Новая Компания", воспользовавшись указанным правом, 02.05.2012 направило ответчику уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения N 36836/1 от 19.06.2008 в связи с имеющийся задолженностью по арендной плате (том 1 л. 38-41).
В силу пункта 5.3 договора N 36836/1 от 19.06.2008 он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня уведомления арендодателем арендатора. Уведомление о расторжении договора N 36836/1 от 19.06.2008 получено ИП Кочановым А.П. 12.05.2012, в связи с чем названный договор аренды расторгнут с 12.06.2012.
В силу положений частей 2, 3 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются и считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора.
Стороны договора N 36836/1 от 19.06.2008 не заключали соглашение, содержащее условие о сохранении действия положений договора о неустойке на период после его расторжения, в связи с чем основания для взыскания договорной неустойки за период после расторжения договора отсутствуют.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции признает правомерным взыскание с ответчика неустойки, предусмотренной пунктом 4.1.1 договора аренды N 36836/1 от 19.06.2008 за период с 18.01.2012 по дату расторжения названного договора..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2013 по делу N А40-58178/12-28-540
"...Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд пришел к выводу, что освобождение арендатором помещений является действиями, направленными на прекращение сделки - договора аренды от 07.06.2010, сведения о которых получены арендодателем не позднее 03.02.2011. Поскольку доказательств уведомления арендодателя о предполагаемом расторжении договора за 30 дней ответчик в суд не представил, апелляционный суд на основании пункта 5.5. договора аренды счел названный договор аренды от 07.06.2011 расторгнутым с 03.03.2011 года, обязанность арендатора по оплате арендной платы с указанной даты - прекращенной.
Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы подлежат начислению пени в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки.
Апелляционный суд установил наличие просрочки уплаты арендных платежей в период с 11.02.2011 (момент возникновения обязательства по уплате арендных платежей за февраль 2011 года) по 03.03.2011 (момент расторжения договора аренды от 07.06.2010) в сумме 11 550 руб.
Поскольку обязательство по уплате арендных платежей за февраль 2011 года в соответствии с пунктом 4.2 договора аренды у ответчика возникло с 11.02.2011, обязательство по уплате арендных платежей по названному договору прекращено 03.03.2011 в связи с расторжением указанного договора аренды в одностороннем порядке, требование о взыскании пени с момента прекращения действия договора в период с 04.03.2011 по 06.04.2012 апелляционный суд обоснованно счел не подлежащим удовлетворению.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно, в соответствии со статьями 309, 310, 330, 331, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора от 07.06.2010 взыскал с ответчика в пользу истца 110 000 руб. задолженности по арендным платежам за февраль 2011 года, 11 550 руб. пени за просрочку платежей в период с 11.02.2011 по 03.03.2011, во взыскании остальной части пени отказал..."

По данному делу см. также Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 по делу N А40-58178/12-28-540
"...Поскольку доказательств уплаты арендной платы за февраль 2011 года ответчик в суд не представил, допустил просрочку в исполнении обязанности по уплате арендной платы, а с 03.03.2011 года договор аренды считается расторгнутым, то в силу упомянутых законодательных норм и условий договора с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 110 000 руб. долга по арендной плате за февраль 2011 года и 11550 руб. пени за период с 11.02.2011 по 03.03.2011 года.
Исходя из буквального толкования условий договора (ст. 431 ГК РФ), судебная коллегия считает, что обязанность по уплате арендной платы возникает у арендатора в текущий месяц, не позднее 10 числа, т.е. за февраль - не позднее 10.02.2011 года (пункты 4.1, 4.2 договора).
Таким образом, начальная дата периода просрочки определяется судебной коллегией, исходя из условий договора (пункт 4.2) - с 11.02.2011 года, поскольку обязанность по уплате арендной платы за февраль за 2011 года подлежала исполнению арендатором не позднее 10.02.2011 года. Конечная дата - определяется моментом прекращения договора аренды - 03.03.2011 года. При прекращении основного обязательства по уплате арендной платы договорная неустойка взысканию не подлежит, поскольку представляет собой один из способов обеспечения обязательства.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не соглашается с доводами апелляционной жалобы истца о том, что с ответчика подлежат взысканию пени в размере 24 808,92 руб. за период с 10.01.2012 года и до даты обращения в суд с иском. Не может судебная коллегия согласиться и с толкованием истцом пунктов 4.1, 4.2 договора, как предусматривающих возникновение у арендатора обязанности по уплате арендной платы за февраль до 10.01.2011 года..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.07.2013 по делу N А72-4926/2011
"...Предприниматель уведомил арендатора о расторжении договора аренды письмом от 30.09.2010, которое было вручено 12.10.2010, следовательно, договор аренды прекратил свое действие 12.01.2011.
Выводы судов соответствуют материалам дела и сторонами не оспариваются.
Факт возврата объекта аренды 04.05.2011 сторонами не оспаривается.
Судебные инстанции обоснованно отказали во взыскании неустойки за период с 06.04.2011 по 24.10.2011 за нарушение срока внесения арендных платежей.
Расторжение договора прекращает обязательства сторон на будущее время, поскольку договор аренды расторгнут 12.01.2011, начисление неустойки на сумму платежей, подлежащих уплате после прекращения договора, не допускается, выводы судов в этой части соответствуют статьям 309, 408, 453 ГК РФ.
Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1059/10..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.11.2011 по делу N А65-829/2011
"...Поскольку на 19.07.2010 у лизингополучателя образовалась задолженность в размере 1 246 017 руб. 50 коп., общество направило уведомление от 19.07.2010 N 101 о досрочном расторжении договора с требованием о возврате имущества, получение которого подтверждалось почтовым уведомлением от 26.07.2010 N 42004930151289.
Претензия общества от 12.11.2010 N 161 о погашении задолженности и возврате техники оставлена без удовлетворения.
Неисполнение обязательств и послужило основанием для обращения лизингополучателя в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае полного одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается соглашением сторон, договор считается расторгнутым, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Вместе с тем указанные последствия, вызванные расторжением договора, наступают на будущее время в силу общих правил статей 307, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации и не прекращают возникших ранее обязательств должника, срок исполнения которых уже наступил. Поэтому кредитор вправе требовать с должника образовавшейся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций.
Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1059/10.
Таким образом, после одностороннего отказа от исполнения договора общество вправе требовать от должника задолженность по лизинговым платежам (в части арендной составляющей) и неустойку за просрочку платежа до дня прекращения договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.11.2011 по делу N А65-827/2011
"...Поскольку за период с 07.06.2009 по 07.07.2010 у лизингополучателя образовалась задолженность в размере 1 218 526 руб., общество направило уведомление от 19.07.2010 N 100 о досрочном расторжении договора с требованием о возврате имущества, получение которого подтверждалось почтовым уведомлением от 26.07.2010 N 42004930151296.
Претензия общества от 12.11.2010 N 160 о погашении задолженности и возврате техники оставлена без удовлетворения.
Неисполнение обязательств и послужило основанием для обращения лизингополучателя в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае полного одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается соглашением сторон, договор считается расторгнутым, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Вместе с тем указанные последствия, вызванные расторжением договора, наступают на будущее время в силу общих правил статей 307, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации и не прекращают возникших ранее обязательств должника, срок исполнения которых уже наступил. Поэтому кредитор вправе требовать с должника образовавшейся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций.
Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1059/10.
Таким образом, после одностороннего отказа от исполнения договора общество вправе требовать от должника задолженность по лизинговым платежам (в части арендной составляющей) и неустойку за просрочку платежа до дня прекращения договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.10.2010 по делу N А12-24036/2009
"...Поскольку после 06.05.2009 отношения сторон регулировались договором аренды, возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, и департамент уведомил арендатора о его расторжении в установленных законом порядке и срок, судебные инстанции сделали правильный вывод о прекращении договора аренды с 25.10.2009.
В пункте 5.2 договора аренды стороны предусмотрели неустойку в размере 0,1% в день начисляемой на просроченную сумму арендной платы.
В соответствии со статьей 450, пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время, следовательно, начисление договорной неустойки до даты прекращения договора (25.10.2009) соответствует указанной общегражданской нормы.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1059/10.
...решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19.03.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2010 по делу N А12-24036/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.05.2012 по делу N А66-6630/2010
"...По истечении срока действия договора Общество продолжило пользование арендованным имуществом, договор аренды от 26.02.2008 был возобновлен на неопределенный срок.
Истец 12.04.2010 направил ответчику уведомление N 387/4, в котором сообщил о наличии у Общества 1 272 455 руб. 20 коп. задолженности по арендной плате и пеням по состоянию на 08.04.2010, о расторжении договора аренды от 26.02.2008, а также потребовал возвратить ему арендуемые помещения по акту приема-передачи в течение 5 дней после прекращения арендных отношений.
Названное уведомление 13.04.2010 вручено под подпись директору Общества.
Суд апелляционной инстанции, указав, что, поскольку договор аренды прекратил свое действие с 14.05.2010, взыскание с ответчика договорной неустойки за 15.05.2010 - 10.06.2011 является неправомерным, поэтому с учетом применения положений статьи 333 ГК РФ в пользу истца подлежит взысканию 200 000 руб. неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Факт наличия у Общества задолженности по арендной плате подтвержден соответствующими договором и расчетами.
Согласно положению пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Апелляционный суд, установив факт нарушения ответчиком обязательства по оплате аренды, признал правомерным взыскание договорной неустойки до момента расторжения договора..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2012 N Ф09-4104/12 по делу N А34-9275/11
"...В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Поскольку муниципальным учреждением допущено нарушение денежного обязательства, требование департамента о взыскании с него неустойки в соответствии с п. 5.2 договора аренды от 14.07.2009 N 2240-з в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки является обоснованным.
В соответствии с п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Согласно п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются при расторжении договора.
Из содержания п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения между сторонами соглашения о его расторжении, если иное не вытекает из этого соглашения.
В данном случае законом либо соглашением сторон иное не предусмотрено.
Таким образом, неустойка, предусмотренная договором, после его расторжения начислению и взысканию не подлежит.
При таких обстоятельствах судами правильно произведен перерасчет неустойки по договору земельного участка от 14.07.2009 N 2240-з. По расчету суда размер подлежащей взысканию неустойки составил 147 114 руб. 94 коп. за период с 01.07.2010 по 18.11.2011, то есть по дату регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 14.07.2009 N 2240-з. Правовые основания для взыскания неустойки за период с 19.11.2011 по 30.11.2011 отсутствуют..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 13.03.2013 по делу N А35-4546/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанций, 01.09.2009 между ИП Костиным А.В. (арендодатель) и ООО Производственно-коммерческая фирма "СТИФ-С" (арендатор) был заключен договор N 1 аренды нежилого помещения.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате аренды за период с 11.09.2009 по 29.12.2010 у арендатора образовалась задолженность в размере 165 850 руб.
В соответствии с п. 5.3.1 договора арендодателем на сумму долга начислены пени за период с 11.09.2009 по 20.03.2012 в сумме 561 149 руб. 50 коп.
11.01.2011 между ИП Костиным А.В. (арендодатель) и ООО производственно-коммерческая фирма "СТИФ-С" (арендатор) был заключен договор N 1 аренды нежилого помещения.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств арендатором по оплате арендных платежей за период с 11.01.2011 по 11.03.2011 у него образовалась задолженность в размере 67 170 руб.
В соответствии с п. 5.3.1 договора арендодателем начислены пени за период с 11.01.2011 по 20.03.2012 в сумме 108 815 руб. 50 коп.
Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения истца в Арбитражный суд Курской области с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, правомерно указав на обоснованность и подтвержденность требований представленными в материалы дела доказательствами.
Ответчик не исполнял надлежащим образом обязанность по оплате, в результате чего образовалась задолженность по договору N 1 аренды от 01.09.2009 в сумме 165 850 руб. и по договору аренды N 1 от 11.01.2011 в сумме 67 170 руб.
Поскольку ответчиком нарушены обязательства по договору, а доказательств обратного ответчиком суду не представлено, суды первой и апелляционной инстанций справедливо пришли к правильному выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы, в соответствии с п. 5.3.1 договоров аренды, но в ином размере ввиду ошибочности расчета, представленного истцом в обоснование заявленного требования о взыскании пени по договору аренды от 11.01.11 г.
При этом суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что, заключив договор N 1 аренды нежилого помещения 11.01.2011 на то же имущество, стороны соответственно расторгли договор аренды от 01.09.2009 - 11.01.2011 и, следовательно, пени по договору аренды N 1 нежилого помещения от 01.09.2009 следует начислять по 11.01.2011..."

Позиция 2. Договорная неустойка подлежит начислению за период после расторжения договора или одностороннего отказа от его исполнения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.09.2013 по делу N А65-30497/2012
"...26.05.2008 на основании протокола аукционной комиссии от 23.05.2008 N 3-РА между Исполкомом (арендодатель) и ИП Салимовым А.У. (арендатор) был заключен договор аренды N 54/а земельного участка площадью 0,4279 га, кадастровый номер 16:52:040103:0077, расположенного по адресу: г. Набережные Челны, ул. Раскольникова, в районе жилого дома 38/13-2, для строительства многоэтажного жилого дома и подземной автостоянки с хоккейным кортом на кровле, сроком аренды до 23.05.2011.
В соответствии с пунктом 7.4 договора арендатор обязан за три месяца до окончания срока его действия письменно уведомить арендодателя о желании возобновить договор. При этом, если арендодатель не выразил каких-либо возражений и арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора он считается возобновленным на неопределенный срок до вынесения арендодателем решения о возобновлении договора. При отсутствии уведомления арендатор бесспорно утрачивает право пользования земельным участком по окончании срока договора и обязан возвратить земельный участок.
Соглашением от 17.10.2011 N 1986р договор аренды земельного участка от 26.05.2008 N 54/а был расторгнут. Соглашение о расторжении зарегистрировано в установленном законом порядке 22.10.2011, регистрационная запись N 16-16-32/120/2011-317.
Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за период с 01.06.2008 по 03.10.2011, в связи с чем образовалась задолженность в размере 1 535 459 руб., начислив на указанную задолженность пени за период с 15.07.2008 по 15.11.2012 в размере 890 715,76 руб., обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные исковые требования, правомерно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке в силу положений статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть совершено в письменной форме.
Как усматривается из материалов дела, пунктом 10.2 договора стороны установили ответственность арендатора за несвоевременную уплату арендных платежей в виде взыскания пени в размере учетной ставки банковского процента, установленного ЦБ РФ на дату подписания договора от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Учитывая изложенное, суд с учетом перерасчета задолженности за октябрь 2011 года обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании арендной платы за период с 01.06.2008 по 03.10.2011 в размере 1 369 646,61 руб., пени за несвоевременную оплату задолженности по арендной плате за период с 15.07.2008 по 15.11.2012 в размере 890 715,76 руб.
При разрешении спора судом первой инстанции ответчик ходатайств о снижении размера неустойки и применении в деле положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлял, о применении указанной правовой нормы им было заявлено лишь в суде апелляционной инстанции.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы судов о применении норм права соответствуют установленным ими обстоятельствам и имеющимся доказательствам..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.07.2016 N Ф03-2893/2016 по делу N А73-14724/2015
"...В рамках настоящего дела общество обратилось с требованиями о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение денежного обязательства по договору от 22.08.2011 за период с 01.02.2013 по 29.07.2015 в сумме 653 004 руб.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - Постановление N 35), указали, что неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения договорной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора. Установив, что договор расторгнут по соглашению сторон 09.11.2012, а спорные помещения были возвращены обществу по акту от 19.11.2012, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для возложения на ответчика гражданско-правовой ответственности, предусмотренной договором, действие которого прекращено.
Между тем выводы судов сделаны без учета следующего.
Абзацем вторым пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
В соответствии с этими разъяснениями если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).
В этой связи судебная коллегия полагает, что при разрешении настоящего спора суды неверно истолковали положения пункта 8 Постановления N 35, посчитав, что условие о договорной неустойке может быть применено только до момента возвращения имущества арендодателю. Последствия, вызванные расторжением договора, наступают на будущее время и в силу общих норм обязательственного права не прекращают возникших ранее договорных обязательств должника, срок исполнения которых уже наступил. Поэтому кредитор вправе требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора до фактического исполнения обязательства.
Поскольку выводы судов сделаны с неправильным применением норм материального права, выводы, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд округа в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает необходимым отменить решение от 22.01.2016, постановление от 11.04.2016 и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.05.2016 N Ф03-889/2016 по делу N А73-10022/2015
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между предпринимателем И Те Бок Денхвановичем (арендодатель) и предпринимателем Заболоцкой Е.Ю. (арендатор) заключен договор аренды от 02.06.2014 N 02/06 нежилых помещений общей площадью 379,7 кв. м, по условиям которого во временное владение и пользование ответчику переданы: функциональное нежилое помещение площадью 99 кв. м, 2 этаж, пом. II (1 - 10), кадастровый (или условный) номер 27-27-01/084/2008-623; функциональное нежилое помещение площадью 182,5 кв. м, 1 этаж, пом. I (3, 10 - 18, 121), кадастровый (или условный) номер 27-27-01/084/2008-626; функциональное нежилое помещение площадью 98,2 кв. м, этаж цоколь, пом. 0 (6 - 10), кадастровый (или условный) номер 27-27-01/084/2008-624, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Фрунзе, 11, для размещения магазина одежды.
В случае просрочки внесения арендных платежей арендатору начисляются пени в размере 0,05% от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 7.1 договора).
По акту приема-передачи 02.06.2014 помещения переданы арендатору.
В дальнейшем соглашением сторон от 09.07.2015 договор от 02.06.2014 N 02/06 расторгнут, арендуемые помещения возвращены арендодателю, что подтверждается актом приема-передачи (возврата) от 09.07.2015.
Предприниматель И Те Бок Денхванович направил в адрес предпринимателя Заболоцкой Е.Ю. претензию от 13.07.2015 об оплате спорной задолженности, начислив также неустойку по состоянию на 09.07.2015 согласно пункту 7.1 договора в размере 185 652 руб. 37 коп., которая оставлена без удовлетворения, что явилось основанием для предъявления в суд настоящего иска.
Изменяя решение суда первой инстанции в части взысканной неустойки, апелляционный суд, ссылаясь на пункт 1 статьи 407 ГК РФ, пункт 2 статьи 453 ГК РФ, пункт 3 статьи 453 ГК РФ, исходил из того, что неустойка, предусмотренная договором, за период после его расторжения (09.07.2015) начислению не подлежит. В результате чего суд признал подлежащей взысканию неустойку за период с 05.06.2014 по 09.07.2015 в сумме 85 652 руб. 37 коп.
Вместе с тем, как правильно отмечено судом первой инстанции, последствия, вызванные расторжением договора, наступают на будущее время и в силу общих норм обязательственного права не прекращают возникших ранее договорных обязательств должника, срок исполнения которых уже наступил. Поэтому кредитор вправе требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора до фактического исполнения обязательства.
Абзацем вторым пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Неприменимый в период принятия судебных актов, однако, действующий в настоящее время правовой подход, изложенный в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", также свидетельствует о правильно выбранной позиции суда первой инстанции.
В соответствии с этими разъяснениями если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).
Учитывая изложенное, кассационный суд признает вышеназванные выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, в результате чего считает, что обжалуемое постановление от 21.12.2015 подлежит отмене с оставлением в силе ранее принятого по делу решения от 29.09.2015..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.07.2015 N Ф04-20974/2015 по делу N А27-23986/2014
"...Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 614 ГК РФ, статьей 65 АПК РФ, учитывая, что доказательства оплаты задолженности в материалах дела отсутствуют, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика 1 562 830,40 руб. долга по арендной плате.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 329, статьей 330 ГК РФ, учитывая, что договорами аренды N А-09/13 и N А-10/13 стороны предусмотрели право арендодателя потребовать от арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 0,1% от суммы неуплаченной арендной платы за каждый день просрочки, пришел к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика 724 357,80 руб. пени.
Доводы ответчика относительно отсутствия у истца правовых оснований для взыскания с ОАО "Шахта "Заречная" неустойки после расторжения договоров посчитал необоснованными, поскольку ответчик был обязан уплатить истцу сумму задолженности по арендной плате и поскольку иное не предусмотрено соглашениями о расторжении договоров, сам факт расторжения договоров не прекращает данного обязательства и не исключает возможности применения мер ответственности в связи с нарушением арендатором условий договоров, расторжение договоров аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договоров суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договоров.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
Как следует из пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", по общему правилу условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение после расторжения договора либо направлены на регулирование отношений сторон в период после расторжения, сохраняют свое действие и после расторжения договора.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что с расторжением договоров обязательства арендатора по оплате задолженности не прекратились, в связи с чем не имеется оснований для неприменения мер ответственности в связи с нарушением арендатором условий договоров, иное при расторжении договоров не установлено, требование о взыскании неустойки удовлетворили правомерно.
Таким образом, доводы ответчика не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

19.6. Вывод из судебной практики: После заключения договора о выкупе арендуемого земельного участка за покупателем сохраняется обязанность по уплате не только арендной платы, но и предусмотренной договором неустойки вплоть до регистрации перехода к нему права собственности.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2012 N Ф09-3392/12 по делу N А60-40982/2011
"...В случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы (п. 3.1 договора).
На основании дополнительного соглашения от 08.12.2008 N 1, прошедшего государственную регистрацию 24.02.2009, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 05.12.2006 N 5-1371 с 25.11.2008 перешли от общества с ограниченной ответственностью "ТС "Пигмалион" к обществу "Инвест Лайн Сити".
Администрацией (продавец) и обществом "Инвест Лайн Сити" (покупатель) 14.10.2010 подписан договор купли-продажи земельного участка N 5-3769, в соответствии с которым продавец обязуется продать, а покупатель - принять и оплатить стоимость земельного участка по цене и на условиях договора.
Во исполнение договора купли-продажи земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи от 14.10.2010.
Ссылаясь на нарушение обществом "Инвест Лайн Сити" обязательства по своевременному внесению арендных платежей, администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Установив, что ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства, доказательств погашения задолженности не представлено, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании основного долга и неустойки, предусмотренной п. 3.1 договора.
Довод общества "Инвест Лайн Сити" об отсутствии оснований для удовлетворения требования администрации о взыскании неустойки, предусмотренной договором аренды, за период с момента передачи земельного участка покупателю по договору купли-продажи судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку доказательств своевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы, равно как и доказательств принятия мер для надлежащего исполнения обязательства, ответчиком не представлено.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили исковые требования администрации в полном объеме..."

19.7. Вывод из судебной практики: Договорную неустойку на сумму арендной платы, задолженность по которой образовалась в период действия договора, можно начислять и за пределами срока его действия, если это предусмотрено договором.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2012 N Ф09-3843/12 по делу N А76-15347/2011
"...Пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 6.5 договора установлено, что при прекращении действия настоящего договора неисполненные денежные обязательства, вытекающие из договора, не прекращаются и подлежат исполнению в полном объеме, включая обязательства по уплате неустойки, до момента фактической оплаты и возврата недвижимости.
В соответствии с п. 7.4 договора в случае несвоевременного исполнение арендатором своих обязательств по оплате аренды и (или) коммунальных платежей, арендатор помимо возмещения убытков обязан уплатить арендодателю пеню в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства.
Оценив данные условия договора в соответствии с положениями ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что стороны названной сделки имели цель урегулировать правоотношения, которые могли иметь место, в том числе и после ее прекращения как в связи с окончанием срока действия договора, так и в связи с его расторжением по соглашению сторон.
С учетом этого апелляционный суд обоснованно взыскал с ответчика 86 656 руб. 15 коп. неустойки, так как она подлежала начислению до момента фактической уплаты арендных платежей независимо от расторжения договора или окончания срока его действия..."

19.8. Вывод из судебной практики: Если арендодатель не отказался от возобновленного на неопределенный срок договора, не потребовал возврата переданного в аренду имущества, а также длительное время не предпринимал мер для взыскания задолженности по арендной плате, то суд, взыскивая задолженность, может уменьшить размер ответственности арендатора, ссылаясь на положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости злоупотребления правом и ст. 404 ГК РФ о вине кредитора, а не на ст. 333 ГК РФ (об уменьшении неустойки ввиду ее явной несоразмерности).

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 29.04.2013 по делу N А40-89904/12-150-837
"...Управление муниципальной собственности города Переславля-Залесского (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Инвестстрой" (далее - ЗАО "Инвестстрой", ответчик) о взыскании арендной платы в размере 496 532 руб. 28 коп. за период с 01.07.2009 г. по 31.12.2011 г. и неустойки в размере 1 233 057 руб. за период с 11.07.2009 г. по 31.05.2012 г.
Заявитель кассационной жалобы, ссылаясь на п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ" и указывая на отсутствие в материалах дела заявления ответчика о снижении неустойки, приводит довод о неправомерном уменьшения судом заявленного размера неустойки.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок внесения которой установлены договором.
Арбитражные суды, установив факт нарушений со стороны ответчика обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка N 1215 от 28.12.2006 г. за период за период с 01.07.2009 г. по 31.12.2011 г., пришли к правильному выводу о наличии у истца законных оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в размере 496 532 руб. 28 коп.
Суд кассационной инстанции признает несостоятельной ссылку заявителя о необоснованном применении судами пункта 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд может отказать в удовлетворении требования участника, если будет доказано наличие в его действиях злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно названной норме, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
В абзаце втором пункта 10 Постановления Пленума от 22.12.2011 г. N 81 указано на то, что если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, либо кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению суммы неустойки, размер ответственности должника может быть уменьшен судом по этим основаниям в соответствии с положениями статьи 404 Кодекса, а не по правилам статьи 333 Кодекса.
Арбитражные суды, установив, обстоятельства, являющиеся основаниями в соответствии с положениями статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации для уменьшения размера неустойки: кредитор не отказался от продленного на неопределенный срок договора и не потребовал возврата переданного в аренду земельного участка, а также длительное время не предпринимал мер для принудительного взыскания задолженности, тем самым, как полагает апелляционный суд, истец своим бездействием способствовал образовавшейся у ответчика задолженности по арендной плате, в связи с чем у суда первой инстанции, а с ним согласилась апелляция, имелись основания для снижения размера подлежащей взысканию с ЗАО "Инвестстрой" неустойки до 300 000 руб.
Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по настоящему делу решения и постановления судов..."

19.9. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, освобождается ли арендатор от ответственности за просрочку внесения арендной платы, если арендодатель не выставил счет-фактуру, существует две позиции судов.

Позиция 1. Независимо от того, выставил ли арендодатель счет-фактуру, арендатор не освобождается от ответственности за просрочку внесения арендной платы.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.08.2014 N Ф07-7729/2013 по делу N А05-423/2013
"...Кассационная инстанция согласна с постановлением апелляционного суда в части взыскания с Компании в пользу Общества 1 784 021 руб. 18 коп. пеней за период с 10.08.2012 по 25.02.2013.
Согласно пункту 5.4 Договора арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно в срок до 10-го числа каждого месяца согласно представленному счету-фактуре и акту.
Пунктом 6.2 Договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный Договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера платежа, подлежащего перечислению за соответствующий расчетный период.
Суд первой инстанции, отказывая во взыскании неустойки, указал, что поскольку истец не представил доказательства предъявления ответчику счетов-фактур, то им не доказан момент возникновения у ответчика обязательства произвести соответствующие действия по внесению арендной платы.
Обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату предусмотрена статьями 606 и 614 ГК РФ. Как правильно указал апелляционный суд, обязанность внесения арендной платы обусловлена фактом пользования арендованным имуществом, а не фактом выставления счета-фактуры.
Срок внесения арендной платы и ее размер оговорены сторонами в пунктах 5.1 и 5.4 Договора: до 10-го числа каждого месяца, 105 000 руб. в день.
Подписанный сторонами договор не предусматривает зависимость срока исполнения обязательства по оплате аренды судна от даты получения счета-фактуры и возможность продления установленного срока оплаты до момента получения счетов-фактур.
Ответчик, будучи арендатором и владея информацией о размере арендной платы (105 000 руб. в день), обязан был вносить ее до 10-го числа каждого месяца.
Исходя из изложенного, апелляционная инстанция обоснованно и законно отменила решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании пеней за просрочку внесения арендной платы и удовлетворила иск в этой части.
Кассационная инстанция считает, что апелляционный суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Выводы, изложенные в постановлении от 09.04.2014, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам..."

Позиция 2. Если арендодатель не выставил счет-фактуру, арендатор освобождается от ответственности за просрочку внесения арендной платы.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.04.2011 N Ф03-7703/2010 по делу N А51-15415/2009
"...Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным, на основании выставленных арендодателем счетов. Счета выставляются арендодателем и предоставляются арендатору не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным.
В случае просрочки арендатором внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 4.2).
Ссылаясь на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, ООО "Азимут-А" обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.
При рассмотрении дела арбитражные суды установили факт пользования ИП Пакуловой Т.Г. арендованным помещением в период с 01.01.2009 по 30.11.2009 без внесения арендной платы (за исключением августа месяца), что привело к образованию задолженности в сумме 135 390 руб. и не оспаривается предпринимателем.
В то же время суды установили, что в нарушение условий договора арендодатель направил арендатору счета-фактуры на оплату аренды лишь 03.09.2009.
В связи с этим арбитражные суды пришли к выводу о том, что основания для применения к должнику ответственности, предусмотренной статьей 330 ГК РФ, за период, предшествующий получению арендатором счетов-фактур, отсутствуют.
Установив указанные обстоятельства, арбитражные суды правомерно удовлетворили первоначальный иск частично, взыскав с ответчика в пользу истца 135 390 руб. задолженности по арендной плате и 57 540 руб. 75 коп. неустойки, исчисленной за период с 06.09.2009 по 30.11.2009, отказав во взыскании остальной части неустойки.
Доводы кассационной жалобы об отсутствии у арендатора обязанности по внесению арендной платы до выставления арендодателем счетов не основаны на законе. Обстоятельства, связанные с совершением истцом действий по выставлению ответчику счетов-фактур, учтены судом при взыскании неустойки, размер которой уменьшен за счет исключения из ее расчета времени просрочки кредитора и является соразмерным последствиям нарушения ответчиком денежного обязательства, поэтому довод заявителя о необходимости дополнительного снижения размера ответственности судом кассационной инстанции отклоняется.
Учитывая изложенное, решение от 12.07.2010 и постановление от 07.10.2010 приняты с правильным применением норм материального и процессуального права, поэтому не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению..."

20. Последствия уплаты арендатором арендных платежей после незаконного отказа в заключении договора купли-продажи данного имущества

При наличии между сторонами заключенного договора аренды, достижения соглашения о его выкупе и бездействия арендодателя по передаче указанного имущества в собственность арендатора возникают споры об истребовании уплаченных арендных платежей в указанный период. Гражданский кодекс не содержит указаний о том, в какой форме они могут быть истребованы от арендодателя.

20.1. Вывод из судебной практики: Если арендатору имущества отказано в заключении договора купли-продажи этого имущества, а впоследствии данный отказ был признан незаконным и договор купли-продажи заключен и исполнен, то арендные платежи, уплаченные арендатором со дня, когда договор купли-продажи должен был быть заключен, могут быть взысканы с арендодателя как убытки.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 12.08.2011 N ВАС-9795/11 по делу N А50-13089/2010
"...Предприниматель в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) обратился в департамент с заявлением от 29.01.2009 о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества.
Суды установили, что нарушение со стороны департамента, выразившееся в незаключении договора купли-продажи в установленный пунктом 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок, которое длилось с 22.04.2009 (срок, до которого департамент должен был направить заявителю проект договора купли-продажи) до 29.01.2010 (момент фактического направления проекта договора купли-продажи), привело к возникновению у предпринимателя в указанный период убытков, составляющих размер внесенной арендной платы.
Как отмечено судами, в случае своевременного совершения департаментом действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок предприниматель приобрел бы право собственности на нежилое помещение, и, соответственно, не нес дополнительных расходов, связанных с уплатой арендной платы за его пользование в названный срок.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 16, 125, 1069, 1071 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды взыскали сумму убытков с муниципального образования "Город Пермь" за счет его казны.
...в передаче дела N А50-13089/2010 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Пермского края от 05.10.2010, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2010, постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28.03.2011 отказать..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Примечание: Как следует из приведенного ниже Определения, суд отказал во взыскании арендной платы в качестве убытков, поскольку договор купли-продажи объекта аренды не был заключен.

Определение ВАС РФ от 12.03.2012 N ВАС-2497/12 по делу N А60-46005/2010
"...В рассматриваемом случае требования предпринимателя мотивированы незаконным уклонением комитета от заключения договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, в связи с чем у него возникли убытки в виде уплаченных арендных платежей за период с 11.12.2009 по 12.03.2010. При этом заявитель считает, что в случае заключения договора купли-продажи, обязательство по их уплате у него было бы прекращено.
Судом установлено, что договор купли-продажи спорного объекта недвижимости в установленном законом порядке не заключен, доказательств перехода права собственности к предпринимателю в материалах дела не содержится.
В то же время между сторонами существует заключенный в установленном порядке договор от 03.01.2002 N 12530010 аренды объекта муниципального нежилого фонда - спорного нежилого помещения, на срок с 01.01.2002 по 31.12.2006 для использования в качестве торгового помещения, предусматривающий, в том числе, обязанность арендатора по своевременному внесению арендных платежей. Названный договор аренды не расторгнут и не прекращен.
Таким образом, арендатор, не являющийся собственником спорного помещения, но занимающий данное помещение на условиях действующего договора аренды, обязан вносить плату за пользование имуществом (ст. 606, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поэтому внесенные истцом арендные платежи не могут быть признаны убытками, причиненными неправомерными действиями ответчика.
Отказывая в иске, суды обоснованно исходили из положения статей 606 и п. 1 ст. 614 ГК РФ в соответствии с которыми арендатор, не являющийся собственником спорного помещения, но занимающий данное помещение на условиях действующего договора аренды, обязан вносить плату за пользование имуществом..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 09.10.2009 N КГ-А40/9940-09 по делу N А40-84382/08-56-774
"...Удовлетворяя иск, апелляционный суд установил, что 06 августа 2003 года Комиссией по продаже объектов нежилого фонда города Москвы принято решение о продаже в собственность истцу спорного нежилого помещения, истец перечислил по указанным в решении Комиссии реквизитам стоимость помещения в размере 8 339 000 руб. Решением Городской комиссией по приватизации от 27 января 2005 года решение от 06 августа 2003 года было отменено. Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 февраля 2006 года по другому делу указанное решение Городской комиссии по приватизации признано незаконным. Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 октября 2006 года по другому делу установлено право истца на приватизацию спорного объекта, суд обязал специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы в срок не позднее 20 дней с даты вступления в силу решения суда заключить с ЗАО "Зодиак" договор купли-продажи недвижимого имущества. Суд установил, что решением Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2008 года по другому делу удовлетворены требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество.
По мнению суда кассационной инстанции, апелляционный суд правильно применил положения статей 15, 314, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованно пришел к выводу, что требование истца о взыскании убытков, причиненных необходимостью арендовать имущество, подлежащее передаче в собственность истцу, является обоснованным, поскольку соответствует исследованным по делу доказательствам и установленным судом обстоятельствам. Апелляционный суд правильно исходил из того, что если бы решение Комиссии по продаже объектов нежилого фонда города Москвы от 06 августа 2003 года было надлежащим образом исполнено, то договор купли-продажи в силу положений статей 314, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал заключению не позднее 04 сентября 2003 года.
Суд правильно применил пункт 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Согласно положениям статей 16, 1069 Кодекса убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному нормативному акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Доводы заявителя жалобы о том, что вред истцу причинен не был, что арендная плата перечислялась истцом в соответствии с договором аренды, не могут быть положены в основу постановления суда кассационной инстанции. Суд апелляционной инстанции правильно определил характер спорных правоотношений, круг обстоятельств и доказательств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, и обоснованно исходил из того, что истцу причинены убытки, составляющие арендную плату, уплаченную истцом ответчику, поскольку ответчик бездействовал в осуществлении передачи спорного недвижимого имущества в собственность истца..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.05.2012 по делу N А56-43326/2011
"...Арендатор, не являющийся собственником спорного помещения, но занимающий данное помещение на условиях действующего договора аренды, обязан вносить плату за пользование имуществом (статья 606, пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
В рассматриваемом случае требования истца мотивированы незаконным отказом Комитета в преимущественном праве Общества на выкуп арендуемого недвижимого имущества, в связи с чем у последнего возникли убытки в виде внесенных арендных платежей за период с момента истечения сроков для совершения действий, предусмотренных статьей 9 Закона N 159-ФЗ (12.02.2010), до 01.06.2011. По мнению Общества, обязательство по уплате аренды было бы прекращено в случае своевременного заключения договора купли-продажи этого имущества.
Как установлено судами, на момент рассмотрения спора договор купли-продажи с Обществом не заключен; помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости было сформировано 22.08.2011. В материалах дела имеется дополнительное соглашение от 14.10.2011 N 5 к договору аренды от 08.12.200 N 10-А232753, которым стороны уточнили предмет аренды - помещение 1-Н площадью 223,8 кв. м с кадастровым номером 78:31:1286:6:5:37, расположенное по названному адресу.
Таким образом, до заключения договора купли-продажи основанием владения Общества спорным помещением является действующий договор аренды, которым предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование этим помещением.
Поскольку в силу статьи 654 ГК РФ пользование недвижимым имуществом по договору аренды является платным, а возложение на Комитет вступившим в законную силу судебным актом обязанности совершить действия, предусмотренные статьей 9 Закона N 159-ФЗ, с учетом положений пункта 9 статьи 4 названного Закона не свидетельствует о возникновении у Общества иных оснований для владения спорным помещением, кроме как на основании договора аренды, то внесенные Обществом арендные платежи по действующему договору аренды не могут быть признаны убытками, причиненными истцу неправомерными действиями ответчика.
Само по себе возложение на Комитет вступившим в законную силу судебным актом обязанности совершить действия, предусмотренные статьей 9 Закона N 159-ФЗ, еще не означает, что Общество впоследствии согласится заключить с Комитетом соответствующий договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, и фактически реализует принадлежащее ему право на выкуп.
При таких обстоятельствах у судов не имелось оснований для удовлетворения иска..."

Уральский округ

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд отказал во взыскании арендной платы в качестве убытков, так как договор купли-продажи объекта аренды не был заключен.

Постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2011 N Ф09-6414/11 по делу N А60-42884/10
"...Вступившим в законную силу постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2010 по делу N А60-53751/2009 Арбитражного суда Свердловской области, решение комитета об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бульвар Культуры, д. 8, изложенное в письме от 08.10.2009 N 02.12-24-11483, признано недействительным, на комитет возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества "Юнона М" путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 Закона N 159-ФЗ.
В рассматриваемом случае требования истца мотивированы незаконным уклонением ответчика от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с чем у него возникли убытки в виде внесенных арендных платежей за период с момента истечения сроков для совершения действий, предусмотренных ст. 9 Закона N 159-ФЗ, - 10.12.2009, до момента, определенного истцом - 31.10.2010. Как считает истец, обязательство по уплате аренды было бы прекращено в случае своевременного заключения договора купли-продажи этого имущества.
Как следует из статьи 425 и пунктов 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса, договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
Как установлено судами, на момент рассмотрения спора договор купли-продажи с обществом "Юнона М" не заключен, проект данного договора ему не направлен.
Таким образом, до момента заключения договора купли-продажи основанием владения обществом "Юнона М" спорным помещением является действующий договор аренды, которым предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование этим помещением.
Поскольку в силу ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование недвижимым имуществом по договору аренды является платным, а возложение на комитет вступившим в законную силу судебным актом обязанности совершить действия, предусмотренные ст. 9 Закона N 159-ФЗ, с учетом положений п. 9 ст. 4 названного Закона само по себе не свидетельствует о возникновении у общества "Юнона М" иных оснований для владения спорными помещениями, кроме как на основании договора аренды, внесенные названным обществом арендные платежи по действующему договору аренды, не могут быть признаны убытками, причиненными истцу неправомерными действиями ответчика.
С учетом изложенного в удовлетворении требований общества "Юнона М" о взыскании с муниципального образования "Город Екатеринбург" за счет муниципальной казны убытков следует отказать..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.03.2011 N Ф09-1251/11-С6 по делу N А50-13089/2010
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, предприниматель Бронников А.В. на основании договора аренды от 03.06.2003 N 1305-03Л являлся арендатором нежилого помещения общей площадью 490,70 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 56А. Срок действия договора установлен сторонами с 30.05.2003 по 30.05.2008 (п. 1.3 договора). После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предприниматель Бронников А.В. в соответствии с положениями закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обратился в департамент с заявлением от 29.01.2009 о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества.
Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 24.02.2009 предпринимателю Бронникову А.В. отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 02.06.2009 по делу N А50-6835/2009 названное решение постоянно действующей комиссии признано недействительным. На департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя Бронникова А.В. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.
Во исполнение решения суда 29.01.2010 между департаментом (продавец) и предпринимателем Бронниковым А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта муниципальной собственности. Переход права собственности на нежилое помещение общей площадью 188,3 кв. м, расположенное в подвале 2-этажного нежилого здания по адресу: г. Пермь, ул. Ленина / пр. Комсомольский, 56/26, зарегистрирован 09.02.2010.
Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения убытков.
Суды установили, что нарушение со стороны департамента, выразившееся в незаключении договора купли-продажи в установленный п. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок, которое длилось с 22.04.2009 (срок, до которого департамент должен был направить заявителю проект договора купли-продажи) до 29.01.2010 (момент фактического направления проекта договора купли-продажи), привело к возникновению у предпринимателя Бронникова А.В. в указанный период убытков, составляющих размер внесенной арендной платы.
При таких обстоятельствах суды, установив, что в период просрочки заключения договора купли-продажи предприниматель Бронников А.В. уплатил за пользование помещением в соответствии с составленным департаментом сводом по счету 76-5 арендную плату в сумме 265 213 руб. 15 коп., правомерно взыскали с ответчика убытки в указанном размере..."

21. Применение к арендным отношениям ст. 522 ГК РФ о порядке погашения однородных обязательств по нескольким договорам поставки

Статья 522 ГК РФ регулирует отношения, возникающие из договора поставки.
Пункт 3 названной статьи предусматривает право поставщика зачесть перечисленную оплату в счет ранее возникшей задолженности, если покупатель не указал назначение платежа.
Сходные ситуации возникают и в арендных отношениях при уплате арендных платежей. Поскольку ст. 6 ГК РФ предусматривает возможность восполнения законодательных пробелов аналогией, возникает вопрос: возможно ли в этом случае применить к арендным отношениям по аналогии ст. 522 ГК РФ?
Необходимо иметь в виду, что с 1 июня 2015 г. вступила в силу ст. 319.1 ГК РФ, которая содержит нормы о погашении требований по однородным обязательствам в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех его однородных обязательств перед кредитором. Приведенный ниже вывод и судебная практика основаны на прежней редакции Гражданского кодекса РФ, в которой нормы о погашении требований по однородным обязательствам при недостаточности исполненного имелись только в ст. 522 ГК РФ. Следовательно, вывод актуален для правоотношений, возникших до 1 июня 2015 г.

21.1. Вывод из судебной практики: Перечисленные арендные платежи без указания периода оплаты или договора, по которому произведен платеж (если между сторонами заключено несколько договоров аренды), могут быть засчитаны арендодателем в счет ранее существовавшей задолженности либо засчитаны пропорционально в погашение обязательств по всем договорам, по которым срок платежа наступил (по аналогии с п. 3 ст. 522 ГК РФ о порядке погашения однородных обязательств по нескольким договорам поставки).

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.09.2017 N Ф04-3650/2017 по делу N А46-15932/2016
"...Индивидуальный предприниматель Гришина Татьяна Юрьевна (ОГРНИП 415774637259498, далее - истец, ИП Гришина Т.Ю.) обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Водиной Любови Викторовны (ОГРНИП 304550419100051, далее - ответчик, ИП Водина Л.В.) 1 385 953,63 руб., из которых 345 000 руб. - задолженность по арендной плате, 997 050 руб. - договорная неустойка, 43 903,63 руб. - задолженность по возмещению расходов по коммунальным платежам, а также с суммы задолженности 388 903,73 руб. за период с 30.09.2016 по дату фактического исполнения судебного акта договорной неустойки в размере 0,5 процента за каждый день просрочки платежа.
При удовлетворении требований ИП Гришиной Т.Ю. суды первой и апелляционной инстанций исходили из наличия у ответчика обязанности по оплате арендных платежей за три месяца аренды (январь - март 2015 года), неустойки за просрочку их оплаты, а также задолженности по возмещению расходов по коммунальным платежам в сумме 16 847,44 руб., с дальнейшим начислением договорной неустойки в размере 0,5 процента за каждый день просрочки платежа за период с 30.09.2016 по дату фактической уплаты основного долга.
Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
Согласно пункту 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса РФ (введенной в действие с 01.06.2015 Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"), если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.
В соответствии с пунктом 3 статьи 522 Гражданского кодекса РФ, применимой к спорным правоотношениям в силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ, если покупатель не воспользовался правами, предоставленными пунктом 2 статьи 522 Гражданского кодекса РФ (т.е. не указал в назначении платежа либо без промедления после оплаты, в счет исполнения какого договора должна засчитываться сумма оплаты), исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее.
Таким образом, исходя из приведенных норм, при отсутствии в платежных документах указания на оплату аренды за конкретный период, кредитор вправе отнести платеж в погашение обязательства, срок исполнения которого наступил ранее.
В рассматриваемом споре судами установлено, что арендные отношения между сторонами возникли 01.07.2013 и действовали до 31.03.2015. Из представленных в материалы дела платежных документов от 30.12.2014 N 1897, от 29.01.2015 N 85 и от 27.02.2015 N 5 следует, что в графе "назначение платежа" ответчиком указывалось "оплата за аренду по договору б/н от 01.07.2013", при этом ссылка на конкретный период (месяц, квартал) отсутствует. Денежные средства, направляемые ответчиком в оплату аренды без указания периода оплаты, были учтены истцом в счет погашения ранее возникшей задолженности по договору:
- платеж, произведенный по платежному поручению от 30.12.2014 N 1897 на сумму 115 000 руб., истец зачел за август 2014 года;
- платеж, произведенный по платежному поручению от 29.01.2015 N 85 на сумму 115 000 руб., был зачтен за декабрь 2014 года.
С учетом изложенных обстоятельств и положений вышеуказанных норм суды пришли к обоснованному выводу о ненадлежащем исполнении предпринимателем обязательств по договору аренды от 01.07.2013 и возникновении задолженности в сумме 345 000 руб. за январь, февраль и март 2015 года, в связи с чем правомерно удовлетворили исковые требования в части взыскания долга по арендной плате..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд не указал на возможность применения к арендным отношениям положений ст. 522 ГК РФ. Однако суд применил порядок погашения однородных обязательств, аналогичный предусмотренному в п. п. 2, 3 данной статьи.

Постановление ФАС Московского округа от 03.07.2014 N Ф05-6731/2014 по делу N А41-27277/13
"...Судами установлено, что в имеющихся в деле платежных поручениях, по которым ответчик производил уплату арендных платежей, в назначении платежа указан лишь договор N 184 от 19.09.2006, период, за который производится оплата, в платежных документах не содержится.
Ответчик не доказал обоснованность его утверждения, что оплата по представленным платежным поручениям произведена за определенный период (квартал) аренды.
Суды пришли к правильному выводу о том, что Комитет вправе был относить поступающие денежные средства в счет оплаты ранее образовавшейся задолженности для прекращения обязательства, срок исполнения которого наступил ранее, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 19 Информационного письма от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" (на которое ссылается ответчик в обоснование возражений).
Требование о взыскании задолженности правомерно, в соответствии со статьями 307, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды N 184 от 19.09.2006 удовлетворено судами.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов (несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права), не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.03.2017 N Ф06-18977/2017 по делу N А49-4871/2016
"...ИП Карчев Б.П. обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить в части взыскания с Карчева Б.П. в пользу Комитета по управлению имуществом города Заречного Пензенской области (далее - Комитет) 87 800 руб. 25 коп., в том числе основного долга в размере 62 627 руб. 34 коп. и пени 25 172 руб. 91 коп., мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права. Заявитель считает, что Комитетом неправомерно произведен зачет уплаченных денежных средств в счет погашения задолженности по арендной плате за предыдущие периоды. По утверждению заявителя, задолженность по арендной плате на момент рассмотрения спора в суде с учетом произведенных платежей отсутствует.
Судами установлено, что ответчик до февраля 2014 года арендные платежи не вносил.
Часть платы внесена Карчевым Б.П. по платежным поручениям от 12.02.2014 N 22 в размере 76 040 руб. 64 коп., от 12.02.2014 N 23 в размере 14 208 руб. 25 коп., от 06.10.2014 N 115 в размере 157 руб. 77 коп., от 06.10.2014 N 116 в размере 7844 руб. 90 коп., от 11.07.2016 N 149 в размере 10982 руб. 35 коп., не содержащим указания на период пользования участком.
Довод заявителя жалобы о неправомерном отнесении денежных средств, поступивших от него по платежным поручениям, за исключением платежного поручения от 26.06.2015 N 53, в счет погашения ранее возникшей задолженности в связи с истечением срока исковой давности, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку, как видно из расчета Комитета (л.д. 148 - 153), денежные средства относились в счет погашения задолженности за период, не превышающий три года со дня наступления обязательства. В отсутствие между сторонами договоренности об очередности зачисления денежных средств, поступающих от арендатора, а также об обязательствах, исполнение которых осуществляется в первую очередь, истец вправе был отнести платеж ответчика, не содержавший указания на конкретный период, за который им вносится арендная плата, к обязательству, срок исполнения которого наступил ранее. В противном случае платеж должен быть зачтен в оплату того обязательства, которое указано в платежном документе.
Тот факт, что Комитет не взыскивал задолженность за предыдущие периоды, подтверждает, что отнесение денежных средств в счет погашения ранее возникшей задолженности производилось в момент поступления денег, а не при рассмотрении дела в суде.
Кроме того, отнесение излишне внесенных ответчиком арендных платежей в счет погашения обязательств по внесению арендной платы за более ранние периоды соответствует пункту 3 статьи 522 ГК РФ, норма которого могла быть применена в рассматриваемом случае по аналогии (пункт 1 статьи 6 ГК РФ).
С учетом изложенных обстоятельств и положений вышеуказанных норм суды двух инстанций пришли к обоснованным выводам о ненадлежащем исполнении предпринимателем Карчевым Б.П. обязательства по договору от 12.09.2011 N 7766 и возникновении задолженности в размере 62 627 руб. 34 коп., в связи с чем правомерно удовлетворили исковые требования Комитета о взыскании с ИП Карчева Б.П. основного долга по договору аренды в размере 62 627 руб. 34 коп..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.02.2015 N Ф07-7729/2013 по делу N А32-4481/2014
"...29 сентября 2008 года территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 7700001139 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (т. 1, л.д. 81 - 86). По условиям договора обществу для эксплуатации нежилых зданий и сооружений предоставлен в аренду на срок по 28.09.2023 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402006:58 площадью 1504 кв. м по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, находящийся в первой зоне округа санитарной охраны курорта (пункт 1.1, 2.1). Список расположенных на участке сооружений приведен в пункте 1.2. Согласно пункту 3.1.1 размер годовой арендной платы составляет 980 235 рублей. Расчет арендной платы произведен в соответствии с отчетом от 11.08.2008 N 6 (пункт 3.2). Внесение арендной платы в бюджет осуществляется отдельным платежным документом за каждый квартал, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Внесение арендной платы одним платежным документом по нескольким договорам не допускается (пункт 3.7). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при существенном нарушении арендатором его условий, в том числе при невнесении арендной платы за землю более двух раз подряд (пункт 4.1.5 договора). В соответствии с пунктом 6.2 в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
При разрешении требований в пределах срока исковой давности (с 01.04.2011 по 31.12.2013) суды исследовали представленные ответчиком платежные поручения от 20.10.2009 N 11, от 23.07.2009 N 11, от 04.06.2009 N 8, от 20.08.2010 N 67 и от 20.08.2010 N 66 (т. 1, л.д. 166-170) и пришли к выводу о внесении обществом арендной платы за периоды пользования, указанные в данных платежных документах (2009 год; 2 и 3 кварталы 2010 года).
Часть платы (в сумме 730 476 рублей 49 копеек) внесена обществом по платежным поручениям от 20.12.2012 N 3, от 11.04.2013, от 11.06.2013 N 1, от 16.09.2013 N 2, от 06.11.2013 N 4 и от 19.03.2014 N 1 (т. 1, л.д. 160 - 165), не содержащим указания на период пользования участком. Данные арендные платежи суды отнесли в счет погашения задолженности за 1 и 4 кварталы 2010 года, а также 1 квартал 2011 года. При этом судебные инстанции руководствовались (по аналогии) положениями пункта 3 статьи 522 Гражданского кодекса.
Гражданское законодательство не содержит общей нормы, равно как и нормы в части правоотношений по договорам аренды, регулирующей порядок отнесения платежа при наличии нескольких однородных обязательств (по нескольким договорам или за несколько самостоятельных периодов) в случае, если должник при осуществлении оплаты или без промедления после оплаты не указал в счет исполнения какого обязательства (периода) произведена оплата.
Согласно пункту 1 статьи 6 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ) в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Часть 3 статьи 522 Гражданского кодекса в таком случае предусматривает, что исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее. Если срок исполнения обязательств по нескольким договорам наступил одновременно, предоставленное исполнение засчитывается пропорционально в погашение обязательств по всем договорам.
Применение в данном случае положений статьи 552 Гражданского кодекса не противоречит существу спорных (арендных) правоотношений, которые сходны с отношениями, регулируемыми в соответствии с указанной нормой права.
Не может быть принят и довод жалобы ответчика о необходимости отнесения части платежей, перечисленных им в период с декабря 2012 года по март 2014 года (в сумме 730 476 рублей 49 копеек), к текущей задолженности (за период после 01.04.2011). Судами при разрешении спора установлено, что после перечисления арендной платы за второй и третий кварталы 2010 года (при наличии задолженности за первый квартал 2010 года) общество до декабря 2012 года арендные платежи не вносило. Поэтому первый поступивший от арендатора платеж (платежное поручение от 20.12.2012 N 3, в котором отсутствует указание на период пользования земельным участком) должен учитываться арендодателем (обоснованно отнесен судами) в погашение задолженности за первый квартал 2010 года. Каждый последующий платеж общества, также не содержавший указания на конкретный период, за который им вносится арендная плата, судебные инстанции относили к обязательству, срок исполнения которого наступил ранее. Применение судами положений статьи 522 Гражданского кодекса не противоречит существу арендных правоотношений, сходных с отношениями, регулируемыми приведенной нормой права. Как правильно указал апелляционный суд, при наличии в платежных поручениях общества указания на внесение платы по договору аренды, но без ссылки на конкретный период, арендодатель вправе относить поступивший платеж в погашение обязательства за период, срок внесения арендной платы за который наступил ранее. При этом срок исковой давности по погашенным арендодателем (учтенным при определении судом размера текущей задолженности) требованиям не истек. Так, долг по арендной плате за первый квартал 2010 года погашен платежными поручениями общества от 20.12.2012 N 3 (полностью) и от 11.04.2013 (в части), долг за 4 квартал 2010 года - платежными поручениями от 11.04.2013 (в части) и от 11.06.2013 N 1 (в части) и т.д.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в кассационных жалобах сторон. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.06.2011 по делу N А63-7032/2010
"...Ссылаясь на наличие у предпринимателя непогашенной задолженности по договору аренды от 10.09.2009 N 477, комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга (за период с 01.10.2009 по 30.06.2010), неустойки (за период с 12.02.2010 по 29.06.2010), а также процентов (за период с 16.09.2009 по 11.02.2010).
Суд при разрешении спора установил, что помимо договора от 10.09.2009 N 477 комитетом и предпринимателем заключен ряд договоров аренды (т. 1, л.д. 98 - 112) в отношении иных земельных участков в г. Невинномысске (от 22.06.1998 N 950, от 22.06.1998 N 951, от 22.06.1998 N 952, от 09.07.1998 N 966 и от 05.03.2007 N 25).
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в дело доказательства (квитанции об оплате, распечатку лицевой карточки предпринимателя; т. 1, л.д. 59 - 61, 66 - 80), суд установил, что учет задолженностей по заключенным с ответчиком договорам комитет осуществлял суммированно. При этом платежи, внесенные ответчиком по договору аренды от 10.09.2009 N 477, отнесены истцом в счет оплаты арендной платы по ранее заключенным договорам.
В 2007 году срок исковой давности по обязательствам из договоров 1998 года истек, поэтому комитет неправомерно относил платежи 2007 года в качестве оплаты по ранее заключенным сделкам (статья 411 Кодекса). Установив, что задолженность по договору от 05.03.2007 N 25 отсутствовала, а платежи предпринимателя (внесены им 30.09.2009, 09.11.2009 и 10.06.2010) подлежали учету комитетом как арендная плата по договору от 10.09.2009 N 25, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания долга (имеет место переплата). Выводы судебных инстанций в этой части основаны на разъяснениях, содержащихся в пунктах 10 и 19 информационного письма от 29.12.2001 N 65. Соответствуют они и сложившейся арбитражной практике (постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2009 по делу N А07-2350/2009 и от 20.04.2010 по делу N А60-32864/2009 (о возможности применения к арендным отношениям (по аналогии) статьи 522 Кодекса); постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.11.2007 по делу N А05-5236/2006 (о недопустимости погашения требований по предыдущим однородным обязательствам, если по заявлению другой стороны к требованию подлежит применению срок исковой давности и этот срок истек))..."

Уральский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд не указал на возможность применения к арендным отношениям положений ст. 522 ГК РФ. Однако суд применил порядок погашения однородных обязательств, аналогичный предусмотренному в п. п. 2, 3 данной статьи.

Постановление ФАС Уральского округа от 20.04.2010 N Ф09-2510/10-С6 по делу N А60-32864/2009-С2
"...Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Океан" обязанностей по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.04.2006 N 172 в период с 24.07.2006 по 30.09.2009, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.
Суд первой инстанции, установив, что арендатором обязательства по внесению арендных платежей за указанный истцом период исполнялись ненадлежащим образом, дав оценку представленным в материалы дела доказательствам, проверив произведенный арендодателем расчет подлежащей взысканию задолженности по внесению арендных платежей, с учетом приведенных норм права обоснованно удовлетворил исковые требования комитета о взыскании 139 835 руб. 07 коп. долга.
При этом судом рассмотрен и отклонен как необоснованный довод общества "Океан" о внесении арендной платы по договору от 18.04.2006 в полном объеме. Судом установлено, что между сторонами договора от 18.04.2006 N 172 заключены также еще 3 договора земельных участков. Дав оценку представленным платежным поручениям, в том числе за период с 13.01.2006 по 13.06.2006, на которые ссылался арендатор, суд указал, что платежные документы за 2007, 2008 годы не содержат указание на назначение платежа, а именно на договор аренды от 18.04.2006 N 172, в них указано лишь: "Арендная плата за земли городов и поселков". Судом сделан вывод о том, что комитет был вправе самостоятельно разносить платежи по всем договорам аренды с учетом сроков платежа, что подтверждено материалами дела. При этом суд обоснованно принял в качестве доказательств исполнения арендатором своих обязательств по уплате арендных платежей только те платежные документы, в которых имеется ссылка на договор N 172.
Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 25.11.2009 N Ф09-9253/09-С6 по делу N А07-2350/2009
"...Как установлено судами, между администрацией г. Уфы в лице Комитета по управлению собственностью (арендодатель) и кооперативом "Белореченский" 05.04.2004 подписан договор N 854-04 аренды земельного участка, по условиям которого на основании постановления главы администрации г. Уфы N 1174 от 18.03.2004 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 25971,30 кв. м, к оплате 25971,30 кв. м, в том числе: пашни кв. м; многолетних насаждений; кормовых угодий - кв. м; лесов, кустарников - кв. м; под водой кв. м; под дорогами, улицами, площадями - кв. м; земли застройки 13 450,4 кв. м; нарушенных земель кв. м; других земель - кв. м, N экономико-планировочной зоны Р-55, интегральный коэффициент основной функции землепользователя 1, находящийся по адресу: Кировский район г. Уфы, рядом с домом N 17 по ул. Авроры, для эксплуатации металлических гаражей (л. д. 7, 8).
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, пришли к обоснованному выводу о том, что спорный земельный участок фактически использовался ответчиком в период с 19.10.2007 по 22.05.2009. Факт использования земельного участка не оспаривается и самим ответчиком.
Поскольку срок договора от 05.04.2004 N 134-854-04 составляет больше года, а сведений о его регистрации в установленном порядке в материалах дела не имеется, суды обоснованно исходили из того, что названный договор является незаключенным (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом того, что ответчик не являлся собственником или обладателем права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, а также принимая во внимание отсутствие договорных отношений, суды первой и апелляционной инстанций правомерно взыскали с кооператива "Белореченский" 1 457 472,33 руб. неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком. Размер неосновательного обогащения кооператива "Белореченский" подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, своего расчета ответчиком представлено не было.
При этом судами отклонен довод ответчика о том, что денежные средства, уплаченные им в 2007 - 2009 годах (л. д. 78 - 89, 91 - 93, 95 - 97), направлялись на погашение задолженности за соответствующие периоды. Как указали суды, в представленных ответчиком платежных поручениях в качестве назначения платежа указано "арендная плата за землю" или "арендная плата за землю по договору от N 854-04 от 05.04.2002", однако период, за который вносится оплата, в данных платежных поручениях не указан. С учетом этих обстоятельств суды, применив по аналогии закона п. 2, 3 ст. 522 Гражданского кодекса Российской Федерации, отнесли указанные платежи в счет ранее существовавшей задолженности по оплате за пользование земельным участком (за период, предшествующий тому, за который в настоящем деле взыскано неосновательное обогащение).
Суд апелляционной инстанции также рассмотрел и отклонил ссылки кооператива "Белореченский" на наличие в представленных им платежных поручениях отметки "ТП" (текущий платеж), поскольку указанная отметка не позволяет в данном случае определить период, за который производится оплата.
Нарушений судами при рассмотрении настоящего дела норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 28.01.2012 <*> по делу N А14-11236/2012
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: данное Постановление принято 28 января 2013 года, а не 28 января 2012 года.

"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 27.11.2010 между ОАО "Галерея Чижова" (арендодатель) и ИП Сажиной Л.Е. (арендатор) заключен краткосрочный договор аренды нежилых помещений N КД/ГЧ/ТЦ/2.217, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование арендатору за плату нежилое встроенное помещение в лит. 2Д, общей площадью 128,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Кольцовская, д. 35, этаж минус второй.
В свою очередь, обязательства по внесению арендных платежей в заявленный истцом период арендатором исполнены не были. Каких-либо доказательств, подтверждающих внесение ИП Сажиной Л.Е. арендных платежей в указанном размере за пользование спорным помещением, ответчиком, вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено.
В связи с изложенным, судебные инстанции пришли к правомерному к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендным платежам.
Довод предпринимателя о том, что произведенная ответчиком частичная оплата долга в размере 789 руб. 38 коп. была необоснованно зачтена в счет предшествующего договора, обоснованно отклонена судебными инстанциями.
В силу п. 3 ст. 522 ГК РФ, если поставщик или покупатель не воспользовались правами, предоставленными им соответственно пунктами 1 и 2 настоящей статьи, исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее.
В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 названного Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Таким образом, применение положений ст. 522 ГК РФ не противоречит существу спорных правоотношений, которые сходны с отношениями, регулируемыми в соответствии с указанной нормой права.
Из материалов дела следует, что в платежном поручении N 25 от 31.01.2012 в качестве наименования платежа указано "Согласно акту сверки. Сумма 50 000 руб.".
Так как в данном платежном документе не обозначен период, за который вносится оплата, а также не указано по какому именно акту сверки вносятся денежные средства, истцом правомерно зачтен указанный платеж в счет ранее существовавшей задолженности по предварительному договору..."

22. Размер арендной платы как существенное условие договора

Несмотря на то, что закон не относит размер арендной платы к существенным условиям договора аренды, анализ судебной практики позволяет выявить случаи, когда такое условие признается судом существенным.

22.1. Вывод из судебной практики: Если в договоре аренды указано, что размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон, условие об арендной плате считается существенным.

Примечание: По вопросу о том, является ли размер арендной платы существенным условием договора аренды помещений, см. п. 1.1 материалов к ст. 654 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 02.09.2008 N КГ-А40/7717-08 по делу N А40-4022/08-77-53
"...Из судебных актов следует, что между сторонами подписан договор от 01 сентября 2005 г. N А-050901/МС, который предусматривал передачу истцом ответчику во владение и пользование сети связи Кольцевой системы связи МКАД, находящегося на балансе ГУП г. Москвы "Моссвет" и указанного в Приложении N 1 к договору.
Пунктом 3.1 договора установлено, что за владение используемым в процессе оказания услуг связи имуществом арендатор обязан вносить ежемесячно арендную плату в размере согласно расчету арендной платы (Приложение N 3), согласованному с Департаментом имущества г. Москвы. Дополнительным соглашением к договору стороны установили, что стоимость ежемесячной арендной платы может быть скорректирована по результатам оценки стоимости арендуемого имущества аккредитованным в Департаменте имущества г. Москвы оценщиком.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, суды правильно определили спорные правоотношения, с достаточной полнотой выяснили имеющие существенное значение для дела обстоятельства и обоснованно пришли к выводу о том, что договор аренды не является незаключенным <*>, так как между сторонами не было достигнуто соглашение о размере арендной платы, которое является существенным в силу условия, изложенного в пункте 3.1 договора, и об объекте аренды.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: "...договор аренды является незаключенным...".

Незаключенный договор не порождает обязательств, в том числе по уплате арендной платы и процентов, а также по возврату имущества по правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а поэтому в иске было отказано правомерно..."

23. Взыскание арендной платы при несвоевременном возврате имущества

23.1. Вывод из судебной практики: Арендная плата не взимается за период просрочки возврата имущества, если арендодатель уклонялся от приемки этого имущества после прекращения договора.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...37. Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы на основании части второй статьи 622 ГК РФ за использование нежилого помещения с момента прекращения договора аренды до подписания акта приема-передачи.
В договоре стороны оговорили, что по истечении срока его действия арендатор обязан возвратить нежилое помещение по передаточному акту, подписанному сторонами.
Согласно представленным доказательствам ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Однако акт не был оформлен своевременно.
В силу статьи 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд признал иск не подлежащим удовлетворению..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 06.09.2013 N ВАС-11578/13 по делу N А57-12312/2011
"...Закрытое акционерное общество "Стройсервис" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кригор" (далее - ответчик) о взыскании 866 000 рублей задолженности за пользование с 01.05.2010 по 26.10.2012 башенным краном.
Ответчик обратился со встречным исковым требованием об обязании истца принять по акту приема-передачи башенный кран и о взыскании 390 000 рублей убытков по хранению указанного башенного крана.
Решением суда первой инстанции от 05.12.2012 в удовлетворении первоначального искового требования отказано. Встречное исковое требование удовлетворено. На истца возложена обязанность принять от ответчика по акту приема-передачи башенный кран, находящийся по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Аткарская, д. 1, в течение пяти дней после вступления в законную силу решения суда первой инстанции.
Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 11.01.2010 по делу N А57-6707/2008 договор аренды башенного крана прекратил свое действие и на ответчика возложена обязанность по возврату истцу спорный башенный кран, удовлетворил встречный иск. Суд также учитывал, что во исполнение названного решения суда ответчиком неоднократно предпринимались меры к возврату башенного крана истцу, однако истец уклонялся от принятия указанного имущества.
Руководствуясь положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суды пришли к выводу об отсутствии у истца права требовать взыскания арендной платы после прекращения договора.
Учитывая изложенное, дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 10.09.2009 N ВАС-11304/09 по делу N А45-7648/2006-15/181
"...Частью 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Обстоятельств того, что общество принимало меры к возврату имущества, а департамент уклонялся от его принятия, судами не установлено.
Таким образом, суды правомерно удовлетворили исковые требования в части взыскания арендной платы начисленной за период с момента прекращения договора аренды до возврата сданного внаем имущества (акт передачи от 22.01.2008).
Акт обследования подвального помещения от 22.05.2006, на который ссылается заявитель в обоснование передачи имущества, был предметом исследования судов. Как указано в судебных актах, упомянутый акт не подтверждает передачу нежилого помещения арендодателю..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.08.2015 N Ф01-2671/2015 по делу N А43-20789/2014
"...Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, ИП Телешев В.Б. (арендодатель) и ИП Громогласова Л.Н. (арендатор) заключили договор от 12.09.2012 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Нижегородская область, п. Сокольское, ул. Куйбышева, д. 50, в соответствии с которым арендодатель по акту приема-передачи передал во временное владение и пользование арендатору: земельный участок (земли поселений) общей площадью 16 634 квадратных метра, с кадастровым номером 52:07:11:00 005:0179; здание конторы (нежилое), общей площадью 89,8 квадратного метра, с номером 52:07:00 00 00:05073:Б; здание молокозавода (нежилое) общей площадью 1396,9 квадратного метра, с номером 52:07:00 00 00:05073:А-А8; гараж (нежилое) общей площадью 328,7 квадратного метра, с номером 52:07:00 00 00:05073:Г.
Договор аренды заключен сторонами на срок с 05.09.2012 по 28.02.2013 включительно.
Обязательства по внесению арендной платы ответчик исполнял ненадлежащим образом, в результате чего с октября 2012 года по февраль 2013 года образовалась задолженность в размере 300 000 рублей.
Кроме того, по окончании срока действия договора ответчик не возвратил арендованное имущество и продолжает им пользоваться. Просрочка возврата объектов найма на момент предъявления иска составила 18 месяцев. За несвоевременный возврат арендованного имущества истцом ответчику начислена арендная плата в размере 2 160 000 рублей.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Телешева В.Б. в арбитражный суд с настоящим иском.
После окончания срока действия договора ответчик имущество истцу в установленном законом порядке не возвратил, в связи с чем по правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать внесение арендных платежей за весь срок пользования арендованным имуществом с момента прекращения действия договора до возврата объекта найма.
Вместе с тем согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонился от приемки арендованного имущества.
Согласно пояснению представителя истца, данному в суде первой инстанции, Громогласова Л.Н. в процессе рассмотрения дела в суде общей юрисдикции заявляла истцу о намерении вернуть имущество и в октябре 2013 года передавала в судебном заседании заявление от 14.10.2013 с предложением принять имущество 18.10.2013 и подписать акт приема-передачи, направленное в адрес истца. Однако конверт был возвращен ответчику по причине истечения срока хранения. Данные обстоятельства свидетельствуют о принятии ответчиком мер по возврату спорного имущества после окончания срока действия договора и уклонении арендодателя от его приема, а потому истец не вправе требовать с арендатора внесение арендной платы после 18.10.2013.
С учетом названных норм права и установленных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив отсутствие доказательств внесения ответчиком арендных платежей с октября 2012 по февраль 2013 года, факт пользования арендованным имуществом по окончании срока действия договора (с 01.03.2013 по 18.10.2013), а также проверив произведенный истцом расчет договорной неустойки, пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ИП Громогласовой Л.Н. задолженности по арендным платежам в размере 300 000 рублей, пеней в размере 64 920 рублей и арендной платы в размере 454 838 рублей 71 копейки за период пользования арендованным имуществом в связи с его невозвратом арендодателю по истечении действия договора найма..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.12.2013 по делу N А11-8097/2012
"...Арендатор, реализовав право одностороннего отказа (пункт 2 статьи 610 Кодекса) от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, направил в адрес арендодателя уведомление, которое было получено последним 18.04.2012. В связи с этим договор считается расторгнутым с 18.07.2012.
По смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора на арендаторе лежит обязанность по возврату предмета аренды, невыполнение которой предоставляет арендодателю право требовать внесения арендных платежей за все время просрочки до момента возврата имущества контрагенту.
В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено и материалами дела подтверждено, что ответчик вывез собственную мебель и оборудование, сдал ключи от помещения, то есть фактически освободил арендованное помещение, и после произведенного ремонта неоднократно предлагал истцу принять объекты найма по акту приема-передачи.
Как следует из материалов дела, истец отказался от подписания акта приема-передачи и только 04.09.2012 предъявил претензии по качеству проведенного ремонта, что свидетельствует об уклонении истца от приема помещения.
Таким образом, суды пришли к правомерному выводу о факте просрочки кредитора-арендодателя в связи с неосуществлением действий по приему имущества и обоснованно отказали во взыскании арендной платы и неустойки за просрочку внесения арендной платы в заявленный истцом период..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.01.2013 по делу N А43-2760/2012
"...При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Письмо от 11.01.2002 N 66) прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Суд апелляционной инстанции установил и материалами дела подтверждено, что договор субаренды прекращен в связи с отказом арендатора (Литвинова Д.В.) от его исполнения по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Уведомление от 12.09.2011, направленное в соответствии с пунктом 9.2 договора субаренды, свидетельствует о реализации Предпринимателем права на односторонний отказ от исполнения договора.
Следовательно, по истечении 10-дневного срока после получения уведомления у Общества возникла обязанность по возврату, а у Предпринимателя по принятию объекта найма. Акт от 12.10.2011 о возврате имущества истцу свидетельствует о его уклонении от принятия спорного помещения, в связи с чем объект передан Тимину С.А. как одному из сособственников имущества.
В пункте 37 Письма от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Таким образом, окружной суд пришел к выводу о том, что в данном случае имела место просрочка кредитора - арендодателя в связи с неосуществлением действий по приемке имущества и обоснованно отказал во взыскании арендной платы в заявленный истцом период, в связи с чем, довод заявителя о возврате объекта найма в нарушение правил, предусмотренных статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, является ошибочным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.07.2012 по делу N А38-4370/2011
"...Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В статье 416 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Суды установили и приняли во внимание, что в арендуемых помещениях произошел пожар, возникший в результате воздействия на горючие материалы источника открытого огня. Пожар возник по вине не установленного следствием лица, а участники арендных правоотношений признаны потерпевшими по возбужденному уголовному делу. Такие обстоятельства позволили суду прийти к выводу, что ни одна из сторон договора аренды не виновна в случившемся. Использование помещения после пожара стало невозможным, поэтому суды правомерно применили положения статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации и сочли арендные правоотношения прекратившимися.
Вместе с тем суды установили и материалами дела подтверждено, что ответчик неоднократно предлагал истцу в связи с невозможностью использовать арендуемые помещения принять объекты найма по акту приема-передачи (письма от 04.02.2011, 25.02.2011). Однако из переписки контрагентов следует, что истец от подписания акта приема-передачи отказался, указав на необходимость оплаты ответчиком стоимости восстановительного ремонта. Такие действия Общества свидетельствуют об уклонении арендодателя от подписания акта приема-передачи.
В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что в данном случае имела место просрочка кредитора - арендодателя в связи с неосуществлением действий по приемке имущества и обоснованно отказал во взыскании арендной платы в заявленный истцом период..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.12.2011 по делу N А11-227/2011
"...Общество с ограниченной ответственностью "Дельта" обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Эллара" (далее - ООО "МЦ "Эллара") о взыскании 6 518 135 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды от 04.09.2008 N 09А-2008 с 01.01 по 01.10.2010 и 314 318 рублей 98 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.02.2010 по 14.01.2011.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его не своевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив действия сторон, суд счел, что арендатор 30.03.2010 принимал меры к передаче помещения, однако такая передача не состоялась по причинам, не зависящим от него. Истец не представил пояснений о причинах, не позволяющих представителю ООО "Дельта" Агееву С.Н. совершить действия по принятию помещения из аренды.
В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что в данном случае имела место просрочка кредитора - арендодателя в связи с неосуществлением действий по приемке имущества и обоснованно признал ответчика обязанным по уплате задолженности по арендной плате в сумме 2 149 349 рублей 38 копеек с 01.01 по 30.03.2010 и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 145 440 рублей 93 копеек на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисленных исходя из ставки 7,75 процента годовых и задолженности в размере арендной платы (2 149 349 рублей 38 копеек) без учета НДС..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.11.2011 по делу N А38-4347/2010
"...Предметом спора является арендная плата в сумме 95 965 рублей 76 копеек, которая, по утверждению истца, подлежала выплате с 01.10.2010 по 31.12.2010.
Суд установил (и это подтверждается материалами дела и не оспаривается контрагентами), что Предприниматель 16.09.2010 передал генеральному директору управляющей организации через нарочного письмо с просьбой о расторжении спорного договора аренды с 01.10.2010. В этот же день (16.09.2010) в присутствии нарочного генеральный директор наложил на письмо резолюцию "Расторгнуть с 01.10.10" и скрепил ее личной подписью (т. 1, л.д. 34).
Толкуя в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации письмо Предпринимателя с наложенной на него резолюцией генерального директора, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что данный документ является соглашением о расторжении договора аренды от 02.01.2010 N 541/10, письменная форма соглашения соблюдена, взаимность и содержание волеизъявления сторон, выраженные на едином документе, сомнению не подлежат.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о расторжении спорного договора аренды с 01.10.2010 не вызывает вопросов в аспектах законности и полноты мотивировки.
Прекращение договора аренды, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечет для арендатора обязанность возвратить арендованное имущество.
Вместе с тем согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 37 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Действия арендатора, предпринятые им 01.10.2010, в целях составления акта приема-передачи спорных помещений, освобожденных к окончанию срока действия договора, следует расценивать как добросовестные и отвечающие требованиям статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вопреки положениям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не исполнил надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований закона свое обязательство по подписанию акта возврата объекта найма, потому суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что несвоевременный возврат арендатором имущества вызван уклонением последнего от приемки помещений, что исключает основания для удовлетворения иска..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.11.2011 по делу N А11-9474/2010
"...Посчитав, что арендатор при условии невозврата помещения обязан оплатить его пользование в период с июля 2010 года по март 2011, Общество-1 обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с настоящим иском.
Условиями договора аренды нежилого помещения от 01.05.2010 (пунктом 2.2) определено, что срок действия данного договора устанавливается с 01.05.2010 по 01.08.2010.
Суд апелляционной инстанции, оценив письмо Общества-1 от 30.07.2010 N 23/01, пришел к правильному выводу о том, что арендодатель знал об отсутствии у арендатора намерения продолжать пользоваться недвижимым имуществом и уведомил его о прекращении арендных отношений с 02.08.2010, что свидетельствует о прекращении договора в связи с истечением срока аренды.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Апелляционная инстанция исследовала представленные сторонами в материалы дела доказательства, в частности - уведомление Общества-2 от 23.07.2010, письмо Общества-1 от 30.07.2010, акт от 02.08.2010, составленный представителями истца, акт от 02.08.2010, составленный представителями ответчика при участии незаинтересованного лица, и пришла к обоснованному выводу о том, что Общество-2 освободило спорное помещение и готово передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором.
Вывод суда апелляционной инстанции об уклонении истца от приемки спорного помещения сделан с учетом правил статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющей принцип допустимости доказательств (во внимание принят акт от 02.08.2010, составленный с участием незаинтересованного лица).
При изложенных обстоятельствах у суда второй инстанции отсутствовали основания для применения положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и он правомерно отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования истца только в части взыскания задолженности по арендным платежам за июль 2010 года, уменьшив суммы расходов по делу и государственной пошлины, взыскиваемые с ответчика в пользу истца, пропорционально удовлетворенным требованиям согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.09.2010 по делу N А29-7119/2009
"...Как видно из документов и установил суд, ООО "Город" (арендодатель) и предприниматель Недогибченко Н.Н. (арендатор) с согласия собственника помещения индивидуального предпринимателя Подсудевского О.Г. заключили договор субаренды от 31.10.2008 N 2 нежилого торгового помещения N 1 в многофункциональном комплексе "Торговый Двор" площадью 95,5 квадратного метра, расположенном по адресу: город Сыктывкар, улица Кирова, 28-23.
Апелляционный суд оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства (акт приема-передачи ключей от 25.05.2009 и соглашение о расторжении договора от 25.05.2009, высланные в адрес истца, квитанцию почты от 25.05.2009 N 11375, опись вложения в ценное письмо от 25.05.2009, письма от 26.05.2009, направленные в адрес арендодателя и собственника помещения) и пришел к выводу о том, что Предприниматель осуществлял попытки к возврату спорных помещений, то есть действовал добровольно в целях исполнения договорной обязанности по возврату объекта найма. Действия арендодателя, имеющего на руках подписанный Недогибченко Н.Н. акт приема-передачи помещения и не принимавшего меры к его подписанию по правилам статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно квалифицированы судом как уклонение от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды. В этой связи указание подателя жалобы на акт от 20.06.2009 юридически безразлично. Следовательно, взыскание платы за пользование помещением с 25.05.2009 необоснованно..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.02.2010 по делу N А43-9416/2009
"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, ОАО "Чернышихинское" (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 01.09.2007 помещения картофелехранилища общей площадью 1165,4 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, село Чернышиха.
Согласно пункту 4.1 договора срок аренды составляет с 01.09.2007 по 01.08.2008.
В письме от 14.03.2008 (получено адресатом в тот же день) арендатор сообщил арендодателю об освобождении овощехранилища и просил прислать представителя арендодателя для принятия помещений по акту приема-передачи.
Предметом настоящего спора явились задолженность по арендным платежам за период с 01.09.2007 по 01.12.2008 и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.12.2007 по 01.01.2008, начисленные на сумму задолженности.
Материалами дела подтвержден факт неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в размере 80 000 рублей в период с 01.12.2007 по 01.08.2008, поэтому суд обоснованно взыскал с ответчика задолженность по арендным платежам в указанном размере.
Суд установил и ответчик не оспаривает, что договор аренды от 01.09.2007 прекратил действие по истечении срока 01.08.2008, поэтому с учетом фактов освобождения арендованного помещения, совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, и непринятия арендодателем встречных действий по приему объекта найма обоснованно не нашел оснований для взыскания арендных платежей за период с 01.08.2008 по 01.12.2008 на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.10.2009 по делу N А79-1613/2009
"...Впоследствии Общество (арендатор) и Предприниматель (субарендатор) заключили договор субаренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности города Чебоксары от 24.03.2008 N 165, по которому арендатор с согласия арендодателя (Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом) передал, а субарендатор принял в субаренду часть занимаемого истцом по договору аренды нежилого помещения от 16.10.2001 N 2942, расположенного по адресу: город Чебоксары, проспект 9-й Пятилетки, дом 5, для осуществления торговли женской одеждой.
По условиям договора срок его действия определен сторонами до 19.03.2009.
Судами установлено, что спорный договор субаренды не был досрочно расторгнут в установленном договором и законом порядке, и прекратил свое действие по истечении срока.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю объект имущественного найма. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендных платежей за все время просрочки. При этом арендодатель не вправе требовать с арендатора арендных платежей за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора аренды, если арендодатель сам уклоняется от приемки объекта найма.
Общество, имея подписанный Предпринимателем акт о возврате спорного объекта, после прекращения договора не предприняло разумных действий в целях подписания упомянутого акта (пункт 2 статьи 655 и пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому оснований для взыскания с ответчика арендных платежей в период с 20.03.2009 по 22.04.2009 не имеется..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.09.2015 N Ф02-3942/2015 по делу N А58-444/2013 (Определением Верховного Суда РФ от 12.01.2016 N 302-ЭС15-17336 по делу N А58-444/2013 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)
"...Открытое акционерное общество "Якутская топливно-энергетическая компания" (ОГРН 1021401062187, ИНН 1435032049; Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, пгт. Кысыл-Сыр, далее - ОАО "ЯТЭК", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Таас-Юрях Нефтегазодобыча" (ОГРН 1021400967532, ИНН 1433015633; Республика Саха (Якутия), г. Ленск, далее - ООО "Таас-Юрях Нефтегазодобыча", ответчик) о взыскании 59 909 089 рублей 54 копеек задолженности по договору аренды N 1012/33-04 от 28.10.2004, в том числе 23 330 932 рублей 56 копеек арендной платы и 36 578 156 рублей 98 копеек пени за период с 01.02.2010. по 31.01.2013.
Из материалов дела усматривается, что после истечения срока договора (30.12.2006), установленного дополнительным соглашением от 01.01.2006, новый договор аренды между сторонами не заключался.
Истец направил ответчику письма N 33/0100 от 19.01.2007, N 23/2117 от 14.08.2007 с требованиями произвести возврат арендованного имущества с оформлением актов приема-передачи.
Сопроводительным письмом N 372/7-М от 28.05.2009 ответчик направил истцу подписанные со стороны ООО "Таас-Юрях Нефтегазодобыча" акты приема-передачи (возврата) следующих объектов: подстанция нефть, инв. N 00041458; трансформаторная подстанция, инв. N 00041464; трансформатор ТМ 63-6/0,4, инв. N 00041547; ВЛ 6 в УКПГ-ГЗУ, инв. N 00040824; ВЛ 35 в УКПГ-ГЗУ, инв. N 00041444; ВЛ 6 кв, инв. N 00041445.
В пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая предпринятые ответчиком меры к возврату арендованного имущества истцу и отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих совершение истцом необходимых действий по приемке объектов аренды, судебные инстанции пришли к обоснованным выводам об уклонении истца от приемки арендованного имущества.
При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика арендной платы и пени было отказано правильно..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.08.2015 N Ф02-3767/2015 по делу N А19-8760/2014
"...Как следует из материалов дела, 16.07.2013 между ООО "Девелоперская группа Время" (арендодатель) и ООО "Сервис. Комплектация. Автоматизация. Технология" (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости N 48/ДГВ/А-2013, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 162 кв. м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Баррикад, д. 24А, согласно плану-схеме (Приложение N 1).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Как установлено судами, в нарушение вышеуказанных требований ответчик не представил в материалы дела доказательства оплаты задолженности по арендной плате в полном объеме. В связи с чем суды признали обоснованными требования истца о взыскании 182 996 рублей 13 копеек задолженности исходя из площади арендуемого помещения, равной 154 кв. м, и периода пользования с 16.07.2013 по 14.07.2014. Требования о взыскании неустойки на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 2 305 рублей 96 копеек суды удовлетворили с учетом положений статьи 333 названного Кодекса.
Руководствуясь положениями пункта 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в соответствии с которыми арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества, суды пришли к правильному выводу о том, что ответчик не смог исполнить обязательство, предусмотренное статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, после 14.07.2014 в связи с тем, что истец не обеспечил последнему доступ в арендованное помещение для вывоза находящегося в нем оборудования, следовательно, правомерно указали на отсутствие правовых оснований для начисления арендной платы за период после 14.07.2014..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.02.2015 N Ф02-6094/2014 по делу N А58-7823/2013
"...Письмом от 29.09.2010 N 119/8752 арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора начиная с 01.01.2011, а также отказался от приобретения в собственность арендованного имущества.
Письмом от 26.11.2010 N 119/10566 ответчик предложил истцу по истечении срока аренды имущества принять его.
Письмами от 20.12.2010 N 119/11320, от 27.12.2010 N 119/11545 ответчик уведомил истца о необходимости возврата имущества, о времени и месте возврата документации на объекты, составления передаточного акта, а также порядке осмотра имущества при его возврате.
Письмом от 29.12.2010 N 1189 истец ответил о нецелесообразности приема документации, передачи имущества.
ОАО АК "Якутскэнерго" письмом от 30.12.2010 N 119/11659 направило ООО СК "Главэнергострой" извещение о приеме-передаче имущества по договору и подписании передаточного акта, однако истец не явился за передаточной документацией.
Ссылаясь на то, что арендатор не исполнил свои обязательства по возврату имущества арендодателю, а прекращение договора само по себе не влечет прекращения обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды квалифицировали сложившиеся между сторонами правоотношения как вытекающие из договора аренды, которые регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и общими положениями об обязательствах.
Факт передачи истцом имущества и необходимой документации по договору ответчику во временное владение и пользование подтвержден актом приема-передачи от 01.06.2009.
Двусторонний акт о возврате имущества в материалы дела не представлен.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу N А58-5684/2011 установлены обстоятельства уклонения истца от приемки арендованного имущества согласно письмам ответчика от 26.11.2010 N 119/10566, от 20.12.2010 N 119/11320, от 27.12.2010 N 119/11545 и ответу истца от 29.12.2010 N 1189.
Судами первой и апелляционной инстанций правомерно (в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) указано на преюдициальное значение обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по ранее рассмотренным делам N А58-8158/2010 и N А58-5684/2011 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия).
Таким образом, ответчик предпринял меры для возврата арендованного имущества истцу, подготовил документацию для передачи, сообщил о составлении передаточного акта и готовности его подписания.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства (включая переписку сторон) в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к обоснованным выводам о том, что действия ответчика, предпринятые им в целях возврата арендованного имущества и необходимой документации истцу, следует расценивать как добросовестные и отвечающие требованиям статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации; судебными инстанциями также был установлен факт уклонения истца от приемки имущества и документации из арендного пользования и от подписания передаточного акта.
При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика арендной платы было отказано правильно..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.12.2014 N Ф02-5862/2014 по делу N А33-20373/2013
"...Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Как следует из дополнительного соглашения от 29.04.2013 N 8, дата окончания срока действия договора аренды - 30.06.2013, ответчик обязан возвратить имущество, а истцы принять его 30.06.2013.
Акты возврата ответчиком истцам арендованного имущества датированы 01.07.2013 и 08.07.2013.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что ответчик фактически освободил спорные помещения и прекратил пользоваться арендованным имуществом в установленный в договоре срок - 30.06.2013, несвоевременный возврат имущества (01.07.2013 и 08.07.2013) вызван препятствиями истцов в доступе к имуществу для вывоза мусора и имущества, а также уклонениями последних от приемки этого имущества.
При установленных по делу фактических обстоятельствах суды правомерно признали исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, возникшей в связи с несвоевременным возвратом арендованных помещений, не подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.09.2013 по делу N А10-3841/2012
"...Невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Ответчик, в обоснование доводов об отсутствии обязанности по уплате арендной платы указал на совершение со своей стороны действий по подписанию соответствующего акта приема-передачи имущества от 01.06.21012 и направление его в адрес истца с письмом о расторжении договора.
В обоснование своей позиции ответчиком в материалы дела представлен полученный истцом 12.07.2012 подлинник письма ООО "ТрансЭкспо" от 01.06.2012 о расторжении договора от 01.04.2012, в котором ответчик просит истца принять имущество и подписать акт приема-передачи. В приложении к письму указан акт приема-передачи в двух экземплярах (т. 2, л.д. 59). Подписанная ответчиком копия акта приема-передачи от 01.06.2012, имеется в материалах дела (т. 2, л.д. 60).
Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Исходя из вышеуказанных положений Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 следует, что арендодатель как участник гражданского оборота в силу статей 1 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно, и как собственник имущества ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан в свою очередь, своевременно совершить действия о приемке арендованного имущества. Поэтому, несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.
С учетом доводов ответчика и представленных им доказательств, в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации именно на истце лежит обязанность доказать совершение со своей стороны соответствующих действий по приемке имущества от ответчика.
Однако, указанные обстоятельства и их причины судами не были исследованы. При таких обстоятельствах, взыскание с ответчика арендной платы за период просрочки возврата имущества является недостаточно обоснованным.
Поскольку для правильного разрешения спора необходимо исследовать фактические обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, оценивать доказательства, а суд кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, данные недостатки обжалуемых судебных актов не могут быть восполнены на стадии кассационного производства, обжалуемые судебные акты на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.04.2013 по делу N А33-9546/2012
"...ООО "УНИВЕРСАЛ Красноярск", считая, что индивидуальный предприниматель Богданова М.В. ненадлежащим образом исполняла обязанность по внесению арендной платы по договору субаренды от 14.12.2011, просило суд взыскать в его пользу задолженность за период с 1 апреля по 31 мая 2012 года в общей сумме 556 949 рублей 70 копеек, осуществляя начисление задолженности по постоянной части арендной платы за апрель и май 2012 года в двойном размере.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, установив факт заключения между истцом и ответчиком договора субаренды от 14.12.2011 на срок действия договора аренды от 01.04.2011 N КС-11-01А, возникновение обязанности ответчика по возврату помещения из субаренды с 27.04.2012, осуществление препятствий со стороны истца по возврату ответчиком переданного в субаренду помещения в мае 2012 года. В удовлетворении встречных исковых требований суд отказал, установив отсутствие оснований для признания договора субаренды от 14.12.2011 недействительным.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.21.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора внесение арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности согласно требованиям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, руководствуясь статьями 307, 431, 614, 615, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.21.2002 N 66, принимая во внимание, что срок договора субаренды от 14.12.2011 ограничен сроком договора аренды от 01.04.2011 N КС-11-01А; получение ответчиком 27.04.2012 письма от 15.03.2012 о прекращении действия договора субаренды от 14.12.2011 и возврате переданного в субаренду помещения; осуществление препятствий со стороны истца в возврате ответчиком арендованного имущества в мае 2012 года; направление ответчиком письмом от 31.05.2012 подписанного акта приема-передачи переданного в субаренду помещения общей площадью 137,4 кв. м; передачу 31.05.2012 помещения общей площадью 137,4 кв. м по акту сдачи-приемки помещения к договору от 1.04.2011 N КС-11-01А от ООО "УНИВЕРСАЛ Красноярск" ООО "Коммерц Строй", пришли к правильному выводу о доказанности факта задолженности по внесению арендной платы за апрель 2012 года за пользование помещением, переданного по договору субаренды от 14.12.2011, в сумме 21 674 рубля 54 копейки. Расчет задолженности по внесению арендной платы произведен судом первой инстанции, подтверждается материалами дела, сторонами в суде апелляционной инстанции не обжаловался.
При установленных по делу конкретных обстоятельствах, суд обоснованно и правомерно исковые требования ООО "УНИВЕРСАЛ Красноярск" удовлетворил частично: с индивидуального предпринимателя Богдановой М.В. взыскано 21 674 рубля 54 копейки задолженности по арендной плате; в удовлетворении встречных исковых требований отказал..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2014 N Ф03-63/2014 по делу N А73-6206/2013
"...Повторно рассматривая спор, апелляционный суд, приняв во внимание возвращение отправителю письма от 26.09.2012 N 23-03-21/19092 и телеграммы от 02.10.2012 по причине отсутствия адресата, посчитал, что арендодатель не был уведомлен о том, что 03.10.2012 состоится возврат арендованного имущества.
Проанализировав письма банка от 22.10.2012 NN Ф47/3905, Ф47/3606, от 31.10.2012 N Ф47/3963 и общества б/н от 31.10.2012, в котором истец настаивает на продолжении арендных отношений и отказывается принимать передаваемое имущество, руководствуясь статьей 622 ГК РФ, апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что представленными доказательствами подтверждается факт пользования ответчиком имуществом по 30 октября 2012 года.
Между тем выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, сделаны в нарушением норм материального права.
В пункте 37 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Материалами дела подтверждается, что арендатор заблаговременно известил арендодателя о расторжении договора с 30.09.2012 и готовности вернуть помещения по соответствующему акту. Следовательно, с указанной даты у общества по правилам статьи 655 ГК РФ возникла обязанность по принятию данного имущества.
Судом первой инстанции, как уже было отмечено, установлено, что после получения письма банка от 28.06.2012 N 23-03-21/11998, общество не предприняло никаких встречных действий, направленных на принятие помещений, напротив, уклонилось от их совершения.
Тот факт, что письмо от 26.09.2012 N 23-03-21/19092 и телеграмма от 02.10.2012, направленные по юридическому адресу ООО "Каталония", указанному также в реквизитах сторон по договору (раздел 14 в редакции соглашения от 15.12.2008), не были доставлены адресату в связи с его отсутствием, является в силу пункта 2 статьи 54 ГК РФ, пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 риском самого общества, неблагоприятные последствия которого оно и должно нести.
Следовательно, неполучение корреспонденции по обстоятельствам, зависящим от арендодателя, не может рассматриваться как неизвещение стороны договора, на что ошибочно указал суд апелляционной инстанции.
В этой связи следует признать выводы суда первой инстанции о том, что банк принял все зависящие от него меры, которые гарантировали бы получение обществом письменных уведомлений, поэтому последнее в силу статьи 406 ГК РФ является просрочившим кредитором.
Установленный судом первой инстанции факт пользования арендованным имуществом по 03.10.2012 подтвержден, как излагалось выше, также письмами банка от 03.10.2012 N Ф47/3762 и от 02.10.2012 N Ф47/3758, направленными в адрес организаций, осуществляющих обслуживание и охрану спорных помещений, о прекращении оказания названных услуг. Поэтому уже с этого времени банк не мог осуществлять свою деятельность без данных услуг в спорных помещениях, в этой связи и с учетом установленного безосновательно взыскивать с него задолженность за 30 дней октября 2012 года.
Учитывая изложенное, кассационный суд признает вышеназванные выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, в результате чего считает, что обжалуемое постановление от 29.11.2013 подлежит отмене с оставлением в силе ранее принятого по делу решения от 11.09.2013..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2015 N Ф04-27767/2015 по делу N А70-1847/2015
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО "ЛК МСТГ" (лизингодателем) и ООО "ГПИТ" (лизингополучателем) были заключены договоры лизинга N 17/11-Л, N 18/11-Л, N 37/12-Л и N 38/12-Л, в соответствии с которыми лизингодатель приобрел и передал лизингополучателю во временное владение и пользование автомобили.
Ссылаясь на то, что ответчик в нарушение условий договоров лизинга с 24.04.2012 перестал перечислять лизинговые платежи, вследствие чего образовался долг в размере 1 438 830 руб. 58 коп., ООО "ЛК МСТГ" предъявило в суд настоящий иск.
Согласно пункту 6.5.1 договоров лизинга N 17/11-Л, N 18/11-Л (в редакции дополнительных соглашений от 25.04.2012), N 37/12-Л и N 38/12-Л 2015 они могут быть расторгнуты лизингополучателем в одностороннем порядке при утрате необходимости в использовании имущества (с предварительным письменным уведомлением лизингодателя).
Поскольку у ООО "ГПИТ" отпала необходимость в использовании имущества, то ответчик вправе был, как верно отмечено апелляционным судом, расторгнуть в одностороннем порядке договоры лизинга, направив лизингополучателю соответствующее уведомление.
Письменные уведомления от 12.05.2012 лизингодатель отказался получить, телеграммы были получены лизингодателем 15.05.2012. С учетом этого апелляционный суд пришел к выводу, что договоры лизинга N 17/11-Л, N 18/11-Л, N 37/12-Л считаются расторгнутыми с 16.05.2012.
В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Учитывая отсутствие у ООО "ГПИТ" необходимости в использовании спорного имущества, готовность ответчика возвратить ООО "ЛК МСТГ" после прекращения договоров лизинга транспортные средства, которое не предприняло мер для их получения, то есть уклонялось от возврата, апелляционный суд посчитал требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в связи с чем отказал истцу в иске.
Поскольку неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права апелляционным судом не допущено, то оснований для отмены постановления и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.12.2014 N Ф04-11150/2014 по делу N А75-8650/2013
"...Как следует из материалов дела, между ООО "Главснаб Капитал" (арендатор) и ООО "Деловые линии" (субарендатор) заключен договор субаренды нежилых объектов от 30.12.2010 N 71/11, по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает во временное пользование нежилые объекты по адресу: г. Сургут, Восточный промрайон, 2ПР, на срок с момента передачи нежилых объектов субарендатору по акту до 30.11.2011.
Истец уведомил ответчика о направлении своего представителя 05.12.2012 в 15.00 часов для осуществления надлежащего возврата нежилых объектов.
Согласно акту от 05.12.2012, от подписания которого отказался представитель истца, в складском помещении частично отсутствуют лампы освещения, не сняты вывески и баннеры со стен и фасада здания, в офисном помещении обнаружено сильное загрязнение стен, нарушена целостность кабель-каналов, дверь металлическая имеет вмятины, замок отсутствует, в бытовом помещении склада в стенах имеются дырки.
Письмом от 05.12.2012 N 265 с приложением копии акта от 05.12.2012 ответчик повторно уведомил истца о необходимости сдать помещение в исправном состоянии.
Истец письмом от 11.12.2012 N Су67 сообщил ответчику об устранении указанных в письме от 05.12.2012 N 265 замечаний и готовности 12.12.2012 осуществить повторный прием (возврат) объектов.
Стороны 12.12.2012 осуществили приемку-возврат нежилых объектов, составив акт возврата помещений.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, руководствовался положениями статей 309, 310, 622, 1102 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что арендная плата за период с 01.12.2012 по 12.12.2012 начислена правомерно, следовательно, обеспечительный платеж подлежит возврату истцу в размере 275 668,74 руб. С учетом частичного удовлетворения исковых требований суд произвел расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.12.2012 по 17.09.2013, который составил 17 372,87 руб.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у ответчика отсутствовали основания для начисления арендной платы за период с 06.12.2012 по 12.12.2012, поскольку по состоянию на 05.12.2012 арендуемое помещение фактически было освобождено и готово к передаче, однако ответчиком не принято.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что положения статьи 622 Гражданского кодекса РФ, предусматривающие право арендодателя требовать внесения арендатором арендной платы за просрочку в возврате объекта аренды, подлежат применению в случае уклонения арендатора от возврата объекта аренды. Однако из материалов дела видно, что истец предпринимал меры для возврата арендованного имущества, фактически освободив его по состоянию на 05.12.2012, что исключало дальнейшее начисление арендной платы.
Суд апелляционной инстанции посчитал, что истец предоставил ответчику имущество к осмотру и освободил его, а ответчик предъявил истцу требования об устранении дефектов в арендованном имуществе и сделал данное устранение дефектов условием завершения процедуры приема-передачи со своей стороны.
Изменяя решение суда, суд апелляционной инстанции отметил, что несоответствие имущества, подлежащего возврату, состоянию, в котором оно было передано в аренду, не может являться основанием для начисления арендной платы в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ.
В силу установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции посчитал, что размер арендной платы за период с 01.12.2012 по 05.12.2012 составил 73 433,87 руб., следовательно, подлежат взысканию неосновательное обогащение в сумме 381 856,13 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 06.12.2012 по 17.09.2013 в сумме 25 027,49 руб..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.07.2014 по делу N А45-18334/2013
"...В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Судом установлено и следует из материалов дела, что срок аренды согласован сторонами до 31.12.2011.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Из представленных в дело доказательств арбитражный суд установил, что ответчик обращался к истцу с требованием о прекращении арендных отношений или пролонгации договора. Мэрия в ответ на данные обращения указала, что договор прекратил свое действие с момента истечения срока и передачи объекта аренды не требуется.
В соответствии с пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Таким образом, поскольку истец не привел правовых обоснований требования о взыскании арендных платежей после истечения срока действия договора, принимая во внимание уклонение арендодателя от приемки земельного участка, арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении требований о взыскании платы за период с 1 квартала 2012 года по 2 квартал 2013 года..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2013 по делу N А70-261/2013
"...Общество с ограниченной ответственностью "Прогресс-Строй" (далее - ООО "Прогресс-Строй") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу "Сибкомплектмонтаж" (далее - ОАО "Сибкомплектстроймонтаж") о взыскании 1 677 419,35 руб. задолженности за период с 26.10.2012 по 28.02.2013.
Из материалов дела следует, что ООО "Прогресс-Строй" (арендодатель) по договору аренды транспортного средства от 18.03.2011 N 7280 передало ОАО "Сибкомплектмонтаж" (арендатор) во владение на срок с 18.03.2011 по 31.05.2011 гусеничный экскаватор Komatsu РС-300 г/н НТ 4593 89 регион, что подтверждается актом приема-передачи от 18.03.2011.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Судами установлено, что в связи с прекращением срока действия договора ОАО "Сибкомплектмонтаж" были направлены в адрес ООО "Прогресс-Строй" письма N 3145 03.06.2011, N 3361 от 08.09.2011 с предложением принять и вывезти с территории производственной базы ПСФ "Промстройкомплектмонтаж" транспортное средство.
В процессе судебного разбирательства судами установлено, что данные письма получены ООО "Прогресс-Строй".
Однако ООО "Прогресс-Строй" не совершило действий по принятию арендованного экскаватора, и лишь спустя год после прекращения договора аренды заявило 06.04.2012 требование о возврате имущества.
Поскольку представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о несовершении ООО "Прогресс-Строй" действий по принятию арендованного имущества, суды, руководствуясь статьями 309, 310, 405, 406, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.07.2013 по делу N А45-22232/2012
"...Судами первой и апелляционной инстанций верно установлено, что истец уклонился от приемки помещения по акту приема-передачи и от составления акта сверки взаимных расчетов, а также не сослался на какие-либо уважительные причины, сделавшие невозможным подписание акта приема-передачи помещения в указанный срок.
Так, пунктом 2 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его не своевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
Под неисполнением обязательства возвратить объект аренды, влекущего обязанность арендатора уплатить арендную плату за период просрочки, норма статьи 622 ГК РФ понимает ситуацию, в которой арендатор уклонился от возврата объекта аренды во владение арендодателя.
Оценив действия сторон, суды сочли, что общество принимало меры к передаче помещения, однако такая передача не состоялась по причинам, не зависящим от ответчика.
В пункте 37 информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Таким образом, арбитражные суды, установив, что несвоевременный возврат арендованного помещения вызван уклонением предпринимателя от приемки помещений, что исключает основания для удовлетворения иска, пришли к правильному выводу об отказе в удовлетворении требования о взыскании арендной платы за такой период..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.02.2013 по делу N А27-20968/2011
"...Оценив представленные документы по настоящему делу с учетом имеющих преюдициальное значение обстоятельств, установленных по делу N А27-14827/2010, суды пришли к выводу о наличии оснований для освобождения общества от обязанности по уплате арендных платежей ввиду прекращения договора аренды и уклонения Комитета от приемки арендованного имущества.
Согласно установленным обстоятельствам договор аренды в части земельного участка с кадастровым номером 42:24:0601164:01 площадью 51269,67 кв. м прекратил свое действие в связи с отказом общества от договора.
По правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Материалами дела подтверждается, что общество в письмах от 17.01.2011 N 05/01-9, от 26.04.2012 N 02-1134 обращалось к Комитету с просьбой принять земельный участок площадью 51269,67 кв. м, подписать акт приема-передачи земельного участка; направить специалиста для осмотра земельного участка и его последующей передачи.
Однако Комитет письмами от 23.12.2011 N 9612/3124, от 24.05.2012 N 9-6-05/1447 сообщил о необходимости проведения межевых работ и постановки спорного земельного участка на кадастровый учет для передачи земельного участка, об отказе направить специалиста для осмотра и принятия земельного участка ввиду отсутствия межевания земельного участка.
По материалам дела видно, что действия общества направлены на возврат спорного земельного участка в связи с прекращением договора аренды в части спорного земельного участка.
Основываясь на нормах статей 607, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды посчитали доказанным факт уклонения Комитета от принятия арендованного имущества и, применив пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которого арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонился от приемки арендованного имущества, отказали во взыскании задолженности по арендной плате..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2012 по делу N А45-15342/2011
"...Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии с пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Материалами дела подтверждается, что истцу было предоставлено достаточное время (с 16.03.2011, согласно штампу входящей корреспонденции на уведомлении от 10.03.2011 исх. N 727/295 о прекращении договора) для принятия решения о приемке помещений, решения вопроса по неотделимым улучшениям арендованного имущества, однако, отказ в приемке помещений последовал от истца после расторжения договора, 01.07.2011, то есть, после прекращения арендных отношений.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено и не опровергнуто ЗАО "ТРУД", что с момента расторжения договора ответчик не только не пользовался, но и не имел возможности пользоваться спорными помещениями (возврат ключей представителю истца, отключение телефонной связи, охранных услуг).
Истец не привел правовых обоснований требования о взыскании арендных платежей после истечения срока действия аренды, то есть после 30.06.2011.
Таким образом, поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд первой инстанции, поддержанный апелляционной инстанцией, обоснованно признал иск не подлежащим удовлетворению, указав при этом, что доводы о наличии каких-либо убытков, связанных с изменением состояния помещения (установка перегородок, встроенной мебели, решеток на окнах) не влияют на факт прекращения действия договора аренды и факт передачи имущества арендодателю..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2012 по делу N А45-15335/2011
"...Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии с пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Материалами дела подтверждается, что истцу было предоставлено достаточное время (с 16.03.2011, согласно штампу входящей корреспонденции на уведомлении от 10.03.2011 исх. N 727/295 о прекращении договора) для принятия решения о приемке помещений, решения вопроса по неотделимым улучшениям арендованного имущества, однако, отказ в приемке помещений последовал от истца после расторжения договора, 01.07.2011, то есть, после прекращения арендных отношений.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено и не опровергнуто ЗАО "ТРУД", что с момента расторжения договора ответчик не только не пользовался, но и не имел возможности пользоваться спорными помещениями (возврат ключей представителю истца, отключение телефонной связи, охранных услуг).
Истец не привел правовых обоснований требования о взыскании арендных платежей после истечения срока действия аренды, то есть после 30.06.2011.
Таким образом, поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд первой инстанции, поддержанный апелляционной инстанцией, обоснованно признал иск не подлежащим удовлетворению, указав при этом, что доводы о наличии каких-либо убытков, связанных с изменением состояния помещения (установка перегородок, встроенной мебели, решеток на окнах) не влияют на факт прекращения действия договора аренды и факт передачи имущества арендодателю..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.03.2012 по делу N А70-8020/2011
"...Несмотря на факт проведения полной рекультивации земель после 01.04.2009 и уведомление ответчика о необходимости приемки лесного участка, акт приема-передачи подписан не был.
Указывая, что ОАО "Интегра-Геофизика" не исполнило своих обязательств по Договору: по истечении срока его действия не передало лесной участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для ведения лесного хозяйства, а также не вносило арендную плату за фактическое пользование участком лесного фонда, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд, удовлетворяя исковые требования, исходил из неисполненной ответчиком обязанности по возврату арендованного лесного участка. В части требования о взыскании неустойки отказал на том основании, что срок действия Договора истек 01.11.2008.
Апелляционный суд, изменяя решение, исходил из того, что после 01.04.2009 у арендодателя не имелось оснований для отказа в подписании акта приема-передачи и принятии лесного участка, у ответчика имеется задолженность по оплате аренды лесного участка за период с 01.11.2008 (момент окончания срока действия договора) по 01.04.2009. За пределами указанного периода у ответчика нет обязанности вносить арендные платежи, так как им были предприняты активные действия по возврату лесного участка, также не имеется оснований для возложения на него обязанности произвести возврат лесного участка, поскольку все необходимые документы и действия ОАО "Интегра-Геофизика" исполнило и представило истцу.
Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда правомерными..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.04.2017 N Ф05-1015/2017 по делу N А41-16901/16
"...ИП Дворсон А.Р. обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к ООО "БЭСТ ПРАЙС" о взыскании 50 000 руб. 00 коп. долга по договору аренды нежилого помещения N К1/11/02/2014 от 11 февраля 2014 года (между арендодателем - ИП Дворсоном А.Р. и арендатором - ООО "БЭСТ ПРАЙС").
В обоснование заявленных исковых требований ИП Дворсон А.Р. сослался на следующее (л.д. 8-9 т. 1). После расторжения договора N К1/11/02/2014 от 11 февраля 2014 года, при приемке помещения (являвшегося предметом данного договора аренды) были выявлены существенные нарушения состояния помещения, которые препятствовали дальнейшему его использованию по назначению, ввиду чего помещение нуждалось в проведении текущего ремонта. Поскольку согласно условиям договора N К1/11/02/2014 от 11 февраля 2014 года арендатор обязался проводить текущий ремонт помещения за свой счет, то арендатор приступил к ремонту помещения и завершил работы 01 апреля 2015 года, передав ключи от помещения 07 апреля 2015 года. В связи с тем, что в течение всего этого времени помещение находилось в пользовании арендатора, но он не вносил плату за пользование помещением, арендодатель обратился с рассматриваемым иском в суд.
В силу ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения, арендованное сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, а именно по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Вместе с тем согласно абзацу третьему п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ст. 71 "Оценка доказательств"), представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, с учетом правильного распределения бремени доказывания, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела N А41-16901/16, судебную практику по рассматриваемому вопросу (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09 апреля 2013 года N 13689/12, в котором разъясняется, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом, в соответствии с условиями спорных договоров), суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных исковых требований. При этом суды установили, что к моменту окончания договора N К1/11/02/2014 от 11 февраля 2014 года (10 января 2015 года) ООО "БЭСТ ПРАЙС" (арендатор) принял все предусмотренные договором меры по передаче помещения, обеспечил явку своего представителя для подписания акта возврата помещения, однако соответствующий акт не был оформлен в двустороннем порядке связи с неявкой ИП Дворсона А.Р. (арендодателя). В силу чего суды пришли к выводу о том, что арендатор, освободив арендуемое помещение, составив акт в одностороннем порядке надлежащим образом исполнило свое обязательство по передаче нежилого помещения (являвшегося предметом договора аренды) по окончании срока указанного договора N К1/11/02/2014 от 11 февраля 2014 года. Суды с учетом правильного распределения бремени доказывания, исходя из системного толкования положений действующего законодательства отклонили ссылку ИП Дворсона А.Р. на то, что ключи от помещения переданы арендодателю 07 апреля 2015 года, в период с 10 января 2015 года по 07 апреля 2015 года арендованное имущество находилось во владении и пользовании ООО "БЭСТ ПРАЙС", при приемке помещения выявлены существенные нарушения состояния помещения, которые препятствовали его дальнейшему использованию по назначению, в связи с необоснованностью и документальной неподтвержденностью.
Суд кассационной инстанции, исходя из доводов кассационной жалобы и полномочий суда кассационной инстанции, соглашается с указанными выводами судов первой и апелляционной инстанций..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.06.2014 N Ф05-4915/2014 по делу N А40-89948/13-157-835
"...Основанием для обращения с иском в суд послужило мнение истца о наличии задолженности арендатора по арендным платежам за период с 11.01.2013 по 13.05.2013 за фактическое использование арендованного имущества.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что истцом в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказан факт использования ответчиком арендованных помещений.
Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами первой и апелляционной инстанций исследованы и оценены в порядке положений статей 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и сделан обоснованный вывод о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат исходя из следующего.
Суды обеих инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе письма ответчика от 25.01.2012 N 99, пришли к обоснованному выводу о том, что арендатор намеревался возвратить помещение истцу.
Кроме того, в подтверждение факта освобождения помещения с 25.01.2012 г. ответчиком представлены доказательства, подтверждающие намерения арендатора в возвращении помещения из аренды истцу, в том числе договор аренды нежилого помещении N АВР-2013-3 от 01.08.2013 г., заключенный с ЗАО "ЛОДЖИСТИК ХОЛДИНГ КОМПАНИ" вместо договора с истцом.
Таким образом, исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств, суды обеих инстанций сделали правомерный вывод о том, что истцом не проявлено той степени разумности и осмотрительности, какая требуется от лица, сдающего нежилое помещение в аренду, как участника гражданского оборота, поскольку не приняты меры для своевременной приемки арендованного имущества.
В соответствии с пунктом 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Исходя из изложенного, судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права и отказано в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.10.2013 по делу N А40-134579/12-142-1272
"...Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Ответчик направил истцу письмо от 29.07.2011 г. N 3-Кр, согласно которому ответчик предложил истцу рассмотреть возможность замены объекта аренды на другие свободные площади здания, и в случае если свободные площади не подойдут истцу, ответчик уведомил истца о расторжении договора субаренды в порядке п. 13.6 договора.
Доказательств изменения объекта аренды в материалы дела не представлено.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с выраженным в письме от 29.07.2011 г. N 3-Кр намерением ответчика о расторжении договора субаренды в отношении объекта аренды истцом освобождены нежилые помещения, что подтверждается актом осмотра нежилого помещения.
Истец уведомил ответчика письмом от 14.10.2011 г. N 524 об освобождении помещений с 18.10.2011.
Акт приема-передачи помещений от 19.10.2011 в редакции ответчика со стороны истца не подписан, от принятия помещений, освобожденных истцом, ответчик уклонился.
При таких обстоятельствах у ответчика отсутствовало право требования с истца арендных платежей за период с даты освобождения истцом помещений в связи с отказом ответчика от договора субаренды в одностороннем порядке в соответствии с п. 13.6 договора.
В связи с отказом ответчика от договора в одностороннем порядке освобождением истцом помещений 19.10.2011 и учитывая то обстоятельство, что судом установлено отсутствие у ответчика права требования к истцу внесения арендных платежей с момента освобождения истцом помещений, а также отсутствием финансовых обязательств истца после прекращения договора, у ответчика отсутствовали законные основания для удержания денежных средств, перечисленных истцом на расчетный счет ответчика в качестве страхового платежа, а также арендной платы за период с 20.10.2011 по 31.10.2011 в размере 118 180,65 руб.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств возвращения денежных средств истцу, суды пришли к обоснованному выводу, что перечисленные истцом в указанном размере денежные средства являются неосновательным обогащением, в связи с чем, подлежат возврату истцу в соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.05.2013 по делу N А40-21776/12-105-203
"...Общество с ограниченной ответственностью "Мясоперерабатывающий завод "КампоМос" (далее ООО "Мясоперерабатывающий завод "КампоМос", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Дымовское колбасное производство" (далее ООО "Дымовское колбасное производство", ответчик) о взыскании 18 331 112 руб. 27 коп., составляющих: 17 705 992 руб. 37 коп. - задолженность по уплате арендной платы в соответствии с договором аренды от 02.08.2007, 625 119 руб. 90 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки уплаты платежей.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суд установил, что арендатором были совершены действия по возврату арендодателю арендованного имущества, неоднократно (письма от 07.09.2009 N 721-I, от 26.10.2009 N 858Q-I, от 06.11.2009 N 894-1) последний извещался о готовности арендатора возвратить здание, об освобождении здания. Ответчик письмом от 28.10.2009 N 227 выразил несогласие с позицией истца относительно одностороннего отказа от договора аренды, а также указал, что договор аренды продолжает действовать до момента, пока он не будет надлежащим образом прекращен.
Ответчиком был заключен с ООО "ЧОП "Гард Сервис" договор от 29.10.2009, предметом которого является оказание последним услуг по охране территории, зданий, помещений, оформлен акт приема-передачи здания; уведомлением от 06.11.2009 N 894-1 истец был поставлен в известность ответчиком о данном обстоятельстве; ответчик указал, что по всем вопросам, связанным с получением доступа, осмотра, приема-передачи здания и оборудования предлагает обращаться к ООО "ЧОП "Гард Сервис", сообщены телефон, адрес, контактное лицо.
Истец к названному лицу по вопросу доступа, осмотра, приема-передачи здания не обращался.
Суд пришел к выводу, что арендодателю были предоставлены все условия для приемки здания. По состоянию на 07 декабря 2009 года здание было освобождено ООО "Дымовское колбасное производство", не использовалось последним, а единственной целью передачи здания под охрану ООО "ЧОП "Гард Сервис" было предотвращение причинения ущерба имуществу арендодателя, поскольку он уклонялся от приемки здания.
Ответчик, действуя разумно и добросовестно, уведомил истца о прекращении арендных отношений и готовности передать здание арендодателю, при уклонении истца от принятия здания передал здание под охрану ООО "ЧОП "Гард Сервис". Наличие оборудования не препятствовало истцу в пользовании, владении и распоряжении зданием, что подтверждается его продажей и передачей новому собственнику. Истец уклонялся от приемки здания до того времени, как не нашел нового покупателя на спорное здание.
Согласно рекомендациям, содержащимся в пункте 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Как сказано выше, суд установил, что истец уклонялся от приемки арендованного ответчиком здания.
Также суд пришел к выводу, что истец, предъявляя требование о взыскании арендной платы после освобождения помещений, действовал с намерением причинить вред ответчику, чем нарушено требование статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае установления обстоятельства, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права (пункт 2 статьи 10 Кодекса).
Отказ в иске судебная коллегия полагает соответствующим нормам материального права, имеющимся в деле доказательствам и установленным судом по делу фактическим обстоятельствам; нарушений норм статей 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не находит..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2013 по делу N А41-3085/12
"...Также суд апелляционной инстанции на основании имеющихся в деле доказательств правомерно пришел к выводу о том, что после прекращения договора аренды истец (арендатор) в соответствии с законом и условиями договора фактически освободил объект аренды, т.е. вернул объект аренды арендодателю, и предпринял предусмотренные законом и договором меры по подписанию акта передачи объекта недвижимости.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, правомерно пришел к выводу о том, что арендатор в соответствии с условиями договора покинул объект аренды и принял надлежащие меры по передаче арендодателю объекта аренды по акту сдачи-приемки.
Также суд апелляционной инстанции правомерно оценил действия арендодателя, как уклонение от подписания данного акта сдачи-приемки, поскольку арендодатель в день прекращения договора не направил своего уполномоченного представителя для осуществления приема объекта аренды у арендатора; подготовленный арендатором акт (в том числе с разногласиями) не подписал.
Исходя из этого, суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска в части взыскания арендной платы за период, следующий за прекращением договора аренды, поскольку арендатор после прекращения договора аренды освободил объект аренды, а не подписание акта сдачи-приемки обусловлено уклонением арендодателя от подписания указанного акта; необоснованность претензий ответчика (арендодателя) к истцу (арендатору) при возврате последним объекта аренды подтверждается тем обстоятельством, что в последующем ответчик передал объект аренды во временное владение и пользование иному юридическому лицу..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2013 по делу N А40-60235/11-60-368
"...В соответствии с п. 3.3.16 договора арендатор обязан вернуть помещение по передаточному акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа, в течение 3-х дней с момента окончания срока договора или его досрочного прекращения.
Кроме того, судами установлено, что 16 - 17 ноября 2010 года ответчиком были направлены по почте арендодателю акт приема-передачи и ключи от главного входа (согласно почтовым квитанциям, с описью вложения в ценное письмо и бандероль).
Истец, обращаясь в суд с иском, указал, что арендатор по истечении срока договора помещения по акту приема-передачи арендодателю не возвратил, фактически пользовался объектом аренды, в установленный договором срок арендная плата не уплачена, задолженность арендатора по арендной плате составляет 1 244 347 руб. 15 коп. за период с 01.11.2010 по 24.12.2010, расходы арендодателя по восстановительному ремонту в размере 537 987 руб. 22 коп. не возмещены.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные ответчиком в материалы дела доказательства (почтовые квитанции, опись вложения), действия ответчика, направленные на возврат арендованного помещения, установили, что волеизъявление арендатора не было направлено на продолжение арендных отношений на новый срок после истечения срока действия договора, в связи с чем, пришли к обоснованному выводу, что спорный договор аренды прекратил действие 15.11.2010 в связи с истечением срока его действия, предусмотренного пунктом 7.1 договора.
Исследовав и оценив доказательства в их совокупности и установив факт уплаты ответчиком арендной платы за период с 01.11.2010 по 15.11.2010 в размере 479 961 руб. 00 коп., факт прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия, суды пришли к правильному выводу о том, что оснований для взыскания задолженности по арендной плате не имеется.
Как разъяснено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонился от приемки арендованного имущества..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.08.2012 по делу N А41-31521/11
"...Установив, что письмом от 26.08.2010 за N О-2 ОАО "Жилевский завод пластмасс" реализовало свое право, предусмотренное ст. 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", отказалось от исполнения договора аренды производственных помещений и оборудования N А-5/09 от 01.12.2009 г., суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о прекращении действия договора аренды производственных помещений и оборудования N А-5/09 от 01.12.2009 г. с 06.09.2010 года (дата получения ответчиком письма ОАО "Жилевский завод пластмасс" от 26.08.2010 за N О-2).
Судами также установлено, что письмом N 2031 от 20.09.2010 ОАО "Жилевский завод пластмасс" потребовало у арендатора в срок до 24.09.2010 года освободить выступающие объектом аренды помещения, вывезти материалы, хранящиеся на складах, возвратить арендодателю по акту приема-передачи арендованное имущество и оборудование с надлежащим оформлением. Также в данном письме указано, что с 22.09.2010 допуск работников на территорию предприятия будет осуществляться только для исполнения изложенных задач по письменной заявке.
На объекте ОАО "Жилевский завод пластмасс" существует пропускной режим, и вход сотрудников ответчика к арендованным помещениям осуществлялся по пропускам, что подтверждается представленным в материалы дела Положением о пропускном и внутриобъектовом режиме на ОАО "Жилевский завод пластмасс", утвержденным директором истца 10.02.2011, и представителями сторон в судебном заседании.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, пропуска, которые были выданы работникам ответчика, датированы 22.09.2010, после 22.09.2010 сотрудников ответчика на территорию ОАО "ЖЗПМ" не пускали.
Ответчик неоднократно предпринимал попытки для вывоза имущества с территории арендованных помещений, что подтверждается представленными в материалы дела телеграммой в адрес истца от 07.12.2011, заявлением на выдачу разовых пропусков сотрудникам ответчика от 20.01.2011.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает правильными выводы нижестоящих судов о том, что истец своими неправомерными действиями по недопуску ответчика к арендованным им помещениям препятствовал осуществлению ответчиком действий по освобождению арендованных помещений и их возврату истцу.
С учетом изложенного, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что в период с 22.09.2010 ответчик не пользовался арендованными им помещениями и, соответственно, задолженность по арендной плате подлежит взысканию с ответчика только за период с 01.10.2009 по 22.09.2010 в размере 798 404 руб. 52 коп., исходя из ст. ст. 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Несмотря на общее правило, закрепленное в ст. 622 ГК РФ об обязанности арендатора вернуть объект аренды арендодателю в надлежащем состоянии, в данном споре судами обеих инстанций установлено, что ООО "ГНОМ" как арендатор приняло все возможные попытки, действуя добросовестно, по передаче арендодателю объекта аренды, в том числе по вызову арендодателя для составления соответствующего акта.
Суды сочли ненадлежащим образом доказанным факт того, что арендатор уклонялся от выполнения действий по передаче помещения, и кассационный суд не находит оснований не согласиться с данной оценкой обстоятельств, сделанных судами первой и апелляционной инстанций.
Установив, что арендодатель фактически создал условия, лишающие арендатора возможности освободить помещение и передать его по акту приема-передачи, суды пришли к правильному выводу об отсутствии вины ответчика в том, что спорное помещение не было возвращено арендодателю..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.06.2012 по делу N А40-79187/11-23-645
"...В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, доводы сторон, пришел к выводу, что помещения возвращены арендатором 24.04.2010, арендодатель (истец) уклонялся от приемки данных помещений, фактически спорные помещения арендатор освободил 24.04.2010, представлен оформленный ответчиком акт приемки-передачи от 24.04.2010. При этом судом приняты во внимание добросовестное поведение арендатора, выразившееся в уплате арендных платежей за период с момента направления уведомления об отказе от договора аренды арендодателю до марта 2010 года, уведомления Религиозной организации от 25.11.2009 N 1125 арендодателя с просьбой разрешить вынос принадлежащего арендатору имущества с отметкой руководителя истца об их получении, акт приема-передачи нежилого помещения от 24.04.2010, а также письменные объяснения членов Религиозной организации, представленные ответчиком.
Согласно рекомендациям, содержащимся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 37) арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Судом правомерно, в соответствии со статьями 307, 309, 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскана задолженность по арендной плате за период с марта 2010 до возврата помещений 24.04.2010. Во взыскании арендной платы за период с 25.04.2010 по февраль 2011 года судом отказано, поскольку, как сказано выше, суд установил обстоятельство, что ответчик помещениями в данный период не пользовался, истец уклонился от принятия помещения..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2012 по делу N А40-48705/11-6-399
"...ООО "Авантаж" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Марка Рус" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 127 489 руб. 99 коп. и задолженности по ремонту помещения в размере 660 156 руб. 82 коп.
В спорном договоре стороны оговорили, что по истечении срока его действия арендатор обязан возвратить здание по акту приема-передачи.
Согласно представленным доказательствам ответчик по первоначальному иску к окончанию срока действия договора фактически освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, однако акт своевременно оформлен не был.
23 декабря 2010 г. арендатор направил арендодателю письмо исх. N 589, в котором указал, что поскольку арендодатель не явился 17.12.2010 г. для возврата помещения, в связи с чем, арендатор в одностороннем порядке составил акт о состоянии помещение, закрыл и опечатал его своей печатью, а также проинформировал арендодателя об освобождении помещения.
Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суды правомерно пришли к выводу, что первоначальный иск о взыскании задолженности по арендной плате в размере 127 489 руб. 99 коп. не подлежит удовлетворению..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.09.2011 по делу N А41-38654/10
"...Общество с ограниченной ответственностью "АЛД Групп" (далее - ООО "АЛД Групп") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "БРОЕН" (далее - ООО "БРОЕН") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 29 523 771 руб. 69 коп. за период с 01.01.2010 г. по 01.07.2010 г.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 20.02.09 между ООО "АДЛ Групп" (арендодатель) и ООО "Броен" (арендатор) заключен договор аренды N АГ 2009/02-12 здания Производственного корпуса общей площадью 5221,70 кв. м.
Согласно пункту 3.4.6 договора арендатор обязался возвратить арендодателю арендованное здание по акту приема-передачи по истечении срока действия договора.
Пунктом 3.4.7 договора стороны предусмотрели, что в случае не возврата или несвоевременного возврата арендатором арендованного здания арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в двойном размере за все время просрочки возврата.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Согласно представленным доказательствам ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором.
Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии основания для удовлетворения исковых требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.08.2011 N КГ-А41/8505-11 по делу N А41-37248/10
"...Индивидуальный предприниматель Козьмин Владимир Николаевич (далее - ИП Козьмин В.Н.) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу Торговый дом "Гулливер и Ко" о взыскании арендной платы за сентябрь и октябрь 2010 года в сумме 120 292 долларов США.
Срок действия договора аренды установлен в п. 4.1 договора с 01.09.2009 по 01.08.2010.
Арендатор телеграммами от 27.07.2010 и 29.07.2010 уведомил арендодателя о намерении вернуть помещения в связи с истечением срока действия договора аренды, где указал, что просит арендодателя принять помещения 01.08.2010.
Истец полагая, что поскольку договор аренды не расторгнут и он является продленным на неопределенный срок начислил арендную плату за период после прекращения действия договора, а именно за сентябрь и октябрь 2010 года в размере 120 292 долларов США.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из того, что договор аренды N 11/09 от 25.08.2009 прекратил свое действие 01.08.2010. Доказательств факта пользования ответчиком объектами аренды после 01.08.2010 истцом представлены не были.
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
При таких обстоятельствах суды, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, пришли к правильному выводу о том, что ответчиком была четко и определенно выражена воля на отказ от продолжения арендных отношений, предприняты все зависящие от него меры по сдаче помещений арендодателю и договор аренды был прекращен 01.08.2010..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.04.2011 N КГ-А40/2638-11 по делу N А40-61553/10-105-512
"...Согласно пункту 5.4.9 договора арендатор обязуется письменно сообщать арендодателю не позднее, чем за 1 (один) месяц о предстоящем освобождении арендуемых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его прекращении.
Установлено, что 20.07.2009 года письмом за исх. N ЦДРВ-2632 ОАО "Российские железные дороги" сообщило истцу о досрочном освобождении занимаемых по спорному договору помещений с 20.08.2009 года, указав что помещения будут переданы по акту не позднее 10 рабочих дней по истечении срока действия договора.
Полагая, что поскольку письменное соглашение между ООО "Строй Инвест Проект" и ОАО "Российские железные дороги" о досрочном расторжении (прекращении) договора аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 подписано не было, договор аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 не является расторгнутым, арендные платежи за период с сентября 2009 года по 02.03.2010 года ответчиком не внесены, что послужило основанием для обращения ООО "Строй Инвест Проект" в арбитражный суд с исковыми требованиями по настоящему делу.
Как усматривается из материалов дела, заявляя исковое требование о взыскании арендных платежей по договору аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года за период с сентября 2009 года по 02.03.2010 года, в нарушение ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил в суд доказательства, что в заявленный в иске период, с 04.09.2009 ответчик пользовался спорными нежилыми помещениями, следовательно, не доказал законность и обоснованность исковых требований в части взыскания арендной платы за этот период.
Отсутствие подписанного между сторонами соглашения о расторжении договора аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года не влияет на правильность сделанных нижестоящими судами выводов, поскольку из материалов дела следует, что истец уклонился от подписания соответствующего соглашения и акта приема-передачи объекта аренды, направленных ему ответчиком..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.05.2010 N КГ-А40/4098-10 по делу N А40-84680/09-53-598
"...До истечения срока действия договора ответчик направил в адрес истца письмо от 23.12.2008 за исх. N 461 об отсутствии намерения пролонгировать или заключать договор аренды на новый срок и предложением оформить передачу (возврат) помещений 31.12.2008 в 18 часов, обеспечив присутствие представителя в указанное время для оформления и подписания акта передачи (возврата) помещений.
25.12.2008 ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 25.12.2008 за исх. N 464 С приложением подписанного уполномоченным лицом со стороны арендатора акта передачи помещений от 31.12.2008.
Вручение вышеуказанного письма с приложением Акта истцу подтверждается отметкой на письме в виде штампа ОАО "Молодая гвардия" с указанием даты принятия - 26.12.2008 и вх. N 3143, а также подписи работника канцелярии ОАО "Молодая гвардия".
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение.
Арендованное по договору имущество истец не принял и акт передачи помещений не подписал.
Согласно разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 37 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Исходя из изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что с момента прекращения договора аренды истец уклонялся от приемки сданного в аренду объекта аренды, в связи с чем взыскание с ответчика арендной платы за заявленный истцом период является неправомерным..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.02.2010 N КГ-А40/805-10 по делу N А40-29850/09-23-264
"...Как установлено судами, 02.09.2008 г. между ООО "Си Эм Эс" (Арендодатель) и ООО "Ренессанс Девелопмент" (Субарендатор) заключен договор аренды N 2 нежилого помещения, общей площадью 481 кв. м, расположенного на 8-ом этаже здания по адресу: г. Москва, Гоголевский бульвар, 11.
Как усматривается из абзаца 39 пункта 1 договора субаренды, термин "срок" означает срок субаренды, указанный в пункте 3.1 договора субаренды, из которого следует, что срок субаренды заканчивается 30 января 2009 г. или в дату регистрации долгосрочного договора субаренды, если он будет зарегистрирован до 30.01.2009 г.
ООО "Ренессанс Девелопмент" было принято решение отказаться от продления срока договора субаренды, возможность которого была предусмотрена пунктом 3.2 договора субаренды, о чем субарендатор 29.12.2008 г. направил в адрес ООО "Си Эм Эс" уведомление N 31 о прекращении с 30 января 2009 г. договора субаренды в связи с окончанием срока его действия.
Данное обстоятельство правомерно признано судами как свидетельство об отказе Субарендатора от продления договора субаренды на новый срок, что не противоречит действующему законодательству.
Во исполнение требований статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 10 договора субаренды ООО "Ренессанс Девелопмент" уведомило ООО "Си Эм Эс" в письмах исх. N 2 от 26.01.2009 г., исх. N 7 от 27.01.2009 г. о сроках и порядке возврата помещения, а также о времени подписания акта приемки-передачи помещения, которое должно было состояться 30 января 2009 г.
Однако, как следует из материалов дела, в указанный срок представители ООО "Си Эм Эс" для приемки помещений не явились, что подтверждается свидетельством нотариуса от 30.01.2009 г. 1Д-929 от 30 января 2009 г. об освобождении помещения Субарендатором и не явки надлежащим образом уведомленных представителей ООО "Си Эм Эс" для приемки помещения.
Таким образом, материалами дела подтверждено, что помещение было освобождено ООО "Ренессанс Девелопмент" в срок окончания договора субаренды, сумма гарантийного депозита ООО "Си Эм Эс" не возвращена.
На основании изложенного, суды правомерно взыскали не зачтенную сумму гарантийного депозита в размере 5 092 451 руб. 42 коп. в счет арендной платы до прекращения договора субаренды и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Отказывая в удовлетворении встречного иска ООО "Си Эм Эс" к ООО "Ренессанс Девелопмент" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января по 19 марта 2009 г. в сумме 8 108 142 руб. суды правомерно исходили из прекращения договора субаренды и его фактического освобождения.
Учитывая, что по настоящему спору договор аренды правомерно признан прекращенным, к правоотношениям сторон подлежит применение пункт 37 указанного выше Информационного письма, из разъяснений которого следует, что Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.09.2014 по делу N А57-18870/2013
"...Как следует из материалов дела, ЗАО "Олимп" (арендодатель) и ОАО "Глория Джинс" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 18.06.2009 N 117/АР-09, во исполнение которого ответчик 22.06.2009 принял по акту приема-передачи во временное возмездное владение и пользование (на 3 года с момента подписания договора аренды) для организации розничного магазина ОАО "Глория Джинс" нежилое помещение общей площадью 274,88 кв. м, расположенное в нежилом помещении магазина общей площадью 566,2 кв. м по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Ленина, д. 117 (пункты 1.1, 1.3 - 1.4, 2.1 - 2.2, приложения N 2 к договору аренды).
Указывая на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В письме от 24.07.2012, направленном по юридическому адресу арендодателя, арендатор уведомил своего контрагента о расторжении договора аренды нежилого помещения в связи с закрытием магазина ОАО "Глория Джинс" в одностороннем порядке с 01.11.2012 и предложил принять помещение по акту приема-передачи в указанный срок.
Уведомление было направлено в адрес ЗАО "Олимп" экспресс-почтой 24.07.2012 и получено арендодателем 27.07.2012, о чем свидетельствует письмо ЗАО "ДХЛ Интернешнл" от 19.11.2012.
Поскольку договором от 18.06.2009 N 117/АР-09 предусмотрено право сторон на односторонний отказ от его исполнения и арендатор реализовал названное право, договор аренды нежилого помещения от 18.06.2009 N 117/АР-09 считается расторгнутым с 01.11.2012.
Суд, проанализировав письма ответчика от 24.07.2012 и 31.10.2012, адресованные истцу, а также письмо истца от 15.11.2012 N 18, направленное ответчику, пришел к обоснованному выводу, что истец был надлежащим образом извещен о расторжении договора и необходимости явки представителя для сдачи имущества, с 30.10.2012 арендуемые помещения были освобождены ответчиком и готовы к передаче истцу.
Таким образом, ответчик, действуя разумно и добросовестно, уведомил истца о прекращении арендных отношений и готовности передать нежилое помещение арендодателю.
При таких условиях судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что ответчиком соблюден порядок расторжения договора и возврата арендованного имущества, согласованный сторонами в договоре аренды, в связи с чем договор аренды прекращен с 01.11.2012, однако истец неправомерно уклонился от принятия помещений.
Согласно разъяснениям пункта 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Таким образом, суд правомерно отказал в удовлетворении требований ОАО "Глория Джинс" о взыскании задолженности по арендной плате и начисленной на указанную задолженность неустойки..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.05.2013 по делу N А57-14694/2012
"...Обязанность арендатора по возврату арендованного имущества арендодателю установлена статьей 622 ГК РФ, в соответствии с которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В обоснование заявленных требований о взыскании с ООО "ЛАМИНАТ плюс-Саратов" арендной платы за период с сентября 2011 года по 16.10.2012 в размере 540 460 руб., истец указал, что ответчик в спорном периоде фактически пользовался арендуемым имуществом, ссылаясь при этом на отсутствие подписанного между сторонами акта сдачи-приемки спорного помещения.
В ходе рассмотрения настоящего судами было установлено, что договор субаренды от 01.02.2010 расторгнут по инициативе арендатора 31.08.2011.
Суды обоснованно отвергли доводы истца об отсутствии у представителя ответчика Польщикова Г.В. доверенности на подписание соответствующего акта, поскольку такая доверенность от 17.01.2011 суду представлена.
Акт приема-передачи подписан ООО Компания "РОСС" в одностороннем порядке 16.10.2012.
Доказательств наличия обстоятельств объективно препятствующих подписанию ООО Компания "РОСС" акта о возврате арендованного имущества до указанной даты истцом не приведено.
При таких обстоятельствах, выводы суда апелляционной инстанции о том, что ответчиком выполнена процедура, предусмотренная пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, однако истец уклонился от приема-передачи арендуемых помещений, являются обоснованными.
Пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонился от приемки арендованного имущества.
Следовательно, суд первой инстанции обоснованно и правомерно отказал в удовлетворении требований истца о взыскании с ООО "ЛАМИНАТ-плюс-Саратов" арендной платы за период с сентября 2011 года по 16.10.2012 в размере 540 460 руб..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.04.2013 по делу N А57-12312/2011
"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 11.01.2010 по делу N А57-6707/2008 на ответчика возложена обязанность возвратить истцу башенный кран КБ-100 ОА 1 С, инвентарный N 347, заводской N 1743.
Поскольку ответчик не возвратил по акту приема-передачи арендованное имущество, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании денежных средств за пользование башенным краном.
При этом ответчик, считая, что истец уклоняется от принятия арендованного башенного крана по акту приема-передачи, обратился со встречными исковыми требованиями.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества.
Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 11.01.2010 по делу N А57-6707/2008 договор аренды от 01.11.2002 прекратил свое действие, в связи с чем суд возложил на ответчика обязанность возвратить истцу башенный кран КБ-100 ОА 1 С.
Судом установлено, что во исполнение Арбитражного суда Саратовской области от 11.01.2010 по делу N А57-6707/2008 ответчиком неоднократно предпринимались меры к возврату башенного крана истцу, в подтверждение чего ответчиком представлены письма от 09.09.2010 N 323, от 10.08.2011 N 65, от 01.09.2011 N 100-ю, акт от 05.12.2011.
Однако истец не принял меры по приему арендуемого имущества и составлению акта.
Учитывая прекращение договора аренды, неоднократное уведомление ответчика о готовности передать арендованное имущество в месте его нахождения, а также уклонение истца от принятия имущества и подписания акта приема-передачи, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у истца права требовать взыскания арендной платы после прекращения договора в спорный период..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.01.2013 по делу N А55-2868/2011
"...На основании договора купли-продажи земельного участка от 30.01.2006 N 747 ООО "Самара-Экспорт" стало собственником земельного участка, площадью 2949,20 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. 22 Партсъезда, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.03.2006 серия 63-АБ N 960657.
Реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 25.07.1997 N 27296, арендатор направил в адрес арендодателя уведомление от 28.03.2006 N 7 о расторжении договора.
Однако, полагая, что после приватизации части арендуемого по договору от 25.06.1997 N 27296 земельного участка в размере 2949,20 кв. м, использование оставшейся части земельного участка в размере 703,80 кв. м ответчиком в период с 01.01.2007 по 15.02.2011 не оплачивается, арендодатель просит взыскать с ответчика арендные платежи в размере 190 028,55 руб. и пени по пункту 4.2 договора в сумме 494 771,24 руб.
Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции исходил из установленных обстоятельств: пропуска срока исковой давности в части суммы, начисленной по 21.02.2008; наличия отказа ответчика от договора аренды в связи с приватизацией земельного участка в размере, необходимом для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего ответчику на праве собственности; из обстоятельств того, что сохранение договора аренды от 1997 года нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон; отсутствия доказательств наличия на спорном участке объектов, принадлежащих ответчику и доказательств фактического использования ответчиком спорного земельного участка.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения апелляционный суд указал, что ответчиком была выполнена процедура, предусмотренная пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако истец уклонился от приема-передачи земельного участка, в связи с чем применим пункт 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонился от приемки арендованного имущества. Апелляционный суд пришел к выводу, что истец, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательств фактического использования ответчиком спорного земельного участка (оставшегося после приватизации), поскольку при приватизации площадь земельного участка определяется в размере, необходимом для эксплуатации принадлежащих собственнику объектов.
Коллегия выводы судов двух инстанций находит не противоречащими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 07.07.2011 по делу N А12-19948/2010
"...Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности на основании статьи 622 ГК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о том, что ИП Савицкий В.И. не вправе требовать с ОАО "СОГАЗ" арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, поскольку истец сам уклоняется от приемки арендованного имущества.
При этом суды обоснованно сослались на пункт 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в соответствии с которым арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Суд установил, что ответчик к окончанию срока действия договора (01.09.2010) освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором.
Письма, направленные ответчиком, истцом получены, что подтверждено материалами дела и не отрицается предпринимателем..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.05.2011 по делу N А06-3397/2010
"...Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Реализуя свое право, ООО "Золотой Осетр", в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направило письмо от 11.05.2007 N 84 с требованием о прекращении арендных отношений и требованием о приемке арендованного имущества.
Получение арендодателем (ОАО "РПП "Каспрыба-1") письменного уведомления от 11.05.2007 N 84 подтверждается имеющейся на данном письме отметкой входящей корреспонденции (14.05.2007), таким образом, с учетом требований названных законодательных норм договор от 10.05.2006 прекратил свое действие с 14.06.2007, что также подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Астраханской области от 06.02.2008 по делу N А06-6719/2007.
Письмами от 11.05.2007 N 84 и от 29.12.2007 N 172 ООО "Золотой Осетр" уведомлял ОАО "РПП "Каспрыба-1" о готовности передать арендованное оборудование в связи с прекращением договора в месте его нахождения. Аналогичные требования также направлялись в адрес предприятия в период рассмотрения спора (от 23.08.2010, от 06.09.2010, от 21.09.2010), однако предприятие не предприняло мер по приему оборудования и составлению акта.
В соответствии с пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
При данных обстоятельствах, учитывая прекращение договора аренды арендатором, неоднократное уведомление арендодателя о готовности передать арендованное оборудование в месте нахождения имущества, а также уклонение предприятия от принятия имущества и подписания акта приема-передачи, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что ОАО "РПП "Каспрыба-1" не вправе требовать взыскания арендной платы после прекращения договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.10.2010 по делу N А72-3931/2009
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.01.2009 между ОАО "УНИПТИМАШ" (арендодатель) и ГОУ ВПО "УлГУ" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 16/11.
В связи с неоплатой ответчиком арендной платы за февраль - март 2009 года истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Истец не представил доказательств того, что ответчик занимал помещения после 31.01.2009.
Служебные записки от 16.01.2009, 19.01.2009, 20.01.2009, 21.01.2009, 22.01.2009, 27.01.2009, 28.01.2009, 29.01.2009, 30.01.2009, адресованные генеральному директору ОАО "УНИПТИМАШ", свидетельствуют о намерении факультета культуры и искусства ГОУ ВПО "УлГУ" вывезти из здания ОАО "УНИПТИМАШ" имущество, принадлежащее ГОУ ВПО "УлГУ", а акт от 22.01.2009 доказывает перевозку мебели и оборудования факультета культуры и искусства в здание по ул. Л.Толстого, д. 38.
Кроме того, акт от 03.02.2009 предварительного осмотра помещений, арендованных ГОУ ВПО "УлГУ", письма ОАО "УНИПТИМАШ" от 05.02.2009 N 011, от 13.02.2009 N 014 подтверждают факт прекращения между сторонами арендных отношений после истечения срока действия договора.
ГОУ ВПО "УлГУ" в связи с расторжением договора аренды направило в адрес ОАО "УНИПТИМАШ" акт сдачи помещений с сопроводительным письмом от 12.02.2009 N 423/01-02-01.
ОАО "УНИПТИМАШ" письмом от 13.02.2009 N 014 сообщило, что арендуемые ГОУ ВПО "УлГУ" помещения не могут быть приняты арендодателем по той причине, что арендованные помещения имеют дефекты, свидетельствующие о неудовлетворительном состоянии арендованных помещений, ОАО "УНИПТИМАШ" обязуется осуществить приемку арендуемых помещений из аренды после устранения имеющихся недостатков и приведения помещений в надлежащее состояние, по результатам чего и будет составлен акт приемки помещений из аренды на дату фактической приемки.
Акт сдачи арендованных помещений, предложенный ответчиком, истец не подписал и 26.02.2009 направил ответчику для устранения недостатков акт осмотра арендуемых помещений, а 02.03.2009 - свой вариант акта от 27.02.2009 сдачи-приемки помещений из аренды к договору аренды от 01.01.2009 N 16/11.
При отмеченных обстоятельствах, учитывая, что из представленных в материалы дела документов следует, что ответчик извещал истца о готовности передать арендованное помещение, а истец в период с 12.02.2009 по 02.03.2009 уклонялся от своевременного подписания акта приема-передачи, руководствуясь положениями пункта 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что ОАО "УНИПТИМАШ" не вправе требовать взыскания арендной платы после 12.02.2009..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.08.2015 N Ф07-5070/2015 по делу N А21-7385/2014
"...Как следует из материалов дела, предприниматель (арендодатель) и Банк (арендатор) 22.07.2013 заключили договор аренды нежилого помещения общей площадью 38 кв. м, расположенного на 1-м этаже 5-этажного жилого дома по адресу: г. Калининград, ул. Черняховского, д. 30 - 40, для размещения дополнительного офиса филиала "Калининградский" Банка.
Ссылаясь на то, что Банк не вернул арендуемое имущество после прекращения действия договора, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 37 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если арендодатель уклоняется от приемки арендованного имущества, он не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества после прекращения действия договора.
На основании представленных доказательств суды обеих инстанций установили, что Банк в связи с прекращением действия договора аренды принимал все зависящие от него меры по возврату помещения по акту, однако истец не проявил должную степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась при сложившихся обстоятельствах, что привело к затягиванию процедуры передачи помещения.
Доказательства фактического использования имущества Банком за период с 09.10.2014 по 16.12.2014 не представлены.
При таком положении в иске о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, неустойки за просрочку платежей за спорный период отказано правомерно.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.06.2011 по делу N А05-7718/2010
"...Письмами от 31.07.2009 N 75, от 19.10.2009 N 105, от 03.03.2010 N 29, от 28.05.2010 N 83 субарендатор уведомлял арендатора о намерении расторгнуть договор, указав в качестве причины расторжения договора на сокращение объемов погрузочно-разгрузочных работ из-за отсутствия поставок металла с июня 2009 года (письмо от 31.07.2009 N 75), и предлагал истцу принять имущество по акту приема-передачи.
Указанные письма Общество оставило без ответа, акты приема-передачи имущества не подписало.
Судами установлен факт уклонения истца от подписания составленного ответчиком акта приема-передачи имущества после истечения срока действия договора, в связи с чем у Общества отсутствуют правовые основания для взыскания арендной платы после 30.04.2010.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.05.2011 по делу N А56-49151/2010
"...Как правильно установлено судами, спорный договор прекращен по истечении срока его действия.
В материалах дела имеется акт приема-передачи от 27.02.2010 спорного помещения, согласно которому субарендатор выразил намерение возвратить вышеназванное помещение арендатору. Как следует из этого документа, в связи с отсутствием арендатора акт приема-передачи подписан в одностороннем порядке генеральным директором Общества.
Кроме того, комиссией в составе представителей балансодержателя и Общества 27.02.2010 подписан акт о том, что спорное помещение освобождено субарендатором, закрыто и опечатано; представитель Фирмы для приема-передачи имущества не явился; ключи переданы на хранение начальнику открытого акционерного общества "Жилкомсервис N 1 Центрального района".
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что помещение освобождено Обществом 27.02.2010.
При таких обстоятельствах задолженность по оплате арендной платы у ответчика отсутствует, в удовлетворении иска судами отказано правомерно..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.07.2007 по делу N А21-3743/2006
"...Суды не учли, что после уведомления Администрации об увеличении арендной платы Общество сообщило Администрации о прекращении деятельности магазина в названных помещениях и арендных отношений, расторгло договоры на коммунальное обслуживание этих помещений и в декабре 2004 года освободило помещения от своего имущества. Об освобождении помещений Общество дважды сообщало арендодателю с просьбой направить представителя Администрации для передачи ключа от помещений. Подготовленный Администрацией проект соглашения о расторжении договора аренды Общество не подписало в связи с тем, что не согласилось с указанной в проекте обязанностью вносить плату с 01.01.2004 в ином размере, чем установлено договором аренды.
Суды обеих инстанций не дали оценку доводам ответчика о прекращении договора аренды в связи с его отказом от договора в декабре 2004 года, об освобождении помещений и уклонении истца от приемки арендованного имущества. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик продолжал пользоваться арендованными помещениями в период, указанный в иске. Между тем по смыслу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата подлежит уплате за пользование арендатором арендованным имуществом. К тому же Администрация отказалась от иска в части обязания ответчика передать помещения по передаточному акту..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.06.2015 N Ф08-3361/2015 по делу N А63-746/2014
"...По договору субаренды общество передало субарендатору в пользование названные нежилые помещения, расположенные в г. Ессентуки, г. Минеральные Воды и г. Пятигорске, с согласия собственников помещений.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом судов о том, что университет обязан оплачивать аренду помещений, расположенных в здании по адресу: г. Пятигорск, гора Казачка (бул. Гагарина, 1, корп. 1), до 19.08.2011, а помещений, расположенных в здании по адресу: г. Ессентуки, ул. К. Маркса, 26, - до 24.03.2014, ввиду следующего.
В пункте 37 указанного письма установлено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
В письмах от 02.02.2011 N 03-14/32, от 10.02.2011 N 03-14/42 и телеграмме от 10.02.2011 ответчик просил истца принять помещения после устранения недостатков, на которые общество не ответило, претензии с требованием освободить помещения не выставило. Данное обстоятельство сторонами не отрицается.
Фактически позиция истца заключается не в том, что помещения не были переданы ему после расторжения договора субаренды. Истец считает, что согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации передачу помещений с недостатками (перепланировка, перестройка) следует рассматривать как неисполнение обязанности по возврату имущества из аренды.
Однако по смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших от ремонта помещений. Наличие обстоятельств, препятствующих истцу принять помещения после расторжения договора, с указанием замечаний к состоянию имущества, материалами дела не подтверждено.
Истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал уклонение ответчика от возврата арендованного помещения.
С учетом изложенного нельзя признать обоснованным вывод судов о том, что университет до 24.03.2014 обязан оплачивать аренду помещений, расположенных в здании по адресу: г. Ессентуки, ул. К. Маркса, 26, и до 19.08.2011 - помещений, расположенных в здании по адресу: г. Пятигорск, гора Казачка (бул. Гагарина, 1, корп. 1).
Суды не учли, что несвоевременный возврат университетом арендованного имущества был вызван уклонением общества от приемки этого имущества, что в соответствии с позицией, изложенной в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", не дает арендодателю право требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества.
При таких обстоятельствах решение от 16.07.2014 и постановление от 20.02.2015 по жалобе университета надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду необходимо исследовать приведенные обстоятельства, надлежащим образом определить период времени, с которого общество необоснованно уклонилось от приемки помещений, и с учетом этого определить размер задолженности университета. Также суду необходимо учесть довод общества о том, что в иске не заявлено требование о взыскании задолженности по договору субаренды в отношении помещений в городе Минеральные Воды за период с 01.01.2011 по 27.01.2011..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.05.2017 N Ф09-1284/17 по делу N А76-7411/2016
"...Предприниматель Шик О.П. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю Истоминой А.С. о взыскании 296 000 руб. задолженности по арендной плате за период с января по февраль 2016 г. по договору субаренды от 01.01.2015, 22 200 руб. неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 01.01.2016 по 23.02.2016, 5 229 руб. 36 коп. в возмещение стоимости услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, а также охранных услуг, оказанных за период с января по февраль 2016 г., 7 500 руб. в возмещение стоимости услуг отопления, оказанных за январь 2016 г. (с учетом отказа истца от части исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В свою очередь между предпринимателем Шик О.П. (арендатор) и предпринимателем Истоминой А.С. (субарендатор) были последовательно заключены договоры субаренды от 15.03.2014 и от 01.01.2015.
Согласно п. 1.6 договора помещение сдается в субаренду на срок с 01.01.2015 по 30.11.2015.
Срок действия договора субаренды установлен с 01.01.2015 по 30.11.2015 (п. 4.1 договора).
В п. 6.6 договора стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договора пролонгация возможна при подписании нового договора.
Помещение передано субарендатору по акту приема-передачи от 01.01.2015.
Проанализировав по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора субподряда от 01.01.2016, в том числе изложенные в пункте 6.6, согласно которому по истечении срока действия договора пролонгация возможна при подписании нового договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что стороны исключили пролонгацию договора субподряда от 01.01.2016 на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая диспозитивный характер названной правовой нормы, согласовав специальный порядок продления арендных отношений путем заключения нового договора субаренды.
Кроме того, судом учтено, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что при заключении договоров субаренды стороны не могли исходить из возможности продления договора на неопределенный срок по окончании срока его действия.
При этом судом установлено, что доказательства того, что стороны по истечении срока действия договора субаренды от 01.01.2016 продлили арендные отношения путем заключения нового договора на новый срок либо подписания дополнительного соглашения в материалах дела отсутствуют (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
С учетом изложенного, судом апелляционной инстанции правомерно отмечено, что неисполнение в рассматриваемом случае субарендатором обязанности по возврату имущества по окончании срока действия договора по акту приема-передачи, предусмотренной в п. 4.2.6 договора, само по себе не влечет продолжение договорных отношений при отсутствии надлежаще оформленного договора, а может являться основанием для взыскания с ответчика платы за фактическое пользование при доказанности соответствующих обстоятельств, в том числе непосредственно обстоятельства фактического пользования арендованным имуществом.
В соответствии с позицией, изложенной в п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в том числе уведомление от 01.12.2015, направленное ответчиком в адрес истца после прекращения действия договора субаренда от 01.01.2015, и полученное последний 05.01.2016, в котором субарендатор ссылался на истечение срока действия договора и отсутствие предложения о заключении договора субаренды на новый срок, просила в кратчайший срок явиться для подписания акта приема-передачи арендуемого помещения; телеграмму, направленную 01.01.2016 ответчиком в адрес истца по месту жительства предпринимателя Шик О.П., с просьбой сообщить дату готовности принять помещение, которая не была вручена по причине отсутствия адресата и его неявки по извещению за телеграммой; принимая во внимание, что копия указанной телеграммы была представлена в материалы дела истцом, что позволяет суду сделать вывод об осведомленности предпринимателя Шик О.П. о действиях ответчика по возврату помещения, и отсутствие доказательств получения копии телеграммы за пределами периода, в отношении которого заявлено требование о взыскании задолженности, и в силу этого невозможности принять действия по принятию помещения из аренды; распечатку, представленную предпринимателем Истоминой А.С., согласно которой последняя предпринимала попытки sms-оповещения о готовности сдать помещение в отношении предпринимателя Шик О.П. по номеру телефона, указанному в договоре субаренды от 01.01.2015 в качестве контактного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предпринимателем Истоминой А.С. были приняты необходимые и достаточные меры для возврата помещения. Доказательства того, что предприниматель Шик О.П. принимала меры для принятия помещения из аренды, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии основания для удовлетворения исковых требований предпринимателя Шик О.П. о взыскании с ответчика 296 000 руб. задолженности по арендной плате за период с января по февраль 2016 г. по договору субаренды от 01.01.2015, 22 200 руб. неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 01.01.2016 по 23.02.2016, 5 229 руб. 36 коп. в возмещение стоимости услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, а также охранных услуг, оказанных за период с января по февраль 2016 г., 7 500 руб. в возмещение стоимости услуг отопления, оказанных за январь 2016 г..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.08.2014 N Ф09-4941/14 по делу N А60-20045/2013
"...Поскольку арендатор, по мнению арендодателя, уклонялся от возврата переданного по договору аренды оборудования, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском об обязании арендатора в связи с истечением срока аренды возвратить арендатору оборудование, указанное в приложениях N 1, 2 к договору от 07.11.2011, в месте его получения в аренду по адресу: 620017, г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад, 18, литера Е, и о взыскании 587 912 руб. 60 коп., в том числе платы за фактическое пользование имуществом с февраля по май 2013 года в размере 580 000 руб. 00 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 7 912 руб. 60 коп.
Судами установлено, что по окончании действия договора аренды общество "Уральский центр защитных покрытий" выразило волю на возврат спорного оборудования и готовность его передачи с оформлением акта. Между тем на неоднократные обращения арендатора о принятии оборудования арендодателем не предпринималось активных действий по его приемке.
Поскольку срок аренды площадки, где размещалось спорное оборудование, закончился, арендатором произведены демонтаж оборудования и его вывоз для хранения на арендованную для этих целей производственную площадку индивидуальному предпринимателю Рыбину С.С. Арендованное оборудование после окончания срока действия договора не находилось в пользовании арендатора, что подтверждается представленными в материалы дела бухгалтерскими первичными документами на демонтаж и перемещение.
Как разъяснено в п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования общества "Уральский центр защитных покрытий" и отказал в удовлетворении исковых требований общества "СтройИнвестСервис"..."

Постановление ФАС Уральского округа от 31.10.2012 N Ф09-9379/12 по делу N А76-20552/2011
"...Предприниматели Бабкин С.В. и Кисленко А.Н., ссылаясь на то, что спорные нежилые помещения не были возвращены ответчиком после прекращения договора аренды, в связи с чем у ответчика имеется обязанность по внесению арендной платы в период с 04.11.2010 по 30.09.2011, обратились в суд с рассматриваемым иском о взыскании долга и неустойки.
Как разъяснено в п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе переписку сторон, установил, что после прекращения договора аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 общество "АКБ "МБРР" освободило арендованное имущество, выразило волю на его возврат арендодателям и готовность его передачи с оформлением акта, каких-либо активных действий по приемке указанного имущества арендодателями не было предпринято.
С учетом этого судом сделан вывод о неправомерности действий арендодателей (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и об отсутствии доказательств уклонения ответчика от возврата арендованного помещения.
При таких обстоятельствах, поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателям был вызван уклонением последних от приемки этого имущества, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.02.2012 N Ф09-9340/11 по делу N А76-4842/2011
"...Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 37 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Суды, оценив представленные в дело доказательства в совокупности в соответствии со ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к правомерному выводу о том, что несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, факт использования имущества ответчиком в спорный период истцом не доказан, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2012 N Ф09-8670/11 по делу N А47-3315/2011
"...Судом апелляционной инстанции установлено, что на основании п. 8.3 договора аренды от 09.07.2009 и письма арендатора от 17.12.2010 договор аренды расторгнут в январе 2011 г.; ответчик после направления письма о досрочном расторжении договора с приложением соглашения о расторжении договора аренды от 09.07.2009 и акта приема-передачи освободил арендуемые помещения и неоднократно извещал арендодателя о необходимости подписать соглашение и акт приема-передачи и прибыть для получения ключей от освобожденного помещения; банком в одностороннем порядке составлен акт от 21.01.2011 об отказе директора общества принять помещение и ключи; доказательств, свидетельствующих о наличие препятствий для принятия арендованных помещений после прекращения договора аренды истцом в материалы дела не представлено; действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что просрочка возврата помещений возникла в связи с необоснованным отказом общества от приемки имущества, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания арендной платы, начисленной за период после расторжения договора аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 21.10.2011 N Ф09-6832/11 по делу N А47-10118/10
"...Как следует из материалов дела, 01.01.2010 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды части торгового помещения площадью 617 кв. м, складские помещения для хранения товара площадью 491 кв. м, расположенные на первом этаже 9-этажного жилого дома со встроенными помещениями, и в подвальном помещении по адресу: г. Оренбург, ул. Комсомольская, 85.
Истец 03.06.2010 уведомил ответчика о досрочном расторжении договора аренды и освобождении арендуемых помещений в срок до 03.07.2010.
Возражений против досрочного расторжения договора аренды с указанной истцом даты и возврата помещения от ответчика не поступило.
Предпринимателем в адрес общества 29.10.2010, 12.11.2010 направлены претензии с предложением погасить задолженность по арендной плате за фактическое использование арендуемого помещения после 03.07.2010.
Ссылаясь на неисполнение арендатором договорных обязательств по освобождению арендованного помещения в установленные сроки, а также по оплате за пользование им, истец обратился в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении требований, суды исходили из следующего.
В силу п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Согласно п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, показания свидетелей, суды признали подтвержденным факт прекращения между истцом и ответчиком договорных отношений с 03.07.2010, освобождения ответчиком арендуемого помещения и уклонения истца от приемки арендуемого помещения, а также отсутствие доказательств выставления предпринимателем счетов на внесение арендных платежей в соответствии с условиями договора, длительное отсутствие претензий со стороны истца к ответчику, исходя из чего пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований в части взыскания арендной платы за период фактического использования помещения.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.08.2011 N Ф09-4899/11 по делу N А47-9564/2010
"...Ссылаясь на то, что обществом "Бузулукское управление специализированного транспорта" не исполнены в срок обязательства по возврату арендованного имущества и внесению арендной платы по договору от 01.01.2009 N 96, общество "Компания по управлению имущественным комплексом" обратилось в суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды не учли положений п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" о том, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Из представленной переписки сторон следует, что общество "Бузулукское управление специализированного транспорта" выразило волю на возврат спорного имущества и готовность его передачи с оформлением акта. Между тем на неоднократные обращения арендатора о принятии спорного имущества, со ссылкой на его невостребованность, арендодателем не предпринималось активных действий по приемке указанного имущества, что свидетельствует о неправомерности действий арендодателя (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и об отсутствии вины ответчика в несвоевременном возврате арендованных помещений.
Таким образом, решение о взыскании задолженности общества "Бузулукское управление специализированного транспорта" за период с января по сентябрь 2010 года не основано на фактических обстоятельствах дела, нормы права, подлежащие применению, не применены..."

Постановление ФАС Уральского округа от 25.07.2011 N Ф09-4437/11 по делу N А47-9132/10
"...Основанием для обращения истца в суд послужило невозвращение ответчиком автотранспортных средств по окончании срока действия договора аренды и невнесение арендных платежей за фактическое пользование транспортными средствами.
Судами установлены и материалами дела подтверждены факты принятия ответчиком мер для надлежащего исполнения обязательства по возврату имущества согласно договору аренды от 01.01.2009.
Вместе с тем истцом 11.01.2010 осуществлена приемка только одного автомобиля (т. 2, л. д. 85), от приемки других автомобилей истец отказался (т. 3, л. д. 3 - 6), равно как и от приемки автомобилей 14.01.2010 (т. 3, л. д. 7 - 11).
Претензия ответчика от 18.01.2010 N 22 оставлена истцом без ответа; доказательств того, что передача арендованного имущества в сроки, предусмотренные графиком, не произведена по вине ответчика, истцом не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При указанных обстоятельствах вывод судов об отказе в удовлетворении заявленных требований является правильным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.10.2010 N Ф09-9039/10-С6 по делу N А60-8335/2010-С12
"...В обоснование требований о взыскании задолженности по арендной плате истец ссылается на то, что договор аренды от 02.09.1997 по соглашению сторон расторгнут с 01.01.2010, однако помещения переданы арендатором по акту приема-передачи 26.01.2010.
Суды, принимая во внимание, что факт расторжения договора с 01.01.2010 сторонами не оспаривается, исследовали представленные в материалы дела доказательства и пришли к выводу о том, что фактически помещения подготовлены обществом "Супермаркет "Кировский" к передаче арендодателю 12.01.2010, при этом истец при принятии помещении от арендатора не проявил должной заботливости и осмотрительности.
Комиссией в составе Лаптева Н.Е. (представитель общества "Супермаркет "Кировский"), Подковыркина Т.Н. (представитель субарендатора) и Меньшикова Г.М. (директор магазина общества "Валентина") составлены акты приема-передачи от 06.01.2010, 12.01.2010, в которых указано, что представитель арендодателя на приемку-передачу помещений, арендованных по договору аренды от 02.09.1997 N 30, не явился.
Суды, установив, что надлежащим уведомлением истца о необходимости осуществить приемку помещений является направленное курьерской службой уведомление от 11.01.2010, пришли к выводу о том, что риск наступления неблагоприятных последствий в связи с неявкой по причине неполучения уведомления представителями истца, отсутствующими по юридическому адресу, несет истец.
Учитывая рекомендации Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в п. 37 информационного письма от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", о том, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества, суды обоснованно признали, что арендная плата подлежит взысканию с ответчика за период с 07 по 11 января 2010 года в размере 47 548 руб. 38 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.10.2010 N Ф09-7608/10-С6 по делу N А60-2759/2010-С12
"...Общество "Рендер", ссылаясь на то, что фактически нежилые помещения возвращены арендатором только 13.10.2009, что подтверждается актом приема-сдачи нежилых помещений и актом приема-передачи ключей от 13.10.2009, в связи с чем у ответчика имеется обязанность по внесению арендной платы за пользование помещением до указанной даты на основании п. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с соответствующим иском.
В рассматриваемом случае судами установлено, что в соответствии с п. 8.3 договора аренды от 25.12.2007 N А17а-О и письмом арендатора от 15.04.2009, договор аренды расторгнут с 16.07.2009.
Имущество возвращено арендодателю по акту приема-передачи 13.10.2009.
При этом суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе переписку сторон, и установив, что ответчик предъявил истцу в указанный для сдачи срок помещения в том состоянии, котором они были переданы ему на основании договора от 25.12.2007 N А17а-О и акта приема-передачи от 25.12.2007, пришли к обоснованному выводу о неправомерности отказа арендодателя от приемки названных помещений со ссылкой на их несоответствие состоянию, указанному в акте от 21.09.2006, что свидетельствует об отсутствии вины ответчика в несвоевременном возврате арендованных помещений.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что просрочка возврата помещений возникла в связи с необоснованным отказом истца от приемки имущества, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.
Данный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 37 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в соответствии с которой, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества..."

Примечание: Согласно Постановлению Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 N 17АП-4729/2010-АК по рассмотренному ниже делу суд признал доказанным факт уклонения арендодателя от приемки арендованного имущества.

Постановление ФАС Уральского округа от 25.08.2010 N Ф09-6714/10-С6 по делу N А50-32480/2009
"...В письме от 01.06.2009, направленном в адрес арендатора, общество "ГПМ" указало, что в связи с окончанием срока действия договора аренды последнему необходимо передать арендуемые им помещения по акту приема-передачи в течение 3 рабочих дней и произвести оплату за их использование за период с апреля по июнь 2009 года в сумме 1 894 800 руб., а также уплатить пени за просрочку платежа согласно п. 7.2 договора аренды в размере 41 054 руб. Указанное письмо получено обществом "Новая городская инфраструктура Прикамья" 01.07.2009 (т. 1, л. д. 34).
Общество "ГПМ", ссылаясь на наличие у общества "Новая городская инфраструктура Прикамья" задолженности по арендной плате за период с 01.04.2009 по 01.01.2010 при том, что спорные помещения арендодателю не переданы, а письменного ответа на требования истца, изложенные в письме от 01.06.2009, ответчиком не направлено, обратилось в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим иском.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Из материалов дела следует, что 16.03.2009 общество "Новая городская инфраструктура Прикамья" направило в адрес общества "ГПМ" письмо о досрочном расторжении договора аренды, который считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения данного уведомления. Ответчик указал на необходимость определения сроков и порядка приема-передачи спорного имущества. Письмо получено обществом "ГПМ" 16.03.2009, о чем свидетельствует соответствующая отметка (т. 1, л. д. 52).
В дальнейшем общество "Новая городская инфраструктура Прикамья" в письме от 15.04.2009 N 1394 просило общество "ГПМ" принять арендуемые им помещения и обеспечить явку своего представителя 16.04.2009 (т. 1, л. д. 54).
Арендатор, полагая, что договор аренды от 01.08.2008 N 713 АР расторгнут, 23.04.2009 направил в адрес арендодателя акт приема-передачи помещений от 16.04.2009 в двух экземплярах для подписания.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции, пришел к выводу, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора, предусмотренный сторонами в п. 6.2.18 указанного договора аренды, с учетом толкования условий договора в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд апелляционной инстанции с учетом указанных норм права, условий договора аренды, а также переписки сторон, установив отсутствие доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендной платы за период с 01.04.2009 по 15.04.2009 и невозможности пользования им в результате пожара оставшимися 559,6 кв. м, пришел к верному выводу о том, что с общества "Новая городская инфраструктура Прикамья" подлежат взысканию 279 800 руб. долга по арендной плате за пользование помещениями площадью 559,6 кв. м в период с 01.04.2009 по 15.04.2009..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.04.2010 N Ф09-2151/10-С3 по делу N А50-12265/2009
"...Уведомлением от 02.07.2008 ответчик известил истца о расторжении договора с 10.08.2008. Данное уведомление получено истцом 03.07.2008.
Письмом от 20.08.2008 истец известил ответчика о том, что акт приема-передачи имущества в связи с расторжением договорных отношений будет подписан после заключения компетентных органов, акта обследования козлового крана об его исправном состоянии и возможности дальнейшей эксплуатации; до этого момента козловой кран считать находящимся в аренде у общества "Сталепромышленная компания".
22.08.2008 комиссией составлена ведомость дефектов козлового крана.
03.09.2008 сторонами составлен акт приема-передачи имущества арендодателю, из которого следует, что арендатор передал, а арендодатель принял две комнаты. Принять подкрановую площадку и козловой кран арендодатель отказался, ссылаясь на то, что кран находится в нерабочем состоянии, а подкрановая площадка является его неотъемлемой частью.
В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в соответствии с п. 2.4 договора аренды арендатор несет ответственность за эксплуатируемый козловой кран, принятый во временное пользование в аренду, арендатор обязан обеспечить содержание его в исправном состоянии и безопасные условия работы, путем организации надлежащего освидетельствования, осмотра, текущего ремонта (по согласованной сторонами смете) и надзора, в соответствии с Правилами устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов ПБ 10-382-00, регулярно, не реже одного раза в год извещать Арендодателя о состоянии крана, знакомить с решением технадзора.
Таким образом, учитывая, что кран подлежал восстановительному, полнокомплектному ремонту, обязанность по его проведению на арендатора не возложена, суды пришли к выводу о том, что арендодатель без достаточных к тому оснований неправомерно уклонялся от приемки арендованного имущества, то есть несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю вызван уклонением последнего от приемки этого имущества.
При таких обстоятельствах суды правомерно отклонили доводы истца о взыскании с ответчика арендной платы по договору за период с 11.08.2008 по 11.03.2009 (по день исключения из реестра опасных производственных объектов) и удовлетворили исковые требования частично..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.12.2009 N Ф09-10090/09-С3 по делу N А60-11560/2009-С4
"...Как следует из материалов дела, между обществом "РЕНДЕР" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 07.12.2008 N В43-О, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить во временное пользование нежилое помещение N 49, расположенное на 2-м этаже развлекательного центра "Карнавал", общей площадью 40,5 кв. м, а арендатор обязуется принять помещение и выплачивать за него предусмотренную в настоящем договоре арендную плату.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что 12.02.2009 ответчик направил в адрес истца письмо с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон с 01.03.2009, стоимость обеспечительного взноса ответчик просил зачесть в счет арендной платы. В письме от 25.02.2009 N 17А истец сообщил, что принял односторонний отказ ответчика от договора аренды нежилого помещения от 07.12.2008 N В43-О, а также сообщил о готовности принять спорное помещение 10.03.2009. Предприниматель в письме от 06.03.2009 согласился на передачу помещения арендодателю 10.03.2009 и просил выдать разрешение на вывоз торгового оборудования и товара, оставшегося в спорном помещении, 10.03.2009.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к верному выводу о расторжении договора аренды нежилого помещения от 07.12.2008 N В43-О по соглашению сторон от 10.03.2009.
В соответствии с п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что, несмотря на неоднократные обращения ответчика, истцом пропуск на вывоз/вынос товарно-материальных ценностей выдан 04.04.2009, и в этот же день ответчик осуществил вывоз товара и оборудования, при том, что спорный договор аренды расторгнут 10.03.2009 по соглашению сторон.
Таким образом, суды пришли к верному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы за март 2009 года..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2011 по делу N А14-2518/2011
"...Между тем, как установлено судами первой и апелляционной инстанций, ответчик освободил спорное помещение в установленный срок - 30.01.2011. Данное обстоятельство подтверждается показаниями свидетеля Сикорского Д.С., являвшегося представителем ответчика при освобождении помещения, из которых следует, что арендованное помещение освобождено 30.01.2011 в присутствии Полякова Е.В., в соответствии с дополнительным соглашением от 21.01.2011 к договору аренды являющимся представителем истца, которым в тот же день заменены замки в спорном помещении, а также распиской о получении от ответчика пультов от кондиционеров.
Более того, судами установлен факт уклонения арендодателя от оформления акта приема-передачи арендуемого помещения 31.01.2011.
В п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о том, что исковые требования ИП Меснянкиной Е.А. о взыскании с ИП Светланова А.В. платы за пользование арендованным помещением в период с 01.02.2011 по 06.02.2011 и штрафа за несвоевременное освобождение помещения не подлежат удовлетворению..."

Постановление ФАС Центрального округа от 17.03.2011 по делу N А54-2614/2010-С12
"...Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, г. Рязань, обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аптека N 1" (далее - ООО "Аптека N 1"), г. Рязань, о взыскании 1 082 854 руб. 14 коп., в том числе 257 648 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате и 825 205 руб. 69 коп. пени.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 26.04.2007 по делу N А54-5151/2007-С14 установлено, что арендодатель уведомил ООО "Аптека N 1" о нежелании продолжать арендные отношения и потребовал освободить арендуемое помещение. Поскольку на момент обращения арендодателя в суд трехмесячный срок, предусмотренный п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, истек, суд пришел к выводу о том, что договор N 9521111 от 12.10.1995 прекратил свое действие в силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ.
Письмом от 21.12.2007 ООО "Аптека N 1" уведомило Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области об освобождении спорного нежилого помещения и просило принять его, направив для подписания акт приема-передачи по адресу: г. Рязань, ул. Павлова, д. 52.
Указанное письмо получено истцом 21.12.2007, о чем свидетельствует соответствующий штамп входящей корреспонденции, имеющийся на уведомлении.
10.01.2008 ООО "Аптека N 1" повторно направило истцу письмо об освобождении арендуемого помещения и необходимости его принятия и подписания акта приема-передачи.
К указанному письму был приложен акт приема-передачи нежилого помещения от 10.01.2008, подписанный арендатором.
Данное уведомление также было получено Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (штамп входящей корреспонденции N 36 от 10.01.2008).
Вместе с тем акт приема-передачи спорного помещения был подписан сторонами лишь 15.11.2008.
В силу положений ст. 655 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендованное помещение должно быть возвращено арендодателю. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по принятию имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (ст. 406 Гражданского кодекса РФ).
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Таким образом, поскольку истец в спорный период не совершил никаких действий, направленных к тому, чтобы принять спорное помещение, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что в данном случае имела место просрочка кредитора - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области.
Принимая во внимание, что просрочка возврата помещений возникла в связи с необоснованным отказом истца от приемки имущества, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Центрального округа от 03.02.2011 по делу N А68-2666/10
"...Указывая на фактическое пользование ответчиком вышеназванным помещением до настоящего времени и отказ в добровольном порядке освобождать принадлежащее истцу имущество, последний со ссылкой на нормы ст. 622 ГК РФ обратился в арбитражный суд.
Факт получения ответчиком во временное пользование вышеназванного объекта недвижимости подтверждается материалами дела, а именно актом приема-передачи помещения от 16.04.2009.
Дополнительным соглашением от 15.10.2009 N 2 к Договору стороны расторгли его досрочно с 16.10.2009.
Таким образом, с указанной даты договор аренды нежилого помещения N 22/ТСК/16.04 прекратился, а у арендатора возникла обязанность возвратить спорное имущество.
Абзацем 3 ст. 655 <*> ГК РФ предусмотрено, что уклонение одной стороной от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду абзац 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ, а не абзац 3 статьи 655.

Не содержится условий о праве истца отказаться от принятия арендованного помещения по акту до устранения недостатков и в Договоре.
Исходя из изложенного, ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема помещения после прекращения договора.
Как установлено судом на основании представленных в дело документов, истец неоднократно отказывался принять арендованные помещения, ссылаясь на различные недостатки в их состоянии и требовал их устранения перед подписанием акта приема-передачи.
Соответственно, отказ принять по акту у ответчика спорное нежилое помещение нарушает принцип свободы договора и равенства его участников.
Вместе с тем, как установлено судом и подтверждено материалами дела, индивидуальный предприниматель Перерушев Евгений Александрович фактически освободил арендуемое помещение 25.11.2010 и на указанную дату принадлежащих ему материальных ценностей в спорном помещении не находилось.
Пунктом 38 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Учитывая, что материалами дела подтверждено прекращение фактического пользования спорным имуществом с 25.11.2010, суд обоснованно взыскал с ответчика 43 311 руб. за период с октября по указанную дату..."

Постановление ФАС Центрального округа от 09.03.2010 по делу N А14-4988/2009/168/32
"...В соответствии с абз. 1 п. 6.1 договора аренды N 12Вар от 28.04.2007 при прекращении договора арендатор обязуется возвратить помещение арендодателю в надлежащем техническом состоянии с учетом нормального износа.
Согласно п. 6.5 договора аренды, в случае выявления арендодателем в результате осмотра помещений недостатков, имеющихся в помещениях, либо в оборудовании инженерных сетей помещений стороны подписывают акт осмотра помещений, в котором указываются недостатки помещений, выявленные арендодателем в результате осмотра помещений, стоимость их устранения, учитывая, что в момент заключения настоящего договора помещения передавались без отделки и т.п. При недостижении сторонами соглашения о стоимости устранения недостатков помещений любая из сторон вправе привлечь экспертную организацию для оценки стоимости устранения недостатков помещений.
Во исполнение указанного условия договора, 16.03.2009 сторонами с участием эксперта-оценщика ООО "Городская оценочная компания", привлеченного ООО "Мотор" с согласия ООО "Каскад Воронеж", составлен акт осмотра арендованных помещений (т. 1 л.д. 128), из которого следует, что при осмотре выявлены недостатки помещений стоимостью 114 294 руб. 56 коп. При этом комиссией сделан вывод о том, что после устранения указанных недостатков помещения будут являться пригодными для дальнейшей эксплуатации.
В силу абз. 2 п. 6.1 договора аренды факт возврата помещений подтверждается двусторонним актом приема-передачи помещений, который подписывается уполномоченными представителями обеих сторон.
В соответствии с пунктом 6.7 договора аренды на основании представленного ООО "Каскад Воронеж" счета-фактуры N 00000074 от 31.03.2009 ООО "Мотор" платежным поручением N 952 от 17.03.2009 (т. 1 л.д. 130) перечислило арендодателю 114 294 руб. 56 коп. для устранения недостатков арендованного помещения.
19.03.2009 представителями арендатора и ООО "ИКЦ "Аудит безопасности", действовавшего на основании договора на обследование N 09-09/ЭЗ от 19.03.2009 (т. 1 л.д. 131), заключенного с ООО "Мотор", составлен акт обследования арендованного нежилого помещения (т. 3 л.д. 1 - 2), которым установлено, что все помещения склада освобождены от продукции ООО "Мотор", хозяйственная деятельность ООО "Мотор" на территории склада не ведется, офисные помещения освобождены. Результаты данного осмотра подтверждены имеющимися в материалах дела фотографиями (т. 3 л.д. 3 - 6).
Как установлено судебными инстанциями, 19.03.2009 составлен акт возврата помещений к договору аренды N 12Вар от 28.04.2007 (т. 1 л.д. 146), в котором в присутствии свидетелей зафиксирован факт отказа представителя ООО "Каскад Воронеж" подписать данный акт.
Оценив представленные доказательства, учитывая совершение сторонами действий, предусмотренных разделом 6 договор аренды N 12Вар от 28.04.2007, и направленных на возврат арендованных помещений ООО "Каскад Воронеж", а также, принимая во внимание факт освобождения ООО "Мотор" арендованных помещений и уклонение ООО "Каскад Воронеж" от подписания акта возврата арендованных помещений от 19.03.2009, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии у ООО "Каскад Воронеж" правовых оснований для взыскания с ООО "Мотор" арендной платы за период с 21.03.2009 по 05.06.2009, в связи с чем отказали в удовлетворении иска..."

24. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 614 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

24.1. Пример признания договора аренды заключенным несмотря на несогласованность сторонами условия о размере арендной платы

Ситуация
Ссылаясь на наличие за арендатором задолженности по оплате арендных платежей, арендодатель обратился в суд.
Суды нижестоящих инстанций, отказывая в удовлетворении требований, указали на незаключенность договора аренды в связи с несогласованностью сторонами условия о размере арендной платы. Суд кассационной инстанции отправил дело на новое рассмотрение.

Применение ст. 614 ГК РФ в этой ситуации
Суд кассационной инстанции указал на ошибочность выводов о незаключенности договора аренды, поскольку в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ при отсутствии в договоре условия об арендной плате считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. В описанном случае следует определить цену договора по правилам ст. 424 ГК РФ. Поскольку судами нижестоящих инстанций были неправильно применены нормы материального права, дело было направлено на новое рассмотрение.
(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.12.2006, 05.12.2006 N Ф03-А24/06-1/4634 по делу N А24-204/06-19)

24.2. Пример признания судом правомерным одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы при наличии соответствующего условия в договоре

Ситуация
Договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы при условии уведомления арендатора. Арендодатель изменил размер арендной платы и обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности.
Суд удовлетворил исковые требования.

Применение ст. 614 ГК РФ в этой ситуации
Арбитражный суд, установив наличие в договоре аренды условия о праве арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, а также факт получения арендатором уведомления арендодателя об изменении размера платы, пришел к выводу о правомерности взыскания арендных платежей исходя из измененного арендодателем размера.
(Определение ВАС РФ от 27.10.2011 N ВАС-13566/11 по делу N А69-3025/2010)

24.3. Пример взыскания задолженности по договору аренды, в котором не определен размер арендной платы

Ситуация
Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.
Суд удовлетворил исковые требования.

Применение ст. 614 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал, что поскольку стороны в договоре не согласовали размер арендной платы, то в силу ст. 614 ГК РФ считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Руководствуясь представленным арендодателем отчетом об определении рыночной величины арендной платы, суд взыскал задолженность с арендатора.
(Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2007 N 18АП-837/2007 по делу N А34-6356/2003)

Ситуация
Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.
Суд удовлетворил исковые требования.

Применение ст. 614 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал, что поскольку стороны в договоре не согласовали размер арендной платы, то в силу ст. 614 ГК РФ считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Суд взыскал задолженность с арендатора исходя из расчета стоимости пользования спорными комплектующими изделиями, выполненного в рамках судебной экспертизы.
(Постановление ФАС Московского округа от 19.05.2009 N КГ-А40/3647-09-П по делу N А40-29303/07-82-297)

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

	См. также: Важнейшая практика по ст. 615 ГК РФ	

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 615 ГК РФ

1. Получение согласия арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду или на передачу прав и обязанностей по договору аренды >>>
2. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды >>>
3. Сдача части арендованного имущества в субаренду при наличии у арендатора права сдачи всего предмета договора аренды >>>
4. Соотношение норм Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Лесного кодекса РФ о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 ГК РФ >>>
5. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам >>>
6. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду >>>
7. Право арендатора на возобновление или заключение нового договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя >>>
8. Неосновательное обогащение при незаключенности или недействительности договора субаренды >>>
9. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды >>>
10. Применение положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества >>>
11. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя >>>
12. Соотношение положений п. 2 ст. 615 ГК РФ (о праве арендатора передавать права на арендованное имущество другим лицам) и Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество >>>
13. Момент возникновения и прекращения у арендатора права на сдачу имущества в субаренду >>>
14. Внесение прав аренды в качестве вклада по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) >>>
15. Возможность получения арендодателем части доходов от сдачи арендованного имущества в субаренду или взыскания дополнительной платы с арендатора за сдачу им имущества в субаренду >>>
16. Возможность реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159, если это имущество сдано в субаренду >>>
17. Возможность внесудебного порядка обращения взыскания на право аренды земельного участка >>>
18. Правовое регулирование договора сублизинга >>>
19. Передача в субаренду имущества, в отношении которого возбуждено исполнительное производство >>>
20. Полномочия органов местного самоуправления по ограничению права арендатора на сдачу муниципального имущества в субаренду >>>
21. Способы передачи арендатором права аренды >>>
22. Возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в одностороннем порядке >>>
23. Передача права аренды отдельно от обязанностей по договору >>>
24. Сохранение в силе договора субаренды при перенайме >>>
25. Применение ст. 615 ГК РФ к отношениям, возникающим из договора на установку рекламной конструкции >>>
26. Последствия квалификации перенайма в качестве злоупотребления правом >>>
27. Возможность ограничения права пользования имуществом по договору аренды >>>
28. Перепланировка арендатором помещения без согласования с арендодателем >>>
29. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 615 ГК РФ была применена исходя из ее буквального содержания >>>

1. Получение согласия арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду или на передачу прав и обязанностей по договору аренды

Статья 615 ГК РФ не определяет, в какой форме должно быть выражено согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Нередко условие о возможности субаренды включают в договор аренды. Возникает вопрос о соответствии подобного положения закону.

1.1. Вывод из судебной практики: Если согласие арендодателя на перенаем или сдачу имущества в субаренду выражено в договоре аренды, получать его согласие на каждую конкретную сделку не требуется.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...18. Условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ.
Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки перенайма, заключенной истцом (новым арендатором) с прежним арендатором в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.
Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что сделка перенайма является ничтожной как заключенная без согласия арендодателя (собственника имущества) и, следовательно, отказ в ее регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арендодатель.
Изучив обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ ответчика в регистрации права аренды истца является правомерным, поскольку на заключение сделки перенайма в нарушение требований пункта 2 статьи 615 ГК РФ не получено согласия арендодателя спорного помещения.
При этом суд указал, что условие договора аренды, заключенного между собственником помещения (арендодателем) и прежним арендатором, в соответствии с которым за арендатором закреплялось право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать права и обязанности в перенаем без получения дополнительного разрешения арендодателя, не соответствует пункту 2 статьи 615 ГК РФ.
Данная норма закона, требующая при совершении сделок с арендными правами получение согласия арендодателя, является императивной, а поэтому не может быть изменена договором. По мнению суда, по смыслу пункта 2 статьи 615 Кодекса согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок. Указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды "генерального" согласия на совершение арендатором таких сделок.
Из материалов дела усматривается, что арендодатель возражал против перенайма акционерным обществом прав и обязанностей арендатора, что подтверждается представленными третьим лицом письмами, получение которых истец не отрицал.
Учитывая изложенное, суд в иске отказал.
Суд апелляционной инстанции, проверивший законность принятого судебного акта по жалобе истца, решение суда первой инстанции отменил и исковое требование удовлетворил.
В своем постановлении суд апелляционной инстанции отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.
Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 22.01.2018 по делу N 303-ЭС17-13540, А73-5337/2016
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, общество "Промсвязь" (арендодатель) и общество "Аренда Центр" (арендатор) 06.12.2010 сроком до 31.12.2025 заключили договор N 01 аренды нежилых помещений N 1 - 6, 17 - 65, 105 - 129, 131 - 140 общей площадью 1211,3 кв. м на 2-м этаже и помещений N 1 - 49, 66 - 69, 96 - 109, 111 - 119 общей площадью 1362,5 кв. м на 3-м этаже в здании, находящемся по адресу: г. Хабаровск, ул. Павловича, д. 13, лит. "А", для использования в качестве помещений производственно-технического и служебного назначения.
В пункте 5.6 договора стороны определили, что арендатор вправе переуступать право аренды другому лицу, сдавать арендованные помещения в субаренду, передавать арендные права по данному договору в задаток, вносить арендные права в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридических лиц.
Общество "Промсвязь" 24.06.2015 направило обществу "Аренда Центр" уведомление, в котором, сославшись на статью 157.1 ГК РФ, сообщило об отзыве согласия на переуступку права аренды другому лицу, сдачу арендованного помещения в субаренду, передачу арендных прав по данному договору в задаток, внесению арендных прав в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридических лиц. Данное уведомление арендатор получил 25.06.2015.
Общество "Промсвязь", ссылаясь на то, что арендатор допустил существенные нарушения условий договора аренды нежилых помещений и отказался расторгнуть договор, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Данная норма не содержит ни запрет на установление соглашением сторон иного правила, ни требований к способу выдачи согласия, порядку и форме дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок, указанных в этом пункте, в том числе сделок субаренды (кроме случаев, когда необходимость согласия на совершение сделки и форма выражения такого согласия установлены законом, например, при сдаче в аренду государственного или муниципального имущества).
По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (пункт 18 Информационного письма ВАС РФ N 66).
Арендодатель, заключая договор аренды и передавая имущество в пользование именно с условием, дающим право арендатору сдавать это имущество в субаренду, выражает волю собственника, обусловленную статьями 209 и 615 ГК РФ.
Согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ, не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу пункта 3 статьи 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.
Такое условие договора аренды может быть изменено только по правилам, предусмотренным гражданским законодательством.
В соответствии пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.
Ввиду того, что спорным договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение условий договора в одностороннем порядке, общество "Промсвязь" было не вправе путем направления уведомления арендатору изменить пункт 5.6 договора, которым стороны согласовали существенное условие, позволяющее арендатору сдавать в период аренды помещения в субаренду. Изменение такого условия лишает арендатора того, на что он правомерно рассчитывал при заключении договора аренды спорных помещений, поскольку, как установлено судами первой и апелляционной инстанций, целью заключения договора аренды являлась именно организация арендатором офисных помещений с целью сдачи их в субаренду, их содержание, ремонт и обслуживание арендатором.
Поскольку ответчик не допустил существенных нарушений договора аренды и требований пункта 2 статьи 615 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у истца права требовать расторжения договора аренды по основаниям, приведенным им в исковом заявлении..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.07.2013 по делу N А55-28318/2012
"...19.08.2010 между ООО "Приволжскагролизинг" и ООО "СПК "Победа" заключен договор финансовой субаренды (сублизинга) N 138-2009/АКМ (Л-8495/1), согласно которому истцом ответчику по акту приема-передачи от 27.09.2010 передано имущество: комбайн зерноуборочный самоходный "Енисей-1200-1НМ-165К", заводской номер машины 195584, номер двигателя 158307, номер ПСМ ВЕ 412941 и комбайн зерноуборочный самоходный "Енисей-1200-1НМ-165К", заводской номер машины 197975, номер двигателя 158240, номер ПСМ ВЕ 412969.
Исходя из пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). При этом в случае субаренды имущества ответственным по договору перед арендодателем является арендатор, а в случае перенайма - лицо, которому арендатор передал свои права и обязанности из договора (новый арендатор).
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций верно указали, что в материалах дела не имеется и сторонами не представлено доказательств отсутствия согласия ОАО "Росагролизинг" на заключение договора сублизинга с ответчиком.
При этом Арбитражный суд Самарской области обоснованно отклонил довод ответчика о ничтожности договора, поскольку вопреки необоснованному утверждению ответчика основной договор лизинга прямо предусматривает право ООО "Приволжскагролизинг" на заключение договора сублизинга..."

1.2. Вывод из судебной практики: Получать согласие на передачу имущества в субаренду не требуется, если договоры аренды и субаренды от имени арендодателя подписаны одним лицом, которое является учредителем и руководителем арендодателя и арендатора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.03.2012 N Ф03-137/2012 по делу N А51-7827/2011
"...Как установлено судом из материалов дела, 01.01.2010 между ООО "Огонек" (арендодатель) и ООО "Ваня Ко, ЛТД" (арендатор) был заключен договор аренды помещения магазина "Огонек", согласно которому арендодатель передал арендатору во временное пользование помещение магазина "Огонек", расположенное по адресу: г. Большой Камень, ул. Гагарина, 17, для использования под магазин продовольственных и промышленных товаров. Срок аренды с 01.01.2010 по 30.12.2010.
01.01.2010 между ООО "Ваня Ко, ЛТД" (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Дзюба Татьяной Владимировной (арендатор) заключен договор аренды (далее - договор субаренды) N 3 торговых мест магазина "Огонек", в соответствии с которым Арендодатель сдает, а арендатор принимает на временное пользование на условиях аренды торговые места N 3 в павильоне N 2 в магазине "Огонек" общей площадью 15 кв. м, для торговли промышленными товарами. Срок аренды установлен с 01.01.2010 по 30.12.2010.
Признавая договор субаренды недействительным по правилам статьи 168 ГК РФ, и как следствие, отсутствие у сторон по нему прав и обязанностей, суд апелляционной инстанции сослался на непредставление истцом доказательств согласия арендодателя - ООО "Огонек" на передачу спорного имущества в субаренду.
Обязательность наличия такого согласия предусматривалась пунктом 2 статьи 615 ГК РФ и пунктом 2.2 договора аренды от 01.01.2010.
Между тем, апелляционным судом не учтено следующее.
Как видно из текстов вышеназванных договора аренды от 01.01.2010 и договора субаренды N 3 от 01.01.2010, от имени арендодателя они подписывались одним и тем же лицом - Соколовой М.В.
При этом она действовала в качестве руководителя и учредителя ООО "Огонек" и ООО "Ваня Ко, ЛТД" на основании Устава этих обществ. О наличии таких полномочий у этого лица свидетельствуют находящиеся в деле выписки их ЕГРЮЛ.
В связи с чем согласия арендодателя - ООО "Огонек" в форме отдельного документа на передачу ООО "Ваня Ко, ЛТД" торгового места в субаренду не требовалось, оно уже имелось в момент подписания договора субаренды арендодателем.
Наличие иных оснований для признания договора субаренды недействительным, либо незаключенным из материалов дела не усматривается и суду не представлялись..."

1.3. Вывод из судебной практики: Если договором не предусмотрено получение согласия арендодателя в письменной форме, то выражением такого согласия могут быть признаны действия арендодателя, свидетельствующие об одобрении сделки.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2002 N А56-19356/01
"...Как следует из материалов дела, ОАО "Светогорск" (арендодатель) и ТОО "Интерюнити-К" (арендатор) 05.02.93 заключили сроком на 10 лет договор аренды имущественного комплекса картонно-бумажного производства, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Светогорск, ул. Заводская, д. 17, для осуществления арендатором хозяйственной деятельности по производству бумаги и картона.
ТОО "Интерюнити-К" 06.03.2000 передало имущественный комплекс картонно-бумажного производства в субаренду сроком на 11 месяцев ООО "КБФ", о чем сторонами был подписан соответствующий договор субаренды (л.д. 33 - 35).
ООО "КБФ" письмом от 17.02.2000 уведомило ОАО "Светогорск" о подписании договора субаренды, указав, что все работники "Интерюнити-К", занятые на работе в картонно-бумажном комплексе, переведены на работу в ООО "КБФ", а также то, что им оплачиваются счета за аренду и энергоносители. Указанное письмо, как следует из имеющегося на нем штампа с входящим номером, получено ОАО "Светогорск" 18.02.2000 (т. 1, л.д. 53).
В материалах дела имеется иная переписка между ОАО "Светогорск", ТОО "Интерюнити-К" и ООО "КБФ" и документы, свидетельствующие о том, что ОАО "Светогорск" было проинформировано о заключении договора субаренды, об использовании имущественного комплекса для производства картона и бумаги ООО "КБФ" и об обеспечении арендодателем субарендатора электроэнергией, теплом, водой, сырьем в соответствии с оформленными непосредственно с ООО "КБФ" договорами.
Всесторонне и полно исследовав материалы дела, доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что своими действиями ОАО "Светогорск" одобрило заключение договора субаренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Пунктом 11.2 договора аренды от 05.02.93 предусмотрено, что ни одна из сторон не вправе без согласия другой стороны передавать свои обязательства по договору аренды. Однако, как правомерно отмечено в постановлении апелляционной инстанции, ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни договор аренды не обязывают получать согласие на заключение договоров субаренды в письменном виде.
Поскольку суд пришел к выводу о том, что ОАО "Светогорск" путем совершения определенных действий дало согласие на использование имущественного комплекса субарендатором, договор субаренды от 06.03.2000 обоснованно не признан судом противоречащим статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

1.4. Вывод из судебной практики: Договор аренды может включать условие о том, что арендатор вправе сдавать в субаренду имущество при условии отсутствия у него задолженности по арендной плате.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2009 по делу N А56-17034/2006
"...Как следует из материалов дела, 01.12.1998 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Северо-Западный Издательский Дом" (арендатор) заключен договор N 20-В077680 аренды нежилых помещений по указанному адресу, в том числе и помещения 12-Н, сроком до 01.12.2008. В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ Комитет отказался от этого договора в связи с несоблюдением арендатором условий сдачи имущества в субаренду (пункты 2.2.12 и 6.4 договора), направив ООО "Северо-Западный Издательский Дом" уведомление от 27.10.2005 N 10219.
На основании договора субаренды от 01.09.2005, заключенного между правопредшественником ООО "Северо-Западный Издательский Дом" (арендатор) и ООО "Медмарин" (субарендатор), в период с 19.09.2005 по 03.03.2006 ответчик пользовался спорным имуществом. Срок договора установлен до 30.06.2006.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).
Как следует из пункта 6.4 договора аренды от 01.12.1998 N 20-В077680, арендатор, не имеющий задолженности по арендной плате на момент подписания договоров субаренды, имеет право на их заключение при соблюдении пункта 2.2.12 настоящего договора.
Пунктом 2.2.12 установлено, что при сдаче спорного имущества в субаренду арендатор обязан уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок со дня его государственной регистрации.
В случае несоблюдения арендатором условий сдачи помещения в субаренду, установленных пунктами 2.2.12 и 6.4 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по договору аренды и его расторгнуть (пункт 6.6).
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ договор аренды прекращен.
Нарушений либо неправильного применения судами обеих инстанций норм материального или процессуального права, которые могли привести к принятию неправильных судебных актов, кассационная инстанция не усматривает..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2009 по делу N А56-52200/2007
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 27.09.2004 заключили договор N 07-Ф002897 аренды нежилых помещений общей площадью 119,8 кв.м, находящихся по адресу: Санкт-Петербург, пр. Наставников, д. 30, к. 4, лит. А, комн. 36 - 47 в 1-С, для использования под кафе сроком на 5 лет с распространением условий договора на отношения сторон, возникшие с 27.09.2004. Государственная регистрация договора произведена 15.11.2004. Помещения переданы ответчику по акту сдачи-приемки от 27.09.2004.
В соответствии с пунктами 2.3.2 и 2.2.18 договора арендатор может сдавать объект в субаренду при отсутствии задолженности по арендной плате на момент подписания договоров субаренды, но не ранее 1 месяца с момента заключения договора при условии уведомления арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок со дня заключения договора аренды, приложив подлинник заключенного договора субаренды, а также уведомления арендодателя о всех изменениях и дополнениях к договору субаренды.
При проведении Комитетом 24.08.2007 проверки спорных помещений установлено их нецелевое использование - под студию загара и салон красоты, а также незаконная сдача в субаренду обществу с ограниченной ответственностью "Марафет".
Ссылаясь на наличие задолженности Общества по внесению арендной платы, начисление пеней, штрафа, имеющиеся основания к досрочному расторжению договора и выселению, Комитет обратился к арендатору с претензией, а затем - в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку ответчик частично погасил задолженность, требование о взыскании задолженности удовлетворено судом первой инстанции частично в сумме 182 871 руб. 78 коп.; с учетом частичной оплаты долга ответчиком и исходя из несоразмерности заявленных ко взысканию пеней и штрафа последствиям нарушения обязательства суд их уменьшил, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); в остальной части исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме.
Таким образом, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.04.2007 по делу N А56-15444/2006
"...Между КУГИ (арендодатель) и ООО "ТК "Туран" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 25.11.1998 N 12-А-2836 (л.д. 7 - 14).
Согласно условиям договора арендатор, не имеющий задолженности по арендной плате на момент подписания договоров субаренды, имеет право на заключение договоров субаренды при соблюдении пункта 2.2.12 договора. Арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду объекта или его части в уставный капитал без письменного разрешения арендодателя, за исключением сдачи в субаренду с соблюдением условий, установленных пунктами 2.2.12, 6.4). В случае несоблюдения арендатором условий сдачи объекта в субаренду, установленных пунктами 2.2.12, 6.4 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по договору аренды и расторгнуть договор аренды (пункты 6.4 - 6.6 договора).
Уведомлением от 28.03.2005 N 221-18 КУГИ сообщил арендатору о расторжении договора аренды в связи с нарушением обществом пунктов 2.2.12 и 6.4 договора. Федеральной регистрационной службой 22.11.2005 произведена государственная регистрация прекращения аренды.
Ссылаясь на то, что ответчик пользуется помещением без законных оснований, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском о выселении ответчика из занимаемых помещений.
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили заявленное требование, признав, что правоотношения сторон по договору аренды прекратились, и у ответчика не имеется правовых оснований занимать упомянутое помещение. Доводы подателя жалобы связаны с оспариванием обоснованности прекращения договора аренды и направлены на переоценку доказательств, которые являлись предметом исследования по другому делу (N А56-11256/2006). Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2006 по делу N А56-11256/2006 отказано в иске ООО "ТК "Туран" о признании незаконными действий Регистрационной службы по регистрации прекращения права аренды ООО "ТК "Туран" по договору аренды от 25.11.98 N 12-А-2836 на объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Булавского, д. 6, литера А, кадастровый номер 78:7524:0:7..."

2. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды

Пункт 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает, что к договорам субаренды применяются правила, установленные для договоров аренды. В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не определены, - в соответствии с назначением имущества. В качестве условий пользования имуществом стороны иногда предусматривают его целевое назначение, в рамках которого арендатор должен им пользоваться. По правилу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать имущество в субаренду только с согласия арендодателя. Однако возникает вопрос: распространяются ли на субарендатора условия договора аренды о целевом назначении имущества?
Иногда стороны также не учитывают, что на договор субаренды распространяются все правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ), в том числе касающиеся государственной регистрации договора.

2.1. Вывод из судебной практики: На субарендатора распространяются положения п. 1 ст. 615 ГК РФ, обязывающие его пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.10.2006 по делу N А56-37854/2005
"...Из материалов дела усматривается, что первоначальный отказ Лицензирующего органа в выдаче лицензии (л.д. 72) был связан с тем, что целевое использование помещения не предусматривает продажу алкогольной продукции. При этом Лицензирующим органом была сделана ссылка на положения статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает обязанность арендатора использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды. Распространяя аналогичное правило на договор субаренды, названная норма права одновременно устанавливает необходимость получения согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду.
Анализ приведенных положений закона позволяет прийти к выводу о том, что такое согласие требуется и при изменении целей использования имущества по отношению к установленным в договоре аренды.
Применительно к обстоятельствам настоящего дела в качестве арендодателя выступал Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в лице Управления недвижимого имущества Василеостровского района (далее - КУГИ), который на основании договора аренды от 04.09.1995 N 01/А2892 передал спорное помещение обществу с ограниченной ответственностью "Риола" (далее - ООО "Риола") для использования под медицинский центр.
Письмом от 09.02.2005 N 313-19 КУГИ направил в адрес арендатора ответ на его обращение о возможности изменения цели арендуемого помещения. В письме было сказано, что арендодатель не имеет принципиальных возражений против изменения цели использования помещения при условии согласования с Межведомственной комиссией.
Таким образом, возможность использования ответчиком переданного ему по договору субаренды от 01.02.2005 N 24 с-а ООО "Риола" помещения под продовольственный магазин была обусловлена именно заключением Межведомственной комиссии.
В отсутствие положительного заключения данного органа нельзя считать подтвержденным само право пользования помещением по договору субаренды применительно к установленным этим договором целям его использования..."

2.2. Вывод из судебной практики: Требования Гражданского кодекса РФ о регистрации договора аренды применимы и к договору субаренды.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...19. Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.
Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.12.2009 N Ф03-6852/2009 по делу N А51-11853/2008
"...Арбитражные суды установили, что 01.11.2004 между ООО "Артем-Кино" и ООО "ТАКСИ ДВА и КО" подписан договор субаренды нежилого помещения площадью 51,3 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Артем, ул. Кирова, 33, являющемся муниципальной собственностью и принадлежащем истцу на праве аренды по договору от 23.11.2003 N 168. Впоследствии между теми же сторонами подписаны договоры субаренды в отношении этого же имущества от 01.01.2006 и от 01.01.2007.
Дав оценку данным договорам субаренды, суды пришли к обоснованному выводу об их незаключенности из-за отсутствия государственной регистрации по правилам статей 609, 651 ГК РФ, притом что срок действия каждого из названных договоров составил более года..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.06.2011 по делу N А75-8011/2010
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Из содержания пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации.
Арбитражный суд с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды" установил, что срок действия спорного договора субаренды земельного участка составляет ровно год, поэтому данный договор подлежал государственной регистрации, а поскольку в установленном законом порядке договор не был зарегистрирован, то он считается незаключенным.
Таким образом, при принятии обжалуемых судебных актов судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для их отмены отсутствуют..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.05.2011 по делу N А75-8010/2010
"...Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Из содержания пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации.
Арбитражный суд с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды" установил, что срок действия спорного договора субаренды земельного участка составляет ровно год, поэтому данный договор подлежал государственной регистрации, а поскольку в установленном законом порядке договор не был зарегистрирован, то он считается незаключенным.
Принимая во внимание, что незаключенный договор не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей, арбитражный суд правильно указал на отсутствие у ООО "Фирма ГТН" правовых оснований занимать спорный земельный участок..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2006 N КГ-А40/3587-06 по делу N А40-32736/05-59-280
"...Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Срок действия договора аренды от 01.11.2003 N 084 определен до 01.11.2008, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
Следовательно, подписанный между Управляющей организацией и ООО "БНБ групп" договор субаренды от 01.11.2003 N 0084/003 в силу ст. ст. 609 и 651 ГК РФ также подлежал государственной регистрации и при отсутствии таковой является незаключенным..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.09.2011 по делу N А26-8105/2010
"...ООО "Гранд" (арендатор) и ООО "Неста" (субарендатор) подписали договор от 05.05.2010 N 1/10 субаренды помещения площадью 359,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. Генерала Фролова, д. 8, сроком с 05.05.2010 по 30.04.2015.
Как установлено пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Из договора субаренды от 05.05.2010 N 1/10 следует, что срок аренды спорного нежилого помещения установлен с 05.05.2010 по 30.04.2015.
Таким образом, названный договор подлежит обязательной регистрации. Однако в материалы дела не представлено доказательств о его государственной регистрации, в связи с чем данный договор нельзя считать заключенным.
В силу изложенного, суд правомерно квалифицировал спорные отношения сторон как возникшие из неосновательного обогащения..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 03.06.2010 N Ф09-4077/10-С6 по делу N А50-20247/2009
"...Между обществом "ПТДН-Траст" (арендодатель) и обществом "Спрут" (арендатор) подписан договор субаренды нежилых помещений от 22.05.2006 N 9, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в субаренду нежилые помещения общей площадью 59,8 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Горького, д. 80 (первый этаж).
Срок действия договора установлен с 22.05.2006 по 21.05.2007 (п. 4.1 договора).
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Принимая во внимание отсутствие доказательств государственной регистрации договора субаренды нежилых помещений от 22.05.2006 N 9, суды сделали обоснованный вывод о том, что названный договор является незаключенным..."

2.3. Вывод из судебной практики: Субарендатор вправе требовать от арендатора возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных им с согласия арендатора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 20.04.2012 по делу N А40-41216/11-23-347
"...Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Таким образом, в силу ст. 623 ГК РФ после прекращения договора субаренды субарендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.
Апелляционный суд установил, что согласие на проведение неотделимых улучшений было дано ООО "АТЛАС" в письме от 01 марта 2010 года, в котором конкретно указано, что оно, выступая в качестве арендодателя, разрешает произвести в помещении монтаж структурированной кабельной сети, поставку и монтаж сплит-системы VINGS AUS (л.д. 20 т. 1).
Подлежат также отклонению доводы кассационной жалобы о том, что ООО "АТЛАС" не является собственником имущества, с его стороны обогащения за счет улучшений имущества не произошло, а обязанность по возмещению неотделимых улучшений должна быть возложена на его собственников, которыми в настоящее время являются ИП Костина С.П. и ИП Костин И.В.
ООО "АТЛАС" полагает, что поскольку оно само являлось лишь арендатором помещения и не получило какой-либо выгоды от произведенных субарендатором помещений, то на него и не может быть возложена обязанность по возмещению неотделимых улучшений.
Однако, отношения субаренды в части неотделимых улучшений устанавливают права и обязанности ОАО "Брокерский дом "ОТКРЫТИЕ" (субарендатора) и ООО "АТЛАС" (арендатора по основному договору аренды), в то же время не устанавливают прав и обязанностей арендодателя - собственника помещения.
В данном случае в условиях договора субаренды N 02-02-02/10 от 01.02.2010 г. истцом и ответчиком не согласовано получение письменного согласия на произведение субарендатором неотделимых улучшений помещения от собственника этого помещения.
При этом, арендодатель-собственник помещения не участвовал в заключении договора субаренды, его не подписывал.
Таким образом, арендатор (ООО "АТЛАС") дав письменное согласие в рамках и в соответствии с условиями заключенного им с истцом договора субаренды на проведение субарендатором неотделимых улучшений, тем самым принял на себя за собственника имущества предпринимательский риск и бремя ответственности за совершение неотделимых улучшений и последующее возмещение их стоимости субарендатору.
Субъектом ответственности по заявленному требованию в силу ст. 623 ГК РФ может быть лишь контрагент по сделке - в данном случае по договору субаренды, которым является ответчик..."

3. Сдача части арендованного имущества в субаренду при наличии у арендатора права сдачи всего предмета договора аренды

Достаточно часто стороны договора аренды включают в договор условие о праве арендатора без дополнительного согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. В связи с этим на практике возникают споры относительно необходимости получения согласия арендодателя на сдачу в субаренду части арендованного имущества.

3.1. Вывод из судебной практики: Наличие в договоре условия о праве сдавать в субаренду все арендуемые помещения без дополнительного согласия собственника имущества не освобождает арендатора от необходимости получить согласие на сдачу в субаренду части указанных помещений.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2010 N Ф09-2476/10-С6 по делу N А47-7366/2008
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между Алениковой Т.Н., Антиповой И.М., Васильевой С.А., Дегтяревой Н.В., Ильиной Т.А., Левиной С.С., Синицыной В.И., Тулик Ю.О., Чуриловой В.Н., Щелыкалиной Т.И., Якуповой А.М., Федотовой Н.Н., Кузиной Т.Я. (арендодатели) и обществом "Регата" (арендатор) 01.05.2008 заключен договор аренды нежилых помещений N 6 площадью 439,1 кв. м (литера А2) и N 1 площадью 272,2 кв. м (литера ЛА2), расположенных на первом этаже и в подвале десятиэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями (литера АА1А2А3А4) по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 20.
Между обществом "Регата" и предпринимателем Кузиной Т.Я. (субарендатор) 01.05.2008 заключены договор субаренды N 1, согласно которому в субаренду сдается часть площади торгового зала - 1 торговое место площадью 20,9 кв. м для торговли посудой и другими непродовольственными товарами, расположенное по вышеназванному адресу, а также договор субаренды N 2 на подсобное помещение площадью 18,9 кв. м, находящееся в этом же доме.
Предприниматель Кузина Т.Я., полагая договоры субаренды недействительными (ничтожными) сделками, заявила соответствующее встречное требование.
Суды, установив, что предметом договоров субаренды N 1, 2 являются части нежилых помещений N 1, 6, находящихся в общей долевой собственности, на передачу в субаренду которых должна иметься согласованная воля всех участников долевой собственности, и при отсутствии таковой, пришли к верному выводу о недействительности договоров субаренды от 01.05.2008 N 1, 2, как не соответствующих требованиям ст. 209, 246, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 168 указанного Кодекса).
Доводы заявителя кассационной жалобы о наличии у него права в соответствии с договором аренды от 01.05.2008 N 1 на передачу помещений в субаренду и наличие соответствующей воли собственников, подлежит отклонению, так как, верно указано судом первой инстанции, из буквального толкования положений указанного договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что все сособственники предоставляли обществу "Регата" право сдавать в субаренду арендованное помещение, то есть помещения, указанные в п. 1.1 договора аренды, а не иные помещения (доли, части, торговые места), с иной технической характеристикой..."

4. Соотношение норм Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Лесного кодекса РФ о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 ГК РФ

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ для реализации прав арендатора, предусмотренных указанной нормой, требуется согласие арендодателя.
Вопрос о соотношении данных норм по-разному трактуется в судебной практике.

4.1. Вывод из судебной практики: При передаче права аренды земельного участка требуется только уведомление арендодателя (или собственника земельного участка), а не получение его согласия, если иное не предусмотрено договором.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"
"...15. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.11.2014 N Ф03-4924/2014 по делу N А59-944/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 22.02.2013 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью городского округа "Александровск-Сахалинский район" Сахалинской области (арендодатель) и ОАО "Ростелеком" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 65:20:0000011:376, общей площадью 50 кв. м.
Пунктом 4.1.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право сдавать участок в субаренду с письменного уведомления арендодателя, а также передавать права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока действия договора аренды.
Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.
Ссылка прокурора о несоответствии спорного договорного условия пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающему обязанность арендатора получить согласие собственника имущества на его передачу в субаренду, не принимается судебной коллегией во внимание, поскольку к спорным отношениям подлежат применению специальные нормы земельного законодательства, а не общие положения гражданского законодательства..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.03.2013 N Ф03-929/2013 по делу N А51-3000/2012
"...Судами установлено, что на основании достигнутого 15.08.2011 между ИП Воробьевым А.А. и ООО "Адонис" соглашения права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:60 перешли к обществу.
По акту приема-передачи от 15.08.2011 спорный земельный участок передан предпринимателем ООО "Адонис".
Согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, ТУ Росимущества в Приморском крае как собственник и арендодатель спорного земельного участка был уведомлен о передаче ИП Воробьевым А.А. прав и обязанностей по договору аренды от 06.05.2011 ООО "Адонис", иного договором аренды от 06.05.2011 не предусмотрено.
В то же время доказательств направления обществу, ответственному по договору аренды земельного участка перед Управлением, предложения о расторжении договора истцом не представлено. Претензия, направленная истцом ИП Воробьеву А.А., таким доказательством не является..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.09.2014 по делу N А03-24858/2013
"...В силу пункта 2.2 договора аренды только с письменного согласия арендодателя арендатор может заключить договор субаренды или залога.
Истец, полагая, что пункты 2.2, 4.1.1 договора аренды являются недействительными, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, исходя из положений пункта 3 статьи 3, пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, пункта 2 статьи 615 ГК РФ, пунктов 15, 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), пришел к выводу о противоречии пункта 2.2 договора аренды указанным нормам права.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.
Судебная коллегия, отклоняя доводы жалобы и поддерживая выводы судов, исходит из установленных судами обстоятельств и следующих норм права.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.
Согласно пункту 18 постановления Пленума N 11 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. Договор аренды, отдельные пункты которого оспариваются, заключен на срок 20 лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются нормами статьи 22 ЗК РФ.
Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу, что условия пункта 2.2 договора аренды противоречат пункту 9 статьи 22 ЗК РФ.
Таким образом, оснований для отмены или изменения судебных актов, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.08.2014 по делу N А03-24859/2013
"...Из материалов дела следует, что в соответствии с постановлением администрации от 15.03.2013 N 147 "О предоставлении в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения ИП Железнякову А.Г." между администрацией и Железняковым А.Г. сроком на 20 лет заключен договор аренды земельного участка, категории "земли сельскохозяйственного назначения", общей площадью 100 000 кв. м, с кадастровым номером 22:13:020004:1376, с месторасположением, установленным относительно ориентира: с. Верх-Камышенка, участок находится примерно в 4,6 км от ориентира по направлению на юг.
По условиям пункта 2.2 договора аренды арендатор только с письменного согласия арендодателя может заключить договор субаренды или залога.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Заместитель прокурора Алтайского края, полагая, что пункты 2.2, 4.1.1 договора аренды не соответствуют действующему законодательству, обратился в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя иск, исходили из того, что оспариваемые условия договора противоречат закону, в связи с чем являются недействительными (ничтожными).
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 607, пунктом 2 статьи 615, пунктом 1 статьи 619 ГК РФ, пунктом 3 статьи 3, пунктами 5, 6, 9 статьи 22, частью 2 статьи 46 ЗК РФ, пунктами 15, 18, 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суды пришли к выводу, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления; арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендодатель может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя; досрочное расторжение договора аренды земельного участка в указанном случае возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.
При таких обстоятельствах оспариваемые пункты договора аренды на основании статьи 168 ГК РФ признаны судами недействительными как противоречащие названным нормам.
На основании изложенного требования заместителя прокурора Алтайского края удовлетворены на законных основаниях..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.08.2014 по делу N А03-24869/2013
"...Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации от 27.03.2012 N 3239 "О предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду предпринимателю" между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 30.03.2012 N 18 с соглашением о внесении изменений от 15.11.13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 80 000 кв. м, имеющий кадастровый номер 22:13:020004:12 (далее - земельный участок). Договор заключен сроком на 20 лет.
Пунктом 2.2 договора стороны предусмотрели условие о том, что арендатор может заключить договор субаренды или залога только с письменного согласия арендодателя.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что оспариваемые условия договора противоречат закону, в связи с чем являются недействительными (ничтожными).
Кассационная инстанция считает обозначенную позицию правильной.
Согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.
Согласно пункту 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
С учетом изложенной правовой позиции выводы судов о несоответствии пункта 2.2 договора нормам права обоснованны.
Таким образом, нарушения норм материального и процессуального права отсутствуют, жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.08.2012 по делу N А46-17476/2011
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В связи с изложенным передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) земельных участков регулируется положениями пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пунктами 5, 9 статьи 22 ЗК РФ. Указанные нормы ЗК РФ не были применены судом апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума N 11) разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Таким образом, передача прав и обязанностей арендатора по договору субаренды от 12.01.2011 должна осуществляться в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ. При рассмотрении заявления о процессуальном правопреемстве суд апелляционной инстанции указанную норму не применил.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 АПК РФ суд кассационной инстанции считает, что имеются основания для направления дела на новое рассмотрение, при котором необходимо рассмотреть заявление о процессуальном правопреемстве в соответствии с подлежащими применению нормами ЗК РФ, установить факт уведомления в соответствии с постановлением Пленума N 11..."

Московский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что при рассмотрении вопроса о передаче земельного участка в субаренду применяются специальные нормы ст. 22 Земельного кодекса РФ (т.е. такая передача возможна без согласия собственника при условии его уведомления), если договором аренды, заключенным до 31.10.2001, не предусмотрено получение согласия арендодателя на совершение действий с арендованным имуществом.

Постановление ФАС Московского округа от 22.05.2007, 29.05.2007 N КГ-А40/4083-07-П по делу N А40-58893/05-7-473, А40-60769/05-9-502
"...В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что противоречия между пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (передача прав аренды возможна только с согласия арендодателя) и пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (возможно при уведомлении собственника земельного участка) подлежат разрешению в пользу Земельного кодекса Российской Федерации за исключением случаев, если условие согласия арендодателя на распоряжение арендатором правом аренды прописано в договоре аренды, заключенном до 31.10.2001.
При заключении договора аренды от 05.04.1995 N М-08-001978 условие, согласно которому арендатор вправе осуществлять сделки с предоставленным участком только с согласия арендодателя, сторонами не согласовано (п. 4.1 договора).
Таким образом, суд кассационной инстанции полагает, что вывод судов обеих инстанций о том, что ООО "Фирма "ДОРН" вправе было предоставлять арендуемый земельный участок ООО "МЕГАБРЕНД" без согласия собственника соответствует требованиям закона, фактическим обстоятельствам спора..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.03.2013 по делу N А12-9585/2012
"...28.09.2011 ИП Низкопоклонный А.Н. передал арендованную часть земельного участка сельскохозяйственного назначения по договору субаренды N 2КФ сроком с 04.10.2011 по 01.10.2012 (далее - договор от 28.09.2011 N 2КФ) ООО "Фермалэнд".
Судом установлено, материалами дела подтверждается, что между ИП Низкопоклонным А.Н. и ООО "Фермалэнд" 28.09.2011 подписаны приложения N N 1, 2, 3 к договору, 04.10.2011 акты приема-передачи земельных участков.
Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренду земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участника в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Договорами от 28.09.2010 и от 28.09.2011 иное не предусмотрено.
С учетом указанных норм суд пришел к выводу, что собственники общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 34:09:000000:0293 уведомлены о заключении договора субаренды от 28.09.2011 N 2КФ путем опубликования уведомления в газете "Борьба" Калачевского муниципального района Волгоградской области выпуск от 21.06.2012 (73, 74) и в газете "Волгоградская правда" от 22.06.2012 N 109..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.03.2011 по делу N А55-3997/2010
"...Как следует из материалов дела, между Министерством (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ЛОТС-1" (далее - ООО "ЛОТС-1") (арендатор) 18.04.1008 заключен договор N 228 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 63:01:02 42 001:0013, находящийся по адресу: ул. Победы/ул. Севастопольская в Кировском районе города Самары, площадью 7215,6 кв. м, для строительства офисно-торгового центра.
Указанный земельный участок с 29.06.2009 находится во владении и пользовании ООО "Ибица" на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 18.04.2008 N 228 (перенаем). Законность использования и передачи земельного участка в пользование ООО "Ибица" на основании вышеуказанного договора подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-15012/2009, которым признано незаконным решение Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области об отказе в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 29.06.2009 (перенаем), заключенному между ООО "ЛОТС-1" и ООО "Ибица".
Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложена в пункте 16 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которой уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
В соответствии с пунктом 15 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, следует руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельном кодексом РФ, при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Новый арендатор - ООО "Ибица" после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя - Министерства, то в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 18.04.1008 N 228 (в редакции дополнительного соглашения от 14.07.2008 г. N 1) следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Доказательств соблюдения арендодателем требований абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по делу не представлены.
Уведомление от 13.11.2009 было направлено в адрес ООО "ЛОТС-1", тогда как с 29.06.2009 арендатором по договору аренды от 18.04.2008 N 228 является ООО "Ибица".
Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.04.2010 по делу N А55-15012/2009
"...29 июня 2009 г. между ООО "ЛОТС-1" и заявителем был заключен договор передачи прав и обязанностей по указанному выше договору аренды от 18.04.2008 N 228 (перенаем), согласно которому права и обязанности Арендатора перешли к заявителю (л. д. 44 - 45).
Основанием для отказа в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды послужило то, что представленный на регистрацию договор является безвозмездным, что противоречит пункту 1 статьи 575 ГК РФ и то, что на государственную регистрацию не представлено согласие собственника - министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства по Самарской области на заключение договора передачи прав и обязанностей.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что договор аренды земельного участка N 228 не содержит условия об обязательном получении согласия собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, поэтому отказ регистрирующего органа в регистрации договора передачи прав и обязанностей по указанному договору является незаконным и противоречит требованиям статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и пункту 5 статьи 22 ЗК РФ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Суды пришли к правильному выводу о том, что в силу положений пункта 2 статьи 607, пункта 2 статьи 615 ГК РФ, пункта 5 статьи 22 ЗК РФ для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам достаточно уведомления об этом арендодателя либо собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Судом установлено, что во исполнение условий договора аренды арендатор уведомил министерство о заключении договора перенайма.
Исходя из системного толкования пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ следует, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному менее пяти лет, не требуется обязательное получение согласия собственника земельного участка, а предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора.
Данный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 16 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которой уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
В соответствии с пунктом 15 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, следует руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Довод заявителей кассационных жалоб о необходимости применения при рассмотрении данного дела положений пункта 2 статьи 615 ГК РФ отклоняется судебной коллегией, поскольку земельные правоотношения регулируются ЗК РФ..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 24.01.2012 N Ф09-8212/11 по делу N А07-22714/2010
"...На основании распоряжения управления от 05.03.2008 N 35 между управлением (арендодатель) и обществом "Башкирское" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 05.03.2008 N 000667. Данный договор зарегистрирован 30.04.2008, что подтверждается штампом и печатью регистрирующего органа.
Обществами "Башкирское" и "Откорм Плюс" подписан договор от 31.10.2008 N 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, по условиям которого общество "Башкирское" передало (уступило) обществу "Откорм Плюс" права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:47:060601:0008 по договору аренды от 05.03.2008 N 000667.
Управление, полагая, что при подписании договора уступки от 31.10.2008 обществами "Башкирское" и "Откорм Плюс" нарушены требования п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 6.3.3 договора аренды земельного участка от 05.03.2008 N 000667, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с рассматриваемым иском.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды сделали вывод об отсутствии оснований для признания договора уступки от 31.10.2008 N 1 недействительным.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2006 N Ф09-1395/06-С6 по делу N А50-10224/2005
"...Принимая п. 4.4.7 в редакции арендодателя и исключая п. 7.1 - 7.4, 7.7, 7.8 из договоров, суд апелляционной инстанции руководствовался ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом судом не было учтено то, что применительно к земельным отношениям нормы названного Кодекса являются общими. Пункты 5, 6, 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации иначе регулируют спорные отношения, чем ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим суду необходимо было произвести оценку спорных пунктов договоров аренды земельных участков с учетом норм, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации..."

4.2. Вывод из судебной практики: Для субаренды государственного (муниципального) земельного участка необходимо согласие арендодателя, если это предусмотрено договором, заключенным до введения в действие Земельного кодекса РФ на срок более пяти лет.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"
"...17. В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ)..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 25.03.2011 N КА-А40/2256-11 по делу N А40-7196/10-17-52
"...В соответствии со статьей 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.
В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Договором аренды от 29.01.1997 N М-05-007984, заключенным между Москомземом и АООТ "Пассажирский порт", предусмотрена необходимость наличия согласия арендодателя для передачи земельного участка в субаренду.
В силу пункта 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора.
Как установлено судами, пунктом 2.2 договора субаренды от 17.09.1998 N М-05007984 предусмотрено, что установленный договором срок его действия (до 19.08.2001) может быть продлен с согласия арендатора - ОАО "Пассажирский порт" и Москомзема (с 2004 года - Департамент земельных ресурсов г. Москвы). Своего согласия на продление срока действия указанного договора Москомзем (Департамент земельных ресурсов г. Москвы) не давал.
Таким образом, правильно истолковав приведенные выше нормы ГК РФ в сопоставлении с условиями договора аренды земельного участка от 29.01.1997 N М-05-007984, пунктом 2.2 договора субаренды от 17.09.1998 N М-05007984, суды пришли к обоснованному выводу о том, что представленный обществом договор субаренды утратил силу с окончанием указанного в нем срока действия (до 19.08.2001) и правомерно не признан в качестве доказательства наличия у ООО "Клайк+" права на земельный участок по адресу Москва, Нагатинская пойма, проспект Андропова, вл. 11, корп. 2 для целей получения разрешения на организацию рынка.
Довод кассационной жалобы относительно неприменения судами норм статьи 621 ГК РФ отклоняется судом кассационной инстанции как основанный на неправильном толковании данной статьи ГК РФ и условий договора. Норма части 2 статьи 621 ГК РФ действительно имеет императивный характер, однако является общей и не учитывает специальные требования, установленные законодателем в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности..."

4.3. Вывод из судебной практики: При аренде государственных и муниципальных участков на срок менее пяти лет согласие арендодателя на передачу их в субаренду обязательно.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 17.07.2006 N Ф09-1395/06-С6 по делу N А50-10224/2005
"...Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
При этом для земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и передаваемых в аренду, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает особый порядок регулирования. Так, в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что арендатор вправе передать свои права по договору аренды третьему лицу без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, только в случае, если договор аренды заключен на срок более пяти лет.
Судом установлено, что срок действия спорных договоров составляет 4 года 11 месяцев, то есть, менее пяти лет.
Исходя из смысла п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в данном случае требуется согласие собственника на передачу земельных участков в субаренду.
Этот вывод не противоречит п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Кроме того, п. 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор вправе передать арендованный земельный участок в субаренду без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, только в случае, если договором не предусмотрено иное.
Воля собственника (в данном случае - его представителя - Территориального управления) направлена на включение в спорные договоры условия о необходимости обязательного согласования с ним передачи земельных участков в субаренду (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

4.4. Вывод из судебной практики: Для перенайма лесного участка необходимо получить согласие арендодателя.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 26.11.2014 N 75-АПГ14-5
"...В силу пункта 1 Порядка для получения согласия на передачу арендованного лесного участка в субаренду или на иное распоряжение арендными правами: передачу прав и обязанностей по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем); передачу прав и обязанностей по договору аренды лесного участка в случае реорганизации арендатора - юридического лица в форме выделения из его состава одного или нескольких юридических лиц; передачу арендных прав в залог; внесение арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив арендатор лесного участка подает письменное заявление в Министерство по природопользованию и экологии Республики Карелия.
ООО "Святозерское Лесное Хозяйство", ООО "ОлонецДрев", ООО "Паннильский Лес" обратились с заявлением о признании недействующим пункта 1 Порядка в части слов "передачу прав и обязанностей по договору аренды лесного участка в случае реорганизации арендатора - юридического лица в форме выделения из его состава одного или нескольких юридических лиц".
В силу статей 71 - 73, пункта 2 части статьи 83 Лесного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду таких лесных участков осуществляется в соответствии с Лесным кодексом. К договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не предусмотрено Лесным кодексом. Полномочия Российской Федерации по предоставлению в пределах земель лесного фонда лесных участков в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование, а также заключению договоров купли-продажи лесных насаждений, в том числе по организации и проведению соответствующих аукционов, переданы субъектам Российской Федерации.
Очевидно, что при таких данных уполномоченный орган исполнительной власти по природопользованию и экологии Республики Карелия, устанавливая оспариваемый заявителями порядок выдачи арендатору лесного участка согласия на передачу арендованного участка в субаренду или иное распоряжение арендными правами, действовал правомерно, в рамках компетенции, предоставленной органам государственной власти субъекта Российской Федерации Лесным кодексом Российской Федерации, при этом уровень прав заявителей как арендаторов лесных участков не снизил.
Суд справедливо исходил из того, что согласование передачи прав и обязанностей по договору аренды другому арендатору при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц, являясь по своей юридической природе формой перенайма, не может расцениваться как возложение дополнительной обязанности на субъекты предпринимательской деятельности, не предусмотренной статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, на чем фактически настаивают податели апелляционной жалобы.
Поскольку доводов, влекущих безусловную отмену судебного решения, в апелляционной жалобе не приводится, то у суда апелляционной инстанции нет оснований для отмены правильного по существу решения..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 15.06.2017 N 2-АПГ17-7
"...По мнению заявителей, оспариваемый нормативный правовой акт, не прошедший в 2009 году антикоррупционную экспертизу, незаконно возлагает на административных истцов обязанность по получению арендатором согласия от арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) независимо от срока действия договора аренды лесного участка, чем нарушаются их права как хозяйствующих субъектов.
Доводы апелляционной жалобы о праве арендатора лесного участка передать свои права и обязанности по этому договору третьим лицам без согласия арендодателя при условии его уведомления на основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса не могут повлиять на отмену решения.
Как справедливо отмечается в решении суда первой инстанции, поскольку оспариваемый приказ имеет целевую направленность, регулирует отношения, связанные с получением согласия на сделки с арендованными лесными участками, то применению подлежат положения статей 71 - 74 Лесного кодекса Российской Федерации, устанавливающие особенности предоставления в аренду лесных участков.
В силу пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 21 сентября 2015 года N 1003 "О типовом договоре аренды лесного участка" типовой договор аренды лесного участка применяется для всех видов использования лесов, предусмотренных частью 1 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации.
Согласно подпункту "у" пункта 12 Типового договора, арендатор обязан согласовать с арендодателем в письменной форме совершение действий, предусмотренных в том числе по передаче прав и обязанностей по договору аренды участка лесного фонда, по договору аренды лесного участка другим лицам.
Пункт 6 Порядка подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, утвержденного приказом Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации от 28 октября 2015 года N 445, предписывает заключать договор аренды в письменной форме путем составления одного документа в соответствии с типовым договором аренды лесного участка.
Анализ оспариваемых положений в системной взаимосвязи с приведенными выше федеральными нормами дает убедительную основу для вывода о том, что предусмотренное органами государственной власти субъекта Российской Федерации условие о необходимости получения согласия арендодателя на сделки с арендованными лесными участками не отменяет и не изменяет требований федерального законодательства, напротив, соответствует как положениям Типового договора аренды лесного участка, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 сентября 2015 года N 1003, так и положениям Лесного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у суда нет оснований для выводов о снижении уровня правовых гарантий административных истцов как субъектов предпринимательской деятельности..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2013 по делу N А75-7058/2012
"...01.07.2011 между ОАО "СибурТюменьГаз" и ООО "Группа Трио" подписано соглашение о перемене лиц в обязательстве по договору аренды лесного участка от 03.12.2009 N 1150/09-16. Лесной участок передан по акту приема-передачи от 01.07.2011.
Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ханты-Мансийскому автономному округу- Югре 21.12.2011.
Считая, что соглашение о перемене лиц в обязательстве по договору аренды лесного участка от 03.12.2009 N 1150/09-16 является недействительным в силу ничтожности (отсутствие согласия арендодателя), Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, со ссылкой на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что соглашение о перемене лиц в обязательстве от 01.07.2011 по договору аренды лесного участка от 03.12.2009 N 1150/09-16 совершено в надлежащей форме при условии уведомления собственника спорного участка, а покупатель приобрел право пользования земельным участком на основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд, отменяя решение арбитражного суда и принимая новый судебный акт об удовлетворении иска, принимая во внимание положения статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в рассматриваемом случае на отношения сторон по аренде лесных участков распространяются нормы Гражданского и Лесного, а не Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании части 2 статьи 3 ЛК РФ, имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.
Согласно статье 71 ЛК РФ предоставление лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и в безвозмездное срочное пользование гражданам осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не предусмотрено Лесным кодексом (часть 4). Предоставление гражданам, юридическим лицам в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с Лесным кодексом (часть 2).
Таким образом, к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные ГК РФ, если иное не установлено Лесным кодексом (часть 3 статьи 71). Данная норма не допускает применение к правоотношениям по аренде лесного участка земельного законодательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В подпункте "г" пункта 4.2 договора аренды лесного участка от 03.12.2009 предусмотрено, что арендатор имеет право с согласия, а в установленных законодательством Российской Федерации случаях при уведомлении арендодателя сдавать лесной участок, прошедший государственный кадастровый учет (учет в государственном лесном реестре), в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другим лицам, отдавать право аренды в залог, вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Руководствуясь указанными нормами права, установив факт отсутствия согласия собственника лесного участка на перенайм данного объекта, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, удовлетворив требования департамента о признании недействительным соглашения от 01.07.2011 о перемене лиц в обязательстве по договору аренды лесного участка от 03.12.2009 N 1150/09-16..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2011 N Ф09-6374/11 по делу N А60-42339/2010
"...Обществом и управляющей компанией подписан договор уступки прав и обязанностей от 29.12.2008 N 434, в соответствии с которым общество уступает управляющей компании право владения и пользования участком лесного фонда площадью 1,5 га, расположенным по адресу: Свердловская область, территория МО "Верхняя Пышма", Уралмашевский лесхоз, Верхнепышминское лесничество, в квартале N 45 (выделы N 5), и переводит на нее исполнение обязанностей арендатора в полном объеме по договору аренды участка лесного фонда от 12.11.2004 N 14 на срок, указанный в этом договоре.
Суды пришли к выводу, что договор уступки прав и обязанностей от 29.12.2008 N 434 совершен в надлежащей форме в соответствии с требованиями п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, компанией исполнен, при этом общество от государственной регистрации данного договора уклоняется, несмотря на неоднократные обращения в нему общества с соответствующей просьбой.
Между тем судами не учтено следующее.
Правовая природа земельных и лесных участков не тождественна, лесные участки являются самостоятельными объектами, имеющими специальный правовой режим, определяемый лесным законодательством.
В соответствии с ч. 2, 3 ст. 71 Лесного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам, юридическим лицам в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с данным Кодексом. К договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации.
Таким образом, на отношения по аренде лесных участков распространяются нормы Гражданского, а не Земельного кодекса Российской Федерации, который в соответствии с ч. 4 ст. 71 Лесного кодекса Российской Федерации регулирует отношения по предоставлению лесных участков в постоянное (бессрочное) либо безвозмездное срочное пользование.
Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Иные, чем приведены в данной норме, условия передачи арендатором лесного участка своих прав и обязанностей по договору аренды Лесным кодексом Российской Федерации не предусмотрены.
Таким образом, в отсутствие согласия арендодателя на перенаем лесного участка договор уступки прав и обязанностей от 29.12.2008 N 434 является недействительной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как заключенный в нарушение ст. 71 Лесного кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем иск управляющей компании удовлетворению не подлежит..."

4.5. Вывод из судебной практики: Право аренды земельного участка может быть передано в залог в связи с ипотекой здания (сооружения), расположенного на этом участке, без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"
"...5. В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.
Субъект Российской Федерации, сдавший в аренду принадлежащий ему на праве собственности земельный участок на 49 лет, предъявил иск о применении последствий недействительности договора об ипотеке, по которому арендатор земельного участка заложил свои права арендатора по договору аренды, не получив на это согласия арендодателя.
Истец указал, что в соответствии с условиями договора аренды и пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор был не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Истец также отметил, что в соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке в случае, когда земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Арендатор, возражая против иска, указал, что права по договору аренды земельного участка заложены им одновременно с ипотекой принадлежащего ему на праве собственности здания, находящегося на этом участке, во исполнение требований, установленных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и частью 2 статьи 69 Закона об ипотеке. Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием. В частности, пункт 3 статьи 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. По договору, заключенному между ответчиком и истцом, истец передал ответчику в аренду на 49 лет земельный участок из состава государственных земель под принадлежащим ответчику на праве собственности зданием. Договором аренды было предусмотрено обязательное получение арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды. Однако это условие противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, так как согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
Следовательно, условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу статей 168 и 180 ГК РФ.
Что касается пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, то положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений), либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09 по делу N А41-25175/08
"...Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 615, пунктом 2 статьи 334, пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), отметил, что основания для государственной регистрации договора ипотеки у управления отсутствовали, так как арендатор земельного участка при передаче в залог арендных прав не получил согласия собственника участка.
Между тем выводы судов первой и кассационной инстанций о необходимости получения арендатором земельного участка согласия собственника этого участка на передачу арендных прав в залог при одновременной передаче в залог принадлежащего арендатору здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, не соответствуют положениям Гражданского кодекса, нормам Закона об ипотеке и Земельного кодекса.
Ссылаясь на пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса, предусматривающий, в частности, право арендатора отдавать арендные права в залог с согласия арендодателя, суды не учли, что приведенные нормы относятся к общим положениям об аренде и подлежат применению, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Особенности аренды земельных участков определены Земельным кодексом.
Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Особенности ипотеки земельных участков установлены главой XI названного Закона. В частности, согласно пункту 1.1 статьи 62 арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Однако указанное правило распространяется на случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
В настоящем деле ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой промышленного комплекса, расположенного на названном участке, следовательно, применению подлежали нормы главы XII Закона об ипотеке, устанавливающие особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.
Согласно абзацу второму статьи 69 Закона об ипотеке и пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.
Данная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".
Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 14.07.2000 не содержит условия о необходимости согласования с арендодателем вопроса о передаче арендатором права аренды земельного участка в залог.
Факт уведомления собственника земельного участка (общества "Астро") о передаче арендатором (обществом "Зенитко Финанс Менеджмент") арендных прав в залог подтверждается письмом от 10.09.2008 с приложенными к нему квитанцией и описью вложения.
Отказ управления в осуществлении государственной регистрации названного договора ипотеки на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации следует признать незаконным..."

Определение ВАС РФ от 27.11.2009 N ВАС-10649/09 по делу N А41-25175/08
"...Отказывая в удовлетворении заявленного обществом требования, суд первой инстанции руководствовался пунктом 2 статьи 615, пунктом 2 статьи 334, пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и исходил из того, что арендатор земельного участка при передаче в залог арендных прав не получил согласия собственника участка.
Однако выводы судов первой и кассационной инстанций являются ошибочными и основаны на неправильном толковании норм материального права.
В соответствии с абзацем 2 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Системное толкование вышеназванных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по договору об ипотеке здание и права аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, то есть распорядиться своим имуществом в том числе и путем передачи его в залог.
Договором аренды земельного участка от 14.07.2000 необходимость согласования с арендодателем вопроса о передаче арендатором права аренды земельного участка в залог не предусмотрена.
Факт уведомления собственника земельного участка - ООО "Астро" о передаче арендатором - ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" арендных прав в залог подтверждается письмом от 10.09.2008 с приложением почтовой квитанции и описи вложения.
При указанных обстоятельствах, отказ регистрирующего органа в осуществлении государственной регистрации вышеназванного договора ипотеки по основаниям, изложенным в сообщении от 11.11.08 N 11/069/2008-031, является незаконным.
Вывод суда первой инстанции со ссылкой на пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункт 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о необходимости получения арендатором земельного участка согласия собственника этого участка на передачу арендных прав в залог, является ошибочным, так как нормы, предусмотренные статьей 615 ГК РФ, относятся к общим положениям об аренде, а в силу пункта 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Такие особенности установлены статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В частности, согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", - в случаях, указанных в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.
Что касается пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", то положения главы XI этого Закона, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений).
Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к такому договору не подлежит применению..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.05.2007 по делу N А56-24276/2006
"...Как следует из материалов дела, между Банком и ООО "СПП" (заемщик) заключен Кредитный договор, по условиям которого Банк обязуется предоставить заемщику кредит в сумме 34900000 руб. за плату 20% годовых на срок до 10.11.2004...
В целях обеспечения надлежащего и своевременного исполнения заемщиком своих обязательств по Кредитному договору между Банком (залогодержатель) и ООО "Петроавто" (залогодатель) заключен Договор ипотеки следующих объектов, составляющих предмет ипотеки:
- принадлежащий залогодателю на праве частной собственности объект недвижимости - нежилое здание как объект незавершенного строительства, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 10, корп. 2, лит. В, по проекту площадь застройки составляет 2926 кв. м, общая площадь - 5570,2 кв. м, готовность объекта - 84%, число этажей - 3, кадастровый номер 78:7018:12:59 (пункт 2.1.1 Договора ипотеки);
- право аренды земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости, находящегося по названному адресу, общей площадью 9563 кв. м, кадастровый номер 78:7018:12, назначение - земли поселений. Данный земельный участок, находящийся в государственной собственности, предоставлен залогодателю в аренду сроком с 29.07.2002 по 19.11.2050 на основании договора аренды земельного участка от 28.05.2002 N 13/3Д-02587 (далее - Договор аренды), государственная регистрация которого осуществлена 29.07.2002 (пункт 2.1.2 Договора ипотеки).
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Довод ООО "Петроавто" об отсутствии согласия арендодателя на обременение залогом права аренды земельного участка, заложенного по Договору ипотеки, основанный на положениях пункта 2 статьи 615 ГК РФ, не может быть принят кассационной инстанцией, поскольку приведен ответчиком без учета положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктами 15 - 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"..."

4.6. Вывод из судебной практики: Арендодатель вправе выразить согласие на переход задолженности (санкций) по договору аренды государственного (муниципального) земельного участка на срок более пяти лет.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010
"...По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором, вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.
Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.
В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которой публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношениях на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.
Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.
Несмотря на то что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ..."

5. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам

На практике часто возникают ситуации, когда получить согласие на предоставление арендуемого имущества в субаренду арендатор по разным причинам не может.
В такой ситуации арендатор может заключать с третьими лицами договоры, которые формально договорами субаренды не являются. Например, это может быть договор на оказание различного рода услуг, для получения которых заказчику (фактически "субарендатору") необходимо постоянное присутствие на территории исполнителя (арендатора по основному договору и фактически "арендодателя" по договору с этим лицом).

5.1. Вывод из судебной практики: Договор на оказание арендатором (исполнителем) эксплуатационных услуг с предоставлением недвижимого имущества в пользование третьему лицу (заказчику) является по своей сути договором аренды (субаренды), и к нему применяются правила ст. 615 ГК РФ о субаренде.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.07.2006 по делу N А56-47184/2005
"...Как следует из материалов дела, 26.09.2001 между КУГИ (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Объединение "Гарант" (далее - Общество, арендатор) заключен договор N 05/ЗК-02136 аренды земельного участка, площадью 25 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский проспект, у дома 128, участок 2, для использования под остановочный павильон со встроенным торговым модулем без права размещения пунктов общественного питания. Срок действия договора с 05.09.2001 по 04.09.2004.
Между Обществом и предпринимателем Соловьевой О.В. 01.08.2001 заключен договор N 16 на предоставление эксплуатационных услуг. Согласно условиям договора Общество за плату предоставило предпринимателю Соловьевой О.В. торговое место, расположенное в павильоне-остановке по вышеуказанному адресу.
Договор аренды от 26.09.2001 прекращен 09.08.2005.
Как усматривается из материалов дела, договор от 01.08.2001 N 16, заключенный между Обществом и предпринимателем Соловьевой О.В., по сути является договором субаренды.
В соответствии с положениями статьи 615 ГК РФ названный договор прекращен совместно с договором аренды земельного участка 09.08.2005..."

6. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду

Арендатор по договору субаренды может предоставить субарендатору только такие права, которыми обладает сам в соответствии с договором аренды. При этом возникает вопрос о том, означает ли право арендатора на предоставление арендуемого имущества в субаренду, предусмотренное договором, одновременно право субарендатора в свою очередь предоставить имущество во вторичную субаренду без согласия собственника этого имущества. В данном случае необходимо учитывать положение п. 2 ст. 615 ГК РФ о том, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

6.1. Вывод из судебной практики: В отношении необходимости получения согласия собственника имущества на сдачу его во вторичную субаренду существует две позиции судов.

Позиция 1. При сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду необходимо получить на это согласие собственника.

Судебная практика:

Примечание: В рассмотренном далее деле договор вторичной субаренды был признан ничтожным в связи с тем, что от собственника имущества не было получено согласия на сдачу имущества во вторичную субаренду, несмотря на то что в договоре аренды было согласие на субаренду. Невыясненным остался вопрос: необходимо ли получать согласие арендатора на передачу имущества во вторичную субаренду?

Постановление ФАС Московского округа от 31.07.2006 N КГ-А40/6726-06 по делу N А40-76525/05-89-643
"...Суды обеих инстанций установили, что 01.01.2005 между Институтом (арендодатель) и ООО "Левикон" (арендатор) был заключен договор N 01 на аренду нежилого помещения общей площадью 50,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 2-ой Кожуховский проезд, д. 12, стр. 1.
Собственником имущества является ФИНЭКСПО Компани ИНК, которое по договору от 24.06.2003 передало указанный объект недвижимости в аренду ООО "Сити Проперти" с правом уступки права требования третьему лицу или заключения договора субаренды.
10.07.2003 между ООО "Сити Проперти" и Институтом был заключен договор субаренды. Впоследствии указанное нежилое помещение было передано в аренду ООО "Левикон".
Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Поскольку с собственником имущества - ФИНЭКСПО Компани ИНК - не была согласована передача недвижимого имущества во вторичную субаренду, суды правомерно признали договор субаренды, заключенный между Институтом и ООО "Левикон", ничтожной сделкой..."

Позиция 2. При сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду получать согласие собственника не нужно, если это предусмотрено договорами аренды и субаренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2010 по делу N А55-16886/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.02.2009 между ООО "Нонсенс" и ООО "Кредитный эксперт" подписан договор субаренды нежилого недвижимого имущества N 89/2009, по условиям которого истец (арендодатель) предоставляет, а ответчик (арендатор) принимает во временное пользование часть нежилого помещения общей площадью 13,7 кв. м, расположенного на втором этаже в нежилом здании литера В2в2 по адресу: г. Самара, пр. Карла Маркса, д. 201, и обязуется ежемесячно оплачивать арендную плату до 5 числа текущего месяца. Размер арендной платы за каждый календарный месяц установлен в размере 5480 руб.
Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, исследовав материалы дела, в том числе договор аренды нежилого недвижимого имущества от 19.12.2008, заключенный между ООО "Консенсус" и ООО "Перспектива", договор субаренды недвижимого имущества от 02.02.2009 N 1, заключенный между ООО "Перспектива" и ООО "Нонсенс" и договор субаренды нежилого недвижимого имущества от 02.02.2009 N 89/2009, заключенный между ООО "Нонсенс" и ООО "Кредитный эксперт", арбитражный суд посчитал исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению исходя из незаключенности договора субаренды от 02.02.2009 N 89/2009, ввиду отсутствия в техническом паспорте на втором этаже здания комнаты N 204 площадью 13,7 кв. м. Кроме того, не принимая письма ООО "Консенсус" от 02.07.2009 и ООО "Перспектива" от 02.07.2009 в качестве надлежащих доказательств по делу, судом сделан вывод об отсутствии согласия собственника нежилых помещений (ООО "Консенсус") на заключение договора субаренды в силу требований статьи 615 ГК РФ.
Между тем, судебная коллегия кассационного суда находит сделанные судом первой инстанции выводы ошибочными исходя из следующего.
Как правильно установлено судом, пунктом 2.3.5 договора аренды от 19.12.2008, заключенного собственником нежилых помещений ООО "Консенсус" с ООО "Перспектива", предусмотрено, что подписание договора выражает согласие арендодателя на совершение арендатором без оформления дополнительных документов следующих действий: вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал третьих лиц, передать в залог, в доверительное управление, субаренду третьим лицам за цену и на условиях по своему усмотрению, заключать договоры перенайма.
Пунктом 1.4 договора субаренды нежилых помещений от 02.02.2009, заключенного между ООО "Перспектива" и ООО "Нонсенс", также предусмотрено, что арендатор вправе сдавать помещение в субаренду по своему усмотрению и на собственных условиях.
Дополнительным соглашением от 06.02.2009 к договору аренды от 19.12.2009 стороны установили необходимость предварительного письменного согласования на сдачу арендованного имущества в субаренду.
Делая вывод об отсутствии письменного согласования, судом не учтено, что договор субаренды от 02.02.2009 N 89/2009, являющийся предметом спора, был заключен до подписания дополнительного соглашения от 06.02.2009, которым изменен порядок согласования передачи нежилых помещений в субаренду и на 02.02.2009 действовала первоначальная редакция пункта 2.3.5 договора..."

7. Право арендатора на возобновление или заключение нового договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе заключить договор субаренды с согласия арендодателя. Из указанной нормы не ясно, требуется ли получать согласие арендодателя на каждое возобновление договора субаренды, если арендодатель выразил общее согласие на такой договор, не определив ни его срока, ни возможности продления, а также требуется ли согласие на заключение договора субаренды с новым субарендатором, если арендодатель ранее давал согласие при заключении договора с предыдущим субарендатором.

7.1. Вывод из судебной практики: Если арендодатель дал согласие на субаренду, но не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...15. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.
Как видно из материалов дела, между ответчиком (арендодателем) и третьим лицом (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на пять лет. Впоследствии с согласия арендодателя арендатор сдал одно из помещений в субаренду истцу.
В деле имеется письмо арендодателя, из которого усматривается что он, разрешая арендатору заключить договор субаренды с истцом, не сделал никаких оговорок в отношении срока субаренды.
Первоначально договор субаренды был заключен сроком на один год. По истечении этого срока стороны заключили второй договор на два года, то есть на весь оставшийся срок аренды.
По соглашению сторон договор аренды прекращен досрочно - за полтора года до истечения его срока. Арендатор освободил занимаемые помещения.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции указал, что согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды. Поэтому второй договор субаренды является действительным и субарендатор в связи с досрочным прекращением договора аренды вправе был предъявить арендодателю соответствующее требование на основании пункта 1 статьи 618 ГК РФ.
Поскольку при определении срока действия второго договора субаренды стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды, требование истца (субарендатора) о понуждении ответчика (арендодателя) заключить с ним договор аренды на весь оставшийся срок субаренды правомерно..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 24.02.2010 N КГ-А40/457-10 по делу N А40-64719/09-82-366
"...Как установили суды первой и апелляционной инстанций и усматривается из материалов дела, в 2005 году ЗАО "Почта-Траст" как арендатор с согласия балансодержателя передало часть арендуемых помещений в субаренду третьим лицам по договорам о субаренде (т. 1 л.д. 14 - 144, т. 2, т. 3 л.д. 1 - 30).
Положения п. 2 ст. 610 ГК РФ устанавливают, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Установив, что по истечении срока действия договоров субаренды (30.12.2005 г.) отсутствовали какие-либо возражения со стороны как балансодержателя - ФГУП "Почта России", так и ЗАО "Почта-Траст" как арендатора относительно продолжения пользования спорными помещениями субарендаторами, суды нижестоящих инстанций со ссылкой на положения п. 2 ст. 621 ГК РФ пришли к верному выводу о том, что договоры субаренды между арендатором и субарендаторами считаются возобновленными на неопределенный срок до окончания действия договора аренды от 06.07.1994 N 12/321.
Поскольку ЗАО "Почта-Траст" как арендатор, заключая договоры субаренды с третьими лицами, действовало с согласия балансодержателя - ФГУП "Почта России" притом что балансодержатель специально не оговорил предоставление согласования (разрешения) на субаренду с указанием ее предельного срока, суды нижестоящих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у истца правовых оснований для расторжения спорного договора аренды от 06.07.1994 N 12/321 в связи с существенным нарушением арендатором его условий, выразившихся в возобновлении договоров субаренды на неопределенный срок без согласия балансодержателя - ФГУП "Почта России".
Основания для переоценки указанного вывода судебная коллегия не усматривает, соглашаясь с правомерностью отклонения доводов заявителя как не нашедший правового и документального подтверждения, поскольку в силу п. 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. Согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.02.2002 N А06-1567-8/2001
"...Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. ст. 610, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом необходимо учесть, что если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. Договор субаренды может действовать в пределах срока действия договора аренды..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2010 N 15АП-357/2010 по делу N А32-25718/2009
"...Согласно пункту 3.16 договора с согласия арендодателя арендатор имеет право сдачи помещения в субаренду с обязательным предоставлением арендодателю договоров субаренды.
Истец ссылается на то обстоятельство, что арендатор заключал договоры субаренды с ООО "Пронто Плюс" от 1 августа 2007 года, с Галичем Ю.Г. от 29 декабря 2007 года, с Гаркушей И.Г. от 29 декабря 2007 года, с Галичем Ю.Г. от 1 декабря 2008 года, с Гаркушей И.Г. от 1 декабря 2008 года, со Сбербанком России от 1 января 2009 года, с Гурьяновой Ю.А. от 1 февраля 2009 года. Истец полагает, что ответчик нарушил пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор вправе сдавать арендованное имущество с субаренду.
Закрытое акционерное общество "Тандер" обратилось в Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска с просьбой дать согласие на заключение договоров субаренды на арендуемых ЗАО "Тандер" площадях, расположенных по адресу: г. Новороссийск, ул. Бирюзова, 6 (л.д. 92). На указанное обращение письмом от 26 декабря 2007 года руководитель Комитета сообщил, что Комитет не возражает против заключения между ЗАО "Тандер" и третьими лицами договоров субаренды и указал, что после заключения договоров субаренды экземпляры договоров должны быть предоставлены в Комитет для перерасчета арендной платы (л.д. 93).
Поскольку пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте, Арбитражный суд Краснодарского края пришел к правильному выводу, что указанного письма от 26 декабря 2007 года достаточно для того, чтобы все названные сделки субаренды считались совершенными с согласия арендодателя. Из содержания письма Комитета не следует, что он одобрял какую-то конкретную сделку, а поэтому имеются все основания полагать, что, выдав указанное письмо, арендодатель дал общее согласие на заключение договоров субаренды. В тексте письма употреблено множественное число "договоры субаренды", не установлены какие-либо ограничения по субъектному составу либо временному периоду.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы носят надуманный характер. Оснований для вывода о нарушении арендатором условий договора, которые влекли бы расторжение договора, апелляционный суд не установил..."

7.2. Вывод из судебной практики: Если арендодатель дал согласие на заключение договора субаренды, то арендатор вправе заключить аналогичный договор субаренды того же имущества с другим лицом без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 27.09.2011 по делу N А35-10919/2010
"...23 сентября 2010 года при проведении проверки сотрудником истца был*** установлено, что в отсутствие согласия арендодателя на передачу части площадей в субаренду, индивидуальным предпринимателем Новиковым А.И. используется 8 кв. м помещения из площади переданной в аренду Обществу по вышеназванному Договору.
Расценив отмеченное обстоятельство как нарушение ответчиком п. 3.2.6 Договора, за неисполнение или ненадлежащее исполнение которого по условиям п. 6.3 установлена ответственность арендатора в виде оплаты арендодателю неустойки в размере 10% годовой арендной платы, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд правомерно исходил из следующего.
Как следует из условий Договора (п. 3.2.6) арендатор не вправе заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, в частности переход к иному лицу (договоры залога, субаренды и др.) без письменного разрешения арендодателя.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ООО "Медфарм" часть площадей передало в субаренду индивидуальным предпринимателями Ступину В.А., Пеньковой Т.М., Воротниковой Л.В., Костюшиной В.В., Бартеневой О.Х.
При этом Обществом передача имущества в субаренду согласована с Комитетом относительно площадей 48 кв. м и 8 кв. м.
Впоследствии Обществом договор субаренды с индивидуальным предпринимателем Костюшиной В.В., использовавшей 8 кв. м, досрочно расторгнут и аналогичный договор на указанную площадь заключен с индивидуальным предпринимателем Новиковым А.И.
Пунктом 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
Таким образом, учитывая, что Обществом до заключения договоров субаренды было получено согласие Комитета на передачу в субаренду конкретных помещений и их площадь, суд пришел к правильному выводу, что повторное получение согласие на передачу этих помещений в субаренду иным хозяйствующим субъектам не требовалось..."

8. Неосновательное обогащение при незаключенности или недействительности договора субаренды

Договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя (собственника) имущества, является недействительным. Общие последствия недействительности договора предусмотрены ст. 167 ГК РФ. Недействительный договор не влечет возникновения у его сторон прав и обязанностей, им предусмотренных. Если суд при рассмотрении дела устанавливает, что договор недействителен, к отношениям сторон применяются нормы о неосновательном обогащении, как при возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных субарендатором, так и при возврате внесенных арендных платежей. Эти же нормы подлежат применению, когда договор субаренды признан незаключенным, при этом необходимо учитывать правовую позицию, изложенную в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013). По данному вопросу см. п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

8.1. Вывод из судебной практики: При ничтожности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя), неотделимые улучшения, произведенные субарендатором, подлежат возмещению собственником в качестве неосновательного обогащения, если имеются доказательства, подтверждающие, что результат совершенных работ является очевидно выгодным для собственника.

Примечание: При признании договора субаренды ничтожным субарендатор для возмещения стоимости неотделимых улучшений должен доказать, что такие улучшения являются очевидно выгодными для собственника имущества, а также непосредственную связь произведенных расходов с производством указанных неотделимых улучшений.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 03.03.2008 N Ф09-958/08-С6 по делу N А60-10142/2007
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, обществом "Рустов-Импекс" (арендодатель) и обществом "Тур-ман" (арендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 01.07.2003 N СА-01. Предметом договора является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 13/16, площадью 187 кв. м.
В соответствии с п. 1.2 договора субаренды указанное здание принадлежит арендодателю на праве аренды по договору от 01.07.2003 N 5, заключенному обществом "Рустов-Импекс" (арендатор) с Колпащиковым С.М. (арендодатель), которому спорное здание принадлежит на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 29.12.1999 серии АА 66 N 0005306).
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, общество "Тур-ман" указало, что договор субаренды является ничтожным как не соответствующий п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку общество "Рустов-Импекс" передало имущество в субаренду без согласия арендодателя (собственника). Необходимость получить такое согласие установлена п. 3.1.6 договора аренды от 01.07.2003 N 5. Поскольку договор является ничтожным, произведенные истцом улучшения, по мнению последнего, являются неосновательным обогащением собственника этих помещений и подлежат взысканию с него на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации...
Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 названного Кодекса).
Проанализировав представленные в материалы дела договоры, сметы, накладные и платежные поручения, апелляционный суд пришел к выводу о том, что истцом не подтверждена непосредственная связь расходов на приобретение оборудования и материалов с ремонтными работами в указанном помещении. Оснований для переоценки указанных обстоятельств у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, следует отметить, что доказательств, подтверждающих, что результат совершенных истцом работ является очевидно выгодным для ответчика, не имеется. Поэтому суд апелляционной инстанции правильно указал на отсутствие доказательств использования ответчиком спорного нежилого помещения с учетом произведенных в этом помещении улучшений (в качестве кафе).
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении требований общества "Тур-ман" о взыскании с Колпащикова М.С. неосновательного обогащения..."

8.2. Вывод из судебной практики: При ничтожности договора субаренды арендная плата по такому договору является неосновательным обогащением арендатора, но только в части, превышающей размер платы по договору аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2008 по делу N А05-6926/2007
"...Комитет (арендодатель) и предприниматель Казаринов В.Е. (арендатор) 23.03.2004 заключили договор N 03-07/224-04, по которому арендодатель предоставил арендатору в аренду нежилое помещение...
Предприниматель Казаринов В.Е. 12.04.2005 подписал с предпринимателем Варенниковым В.С. договор субаренды обособленной части арендуемой предпринимателем Казариновым В.Е. торговой площади - нежилого помещения общей площадью 18,76 кв. м...
Предприниматель Варенников В.С. производил оплату по договору от 12.04.2005, что подтверждено материалами дела.
Ссылаясь на то, что предприниматель Казаринов В.Е. в нарушение действующего законодательства заключил договор от 12.04.2005 без согласия собственника и неправомерно получал плату за использование помещения, предприниматель Варенников В.С. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку предприниматель Варенников В.С. вносил плату предпринимателю Казаринову В.Е. за пользование имуществом в спорный период в размере, превышающем размер арендных платежей по договору аренды от 23.03.2004, заключенному с Комитетом, то у предпринимателя Казаринова В.Е. возникло неосновательное обогащение.
С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что выводы суда первой инстанции об отсутствии правового основания для получения предпринимателем Казариновым В.Е. арендных платежей и о том, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения, не противоречат нормам материального права и являются правильными..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2012 по делу N А52-964/2011
"...Суды первой и апелляционной инстанций на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) признали договор субаренды от 15.09.2010 N Д-60412 недействительным, как противоречащий статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Данный вывод судов не оспаривается лицами, участвующими в деле.
В результате исполнения ничтожной сделки истец фактически пользовался предоставленным ему помещением и в силу статьи 167 ГК РФ обязан возместить ответчику в денежной форме стоимость этого пользования.
Исходя из статьи 1103 ГК РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном обогащении могут применяться, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений.
Неосновательно полученной за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, может считаться только та часть уплаченных субарендатором денежных средств, которая превышает размер причитающегося собственнику имущества возмещения.
Данный вывод согласуется с позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.11.2011 N 9256/11.
Апелляционным судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО "Рикона" получило от ЗАО "Дикси-Петербург" 1 034 454 руб. в качестве арендной платы за первые шесть месяцев аренды помещения.
Помещение передано субарендатору по акту приема-передачи 16.09.2010.
Доказательств возврата арендованного имущества ответчику ранее 16.08.2011 (дата вскрытия помещения для проведения назначенной по делу судебной экспертизы) истцом в дело не представлено.
Поскольку ЗАО "Дикси-Петербург" пользовалось спорным помещением в течение одиннадцати месяцев (с 16.09.2010 по 16.08.2011), оно обязано возместить ООО "Рикона" в денежной форме стоимость этого пользования.
Вместе с тем, ООО "Рикона" за указанный период уплачено в муниципальный бюджет 174 513 руб. 79 коп. арендных платежей, исходя из размера арендной платы, предусмотренной соглашением от 26.08.2010 N 4 к договору аренды от 01.08.2003 N 120.
Таким образом, сумма, полученная ООО "Рикона" сверх указанного размера, является неосновательным обогащением ответчика..."

8.3. Вывод из судебной практики: При недействительности заключенного без согласия арендодателя договора субаренды или его незаключенности субарендатор не вправе взыскать с арендатора (субарендодателя) как неосновательное обогащение арендную плату, размер которой ниже ставок арендной платы в отношении аналогичных помещений в данной местности.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2008 N 1051/08 по делу N А40-13978/07-60/103
"...Общество с ограниченной ответственностью "Научно-терапевтический центр по профилактике и лечению психоневрологической инвалидности" (далее - ООО "НТЦ ПНИ", истец, субарендатор) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "ЦентрСервис 2001" (далее - ЗАО "ЦентрСервис 2001", ответчик, арендатор) о взыскании 12500 рублей неосновательного обогащения и 12500 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отчета научно-производственного общества "Эксперт" N 07/14 "Об оценке рыночной стоимости годовой ставки аренды нежилого помещения", согласно которому арендная плата, установленная по договору субаренды, не превысила обычных ставок аренды аналогичных помещений в данной местности. Как отметил суд, истец не доказал, что рыночная ставка аренды за пользование такими же помещениями ниже, чем согласованная сторонами в договорах субаренды. Суд также указал на отсутствие у истца права использовать помещения на условиях не рыночной, а льготной ставки аренды, примененной в договоре между арендатором и арендодателем.
При этом суд апелляционной инстанции сделал вывод о наличии у ответчика неосновательного обогащения в виде дохода от разницы между суммой, полученной от субарендатора за пользование помещениями, и суммой арендных платежей, уплаченных им арендодателю.
Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, так как пришел к выводу о том, что плата субарендатора за фактическое пользование помещениями не превысила обычных ставок, а следовательно, между арендатором и субарендатором не возникло обязательств вследствие неосновательного обогащения.
Выводы судов первой и кассационной инстанций являются законными и обоснованными. Поскольку договор субаренды от 16.03.2004 является незаключенным, а договор субаренды от 16.12.2005 - недействительным, к отношениям между истцом и ответчиком применяются соответственно правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, подпункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан вернуть истцу полученную от него сумму арендных платежей, а истец как лицо, неосновательно временно пользовавшееся помещением, законным арендатором которого являлся ответчик, обязан возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В подписанных сторонами договорах субаренды указаны соответствующие ставки аренды за соответствующие помещения. Тем самым стороны оценили пользование этими помещениями. Представленный ответчиком в качестве доказательства отчет научно-производственного общества "Эксперт" N 07/14 "Об оценке рыночной стоимости годовой ставки аренды нежилого помещения" подтверждает, что установленная сторонами ставка аренды не превысила обычных ставок аренды аналогичных помещений в данной местности. Каких-либо доказательств, опровергающих это, истцом не приведено.
Таким образом, отношения сторон свидетельствуют об отсутствии неосновательного обогащения у ответчика, равно как и у истца, поскольку плата за субаренду уплачивалась и принималась по взаимному согласию сторон..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 29.07.2009 N КГ-А40/4688-09-П по делу N А40-56529/07-82-498
"...ОАО "РАО Роснефтегазстрой" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "ВестСтройМет" о взыскании 3.448.661 руб. 10 коп. долга по арендной плате за апрель - май 2007 года по договору аренды от 25.12.2006 г. N АВ-1-5-07/644/2.
ООО "ВестСтройМет" подан встречный иск о взыскании с ОАО "РАО Роснефтегазстрой" 5.892.590 руб. неосновательного обогащения и 394.088 руб. 30 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В удовлетворении встречного иска отказано по мотиву недоказанности неосновательного обогащения со стороны ОАО "РАО Роснефтегазстрой".
Суд указал, что договор от 25.12.2006 г. N АВ-1-5-07/644/2 является договором субаренды, заключенным без согласия собственника помещений в нарушение требований ст. 615 ГК РФ и правомерно признал его ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ.
Арбитражный суд, применив к отношениям сторон правила п. 2 ст. 167 ГК РФ, п. 1 ст. 1102, подп. 1 ст. 1103, п. 2 ст. 1105 ГК РФ, исследуя вопрос о превышении установленной сторонами в договоре субаренды ставки арендной платы ставкам арендной платы аналогичных помещений в данной местности и пришел к выводу о том, что арендная плата, оплаченная ответчиком по первоначальному иску истцу по первоначальному иску, значительно меньше размера платы за пользование спорными помещениями за тот же период, установленной Отчетом о рыночной стоимости такого пользования.
При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска, т.к. истцом по встречному иску не доказан факт неосновательного обогащения ответчика по встречному иску..."

8.4. Вывод из судебной практики: Если договор субаренды признан ничтожным, поскольку заключен без согласия собственника, арендатор (субарендодатель) не обязан возвращать неосновательно полученные им от субарендатора арендные платежи, а последний не обязан возмещать неосновательное обогащение от использования арендуемого имущества, если он оплачивал субаренду по ставкам, установленным в договоре.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.06.2010 по делу N А55-8779/2009
"...Статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя.
В соответствии со статьей 62 Федерального закона от 10.01.2003 N 18-ФЗ "Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации" грузоотправители, грузополучатели иные юридические лица не вправе без разрешения владельцев использовать вагоны для перевозок грузов.
Однако в нарушение требований названных норм ООО "ЭФТ" без согласия ЗАО "СПЖТ" заключило договор субаренды от 01.08.2008 N СУЭК-08/716Т с ОАО "СУЭК", которое фактически использовало вагоны для перевозки грузов.
Таким образом, указанный договор субаренды противоречит действующему законодательству и к отношениям между ООО "ЭФТ" и ОАО "СУЭК" применяются правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, пункта 1 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации общество обязано вернуть субарендатору полученную от него сумму арендных платежей, а компания как лицо, неосновательно временно пользовавшееся имуществом, обязано возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование.
В подписанном сторонами договоре субаренды указаны соответствующие ставки, по которым ОАО "СУЭК" оплачивало сумму использования имуществом ООО "ЭФТ", таким образом, отношения сторон свидетельствуют об отсутствии неосновательного обогащения у арендатора и субарендатора, поскольку плата за субаренду уплачивалась и принималась по взаимному согласию сторон.
Данная позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации была сформулирована в Постановлении от 08.04.2008 N 1051/08.
По существу доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к компетенции суда кассационной инстанции..."

8.5. Вывод из судебной практики: Если договор субаренды признан недействительным, собственник помещения не вправе взыскивать с субарендатора, добросовестно вносившего плату арендатору, неосновательное обогащение.

Примечание: В некоторых приведенных ниже Постановлениях суд не указал на недействительность договора субаренды. Однако такой вывод можно сделать, основываясь на том, что арендатор не имел права сдавать имущество в субаренду в связи с прекращением действия самого договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.06.2010 по делу N А55-8779/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ЗАО "СПЖТ" (арендодатель) и ООО "ЭФТ" (арендатор) заключен договор аренды подвижного состава от 14.08.2008 N 113/05-03, по условиям которого арендатору на срок до 30.04.2009 предоставлялось тридцать полувагонов.
Статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя.
В соответствии со статьей 62 Федерального закона от 10.01.2003 N 18-ФЗ "Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации" грузоотправители, грузополучатели иные юридические лица не вправе без разрешения владельцев использовать вагоны для перевозок грузов.
Однако в нарушение требований названных норм ООО "ЭФТ" без согласия ЗАО "СПЖТ" заключило договор субаренды от 01.08.2008 N СУЭК-08/716Т с ОАО "СУЭК", которое фактически использовало вагоны для перевозки грузов.
Таким образом, указанный договор субаренды противоречит действующему законодательству и к отношениям между ООО "ЭФТ" и ОАО "СУЭК" применяются правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, пункта 1 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что, поскольку субарендатор (ОАО "СУЭК") не перечислил арендную плату по договору субаренды за период апрель - август 2009 года, ЗАО "СПЖТ", являясь арендодателем, вправе требовать взыскания в свою пользу в качестве неосновательного обогащения, нельзя признать правильными.
При таких обстоятельствах ЗАО "СПЖТ" не вправе требовать какого-либо возмещения по договору субаренды, участником которого предприятие не является.
Однако, восстановив нарушенные права взысканием арендной платы с контрагента по договору аренды, арендодатель не вправе требовать взыскания платежей с субарендатора, в противном случае на стороне ЗАО "СПЖТ" возникнет неосновательное обогащение в результате получения денежных средств сверх арендных платежей, тогда как ООО "ЭФТ", не используя имущество и оплатив арендную плату, лишается получения средств в порядке, предусмотренном статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, с субарендатора.
Судами двух инстанций также правильно установлено, что ОАО "СУЭК" за спорный период не имеет задолженности перед обществом за использование вагонов, о чем свидетельствуют платежные документы и пояснения сторон, следовательно, повторное взыскание с субарендатора денежных средств в пользу собственника имущества, с которым не имелось обязательственных отношений, не допускается..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.04.2010 N Ф03-2163/2010 по делу N А73-13357/2009
"...Открытое акционерное общество "Дальневосточный научно-исследовательский институт технологии судостроения" (далее - ОАО "ДВНИИТС") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Роменской А.Л. о взыскании 712 602 руб. убытков в виде неполученных доходов за пользование нежилым помещением 2 этажа N 136, расположенным в здании по ул. Ленина, 57, в г. Хабаровске, за период с 01.07.2006 по 01.07.2009 г.
В деле представлены два договора аренды, заключенные собственником имущества - ОАО "ДВНИИТС" (арендодатель) с ООО "Бизнес-Контакт" (арендатор), в том числе:
- от 08.10.2001 б/н на аренду нежилых помещений площадью 3156,7 кв. м, срок действия которого определен с 08.10.2001 по 08.10.2011;
- от 01.01.2002 N 4/02 на аренду нежилых помещений площадью 3233,1 кв. м, срок действия которого определен по 01.01.2012.
Договор от 08.10.2001 б/н вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края в рамках дела N А73-11562/2007-4 признан незаключенным.
Договор от 01.01.2002 N 4/02, зарегистрированный в УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО, в судебном порядке расторгнут (дело N А73-5052/2005-27 Арбитражного суда Хабаровского края); суд обязал ООО "Бизнес-контакт" возвратить ОАО "ДВНИИТС" помещения, расположенные в здании по ул. Ленина, 57.
Как указано выше, требование к предпринимателю Роменской А.Л. о взыскании суммы неосновательного обогащения обосновано расторжением договора от 01.01.2002, его невозвратом ООО "Бизнес-контакт", фактическим использованием предпринимателем Роменской А.Л. торгового места N 136 площадью 12,2 кв. м в период с 01.07.2006 по 01.07.2009, положениями ст. 1102 ГК РФ.
Помещение N 136 передано ООО "Бизнес-Контакт" в субаренду предпринимателю Роменской А.Л. по договору оказания услуг по осуществлению торговой деятельности от 01.12.2007 N 76.
Удовлетворяя иск Института, предъявленный к предпринимателю Роменской А.Л., апелляционный суд исходил из факта незаконности заключения договора от 01.12.2007 N 76 после расторжения договора аренды от 01.01.2002 с точки зрения статей 615, 618 ГК РФ и, как следствие, неправомерного сбережения ответчиком денежных средств за счет истца вследствие невнесения последнему платы за пользование спорным помещением.
Между тем данный вывод апелляционного суда не может быть признан правильным.
Пользуясь спорным помещением в рамках договора от 01.12.2007 N 76, предприниматель Роменская А.Л. в течение всего периода пользования исполняла обязательства по внесению арендных платежей ООО "Бизнес-Контакт", что подтверждается имеющимися в деле доказательствами и не оспаривается участвующими в деле лицами. Учитывая данный факт, ответчик не может считаться лицом, обогатившимся (получившим имущественную выгоду, либо сберегшим собственное имущество) за счет истца.
При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствовали предусмотренные статьей 1102 ГК РФ основания для удовлетворения иска Института за счет ответчика..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.04.2010 N Ф03-2164/2010 по делу N А73-13320/2009
"...Открытое акционерное общество "Дальневосточный научно-исследовательский институт технологии судостроения" (далее - Институт) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Жаворонко Т.В. о взыскании 1 039 698 руб. убытков в виде неполученных доходов за пользование нежилым помещением 1 этажа ПОМ I (28-65, 67-129) N 108, расположенным в здании по адресу: г. Хабаровск, ул. Ленина, 57, за период с 01.07.2006 по 01.07.2009.
Судами установлено, что 01.01.2002 между Институтом (арендодатель) и ООО "Бизнес-Контакт" (арендатор) заключен договор аренды N 4/02 в отношении нежилых помещений, принадлежащих Институту и расположенных по адресу: г. Хабаровск, ул. Ленина, 57.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 06.10.2005 по делу N А73-5052/2005-27 договор аренды от 01.01.2002 расторгнут и на ООО "Бизнес-Контакт" возложена обязанность возвратить арендуемые помещения Институту.
Однако ООО "Бизнес-Контакт" помещения истцу не возвратило, передав помещение N 108 в субаренду предпринимателю Жаворонко Т.В. по договору оказания услуг по осуществлению торговой деятельности от 01.12.2006 N 9.
Удовлетворяя иск Института, предъявленный к предпринимателю Жаворонко Т.В., апелляционный суд исходил из факта незаконности заключения договора от 01.12.2006 N 9 после расторжения договора аренды от 01.01.2002 с точки зрения статей 615, 618 ГК РФ и, как следствие, неправомерного сбережения ответчиком денежных средств за счет истца вследствие невнесения последнему платы за пользование помещением N 108.
Между тем данный вывод апелляционного суда не может быть признан правильным.
Пользуясь помещением N 108 в рамках договора от 01.12.2006 N 9, предприниматель Жаворонко Т.В. в течение всего периода пользования исполняла обязательства по внесению арендных платежей ООО "Бизнес-Контакт", что подтверждается имеющимися в деле доказательствами и не оспаривается участвующими в деле лицами. Учитывая данный факт, ответчик не может считаться лицом, обогатившимся (получившим имущественную выгоду, либо сберегшим собственное имущество) за счет истца, независимо от законности сделки от 01.12.2006. В данном случае неосновательное получение денежных средств от распоряжения спорным помещением фактически имело место со стороны третьего лица.
При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствовали предусмотренные статьей 1102 ГК РФ основания для удовлетворения иска Института за счет ответчика..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.04.2010 N Ф03-2124/2010 по делу N А73-13366/2009
"...Открытое акционерное общество "Дальневосточный научно-исследовательский институт технологии судостроения" (далее - Институт) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Некрасовой Надежде Ивановне (далее - ИП Некрасова Н.И., предприниматель) о взыскании 730 125 руб. убытков в виде неполученных доходов за пользование нежилым помещением 1 этажа ПОМ I (28-65, 67-129) N 107, расположенным в здании по адресу: г.Хабаровск, ул.Ленина, 57, за период с 01.07.2006 по 01.07.2009.
Суды установили, что 01.01.2002 между Институтом (арендодатель) и ООО "Бизнес-Контакт" (арендатор) заключен договор аренды N 4/02 в отношении нежилых помещений, принадлежащих Институту и расположенных по адресу: г.Хабаровск, ул. Ленина, 57.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 06.10.2005 по делу N А73-5052/2005-27 договор аренды от 01.01.2002 расторгнут с обязанием ООО "Бизнес-Контакт" возвратить арендуемые помещения Институту.
Однако ООО "Бизнес-Контакт" помещения истцу не возвратил, передав помещение N 107 в субаренду ИП Некрасовой Н.И. по договору оказания услуг по осуществлению торговой деятельности от 01.12.2006 N 52.
Удовлетворяя иск, апелляционный суд исходил из фактов незаконного заключения договора от 01.12.2006 уже после расторжения договора аренды от 01.01.2002 исходя из положений статей 615, 618 ГК РФ и, как следствие, неправомерного сбережения ответчиком денежных средств за счет истца вследствие невнесения последнему платы за пользование помещением N 107.
Между тем данный вывод не может быть признан правильным.
Пользуясь помещением N 107 в рамках договора от 01.12.2006, ИП Некрасова Н.И. в течение всего периода пользования исполняла обязательства по внесению арендных платежей ООО "Бизнес-Контакт", что подтверждается участвующими в деле лицами. Учитывая этот факт, ответчик не может считаться лицом, обогатившимся (получившим имущественную выгоду, либо сберегшим собственное имущество) за счет истца, независимо от законности этой сделки. В данном случае неосновательное получение денежных средств от распоряжения спорным помещением фактически имело место со стороны третьего лица.
При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствовали предусмотренные статьей 1102 ГК РФ основания для удовлетворения иска за счет ответчика..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.04.2010 N Ф03-2167/2010 по делу N А73-13321/2009
"...Открытое акционерное общество "Дальневосточный научно-исследовательский институт технологии судостроения" (далее - Институт) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Передеиной Елене Юрьевне о взыскании 639 111 руб. 60 коп. убытков в виде неполученных доходов за пользование нежилым помещением 1 этажа ПОМ I (28-65, 67-129) N 120, общей площадью 17,7 кв. м, расположенным в здании по адресу: г.Хабаровск, ул.Ленина, 57, за период с 01.07.2006 по 01.07.2008.
Суды установили, что 01.01.2002 между Институтом (арендодатель) и ООО "Бизнес-Контакт" (арендатор) заключен договор аренды N 4/02 в отношении нежилых помещений, принадлежащих Институту и расположенных по адресу: г.Хабаровск, ул. Ленина, 57.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 06.10.2005 по делу N А73-5052/2005-27 договор аренды от 01.01.2002 расторгнут с обязанием ООО "Бизнес-Контакт" возвратить арендуемые помещения Институту.
Однако ООО "Бизнес-Контакт" помещения истцу не возвратил, передав помещение N 120 в субаренду предпринимателю Е.Ю. Передеиной по договору оказания услуг по осуществлению торговой деятельности от 01.12.2006 N 6.
Удовлетворяя иск, апелляционный суд исходил из фактов незаконного заключения договора от 01.12.2006 уже после расторжения договора аренды от 01.01.2002 с точки зрения статей 615, 618 ГК РФ и, как следствие, неправомерного сбережения ответчиком денежных средств за счет истца вследствие невнесения последнему платы за пользование помещением N 120.
Между тем данный вывод не может быть признан правильным.
Пользуясь помещением N 120 в рамках договора от 01.12.2006, предприниматель Е.Ю. Передеина в течение всего периода пользования исполняла обязательства по внесению арендных платежей ООО "Бизнес-Контакт", что подтверждается участвующими в деле лицами. Учитывая этот факт, ответчик не может считаться лицом, обогатившимся (получившим имущественную выгоду, либо сберегшим собственное имущество) за счет истца, независимо от законности этой сделки. В данном случае неосновательное получение денежных средств от распоряжения спорным помещением фактически имело место со стороны третьего лица.
При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствовали предусмотренные статьей 1102 ГК РФ основания для удовлетворения иска за счет ответчика..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.04.2010 N Ф03-2166/2010 по делу N А73-13323/2009
"...Открытое акционерное общество "Дальневосточный научно-исследовательский институт технологии судостроения" (далее - Институт) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Метелевой Т.И. о взыскании 462 182 руб. 40 коп. убытков в виде неполученных доходов за пользование нежилым помещением 2 этажа ПОМ II (36-58, 63-140, 146-152) N 103, расположенным в здании по адресу: г. Хабаровск, ул.Ленина, 57, за период с 01.07.2006 по 01.07.2008.
Суды установили, что 01.01.2002 между Институтом (арендодатель) и ООО "Бизнес-Контакт" (арендатор) заключен договор аренды N 4/02 в отношении нежилых помещений, принадлежащих Институту и расположенных по адресу: г.Хабаровск, ул. Ленина, 57.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 06.10.2005 по делу N А73-5052/2005-27 договор аренды от 01.01.2002 расторгнут с обязанием ООО "Бизнес-Контакт" возвратить арендуемые помещения Институту.
Однако ООО "Бизнес-Контакт" помещения истцу не возвратил, передав помещение N 103 в субаренду предпринимателю Метелевой Т.И. по договору оказания услуг по осуществлению торговой деятельности от 01.12.2006 N 97.
Удовлетворяя иск, апелляционный суд исходил из фактов незаконного заключения договора от 01.12.2006 уже после расторжения договора аренды от 01.01.2002 с точки зрения статей 615, 618 ГК РФ и, как следствие, неправомерного сбережения ответчиком денежных средств за счет истца вследствие невнесения последнему платы за пользование помещением N 103.
Между тем данный вывод не может быть признан правильным.
Пользуясь помещением N 103 в рамках договора от 01.12.2006, предприниматель Метелева Т.И. в течение всего периода пользования исполняла обязательства по внесению арендных платежей ООО "Бизнес-Контакт", что подтверждается участвующими в деле лицами. Учитывая этот факт, ответчик не может считаться лицом, обогатившимся (получившим имущественную выгоду, либо сберегшим собственное имущество) за счет истца, независимо от законности этой сделки. В данном случае неосновательное получение денежных средств от распоряжения спорным помещением фактически имело место со стороны третьего лица.
При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствовали предусмотренные статьей 1102 ГК РФ основания для удовлетворения иска за счет ответчика..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2010 N КГ-А40/3625-10 по делу N А40-111172/09-91-867
"...Пунктом 4.2.14 договора аренды нежилого фонда N 1-782/2001 от 06 июля 2005 года, заключенного между ДИгМ и ООО "Триал-Р", предусмотрено, что с согласия арендодателя арендатор имеет право сдачи помещения в субаренду или безвозмездное пользование.
Однако, из материалов дела не усматривается, что такое согласие ДИгМ на сдачу нежилых помещений в субаренду ответчику было получено.
Так истец ссылается на то, что в период с 01.02.2008 г. по 26.02.2009 г. ООО "Капитель Инжиниринг" без правовых оснований использовало нежилые помещения подвал, пом. I, комн. 6, 9, 10, 12, 13, 14, площадью 121,3 кв. м по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 14/6, стр. 1, в результате чего ответчик неосновательно сберег денежные средства в виде арендных платежей.
В соответствии с требованиями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Как следует из имеющихся в материалах дела платежных поручений, ООО "Капитель Инжиниринг" производило оплату арендных платежей ООО "Триал-Р" по договору субаренды N 26/01 от 25.01.2008 г. (л.д. 58 - 64). Поэтому при такой ситуации ответчика нельзя считать неосновательно обогатившимся.
В связи с этим, требование истца о взыскании неосновательного обогащения в виде неполученных арендных платежей и с ООО "Капитель Инжиниринг" за пользование этим же имуществом в тот же период времени является необоснованным..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.10.2012 по делу N А12-22941/2011
"...Суд апелляционной инстанции, отменяя решения суда первой инстанции в соответствующей части, согласился с выводами о ничтожности договора субаренды как не соответствующего требованиям пункта 2 статьи 615 ГК РФ. Однако, предприниматель, пользуясь спорными помещениями, вносил арендную плату кооперативу, повторное взыскание с субарендатора арендных платежей не допустимо.
Поскольку на момент заключения договора субаренды Кооператив не имел согласия Комитета на сдачу имущества в субаренду, выводы судов о недействительности договора субаренды соответствуют требованиям статей 168, 608, 615 ГК РФ.
По смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ для возврата полученного по недействительной сделке не подлежат исследованию основания возникновения прав сторон на переданное имущество, стороны должны лишь доказать только факт передачи имущества во исполнение недействительной сделки.
Следует отметить, что в силу статьи 1103 ГК РФ нормы о неосновательном обогащении к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются в субсидиарном порядке.
Таким образом, учитывая, что договор субаренды признан ничтожным, применение последствий, в том числе в виде платы за пользование имуществом, вправе требовать сторона по договору.
Поскольку Комитет не является участником договора субаренды, то такое лицо, в силу специальных положений статьи 167 ГК РФ, не вправе требовать применение последствий недействительности сделки в свою пользу.
Судом апелляционной инстанции также правомерно отмечено, что предпринимателем вносилась арендная плата по договору субаренды, который был заключен без согласия собственника.
В результате исполнения ничтожной сделки предприниматель фактически пользовался предоставленными ему помещениями и в силу статьи 167 ГК РФ обязан возместить другому лицу в денежной форме стоимость такого пользования.
Неосновательно полученной за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, может считаться только та часть уплаченных арендатором денежных средств, которая превышает размер причитающегося собственнику имущества возмещения (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 9256/11).
С учетом того, что предприниматель оплачивал за фактическое пользование помещениями, и тем самым возместил другой стороне стоимость пользования, взыскание неосновательного обогащения в пользу собственника недопустимо.
При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции в оспариваемой части принято в соответствии с нормами действующего законодательства и существующей судебно-арбитражной практики..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.06.2012 по делу N А56-45612/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Васильева В.А. (арендодатель) и ООО "Персонал-СЗ-1" (арендатор) заключили договор от 27.05.2010 аренды нежилых помещений площадью 164,2 кв. м, расположенных на 1-м этаже здания по адресу: г. Мурманск, пр. Ленина, д. 80, сроком на 11 месяцев для размещения ювелирного магазина, а также для складских и административных целей.
ООО "Персонал-СЗ-1" и ООО "Торговый двор" (субарендатор) заключили договор от 01.06.2010 субаренды нежилых помещений площадью 134,2 кв. м, из которых 109,57 кв. м - торговая площадь, 24,63 кв. м - подсобная площадь, расположенных на 1-м этаже здания по адресу: г. Мурманск, пр. Ленина, д. 80, на срок 11 месяцев.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Мурманской области от 10.06.2011 по делу N А42-7174/2010 указанный договор субаренды был признан недействительным, ООО "Торговый двор" выселено из спорных помещений, поскольку суд пришел к выводу об отсутствии письменного согласия Васильевой В.А. на сдачу спорного помещения в субаренду.
Указав, что ООО "Торговый двор" незаконно обогатилось за счет истца, используя спорное помещение без правоустанавливающих документов в период 01.06.2010 - 05.07.2011, Васильева В.А. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, указав, что ответчик не может считаться лицом, обогатившимся за счет истца, ввиду того, что обязанность по оплате за пользование помещением истца лежит на арендаторе (ООО "Персонал-СЗ-1"), от которого истец вправе требовать исполнения такой обязанности. Суд первой инстанции также указал, что представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости работ, услуг и материалов, необходимых для восстановления исходного состояния спорного помещения, не подтверждает наличия всей совокупности условий, необходимых для применения такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как установлено судами, в связи с расторжением договора аренды по решению суда Мурманской области от 25.04.2011 по делу N А42-5992/2010 ООО "Персонал-СЗ-1" возвратило истцу по акту приема-передачи от 05.07.2011 арендованное имущество; отношения по оплате за пользование ответчиком частью арендованного помещения по договору субаренды урегулированы соглашением от 31.03.2011 о зачете взаимных требований; задолженность по арендной плате по 31.03.2011 взыскана истцом с арендатора по решению суда.
Суды пришли к правильному выводу о том, что истец не является лицом, которое имеет право на взыскание с ответчика неосновательного обогащения в размере рыночной стоимости использования спорного помещения, поскольку в силу договорных отношений обязанность по внесению арендной платы до момента возврата имущества арендодателю возложена на арендатора.
Считая свои права нарушенными, истец вправе требовать взыскания арендной платы по договору аренды от 27.05.2010..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2010 по делу N А21-485/2009
"...Как следует из материалов дела, Комитет по управлению государственным имуществом Калининградской области и ООО "ANIXA" при участии балансодержателя - Калининградской мореходной школы заключили договор аренды недвижимого имущества (зданий, строений, нежилых помещений) от 20.09.2003 N 2375, согласно которому ООО "ANIXA" в аренду на срок с 01.09.2003 по 28.08.2004 предоставлены нежилые помещения N 1 - 10, 13 - 15, 20, расположенные по адресу: Калининград, Литовский вал, дом 38.
ООО "ANIXA" и индивидуальный предприниматель Ковалева М.П. заключили договор субаренды от 01.09.2004 N 1А/К, по которому последней в аренду до 28.08.2005 переданы помещения N 1 - 6, 10 общей площадью 163,9 кв. м, расположенные по адресу: Калининград, Литовский вал, дом 38.
Считая использование федерального имущества без правоустанавливающих документов и необходимого согласия истца на передачу арендуемого имущества в субаренду незаконным, ТУ ФАУГИ по Калининградской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Судами обеих инстанций установлено, что спорное имущество было сдано в субаренду без согласия его собственника и балансодержателя.
С учетом изложенного суды обоснованно признали договор субаренды от 01.09.2004 N 1А/К ничтожным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Апелляционным судом установлено и материалами дела подтверждается, что Ковалева М.П. в период с 01.09.2004 по октябрь 2005 года осуществляла платежи ООО "ANIXA". С учетом данного обстоятельства вне зависимости от оценки действительности договора субаренды вывод апелляционного суда о том, что Ковалева М.П. не является лицом, которое обогатилось за счет ТУ ФАУГИ в указанный период, следует признать правомерным. Получение одновременно арендной платы по договору аренды и платы за пользование помещением от субарендатора приведет к неосновательному обогащению ТУ ФАУГИ за счет Ковалевой М.П.
Суд кассационной инстанции не находит оснований не согласиться с указанными выводами апелляционного суда..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.03.2008 по делу N А56-3318/2006
"...Как усматривается из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и кооператив "Октябрьский", правопредшественник ЗАО "Стоик" (арендатор), 06.11.1992 заключили договор N 14/426 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 102, лит. Б.
КУГИ проведена проверка фактического использования нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 102, лит. Б. Актом проверки от 22.11.2005 установлено, что указанное помещение ЗАО "Кредо" использует под офис на основании договора субаренды от 15.06.2005...
Возражая против иска, ЗАО "Кредо" сослалось на договор от 15.06.2005 субаренды помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Средняя Подьяческая, д. 15/102, лит. Б, заключенный с ЗАО "Стоик", и указало, что за пользование помещением надлежащим образом вносило ему плату.
Поскольку согласие КУГИ на сдачу части арендуемых ЗАО "Стоик" помещений отсутствует, договор субаренды от 15.06.2005, заключенный между ЗАО "Стоик" и ЗАО "Кредо", является ничтожным, поскольку арендатор не обладал правом сдавать данный объект в субаренду.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Само по себе признание договора субаренды от 15.06.2005 недействительным не может служить основанием для взыскания собственником имущества арендной платы с субарендатора, добросовестно выполнявшего свои обязательства по договору субаренды.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ЗАО "Кредо" вносило плату за пользование помещением ЗАО "Стоик"..."

9. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды

Пункт 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Заключение сторонами договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, будет противоречить этой норме, и, соответственно, договор будет признан ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. Однако в такой ситуации признать срок договора субаренды несогласованным нельзя.
Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ договор аренды, который заключен на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Исходя из этого предельным сроком для договора субаренды, установленным законом, является срок договора аренды.
Необходимо отметить, что Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

9.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о последствиях заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если договор субаренды заключен на срок, превышающий срок договора аренды, то договор субаренды считается заключенным на срок действия договора аренды, а такое условие суд может признать ничтожным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.02.2006 по делу N А05-9220/2005-23
"...Общество передало нежилое помещение (часть торговой площади в магазине "Товары для дома"), расположенное по указанному адресу, предпринимателю Гошевой Е.В. в субаренду по договору от 01.01.2005 N 59 для торговли промышленными товарами на срок до 31.12.2005.
Договор субаренды с Гошевой Е.В. заключен на основании договора аренды от 01.01.2005 N 22, срок которого в соответствии с пунктом 5.1 установлен с 01.01.2005 по 30.12.2005.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Следовательно, условие договора субаренды о сроке его действия до 31.12.2005 является ничтожным как не соответствующее требованиям закона. При таком положении и с учетом упомянутой нормы права суд пришел к правильному выводу, что договор субаренды заключен сторонами на срок менее года (с 01.01.2005 по 30.12.2005) и не требует государственной регистрации..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2008 по делу N А79-6814/2007
"...Как верно указано автором жалобы, срок договора субаренды от 15.06.2007 был заключен сторонами до 31.12.2007 года, что на 1 день дольше основного договора аренды. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции солидарен с выводами суда первой инстанции, признавшего, что в данной ситуации спорный договор субаренды надлежит считать заключенным до 30.12.2007 года. Данное умозаключение вытекает из статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой не порождающим правовых последствий может быть признан не договор субаренды в целом, а лишь та его часть, которая превышает по продолжительности договор аренды.
В силу изложенного, оснований для отмены судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.08.2015 N Ф02-3893/2015 по делу N А19-10007/2014
"...ООО Торговая группа "Бизнес-Контракт" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области со встречным иском, уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании договора субаренды б/н от 01.06.2010, заключенного между ООО "Ангарский Деловой Центр" и ООО Торговая группа "Бизнес-контракт", недействительным, взыскании с ООО "Ангарский Деловой Центр" 145 285 рублей 95 копеек неосновательного обогащения.
Отказывая в удовлетворении встречного иска ООО ТГ "Бизнес-Контракт", суды правомерно исходили из следующего.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (часть 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, согласно действующему законодательству, договор субаренды ограничен сроком действия основного договора аренды, то есть является действительным в пределах срока действия основного договора аренды - равным сроку действия основного договора аренды.
Таким образом, договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок основного договора аренды, не является недействительным, т.е. к такому договору в силу прямого указания части 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению иные последствия нарушения, не связанные с его недействительностью, в виде ограничения срока действия договора субаренды пределами срока действия основного договора аренды.
В связи с вышеизложенным заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является основанием для признания договора субаренды недействительным. По смыслу абзаца 2 части 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 2 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.04.2013 по делу N А33-9546/2012
"...Согласно пункту 5 приложения N 1 к договору аренды от 01.04.2011 N КС-11-01А, срок аренды определен с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения по 28 февраля 2012 года (включительно).
14.12.2011 между ООО "УНИВЕРСАЛ Красноярск" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Богдановой М.В. (субарендатор) подписан договор субаренды N А-12/11-214УС, согласно которому в дату подписания акта приема-передачи помещения арендодатель передает, а субарендатор принимает помещение, во временное пользование на срок субаренды, согласованной сторонами в пункте 5 приложения N 1 к договору, и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором. Объект аренды - помещение общей площадью 137,41 кв. м, отмеченное на поэтажном плане, в помещении N 46 по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, строение 4, в том числе 30,6 кв. м - складская площадь в комнате N 7 помещения N 46 на 1-м этаже здания; 106,81 кв. м - торговая площадь в комнате N 8 помещения N 46 на 1-м этаже здания.
Срок субаренды, в соответствии с пунктом 5 приложения 1 договора субаренды от 14.12.2011, определен с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения и по 31.10.2012 (включительно).
Индивидуальный предприниматель Богданова М.В. обратилась в суд со встречным иском, в котором просит признать договор субаренды от 14.12.2011 недействительной ничтожной сделкой в силу статей 168, 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор субаренды заключен сроком до 31.10.2012, то есть более чем, основной срок договора аренды, что ввело индивидуального предпринимателя Богданову М.В. в заблуждение, тем самым снизив возможность использовать переданное по договору помещение по назначению.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Исходя из смысла изложенного, превышение в договоре субаренды сроков, определенных договором аренды, может являться основанием для применения сроков, определенных договором аренды, но не признания сделки недействительной..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2010 по делу N А33-13610/2009
"...Полагая, что у ИП Отенко Д.В. имеется задолженность по арендной плате, ИП Вальгер Л.Я. обратилась в суд с настоящим иском.
ИП Отенко Д.В. заявлено встречное исковое заявление к ИП Вальгер Л.Я. о взыскании 58 000 рублей неосновательного обогащения, в связи с тем, что отсутствует государственная регистрация договора субаренды N 2 от 30.09.2008, заключенного сроком на 1 год; отсутствует согласование между сторонами предмета договора.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что материалами дела подтверждается факт пользования ответчиком помещением, а также ИП Отенко Д.В. не представлено доказательств внесения арендных платежей в полном объеме. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций установили, что оснований для применения положений о неосновательном обогащении не имеется.
Договор N 2 от 30.09.2008 является договором субаренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
При таких обстоятельствах, судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что договор субаренды, подписанный сторонами на срок, превышающий срок договора аренды, в связи с чем следует считать договор субаренды заключенным на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды, то есть на срок менее года - до 25.09.2009, что в силу положений статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не требует обязательной государственной регистрации такого договора.
На основании изложенного несостоятелен довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор субаренды N 2 от 30.09.2008 считается незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законном порядке..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении договор субаренды от имени субарендодателя был заключен агентом.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.09.2009 по делу N А19-17096/08
"...Общество с ограниченной ответственностью "Кубик-Ум" (далее - ООО "Кубик-Ум") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Группа Фарватер"...
Истец, заявляя исковые требования по настоящему делу, сослался на то, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор N 26-Т от 25.04.2008, согласно условиям которого, ответчик передал истцу по акту приема-передачи от 05.09.2008 торговый павильон N 211, расположенный на втором этаже здания по адресу: г. Иркутск ул. Трактовая 18, торговый центр "Авалон Сити", общей площадью 16,5 кв. м, на срок с 10.04.2008 по 31.12.2008.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции исходили из того, что в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 26-Т от 25.04.2008, являющийся договором субаренды, прекратил действие с 01.01.2009, в связи с прекращением договора аренды от 01.02.2008, заключенного между ООО "Кентавр Маркет" и ООО Торговый дом "Сибирь".
Суд кассационной инстанции соглашается с выводом судебных инстанций о том, что договор аренды N 26-Т от 25.04.2008, заключенный между истцом и ООО "Группа Фарватер", по своей природе является договором субаренды, по следующим основаниям.
Право собственности на торгово-выставочный комплекс - нежилое 1-3-этажное панельно-кирпичное здание, расположенное по адресу: г. Иркутск ул. Трактовая 18, в котором находится арендуемое истцом помещение (павильон N 211) принадлежит ООО "Кентавр Маркет". Согласно договору аренды нежилых помещений от 01.02.08 данные помещения, расположенные на первом и втором этажах здания по адресу: г. Иркутск ул. Трактовая 18, торговый центр "Авалон Сити", общей площадью 5437,9 кв. м, были переданы собственником в аренду ООО ТД "Сибирь". ООО "Группа Фарватер" действовало на основании агентского договора от 01.01.2008, заключенного с ООО ТД "Сибирь".
В соответствии с пунктом 1.3 агентского договора от 01.01.2008, срок заключенных агентом договоров аренды не может превышать срок действия агентского договора, то есть до 31.12.2008 (пункт 9.4 агентского договора).
Пунктом 1.3 договора аренды нежилых помещений от 01.02.2008, заключенного между ООО "Кентавр Маркет" и ООО Торговый дом "Сибирь", срок действия договора установлен 11 месяцев с момента подписания (до 01.01.2009).
Судебные инстанции обоснованно установили, что согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 26-Т от 25.04.2008, заключенный между истцом и ответчиком прекратил свое действие с 01.01.2009, в связи с прекращением договора аренды от 01.02.2008, заключенного между ООО "Кентавр Маркет" и ООО ТД "Сибирь"..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.07.2008 N КГ-А40/4415-08 по делу N А40-37160/07-64-301
"...Как следует из материалов дела, между ООО "Фирма "Омега-97" и ООО "Патэрсон-Инвест" 01.04.2006 г. был заключен договор N 27А-ЛБР на аренду здания по адресу: Московская обл., г. Люберцы, Октябрьский проспект, д. 146. Договор аренды заключен на срок 11 месяцев, т.е. до 28.02.2007 г.
Между истцом и ответчиком 01.08.2006 г. был заключен договор субаренды N 3/14/2006-ЛБР, на основании которого ООО "Элекснет" по акту от 01.08.2006 г. предоставлена в пользование часть арендованного нежилого помещения площадью 0,4 кв. м. Договор субаренды заключен на срок до 31.05.2007 г.
Поскольку договор субаренды был заключен на срок превышающий срок аренды, суд сделал правильный вывод о том, что договор субаренды следует считать заключенным на срок до 28.02.2007 г.
Данный вывод суда соответствует положениям ст. 615 ГК РФ..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.04.2013 по делу N А12-16731/2012
"...Довод налогового органа о формальном составлении договора субаренды, заключенный между Обществом и ООО "ПМЦ", поскольку заключен на более длительный срок, чем первоначальный договор аренды, признан несостоятельным по следующим основаниям.
Исходя из пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) при этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным. По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 610 ГК РФ, абзаца 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2013 по делу N А13-17131/2011
"...Во встречном иске предприниматель попросил суд признать договор субаренды от 07.09.2010 незаключенным, ссылаясь на отсутствие его государственной регистрации.
Суды обеих инстанций признали доводы предпринимателя обоснованными и удовлетворили встречный иск. Суды исходили из того, что договор субаренды от 07.09.2010, в котором указан срок действия до 06.09.2015 (пять лет), подлежал государственной регистрации, а поскольку такая регистрация не была осуществлена, названный договор является незаключенным.
Кассационная инстанция считает, что судебные акты в части удовлетворения встречного иска подлежат отмене как принятые с неправильным применением норм материального права.
Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
С учетом названной нормы действие договора субаренды от 07.09.2010, заключенного в период действия договора аренды от 01.04.2010 со сроком действия до 31.12.2010, не могло превышать этот срок. Поскольку, как видно из материалов дела, договор аренды от 01.04.2010, по которому Обществу было предоставлено в аренду спорное помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока, то, следовательно, прекратил свое действие и договор субаренды от 07.09.2010, имеющий производный характер от договора аренды. При этом не имеет правового значения тот факт, что стороны договора субаренды определили срок его действия на пять лет. При таком положении договор субаренды от 07.09.2010, срок действия которого ограничен датой прекращения основного договора, заключенного на срок менее года (до 31.12.2010), как и основной договор аренды не подлежал государственной регистрации.
Таким образом, у судов обеих инстанций не было правовых оснований для признания договора субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 03.07.2012 N Ф09-5446/11 по делу N А60-37746/2010
"...Согласно п. 1.4 договора субаренды стороны определили срок действия договора с 01.12.2009 по 30.11.2010.
Вместе с тем, учитывая, что договор аренды от 15.09.2005 N АО-316/0910 заключен на срок до 14.09.2010, то в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды от 01.12.2009 N А-01-2009 считается заключенным также до 14.09.2010.
Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.09.2009 N Ф09-7219/09-С6 по делу N А50-2579/2009-Г12
"...С учетом изложенного судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что по смыслу абз. 2 п. 3 ст. 610, абз. 2 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды, подписанный сторонами на срок, превышающий срок договора аренды, считается подписанным на срок договора аренды, и поэтому индивидуальный предприниматель Савичева Ю.В. обладала полномочиями на сдачу имущества в субаренду в период с 01.07.2007 по 31.10.2008..."

Постановление ФАС Уральского округа от 22.09.2009 N Ф09-7053/09-С6 по делу N А60-37484/2008-С7
"...В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Согласно имеющемуся в материалах дела договору аренды от 01.01.2008 N 164 общество с ограниченной ответственностью "Ракурс" (арендодатель) передало обществу "Маяк" (арендатор) с правом субаренды во временное возмездное пользование нежилые помещения: N 1 - 3, 6 - 9, 97, 99 - 113, 174 на 1-м этаже, помещения N 91 - 96, 114 - 120 на 2-м этаже, помещения N 122 - 125, 127 - 131 на 3-м этаже, помещения N 138 - 142, 147 - 154, 156 - 172, 183 - 210 на 4-м этаже, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, пр. Ильича, 29а в здании цеха N 1 технологического оборудования, литер 8А.
Срок договора определен сторонами с 01.01.2008 по 30.12.2008.
По смыслу абз. 2 п. 3 ст. 610, абз. 2 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды.
Следовательно, вывод судов о том, что договор субаренды от 01.01.2008 N 01-01/08 РК со сроком действия с 01.01.2008 по 31.12.2008, что составляет год, подлежал государственной регистрации, не основан на имеющихся в деле доказательствах и нормах права..."

Постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2007 N Ф09-693/07-С6 по делу N А76-13871/06-8-426
"...Вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор субаренды от 06.09.2002 N 3 является недействительным в силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует признать ошибочным, поскольку срок договора субаренды в данном случае ограничивается сроком договора аренды. Данный вывод подлежит исключению из текста постановления. Между тем указанная ошибка не привела к принятию неправильного судебного акта.
При таких обстоятельствах обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2010 N 18АП-6064/2010 по делу N А76-37560/2009
"...При оценке договора субаренды судом апелляционной инстанции установлено, что срок действия договора субаренды, с 16.01.2009 по 31.10.2009, превышает срок действия договора аренды, с 01.11.2008 по 30.09.2009.
Между тем, данное обстоятельство не свидетельствует о недействительности договора субаренды, в силу следующего.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Из содержания данной нормы следует, что заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным. Такой договор по смыслу абз. 2 п. 3 ст. 610, абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ считается заключенным на срок договора аренды..."

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2010 N 18АП-1686/2010 по делу N А76-26219/2009
"...Не находит подтверждения и довод ответчика о недействительности данного договора субаренды, как заключенного на срок, превышающий срок действия договора аренды.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Из содержания данной нормы следует, что заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным. Такой договор по смыслу абз. 2 п. 3 ст. 610, абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ считается заключенным на срок договора аренды. Таким образом, довод подателя апелляционной жалобы о ничтожности договора субаренды по основанию превышения срока его действия над сроком действия договора аренды, основан на неверном толковании норм материального права..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 25.08.2010 по делу N А08-7561/2009-5
"...Как установлено судом и усматривается из материалов дела, между ООО "Шанс сервис" (арендатор) и ООО "Шанс-техноторг" (арендодатель) 01.01.2007 заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору нежилые здания, принадлежащие арендодателю на праве собственности, что подтверждается материалами дела.
В соответствии с п. 3.1 названного договора срок его действия составил с 01.01.2007 по 01.07.2007. Пролонгация данным договором не предусмотрена. В п. 3.5 указано на возможность заключения нового договора.
01.03.2007 между ООО "Шанс сервис" и ИП Косых В.В. был заключен договор субаренды N 14/07, по условиям которого ООО "Шанс сервис" предоставил предпринимателю Косых В.В. во временное владение и пользование нежилое помещение 2-го этажа в нежилом здании, литер А (I), АI, А2, А3, А4, расположенном по адресу: г. Воронеж, ул. Циолковского, 22, площадью 484,5 кв. м. Нежилое здание находилось во временном владении ООО "Шанс сервис" на основании договора аренды от 01.01.2007.
Согласно п. 1.4 договора срок его действия составил с 01.03.2007 по 30.11.2007.
Ссылка кассатора на то, что договор субаренды был заключен с нарушением ст. 615 ГК РФ, то есть на срок превышающий срок договора аренды не влияет на его законность, поскольку в данном случае договор субаренды считается заключенным на срок действия договора аренды..."

Постановление ФАС Центрального округа от 29.05.2009 по делу N А14-8985-2007/319-13
"...В тот же день 10.06.2004 между ИП Комаровой С.В. (субарендодатель) и ООО "Мегасвязь" (субарендатор) заключен договор субаренды N 7/1/27 нежилого помещения площадью 40 кв. м в доме N 8 по пл. Ленина в г. Воронеже для использования под салон связи на срок с 15.05.2004 по 15.06.2007.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции обоснованно отверг довод истца о том, что договор субаренды является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, поскольку следует считать договор субаренды заключенным на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды, то есть на срок менее года, что в силу положений ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ не требует обязательной государственной регистрации такого договора..."

Постановление ФАС Центрального округа от 09.04.2009 по делу N А35-1412/08-С13
"...Как установлено судом и усматривается из материалов дела, между Администрацией МО "город Суджа" Суджанского района Курской области и МУП розничной торговли "Колхозный рынок" 05.01.2004 заключен договор N 15 аренды земельного участка из земель поселений площадью 14 827 кв. м, расположенного по адресу: Курская область, г. Суджа, ул. Комсомольская, 38 для эксплуатации и обслуживания существующих зданий сроком с 05.01.2004 по 25.12.2004.
На основании п. 4.3.2 договора аренды МУП розничной торговли "Колхозный рынок" с согласия Администрации МО "город Суджа" Суджанского района Курской области 05.01.2004 заключило договор о предоставлении части арендованного земельного участка площадью 17,6 кв. м в субаренду ИП Остимуку С.И. на срок с 05.01.2004 по 31.12.2004 для эксплуатации и обслуживания существующего киоска, приобретенного предпринимателем по договору купли-продажи от 22.01.1997 у Каплуновой Т.Н.
Судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что срок действия договора субаренды от 05.01.2004 превышает срок действия договора аренды N 15 от 05.01.2004, что противоречит требованиям п.п. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 5 ст. 22 ЗК РФ, следовательно, договор субаренды прекращен по истечении срока действия договора аренды, т.е. 25.12.2004..."

Постановление ФАС Центрального округа от 12.03.2007 по делу N А09-4661/06-9
"...Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 610 настоящего Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Исходя из смысла изложенного, превышение в договоре субаренды сроков, определенных договором аренды, может являться основанием для применения сроков, определенных договором аренды, но не признания сделки недействительной.
В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части..."

Позиция 2. Договор субаренды, заключенный на срок больший, чем договор аренды, может быть признан судом недействительным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2009 N Ф04-443/2009(20254-А27-48) по делу N А27-4630/2008
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.01.2007 между ООО "Бизнес Партнер - Игровая система "Лимон" (арендодатель) и ООО "Стандарт Сервис" (арендатор) заключен договор аренды на нежилое помещение общей площадью 1 069 кв. м, находящегося по адресу г. Кемерово, Центральный район, ул. Ноградская, 1. Срок действия договора установлен с 29.06.2007 до 30.12.2007.
01.01.2007 между ООО "Стандарт Сервис" и предпринимателем Семибратовым Р.С. были заключены договоры субаренды нежилых помещений N Б-32 и N 44, согласно которым арендатор принял во временное пользование нежилые помещения - бутик N 32 общей площадью 30 кв. м, и нежилое помещение N 44, площадью 7 кв. м, расположенные по адресу г. Кемерово, ул. Ноградская, 1. Срок действия указанных договоров определен с 01.01.2007 по 31.12.2007.
Полагая, что ответчиком не исполнялись условия договоров субаренды, ООО "Топ Сервис" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, руководствуясь статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о недействительности договоров субаренды нежилых помещений N Б-32 и N 44 от 01.01.2007 в связи с их несоответствием пункту 2 статьи 615, пункту 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции считает данные выводы судебных инстанций правильными, соответствующими материалам дела и установленным обстоятельствам возникшего спора..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2008 по делу N А79-1761/2008
"...Согласно пункту 1.2 договора срок аренды определен с 01 января по 30 ноября 2006 года, размер оплаты указан в пункте 2.4 договора.
Помещения переданы ООО "Техносоюз" по акту приемки-передачи от 01.01.2006. Согласно пункту 6.3 договора арендатор имеет право передавать арендуемые помещения в субаренду.
01 июня 2006 года между ООО "Техносоюз" и ООО "Ирарт" подписан договор аренды в соответствии с которым истец передает ответчику в пользование для хранения товара складское неотапливаемое помещение 562,5 кв. м, офисные помещения площадью 72,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Чебоксары, Хозяйственный проезд, 15.
Согласно пункту 1.2 договора от 01.06.2006 срок аренды установлен с 01 июня 2006 года по 30 апреля 2007 года. Размер оплаты указан в приложении к договору.
Суд первой инстанции правильно расценил договор от 01.06.2006 как договор субаренды.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Срок договора аренды от 01.01.2006 определен с 01 января по 30 ноября 2006 года, в последующем был подписан договор аренды от 01.11.2007 N 5 со сроком действия - с 01.11.2007 по 30.09.2008. Срок в договоре субаренды от 01.06.2006 определен с 01.06.2006 по 30.04.2007.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что срок действия договора субаренды от 01.06.2006 N 31 превышает срок действия договора аренды от 01.01.2006, что противоречит требованию пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, в соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет признание договора субаренды недействительным..."

Дальневосточный округ

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2008 N 05АП-288/2008 по делу N А51-152/2008-2-4
"...Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ).
Таким образом, установив, что договор аренды N 2 от 01.07.06 г. прекратил свое действие 01.09.07 г., суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о недействительности договора субаренды, заключенного на срок до 31.12.07 г..."

Уральский округ

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 N 17АП-1874/2009-ГК по делу N А60-32563/2008
"...Требование Истца о признании договора субаренды от 20.09.2006 между ООО "УралСредМаш" и ЗАО "Дегтярский машиностроительный завод" недействительным является законным и обоснованным в силу следующего.
Кроме того, срок действия договора субаренды от 20.09.2006 превышает срок действия договора аренды, что противоречит требованиям абзаца 2 ч. 2 ст. 615 ГК РФ, следовательно, в соответствии со статьями 166, 167, 168 ГК РФ влечет признание договора субаренды недействительным (ничтожным)..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 24.10.2006 по делу N А09-4632/05-10
"...Разрешая спор, суд первой и апелляционной инстанций в полном объеме исследовал представленные доказательства, дал им юридическую оценку и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, исходя при этом из следующего.
Суд области обоснованно пришел к выводу, что срок действия договора субаренды N 248 от 15.11.2004 превышает срок действия договора аренды N 122 от 30.10.2004, что противоречит требованию пп. 2 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, следовательно, в соответствии со ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ влечет признание договора субаренды N 248 от 15.11.2004 недействительным и применение последствий недействительности сделки..."

10. Применение положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества

Положения гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве применяются к правоотношениям, связанным с арендой, при перенайме имущества, с учетом особенностей, присущих данным отношениям. Так, если первоначальный договор аренды помещения подлежал государственной регистрации, то в силу ст. 389 ГК РФ соглашение о перенайме этого помещения также требует регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом новый арендатор становится стороной обязательства лишь после фактической передачи предмета аренды.

10.1. Вывод из судебной практики: При перенайме необходимо соблюдать нормы гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01 по делу N А40-33762/00-59-327
"...Как следует из материалов дела, Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом (арендодатель) заключил с малым многопрофильным государственным предприятием по развитию средств связи, электроэнергетики и торговли "СЭТ" (в настоящее время ЗАО "СЭТ-Энерго-1"; арендатор) долгосрочный договор от 28.04.92 No. 57 аренды нежилых помещений общей площадью 237,0 кв. метров, расположенных по адресу: Москва, Малый Знаменский пер., д. 3-5/3-6, стр. 2.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.
Суд признал, что письмом от 03.12.98 No. 1-65 истец переуступил свои права по договору аренды от 28.04.92 No. 57 в отношении части помещений другому лицу, однако не проверил, заключалось ли соглашение о перенайме между ЗАО "СЭТ-Энерго-1" и ЗАО "СЭТ-Консалтинг", имелось ли согласие арендодателя на перенаем и соблюдены ли требования гражданского законодательства к оформлению этой сделки.
Без исследования названных обстоятельств вывод суда о том, что передача части помещений в аренду третьему лицу возможна только после внесения изменений или прекращения ранее заключенного договора аренды, необоснован.
Поскольку указанные обстоятельства судом не проверены, судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.06.2012 по делу N А19-16950/10
"...Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением требований главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.09.2013 по делу N А56-36924/2012
"...Княгинин О.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на следующее: во исполнение договора купли-продажи прав аренды он перечислил на счет Общества 607 678 руб.; поскольку после заключения названного договора ему стало известно о том, что Общество не уведомлено о переуступке Кочергиной М.В. прав по договору аренды и это обстоятельство повлекло невозможность арендовать торговое место у Общества и согласовать проект торговой секции, то договор купли-продажи подлежит расторжению, а уплаченные истцом по этому договору денежные средства являются неосновательным обогащением либо Общества, либо Кочергиной М.В.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
В соответствии с пунктом 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Согласно положениям статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Пунктом 21.1 договора аренды от 05.10.2011 установлено, что арендатор не вправе передавать свои права по договору без согласия арендодателя.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суды обеих инстанций, квалифицировав договор от 08.04.2012 купли-продажи прав аренды как договор уступки прав по договору аренды от 05.10.2011 и установив, что Общество не давало согласия на такую переуступку, пришли к выводу о том, что в силу статьи 168 ГК РФ договор от 08.04.2012 является ничтожной сделкой, поэтому требование о расторжении этого договора не может быть удовлетворено..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.02.2013 по делу N А21-2980/2012
"...На основании договора от 13.05.2009, заключенного Университетом, ООО "Вивадент Плюс" и Обществом, права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.08.2003 N 869 переданы Обществу.
Университет, ссылаясь на то, что Общество в период с 01.08.2010 по 11.04.2012 использовало спорные помещения без законных оснований, в связи с чем на стороне последнего возникло неосновательное обогащение, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
С учетом названных правовых норм апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что с момента заключения договора уступки от 13.05.2009 первоначальный арендатор (ООО "Вивадент Плюс") выбыл из обязательства, следовательно, подписание с ним соглашения о расторжении договора аренды от 01.08.2003 N 869 не повлекло прекращения действия этого договора; Общество занимало спорные помещения на законных основаниях..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.01.2013 по делу N А13-6430/2011
"...В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации об уступке требования и переводе долга.
Согласно статьям 389 и 391 названного Кодекса уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что в результате расторжения договора от 14.02.2003 N 02-03-1 и несоблюдения установленных законодательством требований, связанных с перенаймом нежилых помещений, у Общества не возникло сингулярного правопреемства в отношении арендуемых нежилых помещений..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.02.2012 по делу N А26-10902/2010
"...В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации об уступке требования и переводе долга.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.2013 по делу N А32-10370/2012
"...Арендатор в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса об уступке требования и переводе долга. Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации (статьи 389 и 391 Гражданского кодекса).
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

10.2. Вывод из судебной практики: Соглашение о перенайме к зарегистрированному договору аренды также подлежит государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.12.2006 по делу N А56-13599/2006
"...Дополнительное соглашение заключено 15.04.2005 между арендодателем, арендатором и ООО "Руситал" (правопреемник арендатора). Данным соглашением установлено, что арендатор передал правопреемнику в полном объеме права и обязанности по вышеуказанному договору.
В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. В силу пункта 2 статьи 389 Кодекса уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды от 01.11.99 N 03-А080326 прошел государственную регистрацию, поэтому соглашение о перенайме также должно было быть зарегистрировано..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.06.2013 по делу N А58-4964/2012
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании Распоряжения Главы муниципального района "Хангаласский улус" Республики Саха (Якутия) N 536-р от 03.05.2011 "О предоставлении в аренду земельного участка под строительство многоквартирных жилых домов ООО "Завод базальтовых материалов" Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям (арендодатель) с обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 03.05.2011.
Договор аренды земельного участка от 03.05.2011 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.06.2011 за номером 14-14-11/014/2011-145, земельный участок фактически передан.
16 июня 2011 года между ООО "Завод базальтовых материалов" (сторона 1) и ООО "Северная строительная компания" (сторона 2) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 со сроком действия 11 месяцев до 16.05.2012, согласно пункту 3.1 которого сторона 1 передает все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 стороне 2: подлинный договор аренды от 03.05.2011, постановление (распоряжение) N 5436-р от 03.05.2011, план земельного участка, а также иные документы, относящиеся к договору, по которому происходит передача прав и обязанностей. Согласно пункту 5.1 заключенного сторонами договора он имеет силу акта приема-передачи земельного участка, являющегося предметом договора.
Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Как правильно установлено судами, договором от 16.06.2011 фактически осуществлен перенаем (передача) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011, подлежащего государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о том, что договор от 16.06.2011 также подлежал обязательной государственной регистрации.
Учитывая, что данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суды правомерно признали его незаключенным и не порождающим прав и обязанностей сторон..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.06.2009 N Ф04-3087/2009(7336-А70-9) по делу N А70-5578/32-2008
"...Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, в соответствии с положениями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу о незаключенности договора от 08.07.2005 N 008480-П-11 о переходе прав и обязанностей арендатора в связи с отсутствием государственной регистрации.
Суд кассационной инстанции считает данные выводы суда правильными.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
Согласно статьям 389 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды земельного участка от 22.08.2003 N 23-10/213/003149-К-7-8 в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию.
Вместе с тем, договор от 08.07.2005, заключенный между ОАО "Запсибгазпром" и ООО "Ривьера", в установленном законом порядке не был зарегистрирован.
В связи с изложенными обстоятельствами, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что договор от 08.07.2005 является незаключенным..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.2013 по делу N А32-10370/2012
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы муниципального образования Приморско-Ахтарский район Краснодарского края от 17.12.2008 N 2184 администрацией (арендодатель) и заводом (арендатор) заключен договор аренды земельного.
Срок действия договора установлен равным 49 годам (до 17.12.2057; пункт 6.2 договора аренды).
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.03.2009 (далее - реестр; выписка из реестра от 27.09.2012 N 36/033/2012-209).
По договору от 16.11.2009 завод передал обществу права и обязанности по договору аренды, о чем уведомил арендодателя (уведомление от 17.11.2009 исх. N 32). Государственная регистрация договора от 16.11.2009 осуществлена 16.12.2009 (выписка из реестра от 27.09.2012 N 36/033/2012-209).
По договору от 29.10.2010 права и обязанности по договору аренды переданы обществом гражданину Михновичу В.З. Государственная регистрация договора от 29.10.2010 осуществлена 14.12.2010 (выписка из реестра от 27.09.2012 N 36/033/2012-209).
Арендатор в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса об уступке требования и переводе долга. Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации (статьи 389 и 391 Гражданского кодекса)..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 28.06.2012 N Ф09-4626/12 по делу N А07-14720/2011
"...В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из первоначального договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм об уступке требования и о переводе долга.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что сторонами договора аренды земельного участка от 12.07.2007 N 621-07-59зем согласованы все существенные условия, предъявляемые законом для данного вида договора. Названный договор зарегистрирован в установленном порядке 08.08.2007.
Судами также установлено, что соглашение от 30.03.2010 совершено в письменной форме, зарегистрировано в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и содержит определенное указание на передаваемое обязательство в п. 1.1 и 3.3 договора, в связи с чем отсутствуют основания для его оценки в качестве незаключенного.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено..."

11. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор по общему правилу не вправе без согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. В связи с тем что согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, а в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, на практике возникают споры относительно того, как должен быть квалифицирован перенаем по договору аренды, совершенный в нарушение требований ст. 615 ГК РФ.
Необходимо отметить, что Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

11.1. Вывод из судебной практики: По вопросу правовых последствий заключения договора перенайма без согласия арендодателя существует две позиции судов.

Позиция 1. Отсутствие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) влечет незаключенность договора перенайма.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 05.10.2009 N Ф09-7623/09-С1 по делу N А71-3773/2009-А28
"...В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации передача прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) возможна исключительно с согласия арендодателя.
Поскольку договор передачи прав и обязанностей по договору аренды муниципального имущества считается заключенным только с момента дачи согласия арендодателем на замену стороны в арендных правоотношениях, без получения такого согласия договор будет считаться незаключенным..."

Позиция 2. Отсутствие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) влечет недействительность договора перенайма.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.03.2010 по делу N А32-13018/2009
"...По дополнительному соглашению от 11.07.2008 N 1 центр (цедент) уступил обществу (цессионарию) права и обязанности арендатора по договору аренды от 24.01.2007 N ШС-01/07. Дополнительное соглашение от 11.07.2008 N 1 зарегистрировано 7 августа 2008 г.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В пункте 16 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о том, что передача арендатором права аренды возможна лишь в порядке перенайма, соответствует приведенным нормам права.
Суды правильно квалифицировали оспариваемое дополнительное соглашение от 11.07.2008 N 1 как сделку перенайма недвижимого имущества, являющегося предметом договора аренды от 24.01.2007 N ШС-01/07.
Поскольку согласие собственника имущества на заключение оспариваемой сделки в материалах дела отсутствует, суды правомерно сделали вывод о том, что дополнительное соглашение от 11.07.2008 N 1 в силу статьи 168 Кодекса является ничтожной сделкой, поскольку передача спорного имущества без согласия собственника и арендодателя противоречит части 4 статьи 18 Федерального закона от 14.11.02 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях" и части 2 статьи 615 Кодекса..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 14.10.2013 N ВАС-14409/13 по делу N А75-7058/2012
"...Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Судами установлено, что между Департаментом и ОАО "СибурТюменьГаз" 03.12.2009 заключен договор аренды N 1150/09-16 лесного участка площадью 19,32 га, местоположение: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, Когалымская и Южно-Ягунская группа месторождений нефти, номер участка в государственном лесном реестре 86/08/016/2009-12/01701, сроком на 25 лет.
01.07.2011 между ОАО "СибурТюменьГаз" и ООО "Группа Трио" заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве по договору аренды лесного участка.
Согласие собственника лесного участка на перенайм арендатором земельного участка получено не было.
Оценивая данные обстоятельства и применяя положения вышеназванных правовых норм, суды пришли к выводу, что в отсутствие согласия арендодателя на перенаем лесного участка, соглашение о перемене лиц в обязательстве от 01.07.2011 является недействительной сделкой в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как заключенное в нарушение статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2012 по делу N А19-2060/2011
"...Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора уступки прав и обязанностей от 02.08.2010 недействительным, ссылаясь на то, что передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 05.07.2010 совершена с нарушением требований пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации без участия Администрации как арендодателя по договору аренды.
Судами установлено, что согласие арендодателя на заключение договора уступки прав и обязанностей от 02.08.2010 не было получено.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит правильным выводы суда первой инстанции и апелляционного суда о том, что нарушение требований пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть несоответствие договора требованиям закона, влечет его недействительность в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.12.2015 N Ф03-5198/2015 по делу N А51-31904/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.12.2011 между ОАО "Примавтодор" (арендодатель) и ИП Абушаевой Р.Л. (арендатор) заключен договор аренды, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду: здание - котельная, назначение: нежилое, общей площадью 469,1 кв. м (лит.А), адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Льва Толстого, д. 17, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство производственной котельной, общей площадью 6 400 кв. м, кадастровый (условный) номер 25:34:016301:670, адрес объекта: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Льва Толстого, д. 17.
В дальнейшем между ИП Абушаевой Р.Л. (цедент) и ООО "Товарищество-ТК" (цессионарий) 29.09.2014 подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.12.2011, согласно которому цедент обязуется передать цессионарию свои права и обязанности по договору аренды (далее - спорное соглашение).
30.09.2014 ИП Абушаева Р.Л. направила в адрес ОАО "Примавтодор" уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды на основании спорного соглашения.
Считая, что ввиду отсутствия согласия арендодателя на перенаем арендованного имущества соглашение от 29.09.2014 является недействительной (ничтожной) сделкой, ОАО "Примавтодор" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В пункте 90 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25) разъяснено, что сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 71 Постановления Пленума ВС РФ N 25, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.
Как следует из содержания пункта 1.5 договора аренды от 28.12.2011, арендодатель дал согласие арендатору на сдачу арендованного имущества в субаренду и безвозмездное пользование.
Однако в силу прямого указания статьи 615 Гражданского кодекса РФ перенаем имеет существенное отличие от субаренды и других способов передачи права пользования арендованным имуществом, заключающееся в том, что арендатор перестает быть обязанным перед арендодателем.
Таким образом, право сдавать имущество в перенаем должно быть прямо оговорено в договоре аренды либо на него должно быть получено согласие арендодателя.
Поскольку в договоре аренды от 28.12.2011 право арендатора передавать имущество в перенаем оговорено не было, а отдельного согласия арендодателя ИП Абушаева Р.Л. не получила, суды обеих инстанций, правильно применив приведенные выше нормы права, обоснованно признали оспариваемую сделку недействительной. Выводы судов о недействительности сделки соответствуют также разъяснениям, данным в Постановлении Пленума ВС РФ N 25..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2013 по делу N А75-7058/2012
"...Считая, что соглашение о перемене лиц в обязательстве по договору аренды лесного участка от 03.12.2009 N 1150/09-16 является недействительным в силу ничтожности (отсутствие согласия арендодателя), Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в отсутствие согласия арендодателя на перенаем лесного участка, соглашение о перемене лиц в обязательстве от 01.07.2011 является недействительной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), как заключенное в нарушение статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации (далее - ЛК РФ) и пункта 2 статьи 615 ГК РФ, и удовлетворил исковые требования.
Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения постановление апелляционного суда, исходит из установленных судом обстоятельств и следующих норм права.
Согласно статье 71 ЛК РФ предоставление лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и в безвозмездное срочное пользование гражданам осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не предусмотрено Лесным кодексом (часть 4). Предоставление гражданам, юридическим лицам в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с Лесным кодексом (часть 2).
Таким образом, к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные ГК РФ, если иное не установлено Лесным кодексом (часть 3 статьи 71). Данная норма не допускает применение к правоотношениям по аренде лесного участка земельного законодательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В подпункте "г" пункта 4.2 договора аренды лесного участка от 03.12.2009 предусмотрено, что арендатор имеет право с согласия, а в установленных законодательством Российской Федерации случаях при уведомлении арендодателя сдавать лесной участок, прошедший государственный кадастровый учет (учет в государственном лесном реестре), в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другим лицам, отдавать право аренды в залог, вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Руководствуясь указанными нормами права, установив факт отсутствия согласия собственника лесного участка на перенайм данного объекта, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, удовлетворив требования департамента о признании недействительным соглашения от 01.07.2011 о перемене лиц в обязательстве по договору аренды лесного участка от 03.12.2009 N 1150/09-16..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 21.04.2010 N КГ-А40/3398-09 по делу N А40-80758/09-54-631
"...В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Суд кассационной инстанции отмечает, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором (лизингополучателем) прав и обязанностей по договору аренды (лизинга) другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, то есть возможность лизингополучателя передавать свои права и обязанности по договору лизинга иному лицу лишь с согласия лизингодателя.
Как следует из материалов дела, в абз. 3 п. 6.3 договора финансовой аренды (лизинга) от 09.07.2007 N 02-794 стороны предусмотрели условие о том, что в течение всего срока лизинга ООО "Авиакомпания "ИНТЕРАВИА", выступающему в договоре в качестве лизингополучателя, запрещается осуществлять передачу третьим лицам любых прав и обязанностей по договору без предварительного согласования лизингодателя (истца).
В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что ОАО "Финансовая Лизинговая Компания" как лизингодатель согласовало заключение между ООО "Авиакомпания "ИНТЕРАВИА" и ООО "Дилижанс-Оптима" договора от 22.07.2008 N 02-974 уступки права (требования) задолженности в размере 25 000 000 руб. по договору финансовой аренды (лизинга) от 09.07.2007 г. N 02-794.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что спорный договор от 22.07.2008 N 02-974 уступки права (требования) задолженности в размере 25 000 000 руб. по договору финансовой аренды (лизинга) от 09.07.2007 г. N 02-794 в нарушение требований пункт 2 статьи 615 ГК РФ и абз. 3 п. 6.3 договора финансовой аренды (лизинга) от 09.07.2007 N 02-794 был заключен без разрешения лизингодателя - ОАО "Финансовая Лизинговая Компания", в связи с чем судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о ничтожности в силу ст. 168 ГК РФ спорного договора от 22.07.2008 N 02-974 уступки права (требования)..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2011 N Ф09-6374/11 по делу N А60-42339/2010
"...В соответствии с ч. 2, 3 ст. 71 Лесного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам, юридическим лицам в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с данным Кодексом. К договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации.
Таким образом, на отношения по аренде лесных участков распространяются нормы Гражданского, а не Земельного кодекса Российской Федерации, который в соответствии с ч. 4 ст. 71 Лесного кодекса Российской Федерации регулирует отношения по предоставлению лесных участков в постоянное (бессрочное) либо безвозмездное срочное пользование.
Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Иные, чем приведены в данной норме, условия передачи арендатором лесного участка своих прав и обязанностей по договору аренды Лесным кодексом Российской Федерации не предусмотрены.
Таким образом, в отсутствие согласия арендодателя на перенаем лесного участка, договор уступки прав и обязанностей от 29.12.2008 N 434 является недействительной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как заключенный в нарушение ст. 71 Лесного кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем иск управляющей компании удовлетворению не подлежит..."

11.2. Вывод из судебной практики: Обращение взыскания на принадлежащее арендатору право аренды без согласия арендодателя невозможно.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 17.11.2011 N ВАС-14311/11 по делу N А19-24900/09
"...По иску общества с ограниченной ответственностью "Автокар" (город Иркутск) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Стройсервис" о взыскании основного долга по оплате стоимости выполненных работ в размере 1 739 600 рублей.
...вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 19.02.2010 исковое требование о взыскании денежных средств удовлетворено.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, должник является арендатором упомянутого знания, предоставленного ему в аренду Иркутской государственной сельскохозяйственной академией по долгосрочному договору аренды от 01.02.2007 N 11.
Общество "Автокар" ставит вопрос об обращения взыскания на право аренды.
Между тем судами первой и апелляционной инстанций установлено, что арендодатель заявил возражения по этому поводу - направил судебному приставу-исполнителю письменный отказ в предоставлении согласия на обращение взыскания на право аренды, такую же позицию сельскохозяйственная академия занимали в ходе рассмотрения дела в суде.
Апелляционный суд верно указал на то, что требование взыскателя, по сути, направлено на обращение взыскания на право долгосрочной аренды здания вопреки воле лица, которому арендуемое имущество принадлежит на вещном праве и которое не является должником взыскателя.
Между тем по смыслу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 10 статьи 89 Федерального закона "Об исполнительном производстве" отказ арендодателя - лица, владеющего нежилым зданием на вещном праве, в даче согласия на обращение взыскания на принадлежащее арендатору право долгосрочной аренды нежилого здания не может быть преодолен взыскателем, который не является кредитором арендодателя, ни в рамках совершения исполнительных действий в ходе исполнительного производства, ни путем судебного понуждения..."

12. Соотношение положений п. 2 ст. 615 ГК РФ (о праве арендатора передавать права на арендованное имущество другим лицам) и Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено иными правовыми актами.
В п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" указано, что заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, кроме случаев, указанных в данной статье. На практике возникает вопрос: необходимо ли проведение конкурса или аукциона для заключения договора перенайма государственного имущества по п. 2 ст. 615 ГК РФ?

12.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности заключения договора перенайма государственного (муниципального) имущества без проведения конкурса (аукциона) существует две позиции судов.

Позиция 1. Заключить договор перенайма государственного (муниципального) имущества можно только по результатам конкурса (аукциона).

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 16679/11 по делу N А40-102293/10-148-587
"...Судами установлено, что между обществом "Газпроводстрой" и департаментом заключен договор аренды от 25.08.2003 N 00-00443/03 нежилого помещения общей площадью 707 кв. метров, расположенного по адресу: Москва, Страстной бул., д. 11, стр. 2. Впоследствии данный договор был перезаключен. Срок действия нового договора от 01.12.2006 - до 30.09.2011.
Департамент, общество "Газпроводстрой" и общество "Современник на Чистых" 06.10.2009 заключили трехсторонний протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору от 01.12.2006, согласно которому права и обязанности по указанному договору перешли от общества "Газпроводстрой" к обществу "Современник на Чистых".
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу части 1 статьи 17.1 Закона защите конкуренции (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного протокола-соглашения) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, перечисленных в данной статье.
На основании части 4 статьи 17.1 Закона лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 указанной статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения и составлять более чем двадцать квадратных метров.
Таким образом, на момент заключения рассматриваемого протокола-соглашения о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору от 01.12.2006 действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества.
В нарушение требований Закона о защите конкуренции переход (уступка) прав арендатора от общества "Газпроводстрой" к обществу "Современник на Чистых" осуществлен без проведения конкурса или аукциона на право заключения такого договора.
Следовательно, вывод судов первой и апелляционной инстанций о доказанности нарушения департаментом антимонопольного законодательства является правильным..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.06.2012 по делу N А82-6150/2011
"...В силу пункта 2 статьи 615 Кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества предусмотрены статьей 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ (введена в действие Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"; вступила в силу с 02.07.2008).
В соответствии с частью 1 названной статьи заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо перечисленных в указанной статье.
В силу части 3 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
Следовательно, переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, принадлежащее на праве хозяйственного ведения или оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, возможен только по результатам проведения торгов.
Из материалов дела видно, что переданное по дополнительному соглашению от 21.12.2009 муниципальное имущество принадлежит Предприятию на праве хозяйственного ведения.
Таким образом, на момент заключения дополнительного соглашения о переуступке прав на аренду действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества на основании торгов.
Суды установили, что в нарушение установленного порядка переход права аренды на недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности и принадлежащее на праве хозяйственного ведения Предприятию, произведен без проведения конкурса или аукциона. Дополнительное соглашение о перемене лица в договоре аренды направлено на получение ООО "Лидер-Аудит" прав владения и пользования в отношении муниципального недвижимого имущества, переданного в хозяйственное ведение, вне аукциона или конкурса и свидетельствует о предоставлении данному лицу преимущества перед другими хозяйствующими субъектами.
Следовательно, действия Комитета по согласованию передачи права аренды муниципального имущества ООО "Лидер-Аудит" без проведения торгов и по передаче ему права аренды на имущество без проведения торгов (путем заключения дополнительного соглашения от 21.12.2009) правомерно квалифицированы Управлением как нарушающие часть 1 статьи 15 Федерального закона N 135-ФЗ..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.06.2014 по делу N А74-1419/2013
"...Между ООО "ВСК" и ООО "Бирюса" 19.12.2008 заключено соглашение о перенайме, согласно которому ООО "ВСК" передало ООО "Бирюса" все права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды с Комитетом от 25.04.2003 N 318 в отношении нежилого помещения по адресу: ул. Карла Маркса, 21, г. Абакан (пункт 1). ООО "Бирюса" обязуется выплатить в бюджет г. Абакана единовременный платеж в размере, установленном нормативными актами г. Абакана, и принимает на себя все обязательства арендатора по договору аренды от 25.04.2003 N 318, возникшие до подписания соглашения, но не исполненные арендатором.
Частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами с согласия арендодателя.
Следовательно, в результате заключения договора перенайма к иному лицу переходят, в том числе, права владения и (или) пользования муниципальным имуществом.
Особенности порядка заключения договоров в отношении муниципального имущества, установленные статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, действующей на момент дачи согласия на переуступку прав по договору аренды, распространяются на заключение всеми лицами (а не только собственниками) любых договоров, предусматривающих переход прав владения (пользования) в отношении муниципального (государственного) имущества.
В данном случае речь идет о передаче с согласия органа местного самоуправления прав владения и (или) пользования муниципальным имуществом хозяйствующему субъекту, не участвующему в торгах по продаже права на заключение договора, предусматривающего переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества. Заключение договора перенайма невозможно без волеизъявления собственника муниципального имущества.
Таким образом, несоблюдение органом местного самоуправления установленных действующим законодательством особенностей заключения договоров в отношении муниципального имущества в пользу отдельных хозяйствующих субъектов является предоставлением преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи муниципального имущества (передача в приоритетном порядке), что может привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
На основании изложенного вывод судов о ничтожности соглашения о перенайме от 19.12.2008 от 18.12.2008 между ООО "ВСК" и ООО "Бирюса" по договору аренды от 25.04.2003 N 318, а также всех последующих дополнительных соглашений к договору аренды, заключенных комитетом и ООО "Бирюса", является правомерным.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.10.2009 по делу N А74-1158/2009
"...Как следует из материалов дела, по итогам аукциона на право аренды нежилого помещения в городе Абакане по улице Комарова, 4, между Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана и ООО "Гамма" подписан договор аренды от 05.09.2006 N 158 данного помещения площадью 236,4 кв. м на срок с 01.09.2006 по 31.08.2016 (пункт 1.4) для использования под спортивный зал (пункт 1.1).
Комиссия в составе мэра г. Абакана, его заместителя и председателя Комитета муниципальной экономики Администрации г. Абакана 06.11.2008 рассмотрела заявку ООО "Гамма" о передаче прав по договору аренды пристроенного нежилого помещения по улице Комарова, 4 в городе Абакане ООО "ВЛАСТА" на условиях перенайма под спортивный зал и приняла решение о разрешении перенайма на условиях подпунктов 2.4.2.1, 2.4.2.2 дополнительного соглашения от 08.07.2008 к договору аренды от 05.09.2006 N 158.
Распоряжением мэра города Абакана от 10.11.2008 N 556р "О разрешении перенайма нежилого помещения" разрешен перенайм пристроенного нежилого помещения, литер В, расположенного по улице Комарова, 4 в городе Абакане, общей площадью 253 кв. м от общества с ограниченной ответственностью "Гамма" обществу с ограниченной ответственностью "ВЛАСТА", в пункте 2 распоряжения предписано Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана заключить со сторонами соглашение о перенайме.
10.11.2008 ООО "Гамма" и ООО "ВЛАСТА" заключили соглашение о перенайме, в котором указали, что в соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Гамма" передает ООО "ВЛАСТА" как перенанимателю все права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды с Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана от 05.09.2006 N 158 в отношении названного нежилого помещения, а ООО "ВЛАСТА" обязуется выплатить в бюджет города Абакана единовременный платеж в размере, установленном нормативными актами г. Абакана, и принимает на себя все обязательства арендатора по договору аренды от 05.09.2006 N 158, возникшие до подписания соглашения, но не исполненные арендатором. Данное соглашение о перенайме 11.11.2008 согласовано председателем Комитета муниципальной экономики Администрации города Абакана. На основании соглашения ООО "Гамма" и ООО "ВЛАСТА" составили акт приема-передачи нежилого помещения от 10.11.2008.
Решением антимонопольного органа от 16.02.2009 по делу N 2-А-09 Администрация признана нарушившей статью 17.1 Закона о защите конкуренции действиями по передаче вышеуказанного муниципального имущества в аренду (перенаем) ООО "ВЛАСТА" без проведения торгов в форме аукциона или конкурса. Антимонопольный орган посчитал, что эти действия являются предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.
Полагая, что указанное решение является незаконным и ограничивает права арендаторов муниципального имущества, Администрация обратилась в суд с указанным заявлением.
Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в примененной судами редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании: актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.
Таким образом, Закон (в указанной редакции) не предусматривает возможность заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, без проведения процедуры торгов.
Из буквального содержания указанной нормы следует, что право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу может быть ограничено другим законом или иными правовыми актами.
В связи с этим правомерными являются доводы антимонопольного органа о том, что администрация не имела права давать согласие на перенаем помещения без проведения конкурса или аукциона, поскольку статья 17.1 Закона действовала на момент принятия администрацией решения о разрешении перенайма и заключения соглашения о перенайме и правоотношения, возникшие в связи с принятием данного решения, подлежали регулированию названной нормой..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.08.2012 N Ф03-2760/2012 по делу N А59-3364/2011
"...20.01.2010 между ФГУП "Национальные рыбные ресурсы", ООО "Нафта-Сервис" и ООО "ВСК" заключено трехстороннее соглашение о замене арендатора по договору аренды от 20.06.2000 N 785, по условиям которого арендатором стало ООО "ВСК", являвшееся ранее субарендатором спорного судна по договору субаренды от 30.09.2009. Письмом от 27.02.2010 N 668-ДГ/26 Территориальное управление ФАУГИ по Сахалинской области дало согласие на передачу прав и обязанностей арендатора к ООО "ВСК".
Прокурор, считая, что дополнительное соглашение от 20.01.2010 к договору аренды судна от 20.06.2000 N 785 является недействительным, поскольку заключено без проведения торгов, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, перечисленных в данной статье.
Согласно части 3 статьи 17.1 Закона в таком же порядке осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
Следовательно, обоснован вывод судов о том, что на момент заключения оспариваемого дополнительного соглашения о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору от 20.06.2000 действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества.
Между тем, при исследовании и оценке имеющихся в материалах дела доказательств, судами установлено, что торги на переход прав арендатора на плавбункеровщик "Филатово", являющийся государственной собственностью и переданный в хозяйственное ведение ФГУП "Национальные рыбные ресурсы", не проводились. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку сделка о замене арендатора от 20.01.2010 совершена с нарушением порядка, предусмотренного статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, суды пришли к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований прокурора о признании указанной сделки недействительной..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.02.2012 по делу N А67-3976/2011
"...28.07.2008 департаментом (как представителем собственника муниципального имущества), ООО "Елизаровское" и ООО "УК "Елизаровское" подписан договор о перемене сторон в договоре, согласно которому ООО "Елизаровское" уступает, а ООО "УК "Елизаровское" принимает на себя все права и обязанности арендатора по договору от 22.08.2006 N Б-1-5892.
Решением управления от 14.06.2011 N 05-10/91-11 действия департамента, выразившиеся в издании приказа от 03.07.2008 N 820 о согласовании переуступки права аренды муниципального имущества с ООО "Елизаровское" на ООО "УК "Елизаровское" с целью обслуживания жилищного фонда без проведения торгов, признаны нарушающими часть 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.
Не согласившись с указанными решениями и предписаниями, департамент обратился в суд с настоящим заявлением.
Вместе с тем суд первой инстанции пришел к выводу, что статья 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ) не предусматривает возможность заключения договоров о переходе прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, без проведения процедуры торгов, за исключением ряда случаев. При этом судом установлено, что ни под одно из исключений, предусмотренных указанной статьей, спорное правоотношение не подпадает, доказательств обратному департаментом не было представлено. Учитывая, что согласование переуступки права аренды муниципального имущества привело к предоставлению новому арендатору - ООО "УК "Елизаровское" преимуществ перед другими хозяйствующими субъектами в виде предоставления права аренды муниципального имущества без торгов, суд первой инстанции отказал департаменту в удовлетворении требования о признании недействительными решения и предписания управления от 14.06.2011 N 05-10/91-11.
Выводы суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований заявителя поддержаны судом апелляционной инстанции.
Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты приняты с правильным применением норм материального права и с соблюдением норм процессуального права, оснований для их отмены или изменения в соответствии со статьей 288 АПК РФ не имеется..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 01.08.2013 по делу N А40-117484/12-28-1116
"...На основании протокола-соглашения от 04.07.2007 о переуступке прав на аренду недвижимого имущества 02.07.2004, зарегистрированного 06.09.2004 за N 77-01/41-711/2004-757, права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору, перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Интермеридиан". В последующем, общество с ограниченной ответственностью "Интермеридиан" на основании протокола-соглашения от 18.08.2009 о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды N 1-668/04 от 02.07.2004 (запись в ЕГРП 77-77-11/182/2009-028 от 20.11.2009 г.) переуступило права и обязанности арендатора индивидуальному предпринимателю Трудел Айсель Айдын Кызы.
Судами установлено, между индивидуальным предпринимателем Трудел Айсель Айдын Кызы и обществом с ограниченной ответственностью "Дабл кофе" заключен договор субаренды от 07.07.2010 N ТБ/АТ-ДК/1 нежилого помещения общей площадью 180,80 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Тверской бульвар, д. 17, стр. 1 (1-й этаж, пом. I, комн. 1 - 18).
Предъявляя встречные исковые требования, Департамент имущества Москвы, указал, что переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества иному лицу без проведения процедуры торгов является нарушением, предусмотренной ст. 17.1 ФЗ N 135-ФЗ, соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды, оформленное в виде протокола-соглашения от 18.08.2009 является недействительным, как не соответствующее требованиям закона и не влекущее юридических последствий, как и все последующие сделки.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В силу части 1 статьи 17.1 Закона защите конкуренции (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного протокола-соглашения) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, перечисленных в данной статье.
Судами установлено, что в силу статьи 17 Федерального закона "О защите конкуренции", введенной Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ, на момент заключения протокола-соглашения о переуступке прав на аренду недвижимого имущества от 18.08.2009 действовали специальные требования к договорам аренды.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества от 18.08.2009, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о его недействительности в силу ничтожности на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующий требованиям ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" и не влекущий юридических последствий, а недействительность протокола-соглашения о переуступке прав на аренду недвижимого имущества от 18.08.2009 ведет к признанию недействительными последующих сделок, а именно - договора субаренды от 07.07.2010 N ТБ/АТ-ДК/1, заключенного между индивидуальным предпринимателем Трудел Айсель Айдын кызы и обществом с ограниченной ответственностью "Дабл кофе" 07.07.2010.
Согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 16679/11 (есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам), заключение договоров о переуступке прав на аренду государственного (муниципального) имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров (ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции").
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций на основании всестороннего и полного исследования и оценки доказательств и доводов сторон пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку у Департамента имущества города Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы) отсутствовала обязанность по заключению договора аренды с истцом..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2013 по делу N А40-132301/11-130-878
"...Из материалов дела следует и судами установлено, что 14.04.2005 г. между Департаментом и ЗАО "Золотой овен" был заключен договор аренды N 03-00281/05 нежилого помещения общей площадью 176,1 кв. м по адресу: г. Москва, Осташковская ул., д. 9, корп. 1.
19 августа 2009 г. стороны заключили дополнительное соглашение, которым согласовали переход прав и обязанностей по договору от ЗАО "Золотой овен" к ООО "Ломбард Бизнесцентр", которое 18.12.2010 г. было переименовано в ООО "Теремок", а 20.06.2011 г. - в ООО "СаВа".
Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Согласно части 3 указанной нормы в порядке, предусмотренном частью 1, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении: государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям; государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями; государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
Судами установлено, что переданное в аренду имущество находится в собственности города Москвы, а следовательно, переход соответствующего права на него мог быть осуществлен только по результатам проведенных торгов.
Между тем, Департамент при заключении 19.08.2009 г. дополнительного соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды от ЗАО "Золотой овен", как арендатора, к ООО "Ломбард Бизнесцентр", данное требование законодательства не исполнил, передав имущество новому арендатору без проведения торгов.
Департамент как арендодатель не возражал против перенайма вышеуказанного имущества, и следовательно, по его мнению нормы действующего законодательства не нарушены.
Между тем, заявляя данный довод, Департамент не учитывает то обстоятельство, что положения статьи 615 ГК РФ, распространяются на случае заключения договоров аренды при условии, что иной порядок их заключения не установлен другим законом или иными правовым актом.
Как правильно отметили суды, статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ по отношению к статье 615 ГК РФ, носит специальный характер и именно ее положения, подлежат применению в рассматриваемой ситуации.
У суда кассационной инстанции при данных обстоятельствах не имеется правовых оснований для отмены вынесенных судебных актов..."

Постановление ФАС Московского округа от 12.01.2012 по делу N А40-29615/11-28-258
"...Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 25.11.1999 г. между ООО "Ригер" (арендатор) и городом Москвой в лице правопредшественника Департамента имущества г. Москвы (арендодатель) заключен зарегистрированный в ЕГРП 07.06.2001 г. договор аренды N 01-01358/99 нежилых помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. Пресненский Вал, д. 5, стр. 1.
21.04.2010 г. между ООО "Ригер" (цедент) и ООО "Импэк Альянс" (цессионарий) был заключен договор уступки от 21.04.2010 г. о перенайме прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99.
16.06.2010 г. между ООО "Импэк Альянс", ООО "Ригер" и Департаментом имущества города Москвы было подписано дополнительное соглашение от 16.06.2010 г. к договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99 о внесении изменений в договор аренды нежилого фонда, в соответствии с которым все права и обязанности арендатора ООО "Ригер" по договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99 передаются ООО "Импэк Альянс".
Согласие арендодателя на перенаем дано посредством подписания указанного дополнительного соглашения от 16.06.2010 г. к договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99.
Таким образом, предусмотренное Гражданским кодексом Российской Федерации право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу может быть ограничено другим законом или иными правовыми актами.
При этом перенаем подпадает под ограничения, установленные п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку предполагает передачу прав и обязанностей по договору (полную замену на стороне арендатора).
На момент заключения дополнительного соглашения от 16.06.2010 года положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" действовали и, соответственно, подлежали применению при заключении сторонами дополнительного соглашения от 16.06.2010 г. к договору аренды.
Статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ) не предусматривает возможность заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, без проведения процедуры торгов, за исключением ряда случаев.
При этом ни под одно из исключений, указанных в ст. 17.1 Закона о конкуренции, спорное правоотношение не подпадает.
При таких обстоятельствах нижестоящие суды пришли к правильным выводам о том, что дополнительное соглашение от 16.06.2010 г. к договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99 является в силу ст. 168 ГК РФ недействительной (ничтожной) сделкой как несоответствующей требованиям ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ), в связи с чем указанное дополнительное соглашение от 16.06.2010 г. к договору аренды не подлежит в установленном законом порядке регистрации в ЕГРП уполномоченным регистрирующим органом..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.10.2011 по делу N А40-113051/10-113-994
"...Удовлетворяя исковые требования о признании Соглашения б/н от 17.11.2008 г. о передаче прав и обязанностей по договору N 08-113/02 от 10.04.2002 г. аренды недвижимого имущества недействительным, суд апелляционной инстанции исходил из того, что указанное соглашение, в соответствии с условиями которого арендатор (ООО "Стрела+") передает перенанимателю (ООО "Инвестпроект") все права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды с Департаментом имущества города Москвы, направлено на получение перенанимателем этих прав вне аукциона или конкурса, что противоречит положениям статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и может свидетельствовать о предоставлении данному лицу преимущества по сравнению с другими хозяйствующими субъектами путем передачи имущества.
На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции считает что, судом апелляционной инстанции, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, правомерно сделан вывод недействительности (ничтожности) Соглашения б/н от 17.11.2008 г. о передаче прав и обязанностей по договору N 08-113/02 от 10.04.2002 г. аренды недвижимого имущества, заключенного между Департаментом имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Инвестпроект" и ООО "Стрела+" на имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, д. 38..."

Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2011 N КГ-А40/3973-11 по делу N А40-34914/10-145-176
"...Судами установлено, что между Департаментом имущества города Москвы и ООО "Фотоград" (ОГРН 1037739758210) заключен договор N 01-00658/08 от 29.05.2008 г., согласно которому первый (арендодатель) сдает, а второй (арендатор) принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение), общей площадью 82,6 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Чистопрудный бульвар, д. 10, стр. 1, для использования под офис.
30.10.2009 г. между Департаментом имущества города Москвы, ООО "Фотоград" (ОГРН 1037739758210) и ООО "Фотоград" (ОГРН 1097746378400) заключен протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 29.05.2008 г. N 01-00658/08, в соответствии с которым стороны договорились со ссылкой на Гражданский кодекс Российской Федерации и Постановление Правительства Москвы от 13.08.1996 г. N 689 о переходе прав и обязанностей по договору от 29.05.2008 г. N 01-00658/08 в полном объеме от ООО "Фотоград" (ОГРН 1037739758210) к ООО "Фотоград" (ОГРН 1097746378400).
По результатам рассмотрения представленных заявителем документов Управлением принято решение, оформленное письмом от 11.01.2010 г. N 11/182/2009-735, об отказе в государственной регистрации на основании абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В качестве основания для отказа регистрирующий орган указал, что согласно абз. 1 п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Департамент, полагая, что оспариваемый отказ Управления является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании данного отказа недействительным.
По существу, заключение протокола-соглашения от 30.10.2009 г. между Департаментом имущества города Москвы, ООО "Фотоград" (ОГРН 1037739758210) и ООО "Фотоград" (ОГРН 1097746378400) приводит к предоставлению новому арендатору - ООО "Фотоград" (ОГРН 1097746378400) - преимущества перед другими хозяйствующим субъектами в виде предоставления права аренды муниципального имущества на внеконкурсной основе. В результате подобного перенайма необоснованно создаются преимущественные условия в получении государственного и муниципального имущества для определенного субъекта и препятствия в доступе к нему неопределенного круга потенциально заинтересованных лиц.
Таким образом, Управление Росреестра по Москве правомерно отказало в государственной регистрации протокола-соглашения от 30.10.2009 г.; отказ, оформленный письмом от 11.01.2010 г. N 11/182/2009-735, соответствует действующему законодательству, в том числе Федеральному закону от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции"..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.01.2011 N КГ-А40/17524-10 по делу N А40-24746/10-145-139
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, ДИгМ обратился в регистрирующий орган с заявлением от 24.09.2009 вх. N 77-77-11/182/2009-169 о государственной регистрации протокола-соглашения от 9.09.2009 г., заключенного между Департаментом имущества г. Москвы, ООО "Виктори-интерьер" и ООО "Лакри", предметом которого является переуступка прав арендатора от ООО "Виктори-интерьер" к ООО "Лакри" в отношении нежилого помещения площадью 136,9 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Новая Басманная, д. 28, стр. 1, по договору аренды от 07.11.2005 г. N 1-1009/05 от 7.11.2005 г. (том 1, л.д. 29).
Управление Росреестра по Москве письмом от 24.11.2009 N 11/182/182/2009-169 на основании абзацев 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало ДИгМ в государственной регистрации указанного протокола со ссылкой на то, что в силу ч. ч. 1, 3 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ заключение договора аренды муниципального имущества по общему правилу возможно только по результатам проведения конкурсов или аукционов, а под предусмотренные указанным Законом исключения протокол-соглашение не подпадает.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований ДИгМ, апелляционный суд сделал правильный вывод об обоснованности обжалуемого отказа.
Таким образом, предусмотренное ГК РФ право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу может быть ограничено законом или иными правовыми актами.
Заключение протокола-соглашения от 9.09.09 г. между ДИгМ, ООО "Виктори-интерьер" и ООО "Лакри" приводит к предоставлению новому арендатору - ООО "Лакри" преимущества перед другими хозяйствующим субъектами в виде предоставления права аренды муниципального имущества на внеконкурсной основе.
Таким образом, обжалуемый отказ в государственной регистрации протокола-соглашения от 9.09.09 г. по мотиву его противоречия нормам ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ правомерно признан судом апелляционной инстанции законным..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.12.2010 N КГ-А40/16251-10 по делу N А40-22001/10-92-95
"...17.09.2009 г. в Управление ФРС России по Москве представлен на государственную регистрацию протокол-соглашение от 20.08.2009 г. о переуступке прав на аренду указанного недвижимого имущества по договору аренды 31-145/08 от 12.02.2008 г. от индивидуального предпринимателя Беляцкого С.В. к ООО "СВБ".
Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Таким образом, предусмотренное Гражданским кодексом Российской Федерации право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу может быть ограничено другим законом или иными правовыми актами.
Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в примененной судом апелляционной инстанции редакции Федерального закона от 30.06.2008 г. N 108-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании: актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.
Оценивая обжалуемый отказ в государственной регистрации на предмет его соответствия указанной норме Закона, суд правильно исходил из того, что Закон о защите конкуренции (в примененной судом редакции Федерального закона от 30.06.2008 г. N 108-ФЗ), следуя его буквальному содержанию, не предусматривает возможность заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, без проведения процедуры торгов, за исключением ряда случаев.
При этом судом установлено, что ни под одно из исключений, указанных в ст. 17.1 Закона, спорное правоотношение не подпадает, доказательств обратного не было представлено заявителем ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции.
Таким образом, обжалуемый отказ Управления Росреестра по г. Москве в государственной регистрации протокола-соглашения от 20.08.2009 г. по мотиву его противоречия нормам ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ правомерно признан судом законным..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2010 по делу N А26-6976/2009
"...Ссылаясь на то, что заключение договора аренды муниципального имущества возможно только по результатам конкурса или аукциона, который не проводился, прокурор посчитал дополнительное соглашение как не соответствующее положениям части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции недействительной сделкой в соответствии со статьей 168 ГК РФ и обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции отказал в иске, поскольку пришел к выводу о том, что дополнительное соглашение заключено к действующему договору аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.
Апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что дополнительное соглашение от 22.01.2009 N 19, предусматривающее переход прав владения и пользования муниципальным имуществом к новому арендатору (перенаем), как заключенное без проведения конкурса или аукциона является ничтожной сделкой, поэтому отменила решение и удовлетворила требования прокурора.
В части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 08.11.2008 N 195-ФЗ) указано, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, кроме случаев, указанных в данной статье.
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
На момент заключения дополнительного соглашения от 22.01.2009 N 19 статья 17.1 Закона о защите конкуренции действовала.
Таким образом, правоотношения, возникшие в связи с перенаймом, подлежали регулированию нормами статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества иному лицу без проведения процедуры торгов является нарушением требований, предусмотренных названной нормой.
Апелляционный суд правомерно руководствовался положениями статьи 17.1 Закона о защите конкуренции..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 15.07.2014 N Ф09-4418/14 по делу N А60-47710/2013
"...Как следует из материалов дела, Комитет и администрация при рассмотрении дела ссылались на то, что соглашение от 01.01.2010 об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 01.02.2008 N 116 заключено в нарушение ст. 17.1 "О защите конкуренции" без проведения торгов, является недействительным (ничтожным), не порождает правовых последствий, в связи с чем у общества "Серовское пассажирское автотранспортное предприятие" отсутствует преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, поскольку оно по состоянию на 1 июля 2013 года не находилось в его владении и пользовании в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды.
Суды отклонили данные доводы заинтересованных лиц как не опровергающие наличие оснований для удовлетворения заявленных в настоящем деле требований, признав общество "Серовское пассажирское автотранспортное предприятие" соответствующим предусмотренным ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям, необходимым для реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества. При этом обоснованность вышеизложенных доводов по существу судами не проверялась.
Вместе с тем в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных взаимоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
На основании п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции", которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно ч. 1 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
Таким образом, на момент заключения соглашения от 01.10.2010 об уступке прав и обязанностей по договору аренды действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, установленные Законом "О защите конкуренции", не допускающие заключение указанных договоров без проведения процедуры торгов (правовая позиция, содержащаяся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16679/11).
Следовательно, учитывая, что заинтересованными лицами заявлено о несоответствии общества "Серовское пассажирское автотранспортное предприятие" условиям, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, доводы о недействительности (ничтожности) соглашения от 01.10.2010 об уступке прав и обязанностей по договору аренды как основания владения и пользования спорным имуществом и установленного Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ требования о необходимости двухлетнего периода временного непрерывного владения и пользования спорным имуществом в соответствии с договором аренды подлежали судебной оценке, а настоящий спор - рассмотрению с учетом вышеприведенных норм права и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
При новом рассмотрении суду следует установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения заявленных исковых требований, с учетом имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и разрешить спор в соответствии с положениями действующего законодательства..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.12.2012 N Ф09-11992/12 по делу N А60-12902/2012
"...Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения за государственными унитарными предприятиями, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
Таким образом, на момент заключения соглашения от 01.04.2009 N 96 о передаче прав и обязанностей по охранно-арендному договору действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, установленные Законом о защите конкуренции, не допускающие заключение указанных договоров без проведения процедуры торгов.
В нарушение названных требований переход прав и обязанностей арендатора по охранно-арендному договору от 07.06.1999 N АО-297/0624 от общества "СК "Кольцо Урала" к обществу "Корпорация АФК" произведен без проведения конкурса или аукциона на право заключения такого договора.
При таких обстоятельствах соглашение от 01.04.2009 N 96 судами правомерно признано недействительной сделкой, как совершенной с нарушением антимонопольного законодательства.
Ссылки заявителя на неправильное применение судами ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, подлежат отклонению. Выводы судов по данному делу соответствуют правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16679/11..."

Позиция 2. Заключить договор перенайма государственного (муниципального) имущества можно без проведения конкурса (аукциона), поскольку замена арендатора не является заключением нового договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.05.2010 по делу N А45-15771/2009
"...Заявленные требования мотивированы тем, что Управлением необоснованно сделан вывод о необходимости применения к переходу прав по договору аренды Постановления Правительства РФ N 685 от 30.06.1998, которым предусмотрено заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности на основании конкурса; замена арендатора не является заключением нового договора аренды; ограничение конкуренции не произошло и не могло произойти.
В соответствии с протоколом определения победителя конкурса от 19.07.2005, победителем конкурса признан ОАО "Новосибирский хладокомбинат"; по итогам конкурса между МТУ Росимущества по РАН СО РАН (арендодатели) и ОАО "Новосибирский Хладокомбинат" заключены договоры на складские помещения складского комплекса: 3 краткосрочных договора (N N 2100/05, 2102/05 от 19.08.2005 г.) со сроком действия 11 месяцев с ежегодным продлением); 11 договоров со сроком действия 7 лет, с 01.08.2005 по 31.07.2012 (N N 2090/05, 2091/05, 2094/05, 2095/05, 2096/05, 2097/05, 2098/05, 2099/05, 2103/05, 2104/05 от 19.08.2005); 1 договор со сроком действия 8 лет, с 01.01.2006 по 31.12.2013 (N 2092/05 от 19.08.2005 г.).
К каждому из договоров аренды между МТУ Росимущества по РАН СО РАН (арендодатели) и ОАО "Новосибирский хладокомбинат" 29.08.2006 заключено соглашение о перемене лиц в договоре аренды, в соответствии с которыми с согласия арендодателей МТУ Росимущества по РАН СО РАН, ОАО "Новосибирский хладокомбинат" передало все права и обязанности арендатора ООО УК "Новосибхолод".
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Исходя из изложенных норм права, принимая во внимание, что договоры аренды заключены с ОАО "Новосибирский хладокомбинат" как с победителем открытого конкурса, результаты которого, оспариваемые УФАС по Новосибирской области, были предметом рассмотрения в рамках дела N А45-15439/2009, где установлено, что УФАС по Новосибирской области не доказаны требования в части признания недействительным конкурса, а также в части признания недействительными договоров аренды, заключенных по его результатам в порядке статей 65, 447, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о подписании дополнительных соглашений к договорам аренды, заключенным по результатам открытого конкурса в соответствии со статьями 421, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающими передачу прав и обязанностей арендатора по договору другому лицу с согласия арендодателя, если иное не установлено законом.
С учетом того, что указанные соглашения заключены с согласия арендодателя (СО РАН) и с разрешения представителя собственника имущества (МТУ Росимущества по РАН), в связи с чем порядок перемены лиц в обязательстве не нарушен, при этом заключение новых договоров аренды произведено не было, сделки перенайма заключены в рамках основных арендных обязательств, существенные условия договоров аренды остались неизменны, включая размер арендной платы, следовательно, нет оснований считать ООО УК "Новосибхолод" нарушившим положения Закона о конкуренции..."

12.2. Вывод из судебной практики: Заключение договора субаренды государственного или муниципального имущества возможно только по результатам конкурса или аукциона.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2011 N Ф09-4773/11 по делу N А60-42787/2010
"...В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, названных в п. 1 - 13 ч. 1 ст. 17.1 данного Закона.
В порядке, предусмотренном названной нормой осуществляется заключение договоров аренды государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями (п. 2 ч. 3 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции").
Исследовав и оценив в совокупности в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что оснований для предоставления обществу "Сити-центр" спорного здания в субаренду без проведения конкурса (аукциона), предусмотренных п. 1 - 13 ч. 1 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции", не имеется.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.11.2012 по делу N А33-2836/2012
"...Доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судами статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" также отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку основаны на ошибочном толковании ООО "Солнышко" указанной нормы.
Согласно части 4 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, права на которые предоставлены в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи, и составлять более чем двадцать квадратных метров.
Поскольку правоотношения по заключению договора субаренды между арендатором и субарендатором и арендатором и арендодателем по согласованию его заключения возникли после введения в действие Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", судебные инстанции обоснованно признали, что на указанные правоотношения распространяются положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Таким образом, исходя из общих правил о действии закона во времени (пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации), вывод судебных инстанций о том, что при заключении договора субаренды между ООО "Солнышко" и индивидуальным предпринимателем Зарецкой Г.М. подлежат применению положения части 4 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Положение об условиях согласования передачи муниципального недвижимого имущества в субаренду, утвержденное постановлением Главы города Ачинска Красноярского края от 12.08.2009 N 208-п, является правомерным..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.05.2010 по делу N А45-25941/2009
"...Материалами дела установлено, что между ООО "Академ Сервис" и ООО "АкадемКомплекс" заключен договор аренды нежилого помещения от 01.05.2009 N 22/09, согласно которому арендатор (ООО "Академ Сервис") обязуется передать субарендатору (ООО "АкадемКомплекс") во временное владение и пользование нежилые помещения по адресу: г. Новосибирск, ул.Арбузова, 2/3 без проведения конкурса, аукциона, переданные по акту приема-передачи от 01.05.2009.
Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что у ООО "Академ Сервис" отсутствовали основания для предоставления субарендатору (ООО "АкадемКомплекс") спорных нежилых помещений в субаренду на бесконкурсной основе.
Согласно части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Суд кассационной инстанции считает правильным вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что ООО "Академ Сервис", заключив договор субаренды с ООО "АкадемКомплекс" без проведения конкурса, аукциона, обеспечило ООО "АкадемКомплекс" по сравнению с другими хозяйствующими субъектами более выгодные условия деятельности на рынке аренды государственного имущества. Это привело к устранению иных хозяйствующих субъектов от возможности аренды государственного имущества, которые могли бы претендовать на заключение договора аренды данного имущества..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 27.12.2011 N Ф09-8683/11 по делу N А60-44134/10
"...Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установили, что нежилые помещения в здании - памятнике "Комплекс "Городок Чекистов" - здание "Гостиницы "Исеть" площадью 5349,6 кв. м, включающие спорное помещение N 51 площадью 13,7 кв. м, являются собственностью Российской Федерации и закреплены на праве оперативного управления за учреждением "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры", договор субаренды нежилого помещения N 51 заключен между истцом и ответчиком после введения в действие ст. 17.1 Закона о защите конкуренции N 135-ФЗ без проведения конкурса.
При этом учитывая, что заключение оспариваемого договора субаренды к случаям, поименованным в п. 1 - 13 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции N 135-ФЗ, при которых проведение конкурса или аукциона на право заключения указанных договоров не является обязательным, не относится, в материалах дела отсутствуют доказательства получения арендатором (истцом) согласия собственника на предоставление в субаренду части объекта аренды, являющегося государственным имуществом, принадлежащим на праве оперативного управления государственному учреждению, суды пришли к верному выводу о несоответствии данного договора субаренды положениям ст. 17.1 указанного Закона и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего правомерно удовлетворили заявленные требования..."

12.3. Вывод из судебной практики: Стороны договора аренды государственного (муниципального) имущества, заключенного на публичном аукционе, не вправе изменить условие о запрете сдавать такое имущество в субаренду, если оно предусматривалось аукционной документацией.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 25.02.2016 N 301-ЭС15-13990 по делу N А39-3283/2014
"...Проверив обоснованность доводов, изложенных в представлении заместителя Генерального прокурора, выступлении ее представителя, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций, принятые по делу, подлежат отмене в силу следующего.
Закон о защите конкуренции регулирует отношения, связанные с защитой конкуренции, в том числе предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, в которых участвуют российские и иностранные хозяйствующие субъекты, а также органы и организации, осуществляющие публичные функции, то есть федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации (часть 1 статьи 3 Закона).
Так, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.
Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила, согласно пункту 98 которых такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.
В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть в том числе права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.
Как установили суды при рассмотрении дела, пункт 1.14 документации об открытом аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества, находящегося в собственности администрации по адресу: Республика Мордовия, город Ковылкино, ул. Советская, д. 12, утвержденной заместителем Главы администрации 13.11.2012, прямо содержал условие о том, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Пунктом 2.3 прилагаемого к аукционной документации проекта договора аренды, являющегося его неотъемлемой частью, также предусмотрено, что арендатор не вправе передавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование другим лицам.
Из приведенных условий аукционной документации следует, что администрация, являясь организатором открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности, в разработанной и утвержденной документации закрепила положение, соответствующее подпункту 16 пункта 114 Правил, о недопущении изменения по соглашению сторон и в одностороннем порядке условий договора, указанных в документации об аукционе, при заключении и исполнении договора.
Таким образом, на основании приведенных положений Закона о защите конкуренции и Правил, а также установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что условие договора о запрете арендатору передавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование (пункт 2.3 договора) не могло быть изменено по соглашению сторон заключением дополнительного соглашения от 09.08.2013 N 1..."

13. Момент возникновения и прекращения у арендатора права на сдачу имущества в субаренду

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено правовыми актами.
На практике возникает вопрос, может ли имущество быть передано в субаренду до заключения основного договора аренды, в частности если стороны договора аренды распространят его действие на фактические отношения, предшествовавшие его заключению.

13.1. Вывод из судебной практики: После перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное на арендованном земельном участке, право аренды переходит к приобретателю имущества, и, следовательно, с этого момента прежний арендатор теряет право на сдачу участка в субаренду.

Примечание: Данный вывод основан на позиции, изложенной в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09 по делу N А35-7422/08-С3.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 26.04.2011 N ВАС-5001/11 по делу N А53-7990/2009
"...Судами установлено, что ОАО "Территория промышленного развития "ВгТЗ" и ЗАО "Торговый порт" заключили договоры купли-продажи недвижимого имущества от 19.09.2006 N ТПР98/308 и от 27.11.2006 N ТПР 98/360.
Недвижимое имущество, являющееся предметом вышеуказанных договоров, расположено на земельном участке, предоставленном ОАО "Территория промышленного развития "ВгТЗ" на праве аренды по договору от 12.02.2004 N 5163 сроком на 49 лет, общей площадью 1 166 822 кв. м, расположенном по адресу: г. Волгоград, пл. им. Дзержинского, 1, кадастровый номер 34:34:01 00 45:0003, земли поселений.
ОАО "Территория промышленного развития "ВгТЗ", полагая, что между сторонами 01.03.2007 заключен договор субаренды N ТПР 98/14, в соответствии с условиями которого ЗАО "Торговый порт" предоставлена в пользование часть земельного участка площадью 128 тыс. кв. м с кадастровым номером 34:34:01 00 45:0003, а ЗАО "Торговый порт" не выполняет договорные обязательства в части внесения платы за пользование названным земельным участком, обратился в суд.
Суды пришли к выводу о ничтожности договора от 01.03.2007 N ТПР 98/14 как заключенного с нарушением пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержания статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Право собственности на объекты недвижимости перешло к ЗАО "Торговый порт" 20, 29 и 30 декабря 2006 года. С указанных дат у ЗАО "Торговый порт" возникла обязанность по внесению платы за пользование земельным участком, однако ОАО "Территория промышленного развития "ВгТЗ" не являлся надлежащим арендодателем спорного земельного участка.
Таким образом, суды обоснованно исследовали вопрос о действительности спорного договора субаренды и пришли к выводу о его ничтожности..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.01.2011 по делу N А53-7990/2009
"...Как видно из материалов дела, предприятие и порт заключили договоры купли-продажи недвижимого имущества от 19.09.2006 N ТПР98/308 и от 27.11.2006 N ТПР 98/360.
Объекты недвижимости расположены на земельном участке, предоставленном предприятию на праве аренды по договору от 12.02.2004 N 5163 сроком на 49 лет, общей площадью 1 166 822 кв. м, расположенном по адресу: г. Волгоград, пл. им. Дзержинского, 1, кадастровый номер 34:34:01 00 45:0003, земли поселений.
Истец, полагая, что между сторонами заключен договор субаренды от 01.03.2007 N ТПР 98/14, в соответствии с условиями которого субарендатору предоставлена в пользование часть земельного участка площадью 128 тыс. кв. м с кадастровым номером 34:34:01 00 45:0003, и ответчик не выполняя договорные отношения в части внесения оплаты за пользование названным земельным участок обратился с иском в суд.
Суды сделали вывод о недоказанности истцом возникновения между сторонами договорных отношений повлекших за собой обязанность внесения арендных платежей, а также о ничтожности заключенного договора от 01.03.2007 N ТПР 98/14 как заключенного с нарушением норм закона (пункт 2 статьи 615, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из содержания статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Суды, правомерно руководствуясь абзацем 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 указали, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорной части земельного участка, право аренды данной части земельного участка, возникшее у предприятия по договору от 12.02.2004 N 5163, в силу закона перешло к ответчику. Предприятие не вправе с момента регистрации перехода к ответчику права собственности на объекты недвижимости осуществлять в отношении спорной части земельного участка какие-либо правомочия арендатора, в том числе передавать ее в субаренду..."

14. Внесение прав аренды в качестве вклада по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности)

14.1. Вывод из судебной практики: Внесение прав аренды в качестве вклада по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) не требует согласия арендодателя.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.08.2011 по делу N А56-39699/2010
"...Между ООО "Пестова" и предпринимателем Малахрено Н.А. 14.11.2007 заключен договор о совместной деятельности, согласно которому стороны договорились действовать совместно в целях осуществления торговой деятельности в помещениях магазина, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Римского-Корсакова, д. 29, лит. А, пом. 2Н.
В качестве вклада в совместную деятельность истец внес торговое оборудование, перечисленное в акте передачи имущества от 15.11.2007, на общую сумму 510 000 руб., а ответчик - арендованные им у КУГИ Санкт-Петербурга по договору аренды от 17.04.2007 N 11-А279376 помещения площадью 161,7 кв. м, расположенные по упомянутому адресу.
Считая договор о совместной деятельности ничтожной сделкой, ссылаясь на то, что предприниматель Малахрено Н.А. не получено согласие арендодателя на использование упомянутых помещений при осуществлении совместной деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказав в признании договора о совместной деятельности недействительным, суд отказал и в применении последствий недействительности сделки.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Апелляционный суд применил статью 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и сослался на то, что по смыслу указанной правовой нормы согласие арендодателя требуется в тех случаях (за исключением передачи арендных прав в залог), когда происходит смена фактического пользователя имуществом; вклад права на аренду помещения по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) не назван в этой статье, подобное распоряжение арендными правами не приводит к перемене пользователя, поскольку арендатор продолжает сам использовать арендованное имущество, но уже в интересах всех товарищей. В связи с этим апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции о том, что при заключении спорного договора правила статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не нарушены, и договор о совместной деятельности нельзя признать недействительным по заявленным истцом основаниям.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

15. Возможность получения арендодателем части доходов от сдачи арендованного имущества в субаренду или взыскания дополнительной платы с арендатора за сдачу им имущества в субаренду

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено правовыми актами.
На практике возникает вопрос: можно ли в договоре аренды предусмотреть условие об увеличении размера арендной платы при сдаче имущества в субаренду?

15.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, допустимо ли взыскание с арендатора дополнительной платы за сдачу имущества в субаренду, существует две позиции судов.

Позиция 1. Взыскание дополнительной платы с арендатора за сдачу имущества в субаренду не допускается.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.09.2010 по делу N А31-2470/2010
"...В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанном случае, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, раскрывающая сущность арендной платы, не предусматривает возможности ее увеличения арендодателем в случае сдачи арендатором арендуемого имущества в субаренду.
Следовательно, установление дополнительной платы за субаренду нарушает права и законные интересы арендатора при осуществлении им предпринимательской деятельности, поскольку в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется право сдачи арендованного имущества в субаренду с согласия арендодателя, и взимание с арендатора какой-либо дополнительной платы за сданное в субаренду имущество не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации.
В рассматриваемом случае Арбитражный суд Костромской области пришел к обоснованным выводам о том, что оспариваемое положение главы 4 Правил, предусматривающее увеличение в два раза размера арендной платы за муниципальное имущество, сдаваемое в субаренду, противоречит нормам гражданского законодательства и части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку ставит в неравные условия лиц, арендующих муниципальное имущество и сдающих его в субаренду, по сравнению с арендаторами, которые не сдают муниципальное имущество в субаренду, в части установленного размера арендной платы.
Таким образом, Арбитражный суд Костромской области правомерно удовлетворил требования Прокурора и обоснованно признал недействующей главу 4 Правил определения размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом города Костромы, утвержденных решением Думы от 18.11.2004 N 101, как не соответствующую статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.06.2012 по делу N А28-10124/2011
"...В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанном случае, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, раскрывающая сущность арендной платы, не предусматривает возможности ее увеличения арендодателем в случае сдачи арендатором арендуемого имущества в субаренду.
Предусмотренное Методикой включение в формулу, по которой определяется размер годовой арендной платы за помещение, коэффициента субаренды нарушает права арендатора, так как в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации право арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду обусловлено только получением согласия арендодателя, но не изменением арендной платы в сторону ее увеличения на коэффициент субаренды.
В соответствии с пунктами 2, 8 части 1 статьи 15 Федерального закона N 135-ФЗ органам местного самоуправления запрещается принимать акты, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются необоснованное препятствование осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами, в том числе путем установления не предусмотренных законодательством Российской Федерации требований к товарам или к хозяйствующим субъектам; создание дискриминационных условий.
В рассматриваемом случае Арбитражный суд Кировской области пришел к правильному выводу о том, что положения Методики в части коэффициента субаренды нарушают права и законные интересы хозяйствующих субъектов в сфере экономической деятельности, создают препятствия для осуществления ими предпринимательской деятельности, так как возлагают дополнительную финансовую обязанность на арендаторов, которые реализуют предусмотренное законом право сдавать имущество в субаренду.
Довод Думы о том, что оспариваемое положение Методики не создает дискриминационных условий для арендаторов, которые самостоятельно и добровольно заключают договоры субаренды в отношении переданного им муниципального имущества, тем самым сами создают для себя последствия в виде увеличения арендной платы, обоснованно отклонен судом, поскольку при определении арендной платы стороны договора не свободны в установлении ее размера и должны руководствоваться Методикой, которая включает в себя коэффициент субаренды.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал пункт 1.1 Методики расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденной решением Кировской городской Думы от 25.08.2004 N 29/15, в части установления коэффициента субаренды не соответствующий пунктам 2 и 8 части 1 статьи 15 Федерального закона N 135-ФЗ..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.09.2008 N А74-64/08-Ф02-4810/08 по делу N А74-64/08
"...В силу статей 606, 614 ГК РФ договор аренды является возмездным, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить арендную плату.
Между тем, Комитет муниципальной экономики Администрации г. Абакана и предприниматель Айрапетян С.Н. в дополнительном соглашении к договору аренды от 30.01.2007 N 239 предусмотрели, что помимо непосредственно самой платы за арендуемое имущество предприниматель будет уплачивать в бюджет г. Абакана единовременный платеж в случае передачи помещения в субаренду или перенаем, а также передачи права аренды в залог.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено внесение арендной платы в виде определенных в твердой форме платежей, установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов, предоставления арендатором определенных услуг и другие формы, а также предусмотрено право сторон сочетать в договоре аренды указанные в статье формы арендной платы или использовать иные формы оплаты аренды.
Включение в договор условий об уплате арендатором в бюджет г. Абакана единовременного платежа в случае передачи помещения в субаренду или перенаем, а также передачи права аренды в залог не свидетельствует об избрании сторонами смешанной формы арендной платы. Взыскание данного платежа не обусловлено каким-либо встречным исполнением.
Оценив пункты 2.4.1.3, 2.4.2.1 и 2.4.3.4 дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения от 30.01.2007 N 239 (статья 431 ГК РФ), суд пришел к обоснованному выводу о том, что данные положения соглашения противоречат гражданскому законодательству (статья 614 ГК РФ)..."

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.06.2008 N А74-64/2008-03АП-1263/2008 по делу N А74-64/2008
"...Согласно пункту 2.4.1.3 дополнительного соглашения от 30.01.2007 при передаче помещения в субаренду арендатор дополнительно к арендным платежам, предусмотренным договором аренды, уплачивает в бюджет города единовременный арендный платеж, рассчитываемый по формуле, учитывающей ставку арендной платы по договору, площадь помещения, срок договора субаренды и коэффициент использования торгового зала.
Пунктом 2.4.2.1 дополнительного соглашения от 30.01.2007 предусмотрено, что независимо от условий передачи помещения в перенайм от арендатора третьему лицу, последний выплачивает в бюджет города Абакана дополнительно к арендным платежам единовременный платеж в размере трехмесячной арендной платы за передаваемое помещение, установленной договором аренды на момент передачи помещения.
В соответствии с пунктом 2.4.3.4 дополнительного соглашения от 30.01.2007 при согласовании договора залога арендатор выплачивает в бюджет города Абакана дополнительно к арендным платежам единовременный платеж в размере трехмесячной арендной платы за помещение, установленной договором аренды на момент передачи права аренды в залог.
Полагая, что пункты 2.4.1.3, 2.4.2.1, 2.4.3.4 дополнительного соглашения к Договору аренды от 30.01.2007 N 239 не соответствуют требованиям законодательства, прокурор Республики Хакасия обратился в арбитражный суд с иском о признании их недействительными (ничтожными) на основании статей 168, 181 Гражданского кодекса РФ.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, из содержания указанной статьи следует, что арендная плата устанавливается за владение и пользование имуществом.
Принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, суд первой инстанции обоснованно установил, что предусмотренные оспариваемыми условиями дополнительного соглашения единовременные платежи вносятся арендатором и перенанимателем не в связи с использованием имущества, а в случае реализации арендатором прав на передачу имущества в субаренду; передачу своих прав и обязанностей другому лицу (перенаем), передачу в залог права аренды.
Права арендатора на передачу имущества в субаренду; передачу своих прав и обязанностей другому лицу (перенаем), передачу в залог права аренды закреплены в статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данной нормой не предусмотрено взимание дополнительной платы за реализацию арендатором своих прав по договору аренды.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно установил, что пункты 2.4.1.3, 2.4.2.1, 2.4.3.4 дополнительного соглашения к Договору аренды от 30.01.2007 N 239 не соответствуют статье 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Позиция 2. Взыскание дополнительной платы с арендатора за сдачу имущества в субаренду допустимо.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.05.2012 по делу N А11-2796/2011
"...По мнению подателя жалобы, суды первой и апелляционной инстанций неверно истолковали договор аренды, который на самом деле обязывает арендатора перечислять арендодателю субарендные платежи исключительно в том случае, если объект найма передан по договору субаренды. Договор субаренды не прошел обязательную государственную регистрацию и является незаключенным, следовательно, сумма, перечисленная Администрации по незаключенному договору, представляет собою неосновательное обогащение.
Из документов кассационного производства усматривается и суды установили, что Администрация (арендодатель) и Кооператив (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299 (л.д. 53-56), во исполнение которого (договора) арендатор принял в пользование по акту от 01.02.2009 (л.д. 57) являющиеся объектами муниципальной собственности города Коврова магазин (литер Б) общей площадью 598,3 квадратного метра и крытый рынок (литер А) общей площадью 9020 квадратных метров (оба объекта расположены по адресу: Владимирская область, город Ковров, улица Лопатина, дом 11). Срок действия договора определен с 01.02.2009 по 31.01.2014; сделка зарегистрирована в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Владимирской области.
Кооператив (арендатор) и общество с ограниченной ответственностью "Арбуз" (впоследствии - Общество; субарендатор) подписали в отношении указанного муниципального имущества договор субаренды от 01.02.2009 N 1 (л.д. 58-60). Срок договора субаренды установлен с 01.02.2009 по 31.01.2010. В тот же день объекты найма были приняты субарендатором по акту (л.д. 61).
Суды обеих инстанций истолковали договор аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и правомерно решили, что, получив от Администрации право без дополнительного согласования передавать объекты найма во временное возмездное пользование третьим лицам, Кооператив принял на себя встречное обязательство вносить арендную плату в увеличенном (по сравнению с указанным в пункте 2.1 договора аренды) размере.
Такое условие договора и такое его истолкование не нарушают пределов осуществления гражданских прав (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и сообразуются как с нормами закона об арендной плате, так и с принципом приобретения и осуществления лицами их гражданских прав своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 названного кодекса) и с принципом свободы договора (статья 421 того же кодекса).
Следовательно, Кооператив обязан вносить арендные платежи в увеличенном размере в том случае, если установлен тот факт, что спорное имущество находится в пользовании третьего лица.
Факт пользования спорным имуществом без надлежаще оформленного договора (не прошедшего обязательной (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации) государственной регистрации) в данном случае свидетельствует лишь об отсутствии правовых оснований (неосновательности) такого пользования, однако не имеет правового значения для разрешения настоящего спора и не освобождает Кооператив от обязательств, принятых им по договору аренды перед Администрацией..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.12.2011 по делу N А11-280/2011
"...Заявитель жалобы считает, что суды не правильно применили пункт 1 статьи 611, статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применили подлежащую применению часть 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению ССПК "Фермер", постановление Администрации незаконно, так как статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает возможности увеличения арендодателем арендной платы в случае сдачи арендатором арендуемого помещения в субаренду. Установление дополнительной платы за субаренду нарушает права и законные интересы арендатора при осуществлении им предпринимательской деятельности и ставит ССПК "Фермер" в неравное положение с арендаторами, не сдающими муниципальное имущество в субаренду.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Кооператив (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в пользование муниципальное имущество - магазин, литер Б, расположенный по адресу: Владимирская обл., г. Ковров, ул. Лопатина, д. 11, общей площадью 598,3 кв. м, в том числе торговая основная - 371,0 кв. м, торговая вспомогательная - 227,3 кв. м; крытый рынок, литер А, расположенный по адресу: Владимирская обл., г. Ковров, ул. Лопатина, д. 11, общей площадью 9020 кв. м: торговая основная - 6135,7 кв. м, торговая вспомогательная - 407,4 кв. м, подвал (склад) - 2006,9 кв. м, чердак - 470,0 кв. м на срок с 01.02.2009 по 31.01.2014.
Арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи в сумме 2 214 675 рублей 21 копейки, в том числе арендная плата в сумме 1 876 843 рублей 40 копеек и налог на добавленную стоимость 18 процентов в сумме 337 831 рубля 81 копейки (пункт 2.1 договора).
В пункте 2.8 договора предусмотрено право арендатора заключать договоры субаренды на арендуемое имущество для осуществления торговой деятельности без согласования с арендодателем, при этом арендатор обязуется перечислять субарендные платежи в общей сумме 1 328 805 рублей 13 копеек, в том числе субарендную плату в сумме 1 126 106 рублей 04 копеек и налог на добавленную стоимость 18 процентов в сумме 202 699 рублей 09 копеек на счет получателей, указанных в пункте 2.2 договора, в порядке, предусмотренном разделом 2 договора от 22.12.2008 N 04-02/299.
Арендная плата и субарендная плата, указанные в пункте 2.8 договора, пересматриваются арендодателем (не чаще одного раза в год по решению органа местного самоуправления) в одностороннем порядке без дополнительного согласования. Уведомление о пересчете арендной и субарендной платы вместе с расчетом направляется арендатору в письменной форме заказной корреспонденцией или вручением уведомления полномочному представителю арендатора под роспись (пункт 2.6 договора).
Администрация приняла постановление от 23.12.2010 N 1549, в соответствии с которым с 01.01.2011 размер субарендных платежей установлен в общей сумме 7 232 645 рублей 98 копеек в месяц, в том числе: субарендная плата в сумме 6 129 261 рубля, налог на добавленную стоимость 18 процентов в сумме 1 103 284 рублей 98 копеек.
Администрация направила Кооперативу уведомление от 23.12.2010 N 01-27/1760 об изменении размера арендных и субарендных платежей с 01.01.2011 с приложением расчетов арендных, субарендных платежей и копии оспариваемого постановления, которое получено ССПК "Фермер" 27.12.2010.
Кооператив посчитал, что указанное постановление Администрации не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, и обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Решением Ковровского Совета народных депутатов от 17.01.2001 N 2/1 утвержден Общий порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью г. Коврова, в соответствии с пунктами 1.5, 1.6, 1.9 которого права собственника в отношении имущества, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципального образования осуществляет Ковровский городской Совет народных депутатов. Администрация города Коврова от имени собственника управляет муниципальной собственностью, заключает сделки в отношении объектов муниципального имущества. Органы местного самоуправления самостоятельно владеют, пользуются, распоряжаются и управляют муниципальной собственностью. Они вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование в соответствии с настоящим Порядком физическим и юридическим лицам, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральным законодательством Российской Федерации.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что порядок определения размера субарендных платежей, установленных в пункте 2.8 договора аренды от 22.12.2008 N 04-02/299, договором не предусмотрен, и в силу пункта 2.6 данного договора размер субарендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке.
Администрация приняла постановление от 23.12.2010 N 1549 в пределах своих полномочий в соответствии с пунктами 1.5, 1.6, 1.9 Общего порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью г. Коврова, утвержденного решением Ковровского Совета народных депутатов от 17.01.2001 N 2/1, и условиями договора аренды от 22.12.2008 N 04-02/299.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в признании данного ненормативного акта недействительным.
Доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются, поскольку ССПК "Фермер", заключая договор аренды, добровольно (в силу свободы договора) согласовало условия о субарендных платежах и об установлении данного платежа Администрацией в одностороннем порядке..."

15.2. Вывод из судебной практики: Акт органа местного самоуправления, согласно которому арендаторы муниципального имущества обязаны уплачивать в бюджет часть доходов от сдачи его в субаренду, не противоречит закону.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 15.01.2008 N Ф09-11214/07-С6 по делу N А71-6717/2007
"...Решением городской Думы г. Ижевска 28.01.2004 N 181 утверждено Положение, в соответствии с которым обязателен для всех юридических и физических лиц порядок заключения договоров аренды отдельно стоящих зданий, сооружений, строений, частей зданий, сооружений, строений в виде встроенных и пристроенных нежилых помещений.
В соответствии с п. 4.3 указанного Положения арендная плата по договору субаренды определяется в соответствии с п. 7.1 названного Положения и распределяется субарендатором следующим образом: 30% - основному арендатору, 70% - в городской бюджет на единый счет Управления федерального казначейства по Удмуртской Республике.
Довод заявителя о том, что доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью, а распределение платежей от арендной платы на основании п. 4.3 оспариваемого Положения влечет причинение убытков арендатору, рассмотрен судом первой инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка. Судом сделан правомерный вывод о том, что, поскольку в силу п. 1.1 договора от 23.12.2005 нежилое помещение передано организации для размещения правления организации, доходы, полученные от использования имущества в иных целях, не могут принадлежать арендатору.
Ссылка заявителя на то, что суд необоснованно возложил на него обязанность доказывания законности принятого Положения, противоречит материалам дела. Как видно из отзыва на заявление организации от 11.10.2007, городской Думой г. Ижевска обоснована правомерность принятого Положения. Кроме того, органом, принявшим оспариваемый акт, представлены доказательства публикации оспариваемого распоряжения в установленном порядке.
Судом первой инстанции установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, требования норм процессуального права соблюдены, поэтому оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется..."

16. Возможность реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, если это имущество сдано в субаренду

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендатор (субъект малого и среднего предпринимательства) имеет преимущественное право на приватизацию арендуемого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Однако у арендатора такое право возникает только при наличии ряда условий, перечисленных в указанной статье. В частности, арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет на день подачи заявления в соответствии с договором (договорами) аренды этого имущества.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено правовыми актами.
В связи с этим возникает вопрос: прерывает ли указанный срок передача арендатором имущества в субаренду?

16.1. Вывод из судебной практики: Передача арендатором арендуемого имущества в субаренду не лишает его преимущественного права на выкуп этого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2011 N Ф03-535/2011 по делу N А51-12586/2010
"...09.03.2010 предприниматель обратился в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Рассмотрев поданное заявление, Управление решением от 21.06.2010 N 03-02-07/633 отказало в его удовлетворении, мотивировав свое решение тем, что договор аренды от 31.03.2003 N 54 заключен с физическим лицом Чухлебом С.В., а арендуемое имущество на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ находилось во временном владении и пользовании у субарендаторов.
Посчитав данный отказ не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы предпринимателя Чухлеб С.В. в сфере предпринимательской деятельности, он обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражные суды правомерно исходили из того, что предпринимателем Чухлеб С.В. соблюдены все перечисленные в указанной норме права условия, поскольку он относится к субъектам малого предпринимательства и является арендатором спорного имущества с 31.03.2003, то есть более четырех лет до момента вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Наличие государственной регистрации договора подтверждено свидетельством от 03.09.2003 серии 25-АА N 334130. Отсутствие задолженности по арендной плате заинтересованными лицами при рассмотрении дела не отрицалось и подтверждается актом сверки взаимных расчетов от 30.07.2010, согласно которому переплата на 01.07.2010 составляет 309 888 руб. 91 коп.
Доводы кассационной жалобы о том, что поскольку арендованное имущество передавалось заявителем третьим лицам по договорам субаренды, и в этой связи именно им принадлежит преимущественное право выкупа данного имущества, отклоняются судом кассационной инстанции как несостоятельные.
Отношения по договору субаренды порождают права и обязанности исключительно для заключивших его сторон и не затрагивают права арендатора в отношении имущества, предоставленные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, нормы которого регулируют отношения сторон, заключивших между собой исключительно договор аренды.
При этом положения части 2 статьи 615 ГК РФ, устанавливающие, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, означают, что на договоры субаренды распространяются требования ГК РФ, связанные с заключением, исполнением, расторжением договоров аренды, а также о признании их недействительными.
Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в абзаце 6 пункта 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указал, что при применении положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).
Таким образом, заключение арендатором муниципального имущества договора субаренды с третьим лицом, с одной стороны, не лишает его преимущественного права на выкуп такого имущества, и с другой стороны, не порождает подобного права у субарендатора..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.11.2014 N Ф03-5169/2014 по делу N А51-13737/2013
"...Так, суд апелляционной инстанции установил, что спорные нежилые помещения общей площадью 472,9 кв. м фактически с 01.06.2005 по настоящее время непрерывно используются предпринимателем Залозной Т.Н. по договору субаренды нежилого помещения N 5 от 01.06.2005, заключенному обществом с предпринимателем.
В этой связи, исключив указанный период пользования имуществом на условиях договора субаренды, суд признал, что владение истцом спорными нежилыми помещениями составило 1 год и 11 дней (с 20.05.2004 по 01.06.2005), и сделал вывод о несоблюдении обществом условий, установленных подпунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, обязательных для преимущественного права на отчуждение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Соответствующий вывод сделан судом из анализа в совокупности условий разъяснений пунктов 1, 4, 6, 7, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134).
Данный вывод суда является необоснованным в силу следующего.
Право сдачи имущества в субаренду предоставлено арендатору статьей 615 Гражданского кодекса РФ, а также пунктом 2.3.1 договора аренды. Реализация арендатором данного права не влечет прекращения либо изменения договора аренды, а также не влияет на правовую природу отношений, возникающих между сторонами на основании договора аренды. Поскольку положения части 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, устанавливающие, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, означают, что на договоры субаренды распространяются требования Гражданского кодекса РФ, связанные с заключением, исполнением, расторжением договоров аренды, а также с признанием их недействительными. Отношения по договору субаренды порождают права и обязанности исключительно для заключивших его сторон и не затрагивают права арендатора в отношении имущества, предоставленные Законом N 159-ФЗ, регулирующим отношения сторон, заключивших между собой исключительно договор аренды.
Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в абзаце 6 пункта 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указал, что при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.
Таким образом, заключение арендатором муниципального имущества договора субаренды с третьим лицом не лишает его преимущественного права на выкуп такого имущества. Поэтому вывод суда апелляционной инстанции о том, что период сдачи помещений в субаренду не может быть включен в период временного пользования арендатором спорным имуществом, необходимый для установления в отношении арендатора имущества преимущественного права на его выкуп, необоснован, не соответствует приведенному законодательству..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.07.2014 по делу N А65-27253/2013
"...Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, пояснения представителя предпринимателя Зверева А.В., судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Особенностью данного спора является то, что договора аренды недвижимости были заключены предпринимателем в 2009 году не с уполномоченным органом муниципального образования, а с ОАО "Миллениум Зилант-Сити", которому находящиеся в муниципальной собственности объекты недвижимости были переданы в 2007 году муниципальным образованием в качестве вклада в уставный капитал и возвращены во владение муниципального образования только в 2011 году во исполнение мирового соглашения, утвержденного арбитражным судом.
При этом Комитет земельных и имущественных отношений после возвращения недвижимости во владение муниципального образования не требовал признания недействительными заключенных ОАО "Миллениум Зилант-Сити" договоров аренды недвижимости и не заключал с предпринимателем Зверевым А.В. нового договора аренды. Комитет заключил с предпринимателем дополнительные соглашения к ранее заключенным с ОАО "Миллениум Зилант-Сити" договорам аренды, то есть по соглашению сторон были изменены ранее заключенные арендные договора в связи с возвратом муниципального имущества во владение муниципального собственника.
Следовательно, по состоянию на 01.07.2013 объекты недвижимости, являющиеся муниципальной собственностью, находились в непрерывном владении предпринимателя Зверева А.В. с 2009 года, то есть более 2-х лет, с согласия и по воле уполномоченного муниципального органа.
Доводу Комитета о нахождении арендованных помещений во владении иного лица - субарендатора дана надлежащая оценка судами первой и апелляционной инстанций. Суды установили, что передача имущества в аренду имела место с согласия первоначального арендодателя - ОАО "Миллениум Зилант-Сити". При этом при заключении дополнительных соглашений к договорам аренды Комитет не заявлял возражений против пользования имуществом субарендатором. Передача имущества с согласия арендодателя в субаренду не противоречит части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и не прекращает права пользования арендатором имуществом. В данном случае пользование имуществом заключается в получении выгоды от сдачи его в субаренду. При этом предприниматель, как установлено судами первой и апелляционной инстанций добросовестно исполнял обязательства из договоров аренды имущества. Следовательно, факт передачи недвижимости в субаренду при добросовестном исполнении арендатором обязательств из договоров аренды не прекращает преимущественного права арендатора на приобретение арендованных им объектов недвижимости в собственность..."

17. Возможность внесудебного порядка обращения взыскания на право аренды земельного участка

В соответствии с п. 2 ст. 349 ГК РФ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества возможно без обращения в суд на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. Законом могут быть предусмотрены случаи, когда наложение взыскания на такое имущество может осуществляться только по решению суда. На практике возникает вопрос о возможности включения в договор залога права аренды условия о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное право.

17.1. Вывод из судебной практики: Договор о залоге права аренды земельного участка, не занятого зданием (сооружением), не может содержать условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, если в соответствии с законом на передачу права аренды в залог требуется согласие арендодателя.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге"
"...В связи с тем, что пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрена необходимость получения арендатором согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка, условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество не может содержаться в договоре о залоге права аренды земельного участка. Данное ограничение распространяется только на залог права аренды земельного участка, не занятого зданиями, строениями или сооружениями. При этом в случаях, когда для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя (например, в случаях, указанных в пунктах 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)), в договоре о залоге права аренды земельного участка может содержаться условие о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога..."

18. Правовое регулирование договора сублизинга

На практике сублизингополучатель может обратиться к сублизингодателю с требованиями, характерными для лизингополучателя (например, о признании права собственности на предмет лизинга). Так как положения § 2, 6 гл. 34 ГК РФ прямо не указывают, какие нормы применимы к договору сублизинга, возникает вопрос, вправе ли сублизингополучатель это сделать. Ответить на вопрос позволяет анализ судебной практики.

18.1. Вывод из судебной практики: Договор сублизинга регулируется общими нормами об аренде с учетом положения о том, что при передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по такому договору.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 24.04.2012 N 16848/11 по делу N А07-2067/2010
"...Удовлетворяя при новом рассмотрении дела уточненные исковые требования, суды трех инстанций исходили из того, что авиакомпания, надлежаще исполнив обязательства по договору сублизинга с правом выкупа, согласие на заключение которого было дано лизинговой компанией "КАМАЗ" (лизингодателем), приобрела право собственности на указанные автомашину и полуприцеп.
Между тем судами не учтено следующее.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге) сублизингом признается вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга.
Однако лизингополучатель, передавая имущество во временное владение и пользование названному третьему лицу, сам не выступает в роли лизингодателя, поскольку между ним и третьим лицом не возникает отношений по финансовой аренде, для которых в силу статьи 665 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) характерно совершение лизингодателем действий по заключению договора купли-продажи лизингового имущества с продавцом в соответствии с указаниями лизингополучателя. Отношения по сублизингу связаны с субарендой лизингового имущества и подлежат регулированию общими положениями об аренде, предусмотренными параграфом первым главы 34 Гражданского кодекса, с учетом особенности, установленной абзацем вторым пункта 1 статьи 8 Закона о лизинге.
При этом пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса допускает возможность заключения договора купли-продажи товара, который будет приобретен продавцом в будущем (далее - договор купли-продажи будущей вещи).
Таким образом, само общество "Мезон-Авто" не осуществляло деятельность в качестве лизинговой компании, а рассматриваемый договор сублизинга по правилам пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса следовало квалифицировать как смешанный, содержащий в себе элементы договора субаренды и договора купли-продажи будущей вещи..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 09.08.2012 N ВАС-7517/12 по делу N А07-6123/2011
"...Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что общество "Спецстройтранс", надлежаще исполнив обязательства по договору сублизинга с правом выкупа, согласие на заключение которого дано лизинговой компанией "КАМАЗ", приобрела право собственности на вышеуказанную автомашину.
Выводы судов не соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2012 N 16848/11 по аналогичному делу N А07-2067/2010 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Президиум указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" лизингополучатель, передавая имущество во временное владение и пользование третьему лицу (лизингополучателю по договору сублизинга), сам не выступает в роли лизингодателя, поскольку между ним и третьим лицом не возникает отношений по финансовой аренде, для которых в силу статьи 665 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) характерно совершение лизингодателем действий по заключению договора купли-продажи лизингового имущества с продавцом в соответствии с указаниями лизингополучателя. Отношения по сублизингу связаны с субарендой лизингового имущества и подлежат регулированию общими положениями об аренде, предусмотренными параграфом первым главы 34 Гражданского кодекса, с учетом особенности, установленной абзацем вторым пункта 1 статьи 8 Закона о лизинге.
Таким образом, судами не учтено, что само общество "Мезон-Авто" не осуществляло деятельность в качестве лизинговой компании, а рассматриваемый договор сублизинга по правилам пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса следует квалифицировать как смешанный, содержащий в себе элементы договора субаренды и договора купли-продажи будущей вещи (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса).
Из материалов дела усматривается, что общество "Мезон-Авто" свои обязательства по договору лизинга не исполнило, цену этой сделки лизинговой компании "КАМАЗ" не уплатило, лизинговое имущество у нее не выкупило.
Поскольку у общества "Мезон-Авто" (продавца будущей вещи) не возникло право собственности на спорное имущество, оно не могло передать данное право обществу "Спецстройтранс".
Лизинговая компания "КАМАЗ" в договорных отношениях с обществом "Спецстройтранс" не состоит, поэтому она не может быть признана лицом, ответственным за невыполнение обществом "Мезон-Авто" обязательств, принятых по договору сублизинга. Основания передачи лизинговой компанией "КАМАЗ" в соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса титула собственника обществу "Мезон-Авто" не наступили..."

Определение ВАС РФ от 04.07.2012 N ВАС-177/12 по делу N А65-3846/2011
"...Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.04.2012 N 16848/11, исходя из общих положений об аренде, предусмотренных параграфом первым главы 34 Гражданского кодекса, с учетом особенности, установленной абзацем вторым пункта 1 статьи 8 Закона о лизинге, пункта 3 статьи 421 и пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса, разъяснил, что договор сублизинга с правом выкупа предмета лизинга следует квалифицировать как смешанный, содержащий в себе элементы договора субаренды и договора купли-продажи будущей вещи.
При установленных обстоятельствах доводы заявителя о возможности заключения договора сублизинга с правом выкупа предмета лизинга являются обоснованными..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.05.2012 по делу N А29-7770/2011
"...Посчитав, что письмо Банка от 17.10.2011 N 2631 является согласием на заключение договора сублизинга, а не субаренды, суд апелляционной инстанции не учел следующее.
Из параграфа 6 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей арендные отношения следует, что лизинг является видом аренды.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге) сублизингом признается вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга.
Однако лизингополучатель, передавая имущество во временное владение и пользование названному третьему лицу, сам не выступает в роли лизингодателя, поскольку между ним и третьим лицом не возникает отношений по финансовой аренде (статья 665 Гражданского кодекса Российской Федерации), для которых характерно совершение лизингодателем действий по заключению договора купли-продажи лизингового имущества с продавцом в соответствии с указаниями лизингополучателя. Отношения по сублизингу связаны с субарендой лизингового имущества и подлежат регулированию общими положениями об аренде, предусмотренными параграфом первым главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом особенности, установленной абзацем вторым пункта 1 статьи 8 Закона о лизинге.
Для сдачи арендованного имущества в субаренду (поднаем) требуется согласие арендодателя (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, письменное согласие лизингодателя на заключение договора сублизинга будет одновременно являться и согласием на заключение в отношении предмета лизинга договора субаренды..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 11.07.2013 по делу N А40-23243/12-112-217
"...С согласия лизингодателя лизингополучатель (ООО "МТС") передал предмет лизинга (трактор с серийным номером ВСС60939) в сублизинг (субаренду) ОАО "Колхоз "Прогресс", с которым заключил договор сублизинга N 24/04/06 от 24.04.2006 на срок 60 месяцев (до 06.06.2011).
Данный договор предусматривал переход права собственности на трактор к сублизингополучателю по окончании срока действия договора и условии уплаты им всех платежей по договору.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" сублизинг - вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга.
При этом лизингополучатель, передавая имущество во временное владение и пользование третьему лицу, сам не выступает в роли лизингодателя, поскольку между ним и третьим лицом не возникает отношений по финансовой аренде, для которых в силу статьи 665 Гражданского кодекса Российской Федерации характерно совершение лизингодателем действий по заключению договора купли-продажи лизингового имущества с продавцом в соответствии с указаниями лизингополучателя. Отношения по сублизингу связаны с субарендой лизингового имущества и подлежат регулированию общими положениями об аренде, предусмотренными параграфом первым главы 34 Гражданского кодекса, с учетом особенности, установленной абзацем вторым пункта 1 статьи 8 Закона о лизинге.
В данном случае ООО "МТС" не осуществляло деятельность в качестве лизинговой компании, договор сублизинга по правилам пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса является смешанным, содержащим в себе элементы договора субаренды и договора купли-продажи будущей вещи.
ОАО "Колхоз "Прогресс", заключая на свой страх и риск договор сублизинга, знало о том, что ООО "МТС" является лишь лизингополучателем, соответственно, осознавало, что титул собственника предмета лизинга (трактора Challenger МТ855В) ООО "МТС" может приобрести только в будущем.
Таким образом, поскольку у ООО "МТС" (продавца будущей вещи) не возникло право собственности на спорное имущество, оно не могло быть передано ОАО "Колхоз "Прогресс".
ООО "Катерпиллар Файнэншл" в договорных отношениях с ОАО "Колхоз Прогресс" не состоит, в связи с чем не может быть признано лицом, ответственным за невыполнение лизингополучателем обязательств, принятых по договору сублизинга. Основания передачи в соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации титула собственника сублизингополучателю не наступили.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16848/11 от 24.04.2012 по делу N А07-2067/2010..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.03.2013 по делу N А12-5267/2012
"...Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге) сублизингом признается вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование в соответствии с условиями договора сублизинга имущество.
Однако лизингополучатель, передавая имущество третьему лицу, сам не выступает в роли лизингодателя, соответственно, такие отношения подлежат регулированию общими положениями об аренде, предусмотренными параграфом первым главы 34 ГК РФ, с учетом особенности, установленной абзацем вторым пункта 1 статьи 8 Закона о лизинге.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2012 N 16848/11.
Следовательно, договор сублизинга от 22.06.2004 N 175-ФЛР следовало квалифицировать как смешанный, содержащий в себе элементы договора субаренды и договора купли-продажи будущей вещи, поскольку спорная техника (комбайны) были переданы предпринимателю в рамках обязательственных отношений с ООО "Волгоградагролизинг", требование истца в указанной части удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.08.2012 по делу N А65-23953/2011
"...Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге) сублизингом признается вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга.
Однако лизингополучатель, передавая имущество во временное владение и пользование названному третьему лицу, сам не выступает в роли лизингодателя, поскольку между ним и третьим лицом не возникает отношений по финансовой аренде, для которых в силу статьи 665 Гражданского кодекса Российской Федерации характерно совершение лизингодателем действий по заключению договора купли-продажи лизингового имущества с продавцом в соответствии с указаниями лизингополучателя. Отношения по сублизингу связаны с субарендой лизингового имущества и подлежат регулированию общими положениями об аренде, предусмотренными параграфом первым главы 34 Гражданского кодекса, с учетом особенности, установленной абзацем вторым пункта 1 статьи 8 Закона о лизинге.
При этом пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает возможность заключения договора купли-продажи товара, который будет приобретен продавцом в будущем (далее - договор купли-продажи будущей вещи).
Таким образом, само ОАО "Мезон-Авто" не осуществляло деятельность в качестве лизинговой компании, а рассматриваемый договор сублизинга по правилам пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации следует квалифицировать как смешанный, содержащий в себе элементы договора субаренды и договора купли-продажи будущей вещи.
ИП Зарипов И.А., заключая на свой страх и риск договор сублизинга, знал о том, что ОАО "Мезон-Авто" является лишь лизингополучателем, и, соответственно, осознавал, что титул собственника предмета лизинга ОАО "Мезон-Авто" может приобрести только в будущем.
Судами установлено, что ОАО "Мезон-Авто" свои обязательства по договору лизинга не исполнило, цену этой сделки ОАО "ЛК КАМАЗ" не уплатило, лизинговое имущество у нее не выкупило, что явилось основанием для расторжения договора лизинга 18.09.2009.
Поскольку у ОАО "Мезон-Авто" (продавца будущей вещи) не возникло право собственности на спорное имущество, оно не могло передать данное право ИП Зарипову И.А., что и явилось основанием для отказа в удовлетворении иска ИП Зарипову И.А. о признании за ним права собственности на предмет сублизинга по делу N А65-26130/2010..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.09.2014 по делу N А32-21881/2013
"...Как видно из материалов дела, 15.11.2011 ОАО "Росагролизинг" (арендодатель) и общество заключили договоры аренды с правом выкупа N 14, 20, 39, 43, по условиям которых ОАО "Росагролизинг" передало обществу транспортные средства с оплатой арендных платежей по графикам в течение 5 лет.
Согласно пунктам 4.1.14 договоров общество имеет право эксплуатировать и передавать предмет аренды в субаренду третьим лицам (субарендаторам) с момента начала аренды, направив уведомление арендодателю о передаче предмета аренды в субаренду (т. 1, л.д. 30, 51, 71).
21 марта 2012 года общество (субарендодатель) и предприниматель (субарендатор) заключили договор субаренды с правом выкупа N 01/012, по которому субарендодатель обязался предоставить субарендатору во владение и пользование имущество за оговоренную плату (пункт 1.1 договора). Пункт 1.3 договора предусматривает, что предмет субаренды передается субарендатору во владение и пользование. Началом субаренды считается дата подписания сторонами акта приема-передачи во владение и пользование предметом субаренды (пункт 1.4 договора).
Согласно статье 10 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге) права и обязанности сторон договора лизинга регулируются гражданским законодательством Российской Федерации, названным Законом и договором лизинга.
В силу статьи 665 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 8 Закона о лизинге сублизингом признается вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга.
Однако лизингополучатель, передавая имущество во временное владение и пользование названному третьему лицу, сам не выступает в роли лизингодателя, поскольку между ним и третьим лицом не возникает отношений по финансовой аренде, для которых в силу статьи 665 Кодекса характерно совершение лизингодателем действий по заключению договора купли-продажи лизингового имущества с продавцом в соответствии с указаниями лизингополучателя. Отношения по сублизингу связаны с субарендой лизингового имущества и подлежат регулированию общими положениями об аренде, предусмотренными параграфом первым главы 34 Кодекса, с учетом особенности, установленной абзацем вторым пункта 1 статьи 8 Закона о лизинге.
При этом пункт 2 статьи 455 Кодекса допускает возможность заключения договора купли-продажи товара, который будет приобретен продавцом в будущем (договор купли-продажи будущей вещи).
Таким образом, само общество не осуществляло деятельность в качестве лизинговой компании, а рассматриваемый договор по правилам пункта 3 статьи 421 Кодекса следует квалифицировать как смешанный, содержащий в себе элементы договора субаренды и договора купли-продажи будущей вещи..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 31.05.2013 N Ф09-3371/13 по делу N А60-33852/12
"...Лизингополучатель, передавая имущество во временное владение и пользование сублизингополучателю, не выступает в роли лизингодателя, поскольку между ними не возникло отношений по финансовой аренде, для которых характерно совершение лизингодателем действий по заключению договора купли-продажи лизингового имущества с продавцом в соответствии с указаниями лизингополучателя.
Правоотношения между лизингодателем и сублизингополучателем подлежат регулированию общими положениями об аренде, предусмотренными параграфом 1 гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом особенности, установленной абз. 2 п. 1 ст. 8 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)".
Договор сублизинга можно квалифицировать как смешанный договор, содержащий элементы договора субаренды и договора купли-продажи будущей вещи (п. 3 ст. 421 и п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сублизингополучатель, заключая на свой страх и риск договор сублизинга, знал о том, что лизингодатель является лишь лизингополучателем и, соответственно, мог предвидеть, что право собственности на предмет лизинга лизингополучатель может приобрести только в будущем.
В рамках дел N А65-34340/2009, А65-35978/2009 судами установлено, что общество "Западно-Уральская лизинговая корпорация" свои обязательства по договору лизинга надлежащим образом не исполнило и не выкупило лизинговое имущество. Поскольку у общества "Западно-Уральская лизинговая корпорация" (продавец будущей вещи) не возникло право собственности на спорное имущество, оно не могло передать данное право обществу "УралАвтоЦентр".
При таких обстоятельствах спорные транспортные средства находятся у общества "УралАвтоЦентр" при отсутствии предусмотренных законом или сделкой оснований.
Данный подход соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2012 N ВАС-16848/11..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.05.2013 N Ф09-4117/13 по делу N А60-33839/2012
"...Правоотношения между лизингодателем и сублизингополучателем подлежат регулированию общими положениями об аренде, предусмотренными параграфом 1 гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом особенности, установленной абз. 2 п. 1 ст. 8 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)".
Договор сублизинга можно квалифицировать как смешанный договор, содержащий элементы договора субаренды и договора купли-продажи будущей вещи (п. 3 ст. 421 и п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сублизингополучатель, заключая на свой страх и риск договор сублизинга, знал о том, что лизингодатель является лишь лизингополучателем и, соответственно, мог предвидеть, что право собственности на предмет лизинга лизингополучатель может приобрести только в будущем.
В рамках дела N А65-34340/2009 судами установлено, что общество "ЗУЛК" свои обязательства по договору лизинга надлежащим образом не исполнило и не выкупило лизинговое имущество. Поскольку у общества "ЗУЛК" (продавец будущей вещи) не возникло право собственности на спорное имущество, оно не могло передать данное право обществу "Шалинское строительное управление".
В связи с тем, что основания передачи у лизингодателя в соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации титула собственника лизингополучателю не наступили, лизингодатель не может быть в судебном порядке понужден к совершению действий по передаче имущества в собственность сублизингополучателя.
С учетом изложенного применение судами первой и апелляционной инстанций владельческой защиты прав сублизингополучателя в рассматриваемом деле необоснованно, поскольку общество "Шалинское строительное управление" как лицо, прибегающее к самозащите, не приобрело права на спорное имущество.
Общество "Шалинское строительное управление" вправе на основании п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать от общества "ЗУЛК" возврата денежных средств, уплаченных в счет погашения выкупной цены предмета лизинга и уплаты процентов на них, а также возмещения причиненных убытков в порядке ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данный подход соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2012 N ВАС-16848/11..."

19. Передача в субаренду имущества, в отношении которого возбуждено исполнительное производство

Должник по исполнительному производству может передать в субаренду имущество, в отношении которого должны быть произведены исполнительные действия. Возникает вопрос о возможности продолжения исполнительного производства в этом случае.

19.1. Вывод из судебной практики: Передача арендатором-должником имущества, в отношении которого должны быть произведены исполнительные действия, в субаренду не является основанием для прекращения исполнительного производства в связи с утратой возможности исполнения (п. 2 ч. 1 ст. 43 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве").

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.06.2012 по делу N А19-16950/10
"...Как следует из материалов дела, 17.06.2011 во исполнение постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2011 года возбуждено исполнительное производство N 25802/11/28/38.
30.05.2011 ООО "Промис" выдан исполнительный лист, 14.07.2011 должник ознакомлен с постановлением о возбуждении исполнительного производства.
16.08.2011 составлен акт совершения исполнительских действий, в котором указано, что перегородка на дверном проеме в осях 5-6 устранена; на двух других дверных проемах установлены жалюзи, на момент осмотра подняты, проходу не препятствуют.
Требование должнику убрать жалюзи в дверных проемах в помещениях N 21, 12 составлено 30.08.2011, в тот же день должник с ним ознакомлен.
ООО "Промис" направило в адрес судебного пристава-исполнителя письмо от 01.09.2011 о том, что выполнить указанное требование не представляется возможным, поскольку жалюзи находятся в собственности субарендатора гражданки, осуществляющей предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющей статус индивидуального предпринимателя, Гузовой С.И. (далее - индивидуальный предприниматель Гузова С.И.).
Судебный пристав-исполнитель обратился в арбитражный суд с заявлением о прекращении исполнительного производства со ссылкой на пункт 2 части 1 статьи 43 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", указывая на то, что возможность исполнения исполнительного документа, выданного по настоящему делу, утрачена.
В обоснование заявления судебный пристав-исполнитель указал на то, что должником ООО "Промис" решение суда исполнено, перегородки в дверных проемах на втором этаже здания демонтированы. После демонтажа перегородок должником ООО "Промис" в дверных проемах в помещениях N 21 (назначение - лестничная клетка) и N 12 (назначение - торговое) субарендаторами Гузовой С.И., впоследствии ООО "Инва", были установлены жалюзи (рольставни).
Апелляционный суд, отказывая в удовлетворении заявления судебного пристава-исполнителя о прекращении исполнительного производства, руководствуясь пунктом 6 части 1 статьи 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что пределы использования арендованного имущества не утрачиваются при передаче его в субаренду, в связи с чем актуальность судебного акта - постановления апелляционного суда и его обязательность для исполнения должником не утрачивается при передаче помещения в субаренду, обязанным по исполнению судебного акта остается ООО "Промис".
По смыслу гражданского законодательства в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды.
С учетом изложенного, суд апелляционной пришел к правильному выводу о том, что заключение ООО "Промис" договора субаренды с ООО "Инва" не являются препятствием для исполнения судебного акта, поскольку пределы использования арендованного имущества не утрачиваются при передаче его в субаренду.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно признал отсутствие оснований у суда первой инстанции для применения пункта 2 части 1 статьи 43 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и прекращению исполнительного производства N 25802/11/28/38..."

20. Полномочия органов местного самоуправления по ограничению права арендатора на сдачу муниципального имущества в субаренду

В п. 2 ст. 615 ГК РФ указано, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами. Возникает вопрос, может ли это право быть ограничено актом органа местного самоуправления?

20.1. Вывод из судебной практики: Акт представительного органа местного самоуправления, предусматривающий недопустимость передачи муниципального имущества либо его части в субаренду, является недействующим, поскольку противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.02.2013 N Ф03-241/2013 по делу N А51-22910/2012
"...Общество с ограниченной ответственностью "Эльбрус" (ОГРН 1122543010006, место нахождения: 690106, Приморский край, г. Владивосток, пр-кт Партизанский, 44а; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействующими пункта 3 статьи 1, пункта 4 статьи 7, пункта 6 статьи 7 муниципального правового акта города Владивостока от 30.07.2009 N 168-МПА "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока" (далее - МПА), принятого Думой города Владивостока (ОГРН 1032501280723, место нахождения: 690090, Приморский край, г. Владивосток, ул. Суханова, 3; далее - дума) 15.07.2009.
Решением суда от 30.11.2012 заявленные требования удовлетворены в полном объеме: оспариваемые пункты МПА признаны недействующими в связи с их несоответствием Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Пункт 6 статьи 7 МПА, предусматривающий, что сдача объекта аренды либо его части в субаренду не допускается, не соответствует пункту 2 статьи 615 ГК РФ, из которого следует, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Более того, при рассмотрении настоящего спора суд нашел обоснованным довод общества о том, что Дума города Владивостока не является и не может являться стороной договоров аренды муниципального имущества, соответственно, не вправе определять условия таких договоров. Стороной является Управление муниципальной собственности города Владивостока - орган администрации города Владивостока, осуществляющий права собственника (владение, пользование и распоряжение) в отношении муниципального имущества (Постановление администрации города Владивостока от 04.08.2000 N 1439 "Об утверждении Положения об Управлении муниципальной собственности города Владивостока"), которое и вправе в пределах, предусмотренных действующим законодательством, определять условия заключаемых договоров.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит правомерным признание судом первой инстанции недействующими пункта 3 статьи 1, пункта 4 статьи 7, пункта 6 статьи 7 муниципального правового акта города Владивостока от 30.07.2009 N 168-МПА "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока", принятого Думой города Владивостока 15.07.2009, в связи с их несоответствием Гражданскому кодексу Российской Федерации..."

21. Способы передачи арендатором права аренды

21.1. Вывод из судебной практики: Арендатор может передать право аренды только в порядке перенайма паевого взноса в производственный кооператив.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...16. Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки уступки права аренды, заключенной истцом (цессионарием) с прежним арендатором в соответствии со статьей 382 ГК РФ.
При этом истец обратил внимание на то обстоятельство, что до уступки права прежним арендатором (цедентом) была выплачена арендная плата за весь период аренды, а расходы по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества возложены договором аренды на арендодателя (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Следовательно, как считал истец, ему в порядке уступки перешло "чистое" право аренды, не обремененное никакими обязательствами.
Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что в рассматриваемом случае при передаче права аренды были нарушены требования пункта 2 статьи 615 ГК Российской Федерации, а поэтому отказ в регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.
Решением арбитражного суда в иске отказано по следующим основаниям.
Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.
В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 ГК РФ).
Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (пункт 2 статьи 616 Кодекса). Эта обязанность сохраняется и в том случае, когда согласно договору осуществление текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества возложены на арендодателя (как в рассматриваемой ситуации).
Принимая во внимание изложенное, суд отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос в производственный кооператив.
Поскольку ни по одному из перечисленных оснований право аренды истцу не передавалось, отказ ответчика в регистрации этой сделки соответствует абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"..."

22. Возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в одностороннем порядке

В силу п. 3 ст. 85 ЗК РФ собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе использовать их в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Возникают ситуации, при которых арендатор требует изменения вида разрешенного использования или допускает его. Отказ арендодателя изменить вид разрешенного пользования на практике вызывает споры.

22.1. Вывод из судебной практики: Арендатор не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка, в том числе обязать арендодателя изменить его.

Судебная практика:

Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
"...2. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.
3. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Примечание: В деле, рассмотренном Президиумом ВАС РФ в данном Постановлении, было заявлено требование признать незаконным решение комитета по управлению имуществом субъекта РФ об отказе в изменении целевого использования земельного участка и обязать указанный орган изменить вид разрешенного использования этого участка. Однако Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что такие отношения носят гражданско-правовой характер, поскольку заявитель и орган власти субъекта РФ являются сторонами договора аренды, и требование заявителя сводится к изменению условий договора.

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012
"...Судами установлено, что решением комитета от 24.02.2011 N 01-18/213 упомянутый земельный участок предоставлен в аренду открытому акционерному обществу "Дорсервис города Курска" (далее - общество "Дорсервис города Курска") сроком на 5 лет с разрешенным использованием "для эксплуатации временной автостоянки".
На основании данного решения между комитетом и обществом "Дорсервис города Курска" заключен договор аренды от 11.07.2011 N 3501-11ю указанного земельного участка (далее - договор от 11.07.2011) сроком на 5 лет.
На основании договора от 08.09.2011 о передаче прав и обязанностей по договору от 11.07.2011 права и обязанности арендатора перешли от общества "Дорсервис города Курска" к обществу "БАСТА".
Общество "БАСТА" обратилось в комитет с заявлением об изменении разрешенного использования указанного земельного участка с "эксплуатация временной автостоянки" на "строительство административно-офисного здания".
Решением от 10.01.2012 комитет отказал обществу в изменении целевого использования земельного участка в связи с тем, что проведение мероприятий по изменению порядка предоставления земельного участка не планируется, а передача прав и обязанностей по договору от 11.07.2011 была согласована с учетом установленного разрешенного использования земельного участка - для целей, не связанных со строительством, а именно для эксплуатации временной автостоянки.
Общество "БАСТА", полагая, что решение комитета от 10.01.2012 нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд.
Суды исходили из того, что решение от 10.01.2012 нарушает права и законные интересы общества "БАСТА" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку препятствует извлечению обществом прибыли из планируемого к размещению на земельном участке административно-офисного здания.
Между тем, удовлетворяя заявленные обществом требования, суды не учли следующее.
Как усматривается из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен в аренду обществу "Дорсервис города Курска" для целей, не связанных со строительством: первоначально по договору аренды от 27.03.2001 N 45333ю - под проектирование и организацию платной автостоянки; по договору от 11.07.2011 - для эксплуатации временной автостоянки (пункт 1.1). Получив по договору от 08.09.2011 в порядке переуступки права и обязанности арендатора, общество "БАСТА" обратилось в комитет с просьбой внести изменения в договор от 11.07.2011 в части вида разрешенного использования, заменив его на "строительство магазина" (обращение от 24.10.2011), затем - "строительство административно-офисного здания" (обращение от 22.11.2011), а впоследствии - "размещение административного здания" (обращение от 13.12.2011). При этом в обращениях общество ссылалось на реализацию своих прав, предусмотренных положениями пунктов 4.4.2 и 6.1 договора от 11.07.2011, устанавливающих, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также на то, что все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме. Решением комитета от 10.01.2012 обществу отказано в удовлетворении просьбы об изменении вида разрешенного использования земельного участка на "строительство административно-офисного здания".
Изложенное свидетельствует о том, что общество обращалось к комитету не как к органу власти, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться спорным земельным участком, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора от 11.07.2011.
Таким образом, требования общества были заявлены в связи с гражданскими правоотношениями и не подлежали рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выводы судов о том, что общество "БАСТА" как арендатор земельного участка имеет право на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, основаны на неправильном применении норм действующего законодательства.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать комитет, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Предметом договора от 11.07.2011 является земельный участок с видом разрешенного использования "для эксплуатации временной автостоянки". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами для зоны Ж-4, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Следовательно, в рассматриваемом случае у комитета как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
Таким образом, отказ комитета в изменении вида разрешенного использования земельного участка является правомерным и соответствующим действующему законодательству.
При названных обстоятельствах обжалуемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.10.2017 N Ф01-3846/2017 по делу N А11-6379/2016
"...Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 24.05.2013 N 08-06-01/10212 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка общей площадью 880 квадратных метров, кадастровый номер 33:20:015505:1238, категория - земли населенных пунктов, адрес местоположения: Владимирская область, МО город Ковров (городской округ), примерно в 13 метрах по направлению на запад от дома 16/1 по проезду Восточный. Земельный участок предоставлен предпринимателю сроком по 16.05.2017 для строительства магазина (пункты 1 и 2 договора).
Согласно кадастровому паспорту от 22.04.2013 N 33/202/13-86669 земельный участок с кадастровым номером 33:20:015505:1238 имеет вид разрешенного использования "для строительства магазина".
Предприниматель 28.04.2016 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка "гаражи, хозяйственные блоки".
В письме от 23.08.2016 N 01-300-17/233 Администрация уведомила Предпринимателя об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 33:20:015505:1238, обосновав свое решение тем, что испрашиваемый вид использования земельного участка "гаражи, хозяйственные блоки" не предусмотрен градостроительным регламентом зоны Ж-1, а площадь земельного участка значительно превышает предельные размеры земельных участков, предоставляемых под гараж и хозяйственный блок.
Посчитав решение Администрации от 23.08.2016 N 01-300-17/233 незаконным, Предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.
Заключив договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.05.2013 N 08-06-01/10212, Предприниматель как арендатор выразил согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования в определенных целях (строительство магазина), тем самым реализовав свое право, предусмотренное в пункте 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу статей 421, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Арендодатель также не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды (правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 25.06.2013 N 1756/2013).
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, заключение договора аренды земельного участка для иных целей (в соответствии с измененным видом разрешенного использования) по существу является заключением нового договора аренды земельного участка.
Из материалов дела усматривается, что Администрация категорически возражает против изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду Предпринимателю.
В связи с приведенными обстоятельствами суд второй инстанции пришел к правильным выводам о правомочности оспариваемого решения Администрации и обоснованно не усмотрел нарушения данным решением прав и законных интересов Предпринимателя.
Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.03.2016 N Ф01-526/2016 по делу N А43-11880/2015
"...Как установили суды, Администрация и Общество заключили договор от 21.09.2009 N 16067/07 аренды муниципального земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070248:96, общей площадью 1890 квадратных метров, расположенного по адресу: Нижний Новгород, Советский район, Советская площадь, у дома N 3, разрешенное использование "под детскую площадку". Срок действия договора до 11.04.2018. Договор 07.10.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке.
Общество 19.02.2015 обратилось в Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации с просьбой внести изменения в договор от 21.09.2009 N 16067/07 в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070248:96, приложив выписку из государственного кадастра недвижимости N К-В(ГКУ)/15-103060, согласно которой на основании заявления Общества и вынесенного Учреждением по итогам его рассмотрения решения от 13.02.2015 N РКФ/15-17215 изменено разрешенное использование земельного участка на "офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний".
Посчитав указанное решение Учреждения незаконным и нарушающим ее права и законные интересы, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды (часть 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.
Предметом договора аренды является земельный участок с видом разрешенного использования "под детскую площадку". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, арендатор согласился на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации. Иное толкование указанной правовой нормы позволит обойти установленный законом порядок предоставления земельных участков под различные цели.
В рассматриваемом случае изменения в договор аренды в части согласованного вида разрешенного использования земельного участка не внесены.
В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Предоставление спорного земельного участка для целей строительства без проведения торгов противоречит действующему законодательству.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка избранным Обществом способом по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, что подтверждает иск арендатора, рассматриваемый в рамках дела N А43-1047/2016.
Таким образом, у Общества и Учреждения не имелось правовых оснований для проведения кадастрового учета изменений объекта недвижимости и указания вида разрешенного использования спорного земельного участка как "офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний". Письмо Департамента градостроительного развития и архитектуры администрации города Нижнего Новгорода от 02.02.2015 N 12-01-12:78/ис об отнесении выбранного вида использования спорного земельного участка к основным видам разрешенного использования нельзя рассматривать как основание для внесения оспоренных изменений в ГКН.
Следовательно, выводы судов первой и кассационной инстанций о правомерном изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка основаны на неверном толковании норм действующего законодательства (пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 16, части 3 статьи 20 Закона о кадастре и статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Изменение вида разрешенного использования земельного участка вопреки воле арендодателя нарушает права и законные интересы Администрации, так как оно послужило поводом для обращения Общества к Администрации с иными исками: о взыскании убытков, о внесении изменений в договор аренды земельного участка (дело N А43-1047/2016), а также влечет необходимость приведения ГКН в соответствие с фактическим использованием земельного участка, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.
Ввиду неправильного применения норм материального права в части толкования статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 16, части 3 статьи 20 Закона о кадастре и статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации обжалованные судебные акты подлежат отмене.
Принять по делу новый судебный акт.
Требования администрации города Нижнего Новгорода удовлетворить..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13.10.2015 N Ф02-4894/2015 по делу N А19-20310/2014
"...Арбитражными судами установлено и следует из материалов дела, что администрация на основании договора аренды земельного участка от 28.10.2011 N 4650 предоставила обществу на срок с 02.09.2011 по 02.09.2016 земельный участок для благоустройства территории. Указанный вид разрешенного использования внесен в государственный кадастр недвижимости.
Распоряжением от 09.07.2013 N 504-02-2055/13 администрация изменила вид разрешенного использования земельного участка с "для благоустройства территорий" на "открытая автостоянка". Новый вид разрешенного использования внесен в государственный кадастр недвижимости.
На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 <*> N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Земельный кодекс), Закона Иркутской области от 21.12.2006 N 99-оз "Об отдельных вопросах использования и охраны земель в Иркутской области", дополнительного соглашения от 16.06.2014 N 47 к договору аренды от 28.10.2011 N 4650 Министерство является арендодателем указанного земельного участка как лицо, обладающее полномочиями по распоряжению таким земельным участком.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Федеральный закон N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" имеет дату 25.10.2001, а не 25.10.2011.

Министерство в письме от 24.10.2014 N 51-35-8530/4 отказало обществу в изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка.
Изложенное свидетельствует о том, что общество обратилось к Министерству не как к органу власти, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться земельным участком, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора аренды.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли (лицом, уполномоченным ею распоряжаться) изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Министерство, выступающее арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Следовательно, в рассматриваемом случае у Министерства как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.12.2015 N Ф03-5205/2015 по делу N А51-10549/2015
"...Письмом от 27.05.2015 N 20/03/02-09/18217 департамент отказал обществу во внесении изменений в договор аренды земельного в части вида использования и срока действия, указав, что изменение вида использования земельного участка производится по согласованию с органом местного самоуправления с соблюдением процедуры, установленной законом. Кроме того, проектная документация на гаражи предполагает застройку 372 кв. м площади, тогда как заявителю был предоставлен в аренду участок площадью 14 330 кв. м. Также уполномоченный орган сообщил, что в связи со вступлением в действие Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" продление действия договора аренды от 20.12.2007 N 02-Ю-10218 невозможно, а вновь земельный участок может быть предоставлен лишь на торгах в форме аукциона.
Не согласившись с решением департамента от 27.05.2015 N 20/03/02-09/18217, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным, а также с требованием об обязании департамента внести изменения в договор аренды земельного участка.
Отказывая в удовлетворении требования об обязании ответчика внести изменения в договор аренды земельного участка N 02-Ю-10218, суды обеих инстанций правомерно исходили из следующего.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Следовательно, в рассматриваемом случае у департамента как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
Таким образом, отказ судов в удовлетворении требования общества о понуждении департамента внести испрашиваемые изменения в отношении вида разрешенного использования земельного участка является правомерным и соответствующим действующему законодательству, а изложенные в кассационной жалобе доводы об обратном основаны на неверном толковании обществом норм материального права, подлежащих применению..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.12.2014 N Ф03-5537/2014 по делу N А51-16422/2014
"...Предметами договоров аренды от 15.08.2012 являются земельные участки с видом разрешенного использования "для организации места массового отдыха населения (пляж)". Приняв на себя права и обязанности по указанным договорам, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельных участков в соответствии с данным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.
Следовательно, как правомерно посчитали суды, в рассматриваемом случае у администрации как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельных участков по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельных участков, переданных в аренду, в рамках действующих договоров аренды.
Выводы судов соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в Постановлении от 25.06.2013 N 1756/13.
Учитывая изложенное, утверждение заявителя кассационной жалобы о наличии у него как арендатора земельных участков возможности в одностороннем порядке изменить условия договоров о виде разрешенного использования земельных участков без дополнительных разрешений и согласования с арендодателем признается судом кассационной инстанции основанным на ошибочном толковании норм материального права.
Как посчитали суды, предоставляя ООО "Калипсо" земельные участки в аренду с видом разрешенного использования "для организации мест массового отдыха населения (пляж)", администрация исходила как раз из категории и целевого назначения спорной территории - места общего пользования, в связи с чем и был определен соответствующий вид разрешенного использования земельных участков.
Поскольку реализация обществом проекта по размещению на спорных земельных участках лодочных гаражей может в последующем ограничить доступ граждан на береговую полосу и исключить эти земельные участки из общего пользования, суды с точки зрения соблюдения баланса частных и публичных интересов пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для изменения вида разрешенного использования.
При изложенных обстоятельствах арбитражные суды обоснованно признали оспариваемый обществом отказ администрации муниципального района не противоречащим положениям земельного законодательства и не нарушающим прав и законных интересов заявителя..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.09.2014 N Ф03-3726/2014 по делу N А51-36017/2013
"...Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Данная правовая позиция выражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.
Предметом договора аренды от 28.10.2003 является земельный участок, предоставленный в целях дальнейшей эксплуатации производственного корпуса (т. 1, л.д. 16), что также соответствует сведениям, указанным в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 25:28:040010:55 (т. 1, л.д. 12).
Поскольку предоставление земельных участков для строительства регулируется нормами публичного права, обращение общества с заявлением о выдаче разрешения на строительство, предусматривающего иной вид разрешенного использования земельного участка, не установленный договором, по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает выводы судов об обратном противоречащими названным нормам права.
При названных обстоятельствах имеются основания, предусмотренные частью 1 статьи 288, пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалованных судебных актов и принятия нового судебного акта об отказе обществу в удовлетворении заявленного требования..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 N Ф04-22299/2015 по делу N А81-5883/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 22.12.2015 N 304-ЭС15-16746 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным между администрацией (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды арендодателем в пользование арендатора на срок до 01.01.2017 передан земельный участок общей площадью 7598 м 2, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 89:01:010101:59, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Шурышкарский район, с. Шурышкары, с разрешенным использованием: для размещения баз и складов, под фактическое использование: размещение производственной базы.
Утверждение заявителя об отнесении арендуемого земельного участка к 15-му виду разрешенного использования не принимается во внимание суда кассационной инстанции.
Судами установлено, что арендуемый земельный участок имеет вид разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения баз и складов, для фактического использования: под размещение объекта "Производственная база" (кадастровый паспорт земельного участка от 30.12.2011 N 8900/211/11-11425).
При этом доказательств отнесения земельного участка в спорный период к виду разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования" и применения иной ставки для расчета арендной платы общество не представило.
Между тем арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор также не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5).
С учетом изложенного суды на законных основаниях удовлетворили требования администрации и отказали в удовлетворении встречного иска..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.06.2015 N Ф04-20584/2015 по делу N А81-5881/2014
"...Отклоняя довод ответчика об отнесении спорного участка к 15-му виду разрешенного использования, суд округа исходит из следующего.
Судами установлено и следует из представленных в дело договора, кадастрового паспорта, что арендуемый земельный участок имеет вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения баз и складов, для фактического использования - под размещение объекта "Производственная база".
Доказательств об отнесении спорного участка к виду разрешенного использования - "для сельскохозяйственного использования" и применения иной ставки для расчета арендной платы материалы дела не содержат (статья 65 АПК РФ).
Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5).
При таких обстоятельствах арбитражные суды правомерно удовлетворили требования администрации и отказали в удовлетворении встречного иска..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.02.2017 N Ф05-21969/2016 по делу N А41-70100/15
"...Между КУИ г. Серпухова (арендодатель) и Стрельниковым В.А. (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:58:040407:123 и 0:58:0040407:1265 от 09 июня 2010 г. N 6375-11-0,11-2010 и от 28 августа 2014 г. N 7673-11-0.11-2014, дополнительное соглашение от 10 сентября 2014 г. к договору аренды земли N 7673-11-0,11-2014 от 28.08.2014 для строительства торгового павильона.
В октябре 2014 г. Стрельников В.А. обратился в Администрацию г. Серпухова с просьбой согласовать проект медицинского центра, расположенного по адресу: МО, г. Серпухов, Северное ш., д. 104 А.
В связи с отсутствием разрешения на строительство возведенного медицинского центра, ИП Стрельников В.А. обратился в суд с иском о признании права собственности на возведенный им объект недвижимости на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец указывает, спорный объект возведен на земельном участке, переданном истцу по договорам аренды от 09 июня 2010 г. N 6375-11-0.11-2010 и от 28 августа 2014 г. N 7673-11-0.11-2014.
Представленным в материалы дела актом обследования земельного участка от 16.10.2015 подтверждается тот факт, что возведенный объект используется под многопрофильный медицинский центр.
Вместе с тем, по условиям указанных договоров аренды, земельный участок предоставлялся ИП Стрельникову В.А. для строительства торгового павильона.
В связи с чем суды пришли к верному выводу о том, что при возведении медицинского центра ИП Стрельниковым В.А. на указанном земельном участке нарушен вид разрешенного использования земельного участка и назначение использование земельного участка, предусмотренное договором аренды, что является необходимым и достаточным признаком для признания постройки самовольной.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Таким образом, у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Учитывая отсутствие у ИП Стрельникова В.А. правовых оснований для строительства на спорном земельном участке именно медицинского центра, доказательств обращения за разрешением на строительство построенного им медицинского центра в Министерство строительного комплекса Московской области, нарушение вида разрешенного использования и назначения земельного участка, а также доказательств отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки, суды правомерно отказали в удовлетворении иска ИП Стрельниковым В.А.
В рамках настоящего дела Администрация, обращаясь с иском о сносе самовольной постройки, указывает на то, что постройка создана на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.
Таким образом, поскольку объект, расположенный на указанном земельном участке является самовольной постройкой, для возведения которой, как объекта недвижимости, земельный участок не предоставлялся, разрешения на его строительство не выдавались, договор аренды прекратил свое действие, то суды правомерно пришли к выводу, что земельный участок подлежит освобождению..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.08.2015 N Ф05-9404/2015 по делу N А40-214996/14
"...Департамент городского имущества города Москвы (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Молодая гвардия" (далее - общество) о взыскании 15 265 489 рублей 20 копеек штрафных санкций по договору от 05.07.2001 N М-01-018817, заключенному на аренду земельного участка, в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению.
Этот земельный участок - часть земельного участка площадью около 7 600 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Новослободская ул., вл. 14/19, стр. 4, 5; Сущевская ул., вл. 21 - 23, стр. 1АБВ, Сущевская ул., вл. 21, стр. 10, предоставлен обществу в пользование для эксплуатации зданий под издательско-полиграфическую деятельность.
В обоснование иска департамент ссылался на выявление Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы факта использования земельного участка площадью порядка 2 105 кв. м под размещение офисов (букмекерская контора, интернет-магазин, курсы иностранных языков), магазинов продовольственных и непродовольственных товаров, аптеки, сервисных ремонтных сервисов, салонов сотовой связи, кафе, учебного заведения, о чем названной инспекцией 17.02.2014 составлен акт N 9006299. Обществом нарушены пункты 1.1, 5.7 упомянутого договора аренды земельного участка, положения пункта 5 статьи 4, пункта 2 статьи 8, пункта 1 статьи 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве".
Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка являются одним из существенных условий эксплуатации земельного участка.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером 77: 01:0004006:19 имеет категорию - земли населенных пунктов и предоставлен обществу на условиях аренды для эксплуатации зданий под издательско-полиграфическую деятельность.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Между тем общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке.
Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из установленных видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
В то же время воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.
Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
При принятии постановления суд кассационной инстанции исходит из того, что фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.08.2017 N Ф06-23360/2017 по делу N А12-44497/2016
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области, в настоящее время Комитет (арендодатель) и ООО "Пересвет-Регион-Дон" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.03.2013 N 283-В, по условиям которого обществу в аренду сроком с 06.03.2013 по 06.11.2057 предоставлен земельный участок общей площадью 302 211 кв. м с кадастровым номером 34:03:220005:1806, расположенный по адресу: Волгоград, п. Горная Поляна, ул. Горнополянская, 62, для размещения многоквартирных жилых домов и инфраструктуры (далее - договор аренды от 15.03.2013 N 283-В).
Комитет, указывая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы, в результате чего у него образовалась задолженность, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
Предметом договора аренды от 15.03.2013 N 283-В является земельный участок общей площадью 302 211 кв. м с кадастровым номером 34:03:220005:1806, расположенный по адресу: Волгоград, п. Горная Поляна, ул. Горнополянская, 62.
Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, ООО "Пересвет-Регион-Дон" как арендатор выразило свое согласие на использование указанного земельного участка данной площадью и с указанным видом разрешенного использования.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Поскольку в установленном законом порядке соответствующие изменения в договор аренды от 15.03.2013 N 283-В внесены не были, изменение вида разрешенного использования было осуществлено органом кадастрового учета без согласия арендодателя на внесение таких изменений, суды, руководствуясь абзацем 13 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, правильно не приняли во внимание акт органа кадастрового учета, которым были внесены изменения в государственный кадастр недвижимости в отношении спорного земельного участка в части изменения его вида разрешенного использования.
Таким образом, суды при расчете размера арендной платы правильно применили коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, в размере 3.
Как правильно отмечено судами, земельный участок с кадастровым номером 34:03:220005:1806 был предоставлен обществу для строительства.
Поскольку на данном земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, введенные в эксплуатацию, учитывая, что с момента заключения договора аренды прошло 3 года, суды пришли к обоснованному выводу о том, что размер арендной платы за пользование спорным земельном участком подлежит увеличению в два раза..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.01.2016 N Ф06-4545/2015 по делу N А49-2622/2015
"...Нежилое помещение (бар) расположено на земельном участке площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2, который предоставлен Обществу в аренду по договору от 04.04.2013 N 57/13 сроком на 49 лет на основании приказа первого заместителя главы Администрации от 10.01.2013 N 2 п.
Согласно кадастровому паспорту земельный участок имеет разрешенное использование: для размещения нежилого здания в литере А (бар).
Нежилое здание (кинотеатр "Родина") расположено на земельном участке площадью 3337 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:1, который предоставлен Обществу в аренду по договору от 04.04.2013 N 56/13 сроком на 49 лет на основании приказа первого заместителя главы Администрации от 10.01.2013 N 2/1 п.
Согласно кадастровому паспорту земельный участок имеет разрешенное использование: для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина").
Общество провело работы по объединению указанных двух объектов недвижимости, провело межевые и кадастровые работы по объединению земельных участков под ними, вследствие чего был образован и поставлен на государственный кадастровый учет с временным статусом земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005011:337 площадью 3593 кв. м.
На заявление Общества в Администрацию об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2 с "для размещения нежилого здания и литере А (бар)" на "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")", о вынесении соответствующего акта об объединении двух земельных участков (с кадастровыми номерами: 58:29:4005011:2 площадью 256 кв. м и 58:29:4005011:1 площадью 3337 кв. м в один земельный участок, площадью 3593 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 58:29:4005011:337, местоположение: Пензенская область, г. Пенза, ул. Карла Маркса, 17, определив вид разрешенного использования земельного участка "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")", о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка под существующим объектом недвижимости от 04.04.2013 N 56/13 с изменением соответствующих условий договора, о подготовке дополнительного соглашения о прекращении действия договора аренды земельного участка под существующим объектом недвижимости от 04.04.2013 N 57/13, Администрация письмом от 16.01.2015 N 29 сообщила о невозможности принять решение о подготовке документов об образовании земельного участка площадью 3593 кв. м в результате объединения земельных участков площадью 3337 кв. м и 256 кв. м, поскольку разрешенное использование образуемого земельного участка и земельных участков, в результате объединения которых образовался новый земельный участок, различное.
Письмом от 06.02.2015 Управление сообщило Обществу о том, что не представляется возможным внести изменения в сведения ГКН в части разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 58:29:4005011:2, так как вид разрешенного использования "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")" не предусмотрен градостроительным регламентом, установленным Правилами землепользования и застройки г. Пензы.
Общество, ссылаясь на то, что данные отказы противоречат нормам действующего законодательства и нарушают его права и охраняемые законом интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Предметом договора аренды земельного участка от 04.04.2013 N 57/13, заключенного между Управлением и Обществом, является земельный участок площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2, с видом разрешенного использования "для размещения нежилого здания в литере А (бар)".
Пунктом 4.2.2 указанного договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.
Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка с указанным видом разрешенного использования.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Данная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Поскольку в установленном законом порядке соответствующие изменения в договор аренды земельного участка внесены не были, судебная коллегия считает, что у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для признания оспариваемого отказа Управления об изменении вида разрешенного земельного участка незаконным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.07.2014 по делу N А65-16638/2013
"...8 декабря 2010 года между индивидуальным предпринимателем Тепловым С.Г. (арендатор) и ООО "Аврора" (новый арендатор) был заключен договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.12.2010 N 15102, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, площадью 3900 кв. м, с разрешенным использованием - для организации автостоянки, с кадастровым номером 16:50:110801:29 (т. 1 л.д. 33 - 35).
Договор аренды земельного участка от 01.12.2010 N 15102 и договор о передаче прав и обязанностей по нему зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.12.2010 и 09.12.2010 соответственно.
15 июля 2013 года ООО "Аврора" обратилось в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Татарстан с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 16:50:110801:29 в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка (т. 1, л.д. 9), а именно: с "для организации автостоянки" на основной вид разрешенного использования "административные офисы" и вспомогательный вид разрешенного использования, сопутствующий основному, "подземный паркинг".
Исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции установил, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 16:50:110801:29 "под организацию автостоянку" не соответствует ни одному из видов разрешенного использования зоны Д2 - зона обслуживания населения, предусмотренных Правилами землепользования и застройки Градостроительного устава города Казани.
Отменяя решение, апелляционный суд указал, что данный факт не может служить основанием для права заявителем самостоятельно выбрать любой из основных и вспомогательных видов разрешенного использования, указанных в градостроительных регламентах Градостроительного устава города Казани, без каких-либо дополнительных согласований с органом местного самоуправления.
При этом апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 421, 450, 451, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 25.06.2013 N 1756/13, обоснованно исходил из того, что арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Поскольку материалы дела не содержат доказательств внесения изменений в договор аренды в части вида разрешенного пользования спорного земельного участка, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Татарстан такими полномочиями не обладает, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении требований Общества..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.04.2014 по делу N А55-16818/2013
"...Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции исходили из того, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне ПК-4 и изменение вида разрешенного использования земельного участка не противоречит основным принципам разрешенного использования, установленным для указанной территориальной зоны. Принимая во внимание, что в соответствии с частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования, суды пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ является незаконным.
Вместе с тем судами не учтено следующее.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Однако данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне одним из основных видов разрешенного использования само по себе не означает, что любое лицо, получившее земельный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника земельного участка.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Общество как арендатор земельного участка не вправе изменять договор аренды в одностороннем порядке.
Предметом договора аренды от 04.02.2004 N 875 является земельный участок с видом разрешенного использования "для эксплуатации зданий и сооружений, стоянки товарных автомобилей". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами для зоны ПК-4, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Таким образом, у судов отсутствовали правовые основания для признания незаконным отказа Кадастровой палаты в изменении вида разрешенного использования земельного участка.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене в связи с неправильным применением судами норм материального права..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.02.2014 по делу N А06-2811/2013
"...Принимая во внимание, что в соответствии с частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования, суды пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ является незаконным, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.
Между тем судами не принято во внимание следующее.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Однако данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне, одним из основных видов разрешенного использования в которой является жилищное строительство, само по себе не означает, что любое лицо, получившее земельный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника земельного участка.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Общество как арендатор земельного участка не вправе изменять договор аренды от 02.11.2011 N 2192 в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Предметом договора аренды от 02.11.2011 N 2192 является земельный участок площадью 1967 кв. м, кадастровый номер 30:12:010024:5, расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Куйбышева, 3, с видом разрешенного использования "для строительства медицинского центра". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, ООО ПКФ "Стройград" как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами землепользования и застройки г. Астрахани для зоны Ц-2, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Таким образом, у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Астраханской области от 21.06.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 отменить в связи с неправильным применением норм материального права.
Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.10.2013 по делу N А55-3025/2013
"...Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность решения и постановления, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.
Удовлетворяя требования, суд исходил из незаконности действий Кадастровой палаты.
Вместе с тем судами не учтено следующее.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Предметом договора от 16.03.2004 является земельный участок с видом разрешенного использования "для эксплуатации здания". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами для зоны Ж-3, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.06.2013 N ВАС-1756/13 указал, что воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Отказ обществу в изменении вида разрешенного использования земельного участка в период действия договора аренды не нарушает его прав как арендатора земельного участка.
При таких обстоятельствах, а также с учетом позиции ТерУправления, возражавшего против удовлетворения требований общества в отзыве от 26.04.2013 N 4630, правовых оснований для признания незаконными действий Кадастровой палаты не имелось..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2014 N Ф07-2370/2014 по делу N А21-7087/2013
"...Письмом от 02.08.2013 N 3922 Администрация района отказала заявителю во внесении изменений в договор аренды, сославшись на то, что изменение вида разрешенного использования с Администрацией района не согласовывалось; внесение изменений в договор аренды повлечет снижение поступлений арендной платы в бюджет муниципального образования.
Общество, считая отказ Администрации района незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд отказал в удовлетворении заявления, сделав вывод об отсутствии предусмотренных названными нормами права оснований для признания оспариваемого отказа незаконным.
Кассационная инстанция считает, что суд правильно отказал в удовлетворении требований Общества.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
Предметом договора аренды от 11.11.2009 N 781 является земельный участок с видом разрешенного использования "под создание рекреационной зоны с целью организации сельского туризма". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленным в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
В рассматриваемом случае у Администрации района как у арендодателя отсутствует обязанность изменять цель предоставления в аренду земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке; тот факт, что Администрация поселения изменила вид разрешенного использования земельного участка, не свидетельствует о безусловной обязанности Администрации района заключить с Обществом дополнительное соглашение к договору аренды и изменить цель предоставления данного земельного участка в аренду; оспариваемый отказ принят в соответствии с Административным регламентом и не нарушает прав и законных интересов Общества.
Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого решения..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2015 N Ф08-7039/2015 по делу N А53-1605/2014
"...В связи с наличием договорных отношений с собственником земли (уполномоченным на распоряжение земельным участком органом государственной власти или органом местного самоуправления) изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать департамент имущественно-земельных отношений, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка (уполномоченного на распоряжение земельным участком органа государственной власти или органа местного самоуправления). Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.
Таким образом, внесенное постановлением суда апелляционной инстанции от 18.06.2015 по настоящему делу изменение в пункту 1.1 договора аренды земельного участка от 14.03.2005 N 27183, о праве арендатора использовать земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030402:11 в соответствии с градостроительным регламентом, установленным генеральным планом города Ростова-на-Дону и правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, полностью лишает арендодателя свободы волеизъявления при распоряжении находящимся в публичной собственности земельным участком, и последующем контроле за его надлежащим использованием в соответствии с условиями обязательства (статьи 309, 310, 608 Гражданского кодекса).
Принимая во внимание, что суд первой инстанции правильно разрешил спор по существу, не допустил нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены (изменения) судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), а выводы апелляционного суда не основаны на установленных по делу фактических обстоятельствах и подлежащих применению к правоотношениям сторон нормам права, постановление от 18.06.2015 подлежит отмене, а решение от 18.03.2015 - оставлению в силе..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.02.2015 N Ф08-3/2015 по делу N А32-43395/2013
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, общество является арендатором спорного земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401022:3, площадью 2 849 кв. м, расположенного в г. Геленджике, на Тонком мысу, по ул. Десантной, предоставленного на срок 49 лет для санитарно-охранной зоны скважины минеральной воды NN 64-м, 94-м.
Договор аренды названного участка заключен администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) 25.12.2012 на основании постановления администрации от 05.05.1999 N 708 и решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2012 по делу N А32-21879/2012 (резолютивная часть решения объявлена 15.11.2012). Арендная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке в январе 2013 года, в пункте 1.3 договора отражен факт передачи участка арендатору с 05 мая 1999 года без каких-либо иных документов по его передаче (л. д. 18 - 28, 30).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 17.08.2013 в кадастр внесены сведения об изменении вида его разрешенного использования на "земельные участки, имеющие особое природоохранное значение (парки, городские сады)" (л. д. 32 - 37).
11 сентября 2013 года общество обратилось к главе муниципального образования город-курорт Геленджик с заявлением о внесении изменений в приложение N 1 к постановлению администрации от 05.05.1999 N 708 в отношении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401022:3, с указанием вида разрешенного использования "земельные участки, имеющие особое природоохранное значение (парки, городские сады)", в примечании заявитель просил указать "для расположения эллингов". Необходимость внесения названных изменений общество обосновало кадастровым паспортом земельного участка от 17.08.2013 и выпиской из правил землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик по спорному участку (л. д. 31, 38 - 42).
Письмом от 15.10.2013 N 110-15-11884/13-36-02 администрация информировала общество о том, что, поскольку изменение вида разрешенного использования влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, изменение вида разрешенного использования арендуемого обществом участка не представляется возможным. В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), в период действия договора аренды его изменение осуществляется во взаимному согласию сторон, если иное не установлено соглашением между ними или законодательством.
Полагая, что вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен в соответствии с действующим законодательством и с целью последующего внесения изменений в договор аренды этого участка от 25.12.2012 должны быть внесены соответствующие изменения в постановление от 05.05.1999 N 708, на основании которого совершена арендная сделка, в чем администрацией арендатору неправомерно отказано, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что разрешенный вид использования земельного участка изменен (с вида "для санитарно-охранной зоны скважины минеральной воды NN 64-м, 94-м" на новый вид "земельные участки, имеющие особое природоохранное значение (парки, городские сады)") по заявлению общества только в 2013 году. На дату принятия администрацией постановления от 05.05.1999 N 708 в нем был указан вид разрешенного использования спорного участка, соответствующий установленному на тот момент виду для данного участка. При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для понуждения администрации к внесению заявленных обществом изменений (в связи с изменением вида разрешенного использования участка) в постановление от 05.05.1999 N 708.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 сформулирована правовая позиция о том, что в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Отказывая в удовлетворении требований, имеющих целью понуждение администрации к изменению муниципального правового акта, суд апелляционной инстанции правильно исходил из того, что имеющиеся между администрацией и обществом как сторонами договора аренды разногласия по поводу целей использования спорного участка, после изменения в 2013 году вида его разрешенного использования, равно как и по поводу законности внесения данных изменений в кадастр по заявлению общества без согласования с администрацией, в рамках данного спора урегулированы быть не могут.
Оснований для отмены апелляционного постановления от 20.11.2014 по доводам жалобы не имеется, поскольку они не опровергают правильности сделанных апелляционным судом выводов и свидетельствуют о несогласии с ними. Суд апелляционной инстанции верно применил нормы материального права, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовал и дал им надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемом акте суждения соответствуют обстоятельствам дела..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.11.2015 N Ф09-8313/15 по делу N А07-2893/2015
"...Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В силу положений п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать администрацию, выступающую арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.
Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что поскольку земельный участок предоставлен обществу для определенных целей - "для завершения строительства детского сада N 30", то его использование для проектирования и строительства девятиэтажного жилого дома противоречит целям договора аренды и не допускается без соблюдения особенностей, предусмотренных ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть без проведения аукциона. Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается..."

22.2. Вывод из судебной практики: Арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.09.2014 N Ф09-5586/14 по делу N А50-22679/2013
"...Порядок определения размера арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящихся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края, определяется Законом Пермского края N 604-ПК, в том числе в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.
Как установлено судами, земельный участок предоставлен по договору N 206-08М под строительство административного здания.
В соответствии с положениями ст. 1 Закона Пермского края N 604-ПК размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для гражданского строительства, установлен равным 0,3 процента от кадастровой стоимости земельных участков (п. 4.1 ч. 1 ст. 1). По данной ставке производился расчет арендной платы на момент заключения договора N 206-08М.
Признавая правомерным применение при расчете арендной платы за период с 01.02.2011 по 28.02.2013 ставки в размере 4 процента от кадастровой стоимости земельных участков, предусмотренной п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона Пермского края N 604-ПК в отношении прочих земельных участков, суды исходили из того, что фактически в спорный период земельный участок использовался арендатором в соответствии с иным видом разрешенного использования - как расположенный под административным зданием в связи с завершением строительства объекта и введением его в эксплуатацию.
Между тем судами не учтено следующее.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Указанная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложена в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13.
Предметом договора N 206-08М является земельный участок с видом разрешенного использования "под строительство административного здания".
В соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.
Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
Тот факт, что стоимость аренды земли относится к категории регулируемых цен, не влечет возможности произвольного, без учета условий договора, изменения тех показателей, исходя из которых определяется применимая в соответствии с действующим законодательством ставка арендной платы.
Таким образом, в отсутствие доказательств внесения в установленном законом порядке изменений в спорный договор аренды с согласованием иного вида разрешенного использования земельного участка, соответствующего его фактическому использованию, оснований для применения при определении размера арендной платы нормативной ставки, предусмотренной для иного вида разрешенного использования, не согласованного в договоре аренды, у истца не имелось.
Выводы судов о правомерности определения размера арендной платы по действующему договору аренды исходя из фактического, а не предусмотренного договором вида разрешенного использования земельного участка не основаны на нормах права..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13.10.2015 N Ф02-4894/2015 по делу N А19-20310/2014
"...В связи с наличием договорных отношений с собственником земли (лицом, уполномоченным ею распоряжаться) изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Министерство, выступающее арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2014 N Ф09-3429/14 по делу N А76-17257/2013
"...Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое постановление вынесено без проведения публичных слушаний и без изменения договора об использовании спорного земельного участка, заключенного между сторонами.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, указал на невозможность изменения условий договора аренды о разрешенном использовании в одностороннем порядке путем издания ненормативного правового акта.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 25.06.2013 N ВАС-1756/13, следует, что у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 74:01:0000000:297 следует, что участок сформирован и поставлен на кадастровый учет с разрешенным видом использования - для разработки известняков и доломитов.
Предметом договора аренды от 21.11.2011 N 112-11 является земельный участок с кадастровым номером 74:01:0000000:297 для целей использования - добыча известняка и доломита на известняковом и доломитовом карьерах.
Учитывая, что цель предоставления земельного участка в аренду обществу "ММК" соответствует виду его разрешенного использования, отраженному на момент заключения договора аренды в кадастре недвижимости, и между сторонами существуют обязательственные отношения, в рамках которых стороны определили вид использования арендуемого земельного участка, суды пришли к обоснованному выводу о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно только с соблюдением районной администрацией предусмотренного действующим законодательством порядка изменения условий действующего договора аренды, установленного гражданским законодательством.
Установив, что оспариваемое постановление явилось основанием для изменения сведений, внесенных в кадастр недвижимости 18.01.2013, и это повлияло на размер кадастровой стоимости спорного земельного участка, суды признали доказанным нарушение оспариваемым ненормативным правовым актом прав и законных интересов заявителя.
С учетом изложенного требования общества "ММК" о признании постановления районной администрации от 14.09.2012 N 1697 недействительным судами правомерно удовлетворены..."

23. Передача права аренды отдельно от обязанностей по договору

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами. На практике возникает вопрос о том, можно ли передать права аренды отдельно от обязанностей по договору.

23.1. Вывод из судебной практики: Передача права аренды отдельно от обязанностей по договору не допускается.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"
"...6. При обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды.
Арендодатель предъявил к лицу, приобретшему права арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, иск о взыскании с него задолженности по арендной плате за период, предшествовавший их реализации с торгов, и за последующий период.
В ходе судебного разбирательства ответчик в своих возражениях ссылался на то, что в силу пункта 2 статьи 335 ГК РФ и пункта 1 статьи 54 Закона РФ "О залоге" предметом залога могли являться только имущественные права (требования), но не обязанности. Соответственно, по договору об ипотеке права аренды первоначальный арендатор заложил свои права по договору аренды, а именно: право владеть и пользоваться в течение установленного договором срока земельным участком. Согласно пункту 3 статьи 56 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется по правилам этого Закона с последующим оформлением уступки данного права. В результате обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации с публичных торгов права арендатора приобрел ответчик. Что же касается обязанностей арендатора по договору аренды, включая обязанность вносить арендную плату, то они не могли быть заложены арендатором исходя из смысла норм ГК РФ, Закона РФ "О залоге" и Закона об ипотеке. Поэтому обязанности по внесению арендной платы, равно как и другие обязанности арендатора по договору аренды, продолжает нести первоначальный арендатор.
Арбитражный суд удовлетворил исковое требование арендодателя о взыскании арендной платы с ответчика за период с момента приобретения им прав арендатора и отказал в удовлетворении остальной части требований.
Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса передача арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу может осуществляться посредством передачи арендных прав в залог, а также внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды. Как предусмотрено в пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса, в указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Следовательно, поскольку сам по себе договор ипотеки арендных прав не влечет передачи этих прав залогодателем ни залогодержателю, ни другому лицу, то в период существования ипотеки все права и обязанности по договору аренды продолжает нести первоначальный арендатор, заложивший свои права.
В результате обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации указанные права приобрел ответчик. По смыслу абзаца первого пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 615 ГК РФ при перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.
Поэтому ответчик, приобретший права арендатора по договору аренды земельного участка, проданные с публичных торгов как предмет ипотеки, на который было обращено взыскание, приобрел эти права вместе с обязанностями арендатора (аналогично тому, как это осуществляется при перенайме)..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 14850/11 по делу N А40-1197/11-92-11
"...Как установлено судами и подтверждено материалами дела, в рамках сводного исполнительного производства, возбужденного в отношении общества "ФАРН-ТРЕЙД", судебным приставом-исполнителем было выявлено единственное имущество должника - право аренды на 49 лет земельного участка площадью 12 000 кв. метров с кадастровым номером 77:07:05003:087, расположенного по адресу: Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68 (далее - земельный участок).
В соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя от 15.10.2010 имущество по данной начальной цене подлежало передаче Федеральному агентству по управлению государственным имуществом для реализации с публичных торгов.
Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса определяет передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды как перенаем, то есть замену арендатора как стороны в договоре.
Таким образом, исходя из каждого из указанных законоположений возможна в силу закона передача только совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка, но не права аренды, освобожденного от обязанностей, определенных договором.
Поскольку право аренды земельного участка возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне этого договора, независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, требует оно согласия или уведомления арендодателя.
Поэтому при реализации с публичных торгов такого имущества должника, как право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет, следует руководствоваться по аналогии правилами о перенайме и исходить из того, что без согласия арендодателя при условии его уведомления можно продать с публичных торгов лишь принадлежащую должнику по договору аренды совокупность прав и обязанностей арендатора.
Соответственно, в надлежащем извещении о публичных торгах названным правом должны быть указаны не только характеристики земельного участка (кадастровый номер, адрес, площадь), но и договор, из которого это право возникло, цель предоставления права аренды, а также место, разумно необходимое время и порядок ознакомления потенциальных участников торгов с документами, определяющими в том числе обязанности арендатора, ограничения и обременения продаваемого права.
Приобщенная к делу копия текста извещения о торгах этим требованиям не отвечает.
При новом рассмотрении дела суду следует иметь в виду, что недействительность публичных торгов влечет сохранение наложенного в рамках исполнительного производства ареста имущества и его возврат продавцу для повторной продажи с публичных торгов в целях исполнения исполнительных документов без изъятия у взыскателей уже полученных ими денежных средств (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 4412/10)..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.07.2015 N Ф05-4494/2015 по делу N А40-58293/2012
"...Довод кассационной жалобы о несоответствии закону отчуждения права аренды, а также об обязательном согласии арендодателя при проведении торгов отклоняется судом кассационной инстанции в силу следующего.
Положения п. 2 ст. 615 ГК РФ определяют передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды как перенаем, то есть замену арендатора как стороны в договоре.
Поскольку право аренды возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне этого договора, независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, требует оно согласия или уведомления арендодателя.
Поэтому при реализации с публичных торгов такого имущества должника, как право аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, следует руководствоваться по аналогии правилами о перенайме и исходить из того, что без согласия арендодателя при условии его уведомления можно продать с публичных торгов лишь принадлежащую должнику по договору аренды совокупность прав и обязанностей арендатора.
В рассматриваемой ситуации на торги было выставлено право аренды недвижимого имущества, собственником которого является город Москва.
Соответственно, в силу изложенных норм и положений ст. ст. 606, 607, 610 и 614 ГК РФ в надлежащем извещении о публичных торгах названным правом должны быть указаны не только характеристики объекта недвижимого имущества (кадастровый номер, адрес, площадь), но и договор, из которого это право возникло, а также сведения о сроке аренды, размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения, об основаниях расторжения договора аренды, а также информация о собственнике и арендодателе помещений.
Однако допущенное нарушение может быть устранено указанием на возможность ознакомиться с характеристиками выставленного на торги имущества.
Специальных ограничений по вопросу включения в конкурсную массу прав аренды Законом о банкротстве не предусмотрено. В рассматриваемом случае права аренды по спорному договору реализованы с торгов с целью соразмерного удовлетворения требований кредиторов.
При решении вопроса о необходимости получения согласия арендодателя на отчуждение права аренды главное значение имеет принцип значимости личности арендатора для арендодателя, и если личность арендатора не имеет решающего значения (т.е. договор в аналогичной ситуации мог быть заключен с любым лицом), то и отчуждение права аренды может производиться без согласия арендодателя, в т.ч. при реализации заложенного права аренды здания или незастроенного земельного участка (т.к. согласие арендодателя либо было получено на этапе возникновения залога, либо не требовалось по условиям, вытекающим из закона или договора аренды).
Кроме того, как установлено судами, Департамент городского имущества города Москвы обладает сведениями о публичных торгах и не возражает против переоформления земельных отношений с победителем торгов в случае намерения последнего это сделать.
Оснований для переоценки указанных выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется..."

24. Сохранение в силе договора субаренды при перенайме

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Однако из норм Гражданского кодекса РФ непонятно, сохраняет ли силу договор субаренды в случае перенайма.

24.1. Вывод из судебной практики: При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...17. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.
Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к негосударственному учреждению (субарендатору) о выселении из занимаемого помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен кооператив.
Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.
Как следует из материалов дела, в 1995 году комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с акционерным обществом (прежним арендатором) договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет.
Акционерное общество с согласия арендодателя в 1998 году одно из арендуемых помещений сдало в субаренду сроком на 5 лет учреждению (ответчику по данному делу).
В 1999 году комитетом по управлению имуществом, акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью (истцом) подписан контракт, в соответствии с которым акционерное общество передало свои права и обязанности по договору аренды в перенаем обществу с ограниченной ответственностью, а последнее обязалось провести капитальный ремонт и реконструкцию всего здания за свой счет.
Новый арендатор (истец) полагал, что с момента заключения упомянутого контракта договор субаренды с негосударственным учреждением прекращен, поскольку права и обязанности арендатора переданы прежним арендатором (субарендодателем) в порядке перенайма.
По мнению истца, к договору субаренды неприменимы положения пункта 1 статьи 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды в случае перехода прав на объект аренды к другому лицу, поскольку в указанной норме речь идет о переходе к новому правообладателю вещных прав, а в рассматриваемой ситуации в порядке перенайма к истцу перешло обязательственное право, принадлежавшее прежнему арендатору.
Ссылаясь на отсутствие в законе специальной нормы о сохранении в силе договора субаренды в случае перехода права аренды к другому арендатору, истец полагал, что принадлежавшее ответчику право субаренды прекратилось и спорное имущество свободно от обременений, поэтому с согласия арендодателя (комитета) заключил договор субаренды с кооперативом (третьим лицом в данном деле) и предъявил учреждению иск о выселении с тем, чтобы во исполнение требований статьи 611 ГК РФ передать помещение новому субарендатору.
Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что в силу пункта 2 статьи 615 Кодекса к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Следовательно, к договорам субаренды применяются положения статьи 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.
Так как ответчик занимает спорное помещение на основании договора субаренды, заключенного в 1998 году с согласия арендодателя сроком на пять лет, оснований для его выселения не имелось..."

25. Применение ст. 615 ГК РФ к отношениям, возникающим из договора на установку рекламной конструкции

Если в договоре на установку рекламной конструкции меняется сторона - собственник рекламной конструкции, возникает вопрос, могут ли применяться нормы ст. 615 ГК РФ к отношениям, возникающим из этого договора.

25.1. Вывод из судебной практики: Заменить в договоре на установку рекламной конструкции сторону - собственника такой конструкции можно по правилам о перенайме.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 08.10.2012 N 58 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе"
"...19. Исходя из части 9.3 статьи 19 Закона о рекламе лицо, которому выдано разрешение на установку рекламной конструкции, обязано уведомлять орган местного самоуправления, выдавший данное разрешение, обо всех фактах возникновения у третьих лиц прав в отношении этой рекламной конструкции (сдача рекламной конструкции в аренду, внесение рекламной конструкции в качестве вклада по договору простого товарищества, заключение договора доверительного управления, иные факты).
Судам надлежит учитывать, что указанное правило распространяется также и на случаи перехода права собственности на рекламную конструкцию.
При этом ввиду отсутствия в законодательстве соответствующего регулирования смена собственника рекламной конструкции не приводит к перемене лиц в обязательстве из договора на установку рекламной конструкции в силу закона, однако с согласия собственника вещи, к которой прикреплена рекламная конструкция, может быть осуществлена замена стороны в указанном договоре (по правилам о перенайме (статья 615 ГК РФ)).
В этом случае у нового собственника рекламной конструкции не возникает обязанности переоформить разрешение на ее установку либо получить новое разрешение, в том числе и тогда, когда по соглашению новых участников в период действия старого разрешения заключен новый договор в отношении данной рекламной конструкции..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.06.2015 N Ф03-1415/2015 по делу N А73-11149/2014
"...Установив факт размещения на фасаде многоквартирного дома N 56а по ул. Ленинградской рекламных (информационных) конструкций площадью 31,52 кв. м и 7,20 кв. м, принадлежащих Шестопалу Е.Н., представители управляющей компании составили акты от 15.09.2011, от 11.07.2012, от 09.08.2013, от 15.02.2014, от 23.06.2014 с приложением соответствующих фотоматериалов. Площадь большей конструкции при рассмотрении дела уточнена истцом с учетом представленной Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска разрешительной документации на установку щитовой рекламной конструкции площадью 27,27 кв. м.
Поскольку указанные конструкции размещены на фасаде дома и использовались с нарушением порядка, определенного собственниками помещений в многоквартирном доме, общество направило в адрес собственника нежилого помещения I (1-6) в данном доме - предпринимателя Головина Д.В. уведомление о незаконности использования общего имущества без соответствующего договора и предложило заключить его в срок до 19.09.2011 либо демонтировать конструкции в тот же срок.
При этом суды установили, что указанные конструкции установлены прежним собственником помещений. В отношении конструкции площадью 27,27 кв. м Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска 16.03.2008 выдано разрешение N 10600 на период с 16.03.2008 по 16.03.2012, в отношении второй конструкции площадью 7,20 кв. м разрешение прежнему собственнику не выдавалось; соответствующее разрешение получено предпринимателем лишь 30.06.2014.
После предъявления управляющей компанией претензии о незаконности использования общего имущества предприниматель заключил с истцом соответствующий договор от 29.05.2014 в отношении рекламной конструкции площадью 7,20 кв. м, а конструкцию площадью 27,27 кв. м демонтировал.
В пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 N 58 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе" (далее - Постановление N 58) разъяснено, что лицо, которому выдано разрешение на установку рекламной конструкции, обязано уведомлять орган местного самоуправления, выдавший данное разрешение, обо всех фактах возникновения у третьих лиц прав в отношении этой рекламной конструкции (сдача рекламной конструкции в аренду, внесение рекламной конструкции в качестве вклада по договору простого товарищества, заключение договора доверительного управления, иные факты).
Судам надлежит учитывать, что указанное правило распространяется также и на случаи перехода права собственности на рекламную конструкцию.
В связи с отсутствием в законодательстве соответствующего регулирования смена собственника рекламной конструкции не приводит к перемене лиц в обязательстве, возникшем из договора на установку рекламной конструкции, в силу закона, однако с согласия собственника вещи, к которой прикреплена рекламная конструкция, может быть осуществлена замена стороны в указанном договоре (по правилам о перенайме (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации)).
Учитывая, что щитовые конструкции содержали информацию, адресованную неопределенному кругу лиц и направленную на привлечение внимания к принадлежащему ответчику магазину автозапчастей, суды верно квалифицировали предпринимателя как владельца спорных рекламных конструкций, ответственного за их использование.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу управляющей компании неосновательного обогащения в виде платы за пользование общим имуществом дома исходя из размера рекламных конструкций и установленной собранием собственников платы за использование общего имущества, а также процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.09.2014 по делу N А75-6272/2013
"...ООО "Гера Нординвест" отмечает, что после 01.11.2013 общество не являлось собственником рекламных конструкций, в связи с чем на его стороне не могло возникнуть неосновательное обогащение.
Согласно пункту 4.1.13 договора по истечении срока действия договора ответчик обязан в течение 15 дней произвести за счет собственных средств демонтаж объектов наружной рекламы и устранить повреждения объектов муниципальной собственности, связанные с демонтажем рекламных конструкций.
В связи с использованием ответчиком рекламных конструкций без разрешения и соответствующей оплаты администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 N 58 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе", лицо, которому выдано разрешение на установку рекламной конструкции, обязано уведомлять орган местного самоуправления, выдавший данное разрешение, обо всех фактах возникновения у третьих лиц прав в отношении этой рекламной конструкции (сдача рекламной конструкции в аренду, внесение рекламной конструкции в качестве вклада по договору простого товарищества, заключение договора доверительного управления, иные факты).
Судам надлежит учитывать, что указанное правило распространяется также и на случаи перехода права собственности на рекламную конструкцию.
При этом ввиду отсутствия в законодательстве соответствующего регулирования смена собственника рекламной конструкции не приводит к перемене лиц в обязательстве, возникшем из договора на установку рекламной конструкции, в силу закона, однако с согласия собственника вещи, к которой прикреплена рекламная конструкция, может быть осуществлена замена стороны в указанном договоре (по правилам о перенайме (статья 615 ГК РФ)).
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что именно ответчик в силу пункта 4.1.13 договора является лицом, обязанным к демонтажу конструкций перед истцом, обязательства общества перед администрацией по демонтажу рекламных конструкций на момент рассмотрения исковых требований не прекратились, а неисполнение обязанности по демонтажу конструкций после истечения срока действия договора и получения уведомления о демонтаже и продажа рекламной конструкции без демонтажа в условиях заведомой обязательности демонтажа являются недобросовестными действиями ответчика (статья 10 ГК РФ) по отношению к истцу и способом ухода от исполнения обязательств перед ним, учитывая, что общество фактически не выбыло из правоотношений, поскольку не уведомило администрацию о смене собственника, в связи с чем обязанным лицом по внесению платы за пользование объектом муниципальной собственности продолжает оставаться общество, апелляционный суд правомерно удовлетворил исковые требования в полном объеме..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.06.2014 по делу N А75-5688/2013
"...По мнению подателя жалобы, ответчик не является собственником спорных рекламных конструкций, поскольку указанные конструкции 01.10.2010 были проданы ООО "БАИК" в собственность ООО "Рекламная группа "Идея". Судом апелляционной инстанции принято судебное постановление на основании неверного вывода об отсутствии доказательств передачи имущества, являющегося предметом договора купли-продажи. На передачу имущества и исполнение договора купли-продажи письменно указывали ответчик и третье лицо.
В судебном заседании представитель администрации против удовлетворения жалобы возражал, считая принятые по делу судебные акты соответствующими действующему законодательству.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
В силу правовой позиции, изложенной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 N 58 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе" (далее - постановление N 58), лицо, которому выдано разрешение на установку рекламной конструкции, обязано уведомлять орган местного самоуправления, выдавший данное разрешение, обо всех фактах возникновения у третьих лиц прав в отношении этой рекламной конструкции (сдача рекламной конструкции в аренду, внесение рекламной конструкции в качестве вклада по договору простого товарищества, заключение договора доверительного управления, иные факты).
Судам надлежит учитывать, что указанное правило распространяется также и на случаи перехода права собственности на рекламную конструкцию.
При этом ввиду отсутствия в законодательстве соответствующего регулирования смена собственника рекламной конструкции не приводит к перемене лиц в обязательстве, возникшем из договора на установку рекламной конструкции, в силу закона, однако с согласия собственника вещи, к которой прикреплена рекламная конструкция, может быть осуществлена замена стороны в указанном договоре (по правилам о перенайме (статья 615 ГК РФ)).
В пункте 20 постановления N 58 под владельцем рекламной конструкции понимается ее фактический владелец. При этом не имеет значения, кому выдавалось разрешение на установку соответствующей рекламной конструкции. При неисполнении обязанности по демонтажу рекламной конструкции требование о ее принудительном демонтаже должно быть предъявлено к владельцу либо к собственнику соответствующей конструкции, а при невозможности установления этих лиц - к собственнику или иному законному владельцу недвижимого имущества, на котором размещена рекламная конструкция.
Учитывая изложенное, установив недоказанность ответчиком того, что фактическим владельцем и пользователем спорной рекламной конструкции стало другие лицо, суды пришли к правомерному выводу о том, что обязательства ООО "БАИК" перед истцом по демонтажу рекламных конструкций на момент рассмотрения исковых требований не прекратились, исковые требования администрации являются обоснованными.
Оснований для отмены или изменения судебных актов, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется..."

26. Последствия квалификации перенайма в качестве злоупотребления правом

В ряде случаев суд может квалифицировать перенаем в качестве злоупотребления правом. Такая квалификация влечет соответствующие последствия.

26.1. Вывод из судебной практики: Если перенаем квалифицирован как злоупотребление правом, то новый и старый арендаторы являются солидарными должниками арендодателя.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010
"...По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором, вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.
Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.
В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которой публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношениях на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.
Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.
Несмотря на то что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ. Указанное согласие в настоящем деле имеется.
Кроме того, Президиум приходит к выводу, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.03.2017 N Ф05-1215/2017 по делу N А41-36723/2016
"...Как установлено судами, 14.01.2014 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ДЗ-48 с кадастровым номером 50:05:0070201:465, общей площадью 13 799 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, город Сергиев Посад, в районе ул. Пограничная (далее - договор аренды).
Суд первой инстанции, применив положения статей 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив условия договора аренды, расчет задолженности, установив факт невнесения Обществом арендных платежей по договору с 01.10.2014 по 25.11.2014 в сумме 239 334 рубля 88 копеек, пришел к выводу о правомерности требования о взыскании задолженности и неустойки.
Апелляционный суд выводы суда первой инстанции признал ошибочными, что явилось основанием для отмены решения и принятия судебного акта об отказе в удовлетворении иска.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.
Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.
Несмотря на то что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и применительно к пункту 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя..."

27. Возможность ограничения права пользования имуществом по договору аренды

27.1. Вывод из судебной практики: Собственник торгового центра вправе не допускать арендатора в арендуемые под магазин помещения за пределами времени работы данного центра, если договором аренды не предусмотрено право круглосуточного и неограниченного доступа в эти помещения и нет необходимости осуществлять действия по эксплуатации магазина за пределами указанного времени.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.02.2015 N Ф01-6093/2014 по делу N А28-4754/2014
"...Как видно из документов и установил суд, Яранское РайПО (арендодатель) и ООО "ТРИО" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 30.03.2012 N 36-12 АП, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения N 2, 8-11, расположенные на втором этаже двухэтажного кирпичного здания магазина "Универмаг", принадлежащего арендодателю на праве собственности, для использования под компьютерный центр (магазин). Договор заключен до 31.12.2021 и зарегистрирован в установленном законом порядке. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 30.03.2012.
В пункте 5.4 внутренних правил торгового центра "Дом торговли" Яранского РайПО, утвержденных председателем Совета Яранского РайПО Романовой О.Ю. 14.05.2008, установлен режим работы торгового центра: в рабочие дни с 09 часов 00 минут до 18 часов 00 минут, в выходные дни с 09 часов 00 минут до 15 часов 00 минут.
Ответчик направил истцу извещение от 10.01.2014 N 80, в котором сообщил, что ООО "ТРИО" без правовых оснований использует лестничную клетку, ведущую из помещения N 9 во двор здания "Универмаг", а также указал, что с 16.01.2014 данное помещение лестничной клетки будет сдано под централизованную охрану.
В ответе от 06.02.2014 на претензию истец просил предоставить право пользования лестницей, ссылаясь на необходимость использования эвакуационного выхода в случае аварийной ситуации.
Ответчик направил истцу предписание от 17.02.2014 N 87, в котором указал, что ООО "ТРИО" нарушает правила и нормы в отношении арендуемого объекта, а именно не соблюдает режим работы и находится на объекте после сдачи здания под охрану, и предупредил о недопустимости нарушения правил и норм в отношении арендуемого объекта (в том числе режима работы).
Истец 11.03.2014 в ответ на данное предписание сообщил, что считает действия по доступу в помещения за пределами времени работы торгового центра правомерными, поскольку в это время помещение необходимо ему для работы с документами.
Сославшись на неправомерные действия ответчика в создании препятствий в пользовании спорными помещениями, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Как верно указано судами обеих инстанций, в соответствии с условиями спорного договора аренды истцу не предоставлено право круглосуточного, свободного и неограниченного доступа в спорные помещения, расположенные в составе единого торгового центра и используемые для продажи товаров и оказания услуг потребителям.
Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что, подписав договор аренды на определенных условиях, истец согласился с тем, что помещения будут использоваться для продажи товаров и оказания услуг потребителям в составе единого торгового центра - магазина "Универмаг", определив местоположение арендуемого имущества в составе торгового центра и его назначение "под магазин (компьютерный центр)", стороны пришли к соглашению о соблюдении назначения как помещений, так и всего здания в целом, то есть к установлению определенного режима его использования; иное определение порядка использования имущества без учета его назначения, предусмотренного договором, противоречит положениям статьи 615 ГК РФ. Суд кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ не имеет полномочий для переоценки доказательств.
В нарушение статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств того, что доступ в арендуемые помещения в нерабочее время ему необходим для осуществления действий, связанных с эксплуатацией магазина (что разгрузку и принятие товара, оформление необходимых документов и переводом платежей невозможно осуществить в пределах режима работы торгового центра)..."

28. Перепланировка арендатором помещения без согласования с арендодателем

По иным вопросам, касающимся перепланировки арендуемого имущества, см. также другие материалы Путеводителя по судебной практике "Аренда. Общие положения".

28.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель вправе взыскать с арендатора установленный договором штраф за самовольную перепланировку помещения, даже если стороны согласовали такую перепланировку после ее осуществления.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.11.2015 по делу N А56-79652/2014
"...В соответствии с Договором КУГИ (арендодатель) обязался предоставить обществу с ограниченной ответственностью "Виктория плюс" (арендатору, далее - ООО "Виктория плюс") во временное владение и пользование помещение N 21-Н, кадастровый N 78:7636:1:1:11, площадью 146,3 кв. м, состоящее из расположенных на первом этаже здания помещений N 1 - 7 общей площадью 80,5 кв. м и расположенных в подвале здания помещений N 8 - 15 общей площадью 65,8 кв. м. Арендатор, в свою очередь, обязался своевременно и полностью перечислять арендную плату.
В соответствии с дополнительным соглашением от 10.06.2004 N 2 к Договору, заключенным между ООО "Виктория плюс", Обществом и КУГИ, все права и обязанности арендатора по Договору переданы от первого ко второму.
Пунктом 2.2.6 Договора в редакции дополнительного соглашения N 3 установлена обязанность арендатора не производить в арендуемых помещениях без письменного разрешения арендодателя "прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера".
Из буквального содержания данного пункта Договора следует, что письменное разрешения арендодателя должно быть получено арендатором до проведения им перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.
Согласно пункту 4.8 Договора в редакции дополнительного соглашения от 08.12.2010 N 3 в случае нарушения условий Договора (за исключением условий, установленных пунктом 2.2.2 Договора) сторона Договора уплачивает штраф в размере 30% от суммы квартальной платы вне зависимости от вины.
КУГИ 19.08.2014 направил Обществу претензию, в которой, ссылаясь на пункт 2.2.6 Договора, потребовал от последнего уплатить предусмотренный пунктом 4.8 Договора штраф в размере 117 870,57 руб. за произведенную в 2014 г. самовольную перепланировку арендованных помещений.
В свою очередь, Общество, 11.09.2014 согласовав в МВК проект на перепланировку и переустройство арендуемых помещений под кафетерий, во исполнение обязанности, возложенной на него пунктом 6.9 Договора в редакции дополнительного соглашения N 4, 15.09.2014 обратилось в КУГИ с просьбой согласовать этот проект для его "дальнейшего утверждения в МВК".
Письмом от 24.09.2014 N 10406-12/14 КУГИ уведомил Общество о том, что он не возражает против согласования проекта перепланировки помещения N 21-Н и предлагает арендатору согласовать произведенные в арендованных помещениях работ в МВК, внести изменений в техническую документацию, предоставить арендодателю кадастровый паспорт.
В соответствии с актом от 20.10.2014 N 342/2014 МВК помещение N 21-Н приняла в эксплуатацию после перепланировки.
Поскольку Общество в добровольном порядке штраф в размере 30% от суммы квартальной арендной платы, действующей в момент нарушения условий пункта 2.2.6 Договора, не уплатило, то КУГИ обратился в арбитражный суд с указанным иском.
Суд первой инстанции, установив, что на момент произведения перепланировки помещений N 21-Н и 30-Н согласие арендодателя Обществом не было получено, иск КУГИ удовлетворил.
Суд апелляционной инстанции, придя к выводу о том, что произведенная перепланировка не носит капитального характера, а также приняв во внимание последующее согласование КУГИ перепланировки, решение от 07.04.2015 отменил, в иске последнему отказал.
Между тем суд апелляционной инстанции не учел следующее.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, Общество, заключая дополнительное соглашение N 3 к Договору, было осведомлено о технических характеристиках арендуемых помещений N 21-Н и 30-Н общей площадью 128,8 кв. м и условиях Договора, касающихся возможности их перепланировки, однако, осуществив в отсутствие согласования с КУГИ их перепланировку путем их объединения в одно помещение N 21-Н, произвело изменение их конфигурации, что повлекло уменьшение площади вновь образованного помещения N 21-Н до 125,9 кв. м и внесение изменений в технический паспорт помещения.
Согласно техническому плану помещения, составленному 01.12.2014 кадастровым инженером в ходе выполнения кадастровых работ, планировка помещения с кадастровым N 78:13:0000000:3770 изменена в результате перепланировки.
Из содержания кадастрового паспорта от 30.06.2014 N 78/201/14-168166 и акта МВК от 20.10.2014 акт N 342/2014 следует, что проведение этой перепланировки осуществлено Обществом до согласования МВК проекта на перепланировку и до обращения в КУГИ с просьбой о согласовании проведения перепланировки.
Таким образом, факт нарушения Обществом условий пункта 4.8 Договора подтвержден собранными по делу доказательствами.
Последующее согласование арендодателем произведенной перепланировки помещений не может служить основанием для освобождения арендатора от ответственности за нарушение последним принятых по Договору обязательств.
Поскольку суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к правильному выводу об обязанности Общества уплатить начисленную ему КУГИ неустойку за нарушение пункта 2.2.6 Договора в редакции дополнительного соглашения N 3, действовавшей до 27.06.2014, то у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для отмены решения от 07.04.2015 и отказа КУГИ в иске.
В связи с изложенным постановление от 06.08.2015 в части отмены решения от 07.04.2015 и отказа КУГИ в иске, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе..."

29. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 615 ГК РФ была применена исходя из ее буквального содержания

29.1. Примеры признания договора субаренды ничтожным при заключении его без согласия арендодателя

Ситуация
Арендодатель обратился в суд с требованием о признании недействительным договора субаренды, заключенного без его согласия.
Суд удовлетворил иск.

Применение ст. 615 ГК РФ в этой ситуации
Судом было указано, что в соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду лишь с согласия арендодателя. Поскольку такого согласия получено не было, договор субаренды был признан ничтожным.
(Определение ВАС РФ от 05.12.2008 N 15809/08 по делу N А21-7618/2006)

Ситуация
Арендатор без согласия арендодателя передал имущество в субаренду третьему лицу. У субарендатора образовалась задолженность по уплате арендных платежей, арендатор обратился в суд с требованием о взыскании указанной задолженности.
Суд отказал в удовлетворении иска.

Применение ст. 615 ГК РФ в этой ситуации
Суд исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду лишь с согласия арендодателя. Поскольку такого согласия получено не было, договор был признан ничтожным и в удовлетворении требований было отказано.
(Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.05.2009 по делу N А56-9635/2008)

Ситуация
Арендатор без согласия арендодателя передал имущество в субаренду третьему лицу. Субарендатор, полагая, что арендатор неосновательно сберег арендные платежи, обратился в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения.
Иск был удовлетворен судом.

Применение ст. 615 ГК РФ в этой ситуации
Суд исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду лишь с согласия арендодателя. Поскольку такого согласия получено не было, договор был признан ничтожным. Следовательно, у арендатора не было правовых оснований для получения арендных платежей, и иск о взыскании неосновательного обогащения был удовлетворен.
(Постановление ФАС Московского округа от 07.05.2010 N КГ-А40/4001-10 по делу N А40-79522/09-60-502; Определение ВАС РФ от 26.10.2009 N ВАС-13232/09 по делу N А10-493/08)

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

	См. также: Важнейшая практика по ст. 616 ГК РФ	

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 616 ГК РФ

1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом >>>
2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения" для целей аренды >>>
3. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "реконструкция" для целей аренды >>>
4. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта и возмещение расходов на его проведение >>>
5. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту, для целей аренды >>>
6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости >>>
7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт >>>
8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт >>>
9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора >>>
10. Права арендатора в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, не предусмотренные п. 1 ст. 616 ГК РФ >>>
11. Расходы арендатора на содержание недвижимости >>>
12. Возмещение арендатору расходов на капитальный ремонт, согласованных с арендодателем, при незаключенности договора >>>
13. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии >>>
14. Ответственность арендатора за утрату арендованного имущества >>>
15. Обязанность арендатора по поддержанию имущества в исправном состоянии >>>
16. Соблюдение требований пожарной безопасности при аренде недвижимого имущества >>>
17. Примеры хозяйственных споров, в которых суд применил ст. 616 ГК РФ исходя из ее буквального содержания >>>

1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом

Закон, устанавливая обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта имущества, не определил порядок взаимоотношений сторон во время его проведения, если оно создает препятствия арендатору при пользовании предметом аренды.

1.1. Вывод из судебной практики: Распоряжение органа исполнительной власти о согласовании капитального ремонта и (или) перепланировки арендуемого имущества, принятое на основании заявления арендодателя, может быть оспорено арендатором, если проведение такого ремонта и (или) перепланировки нарушает его права.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 03.06.2011 N ВАС-6833/11 по делу N А40-93165/10-106-507
"...Заявленное требование мотивировано тем, что заявитель не является коммерческой структурой, занимается социальной защитой прав и интересов инвалидов, бывших военнослужащих и сотрудников МВД РФ, участвовавших в операциях в "горячих" точках и в антитеррористических операциях, получивших увечья и потерю здоровья, утративших возможность жить полноценной жизнью, для чего использует арендованное имущество. Спорное нежилое помещение общественная организация занимает на основании договора аренды, заключенного с ГУП "Спецстройэксплуатация" сроком до 31.07.2026, которым предусмотрена обязанность арендатора произвести капитальный ремонт здания. Факт производства капитального ремонта подтвержден судебными актами по делу N А40-50961/06-91-392. В 2005 году право собственности на указанное нежилое помещение общей площадью 1672,8 кв. м перешло к ООО "ВИРА+", которое без наличия к тому правовых оснований обратилось в префектуру СВАО г. Москвы с заявлением о согласовании проведения работ по переоборудованию спорного помещения. Данное заявление было рассмотрено ответчиком на заседании комиссии, без приглашения арендаторов помещения, по результатам чего принято распоряжение от 08.02.2010 N 20-СН, которое оспаривается в настоящем процессе.
Суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое распоряжение префекта СВАО г. Москвы от 08.02.2010 N 20-СН "О согласовании проведения работ по переоборудованию на объекте по адресу: 2-я улица Марьиной Рощи, д. 2-А" принято в нарушение статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не были учтены интересы арендатора спорного объекта недвижимости.
При исследовании доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 71 Кодекса, суды установили, что принятое по результатам рассмотрения заявления общества распоряжение префекта СВАО г. Москвы от 08.02.2010 N 20-СН нарушает права и законные интересы заявителя как арендатора спорного имущества.
...в передаче дела N А40-93165/10-106-507 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.04.2011 по указанному делу отказать..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 13.04.2011 N КГ-А40/1925-11 по делу N А40-93165/10-106-507
"...Однако, как установили суды обеих инстанций, в соответствии с п. 2.2.11 указанного договора аренды от 21.09.2001 N 01-7/714 на Общероссийскую общественную организацию инвалидов внутренних войск МВД России возложена обязанность своевременно производить за свой счет на основании дефектных ведомостей капитальный и текущий ремонт арендуемых помещений, инженерно-технических коммуникаций. При этом, согласно указанному пункту договора капитальный ремонт сдаваемых в аренду объектов производится за счет средств арендатора - Общероссийской общественной организации инвалидов внутренних войск МВД России.
Установлено, что ООО "ВИРА+", не принимая во внимание условия п. 2.2.11 указанного договора аренды от 21.09.2001 N 01-7/714, обратилось в режиме "одного окна" в префектуру СВАО г. Москвы с заявлением о получении согласования на проведение работ по капитальному ремонту и переоборудованию нежилых помещений в принадлежащем ООО "ВИРА+" здании по адресу: г. Москва, 2-я ул. Марьиной Рощи, д. 2А, с приложением технического заключения и проекта ремонта.
На основании заключения Окружной межведомственной комиссии префектом СВАО г. Москвы издано распоряжение от 08.02.2010 N 20-СН "О согласовании проведения работ по переоборудованию на объекте по адресу: 2-я улица Марьиной Рощи, д. 2-А", которым в том числе ТБТИ "Северо-Восточное" поручено внести соответствующие изменения в техническую документацию дома после переоборудования нежилых помещений.
При указанных обстоятельствах и исходя из положений п. 2.2.11 договора аренды от 21.09.2001 N 01-7/714, в соответствии с которым на Общероссийскую общественную организацию инвалидов внутренних войск МВД России возложена обязанность своевременно производить за свой счет на основании дефектных ведомостей капитальный и текущий ремонт арендуемых помещений, инженерно-технических коммуникаций, а также, что капитальный ремонт сдаваемых в аренду объектов производится за счет средств арендатора - Общероссийской общественной организации инвалидов внутренних войск МВД России, судебная коллегия находит обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что при принятии спорного распоряжения префекта СВАО г. Москвы от 08.02.2010 N 20-СН "О согласовании проведения работ по переоборудованию на объекте по адресу: 2-я улица Марьиной Рощи, д. 2-А" Префектурой СВАО г. Москвы были нарушены положения п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду непринятия во внимание условий п. 2.2.11 договора аренды от 21.09.2001 N 01-7/714, поскольку принято распоряжение от 08.02.2010 N 20-СН в отношении прав пользователя имущества - Общероссийской общественной организации инвалидов внутренних войск МВД России как арендатора по договору аренды от 21.09.2001 N 01-7/714.
Кроме того судом первой инстанции установлено, что в связи с началом капитального ремонта, арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом вовсе.
Судебная коллегия отмечает, что в рассматриваемом случае нарушенное право заявителя как арендатора по договору аренды от 21.09.2001 N 01-7/714 может быть защищено посредством признания недействительным распоряжения префекта СВАО г. Москвы от 08.02.2010 N 20-СН "О согласовании проведения работ по переоборудованию на объекте по адресу: 2-я улица Марьиной Рощи, д. 2-А" (ст. 12 ГК РФ)..."

2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения" для целей аренды

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендатор имеет право произвести за счет арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества, если такая обязанность арендодателем не исполняется. Пунктом 3 ст. 623 ГК РФ установлено, что стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору только при условии согласования их с арендодателем, если иное не установлено законом.
На практике возникают споры о том, является ли капитальный ремонт неотделимым улучшением. От решения этого вопроса может зависеть, в частности, право арендатора на возмещение стоимости проведенного ремонта, если стоимость неотделимых улучшений по договору не возмещается.

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу соотношения понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения" существует три позиции судов.

Позиция 1. Капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.09.2010 N Ф03-6236/2010 по делу N А04-85/2010
"...В соответствии с частью 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Согласно части 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Частью 3 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.
Неправильного применения норм материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Примечание: В приведенном ниже Определении суд указал, что арендатор, осуществив капремонт без согласия арендодателя, нарушил положения ст. 623 ГК РФ, в которой говорится об улучшениях арендованного имущества.

Определение ВАС РФ от 27.09.2010 N 13067/10 по делу N А03-16500/2009
"...Как следует из судебных актов, между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО Группа компаний "Шквал" (арендатор) 15.12.2006 был заключен договор аренды нежилого помещения - здания бани, расположенного по адресу: город Барнаул, ул. Матросова, 216, сроком действия по 15.12.2009.
Как установлено судами, в период действия договора арендатором были выполнены работы по капитальному ремонту здания бани. Письмом от 19.12.2006 ЗАО "Быт-Сервис" согласовало необходимость проведения капитального ремонта арендуемого имущества на общую сумму 16 708 273 рубля 34 копейки. Работы по капитальному ремонту здания на указанную сумму были приняты арендодателем по акту от 07.04.2007.
Расторжение договора аренды послужило основанием для взыскания с арендодателя стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Удовлетворяя иск, судебные инстанции руководствовались требованиями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Учитывая изложенное, оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется..."

Определение ВАС РФ от 13.07.2010 N ВАС-8770/10 по делу N А32-15988/2009-27/63
"...Индивидуальный предприниматель Подшибякина Галина Васильевна (далее - предприниматель, заявитель) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилье-2000" (далее - общество) о взыскании 234 426 рублей стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, 101 730 рублей убытков в виде упущенной выгоды, 9 312 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что между обществом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) был заключен ряд последовательных договоров аренды нежилого помещения: 18,8 кв. метров на периоды: с 01.01.2007 по 31.03.2007 и с 02.01.2008 по 31.01.2008; 125 кв. метров - с 01.04.2008 по 31.12.2008. Согласно пункту 2.6 договоров арендатор обязуется не производить никаких перепланировок арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя. В случае письменного разрешения на перепланировку арендуемых помещений арендатор производит все работы за свой счет.
Согласно пункту 2.8 этих же договоров затраты арендатора на любые работы, связанные с его деятельностью, арендодателем не возмещаются.
Предпринимателем был проведен капитальный ремонт арендуемого помещения, что подтверждается договором со строительной бригадой, сметой, а также актом приемки помещения.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, основывался на нормативных положениях пункта 2 статьи 616, пунктов 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходил из того, что доказательств получения письменного разрешения арендодателя на проведение капитального ремонта арендуемых помещений заявителем не представлено.
Учитывая данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции также пришел к выводу о том, что ремонт помещения был произведен арендатором в целях собственной профессиональной деятельности и в силу условий договора стоимость затрат на произведенные улучшения возмещению не подлежит.
Таким образом, доводы заявителя рассматривались судами трех инстанций и направлены, по существу, на переоценку имеющихся в деле доказательств, установление новых обстоятельств, что не входит в полномочия суда надзорной инстанции, определенные в главе 36 Кодекса..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.11.2011 по делу N А43-20717/2010
"...В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по выплате понесенных Предпринимателем расходов на производство улучшений здания бани, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском, определив сумму требования с учетом заключения судебной экспертизы, проведенной ООО "Конфит-Аудит" по определению суда от 17.01.2011, и произведенного ответчиком перечисления денежных средств в сумме 600 000 рублей.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что произведенный арендатором капитальный ремонт является неотделимыми улучшениями арендованного имущества, в связи с чем в силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик после прекращения договора аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере стоимости произведенного им капитального ремонта.
Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены принятых судебных актов..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.04.2010 по делу N А19-13041/09
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Согласно пункту 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2007 N А78-715/07-Ф02-8189/07 по делу N А78-715/07
"...Необоснованным является довод заявителя о том, что из всех видов проведенных арендатором капитальных ремонтных работ, к неотделимым улучшениям арендованного имущества можно отнести только ремонт фасада здания.
Под капитальным ремонтом, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т.п.).
Произведение неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом - изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды.
Таким образом, производство капитального ремонта представляет одну из форм неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации или в договоре..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.11.2012 N Ф03-5332/2012 по делу N А51-8737/2011
"...В соответствии с частью 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Согласно части 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Частью 3 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.
С учетом установленного, положений статьи 65 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ТУ Росимущества в Приморском крае установленную экспертным заключением стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2 644 806 руб. 85 коп., возникших в результате согласованных сторонами капитальных ремонтных работ, произведенных ООО "Даль-Аква"..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.07.2011 N Ф03-2841/2011 по делу N А51-16224/2010
"...В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 623 указанного Кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Таким образом, как верно отмечено апелляционным судом, капитальный ремонт арендуемого имущества, являясь неотделимым улучшением, по общему правилу, возможен только с согласия арендодателя. Проведение такого ремонта без соответствующего согласия собственника возможно лишь в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.
При таких обстоятельствах, не установив наличия объективных доказательств, свидетельствующих о согласовании обществом с управлением проведения капитального ремонта в спорных помещениях в 2007 году, а также необходимость выполнения работ по улучшению арендованного имущества, в том числе, покрытия территории из брусчатки, устройство асфальтобетонного покрытия и потолков "Амстронг", апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания истребуемой ООО "Константа" суммы..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.07.2010 по делу N А03-16500/2009
"...Стороны установили, что в случае досрочного расторжения договора аренды арендодатель обязан возместить в согласованные с арендатором сроки стоимость капитального ремонта и неотделимых без вреда для имущества улучшений, произведенных с письменного согласия арендодателя, если данные улучшения не были компенсированы ранее (пункт 4.2 договора).
Работы по капитальному ремонту здания бани были выполнены арендатором с привлечением подрядной организации.
Договор аренды от 15.12.2006 N 02/06 сторонами расторгнут.
ООО Группа компаний "Шквал", получив отказ ОАО "Быт-Сервис" в выплате стоимости улучшения арендованного помещения, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что письмом от 19.12.2006 N 25 ОАО "Быт-Сервис" согласовало необходимость проведения капитального ремонта арендуемого имущества на общую сумму 16 708 273 рублей 34 копеек в соответствии с представленным ООО Группа компаний "Шквал" локальным сметным расчетом; работы по капитальному ремонту здания бани на указанную сумму были приняты арендодателем от арендатора по акту от 07.04.2007.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 2.2.3, 2.4.9, 4.2 договора аренды, арбитражный суд правомерно взыскал с ОАО "Быт-Сервис" в пользу ООО Группа компаний "Шквал" стоимость неотделимых улучшений в размере 16 708 273 рублей 34 копеек..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.06.2010 по делу N А27-15435/2008
"...Решением суда от 26.02.2010 производство по делу в части взыскания 83 524 руб. прекращено в связи с отказом истца от иска в этой части. С ЗАО "Газпромнефть-Кузбасс" в пользу ООО "Сибнефтесбыт" взыскано 6 675 881 руб. стоимости неотделимых улучшений и 2 611 640 руб. штрафа. В остальной части иска отказано.
Поскольку требование арендатора об оплате расходов по проведению капитального ремонта арендованного имущества, направленное в адрес арендодателя уведомлением от 16.07.2008 N 262, последним не исполнено, ООО "Югранефтесбыт" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
По смыслу указанной нормы в предмет доказывания обстоятельств произведенных улучшений арендуемого имущества входит размер собственных расходных средств и права требования по возмещению расходов арендатора при наличии согласия арендодателя.
Оценив, имеющиеся в материалах дела, доказательства согласованного порядка проведения работ на арендуемом имуществе, фактического выполнения работ с исследованием полномочий должностных лиц на утверждение объема капитального ремонта нефтебазы, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о наличии согласия ЗАО "Кузбасснефтепродукт" на производство улучшений.
Суд кассационной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что стоимость неотделимых улучшений составляет 6 675 881 руб..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2010 по делу N А27-15429/2008
"...Согласно пунктам 2.1.3, 2.1.5 договора арендодатель обязуется за свой счет производить капитальный ремонт помещений, занимаемых арендатором. В случае, если арендатор произведет капитальный ремонт самостоятельно, арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенного ремонта (стоимость материалов, работ и так далее) в тридцатидневный срок с момента предъявления такого требования арендатором или с согласия арендатора зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы. Не позднее тридцати дней с момента подписания акта приема-передачи помещений от арендатора к арендодателю в связи с прекращением действия договора арендодатель обязуется выплатить арендатору всю стоимость произведенных им перестроек и переделок, а также улучшений, составляющих принадлежность помещений и неотделимых от конструкций помещений.
Судом первой инстанции установлено, что в период действия договора истцом произведены работы, связанные с улучшением арендованного имущества, на общую сумму 624 793 рубля, что подтверждается материалами дела.
Полагая, что в силу пунктов 2.1.3, 2.1.5 договора арендодатель обязан был производить капитальный ремонт арендованного арендатором объекта, истец обратился к ответчику с требованием о возмещении произведенных на ремонт затрат (уведомления от 03.07.2008 N 249, от 16.07.2008 N 262, от 13.08.2008 N 286).
Неисполнение ответчиком обязанности по возмещению расходов на произведенный ремонт послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая решение о взыскании основного долга, пришли к обоснованному выводу о неотделимости произведенных улучшений в связи с выполнением истцом капитального ремонта бетонного покрытия и установки пожарной сигнализации, а также исходя из назначения использования АЗС, в связи с чем у ответчика возникла обязанность по возмещению затрат.
Доказательств отделимости выполненных истцом улучшений арендованного имущества без вреда для этого имущества, как правильно отмечено судами, ответчиком в материалы дела не представлено..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2007 N Ф04-1905/2007(33008-А75-39) по делу N А75-5875/2006
"...Пунктом 2.4.3 договора стороны согласовали следующее условие: арендатор вправе по согласованию с арендодателем производить капитальный ремонт арендуемого помещения. Затраты арендатора на ремонт по согласованию с арендодателем могут быть частично либо полностью возмещены ответчиком.
Принимая во внимание буквальное толкование изложенного пункта, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что отдельному согласованию подлежали как производство капитального ремонта (создание неотделимых улучшений), так и подлежащие возмещению затраты (стоимость неотделимых улучшений, принятых к возмещению ответчиком)..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.05.2017 N Ф05-5667/2017 по делу N А40-200347/15
"...Индивидуальный предприниматель Парнышков Виктор Николаевич (далее - истец, ИП Парнышков В.Н.) обратился в Арбитражный суд города Москвы к акционерному обществу "Военторг-Запад" (далее - АО "Военторг-Запад") с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 4 003 699,22 руб.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между ОАО "Управление торговли командования Воздушно-космической обороны" (арендодатель) и ИП Парнышковым В.Н. (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания от 07.10.2010 N 455-10-15/У, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату помещение площадью 360,0 кв. м в здании, расположенном по адресу: Московская область, г. Краснознаменск, помещение в здании ГДО, пом. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7.
На основании полученного от арендодателя разрешения и согласованной сметы на капитальный ремонт, в соответствии с договором на проведение ремонтных работ нежилых помещений от 29.12.2010, заключенным арендатором с ООО "Империал", в арендуемом помещении выполнен капитальный ремонт, который представляет собой неотделимые улучшения имущества, стоимость которых, согласно акту о приемке выполненных работ по форме КС-2 от 26.05.2011 N 1 и справке о стоимости выполненных работ и затрат от 26.05.2011 N 1, составила 4 277 677,45 руб.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, условия договора аренды, дополнительного соглашения, руководствуясь положениями статей 421, 606, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая результаты проведенной судебной строительно-технической экспертизы, которой определена общая стоимость фактически выполненных ремонтных работ в соответствии с локальной сметой и актом выполненных работ, установив, что взаимные обязательства сторон исполнены в полном объеме, факт выполнения ремонтных работ и произведенные арендатором расходы на ремонт документально подтверждены, пришли к выводу о доказанности истцом факта выполнения в отношении арендованного у ответчика имущества капитального ремонта, свидетельствующего о проведении неотделимых улучшений арендованного имущества, стоимость которых составила 4 003 699,22 руб., при наличии разрешения арендодателя на проведение указанных работ (получено от уполномоченного лица арендодателя) и согласования локальной сметы на работы, а также признали согласованным сторонами в договоре условие об обязательстве арендодателя по возмещению арендатору стоимости произведенных улучшений, произведенных с согласия арендодателя, в связи с чем удовлетворили заявленный иск.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.04.2017 N Ф05-3402/2017 по делу N А40-226189/15
"...Индивидуальный предприниматель Парнышков Виктор Николаевич (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Акционерному обществу "Военторг-Москва" (далее - ответчик, Общество) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 3 757 703 руб. 92 коп. и 72 000 руб. расходов на проведение экспертизы (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами при рассмотрении дела по существу, 20.11.2010 ИП Парнышковым В.Н. (Арендатор) и ОАО "Управление торговли командования Воздушно-космической обороны" (правопредшественник ответчика, Арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений N 371-10-15/У, в соответствии с условиями которого Предпринимателем было арендовано помещение площадью 172,1 кв. м в здании, расположенном по адресу: Московская область, г. Краснознаменск, в/г 23/1, ул. Краснознаменная, д. 19.
На основании полученного от Арендодателя разрешения и согласованной сметы на капитальный ремонт от 22.11.2010, в соответствии с договором на проведение ремонтных работ нежилых помещений от 29.12.2010 N 16, заключенным истцом с ООО "Империал", в арендуемом Предпринимателем помещении последним выполнен капитальный ремонт, который представляет собой неотделимые улучшения имущества, стоимость которых, согласно акту о приемке выполненных работ по форме КС-2 от 20.05.2011 N 1 и справке о стоимости выполненных работ и затрат от 20.05.2011 N 1, составила 3 888 078 руб. 92 коп.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, условия договора аренды, применив положения статей 421, 606, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая результаты проведенной судебной строительно-технической экспертизы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о доказанности истцом факта выполнения в отношении арендованного у ответчика имущества капитального ремонта, свидетельствующего о проведении неотделимых улучшений арендованного имущества, стоимость которых составила 3 757 703 руб. 90 коп., при наличии разрешения арендодателя на проведение указанных работ и согласования локальной сметы на работы, а также признали согласованным сторонами в договоре условие об обязательстве арендодателя по возмещению арендатору стоимости произведенных улучшений, в связи с чем удовлетворили иск с учетом принятых уточнений.
Нарушений судами норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, не установлено..."

Постановление ФАС Московского округа от 06.12.2007 N КГ-А41/12497-07 по делу N А41-К1-3239/07
"...В этой связи вывод суда о том, что ответчик неосновательно обогатился за счет сбережения собственных денежных средств в размере стоимости произведенных истцом ремонтных работ путем приобретения неотделимых улучшений имущества, правомерен.
Суд обоснованно признал имуществом вследствие неосновательного пользования ответчиком стоимость капитального ремонта нежилого помещения в сумме 968 480 руб. за исключением арендной платы в течение 8 месяцев с мая по декабрь 2004 года, то есть сумму исковых требований в размере 840 420 руб..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.08.2015 N Ф06-26315/2015 по делу N А57-23816/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью "Стройтранс" (далее - ООО "Стройтранс", истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Профстрой" (далее - ООО "Профстрой", Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 467 350 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 28 642 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 12 919,84 руб.
Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
На момент вынесения решения ответчик не представил доказательств исполнения обязательства по оплате задолженности по договору аренды в размере 467 350 руб.
Доводы ответчика о необходимости зачета стоимости капитального ремонта в размере 428 033 руб. суд обоснованно отклонил по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 3 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем.
Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что капитальный ремонт выполнен ответчиком без согласования с арендодателем.
Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств по оплате арендованного имущества подтвержден материалами дела, вывод суда об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца суммы долга в размере 467 350 руб. является правомерным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.08.2010 по делу N А06-3521/2009
"...Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
В соответствии с положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Исходя из данных положений гражданского законодательства судебные инстанции правомерно указали на наличие у арендатора обязанности по согласованию необходимых ремонтных работ и их стоимости в конкретных арендуемых помещениях.
Доказательства согласования дополнительных ремонтных работ, помимо произведенных в 2004 году, Покупателем в материалы дела не представлены. При этом судебными инстанциями правомерно учтено, что по согласованным ремонтным работам арендодателем уже произведен зачет. При этом при проведении зачета по арендной плате Покупателем в отношении суммы проведенного зачета какие-либо возражения не выдвигались. В материалах дела отсутствуют доказательства согласования с арендодателем дополнительных неотделимых улучшений, произведенных после проведения зачета. По дополнительным неотделимым улучшениям Покупателем не представлены и первичные документы (договоры с подрядчиком, сметы, акты приемки выполненных работ, платежные документы об оплате выполненных работ), подтверждающие факт выполнения работ за счет собственных средств Покупателя.
Судебными инстанциями, с учетом положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно указано, что арендатор вправе получить только фактически понесенные и надлежащим образом согласованные расходы на проведение ремонта и реконструкцию арендуемого имущества, в связи с чем стоимость произведенных улучшений в ценах 2009 года правомерно не принята во внимание..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.11.2006 по делу N А13-16031/2005-04
"...При передаче здания Академии в арендное пользование стороны составили и подписали приложение к передаточному акту от 22.04.2003, в котором отразили недостатки передаваемого в аренду имущества на момент заключения договора.
В приложении к акту стороны указали, что все перечисленные выше неисправности требуют проведения капитального ремонта за счет арендодателя. В то же время стороны определили, что в случае финансирования этих работ арендатором понесенные расходы могут быть отнесены на арендную плату или возмещены арендодателем по фактическим расходам.
Таким образом, арендодатель принял на себя обязательства покрыть возможные расходы арендатора на капитальный ремонт здания, обязанность проведения которого возложена договором на арендодателя.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что истец выполнил в арендуемом здании следующие виды работ: работы по ремонту системы отопления и ремонту кровли, проектные работы и работы по организации узла учета тепловой энергии и питьевой воды, а также работы по ремонту пристройки и замены фундамента. Все эти виды работ осуществлялись с ведома арендодателя.
Проведение данных работ, их объемы и стоимость истцом документально доказаны. Ответчик не отрицает, что в здании было необходимо произвести работы по капитальному ремонту и что эти работы выполнены за счет истца.
Договор аренды от 18.04.2003 N 02-25-18/03 не содержит запрет на возмещение арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений.
Поскольку Академия подтвердила свое право на возмещение стоимости ремонта, а Завод ее расходы не возместил, суд правомерно взыскал с ответчика стоимость выполненного ремонта в сумме 713524 руб. 08 коп. В связи с этим решение в данной части следует оставить без изменения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2006 по делу N А13-950/2006-04
"...Исакова Н.А. обратилась в арбитражный суд к Комитету с иском о зачете 210474 руб., затраченных на капитальный ремонт помещения, арендованного по договору от 01.01.2005, в счет арендной платы по названному договору, ссылаясь на то, что силами подрядной организации - общества с ограниченной ответственностью "Интерстрой" (далее - ООО "Интерстрой") и с согласия арендодателя она выполнила ремонт кровли арендуемого магазина, сметная стоимость которого составила 210474 руб.
В доказательство проведенных работ, их объемов и стоимости истец представил суду смету, договор подряда от 24.10.2005 N 14 на выполнение ремонтных работ, заключенный с ООО "Интерстрой", справку о стоимости выполненных работ и затрат от 08.11.2005, акт от 08.11.2005 о приемке выполненных работ.
Оценив указанные документы, суд установил, что они составлены истцом без привлечения представителя Комитета. О необходимости принять выполненные ООО "Интерстрой" работы Комитет не извещался и не принимал участие в их приемке.
При таком положении акт, смета и справка не могут рассматриваться надлежащими доказательствами произведенных затрат на ремонт.
В материалах дела также отсутствуют доказательства, свидетельствующие о неотложной необходимости в проведении тех работ, стоимость которых просит зачесть истец, и получении согласия Комитета на их проведение в порядке, предусмотренном действовавшим в названный период Положением о порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда города и возмещения затрат на их проведение, утвержденным постановлением Череповецкой городской Думы от 28.09.2004 N 114.
Указывая на необоснованность требований предпринимателя, суд правомерно сослался на пункт 3.3.9 договора аренды, согласно которому неотделимые улучшения, независимо от того, как они произведены (с согласия или без согласия арендодателя), арендатору не возмещаются.
Таким образом, предприниматель не подтвердил своего права на возмещение стоимости ремонта, в связи с чем суд правильно отказал в удовлетворении иска..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.10.2005 N Ф08-4834/2005
"...Без исследования указанных вопросов и учета приведенных норм суд апелляционной инстанции преждевременно применил к сложившимся отношениям положения статьи 623 Кодекса. Вывод апелляционной инстанции о том, что арендатор посредством капитального ремонта произвел неотделимые улучшения арендованного объекта без согласия арендодателя, что исключает возмещение стоимости таких улучшений, сделан без учета следующего. Под капитальным ремонтом, как правило, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т.п.).
Произведение неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом - изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды.
Таким образом, производство капитального ремонта представляет одну из форм неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Кодекса и (или) в договоре. Общие нормы о неотделимых улучшениях, содержащиеся в статье 623 Кодекса, применяются к отношениям, связанным с капитальным ремонтом, субсидиарно, то есть только в том случае, если специальная норма или договор аренды не подразумевают иного. Об этом свидетельствует пункт 3 статьи 623 Кодекса, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, не подлежит взысканию, однако в законе может быть указано иное. Иное правило содержится в статье 616 Кодекса..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.01.2018 N Ф09-7378/15 по делу N А47-9174/2014
"...При новом рассмотрении дела общество "Спарта" в порядке, установленном нормами ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнило исковые требования и просило взыскать с общества "ПроФинанс" основной долг в сумме 1 687 655 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 501 666 руб. 67 коп. с последующим их начислением по день фактического исполнения обязательства, убытки в сумме 259 898 руб. 87 коп., а также расходы по оплате услуг представителя в сумме 350 000 руб.
Оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом названных процессуальных норм, суды установили следующее.
В договоре аренды от 01.11.2013 N 32 (п. 5.1.5) стороны согласовали обязанность арендодателя за свой счет производить капитальный ремонт переданного ему по договору помещения; стороны подписали соглашение от 08.10.2013, в котором арендодатель дал согласие арендатору производить капитальный ремонт арендуемого помещения общей площадью 267,7 кв. м, этаж 2, расположенного в здании литера В12В13, по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, Шарлыкское шоссе, д. 1, помещение N 4; арендодатель наделил арендатора правом выбора специализированной организации по проведению ремонта и заключения соответствующего договора; в пункте 5 указанного соглашения между сторонами согласована перепланировка, объемы работы и сроки.
С учетом названных обстоятельств суды пришли к верному выводу об обоснованности требования истца по первоначальному иску о взыскании долга по оплате выполненных работ по ремонту помещения, расположенного в здании литера В12В13, по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, Шарлыкское шоссе, д. 1, помещение N 4.
Поскольку в ходе судебного разбирательства между сторонами возникли разногласия по вопросу отнесения выполненных работ к капитальным, их стоимости и фактически выполненному объему, определениями суда первой инстанции от 04.12.2014 и от 11.04.2017 назначались судебные строительные экспертизы, проведение которых поручалось экспертам общества "Кротон" и Пеньковой М.П.
При новом рассмотрении дела проведение судебной строительной экспертизы было поручено эксперту Пеньковой М.П., согласно заключению которой стоимость фактически выполненных работ, выполняемых при проведении капитального ремонта зданий жилищно-гражданского назначения в пом. N 4, расположенном по адресу: г. Оренбург, Шарлыкское шоссе, д. 1, составляет 1 687 655 руб. в ценах на 1 квартал 2014 года (в соответствии с актом о приемке выполненных работ от 20.03.2014).
При таких обстоятельствах с учетом выводов эксперта Пеньковой М.П. судами правомерно удовлетворено требование общества "Спарта" о взыскании с общества "ПроФинанс" стоимости капитального ремонта в сумме 1 687 655 руб., являющегося неотделимым улучшением арендуемого имущества..."

Позиция 2. Капитальный ремонт арендуемого имущества и неотделимые улучшения различны по своей правовой природе.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 27.09.2010 по делу N А35-2195/08-С12
"...С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у муниципального образования "город Курск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска обязанности, как арендодателя помещения, возместить ООО "Компания Феликс-Курск" стоимость неотделимых улучшений.
В соответствии со ст. 616 ГК РФ обязанность проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, должен быть произведен в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
По смыслу указанных правовых норм производство капитального ремонта и производство неотделимых улучшений различаются и влекут разные правовые последствия.
При этом вопрос о том, являются ли выполненные ответчиком работы капитальным ремонтом либо неотделимыми улучшениями арендованного имущества имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку порядок компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не регламентируется ст. 616 ГК РФ. Споры по данному вопросу подлежат разрешению по правилам ст. 623 ГК РФ.
Как следует из вводной части постановления Администрации города Курска от 02.06.2000 N 764, указанное постановление регламентирует порядок зачета в счет арендной платы стоимости капитального ремонта, проведенного арендаторами помещений муниципального нежилого фонда, в соответствии со статьей 616 ГК РФ.
Однако, в данном случае ответчик обращался в арбитражный суд с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений на основании ст. 623 ГК РФ, а не стоимости произведенного капитального ремонта. Согласно отчету N 311-19/12-08 экспертами ООО "Независимая оценка" была определена стоимость именно неотделимых улучшений после проведенного капитального ремонта в арендуемом помещении по адресу: г. Курск, ул. Интернациональная, д. 45.
Следовательно, порядок зачета в счет арендной платы стоимости капитального ремонта, проведенного арендаторами помещений муниципального нежилого фонда при отсутствии официального опубликования не может быть применен при рассмотрении настоящего дела.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Курской области от 25.02.2010..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 13.03.2012 N ВАС-2326/12 по делу N А81-144/2011
"...Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Суды, оценив представленные обществом "Клас Бест" доказательства, пришли к выводу об отсутствии согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений на сумму 646 261 рубль и на зачет указанной суммы в счет оплаты приобретаемого имущества.
Ссылка общества на пункты договора аренды муниципального имущества, возлагающие обязанности по производству текущего и капитального ремонта нежилого помещения на арендатора, как предусматривающие согласие арендодателя на произведение неотделимых улучшений, необоснованна. Распределив обязанности по содержанию арендованного имущества таким образом, стороны реализовали свое свободное волеизъявление на определение условий договора в соответствии диспозитивной нормой: пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Судьба неотделимых улучшений определена статьей 623 ГК РФ, в соответствии с которой стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Суды правильно указали на различия между произведенными неотделимыми улучшениями и капитальным ремонтом.
Переоценка установленных судом фактических обстоятельств дела в силу положений главы 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда надзорной инстанции..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу N А19-14583/08-15
"...В связи с чем, ссылка суда апелляционной инстанции на статью 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендная плата устанавливается не только в виде определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, но и в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества, является необоснованной.
В норме статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится об улучшениях арендованного имущества, а не о его ремонте (текущем или капитальном), распределение обязанностей по которому регулируется другими нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из анализа статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в которой также регулируется вопрос улучшения арендованного имущества, следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.
Более того, в договоре аренды обязательно должны быть прописаны, какие именно улучшения арендованного имущества должен обеспечить арендатор, и в каком размере должны возникнуть затраты. В противном случае договор является незаключенным, так как условие о размере арендной платы здания и сооружения считается несогласованным.
Такие условия ни в договоре аренды, ни в соглашениях не оговаривались сторонами, поскольку и не предполагались и не выполнялись в последующем.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционного суда по эпизоду доначисления обществу налога на прибыль и налога на добавленную стоимость, соответствующих сумм пеней и штрафов подлежит отмене..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2011 N КГ-А41/3925-11 по делу N А41-29048/10
"...Помимо этого, апелляционный суд указал на то, что поскольку договор аренды N 75/08 от 01.01.2008 г. между сторонами в установленном порядке не расторгнут, оснований для применения к спорным отношениям положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающихся вопроса возмещения произведенных улучшений арендованного имущества, не имеется.
Однако, такой вывод сделан судом при неправильном применении норм материального права, поскольку судом не принято во внимание, что законодателем разделены понятия улучшений арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ) и работ по капитальному ремонту (ст. 616 ГК РФ), которые могут быть компенсированы и во время действия договора аренды.
При таких обстоятельствах, решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.12.2010 N КГ-А41/13626-10 по делу N А41-44762/09
"...Общество с ограниченной ответственностью "Дело" (далее - ООО "Дело") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации города Климовска Московской области о взыскании 1 642 669 рублей.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 12, 15, 307, 616, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что в период с 1998 года по 2006 год ООО "Дело" производило ремонт арендуемого нежилого помещения, в том числе и капитальный, поскольку предусмотренная условиями договоров аренды N 980017 от 04 марта 1998 года, N 990010 от 02 марта 1999 года, N 200026 от 16 марта 2000 года, N 2003022 от 06 марта 2003 года, N 2005018 от 11 февраля 2005 года обязанность арендодателя (КУИ г. Климовска) по проведению капитального ремонта нежилых помещений, занимаемых истцом, не была выполнена.
По мнению заявителя кассационной жалобы, апелляционным судом не исследовался вопрос о неотложной необходимости проведения ремонта. При этом, апелляционный суд неправильно применил к отношениям сторон нормы статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, между тем нормами статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем выполнение работ, вызванных неотложной необходимостью.
Поскольку проведенные истцом капитальные ремонтные работы не относятся к понятию неотделимых улучшений (ст. 623 ГК РФ), то в данном случае в силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации согласия арендодателя для проведения такого капитального ремонта не требовалось.
В подтверждение заявленных требований истец представил отчет N 119/07 от 03 апреля 2007 года, оставленный ООО "Независимое Экспертно-Юридическое Бюро", согласно которому сметная стоимость восстановительного ремонта помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Симферопольская, д. 1, составляет 1 642 669 рублей.
Однако, суд первой инстанции не дал оценку этому отчету и не установил какие работы в период с 1998 года по 2006 год по ремонту помещения были осуществлены в рамках капитального ремонта и соответственно подлежат возмещению, а какие работы относятся к текущему ремонту помещений, который производится за счет арендатора.
При таких обстоятельствах, решение суда также подлежит отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.04.2010 по делу N А53-18341/2009
"...В период с 2007 по 2008 год предприниматель за счет собственных средств произвел капитально-восстановительные работы в арендуемом помещении, перепланировку, переустройство, переоборудование инженерных коммуникаций, а также работы по повышению эксплуатационной надежности строения (литеры Б, Б7), имеющего износ, усилил несущие конструкции.
Отказ комитета возместить стоимость произведенных улучшений явился основанием для обращения предпринимателя с иском в суд.
Удовлетворяя требования предпринимателя о взыскании стоимости неотделимых улучшений, суд первой инстанции исходил из того, что производство ремонта представляет собой частную, специфическую форму создания неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предприниматель произвел капитальный ремонт спорного имущества с согласия комитета, выраженного в акте приема-передачи здания от 01.11.2007, и осуществление капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью. Размер затрат, произведенных предпринимателем для проведения капитального ремонта, определен судом на основании заключения эксперта-консультанта Рысиной М.И. от 08.06.2009 N 168/7. Указанный размер затрат комитетом не опровергнут.
Вместе с тем суд первой инстанции не учел следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
По смыслу данной нормы в случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе произвести его и взыскать с арендодателя его стоимость. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется.
В предмет доказывания по спору о взыскании стоимости капитального ремонта входит выяснение следующих вопросов: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта; произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта, а также размер затрат арендатора на капитальный ремонт.
В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.
Таким образом, законодатель предусмотрел, что арендатор может произвести капитальный ремонт и без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды), если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, тогда как при производстве неотделимых улучшений арендованного имущества необходимо согласие арендодателя. Указанные вопросы судом первой инстанции надлежаще не исследовались.
Взыскивая с комитета стоимость улучшений арендуемого имущества, суд первой инстанции исходил из того, что проведение капитального ремонта и его стоимость подтверждены заключением эксперта-консультанта от 08.06.2009 N 168/7. Однако из указанного заключения следует, что предприниматель произвел капитальный ремонт, переоборудование, перепланировку и реконструкцию спорного имущества.
Для правильного разрешения спора суду следует выяснить, какие из произведенных работ относятся к капитальному ремонту и какие являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества..."

Позиция 3. Если из акта приема-передачи следует, что передаваемое помещение не требует капитального ремонта, то проведенный капремонт является его неотделимым улучшением.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 07.07.2010 по делу N А55-27579/2009
"...Нежилое помещение, являющееся предметом договора, передано истцу 01.09.2006 по акту приема-передачи. Согласно акту приема-передачи передаваемые помещения капитального ремонта не требовали.
08.11.2007 и 29.11.2007 ООО "ВолгаАльянс" направило в адрес Департамента письма с просьбой разрешить проведение косметического ремонта, перепланировки и капитального ремонта.
Сторонами 19.02.2009 заключено соглашение о возмещении затрат ООО "ВолгаАльянс" на капитальный ремонт объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Пролетарская, д. 169, в сумме 735 608 руб. в счет арендной платы по договору.
Письмом от 15.09.2009 N 33 истец обратился к ответчику с просьбой о возмещении стоимости произведенных улучшений в размере 1 702 517 руб. 44 коп. Данная сумма составляет разницу между затратами на капитальный ремонт арендованного помещения в полном объеме и суммой затрат, зачтенной в счет арендной платы за помещение.
Ссылаясь на то, что арендные отношения были прекращены, а Департамент не возместил стоимость улучшений арендованного помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Оценив условия заключенного договора аренды, суды пришли к правомерному выводу, что истец в нарушение условия, которое содержится в пункте 8.1 договора аренды, не получил разрешения арендодателя на осуществление спорных работ, предварительно не согласовал с арендодателем смету расходов.
Как следует из акта приема-передачи от 01.09.2006, помещение, арендованное истцом, капитального ремонта не требовало. В связи с этим капитальный ремонт арендованного помещения является его улучшением.
Учитывая, что договором аренды, заключенным сторонами, предусмотрено частичное возмещение затрат на капитальный ремонт помещения путем зачета в счет арендной платы в размере, определяемом соглашением сторон, и данные условия договора выполнены, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований..."

2.2. Вывод из судебной практики: Если арендатором произведен капитальный ремонт с увеличением площади имущества, в составе которого находится и его арендуемое имущество, то у него не возникает права собственности на пристроенные помещения, поскольку это является не созданием новой вещи, а реконструкцией.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.01.2009 N Ф04-185/2009(19574-А67-50) по делу N А67-1611/2008
"...Между управлением имущественных отношений ЗАТО Северск, балансодержателем - муниципальным учреждением "Северская горкиносеть" (арендодатели) и ООО "Русь" (арендатор) заключены договоры аренды муниципального недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 158 квадратных метров кинотеатра "Россия" от 17.11.2003 N 683, от 15.11.2004 N 480, которыми не предусмотрена передача в собственность арендатора арендуемого имущества.
В период с 01.01.2004 по 31.12.2004 на основании постановления главы администрации ЗАТО Северск от 19.03.2004 N 920, распоряжения главы администрации ЗАТО Северск от 24.05.2004 N 853 ООО "Русь" произведен капитальный ремонт фасада, крыльца, фойе первого этажа кинотеатра "Россия" с расширением площадей.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к обоснованным выводам о том, что спорное имущество является неотделимым и отсутствуют основания для признания за истцом права собственности на него.
Доводы кассационной жалобы о создании новой вещи истцом несостоятельны, поскольку в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией.
Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых судебных актов, не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 21.02.2011 N ВАС-1669/11 по делу N А75-6221/2010
"...При этом названными судами принято во внимание, что здание магазина "Надежда" с 2001 года по договорам аренды находилось в непрерывном пользовании общества и неоднократно им реконструировалось, в результате чего общая площадь магазина дважды увеличилась. С учетом этого и руководствуясь положениями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды от 01.01.2009, суды признали, что увеличение общей площади здания магазина по существу является неотделимым улучшением имущества, которое в собственность арендатора не переходит, а является частью имущества, принадлежащего арендодателю.
...в передаче дела N А75-6221/2010 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.01.2011 отказать..."

3. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "реконструкция" для целей аренды

3.1. Вывод из судебной практики: Устранение дефектов арендованного здания, связанное с заменой его конструктивных элементов, является капитальным ремонтом, а не реконструкцией, если в результате не изменились технико-экономические показатели.

Примечание: Технико-экономическими показателями здания являются такие его качественные и количественные характеристики, как этажность, площадь, вместимость и пропускная способность.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.01.2014 по делу N А27-4676/2013
"...Из материалов дела видно, что между ОАО "Кузбассэнерго" (правопредшественник ОАО "Ново-Кемеровская ТЭЦ") (арендодатель) и ООО "ЭССЭ" (арендатор) заключен договор аренды N 223 от 10.04.2007 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование имущество, расположенное на территории Ново-Кемеровской ТЭЦ по адресу: г. Кемерово, Заводский район, п. Предзаводской, в том числе одноэтажное железобетонно-кирпичное нежилое здание антикоррозийного склада, общей площадью 363,5 кв. м, помещение для размещения нефтеперегонной установки и производства мазута, дизельного топлива и прямогонного бензина (пункты 1.1, 1.2).
В соответствии с пунктом 2.3.3 договора, арендатор обязан не производить никаких перепланировок, переоборудования и неотделимых улучшений арендуемого имущества без письменного разрешения арендодателя.
Уведомлением N НКТЭЦ-22 от 05.03.2013 ОАО "Ново-Кемеровская ТЭЦ" на основании пункта 4.1 отказалось от договора и попросило ООО "ЭССЭ" в течение 10 рабочих дней вернуть переданные по договору объекты недвижимого имущества и земельные участки по приемо-сдаточному акту в состоянии, в котором они находились на момент заключения договора.
Ссылаясь на то, что им проведены работы по капитальному ремонту, вызванные неотложной необходимостью и требованиями промышленной безопасности, уведомление N НКТЭЦ-22 от 05.03.2013 об отказе от исполнения договора является недействительным, так как не соответствует требованиям закона, ООО "ЭССЭ" заявило встречный иск.
Поскольку разрушающиеся плиты представляли собой опасность для производства, специализированной организацией ООО "Геострой" (лицензия на осуществление деятельности по проведению экспертизы промышленной безопасности N ДЭ-00-008425 (ГП) от 19.03.2008) разработан рабочий проект "На усиление сборных железобетонных ребристых плит покрытия здания антикоррозионного склада" в одноэтажном железобетонно-кирпичном нежилом здании площадью 363,5 кв. м. Данным проектом в разделе "Общие указания" предусмотрены изготовление и монтаж конструкций в соответствии с требованиями ГОСТ 23118-99 "Конструкции стальные строительные. Общие технические условия", СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции", перед установкой конструкций новой кровли выполнение разборки и демонтаж существующей рубероидной кровли железобетонных ребристых плит покрытия. Работы по усилению.
В конце 2010 - начале 2011 арендатором на основании указанного проекта произведена замена 8-ми железобетонных плит покрытия в осях А, Б - 1,2 на профилированный лист.
Свидетель Эртель М.В., руководитель отдела комплексного обследования зданий и сооружений ООО "Геострой", в суде первой инстанции пояснил, что при обследовании были выявлены аварийные участки перекрытия (в частности трещины), которые необходимо было устранить. Новая кровля не создала лишней нагрузки на здание, которое построено в 60-х - 70-х годах. Замена участков кровли являлась капитальным ремонтом.
Из ответа Комитета строительного контроля администрации города Кемерово от 17.07.2013 следует, что выдача разрешения на строительство при производстве таких работ не требуется, поскольку данные работы выполнялись в рамках проекта усиления кровли.
Кроме того, рабочий проект по организации Кемеровского мини-НПЗ согласован с арендодателем, представитель которого участвовал в приемке законченного строительством объекта. К акту приемки прилагалась проектно-сметная документация, в том числе по реконструкции здания холодного склада д. 5К.239.17-ППР Схема демонтажа плит покрытия в осях 2-3, р.Б-В. Из рабочего проекта следовало, что плитам покрытия требовался ремонт, в связи с чем, арендодатель согласовал замену перекрытия.
Реконструкцией зданий и сооружений является производство таких работ, которые улучшают ранее принятые нормативные показатели функционирования, в результате чего у объекта появляются новые качественные или количественные параметры и характеристики, то есть изменяется сущность объекта. Данное определение дано в совместном письме Госплана СССР, Госстроя СССР, Стройбанка СССР, ЦСФУ СССР от 08.05.1984 N НБ-36-Д/23-Д/144/6-14, письме Минфина СССР от 29.05.1984 N 80, письме Госстроя России от 28.04.1984 N 16-14/63. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменения основных технико-экономических показателей здания.
Из указанных выше определений следует, что отличие капитального ремонта от реконструкции заключается в том, что при капитальном ремонте основные технико-экономические показатели сооружения остаются без изменения, а при реконструкции они изменяются, при этом при капитальном ремонте также возможно затрагивание конструктивных элементов.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что действия арендатора по замене кровли (замена железобетонных плит на профилированный лист) в одноэтажном железобетонно-кирпичном нежилом здании площадью 363,5 кв. м являются действиями по устранению дефектов, вызваны необходимостью (аварийное состояние перекрытия арендуемого имущества, что подтверждается актом обследования от 29.11.2010) и обусловлены обязанностью арендатора по проведению капитального ремонта (пункт 2.1.2 договора) и содержанию имущества в полной исправности и в образцовом санитарном состоянии (пункт 2.3.2 договора), согласованы с арендодателем, суд первой инстанции правомерно отказал ОАО "Ново-Кемеровская ТЭЦ" в удовлетворении исковых требований, придя к выводу, что действия арендатора по устранению дефектов не могут являться существенным нарушением условий договора, учитывая и тот факт, что ОАО "Ново-Кемеровская ТЭЦ" не представило доказательств того, что имеющаяся до замены кровля была в надлежащем состоянии, после замены ее характеристики ухудшились и действия арендатора по ее замене влекут повреждение или разрушение арендуемого имущества. Обоснованно удовлетворил встречные исковые требования ООО "ЭССЭ", расценив отказ ОАО "Ново-Кемеровская ТЭЦ" от договора как не соответствующий его условиям и требованиям Гражданского кодекса РФ.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется..."

4. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта и возмещение расходов на его проведение

Законодатель предоставил арендатору право производить капитальный ремонт, если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. Однако возмещению подлежит стоимость не каждого произведенного арендатором капремонта. Судебная практика разъясняет, при каких условиях арендатор вправе произвести капитальный ремонт арендованного имущества и получить у арендодателя возмещение его стоимости.

4.1. Вывод из судебной практики: Арендатор, который произвел капитальный ремонт арендованного имущества, не вправе требовать возмещения его стоимости, если договором обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на арендатора без зачета затрат на его проведение.

Примечание: С 1 июня 2015 г. вступила в силу ст. 309.2 ГК РФ, в соответствии с которой должник несет расходы на исполнение обязательства, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства, обычаев или других обычно предъявляемых требований. Следовательно, с указанной даты рассматриваемый вопрос урегулирован законодательно.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.09.2010 по делу N А03-5420/2009
"...Исковые требования мотивированы наличием у арендодателя обязанности по возмещению расходов истца на капитальный ремонт арендованного имущества.
27.07.2005 комитет и предприниматель В.Я. Попов заключили новый договор аренды со сроком аренды с 01.08.2005 по 31.07.2010. Предприятие выступило по данному договору также в качестве балансодержателя. Договор прошел государственную регистрацию. Пунктом 9.3 данного договора обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на арендатора без зачета затрат на его проведение. Имущество было передано арендатору по акту от 01.08.2005 без замечаний.
Согласно заключению эксперта была определена стоимость ремонтно-строительных работ (включая стоимость строительных материалов), которая в ценах на 12.05.2006 на дату окончания капитального ремонта составила 1 246 070 рублей.
Отказ в зачете стоимости капитального ремонта послужил основанием для обращения предпринимателя В.Я. Попова в арбитражный суд.
Уклонение арендодателя об обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Отказывая предпринимателю В.Я. Попову в иске, суд первой инстанции исходил из отсутствия у него оснований для требования о зачете стоимости капитального ремонта.
По договору аренды от 27.07.2005 обязанность по производству капитального ремонта была возложена на арендатора. С учетом данного условия, а также иных представленных в дело доказательств, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о принятии арендатором на себя затрат по капитальному ремонту здания без условия о зачете этих затрат в счет арендной платы..."

4.2. Вывод из судебной практики: Расходы арендатора на капитальный ремонт, проведенный без согласия арендодателя, не возмещаются, если арендатор не доказал необходимость проведения ремонта (в связи с ненадлежащим состоянием арендуемого имущества).

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.07.2009 по делу N А05-86/2009
"...Таким образом, из содержания статьи 616 ГК РФ следует, что право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.
Заключенным между сторонами договором аренды от 01.01.2006 срок производства капитального ремонта оборудования не установлен.
Доказательств того, что Издательский центр обращался к ответчику с требованием произвести капитальный ремонт оборудования в связи с неотложной необходимостью, в дело не представлено. Суд установил, что все ремонтные работы производились истцом по своей инициативе и без согласования с ответчиком.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что у ответчика не возникло обязанности выплатить истцу стоимость произведенного капитального ремонта..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 17.11.2011 N ВАС-14557/11 по делу N А51-16224/2010
"...В силу пункта 2.3.4 арендатор принял на себя обязательство не производить реконструкции в арендуемом объекте, переоборудования сантехники и других капитальных работ без согласования с арендодателем.
Довод истца о том, что работы по капитальному ремонту в 2007 году им были выполнены в рамках согласования, полученного в 2005 году, судом отклонен на том основании, что из письма с отметкой о согласовании следует, что к нему были приложены сметы только на часть арендуемого здания площадью 808,4 кв. м.
Поскольку сметы к договорам 2007 года были составлены только в 2007 году, доказательств представления в 2005 году арендодателю смет, которыми предусмотрено выполнение объема работ, идентичного указанному в сметах 2007 года, истцом не представлено, суд счел, что арендодателем было согласовано проведение капитального ремонта только по сметам, являющимся приложением к договору подряда от 01.09.2004.
Суд также обратил внимание на то, что истцом не представлено доказательств неотложной необходимости в работах по капитальному ремонту, выполненных по договорам подряда от 10.10.2007 N 05/07, от 15.10.2007 N 06/07, от 12.10.2007 N 05/07.1, от 23.10.2007 N 08/07.
Таким образом, проанализировав установленные по делу фактические обстоятельства, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения искового требования истца о взыскании 1 806 590 рублей расходов на проведение капитального ремонта арендованного здания.
...в передаче дела N А51-16224/2010 Арбитражного суда Приморского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 по делу N А51-16224/2010 Арбитражного суда Приморского края и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.07.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 08.02.2008 N 532/08 по делу N А71-6756/2006-Г1
"...Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Ижстройсервис" является арендатором муниципального имущества, которое в силу своих эксплуатационных свойств является источником повышенной опасности; имело значительную степень износа и в процессе эксплуатации общество столкнулось с необходимостью проведения экстренных ремонтных работ для ликвидации аварийных ситуаций. Администрация при заключении договора и передаче имущества брала на себя обязанности по финансированию капитального ремонта имущества, однако в дальнейшем от производства ремонтных работ и финансирования отказалась. В целях ликвидации чрезвычайных ситуаций ООО "Ижстройсервис", за счет собственных средств, произвело работы по капитальному ремонту арендованного имущества.
В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исследовал следующие доказательства: заключение строительно-технической экспертизы, выполненной государственным унитарным предприятием Удмуртской Республики "Проектный институт "Удмурткоммунпроект", дефектные ведомости от 05.08.2005, 15.08.2005, 28.04.2006, локальные сметы и пришел к выводу о том, что ремонтные работы, произведенные обществом "Ижстройсервис", не могут быть признаны вызванными неотложной необходимостью, поскольку данные работы не требовали проведения срочных аварийных работ. Основания для зачета стоимости ремонта в счет арендной платы отсутствуют.
Кроме того, выполнение ООО "Ижстройсервис" указанных работ с арендодателем согласовано не было, документы, подтверждающие необходимость их выполнения составлены арендатором в одностороннем порядке, арендодатель участия в приемке выполненных работ не принимал.
При этих условиях встречный иск о понуждении администрации зачесть стоимость капитального ремонта имущества, арендованного по спорным договорам, в счет арендной платы, а также о взыскании стоимости произведенного капитального ремонта этого имущества не подлежит удовлетворению..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.08.2013 по делу N А29-8942/2012
"...Не согласившись с решением и постановлением, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые судебные акты и принять новый судебный акт, удовлетворяющий требования ООО "ВК".
По мнению заявителя, Общество выполнило работы по капитальному ремонту котельных в соответствии с Планом капитального ремонта объектов, согласованным с ответчиком, и выполнение данных работ вызвано неотложной необходимостью, поскольку систематическая поломка оборудования в процессе работы препятствует бесперебойному теплоснабжению.
Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что подписанным Планом Администрация фактически согласовала осуществление истцом капитального ремонта котельных, и указало, что выполнило капитальный ремонт арендованного имущества на котельных поселка Сивомаскинский и поселка Елецкий на сумму 5 490 143 рубля 32 копейки, стоимость которого подлежит оплате ответчиком.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.
В данном случае условия спорных договоров аренды не предусматривают обязанность арендатора осуществлять капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, без письменного разрешения арендодателя.
Исследовав доказательства по делу, суды пришли к выводу о недоказанности истцом необходимости проведения капитального ремонта имущества.
Кроме того, суд установил, что истец при заключении договоров аренды с учетом актов обследований и Плана знал о наличии у имущества недостатков. Вместе с тем акты приема-передачи от 28.05.2012 подписаны ООО "ВК" без замечаний, из их содержания следует, что арендатор принял имущество в целях производства тепловой энергии, что само по себе исключает неотложность проведения капитального ремонта.
С учетом изложенного суд правомерно отказал в удовлетворении иска..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2012 по делу N А78-10660/2011
"...Пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Суд кассационной инстанции считает правомерным вывод судебных инстанций о том, что письменных обращений ООО "Изумруд" к Комитету в 2011 году с предложением согласовать проведение капитального ремонта и согласие арендодателя не представлены. Также арендатором не представлены и доказательства того, что неотложная необходимость проведения капитального ремонта помещения имела место на момент его передачи арендатору, а также того, что арендодатель уклонялся от проведения капитального ремонта.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой и апелляционной инстанций об отсутствии правовых оснований для зачета проведенного ООО "Изумруд" капитального ремонта на сумму 225 805 рублей 57 копеек в счет задолженности по арендной плате, является правомерным..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд учел также отсутствие доказательств уклонения арендодателя от исполнения обязанности по проведению капитального ремонта.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.04.2010 по делу N А19-13041/09
"...21.06.2005 индивидуальный предприниматель Брянский С.Н. обратился к ответчику с просьбой провести капитальный ремонт арендуемых помещений или согласовать порядок проведения ремонта.
Не получив ответа от КУМИ города Иркутска, индивидуальный предприниматель Брянский С.Н. провел капитальный ремонт помещений с привлечением подрядчика - общество с ограниченной ответственностью "Стройхолдинг", стоимость подрядных работ составила 10 206 388 рублей.
Посчитав, что стоимость подрядных работ по капитальному ремонту арендуемых помещений, явилась для него убытками, индивидуальный предприниматель Брянский С.Н. обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Согласно пункту 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды обоснованно установили, что истец не представил доказательств проведения капитального ремонта арендуемого помещения в связи с неотложной необходимостью и доказательств уклонения арендодателя от проведения капитального ремонта.
Из акта приема-передачи от 01.05.2005 следует, что на момент передачи ответчиком индивидуальному предпринимателю Брянскому С.Н. арендуемых помещений, их санитарно-техническое состояние было удовлетворительным.
В связи с изложенным доводы истца о неправильном применении судами норм материального права судом кассационной инстанции отклоняются..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2012 N Ф03-1275/2012 по делу N А73-2200/2011
"...В соответствии с частью 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Судьба неотделимых улучшений определена статьей 623 ГК РФ, в соответствии с которой стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В силу указанных норм права возможность проведения арендатором капитального ремонта связана с условиями договора либо с его неотложной необходимостью; проводить улучшения, неотделимые без вреда от имущества, арендатор вправе с согласия арендодателя.
Установлено, что договор от 13.02.2007 N 04 условий о проведении капитального ремонта не содержит. Доказательств того, что проведенные арендатором работы являлись плановым капитальным ремонтом, в силу ст. 65 АПК РФ не представлено, как и не представлено доказательств проведения арендатором таких работ в случае их неотложной необходимости.
Вместе с тем, как указано выше, п. 1.6 договора предусмотрены условия о том, что неотделимые улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором без согласия арендодателя, не возмещаются. Суды учли отсутствие согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений.
Суды с учетом правил ст. 65 АПК РФ, установив отсутствие доказательств, в том числе согласия арендодателя на проведение капитального ремонта, а также отсутствие согласие арендодателя на выполнение неотделимых улучшений, обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2010 N Ф03-719/2010 по делу N А51-8126/2009
"...Некоммерческая организация "Ассоциация дезинфектологов Приморского края" обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском о взыскании с Дальневосточного отделения Российской академии наук 109 732,99 руб. расходов по устранению недостатков переданного в аренду имущества.
В период действия договора аренды истцом с привлечением третьих лиц произведены ремонтные работы по установке лестничных ступеней в подсобном помещении, произведена замена двух оконных блоков, электрической кабельной сети, удален грибок плесени со стен и потолка и проведены соответствующие отделочные работы, а также установлены рольставни на двух окнах, 10 дополнительных люминесцентных ламп и вентилятор в вытяжное отверстие на общую сумму 309 232 руб. 99 коп. В подтверждение понесенных истцом расходов по устранению скрытых недостатков арендуемого помещения в указанном размере в материалы дела представлены счета-фактуры, договоры подряда, копии чеков, платежные поручения, расходные накладные, расходные кассовые ордера.
Письмами исх. N 1 от 26.10.2006 и исх. N 5 от 03.11.2006 истец уведомлял ответчика о необходимости проведения ремонта с целью устранения недостатков арендуемого помещения. Письмом исх. N 27 от 28.05.2007 истец обратился к ответчику с просьбой вернуть потраченные на проведение капитального ремонта в арендуемом помещении средства в связи с отказом продления договорных отношений.
Из оцененного судом акта приема-передачи было выяснено, что спорные помещения передавались арендодателем в удовлетворительном и технически исправном состоянии, соответствующем условиям договора для использования "под офис" в порядке пункта 1 статьи 611 ГК РФ.
Имеющаяся в деле переписка сторон свидетельствует лишь о факте обращения истца к арендодателю о необходимости проведения ремонта для устранения недостатков.
Доказательства согласования с арендодателем осуществления капитального ремонта, а также перепланировки и переоборудования внутренних инженерных сетей спорного объекта истцом суду не предоставлены.
Проанализировав совокупность обстоятельств дела и оценив в порядке статей 65, 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды обеих инстанций не установили наличие в спорных помещениях недостатков, носящих скрытый характер, и требующих проведение ремонта.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска на основании статьи 612 ГК РФ..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 25.03.2013 по делу N А40-25842/12-53-233
"...Ответчиком предъявлен встречный иск, который принят судом первой инстанции для совместного его рассмотрения с первоначальным иском, о взыскании расходов на капитальный ремонт в размере 5 973 533,30 руб. на основании статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с неисполнением арендодателем обязательств по производству капитального ремонта (л.д. 105, т. 2).
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
По смыслу названной статьи, арендатор вправе требовать зачета, если представит доказательства, что арендодатель уклоняется от исполнения обязательства по проведению капитального ремонта, или подтвердит неотложную необходимость его проведения для эксплуатации объекта аренды.
Между тем, в соответствии с подпунктом б пункта 2.3 договора арендатор вправе производить как отделимые, так и не отделимые улучшения объектов без согласия арендодателя, за исключением переустройства объектов (установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электротехнического и другого оборудования) требующего внесения изменений в технические паспорта объектов. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, возмещается при согласии на такое возмещение, получаемое в письменной форме.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды обеих инстанции пришли к правомерному выводу, что доказательств произведения капитального ремонта арендуемых помещений в связи с неотложной необходимостью в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено.
Технический паспорт переданного имущества содержал полную характеристику объектов со всеми имеющимися недостатками (л.д. 17 - 60, т. 1).
Вместе с тем, акт приема-передачи имущества в аренду подписан истцом без замечаний и претензий (л.д. 66, т. 1).
Кроме того, сторонами подписано дополнительное соглашение от 21.02.2012 г. N 1 о зачете в счет арендной платы стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества вследствие произведенного ответчиком капитального ремонта лишь на сумму 1 393 894,55 руб.
Между тем, истцом не представлен в материалы дела письменный документ, в котором было выражено согласие ответчика как арендодателя со стоимостью неотделимых улучшений переданного имущества, как это предусмотрено подпунктом б пункта 2.3 договора.
Исходя из указанного судами обеих инстанций обоснованно отказано в удовлетворении требований встречного иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.12.2011 по делу N А40-120943/10-6-1007
"...ООО "В и А" предъявлен встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в сумме 875 000 руб., стоимости капитального ремонта, произведенного в нежилом помещении, в сумме 508 777 руб. 47 коп.
Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Суд установил, что договором аренды N 1 от 01.09.2006 не предусмотрено производство капитального ремонта арендатором; доказательства неотложной необходимости проведения капитального ремонта в арендуемом помещении, доказательства обращения ответчика к истцу с письменным требованием о проведении капитального ремонта, не представлены.
Пунктом 2.3.2 договора аренды установлено, что арендатор вправе производить любые отделимые и неотделимые улучшения, перепланировки и переоборудование арендуемого нежилого помещения с письменного согласия арендодателей и при условии соблюдения правил противопожарной и иной безопасности.
Наличие такого согласия арендодателей ответчик не доказал.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом в соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.05.2012 по делу N А06-2342/2011
"...На основании соглашения от 26.04.2010, заключенного между Вокуевым М.В. (арендодатель) и Поляничко Д.М. (арендатор), нежилое помещение расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. С. Перовской, д. 98 "б", Литер А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, З, И, К, Л, было передано по договору субаренды Ушакову А.Н. (субарендатор).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение субарендатором условий договора по внесению арендной платы, Поляничко Д.М. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Ответчик, в свою очередь, предъявил встречное исковое заявление к Поляничко Д.М. о взыскании стоимости ремонта кровли здания и помещений в размере 476 234 руб.
На основании пункта 3 статьи 613 <*> Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
--------------------------------
<*> Вероятно, имеется в виду пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации

Согласно пунктам 1, 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендованное имущество передано истцу по акту приема-передачи без указания на необходимость проведения капитального ремонта.
Ответчик произвел ремонтные работы арендованных помещений без согласования с истцом.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции указал на отсутствие оснований для удовлетворения встречного иска, поскольку ответчиком, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не предоставлено допустимых доказательств, свидетельствующих как о ненадлежащем состоянии переданного ему по договору аренды имущества, так и о размере произведенных затрат.
Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.08.2011 по делу N А05-9020/2010
"...Как правильно указал суд апелляционной инстанции, отсутствие в Договоре обязанности арендодателя по проведению капитального ремонта давало арендатору право произвести своими средствами за счет арендодателя не любой капитальный ремонт, а, с учетом буквального содержания пункта 1 статьи 616 ГК РФ, только "капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью".
Вместе с тем, как видно из материалов дела, Предприятие согласовало с Пологуто О.В. только проведение капитального ремонта кровли (т. 3, л.д. 40), а также части капитальных работ, в результате чего были подписаны дополнительные соглашения к Договору на общую сумму 1 748 186,97 руб.
Производство других неотделимых улучшений, перепланировки, реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ Пологуто О.В. с Предприятием не согласовывал.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о неотложной необходимости в проведении спорных работ, стоимость которых просит взыскать Пологуто О.В., и получении им согласия арендодателя на их проведение в порядке, предусмотренном условиями Договора.
Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Пологуто О.В. не подтвердил своего права на возмещение стоимости капитального ремонта в заявленном размере..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.07.2011 по делу N А53-22080/2010
"...При рассмотрении спора суды установили, что пунктом 4.1 договора стороны согласовали, что арендатор за свой счет с письменного согласия арендодателя производит косметический ремонт помещения (отделимые и неотделимые улучшения) с соблюдением требований законодательства Российской Федерации. Арендодатель обязан возместить арендатору расходы, понесенные последним на создание неотделимых улучшений, в виде снижения арендной платы, согласно сметам, представленным арендатором (пункт 4.3 договора).
В соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды первой и апелляционной инстанций исследовали и оценили представленные в материалы дела документы и пришли к обоснованному выводу о том, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не доказал факт получения согласия арендодателя на проведение улучшений арендуемого имущества.
Состояние окон, дверей, стен, входного узла должно было быть установлено арендатором при приемке помещения. Однако арендатор, не заявив о недостатках помещения при его приемке от арендодателя, не отказавшись при обнаружении невозможности использования помещения от аренды, не уведомив арендодателя о необходимости ремонта, без письменного согласия в соответствии с условиями договора, начал самостоятельно осуществлять ремонт. Кроме того в акте приема-передачи спорного помещения от 21.10.2009 содержится запись о том, что помещение соответствует требованиям его эксплуатации (т. 1, л.д. 14).
При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения решения и постановления апелляционной инстанции отсутствуют..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 02.09.2010 N Ф09-5427/10-С6 по делу N А71-16478/2009
"...Между Удмуртским филиалом общества "ТГК N 5" (арендодатель) и обществом "Аккорд" (арендатор) заключались договоры аренды недвижимого имущества от 01.01.2006, 01.04.2006, 01.01.2007, 14.11.2007, 01.01.2009.
Пунктом 8.5 договора предусмотрено право арендатора по согласованию с арендодателем производить капитальный ремонт за свой счет. При этом затраты арендатора на капитальный ремонт, согласованные с арендодателем, подлежат компенсации ему арендодателем в размере их согласованной стоимости при расторжении настоящего договора.
Общество "Аккорд", ссылаясь на то, что им в апреле 2006 года с согласия арендодателя в арендуемых помещениях произведены работы по капитальному ремонту, что подтверждается сметами, актами о приемке выполненных работ, понесенные в связи с этим затраты в сумме 696 303 руб. арендодателем не возмещены, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском, основываясь на положениях ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом этого суды пришли к обоснованному выводу о том, что у директора обособленного структурного подразделения "Сарапульская ТЭЦ" Червякова В.Г. не имелось полномочий на создание обязательств общества "ТГК N 5" в результате подписания смет и актов приемки-передачи выполненных работ на сумму 696 303 руб. на основании п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 7.2, 8.5 договора аренды.
Доказательств последующего одобрения обществом "ТГК N 5" объема и стоимости произведенного обществом "Аккорд" ремонта и улучшений арендованного имущества (ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации) в материалах дела не имеется.
Принимая во внимание, что договоры аренды и акты приема-передачи спорного имущества подписаны от имени общества "ТГК N 5" директором Удмуртского филиала Скворцовым Н.А., имущество передавалось в присутствии директора обособленного структурного подразделения "Сарапульская ТЭЦ", в платежных документах при внесении арендных платежей в качестве получателя денежных средств указан Удмуртский филиал общества "ТГК N 5", в претензии с требованием о возмещении затрат на капитальный ремонт общество "Аккорд" также обращалось к Удмуртскому филиалу, и учитывая, что Червяков В.Г. в спорных правоотношениях действовал в качестве директора обособленного структурного подразделения "Сарапульская ТЭЦ", суды пришли к выводу о том, что обществу "Аккорд" должно было быть известно о наличии у Червякова В.Г. определенных ограничений при принятии решений, касающихся финансово-хозяйственной деятельности организации, от лица которой он действовал, и при совершении юридически значимых действий необходимо было удостовериться, в каких случаях полномочия указанного лица ограничены.
Судами установлено также, что в акте приема-передачи помещений от 01.04.2006 не содержится каких-либо указаний на недостатки передаваемого в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, его состояние определено как удовлетворительное, соответствующее требованиям санитарных норм и пожарной безопасности, оборудованное системами водоснабжения, канализации, отопления, освещения. По более поздним актам арендатором помещения также приняты от арендодателя с указанием на удовлетворительное состояние, то есть без изменений его качественных характеристик в сторону улучшения или ухудшения.
Доказательств, подтверждающих необходимость проведения работ, относящихся к капитальному ремонту арендуемых помещений, суду не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, поскольку общество "Аккорд" не доказало наличие обстоятельств, необходимых в силу п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации для возложения на арендодателя обязанности по возмещению арендатору стоимости произведенных улучшений арендованного имущества, суды обоснованно отказали в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Уральского округа от 01.11.2007 N Ф09-8918/07-С6 по делу N А71-6756/2006
"...Указывая на ненадлежащее исполнение обществом "Ижстройсервис" условий договоров аренды и несвоевременное внесение арендных платежей, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и о расторжении договоров аренды.
Возражая против исковых требований по первоначальному иску, общество "Ижстройсервис" указывало на то, что имущество, принятое в аренду обществом "Ижстройсервис" имело значительный износ и для нормальной работы требовало капитального ремонта. В целях ликвидации чрезвычайных ситуаций общество "Ижстройсервис" за счет собственных средств произвело работы по капитальному ремонту арендованного имущества.
Между тем, полно и всестороннее исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе заключение строительно-технической экспертизы, выполненной государственным унитарным предприятием Удмуртской Республики "Проектный институт "Удмурткоммунпроект" (т. 2, л. д. 32 - 38), дефектные ведомости от 05.08.2005, 15.08.2005, 28.04.2006, локальные сметы, суды пришли к правильному выводу о том, что ремонтные работы, произведенные обществом "Ижстройсервис", не могут быть признаны вызванными неотложной необходимостью, поскольку данные работы не требовали проведения срочных аварийных работ, а работы, отраженные в дефектной ведомости от 28.04.2006, были выполнены уже после окончания отопительного сезона. Таким образом, основания для зачета стоимости ремонта в счет арендной платы отсутствуют.
Также правомерно судами указано на отсутствие оснований для зачета в счет арендной платы стоимости произведенных арендатором ремонтных работ по условиям договоров аренды муниципального имущества, поскольку выполнение обществом "Ижстройсервис" указанных работ с арендодателем согласовано не было, документы, подтверждающие необходимость их выполнения составлены арендатором в одностороннем порядке, арендодатель участия в приемке выполненных работ не принимал.
При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований являются правильными..."

4.3. Вывод из судебной практики: Расходы на капитальный ремонт возмещаются, если арендатор доказал необходимость осуществления такого ремонта и согласовал его проведение с арендодателем.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.01.2010 по делу N А33-17262/2008
"...Полагая, что ответчик неосновательно обогатился, в связи с увеличением стоимости недвижимого имущества в результате проведения капитального ремонта, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что в соответствии со статьями 606, 611, 616, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации материалами дела подтверждается необходимость проведения истцом капитального ремонта, а также сам факт выполнения работ по капитальному ремонту, в связи с чем ответчик обязан произвести оплату неосновательного обогащения выраженного в стоимости проведения капитального ремонта арендуемого истцом недвижимого имущества.
Кроме того, Управление имущественных отношений администрации Красноярского края в письме N 05-6623/10510 от 08.10.2004 указывало, что не возражает против проведения реконструкции нежилого помещения N 81 (лит. А), расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Железнодорожников, д. 14. В письме N 05-6624/10530 от 06.06.2005 Управление имущественных отношений администрации Красноярского края также указало, что согласовывает представленный на рассмотрение рабочий проект и локальные сметные расчеты арендуемого истцом нежилого помещения и рекомендует к выполнению.
При проверке принятых по делу судебных актов, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не установил наличия оснований для их отмены, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.09.2013 по делу N А11-1452/2012
"...Истец 11.02.2011 направил ответчику письмо, в котором сообщил, что в результате обильных снегопадов и последующих оттепелей конструкция мягкой кровли дома 2 пришла в негодность, в результате чего образуются протечки, что может привести к порче имущества и несущих конструкций строения; просил разрешить проведение строительно-монтажных работ по ремонту и замене кровли металлочерепицей с отнесением затрат на ремонт в счет арендной платы (письмо от 11.02.2011 N СФ-01/376). К данному письму арендатор приложил дефектный акт от 08.02.2011 и локальный ресурсный сметный расчет N 1 на ремонт кровли.
Ответчик письмом от 16.03.2011 N 2223-04 сообщил, что не возражает против проведения капитального ремонта кровли дома 2 центральной усадьбы охотхозяйства Покровское, предупредив, что зачет затрат на проведение строительно-монтажных работ возможен только после окончания таких работ при представлении документов, подтверждающих окончание проведения ремонта и фактические затраты арендатора.
ООО "Газпром межрегионгаз Владимир" 20.07.2011 направило ответчику документы о произведенных арендатором расходах по капитальному ремонту кровли для возмещения их в счет арендной платы.
Невозмещение арендодателем расходов арендатора на проведенный капитальный ремонт кровли послужило основанием для обращения ООО "Газпром межрегионгаз Владимир" в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 616, статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 106, 109, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что капитальный ремонт произведен за счет средств арендатора с согласия арендодателя, поэтому иск удовлетворил: взыскал с ответчика в пользу истца 447 179 рублей в возмещение расходов на капитальный ремонт, 11 943 рубля 58 копеек в возмещение расходов по оплате государственной пошлины и 26 883 рубля 02 копейки в возмещение расходов на оплату услуг экспертизы.
Первый арбитражный апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции и оставил его решение без изменения.
Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Суды установили и материалами дела подтверждается, что письмом от 16.03.2011 N 2223-04 арендодатель выразил согласие на производство арендатором самостоятельно работ по капитальному ремонту кровли. При этом арендодатель был осведомлен как о характере повреждений кровли (дефектный акт от 08.02.2011), так и о составе работ и их примерной стоимости (локальный ресурсный сметный расчет N 1).
Факт производства арендатором капитального ремонта арендуемого помещения за свой счет подтверждается материалами дела, в том числе договором подряда от 04.05.2011 N 04/3851-11, заключенным между ООО "Газпром межрегионгаз Владимир" и ООО "Стройиндустрия" на выполнение ремонта здания - дома 2 центральной усадьбы; актом о приемке выполненных работ от 30.06.2011 N 1; справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 30.06.2011 N 1; платежными поручениями от 12.05.2011 N 3847 и от 08.07.2011 N 5458 на общую сумму 499 759 рублей 58 копеек.
Таким образом, установив, что в период пользования домом 2 центральной усадьбы охотхозяйства Покровское арендатор с согласия арендодателя осуществил ремонтные работы, произведя при этом неотделимые улучшения, о характере и стоимости которых арендодатель был осведомлен, суды пришли к правомерному выводу о наличии у арендодателя обязанности возместить стоимость понесенных им затрат.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам у суда кассационной инстанции не имеется..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.06.2010 по делу N А19-10697/08
"...На основании пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как правомерно установлено судом первой инстанции, письмо ООО "Книга" N 40 от 19.06.2007 на имя главы Бодайбинского городского поселения, акт осмотра здания от 21.06.2007, проведенного комиссионно специалистами Отдела капитального строительства администрации Бодайбинского городского поселения подтверждает наличие неотложной необходимости в проведении капитального ремонта переданного в аренду имущества.
Кроме того, локальным сметным расчетом на сумму 423 855 рублей, утвержденным главой Бодайбинского городского поселения 02.07.2007, подтверждает факт согласования арендодателем проведение ООО "Книга" капитального ремонта.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции законно и обоснованно пришел к выводу об удовлетворении требований ООО "Книга" о взыскании с Администрации города Бодайбо и района суммы неосновательного обогащения, возникшего вследствие выполнения работ по ремонту объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью в сумме 414 311 рублей..."

4.4. Вывод из судебной практики: Условие договора о том, что капитальный ремонт имущества осуществляется арендатором, не освобождает арендодателя от обязанности компенсировать арендатору стоимость ремонта, если договором прямо не предусмотрено, что арендатор производит капитальный ремонт за свой счет.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.11.2007 по делу N А56-13986/2005
"...Общество с ограниченной ответственностью "СамСтрой" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Завод радиотехнического оборудования" (далее - Завод) о взыскании 2874321 руб. компенсации расходов по капитальному ремонту помещений 4-Н, 5-Н, 54-Н, расположенных по адресу: Лермонтовский проспект, дом 54, корпус 3, понесенных Обществом в соответствии с исполнением договора поручения от 05.01.2004.
Как следует из материалов дела, Общество и Завод заключили договор аренды от 01.01.2004 N 01/11-73, согласно которому Завод передал Обществу в аренду нежилые помещения 4-Н, 5-Н, 54-Н, расположенные по адресу: Лермонтовский проспект, дом 54, корпус 3.
Как видно из материалов дела, истец и ответчик заключили договор поручения от 05.01.2004, в соответствии с которым Общество приняло на себя обязательство выполнить работы по ремонту арендованных им помещений, самостоятельно найти и выбрать подрядную организацию, заключить от своего имени договор подряда, осуществлять от своего имени контроль за работами, их приемку и оплату.
Суд установил и материалами дела подтверждается, что в соответствии с договором поручения от 05.01.2004 стороны предусмотрели возложение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества на Общество, не изменив при этом установленное статьей 616 ГК РФ правило об осуществлении ремонта за счет арендодателя (Завода), так как последний должен компенсировать арендатору расходы на ремонт.
Перечень и стоимость работ, которые подлежали выполнению в соответствии с договором поручения от 05.01.2004, был согласован арендодателем, что подтверждается сводным сметным расчетом (л.д. 14 т. 1), утвержденным Заводом 12.01.2004.
Суд установил, что указанные работы были выполнены за счет Общества. Результат работ передан Заводу, что подтверждается актом от 21.06.2004 (л.д. 48). В указанном акте отражено, что поручение исполнено Обществом полностью и своевременно, претензий и замечаний по его выполнению у Завода нет.
Факт выполнения работ без согласования с Комитетом не свидетельствует о ненадлежащем их выполнении, поскольку обязанность осуществить такое согласование не была возложена на Общество соглашением сторон или действующим законодательством. Каких-либо доказательств несоответствия выполненных работ обычно предъявляемым требованиям Завод не представил.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что апелляционный суд обоснованно отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил исковые требования Общества. Обжалуемое постановление апелляционного суда соответствует закону и отмене не подлежит..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 25.12.2002 N Ф09-3085/02-ГК по делу N А76-8454/02
"...Кроме того, при рассмотрении настоящего спора суд нарушил п. 1 ст. 616 ГК РФ, согласно которому Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Делая вывод о том, что пунктом 4.2 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора (ответчика) производить капитальный ремонт арендованного имущества за свой счет, суд не учел, что наличие обязанности по выполнению данного ремонта арендатором не означает его выполнение за собственный счет, если это не оговорено в договоре. Поскольку из содержания названного пункта этого не следует, следует признать данный вывод необоснованным..."

4.5. Вывод из судебной практики: Необходимость проведения арендатором капитального ремонта может быть подтверждена актом приема помещения, находящегося в неудовлетворительном состоянии (в состоянии, которое не соответствует назначению имущества), самостоятельно или в совокупности с другими доказательствами.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2009 по делу N А22-1624/07/4-235
"...Апелляционный суд пришел к выводу о необходимости проведения капитального ремонта в арендованных помещениях и наличии согласия арендодателя на его проведение...
Довод заявителя о том, что произведенный истцом ремонт относится к неотделимым улучшениям, не принимается. На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В соответствии со статьей 616 Кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта. Стороны в акте оговорили, что передаваемый в аренду объект находится в состоянии, не отвечающем требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, используемым в соответствии с назначением арендуемого имущества. В договоре не установлена обязанность арендатора по проведению капитального ремонта помещений. Под капитальным ремонтом подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов. Произведение неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом - изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней. Принимая во внимание, что арендованные помещения находились в состоянии, требующем капитального ремонта, который предприниматель произвел за свой счет в отсутствие в договоре такой обязанности, апелляционный суд правомерно удовлетворил иск предпринимателя..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.05.2010 по делу N А19-3745/08
"...Необходимость в проведении капитального ремонта переданного в аренду имущества подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами - актом приема-передачи недвижимого имущества от 01.09.2006, содержащим указание на то, что помещения требуют капитального ремонта; заключением строительно-технической экспертизы, проведенной по определению суда, из которой следует, что все учтенные в смете работы квалифицируются как работы по капитальному ремонту, были вызваны неотложной необходимостью и до их производства использование объекта недвижимости по целевому назначению (под кафе) было невозможно.
При таких обстоятельствах, вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что получив в аренду недвижимое имущество в непригодном для его использования по назначению состоянии, ООО Компания "АВЕН" вынуждено было произвести в нем капитальный ремонт, и, как следствие, нести соответствующие расходы на его производство.
Указанный вывод не противоречит статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, а также учитывая, что в материалы дела представлены документы, составленные в соответствии с правилами статей 612, 616 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащие сведения о состоянии арендованного имущества в момент его передачи в пользование, требование ООО Компания "АВЕН" правомерно удовлетворено в сумме 20 262 281 рубля 7 копеек..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.01.2010 по делу N А33-17262/2008
"...Полагая, что ответчик неосновательно обогатился, в связи с увеличением стоимости недвижимого имущества в результате проведения капитального ремонта, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что в соответствии со статьями 606, 611, 616, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации материалами дела подтверждается необходимость проведения истцом капитального ремонта, а также сам факт выполнения работ по капитальному ремонту, в связи с чем ответчик обязан произвести оплату неосновательного обогащения выраженного в стоимости проведения капитального ремонта арендуемого истцом недвижимого имущества.
Как правомерно установлено судебными инстанциями и объективно подтверждается материалами дела, истец обосновал необходимость проведения капитального ремонта арендуемого им недвижимого имущества, следующими документами: актом передачи нежилого помещения по адресу: ул. Железнодорожников, д. 14 от 17.02.1995, актом обследования встроенно-пристроенного нежилого помещения в жилом доме по ул. Железнодорожников, 14 от 14.06.2000, справкой муниципального унитарного предприятия "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 7", отчетом N 3 от 06.07.2006 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Железнодорожников, 14, составленному по состоянию на 21.02.2005 по заказу ООО "Сервис-Волга", техническим заключением N ВД-041 от 08.02.2005.
При проверке принятых по делу судебных актов, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не установил наличия оснований для их отмены, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.05.2013 N Ф03-1729/2013 по делу N А51-19716/2012
"...Передача объекта в аренду состоялась по акту от 25.05.2009, в котором указано, что сантехоборудование, электрооборудование, оконные проемы, дверные проемы, полы помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, необходимы их замена и капитальный ремонт. Итоговая часть акта также резюмирует необходимость капитального ремонта помещения.
Установлено также, что ООО "Время" выполнило капитальный ремонт арендованного имущества, затратив на это 1 009 696 руб. 48 коп., что подтверждено договором подряда от 01.07.2010, заключенным с ООО "Новострой", локальным сметным расчетом, актами о приемке выполненных работ формы КС-2.
Отклоняя иск, суды исходили из положений статей 612, 623 ГК РФ, указав, что в обязанности ООО "Время" входило согласование стоимости произведенных улучшений арендованного имущества, а также проявление осмотрительности при принятии в аренду имущества с теми недостатками, которые оговорены в акте от 25.05.2009.
В акте от 25.05.2009 стороны оговорили недостатки передаваемого в аренду имущества, прямо указав на невозможность использования арендуемого помещения до их устранения и согласившись с необходимостью капитального ремонта. В связи с этим у ООО "Время" имелись разумные основания предполагать, что арендодатель, признав нуждаемость помещения в капитальном ремонте, тем самым согласился на его выполнение.
Обязательства сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества специально урегулированы нормами статьи 616 ГК РФ, согласно которой проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
При этом положения данной нормы права не обязывают стороны специально оговаривать неотложную необходимость в проведении капитального ремонта, которая может со всей очевидностью явствовать из обстановки. Правила данной статьи также не возлагают на арендатора обязанность предварительно согласовывать с арендодателем проведение капитального ремонта, а, напротив, наделяют арендатора таким правом в случае нарушения арендодателем обязанности по его выполнению.
Однако суды необоснованно не применили положения статьи 616 ГК РФ, указав на неразумность поведения истца по приемке помещения в ненадлежащем состоянии и проведении в нем капитального ремонта без оговорок о его неотложной необходимости, не оценив при этом степень разумности и добросовестности поведения самого Отдела. Сославшись на то, что арендатор не предоставил арендодателю разумного срока на выполнение ремонтных работ согласно требованиям статьи 616 ГК РФ, суды не дали оценку тому факту, что помещение передано в аренду 25.05.2009, тогда как договор подряда на выполнение ремонтных работ заключен 01.07.2010. При этом в деле нет доказательств того, что в течение данного промежутка времени Отдел намеревался приступить к ремонту.
Исходя из этого, вывод судов о том, что у истца не имеется достаточных оснований для использования установленного статьей 616 ГК РФ механизма возмещения собственных расходов на проведение капитального ремонта, является преждевременным..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.10.2009 N Ф03-5121/2009 по делу N А73-1577/2009
"...Суды установили, что 31.10.2005 между управлением (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и ООО "Рапид" (арендатор) заключен договор аренды здания общей площадью 2833,9 кв. м, расположенного в г. Хабаровске по ул.Некрасова, 74, являющегося федеральной собственностью и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления. Здание передано в аренду для использования под столовую, передача оформлена актом приема-передачи от 03.03.2005 с указанием в данном акте и в акте технического состояния здания от той же даты, также являющемся приложением к договору, на неудовлетворительное состояние этого объекта, необходимость проведения капитального ремонта и виды подлежащих выполнению работ.
Апелляционный суд установил также, что в период действия договора ООО "Рапид" произвело капитальный ремонт арендуемого здания: замену трубопроводов канализации, отопления и водоснабжения, ремонт стен подвала, стен первого этажа (частично), заполнение оконных проемов. Затраты истца на выполнение этих работ, перечень которых поименован в акте технического состояния от 03.03.2005, являющемся приложением к договору аренды от 31.10.2005, составили сумму 1 038 958 руб. 42 коп.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Поскольку апелляционный суд установил, что истец произвел срочный капитальный ремонт арендуемого здания на вышеуказанную сумму ввиду бездействия арендодателя по его самостоятельному выполнению и в соответствии с тем перечнем работ, который согласован при заключении договора, то постановление в части взыскания этой суммы соответствует статье 616 ГК РФ.
При этом апелляционный суд обоснованно указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о несогласовании истцом вопроса о выполнении капитального ремонта с управлением, являвшемся арендодателем по договору от 30.10.2005 до заключения соглашения от 11.12.2008. Как правильно указал апелляционный суд, управление участвовало в совершении данной сделки в качестве стороны и выразило волю на передачу здания в аренду на условии необходимости проведения срочных ремонтных работ согласно актам от 03.03.2005..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 13.12.2010 N Ф09-10367/10-С6 по делу N А50-29344/2009
"...Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Для подтверждения необходимости проведения капитального ремонта для эксплуатации объекта реабилитационным центром было представлено техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций, выполненное обществом "УралПромспецпроект", в котором указано на возможность дальнейшей эксплуатации здания при условии выполнения ряда работ и мероприятий (т. 1, л. д. 123 - 165), а также экспертное заключение от 22.01.2009 N 28, составленное ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Пермском крае". Кроме того, истцом по встречному иску были представлены договоры, которые, по его мнению, подтверждают факт выполнения работ по капитальному ремонту.
Суды указали, что анализ документов, представленных реабилитационным центром, свидетельствует о том, что работы выполнены для обеспечения его хозяйственной деятельности и не вызваны неотложной необходимостью.
В то же время данный вывод сделан без учета того, что необходимость проведения капитального ремонта в спорных помещениях отражена в акте приема-передачи от 03.12.2008 и акте технического осмотра помещений от 18.12.2008.
При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

4.6. Вывод из судебной практики: Арендатор муниципального имущества имеет право на возмещение расходов на капремонт и иные неотделимые улучшения, если их проведение и возмещение затрат были согласованы в порядке, утвержденном органом местного самоуправления.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2006 по делу N А13-950/2006-04
"...В доказательство проведенных работ, их объемов и стоимости истец представил суду смету, договор подряда от 24.10.2005 N 14 на выполнение ремонтных работ, заключенный с ООО "Интерстрой", справку о стоимости выполненных работ и затрат от 08.11.2005, акт от 08.11.2005 о приемке выполненных работ.
Оценив указанные документы, суд установил, что они составлены истцом без привлечения представителя Комитета. О необходимости принять выполненные ООО "Интерстрой" работы Комитет не извещался и не принимал участие в их приемке.
При таком положении акт, смета и справка не могут рассматриваться надлежащими доказательствами произведенных затрат на ремонт.
В материалах дела также отсутствуют доказательства, свидетельствующие о неотложной необходимости в проведении тех работ, стоимость которых просит зачесть истец, и получении согласия Комитета на их проведение в порядке, предусмотренном действовавшим в названный период Положением о порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда города и возмещения затрат на их проведение, утвержденным постановлением Череповецкой городской Думы от 28.09.2004 N 114.
Указывая на необоснованность требований предпринимателя, суд правомерно сослался на пункт 3.3.9 договора аренды, согласно которому неотделимые улучшения, независимо от того, как они произведены (с согласия или без согласия арендодателя), арендатору не возмещаются.
Таким образом, предприниматель не подтвердил своего права на возмещение стоимости ремонта, в связи с чем суд правильно отказал в удовлетворении иска.
Кассационная инстанция находит необоснованной ссылку подателя жалобы на нарушение судом первой инстанции статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 25.04.2007 N Ф09-2920/07-С6 по делу N А71-5716/06
"...Также суд не принял во внимание, что акты о приемке выполненных работ не утверждены в установленном порядке администрацией г. Ижевска или балансодержателем спорного помещения, в связи с чем не могут быть приняты в качестве надлежащего доказательства. Тогда как п. б дополнительного соглашения на внесение изменений в договор аренды от 23.06.2004 N 10876 предусмотрено предоставление арендатором актов приема выполненных работ, согласованных балансодержателем, для перезаключения договора аренды сроком на 5 лет. В пункте 7.6.2 решения Городской думы г. Ижевска от 28.01.2004 N 181 "Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Ижевска" также указано, что для подтверждения произведенных затрат арендатором должны быть представлены акт приемки объекта нежилого фонда в эксплуатацию районной комиссии, утвержденный в установленном порядке, либо акт выполненных работ (по этапам работ), согласованные с Управлением городского строительства администрации г. Ижевска или муниципальным учреждением "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска"..."

5. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту, для целей аренды

Часто на практике возникают споры о том, какие виды работ относятся к текущему ремонту, а какие к капитальному, поскольку в законодательстве не раскрываются определение и содержание этих понятий.

5.1. Вывод из судебной практики: Капитальный ремонт - ремонт, в результате которого происходит существенное изменение или улучшение технических характеристик имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2008 N Ф09-757/08-С6 по делу N А07-16779/2006
"...Ответчиком в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказан факт осуществления капитального ремонта в арендуемом помещении, в результате которого произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик названного объекта недвижимости, поскольку договор подряда от 03.01.2003, акт о приобретении материалов от 16.05.2003, справка о стоимости выполненных работ от 15.06.2003, акт приемки выполненных работ от 15.06.2003 оценены судом как проведение работ по выравниванию потолков, стен, обшивке стен древесноволокнистыми плитами, покрытию пола, установке дверей, радиаторов, сантехники, то есть о текущем ремонте (т. 1 л. д. 37 - 39, 99)..."

5.2. Вывод из судебной практики: К текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования.

Примечание: Перечень таких работ указан в Постановлении Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений".
Примерный перечень работ по текущему ремонту жилищного фонда дан в Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 N 170.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу N А05-16646/2009
"...Как следует из материалов дела, Предприниматель и Страховая компания заключили договор аренды нежилых помещений от 01.10.2007 N 02/2007, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилые помещения N 21, 22, 23, 24, 26, 27, 28, 29 и 30 общей площадью 156 кв. м, расположенные на первом этаже дома N 4 по улице Карла Маркса в городе Архангельске.
Судом первой инстанции установлено, что на момент возврата ответчиком истцу помещений N 26 (кабинет N 12) и N 30 (кабинет N 15) в указанных помещениях имелись повреждения ламинатного покрытия, отверстия в стенах и темные пятна на обоях. Повреждения ламинатного покрытия имели вид окружностей, протертых до низлежащих слоев. Протертости образовались в местах расположения мебели, в том числе офисных стульев на колесиках.
Учитывая данное обстоятельство, а также то, что состояние возвращенных помещений N 26 и N 30 требовало текущего ремонта, Предприниматель произвела текущий ремонт указанных помещений за свой счет.
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Текущий ремонт - это ремонт, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. Так, текущий ремонт арендуемых помещений включает побелку, окраску, ремонт пола, стен и т.д.
Учитывая, что размер понесенных Предпринимателем расходов на проведение текущего ремонта спорных нежилых помещений документально подтвержден и не оспорен Страховой компанией, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования Предпринимателя..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.07.2007 по делу N А56-9960/2006
"...Согласно имеющемуся в деле договору подряда от 04.05.2005 N 05/1, на который ссылается истец в обоснование своих требований, его предметом является выполнение работ с целью восстановления исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования, что охватывается понятием текущего ремонта, обязанность по проведению которого в соответствии с условиями вышеуказанного договора аренды от 01.11.1992 возложена на Фирму..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2013 по делу N А63-11768/2012
"...Банк и управление заключили аналогичный договор от 10.01.2012 N ЦБ-М-П10 на эти же помещения сроком с 01.01.2012 по 15.04.2012.
По условиям пункта 3.2.2 договора субарендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт используемого имущества, принимать долевое участие в наружном ремонте здания, а также до окончания срока договора производить за свой счет ремонтные работы, указанные в приложении N 4.
Суды установили, что банк направлял управлению письма с требованием о проведении ремонтных работ (т. 1, л.д. 13, 14).
Поскольку ремонтные работы субарендатором не произведены, банк обратился в арбитражный суд с иском.
В силу пункта 2 статьи 616 Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
При этом под текущим ремонтом понимаются работы, которые предупреждают преждевременный износ объекта аренды и инженерного оборудования. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей и включает в себя побелку, окраску, ремонт пола, стен, дверей, радиаторов отопления, коммуникаций и систем инженерного оборудования (постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений").
Между тем, суды иск удовлетворили в части взыскания штрафа в сумме 669 рублей 08 копеек за неосуществление ответчиком текущего ремонта, указав, что согласно пункту 4.1 договора за невыполнение предписаний по содержанию арендованного имущества в надлежащем состоянии, отказ от производства ремонта субарендатор уплачивает в пользу субарендодателя штраф в размере 0,1% суммы годовой арендной платы. Уплата пени, штрафа не освобождает субарендодателя от выполнения обязательств по договору (пункт 4.3 договора).
Частичное удовлетворение требований истца противоречит выводам судов о том, что банк не доказал невыполнение обязанности субарендатора по осуществлению текущего ремонта и устранению дефектов помещений, указанных в приложении N 4 к договору субаренды.
В суде кассационной инстанции невозможны оценка и исследование доказательств, не исследованных судами до вынесения обжалованных судебных актов, в связи с чем судебные акты в части отказа во взыскании убытков подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела суду следует выяснить стоимость текущих ремонтных работ, не выполненных ответчиком, предложив истцу выделить их из предоставленных в дело сметных расчетов, ответчику - предоставить доказательства выполнения ремонтных работ, указанных в приложении N 4 к договору субаренды от 10.01.2012 N ЦБ-М-П10..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.01.2012 по делу N А18-875/2011
"...Суды установили, что общество направляло руководителю учреждения письма с требованием о проведении текущего ремонта (т. 1, л.д. 13, 14).
Поскольку ремонтные работы арендатором не произведены, общество обратилось в арбитражный суд с иском.
При этом под текущим ремонтом понимаются работы, которые предупреждают преждевременный износ объекта аренды и инженерного оборудования. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей и включает в себя побелку, окраску, ремонт пола, стен, дверей, радиаторов отопления, коммуникаций и систем инженерного оборудования (постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений").
В нарушение названных норм истец не представил в материалы дела доказательств, свидетельствующих о том, что здание находится в антисанитарном состоянии и необходимо проведение его текущего ремонта в объеме, приведенном в локальном сметном расчете (т. 1, л.д. 15 - 32), и, что ремонтные работы, названные в данном документе, явились следствием каких-либо действий арендатора (ответчика), способствующих повышенному износу имущества.
Апелляционный суд всесторонне, полно и объективно исследовал имеющиеся в деле доказательства, установил фактические обстоятельства и пришел к правильным выводам. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2008 N Ф09-757/08-С6 по делу N А07-16779/2006
"...Ответчиком в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказан факт осуществления капитального ремонта в арендуемом помещении, в результате которого произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик названного объекта недвижимости, поскольку договор подряда от 03.01.2003, акт о приобретении материалов от 16.05.2003, справка о стоимости выполненных работ от 15.06.2003, акт приемки выполненных работ от 15.06.2003 оценены судом как проведение работ по выравниванию потолков, стен, обшивке стен древесноволокнистыми плитами, покрытию пола, установке дверей, радиаторов, сантехники, то есть о текущем ремонте (т. 1 л. д. 37 - 39, 99)..."

5.3. Вывод из судебной практики: Под капитальным ремонтом жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения понимается их ремонт с целью восстановления ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 15.03.2010 N Ф09-1056/10-С6 по делу N А50-12584/2009
"...На основании п. 3.3.5 договора арендатор обязан не производить перепланировок объекта без письменного согласия балансодержателя, а капитальный ремонт (затрагивающий несущие конструкции) - без письменного согласия балансодержателя и арендодателя, а также без проектной документации, согласованной в установленном порядке.
Анализируя условия договора, суды пришли к выводу о том, что стороны договорились капитальный ремонт отождествлять с ремонтом, затрагивающим несущие конструкции; для проведения капитального ремонта необходима предварительная подготовка проектной документации и согласование с арендодателем и балансодержателем; остальные улучшения, в том числе капитальные, производимые для обеспечения хозяйственной деятельности арендатора, осуществляются за счет арендатора, обязанность проведения капитального ремонта балансодержателем обусловлена несоответствием объекта требованиям СНиПов и другой нормативной документации, возмещение затрат по капитальному ремонту лежит на арендодателе (стр. 4 постановления, л. д. 140).
Условие договора, содержащееся в п. 3.3.5, не устраняет обязанность балансодержателя производить капитальный ремонт, а лишь устанавливает обязанность согласования капитального ремонта, затрагивающего несущие конструкции производимого силами арендатора.
В соответствии с действующим в настоящее время приложением N 1 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденным приказом Госкомархитектуры Российской Федерации при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 под капитальным ремонтом понимается ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Таким образом, проведение капитального ремонта в местах общего пользования (санузлах) также возможно, а в некоторых случаях - необходимо.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение..."

5.4. Вывод из судебной практики: Под капитальным ремонтом производственных зданий и сооружений понимаются работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим.

Примечание: Виды и перечень таких работ указаны в п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и в Постановлении Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений".

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2011 N КГ-А41/3925-11 по делу N А41-29048/10
"...Ссылаясь на то, что поскольку из стоимости выполненных работ на сумму 1 350 277 руб. 93 коп. ответчиком были зачтены по Акту о зачете взаимных требований от 28 ноября 2008 года только 346 546 руб. 20 коп., а остались не зачтенными в счет арендной платы работы на сумму 1 003 681 руб. 73 коп., истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании.
Как следует из анализа положений пункта 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, капитальный ремонт объектов капитального строительства представляет собой ремонт, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.
Так, согласно пункту 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).
Таким образом, капитальный ремонт заключается в замене основных частей или элементов имущества. Капитальный ремонт направлен на недопущение аварийного состояния имущества, когда использование имущества по назначению становится невозможным или опасным.
Таким образом, для квалификации проведенных работ в качестве капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью или текущего ремонта, либо улучшений арендованного имущества, суды при рассмотрении данного дела должны были изучить характер выполненных истцом работ, проанализировать их документальное оформление (заключенный договор подряда, дефектные ведомости, акты о приемке выполненных работ).
При таких обстоятельствах, решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.03.2013 N Ф03-817/2013 по делу N А51-5289/2012
"...Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества от 13.09.2006 N 2, по условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование на срок с 13.09.2006 по 14.09.2021 недвижимое имущество (шесть зданий насосных станций) в целях обеспечения получателей (потребителей) Спасского муниципального района услугами по водоснабжению.
Пунктами 2.3.5, 2.3.8 договора (с учетом дополнительного соглашения от 10.01.2007) стороны предусмотрели обязанности арендатора по своевременному проведению текущего ремонта арендуемого имущества и несению всех расходов по его содержанию, а также по проведению капитального ремонта арендуемого имущества за счет арендной платы.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о необходимости досрочного расторжения договора аренды муниципального имущества на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 619 ГК РФ ввиду того, что предприниматель не производит капитальный ремонт переданного в аренду муниципального имущества.
При этом суды обеих инстанций на основании положений пункта 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ правильно квалифицировали ремонт по замене насосных агрегатов на глубинных скважинах как капитальный. В данном случае выход из строя указанного оборудования влечет неработоспособность всего предмета аренды (насосных станций)..."

По данному делу см. также Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 N 05АП-9851/2012, 05АП-10039/2012.

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 N 05АП-9851/2012, 05АП-10039/2012 по делу N А51-5289/2012
"...Обязанность арендатора по проведению капитального ремонта предусмотрена дополнительным соглашением к договору аренды от 10.01.2007, в котором стороны дополнили условия договора аренды в части обязанности арендатора производить капитальный ремонт арендуемого имущества за счет арендной платы. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, является действующим и обязательным для исполнения сторонами.
Факт непроведения капитального ремонта арендатором используемого по договору аренды муниципального имущества подтверждается сторонами.
Так, ответчик в обоснование своих доводов указывает на выход из строя насосных агрегатов, что привело в нерабочее состояние скважину N 18-665, данные обстоятельства подтверждаются актом осмотра водонапорной скважины N 18-658 от 28.06.2012. По мнению ответчика, работы по замене насосного оборудования указанной скважины относятся к капитальному ремонту и они подлежат выполнению истцом (письма ответчика в адрес истца от 12.11.2009 N 483 о замене насоса; от 09.02.2012 N 70 о замене насоса; от 07.11.2011 N 16).
В силу положений п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Из положений указанной нормы права следует, что замена насосных агрегатов на глубинных скважинах относится к капитальному ремонту, который в силу пункта 2.3.8 договора аренды от 13.09.2006 г. в редакции дополнительного соглашения к нему от 10.01.2007 г. должен осуществляться арендатором за счет средств арендной платы..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.06.2013 по делу N А63-10611/2012
"...Из содержания статьи 616 Гражданского кодекса следует, что право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.
Под капитальным ремонтом законодатель понимает замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. Реконструкция предполагает изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункты 14, 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее - Градостроительный кодекс).
Истолковав условия договора аренды от 30.05.2006, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что выполненные арендатором работы, взыскание стоимости которых составляет предмет рассматриваемого иска, в основном направлены на изменение состояния нежилого помещения, его целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) созданы улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно произошло повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, что соответствует понятиям неотделимых улучшений и реконструкции..."

5.5. Вывод из судебной практики: Под капитальным ремонтом подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2009 по делу N А22-1624/07/4-235
"...В соответствии со статьей 616 Кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта. Стороны в акте оговорили, что передаваемый в аренду объект находится в состоянии, не отвечающем требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, используемым в соответствии с назначением арендуемого имущества. В договоре не установлена обязанность арендатора по проведению капитального ремонта помещений. Под капитальным ремонтом подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов... Принимая во внимание, что арендованные помещения находились в состоянии, требующем капитального ремонта, который предприниматель произвел за свой счет в отсутствие в договоре такой обязанности, апелляционный суд правомерно удовлетворил иск предпринимателя..."

5.6. Вывод из судебной практики: Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.

Судебная практика:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008 по делу N А35-6297/07-С13
"...Что касается взыскания расходов на текущий ремонт, то определение такого ремонта в пункте 1.3 договора как "ремонтно-отделочных работ в помещении" без указания в договоре аренды конкретного перечня видов работ и сроков их выполнения, также не дают оснований считать ответчика не исполнившим или ненадлежаще исполнившим свои обязательства по договору и в этой части.
Поскольку текущий ремонт состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей, при отсутствии разграничения работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту и непредставлении истцом технических условий, правил, иных нормативных актов, в которых были бы оговорены виды работ, соответствующие их виды следовало указывать в договоре, что сторонами договора аренды также не было согласовано.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает правомерным и обоснованным отказ истцу в иске о взыскании расходов на ремонт, а решение суда не подлежащим отмене..."

6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости

Статья 616 ГК РФ устанавливает условия, при которых арендатор вправе провести капитальный ремонт арендуемого имущества, однако порядок реализации этого права законом не определен. Вследствие этого на практике встречаются ситуации, когда арендатор производит ремонт по своему усмотрению и без согласования с арендодателем. Арендодатель в свою очередь часто не желает возмещать арендатору расходы на ремонт, произведенный без его согласия и согласования стоимости. Возникает вопрос: обязан ли арендатор согласовать с арендодателем проведение капитального ремонта, если он имеет на это право согласно ст. 616 ГК РФ, а также его форму и стоимость?

6.1. Вывод из судебной практики: Арендатор в любом случае несет обязанность по согласованию с арендодателем проведения капитального ремонта.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 13.07.2010 N ВАС-8770/10 по делу N А32-15988/2009-27/63
"...Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что между обществом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) был заключен ряд последовательных договоров аренды нежилого помещения: 18,8 кв. метров на периоды: с 01.01.2007 по 31.03.2007 и с 02.01.2008 по 31.01.2008; 125 кв. метров - с 01.04.2008 по 31.12.2008. Согласно пункту 2.6 договоров арендатор обязуется не производить никаких перепланировок арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя. В случае письменного разрешения на перепланировку арендуемых помещений арендатор производит все работы за свой счет.
Согласно пункту 2.8 этих же договоров затраты арендатора на любые работы, связанные с его деятельностью, арендодателем не возмещаются.
Предпринимателем был проведен капитальный ремонт арендуемого помещения, что подтверждается договором со строительной бригадой, сметой, а также актом приемки помещения.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, основывался на нормативных положениях пункта 2 статьи 616, пунктов 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходил из того, что доказательств получения письменного разрешения арендодателя на проведение капитального ремонта арендуемых помещений заявителем не представлено.
Учитывая данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции также пришел к выводу о том, что ремонт помещения был произведен арендатором в целях собственной профессиональной деятельности и в силу условий договора стоимость затрат на произведенные улучшения возмещению не подлежит.
Таким образом, доводы заявителя рассматривались судами трех инстанций и направлены, по существу, на переоценку имеющихся в деле доказательств, установление новых обстоятельств, что не входит в полномочия суда надзорной инстанции, определенные в главе 36 Кодекса..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Примечание: В приведенных ниже судебных актах суды исходили из того, что при проведении капремонта арендатор должен согласовать с арендодателем документацию, определяющую предмет ремонтных работ (это может быть и прямо предусмотрено договором аренды). Анализ судебных актов позволяет сделать вывод, что такими документами могут быть проектная документация, смета (или стоимость ремонтных работ), разрешительная документация.
Иногда суды указывают на необходимость привлечения арендодателя к приемке результата таких работ. В противном случае арендатор теряет право на возмещение расходов по ремонту. При проведении ремонта на сумму, превышающую согласованную, арендатор вправе требовать возмещения только согласованных расходов.

Определение ВАС РФ от 30.08.2011 N ВАС-11007/11 по делу N А65-18731/2010-СГ2-3
"...Исковые требования основаны на положениях статей 623, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 18, 22 Федерального закона от 26.09.1997 N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях" и мотивированы тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения от 20.04.2009 N 7979-93 для размещения мусульманского кафе, в котором истец произвел работы по улучшению арендованного имущества. Вместе с тем, предоставление ответчиком нежилого помещения через аукцион, взыскание арендной платы противоречит положениям указанного Закона. Ответчик неправомерно отказал истцу в переоформлении договора аренды в безвозмездное пользование и не предоставил указанные помещения в собственность истцу.
Отказывая во взыскании стоимости неотделимых улучшений, суды пришли к выводу о том, что неотделимые улучшения произведены без согласия ответчика и для использования помещения в своих целях.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Определение ВАС РФ от 05.08.2010 N 10196/10 по делу N А40-41049/09-28-336
"...Как следует из судебных актов, 02.12.2003 между Департаментом имущества г. Москвы (арендодатель) и ОАО "Компания Мособлстрой" (арендатор) был заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование на срок по 30.09.2008 нежилые помещения общей площадью 903,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 52, стр. 4.
Отказывая в удовлетворении встречного иска ОАО "Компания "Мособлстрой" о взыскании задолженности за проведение капитального ремонта объекта аренды, суды исходили из того, что заявителем не представлены доказательства, подтверждающие, что арендодателем было дано согласие на проведение соответствующего ремонта, что не противоречит пункту 5.2.2 договора аренды от 02.12.2003.
Учитывая изложенное, оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.03.2011 по делу N А33-8670/2010
"...Истцом в 2008 - 2009 годах в арендуемом нежилом помещении производился ремонт.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность в сумме 102 183 рубля 37 копеек в виде затрат на восстановление, капитальный ремонт и содержание нежилого здания магазина, истец обратился в суд с настоящим иском.
На основании пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Арендатор обязан за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт (пункт 2.2.3 договоров), а также не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя, неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя (пункт 2.2.5 договоров).
Судебными инстанциями правомерно установлено, что в материалы дела не представлено доказательств обращения истца к ответчику за соответствующим разрешением об улучшении арендованного им имущества, а также доказательств того, что данное разрешение ответчиком истцу выдано.
Кроме того, судом первой и апелляционной инстанций обоснованно установлено, что спорное помещение было передано ООО "МАЗАиКА" в пригодном для использования состоянии, что следует из условий договоров.
При таких обстоятельствах, судебные инстанции законно и обоснованно пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку истцом не представлены доказательства согласования с ответчиком производства неотделимых улучшений, их объема и стоимости, а также не представлены доказательства необходимости выполнения данных работ..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 12.11.2010 N КГ-А41/13692-10 по делу N А41-29794/09
"...Арендатором по договору аренды N 01/06/06 от 30.06.2006 г. заявлены встречные требования о взыскании затрат на капитальный ремонт и стоимости неотделимых улучшений в сумме 1.505.921 рубль 58 копеек, произведенных в период арендных отношений между ИП Ефремовым А.В. и ООО "С.А.И.-ПЛАСТ".
Суды указали, что в подтверждение затрат на проведение ремонта в арендуемых по договору аренды N 01/06/06 от 30.06.2006 г. нежилых помещениях ООО "С.А.И.-ПЛАСТ" представило договор подряда N 51 от 02.10.2006 г., заключенный им с ООО "СтройСитиком", локальный сметный расчет N 1 на сумму 1.505.921 рубль 58 копеек, акт о приемке выполненных ООО "СтройСитиком" работ.
Как усматривается из материалов и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО "С.А.И.-ПЛАСТ" не представлены доказательства производства ремонтных работ с согласия собственника имущества Рутковского С.В. или доверительного управляющего ИП Ефремова А.В.
В связи с этим суд кассационной инстанции находит выводы судов об отказе во взыскании затрат на капитальный ремонт и стоимости неотделимых улучшений в сумме 1.505.921 рубль 58 копеек законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.04.2010 N КГ-А40/3250-10 по делу N А40-41049/09-28-336
"...Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды; нарушение арендодателем данной обязанности дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Договором аренды N 1-1164/2003 от 02.12.2003 г. предусмотрено иное регулирование, нежели установлено п. 1 ст. 616 ГК РФ, а именно: п. 5.2.2 Договора предусмотрено, что в случае проведения капитального ремонта объекта аренды за счет собственных средств с согласия собственника арендная плата уменьшается на величину фактической стоимости (полностью или части) затрат на капитальный ремонт, согласно техническому заданию и смете, согласованным с балансодержателем и арендодателем; при завершении капитального ремонта объекта, проведенного арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, арендатор обязан представить документы, подтверждающие объемы затрат на его проведение.
Таким образом, по настоящему делу на Ответчике, ссылающемся на возникновение у него права требования возмещения арендодателем понесенных арендатором расходов на проведение капитального ремонта объекта аренды, - в силу ст. 65 АПК РФ лежит обязанность доказать, что арендодатель дал согласие на проведение соответствующего ремонта, согласовав техническое задание и смету на ремонт.
Между тем Ответчиком соответствующих доказательств не представлено.
Представленные Ответчиком доказательства (акты обследования, дефектные ведомости, акты сдачи-приемки работ, ведомости согласования объемов работ, акты согласования стоимости работ, счета, платежные поручения, накладные, договоры на выполнение работ, обращения, ответы на обращения, техническое задание, паспорта, сертификаты, фототаблицы), как правомерно пришли к выводу суды, не свидетельствуют о согласовании арендодателем технических заданий и смет на ремонт.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что из письма N ц/05/2651 от 09.08.2005 г. и письма ГУП ДЭЗ Таганского района от 25.08.2005 г. следует, что Ответчик согласовал проведение капитального ремонта объекта аренды - нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Земляной вал, д. 52, стр. 4, квартал 321 в соответствии с пунктом договора аренды от 02.12.2003 г. N 1-1164/2003 и получил необходимое согласие Арендодателя и Балансодержателя, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку судами установлено, что представленные в дело доказательства не содержат сведений о согласовании арендодателем и балансодержателем технических заданий и смет на ремонт. Выражение согласия на проведение капитального ремонта по условиям п. 5.2.2 Договора не является основанием для выполнения капитального ремонта, таким основанием является согласие собственника недвижимого имущества в совокупности с согласованными с балансодержателем и арендодателем техническому заданию и смете..."

Постановление ФАС Московского округа от 12.07.2007, 19.07.2007 N КГ-А40/6441-07 по делу N А40-76939/06-77-535
"...Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
По условиям договора аренды от 10.08.2004 обязанность по проведению капитального ремонта нежилых помещений возлагается на балансодержателя.
В соответствии с пунктом 4 Особых условий к договору аренды финансирование работ по ремонту нежилых помещений должно производиться в соответствии с распоряжением Премьера Правительства Москвы от 11.09.1996 N 832-РП. Пунктом 1.5 указанного распоряжения предусмотрено, что капитальный ремонт производится за счет средств арендатора под контролем предприятия в хозяйственном ведении, оперативном или ином управлении которого находится строение.
Из материалов дела усматривается, что письмом от 29.10.2004 за номером N 5789/04д заместитель руководителя Центрального территориального агентства Департамента имущества г. Москвы в ответ на обращение ООО "АР Девелопмент" сообщил, о том, что согласовывает проведение капитального ремонта спорного нежилого помещения с оформлением разрешительной документации в установленном порядке.
Однако, как установил арбитражный суд, разрешительная документация не составлялась и не согласовывалась.
При таком положении апелляционный суд правомерно указал на отсутствие правовых оснований для взыскания с Департамента стоимости капитального ремонта..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.06.2006 N КГ-А40/5235-06 по делу N А40-70927/05-138-533
"...Региональная общественная организация "Футбольный клуб ЦСКА" (далее - футбольный клуб) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы к Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом (далее - РФФИ) и Ленинградской квартирно-эксплуатационной части Московского военного округа (далее - Ленинградская КЭЧ) с иском о солидарном взыскании 668539 руб., составляющих стоимость капитального ремонта арендованного имущества, вызванного неотложной необходимостью.
Согласно п. 2.3.4 договора аренды от 17.08.2000 N 01-7/194 стороны предусмотрели возможность проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества за счет денежных средств арендатора с зачетом стоимости выполненных работ в счет арендной платы.
Материалами дела установлено, что футбольным клубом и Ленинградской КЭЧ была согласована смета на капитальный ремонт СК "Лефортово" на общую сумму 11745851 руб. Согласно данной смете стоимость работ по капитальному ремонту наружного водопровода составляет 98000 рублей по состоянию на 2001 г.
Решением от 18.10.2005 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-49117/05-89-436 установлено, что Футбольным клубом понесены затраты на проведение капитального ремонта наружных сетей водопровода в сумме 659350 рублей. Работы были приняты ответчиками и зачтены в счет арендной платы.
Доказательств согласования сторонами договора сметы на проведение капитального ремонта наружных сетей водопровода в большей сумме не представлено.
С учетом изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.05.2011 по делу N А65-18731/2010
"...В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).
Отказывая истцу во взыскании стоимости неотделимых улучшений, судебные инстанции с учетом положений пункта 4.4.7 договора аренды пришли к правомерному выводу, что неотделимые улучшения произведены без согласия ответчика и для использования помещения в своих целях.
Произведя ремонтные работы в виде демонтажа деревянных напольных покрытий, кирпичных перегородок и вывоза мусора на сумму 316 379 руб. 55 коп., доказательств получения согласия арендодателя на проведение капитального ремонта или наличие необходимости в его проведении истцом не представлены.
Судебными инстанциями правомерно указано, что все произведенные строительные работы неосновательным обогащением для ответчика не являются и произведены истцом на собственный страх и риск..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.08.2010 по делу N А06-3521/2009
"...В соответствии с положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Исходя из данных положений гражданского законодательства судебные инстанции правомерно указали на наличие у арендатора обязанности по согласованию необходимых ремонтных работ и их стоимости в конкретных арендуемых помещениях.
Доказательства согласования дополнительных ремонтных работ, помимо произведенных в 2004 году, Покупателем в материалы дела не представлены. При этом судебными инстанциями правомерно учтено, что по согласованным ремонтным работам арендодателем уже произведен зачет. При этом при проведении зачета по арендной плате Покупателем в отношении суммы проведенного зачета какие-либо возражения не выдвигались. В материалах дела отсутствуют доказательства согласования с арендодателем дополнительных неотделимых улучшений, произведенных после проведения зачета. По дополнительным неотделимым улучшениям Покупателем не представлены и первичные документы (договоры с подрядчиком, сметы, акты приемки выполненных работ, платежные документы об оплате выполненных работ), подтверждающие факт выполнения работ за счет собственных средств Покупателя.
Судебными инстанциями, с учетом положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно указано, что арендатор вправе получить только фактически понесенные и надлежащим образом согласованные расходы на проведение ремонта и реконструкцию арендуемого имущества, в связи с чем стоимость произведенных улучшений в ценах 2009 года правомерно не принята во внимание..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.06.2010 по делу N А52-2654/2009
"...Стороны 18.03.1996 внесли изменения в договор, которые изложили в протоколе разногласий к договору. Текст утвержден протоколом согласования разногласий от 01.04.1996. Пункт 6.3 договора изложен в следующей редакции: "Арендатор за свой счет и своими силами производит капитальный ремонт арендованных помещений. Сметная стоимость работ согласовывается с арендодателем и принимается балансодержателем. Арендатор вправе направить арендодателю требование о возмещении стоимости работ по капитальному ремонту помещений в пределах суммы, указанной в объектной смете с учетом коэффициента инфляции за период с даты приема-передачи помещений в аренду до момента оплаты. Арендодатель в течение месяца после получения требования от арендатора возмещает последнему стоимость произведенного капитального ремонта. Арендатор вправе взыскать с арендодателя стоимость капитального ремонта в судебном порядке в случае невозмещения стоимости в указанный срок. Сумма, подлежащая уплате арендатору за капитальный ремонт, после согласования сторонами может быть зачтена арендодателем в счет арендной платы".
Материалами дела подтверждается, что работы по реконструкции магазина выполнены, что следует из акта приемки выполненных работ на сумму 464 679 455 руб.
В связи с тем, что затраты на ремонт помещения не были компенсированы, Общество обратилось в суд с иском к Комитету и Финансовому управлению администрации города Пскова о взыскании 176 326 руб. 92 коп. задолженности по оплате неотделимых улучшений недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Псков, ул. Р. Люксембург, д. 23.
В силу общего правила пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.
Согласно положениям пунктов 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ суды нижестоящих инстанций исследовали и оценили представленные в материалы дела доказательства и пришли к выводу о том, что в нарушение пунктов 1.5, 6.3 договора Общество не представило документы, свидетельствующие о согласии Комитета и балансодержателя на выполнение работ (неотделимые улучшения) в том объеме, в котором они были произведены истцом, а равно не подтвердило и своего права на возмещение стоимости ремонта в заявленной сумме. В связи с этим суды обоснованно отказали Обществу в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2010 по делу N А21-3765/2008
"...Как следует из материалов дела, Комитет по управлению государственным имуществом Калининградской области (арендодатель, правопредшественник истца) и закрытое акционерное общество "Судоремонт-Балтика" (арендатор, правопредшественник ответчика) заключили договор от 07.05.1999 N 126 аренды зданий, сооружений и оборудования, расположенных по адресу: Калининград, ул. Правая набережная, д. 26, на срок до 07.05.2014.
Ссылка подателя жалобы о необходимости зачета расходов арендатора на капитальный ремонт в счет арендных платежей несостоятельна в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
В соответствии с пунктом 2.2.8 договора арендатор обязуется производить капитальный ремонт имущества с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с арендодателем.
Затраты арендатора на проведение капитального ремонта имущества могут быть зачтены в счет арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 6.5 договора, а именно при условии письменного предварительного согласования с арендодателем сметы на проведение работ и подлежащей возмещению суммы.
Ни одно из предусмотренных договором условий зачета стоимости капитального ремонта арендатором не было выполнено.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что оснований для зачета расходов арендатора на капитальный ремонт арендуемого имущества в счет арендной платы не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2006 по делу N А13-950/2006-04
"...В доказательство проведенных работ, их объемов и стоимости истец представил суду смету, договор подряда от 24.10.2005 N 14 на выполнение ремонтных работ, заключенный с ООО "Интерстрой", справку о стоимости выполненных работ и затрат от 08.11.2005, акт от 08.11.2005 о приемке выполненных работ.
Оценив указанные документы, суд установил, что они составлены истцом без привлечения представителя Комитета. О необходимости принять выполненные ООО "Интерстрой" работы Комитет не извещался и не принимал участие в их приемке.
При таком положении акт, смета и справка не могут рассматриваться надлежащими доказательствами произведенных затрат на ремонт..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.10.2006 по делу N А56-51212/04
"...Суд первой инстанции взыскал с ООО "Адонис" в пользу ОАО "РЖД" долг по арендной плате и эксплуатационным расходам и отказал в удовлетворении встречного иска, посчитав, что арендатор не вправе требовать компенсации затрат, связанных с ремонтом помещения, поскольку не представил доказательств согласования с арендодателем сметы и проектной документации по ремонту. Суд также указал, что арендная плата установлена сторонами по минимальной ставке с учетом стоимости возможного ремонта.
Исследовав материалы дела, доводы стороны и условия договора, суд апелляционной инстанции сделал следующие выводы: из договора аренды не следует, что установленный сторонами размер арендной платы связан с обязанностью арендатора выполнить капитальный ремонт, поскольку по условиям договора расчеты между сторонами могут производиться как деньгами, так и посредством погашения инвестиций, привлеченных на проведение ремонтных работ (пункт 2 дополнительного соглашения от 03.04.2000); ни законом, ни договором не предусмотрено освобождение арендодателя от обязанности производить капитальный ремонт за свой счет; выполнение арендатором капитального ремонта за свой счет влечет предусмотренное статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации право арендатора на взыскание стоимости такого ремонта; факт осуществления ООО "Адонис" капитального ремонта на сумму 2378773 руб. подтвержден документами на проведение подрядных работ и их оплатой ООО "Адонис" (т. 2, л.д. 1 - 41).
Доводу ОАО "РЖД" о несогласованности с ним объемов работ дана надлежащая оценка судом апелляционной инстанции. Суд правомерно указал, что факт согласования проектно-сметной документации подтвержден письмом арендодателя от 01.02.2000, в котором указано, что арендодатель гарантирует возмещение арендатору денежных средств, затраченных последним на составление и изготовление проектно-сметной документации по реконструкции и капитальному ремонту названного нежилого помещения (т. 3, л.д. 73), что государственное унитарное предприятие "Дорожный центр рабочего снабжения", которое являлось арендодателем в период проведения ремонтных работ, не оспаривало необходимости проведения ремонтных работ, факта их выполнения и их стоимость. Кроме того, в материалах дела имеются документы, из которых следует, что проект реконструкции названного помещения 30.06.2000 согласован со структурным подразделением арендодателя - Центром Госсанэпиднадзора Санкт-Петербург-Витебского отделения Октябрьской железной дороги; выполненные по реконструкции работы обследованы на соответствие правилам пожарной безопасности и приняты по акту от 05.02.2001 комиссией, в состав которой входил инспектор ведомственного пожарного надзора того же отделения Октябрьской железной дороги (т. 3, л.д. 81, 85)..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2010 N Ф09-4123/10-С3 по делу N А60-39080/2009-С12
"...Предприниматель, полагая, что понес расходы на приведение арендованного имущества в состояние, соответствующее его назначению, заявил встречный иск о зачете затрат на реконструкцию в счет арендных платежей.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из следующего.
В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 2 и 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 7.2 договора аренды определено, что неотделимые улучшения производятся арендатором только с разрешения арендодателя.
Письменного разрешения арендодателя в соответствии с п. 7.2 договора аренды на производство работ по электро- и теплоснабжению предприниматель не получал.
Таким образом, предприниматель не подтвердил своего права на возмещение стоимости ремонта, в связи с чем суды правильно отказали в удовлетворении встречного иска..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.02.2010 N Ф09-197/10-С6 по делу N А34-3072/2009
"...Расходы арендатора на ремонтно-восстановительные работы в соответствии с утвержденной сметой засчитываются в счет арендной платы (п. 3.3 договора).
В письме от 28.04.2009 территориальное управление сообщило предпринимателю Богомолову А.И. о наличии задолженности по внесению арендных платежей в сумме 1 011 242 руб. 14 коп. (в том числе 6 861 руб. 30 коп. пени) и предупредило об обращении в суд с иском о расторжении договора в случае неисполнения арендатором обязанности по погашению задолженности (т. 1, л. д. 16).
Поскольку предпринимателем Богомоловым А.И. указанные требования исполнены не были, территориальное управление обратилось в Арбитражный суд Курганской области с соответствующим иском.
Согласно п. 1.4 договора от 31.05.2000 после разработки проекта ремонтно-восстановительных работ, согласованного с арендодателем и Центром и другими заинтересованными службами, арендатор приступает к проведению ремонтно-восстановительных работ здания-памятника, которые должны быть проведены в течение 5 лет, согласно плану-графику, утвержденному департаментом. Окончание ремонтно-восстановительных работ оформляется актом.
Арендатор обязан ежеквартально представлять арендодателю и Центру информацию об объемах выполненных ремонтно-восстановительных работ (п. 2.2.11 названного договора).
С учетом изложенного апелляционным судом сделан вывод о том, что в договоре сторонами установлен порядок согласования проектно-сметной документации с арендодателем (собственником недвижимого имущества) и Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд пришел к выводу о том, что предпринимателем Богомоловым А.И. не соблюден порядок согласования проектно-сметной документации проводимых работ, установленный договором аренды от 31.05.2000 N 583, в связи с чем обоснованно указал на отсутствие оснований для зачета стоимости произведенных работ в счет арендной платы.
С учетом изложенного судами правомерно удовлетворены исковые требования территориального управления в полном объеме..."

Постановление ФАС Уральского округа от 01.11.2007 N Ф09-8918/07-С6 по делу N А71-6756/2006
"...Также правомерно судами указано на отсутствие оснований для зачета в счет арендной платы стоимости произведенных арендатором ремонтных работ по условиям договоров аренды муниципального имущества, поскольку выполнение обществом "Ижстройсервис" указанных работ с арендодателем согласовано не было, документы, подтверждающие необходимость их выполнения составлены арендатором в одностороннем порядке, арендодатель участия в приемке выполненных работ не принимал.
При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований являются правильными..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2009 по делу N А14-15066/2008/486/6
"...20.02.1999 между Комитетом по управлению государственным имуществом Воронежской области (правопредшественником Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области) (арендодатель) и Воронежской межтерриториальной коллегией адвокатов (арендатор) был заключен договор N Х/99-10 аренды нежилого помещения общей площадью 869,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, д. 16, для образовательной деятельности и размещения филиала Российской академии адвокатуры, библиотеки юридической литературы, читального зала, проведения учебных процессов, лекций, бесед на правовые темы для населения, оказания профессорско-преподавательским составом бесплатной правовой помощи депутатам всех уровней, администрациям г. Воронежа и Воронежской области, а также инвалидам войн и малоимущим гражданам, в других целях, не противоречащих законодательству об аренде помещений, сроком с 01.03.1999 по 01.03.2014.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.12.2008 по делу N А14-254711877-2008/415/17 названный договор аренды от 20.02.1999 N Х/99-10 расторгнут, Воронежская межтерриториальная коллегия адвокатов выселена из нежилого помещения площадью 869,3 кв. м.
По смыслу п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если они произведены с согласия арендодателя.
Пунктом 5.1 договора N Х/99-10 от 20.02.1999 предусмотрена обязанность арендатора производить в течение срока аренды по согласованию с арендодателем капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого объекта. Стоимость согласованных с ГУ "СЭС УД АВО" работ по реконструкции здания, производимых арендатором, засчитывается в арендную плату и определяется по подписанным сторонами актам выполненных работ.
Между тем, судами установлено, что проведенные арендатором работы не были согласованы с арендодателем.
При таких обстоятельствах, учитывая, что условиями договора N Х/99-10 от 20.02.1999 (п. 5.1) была предусмотрена обязанность арендатора производить в течение срока аренды капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого объекта по согласованию с арендодателем, однако доказательств получения такого согласия не представлено, суды, исходя из положений п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ, пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска о взыскании с ответчика неосновательного обогащения..."

6.2. Вывод из судебной практики: Если договором установлено право арендодателя на возмещение арендатору стоимости проведенного последним капитального ремонта, это не означает, что возмещение стоимости капремонта является правом, а не обязанностью арендодателя, поскольку такая обязанность предусмотрена ст. 616 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 03.08.2009 N Ф09-5495/09-С6 по делу N А50-1358/2008
"...В соответствии с п. 5.5 договора аренды от 04.03.2004 N 2430-04С в редакции изменений от 30.12.2004 N 3 арендодатель имеет право в порядке, установленном решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61 "Об утверждении "Положения об аренде муниципального имущества" и Методики определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество" и "Методики определения размера арендной платы за сооружения муниципальной собственности", возместить арендатору путем снижения арендной платы стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту и не связанных с деятельностью арендатора, проведенных арендатором в течение срока действия договора по предварительному согласованию с арендодателем.
Таким образом, основания, условия и порядок возмещения арендатору стоимости капитального ремонта предусмотрены п. 5.5 договора аренды с учетом положений ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указание апелляционного суда в мотивировочной части постановления на то, что возмещение стоимости работ, относящихся к капитальному ремонту, является правом, а не обязанностью арендодателя, следует считать неточным изложением существа названного условия договора..."

7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендатор в ряде случаев вправе взыскать с арендодателя стоимость произведенного капитального ремонта. Однако нередко возникает вопрос: какие документы могут служить доказательствами произведенных арендатором расходов? Судебная практика дает следующие разъяснения по этому поводу.

7.1. Вывод из судебной практики: Документы, ясно и четко указывающие на объект ремонта и работы, на которые произведены расходы, могут быть признаны судом доказательством несения расходов.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 04.08.2010 N ВАС-7944/10 по делу N А40-11932/09-3-132
"...По иску ООО "У Иваныча" к Департаменту имущества города Москвы (далее - департамент) о взыскании 1 219 739 рублей неотделимых улучшений в связи с произведенным ремонтом.
При рассмотрении спора судами исследованы фактические обстоятельства и установлено, что в 2003 году в связи с необходимостью проведения в арендуемом помещении работ по капитальному ремонту и работ по частичному переустройству, истец совместно с ГУП ДЕЗ района Зюзино г. Москвы составил смету по капитальному ремонту подвального помещения, согласно которой стоимость составила 1 219 739 руб. 29 коп., и график проведения капитального ремонта подвального помещения. 23.09.2003 между ГУП ДЕЗ района Зюзино г. Москвы и ООО "У Иваныча" был подписан акт приемки выполненных работ по капитальному ремонту, согласно которому работы выполнены в полном объеме на основании согласования стоимости, дефектной ведомости, сметы и графика и помещение может использоваться.
Кроме того, как установил суд первой инстанции, проведение работ, их стоимость подтверждены представленными в материалы дела документами - сметами и актом приема-сдачи работ, договором купли-продажи товара от 24.12.2003, платежными поручениями, товарными накладными ремонт был проведен при согласовании с балансодержателем помещения и при надлежащем уведомлении Департамента имущества города Москвы о производстве ремонта и при отсутствии его возражений.
При указанных обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил иск на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.07.2013 по делу N А43-8441/2012
"...Суды установили, что арендованные объекты переданы ООО "Премьера" по акту приема-передачи от 22.04.2011 с техническими паспортами, согласно которым здание построено в 1959 году и имеет высокую степень износа, а именно: износ фундамента здания составляет 30 процентов; наружных и внутренних капитальных стен и перекрытий - 25 процентов; крыши - 40 процентов; полов - 35 процентов; проемов - 40 процентов; наружной и внутренней отделки - 40 процентов; центрального отопления, водопровода, канализации - 50 процентов; электрики - 45 процентов; вентиляции - 40 процентов.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок (статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив по правилам названных процессуальных норм представленные в дело доказательства, в том числе договор подряда от 21.06.2011 N 12/06, акты выполненных работ от 20.07.2011 N 12/06-1, от 24.08.2011 N 12/06-2, от 05.07.2011 N 1, от 24.08.2011 N 2, от 09.08.2011 N 12/06-1 и от 06.09.2011 N ДС-1ПР, платежные поручения с июня по ноябрь 2011 года об оплате заявителем ООО "СтройЭлит" проведенных работ, техническое заключение N 18-3/10-12-У "О проведении анализа сметной документации на производство ремонтных работ в здании, расположенном по адресу: Нижний Новгород, Московское шоссе, дом 85" (далее - техническое заключение N 18-3/10-12-У), техническое заключение N 201210251 "Анализ фактически выполненного объема работ и исполнительной документации объекта (город Нижний Новгород, Московское шоссе, дом 85)" (далее - техническое заключение N 201210251), суды пришли к выводу о том, что проведенный ООО "Премьера" в помещениях ремонт является капитальным, вызван неотложной необходимостью и направлен на возможность эксплуатации арендованных помещений по целевому назначению. Суды установили, что на дату передачи имущества в аренду техническое состояние здания относилось к категории "неудовлетворительное и предаварийное или аварийное", поскольку в силу пункта 2 части V Строительных правил 11-105-97, одобренных письмом Госстроя России от 08.08.2003 N ЛБ-95, существующие повреждения помещений свидетельствовали о непригодности конструкций к эксплуатации, об опасности их обрушения и пребывания людей в зоне расположения конструкций. Из технического заключения N 18-3/10-12-У, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Лаборатория строительной экспертизы", усматривается, что сметная документация соответствует нормативам в области сметного нормирования и ценообразования, примененные расценки не противоречат технологии выполнения ремонтно-строительных работ, а объемы работ соответствуют фактически выполненным. Факт соответствия объема указанных в актах выполненных работ фактически выполненным работам подтвержден также техническим заключением N 201210251, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью "Билдинг Центр". Доказательств, свидетельствующих о несоответствии стоимости проведенных работ (материалов) среднерыночным ценам на аналогичные работы (материалы), заявитель кассационной жалобы в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.
Доказательства возмещения должником расходов, понесенных ООО "Премьера" на капитальный ремонт арендованных помещений, в материалах дела отсутствуют.
Суды пришли к обоснованному выводу о правомерности заявленных ООО "Премьера" требований о включении требований заявителя в соответствующей части в реестр требований кредиторов должника..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.01.2010 по делу N А33-17262/2008
"...Полагая, что ответчик неосновательно обогатился, в связи с увеличением стоимости недвижимого имущества в результате проведения капитального ремонта, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что в соответствии со статьями 606, 611, 616, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации материалами дела подтверждается необходимость проведения истцом капитального ремонта, а также сам факт выполнения работ по капитальному ремонту, в связи с чем ответчик обязан произвести оплату неосновательного обогащения выраженного в стоимости проведения капитального ремонта арендуемого истцом недвижимого имущества.
Судебными инстанциями правомерно установлено, что истцом представлены доказательства проведения капитального ремонта и его стоимости: договор N П03-05 от 29.03.2005, договор подряда N 14/0505 от 01.06.2005, договор подряда N 3 от 23.07.2005, договор подряда N 16-О от 29.07.2005, договор генерального подряда N 5 от 21.08.2005, а также акты выполненных работ, по которым работы подрядчиком выполнены и приняты заказчиком на общую сумму 14 318 025 рублей 29 копеек..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.03.2010 N Ф03-1327/2010 по делу N А51-5174/2009
"...При рассмотрении встречного искового требования ИП Вакуленко С.А. о взыскании с первоначального истца 33 936 706 руб. стоимости капитального ремонта арбитражными судами установлено, что Управлением имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа в нарушение статьи 616 ГК РФ обязанность по капитальному ремонту помещений, переданных индивидуальному предпринимателю по договору аренды N 316, не исполнялась.
Указанное обстоятельство подтверждено имеющимися в материалах дела соглашением управления на проведение индивидуальным предпринимателем работ по капитальному ремонту, сметными расчетами, актами выполненных работ формы КС-2, справками о стоимости выполненных работ формы КС-3, платежными поручениями, квитанциями к приходным кассовым ордерам об оплате выполненных работ и договорами, заключенными ИП Вакуленко С.А. со строительными организациями.
Между тем, заключенное между сторонами спора соглашение от 01.12.2008 свидетельствует о согласии управления на зачет лишь части суммы в размере 10 912 213 руб.; на запрос индивидуального предпринимателя о возможности зачета всей суммы понесенных им расходов на проведение капитального ремонта Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа ответило отказом (письмо от 22.09.2009 N 11/04-11474).
При таких обстоятельствах, установив не засчитанную собственником помещения в счет арендной платы сумму расходов (23 024 493 руб.), апелляционный суд правомерно в соответствии с частью 5 статьи 170 АПК РФ произвел зачет требований по первоначальному и встречному искам, определив таким образом ко взысканию с Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа в пользу ИП Вакуленко С.А. денежные средства в размере 15 919 743,25 руб..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2010 N КГ-А40/902-10 по делу N А40-11932/09-3-132
"...В ходе ремонта были осуществлены следующие работы: ремонт фундамента, производство стяжки, восстановление отдельного входа с заменой кирпичной кладки, ступеней, установки оконных блоков, замена электропроводки, облицовка стен гипсокартоном, устройство подвесных потолков.
При этом, 23 сентября 2003 года между ГУП ДЕЗ района Зюзино г. Москвы и ООО "У Иваныча" был подписан акт приемки выполненных работ по капитальному ремонту, согласно которому работы выполнены в полном объеме на основании согласования стоимости, дефектной ведомости, сметы и графика и помещение может использоваться.
Кроме того, как установил суд первой инстанции, проведение работ, их стоимость подтверждены представленными в материалы дела документами - сметами и актом приема-сдачи работ, договором купли-продажи товара от 24.12.2003 г. (л.д. 64 - 65 т. 1), платежными поручениями (л.д. 66 - 67 т. 2), товарными накладными (л.д. 138 - 150 т. 1, л.д. 1 - 53 т. 2).
При этом, суд первой инстанции принял во внимание, что ремонт был проведен при согласовании с балансодержателем помещения и при надлежащем уведомлении Департамента имущества города Москвы о производстве ремонта и при отсутствии его возражений.
Таким образом, учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, которые документально подтверждены, вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований является правильным, сделан на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела и правильного применения норм материального и процессуального права, в связи с чем постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение оставлению в силе..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.10.2014 N Ф07-6706/2014 по делу N А56-73205/2013
"...Определением суда первой инстанции от 04.02.2014 принят к производству встречный иск Банка о взыскании с Общества 1 812 447 руб. 78 коп. затрат на капитальный ремонт арендованных помещений и 31 124 руб. 47 коп. государственной пошлины.
Ссылаясь на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Ссылаясь на уклонение арендодателя от подписания соглашения о зачете в счет арендной платы стоимости выполненных ремонтных работ, Банк предъявил встречное требование.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 617, статьей 623 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что при перемене собственника арендованного имущества прежний собственник утрачивает, а новый приобретает обязательства, вытекающие из договора аренды, в том числе обязательства по возмещению арендатору стоимости ремонта, в том числе неотделимых улучшений, объекта аренды.
Как видно из материалов дела, Общество стало собственником арендованного Банком имущества с 25.11.2011 и приобрело права арендодателя по действующему на тот момент договору аренды от 19.01.2010 N 31.
То обстоятельство, что стороны в 2012 году оформили новый договор аренды того же имущества, не означает, что Банк утратил право требовать от нового собственника возмещения стоимости произведенных им в 2010 году улучшений арендованного имущества.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2 и 3 статьи 623 ГК РФ).
Суды при рассмотрении спора по существу установили наличие согласия арендодателя на производство Банком ремонта арендованного имущества, установили факт выполнения ремонтных работ и их стоимость.
Согласно пункту 7.7 договора от 19.01.2010 N 31 арендатор вправе производить в арендуемом помещении капитальный ремонт и/или реконструкцию, и/или ремонтные работы (в том числе осуществлять установку бронированных дверей и стекол, кассовых лотков, кабин и т.д.), необходимые для его целевого использования. При досрочном расторжении указанного договора, а равно при его прекращении по любым иным основаниям, в том числе по окончании срока аренды, арендодатель обязался возместить арендатору понесенные им расходы на неотделимые улучшения помещения, его капитальный ремонт и/или реконструкцию.
Таким образом, требование Банка о зачете стоимости выполненного ремонта в счет уплаты арендной платы суды признали законным и обоснованным.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.07.2013 по делу N А66-1934/2010
"...В кассационной жалобе Фабрика указывает, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с этим просит отменить принятые судебные акты и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска Общества. По мнению подателя жалобы, представленные истцом документы не являются надлежащими доказательствами произведенных Обществом затрат на ремонт и не подтверждают факта выполнения работ. Фабрика также оспаривает правомерность начисления процентов за пользование чужими денежными средствами.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Фабрика и Общество 29.05.2008 подписали соглашение о заключении договора аренды нежилых помещений и методике расчетов арендной платы по нему и компенсации за капитальный ремонт.
Фабрика (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.06.2008 N 133Д/А аренды нежилых помещений общей площадью 1098,8 кв. м, расположенных на первом и втором этажах административного корпуса Фабрики по адресу: г. Тверь, улица А. Попова, д. 4, сроком на 5 лет начиная с момента регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тверской области.
В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.
Согласно положениям пунктов 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Исследовав представленные в дело доказательства, в том числе заключение судебной строительно-технической комиссионной экспертизы от 09.08.2012, и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции установил, что проведение капитального ремонта с арендодателем было согласовано, а факт выполнения работ по капитальному ремонту за счет истца и размер понесенных им расходов по оплате строительных работ документально подтверждены.
Факт выполнения капитального ремонта арендуемого имущества подтвержден планами бюро технической инвентаризации, подписанной со стороны Фабрики сметой на производство капитального ремонта, агентским договором, заключенным Обществом и индивидуальным предпринимателем Поляковым А.С., отчетом агента, к которому приложены договор подряда, смета на производство работ, акты приемки формы КС-2, справки о стоимости выполненных работ формы КС-3, документами об оплате истцом выполненных работ; выводами строительно-технической экспертизы.
Установив названные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для возложения на арендодателя обязанности по возмещению арендатору 731 783 руб. 08 коп. расходов понесенных им в связи с капитальным ремонтом имущества Фабрики, с учетом учтенного сторонами размера арендной платы..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.06.2012 по делу N А32-20236/2011
"...Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 12.09.2007, (приложение N 1 к договору аренды), в котором указано, что на момент передачи нежилое муниципальное помещение соответствует требованиям для использования под указанный в договоре вид деятельности, имея надлежащее внутреннее и внешнее состояние в соответствии с техническим паспортом (л. д. 87).
Ссылаясь на то, что в период действия договора аренды в муниципальном нежилом помещении он произвел капитальный ремонт, стоимость которого органами местного самоуправления арендатору не возмещена, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В обоснование заявленных требований предприниматель сослался на договор аренды муниципального имущества от 19.09.2007, не содержащий условий о возложении на арендатора обязанность по проведению капитального ремонта нежилого помещения. В подтверждение необходимости и факта проведения капитального ремонта истец представил следующие документы: дефектную ведомость от 20.09.2007 (согласована с арендодателем); локальный ресурсный сметный расчет (проверен специалистом МУГЗ ЖКХ Белошапкиной Л.А. и согласован с арендодателем); трудовое соглашение на выполнение работ по капитальному ремонту от 01.09.2008; ведомость объемов работ; акт о приемке выполненных работ от 31.11.2008; квитанции об оплате работ; фотоматериалы.
Исследовав представленные истцом в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили следующие обстоятельства. Договор аренды от 19.09.2007 не возлагает на арендатора обязанность по проведению капитального ремонта нежилого помещения. На момент передачи предпринимателю объект аренды находился в неудовлетворительном состоянии и требовал проведения капитального ремонта. Фактическое использование муниципального имущества по назначению (под медицинский лечебно-оздоровительный центр) было возможно только после окончания производства капитального ремонта в помещении. Проведение предпринимателем капитального ремонта с арендодателем согласовано. Факт выполнения работ по капитальному ремонту за счет предпринимателя и размер понесенных истцом расходов по оплате строительных работ подтверждены документально.
Установив названные обстоятельства, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для возложения на арендодателя обязанности по возмещению арендатору понесенных им расходов на капитальный ремонт муниципального имущества. Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций основан на материалах дела (л. д. 9, 10, 13, 14, 24 - 44; 59, 81 - 83) и буквальном толковании содержания договора аренды нежилого помещения (статья 431 Кодекса)..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 27.12.2006 N Ф09-10721/06-С3 по делу N А50-7301/06
"...В соответствии с п. 2.2.4, 2.2.6 договора арендатор обязан своевременно, за счет собственных средств производить текущий ремонт помещения и вправе произвести неотделимые улучшения арендуемого помещения с последующим возмещением затраченных средств арендодателем.
Затраты на неотделимые улучшения арендуемого помещения и его текущий ремонт подлежат возмещению арендодателем в течение 93 календарных дней после освобождения помещения арендатором.
Ответчик иск не признал ввиду того, что договор заключен на нежилое помещение, пригодное для использования по назначению, все работы в помещении, в том числе его перепланировка, в результате которой площадь помещения увеличилась с 22 до 44 кв. м, проведены арендатором без предварительного согласования с арендодателем.
Представленные в подтверждение затрат по капитальному и текущему ремонтам и производству неотделимых улучшений затрат доказательства (договоры подряда, накладные, платежные поручения) исследованы судами.
Оценив указанные документы, суды пришли к выводу о том, что они не могут быть признаны надлежащими доказательствами, так как из них не усматривается, что материалы приобретались и работы производились именно на объекте "салон-парикмахерская" по ул. Целинная, N 31/3, стоимость произведенных работ не согласована, не представлены доказательства разумности и необходимости произведенных расходов. Кроме того, истец не доказал конкретно, какие затраты и на какую сумму он понес на текущий и капитальный ремонт, а также не доказал стоимость отделимых и неотделимых улучшений.
Суды всесторонне исследовали представленные в дело доказательства, дали им надлежащую оценку, правильно применили нормы материального права..."

7.2. Вывод из судебной практики: Стоимость и состав работ на капремонт подтверждаются сметой. При ее отсутствии товарные и кассовые чеки (их копии) не являются доказательством расходов.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 21.03.2007 N Ф09-1766/07-С6 по делу N А71-524/2005
"...В силу ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В соответствии с представленными в материалы дела договорами аренды обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии, осуществлению за свой счет текущего и капитального ремонта возложена на арендатора (п. 2.3.7 договоров - т. 1, л. д. 5, 47, 49).
Администрацией в письме от 17.02.2004 N 01-22/119 было разъяснено обществу НИИ "Высоких технологий", что основания для возмещения затрат на ремонт арендуемого помещения в соответствии с Положением о порядке сдачи в аренду муниципальной собственности г. Ижевска отсутствуют (т. 1, л. д. 148). Кроме того, заявителем в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлена смета на проведение ремонта (гл. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации), при отсутствии которой копии товарных и кассовых чеков, представленные обществом НИИ "Высоких технологий", не отвечают требованиям, установленным ст. 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт

В соответствии со ст. 8 ГК РФ акты государственных органов и органов местного самоуправления являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей. Порядок и условия сдачи в аренду муниципального имущества могут быть определены актами органов местного самоуправления, которые не должны противоречить гражданскому законодательству.

8.1. Вывод из судебной практики: Обязанность арендодателя возмещать арендатору расходы на капремонт, установленная законом, не может быть отменена актом органа местного самоуправления.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2007 N Ф09-10081/07-С6 по делу N А50-3854/2007-Г12
"...Как видно из материалов дела, представителем балансодержателя 14.09.2005 подписан акт приема-передачи, согласно которому в помещении выполнен ремонт, произведено обустройство отдельного входа (т. 2, л. д. 1).
...При этом суд апелляционной инстанции правильно отметил, что нельзя признать обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что основанием для отказа в удовлетворении исковых требований является то обстоятельство, что решением Пермской городской Думы от 24.05.2006 N 96 отменен подп. 1 п. 5.1.1 раздела 5 "Положения об аренде муниципального имущества", "Методики определения размера арендной платы за недвижимое имущество" и "Методики определения размера арендной платы за сооружения муниципальной собственности", утвержденных решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61. В данном подпункте предусмотрено снижение размера арендной платы в случае, если ремонт объекта муниципальной собственности производится за счет средств арендатора.
Обязанность арендодателя возмещать арендатору расходы по капитальному ремонту, установленная ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть отменена нормативными актами органов местного самоуправления..."

9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора

На практике часто бывают ситуации, когда арендатор с ведома арендодателя производит капитальный ремонт имущества, но по тем или иным причинам в течение действия договора арендодатель не возмещает стоимость такого ремонта.

9.1. Вывод из судебной практики: Расходы арендатора на капремонт, который проведен с согласия арендодателя и может считаться неотделимым улучшением арендованного имущества, возмещаются после прекращения договора на основании п. 2 ст. 623 ГК РФ.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 27.09.2010 N 13067/10 по делу N А03-16500/2009
"...Как следует из судебных актов, между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО Группа компаний "Шквал" (арендатор) 15.12.2006 был заключен договор аренды нежилого помещения - здания бани, расположенного по адресу: город Барнаул, ул. Матросова, 216, сроком действия по 15.12.2009.
Как установлено судами, в период действия договора арендатором были выполнены работы по капитальному ремонту здания бани. Письмом от 19.12.2006 ЗАО "Быт-Сервис" согласовало необходимость проведения капитального ремонта арендуемого имущества на общую сумму 16 708 273 рубля 34 копейки. Работы по капитальному ремонту здания на указанную сумму были приняты арендодателем по акту от 07.04.2007.
Расторжение договора аренды послужило основанием для взыскания с арендодателя стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Удовлетворяя иск, судебные инстанции руководствовались требованиями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Учитывая изложенное, оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.07.2010 по делу N А03-16500/2009
"...Работы по капитальному ремонту здания бани были выполнены арендатором с привлечением подрядной организации.
Договор аренды от 15.12.2006 N 02/06 сторонами расторгнут.
ООО Группа компаний "Шквал", получив отказ ОАО "Быт-Сервис" в выплате стоимости улучшения арендованного помещения, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что письмом от 19.12.2006 N 25 ОАО "Быт-Сервис" согласовало необходимость проведения капитального ремонта арендуемого имущества на общую сумму 16 708 273 рублей 34 копеек в соответствии с представленным ООО Группа компаний "Шквал" локальным сметным расчетом; работы по капитальному ремонту здания бани на указанную сумму были приняты арендодателем от арендатора по акту от 07.04.2007.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 2.2.3, 2.4.9, 4.2 договора аренды, арбитражный суд правомерно взыскал с ОАО "Быт-Сервис" в пользу ООО Группа компаний "Шквал" стоимость неотделимых улучшений в размере 16 708 273 рублей 34 копеек..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.04.2010 по делу N А46-17355/2009
"...ОРОООД "За здоровую Россию" в период действия договора аренды осуществило капитальный ремонт арендуемого помещения на общую сумму 211 419 рублей 73 копеек, выполнив устройство подвесных потолков, облицовку стен, установку блоков во внутренних дверных проемах, врезку замков, ремонт оконных переплетов с заменой брусков, ремонт штукатурки внутренних стен, сплошную шпатлевку стен, грунтовку, прокладку внутренней электропроводки, монтаж электровыключателей и светильников, смену санитарных приборов и другие работы.
Факт выполнения работ подтверждается представленными Департаментом в материалы дела документами: дефектной ведомостью на проведение ремонта спорного помещения; сметой на проведение капитального ремонта на сумму 211 419 рублей 73 копеек; актом приемки выполненных работ за декабрь 2008 года, заключение финансово-информационного управления от 15.01.2009 о результатах проверки актов выполненных работ.
В письме от 21.11.2008 N 05-03/50226 Департамент указал, что не возражает против капитального ремонта арендуемого ОРОООД "За здоровую Россию" помещения, расположенного по адресу: город Омск, площадь Серова, дом 32, при условии проведения работ за счет собственных средств; все произведенные арендатором неотделимые улучшения помещения, здания будут считаться муниципальной собственностью.
Удовлетворяя исковые требования, суды обоснованно сослались на пункты 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Право ОРОООД "За здоровую Россию" на возмещение произведенных затрат, связанных с улучшением состояния арендуемых помещений, закреплено сторонами в пункте 4.1 договора аренды, согласно которому неотделимые улучшения арендуемых помещений производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя, а стоимость неотделимых улучшений, произведенная арендатором без разрешения арендодателя возмещению не подлежит.
Арбитражные суды, дав надлежащую оценку в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленным в материалы дела: письму Департамента от 21.11.2008 N 05-03/50226; смете на проведение капитального ремонта, акту приемки выполненных работ за декабрь 2008 года; заключению финансово-информационного управления от 15.01.2009 о результатах проверки актов выполненных работ, пришли к выводу, что фактически арендодатель согласился с неотделимыми улучшениями арендованного имущества, которые возникли в результате проведения работ по капитальному ремонту помещения, и указаны в смете и в акте приемки выполненных работ.
Учитывая, что установленные пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1.4 договора аренды условия для возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 211 419 рублей 73 копейки, судами установлены, удовлетворение встречного иска является правомерным..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.07.2013 по делу N А66-1934/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Фабрика и Общество 29.05.2008 подписали соглашение о заключении договора аренды нежилых помещений и методике расчетов арендной платы по нему и компенсации за капитальный ремонт.
В силу пункта 1 соглашения Общество обязалось провести в соответствии со сметой капитальный ремонт сдаваемых в аренду помещений площадью 597,8 кв. м.
Фабрика (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.06.2008 N 133Д/А аренды нежилых помещений общей площадью 1098,8 кв. м, расположенных на первом и втором этажах административного корпуса Фабрики по адресу: г. Тверь, улица А. Попова, д. 4, сроком на 5 лет начиная с момента регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тверской области.
По соглашению сторон от 27.10.2008 договор аренды расторгнут, арендатор по акту сдачи-приемки от 24.10.2008 возвратил арендодателю названные в договоре аренды от 01.06.2008 N 133Д/А помещения.
Общество, ссылаясь на неполную компенсацию Фабрикой стоимости ремонтно-строительных работ, произведенных в арендованных помещениях, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции частично удовлетворил заявленные требования, признав обоснованным по праву и размеру взыскание с ответчика 731 783 руб. 08 коп. долга и 201 463 руб. 95 коп. процентов.
В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.
Согласно положениям пунктов 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Исследовав представленные в дело доказательства, в том числе заключение судебной строительно-технической комиссионной экспертизы от 09.08.2012, и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции установил, что проведение капитального ремонта с арендодателем было согласовано, а факт выполнения работ по капитальному ремонту за счет истца и размер понесенных им расходов по оплате строительных работ документально подтверждены.
Факт выполнения капитального ремонта арендуемого имущества подтвержден планами бюро технической инвентаризации, подписанной со стороны Фабрики сметой на производство капитального ремонта, агентским договором, заключенным Обществом и индивидуальным предпринимателем Поляковым А.С., отчетом агента, к которому приложены договор подряда, смета на производство работ, акты приемки формы КС-2, справки о стоимости выполненных работ формы КС-3, документами об оплате истцом выполненных работ; выводами строительно-технической экспертизы.
Доказательств, опровергающих названные обстоятельства, Фабрика в материалы дела не представила.
Установив названные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для возложения на арендодателя обязанности по возмещению арендатору 731 783 руб. 08 коп. расходов понесенных им в связи с капитальным ремонтом имущества Фабрики, с учетом учтенного сторонами размера арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.11.2006 по делу N А13-16031/2005-04
"...Академия обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с Завода убытков, ссылаясь на то, что договор аренды расторгнут досрочно, однако в период его действия Академия осуществила в арендуемом здании капитальный ремонт, поэтому Завод обязан возместить понесенные ею расходы...
...Арендодатель принял на себя обязательства покрыть возможные расходы арендатора на капитальный ремонт здания, обязанность проведения которого возложена договором на арендодателя.
Проведение данных работ, их объемы и стоимость истцом документально доказаны. Ответчик не отрицает, что в здании было необходимо произвести работы по капитальному ремонту и что эти работы выполнены за счет истца.
В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. В настоящее время действие договора прекращено.
Договор аренды от 18.04.2003 N 02-25-18/03 не содержит запрет на возмещение арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений.
Поскольку Академия подтвердила свое право на возмещение стоимости ремонта, а Завод ее расходы не возместил, суд правомерно взыскал с ответчика стоимость выполненного ремонта в сумме 713524 руб. 08 коп. В связи с этим решение в данной части следует оставить без изменения..."

10. Права арендатора в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, не предусмотренные п. 1 ст. 616 ГК РФ

Пунктом 1 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что обязанность проведения капитального ремонта возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В связи с этим на практике возникает вопрос: может ли арендатор заявить требование, не предусмотренное в данной статье?

10.1. Вывод из судебной практики: Арендатор не может требовать в судебном порядке обязать арендодателя провести капитальный ремонт в случае уклонения последнего от указанной обязанности.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 08.04.2010 по делу N А23-5094/09Г-19-245
"...Как установлено судом, 1 ноября 2003 года между гражданином Денисовым В.Ф (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Компания ДОНАТОР" (арендатором) заключен договор N КСК-Д аренды имущества, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущество: помещения культурно-спортивного комплекса "Рубин" (далее КСК "Рубин") общей площадью 3 247,3 кв. м на первом и втором этажах двухэтажного кирпичного здания (строение 1, по адресу: город Калуга, улица Генерала Попова, дом N 3.
Впоследствии 01.01.2004 между государственным учреждением "Школа высшего спортивного мастерства" (субарендатором), Департаментом физкультуры, спорта и туризма Калужской области (поручителем на стороне субарендатора) и обществом с ограниченной ответственностью "Компания ДОНАТОР" (субарендодателем), с согласия Денисова Василия Федоровича был заключен договор N КСК/ДФСТ-2004 субаренды имущества.
В дальнейшем на основании п. 1 соглашения N 2 от 01.03.2006 об изменении стороны договора субаренды имущества N КСК-ДФСТ-2004 от 01.01.2004 субарендодателем по договору субаренды стало ООО "Пульсар".
В рассматриваемом случае заявлен иск об обязании ответчиков в солидарном порядке осуществить текущий и капитальный ремонт нежилых помещений и инженерных сетей здания КСК "Рубин", находившихся в субаренде ГУ "Центр подготовки спортивных сборных команд Калужской области и проведения физкультурных и спортивных мероприятий" до 03.11.2009 включительно по договору N КСК/ДФСТ-2004 субаренды имущества от 01.01.2004.
Пунктами 1, 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что обязанность проведения капитального ремонта возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
С учетом изложенного, заявленное истцом (арендатором) требование об обязании ответчиков в солидарном порядке осуществить текущий и капитальный ремонт нежилых помещений и инженерных сетей здания КСК "Рубин" является ненадлежащим способом защиты, поскольку он не предусмотрен нормами гражданского законодательства..."

11. Расходы арендатора на содержание недвижимости

Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан нести расходы на содержание арендуемого имущества. Однако закон не устанавливает, что является такими расходами для каждого определенного вида имущества.

11.1. Вывод из судебной практики: Расходы арендатора на содержание арендованного имущества включают в себя в том числе затраты на оплату коммунальных услуг.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10 по делу N А40-41197/09-54-346
"...Кроме того, апелляционный суд обоснованно взыскал с ответчика коммунальные платежи, поскольку в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, на арендатора возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией, в том числе по оплате коммунальных услуг..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 25.05.2011 N ВАС-5972/11 по делу N А03-900/2010
"...Почта России оплачивала энергоснабжающей организации тепловую энергию, поставлявшуюся в здание по адресу: г. Барнаул, ул. Энтузиастов, 28 Б, в том числе и в арендуемое спортивной организацией помещение.
Уклонение спортивной организации от возмещения Почте России расходов на оплату тепловой энергии в объеме, определенном с учетом пропорционально занимаемой ответчиком площади, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что трубы отопления транзитом проходят через верхнюю часть арендуемого ответчиком помещения, обеспечивая его в отопительный сезон теплом, и поскольку доказательств оплаты потребленной спортивной организацией теплоэнергии последней не представлено, суды не имели оснований для отказа в удовлетворении соответствующего требования Почты России, определив объем тепловой энергии в отсутствие приборов учета расчетным путем в соответствии с представленными по делу доказательствами.
Обязанность арендатора по несению расходов на содержание имущества следует из пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также из договора аренды, в силу которого арендатор принял на себя обязательство по оплате коммунальных услуг..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.07.2011 N Ф03-2946/2011 по делу N А51-14582/2010
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Пунктом 3.3 договора аренды нежилого помещения от 01.11.2009 предусмотрена обязанность арендатора по возмещению арендодателю расходов по оплате коммунальных услуг.
Дав оценку условиям договора от 01.11.2009, с учетом обстоятельств дела, свидетельствующих о понесенных истцом расходах на отопление занимаемых ответчиком помещений, положений статьи 616 ГК РФ, проверив представленный истцом расчет расходов на отопление, апелляционный суд пришел к выводу о наличии обязанности ответчика по возмещению расходов на отопление арендуемых помещений и правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании основного долга в заявленном размере, отменив решение от 15.02.2011.
При таких обстоятельствах основания для отмены постановления от 20.04.2011 и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.09.2006 по делу N А52-887/2006/2
"...В силу статьи 616 ГК РФ на арендатора (нанимателя) возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, в том числе оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.
Следовательно, в данном случае расходы (затраты) по оплате коммунальных платежей, в том числе расходы по технической эксплуатации инженерных сетей здания, расходы на электро-, тепло-, водоснабжение, канализацию и содержание вспомогательных помещений, расходы на охрану и иные расходы, несет арендатор.
Возмещение расходов по содержанию переданного в аренду имущества, полученное от арендатора, не является доходом арендодателя, поскольку в данном случае компенсируются приобретенные Предпринимателем услуги по содержанию сданных в аренду помещений, а не осуществляется перепродажа этих услуг арендатору.
Однако в ситуации, когда сумма коммунальных платежей и оплаты услуг связи входит в состав арендной платы, она формируется из двух частей - величины платы за пользование арендованным помещением, которая должна быть фиксированной (в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год) и переменной составляющей, равной приходящейся на долю арендатора части коммунальных платежей и услуг связи, потребленных им за соответствующий расчетный период. Эта доля должна подтверждаться первичными документами, в частности счетами арендодателя, составленными на основании аналогичных документов, выставленных арендодателю соответствующими организациями, в отношении фактически потребленных арендатором услуг..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2006 по делу N А52-353/2006/2
"...В силу статьи 616 ГК РФ на арендатора (нанимателя) возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, в том числе оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.
Включение же в состав арендной платы коммунальных платежей противоречит положениям пунктов 2.3 и 3.1 договоров. Более того, в ситуации, когда сумма коммунальных платежей входит в состав арендной платы, она формируется из двух частей - величины платы за пользование арендованным помещением, которая должна быть фиксированной (в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год), и переменной составляющей, равной приходящейся на долю арендатора части коммунальных платежей, потребленных им за соответствующий расчетный период. Эта доля должна подтверждаться первичными документами, в частности счетами арендодателя, составленными на основании аналогичных документов, выставленных арендодателю соответствующими организациями, в отношении фактически использованных арендатором коммунальных услуг..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2013 по делу N А32-26177/2012
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, общество (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор аренды от 19.12.2011 N 777, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование под офис нежилое помещение общей площадью 229,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Карла Маркса, 27, а также имущество, находящееся в помещении (пункты 1.1, 1.2 договора, л.д. 10-13).
В силу пункта 2.2.7 договора арендатор обязан производить оплату всех коммунальных услуг (водо-, энергоснабжение, телефонная, телексная и факсимильная связь) в течение 3-х дней со дня предоставления счета. Оплата коммунальных услуг и услуг связи производится арендатором за свой счет в установленном для данного вида платежей порядке, на основании счетов, выставленных арендодателем, в течение 3-х банковских дней со дня предоставления счета. Арендодатель выставляет счета на оплату названных услуг с учетом начисления на сумму платежа 10% в качестве накладных расходов (пункт 3.1.4 договора).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение компанией обязательства по внесению арендных платежей, оплаты коммунальных услуг и услуг связи, общество обратилось с иском в арбитражный суд.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и в сроки, определенные договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса). На арендатора в соответствии с договором аренды может быть возложена обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. К расходам на содержание имущества относятся в числе прочих и коммунальные расходы (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что заявленные обществом требования обоснованны и документально подтверждены. Доводов, свидетельствующих о наличии возражений по существу иска, кассационная жалоба компании не содержит..."

11.2. Вывод из судебной практики: Расходы на содержание имущества - части здания, возложенные на арендатора, включают в себя затраты на эксплуатационное обслуживание здания и территории, коммунальные услуги.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 по делу N А05-3280/2006
"...Как следует из материалов дела, ООО "Рандеву Сервис" арендует нежилое помещение общей площадью 226,2 кв. м с целью использования для общественного питания и торговли. Арендованное помещение расположено в здании, находящемся на балансе и обслуживаемом Учреждением. В силу пункта 2.2.4 договора аренды, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом, Общество обязано заключить договоры с Учреждением (или поставщиком услуг) на возмещение затрат по эксплуатационному обслуживанию помещения, территории, по оплате коммунальных услуг. Письменный договор между Учреждением и ООО "Рандеву Сервис" не заключен.
В то же время отсутствие письменного договора не может свидетельствовать об отсутствии договорных отношений между Учреждением, осуществляющим эксплуатационное обслуживание и оказывающим коммунальные услуги, и Обществом как лицом, получающим подобные услуги. Фактическое пользование потребителем услугами следует считать в соответствии с пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации как акцепт оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги.
Учреждение является балансодержателем здания, следовательно, обязано осуществлять его техническое обслуживание - комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии всех систем здания в целях нормального функционирования здания и его инженерных сетей.
Арендованное ответчиком помещение является частью здания. Поэтому эксплуатационное (техническое) обслуживание здания включает в себя и аналогичное обслуживание помещения. Следовательно, Общество как владелец помещений не может не нести приходящихся на его долю затрат по эксплуатационному обслуживанию. Расходы по техническому обслуживанию относятся к расходам на содержание имущества, которые в силу пункта 3 статьи 616 <*> Гражданского кодекса Российской Федерации обязан нести арендатор. Поэтому доводы Общества об отсутствии у него обязанности нести соответствующие расходы несостоятельны.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо "...пункта 3 статьи 616..." имеется в виду "...пункта 2 статьи 616...".

Как правильно указал суд, несение ответчиком расходов по содержанию арендованных помещений не освобождает его от расходов по содержанию всего здания, поскольку помещения являются частью здания.
Судом установлено, что в спорный период ООО "Рандеву Сервис" не имело договоров с водоснабжающей или энергоснабжающей организацией, из которых можно было бы сделать вывод о том, что коммунальные услуги ему предоставляют иные лица..."

11.3. Вывод из судебной практики: Расходы арендатора на содержание имущества включают в себя затраты на поддержание противопожарной безопасности, если такое условие есть в договоре.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2011 N Ф09-37/11-С3 по делу N А50-11086/2010
"...Согласно ч. 1 ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут, в частности, собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 3.3.4 договора установлена обязанность арендатора в недельный срок после заключения настоящего договора согласовать с инспекцией пожарного надзора условия использования объекта, а также своевременно выполнить требования предписаний (и актов проверки) вышеуказанных организаций по устранению замечаний к использованию объекта Арендатором.
Пунктом 3.3.17 договора установлена обязанность арендатора содержать объект в порядке, предусмотренном техническими, санитарными и противопожарными правилами.
Согласно п. 7.6 договора арендатор несет ответственность за нарушение правил пожарной безопасности.
Пунктом 3.3.4 договора установлена обязанность арендатора в недельный срок после заключения настоящего договора согласовать с инспекцией пожарного надзора условия использования объекта, а также своевременно выполнить требования предписаний (и актов проверки) вышеуказанных организаций по устранению замечаний к использованию объекта Арендатором.
Пунктом 3.3.17 договора установлена обязанность арендатора содержать объект в порядке, предусмотренном техническими, санитарными и противопожарными правилами.
Согласно п. 7.6 договора Арендатор несет ответственность за нарушение правил пожарной безопасности.
Таким образом, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность по соблюдению правил пожарной безопасности была возложена на арендатора. В связи с чем обязанность балансодержателя по проведению капитального ремонта объекта для обеспечения соответствия технического состояния объекта требованиям санитарных норм и правил и другой нормативной документации не включала в себя обязанности по соблюдению балансодержателем правил пожарной безопасности.
Поскольку противоправность действий учреждения "СМИ" в рассматриваемых правоотношениях, а также причинная связь между противоправными действиями (бездействием) ответчика и убытками истца предпринимателем Татищевой Т.Г. не доказаны, апелляционным судом обоснованно отказано в удовлетворении иска о взыскании 48 445 руб. убытков..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2010 N Ф09-6822/10-С6 по делу N А07-1887/2010
"...В отношении предпринимателя Степанова А.М. составлен протокол от 18.02.2009 N 70 об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, а также протокол от 18.02.2009 N 4 о временном запрете деятельности мебельного магазина. Постановлением Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 20.02.2009 предприниматель Степанов А.М. привлечен к административной ответственности.
Предприниматель Степанов А.М. обратился к обществу "УМСР" с заявлениями от 25.02.2009, 12.03.2009, в которых сообщил о выявленных в арендуемом помещении нарушениях пожарной безопасности, а также о необходимости устранения указанных нарушений.
Впоследствии выявленные нарушения были устранены предпринимателем Степановым А.М. за свой счет, что подтверждается договором подряда на строительно-отделочные работы от 28.02.2009 N 79, локальным сметным расчетом, актом выполненных работ за март 2009 N 84, справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 31.03.2009 N 76, счетами-фактурами от 02.03.2009 N 93, от 31.03.2009 N 112, от 20.04.2009 N 125, приходно-кассовыми ордерами.
Ссылаясь на то, что фактически затраты на устранение недостатков в арендуемом помещении составили 199 890 руб., предприниматель Степанов А.М. обратился в арбитражный суд с встречным иском.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды, исследовав условия названных договоров, проверив их соответствие нормам действующего законодательства, пришли к выводу об отсутствии оснований для применения ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается истец в обоснование требований.
В п. 4.4 договоров установлено, что в случае нарушения в арендуемом помещении требований Санитарно-эпидемиологической станции, Госпожнадзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им помещения, арендатор несет персональную ответственность с возмещением материального ущерба.
Судами также верно отмечено, что большая часть выявленных уполномоченным органом нарушений связана с несоблюдением правил пожарной безопасности при эксплуатации спорного объекта. При этом требования органа государственного пожарного надзора предъявлены уполномоченным органом в связи с осуществляемой предпринимателем Степановым А.М. деятельностью, имеющей специфику пожарной безопасности.
Учитывая, что п. 2.2.4 договоров обязанность по содержанию арендованного помещения в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии возложена на арендатора, основания для взыскания с общества "УМСР" стоимости затрат предпринимателя Степанова А.М. на устранение недостатков арендованного имущества, связанных с несоблюдением требований пожарной безопасности, у судов отсутствовали..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд признал правомерным привлечение арендатора к ответственности на основании ст. 20.4 КоАП РФ ("Нарушение требований пожарной безопасности"), отвергнув доводы арендатора, что ответственным за пожарную безопасность является собственник имущества.

Постановление ФАС Уральского округа от 19.06.2006 N Ф09-5421/06-С1 по делу N А60-6620/06
"...Как следует из материалов дела, 13.02.2006 государственным инспектором по пожарному надзору Ленинского района г. Екатеринбурга проведена проверка помещений, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 104, этаж 7, занимаемых организацией на основании договора от 02.08.2001 о передаче объекта недвижимости в аренду...
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (далее - Закон), ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут, в том числе лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.
Кроме того, судом установлено, что помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 104, находятся во временном владении и пользовании организации на основании договора о передаче объекта недвижимости в аренду от 02.08.2001. Согласно п. 2.4.10 данного договора, обязанность соблюдать требования Госпожарнадзора, ГО, содержать за свой счет пожарную сигнализацию, вентиляцию, оборудование в соответствии со всеми отраслевыми правилами и нормами, действующими в отношении видов деятельности организации и арендуемого ей помещения, лежит на организации..."

11.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, относятся ли затраты на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено арендуемое помещение, к расходам арендатора по содержанию имущества, существует две позиции судов.

Позиция 1. Затраты на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества и должны оплачиваться собственником помещения.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796
"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, нежилое помещение общей площадью 2 419 кв. метров, расположенное по адресу: Москва, Ангелов пер., д. 6, является собственностью города Москвы. Названное помещение по договору аренды с департаментом от 31.03.2000 N 9-167/2000 (далее - договор аренды) используется обществом (арендатором).
Договором аренды предусмотрено, что арендатор оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги по отдельному договору, которое общество обязано заключить с лицом, в эксплуатации которого находится нежилой фонд.
Товарищество с 01.01.2009 является управляющей организацией жилого дома, расположенного по адресу: Москва, Ангелов пер., д. 6, и обеспечивает собственников помещений в многоквартирном доме техническим обслуживанием общей долевой собственности, в том числе осуществляет содержание коммуникаций дома и предоставляет коммунальные услуги.
Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания с общества 610 168 рублей 56 копеек расходов на содержание и ремонт жилых помещений за 2009 год, суды исходили из условий договора аренды, в соответствии с которым арендатор является лицом, обязанным заключить с истцом соответствующие договоры об оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг.
В удовлетворении исковых требований в отношении департамента суды отказали, исходя из того, что договором аренды на арендатора возложена обязанность заключить с истцом договоры, в том числе на управление, содержание и ремонт общего имущества дома.
Между тем подобные выводы противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, согласно которой на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут.
Президиум указал, что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором. Положение договора аренды, согласно которому арендатор обязан участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания, не позволяет сделать вывод, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества.
Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Между тем собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований к департаменту и взыскания с общества в пользу товарищества основного долга в сумме 610 168 рублей 56 копеек исходя из пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.08.2015 N Ф01-2472/2015 по делу N А29-7704/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью Управляющая организация "Горняцкое" (далее - Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к муниципальному образованию городской округ "Воркута" (далее - Муниципальное образование) в лице администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (далее - Администрация) о взыскании 67 580 рублей 85 копеек задолженности по оплате оказанных с 01.01.2014 по 30.06.2014 услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме N 34 по улице Парковой города Воркуты, в котором находятся принадлежащие Муниципальному образованию нежилые помещения.
В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Гражданский кодекс Российской Федерации и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей, управляющей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем услуг, который не является стороной договора аренды.
В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и управляющей компанией обязанность по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Муниципальное образование в лице Управления, как собственник спорного нежилого помещения, в силу прямого указания закона является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества независимо от передачи такого помещения в аренду.
Ссылка заявителя на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие договорной обязанности арендаторов помещений по заключению с управляющей организацией договоров возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома несостоятельна, поскольку в пункте 2 данной статьи предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Следовательно, законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести указанные расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.
При этом непосредственно на арендатора данного имущества согласно положениям статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и по оплате понесенных ею расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы Администрации отсутствуют..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.08.2015 N Ф01-2469/2015 по делу N А29-7696/2014
"...В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Гражданский кодекс Российской Федерации и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей, управляющей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем услуг, который не является стороной договора аренды.
В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и управляющей компанией обязанность по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Муниципальное образование в лице Управления как собственник спорного нежилого помещения в силу прямого указания закона является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества независимо от передачи такого помещения в аренду.
Ссылка заявителя на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие договорной обязанности арендатора помещения по заключению с управляющей организацией договора возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома несостоятельна, поскольку в пункте 2 данной статьи предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Следовательно, законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести указанные расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.
При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы Администрации отсутствуют..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.06.2015 N Ф01-1838/2015 по делу N А29-9339/2014
"...В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Указанные обязанности также установлены в пунктах 28 и 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Исходя из анализа указанных норм материального права следует, что обязанность участника долевой собственности по содержанию общего имущества (в том числе в многоквартирном доме) в силу требований закона является исключительной обязанностью собственника, которая не может быть передана иному участнику договорных отношений при исполнении возложенных на стороны обязательств.
Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Муниципальное образование в лице Управления, являясь собственником спорного нежилого помещения, в силу прямого указания закона является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества независимо от передачи такого помещения в аренду.
Ссылка заявителя на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие договорной обязанности арендатора помещений по заключению с управляющей организацией договоров возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома несостоятельна, поскольку в пункте 2 данной нормы предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Следовательно, законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести указанные расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.
При этом непосредственно на арендатора данного имущества, согласно положениям статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и по оплате понесенных ею расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы Администрации отсутствуют..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.06.2015 N Ф01-1846/2015 по делу N А29-9223/2014
"...Как следует из материалов дела и установили суды обеих инстанций, на основании договора от 01.04.2013 N 5-8, заключенного с собственниками помещений, истец осуществлял деятельность по управлению многоквартирным домом N 2 по улице Яновского города Воркуты.
На праве собственности за Муниципальным образованием зарегистрировано нежилое помещение в доме 2 по улице Яновского города Воркуты с кадастровым номером 11:16:1704002:3593, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 18.11.2014 N 16/031/2014-549 (запись N 11-11-16/008/2014-840).
Неисполнение ответчиком надлежащим образом как собственником помещений, находящихся в управлении истца, своих обязательств по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества в указанном многоквартирном доме, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании платы за оказанные услуги с 01.01.2014 по 30.06.2014.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Указанные обязанности также установлены в пунктах 28 и 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Исходя из анализа указанных норм материального права следует, что обязанность участника долевой собственности по содержанию общего имущества (в том числе в многоквартирном доме) в силу требований закона является исключительной обязанностью собственника, которая не может быть передана иному участнику договорных отношений при исполнении возложенных на стороны обязательств.
Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Муниципальное образование в лице Управления, являясь собственником спорного нежилого помещения, в силу прямого указания закона является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества независимо от передачи такого помещения в аренду.
Ссылка заявителя на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие договорной обязанности арендаторов помещений по заключению с управляющей организацией договоров возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома несостоятельна, поскольку в пункте 2 данной нормы предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Следовательно, законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести указанные расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.
Непосредственно на арендатора данного имущества, согласно положениям статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и по оплате понесенных ею расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
При изложенных обстоятельствах суд округа не усмотрел оснований для отмены принятых судебных актов. Кассационная жалоба МО ГО "Воркута" не подлежит удовлетворению..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.06.2015 N Ф01-1842/2015 по делу N А29-7825/2014
"...Как следует из материалов дела и установили суды обеих инстанций, на основании договора от 01.04.2013, заключенного с собственниками помещений, истец осуществлял деятельность по управлению многоквартирным домом N 8а по улице Тиманской города Воркуты.
На праве собственности за Муниципальным образованием зарегистрировано нежилое помещение в доме 8а по улице Тиманской города Воркуты с кадастровым номером 11:16:1701007:4422, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 07.10.2014 N 16/031/2014-230 (запись N 11-11-16/007/2012-538).
Неисполнение ответчиком надлежащим образом как собственником помещений, находящихся в управлении истца, своих обязательств по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества в указанном многоквартирном доме, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании платы за оказанные услуги с 01.01.2014 по 30.06.2014.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Указанные обязанности также установлены в пунктах 28 и 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Исходя из анализа указанных норм материального права следует, что обязанность участника долевой собственности по содержанию общего имущества (в том числе в многоквартирном доме) в силу требований закона является исключительной обязанностью собственника, которая не может быть передана иному участнику договорных отношений при исполнении возложенных на стороны обязательств.
Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Муниципальное образование в лице Управления, являясь собственником спорного нежилого помещения, в силу прямого указания закона является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества независимо от передачи такого помещения в аренду.
Ссылка заявителя на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие договорной обязанности арендаторов помещений по заключению с управляющей организацией договоров возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома несостоятельна, поскольку в пункте 2 данной нормы предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Следовательно, законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести указанные расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.
Непосредственно на арендатора данного имущества, согласно положениям статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и по оплате понесенных ею расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
При изложенных обстоятельствах суд округа не усмотрел оснований для отмены принятых судебных актов. Кассационная жалоба МО ГО "Воркута" не подлежит удовлетворению..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.06.2015 N Ф01-1822/2015 по делу N А29-7715/2014
"...Как следует из материалов дела и установили суды обеих инстанций, на основании договора от 01.04.2013, заключенного с собственниками помещений, истец осуществлял деятельность по управлению многоквартирным домом N 4 - 6 по улице Дончука города Воркуты.
Муниципальному образованию на праве собственности принадлежат нежилые помещения площадью 646,4 квадратного метра в доме 6а по улице Дончука города Воркуты.
Неисполнение ответчиком надлежащим образом как собственником помещений, находящихся в управлении истца, своих обязательств по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества в указанном многоквартирном доме, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании платы за оказанные услуги с 01.01.2014 по 30.06.2014.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Указанные обязанности также установлены в пунктах 28 и 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Исходя из анализа указанных норм материального права следует, что обязанность участника долевой собственности по содержанию общего имущества (в том числе в многоквартирном доме) в силу требований закона является исключительной обязанностью собственника, которая не может быть передана иному участнику договорных отношений при исполнении возложенных на стороны обязательств.
Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Муниципальное образование в лице Управления, являясь собственником спорного нежилого помещения, в силу прямого указания закона является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества независимо от передачи такого помещения в аренду.
Ссылка заявителя на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие договорной обязанности арендаторов помещений по заключению с управляющей организацией договоров возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома несостоятельна, поскольку в пункте 2 данной нормы предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Следовательно, законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести указанные расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.
Непосредственно на арендатора данного имущества, согласно положениям статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и по оплате понесенных ею расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
При изложенных обстоятельствах суд округа не усмотрел оснований для отмены принятых судебных актов. Кассационная жалоба МО ГО "Воркута" не подлежит удовлетворению..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.11.2015 N Ф02-5370/2015 по делу N А33-565/2015
"...Общество с ограниченной ответственностью "Объединение коммунальников N 1" (ОГРН 1022401625597, место нахождения: г. Норильск Красноярского края, далее также - ООО "Объединение коммунальников N 1", истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному образованию город Норильск в лице администрации города Норильска (ОГРН 1022401631196, место нахождения: г. Норильск Красноярского края, далее также - администрация, ответчик) о взыскании 886 079 рублей 51 копейки задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.12.2011 по 30.11.2014 и 133 636 рублей 66 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 210, 249, 290 и 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39, 46, 155, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 11, 12, 16, 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее также - Правила N 491), и пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика как собственника нежилых помещений в многоквартирном доме задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества в этом доме.
Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.
Делая вывод о наличии у администрации обязанности нести расходы по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, суды правильно применили указанные выше нормы материального права. Из данных норм следует, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона (статьи 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации) обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества дома независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Отклоняя доводы администрации о том, что в силу договора аренды нежилого помещения обязанность по оплате за содержание и ремонт общего имущества дома возложена на арендатора и должна исполняться им, суды правомерно исходили из того, что указанная обязанность, предусмотренная как договором, так и законом (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации), установлена для арендатора в отношениях с арендодателем, а не с управляющей организацией, которая не является стороной договора аренды. При этом ссылки ответчика на договор об оказании услуг по вывозу твердых бытовых отходов (договор от 01.01.2008) и на контракт по техническому и аварийному обслуживанию и ремонту (контракт от 27.12.2006 N 134/17), заключенные арендатором самостоятельно со сторонними организациями, не опровергает указанных выводов судов, поскольку несение расходов по содержанию непосредственно помещения, находящегося в индивидуальной собственности, не исключает обязанности по оплате за содержание и ремонт общего имущества, осуществленные управляющей организацией (в случае, если такие содержание и ремонт ею осуществлялись). Вопреки мнению ответчика, заключение арендатором этих договоров не препятствует применению в отношениях с истцом (управляющей организацией) общего правила диспозитивной нормы статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации о несении бремени содержания имущества его собственником, так как указанные договоры были заключены арендатором не с управляющей организацией, а с иными лицами..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.07.2015 N Ф02-3621/2015, Ф02-2992/2015 по делу N А58-478/2014
"...Товарищество собственников жилья "Багульник" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющему статус индивидуального предпринимателя, Матяшу Андрею Алексеевичу о выселении из подвального помещения, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, пр. Дружбы Народов, 27, о взыскании 289 983 рубля 36 копеек, в том числе 165 136 рублей 25 копеек - неосновательное обогащение, 10 588 рублей 87 копеек - проценты за пользование чужими денежными средствами, 4000 рублей - штраф, 2118 рублей - пени, 38 515 рублей 50 копеек - сумма долевого возмещения затрат на содержание общедомового имущества, пропорционально занимаемой площади, 60 424 рубля 74 копейки - расходы на отопление, 9200 рублей - оплата за размещение рекламы.
Арбитражный суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из обоснованности требований о выселении, взыскания арендной платы за фактическое пользование помещением за период с октября 2013 года по январь 2014 года, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 185 рублей 18 копеек, неустойки в размере 128 рублей, штрафа в размере 4 000 рублей.
Пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Данная правовая норма регулирует правоотношения между сторонами договора аренды и не является основанием возникновения у арендатора обязанности оплаты расходов на содержание арендованного имущества помимо согласованных в договоре сумм оплаты.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Поэтому с индивидуального предпринимателя Матяша А.А. как арендатора нежилого помещения не могут быть взысканы расходы на содержание общего имущества дома.
По результатам рассмотрения кассационных жалоб Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 сентября 2014 года по делу N А58-478/2014 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2015 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.08.2015 N Ф03-3404/2015 по делу N А73-13081/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, истец на основании договора управления N 19 от 31.12.2009 является управляющей организацией многоквартирного жилого дома N 9, расположенного по ул. Гагарина в городе Хабаровске.
По договору истец обязался оказывать собственникам услуги по управлению общим имуществом, выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества МКД в объеме фактического поступления денежных средств от собственников.
В указанном доме ответчику принадлежат на праве собственности нежилые помещения.
Ссылаясь на то, что оказанные в период с марта по август 2014 года услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома администрацией как собственником нежилого помещения в этом доме не оплачены, управляющая компания обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.
Статьей 210 ГК РФ бремя содержания имущества возложено на его собственника. Исключение из этого правила, как указано в данной правовой норме, должно быть специально установлено законом или договором.
Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Довод администрации о том, что расходы по содержанию спорного общего имущества многоквартирного дома должен нести не собственник, а арендатор (ООО "Рубин"), правильно признан несостоятельным.
Как верно указали суды, управляющая компания стороной договора аренды от 11.08.2010 не являлась и, следовательно, этот договор не предусматривал права ООО "Управляющая компания Дальневосточная сервисно-ремонтная компания-Горький" требовать с ООО "Рубин" оплаты спорных услуг.
Ссылка администрации на пункт 2 статьи 616 ГК РФ несостоятельна, так как данная правовая норма регулирует правоотношения только между сторонами договора аренды.
Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, ни Гражданский кодекс, ни Жилищный кодекс не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендатора нежилых помещений, в том числе находящихся в жилых домах.
При изложенных обстоятельствах обжалуемые судебные акты отмене, а кассационная жалоба удовлетворению не подлежат..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.08.2015 N Ф04-20214/2015 по делу N А27-16077/2014
"...Как следует из материалов дела, право собственности муниципального образования город Новокузнецк на нежилое помещение N 65 площадью 261,7 кв. м, расположенное на первом этаже в доме N 6 по ул. Лазо в г. Новокузнецк, зарегистрировано 06.05.2011 N 42-42-06/022/2011-335.
Ограничение (обременение) права в виде аренды зарегистрировано (реестровый номер 42-42-06/008/2012-338) в пользу общества "Куйбышевская инженерная компания" на основании договора аренды нежилого помещения от 28.12.2011 N 5598-Р/Кб.
Указанный договор аренды заключен между комитетом (арендодатель) и обществом "Куйбышевская инженерная компания" (арендатор) на срок с 27.12.2011 по 28.07.2014.
Пунктом 3.2.10 договора на арендатора возложена обязанность заключить договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В исковом заявлении, сославшись на договор аренды от 28.12.2011 N 5598-Р/Кб, полагая, что арендатор обязан самостоятельно производить оплату за содержание и ремонт общего имущества дома, истец, осуществляющий функции по управлению многоквартирным домом N 6 по адресу: г. Новокузнецк, Куйбышевский район, ул. Лазо, обратился в арбитражный суд на основании статей 210, 244, 249, 289, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации с настоящим иском.
В соответствии со статьями 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации на арендатора не может быть возложена обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов. Расходы по содержанию нежилых помещений несет собственник (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (третьих лиц).
Договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора.
На основании договора аренды у арендатора не возникает обязанность по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их исполнителем/ресурсоснабжающей организацией.
Истец по настоящему делу не является стороной договора аренды нежилого помещения от 28.12.2011 N 5598-Р/Кб.
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, правовую природу института аренды, следует признать, что при отсутствии договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг/ресурсоснабжающей организацией, обязанность по оплате соответствующих услуг лежит на собственнике/арендодателе нежилого помещения (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015).
Доводы заявителя кассационной жалобы, основанные на условиях договора аренды и положениях главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, не опровергают выводы суда апелляционной инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении им норм материального права..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.04.2017 N Ф05-2572/2017 по делу N А41-29647/2016
"...Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
В силу подпункта 5 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений с момента возникновения права собственности обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО "Южный" является управляющей организацией в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, город Балашиха, улица Фадеева, дом 1.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из тех обстоятельств, что ответчик занимает нежилое помещение по указанному адресу, в связи с чем суды пришли к выводу о правомерности исковых требований управляющей организации.
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15222/11 и от 12.04.2011 N 16646/10, непосредственно на арендатора нежилого помещения согласно договору аренды в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей организацией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут. При этом собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед ТСЖ или управляющей организацией.
Однако судами не были учтены доводы ответчика о том, что в спорный период ООО "Планета" не являлась собственником нежилого помещения по адресу многоквартирного дома, в соответствии с положениями статей 39, 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем суды пришли к ошибочному выводу о том, что установление собственника нежилого помещения не влияет на принятие решения о взыскании коммунальных платежей и платежей за содержание общего имущества в многоквартирном доме по иску управляющей организации.
Также судами не была дана оценка доводу ответчика о том, что он письменно уведомлял управляющую организацию о расторжении договора на управление.
Согласно части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что содержание общего имущества в многоквартирном доме находится в зависимости в том числе от состава, конструктивных особенностей многоквартирного дома.
Удовлетворяя исковые требования ООО "Южный", в нарушение части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды не дали оценку доводам ответчика о том, что нежилое помещение в спорный период не принадлежало на праве собственности ООО "Планета", что указанное нежилое помещение является пристройкой к многоквартирному дому, а также самостоятельным объектом недвижимости, в связи с чем суд кассационной приходит к выводу, что при принятии судебных актов судами не исследовались обстоятельства об отношении пристроенного нежилого помещения к общему имуществу многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции отменяет решение, постановление, если выводы, содержащиеся в судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела или имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку выводы судов по фактическим обстоятельствам дела противоречат имеющимся в деле доказательствам, а также выводы судов не основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку допущенные судами нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции, а для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, проверить все доводы сторон, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств установить обоснованность или необоснованность заявленных исковых требований, в том числе дать надлежащую оценку доводам ответчика об отсутствии у него права собственности на нежилое помещение, в строгом соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации.
Также при новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо установить, является ли нежилая пристройка конструктивной частью многоквартирного дома, или объекты являются самостоятельными и отдельными друг от друга зданиями, при этом учитывая, что наличие у нежилой пристройки и многоквартирного дома общего адреса само по себе не означает, что указанные объекты недвижимости имеют общее имущество.
Исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований и на основе оценки в соответствии с требованиями закона относимых, допустимых, достоверных доказательств в их совокупности и взаимной связи при новом рассмотрении дела суду следует установить имеющие значение для дела обстоятельства, исходя из которых принять по делу законный и обоснованный судебный акт..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.11.2015 N Ф07-814/2015 по делу N А56-59500/2014
"...Товарищество, полагая, что Администрация и Учреждение ненадлежащим образом исполнили обязательство по оплате содержания и обслуживания общего имущества многоквартирного дома и коммунальных услуг за период с июня 2013 по декабрь 2013 года, обратилось в суд с иском о взыскании 73 458 руб. 46 коп. задолженности.
Суды удовлетворили требования Товарищества, взыскав с Учреждения 73 458 руб. 46 коп. задолженности, а также понесенные Товариществом судебные издержки. В удовлетворении требований к Администрации суды отказали, указав, что бремя содержания спорного имущества возложено на Учреждение.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Санкт-Петербургу на праве собственности принадлежит нежилое помещение 46-Н, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Рубинштейна, д. 15 - 17, лит. А.
Факт передачи в управление Товарищества в ноябре 2007 года многоквартирного дома по указанному адресу сторонами не оспаривается.
Довод Учреждения о том, что оно не является надлежащим ответчиком по внесению платежей за принадлежащие Санкт-Петербургу нежилые помещения, оценен судами и правомерно отклонен.
Статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме (в данном случае - Санкт-Петербург), в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения и общего имущества.
Учреждение ошибочно полагает, что в связи с передачей нежилого помещения в аренду третьему лицу применению подлежит пункт 2 статьи 616 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Указанный Кодекс и иные законы не содержат норм о возникновении у арендатора на основании договора аренды нежилого помещения обязанности вносить плату за коммунальные услуги оказывающему их третьему лицу (исполнителю коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организации).
Обязанность арендатора, установленная пунктом 2 статьи 616 ГК РФ, касается отношений с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Таким образом, передача нежилого помещения в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Платинум Капитал" не освобождает Учреждение как представителя собственника от исполнения обязанностей по уплате обязательных платежей, взносов, оплате содержания и ремонта общего имущества и коммунальных услуг..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.09.2015 N Ф07-5680/2015 по делу N А21-3349/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Черняховское домоуправление", место нахождения: 238151, Калининградская обл., г. Черняховск, ул. Гагарина, д. 1а, ОГРН 1093914003886, ИНН 3914019232 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район", место нахождения: 238150, Калининградская обл., г. Черняховск, ул. Калинина, д. 7, ОГРН 1023902148764, ИНН 3914003313 (далее - Администрация), о взыскании 24 275 руб. 80 коп. неосновательного обогащения - задолженности по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: Калининградская обл., г. Черняховск, ул. Суворова, д. 9.
Как следует из материалов дела, 31.05.2010 собственники помещений в многоквартирном доме 9 по ул. Суворова в г. Черняховске приняли решение о выборе способа управления и заключении договора управления с Обществом.
Нежилое помещение площадью 93,8 кв. м, расположенное в указанном жилом доме, принадлежало Администрации на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
По договору от 01.07.2003 Администрация передала спорное помещение в аренду Банку. Договор аренды расторгнут 16.05.2013 по соглашению сторон. На основании договора купли-продажи от 22.07.2013 указанное нежилое помещение продано Сусликовой Светлане Семеновне, право собственности которой 26.08.2013 зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним Калининградской области.
В период с 01.05.2011 по 31.07.2013 расходы по содержанию общего имущества здания, текущему и капитальному ремонту должна была нести Администрация.
Законом бремя содержания имущества возложено на его собственника (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ). Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.
Судами установлено и следует из материалов дела, что договором от 01.07.2003 аренды нежилого помещения, заключенным между Администрацией и Банком, не предусмотрена обязанность арендатора осуществлять платежи в возмещение расходов на содержание общего имущества за собственника указанного нежилого помещения.
Доказательства, подтверждающие факт несения Администрацией расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в материалах дела отсутствуют.
Доказательства погашения задолженности не представлены, поэтому иск удовлетворен правомерно..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.04.2015 N Ф07-667/2015 по делу N А13-14909/2013
"...Как следует из материалов дела, ООО "Дом-Сервис" осуществляет управление многоквартирным домом N 3 по Некрасовскому переулку в городе Вологда.
Муниципальному образованию "Город Вологда" в указанном доме принадлежат на праве собственности нежилые помещения общей площадью 1182,8 кв. м, расположенные на первом этаже (номера на поэтажном плане 1-46, 33а, 37а, 42а).
Часть помещений - N 31-42, 33а, 37а, 42а - общей площадью 315,5 кв. м сданы Администрацией (арендодателем) по Договору ООО "ДАСТорг" (арендатору).
В соответствии с пунктом 9.14 Договора арендатор обязан в месячный срок с момента подписания договора аренды заключить договор на оплату коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с обслуживающей или управляющей организацией или товариществом собственников жилья.
Арендатор обязан производить оплату расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома (пункт 9.26 Договора).
Между тем ООО "ДАСТорг" договоры на оплату коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не заключило.
ООО "Дом-Сервис", ссылаясь на то, что оказало услуги за период с 27.04.2012 по сентябрь 2013 года, которые не были оплачены ООО "ДАСТорг", обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, посчитав, что Администрация как собственник спорных помещений обязана нести расходы на содержание общего имущества, иск в части взыскания 134 324 руб. 73 коп. неосновательного обогащения удовлетворил в полном объеме. Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд удовлетворил частично ввиду наличия арифметической ошибки в расчете, представленном истцом. Иск в части взыскания 15 000 руб. расходов на оплату услуг представителя удовлетворен также частично, поскольку суд снизил их размер, основываясь на принципе разумности. Суд отказал в удовлетворении иска к ООО "ДАСТорг" - как к ненадлежащему ответчику.
Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) бремя содержания имущества возложено на его собственника. Исключение из этого правила, как указано в данной правовой норме, должно быть специально установлено законом или договором.
Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 3 статьи 154 ЖК РФ собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 названной статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Администрация ссылается на то, что расходы по содержанию спорного общего имущества многоквартирного дома должно нести ООО "ДАСТорг" как арендатор спорных помещений.
Суд кассационной инстанции признает означенный довод ошибочным.
Договор, который бы предусматривал обязательство ООО "ДАСТорг" перед ООО "Дом-Сервис" оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен. Стороной Договора ООО "Дом-Сервис" не является, и, следовательно, этот договор не предусматривал права ООО "Дом-Сервис" требовать с ООО "ДАСТорг" оплаты коммунальных услуг.
Ссылка Администрации на статью 616 ГК РФ несостоятельна, поскольку данная правовая норма регулирует правоотношения между сторонами договора аренды и не является основанием возникновения у арендатора обязанности оплачивать расходы на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.01.2017 N Ф09-11352/16 по делу N А07-3372/2016
"...Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания имущества возложено на его собственника. Исключение из этого правила, как указано в данной правовой норме, должно быть специально установлено законом или договором.
Частью 3 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 названной статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. В силу статьи 249 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Жилищный кодекс Российской Федерации не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в жилых домах.
Взыскивая плату на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также за оказанные коммунальные услуги, суды исходили из содержания условий договора аренды N 9445.5 от 17.07.2014, заключенного между обществом "Риапром" (арендатор) и Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель), из которого следует обязанность арендатора по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Однако судами установлено и материалами дела подтверждается, что договор, который бы предусматривал обязательство общества "Риапром" перед обществом "УЖХ Октябрьского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан" оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, а также нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не был заключен.
Стороной договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 17.07.2014 N 9445.5 общество "УЖХ Октябрьского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан" не является и, следовательно, этот договор не предусматривал права общества "УЖХ Октябрьского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан" требовать с общества "Риапром" оплаты коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту.
Поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также по внесению платы за коммунальные услуги, не имеется.
В отсутствие между арендатором нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, и управляющей организацией заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды договора, предусматривающего оказание коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, обязанность по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, по внесению платы за коммунальные услуги лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Изложенное соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.11.2014 N 305-ЭС14-1452 по делу N А40-59220/2013, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 5), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 13112/12, от 12.04.2011 N 16646/10.
При таких обстоятельствах, поскольку договор, который предусматривал бы обязанность ответчика перед истцом оплачивать коммунальные услуги и услуги по содержанию многоквартирного жилого дома, не заключен, с общества "Риапром" как арендатора нежилого помещения необоснованно взысканы расходы управляющей организации на содержание и ремонт общего имущества дома, а также на оплату коммунальных услуг.
Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций, изложенные в обжалуемых судебных актах, не соответствуют правовой позиции, сформированной Верховным Судом Российской Федерации и Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по аналогичным вопросам.
Учитывая изложенные в настоящем постановлении обстоятельства, суд кассационной инстанции, принимая во внимание, что при вынесении судебных актов судами неправильно применены нормы материального права, полагает обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежащими отмене на основании положений ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 05.07.2017 N Ф10-2717/2017 по делу N А64-6461/2016
"...Общество с ограниченной ответственностью "ЖилТехСервис", ОГРН 1066829053752, ИНН 6829027164 (далее - ООО "ЖилТехСервис") обратилось с иском к муниципальному образованию городской округ - город Тамбов в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова, ОГРН 1076829007980, ИНН 6829036391 (далее - Комитет, ответчик1) о взыскании 51 626,39 руб. задолженности за содержание общего имущества многоквартирного дома доме N 9 по ул. Социалистическая г. Тамбов за период с 01.09.2015 по 24.07.2016 включительно и 7 918,09 руб. пени за период с 11.10.2015 по 31.10.2016 (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).
Как установлено судом и следует из материалов дела, городскому округу - город Тамбов принадлежит на праве собственности нежилое помещение N 131 площадью 285 кв. м в многоквартирном доме N 9 по ул. Социалистическая г. Тамбов, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 68-АБ124808 от 31.03.2010.
Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова (арендодатель) и ООО "Управляющая жилищная компания плюс" (арендатор) 01.08.2011 был заключен договор N 1843/к аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова, согласно которому на основании постановления администрации города Тамбова от 25.07.2011 N 5344 арендодатель сдает, а арендатор по передаточному акту (приложение N 1 к договору) принимает в аренду комнаты NN 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 26, 27, 28, 29 в нежилом помещении N 131 общей площадью 145,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 68-6801/013/2010680, расположенном по адресу: г. Тамбов, ул. Социалистическая, д. 9, для организации деятельности по управлению эксплуатацией жилого фонда.
Между ООО "ЖилТехСервис" (управляющая организация) и ООО "ТЖС" (ТСЖ) был заключен договор управления многоквартирным домом N 90 от 01.08.2012 по ул. Социалистической города Тамбова, по условиям которого управляющая организация по поручению ТСЖ в течение согласованного договором срока, за плату, указанную в разделе 4 договора, обязуется оказывать жилищные услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставлять коммунальные услуги собственнику и лицам, пользующимся его помещением(ями) в этом доме, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
Ссылаясь на то, что плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома 9 по ул. Социалистическая г. Тамбова за период с 01.09.2015 по 24.07.2016 из расчета площади нежилого помещения 88,2 кв. м (145,8 кв. м - общая площадь нежилого помещения за минусом 57,6 кв. м - площадь, на которую заключен договор оказания услуг) не произведена, в связи с чем образовалась задолженность, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Пунктом 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Данная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
При этом отсутствие договорных отношений управляющей организации с кем-либо из собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, не является основанием для освобождения собственника от несения расходов по содержанию общего имущества дома.
Кроме того, собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом по возложению на арендатора обязанности заключить гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор должен нести бремя содержания общего имущества дома.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождает собственника от бремени расходов на содержание общего имущества.
Факт выполнения истцом работ по содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту общего имущества спорного дома, оказанию коммунальных услуг подтвержден материалами дела.
Поскольку указанные расходы собственником не оплачены, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с Муниципального образования городской округ город Тамбов в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации г. Тамбова в пользу истца указанной суммы долга..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26.08.2015 N Ф10-2365/2015 по делу N А35-10665/2014
"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.10.2013 N 46-0-1-183/4001/2013-1727 муниципальному образованию "Город Курск" принадлежит на праве собственности нежилое помещение I площадью 514,8 кв. м, расположенное в здании лит. А по адресу: г. Курск, ул. Гайдара, д. 13/1.
Помещение I в здании лит. А по адресу: г. Курск, ул. Гайдара, д. 13/1 на протяжении всего спорного периода находилось во временном владении и пользовании ООО "Интегрированные Билетные Системы Курска" на основании договора аренды N 4220 от 01.05.2011.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение муниципальным образованием "Город Курск" обязательств по оплате оказанных ООО УК "Ком Центр" услуг по содержанию и ремонту общего имущества за период с декабря 2013 года по ноябрь 2014 года, ООО "РРЦ "УК КОМ ЦЕНТР", действующее на основании заключенного с ООО УК "Ком Центр" агентского договора N 2 от 21.01.2014, обратилось в Арбитражный суд Курской области с настоящим иском.
В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Данный принцип закреплен также в статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
В силу ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Исходя из анализа указанных правовых норм, суды сделали вывод о том, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Данный вывод судов соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
Установив факт предоставления ООО УК "Ком Центр" муниципальному образованию "Город Курск" услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в отсутствие доказательств оплаты этих услуг последним, суды обоснованно удовлетворили требования истца, действующего на основании агентского договора N 2 от 21.10.2014, о взыскании задолженности в сумме 59 902 руб. 10 коп., исходя из площади спорных помещений и тарифа на содержание и ремонт жилого помещения, утвержденного собственниками помещений многоквартирного дома, который ниже, чем установленные решением Курского городского Собрания от 11.12.2012 N 9-5-ОС, от 17.12.2013 N 100-5-ОС тарифы.
Ссылку заявителя кассационной жалобы на необходимость применения к спорным правоотношениям п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предусматривает обязанность арендатора, в настоящем случае ООО "Интегрированные Билетные Системы Курска", поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, нельзя признать состоятельной, поскольку данная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12.08.2015 N Ф10-2316/2015 по делу N А64-6854/2014
"...Как следует из материалов дела, в соответствии с решением собственников помещений многоквартирного дома N 119 по ул. Советской города Тамбова (многоквартирный дом) в качестве управляющей организации для управления названным многоквартирным домом было выбрано ООО "Управляющая жилищная компания".
На основании названного решения 04.04.2008 между ООО "Управляющая жилищная компания" и собственниками помещений был заключен договор управления многоквартирным домом. Условия договора утверждены общим собранием собственников помещений, которое является высшим органом управления многоквартирным домом.
В упомянутом многоквартирном доме имеется нежилое помещение N 274, которое находится в собственности ответчика.
В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Исходя из норм гражданского и жилищного законодательства, суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о том, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о взыскании с ответчика задолженности за оказанные в рамках договора управления многоквартирным домом N 362/12 от 04.04.2008 услуги по содержанию общего имущества в размере 40 649 руб. 94 коп.
Ссылку заявителя жалобы на необходимость применения к спорным правоотношениям п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, нельзя признать состоятельной, поскольку данная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды. Истец стороной договора аренды не является, в связи, с чем арендатор не может быть обязанным лицом перед истцом по оплате расходов на содержание арендованного имущества..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.07.2015 N Ф10-1549/2015 по делу N А64-3633/2014
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, Муниципальное образование городской округ город Тамбов в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова является собственником нежилого помещения N 131 общей площадью 145,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Социалистическая, д. 9, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 31.03.2010.
Часть указанного нежилого помещения (комната площадью 57,6 кв. м) передана ООО "Тамбовский Жилищный Стандарт" в аренду на основании договора аренды от 01.08.2011 с учетом дополнительного соглашения к нему от 23.08.2012.
Ссылаясь на то, что управляющая организация в период с августа 2012 года по 31.05.2014 оказывала коммунальные услуги и выполняла работы по содержанию, текущему ремонту и техническому обслуживанию общего имущества спорного многоквартирного дома, которые не оплачены ответчиками, что привело к образованию задолженности в указанном размере, ООО "ЖилТехСервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем услуг не освобождают собственника от бремени расходов на содержание общего имущества.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, от 12.04.2011 N 16646/10, от 21.05.2013 N 13112/12, от 04.03.2014 N 17462/13.
Довод заявителя жалобы о том, что спорное нежилое помещение передано во временное владение и пользование ООО "ТЖС" на основании договора аренды, что, по мнению заявителя, освобождает его от несения соответствующих расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, отклоняется судебной коллегией, как противоречащий требованиям ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязанность собственника по содержанию общего имущества.
Договор аренды спорного помещения регулирует отношения непосредственно между МО ГО город Тамбов в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города, осуществляющим управление и распоряжение муниципальным имуществом, и ООО "ТЖС". При этом оснований считать, что в данном договоре содержатся условия об исполнении ООО "ТЖС" обязательств собственника по несению указанных расходов, не имеется.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на необходимость применения к спорным правоотношениям п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, также несостоятельна.
Данная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на содержание имущества и оплату коммунальных расходов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 13112/12)..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30.03.2015 N Ф10-657/2015 по делу N А64-1948/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью "Жилищная компания Тамбовинвестсервис" (далее - ООО "ЖК ТИС", истец), ОГРН 1126829000726, обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Муниципальному образованию городской округ город Тамбов в лице Комитета по управлению имуществом Администрации города Тамбова (далее - Комитет, ответчик), ОГРН 1076829007980, о взыскании за счет казны муниципального образования задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома N 55 по ул. Н. Прибоя г. Тамбова в сумме 96 154 руб. 80 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 693 руб. 82 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, муниципальное образование городской округ город Тамбов является собственником нежилых помещений N 91 общей площадью 478,1 кв. м и N 62 общей площадью 43,8 кв. м в многоквартирном доме N 55 по ул. Н. Прибоя г. Тамбова.
Помещение N 91 в доме 55 по ул. Н. Прибоя г. Тамбова на протяжении всего спорного периода находилось в пользовании ООО "Русское пиво" на основании договора аренды N 1355/6 от 25.11.2010.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что собственником и пользователем спорных помещений договоры содержания общего имущества многоквартирного дома с ООО "ЖК ТИС" не заключены, однако данное обстоятельство не освобождает собственника помещений от обязанности компенсировать управляющей компании расходы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома.
В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
В соответствии со ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Исходя из анализа норм гражданского и жилищного законодательства, суды сделали вывод о том, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Ссылку заявителя кассационной жалобы на необходимость применения к спорным правоотношениям п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, нельзя признать состоятельной, поскольку данная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.03.2015 N Ф10-133/2015 по делу N А64-3539/2014
"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, муниципальное образование городской округ город Тамбов является собственником нежилого помещения N 1 общей площадью 309,2 кв. м в многоквартирном доме N 57Б по ул. Дегтярева г. Тамбова, что подтверждается выпиской из ЕГРП N 68-0-1-24/4003/2014-3231 от 27.03.2014.
Указанное помещение N 1 в доме 57Б по ул. Дегтярева г. Тамбова на протяжении всего спорного периода находилось во временном владении и пользовании ООО "Зима" на основании договора аренды N 651/19 от 25.01.2011.
Управление указанным многоквартирным жилым домом на основании договора управления от 22.06.2012 осуществляется ООО "ЖК ТИС".
Ссылаясь на то, что собственником нежилого помещения N 1 в многоквартирном доме N 57Б по ул. Дегтярева г. Тамбова не внесена плата за полученные услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома за период с июля 2012 года по апрель 2014 года, ООО "ЖК ТИС" обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
В силу ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Установив факт предоставления ООО "ЖК ТИС" ответчику услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, суды, проверив и признав верным расчет, представленный истцом, взыскали с Муниципального образования городской округ город Тамбов в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова в пользу ООО "ЖК ТИС" за оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома 68 834 руб. 11 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 10 411 руб. 16 коп.
Ссылку заявителя кассационной жалобы на необходимость применения к спорным правоотношениям п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, нельзя признать состоятельной, поскольку данная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц..."

Позиция 2. Затраты на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено арендуемое помещение, относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, если он заключил договор на оказание таких услуг.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.07.2016 N Ф02-2372/2016 по делу N А33-1239/2015
"...В период с 01.05.2013 по 31.08.2014 истец оказал услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, стоимость которых составила 42.412 рублей 81 копейку.
Неоплата стоимости услуг явилась причиной обращения ООО УК "Жилкоммунхоз" в Арбитражный суд Красноярского края с иском к МО г. Ачинск в лице КУМИ о взыскании 42.412 рублей 81 копейки платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и 4.158 рублей 66 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
При рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций установлено то, что собственником нежилого помещения является МО г. Ачинска, его полномочия в отношении названного имущества осуществляет КУМИ; то, что ООО УК "Жилкоммунхоз" и КУМИ заключили договор управления муниципальной долей многоквартирного дома; то, что нежилое помещение передано собственником ООО "Программа техно "А" по договору аренды N 1251 от 01.06.2006; то, что расходы по содержанию, управлению, ремонту общего имущества многоквартирного дома обязалось оплачивать ООО "Программа техно "А", заключив 01.04.2010 с ООО УК "Жилкоммунхоз" договор на оказание услуг N 20-1-6.
Установив обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, Арбитражный суд Красноярского края пришел к выводу, нашедшему подтверждение при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства, о том, что по условиям договора на оказание услуг N 20-1-6 от 01.04.2010 именно ООО "Программа техно "А" приняло на себя обязательство перед ООО УК "Жилкоммунхоз" оплачивать услуги по содержанию и ремонту общего имущества, в связи с чем не нашел правовых оснований для взыскания спорной суммы с МО г. Ачинска, к которому предъявлены исковые требования.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает участника долевой собственности нести расходы соразмерно своей доли в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Как предусмотрено абзацем вторым пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
По общему правилу обязанность арендатора состоит в поддержании имущества в исправном состоянии и несении расходов на его содержание (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поэтому при отсутствии договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Вместе с тем, при наличии такого договора, заключенного между арендатором и исполнителем, обязанность оплачивать услуги лежит на арендаторе, как на стороне обязательства - договора об оказании услуг, заключенного между арендатором и исполнителем, что имеет место в данном случае.
Установив наличие заключенного между ООО "Программа техно "А", являющегося арендатором нежилого помещения, и ООО УК "Жилкоммунхоз", оказавшего услуги по управлению многоквартирным домом, в котором расположено нежилое помещение, договора на оказание услуг N 20-1-6 от 01.04.2010, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с МО г. Ачинска платы на содержание общего имущества многоквартирного дом, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы ее доводы о незаконности судебных актов, которыми разрешен спор, не нашли своего подтверждения..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2016 N Ф08-10018/2015 по делу N А61-1978/2014
"...30 ноября 2010 года администрация и общество заключили дополнительное соглашение к договору аренды, добавив в пункт 2.2.3 договора положение о том, что арендатор, кроме расходов на эксплуатацию и ремонт арендуемого помещения, заключения договоров с обслуживающими коммунальными организациями и оплаты коммунальных услуг, обязуется нести расходы по содержанию, ремонту и эксплуатации общего имущества дома. При этом в дополнительном соглашении не указывалось, что данная обязанность должна реализовываться путем заключения арендатором с управляющей компанией самостоятельного договора на управление общим имуществом. Из этого следует, что арендатор мог компенсировать соответствующие расходы непосредственно арендодателю в рамках договора аренды.
01 апреля 2011 года общество и компания заключили договор на управление общим имуществом МКД N 12 с целью, как указано в договоре, обеспечения надлежащего содержания мест общего пользования, инженерного оборудования и придомовой территории. Общество, поименованное в договоре собственником, обязалось ежемесячно вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в размере 1 164 рубля 24 копеек из расчета 10 рублей 78 копеек за 1 кв. м в месяц и оплачивать пеню за просрочку оплаты.
Компания, ссылаясь на то, что расходы за содержание общего имущества в многоквартирном доме за период с 01.04.2011 по 09.01.2014 не оплачены, обратилась в суд с исковым заявлением.
Статьей 39 Жилищного кодекса также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
Суды установили, что договор от 01.04.2011 N 12 нормам права не противоречит, следовательно, является основанием для исполнения обществом непосредственно управляющей компании обязанности по участию в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле в праве общей собственности, приходящейся на используемое обществом нежилое помещение.
Таким образом, условия договора аренды нежилых помещений от 14.07.2008 N 62, дополнительного соглашения к договору от 30.11.2010 и договора управления общим имуществом многоквартирного дома от 01.04.2011 N 12, заключенного с компанией, являлись для общества основанием исполнения непосредственно управляющей компании обязанности по участию в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле в праве общей собственности, приходящейся на используемое им нежилое помещение.
В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Кодекса обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающих их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Кодекса) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг, ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Однако в отличие от рассмотренной ситуации между управляющей компанией и арендатором нежилого помещения заключен прямой договор об участии общества в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, соответственно, общество выступает участником договорных отношений и добровольно взяло на себя обязанность по оплате расходов непосредственно управляющей компании.
С учетом изложенного доводы заявителя жалобы о том, что договор между арендатором и управляющей компанией не является основанием для оплаты расходов на содержание жилого дома ввиду недействительности указанной сделки, поскольку обязанность по оплате расходов на содержание общего имущества императивно возложена на собственника, подлежат отклонению..."

11.5. Вывод из судебной практики: Арендодатель - собственник помещения в многоквартирном доме обязан оплачивать содержание и ремонт общего имущества такого дома соразмерно своей доле, если между арендатором и управляющей компанией не заключен прямой договор на оказание соответствующих услуг.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 11.11.2015 по делу N 305-ЭС15-7462, А40-30146/14
"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, компания осуществляет управление многоквартирным жилым домом по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 42, собственником нежилого помещения общей площадью 78,8 кв. м в котором является город Москва.
По договору N 2-11/97 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения, находящегося в собственности Москвы) указанное помещение передано в аренду обществу "РАПИД И КО".
Согласно пункту 5.5 договора аренды арендатор (общество) оплачивает эксплуатационные расходы и коммунальные услуги на счет балансодержателя по отдельному договору в установленном порядке.
Ссылаясь на неисполнение обязательств по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности, суд первой инстанции исходил из того, что расходы по оплате эксплуатационных услуг подлежат возмещению обществом, являющимся арендатором спорного помещения, на которого собственником возложена обязанность производить оплату коммунальных и эксплуатационных услуг.
Суд апелляционной инстанции не согласился с таким выводом суда первой инстанции, посчитав его противоречащим правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, согласно которой на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложена быть не может.
Суд апелляционной инстанции указал, что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором. Положение договора аренды, согласно которому арендатор обязан участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования в многоквартирном доме, не позволяет сделать вывод о том, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению расходов на содержание общего имущества.
Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции, сославшись на положения пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Между тем судами первой и кассационной инстанций не учтено следующее.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Поскольку между управляющей компанией и арендатором спорного нежилого помещения прямой договор об участии общества в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключен не был, суды первой и кассационной инстанций необоснованно отказали в удовлетворении требования компании о взыскании задолженности к департаменту как представителю собственника спорного нежилого помещения.
Учитывая изложенное, обжалуемое постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела и без устранения которых невозможна защита охраняемых законом публичных интересов.
Постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, так как соответствует законодательству..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.01.2016 N Ф03-5947/2015 по делу N А73-6516/2015
"...Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Судом было выяснено, что собственником помещения площадью 291,9 кв. м, расположенного в доме N 14 по ул. Авроры г. Хабаровска, является муниципальное образование "Городской округ Хабаровск", которым в лице Департамента муниципальной собственности УФССП передано в аренду спорное помещение.
Пунктом 3.2.10 договора аренды на арендатора возложена обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и заключить договор долевого участия в расходах по содержанию общего имущества (энергоснабжение, теплоснабжение, уборка и содержание помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества, сбор и вывоз бытовых отходов, содержание инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества, поддержание архитектурного облика многоквартирного дома и т.д.) с организацией, в управлении которой находится многоквартирный дом, в котором расположено помещение, переданное по договору аренды.
Между тем, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.04.2011 N 16646/10, обязанность по заключению договора управления домом с управляющей организацией, несение расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома в силу закона возложена на собственника помещения.
Поскольку заключенный между ДМС Администрации г. Хабаровска, выступающим от имени собственника в отношении спорного помещения, и УФССП по Хабаровскому краю договор аренды регулирует отношения собственника и пользователя, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении пользователем в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, не имеется.
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015 (ответ на 5 вопрос).
В связи с отсутствием договорных отношений между управляющей компанией и УФССП по Хабаровскому краю суд первой инстанции, как правильно признал суд апелляционной инстанции, неправомерно удовлетворил исковые требования за счет последнего..."

11.6. Вывод из судебной практики: Ресурсоснабжающие организации не вправе взыскать плату за коммунальные услуги с арендатора (ссудополучателя) здания (нежилого помещения), если последний, нарушив условие договора аренды (ссуды), не заключил с ними соответствующие договоры. Такая плата может быть взыскана только с собственника здания (нежилого помещения).

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.03.2014 N 17462/13 по делу N А40-128959/12
"...Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Обществу "Онтарио Экспресс" на праве общей долевой собственности принадлежит 97/100 долей здания 202, расположенного по адресу: Алтайский край, город Бийск, территория открытого акционерного общества "Полиэкс". Часть названного здания по договору аренды от 31.12.2009 N О-33/2009 (далее - договор аренды) с обществом "Онтарио Экспресс" (арендодателем) использовалась в спорный период обществом с ограниченной ответственностью "Сибирская Ватная Компания" (арендатором).
Договором аренды предусмотрено, что арендатор обязан заключить договор теплоснабжения с соответствующей организацией и оплачивать коммунальные услуги, в том числе и теплоснабжение.
Договор теплоснабжения здания не был заключен ни собственником здания, ни арендатором, оплата тепловой энергии не производилась.
Полагая, что собственник здания неосновательно обогатился, не оплатив поставленную тепловую энергию, общество "Бийскэнерго", являясь энергоснабжающей организацией, осуществляющей поставку тепловой энергии через присоединенную сеть в указанное здание, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что собственник здания не являлся потребителем тепловой энергии, здание было сдано в аренду и собственник возложил на арендатора обязанность производить оплату коммунальных услуг.
Суд апелляционной инстанции, установив, что здание в спорный период отапливалось, счел отказ в иске необоснованным и, руководствуясь положениями статей 210, 421, 426, 445 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), взыскал с общества "Онтарио Экспресс" неосновательное обогащение в размере стоимости поставленной в его здание тепловой энергии и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции, сославшись на положения статьи 539 Гражданского кодекса.
Суд кассационной инстанции счел, что собственник здания не может признаваться потребителем (абонентом) тепловой энергии по смыслу статьи 539 Гражданского кодекса, поскольку в спорный период в связи с передачей здания в аренду общество "Онтарио Экспресс" не владело энергопринимающим устройством, и пришел к выводу, что оснований для взыскания с него неосновательного обогащения нет.
Между тем судами первой и кассационной инстанций не учтено следующее.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, общество "Онтарио Экспресс" как собственник здания в силу закона несет расходы по его содержанию, поскольку непосредственно на арендатора законом указанное бремя не возложено.
Ссылка судов на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пунктов 1.7, 3.18, 6.2 договора аренды, является неосновательной, так как этот договор регулирует отношения собственника и арендатора.
Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц) (пункт 3 статьи 308 Гражданского кодекса).
Пунктом 1 статьи 1107 Гражданского кодекса предусмотрено, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.
Общество "Онтарио Экспресс" как собственник здания, не оплатив тепловую энергию, поставленную обществом "Бийскэнерго", неосновательно обогатилось за счет последнего.
Поэтому у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2017 по делу N 303-ЭС16-14807, А37-1715/2015
"...Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требование за счет казны муниципального образования, руководствовались положениями статей 210, 239, 689, 690, 695 Гражданского кодекса Российской Федерации, 154, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходили из того, что в рассматриваемом случае комитет, как собственник объекта недвижимости, обязан в силу закона оплатить поставленный ему истцом коммунальный ресурс.
Суд округа, отменяя принятые по делу судебные акты и отказывая в удовлетворении иска за счет муниципального образования, руководствовался статьями 539, 544, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что фактическим потребителем поставленной тепловой энергии являлась организация инвалидов, в адрес которой обществом направлялись счета-фактуры на оплату тепловой энергии, а ранее - проект договора на теплоснабжение. Суд округа на основании положений пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о сложившихся фактических договорных отношениях общества и организации инвалидов по поставке тепловой энергии, в связи с чем счел отсутствие договора теплоснабжения в виде подписанного обеими сторонами (обществом и организацией инвалидов) документа не влияющим на квалификацию названных отношений и не освобождающим организацию инвалидов от обязанности оплачивать потребленную тепловую энергию.
Между тем судом округа не учтено следующее.
Ресурсоснабжающая организация (исполнитель коммунальных услуг) в отсутствие заключенного с ней договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора безвозмездного пользования.
Поэтому в отсутствие договора между ссудополучателем нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией (исполнителем коммунальных услуг), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора безвозмездного пользования, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (ссудодателе) нежилого помещения.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют практике рассмотрения споров применительно к договору аренды (применяемых и в отношении договора безвозмездного пользования), определенной постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.03.2014 N 17462/13, а также Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015).
Вывод суда округа о сложившихся между обществом и организацией инвалидов договорных отношениях по поставке энергоресурсов противоречит установленным судами первой и апелляционной инстанций обстоятельствам дела. Так, направленный обществом 21.03.2008 в адрес организации проект договора теплоснабжения от 18.02.2008 N 24т3133/30/01 не возвращен, акцепта на предложенную обществом оферту не последовало. В материалах дела не имеется доказательств совершения организацией инвалидов действий, свидетельствующих об исполнении условий договора (оплате тепловой энергии, передаче показаний приборов учета и т.п.), в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что договор между обществом и организацией инвалидов не заключен.
При рассмотрении дела комитет не оспаривал представленный истцом расчет задолженности, который проверен судами первой и апелляционной инстанций и признан правильным.
Поскольку при рассмотрении настоящего дела судом округа допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита прав и законных интересов общества, постановление от 29.08.2016 подлежит отмене, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции - оставлению в силе..."

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015)
"...Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.10.2015 N Ф04-25208/2015 по делу N А75-13501/2014
"...Как установил суд первой инстанции и следует из доказательств, муниципальное образование Сургутский район является собственником нежилых помещений, расположенных по адресам: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, поселок Нижнесортымский, переулок Строителей, дом 4, переулок Таежный, дом 4, переулок Хантыйский, дом 10, улица Энтузиастов, дом 1 (далее - нежилые помещения). Данные помещения в период с 12.11.2013 по 14.06.2014 находились в аренде у третьих лиц.
В спорный период МУП "УТВиВ "Сибиряк" осуществляло поставку тепловой энергии в нежилые помещения. Договоры теплоснабжения между истцом, ответчиком и третьими лицами не заключены. Стоимость потребленной тепловой энергии ни собственником, ни третьими лицами не уплачена.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика как собственника нежилых помещений обязанности уплатить истцу стоимость тепловой энергии, поставленной в эти нежилые помещения, в предъявленном размере.
Выводы судов соответствуют сложившейся судебной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.03.2014 N 17462/13 по делу N А40-128959/12).
В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Гражданский кодекс и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Указанная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос N 5).
Поскольку оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не имеется, жалоба удовлетворению не подлежит..."

По данному делу см. также Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 N 08АП-6943/2015.

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 N 08АП-6943/2015 по делу N А75-13501/2014
"...Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к тому, что у него отсутствует обязанность по оплате за тепловую энергию, поскольку в отношении нежилых помещений заключены договоры аренды, по условиям которых обязанность по урегулированию поставки теплоснабжения возложена на арендаторов, с которыми истец необоснованно уклоняется от подписания договоров..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.11.2014 N Ф05-12177/14 по делу N А40-145432/13
"...Спор касается правоотношений управляющей нежилым зданием организации и собственника здания по оплате за поставленную в здание энергоснабжающей организацией тепловую энергию за декабрь 2012 года в отношении помещений, арендаторы которых не имеют договора на управление и содержание помещений, предоставление коммунальных услуг с истцом.
Суд установил, что истцом в качестве абонента заключен договор теплоснабжения с энергоснабжающей организацией на поставку через присоединенную сеть тепловой энергии в горячей воде для нужд отопления, горячего водоснабжения, вентиляции, кондиционирования, сушки. Договор заключен с учетом субабонентов.
Довод ответчика о том, что расходы на содержание помещения площадью 450,3 кв. м должен нести арендатор, с которым Департаментом заключен договор аренды на срок по 31.12.2014, отклоняется судебной коллегией.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда в пункте 1 Постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируют права собственности на квартиры в многоквартирном доме и общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме.
Исходя из изложенного к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу содержания общего имущества в таком здании, возможно по аналогии закона применение норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих вопросы содержания и оплаты общего имущества в нежилом здании.
Однако нормы Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяются на правоотношения по содержанию помещений и оплате коммунальных услуг арендаторами помещений, располагающихся в нежилых зданиях.
Статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации регулирует момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от категории пользователей.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 153 обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды.
Следовательно, если помещение государственного или муниципального фонда в многоквартирном доме находится в пользовании у лица на праве аренды на основании договора аренды, обязанность по его содержанию Кодексом возложена на данное лицо.
Однако данная норма по аналогии закона не может быть применена к арендаторам помещений в нежилых зданиях, поскольку правоотношения арендатора и собственника нежилых помещений урегулированы в законодательстве и аналогия закона применена быть не может.
Правоотношения по аренде зданий, сооружений урегулированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Правоотношения собственника и арендатора являются самостоятельными арендными отношениями. Требования по расходам на содержание имущества по общему правилу к арендатору может предъявить собственник. В отсутствие договорных отношений истец не имеет правовых оснований для предъявления требований по оплате коммунальных услуг непосредственно арендатору.
В данном случае арендатором не урегулированы отношения по поставке тепловой энергии ни с истцом, ни с энергоснабжающей организацией.
Нарушений норм материального права, которые бы привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, судом не допущено..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.07.2017 N Ф06-20301/2017 по делу N А55-4750/2016
"...Разрешая исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что к спорным правоотношениям должны применяться как нормы гражданского, так и жилищного законодательства.
Ресурсоснабжающая организация (исполнитель коммунальных услуг) в отсутствие заключенного с ней договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды или договора безвозмездного пользования.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором (ссудополучателем) нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией (исполнителем коммунальных услуг), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды (договора безвозмездного пользования), обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике нежилого помещения.
Изложенное соответствуют практике рассмотрения споров применительно к договору аренды (применяемых и в отношении договора безвозмездного пользования), определенной Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.03.2014 N 17462/13, Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), а также Определением Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2017 N 303-ЭС16-14807..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.07.2014 по делу N А72-8330/2013
"...По делу установлено, что нежилое помещение площадью 40 кв. м по адресу: г. Ульяновск, ул. Карбышева, д. 30, находится в муниципальной собственности.
В период с 01.07.2008 по 09.03.2012 названное помещение сдавалось в аренду предпринимателю Лукояновой Ю.В. в соответствии с договором N 8883/1415, заключенным между ней и Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска.
Согласно пункту 2.2.8 договора арендатор обязан в течение двух недель с момента заключения настоящего договора заключить со специальными организациями (либо балансодержателем, либо ответственным арендатором) договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, техническое обслуживание помещения, а также содержание здания в объеме пропорционально занимаемой площади.
Однако договор теплоснабжения между ИП Лукояновой Ю.В. и ресурсоснабжающей организацией ОАО "ВТГК" заключен не был.
Вместе с тем в период с января 2012 года по апрель 2012 года ОАО "Волжская территориальная генерирующая компания" поставляло в вышеуказанное нежилое помещение тепловую энергию и были выставлены следующие счета-фактуры N 744200478/77236 от 31.01.2012, N 744202053/77236 от 29.02.2012 г., N 744203654/77236 от 31.03.2012, N 7800200476-7440/77236 от 30.04.2012 (л.д. 71 - 73) на общую сумму 4998 руб. 93 коп. Оплата тепловой энергии не произведена, что послужило основанием для обращения истца с исковым заявлением в суд.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции, исходя из норм статей 210, 249, 539 - 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно указал на то, что бремя содержания имущества возложено на его собственника, исключение из этого правила должно быть специально установлено законом или договором.
Гражданский кодекс не содержит норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений.
Предусмотренная пунктом 2.2.8 договора аренды N 8883/1415 от 05.09.2008 обязанность арендатора заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами не свидетельствует о возникновении у ИП Лукояновой Ю.В. обязанности перед теплоснабжающей организацией по оплате поставленной тепловой энергии в отсутствие заключенного с ней договора.
Теплоснабжающая организация (ОАО "ВТГК") не являлась стороной договора аренды N 8883/1415 от 05.09.2008, соответственно, условия договора на нее не распространяются.
Вследствие того что пользование находящимся в аренде нежилым помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на арендодателя как собственника помещения возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.
При таких обстоятельствах исковые требования к ИП Лукояновой Ю.В. о взыскании неосновательного обогащения обоснованно признаны судом неправомерными и не подлежащими удовлетворению..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.11.2015 по делу N А13-9762/2014
"...Как следует из материалов дела, Вологодской области на праве собственности принадлежат помещения 1-го этажа дома N 5, расположенного на ул. Ленина в г. Вологде.
По охранно-арендному договору от 18.03.2013 N 1 Вологодская область в лице Департамента имущественных отношений передала Фонду во временное владение и пользование в названном доме помещения N 1 - 3 в подвале, N 2, 2а, 2б, 2в, 3-9, общей площадью с учетом дополнительного соглашения от 22.11.2013 N 1/1 к названному договору 219,7 кв. м (т.д. 1, л. 66 - 77, 78 - 83).
Согласно пунктам 3.3 и 2.3.2 указанного договора арендатор обязан заключить со специализированными организациями договоры, связанные с текущей эксплуатацией и содержанием арендованных помещений, включая электроэнергию, газ, воду, канализацию, сбор мусора и иные коммунальные услуги.
Как следует из материалов дела, Фонд договор теплоснабжения с Предприятием не заключил.
По охранно-арендному договору от 11.03.2013 N 1-29/6 Вологодская область в лице Департамента имущественных отношений передала Управлению во временное владение и пользование в названном доме помещения N 1, 10, 11, 11а, 20 и 21, общей площадью с учетом дополнительного соглашения от 20.11.2013 N 2/1-29/6 к названному договору 57 кв. м (т.д. 2, л. 37 - 41).
Управление договор теплоснабжения с Предприятием также не заключило.
Предприятие поставило тепловую энергию в вышеперечисленные помещения в период с декабря 2013 года по май 2014 года и выставило для оплаты оказанных услуг счета-фактуры Департаменту имущественных отношений как собственнику указанных помещений, исходя из площади помещений 191,6 кв. м, на сумму 39 411 руб. 82 коп.
Ссылаясь на то, что спорные услуги не оплачены Департаментом имущественных отношений, Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм о возникновении обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающих их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Суды первой и апелляционной инстанций сделали правомерный вывод о том, что в данном случае Вологодская область в лице Департамента имущественных отношений, как собственник спорных помещений и теплопотребляющих устройств, является надлежащей стороной по делу и именно на Департамент имущественных отношений возложена обязанность по оплате поставленных предприятием ресурсов.
Суды первой и апелляционной инстанций, проверив расчет истца и признав его правильным, правомерно удовлетворили заявленные исковые требования..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.03.2017 N Ф09-570/17 по делу N А60-11171/2016
"...Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что по общему правилу лицом, обязанным нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, является собственник; в отсутствие доказательств заключения между сторонами спора договора теплоснабжения оснований для удовлетворения заявленных обществом "СИГНАЛ" требований к пользователю помещения не имеется.
Суд апелляционной инстанции с выводами, изложенными в решении, согласился, признал их законными и обоснованными.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.
Обязанность ссудополучателя нести расходы по коммунальному обслуживанию помещения, предусмотренная условиями заключенного договора безвозмездного пользования от 01.01.2008 и вытекающая из положений ст. 695 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлена в отношениях с Шайхулисламовой Н.П., а не с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной указанного договора.
Ресурсоснабжающая организация (исполнитель коммунальных услуг) в отсутствие заключенного с ней договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора безвозмездного пользования.
Поэтому в отсутствие договора между ссудополучателем нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией (истцом), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора безвозмездного пользования, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (ссудодателе) нежилого помещения.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют практике рассмотрения споров применительно к договору аренды (применяемых и в отношении договора безвозмездного пользования), определенной постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.03.2014 N 17462/13, а также Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015).
Довод заявителя о сложившихся между обществом "Сигнал" и ответчиком фактических договорных отношениях по оказанию услуг водоотведения не подтверждается материалами дела. В материалах дела не имеется доказательств совершения предпринимателем Шайхулисламовым В.В. в адрес истца каких-либо платежей за водоотведение и очистку сточных вод. Ссылка заявителя на ответ общества "Вертикаль" от 15.07.2016, а также на судебные акты, принятые по делу N А60-41564/2015, несостоятельна, поскольку в них идет речь об оплате ответчиком коммунальной услуги по снабжению помещения тепловой энергией.
Таким образом, поскольку предприниматель Шайхулисламов В.В. не является собственником спорного нежилого помещения площадью 1,318 кв. м, а также лицом, который был бы обязанным нести расходы по коммунальному обслуживанию помещения при наличии соответствующего договора с ресурсоснабжающей организацией (истцом), суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных исковых требований..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.03.2016 N Ф09-1297/16 по делу N А76-5222/2015
"...Судами установлено и материалами дела подтверждается, что нежилое помещение N 1, общей площадью 17,0 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Мира, 11, является собственностью Российской Федерации (в реестре федерального имущества учтено за N РНФИ П13740000003).
В период с 01.04.2012 по 31.05.2014 истцом были оказаны в отношении указанного помещения услуги по передаче тепловой энергии на сумму 15 750 руб. 03 коп., что подтверждается ведомостями показаний приборов учета тепловой энергии, расчетом истца.
Истец неоднократно направлял в адрес ТУ Росимущества в Челябинской области претензии с требованием уплатить задолженность.
Ссылаясь на неисполнение обязанности по внесению платы за тепловую энергию, общество "ЮТСК" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Положение указанной статьи согласуется и с обязанностью собственника помещения по оплате коммунальных услуг, установленной Жилищным кодексом Российской Федерации (ст. 153, 154, 155).
Из данных норм права следует, что по общему правилу лицом, обязанным нести расходы, связанные с использованием помещения, является его собственник. Вместе с тем исполнение данной обязанности может быть возложено собственником и на иное лицо посредством заключения с таким лицом договора и включения в него соответствующего условия. Таким договором может являться и договор аренды в силу п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем наличие в договоре аренды условия, согласно которому арендатор обязуется нести расходы по оплате коммунальных услуг, в том числе заключить договоры на предоставление коммунальных услуг с энергоснабжающими и обслуживающими организациями, само по себе не является основанием для возложения на арендатора обязанности по оплате коммунальных услуг, если он соответствующие договоры не заключил. В этом случае речь может идти об ответственности арендатора перед арендодателем в связи с неисполнением условий договора аренды.
Таким образом, в данном случае при неисполнении арендатором обязанности по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями соответствующие расходы должен нести собственник помещения в силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с данными обстоятельствами суды при отсутствии доказательств погашения указанной задолженности правомерно удовлетворили заявленные исковые требования и взыскали спорные денежные средства с Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.10.2014 N Ф09-6900/14 по делу N А60-42461/2013
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между учреждением "АУИПИК" (арендодатель) и обществом "ИнвестСтрой-ВПК" (арендатор) заключен договор аренды объекта культурного наследия от 16.07.2008 N 07-1/08-04, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Косарева, д. 1а, литера А (п. 1.1).
Пунктом 3.2.7 названного договора на арендатора возложена обязанность по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.
В период с ноября 2010 года по апрель 2011 года в отсутствие заключенного договора теплоснабжения предприятие "Екатеринбургэнерго" осуществляло поставку тепловой энергии на объект, расположенный по указанному адресу и находящийся в собственности учреждения "АУИПИК".
Неисполнение учреждением "АУИПИК" обязательств по внесению платежей за поставленный теплоресурс послужило основанием для обращения предприятия "Екатеринбургэнерго" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
При этом наличие в договоре аренды условия, согласно которому арендатор обязуется нести расходы по оплате коммунальных услуг, в том числе заключить договоры на предоставление коммунальных услуг с энергоснабжающими и обслуживающими организациями, само по себе не является основанием для возложения на арендатора обязанности по оплате коммунальных услуг, если он соответствующие договоры не заключил. В этом случае речь может идти об ответственности арендатора перед арендодателем в связи с неисполнением условий договора аренды.
Таким образом, в данном случае при неисполнении арендатором обязанности по заключению договора энергоснабжения соответствующие расходы должен нести собственник помещения в силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судами установлено, что здание, находящееся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Косарева, д. 1а, литера А, является объектом культурного наследия федерального значения, функции собственника в отношении которого выполняет учреждение "АУИПИК".
Поскольку факт поставки тепловой энергии в спорный период на объект, расположенный по указанному адресу, ответчиком не оспорен, наличие и размер задолженности подтверждены документально, а доказательств оплаты стоимости потребленной теплоэнергии учреждением "АУИПИК" в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды обоснованно удовлетворили исковые требования предприятия "Екатеринбургэнерго".
Нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, влекущих отмену судебных актов в порядке ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 21.02.2014 по делу N А35-9496/2012
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, муниципальному образованию "город Курск" принадлежат на праве собственности нежилые помещения в здании литер Б, находящемся в городе Курске, по ул. Серегина, 15 общей площадью 1814,90 кв. м, в том числе отапливаемой площадью - 1182,6 кв. м.
В рамках полномочий по распоряжению муниципальным нежилым фондом Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска передал нежилые помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 1344,3 кв. м в аренду ООО "Дарина", СНТ "Радуга", ИП Ильину В.Г., ИП Хонькину М.М., ООО "Строймонтаж", ОАО "ЕРКЦ" ИП Михалеву А.В., ИП Гайдукову Р.М.
В период с января по апрель 2012 года истец производил отпуск тепловой энергии на отопление нежилых помещений в здании литер Б, находящемся в городе Курске, по ул. Серегина, д. N 15.
Ссылаясь на то, что оплата отпущенной энергии не произведена, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Исходя из положений ст. ст. 210, 539 Гражданского кодекса Российской Федерации судами обоснованно отклонена ссылка заявителя о том, что оплачивать тепловую энергию должны непосредственные ее потребители, т.е. лица, осуществляющие владение и пользование объектами нежилого фонда на праве аренды, так как в данном случае лицами, которые обязаны погасить задолженность перед истцом, являются не арендаторы, а законные владельцы нежилых помещений по ул. Серегина, 15.
Договоры аренды нежилых помещений, заключенные собственником с арендаторами, содержали условия о необходимости заключения арендаторами договора теплоснабжения с энергоснабжающей организацией. Вместе с тем такие договоры заключены не были. Кроме того, в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о заключении договоров с участием энергоснабжающей организации (трехсторонних), устанавливающих обязанности по оплате тепловой энергии арендаторов.
Таким образом, обязанность по оплате потребленной тепловой энергии в силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации лежит на собственнике спорного имущества.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено..."

11.7. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, могут ли на арендатора помещений в многоквартирном доме быть возложены расходы по содержанию, ремонту и эксплуатации общего имущества, существует две позиции судов.

Позиция 1. На арендатора помещений в многоквартирном доме условиями договора не могут быть возложены расходы по содержанию, ремонту и эксплуатации общего имущества в данном доме.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796
"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, нежилое помещение общей площадью 2 419 кв. метров, расположенное по адресу: Москва, Ангелов пер., д. 6, является собственностью города Москвы. Названное помещение по договору аренды с департаментом от 31.03.2000 N 9-167/2000 (далее - договор аренды) используется обществом (арендатором).
Договором аренды предусмотрено, что арендатор оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги по отдельному договору, которое общество обязано заключить с лицом, в эксплуатации которого находится нежилой фонд.
Товарищество с 01.01.2009 является управляющей организацией жилого дома, расположенного по адресу: Москва, Ангелов пер., д. 6, и обеспечивает собственников помещений в многоквартирном доме техническим обслуживанием общей долевой собственности, в том числе осуществляет содержание коммуникаций дома и предоставляет коммунальные услуги.
Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания с общества 610 168 рублей 56 копеек расходов на содержание и ремонт жилых помещений за 2009 год, суды исходили из условий договора аренды, в соответствии с которым арендатор является лицом, обязанным заключить с истцом соответствующие договоры об оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг.
В удовлетворении исковых требований в отношении департамента суды отказали, исходя из того, что договором аренды на арендатора возложена обязанность заключить с истцом договоры, в том числе на управление, содержание и ремонт общего имущества дома.
Между тем подобные выводы противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, согласно которой на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут.
Президиум указал, что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором. Положение договора аренды, согласно которому арендатор обязан участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания, не позволяет сделать вывод, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества.
Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Между тем собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований к департаменту и взыскания с общества в пользу товарищества основного долга в сумме 610 168 рублей 56 копеек исходя из пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009
"...Пунктом 3.2.8 договора аренды предусмотрена обязанность учреждения (арендатора) по согласованию с департаментом (балансодержателем) участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания.
Общество, полагая, что учреждение, являясь арендатором нежилого помещения согласно договору аренды, обязано возмещать затраты по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, однако не исполнило обязанности по заключению соответствующего договора с управляющей организацией и отказалось возмещать названные расходы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Между тем суды трех инстанций неправильно применили нормы статьи 210 Гражданского кодекса, а также жилищного законодательства.
В соответствии с названной статьей Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 39 Жилищного кодекса также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
Следовательно, департамент, действующий от имени собственника упомянутого нежилого помещения, в силу закона и договора с обществом обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.
Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, у судов не имелось..."

Определение ВАС РФ от 24.07.2014 N ВАС-9709/14 по делу N А12-14506/2013
"...Проверив выводы, положенные в основу обжалуемых судебных актов, и доводы заявления, судебная коллегия не находит оснований, необходимых в силу вышеприведенной нормы для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суды, с учетом положений статей 210, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделали вывод о том, что именно администрация как собственник спорного имущества обязана нести расходы на его содержание, и удовлетворили заявленное требование.
Суды указали, что факт передачи спорных нежилых помещений в аренду третьим лицам не освобождает орган местного самоуправления как собственника таких помещений от обязанности по несению расходов на содержание общего имущества.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях Президиума от 12.04.2011 N 16646/10 и от 17.04.2012 N 15222/11, на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут.
Таким образом, в спорных правоотношениях надлежащим ответчиком является муниципальное образование как собственник спорного имущества..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.06.2015 N Ф01-1860/2015 по делу N А29-7699/2014
"...Как следует из материалов дела и установили суды обеих инстанций, на основании договора от 01.04.2013, заключенного с собственниками помещений, истец осуществлял деятельность по управлению многоквартирным домом 25 по улице Ленина города Воркуты.
Муниципальному образованию на праве собственности принадлежат нежилые помещения площадью 972,1 квадратного метра в доме 25 по улице Ленина города Воркуты.
Неисполнение ответчиком надлежащим образом как собственником помещений, находящихся в управлении истца, своих обязательств по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества в указанном многоквартирном доме, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании платы за услуги, оказанные с 01.01.2014 по 30.06.2014.
Исходя из анализа указанных норм материального права следует, что обязанность участника долевой собственности по содержанию общего имущества (в том числе в многоквартирном доме) в силу требований закона является исключительной обязанностью собственника, которая не может быть передана иному участнику договорных отношений при исполнении возложенных на стороны обязательств.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, от 12.04.2011 N 16646/10, от 17.04.2012 N 15222/11 и от 21.05.2013 N 13112/12.
Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Муниципальное образование в лице Управления, являясь собственником спорного нежилого помещения, в силу прямого указания закона обязано оплатить оказанные услуги по содержанию и ремонту общедомового имущества независимо от того, передано ли такое помещение в аренду.
Ссылка заявителя на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие договорной обязанности арендаторов помещений по заключению с управляющей организацией договоров возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома несостоятельна, поскольку в пункте 2 данной нормы предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Следовательно, законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.
Непосредственно на арендатора данного имущества, согласно статьям 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и по оплате понесенных ею расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.05.2015 N Ф01-1334/2015 по делу N А29-8169/2014
"...Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Указанные обязанности также установлены в пунктах 28 и 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Исходя из анализа указанных норм материального права следует, что обязанность участника долевой собственности по содержанию общего имущества (в том числе в многоквартирном доме) в силу требований закона является исключительной обязанностью собственника, которая не может быть передана иному участнику договорных отношений при исполнении возложенных на стороны обязательств.
Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Муниципальное образование в лице Управления, являясь собственником спорного нежилого помещения, в силу прямого указания закона является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества независимо от передачи такого помещения в аренду.
Ссылка заявителя на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие договорной обязанности арендаторов помещений по заключению с управляющей организацией договоров возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома несостоятельна, поскольку в пункте 2 данной нормы предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Следовательно, законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести указанные расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.05.2013 по делу N А17-5183/2012
"...Как следует из материалов дела, Муниципальное образование является собственником нежилого помещения площадью 204,4 квадратного метра, расположенного в многоквартирном доме по адресу: город Иваново, улица Суворова, дом 42. С 24.09.2002 помещение находилось в пользовании ООО "Кондико" на основании договора аренды от 24.09.2002 N 161.
Общество в рассмотренный период осуществляло управление многоквартирным домом, техническое содержание и ремонт общедомового имущества.
Поводом для обращения Общества в суд с иском послужило то обстоятельство, что Муниципальное образование не исполнило обязательства по внесению платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома. По данным истца, задолженность ответчика за оказанные услуги составила 20 392 рубля 14 копеек. Расчет составлен исходя из площади помещения, принадлежащего ответчику, и установленных тарифов.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Указанные обязанности также установлены в пунктах 28 и 29 Правил N 491.
Из пунктов 1 и 2 статьи 153, пункта 2 части 1 и части 4 статьи 154, статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение его собственник обязан ежемесячно вносить плату за жилое помещение (включающую помимо прочего плату за содержание и ремонт жилого помещения) и коммунальные услуги (в том числе водоснабжение и водоотведение). Неиспользование помещений не является основанием невнесения собственниками платы.
Исходя из анализа указанных норм материального права следует, что обязанность участника долевой собственности по содержанию общего имущества (в том числе в многоквартирном доме) в силу требований закона является исключительной обязанностью собственника, которая не может быть передана иному участнику договорных отношений при исполнении возложенных на стороны обязательств.
Следовательно, Муниципальное образование, являясь собственником спорного нежилого помещения, в силу закона является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию общего имущества и коммунальных услуг. Непосредственно на арендатора данного имущества, согласно положениям статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и по оплате понесенных ею расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Данный вывод согласовывается с правовой позицией, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.07.2011 по делу N А33-15920/2010
"...Между департаментом и ООО "Десятка" 07.11.2006 подписан договор аренды нежилого помещения от 07.11.2006 N 10152, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязался передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязался принять во временное пользование часть нежилого подвального помещения N 131 (комнаты N 7, 8, 10, 11, 12, часть комнаты N 9 - 55,2 кв. м), общей площадью 170,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Высотная, 27, для использования под склад.
В силу пункта 3.5 договора аренды N 10152 арендатор оплачивает коммунальные услуги по отдельному договору, заключаемому с организацией, несущей расходы по эксплуатационному содержанию здания.
Доводы заявителя жалобы о том, что собственник помещения не должен нести расходы на содержание и ремонт общедомового имущества, поскольку согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям договоров аренды данные расходы несет арендатор, несостоятельны.
Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
То есть законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести указанные расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.
Довод кассационной жалобы о необоснованности исковых требований управляющей компании к публично-правовому образованию за содержание и ремонт общего имущества в случае передачи его в законное владение и пользование иным лицам основан на неверном толковании приведенных выше норм права..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.05.2014 N Ф03-1845/2014 по делу N А51-26032/2013
"...Ввиду нахождения в период с 24.11.2011 по 30.04.2013 в спорных помещениях арендатора - ООО "Океан-3" и наличия у последнего обязанности по оплате эксплуатационных расходов в силу пунктов 2.2.11, 3.3 договора аренды недвижимого имущества от 28.11.2000 N 4/32 истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ООО "Океан-3" задолженности в сумме 462 657 руб. 76 коп. по возмещению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Пункт 2 статьи 616 ГК РФ предусматривает несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 39 Жилищного кодекса РФ также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Проведя анализ указанных норм закона, суды обеих инстанций сделали обоснованный вывод о том, что именно собственник нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Собственник помещения не имеет права обязывать арендатора заключать с третьими лицами договор, в соответствии с которым арендатор будет нести бремя содержания общего имущества здания.
Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для взыскания с ответчика в пользу истца суммы указанных расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Поскольку сведений о неправильном применении судами норм материального и процессуального права кассационная жалоба не содержит, она удовлетворению, а обжалуемые судебные акты изменению не подлежат..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.07.2015 N Ф04-19449/2015 по делу N А81-2961/2014
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, общество с 01.09.2012 является управляющей организацией многоквартирного жилого дома по адресу: п. Харп, ул. Гагарина, д. 9.
Неисполнение собственником нежилых помещений обязанности по оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома и коммунальных платежей за период с 01.09.2012 по 30.09.2014 послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.
Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, включая договор управления, договоры аренды, указав на отсутствие доказательств внесения собственником нежилых помещений соответствующих платежей управляющей организации, суды обеих инстанций, руководствуясь статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39, 153 - 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, признали исковые требования правомерными.
Отклоняя довод управления о том, что условиями договоров аренды на арендаторов возложены обязанности по несению бремени расходов на содержание общего имущества соразмерно занимаемой площади, суд указал, что непосредственно на арендатора имущества законом такая обязанность не возложена, также в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации на арендатора не может быть возложена обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов. Расходы по содержанию нежилых помещений несет собственник. Договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, товарищество не является стороной данного договора, в силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (третьих лиц).
Данный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, закрепленной в постановлениях Президиума от 12.04.2011 N 16646/10, от 17.04.2012 N 15222/11, от 21.05.2013 N 13112/12, от 04.03.2014 N 17462/13.
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется, кассационная жалоба управления удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2013 по делу N А46-1858/2013
"...Судом установлено, что Департамент является собственником нежилого помещения общей площадью 98,5 кв. м в доме по адресу: г. Омск, ул. Кирова, д. 6, которое арендует по договору от 22.10.2007 N 35207/6 ЗАО "СибКом".
Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10.
Руководствуясь данными положениями закона, суды пришли к выводу, что Департамент, являясь собственником спорного нежилого помещения, в силу закона является единственным обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию общего имущества.
Довод заявителя жалобы об отсутствии обязательств у собственника по уплате расходов на содержание общего имущества отклоняется, как основанный на неверном толковании норм права.
Вывод арбитражных судов обеих инстанций о возложении на Департамент бремени расходов по содержанию имущества, переданного во владение и пользование по договору аренды или безвозмездного пользования, не противоречит положениям статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, и является правильным..."

По данному делу см. также Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013.

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по делу N А46-1858/2013
"...В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что договор управления с ЗАО "СибКом" не заключен, соответственно у Департамента отсутствуют обязательства по оплате расходов на содержание общего имущества. Платежные документы не выставлялись. Бремя содержания имущества лежит на арендаторе - ЗАО СибКом".
Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к тому, что у него отсутствует обязанность по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Кирова, д. 6.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования в полном объеме, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности согласно положениям статьи 249 ГК РФ обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
По смыслу статьи 210 и части 2 статьи 616 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества.
Из приведенных правовых норм следует, что неисполнение арендатором возложенной на него собственником и арендодателем обязанности нести бремя содержания арендованного имущества приводит к возникновению у собственника имущества права требования к арендатору исполнить это обязательство, но не освобождает собственника от обязанности, предусмотренной статьей 249 ГК РФ.
Изложенный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796.
Бремя такого содержания общего имущества многоквартирного жилого дома обязано нести в данном случае муниципальное образование вне зависимости от передачи части нежилых помещений во временное пользование и владение истца.
Такая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16646/10 от 12.04.2011 по делу N А55-11329/2009, в котором прямо закреплено, что содержащееся в названном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Решение суда является законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального права, изменению или отмене не подлежит. Апелляционная жалоба Департамента оставляется без удовлетворения..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.07.2014 по делу N А72-13286/2012
"...Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 24.12.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014, заявленные требования удовлетворены. С МО "город Ульяновск" в лице администрации города Ульяновска за счет казны МО "город Ульяновск" в пользу ООО "Группа компаний "Управляющая организация Аметист" взыскано 59 675,10 руб. задолженности.
Не согласившись с принятыми судебными актами, муниципальное образование "город Ульяновск" в лице администрации города Ульяновска обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 24.12.2013 и постановление апелляционного суда от 04.03.2014 отменить, в удовлетворении исковых требований ООО "Группа компаний "Управляющая организация Аметист" отказать по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
В частности, по мнению заявителя жалобы, выводы судов об обязанности собственника нежилых помещений нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме, основанные на положениях статей 36, 39, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), а также 249, 426 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), сделаны без учета положений статьи 4 ЖК РФ и статей 210, 616 ГК РФ.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, коллегия находит, что она удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Нежилое помещение площадью 96,46 кв. м, расположенное в указанном доме, принадлежит на праве собственности городу Ульяновску, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 21.10.2002 и выпиской из Единого государственного реестра прав.
Основанием для обращения истца в суд явилась задолженность ответчика по оплате оказанных услуг по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальной услуги в виде подачи тепловой энергии.
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями статей 210 ГК РФ, 154, 158 ЖК РФ.
Довод заявителя жалобы о необоснованном неприменении положений статьи 616 ГК РФ не может быть признан судом кассационной инстанции обоснованным, поскольку приведенная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15222/11, собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом.
Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, у судов не имелось (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10)..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.04.2014 по делу N А12-14506/2013
"...Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и расходы по содержанию общего имущества дома. Размер расходов по содержанию общего имущества определяется пропорционально площади занимаемого помещения исходя из установленной платы.
Факт передачи спорных нежилых помещений в вышеуказанных жилых домах в аренду (пользование) 3 лицам не освобождает орган местного самоуправления как собственника таких помещений от обязанности по несению расходов по содержанию общего имущества таких жилых домов.
Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 12.04.2011 N 16646/10 и от 17.04.2012 N 15222/11, на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут.
Судами установлено, что спорные нежилые помещения, расположенные в жилых домах, являются объектами муниципальной собственности.
В силу статей 22, 37 Устава города-героя Волгограда, принятого Волгоградским городским Советом народных депутатов от 29.06.2005 N 20/362, исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления Волгограда является администрация Волгограда.
Таким образом, в спорных правоотношениях надлежащим ответчиком является муниципальное образование как собственник спорного имущества, в связи с чем довод администрации Волгограда в своей кассационной жалобе о том, что она является ненадлежащим ответчиком по делу, отклоняется судом кассационной инстанции как ошибочный.
При таких обстоятельствах при правильном применении судами норм материального права, полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств и обстоятельств дела принятые по делу судебные акты являются законными и обоснованными. Правовых оснований для их отмены у суда кассационной инстанции не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.04.2014 по делу N А12-14509/2013
"...Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и расходы по содержанию общего имущества дома. Размер расходов по содержанию общего имущества определяется пропорционально площади занимаемого помещения исходя из установленной платы.
Факт передачи спорных нежилых помещений в вышеуказанных жилых домах в аренду (пользование) 3 лицам не освобождает орган местного самоуправления как собственника таких помещений от обязанности по несению расходов по содержанию общего имущества таких жилых домов.
Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 12.04.2011 N 16646/10 и от 17.04.2012 N 15222/11, на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут.
Судами установлено, что спорные нежилые помещения, расположенные в жилых домах, являются объектом муниципальной собственности.
В силу статей 22, 37 Устава города-героя Волгограда, принятого Волгоградским городским Советом народных депутатов от 29.06.2005 N 20/362, исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления Волгограда является администрация Волгограда.
Таким образом, в спорных правоотношениях надлежащим ответчиком является муниципальное образование как собственник спорного имущества, в связи с чем довод администрации Волгограда в своей кассационной жалобе о том, что она является ненадлежащим ответчиком по делу, отклоняется судом кассационной инстанции как ошибочный.
При таких обстоятельствах при правильном применении судами норм материального права, полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств и обстоятельств дела принятые по делу судебные акты являются законными и обоснованными. Правовых оснований для их отмены у суда кассационной инстанции не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.02.2012 по делу N А72-3440/2011
"...Товарищество собственников жилья "Ульяновский проспект N 2" (далее - истец, ТСЖ "Ульяновский проспект N 2") обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к муниципальному образованию "Город Ульяновск" в лице мэрии города Ульяновска (далее - ответчик, мэрия) о взыскании неосновательного обогащения в размере 80 890,25 руб. за период с 01.10.2010 по 31.03.2011, а также 3563,39 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,25% годовых, начисленными за период с 11.11.2010 по 10.08.2011, процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму 80 890,25 руб. за период с 11.08.2011 по день фактической уплаты неосновательного обогащения, исходя из ставки рефинансирования в размере 8,25% годовых, расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб.
Письмом от 07.11.2006 истец предложил Комитету по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска заключить договор на управление, содержание и ремонт общего имущества ТСЖ "Ульяновский проспект N 2".
В ответе от 28.11.2006 N 14184-02 Комитет по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска ответил отказом, предложив обратиться непосредственно к арендаторам помещений, которые, по его мнению, и обязаны в соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) нести бремя содержания общедомового имущества.
Удовлетворяя исковые требования, суды правомерно исходили из следующего.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Статьей 39 ЖК РФ также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Судами правомерно отклонен довод ответчика о том, что затраты по ремонту имущества, содержанию мест общего пользования должны нести арендаторы в соответствии с пунктами 2.2.8 договоров аренды.
Поскольку собственником спорных помещений является ответчик, обязанность по оплате услуг по содержанию общего имущества не может быть возложена на лиц, использующих указанные помещения на основании договоров, заключенных с ответчиком.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.07.2011 по делу N А55-13733/2010
"...Согласно части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Исходя из части 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
Из вышеприведенных норм следует, что именно собственник обязан нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Непосредственно на арендатора помещения в силу статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и по оплате расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома возложены быть не могут.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10.
Судебная коллегия находит ошибочными выводы судов первой и апелляционной инстанций о возложении на ответчика - арендатора нежилых помещений обязанности возмещать управляющей организации расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Оснований считать, что ООО "РИТЭЙЛ-АЛКО" (арендатор) неосновательно обогатился за счет управляющей организации (истца) в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, у судов не имелось..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.06.2011 по делу N А12-17942/2010
"...В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Непосредственно же на арендатора данного имущества (помещения) в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут. Причем, в указанной ситуации ссылки истца на пункт 3.3.10 договора аренды от 26.05.2008 не могут быть приняты во внимание, поскольку этот договор регулирует отношения лишь собственника и арендатора. Более того, в имеющихся в деле платежных поручениях отсутствуют сведения о том, что истец перечислял плату за техническое обслуживание общего имущества не от собственного имени, а за собственника - общество с ограниченной ответственностью "Лотос".
Упомянутая позиция согласуется с мнением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженным в Постановлении от 12.04.2011 N 16646/10..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.12.2009 по делу N А57-1146/2009
"...Ассоциация товариществ собственников жилья Ленинского района (далее - АТСЖ Ленинского района, ассоциация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском к Субъекту территориального общественного самоуправления поселка "Солнечный" г. Саратова (далее - СТОС поселка "Солнечный") о взыскании расходов по содержанию и эксплуатации нежилых помещений за период с 01.06.2007 по 31.12.2008 в размере 21 265 руб. 55 коп. (с учетом уточнений).
Поскольку арендатор (СТОС поселка "Солнечный") нежилых помещений не заключил договора на техническое обслуживание объектов общей собственности и не исполнял обязательств по компенсации затрат на содержание и ремонт общего имущества, ассоциация обратилась с настоящим иском.
Содержащиеся в судебном акте выводы относительно того, что арендатор нежилых помещений по соглашению с собственниками объекта аренды обязан нести расходы по содержанию общего имущества, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства и условий договора аренды.
Указанные помещения расположены в многоквартирном доме, управляющей организацией которого избрано ТСЖ "Уют-1".
В спорный период с 01.06.2007 по 31.12.2008 нежилые помещения использовались СТОС поселка "Солнечный" на основании договора безвозмездного пользования от 30.06.2004 N 1315, а с 01.04.2008 по договору аренды от 10.06.2008 N 892/4.
В силу специальных требований пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации только собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, судебная инстанция, применяя общие правила статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исследовала специальных требований, изложенных в нормах жилищного законодательства (статьи 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации) о допустимости возложения собственником нежилых помещений в многоквартирном доме нести бремя содержания общего имущества на арендатора.
Оставлены без надлежащей оценки и положения статьи 16, пункта 2 статьи 161, статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, не предусматривающие право арендатора таких помещений заключать от своего имени договора на управление многоквартирным домом с оплатой понесенных им расходов.
Действующим гражданским законодательством не запрещено предусматривать в договорах аренды условия об оплате за собственником имущества расходов на содержание и ремонт общедомового имущества, однако в данном конкретном случае такие действия необходимо расценивать через применение статей 313, 403 Гражданского кодекса Российской Федерации, как оплата денежных средств за должника третьим лицом (арендатором)..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.10.2014 по делу N А35-10221/2013
"...В период с 01 июня 2011 года по 30 ноября 2013 года ООО "Ком Центр" как управляющая организация выполняло работы по техническому ремонту соответствующего жилого дома, оказывало услуги по содержанию общего имущества данного многоквартирного дома, что подтверждается представленными в материалы дела актами о приемке выполненных работ.
По договору аренды N 4220 от 01.05.2010 Комитет передал в аренду ООО "Интегрированные Билетные Системы Курска" спорное помещение.
Ссылаясь на то, что ответчик, осуществляя полномочия собственника в отношении нежилого помещения в обозначенном многоквартирном доме, обязан нести расходы по ремонту и содержанию общего имущества дома, истец обратился в суд с настоящим иском.
Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено несение арендатором расходов на содержание общего имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
На основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании приведенных норм права суды пришли к правильному выводу о том, что именно собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Возражения ответчика о том, что спорное нежилое помещение передано в аренду ООО "Интегрированные Билетные Системы Курска", по условиям которого арендатор обязан принимать участие в расходах за надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обоснованно отклонены, поскольку договор аренды не порождает обязательств арендатора перед управляющей компанией, которая не является стороной этого договора.
Кроме того, договоры, которые бы предусматривали обязательство арендаторов перед управляющей компанией оплачивать услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, заключены не были.
Указанная правовая позиция содержится в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10 и от 17.04.2012 N 15222/11.
Довод заявителя жалобы о том, что в силу действующего законодательства и заключенного договора аренды между ответчиком и третьим лицом в расходах по содержанию, текущему ремонту общего имущества в рамках заключенного договора аренды должен участвовать арендатор помещения, основан на неправильном толковании договора и применении норм материального права..."

Позиция 2. На арендатора помещений в многоквартирном доме условиями договора могут быть возложены расходы по содержанию, ремонту и эксплуатации общего имущества в данном доме.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.03.2018 N Ф03-573/2018 по делу N А73-4957/2017
"...Как следует из материалов дела, 09.03.2016 между АО "Военторг-Восток" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Куликовой А.А. (арендатор) заключен договор аренды N 14/2016, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения столовой, общей площадью 261,1 кв. м, расположенные на первом этаже в жилом здании по адресу: Амурская область, Серышевский район, пгт. Серышево, ул. Дементьева, 6, на срок до 14.08.2017 (включительно).
Пунктом 3.3 договора определено, что дополнительно, сверх арендной платы арендатор возмещает (компенсирует) арендодателю следующие расходы:
- расходы арендодателя за поставку коммунальных ресурсов в отношении объекта (пункт 3.3.1);
- расходы арендодателя за поставку коммунальных ресурсов в отношении площадей общедомового назначения, а также текущий ремонт и содержание общедомового имущества. При этом размер такой компенсации исчисляется пропорционально отношению площади объекта в общей площади находящегося в собственности арендодателя здания (помещения в здании), в котором расположен арендуемый по договору объект, на основании счетов поставщиков ресурсов и услуг, а также эксплуатирующих организаций и/или как потребленное количество, определенное по показаниям счетчика учета соответствующего коммунального ресурса, умноженное на установленный поставщиком соответствующего ресурса тариф, действующий в период оказания соответствующей услуги (пункт 3.3.2).
Оплата возмещения (компенсации) расходов за коммунальные услуги и других расходов производится на основании счетов, выставляемых арендодателем не позднее 5 (пяти) календарных дней со дня получения соответствующего счета (пункт 3.4.5).
Поскольку предпринимателем не исполнены обязательства по оплате коммунальных платежей за тепловую энергию в сумме 14 161,56 руб., за водоснабжение в сумме 375,68 руб., за содержание и ремонт общедомового имущества в размере 81 971,71 руб., АО "Военторг-Восток" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив в том числе требования об обязании предпринимателя освободить помещения столовой и о возмещении стоимости оценки ставки арендной платы в сумме 11 120 руб.
С учетом представленных в материалы дела документов суд установил, что вышеназванные счета оформлены для взыскания платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, обязанность по возмещению которой возложена на арендатора согласно пункту 3.3.2 договора N 14/2016. При этом суд выявил, что предъявленные к возмещению расходы не превышали затраты, установленные управляющей организацией и их размер соответствовал условиям пункта 3.3.2 договора N 14/2016.
Суды, отклоняя довод предпринимателя о том, что обязанность по содержанию общего имущества возложена на собственника имущества и, как следствие, требование о ничтожности пункта 3.3.2 договора N 14/2016, исходили из следующего.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).
Из приведенных положений статей 210, 249 ГК РФ, статей 36, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт; соответствующая обязанность возникает в силу закона.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В данном случае предприниматель, заключая договор аренды N 14/2016, согласно пункту 3.3.2 договора взял на себя обязанность дополнительно, сверх арендной платы возмещать арендодателю его расходы, в том числе на текущий ремонт и содержание общедомового имущества. При этом сторонами согласовано, каким образом определяется размер этих расходов.
При установленном суд, руководствуясь правилами пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ, обоснованно сделал вывод об отсутствии правовых оснований для признания ничтожным пункта 3.3.2 договора N 14/2016, в связи с чем отказал во встречном иске предпринимателя в этой части спора..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.01.2016 N Ф01-5409/2015 по делу N А28-985/2015
"...Как видно из документов и установил суд, Департамент (арендодатель) и Организация (арендатор) заключили договор аренды от 24.12.2004 N 5084 нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: г. Киров, ул. Ивана Попова, 6а, площадью 145,80 квадратного метра, которое является муниципальной собственностью.
В пунктах 2.2.4 и 2.2.6 стороны установили обязанность арендатора заключить договоры, в том числе с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО, а также предусмотрели обязанность арендатора вносить плату по договорам, связанным с содержанием помещения.
Согласно пункту 3.6 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 30.04.2013) в расчет арендной платы за нежилые помещения не входят плата за техническое и коммунальное обслуживание, а также плата за страхование имущества и государственную регистрацию договора.
Истец направил в адрес Организации уведомление о возмещении расходов от 13.08.2014, в котором сообщил ответчику о взыскании с него в рамках дела N А28-13093/2013 задолженности по оплате тепловой энергии в сумме 1 159 441 рубля 61 копейки, а также 61 445 рублей 95 копеек за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома с требованием в установленный в уведомлении срок возместить указанные расходы (уведомление получено ответчиком 29.08.2014).
Неисполнение требований, изложенных в уведомлении от 13.08.2014, послужило основанием для обращения Администрации и Департамента в суд с настоящим иском.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 ЖК РФ).
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).
Анализ приведенных правовых норм позволяет сделать вывод, что обязанность нести расходы на ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома может быть возложена на арендатора помещения, расположенного в данном доме, в случае согласования сторонами соответствующего условия в договоре аренды помещения.
Суд оценил в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ пункты 2.2.4, 2.2.6, 2.2.7 договора и пришел к правильному выводу, что контрагенты возложили обязанность по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома на арендатора (ответчика).
В связи с указанным суд обоснованно взыскал с Организации расходы на оплату услуг по содержанию и ремонту общего имущества спорного дома в размере 61 445 рублей 95 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами с 12.09.2014 по 31.01.2015 в сумме 2 286 рублей 87 копеек..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.02.2012 по делу N А33-2333/2011
"...Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (ОГРН 1052465032278, ИНН 2465090650) (далее - ООО УК "Красжилсервис") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Сибзапчасть" (ОГРН 1022402477965, ИНН 2465045760) (далее - ООО "Сибзапчасть") о взыскании 219 772 рублей 76 копеек задолженности, 32 267 рублей 71 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, в указанный истцом период взыскания задолженности - с марта 2008 года по май 2011 года - ООО "Сибзапчасть" на основании договора аренды N 3642 от 01.09.1997, заключенного с комитетом по управлению муниципальным имуществом (г. Красноярск) (арендодатель), являлось арендатором нежилого помещения площадью 462,70 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 2.
12 декабря 2005 года между ООО "Сибзапчасть" (пользователь) и ООО УК "Красжилсервис" (исполнитель) заключен договор N 322-э/р на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения (с учетом дополнительных соглашений от 10.01.2007 и от 03.03.2008).
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции со ссылкой на статьи 309, 616, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации исходил из того, что обязанность несения эксплуатационных расходов на арендатора возложена действующим законодательством, а также условиями договора аренды имущества, заключенного с собственником помещения в многоквартирном доме, и договора на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения, заключенного с управляющей компанией.
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, указав на необоснованность доводов ответчика относительно несоответствия нормам материального права расчета задолженности исходя из площади занимаемого им помещения с учетом тарифа, установленного органами местного самоуправления.
Как следует из совокупного толкования статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 39 и пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возложена на собственников помещений в данном доме.
В силу положений пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды N 3642 от 01.09.1997 обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонта нести расходы на содержание имущества возложено на арендатора - ООО "Сибзапчасть", пользующегося указанным помещением.
Судом первой инстанции установлен и не оспаривается сторонами спора факт оказания ООО УК "Красжилсервис" услуг, предусмотренных договором N 3642 от 01.09.1997, а также установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по их оплате.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 20 июня 2011 года по делу N А33-2333/2011, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2011 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 06.04.2011 N КГ-А41/2364-11 по делу N А41-20314/10
"...В обоснование исковых требований истец ссылался на необоснованное уклонение ответчика от заключения с ним как управляющей организацией жилого дома N 18 по улице Мира в городе Ожерелье Московской области договора по техническому обслуживанию, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома. Обязанность заключения такого договора принята ответчиком в соответствии с пунктом 7.1.16 договора аренды от 01 июня 1999 года. Истец также ссылался на статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, 39, 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и указывал, что отказ ответчика от внесения платы за содержание общего имущества жилого дома является необоснованным.
Доводы заявителя жалобы об отсутствии оснований оплаты им услуг за содержание общего имущества жилого дома не могут быть положены в основу постановления суда кассационной инстанции об отмене обжалуемого судебного акта. Апелляционный суд правильно применил положения статей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 161, 154, 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и обоснованно исходил из того, что плата за услуги и работы по управлению домом, плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме взимается как с нанимателя (арендатора), так и с собственника помещения. При этом арендаторы и собственники нежилых встроенных помещений исполняют свою обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт принадлежащих (арендованных) им помещений перед контрагентом (управляющей организацией) согласно условиям заключенных с ними договором. Ввиду того, что истец понес расходы по содержанию общего имущества, то на ответчика как арендатора в силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации возложена обязанность по их возмещению управляющей организации.
Данная позиция соответствует позиции Высшей судебной инстанции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09 ноября 2010 года N 4910, согласно которой собственник, равно как и наниматель (арендатор), нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают владельца помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба не может быть удовлетворена..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.02.2017 N Ф07-29/2017 по делу N А05-4102/2016
"...Как следует из материалов дела, муниципальному образованию "Город Архангельск" принадлежат на праве собственности нежилые помещения общей площадью 784 кв. м с условным номером 29-29-01/085/2007-459, расположенные на первом (N 1-36) и втором этажах (N 1-13) МКД, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.12.2007 серии 29-АК N 242435.
Мэрия г. Архангельска (правопредшественник истца, арендодатель) и Общество (арендатор) 28.07.2004 заключили сроком на 49 лет договор N 798 аренды указанных помещений (в редакции дополнительных соглашений от 10.12.2007 N 1 и от 21.09.2009 N 2) для размещения физкультурно-оздоровительного комплекса и использования под медицинскую деятельность.
Согласно пункту 2.2.10 договора в течение 10 дней с момента его заключения арендатор обязан самостоятельно заключить договор на обслуживание помещений с эксплуатирующей организацией и потребление коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии, воды и стоков) с поставщиками данных услуг, а в случае несвоевременного заключения договора с последними - возместить расходы по оплате коммунальных услуг исходя из максимальной нагрузки, мощности токоприемников, расчетных объемов водопотребления и водоотведения.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 27.02.2015 по делу N А05-14531/2014, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015, с Администрации в пользу Компании взыскано 465 696 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества МКД за период с ноября 2011 по октябрь 2014 года, 39 513 руб. 60 коп. задолженности за капитальный ремонт общего имущества МКД за период с ноября 2011 по декабрь 2012 года по договору от 01.07.2011 на управление МКД, а также 2000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета за рассмотрение дела в суде первой инстанции.
Во исполнение указанного решения Администрация платежными поручениями от 13.08.2015 N 560 и 561 и от 16.09.2015 N 1801 перечислила Компании 507 209 руб. 60 коп.
Администрация, посчитав, что убытки в указанной сумме понесены по вине Общества, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
При таком положении суды, проанализировав договор аренды, в частности пункт 2.2.10, в соответствии с которым арендатор обязался нести расходы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества МКД, а также установив, что Администрация оплатила оказанные Компанией услуги по содержанию и ремонту указанного имущества, пришли к выводу об обязанности ответчика возместить истцу по правилам статей 15, 393 ГК РФ понесенные тем расходы.
Довод подателя жалобы о том, что из буквального толкования названного пункта договора не следует обязанность арендатора по возмещению названных расходов, судом кассационной инстанции отклоняется как необоснованный и опровергающийся материалами дела.
Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ в редакции, действовавшей на момент принятия решения по делу N А05-14531/2014, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт, а также плату за коммунальные услуги.
Пунктом 2.2.10 договора аренды прямо предусмотрено, что арендатор принимает на себя обязательство заключить договор не только на потребление коммунальных услуг, но и на обслуживание арендуемых им помещений с эксплуатирующей организацией.
Указание в названном пункте на возмещение арендатором расходов по оплате коммунальных услуг в случае незаключения договора с поставщиками услуг свидетельствует лишь о согласовании сторонами договора компенсации таких расходов исходя из максимальной нагрузки, мощности токоприемников, расчетных объемов водопотребления и водоотведения.
С учетом того, что суды всесторонне и полно исследовали материалы дела, а также правильно применили нормы материального права, в удовлетворении кассационной жалобы должно быть отказано..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.09.2015 N Ф07-6077/2015 по делу N А13-676/2015
"...Администрация города Вологды, место нахождения: г. Вологда, ул. Каменный Мост, д. 4, ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к федеральному казенному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Вологодский институт права и экономики Федеральной службы исполнения наказаний", место нахождения: г. Вологда, ул. Щетинина, д. 2, ОГРН 1023500897694, ИНН 3525101371 (далее - Учреждение), о взыскании 598 113 руб. 95 коп., в том числе 583 445 руб. 05 коп. задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома и коммунальные услуги (общедомовые нужды) за период с 01.01.2013 по 31.12.2013, 14 668 руб. 90 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, взысканных с Администрации в пользу закрытого акционерного общества "Вологодский подшипниковый завод" в рамках дела N А13-1409/2014.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Учреждение (арендатор) 27.03.2006 заключили договор N 18/18 аренды нежилых помещений площадью 326,4 кв. м, расположенных в жилом доме по адресу: г. Вологда, ул. Гагарина, д. 37а.
Пункт 2 статьи 616 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Проанализировав условия договора аренды, суды обеих инстанций сделали вывод о том, что стороны договорились возложить на арендатора расходы, связанные с содержанием общего имущества многоквартирного дома, в котором находится арендуемое им нежилое помещение.
В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и управляющей компанией, заключенного в соответствии с условиями договора аренды, собственник (арендодатель) произвел оплату задолженности за оказанные управляющей компанией услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
В этом случае суды обеих инстанций пришли к выводу об обязанности ответчика возместить истцу понесенные им расходы по правилам статей 15, 393 ГК РФ.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, установлены судами на основании имеющихся в деле доказательств, а нормы материального либо процессуального права не нарушены, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения жалобы..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.09.2015 N Ф07-5680/2015 по делу N А21-3349/2014
"...Законом бремя содержания имущества возложено на его собственника (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ). Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.
Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит норм о возложении обязанности по внесению платы за содержание и ремонт многоквартирного дома на арендаторов нежилых помещений. Пункт 2 статьи 616 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Данная правовая норма регулирует правоотношения между сторонами договора аренды и не является основанием возникновения у арендатора обязанности оплаты расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц.
Таким образом, поскольку по общему правилу договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, в нем может содержаться условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательства собственника по несению расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.08.2017 N Ф09-4586/17 по делу N А47-7243/2016
"...В соответствии с п. 1.1 указанных договоров аренды арендодатель передал арендатору, а последний принял в аренду объект муниципального нежилого фонда г. Оренбурга, находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого / им. Маршала Советского Союза Г.К. Жукова, 5/21, для использования под парикмахерскую (54,8 кв. м), торговое место (1 кв. м), складское помещение (82,5 кв. м) и подсобное помещение (50,2 кв. м).
Названные нежилые помещения принадлежат на праве собственности муниципальному образованию город Оренбург, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права серии от 27.12.2007 56АА 562953 и 29.12.2007 серии 56АА 563158.
В соответствии с п. 3.2.29 договоров аренды арендатор также принял на себя обязательство участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле в праве общей собственности в размере доли обязательных расходов за счет собственных средств без дальнейшей компенсации.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Оренбургской области по делам N А47-12256/2013, А47-2896/2014, А47-4 А47-7243/2016 8116/2014, А47-12979/2014 с муниципального образования город Оренбург в пользу общества "Оренбургская управляющая компания" взыскана задолженность по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов за период с 01.12.2010 по 31.01.2015.
Согласно представленному управлением расчету задолженность по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого / им. Маршала Советского Союза Г.К. Жукова, 5/21, где располагаются арендуемые предпринимателем Фоченковой О.Н. нежилые помещения, составила: за период с декабря 2010 г. по январь 2014 г. - 101 213,38 руб., за период с февраля 2014 г. по апрель 2014 г. - 7 990,53 руб., за период с мая 2014 г. по август 2014 г. - 10 654,04 руб., за период с сентября 2014 г. по январь 2015 г. - 13 317,55 руб.
На основании платежных поручений от 26.08.2014 N 0841861, 15.10.2014 N 0880374, 03.03.2015 N 0036169, 31.12.2015 N 0269935 решения Арбитражного суда Оренбургской области по делам N А47-12256/2013, А47-2896/2014, А47-8116/2014, А47-12979/2014 исполнены.
Ссылаясь на то, что обязанность по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле в праве общей собственности в размере доли обязательных расходов за счет собственных средств возложена на арендатора согласно условиям договоров аренды, однако предпринимателем не исполнена, что повлекло для истца убытки, управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 21.05.2013 N 13112/12, норма, изложенная в п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. В то же время, поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.
Установив соглашением соответствующие обязательства, стороны обязаны исполнить их надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не вправе отказываться от их исполнения в одностороннем порядке (п. 1 ст. 310 названного Кодекса).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая условие п. 3.2.29 договоров аренды, соответствующее требованиям закона и воле сторон, выраженной при заключении указанных договоров, руководствуясь положениями ст. 249, п. 1 ст. 421, п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание расчет истца и отсутствие возражений ответчика относительно указанного расчета, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что исполнение истцом обязанности собственника по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не освобождает предпринимателя от надлежащего исполнения принятых по договору аренды обязательств по несению расходов по оплате коммунальных услуг, связанных с эксплуатацией арендуемого помещения, а также по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем понесенные управлением расходы на содержание и ремонт общего имущества спорного многоквартирного дома в части арендуемых ответчиком помещений являются убытками истца, бремя несения которых в силу вышеуказанного пункта договоров относится на ответчика, в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные требования.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.08.2011 N Ф09-4724/11 по делу N А71-13061/2010
"...При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом "Бизнес-Форум" (арендодатель) и обществом "Айкай" (арендатор) был заключен договор от 01.05.2008 N 266/08 аренды нежилого помещения на 1 этаже здания, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Тимирязева, д. 19.
В условиях названных договоров предусмотрено, что арендатор обязуется содержать помещение и имущество, необходимое для его обслуживания, в исправном состоянии, соблюдать санитарные, технические, противопожарные и иные установленные нормы и правила.
В связи с этим между обществом "Айкай" и товариществом "РепТим" заключены договоры на участие в расходах по эксплуатации, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества дома и за потребленные коммунальные услуги от 09.04.2007 N 105/07 и на возмещение затрат по коммунальным услугам на управление и техническое обслуживание от 15.01.2010 N 1007т-10.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Пунктом 1.2 заключенного между истцом и ответчиком договора от 09.04.2007 N 105/07 предусмотрена обязанность общества "Айкай" оплачивать расходы по эксплуатации, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества дома. Кроме того, установлена обязанность ответчика по оплате стоимости потребленных коммунальных услуг.
Расчет задолженности ответчика по внесению платы за содержание общего имущества дома в сумме 142 685 руб. 62 коп. произведен истцом на основании тарифов, утвержденных общим собранием собственников помещений многоквартирного дома (протоколы от 25.02.2008 N 4, от 16.02.2009 N 3, от 14.02.2010 N 10). Данный расчет проверен судами и признан соответствующим ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Поскольку в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил арбитражному суду доказательств, подтверждающих оплату задолженности по содержанию и текущему ремонту общего имущества и коммунальных услуг в сумме 177 066 руб. 67 коп., исковые требования товарищества "РепТим" о взыскании с общества "Айкай" задолженности в указанной части правомерно удовлетворены судами на основании ст. 210, 249, п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 39, 153, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.02.2010 N Ф09-83/10-С5 по делу N А71-2394/2009-Г29
"...Как следует из материалов дела, товарищество "Реп Рим" является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Ижевск, ул. Тимирязева, 19, созданной в целях управления комплексом недвижимого имущества в доме, обеспечения в целях управления комплексом владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Одной из целей товарищества "Реп Рим" является распределение между собственниками обязанностей по возмещению соответствующих издержек по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества дома (п.п. 1.4, 2.1 Устава).
Одним из собственников помещений, расположенных в жилом доме по адресу: г. Ижевск, ул. Тимирязева, 19, является общество "Бизнес-Форум", которому на праве собственности принадлежит нежилое помещение в пристрое указанного жилого дома площадью 605,4 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 29.12.2005 серии 18 АА 182765).
В период с марта 2006 года по декабрь 2008 года указанное нежилое помещение находилось в аренде у общества "Айкай" на основании договоров аренды от 01.03.2006 N 4-А (с учетом дополнительных соглашений от 29.12.2006 и от 30.03.2007), от 01.06.2007 N 4/07-А и от 01.05.2008 N 266/08.
В соответствии с договорами аренды от 01.03.2006 N 4-А и от 01.06.2007 N 4/07-А, на арендатора возложена обязанность по производству текущего и капитального ремонта. По договору от 01.05.2008 N 266/08 в обязанности арендатора входило участие в несении расходов по содержанию арендуемого помещения и прилегающей территории.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Обязанность по несению расходов на содержание общего имущества в доме по адресу: г. Ижевск, ул. Тимирязева, д. 19, в период с 01.08.2006 по декабрь 2008 года относится на общество "Айкай" как арендатора данного помещения (ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах суда правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании с общества "Айкай" задолженности по оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, рассчитанной пропорционально его доле в праве общей долевой собственности в сумме 22 752 руб. 81 коп..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18.11.2015 N Ф10-3633/2015 по делу N А09-6434/2014
"...Удовлетворяя встречные требования Зайцевой В.Е. суды обоснованно исходили из следующего.
В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 4.3.1, п. 4.3.10 ИП Бутов М.В. принял на себя обязательства в установленные договором сроки производить расчеты по арендной плате и иные платежи, в соответствии с условиями, указанными в разделе 5 настоящего договора (в силу пункта 5.3 постоянная составляющая арендной платы не включает в себя плату за пользование коммунальными, телекоммуникационными и эксплуатационными услугами); с момента подписания передаточного акта, арендатор ежемесячно компенсирует арендодателю коммунальные и эксплуатационные платежи арендуемого помещения. Компенсации подлежат расходы арендодателя, связанные с потреблением электричества, тепла воды, канализации. Оплата коммунальных платежей производится арендатором на основании выставленных арендодателем счетов с подтверждающими документами снабжающих организаций".
Из положений п. 18 правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 следует, что "текущий ремонт общего имущества" и "эксплуатация общего имущества" являются тесно связанными и неразделимыми понятиями.
Таким образом суды верно указали на то, что осуществляя права арендатора спорного нежилого помещения, размещенного в многоквартирном доме ИП Бутов М.В. не может не использовать общее имущество этого многоквартирного дома, а, следовательно, возможность возложения на него обязанности по уплате соответствующих расходов на период арендных отношений не противоречит закону и соответствует условиям, подписанного сторонами договора аренды.
Исходя из толкования п. п. 4.3.1 и 4.3.10 договора аренды от 01.05.2012 N Беж/2 в соответствии с требованиями статьи 421 ГК РФ, судебные инстанции пришли правильному выводу о том, что действительная воля сторон при заключении настоящего договора была направлена на отнесение на арендатора всех расходов, связанных с эксплуатацией спорного помещения, то есть расходов по содержанию общего имущества в доме.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по переменой части арендной платы в заявленном размере..."

11.8. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с кого может быть взыскана плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, если договором аренды предусмотрено условие об оплате арендатором таких услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками, но арендатор не заключил договоры с ресурсоснабжающими организациями, существует две позиции судов.

Позиция 1. Плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, не может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с ресурсоснабжающими организациями в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками. Плата за коммунальные услуги в указанном случае может быть взыскана только с собственника нежилого помещения.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.03.2018 N Ф04-940/2018 по делу N А75-6722/2017
"...Довод кассационной жалобы о том, что возложение на администрацию обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг является необоснованным в связи с передачей помещений в аренду, подлежит отклонению.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающих их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг, ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Вышеуказанное соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.11.2014 N 305-ЭС14-1452, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 5), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 13112/12, от 12.04.2011 N 16646/10.
Поскольку доказательств заключения непосредственно арендатором договоров с обществом по несению расходов не представлено, что не оспаривается заявителем кассационной жалобы, вывод судебных инстанций о наличии у администрации обязанности по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома соответствует действующему законодательству.
Ссылка заявителя жалобы на то, что договорами аренды предусмотрены условия, обязывающие арендатора заключить с управляющей организацией договоры на предоставление коммунальных услуг и содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме, а также оплатить оказанные услуги, отклоняется судебной коллегией, поскольку данные положения договоров аренды, заключенных исключительно ответчиком и арендатором, не изменяют правило, установленное статьей 210 ГК РФ об обязанности собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, нести расходы по содержанию общего имущества такого дома..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 10.11.2014 N 305-ЭС14-1452 по делу N А40-59220/2013
"...Суды, руководствуясь статьями 210, 307, 309, 310, 330, 408, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 30, 153, 154, 155, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, пришли к выводу о том, что общество "МАЛЬТА ЭЛЕКТРОНИКС", являясь арендатором нежилого помещения и непосредственным потребителем коммунальных услуг, должно производить управляющей организации плату за предоставленные коммунальные услуги, а также плату за содержание общего имущества многоквартирного дома, учитывая, что данная обязанность возложена на него арендодателем по договору аренды, а также предусмотрена положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в иске к Департаменту городского имущества города Москвы, суды указали, что собственник, в силу заключенного с обществом "МАЛЬТА ЭЛЕКТРОНИКС" договора аренды, не несет никаких обязательств по оплате коммунальных услуг за указанное помещение и, следовательно, не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение указанных обязательств.
Проверив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приходит к следующим выводам.
Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) бремя содержания имущества возложено на его собственника. Исключение из этого правила, как указано в данной правовой норме, должно быть специально установлено законом или договором.
Частью 3 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 названной статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).
Ни Гражданский кодекс, ни Жилищный кодекс не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в жилых домах.
Взыскивая плату за оказанные коммунальные услуги с общества "МАЛЬТА ЭЛЕКТРОНИКС", суды исходили из наличия в пункте 5.4.4 договора аренды условия об обязанности общества заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, что, по мнению судов, подтверждает наличие исключения из общего правила, установленного статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако договор, который бы предусматривал обязательство общества "МАЛЬТА ЭЛЕКТРОНИКС" перед обществом "Ремстройсервис" оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен. Стороной договора аренды от 14.12.2006 общество "Ремстройсервис" не является, и, следовательно, этот договор не предусматривал права общества "Ремстройсервис" требовать с общества "МАЛЬТА ЭЛЕКТРОНИКС" оплаты коммунальных услуг.
Поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, у судов не имелось оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов.
Необоснованной также является ссылка судов на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пункт 2 названной статьи предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Данная правовая норма регулирует правоотношения между сторонами договора аренды и не является основанием возникновения у арендатора обязанности оплаты расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. В силу статьи 249 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Поэтому с общества "МАЛЬТА ЭЛЕКТРОНИКС" как арендатора нежилого помещения необоснованно взысканы расходы на содержание общего имущества дома.
Таким образом, Судебная коллегия приходит к выводу, что судами было допущено существенное нарушение норм материального права, влекущее отмену оспариваемых судебных актов.
Дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12 по делу N А72-6044/2011
"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды от 29.09.2004 N 7578/4139 (далее - договор аренды) находящегося в муниципальной собственности города Ульяновска нежилого помещения площадью 345,3 кв. метра, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Ульяновск, пр-т Хо Ши Мина, д. 21 (далее - помещение).
Компания, осуществляющая функции по управлению многоквартирным домом, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на неисполнение обязательств по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также по внесению платежей за предоставленные коммунальные услуги (теплоснабжение).
Так, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязанным лицом по содержанию общего имущества многоквартирного дома является в силу прямого указания закона собственник помещения - муниципальное образование "город Ульяновск".
В то же время суд первой инстанции счел, что, в отличие от обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома, обязательство по оплате коммунальных услуг, оказанных в связи с использованием помещения, подлежит исполнению обществом, являющимся арендатором помещения, на которого собственник возложил обязанность заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали выводы суда первой инстанции.
Между тем суды при взыскании с общества неосновательного обогащения, возникающего в связи с невнесением платы за предоставленные коммунальные услуги, не учли следующее.
Законом бремя содержания имущества возложено на его собственника (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.
Частью 3 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 этой статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).
Между тем Гражданский кодекс и Жилищный кодекс не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.
Суды, взыскивая плату за оказанные коммунальные услуги с общества, исходили из наличия в подпункте 2.8.8 договора аренды условия об обязанности общества заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, которое, по их мнению, подтверждает наличие исключения из общего правила, установленного статьей 210 Гражданского кодекса.
Однако договор, который бы предусматривал обязательство общества перед компанией оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен. В договоре аренды, на который сослались суды при разрешении спора, управляющая компания участия не принимала, и, соответственно, он не предусматривал ее права требовать оплаты коммунальных услуг с общества.
Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, у судов не имелось (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10).
Суды, взыскивая с общества плату за коммунальные услуги, применили пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Однако приведенная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.
Суды при рассмотрении дела также не учли, что муниципальное образование "город Ульяновск", являющееся собственником помещения, в лице комитета заключило в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса договор на управление многоквартирным домом от 01.04.2008 (далее - договор управления) с компанией, осуществляющей функции управляющей организации, подтвердив тем самым свои обязанности по содержанию имущества перед лицом, предоставляющим коммунальные услуги.
Таким образом, взыскание судами стоимости коммунальных услуг с общества как арендатора помещения нельзя признать соответствующим нормам материального права.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.11.2012 по делу N А82-15299/2011
"...По мнению заявителя, суды не учли факта заключения между Департаментом и Обществом договора аренды от 01.04.2004 N 2185. Арендатор в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества и общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено переданное в аренду помещение.
Заявитель указал, что в соответствии с документами, определяющими его статус, Департамент осуществляет права собственника в отношении муниципальной собственности в пределах его компетенции. В положении о Департаменте приведен исчерпывающий список функций, которыми он наделен. В данные полномочия не входят функции по обслуживанию муниципального имущества, в том числе по оплате коммунальных услуг. Департамент не является главным распорядителем бюджетных средств по статьям расходов на коммунальные услуги и услуги по содержанию имущества.
Как следует из материалов дела и установили судебные инстанции, муниципальному образованию городского округа город Рыбинск на праве муниципальной собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 70,6 квадратных метра, расположенное в многоквартирном доме по адресу: город Рыбинск, улица Свободы, дом N 19а (далее - спорное помещение).
Истец является управляющей компанией в этом многоквартирном доме. Собственники и Управляющая компания заключили договор управления многоквартирным домом от 01.09.2008, по условиям которого истец обязался оказывать собственникам услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, а также коммунальные услуги, заключив с ресурсоснабжающими организациями соответствующие договоры на снабжение коммунальными ресурсами и прием бытовых стоков.
В спорный период истец оказал коммунальные услуги, а также услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома. Факт выполнения функций управления домом истец подтвердил наличием хозяйственных договоров и исполнительными документами по ним.
Поводом для обращения Управляющей компании в суд с иском послужило то обстоятельство, что Департамент не исполнил обязательства по внесению платы за коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома. По данным истца, задолженность Департамента за оказанные услуги составила 55 431 рубль 42 копейки. Расчет составлен исходя из площади помещения, принадлежащего ответчику, и установленных тарифов.
На основании изложенных норм права собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и расходы по содержанию общего имущества дома. Размер расходов по содержанию общего имущества определяется пропорционально площади занимаемого помещения исходя из установленной платы.
Суды установили, что спорный объект представляет собой часть многоквартирного жилого дома. Собственником этого объекта является муниципальное образование городского округа город Рыбинск. Полномочиями по управлению и распоряжению объектами муниципальной собственности, надзору за состоянием недвижимости и юридическому оформлению имущественных отношений с муниципальной недвижимостью наделен Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что Департамент в данном случае является органом, осуществляющим от имени муниципального образования права собственника в отношении муниципального имущества, и у него в силу закона возникла обязанность по несению расходов по оплате оказанных коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества.
Доводы заявителя об обязанности Общества как арендатора нести расходы по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома несостоятельны и противоречат правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009, от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009, от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796.
Кроме того, данный довод не влияет на правильность принятых судебных актов. По общему правилу суд должен рассмотреть иск в пределах заявленных истцом требований. Как следует из искового заявления, предметом иска явилось требование о взыскании задолженности с собственника муниципального имущества. Поэтому доводы истца, основанные на том, что при рассмотрении спора суд не применил положения статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и не исследовал вопрос взыскания спорной задолженности с арендатора, несостоятельны. К тому же ответчик не представил в суд доказательств исполнения арендатором обязательств по заключению договоров на эксплуатацию и коммунальное обслуживание принятого в аренду муниципального имущества (пункт 2.2.14 договора аренды)..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.10.2014 N Ф07-7820/2014 по делу N А21-7512/2013
"...Как следует из материалов дела, 17.10.2009 на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Калининградская обл., г. Черняховск, Калининградская ул., д. 22 принято решение о выборе способа управления (протокол от 17.10.2009 N 1) и создано товарищество собственников жилья "Фаворит" (далее - Товарищество).
Товарищество и Компания 01.11.2009 заключили договор управления N 041-020/022.
Администрация (арендодатель) и Предприятие (арендатор) 01.03.2007 заключили договор аренды N 939 нежилого помещения по названному адресу площадью 46,32 кв. м.
Основанием для обращения Компании в арбитражный суд с настоящим иском явилось неисполнение Администрацией и Управлением Росимущества за период пользования нежилыми помещениями с 01.11.2009 по настоящее время обязанности по возмещению расходов на содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку обязанности по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества в спорный период не исполнены; установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований освобождения Администрации и Управления Росимущества от исполнения данной обязанности судом не имеется, то денежные средства в счет оплаты услуг по содержанию общего имущества дома являются неосновательным обогащением указанных лиц за счет истца.
Довод Администрации о том, что названное помещение сдано в аренду Предприятию, на которое как на арендатора возложена обязанность по заключению договоров с эксплуатирующими организациями по представлению коммунальных услуг, подлежит отклонению.
Администрация, считая, что плата за оказанные коммунальные услуги подлежит взысканию с Предприятия, исходит из наличия в подпункте 2.2.15 договора аренды N 939 (т.д. 1, л. 28) условия об обязанности арендатора заключить договоры хозяйственные договоры с эксплуатирующими организациями на представление коммунальных услуг, которое подтверждает наличие исключения из общего правила, установленного статьей 210 ГК РФ.
Однако договор, предусматривающий обязательство Предприятия перед Компанией оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен. В договоре аренды управляющая компания участия не принимала, и, соответственно, он не предусматривал ее права требовать оплаты коммунальных услуг с Предприятия.
Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, не имеется.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
На арендодателя как собственника помещения возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.
При этом пункт 2 статьи 616 ГК РФ регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.
Соглашения об оплате коммунальных расходов арендатором, участвующим в его подписании, которое подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности арендатором и изменяло правило, установленное статьей 210 ГК РФ, Администрация не представила суду.
Таким образом, довод Администрации о взыскании стоимости коммунальных услуг с Предприятия как арендатора помещения нельзя признать соответствующим нормам материального права.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне рассмотрели настоящее дело, правильно применили нормы материального права, сделали выводы, соответствующие материалам дела, а потому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.08.2014 N Ф09-3830/14 по делу N А71-11118/2013
"...Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из наличия у муниципального образования "Город Сарапул" права собственности на спорное нежилое помещение, а следовательно, и бремени содержания общего имущества в доме N 23 по ул. Железнодорожной в г. Сарапуле соразмерно доле в праве общей долевой собственности; отсутствия у общества "Оптик" как арендатора спорного помещения обязанности по содержанию данного помещения и общего имущества в указанном жилом доме. Поскольку управление является главным распорядителем средств местного бюджета, выделяемых для содержания недвижимого имущества, составляющего казну муниципального образования "Город Сарапул", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что надлежащим ответчиком является управление. С учетом наличия доказательств, подтверждающих факт несения истцом расходов на получение выписки из ЕГРП, оплату услуг представителя, размер этих расходов; сложности дела, продолжительности его рассмотрения суд первой инстанции частично удовлетворил требование о взыскании понесенных истцом судебных расходов.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции согласился с изложенными в нем выводами.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.
Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонили довод управления о наличии у общества "Оптик", которому нежилое помещение общей площадью 63,9 м2 в доме N 23 по ул. Железнодорожной в г. Сарапуле передано в аренду по договору от 16.09.2009 N 930, обязанности по уплате спорных платежей.
Согласно условиям названного договора арендатор обязался заключить договоры с обслуживающими организациями в отношении арендованного помещения и оплачивать им соответствующие расходы и оказанные услуги.
Соответствующий договор с управляющей компанией на 2010 - 2013 годы заключен не был, иного ответчиком суду не представлено (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При этом неисполнение либо ненадлежащее исполнение арендатором условий договора аренды с арендодателем не является обстоятельством, подлежащим исследованию и оценке судом в рамках заявленного предмета иска. В силу п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерации не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за содержание и ремонт общедомового имущества в многоквартирном доме, коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирном доме.
Договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора; условий об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению расходов на содержание и ремонт общедомового имущества, а также коммунальных расходов вышеуказанные договоры аренды не содержат.
Изложенное соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлениях от 12.04.2011 N 16646/10, от 21.05.2013 N 13112/12..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 15.02.2012 по делу N А48-1544/2011
"...Как установлено арбитражным судом, ООО "Орелтеплогаз" в период с 01.01.2010 по 20.04.2010 года и с 04.10.2010 года по 31.03.2011 года в отсутствие договора поставляло тепловую энергию в помещение, расположенное по адресу: г. Орел, пер. М. Силякова, д. 7.
Указанным помещением ООО "Православный похоронный центр" пользуется на основании договора аренды от 09.03.2007 года N 2513, заключенного с Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла.
Ссылаясь на то, что обязательство по оплате 34464 руб. 62 коп. задолженности за потребленную в спорный период тепловую энергию ООО "Православный похоронный центр" не исполнено, ООО "Орелтеплогаз" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Как установлено арбитражным судом, помещение, расположенное по адресу: г. Орел, пер. М. Силякова, д. 7 ответчик занимает на основании договора аренды от 09.03.2007 года N 2513, заключенного ООО "Православный похоронный центр" (арендатор) с Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (арендодатель).
При этом, указанное помещение на праве собственности принадлежит муниципальному образованию "город Орел" и передано арендатору во временное пользование на основании постановления Мэра г. Орла от 06.03.2007 N 465.
В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Исходя из положений ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации именно собственники помещений в многоквартирном доме вносят плату за коммунальные услуги лицам, осуществляющим соответствующие виды деятельности.
Поскольку спорное встроенное нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, является объектом муниципальной собственности и передано ответчику на праве аренды, именно собственник данного имущества в силу закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества.
Ссылка арбитражного суда на то, что обязанность арендатора заключить договор теплоснабжения и, соответственно, оплачивать коммунальные услуги вытекает из п. 2.3.23 договора аренды от 09.03.2007 года N 2513, является неосновательной, поскольку указанный договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет истца в результате отказа от оплаты понесенных последним расходов по теплоснабжению спорного помещения, у судов не имелось.
Поскольку ООО "Православный похоронный центр" не является абонентом истца и надлежащим ответчиком по делу, вывод арбитражного суда о наличии правовых оснований для взыскания с него, как с арендатора спорного помещения, заявленных ко взысканию сумм, не соответствует положениям действующего законодательства и обстоятельствам дела..."

Позиция 2. Плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с ресурсоснабжающими организациями в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками.

Примечание: Данная позиция встречалась в судебной практике до размещения на сайте ВАС РФ Постановления Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12 по делу N А72-6044/2011.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.08.2011 N Ф03-3273/2011 по делу N А51-15108/2010
"...Открытое акционерное общество "Дальневосточная генерирующая компания" (далее - ОАО "ДГК") (ОГРН 1051401746769, 678995, Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, пгт Серебряный Бор) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Корвус" (далее - ООО "Корвус", общество) (ОГРН 1062536055900, 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 85) о взыскании 54 689 руб. 16 коп. неосновательного обогащения за потребленную в период с декабря 2009 года по май 2010 года тепловую энергию.
Как следует из материалов дела, между Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока (далее - УМИГА г. Владивостока) (Арендодатель) и ООО "Корвус" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 26.12.2007 N 02-01991-003-Н-АР-5708-00 согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 85, общей площадью 156,50 кв. м. Указанное имущество передано в аренду ООО "Корвус" по акту приема-передачи от 01.01.2008.
В силу пункта 2.2.12 договора Арендатор обязан заключить с эксплуатационными службами договоры на коммунальные услуги и возмещение затрат на техническое обслуживание помещений (строений) в течение 15 дней с момента подписания настоящего договора, о чем известить Арендодателя.
С декабря 2009 года по май 2010 года ОАО "ДГК" осуществляло подачу тепловой энергии в занимаемые ООО "Корвус" помещения в отсутствие заключенного сторонами в письменном виде договора энергоснабжения.
Наличие задолженности по оплате тепловой энергии послужило основанием для обращения ОАО "ДГК" в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, проверив представленный истцом расчет задолженности, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о наличии задолженности ООО "Корвус" перед ОАО "ДГК" за поставленную в спорный период тепловую энергию и правомерно удовлетворил иск в заявленном размере..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 10.10.2011 N Ф09-5983/11 по делу N А50-25363/10
"...При рассмотрении спора судами установлено, что общество "Чайковская управляющая компания" с 01.09.2009 является управляющей компанией многоквартирного дома N 34, расположенного по адресу: г. Чайковский, ул. Гагарина (протокол общего собрания собственников помещений от 30.08.2009).
Комитетом по управлению имуществом администрации г. Чайковский (арендодатель), Отделением по г. Чайковский Управления Федерального казначейства по Пермскому краю (арендатор) и муниципальным унитарным предприятием "Служба единого заказчика" (балансодержатель) заключен договор от 01.01.2003 N 37 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Чайковский, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Чайковский, ул. Гагарина, д. 34 (цокольный этаж) общей площадью 270,5 кв. м, для использования в качестве служебного (п. 1.1).
В п. 4.4 названного договора сторонами определена обязанность арендатора оплачивать эксплуатационные расходы, поставку тепловой и электрической энергии, оказываемые ему коммунальные услуги, возмещает амортизационные отчисления, а также расходы на содержание арендуемого объекта по отдельным договорам с предприятиями, оказывающими услуги, и балансодержателем согласно утвержденным тарифам.
Неоплата Отделением по г. Чайковский Управления Федерального казначейства по Пермскому краю оказанных коммунальных услуг и по содержанию общего имущества послужила основанием для обращения общества "Чайковская управляющая компания" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Материалами дела подтверждается исполнение обществом "Чайковская управляющая компания" функций по управлению многоквартирным домом (договоры на отпуск воды и прием сточных вод от 01.09.2009, снабжения тепловой энергией в сетевой воде от 01.09.2009 N 6109, электроснабжения от 01.09.2009, на выполнение работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту, благоустройству и обеспечению санитарного состояния, аварийно-диспетчерскому обслуживанию общего имущества многоквартирных домов от 01.09.2009 N 1-т/о, на выполнение работ по обслуживанию мусоропроводов, санитарному содержанию мест общего пользования, по содержанию, уборке и озеленению придомовой территории многоквартирных домов от 01.09.2009 N 2 т/о, от 01.09.2009 N 3-т/о, на выполнение работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту внутренней системы электроснабжения и электротехнических устройств, входящих в состав общего имущества многоквартирных домов от 01.09.2009 N 4-т/о).
Арендаторы и собственники нежилых встроенных помещений исполняют свою обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт принадлежащих им помещений перед контрагентом (управляющей организацией) согласно условиям заключенных с ними договоров (ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Факт потребления коммунальных услуг Отделением по г. Чайковский Управления Федерального казначейства по Пермскому краю не оспаривается.
В связи с непредставлением Отделением по г. Чайковский Управления Федерального казначейства по Пермскому краю доказательств погашения задолженности в спорный период (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), выводы судов об удовлетворении требований в части оплаты стоимости коммунальных услуг по содержанию арендуемого имущества, оказанных обществом "Чайковская управляющая компания", за период с сентября по ноябрь 2009 на сумму 15029 руб. 66 коп. и 860 руб. 98 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами обоснованны и правомерны (ст. 309, 544, 781, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

По данному делу см. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2011 N 17АП-4043/2011-ГК.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2011 N 17АП-4043/2011-ГК по делу N А50-25363/2010
"...Общество с ограниченной ответственностью "Чайковская управляющая компания" (далее - ООО "Чайковская управляющая компания") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Отделению по г. Чайковский Управления Федерального казначейства по Пермскому краю о взыскании задолженности за оказанные коммунальные услуги в размере 24 710 руб. 69 коп. за период с сентября по ноябрь 2009 года, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 415 руб. 57 коп., начисленных за период с 16.10.2009 г. по 30.09.2010 г., расходов по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. (Т. 1, л.д. 4-6).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 11 марта 2011 года (резолютивная часть от 03.03.2011 г., судья А.А.Неклюдова) исковые требования удовлетворены: с ответчика в пользу истца взыскано 24 710 руб. 69 коп. основного долга, 1 415 руб. 57 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины (Т. 2, л.д. 135-140).
В соответствии с условиями договора на аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Чайковский от 01.01.2003 г. N 37 (Т. 1, л.д. 15-19), заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации г. Чайковского (Арендодатель) и Отделением по г. Чайковский Управления Федерального казначейства по Пермскому краю (Арендатор), с 01.01.2003 г. до 01.07.2011 г. (соглашение от 01.08.2010 г. об изменении условий договора на аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности N 37 от 01.01.2003 г.) Арендатору в пользование передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Чайковский, ул. Гагарина, 34 (цокольный этаж), общей площадью 270,5 кв. м. Факт пользования в спорный период указанным нежилым помещением ответчик не оспаривает.
Пунктом 4.4. договора N 37 от 01.01.2003 г. предусмотрено, что Арендатор оплачивает эксплуатационные расходы, поставку тепловой и электрической энергии, оказываемые ему коммунальные услуги, возмещает амортизационные отчисления, а также расходы на содержание арендуемого объекта по отдельным договорам с предприятиями, оказывающими услуги, и Балансодержателем согласно утвержденных тарифов.
Договор между ООО "Чайковская управляющая компания" (Исполнитель) и ответчиком (Заказчик) на организацию выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и предоставления коммунальных услуг в спорный период (сентябрь - ноябрь 2009 г.) заключен не был.
В спорный период (сентябрь, октябрь, ноябрь 2009 года) ООО "Чайковская управляющая компания" предоставляло коммунальные услуги ответчику, осуществляло деятельность по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 34 по ул. Гагарина г. Чайковского.
Факт потребления коммунальных и иных услуг ответчиком не оспаривается.
В соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме. Арендаторы и собственники нежилых встроенных помещений исполняют свою обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт принадлежащих им помещений перед контрагентом (управляющей организацией) согласно условиям заключенных с ними договоров.
В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
Отсутствие письменного договора между истцом и ответчиком не освобождает потребителя от обязанности возместить стоимость отпущенных ему энергоресурсов, оказанных услуг.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, решение Арбитражного суда Пермского края от 11.03.2011 г. является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит (статья 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

12. Возмещение арендатору расходов на капитальный ремонт, согласованных с арендодателем, при незаключенности договора

На практике часто встречаются ситуации, когда арендатор с согласия арендодателя производит капитальный ремонт имущества, но впоследствии по тем или иным причинам договор аренды признается незаключенным. Это приводит к спорам о том, на основании каких норм могут быть возмещены расходы на ремонт.

12.1. Вывод из судебной практики: Расходы арендатора на капремонт, который проведен с согласия арендодателя, при признании договора аренды незаключенным могут быть взысканы с арендодателя по правилам о неосновательном обогащении.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2010 N КГ-А40/902-10 по делу N А40-11932/09-3-132
"...Между тем, судом первой инстанции установлено, что в 2003 году в связи с необходимостью проведения в арендуемом помещении работ по капитальному ремонту и работ по частичному переустройству, истец совместно с ГУП ДЕЗ района Зюзино г. Москвы составил смету по капитальному ремонту подвального помещения согласно которой стоимость составила 1 219 739 руб. 29 коп., а также график проведения капитального ремонта подвального помещения.
Кроме того, как установил суд первой инстанции, проведение работ, их стоимость подтверждены представленными в материалы дела документами - сметами и актом приема-сдачи работ, договором купли-продажи товара от 24.12.2003 г. (л.д. 64 - 65 т. 1), платежными поручениями (л.д. 66 - 67 т. 2), товарными накладными (л.д. 138 - 150 т. 1, л.д. 1 - 53 т. 2).
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В данном случае признание судом договора незаключенным влечет за собой неосновательное обогащение ответчика в виде сбережения им денежных средств в размере потраченных истцом в счет оплаты стоимости ремонтных работ и материалов, результат которых перешел в собственность ответчика (г. Москвы в лице ДИгМ) (применительно к правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 10575/01 от 17.04.02 г.).
Таким образом, учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, которые документально подтверждены, вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований является правильным, сделан на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела и правильного применения норм материального и процессуального права, в связи с чем постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение оставлению в силе..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 04.08.2010 N ВАС-7944/10 по делу N А40-11932/09-3-132
"...По иску ООО "У Иваныча" к Департаменту имущества города Москвы (далее - департамент) о взыскании 1 219 739 рублей неотделимых улучшений в связи с произведенным ремонтом.
Суд счел требования истца законными и подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами. Суд указал, что ремонт, произведенный истцом, привел к улучшению имущества, а поскольку договор аренды признан незаключенным, то стоимость неотделимых улучшений является для ответчика неосновательным обогащением.
При рассмотрении спора судами исследованы фактические обстоятельства и установлено, что в 2003 году в связи с необходимостью проведения в арендуемом помещении работ по капитальному ремонту и работ по частичному переустройству, истец совместно с ГУП ДЕЗ района Зюзино г. Москвы составил смету по капитальному ремонту подвального помещения, согласно которой стоимость составила 1 219 739 руб. 29 коп., и график проведения капитального ремонта подвального помещения. 23.09.2003 между ГУП ДЕЗ района Зюзино г. Москвы и ООО "У Иваныча" был подписан акт приемки выполненных работ по капитальному ремонту, согласно которому работы выполнены в полном объеме на основании согласования стоимости, дефектной ведомости, сметы и графика и помещение может использоваться.
Кроме того, как установил суд первой инстанции, проведение работ, их стоимость подтверждены представленными в материалы дела документами - сметами и актом приема-сдачи работ, договором купли-продажи товара от 24.12.2003, платежными поручениями, товарными накладными ремонт был проведен при согласовании с балансодержателем помещения и при надлежащем уведомлении Департамента имущества города Москвы о производстве ремонта и при отсутствии его возражений.
При указанных обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил иск на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2010 N КГ-А40/4046-10 по делу N А40-49593/09-155-463
"...Суды обеих инстанций, установив, что срок договора аренды от 03.09.08 составляет 3 года, пришли к выводу об обязательности его государственной регистрации.
При этом, в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды, суды обоснованно признали его незаключенным на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, судами обеих инстанций установлено, что в процессе пользования нежилыми помещениями по адресу: г. Москва, Духовский переулок, д. 17, стр. 4, ООО "Сервис-Комплект" произвело за счет собственных средств и с согласия ООО "ТД Керамос" работы по внутренней перепланировке, переустройству и отделке помещений.
Впоследствии ООО "Сервис-Комплект" обратилось к ООО "ТД Керамос" с требованием о возмещении стоимости улучшений недвижимого имущества.
Удовлетворяя заявленные по настоящему делу первоначальные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу относительно доказанности истцом факта возникновения у ООО "ТД Керамос" неосновательного обогащения в виде сбережения им денежных средств в размере расходов, понесенных ООО "Сервис-Комплект" в связи с производством работ по внутренней перепланировке, переустройству и отделке помещений, подлежащих возмещению потерпевшему на основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод кассационной жалобы относительно несогласования ООО "Сервис-Комплект" в установленном порядке произведенных перепланировок судом кассационной инстанции отклоняется.
Так, в соответствии с пунктом 1.1 дополнительного соглашения от 15.09.08 N 1 к договору аренды от 03.09.08 ООО "ТД Керамос" согласовало ООО "Сервис-Комплект" проведение строительно-монтажных работ в части перепланировки арендуемых нежилых помещений (л.д. 43 том 1).
Кроме того, в материалы дела представлен подписанный сторонами эскизный проект, в котором в соответствии с требованиями пункта 1.2 дополнительного соглашения от 15.09.08 N 1 к договору аренды от 03.09.08 отражены все вновь возводимые и демонтируемые конструкции стен (л.д. 46 - 48 том 1)..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.04.2010 N КГ-А40/2616-10 по делу N А40-67377/09-54-527
"...Суды обеих инстанций, установив, что срок договора аренды от 19.06.01 N 01-7/423 превышает пять лет, пришли к выводу об обязательности его государственной регистрации.
При этом, в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды, суды обоснованно признали его незаключенным на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, судами обеих инстанций установлено, что в процессе пользования нежилыми помещениями по адресу: г. Москва, 1-й Боткинский проезд, д. 7, корп. 110, ЗАО "Росавиаспецкомплект" произвело за счет собственных средств и с согласия ОАО "РСК "МиГ" капитальный ремонт недвижимого имущества.
Учитывая, что имеющаяся задолженность не была погашена в срок, установленный в письме от 03.12.08 Исх. N 1317, ЗАО "Росавиаспецкомплект" обратилось в суд с настоящим иском о взыскании с ОАО "РСК "МиГ" 7.018.503 руб. 33 коп. неосновательного обогащения (с учетом уточнения размера исковых требований), полагая, что расходы, понесенные ЗАО "Росавиаспецкомплект" в связи с капитальным ремонтом недвижимого имущества, являются для ответчика неосновательным обогащением, подлежащим возврату потерпевшему на основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя заявленные по настоящему делу исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу относительно доказанности истцом факта возникновения у ОАО "РСК "МиГ" неосновательного обогащения в виде сбережения им денежных средств в размере расходов, понесенных ЗАО "Росавиаспецкомплект" в связи с капитальным ремонтом недвижимого имущества, подлежащих возмещению потерпевшему на основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, из материалов дела усматривается, что ОАО "РСК "МиГ" было осведомлено о производстве ЗАО "Росавиаспецкомплект" капитального ремонта нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, 1-й Боткинский проезд, д. 7, корп. 110, и выразило согласие с указанной истцом стоимостью работ при подписании Акта приема-сдачи нежилых помещений от 14.08.08, на основании которого недвижимое имущество было возвращено ОАО "РСК "МиГ"..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.04.2012 по делу N А63-3172/2008
"...При рассмотрении дела N А63-14243/2007 арбитражный суд пришел к выводу о незаключенности договора от 01.08.2003 аренды недвижимого имущества.
После подписания договора предприниматель за свой счет произвел капитальный ремонт и перепланировку полученного во временное пользование помещения, что подтверждено фотоматериалами, технической документацией, экспертными заключениями от 21.06.2010, 18.03.2011, 01.09.2011. Факт осуществления истцом ремонтных работ в помещении общество не оспаривает.
В связи с возникшими между сторонами разногласиями по вопросу аренды принадлежащих ответчику помещений истец отказался от пользования помещениями и потребовал от ответчика возмещения стоимости затрат, произведенных на их капитальный ремонт и перепланировку. Помещения освобождены предпринимателем 25.06.2008. Собственник не потребовал устранения изменений имущества, но от оплаты стоимости капитального ремонта отказался.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения (пункт 1 статьи 1105 Кодекса).
В данном случае признание судом договора незаключенным влечет за собой неосновательное обогащение ответчика в виде сбережения им денежных средств в размере потраченных истцом в счет оплаты стоимости ремонтных работ и материалов, результат которых перешел в собственность ответчика (применительно к правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации РФ N 10575/01 от 17.04.2002).
Поскольку ответчик не возместил истцу стоимость улучшений, произведенных в отсутствие заключенного между сторонами договора аренды имущества, суды обоснованно признали его неосновательно обогатившимся и удовлетворили исковые требования..."

13. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии

Закон, установив обязанность арендодателя производить капитальный ремонт здания, определяет и последствия ее неисполнения. Однако, закрепив обязанность арендатора по содержанию имущества и производству текущего ремонта, законодатель не установил последствия неисполнения данной обязанности. Судебная практика восполняет этот пробел в части ответственности арендатора перед третьими лицами и перед самим арендодателем.

13.1. Вывод из судебной практики: Арендатор, не поддерживавший имущество в исправном состоянии, несет ответственность за ущерб, причиненный третьим лицам в связи с неисполнением такой обязанности.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 23.08.2011 N Ф09-3672/11 по делу N А47-3678/2010
"...Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Общество "Орбита" арендует помещение, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Народная, д. 18, на основании договора аренды от 14.07.2008 N 3-513Е-9200.
В договоре аренды от 14.07.2008 N 3-513Е-9200 предусмотрена обязанность арендатора за счет собственных средств, без дальнейшей их компенсации, содержать арендуемый объект и находящиеся в нем инженерные коммуникации в технически исправном состоянии, не совершать действия, способные вызвать их повреждение, производить в разумные сроки текущий ремонт, участвовать в ремонте фасада здания (п. 4.3.14, 3.3.15 договора).
Кроме того, на арендаторе лежит обязанность немедленно извещать арендодателя и балансодержателя обо всех повреждениях, авариях или иных событиях, нанесших (или грозящих нанести) арендуемому объекту ущерб, и принимать все меры по их предотвращению или устранению (п. 3.3.21 договора).
Согласно заключению экспертизы от 10.02.2011 N 079-2010 причиной обрушения части стены здания, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Народная, д. 18, послужило систематическое увлажнение атмосферными осадками тела кладки стены. Наличие штукатурного слоя на наружной поверхности стены из силикатного кирпича также усилило разрушение, так как это препятствовало выветриванию влаги из тела кладки.
Исследовав материалы дела, исходя из обязанностей арендатора, предусмотренных договором аренды, а также учитывая, что помещение находилось в пользовании ответчика длительное время (с 2002 года), суды установили, что арендатором не были приняты достаточные меры по поддержанию имущества в исправном состоянии. За весь период эксплуатации помещения ответчиком не производилась замена рулонного ковра на кровле и отливов карнизного свеса, что привело к обширной сквозной коррозии металла и явилось причиной систематического увлажнения атмосферными осадками тела кладки стены, и, как следствие, обрушения ее части.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что ответственным за причинение вреда имуществу истца и обязанным возместить ущерб, является общество "Орбита"..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 24.02.2012 N ВАС-1379/12 по делу N А05-2062/2011
"...Как установлено судом первой инстанции, в результате аварии на канализационном коллекторе, эксплуатируемом предприятием на основании договора аренды от 01.06.2004 N 103/1, заключенного между предприятием и ОАО "Архангельский гидролизный завод" (в настоящее время собственником данного объекта является ООО "НоводвинскСульфЭко"), предприятием с ноября 2008 осуществлялся несанкционированный сброс неочищенных хозяйственно-бытовых сточных вод с превышением предельно-допустимых концентраций вредных веществ в часть реки Северная Двина, а именно: протоку Соломбалка.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд руководствовался статьями 60, 68, 69 Водного кодекса Российской Федерации, статьями 77, 78 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", статьями 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, Методикой исчисления размера вреда, причиненного водным объектам вследствие нарушения водного законодательства, утвержденной приказом Министерства природных ресурсов Российской Федерации от 30.03.2007 N 71 (далее - Методика) и исходил из доказанности факта причинения ущерба водному объекту, вины предприятия в причинении вреда, а также наличия причинно-следственной связи между его действиями и наступившими последствиями. Проверяя правильность расчета размера ущерба, суд пришел к выводу о неправильном применении управлением Методики, в связи с чем произвел расчет самостоятельно и снизил сумму ущерба.
С данными выводами суда первой инстанции согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.
Довод заявителя о том, что в силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации субъектом правонарушения является ООО "НоводвинскСульфЭко" как собственник канализационного коллектора, подлежит отклонению.
Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды; арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Как установлено судами, названные обязанности закреплены договором аренды от 01.06.2004 N 103/1 за предприятием как арендатором (пункт 2.2 договора), что не противоречит статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, суды исходили из того, что в силу статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред возмещается лицом, его причинившим.
Согласно части 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации только при наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Кодекса.
Таких оснований судом не установлено..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.01.2010 по делу N А33-10457/2009
"...Истец произвел выплату страхового возмещения собственнику автомобиля Mazda Familia, регистрационный номер С632СО24, принадлежащего Делаловой Л.С. в сумме 31 076 рублей 08 копеек, что подтверждается платежным поручением N 2484 от 28 августа 2007 года.
11.07.2008 ООО СК "Согласие" направил ответчику претензию с требованием уплатить страховое возмещение в сумме 31 076 рублей 08 копеек. Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.
Судом первой инстанции обоснованно установлено, что согласно топографическому плану (за N 204.37), схеме дорожно-транспортного происшествия, объяснениям Делаловой Л.С. автомобиль Mazda Familia, регистрационный номер С632СО24, был поврежден в результате проезда над колодцем, находящимся на водопроводных сетях диаметром 273. Указанные сети находились в аренде у ООО "Красноярский ЖКХ" по договору N 10014 от 05.07.2006 на совокупность казны г. Красноярска, заключенному между истцом (арендатор) и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель).
Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Суд первой инстанции правомерно установил, что ООО "Красноярский ЖКХ" несет ответственность за надлежащее состояние колодца, расположенного на автомобильном проезде со стороны ул. Высотной г. Красноярска в сторону дома 2 "г", учитывая цели деятельности ответчика в соответствии с уставом и договором аренды N 10014 от 05.07.2007 на совокупность имущества казны г. Красноярска.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования по взысканию страхового возмещения в сумме 31 076 рублей 08 копеек..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.08.2015 N Ф06-15242/2013, Ф06-26654/2015 по делу N А72-14609/2013
"...Как следует из материалов дела, в помещении магазина "Библиосфера", находящемся в пользовании ООО "Грамота" на основании договоров субаренды, расположенном по адресу: г. Ульяновск, ул. Минаева, д. 13/6, 1 этаж, 05.02.2012 в 16 часов 05 минут произошел залив торгового зала с верхнего этажа, занимаемого ОАО "МБСП".
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.10.2007 помещения на 2 этаже, расположенные по указанному выше адресу, принадлежат на праве собственности ООО "Монолит".
Указанные нежилые помещения переданы ООО "Монолит" во временное владение и пользование ОАО "МБСП" по договору аренды нежилых помещений от 01.02.2008 N 011/2010-0007.
Исковые требования мотивированы тем, что в результате залива помещения водой со второго этажа произошло повреждение оборудования, подвесного потолка Армстронг, канцелярских и книжных товаров, о чем составлен акт от 05.02.2012 о фиксации факта затопления помещения, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Минаева, 13/6.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
Статьей 616 ГК РФ определена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, то есть поддержание арендуемого имущества, в том числе системы теплоснабжения, в рабочем состоянии, осуществление текущего ремонта, направленного и на предотвращение утечек, возложена законом на арендатора.
Указанное согласуется с положениями пункта 6.2.7 договора аренды заключенного между ОАО "МБСП" и ООО "Монолит", от 01.02.2008 N 011/2010-0007.
В соответствии с условиями данного договора аренды нежилых помещений (пункт 6.2.8) арендатор обязан был немедленно информировать арендодателя, соответствующие технические службы при обнаружении признаков аварийного состояния (сантехнического, электрического и прочего оборудования).
Доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что ОАО "МБСП" были приняты все необходимые и достаточные меры при обнаружении аварийного состояния системы отопления, направленные на предотвращение либо минимизацию вреда, в материалы дела не представлено.
Судом установлен факт залива помещения, занимаемого истцом, в результате разрыва металлопластиковой трубы.
При названных обстоятельствах вывод суда о том, что убытки истца являются следствием ненадлежащего контроля со стороны ОАО "МБСП" за техническим состоянием тепловых сетей и ненадлежащего их обслуживания, поддержания инженерных систем (отопления, водоснабжения и водоотведения) в состоянии, обеспечивающем их нормальное функционирование, в том числе ненадлежащего контроля за выполнением договорных обязательств со стороны подрядчика - общества с ограниченной ответственностью "Гравитон", правомерен..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2006 по делу N А05-9195/2005-2
"...Как видно из условий заключенного между предпринимателем Безнаевым И.Н. и ООО "Сезон-мини" договора субаренды от 01.06.2004, последнее обязалось обеспечивать сохранность нежилых помещений, инженерного оборудования, энергосети и иного имущества, расположенного в здании, содержать арендуемое торговое место в надлежащем техническом и санитарном состоянии, выполнять требования пожарной безопасности, своевременно производить ремонт арендуемого торгового места, не осуществлять переустройство, перепланировку арендуемого торгового места, установку дополнительного технического и иного оборудования без согласия собственника.
Анализ приведенных положений позволяет прийти к выводу о том, что функции по содержанию электросети и поддержанию ее в исправном и надлежащем техническом состоянии являлись непосредственной обязанностью субарендатора - ООО "Сезон-мини", неисполнение или ненадлежащее исполнение которой делает его ответственным за возможные негативные последствия.
Таким образом, установленное в заключении эксперта от 01.11.2005 N 1330 в качестве наиболее вероятной причины пожара механическое повреждение изоляции провода во взаимосвязи с тем, что выявленный в ходе расследования обстоятельств пожара и подтвержденный в ходе проведения электро-пожарно-технической экспертизы очаг возгорания находился в помещениях, которые на тот момент занимало Общество, в полной мере подтверждает вывод суда о том, что именно данное лицо является в силу статьи 1064 ГК РФ виновным в возникновении пожара..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.04.2015 N Ф10-789/2015 по делу N А08-3945/2014
"...Индивидуальный предприниматель Шельдешова Валентина Павловна (далее - ИП Шельдешова В.П., истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" (далее - ООО "Центральный рынок", ответчик) о взыскании 522 204 руб. ущерба, причиненного пожаром.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, разрешившими спор, 24.11.2013 г. между ООО "Омега" (арендодатель) и ООО "Центральный рынок" (арендатор) заключен договор аренды имущества, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное возмездное владение и пользование на правах аренды в том числе: здание рынка общей площадью 2 800, 85 кв. м, кадастровый номер 31:27:00:00:139/133/25:1001-Б; торговый модуль общей площадью 1002,8 кв. м, кадастровый номер 31:04:0104005:11:023368-00/001:1001/Б3; торговый модуль общей площадью 1003,6 кв. м, кадастровый номер 31:04:0104005:11:023368-00/001:1001/Б4 (п. 1.1 договора).
01.12.2013 г. между ООО "Центральный рынок" (организатор ярмарки) и Шельдешовой В.П. (продавец) заключен договор аренды места для продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг) на ярмарке N М1-51 (в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2013 г.), в соответствии с которым ответчик обязался предоставить истцу во временное владение и пользование место для продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг), а истец обязался принять место, своевременно и надлежащим образом вносить арендную плату и выполнять другие обязательства (п. 1.1 договора).
04.01.2014 г. в арендуемом истцом торговом модуле N 1, расположенном на территории ООО "Центральный рынок" по адресу: Белгородская область, г. Губкин, ул. Горького, д. 4, произошел пожар, что подтверждается постановлениями старшего дознавателя отдела НД г. Губкин и Губкинского района об отказе в возбуждении уголовного дела N 2 от 03.02.2014 г. и от 13.03.2014 г.
В рассматриваемом случае факт пожара в торговом модуле N 1, в котором истец осуществлял торговую деятельность, подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
К лицам, уполномоченным владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, в соответствии со ст. ст. 606, 615 ГК РФ относятся и арендаторы.
В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, поскольку обеспечение своевременного выполнения требований пожарной безопасности входит в обязанности как арендодателя, так и арендатора, ответственность за нарушение правил пожарной безопасности возлагается на них в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образует состав правонарушения.
Из материалов дела видно, что собственником помещения, в котором произошел пожар, является ООО "Омега". 24.11.2013 г. между ООО "Омега" (арендодатель) и ООО "Центральный рынок" (арендатор) заключен договор аренды имущества, по условиям которого арендодатель предоставил ответчику во временное возмездное владение и пользование на правах аренды, в том числе торговые модули, расположенные по адресу: Белгородская область, г. Губкин, ул. Горького, 4.
Согласно условиям вышеуказанного договора аренды (п. 2.1) арендатор обязался использовать и содержать имущество в соответствии с санитарными и противопожарными правилами, установленными действующим законодательством, а в случае обнаружения аварийного состояния электрического оборудования сообщить незамедлительно арендодателю.
Из буквального содержания п. 2.1 договора аренды от 24.11.2013 г. (ст. ст. 421, 431 ГК РФ) следует, что контроль за техническим состоянием электрооборудования, в том числе за исправностью защитных аппаратов, входил в обязанности арендатора, т.е. ООО "Центральный рынок".
Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что пожар возник по вине ответчика и находится в причинно-следственной связи с бездействием последнего, в связи с чем обоснованно взыскал с ООО "Центральный рынок" в пользу ИП Шельдешовой В.П. 522 204 руб. ущерба, причиненного пожаром..."

13.2. Вывод из судебной практики: Арендатор, не поддерживавший имущество в исправном состоянии, обязан при возврате возместить стоимость его восстановления до состояния, в котором оно передавалось в аренду.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу N А05-16646/2009
"...Помещения переданы Страховой компании по акту приема-передачи от 01.10.2007, согласно которому каких-либо недостатков переданного помещения сторонами не зафиксировано.
Из пунктов 2.2.11 заключенных Предпринимателем и Страховой компанией договоров аренды от 01.10.2007 N 02/2007, от 01.09.2008 N 02/2008 и от 01.08.2009 N 02/2009 следует, что ответчик обязался возвратить имущество истцу в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа.
При этом пунктом 2.2.3 указанных договоров предусмотрено, что ответчик обязался за счет собственных средств производить текущий ремонт помещений.
В соответствии с пунктом 3.5 договоров аренды в случае возврата помещений ответчик обязался уплатить истцу стоимость не произведенного им и являющегося его обязанностью текущего ремонта помещений.
Судом первой инстанции установлено, что на момент возврата ответчиком истцу помещений N 26 (кабинет N 12) и N 30 (кабинет N 15) в указанных помещениях имелись повреждения ламинатного покрытия, отверстия в стенах и темные пятна на обоях. Повреждения ламинатного покрытия имели вид окружностей, протертых до низлежащих слоев. Протертости образовались в местах расположения мебели, в том числе офисных стульев на колесиках.
Учитывая данное обстоятельство, а также то, что состояние возвращенных помещений N 26 и N 30 требовало текущего ремонта, Предприниматель произвела текущий ремонт указанных помещений за свой счет.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что Страховая компания в нарушение требований пункта 2 статьи 616 ГК РФ и пунктов 2.2.3 и 3.5 договоров аренды не исполнила обязанность по текущему ремонту помещений и не выполнила требования истца о приведении помещений в состояние, в котором они находились до передачи их ответчику.
Учитывая, что размер понесенных Предпринимателем расходов на проведение текущего ремонта спорных нежилых помещений документально подтвержден и не оспорен Страховой компанией, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования Предпринимателя..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 14.04.2014 N ВАС-4651/14 по делу N А70-5315/2013
"...Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Суды, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая положения статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия, на которых общество передало банку помещение в аренду, пришли к выводу о доказанности арендодателем возврата помещения арендатором в состоянии, требующем ремонта. Взыскивая стоимость восстановительного ремонта, суды руководствовались также положениями статей 15, 373 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Стоимость восстановительного ремонта установлена на основании отчета об оценке его рыночной стоимости, признанного судами обоснованным.
Доводы заявителя, содержащиеся в заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора, повторяют доводы апелляционной и кассационной жалоб, по существу сводятся к переоценке выводов суда о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, и доказательствах, их подтверждающих, не свидетельствуют о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов в порядке надзора..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.04.2010 по делу N А11-2514/2009
"...Как видно из документов и установил суд, Департамент (арендодатель), ГУ ВО "Владимирская база авиационной охраны лесов" (балансодержатель, арендодатель) и ООО "РегионАвиа-Сервис Плюс" (арендатор) заключили договор аренды воздушного судна, закрепленного за организацией на праве оперативного управления, от 25.12.2007 N 330-и, в соответствии с которым балансодержатель предоставил арендатору воздушное судно - самолет АН-24 РВ RA N 47361, находящийся в государственной собственности Владимирской области, для использования в целях выполнения авиационных работ (перевозок).
Ввиду истечения 01.10.2008 срока аренды воздушного судна ГУ ВО "Владимирская база авиационной охраны лесов" направило арендатору письма от 17.09.2008 N 1022/п, от 17.10.2008 N 1/1136 и от 23.12.2008 N 11357, в которых указало на необходимость возврата воздушного судна по акту балансодержателю в город Владимир.
Письмом от 18.12.2008 N ДИЗО-6924/02-11 Департамент также потребовал от арендатора возврата воздушного судна в соответствии с пунктом 5.5 договора от 25.12.2007 N 330-и.
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В пунктах 2.2.3, 2.2.4, 2.2.5 и 2.2.12 договора аренды от 25.12.2007 N 330-и предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного воздушного судна, включая осуществление текущего и капитального ремонта; своими силами осуществлять управление арендованным воздушным судном и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую; нести расходы на содержание арендованного воздушного судна, а также расходы, возникшие с его эксплуатацией; в случае окончания срока договора, уплачивать балансодержателю сумму стоимости не произведенного арендатором текущего или капитального ремонта арендуемого имущества (если по условиям договора это является его обязанностью), а также сумму по всем обязательствам, предусмотренным договором.
В рассматриваемом случае ввиду ненадлежащего исполнения ООО "РегионАвиа-Сервис Плюс" обязательств по возврату воздушного судна ГУ ВО "Владимирская база авиационной охраны лесов" осуществило техническое обслуживание самолета на основании договора от 29.01.2009 N 10/09-АК, заключенного с ОАО "Авиакомпания Бурятские авиалинии".
При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил требование ГУ ВО "Владимирская база авиационной охраны лесов" и взыскал с ООО "РегионАвиа-Сервис Плюс" 30 085 рублей 28 копеек денежных средства за техническое обслуживание самолета..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.06.2014 по делу N А33-5736/2013
"...Письмом от 08.02.2013 арендодатель известил арендатора о необходимости о компенсации убытков на ремонт помещения по адресу: г. Красноярск, ул. 78 Добровольческой бригады, д. 4, помещение N 370, в сумме 259 046 рублей 60 копеек и на проведение экспертизы в сумме 27 765 рублей 30 копеек.
Индивидуальный предприниматель Максимов Е.В. оставил претензию от 08.02.2013 без ответа.
Неисполнение претензии явилось основанием для обращения индивидуального предпринимателя Нечаева А.Г. в Арбитражный суд Красноярского края с исковыми требованиями о взыскании убытков, а также расходов на оплату услуг эксперта, почтовых расходов, на оплату услуг представителя, расходов по оплате нотариального удостоверения доверенности.
В предварительном акте возврата помещения арендодателю от 17.12.2012, акте экспертизы от 26.12.2012 N 2664/34 отражены причиненные повреждения помещению (стенам, потолку, полу и т.п.).
Так как доказательств осуществления в силу пункта 2.3.3 договоров аренды текущего и косметического ремонта спорного помещения ответчиком не представлено, суды пришли к обоснованному выводу о том, что помещение на дату его возврата арендодателю находилось в состоянии более худшем, чем на дату передачи в аренду, а истец, не имеющий специальных знаний в области строительства, при осуществлении предварительного осмотра и составлении акта возврата помещения арендодателю от 17.12.2012 мог не обнаружить все повреждения помещения, отраженные впоследствии в акте экспертизы от 26.12.2012 N 2664/34, что в действительности не уменьшает размера ущерба, причиненного помещению и ответственности арендатора.
С учетом представленного в материалы дела исправленного локально-сметного расчета суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о взыскании с ответчика убытков в сумме 207 809 рублей 35 копеек.
Принимая во внимание, что постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2014 года по делу N А33-5736/2013 решение Арбитражного суда Красноярского края по тому же делу изменено, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что по результатам рассмотрения кассационной жалобы подлежит оставлению без изменения постановление суда апелляционной инстанции от 6 февраля 2014 года, как основанное на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.01.2014 по делу N А70-5315/2013
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, банк с 1999 года по 06.03.2013 арендовал у общества нежилое помещение по адресу: г. Тюмень, ул. Новгородская, 10. Сторонами заключались договоры аренды указанного нежилого помещения, подписывались акты приема-сдачи помещений. Последний договор аренды нежилого помещения стороны заключили 01.07.2012.
Полагая, что неисполнением ответчиком обязанности по проведению текущего ремонта помещений ему причинены убытки, ООО "Диалог" обратилось к ООО КБ "СОЮЗНЫЙ" с иском о взыскании стоимости непроизведенного текущего ремонта в размере 792 141 руб.
Судами установлено, что в договорах аренды (пункты 2.2.4) стороны предусмотрели обязанность арендатора поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт и нести расходы по содержанию помещения.
В связи с этим суды верно констатировали, что обязанность по поддержанию помещений в исправном состоянии и проведению текущего ремонта ответчиком должна была исполняться в течение всего периода владения и пользования спорными помещениями, составляющего более 10 лет.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Таким образом, возврат арендатором имущества в состоянии худшем, чем оно было получено, является основанием для взыскания с арендатора убытков.
В акте приема-передачи от 06.03.2013 истец зафиксировал, что дальнейшая эксплуатация нежилых помещений без выполнения ремонта невозможна.
В рамках настоящего дела проведена оценка рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ в нежилом помещении общей площадью 257,80 кв. м, расположенном на первом этаже здания по адресу: г. Тюмень, ул. Новгородская, 10, по состоянию на 30.04.2013.
Согласно отчету N 18 общая стоимость ремонтных работ в указанном помещении составила 792 141 руб.
Суд, установив, что арендатор после прекращения договора аренды возвратил арендодателю помещение в ненадлежащем состоянии, правомерно удовлетворил требование истца, взыскав с ответчика стоимость ремонтных работ, необходимых для восстановления нарушенного права общества..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.11.2012 по делу N А03-18577/2011
"...Отделение Фонда освободило 30.09.2011 арендуемые нежилые помещения, однако общество отказалось принять помещения в связи с их ненадлежащим состоянием, потребовав предъявленной 05.10.2011 претензией устранить недостатки.
Поскольку отделение Фонда отказалось удовлетворить требования, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Основываясь на нормах статьи 15, статьи 615, пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий пунктов 2.2.4, 2.2.5, 2.2.9 договора субаренды, учитывая заключение эксперта от 22.03.2012 N 96-12-03-02, пояснения свидетеля Красикова П.В., арбитражный суд пришел к выводу о доказанности наличия в совокупности условий для возложения на отделение Фонда обязанности по возмещению причиненных обществу убытков в размере 222 145 руб. стоимости ремонта спорных нежилых помещений.
Суд кассационной инстанции считает, что выводы арбитражного суда о взыскании задолженности по субарендной плате, убытков, судебных расходов, поддержанные судом апелляционной инстанции, основаны на всестороннем, полном исследовании и правильной оценке представленных в дело доказательств в их совокупности, соответствуют установленным обстоятельствам по делу и действующему законодательству..."

По данному делу см. также Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2012.

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2012 по делу N А03-18577/2011
"...На основании заключения эксперта N 96-12-03-02 от 22.03.2012 внутренняя отделка помещений N 1, 2, 4 - 14 на втором этаже административного корпуса (литер А) на момент проведения экспертизы находится в неудовлетворительном состоянии. Повреждения внутренней отделки частично вызваны механическим воздействием, а именно в результате демонтажа оборудования, мебели, временных конструкций, а частично являются следствием физического износа материала. Стоимость работ и материалов, необходимых для проведения текущего ремонта, рассчитанная в рамках затратного подхода, с учетом НДС и округлений, на дату проведения экспертизы, составляет 222 145 руб.
Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что убытки в сумме 222 145 руб. подтверждены материалами дела, доказательств отсутствия вины в причинении заявителю убытков, Ответчик в опровержение доводов истца не представил..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 12.07.2013 по делу N А40-116639/12-142-1088
"...Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Положениями ст. 622 ГК РФ установлена обязанность арендатора возврата арендодателю имущества в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, пунктом 5.1.9 которого на ответчика возложена обязанность возвратить истцу по приемо-сдаточному акту все произведенные в помещении перестройки и переделки, с учетом нормального износа, а также само помещение.
Кроме того, в соответствии с п. 5.1.3 и п. 5.1.5 договора аренды на ответчика возложена обязанность содержания помещения в полной исправности и своевременного произведения за счет своих денежных средств текущего ремонта внутри помещения.
Актом приема-передачи от 01.09.2011 г. установлено отсутствие у сторон претензий по передаваемому в аренду помещению, помещение пригодно для использования, соответствует техническим и санитарным нормам.
Согласно акту от 16.04.2012 г., подписанному в присутствии участкового уполномоченного, помещение N 1 (торговый зал) и N 4 (подсобное помещение) имеют следы демонтированных крепежей в виде отверстий по всему периметру помещений, размеры которых достигают до 10 мм, которых насчитывается более 300. В помещении N 2 (кабинет) по левой стороне и правой от двери стены отверстия, достигающие диаметра до 12 мм каждое, которых около 100. Потолочные плиты в торговой зале "задраны", половая плита в количестве 4 (четырех) штук выбита, 2 (две) плитки разбиты.
Выполненные подрядчиком работы соответствуют указанным в акте повреждениям, в связи с чем доводы отзыва ответчика о несоответствии стоимости выполненных работ стоимости восстановительного ремонта отклоняются судом как необоснованные.
Факт оплаты истцом выполненных работ подтверждается платежным поручением N 30 от 17.09.2012.
Поскольку в материалах дела имеется достаточно доказательств, позволяющих установить факт причинения повреждений помещению, являющемуся объектом аренды по договору от 24.08.2011 г., заключенному между сторонами, и ответчиком не представлено доказательств исполнения установленных договором аренды обязательств выполнения текущего ремонта за счет собственных средств, исковые требования в части взыскания с ответчика денежных средств за ремонт помещения, выполненного истцом, в размере 303 400 руб. правомерно удовлетворены судами..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.01.2013 по делу N А40-45862/12-113-429
"...Общество с ограниченной ответственностью "Интред" (далее - истец, ООО "Интред") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "СТИЛЬПРОЕКТ" (далее - ответчик, ООО "СТИЛЬПРОЕКТ") в размере 208 285 руб. 69 коп.
Обращаясь в суд с данным иском, истец указал, что для устранения выявленных недостатков в помещениях был заключен договор подряда от 27.05.2011, в рамках которого подрядной организацией осуществлен ремонт помещений стоимостью 208 285 руб. 69 коп. (уплаченная по платежным поручениям от 30.06.2011 N 34, от 11.08.2011 N 100), что подтверждается актом по приемке выполненных работ от 08.08.2011 N 1.
Судом, с учетом положений ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с п. 2.4.19, п. 2.4.16 договора установлено, что арендатор обязан за свой счет содержать помещения в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке, а также своевременно (не допуская значительного износа и ухудшения состояния помещения относительно того состояния, в котором помещение было передано арендатору) производить за свой счет текущий ремонт помещения; при прекращении договора аренды передать помещение в таком же состоянии, в котором помещение было передано в аренду, с учетом нормального износа.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что ответчику 01.03.2011 арендованные помещения были переданы в нормальном состоянии, без каких-либо замечаний по техническому состоянию и со стороны истца, и со стороны ответчика, а при возврате указанных помещений 31.03.2012 стороны установили недостатки, отраженные в приложении к акту возврата помещений от 31.03.2011.
Кроме того, судами установлено, что материалами дела подтверждается возврат помещений ответчиком с недостатками и повреждениями, которые отсутствовали при передаче помещений в аренду, и образовались в результате использования ответчиком помещений за время аренды, связаны с удалением арендатором воздуховодов, размер причиненных истцу убытков в виде затрат на проведение ремонтных работ для устранения выявленных недостатков в помещениях подтверждается представленными доказательствами, проведенные ремонтные работы в отношении помещения по договору подряда согласуются с теми недостатками и повреждениями помещения, которые отражены в акте возврата.
Размер убытков ответчиком не опровергнут, в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств, что ухудшение технического состояния помещения за период нахождения помещения в его пользовании произошло в результате действий других лиц, или за время использования помещения другими лицами.
В соответствии с п. 2.4.9 договора аренды арендатор должен за свой счет содержать помещение в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке, а также своевременно (не допуская значительного износа и ухудшения состояния помещения, относительно того состояния, в котором помещение передано арендатору) производить за свой счет текущий ремонт помещения.
Суды в соответствии с положениями ст. ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.01.2012 по делу N А12-6191/2011
"...Пунктом 2.2.5 договора предусмотрена обязанность арендатора в случае необходимости производить текущий ремонт помещения своими силами и за свой счет.
Актом сдачи-приема от 31.12.2010 арендатор возвратил арендодателю арендованное нежилое помещение.
Согласно пункту 2 акта сдачи-приема от 31.12.2010 помещение передается в удовлетворительном состоянии с учетом естественного износа. Арендатор обязуется возместить арендодателю стоимость не произведенного текущего ремонта в помещении. Стоимость не произведенного текущего ремонта определяется независимым оценщиком в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Оценка не произведенного текущего ремонта определяется оценщиком после освобождения арендатором помещения.
По инициативе истца общество с ограниченной ответственностью агентство независимой оценки и экспертизы "Медведица" проведена оценка рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного арендаторами внутренней отделке помещений, принадлежащих ООО "Безопасность-2", расположенных по адресу: г. Волгоград, ул. Комсомольская, 10. На основании отчета от 07.02.2011 N 0068/01-11 стоимость работ и материалов, необходимых для косметического ремонта встроенного нежилого помещения, составила 1 150 375 руб.
Согласно заключению эксперта от 15.06.2011 N 2002/11, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Автотехнический центр", среднерыночная стоимость текущего ремонта вышеуказанного нежилого помещения составила 432 122 руб. 10 коп.
Таким образом, выводы судебных инстанций о взыскании с ответчика разницы между среднерыночной стоимостью текущего ремонта нежилых помещений, указанной в заключении эксперта от 15.06.2011 и фактически оплаченной ответчиком стоимостью ремонта, в размере 291 789 руб. 10 коп. являются правомерными и обоснованными соответствующими доказательствами..."

Северо-Западный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд исходил из того, что, если при передаче имущества стороны не отразили выявленных в нем недостатков, акт оценки стоимости ремонтных работ, необходимых для восстановления имущества до первоначального состояния, не доказывает вину арендатора в причинении ущерба имуществу.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2006 по делу N А21-4635/2005
"...Как следует из материалов дела, между ООО "ЛТК" (арендодатель) и ООО "Соэкс" (арендатор) с 30.11.2002 по 31.05.2005 заключались договоры аренды нежилых и производственных помещений, расположенных по адресу: Калининград, Аллея Смелых, дом 31А. Суд установил, что при перезаключении договоров аренды на новый срок каждый раз сторонами оформлялись акты приема-передачи помещений.
ООО "ЛТК" обратилось в суд с настоящим иском, ссылаясь на нормы статей 616 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также на условия заключенных с ответчиком договоров, в нарушение которых ООО "Соэкс" не содержало арендуемые помещения в технически исправном состоянии и не производило в них косметический ремонт.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на протяжении всего периода аренды помещений по заключенным договорам в актах приема-передачи помещений стороны указывали, что их техническое состояние, состояние конструкций и внутренних помещений является удовлетворительным. Никаких препятствий к доступу в арендуемые помещения со стороны арендатора не чинилось, арендодатель имел возможность проверять техническое состояние помещений. По мнению суда, истец не обосновал документально факт повреждения имущества и не представил доказательств совершения ответчиком противоправных действий, приведших к причинению истцу ущерба в размере, определенном экспертной организацией.
Из материалов дела усматривается, что при передаче ответчику арендуемых помещений их фактическое состояние на тот момент не было документально зафиксировано. Из имеющихся в деле доказательств не видно, когда конкретно были причинены повреждения имуществу истца. При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что истец не доказал факт причинения ущерба именно действиями ответчика в период использования им арендованного имущества.
Акты от 04.04.2005 N 04/04-05, от 06.05.2005 N 06/05-05, на которые сослался апелляционный суд, представляют собой профессиональное мнение оценщика относительно определяемой им стоимости объекта оценки (ремонтно-восстановительных работ). То есть подтверждают лишь размер предполагаемых расходов, необходимых для устранения выявленных повреждений, но не факт их причинения конкретным лицом в определенный период времени..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 15.04.2014 N Ф09-1429/14 по делу N А71-6598/2013
"...Общество "Ижевск-Отель", ссылаясь на то, что в процессе использования обществом "Велнес" спорных нежилых помещений возникли недостатки, расходы на устранение которых согласно отчету общества "Энергия" от 10.06.2013 N 1213 составят 406 473 руб., направило арендатору претензию с просьбой погасить указанную задолженность в течение пяти рабочих дней с момента получения претензии.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества "Ижевск-Отель" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе акт приема-передачи помещений от 05.07.2012, акт осмотра от 03.06.2013, акт приема-передачи к договору аренды от 03.06.2013, отчет от 10.06.2013 N 1213, суды первой и апелляционной инстанций установили, что спорные нежилые помещения находились в пользовании арендатора в период с 01.07.2012 по 31.05.2013, общество "Велнес" вернуло обществу "Ижевск-Отель" арендуемые помещения в состоянии, отличном от того, в котором оно их получило, а именно - повреждена внутренняя отделка помещений, выявлены механические повреждения покрытия пола, потолка, стен, их загрязнение. Перечень недостатков, содержащихся в акте приема-передачи от 05.07.2012 и акте осмотра 03.06.2013, не совпадает.
Обратного ответчиком не доказано, кроме того, им не представлено доказательств возврата арендованных помещений арендодателю в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Приняв во внимание, что повреждения, имевшиеся на момент передачи помещений ответчику, были исключены оценщиком из расчета стоимости ремонтных работ, ошибочно учтенная оценщиком стоимость работ по устранению грибка на стене в мужской раздевалке, исключена истцом из расчета убытков при уточнении исковых требований, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в результате ненадлежащего исполнения обществом "Велнес" обязательств по возврату истцу помещений в том состоянии, в котором ответчик их получил, с учетом нормального износа, обществу "Ижевск-Отель" причинены убытки в размере расходов, которые истец должен будет понести для проведения восстановительного ремонта спорных помещений, и расходов по оплате оценочных услуг.
Таким образом, установив, что убытки истца возникли в результате противоправных действий ответчика, между указанными действиями и наступившими последствиями имеется причинно-следственная связь, представленный истцом расчет убытков подтвержден имеющимися в материалах дела документами, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали исковые требования о взыскании убытков в сумме 335 928 руб. подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.01.2013 N Ф09-11231/12 по делу N А76-19685/11
"...Закрытое акционерное общество "АМеСК" (далее - общество "АМеСК", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском о взыскании с ответчиков солидарно убытков в размере 221 353 руб. 14 коп. в счет возмещения стоимости ремонтных работ; взыскании с общества "Инфоком" арендной платы в размере 16 906 руб., убытков в размере 108 589 руб., взыскании с общества "Планеты Вьетнам" арендной платы в размере 25 824 руб., убытков в размере 130 780 руб.
В письме от 14.04.2011 N 47 общество "АмеСК" пригласило арендаторов 18.04.2011 на подписание акта приема-передачи помещения.
Обществом "АМеСК" (заказчик) 27.07.2011 заключен договор подряда N 07-11 с индивидуальным предпринимателем Фарафонтовым М.А. (подрядчик), в соответствии с которым ответчик обязуется своими силами и (или) силами привлекаемых субподрядчиков выполнить по заданию заказчика, а заказчик обязуется принять работы, указанные в приложении N 1 к настоящему договору, выполненные на объекте, расположенном по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 83, этаж 5, оф. 512 и оплатить обусловленную настоящим договором цену.
Платежными поручениями от 27.07.2011 N 1049 на сумму 140 000 руб., от 05.08.2011 N 1071 на сумму 40 000 руб., от 01.09.2011 N 1100 на сумму 41 353 руб. 14 коп. выполненные подрядчиком работы оплачены обществом "АМеСК".
Ссылаясь на то, что ответчики не явились в указанное время для подписания акта приема-передачи, выявленные при осмотре помещения недостатки не устранили, стоимость ремонтных работ не компенсировали, истец обратился в арбитражный суд.
Судами установлено, что помещения были переданы истцом арендаторам во владение в пригодном для эксплуатации состоянии, между тем после прекращения договорных отношений арендодатель получил эти помещения со значительными повреждениями, возникшими в результате эксплуатации помещений.
Обратного ответчиками не доказано, кроме того, ими не представлено доказательств возврата арендованных помещений арендодателю в том состоянии, в котором они его получили, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, установив совокупность необходимых условий для взыскания убытков, суды правомерно взыскали с ответчиков реальный ущерб в виде стоимости восстановительных работ..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд исходил из следующего: истребование стоимости восстановления имущества до состояния, в котором оно передавалось в аренду, возможно, только если арендодатель докажет, что передавал арендатору имущество в состоянии лучшем, чем получил обратно.

Постановление ФАС Уральского округа от 17.12.2007 N Ф09-10302/07-С6 по делу N А47-1056/2007
"...Также общество "Уральские узоры" в исковом заявлении сослалось на то, что 21.11.2006 осуществлено комиссионное вскрытие спорного помещения, при котором обнаружено, что помещение находится в ненадлежащем состоянии, о чем составлен акт N 1 о порче недвижимого имущества. Для проведения восстановительного ремонта в спорном помещении обществом "Уральские узоры" потрачено 13386 руб. 50 коп., что является реальным ущербом для общества и подлежит взысканию с ответчика. Кроме того, истец просил взыскать 2000 руб. стоимость проведенной оценки восстановительного ремонта.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к правильному выводу о том, что из имеющихся в материалах дела документов не представляется возможным установить, в каком состоянии спорное помещение передано обществу "Алмера", в связи с чем отсутствует причинная связь между действиями ответчика и реальным ущербом, причиненным стоимостью восстановительного ремонта.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований о взыскании реального ущерба суд правомерно отказал в удовлетворении требований о взыскании затрат по проведению оценки восстановительного ремонта..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 04.04.2013 по делу N А14-9658/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанций, 18.01.2011 между ИП Багдасарян А.М. (арендодатель) и ООО ТС "Семь дней" (арендатор) был заключен договор на аренду встроенного нежилого помещения, с протоколом разногласий.
Согласно пункту 2.2 договора арендатор обязан: в установленный срок и в полном объеме вносить арендную плату; содержать арендуемое помещение в полной исправности, с соблюдением норм и правил санитарной, противопожарной, экологической и электробезопасности; нести расходы на содержание помещения, производить текущий ремонт.
11.10.2011 ответчик направил истцу уведомление о том, что в соответствии с пунктом 5.4 договора аренды от 18.01.2011 отказывается от исполнения договора 16.11.2011.
При осуществлении ответчиком торговой деятельности в спорном помещении была нарушена конструкция системы отопления, целостность керамического полового покрытия, частично повреждены стены и санитарно-техническое оборудование. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
Согласно локальной смете, составленной ООО "Компания СтройЦентр", сумма расходов на текущий ремонт нежилого помещения IV, площадью 185,9 кв. м, расположенного в жилом доме по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Космонавтов, д. 11, составляет 93 975 руб. Также представлен дефектный акт, определяющий наименование работ и затрат.
03.02.2012 истец направил ответчику претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате за ноябрь 2011 в размере 65333 руб. 33 коп., за декабрь 2011 в размере 140000 руб., расходы на текущий ремонт нежилого помещения в размере 93975 руб. и задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 7864 руб. 32 коп.
Исковые требования о взыскании расходов на текущий ремонт помещения правомерно удовлетворены, поскольку по существу не оспорены ответчиком, в т.ч. по средствам проведения судебной экспертизы, а доказательства, обосновывающие возражения ответчика относительно стоимости ремонта, указанной в локальной смете, правильно оценены как не отвечающие требованиям допустимости и относимости доказательств..."

По данному делу см. также Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2013.

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2013 по делу N А14-9658/2012
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором.
Обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, вытекает также из пункта 2.2.4 договора, правил статьи 622 Гражданского кодекса РФ.
Обязанность ООО ТС "Семь дней" по содержанию арендуемого помещения в полной исправности, с соблюдением норм и правил санитарной, противопожарной, экологической и электробезопасности; несению расходов на содержание помещения, осуществлению текущего ремонта предусмотрена пунктом 2.2 договора на аренду встроенного нежилого помещения от 18.01.2011.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как установлено судом первой инстанции и по существу не оспаривается ответчиком, при осуществлении ответчиком торговой деятельности в спорном помещении была нарушена конструкция системы отопления, целостность керамического полового покрытия, частично повреждены стены и санитарно-техническое оборудование.
Учитывая изложенное, и, исходя из анализа вышеназванных норм права, а также представленных сторонами доказательств, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о правомерности удовлетворения заявленных требований о взыскании с ответчика 93 975 руб. расходов на текущий ремонт нежилого помещения..."

13.3. Вывод из судебной практики: Договор аренды может предусматривать условие об удержании арендодателем обеспечительного взноса для компенсации ущерба, причиненного арендуемому имуществу, если арендатор не поддерживал имущество в исправном состоянии.

Примечание: Согласно ст. 381.1 ГК РФ, введенной Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, в соглашении сторон может быть предусмотрена выплата обеспечительного платежа. Под таким платежом понимается определенная денежная сумма, которую одна сторона вносит в пользу другой в качестве обеспечения денежного обязательства. При наступлении обстоятельств, указанных в договоре, данная сумма засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. Названный Федеральный закон вступил в силу 1 июня 2015 г. Следовательно, с этой даты возможность согласовать в договоре условие о выплате обеспечительного платежа установлена законодательно.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2012 по делу N А45-15342/2011
"...Согласно пункта 3.1.4 договора аренды, арендодатель имеет право при прекращении действия договора по любому основанию удержать из оплаченного арендатором обеспечительного взноса сумму компенсации за ущерб, причиненный арендуемому помещению или зданию, в котором расположено арендуемое помещение.
В силу пункта 4.6 договора аренды определенная в соответствии с пунктом 4.3 договора аренды сумма компенсации может быть удержана из обеспечительного взноса.
Проанализировав положения договора аренды, с учетом требований статьи 431 ГК РФ, суды обоснованно указали, что использование обеспечительного взноса, направленного на обеспечение исполнения обязательств арендатора, возможно для компенсации ущерба, причиненного арендуемым помещениям.
Исследовав в совокупности представленные ЗАО "Труд" в обоснование довода о наличии ущерба арендованным помещениям письма N 692/1-01 от 01.07.2011, N 155-00-11/2695 от 06.07.2011, N 744/1-01 от 08.07.2011, N 759/1-01 от 14.07.2011 об обнаружении при осмотре 30.06.2011 помещений не вывезенного мусора, дефектов (глубоких неустранимых загрязнений стен, линолеума, напольных покрытий, кафеля; механических повреждений на стенах, в полу и потолочных плитках; не демонтированных временных конструкций; сквозных отверстий в наружных стенах от систем кондиционирования; поломка розеток), заключения эксперта Новосибирской торгово-промышленной палаты N 016-20-00414 от 12.08.2011, N 016-20-00414/1 от 24.11.2011, согласно которым, с учетом характера повреждений внутренней отделки помещений, необходимо проведение их ремонта с целью устранения неисправностей, восстановления работоспособности элементов помещений (здания) и восстановления нормального уровня эксплуатационных показателей; локальный сметный расчет на ремонтно-восстановительные работы в офисных помещениях суд первой инстанции установил, а Банк в порядке статьи 65 АПК РФ не опроверг совокупностью допустимых доказательств факт неисполнения арендатором обязанности по передаче помещений в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа.
Довод Банка на отсутствие у него обязанности по текущему ремонту помещений, который фактически вменяется ему в обязанность путем удержания обеспечительного взноса не может повлиять на правильный вывод суда о том, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, поскольку данный довод противоречит установленным пунктом 4.2 договора аренды обязанностям арендатора по содержанию и использованию арендованного имущества, а равно положениям пунктов 4.3, 4.5 договора аренды.
Кроме того, в силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удержания обеспечительного взноса арендодателем, поддержанный судом апелляционной инстанцией..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2012 по делу N А45-15335/2011
"...Согласно пункта 3.1.4 договора аренды, арендодатель имеет право при прекращении действия договора по любому основанию удержать из оплаченного арендатором обеспечительного взноса сумму компенсации за ущерб, причиненный арендуемому помещению или зданию, в котором расположено арендуемое помещение.
В силу пункта 4.6 договора аренды определенная в соответствии с пунктом 4.3 договора аренды сумма компенсации может быть удержана из обеспечительного взноса.
Проанализировав положения договора аренды, с учетом требований статьи 431 ГК РФ, суды обоснованно указали, что использование обеспечительного взноса, направленного на обеспечение исполнения обязательств арендатора, возможно для компенсации ущерба, причиненного арендуемым помещениям.
Исследовав в совокупности представленные ЗАО "Труд" в обоснование довода о наличии ущерба арендованным помещениям письма N 692/1-01 от 01.07.2011, N 155-00-11/2695 от 06.07.2011, N 744/1-01 от 08.07.2011, N 759/1-01 от 14.07.2011 об обнаружении при осмотре 30.06.2011 помещений не вывезенного мусора, дефектов (глубоких неустранимых загрязнений стен, линолеума, напольных покрытий, кафеля; механических повреждений на стенах, в полу и потолочных плитках; не демонтированных временных конструкций; сквозных отверстий в наружных стенах от систем кондиционирования; поломка розеток), заключения эксперта Новосибирской торгово-промышленной палаты N 016-20-00414 от 12.08.2011, N 016-20-00414/1 от 24.11.2011, следует, что с учетом характера повреждений внутренней отделки помещений, необходимо проведение их ремонта с целью устранения неисправностей, восстановления работоспособности элементов помещений (здания) и восстановления нормального уровня эксплуатационных показателей; локальный сметный расчет на ремонтно-восстановительные работы в офисных помещениях суд первой инстанции установил, а Банк в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опроверг совокупностью допустимых доказательств факт неисполнения арендатором обязанности по передаче помещений в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа.
Довод Банка на отсутствие у него обязанности по текущему ремонту помещений, который фактически вменяется ему в обязанность путем удержания обеспечительного взноса не может повлиять на правильный вывод суда о том, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, поскольку данный довод противоречит установленным пунктом 4.2 договора аренды обязанностям арендатора по содержанию и использованию арендованного имущества, а равно положениям пунктов 4.3, 4.5 договора аренды.
Кроме того, в силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удержания обеспечительного взноса арендодателем, поддержанный судом апелляционной инстанцией..."

14. Ответственность арендатора за утрату арендованного имущества

По смыслу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан не только должным образом содержать арендованное имущество, но и обеспечивать его сохранность. На практике возникают споры относительно ответственности арендатора за утрату имущества в результате умышленных действий третьих лиц.

14.1. Вывод из судебной практики: Арендатор не несет установленную договором ответственность за хищение арендованного имущества при отсутствии его вины и проявлении им должной степени заботливости.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 09.03.2010 N Ф09-10921/09-С3 по делу N А76-12066/2009-18-539
"...В соответствии с п. 5.2 договора, в случае утраты по вине арендатора арендованного имущества, он уплачивает арендодателю штраф в размере стоимости имущества по действующим рыночным ценам, а также предоставляет аналогичное имущество в качестве замены утраченного.
По материалам предварительного следствия в ночь с 28.02.2009 на 01.03.2009 указанная коммунально-уборочная машина МК-У1, заводской номер 101100/82007431, похищена неустановленными лицами из гаража МП "Коммунальщик", по данному факту отделением внутренних дел по Уйскому району 01.03.2009 возбуждено уголовное дело N 366256.
В связи с утратой арендованного имущества, комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с МП "Коммунальщик" штрафа на основании п. 5.2 договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из отсутствия в действиях ответчика вины, наличие которой необходимо для привлечения его к ответственности в виде взыскания штрафа.
Выводы судов основаны на материалах дела, исследованных в соответствии со ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являются законными и обоснованными.
Имущество утрачено вследствие его кражи неустановленными лицами. Похищенное имущество в момент его кражи находилось в изолированном помещении (гараже), принадлежащем ответчику, гараж был надлежащим образом заперт на замок, свободный вход в помещение не осуществлялся. Таким образом, ответчиком приняты все меры для надлежащего исполнения обязательства, с проявлением такой степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота.
При таких обстоятельствах судами сделаны правильные выводы об отсутствии вины МП "Коммунальщик" в утрате принадлежащего истцу имущества.
Довод истца об обязанности арендатора обеспечить охрану имущества и установить сигнализацию судом апелляционной инстанции не принят ввиду того, что эти действия относятся к мерам повышенной степени заботливости. При этом законом для данного вида обязательства и договором обязанность предпринять повышенные меры безопасности не предусмотрена..."

15. Обязанность арендатора по поддержанию имущества в исправном состоянии

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность по поддержанию переданного ему имущества в исправном состоянии, если иное не установлено законом или договором. На практике возникает вопрос: в чем состоит исполнение данной обязанности?

15.1. Вывод из судебной практики: Обеспечение сохранности арендованного имущества относится к действиям по поддержанию имущества в исправном состоянии.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 01.11.2005 N КГ-А41/10501-05
"...Изучив материалы дела, кассационную жалобу заявителя и обсудив доводы представителей, суд кассационной инстанции считает жалобу подлежащей частичному удовлетворению.
Мотивы следующие.
В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность по поддержанию переданного ему имущества в исправном состоянии, если иное не установлено законом или договором.
Таким образом законодатель возложил на арендатора обязанность по сохранности переданного ему имущества, а при прекращении договора аренды обязанность по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).
В силу абз. 2 п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо признается невиновным, если при всей степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего выполнения обязательства.
Таким образом суд должен был установить, выполнил ли арендатор возложенные на него законом и договором обязанности по сохранности склада..."

16. Соблюдение требований пожарной безопасности при аренде недвижимого имущества

В силу ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за несоблюдение требований пожарной безопасности несут как собственники, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. На практике возникает вопрос: кто может быть привлечен к ответственности за несоблюдение указанных требований - арендодатель или арендатор?

16.1. Вывод из судебной практики: Отсутствие государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации, не препятствует привлечению арендатора к административной ответственности за нарушение требований пожарной безопасности, если он фактически пользовался имуществом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 04.06.2012 N Ф09-4218/12 по делу N А60-41016/2011
"...Требования пожарной безопасности, обязательные для применения и исполнения организациями и гражданами, установлены Правилами пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03), утвержденными приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 18.06.2003 N 313.
В соответствии с п. 10 ППБ 01-03 собственники имущества, лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители и должностные лица организаций, лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности, должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований государственных инспекторов по пожарному надзору.
Таким образом, ответственность за нарушение правил пожарной безопасности возлагается на лицо, владеющее, пользующееся или распоряжающееся имуществом на законных основаниях.
Как следует из материалов дела, на момент проведения проверки государственная регистрация договора аренды нежилого помещения от 01.01.2009 обществом не произведена.
Судом апелляционной инстанции установлено, материалами дела подтверждается и заявителем не оспаривается, что помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Горького, 35, фактически использовались обществом, в том числе и на момент проведения административным органом проверки.
При названных обстоятельствах правильным является вывод апелляционного суда о том, что отсутствие государственной регистрации договора при доказанности фактического использования заявителем указанных помещений не свидетельствует о том, что оно не обязано соблюдать и выполнять правила пожарной безопасности в занимаемых им помещениях. Обязанность по соблюдению требований пожарной безопасности является публичной обязанностью лиц, уполномоченных владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (ст. 37, 38 Закона о пожарной безопасности).
Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно посчитал, что в рассматриваемом случае общество несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности и является субъектом вменяемых ему административных правонарушений..."

16.2. Вывод из судебной практики: Если согласно договору на арендатора возложена ответственность перед арендодателем за соблюдение требований пожарной безопасности, то это не освобождает последнего от ответственности перед государством за нарушение указанных требований.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.07.2014 по делу N А45-19475/2013
"...В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, ОАО "Новосибирский завод конденсаторов" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, поскольку обязанность по соблюдению требований пожарной безопасности возложена на арендатора.
16.10.2013 вынесено постановление N 0771 о признании общества виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 4 статьи 20.4 КоАП РФ в виде административного штрафа в размере 150 000 руб. (с учетом требований части 2 статьи 4.4 КоАП РФ).
Общество, не согласившись с указанным постановлением, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные обществом требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что соблюдение требований пожарной безопасности договором аренды возложено на другое юридическое лицо, в силу чего ОАО "Новосибирский завод конденсаторов" не является субъектом административного правонарушения.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного обществом требования, суд апелляционной инстанции исходил из наличия в действиях общества состава вменяемого ему правонарушения и отсутствия нарушений процедуры привлечения к административной ответственности.
Суд кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции правомерными и соответствующими обстоятельствам дела.
Соответственно, бремя ответственности за нарушение правил пожарной безопасности лежит как на собственнике имущества, так и на лицах, уполномоченных владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.
Материалами дела установлено, что помещения, являвшиеся объектами проверки, принадлежат на праве собственности ОАО "Новосибирский завод конденсаторов".
Соответственно, лицом, ответственным за соблюдение требований пожарной безопасности в указанных помещениях является, в том числе, ОАО "Новосибирский завод конденсаторов".
Довод общества о том, что право пользования соответствующими помещениями передано обществу с ограниченной ответственностью "Энергопромтепло" на основании договоров аренды от 31.12.2012 N 01, от 01.01.2013 N 10/2013, поэтому общество не может быть привлечено к административной ответственности, был предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции. Он отклонен судом правомерно, поскольку наличие договора аренды не освобождает собственника от выполнения публичной обязанности соблюдать правила пожарной безопасности в соответствующих помещениях.
Договор аренды регулирует только гражданско-правовые обязательства сторон и не может изменять, перераспределять или ограничивать публичные обязанности сторон по обеспечению исполнения правил пожарной безопасности, вытекающие из норм законодательства.
Возложение вышеуказанными договорами на арендатора ответственности за противопожарное состояние помещений перед арендодателем не освобождает последнего от исполнения установленной действующим законодательством обязанности соблюдения правил пожарной безопасности и от несения ответственности перед государством за нарушение соответствующих правил.
Поскольку обществом не представлены доказательства принятия всех зависящих от него мер по предупреждению совершенных административных правонарушений, наличия каких-либо препятствий для соблюдения правил пожарной безопасности, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 4 статьи 20.4 КоАП РФ..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Верховного Суда РФ от 16.09.2014 по делу N 304-АД14-334, А46-12275/2013
"...Общество обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к территориальному отделу надзорной деятельности Советского административного округа города Омска Управления надзорной деятельности Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Омской области (далее - отдел) о признании незаконным и отмене постановления от 23 сентября 2013 года N 672.
Общество в своей жалобе просит об отмене состоявшихся в отношении его решения и постановлений, считая их незаконными.
Жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 4 статьи 20.4 КоАП РФ нарушение требований пожарной безопасности к эвакуационным путям, эвакуационным и аварийным выходам либо системам автоматического пожаротушения и системам пожарной сигнализации, системам оповещения людей о пожаре и управления эвакуацией людей в зданиях, сооружениях и строениях или системам противодымной защиты зданий, сооружений и строений влечет наложение административного штрафа на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей; на юридических лиц - от ста пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.
В соответствии со статьей 38 Федерального закона от 21 декабря 1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут в том числе собственники имущества, лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, руководители организаций; должностные лица в пределах их компетенции.
Судами установлено, что здание, являвшееся объектом проверки, принадлежит обществу на праве собственности. Согласно договору аренды названного помещения от 01.06.2013 N К 17/2-13 собственник передал здание в аренду Тузяку А.Д.
Исходя из конкретных обстоятельств по делу и доводов лиц, участвующих в деле, которым дана соответствующая правовая оценка, суды пришли к выводу о том, что лицом, ответственным за соблюдение требований пожарной безопасности в здании, расположенном по адресу: г. Омск, пр. Мира, д. 17/2, является, в том числе, и общество как собственник данного помещения, в связи с чем оно правомерно было привлечено к административной ответственности по части 4 статьи 20.4 КоАП РФ.
При этом судами отмечено, что вышеуказанным договором ответственность за противопожарное состояние помещения возложена на арендатора, однако данное обстоятельство не освобождает арендодателя от исполнения установленной действующим законодательством обязанности соблюдения правил пожарной безопасности и от несения ответственности перед государством за нарушение соответствующих правил в отношении принадлежащего ему на праве собственности здания.
Состоявшиеся судебные акты сомнений в своей законности не вызывают, являются правильными и оснований для их отмены или изменения не усматривается..."

Западно-Сибирский округ

Примечание: При рассмотрении приведенного ниже дела суды приняли во внимание, что устранить нарушения требований пожарной безопасности было возможно только в ходе реконструкции имущества. Ее проведение не могло быть выполнено без согласия арендодателя.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.07.2014 по делу N А45-22251/2013
"...Как видно из материалов дела, проведенной надзорным органом плановой выездной проверкой принадлежащих ОАО "Новосибирский завод конденсаторов" помещений, расположенных по адресу: город Новосибирск, улица Часовая, 6/28, выявлены нарушения обязательных требований пожарной безопасности, что послужило основанием для вынесения предписания от 16.10.2013 N 667/1/1.
Из содержания статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" следует, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе арендаторы.
Вместе с тем наличие договора аренды не влияет на публичную обязанность собственника и пользователя имущества соблюдать правила пожарной безопасности в арендуемом помещении.
Договор аренды регулирует только гражданско-правовые обязанности сторон и не может изменять, перераспределять или ограничивать публичные обязанности сторон по обеспечению исполнения правил пожарной безопасности, вытекающие из норм законодательства.
Возложение договором ответственности на арендатора за противопожарное состояние помещения перед арендодателем не освобождает арендодателя от исполнения установленной действующим законодательством обязанности соблюдения правил пожарной безопасности и ответственности за нарушение указанных правил перед государством.
Не допускается сдача арендодателем в аренду и эксплуатация арендатором помещений, оборудованных с нарушением правил пожарной безопасности.
Исследовав материалы дела, суды первой и апелляционной инстанций установили, что собственником здания, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Часовая, 6/3, является ОАО "Новосибирский завод конденсаторов", который на основании договора аренды от 31.12.2012 N 01 указанное помещение передал в пользование ООО "Энергопромтепло".
Согласно пункту 2.6 договора аренды N 01 от 31.12.2012 названный арендатор обязан соблюдать в арендуемом помещении и на закрепленном земельном участке требования органов пожарного надзора. Арендатор самостоятельно отвечает перед государственными органами за свою деятельность и выполнение требований и предписаний указанных органов, в том числе в случае выявления нарушений требований пожарных правил по вине арендатора или в связи с его деятельностью.
Вместе с тем капитальный и текущий ремонт, в том числе изменение помещений, прокладку проводок, перепланировку, реконструкцию, переоборудование, в соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор не вправе производить без согласования с арендодателем.
В ходе проверки надзорным органом установлено, что на проверяемом объекте имеются нарушения требований пожарной безопасности, устранение которых возможно в ходе реконструкции недвижимого имущества, в виде капитальных или ремонтных работ, что является обязанностью собственника и без его согласия арендатору запрещено производить капитальный ремонт.
При таких обстоятельствах обе судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что ОАО "Новосибирский завод конденсаторов", являясь собственником объектов защиты, обязано соблюдать и выполнять требования пожарной безопасности, в связи с чем оспариваемое им предписание N 667/1/1 от 16.10.2013 об устранении нарушений требований пожарной безопасности со сроком исполнения до 31.07.2014 является законным и исполнимым..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.07.2014 по делу N А46-12275/2013
"...Согласно части 4 статьи 20.4 КоАП РФ нарушение требований пожарной безопасности к эвакуационным путям, эвакуационным и аварийным выходам либо системам автоматического пожаротушения и системам пожарной сигнализации, системам оповещения людей о пожаре и управления эвакуацией людей в зданиях, сооружениях и строениях или системам противодымной защиты зданий, сооружений и строений влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 150 000 до 200 000 руб.
Часть 1 статьи 38 Закона N 69-ФЗ устанавливает, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления; лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций; лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности; должностные лица в пределах их компетенции.
Изложенное свидетельствует о том, что бремя ответственности за нарушение правил пожарной безопасности лежит как на собственнике имущества, так и на лицах, уполномоченных владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.
Материалами дела установлено, что здание, являвшееся объектом проверки, принадлежит на праве собственности ЗАО "Фора" (в материалах дела имеется договор аренды земельного участка от 19.03.1998, в котором арендодатель - Администрация Советского административного округа, арендатор - ЗАО "Фора", договор аренды указанного помещения от 01.06.2013 N К 17/2-13, в котором арендодатель - ЗАО "Фора", арендатор - Тузяк А.Д.).
Соответственно, лицом, ответственным за соблюдение требований пожарной безопасности в здании, расположенном по адресу: г. Омск, пр. Мира, 17/2, является, в том числе, ЗАО "Фора".
Довод общества о том, что право пользования соответствующим помещением в здании по адресу: г. Омск, пр. Мира, 17/2, передано обществом физическому лицу на основании договора аренды от 01.06.2013 N К 17/2-13, поэтому общество не может быть привлечено к административной ответственности, был предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, отклонен ими правомерно, поскольку
наличие договора аренды не освобождает собственника от выполнения публичной обязанности соблюдать правила пожарной безопасности в соответствующем помещении.
Договор аренды регулирует только гражданско-правовые обязательства сторон и не может изменять, перераспределять или ограничивать публичные обязанности сторон по обеспечению исполнения правил пожарной безопасности, вытекающие из норм законодательства.
Возложение вышеуказанным договором на арендатора ответственности за противопожарное состояние помещения перед арендодателем не освобождает последнего от исполнения установленной действующим законодательством обязанности соблюдения правил пожарной безопасности и от несения ответственности перед государством за нарушение соответствующих правил.
Поскольку ЗАО "Фора" не представлены доказательства принятия всех зависящих от него мер по предупреждению совершенных административных правонарушений, наличия каких-либо препятствий для соблюдения правил пожарной безопасности, суды пришли к обоснованному выводу о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 4 статьи 20.4 КоАП РФ..."

16.3. Вывод из судебной практики: Собственник помещения не может быть привлечен к ответственности перед государством за несоблюдение правил пожарной безопасности, если он передал помещение по договору аренды, согласно которому указанную ответственность несет арендатор.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 25.06.2013 по делу N А36-7104/2012
"...По результатам проверки составлен акт проверки от 24.10.2012 N 95, в котором зафиксированы следующие нарушения:
- п. 14 табл. 1 Норм пожарной безопасности "Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и автоматической пожарной сигнализацией", утвержденных Приказом МЧС России от 18.06.2003 N 315 (далее - НПБ 110-03) - подвальное помещение не оборудовано установкой пожарной автоматики;
- п. 35 и п. 61 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 N 390 "О противопожарном режиме", - дверь эвакуационного выхода со второго этажа закрыта на ключ; не проведена проверка работоспособности систем противопожарного водоснабжения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, нежилые помещения (подвальное помещение и второй этаж здания), расположенные по адресу: г. Липецк, ул. Водопьянова, 23-б, в которых административным органом выявлены нарушения требований пожарной безопасности, зафиксированные в протоколе от 26.10.2012 N 47 и постановлении от 02.11.2012 N 47, находятся в аренде у предпринимателя Кобзевой Л.А. на основании договора аренды от 01.02.2011, заключенного между ЗАО "Молоко" (арендодатель) и Кобзевой Л.А. (арендатор), и акта приема-передачи от 01.03.2011 (т. 1, л. д. 8,83).
Соглашением от 02.03.2012 Общество и предприниматель продлили срок действия договора аренды от 01.02.2011 с 02.03.2012 на одиннадцать месяцев на прежних условиях.
В соответствии с пунктами 2.2, 4.3 договора аренды предприниматель, являясь арендатором помещений, обязана обеспечить пожарную безопасность и соблюдать противопожарные нормы; в целях противопожарной безопасности обязана оборудовать арендуемые помещения автоматическими установками пожаротушения и автоматической пожарной сигнализации; содержать в исправности автоматическую пожарную сигнализацию, самостоятельно заключать договоры на ее обслуживание, своевременно производить текущий ремонт; нести ответственность за нарушение вышеуказанных правил и требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством.
В этой связи суды обоснованно пришли к выводу о том, что ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности в данном случае возлагается на предпринимателя Кобзеву Л.А. как на лицо, законно владеющее названными помещениями и несущее обязанности, установленные договором аренды..."

17. Примеры хозяйственных споров, в которых суд применил ст. 616 ГК РФ исходя из ее буквального содержания

17.1. Пример зачета расходов арендатора по производству капитального ремонта в счет арендной платы

Ситуация
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате. Арендатор отрицал наличие задолженности, ссылаясь на проведенный им за свой счет с согласия арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества. Договором предусмотрено право арендатора произвести капитальный ремонт и зачесть затем свои затраты в счет арендной платы.
Суд отказал в удовлетворении исковых требований арендодателя.

Применение ст. 616 ГК РФ в этой ситуации
Ссылаясь на условия договора и ст. 616 ГК РФ, суд пришел к выводу, что капитальный ремонт должен быть произведен за счет арендодателя. Учитывая понесенные арендатором расходы на капитальный ремонт, суд установил отсутствие задолженности арендатора по арендной плате.
(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.08.2008 N Ф03-А51/08-1/3042 по делу N А51-4157/200728-132)

17.2. Примеры возложения на арендатора обязанности по проведению капитального ремонта

Ситуация
Арендатор обратился в суд с требованием о зачете понесенных расходов по капитальному ремонту в счет задолженности по арендной плате.
Суд отказал в удовлетворении иска.

Применение ст. 616 ГК РФ в этой ситуации
Суд исходил из того, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Поскольку указанная норма устанавливает диспозитивное регулирование и сторонами в договоре обязанность по проведению ремонта возложена на арендатора, в удовлетворении исковых требований было отказано.
(Постановление ФАС Уральского округа от 13.12.2007 N Ф09-10246/07-С6 по делу N А60-4817/2007-С7; Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2010 по делу N А11-2113/2009; Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.06.2009 по делу N А82-10939/2008-72)

Ситуация
Арендатор обратился в суд с требованием о взыскании с арендодателя стоимости проведенного капитального ремонта.
Суд отказал в удовлетворении иска.

Применение ст. 616 ГК РФ в этой ситуации
Суд исходил из того, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Поскольку указанная норма устанавливает диспозитивное регулирование и сторонами в договоре обязанность по проведению ремонта возложена на арендатора за свой счет, в удовлетворении исковых требований было отказано.
(Постановление ФАС Уральского округа от 29.07.2008 N Ф09-4867/08-С6 по делу N А07-10564/2007; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.10.2005 N Ф03-А59/05-1/3260; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.03.2005 N А17-95/3; Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2009 по делу N А58-5849/2008; Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2009 по делу N А06-1732/2009; Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2007 N 17АП-6020/2007-ГК по делу N А50-15091/2007-Г1)

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

	См. также: Важнейшая практика по ст. 617 ГК РФ	

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 617 ГК РФ

1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия >>>
2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя >>>
3. Возможность сохранения договора аренды при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица >>>
4. Возможность сохранения незарегистрированного договора аренды, подлежащего государственной регистрации, в случае, если новый собственник знал о таком договоре >>>

1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия

Статья 617 ГК РФ, устанавливая гарантии для арендатора при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу, лишь частично регулирует связанные с этим отношения. Из данной нормы однозначно не следует, кому должны предъявляться претензии по ненадлежащему исполнению договора прежним арендодателем, обязан ли новый арендодатель возмещать арендатору расходы по капитальному ремонту, если они понесены до изменения арендодателя, но прежним арендодателем не компенсировались, и т.п.

1.1. Вывод из судебной практики: Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 18168/10 по делу N А40-177253/09-89-1226
"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между закрытым акционерным обществом "Моспромстрой" (арендодателем) и обществом "МФК ДжамильКо" (арендатором) 12.11.1997 заключен договор аренды N 228/С-97 (далее - договор аренды) спорных помещений.
Договор аренды, заключенный до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), не подлежал государственной регистрации.
Договор аренды был представлен в Московский комитет по регистрации прав (далее - регистрирующий орган) и 26.04.2000 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) за номером 77-01/00-10/2000-28484.
Право собственности на здание, в котором расположены спорные помещения, 15.03.2007 перешло к обществу "МПС-СТАР". С этого момента на основании статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) данное общество выступает в качестве арендодателя по договору аренды..."

Определение ВАС РФ от 03.02.2011 N ВАС-629/11 по делу N А17-9472/2009
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.01.2006 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Тейково (арендодателем), муниципальным унитарным предприятием "Многоотраслевое производственное объединение жилищно-коммунального хозяйства" (балансодержателем) и предпринимателем Пономаренко Г.Г. (арендатором) на срок с 01.01.2006 по 31.12.2021 заключен договор N 103 аренды нежилого помещения, которое фактически было передано арендатору.
Названный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
В дальнейшем арендуемое помещение было выкуплено на аукционе предпринимателем Воробьевой И.Н.
Ссылаясь на отсутствие регистрации предпринимателя Воробьевой И.Н. в качестве нового арендодателя по договору аренды, а также отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения, Пономаренко Г.Г. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Между тем сам по себе переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поэтому при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.
...в передаче дела N А17-9472/2009 Арбитражного суда Ивановской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 06.07.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.10.2010 по тому же делу отказать..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2010 по делу N А28-4583/2009
"...В пункте 2.3 решения Юрьянской районной Думы от 27.12.2007 N 22/2 "Об утверждении положения "Об управлении и распоряжении земельными участками на территории муниципального образования Юрьянский район" предусмотрено, что полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в границах муниципального района, осуществляет администрация Юрьянского района.
Следовательно, к Администрации перешли права арендодателя в силу перераспределения собственником имущества полномочий по распоряжению земельными участками.
По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, смена арендодателя не является основанием для внесения изменений в договор аренды, поэтому перешедшие к истцу права арендодателя по настоящему договору, оформленные актом приема-передачи от 25.07.2006, не подлежали регистрации по правилам статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.03.2010 по делу N А19-12379/09
"...В соответствии с условиями договора аренды N 681 от 05.05.1996 арендодателем является администрация г. Ангарска.
Вместе с тем, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ, вступившего в законную силу с 01.07.2006) установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Предметом договора аренды N 681 от 05.05.1996 стал земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в связи с момента вступления в силу указанных изменений в Федеральный закон уполномоченным органом по распоряжению земельным участком стала администрация Ангарского муниципального образования и с этого момента оно заменило администрацию г. Ангарска в арендных отношениях с ЗАО "Ангарский керамический завод" относительно земельного участка.
Таким образом, суды пришли к правомерному выводу, что арендодателем по договору аренды N 681 от 05.05.1996 следует считать Ангарское муниципальное образование, уполномоченное в силу закона распоряжаться спорным земельным участком и проводить взыскание арендной платы..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2010 N Ф03-994/2010 по делу N А51-8558/2009
"...Согласно пункту 1 статьи 617 этого же Кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В ходе судебного разбирательства арбитражными судами установлено, что после заключения договора аренды от 10.03.2006 N 013-А ФГУП "Тихоокеанская государственная телевизионная компания Владивосток" прошло процедуру реорганизации путем присоединения к ФГУП "ВГТРК"; право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, находящееся на балансе предприятия, в том числе и на переданные в аренду ответчику помещения, перешло к истцу.
Арбитражными судами также установлено, что арендатор нежилых помещений по договору N 013-А был уведомлен истцом о смене собственника такого имущества, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела дополнительное соглашение к договору от 22.11.2006, подписанное со стороны ООО "Восток Медиа Сервис" без возражений (л.д. 27 - 28).
Принимая во внимание изложенное, поскольку право собственности на арендуемые ответчиком помещения перешло к другому лицу (ФГУП "ВГТРК"), судебные инстанции, руководствуясь указанными выше нормами гражданского законодательства, пришли к правильному выводу об отсутствии необходимости государственной регистрации соглашения к договору, поскольку таковое лишь уточнило арендодателя по сделке, не изменяя существа обязательства..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2017 N Ф05-9388/2017 по делу N А40-53871/2015
"...Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.
В силу статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Согласно пункту 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку право хозяйственного ведения ФГУП "ФТ-центр" в отношении арендуемого истцом имущества прекратилось, права арендодателя по договору аренды от 23.03.1994 N 12/163-59/15 перешли к ТУ Росимущества в г. Москве как к уполномоченному государственному органу по распоряжению государственным имуществом. При таких обстоятельствах требования ООО "Ванлизингэкспозито" как арендатора о внесении в договор аренды сведений в части наименования арендодателя являются правомерными, а уклонение от внесения таких сведений в договор аренды нарушает права истца на приведение договорных отношений в соответствие с требованиями закона.
На основании вышеизложенного судебная коллегия полагает, что судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2011 N КГ-А40/7190-11 по делу N А40-70130/10-77-104
"...Следовательно, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель ЗАО фирма "Электро" перестал быть стороной по договору аренды в силу закона (применительно к пункту 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66).
При перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сохраняются. К вновь заступающему лицу переходит не отдельное правомочие выбывающего лица, а вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода.
В связи с этим, апелляционный суд правильно не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения о смене арендодателя по договору аренды N 52-ДА/2008 от 29.09.2008 г. у ООО "Икс" не возникло обязательство по возврату гарантийного платежа..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.10.2015 N Ф07-6837/2015 по делу N А26-6761/2014
"...В соответствии с Договором, зарегистрированным 10.11.2006 в установленном порядке, Администрация (арендодатель) предоставила Горельскому А.А. (арендатору) в аренду на срок до 30.09.2016 расположенные на первом этаже жилого дома N 19 по ул. Луначарского в г. Петрозаводске (далее - жилой дом) нежилые помещения, общей площадью 106,1 кв. м (далее - помещения салона) для размещения офиса, парикмахерской, солярия, косметологического кабинета, для торговли непродовольственными товарами.
На основании распоряжения ТУ ФАУФИ от 28.03.2008 N 221-р встроенные нежилые помещения общей площадью 316,5 кв. м, включающие в себя том числе помещения салона, закреплены на праве хозяйственного ведения за Предприятием.
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23); в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя является правомерным (пункт 24).
Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
В связи с произошедшей переменой собственника помещений салона к Предприятию, обладающему правом хозяйственного ведения в отношении этого объекта недвижимости, перешли все права и обязанности арендодателя по Договору.
С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно требование Предприятия о признании его стороной Договора удовлетворил.
В связи с тем, что Горельский А.А. в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представил доказательства внесения им арендной платы по Договору, либо наличия оснований для освобождения его от исполнения договорных обязательств, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Предприятия в части взыскания суммы основного долга..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.06.2011 по делу N А32-23119/2010
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Однако сам по себе переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Кодекса). Поэтому при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что запись о регистрации за предпринимателем права собственности на приобретенные по договору купли-продажи нежилые помещения внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.03.2009. Следовательно, с указанной даты предприниматель приобрел право на получение арендной платы за пользование спорным помещением и право на предъявление иска о взыскании задолженности с арендатора. Апелляционный суд также установил факт прекращения договора аренды с 01.09.2009 (дата окончания срока его действия).
С учетом фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора, вывод апелляционного суда о наличии у истца правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы за время просрочки возврата имущества, соответствует закону (пункт 1 статьи 617, часть 2 статьи 622 Кодекса) и является правильным..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2011 N Ф09-3262/11-С6 по делу N А34-4245/2010
"...В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суды, установив, что на момент заключения договора аренды земли от 10.11.2000 N 1362 государственная собственность на предоставленный в аренду земельный участок не была разграничена, пришли к выводу о том, что данный договор заключен администрацией г. Кургана, являющейся органом, уполномоченным распоряжаться спорным земельным участком в силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
При этом, поскольку 14.02.2008 на земельный участок площадью 2344 кв. м с кадастровым номером 45:25:07 03 09:0063 зарегистрировано право федеральной собственности, с этого момента территориальное управление является органом, осуществляющим полномочия собственника данного участка согласно п. 4.1 Типового положения о территориальном <*> Федерального агентства по управлению государственным имуществом, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 01.11.2008 N 374, а также полномочия арендодателя по договору аренды от 10.11.2000 N 1362.
--------------------------------
<*> В документе, видимо, допущен пропуск текста: исходя из смысла Постановления, имеется в виду "...положения о территориальном органе Федерального агентства...".

Учитывая, что с момента разграничения государственной собственности на земельный участок у администрации г. Кургана отсутствует право распоряжения им, она не является органом, управомоченным на заключение соглашения о расторжении договора аренды от 10.11.2000 N 1362 от имени арендодателя, и не может требовать государственной регистрации такого соглашения (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

1.2. Вывод из судебной практики: Передача имущества арендодателем в хозяйственное ведение или оперативное управление балансодержателю (смена балансодержателя) влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.02.2011 по делу N А31-9837/2009
"...Как усматривается из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 18.04.2003 N 591900, по условиям которого арендатору за плату во временное владение и пользование предоставлено оборудование, находящееся в муниципальной собственности, согласно перечню (приложение N 1).
Постановлением администрации города Костромы от 07.08.2009 N 1446 за Предприятием на праве хозяйственного ведения закреплено имущество, в том числе оборудование, находящееся в аренде у Общества.
Неисполнение Обществом обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения Предприятия в арбитражный суд с настоящим иском.
По смыслу пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации согласие собственника требуется при сдаче в аренду недвижимого имущества. Суды обеих инстанций, истолковав представленные в материалы дела документы, в том числе спорный договор аренды и акт приема-передачи от 07.08.2009, отнесли арендованное оборудование к разряду движимого имущества, которым Предприятие, в силу положений гражданского законодательства и статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", вправе распоряжаться самостоятельно. Кроме того, как справедливо отметили суды, Предприятие не распорядилось оборудованием в виде сдачи его в аренду Обществу, а произвело замену на нового арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, при передаче арендованного имущества в хозяйственное ведение независимо от переоформления договора аренды собственник имущества перестает быть стороной договора аренды и утрачивает право на получение арендной платы, которая поступает в хозяйственное ведение унитарного предприятия - нового арендодателя..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 24.06.2011 N ВАС-7782/11 по делу N А53-12481/10
"...Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Судами установлено, что распоряжением территориального управления от 28.12.2007 N 1795-р право оперативного управления государственного автономного учреждения культуры Ростовской области "Донское наследие" прекращено, переданные по договору аренды объекты недвижимости закреплены на праве хозяйственного ведения за ФГУП "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий".
Письмом от 10.03.2009 N 168-ЮФО предприятие уведомило общество о смене владельца арендуемого имущества и указало на необходимость перечисления арендной платы по договору на расчетный счет филиала предприятия по Южному федеральному округу.
Следовательно, в силу закона ФГУП "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий" является арендодателем..."

Определение ВАС РФ от 08.06.2010 N ВАС-6778/10 по делу N А51-3133/2009
"...Как установлено судами, между Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края (арендодателем), государственной администрацией Владивостокского морского порта (балансодержателем) и ОАО "Владморрыбпорт" (арендатором) заключен договор N 681/97 аренды государственного имущества (объектов морского рыбного порта - причалов).
По дополнительному соглашению от 01.02.2007 функции арендодателя переданы ТУ ФАУГИ.
Впоследствии по дополнительному соглашению от 01.06.2008 произведена замена арендодателя на ФГУП "Нацрыбресурсы".
Последнее дополнительное соглашение от 01.06.2008 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 20.08.2008.
Кассационный суд правильно указал на то, что в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 23 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в связи со сменой лица, владеющего арендованным имуществом на вещном праве, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды в силу закона и независимо от того, когда произведено переоформление договора аренды.
С учетом этого, а также установления того факта, что в спорный период владельцем причалов на праве хозяйственного ведения являлось унитарное предприятие, выводы судов первой и апелляционной инстанций относительно того, что арендодателем по договору до государственной регистрации перехода прав арендодателя (до регистрации дополнительного соглашения к договору аренды) продолжало оставаться ТУ ФАУГИ, признаны кассационной инстанцией ошибочными..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.05.2013 по делу N А40-59778/12-105-555
"...Из материалов дела следует и установлено судами, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Ибис-Максима" (арендатор) заключен договор аренды от 04.08.2004 N 04-524/04 нежилых помещений общей площадью 572,5 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Измайловский пр-т, д. 75/1 (1 этаж, пом. I, комн. 1, 2, 7, 10 - 18, 20 - 40), сроком действия до 31.12.2009.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
На основании распоряжения Правительства Москвы от 18.12.2009 N 3249-РП и распоряжения ТУ Росимущества в г. Москве от 16.04.2010 N 686 нежилые помещения по адресу: г. Москва, Измайловский пр-т, д. 75/1, безвозмездно в порядке, установленном ч. 11 ст. 154 ФЗ от 22.08.2004 N 122-ФЗ, переданы из собственности города Москвы в собственность Российской Федерации и переданы в оперативное управление Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский государственный технический университет имени Н.Э. Баумана". Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 16.08.2011.
Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Довод жалобы о том, что в материалах дела отсутствует выраженное согласие собственника (Российской Федерации) на расторжения договора аренды от 04.08.2004 N 04-524/04, несостоятелен.
В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 23 Информационного письма N 66 от 11.01.2002, следует, что в связи со сменой лица, владеющего арендованным имуществом на вещном праве, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды в силу закона и независимо от того, когда произведено переоформление договора аренды.
Наличие у истца права оперативного управления послужило основанием для перемены лица в обязательстве на стороне арендодателя в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.02.2012 по делу N А06-292/2011
"...Судами установлено, что помещение, являющееся объектом аренды, находится на праве хозяйственного ведения у МУП "Уют" с 26.02.2009 - даты внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
МУП "Уют" в адрес ООО ТФ "Виктория МК" были направлены уведомления от 07.08.2008, 20.04.2009, письма от 04.05.2009, 26.06.2009, 29.04.2009 о замене арендодателя по договору аренды от 07.09.1993 N 1653.
ООО ТФ "Виктория МК" в кассационной жалобе указывает, что оно не согласно с передачей объекта аренды в хозяйственное ведение МУП "Уют", поэтому продолжало оплачивать арендную плату администрации муниципального образования г. Астрахань.
Поскольку право хозяйственного ведения является вещным правом, представляющим собой единство прав пользования, владения и ограниченного распоряжения объектом прав, то по смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации возникновение ограниченного вещного права в отношении объекта недвижимости у другого лица означает переход к нему правомочий, возникших ранее у собственника из обязательственных правоотношений.
Следовательно, с момента возникновения у МУП "Уют" права хозяйственного ведения на недвижимое имущество и права на получение доходов от сдачи имущества в аренду Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани перестало быть стороной по договору аренды от 07.09.1993 N 1653 вне зависимости от того, были ли внесены изменения в договор аренды в части наименования арендодателя.
Судами требования МУП "Уют" о взыскании с ООО ТФ "Виктория МК" арендной платы за период с 26.02.2009 по 01.06.2011 удовлетворены обоснованно..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.10.2011 по делу N А06-7697/2010
"...Учитывая, что право хозяйственного ведения является вещным правом, представляющим собой единство прав пользования, владения и ограниченного распоряжения объектом прав, по смыслу статьи 617 ГК РФ возникновение ограниченного вещного права в отношении объекта недвижимости у другого лица означает переход к нему правомочий, возникших ранее у собственника из обязательственных правоотношений.
Суд кассационной инстанции считает правильным вывод арбитражного суда о том, что с момента возникновения у МУП "Уют" права хозяйственного ведения на недвижимое имущество и права на получение доходов от сдачи имущества в аренду, Управление перестало быть стороной по договору аренды от 13.05.2003 N 11064 вне зависимости от того, были ли внесены изменения в договор аренды в части наименования арендодателя.
В связи с этим суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, и отказал ему в иске.
Пунктом 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
В соответствии со сложившейся судебной практикой, не только при перемене собственника арендованного имущества, но и при передаче собственником арендованного имущества в хозяйственное ведение прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды в силу закона независимо от того, когда произведено переоформление договора аренды (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.01.2010 по делу N А51-3133/2009, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 N ВАС-6778/10 по данному делу)..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.09.2011 по делу N А06-4273/2010
"...Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Астрахани (далее Комитет) и ИП Головановой С.Н. 19.02.2004 заключен договор N 11356 на аренду муниципальных нежилых помещений г. Астрахани, согласно которому Комитет сдал арендатору в пользование нежилое помещение в подвале литера "AN", на первом этаже литера "А, AN" в кирпичном доме N 12/12, помещение N 001 по ул. Володарского/Халтурина, НЛ ЖЭК 6, Кировского района общей площадью 509,8 кв. м для использования под магазин.
На основании распоряжения администрации города Астрахани от 18.08.2006 N 538-р и акта приема-передачи имущества от 23.08.2006 произведена государственная регистрация права хозяйственного ведения на магазин по адресу: г. Астрахань, ул. Володарского/Халтурина, 12/12, литер строения АА1, помещение 001 площадью 509,8 кв. м за МУП "Уют".
МУП "Уют", считая, что ему предоставлено право ограниченного распоряжение, владения и пользования муниципальным имуществом, в том числе права получения арендных платежей с момента передачи имущества на праве хозяйственного ведения, обратился в суд с иском к ответчице о взыскании задолженности по арендной плате за спорный период.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Пунктом 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Обзор) разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
Поскольку предоставленное в аренду ИП Головановой С.Н. нежилое помещение находится у МУП "Уют" на праве хозяйственного ведения, то собственник недвижимого имущества не вправе распоряжаться этим имуществом без изъятия из хозяйственного ведения истца. Следовательно, при установлении надлежащего арендодателя нежилого помещения необходимо учитывать правовой статус истца независимо от того, как стороны поименованы в договоре.
Учитывая, что право хозяйственного ведения является вещным правом, представляющим собой единство прав пользования, владения и ограниченного распоряжения объектом прав, по смыслу статьи 617 ГК РФ возникновение ограниченного вещного права в отношении объекта недвижимости у другого лица означает переход к нему правомочий, возникших ранее у собственника из обязательственных правоотношений..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.07.2010 по делу N А06-6043/2009
"...Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области (далее - ТУ Росимущества в Астраханской области, истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к образовательной автономной некоммерческой организации "Институт мировой экономики и финансов" (далее - ОАНО "Институт мировой экономики и финансов", ответчик, организация) о расторжении договора аренды от 12.04.2005 N 1462, обязании сдать арендованное имущество по акту приема-передачи арендодателю.
Кроме того, суд также правомерно указал, что иск заявлен лицом, не обладающим правом заявления требований, связанных с исполнением спорного договора аренды, поскольку 03.08.2009 за Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики России по Астраханской области было зарегистрировано право оперативного управления на спорное помещение.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда о том, что применительно к спорному случаю в результате возникновения у Территориального органа Федеральной службы государственной статистики России по Астраханской области права оперативного управления на сданное ответчику в аренду имущество, лицо, обладающее названным вещным правом, приобрело права и обязанности арендодателя по спорным договорам независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.01.2010 по делу N А06-3686/2009
"...Муниципальное унитарное предприятие "Уют" (далее - истец, МУП "Уют") обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Головановой Светлане Никифоровне (далее - ответчик, Голованова С.Н.) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 19.02.2004 N 11356.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 19.02.2004 между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (арендодатель) и предпринимателем Головановой С.Н. (арендатор) заключен договор N 11356 на аренду муниципальных нежилых помещений в подвале литера А1 на первом этаже литера "А, А1" в кирпичном доме N 12/12, пом. N 001 по ул. Володарского/Халтурина общей площадью 509,8 кв. м для использования под магазин.
Истец 12.02.2009 письмом N 03-02/51 направил ответчику для рассмотрения и подписания проект дополнительного соглашения к вышеуказанному договору аренды, в соответствии с которым арендодателем значится муниципальное унитарное предприятие г. Астрахани "Уют". Данное соглашение согласно почтовому уведомлению N 79200 получено ответчиком 16.02.2009.
Ответчиком указанное дополнительное соглашение подписано не было.
Как следует из договора аренды нежилого помещения от 19.02.2004 N 11356, арендодателем является собственник имущества. После заключения указанного договора имущество, являющееся предметом договора аренды, на основании распоряжения администрации г. Астрахани от 18.08.2006 N 538-р передано истцу в хозяйственное ведение.
Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что изменение титульного владельца на имущество, переданное в аренду, не является основанием для изменения договора.
По настоящему делу после закрепления имущества, являющегося предметом договора аренды, на праве хозяйственного ведения за муниципальным предприятием, собственником такого имущества по-прежнему осталось муниципальное образование, право муниципальной собственности на арендованное имущество не прекратилось.
Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.08.2011 по делу N А26-8266/2010
"...Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Егорова Т.В. (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества города Петрозаводска от 19.07.2005 N 222. В соответствии с пунктом 1 указанного договора Администрация передала ответчику в аренду нежилые помещения общей площадью 29,4 кв. м, расположенные на первом этаже жилого здания по адресу: город Петрозаводск, улица Мерецкова, дом 8.
Нежилые помещения здания по указанному адресу площадью 1 168,9 кв. м, в том числе и спорные нежилые помещения, переданы в оперативное управление Учреждения на основании распоряжения Главы самоуправления города Петрозаводска "О закреплении муниципального имущества на праве оперативного управления за муниципальными учреждениями" от 30.01.2007 N 50-р. Право оперативного управления зарегистрировано за Учреждением 23.08.2007 (свидетельство о государственной регистрации права от 23.08.2007 серия 10АБ N 157060).
Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 23 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в связи со сменой лица, владеющего арендованным имуществом на вещном праве, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды в силу закона.
Таким образом, Учреждение, получив спорное имущество в оперативное управление, приобрело в силу закона права арендодателя по договору аренды от 19.07.2005 N 222, независимо от внесения или невнесения соответствующих изменений в договор аренды.
...решение Арбитражного суда Республики Карелия от 31.01.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2011 по делу N А26-8266/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Егоровой Татьяны Васильевны - без удовлетворения..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 07.11.2013 N Ф09-10057/13 по делу N А76-24895/2012
"...Между Министерством промышленности и природных ресурсов (арендодатель) и адвокатом Черняковым И.Г. (арендатор) 01.04.2010 заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества N 557-р, согласно п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду - временное пользование и владение нежилые помещения - литера А, 3 этаж - поз. 6, 7; 4 этаж - поз. 2, 3, общей площадью 82 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, согласно копии поэтажного плана Областного государственного унитарного предприятия "Обл. ЦТИ" от 30.01.2002.
Срок действия договора аренды определен с 01.04.2010 по 01.04.2015 (п. 1.3 договора).
Распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов от 23.12.2010 N 1571-р за предприятием "Областная казна" закреплено на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, и утверждены акты приема-передачи от 23.12.2010 N 1 - 11.
По акту приема-передачи здания (сооружения) от 23.12.2010 N 11 указанное недвижимое имущество передано предприятию "Областная казна".
Государственная регистрация права хозяйственного ведения предприятия "Областная казна" на нежилое помещение N 1 (офис) общей площадью 1491,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, произведена Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 11.02.2011 (свидетельство о государственной регистрации права от 11.02.2011).
Предприятие "Областная казна" 25.04.2012 направило в адрес адвоката Чернякова И.Г. уведомление N 325/05 о закреплении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Косарева, 2 и ул. Витебская, 2, за предприятием "Областная казна" на праве хозяйственного ведения в соответствии с распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов от 23.12.2010 N 1571-Р и об осуществлении государственной регистрации права. Предприятие просило арендатора подписать и скрепить печатью соглашение от 24.04.2012 к договору аренды от 01.04.2010 N 557-р в течение 7 дней с момента получения уведомления и возвратить соглашение в адрес предприятия "Областная казна".
Указанное уведомление направлено 25.04.2012 в адрес адвоката Чернякова И.Г.
Повторное уведомление о необходимости подписания соглашения от 24.04.2012 к договору аренды от 01.04.2010 N 557-р в адрес адвоката Чернякова И.Г. предприятие "Областная казна" направило 20.07.2012, которое получено лично Черняковым И.Г. 23.07.2012.
Из квитанций от 07.04.2011 на сумму 77 314 руб. 50 коп., от 10.08.2011 на сумму 14 500 руб., от 19.08.2011 на сумму 80 000 руб., от 05.02.2013 на сумму 34 400 руб. усматривается перечисление Черняковым И.Г. арендных платежей по договору аренды от 21.04.2011 N 557-р на счет Министерства промышленности и природных ресурсов.
Предприятие "Областная казна", ссылаясь на несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей за период с августа по ноябрь 2012 года, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу, что право требования по обязательству, предусмотренному договором аренды, перешло к новому арендодателю - предприятию "Областная казна" с момента государственной регистрации права хозяйственного ведения 11.02.2011. Установив, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком в пользу истца надлежащим образом не исполнены, суд признал требования о взыскании 40 545 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за период с августа по ноябрь 2012 года подлежащими удовлетворению. Поскольку нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей установлено, суд пришел к выводу, что неустойка по п. 4.2 договора аренды в размере 440 руб. 42 коп. за период с 10.09.2012 по 01.12.2012 начислена правомерно. Оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера взыскиваемой неустойки суд первой инстанции не усмотрел.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, оставив в силе решение суда.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что судами нарушена ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и применена не подлежащая применению ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняются судом кассационной инстанции в силу следующего.
В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
На основании приведенных норм права и разъяснений, судами сделан обоснованный вывод о том, что если недвижимое имущество закреплено собственником за государственным предприятием на праве хозяйственного ведения, арендодателем указанного имущества может быть только само предприятие. Судами также правильно применены положения п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права право хозяйственного ведения на нежилое помещение N 1 (офис) общей площадью 1491,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, зарегистрировано за предприятием "Областная казна" 11.02.2011. Соответственно, вывод суда первой инстанции о том, что со дня государственной регистрации права хозяйственного ведения истца (11.02.2011), последний получил право требовать от ответчика уплаты арендной платы по договору аренды от 01.04.2010, является верным..."

1.3. Вывод из судебной практики: Претензии по ненадлежащему исполнению договора прежним арендодателем (прежним собственником) следует предъявлять новому арендодателю (новому собственнику).

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2006 по делу N А21-9453/2005-С2
"...Как следует из материалов дела, Колхоз (арендодатель) и предприниматель Дубинин Н.В. (арендатор) заключили хозяйственной договор от 29.12.2000 временной аренды морского рыболовного судна МРТК-1083, порт приписки Калининград, номер регистрации 1567, год постройки 1980, валовой вместимостью 120 р.т., для использования в целях промышленного рыболовства и транспортировки рыбопродукции сроком до 31.12.2005.
По договору купли-продажи от 21.09.2005 N 194-05 судно продано обществу с ограниченной ответственностью "Балт-Рыба" (далее - ООО "Балт-Рыба"), зарегистрированному в качестве собственника судна 04.10.2005.
Дубинин Н.В., считая, что действия Колхоза по одностороннему досрочному расторжению договора неправомерны, свидетельствуют о ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора и нарушают права предпринимателя на пользование арендованным имуществом, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд правомерно указал, что поскольку до принятия искового заявления к производству суда право собственности на судно перешло к ООО "Балт-Рыба", исковые требования, заявленные к Колхозу как стороне договора от 29.12.2000, не могут быть удовлетворены. Данный вывод не противоречит статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае перехода права собственности на имущество договор аренды сохраняется на прежних условиях. Однако переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу свидетельствует об изменении состава участников правоотношения и взаимообязанных лиц, которые могут предъявлять друг другу требования, связанные с ненадлежащим исполнением вытекающих из данного правоотношения обязательств.
С учетом изложенного кассационная инстанция находит выводы суда об отказе в иске правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

1.4. Вывод из судебной практики: Новый собственник имущества, переданного в аренду, не несет ответственности за нарушение права преимущественной покупки и одностороннее расторжение договора, если фактически аренда прекратилась до перехода права собственности к новому арендодателю.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 04.03.2009 N А40/307-09 по делу N А40-67389/07-77-615
"...Вступившим в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2008 года <*> по делу N А40-12606/08-59-101 установлено, что договор аренды от 01.01.2005 года N 27 прекратил свое действие с 25.03.2008 года, в связи с отказом ответчика от договора аренды в установленном законом порядке.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-12606/08-59-101 имеет дату 21.08.2008, а не 21.09.2008.

Исковые требования заявлены о взыскании штрафа, предусмотренного п. 4.4 договора аренды от 01.01.2005 года N 27 в редакции дополнительных соглашений от 01.03.2005 года N 1 и от 10.03.2005 года N 2, который уплачивается арендодателем арендатору, в случае нарушения преимущественного права покупки, а также в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств по договору.
Вместе с тем, как установил суд первой инстанции, из исковых заявлений ООО "Компания "МИР" по делам N А40-35312/07-11-335, А40-13520/08-6-135, А40-13521/08-28-138 следует, что правоотношения сторон по названному договору аренды фактически были прекращены в период, когда арендодателем по нему являлось ООО "Юникс".
В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик - ЗАО "Инвестиционная компания "Гринэкс" не может нести ответственность, установленную п. 4.4 договора аренды от 01.01.2005 года N 27, за односторонний отказ от исполнения обязательств по данному договору, сделанный предыдущим арендодателем до момента перехода к ответчику прав собственности и, соответственно, права арендодателя на спорные помещения..."

1.5. Вывод из судебной практики: При переходе права собственности или иного вещного права на арендованное имущество требования к лицам, владеющим и пользующимся им, должен заявлять новый собственник имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.07.2010 по делу N А32-28208/2009
"...Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, на основании постановления от 27.04.2000 N 619 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили на срок до 27.04.2049 договор от 03.08.2000 N 308-КЗ 4700002124 аренды земельного участка площадью 660 га для ведения сельскохозяйственного производства - виноградарства, расположенного в г. Новороссийске, Раевском сельском округе.
Ссылаясь на существенное нарушение обществом условий договора (использование предоставленного земельного участка не по целевому назначению, что подтверждается актом проверки соблюдения земельного законодательства от 18.06.2009 N 21), администрация обратилась с иском в арбитражный суд.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, судебные инстанции установили, что собственником арендуемого обществом по договору от 03.08.2000 N 308-КЗ 4700002124 земельного участка с кадастровым номером 23:47:010201:05 является субъект Российской Федерации - Краснодарский край (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 16.05.2005 N 24114). Как видно из кассационной жалобы, факт нахождения спорного земельного участка в собственности Краснодарского края администрация не отрицает.
С учетом приведенных норм права судебные инстанции правильно установили, что первоначальный арендодатель (администрация) по договору аренды земельного участка от 03.08.2000 N 308-КЗ 4700002124 выбыл из обязательства. Право требовать надлежащего исполнения договора или расторжения в случае нарушения обязательств арендатором принадлежит собственнику земельного участка, которым является субъект Российской Федерации - Краснодарский край, либо уполномоченному собственником лицу. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 16.05.2005 N 24114 правообладателем земельного участка указан департамент имущественных отношений Краснодарского края.
Таким образом, вывод судебных инстанций о том, что администрация как орган местного самоуправления является ненадлежащим истцом и не вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды от 03.08.2000 N 308-КЗ 4700002124, соответствует материалам дела и приведенным нормам права..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.12.2006 по делу N А66-3969/2005
"...Муниципальное предприятие "Производственное жилищное ремонтно-эксплуатационное управление Центрального района" (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тверская торгово-коммерческая фирма "Презент" (далее - Общество) о выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тверь, Тверской проспект, д. 12.
Направленными в адрес арендатора письменными обращениями Общество неоднократно уведомлялось о расторжении договора аренды с указанием срока освобождения спорного помещения. Факт получения названных обращений подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Поскольку названные требования арендатором выполнены не были, Предприятие обратилось в суд с настоящим иском.
В ходе судебного разбирательства установлено, что спорное нежилое помещение является объектом муниципальной собственности. На момент заключения договора аренды помещение находилось у истца на праве хозяйственного ведения. На дату подачи искового заявления у Предприятия отсутствовало вещное право на предмет аренды, так как распоряжением собственника имущества спорное нежилое помещение передано в муниципальную казну по акту приема-передачи. Право собственности на помещение зарегистрировано за муниципальным образованием города Тверь. Надлежащим представителем собственника является Департамент - третье лицо по настоящему делу с самостоятельными требованиями о выселении ответчика.
Приняв во внимание изложенные обстоятельства, суд правомерно отказал в удовлетворении требований Предприятия и удовлетворил требования Департамента..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.07.2010 по делу N А32-28209/2009
"...Судебные инстанции установили, что сторонами заключен договор от 03.08.2000 N 309-КЗ 4700002174 аренды земельного участка площадью 129,36 га, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства. Орган местного самоуправления, ссылаясь на существенное нарушение обществом (арендатором) условий договора (неиспользование земельного участка по целевому назначению на протяжении длительного периода времени), не представил в дело надлежащих доказательств, подтверждающих данное обстоятельство. Кроме того, администрацией не соблюден порядок расторжения договора, установленный статьями 440, 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судами также установлено, что на дату предъявления иска собственником арендуемого обществом земельного участка с кадастровым номером 23:47:0104017:0004 является субъект Российской Федерации - Краснодарский край. Таким образом, в силу закона права и обязанности по договору перешли к субъекту Российской Федерации в лице уполномоченного органа (Департамента имущественных отношений Краснодарского края). Следовательно, администрация не является стороной (арендодателем) по данному договору (статьи 384 и 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), а право требовать надлежащего его исполнения (расторжения договора в случае нарушения обязательств арендатором) принадлежит собственнику земельного участка, либо уполномоченному им лицу, к которым орган местного самоуправления не относится (л. д. 55, 174).
Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.
Довод жалобы заявителя о том, что перемена собственника участка (в связи с изменением земельного законодательства) не означает прекращение права администрации (как арендодателя по договору от 03.08.2000 N 309-КЗ 4700002174) требовать расторжения сделки в связи с существенным нарушением арендатором ее условий, основан на неправильном толковании (понимании) истцом норм материального права..."

1.6. Вывод из судебной практики: При смене арендодателя прежний арендодатель утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.
Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.
Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.
Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 10.12.2012 N ВАС-16223/12 по делу N А26-9656/2011
"...Судами установлено, что 12.05.2008 между Администрацией района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (далее - общество) заключен договор аренды земельного участка площадью 7300 кв. м с кадастровым номером 10:20:015503:0060, расположенного в юго-восточной части кадастрового квартала 10:20:015503 Прионежского кадастрового района, на срок с 26.03.2008 по 26.03.2056.
25.02.2009 право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за Петрозаводским городским округом.
Считая, что у Администрации района имеется неосновательное обогащение в сумме 172 783,31 руб., возникшее в результате перечисления обществом арендной платы в бюджет Прионежского муниципального района после регистрации права собственности на земельный участок за Петрозаводским городским округом, Администрация округа обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
Оценивая фактические обстоятельства спора, суды установили, что 10.08.2011 общество оплатило использование земли за период с 25.02.2009 по 11.07.2011, при этом в бюджет Петрозаводского городского округа перечислило 17 418,19 руб., в бюджет Прионежского муниципального района - 172 783,31 руб.
Поскольку с 25.02.2009 право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за Петрозаводским городским округом, суды пришли к выводу, что арендная плата за пользование земельным участком, полученная Прионежским муниципальным районом после этой даты, в отсутствие законных и договорных оснований, является неосновательным обогащением, которое подлежит возврату собственнику земельного участка.
При таких обстоятельствах суды удовлетворили заявленные Администрацией округа требования.
Доводы о несоответствии положениям пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации выводов судов о переходе прав и обязанностей по договору аренды к истцу в отсутствие государственной регистрации изменений в договор аренды являлись предметом рассмотрения и надлежащей оценки судов нижестоящих инстанций. Данные доводы признаны судами несостоятельными со ссылкой на положения статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из которых с момента перехода права собственности на недвижимое имущество прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду..."

Определение ВАС РФ от 26.10.2011 N ВАС-11509/11 по делу N А40-62095/10-1-387
"...Суд установил, что 15.08.2002 между Минимуществом Московской области (арендодатель) и ГУП "Центр по разработке и производству приборов и технологий" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и используемого для ведения предпринимательской деятельности N 12006-Z, по условиям которого арендатору предоставлялся в пользование земельный участок, общей площадью 100 000 кв. м, из земель поселений, в границах, указанных на плане (приложение 1), а также на местности с учетом действующих строительных, санитарных, природоохранных, противопожарных норм с учетом заключений соответствующих служб, расположенный по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Новое Аристово.
Истец просит взыскать задолженность по арендным платежам за период с 01.07.2009 по 31.03.2010 и пени по указанному договору, ссылаясь на несвоевременное внесение ответчиком арендных платежей.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 17.09.2008 по делу N А41-7789/08 установлено, что собственником земельного участка, общей площадью 100 000 кв. м, кадастровый номер 50:11:002 0218:0028, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Новое Аристово, согласно выписке из ЕГРП от 13.05.2008 является Российская Федерация.
В связи с этим, суд указал на то, что с момента регистрации права собственности Российской Федерации на указанный земельный участок в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, новым арендодателем по договору аренды земельного участка N 12006-Z от 15.08.2002 является уполномоченный орган, действующий от имени Российской Федерации.
Таким образом, в спорный период Минимущество Московской области не обладало правом распоряжаться земельным участком, в данном случае сдавать его в аренду, и соответственно требовать уплаты арендных платежей и в связи с этим суд отказал в удовлетворении исковых требований.
...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А40-62095/10-1-387 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения от 01.10.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.05.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 24.02.2011 N ВАС-819/11 по делу N А21-14507/2009
"...Как установлено судами, между комитетом по управлению имуществом Гурьевского района (арендодатель), муниципальным учреждением "Низовская сельская администрация" (балансодержатель) и обществом "Кемпинг "Фестивальный" (арендатор) заключен договор от 01.04.2002 N 31 аренды 11 нежилых зданий общей площадью 1 497,7 кв. м, расположенных в пос. Заозерье, Гурьевского район, Калининградская область, для использования под базу отдыха, проведение фестивалей, праздников и других культурных и спортивных мероприятий, сроком действия по 30.12.2022. В соответствии с дополнительным соглашением N 3 исключены 10 из 11 объектов, площадь сданных в аренду зданий составила 219,8 кв. м, в аренду передан нежилой дом (спальный корпус) литера "Н", общей площадью 219,8 кв. м, срок действия договора продлен по 30.12.2050.
Впоследствии по договору купли-продажи от 11.07.2008, заключенному с управлением муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа, общество "СанСити" приобрело одноэтажное нежилое здание (литера "Н") общей площадью 194,2 кв. м и земельный участок площадью 4 775 кв. м с кадастровым номером 39:03:06 00 11:0030.
Общество "Кемпинг "Фестивальный" было уведомлено 30.07.2008 N 626 управлением муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа о переходе прав и обязанностей арендодателя по названным договорам аренды к обществу "СанСити".
Общество "СанСити", как новый собственник указанных объектов недвижимости, неоднократно (30.12.2008, 13.05.2009, 28.08.2009) направляло в адрес общества "Кемпинг "Фестивальный" уведомления о смене арендодателя, сообщая, что размер арендной платы, установленный органами местного самоуправления г. Гурьевска, не изменился, указывая реквизиты для уплаты арендных платежей.
Поскольку общество "Кемпинг "Фестивальный" не исполняло надлежащим образом обязанность по оплате арендных платежей, общество "СанСити" обратилось с настоящими требованиями в суд.
Суды, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали, что с момента перехода права собственности к обществу "СанСити" на здание и спорный земельный участок, оно приобрело право на получение арендной платы за пользование спорным зданием и земельным участком на основании договоров аренды земельного участка от 24.12.2002 N 558 и нежилого здания от 01.04.2002 N 31.
При таких обстоятельствах довод заявителя о том, что им надлежащим образом исполнены обязанности по спорным договорам, поскольку арендные платежи перечислены им прежнему арендодателю, был отклонен как не основанный на законе..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.01.2012 по делу N А29-2027/2011
"...Теруправление посчитало, что с момента признания права собственности на спорные помещения за Российской Федерацией, Республика Коми незаконно получала арендные платежи, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд установил, что Учреждение с 11 декабря 2008 года по июль 2010 года и Общество с 11 декабря 2008 года по март 2010 года перечислили в бюджет Республики Коми по договорам аренды соответственно 1 147 723 рубля и 163 857 рублей арендных платежей. Установив факт получения арендной платы, суд сделал законный и обоснованный вывод о том, что Республика Коми неосновательно обогатилась за счет собственника помещения, и правомерно удовлетворил исковые требования..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.05.2011 по делу N А79-7113/2010
"...Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земли от 18.11.1997 N 201/456-Л, по которому (с учетом дополнительного соглашения от 18.07.2001) арендатор принял в аренду земельный участок для нужд уставной деятельности, расположенный по адресу: Чебоксары, улица Володарского, 14, площадью 1172 квадратных метра, в том числе 1151 квадратный метр под зданием и 21 квадратный метр под гаражом.
Министерство посчитало, что с момента государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок, Администрация незаконно получала арендные платежи, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд установил, что земельный участок, переданный Обществу по договору аренды от 18.11.1997 N 201/456-Л, и земельный участок площадью 1159 квадратных метров, на который зарегистрировало право собственности Чувашская Республика, являются одним и тем же объектом недвижимости, а потому, в силу названных норм права, Администрация с 07.05.2008 (с момента государственной регистрации права) утратила свои права и обязанности по названному договору.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что Общество с 07.05.2008 по 31.12.2009 перечислило Администрации по договору аренды 93 396 рублей 73 копейки арендных платежей. Установив факт получения ответчиком арендной платы, суд сделал законный и обоснованный вывод о том, что Администрация неосновательно обогатилась за счет собственника земельного участка, и правомерно удовлетворил исковые требования..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.10.2015 N Ф02-5098/2015 по делу N А10-238/2015
"...Предметом иска является требование о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы за пользование зданием площадью 1 831,2 кв. м по адресу: Республика Бурятия, г. Гусиноозерск, ул. Ленина, 17, за период с 16.08.2011 по 30.09.2013, полученной ответчиком от третьего лица, в то время как право хозяйственного ведения за объектом недвижимости закреплено за истцом.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды в соответствии с пунктом 1 статьи 299, пунктом 1 статьи 617, статьей 621, пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу о получении ответчиком арендной платы в период с 16.08.2011 по 30.09.2013 в отсутствие правовых оснований.
Согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Установив, что 16.08.2011 здание передано предприятию на праве хозяйственного ведения, суды пришли к правильному выводу о праве истца на получение арендной платы за пользование имуществом, которую общество перечислило управлению, что является неосновательным обогащением последнего..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.05.2011 по делу N А33-11152/2010
"...Между индивидуальным предпринимателем Сиделевым М.В. (арендодатель), ООО "Дивногорское коммунальное хозяйство" (арендатор) и ОАО "Дивногорский жилищно-коммунальный комплекс" (поручитель) заключен договор аренды N 155 от 01.01.2009, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование имущество, состав которого указан в приложении N 1 к договору (пункт 1.1).
Между Сиделевым М.В. (продавец) и Маркияновым А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 27.01.2009, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность объекты недвижимости, являющиеся предметом аренды по договору N 155 от 01.01.2009.
Индивидуальный предприниматель Сиделев М.В. полагая, что у ответчиков имеется задолженность по арендной плате, обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Из пункта 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
На основании указанных норм, индивидуальный предприниматель Сиделев М.В. не имеет права на получение арендной платы за аренду недвижимого имущества с момента продажи спорного имущества Маркиянову А.В.
Доводы заявителя являются необоснованными и сводятся к переоценке выводов судебных инстанций, на что у суда кассационной инстанции не имеется оснований..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.08.2010 по делу N А10-5134/2009
"...Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия (далее - Минимущество) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к Управлению Федеральной налоговой службы России по Республике Бурятия (далее - УФНС России по РБ) о взыскании 14 672 833 рублей 2 копеек, в том числе 4 592 436 рублей задолженности по арендной плате и 10 080 397 рублей 2 копеек пени.
Правоотношения сторон сложились из договора аренды N 032/08 от 31.12.2008 и регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судами двух инстанций, Минимущество 24.06.2009 письмом N 03-003-000189 предложило Теруправлению передать из республиканской в федеральную собственность имущество, арендованное УФНС России по РБ, включая административное здание, арендованное по спорному договору.
Теруправление распоряжением от 28.09.2009 приняло решение о принятии спорного имущества в федеральную собственность, передача имущества оформлена актом от N 27-09 от 06.11.2009.
Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно установил, что с момента выражения волеизъявления сторон, то есть с 24.06.2009 возникает момент передачи имущества из региональной собственности в федеральную.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 <*> N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" имеет дату 11.01.2002, а не 11.02.2002.

Следовательно, на основании Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ и статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации после 24.06.2009 Минимущество не имеет полномочий на взыскание арендной платы на основании заключенного с УФНС России по РБ договора аренды N 032/08 от 31.12.2008, в связи с чем в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Четвертый арбитражный апелляционный суд правомерно удовлетворил исковые требования в сумме 1 505 298 рублей 45 копеек..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2010 по делу N А10-5136/2009
"...Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной налоговой службы по Республике Бурятия (далее - налоговая служба) о взыскании по договору аренды недвижимого имущества N 033/08 от 31.12.2008 задолженности по арендной плате в сумме 444 975 рублей 07 копеек за период с января по октябрь 2009 года и пени за период с 11.03.2009 по 31.10.2009 в сумме 2 139 977 рублей 79 копеек.
Согласно договору аренды N 033/08 от 31.12.2008 Министерство передало из состава республиканского имущества налоговой службе во временное владение и пользование гараж, площадью 617,2 кв. м, расположенный в г. Улан-Удэ по ул. Трактовой, 11. Срок договора аренды установлен с 01.01.2009.
Полагая, что налоговая служба ненадлежащим образом исполнила свои обязательства по внесению арендных платежей, Министерство обратилось в суд с настоящим иском.
Как установлено судебными инстанциями, Министерство 24.06.2009 письмом N 03-003-000189 предложило Теруправлению передать из республиканской в федеральную собственность имущество, арендованное налоговой службой, включая гараж, арендованный по спорному договору. Теруправлением 28.09.2009 принято решение о принятии спорного имущества в федеральную собственность, передача имущества оформлена актом от 06.11.2009.
Письмом Министерства от 24.06.2009 N 03-003-000189 и распоряжением Теруправления от 28.09.2009 N 047-р стороны выразили свое волеизъявление на передачу и принятие спорного имущества в федеральную собственность соответственно.
Согласно абзацу 32 части 11 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ право собственности на имущество, передаваемое в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, возникает с даты, устанавливаемой указанными в части 11 этого Закона решениями.
Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно установил, что момент передачи имущества из региональной собственности в федеральную возникает с момента выражения волеизъявления сторон, то есть с 24.06.2009.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 <*> N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" имеет дату 11.01.2002, а не 11.02.2002.

При таких обстоятельствах, на основании Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ и статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации после 24.06.2009 Министерство не имеет полномочий на взыскание арендной платы, в связи с чем Четвертый арбитражный апелляционный суд правомерно удовлетворил исковые требования в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме 105 871 рубль 27 копеек..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.12.2011 N Ф03-5880/2011 по делу N А24-181/2011
"...В связи со сменой собственника арендуемого имущества Агентство, как исполнительный орган государственной власти, осуществляющий функции по управлению государственным имуществом Камчатского края, письмом от 15.10.2010 N 04/3059-01-09 направило ответчику дополнительное соглашение к договору аренды от 14.04.2003. Указанное письмо получено ответчиком 25.10.2010, но оставлено без ответа.
В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд установил ненадлежащее исполнение ООО "Камкредо" обязательств по внесению в соответствии с условиями договора арендных платежей и наличие оснований для взыскания с него образовавшейся задолженности за период с 22.01.2009 по 31.01.2011 в размере 215 120 руб. 93 коп., а также пени за просрочку арендных платежей в сумме 381 226 руб. 88 коп.
С учетом установленного, положений статьи 65 АПК РФ, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в заявленном истцом размере..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.01.2010 N Ф03-8276/2009 по делу N А51-3133/2009
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, между Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края (арендодатель), государственной администрацией Владивостокского морского порта (балансодержатель) и ОАО "Владморрыбпорт" заключен договор N 681/97 на аренду государственного имущества (объектов морского рыбного порта): причалов NN 44 - 53, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Березовая, 25, для обслуживания судов и переработки грузов на срок с 01.04.1997 по 31.12.2011.
По дополнительному соглашению от 01.06.2008 произведена замена арендодателя на ФГУП "Нацрыбресурсы", изменены размер арендной платы и порядок ее уплаты.
Данное дополнительное соглашение от 01.06.2008 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 20.08.2008 (регистрационный номер 25-25-01/139/2008-357).
При исполнении обязательств по договору аренды N 681/97 (в редакции дополнительного соглашения N 14 от 01.02.2007) истец дважды оплатил арендную плату за июнь 2008 года в размере 1 168 987 руб. 06 коп.:
- платежными поручениями N 2516 от 03.06.2008, N 2517 от 03.06.2008 внесена арендная плата в федеральный бюджет (получатель ТУ ФАУГИ),
- на основании счета N 354 от 04.06.2008, счета-фактуры N 00000462 от 30.06.2008, предъявленных к оплате новым арендодателем - ФГУП "Нацрыбресурсы", арендатор повторно перечислил арендную плату в том же размере по платежному поручению N 3470 от 28.07.2008 этому соответчику.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании с ФГУП "Нацрыбресурсы" 1 168 987 руб. 06 коп. неосновательного обогащения, суды обеих инстанций исходили из того, что по правилам статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а в силу пункта 7 статьи 651 ГК РФ <*> о государственной регистрации спорного дополнительного соглашения у ФГУП "Нацрыбресурсы" (до 20.08.2008) статус арендодателя не возник.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: пункт 7 в статье 651 Гражданского кодекса РФ отсутствует.

С учетом данных обстоятельств получение предприятием арендной платы в размере 1 168 987 руб. 06 коп. за пользование имуществом в июне 2008 года суды признали неосновательным обогащением (статья 1102 ГК РФ) и удовлетворили иск за его счет.
Между тем, обжалуемые судебные акты противоречат смыслу указанных разъяснений о правах нового собственника при перемене собственника сданного в аренду имущества (применительно к спорным правоотношениям - предприятия как нового правообладателя).
Учитывая, что получение арендной платы за спорный период является неосновательным обогащением для ТУ ФАУГИ, а не для истца, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 2 статьи 288 АПК РФ.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, в том числе период оплаты и размер арендной платы установлены судебными инстанциями по результатам всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции вправе в силу пункта 2 части 1 статьи 288 АПК РФ <*> взыскать неосновательное обогащение в сумме 1 168 987 руб. 06 коп. с ТУ ФАУГИ..."
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а не пункт 2 части 1 статьи 288.

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2012 по делу N А70-3635/2011
"...Из материалов дела следует, что 17.06.2003 между муниципальным образованием "Заводоуковский район" (арендодатель) и ОАО "Тюменьэнерго" (арендатор) в лице обособленного подразделения "Южные электрические сети" заключен договор N 72 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок кадастровый номер 72:08:01 06 002:0045, площадью 63 381 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Заводоуковск, ул. Энергетиков, 8, под нежилым объектом - сооружение ПС - 220/110/35/10кВ. Размер арендной платы согласован сторонам в приложении N 2 к договору N 72 от 17.06.2003.
На спорный земельный участок 10.05.2006 зарегистрировано право собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 72 НК N 267770 от 10.05.2006.
Согласно данным о передаче соответствующего имущества, расположенного на упомянутом выше земельном участке, исходя из сведений о реорганизации ОАО "Тюменьэнерго" и ОАО "Тюменская магистральная сетевая компания", стороной обозначенного договора аренды стало ОАО "ФСК ЕЭС".
Последнее полагает, что за период с 11.08.2006 по 13.05.2010 ответчику в качестве платежей за земельный участок по указанному выше договору поступило 785 324,94 руб.
Ссылаясь на отсутствие у муниципального образования Заводоуковский городской округ в лице администрации указанного муниципального образования права на получение арендных платежей за пользование спорным земельным участком, в связи с переходом права собственности на названное имущество к Российской Федерации, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, указал на фактическое пользование в обозначенный период земельным участком. Вследствие чего признал, что арендная плата за пользование имуществом подлежала уплате иному лицу (собственнику), но не может быть признана неосновательным обогащением, подлежащим взысканию в пользу истца, по причине получения ответчиком соответствующей суммы не за счет истца, а за счет нового арендодателя.
Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции. При этом обратила внимание на то, что правом на судебную защиту обладают лица, законные интересы которых нарушены, доказательства этого в рассматриваемой ситуации отсутствуют.
Выводы судов являются законными и обоснованными, соответствуют обстоятельствам дела.
Пунктом 23 Информационного письма Высшего Арбитражного суда РФ N 66 от 11.01.2002 разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
В связи с указанным денежные средства, поступившие к ненадлежащему собственнику (муниципальному образованию Заводоуковский городской округ) без законных оснований, правомерно расценены при рассмотрении дела как неосновательное обогащение ответчика.
Одновременно с этим суды правильно исходили из того, что данные средства получены ответчиком за счет надлежащего собственника имущества - Российской Федерации, а не истца..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.07.2010 по делу N А03-10751/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией города Барнаула и КГУП "Алтайский региональный центр нетрадиционной энергетики и энергосбережения" заключен договор аренды земельного участка от 12.07.2002 N 8103 (далее - договор от 12.07.2002), который прошел государственную регистрацию. На момент заключения договора администрация города Барнаула являлась органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
18.08.2006 на земельный участок зарегистрировано право собственности Алтайского края, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.11.2008.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Непогашение КГУП "Алтайский региональный центр нетрадиционной энергетики и энергосбережения" задолженности по арендной плате явилось основанием ГУИО Алтайского края для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 309, 310, 610, 614, 617, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором от 12.06.2002, суды, установив, что по истечении срока договора аренды земельного участка N 8103 от 12.06.2002 (в редакции дополнительного соглашения от 24.06.2005) названный договор был возобновлен на тех же условиях, о чем свидетельствует заключенное КГУП "Алтайский региональный центр нетрадиционной энергетики и энергосбережения" и ГУИО Алтайского края соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 27.04.2009, по условиям которого договор прекращает свое действие 01.04.2009, правомерно взыскали задолженность по арендной плате за период с 18.08.2006 по 01.04.2009 в сумме 329 322, 40 руб., а также неустойку в сумме 30 000 руб., применив при этом положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку право собственности на спорный земельный участок перешло к Алтайскому краю 18.08.2006, а договор аренды от 12.07.2002 прекратил действие с 01.04.2009, соответственно суды правомерно применили статью 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, при принятии обжалуемых судебных актов судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для их отмены отсутствуют..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2010 по делу N А67-5469/2009
"...Из материалов дела следует, что между ЗАО "Нефтеремсервис" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "ТомскНефтегазинжиниринг" (далее - ООО "ТомскНефтегазинжиниринг", покупатель) заключен договор купли-продажи движимого имущества от 02.11.2005 N 21, согласно которому продавец обязался передать покупателю буровую установку БУ-3000 ЭУК1М.
Между ООО "ТомскНефтегазинжиниринг" (арендодатель) и ОАО "Томская нефтегазовая компания" (арендатор) заключен договор аренды буровой установки БУ-3000 ЭУК1М от 10.01.2007, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование буровую установку БУ-3000 ЭУК1М, инвентарный заводской номер 14305 обозначение 14007.73.000 - 1ПС, которая, в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, является движимым имуществом и принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи движимого имущества от 02.11.2005 N 21, в комплектности, позволяющей ее использование по целевому назначению (для бурения глубоких скважин на углеводороды), а арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату за фактическое пользование имуществом по его целевому назначению в пределах срока фактического пользования имуществом в порядке и размере, указанном в разделе IV настоящего договора.
Решением от 01.03.2007 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа по делу N А75-22/2007, вступившим в законную силу, договор купли-продажи движимого имущества от 02.11.2005 N 21 расторгнут.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 209, 309, 606, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая решение о взыскании основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, пришли к обоснованному выводу о том, что при перемене собственника прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. После расторжения договора купли-продажи от 02.11.2005 N 21 арендодателем стало ЗАО "Нефтеремсервис", соответственно все права и обязанности по договору аренды перешли к нему..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.03.2017 N Ф05-2175/2017 по делу N А40-103174/2016
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 19.04.2010 г. между Департаментом (арендодатель) и РОО "Центр либерально-консервативной политики" (арендатор) заключен договор аренды N 1-86/10, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование здание общей площадью 484,4 кв. м ("Городская усадьба, 1-я половина XIX века"), являющееся объектом культурного наследия и расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Никитская, д. 44, стр. 3.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ТУ Росимущества в городе Москве указывало, что в связи с переходом полномочий по управлению и распоряжению арендуемым РОО "Центр либерально-консервативной политики" по договору N 1-86/10 от 19.04.2010 г. имуществом арендные платежи подлежали перечислению в пользу истца, однако фактически в период с момента государственной регистрации права собственности на вышеуказанное нежилое помещение - 02.04.2013 г. по 30.07.2014 г. арендная плата в размере 7 961 517 руб. 69 коп. перечислялась Департаменту, что является неосновательным обогащением последнего.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.06.2012 г. N 1148-р здание общей площадью 484,4 кв. м ("Городская усадьба, 1-я половина XIX века"), являющееся объектом культурного наследия и расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Никитская, д. 44, стр. 3, отнесено к собственности Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре прав сделана запись от 02.04.2013 г.
Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности Российской Федерации в отношении спорного объекта недвижимости права и обязанности арендодателя по договору аренды N 1-86/10 от 19.04.2010 г. перешли к новому арендодателю ТУ Росимущества в городе Москве.
В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, правильно определив спорные правоотношения, с достаточной полнотой выяснив имеющие существенное значение для дела обстоятельства, установив, что с 02.04.2013 г. (дата возникновения права собственности Российской Федерации на арендованное имущество) ТУ Росимущество приобрело право на получение доходов от сдачи имущества в аренду по договору аренды N 1-86/10 от 19.04.2010 г., однако арендатор, исполняя возложенные на него обязанности по договору, продолжал перечислять арендную плату прежнему арендодателю, арбитражные суды пришли к правильному выводу о возникновении на стороне Департамента городского имущества города Москвы неосновательного обогащения в размере 7 961 517 руб. 69 коп. в виде перечисленной третьим лицом арендной платы по договору аренды N 1-86/10 от 19.04.2010 г. за период с 02.04.2013 г. по 30.07.2014 г.
В связи с чем вывод судов о том, что полученные ответчиком денежные средства от третьего лица в виде арендной платы по договору аренды являются для ответчика неосновательным обогащением, является правильным..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.08.2013 по делу N А40-114135/12-105-1069
"...Впоследствии право собственности ОАО "Магазины электроники "МИР" на указанные объекты недвижимости перешло к новому Арендодателю - ООО "Сириус", что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 79 - 82).
В связи с образовавшейся у Арендатора задолженностью ООО "Сириус" направило в его адрес претензию от 25.06.2012 N 25/06/12-01 о погашении долга, которая оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения ООО "Сириус" в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок внесения которой установлен договором.
В соответствии со статьями 307 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации принятые сторонами обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от их исполнения не допускается.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, установив факт нарушений со стороны ответчика обязательств по оплате арендных платежей по договорам аренды N 1051, N 1053, N 1059 от 15.04.2010 г., пришли к правильному выводу о наличии у истца законных оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам в размере 2 465 024 руб. 94 коп..."

Постановление ФАС Московского округа от 12.05.2011 N КГ-А40/3824-11 по делу N А40-62095/10-1-387
"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 17.09.2008 г. по делу N А41-7789/08 установлено, что собственником земельного участка, общей площадью 100 000 кв. м, кадастровый номер 50:11:002 0218:0028, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Новое Аристово, согласно выписке из ЕГРП от 13.05.2008 г. N 98/009/2008-1223, является Российская Федерация.
В связи с этим, суды обеих инстанций правильно указали на то, что с момента регистрации права собственности Российской Федерации на указанный земельный участок, в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, новым арендодателем по договору аренды земельного участка N 12006-Z от 15.08.2002 года является уполномоченный орган, действующий от имени Российской Федерации.
Таким образом, в период, за который истец просит взыскать задолженность и пени, Минимущество Московской области не обладало правом распоряжаться земельным участком, в данном случае сдавать его в аренду, и соответственно требовать уплаты арендных платежей, в связи с чем суды обеих инстанций сделали правильный вывод об отказе в удовлетворении исковых требований.
В связи с этим, отклоняется довод кассационной жалобы о том, что наличие спора о праве на земельный участок не освобождает ответчика от исполнения обязательств по внесению арендных платежей, поскольку указанная обязанность у ответчика осталась, однако истец утратил право на получение (взыскание) арендных платежей..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.02.2010 N КГ-А41/15190-09 по делу N А41-15327/09
"...ООО "ЧУМ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ИП Кожевникову К.П. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 437 110 руб., пени в размере 68304,64 руб., а также расходов на оплату услуг представителя в размере 50000 руб.
Исковые требования заявлены со ссылкой на положения ст. ст. 309, 395, 622 ГК РФ и мотивированы тем, что ответчик не исполняет обязательств по внесению арендных платежей за пользование нежилыми помещениями, переданными ему истцом по договорам аренды от 1.03.2008 г. N 2А и от 1.04.2008 г. N 39А, арендные платежи за период с ноября 2008 г. по апрель 2009 г. не поступали, что является основанием для взыскания суммы долга и договорной неустойки, установленной за нарушение сроков оплаты пунктами 3.2 обоих договоров.
Отказывая истцу в удовлетворении иска, суды обеих инстанций, установив, что спорные помещения были отчуждены истцом по договору купли-продажи от 6.10.08 г., заключенному с ИП Шевляковой И.А., и переход права собственности в установленном порядке зарегистрирован 15.10.2008 г., правильно применили п. 1 ст. 617 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения или изменения договора, при этом право на получение арендной платы переходит к новому собственнику имущества.
В этой связи суды пришли к обоснованному выводу о том, что истец утратил право на получение арендных платежей за период, обозначенный в исковом заявлении..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2017 N Ф06-19752/2017 по делу N А06-4613/2016
"...Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, по договору аренды N rk-231210/1337 от 23.12.2010 Назаровым А.В. предоставлено ООО КБ "Ренессанс Кредит" в пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Анри Барбюса, N 30, литер А, помещение 069, общей площадью 137,6 кв. м, на 1 этаже.
По договору купли-продажи от 13.03.2014, заключенному между Назаровым А.В. (продавец) и Степановым В.А. (покупатель), последнему перешло право собственности на указанное нежилое помещение.
Согласно платежным поручениям N 06.03.2014 N 7840, N 10977 от 02.04.2014, N 149159 от 05.05.2014 арендатором ООО "КБ "Ренессанс Кредит" на счет ИП Назарова А.В. внесена арендная плата в общей сумме 513 885 руб. за март, апрель, май 2014 года.
Между Степановым В.А. (Учредитель управления) и ООО "Грифон" (Доверительный управляющий) заключен договор управления недвижимым имуществом от 11.04.2014 N 01/2014, по условиям которого учредитель управления передал в доверительное управление доверительному управляющему объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности, в том числе нежилое помещение площадью 137,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Анри Барбюса, N 30, литер А, помещение 069.
Письмом N 01/14 от 16.06.2014 доверительный управляющий ООО "Грифон" известил арендатора о переходе прав на недвижимое имущество Степанову В.А. и необходимости внесения арендной платы и эксплуатационных расходов с 24.03.2016 на счет доверительного управляющего ООО "Грифон".
Истцом в адрес ответчика направлена претензия N 04/15 от 20.04.2015 о возврате неосновательного обогащения в сумме 348 115 руб. 65 коп., в связи с перечислением арендатором на его счет арендных платежей по платежным поручениям N 06.03.2014 N 7840, N 10977 от 02.04.2014, N 149159 от 05.05.2014.
Неисполнение ответчиком требований истца послужило основанием для обращения в суд с указанными исковыми требованиями.
Признавая исковые требования частично обоснованными, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды.
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23).
Учитывая, что в связи с переменой собственника арендуемого нежилого помещения на основании договора купли-продажи к истцу на правах доверительного управляющего перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды, а у ООО КБ "Ренессанс Кредит" возникла обязанность по внесению арендной платы новому собственнику на условиях и в порядке, предусмотренном договором аренды, судебные инстанции пришли к верному выводу, что полученные Назаровым А.В. денежные суммы от арендатора после заключения договора купли-продажи являются неосновательным обогащением последнего.
При таких обстоятельствах с ответчика правомерно взысканы 348 115 руб. 65 коп. неосновательного обогащения и 72 410 руб. 95 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.12.2012 по делу N А06-9412/2011
"...Неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения ОАО "Русская икра" в суд с настоящим исковым заявлением о взыскании задолженности.
Вместе с тем, по требованию суда ответчиком в материалы дела представлен ответ от 24.07.2012 N 1430-1-10 из Федерального казенного учреждения "Центр государственной инспекции по маломерным судам Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Астраханской области" (л.д. 84), согласно которому, прорезь живорыбная под регистрационным номером РО138АП, собственником которой являлось ОАО "Русская икра", снята с учета 06.04.2010 в связи с продажей.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу действительно не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Вместе с тем, с 06.04.2010 право требования арендной платы по договору аренды имеет новый собственник данного имущества - новый арендодатель по договору, что соответствует разъяснениям, данным в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, удовлетворение заявленных требований судебными инстанциями в пользу истца с 06.04.2010 не может считаться правомерным.
Поскольку судом первой инстанции указанные обстоятельства не исследовались, а судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права - статьи 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.09.2011 по делу N А06-4273/2010
"...Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Астрахани (далее Комитет) и ИП Головановой С.Н. 19.02.2004 заключен договор N 11356 на аренду муниципальных нежилых помещений г. Астрахани, согласно которому Комитет сдал арендатору в пользование нежилое помещение в подвале литера "AN", на первом этаже литера "А, AN" в кирпичном доме N 12/12, помещение N 001 по ул. Володарского/Халтурина, НЛ ЖЭК 6, Кировского района общей площадью 509,8 кв. м для использования под магазин.
На основании распоряжения администрации города Астрахани от 18.08.2006 N 538-р и акта приема-передачи имущества от 23.08.2006 произведена государственная регистрация права хозяйственного ведения на магазин по адресу: г. Астрахань, ул. Володарского/Халтурина, 12/12, литер строения АА1, помещение 001 площадью 509,8 кв. м за МУП "Уют".
МУП "Уют", считая, что ему предоставлено право ограниченного распоряжение, владения и пользования муниципальным имуществом, в том числе права получения арендных платежей с момента передачи имущества на праве хозяйственного ведения, обратился в суд с иском к ответчице о взыскании задолженности по арендной плате за спорный период.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Пунктом 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Обзор) разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
Учитывая, что право хозяйственного ведения является вещным правом, представляющим собой единство прав пользования, владения и ограниченного распоряжения объектом прав, по смыслу статьи 617 ГК РФ возникновение ограниченного вещного права в отношении объекта недвижимости у другого лица означает переход к нему правомочий, возникших ранее у собственника из обязательственных правоотношений..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.07.2011 по делу N А55-22672/2010
"...Соглашением от 11.01.2008 произведена передача прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка от 30.06.1994 N 8708 Министерству имущественных отношений Самарской области.
Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Как указано в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
При указанных обстоятельствах, с учетом пропуска истцом срока исковой давности и уплаты ответчиком суммы долга в размере 300 000 руб., признанием иска в оставшейся части, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате за период с 19.09.2008 по 31.10.2010 в размере 96 038,66 руб. В данной части решение не обжаловалось..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.10.2010 по делу N А06-1901/2010
"...Кроме того, согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с пунктами 23, 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
В связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
Оснований для изменения мотивировочной части решения не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.02.2010 по делу N А65-17030/2009
"...Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "АС Менеджмент" Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Казанский рентный инвестиционный фонд" (далее - ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент" Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Казанский рентный инвестиционный фонд", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-Отделочная Компания" (далее - ООО "Строительно-Отделочная Компания", ответчик) о взыскании 156 817 руб. 08 коп. задолженности по арендной плате, 22 584 руб. 98 коп. задолженности по коммунальным услугам, 50 308 руб. 83 коп. задолженности по эксплуатационным услугам за период с января по апрель 2009 года, пени за просрочку платежа в сумме 107 055 руб. 96 коп., а также 9000 руб. в возмещение представительских расходов (с учетом уточненных требований).
В исполнение агентского договора ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" (арендодатель) и ООО "Строительно-Отделочная Компания" (арендатор) заключили договор аренды нежилого объекта недвижимости от 01.10.2008 N ЕАС-41/81Щ/08-16689, по условиям которого арендодателем предоставлены арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 177,68 кв. м, расположенные по адресу: Республика Татарстан, г. Нижнекамск, ул. Студенческая, д. 6, пом. 1, АБК (Литера А), назначение здания - комплексный, этаж 1, номера помещений - 53, 54, 55, 56, 57, 58 (часть), 59, 60, 61, 62, 63. Назначение арендованного объекта - организация сауны (пункт 1.3 договора).
Объект аренды с 11.01.2009 перешел в собственность владельцев инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Казанский рентный инвестиционный фонд" под управлением ЗАО "Управляющая компания "АС Менеджмент", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.01.2009 серии 16-АБ N 024884.
10 марта 2009 года истец уведомил ответчика о смене собственника на объект аренды, сообщил реквизиты для уплаты арендной платы и направил для подписания дополнительное соглашение N 1 с предложением внести изменения в сведения о новом арендодателе, которое ответчиком не подписано.
При этом суды правильно, руководствуясь статьями 608, 617 ГК РФ, учитывая рекомендации, изложенные в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо от 11.01.2002 N 66), исходили из того, что в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества, прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды, право требования арендной платы перешло к новому собственнику объекта недвижимости.
В кассационной жалобе заявитель, не оспаривая размер долга и сумму пени, полагает, что у истца отсутствуют основания на обращение в арбитражный суд с настоящим иском.
Указанному доводу со ссылкой на статью 617 ГК РФ, пункт 23 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 дана надлежащая правовая оценка судами первой и апелляционной инстанций, который признан судами ошибочным и переоценке судебной коллегией кассационной инстанции не подлежит..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.10.2009 по делу N А65-2258/2009
"...Из анализа материалов дела следует, что приобретенный ИП Артамоновым С.Г. объект недвижимости являлся предметом действовавшего договора аренды от 12.02.2007 N 08-014-0421, заключенного между учреждением муниципального образования (арендодатель) и ИП Юдиным Г.В.
Таким образом, ИП Артамонов С.Г. с момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (27.11.2007) вправе требовать арендные платежи до перехода права собственности на объект к ООО "Сахарок" (07.03.2008)..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.10.2015 N Ф07-6837/2015 по делу N А26-6761/2014
"...В соответствии с Договором, зарегистрированным 10.11.2006 в установленном порядке, Администрация (арендодатель) предоставила Горельскому А.А. (арендатору) в аренду на срок до 30.09.2016 расположенные на первом этаже жилого дома N 19 по ул. Луначарского в г. Петрозаводске (далее - жилой дом) нежилые помещения, общей площадью 106,1 кв. м (далее - помещения салона) для размещения офиса, парикмахерской, солярия, косметологического кабинета, для торговли непродовольственными товарами.
На основании распоряжения ТУ ФАУФИ от 28.03.2008 N 221-р встроенные нежилые помещения общей площадью 316,5 кв. м, включающие в себя том числе помещения салона, закреплены на праве хозяйственного ведения за Предприятием.
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23); в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя является правомерным (пункт 24).
Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
В связи с произошедшей переменой собственника помещений салона к Предприятию, обладающему правом хозяйственного ведения в отношении этого объекта недвижимости, перешли все права и обязанности арендодателя по Договору.
С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно требование Предприятия о признании его стороной Договора удовлетворил.
В связи с тем, что Горельский А.А. в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представил доказательства внесения им арендной платы по Договору, либо наличия оснований для освобождения его от исполнения договорных обязательств, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Предприятия в части взыскания суммы основного долга.
Поскольку Горельским А.А. нарушены сроки выплаты арендной платы, то Предприятие в соответствии с пунктом 4.4 Договора вправе было начислить ему неустойку.
Ввиду того что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.02.2015 по делу N А56-24764/2014
"...Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Гастроном Захарьевский" (далее - ООО "Гастроном Захарьевский", арендодатель) и ООО "Стаоле" (арендатор) 15.03.2003 заключили договор аренды нежилых помещений 3-Н, 38-Н площадью 1109,8 кв. м, кадастровый номер 78:1110:1:1:7, 4-Н площадью 122,8 кв. м, кадастровый номер 78:1110:1:1:6, 15-Н площадью 62,2 кв. м, кадастровый номер 78:1110:1:1, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Захарьевская ул., д. 16, лит. А, сроком на 15 лет с момента его подписания.
ООО "Азертон Балтия" с 23.06.2009 стало частным собственником нежилых помещений 3-Н, 38-Н, соответственно, к нему перешли права и обязанности арендодателя в отношении указанных помещений.
Письмом от 31.01.2014 N 1 ООО "Азертон Балтия" обратилось к ООО "Стаоле" с предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренды в части изменения размера арендной платы, сославшись на ее несоответствие рыночным условиям. В случае отказа от заключения договора на новых условиях истец предложил в течение трех дней с момента получения предложения расторгнуть договор аренды в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
От подписания дополнительного соглашения к договору аренды от 15.03.2003 ООО "Стаоле" отказалось.
Указанные обстоятельства послужили основанием обращения ООО "Азертон Балтия" в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, сославшись на множественность лиц на стороне арендодателя, установив, что требование о внесении изменений и расторжении договора не исходило от обоих арендодателей, пришел к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поэтому на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ оставил исковое заявление без рассмотрения.
Суд апелляционной инстанции не согласился с таким решением, указал, что в основу выводов суда положены фактические обстоятельства дела, установление которых требуется при разрешении спора, определение от 14.08.2014 отменил, вопрос направил на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Исходя из положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ в результате перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. При этом не требуется изменения или расторжения договора аренды.
Как видно из материалов дела, ООО "Азертон Балтия" стало собственником спорных помещений в результате заключения договора купли-продажи от 16.03.2009 N 1/09, следовательно, оно заменило прежнего собственника в правоотношениях с арендатором этих помещений.
Факт направления ООО "Азертон Балтия" предложения ответчику в отношении помещений, собственником которых оно является, подтвержден документально и не оспаривался.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции правильными и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.07.2013 по делу N А56-67496/2012
"...Закрытое акционерное общество "Жилищная компания "САНКТ-ПЕТЕРБУРГ", место нахождения: Санкт-Петербург, 7-я Советская ул., д. 4, пом. 7н, ОГРН 1027809259719 (далее - Компания), обратилось в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТДК", место нахождения: Санкт-Петербург, Лабораторный пр., д. 23, ОГРН 1027802503167 (далее - Общество), о взыскании 289 417 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате на основании договора аренды от 10.12.2002 N 01-А005916, 80 463 руб. 35 коп. пеней, штрафов за период с января по октябрь 2012 года в размере 31 654 руб. (в соответствии с пунктом 4.4 договора аренды) и 31 654 руб. (в соответствии с пунктом 4.5 договора аренды) и 242 856 руб. 42 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг, а также содержания и текущего ремонта общего имущества за период с октября 2009 года по январь 2012 года.
Как следует из материалов дела, 10.12.2002 Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор N 01-А005916 аренды нежилого помещения (чп.17-23) площадью 237,5 кв. м, являющегося частью нежилого помещения 7Н (подвала) площадью 612 кв. м с кадастровым номером 78:2007:0:3:8, расположенного по адресу: 199053, Санкт-Петербург, Биржевой пер., д. 1/10, лит. А, для использования под нежилые цели сроком на 3 года.
На основании договора купли-продажи от 25.03.2008 N 1 к Компании перешло право собственности на помещение с кадастровым номером 78:6:2007:0:3:8, о чем Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области выдано свидетельство о государственной регистрации права от 18.04.2008 серии 78-АГ номер 395552.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382, 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства уплаты Обществом арендной платы в заявленный период, суды правомерно удовлетворили требования о взыскании с него 289 417 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате и 80 463 руб. 35 коп. пеней за просрочку, начисленных на основании пункта 4.9 договора..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.08.2012 по делу N А26-9656/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация района (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (далее - ООО "Мегаполис", арендатор) заключили договор от 12.05.2008 N 3544 аренды земельного участка площадью 7300 кв. м с кадастровым номером 10:20:015503:0060, расположенного в юго-восточной части кадастрового квартала 10:20:015503 Прионежского кадастрового района, на срок с 26.03.2008 по 26.03.2056.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 10 АБ N 244233 право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за Петрозаводским городским округом 25.02.2009.
Ссылаясь на тот факт, что 190 201 руб. 50 коп. арендной платы за 25.02.2009 - 11.07.2011 должны быть перечислены Администрации округа, в то время как в бюджет Петрозаводского городского округа поступило только 17 418 руб. 19 коп., поскольку 172 783 руб. 31 коп. арендатор перечислил Администрации района, Администрация округа направила 18.08.2011 в адрес Администрации района письмо N 5.1-10-454 с просьбой перечислить истцу арендную плату, поступившую за 25.02.2009 - 11.07.2011, в указанном размере.
Администрация округа, не получив исполнения указанного требования, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382, 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Согласно пункту 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Судами установлено, что ООО "Мегаполис" до 10.08.2011 не было уведомлено о смене арендодателя по договору аренды от 12.05.2008 N 3544, в связи с чем внесение им арендной платы прежнему арендодателю признается исполнением обязательства надлежащему кредитору согласно статье 382 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.
В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ Администрация района не представила доказательств наличия у нее законных оснований для удержания спорной денежной суммы, поступившей от арендатора в заявленный истцом период.
Расчет неосновательного обогащения проверен судами и признан правильным..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.07.2012 по делу N А56-40893/2011
"...Как следует из материалов дела, между Заводом (арендатором) и администрацией муниципального образования "Всеволожский муниципальный район Ленинградской области" (арендодателем) заключен договор от 01.12.2004 N 1055 аренды земельного участка площадью 189 700 кв. м, с кадастровым номером 47:07:10-39-001:0052, находящегося по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе деревни Янино, промзона "Янино" (далее - Земельный участок), сроком действия с 01.10.2004 по 30.09.2014.
С 06.05.2008 собственником земельного участка является город Санкт-Петербург, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.05.2008 серия 78-АГ N 376820.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382, 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что право собственности Санкт-Петербурга на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 06.05.2008.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что с 06.05.2008 Администрация поселение утратила право на получение арендной платы за использование спорного земельного участка, в связи с чем перечисленная Заводом на счет ответчика арендная плата за период с 06.05.2008 по первый квартал 2010 года в размере 2 059 588 руб. 61 коп. составляет неосновательное обогащение.
Выводы суда апелляционной инстанции об удовлетворении иска соответствуют названным нормам права..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.06.2012 по делу N А52-4142/2010
"...По договору купли-продажи от 20.12.2007 N 412 Комитет продал Компании нежилое помещение площадью 110,6 кв. м, расположенное на первом этаже дома N 6 по ул. Гоголя в городе Пскове.
В пункте 1.2 данного договора указано на обременение объекта продажи договором аренды, заключенным с Обществом на срок по 30.09.2014.
Переход к покупателю права собственности на указанное помещение зарегистрирован 06.02.2008 в установленном порядке. Компании выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на упомянутое помещение.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382, 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, а содержащиеся в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2012 по делу N А52-2542/2011
"...Муниципальное образование "Островский район" в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Островского района (продавец) и Гультяев Валерий Александрович (покупатель) заключили договор от 18.06.2007 купли-продажи указанного нежилого помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.08.2007 серии 60 АЖ 403154, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Псковской области.
Спорное помещение передано Гультяеву В.А. по передаточному акту от 04.07.2007.
Гультяев В.А. (продавец) и Гультяева И.Л. (покупатель) заключили договор от 15.04.2008 купли-продажи указанного нежилого помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.05.2008 серии 60 АЖ 403154, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Псковской области.
Имущество передано Гультяевой И.Л. по передаточному акту от 17.08.2008.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382, 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из условий спорного договора аренды усматривается, что размер арендной платы определен сторонами с учетом НДС.
При таких обстоятельствах, суды правомерно взыскали с ответчиков 10 019 руб. 39 коп. задолженности за период с 27.05.2008 по 18.10.2011..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.02.2012 по делу N А56-7167/2011
"...Закрытое акционерное общество "КОНТАКТ", место нахождения: 191104, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 5, лит. А, пом. 3-Н, ОГРН: 1107847086082 (далее - ЗАО "КОНТАКТ"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АктивИнвест", место нахождения: 194358, Санкт-Петербург пр. Энгельса, д. 154, лит. А, пом. 216, ОГРН: 1107847191572 (далее - ООО "АктивИнвест"), о взыскании 538 020 руб. неосновательного обогащения.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.
Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382, 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Судами установлено и материалами дело подтверждается, что переход права собственности на спорное помещение к истцу зарегистрирован в установленном законом порядке 22.12.2010.
Суды пришли к правомерному выводу о том, что с 22.12.2010 ответчик утратил право на получение арендной платы за использование спорного помещения, в связи с чем перечисленная третьим лицом на его счет арендная плата за январь 2011 года в размере 538 020 руб. составляет неосновательное обогащение за счет собственника имущества.
Выводы суда апелляционной инстанции об удовлетворении иска соответствуют названным нормам права..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.10.2010 по делу N А21-14507/2009
"...Администрация муниципального образования "Гурьевский район" (арендодатель) и ООО "Кемпинг "Фестивальный" (арендатор) заключили договор от 24.12.2002 N 558, в соответствии с которым арендатор принял в аренду сроком до 30.12.2022 сформированные земельные участки в границах согласно прилагаемым планам земель площадью 0,4775 га и 0,5251 га для обслуживания и эксплуатации нежилых зданий в пос. Заозерье Гурьевского района Калининградской области.
Согласно договору купли-продажи от 11.07.2008 управление муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа продало ООО "СанСити" одноэтажное нежилое здание (литера "Н") общей площадью 194,2 кв. м и земельный участок площадью 4775 кв. м с кадастровым номером 39:03:06 00 11:0030. Указанная недвижимость была передана покупателю по акту приема-передачи от 18.07.2008, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 24.07.2008 N 610461, 610459.
В соответствии с уведомлением от 30.07.2008 N 626 управление муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа сообщило ответчику о переходе прав и обязанностей арендодателя по названным договорам аренды к ООО "СанСити" и указало на необходимость заключения новых договоров аренды с новым собственником, либо подписания соглашений об уступке прав и обязанностей.
ООО "СанСити", как новый собственник указанных объектов недвижимости, неоднократно (30.12.2008, 13.05.2009, 28.08.2009) направляло в адрес ООО "Кемпинг "Фестивальный" уведомления о смене арендодателя, сообщая, что размер арендной платы, установленный органами местного самоуправления г. Гурьевска, не изменился, указывая реквизиты для уплаты аренды. Указанные уведомления ответчиком были получены.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 <*> N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо "от 11.02.2002" имеется в виду "от 11.01.2002".

С учетом изложенного правомерен вывод судов о том, что с момента перехода права собственности к ООО "СанСити" последнее приобрело право на получение арендной платы за пользование ответчиком спорным зданием и земельным участком на основании договоров аренды земельного участка от 24.12.2002 N 559 и нежилых зданий от 01.04.2002 N 31..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.09.2009 по делу N А05-3630/2009
"...Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к муниципальному образованию "Холмогорский муниципальный район" (далее - Муниципальное образование) о взыскании 496 674 руб. неосновательного обогащения.
Луковецкая сельская администрация муниципального образования "Холмогорский район" (арендодатель) и третье лицо (арендатор) заключили договоры аренды земельных участков от 26.12.2005 N РФ 29-19-01-0819, от 28.12.2005 N РФ 29-19-01-0822, от 03.04.2006 N РФ 29-19-000105, от 20.10.2005 N РФ 29-19-01-0804, от 28.12.2005 N РФ 29-19-01-0821.
Суд установил факт внесения арендной платы ответчику третьим лицом в сумме 496 674 руб. за пользование земельными участками за период с 31.08.2006 по 31.12.2007 по договорам N РФ 29-19-01-0819, РФ 29-19-01-0822, РФ 29-19-000105, за период с 31.08.2006 по 31.10.2007 - по договорам N РФ 29-19-01-0804, РФ 29-19-01-0821.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации", пришел к выводу о том, что после государственной регистрации права федеральной собственности на спорные земельные участки арендодателем по указанным договорам стала Российская Федерация, к которой перешло право требования уплаты арендной платы. Суд первой инстанции, установив факт получения ответчиком спорной денежной суммы после 31.08.2006, удовлетворил иск на основании статей 1102, 1005 ГК РФ.
Арендная плата, перечисленная арендатором во исполнение обязательств по договору аренды, может являться неосновательным обогащением и в том случае, если арендная плата получена лицом, которое утратило право на ее получение.
Суды установили, что с 31.08.2006 получателем арендной платы по заключенным договорам аренды с третьим лицом является Российская Федерация и что по условиям договоров арендная плата перечислялась на счет Муниципального образования.
Таким образом, суды пришли к правомерному выводу о возникновении неосновательного обогащения на стороне ответчика, у которого с указанной даты отсутствовали основания для получения арендной платы..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.07.2012 по делу N А32-23864/2011
"...Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 Кодекса). На основании пункта 1 статьи 617 Кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Вывод судов о том, что права и обязанности арендодателя по договору аренды от 23.07.2009 N 78/2 перешли к ООО "Тренд" на основании закона в связи с приобретением в установленном порядке права собственности на арендуемое ответчиком помещение, соответствует нормам материального права.
Вывод судов о том, что у предпринимателя возникла обязанность по внесению арендных платежей обществу с момента возникновения у последнего права собственности на недвижимое имущество, является обоснованным..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.01.2012 по делу N А63-6472/2010
"...Судебные инстанции установили, что по заключенным акционерным обществом договорам аренды от 01.05.2005 N ПР-66 (с ООО "Стандарт") и N ПР-66/1 (с ООО "Гермес") ответчику предоставлено оборудование (технологическая линия по выпечке вафельного рожка и производству мороженого). В связи с приобретением (на основании договоров купли-продажи от 25.08.2007 N 25/08 и N 25/08-1) права собственности на оборудование права и обязанности арендодателя перешли к обществу (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс)). Поскольку срок платежа наступил после смены собственника, акционерное общество обязано погасить обществу задолженность по арендной плате за период пользования арендованным имуществом до смены арендодателя (пункт 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")...
Изучив материалы дела, доводы жалобы и возражения на нее, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.02.2017 N Ф09-11660/16 по делу N А60-10412/2016
"...Публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - общество "Сбербанк России") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной миграционной службы по Свердловской области (далее - управление) о взыскании задолженности по арендной плате за январь 2014 г. в сумме 41 343 руб. 27 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 7709 руб. 22 коп., государственной пошлины в сумме 2000 руб.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что между обществом "Сбербанк России" (арендодатель) и управлением (арендатор) заключен договор аренды от 24.06.2010 N 254/1081/18, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование административное помещение N II, в состав которого входят нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Невьянск, ул. К. Маркса, д. 21 общей площадью 298,7 кв. м и состоящие из помещений согласно плану N 1 - 38,9 кв. м, N 2 - 33,0 кв. м, N 3 - 19,9 кв. м, N 4 - 30,4 кв. м, N 5 - 32,8 кв. м, N 6 - 19,3 кв. м, N 7 - 2,4 кв. м, N 8 - 3,1 кв. м, N 9 - 6,9 кв. м, N 10 - 9,7 кв. м, N 11 - 11,5 кв. м, N 12 - 10,5 кв. м, N 13 - 11,7 кв. м, N 14 - 10,4 кв. м, N 15 - 51,3 кв. м.
Договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с даты передачи арендуемых помещений по акту приема-передачи, и действует по 31.12.2014 (п. 3.1 договора).
При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды выявили, что 06.12.2013 между обществом "Сбербанк России" (продавец) и Пузановым Григорием Ефимовичем (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения N 162/2089, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает: административное помещение N II, общей площадью 298,7 кв. м, на первом этаже двухэтажного здания, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Невьянск, ул. Карла Маркса N 21, с кадастровым (или условным) номером 66:12/01:01:54:21:02 в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, являющимися неотъемлемой частью договора.
Переход права собственности на спорный объект зарегистрирован в установленном законом порядке 31.01.2014.
Оценив указанные обстоятельства, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в п. 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, суды обоснованно признали, что смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве, в связи с чем с момента приобретения гр. Пузановым Г.Е. права владения спорным объектом он приобрел, а общество "Сбербанк России" утратило право на получение встречного исполнения за предоставление в пользование помещения в виде арендных платежей.
Учитывая наличие у ответчика сведений о смене собственника и счета, выставленного гр. Пузановым Г.Е., а также принимая во внимание положения п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что действия ответчика по внесению арендной платы за помещение предпринимателю гр. Пузанову Г.Е. являются разумными и добросовестными, совершенными во исполнение обязанности арендатора по внесению арендной платы, что исключает возможность повторного взыскания истцом с ответчика арендной платы за тот же период.
С учетом установленного судом факта внесения ответчиком арендной платы за помещение за спорный период в соответствии с договором аренды от 24.06.2010 N 254/1081/18 гр. Пузанову Г.Е. - собственнику помещения, выявив отсутствие оснований для вывода о недобросовестности арендатора, суды правомерно признали, что на ответчика не может быть возложена обязанность повторной оплаты арендной платы за тот же период путем ее взыскания в пользу истца.
При таких обстоятельствах суды отказали в удовлетворении требований публичного акционерного общества "Сбербанк России" правомерно..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2014 N Ф09-5440/14 по делу N А76-14481/2013
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Магнитострой" (арендодатель) и обществом "ПР-Капитал. Издательский Дом" (арендатор) заключен договор аренды от 01.10.2012 N 296-2012/4-М-1, согласно условиям которого обществу "ПР-Капитал. Издательский Дом" передано в аренду нежилое помещение общей площадью 109,30 кв. м (место N 100), расположенное на 1 этаже нежилого здания мастерских по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Багратиона, д. 10, стр. 1. Срок действия договора установлен сторонами с 01.10.2012 по 31.08.2013 (п. 6.1 договора).
По договору купли-продажи от 28.12.2012 общество "Магнитострой" передало в собственность общества "ТехноГарант" земельный участок с расположенными на нем нежилыми зданиями, в том числе зданием мастерских площадью 268,6 кв. м, находящийся по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Багратиона, д. 10, стр. 1.
По акту приема-передачи от 29.05.2013 общество "ТехноГарант" передало обществу "ПР-Капитал. Издательский Дом" принадлежащее ему имущество.
Общество "ТехноГарант", ссылаясь на то, что общество "ПР-Капитал. Издательский дом" в период с 11.01.2013 по 29.05.2013 пользовалось на основании договора аренды от 01.10.2012 N 296-2012/4-М-1 нежилым помещением, обязательство по внесению арендной платы за указанный период не исполняло, обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании 100 838 руб. 06 коп. задолженности.
В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Установив, что с 11.01.2013 общество "ТехноГарант" является собственником арендуемого обществом "ПР-Капитал. Издательский Дом" нежилого помещения, суды пришли к верному выводу о том, что с указанного момента к обществу "ТехноГарант" перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 01.10.2012 N 296-2012/4-М-1, в том числе право на получение арендной платы за пользование спорным помещением.
При таких обстоятельствах, установив, что обязательства по внесению арендной платы за пользование спорным имуществом в период с 11.01.2013 по 29.05.2013 обществом "ПР-Капитал. Издательский Дом" не исполнены, доказательств внесения арендной платы за этот период в материалы дела не представлено, проверив произведенный обществом "ТехноГарант" расчет задолженности, суды правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с общества "ПР-Капитал. Издательский Дом" 100 838 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате за указанный период..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.11.2013 N Ф09-11847/13 по делу N А60-6534/2013
"...Как установлено судами, между обществом "ЮРС Партнер" (арендодатель) и обществом "ОСЖ "Россия" (арендатор) заключен договор от 16.06.2011 аренды нежилого помещения общей площадью 107 кв. м, находящегося на 16 этаже здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 15 (п. 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 16.06.2011). Срок действия договора с момента подписания и до 31.05.2012.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что обществом "ЮРС Партнер" и обществом "ОСЖ "Россия" подписан акт возврата помещений от 31.05.2012 и арендуемые помещения были возвращены ответчиком истцу по окончании срока действия договора аренды.
Кроме того, судом апелляционной инстанции принято во внимание, что право собственности на арендуемые ответчиком помещения 10.02.2012 перешло к обществу "Группа Высота". Фактическое пользование имуществом в спорный период обществом "ОСЖ "Россия" не отрицается, и представленными в материалы дела платежными поручениями от 30.05.2012 N 242, от 02.07.2012 N 436 подтверждается внесение им платы за пользование помещениями в период с 01.06.2012 по 25.07.2012 собственнику этих помещений - обществу "Группа Высота".
При указанных обстоятельствах в удовлетворении требований общества "ЮРС Партнер" о взыскании с общества "ОСЖ "Россия" платы за пользование арендованным имуществом в период с 01.06.2012 по 25.07.2012 и договорной неустойки судом апелляционной инстанции обоснованно отказано.
При перемене собственника арендованного имущества, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Факт оплаты ответчиком пользования имуществом за спорный период собственнику установлен судом апелляционной инстанции и подтвержден надлежащими доказательствами. Обществом "ЮРС Партнер" наличие у него права на получение данной оплаты не доказано..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.11.2013 N Ф09-10057/13 по делу N А76-24895/2012
"...Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.04.2013 (судья Писаренко Е.В.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Довод заявителя жалобы о том, что суд ошибочно счел, что со дня государственной регистрации права хозяйственного ведения истца (11.02.2011) произошла смена арендодателя, на основании чего сделал неправильный вывод о необходимости уплаты арендных платежей предприятию "Областная казна", также отклоняется судом кассационной инстанции.
Право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1, 2 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права право хозяйственного ведения на нежилое помещение N 1 (офис) общей площадью 1491,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, зарегистрировано за предприятием "Областная казна" 11.02.2011. Соответственно, вывод суда первой инстанции о том, что со дня государственной регистрации права хозяйственного ведения истца (11.02.2011), последний получил право требовать от ответчика уплаты арендной платы по договору аренды от 01.04.2010, является верным.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 23.03.2010 N Ф09-1740/10-С3 по делу N А76-10941/2009-26-693
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.12.2008 N 061108/Ш18, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения площадью 60 кв. м, расположенного по адресу: г. Сатка, ул. Солнечная, д. 12, офис N 4, N 6, кадастровый номер 74-74-18/002/2006-120, принадлежащее ему на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 10.10.2007 серия 74 АА N 297892).
Между предпринимателем (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "КапиталИнвест" (покупатель) 20.11.2008 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора нежилое помещение N 12 (магазин оргтехники общей площадью 63 кв. м), расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Сатка, ул. Солнечная, д. 12.
Переход права собственности на указанное имущество зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по Челябинской области 26.12.2008.
Неисполнение ответчиком требования о внесении арендной платы за период с 01.12.2008 по 31.12.2008 и уплате неустойки, начисленной за период с 22.12.2008 по 27.05.2009, послужило основанием для обращения истца с соответствующим исковым заявлением в арбитражный суд.
Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции, руководствуясь тем, что с 26.12.2008 истец утратил право сдачи спорного имущества в аренду, в связи с чем арендная плата подлежит взысканию с ответчика за период с 01.12.2008 по 25.12.2008; пени за просрочку внесения арендной платы подлежат взысканию за весь период просрочки исполнения обязательства.
Вывод суда апелляционной инстанции является правильным, соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Учитывая, что общество с ограниченной ответственностью "КапиталИнвест" стало собственником нежилого здания, расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, г. Сатка, ул. Солнечная, д. 12, с момента государственной регистрации его права, то есть с 26.12.2008, суд апелляционной инстанции правомерно взыскал задолженность по арендной плате за период с 01.12.2008 по 25.12.2008 в сумме 29 032 руб. 26 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 25.08.2009 N Ф09-5941/09-С4 по делу N А60-34683/2008-С11
"...Согласно ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.02.2008 N Ф09-273/08-С6 по делу N А50-7521/2007
"...В силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Вместе с тем независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.12.2017 N Ф10-5150/2017 по делу N А14-15568/2016
"...Индивидуальный предприниматель Вишневский Николай Васильевич и индивидуальный предприниматель Куксов Сергей Алексеевич обратились в Арбитражный суд Воронежской области с иском к открытому акционерному обществу "ЦУМ-Воронеж" о взыскании неосновательного обогащения в размере 5 447 384 руб. 93 коп. и 2 073 954 руб. 46 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в пользу Вишневского Н.В. и в пользу Куксова С.А. 7 950 020 руб. 21 коп. неосновательного обогащения и 3 026 769 руб. 74 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.05.2017, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017, заявленные требования удовлетворены.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 20.09.2000 между ОАО "ЦУМ-Воронеж" (арендодатель) и ОАО "Альфа-Банк" (арендатор) был заключен договор аренды N 68 части нежилых помещений, общей площадью 872,8 кв. м, расположенных в д. 38, по проспекту Революции г. Воронежа, для размещения филиала банка. При этом площадь помещений первого этажа составляет 423,5 кв. м, второго этажа - 449,3 кв. м.
В дальнейшем на основании заключенных с ОАО "ЦУМ-Воронеж" договоров купли-продажи от 12.07.2012 собственниками помещений, расположенных по адресу: г. Воронеж, проспект Революции, д. 38 и арендуемых ОАО "Альфа-Банк" стали: Вишневский Николай Васильевич с долей в общей долевой собственности в размере 4066/10 000 долей и Куксов Сергей Алексеевич - доля которого составляет 5934/10 000 долей. Право собственности указанных лиц подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 20.07.2012.
Истцы, ссылаясь на наличие на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде полученной арендной платы от арендатора (ОАО "Альфа-Банк") в период после перехода прав на переданные в аренду помещения, обратились в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что, дав оценку всем обстоятельствам дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований, руководствуясь при этом следующим.
Судами установлено, что право собственности истцов на спорные нежилые помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.07.2012, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
В соответствии с ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В данном случае переход права собственности на помещения, расположенные по адресу: г. Воронеж, проспект Революции, д. 38 и арендуемых ОАО "Альфа-Банк к ИП Вишневскому Н.В. и ИП Куксову С.А, привело к замене арендодателя в договоре аренды N 68 от 20.09.2000.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, с момента перехода права собственности на арендованное имущество от ответчика к истцам - 20.07.2012 только новые собственники имели право на получение доходов от сдачи имущества в аренду..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 09.08.2017 N Ф10-3128/2017 по делу N А83-5400/2016
"...Из материалов дела следует и судами установлено, что между Бахчисарайским РайПО и ИП Павловским С.Б. был заключен договор аренды от 01.02.2016 N 92, по условиям которого истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение, площадью 31,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Бахчисарай, ул. Симферопольская, 5а, а последний обязался своевременно оплачивать арендную плату за предоставленный ему объект аренды.
За период пользования объектом аренды с апреля по июль 2016 включительно ответчик не внес арендную плату в сумме 37 320 рублей чем, по мнению истца, нарушил свои договорные обязательства.
Истец, ссылаясь на то, что требование истца о погашении задолженности по арендной плате было оставлено ответчиком без исполнения, обратился в суд с настоящим иском.
По мнению кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как следует из материалов дела, решением сессии Бахчисарайского городского совета от 18.04.2016 N 422 было создано муниципальное унитарное предприятие муниципального образования городское поселение Бахчисарай Бахчисарайского района Республики Крым "Бахчисарайское торгово-производственное предприятие".
Постановлением Администрации города Бахчисарая от 29.04.2016 N 02.1-1/130 муниципальное имущество, находящееся по адресу: г. Бахчисарай, ул. Симферопольская, 5а, было передано 29.04.2016 в хозяйственное ведение МУП "БТПП" по акту приема-передачи.
В п. 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Согласно материалам дела 01.05.2016 между МУП "БТПП" (арендодатель) и ИП Павловским С.Б. (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) N 4, по условиям которого предприниматель арендует нежилое помещение общей площадью 31,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Бахчисарай, ул. Симферопольская, 5а.
Указанное имущество 01.05.2016 передано арендатору по акту приема-передачи.
На основании изложенного, принимая во внимание, что спорное имущество выбыло из фактического владения истца, а собственником является иное лицо, которое заключило договор аренды с ответчиком, по которому последним вносится арендная плата, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы, поскольку только собственник (владелец) вправе получать плату за сданное в аренду имущество.
При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 09.12.2015 N Ф10-4426/2015 по делу N А35-1303/2015
"...Ссылаясь на то, что Федеральное государственное унитарное предприятие "Почта России" в лице филиала - Курского магистрального сортировочного центра - обособленного структурного подразделения Главного центра магистральных перевозок почты, пользуясь спорным земельным участком без надлежащим образом оформленных правоустанавливающих документов, сберегло денежные средства, ТУ Росимущества в Курской области обратилось в Арбитражный суд Курской области с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения на сумму 11 006 094 руб. 90 коп. за период с 03.11.2006 по 31.03.2014.
Проанализировав положения п. 1 ст. 617 ГК РФ, п. 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суды указали, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
В рассматриваемом случае произошла не смена собственника (Российской Федерации), а лишь смена органа, представляющего интересы собственника в субъекте Российской Федерации, с Комитета по управлению имуществом Курской области на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области.
В этой связи суды правомерно указали, что ссылка истца на нормы неосновательного обогащения при разрешении данного спора неприменима. Поскольку договор аренды земельного участка, заключенный ответчиком с Комитетом по управлению имуществом Курской области, возобновлен на неопределенный срок, правоотношения сторон следует оценивать применительно к положениям главы 34 ГК РФ, регулирующим предоставление имущества в аренду.
В силу приведенных обстоятельств и норм права судом удовлетворены требования частично исходя из размера арендной платы, предусмотренной договором аренды от 21.05.2008 N 1353-08ю, в том числе с учетом того, что представленный истцом отчет об оценке N 10/12/2013-235 от 13.12.2013 признан судом ненадлежащим доказательством, подтверждающим обоснованность размера платы за пользование земельным участком в спорный период.
В связи с применением судом срока исковой давности с соблюдением требований ст. ст. 196, 200 ГК РФ судом обоснованно удовлетворены требования за период с 26.02.2012 по 31.03.2014 на сумму 796 719 руб. 55 коп..."

Постановление ФАС Центрального округа от 11.10.2012 по делу N А64-12183/2011
"...Довод ответчика об отсутствии доказательств, подтверждающих переход к истцу прав арендодателя по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения Мордовского района N 34 от 11.12.2003, также правомерно отклонен судами первой и апелляционной инстанций.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В силу положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник в силу закона утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Переход к ООО "Тамбовская сахарная компания" прав арендодателя подтвержден договором купли-продажи земельных участков N 2/2008 и свидетельством о государственной регистрации права от 25.09.2008 N 68-АА861444.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется..."

1.7. Вывод из судебной практики: Арендатор, перечисливший арендную плату прежнему собственнику имущества после перехода права собственности на объект аренды, не вправе взыскать ее с него как неосновательное обогащение, если новый арендодатель не взыскивал с арендатора платежи за спорный период.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-563/12 по делу N А50-10343/2011
"...В период с 10.04.2008 по 10.12.2008 истцом во исполнение договора аренды, на счет прежнего собственника арендуемого земельного участка (администрации), были перечислены денежные средства в сумме 469 450 руб. 14 коп., что подтверждается платежными поручениями от 10.04.2008 N 3249, от 10.07.2008 N 6345, от 10.10.2008 N 9581, от 10.12.2008 N 11283.
Полагая, что перечисленные ответчику в 2008 году денежные средства во исполнение договора аренды от 14.01.2002 N 6898 в связи со сменой собственника земельного участка являются для последнего неосновательным обогащением, завод обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.
Для удовлетворения требований о взыскании неосновательного обогащения необходимо установить факт неосновательного обогащения в виде приобретения или сбережения ответчиком чужого имущества, отсутствие оснований, дающих приобретателю право на получение имущества потерпевшего.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 данного Кодекса).
Как следует из п. 23 информационного письма от 11.01.2002 N 66 при смене собственника имущества арендная плата, уплаченная прежнему собственнику, может быть взыскана с него новым собственником в качестве неосновательного обогащения по статье 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судами установлено, что денежные средства в заявленной истцом сумме перечислены истцом во исполнение обязательства по договору аренды земельного участка в согласованном сторонами размере. Доказательств того, что в спорный договор были внесены какие-либо изменения, или договор аренды земельного участка расторгнут сторонами в установленном порядке, а земельный участок возвращен арендатором, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, а также принимая во внимание отсутствие доказательств взыскания управлением с истца арендных платежей в спорный период, суды сделали правильный вывод об отсутствии в данном случае оснований для применения положений гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскания с администрации в пользу завода неосновательного обогащения в сумме перечисленных в 2008 году арендных платежей..."

1.8. Вывод из судебной практики: Если арендатор не был уведомлен о переходе права собственности на предмет аренды и перечислил арендную плату прежнему собственнику, то арендатор не вправе требовать ее возврата, поскольку риск возникновения неблагоприятных последствий в таком случае несет новый собственник.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.08.2013 по делу N А17-4694/2012
"...Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Фонда "ДАР" в лице Приволжского филиала (далее - ООО "Управляющая компания Фонда "ДАР") обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском обществу с ограниченной ответственностью "Стройтекс" (далее - ООО "Стройтекс") о взыскании 200 000 рублей неосновательного обогащения, возникшего в связи с ошибочным внесением арендной платы за январь 2012 года по договору аренды от 11.04.2011 N 555/а.
Как видно из документов и установил суд, ООО "Стройтекс" (арендодатель) и Приволжский филиал ООО "Управляющая компания Фонда "ДАР" (арендатор) заключили договор аренды от 11.04.2011 N 555/а, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения общей площадью 801,9 квадратного метра, расположенные по адресу: Ивановская область, Приволжский район, Туристическая база "Бережок" в районе с. Миловка, для использования в качестве туристической базы.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 28.12.2011 серии 37-СС N 077612, 077613, 077614 зарегистрирован переход права собственности на арендуемый истцом объект к ООО "На Ярославской".
Сославшись на то, что после перехода права собственности к третьему лицу ответчик утратил право получения арендных платежей, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения.
К моменту государственной регистрации перехода права собственности к третьему лицу арендуемые помещения находились во владении истца на основании договора аренды от 11.04.2011.
Согласно пункту 1 статьи 617 Кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу пункта 3 статьи 382 Кодекса, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" разъяснено, что, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор вправе истребовать исполненное должником от прежнего кредитора, как неосновательно полученное.
Таким образом, суды обеих инстанций сделали правильный вывод, что сторонами договора аренды с момента регистрации перехода права собственности являются истец и третье лицо и риск неблагоприятных последствий, вызванных исполнением истцом обязательства по уплате арендной платы прежнему собственнику - ООО "Стройтекс" несет ООО "Мигар" - как новый собственник.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска..."

1.9. Вывод из судебной практики: У прежнего арендодателя сохраняется право требования договорной неустойки за весь период просрочки внесения арендной платы, в том числе и после перехода права собственности на арендуемое имущество к новому арендодателю.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 23.03.2010 N Ф09-1740/10-С3 по делу N А76-10941/2009-26-693
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.12.2008 N 061108/Ш18, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения площадью 60 кв. м, расположенного по адресу: г. Сатка, ул. Солнечная, д. 12, офис N 4, N 6, кадастровый номер 74-74-18/002/2006-120, принадлежащее ему на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 10.10.2007 серия 74 АА N 297892).
Между предпринимателем (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "КапиталИнвест" (покупатель) 20.11.2008 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора нежилое помещение N 12 (магазин оргтехники общей площадью 63 кв. м), расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Сатка, ул. Солнечная, д. 12.
Неисполнение ответчиком требования о внесении арендной платы за период с 01.12.2008 по 31.12.2008 и уплате неустойки, начисленной за период с 22.12.2008 по 27.05.2009, послужило основанием для обращения истца с соответствующим исковым заявлением в арбитражный суд.
Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции, руководствуясь тем, что с 26.12.2008 истец утратил право сдачи спорного имущества в аренду, в связи с чем арендная плата подлежит взысканию с ответчика за период с 01.12.2008 по 25.12.2008; пени за просрочку внесения арендной платы подлежат взысканию за весь период просрочки исполнения обязательства.
Пунктом 6.3 договора аренды от 01.12.2008 N 061108/Ш18 предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы, арендатор выплачивает пеню в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Так как обязательство по внесению арендной платы является договорным обязательством, которое сохраняется и после истечения срока действия договора, если иное не предусмотрено условиями договора, то сохраняет свою силу и дополнительное (обеспечительное) обязательство (пункт 3 Письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.01.1995 N С1-7/ОП-54 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике").
Поскольку доказательства внесения арендной платы в полном размере и в установленные сроки ответчиком не представлены, суд апелляционной инстанции обоснованно взыскал с ответчика пени в сумме 9116 руб. 12 коп., начисленные за весь период просрочки внесения арендных платежей, то есть с 22.12.2008 по 27.05.2009..."

1.10. Вывод из судебной практики: Переход права собственности (хозяйственного ведения) на арендуемое имущество не изменяет условий договора, в том числе момента начала его исполнения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2007 по делу N А56-15648/2006
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, передача спорных помещений на праве хозяйственного ведения ФГУП "Росморпорт" и заключение в связи с этим дополнительного соглашения от 09.12.2004 N ПО-136/ис не повлекли за собой изменение договора аренды от 29.05.2002 N МА-236 в части начала его исполнения. Этим моментом по-прежнему осталось 31.05.2002 - дата передачи арендованных помещений ОАО "Морской порт Санкт-Петербург"..."

1.11. Вывод из судебной практики: С переходом права собственности на объект аренды переходит и обязанность возместить арендатору расходы по капитальному ремонту, в том числе если такой ремонт был произведен до приобретения новым арендодателем права собственности на объект.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.02.2006 по делу N А56-20186/04
"...В результате аварии, произошедшей 26.03.2003, вышло из строя оборудование (инженерные сети), питающее электрические колонки N 33-27 на причале N 36, о чем составлен акт от 27.03.2003.
Актом обследования от 26.06.2003 установлено, что на причале N 36 необходим срочный капитальный ремонт кабельной линии от трансформаторной подстанции N 25 (далее - ТП-25) до крановых колонок.
Поскольку Администрация отказалась от проведения ремонта кабельной линии на причале N 36, ЗАО "ПСК" (заказчик) заключило договор от 08.10.2003 N У-ПСК-01/03 с обществом с ограниченной ответственностью "ЭМП "Уран" (подрядчик, далее - ООО "Уран") о выполнении работ по ремонту кабелей ТП-25 и электроснабжению крановых колонок заказчика.
ООО "Уран" выполнило работы по договору от 08.10.2003 N У-ПСК-01/03, а ЗАО "ПСК" оплатило их стоимость в размере 108744 руб.
Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 20.11.2003 N 6516-р причал N 36 в составе иного имущества изъят из оперативного управления Администрации и передан ФГУП "Росморпорт" на праве хозяйственного ведения.
Произведена государственная регистрация права хозяйственного ведения на объект недвижимости - причал N 36, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 19.05.2004 серии 78-АБ N 060874.
Дополнительным соглашением Администрации, ФГУП "Росморпорт" и ЗАО "ПСК" от 09.12.2004 к договору от 28.01.2002 установлено, что с 01.02.2004 права и обязанности арендодателя по договору аренды от 28.01.2002 переходят к ФГУП "Росморпорт".
Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем ФГУП "Росморпорт" является надлежащим ответчиком по делу как арендодатель по договору от 28.01.2002.
Согласно статье 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
По смыслу данной нормы указанные правомочия арендатора могут быть реализованы только в отношении лица, являющегося арендодателем имущества в момент предъявления соответствующего требования, поскольку право на зачет стоимости ремонта в счет арендной платы и на уменьшение размера арендной платы и расторжение договора не может быть реализовано при участии лица, переставшего быть арендодателем.
Таким образом, суд правильно определил надлежащего ответчика по заявленному иску..."

1.12. Вывод из судебной практики: Договор аренды может включать условие о его расторжении в случае перехода права собственности на предмет аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 по делу N А78-4181/2009
"...Между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" (арендодатель) и Департаментом записи актов гражданского состояния Забайкальского края (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 12 мая 2009 года, по условиям которого в аренду было предоставлено нежилое встроенное помещение муниципальной собственности, расположенное по адресу: г. Чита, ул. Шестиперова, 66, площадью 64,53 кв. м.
Пунктом 5.9 договора стороны предусмотрели, что если объект будет включен в план приватизации муниципального имущества, договор будет считаться расторгнутым с момента полной оплаты его стоимости победителем торгов, на которые объект был выставлен, о чем арендодатель обязан уведомить арендатора. После получения уведомления арендатор обязан в тридцатидневный срок по акту приема-передачи передать объект арендодателю.
Полагая, что данный пункт договора противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокурор обратился с требованиями о признании данного пункта недействительным в силу ничтожности.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором могут быть предусмотрены основания его расторжения, в том числе по требованию одной из сторон.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также допускает установление договором аренды оснований для его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Исходя из положений пунктов 1, 4 статьи 421, статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны в договоре аренды вправе установить основания для его досрочного расторжения.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует вопрос сохранения договора аренды при изменении арендодателя. Данная норма права не содержит условия по урегулированию ситуации о возможности включения или невключения в договор условия о его досрочном расторжении при смене собственника.
Суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что из содержания пункта 1 статьи 617 Кодекса не следует ее запретительный характер для включения в договор аренды по соглашению сторон условия о его досрочном расторжении при переходе титульного права на объект аренды. Данная норма регулирует случаи, когда между сторонами договора аренды возникает не урегулированный в договоре спор относительно правовой судьбы сделки при переходе права собственности на объект аренды другому лицу.
Условие пункта 5.9 договора о расторжении договора с момента полной оплаты стоимости объекта аренды победителем торгов при включении данного объекта в план приватизации не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с изложенным доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции при рассмотрении исковых требований норм материального права не нашли своего подтверждения..."

1.13. Вывод из судебной практики: Если арендатор выплатил арендодателю обеспечительный платеж в счет исполнения договора, а арендодатель не передал имущество и впоследствии продал его третьему лицу, арендатор не вправе взыскать с нового собственника неосновательное обогащение в размере обеспечительного платежа, если прежний собственник не перечислил его новому.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 11.03.2011 N ВАС-2273/11 по делу N А40-8153/10-60-28
"...Как следует из судебных актов, 24.07.2008 между ООО "Милинар" (арендодателем) и автономной некоммерческой организацией "Центр правовой поддержки бизнеса" (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения N ЮЛ-64/А сроком действия до 30.06.2009, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (деловой центр "ОМЕГА ПЛАЗА"), расположенное по адресу: 115280, г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19.
В соответствии с договором 29.07.2008 истец внес на счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 1 580 351 рубля 88 копеек, который подлежал зачету в счет арендной платы за пользование объектом аренды за последние три месяца срока аренды.
По договору купли-продажи от 08.10.2008 ООО "Вексилар" приобрело у ООО "Милинар" нежилое помещение, являющееся объектом аренды, право собственности ООО "Вексилар" на которое было зарегистрировано в установленном законом порядке.
ООО "Милинар" реорганизовано в форме присоединения к ООО "Ирэна", которое 29.12.2009 ликвидировано.
Заявитель мотивировал исковые требования тем, что поскольку ему не были переданы в аренду помещения, внесенный им обеспечительный платеж является неосновательным обогащением ООО "Вексилар", к которому в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации перешли права арендодателя по договору аренды от 24.07.2008.
Суды пришли к правильному выводу об отсутствии у ответчика неосновательного обогащения в размере внесенного истцом обеспечительного платежа, так как доказательств получения ООО "Вексилар" этих денежных средств от истца либо прежнего арендодателя (ООО "Милинар") не представлено.
Выводы суда сделаны на основе фактических обстоятельств дела и не подлежат переоценке Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в силу главы 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

1.14. Вывод из судебной практики: Арендатор вправе требовать с нового собственника возврата гарантийного платежа, переданного по договору аренды прежнему собственнику арендуемого имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2011 N КГ-А40/7190-11 по делу N А40-70130/10-77-104
"...Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 29 сентября 2008 года между ЗАО фирма "ЭЛЕКТРО" (арендодатель) и ЗАО "ДИСКОНТцентр" (арендатор) заключен договор N 52-ДА/2008 аренды нежилого помещения, находящегося в собственности ЗАО фирма "ЭЛЕКТРО" (свидетельство о государственной регистрации права от 29.09.2006 г.), в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование (аренду) помещения, расположенные по адресу: г. Москва, бульвар Яна Райниса, д. 13, общей площадью 876,5 кв. м, включающие в себя: 1 этаж, помещение I, комнаты 1 - 16, 19, 20 (площадь 596 кв. м); 2 этаж, помещение III комнаты 1, 2 (площадь 20,5 кв. м); подвал: помещение I, комнаты 1 - 7 (площадь 242 кв. м), помещение II, комнаты 1, 2 (площадь 18 кв. м).
Суды обеих инстанций установили, что арендатор по платежному поручению N 134136 от 22.10.2008 г. перечислил арендодателю ЗАО фирма "Электро" денежные средства в сумме 1 409 871 руб. 44 коп. в счет оплаты гарантийного платежа.
Вместе с тем, дополнительным соглашением от 29.05.2009 г. к договору N 52-ДА/2008 от 29.09.2008 г. произведена замена арендодателя ЗАО фирма "ЭЛЕКТРО" на ООО "ИКС", поскольку ООО "ИКС" на основании договора купли-продажи от 29.04.2009 г. приобрело в собственность помещения по адресу: г. Москва, бульвар Яна Райниса, д. 13, общей площадью 876,5 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 14.05.2009 г.
Впоследствии, дополнительным соглашением от 13.01.2009 г. к договору N 52-ДА/2008 от 29.09.2008 г. вышеуказанный договор расторгнут между ООО "ИКС" и ЗАО "ДИСКОНТцентр" с 01.02.2010 г. Государственная регистрация этого соглашения проведена 26.02.2010 г. (л.д. 28, т. 1).
Следовательно, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель ЗАО фирма "Электро" перестал быть стороной по договору аренды в силу закона (применительно к пункту 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66).
При перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сохраняются. К вновь заступающему лицу переходит не отдельное правомочие выбывающего лица, а вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода.
Более того, ООО "Икс", выступая в качестве арендодателя по договору аренды, заключило с истцом соглашение о расторжении договора аренды N 52-ДА/2008 от 29.09.2008 г. (в отношении указанного соглашения произведена государственная регистрация), выдало арендатору (истцу) гарантийное письмо, в котором обязывалось возвратить гарантийный платеж, и приняло от истца возмещение за коммунальные услуги в размере 255 802 руб. 98 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (пункт 2 статьи 1107 Кодекса).
Доводы кассационной жалобы о ненадлежащем ответчике и о том, что сумму гарантийного платежа должно возвращать ЗАО фирма "Электро" непосредственно получившее от истца денежные средства, уплаченные в качестве гарантийного платежа, подлежат отклонению, поскольку после смены собственника имущества и подписания дополнительного соглашения от 29.09.2008 г. с ООО "Икс" ЗАО фирма "Электро" перестало быть стороной договора аренды, тогда как вопрос о последствиях расторжения договора аренды, в том числе и о возврате гарантийного платежа, разрешается между сторонами договора аренды..."

1.15. Вывод из судебной практики: Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на арендуемое имущество является основанием для изменения договора в части сведений об арендодателе.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 05.04.2011 N КГ-А40/2506-11 по делу N А40-66174/10-40-573
"...Поскольку договор аренды не переоформлен, отказ ответчика по причине отсутствия документации, а также регистрации права собственности на помещение заявитель считает незаконным.
Данный договор заключен от арендодателя - ФГУП "Российская самолетостроительная корпорация "МиГ", от арендатора - ООО "Аукционный Дом "Гелос", от имени собственника арендуемых помещений и выгодоприобретателя - Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по городу Москве.
При вынесении решения о замене в договоре аренды арендодателя - ТУ Росимущества по г. Москве на Департамент имущества г. Москвы арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что принято решение N 77 о передаче дома N 4 по 1-ому Боткинскому проезду в г. Москве в собственность города Москвы, управление этим имуществом осуществляется Департаментом имущества г. Москвы, согласно разъяснению, полученному ООО "Аукционный Дом "Гелос" от ТУ Росимущество по г. Москве, данное имущество по акту приема-передачи, утвержденному 10.09.2009, передано из федеральной собственности в государственную собственность г. Москвы.
Судебная коллегия считает допустимой при наличии соответствующих доказательств возможность внесения изменения в договор аренды о наименовании арендодателя как не противоречащей п. 2 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и в этой связи необоснованным довод кассационной жалобы Департамента имущества г. Москвы..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.08.2012 по делу N А52-3516/2011
"...В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно пункту 24 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество является основанием для изменения договора в части сведений об арендодателе.
Как видно из материалов дела, собственник спорных зданий в лице Управления Росимущества распоряжением от 19.11.2010 N 164-р передал эти объекты в хозяйственное ведение Предприятия.
Решением Арбитражного суда Псковской области от 16.06.2011 по делу N А52-1276/2011, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.01.2012, Обществу отказано в удовлетворении заявления о признании названного распоряжения незаконным. При рассмотрении данного дела суды установили, что указанное распоряжение соответствует законодательству, в том числе и Закону N 73-ФЗ, и не нарушает прав и законных Общества как арендатора.
Право хозяйственного ведения Предприятия на названные здания зарегистрировано в установленном порядке.
В силу статьи 294 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с данным Кодексом.
Статьей 295 ГК РФ предусмотрено, что предприятие вправе распоряжаться имуществом, принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения, с согласия собственника.
Следовательно, Предприятие является арендодателем по договору от 29.03.2003 и правомерно требует внесения изменения в этот договор в части сведений об арендодателе, его реквизитов и реквизитов, по которым Обществу следует перечислять арендную плату.
Кассационная инстанция считает приведенные выводы правильными, соответствующими нормами материального права..."

1.16. Вывод из судебной практики: Если субарендатор не был извещен о продаже объекта аренды и вносил после этого плату прежнему арендатору, то в силу применяемой по аналогии нормы ч. 3 ст. 382 ГК РФ риск вызванных этим неблагоприятных последствий несут арендодатель и арендатор. Таким образом, новый собственник не вправе взыскать с субарендатора плату за уже оплаченный период пользования имуществом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 20.07.2012 по делу N А40-37926/11-64-325
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 12.04.2010 между ООО "ТС-Логистик" и ООО "ХУАШЭН" Международные перевозки" был заключен договор аренды оборудования N 01-17/2010, на основании которого арендатору ООО "ХУАШЭН" Международные перевозки" было передано по акту от 12.04.2010 стеллажное оборудование и система видеонаблюдения, находящиеся по адресу: Московская обл., г. Домодедово, мкр. Северный, ул. Логистическая, д. 1/5.
Также 12.04.2010 между ООО "ТС-Логистик" и ООО "ХУАШЭН" Международные перевозки" был заключен договор аренды N 01-16/2010, на основании которого арендатору ООО "ХУАШЭН" Международные перевозки" по акту от 12.04.2010 была передана техника, находящаяся по адресу: Московская обл., г. Домодедово, мкр. Северный, ул. Логистическая, д. 1/5.
Стеллажное оборудование и система видеонаблюдения принадлежали ООО "РЕСО-Лизинг" на праве собственности, на основании договоров лизинга от 30.06.2009 N 235МО-ТСЛ/03/2009 и N 236МО-ТСЛ/04/2009 были предоставлены ООО "ТС-Логистик" в лизинг и разрешена сдача имущества в аренду.
Техника, за исключением электрического погрузчика Jungheinrich EFG 316, принадлежала на праве собственности ООО "СТОУН-XXI", предоставлена в лизинг ЗАО "LT Терминал" на основании договоров лизинга от 03.05.2007 N Л4782 и N Л4784. В последующем на основании договоров перенайма от 17.12.2008 право лизингополучателя перешло к ООО "ТС-Логистик", разрешена сдача имущества в аренду.
Собственником электрического погрузчика Jungheinrich EFG 316 было ООО "ТС-Логистик".
На основании заключенного между ООО "РЕСО-Лизинг", ООО "БизнесПРО" и ООО "ТС-Логистик" договора купли-продажи N 235МО-БПР/2010 и N 236МО-БПР/2010 право собственности на стеллажное оборудование и систему видеонаблюдения перешло к ООО "БизнесПРО" (истцу), а также истец приобрел право собственности на технику на основании заключенных с ООО "СТОУН-XXI" и ООО "ТС-Логистик" договоров купли-продажи от 26.05.2010 N Л4782 и N Л4784, договора купли-продажи с ООО "ТС-Логистик" от 06.07.2010 (электрический погрузчик Jungheinrich EFG 316).
В соответствии с положениями ст. 617 ГК РФ истец, став собственником имущества, приобрел право лизингодателя по заключенным с ООО "ТС-Логистик" договорам лизинга, а также по договору аренды от 12.04.2010 N 01-16/2010 в части аренды электрического погрузчика Jungheinrich EFG 316.
Договоры лизинга от 30.06.2009 N 235МО-ТСЛ/03/2009 и N 236МО-ТСЛ/04/2009, от 03.05.2007 N Л4782 и N Л4784 на основании заключенного между ООО "БизнесПРО" и ООО "ТС-Логистик" соглашения от 04.06.2010 были расторгнуты.
Поскольку право ООО "ТС-Логистик" как лизингополучателя было прекращено, то соответственно у него прекратилось право сдачи имущества в аренду другим лицам. По смыслу ст. 618 ГК РФ с прекращением договоров лизинга прекращены и договоры аренды от 12.04.2010 между ООО "ТС-Логистик" и ООО "ХУАШЭН" Международные перевозки".
В то же время между ООО "ТС-Логистик" и ООО "ХУАШЭН" Международные перевозки" были подписаны 30.09.2010 соглашения о расторжении договоров аренды, арендованное имущество возвращено ООО "ТС-Логистик" по актам приема-передачи от 30.09.2010.
Судами было установлено, что истец (арендодатель) и третье лицо (арендатор) своевременно не уведомили ответчика (субарендатора) о наступлении обстоятельств, приведших к досрочному прекращению аренды и субаренды.
При таких обстоятельствах, поскольку до того, как узнать о прекращении договоров субаренды в связи с расторжением договоров аренды, ответчик (субарендатор) оплатил пользование объектом аренды за период по 05.07.2010 непосредственно третьему лицу (прежнему арендатору), то в силу применяемой по аналогии нормы ч. 3 ст. 382 ГК РФ, носящей специальный характер по отношению к нормам ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ суды правомерно указали, что риск вызванных этим неблагоприятных последствий несет истец (арендодатель) и третье лицо (арендатор).
Соответственно, требовать взыскания с ответчика (субарендатора) оплаты пользования истец (арендодатель) вправе только за период пользования с 06.07.2010, в связи с чем суды правомерно пришли к выводу об удовлетворении иска в части взыскания неосновательного обогащения в размере 2 094 051 руб. 60 коп. и начисленных на указанную сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 156 922 руб..."

2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды. Однако нередко прежний арендодатель связан определенными ограничениями в своей деятельности, которых не имеет новый арендодатель. Такие ограничения не всегда отражаются в договоре, поэтому при смене арендодателя они не могут влиять на арендные отношения.

2.1. Вывод из судебной практики: При изменении условий договора новый арендодатель не связан ограничениями прежнего арендодателя, если таких ограничений нет в договоре.

Судебная практика:

Примечание: В рассмотренном далее деле суд установил, что согласно заключенному договору аренды прежний арендодатель (муниципальное образование) при определении размера арендной платы руководствовался базовой ставкой, утверждаемой органом местного самоуправления, однако такого условия в договоре предусмотрено не было. Впоследствии новый арендодатель настаивал на изменении арендной платы, не связывая ее с базовой ставкой. Суд счел действия арендодателя правомерными, поскольку договором не предусмотрено, что при определении размера арендной платы стороны исходят из базовой ставки. Таким образом, новый арендодатель вправе самостоятельно устанавливать размер арендной платы.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.12.2006 по делу N А56-37923/2005
"...Пунктом 3.4 договора установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке пересмотреть (увеличить) арендную плату путем уведомления не чаще одного раза в год в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно подпункту 5.3.2 договора от 09.08.2004 N 32а/04 договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при несогласии арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением арендодателя.
Письмом от 01.06.2005 Иванова О.В. уведомила Банк об увеличении размера арендной платы с 01.07.2005 до 108355 руб. в месяц.
Письмом от 23.06.2006 N 1/10-1412 Банк сообщил Ивановой О.В. о том, что государственная регистрация договора аренды от 09.08.2004 N 32а/04 произведена 26.08.2004, поэтому пересмотр арендной платы может быть осуществлен не ранее 27.08.2005 и только соразмерно изменению базовой ставки арендной платы, утверждаемой Тихвинским районным Советом депутатов, поскольку изначально названный договор аренды был заключен с МО "Тихвинский район Ленинградской области", определяющим размер арендной платы на основании действующей методики.
Письмом от 27.07.2005 Иванова О.В. предложила Банку в десятидневный срок рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора аренды в связи с его несогласием с увеличением размера арендной платы с 01.07.2005.
Письмом от 09.08.2005 Банк сообщил Ивановой О.В. о том, что согласен рассмотреть вопрос об увеличении арендной платы, но соразмерно изменению базовой ставки арендной платы, утверждаемой Тихвинским районным Советом депутатов.
Полагая, что в силу подпункта 5.3.2 договора от 09.08.2004 N 32а/04 договор аренды подлежит досрочному расторжению, Иванова О.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается материалами дела, согласно подпункту 5.3.2 договора аренды от 09.08.2004 N 32а/04 договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при несогласии арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением арендодателя. Названным договором аренды не предусмотрено, что при определении размера арендной платы стороны исходят из действующей методики и базовой ставки, поэтому новый арендодатель вправе самостоятельно устанавливать размер арендной платы.
Кассационная инстанция считает, что суд первой инстанции, полно и всесторонне изучив материалы дела, пришел к обоснованному выводу о досрочном расторжении договора аренды от 09.08.2004 N 32а/04 на основании пункта 5.3.2 названного договора в связи с несогласием Банка с увеличением размера арендной платы. Нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому решение от 30.05.2006 подлежит оставлению в силе..."

2.2. Вывод из судебной практики: Изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды, в том числе если его условия связаны с личностью предыдущего арендодателя, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 11.08.2011 N ВАС-10123/11 по делу N А24-3910/2010
"...Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая положения указанных норм права и условий пункта 1.5 договора, в соответствии с которым реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора, а также отсутствие доказательств наличия совокупности условий для изменения договора аренды в судебном порядке, предусмотренных пунктами 2 и 4 статьи 451 ГК РФ в их взаимосвязи, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Коваленкова Л.А. в части внесения изменений в пункты 1.1, 1.2.1 договора..."

Определение ВАС РФ от 31.05.2010 N ВАС-6413/10 по делу N А82-4063/2009
"...Как установлено судами, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Черепинским Григорием Михайловичем (арендатором) 28.02.2001 заключен договор аренды нежилых помещений сроком до 31.12.2011 для использования с целью размещения кафе.
Впоследствии на основании договора купли-продажи от 18.02.2008 Корюхин В.В. приобрел право собственности на арендуемые помещения.
Считая, что увеличение Корюхиным В.В. размера арендной платы за пользование предоставленными по договору аренды нежилыми помещениями и произведенные в связи с этим регистрирующим органом действия по внесению соответствующей записи в государственный реестр незаконными, ООО "Компания Амур" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Кассационный суд правильно признал заявленное требование обоснованным.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами, согласно пунктам 3.2, 3.3 и 3.4 договора аренды арендодателю предоставлено право изменять арендную плату в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля путем направления контрагенту соответствующего уведомления, которое является неотъемлемой частью договора. Оплата по новой арендной ставке производится со дня, установленного постановлением мэра.
При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции верно указал на то, что Корюхин В.В. вправе в одностороннем порядке изменить арендную плату только при изменении ставок аренды муниципальной недвижимости (с учетом постановления мэра города Ярославля), так как сама по себе смена собственника арендуемых помещений не является основанием для изменения условий договора о цене.
Изменение же в одностороннем порядке размера арендной платы исходя из рыночной стоимости пользования имуществом произведено с нарушением условий договора аренды и положений статей 310, 424, пункта 3 статьи 614, пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.08.2011 по делу N А17-6844/2008
"...Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и Предприниматель-2 (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 30.12.2002 N 424, по условиям которого арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 243,6 квадратного метра, расположенное по адресу: город Иваново, улица Комсомольская, 10, для использования под аптеку.
С целью формирования социально-экономической инфраструктуры города арендодатель на основании решения Ивановской городской Думы от 25.06.2002 N 137 "Об арендной плате за нежилые помещения" в одностороннем порядке отдельным приложением к договору аренды установил арендатору коэффициент муниципальной поддержки 0,25, подлежащий применению к сумме, указанной в пункте 5.3.1 договора (пункт 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.01.2008).
В результате приватизации арендуемого Предпринимателем-2 помещения право собственности на имущество перешло к истцу, о чем ответчик уведомлен письмом от 29.02.2008.
Ответчик освободил занимаемые помещения 24.06.2008.
Ввиду неисполнения ответчиком обязанности по своевременному внесению арендных платежей истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании долга и пени. При этом расчет суммы долга произведен истцом без учета коэффициента муниципальной поддержки 0,25.
В силу статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 1 статьи 617 Кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 1 статьи 424 указанного Кодекса указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. При этом в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Суд апелляционной инстанции установил и материалами дела подтверждено, что приложением к договору N 424 Комитет в одностороннем порядке установил арендатору Жандармовой Е.А. коэффициент в размере 0,25. Документов, указывающих на отмену либо изменение данного коэффициента, в материалах дела не имеется. Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований для исчисления арендной платы с применением коэффициента 1,0 (предусмотренного пунктом 5 решения Ивановской городской Думы от 25.06.2002 N 137) не имеется.
При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца обоснованно взыскано 27 744 рублей 39 копеек задолженности по арендным платежам за период с 13.02 по 24.06.2008, рассчитанной с применением коэффициента муниципальной поддержки 0,25..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2010 по делу N А82-4063/2009
"...Как видно из документов и установил суд, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (Комитет, арендодатель) и индивидуальный предприниматель Черепинский Григорий Михайлович (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 28.02.2001 N 8904-Г, по условиям которого во временное пользование арендатору переданы нежилые помещения подвала N 89-90 и первого этажа N 19 - 36 общей площадью 211,6 квадратного метра, расположенного по адресу: город Ярославль, Кировский район, проспект Октября, дом 34/21, для использования под кафе.
На основании договора купли-продажи от 18.02.2008 Корюхин В.В. в порядке приватизации стал собственником объекта недвижимости. Право собственности Корюхина В.В. зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 04.04.2008 N 76 АА 664609).
В письме от 11.12.2008 Корюхин В.В. известил Общество об увеличении арендной оплаты до 2 203 200 рублей в год, или 183 600 рублей в месяц, с 01.01.2009 и о внесении в договор аренды соответствующих изменений.
УФРС 23.01.2009 по заявлению арендодателя внесло указанные изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (часть 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пунктах 3.2, 3.3 и 3.4 договора от 28.02.2001 N 8904-Г арендодателю предоставлено право изменения арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля путем направления контрагенту соответствующего уведомления, которое является неотъемлемой частью договора. Разница в оплате по новой арендной плате производится со дня, установленного постановлением мэра.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций ошибочно посчитали, что Корюхин В.В. вправе в одностороннем порядке изменить арендную плату без учета постановления мэра города Ярославля, поскольку смена собственника арендуемого помещения не является основанием для изменения условий договора аренды. По правилам части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (часть 2 названной статьи). Соглашения по изменению условий договора, касательно увеличения размера арендной платы, стороны не достигли.
Корюхин В.В. изменил в одностороннем порядке размер арендной платы с 01.01.2009 с учетом ее рыночной стоимости в нарушение условий договора, поэтому действия УФРС по регистрации этих изменений, противоречат названному законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.08.2009 по делу N А82-14312/2008-72
"...Как видно из документов и установил суд, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (арендодатель, далее - Комитет) и ЗАО "Патриот" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 06.03.2009 N 10867-Г, согласно которому арендатор принимает во временное пользование часть здания, состоящую из нежилых помещений N 1 - 17 общей площадью 246,5 квадратного метра первого этажа здания (литер А), расположенного по адресу: город Ярославль, улица Нефтяников, дом 32, корпус 2, для использования под склад (164,5 квадратного метра) и под офис (82 квадратных метра) (пункт 1.1 договора).
В пункте 3.1 упомянутого договора определен размер арендной платы, которая начисляется в соответствии с постановлением мэра города Ярославля и согласно расчету составляет 364 761 рубль 60 копеек (с учетом НДС) в год или 30 396 рублей 80 копеек (с учетом НДС) в месяц.
В силу пункта 3.2 договора арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлением мэра города Ярославля. Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы (пункт 3.3 договора).
Срок договора установлен с 01.02.2006 по 31.01.2016 (пункт 7.1 договора).
Договор аренды 23.05.2006 зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с постановлением мэра города Ярославля от 22.01.2007 N 178 размер арендной платы с 01.01.2007 составил 426 307 рублей 98 копеек в год (с учетом НДС) или 35 525 рублей 67 копеек в месяц (с учетом НДС).
Впоследствии Предприниматель приобрел у Комитета в собственность названные помещения по договору купли-продажи от 13.08.2007, в пункте 1.3 которого указано, что проданные помещения обременены договором аренды с Обществом сроком до 31.01.2016. На основании названного договора купли-продажи зарегистрирован переход права собственности к Предпринимателю на данную недвижимость с обременением "аренда" (свидетельство о регистрации права от 21.09.2007 серии 76 АА N 593927).
Дворсон А.Р. уведомлением от 22.11.2007 известил ЗАО "Патриот" о повышении арендной платы за аренду указанного объекта недвижимости с 01.02.2008 до 70 000 рублей в месяц в связи с повышением тарифов на коммунальные услуги.
Из документов, представленных в материалы дела, следует, что Общество регулярно вносило арендную плату в размере 30 106 рублей 50 копеек (без учета НДС). Арендная плата за октябрь 2008 года уплачена ответчиком в том же размере.
Посчитав, что Общество не доплатило 39 893 рубля 50 копеек арендной платы за октябрь 2008 года, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В пункте 1 статьи 617 Кодекса установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, заключенного прежним собственником (за исключением изменения в договоре сведений об арендаторе).
Согласно материалам дела контрагенты не пришли к соглашению об изменении размера арендной платы, и Предприниматель увеличил ее размер в одностороннем порядке. Однако смена собственника арендуемого помещения не является основанием для изменения условий договора аренды..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.02.2011 по делу N А19-12466/10
"...Ссылаясь на отказ ответчика внести изменения в договор аренды, ИП Бровченко Ю.О. обратился в суд с настоящим иском.
Правовым обоснованием заявленных требований указаны статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Как верно указал суд апелляционной инстанции, существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды недвижимого имущества, выразившихся в смене арендодателя, не установлено, поскольку, покупая арендуемое ответчиком помещение, истец знал о его обременении долгосрочной арендой до 15.02.2019 и добровольно приобрел данное помещение, став стороной в договоре аренды с ООО "Время". Это дает основание полагать, что ИП Бровченко Ю.О. был согласен на все условия заключенного договора..."

Дальневосточный округ

Примечание: Отказывая в удовлетворении требований о внесении изменений в договор, суд указал в нижеприведенном Постановлении, что смена собственника не является существенным изменением обстоятельств в понимании ст. 451 ГК РФ.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.05.2011 N Ф03-1044/2011 по делу N А24-3910/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 02.09.2004 между открытым акционерным обществом "Согжой" (далее - ОАО "Согжой", арендодатель) и ООО "Согжойторг" (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения в здании торгового центра (помещения NN 1 - 3, 9 - 13, 16 - 48 по техническому паспорту), расположенные по адресу: г. Елизово, ул. Ленина, 30-Б, общей площадью 1131,2 кв. м, основной - 958,9 кв. м.
22.05.2007 между ОАО "Согжой" (продавец) и предпринимателями С.А. Кужим, Л.А. Коваленковой (покупатели) заключен договор купли-продажи нежилых помещений, по условиям которого продавец обязуется передать в общую долевую собственность покупателей, а покупатели принять и оплатить нежилые помещения NN 1 - 5, 8 - 40 общей площадью 1409,1 кв. м, расположенные на первой этаже здания торгового центра, находящегося по адресу г. Елизово, ул. Ленина, 30-Б.
Отказывая в удовлетворения требования истца о внесении изменений в пункты 1.1, 1.2.1, 3.1 договора, арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь статьями 421, 450 - 452 ГК РФ, а также пунктом 5.1 договора, согласно которому договор может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон, исходил из того, что спорный договор не является публичным, следовательно, не порождает обязанность ответчиков заключить предлагаемое истцом дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в обязательном порядке и, кроме того, не содержит условия о возможности изменения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, что согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 13.04.2010 N 1074/10.
В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).
Учитывая положения указанных норм права и условий пункта 1.5 договора, в соответствии с которым реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора, а также отсутствие доказательств наличия совокупности условий для изменения договора аренды в судебном порядке, предусмотренных пунктами 2 и 4 статьи 451 ГК РФ в их взаимосвязи, арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в части внесения изменений в пункты 1.1, 1.2.1 договора..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 26.02.2010 N КГ-А40/714-10 по делу N А40-60487/09-82-334
"...ООО "Юридическое бюро "Право" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО "Армит" об изменении условий договора аренды от 21.06.2007 года N 11116-з в части наименования арендодателя и порядка пересмотра размера арендной платы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.08.2009 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2009 года, исковые требования удовлетворены частично. Суд изменил пункт 1.1 договора; абзац 1 пункта 3.3 договора; абзац 2 пункта 3.3 договора; исключил абзац 2 и абзац 3 пункта 3.1 договора; а также изменил преамбулу договора. В части исковых требований об изменении пункта 3.2 договора отказал в связи с отсутствием правовых оснований.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже муниципального имущества 15.04.2008 года Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (продавец) и ООО "Юридическое бюро "Право" (покупатель) заключили договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого, продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество: нежилые помещения 1-го этажа N 8, 9, 16 - 29, общей площадью 245,80 кв. м, Лит. А, расположенные по адресу: г. Ярославль, проспект Ленина, д. 7.
Указанные помещения по договору от 21.06.2007 года N 11116-з были переданы прежним собственником - Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в аренду ЗАО "Армит", которое было уведомлено о смене собственника арендуемых им нежилых помещений.
В связи с приобретением ООО "Юридическое бюро "Право" недвижимого имущества, сдаваемого ЗАО "Армит" в аренду, и, соответственно, с изменением сведений об арендодателе истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском об изменении условий договора аренды N 11116-з от 21.06.2007 года.
При этом в силу требований п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для внесения изменений в договор аренды, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества, прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене арендодателя в договоре аренды правомерно.
Установив, что предлагаемая истцом редакция п. 3.2 договора меняет ранее определенный сторонами односторонний порядок изменения размера арендной платы и не содержит при этом порядка (формулы) и условий ее расчета либо перерасчета, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для внесения изменений в договор в такой редакции.
Существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды недвижимого имущества, выразившихся в смене арендодателя, судами первой и апелляционной инстанций также не установлено, поскольку, покупая на аукционе арендуемое ответчиком помещение, истец знал о его обременении долгосрочной арендой до 2017 г. и добровольно приобрел данное помещение, став стороной в договоре аренды с ЗАО "Армит". Это дает основание полагать, что ООО "Юридическое бюро "Право" было согласно на все условия заключенного договора.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение и постановление вопреки доводам кассационной жалобы приняты на основании всестороннего, полного и объективного исследования доказательств, представленных в исчерпывающем объеме, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда о применении норм материального права соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.08.2015 N Ф09-4875/15 по делу N А07-6562/2014
"...При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между Комитетом (арендодатель), МУП ПЖРЭТ Демского района города Уфы (балансодержатель) и обществом "Медицинский центр "Валеро" (арендатор) 03.03.2005 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Уфы N 7241, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель совместно с балансодержателем на основании постановления главы администрации города Уфы от 20.10.2004 N 3833 передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование объект муниципального нежилого фонда города Уфы - помещения на первом, втором этажах и в подвале общей площадью 1234,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, Демский р-н, ул. Центральная, 20/1.
Арендатор уплачивает арендную плату за пользование объектом нежилого фонда в пользу арендодателя в размере, определенном соответствующим решением Уфимского городского Совета, действующим на момент внесения платежа, расчет которой своевременно доводится до его сведения арендодателем. Изменение размера и условий оплаты арендной платы является изменением стандартной формы договора присоединения и соглашения к настоящему договору. Перерасчет арендной платы осуществляется с даты направления арендодателем уведомления арендатору об изменении размера и условий оплаты арендной платы (п. 3.1 договора).
Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 19.08.2005 N 181 "О внесении дополнений в приложение N 1 к постановлению Правительства Республики Башкортостан от 04.03.2004 N 35 "Об утверждении перечней имущества, находившегося в собственности г. Уфы, признанного государственной собственностью Республики Башкортостан и передаваемого в ведение Администрации г. Уфы" в вышеназванное приложение N 1 внесены изменения, согласно которым признано государственной собственностью Республики Башкортостан двухэтажное здание общей площадью 1234,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Центральная, 20/1.
Общество "Медицинский центр "Валеро", полагающее, что после перехода права собственности на арендуемое им имущество к Республике Башкортостан размер арендной платы подлежал исчислению по ставкам, используемым Министерством при расчете арендной платы за пользование имуществом, находящемся в государственной собственности Республики Башкортостан, вступило в дело в качестве третьего лица с требованием о взыскании с Управления неосновательного обогащения в виде разницы между фактически уплаченной арендной платой, рассчитанной согласно условиям договора аренды, и арендной платы, исчисленной по правилам, применяемым Министерством, а также о взыскании начисленных на сумму неосновательного обогащения процентов.
Учитывая, что цена за пользование муниципальным недвижимым имуществом не относится к категории регулируемых цен, размер арендных платежей определяется в соответствии с условиями договора аренды.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73), если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, принимая во внимание, что стороны в договоре аренды от 03.03.2005 N 7241 определили порядок исчисления размера арендной платы на основании решения Уфимского городского Совета, действующего на момент внесения платежа, что не противоречит ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и принципу свободы договора, закрепленному в ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также что законом не предусмотрено установление государственными органами и (или) органами местного самоуправления цены за пользование помещениями, находящимися в государственной или муниципальной собственности, пришли к правильному выводу о сохранении согласованной в договоре аренды методики исчисления арендной платы на основании нормативных правовых актов органа местного самоуправления, поскольку доказательств внесения сторонами соответствующих изменений в договор аренды, в том числе в связи со сменой арендодателя, не представлено.
Следовательно, поскольку третьим лицом не доказано, что арендные платежи уплачены в большем размере, чем это предусмотрено договором аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что общество "Медицинский центр "Валеро" не доказало возникновение на стороне Управления неосновательного обогащения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.06.2010 N Ф09-3962/10-С6 по делу N А50-32589/2009
"...Как установлено судами, между обществом с ограниченной ответственностью "Корпорация "Перспектива" и обществом "Кама-Ритэйл" заключен договор аренды 25.09.2007 N 394 части нежилых помещений в подвале и на 1-м этаже кирпичного дома, находящихся по адресу: г. Пермь, ул. Мира, д. 69.
На основании договора купли-продажи от 18.12.2008, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Корпорация "Перспектива" (продавец) и предпринимателями Плотниковым Д.А., Плотниковой Т.С. (покупатели), к последним в общую долевую собственность перешло право собственности на нежилые помещения в подвале и на 1-м этаже кирпичного дома, находящемся по адресу: г. Пермь, ул. Мира, д. 69, по 1/2 доли каждому.
Общество "Корпорация "Перспектива" 15.01.2009 уведомило общество "Кама-Ритэйл" о смене собственника и необходимости перечисления платежей по арендной плате по новым реквизитам. При этом было указано, что предприниматель Плотников Д.А. применяет упрощенную систему налогообложения, в связи с чем при начислении арендных платежей и выставлении счетов сумма НДС не выделяется.
После получения данного уведомления общество "Кама-Ритэйл", посчитав, что поскольку предприниматель Плотников Д.А. не является плательщиком НДС, то обязанность по внесению арендной платы в размере, согласованном сторонами при заключении договора, изменилась в сторону уменьшения на сумму НДС. В связи с этим общество "Кама-Ритэйл" в период с февраля по октябрь 2009 года уплачивал 610 169 руб. 49 коп. арендной платы в месяц, за апрель 2009 года он уплатил 464 909 руб. 79 коп.
В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Апелляционный суд указал, что при перемене лица на стороне арендодателя обязанность арендатора уплачивать арендную плату в размере, предусмотренном договором, не изменилась. Оснований для изменения арендной платы в одностороннем порядке, установленных договором либо Гражданского кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом деле не имеется.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что изменение налоговых обязанностей арендодателя не является основанием для изменения цены гражданско-правового договора аренды.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также погашение арендатором части задолженности в сумме 145 259 руб. 70 коп., суд апелляционной инстанции признал правомерными требования о взыскании с общества "Кама-Ритэйл" части задолженности в размере 1 208 135 руб. 61 коп. за период с февраля 2009 года по декабрь 2009 года..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.02.2008 N Ф09-901/08-С6 по делу N А76-6588/2007
"...В результате проведенных торгов предприниматель Расторопов Н.И. приобрел у муниципального образования "Чебаркульский городской округ" спорное нежилое помещение в собственность по договору купли-продажи от 22.05.2006 для предпринимательских целей.
В п. 1.3 договора купли-продажи от 22.05.2006 отражено, что встроенное нежилое помещение N 71 общей площадью 101,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Чебаркуль, ул. Ленина, д. 37, передано во временное владение и пользование по договору аренды от 01.01.2004 N 36 предпринимателю Гавловской Т.И. сроком до 31.03.2008.
Переход права собственности продавца к покупателю на нежилое помещение зарегистрирован в установленном законом порядке.
Предприниматель Расторопов Н.И. 21.11.2006 направил в адрес предпринимателя Гавловской Т.И. проект соглашения от 21.11.2006 об изменении условий договора аренды N 36, в котором п. 2.3 договора аренды изложен в редакции с учетом изменения размера арендных платежей - 43340 руб. в месяц с 01.01.2007.
Письмами от 21.11.2006, 12.01.2007 предприниматель Расторопов Н.И. уведомлял арендатора об изменении размера арендной платы, который с 01.01.2007 составляет 43340 руб. в месяц.
Поскольку предприниматель Гавловская Т.И. не согласилась с предложением арендодателя об изменении размера арендной платы, внесла арендную плату за январь 2007 г. в сумме 10679 руб., предусмотренной договором аренды N 36, предприниматель Расторопов Н.И. обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.
Условиями договора аренды N 36 в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2006 предусмотрено, что арендная плата подлежит корректировке не более одного раза в год в соответствии с порядком сдачи в аренду и определения величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом (п. 2.4 договора аренды).
Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Следовательно, условия договора аренды, касающиеся определения размера арендной платы (п. 2.1, 2.4 договора аренды), являются обязательными для нового собственника имущества, к которому перешли права и обязанности арендодателя.
Изменение договора возможно в порядке, установленном ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку изменения в договор аренды N 36 в установленном законом порядке не производились, оснований для применения размера арендной платы 550 руб. за 1 кв. м в месяц, установленного предпринимателем Растороповым Н.И., не имеется. Арендатором арендная плата вносилась в размере, установленном договором аренды N 36, следовательно, исковые требования удовлетворению не подлежат.
Довод заявителя о том, что имущество выбыло из муниципальной собственности, он как собственник имущества вправе в одностороннем порядке самостоятельно определять размер арендной платы, отклоняется, поскольку факт выбытия из муниципальной собственности нежилого помещения не изменяет условия договора. Наличие в договоре условия, предусматривающего установление размера арендной платы в соответствии с Порядком сдачи в аренду и определения величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом, не противоречит действующему законодательству, поэтому довод заявителя о том, что Положение в части определения ставок арендной платы применимо только к муниципальному имуществу, основан на ошибочном толковании закона..."

3. Возможность сохранения договора аренды при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица

В судебной практике встречаются случаи, когда арендатор фактически продолжает пользоваться имуществом при прекращении деятельности арендодателя - юридического лица, контрагента по договору. Суды подобные ситуации разрешают на основании правил о правопреемстве прав и обязанностей.
При этом судебная практика исходит из того, что при ликвидации юридического лица в соответствии с п. 1 ст. 61 ГК РФ права и обязанности арендодателя к другому лицу не переходят. Напротив, при прекращении деятельности арендодателя - юридического лица в связи с его реорганизацией (ст. 57 ГК РФ) права и обязанности арендодателя переходят в соответствии с правилами о правопреемстве, которые установлены ст. 58 ГК РФ.

3.1. Вывод из судебной практики: При ликвидации арендодателя - юридического лица нормы п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон не применяются.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 07.10.2010 по делу N А12-23136/2009
"...Полагая, что дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка от 04.12.2000 заключено с нарушением норм действующего законодательства, поскольку договор аренды прекратил свое действие в связи с ликвидацией Волгоградского областного унитарного сельскохозяйственного опытно-производственного предприятия "Себряковское", и земельный участок используется без правовых к тому оснований, администрация обратилась с исковым заявлением о признании дополнительного соглашения от 21.11.2006 N 2 недействительным и взыскании с ответчика неосновательного обогащения за пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Признавая дополнительное соглашение от 21.11.2006 N 2 к договору аренды земельного участка от 04.12.2000 недействительным, суд апелляционной инстанции правомерно сослался на положения статей 61, 419, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку согласно пункту 1 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
При разрешении возникшего спора суд апелляционной инстанции правомерно указал на невозможность применения к спорным правоотношениям пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Применение указанной нормы рассчитано на случаи перехода права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) к другому лицу в порядке наследственного правопреемства, на основании договора обладателя вещного права с контрагентом, либо административного акта, допускающего универсальное правопреемство. Ликвидация юридического лица не влечет такого правопреемства, поэтому в силу статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 04.12.2000, прекратил свое действие без перехода прав и обязанностей по нему к другим лицам..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.06.2006 N Ф08-1430/06 по делу N А53-18321/2005-С4-41
"...Как видно из материалов дела, по договору от 01.04.02 комитет передал предприятию в хозяйственное ведение муниципальное имущество - помещения площадью 2085,4 кв. м в здании литера А, п/А, расположенном по адресу г. Азов, Петровский бульвар, 7. В тот же день подписан акт приема-передачи имущества.
09.07.03 глава администрации г. Азова принял постановление N 980 о ликвидации предприятия...
14.04.05 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации предприятия.
...Суд апелляционной инстанции неправомерно руководствовался пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Применение указанной нормы рассчитано на случаи перехода права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) к другому лицу в порядке наследственного правопреемства, на основании договора обладателя вещного права с контрагентом, либо административного акта, допускающего универсальное правопреемство. Ликвидация юридического лица не влечет такого правопреемства, поэтому в силу статьи 419 Гражданского кодекс Российской Федерации договор аренды от 29.12.04, заключенный между предприятием и обществом, прекратил свое действие без перехода прав и обязанностей по нему к другим лицам..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 11.06.2004 N А64-99/04-8
"...ГУП "Виктория" ликвидировано в рамках дела о признании банкротом (дело N 64-5426/00-2) и исключено из государственного реестра. Данное обстоятельство подтверждено свидетельством N 2026800885736 от 09.09.2002.
Ввиду этого ранее находившиеся в пользовании ГУП "Виктория" земельные участки общей площадью 7243 га Постановлением администрации Тамбовского района от 10.11.2002 N 2470 включены в фонд перераспределения земель Тамбовского района.
Постановлением администрации Тамбовского района N 2471 от 10.11.2002 названный земельный участок передан в пользование ОАО "Тамбовмясопродукт". С указанным юридическим лицом заключен договор аренды N 81 от 10.11.2002 указанного земельного участка.
Полагая, что данный договор нарушает права и законные интересы КФХ "Малютка" и КФХ "Юг", поскольку они являются арендаторами земельных участков площадью 598,6 га и 867,2 га соответственно в границах земель ГУП "Виктория", истцы обратились с настоящим требованием в суд.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно основывался на следующем.
Согласно п. 1 ст. 61 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
В соответствии со ст. 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается с ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Приняв во внимание названные нормы права, суд пришел к правильному выводу о том, что обязательства ликвидированного ГУП "Виктория" в качестве арендодателя в отношении истцов прекратились с момента внесения записи в государственный реестр, т.е. с 09.09.2002.
Основываясь на данном выводе и на том обстоятельстве, что с новым арендатором соответствующих договоров истцы не заключили, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.
Довод истцов о том, что смена арендодателя не является основанием для изменения или прекращения договоров аренды в силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции, поскольку положения данной правовой нормы не применимы к спорным правоотношениям, т.к. юридическое лицо, выступавшее арендодателем, было ликвидировано, следовательно смены арендодателя не произошло..."

3.2. Вывод из судебной практики: При ликвидации арендодателя - унитарного предприятия (государственного или муниципального учреждения) применяются нормы п. 1 ст. 617 ГК РФ "Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон".

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 11408/10 по делу N А56-24300/2009
"...Между СКО "Ингрия" (арендодателем) и межотраслевым объединением по туристским и коммерческим связям "Ингрия" (правопредшественником общества "Центр Плюс", арендатором) 03.10.1991 заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Ленинград, наб. канала Грибоедова, д. 26, общей площадью 845 кв. метров, сроком действия 49 лет. Помещения переданы арендатору по актам приема-передачи от 03.10.1991. Дополнительным соглашением от 15.04.2000 в договор внесены изменения, в соответствии с которыми арендатор принимает в аренду спорные помещения.
Федеральным агентством по культуре и кинематографии издан приказ от 13.09.2006 N 452 о ликвидации ФГУК "Ингрия" без передачи спорных помещений в оперативное управление или на праве хозяйственного ведения иному юридическому лицу.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 31.07.2008 N 2198 ФГУК "Ингрия" ликвидировано.
Удовлетворяя самостоятельное требование КУГИ о выселении общества из спорных помещений, суды исходили из того, что в силу пункта 1 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. В связи с тем, что ФГУК "Ингрия", являвшееся арендодателем спорных помещений, ликвидировано, договор аренды от 03.10.1991 прекращен согласно статье 419 Кодекса. Следовательно, общество занимает нежилые помещения без правовых оснований и подлежит выселению.
В соответствии со статьями 61 - 63 Кодекса ликвидация юридического лица сопровождается переходом права собственности на имущество этого юридического лица к другим лицам: при продаже имущества в случае недостаточности у ликвидируемого юридического лица денежных средств для удовлетворения требований кредиторов либо к его учредителям (участникам). В этом случае в силу пункта 1 статьи 617 Кодекса обременение вещных прав на имущество в виде аренды сохраняется.
Поэтому, вступая в арендные отношения с государственным, муниципальным учреждением или унитарным предприятием, за которым арендуемое имущество было закреплено на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, арендатор вправе рассчитывать на сохранение за ним права аренды, как и в случае установления арендных отношений с иным юридическим лицом, основанным на частном капитале.
Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
Дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 25.11.2010 N ВАС-11408/10 по делу N А56-24300/2009
"...Между СКО "Ингрия" (правопредшественник СКУ "Ингрия", в последующем - ФГУК "Ингрия", арендодатель) и межотраслевым объединением по туристским и коммерческим связям "Ингрия" (правопредшественник акционерного общества закрытого типа "Ингрия", в последующем - ООО "Центр Плюс", арендатор) 03.10.91 заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Ленинград, наб. канала Грибоедова, д. 26, общей площадью 845 кв. м, сроком действия 49 лет. Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 03.10.91. Дополнительным соглашением от 15.04.2000 в названный договор внесены изменения, в соответствии с которыми арендатор принимает в аренду нежилые помещения 1Н, 3Н, 4Н, 5Н, 6Н и 7Н общей площадью 932,1 кв. м по указанному адресу.
Федеральным агентством по культуре и кинематографии издан приказ от 13.09.2006 N 452 о ликвидации федерального государственного учреждения культуры "Ингрия" (далее - ФГУК "Ингрия").
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 31.07.2008 N 2198 ФГУК "Ингрия" ликвидировано, в связи с чем суд пришел к выводу о прекращении арендных отношений в связи с ликвидацией арендодателя в соответствии со статьей 419 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга на нежилые помещения, находящиеся по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала Грибоедова, дом 26, литера А, помещения 1Н, 3Н, 4Н, 5Н, 6Н, 7Н, о чем 31.08.2009 выдано свидетельство серии 78-АД N 368996.
Из изложенного следует, что в отношении спорного имущества действительно произошел переход права собственности от Российской Федерации к городу Санкт-Петербургу. Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды т.е. спорное имущество перешло в собственность города Санкт-Петербурга с обременением арендными отношениями.
При таких обстоятельствах вывод суда о прекращении арендных отношений в связи с ликвидацией унитарного предприятия, владеющего на праве оперативного управления объектом аренды при наличии согласия собственника, неправомерен..."

3.3. Вывод из судебной практики: При реорганизации арендодателя - юридического лица положения п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон применяются, если арендуемое имущество передано правопреемнику в соответствии со ст. 58 ГК РФ, регулирующей правопреемство при реорганизации юридических лиц.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 14.10.2009 N КГ-А40/9051-09 по делу N А40-80298/08-6-620
"...В то же время, в соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 10.03.2007 N 272-р ГУП "ОЗ "ВНИФТРИ" было реорганизовано путем присоединения к ФГУП "ВНИИФТРИ" (запись в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности ГУП "ОЗ "ВНИФТРИ" от 08.10.2008 N 2075044034250).
По Акту приема-передачи здания (сооружения) от 31.08.2007 г. здание УПК было передано истцу.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, получателем арендной платы по вышеуказанному договору с 01 января 2008 года является истец.
Вместе с тем, суды обеих инстанций также установили, что письмом от 29.04.2008 г. N 01-14/2033 ответчик был уведомлен о состоявшейся реорганизации ГУП "ОЗ "ВНИФТРИ" и замены получателя арендных платежей на ФГУП "ВНИИФТРИ".
Доводам кассационной жалобы со ссылкой на нормы статей 382, 385 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что ответчик не обязан был оплачивать истцу арендные платежи, поскольку ему как арендатору не было предоставлено доказательств замены ГУП "ОЗ "ВНИИФТРИ" на ФГУП "ВНИИФТРИ" была дана надлежащая оценка апелляционным судом и обоснованно эти доводы были отклонены как несостоятельные.
Право хозяйственного ведения на сданный в аренду объект возникло у истца в порядка универсального правопреемства, в результате реорганизации в форме присоединения, с момента фактической передачи ему этого здания (ст. 58, п. 1 ст. 129, п. 1 ст. 299 ГК РФ), о чем ответчик был письменно уведомлен, с подробным изложением обстоятельств реорганизации, и в случае сомнения арендатор в целях надлежащего исполнения своих обязательств по договору аренды, вправе был затребовать у истца необходимые документы..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.06.2008 по делу N А56-29481/2007
"...Как следует из материалов дела, Предприятие (арендодатель) и РОД "Молодые спасатели" (арендатор) с согласия собственника заключили договор от 28.02.2001 N 1 аренды здания общей площадью 828,2 кв. м, являющегося собственностью Российской Федерации и находящегося в хозяйственном ведении Предприятия, по указанному выше адресу сроком на 10 лет с момента государственной регистрации договора для использования под Центр молодых спасателей согласно Положению.
05.05.2006 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании Общества и прекращении деятельности Предприятия в связи с реорганизацией путем преобразования.
КУГИ и РОД "Молодые спасатели" заключили дополнительное соглашение от 19.06.2007 к названному договору, изменив его номер на N 15-Ф006830, наименование арендодателя, а также изложив в существенно измененной редакции некоторые разделы и пункты договора...
Отменяя в части решение арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд посчитал, что договорные отношения между сторонами прекратились в связи с ликвидацией стороны в обязательстве - Предприятия, применив к спорным отношениям статью 419 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кассационная инстанция находит указанные выводы суда не соответствующими нормам материального права.
Согласно статье 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора).
В силу статей 57, 58 Гражданского кодекса Российской Федерации преобразование юридического лица является одним из способов реорганизации, в результате которого юридическое лицо одного вида преобразовывается в юридическое лицо другого вида (изменяется организационно-правовая форма юридического лица) с переходом к вновь возникшему юридическому лицу прав и обязанностей реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом. Юридическое лицо считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.
Согласно статье 61 того же Кодекса ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" открытое акционерное общество, созданное путем преобразования унитарного предприятия, становится правопреемником этого унитарного предприятия в соответствии с передаточным актом, составленным в порядке, предусмотренном статьей 11 названного Федерального закона, со всеми изменениями в составе и стоимости имущественного комплекса унитарного предприятия, произошедшими после принятия решения об условиях приватизации имущественного комплекса этого унитарного предприятия.
Таким образом, вывод апелляционного суда о том, что Предприятие было ликвидировано, не соответствует имеющимся в деле доказательствам и указанным выше положениям законодательства. Переход к вновь возникшему юридическому лицу прав и обязанностей преобразуемого юридического лица не в полном объеме не свидетельствует о том, что имеет место ликвидация юридического лица. В связи с изложенным не имелось оснований для применения статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с преобразованием Предприятия в Общество и оставлением здания по спорному адресу в федеральной собственности в отношении этого объекта прекратилось право хозяйственного ведения. Однако прекращение права хозяйственного ведения не влечет прекращения обременения имущества правом аренды, возникшим на основании договора аренды от 28.02.2001, заключенного в соответствии с действующим законодательством.
В таком случае к указанному договору может быть применен пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В данных обстоятельствах в силу закона произошел переход полномочий на сдачу имущества в аренду от субъекта права хозяйственного ведения в связи с прекращением этого права к собственнику, что не должно неблагоприятно отражаться на правах арендатора. К тому же из пункта 8.1 договора от 28.02.2001 не следует, что под указанным в нем дополнительным соглашением понимается соглашение о передаче прежним арендодателем - Предприятием - своих прав и обязанностей новому арендодателю..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 15.03.2013 по делу N А14-7352/2012
"...20.12.2011 ООО "Воронежинвестстрой" реорганизовано в форме выделения из него ООО "СМ-Девелопмент" и ООО "Спектр".
В соответствии с разделительным балансом, утвержденным решением внеочередного собрания участников ООО "Воронежстройинвест" 01.11.2011 и актом приема-передачи от 20.12.2011 к ООО "СМ-Девелопмент" перешли права на нежилое помещение в лит. 1А, 1Б общей площадью 3 758,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, проспект Патриотов, 3а, в котором находится арендуемое ответчиком помещение.
Право собственности на данное нежилое помещение зарегистрировано за ООО "СМ-Девелопмент" 27.01.2012 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 36-АГ 535657.
29.12.2011 истец сообщил ответчику о реорганизации арендодателя и переходе к нему прав и обязанностей по договору аренды N Д-5/01/2008 от 21.01.2008.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при реорганизации юридического лица право собственности на недвижимое имущество переходит к правопреемнику с момента завершения реорганизации юридического лица.
С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что право собственности ООО "СМ-Девелопмент" на нежилое помещение в лит. 1А, 1Б общей площадью 3 758,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, проспект Патриотов, 3а, возникло 20.12.2011 - с даты регистрации вновь образованного лица. Таким образом с указанной даты ООО "СМ-Девелопмент" является арендодателем по спорному договору..."

4. Возможность сохранения незарегистрированного договора аренды, подлежащего государственной регистрации, в случае, если новый собственник знал о таком договоре

В соответствии с положениями п. 1 ст. 617 ГК РФ переход к другому лицу права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Возникает вопрос о том, какие последствия для арендатора повлечет за собой смена собственника арендованного имущества, если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован в установленном порядке.

4.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, сохраняет силу после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными)
"...4. Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.
Предприниматель А. обратился в арбитражный суд с иском об освобождении предпринимателем Н. здания склада.
Истец указывал, что купил спорное здание, не обремененное чьими-либо правами, у муниципального образования. Право истца зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Ответчик возражал против иска, ссылаясь на заключенный с муниципальным образованием договор долгосрочной аренды склада, который хотя и не прошел государственную регистрацию, но исполнялся сторонами в течение трех лет, и его срок еще не истек. Поэтому, по мнению ответчика, в силу статьи 617 ГК РФ договор продолжает действовать, и он может требовать от истца государственной регистрации сделки на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ.
Суд иск удовлетворил, указав следующее.
Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.
По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
Поскольку из материалов дела следовало, что истец в момент заключения договора купли-продажи не знал о договоре аренды (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали, при осмотре склада представитель продавца заверил покупателя об отсутствии каких-либо обременений), то в отношении его соглашение муниципального образования и ответчика не имеет силы.
В другом деле покупатель здания обратился с иском о выселении арендатора, использующего здание на основании долгосрочного договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию.
Ответчик возражал против иска, ссылаясь на неправомерное поведение истца, который, приобретая здание, был поставлен продавцом (арендодателем) и ответчиком в известность о наличии незарегистрированного долгосрочного договора аренды.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, сославшись на то, что согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор считается незаключенным и не может затрагивать права третьего лица - покупателя.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске о выселении отказал на основании следующего.
Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.05.2014 по делу N А53-6286/2013
"...Предприниматель Игуменов М.А. обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к предпринимателю Богатыревой Е.С. и ООО "Ростов-Партнер" о государственной регистрации договора аренды от 26.10.2012.
Предприниматель Богатырева Е.С. предъявила предпринимателю Игуменову М.А. иск о взыскании 850 735 рублей неосновательного обогащения, из которых 819 677 рублей - плата за фактическое пользование помещениями с 06.12.2012 по 31.07.2013, 4399 рублей 35 копеек - услуги электросвязи, 8942 рубля 09 копеек - услуги по вывозу мусора, 949 рублей 72 копейки - водоснабжение, 9781 рубль 81 копейка - стоимость услуг управляющей компании (уточненные требования).
Определением от 18.06.2013 дела по названным искам объединены в одно производство.
Решением от 02.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.12.2013, в иске Игуменову М.А. отказано; по иску Богатыревой Е.С. с Игуменова М.А. в ее пользу взыскано 842 799 рублей 28 копеек неосновательного обогащения и 19 852 рубля 49 копеек судебных расходов. Отказ в государственной регистрации договора аренды недвижимости между обществом "Ростов-Партнер" и Игуменовым М.А. суды мотивировали тем, что до продажи помещений Богатыревой Е.С. договор аренды не был зарегистрирован и в силу этого не является заключенным. По незаключенному договору у арендатора в отношении нового собственника не возникает права требовать продолжения арендных отношений. Установив, что до регистрации за Богатыревой Е.С. права собственности Игуменов М.А. вступил в фактическое пользование помещениями и впоследствии продолжал ими пользоваться до 31.07.2013, суды пришли к выводу о наличии у него неосновательного обогащения, размер которого (105 тыс. рублей в месяц) подтвержден заключением судебной экспертизы, проведенной по ходатайству Игуменова М.А.
Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, в частности, что, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Правила статьи 651 ГК РФ о моменте, с которого договор аренды недвижимости считается заключенным, означают, что договор аренды, существенные условия которого сторонами согласованы, но государственная регистрация не осуществлена, порождает не все последствия, на которые он направлен. Такой договор с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям влечет правовые последствия между ними. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, требовать выселения арендатора или игнорировать соглашение о размере арендной платы. В то же время незарегистрированный договор не может оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, так как целью государственной регистрации является создание возможности для третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника. Исключением из этого правила являются случаи, когда покупатель недвижимости в момент приобретения знал о наличии договора аренды, несмотря на отсутствие государственной регистрации, и, приобретая имущество, фактически выразил согласие на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды (пункт 4 информационного письма от 25.02.2014 N 165).
Таким образом, Игуменов М.А. имел по отношению к стороне договора аренды (ООО "Ростов-Партнер") право требовать государственной регистрации договора и соблюдения его условий, однако не реализовал это право до отчуждения имущества новому собственнику. По отношению к Богатыревой Е.С., не являющейся стороной договора аренды, указанное право отсутствует, поскольку Игуменов М.А. не представлял доказательств наличия у покупателя информации о договоре аренды и не ссылался на такие обстоятельства в обоснование своего иска.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов..."

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

	См. также: Важнейшая практика по ст. 618 ГК РФ	

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 618 ГК РФ

1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на прекращение в этом случае договора субаренды >>>
2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды >>>
3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды >>>
4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды >>>
5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды >>>
6. Порядок уплаты субарендных платежей при досрочном прекращении договора аренды >>>
7. Необходимость извещения субарендатора о досрочном прекращении договора аренды >>>
8. Примеры хозяйственных споров, в которых суд применил ст. 618 ГК РФ исходя из ее буквального содержания >>>

1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на прекращение в этом случае договора субаренды

В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды, если иное не предусмотрено условиями данного договора, влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. На практике возникают споры о том, имеет ли значение основание досрочного прекращения договора аренды для прекращения договора субаренды по п. 1 ст. 618 ГК РФ.

1.1. Вывод из судебной практики: Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды независимо от основания досрочного прекращения договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 08.08.2007 N Ф09-6146/07-С6 по делу N А60-35596/2006
"...В соответствии с п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Судами установлено, что дополнительными соглашениями от 30.12.2004 стороны договоров аренды земельных участков от 15.08.2003 N Т447/0608 и от 25.09.2003 N Т529/0608 изменили сроки действия указанных договоров и установили их с 01.07.2003 по 01.02.2005.
Учитывая указанные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что в данном случае отсутствовало досрочное прекращение договоров аренды, так как они были прекращены в срок, согласованный сторонами путем заключения дополнительных соглашений, в связи с чем право на заключение договора аренды на условиях и в порядке, предусмотренных ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, у общества "Тройвир" не возникло.
Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций является ошибочным и основан на неправильном толковании судами норм материального права, поскольку последствия досрочного прекращения договора аренды в результате изменения срока его действия и его прекращения по иным основаниям являются одними и теми же..."

2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды

В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды, если иное не предусмотрено условиями данного договора, влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Судебная практика разъясняет, в каких случаях данное право субарендатора может быть ограничено.

2.1. Вывод из судебной практики: Если к моменту досрочного прекращения договора аренды договор субаренды был возобновлен на неопределенный срок, то субарендатор не имеет права на заключение договора аренды по правилам пункта 1 ст. 618 ГК РФ (о заключении договора в пределах оставшегося срока субаренды).

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 4381/11 по делу N А40-168376/09-89-1159
"...Соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества "Солянка 1/2" права требования заключения с департаментом договора аренды до 07.07.2016, суд кассационной инстанции исходил из существования на момент расторжения договора от 07.07.1991 N 48 другого договора субаренды нежилых помещений между жилтовариществом и обществом (договор от 25.02.2008 N 01/01-кр).
В то же время положения пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса направлены на достижение разумного баланса интересов арендодателя и субарендатора, владевшего и пользовавшегося имуществом на момент расторжения договора аренды.
Поэтому, предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды. Причем данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 28.11.2011 по делу N А40-152208/10-82-1262
"...ЗАО "Спутник-Круиз" на основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявило настоящий иск об обязании Департамента заключить договор аренды помещений общей площадью 197,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Солянка, д. 1/2 (строение 1): 1-ый этаж, помещение N VIII, комнаты 1 - 3, помещение N VII антресоли первого этажа, комнаты 1 - 7, ссылаясь на то, что является субарендатором указанных нежилых помещений в соответствии с договором субаренды N 2 от 15.01.2001.
Как следует из вышеназванного договора субаренды N 2 от 15.01.2001, данный договор заключен на срок 11 месяцев, срок субаренды исчисляется с момента подписания сторонами Акта о передаче имущества в субаренду, являющегося неотъемлемым приложением к настоящему договору (пункты 1.4, 1.5 договора).
Согласно акту передачи помещений (приложение N 2 к договору субаренды), помещения, являющиеся предметом субаренды по договору N 2 от 15.01.2001, переданы субарендодателем субарендатору 15.01.2001.
Сторонами договора субаренды N 2 от 15.01.2001 иной срок субаренды не согласован.
Законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества.
Предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды. Данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Указанная практика применения пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 N 4381/11 (размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://www.arbitr.ru 29.09.2011).
При указанных обстоятельствах вывод судов о наличии у ЗАО "Спутник-Круиз" права на заключение договора аренды с Департаментом на срок до 07.07.2016 сделан при неправильном применении пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса, исковые требования удовлетворению не подлежат.
Судами установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильно применены нормы материального права, в связи с чем суд кассационной инстанции считает обжалуемые решение и постановление подлежащими отмене в соответствии с частью 1 статьи 288, пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимает новое решение об отказе в иске..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 17.12.2009 N Ф10-5527/09 по делу N А62-2749/2008
"...Ссылаясь на то, что у ООО "Бахус-Ойл" как у субарендатора земельного участка имеется преимущественное право на заключение с администрацией г. Смоленска нового договора аренды земельного участка сроком до 25.07.2009 - даты истечения срока действия договора аренды N 4927 от 25.08.2004, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Вместе с тем, учитывая, что стороны не прекращали сложившиеся правоотношения, договор субаренды N 2са/6 от 30.06.2006 был возобновлен на неопределенный срок.
Суды первой и апелляционной инстанций, рассматривая настоящее дело, правомерно указали, что отношения, связанные с субарендой спорного земельного участка площадью 2 241 кв. м, кадастровый номер 67:27:001 30 15:0001 между СМУП "Заднепровский продовольственный рынок" и ООО "Бахус-Ойл", были основаны на договоре субаренды N 2са/6 от 30.06.2006, возобновленном на неопределенный срок.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Таким образом, действие договора субаренды при отсутствии в нем указания на конкретную дату его прекращения, в том числе возобновленного на неопределенный срок, напрямую зависит от срока действия основного договора аренды.
Суды пришли к обоснованному выводу о том, что действие договора субаренды от 30.06.2006 N 2са/6, возобновленного на неопределенный срок, также прекращено с момента расторжения договора аренды.
По смыслу статьи 618 ГК РФ права субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. У истца в рассматриваемом случае такого преимущественного права не возникло, поскольку он использовал земельный участок на основании договора субаренды, продленного на неопределенный срок и прекратившего свое действие одновременно с основным договором аренды, а не на основании договора субаренды со сроком действия, окончившимся позднее, чем дата прекращения основного договора.
При таких обстоятельствах у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований..."

2.2. Вывод из судебной практики: Для заключения договора аренды государственного (муниципального) имущества между арендодателем и субарендатором - субъектом малого предпринимательства в соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ не требуется проведения конкурса (аукциона).

Примечание: В рассмотренном ниже деле суд при вынесении решения применил ч. 4 ст. 53 Федерального закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.05.2011 по делу N А05-7559/2010
"...Как следует из материалов дела, муниципальное образование "Порожское" (далее - МО "Порожское") и Компания заключили договор от 01.03.2008 аренды трактора Т-150, находящегося в нерабочем состоянии, с условием о проведении арендатором капитального ремонта арендованного транспортного средства своими силами и за свой счет. Согласно пункту 2.1 договора он вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи и действует в течение пяти лет.
По договору от 01.05.2008 Компания передала Обществу трактор в субаренду без экипажа на срок по 01.03.2013. Передача имущества оформлена актом от 01.05.2008.
Уведомлением от 07.12.2008 (в тексте уведомления указано "07.12.2009") Компания сообщила Администрации и Обществу о расторжении с 01.01.2009 договора аренды от 01.03.2008.
МО "Порожское" и Общество заключили договор от 01.01.2009 аренды того же транспортного средства, находящегося в нерабочем состоянии, без экипажа сроком на пять лет с аналогичным условием о проведении арендатором капитального ремонта арендованного транспортного средства своими силами и за свой счет.
Прокурор, ссылаясь на заключение договора от 01.01.2009 в нарушение статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" без проведения конкурса или аукциона, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора от 01.01.2009) заключение договоров аренды муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, которые к рассматриваемому спору не относятся.
В соответствии со статьей 618 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае досрочного прекращения договора аренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Положения названной статьи направлены на защиту интересов добросовестного субарендатора путем предоставления ему возможности продолжить использование имущества на прежних условиях. При этом указание в данной статье на необходимость соответствия условий договора аренды, заключаемого с субарендатором, условиям прекращенного договора аренды свидетельствует о том, что фактически в отношениях по использованию сданного в аренду имущества происходит только замена арендатора при сохранении всех ранее определенных условий пользования. В то же время право на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды предоставлено только субарендатору.
Общество в подтверждение того, что относится к субъектам малого или среднего предпринимательства, представило в дело соответствующие документы.
С учетом изложенного кассационная инстанция находит, что суд первой инстанции, проанализировав правоотношения сторон и заключенные в отношении спорного трактора договоры аренды, пришел к правильному выводу о возможности применения в данном случае части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции". Кроме того, суд обоснованно принял во внимание, что спорное транспортное средство было передано в аренду в нерабочем состоянии, без документов, восстановлено и отремонтировано за счет арендатора; доказательства того, что трактор мог быть сдан в аренду на более выгодных для муниципального образования условиях, что заключением оспариваемого договора были нарушены чьи-либо права и законные интересы и удовлетворение иска обеспечит восстановление таких нарушенных прав, не представлены; возложение на Общество, получившее транспортное средство в состоянии, не пригодном для эксплуатации, обязанности возвратить Администрации отремонтированный трактор не свидетельствует о приведении сторон сделки в первоначальное положение и о возврате каждой из них другой стороне полученного по сделке.
При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что заключение договора от 01.01.2009 без проведения конкурса или аукциона в рассматриваемом споре не может служить достаточным основанием для признания договора недействительным и применения последствий его недействительности..."

2.3. Вывод из судебной практики: После прекращения договора аренды государственного (муниципального) имущества субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды такого имущества, но только при условии проведения конкурса (аукциона). В противном случае новый договор является недействительным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.2011 по делу N А27-13978/2010
"...Как следует из материалов дела, 20.05.2005 между КУМИ (арендодатель) и ООО "Далекс" (арендатор) был заключен договор N 6 аренды объекта муниципального нежилого фонда города Кемерово - нежилого здания общей площадью 4 903 кв. м (в том числе площадь подвала - 568,5 кв. м), расположенного по адресу: город Кемерово, улица Дзержинского, 2, на срок с 01.07.2005 по 01.07.2025.
В свою очередь ООО "Далекс" по договору субаренды от 03.03.2010 N 02СА-03/10 передало часть помещений общей площадью 4 705,95 кв. м (в том числе площадь подвала 569,5 кв. м) в субаренду ООО "Арт-Сервис" с 03.03.2010 по 02.02.2016. Договор субаренды зарегистрирован.
После передачи части имущества в субаренду соглашением от 19.03.2010 КУМИ и ООО "Далекс" расторгли договор аренды от 20.05.2005 N 6.
Занимаемые по договору субаренды помещения переданы КУМИ в аренду ООО "Арт-Сервис" на основании договора от 22.03.2010 N 10153, в соответствии с которым срок действия договора установлен с 19.03.2010 по 02.02.2016. Договор зарегистрирован.
Суд кассационной инстанции, исходя из установленных обстоятельств заключения договора от 22.03.2010 N 10153 считает, что отсутствуют правовые основания для признания действительными возникших между КУМИ и ООО "Арт-Сервис" правоотношений по аренде муниципального имущества без соблюдения порядка, предусмотренного пунктом 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Таким образом, данной нормой закреплено общее правило о порядке заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества - по результатам проведения конкурсов или аукционов. Из данного общего правила статьей 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрены исключения. В частности, исключением является предоставление указанных прав на такое имущество на основании федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом (пункт 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
Согласно пункту 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Данная норма не относится к числу исключений, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, отсылающим к нормам федеральных законов.
Исходя из положений пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, досрочное прекращение договора аренды от 20.05.2005 повлекло прекращение договора субаренды от 03.03.2010. В отношении же заключения договоров государственного или муниципального имущества действует общее правило, предусмотренное частью 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции. В связи с этим не имеет значения порядок заключения договора субаренды.
Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о недействительности договора аренды от 22.03.2010 N 10153, заключенного в нарушение нормы Закона о защите конкуренции, являются правильными, соответствуют действующему законодательству и установленным по делу обстоятельствам..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд отказал субарендатору в иске о понуждении заключить договор аренды без проведения конкурса (аукциона).

Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2012 по делу N А40-30575/11-105-264
"...При рассмотрении дела по материалам, имеющимся в нем, арбитражными судами обеих инстанций установлено, что 01.01.2006 г. между Общероссийской общественной организацией "Союз писателей России" (арендатор) и Комитетом по культурному наследию города Москвы (арендодатель) был заключен охранно-арендный договор от 01.01.2006 г. N 454, согласно которому арендатор получил во временное пользование и владение нежилые помещения площадью 520 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Комсомольский пр-т, д. 13.
Судами установлено, что спорный объект недвижимости является собственностью Российской Федерации.
Кроме того, 01.07.2006 г. между Общероссийской общественной организацией "Союз писателей России" (арендодатель) и ЗАО "Клуб Союза Писателей России - Пегас" (субарендатор) был заключен договор субаренды от 01.07.2006 г., по условиям которого субарендатору было предоставлено за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 520 кв. м, расположенное по адресу: 119146, г. Москва, Комсомольский пр-т, д. 13.
Срок действия договора субаренды от 01.07.2006 г. в соответствии с условиями п. 5.1 договора установлен с 01.08.2006 г. по 31.03.2020 г.
Как усматривается из материалов дела, уведомлением Общероссийская общественная организация "Союз писателей России" сообщила 18 ноября 2010 года ЗАО "Клуб Союза Писателей России - Пегас" о досрочном расторжении договора аренды объекта культурного наследия (охранно-арендный договор) от 01.01.2006 г. N 454.
В этой связи ЗАО "Клуб Союза Писателей России - Пегас" со ссылкой на п. 1 ст. 618 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об обязании ответчиков заключить с ЗАО "Клуб Союза Писателей России - Пегас" договор аренды на условиях охранно-арендного договора от 01.01.2006 г. N 454.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, исходя из положений статьи 609, пункта 2 статьи 615, пункта 1 статьи 422, пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", арбитражные суды пришли к правильному выводу о том, что на исковое требование ЗАО "Клуб Союза Писателей России - Пегас" об обязании ответчиков на основании п. 1 ст. 618 ГК РФ заключить договор аренды на нежилые помещения, общей площадью 520 кв. м, находящиеся в здании, расположенном по адресу: 119146, г. Москва, Комсомольский пр-т, д. 13 распространяется действие положений ФЗ "О защите конкуренции" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ.
Поскольку в материалы дела истцом не представлено доказательств соблюдения им установленной законом процедуры (проведение аукциона или конкурса) на право заключения договора аренды на находящиеся в собственности Российской Федерации нежилые помещения, общей площадью 520 кв. м, находящиеся в здании, расположенном по адресу: 119146, г. Москва, Комсомольский пр-т, д. 13, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований к удовлетворению иска..."

2.4. Вывод из судебной практики: При досрочном прекращении договора лизинга, который предусматривал переход права собственности на лизинговое имущество к лизингополучателю, сублизингополучатель не имеет права на заключение договора лизинга этого имущества на условиях прекращенного договора.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном Постановлении суд пришел к указанному выводу с учетом того, что договор сублизинга не содержал условия о выкупе переданного сублизингополучателю имущества, а напротив, предусматривал обязанность возвратить предмет лизинга в случае досрочного расторжения договора лизинга, а также по окончании срока сублизинга.

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.11.2013 по делу N А12-31306/2012
"...Индивидуальный предприниматель Курбатов Юрий Викторович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Сбербанк Лизинг" (далее - ответчик), с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о понуждении ответчика заключить договор лизинга транспортных средств: автомобиля МАЗ-5440А5-330-030 (2010 года выпуска, VIN-Y3M5440A5A0000437, модель двигателя ЯМЗ 6582,10 номер двигателя А0407445, цвет кузова белый, паспорт транспортного средства 77УН670143); полуприцепа марки Тонар 97461 (2010 года выпуска, VIN-XTO974610A0001958, паспорт транспортного средства 50НА063864); автомобиля МАЗ-5440А5-330-030 (2010 года выпуска, VIN-Y3M5440A5A0000438, паспорт транспортного средства 77УН670142); полуприцепа марки Тонар 97461 (2010 года выпуска, VIN-XTO974610A0001959, паспорт транспортного средства 50НА063853).
Как установлено судами и следует из материалов дела, между ответчиком (лизингодатель) и обществом "Химпроминвест-XXII" (лизингополучатель) заключены четыре договора лизинга от 22.09.2010: N Ф5/0708РТС/Р-2813-01-01, N Ф5/0708РТС/Р-2813-02-01, N Ф5/0708РТС/Р-2813-03-01, N Ф5/0708РТС/Р-2813-04-01 (далее - договоры лизинга), по условиям которых лизингодатель обязался предоставить лизингополучателю во временное владение и пользование, а лизингополучатель принять во временное пользование на согласованный сторонами срок транспортные средства: автомобиль МАЗ-5440А5-330-030, 2010 года выпуска; автомобиль МАЗ-5440А5-330-030, 2010 года выпуска; полуприцеп марки Тонар 97461, 2010 года выпуска; полуприцеп марки Тонар 97461, 2010 года выпуска.
Впоследствии между обществом "Химпроминвест-XXII" (лизингополучатель) и истцом (сублизингополучатель) был заключен договор сублизинга от 16.11.2010 N 10/090-10 (далее - договор сублизинга), в соответствии с которым транспортные средства, полученные лизингополучателем по указанным выше договорам лизинга, с письменного согласия лизингодателя, переданы во временное владение и пользование сублизингополучателю на срок с 16.11.2010 по 10.11.2013.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.01.2013 по делу N А12-29852/2012 общество "Химпроминвест-XXII" признано несостоятельным (банкротом), с применением положений банкротства ликвидируемого должника, и открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.
Истец, полагая, что имеет право на заключение с ним договора лизинга в пределах оставшегося срока сублизинга на условиях, соответствующих условиям прекращенных договоров лизинга, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Однако лизингополучатель, передавая имущество во временное владение и пользование названному третьему лицу, сам не выступает в роли лизингодателя, поскольку между ним и третьим лицом не возникает отношений по финансовой аренде, для которых в силу статьи 665 ГК РФ характерно совершение лизингодателем действий по заключению договора купли-продажи лизингового имущества с продавцом в соответствии с указаниями лизингополучателя. Отношения по сублизингу связаны с субарендой лизингового имущества и подлежат регулированию общими положениями об аренде, предусмотренными параграфом первым главы 34 ГК РФ, с учетом особенности, установленной абзацем вторым пункта 1 статьи 8 Закона о лизинге.
В силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Положения пункта 1 статьи 618 ГК РФ направлены на достижение разумного баланса интересов арендодателя и субарендатора, владевшего и пользовавшегося имуществом на момент расторжения договора аренды.
Пунктами 5.3 договоров лизинга, заключенных между ответчиком и обществом "Химпроминвест XXII", предусмотрен переход права собственности на транспортные средства к лизингополучателю при условии, что им выполнены все финансовые обязательства перед лизингодателем по договору.
Однако договор сублизинга, заключенный между истцом и обществом "Химпроминвест XXII", не содержит условия о выкупе лизингового имущества.
Напротив, пунктами 3.1.9, 3.1.10, 5.3 договора сублизинга предусмотрена обязанность истца возвратить предмет лизинга в случае досрочного расторжения договора лизинга, а также по окончании срока сублизинга.
Следовательно, к договору сублизинга положения главы 30 ГК РФ о купле-продаже не могут быть применены.
Вместе с тем, обязывая ответчика заключить с истцом договор лизинга на условиях прекращенных договоров лизинга, истец получил право на выкуп лизингового имущества, в то время как такое право по договору сублизинга у него отсутствовало.
Таким образом, при разрешении спора суд предоставил истцу право выкупа имущества, которое ранее у него отсутствовало и в случае, если бы договоры лизинга не были бы расторгнуты досрочно.
При таких обстоятельствах у суда первой и апелляционной инстанций не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований истца о понуждении заключения договора лизинга на условиях с правом выкупа лизингового имущества..."

3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды

Поскольку расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды, то судебное рассмотрение спора по поводу договора аренды затрагивает права субарендатора. Поэтому привлечение его к делу о расторжении договора аренды соответствует ст. ст. 50 и 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

3.1. Вывод из судебной практики: Субарендатора необходимо привлекать к делу о расторжении договора аренды и выселении из помещения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 24.03.2006 N КГ-А40/1609-06 по делу N А40-54682/05-77-511
"...Как установлено судом при рассмотрении спора по существу, ответчик имеет задолженность по аренде спорного нежилого помещения за 3 расчетных периода (3 кв. 2004), т.е. существенно нарушил упомянутый договор, подлежащий в связи с этим расторжению, а ответчик - выселению (ст. ст. 450, 452, 619, 622 ГК РФ).
Вместе с тем данное нежилое помещение находится в субаренде у ООО "Айленд-Ритейл" по договору от 29.09.03 N 0-156/2003, а поскольку прекращение спорного договора влечет прекращение и договора субаренды (ст. 618 ГК РФ), то ООО "Айленд-Ритейл" следовало бы привлечь к участию в деле.
При новом рассмотрении дела суду следует рассмотреть вопрос о привлечении в дело ООО "Айленд-Ритейл", проверить фактическое использование им спорного нежилого помещения..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.05.2011 по делу N А65-34313/2009
"...Открытое акционерное общество "Лизинговая компания КАМАЗ" (далее - ОАО "Лизинговая компания КАМАЗ") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, с учетом его уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Западно-Уральская лизинговая корпорация" о взыскании 1 083 298 руб. 53 коп. долга по лизинговым платежам за период с 20.06.2009 по 20.12.2009, неустойки 249 679 руб. 93 коп. за период с 03.03.2009 по 15.01.2010, о расторжении договора лизинга от 25.05.2007 N Л-1310/07/ЛК и обязании вернуть переданное по договору имущество.
Расторгнут договор лизинга от 25.05.2007 N Л-1310/07/ЛК.
Суд обязал также общество с ограниченной ответственностью "Западно-Уральская лизинговая корпорация" передать ОАО "Лизинговая компания КАМАЗ" по акту приема-передачи объекты лизинга: КАМАЗ 6520, 2007 г. в., номер двигателя 72398701, номер шасси 1133437, номер кабины 2017152, VIN ХТС6520007 1133437, цвет оранжевый; КАМАЗ 6520, 2007 г. в., номер двигателя 72398730, номер шасси 1133435, номер кабины 2017365, VIN ХТС6520007 1133435, цвет оранжевый; КАМАЗ 6520, 2007 г. в., номер двигателя 72398431, номер шасси 1133433, номер кабины 2017364, VIN ХТС6520007 1133433, цвет оранжевый, полученные по договору лизинга от 25.05.2007 N Л-1310/07/ЛК.
Общество с ограниченной ответственностью "Автоколонна N 1" (далее - ООО "Автоколонна N 1") - лицо не участвующее в деле, полагая, что данным решением затрагиваются его права и законные интересы, обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в порядке статьи 42 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, ООО "Западно-Уральской лизинговой корпорацией" (сублизингодателем), с письменного разрешения ОАО "Лизинговая компания КАМАЗ" (лизингодателя) 25.05.2007 заключен с ООО "Автоколонна N 1" (сублизингополучателем) договор сублизинга N 234/С-2007, в соответствии с условиями которого сублизингодатель обязуется на основании письменной заявки сублизингополучателя передать в сублизинг ООО "Автоколонна N 1" автомобили КАМАЗ в количестве 3 штук согласно спецификации.
Удовлетворяя исковые требования ОАО "Лизинговая компания КАМАЗ" к ООО "Западно-Уральская лизинговая корпорация" в части расторжении договора лизинга от 25.05.2007 N Л-1310/07/ЛК и обязании вернуть предмет лизинга, суд первой инстанции принял решение от 11.02.2010 о правах и обязанностях лица, не участвующего в деле - ООО "Автоколонна N 1", что следует из положений статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции в обжалуемом определении о том, что ООО "Автоколонна N 1" не может признаваться лицом, имеющим право в порядке, предусмотренном статьей 42 АПК РФ обжаловать решение по данному делу в указанной части и об отсутствии оснований для применения пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ являются ошибочными, так как расторжение договора лизинга в судебном порядке влечет в силу закона прекращение прав и обязанностей по договору сублизинга в отношении того же предмета спора.
Неправильное применение норм материального и процессуального права привело к принятию неправильного определения, что согласно статье 288 АПК РФ является основанием для его отмены с направлением дела в суд апелляционной инстанции для рассмотрения апелляционной жалобы по существу..."

4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды

Суды по-разному квалифицируют договор субаренды в случае признания договора аренды незаключенным.
Первая позиция состоит в том, что договор субаренды является недействительным (ничтожным), вторая - незаключенным.
В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор, не содержащий существенных условий, является незаключенным.
Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, предусмотренные законом существенные условия договора аренды являются существенными условиями договора субаренды. Соответственно, если предмет договора аренды не определен надлежащим образом, то и предмет договора субаренды является неопределенным, поскольку предмет договора субаренды существует в рамках предмета договора аренды.
Отсутствие госрегистрации договора аренды (если он подлежит такой регистрации) также влечет незаключенность договора субаренды, заключенного на срок не менее года, поскольку необходимость регистрации договоров субаренды зависит от необходимости регистрации договора аренды.
В то же время договор субаренды является производным от договора аренды, и отношения, которые вытекают из данного договора, существенно не отличаются от отношений, возникающих из договора аренды.
Соответственно, если договор аренды является незаключенным, то арендатор не вправе заключать договор субаренды. Таким образом, такой договор может квалифицироваться как недействительный.

4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, каковы правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды, существует две позиции судов.

Позиция 1. При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.06.2015 N Ф09-3841/15 по делу N А60-26915/2014
"...Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом установленных по делу обстоятельств, оценивая два экземпляра договора аренды от 01.07.2013 N 1, представленные истцом и ответчиками на предмет его заключенности на основании п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно сделали вывод об отсутствии согласованного условия договора о его предмете, а именно об объекте аренды, являющегося существенным условием договора, так как из содержания представленных экземпляров договора, имеющих одинаковые номер и дату подписания, усматривается, что предмет договора существенно отличается друг от друга, ответчик фактически занимает иные помещения, в силу чего договор аренды от 01.07.2013 N 1 является незаключенным.
Согласно п. 1 ст. 166, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна независимо от признания ее таковой судом.
В силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку договор аренды от 01.07.2013 N 1 признан судами незаключенным и у общества "РУСЬ (Екб)" отсутствовали правовые основания распоряжения спорным имуществом, в том числе путем передачи его в аренду обществу "Екатеринбургторгсервис", следует согласиться с выводами судов о недействительности договоров субаренды от 30.07.2013 и об оказании охранных услуг от 14.11.2013, заключенных обществом "Екатеринбургторгсервис" с обществом "РУСЬ (Екб)" и обществом "Частное охранное предприятие "Русь-Ек".
При таких обстоятельствах, принимая во внимание акт обследования от 06.11.2014, согласно которому общество "Екатеринбургторгсервис" пользуется спорными помещениями общей площадью 902 кв. м, общество "Русь (Екб)" - общей площадью 81,4 кв. м, общество "Частное охранное предприятие "Русь-Ек" - общей площадью 19,1 кв. м, суды сделали правильный вывод о том, что фактическое пользование ответчиками спорными помещениями является незаконным и правомерно удовлетворили требования истца на основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2011 по делу N А12-7333/2010
"...Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
С учетом изложенного арбитражный апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что договоры аренды земельного участка от 09.08.2004 N 6 - 15, от 09.06.2003 N 47, не прошедшие государственную регистрацию, являются незаключенными.
В этой связи арбитражный апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что ООО "Южный зерновой рынок" ни собственником земельного участка, ни арендатором, ни субъектом права постоянного (бессрочного) пользования не является.
Однако в соответствии с договорами субаренды от 06.08.2007 N 9 - 15, 47, заключенными между ООО "Южный зерновой рынок" и ООО "Южный зерновой рынок 1" и актами приема-передачи к указанным договорам субаренды, спорные земельные участки находятся в пользовании на условиях аренды у ООО "Южный зерновой рынок 1".
Поскольку договоры аренды земельного участка от 09.08.2004 N 6 - 15 и от 09.06.2003 N 47 являются незаключенными и не порождают каких-либо прав и обязанностей у лиц, заключивших их, арбитражный апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о недействительности договоров субаренды..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2013 по делу N А66-13322/2011
"...Рассматривая спор, суды исходили из того, что договор субаренды от 15.12.2004 N 58 заключен на срок более одного года и зарегистрирован в соответствии с положениями пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, соответственно, вносимые в него изменения по правилам пункта 1 статьи 452 ГК РФ также подлежат государственной регистрации.
Суды установили, что дополнительные соглашения, в том числе изменяющие размер арендной платы, к договору субаренды от 15.12.2004 N 58 не прошли государственной регистрации.
Вывод судов о том, что договор субаренды земельного участка от 15.12.2004 N 59 является недействительным (ничтожным), правомерен, поскольку согласно статье 168 ГК РФ сделка, производная от договора от 01.10.2004 N 36, который является незаключенным, недействительна.
Судами первой и апелляционной инстанций дана оценка всем доводам, приведенным МУП "Весьегонский рынок" по рассматриваемым вопросам, в том числе указанным в кассационной жалобе, поскольку в ней, по существу, истец повторяет все то, на что ссылался ранее, и это отражено в принятых судебных актах.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.04.2011 по делу N А53-11413/2010
"...Как видно из материалов дела и установлено судом, предпринимателем (арендодатель) и компанией (арендатор) заключен договор аренды от 05.12.2007, по условиям которого арендатору во временное пользование предоставлено нежилое помещение площадью 25 кв. м по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Кирова/Крайнева, д. 54/58. Указанное имущество принадлежит арендодателю на праве собственности. Целевое использование помещения - осуществление розничной торговли (т. 1, л.д. 77 - 80). В пункте 7.5 договора закреплено право арендатора сдавать помещение в субаренду без письменного согласия арендодателя. Срок аренды установлен сторонами с даты подписания акта приема-передачи нежилого помещения до 31.03.2009 (пункт 1.3).
Нежилое помещение передано арендатору по акту от 15.03.2008 (т. 1, л.д. 82). Государственная регистрация договора аренды не произведена.
07 декабря 2007 года компания заключила с ООО "Евросеть Краснодар" (реорганизовано в общество; т. 1, л, д. 33) договор субаренды N Пят-15 (т. 1, л.д. 17 - 21). По условиям договора субарендатору (общество) во временное пользование предоставлено помещение площадью 25 кв. м по адресу: г. Пятигорск, ул. Кирова/Крайнева, д. 54/58. Указанное имущество принадлежит арендатору на основании договора аренды от 05.12.2007. Срок субаренды установлен до 31.03.2009 (пункт 1.3). Стоимость аренды определена сторонами в размере 170 тыс. рублей, оплата должна производиться до 10 числа каждого месяца (пункты 5.1, 5.3). В пункте 5.4 стороны установили обязанность субарендатора осуществить авансовый платеж (за 2 месяца аренды) в счет первого и последнего месяцев аренды до 17.12.2007. Обязанность субарендатора по уплате дальнейших платежей возникает с даты подписания акта приема-передачи без учета авансового платежа, ранее уплаченного субарендатором.
Установив, что договор аренды от 05.12.2007 не зарегистрирован в установленном законом порядке, апелляционный суд обоснованно признал его незаключенным. В связи с незаключенностью названного договора компания не приобрела по нему прав арендатора, поэтому у ответчика отсутствовали правомочия по сдаче истцу нежилого помещения в субаренду. С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о недействительности (ничтожности) договора субаренды от 07.12.2007 N Пят-15 в связи с несоответствием его требованиям статьи 608 Кодекса..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.09.2006 N Ф08-4336/2006 по делу N А63-4615/2006-С7
"...Кроме того, договор между администрацией и СПК от 12.04.99 не прошел государственную регистрацию в учреждении юстиции, соответственно, считается незаключенным. Следовательно, договор субаренды, заключенный в феврале 2004 года с обществом, а также упомянутое соглашение от 18.11.2005 о переводе долга и уступке требования по договору, аренды основанные на незаключенном договоре, являются ничтожными..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 30.05.2007 N Ф09-3989/07-С6 по делу N А60-21402/06-С2
"...Предпринимателем Герасичевой Л.Г. названные помещения переданы обществу "Вина Кубани" по договорам субаренды от 20.04.2004 N 1-СА (акт приема-передачи от 20.04.2004) и от 20.03.2005 N 2-СА (акт приема-передачи от 20.03.2005).
Указывая, что договор аренды от 15.11.2000 N 1 является незаключенным, не зарегистрирован в установленном порядке, предприниматель Герасичева Л.Г. и общество "Вина Кубани" пользовались указанными помещениями без правовых оснований, предприниматель Середа Р.Л. обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчиков суммы неосновательного обогащения, полученного в результате пользования помещениями.
Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Свердловской области и Семнадцатый арбитражный апелляционный суд исходили из незаключенности договора аренды в связи с несоблюдением требований ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтвержденности факта пользования ответчиками помещениями истца.
Решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Поскольку срок действия договора аренды от 15.11.2000 N 1 - более одного года и в материалах дела отсутствуют сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке, суды пришли к обоснованному выводу о незаключенности названного договора.
Незаключенный договор не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей.
При том, что у предпринимателя Герасичевой Л.Г. отсутствовали правовые основания пользования помещением, у нее не имелось полномочий на сдачу имущества в субаренду, в связи с чем недействительными являются договоры субаренды, подписанные ей с обществом "Вина Кубани"..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.08.2006 N Ф09-6664/06-С6 по делу N А60-31454/2005
"...В договоре аренды объекта муниципального имущества Ревдинского района от 07.12.2004 N 501 отсутствуют сведения, которые позволили бы идентифицировать встроенное нежилое помещение общей площадью 87,4 кв. м, подлежащее передаче в аренду.
Следовательно, названный договор аренды является незаключенным, поскольку не определен предмет договора (ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Также имущество может быть сдано в аренду лицами, управомоченными на совершение таких действий законом или собственником.
Поскольку договор аренды объекта муниципального имущества Ревдинского района от 07.12.2004 N 501 является незаключенным, у МУП "Единый заказчик" и предпринимателя Трапезникова О.В. отсутствовали правомочия на заключение договоров субаренды (ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, договоры субаренды от 07.12.2004 и от 25.01.2005 являются ничтожными, поскольку не соответствуют требованиям закона.
Выводы судов о ничтожности указанных договоров субаренды следует признать правильными..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу N А14-6148-2006/351/30
"...Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вышеуказанный договор аренды N 7/1/4 от 15.10.2002 заключен на срок более года, однако в установленном законом порядке не зарегистрирован и поэтому является незаключенным, следовательно, у Учреждения социального развития местного сообщества "Дельта" отсутствовали правовые основания для передачи вышеуказанного помещения в субаренду истцу.
Учитывая, что договор аренды N 7/1/4 от 15.10.2002 заключен не был, арбитражный суд обоснованно признал договор субаренды N 7/1/117 от 15.10.2002 ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.
Поскольку ИП Супрун А.Н. фактически пользовался нежилым помещением без каких-либо правовых оснований, судебные инстанции сделали верный вывод о том, что истец обязан возместить ООО "Горжилфонд" неосновательное обогащение за пользование имуществом..."

Позиция 2. При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 06.05.2008 по делу N А23-1226/07Г-3-60
"...Стороны представили в материалы дела подлинные договоры субаренды нежилого помещения от 05.09.2006.
Из п. 6.1 экземпляра договора предпринимателя Пройдина С.Н. следует, что срок его действия установлен сторонами с 05.09.2006 по 01.09.2007.
Так как в материалах дела отсутствуют доказательства о государственной регистрации данного договора аренды, как того требует п. 2 ст. 651 ГК РФ, суды правомерно указали на то, что договор субаренды нежилого помещения от 05.09.2006 является незаключенным.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обоснованно сослался на то, что названный договор является незаключенным и в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ, поскольку в нем не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (нет приложений, позволяющих идентифицировать помещение являющиеся предметом договора, где конкретно оно расположено /этажность, номера комнат на плане и.т.д./)..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 19.11.2007 N 14422/07 по делу N А60-34498/2006-С1
"...Исковые требования мотивированы тем, что между Усаниным С.Н. и Кузнецовым С.С. заключен договор аренды от 08.02.2006 N 7/1, согласно которому арендатору в пользование было предоставлено нежилое меблированное помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уральская, 68/1, площадью 40 кв. м на срок с 08.02.2006 по 08.01.2007. Указанное помещение ответчиком было сдано в субаренду ООО УК "СМУ-555" на основании договора от 06.03.2006, на срок до 08.01.2007, арендная плата составляет 458263,63 руб. В период с апреля 2006 г. по сентябрь 2006 г. на расчетный счет ответчика перечислено 280645,43 руб.
Решением от 09.03.2007, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 12.07.2007, исковые требования удовлетворены полностью, договоры аренды и субаренды признаны незаключенными, поскольку объект аренды и субаренды не согласован, и определить его не представляется возможным, помещение является жилым и может сдаваться в наем только для проживания граждан. Исходя из изложенного, с ООО УК "СМУ-555" взыскано 280645,43 руб. неосновательного обогащения.
Ответчик с указанными судебными актами не согласен и просит пересмотреть их в порядке надзора, ссылаясь на нарушение арбитражными судами единообразия в толковании и применении норм права.
По мнению заявителя, суд необоснованно признал договоры аренды и субаренды незаключенными и взыскал с ответчика спорную сумму. Кроме того, заявитель указывает на то, что он не был извещен о времени и месте судебного разбирательства.
Судами установлено, что спорные договоры аренды и субаренды являются незаключенными, а арендная плата за пользование указанным помещением подлежит возврату, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В соответствии с условиями договора ответчику предоставлено нежилое меблированное помещение, согласно выписке из ЕГРЮЛ помещение по указанному адресу является жилой двухкомнатной квартирой. Довод ответчика о том, что он не был надлежащим образом извещен, был проверен судом кассационной инстанции и отклонен как не подтвержденный материалами дела..."

5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды

В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ субарендатор имеет право на заключение с арендодателем договора аренды при досрочном прекращении действовавшего договора аренды и, как следствие, договора субаренды. При этом остается неясным вопрос: вправе ли арендодатель истребовать имущество у субарендатора до того момента, как он заявит о желании воспользоваться указанным правом?

5.1. Вывод из судебной практики: В случае прекращения договора аренды арендодатель не вправе истребовать имущество у субарендатора, если не докажет, что тот отказался от заключения договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 22.04.2009 N Ф10-795/09 по делу N А64-4078/08-14
"...Из материалов дела следует, что 03.07.2003 между ОАО "РосАгроЛизинг" (лизингодатель) и ОГУП "Продовольственная корпорация" (лизингополучатель) был заключен договор финансовой аренды (лизинга) N 2003/С-767 на срок 84 месяца, в соответствии, с условиями которого лизингодатель обязался приобрести в собственность и предоставить лизингополучателю в лизинг оборудование - комбайны Енисей КЗС-950 "Руслан" в количестве 50 единиц и комбайны Енисей-1200-1НМ-56 в количестве 20 единиц, с целью дальнейшей передачи оборудования в сублизинг сельскохозяйственным предприятиям.
На основании вышеуказанного договора, 25.07.2005 между ОГУП "Продовольственная корпорация" (сублизингодатель) и СХПК им. Московского (сублизингополучатель) заключен договор N 99 финансовой субаренды (сублизинга), в соответствии с которым сублизингодатель по акту приема-передачи передал сублизингополучателю в сублизинг комбайн Енисей-1200-1НМ-56.
Впоследствии, 15.09.2006 ОАО "РосАгроЛизинг" и ОГУП "Продовольственная корпорация" заключили соглашение о расторжении договора финансовой аренды (лизинга) от 03.07.2003 N 2003/С-767.
Ссылаясь на то, что в настоящее время сельхозтехника (комбайн Енисей-1200-1НМ-56) фактически находится в незаконном владении у СХПК им. Московского, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Таким образом, исходя из смысла приведенной нормы материального права, в случае досрочного прекращения договора аренды прекращается и действие заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Однако в результате этих обстоятельств наступают последствия, согласно которым СХПК им. Московского как субарендатор, вправе заключить с истцом договор аренды на спорное имущество в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Поскольку истец не представил в материалы дела доказательства, свидетельствующие, что ответчик (субарендатор) отказался от заключения с ним договора аренды на спорное имущество в соответствии с положениями п. 1 ст. 618 ГК РФ, следовательно, у него отсутствует право на истребование этого имущества на основании ст. 301 ГК РФ, поэтому судом правомерно отказано в удовлетворении его исковых требований к ответчику..."

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 22.04.2009 N Ф10-796/09 по делу N А64-4079/08-14
"...Согласно п. 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Таким образом, исходя из смысла приведенной нормы материального права, в случае досрочного прекращения договора аренды прекращается и действие заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Однако в результате этих обстоятельств наступают последствия, согласно которым СХПК "Память Ленина" (правопредшественник ООО Колос") как субарендатор, вправе заключить с истцом договор аренды на спорное имущество в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Поскольку истец не представил в материалы дела доказательства, свидетельствующие, что ответчик (субарендатор) отказался от заключения с ним договора аренды на спорное имущество в соответствии с положениями п. 1 ст. 618 ГК РФ, следовательно, у него отсутствует право на истребование этого имущества на основании ст. 301 ГК РФ, поэтому судом правомерно отказано в удовлетворении его исковых требований к ответчику..."

6. Порядок уплаты субарендных платежей при досрочном прекращении договора аренды

Статья 618 ГК РФ не устанавливает порядка уплаты платежей за пользование имуществом, переданным в субаренду при досрочном прекращении договора аренды. При этом неясно, кто и в каком порядке вправе взыскать с субарендатора плату за пользование имуществом.

6.1. Вывод из судебной практики: Если после прекращения договора аренды и, как следствие, договора субаренды субарендатор продолжает пользоваться имуществом, переданным в субаренду, и не вносит арендную плату, у него возникает неосновательное обогащение за счет арендодателя.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.02.2013 по делу N А56-7940/2012
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Малтекс-Электроника" (далее - ООО "Малтекс-Электроника", арендатор) 11.05.1999 заключили договор N 20-А046562 аренды нежилого помещения площадью 514,5 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 126/2, лит. Б, пом. 1Н. Пунктом 1.3 договора срок его действия установлен до 11.05.2001. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 23.07.1999. Дополнительным соглашением от 22.05.2000 стороны договора установили, что он заключен на срок до 11.05.2009. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 17.08.2000.
ООО "Малтекс-Электроника" (арендодатель) и Общество (субарендатор) 14.04.2004 заключили договор субаренды части этого нежилого помещения площадью 185,4 кв. м.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.06.2010 по делу N А56-8295/2010 договор аренды от 11.05.1999 N 20-А046562 расторгнут. ООО "Малтекс-Электроника" выселено из нежилого помещения общей площадью 514,5 кв. м, расположенного по названному адресу.
В результате проверки фактического использования спорного нежилого помещения, проведенной 13.10.2010 сотрудниками Комитета при участии генерального директора Общества, установлено, что оно используется Обществом, о чем составлены акт.
Ссылаясь на то, что Общество без законных оснований использовало помещение, однако плату за пользование помещением в период с 01.01.2011 по 31.03.2011 не вносило, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Так как договор аренды от 11.05.1999 расторгнут, иных последствий его расторжения в нем не предусмотрено, то договор субаренды от 14.04.2004 также прекращен, в связи с чем в спорный период Общество использовало помещение без законных оснований.
С учетом отсутствия между сторонами арендных отношений суды правомерно применили правила о возникновении обязательств вследствие неосновательного обогащения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В связи с тем, что Общество пользовалось помещением без установленных законом оснований, не вносило плату за его использование, суд правомерно взыскал с ответчика 281 977 руб. 60 коп. неосновательного обогащения.
Поскольку суды обеих инстанций правильно применили нормы материального и процессуального права, их выводы соответствуют имеющимся в деле доказательствам и установленным обстоятельствам, то обжалуемые судебные акты отмене не подлежат..."

7. Необходимость извещения субарендатора о досрочном прекращении договора аренды

Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. На практике возникает вопрос о том, должен ли арендодатель известить субарендатора о досрочном прекращении договора и предложить ему заключить договор аренды в соответствии с указанной нормой.

7.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель не обязан извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и предлагать ему заключить с ним договор в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 27.12.2013 по делу N А09-537/2013
"...Ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка был заключен с нарушением требований ст. 618 ГК РФ, предоставляющей субарендатору право на заключение договора аренды с собственником имущества при досрочном прекращении договора аренды, ИП Попов В.В. обратился в суд с иском о признании договора ничтожным в части земельного участка площадью 925 кв. м, которым он ранее пользовался на условиях субаренды.
Исследовав представленные доказательства, доводы сторон, суды дали им верную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований на основании нижеизложенного.
Согласно ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Руководствуясь положениями ст. ст. 166, 167, 168, суды правомерно отклоняют доводы заявителя жалобы о том, что в нарушение правил ст. 618 ГК РФ арендодатель не уведомил его о расторжении договора аренды, чем лишил права на заключение самостоятельного договора аренды на период в пределах оставшегося срока субаренды, что влечет ничтожность заключенного впоследствии договора купли-продажи земельного участка в части площади, находившейся ранее в субаренде, и приходят к правомерному выводу о том, что, обращаясь в суд с настоящим иском, истец должен был доказать нарушение ответчиками правовых норм, влекущих ничтожность сделки, и те обстоятельства, что в результате применения последствий недействительности сделки будут восстановлены его нарушенные права либо законные интересы.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов обеих инстанций о том, что в ст. 618 ГК РФ закреплено право субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, однако указанная норма права не предусматривает обязанности арендодателя извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и направлять субарендатору предложение о заключении договора аренды с ним.
Таким образом, как верно отмечают суды, поскольку обязанность указанного уведомления арендатором законодательно не предусмотрена, отсутствие такого уведомления не может повлечь ничтожность сделки купли-продажи арендуемого ранее имущества по основаниям ст. 168 ГК РФ..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 24.02.2014 N ВАС-1373/14 по делу N А09-537/2013
"...Судами установлено, что предпринимателю принадлежала на праве субаренды часть земельного участка, предоставленного в аренду открытому акционерному обществу Производственное объединение "Брянский машиностроительный завод" (далее - общество).
29.01.2009 договор аренды между обществом и Управлением имущественных отношений Брянской области был расторгнут по соглашению сторон. В дальнейшем отношения ответчиков по аренде земельного участка были оформлены договором аренды от 01.02.2009.
Указанный договор был расторгнут по соглашению сторон 27.07.2009, подписан новый договор аренды от 27.07.2009.
15.12.2009 вышеуказанный земельный участок был передан в собственность общества по договору купли-продажи.
Ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка был заключен с нарушением требований статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющей субарендатору право на заключение договора аренды с собственником имущества при досрочном прекращении договора аренды, предприниматель обратился в суд с иском о признании договора ничтожным в части земельного участка, которым он ранее пользовался на условиях субаренды.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды исходили из того, что в статье 618 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, однако указанная норма права не предусматривает обязанности арендодателя направлять субарендатору предложение о заключении договора аренды с ним. Как установлено судом, с соответствующими требованиями о заключении договора аренды спорного земельного участка предприниматель в Управление имущественных отношений или к новому собственнику земельного участка не обращался.
Доводы заявителя о нарушении норм материального и процессуального права, содержащиеся в заявлении о пересмотре в порядке надзора судебных актов, были предметом рассмотрения судов и получили надлежащую оценку, о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не свидетельствуют..."

8. Примеры хозяйственных споров, в которых суд применил ст. 618 ГК РФ исходя из ее буквального содержания

8.1. Пример удовлетворения требований субарендатора о понуждении арендодателя к заключению договора аренды

Ситуация
В связи с расторжением договора аренды субарендатор обратился к арендодателю с заявлением о заключении с ним договора аренды. Арендодатель отказал субарендатору в заключении договора аренды.
Субарендатор обратился в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению договора аренды на основании п. 1 ст. 618 ГК РФ.
Суд удовлетворил исковые требования.

Применение ст. 618 ГК РФ в этой ситуации
Ссылаясь на ст. 618 ГК РФ, суд пришел к выводу, что право субарендатора на заключение договора аренды корреспондирует с обязанностью арендодателя заключить соответствующий договор. В удовлетворении требований о понуждении заключить договор аренды может быть отказано только при отсутствии объективной возможности передать спорное имущество в аренду, например его гибели.
(Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.09.2015 N Ф01-3491/2015 по делу N А82-12579/2014)

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

	См. также: Важнейшая практика по ст. 619 ГК РФ	

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 619 ГК РФ

1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства >>>
2. Разумный срок для исполнения арендатором нарушенного обязательства при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя >>>
3. Обоснование существенности нарушений арендатора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя >>>
4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора >>>
5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором может повлечь расторжение договора >>>
6. Случаи, когда неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора >>>
7. Исполнение нарушенного условия договора аренды в разумный срок или до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора >>>
8. Исполнение нарушенного условия договора аренды после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора >>>
9. Расторжение договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и на основании акта государственного органа >>>
10. Существенное изменение обстоятельств как основание досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя >>>
11. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя >>>
12. Односторонний отказ от договора аренды >>>
13. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ >>>
14. Требования арендодателя о досрочном расторжении договора в соответствии со ст. 619 ГК РФ как злоупотребление правом >>>
15. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя при несостоятельности (банкротстве) арендатора >>>
16. Возможность расторжения договора аренды имущества по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, если право аренды находится в залоге >>>
17. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 619 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания >>>

1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства

Статья 619 ГК РФ не содержит подробного описания процедуры досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусматривая при этом условие об обязательном письменном предупреждении арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, прежде чем арендодатель будет вправе требовать расторжения договора. Если же арендатор не был предупрежден, иск арендодателя не будет рассмотрен арбитражным судом (ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На невозможность рассмотрения судом спора о расторжении или изменении договора до представления доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком, указано также в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
На практике возникает ряд вопросов, связанных с соблюдением порядка досрочного расторжения договора: об адресе направления письменного предупреждения, о его содержании, сроке получения уведомления и требованиях к сроку исполнения нарушенного обязательства по внесению арендной платы.
Следует иметь в виду, что Федеральным законом от 28.06.2013 N 134-ФЗ в ст. 51 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции п. 2 указанной статьи данные государственной регистрации включаются в ЕГРЮЛ. Лицо, добросовестно полагающееся на эти данные, вправе исходить из того, что они соответствуют действительности. Юридическое лицо в отношениях с указанным лицом не вправе ссылаться на данные, не включенные в реестр, а также на содержащиеся в нем недостоверные сведения. Исключение составляют случаи, когда данные внесены в реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица.
Об этом также говорится в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица".
Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ в новой редакции изложена ст. 54 ГК РФ. Согласно п. 3 данной статьи в названной редакции юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, который указан в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего органа или представителя. Такие сообщения считаются полученными, даже если юридическое лицо не находится по указанному адресу.
Что касается иностранных юридических лиц, то сообщения, доставленные по адресу их представителя на территории РФ, считаются полученными иностранным юридическим лицом.
Названный закон вступил в силу с 1 сентября 2014 г. Соответственно, с этой даты письменное предупреждение арендодателя о необходимости исполнения обязательства по договору, которое доставлено по указанному в ЕГРЮЛ адресу арендатора - юридического лица, следует считать полученным даже при отсутствии лица по данному адресу.
Бывает сложно доказать существенность нарушения договора, что является одним из условий для его досрочного расторжения.
Статья 619 ГК РФ не содержит указаний на дальнейшие действия арендодателя после направления письменного предупреждения. В связи с этим возникает вопрос: вправе ли он обратиться в суд сразу после направления указанного предупреждения или должен дождаться каких-либо ответных действий со стороны арендатора?

1.1. Вывод из судебной практики: Направление по месту нахождения (месту жительства) арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства является надлежащим исполнением обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.10.2012 по делу N А29-2937/2012
"...Администрация 23.12.2011 направила ответчику уведомление N 2860 с требованием погасить задолженность по арендной плате и пеням в срок до 31.12.2011 и предупреждением, что в случае неуплаты платежей в указанный срок договор подлежит расторжению, а имущество - возврату.
Ответчик, не оспорив наличие и размер задолженности по арендной плате и пеням, сослался на несоблюдение установленного частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка досудебного урегулирования спора, указав на то, что им не было получено письменное предупреждение арендодателя о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорного обязательства.
В соответствии с абзацем 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В данном случае Администрация направила ответчику уведомление 23.12.2011 N 2860 с требованием погасить задолженность по арендной плате и пеням в срок до 31.12.2011 и предупреждением, что в случае неуплаты платежей в указанный срок договор подлежит расторжению.
Согласно сообщению Воркутинского почтамта УФПС Республики Коми - филиала ФГУП "Почта России", уведомление 28.12.2011 отправлено заказным письмом за номером 169900 45 64115 7 по надлежащему юридическому адресу ответчика: город Воркута, поселок Воргашор, улица Катаева, дом 28, ООО "КАМА", магазин "ПИК", указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, однако возвращено истцу "в связи с истечением срока хранения". Следовательно, риск неполучения уведомления, направленного по месту нахождения юридического лица, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, лежит на самом юридическом лице, ненадлежащим образом организовавшим процесс получения и обработки входящей корреспонденции.
При таких обстоятельствах суд правомерно пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и удовлетворил иск в этой части..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.10.2012 по делу N А29-2936/2012
"...Администрация 23.12.2011 направила ответчику уведомление N 2860 с требованием погасить задолженность по арендной плате и пеням в срок до 31.12.2011 и предупреждением, что в случае неуплаты платежей в указанный срок договор подлежит расторжению, а имущество - возврату.
В соответствии с абзацем 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В данном случае Администрация направила ответчику уведомление 23.12.2011 N 2860 с требованием погасить задолженность по арендной плате и пеням в срок до 31.12.2011 и предупреждением, что в случае неуплаты платежей в указанный срок договор подлежит расторжению.
Согласно сообщению Воркутинского почтамта УФПС Республики Коми - филиала ФГУП "Почта России" уведомление 28.12.2011 отправлено заказным письмом за номером 169900 45 64115 7 по надлежащему юридическому адресу ответчика: город Воркута, поселок Воргашор, улица Катаева, дом 28, ООО "КАМА", магазин "ПИК", указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, однако возвращено истцу "в связи с истечением срока хранения". Следовательно, риск неполучения уведомления, направленного по месту нахождения юридического лица, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, лежит на самом юридическом лице, ненадлежащим образом организовавшим процесс получения и обработки входящей корреспонденции.
При таких обстоятельствах суд правомерно пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и удовлетворил иск в этой части..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.10.2012 по делу N А29-2939/2012
"...Администрация 23.12.2011 направила ответчику уведомление N 2860 с требованием погасить задолженность по арендной плате и пеням в срок до 31.12.2011 и предупреждением, что в случае неуплаты платежей в указанный срок договор подлежит расторжению, а имущество - возврату.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца 15.03.2012 в арбитражный суд с настоящим иском.
В данном случае Администрация направила ответчику уведомление 23.12.2011 N 2860 с требованием погасить задолженность по арендной плате и пеням в срок до 31.12.2011 и предупреждением, что в случае неуплаты платежей в указанный срок договор подлежит расторжению.
Согласно сообщению Воркутинского почтамта УФПС Республики Коми - филиала ФГУП "Почта России", уведомление 28.12.2011 отправлено заказным письмом за номером 169900 45 64115 7 по надлежащему юридическому адресу ответчика: город Воркута, поселок Воргашор, улица Катаева, дом 28, ООО "КАМА", магазин "ПИК", указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, однако возвращено истцу "в связи с истечением срока хранения". Следовательно, риск неполучения уведомления, направленного по месту нахождения юридического лица, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, лежит на самом юридическом лице, ненадлежащим образом организовавшим процесс получения и обработки входящей корреспонденции.
При таких обстоятельствах суд правомерно пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и удовлетворил иск в этой части..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.09.2015 N Ф02-4527/2015 по делу N А58-7057/2014
"...Как разъяснено в пункте 63 Постановления от 23.06.2015 N 25, с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим юридическим лицом.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды обоснованно пришли к выводу о недоказанности истцом факта направления ответчику письменного предупреждения о необходимости погашения задолженности по договору N 352 от 07.09.2010 и предложения о его расторжении.
Претензия от 08.08.2014 N 23-09-000792/14, содержащая требование об уплате задолженности, в том числе и по договору N 352 от 07.09.2010, а также предложение в течение 30 дней с момента получения настоящей претензии подписать и вернуть соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 352 от 07.09.2010, была адресована и направлена ООО "Трансспецстрой" по адресу: г. Москва, Бережковская наб., а также конкурсному управляющему ООО "Трансспецстрой" Герб А.В. по адресу: г. Москва, ул. Багрицкого, 1, а/я 414.
В то время как в едином государственном реестре юридических лиц с 28.04.2012 содержится запись об адресе (месте нахождения) ООО "Трансспецстрой" - 115114, город Москва, переулок Кожевнический 1-й, дом 10, стр. 2, офис 7.
При таких обстоятельствах суды обоснованно пришли к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по расторжению договора аренды N 352 от 07.09.2010, в связи с чем правомерно на основании части 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования комитета в части расторжении договора N 352 аренды земельного участка от 07.09.2010 и обязании ответчика освободить земельный участок оставлены без рассмотрения..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.09.2014 по делу N А19-17695/2013
"...Как усматривается из материалов дела, претензии агентства, а также извещения суда первой инстанции о начавшемся судебном процессе направлялись ООО "Леспроект" заказными письмами с уведомлениями по адресу: г. Иркутск, ул. Советская, д. 124 Е, пом. 104. Указанный адрес места нахождения общества содержался в Едином государственном реестре юридических лиц (выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на 28.11.2013 - л.д. 21, на 20.04.2014 - л.д. 127).
Претензия истца N 91-37-5437/13 от 18.07.2013, направленная по адресу: г. Иркутск, ул. Советская, д. 124 Е, пом. 104, получена ответчиком. Данный адрес указан ответчиком и в кассационной жалобе.
Направляемая корреспонденция возвращалась в агентство и в арбитражный суд с отметкой органа почтовой связи "возвращается за истечением срока хранения".
Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя.
При таких обстоятельствах доводы ООО "Леспроект" о несоблюдении истцом досудебного порядка и ненадлежащем извещении судом ответчика о начавшемся судебном процессе, в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отклоняются как необоснованные.
Установив неоднократность неисполнения ответчиком своих обязательств по своевременному внесению арендных платежей, размер задолженности, суд первой инстанции правомерно досрочно расторг договор аренды в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Иркутской области от 25 марта 2014 года по делу N А19-17695/2013, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2014 года по настоящему делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.04.2014 по делу N А19-11980/2013
"...Исходя из предмета и оснований иска, требований и возражений сторон по делу и подлежащих применению норм материального права, иск арендодателя о досрочном расторжении договора аренды может быть удовлетворен в случае установления судом наличия задолженности при ее правильном исчислении, неоднократного (систематического) невнесения арендатором по истечении установленного договором срока арендной платы и соблюдения арендодателем требований действующего законодательства и (или) условий договора о досудебном порядке урегулирования спора.
Судами установлено, что уведомление от 13.06.2013 о необходимости погасить задолженность было направлено истцом по юридическому адресу ответчика, указанному в выписке из ЕГРЮЛ. При этом суды обоснованно указали, что ответчик не доказал, что уведомление не получено им по вине отделения связи или ввиду изменения местонахождения, и сделали правомерный вывод о том, что истцом приняты надлежащие меры, которые гарантировали получение ответчиком соответствующего письменного предупреждения, и, следовательно, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а неполучение корреспонденции обществом по адресу места нахождения согласно государственной регистрации является риском самого общества, поскольку все неблагоприятные последствия несет юридическое лицо, надлежащим образом не обеспечившее получение корреспонденции по официальному адресу.
Оценив представленные сторонами доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии предусмотренных пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения по требованию арендодателя договора в связи с существенным нарушением арендатором его условий, выразившимся в систематическом невнесении ответчиком арендной платы, соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2013 по делу N А40-126228/12-105-1177
"...Судебные инстанции, руководствуясь п. 2 ст. 450, ст. 614, п. 1 ст. 619, 622 ГК РФ, пришли к правильному выводу о наличии у истца права на взыскание с арендатора в пользу арендодателя образовавшейся задолженности, начисленной на нее за период по 03.07.2012 г. договорной неустойки по ставке 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной оплаты в день в размере 29008,84 руб., а также расторжение договора аренды и истребование являющихся объектом аренды нежилых помещений общей площадью 1177,50 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, д. 17А (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 2, 2а, 3 - 7, 7а, 7б, 7в, 8 - 10, 10а, 11, 11а, 12, 12а, 12б, 13, 13а, 14 - 17, 17а, 17б, 18 - 23, 23а, 24 - 30; этаж 2, пом. I, комн. 1 - 26; этаж 3 пом. III, комн. 1 - 2). При рассмотрении спора суд принял во внимание, что до обращения в суд арендодатель письмом исх. от 03.07.2012 г. N 22-22-1342 (т. 1 л.д. 10) предложил арендатору расторгнуть договор, если в разумный срок арендатор не выполнит свои обязательства, т.е. выполнил предусмотренный законом претензионный порядок урегулирования спора, однако арендатор допущенные нарушения не устранил.
Довод заявителя кассационной жалобы о непредставлении истцом доказательств получения ответчиком претензии, в связи с чем отсутствуют правовые основания для расторжения спорного договора и истребования истцом предмета аренды, не опровергает правильность выводов судебных инстанций.
Суд установил надлежащее направление истцом в адрес ответчика названного уведомления с предложением расторгнуть договор, если в разумный срок арендатор не выполнит свои обязательства.
Согласно статье 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" адрес государственной регистрации является местом нахождения исполнительного органа юридического лица, по которому осуществляется связь с данной организацией.
В соответствии с разъяснением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении от 16.11.2010 N 8957/10, направление уведомлений по известным адресам контрагента (в том числе юридическому) является правомерным и надлежащим, поскольку по смыслу статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо несет риск негативных последствий неполучения адресованной ему корреспонденции, если при требуемой от него степени заботливости и осмотрительности не примет мер, направленных не получение этой корреспонденции по месту своего нахождения.
Судебные инстанции установили наличие в материалах дела трех извещений, направленных истцом ответчику по его местонахождению почтовой связью заказной корреспонденцией, которые обоснованно признаны судом полученными адресатом, т.к. они были доставлены ответчику, но не вручены по обстоятельствам, за которые отвечает сам ответчик, вследствие непринятия им должной степени заботливости и осмотрительности, т.е., фактически, вследствие уклонения от принятия, поскольку, как указано организацией почтовой связи, осуществившей доставление получателю данных почтовых отправлений, причины невручения корреспонденции адресату вызваны невостребованием ее со стороны последнего..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.12.2012 по делу N А40-104387/11-28-899
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Довод заявителя жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора аренды является несостоятельным в связи со следующим.
Претензия N 01-11/003196 от 22.06.2011 с требованием погасить образовавшуюся задолженность либо расторгнуть договор аренды N 01-00069/10 от 15.03.2010 направлена истцом ответчику по адресу арендуемого им помещения: г. Москва, Волконский 1-ый пер., д. 12, стр. 1, а также по адресу: г. Москва, М. Полуярославский пер., д. 3/5, стр. 1, офис 401Б, который является юридическим адресом ответчика, указан им в договоре аренды N 01-00069/10 от 15.03.2010.
Вышеназванная претензия, направленная по юридическому адресу, получена ответчиком, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (л.д. 23 т. 1).
Ссылка заявителя жалобы на получение по указанному адресу претензии неуполномоченным лицом - Мусатовой, отсутствие в штате сотрудников ответчика такого лица, несостоятельна в качестве основания отмены обжалуемых судебных актов.
Доказательства, подтверждающие, что Мусатова работником ответчика не является, не представлены.
Неполучение корреспонденции по адресу места нахождения юридического лица в соответствии с данными государственной регистрации в связи с отсутствием органа юридического лица по этому адресу является риском юридического лица, все неблагоприятные последствия которого несет юридическое лицо..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.06.2007, 21.06.2007 N КГ-А40/5137-07 по делу N А40-71364/06-77-489
"...Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Арендодатель вправе требовать досрочного распоряжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что Департамент 05.07.2006 направил в адрес ООО Фирма "Бизон-М" претензию N 267/08/П/06 о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Письменное предупреждение было направлено заказным письмом по юридическому и фактическому месту нахождения арендатора.
Поскольку ответчик не устранил допущенные нарушения, суд признал правомерными требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды от 28.09.1995 N 08-802/95 и выселении ООО Фирма "Бизон-М" из занимаемых нежилых помещений и удовлетворил их.
Довод жалобы о недоказанности факта направления арендатору письменного предупреждения о необходимости устранения в разумный срок нарушения договорного обязательства опровергается представленным и в материалах дела списком заказных писем от 27.10.2006 и квитанцией..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.03.2014 по делу N А12-21609/2013
"...В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Доводы заявителя кассационной жалобы о несоблюдении Администрацией досудебного порядка урегулирования спора отклоняются судебной коллегией.
Из материалов дела следует, что претензия от 20.06.2013 N 5288 и уведомление от 28.06.2013 N 5603 были направлены Администрацией по юридическому адресу места нахождения Общества, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц: г. Тольятти, ул. Толстого, д. 27, однако возвращены органом связи "в связи с истечением срока хранения".
Следовательно, риск неполучения уведомления, направленного по месту нахождения юридического лица, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, лежит на самом юридическом лице, ненадлежащим образом организовавшим процесс получения и обработки входящей корреспонденции.
Поскольку Общество не явилось за почтовым отправлением, с учетом данных обстоятельств уведомление может считаться доставленным в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения суда, основанного на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.07.2012 по делу N А65-18770/2011
"...Суд первой инстанции установил, что арендодатель направлял арендатору претензию от 15.04.2011 с требованием о погашении основной задолженности и пени в общей сумме 625 533,26 руб., образовавшейся по состоянию на 14.04.2011, а также предложение о досрочном расторжении договора аренды (договора перенайма).
Доводы заявителя жалобы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора в связи с неполучением уведомления (претензии) о расторжении договора суд кассационной инстанции считает несостоятельными.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Материалами дела подтверждается, что претензия направлена ответчику по двум известным адресам: юридическому адресу - г. Наб. Челны, пр. Х. Туфана, дом 4, и фактическому адресу, указанному в договоре перенайма от 27.10.2003 - г. Наб. Челны, пересечение улиц Татарстан и Чулман, рядом с КНС-5. Уведомления возвращены в связи с неполучением их адресатом.
В силу части 2 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.
Выписками из Единого государственного реестра юридических лиц от 26.08.2011 и от 22.02.2012 подтверждается, что юридическим адресом общества является: г. Наб. Челны, пр. Х. Туфана, дом 4. Доказательств того, что указанный адрес не является юридическим адресом общества либо был им изменен в установленном порядке, ответчик не представил.
Таким образом, довод заявителя жалобы о нарушении норм процессуального права о надлежащем уведомлении участвующего в деле лица и о несоблюдении досудебной процедуры при расторжении договора аренды не нашел подтверждения по результатам проверки в суде кассационной инстанции законности обжалуемых судебных актов..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.09.2015 N Ф07-4406/2015 по делу N А56-47965/2014
"...В соответствии с Договором КУГИ (арендодатель) обязался предоставить Обществу (арендатору) во временное владение и пользование помещения N 1 - 19, 33 - 40, а последнее - перечислять арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.
Дополнительным соглашением от 24.06.2013 N 1 к Договору его стороны продлили срок действия Договора до 01.07.2015 и разделы 2, 4, 5, 7 Договора изложили в новой редакции, согласно которой:
- в случае нарушения арендатором сроков перечисления арендной платы ему начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.9);
- Договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении в течение трех месяцев задолженности по внесению предусмотренной условиями Договора арендной платы, независимо от ее последующего внесения (пункт 5.3.2).
Договор и дополнительное соглашение от 24.06.2013 N 1 к нему зарегистрированы в установленном порядке.
Как следует из материалов дела, КУГИ соблюден досудебный порядок расторжения Договора, поскольку его претензия от 19.06.2014 N 5317-/14 была направлена заказным письмом с уведомлением Обществу по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) и в Договоре, а также в дополнительном соглашении от 24.06.2013 N 1 к нему.
Доказательства того, что Общество изменило свое место нахождения и известило об этом арендодателя, суду не представлены.
Ссылка Общества на то, что оно не получало данную претензию, судом первой инстанции правильно не принята во внимание.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю; сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в ЕГРЮЛ либо по адресу, указанному самим юридическим лицом, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя; сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не находится по указанному адресу (пункт 63); юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ); например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения (пункт 67).
Суд первой инстанции, установив ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей по Договору, соблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора, признал обоснованными требования последнего о расторжении Договора и обязании Общества возвратить КУГИ арендованное имущество.
Ввиду того что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.08.2013 по делу N А56-41821/2012
"...Ввиду того, что Общество за пользование земельным участком в четвертом квартале 2011 года и в первом и втором кварталах 2012 года внесло арендную плату не в полном размере, КУГИ направил ему претензию от 03.05.2012 с требованием уплатить долг и пени. В данной претензии КУГИ также указал, что в случае неисполнения обязательства по внесению арендной платы он обратится в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 6.3.3 договора в случае возникновения задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от последующего внесения платежей договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погасить задолженность и уплатить неустойку.
В соответствии с правилами статьи 452 ГК РФ КУГИ направил Обществу претензию от 03.05.2012 с требованием об уплате задолженности и расторжении договора, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.
В связи с нарушением Обществом условий договора по внесению арендной платы суд на основании пункта 6.3.3 договора расторг договор аренды и ввиду отсутствия у ответчика правовых оснований занимать в дальнейшем арендованный земельный участок принял решение о выселении Общества с этого участка.
Кассационная инстанция считает несостоятельным довод ответчика о том, что, поскольку он не получил претензию КУГИ от 03.05.2012, направленную только по его юридическому адресу, в то время как КУГИ было известно об ином почтовом адресе Общества, то иск не подлежал удовлетворению в части расторжения договора и выселения Общества с земельного участка. В материалах дела имеются доказательства направления Обществу претензии по адресу, который в соответствии со сведениями, внесенными в ЕГРЮЛ, и договором аренды от 07.10.2009 является юридическим адресом Общества. Неполучение корреспонденции ответчиком по адресу места нахождения организации согласно государственной регистрации в связи с отсутствием по данному адресу органа юридического лица или несовершение этим лицом действий по получению почтовой корреспонденции является риском юридического лица, все неблагоприятные последствия которого несет само юридическое лицо..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.06.2012 по делу N А56-33725/2011
"...Поскольку Общество не вносило плату за пользование участком, КУГИ направил ему претензию от 28.03.2011 N 949-05 с требованием уплатить долг и направить представителя для заключения соглашения о расторжении договора аренды.
Общество на претензию не ответило, долг не уплатило, в связи с чем КУГИ обратился с настоящим иском в суд.
Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводу об обоснованности требований КУГИ и удовлетворили иск.
В соответствии с правилами статьи 452 ГК РФ КУГИ направил Обществу претензию от 28.03.2011 N 949-05 с требованием об уплате задолженности и расторжении договора, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.
Апелляционный суд правомерно отклонил довод ответчика о том, что, поскольку он не получил претензию КУГИ от 28.03.2011, иск не подлежал удовлетворению в части расторжения договора и выселения Общества с земельного участка. Апелляционный суд установил, что в материалах дела имеются доказательства направления Обществу претензии по адресу, который в соответствии со сведениями, внесенными в Единый государственный реестр юридических лиц на 26 мая 2011 года, и договором аренды от 24.02.2010 N 05/ЗК-05132 являлся фактическим и юридическим адресом Общества. Суд правильно указал, что неполучение корреспонденции ответчиком по адресу места нахождения организации согласно государственной регистрации в связи с отсутствием по данному адресу органа юридического лица или несовершение этим лицом действий по получению почтовой корреспонденции является риском юридического лица, все неблагоприятные последствия которого несет само юридическое лицо..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 05.04.2012 по делу N А64-4019/2011
"...Расторгая договор аренды N 731/3 от 22.05.2006 и обязывая ответчика освободить занимаемое им помещение, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу ст. 619 ГК РФ, а также п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из претензии-предупреждения (исх. N 01-16д-13729) от 19.11.2010, врученной главному бухгалтеру Дудышевой Г.С. 24.11.2010, следует, что арендодатель выполнил требования данной нормы права.
Ссылка то, что претензию-предупреждение исх. N 01-16д-13729 от 19.11.2010 ответчик не получал, была известна судам, исследовалась, ей дана надлежащая оценка. В частности суд апелляционной инстанции верно указал на то, что адрес, по которому направлялась претензия, является адресом места нахождения ответчика, получившая названную претензию Дудышева Г.С. являлась работником учреждения..."

Постановление ФАС Центрального округа от 29.07.2010 по делу N А54-6238/2009
"...В связи с неисполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы истец направлял в адрес ответчика требование N 216 об уплате неналогового платежа по состоянию на 06.11.2008.
Указанное требование было оставлено ИП Артемовым А.И. без удовлетворения 19.12.2008 и 26.05.2009 истцом были направлены в адрес ответчика претензии об уплате задолженности N 01-081/3532 и N 01-69/1467, в которых содержатся предложения о расторжении договора и необходимости освободить занимаемое помещение.
С учетом изложенного, поскольку ответчик не исполнил свои обязательства по договору аренды N 0312108 от 01.02.2008, что подтверждается материалами дела, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили требования истца в части расторжения указанного договора.
Довод заявителя жалобы о том, что претензии о расторжении договора им не получены, поскольку адрес его места нахождения изменился, также не может быть принят судом во внимание.
Как следует из материалов дела, претензии о расторжении договора аренды N 01-081/3532 от 19.12.2008 и N 01-69/1467 от 26.05.2009 были направлены истцом по адресам: г. Рязань, ул. Пирогова, д. 9, кв. 25; г. Рязань, Первомайский пр., д. 59.
При этом согласно п. 3.2.24 договора при изменении организационно-правовой формы, наименования, места нахождения, банковских реквизитов, реорганизации или ликвидации, а также лишении лицензии на право деятельности, осуществляемой на объекте, арендатор обязан в десятидневный срок письменно сообщить арендодателю о произошедших изменениях.
Из материалов дела следует, адрес места нахождения ответчика изменился, ИП Артемов А.И. проживает по адресу: г. Рязань, Посадский переулок, дом 7, кв. 1.
Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ИП Артемов А.И. сообщил истцу об изменении своего места нахождения.
Кроме того, как следует из выписки из ЕГРИП N 04-67/507 от 19.03.2007, представленной Межрайонной ИФНС России N 1 по Рязанской области, адрес ИП Артемова А.И.: г. Рязань, ул. Пирогова, д. 9, кв. 25.
Следовательно, ответчик обязан был обеспечить получение направляемой ему по данному адресу корреспонденции, в противном случае, он несет риск негативных последствий неполучения документов, направляемых по данному адресу.
Таким образом, обстоятельства неполучения ответчиком уведомления по причине ненахождения его по указанному адресу не могут служить основанием для признания факта расторжения ответчиком спорной сделки не соответствующим Закону или условиям договора..."

1.2. Вывод из судебной практики: Направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства по адресу, указанному в договоре, может признаваться надлежащим исполнением обязанности арендодателя, предусмотренной ст. 619 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 10.02.2010 N Ф09-294/10-С3 по делу N А71-5797/2009
"...В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что истец направил ответчику претензию от 11.03.2009 N 214 с требованием в срок до 27.03.2009 погасить задолженность, возникшую по договору финансовой аренды (лизинга) имущества от 04.05.2007 N 05-07/96-л, и начисленную неустойку, а также о расторжении договора лизинга в случае невыполнения указанных требований. Данная претензия направлена по юридическому и почтовому адресу предпринимателя, указанному в договоре от 04.05.2007 N 05-07/96-л: Удмуртская Республика, г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 52. Из почтовой квитанции от 16.04.2009 N 42762901 следует, что корреспонденция, направленная по этому адресу, возвращена в связи с истечением срока хранения.
Вывод суда апелляционной инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка рассмотрения спора основан на том, что согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 15.05.2009 N 17964 ответчик зарегистрирован по адресу: 427620, Удмуртская Республика, г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 54, а в материалах дела отсутствуют доказательства направления претензии по данному адресу.
Согласно п. 5.1.9 рассматриваемого договора лизинга лизингополучатель обязан в десятидневный срок информировать лизингодателя об изменении любого из реквизитов, указанных в параграфе 13 договора, в том числе и об адресе.
Доказательств извещения истца об изменении адреса ответчиком не представлено. Более того, материалами дела подтверждается, что местом жительства предпринимателя с 16.09.2005 является г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 52 и по данному адресу он получает почтовую корреспонденцию.
Следовательно, выводы суда апелляционной инстанции о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора и об оставлении иска без рассмотрения не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются необоснованными..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.08.2009 N Ф03-3788/2009 по делу N А51-12551/2007
"...По правилам указанной нормы права истец письмами от 20.03.2007 N 12/3-1-3214 и от 13.06.2007 N 12/3-1-5289 направил ответчику по адресу, указанному в договоре (г.Владивосток, ул.Котельникова, 22 кв. 66), уведомления об отказе от договора аренды от 03.11.2003 N 02-04473-001-Н-АР-2774-00. При этом письма возвращены почтой без вручения с отметкой "истек срок хранения".
Судом установлено, что с 29.08.2002 по настоящее время ИП Семененко Н.Л. зарегистрирована по адресу: г.Владивосток, ул.Русская, д. 29 кв. 19.
С учетом установленных обстоятельств, и принимая во внимание тот факт, что истцом доказательств получения ИП Семененко Н.Л. по месту ее нахождения, либо по месту нахождения арендованного имущества указанных писем не представлено, вывод суда о несоблюдении истцом порядка отказа от договора аренды является правомерным..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 10.02.2010 N Ф09-303/10-С3 по делу N А71-5796/2009
"...Несвоевременное внесение денежных средств и значительная просрочка лизинговых платежей, последний из которых осуществлен 15.04.2009, послужили основанием для предъявления лизингодателем требований о досрочном расторжении договора и возврате предмета лизинга.
В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что истец направил ответчику претензию от 11.03.2009 N 214 с требованием в срок до 27.03.2009 погасить задолженность, возникшую по договору финансовой аренды (лизинга) имущества от 04.05.2007 N 05-07/100-л, и начисленную неустойку, а также о расторжении договора лизинга в случае невыполнения указанных требований. Данная претензия направлена по юридическому и почтовому адресу предпринимателя, указанному в договоре от 04.05.2007 N 05-07/100-л: Удмуртская Республика, г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 52. Из почтовой квитанции от 16.04.2009 N 42762901 следует, что корреспонденция, направленная по этому адресу, возвращена в связи с истечением срока хранения.
Вывод суда апелляционной инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка рассмотрения спора основан на том, что согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 15.05.2009 N 17964 ответчик зарегистрирован по адресу: 427620, Удмуртская Республика, г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 54, а в материалах дела отсутствуют доказательства направления претензии по данному адресу.
Согласно п. 5.1.9 рассматриваемого договора лизинга лизингополучатель обязан в десятидневный срок информировать лизингодателя об изменении любого из реквизитов, указанных в параграфе 13 договора, в том числе и об адресе.
Доказательств извещения истца об изменении адреса ответчиком не представлено. Более того, материалами дела подтверждается, что местом жительства предпринимателя с 16.09.2005 является г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 52 и по данному адресу он получает почтовую корреспонденцию.
Определение Федерального арбитражного суда Уральского округа о принятии кассационной жалобы к производству от 18.01.2010 также было направлено предпринимателю по адресу: 427620, Удмуртская Республика, г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 52 и получено им, что подтверждается уведомлением о вручении.
Следовательно, выводы суда апелляционной инстанции о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора и об оставлении иска без рассмотрения не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются необоснованными..."

1.3. Вывод из судебной практики: Письменные предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства, которые возвращены почтовыми отделениями связи с отметками о его отсутствии по известным адресам, являются надлежащим исполнением обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.04.2009 по делу N А56-31704/2008
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Организация (арендатор) заключили договор от 14.08.2001 N 20-А037505 аренды нежилого помещения 2Н (кадастровый номер 78:1458:2:3:4) общей площадью 230,4 кв. м, находящегося по указанному адресу, для использования под центр спортивной и физкультурно-оздоровительной работы...
В связи с неисполнением Организацией обязанности по перечислению арендной платы с 01.10.2007 Комитет 14.04.2008 направил ответчику претензию N 1561 о необходимости уплаты задолженности и пеней, а также заключения соглашения о расторжении указанного договора.
На момент предъявления претензии у Организации существовала задолженность по арендной плате за девять месяцев (с 01.10.2007 по 30.06.2008). Факт направления арендодателем данного уведомления по двум адресам арендатора (юридическому и адресу арендованного имущества) подтверждается материалами дела. Однако указанные письма возвращены отделением почтовой связи с отметкой об отсутствии такого адресата и в связи с истечением срока хранения.
Неполучение ответа в течение 15 дней с момента отправки претензии приравнено к отказу от ее удовлетворения, дающему право на обращение в суд в порядке статьи 452 ГК РФ.
В разумный срок, а также в ходе судебного разбирательства ответчиком не устранены нарушения его обязательств по договору..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 10.02.2011 N КГ-А40/17856-10 по делу N А40-48974/10-23-406
"...Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями пункта 8.3 договора аренды N 1-158/07 от 22.02.2007 г. предусмотрено, что договор может быть расторгнут в случае не внесения арендной платы более двух сроков оплаты подряд либо при систематической недоплате арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты, при этом в силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как видно из материалов дела, указанная претензия Департамента имущества города Москвы от 18.02.2010 г. N 1-108/10, в которой арендодатель предложил ответчику уплатить ему арендные платежи и неустойку, а при невозможности уплаты которых - предложил досрочно расторгнуть договор аренды, была направлена ответчику по адресу арендуемого им помещения: г. Москва, Котельническая набережная, дом 25, корп. 2, который является также юридическим адресом ответчика и указан им в кассационной жалобе, а также по адресу, указанному им в договоре аренды: г. Москва, Даниловская набережная, дом 2, корп. 2.
Названная претензия Департамента имущества города Москвы от 18.02.2010 г. N 1-108/10, направленная ответчику в установленном законом порядке, была возвращена Арендодателю с отметкой отделения почтовой связи об отсутствии адресата, что было подтверждено истцом в судебном заседании апелляционной инстанции посредством предъявления подлинных писем, направленных ответчику и возвращенных отделением почтовой связи, о чем отражено в протоколе судебного заседания.
Указанные выше обстоятельства подтверждают факт выполнения истцом требований, установленных статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, ответчик в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан возвратить истцу арендованное помещение.
Арбитражными судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.07.2006 N КГ-А40/5673-06 по делу N А40-80516/05-91-594
"...Согласно п. 2 ст. 452 и ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в связи с невнесением арендатором арендной платы более двух раз подряд только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из материалов дела следует, что истцом были направлены ответчику соответствующие предупреждения, которые возвращены почтовыми отделениями связи с отметками об отсутствии последнего по соответствующим адресам.
Поскольку сведения об иных адресах ответчика отсутствуют, в том числе в Едином государственном реестре юридических лиц, суд кассационной инстанции считает досудебный порядок урегулирования спора соблюденным..."

1.4. Вывод из судебной практики: Почтовая квитанция (ее копия), а также уведомление о вручении почтового отправления при отсутствии описи вложения не свидетельствуют о надлежащем уведомлении арендатора о расторжении договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 17.03.2009 N КГ-А40/1505-09 по делу N А40-46494/08-77-351
"...Судом установлено, что в подтверждение уведомления надлежащим образом ответчика о прекращении договора аренды истец ссылается на уведомление от 28.05.2008 N 01-77, копию почтовой квитанции от 29.05.2008 г. N 49732 (л.д. 12) и копию списка заказных писем с уведомлением (л.д. 13).
Исследовав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что из списка заказных писем с уведомлением не следует, что в указанный в нем адрес ответчика было направлено именно уведомление от 28.05.2008 г. N 01-77, опись вложения почтового отправления отсутствует, подлинная почтовая квитанция N 49732 в материалах дела отсутствует..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.05.2014 N Ф05-4316/14 по делу N А41-32405/13
"...Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлена тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.
Между тем, апелляционный суд по настоящему делу установил, что истцом предоставлены в материалы дела претензия от 24.04.2013 N 801/04-02, а также предупреждение от 08.04.2013 г. N 682/04-02.
Однако, подтверждение направления претензии от 24.02.2013 в материалах дела отсутствует, а в подтверждение направления предупреждения от 08.04.2013 предоставлена копия почтовой квитанции. При этом, апелляционный суд пришел к выводу о том, что к указанной квитанции не приложена опись вложения, соответственно, установить, что содержалось в этом почтовом отправлении, не представляется возможным.
Таким образом, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств направления Комитетом предупреждения арендатору, а также его получения ответчиком.
Установив, что арендодателем не был соблюден установленный порядок досудебного урегулирования спора, апелляционный суд обоснованно оставил требование о расторжении договора аренды без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление апелляционного суда является законным и обоснованным и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Московского округа от 07.06.2011 N КГ-А40/4874-11 по делу N А40-51533/10-37-380
"...В п. 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат установлению обстоятельства, связанные с принятием истцом надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.
Как видно из материалов дела, истец 17.03.2010 г. направил арендатору письменное уведомление от 17.03.2010 г. N 105 о необходимости исполнения договорных обязательств, потребовал у ответчика уплаты задолженности по лизинговым платежам и сообщил о расторжении договора в одностороннем порядке.
Однако в материалах дела не имеется допустимых доказательств получения ООО "Инновационные строительные технологии" (лизингополучатель) уведомления истца от 17.03.2010 г. N 105 об одностороннем отказе от исполнения договора лизинга.
При этом, как верно установил суд апелляционной инстанции, имеющаяся в материалах дела ксерокопия почтового уведомления на отправку ценного письма и о вручении его 20.04.2010 года не содержит сведений, какого рода корреспонденция было направлена ООО "Инновационные строительные технологии" как лизингополучателю истцом 17.04.2010 года.
С учетом изложенного судебная коллегия считает несостоятельными доводы заявителя жалобы о том, что односторонний отказ лизингодателя от исполнения договора лизинга, оформленный посредством уведомления истца от 17.03.2010 г. N 105, соответствует требованиям, предусмотренным п. 3 ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 13, п. 6 ст. 15 Федерального закона N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" от 29.10.1998 года..."

1.5. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, какие документы свидетельствуют о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, существует четыре позиции судов.

Примечание: По вопросу о соблюдении досудебного порядка расторжения договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, см. п. 13 материалов к ст. 619 ГК РФ.

Позиция 1. Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...Как следовало из представленных истцом материалов, комитет направлял обществу такое предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате.
Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В связи с этим суд обратил внимание истца на то, что в направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.
Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ, иск подлежал оставлению без рассмотрения..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.03.2016 N Ф01-409/2016 по делу N А28-7765/2014
"...Учреждение 10.01.2014 направило Обществу претензию, содержащую предложение об оплате задолженности, а также ссылку на то, что в случае неоплаты долга истец будет вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности и расторжении договора аренды.
Истец 14.05.2014 направил ответчику претензию аналогичного содержания.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
В процессе рассмотрения спора истец направил в адрес ответчика письмо от 16.12.2014 N 4796-01-11, в котором сообщил о расторжении договора аренды и договора от 19.02.2013 N 2 об уступке права аренды помещения, о необходимости освобождения спорного помещения и оплате задолженности по арендной плате.
В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В настоящем деле в качестве доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договоров заявитель сослался на претензии от 10.01.2014 и 14.05.2014 аналогичного содержания.
Из буквального содержания претензий следует, что в них содержится указание на наличие задолженности по арендной плате, предложение об оплате задолженности до наступления определенного срока, а также ссылка на то, что в случае неоплаты долга истец будет вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности и расторжении договора аренды.
Претензии не содержат четкого и однозначного требования (предложения) расторгнуть договор аренды, вопрос расторжения договора в них ставится в зависимость от оплаты долга, поэтому они не могут быть признаны доказательством соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора в указанной части.
С учетом изложенного апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что истцом не были соблюдены требования пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем они подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2013 по делу N А11-8164/2011
"...По мнению заявителя, вывод суда о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора является ошибочным и основан на неверном применении статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в имеющихся в деле претензиях, направленных в адрес арендатора, не содержится требований об изменении либо расторжении договора аренды. Предупреждение арендодателя о необходимости исполнения договорных обязательств в разумный срок не может одновременно сопровождаться предложением расторгнуть договор в случае неисполнения обязанности.
Аргумент заявителя о несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора ошибочен в силу следующего.
Нормы пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяют арендодателя правом в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора ввиду невнесения нанимателем в установленные договором сроки арендных платежей только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Суд установил, что в направленных арендодателем и полученных арендатором уведомлениях ставился вопрос как о погашении задолженности по арендной плате, так и о расторжении договора в случае неисполнения данной обязанности в разумный срок.
Указание в одном письме на необходимость устранения нарушения условий договора и о его расторжении, не противоречит принципу дозволительной направленности гражданско-правового регулирования.
Таким образом, суд правомерно признал Общество прочившим исполнение арендного обязательства и обоснованно удовлетворил требования кредитора..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.07.2010 по делу N А39-116/2010
"...Суд удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 26.04.2006 N 96. Окружной суд счел, что в этой части решение принято с нарушением норм материального права, которое выразилось в неприменении судом закона, подлежащего применению.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из смысла указанных норм следует, что для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В материалах дела отсутствуют доказательства направления ТУ ФАУГИ в Республике Мордовия в адрес ЗАО "СВ" письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства по уплате арендных платежей в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор, что свидетельствует о несоблюдении арендодателем досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем требование истца о расторжении.
При таких обстоятельствах суд правильно установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, но не применил подлежавшие применению пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 452 и пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в силу статей 287 (пункта 2 части 1) и 288 (части 1 и пункта 1 части 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого судебного акта в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 26.04.2006 N 96 и принятия в этой части нового судебного акта об отказе ТУ ФАУГИ в Республике Мордовия в удовлетворении данного требования..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.03.2010 по делу N А31-4358/2009
"...Из положений пункта 2 статьи 452 и последнего абзаца статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложение расторгнуть договор.
В противном случае исковое заявление о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения.
Таким образом, суд правильно рассмотрел иск по существу, поскольку предупреждение о необходимости принятия предмета лизинга и волеизъявление истца о расторжении договора лизинга со ссылкой на возможность последующего обращения в арбитражный суд содержатся в имеющихся в деле уведомлениях от 25.09.2008 и 01.10.2008, которые получены ответчиком..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.03.2016 N Ф02-1659/2016 по делу N А10-2788/2015
"...Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 01.07.2011.
В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66) разъяснено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ответчику была направлена претензия исх. N 128 от 21.04.2015, полученная им 24.04.2015, в которой содержится требование об исполнении обязательства по внесению арендных платежей за март и апрель 2015 года в разумный срок, то есть до 30.04.2015, а также предложение расторгнуть договор аренды от 01.07.2011 в добровольном порядке.
Разъяснение, данное в пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66, не может быть расценено как требование о необходимости составления арендодателем двух самостоятельных документов, предупреждение о необходимости исполнения обязательства и предложение расторгнуть договор могут быть изложены арендодателем в одном документе, в рассматриваемом случае - в претензии N 128 от 21.04.2015.
При таких обстоятельствах судами первой и апелляционной инстанций обоснованно признан соблюденным истцом досудебный претензионный порядок по требованию о расторжении договора аренды.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, что данная задолженность погашена, суды двух инстанций правомерно пришли к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 01.07.2011..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.10.2012 по делу N А33-19241/2011
"...Предметом иска по настоящему делу является требование о расторжении договора аренды, основанием иска - нарушение арендатором обязательств по проведению капитального ремонта арендованного имущества, что привело к существенному ухудшению арендованного имущества; пользование имуществом с существенными и неоднократными нарушениями условий договора. В качестве правового обоснования иска указана статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с условиями договора N А-03-04 аренды недвижимого имущества (в редакции дополнительных соглашений) производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно признал доказанным факт пользования ответчиком имуществом истца с существенным нарушением условий договора (ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по содержанию имущества в пригодном для его использования состоянии и проведению капитального ремонта арендованного имущества), что привело к существенному ухудшению (разрушению) имущества.
Арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора направлял арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ответчиком вышеуказанные обстоятельства, на которых основаны исковые требования, опровергнуты не были.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск, и у суда апелляционной инстанции не было оснований для отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.11.2011 по делу N А19-5606/2011
"...Поскольку общество уклонялось от исполнения предусмотренной договором обязанности по внесению арендных платежей, администрация обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды по основанию, установленному пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей более двух раз подряд, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора. При этом существенность нарушения обществом договора (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) не имеет юридического значения при рассмотрении заявленных исковых требований, основанием которых являются иные нормы - подпункт 2 пункта 2 статьи 450, пункт 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив уведомление N 1 от 18.01.2011 "О погашении задолженности, расторжении договора", адресованное обществу, как доказательство, подтверждающее соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, судами установлено, что администрация уведомила ООО "ТД "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ" о наличии задолженности по арендной плате, предложила погасить ее вместе с неустойкой в срок до 20.02.2011, а также предупредила о намерении расторгнуть договор аренды.
Поскольку обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований и наличии оснований как для взыскания задолженности по арендной плате за спорный период и частично неустойки, так и для расторжения договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.11.2011 по делу N А19-4877/2011
"...Поскольку общество уклонялось от исполнения предусмотренной договором обязанности по внесению арендных платежей, администрация обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.
Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество, предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным договором аренды (пункт 4.1.1) и изложенным нормам материального права, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей более чем за 3 месяца, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора. При этом существенность нарушения обществом договора (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) не имеет юридического значения при рассмотрении заявленных исковых требований, основанием которых являются иные нормы - подпункт 2 пункта 2 статьи 450, статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований и наличии оснований как для взыскания задолженности по арендной плате за спорный период и частично неустойки, так и для расторжения договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.11.2011 по делу N А19-4874/2011
"...Поскольку общество уклонялось от исполнения предусмотренной договором обязанности по внесению арендных платежей, администрация обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.
Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество, предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Частями 2, 3 указанной статьи установлено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным договором аренды (пункт 4.1.1) и изложенным нормам материального права, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей более чем за 3 месяца, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора. При этом существенность нарушения обществом договора (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) не имеет юридического значения при рассмотрении заявленных исковых требований, основанием которых являются иные нормы - подпункт 2 пункта 2 статьи 450, статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований и наличии оснований как для взыскания задолженности по арендной плате за спорный период и частично неустойки, так и для расторжения договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.10.2011 по делу N А58-8553/10
"...В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из части 3 данной статьи следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды в суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд; обращение арендодателя к арендатору с письменным предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложением о расторжении договора; фактические действия (бездействие) арендатора в установленные сроки по досудебному урегулированию спора после указанного обращения арендодателя.
Оценив претензионное письмо N 770 от 27.10.2010 как доказательство, подтверждающее соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, судами установлено, что учреждение уведомило общество о наличии 9 899 747 рублей 18 копеек задолженности по арендной плате за период с 2008 года по 3 квартал 2010 года, предупредило о намерении расторгнуть договор аренды, а также предложило арендатору в тридцатидневный срок дать ответ на данную претензию.
Поскольку обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований и наличии оснований как для взыскания задолженности по арендной плате за спорный период, так и для расторжения договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.07.2011 по делу N А10-3681/2010
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 452, пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о досрочном расторжении договора аренды может быть заявлено арендодателем в суд только после направления арендатору предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. По смыслу указанной правовой нормы письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.02.2010 по делу N А58-5774/09
"...В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации истец, не предоставил ответчику возможность, при установлении факта нецелевого использования ООО "Кафе "Маргарита" имущества, исполнить им обязанность по устранению данного нарушения в разумный срок.
Письмо N Н-06-6805 от 16.07.2009, полученное ответчиком не содержит требований об устранении нарушений в разумный срок.
Таким образом, суд кассационной инстанции полагает, что правовых оснований для расторжения договора аренды N 07-253 от 24.04.2007 не имелось.
При таких обстоятельствах, судебные инстанции законно и обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований МИО РС (Я) о расторжении договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, являющихся собственностью Республики Саха (Якутия) N 07-253 от 24.04.2007, выселении ответчика из нежилых помещений кафе площадью 100 кв. м и аптеки площадью 109 кв. м, расположенных по адресу: г. Якутск, пр. Ленина, 23, а также обязании ООО "Кафе "Маргарита" возвратить имущество по акту приема-передачи арендодателю..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.01.2016 N Ф03-6009/2015 по делу N А16-462/2015
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, по договорам от 24.01.2012 NN 217, 218, 219, 220, 221 управление Росимущества предоставило предприятию в аренду сроком с 24.01.2012 по 23.01.2061 земельные участки с кадастровыми номерами 79:03:08 00 004:81, 79:03:06 00 009:52, 79:03:08 00 004:83, 79:03:06 00 009:53, 79:03:06 00 009:54, площадями 1 283 727 кв. м, 460 482 кв. м, 4 094 982 кв. м, 272 458 кв. м, 154 017 кв. м, расположенные по адресу: ЕАО, Ленинский район, с. Башмак, ул. Мира, 1, для производства сельскохозяйственной продукции в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к каждой из сделок.
Уведомлением от 03.03.2015 N 334/1 управление Росимущества сообщило ответчику, что по состоянию на 01.03.2015 по спорным договорам имеется задолженность в сумме 106 136 руб. 18 коп., которую необходимо оплатить с учетом пени в сумме 91 836 руб. 18 коп. В случае непогашения арендатором задолженности по арендной плате с учетом пени задолженность будет взыскана в судебном порядке, а также заявлено требование о расторжении договоров аренды.
Неисполнение указанного требования в добровольном порядке послужило основанием для обращения управления Росимущества в арбитражный суд с настоящим иском.
Оставляя без рассмотрения требование истца о расторжении договоров аренды земельных участков от 24.01.2012 NN 217-221, апелляционный суд исходил из несоблюдения управлением Росимущества обязательного досудебного порядка урегулирования спора.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из содержания статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 указанной статьи).
Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело документы, апелляционный суд установил, что управление Росимущества уведомляло ответчика о наличии недоимки по договорам аренды земельных участков NN 217 - 221, указывало на то, что в случае непогашения предприятием задолженности с учетом пени будет вынуждено обратиться в суд, а также заявить требование о расторжении указанных сделок (уведомление от 03.03.2015 N 334/1). Таким образом, арендодатель не предлагал арендатору расторгнуть договоры аренды в добровольном порядке, а лишь указал на возможность в будущем заявить такое требование.
Таким образом, апелляционный суд, установив, что заявителем не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, правомерно оставил иск управления Росимущества в части расторжения договоров аренды без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.12.2015 N Ф03-5181/2015 по делу N А51-30620/2014
"...Истцом в адрес ответчика 09.09.2014 направлено письмо N 025, в котором ООО "МК-Индустрия" предлагало расторгнуть договор аренды водяного насоса N 06/10 от 06.10.2009 и возвратить технику арендодателю по акту приема-передачи, а также оплатить образовавшуюся задолженность по оплате арендной платы. Данное письмо оставлено ответчиком без ответа.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате суммы задолженности по Договору аренды водяного насоса N 06/10 от 06.10.2009 года ООО "МК-Индустрия" обратилось в суд с настоящим иском.
Рассматривая требования истца в части расторжения спорного договора аренды, суд исходил из следующего.
Из представленного в материалы дела уведомления N 025 от 09.09.2014 следует, что истец уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате, предложил погасить ее, а также предлагал с 01.10.2014 расторгнуть договор аренды N 06/10 от 06.10.2009 и возвратить имущество арендодателю по акту приема-передачи.
Оценив указанное уведомление как доказательство, подтверждающее соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд верно признал, что арендодателем в адрес арендатора направлялись письменные предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложение о расторжении договора.
Поскольку судом обоснованно установлены факты неисполнения ответчиком более двух раз подряд обязательства по уплате арендных платежей по Договору аренды N 06/10 от 06.10.2009 и соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд обоснованно признал подлежащим удовлетворению требование истца о расторжении договора аренды N 06/10 от 06.10.2009..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.10.2012 N Ф03-4903/2012 по делу N А24-410/2012
"...Согласно разъяснениям данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66) если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма N 66).
При исследовании и оценке имеющихся в материалах дела доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционным судом установлено, что Министерством в адрес ОАО Комплекс гостиницы "ОРЛЕНОК" направлялось требование от 30.09.2011 исх. N 03/3681-01-09, в котором было предложено досрочно расторгнуть договор и передать земельный участок арендодателю в срок до 18.11.2011. При этом судом апелляционной инстанции установлено, что указанное требование не содержит предупреждение арендодателя о необходимости исполнения арендатором условий договора аренды в разумный срок. Отдельного письменного предупреждения о необходимости исполнения условий договора Министерством в адрес арендатора также не направлялось.
В этой связи обоснован вывод суда апелляционной инстанции о том, что хотя общее правило о досудебном порядке, предусмотренное пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истцом соблюдено, доказательств выполнения соответствующих требований статьи 619 ГК РФ, в материалах дела не имеется..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.12.2012 по делу N А46-6275/2012
"...Письмом от 28.12.2011 N ТУ-04/17193 Управление уведомило ответчика о необходимости погашения образовавшейся задолженности по арендной плате и пени.
При этом, отклоняя довод Управления о наличие в письме от 28.12.2011 ссылок на статьи 450, 452 ГК РФ как на то обстоятельство, что стороны подразумевали возможность расторжения договора, суд указал, что буквальное содержание в указанном письме не содержит в себе требование о расторжении договора от 25.11.2008, а содержит лишь требование в части погашения образовавшейся у ответчика задолженности по арендным платежам и пени.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из содержания статьи 619 ГК РФ следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" установлено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Несоблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом, в силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления без рассмотрения.
С учетом изложенного, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды правильно установили, что истцом не соблюден порядок досрочного расторжения договора аренды, вследствие чего пришли к правомерному выводу о том, что требование о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.08.2012 по делу N А75-9637/2010
"...Рассмотрев спор по правилам рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о неисполнении администрацией установленного статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка для досрочного расторжения договора аренды.
В соответствии с частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как было установлено судом апелляционной инстанции, соответствующего письменного предупреждения администрация не направляла арендатору. Представленное в материалы дела письмо администрации от 23.07.2010 N 3031 не содержит предложение об исполнении обязательства в разумный срок, о расторжении договоров в случае неисполнения арендатором обязанности по устранению нарушений использования земельных участков.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции признал не соблюденным администрацией порядок досудебного урегулирования.
С учетом несоблюдения арендодателем требования, установленного частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об оставлении предъявленного требования о расторжении договоров аренды земельных участков без рассмотрения по пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В этой связи отсутствуют основания для возложения обязанности по рекультивации земельных участков..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.12.2011 по делу N А46-15288/2010
"...Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор, установив, что истец направил ответчику соответствующее уведомление от 12.04.2010, оставленное без ответа, пришли к обоснованному выводу, что ГУЗР Омской области был соблюден порядок досрочного расторжения договора. При этом, в силу возложения сторонами обязанности по уплате арендной платы по договору на ООО "Омск-Полимер" указанный порядок подлежал соблюдению арендодателем лишь в отношении одного из соарендаторов.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 450, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для досрочного расторжения судом договора аренды с ООО "Омск-Полимер"..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.08.2011 по делу N А45-4281/2011
"...Администрация письмом от 14.02.2011 N 347 сообщила обществу о наличии задолженности по аренде в сумме 562 634,4 руб., образовавшейся за период с 26.01.2010 по 31.03.2010, то есть за 1 и 2 кварталы 2010 года, потребовала оплатить имеющуюся задолженность по аренде, выполнить существенные условия договора в двухнедельный срок после получения данного требования, предупредив о досрочном расторжении договора аренды в случае непогашения задолженности по аренде и не выполнении существенных условий договора.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом при существенном нарушении арендатором условий договора аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В направленном обществу требовании от 14.02.2011 N 347 администрация поставила вопрос о необходимости оплаты имеющейся задолженности по арендной плате, образовавшейся за 1 и 2 кварталы 2010 года, без установления разумного срока погашения задолженности.
Таким образом, администрацией при направлении требования от 14.02.2011 N 347 не были соблюдены положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд обоснованно отказал в удовлетворении иска..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.12.2015 N Ф05-15974/2015 по делу N А41-12748/15
"...Из материалов дела следует и установлено судами, между ЗАО "Татариново" (арендодатель) и ООО "Розы Подмосковья" (наименование общества изменено с 31 июля 2013 года на основании решения единственного участника ООО "Розы Подмосковья" от 15.07.2013 на ООО "Овощи Подмосковья", арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.01.2012 N 05/2012 сроком действия до 20.01.2022. Договор прошел государственную регистрацию.
Из материалов дела следует и установлено судами, что ответчик не исполнял надлежащим образом свои обязательства по оплате арендных платежей, поэтому 02.02.2015 истец направил в адрес ответчика требование об уплате задолженности по арендной плате в течение 15 дней, а также предложил расторгнуть договор.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции на основании положений статей 450, 619 ГК РФ пришел к правомерному выводу о расторжении договора аренды, поскольку ответчик допускал просрочку платежей по арендной плате по договору более двух раз подряд, задолженность ответчиком не погашена.
Доводы третьего лица о несоблюдении истцом претензионного порядка, установленного ст. 452 ГК РФ, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку в материалах дела имеется претензия с требованием о погашении долга и предложением о расторжении договора (л.д. 70 т. 1).
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены постановления апелляционной инстанции, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 06.02.2012 по делу N А40-29166/11-161-73
"...По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 указанного Кодекса).
Суд установил, что письмом от 13.12.2010 N 1845/12 истец заявил лизингополучателю о необходимости уплаты последним задолженности по договору лизинга и пени, а также предложил расторгнуть договор. Указанное письмо оставлено лизингополучателем без ответа, задолженность не погашена, предмет лизинга истцу не возвращен.
При указанных обстоятельствах договор лизинга правомерно судом расторгнут..."

По данному делу см. также Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2011 N 09АП-18758/2011-ГК.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2011 N 09АП-18758/2011-ГК по делу N А40-29166/11-161-73
"...К производству Арбитражного суда г. Москвы принят иск ООО "СТОУН-XXI" (арендодатель) к ООО "ПРОММОНТАЖ" (арендатор), ООО "Проммонтаж" (поручитель арендатора) о:
- расторжении Договора финансовой аренды от 16.07.2008 г. N Л7228 в связи с допущенной просрочкой во внесении арендной платы;
- истребовании у арендатора объекта аренды, а именно: экскаватора HYUNDAI R170W-7 с заводским N 50311623.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от "10" июня 2011 года (л.д. 105 - 108) иск удовлетворен.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения.
Учитывая, что:
- арендатором не внесена арендная плата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;
- арендодатель выполнил требования ч. 2, 3 ст. 619; п. 2 ст. 452 ГК РФ, а именно: до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письмом исх. от 13.12.2010 г. N 1845/12, обстоятельство получения которого арендатором не оспаривается, предупредил последнего о необходимости исполнения обязательств в разумный срок и предложил расторгнуть договор, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения;
- арендатор в разумный срок, в т.ч. до принятия судом первой инстанции судебного акта, которым закончилось рассмотрение дела по существу, допущенные нарушения не устранил;
- нарушения существенно нарушают условия договора аренды, учитывая продолжительность срока, имевшегося у арендатора для устранения нарушений, -
суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 1 ст. 619; п. 2 ст. 450; ст. ст. 301, 622 ГК РФ, соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности иска о расторжении договора аренды и истребовании объекта аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.10.2011 по делу N А40-116493/10-64-1064
"...Учитывая требования ст. 619 Гражданского кодекса РФ, согласно которым в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, суд, установив факт направления истцом в адрес ответчика претензии, оформленной письмом исх. от 30.07.2010 г. N 10-10/001844 (л.д. 12), врученным арендатору 20.08.2010 г. (л.д. 11), оценивая в соответствии со ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела документы, пришел к выводу о доказанности требований истца.
Довод о несоблюдении истцом претензионного порядка рассмотрения спора не принимается судом кассационной инстанции.
Суд установил обстоятельства, связанные с невнесением арендодателем арендатору арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа, направлением письма-уведомления о наличии у ответчика задолженности и необходимости исполнения обязательств по уплате просроченных платежей в разумный срок с предложением расторгнуть Договор при неустранении ответчиком соответствующих нарушений, существенным нарушением ответчиком условий Договора, продолжительностью срока, в течение которого арендатор не устранил нарушение своих обязательств по оплате арендных платежей, в связи с чем у истца возникло право требования расторжения Договора аренды в судебном порядке и возврата арендованных помещений, что не противоречит условиям Договора от 02.12.2009 г., п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 619, ст. 622 ГК РФ.
Судами всесторонне и полно установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Нормы материального права, применены судами правильно, нарушений норм процессуального права не установлено..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2011 по делу N А40-98272/10-54-642
"...Кроме того, на момент обращения в суд арендатором не внесена арендная плата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, в связи с чем арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письмом от 30.06.2010 N 10-10/001671, предупредил последнего о необходимости исполнения обязательств в разумный срок с предложением расторгнуть договор, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Однако, арендатор в разумный срок допущенные нарушения не устранил, в связи с чем суды в силу п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 619, ст. 622 Гражданского кодекса РФ правомерно удовлетворили иск в части расторжения договора аренды и обязании ответчика возвратить нежилое помещение..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.09.2011 по делу N А40-85819/10-6-736, А40-74108/10-93-116
"...Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как правильно установлено судами обеих инстанций, истцом представлены доказательства соблюдения претензионного порядка расторжения договора в соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предложение о расторжении договора направлено ответчику, что подтверждается материалами дела.
Обоснованно установив на основании представленных в материалы дела доказательств обстоятельство ненадлежащего исполнения ООО "СТРОЭКС" как лизингополучателем принятых по договору финансовой аренды (лизинга) N 3020680-1-11 от 07.11.2007 г. обязательств по внесению лизинговых платежей за период с декабря 2009 г. по май 2010 г., в том числе более двух раз подряд, наличие доказательств соблюдения истцом досудебного (претензионного) порядка расторжения договора в соответствии с п. 2 ст. 452, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также отсутствие в материалах дела документального подтверждения добровольного исполнения лизингополучателем обязательств по погашению задолженности по лизинговым платежам и пени по договору финансовой аренды (лизинга) N 3020680-1-11 от 07.11.2007 г., арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии правовых и документальных оснований для расторжения на основании п. 2 ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договора финансовой аренды (лизинга) N 3020680-1-11 от 07.11.2007 г. ввиду существенного нарушения ООО "СТРОЭКС" как лизингополучателем его условий, правомерно признав соблюдение истцом установленного в п. 2 ст. 452, 619 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора посредством направления лизингодателем ООО "СТРОЭКС" уведомления о расторжении договора финансовой аренды (лизинга)..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.07.2011 N КГ-А41/5756-11-П по делу N А41-16314/09
"...Установив, что у арендодателя имелись основания для пересмотра согласованного сторонами в Приложении N 2 к договору ежемесячного размера арендной платы и, учитывая, что истцом соблюдены требования п. 3 ст. 619 и п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие обязанность арендодателя до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности искового требования о досрочном расторжении договора аренды.
В связи с изложенным, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, требования процессуальных норм права соблюдены, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.06.2011 N КГ-А40/6464-11 по делу N А40-78335/10-54-501
"...В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Учитывая, что на момент обращения в суд арендатором не внесена арендная плата более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа, арендатор в разумный срок допущенные нарушения не устранил, исковые требования о расторжения договора аренды удовлетворены правомерно.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, отклоняется судом кассационной инстанции, как противоречащий материалам дела, в частности, письму исх. от 25.03.2010 г. N 10-121/10.
Нормы Глав 29, 34 ГК РФ не запрещают арендодатель одновременно в претензии указать на необходимость исполнения обязательства в разумный срок, и предложить в случае невозможности их исполнения расторгнуть договор аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.09.2010 N КГ-А40/8082-10 по делу N А40-133088/09-157-964
"...В нарушение условий договора арендатор ненадлежащим образом выполнял обязательства по внесению арендной платы за пользование являющемся объектом аренды двухкрасочной офсетной машины формата 36 x 52 см поколения DRUPA 2000 HEIDELBERG PRINTMASTER GTO 52-2, переданным арендатору 20.02.2006 г., а именно: не внесена арендная плата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, что в силу статей 309, 310, 614, части 3 статьи 619; пункта 2 статьи 450; статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставило арендодателю право в судебном порядке требовать взыскания образовавшейся задолженности по арендной плате, составившей за пользование объектом аренды в период с декабря 2008 года по сентябрь 2009 года включительно сумму в рублях, эквивалентную 34335,66 Евро (по установленному ЦБ РФ на день платежа курсу), а также расторжения договора аренды и истребования у арендатора объекта аренды. При этом суды учли, что арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письмом исх. от 23.06.2009 г. N 7173, что арендатор не отрицает, предупредил последнего о необходимости исполнения обязательств в разумный срок, предложив расторгнуть договор, в случае не устранения арендатором соответствующих нарушений. Однако, арендатор в разумный срок допущенные нарушения не устранил.
Суды пришли к обоснованному выводу, что требование истца о расторжении договора является правомерным, обоснованным и подлежащем удовлетворению, поскольку суду не представлено доказательств устранения ответчиком нарушений прав истца и погашения задолженности..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.08.2010 N КГ-А41/8080-10-П по делу N А41-2301/09
"...Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из разъяснений, данных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранил соответствующие нарушения.
Таким образом, до подачи иска в суд о расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору уведомление, в котором должен указать конкретное нарушение условий договора аренды, предложить в указанном уведомлении разумный срок для устранения данного нарушения.
Такое уведомление арендодателя должно также содержать предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения обязанности арендатора устранить допущенное нарушение.
Однако индивидуальным предпринимателем Горбачевым А.В. не представлено доказательств, подтверждающих соблюдение порядка расторжения оспариваемого договора аренды, предусмотренного частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66, вследствие чего отсутствуют основания для расторжения договора аренды.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении встречного иска Индивидуального предпринимателя Горбачева Александра Викторовича о расторжении договора аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года и обязании освободить помещение следует отказать..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.05.2010 N КГ-А41/4292-10 по делу N А41-43356/09
"...В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу пункта 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из материалов дела усматривается и не оспаривается ответчиком, что истец письмом 18.11.2009 N 15 исх. 903 предлагал ответчику погасить задолженность по уплате арендной платы, а также расторгнуть договор аренды (л.д. 37).
Учитывая, что на момент рассмотрения спора допущенная арендатором просрочка по внесению арендной платы составила семь месяцев, что арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письмом предупредил арендатора о необходимости исполнения обязательств и предложил расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, что арендатор в разумный срок допущенные нарушения не устранил, а также, что допущенные ответчиком нарушения существенно нарушают условия договора, учитывая размер образовавшейся непогашенной задолженности и продолжительность срока, имевшегося у арендатора для устранения нарушений, - суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об обоснованности требований о расторжении договора аренды и истребования объекта аренды из владения арендатора..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2010 N КГ-А40/833-10 по делу N А40-2908/09-3-27
"...Истец направил ответчику претензию об имеющейся задолженности и произведении оплаты, указав при этом, что в случае неустранения ответчиком указанного нарушения, договор аренды будет расторгнут.
Поскольку судом первой инстанции установлены обстоятельства невнесения арендной платы в установленные договором сроки, обращения истца с требованием о расторжении договора, иск о расторжении договора аренды правомерно удовлетворен судом в соответствии с частью 2 статьи 450 и частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение и постановление приняты на основе всестороннего, полного и объективного исследования доказательств, представленных в исчерпывающем объеме, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено..."

По данному делу см. также Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2009 N 09АП-21774/2009-ГК.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2009 N 09АП-21774/2009-ГК по делу N А40-2908/09-3-27
"...Учитывая, что:
- допущенная арендатором просрочка во внесении арендной платы на дату вынесения судом первой инстанции превысила один год;
- арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письмом, исх. от 30.07.2008 г. (Т. 1, л.д. 25), врученными арендатору 26.08.2008 г. (л.д. 27), предупредил последнего о необходимости исполнения обязательств в разумный срок с предложением расторгнуть договор, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения;
- арендатор в разумный срок допущенные нарушения не устранил;
- нарушения существенно нарушают условия договора аренды, учитывая продолжительность срока, имевшегося у арендатора для устранения нарушений, -
суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 3 ст. 619; п. 2 ст. 452; ст. 622 ГК РФ, соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности требований о расторжении договора аренды и истребовании объекта аренды из владения арендатора..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.12.2008 N КГ-А41/12581-08 по делу N А41-9283/08
"...Из материалов дела усматривается, что претензией от 14.04.2008 г. ООО "Слафи" обратилось к ООО "Альфа стиль" с предложением расторгнуть договор аренды в связи с неоднократными просрочками арендатора по оплате арендных платежей и наличием непогашенной задолженности.
Данная претензия с предложением расторгнуть договор аренды по соглашению ввиду ненадлежащего исполнения арендатором его условий, касающихся внесения арендной платы, не содержит предложения в разумный срок устранить допущенные нарушения.
При таком положении суд правомерно пришел к выводу о несоблюдении ООО "Слафи" досудебного порядка разрешения спора и оставил без рассмотрения требования о расторжении договора аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2008 N КГ-А40/2968-08 по делу N А40-31584/07-89-185
"...В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В своем исковом заявлении Москомнаследие указывает на то, что ответчику направлялась претензия от 18.04.2007 N 16-03-484/7-(1), с чем согласились суды в обжалуемых актах, однако надлежащих доказательств того, что указанная претензия поступила ответчику в материалах дела отсутствует, а доводу ответчика о том, что он в действительности никакой претензии не получал, не было дано оценки, притом что в материалах имеется копия названной претензии с приложением копии почтового реестра (т. 1, л.д. 8, 9), однако отсутствуют доказательства вручения ответчику названной претензии, а, учитывая, что сам истец письмом от 06.08.2007 сообщил арбитражному суду юридический и фактический адрес ответчика, полученный из ЕГРЮЛ и по которому претензия не направлялась (т. 1, л.д. 49а), судам следовало дать надлежащую оценку соблюдения истцом требований закона о действительном уведомлении ответчика о досрочном расторжении Договора, а также надлежало оценить, является ли разумным десятидневный срок для устранения выявленных нарушений, чего сделано не было.
Арбитражные суды также не учли разъяснение, данное в пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", из которого следует, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса).
При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, определить права и обязанности сторон по спорному Договору, соблюдение истцом досудебной процедуры устранения недостатков и расторжения Договора, предусмотренной законом и Договором, учесть доводы сторон и с надлежащим применением закона принять обоснованное решение..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.02.2017 N Ф06-17831/2017 по делу N А12-22765/2016
"...Как следует из материалов дела, 01.04.2011 между ООО "Интов" (Арендодатель) и ООО "Воздухотехника" (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 02/04/11, в соответствии с которым арендодатель по акту приема-передачи 11.04.2011 передал арендатору во временное владение и пользование часть производственных помещений общей площадью 576 кв. м, в том числе: производственные помещения площадью 486 кв. м, административно-бытовое помещение площадью 90 кв. м, расположенных по адресу: г. Волгоград, ул. Краснополянская, 55.
Согласно пункту 1.2 срок действия договора определен с 01.04.2011 по 01.04.2012.
Пунктом 1.4 договора размер арендной платы установлен 8 000 руб. в месяц, перечисляется не позднее 30 числа каждого месяца.
01.10.2013 между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 01.04.2011 N 02/04/11, по условиям которого размер арендной платы увеличен до 16 500 руб.
В силу статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продлен на неопределенный срок.
Согласно пункту 5.3.3 договора договор может быть досрочно расторгнут, если арендатор не внес арендную плату более 2-х раз подряд по истечении установленного срока платежа.
ООО "Воздухотехника" свои обязанности по внесению арендной платы за пользование арендованными помещениями исполняло ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате и пени.
Истцом 25.01.2016 в адрес ответчика направлена претензия с требованием об уплате задолженности.
Поскольку требование об уплате задолженности ответчиком исполнено не в полном объеме, истец обратился в суд с указанными исковыми требованиями.
Признавая исковые требования о расторжения договора аренды и обязании ответчика вернуть арендуемые помещения по акту приема-передачи обоснованными, суд первой инстанции пришел к выводу о соблюдении истцом требований закона, регламентирующего обязательную досудебную процедуру при досрочном расторжении договора аренды по требования арендодателя.
Между тем апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований в данной части, руководствуясь положениями статьи 450, пункта 2 статьи 452, пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и правовой позицией, изложенной в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), исходил из отсутствия в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при расторжении договора.
Как правильно указал апелляционный суд, процедура расторжения договора аренды включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), предложения расторгнуть договор (статья 452 ГК РФ), обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора (статья 450 ГК РФ).
Предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно данной норме требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Проанализировав текст претензии, суд апелляционной инстанции признал ее ненадлежащим доказательством соблюдения установленного законом досудебного порядка досрочного расторжения договора по требованию арендодателя ввиду отсутствия в ней предложения расторгнуть договор.
Судебная коллегия находит выводы суда апелляционной инстанции соответствующими обстоятельствам дела, основанными как на правильном применении норм материального и процессуального права, так и соответствующими выводам правовой позиции, изложенной в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
При таких обстоятельствах исковые требования о расторжении договора аренды правомерно оставлены без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а требование об обязании общества с ограниченной ответственностью "Воздухотехника" передать арендуемые помещения - без удовлетворения..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.06.2015 N Ф06-23795/2015 по делу N А65-21086/2014
"...Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Алита" о взыскании 1 479 983 руб. задолженности по арендным платежам, 306 360,80 руб. договорной неустойки, о расторжении договора аренды N 8269-94 от 15.05.2013 и обязании ответчика возвратить нежилые помещения площадью 214,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. О.Кошевого, д. 2А.
Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 12680/КЗИО-исх. от 01.07.2014 с предложением оплатить задолженность, в котором истец также указывал на дачу согласия ответчика на расторжение договора аренды, со ссылкой на обращение в суд, в том числе с указанными требованиями. В письме указано на необходимость дачи согласия на расторжение договора в срок до 07.07.2014, без указания на расторжение договора в случае неисполнения обязательств по оплате.
Вместе с тем согласно п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).
С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу, что истцом требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о погашении задолженности и о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя не выполнены, поскольку в силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды правильно пришли к выводу о правомерности оставления без рассмотрения требования о расторжении договоров аренды..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.07.2011 по делу N А55-31017/2009
"... возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязанности в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данная позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулирована в пунктах 29, 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.07.2011 по делу N А65-12221/2010
"...Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно данной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд, только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из смысла вышеприведенного пункта Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" усматривается, что в письменном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей в разумный срок может содержаться и предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в установленный срок.
В обосновании заявленных требований о расторжении договора истцом в материалы дела представлена претензия от 12.03.2010 N 06/661 о погашении задолженности и расторжении договора. Полученная ответчиком претензия содержала одновременное требование о погашении задолженности и расторжении договора.
Вывод суда о несоблюдении Исполкомом досудебного порядка урегулирования спора опровергается материалами дела..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.06.2011 по делу N А65-23657/2010
"...Пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Следовательно, в письменном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей в разумный срок может содержаться и предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в установленный срок.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец принял надлежащие меры по урегулированию спора в досудебном порядке..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.07.2010 по делу N А49-9435/2009
"...Вывод арбитражного суда первой инстанции о соблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора является ошибочным.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Требование о досрочном расторжении договора аренды в претензии истца от 21.08.2009 не содержалось.
В соответствии со статьями 452, 619 ГК РФ арендодатель до обращения в суд с иском должен был направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предупреждение о расторжении договора.
В нарушение указанных норм истцом не представлено доказательств направления ответчику до обращения в суд предупреждения об устранении нарушений посредством демонтажа закладки двух арочных проемов с установлением для этого конкретного разумного срока, а затем, если арендатор не исполнит обязательства по договору - предупреждения о расторжении договора.
Ссылка истца на претензию от 21.08.2009 судом апелляционной инстанции обоснованно не принята во внимание, поскольку в нарушение статей 452, 619 ГК РФ арендодатель не установил разумный срок арендатору для устранения выявленных существенных нарушений договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.03.2009 по делу N А12-11620/2008
"...Судебные инстанции сделали вывод о том, что закрытое акционерное общество "Старая башня" в нарушение условий договора аренды от 29.01.1999 N 1768 АП и действующего градостроительного законодательства произвело реконструкцию нежилых помещений, расположенных в здании водонапорной башни, о чем свидетельствуют технический паспорт на здание, акт проверки, и не опровергается ответчиком.
Таким образом, факт нарушения обязательств по договору следует считать доказанным.
Однако, поскольку положения пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не определяют саму процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой требование о расторжении может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор или неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.
Разрешая спор, судебные инстанции правомерно установили, что в направленном ответчику предупреждении (уведомление от 08.04.2008 N 09-20/1984) ставился вопрос только о необходимости устранения нарушений по самовольной перепланировке помещений обществом. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном уведомлении не сообщалось.
Ссылки в уведомлении от 08.04.2008 за N 09-20/1984 на то, что Управление будет вынуждено принять меры к расторжению договора, не могут отождествляться с действием (волевым актом) арендодателя направленным на расторжение договора с установлением срока контрагенту для соответствующего ответа (акцепт).
Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены правила пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск подлежал оставлению без рассмотрения..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.03.2016 N Ф07-125/2016 по делу N А56-38178/2015
"...Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение здравоохранения "Городская больница N 9", место нахождения: 197110, Санкт-Петербург, Крестовский пр., д. 18, ОГРН 1027806887239, ИНН 7813047022 (далее - Учреждение), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к некоммерческой организации - ассоциации "Ассоциация медицинских проблем Ленинграда-АМП", место нахождения: 197110, Санкт-Петербург, Крестовский пр., д. 18, лит. А, ОГРН 1027809202002, ИНН 7825333571 (далее - Организация), о расторжении договора аренды от 22.05.1995 N 15-В003485 (2523) и выселении ответчика из нежилых помещений площадью 2133,2 кв. м, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, Крестовский пр., д. 18, лит. А.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о неисполнении истцом установленного законом порядка для досрочного расторжения договора аренды, поэтому требование о расторжении договора на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ оставлено без рассмотрения, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Как правильно установлено судами, Учреждение не представило доказательств урегулирования спора в досудебном порядке, поскольку из содержания претензии от 09.06.2015 N 207 не следует, что истец предлагал расторгнуть договор. В уведомлении от 16.03.2015 N 86 об одностороннем отказе от договора не указано на наличие задолженности по арендной плате и необходимости ее погашения, поэтому такое уведомление не может быть принято в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора по основанию, указанному в пункте 5.2.2 договора.
При таком положении доводы Учреждения о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора подлежат отклонению.
Поскольку договор является действующим, суды правомерно не усмотрели оснований для выселения ответчика из занимаемых помещений..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.02.2016 N Ф07-2516/2016 по делу N А05-6617/2015
"...Между Министерством (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) 15.03.2012 заключен договор N 1273 аренды лесного участка, предоставляемого для реализации приоритетного инвестиционного проекта в области освоения лесов, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду лесной участок с кадастровым номером 29:15:080501:3, площадью 84 787 га, находящийся на землях лесного фонда, местоположение: Архангельская область, муниципальное образование "Плесецкий муниципальный район", Обозерское лесничество, Турчасовское участковое лесничество, кварталы N 13-22, 30-40, 43, 46-48, 50-117, для заготовки древесины в объемах согласно приложению N 3 к договору.
Министерством в связи с выявленными нарушениями в адрес Общества направлено письмо от 23.05.2013 N 204-02/1961 о необходимости устранения нарушений календарного плана реализации приоритетного инвестиционного проекта в области освоения лесов "Модернизация производства ОАО "Онежский ЛДК" в срок до 01.10.2013. Этим же письмом арендодатель проинформировал арендатора о том, что, если нарушения не будут устранены в установленный срок, он инициирует процедуру исключения инвестиционного проекта из перечня приоритетных и расторжения договоров аренды лесных участков, представленных для его реализации.
Письмом от 13.02.2014 N 204-02/784 Министерство вновь указало Обществу на необходимость устранения нарушения календарного плана реализации приоритетного инвестиционного проекта в области освоения лесов, установив срок до 01.03.2014.
В установленный срок предписание Обществом не исполнено, в результате чего Министерство издало распоряжение от 03.03.2014 N 104р "Об исключении инвестиционного проекта "Модернизация производства ОАО "Онежский ЛДК" из перечня приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов и расторжении договоров аренды лесного участка" об осуществлении досрочного расторжения договоров аренды лесных участков и о направлении в Министерство промышленности и торговли Российской Федерации заявления об исключении инвестиционного проекта из перечня приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов.
Приказом Министерства промышленности и торговли Российской Федерации от 09.04.2014 N 662 "Об исключении инвестиционного проекта из перечня приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов" инвестиционный проект ОАО "Онежский ЛДК" "Модернизация производства ОАО "Онежский ЛДК" исключен из перечня приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов.
Министерство в адрес Общества направило письмо от 08.05.2015 N 204-01/3816 с предложением о расторжении договора аренды от 15.03.2012 N 1273.
Поскольку Общество оставило письмо без ответа, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования Министерства, посчитав их обоснованными.
Довод жалобы о несоблюдении Министерством досудебного порядка урегулирования спора, поскольку, по утверждению ответчика, им не было получено письмо Министерства от 08.05.2015 N 204-01/3816, не может быть признан обоснованным в связи со следующим.
Поскольку часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Суды установили, что истец в порядке соблюдения положений статей 452, 619 ГК РФ направил в адрес ответчика предписания от 23.05.2013 N 204-02/1961 и от 13.02.2014 N 204-02/784 с предложением устранить нарушения календарного плана реализации приоритетного инвестиционного проекта в области освоения лесов.
Министерство помимо этого направило в адрес Общества семь писем, в которых предлагало расторгнуть договоры аренды лесных участков: от 08.05.2015 за N 204-01/3816 по договору аренды от 15.03.2012 N 1273; от 08.05.2015 N 204-01/3815 по договору аренды от 15.03.2012 N 1272; от 08.05.2015 N 204-01/3820 по договору аренды от 10.04.2013 N 1319; от 08.05.2015 N 204-01/3817 по договору аренды от 15.03.2012 N 1274; от 08.05.2015 N 204-01/3819 по договору аренды от 15.03.2012 N 1276; от 08.05.2015 N 204-01/3818 по договору аренды от 15.03.2012 N 1275; от 07.05.2015 N 204-01/3753 по договору аренды от 15.03.2012 N 1271.
Как установили суды, указанные письма ответчиком получены, допущенные нарушения договора в разумный срок не устранены.
Факт отправки указанной корреспонденции подтверждается копиями квитанции N 48 и списка N 300 (том 1, листы дела 13 - 14). Получение Обществом писем подтверждается информацией с интернет сайта "Почта России".
Следовательно, Министерством был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требования Министерства..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.10.2015 по делу N А56-70302/2014
"...Согласно Договору, зарегистрированному 10.09.2007 в установленном порядке, и дополнительному соглашению от 13.06.2013 N 1 к нему Предприятие (арендодатель) обязалось предоставить Центру (арендатору) во временное владение и пользование на срок до 30.04.2017 помещения, а последнее - перечислять арендную плату в размере 290 000 руб. ежемесячно до десятого числа месяца следующего за оплачиваемым.
Предприятие 01.08.2014 направило Центру предупреждение об исполнении обязательств по Договору, в котором ссылаясь на выявленную самовольную перепланировку помещений и пункт 2.4.5 Договора, потребовало в тридцатидневный срок с даты получения указанного предупреждения привести помещения в первоначальное состояние и не позднее указанного срока сообщить арендодателю о дате и времени составления акта приемки выполненных работ.
Предприятие, ссылаясь на то, что Центр не привел помещения в первоначальное состояние, 03.09.2014 направило второму предложение о расторжении Договора.
Поскольку Центр отказался досрочно расторгнуть Договор, то Предприятие обратилось в арбитражный суд с указанным иском.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Суд первой инстанции, установив ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по Договору, соблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора, пришел к правильному выводу о том, что требования последнего о досрочном расторжении Договора и обязании Центра возвратить Предприятию помещения подлежат удовлетворению.
Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.04.2013 по делу N А21-6314/2012
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.
Таким образом, процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, и при этом размер неисполненного обязательства должен быть точно установлен; предложения расторгнуть договор.
Суд апелляционной инстанции указал, что претензии истца от 11.05.2012 N 17/3591 и 17/3590 не являются надлежащими доказательствами соблюдения такого порядка, поскольку предложения расторгнуть договор не содержат..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.07.2012 по делу N А56-56848/2011
"...Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования в части взыскания долга и пеней обоснованными по праву и размеру. В части расторжения договора суды пришли к выводу о неисполнении истцом установленного порядка для досрочного расторжения договора.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Как правильно указали суды, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.
Между тем суды установили, что в представленном в материалы дела предписании от 19.09.2011 N 2723-21 не содержится предложение Обществу расторгнуть договор аренды либо подписать соглашение о его расторжении. Из приложенного к предписанию от 19.09.2011 списка заказных писем, поданных в ОПС-60, усматривается отправка почтового отправления ответчику 26.09.2011, однако доказательств получения арендатором предписания либо иных доказательств, позволяющих установить дату вручения этого почтового отправления адресату, КУГИ не представил, в связи с чем не доказал реальную возможность арендатора устранить указанные в предписании нарушения.
На основании изложенного суды сделали правильный вывод, что истцом не соблюден предварительный порядок досрочного расторжения договора аренды. При таких обстоятельствах требование о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения; правовых оснований для выселения ответчика не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.05.2010 по делу N А56-39373/2009
"...Пунктом 5.3.2 договора установлено, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за объект в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.
В связи с неисполнением Обществом обязанности по перечислению арендной платы с 01.07.2008 Комитет 29.10.2008 направил ответчику претензию N 3061 о необходимости уплаты задолженности и начисленных на ее сумму пеней, а также заключения соглашения о расторжении названного договора и освобождения арендованного помещения.
Указанные требования арендатор не исполнил, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
В разумный срок, а также в ходе судебного разбирательства ответчиком не устранены нарушения его обязательств по договору.
Таким образом, суды, учитывая период просрочки внесения арендных платежей и их размер, обоснованно удовлетворили требование о досрочном расторжении договора аренды от 30.01.2004 N 13-В003147 и возврате предмета аренды арендодателю..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2010 по делу N А13-14754/2009
"...Положениями статьи 619 ГК РФ для договоров аренды установлено правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.10.2007 по делу N А21-4848/2006
"...Статьей 619 ГК РФ предусмотрено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, иск о расторжении договора может быть предъявлен в суд только после направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства и предложения расторгнуть договор. При этом необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.02.2017 N Ф08-10646/2016 по делу N А32-13605/2015
"...Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, департамент лесного хозяйства Краснодарского края (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 08.07.2008 N 17/02-08 аренды лесного участка площадью 7,6 га, местоположение: Краснодарский край, Новороссийское лесничество, Абраусское участковое лесничество, квартал N 61А, выдела 26, 27, 30 номер учетной записи в государственном лесном реестре 23-13-01-08-0017. Срок действия договора установлен до 04.04.2055. В пункте 4.2 договора предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств в размере 1/300 действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы годовой арендной платы за каждый неисполнения обязательств. Пунктом 2.1 дополнительного соглашения от 11.05.2010 N 2 стороны установили размер годовой арендной платы - 1 601 490 рублей 24 копейки. Внесение арендной платы производится ежемесячно до 15 числа оплачиваемого месяца (пункт 2.6 дополнительного соглашения). Участок передан арендатору по акту приема-передачи. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 30.03.2009 (т. 1, л.д. 8-28).
29 июля 2008 года департамент лесного хозяйства Краснодарского края (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 16/02-08 лесного участка в составе земель лесного фонда, находящийся в государственной собственности, площадью 6,7 га, местонахождение: Краснодарский край, Новороссийское лесничество, участковое лесничество Абраусское, квартал N 61А, части выделов 28, 29, 32. Схема расположения лесного участка и его характеристика приводятся в приложениях N 1 и 2 (границы лесного участка определены на плане лесного участка, являющегося неотъемлемой частью договора). Номер учетной записи лесных участков в государственном лесном реестре 23-13-01-08-00016. Пунктом 2.1 договора размер годовой арендной платы установлен в размере 1 002 656 тысяч 34 копеек. Срок действия договора определен с 29.07.2008 по 04.04.2055. В пункте 4.2 договора предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств в размере 1/300 действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы годовой арендной платы за каждый неисполнения обязательств. Участок передан арендатору по акту приема-передачи. Договор зарегистрирован в ЕГРП 30.03.2009 (т. 1, л.д. 8-18, 29, 30).
Дополнительными соглашениями от 01.06.2009 N 1 и от 11.05.2010 N 2 внесены изменения в договор аренды от 29.07.2008 N 16/02-08. Изменен размер арендной платы, подлежащей зачислению в федеральный бюджет, который составляет 1 411 840 тысяч 08 копеек. В соответствии с пунктом 2.6 внесение арендной платы производится ежемесячно до 15 числа оплачиваемого месяца (т. 1, л.д. 20-28).
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 06.12.2012 N 1478 "О внесении изменений в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 19.10.2012 N 1250 "О министерстве природных ресурсов и лесного хозяйства Краснодарского края" министерство природных ресурсов и лесного хозяйства Краснодарского края переименовано в министерство, о чем свидетельством от 17.01.2013 серии 23 N 007886494 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись. Этим же постановлением министерство реорганизовано путем присоединения к нему департамента лесного хозяйства Краснодарского края. Следовательно, права и обязанности по договорам аренды лесных участков перешли к министерству.
Министерством в адрес общества направлены претензии от 12.02.2015 N 202-1748/15-07.7, от 12.02.2015 N 202-1742/15-07.7, от 08.09.2015 N 202-15241/15-07.7, от 08.09.2015 N 202-15240/15-07.7 с требованием оплатить (погасить) образовавшуюся задолженность. В случае неисполнения в установленный срок обязательства по внесению арендных платежей обществу предложено расторгнуть договоры аренды (т. 1, л.д. 32-37; т. 2, л.д. 29-34, 88, 114-119).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей, министерство обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.
Согласно части 2 статьи 3 Лесного кодекса имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом, если иное не установлено данным Кодексом, другими федеральными законами.
В силу части 3 статьи 71 Лесного кодекса к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом, если иное не установлено Лесным кодексом.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса).
Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств (статья 330 Гражданского кодекса).
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
Суды при разрешении спора установили наличие у ответчика задолженности в заявленном истцом размере, поэтому удовлетворили требования министерства о взыскании долга по арендной плате и неустойки. Исковое заявление о расторжении договора аренды лесного участка от 08.07.2008 N 17/02-08 рассматривается в рамках дела N А32-24465/2015, поэтому аналогичное требование министерства по настоящему делу оставлено судом первой инстанции без рассмотрения. В указанной части судебные акты сторонами не обжалуются, поэтому кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Удовлетворяя требование министерства о расторжении договора от 29.07.2008 N 16/02-08, судебные инстанции руководствовались пунктом 2 статьи 452 и положениями статьи 619 Гражданского кодекса.
В пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. По смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как пункт 3 статьи 619 данного Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Как установили судебные инстанции, истец направил в адрес общества досудебные претензии от 12.02.2015 N 202-1748/15-07.7 и от 08.09.2015 N 202-15241/15-07.7 (т. 2, л.д. 29, 30, 117, 118), что подтверждается квитанциями об их отправке, реестрами заказной корреспонденции (т. 2, л.д. 31-34, 104-112). В претензиях обществу предложено ликвидировать задолженность по арендной плате и представить платежные документы, подтверждающие оплату образовавшейся задолженности по договору. В случае непредставления указанных документов обществу предложено расторгнуть договор аренды лесного участка. В пункте 2.6 договора (в редакции дополнительного соглашения N 2) стороны согласовали ежемесячное внесение арендной платы до 15 числа оплачиваемого месяца. Общество не опровергло факт нарушения им сроков внесения арендной платы более чем за два месяца подряд. Поэтому приведенные министерством обстоятельства признаны достаточными для расторжения договора аренды.
С учетом изложенных норм и установленных обстоятельств судебные инстанции пришли к выводам о соблюдении досудебного порядка расторжения договора, а также о наличии оснований для удовлетворения соответствующего требования министерства.
С учетом установленных фактических обстоятельств и представленных в дело доказательств, подтверждающих соблюдение истцом требований, предусмотренных статьями 452 и 619 Гражданского кодекса, суды признали подлежащим удовлетворению требование министерства о расторжении договора аренды от 29.07.2008 N 16/02-08.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.07.2015 N Ф08-4857/2015 по делу N А32-19507/2014
"...Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - фонд) обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Ремонтно-строительное управление "Крайобщепитсоюза" (далее - общество), в котором просил:
- взыскать с общества в пользу фонда по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 04.06.2012 N ДЗ-36 (далее - договор аренды от 04.06.2012): задолженность по арендной плате за 3, 4 кварталы 2013 года, 1-4 кварталы 2014 года, 1 квартал 2015 года в размере 102 844 508 рублей 31 копейка, в том числе НДС 18%; неустойку за нарушение сроков уплаты арендных платежей, рассчитанную по состоянию на 29.01.2015, в размере 71 428 782 рубля 43 копейки; неустойку за нарушение срока представления безотзывной банковской гарантии, рассчитанную за период с 07.05.2013 по 29.01.2015, в размере 664 776 рублей 60 копеек; неустойку за нарушение сроков разработки и утверждения документации по планировке территории в границах участка, по состоянию на 29.01.2015, в размере 299 307 рублей;
- расторгнуть договор аренды от 04.06.2012 и обязать общество не позднее 30 дней с даты вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок общей площадью 430 000 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0107001:14321, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар (далее - земельный участок), и передать его фонду по акту приема-передачи (уточненные требования, т. 2, л.д. 1 - 2).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции установили, что требование закона о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора применительно к досрочному расторжению договора аренды от 04.06.2012 фондом выполнено. Факт неоднократного и существенного нарушения обществом принятых на себя названным договором аренды земельного участка обязательств установлен и подтвержден документально. Доказательства своевременного внесения и последующей оплаты образовавшейся (в период с 3 квартала 2013 года по 1 квартал 2015 года включительно) задолженности по арендной плате за предоставленный земельный участок, выполнения обязательств по разработке и обеспечению утверждения в установленном порядке документации по планировке территории в границах участка и по предоставлению безотзывной банковской гарантии обеспечения исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства обществом не представлены. Заявив в суде первой инстанции о несоразмерности неустойки, начисленной истцом за просрочку внесения арендных платежей, ответчик доказательства приведенному доводу не представил. Нарушения судом первой инстанции правил применения статьи 333 Гражданского кодекса суд апелляционной инстанции не установил. Согласованная сторонами в договоре аренды от 04.06.2012 неустойка за просрочку внесения арендной платы не признана судами чрезмерной.
Нормы материального права суд апелляционной инстанции применил верно, представленные сторонами доказательства и заявления (возражения) относительно содержащихся в решении от 10.03.2015 мотивов всесторонне исследовал и дал им надлежащую правовую оценку..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.04.2015 N Ф08-1191/2015 по делу N А77-675/2014
"...04 декабря 2013 года учреждение направило арендаторам Пашаевой Р.М., Дадаевой З.Ж, Юсупову И.Х.-А., Пашаеву Р.М. письма N 347, N 344, N 343, N 346, в которых предлагало в течение 10 дней заключить с учреждением дополнительное соглашение, которое будет предусматривать: замену стороны действующего договора, повышение размера арендной платы, иные условия, отвечающие требованиям действующего законодательства. В случае отказа от выполнения указанных условий учреждение оставило за собой право обратиться в суд и правоохранительные органы.
Письмами от 18.12.2013 N 360 в адрес Пашаевой Р.М. (т. 1, л.д. 10), от 26.12.2013 N 364 в адрес Дадаевой З.Ж (т. 1, л.д. 61), от 18.12.2013 N 35 в адрес Юсупова И.Х.-А. (т. 1, л.д. 105), от 26.12.2013 N 365 в адрес Пашаева Р.М. (т. 2, л.д. 10) учреждение повторило требования, указанные в письмах от 04.12.2013, и дополнительно указало, что в случае ненаправления предпринимателями в течение 10 дней ответов-согласий о заключении дополнительных соглашений оно будет вынуждено обратиться с исковым заявлением о расторжении договоров.
Неполучение учреждением ответов на письма и неисполнение арендаторами требований о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды послужили основанием для обращения в суд с исковыми заявлениями о расторжении договоров аренды.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о том, что в нарушение требований части 3 статьи 619 Кодекса учреждение не направило в адрес предпринимателей надлежащие требования о необходимости исполнения ими принятых на себя обязательств в разумный срок. Содержание письма от 04.12.2013 не позволило суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что предприниматели допустили какие-либо нарушения и в указанных письмах отсутствует указание на наличие каких-либо нарушений со стороны предпринимателей. Фактически в письмах от 04.12.2013 учреждение изложило желание внести изменения в договор через заключение дополнительного соглашения, а не требовало устранения каких-либо нарушений. Учреждение не представило доказательств направления предпринимателям дополнительных соглашений с конкретными условиями. При таких обстоятельствах письма от 04.12.2013 не могут рассматриваться как предложения об изменении конкретных условий договора.
Кроме того, судом апелляционной инстанции обоснованно указано, что письма от 04.12.2013 не содержат условия о расторжении договоров в случае неисполнения предписаний, указанных в них. Само по себе указание на обращение в суд в случае неисполнения предписаний не является доказательством предупреждения предпринимателей о расторжении договоров и не может считаться соблюдением претензионного срока. Требования учреждения, указанные в письмах, являются основанием для рассмотрения спора по внесению изменений в договоры аренды при условии направления предпринимателям дополнительных соглашений.
Таким образом, вывод апелляционного суда о несоблюдении истцом предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Кодекса и частью третьей статьи 619 Кодекса порядка расторжения договора и наличии оснований, предусмотренных пунктом 2 части первой статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для оставления иска в этой части без рассмотрения, обоснован..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.09.2013 по делу N А63-13780/2012
"...Комитет 30.07.2012 направил в адрес общества письмо N 06-2333-06с с предложением о расторжении договора от 10.11.2006 N 103 аренды земельного участка (т. 1, л.д. 76 - 79).
В соответствии с пунктами 1 и 2 части первой статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.
Часть третья данной статьи предусматривает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
Исследовав представленные в дело доказательства, апелляционный суд пришел к выводу о том, что в нарушение требований части 3 статьи 619 Гражданского кодекса комитет не направил в адрес общества письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Содержание письма от 30.07.2012 N 06-2333-06с не позволило суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что обществу предоставлялся разумный срок для устранения допущенных нарушений.
Таким образом, вывод апелляционного суда о несоблюдении истцом предусмотренного пунктом 2 статьи 452 и частью третьей статьи 619 Гражданского кодекса порядка расторжения договора и наличии оснований, предусмотренных пунктом 2 части первой статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для оставления иска в этой части без рассмотрения обоснован..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.2013 по делу N А18-275/2012
"...Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Несоблюдение стороной досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление иска без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.06.2012 по делу N А61-2128/2010
"...После установления факта заключения договора аренды от 18.08.2004 учреждением (третьим лицом по настоящему делу) и принадлежности ему на праве оперативного управления спорного имущества на указанную дату, подлежит дополнительной проверке довод ответчика о несоблюдении арендодателем досудебного порядка досрочного расторжения договора.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
При новом рассмотрении дела суду следует на основании всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств устранить отмеченные недостатки, после чего принять законный и обоснованный судебный акт..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.10.2011 по делу N А53-26381/2010
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды лесных участков от 26.06.2008 N 58 и от 26.06.2008 N 59.
В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы у ответчика образовалась задолженность, что послужило поводом для обращения департамента с иском в суд.
Согласно пункту 2 статьи 452 Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. По смыслу части 3 статьи 619 Кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть 3 статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Кодекса.
Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).
Судами сделан правильный вывод об отсутствии доказательств, подтверждающих соблюдение истцом указанного порядка расторжения договора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.08.2011 по делу N А63-2928/2010
"...Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Суды установили, что управлением соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а также указали на отсутствие доказательств устранения арендатором нарушений.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.04.2011 по делу N А63-18692/2009
"...Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец в письме от 21.10.2009 N 11-01/3211 предложил предпринимателю погасить задолженность в разумный срок и добровольно расторгнуть договор аренды от 27.08.2007 N 47, однако ответчик на предложение администрации не ответил, поэтому истец обратился в суд с требованием о расторжении договора в ноябре 2009 года с соблюдением месячного срока на получение ответа.
Суды правильно применили нормы права при разрешении спора, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.07.2010 по делу N А77-246/2008
"...В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор; требование о расторжении договора в суде.
При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций правомерно установили, что уведомление о необходимости исполнения обязательств по договору аренды от 27.09.2004 N 280 и предложение о расторжении договора в связи с неисполнением обязательств предпринимателю не направлялось, текст акта-предписания от 02.03.2009 не содержит предложений о расторжении договора.
Таким образом, сторонами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.05.2010 по делу N А32-12206/2008
"...В связи с нарушением субарендатором условий договора, а именно, не использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течение двух лет, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оставляя исковое заявление без рассмотрения, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Судами сделан правильный вывод об отсутствии доказательств, подтверждающих соблюдение истцом указанного порядка расторжения договора, надлежащего уведомления субарендатора и получения им предложения о расторжении договора субаренды..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2010 N Ф09-1854/10-С6 по делу N А76-874/2008-9-176/92
"...На основании п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Исходя из ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях нарушений договора арендатором, предусмотренных указанной нормой; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 данного Кодекса.
Исходя из содержания уведомления от 27.09.2007 N 11419, апелляционный суд пришел к выводу о том, что в нем указано только на необходимость погашения задолженности по арендной плате, предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном уведомлении не содержится, отсутствует указание на то, в чем конкретно выразилось существенное нарушение условий договора, являющееся основанием для обращения арендодателя в суд с требованием о расторжении договора. Суд также принял во внимание, что в рамках настоящего дела по требованию истца взыскивается задолженность за период с 23.10.2007, уведомление направлено ответчику 27.09.2007, то есть оно не может иметь отношения к нарушению, установленному судом в настоящем деле.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции признал, что истцом не соблюден предусмотренный п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем на основании п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставил исковое требование о расторжении соглашения от 26.05.2006 N 797-р без рассмотрения.
В связи с тем, что исковое требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения, основания считать данный договор прекратившим действие судами не установлены, апелляционным судом правомерно отказано в удовлетворении требований о выселении общества "Компания "Инспайр" из занимаемых им помещений..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.11.2009 N Ф09-8488/09-С3 по делу N А07-3672/2009-Г-ЖМВ
"...Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Такое письменное предупреждение территориальными управлением предпринимателю направлено. Уведомлением от 06.08.2007 территориальное управление предложило предпринимателю погасить задолженность по арендной плате и пеням и предупредил о досрочном расторжении договора аренды и выселении из занимаемого нежилого помещения.
В установленный срок арендатор обязательство по оплате аренды не исполнил, соответствующие нарушения не устранил, ответ на предложение о расторжении договора арендодателю не направил. При этом требования закона, касающиеся досрочного расторжения договора аренды, арендодателем соблюдены..."

Позиция 2. Соблюдение досудебного порядка при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим срок, в который необходимо исполнить обязательство (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 17.09.2010 N КГ-А40/8973-10 по делу N А40-129850/09-89-915
"...Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции обоснованно исходили из документального подтверждения истцом наличия у ответчика задолженности по оплате арендных платежей в заявленном ко взысканию размере и непредставления ответчиком доказательств ее погашения. При рассмотрении спора суды правомерно, руководствуясь условиями заключенного договора аренды, а также правилами, установленными ст. ст. 307, 209, 450, 452, 606, 619, 622 и 650 ГК РФ, приняли обоснованное и законное решение об удовлетворении заявленного иска.
На основании оценки имеющихся в материалах дела доказательств суды установили нарушение ответчиком условий договора, касающихся уплаты арендных платежей.
В силу части 3 статьи 619 ГК РФ Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Суд установил направление истцом в адрес ответчика уведомлений от 25.12.2008 N 08/5929 и от 21.07.2009 N 09/10014 с предложениями погасить задолженность до 28.01.2009 и до 10.08.2009 соответственно, а также расторгнуть договор, установив разумный для направления ответа срок - до 28.01.2009.
Направление уведомлений по всем имеющимся в материалах дела адресам ответчика подтверждается реестрами отправлений, подкрепленными почтовыми квитанциями, а также уведомлением о вручении почтовой корреспонденции от 28.07.2009 (т. 1 л.д. 64).
Таким образом, истцом соблюдены указанные выше обстоятельства подтверждающие факт выполнения истцом требований, установленных ст. ст. 452, ч. 3 ст. 619 ГК РФ..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 08.09.2011 N ВАС-11566/11 по делу N А32-20206/2009-69/295
"...Судом установлено, что департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды 28.02.2002 N 59 земельного участка площадью 55 053 кв. м с кадастровым номером 23:43:0141008:0062, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Российская, для проектирования и строительства первой очереди спортивно-оздоровительного комплекса, сроком действия до 04.12.2004. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Департамент в претензии от 03.06.2009 N 52-8357/09-32.13 предложил обществу уплатить задолженность по арендной плате, образовавшуюся с 2006 года, и в десятидневный срок предоставить в департамент соответствующие платежные документы, предупредив общество о том, что в случае не предоставления указанных документов в установленный срок департамент обратится в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендным платежам и расторжении договора.
Кроме того, 23.06.2009 обществу направлено предложение о расторжении договора аренды с требованием подписать акт сверки расчетов и соглашение о расторжении договора.
Ссылаясь на непогашение обществом образовавшейся за период с 2006 по 2009 годы задолженности по арендной плате и неподписание соглашения о расторжении договора аренды, департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал доказанным существенное нарушение арендатором условий договора по внесению арендных платежей, установил, что досудебный порядок урегулирования спора соблюден, и, руководствуясь статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, удовлетворил требование департамента о расторжении спорного договора аренды.
Наличие нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено..."

Определение ВАС РФ от 29.07.2011 N ВАС-9675/11 по делу N А14-6735/2010136/8
"...В связи с неисполнением пункта 2.6, пункта 3.2 договора субаренды земельного участка N 1/08 от 25.04.2008 и образовавшейся задолженностью, а также в связи с нарушением графика производства работ и срыва сроков строительства истец направил в адрес ответчика письмо от 04.09.2009, в котором предлагалось в срок до 10.09.2009 полностью погасить имеющуюся задолженность по договору субаренды N 1/08 от 25.04.2008, которая по состоянию на 30.06.2009 составила 2 868 399 руб. 73 коп. и указывалось со ссылкой на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации о последствиях неисполнения данного требования в установленный срок.
Установив, что истец посредством письма N 18/292 от 04.09.2009 исполнил требования законодательства в части соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды, суд удовлетворил требование ГУВД по Воронежской области о расторжении договора субаренды земельного участка N 1/08 от 25.04.2008, заключенного между истцом и ответчиком.
...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А14-6735/2010138/8 <*> Арбитражного суда Воронежской области для пересмотра в порядке надзора решения от 01.12.2010, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15.04.2011 отказать..."
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду дело N А14-6735/2010/136/8, а не дело N А14-6735/2010138/8.

Определение ВАС РФ от 10.05.2011 N ВАС-5273/11 по делу N А31-4075/2010
"...В претензиях от 17.02.2010 и от 28.04.2010, комитет предоставлял обществу срок до 01.03.2010 и 10.05.2010 соответственно, для погашения существующей задолженности и пеней по договору от 08.04.2008 N 43 и уведомлял об обращении в суд для взыскания задолженности, расторжения договора и изъятия земельного участка в случае неисполнения изложенных в претензии требований.
Неисполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Факты нарушения ответчиком условий договора аренды от 08.04.2008 N 43 в части невнесения арендной платы более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа и соблюдение комитетом досудебного порядка урегулирования спора установлены.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции расторг договор аренды и обязал общество возвратить спорный земельный участок..."

Определение ВАС РФ от 07.07.2010 N ВАС-8353/10 по делу N А32-2578/2009-69/42
"...По иску администрации муниципального образования Мостовский район Краснодарского края (п. Мостовской Краснодарского края, далее - администрация) к обществу с ограниченной ответственностью "Агроинвест Мостовской" (г. Москва, далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 02.08.2006 N 8820000022.
Согласно части 2 статьи 450 и части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Суд установил, что истец 18.08.2008 направил ответчику претензию о досрочном расторжении договора в случае неуплаты задолженности в установленный срок. Суд признал, что указанная претензия получена обществом, а установленный в ней срок является разумным и достаточным для исполнения обязательства.
При таких обстоятельствах суд удовлетворил исковые требования.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.05.2011 по делу N А79-5237/2010
"...В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Арендодатель по правилам приведенной правовой нормы и в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщил арендатору о наличии задолженности и предложил ее погасить в течение недельного срока после получения претензии от 02.02.2010 N 039-598. В противном случае указал на необходимость расторжения договора, что свидетельствует о соблюдении истцом установленного законом порядка расторжения договора.
В предложенный срок арендатор требования арендодателя не исполнил, потому суд правомерно расторг договор аренды от 20.07.2007 N 5297..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.02.2011 по делу N А31-4075/2010
"...Комитет в претензиях от 17.02.2010 N 107-з и от 28.04.2010 N 243-з предоставлял Обществу срок до 01.03.2010 и 10.05.2010 соответственно, для погашения существующей задолженности и пеней по договору от 08.04.2008 N 43 и уведомлял об обращении в суд для взыскания задолженности, расторжения договора и изъятия земельного участка в случае неисполнения изложенных в претензии требований.
Неисполнение Обществом обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд установил факты нарушения ответчиком условий договора аренды от 08.04.2008 N 43 в части невнесения арендной платы более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа и соблюдение Комитетом досудебного порядка урегулирования спора, потому правомерно расторг упомянутый договор и обязал Общество возвратить испрашиваемый земельный участок..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.04.2010 по делу N А28-8868/2009
"...Претензиями от 12.12.2008, 04.02.2009, 26.03.2009, 20.04.2009 и 24.04.2009 Департамент уведомил Общество о наличии задолженности по арендной плате за несколько месяцев. В претензии от 24.04.2009 арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор в случае неуплаты долга в добровольном порядке в срок до 18.05.2009.
Согласно части 2 статьи 450 и части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Суд установил и материалами дела подтверждено, что истец направил ответчику претензию от 24.04.2009 о досрочном расторжении договора от 27.11.2008 N 23-22 в случае непогашения задолженности по арендной плате в срок до 18.05.2009. Данная претензия получена ответчиком 29.04.2009.
В установленный претензией срок арендатор не устранил нарушения условий договора, поэтому суд пришел к правильному выводу о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора и правомерно расторг договор аренды от 27.11.2008 N 23-22..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.04.2010 по делу N А79-7410/2009
"...В письме от 05.11.2008 N 41 (получено адресатом 17.12.2008) арендодатель уведомил арендатора о нарушении пунктов 2.2.2, 2.2.4, 2.4.3, 3.2 и 3.3 договора, предложил арендатору исполнить названные условия договора в срок до 01.01.2009 и приложил к письму дополнительное соглашение к договору о расторжении договора с 02.02.2009 по согласию сторон.
Арендодатель сообщил арендатору, что в случае неустранения названных замечаний в срок до 01.01.2009 названное письмо следует считать уведомлением о расторжении договора аренды, в связи с чем арендодатель будет вынужден обратиться в Арбитражный суд Чувашской Республики.
Арендатор не подписал соглашение о расторжении договора аренды и не освободил арендуемые помещения, поэтому арендодатель обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и о возврате арендованных помещений.
Суд первой инстанции дал оценку письмам от 05.11.2008 N 41 и от 21.12.2008 N 57, он посчитал несоблюденным претензионный порядок расторжения договора аренды. При этом суд руководствовался тем, что когда арендодатель одномоментно в одном письме просит устранить нарушения условий договора и расторгнуть договор, то он нарушает порядок расторжения договора аренды.
Кассационная инстанция признала данный подход при разрешении вопроса о соблюдении досудебного порядка расторжения договора аренды не соответствующим нормам действующего гражданского законодательства.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта направления арендодателем письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнения договорного обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя только в случае неисполнения арендатором полученного предложения.
Данное право реализуется с соблюдением порядка расторжения договора, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Предложение в порядке статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации касается требования об исполнении обязательства в дополнительно предоставленное время, а предложение, обязательность направления которого до обращения в суд предусмотрена пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, касается прекращения договора в добровольном порядке, без обращения в суд.
Исполнение данных условий арендодателем в одном документе: в предложении исполнить обязательство в указываемый срок, а в случае неисполнения - подписать прилагаемое к этому предложению соглашение о добровольном расторжении договора, не противоречит принципу дозволительной направленности гражданско-правового регулирования..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.03.2010 по делу N А28-8867/2009
"...Согласно части 2 статьи 450 и части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Суд установил и материалами дела подтверждено, что истец направил ответчику претензию от 24.04.2009 о досрочном расторжении договора от 27.10.2008 N 23-18 в случае непогашения задолженности по арендной плате в срок до 18.05.2009. Данная претензия получена ответчиком 29.04.2009.
В установленный претензией срок арендатор не устранил нарушения условий договора, поэтому суд пришел к правильному выводу о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора и правомерно расторг договор аренды от 27.10.2008 N 23-18..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.12.2009 по делу N А28-7517/2009-174/16
"...Претензиями от 28.11.2008, 30.01.2009, 26.03.2009, 09.04.2009 и 30.04.2009 Департамент уведомил Общество о наличии задолженности по арендной плате за несколько месяцев. В претензии от 09.04.2009 арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор в случае неуплаты долга в добровольном порядке в срок до 03.05.2009.
Неисполнение Обществом названных требований послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Материалами дела подтвержден и ответчиком не оспаривается факт неоплаты арендных платежей в указанный период.
Согласно части 2 статьи 450 и части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из материалов дела следует, что истец направил ответчику претензию от 09.04.2009 о досрочном расторжении договора в случае непогашения задолженности по арендной плате в срок до 03.05.2009.
В установленный претензией срок арендатор не устранил нарушения условий договора, поэтому суд пришел к правильному выводу о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора и правомерно расторг договор аренды..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.12.2009 по делу N А28-7516/2009-173/16
"...Претензиями от 28.11.2008, 30.01.2009, 26.03.2009, 09.04.2009 и 30.04.2009 Департамент уведомил Общество о наличии задолженности по арендной плате за несколько месяцев. В претензии от 09.04.2009 арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор в случае неуплаты долга в добровольном порядке в срок до 03.05.2009.
Неисполнение Обществом названных требований послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Из материалов дела следует, что истец направил ответчику претензию от 09.04.2009 о досрочном расторжении договора в случае непогашения задолженности по арендной плате в срок до 03.05.2009.
В установленный претензией срок арендатор не устранил нарушения условий договора, поэтому суд пришел к правильному выводу о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора и правомерно расторг договор аренды..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.12.2008 по делу N А79-3715/2008
"...В пункте 3.4.4 договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования.
Министерство направило Обществу претензию от 15.05.2008 N 05-05/2883, в которой предложило ответчику в срок до 20.06.2008 оплатить задолженность по арендной плате с учетом пеней в сумме 1 163 рублей 24 копеек и расторгнуть договор аренды, добровольно освободив арендуемый земельный участок.
Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик нарушил условия пункта 3.4.4 договора.
Нормы пункта 2 статьи 450 и пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяют арендодателя правом в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора ввиду использования арендатором имущества с существенными нарушениями условий договора или не по назначению. Такое право арендодателя может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Суд дал оценку претензии Министерства от 15.05.2008 N 05-05/2883 и правомерно посчитал, что она не содержит предупреждения Общества о необходимости устранить нарушения пункта 3.4.4 договора аренды и не указывает срока, к которому ответчик должен устранить эти нарушения. Следовательно, суд пришел к правильному выводу о несоблюдении Министерством досудебного порядка урегулирования спора и обоснованно оставил иск в части требования о расторжении договора аренды от 19.12.2007 N 188 без рассмотрения в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а требование об обязании ответчика передать арендуемый земельный участок - без удовлетворения..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.10.2012 по делу N А33-16/2012
"...Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды в связи с неоднократным неисполнением обязанности по внесению арендной платы суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора.
Оценив претензию от 15.02.2011 N 298/08 с предложением о расторжении договора N 1 от 31.01.2005, как доказательство, подтверждающее соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, судами установлено, что администрация уведомляло общество о наличии задолженности по арендной плате за 2010 год, предлагало в указанные в уведомлениях сроки погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и начисленную неустойку, а также расторгнуть договор аренды.
Поскольку обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований и наличии оснований как для взыскания задолженности по арендной плате за спорный период и неустойки, так и для расторжения договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.09.2012 по делу N А69-2079/11
"...Претензионными письмами от 04.08.2011 N 2890, от 17.08.11 N 2962 департамент предложил предпринимателю в 5-дневный срок погасить имеющуюся у него задолженность по арендной плате за 2010 г. - 2011 г. Также, в указанных письмах ответчику предложено в связи с неоднократным нарушением условий договора подписать соглашение о расторжении договора аренды.
Полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись условия договора, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций признали иск обоснованным и удовлетворили его.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок расторжения договора: требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции обоснованно признали доказанными факты: нарушения арендатором обязательств по внесению арендных платежей, соблюдения арендодателем установленного законом досудебного порядка урегулирования спора.
Возражая против удовлетворения иска, заявитель кассационной жалобы ссылается на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Однако данный довод рассматривался апелляционным судом и правомерно им отклонен со ссылкой на имеющиеся в материалах дела доказательства получения индивидуальным предпринимателем Куулар А.К-Н. писем с предложением о погашении задолженности и о расторжении договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.11.2011 по делу N А19-5606/2011
"...Поскольку общество уклонялось от исполнения предусмотренной договором обязанности по внесению арендных платежей, администрация обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды по основанию, установленному пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей более двух раз подряд, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора. При этом существенность нарушения обществом договора (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) не имеет юридического значения при рассмотрении заявленных исковых требований, основанием которых являются иные нормы - подпункт 2 пункта 2 статьи 450, пункт 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив уведомление N 1 от 18.01.2011 "О погашении задолженности, расторжении договора", адресованное обществу, как доказательство, подтверждающее соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, судами установлено, что администрация уведомила ООО "ТД "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ" о наличии задолженности по арендной плате, предложила погасить ее вместе с неустойкой в срок до 20.02.2011, а также предупредила о намерении расторгнуть договор аренды.
Поскольку обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований и наличии оснований как для взыскания задолженности по арендной плате за спорный период и частично неустойки, так и для расторжения договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.11.2011 по делу N А19-4877/2011
"...Поскольку общество уклонялось от исполнения предусмотренной договором обязанности по внесению арендных платежей, администрация обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.
Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество, предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным договором аренды (пункт 4.1.1) и изложенным нормам материального права, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей более чем за 3 месяца, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора. При этом существенность нарушения обществом договора (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) не имеет юридического значения при рассмотрении заявленных исковых требований, основанием которых являются иные нормы - подпункт 2 пункта 2 статьи 450, статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив уведомление N 3 от 18.01.2011 "О погашении задолженности, расторжении договора", адресованное обществу, как доказательство, подтверждающее соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, судами установлено, что администрация уведомила ООО "ТД "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ" о наличии задолженности по арендной плате, предложила погасить ее вместе с неустойкой в срок до 20.02.2011, а также предупредила о намерении расторгнуть договор аренды.
Поскольку обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований и наличии оснований как для взыскания задолженности по арендной плате за спорный период и частично неустойки, так и для расторжения договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.11.2011 по делу N А19-4874/2011
"...Поскольку общество уклонялось от исполнения предусмотренной договором обязанности по внесению арендных платежей, администрация обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.
Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество, предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Частями 2, 3 указанной статьи установлено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным договором аренды (пункт 4.1.1) и изложенным нормам материального права, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей более чем за 3 месяца, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора. При этом существенность нарушения обществом договора (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) не имеет юридического значения при рассмотрении заявленных исковых требований, основанием которых являются иные нормы - подпункт 2 пункта 2 статьи 450, статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив уведомление N 2 от 18.01.2011 "О погашении задолженности, расторжении договора", адресованное обществу, как доказательство, подтверждающее соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, судами установлено, что администрация уведомила ООО "ТД "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ" о наличии задолженности по арендной плате, предложила погасить ее вместе с неустойкой в срок до 20.02.2011, а также предупредила о намерении расторгнуть договор аренды.
Поскольку обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований и наличии оснований как для взыскания задолженности по арендной плате за спорный период и частично неустойки, так и для расторжения договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2011 по делу N А74-2971/2010
"...В связи с образовавшейся задолженностью истцом в адрес ответчика направлены претензии N 1692 от 05.10.2009 по состоянию на 01.10.2009 и N 1390 от 02.04.2010 по состоянию на 01.04.2010 с требованием погасить сумму задолженности по договору аренды. В случае неудовлетворения претензии в течение установленного срока Теруправление вынуждено обратиться в суд с иском о взыскании указанной суммы задолженности.
Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как установлено судом апелляционной инстанции и объективно подтверждается материалами дела, истец в досудебных предупреждениях N 1692 от 05.10.2009 и N 1390 от 02.04.2010 указал на расторжение договора в случае неисполнения ответчиком обязанности по погашению задолженности по арендной плате в установленный срок. В материалах дела не имеется доказательств подтверждающих погашение сложившейся у ответчика перед истцом задолженности в установленный срок. Актом от 26.07.2010 установлено, что арендуемые помещения находятся в плохом состоянии и имеются нарушения правил пожарной безопасности и техники безопасности, что нарушает положения пункта 2.2.5 договора.
Таким образом, суд кассационной инстанции считает, что суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения N 97-ф от 16.09.2008. В связи с расторжением договора аренды и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации индивидуальный предприниматель Вайдуров А.М. обязан вернуть нежилое помещение, общей площадью 277,8 кв. м на первом этаже в здании, расположенном по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Ленинградский микрорайон, 26, помещение 1Н Теруправлению..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.08.2011 N Ф03-3469/2011 по делу N А04-179/2011
"...Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ).
Факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.04.2007 в период с 01.10.2009 по 11.10.2010 (более двух раз подряд) установлен арбитражными судами и подтверждается материалами дела.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что претензией от 12.10.2010 N 11083 Комитет потребовал от арендатора погасить задолженность по арендной плате в течение 10 дней с момента получения данного письма, предупредив о расторжении договора в случае неисполнения указанного требования. Как видно из материалов дела, названная претензия направлена истцом ответчику заказными письмами по двум адресам: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 22, г. Благовещенск, ул. Калинина, д. 83, в том числе по юридическому адресу, содержащемуся в Едином государственном реестре юридических лиц и договоре аренды от 11.04.2007. Оба письма возвращены отправителю органом почтовой связи за истечением срока хранения. При таких обстоятельствах арбитражные суды пришли к правильному выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора и наличии оснований для расторжения договора аренды..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.03.2011 N Ф03-947/2011 по делу N А24-3040/2010
"...Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ).
Факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору аренды муниципального имущества от 30.12.2008 более двух раз подряд установлен арбитражными судами и не оспаривается заявителем.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что письмом от 16.11.2009 N 06010008 15808/5 Комитет предупредил арендатора о необходимости погашения задолженности по арендной плате в течение 5 дней с момента получения данного уведомления и предложил явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды муниципального имущества от 30.12.2008. Указанное письмо, как установлено арбитражными судами, получено ответчиком 20.11.2009, что подтверждается материалами дела, в том числе решением Арбитражного суда Камчатского края от 04.03.2010 по делу N А24-5554/2009 с участием тех же лиц, имеющим преюдициальное значение при разрешении данного спора в силу части 2 статьи 69 АПК РФ.
Поскольку в установленные сроки ответчик не исполнил денежное обязательство и не ответил на предложение истца о расторжении договора аренды, арбитражные пришли к правильным выводам о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора и наличии оснований для удовлетворения иска о расторжении договора..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.09.2010 N Ф03-6585/2010 по делу N А51-2422/2010
"...Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта направления арендодателем письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнения договорного обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя только в случае неисполнения арендатором полученного предложения.
Данное право реализуется с соблюдением порядка расторжения договора, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Предложение в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации касается требования об исполнении обязательства в дополнительно предоставленное время, а предложение, обязательность направления которого до обращения в суд предусмотрена пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, касается прекращения договора в добровольном порядке, без обращения в суд.
Таким образом, исполнение данных условий арендодателем в одном документе: в предложении исполнить обязательство в указываемый срок, а в случае неисполнения - подписать прилагаемое к этому предложению соглашение о добровольном расторжении договора, не противоречит принципу дозволительной направленности гражданско-правового регулирования.
Вместе с тем, соблюдение условия об обязательном досудебном порядке урегулирования вопроса о расторжении договора, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также действий, сопутствующих такому расторжению судом первой инстанции должным образом не исследовалось.
Так, в направленной администрацией ответчику претензии от 25.11.2009 N 01-12/2038 ставился вопрос о необходимости погашения лишь задолженности по арендной плате, и имелось предупреждение об обращении истца в суд за расторжением договора в случае неисполнения указанной обязанности в срок до 01.12.2009, при этом предложение о расторжении договора аренды от 30.09.2008 N 45 в случае неисполнения указанной обязанности в разумной срок в данной претензии не содержится. Между тем судом не устанавливался факт направления администрацией обществу предложения именно о расторжении договора аренды в порядке, предусмотренном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах вывод суда о соблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора аренды не соответствует смыслу и требованиям приведенных выше норм материального права, является преждевременным и подлежит дополнительной проверке, в связи с чем обжалуемый судебный акт в части расторжения договора и выселения ООО "Мегаполис - ДВ" из занимаемого нежилого помещения подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.05.2009 N Ф03-1690/2009 по делу N А51-4869/2008
"...19.02.2008 ОАО "Азиатско-Тихоокеанский банк" уведомило ООО "Флора-ДВ" о том, что с 25.02.2008 договор от 15.11.2006 расторгается в связи с невнесением последним арендной платы в течение двух месяцев, а также об освобождении помещений в срок до 25.02.2008.
Претензией от 03.04.2008 N 1300-04-17 ООО "Флора-ДВ" извещено о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени по договору от 15.11.2006 в течение шести календарных дней со дня направления данной претензии истцом, а также с предложением о расторжении договора от 15.11.2006.
Оценив представленные доказательства по делу, суд установил, что из документов - письма от 09.01.2008 N 1300-03/2, уведомления от 19.02.2008 N 1300-03/293, претензий от 03.04.2008 N 1300-04-17, от 25.04.2008 N 1300-03/507 однозначно не следует предложения истца о расторжении договора от 15.11.2006 именно в связи неоднократностью неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы по этому договору и необходимость устранения этих недостатков в установленный срок, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, в связи с чем обоснованно оставил требование о расторжении спорного договора без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.09.2013 по делу N А67-2185/2012
"...Арендодателем 02.12.2011 в адрес арендатора заказным письмом с уведомлением о вручении направлено предложение о расторжении договора и погашении имеющейся задолженности в полном объеме в срок до 19.09.2011 (исходящий N 01-18-4276).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.05.2013 по делу N А75-5177/2012
"...В ходе досудебного разбирательства администрация направила обществу претензию от 16.06.2011 N 128 с требованием о погашении в срок до 27.06.2011 задолженности по договору и пени в размере 652 369,84 руб., с предложением о заключении соглашения о расторжении договора и проектом соглашения о расторжении договора, которые получены ответчиком 27.06.2011.
14.05.2012 обществу повторно направлена претензия от 05.05.2012 N МИ-1102 с требованием о погашении в срок до 25.05.2012 задолженности по договору и пени в размере 1 047 372,48 руб., с предложением о заключении соглашения о расторжении договора и проектом соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судами установлено, что наличие задолженности по арендной плате подтверждается актом от 16.04.2012 N 1, согласно которому зафиксировано непоступление платежей по договору с 14.04.2010, то есть на протяжении 2 лет.
Также установлено и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, что до обращения в суд ответчику неоднократно направлялись уведомления о необходимости погасить задолженность, устанавливался срок для исполнения обязательства, а также направлялись предложения о расторжении договора.
Таким образом, истцом соблюдена обязательная при расторжении договора процедура досудебного разрешения спора..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.08.2011 по делу N А70-8037/2010
"...Общество с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "САРЕТ" (далее - ООО "СФ "САРЕТ", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью "Домостроитель" (далее - ООО "Домостроитель", ответчик, податель жалобы) о расторжении договора аренды от 05.04.2010 N 1а, о взыскании 684 000 руб.
Письмом от 15.06.2011 N 106 ООО "СФ "САРЕТ" предложило ООО "Домостроитель" уплатить долг в размере 472 000 руб. в течение 5 календарных дней и расторгнуть договор.
Поскольку ООО "Домостроитель" не оплатило долг, ООО "СФ "САРЕТ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Из содержания статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из материалов дела следует, что ООО "СФ "САРЕТ" обращалось к ООО "Домостроитель" с предложением о погашении задолженности по арендной плате за два месяца и расторжении указанного договора.
Таким образом, требования ООО "СФ "САРЕТ" обоснованно подлежали удовлетворению..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.05.2011 по делу N А27-12787/2010
"...В связи с нарушением арендатором условий договора, КУМИ письмом от 19.08.2010 N 2723 потребовал от ООО "ПРО" в срок до 29.08.2010 оплатить задолженность, неустойку по договору и расторгнуть договор.
Поскольку арендатор требования не исполнил, арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Неисполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей, направление арендодателем требования об уплате долга и предупреждения о расторжении договора является правовым условием для удовлетворения иска, заявленного на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации о возврате арендуемого имущества.
При таких обстоятельствах выводы судов об удовлетворении иска являются обоснованными..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2011 по делу N А45-14412/2010
"...В нарушение условий договора у ответчика за период с 11.01.2009 по 26.08.2010 образовалась задолженность по арендным платежам за пользование лесным участком в размере 341 161 рубля 10 копеек в доход федерального бюджета и в доход бюджета Новосибирской области в размере 136 464 рублей 50 копеек.
Департаментом 15.03.2010 и 19.05.2010 в адрес ответчика были направлены уведомления с требованием о погашении возникшей задолженности по арендной плате, где истец указал, что в случае неисполнения ответчиком требования о погашении долга, он будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности в судебном порядке и расторжении договора.
Неисполнение ответчиком обязанности по погашению возникшей задолженности послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд кассационной инстанции соглашается с судами обеих инстанций, что направленные истцом письма нельзя рассматривать в качестве соблюдения им порядка расторжения договора, предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку они не содержат предложения о расторжении договора, а лишь извещают ответчика о возможном рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора.
Таким образом, истцом не были соблюдены требования пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому исковое заявление в части расторжения договора правомерно оставлено судами первой и апелляционной инстанций без рассмотрения..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.10.2010 по делу N А67-61/2010
"...Поскольку кооперативом обязательство по внесению лизинговых платежей надлежащим образом не исполнялось, сублизингодатель (истец) в претензии от 01.12.2009 N 2009/12-0108034 потребовал от лизингополучателя полной оплаты задолженности в сумме 1 246 852.76 руб. в срок до 14.12.2009, возвратить предмет лизинга комбайн КСК-100 А (заводской номер 2049. двигателя N 01339201), расторгнуть договор финансовой субаренды от 22.06.2001 N 0106000034.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Исходя из положений указанных норм права, возможность расторжения договора ставится в зависимость от наличия оснований и соблюдения установленного законом порядка такого расторжения.
Поскольку стороны к существенным нарушениям условий договора от 22.06.2001 N 0106000034 (пункт 7.2) отнесли ненадлежащее исполнение договорного обязательства в виде просрочки более двух очередных лизинговых платежей, арбитражный суд, принимая во внимание полученную СПК "Нелюбино" претензию от 01.12.2009, пришел к обоснованному выводу о наличии задолженности кооператива по лизинговым платежам в сумме 933 848,73 руб. и соблюдении обществом досудебного порядка расторжения договора..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.11.2014 N Ф05-12597/2014 по делу N А40-165800/13-157-1521
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "ВЕСТА" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 07-00050/11 от 13.07.2011 г., по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение), общей площадью 209,6 кв. м (1-й этаж, помещение XXVI, комн. 1 - 13), расположенный по адресу: г. Москва, ул. Бутлерова, д. 4.
Пунктом 1.3 договора N 07-00050/11 от 13.07.2011 г. установлено, что нежилое помещение передано в аренду в целях: "медицинский центр (без права переуступки прав аренды, изменения целевого использования и субаренды)".
Судами установлено, что Департаментом имущества г. Москвы 24.12.2012 г. была проведена проверка использования нежилого помещения. В ходе данной проверки было установлено, что ответчик использует помещение под магазин продовольственных товаров.
В связи с чем истец направил в адрес ответчика уведомление от 01.02.2013 г. с предложением ответчику устранить допущенные нарушения договора аренды в срок до 28.02.2013 г., а именно:
- восстановить нежилое помещение, переданное в пользование по договору аренды от 13.07.2011 N 07-00050/11, в соответствии с границами и размерами, определенными поэтажным планом и экспликацией, выданными 22.11.2010 Юго-Западным N 1 ТБТИ города Москвы и являющимися неотъемлемой частью договора аренды от 13.07.2011 N 07-00050/11,
- устранить нецелевое использование помещения.
В соответствии с уведомлением от 01.02.2013 в случае неисполнения принятых на себя по договору обязательств в указанный срок Департамент имущества города Москвы предлагал досрочно расторгнуть договор аренды от 13.07.2011 N 07-00050/11 нежилого помещения по адресу: г. Москва, Бутлерова ул., д. 4 и освободить занимаемое помещение, сдав его по акту.
Арендатором допущенные им нарушения до указанного срока не устранены, что подтверждается актом обследования от 11.10.2013 г. и явилось основанием для обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора и выселении ответчика.
Указанное обстоятельство является существенным нарушением условий договора, о котором было указано в уведомлении истца от 01.02.2013 года. Таким образом, представленные истцом доказательства свидетельствуют о соблюдении им порядка урегулирования спора в досудебном порядке с направлением в адрес ответчика претензии с предложением о досрочном расторжении договора аренды.
Поскольку ответчиком допущены существенные нарушения условий договора аренды N 07-00050/11 от 13.07.2011, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требование истца о расторжении договора аренды от 13.07.2011 подлежит удовлетворению.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами на основании полного и всестороннего исследования доказательств. Обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 АПК РФ основания для их отмены..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.09.2014 N Ф05-9708/2014 по делу N А41-45983/13
"...Не соглашаясь с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды N 4 от 13.02.2012 г., заявитель кассационной жалобы ссылается на просительную часть названной претензии, в которой арендодатель просит в срок до 01.05.2013 г. погасить задолженность по коммунальным платежам согласно выставленным счетам на оплату соответствующих платежей, а также расторгнуть договор аренды N 4 от 13.02.2012 г. и освободить занимаемое арендатором помещение. В случае отказа (или оставления настоящей претензии без ответа в течение 7 рабочих дней с момента получения) арендатор указал на наличие у него права на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа, взыскании задолженности по коммунальным услугам.
Суд первой инстанции, учитывая названные обстоятельства, пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований о расторжении договора аренды N 4 от 13.02.2012 г. при соблюдении истцом предусмотренного ст. 619 ГК РФ досудебного порядка разрешения спора.
При таких обстоятельствах наличие в материалах дела доказательств, подтверждающих направление арендодателем в установленном порядке предложения о расторжении договора аренды и получение арендатором уведомления о расторжении договора, вывод суда апелляционной инстанции об отмене решения суда первой инстанции в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды N 4 от 13.02.2012 г. и оставления в указанной части требования истца без рассмотрения не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции находит постановление суда апелляционной инстанции от 28.05.2014 г. подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции от 10.02.2014 г. оставлению в силе..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.08.2014 N Ф05-7874/2014 по делу N А40-114087/13-85-1020
"...Истец направил в адрес ответчика уведомление от 31.01.2013 N ДИГМ-ЮЗАО-И-1452/13 с требованием в срок до 01.03.2013 уплатить задолженность и пени, а при невыполнении названных требований в срок до 01.03.2013 дать письменное согласие на расторжение договора аренды по соглашению сторон (л.д. 15-16).
Судами установлено, что ответчик на претензию не ответил, задолженность не погасил, предложение о расторжении договора аренды в указанный истцом срок ответчиком не удовлетворено.
Согласно п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Учитывая факт невнесения ответчиком арендной платы более двух сроков оплаты, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили требование истца о досрочном расторжении договора аренды от 06.10.2010 N 07-00256/10 на основании ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя о том, что претензия направлялась ответчику только один раз, следовательно, досудебный порядок урегулирования спора не соблюден, был предметом рассмотрения судом апелляционной инстанции и правомерно им отклонен.
Согласно статье 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Законодательством не установлено требование о двукратном или многократном направлении должнику в целях досудебного урегулирования спора.
Поскольку материалами дела установлен факт направления истцом в адрес уведомления от 31.01.2013 N ДИГМ-ЮЗАО-И-1452/13, суд признает указанное действие соблюдением предусмотренного досудебного порядка урегулирования спора.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами на основании полного и всестороннего исследования доказательств. Обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 АПК РФ основания для их отмены..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.07.2013 по делу N А40-65207/12-29-603
"...Неисполнение ООО "Салон "ЭЛИС" направленной в его адрес претензии ООО "ЧАРОДЕИ" о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате, а в случае неисполнения Арендатором требования о погашении задолженности по арендной плате в течение 7 дней с даты получения претензии - досрочного расторжения договора аренды явилось основанием для обращения ООО "ЧАРОДЕИ" в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суд только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случая, предусмотренных законами или договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суды пришли к выводу о прекращении спорного договора аренды и отсутствии у ответчика законных оснований пользования спорным помещением, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Лобачевского, дом 20..."

По данному делу см. также дополнительное решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.02.2013 по делу N А40-65207/12.

Дополнительное решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.02.2013 по делу N А40-65207/12
"...Из материалов дела следует, что истец обратился к ответчику с претензией (исх. N 15/2012 от 20.04.2012 г.) (т. 1 л.д. 73-74), в которой потребовал погасить образовавшуюся задолженность в семидневный срок с даты получения претензии, в противном случае потребовал досрочного расторжения договора аренды.
Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Учитывая, что Ответчиком не исполняются условия договора по внесению арендных платежей, требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 12.11.2004 г. N 01/2004 ТС является обоснованным и подлежащим удовлетворению..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.04.2013 по делу N А40-96818/12-105-896
"...Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды, выразившийся в неуплате арендных платежей в период с марта по июнь 2012 года.
04.06.2012 Департамент имущества города Москвы направил ООО "ТСЦ ЛАВ" претензию об уплате задолженности в размере 54 480 руб., пени в сумме 856 руб. 34 коп. о необходимости уплаты задолженности в течение 14 дней с момента направления претензии.
Одновременно ООО "ТСЦ ЛАВ" был уведомлен о досрочном расторжении договора в судебном порядке в случае неуплаты задолженности в установленный в претензии срок.
Суд первой инстанции, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 619, п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ правомерно удовлетворил требования Департамента имущества города Москвы о расторжении договора N 10-00100/06 от 03.04.2006 г. и обязал ответчика освободить занимаемое жилое помещение..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.08.2012 по делу N А40-62718/11-6-516
"...Поскольку ответчиком не произведена оплата аренды более двух периодов подряд, то, исходя из положений ст. 619 ГК РФ, это является нарушением, позволяющим арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды.
Установлено, что ГУП "Московское имущество" направляло арендатору уведомление от 03.05.2011 г. N 1411/11 с предложением оплатить задолженность по арендной плате, и предложил расторгнуть договор аренды и передать помещения в освобожденном виде по акту приема-передачи в 3-дневный срок по истечении 10-дневного срока, предоставленного для погашения задолженности.
Поскольку ООО "Горлица" не исполнило обязанность по своевременному перечислению арендной платы за период более двух периодов подряд, оставило без ответа уведомление истца по первоначальному иску от 03.05.2011 г. N 1411/11 о погашении задолженности при соблюдении арендодателем досудебного порядка расторжения договора, суды правомерно удовлетворили иск ГУП "Московское имущество" в части требования о расторжении договора аренды нежилого здания N 17-00082/07 от 20.06.2007 г..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.07.2011 N КГ-А40/7736-11 по делу N А40-52732/10-6-445
"...Истец направил в адрес ответчика претензию от 24.02.2010 N 1-123/10 об устранении допущенных нарушений в срок до 15 марта 2010 года и указал, что нарушение ответчиком обязательств по договору является основанием для его расторжения и выселения ответчика из помещения.
Поскольку обязательство по уплате арендной платы ответчиком не исполнено, суд правомерно признал требование о расторжении договора подлежащим удовлетворению..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2011 N КГ-А40/4309-11 по делу N А40-46813/10-64-394
"...В соответствии со статьей 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Истец направил в адрес ответчика претензию от 15.02.2010 г. N 10-00060 об уплате задолженности по арендным платежам по договору аренды N 10-00060/09 от 17.09.2009 г., пени вследствие просрочки уплаты арендных платежей в течение четырнадцати дней с даты отправления настоящей претензии и указал, что нарушение ответчиком обязательств по договору является основанием для его расторжения и выселения ответчика из помещения.
Поскольку обязательство по уплате арендной платы ответчиком не исполнено, задолженность не погашена, суд правомерно признал требование о расторжении договора подлежащим удовлетворению..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.03.2011 N КГ-А40/792-11 по делу N А40-46797/10-91-353
"...Из материалов дела усматривается, что ООО "Риксос" обязательства по уплате арендных платежей надлежащим образом не исполняло, в связи с чем за ним образовалась задолженность по оплате арендных платежей в размере 217 819 руб. 89 коп. за период с января по март 2010 г. включительно.
Направленные истцом в адрес ответчика претензии от 18.02.2010 г. N 10-10/0019, от 15.03.2010 г. N 10-10/000883 с требованием погасить установленную задолженность в течение 14 дней с момента отправления претензии, а также расторгнуть заключенный договор аренды оставлены последним без удовлетворения.
Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды N 10-00075/09 от 23.09.2009 г. судебная коллегия находит обоснованными выводы судов нижестоящих инстанций о наличии правовых и документальных оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения в судебном порядке спорного договора аренды N 10-00075/09 от 23.09.2009 г. с учетом представленных истцом доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, установленного ст. ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.03.2010 N КГ-А40/1371-10 по делу N А40-71689/09-28-514
"...В соответствии с п. п. 10.2 и 10.2.4 общих условий лизинга, лизингодатель имеет право расторгнуть договор лизинга или отказаться от исполнения договора лизинга в одностороннем порядке, без возмещения лизингополучателю каких-либо убытков, вызванных этим расторжением или отказом в случае наступления следующих существенных условий: в случае если лизингополучатель допустил просрочку по оплате лизинговых платежей в течение двух и более периодов подряд или не выполняет иные условия лизинга, неуплаты, просрочки в оплате и/или при частичной оплате комиссии и/или авансового платежа, предусмотренного ст. 7 договора лизинга.
В уведомлении от 19.02.2009 N 7077, направленном в адрес ответчика, истец сообщил об одностороннем расторжении истцом договора лизинга, а также о необходимости оплатить задолженность, пени и возвратить предмет лизинга.
Поскольку договор лизинга расторгнут, суд обоснованно удовлетворил иск и обязал ответчика возвратить истцу предмет лизинга.
Довод кассационной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного ст. ст. 452, 619 ГК РФ, отклоняется.
Истец направил ответчику уведомление от 19.02.2009 N 7077, в котором лизингодатель указывал на нарушение ответчиком обязанности по оплате лизинговых платежей, указал срок оплаты долга, а также сообщил о расторжении договора. Данное уведомление подтверждает факт соблюдения истцом требований ст. 619 ГК РФ о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.03.2010 N КГ-А40/1215-10 по делу N А40-54844/09-3-506
"...Так как ответчик не представил доказательств, подтверждающих оплату задолженности по арендной плате, то суд первой и апелляционной инстанций пришел к правильному выводу об удовлетворении иска в части расторжения спорного договора аренды нежилых помещений.
При этом суд установил, что истцом соблюден претензионный порядок урегулирования спора, что соответствует требованиям ст. ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данное обстоятельство подтверждается претензией истца от 24.02.2009 в адрес ответчика с требованием погасить образовавшуюся задолженность по договору либо добровольно расторгнуть договор и передать нежилое помещение истцу в срок до 10 марта 2009 года, которая ответчиком не была исполнена..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.02.2010 N КГ-А40/15521-09 по делу N А40-66057/09-60-398
"...Поскольку ответчик допустил просрочку лизинговых платежей за указанный период более чем на 30 дней, то суд правомерно удовлетворил иск о расторжении договора и обязал ответчика возвратить лизингодателю транспортное средство.
Довод кассационной жалобы о несоблюдении истцом порядка расторжения договора, установленного п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется.
В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.
18.05.2009 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление N 521, в котором последнему было предложено расторгнуть договор финансовой аренды в связи с просрочкой оплаты лизинговых платежей более 30 календарных дней, а также погасить имеющуюся задолженность по оплате лизинговых платежей и вернуть предмет лизинга.
Уведомление ответчиком было получено 20.05.2009. Однако ответчиком требование истца об исполнении обязательств по оплате лизинговых платежей в срок, установленный в уведомлении, не было исполнено..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.01.2010 N КГ-А40/12879-09 по делу N А40-82369/08-23-754
"...Судами установлено, что 07.04.2008 г. ДИгМ и ООО "БИТ-1" заключили договор N 07-292 аренды нежилого помещения общей площадью 194,7 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, Ленинградский пр-т, д. 41/2 (подвал, помещение N 11б, комн. 5 - 12, 46 - 47), сроком действия с 28.03.2008 г. по 27.03.2013 г.
Судами установлено, что задолженность по уплате арендной платы частично за май 2008 г. и в полном объеме за период с июня 2008 г. по октябрь 2008 г. составила 751 996 руб. 68 коп.
В судебное заседание суда первой инстанции ответчик представил платежное поручение N 88 от 17.06.2009 г., подтверждающее уплату арендных платежей в размере 300 000 рублей.
Доказательства, подтверждающие погашение задолженности в полном объеме, не представлены.
При таких обстоятельствах вывод судов о взыскании задолженности по уплате арендных платежей с учетом частичного погашения задолженности, пени соответствует обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В связи с допущенной просрочкой уплаты арендных платежей истец направил ответчику предупреждение от 23.09.2008 г. N 08/07-5445 о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор от 07.04.2008 г. N 7-292 в случае непогашения задолженности по договору аренды в срок по 10.10.2008 г.
Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.05.2009 N КГ-А41/3774-09 по делу N А41-14993/08
"...Судом установлено, что за ответчиком в результате уплаты арендной платы не в полном объеме образовалась задолженность за спорный период.
Судом установлено также, что в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии с требованием погасить задолженность по арендной плате с предупреждением о том, что в случае неуплаты задолженности в установленные сроки договор аренды будет расторгнут.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Суд установил, что в связи с существенным нарушением условий договора аренды N 91 в части уплаты арендной платы арендодатель письмами от 28.11.2006 N 1241, от 02.07.2008 N 1005 уведомлял арендатора о расторжении данного договора и необходимости выселения из занимаемого помещения.
При таких обстоятельствах суд сделал правильный вывод о соблюдении арендатором установленного законом порядка досрочного расторжения договора аренды и правомерно удовлетворил требование о его расторжении и об обязании ответчика освободить занимаемое им спорное помещение в соответствии со ст. 622 ГК РФ..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.08.2013 по делу N А72-10884/2012
"...Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы послужило основанием для обращения ОГБУК "ЦНК Ульяновской области" в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные исковые требования, правомерно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Судами обеих инстанций установлено и ответчиком не оспаривалось наличие у него по заключенному договору аренды задолженности по арендной плате по состоянию на 07.09.2012 в размере 548 208,21 руб.
Истец письмом от 07.09.2012 исх. N 548 уведомил ООО "Аэробоул" о наличии задолженности по арендной плате, о необходимости уплаты суммы долга в срок до 07.10.2012 и о досрочном расторжении договора аренды в связи с невнесением арендной платы в предусмотренные договором аренды сроки (т. 1, л.д. 76 - 77).
Указанное уведомление было получено ответчиком 07.09.2012 (т. 1, л.д. 76).
Доводы заявителя кассационной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора отклоняются Федеральным арбитражным судом Поволжского округа.
Руководствуясь правовыми нормами пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452 и статьи 619 ГК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем оснований для оставления искового заявления без рассмотрения не имелось..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2012 по делу N А12-21390/2011
"...Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 11.10.2011 N 18-06-05/5405, в которой Министерство просило общество в десятидневный срок с момента ее получения погасить задолженность, а также считать вышеуказанное письмо предложением в соответствии с пунктами 6.3, 6.4 договора расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 01.06.2007 N 048/186/48 (т. 1, л.д. 27).
Как следует из материалов дела, оплата задолженности по договору аренды была произведена лишь в процессе судебного разбирательства в суде первой инстанции.
На основании пункта 4 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Претензией от 11.10.2011 N 18-06-05/5405 истец предупредил арендатора ООО "СВ-Гарант" о необходимости погасить задолженность в десятидневный срок с момента получения претензии и предложил расторгнуть договор.
Судами обеих инстанций установлено, что ответчик систематически допускал нарушения условий договора по арендной плате.
Пунктом 6.3 договора аренды предусмотрено, что при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки, установленные пунктом 4.2, в течение трех месяцев, договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, независимо от последующего внесения им арендной платы.
Учитывая, что факты ненадлежащего и неоднократного нарушения условий договора имели место, исковые требования о расторжении договора аренды и понуждении общества освободить занимаемые помещения правомерно подлежали удовлетворению.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судом первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.06.2011 по делу N А65-23657/2010
"...В претензии указано о необходимости оплатить в десятидневный срок со дня ее получения образовавшуюся на 05.07.2010 задолженность по арендной плате, а также предупреждение о том, что в случае неисполнения ответчиком обязанности по погашению задолженности требует досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 19.03.1998 N 863.
Пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Следовательно, в письменном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей в разумный срок может содержаться и предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в установленный срок.
Судом установлено, и данное обстоятельство ни кем не оспаривается, что исполком в своей претензии от 05.07.2010 предоставил ответчику разумный срок для погашения долга и только в случае неисполнения обязанностей по погашению задолженности требовал досрочного расторжения договора аренды.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец принял надлежащие меры по урегулированию спора в досудебном порядке..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.02.2011 по делу N А65-7732/2010
"...В данном случае истец вручил ответчику претензию о необходимости оплатить в десятидневный срок со дня ее получения образовавшуюся на 09.02.2010 задолженность по арендной плате, а также предупредил, что в случае неисполнения ответчиком обязанности по погашению задолженности требует досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 02.12.1998 N 991.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, в частности, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из смысла вышеприведенного пункта Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" усматривается, что в письменном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей в разумный срок может содержаться и предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в установленный срок.
Исковое заявление было подано Исполкомом в суд 05.04.2010 вследствие неисполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей в установленный в претензии срок, по истечении предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ тридцатидневного срока.
Из изложенного не следует, что полученная ответчиком 12.02.2010 претензия содержала одновременное требование о погашении задолженности и расторжении договора.
Поскольку, как установлено судом, ИП Егоян С.Х. претензионное письмо оставил без ответа, нарушил обязательства по внесению арендных платежей более двух раз подряд, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части расторжения договора от 02.12.1998 N 991..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.12.2010 по делу N А12-2966/2010
"...Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Судами установлено, что истец письмом от 08.09.2009 N 722 уведомил арендатора о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени до 08.10.2009, а в случае непогашения задолженности - подтвердить свое согласие на расторжение договора.
Данное письмо получено ответчиком (арендатором) 10.09.2009, что подтверждается почтовым уведомлением N 40354017216908, описью вложения в заказное письмо.
Следовательно, истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Судебная коллегия находит правомерными выводы судов первой и апелляционной инстанций о расторжения договора аренды земельного участка от 25.01.2005 N 9 в связи с невнесением арендных платежей..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.12.2010 по делу N А12-2962/2010
"...Удовлетворяя требование истца о расторжении договора, суды признали доказанным нарушение ответчиком условий договора о внесении арендной платы, а предусмотренный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) досудебный порядок урегулирования спора признали истцом соблюденным.
Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Материалами дела подтвержден факт невнесения арендных платежей более двух раз подряд в спорный период.
Судами установлено, что истец письмом от 08.09.2009 N 716 уведомил арендатора о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени до 08.10.2009, а в случае непогашения задолженности - подтвердить свое согласие на расторжение договора, подтверждается почтовым уведомлением N 40354017216908, описью вложения в заказное письмо.
При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно установили, что истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.12.2010 по делу N А12-2968/2010
"...Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Материалами дела подтвержден факт невнесения арендных платежей более двух раз подряд в спорный период.
Судами установлено, что истец письмом от 08.09.2009 N 720 уведомил арендатора о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени до 08.10.2009, а в случае непогашения задолженности - подтвердить свое согласие на расторжение договора, подтверждается почтовым уведомлением N 40354017216908, описью вложения в заказное письмо (л. д. 87, 88).
При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно установили, что истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.11.2009 по делу N А12-7323/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 03.03.2005 между ЖСК "Железнодорожник" (правопредшественник ТСЖ "Железнодорожник") (арендодатель) и ООО "СофиА" (арендатор) заключен договор аренды N 02 нежилого помещения без права выкупа, находящегося в подвале здания по адресу: г. Волгоград, ул. Коммунистическая, 54, общей площадью 155,56 кв. м (в том числе основная площадь 137,1 кв. м, вспомогательная площадь 18,46 кв. м), для использования под офис.
Поскольку ответчиком условия договора в части внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, то образовалась задолженность по арендной плате за январь, февраль, апрель 2006 года, с августа 2006 года по апрель 2009 года в размере 592 686 руб. 60 коп.
Претензией от 16.03.2009 ТСЖ "Железнодорожник" предупредил ответчика о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени в течение 15 дней, а в случае непогашения задолженности в установленный письмом срок, подтвердить свое согласие на расторжение договора аренды и освободить занимаемое помещение, передав его по акту приема-передачи, таким образом, досудебный порядок истцом был соблюден в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. На данное письмо ответчик не ответил и задолженность по арендной плате и пени не погасил.
Как следует из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, невнесение арендных платежей более двух раз подряд является основанием для досрочного расторжения договора и выселения из занимаемого помещения.
Указанные выводы апелляционным судом признаны правомерными.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.06.2015 N Ф07-1428/2015 по делу N А56-80512/2013
"...Довод жалобы о несоблюдении Комитетом досудебного порядка урегулирования спора получил надлежащую правовую оценку в судах первой и апелляционной инстанций.
Суд кассационной инстанции не усматривает оснований не согласиться с позицией судов в связи со следующим.
Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Поскольку часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Суды установили, что истец направил ответчику претензию от 18.11.2013 N Kpr-02-2061/13-0-1, в которой сообщил о необходимости погасить образовавшуюся задолженность в установленный в претензии срок, а также предложил расторгнуть договор аренды.
В данном случае направление Комитетом в адрес Общества претензии от 18.11.2013 N Kpr-02-2061/13-0-1 свидетельствует о соблюдении Комитетом пункта 31 договора аренды.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.12.2014 по делу N А56-78322/2013
"...Как следует из материалов дела, 09.01.2013 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор N 01-А007602 аренды нежилого помещения 5Н площадью 94,3 кв. м с кадастровым номером 78:6:2050:0:10:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 14-я линия В.О., д. 11/38, лит. А, сроком на 11 месяцев.
Комитет 08.11.2013 направил Обществу претензию от 30.10.2013 N 4421-19/13 с требованием в течение 15 дней погасить задолженность по арендной плате. В этом же документе истец сообщил о своем намерении расторгнуть договор аренды.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 29 информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ претензию от 30.10.2013, суд пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил (пункт 1 статьи 622 ГК РФ).
С учетом изложенного исковые требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика удовлетворены правомерно..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.03.2013 по делу N А05-5198/2012
"...Министерство в адрес Общества направило претензию от 01.03.2012 N 01-10/120 об устранении существенных нарушений условий Договора N 450 путем погашения задолженности по арендной плате в срок до 20.03.2012 и о расторжении указанного Договора.
Согласно частям 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Частью 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судами двух инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что Министерством соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а Обществом нарушен срок внесения арендных платежей, что является существенным нарушением условий Договора N 450, а также основанием для его расторжения.
Учитывая данные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили иск Министерства в части расторжения Договора N 450..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.12.2012 по делу N А56-48921/2011
"...Комитет направил Обществу претензию от 26.07.2011 N 19-3431п с требованием об уплате задолженности и расторжении договора, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения. Претензия содержит предупреждение о необходимости исполнения денежного обязательства в течение 15 дней с момента отправки претензии, а также предложение явиться для заключения соглашения о расторжении договора аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Поскольку факт нарушения условий договора аренды со стороны арендатора (невнесение арендной платы в течение трех месяцев) подтвержден в ходе судебного разбирательства, Комитетом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, суды правомерно удовлетворили требование о расторжении договора..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.11.2012 по делу N А56-34587/2011
"...Ссылаясь на нарушение арендатором условий договора, КУГИ направил Товариществу претензию от 22.04.2011 N 2102, в которой потребовал в течение 15 дней с момента отправки претензии погасить задолженность за период с 01.01.2011 по 30.06.2011 и уплатить пени. В претензии содержалось предупреждение о расторжении договора в судебном порядке и выселении арендатора из занимаемого помещения в случае непогашения задолженности и неуплаты пеней.
По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что истцом надлежащим образом исполнено.
С учетом приведенных норм и установленных по делу обстоятельств суды обоснованно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2012 по делу N А56-20333/2011
"...Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Строительное Управление-305", место нахождения: 196084, Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, д. 70, ОГРН 1027804863778 (далее - Общество), о взыскании 220 848 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2010 по 30.06.2011, 30 522 руб. 54 коп. пеней по состоянию на 11.04.2011 и расторжении договора аренды от 13.10.2005 N 05/ЗКС-03862.
Ссылаясь на наличие у Общества задолженности за период с 01.04.2010 по 31.12.2010, Комитет в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) направил арендатору претензию от 27.10.2010 N 4745-05 с требованием погасить задолженность в течение 15 дней с момента отправки данной претензии, а также заключить соглашение о досрочном расторжении договора.
Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования обоснованными по праву и размеру.
Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Наличие задолженности подтверждено материалами дела и не оспорено ответчиком.
Частью 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Поскольку ответчик не исполнил обязанность по своевременному перечислению арендной платы за период более четырех месяцев, оставил без ответа претензию истца от 27.10.2010 N 4745-05 о погашении задолженности и не подписал соглашение о расторжении договора, суды правомерно удовлетворили иск Комитета..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.05.2011 по делу N А56-9143/2010
"...В связи с ненадлежащим исполнением Обществом обязательств по внесению арендной платы в сроки, установленные в приложении N 5 договора, Комитет направил в адрес арендатора претензию от 19.11.2009 N 3819-19 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в течение 15 дней с момента отправки данной претензии и явиться в срок до 04.12.2009 для заключения соглашения о досрочном расторжении договора.
Частью 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что Комитетом надлежащим образом исполнено. Претензия арендодателя от 19.11.2009 N 3819-19 Обществом не исполнена.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Комитета о расторжении договора аренды от 21.01.2008 N 01/ЗКС-05049..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.05.2011 по делу N А56-25582/2010
"...В связи с возникновением задолженности по арендной плате КУГИ направил ответчику претензию от 01.02.2010 N 1424-02, в которой предложил в течение 15 дней с момента отправки претензии погасить образовавшуюся за период с 01.10.2009 по 31.03.2010 задолженность по арендной плате и уплатить пени в общей сумме 66 983 руб. 85 коп., до 15.02.2010 явиться в районное управление КУГИ для подписания соглашения о расторжении договора. Арендодатель также предупредил арендатора, что в случае отказа от выполнения содержащихся в претензии требований или неполучения от него ответа в течение 15 дней с момента ее отправки КУГИ обратится в арбитражный суд с соответствующим иском.
Поскольку арендатор не погасил задолженность по арендной плате и не явился для подписания соглашения о расторжении договора, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В ходе рассмотрения дела ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды, в связи с чем суд правомерно в соответствии со статьями 309, 310, 330, 450, 452, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные требования в полном объеме..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2011 по делу N А56-87866/2009
"...Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 10.2.1 спорного договора предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение четырех месяцев независимо от ее последующего внесения.
Как правильно установлено судом, арендная плата не вносилась Обществом за период с 01.01.2009 по 30.06.2010.
Частью третьей статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что Комитетом надлежащим образом исполнено. Претензии арендодателя от 23.11.2009 N 2413-21, от 12.04.2010 N 1632-21 Обществом не исполнены.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили требования Комитета о взыскании задолженности, пеней, а также о расторжении договора..."

По данному делу см. также Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2010.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2010 по делу N А56-87866/2009
"...Комитет в соответствии с требованиями статьи 619 ГК РФ 23.11.2009 направил Обществу претензию от 23.11.2009 N 2413-21 об оплате задолженности по договору аренды за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 в течение 15 дней с момента отправки претензии, а также о намерении расторгнуть договор.
Впоследствии 15.04.2010 Комитет направил претензию от 12.04.2010 N 1632-21 об оплате задолженности по договору аренды за период с 01.01.2010 по 30.06.2010 в течение 15 дней с момента отправки претензии, а также о намерении расторгнуть договор..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2011 по делу N А26-4456/2010
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом своих обязательств по договору, Администрация направила в адрес арендатора претензию от 12.02.2010 N 4.2.3-04-222 с требованием в десятидневный срок с момента получения данного сообщения погасить образовавшиеся суммы задолженности и пеней, а также заключить соглашение о расторжении договора от 26.09.2005 N 294 и возвратить спорные помещения по соответствующим актам.
Оставление данной претензии без исполнения послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В частности, пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что Администрацией надлежащим образом исполнено.
Материалами дела подтверждается, что на момент предъявления претензии у Общества существовала задолженность по арендной плате по состоянию на 01.02.2010 в общей сумме 74 680 руб. 30 коп. Факт получения арендатором данного уведомления, направленного в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ, не оспорен.
Неполучение ответа в течение 15 дней с момента отправки претензии приравнено к отказу от ее удовлетворения, дающему право на обращение в суд в порядке статьи 452 ГК РФ.
В ходе судебного разбирательства ответчиком частично устранены нарушения его обязательств по договору (оплата задолженности в полном объеме).
Однако, учитывая период задолженности (семь месяцев на момент обращения с настоящим иском в суд) и неоднократность нарушения Обществом срока внесения арендной платы, суды обоснованно удовлетворили требования Администрации о расторжении договора и возврате предмета аренды арендодателю в судебном порядке. В данном случае довод ответчика о незначительности суммы задолженности и погашении ее до вынесения обжалуемого решения суда не влияет на правильность принятых судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2011 по делу N А56-86278/2009
"...Доводы жалобы сводятся к тому, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора; ответчик имеет право на применение льготного коэффициента по арендной плате (Кс = 0,1); Комитет не представил надлежащих доказательств направления в адрес Предпринимателя уведомлений об изменении размера арендной платы; судом неправомерно взыскана с Предпринимателя в доход федерального бюджета государственная пошлина, тогда как ответчик освобожден от ее уплаты.
Комитет 15.09.2009 направил Предпринимателю письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств в связи с неуплатой арендных платежей и пеней по договору аренды в пятнадцатидневный срок с даты отправки претензии от 04.09.2009 N 3388, а в срок до 18.09.2009 предложил последнему заключить соглашение о расторжении договора и в трехдневный срок с даты его подписания обеспечить освобождение помещения.
Материалами дела подтверждается, что на момент предъявления претензии у Предпринимателя существовала задолженность по арендной плате за три месяца (с 01.06.2009 по 31.08.2009), а на момент подачи иска - за шесть (с 01.06.2009 по 31.11.2009). Факт направления арендатору данного уведомления, направленного в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ, подтверждается материалами дела (список заказных писем с уведомлением от 15.09.2009).
При таких обстоятельствах, довод подателя жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора подлежит отклонению..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.12.2010 по делу N А26-11476/2009
"...Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В частности, пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что арендодателем исполнено в установленном порядке.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В материалах дела имеется письмо Администрации от 22.04.2009 N 423.04-836, в соответствии с которым арендодатель предъявил арендатору претензию и предложил в срок не более 10 дней с момента получения предупреждения оплатить задолженность по арендной плате и неустойке, заключить соглашение о расторжении спорного договора аренды.
Факт получения указанной претензии ответчиком не оспаривается.
При таких обстоятельствах апелляционным судом был сделан правомерный вывод о соблюдении истцом установленного порядка расторжения договора..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.04.2011 по делу N А63-18692/2009
"...В целях выполнения досудебного порядка урегулирования спора 21.10.2009 в адрес ответчика направлена претензия N 11-01/3202 с предложением уплатить задолженность по арендной плате за первый - третий кварталы 2009 года в сумме 2 775 тыс. рублей в срок до 31.10.2009. Этим же письмом ответчик предупрежден о взыскании задолженности в судебном порядке с применением пени в случае отказа или уклонения от обязательств по уплате аренды в указанный срок. 21 октября 2009 года в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора N 11-01/3211 в срок до 01.11.2009 в связи с неоплатой задолженности по арендной плате за 2007 - 2008 годы, взысканной решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.06.2009 по делу N А63-3286/2009, и наличием задолженности за первый - третий кварталы 2009 года.
Претензия и предложение о расторжении договора аренды согласно почтовому уведомлению получены предпринимателем 03.11.2009 (т. 1, л. д. 19).
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды правильно применили нормы права при разрешении спора, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.03.2011 по делу N А53-9136/2010
"...Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по внесению платы за пользование нежилым помещением, обратился в суд.
Суд первой инстанции, установив факт передачи имущества, наличие задолженности ответчика перед истцом на заявленную сумму, правомерно удовлетворил иск аптеки и отказал обществу в удовлетворении встречных требований.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Нарушение обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд подтверждается материалами дела.
Уведомив общество письмом от 25.05.2009 N 52 о наличии задолженности и необходимости ее погашения в трехдневный срок и о добровольном расторжении договора, предприятие выполнило требования статей 619 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации о досудебном урегулировании спора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.01.2011 по делу N А53-4507/2010
"...Невыполнение обязанности по внесению арендных платежей и отсутствие факта добровольного расторжения договора со стороны ответчика явилось основанием обращения истца в арбитражный суд.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Суд установил, что письмом от 12.11.2009 N 3977 истец уведомил ответчика о необходимости погасить задолженность по арендной плате до 14.12.2009, а в случае непогашения задолженности - подтвердить свое согласие на расторжение договора.
Факт получения указанной претензии ответчиком не оспаривается.
При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно установили, что истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2010 по делу N А32-2578/2009
"...В связи с тем, что ответчик не производил оплату арендных платежей, 18.08.2008 Управление имущественных и земельных отношений администрации, действуя как отраслевой орган муниципального управления и реализуя соответствующую публично-правовую функцию по управлению муниципальным имуществом от имени администрации, направило руководителю общества претензию, в которой указано на наличие у ответчика задолженности, по арендной плате по состоянию на 13.08.2008 в размере 1 324 619 рублей 49 копеек и 139 194 рублей 05 копеек пени.
Управление имущественных и земельных отношений администрации потребовало от ответчика незамедлительно ликвидировать задолженность и в десятидневный срок представить платежные документы, подтверждающие факт оплаты. Одновременно Управление имущественных и земельных отношений администрации указало, что в случае непредставления указанных документов администрация обратится в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени, а также расторжении договора (л. д. 11).
Из материалов дела следует, что истец письменно предупредил ответчика о необходимости исполнения обязательства, предложив предоставить документы о совершении платежа в десятидневный срок со дня получения претензии. Названный десятидневный срок рассмотрен судами как разумный и достаточный для исполнения обязательства..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2014 N Ф09-4066/14 по делу N А50-19221/2013
"...При рассмотрении спора судами установлено, что 06.03.2008 года между Министерством природных ресурсов (арендодатель) и предпринимателем Федотовым Ю.А. (арендатор) заключен договор N 31 аренды лесного участка, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор - принять во временное пользование лесной участок, находящийся в государственной собственности (п. 1 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке.
В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судами установлено, что предприниматель Федотов Ю.А. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату. В претензии от 23.04.13 N СЭД-30-01-01-22-838 предпринимателю предложено погасить задолженность по арендной плате в сумме 12 565 452 руб. 94 коп. в срок не позднее 15 календарных дней с даты направления претензии, в случае отсутствия такой возможности - расторгнуть договор аренды на основании ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.
Таким образом, требования истца о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 5 216 582 руб. 00 коп. правомерно удовлетворены судами первой и апелляционной инстанций..."

Постановление ФАС Уральского округа от 21.01.2014 N Ф09-12890/13 по делу N А50-20882/2012
"...В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В претензии от 12.07.2012 ответчику было предложено погасить задолженность в течение 10 календарных дней с момента ее получения, в случае отсутствия такой возможности - расторгнуть договор аренды на основании ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.
Таким образом, требования истца о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате правомерно удовлетворены судами первой и апелляционной инстанций.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.10.2013 N Ф09-9915/13 по делу N А60-1105/2013
"...В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в письме от 11.05.2012 N 1790 администрация уведомила предпринимателя о необходимости погасить образовавшуюся задолженность в срок до 15.06.2012, а также об обращении в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка в случае неуплаты долга.
Довод заявителя кассационной жалобы о неполучении письма от 11.05.2012 N 1790 не может быть принят во внимание, т.к. ранее в судах первой и апелляционной инстанций указанный факт не оспаривался. Соответственно, суды исходили из признания факта получения уведомления о расторжении договора (ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Установив, что порядок расторжения договора аренды арендодателем соблюден, а также принимая во внимание, что срок устранения нарушения, послужившего основанием для обращения истца в арбитражный суд, не является разумным, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.09.2013 N Ф09-8168/13 по делу N А50-2807/2012
"...В силу п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в случае, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды, установив, что министерством в адрес предпринимателя направлена претензия от 29.04.2011 N СЭД-48-01-26-76, в которой содержалось требование погасить задолженность по арендной плате в течение 15 дней с момента получения претензии, а также предложение расторгнуть договор от 21.04.2008 N 51 в случае неисполнения обязанности по внесению арендной платы в течение указанного срока, данная претензия получена предпринимателем 04.05.2012, однако оставлена без ответа и удовлетворения, пришли к выводу о соблюдении министерством досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного п. 2 ст. 452, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах судами сделан правомерный вывод о наличии оснований для расторжения договора аренды от 21.04.2008 N 51..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.11.2012 N Ф09-7737/12 по делу N А50-22803/2011
"...Территориальное управление направило обществу "Город" претензию от 22.09.2011 N 06-30-3713, в которой сообщило о наличии у общества "Город" по состоянию на 21.09.2011 задолженности по арендной плате в сумме 107 125 руб. 36 коп. и предложило в срок до 30.09.2011 оплатить указанную задолженность, расторгнуть договор аренды и передать арендуемое имущество по акту приема-передачи. В данном письме также указано, что в случае неисполнения данного требования территориальное управление обратится в суд с иском о расторжении договора и возврате имущества.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание факт неоднократного несоблюдения ответчиком условий договора аренды о своевременном внесении арендных платежей, наличие задолженности по арендной плате за длительный период, а также учитывая соблюдение территориальным управлением предусмотренного п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка предъявления требований о расторжении договора, суд апелляционной инстанции признал требования территориального управления о расторжении договора аренды и возврате спорного имущества истцу обоснованными и удовлетворил исковые требования в этой части..."

Постановление ФАС Уральского округа от 25.04.2012 N Ф09-1640/12 по делу N А60-20764/11
"...Департамент направил обществу "Клео-ВЭМИ" уведомление от 27.04.2011 N 02.15-12/4523, в котором указал, что по состоянию на 01.05.2011 у общества "Клео-ВЭМИ" имеется задолженность по арендной плате в размере 394 482 руб. 62 коп., и предложил в срок до 15.05.2011 погасить указанную задолженность, расторгнуть договор аренды и в течение двух недель сообщить решение о расторжении договора, а также после расторжения договора в течение месяца освободить занимаемый объект, возвратив его по акту приема-передачи.
Департамент, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Клео-ВЭМИ" обязательства по внесению арендной платы, наличие задолженности за период с 01.12.2009 по 31.05.2011 в размере 403 227 руб. 67 коп., обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора указанной задолженности, пени, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить арендуемое им помещение.
При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что факт невнесения предпринимателем арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока подтвержден материалами дела, данное нарушение условий договора является существенным, в письме от 27.04.2011 N 02.15-12/4523 департамент уведомил ответчика о необходимости погашения задолженности и расторжении договора аренды, суды признали требования департамента о расторжении договора аренды и выселении ответчика из спорного помещения обоснованными и удовлетворили исковые требования в этой части..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.03.2012 N Ф09-953/12 по делу N А76-12461/2011
"...В п. 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Судами установлено, что в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом в материалы дела представлено предупреждение от 03.11.2010 N 1, в котором общество "Завьялиха" предлагает общество "Винтеркрафт" произвести оплату задолженности по арендным платежам за период 2007, 2008, 2009 годы в размере 14 745 руб. из расчета 4915 руб. за год в течение 30 дней с момента получения предупреждения. В предупреждении также указано, что в случае неисполнения обязанности по уплате задолженности по арендным платежам в течение 30 дней с момента получения настоящего предупреждения, истец предлагает ответчику досрочно расторгнуть договор субаренды от 23.07.2003 с момента истечения срока для оплаты задолженности по арендным платежам. Данное предупреждение истец направил по юридическому адресу ответчика: г. Москва, проезд Сигнальный, 3-1.
Судами также установлено, что невручение заказного почтового отправления, содержащего предупреждение истца от 03.11.2010, произошло по вине ответчика, не обеспечившего получение корреспонденции по своему юридическому адресу.
С учетом изложенного суды сделали обоснованный вывод о том, что истцом при обращении в арбитражный суд соблюдены положения п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.08.2011 N Ф09-5266/11 по делу N А07-6923/2010
"...Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком, комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.
Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В претензии от 09.03.2010 комитет, указав на наличие у общества "Август" задолженности по арендной плате, предложил ответчику добровольно расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.11.2007 N 2955 и в десятидневный срок вернуть земельный участок.
Претензией от 30.03.2010 истец уведомил ответчика о необходимости погашения названной задолженности в срок до 07.04.2010, предложил явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды и в десятидневный срок со дня его подписания обеспечить освобождение земельного участка. Указанное уведомление было направлено по юридическому адресу общества "Август", возвращено почтовым отделением с отметкой об отсутствии организации по данному адресу.
При таких обстоятельствах суды, установив наличие у общества "Август" задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.03.2010, правомерно удовлетворили исковые требования о расторжении договора аренды и изъятии у ответчика названного земельного участка..."

Постановление ФАС Уральского округа от 31.05.2011 N Ф09-2842/11-С6 по делу N А71-11393/2010
"...В письме от 28.06.2010 N 0119/1569 управление сообщило обществу "Стройнефтегазинвест" о наличии у него долга по аренде и предложило в срок до 05.07.2010 оплатить задолженность по арендной плате в сумме 75 743 руб. 32 коп., пени в сумме 21 179 руб. 54 коп., расторгнуть договор аренды и освободить занимаемое помещение, сдав его по акту приема-передачи. В данном письме также указано, что в случае неисполнения данного требования управление обратится в суд с иском о взыскании задолженности, расторжении договора и выселении.
В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что факт невнесения арендной платы обществом "Стройнефтегазинвест" более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.2 договора аренды срока подтвержден материалами дела, в письме от 28.06.2010 N 0119/1569 управление уведомило ответчика о необходимости погашения задолженности и расторжении договора аренды (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), правомерно удовлетворили требования управления о расторжении договора аренды от 22.09.2003 N 9994 и освобождении ответчиком занимаемого им нежилого помещения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.03.2011 N Ф09-1021/11-С6 по делу N А07-4584/2010
"...Впоследствии министерство, также ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Ураллес" обязательств по договору аренды, направило последнему претензионное письмо от 26.02.2010 N 74, в котором указало на наличие задолженности и уведомило о необходимости в срок до 12.03.2010 погасить задолженность за 3 - 4 квартал 2009 г.
В претензии от 27.04.2010 N 163 министерство также сообщило обществу "Ураллес" о наличии задолженности по арендной плате за 1 квартал 2010 года и предложило в срок до 15.05.2010 погасить ее.
Неисполнение обществом "Ураллес" требований о внесении арендной платы явилось основанием обращения министерства в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Учитывая, что министерство в претензиях от 26.02.2010 N 74, от 27.04.2010 N 163 предложило обществу "Ураллес" погасить задолженность по арендной плате, а также в случае неисполнения данных требований расторгнуть договор аренды, данные претензии получены обществом "Ураллес", при этом на момент рассмотрения дела задолженность ответчиком не погашена, суды согласно ст. 450, 452, п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также правомерно удовлетворили требование министерства о расторжении договора аренды лесного участка от 22.11.2007..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.11.2010 N Ф09-9622/10-С6 по делу N А50-3243/2010
"...В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Аналогичное положение содержится в п. 6.2 договора аренды от 24.09.2007 N 3347-07С.
Как следует из материалов дела, истец направил в адрес ответчика претензию от 02.10.2009 N 19-18-9234/16 с предложением погасить задолженность в срок до 16.10.2009 и расторгнуть договор.
Учитывая, что ответчик обязанности по оплате долга не исполнил, судом обоснованно удовлетворено требование истца о расторжении договора аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 08.09.2010 N Ф09-7205/10-С6 по делу N А71-16048/2009
"...В письме от 03.03.2009 N 01-18/2008 управление сообщило обществу "Бонум" о наличии с его стороны долга по аренде и предложило в срок до 20.03.2009 оплатить задолженность по арендной плате в сумме 257 025 руб. 48 коп., пени в сумме 31 665 руб. 06 коп., расторгнуть договор аренды и освободить занимаемые помещения, сдав их по акту приема-передачи.
Поскольку задолженность по арендной плате и пени не была погашена обществом "Бонум" в добровольном порядке, управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В силу п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 5.1.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае неуплаты арендатором арендной платы в течение двух сроков подряд.
Поскольку факт невнесения арендной платы обществом "Бонум" более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.2 договора аренды срока подтвержден материалами дела, в письме от 03.03.2009 управление уведомило ответчика о необходимости погашения задолженности и расторжении договора аренды (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), судами правомерно удовлетворены требования управления о расторжении договора аренды от 01.07.2007 N 13813 и освобождении ответчиком занимаемого им нежилого помещения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 30.06.2010 N Ф09-8781/09-С3 по делу N А50-12537/2009
"...В связи с невыполнением арендатором условий договора по своевременному внесению арендной платы департамент обратился к нему с претензией от 20.04.2009, в которой предложил в срок до 30.04.2009 погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и расторгнуть договор.
Поскольку в срок, указанный в претензии, предприниматель не ответил на требование департамента о расторжении договора аренды, департамент на основании ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в суд с заявлением, в котором просил расторгнуть договор аренды и обязать предпринимателя возвратить арендованное имущество.
С учетом того, что в срок, указанный в претензии от 20.04.2009, департамент не получил ответ предпринимателя на требование о расторжении договора, департамент правомерно обратился в суд с заявлением, в котором просил расторгнуть договор аренды и обязать предпринимателя возвратить арендованное имущество; у судов не имелось оснований для оставления заявления департамента без рассмотрения.
С учетом того, что судами неправильно применены нормы материального права, спор по существу не рассмотрен, указания суда кассационной инстанции о необходимости выяснения фактических обстоятельств, явившихся основанием для обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора аренды и о возврате переданного в аренду имущества, свидетельствующих о несвоевременном внесении арендной платы предпринимателем, не выполнены, обстоятельства, имеющие значение для дела, судами не установлены, судебные акты подлежат отмене..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.06.2010 N Ф09-4326/10-С3 по делу N А50-32180/2009
"...В направленной ответчику претензии от 30.07.2009 исх. N 19-18-7294/16 истец сообщил об имеющейся задолженности по договору N 694-040 по состоянию на 23.07.2009, предложил погасить долг в срок до 13.08.2009 и расторгнуть названный договор. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендным платежам за период с апреля 2008 года по август 2009 года в размере 250 891 руб. 99 коп., истец обратился в арбитражный суд.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
Судами также установлено, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату по договору. Соблюдение истцом предусмотренного п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебного претензионного порядка урегулирования спора подтверждается представленными в материалы дела документами.
Исходя из этого, суды пришли к выводу об обоснованности требований истца о расторжении договора аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.04.2010 N Ф09-2901/10-С3 по делу N А07-20601/2009
"...24.03.2009 истцом в адрес ответчика направлено уведомление, которым ответчик уведомлен о наличии у него задолженности по арендной плате в сумме 398 974 руб. 24 коп. и пеням в сумме 505 440 руб. 53 коп., обществу предложено в течение 10 дней с момента получения уведомления подписать соглашение о расторжении договора и передать арендованные помещения комитету по акту приема-передачи.
Данные уведомления ответчиком оставлены без ответа.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно п. 5.2.4 договора аренды неуплата или невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для досрочного расторжения договора аренды; ответчиком допущена просрочка по внесению арендной платы более двух раз подряд; уведомления от 24.02.2009 и от 24.03.2009 ответчиком получены, но оставлены без ответа.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что истцом соблюден порядок заявления требования о расторжении договора, предусмотренный ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и правомерно удовлетворили требование комитета о расторжении договора аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2010 N Ф09-2297/10-С3 по делу N А60-47898/2009-С12
"...Согласно п. 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено, что истец в письме от 28.07.2009 N 14-13/102 предложил ответчику в срок до 10.08.2009 погасить образовавшуюся задолженность. В связи с неисполнением требований, содержащихся в данном письме, истец направил ответчику письмо от 11.08.2009 N 14-13/103 с предложением расторгнуть договор аренды.
Кроме того, в материалы дела истцом представлено уведомление, подтверждающее направление истцом в адрес ответчика 21.09.2009 письма N 264 по факту существенного нарушения условий охранно-арендного договора на пользование памятником истории и культуры от 26.02.2002 N АФ-110/0222, в котором было указано о необходимости внесения арендных платежей в разумный срок, а именно: в течение недели со дня получения настоящего уведомления, и предложено расторгнуть договор на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также ответчик был уведомлен о том, что в случае отказа от предложения о расторжении договора либо неполучения ответа на указанное предложение в течение двух недель истец будет вынужден обратиться в Арбитражный суд Свердловской области с требованием о расторжении договора в судебном порядке.
Судами установлен факт получения указанного письма ответчиком 25.09.2009.
На момент судебного заседания в суде первой инстанции доказательства погашения задолженности по арендной плате ответчиком не представлены, в связи с чем требования истца о расторжении охранно-арендного договора на пользование памятником истории и культуры от 28.03.2002 N АФ-110/0222 и выселении ответчика из помещений первого этажа N 1, 2, 5, 12 - 14, 17 и второго этажа N 1, 5, 13 - 15, 18, расположенных в доме N 7 по ул. Пушкина в г. Екатеринбурге, удовлетворены обоснованно..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.02.2010 N Ф09-294/10-С3 по делу N А71-5797/2009
"...Несвоевременное внесение денежных средств и значительная просрочка лизинговых платежей, последний из которых осуществлен 27.11.2008, послужили основанием для предъявления лизингодателем требований о досрочном расторжении договора и возврате предмета лизинга.
В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что истец направил ответчику претензию от 11.03.2009 N 214 с требованием в срок до 27.03.2009 погасить задолженность, возникшую по договору финансовой аренды (лизинга) имущества от 04.05.2007 N 05-07/96-л, и начисленную неустойку, а также о расторжении договора лизинга в случае невыполнения указанных требований. Данная претензия направлена по юридическому и почтовому адресу предпринимателя, указанному в договоре от 04.05.2007 N 05-07/96-л: Удмуртская Республика, г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 52. Из почтовой квитанции от 16.04.2009 N 42762901 следует, что корреспонденция, направленная по этому адресу, возвращена в связи с истечением срока хранения.
Доказательств извещения истца об изменении адреса ответчиком не представлено. Более того, материалами дела подтверждается, что местом жительства предпринимателя с 16.09.2005 является г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 52 и по данному адресу он получает почтовую корреспонденцию.
Следовательно, выводы суда апелляционной инстанции о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора и об оставлении иска без рассмотрения не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются необоснованными..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.02.2010 N Ф09-303/10-С3 по делу N А71-5796/2009
"...В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что истец направил ответчику претензию от 11.03.2009 N 214 с требованием в срок до 27.03.2009 погасить задолженность, возникшую по договору финансовой аренды (лизинга) имущества от 04.05.2007 N 05-07/100-л, и начисленную неустойку, а также о расторжении договора лизинга в случае невыполнения указанных требований. Данная претензия направлена по юридическому и почтовому адресу предпринимателя, указанному в договоре от 04.05.2007 N 05-07/100-л: Удмуртская Республика, г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 52. Из почтовой квитанции от 16.04.2009 N 42762901 следует, что корреспонденция, направленная по этому адресу, возвращена в связи с истечением срока хранения.
Вывод суда апелляционной инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка рассмотрения спора основан на том, что согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 15.05.2009 N 17964 ответчик зарегистрирован по адресу: 427620, Удмуртская Республика, г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 54, а в материалах дела отсутствуют доказательства направления претензии по данному адресу.
Определение Федерального арбитражного суда Уральского округа о принятии кассационной жалобы к производству от 18.01.2010 также было направлено предпринимателю по адресу: 427620, Удмуртская Республика, г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 52 и получено им, что подтверждается уведомлением о вручении.
Следовательно, выводы суда апелляционной инстанции о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора и об оставлении иска без рассмотрения не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются необоснованными..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.11.2009 N Ф09-8488/09-С3 по делу N А07-3672/2009-Г-ЖМВ
"...Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Такое письменное предупреждение территориальными управлением предпринимателю направлено. Уведомлением от 06.08.2007 территориальное управление предложило предпринимателю погасить задолженность по арендной плате и пеням и предупредил о досрочном расторжении договора аренды и выселении из занимаемого нежилого помещения.
В установленный срок арендатор обязательство по оплате аренды не исполнил, соответствующие нарушения не устранил, ответ на предложение о расторжении договора арендодателю не направил. При этом требования закона, касающиеся досрочного расторжения договора аренды, арендодателем соблюдены..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.09.2006 N Ф09-8088/06-С4 по делу N А50-4277/2006-Г-25
"...Оценив имеющиеся в деле претензии истца от 14.06.2005 N 507-ки, от 30.12.2005 N 1002-ки, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие в них срока погашения задолженности и предложения о расторжении договора, в связи с чем правомерно оставил исковые требования о расторжении договора без рассмотрения на основании п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного ст. 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 03.09.2013 по делу N А14-16739/2012
"...10.09.2012 истец направил в адрес ответчика уведомление-предупреждение N 17-9978з, которым уведомил ООО "РенессансСтрой" о наличии задолженности по арендной плате за период с 21.12.2011 по 30.06.2012 в размере 138 831 руб. 52 коп., в связи с чем предложил последнему в течение 5 календарных дней с момента получения уведомления погасить указанную задолженность в добровольном порядке.
Кроме того, указанным уведомлением Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области предложил ООО "РенессансСтрой" расторгнуть договор аренды в соответствии со ст. 450 и ст. 619 ГК РФ по соглашению сторон.
В связи с тем, что вышеуказанная задолженность не была погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Учитывая ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, суд правомерно указал на наличие оснований для расторжения спорного договора..."

Постановление ФАС Центрального округа от 14.08.2012 по делу N А14-7772/2011
"...При рассмотрении дела суды, правомерно ссылались на положения пункта 1 статьи 46 ЗК РФ, пунктов 1, 2 статьи 450 ГК РФ, пункта 2 статьи 452 ГК РФ, пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ.
Как установлено судом первой и апелляционной инстанций и подтверждено материалами дела, ответчик не исполнил свои обязательства по внесению арендной платы по договору аренды N 1378-03-09/мз от 01.01.2003 (более двух раз подряд), истец предложил ответчику погасить задолженность в пятидневный срок, а в случае непогашения - расторгнуть договор (уведомление-предупреждение от 26.07.2011 N 17-5950з), что свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
С учетом изложенного и положений статьи 622 ГК РФ суды пришли к верному выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить арендованный земельный участок..."

Постановление ФАС Центрального округа от 12.03.2012 по делу N А35-14021/2010
"...При этом, в силу п. 3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Наличие у ООО ПТП "Люкс" задолженности по арендной плате подтверждено материалами дела и признано ответчиком в процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из материалов дела, 03.11.2010 истец направлял в адрес ответчика претензию N 7292-07/01-09 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.
При этом из содержания названной претензии усматривается, что в случае, если задолженность по арендной плате и пени не будет погашена в установленный срок, ответчику предложено явиться в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска для расторжения договора аренды и передачи занимаемого нежилого помещения.
Претензия N 7292-07/01-09 от 03.11.2010 получена представителем ответчика 10.11.2011, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.
С учетом изложенного, довод заявителя жалобы о том, что истцом, в нарушение п. 2 ст. 452 ГК РФ не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку претензия последнего не содержала указания на намерение истца расторгнуть договор, является несостоятельным.
Поскольку ответчик неоднократно нарушал обязательства по внесению арендной платы в течение действия как договора аренды N 283 от 01.01.2009, так и договора аренды N 283 от 01.05.2010, что подтверждается материалами дела, суды обоснованно удовлетворили требования истца в части расторжения договора аренды N 283 от 01.05.2010..."

Постановление ФАС Центрального округа от 21.03.2011 по делу N А54-1772/2010-С14
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы по договору аренды N 877 от 28.09.1999, Администрация МО Кораблинский муниципальный район направила в адрес ИП Грачева С.С. письмо от 17.08.2009 N 1306, в котором просила погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в срок до 01.09.2009, а также предупредила, что в случае неуплаты указанной задолженности администрация будет вынуждена обратиться в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды по ст. 619 Гражданского кодекса РФ (т. 1 л.д. 21).
С учетом изложенного, принимая во внимание, что ответчик в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представил доказательств внесения арендной платы по договору аренды N 877 от 28.09.1999 за период с 01.04.2008 по 31.03.2010 в полном объеме, суды первой и апелляционной инстанций, признав обоснованным расчет задолженности, представленный истцом, пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ИП Грачева С.С. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2008 по 31.03.2010 в сумме 648 191 руб. 19 коп.
Согласно п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Поскольку материалы дела свидетельствуют о том, что ответчик более двух раз подряд не вносил в срок арендные платежи в установленном договором аренды N 877 от 28.09.1999 размере, а также, учитывая, что истец в письме от 17.08.2009 N 1306 предупреждал ответчика о расторжении договора в случае неуплаты арендных платежей (т. 1 л.д. 57), судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что требование истца о досрочном расторжении договора аренды N 877 от 28.09.1999 является обоснованным и подлежит удовлетворению..."

Постановление ФАС Центрального округа от 12.10.2010 по делу N А35-1178/2010
"...Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.
При этом, в силу п. 3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно п. 7.3 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть его в одностороннем порядке в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный п. 5.1 договора срок.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из материалов дела, 04.09.2009 истец направлял в адрес ответчика претензию N 4823-07/01-11, в которой предложил последнему в срок до 10.09.2009 погасить образовавшуюся задолженность либо прибыть в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска в срок до 18.09.2009 для расторжения договора аренды и передачи помещения по акту приема-передачи.
Указанная претензия получена ответчиком 11.09.2009, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.
С учетом изложенного, поскольку ответчик не исполнил свои обязательства по договору аренды N 3703 от 01.12.2007, что подтверждается материалами дела, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в части расторжения указанного договора..."

Постановление ФАС Центрального округа от 06.09.2010 по делу N А14-12179-2009/307/17
"...Ссылаясь на то, что ЗАО "Пролетарий-Люксор" обязанность по внесению арендной платы по договору аренды N 15/29 от 10.08.1998 исполняло ненадлежащим образом, в результате чего за последним за период с 10.04.2009 по 16.11.2009 образовалась задолженность, ТУ Росимущества в Воронежской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Из материалов дела следует, что ТУ Росимущества в Воронежской области 29.05.2009 направляло в адрес ЗАО "Пролетарий-Люксор" претензию N 6-4030, в которой указывало на наличие задолженности по договору аренды N 15/29 от 10.08.1998, устанавливало срок для ее погашения, а также предлагало расторгнуть договор аренды. Однако ответчик требования по оплате образовавшейся задолженности не исполнил, ответа на претензию истцу не представил.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что истцом были соблюдены требования пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора аренды, в связи с чем, учитывая, что факт неоднократного нарушения ответчиком сроков исполнения обязательства по уплате арендной платы подтвержден материалами дела, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об удовлетворении требования ТУ Росимущества в Воронежской области о расторжении договора аренды N 15/29 от 10.08.1998 на основании статей 619, 452 Гражданского кодекса РФ..."

Постановление ФАС Центрального округа от 22.03.2010 N Ф10-21/10(2) по делу N А14-4804-2009/130/17
"...07.04.2009 комиссия МУП "Сети водопроводные и канализационные" в присутствии руководителя ООО "Родник" провела проверку использования названного торгового павильона, в ходе которой установлено, что в павильоне произведена перепланировка без письменного согласия арендодателя и без согласования с государственными и муниципальными органами, что подтверждено соответствующим актом.
09.04.2009 истец направил ответчику уведомление с требованием об устранении нарушений условий договора аренды, а именно, просил перечислить на расчетный счет арендодателя плату за пользование павильоном за период с января 2009 года по апрель 2009 года в размере 46 641 руб. 20 коп. и убрать установленные в павильоне справа и слева от входа перегородок, привести помещения в состояние, соответствующее техническому паспорту, в течение 10 дней с момента получения уведомления.
В связи с невыполнением указанных требований об устранении нарушений условий договора аренды, МУП "Сети водопроводные и канализационные" направило ООО "Родник" предложение в добровольном порядке расторгнуть договор аренды и освободить павильон.
Поскольку договор в добровольном порядке сторонами не расторгнут, нарушения условий договора аренды не устранены, МУП "Сети водопроводные и канализационные" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя иск в части расторжения договора аренды торгового павильона от 16.12.2008 и освобождении павильона, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. Третьяковская, позиция 3, суды руководствовались положениями п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452, 619 ГК РФ.
Поскольку имеющее место нарушение данного условия договора не устранено арендатором после обращения к нему арендодателя, суды обоснованно признали это нарушение существенным и правомерно удовлетворили требования истца о расторжении договора аренды от 16.12.2008..."

Позиция 3. Соблюдение досудебного порядка при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается направлением отдельных документов: об устранении нарушений договора (ст. 619 ГК РФ) и предложения расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.02.2011 по делу N А63-2829/2010
"...Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды обоснованно указали на то, что в силу приведенных норм права процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды правильно установили, что предложение о расторжении договора аренды в связи с неисполнением договорных обязательств обществу не направлялось.
Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил довод администрации о том, что письмо от 28.10.2009 N 2850/05 является надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Содержащееся в письме предупреждение о расторжении договора сделано одновременно с предупреждением о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, что является нарушением указанных норм права, которыми не предусмотрено направление извещения о расторжении договора аренды до истечения установленного в письменном предупреждении срока для устранения нарушений условий договора..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 06.04.2012 N ВАС-3663/12 по делу N А32-26196/2010
"...Невыполнение обществом обязательств, принятых на себя по договору аренды от 09.04.2009, послужило поводом для направления ему претензии от 29.07.2010, а затем и предложения от 09.08.2010 о расторжении договора аренды земельного участка от 09.04.2009 N 0100008883. При этом в предложении о расторжении договора аренды земельного участка обществу была предоставлена возможность в срок до 20.08.2010 исполнить обязательства по сделке, как альтернатива ее расторжению, которой общество также не воспользовалось.
Наличие у арендатора задолженности по арендной плате за земельный участок и длительное непринятие мер к ее погашению послужили поводом для обращения администрации с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Согласно положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении.
29.07.2010 обществом получена претензия с требованием погашения образовавшейся задолженности по арендной плате и пени.
Судом также установлено, что администрацией соблюден досудебный порядок разрешения спора.
На основании указанных обстоятельств, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований администрации..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.08.2011 по делу N А31-8478/2010
"...Претензией от 31.05.2010 N 3674 Управление просило Общество погасить задолженность по арендной плате, образовавшуюся с 01.04.2009 по 31.05.2010, в размере 68 226 рублей 16 копеек и пени в размере 7832 рублей 98 копеек.
В претензии от 14.07.2010 N 4741 Управление требовало погасить имеющуюся задолженность и начислило пени с 01.06.2010 по 11.07.2010 в размере 5553 рублей 01 копейки. Общество не погасило образовавшуюся задолженность и пени.
Управление направило ОАО "Костромаспиртпром" претензию от 03.08.2010 N 5228 и предложило расторгнуть договор аренды, поскольку арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такое же основание для расторжения договора аренды земельного участка стороны предусмотрели в пункте 6.2 договора.
Суд апелляционной инстанции установил, что у Общества имеется задолженность по внесению арендных платежей более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа и при соблюдении Управлением досудебного порядка урегулирования спора правомерно расторг договор аренды земельного участка находящегося в собственности Российской Федерации от 01.02.2007 N 99..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2011 по делу N А31-4786/2010
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 450, пунктом 2 статьи 452 и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложения расторгнуть договор.
Из материалов дела видно, что МУП "Городские сети" извещало Общество о наличии задолженности по арендным платежам (письма от 16.03.2010 N 82 и от 23.06.2010 N 187) и предлагало расторгнуть договор аренды (письмо от 05.05.2010 N 140). Таким образом, истцом соблюден необходимый в рассматриваемом случае досудебный порядок разрешения спора, поэтому суд обоснованно удовлетворил требования о расторжении договора аренды..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.05.2011 по делу N А31-4790/2010
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 450, пунктом 2 статьи 452 и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложения расторгнуть договор.
Из материалов дела видно, что МУП "Городские сети" извещало Общество о наличии задолженности по арендным платежам (письма от 16.03.2010 N 82 и от 23.06.2010 N 187) и предлагало расторгнуть договор аренды (письмо от 05.03.2010 N 140). Таким образом, истцом соблюден необходимый в рассматриваемом случае досудебный порядок разрешения спора, поэтому суд обоснованно удовлетворил требования о расторжении договора аренды..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.10.2013 по делу N А19-2223/2013
"...В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1); более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.
Такое толкование части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судами установлено, что арендодатель направлял арендатору как претензию с требованием о погашении задолженности за I, II, III, IV квартал 2012 года, так и предложение о подписании соглашения о расторжении договора аренды N 114.
При таких обстоятельствах, суды обоснованно констатировали факт соблюдения истцом требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих обязательные досудебные процедуры при расторжении договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.03.2013 по делу N А74-3280/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 08.04.2009 между муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Гончаруком Д.Г. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N АФ15600, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 16631 кв. м, с кадастровым номером 19:01:020109:1395, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 213Б, для эксплуатации и обслуживания производственного здания (Литер Б3) в границах, указанных на плане границ земельного участка (приложение N 1).
23 апреля 2012 года истцом в адрес ответчика направлено письмо (исх. N 2262) с требованием о погашении образовавшей задолженности по арендной плате в течение 7 календарных дней с момента получения предупреждения.
12 мая 2012 года в адрес ответчика направлено письмо (исх. N 2553) с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 и акта приема-передачи земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции установил факт просрочки исполнения денежного обязательства арендатором более двух раз подряд, что является существенным нарушением арендатором условий договора аренды земельного участка и основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.1 договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600.
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 января 2013 года по делу N А74-3280/2012 Арбитражного суда Республики Хакасия оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

По данному делу см. также Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.01.2013.

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.01.2013 по делу N А74-3280/2012
"...Рассмотрев заявленное истцом требование о расторжении договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 в связи с нарушением условий о внесении арендных платежей более двух раз подряд, суд апелляционной инстанции также признает его подлежащим удовлетворению ввиду следующего.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Указанной нормой права предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Представленными в материалы дела письмами от 23 апреля 2012 года исх. N 2262 и от 12 мая 2012 года в исх. N 2553 подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора в части направления ответчику требования об исполнении обязанности по внесению арендных платежей и предложения о расторжении договора аренды по соглашению сторон.
Следовательно, истец вправе требовать расторжения договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 в судебном порядке..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.07.2012 по делу N А33-15642/2011
"...Статьей 619 названного Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, при этом частью третьей названной статьи установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Кроме того в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Исходя из указанных норм права судебная процедура расторжения договора аренды состоит из трех этапов:
1) арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации);
2) затем он вправе предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации);
3) после отказа на предложение арендодателя изменить (расторгнуть) договор, или неполучение ответа в срок (если срок не указан, то в 30-дневный срок после получения предложения) - обратиться с иском в суд.
Представленные истцом в материалы дела в качестве доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора уведомления ответчику (от 15.06.2011, от 23.06.2011) содержат лишь предложения о досрочном расторжении договора аренды. В названных уведомлениях истец не предлагал ответчику устранить допущенные им нарушения условий договора аренды в разумный срок.
В связи с изложенным вывод судов о том, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора основан на неправильном толковании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделан без учета разъяснений, содержащихся в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.
При таких обстоятельствах судебные акты на основании частей 1, 2 статьи 288, пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края, поскольку для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.08.2012 N Ф03-2271/2012 по делу N А04-8257/2011
"...Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ).
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендодатель направлял арендатору как претензию от 05.09.2011 с требованием о погашении задолженности за июль - август 2011 года, так и предложение от 21.09.2011 о расторжении договора аренды от 01.07.2009.
При таких обстоятельствах суды, констатировав факт соблюдения истцом обязательной досудебной процедуры при расторжении договора, расторгли договор аренды от 01.07.2009.
Нарушений либо неправильного применения судами норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебных актов в любом случае, кассационной инстанцией не установлено..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2012 N Ф03-127/2012 по делу N А51-4206/2011
"...По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как разъясняется в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу части 3 статьи 619 Кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Таким образом, в случае неисполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя при выполнении им следующих условий: направление письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; направление предложения о расторжении договора в случае неисполнения указанного предупреждения; предъявление в суд требования о расторжении договора после получения отказа от его расторжения или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.09.2010 N Ф03-6233/2010 по делу N А04-5833/2009
"...Письмами от 30.04.2009, от 18.05.2009 и от 01.07.2009 предприниматель Сторожкова Н.С. заявила арендатору о ненадлежащем техническом и санитарном состоянии арендуемого имущества, о невыполнении условий договора аренды о содержании помещений в надлежащем состоянии, о самовольной перепланировке помещений и предложила обществу согласовать проведение текущего и капитального ремонта помещений.
В связи с уклонением общества "Солярис" от рассмотрения предложений и проведения ремонта предприниматель Сторожкова Н.С. 01.08.2009 направила в адрес общества уведомление с предложением о досрочном расторжении договора аренды от 24.11.2006 N 119/1, которое получено обществом 03.08.2009.
Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций установили, что пунктом 5.2 договора аренды от 24.11.2006 N 119/1 предусмотрены основания для расторжения данного договора по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором условий пунктов 2.2.3, 2.2.5 - 2.2.7, 2.2.9 и 2.2.12 договора.
Судами также установлено, что до обращения в арбитражный суд с настоящим иском истец выполнил требования пункта 2 статьи 452 и пункта 3 статьи 619 ГК РФ о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок, а также предложения о расторжении договора (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Установив, таким образом, нарушение ответчиком условий договора аренды от 24.11.2006 N 119/1, которые согласно пункту 5.2 этого же договора являются основанием для его расторжения, и соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора, суды обеих инстанций правомерно удовлетворили иск предпринимателя Сторожковой Н.С..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.08.2013 по делу N А45-30595/2012
"...Департамент лесного хозяйства Новосибирской области (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Лесная поляна" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды лесного участка от 06.11.2009 N 1/19-З; взыскании в доход федерального бюджета задолженности по арендной плате в размере 107 031,50 руб. и неустойки 14 930,89 руб. взыскании в доход бюджета Новосибирской области задолженности по арендной плате в размере 42 812,50 руб. и неустойки 6 023,72 руб.
Из материалов дела следует, что 06.11.2009 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды лесного участка N 1/19-З (далее - договор), в соответствии с которым обществу переданы в аренду части лесных участков, находящихся в федеральной собственности, для заготовки древесины.
Арбитражными судами установлено и подтверждается представленными в дело доказательствами, что ответчик нарушил принятые на себя обязательства по договору в части выполнения обязательств по лесовосстановлению и противопожарному обустройству лесов.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из содержания статьи 619 ГК РФ следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" установлено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Судами установлено, что 07.06.2012 департамент направил обществу уведомление N 1112-04/46 с предложением устранить допущенные нарушения договора в части арендной платы в срок до 30.07.2012 и осуществить мероприятия лесовосстановления и противопожарного обустройства лесов в срок до 15.07.2012.
07.09.2012 департамент направил обществу предложение о досрочном расторжении договора, ссылаясь на пункты 6.2, 6.3 договора.
Материалами дела подтверждается факт получения обществом вышеуказанных уведомлений.
С учетом изложенного, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды установив, соблюдение департаментом досудебного порядка урегулирования спора и нарушение обществом условий договора, лесного законодательства правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.04.2012 по делу N А27-7117/2011
"...Уведомлениями от 27.10.2010 N 01-30/2439, от 28.12.2010 N 01-30/3920, от 26.01.2011 N 01-30/340, от 14.04.2011 N 01-30/1043, от 18.05.2011 N 01-30/1453 и 18.05.2011 N 01-30/1454 арендодатель сообщил арендатору о необходимости погашения задолженности по арендной плате.
Извещением от 29.03.2011 N 01-30/861 в связи с наличием задолженности в размере 414 922,90 руб. по арендной плате и 259 676,23 руб. пени Департамент предложил расторгнуть договор от 14.08.2008.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
Из содержания статьи 619 ГК РФ следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из представленных в материалы дела документов следует, что истец доказал наличие существенных нарушений условий договора со стороны арендатора, являющихся основанием для расторжения долгосрочного договора от 14.08.2008 по смыслу указанных норм права. На основании чего, суды обоснованно удовлетворили требование Департамента о расторжении спорного договора..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.04.2012 по делу N А70-5177/2011
"...Уведомлением от 16.03.2011 N 58 арендодатель сообщил арендатору о необходимости погашения задолженности по арендной плате.
Затем претензией от 05.04.2011 N 08/ 1020-11, ссылаясь на непогашение задолженности по арендной плате, Департамент предложил расторгнуть договор от 05.03.2009.
Удовлетворяя требование Департамента о расторжении договора от 05.03.2009, суд установил, что досудебный порядок урегулирования спора в части требований о расторжении означенного договора соблюден, истцом направлены уведомление от 16.03.2011 N 58 и претензия 05.04.2011 N 08/1020-11, ответчик более двух раз не вносил арендную плату, что в силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) является основанием для его расторжения.
Выводы судов соответствуют закону и материалам дела.
Из содержания пункта 2 статьи 452 ГК РФ следует, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Аналогичная позиция содержится и в разъяснениях, данных в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Из материалов дела следует, что истец обращался к Обществу первоначально с требованием о погашении задолженности, а в последующем в связи с неуплатой долга предложил расторгнуть договор от 05.03.2009. Вследствие чего, суды обоснованно удовлетворили требование Департамента о расторжении спорного договора..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.07.2011 по делу N А27-14119/2010
"...Из материалов дела следует, что КУМИ 04.03.2009 направил ООО "Элита" уведомление от 04.03.2009 N 629 о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Кроме того, письмами от 26.01.2010 N 57 и от 12.08.2010 ООО "Элита" предложено расторгнуть договор аренды, что подтверждается почтовыми квитанциями.
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в приложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - тридцатидневный срок.
Кроме того, пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В связи с изложенными обстоятельствами суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о расторжении договора аренды и обязании ООО "Элита" освободить занимаемые им нежилые помещения..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.11.2010 по делу N А27-4829/2010
"...В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу статьи 452 названного Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В связи с несвоевременным внесением арендной платы за август - декабрь 2009 года, арендодатель направил ответчику предупреждение от 18.01.2010 о необходимости погашения задолженности в сумме 300 000 рублей в течение 14 дней с момента получения предупреждения, которое было получено арендатором 25.01.2010.
С учетом того, что имеющуюся задолженность арендатор не оплатил, арендодатель 08.02.2010 направил ему предложение о расторжении договора от 20.09.2007 N 25/09/07 и просил сообщить о принятом решении в течение 14 дней с момента его получения.
Установив, что истцом были соблюдены требования указанных норм права, регламентирующих обязательные досудебные процедуры при расторжении договора, приняв во внимание, что в указанный в предупреждении от 18.01.2010 срок для погашения задолженности - 14 дней, является разумным сроком, и, исходя из того, что истец обратился в суд в апреле 2010 года, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований в части расторжения договора..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 31.08.2012 по делу N А40-129062/11-64-793
"...12.09.2011 г. ответчик обратился к истцу с письмом о расторжении договора в связи с отпавшей необходимостью аренды.
В ответ на указанное обращение истец предложил расторгнуть договор по соглашению сторон после оплаты образовавшейся задолженности и начисленной неустойки, при этом, в соответствии с правилами ст. 619 ГК РФ истец предупредил ответчика о необходимости устранения допущенных нарушений, направив в адрес ответчика претензию от 29.09.2011 исх. N 08/7739/, а в последующем направил в порядке ст. 452 ГК РФ письмо от 03.10.2011 N 08/7810.
Поскольку ответчик долг не погасил и соглашение о расторжении договора не подписал, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Исходя из изложенного, в связи с тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды, суды на основании ст. 309, 310, 614, 619 ГК РФ правомерно пришли к выводу об удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2012 по делу N А40-39739/11-114-342
"...Суд установил, что истец направил в адрес ответчика требование об уплате лизинговых платежей от 09.02.2011, а также предложение о расторжении договора лизинга и возврате полученного по названному договору оборудования от 25.02.2011, которые последним получены, но не исполнены.
Таким образом, поскольку лизингополучатель нарушил условия договора лизинга об уплате лизинговых платежей, суд правомерно удовлетворил требование о расторжении договора лизинга N 070820-VEGA от 20 августа 2007 года в соответствии с пунктом 2 статьи 450, пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.07.2011 N КГ-А40/7124-11 по делу N А40-102553/10-60-669
"...Истец направил в адрес ответчика требование от 11.06.2010 N 04-10/3416 об уплате задолженности по арендным платежам по договору аренды N 04-00024/10 от 21.01.2010, пени вследствие просрочки уплаты арендных платежей и указал, что нарушение ответчиком обязательств по договору является основанием для его расторжения.
Истец после направления ответчику названного требования и неполучения ответа 30.07.2010 направил в адрес ответчика предложение от 28.07.2010 N 04-10/4289 о досрочном расторжении договора аренды, для чего предложил направить уполномоченного представителя в Департамент имущества города Москвы с целью подписания соответствующего соглашения.
Вышеназванное предложение возвращено истцу с уведомлением почтовой организации о том, что истек срок хранения, адресат не явился за получением заказной корреспонденции.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает правильным вывод апелляционного суда о том, что истцом выполнены требования, установленные статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, досудебный порядок урегулирования спора соблюден, отсутствие доказательств получения ответчиком предложения истца о расторжении договора не может свидетельствовать о несоблюдении истцом данного порядка.
Поскольку обязательство по уплате арендной платы ответчиком не исполнено, суд правомерно признал требование о расторжении договора подлежащим удовлетворению..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2010 N КГ-А40/12941-10 по делу N А40-29446/10-89-245
"...ООО "Лизинговая компания УРАЛСИБ" (далее - арендодатель, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Группа промышленных предприятий Литий" (далее - арендатор, ответчик) о расторжении договора финансовой аренды от 06.03.2007 N 023/07/Л1 в связи с допущенной арендатором просрочкой во внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; об истребовании являющегося объектом аренды имущества.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из документального подтверждения истцом факта существенного нарушения ответчиком условий договора - неоплата лизинговых платежей двух периодов подряд, соблюдения порядка расторжения договора, предусмотренного статьей 452 ГК РФ, и в соответствии со статьей 622 ГК РФ, пунктом 4 статьи 17 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" ответчик обязан вернуть истцу предмет лизинга.
Поскольку в данном случае основанием расторжения договора финансовой аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, то арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Судами правильно установлено, что истец сообщал ответчику о необходимости исполнения им своих обязательств (л.д. 13 - 22 т. 2), что не отрицается ответчиком.
В то же время, делая вывод о том, что истцом не соблюден предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, частью 3 статьи 319 <*> ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора, суд апелляционной инстанции не опроверг установленный судом первой инстанции факт соблюдения истцом данного порядка путем направления предложения о расторжении договора (л.д. 20 - 22 т. 2).
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, а не статьи 319.

Суд кассационной инстанции считает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора по данному требованию правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, и сделаны правильные выводы, соответствующие фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основанные на правильном применении статей 307, 309, 310, 314, 401, 450, 452, 614 ГК РФ, пункта 5 статьи 15, пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)"..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.10.2013 по делу N А65-674/2013
"...В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Претензия от 19.09.2012 N 141/4-11073 с требованием о погашении задолженности в установленные сроки обществом не исполнена.
Факт получения указанной претензии подтверждается представителем общества, который пояснил, что предприятие имело финансовые трудности, поэтому долг не был оплачен.
Поскольку арендатор в разумный срок не исполнил обязанности по оплате образовавшейся задолженности, учреждение направило предложение о досрочном расторжении договора аренды (от 14.10.2012 N 141/4-12904).
Ссылки общества о том, что уведомление о досрочном расторжении не было получено, опровергаются имеющимся в материалах дела почтовым отправлением N 62010054 15842 8 от 14.10.2012.
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 614, 619, 622 ГК РФ, установив, что общество не исполняло обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем имеются основания для расторжения договора и выселении арендатора из занимаемых помещений, удовлетворили иск.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы относительно оценки доказательств вручения и получения уведомлений о расторжении, не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 07.08.2012 по делу N А57-16495/2011
"...Суд первой инстанции, оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что на момент рассмотрения спора в суде допущенные обществом нарушения, выразившиеся в неиспользовании (не освоении) земельного участка с 2005 года, не устранены, пришел к обоснованному выводу, что требования Администрации г. Саратова о расторжении договора аренды от 09.06.2005 N 1201 подлежат удовлетворению.
15.07.2011 Комитетом по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" в адрес ответчика направлено предупреждение N 02-06/07-10747 о необходимости устранить нарушения условий договора в тридцатидневный срок.
В указанный в предупреждении срок арендатор выявленные нарушения не устранил.
15.08.2011 Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" направил в адрес ответчика уведомление N 02-06/07-12253 о расторжении договора аренды земельного участка.
В указанный в уведомлении срок арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке и до настоящего времени не ответил на уведомление Комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов", и не осуществил фактические действия по освоению земельного участка.
С момента получения ответчиком предложения администрации об устранении нарушений до даты передачи искового заявления органу почтовой связи прошло более 60 календарных дней.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что истцом соблюдены требования закона, указанные в статье 619 и в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.09.2010 по делу N А65-15675/2009
"...Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
При исследовании вопроса о направлении истцом в адрес ответчика предложения о расторжении договора, судами установлено, что в связи с невыполнением требования от 23.10.2008 N 01-16-ою/2813а об устранении допущенных нарушений, истец в адрес ответчика направил письмо от 27.11.2008 N 01-16-ОЮ/3193, к которому приложил три экземпляра соглашения о расторжении договора аренды от 13.12.2005 N 3755.
Поскольку в установленный срок ответчик не направил в адрес истца ответ на указанное предложение от 27.11.2008, суды обоснованно посчитали соблюденным досудебный порядок разрешения спора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.08.2010 по делу N А06-7414/2009
"...Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Учитывая вышеизложенные нормы материального права, апелляционный суд правомерно указал, что до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Процедура расторжения договора складывается из следующих этапов:
- направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;
- предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);
- предъявление требования о расторжения договора в суд - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора Арендодателем представлено письмо от 17.04.2009 N В-2-780/6.
В соответствии с данным письмом Арендодатель уведомляет Арендатора о наличии задолженности по арендным платежам по договору аренды по состоянию на 01.04.2009 в размере 123 798 руб., которую арендатору предлагается погасить до 25.04.2009. В случае не погашения задолженности в установленный в письме срок Арендодатель уведомляет Арендатора об обращении в суд с требованиями о взыскании задолженности и о расторжении договора аренды.
Давая оценку данному письму, апелляционный суд указал на отсутствие в нем предложения о расторжении договора.
Апелляционным судом сделан правомерный вывод о том, что указание в письме на обращение в суд с требованием о расторжении договора при неисполнении обязанности по внесению арендных платежей само по себе не свидетельствует о наличии выраженной Арендодателем воли и предложение арендатору расторгнуть договор.
При данных обстоятельствах апелляционным судом сделан законный и обоснованный вывод о том, что Арендодателем доказательства, подтверждающие соблюдение досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды не представлены, связи с чем требования арендодателя в части расторжения договора аренды, в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставлены без рассмотрения..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.07.2009 по делу N А65-21294/2008
"...Указанной нормой предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Предупреждение от 15.08.2008 N 14969 о расторжении договора аренды, в котором арендодатель одновременно просит расторгнуть договор и требует устранить нарушения земельного законодательства, а именно использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением в установленный срок, не может рассматриваться в качестве доказательства о соблюдении истцом положений пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких условиях оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды с ответчиком у суда не имелось..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.01.2013 по делу N А66-1816/2012
"...Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 15.10.2008 N 1377 Администрация (арендодатель) и негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Российская международная академия туризма (арендатор; далее - Учреждение) 22.10.2008 заключили договор аренды земельного участка площадью 2000 кв. м с кадастровым номером 69:43:0070513:30, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Конаково, Учебная ул., сроком с 15.10.2008 по 15.10.2057, под строительство учебного корпуса.
Письмом от 15.08.2011 N 2559 Администрация уведомила Общество о наличии задолженности по арендной плате в размере 226 727 руб. 91 коп.
Поскольку задолженность Общество не погасило, а участок по целевому назначению не использовало, Администрация направила арендатору соглашение от 01.09.2011 о расторжении договора аренды.
Пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ).
Апелляционный суд установил, что арендодатель направлял арендатору как претензию с требованием о погашении задолженности за период более шести месяцев, так и предложение о подписании соглашения о расторжении договора аренды.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о соблюдении истцом требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ, регламентирующих обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
С учетом того, что нормы материального и процессуального права применены апелляционным судом правильно, оснований для отмены постановления от 24.09.2012, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2010 по делу N А56-85191/2009
"...Суд апелляционной инстанции отменил определение от 08.04.2010, так как пришел к выводу о том, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается соблюдение соистцами и Куликовым А.Н. требований статей 452 и 619 ГК РФ.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 15.03.2007 Куликов А.Н., являвшийся на тот момент собственником арендуемого помещения и арендодателем по договору, направил Биджиеву В.А. письмо с требованием в течение 14 дней выполнить необходимые работы по приведению помещения в первоначальный вид; в обоснование арендодатель указал на обнаруженные факты нарушения Биджиевым В.А. договора аренды от 04.09.2004: использование помещения вопреки указанным в договоре целям, а также перепланировку помещения, проведенную без согласования с арендодателем. В ответ Биджиев В.А. 03.04.2007 направил арендодателю Куликову А.Н. письмо, в котором отрицает нарушение им как арендатором условий договора.
Указав на нарушение условий договора аренды в части производства арендатором без согласия арендодателя перепланировки части нежилого помещения, Банденкова А.А. и Тарасова Е.А. направили Биджиеву В.А. предложение о расторжении договора аренды, полученное ответчиком 01.10.2009. Поскольку ответа не последовало, соистцы обратились в арбитражный суд.
Суд кассационной инстанции считает, что выводы апелляционного суда соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.07.2010 по делу N А66-3102/2009
"...Ответчик не вносил арендную плату в полном объеме. Арендодатель письменно предупредил арендатора об имеющейся задолженности, направив уведомление от 03.10.2008 N 647, а также уведомлением от 14.11.2008 N 805 установил срок для погашения суммы задолженности (том дела 1, листы 51, 52). Поскольку задолженность не была погашена в срок до 30.11.2008, Отдел направил арендатору письмо от 01.12.2008 N 924 с предложением расторгнуть договор аренды, приложив к нему соглашение о расторжении и акт приема-передачи (том дела 1, лист 53). Судом апелляционной инстанции установлено, что уведомления ответчиком были получены.
Апелляционная инстанция пришла к выводу, что арендодателем соблюдена процедура расторжения договора, предусмотренная пунктом 5.4 договора аренды, пунктом 2 статьи 452 и статьей 619 ГК РФ, поэтому отменила решение в части оставления искового заявления о расторжении договора без рассмотрения и отказа в выселении ответчика и удовлетворила требования. В части взыскания денежных средств апелляционная инстанция поддержала выводы суда первой инстанции.
Апелляционный суд правомерно посчитал соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора как подтвержденное соответствующими письмами арендодателя в адрес арендатора с предложением погасить задолженность и расторгнуть договор аренды в связи с неисполнением требования о погашении долга, что соответствует положениям статей 619 и 452 ГК РФ.
Апелляционный суд пришел к выводу о нарушении ответчиком условий договора, выразившемся в ненадлежащем исполнении в течение длительного периода обязанностей по внесению арендной платы. Поэтому апелляционный суд удовлетворил требование истца о расторжении договора, что соответствует пункту 4.5 договора и названным нормам права..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.05.2013 по делу N А32-30737/2012
"...Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а при невыполнении данного требования - направить предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Несоблюдение стороной досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление иска без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса).
Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.
Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.12.2012 по делу N А53-9673/2012
"...Так как статья 619 Гражданского кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В претензии от 27.01.2012 N 01 - 07/423, направленной арендатору, заводу указано на необходимость погашения задолженности по арендной плате за 2 - 4 кварталы 2010 года, 1 - 4 кварталы 2011 года, в срок до 07.02.2012 (т. 1, л.д. 16).
Ввиду неисполнения требования, изложенного в претензии, уведомлением от 10.02.2012 N 01 - 07/696 арендатору предложено досрочно (до 15.02.2012) расторгнуть договор аренды в связи с неоднократным нарушением обязательств по оплате аренды (на протяжении 2010 - 2011 гг.); к уведомлению приложено соглашение о расторжении договора аренды лесного участка от 08.02.2012 (т. 1, л.д. 19).
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что истец доказал наличие существенных нарушений условий договора со стороны арендатора, являющихся основанием для расторжения договора по смыслу приведенных норм права, ввиду чего суды обоснованно удовлетворили требование департамента о расторжения договора аренды..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.06.2011 по делу N А32-18623/2010
"...Возможность досрочного расторжения договора (при нарушении арендатором обязательства по оплате) предусмотрена сторонами в пункте 3.2.5 договора от 28.08.2008.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Кодекса), а также предложение расторгнуть договор.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. По смыслу части 3 статьи 619 Кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Кодекса.
Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
Поскольку доказательств погашения задолженности общество не представило, судебные инстанции, установив соблюдение администрацией досудебного порядка урегулирования спора, признали требование арендодателя о расторжении договора аренды обоснованным..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.05.2011 по делу N А32-20206/2009
"...Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды, суды установили, что департаментом соблюден досудебного порядка урегулирования спора (претензия от 03.06.2009 N 52-8357/09-32.13 о погашении долга по арендной плате в десятидневный срок и предложение о расторжении договора аренды от 23.06.2009 N 52-9483/09-43.14, получение обществом которых документально подтверждено, а также отсутствие доказательства об устранении в установленный претензией срок нарушения условий договора). Нарушения, послужившие основанием для расторжения договора аренды, допущены ответчиком задолго до введения процедуры наблюдения. Само по себе введение в отношении общества процедуры наблюдения не является препятствием для расторжения договора аренды.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.05.2011 по делу N А32-2187/2010
"...18 июня 2009 года департамент направил в адрес ответчика претензию N 52-9306/09-32.13 с предложением ликвидировать образовавшуюся задолженность и предоставить в департамент в десятидневный срок платежные документы, подтверждающие погашение указанной задолженности, с предупреждением, что в случае не предоставления указанных документов в установленный срок, департамент обратиться в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о взыскании задолженности по арендным платежам и расторжении договора (л. д. 9).
16 октября 2009 года в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды N 52-15699/09-43.14 с требованием подписать акт сверки взаиморасчетов и соглашение о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения (л. д. 11).
Обращаясь с требованием о расторжении договора аренды, истец ссылался на нарушение ответчиком правил договора об оплате арендной платы (раздел 2 договора). Удовлетворяя требования истца, суд правомерно исходил из соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора (претензия от 18.06.2009 N 52-9306/09-32.13, предложение о расторжении договора аренды от 16.10.2009 N 52-15699/09-43.14.). Нарушения, послужившие основанием для расторжения договора аренды, были допущены ответчиком задолго до введения процедуры наблюдения. Само по себе введение в отношении ответчика процедуры наблюдения не является препятствием для расторжения договора аренды..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.05.2011 по делу N А53-15518/2010
"...Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя перечислены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В названной статье также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении спора суд апелляционной инстанции установил, что предложение о расторжении договора в связи с неисполнением обязательств обществу не направлялось.
Суд правомерно отклонил ссылку комитета на претензии от 05.07.2010 и 22.07.2010 как доказательство соблюдения претензионного порядка, поскольку по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, такие предупреждения не являются предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Поскольку сторонами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, суд правомерно оставил иск комитета без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.04.2011 по делу N А53-10127/2010
"...Суды установили, что администрация в уведомлении от 14.04.2010 N 731 сообщила главе хозяйства о сумме долга по арендной плате и предложила оплатить его и неустойку. Кроме того, истец указал на возможность расторжения договора аренды в судебном порядке. Данный документ ответчик получил 16.04.2010 (л. д. 13 - 16).
Неисполнение требований уведомления послужило основанием для обращения администрации с иском в арбитражный суд.
Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 данного Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).
Суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 71 Кодекса оценил представленные в дело доказательства и пришел к обоснованному выводу о том, что уведомление администрации не содержит предложения о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах апелляционный суд правомерно оставил без рассмотрения исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2011 по делу N А53-15517/2010
"...Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя перечислены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В названной статье также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций установили, что предложение о расторжении договора в связи с неисполнением обязательств обществу не направлялось.
Суды правомерно отклонили ссылку комитета на претензии от 22.07.2010 N 1058, 1062 как доказательство соблюдения претензионного порядка. Содержащееся в указанных претензиях предупреждение о расторжении договора сделано одновременно с предупреждением о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, что является нарушением указанных норм права, которыми не предусмотрено направление извещения о расторжении договора аренды до истечения установленного в письменном предупреждении срока для устранения нарушений условий договора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2010 по делу N А63-18543/2009
"...Комитетом 27.04.2009 направлена претензия о необходимости погашения задолженности общества в размере 16 525 534 рублей 85 копеек за пользование земельным участком, а также указано на задолженность по пени за просрочку платежей в сумме 9 270 679 рублей 12 копеек. Претензия направлена по адресу генерального директора общества заказным письмом с уведомлением. Получение претензии подтверждено почтовым уведомлением.
В связи с неуплатой арендной платы, использованием земельного участка по нецелевому назначению (строительства не ведется) комитет 03.08.2009 известил общество о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка N 278ю.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора, комитет обратился с иском в арбитражный суд.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В установленный претензией срок арендатор не устранил нарушения условий договора, поэтому суд пришел к правильному выводу о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, правомерно расторг договор аренды от 25.03.2003 N 278ю..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.10.2010 по делу N А15-1334/200925
"...Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании распоряжения главы администрации от 15.12.1997 N 40 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 15.12.1997. Срок действия договора 49 лет.
Согласно пункту 3.2 названного договора арендатор обязан эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением, повышать плодородие почв, в том числе производить рекультивационные работы и не допускать ухудшения экологической обстановки на арендуемом участке в результате своей деятельности.
В результате обследования земельного участка отделом экономики, финансов, по управлению имуществом и землеустройству администрации установлено, что рекультивация земельного участка не проведена, что не позволяет использовать его в целях сельскохозяйственного производства.
Администрация направила ответчику извещение от 20.10.2008 N 37, затем обратилась в арбитражный суд с иском, который был оставлен без рассмотрения (дело N А15-2003/2008), после чего истец направил ответчику извещение от 24.02.2009 о расторжении договора от 15.12.1997. В этот же день администрация подготовила предупреждение N 33 о необходимости исполнения обязательства по рекультивации земли до 18.03.2009. Арендатор не устранил указанные нарушения к 18.03.2009, однако после 18.03.2009 извещение о расторжении договора от 15.12.1997 не направлялось.
Истец, ссылаясь на существенное нарушение арендатором (предприниматель) условий договора от 15.12.1997, обратился в суд.
Суд апелляционной инстанции, приняв во внимание то обстоятельство, что после 18.03.2009 (предельного срока исполнения обязательств ответчиком) извещение о расторжении договора от 15.12.1997 не направлялось, пришел к правильному выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
При таких обстоятельствах доводы заявителя кассационной жалобы о соблюдении им досудебного порядка являются несостоятельными, так как противоречат названным нормам материального права и разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2010 по делу N А32-23599/2007
"...Кроме того, суд апелляционной инстанции установил наличие задолженности на момент обращения общества к предпринимателю с письмом от 22.10.2007 о погашении имеющейся задолженности (более 9 месяцев), и пришел к обоснованному выводу о том, что общество правомерно требует расторжения договора на основании подпунктов 1 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций правомерно установили, что обществом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, о чем свидетельствуют письма от 22.10.2007 о погашении имеющейся задолженности и от 29.10.2007 о досрочном расторжении договора аренды. При таких обстоятельствах оснований для оставления иска без рассмотрения не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.01.2010 по делу N А15-1334/2009
"...Таким образом, процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор; требование о расторжении договора в суде.
Суды первой и апелляционной инстанций не полно исследовали вопрос о соблюдении администрацией досудебного урегулирования спора. В материалах дела имеются предупреждение о необходимости исполнения условий договора (срок исполнения установлен до 18.03.2009) и извещение о расторжении договора аренды земельного участка, которые датируются одним и тем же числом - 24.02.2009 года, что является нарушением вышеуказанных норм права, которыми не предусмотрено направление извещения о расторжении договора аренды до истечения установленного в письменном предупреждении срока для устранения нарушений условий договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства направления арендодателем требования о расторжении договора после 18.03.2009 (установленного срока на устранение нарушений), а также доказательства направления и получения предпринимателем предупреждения о необходимости исполнения условий договора до направления ему извещения от 20.10.2008 (л.д. 41) о расторжении договора аренды земельного участка.
Судами первой и апелляционной инстанций сделан неправильный вывод о том, что арендодателем соблюден предусмотренный законом порядок расторжения договора..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 02.06.2011 N Ф09-2264/11-С6 по делу N А60-24382/2010-С12
"...Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.
В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как установлено судами, письмом от 09.06.2010 N 469/06 агентство уведомило общество "Тяжмашинвест" о необходимости устранения имеющихся нарушений договора и об уплате задолженности по арендной плате, а также сообщил о намерении обратиться в арбитражный суд с требованием о расторжении договора. Предупреждения о расторжении договора аренды содержатся также в письмах от 15.10.2009 N 631/10, от 16.04.2009 N 241/04.
При таких обстоятельствах суды сделали обоснованный вывод о соблюдении агентством досудебного порядка расторжения договора аренды..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 29.07.2010 по делу N А54-6238/2009
"...При этом, в силу п. 3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из материалов дела, 19.12.2008 и 26.05.2009 истец направлял в адрес ответчика уведомления N 01-081/3532 и N 01-69/1467 о досрочном расторжении договора аренды N 0312108 от 01.02.2008, а также потребовал освободить занимаемое помещение.
Как установлено судебными инстанциями, в 2008 году ответчик нарушал сроки внесения арендной платы и только два раза произвел платежи, в 2009 году ответчик также вносил арендную плату с нарушением установленных сроков. На момент подачи искового заявления (09.11.2009) просрочка внесения арендной платы составляла пять месяцев.
При этом истец неоднократно направлял в адрес ответчика уведомления о необходимости погасить образовавшуюся задолженность (требование N 216 об уплате неналогового платежа по состоянию на 06.11.2008, претензии об уплате задолженности N 01-081/3532 от 19.12.2008 и N 01-69/1467 от 26.05.2009).
Однако, указанные требования были оставлены ИП Артемовым А.И. без удовлетворения.
Таким образом, ответчик неоднократно нарушал обязательства по внесению арендной платы в течение всего действия договора, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование истца о расторжении договора аренды..."

Позиция 4. Соблюдение досудебного порядка при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением с указанием срока, в который необходимо исполнить обязательство (ст. 619 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.12.2010 по делу N А56-44623/2009
"...Судом апелляционной инстанции был установлен факт пользования арендатором имуществом с существенными нарушениями условий договора.
Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что Обществом надлежащим образом исполнено. Письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств было получено Фирмой 24.04.2009. Указанные в нем обязательства необходимо было исполнить до 01.07.2009. Требования, указанные в претензии, арендатором выполнены не были.
Суд обоснованно установил, что в разумный срок ответчиком не устранены нарушения его обязательств по договору, договор аренды подлежит расторжению..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 12.07.2012 по делу N А40-132155/11-54-883
"...В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как установлено нижестоящими судами и усматривается из материалов дела, Департамент имущества г. Москвы направил в адрес ответчика претензию N 02-10/4931 от 06.10.2010 года с требованием о погашении долга за период с 17.12.2007 г. по 31.10.2010 г. в размере 555.024,36 руб. и неустойки в размере 36380,79 руб. с уведомлением о необходимости погашения образовавшейся задолженности в течение 14 дней с момента направления претензии.
Изложенные нормы закона с учетом условия, закрепленного в пункте п. 8.1 договора аренды, и того обстоятельства, что ответчик проигнорировал соответствующую претензию истца, предоставляют последнему право требовать расторжения договора аренды в судебном порядке.
Исследовав представленные сторонами доказательства с учетом фактических обстоятельств дела и применив статьи 450, 606, 609, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражные суды обеих инстанций правомерно установили наличие предусмотренных законом оснований для расторжения договора аренды N 02-00009/08 от 14.01.2008 г. по требованию арендодателя, поскольку арендатором допущено существенное нарушение условий данной сделки..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.12.2010 по делу N А21-15052/2009
"...В силу пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 8.3.1.3 договора аренды определено, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как правильно установлено судами, арендная плата не вносилась Предпринимателем за период с января 2009 года по февраль 2010 года.
Частью третьей статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что Территориальным управлением надлежащим образом исполнено. Претензии арендодателя от 30.04.2009 N ТМ-2936 и от 31.08.2009 N ТМ-5686 оставлены Морозюк Е.М. без исполнения.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили требования Территориального управления о взыскании задолженности и пеней, а также о расторжении договора..."

По данному делу см. также Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2010.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2010 по делу N А21-15052/2009
"...В результате ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств по внесению арендных платежей образовалась задолженность в сумме 211 008 руб. 94 коп. за период с января 2009 года по февраль 2010 года.
ТУ Росимущества направило в адрес арендатора претензионное письмо от 31.08.2009 N ТМ-5686, в котором предпринимателю предлагалось до 10.09.2009 оплатить образовавшуюся задолженность по арендным платежам и пени. Непогашение арендатором задолженности в указанный срок являлось основанием для расторжения договора аренды с 10.10.2009. В силу приведенных обстоятельств арендодатель предлагал предпринимателю в срок до 15.10.2009 освободить арендуемое государственное имущество, передав его по акту приема-передачи балансодержателю. ТУ Росимущества указало на возможность реализации своего права на обращение в арбитражный суд в случае отказа арендатора удовлетворить претензию или при оставлении ее без рассмотрения (л.д. 18 - 19).
Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 332, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания задолженности и пени.
Требование о расторжении договора также соответствует положениям действующего законодательства и условиям договора аренды..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 23.06.2010 N Ф09-4275/10-С6 по делу N А60-48130/2009-С12
"...Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 4 ст. 619 <*> Гражданского кодекса Российской Федерации).
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: в Гражданском кодексе РФ пункт 4 статьи 619 отсутствует, имеется в виду часть 3 статьи 619 ГК РФ.

В ходе обследования имущественного комплекса, расположенного по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Чкалова, д. 87 в присутствии представителей арендодателя и арендатора составлен акт от 18.06.2009, в соответствии с которым в арендуемом ответчиком помещении выявлены многочисленные перепланировки и несанкционированное возведение капитального пристроя (л. д. 20 - 26).
Из материалов дела следует, что истец направил ответчику претензию от 25.06.2009 N 1093 с требованием в срок 15 календарных дней с момента получения данного уведомления устранить самовольно произведенную перепланировку объекта и привести помещения в первоначальное положение. В указанной претензии истец указал, что по истечении 15 дней ответчик обязан предъявить спорный объект специалистам Комитета и Бюро технической инвентаризации для установления факта устранения самовольной перепланировки. Указанные обстоятельства суды расценили как соблюдение истцом претензионного порядка.
Поскольку общество "ИСУП" не привело спорные нежилые помещения в первоначальное положение, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно расторгли договор аренды от 14.06.2006 N 1-771 и обязали ответчика освободить арендованные им помещения..."

1.6. Вывод из судебной практики: Соблюдение досудебного порядка при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, в котором указан срок для исполнения обязательства (ст. 619 ГК РФ), а также волеизъявлением арендодателя на односторонний отказ от договора, несмотря на отсутствие в договоре права на такой отказ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 06.05.2011 N КГ-А40/3399-11 по делу N А40-57936/10-109-468
"...Открытое акционерное общество "АКРО" обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Управляющая Компания Медиа-Сфера XXI" о расторжении договора аренды N 41 от 27.03.2009, заключенного между истцом и ответчиком; выселении ответчика из нежилых помещений: подвал пом. I ком. Б; пом. II ком. 13 - 22; этаж 1, ком. 1 пом. Б; пом. III ком. 1 - 14; этаж 3 пом. I ком. Б; пом. III ком. 1 - 27; этаж 4 пом. I, ком. Б 5-30 общей площадью 1.263,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Малый Каретный пер., д. 11-13, стр. 2, обязав ответчика передать указанные помещения в освобожденном виде истцу.
Судом удовлетворено требование ОАО "АКРО" о расторжении договора аренды N 41 от 27.03.2009 г., о выселении ЗАО "УК "Медиа-Сфера XXI" из нежилых помещений общей площадью 1.263,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Малый Каретный переулок, д. 11-13, стр. 2; обязании ЗАО "УК "Медиа-Сфера XXI" передать ОАО "АКРО" нежилые помещения общей площадью 1.263,6 кв. м, расположенные по указанному адресу, в освобожденном виде.
Договором аренды не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора.
Апелляционный суд указал, что в направленной арендодателем (ОАО "АКРО") в адрес арендатора (ЗАО "УК "Медиа-Сфера XXI) претензии от 20.04.2010, на которую сторона ссылается как на предложение расторгнуть договор аренды, ставился вопрос лишь о погашении задолженности по арендной плате, а также содержалось уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.
Предложение о расторжении договора в претензии отсутствовало.
На этом основании суд пришел к выводу о несоблюдении со стороны арендодателя положений п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, о досудебном порядке урегулирования спора, в связи с чем, руководствуясь п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оставил требование о расторжении договора без рассмотрения.
ОАО "АКРО" направило ЗАО "УК "Медиа-Сфера XXI" претензию от 20.04.2010 с уведомлением об одностороннем расторжении договора аренды в связи с неисполнением обязательств по оплате задолженности по аренде в размере 8.213.400 руб., коммунальных услуг в размере 2.033.309,2 руб., пени, предложило до 30.04.2010 в добровольном порядке уплатить указанные суммы, освободить помещения в срок до 1.05.2010.
В связи с невыполнением предложений в установленный срок предъявил в суд 27.07.2010 требования о расторжении договора и выселении.
Таким образом, воля арендодателя в претензии была направлена на расторжение договора аренды по причине неисполнения арендатором договора аренды. Тот факт, что он уведомил другую сторону об одностороннем расторжении договора (при отсутствии права на это), не может свидетельствовать об отсутствии у лица направленности на прекращении обязательств по договору. Заявителем апелляционной жалобы довод о нарушении досудебного порядка расторжения договора не приводился.
Обращение с иском о расторжении договора в судебном порядке (27.07.2010) подтверждает позицию истца по этому делу относительно досрочного прекращения договора.
На момент вынесения судебных актов арбитражного суда первой инстанции (29.10.2010), апелляционной инстанции (16.02.2011) истек установленный ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предельный 30-дневный срок.
Арбитражными судами обеих инстанций не установлено, что отпали основания для расторжения договора в связи с погашением имеющейся задолженности.
С учетом изложенных обстоятельств постановление апелляционной инстанции отменяется с оставлением в силе решения суда первой инстанции..."

1.7. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли указание на возможность обращения в суд с исковым заявлением о расторжении договора предложением расторгнуть договор, существует две позиции судов.

Позиция 1. Указание на возможность обращения в суд с исковым заявлением о расторжении договора не является предложением расторгнуть договор и не свидетельствует о соблюдении арендодателем досудебного порядка, предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2011 по делу N А45-14412/2010
"...В нарушение условий договора у ответчика за период с 11.01.2009 по 26.08.2010 образовалась задолженность по арендным платежам за пользование лесным участком в размере 341 161 рубля 10 копеек в доход федерального бюджета и в доход бюджета Новосибирской области в размере 136 464 рублей 50 копеек.
Департаментом 15.03.2010 и 19.05.2010 в адрес ответчика были направлены уведомления с требованием о погашении возникшей задолженности по арендной плате, где истец указал, что в случае неисполнения ответчиком требования о погашении долга, он будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности в судебном порядке и расторжении договора.
Неисполнение ответчиком обязанности по погашению возникшей задолженности послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд кассационной инстанции соглашается с судами обеих инстанций, что направленные истцом письма нельзя рассматривать в качестве соблюдения им порядка расторжения договора, предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку они не содержат предложения о расторжении договора, а лишь извещают ответчика о возможном рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора.
Таким образом, истцом не были соблюдены требования пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому исковое заявление в части расторжения договора правомерно оставлено судами первой и апелляционной инстанций без рассмотрения..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.09.2013 по делу N А43-19732/2012
"...Истец также заявил требование о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 27.06.2011 N 5.
По правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 13-дневный <*> срок.
--------------------------------
<*> Вероятно, имеется в виду тридцатидневный срок.

Истцом в доказательство соблюдения претензионного порядка урегулирования спора представлено претензионное письмо от 06.07.2012 N 15, из которого следует, что у ответчика имелась задолженность, которую истец просил погасить в течение пяти дней с момента получения данного письма. В письме содержится уведомление о возможном обращении субарендодателя в суд с иском о расторжении договора субаренды в случае неоплаты долга в указанный срок.
Предложения ответчику о расторжении договора представленная в дело претензия не содержит.
Иных претензий, содержащих предложения субарендодателя субарендатору на расторжение договора субаренды, истцом в материалы дела не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что претензионный порядок в части разрешения спора о расторжении договора истцом не соблюден, а следовательно, исковое заявление в этой части подлежит оставлению без рассмотрения..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2011 по делу N А45-14063/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между Департаментом природных ресурсов и охраны окружающей среды Новосибирской области (арендодатель) и ООО "СОЦ "Северные зори" (арендатор) заключен договор аренды лесного участка от 30.07.2008 N 25/08.
В нарушение условий договора у ответчика за период с 11.01.2010 по 13.09.2010 образовалась задолженность по арендным платежам за пользование лесным участком в размере 401 932 рублей 72 копеек в доход федерального бюджета и в доход бюджета Новосибирской области в размере 160 773 рублей 08 копеек.
Департаментом 15.03.2010 и 15.05.2010 в адрес ответчика были направлены уведомления с требованием о погашении возникшей задолженности по арендной плате, где истец указал, что в случае неисполнения ответчиком требования о погашении долга, он будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности в судебном порядке и расторжении договора.
Суд кассационной инстанции соглашается с судами обеих инстанций, что направленные истцом письма нельзя рассматривать в качестве соблюдения им порядка расторжения договора, предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку они не содержат предложения о расторжении договора, а лишь извещают ответчика о возможном рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора.
Таким образом, истцом не были соблюдены требования пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому исковое заявление в части расторжения договора правомерно оставлено судами первой и апелляционной инстанций без рассмотрения..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2011 по делу N А45-14064/2010
"...В нарушение условий договора аренды у ответчика за период с 10.11.2009 по 30.06.2010 образовалась задолженность по арендным платежам за пользование лесным участком в размере 236 388,40 руб.
Департаментом 05.03.2010 и 12.05.2010 в адрес ответчика были направлены уведомления с требованием о погашении возникшей задолженности по арендной плате, где истец указал, что в случае неисполнения ответчиком требования о погашении долга, он будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности в судебном порядке и расторжении договора.
Неисполнение ответчиком обязанности по погашению возникшей задолженности послужило основанием для обращения департамента с иском в суд.
Суд кассационной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что направленные истцом письма нельзя рассматривать в качестве соблюдения им порядка расторжения договора, предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как они не содержат предложения о расторжении договора, а лишь извещают ответчика о возможном рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора.
Таким образом, истцом не были соблюдены требования пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому исковое заявление в части расторжения договора правомерно оставлено судом первой инстанции без рассмотрения..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 26.12.2012 по делу N А40-27620/12-16-253
"...ООО "Контакт-Ресурс" направило ОАО "ВНИИСТ" (арендатор) претензию от 19.01.2012 N 90/01 с требованием оплатить арендную плату (л.д. 48 - 49, т. 1), указав, что в случае непоступления в указанный срок денежных средств ООО "Контакт-Ресурс" оставляет за собой право обратиться в суд с требованием о расторжении договора.
Признавая несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, суды исходили из того, что указанная претензия не содержит прямого указания на предложение со стороны ООО "Контакт-Ресурс" о расторжении договора аренды, в связи с чем исковое требование о расторжении договора аренды правомерно оставлено судом первой инстанции без рассмотрения.
Таким образом, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, которые сделаны при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, и не находит несоответствия в выводах суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.02.2014 по делу N А57-6894/2013
"...Комитет, полагая, что ООО "Ронда" нарушены существенные условия договора, основываясь на положениях пункта 5.1 договора, согласно которым договор может быть расторгнут по решению суда, а также нормах статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с вышеназванными исковыми требованиями.
Суд первой инстанции, оценив названные уведомления, счел, что они содержат указание на расторжение договора в судебном порядке и определенно выражают волю лица, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время, и, установив, что задолженность ответчика по арендной плате подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Саратовской области по делам N А57-104/2013 и N А57-2314/2013, соглашение о расторжении договора ответчиком не подписано, пришел к выводу о том, что требования истца о расторжении договора на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции правомерно не согласился с указанными выводами суда первой инстанции.
До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Суд апелляционной инстанции установил, что в направленных ответчику предупреждениях ставился вопрос только о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данных уведомлениях не содержится.
Ссылки в уведомлениях на то, что Комитет будет вынужден обратиться в арбитражный суд с требованием о расторжении договора и выселении из занимаемого помещения, не могут отождествляться с действием (волевым актом) арендодателя, направленным на расторжение договора с установлением срока контрагенту для соответствующего ответа (акцепт), а потому указание в уведомлениях о праве на обращение в арбитражный суд с требованием о расторжении договора при неисполнении обязанности по внесению арендных платежей само по себе не свидетельствует о наличии выраженной арендодателем воли и не является предложением арендатору расторгнуть договор.
Доказательств, подтверждающих соблюдение Комитетом претензионного порядка урегулирования спора о расторжении договора N 880 на аренду нежилых помещений от 15.12.1999, истцом не представлено.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что истец не исполнил обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренную пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет за собой оставление иска в части требований о расторжении договора без рассмотрения, соответствует материалам дела и закону..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.12.2013 по делу N А55-1109/2013
"...Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка от 04.02.1997 N 24737 (018522з) в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа со ссылкой на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды обоснованно исходили из следующего.
В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", указано, что сам по себе факт заключения договора на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Письмом от 04.07.2012 N 12/11874 истец уведомил ответчика о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пеням, сложившейся по состоянию на 03.07.2012, установив срок для исполнения обязательства до 06.08.2012, с указанием, что в случае неисполнения указанной обязанности будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании суммы задолженности и расторжении договора.
Порядок расторжения договора установлен пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Таким образом, законом установлен обязательный досудебный порядок.
Проанализировав текст уведомления от 04.07.2012 N 12/11874, суды пришли к выводу, что оно не содержит однозначного предложения о расторжении договора, предлагает погасить задолженность, и в случае неисполнения указанной обязанности предупреждает о возможном обращении за судебной защитой.
Таким образом, истец непосредственно с требованием о расторжении договора аренды к ответчику не обращался.
С учетом разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное уведомление само по себе не является предложением о расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.09.2013 по делу N А55-26012/2012
"...Апелляционный суд пришел к выводу, что суд первой инстанции, расторгая договор аренды от 07.07.2008 N 288 и делая вывод о соблюдении истцом обязательного претензионного порядка не учел следующее.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определенной в пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 60 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", апелляционный суд пришел к выводу, что настоящий спор может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора (направление ответчику письменного уведомления с предложением расторгнуть договор аренды).
Апелляционный суд пришел к выводу, что направление в адрес ответчика претензии от 29.03.2012 N А-112/12, в соответствии с которой истец предупредил ответчика о наличии задолженности по арендной плате, и о том, что в случае непогашения задолженности он вынужден будет обратиться в суд с требованиями об ее оплате в судебном порядке и расторжении договора аренды не может быть признана доказательством выполнения истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку не содержит четкого и однозначного требования (предложения) о расторжении спорного договора, а по сути является напоминанием об оплате задолженности по арендной плате.
Апелляционный суд, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный законом.
Установив отсутствие в материалах дела, доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, апелляционный суд пришел к выводу, что исковые требования о расторжении договора подлежат оставлению без рассмотрения.
Довод жалобы о соблюдении арендодателем досудебного порядка урегулирования был оценен апелляционным судом и признан не соответствующим требованиям пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и, следовательно, в силу правил статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежит переоценке в суде кассационной инстанции..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.08.2013 по делу N А72-12352/2012
"...В пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Судом установлено, что истец неоднократно направлял в адрес ответчика требования о совершении определенных действий, указывая при этом, что истец оставляет за собой право обратиться в арбитражный суд с заявлением о досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий (письма от 06.10.2010 N 2053, 26.01.2010 N 225, 19.07.2011 N 2220, 09.11.2012 N 02257).
Проанализировав указанные письма, судебные инстанции пришли к выводу, что досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьями 452, 619 ГК РФ, истцом не соблюден.
При этом суды не согласились с доводом истца о том, что в деле имеются доказательства о предупреждении ответчика о расторжении договора, указывая, что ссылка в письмах на то, что при невыполнении ответчиком требований, изложенных в письме, истцом будут предприняты меры к расторжению договора, не могут отождествляться с действием (волевым актом) арендодателя, направленным на расторжение договора, с установлением арендатору срока для соответствующего ответа (акцепт).
Предложение о расторжении договора должно определенно выражать волю лица, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время.
Истец был вправе обратиться в суд только после направления ответчику предложения расторгнуть договор аренды и получения от него отказа на данное предложение, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Поскольку истцом не соблюдены правила пункта 2 статьи 452 ГК РФ, исковые требования о расторжении договора аренды подлежат оставлению без рассмотрения..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.05.2016 N Ф08-2796/2016 по делу N А32-22460/2015
"...В претензии от 30.04.2015 N 27 предприниматель предложил обществу погасить образовавшуюся по договору субаренды задолженность в сумме 90 тыс. рублей. Арендатор указал, что в случае оставления обществом претензии без удовлетворения он обратится в арбитражный суд для принудительного взыскания долга и расторжения договора субаренды (т. 1, л.д. 29).
Поскольку требования претензии ответчик не исполнил, предприниматель обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. По смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как пункт 3 статьи 619 данного Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса).
С учетом изложенного требование о расторжении договора субаренды по заявленным истцом основаниям суды правомерно оставили без рассмотрения, исходя из буквального содержания претензии истца (т. 1, л.д. 29). Соглашения о расторжении договора на предложенных предпринимателем условиях стороны не достигли. Соответствующие доводы ответчика рассматривались при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получили надлежащую правовую оценку..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.07.2015 N Ф08-4640/2015 по делу N А32-11870/2013
"...Администрация направила кооперативу претензию от 28.11.2012 N 02-05-17/19306 с требованием о погашении задолженности по арендной плате и с предупреждением о возможном инициировании искового производства по расторжению договора аренды.
Отсутствие со стороны кооператива какого-либо реагирования на названную претензию послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В претензии от 28.11.2012 N 02-05-17/19306 администрацией изложены требование о погашении задолженности по арендной плате и предупреждение о возможном предъявлении иска в арбитражный суд. Предложение о расторжении договора аренды названная претензия не содержит. Поэтому, независимо от наличия (отсутствия) доказательств направления (вручения) указанной претензии кооперативу, установленный статьей 452 Гражданского кодекса досудебный порядок расторжения договора аренды не мог быть признан соблюденным.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.07.2015 N Ф08-4679/2015 по делу N А32-11868/2013
"...Иск о расторжении договора к названному ответчику оставлен без рассмотрения, поскольку администрация не представила доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 и пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что содержание направленной в адрес кооператива (бывший арендатор) претензии от 29.10.2012 (т. 1, л.д. 36) не может свидетельствовать о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора с обществом (арендатор по договору от 27.04.2006), является верным.
Кроме того, в претензии от 29.10.2012 департамент имущественных отношений администрации города Сочи предложил кооперативу оплатить долг по арендной плате, а также уведомил о возможности направления в суд иска о взыскании долга по арендной плате, неустойке и расторжении договора. Из буквального содержания данного документа не следует, что арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды.
Таким образом, из материалов дела не следует, что арендодатель до обращения в суд с требованием о досрочном расторжении договора от 27.04.2006 направил арендатору (обществу) письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
Поскольку администрация не представила доказательств, подтверждающих принятие ею мер по урегулированию спора с обществом (пункт 2 статьи 452, пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса), суд апелляционной инстанции правомерно оставил без рассмотрения требование к данному ответчику о расторжении договора аренды от 27.04.2006..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.10.2014 по делу N А32-42492/2013
"...В нарушение принятых по договору обязательств арендатор в период с 01.01.2012 по 31.12.2013 не производил перечисление арендных платежей, что привело к образованию задолженности, которая составила 275 258 рублей 77 копеек.
1 октября 2013 года управление направило в адрес общества уведомление с требованием о погашении задолженности по арендной плате, в котором предупредило, что в случае неисполнения арендатором требования об оплате оно обратится в суд с исковым заявлением о расторжении договора (л. д. 14).
Считая, что общество нарушило существенные условия договора, руководствуясь нормами статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), управление обратилось в арбитражный суд.
До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Суд апелляционной инстанции установил, что в направленном ответчику уведомлении (л. д. 14) ставился вопрос только о необходимости погашения обществом задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном уведомлении не содержится. Ссылка на то, что управление будет вынуждено обратиться в арбитражный суд с требованием о расторжении договора, не может отождествляться с действием (волевым актом) арендодателя, направленным на расторжение договора с установлением контрагенту срока для соответствующего ответа (акцепт), а потому указание в уведомлении на право обращения в арбитражный суд с требованием о расторжении договора при неисполнении обязанности по внесению арендных платежей само по себе не свидетельствует о наличии выраженной арендодателем воли и не является предложением арендатору расторгнуть договор.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что истец не исполнил обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренную пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса, что в силу пункта 2 статьи 148 Кодекса влечет за собой оставление искового требования о расторжении договора без рассмотрения, соответствует материалам дела и закону..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.03.2013 по делу N А20-1679/2012
"...В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Несоблюдение стороной досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление иска без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса).
При подаче иска в арбитражный суд в качестве доказательств соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды администрацией представлены требования об уплате арендной платы за земельный участок сельскохозяйственного назначения от 04.07.2011 и от 24.10.2011 (повторное), конверты о направлении корреспонденции обществу с уведомлениями об их возврате без вручения (л. д. 20-23, 37-38).
Оба требования содержали указание на необходимость погашения образовавшейся задолженности по арендным платежам в 10-дневный срок (со дня получения) и информацию о том, что в случае оставления требования без исполнения администрация примет меры по обращению в судебные органы для принудительного взыскания задолженности и расторжения договора аренды.
Проанализировав указанные документы, и установив отсутствие в них безусловного предложения арендодателя о расторжении договора аренды земельного участка, мотивированного неисполнением арендатором в предоставленный ему для этого срок ранее направленного требования о погашении задолженности, определением от 21.09.2012 суд первой инстанции указал истцу на необходимость предоставления доказательств направления ответчику предложения о расторжении договора аренды (л. д. 74). Поскольку соответствующие доказательства от администрации не поступили, суд правомерно оставил иск без рассмотрения..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.07.2012 по делу N А63-5878/2011
"...Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Разъясняя порядок применения части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указал, что предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценили представленные доказательства и пришли к обоснованному выводу о том, что направленная управлением претензия, в которой истец предложил ответчику перечислить задолженность, а в случае ее неуплаты управление будет вынуждено обратиться в суд с требованием о защите нарушенных прав и законных интересов муниципального образования города-курорта Пятигорска, не содержала безусловного предложения о расторжении договора.
Несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора повлекло оставление искового заявления в части расторжения договора без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Позиция 2. Указание на возможность обращения в суд с исковым заявлением о расторжении договора свидетельствует об отсутствии у арендодателя намерения продолжать арендные отношения и соблюдении им досудебного порядка, предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 22.04.2011 N Ф09-1469/11-С6 по делу N А07-12778/2010
"...Комитет по управлению собственностью 31.05.2010 направил в адрес Исламшиной А.М. претензионное письмо N 2060 (л. д. 21). В данном письме арендодатель уведомил арендатора о наличии у нее задолженности по договору аренды от 11.01.2009 N 6П-09 в размере 134 701,27 руб. (132 887,36 руб. - задолженность по арендной плате, 1 813,01 руб. - пени) и потребовал в срок до 10.06.2010 погасить имеющуюся задолженность и пени. В этом же письме указано, что в случае невыполнения требований по истечении установленного срока платежа Комитет по управлению собственностью будет вынужден обратиться в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском о взыскании задолженности и пени, а также о расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемого помещения.
В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судом установлено и ответчиком признается нарушение предусмотренного п. 3.3 договора срока внесения арендной платы, а также наличие у него задолженности по оплате арендных платежей более двух раз подряд (л. д. 67, 68).
Судами также установлено, что Комитетом по управлению собственностью в адрес предпринимателя Исламшиной А.М. направлялось уведомление с требованием погасить имеющуюся задолженность, в котором также ставился вопрос о расторжении договора аренды (л. д. 21), при этом материалами дела подтверждается факт получения ответчиком указанного претензионного письма (л. д. 22, 23).
Принимая во внимание вышеизложенное, суды пришли к обоснованному выводу о том, что до обращения с иском о расторжении договора истцом были приняты меры по урегулированию спора с ответчиком и выполнены действия, предусмотренные п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
При таких обстоятельствах, учитывая содержание п. 5.2.4 договора аренды, а также отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих об освобождении предпринимателем Исламшиной А.М. арендуемого помещения, требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений удовлетворены судами правомерно..."

Аналогичная судебная практики:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.03.2014 по делу N А10-3940/2012
"...В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1); более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.
Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Судами установлено, что арендодатель направил арендатору предупреждение от 30.08.2012 N 3449, в котором указал, что в ходе обследования земельного участка выявлено, что границы используемого участка не соответствуют кадастровому плану земельного участка, а также, что в границах земельного участка проходит канализационный коллектор, который необходимо вынести. Согласно предупреждению ответчику предложено в срок до 10.09.2012 устранить выявленные нарушения, истец предупредил, что в случае неисполнения требований истец обращается в суд с требованием о расторжении договора.
При таких обстоятельствах суды обоснованно установили факт соблюдения истцом требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 11 июня 2013 года по делу N А10-3940/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2013 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.03.2013 N Ф03-301/2013 по делу N А59-1655/2012
"...Письмом от 26.07.2011 N 46, полученным ответчиком 29.07.2011, общество сообщило предпринимателю, что в связи неуплатой арендных платежей свыше трех месяцев (с 01.01.2011) оно вынуждено обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
Поскольку факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа признан установленным, суды, проверив соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора, установленного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (уведомление от 26.07.2011 N 46), и признав его соблюденным, обоснованно удовлетворили требование истца, расторгнув договор аренды N 8 от 01.08.2008..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.11.2014 N Ф05-13147/2014 по делу N А41-19030/14
"...Судами установлено, что ООО "Сайтек" принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполнило ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 8 303 800 рублей.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о том, что с учетом незначительности сумм платежей, осуществляемых ООО "Сайтек" истцу, периода неисполнения обязательства ответчик нарушил существенные условия договора аренды N 25013-Z от 21.06.2006 и таким образом имеются основания для расторжения указанного договора, предусмотренные пунктом 4.3.1.
Истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора ввиду следующего.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
13.01.2014 Комитет по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "Сайтек" претензию N 02-06, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения до 22.01.2014, в случае неисполнения чего в арбитражный суд будет подан иск о расторжении договора аренды.
Учитывая получение ответчиком требования о необходимости исполнения договорного обязательства, отсутствие со стороны ООО "Сайтек" ответа на названное требование, тот факт, что с настоящим иском Комитет по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области обратился в арбитражный суд Московской области только 02.04.2014, то есть общество имело достаточно времени для урегулирования настоящего спора, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом были приняты надлежащие меры для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Исходя из изложенного судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 14.02.2013 по делу N А64-4534/2012
"...Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).
Как указано выше, 11.05.2012 Администрация обратилась к ООО "Консоль-т" с претензией, в которой потребовала от арендатора в течение 10 дней после получения претензии погасить имеющуюся задолженность по арендной плате за период с 20.02.2012 по 10.05.2012 в сумме 2 641 583 руб. 66 коп.
Кроме того, указанной претензией сообщалось, что, если по истечении указанного срока оплата не будет произведена, администрация Цнинского сельсовета обратится в суд с иском о расторжении спорного договора.
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора по требованию арендодателя, в связи с чем удовлетворил заявленные исковые требования..."

1.8. Вывод из судебной практики: В предупреждении о расторжении договора аренды должно быть указано, какие именно нарушения договора допущены арендатором.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.08.2011 по делу N А45-4281/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с заключенным по результатам проведенного конкурса договором аренды от 27.08.2008 N 45 администрация предоставила обществу в аренду земельный участок общей площадью 40987000 кв. метров с кадастровым номером 54:28:046503:428 для сельскохозяйственного использования сроком на 49 лет.
Пунктом 6.2 договора аренды от 27.08.2008 N 45 предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению; при неиспользовании земельного участка в течение трех лет, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду обстоятельств, исключающих такое использование; при невнесении арендной платы более двух раз подряд и невыполнении условий конкурса.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом при существенном нарушении арендатором условий договора аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Указывая в письменном требовании о невыполнении обществом существенных условий договора и необходимости их выполнения в двух недельный срок, администрация при этом не назвала конкретно, какие существенные условия договора не выполнены и подлежат выполнению.
Таким образом, администрацией при направлении требования от 14.02.2011 N 347 не были соблюдены положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд обоснованно отказал в удовлетворении иска..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.08.2013 по делу N А27-17688/2012
"...Комитет, обращаясь в арбитражный суд с вышеуказанным требованием, указал, что общество существенно нарушило условия договоров аренды N 11/05 и N 02-07/07 выразившееся в нарушении правил пожарной безопасности, наличии задолженности за потребленную электроэнергию, переданное оборудование находится в нерабочем состоянии, его ремонт не проводился.
При этом по смыслу пункта 3 статьи 619 ГК РФ и с учетом пункта 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, требование должно наступать только после истечения срока, установленного арендатору для необходимости исполнения обязательства о погашении долга.
Арбитражными судами установлено, что комитет, направив обществу уведомления от 20.07.2012 N 2223, 2224, ссылаясь на нарушение условий договоров N 11/05 и N 02-07/07, предложил обществу в срок до 01.08.2013 принять меры для устранения допущенных нарушений, а также передать арендодателю по акту неиспользуемые здания (в состоянии пригодном для дальнейшего использования) и подписать дополнительное соглашение о расторжении договоров, а в случае отказа от подписания считать их уведомлениями о расторжении договоров, которые будут считаться расторгнутыми по истечении месяца со дня отсылки.
Суды, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, пришли к правомерному выводу, что поскольку в уведомлении от 20.07.2012 N 2224 отсутствуют сведения о нарушении арендатором обязательств по договору аренды N 11/05, которые подлежали устранению в разумный срок, а в уведомлении от 20.07.2012 N 2223, 11-дневный срок, предоставленный истцом для устранения таких недостатков не является разумным, то такие уведомления нельзя признать надлежащими для соблюдения досудебного порядка расторжения договоров..."

По данному делу см. также Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013.

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 по делу N А27-17688/2012
"...Суд правомерно пришел к выводу о том, что истцом не был соблюден досудебный порядок, поскольку в уведомлении от 20.07.2012 года N 2224 отсутствуют сведения о нарушении арендатором обязательств по договору аренды N 11/05, которые подлежали бы устранению в разумный срок. Сведения о конкретных нарушениях обязательств по договору аренды N 11/05, их описания, перечень оборудования "требующего ремонта" арендодателем не указаны и не установлен разумный срок, для их устранения.
С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований обоснованно отказано, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 марта 2013 года по делу N А27-17688/2012 принято судом на основании фактических обстоятельств дела существовавших на момент рассмотрения дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2010 по делу N А13-14754/2009
"...Приложением N 6 к договору установлены объемы работ по охране, защите и воспроизводству лесов на арендуемом лесном участке.
В письме от 03.08.2009 N 21-02-6/538 Департамент указал Обществу на наличие задолженности по арендной плате по сроку уплаты 10.07.2009, предложив ее погасить в срок до 11.08.2009; на невыполнение противопожарных и лесовосстановительных мероприятий согласно приложению N 6 к договору аренды; Департамент предложил расторгнуть договор аренды.
Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору аренды явилось основанием для обращения Департамента с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд установил погашение Обществом предъявленной к взысканию задолженности по арендной плате и пеней, поэтому в части отказа от иска прекратил производство по делу, в остальной части иска отказал. По требованию о расторжении договора суд указал, что в материалы дела не представлено адресованное ответчику предложение о расторжении договора аренды в связи с невыполнением ответчиком мероприятий по охране, защите и воспроизводству на арендуемом лесном участке согласно приложению N 6 к договору. Суд сослался на предложение истца от 03.08.2009 о расторжении договора в связи с нарушением сроков внесения арендной платы. Суд, учитывая, что задолженность по арендной плате погашена, посчитал возможным сохранить договорные отношения.
В исковом заявлении и кассационной жалобе Департамент указывает конкретные виды работ, не выполненные ответчиком.
В письмах Департамента от 25.05.2009 N 951, от 08.06.2009 N 1015, на которые ссылается податель жалобы, не обозначено предупреждение арендатору о необходимости исполнения им конкретных работ по охране, защите и воспроизводству лесов на арендуемом лесном участке в разумный срок.
Поэтому суд посчитал надлежащим предложение истца от 03.08.2009 N 21-0206/538 об исполнении ответчиком обязательств и расторжении договора в связи с нарушением сроков внесения арендной платы.
Доводы подателя жалобы, касающиеся невозможности защиты его права на расторжение договора в связи с невыполнением Обществом работ по охране, защите и воспроизводству лесов в судебном порядке, подлежат отклонению.
Департамент не лишен возможности направить арендатору предупреждение о необходимости исполнения им таких обязательств в разумный срок, предложение расторгнуть договор..."

1.9. Вывод из судебной практики: Если арендатор получил письменное предупреждение арендодателя о погашении задолженности по арендной плате позже срока для устранения нарушения, указанного в данном предупреждении, он может устранить нарушение в разумный срок после получения предупреждения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.06.2009 по делу N А21-697/2008
"...Апелляционным судом установлено, что ООО "Балтийский кит" получило претензию Агентства от 24.10.2007 с требованием погасить задолженность по арендной плате за октябрь 2007 года в срок до 10.11.2007 только 22.11.2007, а претензию от 22.11.2007 с требованием погасить задолженность до 01.12.2007 - только 05.12.2007, то есть по истечении указанных в претензиях сроков для устранения допущенных нарушений. С учетом данного обстоятельства апелляционный суд правомерно указал на то, что у ответчика отсутствовала возможность устранить допущенные нарушения в указанные истцом сроки, а предложенный истцом срок не соответствует критерию разумности.
Апелляционным судом установлено, что ООО "Балтийский кит" погасило задолженность по арендной плате за октябрь и ноябрь 2007 года, послужившую основанием для направления претензии о расторжении договора, 11.01.2008 до обращения Агентства с настоящим иском. С учетом изложенного апелляционный суд обоснованно признал, что допущенные нарушения были устранены ответчиком в разумный срок, в связи с чем требование истца о расторжении договора аренды удовлетворено судом первой инстанции неправомерно..."

1.10. Вывод из судебной практики: Направление претензии арендатору после предъявления в суд иска о расторжении договора не влечет оставление данного иска без рассмотрения, поскольку свидетельствует о том, что конфликт не может быть исчерпан во внесудебном порядке.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.08.2011 N Ф08-4764/2011 по делу N А01-1972/2009
"...В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
Материалы дела (т. 2, л.д. 58 - 60) подтверждают направление администрацией в адрес предпринимателя требования о расторжении договора аренды после обращения в арбитражный суд (письмо от 20.01.2011 N 47).
Претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязательств без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии возникновения спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся конфликт, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении такого спора. Оставляя иск без рассмотрения, суд исходит из реальной возможности исчерпания конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования, иск подлежит рассмотрению в суде (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2010 по делу N А32-45135/2009, от 23.09.2010 по делу N А32-57026/2009, от 27.09.2010 по делу N А32-50943/2009, от 21.01.2011 по делу N А53-4507/2010 и от 03.05.2011 по делу N А32-26706/2010).
Апелляционный суд, оценив представленные сторонами документы, пришел к выводу о том, что оставление иска без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка разрешения спора в данном случае будет носить формальный характер и не способствует достижению целей, которые имеет досудебное урегулирование спора. Указанный вывод по результатам всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств (т. 1, л.д. 11, 26 - 28, 57, 59 - 61), их оценки по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поэтому оснований для его переоценки у кассационной инстанции не имеется..."

1.11. Вывод из судебной практики: Обращение с иском о расторжении договора до истечения срока ответа на претензию, направленную арендатору, не влечет оставление данного иска без рассмотрения, если последний не уведомил арендодателя об изменении своего адреса, что свидетельствовало бы о невозможности получения им этой претензии.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.05.2010 по делу N А32-45135/2009
"...В силу пункта 7.2 договора стороны обязались принимать все меры к разрешению споров и разногласий путем переговоров, если таковые возникнут при выполнении договора или в связи с ним. Согласно пункту 7.3 договора соблюдение досудебного порядка урегулирования спора обязательно. Срок рассмотрения сторонами претензии - 10 дней.
В материалах дела имеется претензия предпринимателя, направленная на имя генерального директора общества Фоменко М.А., которая согласно описи вложения в ценное письмо и почтовой квитанции отправлена 24.09.2009.
Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.
Как указал апелляционный суд, предприниматель обратился с иском до истечения установленного договором 10-дневного срока ответа на претензию. Однако данное обстоятельство не могло повлиять на итоговый результат - досудебный порядок урегулирования спора в любом случае не мог состояться, так как ответчик не известил предпринимателя об изменении своего адреса. Претензия об уплате долга, направленная предпринимателем по названному обществом адресу, ответчику не вручена и возвращена истцу за истечением срока хранения. Поскольку претензия не вручена и не могла быть вручена ввиду отсутствия общества по адресу, основания ожидать на нее ответа в течение 10 дней и считать претензионный порядок урегулирования спора несоблюденным отсутствовали.
Кроме того, к дате проведения судебного заседания в суде первой инстанции, равно как и в ходе апелляционного разбирательства, сторонами вопрос урегулирования спора не нашел разрешения. При таких обстоятельствах оставление иска без рассмотрения носит формальный характер, так как не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора..."

1.12. Вывод из судебной практики: Претензия, содержащая одновременно требования об уплате задолженности по арендной плате и о расторжении договора, исключает возможность добровольного исполнения арендатором принятого на себя обязательства и влечет оставление иска о расторжении договора аренды без рассмотрения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 25.05.2012 N Ф09-2980/12 по делу N А50-20327/2011
"...Судами установлено, что обществу "КОМЕРиК" направлена по почте претензия от 14.07.2011 N 06-30-2184 о расторжении договора и освобождении земельного участка в срок до 29.07.2011, которая органом почтовой связи возвращена с формулировкой "за истечением срока хранения". Как следует из почтового штемпеля, претензия поступила в почтовое отделение общества 21.07.2011, после чего возвращена за истечением срока хранения.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Претензия от 14.07.2011 N 06-30-2184 содержит одновременно два требования: требование об уплате задолженности по арендной плате и требование о расторжении договора, что противоречит ч. 3 ст. 619 и п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку исключает возможность добровольного исполнения обществом "КОМЕРиК" принятого на себя обязательства.
В пункте 30 указанного информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Оценив указанную претензию в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что общество "КОМЕРиК" о расторжении договора и освобождении арендуемого земельного участка надлежащим образом не извещалось. Кроме того, из содержания претензии не следует предложения расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором обязанности по погашению имеющейся задолженности по арендной плате.
При указанных обстоятельствах арендодателем не соблюдено требование, установленное ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом данных обстоятельств суд пришел к выводу об оставлении требования о расторжении договора аренды без рассмотрения по п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем отсутствуют основания считать спорный договор прекращенным.
Поскольку требование о расторжении договора аренды оставлено судом без рассмотрения, основания для возвращения земельного участка с кадастровым номером 59:32:341 00 01:0731 площадью 622 895 кв. м отсутствуют.
С учетом изложенного судебные акты подлежат отмене в обжалуемой части, кассационная жалоба общества "КОМЕРиК" - удовлетворению..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 08.10.2015 N 304-КГ15-12987 по делу N А45-21193/2014
"...Проверив доводы кассационной жалобы, изучив оспариваемые судебные акты, суд не находит оснований к передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Оставляя без рассмотрения требование о расторжении спорного договора аренды и отказывая в удовлетворении требования об обязании возвратить спорный земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 452, частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения, изложенные в пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", и исходили из несоблюдения мэрией порядка досрочного расторжения договора аренды. При этом суды указали, что предложение одновременно погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды исключает возможность добровольного исполнения обществом обязательств в разумный срок.
Арбитражный суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов, не допущено.
Изложенные заявителем доводы в кассационной жалобе не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами при рассмотрении дела и могли повлиять на обоснованность и законность судебных актов либо опровергнуть выводы судов, вследствие чего не могут служить поводом для пересмотра обжалуемых судебных актов в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.07.2015 N Ф04-20602/2015 по делу N А45-21193/2014
"...Придя к выводу о несоблюдении мэрией порядка досрочного расторжения договора аренды, суд оставил без рассмотрения требование о расторжении спорного договора аренды и в этой связи отказал в удовлетворении требования об обязании возвратить земельный участок.
При этом суд первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, исходил из следующего.
Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлена тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.
В силу указанного в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит наличие доказательств соблюдения досудебной процедуры расторжения договора.
В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора мэрия предоставила направленное в адрес общества уведомление от 25.07.2014 N 31/23-4019, которое содержит требование об уплате задолженности по арендной плате в срок до 25.08.2014 и требование о расторжении договора в срок до 25.08.2014.
Предложив в срок до 25.08.2014 одновременно погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды, мэрия фактически не предоставила обществу возможность исполнить обязательство в разумный срок.
Оценив содержание указанного письма мэрии, суды обоснованно не приняли данный документ в качестве надлежащего доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, указав, что такое предупреждение противоречит части 3 статьи 619 и части 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, поскольку исключает возможность добровольного исполнения обществом обязательства.
При указанных обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о несоблюдении мэрией требований, установленных частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, правомерно оставив без рассмотрения требование о расторжении договора аренды и отказав в удовлетворении требования об освобождении земельного участка.
Оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

1.13. Вывод из судебной практики: Если направленное по почте предложение расторгнуть договор не получено арендатором и он не был дважды извещен о необходимости явиться за данной корреспонденцией, то обязательный досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора не признается соблюденным.

Судебная практика:

Примечание: При рассмотрении приведенного ниже дела суд учитывал положения абз. 2 п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 N 221, утративших силу с 02.02.2015. В настоящее время аналогичная норма содержится в абз. 2 п. 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утв. Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.06.2015 N Ф03-2232/2015 по делу N А04-9326/2014
"...В силу абзаца 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что достоверных доказательств обращения министерства к кооперативу с предложением расторгнуть спорный договор до обращения в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу в материалы дела не представлено.
При этом суды пришли к выводу о том, что органом почтовой связи допущено нарушение Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, и Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного приказом ФГУП "Почта России" от 17.05.2012 N 114-п, выразившееся в ненаправлении ответчику вторичного извещения о поступившей в его адрес корреспонденции, что привело к невозможности СКПК "Урожай" своевременно получить адресованное ему письмо. Вместе с тем арбитражные суды не приняли в качестве допустимого доказательства вручения ответчику письма от 24.11.2014 представленный в материалы дела акт от 25.11.2014 по причине его составления министерством в одностороннем порядке.
Таким образом, установив несоблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, арбитражные суды правомерно оставили исковое заявление министерства без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Примечание: При рассмотрении приведенного ниже дела суд учитывал положения абз. 2 п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 N 221, утративших силу с 02.02.2015. В настоящее время аналогичная норма содержится в абз. 2 п. 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утв. Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.08.2015 N Ф03-2946/2015 по делу N А04-9299/2014
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 28.01.2010 между Министерством (арендодатель) и ООО "АСК" (арендатор) заключен договор аренды N 10-02з, по условиям которого последнему в аренду предоставлены земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения), находящиеся в государственной собственности, с кадастровыми номерами: 28:18:021302:16, 28:18:021302:13, 28:18:021105:17, 28:18:021105:16, 28:18:021104:18, 28:18:021104:17, 28:18:021104:16, 28:18:021406:0005 на срок с 01.02.2010 по 01.11.2058.
Из рекомендаций, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, арбитражные суды признали неподтвержденным факт обращения Министерства к кооперативу с предложением расторгнуть спорный договор аренды земельных участков от 28.01.2010 N 10-02з в порядке пункта 2 статьи 452 ГК РФ до обращения в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
При этом суды пришли к выводу о том, что органом почтовой связи допущено нарушение Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, и Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного приказом ФГУП "Почта России" от 17.05.2012 N 114-п, выразившееся в ненаправлении ответчику вторичного извещения о поступившей в его адрес корреспонденции, что привело к невозможности СКПК "Урожай" своевременно получить адресованное ему письмо. Вместе с тем арбитражные суды также не приняли в качестве допустимого доказательства попытки вручения ответчику письма от 24.11.2014 представленный истцом в материалы дела акт от 25.11.2014 по причине его составления Министерством в одностороннем порядке.
Таким образом, установив несоблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, арбитражные суды правомерно оставили исковое заявление Министерства без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ..."

2. Разумный срок для исполнения арендатором нарушенного обязательства при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя

Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Анализ судебной практики позволяет выявить примеры разумного срока для исполнения арендатором нарушенного обязательства, в частности для погашения задолженности по арендной плате.

2.1. Вывод из судебной практики: Три календарных дня со дня направления претензии об устранении нарушения не являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2010 по делу N А05-4034/2010
"...Апелляционная инстанция, отменяя решение суда и оставляя иск без рассмотрения, исходила из того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), так как ответчику не предоставлен разумный срок для исполнения обязательства.
Частью третьей статьи 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.
Часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 упомянутого Кодекса. Это означает, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор.
Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, претензия, датированная 09.12.2009, была направлена Обществу 17.12.2009, в которой Агентство предложило погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате до 20.12.2009. При таких обстоятельствах названный срок для устранения нарушений не может быть признан разумным. Кроме того, претензия фактически Обществу не вручена и возвращена отправителю органом связи с отметкой "за истечением срока хранения".
Таким образом, апелляционная инстанция правомерно указала на несоблюдение Агентством установленного гражданским законодательством досудебного порядка расторжения договора аренды..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076 по делу N А73-16484/2014
"...Изменяя решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 450, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходил из того, что претензия от 15.09.2014 не содержит условия об обращении в арбитражный суд с требованием о расторжении договора, а также отказ оформить дополнительное соглашение к договору, отраженный в письме от 24.11.2014, не является самостоятельным основанием для расторжения договора, на основании чего пришел к выводу о несоблюдении истцом порядка для предъявления требования о расторжении договора.
Суд округа выводы суда апелляционной инстанции поддержал.
При этом суд кассационной инстанции указал, что предупреждение о расторжении договора, указанное в части третьей статьи 619 ГК РФ, само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Однако из материалов дела следует, что предупреждение о возможном расторжении договора датировано 24.11.2014, а настоящее исковое заявление подано 28.11.2014, то есть на четвертый день после направления предупреждения, соответственно, такой срок для устранения допущенных арендатором нарушений не может быть признан разумным.
Оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не установлено..."

2.2. Вывод из судебной практики: Пять календарных дней со дня получения претензии об устранении нарушения являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.04.2008 по делу N А56-16348/2007
"...В обоснование своих требований податель жалобы сослался на несоблюдение истцом положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Общество указывает, что "пять календарных дней с момента получения претензии не могут считаться разумным сроком". Также податель жалобы не согласен с расчетом задолженности, представленным КУГИ...
Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В материалах дела имеются сведения о том, что КУГИ 30.03.2007 N 617 направил в адрес ответчика претензию с предложением устранить нарушения договора и расторгнуть его.
Таким образом, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2010 по делу N А56-4152/2009
"...Истец направил в адрес ответчика претензию от 25.11.2008 N 2304-21, в которой указал на задолженность по договору за период с 01.10.2008 по 31.12.2008, предложив перечислить ее в течение пяти дней с момента получения претензии, а также явиться в КУГИ для подписания соглашения о расторжении договора.
Письмом от 05.12.2008 N 2441-21 КУГИ направил Обществу соглашение о прекращении договора аренды, предложив считать указанное соглашение офертой, срок для акцепта - 10 дней. КУГИ в письме указал, что в случае уклонения Общества от расторжения договора он обратится в арбитражный суд с иском о расторжении договора в связи с неисполнением Обществом обязательств по договору.
Неисполнение арендатором обязательств по договору аренды и требований арендодателя послужило основанием для обращения КУГИ в арбитражный суд.
Установив наличие задолженности по внесению арендной платы за три месяца, апелляционный суд правомерно удовлетворил иск в соответствии с условиями договора и статьями 330, 450, 614, 619 ГК РФ..."

2.3. Вывод из судебной практики: Шесть календарных дней со дня направления претензии об устранении нарушения не являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2013 по делу N А05-4390/2012
"...Относительно расторжения договора апелляционный суд правомерно отметил следующее.
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.
Таким образом, процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок и при этом размер неисполненного обязательства должен быть точно установлен; предложения расторгнуть договор; требования о расторжении договора в суде.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 30 названного выше информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
Согласно претензии от 21.03.2012 N 226, направленной в адрес предпринимателя 24.03.2012, содержащей требование о погашении задолженности в сумме 785 123 руб. 60 коп., истец установил срок для погашения названной задолженности ответчиком - до 30.03.2012.
В ходе судебного разбирательства суд апелляционной инстанции на основании материалов дела установил, что у ответчика отсутствовала фактическая возможность исполнить требование арендодателя о погашении задолженности в установленный в претензии срок - до 30.03.2012 и предлагаемый для устранения нарушения шестидневный срок не может быть признан разумным.
В связи с указанными обстоятельствами суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом не соблюден предварительный порядок досрочного расторжения договора аренды, в связи с чем требование о расторжении договора аренды от 03.09.2008 N 412 подлежало оставлению без рассмотрения..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 19.07.2013 N ВАС-9339/13 по делу N А05-4390/2012
"...Оставляя исковое заявление без рассмотрения в части требований о расторжении договора, суд апелляционной инстанции руководствовался пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и исходил из несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора, поскольку предлагаемый для устранения нарушения шестидневный срок не может быть признан разумным.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию арбитражного суда апелляционной инстанции.
Учитывая изложенное, доводы предпринимателя не могут быть приняты во внимание при решении вопроса о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

2.4. Вывод из судебной практики: Пять рабочих дней со дня получения претензии не являются разумным сроком для устранения нарушений договора, если устранение требует проведения существенного объема ремонтных работ, которые необходимо согласовать с арендодателем.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.02.2013 по делу N А66-1262/2012
"...В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Таким образом, условием соблюдения арендодателем досудебного порядка урегулирования спора с арендатором является указание в письменном предупреждении разумного срока исполнения обязательства.
Как установлено судами, арендодатель 06.12.2011 направил арендатору претензию об устранении выявленных и перечисленных в акте проверки от 14.10.2011 нарушений и недостатков. Банком претензия получена 09.12.2011, что сторонами не оспаривается.
При этом срок для устранения недостатков и проведения ремонтных работ в арендуемых помещениях определен до 19.12.2011.
При таких обстоятельствах суды посчитали, что установленный Министерством для устранения недостатков (нарушений) срок не может быть признан разумным, учитывая необходимость согласования смет и вносимых изменений на основании пунктов 5.4, 5.5, 10.3 договора.
Факт направления требования о расторжении договора судами обоснованно не принят во внимание, поскольку доказательств, подтверждающих направление Банку требования об устранении недостатков (нарушений) в разумный срок, не предъявлено, а имеющиеся в материалах дела доказательства отклонены как не отвечающие данному критерию.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Таким образом, вывод судов о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора правомерен..."

По данному делу подробнее см. Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012.

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 по делу N А66-1262/2012
"...Как установлено судом, истец 06.12.2012 направил арендатору претензию об устранении выявленных и перечисленных в акте проверки от 14.10.2011 нарушений и недостатков.
Банком данная претензия получена 09.12.2011 (пятница), что сторонами не оспаривается.
При этом срок для устранения недостатков, которые в основном касаются проведения ремонтных работ в арендуемых помещениях с заменой дверей, пола, окон, сантехники определен до 19.12.2011, то есть фактически пять рабочих дней (с 12.11.2011 по 16.12.2011).
При таких обстоятельствах с учетом того, что объем работ, предписанных арендатором для выполнения Банком, является существенным и, как правильно отмечено арендатором в письме от 27.12.2011, требует согласования на основании пунктов 5.4, 5.5, 10.3 договора аренды с арендодателем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что установленный Министерством для устранения недостатков (нарушений) срок не может быть признан разумным.
Таким образом, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся согласно статье 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, не допущено, в связи с этим основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют..."

2.5. Вывод из судебной практики: Десять календарных дней являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей.

Судебная практика:

Примечание: В рассмотренном ниже деле 10-дневный срок, установленный для устранения нарушения, начал течь с момента получения арендатором соответствующей претензии.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2010 по делу N А32-2578/2009
"...В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из материалов дела следует, что истец письменно предупредил ответчика о необходимости исполнения обязательства, предложив предоставить документы о совершении платежа в десятидневный срок со дня получения претензии. Названный десятидневный срок рассмотрен судами как разумный и достаточный для исполнения обязательства.
Таким образом, установив невнесение арендной платы ответчиком, факт получения обществом письменного предупреждения истца о необходимости исполнения договорного обязательства, суд правомерно расторг договор аренды земельного участка по основанию, предусмотренному пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Примечание: В рассмотренном ниже деле 10-дневный срок, установленный для устранения нарушения, начал течь с момента направления арендодателем соответствующей претензии.

Постановление ФАС Уральского округа от 03.09.2007 N Ф09-6439/07-С6 по делу N А50-20235/2006
"...При рассмотрении спора судами установлено, что обязанность по внесению арендной платы предпринимателем Грицевым Б.А. не выполнена за сентябрь - ноябрь 2006 г., то есть более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Письменное предупреждение (претензия от 12.10.2006 N 19-19-5574/05) о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы в адрес предпринимателя Грицева Б.А. было направлено истцом 16.10.2006.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, учитывая, что ответчиком в срок, установленный в претензии N 19-19-5574/05, обязательства по оплате задолженности по арендной плате исполнены не были, на момент рассмотрения дела судом задолженность предпринимателем Грицевым Б.А. не погашена, суды, руководствуясь ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признали требования департамента о расторжении договора и возврате имущества подлежащими удовлетворению.
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций положений ст. 619, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства получения им предупреждения департамента о необходимости исполнения обязательств по договору аренды, срок исполнения обязательств, установленный претензией (10 дней), необоснованно мал, таким образом, истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды, направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций, что в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции..."

Подробнее по данному делу см. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2007 N 17АП-2767/2007-ГК по делу N А50-20235/2006-Г2.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2007 N 17АП-2767/2007-ГК по делу N А50-20235/2006-Г2
"...Как следует из текста претензии N 19-19-5574/05 от 12.10.2006, департамент имущественных отношений администрации г. Перми со ссылкой на ст. 452, 614, 619 ГК РФ обратился к предпринимателю Г. с требованием о досрочном расторжении договора, указывая на необходимость погасить образовавшуюся задолженность по внесению арендной платы в срок до 27.10.2006 (л.д. 4). Претензия направлена ответчику 16.10.2006, что подтверждается почтовым реестром N 19-19-5574/05, квитанцией почты серии 614000-77 N 17629 (л.д. 5).
Судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что поскольку ответчиком арендная плата по договору не вносилась длительный период времени, то есть более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, обязательство не исполнено им в срок, установленный истцом в претензии, а также то, что до настоящего времени имеющаяся задолженность по арендной плате ответчиком не погашена, требования истца о расторжении договора аренды и возврате арендованного ответчиком нежилого помещения подлежат удовлетворению на основании ст. 452, 619 ГК РФ..."

2.6. Вывод из судебной практики: Пятнадцать календарных дней со дня направления претензии об устранении нарушения являются разумным сроком для погашения задолженности по арендной плате.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.04.2009 по делу N А56-31704/2008
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Организация (арендатор) заключили договор от 14.08.2001 N 20-А037505 аренды нежилого помещения 2Н (кадастровый номер 78:1458:2:3:4) общей площадью 230,4 кв. м, находящегося по указанному адресу, для использования под центр спортивной и физкультурно-оздоровительной работы...
В связи с неисполнением Организацией обязанности по перечислению арендной платы с 01.10.2007 Комитет 14.04.2008 направил ответчику претензию N 1561 о необходимости уплаты задолженности и пеней, а также заключения соглашения о расторжении указанного договора.
На момент предъявления претензии у Организации существовала задолженность по арендной плате за девять месяцев (с 01.10.2007 по 30.06.2008). Факт направления арендодателем данного уведомления по двум адресам арендатора (юридическому и адресу арендованного имущества) подтверждается материалами дела. Однако указанные письма возвращены отделением почтовой связи с отметкой об отсутствии такого адресата и в связи с истечением срока хранения.
Неполучение ответа в течение 15 дней с момента отправки претензии приравнено к отказу от ее удовлетворения, дающему право на обращение в суд в порядке статьи 452 ГК РФ.
В разумный срок, а также в ходе судебного разбирательства ответчиком не устранены нарушения его обязательств по договору..."

3. Обоснование существенности нарушений арендатора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя

Судебными органами дается толкование различным факторам, которые влияют на степень существенности нарушения. Кроме того, анализ судебной практики позволяет выделить документы, которые при определенных обстоятельствах могут влиять на оценку существенности нарушения условий договора.

3.1. Вывод из судебной практики: При расторжении договора на основании ст. 619 ГК РФ в случаях, указанных в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, арендодатель должен представить доказательства того, что арендатор существенно нарушил договор.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"
"...23. При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.10.2014 по делу N А19-640/2014
"...Как следует из материалов дела, между администрацией Усть-Кутского муниципального образования (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Верхнечонскнефтегаз" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 174 от 24.07.2006, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил по акту приема-передачи от 24.07.2006, а арендатор принял в аренду земельный участок, общей площадью 3,12 га, кадастровый номер 38:18:080101:0019, под проектирование и строительство вспомогательных объектов нефтеналивного терминала.
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 10 лет, в связи с чем договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу 23.11.2006 за N 38-38-14/011/2006-564.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка администрация обратилась в арбитражный суд.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя требования о расторжении договора аренды земельного участка, исходил из правомерности и обоснованности заявленных требований в силу статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Как следует из материалов дела, пунктом 4.1.1 договора сторонами установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды при задолженности арендатора по внесению арендной платы более чем за 6 месяцев.
Таким образом, включение указанного условия в текст договора свидетельствует об определении сторонами дополнительного основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и отнесении к существенным нарушениям договора обстоятельства наличия задолженности более чем за 6 месяцев.
Суды, установив, что просрочка по внесению арендной платы составляет 18 месяцев, пришли к обоснованному выводу о том, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора аренды земельного участка (пункта 4.1.1), что является основанием для расторжения договора.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что указанное нарушение условий договора является существенным, а потому достаточным основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.05.2016 N Ф03-1691/2016 по делу N А59-3691/2015
"...Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования "Холмский городской округ" (ОГРН 1026501018411, ИНН 6509002636, адрес (место нахождения): 694620, Сахалинская область, г. Холмск, пл. Ленина, 4; далее - Комитет, уполномоченный орган) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Пшибиеву Руслану Блютовичу (ОГРНИП 30465096500344, ИНН 650900040501; далее - ИП Пшибиев Р.Б., предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 03.02.2003 N 21 и обязании ответчика возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 65:09:0000020:0004 по акту приема-передачи.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ необходимо учитывать, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Исследовав и оценив все имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и руководствуясь при этом положениями названных норм материального права, а также разъяснениями об их применении, арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что с момента заключения спорного договора аренды земельного участка от 03.02.2003 N 21 и после получения 28.06.2005 разрешения N 09/05 на выполнение подготовительных работ по объекту "Временное предприятие торговли, магазин с павильоном для ожидания транспорта по ул. Советской в г. Холмске" сроком на один год, предприниматель фактически не приступил к использованию полученного в аренду земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
С учетом установленного апелляционная инстанция пришла к обоснованному выводу, с которым соглашается суд округа, о том, что в настоящем случае материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательства по использованию спорного земельного участка с кадастровым номером 65:09:0000020:0004 в соответствии с условиями договора аренды в течение последних пяти лет действия договора.
В связи с чем указанное поведение предпринимателя правомерно квалифицировано апелляционной инстанцией как существенное нарушение условий договора аренды применительно к пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ и признано достаточным основанием для расторжения такого договора в судебном порядке..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.11.2015 N Ф03-4822/2015 по делу N А24-1235/2015
"...Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, 20.06.2013 между Агентством (арендодатель) и ОАО "Камчатавтодор" (арендатор) заключен договор аренды лесного участка N 27, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное пользование лесной участок площадью 12,8 га, местоположение: Камчатский край, Елизовский район, Елизовское лесничество, квартал 279, выделы 1, 2, 19, 22 Елизовского участкового лесничества, номер в государственном лесном реестре 71-2012-07, вид использования лесов - выполнение работ по геологическому изучению недр, разработка месторождений полезных ископаемых.
Указанный договор заключен на срок 20 лет и зарегистрирован в установленном порядке.
Агентство претензионным письмом от 09.02.2015 N 458 обратилось к ОАО "Камчатавтодор" с требованием о погашении в течение 10 дней образовавшейся задолженности, а также в случае неудовлетворения данного требования предложило подписать соглашение о расторжении договора аренды лесного участка от 20.06.2013 N 27.
Поскольку указанные предложению и требования обществом в добровольном порядке исполнены не были, Агентство обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском о взыскании основного долга по арендной плате и расторжении договора аренды.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ особым образом предусмотрено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ, данная норма Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Факты направления уполномоченным органом требования о погашении имеющейся задолженности, не устранения ответчиком допущенных им нарушений условий договора аренды от 20.06.2013 N 27 и предложения о расторжении данной сделки подтверждаются материалами дела и не опровергнуты обществом в ходе рассмотрения настоящего дела в арбитражном суде первой инстанции.
При таких обстоятельствах арбитражный суд, принимая во внимание содержание пункта 17 спорного договора аренды от 20.06.2013 N 27, пришел к правильному выводу о том, что ответчиком допущены существенные нарушения принятых на себя обязательств, которые на момент рассмотрения настоящего спора им не устранены, и на этом основании суд признал требования истца о расторжения указанной сделки обоснованными и подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.11.2013 N Ф03-5150/2013 по делу N А16-1248/2012
"...Ссылаясь на невнесение арендной платы во исполнение принятых по указанным сделкам обязательств, администрация направила в адрес А.А. Махусаева претензии от 20.08.2012 NN 106, 107 с указанием на необходимость погашения задолженности по договору N 46 в сумме 233 568 руб. 51 коп. за период с 2009 по 2011 годы, по договору N 96-93 641 руб. 08 коп. за 2010, 2011 годы, с предложением в добровольном порядке их расторгнуть.
Неисполнение требований арендодателя со стороны арендатора послужило основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ, данная норма ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
При рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, установили, что арендная плата по спорным договорам ответчиком с момента их заключения не вносилась и погашена им только 15.02.2013 по платежному поручению N 5.
При этом суды, признав данное нарушение существенным, пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для досрочного расторжения договоров аренды земельных участков.
При изложенных обстоятельствах основания для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.12.2014 N Ф04-13117/2014 по делу N А45-7504/2014
"...Из материалов дела следует, что 03.07.2007 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков N 2-зп и N 4-зп, в соответствии с которыми обществу переданы: земельный участок с кадастровым номером 54:19:081301:0277 общей площадью 200 000 кв. м для строительства объектов общественно-делового и складского назначения; земельный участок с кадастровым номером 54:19:081301:0280 общей площадью 20 000 кв. м для строительства подъездных путей, трансформаторной подстанции и иных объектов складской инфраструктуры (далее - земельные участки).
Срок действия договоров аренды установлен до 07.06.2055.
Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.
20.11.2007 обществу было выдано разрешение на строительство сроком действия до 20.03.2011.
Департамент, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, указал, что общество длительное время не использует земельные участки в соответствии с их назначением. Строительство объектов не ведется более 7 лет, с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство ответчик не обращался, срок действия технических условий истек.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, часть 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка.
В данном случае из содержания рассматриваемых договоров аренды следует, что их условиями установлен более длительный, чем три года, срок для строительства объектов - 48 лет. Земельные участки предоставлены для строительства объектов до 2055 года. Следовательно, незавершение ответчиком строительства в срок три года не является нарушением договоров. В отношении уплаты арендных платежей нарушения отсутствуют.
Вывод суда апелляционной инстанции о существенном нарушении ответчиком условий договора относительно существенного нарушения условий в отношении несоблюдения сроков строительства не соответствует обстоятельствам дела.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно сделал вывод, что обществом ведутся подготовительные и проектные работы, предпринимаются меры для получения нового разрешения на строительство. Такие работы требуют существенных капитальных вложений, временных затрат.
Также материалами дела подтверждается намерение общества продолжить работы по строительству логистического центра.
При таких обстоятельствах, учитывая недоказанность истцом существенного нарушения ответчиком условий договора, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что требование о расторжении договоров аренды противоречит положениям ЗК РФ.
На основании изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в силу части 1 статьи 288 АПК РФ.
Поскольку арбитражный суд первой инстанции установил все фактические обстоятельства, правильно применил нормы права, подлежащие применению, решение подлежит оставлению в силе на основании пункта 5 части 1 статьи 287 АПК РФ..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.09.2014 по делу N А03-24858/2013
"...Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений в соответствии с пунктом 3.4 (изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке при изменении ставок с предварительным уведомлением арендатора) и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
Истец, полагая, что пункты 2.2, 4.1.1 договора аренды являются недействительными, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Пункт 4.1.1 договора аренды признан противоречащим статье 619 ГК РФ, статье 46, пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, пункту 23 постановления Пленума N 11.
В соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума N 11, обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Поэтому условие договора о том, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений в соответствии с пунктом 3.4 (изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке при изменении ставок с предварительным уведомлением арендатора) и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (пункт 4.1.1), является ничтожным как противоречащее сущности срочного обязательства, статье 22 ЗК РФ.
Таким образом, оснований для отмены или изменения судебных актов, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.05.2014 по делу N А75-5594/2013
"...Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что предусмотренных законом оснований для одностороннего расторжения договора не установлено.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы жалобы и поддерживая выводы арбитражных судов, исходит из следующего.
Так, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлен ряд особенностей, касающихся долгосрочной аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Из данной нормы следует, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Рассматриваемый договор аренды заключен между сторонами на срок более пяти лет, следовательно, в соответствии с положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ его досрочное расторжение по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при его существенном нарушении арендатором.
В обязательных разъяснениях, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отмечено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В рассматриваемом деле требования истца основываются на существенно изменившихся обстоятельствах (пункт 3 статьи 24 Закона о розничных рынках), что не может являться основанием для досрочного расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования о расторжении договора удовлетворению не подлежат..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2014 по делу N А46-5146/2012
"...В силу части 1 статьи 619 ГК РФ, части 2 статьи 46 ЗК РФ договор аренды земельного участка может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.
В соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, часть 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Согласно подпункту 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ существенным условием договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, является условие о максимальном сроке жилищного строительства. Такое условие должно содержаться в извещении о проведении конкурса.
Частью 3 статьи 30.2 ЗК РФ установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, условия заключенного между сторонами договора, исходя из того, что арендатор (ООО "ФГ "РУСАНТОН") принятые на себя по условиям договора обязательства использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления (пункт 3.2.1) - осуществление жилищного строительства поэтапно в предусмотренные договором сроки не исполнил, о неблагоприятных последствиях нарушения существенных условий договора и аукционной документации был осведомлен, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования департамента в части расторжения договора и обязания ООО "ФГ "РУСАНТОН" передать департаменту по акту приема-передачи земельный участок.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.03.2014 по делу N А03-12356/2013
"...Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда ошибочными, исходя из следующего.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Судом первой инстанции правомерно установлено и подтверждается материалами дела наличие задолженности ответчика перед истцом. Так, задолженность в размере 500 000 руб. погашена ответчиком до подачи искового заявления. Оставшаяся сумма задолженности в размере 172 409,12 руб. меньше, чем плата за пользование земельным участком за один квартал.
Истец не представил суду доказательств, что применительно к рассматриваемому долгосрочному договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, невнесение арендной платы более двух раз подряд является существенным нарушением условий договора и основанием для его досрочного расторжения согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ.
Таким образом, суд первой инстанции, установив, что договор заключен на длительный срок, а оставшаяся задолженность является незначительной и может быть взыскана в момент исполнения судебного акта, правомерно сделал вывод об отсутствии основания для расторжения договора и возврата земельного участка.
Принимая во внимание, что арбитражным судом первой инстанции не допущено предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены судебного акта, решение суда подлежит оставлению в силе..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.09.2017 N Ф05-10338/2017 по делу N А41-87070/2016
"...Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 3 года с 14.01.2011 по 14.01.2014 без оформления акта приема-передачи.
По окончании срока действия договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок по правилам статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода (пункт 4.1.1 договора от 14.01.2011 N 5).
Требование о расторжении договора аренды мотивировано тем, что арендная плата вносилась ответчиком несвоевременно.
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что истец документально не подтвердил существенное нарушение условий договора со стороны ответчика, предусмотренное пунктом 4.1.1 договора.
Судебной коллегией отклоняются доводы кассационной жалобы о существенном нарушении ответчиком условий договора, систематическом нарушении сроков внесения арендной оплаты.
Из материалов дела следует, что в соответствии с представленной в материалы дела претензией, а также расчетом за ответчиком образовалась задолженность в сумме 8 366 руб. 40 коп. за третий квартал 2016 года, в связи с чем истец документально не подтвердил существенное нарушение условий договора со стороны ответчика, предусмотренное пунктом 4.1.1 договора.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.11.2014 N Ф05-12631/2014 по делу N А41-66866/13
"...В силу пункта 4.3.4 договора арендодатель имеет право расторгнуть его досрочно в установленном законом порядке, а также в случае нарушения Арендатором условий договора, в том числе: невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд; использования земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоения земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией либо настоящим договором.
Из спорного договора усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010402:0005 был передан в аренду для размещения и строительства магазина.
Однако до настоящего времени строительство магазина, под которое выделялся земельный участок, не осуществлено, что сторонами не оспаривается.
Исходя из указанного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ООО "ВАЛАРО" арендуемый им земельный участок по назначению в соответствии с целями договора не использовало, доказательств изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесения соответствующих дополнений в договор аренды, а также признания незаконным отказа администрации г. Реутова Московской области во внесении таких изменений не представлено.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Между тем, как установлено судами обеих инстанций, арендодатель представил надлежащие доказательства существенных нарушений ответчиком обязательств по спорному договору, а именно нарушения сроков внесения арендных платежей более двух раз подряд, а также факта неосвоения переданного ответчику земельного участка в соответствии с условиями договора.
Учитывая изложенное, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения указанного договора, предусмотренных его пунктом 4.3.4..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.04.2014 N Ф05-3019/14 по делу N А41-16242/13
"...При рассмотрении дела арбитражные суды установили, что между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодателем) и ЗАО "ПРОФИТ ЦЕНТР" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 21.08.2008 N ЮА-71, по которому арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером: 50:10:010213:2, общей площадью 64641 кв. м, категория земель: "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Левобережный, вдоль ул. Дзержинского, для использования в целях: размещения (строительства и эксплуатации) многофункционального гостинично-рекреационного комплекса с обустройством набережной и зоны отдыха.
Как установили суды первой и апелляционной инстанций, 08.06.2012 истец направил в адрес ответчика претензию о погашении задолженности и о расторжении договора при неустранении нарушений в установленный срок. Данная претензия получена ответчиком 25.06.2012, однако содержащиеся в ней требования арендатором не были исполнены, претензия оставлена без ответа.
Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 23 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды, суды исходили из того, что ненадлежащее исполнение обязательств по договору ответчиком явилось существенным нарушением условий договора, что является основанием для расторжения договора в силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права и нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения и постановления не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2013 по делу N А41-151/12
"...12.09.2011 истец направил в адрес ответчика письмо с требованием исполнить условия договора, с предложением расторгнуть договор аренды и произвести оплату задолженности по арендной плате и пеней за просрочку уплаты арендных платежей.
В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В силу п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 1.1 договора аренды, целевое назначение земельного участка - промышленное строительство.
Невнесение ответчиком арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2011, а также использование земельного участка не по целевому назначению, чем предусмотрено договором, суды признали существенным нарушением условий договора и, руководствуясь ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворили требования о расторжении договора аренды земельного участка N 76 от 11.12.2002..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.04.2016 N Ф06-7875/2016 по делу N А55-12913/2015
"...Министерство лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СамараБизнесСтандарт" (далее - Общество) о досрочном расторжении договора аренды лесного участка от 10.09.2012 N 07/06.
Отказывая в удовлетворении иска, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Согласно части 1 статьи 74.1 Лесного кодекса Российской Федерации (далее - ЛК РФ) изменение и расторжение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.
По условиям подпунктов "б", "и" пункта 13 договора аренды Общество обязалось в течение шести месяцев с момента подписания договора в установленном порядке разработать и представить арендодателю проект освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы, а также осуществлять использование лесного участка в соответствии с проектом освоения лесов.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Исковые требования основаны на нарушении Обществом подпункта "б" пункта 13 договора аренды, связанным с разработкой и представлением арендодателю проекта освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы.
Вместе с тем суды установили, что во исполнение условий договора аренды лесного участка между Обществом и ООО "НТПЦ Леспроект" был заключен договор 04.10.2012 N 85/РП-04 на разработку проекта освоения лесов.
Данный проект освоения лесов 06.09.2013 был передан для получения положительной государственной экспертизы в Министерство, что последним не отрицается.
Письмом от 17.10.2013 Министерство сообщило Обществу о том, что проект освоения лесов рассматриваться не будет ввиду отсутствия государственной регистрации права по договору аренды.
Приняв во внимание, что экспертная комиссия создана при Министерстве, однако Министерство фактически отказалось от рассмотрения представленного Обществом проекта освоения лесов со ссылкой на отсутствие государственной регистрации договора аренды, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии доказательств существенного нарушения условий договора со стороны Общества, поскольку Министерство своими действиями препятствует Обществу в выполнении условий договора в данной части, а предъявление настоящего иска свидетельствует о злоупотреблении правом.
С учетом изложенного судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.12.2015 N Ф06-3480/2015 по делу N А06-11565/2014
"...Администрация муниципального образования "Приволжский район" (далее - администрация Приволжского района) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Покровскому Игорю Эдуардовичу (далее - ИП Покровский И.Э., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 80 447 руб. 74 коп., пени в сумме 18 286 руб. 53 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 06.08.2003 N 47.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что ответчик своевременно не вносил арендную плату в период с сентября 2013 года по апрель 2014 года лишь частично, учитывая, что просрочка внесения арендных платежей является несущественной и не повлекла для арендодателя какого-либо ущерба, принимая во внимание, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие ИП Покровскому И.Э., который имеет исключительное право на предоставление данного земельного участка в аренду, пришли к обоснованному выводу о том, что несвоевременное внесение предпринимателем части арендной платы в течение непродолжительного периода времени не может быть квалифицировано как существенное нарушение условий договора аренды, в связи с чем правильно отказали в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 06.08.2003 N 47..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.04.2014 по делу N А72-3901/2013
"...Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены обстоятельства, которые являются основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что несвоевременное внесение ответчиком арендной платы не может быть квалифицировано как существенное нарушение договоров аренды, поскольку размер задолженности по арендной плате по спорным договорам не является значительным, чтобы оказать существенное влияние на бюджет Ульяновской области и указанная задолженность может быть взыскана арендодателем в судебном порядке.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Таким образом, судам необходимо было дать квалификацию как существенному нарушению договоров аренды земельных участков, исходя из длительного (более двух раз подряд) невнесения обществом арендной платы в сроки, предусмотренные спорными договорами аренды, а не исходя из размера задолженности и возможности ее взыскания в судебном порядке.
Между тем судами не дано никакой оценки тому обстоятельству, что ответчиком длительный период с 2010 по 2012 года не уплачивалась арендная плата за пользование земельными участками сельскохозяйственного назначения, предоставленными обществу для сельскохозяйственного производства.
При новом рассмотрении суду необходимо дать квалификацию как существенному нарушению договоров аренды земельных участков, исходя из длительного (более двух раз подряд) невнесения обществом арендной платы в сроки, предусмотренные спорными договорами аренды, и с учетом установленного разрешить спор..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.01.2016 по делу N А66-17431/2014
"...Суды, удовлетворяя исковые требования в отношении четырех земельных участков, остававшихся в аренде у Общества, исходили из того, что в силу статей 309, 310, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре могут быть предусмотрены основания для расторжения договора арендодателем в одностороннем внесудебном порядке; в данном случае в качестве такого основания пунктом 6.3.3 договора предусмотрено невнесение арендатором платежей более двух сроков подряд. Судебные инстанции, посчитав установленным факт нарушения арендатором обязательства по внесению арендной платы, пришли к выводу о правомерности отказа Администрации от исполнения договора и признали договор расторгнутым, в связи с чем Общество обязано возвратить земельные участки.
Между тем судами не учтено следующее.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, названной выше правовой нормой установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, - только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.
Таким образом, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрена возможность предоставления арендодателю договором права на досрочное расторжение долгосрочного договора в одностороннем внесудебном порядке. В связи с изложенным условие, определенное в пункте 6.4, о порядке расторжения договора не соответствует закону, а по основанию, предусмотренному пунктом 6.3.3, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя только судом.
Поскольку договор аренды от 28.03.2011 N 29а/03-2011 в установленном порядке не расторгнут и срок его действия не истек, у Общества сохраняются основания для использования переданных во исполнение данного договора (в редакции дополнительных соглашений) земельных участков.
Поскольку все существенные для дела обстоятельства судами установлены, однако к этим обстоятельствам неверно применены правовые нормы, суд кассационной инстанции полномочен в отмененной части в соответствии с пунктом 2 части первой статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска Администрации, мотивированного прекращением договора аренды, об обязании Общества освободить арендуемые земельные участки..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.07.2015 N Ф07-4293/2015 по делу N А56-58392/2014
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 21.11.2011 (с учетом дополнительного соглашения от 30.04.2013, соглашения о передаче прав и обязанностей от 10.02.2012) аренды земельного участка, зона 7, кадастровый номер 78:10:5221:3002, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Меншиковский пр., участок 3 (юго-восточнее дома 3 по Меншиковскому проспекту), площадью 500 кв. м сроком до 20.11.2021 для использования под магазин по реализации продовольственных товаров.
Согласно пункту 4.3.22 договора арендатор обязан соблюдать на участке установленные законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга правила промышленного производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции, включая пиво и напитки, изготавливаемые на его основе.
В соответствии с пунктом 6.4 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в случае нарушения арендатором в том числе пункта 4.3.22 договора при наличии вступившего в законную силу постановления по делу об административном правонарушении.
Комитет уведомлением от 14.01.2014 N 52, сославшись на пункт 4.3.22 договора аренды и статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), уведомил Общество об отказе от договора и предложил в срок до 14.02.2014 освободить занимаемый земельный участок.
Общество, полагая, что спорное уведомление является незаконным, нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды пришли к выводу, что уведомление Комитета об отказе от договора аренды не соответствует требованиям действующего законодательства и арендодатель не доказал существенного нарушения арендатором условий договора.
Кассационная инстанция не находит правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Суды правильно применили статьи 450, 452, 619 ГК РФ, статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка в силу прямого указания закона допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, а следовательно, спорное уведомление не соответствует закону..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.04.2014 N Ф07-2023/2014 по делу N А21-4893/2013
"...Ссылаясь на то, что Обществом не соблюдены установленные договором аренды сроки строительства, у него имеется задолженность по внесению арендной платы за первый квартал 2013 года в размере 3 572 307 руб. 11 коп. за период с 04.02.2013 по 31.03.2013, и считая необоснованной просьбу Общества о продлении сроков исполнения обязательств, установленных пунктами 4.4.10 - 4.4.13 договора аренды, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды обеих инстанций отказали в иске, исходя из следующего.
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Проанализировав названные доказательства и другие материалы дела, суды обеих инстанций пришли к следующим выводам: Агентство не представило доказательств того, что само по себе нарушение сроков строительства повлекло существенный ущерб для арендодателя, не обращавшегося длительное время с претензиями об исполнении арендатором предусмотренных договором обязательств в разумный срок; по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны; поскольку Агентство не предоставило Обществу разумный срок для устранения выявленных нарушений, в связи с чем последнее было лишено объективной возможности за указанный в претензии от 23.03.2013 срок (до 30.04.2013) устранить названные нарушения, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела правильно отказали в иске, и не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2014 N Ф07-1090/2014 по делу N А21-9410/2012
"...Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 31.08.2004 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору на период с 16.06.2004 по 16.06.2053 для обслуживания существующей производственной базы земельный участок из земель поселений общей площадью 20 005 кв. м с кадастровым номером 39:05:01-02-07:0005, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Зеленоградск, Железнодорожная ул., д. 30а.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом условий договора аренды, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Судами установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное неисполнение Обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы. Наличие соответствующей задолженности за период с IV квартала 2010 по II квартал 2012 года установлено судами в ходе судебного разбирательства.
Указанное нарушение условий договора признано судами существенным, а потому достаточным основанием для его расторжения в соответствии с приведенными нормами материального права.
В силу изложенного суды, установив обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и пеням, соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.04.2016 N Ф08-1186/2016 по делу N А32-42589/2014
"...Департамент, полагая, что ответчик не использовал земельный участок по целевому назначению, обратился с иском в суд.
Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в дело доказательства, пришли к выводу о том, что департамент в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не представил надлежащих доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении договора от 18.05.2009 N 880100035 со стороны общества, однако ответчик, напротив, представил доказательства, подтверждающие принятие мер, направленных на реализацию условий договора (подготовка проектной документации, являющейся необходимой для последующего получения разрешения на строительство). Так, суды приняли во внимание, что право аренды спорного земельного участка является одним из существенных условий финансирования проекта иностранными инвесторами. В соответствии с официальной информацией, размещенной на сайте ответчика, основным направлением деятельности общества является реализация проекта строительства топливно-энергетического комплекса (Абинский ТЭК) в Краснодарском крае. Предполагаемая стоимость инвестиций составляет более 10 млрд евро. Суды учли значимость данного проекта для Краснодарского края, техническую и экономическую сложность строительства ТЭЦ, невозможность начать строительство непосредственно с даты заключения сторонами дополнительного соглашения от 20.04.2010 и завершить его в пределах трех лет с даты подписания данного соглашения, а также общий срок действия договора.
Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Кодекса, представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договора аренды..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.02.2016 N Ф08-10294/2015 по делу N А32-38924/2014
"...Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление) обратилось в арбитражный суд с иском к потребительскому союзу "Яхт-клуб Румб" (далее - потребительский союз) о расторжении договора от 12.08.2004 N 04-15/23 аренды земельного участка площадью 5625 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402013:1021), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 122, а также о возложении на потребительский союз обязанности передать территориальному управлению земельный участок по акту приема-передачи в срок не позднее 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда.
Как видно из материалов дела, территориальное управление (арендодатель) и потребительский союз 12.08.2004 заключили договор N 04-15/23 аренды земельного участка площадью 5625 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 122, в первой зоне горно-санитарной охраны курорта, в зоне особого режима использования земель, в экономико-планировочной зоне А-1-а, для эксплуатации принадлежащих арендатору на праве собственности административного здания, оздоровительного корпуса и эллингов (т. 1, л.д. 16 - 21). Договор зарегистрирован в установленном порядке 25.10.2004.
Срок действия договора установлен с 12.08.2004 по 12.08.2053 (пункт 3.1 договора). Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон (пункт 7.2).
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Поскольку истец не доказал факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении заявленного иска (статьи 9 и 65 Кодекса)..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.06.2015 N Ф08-3803/2015 по делу N А32-43499/2014
"...Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Обуховой Марине Сергеевне (далее - предприниматель) о расторжении договора от 14.09.2010 N 4300016689 аренды земельного участка площадью 980 кв. м с кадастровым номером 23:43:0122003:13, расположенного по адресу: город Краснодар, Прикубанский городской округ, ул. Ростовское шоссе, д. 36 (далее - договор аренды, земельный участок), и о возврате земельного участка арендодателю.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции не выявил признаков существенности в допущенных предпринимателем отклонениях от согласованных сторонами договорных условий, отметил необходимость сбора значительного количества документов для получения разрешения на строительство (правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации), указал на временной интервал, необходимый для подготовки названной документации и получения разрешения на строительство, установил отсутствие в договоре аренды конкретных сроков освоения земельного участка (поэтапного плана действий и мероприятий по освоению с указанием конкретных дат). Отсутствие предусмотренных законодателем условий и оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, не позволило суду удовлетворить исковые требования органа местного самоуправления.
Соответствие выводов арбитражного суда первой инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.04.2015 N Ф08-2047/2015 по делу N А53-10259/2014
"...Компанией не исполнена обязанность по внесению арендных платежей за период с 21.06.2012 по 31.03.2013. В досудебном порядке урегулирования спора комитет направил компании уведомления от 29.01.2014, содержащие требования о погашении образовавшейся задолженности и предложения о расторжении договоров аренды на случай неуплаты задолженности. На названные требования и предложения компания должным образом не отреагировала, что послужило основанием обращения комитета в арбитражный суд.
В пункте 23 постановления от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при применении названной нормы судам следует исходить из того, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Между сторонами отсутствуют разногласия относительно факта передачи объектов аренды арендатору, периода неисполнения арендатором денежного обязательства, порядка расчета арендной платы и неустойки. Компания не представила доказательства исполнения обязанности по внесению арендных платежей за спорный период. Значительность объема неисполненной обязанности позволила судам квалифицировать допущенные компанией нарушения условий договоров аренды как существенные, влекущими для муниципального образования, интересы которого представляет комитет, такой ущерб, что оно в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договоров аренды. Названные выводы позволили суду первой инстанции удовлетворить исковые требования комитета.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2015 N Ф08-10643/2014 по делу N А15-490/2014
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании протокола конкурсной комиссии от 16.01.2009 N 3 и протокола о результатах торгов от 16.01.2009 N 4 управление (арендодатель) и общество (арендатор) 19.01.2009 заключили договор аренды N 15 земельного участка с кадастровым номером 05:09:000045:197 площадью 1 352 302,16 кв. м, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации, расположенного по адресу: Республика Дагестан, Карабудахкентский р-н, побережье Каспийского моря, категории "земли особо охраняемых территорий", с разрешенным использованием под туристско-рекреационную деятельность (под инвестиционную площадку для строительства объектов оздоровительно-курортного назначения), для строительства лечебно-оздоровительного комплекса. Срок договора установлен на 49 лет с 19.01.2009 по 18.01.2058 (пункт 2.1 договора).
Полагая, что длительное неиспользование земельного участка арендатором является существенным нарушением условий договора аренды, управление обратилось с иском в арбитражный суд.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, закрепленных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора (пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
При разрешении спора судебные инстанции руководствовались изложенными разъяснениями относительно применения норм гражданского законодательства, регулирующих расторжение договоров. Установлено, что общество не использует земельный участок по целевому назначению, участок находится в запущенном состоянии, разрешение администрации Карабудахкентского района на проведение каких-либо строительных работ не представлено, большая часть участка подверглась ветровой эрозии, обнаружены несанкционированные искусственные углубления, на части участка отсутствует наиболее ценный песчаный слой почвы, вдоль берега участок заболочен, проезд на легковом автотранспорте невозможен, здания, сооружения на участке не обнаружены, территория не благоустроена, строительство не ведется.
Установив, что с даты заключения договора аренды на протяжении пяти лет общество не осуществляет строительство объектов, размещение и эксплуатация которых на участке соответствовала бы цели его предоставления, суды правомерно признали указанное нарушение существенным на основании пункта 9 статьи 22 и статьи 46 Земельного кодекса и с учетом положений статей 450, 619 Гражданского кодекса расторгли договор аренды земельного участка от 19.01.2009 N 15.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами верно, имеющие значение для дела фактические обстоятельства установлены посредством полного и всестороннего исследования представленных доказательств..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.10.2014 по делу N А32-29351/2013
"...Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 12.03.2010 N 341 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 12.03.2010 заключили договор N 2500003227 аренды земельного участка площадью 160 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:25:0203000:319), расположенного по адресу: Приморско-Ахтарский район, на бывших землях АО "Дружба", отделение N 1, поле X (1) пашня (далее - земельный участок). Срок действия договора установлен сторонами до 12.03.2015 (л. д. 13 - 15, 17).
Администрация, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязательства, принятые на себя по договору от 12.03.2010 N 2500003227, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
Изложенное означает, что обстоятельства, названные в статье 619 Гражданского кодекса, служат основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы в качестве существенных нарушений договора.
Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды установили, что ответчик не вносил арендную плату более двух раз подряд, долг по договору аренды в заявленном истцом размере подтвержден материалами дела. Администрация также подтвердила соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.07.2017 N Ф09-4416/17 по делу N А47-7150/2016
"...Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Щулину А.А. о расторжении договора аренды земельного участка от 20.08.2010 N 75; об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 1 080 085,0 кв. м с кадастровым номером 56:16:1215017:4 в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, расположенный в Оренбургской обл. Курманаевского района, с/с Лабазинский, в центральной части кадастрового квартала 56:16:12154017; о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 112 698 руб. 60 коп., пени в сумме 32 343 руб. 71 коп.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.02.2017 (судья Бочарова О.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение суда первой инстанции изменено, исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскан основной долг в сумме 102 834 руб. 91 коп. и 29 833 руб. 85 коп. пени. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в сумме 10 894 руб. 75 коп. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В силу разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", применительно к п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, оценив допущенные ответчиком нарушения условий спорного договора аренды по неоплате аренды земельного участка за длительный период (с 2010 по 2015 годы, за исключением периода с 04.10.2012 по 25.03.2013), принимая во внимание, что ответчиком совершались платежи по оплате арендной платы в 2010 и 2011 годах, арендная плата за последующий спорный период (с 2012 года по 2015 год) не вносилась, обоснованно признал указанные нарушения существенными.
С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.05.2017 N Ф09-2255/17 по делу N А71-10755/2016
"...При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании договора аренды земли от 14.03.2003 N 455 в редакции дополнительных соглашений от 08.09.2006 N 455/1 и от 24.08.2009 N 455/2 администрация (арендодатель) предоставила предпринимателю (арендатор) в пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 18:26:041302:63 площадью 472 кв. м с адресным ориентиром: г. Ижевск, ул. Азина, примерно в 15 м по направлению на север от здания кафе N 143 по ул. Азина в Ленинском районе.
Срок действия договора определен сторонами до 15.12.2022 (п. 2.1 договора).
Пунктами 1.5, 4.2.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать земельный участок исключительно для эксплуатации и обслуживания жилого дома, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Азина, 139а.
Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда в случае существенного нарушения условий договора, в частности: при нарушении режима разрешенного использования земельного участка (п. 6.5.5 договора).
В результате проведенных администрацией в апреле, августе, октябре и ноябре 2016 года проверок установлено, что земельный участок не используется по предусмотренному договором назначению.
Администрация, ссылаясь на существенное нарушение предпринимателем условий договора аренды от 14.03.2003 N 455, обратилась в арбитражный суд с требованием о его досрочном расторжении на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
При этом в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что спорный земельный участок с кадастровым номером 18:26:041302:63 используется арендатором не по целевому назначению.
Таким образом, с учетом положений п. 1.5, 4.2.2, 6.5.5 заключенного сторонами договора аренды, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований администрации о досрочном расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий о целевом использовании земельного участка.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.04.2016 N Ф09-3747/16 по делу N А47-3068/2015
"...Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу "Сармат" о расторжении договора от 15.02.2005 N 1166 аренды земельного участка с кадастровым номером 56:43:0319001:0017, площадью 502 653,0 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира - бытовой корпус N 3, адрес ориентира: пр. Орский, д. 40, расположенный в границах участка.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Как верно указано судами, что в данном случае основанием для обращения администрации с требованием о расторжении договора аренды послужил факт неисполнения ответчиком обязательства по оплате арендных платежей за пользование земельным участком за период с января 2012 года по январь 2015 года в размере 1 685 007 руб. 73 коп.
Руководствуясь вышеназванными нормами права, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды ввиду виновного невыполнения обществом своих обязательств по уплате арендных платежей..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.10.2013 N Ф09-9915/13 по делу N А60-1105/2013
"...В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При этом согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Судом апелляционной инстанции также установлено, что согласно представленному в дело письму администрации от 11.05.2012 N 1790 предприниматель систематически нарушал обязательства по внесению арендной платы. Данное обстоятельство подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Свердловской области от 27.04.2010 по делу N А60-4350/2010, от 12.01.2012 по делу N А60-47690/2011, на основании которых с ответчика взыскивалась задолженность за период с января 2007 года по 31.12.2009 и за период с 01.01.2010 по 30.09.2011, часть из которой взыскана в рамках исполнительного производства. Начиная с 01.10.2011 арендные платежи за земельный участок ответчиком не вносились. Доказательства того, что ответчиком предпринимались меры по погашению задолженности сразу после получения уведомления арендодателя о необходимости погасить образовавшуюся задолженность, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что систематическое нарушение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, взыскание их в судебном порядке, в рамках исполнительного производства, оплата долга 05.04.2013, то есть через одиннадцать месяцев после получения уведомления истца, не могут свидетельствовать о разумном сроке устранения нарушения, послужившего основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Установив, что порядок расторжения договора аренды арендодателем соблюден, а также принимая во внимание, что срок устранения нарушения, послужившего основанием для обращения истца в арбитражный суд, не является разумным, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 31.07.2014 по делу N А23-3864/2013
"...Администрация обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к ООО "Березовка" о расторжении договора аренды земельного участка от 31.12.2004 N 57, взыскании задолженности в сумме 31 176 рублей 58 копеек.
Суды обеих инстанций правомерно отказали в удовлетворении требований, указав и руководствуясь следующим.
Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
При таких обстоятельствах, с учетом того, что расторжение договора является исключительной мерой, она не может быть применена в данном случае, поскольку на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства обращения к ответчику с требованием об устранении нарушений по договору, а также доказательства неиспользования ответчиком спорных земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, в указанных целях в течение трех лет.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 23.07.2014 по делу N А64-4094/2013
"...Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка, суды обеих инстанций обоснованно указали и руководствовались следующим.
24.05.2013 комитет направил в адрес ОАО ППЗ "Арженка" претензию с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка N 198 от 03.10.2007 (в редакции дополнительного соглашения от 11.11.2008).
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 23 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" определено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо учитывать, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Суд, оценив представленные доказательства, посчитал невнесение ОАО ППЗ "Арженка" арендной платы за пользование спорным земельным участком существенным нарушением последним условий договора от 03.10.2007, что является основанием для расторжения названного договора.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 25.01.2011 по делу N А23-1309/10-6-84
"...Ссылаясь на то, что ООО "Ранчо "Рог Изобилия" в течение более трех лет не использует вышеназванный земельный участок по целевому назначению, определенному договором аренды N 1 от 05.05.2006, Администрация МР "Бабынинский район" обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. ст. 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
22.08.2008 инспектором отдела земельного контроля Управления Россельхознадзора проведена очередная проверка соблюдения ООО "Ранчо "Рог Изобилия" земельного законодательства, в ходе которой установлено, что ответчиком не используется в соответствии с целевым назначением около 800 га пашни из общей площади в 3 993 га (т. 2 л.д. 23-28).
В постановлении мирового судьи от 02.09.2008, вынесенном при рассмотрении дела об административном правонарушении, возбужденного по факту проверки от 12.08.2008 (т. 2 л.д. 19-20), установлено, что ООО "Ранчо "Рог Изобилия" предпринимало все меры для выполнения предписаний, выданных ему ранее.
В этой связи суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком договора аренды N 1 от 05.05.2006 и не использования земельного участка площадью 3 993 га, являющегося предметом договора аренды, по целевому назначению в течение трех лет, поскольку представленные истцом в материалы дела документы свидетельствуют о частичном не использовании земельного участка в 2007 - 2009 годах и о действиях ответчика по устранению нарушений условий договора.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Администрации МР "Бабынинский район"..."

3.2. Вывод из судебной практики: Длительность периода просрочки, размер и причина внесения арендной платы не в полном объеме являются факторами, которые влияют на степень существенности нарушения условий договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.08.2006 по делу N А56-48357/2005
"...Как видно из материалов дела, в данном случае основанием для предъявления требования о досрочном расторжении договора послужило то обстоятельство, что во втором и третьем кварталах 2005 года арендная плата была внесена арендатором не в полном объеме. Данное нарушение подлежит оценке с точки зрения степени его существенности; для оценки степени существенности нарушения могут иметь значение длительность периода просрочки, размер недоплаты, а также причины недоплаты..."

3.3. Вывод из судебной практики: Акты проверки использования имущества, которые арендодатель составил в одностороннем порядке, не являются надлежащими доказательствами существенности нарушения условий договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 11.12.2007 N КГ-А40/12654-07 по делу N А40-11038/07-91-106
"...Разрешая спор, суд апелляционной инстанции установил, что истцом не представлены доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора аренды.
Апелляционный суд обоснованно не принял в качестве надлежащих доказательств акты проверки использования недвижимого имущества, составленные истцом в одностороннем порядке..."

3.4. Вывод из судебной практики: Незначительное уменьшение площади арендуемой недвижимости в связи с переустройством и перепланировкой не свидетельствует о существенном ухудшении имущества, если они произведены в целях приведения помещения в состояние, позволяющее использовать его для целей аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.02.2009 по делу N А43-6231/2008-19-185
"...Индивидуальный предприниматель Горбачев Сергей Анатольевич обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шабалину Олегу Леонидовичу о расторжении договора аренды от 12.10.2001 N 36.
Посчитав, что ответчик пользуется арендуемым помещением с существенными нарушениями условий договора аренды, индивидуальный предприниматель Горбачев С.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Ссылка истца на существенное ухудшение арендованного помещения в связи с переустройством и перепланировкой, в результате чего площадь помещения уменьшилась с 302,32 до 297,6 квадратного метра, не принимается во внимание в силу следующего.
Незначительное уменьшение площади арендуемой недвижимости не может трактоваться как существенное ухудшение состояния помещения, поскольку данное изменение в помещении произведено арендатором в целях приведения помещения в состояние, позволяющее использовать его под аптеку (согласно Инструкции по санитарному режиму аптечных организаций (аптек), утвержденной приказом Министерства здравоохранения Российской Федерации от 21.10.1997 N 309). При этом из пояснений Шабалина О.Л. следует, что изменения в помещении производились до передачи имущества новому собственнику, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав Горбачева С.А. Бесспорных доказательств обратного истец не представил..."

3.5. Вывод из судебной практики: Реконструкция и перепланировка арендатором арендуемого помещения без получения разрешительной документации не свидетельствует о существенном нарушении условий договора, если помещение требовало капитального ремонта и в результате проведенной реконструкции было улучшено.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2011 N Ф09-7384/11 по делу N А76-2823/2011
"...Вместе с этим судом апелляционной инстанции установлено, что осуществление работ по своему характеру согласно представленным в материалы дела доказательствам (технические паспорта арендуемого здания по состоянию на 25.12.2003, на 27.07.2010, уведомление федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 12.08.2010 N 112, отчет по результатам инженерного обследования строительных конструкций, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "КарьерСтрой"), а именно: усиление фундамента, возведение входной группы с тамбуром и крыльцом, усиление кирпичной кладки фасада здания и кирпичной кладки внутри, перепланировка помещений, в силу ст. 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, требовало получения разрешения на строительство (реконструкцию).
Принимая во внимание, что доказательств получения данного документа предпринимателем Старуновым А.В. не представлено, апелляционный суд пришел к выводу о том, что проведенная ответчиком в арендуемом здании реконструкция не соответствует требованиям ст. 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Однако, учитывая, что переданное ответчику здание имело недостатки, требующие капитального ремонта, переоборудования и создания неотделимых улучшений, а представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют об улучшениях в арендуемых помещениях, суд апелляционной инстанции верно указал на неподтвержденность обстоятельств причинения имуществу истца и его законным интересам значительного ущерба (абз. 4 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), в силу чего правомерно отказал в расторжении договора по данному основанию.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды не рассмотрели его требования о расторжении договора аренды ввиду нарушения ответчиком положений п. 4.3.1 договора, противоречит содержанию судебных актов. Суд апелляционной инстанции, установив нарушение предпринимателем Старуновым А.В. при производстве реконструкции и перепланировки требований ст. 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, вместе с тем указал, что данное обстоятельство не свидетельствует о существенном нарушении условий договора, которое является основанием для его расторжения..."

3.6. Вывод из судебной практики: Неиспользование арендатором земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды, является существенным нарушением и основанием для расторжения договора.

Примечание: В соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ собственники земельных участков, а также лица, не являющиеся таковыми, должны своевременно приступить к использованию земельных участков, если сроки освоения предусмотрены договором (абз. 5 ст. 42 ЗК РФ).
Суды, руководствуясь п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, приходят к выводу о возможности расторжения договора аренды земельного участка ввиду его неиспользования в течение трех лет в соответствии с его целевым назначением для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства. Меньший срок неиспользования земельного участка в соответствии с Земельным кодексом РФ не является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 25.11.2009 N КГ-А40/12268-09 по делу N А40-39667/09-9-351
"...В разделе особые условия предусмотрена обязанность арендатора разработать технико-экономическое обоснование на строительство мини-пекарни, согласовав его с компетентными государственными органами, затем в двухнедельный срок представить утвержденное ТЭО истцу.
Пунктом 4.2 стороны предусмотрели обязанность арендатора обеспечить освоение земельного участка в сроки в соответствии с утвержденным проектом. Неиспользование земельного участка в течение 2 лет, невыполнение особых условий договора является основанием для досрочного расторжения договора, что предусмотрено п. 3.1 договора.
24.03.09 г. Госинспекцией по недвижимости г. Москвы проведена проверка спорного земельного участка, в ходе которой установлено, что территория ответчиком не используется, строительство не ведется, на земельном участке находится автостоянка автомобилей жителей близлежащих домов.
Поскольку ответчик в течение длительного времени не осуществлял использование земельного участка в соответствии с целями договора, суд признал указанное нарушение существенным на основании п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ и правомерно, на основании ст. 46 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 450, 619 ГК РФ расторг договор..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 15.10.2015 N 306-ЭС15-13745 по делу N А65-8122/2014
"...Как установлено судами, Комитет (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Казаньстрой сервис" (арендатор) заключили сроком на 5 лет договор от 05.03.2008 N ЗЕМ-1-0333 аренды земельного участка площадью 18850 кв. м с кадастровым номером 16:49:01 19 02:0068, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, примерно в 60 метрах от дома 19 по ул. Королева по направлению на юго-восток, для строительства многоэтажных домов.
Комитет направил Обществу по адресу его регистрации в качестве юридического лица соглашение от 12.03.1013 N 06-668 о расторжении договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению.
Комитет, ссылаясь на то, что Общество допустило существенное нарушение условий договора аренды, не используя предоставленный земельный участок по целевому назначению, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установили, что Общество не приступило к строительству и не представило доказательств использования участка по назначению в установленные сроки, а также наличия обстоятельств, объективно препятствующих использованию участка. Поскольку неиспользование земельного участка по назначению является существенным нарушением условий договора аренды, суды, установив соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, руководствуясь статьями 450, 452, 619 ГК РФ, статьями 22, 45 и 46 ЗК РФ, пришли к выводу об обоснованности требований Комитета и расторгли договор аренды земельного участка.
Доводы кассационной жалобы не опровергают приведенные выводы судов, по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права и в силу статьи 291.6 АПК РФ не являются основанием для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации..."

Определение Верховного Суда РФ от 18.05.2015 N 308-ЭС15-4838 по делу N А32-35809/2013
"...Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПИНО" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 2730 кв. метров с кадастровым номером 23:43:0207053:13 от 28.03.2007 N 0000001763.
Удовлетворяя требования департамента о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, суды руководствовались положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22, статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и пришли к выводу о существенном нарушении обществом договора, поскольку установили, что оно не приступило к использованию арендуемого земельного участка, предоставленного для строительства и эксплуатации здания дегустационного здания и торгово-офисного центра, в течение более трех лет с момента передачи участка.
Общество указывает, что до настоящего времени им осуществляется освоение земельного участка. Поскольку земельное законодательство определяет начало исчисления срока использования земельного участка после истечения срока, необходимого для освоения земельного участка, общество полагает необоснованными выводы судов о неиспользовании земельного участка по целевому назначению и разрешенному использованию.
Между тем указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов и получили правовую оценку, соответствующую действующему законодательству. При рассмотрении дела суды пришли к выводу об отсутствии обстоятельств, объективно препятствующих обществу использованию земельного участка, а также о необходимости периода времени с момента заключения договора по день передачи спора на разрешение суда для освоения участка. Переоценка доказательств не может служить основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.
Таким образом, основания для передачи жалобы общества для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отсутствуют..."

Определение ВАС РФ от 10.03.2010 N ВАС-2175/10 по делу N А40-39667/09-9-351
"...Поскольку ответчик в течение длительного времени не использовал земельный участок для строительства мини-пекарни, что подтверждается актом Государственной инспекции по недвижимости города Москвы от 24.03.2009, суд признал указанное нарушение существенным на основании пункта 9 статьи 22 и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а потому руководствуясь статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и расторг договор аренды земельного участка.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.05.2016 N Ф03-1691/2016 по делу N А59-3691/2015
"...Как следует из материалов дела и установлено апелляционной инстанцией, 03.02.2003 на основании постановления мэра города Холмска и района от 30.12.2002 N 731 между Комитетом (арендодатель) и ИП Пшибиевым Р.Б. заключен договор аренды земельного участка (земли поселений) N 21, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:09:0000020:0004 площадью 282,57 кв. м, находящийся в г. Холмске, по ул. Советская, в 30 метрах на восток от здания управления ОАО "ХМТП", под строительство магазина с павильоном для ожидания транспорта (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора).
В силу пунктов 1.4, 2.1 договора земельный участок предоставляется в аренду под строительство магазина сроком с 03.02.2003 по 01.02.2028.
Уведомлением от 27.05.2015 N 3314 Комитет заявил о расторжении с 01.07.2015 названного договора аренды в связи с нецелевым использованием предпринимателем земельного участка более десяти лет с приложением трех экземпляров соглашения о расторжении договора, подписанных со стороны арендодателя, с требованием их подписать и вернуть в срок до 15.07.2015. Уведомление получено арендатором 05.06.2015, о чем свидетельствует почтовое уведомление.
Поскольку соглашение о расторжении договора аренды от 03.02.2003 N 21 ИП Пшибиевым Р.Б. в добровольном порядке подписано не было, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив все имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и руководствуясь при этом положениями названных норм материального права, а также разъяснениями об их применении, арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что с момента заключения спорного договора аренды земельного участка от 03.02.2003 N 21 и после получения 28.06.2005 разрешения N 09/05 на выполнение подготовительных работ по объекту "Временное предприятие торговли, магазин с павильоном для ожидания транспорта по ул. Советской в г. Холмске" сроком на один год предприниматель фактически не приступил к использованию полученного в аренду земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Также апелляционной инстанцией в процессе рассмотрения настоящего дела было установлено, что администрация муниципального образования "Холмский городской округ" в период действия спорного договора неоднократно (письма от 13.05.2013 и от 08.07.2014) указывала на ненадлежащее исполнение ИП Пшибиевым Р.Б. своих обязательств в части использования спорного земельного участка по назначению. Арендатору предоставлялся необходимый срок для выполнения необходимых проработок, а также изложения своей позиции по дальнейшей судьбе строительства объекта, отсутствие которых будет являться основанием для изъятия земельного участка с расторжением договора аренды по причине нецелевого использования земельного участка.
С учетом установленного апелляционная инстанция пришла к обоснованному выводу, с которым соглашается суд округа, о том, что в настоящем случае материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательства по использованию спорного земельного участка с кадастровым номером 65:09:0000020:0004 в соответствии с условиями договора аренды в течение последних пяти лет действия договора.
В связи с чем указанное поведение предпринимателя правомерно квалифицировано апелляционной инстанцией как существенное нарушение условий договора аренды применительно к пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ и признано достаточным основанием для расторжения такого договора в судебном порядке..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.08.2015 N Ф05-4794/2015 по делу N А41-46492/14
"...Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 20 октября 2009 года между Администрацией Рузского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "ДорСтройИнвест" (арендатор) заключен договор аренды N 104 земельного участка общей площадью 60 000 кв. м с кадастровым номером 50:19:0040507:152, расположенного по адресу: примерно в 200 метрах по направлению на северо-запад от ориентира дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: Московская область, Рузский р-н, с/пос. Дороховское, п. Дорохово, ул. Виксне, д. 18.
Пунктом 1.1 названного договора аренды предусмотрено, что земельный участок с кадастровым номером 50:19:0040507:152 предоставлен арендатору для малоэтажного строительства.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В данном случае, как установили суды обеих инстанций, ответчиком допущено существенное нарушение условий договора аренды, а именно неиспользование земельного участка по целевому назначению, подтверждением чего является акт осмотра земельного участка от 18 сентября 2014 года.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.
Объективные причины, которые исключили бы возможность начала использования земельного участка, а также строительства на нем предполагаемого объекта, судами не установлены.
Названные обстоятельства правильно расценены судами как фактические основания для удовлетворения требований Администрации, которая реализовала свое право на расторжение договора ввиду неосвоения и неиспользования арендатором земельного участка, относящегося к публичной собственности, в течение трех лет.
Учитывая вышеизложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Московского округа от 07.05.2014 N Ф05-2589/14 по делу N А41-21102/13
"...В силу п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В обоснование заявленного требования о расторжении договора аренды истец указывал на существенное нарушение арендатором условий договора, самовольное возведение объектов на участке и их эксплуатацию, организацию дорожного движения по территории участка, что не соответствует целям, в которых земельный участок был предоставлен по договору аренды.
При рассмотрении настоящего дела арбитражные суды установили факт использования указанного земельного участка с нарушением условий договора, его нецелевое использование. Из имеющихся в деле доказательств суды также установили, что на арендуемом спорном земельном участке строительство комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомашин ответчиком фактически не было осуществлено.
При этом данные обстоятельства подтверждены материалами дела.
Таким образом, поскольку ответчик не использовал земельный участок в предназначенных целях (размещения и строительства комплекса по продаже и техническому обслуживания автомашин), не осуществил строительство указанного комплекса, суды обеих инстанций пришли к выводу о наличии оснований для расторжения договора и удовлетворения иска.
Вместе с тем при принятии обжалуемых судебных актов судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства исходя из требований истца и возражений по иску ответчика. Суды правильно применили нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено, выводы о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятых судебных актов не имеется, кассационная жалоба отклоняется..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.04.2014 N Ф05-3165/14 по делу N А41-32402/13
"...Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ЗиТ" о расторжении договора аренды земельного участка N 132 от 06.02.2006 и обязании ответчика передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0030203:0027 истцу по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Московской области от 11.10.2013, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2014, иск удовлетворен.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости оставления принятых по делу судебных актов без изменения в связи со следующим.
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В соответствии с п. 4.3.4 договора аренды земельного участка N 132 от 06.02.2006 г. арендодатель имеет право расторгнуть досрочно настоящий договор в установленном законом порядке, а также в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе использования участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоения земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией либо настоящим договором.
В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Согласно п. 1.3 договора земельный участок передан ответчику для размещения и строительства торгового центра, однако ответчиком не осуществлено освоение участка, не осуществлено размещение и строительство торгового центра.
Доказательств, подтверждающих использование земельного участка по назначению, осуществление строительства торгового центра, ответчиком в материалы дела не представлено.
Исходя из изложенного, суды правомерно пришли к выводу об удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.04.2014 N Ф05-14177/2012 по делу N А40-123996/11-7-1095
"...Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствие надлежащего распорядительного документа органов государственной власти фактически лишило ответчика возможности осуществлять действия по дальнейшему оформлению необходимых для строительства документов, что привело к затягиванию сроков исполнения государственного контракта и надлежащего исполнения договора аренды по освоению земельного участка.
Также суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии со стороны ответчика (арендатора) существенного нарушения договора.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
В то же время, судами не учтено следующее.
Исходя из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в корреспонденции с пунктом 2 статьи 450, пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором и при условии письменного предупреждения арендодателем о необходимости исполнения обязательств и предложения расторгнуть договор.
Как установлено судами обеих инстанций, договор аренды земельного участка был заключен на 49 лет.
Земельный участок предоставлен арендатору для использования в целях строительства.
В течение более чем 10 лет, т.е. до 02.11.2011 (дата предъявления Департаментом иска о расторжении договора аренды), ответчик (арендатор) земельный участок не освоил и по целевому назначению его не использовал.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что заключительным документом, который можно отнести к освоению арендатором земельного участка, является письмо от 25 апреля 2008 года в адрес Префектуры ЮВАО города Москвы.
После этого на протяжении более чем трех лет ответчик (арендатор) не осуществлял никаких действий по освоению земельного участка (в том числе, по оформлению документации в соответствии с введенным в действие Градостроительным кодексом Российской Федерации) и его использованию в целях строительства, а требование арендодателя об исполнении обязательств, установленных пунктом 4.1 договора аренды, не исполнил.
Также судами не учтено, что в судебном или ином, установленном законом, порядке ответчик (арендатор) какие-либо действия (бездействие) Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы и иных органов Москвы, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, исключающие для арендатора возможность освоения земельного участка и его использования по целевому назначению в 2006 - 2011 гг., не оспаривал.
Исходя из изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что в период с 25 апреля 2008 года по 02 ноября 2011 года арендатор как сторона в договоре аренды действовал недобросовестно и ненадлежаще исполнял обязательства по договору, не предпринимал всех необходимых действий, установленных законом, для освоения земельного участка и его использования по целевому назначению.
Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций противоречат тому, что на дату предъявления Департаментом претензий арендатору земельный участок не освоен в течение необходимого для этого времени и не использовался для целей строительства в течение трех лет.
На основании вышеизложенного, кассационная коллегия отменяет решение Арбитражного суда города Москвы от 12 августа 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2013 года; иск Департамента городского имущества города Москвы к ООО "Многопрофильное предприятие "ПЛАТАН" удовлетворяет; расторгает договор аренды земельного участка от 29 ноября 1999 года N М-04-015563, заключенный между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО "Многопрофильное предприятие "ПЛАТАН"..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.12.2012 по делу N А40-47389/11-16-434
"...При новом рассмотрении арбитражный суд первой инстанции вынес решение от 28.05.2012 о расторжении договора аренды земельного участка.
В связи с неисполнением обязательств по использованию земельного участка истец просил расторгнуть договор аренды на основании пп. 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Разрешая спор по существу, суд установил, что истец направил ответчику претензию от 24.02.2011, в которой предложил ответчику предоставить доказательства освоения земельного участка, в случае невыполнения условий договора - заключить соглашение о расторжении договора земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение одной из сторон, которое влечет для другой такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Актами Госинспекции по недвижимости, составленными 25.01.2011, 29.04.2011 зафиксировано, что строительные работы на объекте не ведутся.
Доказательство продления реализации инвестиционного проекта строительства торгового центра не представлено.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка аренда земельного участка, по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, т.е. с учетом ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Объективные причины, которые исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительства на нем предполагаемого объекта, судами не установлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия также не находит предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебных актов, поскольку судами полностью исполнены указания кассационной инстанции, установлены имеющие для дела обстоятельства и вынесены соответствующие нормам права судебные акты..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.05.2012 по делу N А40-99745/10-156-856
"...Пунктом 6.1 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор досрочно в случае использования участка не по целевому назначению, неосвоения участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией, неисполнения или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего договора.
Исследовав и оценив доказательства в их совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой и апелляционной инстанций, пришел к правильному выводу о том, что требования Департамента подлежат удовлетворению, так как ответчик не исполнил договорные обязательства по разработке проекта на строительство физкультурно-оздоровительного комплекса, кафе в течение двух лет с момента регистрации договора, в течение длительного времени не осуществлял использование земельного участка по назначению, что является существенным нарушением условий договора.
Согласно п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Установив, что ответчик в течение длительного времени не использовал земельный участок по его целевому назначению в соответствии с условиями договора аренды земельного участка, не представил доказательств по устранению допущенных нарушений, суд правомерно признал указанное нарушение существенным на основании пункта 9 статьи 22 и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, и в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторг договор аренды земельного участка от 28.10.1998 г. N М-08-012416.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления является неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре, в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию данного объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленной в установленной законодательством Российской Федерации порядке проектной документации.
Из материалов дела следует, что ЗАО "Норд-Вест Интернешнл" к строительству объекта не приступил, разрешение на строительство до настоящего времени не получено, чем существенно нарушил условия договора..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.07.2015 N Ф06-19461/2013, Ф06-25736/2015 по делу N А65-8122/2014
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом и ЗАО "Казаньстрой сервис" был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N ЗЕМ-1-0333 от 05.03.2008, в соответствии с которым истец предоставил ЗАО "Казаньстрой сервис" в аренду земельный участок площадью 18850,00 кв. м из земель населенных пунктов, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, примерно в 60 метрах от д. 19 по ул. Королева по направлению на юго-восток, с кадастровым номером 16:49:01 19 02:0068, для строительства многоэтажных жилых домов.
Указывая, что земельный участок до настоящего времени ответчиком не используется, строительные работы на земельном участке не ведутся, Исполком обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пункт 2 статьи 45 настоящего Кодекса).
Оценив представленные обществом в обоснование возражений против иска доказательства, судебные инстанции пришли к выводам о том, что они не подтверждают наличие обстоятельств, объективно препятствующих использованию земельного участка арендатором для строительства в течение длительного срока, истекшего с момента заключения договора, и необходимость всего названного периода (со дня заключения договора до передачи спора на разрешение суда) для освоения участка, исключающего не только завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию, но и начало такого строительства.
Установив, что Общество не приступало к строительству и не представило доказательств использования земельного участка по назначению, суды обоснованно посчитали указанные нарушения существенными и на основании статьи 46 Земельного кодекса удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.09.2008 по делу N А65-1649/2008-СГ2-55
"...Муниципальное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования города Казани", город Казань (далее по тексту - Учреждение), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Бригантина", город Казань (далее по тексту - Общество), о расторжении договора аренды N 7814 от 12.05.2003 и изъятии у Общества земельного участка площадью 0,078 га с кадастровым номером 15:50:11 08 01:0023 по адресу: город Казань, Ново-Савиновский район, улица Адоратского, 31, с передачей его по акту Учреждению.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.04.2008 исковые требования удовлетворены.
Земельный участок предоставлен Обществу в соответствии с договором от 12.05.2003.
Судом первой инстанции на основании пояснений представителя Общества установлено, что не освоение земельного участка в трехлетний срок было связано с отсутствием денежных средств.
Доводы Общества об отсутствии оснований для использования земельного участка в связи с отсутствием разрешения на строительство является правомерным. Однако, Обществом не представлены доказательства, которые бы свидетельствовали о наличии объективных причин, препятствующих получению разрешения на строительство в более ранний срок и следовательно началу использования земельного участка в пределах установленного законом и договором срока.
При изложенных выше обстоятельствах, учитывая правомерность выводов судебных инстанций о неиспользовании Обществом земельного участка в течение трех лет с момента его предоставления, судебная коллегия кассационной инстанции не находит правовых оснований к отмене обжалованных судебных актов..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что неиспользование земельного участка в течение установленного договором срока не является основанием для расторжения договора аренды, если такой срок составляет менее трех лет, являющихся минимально допустимыми в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ.

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.10.2006 по делу N А49-774/06-117А/2
"...Согласно п. 1.2 договора участок (кадастровый номер 58:29:04005009:0041) общей площадью 8401,0 кв. м предоставляется для проектирования и строительства кирпичного жилого дома.
Пунктами 6.3 и 6.3.2 названного договора стороны установили, что при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целями в течение года с даты вступления договора в силу договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда.
В результате проверки использования земельного участка Комитетом по управлению имуществом составлен акт от 20.06.2005 N 536, из которого следует, что участок, предоставленный в аренду Открытому акционерному обществу "Пензтекстильмаш", не осваивается, строительство жилого дома не ведется, в результате чего Администрацией и было принято оспариваемое Постановление от 17.11.2005 N 1492/3 о прекращении права аренды земельного участка.
Однако до истечения установленного соглашением срока для освоения земельного участка проведена проверка по использованию объекта аренды, о чем составлен акт от 20.06.2005.
Следовательно, Постановление Администрации от 17.11.2005 N 1492/3 о прекращении права аренды, основанное на акте проверки от 20.06.2005 N 536, противоречит ст. ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим основания и порядок расторжения договоров и как следствие прекращение обязательств сторон.
Пунктом 4 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения аренды земельного участка указано неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного строительства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом или договором аренды, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка.
Анализ указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что законом установлен минимальный срок освоения участка, предоставленного для строительства жилья (три года), при этом договором данный срок может быть увеличен.
Определяя в условиях договора аренды (п. 6.3) от 30.08.2004 N 5708 срок для использования менее установленного законом, стороны не учли, что в данном случае содержание договора должно соответствовать правилам, установленным императивными нормами (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом этого Постановление Администрации от 17.11.2005 N 1492/3 противоречит и нормам Земельного кодекса, о чем правомерно констатировано судебными инстанциями..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.01.2013 по делу N А66-1816/2012
"...Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 15.10.2008 N 1377 Администрация (арендодатель) и негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Российская международная академия туризма (арендатор; далее - Учреждение) 22.10.2008 заключили договор аренды земельного участка площадью 2000 кв. м с кадастровым номером 69:43:0070513:30, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Конаково, Учебная ул., сроком с 15.10.2008 по 15.10.2057, под строительство учебного корпуса.
Апелляционный суд также установил, что в соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды Администрация обоснованно воспользовалась своим правом на его досрочное расторжение в связи с неиспользованием Обществом земельного участка по назначению.
Установив, что Общество не приступало к строительству учебного корпуса в течение трех лет и не представило доказательств использования земельного участка по назначению, а также отклонив возражения ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, апелляционный суд посчитал указанное нарушение существенным и на основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) удовлетворил иск.
Ссылки подателя жалобы на то, что договором от 22.10.2008 не предусмотрены сроки начала и окончания строительных работ; законодательство не связывает прекращение договора аренды с фактом отсутствия разрешения на строительство; в период с 18.05.2011 по 24.01.2012 директор Общества не имел возможности заниматься оформлением разрешения на строительство, не могут быть приняты кассационной инстанцией в качестве оснований для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не влияют на наличие основания для прекращения аренды земельного участка, указанного в пункте 4 части второй статьи 46 ЗК РФ. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута или может быть достигнута, материалы дела не содержат.
С учетом того, что нормы материального и процессуального права применены апелляционным судом правильно, оснований для отмены постановления от 24.09.2012, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.07.2014 по делу N А32-24934/2013
"...Из материалов дела следует и судами установлено, что 09.12.2004 департамент (арендодатель) и ООО "Росресурс" (арендатор) заключили договор аренды N 0000000727 земельного участка площадью 7498 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, в районе ул. Ставропольской (кадастровый номер 23:43:03 05 061:0006). Договор заключен сроком на 10 лет для целей строительства и эксплуатации отеля. ООО "Росресурс" 11.02.2005 уступило свое право аренды обществу.
Согласно акту обследования земельного участка от 05.07.2013 N 189 установлено, что земельный участок обществом не используется. 11 июля 2013 года департамент в адрес общества направил предложения N 52-11600/13-43-15 и N 52-11599/13-43-15 о расторжении договора аренды.
Неподписание соглашения о расторжении договора послужило основанием для обращения департамента с иском в суд.
Пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса среди прочих оснований предусматривает, что основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком, предназначенным для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Установив неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением более трех лет, суды первой и апелляционной инстанций признали допущенное нарушение существенным и удовлетворили исковые требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка на основании статьи 450, пункта 2 статьи 452, статей 619, 622 Гражданского кодекса, статей 42, 45, 46 Земельного кодекса.
При таких обстоятельствах требование администрации о расторжении договора аренды правомерно удовлетворено..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.05.2014 по делу N А01-2084/2012
"...Пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Установив факт неиспользования ответчиком земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течение более трех лет, суды первой и апелляционной инстанций признали допущенное нарушение существенным и удовлетворили исковые требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка на основании статьи 450, пункта 2 статьи 452, статей 619, 622 Гражданского кодекса, статьи 42, подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса.
Оценив представленные обществом документы, в том числе проектную документацию (т. 7, л.д. 1 - 40; т. 8, л.д. 1 - 86; т. 9, л.д. 1 - 52), договоры на выполнение проектных и изыскательских работ (т. 2, л.д. 1 - 10, 41 - 50; т. 4, л.д. 93 - 96), суды правомерно указали, что ответчик в нарушение требований статьи 65 Кодекса не представил доказательств наличия объективных обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка, а также не обосновал период, необходимый для освоения участка.
При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права, материалы дела исследовали полно, всесторонне и объективно, установили фактические обстоятельства, представленным сторонами доказательствам дали надлежащую правовую оценку. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения, дополнительного решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.10.2011 по делу N А32-35839/2010 <*>
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: данное Постановление имеет номер А32-35839/2010, а не А32-35838/2010.

"...Решением от 22.04.2011 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок свободен от застройки, на момент проверки он не использовался. На земельном участке размещен вагончик-бытовка, установлены по периметру ограждения в виде столбов. Доказательств проведения работ в соответствии с планом мероприятий по созданию древесно-кустарникового питомника ответчиком не представлено.
Постановлением апелляционного суда от 23.06.2011 решение оставлено без изменения...
Размер арендной платы и условия ее внесения установлены разделами 2 договора аренды. Пунктом 3.2.4 договора аренды арендодателю предоставлено право на принятие в одностороннем порядке решения о прекращении права пользования земельным участком и на досрочное расторжение договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, названному в пункте 1.1 договора; при нарушении арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнении обязанностей, изложенных в пунктах 4.1, 4.3 договора; невнесении арендной платы в течение одного квартала; использовании земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.
В связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению в адрес ответчика дважды направлена претензия от 25.11.2010, в которой предлагалось в срок до 05.12.2010 подготовить участок для передачи арендодателю, а также явиться в муниципальное учреждение "Управление имущественных и земельных отношений администрации МО г. Новороссийск" для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Претензия получена предприятием 26.11.2010 и 27.11.2010.
Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации с иском в арбитражный суд.
В силу пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что организация питомника не осуществлена, план мероприятий, разработанный на 2010 - 2011 годы, а также план мероприятий Д-1282, утвержденный на 2008 год предприятием не выполнены. Суды исключили возможность продолжения освоения земельного участка ввиду того, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2010 по делу N А32-6704/2009 предприятие признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения судебных актов..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2010 N Ф10-1331/10 по делу N А35-4177/09-С4
"...В соответствии с п. 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.
Актами обследования спорного земельного участка от 19.05.2005, от 17.03.2008 и от 25.12.2008 подтверждено, что с 01.06.2003 строительство на участке не осуществлялось.
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к правомерному выводу о том, что ответчик не предоставил доказательств использования земельного участка в спорный период по целевому назначению и наличия у него уважительных причин, в связи с которыми он не освоил земельный участок в указанный срок, т.е. существенно нарушил условия спорного договора аренды. При таких обстоятельствах суды обоснованно расторгли договор аренды N 31 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 46:17:11 12 02:0001, заключенный 26.06.2003.
Довод кассационной жалобы о том, что ответчик в соответствии с Законом РФ "О недрах" не имел возможности вести строительство на спорном земельном участке, входящим в горный отвод, предоставленный горноотводным актом от 01.04.2004 ОАО "Курскгидромеханизация" для добычи песка, поэтому в силу пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка не может быть прекращена, был известен судам, оценивался и обоснованно отклонен по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах.
Поскольку, как утверждает ответчик, использовать земельный участок под строительство он не может, оснований арендовать его для данной цели не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 25.05.2009 по делу N А68-6266/08-256/4
"...Из акта проверки соблюдения земельного законодательства N 58 от 25.09.2007, проведенной Плавским территориальным отделом Управления Роснедвижимости по Тульской области, следует, что переданный в аренду ООО "Старые горки" земельный участок не используется. Он зарос сорной растительностью, зданий, строений, сооружений не имеется, доступ на земельный участок свободный, он не охраняется. Проверка проводилась по первому году, административных правонарушений ранее выявлено не было.
Согласно пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в указанных целях в течение 3 лет.
Поскольку истец не доказал, что ответчик не использовал арендованный им земельный участок в соответствии с его целевым назначением в течение 3 лет, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о расторжении договора от 02.03.2005..."

3.7. Вывод из судебной практики: Нецелевое использование арендованного недвижимого имущества является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения на основании ст. 619 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2007 по делу N А05-1673/2007
"...АОЗТ "Кортес" также считает, что существенных нарушений условий спорного договора не допущено, поскольку после заключения договора аренды необходимость в установке сетевого сервера в спорном помещении отпала, и все необходимое оборудование для организации в здании электронной связи в ноябре - декабре 2001 года было приобретено другим арендатором.
В обоснование иска ОАО "ИВЦ" указало на то, что по условиям договора помещение передано ответчику в аренду для установки сервера с целью обеспечения всего здания электронной связью, однако сетевой сервер не установлен, а АОЗТ "Кортес" сдает помещение в субаренду третьим лицам.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В частности, в силу пункта 1 названной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Поскольку условие о целевом использовании арендованного помещения является существенным, суды правомерно удовлетворили иск о досрочном расторжении договора..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 N 309-ЭС15-5820 по делу N А47-3598/2014
"...Согласно установленным судами обстоятельствам, на основании распоряжения от 01.11.2010 N 1252-р администрация заключила с предпринимателем договор аренды земельного участка от 01.11.2010 N 594, по условиям которого предоставила предпринимателю из земель населенных пунктов сроком до 01.11.2015 земельный участок с кадастровым номером 56:45:0101042:95 для размещения стоянки такси.
Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан обеспечить освоение участка в течение трех лет с момента его предоставления, использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.
При исследовании представленных по делу доказательств суды сделали вывод об осуществлении арендатором деятельности, противоречащей условиям использования земельного участка, поскольку установили, что на протяжении длительного времени на арендуемом земельном участке располагался контейнер, из которого предпринимателем велась несанкционированная торговля продуктами питания.
Поскольку предприниматель не обеспечил освоение земельного участка в соответствии с его целевым назначением, предусмотренным договором, суды, руководствуясь статьями 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали доказанным наличие оснований для досрочного расторжения договора, удовлетворив требование администрации в указанной части.
Таким образом, оснований для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации не имеется..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.11.2012 N Ф03-5468/2012 по делу N А51-15547/2011
"...В ходе проведения внеплановых проверок комиссией в составе представителей управления был установлен факт нецелевого использования переданных в аренду нежилых помещений - под магазин авто-, мототоваров, о чем составлены акты от 12.02.2010 N 74, от 23.03.2011 N 85 и от 09.09.2011 N 362/1.
09.08.2011 управление уведомило ответчика о нарушении им условий договора аренды в части нецелевого использования помещений, наличия суммы долга по арендной плате и просило устранить указанные нарушения в 10-дневный срок с момента получения уведомления, а в случае неустранения указанных обстоятельств, выразило намерение расторгнуть договор путем подписания соответствующего соглашения. Указанное предупреждение получено некоммерческим партнерством 12.08.2011.
Неисполнение ответчиком изложенных в предупреждении требований послужило основанием для обращения управления с настоящим иском в арбитражный суд.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суды обеих инстанций с учетом положений статей 450, 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации сочли доказанным факт нецелевого использования ответчиком переданных ему в аренду нежилых помещений, в связи с чем пришли к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды и удовлетворили иск в соответствующей части, обязав арендатора возвратить имущество со ссылкой на статью 622 Кодекса.
Отклоняя возражения о том, что использование арендованных помещений под магазин авто-, мототоваров соответствует уставной деятельности некоммерческого партнерства, арбитражные суды верно исходили из буквального толкования условий договора (пункты 1.1, 2.2.1), предусматривающих их использование лишь под "центр по возрождению духовности".
С учетом изложенного довод заявителя кассационной жалобы об использовании спорных нежилых помещений в соответствии с условиями сделки отклоняется судебной коллегией как направленный на переоценку установленных судами по делу обстоятельств..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.05.2015 N Ф04-19450/2015 по делу N А45-14712/2014
"...Администрация Новосибирского района Новосибирской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Казачья станица" (далее - ООО "Казачья станица") о расторжении договора аренды земельного участка от 17.02.2009 N 5, обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 54:19:180601:73.
Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 450 - 453, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы тем, что спорный земельный участок используется ответчиком не по целевому назначению.
Указывая на нецелевое использование земельного участка как существенного нарушения условий договора, судебные инстанции правильно исходили из следующего.
Истец указывал, что в целях продления договора аренды ООО "Казачья станица" в администрацию представлен план мероприятий по сохранению и развитию традиционного образа жизни СКО "Приобское", принятый на общем собрании СКО "Приобское" (протокол от 03.08.2012 N 2), оценивая который судебные инстанции обоснованно указали, что он свидетельствует лишь о том, что ООО "Казачья станица" в 2014 году совместно с РОО "Приобский казачий стан" должны создать инфраструктуру (электричество, вода, канализация, дороги и т.п.) для организации казачьего поселения.
План мероприятий по сохранению и развитию традиционного образа жизни казачьих обществ на земельном участке с кадастровым номером 54:19:180601:73 свидетельствует о том, какие именно мероприятия СКО "Приобское" и ООО "Казачья станица" совместно должны выполнить. Указанный план мероприятий не содержит сроков их выполнения, не утверждался в том же порядке, как предыдущий план 2012 года. Доказательств передачи казакам в пользование частей земельного участка, согласно указанному плану, в материалы дела не представлено.
Таким образом, доказательств того, что на спорном участке какую-либо деятельность осуществляют казаки, в материалы дела не представлено. Напротив, в материалы дела представлены пояснения истца с фотоматериалами о том, что на земельном участке не выявлено ведения какой-либо деятельности в соответствии с целевым использованием земельного участка.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ материалы дела, исходя из того, что доказательств целевого использования земельного участка до предъявления администрацией иска в суд, то есть в период с 2009 по 2014 год, ООО "Казачья станица" не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2013 по делу N А41-151/12
"...12.09.2011 истец направил в адрес ответчика письмо с требованием исполнить условия договора, с предложением расторгнуть договор аренды и произвести оплату задолженности по арендной плате и пеней за просрочку уплаты арендных платежей.
В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В силу п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 1.1 договора аренды, целевое назначение земельного участка - промышленное строительство.
Между тем, из материалов дела следует, что ответчик за разрешением на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию не обращался, разрешение ему на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось.
Актом проверки Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, проведенной в период с 25.10.2010 по 11.11.2010, подтверждается факт строительства ответчиком на арендуемом земельном участке опасных производственных объектов (склада ГСМ, площадки малогабаритной нефтеперерабатывающей установки МНПУ-2С) без разрешения на строительство, эксплуатацию опасных производственных объектов и без разрешения на ввод данных объектов в эксплуатацию (т. 1, л.д. 60 - 90).
Постановлением судьи Шаховского районного суда Московской области от 18.11.2010 по делу N 5-45/2010 ООО "РУСЬ-ОЙЛ" признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 3 статьи 9.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Как установлено судом общей юрисдикции, ответчик осуществляет эксплуатацию взрывопожароопасных производственных объектов: склада ГСМ, участка транспортирования опасных веществ и площадки малогабаритной нефтеперерабатывающей установки МНПУ-2С, расположенных по адресу: пос. Шаховская, ул. Волочановское шоссе, дом 16.
Невнесение ответчиком арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2011, а также использование земельного участка не по целевому назначению, чем предусмотрено договором, суды признали существенным нарушением условий договора и, руководствуясь ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворили требования о расторжении договора аренды земельного участка N 76 от 11.12.2002..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.04.2012 по делу N А40-12596/11-64-102
"...Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Департаментом имущества г. Москвы (арендодатель) и ООО "Фактор-ФЗ" (арендатор) заключен договор аренды от 07.10.2002 г. N 1-881/02, сроком с 07.10.2002 г. по 28.04.2015 г.
По условиям указанного договора аренды ответчику предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 112,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Плющиха, д. 30 для использования под офис.
В соответствии со ст. 615 ГК РФ и пп. 4.2.1 договора арендатор обязан использовать объект аренды исключительно по целевому назначению.
Департаментом имущества города Москвы проведена проверка использования помещения (акты осмотра имущества от 02.11.2009 г., от 15.09.2010 г., от 09.12.2010 г., л.д. 24 - 26), в результате которой установлено, что арендатор использует помещение не по целевому назначению - офис, а под сауну.
Согласно ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.
Как правомерно пришел к выводу суд первой инстанции, в данном случае имеет место нецелевое использование занимаемого помещения, то есть допущены существенные нарушения условий договора.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 21.10.2010 г. N 01-10/009689 с предложением в 14-дневный срок устранить допущенные нарушения либо расторгнуть договор. Ответчику было также сообщено, что в случае, если указанные нарушения не будет устранены в срок, истец обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды и выселении.
Судом первой инстанции установлено, что требование истца об устранении допущенных нарушений в 14-дневный срок не устранено, претензия оставлена без удовлетворения, что в силу ст. 452 ГК РФ дает право истцу требовать расторжения договора в судебном порядке..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.04.2008 N КГ-А40/3240-08-П по делу N А40-42470/06-91-284
"...Согласно п. 2.3.2 договора "О создании Благотворительного детского медицинского Центра" от 16.01.93 г., который является неотъемлемой частью договора аренды N 0-1146/93 от 13.07.93 г., Апостольская Администратура приняла на себя обязательство осуществить реконструкцию здания, его полное оснащение и укомплектование в срок до 30.06.1994 г.
Согласно пункту 4 "а" спорного договора аренды арендатор обязан использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1 договора и технической документации на него, то есть для использования помещений в целях создания Благотворительного детского медицинского центра для городского здравоохранения.
Судом установлено, что ответчик не использует спорное помещение по назначению, лечебное учреждение (Благоцентр), создававшееся с целью оказания квалифицированной помощи детям, страдающим патологией обмена веществ и нервной системы, медицинскую помощь не осуществляет; часть спорных помещений передана в субаренду сторонним организациям.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено, что допущенные ответчиком нарушения договора аренды, являются существенными..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд прямо оценил нецелевое использование имущества как существенное нарушение договора. При этом по условиям договора аренды такое нарушение являлось основанием для его расторжения.

Постановление ФАС Московского округа от 26.06.2006 N КГ-А40/5373-06 по делу N А40-84166/05-77-697
"...Согласно ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут арендодателем в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
Как видно из материалов дела и установлено судом, между сторонами был заключен договор от 15.08.2003 N 1-751/03 на аренду нежилого помещения площадью 93 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Астраханский пер., д. 5, стр. 1, на срок с 01.04.2003 по 31.03.2008 для использования под служебные цели (п. 1.3).
Пунктом 8.3 договора установлено, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в случае использования помещения не по целевому назначению, указанному в п. 1.3 договора.
Претензия истца от 27.10.2005 об устранении допущенных нарушений оставлена ответчиком без удовлетворения.
Установив, что допущенные ответчиком нарушения являются существенными, суд сделал правильный вывод о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды в соответствии с требованиями ст. ст. 619, 450 ГК РФ и выселении ответчика из занимаемых помещений, поскольку согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендованное помещение в освобожденном виде..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.10.2013 по делу N А26-8488/2012
"...Как следует из материалов дела, Предприятие (арендодатель) с согласия собственника муниципального имущества и Общество (арендатор) заключили договор от 23.07.2005 аренды недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении Предприятия, в составе согласно приложению N 1 к договору в целях обеспечения потребителей на территории города Петрозаводска услугами электроснабжения сроком на 20 лет, исчисляемым с даты государственной регистрации договора.
В сентябре 2010 года проведена проверка использования арендуемого имущества, в ходе которой выявлено, что здания по указанным выше адресам используются Компанией. При повторной проверке, проведенной 02.02.2011, обнаружены те же нарушения.
В 2010 году Предприятие направляло Обществу требование устранить выявленные нарушения.
В письме от 04.02.2011 Предприятие повторно потребовало от Общества устранить нарушения договора аренды, выражающиеся в предоставлении имущества в пользование Компании.
В письме от 26.04.2012 N 187/Э Предприятие указало арендатору на выявленные факты использования помещений с нарушением условий договора и неустранение ответчиком данных нарушений, а также на несвоевременное внесение арендной платы; предложило расторгнуть договор аренды в части владения и пользования нежилыми помещениями, расположенными в г. Петрозаводске по адресам: ул. Мелентьевой, д. 5а; ул. Березовая аллея, д. 25б.
Предприятие, ссылаясь на то, что арендатор продолжает пользоваться переданными в аренду объектами недвижимости с нарушением условий договора от 23.07.2005, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Дополнительные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьей 619 того же Кодекса, согласно пункту 1 части первой которой таким основанием является использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Кроме того, пунктом 3 статьи 615 упомянутого Кодекса арендодателю предоставлено право потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества.
Суды, установив, что здание по ул. Мелентьевой, д. 5 и часть нежилых помещений в здании распределительного пункта по ул. Березовая аллея, д. 25б Обществом не используются для обеспечения потребителей на территории города Петрозаводска услугами электроснабжения, а заняты сторонней организацией без согласия арендодателя и без заключения договора субаренды, пришли к правильному выводу о наличии предусмотренного законом основания для досрочного расторжения договора аренды от 23.07.2005 в части имущества, используемого не в соответствии с условиями договора и его назначением.
Довод Общества о недоказанности Предприятием существенности допущенных нарушений, как она определена в части второй пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно отклонен судом, так как в данном случае основанием для расторжения договора послужили обстоятельства, предусмотренные не подпунктом 1 пункта 2 названной статьи, а специальными нормами главы 34 Кодекса..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.07.2015 N Ф09-3916/15 по делу N А50-13892/2014
"...Как следует из материалов дела, земельный участок предоставлялся арендатору с целью размещения пункта оказания информационных услуг в области телекоммуникаций.
В соответствии с п. 32 ст. 2 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" услугой связи является деятельность по приему, обработке, хранению, передаче, доставке сообщений электросвязи или почтовых отправлений.
В перечень услуг связи не входит купля-продажа сотовых телефонов и аксессуаров, а также оказание услуг кредитования населению.
Из актов обследования от 19.03.2014, 27.06.2014 (с приложением фотоснимков) следует, что на спорном земельном участке расположен объект, состоящий из 4 помещений, имеющих 4 самостоятельных входа. При осмотре объекта установлено, что он используется для предоставления мини-кредитов, продажи сотовых телефонов и аксессуаров к ним и ремонта сотовых телефонов. Внутри объекта находится кассовое оборудование, постоянный обслуживающий персонал, производятся сделки купли-продажи представленных товаров. Перед входом в помещения, из которых состоит объект, размещены вывески следующего содержания: "Быстроденьги", "Билайн офис продаж и обслуживания", "Ростелеком офис продаж и обслуживания", "Купим обмен ремонт залог".
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды установили, что департаментом доказан факт нецелевого использования земельного участка.
В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Учитывая изложенные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что спорный земельный участок используется не в соответствии с видом разрешенного использования, что не соответствует условиям договора.
Таким образом, исковые требования департамента о расторжении договора и возложении на предпринимателя Мамиева Э.Х. обязанности возвратить земельный участок удовлетворены правомерно..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.06.2015 N Ф09-3461/15 по делу N А50-16079/2014
"...При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 25.02.2010 между учреждением (арендодателем) и предпринимателем Евстигнеевым Д.К. (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения, здания, находящегося в муниципальной собственности, N 19.
Во исполнение условий договора арендодатель на срок с 25.02.2010 по 24.02.2015 сдал, а арендатор принял в аренду нежилое здание общей площадью 117,2 кв. м в здании, расположенном по адресу: п. Полазна, ул. Парковая, 9, для размещения магазина, что подтверждено передаточным актом помещения от 25.02.2010.
В силу п. 4.5.1 договора предприниматель Евстигнеев Д.К. принял на себя обязательство использовать арендуемый объект исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1 договора, а именно - для размещения магазина.
Согласно п. 7.3 договора по требованию арендодателя договор может быть расторгнут досрочно судом в случаях, когда арендатор пользуется объектом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
При исследовании имеющихся в материалах дела доказательств по правилам ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе: протоколов об административном правонарушении от 27.04.2011, 27.06.2011, 04.07.2011, постановления о прекращении производства по делу об административном правонарушении от 10.08.2014, составленных в отношении общества с ограниченной ответственностью "Стрелец", актов проверки использования муниципального имущества от 25.02.2014, 13.05.2014, 30.05.2014, суды первой и апелляционной инстанций установили, что в помещении, расположенном по адресу: п. Полазна, ул. Парковая, 9, осуществлялась деятельность по проведению азартных игр, ответчиком деятельность в спорном помещении не велась, на основании чего суды пришли к обоснованному выводу о том, что предприниматель Евстигнеев Д.К. использовал спорное имущество не по целевому назначению, с существенным нарушением условий договора.
На основании изложенного и учитывая, что учреждение обратилось в суд с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения, здания, находящегося в муниципальной собственности, от 25.02.2010 N 19 согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в установленном законом порядке, суды обоснованно признали требование о расторжении договора и выселении предпринимателя Евстигнеева Д.Г. из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: п. Полазна, ул. Парковая, 9, правомерным, при этом выявили, что оснований для признания в действиях учреждения злоупотребления правом не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 08.10.2013 N Ф09-9825/13 по делу N А60-51846/2012
"...Администрация городского округа Первоуральск (ИНН 6625004730 ОГРН 1036601476922; далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к общественной организации "Спортивный клуб "Бойцовская лига" о расторжении договора аренды от 11.12.2010, N 82, обязании ответчика освободить нежилое здание общей площадью 784,40 кв. м, расположенное по адресу: г. Первоуральск, ул. Урицкого, 8, передав его по акту приема-передачи.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между городским округом Первоуральск в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа Первоуральск (арендодатель) и общественной организации "Спортивный клуб "Бойцовская лига" (арендатор) заключен договор аренды от 11.12.2010 N 82, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание общей площадью 784,4 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская обл., г. Первоуральск, ул. Урицкого, д. 8.
В соответствии с п. 1.3 названного договора объект аренды передается в аренду для размещения спортивных секций.
В адрес истца поступило представление Управления УФСКН России по Свердловской области от 01.11.2012 N 5/4157 о принятии мер по устранению обстоятельств, способствовавших совершению преступления, из которого стало известно о том, что занимаемые по вышеуказанному договору нежилые помещения используются не по назначению.
На основании вышеуказанного представления истец письмом от 08.11.2012 N 4180 уведомил ответчика о намерении расторгнуть договор аренды недвижимого имущества.
Отказ общественной организации "Спортивный клуб "Бойцовская лига" от добровольного удовлетворения указанных требований послужил основанием для обращения истца арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
На основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, договора аренды от 11.12.2010 N 82, постановление о возбуждении уголовного дела от 11.10.2012, акт обследования нежилых помещений, фотоматериалы, суды установили факт использования ответчиком спорного помещения не по целевому назначению и пришли к выводу о том, что в данном случае у арендодателя возникло право требовать расторжения договора на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования об обязании общественной организации "Спортивный клуб "Бойцовская лига" освободить спорные нежилые помещения.
Довод заявителя жалобы о недоказанности существенного нарушения ответчиком условий договора, суд кассационной инстанции отклоняется, поскольку опровергается материалами дела..."

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2009 N Ф09-4480/09-С6 по делу N А76-23600/2008-10-567/143
"...По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из п. 1.2 договора аренды от 18.04.2006, нежилое помещение передано общественной организации "Арена" в пользование для размещения тренажерного зала. В силу п. 2.1 названного договора арендодатель вправе контролировать сохранность и целевое использование сданного в аренду имущества. В соответствии с п. 2.2.1, 2.2.4 договора аренды от 18.04.2006 N 574-р арендатор имеет право на досрочное расторжение договора, если арендатор использует арендованное помещение не по назначению и не в соответствии с договором аренды, сдал в субаренду арендованное имущество без разрешения собственника.
Из материалов дела видно, что в ходе проведения проверок федерального имущества сотрудниками территориального управления установлены обстоятельства использования арендованного имущества не по назначению, а также передачи данного имущества в субаренду без разрешения собственника (акты от 26.03.2008, 02.04.2008).
Принимая во внимание отсутствие доказательств, свидетельствующих об использовании общественной организацией "Арена" в период срока действия договора полученного в аренду нежилого помещения по целевому назначению под тренажерный зал, либо о том, что в соответствии с условиями договора ответчик не использовал имущество по назначению по причине осуществления им ремонта помещений, а также то, что на момент рассмотрения спора обстоятельства, послужившие основанием для обращения арендодателя с требованием о досрочном расторжении договора аренды, ответчиком не устранены, исковое заявление к обществу "Велес" о выселении из занимаемого помещения ответчиком в арбитражный суд не предъявлено, суд апелляционной инстанции признал правомерными требования арендодателя о досрочном расторжении договора в связи с нарушением арендатором условий договора аренды.
Оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 09.06.2016 N Ф10-1916/2016 по делу N А68-7437/2015
"...Рассматривая спор по существу, суды исходили из следующего.
Согласно условиям спорного договора аренды участок предоставлен для ведения сельскохозяйственной деятельности. Такой же вид разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства) земельного участка усматривается из кадастрового паспорта от 30.09.2015 N 71/15-410997.
Судом установлено, что на спорном земельном участке обществом "Стройпесок" ведутся работы по добыче песка, нарушен плодородный слой почвы, возведены временные сооружения, размещена спецтехника (тракторы, самосвалы, грейдер), что подтверждает использование ответчиком арендуемого земельного участка не по целевому назначению, а следовательно, с существенным нарушением условий договора аренды от 20.01.2014, что является основанием для его расторжения.
Таким образом, суд, установив факт использования ответчиком арендуемого земельного участка не по целевому назначению, являющегося существенным нарушением условий договора, обоснованно удовлетворил заявленные истцом исковые требования о расторжении договора аренды..."

3.8. Вывод из судебной практики: Является ли перепланировка арендатором помещения в нарушение условий договора без согласия арендодателя существенным нарушением договора?

Позиция 1. Перепланировка арендатором помещения в нарушение условий договора без согласия арендодателя является существенным нарушением договора.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.08.2017 N Ф08-4490/2017 по делу N А32-36462/2016
"...Иск обоснован ссылками на положения статьей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивирован существенным нарушением обществом договорных обязательств, выразившимся в перепланировке нежилых помещений без согласия арендодателя. Данное нарушение является основанием как для взыскания с арендатора штрафа, так и для досрочного расторжения договора аренды (пункты 2.4.2, 2.4.8, 4.2 и 5.3).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса).
Основанием для обращения учреждения в суд с требованием о расторжении договора аренды от 01.08.2007 N 5 послужило нарушение обществом обязательств, предусмотренных пунктом 2.4.8, которым установлен запрет на производство арендатором перепланировок и переоборудования нежилых помещений без письменного согласия арендодателя.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что ответчик осуществил перепланировку нежилых помещений в отсутствие письменного согласия арендодателя и согласования с уполномоченными органами. Факт существенного нарушения обязательств, с которым договор связывает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке (самовольная перепланировка, пункты 2.4.8, 5.3), доказан материалами дела (акты проверок от 23.06.2015 и от 25.01.2016, техническое заключение от 18.02.2016). Общество неоднократно уведомлялось о необходимости приведения в первоначальное техническое состояние арендуемых помещений в соответствии техническим паспортом от 20.11.2006 (письма от 04.12.2015 N 01-10/001-1172, от 15.03.2016 N 01-10/001-210, от 27.05.2016 N 01-10/001-462; т. 1, л.д. 75, 76, 88, 89, 91). В уведомлении от 01.09.2016 N 01-10/001-798 обществу предложено расторгнуть договор аренды в связи с незаконной перепланировкой и уплатить штраф за нарушение условий пункта 2.4.8 договора аренды (т. 1, л.д. 93-96). Вместе с тем допущенные арендатором существенные нарушения договорных обязательств не устранены им в полном объеме в разумный срок, что подтверждается актом осмотра нежилых помещений от 18.01.2017 (т. 1, л.д. 263-279).
С учетом установленных обстоятельств и представленных в дело доказательств суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований учреждения о расторжении договора от 01.08.2007 N 5 и освобождении обществом арендуемых нежилых помещений.
Обстоятельства, на которые ссылается заявитель, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования представленных сторонами (имеющихся в деле) доказательств, их правовой оценки по правилам статьи 71 Кодекса, пришли к противоположным выводам. Самовольная перепланировка арендатором нежилых помещений в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения, признана судами первой и апелляционной инстанций существенным нарушением договорных обязательств, влекущим досрочное расторжение договора от 01.08.2007 N 5 и возврат нежилых помещений арендодателю. Исходя из представленных в дело доказательств, оснований для иных правовых выводов не имеется.
С учетом изложенного Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.09.2014 N Ф03-3984/2014 по делу N А73-15690/2013
"...Рассматривая спор, арбитражные суды обеих инстанций, проанализировав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установили факт проведения в арендуемом ответчиком помещении самовольной перепланировки (установка некапитальной перегородки) без получения необходимого согласия арендодателя, как того требуют условия заключенного между сторонами договора. Данное обстоятельство предпринимателем не опровергалось. В этой связи суды пришли к правомерному выводу о том, что такое ненадлежащее исполнение арендатором принятых на себе обязательств позволяет арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды.
Учитывая факт ненадлежащего соблюдения арендатором требований и ограничений, связанных с использованием арендованного имущества, и отсутствие доказательств исполнения претензии арендодателя как в определенный им срок, так и на момент рассмотрения спора, предъявление арендодателем требований о расторжении договора признано судами обоснованным.
Поскольку нормы материального права применены арбитражными судами верно, нарушений норм процессуального права в ходе рассмотрения настоящего спора судами не допущено, то оснований для удовлетворения поданной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.08.2014 N Ф03-2966/2014 по делу N А51-28926/2013
"...Как установлено арбитражными судами, требования истца по настоящему спору связаны с нарушением ответчиком условий пункта 2.3 договора аренды N 589/00, предусматривающего запрет на проведение арендатором любых перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без получения письменного разрешения арендодателя.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, арбитражные суды признали доказанным факт изменения конфигурации спорных помещений в результате проведенной в них перепланировки (переоборудования).
Данные обстоятельства фактически ответчиком не оспаривались, а все его возражения сводились к тому, указанные изменения осуществлены с согласия предыдущих арендодателей, то есть до приобретения истцом титула собственника на спорные помещения.
Однако ответчик вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представил арбитражным судам надлежащих доказательств получения письменного разрешения на проведение работ по перепланировке (переоборудованию) занимаемых им помещений, как это прямо предусмотрено пунктом 2.3 договора аренды N 589/00.
Установив факт изменения конфигурации спорных помещений в отсутствие письменного согласия арендатора, суды пришли к обоснованному выводу о нарушении ответчиком условий договора аренды N 589/00 и, принимая во внимание неустранение ответчиком допущенных нарушений в установленный истцом срок, руководствуясь условиями пункта 2.3 и раздела V данного договора, статьями 450, 619 ГК РФ, правомерно удовлетворили заявленные арендатором <*> требования о расторжении этого договора и возврате спорных помещений.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду не "арендатором", а "арендодателем".

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, соответствующие нормам материального и процессуального права, не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению..."

Московский округ

Примечание: Из приведенного ниже Постановления следует, что одним из оснований для расторжения договора суд признал проведение арендатором перепланировки помещения без разрешения компетентного органа.

Постановление ФАС Московского округа от 30.12.2013 N Ф05-16367/2013 по делу N А40-3928/13
"...Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Истец обратился к ответчику с требованием от 14.11.2011 N Т95/12-30 об устранении нарушений договора, а в случае отказа от их устранения - с предложением расторгнуть договор аренды; в установленный срок - 30 дней ответчик требование не исполнил.
В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.
Согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов.
Поскольку суды фактически установили переустройство и перепланировку, кассационный суд приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, так как ответчик произвел не согласованную с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов переустройство и перепланировку арендуемых помещений.
Выводы суда апелляционной инстанции о том, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды и произведенные арендатором изменения не ухудшают потребительские свойства объекта аренды являются ошибочными, так как переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды.
В данном случае заявленные требования о расторжении вышеназванного договора аренды обоснованно подлежали удовлетворению в силу ст. ст. 450, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Примечание: Из приведенного ниже Постановления следует, что одним из оснований для расторжения договора суд признал проведение арендатором перепланировки помещения без разрешения компетентного органа.

Постановление ФАС Московского округа от 01.11.2013 по делу N А40-3926/13-40-37
"...Суды установили, что в 2007 году ответчик без согласования с арендодателем произвел переоборудование части помещений здания, а именно: перепланировку шкафов и служебных помещений вокруг спальни на втором этаже (помещение N 15 согласно поэтажному плану БТИ); перепланировку гостиной на первом этаже с санузлом и коридором (помещения 4, 5 и 6 согласно поэтажному плану БТИ); перепланировку кабинета на первом этаже и примыкающих к нему помещений; перепланировка кабинета на первом этаже в спальню (помещение 10 на поэтажном плане), перепланировку помещения "а" в санузел и кладовку, возведение схода из трех ступеней. Ответчик факт указанных перепланировок не оспаривает.
В соответствии с пунктом 9.1 договора аренды предусмотрено, что при изменении объекта аренды без согласия арендодателя последний вправе рассчитывать на то, что произведенные арендатором изменения, не ухудшающие потребительские свойства объекта аренды, перейдут к арендодателю безвозмездно при прекращении договора.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Истец 27.12.2012 г. обратился к ответчику с требованием об устранении нарушений договора, а в случае отказа от их устранения - с предложением расторгнуть договор аренды; в установленный срок - 30 дней ответчик требование не исполнил.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований исходили из того, что истцом не представлено доказательства того, что допущенные ответчиком нарушения условий договора повлекли для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при его заключении, а также доказательства существенного ухудшения переданного имущества.
Вместе с тем правильно установив фактические обстоятельства, суды пришли к ошибочным выводам, а именно:
В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения такого жилого помещения представляет в том числе заявление о его переустройстве и (или) перепланировке, правоустанавливающие документы на соответствующее жилое помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, его технический паспорт (статья 26 Жилищного кодекса).
Согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов.
Поскольку суды фактически установили переустройство и перепланировку, в том числе возведение схода из трех ступеней вышеназванного здания, кассационный суд приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, так как ответчик произвел не согласованную с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов переустройство и перепланировку арендуемых помещений.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды и произведенные арендатором изменения не ухудшают потребительские свойства объекта аренды являются ошибочными, так как переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды.
Поскольку судами все юридически значимые для данного спора обстоятельства установлены, однако нормы права применены неверно, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для направления дела на новое рассмотрение, а в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и, не передавая дело на новое рассмотрение, принимает новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.10.2015 по делу N А56-70302/2014
"...Согласно Договору, зарегистрированному 10.09.2007 в установленном порядке, и дополнительному соглашению от 13.06.2013 N 1 к нему Предприятие (арендодатель) обязалось предоставить Центру (арендатору) во временное владение и пользование на срок до 30.04.2017 помещения, а последнее - перечислять арендную плату в размере 290 000 руб. ежемесячно до десятого числа месяца следующего за оплачиваемым.
Договором предусмотрено, что арендатор вправе производить дополнительные работы по отделке, текущему ремонту помещений (подпункт 2.3.2); при этом арендатор обязан поддерживать помещения в исправном состоянии, осуществлять текущий ремонт за свой счет, не производить работ в помещениях, которые могли бы нарушить их конструктивную целостность и здания в целом (подпункт 2.4.5); соблюдать установленные санитарные и противопожарные правила (подпункт 2.4.7); немедленно извещать арендодателя о всяком повреждении, аварии и ином ухудшении помещений (подпункт 2.4.9).
Предприятие 01.08.2014 направило Центру предупреждение об исполнении обязательств по Договору, в котором ссылаясь на выявленную самовольную перепланировку помещений и пункт 2.4.5 Договора, потребовало в тридцатидневный срок с даты получения указанного предупреждения привести помещения в первоначальное состояние и не позднее указанного срока сообщить арендодателю о дате и времени составления акта приемки выполненных работ.
Предприятие, ссылаясь на то, что Центр не привел помещения в первоначальное состояние, 03.09.2014 направило второму предложение о расторжении Договора.
Поскольку Центр отказался досрочно расторгнуть Договор, то Предприятие обратилось в арбитражный суд с указанным иском.
Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, в том числе дополнительное соглашение от 13.06.2013 N 1 к Договору, технический паспорт на вторичный объект недвижимости от 25.04.2007, план вторичного объекта недвижимости от 10.05.2007, кадастровые паспорта помещений от 31.03.2013, технические паспорта на помещения от 27.05.2014, пришел к обоснованному выводу о том, что, ответчик пользовался помещениями с существенными нарушениями Договора.
Суд первой инстанции, установив ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по Договору, соблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора, пришел к правильному выводу о том, что требования последнего о досрочном расторжении Договора и обязании Центра возвратить Предприятию помещения подлежат удовлетворению.
Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.03.2011 по делу N А56-36532/2010
"...Иск по настоящему делу мотивирован неисполнением Фондом обязательств по названному договору аренды (арендованное здание поликлиники используется не в соответствии с его назначением (под стационар), в связи с чем произведено без согласия Общества переоборудование и перепланировка помещений; Фонд не обеспечил освобождение помещений в здании субарендаторами после отзыва согласия Общества на передачу арендованного имущества в субаренду).
Оценив обстоятельства дела и представленные доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая факт использования Фондом арендованного здания под стационар, связанный с перепланировкой, переоборудованием помещений и сантехники без согласия арендодателя в нарушение пункта 3.2.5 договора аренды, при наличии уведомления Общества о намерении расторгнуть спорный договор, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь вышеизложенными нормами, правомерно удовлетворили иск..."

Уральский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на то, что арендодатель давал согласие на проведение капитального ремонта лишь с условием о получении соответствующего согласования с органами архитектуры и градостроительства. В его отсутствие проведенный ремонт суд посчитал выполненным без согласия арендодателя.

Постановление ФАС Уральского округа от 23.06.2010 N Ф09-4275/10-С6 по делу N А60-48130/2009-С12
"...Разрешая спор, суды установили, что в п. 3.2.7 договора аренды от 14.06.2006 N 1-771 сторонами определено, что арендатор обязуется не производить перепланировок, переоборудования, капитального ремонта и других неотделимых улучшений объекта без письменного согласования с арендодателем.
Из представленного в материалы дела письма Комитета от 03.08.2006 N 549, адресованного обществу "ИСУП", усматривается, что последнему разрешено произвести перепланировку и капитальный ремонт арендованного объекта после согласования с Управлением архитектуры и градостроительства (л. д. 66).
Доказательств того, что указанная перепланировка и капитальный ремонт спорного объекта недвижимости были произведены с согласия Управления архитектуры и градостроительства, ответчиком не представлено, оформленная в установленном законом порядке разрешительная документация на проведение данных работ отсутствует.
С учетом изложенного суды пришли к верному, выводу о нарушении обществом "ИСУП" п. 3.2.7 договора аренды от 14.06.2006 N 1-771 и правомерно расценили данное нарушение как существенное, то есть не получение в установленном порядке соглашения арендодателя на проведение капитального ремонта и перепланировки.
Поскольку общество "ИСУП" не привело спорные нежилые помещения в первоначальное положение, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно расторгли договор аренды от 14.06.2006 N 1-771 и обязали ответчика освободить арендованные им помещения..."

Позиция 2. Перепланировка арендатором помещения в нарушение условий договора без согласия арендодателя не является существенным нарушением, если не ухудшены качество, надежность и безопасность здания.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.09.2016 N Ф04-3353/2016 по делу N А03-21693/2015
"...Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Межрегиональной общественной организации восстановления культурных и исторических ценностей "Общее дело" (далее - МООВКИЦ "Общее дело") о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания) от 13.04.2015 N 203 (далее - договор аренды), расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Воровского, 138, общей площадью 490,2 кв. м; об обязании привести нежилое помещение в первоначальное состояние в соответствии с техническим планом, приложенным к договору аренды; об обязании освободить нежилое помещение; на случай неисполнения судебного акта определить размер присуждения денежных средств и установить прогрессивную шкалу.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 17.03.2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.
Из материалов дела видно, что между комитетом (арендодатель) и МООВКИЦ "Общее дело" (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять в арендное пользование нежилое помещение площадью 490,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Барнаул, ул. Воровского, 138, для использования под деятельность прочих общественных организаций, не включенных в другие группировки, с целью размещения офиса (пункт 1.1 договора аренды).
Согласно пункту 3.1.9 договора аренды арендатор обязан не производить перепланировку и (или) переоборудование арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя и в установленных законом случаях с иными уполномоченными организациями. Реконструкция и иные неотделимые улучшения, производимые арендатором, являются муниципальной собственностью. Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью.
В ходе проведения выездной проверки истцом было установлено, что в нарушение пункта 3.1.9 договора аренды ответчик произвел перепланировку, факт осуществления которой отражен в акте осмотра здания, сооружения от 16.09.2015.
Согласно данному акту на первом этаже демонтированы перегородки между помещениями N N 4, 5, 20, 27, 39, 41; в помещении N 26 демонтирована раковина и два санузла; в подвале демонтированы перегородки между помещениями N N 6, 17, 61, 171; в помещении N 13 установлены перегородки с образованием дополнительного помещения.
Оценив материалы дела в их совокупности, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что истец не представил доказательств, подтверждающих наличие существенных нарушений арендатором условий договора аренды.
Судебные инстанции правомерно исходили из того, что истцом не представлено бесспорных доказательства того, что допущенные ответчиком нарушения условий договора повлекли для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при его заключении, а также доказательства существенного ухудшения переданного имущества.
Как правильно отметили судебные инстанции, согласно техническому заключению ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ по Алтайскому краю" от 25.12.2015 N 2263/171215/02/1006 выполненные работы не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не снижают несущей способности здания в целом, не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозы их жизни или здоровью и могут быть признаны допустимыми.
Кроме того, Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула в ответе от 27.01.2016 N 12396-з/к-01-24 указал, что в соответствии с пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, получение разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется..."

3.9. Вывод из судебной практики: Осуществление арендатором ремонта арендуемого объекта - объекта культурного наследия - не в полном объеме в нарушение условий договора является существенным нарушением договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2008 N КГ-А40/1093-08 по делу N А40-30657/07-77-261
"...Судом установлено, что между Главным управлением охраны памятников города Москвы, правопреемником которого является Москомнаследие (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен охранно-арендный договор от 01.01.2004 г. N 245.
Согласно акту технического состояния от 01.01.2004 г. N 16-03/245, являющемуся неотъемлемой частью охранно-арендного договора, на ответчика были возложены обязанности во 2 - 3 квартале 2005 года провести ремонтно-реставрационные работы по фасадам в полном объеме, за период со 2 квартала 2004 года по 3 квартал 2005 года выполнить ремонтно-реставрационные работы по интерьерам, в антресолях, восстановить дощатое покрытие полов.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, а также существенно ухудшает арендованное имущество.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Оценив представленные доказательства, суд установил, акты проверок помещения свидетельствуют о том, что ремонтно-реставрационные работы выполнены арендатором не в полном объеме, сроки выполнения работ истекли, состояние здания неудовлетворительное.
Данные нарушения на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ и положений Федерального закона РФ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", квалифицированные судом как существенные, поскольку ненадлежащее выполнение арендатором указанной обязанности приводит к несохранности объекта культурного наследия и ухудшает его состояние.
При таких обстоятельствах суд обоснованно расторг договор аренды и в соответствии со ст. 622 ГК РФ обязал ответчика освободить помещение..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 26.03.2012 N ВАС-3153/12 по делу N А40-91470/10-91-787
"...Иск мотивирован тем, что ответчик обязательства по договору исполнял ненадлежащим образом; в частности, в 2009 г., не закончив ремонтно-реставрационных работ на объекте, прекратил работы по сохранению объекта культурного наследия, что свидетельствует о нарушении им существенных условий договора аренды и является основанием для расторжения вышеназванного договора.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 8.4 договора аренды предусмотрено, что данный договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя или Учреждения (истца по делу) при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных в том числе пунктом 3.3 договора, устанавливающего обязательство арендатора произвести за свой счет работы по сохранению объекта в соответствии с проектной документацией и сводной сметой затрат на ремонтно-реставрационные работы, оформленными в установленном порядке и согласованными с уполномоченным органом охраны культурного наследия, Арендодателем, Учреждением.
При исследовании доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 71 Кодекса суд апелляционной инстанции пришел к выводу о нарушении заявителем договорных обязательств, которые являются основаниями для расторжения договора аренды.
Учитывая изложенное, нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, не установлено..."

3.10. Вывод из судебной практики: Ненадлежащее исполнение арендатором предписаний государственных органов, охранных обязательств в отношении арендуемого объекта - объекта культурного наследия - является существенным нарушением договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2009 по делу N А56-15970/2008
"...Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, к которым отнесены случаи, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.
Учитывая, что в материалах дела содержатся доказательства, свидетельствующие о совершении ответчиком административных правонарушений и нарушений условий охранного обязательства, об отсутствии исполнения им в полном объеме предписаний государственных органов по устранению совершенных нарушений, длительность этого неисполнения, а также нахождение спорных помещений в здании, которое является выявленным объектом культурного наследия, и это повлекло за собой нарушение условий договора аренды, которые являются существенными, суды пришли к обоснованному выводу о том, что спорный договор аренды подлежит досрочному расторжению..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 27.04.2010 N КГ-А40/3491-10 по делу N А40-64903/09-113-583
"...Охранно-арендным договором (раздел 4) предусмотрено, что арендатор обязан своевременно производить ремонтно-реставрационные работы, консервационные и реставрационные работы по арендуемому памятнику независимо от сезона. Все работы по памятнику арендатор производит в сроки и в объемах, предусмотренных в прилагаемом акте технического состояния по специальному разрешению арендодателя на право производства таких.
Москомнаследием проведена проверка сохранения и использования объекта недвижимого культурного наследия - указанного памятника, по результатам которого составлен акт от 15.01.2009 N 16-16/Рз-141-з-А1. Согласно акту не выполнены работы, предусмотренные в пунктах 2, 6, 7, 8, 9 поэтапного плана.
В связи с невыполнением существенных условий охранно-арендного договора истец направил ответчику претензию 24.03.2009 с предложением устранить нарушения в 30-дневный срок или расторгнуть договор от 1.01.1994 с учетом соглашения к нему от 1.11.2004.
При удовлетворении исковых требований арбитражные суды исходили из положений п. 2.1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Невыполнение ответчиком условий договора арбитражные суды обоснованно признали существенными нарушениями, поскольку истец в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ предусмотрено (ст. 2 Закона), что имущественные отношения, возникающие при сохранении и использовании объектов культурного наследия, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации с учетом установленных указанным законом особенностей.
Существенными условиями договора аренды согласно п. п. 2, 5 ст. 55 Закона являются требования к сохранению объекта культурного наследия с обязательным условием договора аренды охранного обязательства, которое включает в себя помимо требований к содержанию объекта порядок и сроки проведения реставрационных и иных работ по сохранению объекта культурного наследия, а также иные, обеспечивающие сохранность объекта требования.
Учитывая, что арбитражными судами обеих инстанций при рассмотрении дела и принятии судебных актов установлены имеющие значение для дела факты, выводы судов о применении норм права соответствуют установленным обстоятельствам дела и доказательствам, имеющимся в нем, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению..."

3.11. Вывод из судебной практики: Неисполнение предусмотренных договором аренды лесного участка обязанностей выполнять работы по охране, защите и воспроизводству лесов на арендуемом лесном участке и (или) по составлению проекта освоения лесов и представлению его арендодателю с положительным заключением государственной экспертизы является существенным нарушением договора.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.03.2017 N Ф05-22199/2016 по делу N А41-34299/2016
"...Как указал истец, ответчик, являясь арендатором спорного лесного участка, до настоящего времени не разработал проект освоения лесов и не получил положительного заключения государственной экспертизы арендованного лесного участка.
В связи с этим истец письмом от 14 марта 2016 года N 407/09 предложил ответчику расторгнуть договор аренды.
Уклонение ответчика от расторжения договора послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обеих инстанций исходили из того, что оспариваемый договор аренды не содержит сведений о сроке, в который ответчик обязан разработать и утвердить проект освоения лесов; доказательств, что ответчик использует арендованный земельный участок, в том числе с нарушением требований закона, не представлено; отсутствуют и доказательства того, что ответчик своими действиями (бездействием) причиняет ущерб лесному фонду; непосредственного использования ответчиком арендованного лесного участка не по назначению в материалы дела не представлено; истцом также не представлены доказательства, подтверждающие наличие задолженности у истца по уплате арендной платы спорного лесного участка.
При рассмотрении настоящего спора судами первой и апелляционной инстанций не в полном объеме исследованы и оценены фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по требованию о расторжении договора.
В пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что, если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 88 Лесного кодекса Российской Федерации лица, которым лесные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду, составляют проект освоения лесов в соответствии со статьей 12 настоящего Кодекса. Проект освоения лесов подлежит государственной или муниципальной экспертизе в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (пункт 1 статьи 89 Кодекса). В соответствии с частью 2 статьи 24 Лесного кодекса Российской Федерации невыполнение гражданами, юридическими лицами, осуществляющими использование лесов, лесохозяйственного регламента и проекта освоения лесов является основанием для досрочного расторжения договоров аренды лесного участка.
Таким образом, в силу части 2 статьи 24 Лесного кодекса Российской Федерации правовым последствием непредставления арендатором проекта освоения лесов и невыполнения проекта является возможность досрочного расторжения договора аренды лесного участка.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 01 июля 2014 года по делу N А40-29827/2014 по иску Комитета лесного хозяйства Московской области в течение 60 (шестидесяти) календарных дней ООО "Оригинал плюс" обязано разработать проект освоения лесов на лесной участок площадью 1,4 га, расположенный: Московская область, Истринский район, Москворецкое лесничество, Рождественское участковое лесничество, квартал N 55-С, выдел 16, 17, кадастровый номер 50:08:050115:214, категория земель - земли лесного фонда, вид разрешенного использования - осуществление рекреационной деятельности, - и получить положительное заключение государственной экспертизы на указанный проект.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Между тем вывод судов об отсутствии со стороны ответчика нарушений договора в части разработки и утверждения проекта освоения лесов сделан без учета обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 01 июля 2014 года по делу N А40-29827/2014, а также положений статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.08.2014 по делу N А45-13783/2013
"...Исходя из условий договора по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случае нарушения другой стороной условий договора (пункты 5.3, 6.2).
Установив факт ненадлежащего осуществления ответчиком мероприятий по лесовосстановлению и противопожарному обустройству лесов, направление ответчику уведомления от 19.04.2013 N 1007-05/37 с предложением о выполнении обязательств надлежащим образом в срок до 01.06.2013, уведомления от 11.06.2013 N 1452-05/37 с предложением о выполнении обязательств надлежащим образом и о расторжении договора, с приложением соглашения о расторжении договора, суд счел требования истца о расторжении договора правомерными и основанными на положениях статей 450 - 453, 619 ГК РФ, статей 51, 61 ЛК РФ, пункта 6.2 договора аренды.
В связи с тем, что нарушение условий договора со стороны ООО "Сибирская Лесная Компания" подтверждено представленными в материалы дела доказательствами (в частности, постановления о назначении административного наказания, уведомления с предложением о выполнении обязательств надлежащим образом в срок до 01.06.2013, с предложением о выполнении обязательств надлежащим образом и о расторжении договора аренды, с приложением соглашения о расторжении договора аренды, которое не было подписано ответчиком), а документы, опровергающие доводы истца, ответчиком в материалы дела не представлены, суды правомерно удовлетворили требование о расторжении договора аренды лесного участка..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.04.2014 N Ф07-1893/2014 по делу N А44-3342/2013
"...Как следует из материалов дела, 31.12.2008 Комитет лесного хозяйства Новгородской области (арендодатель) и Общество (арендатор) в порядке переоформления в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" договора аренды участка лесного фонда от 01.04.2005 заключили договор N 204 аренды лесного участка. По условиям договора арендатору во временное владение и пользование предоставлен находящийся в государственной собственности лесной участок площадью 8 га на территории Окуловского лесничества для осуществления рекреационной деятельности на срок с 24.07.2003 по 23.07.2052. Договор 17.05.2010 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Новгородской области.
Согласно пункту 13 договора арендатор имеет право приступить к пользованию лесным участком для осуществления рекреационной деятельности в соответствии с условиями договора только после государственной регистрации договора, подписания сторонами акта приема-передачи лесного участка в аренду, представления арендодателю разработанного проекта освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы и подачи лесной декларации.
Пунктом 14 договора к обязанностям арендатора отнесены разработка и представление арендодателю проекта освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы (подпункт "о").
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договора аренды, выразившееся, в частности, в неразработке с 2008 года проекта освоения лесов, а также на неуплату арендной платы, Комитет 27.05.2013 направил в адрес Общества претензионное письмо.
Лица, использующие леса для осуществления рекреационной деятельности, обязаны: составлять проект освоения лесов в соответствии с частью 1 статьи 88 Лесного кодекса Российской Федерации; осуществлять использование лесов в соответствии с проектом освоения лесов; соблюдать условия договора аренды лесного участка; в соответствии с частью 1 статьи 49 Лесного кодекса Российской Федерации представлять отчет об использовании лесов.
Таким образом, согласно подпункту "а" пункта 14 договора аренды арендатор обязался использовать лесной участок по назначению в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.
В силу части 1 статьи 88 Лесного кодекса Российской Федерации лица, которым лесные участки предоставлены в аренду, составляют проект освоения лесов в соответствии со статьей 12 названного Кодекса.
Аналогичная обязанность предусмотрена и в подпункте "о" пункта 14 договора аренды от 31.12.2008 N 204.
Из материалов дела усматривается, что Обществом в нарушение приведенных положений закона и договора проект освоения лесов не составлен, арендодателю с положительным заключением государственной экспертизы не представлен.
Суды удовлетворили требование Комитета о расторжении договора аренды, поскольку пришли к обоснованному выводу о существенном нарушении ответчиком условия договора - неисполнении обязанности по составлению в соответствии со статьей 12 Лесного кодекса Российской Федерации проекта освоения лесов и представлению его арендодателю с положительным заключением государственной экспертизы.
Доказательств, свидетельствующих о невозможности составить проект освоения лесов в течение столь длительного периода времени по независящим от Общества причинам, суду не представлено.
Ввиду изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.12.2012 по делу N А32-12238/2011
"...В ходе проверки от 11.01.2011, проведенной представителями Краснодарского лесничества и Каневского участкового лесничества, установлено, что арендатором нарушены пункты 3.4.3, 3.4.8, 3.4.10 и 3.4.11 договора аренды (т. 1, л. д. 48).
Комитет 15.02.2011 направил организации предложение о расторжении договора (т. 1, л. д. 52). Поскольку ответчик не имеет намерения расторгнуть договор, истец обратился с иском в арбитражный суд.
В соответствии с частью 3 статьи 71 Лесного кодекса к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом, если иное не установлено Лесным кодексом.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество (статья 619 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как установлено судами и подтверждено материалами дела, до обращения с иском в арбитражный суд комитет уведомил организацию о расторжении договора аренды, что не опровергнуто ответчиком.
В соответствии с пунктом 8.6 рассматриваемого договора его существенными условиями являются: объемы использования лесов, установленные проектом освоения лесов; своевременное внесение арендной платы; предоставление отчетов по использованию, охране, защите и воспроизводству лесов; разработка проекта освоения лесов; соответствие фактического использования лесного участка проекту освоения лесов и лесной декларации.
Судебные инстанции установили, что указанные в актах проверки нарушения (отсутствие проекта освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы; невыполнение мероприятий по охране лесов от пожаров; неосвоение лесного участка арендатором, неосуществление мероприятий по охране лесов от незаконных вырубок и их своевременному выявлению; отсутствие обозначений участка лесохозяйственными знаками; наличие на лесном участке стихийных кострищ) до предъявления иска арендатор не устранил.
Факт неисполнения предписаний и устранения нарушений условий договора в полном объеме подтвержден также актом обследования от 03.05.2012, составленным в период рассмотрения спора (т. 1, л. д. 158, 159).
При таких обстоятельствах, суды, установив существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, сделали правильный вывод о наличии оснований для его расторжения, в связи с чем правомерно удовлетворили иск комитета..."

4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора

Проблема возникает в связи с тем, что, несмотря на весьма конкретный перечень нарушений договора арендатором, при наличии которых арендодатель вправе требовать его расторжения, ст. 619 ГК РФ содержит значительное количество оценочных понятий, например "пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества", "существенно ухудшает имущество". На практике проблема усугубляется тем, что ст. 619 ГК РФ применяется совместно с другими статьями ГК РФ и иных федеральных законов.
В ряде случаев суды отказывают в удовлетворении требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды, несмотря на наличие в действиях арендатора нарушений, которые формально могут подпадать под перечень, установленный в ст. 619 ГК РФ, либо предусмотрены договором аренды в качестве основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Причины могут быть различными: от незначительности сумм задолженности по арендной плате или нарушения баланса прав и интересов сторон до устранения арендатором имеющихся нарушений в разумный срок.

4.1. Вывод из судебной практики: Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжения договора, если сумма задолженности незначительна.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.09.2006 по делу N А56-3369/2006
"...Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие Промстрой" (далее - Общество) о взыскании 16055 руб. 45 коп., в том числе 12765 руб. 01 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2005 по 31.12.2005 и 3290 руб. пеней, на основании договора от 05.03.2004 N 21-ЗК00301 аренды земельного участка, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.
В судебном заседании представитель Общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель КУГИ пояснил, что задолженность по внесению арендной платы у Общества имелась, но была незначительной.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Однако по смыслу части третьей данной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.
Как усматривается из материалов дела, взысканная судом сумма задолженности незначительна. В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель КУГИ пояснил, что истец не настаивает на расторжении договора. С учетом изложенного нарушение арендатором обязательства может быть признано несущественным. При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что обжалуемое решение в части расторжения договора аренды и выселения Общества подлежит отмене..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 20.06.2011 N ВАС-7477/11 по делу N А40-75598/10-37-630
"...В связи с ненадлежащим исполнением лизингополучателем обязанности по внесению лизинговых платежей за период март - май 2010 года лизингодатель, воспользовавшись предусмотренным договором правом на односторонний отказ от исполнения договора, направил ответчику уведомление об одностороннем расторжении договора с 26.05.2010, о погашении задолженности и возврате предмета лизинга.
Невыполнение ответчиком требования о возврате предмета лизинга, послужило основанием для обращения ЗАО "Клиентская Лизинговая Компания" в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 15 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" лизингополучатель обязан выплачивать лизинговые платежи в порядке и в сроки, предусмотренные договором финансовой аренды.
Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге") лизингодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора лизинга и возврата в разумный срок лизингополучателем имущества, в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и договором лизинга.
По условиям договора лизинга (пункты 9.4.7, пункт 9.4 в редакции дополнительного соглашения N 1к от 10.02.2009) лизингодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив лизингополучателя, если лизингополучатель допускает просрочку уплаты лизинговых платежей на 31 календарный день.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суды установили, что на момент направления истцом уведомления о расторжении договора большая часть лизинговых платежей - 98% была уплачена, имевшуюся задолженность лизингополучатель оплатил в добровольном порядке.
Исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что остался невыплаченным лишь один платеж на сумму 81 667 рублей 34 копейки за июнь 2010 года, суды пришли к правильному выводу о том, что требование о возврате предмета лизинга по мотиву прекращения договора, не подлежит удовлетворению.
Учитывая характер допущенного лизингополучателем нарушения и принятые им меры по его устранению, а также отсутствие для лизингодателя негативных последствий, вызванных несвоевременной уплатой лизинговых платежей, которым бы соответствовали и были соразмерны правовые последствия прекращения договора, суды обоснованно не приняли во внимание наличие формальных условий для одностороннего расторжения договора лизинга, как не отвечающее целям договора и принципу разумного осуществления гражданских прав..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.05.2006 по делу N А56-48282/2005
"...Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к сельскохозяйственному огородническому кооперативу "Опора" (далее - СОК "Опора") о взыскании 3944 руб. 67 коп., из них: 2444 руб. 41 коп. задолженности по арендной плате и 1500 руб. 26 коп. пеней за просрочку платежа и расторжении договора аренды земельного участка от 06.10.97 N 18-ЗК000687.
Суд первой инстанции правомерно на основании статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил уточненные исковые требования в части взыскания задолженности в сумме 879 руб. 08 коп. с учетом погашения части задолженности ответчиком, а также взыскал предусмотренную договором неустойку за просрочку платежа.
С учетом незначительной суммы оставшейся задолженности суд первой инстанции отказал в иске в части расторжения договора. У суда кассационной инстанции не имеется оснований для переоценки имеющихся в материалах дела доказательств. Допущенные арендатором нарушения условий договора не являются существенными, доказательств того, что арендатор ранее неоднократно допускал подобные нарушения, в материалах дела нет..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 14.12.2009 N Ф09-9906/09-С6 по делу N А07-7269/2009
"...Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии задолженности по уплате арендных платежей, изменил решение в этой части, взыскав с ответчика в пользу министерства задолженность по договору N 1 в сумме 29 906 руб. 19 коп. и по договору N 2 - в сумме 22 556 руб. 68 коп.; решение суда в части отказа в расторжении указанных договоров оставил без изменения.
Установив наличие у ответчика неисполненной надлежащим образом обязанности по внесению арендных платежей за 2008 год, апелляционный суд взыскал указанные суммы с общества.
В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условии договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Проанализировав по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что образовавшаяся у ответчика задолженность по арендной плате является незначительной и не может быть признана существенным нарушением обществом условий договоров.
Принимая во внимание, что в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств того, что в результате допущенной ответчиком задолженности по уплате арендных платежей и несоблюдения других требований законодательства министерству причинен значительный материальный ущерб, который несоизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи лесных участков в аренду, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорных договоров.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

4.2. Вывод из судебной практики: Неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор был фактически лишен права пользования арендованным имуществом по вине арендодателя, не может быть основанием для расторжения договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.07.2011 по делу N А32-31085/2010
"...Поскольку общество, в силу допущенных предпринимателем нарушений договорных обязательств, выразившихся в ограничении доступа в помещения и неисполнении обязанности по их предоставлению во владение и пользование арендатора, не имело возможности использования арендуемого имущества в соответствии с его целевым назначением в период с августа по октябрь 2010 года, у него не наступила обязанность по внесению арендной платы (пункт 2 статьи 328, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, выводы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды применительно к пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 20.08.2012 N ВАС-10621/12 по делу N А40-27268/11-53-233
"...Открытое акционерное общество "Центральный научно-исследовательский текстильный институт" (далее - ОАО "Центральный научно-исследовательский текстильный институт") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ремекс Лтд" (г. Москва) (далее - ООО "Ремекс Лтд") о расторжении договора аренды от 30.09.1997 N 01-3/1364.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Судебные инстанции установили, что истец в нарушение условий спорного договора аренды прекратил допуск ответчика к арендованным помещениям, передал их в аренду третьим лицам, лишил ответчика возможности пользоваться переданными по договору от 30.09.1997 N 01-3/1364 помещениями, в связи с чем ответчик был вправе на основании статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации приостановить исполнение своих обязательств по внесению арендной платы. При таких обстоятельствах, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований по заявленным основаниям.
Аргументы заявителя были предметом рассмотрения судами и им дана надлежащая правовая оценка не только в рассматриваемом деле, но и в других делах с участием этих же сторон по спорному договору..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 16.05.2012 по делу N А40-27268/11-53-233
"...Ссылаясь на пункт 5.3 договора, указывая на невнесение в течение более 3-х месяцев ответчиком арендных платежей и наличием у него задолженности перед истцом по арендной плате, что является основанием для расторжения арендодателем договора аренды, истец 08.09.2010 г. (исх. N 1-07/300) направил в адрес ответчика соглашение о расторжении спорного договора аренды, которое было оставлено ответчиком без ответа.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ОАО "ЦНИТИ" в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды.
Судами также установлено, что с 27.10.2009 г. истец в нарушение условий договора и требований закона прекратил доступ работников ООО "Ремекс Лтд" в арендуемые им помещения и передал их в аренду третьим лицам.
В силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Суд, установив по настоящему делу, что арендодатель в нарушение ст. 310, 432, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора установил пропускной режим в здание, нежилые помещения сдал в аренду другим пользователям, тем самым лишил ответчика возможности пользоваться нежилыми помещениями, пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 619 Гражданского кодекса РФ, для досрочного расторжения договора.
Арбитражными судами правильно установлены все юридически значимые обстоятельства по делу, всесторонне исследованы доказательства, им дана правовая оценка в соответствии со ст. 71 АПК РФ и сделан правильный вывод по спору..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.10.2014 N Ф07-7760/2014 по делу N А56-71298/2013
"...Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИнтерКом", место нахождения: 195253, Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, д. 55, ОГРН 1057811255094, ИНН 7842316953 (далее - Общество), о взыскании 472 938 руб. 29 коп., в том числе 327 383 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.12.2013 в соответствии с договором от 24.06.2009 N 00/ЗК-04745 аренды земельного участка и 145 554 руб. 31 коп. пеней за период с 11.04.2012 по 08.11.2013; расторжении договора аренды.
Поскольку Общество до принятия судом решения платежным поручением от 31.01.2014 N 1 перечислило КУГИ денежные средства в сумме 475 000 руб. в счет оплаты задолженности по договору аренды, у судов не имелось правовых оснований для удовлетворения исковых требований в этой части.
Статьей 614 Кодекса установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из указанных правовых норм, определяющих содержание договора аренды, суды правомерно посчитали, что обязательства сторон по договору аренды являются встречными.
Как выяснено судебными инстанциями в процессе рассмотрения дела, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А56-22260/2012 установлено, что фактически земельный участок, являющийся предметом аренды по договору от 24.06.2009 N 00/ЗК-04745, в состоянии, соответствующем условиям договора, не был передан арендатору, поскольку участок фактически не освобожден предыдущим арендатором - Красногвардейской районной общественной организацией Санкт-Петербурга - местным отделением Всероссийского общества автомобилистов. При рассмотрении настоящего дела КУГИ также не отрицал, что на земельном участке находятся гаражи.
С учетом данного обстоятельства суды пришли к правильному выводу, что несвоевременное перечисление арендатором арендной платы в данном случае не может расцениваться как такое нарушение условий договора, которое в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации может повлечь расторжение договора по требованию арендодателя, поскольку несоблюдение сроков внесения арендной платы обусловлено ненадлежащим исполнением арендодателем обязанности передать имущество..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.05.2010 по делу N А32-15944/2009
"...Индивидуальный предприниматель Лоншакова В.А. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Интерлайн" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 01.01.2008 нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 128.
Решением от 04.11.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.02.2010, в удовлетворении иска отказано, поскольку суды не усмотрели оснований для расторжения договора. Неуплата ответчиком арендной платы обоснована тем обстоятельством, что истец после государственной регистрации договора аренды лишил арендатора доступа к арендованному имуществу. Апелляционный суд мотивировал судебный акт ссылкой на пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании пункта 2 статьи 328 Кодекса в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.
Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций указали, что факт лишения арендатора возможности пользоваться арендованным имуществом (после его сообщения о намерении производить оплату за использование помещений только с 30.10.2008) косвенно подтверждается письмом предпринимателя от 11.01.2009, в котором указано на принятие истцом мер по сохранности имущества ответчика.
Стороны в судебном заседании прояснили, что арбитражный судом рассматривается иск предпринимателя к обществу о взыскании платы и неосновательного обогащения за пользование нежилыми помещениями (в том числе до государственной регистрации договора), а также иск общества к предпринимателю об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом.
При указанных обстоятельствах предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения судебных актов кассационная инстанция не находит..."

4.3. Вывод из судебной практики: Неуплата коммунальных платежей не является основанием для расторжения договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.07.2011 по делу N А55-31017/2009
"...Ссылки о наличии у ответчика задолженности по коммунальным платежам (водопотребление, энергоснабжение) правового значения к спорному случаю не имеют.
Пунктом 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Следовательно, условия пункта 2.4.2 договора аренды о компенсации арендодателю коммунальных платежей, который при этом не является ресурсоснабжающей организацией, не может рассматриваться в качестве арендной платы.
Из буквального толкования пункта 8.5 договора аренды, основанного на положениях статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что право на расторжение у арендодателя имеется при наличии задолженности только по арендным платежам.
При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно не приняли во внимание доводы арендодателя об имеющейся у арендатора задолженности по коммунальным платежам в размере 230 005 руб. 78 коп..."

4.4. Вывод из судебной практики: Перепланировка объекта аренды с согласия прежнего собственника имущества не является основанием для расторжения договора аренды новым собственником.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 28.02.2007, 06.03.2007 N КГ-А40/1015-07 по делу N А40-30758/06-91-235
"...Собственником указанного нежилого помещения стало ООО "Торговый дом "Центральный", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.08.2004 N АБ912848, к которому перешли права и обязанности арендодателя по названному договору.
ООО "Торговый дом "Центральный" обратилось с иском о расторжении договора аренды в связи с осуществлением арендатором перепланировки арендуемого помещения без соответствующего разрешения.
Судом установлено, что работы по перепланировке были выполнены арендатором с согласия ООО "Рикос" до перехода прав и обязанностей арендодателя к ООО "Торговый дом "Центральный".
Поскольку не имеется оснований, установленных п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ для расторжения договора аренды, суд обоснованно отказал в удовлетворении иска..."

4.5. Вывод из судебной практики: Неиспользование имущества арендатором не влечет расторжения договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 22.05.2006 N КГ-А40/3930-06 по делу N А40-53080/05-64-407
"...В обоснование иска о расторжении договора аренды Департамент ссылается на то, что Центр в нарушение условий договора аренды и требований ст. 615 ГК РФ не использует предоставленное в аренду нежилое помещение.
Между тем Департамент не представил доказательств существенного нарушения условий договора аренды со стороны арендатора.
При таких обстоятельствах отказ в расторжении договора аренды не противоречит закону и договору.
В связи с этим доводы Департамента относительно незаконности и необоснованности судебных актов отклоняются.
Суд правомерно исходил в спорном случае из того, что в деле отсутствуют доказательства существенных нарушений со стороны арендатора, т.е. таких нарушений, которые повлекли для арендодателя такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора..."

4.6. Вывод из судебной практики: Внесение арендной платы в установленные договором сроки, но не в полном объеме, не тождественно невнесению арендной платы по истечении установленного договором срока платежа и потому не является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 27.04.2010 N Ф09-2796/10-С6 по делу N А07-14098/2009
"...Министерство лесного хозяйства в лице государственного учреждения "Абзелиловское лесничество" направило обществу "Лесхоз" уведомление от 23.03.2009 N 14 о нарушении сроков внесения платежей за пользование лесным фондом и неполном расчете с бюджетом (т. 1, л. д. 25 26). В претензионном письме от 30.04.2009 N 08/1889 Министерство лесного хозяйства также уведомило общество "Лесхоз" о наличии у последнего задолженности по арендной плате (т. 1, л. д. 27, 28).
При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности по договору аренды от 22.11.2007 за 1, 2 квартал 2009 года в размере 338 345,05 руб.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 22.11.2007, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии условий, предусмотренных п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которой Министерство лесного хозяйство просило расторгнуть договор. Как указал суд, материалами дела подтверждается, что ответчик уплачивал арендную плату в установленные сроки, но не в полном объеме, в то время как названной правовой нормой предусмотрено такое основание для расторжения договора как невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено..."

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении указано, что на момент рассмотрения спора арендатор полностью оплатил задолженность по арендной плате. По вопросу о возможности расторжения договора в случаях, когда арендатор исполнил нарушенное условие договора в разумный срок или до принятия решения по делу, см. п. 7 материалов к ст. 619 ГК РФ.

Постановление ФАС Центрального округа от 05.12.2012 по делу N А08-1033/2012
"...Как следует из материалов дела, задолженность по арендной плате образовалась в результате неоплаты ответчиком арендной платы в повышенном размере, долг составляет разницу между суммой арендной платы в повышенном размере и суммой первоначальной арендной платы, то есть ответчик уплачивал арендную плату в установленные сроки, но не в полном объеме.
Внесение арендной платы в установленные договором сроки, но не в полном объеме, не является основанием для досрочного расторжения договора аренды, исходя из положений ст. 619 Гражданского кодекса РФ и условий договоров аренды.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
На момент рассмотрения настоящего спора по существу ответчик полностью оплатил задолженность, т.е. нарушения, послужившие основанием для обращения истца с настоящим иском, устранены в разумный срок.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 г. договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Допущенные ответчиком нарушения условий договоров аренды не являются существенными, поскольку арендная плата вносилась ответчиком, хотя и не в полном объеме, и ее частичная неуплата не может быть приравнена к невнесению арендной платы, определенной п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ..."

5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором может повлечь расторжение договора

В ст. 619 ГК РФ приведен конкретный перечень нарушений договора арендатором, при наличии которых арендодатель вправе требовать его расторжения. При этом данная норма содержит значительное количество оценочных понятий, например: "пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества", "существенно ухудшает имущество". В связи с этим возникает проблема: в каких случаях неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора, а в каких нет.

5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли неисполнение договорной обязанности по оплате коммунальных платежей основанием для расторжения договора, существует две позиции судов.

Позиция 1. Неисполнение договорной обязанности по оплате коммунальных платежей не является основанием для расторжения договора.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд, отказывая в расторжении договора ввиду неуплаты арендатором коммунальных платежей, указал в том числе на то, что арендодатель в нарушение договора не выставил арендатору соответствующие счета.

Постановление ФАС Московского округа от 03.08.2010 N КГ-А41/8080-10-П по делу N А41-2301/09
"...В обоснование требования о расторжении договора аренды Индивидуальный предприниматель Горбачев А.В. указал на систематическое нарушение ООО "Центр" условий договора аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года.
10 октября 2008 года индивидуальный предприниматель Горбачев А.В. направил в адрес директора ООО "Евротехника" запрос о возможных нарушениях со стороны ООО "Центр" обязательств" по договору аренды от 19 апреля 2005 года (л.д. 62 т. 2).
В ответ на указанное письмо ООО "Евротехника" (предыдущий собственник спорного помещения) сообщило ИП Горбачеву А.В. о выявленных нарушениях ООО "Центр" условий договора аренды, имеющих систематический характер: задержка сроков оплаты за аренду; неоправданно затянутые сроки проведения оплаты за предоставление коммунальных услуг; задержка сроков оплаты за телефонные переговоры; неисполнение обязанностей по согласованию работ, проводимых по перепланировке и переоборудованию помещения; другие нарушения (письмо N 085-1 от 03 ноября 2008 года л.д. 85 т. 7).
Между тем задолженность по арендной плате ООО "Центр" полностью погашена. На момент вынесения судебного акта по делу арендатор устранил указанное нарушение договора.
Следовательно, оснований для расторжения договора аренды по указанному основанию не имелось.
Ссылка индивидуального предпринимателя Горбачева А.В. на неуплату ООО "Центр" коммунальных платежей (письмо от 04 июля 2007 года N 068/33, л.д. 84, т. 5), не может служить доказательством, подтверждающим систематическое нарушение условий договора по уплате арендной платы.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Кроме того, по условиям договора аренды, денежные средства в счет оплаты коммунальных платежей перечисляются на расчетный счет арендодателя после выставления последним соответствующего счета. ИП Горбачев А.В. не представил доказательств выставления и получения ООО "Центр" такого счета.
Так как основания для расторжения договора отсутствуют, следует признать договор аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года действующим (не расторгнутым)..."

Позиция 2. Неисполнение договорной обязанности по оплате коммунальных платежей является основанием для расторжения договора.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд прямо указал, что неуплата коммунальных платежей является существенным нарушением договора, а также на то, что договор содержал условие о праве арендодателя отказаться от договора при неисполнении арендатором данной обязанности.

Постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2008 по делу N А35-2373/08-С12
"...Решением Арбитражного суда Курской области от 18.07.2008 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Поскольку истцом не были представлены доказательства изменения порядка расчета размера арендной платы после 30.10.2006 года, с требованием о внесении изменений в договор аренды, в соответствии со статьей 450 ГК РФ, истец в суд не обращался, а по иным основаниям договор не наделяет арендодателя (или его правопреемника) правом в одностороннем порядке изменять размер арендных платежей, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания действий ответчика нарушением условий договора аренды в данной части.
Пунктом 2.2.6 договора предусмотрено, что арендатор обязуется оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги в соответствии с условиями договора на оплату услуг.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что отсутствие отдельного договора на оплату коммунальных услуг, само по себе, существенным нарушением условий договора аренды не является, так как при этом арендодатель не лишается того, на что мог рассчитывать при заключении договора.
В то же время неуплата или неоднократное неисполнение в срок обязательств по оплате арендных платежей, а также неисполнение обязательств по оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг в силу положений ч. 2 ст. 450, п. 3 ст. 619 ГК РФ, п. 5.3 договора являются существенным нарушением условий договора и основанием для его досрочного расторжения.
Таким образом, учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком оплаты коммунальных платежей за указанный период, судом первой инстанции сделан правомерный вывод о наличии существенных нарушений со стороны арендатора условий договора аренды, что явилось основанием для его досрочного расторжения..."

6. Случаи, когда неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора

Проблема возникает в связи с тем, что, несмотря на весьма конкретный перечень нарушений договора арендатором, при наличии которых арендодатель вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке, ст. 619 ГК РФ содержит множество оценочных понятий, например "пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества", "существенно ухудшает имущество". На практике проблема усугубляется тем, что ст. 619 ГК РФ применяется совместно с другими статьями ГК РФ и иных федеральных законов. В большинстве случаев расторжение договора связано с существенными нарушениями его условий.

6.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды подлежит расторжению, если арендатор отказывается от изменения арендной платы по требованию арендодателя при наличии такого условия в договоре.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.12.2006 по делу N А56-37923/2005
"...Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается материалами дела, согласно подпункту 5.3.2 договора аренды от 09.08.2004 N 32а/04 договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при несогласии арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением арендодателя. Названным договором аренды не предусмотрено, что при определении размера арендной платы стороны исходят из действующей методики и базовой ставки, поэтому новый арендодатель вправе самостоятельно устанавливать размер арендной платы.
Кассационная инстанция считает, что суд первой инстанции, полно и всесторонне изучив материалы дела, пришел к обоснованному выводу о досрочном расторжении договора аренды от 09.08.2004 N 32а/04 на основании пункта 5.3.2 названного договора в связи с несогласием Банка с увеличением размера арендной платы. Нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому решение от 30.05.2006 подлежит оставлению в силе..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.04.2013 N Ф03-1018/2013 по делу N А51-6246/2012
"...Как следует из материалов дела, 12.04.2010 между КГУП "Госпродагентство Приморского края" (арендодателем) и ИП Евенко П.И. (арендатором) заключен договор N 443 аренды недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Приморского края.
В соответствии с пунктом 4.1.3 договора аренды от 12.04.2010 N 443 он может быть расторгнут досрочно по решению суда, в том числе и при неподписании арендатором дополнительного соглашения, указанного в пункте 3.8 настоящего договора, в течение 14 дней с момента получения проекта такого дополнительного соглашения, договор считается расторгнутым с момента истечения срока, указанного в настоящем пункте. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с момента отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Ссылаясь на пункт 3.8 договора, истец направил в адрес ответчика уведомление от 26.12.2011 N 4495 об увеличении арендной платы с 26.01.2012 с приложением проекта дополнительного соглашения и копии выписки из отчета от 25.07.2011 N 2530/1; документы получены ответчиком 05.01.2012.
Ответчик проект дополнительного соглашения не подписал и не возвратил его истцу, однако направил протокол разногласий к указанному дополнительному соглашению, в котором, не согласившись с произведенным истцом увеличением арендной платы, исключил пункт 5 дополнительного соглашения, предусматривающий изменение размера арендных платежей.
В связи с отказом ответчика подписать дополнительное соглашение к договору аренды N 443, ссылаясь на пункт 4.1.3 договора, истец направил в адрес ответчика уведомление от 02.03.2012 о расторжении указанного договора с приложением проекта соглашения о расторжении договора.
Нормами статьи 619 ГК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя. При этом исходя из содержания данной нормы права, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Далее, проанализировав условия заключенного между сторонами договора от 12.04.2010, суды установили, что пунктом 4.1.3 договора предусмотрена возможность его досрочного расторжения по решению суда, в том числе и при неподписании арендатором дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, произведенного арендодателем в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что не противоречит статьям 450, 619 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, установив факт неподписания ответчиком проекта дополнительного соглашения об изменении арендной платы, проверив соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного статьей 452 ГК РФ, пунктами 3.8, 4.1.3 договора аренды, и признав его соблюденным, суды удовлетворили иск, расторгнув договор по основанию, предусмотренному подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими нормам гражданского законодательства, установленным обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2008 по делу N А21-2863/2007
"...Пунктом 3.2 договора его стороны согласовали, что размер арендной платы подлежит пересмотру с учетом индексации цен и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством, не чаще одного раза в год.
Как указано в пункте 5.2 договора, он подлежит досрочному расторжению через суд в случаях, когда арендатор использует помещение с существенным нарушением условий договора; более двух месяцев подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; при отказе от согласования пересмотренных арендных платежей по истечении 10-дневного срока вручения его на согласование.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования, ссылаясь на имеющиеся доказательства уклонения ответчика от исполнения обязанности по согласованию пересмотренных арендных платежей...
Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом как при нарушении арендатором существенных условий договора, так и по другим основаниям, предусмотренным договором аренды, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арбитражным судом установлено, что Администрация и предприниматель Кравцова Е.Ю. неоднократно направляли ответчице расчеты арендной платы на 2005 - 2007 годы с предложением их согласовать, однако предприниматель Гончарова Н.И. уклонялась от согласования расчетов и продолжала вносить арендную плату в размере, установленном в 2001 году.
Кроме того, установлено, что предприниматель Кравцова Е.Ю. 07.08.06 и 09.02.07 направляла предпринимателю Гончаровой Н.И. претензии с требованием исполнить обязательство либо расторгнуть договор.
Установленные судом фактические обстоятельства подтверждены имеющимися в деле доказательствами и не подлежат переоценке судом кассационной инстанции в силу его процессуальных полномочий, предусмотренных статьями 286 - 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

6.2. Вывод из судебной практики: Если арендатор в нарушение условий договора заключил договор субаренды без согласия арендодателя, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 03.03.1998 N 7839/97
"...В соответствии с подпунктом "ж" пункта 3 договора арендатор имел право сдавать арендуемое помещение в поднаем только с письменного разрешения собственника помещения.
Арендатор данное условие нарушил.
В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что ответчик пользовался арендованным помещением с существенным нарушением договора и это является достаточным основанием для его досрочного расторжения в соответствии с подпунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 29.04.2009 N ВАС-4895/09 по делу N А5-622/08-С4
"...Предприниматель обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу "Сахалин" о расторжении договора аренды недвижимости от 01.04.2005 N 93 и возврате арендуемого имущества.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 04.08.2008 иск предпринимателя удовлетворен, в удовлетворении встречного искового требования отказано.
Договором предусмотрен запрет на передачу арендатором помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя (пункт 2.2.8).
Установив факт пользования арендованным имуществом с нарушением условий договора, состоящим в сдаче имущества в субаренду на новый срок без согласия арендодателя, суды в силу статей 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) посчитали требование предпринимателя о расторжении договора обоснованным и подлежащим удовлетворению. Вследствие этого суд на основании статьи 622 Кодекса обязал общество "Сахалин" вернуть арендуемое имущество истцу..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2008 по делу N А43-19271/2007-12-451
"...В пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Из приведенной нормы следует, что арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу только с согласия собственника имущества. Указанный запрет призван обеспечить права арендодателя, в том числе и по сохранности переданного в пользование арендатору имущества.
В рассматриваемом случае Давыдова Е.А. передала право аренды спорного имущества в общее имущество участников простого товарищества, не получив согласия арендодателя на совершение данной сделки. В результате передачи права аренды в общее имущество ООО "Цезарь" получило право пользования арендованным помещением (пункт 3 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации) наравне с предпринимателем Давыдовой Е.А., что существенно нарушает условия договора аренды от 29.07.2004 N 80, поскольку при заключении сделки КУМИ наделило правом пользования арендованной недвижимостью исключительно арендатора.
В соответствии с изложенным, суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о наличии оснований для расторжения сделки..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.04.2009 N А19-9501/08-46-Ф02-1408/09 по делу N А19-9501/08-46
"...На основании пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 названного Кодекса).
Указанная норма права обеспечивает права арендодателя, в том числе и по сохранности переданного в пользование арендатору имущества.
Согласно пункту 2.4.12 договора аренды N 59/05 от 01.04.2005 арендатору запрещено сдавать "объект" (предмет договора аренды) в субаренду без согласия арендодателя.
В полном соответствии с материалами дела арбитражными судами установлено, что часть спорного нежилого помещения фактически была передана ответчицей без согласия арендодателя третьим лицам, и последние имели возможность пользоваться данным помещением.
Перечень оснований расторжения договора аренды, установленный в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает случаи, когда досрочное расторжение договора возможно, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
При таких обстоятельствах, в силу норм статей 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды N 59/05 от 01.04.2005 и возврата имущества собственнику - администрации г. Шелехова..."

6.3. Вывод из судебной практики: В договоре аренды стороны вправе предусмотреть иные основания для расторжения договора по требованию арендодателя, нежели предусмотренные ст. 619 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...26. В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.
В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.
Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ.
В силу пункта 3 части первой статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ.
Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.12.2015 по делу N А13-17690/2014
"...Согласно пункту 25 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае однократного невнесения или неполного внесения арендной платы.
Суды на основании материалов дела установили, что обязательство по внесению арендной платы по сроку уплаты 10.09.2014 исполнено предпринимателем Лобановым Д.С. платежными поручениями от 17.12.2014 N 639, от 19.12.2014 N 213 с существенным нарушением срока платежа.
В связи с этим суды пришли к правильному выводу о том, что решение Департамента от 24.09.2014 N 1030 о расторжении договора аренды лесного участка от 21.07.2014 N 09-01-05/68-2014 является законным и обоснованным.
Податель жалобы считает, что пункт 25 договора противоречит пункту 3 части 1 статьи 619 ГК РФ, поскольку законом в качестве основания для расторжения договора предусмотрено невнесение арендной платы более двух раз подряд, а не однократное невнесение, что не может быть изменено сторонами договора.
Кассационная инстанция отклоняет данный довод жалобы, поскольку в части 2 статьи 619 ГК РФ указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора.
В рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам. Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки обстоятельств дела и отмены судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.07.2013 по делу N А56-25817/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 15.11.1999 заключили на 5 лет договор N 11-А284811 аренды помещения площадью 99.8 кв. м, расположенного по указанному выше адресу.
Дополнительным соглашением от 04.02.2003 N 2 срок действия договора увеличен до 10 лет.
Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке.
На основании пункта 5.3.2 при возникновении у арендатора трехмесячной задолженности по арендной плате независимо от ее последующего внесения договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда.
Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.01.2006 по 30.06.2012, обратился в арбитражный суд.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
Поскольку арендатор не исполнил обязанность по своевременному перечислению арендной платы за спорный период, оставил без ответа претензию арендодателя, суд первой инстанции, руководствуясь условиями договора и положениями статьи 619 ГК РФ, правомерно удовлетворил требование Комитета о расторжении спорного договора..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2014 по делу N А63-12296/2013
"...Как видно из материалов дела, 30.11.1998 Ставропольский государственный университет (правопредшественник университета; арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды кафе "Студенческое" N 32, по которому арендодатель предоставил, а арендатор принял на условиях долгосрочной аренды одноэтажное здание - кафе "Студенческое" площадью 334,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Пушкина, 1/5, с прилегающей территорией для последующего использования - под быстрое общественное питание.
Пунктами 6.2.1 и 6.2.5 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор использует помещение в целом или его части не в соответствии с договором аренды или арендатор сдал имущество в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя.
В 2013 году Управление по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Ставропольского края (далее - прокуратура) на основании обращения университета провело проверку законности использования помещения студенческой столовой - под размещение кафе "Флора-Бургер", в результате которой выяснено, что в январе 2012 года и в январе 2013 года общество заключило договоры субаренды спорного помещения с индивидуальными предпринимателями Томрис Д. и Томрис И.Г. без согласия университета.
Необходимость использования спорных помещений для организации питания обучающихся и сдача арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя послужили основанием для обращения университета с исковым заявлением.
Согласно пункту 2 статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Следует учитывать, что пункт 2 статьи 619 Кодекса отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Таким образом, стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением его условий.
Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2014 N Ф09-6047/14 по делу N А07-629/2014
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании ст. 74, 78 Лесного кодекса Российской Федерации и протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды лесного участка от 05.09.2012 N 11 подписан договор аренды лесного участка N 11 (рекреационная деятельность) от 05.09.2012.
В связи с ненадлежащим исполнением обществом обязанности по внесению арендной платы министерство направило в адрес общества претензию от 30.06.2012 N 69 с требованием о погашении задолженности за период с 01.01.2013 по 30.06.2013 в сумме 162 883 руб. 20 коп. и пени в сумме 29 318 руб. 98 коп. в течение 15 дней с момента получения претензии.
Данная претензия оставлена обществом без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для направления министерством арендатору уведомления от 27.11.2013 N 136 об уплате задолженности и расторжении договора аренды по истечении срока 06.12.2013. Однако требования министерства о погашении задолженности по арендной плате и добровольном расторжении договора оставлены обществом без ответа.
Наличие задолженности по арендной плате по договору аренды лесного участка от 05.09.2012 N 11, оставление без ответа и удовлетворения предложения министерства о расторжении договора послужили основанием для обращения министерства в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Поскольку Лесной кодекс Российской Федерации не содержит конкретного перечня оснований для расторжения договора аренды лесного участка, то с учетом положений ст. 3, 9 Лесного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям применимы нормы гражданского и земельного законодательства о досрочном расторжении договора аренды.
Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в п. 6 договора аренды лесного участка от 05.09.2012 N 11 стороны определили обязанность ответчика как арендатора вносить арендную плату в размере и сроки, установленные договором. Согласно п. 7.1.1 договора аренды неисполнение условий договора, указанных в п. 6 договора, независимо от размера нарушения признается существенным нарушением договора. На основании п. 8.3.5 договора аренды договор подлежит расторжению в одностороннем порядке арендодателем в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе невнесения более одного раза подряд арендной платы по истечении установленного договором срока платежа.
Оценив условия договора аренды в порядке ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что арендатор добровольно принял на себя риски последствий своего негативного поведения, связанного с неоплатой арендной платы, признав существенность такого нарушения по условиям договора.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.08.2014 N Ф09-4217/14 по делу N А71-6293/2013
"...В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.
Оценив договор аренды земельного участка от 15.11.2006 N 779/06-180-ЗУ в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе п. 6.3.1 и 6.3.2, суды установили, что стороны спора пришли к соглашению о том, что основанием для расторжения договора является однократное нарушение срока внесения арендной платы независимо от ее последующего внесения и при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные п. 1.1 договора.
Исследовав материалы дела в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе справку Управления Федерального казначейства по Удмуртской Республике от 19.12.2013, платежное поручение от 18.07.2013 N 81424001, суды установили, что за 2007 год арендные платежи уплачены 23.10.2007, денежные средства в сумме 350 руб. 00 коп. на указанный арендодателем счет не поступили, арендные платежи за 2011 и 2012 годы уплачены 18.07.2013.
Учитывая изложенные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о том, что обществом "Пристань" допущены нарушения исполнения принятых на себя по договору аренды земельного участка от 15.11.2006 N 779/06-180-ЗУ обязательств в части внесения арендных платежей в установленные сроки и использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, что является достаточным основанием для расторжения договора по требованию арендодателя..."

6.4. Вывод из судебной практики: Стороны могут установить в договоре основания расторжения договора, не связанные с нарушением другой стороной условий договора.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...25. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.
В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона.
Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй статьи 619 ГК РФ другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Иными словами, такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую статьи 619 Кодекса и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды.
Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.
Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.
Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 26.10.2012 N ВАС-13866/12 по делу N А65-29285/2011
"...Пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут досрочно в случаях аварийного состояния помещения или всего здания, необходимостью проведения капитального ремонта или реконструкции здания, а также в связи с необходимостью, не зависящей от воли арендодателя. О расторжении договора и освобождении помещений арендодатель должен уведомить арендатора не позднее, чем за 3 месяца.
Письмом от 26.07.2011 N 141 истец направил ответчику предложение о досрочном расторжении договора и освобождении помещений.
В ответном письме от 29.07.2011 N 267 ответчик отказался от досрочного расторжения договора и освобождения помещений, мотивировав это отсутствием необходимости в проведении ремонтных работ.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 25 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды сделали вывод о том, что при заключении договора стороны пришли к соглашению о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2.3 договора.
Истец воспользовался предусмотренным договором правом; надлежащим образом уведомил арендатора о расторжении договора аренды; ответчик спорные помещения не освободил, в связи с чем суды удовлетворили исковые требования..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.05.2014 по делу N А45-18787/2013
"...При удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 450, 619 ГК РФ, правовой позицией, изложенной в пункте 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66), условиями договора аренды и исходили из их правомерности.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.
В пункте 25 информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
То обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.
Как установлено судами и подтверждено материалами дела, в пункте 5.5 договора аренды сторонами согласована возможность расторжения договора в случае нуждаемости арендодателя в арендуемом объекте.
Судами верно отмечено, что преследуемые предприятием цели согласуются также с условием досрочного расторжения договора аренды, предусмотренным подпунктом "а" пункта 5.5 договора аренды.
Правильно истолковав условия договора аренды, учитывая осуществленную 22.07.2013 предприятием проверку торговых мест на соответствие транспортной безопасности и антитеррористической защищенности, а также результаты проведенного 24.06.2013 координационного совещания, которые подпадают под перечень условий договора, позволяющих его досрочно расторгнуть, суды сделали обоснованный вывод о наличии обстоятельств, свидетельствующих о нуждаемости истца в спорной производственной площади, и удовлетворили иск..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.12.2013 по делу N А32-8260/2013
"...Согласно пункту 7.2 договора аренды стороны допустили возможность его досрочного расторжения по требованию арендодателя, заявленному за три месяца до даты расторжения и освобождения имущества, в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации, но не ранее окончания курортного сезона текущего года.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, не все из которых касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
Согласно абзацу 6 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
Поскольку абзац 6 статьи 619 Гражданского кодекса отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта, стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Таким образом, выводы судов об отсутствии оснований, допускающих возможность расторжения договора аренды в соответствии с его пунктом 7.2 и статьей 619 Гражданского кодекса, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды не оценили обстоятельства включения в договор аренды по требованию собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, пункта 7.2, фактически допускающего возможность расторжения договора аренды по окончании любого курортного сезона, а также ответ предпринимателя на предложение предприятия о расторжении договора, не выяснили действительную волю сторон при заключении договора аренды.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью оценки условий договора с учетом обстоятельств его заключения и принятия на основании такой оценки и вышеприведенных указаний законного и обоснованного судебного акта..."

6.5. Вывод из судебной практики: Наличие на земельном участке недвижимости арендатора не препятствует расторжению договора аренды данного участка по требованию арендодателя, если представлены доказательства того, что арендатор допустил существенные нарушения договора.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении указано, что суд руководствовался Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10 по делу N А40-161960/09-150-1092, согласно которому арендодатель вправе отказаться от исполнения заключенного на неопределенный срок договора аренды земельного участка, даже если на этом участке находится недвижимость арендатора. По данному вопросу см. также п. 6.1 материалов к ст. 610 ГК РФ.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2014 N Ф07-1090/2014 по делу N А21-9410/2012
"...Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 31.08.2004 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору на период с 16.06.2004 по 16.06.2053 для обслуживания существующей производственной базы земельный участок из земель поселений общей площадью 20 005 кв. м с кадастровым номером 39:05:01-02-07:0005, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Зеленоградск, Железнодорожная ул., д. 30а.
Администрация 02.08.2012 направила Обществу претензию N 2294 с требованием об уплате задолженности по арендной плате за период с IV квартала 2010 по II квартал 2012 года в размере 472 495 руб., пени в размере 251 099 руб. и расторжении договора, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом условий договора аренды, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции счел требования законными и обоснованными и удовлетворил иск.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Судами установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное неисполнение Обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы. Наличие соответствующей задолженности за период с IV квартала 2010 - по II квартал 2012 года установлено судами в ходе судебного разбирательства.
Указанное нарушение условий договора признано судами существенным, а потому достаточным основанием для его расторжения в соответствии с приведенными нормами материального права.
В силу изложенного суды, установив обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и пеням, соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований.
Довод Общества о том, что расторжение договора ущемляет его права на пользование той частью земельного участка, которая занята производственной базой (недвижимое имущество), отклоняется судом кассационной инстанции.
То обстоятельство, что на спорном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий Обществу, не является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка.
Данный вывод основан на позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10, о том, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2015 N Ф08-7856/2015 по делу N А32-1193/2015
"...Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Сельхозбизнес" (далее - общество) о взыскании долга по договору от 01.10.2008 N 7700001141 аренды земельного участка за период с 01.10.2012 по 31.12.2014 в сумме 1 370 781 рубля 16 копеек, неустойки в размере 220 061 рубля 34 копеек, а также о расторжении данного договора.
Судебные инстанции установили, что с 01.10.2012 по 31.12.2014 общество не вносило плату за пользование земельным участком, вследствие чего образовалась задолженность в сумме 1 370 781 рубля 16 копеек.
Судебные инстанции, исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, установили, что арендатор допустил просрочку внесения арендной платы с 01.10.2012 по 31.12.2014. Договором установлена обязанность арендатора вносить арендную плату ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала (пункт 3.6). С учетом изложенного судебные инстанции пришли к правильному выводу о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора аренды, являющихся основанием для его досрочного расторжения.
Довод ответчика о том, что допущенное арендатором нарушение условий договора не может быть квалифицировано в качестве существенного, направлен на переоценку представленных в дело доказательств, что недопустимо в суде кассационной инстанции.
Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды установили, что ответчик не вносил арендную плату более двух раз подряд (в том числе и с учетом внесенного арендатором платежа за 1 квартал 2012 года), долг по договору аренды в заявленном истцом размере подтвержден материалами дела. Администрация также подтвердила соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.
Нахождение на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу, не является основанием для отказа в удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10)..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.08.2014 по делу N А32-31472/2013
"...Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014, требования удовлетворены. С общества в пользу администрации взыскано 35 514 рублей 60 копеек задолженности по арендной плате. Договор от 17.06.2008 N 2500002227 расторгнут. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности иска администрации в части взыскания задолженности по договору аренды, которую взыскал с общества на основании статей 309, 310 и 614 Гражданского кодекса. По требованию о взыскании долга решение ответчиком в апелляционном порядке не обжаловалось. Требование о расторжении договора аренды от 17.06.2008 N 2500002227 удовлетворено судами в связи с существенным нарушением договорных обязательств ответчиком и соблюдением истцом досудебного порядка расторжения договора (письма от 29.03.2013 и от 11.04.2013).
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Не может быть принят кассационной инстанцией и довод жалобы о нарушении судами, удовлетворившими требование администрации о расторжении договора аренды, принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Как видно из материалов дела, договор аренды от 17.06.2008 N 2500002227 заключен в целях эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости - здания автогаража (пункт 1 постановления от 16.06.2008 N 1063, пункт 1.1 договора аренды). Право собственности на здание (литера Г) общей площадью 1875,8 кв. м в ст. Приазовской зарегистрировано в ЕГРП за обществом (запись регистрации N 23-23-36/004/2010-587 от 01.04.2010). Цель предоставления участка соответствует виду его разрешенного использования (графы 9 и 10 кадастрового плана от 13.09.2007 N 25-07/03-7118).
Однако то обстоятельство, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий обществу, не является основанием для отказа в удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды. Данный вывод судов соответствует сложившейся арбитражной практике (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.03.2013 по делу N А74-3280/2012, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.03.2014 по делу N А21-9410/2012, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.2014 по делу N А32-21553/2013 и от 22.05.2014 N А32-31472/2013). Указанный вывод согласуется также с позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.
Судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права и пришли к обоснованным выводам. Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.03.2014 по делу N А32-26888/2012
"...Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 27 мая 1998 года Комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 939 предоставления земельного участка в пользование на условиях аренды (т. 1, л.д. 47 - 49). По условиям договора обществу на срок до 01.01.2047 передан в пользование земельный участок площадью 23 899 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями санаторного комплекса по адресу: г. Сочи, Центральный район, Курортный проспект, 2. Участок предоставлен для использования в целях санаторно-курортной деятельности. Приведенное описание разрешенного использования земельного участка является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит (пункт 1.3). Арендная плата вносится ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала (пункт 2.3). Арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с целями его предоставления (пункт 1.3 договора); обязан не допускать действий, которые могут привести к ухудшению качественных характеристик участка; при эксплуатации земельного участка соблюдать требования федерального законодательства и иных подзаконных актов, регламентирующих порядок использования земельного участка (пункты 4.1, 4.2). В случае неуплаты арендной платы в течение двух кварталов либо использования участка в целях, не предусмотренных пунктом 1.3, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке (пункт 5.1).
На указанном участке располагались четыре здания (здания спальных корпусов N 1 и N 2, административное здание, здание морга), находящиеся в собственности общества, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.08.2001 и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.01.2013 (т. 1, л.д. 79 - 82, 86 - 93).
Ссылаясь на частичное разрушение памятника культурного наследия и наличие задолженности по арендным платежам, департамент в письме от 22.06.2012 указал обществу на необходимость устранить допущенные (существенные) нарушения условий договора аренды (т. 1, л.д. 52 - 54).
31 июля 2012 года департамент направил в адрес общества предложение о расторжении договора аренды от 27.05.1998 N 939 с приложением соответствующего соглашения (т. 1, л.д. 38, 46).
Поскольку соглашение о расторжении договора аренды общество не подписало, администрация обратилась в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя требование арендодателя о расторжении договора, судебные инстанции исходили из доказанности администрацией оснований для такого расторжения в судебном порядке в связи с допущенным обществом существенным нарушением условий договора аренды (статьи 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса). То обстоятельство, что на этом участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий обществу, не является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка. Данный вывод судов согласуется с позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.
При разрешении спора судебные инстанции установили фактические обстоятельства, исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

7. Исполнение нарушенного условия договора аренды в разумный срок или до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора

Статья 619 ГК РФ указывает, что при наличии определенных нарушений договора аренды со стороны арендатора он может быть расторгнут судом по требованию арендодателя. При этом данная статья не регулирует ситуацию, когда арендатор устранил нарушения до принятия судом решения по делу.
С одной стороны, ст. 619 ГК РФ указывает на то, что объективное наличие нарушений со стороны арендатора является основанием для расторжения договора и, следовательно, если такие нарушения есть, арендодатель вправе расторгнуть договор независимо от дальнейшего поведения арендатора (если арендодатель предварительно обращался к арендатору с предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок).
С другой стороны, если арендатор устранил нарушения, то объективные обстоятельства, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, перестают существовать и, следовательно, отсутствует основание, на которое указывал арендодатель при предъявлении иска.

7.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, препятствует ли расторжению в судебном порядке договора аренды по требованию арендодателя устранение арендатором нарушения, существует две позиции судов.

Позиция 1. Устранение арендатором нарушения не может препятствовать досрочному расторжению договора, если арендодатель подал иск в разумный срок после устранения.

Примечание: Позиция судов основывается на п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.02.2016 N Ф02-7367/2015 по делу N А10-5388/2013
"...Исковые требования заявлены на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом настоящего иска является требование о расторжении договоров аренды N 001 и N 002 от 02.12.2010, заключенных между ОАО "ВОДОКАНАЛ" (арендодатель) и ООО "БКС" (арендатор), основанием - ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по оплате арендной платы, обязательств по проведению капитального ремонта и реконструкции имущества в соответствии с условиями производственной программы, инвестиционной программы и инвестиционным соглашением, а также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров.
Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. При этом судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Обоснованно руководствуясь вышеизложенным, суды по результатам оценки представленных в материалы дела доказательств, доводов и возражений участвующих в деле лиц согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установили, что при установленной обязанности арендатора по внесению арендной платы ежемесячно до 20 числа месяца, следующего за отчетным (п. 4.5 договоров аренды), на момент обращения ОАО "ВОДОКАНАЛ" к ООО "БКС" с претензиями N 542, 543 от 04.12.2013 об оплате задолженности по состоянию на 29.11.2013, просрочка последнего по внесению арендных платежей по договору N 001 от 02.12.2010 имела место за период с мая по октябрь 2013 года, по договору N 002 от 02.12.2010 - за период с июня по октябрь 2013 года, в связи с чем пришли к правильным выводам о невнесении ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа и, как следствие, наличии основания для расторжения указанных договоров, предусмотренного пунктом 3 статьи 619 ГК Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах и с учетом соблюдения ОАО "ВОДОКАНАЛ" установленного законом претензионного порядка урегулирования спора, в том числе предоставления арендатору возможности устранить допущенные нарушения в срок, установленный в полученных ответчиком претензиях N 542, 543 от 04.12.2013, N 1023 от 03.12.2014, N 1069 от 12.12.2014, суды пришли к обоснованным выводам о наличии правовых оснований для расторжения договоров аренды N 001 и N 002 от 02.12.2010.
Довод ООО "БКС", согласно которому требование о расторжении договоров аренды не подлежит удовлетворению, так как на момент обращения в арбитражный суд имеющаяся задолженность по состоянию на 18.12.2013 арендатором погашена, суды обоснованно отклонили, поскольку в силу приведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сам факт оплаты ответчиком задолженности не препятствует предъявлению арендодателем иска о расторжении договора и не является основанием отказа в удовлетворении соответствующего иска..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.06.2015 N Ф02-2713/2015 по делу N А19-11871/2014
"...Ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд с иском.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства (договор N 964 от 26.09.2005, письма истца от 25.06.2014, платежные поручения от 18.07.2014) и содержащуюся в них информацию по правилам статей 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пояснения участвующих в деле лиц, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о наличии факта неисполнения ответчиком своего обязательства по внесению арендной платы по договору в течение семи месяцев подряд; об отказе ответчика от подписания соглашения о расторжении договора после получения соответствующего письменного предложения.
Следовательно, вывод судов о наличии права истца на обращение с настоящим иском в суд для расторжения договора является верным.
Довод о том, что неприменение к спорным правоотношениям пункта 8 Информационного письма N 14, согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, привело к вынесению неправильных судебных актов, подлежит отклонению по следующим основаниям.
Данное Информационное письмо вынесено 05.05.1997, между тем в абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции от 25.01.2013 установлено: "Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением".
В соответствии с абзацем 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. Существенное значение имеет также то, воспользовался ли арендодатель своим правом на расторжение договора с недобросовестным арендатором в разумный срок. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений.
Судами установлено и сторонами не оспаривается, что исковое заявление по настоящему делу поступило в Арбитражный суд Иркутской области 23.07.2014, т.е. по истечении пяти дней с момента уплаты задолженности. При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что арендатор обратился с требованием о расторжении договора в разумный срок..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.05.2016 N Ф03-1602/2016 по делу N А51-16787/2015
"...В связи с невнесением арендатором в течение длительного времени арендных платежей арендодатель 01.07.2015 направил в его адрес требование о необходимости погашения задолженности, образовавшейся по договору аренды от 01.05.2012.
Оплата образовавшейся задолженности произведена ответчиком 07.07.2015.
15.07.2015 истец направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора с приложением соглашения о расторжении договора аренды с 31.07.2015, которое оставлено ИП Руденко Н.А. без ответа.
Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Руденко В.А. в суд с настоящими требованиями.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды установили, что арендатор более трех лет не вносил в установленном договором аренды размере и сроки арендную плату. При этом задолженность фактически оплачена ответчиком только после обращения истца с требованием о ее уплате.
В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке даже после уплаты долга, при условии соблюдения разумного срока для предъявления иска о расторжении договора.
Согласно материалам дела иск о расторжении договора предъявлен арендодателем в течение 8 дней со дня погашения задолженности.
Установив указанные обстоятельства и оценив их в совокупности с позиций вышеприведенных норм права и разъяснений Пленума ВАС РФ, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу об обоснованности заявленных ИП Руденко В.А. требований и удовлетворили иск.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.03.2015 N Ф03-978/2015 по делу N А04-5451/2014
"...В связи с неоднократным нарушением сроков внесения арендной платы комитет 14.05.2014 направил в адрес арендатора соглашение о расторжении договора аренды, неполучение ответа на которое послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 15.06.2005 N 48 и выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения судами отказано на основании следующего.
В соответствии с положениями статьи 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - Информационное письмо N 14), требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Также в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Оценив представленные в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды ввиду пропуска комитетом разумного срока для обращения с таким требованием в суд, который исходя из системного толкования положений гражданского законодательства и конкретных обстоятельств настоящего дела составляет один месяц.
При этом суды исходили из того, что сторонами согласована помесячная оплата за пользование спорным помещением, при этом последняя просрочка уплаты арендной платы составила три дня с 11.03.2014 по 13.03.2014, тогда как с требованием о расторжении договора аренды комитет обратился к предпринимателю лишь 14.05.2014, то есть по истечении двух месяцев, а в арбитражный суд - 06.08.2014. Кроме того, с апреля 2014 года и по настоящее время ответчик сроков оплаты за пользование спорным имуществом не нарушал, более того, уплачивал необходимые денежные средства авансом.
Данные выводы сделаны на основе всестороннего и полного исследования доказательств по делу и с правильным применением норм материального права..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассмотрен спор о расторжении договора аренды в связи с наличием у арендатора задолженности по пеням, а не основного долга.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.06.2013 N Ф03-2493/2013 по делу N А51-23628/2012
"...В соответствии с пунктом 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2006 N 51, договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке при нарушении условий договора арендатором, а также если арендатор не внес арендную плату в течение любых двух месяцев независимо от ее последующего внесения.
06.08.2012 истец в адрес ответчика направил предупреждение от 03.08.2012 N 53/2-183467 о необходимости исполнения обязательств по оплате задолженности по пене в размере 22 694,47 рублей по договору аренды. Также в предупреждении указано, что в случае неоплаты задолженности в срок до 10.08.2012, договор аренды может быть досрочно расторгнут в соответствии с условиями пункта 5.1 договора.
13.08.2012 истцом в адрес ответчика направлено предложение от 10.08.2012 N 53/2-18-3605 о расторжении договора аренды в связи с неоднократным нарушением ответчиком условий договора.
Ненадлежащее исполнение ООО "Паритет-Волот" обязанности по своевременному внесению арендной платы, в результате которого у арендатора образовалась задолженность по пене в размере 22 694,47 руб., послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с исковыми требованиями о расторжении спорного договора аренды и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений.
Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Аналогичные положения согласованы сторонами в пункте 5.1 договора аренды.
Из содержания статьи 619 ГК РФ следует, что перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Судами выяснено, что Департамент обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений, ссылаясь на наличие у последнего задолженности по пене за период с 01.01.2011 по 31.07.2012.
Из оцененных судом актов сверки по оплате аренды за периоды с 01.01.2011 по 31.12.2011, с 01.01.2012 по 31.07.2012 следует, что ответчиком допускались как значительные, так и незначительные просрочки внесения арендных платежей; арендная плата за июль 2012 года внесена ответчиком 01.08.2012 с просрочкой в 22 дня. Однако Департамент обратился в арбитражный суд с иском 03.10.2012, то есть по истечении двух месяцев с момента, когда ответчиком исполнена обязанность по внесению арендной платы за июль 2012 года.
Проанализировав совокупность обстоятельств дела и, оценив представленные доказательства по правилам статей 65, 71 АПК РФ, суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что разумный срок для предъявления исковых требований о расторжении договора аренды в порядке статьи 619 ГК РФ Департаментом пропущен.
При этом судами было учтено, что основанием предъявленного иска послужило наличие у общества задолженности по пене, а не основного долга.
Поскольку на момент предъявления иска задолженность по пене ответчиком была погашена и с требованиями о расторжении договора аренды Департамент обратился в арбитражный суд с пропуском разумного срока для такого обращения, то в удовлетворении данных требований судом было отказано правомерно на основании статьи 619 ГК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.07.2013 по делу N А67-1012/2012
"...Материалами дела подтверждено неоднократное, длительное, более двух лет неисполнение арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами о взыскании задолженности по арендной плате. При этом продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя.
Указанное нарушение условий договора правомерно признано судом существенным, а потому достаточным основанием для расторжения в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 ГК РФ.
Довод кассационной жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с устранением арендатором допущенного нарушения после обращения арендодателя с иском в арбитражный суд (задолженность по арендной плате погашена платежным поручением от 03.10.2012) отклоняется.
В пункте 23 вышеуказанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Таким образом, факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.11.2014 N Ф05-12439/2014 по делу N А41-63426/13
"...Согласно части 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата перечисляется арендатором посредством платежных поручений ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Как следует из представленного в материалы настоящего дела расчета задолженности (том 1 л.д. 8), арендатор своевременно не вносил арендную плату за второй и третий кварталы 2013 года.
Кроме того, ответчик не внес арендную плату за 1 и 2 кварталы 2014 года, при этом на 14.07.2014 просрочка составляла (т. 1 л.д. 182):
- за 1 квартал 2014 года - 121 день;
- за 2 квартал 2014 года - 29 дней.
Задолженность не погашена, более того, возникла также неуплата за 4 квартал 2014 г.
В соответствии с разъяснениями о практике применения норм права, содержащихся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Поскольку иск заявлен арендодателем в разумный срок, то обстоятельство, что задолженность погашена, не лишает истца права на досрочное расторжение договора.
Поскольку невнесение арендной платы ответчиком подтверждено материалами дела, соответственно, требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.
Исходя из изложенного судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.08.2015 N Ф06-26093/2015 по делу N А06-8202/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 31.10.2005 между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений (строений) N 12103 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает арендатору в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Б.Хмельницкого, д. 33, под магазин.
Истец заявил требования о расторжении спорного договора аренды и выселении ответчика из арендуемого нежилого помещения.
Материалами дела подтверждается, что на момент обращения в суд прошло более одного года с момента погашения задолженности по арендным платежам по срокам уплаты на 11.01.2013, в связи с чем апелляционный суд признал отсутствующими основания для расторжения договора аренды и выселения ответчика.
Ссылку суда первой инстанции на пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 суд апелляционной инстанции правомерно признал необоснованной по следующим основаниям.
Из разъяснений, данных в указанном пункте Постановления, следует, что само по себе погашение просроченного долга по уплате арендной платы не является основанием для неприменения санкции в виде досрочного расторжения договора аренды. Арендодатель лишается права предъявить иск о расторжении договора аренды по основанию двукратного подряд неисполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы только при условии непредъявления соответствующего требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором долга.
Обращение истца с указанными требованиями за пределами года с момента погашения задолженности по арендным платежам не отвечает критериям разумности.
С требованием к арендатору о погашении задолженности за иной период и расторжении договора аренды истец не обращался.
Указанные выводы соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.11.2013 по делу N А65-2223/2013
"...Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, пришел к выводу о наличии существенных нарушений ответчиком условий договора аренды от 29.07.2006 N ТО 45-071-0398, которые являются основанием для расторжения данного договора аренды в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем удовлетворил исковые требования.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец вправе требовать расторжения договора аренды в разумный срок, даже после уплаты арендодателем долга.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное, более двух лет, неисполнение обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делу N А65-26066/2012. При этом продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя.
Указанное нарушение условий договора правомерно признано судом апелляционной инстанции существенным, а потому достаточным основанием для расторжения в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В силу изложенного суд апелляционной инстанции правильно указал, что факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу не лишает арендодателя права требовать расторжения договора аренды.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.07.2013 по делу N А67-1012/2012.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования Палаты обоснованны и подлежат удовлетворению..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2013 по делу N А44-1252/2013
"...В кассационной жалобе ООО "Экосфера" ссылается на то, что "Обществом представлены доказательства, подтверждающие внесение им арендных платежей на дату расторжения договора в полном объеме, истец не доказал, что в результате допущенной ООО "Экосфера" задолженности либо несоблюдения других требований законодательства Комитету причинен значительный материальный ущерб, который несоизмерим с выгодой получаемой арендодателем от сдачи земельных участков в аренду. Это значит, что ущерб от просрочки внесения арендных платежей компенсируется взысканием пеней, предусмотренных пунктом 22 Договора, и ущерб от просрочки внесения арендных платежей на протяжении двух месяцев ни в коем случае не лишал арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении Договора. Допущенная просрочка по выплате 274 173 руб. 34 коп. несоизмерима с выгодой, полученной Комитетом с момента заключения Договора и с выгодой, на которую Комитет вправе был рассчитывать далее, а именно с арендными платежами в размере 135 668 руб. 93 коп. в месяц с 2011 года по 2060 год. Допущенное нарушение Договора необходимо было признать несущественным.
Суд не учел, что оплатой 12.03.2013 150 000 руб. по квитанции ООО "Экосфера" в установленный в претензии срок до 18.03.2013 ответило на нее, то есть устранило имеющиеся разногласия, остальными оплатами полностью ликвидировало задолженность до рассмотрения дела судом.
Суды двух инстанций установили, что ООО "Экосфера" нарушило обязательство по уплате арендных платежей в течение нескольких сроков подряд, послужившее основанием для обращения Комитета в арбитражный суд.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно удовлетворили иск Комитета о расторжении Договора N 326.
Доводы Общества, приведенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции не принимаются. По существу они направлены на иную оценку установленных судами первой и апелляционной инстанций фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.10.2014 по делу N А22-1207/2014
"...Письмом от 30.01.2014 исх. N БЛ-06/372 истец уведомил ответчика о необходимости оплаты долга и пени в срок до 28.02.2014 с указанием на возможное расторжение договора аренды. Погашение задолженности произведено ответчиком только 17.03.2014.
Изложенные обстоятельства послужили основанием обращения министерства в арбитражный суд.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В то же время в пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" включено разъяснение, согласно которому уплата долга арендатором не исключает возможность предъявления арендодателем в разумный срок иск о расторжении договора.
Установив вышеприведенные обстоятельства в результате исследования и оценки в порядке статьи 71 Кодекса имеющихся в деле доказательств, суд апелляционной инстанции счел допущенные кооперативом нарушения существенными и являющимися основанием для прекращения арендных отношений, а погашение кооперативом задолженности по арендной плате - не устраняющим порок поведения арендатора как неисправного контрагента.
Обратные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, которые не были установлены или были отвергнуты судами первой и апелляционной инстанций. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 17382/11)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.06.2013 по делу N А32-17258/2012
"...Довод кассационных жалоб ответчиков об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с устранением арендатором допущенного нарушения после обращения арендодателя с иском в арбитражный суд (задолженность по арендной плате погашена платежным поручением от 03.10.2012) отклоняется.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Таким образом, факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.04.2016 N Ф09-3747/16 по делу N А47-3068/2015
"...Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу "Сармат" о расторжении договора от 15.02.2005 N 1166 аренды земельного участка с кадастровым номером 56:43:0319001:0017, площадью 502 653,0 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира - бытовой корпус N 3, адрес ориентира: пр. Орский, д. 40, расположенный в границах участка.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что у ответчика образовалась задолженность на общую сумму 2 112 243 руб. 25 коп., из которых 1 685 007 руб. 73 коп. - основной долг за период с января 2012 года по январь 2015 года и пени в размере 427 235 руб. 52 коп. за период с 10.01.2012 по 21.01.2014.
Истцом в адрес ответчика направлено предложение от 19.12.2014 исх. N 7163 о необходимости погашения задолженности и пени, а в случае невыполнения указанного требования рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 15.02.2005 N 1166. В случае неполучения в 10-дневный срок ответа на предложение о досрочном расторжении договора N 1166 от 15.02.2005.
Платежным поручением от 23.12.2014 N 60 общество оплатило задолженность за октябрь и ноябрь 2014 года, платежным поручением от 20.02.2015 N 8 оплачена задолженность за декабрь 2014 года, платежным поручением от 13.04.2015 N 18 оплачена задолженность за январь и февраль 2015 года.
Судами установлено, что ответчиком систематически допускались просрочки оплаты арендной платы в соответствии с порядком, установленным договором (с 01.01.2012 по 01.01.2015). Так, задолженность за 2012 год погашена ответчиком только в 2015 году, что подтверждается представленными ответчиком платежными поручениями N 11 от 06.03.2015 на сумму 227 680 руб., N 28 от 01.06.2015 на сумму 113 840 руб., N 29 от 02.06.2015 на сумму 341 520 руб., N 35 от 29.06.2015 на сумму 227 680 руб., N 49 от 18.08.2015 на сумму 341 520 руб.
В абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Руководствуясь вышеназванными нормами права, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды ввиду виновного невыполнения обществом своих обязательств по уплате арендных платежей..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.06.2015 N Ф09-3578/15 по делу N А76-24500/2014
"...Ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора аренды от 01.08.2012 N 25, что является основанием для его расторжения, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, а именно договор об оказании услуг по монтажу автоматической пожарной сигнализации и систем оповещения людей о пожаре от 11.08.2014 N 17/2014, полис страхования объекта аренды серии СБ74 N 0785181 за период с 13.08.2014 по 12.08.2015, письмо общества с ограниченной ответственностью "Горводоканал" от 11.12.2014 N 1025/7, в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили факты нарушения отделением партии обязательства по договору аренды от 01.08.2012 N 25 в части установки пожарной сигнализации в течение первого года с момента заключения договора аренды, обязательного страхования арендуемого помещения в течение месяца с момента заключения договора, а также несвоевременной оплаты коммунальных услуг, а также факт самовольной замены оконных блоков, что не относится к текущему ремонту, а также опровержение представленными доказательствами причинения ущерба в результате "метеоритного дождя", в связи с чем пришли к верному выводу о наличии у администрации права на досрочное расторжение договора аренды.
Отклоняя довод отделения партии об отсутствии оснований для удовлетворения иска в связи с устранением им выявленных нарушений условий договора аренды в разумный срок, суд апелляционной инстанции указал, что по смыслу п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даже после устранения арендатором допущенных им нарушений арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Поскольку устранение выявленных нарушений арендатором имело место в августе 2014 года, а с рассматриваемым иском истец обратился в суд 30.09.2014, указанное условие о разумном сроке предъявления иска о расторжении договора соблюдено.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено..."

Позиция 2. Устранение арендатором нарушения может препятствовать досрочному расторжению договора, если осуществлено в разумный срок.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.11.2015 N Ф05-15915/2015 по делу N А40-121155/14
"...Министерство природных ресурсов Краснодарского края обратилось в Арбитражный суд города Москвы к закрытому акционерному обществу "РегионЭксперт" (далее - ЗАО "РегионЭксперт") с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 421 444 руб. 80 коп., пени в сумме 14 153 руб. 95 коп. и расторжении договора аренды лесного участка N 15/02-08 от 08 июля 2008 года.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Вместе с тем в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что к моменту подачи иска по настоящему делу (31 июля 2014 года) ответчиком полностью была погашена задолженность и пени (20 апреля 2015 года), суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, поскольку ответчик устранил допущенные ранее нарушения своих обязательств по договору.
Ссылка заявителя на пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) не может быть принята во внимание, поскольку разъяснения, содержащиеся в указанном пункте, касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.06.2016 N Ф05-7854/2016 по делу N А40-159250/2015
"...Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, правильно определив спорные правоотношения, выяснив имеющие существенное значение для дела обстоятельства и установив, что ответчик до обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском исполнил предусмотренную договорами аренды обязанность, погасив перед истцом 03.06.2015 г. образовавшуюся задолженность по арендной плате, а также уплатив соответствующую неустойку, учитывая, что договорами аренды N 49/1 от 16.11.2004 г., N 225 от 17.04.2003 г. не установлены специальные сроки освоения земельных участков и в отношении земельного участка, арендуемого по договору аренды N 49/1 от 16.11.2004 г., ООО "ГД Групп" 01.04.2013 г. выдано разрешение на строительство сроком действия 32 месяца - до 01.10.2015 г., а в отношении земельного участка, арендуемого по договору аренды N 225 от 02.04.2003 г., - разрешение на строительство от 01.04.2013 г. сроком действия 32 месяца - до 01.10.2015 г., исходя из недоказанности истцом обстоятельств неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, а также нецелевого использования земельного участка, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды N 49/1 от 16.11.2004 г., N 225 от 17.04.2003 г. и обязания ответчика освободить занимаемые земельные участки.
Наличие иных оснований для расторжения договора аренды истцом не доказано и судом апелляционной инстанции не установлено..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.07.2017 N Ф07-7404/2017 по делу N А21-8360/2016
"...Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции. Установив факт исполнения обязанности ответчика по заключению договора страхования до обращения истца в суд с требованием о расторжении договора аренды, апелляционная инстанция отказала в удовлетворении указанного требования.
В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд установил, что ООО "Лик" в разумный срок устранило допущенное нарушение, заключив договор страхования арендуемого имущества.
Кроме того, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее. Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", предупреждение о расторжении договора, указанное в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора, ОАО БОН "Агро" в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представило, а приведенные истцом в обоснование иска обстоятельства таковыми не являются, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии в таком случае оснований для удовлетворения заявленных истцом требований..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.01.2017 N Ф08-10104/2016 по делу N А32-4408/2016
"...Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что администрация обратилась с иском в арбитражный суд 12.02.2016. К указанной дате задолженность общества по арендной плате за период с 16.01.2014 по 31.12.2015 отсутствовала (погашена ответчиком 10.12.2015). Ненадлежащее исполнение обществом обязательства по внесению арендных платежей обусловлено оспариванием им кадастровой стоимости земельного участка (заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости участка подано ответчиком 22.12.2014). После изменения (уменьшения) в установленном порядке кадастровой стоимости арендуемого обществом земельного участка стороны 22.09.2015 подписали и 01.10.2015 зарегистрировали в ЕГРП дополнительное соглашение к договору аренды от 19.08.2014 N 4900009555. Общество 10.12.2015 погасило задолженность по арендной плате (в размере 325 452 рублей 33 копеек), а также уплатило неустойку (в сумме 34 334 рубля 05 копеек). С указанной даты ответчик не имеет задолженности по договору аренды (акт сверки взаимных расчетов сторон за период с 16.01.2014 по 30.06.2016, платежные поручения от 10.12.2015 N 72, от 10.12.2015 N 73, чеки-ордера от 09.03.2016, от 24.03.2016 и от 24.03.2016).
С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии достаточных правовых оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды от 19.08.2014 N 4900009555. Нарушения, на которых основано данное требование истца, не являются существенными, не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения ответчиком данного нарушения еще до обращения истца в арбитражный суд..."

7.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды в связи с исполнением арендатором до вынесения судебного решения обязательства существует две позиции судов.

Позиция 1. Исполнение арендатором до вынесения судебного решения обязательства, нарушение которого служит основанием для расторжения договора аренды, является основанием для отказа в удовлетворении требования о его расторжении.

Примечание: Большинство приведенных ниже судебных актов было принято до того, как ВАС РФ сформулировал правовую позицию, изложенную в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Согласно данной позиции арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора даже после оплаты арендатором задолженности по арендной плате. Подробнее по этому вопросу см. п. 7.1 материалов к ст. 619 ГК РФ.
Следует также отметить, что в ряде приведенных ниже постановлений суд, отказывая арендодателю в иске о досрочном расторжении договора, указал, что арендатор устранил нарушения договора в разумный срок.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров"
"...8. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора - систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением обязательств по ремонту арендованного помещения, заключением договоров субаренды без разрешения арендодателя.
В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.
Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 20.04.2012 N ВАС-4152/12 по делу N А55-5336/2011
"...Истец 01.12.2010 направил в адрес общества претензию N 3301 о погашении задолженности по арендной плате за период с 19.12.2007 по 01.11.2010 в размере 35 378,12 руб. и уведомление о расторжении договора, которые оставлены ответчиком без ответа, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Платежным поручением от 31.03.2011 N 1 закрытое акционерное общество "БСЖВ" перечислило истцу за общество задолженность по арендной плате в размере 30 324,12 руб., в связи с чем комитет отказался от иска в соответствующей части.
Суд признал, что на момент рассмотрения спора в суде допущенные обществом нарушения по договору аренды устранены в разумный срок, установил:
отсутствие иных существенных нарушений спорного договора и, руководствуясь статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении иска.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 06.04.2012 N ВАС-7223/10 по делу N А79-7410/2009
"...Исковые требования основаны на статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком ряда договорных обязательств, в том числе по внесению арендной платы, а также связанных с эксплуатацией спорного помещения, с техническими и юридическими аспектами предусмотренной договором перепланировки (пункты 2.2.2 - 2.2.4, 2.2.11, 2.3.1, 2.4.3 договора).
При исследовании доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 71 Кодекса суды пришли к выводу о том, что к моменту принятия решения перечисленные в иске нарушения были устранены ответчиком, следовательно, оснований для досрочного расторжения договора аренды не имеется.
Учитывая изложенное, нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, не установлено..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что обращение арендодателя в суд с иском о расторжении договора является злоупотреблением правом.

Определение ВАС РФ от 03.08.2011 N ВАС-9707/11 по делу N А40-91186/10-85-793
"...Коллегия судей Высшего Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Разумова И.В., судей Иванниковой Н.П. и Лобко В.А. рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Каркаде" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2010 по делу N А40-91186/10-85-793, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.06.2011 по тому же делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Каменский горный завод" (Тульская область) к обществу с ограниченной ответственностью "Каркаде" (город Москва) о признании права собственности на легковой автомобиль RENAULT Kangoo 2008 года выпуска и о взыскании 17 683 рублей 38 копеек неосновательного обогащения, а также по встречному иску общества "Каркаде" об обязании ответчика возвратить указанный автомобиль и о взыскании 29 530 рублей 01 копейки задолженности по уплате лизинговых платежей за период с 07.04.2010 по 13.12.2010.
При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено, что на момент направления лизингодателем уведомления о расторжении договора лизинга, лизингополучателем уплачена сумма, составляющая 89,51 процента от всей причитающейся по договору суммы платежей, а на дату предъявления лизингодателем встречного искового требования лизингополучатель перечислил все платежи по договору, включая выкупную стоимость предмета лизинга, и уплатил неустойку за просрочку внесения лизинговых платежей.
Поскольку в данном случае лизингодатель получил все, на что рассчитывал при заключении договора лизинга, его обращение в суд со встречным иском обоснованно квалифицировано судом в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как злоупотребление правом.
Исходя из этого, суд признал право собственности общества "Каменский горный завод" на выкупленный им автомобиль и отказал в удовлетворении встречного иска.
...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А40-91186/10-85-793 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения от 29.12.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.06.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 31.01.2011 N ВАС-72/11 по делу N А73-20978/2009
"...Обращаясь в Арбитражный суд Новосибирской области, Администрация указала на просрочку перечисления арендатором арендной платы и несоблюдение экологических требований при использовании земельных участков, что, по мнению истца, является основанием для расторжения договора аренды.
Судами установлено, что ООО "ДКК" погасило задолженность перед Администрацией и устранило нарушение экологических правил.
В соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Установив вышеуказанные обстоятельства, дав им надлежащую оценку, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, в связи с чем отказали в удовлетворении заявленных требований.
...в передаче дела N А73-20978/2009 Арбитражного суда Хабаровского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Хабаровского края от 26.03.2010, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.09.2010 отказать..."

Определение ВАС РФ от 26.11.2010 N ВАС-15761/10 по делу N А45-2548/2010
"...Обращаясь в Арбитражный суд Новосибирской области, ОАО "НИИИП" указало на просрочку перечисления арендатором арендной платы, что, по его мнению, является основанием для расторжения договора аренды.
В соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Судами установлено, что на момент рассмотрения дела ООО "СибСтрой" в полном объеме погасило задолженность перед ОАО "НИИИП" и произвело предварительный платеж за март 2010 года.
Установив указанные обстоятельства, суды отказали в удовлетворении заявленного требования.
Доводы, приведенные в заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и выводов судов, поэтому они не могут быть основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 13.08.2010 N ВАС-10556/10 по делу N А03-11433/2009
"...По иску Управления лесами Алтайского края к открытому акционерному обществу "Ларичихинский леспромхоз" (с. Ларичиха, Тальменский р-н, Алтайский край) о расторжении договора аренды лесного участка от 30.12.2008 N П-15/1.
Полагая, что арендатором допущены нарушения условий договора аренды лесного участка, арендодатель обратился с настоящими требованиями в суд.
В соответствии с частью 2 статьи 24 Лесного кодекса Российской Федерации невыполнение юридическими лицами, осуществляющими использование лесов, лесохозяйственного регламента и проекта освоения лесов является основанием для досрочного расторжения договоров аренды лесного участка.
В соответствии с частью 2 статьи 51 Лесного кодекса Российской Федерации невыполнение юридическими лицами, осуществляющими использование лесов, лесохозяйственного регламента и проекта освоения лесов в части охраны и защиты лесов является основанием для досрочного расторжения договоров аренды лесных участков.
Суды, исследовав представленные по делу доказательства, в том числе акты проверок соблюдения условий договора аренды лесного участка, материалы дел об административных правонарушениях, признали, что арендатором были допущены нарушения условий договора аренды лесного участка. Поскольку допущенные нарушения были устранены арендатором в разумный срок, суды, руководствуясь положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали в удовлетворении заявленного требования о досрочном расторжении договора.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 16.04.2009 N ВАС-4011/09 по делу N А43-7243/2008-17-301
"...При рассмотрении спора судами исследованы фактические обстоятельства и сделан правильный вывод о том, что в связи с устранением последствий нарушения обязательства по договору основания для расторжения договора отсутствуют.
Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Судами установлено, что на момент рассмотрения спора ООО "ТД Мясопродукты" в полном объеме погасили задолженность перед ООО "Альбатрос-Инвест НН" на сумму 88 241 руб. 10 коп. платежным поручением от 07.07.2008 N 1084.
С учетом изложенного, заявление о пересмотре обжалованных судебных актов в порядке надзора удовлетворению не подлежит..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.01.2012 по делу N А39-1733/2011
"...Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия (далее - Теруправление) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мисс Кристина" (далее - Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 29.03.2005, возвращении земельного участка площадью 206 квадратных метров с кадастровым номером 13:23:0901190:0064, расположенного по адресу: город Саранск, улица Большевистская, дом 31.
Заявленные требования основаны на статьях 450, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением договора.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства (в том числе акт проверки использования земельного участка с кадастровым номером 13:23:0901190:0064 от 26.04.2011, утвержденный руководителем Теруправления, письмо Общества от 13.05.2011, письмо Прокуратуры Республики Мордовия от 03.08.2011 о совместном обследовании участка с представителями Теруправления и инспекции Госстройнадзора РМ 02.08.2011 и иные доказательства), пришли к законному и обоснованному выводу о том, на момент рассмотрения дела ленточный фундамент полностью демонтирован, а земельный участок приведен в первоначальное состояние путем восстановления поврежденной части асфальтобетонного покрытия.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.10.2010 по делу N А28-3553/2010
"...Предприниматель обратился 09.04.2010 в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды в связи с нарушением Обществом договорной обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд.
Согласно части 2 статьи 450 и части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Суд оценил представленные в дело документы и установил, что платежным поручением от 06.04.2010 N 1090 Общество погасило имевшуюся задолженность по арендным платежам за декабрь 2009 года, январь, февраль и март 2010 года платежным поручением от 06.04.2010 N 1090, то есть до обращения истца в суд с настоящим иском. В информации о расчете по арендной плате за помещение магазина от 06.05.2010 истец подтвердил отсутствие задолженности по арендной плате за март 2010 года включительно.
Соответственно, у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска, поскольку арендатор устранил допущенные нарушения, явившиеся основанием для предъявления иска о расторжении договора аренды.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.10.2009 по делу N А79-1590/2009
"...В силу пункта 3.3 договора аренды плата за пользование имуществом перечисляется ежемесячно, не позднее 20-го числа месяца, за который производятся платежи.
Основаниями для досрочного расторжения договора являются: непогашение задолженности по арендной плате более двух раз подряд установленного для этого пунктом 3.3 договора десятидневного срока; невнесение других предусмотренных договором платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (подпункты "д" и "д1" пункта 6.3 договора).
Посчитав, что Банк допустил двукратную десятидневную просрочку перечисления ежемесячной арендной платы и платежей за эксплуатационные расходы, являющуюся основанием для расторжения договора, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Руководствуясь статьей 430 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд оценил условия договора (пункты 3.3 и 6.3) в системном толковании с правилами последнего абзаца статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, направленными на стабилизацию арендных отношений, и пришел к правильному выводу, что при устранении арендатором в разумный срок допущенных нарушений арендодатель утрачивает право на расторжение договора.
Суд оценил представленные в материалы дела доказательства в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установил, что к моменту направления претензии от 02.02.2009 N 4/09 с требованием о расторжении договора аренды Банк погасил имеющийся долг, что подтверждается платежными поручениями от 16.01.2009 N 242 и 244, а потому правомерно отказал в удовлетворении иска.
С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора и правомерно отказали в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.2009 по делу N А43-30501/2008-13-753
"...Суд оценил представленные в материалы дела доказательства в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установил, что в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции ООО "Биснес-Строй плюс" полностью погасило 312 000 рублей задолженности по арендной плате, и пришел к обоснованному выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения условий договора, служившие основанием для расторжения сделки, полностью устранены..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.12.2008 по делу N А28-9186/2007-237/19
"...Суд апелляционной инстанции установил и истцом не оспаривается, что в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции Общество погасило задолженность по арендной плате. Руководствуясь пунктом 8 Информационного письма об обзоре судебной практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров, разъясняющим, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, суд обоснованно пришел к выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды полностью устранены, в связи с чем основания для его расторжения отсутствуют..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.08.2013 по делу N А74-3832/2012
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 12.09.2005 (в редакции соглашения от 28.12.2005) нежилого помещения - склада, площадью 386,5 кв. м, состоящего из помещений N 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 48, переданного арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 28.12.2005 в стадии реконструкции под культурно-развлекательный центр.
Истец указал, что ответчиком не соблюдаются следующие существенные условия договора: - несвоевременно вносится арендная плата более 2-х раз подряд; - произведена самовольная реконструкция (перепланировка) помещения; - помещение используется не по назначению; - имеют место нарушения правил пожарной безопасности в подвальном помещении при размещении кафе.
Судами установлено, что выявленные нарушения правил пожарной безопасности в подвальном помещении, в котором расположено кафе, ответчиком устранены. Соглашением от 12.12.2011 договор субаренды нежилого помещения от 12.04.2012, заключенный индивидуальным предпринимателем Азовским И.В. и обществом с ограниченной ответственностью "Юго-восток", расторгнут.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды нежилого помещения от 12.09.2005 и присуждении ответчику обязанности освободить арендуемое помещение..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2012 по делу N А10-3681/2010
"...Суд первой инстанции, установив, что задолженность по арендной плате и неустойке, которая имелась у ответчика на момент обращения истца в суд, погашена арендатором в полном объеме, отказал в удовлетворении иска, ссылаясь на устранение обществом нарушений, явившихся причиной обращения комитета в суд.
Апелляционный суд решение Арбитражного суда Республики Бурятия оставил без изменения, указав на правомерность отказа в удовлетворении иска, в том числе в части требования о расторжении договора.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, при принятии обжалуемых судебных актов судами не установлены все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, неправильно истолкованы нормы материального права, подлежащие применению.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Системное толкование вышеприведенных норм материального права в их взаимосвязи с указанными правовыми позициями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что при устранении арендатором нарушений своих обязательств в разумный срок с момента предъявления арендодателем требования о таком устранении у последнего не имеется оснований требовать расторжения договора аренды в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды в предмет судебного исследования с учетом обстоятельств настоящего дела подлежали включению в том числе факты разумности установленного арендодателем в направленном письменном предупреждении срока для исполнения арендатором своих обязательств, а также уплаты арендатором задолженности по арендной плате и пени в соответствующий срок..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2012 N Ф03-2184/2012 по делу N А51-16288/2011
"...Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Суды установили, что в течение двух периодов на протяжении 2011 года (март - апрель, май - август) ответчик нарушал условия договора о сроках внесения арендных платежей и более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносил арендную плату. В связи с этим истец направлял ответчику предупреждения об исполнении договорных обязательств и письмом от 24.08.2011 предложил ответчику расторгнуть договор аренды от 13.09.2006 N 2. Причем предложение о расторжении договора направлено истцом ответчику до истечения десятидневного срока, установленного самим же истцом для устранения нарушений.
Поскольку суды установили, что ответчик устранял допущенные нарушения по уплате арендных платежей в предложенный истцом разумный срок, а на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции оплатил задолженность за сентябрь - октябрь 2011 года, в отношении которой истец отдельного письменного предупреждения не направлял, то выводы судов об отсутствии оснований для расторжения договора по пункту 3 статьи 619 ГК РФ соответствуют как установленным по делу обстоятельствам, так и представленным в дело доказательствам. Нормы материального права применены судами также правильно..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.03.2011 N Ф03-633/2011 по делу N А24-2995/2010
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей за период с декабря 2009 года по апрель 2010 года, предприятие направило ответчику письмо от 12.07.2010 N 291/10 с предложением расторгнуть договор аренды от 13.02.2001 N 1435.
Неполучение от общества ответа на указанное письмо послужило основанием для обращения предприятия в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - Информационное письмо от 05.05.1997 N 14) требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении иска, арбитражные суды, оценив представленные в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, исходили из отсутствия правовых оснований для расторжения договора аренды и в этой связи для выселения ООО "Эколит" из арендуемых нежилых помещений.
При этом суды установили, что на момент рассмотрения спора по существу задолженность по арендной плате обществом погашена (платежные поручения от 20.07.2010 N 131, от 12.08.2010 N 70, от 13.08.2010 N 153, от 16.08.2010 N 71), что не оспаривается предприятием.
Выводы судов сделаны на основе всестороннего и полного исследования доказательств по делу, с правильным применением норм материального права с учетом позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.05.2009 N Ф03-1819/2009 по делу N А24-5620/2006
"...В силу ст. 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель наделен правом требовать досрочного расторжения договора аренды, если имеются установленные названной статьей основания. К числу таких оснований относится пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска арбитражный суд правомерно исходил из того, что, на момент рассмотрения спора предпринимателем Г. были устранены нарушения правил пожарной безопасности, а арендуемые помещения используются предпринимателем по назначению..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2008 N Ф03-5744/2008 по делу N А73-13355/2007-72
"...Отказывая ТУ Росимущества по Хабаровскому краю в удовлетворении требований о расторжении договора и освобождении помещения, арбитражный суд руководствовался положениями статей 450, 619 ГК РФ. При этом арбитражный суд принял во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" от 05.05.1997 N 14 о том, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, что, как установил суд, имело место в данном случае.
Так, при решении вопроса о расторжении договора и освобождении помещения арбитражным судом правомерно приняты во внимание те обстоятельства, что ответчиком до принятия решения по данному делу добровольно погашена сумма основного долга и часть начисленных пеней, а также его участие в инвестиционном конкурсе на право инвестирования в реконструкцию спорного объекта, и сделан обоснованный вывод об устранении ответчиком нарушений, которые явились основанием возникновения спора..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.01.2016 N Ф04-28174/2015 по делу N А03-6171/2015
"...Как следует из материалов дела, по договору в редакции дополнительного соглашения от 29.07.2004 земельный участок площадью 186 067 кв. м, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр-кт Комсомольский, 128, предоставлен открытому акционерному обществу "Парк культуры и отдыха "Октябрьский" в аренду для эксплуатации парка.
По договору перенайма от 21.02.2012 права и обязанности арендатора земельного участка перешли к обществу.
Управление письмом от 25.12.2014 сообщило обществу о наличии задолженности по арендной плате и предложило расторгнуть договор. Указанное письмо получено ответчиком 29.12.2014.
Ненадлежащее исполнение обществом обязанности по оплате арендной платы явилось основанием для обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском.
После обращения управления с настоящим иском в суд задолженность по оплате арендной платы и неустойка в заявленном размере оплачены обществом в полном объеме.
Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и возврате спорного земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения, руководствовались статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), приняли во внимание оплату задолженности по арендной плате по договору аренды и соответствующей суммы неустойки.
Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что нарушение условий долгосрочного договора аренды по оплате арендной платы не может служить достаточным основанием для его расторжения в отсутствие каких-либо обстоятельств, позволяющих квалифицировать нарушение обязательств ответчиком как существенные, учитывая что на момент рассмотрения дела и вынесения решения задолженность по арендной плате и неустойке ответчиком погашена в полном объеме, суды правомерно отказали в удовлетворении иска о расторжении договоров аренды и обязании ответчика возвратить земельный участок..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.12.2014 N Ф04-11883/2014 по делу N А03-4496/2014
"...Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным между управлением (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды арендодателем в пользование арендатора сроком на три года передан земельный участок с кадастровым номером 22:63:030317:56, общей площадью 4 959 кв. м, местоположением: г. Барнаул, ул. Взлетная, 65, для строительства гаражей боксового типа.
Письмом от 10.02.2014 N 24/1594 управление предложило обществу погасить задолженность по арендной плате в сумме 443 337 руб. 95 коп., имевшую место по состоянию на 03.02.2014, уплатить пени в сумме 20 732 руб. 41 коп., расторгнуть договор аренды в связи с нарушением существенных условий договора.
Поскольку общество не исполнило требование управления, последнее предъявило в суд настоящий иск.
Установив, что на момент рассмотрения дела общество погасило долг по арендным платежам и пеням, суды на законных основаниях отказали в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды и возвращении земельного участка.
Ссылка управления на пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не может быть принята во внимание, так как содержащиеся в нем разъяснения касаются прав арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, но не о безусловной обязанности суда удовлетворять такие исковые требования.
Поскольку ответчик в разумный срок уплатил задолженность, иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено, а также учитывая, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суды правомерно посчитали избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных обществом нарушений и балансу интересов сторон.
В связи с этим сохранение арендных правоотношений управления и общества по договору аренды не противоречит закону..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.11.2014 по делу N А03-4076/2014
"...Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным между управлением (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды арендодатель предоставил в пользование арендатора сроком до 31.12.2015 земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:050753:322, площадью 9 881 кв. м, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, Павловский тракт, 31"б", для строительства мотеля.
Поскольку общество ненадлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендных платежей, управление направляло в его адрес письма от 04.10.2013 N 24/14315 и от 04.02.2014 N 24/1176 с требованием о погашении долга по арендной плате и начисленных пеней.
В связи с неуплатой ответчиком задолженности и пеней управление предъявило в суд настоящий иск.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на момент рассмотрения дела по существу образовавшаяся задолженность обществом полностью погашена, пришли к выводу, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в суд, устранены, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований.
В соответствии пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Поскольку общество платежными поручениями от 14.03.2014 и 23.03.2014 уплатило задолженность по арендной плате на общую сумму 1 020 151 руб. 05 коп., то обоснован вывод судов, что названная сумма достаточна для погашения основного долга и пеней в размере 892 561 руб. 88 коп.
Таким образом, в ходе рассмотрения спора в суде образовавшаяся у общества перед управлением задолженность по арендной плате и пеням погашена полностью. Поэтому истцу на законных основаниях отказано в удовлетворении требований в связи с отсутствием существенных нарушений договора.
Ссылка управления на пункт 23 постановления Пленума N 73 не может быть принята во внимание, так как данные в нем разъяснения касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не безусловной обязанности суда удовлетворять такие исковые требования.
Коль скоро ответчик в разумный срок уплатил задолженность, иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено, а также учитывая, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суды правомерно посчитали избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных обществом нарушений и балансу интересов сторон.
В связи с этим сохранение арендных правоотношений управления и общества по договору аренды не противоречит закону.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным по делу, и имеющимся в деле доказательствам. Поскольку нормы материального права судами применены правильно и не допущено нарушений норм процессуального права, основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.05.2014 по делу N А03-13981/2013
"...ФГУП им. В.В. Докучаева до обращения ТУ Росимущества в Алтайском крае в арбитражный суд данную задолженность не погасило, на предложение о расторжении договора не ответило, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ).
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 также указано, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что нарушение условий долгосрочных договоров аренды по оплате арендной платы, несмотря на направление претензий, не может служить достаточным основанием для их расторжения в отсутствие каких-либо обстоятельств, позволяющих квалифицировать нарушение обязательств ответчиком как существенное, учитывая, что на момент рассмотрения дела и вынесения решения задолженность по арендной плате и пени ответчиком погашена в полном объеме, суд первой инстанции правомерно отказал территориальному управлению в удовлетворении исковых требований о расторжении договоров аренды.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда в обжалуемой части.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов арбитражным и апелляционным судами не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены или изменения не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2012 по делу N А03-13713/2011
"...Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 606, пунктом 1 статьи 614, пунктами 1, 2 статьи 450, пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, придя к выводу, что по состоянию на 16.03.2011 задолженность у ООО "Грос-Строп" перед истцом отсутствовала, а после указанной даты ответчик произвел оплату задолженности по арендной плате в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пришел к выводу, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, поскольку последствия нарушения обязательства устранены ответчиком в разумный срок.
Исходя из правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Следовательно, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правильно исходил из отсутствия на момент рассмотрения дела в суде задолженности по арендной плате.
Довод заявителя жалобы о наличии у ответчика задолженности по состоянию на 13.02.2012 судом кассационной инстанции отклоняется в силу изложенных норм и установленного судами факта погашения долга.
Выводы суда первой инстанции обоснованно поддержаны судом апелляционной инстанции..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.05.2012 по делу N А45-11046/2011
"...Статья 619 ГК РФ также предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа и соблюдении порядка направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При рассмотрении требования Департамента о расторжении договора аренды лесного участка от 30.07.2008 N 26/08 вследствие просрочки внесения Обществом арендных платежей, заявленного на основании статьи 619 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций установил, что на момент рассмотрения дела и вынесения решения образовавшаяся задолженность по арендной плате и пени ответчиком погашена в полном объеме.
Исходя из правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Следовательно, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правильно исходил из отсутствия на момент рассмотрения дела в суде задолженности по арендной плате.
Выводы суда первой инстанции обоснованно поддержаны судом апелляционной инстанции..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.05.2012 по делу N А45-11136/2011
"...Поскольку арендатор нарушал обязательства по внесению арендных платежей, Департамент лесного хозяйства Новосибирской области обратился с иском в арбитражный суд.
В пункте 6.2 договора N 24/08 закреплено право арендодателя по досрочному расторжению договора, если арендатор более двух раз подряд своевременно не вносит арендную плату.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа и соблюдении порядка направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При рассмотрении требования Департамента о расторжении договора аренды лесного участка от 30.07.2008 N 24/08 вследствие просрочки внесения ООО "СОК "Элит" арендных платежей, заявленного на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что на момент рассмотрения дела и вынесения решения образовавшаяся задолженность по арендной плате и пени ответчиком погашена в полном объеме.
Исходя из правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Следовательно, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правильно исходил из отсутствия на момент рассмотрения дела в суде задолженности по арендной плате..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.07.2011 по делу N А70-11532/2010
"...При рассмотрении требования Департамента о расторжении договора аренды от 09.10.2008 N 23-20/1562 вследствие просрочки внесения ЗАО "Запсибстройсервис" за период действия договора 139 957 рублей 98 копеек суммы аренды, заявленного на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что после направления 01.02.2010, 22.06.2010, 08.10.2010 уведомлений нарушение обязательства по внесению арендной платы 10.12.2010 было устранено.
Исходя из правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 информационного письма Президиума от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Следовательно, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правильно исходил из отсутствия на момент рассмотрения дела в суде задолженности по арендной плате..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.03.2011 по делу N А70-6390/2010
"...Ссылаясь на положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.1 договора аренды, Департамент направлял в адрес арендатора уведомление с предложением подписать в срок до 07.06.2010 соглашение о расторжении договора аренды и передать арендуемое помещение по акту приема-передачи МУ "Тюменское городское имущественное казначейство".
Поскольку в указанный срок соглашение о расторжении Договора аренды ответчиком подписано не было, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суд первой инстанции, оценив совокупность представленных доказательств, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что задолженность по арендной плате, которая имелась у ответчика на момент обращения истца в суд, погашена. Руководствуясь положениями статей 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора.
Апелляционная инстанция в достаточно полной мере и всесторонне исследовала материалы дела и доводы сторон, в том числе аналогичные изложенным в кассационной жалобе, дала им правильную, соответствующую обстоятельствам дела и закону, оценку. Полностью соглашаясь с выводами суда первой инстанции, руководствуясь положениями договора и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно отклонила ссылку истца на наличие у ответчика долга в сумме 1 547 484,58 руб., поскольку при отсутствии письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнения обязательств по уплате неустойки, основания для расторжения договора аренды отсутствуют. Правильно отметила, что допущенные ответчиком нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения истца в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.06.2010 по делу N А03-11433/2009
"...Пунктом 7.2 договора определено, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, в том числе если арендатор использует лесной участок с грубыми нарушениями лесохозяйственного регламента, проекта освоения лесов и настоящего договора.
Оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ОАО "Ларичихинский леспромхоз" не допустил существенных нарушений условий договора аренды лесного участка, которые не устранены арендатором в разумный срок.
При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для расторжения договора аренды лесного участка соответствуют установленным фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и приведенным нормам права.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.10.2015 N Ф05-13613/2015 по делу N А40-218682/14
"...Общество с ограниченной ответственностью "Национальная Лизинговая Компания" (далее - ООО "Нацлизинг", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Николаевское" (далее - ООО "Николаевское"), обществу с ограниченной ответственностью "АгроГУП" (далее - ООО "АгроГУП"), обществу с ограниченной ответственностью "АП имени Калинина" (далее - ООО "АП имени Калинина"), Чернову Евгению Анатольевичу о солидарном взыскании с ответчиков суммы задолженности в размере 562 493 руб., пени в размере 330 040 руб. 39 коп., о расторжении договора лизинга N НЛК/УФА-02893/ДЛ от 02.05.2012, заключенного между ООО Николаевское" и ООО "Нацлизинг", об изъятия предметов лизинга у ООО "Николаевское" по договору лизинга.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2015 решение суда отменено в удовлетворении иска отказано.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В п. 8 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Как указал апелляционный суд, обстоятельства, послужившие основанием для обращения с настоящим иском в суд, были устранены ответчиками добровольно до рассмотрения дела по существу, в связи с чем отсутствуют правовые основания для расторжения договора лизинга в судебном порядке и изъятия переданного в лизинг имущества.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого постановления, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.10.2015 N Ф05-13206/2015 по делу N А40-50295/2013 (Определением Верховного Суда РФ от 19.01.2016 N 305-ЭС15-19135 по делу N А40-50295/2013 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)
"...Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Созвездие ЛТД" (далее - ООО "Созвездие ЛТД", ответчик) о расторжении договора аренды от 30.12.2004 N 9-849/04, выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Академика Бочвара, д. 15, общей площадью 348,6 кв. м, и передаче указанного помещения в освобожденном виде истцу.
Суд апелляционной инстанции, установив, что истец не доказал существенного нарушения договора ответчиком, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Судом апелляционной инстанции установлено, что вся образовавшаяся задолженность по спорному Договору к моменту рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ООО "Созвездие ЛТД" была погашена, кроме того, на момент направления Департаментом ответчику претензии от 04.12.2012 N 29-29-1884 и предложения от 22.01.2013 N 4/09/П/13 о расторжении Договора ответчиком были исполнены пункты 5.4.13 и 5.4.14 Договора, что подтверждается Договором 01.01.2012 N 12-011 о долевом участии в расходах по содержанию и ремонту многоквартирного жилого дома и предоставлении коммунальных услуг, по которому ответчик поручил, а ЗАО "ТЭПК Северо-Запад" (управляющая организация) приняла на себя обязательства по оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в котором расположены помещения ответчика, инженерного оборудования и мест общего пользования, а также обеспечение помещений ответчика коммунальным и прочим услугами в объеме, порядке и на условиях, определенных Договором.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу, что иск о расторжении договора аренды от 30.12.2004 N 9-849/04, выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Академика Бочвара, д. 15, общей площадью 348,6 кв. м, и передаче указанного помещения в освобожденном виде истцу не подлежит удовлетворению.
Принимая во внимание изложенное, оснований для отмены судебного акта суда апелляционной инстанции не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.05.2015 N Ф05-4527/2015 по делу N А41-64875/14
"...Общество с ограниченной ответственностью "Авангард Плюс" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ФИЛАНДЕР" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка общей площадью 12 488 кв. м с кадастровым номером 50:04:0000000:73951, расположенного по адресу: Московская область, Дмитровский район, Якотский с.о., дер. Плетенево; обязании в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить названный земельный участок.
Решением Арбитражного суда Московской области от 25.12.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Судами установлено, что задолженность ответчика по арендным платежам составила 31 500 рублей (акт сверки взаимных расчетов за период с 15.11.2013 по 29.10.2014).
15.08.2014 истец направил в адрес ответчика требование об уплате задолженности за 4 квартал 2013 года - 3 квартал 2014 года в течение пяти календарных дней, однако, ответчик долг не погасил, поэтому 25.09.2014 истец направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды от 10.01.2002.
Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что на дату рассмотрения спора долг по арендной плате ответчиком погашен (платежное поручение N 16 от 12.12.2014), суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в иске..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.03.2015 N Ф05-952/2015 по делу N А40-50847/14
"...Открытое акционерное общество "Ветеран" (далее - ОАО "Ветеран") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лель" (далее - ООО "Лель") о расторжении договора аренды N 314/10 от 01.12.2010 г. (далее - договор аренды) и обязании возвратить в освобожденном виде нежилые помещения площадью 530,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, Сумской пр-д, д. 2, стр. 2 (подвал, пом. 1, комн. 1 - 10; этаж 1, пом. 1, комн. 1 - 3, 5 - 12).
Требования, предъявленные со ссылкой на положения статей 309, 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды в части использования переданных помещений не по назначению.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 августа 2014 года иск удовлетворен.
При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2014 года указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что, поскольку после обращения истца в суд ответчик добровольно устранил нарушения, послужившие основанием для возникновения у арендодателя права требовать судебного расторжения договора аренды, следовательно, основания для досрочного расторжения договора аренды и истребования объекта аренды по заявленным основаниям отпали.
Исходя из вышеуказанного, оценив и исследовав предоставленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пришел к выводу о том, что, поскольку ответчик добровольно устранил нарушения, послужившие основанием для возникновения у арендодателя права требовать судебного расторжения договора аренды, основания для досрочного расторжения Договора аренды и истребования объекта аренды у истца отпали.
При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения обжалуемого в кассационном порядке постановления суда апелляционной инстанции, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.02.2015 N Ф05-373/2015 по делу N А41-66870/13
"...Полагая, что ответчик своевременно не вносил арендные платежи за период с 01 января 2013 года по 30 сентября 2013 года и у него образовалась задолженность по арендной плате в сумме 259 064 руб. 92 коп. и пени в сумме 198 117 руб. 07 коп., Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, в котором также просил расторгнуть договор аренды и обязать ответчика передать земельный участок.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что при наличии определенных нарушений договора аренды со стороны арендатора он может быть расторгнут судом по требованию арендодателя.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Суды обеих инстанций оценили предоставленные в материалы дела документы и установили, что арендатор устранил допущенные нарушения в части внесения арендных платежей на момент рассмотрения спора.
Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, взаимоотношения сторон с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого спора суд апелляционной инстанции, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды.
Довод кассационной жалобы о наличии оснований для расторжения договора, обоснованный погашением задолженности по арендным платежам после обращения Комитета в суд с настоящим иском со ссылкой на разъяснения, изложенные в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 N 13), подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку разъяснения, содержащиеся в указанном пункте, касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга и не содержат указания на наличие у суда обязанности по расторжению договора в таком случае..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.12.2014 N Ф05-13186/2013 по делу N А40-10706/13-77-125
"...Суды установили, что арендодатель направил арендатору уведомление от 18.12.2012 N 3262 с предложением расторгнуть договор в связи с нарушением обязательств по уплате арендной платы в размере 3 123 203 руб. 80 коп., рассчитанной исходя из ставки арендной платы в месяц - 702 578 руб. 20 коп. за период с 01.07.2012 по 30.11.2012.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 3 статьи 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Поскольку ответчиком добровольно устранено нарушение, явившееся основанием для обращения истца в суд, в том числе с требованием о расторжении договора, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 450, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявитель жалобы указывает, что задолженность по уплате арендных платежей, уплаченная по платежному поручению N 14 от 19.03.2013, за пределами срока, установленного в предложении о расторжении договора аренды, и после принятия Арбитражным судом города Москвы искового заявления ФГУП "ФТ-Центр" к производству по настоящему делу не может считаться погашенной в разумный срок, исходя из чего у арендодателя были основания для предъявления в суд настоящего иска о расторжении договора аренды недвижимого имущества.
Указанный довод заявителя жалобы несостоятелен.
Как сказано выше, суды, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, установили отсутствие оснований для расторжения договора аренды.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд принял во внимание, что арендатор обладает исключительным правом на приобретение права аренды земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ.

Постановление ФАС Московского округа от 17.07.2014 N Ф05-7047/2014 по делу N А41-45364/13
"...Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно пункту 5.1 договора аренды земельного участка N 171 арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в случаях нарушения арендатором условий договора, в том числе: невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд.
На момент обращения Администрации городского округа Химки Московской области с иском в суд первой инстанции у ответчика перед истцом имелась непогашенная задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2011 года по 30.09.2013 года, однако на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и вынесения постановления образовавшаяся задолженность по арендной плате ответчиком погашена в полном объеме, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями N 29 от 28.02.2014 и N 56 от 28.03.2014 (том 1, стр. 108, 109).
Суд апелляционной инстанции правомерно учел разъяснения о практике применения норм права, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", согласно которым требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Поскольку на момент рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции задолженность была погашена ответчиком, Десятый арбитражный апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии нарушений ответчиком существенных условий договора.
При принятии обжалуемого судебного акта нижестоящим апелляционным судом не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам. Основания для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.01.2012 по делу N А40-22985/11-35-191
"...Общество с ограниченной ответственностью "Элемент Лизинг" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя (далее - ИП) Лытка Ольги Викторовны задолженности по лизинговым платежам за период с октября 2010 г. по январь 2011 г. в размере 219 580 руб., неустойки за период с 01.06.08 г. по 13.01.11 г. в размере 102 817 руб. 52 коп., расторжении договора финансовой аренды (лизинга) от 27.05.2008 г. N АХ-ЭЛ/Блг-19871/ДЛ и изъятии у ИП Лытка О.В. предмета лизинга.
Как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Как видно из материалов дела, в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции ответчик в соответствии с предложением истца от 08.12.2010 г. N 2941/10 погасил перед истцом задолженность по лизинговым платежам в сумме 164 685 руб., а впоследствии - платежным поручением N 4 от 15.06.2011 г. перечислил 100 000 руб., уплатив тем самым задолженность по лизинговым платежам и неустойку в части, тем самым, устранил нарушения, послужившие основанием для обращения ООО "Элемент Лизинг" с требованиями о расторжении договора и изъятии предмета лизинга.
Поэтому, при таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильным выводам об отказе в иске и основанием для этого послужили в том числе и соответствующие выводы изложенные в абзацах мотивировочной части, которые истец просит исключить..."

Постановление ФАС Московского округа от 06.04.2011 N КГ-А40/2458-11 по делу N А40-94311/10-53-780
"...Неисполнение лизингополучателем содержащихся в уведомлении о расторжении договора финансовой аренды (лизинга) от 17.08.07 N ДЛ-562БГ/08-7 требований явилось основанием для обращения ЗАО "Атлант-М Лизинг" в суд с настоящим иском о взыскании с ИП Великородного Ю.И. 129.670 руб. 78 коп. задолженности по уплате лизинговых платежей по договору финансовой аренды (лизинга) от 17.08.07 N ДЛ-562БГ/08-7 за период с 20.11.07 по 28.07.10, 3.104 руб. 82 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.05.10 по 28.07.10, а также об обязании лизингополучателя возвратить предмет лизинга, переданный по договору от 17.08.07 N ДЛ-562БГ/08-7: полуприцеп "FRUEHAUF", VIN N VSPXXXT38XA022904, год выпуска 1999.
Судом апелляционной инстанции, рассмотревшим дело по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, установлен факт устранения ИП Великородным Ю.И. допущенных нарушения условий договора, явившихся основанием для обращения ЗАО "Атлант-М Лизинг" в арбитражный суд с настоящим иском.
Погашение лизингополучателем задолженности по уплате лизинговых платежей в полном объеме явилось основанием для отказа ЗАО "Атлант-М Лизинг" от исковых требований в части взыскания с ИП Великородного Ю.И. задолженности по уплате лизинговых платежей по договору финансовой аренды (лизинга) от 17.08.07 N ДЛ-562БГ/08-7, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Производство по делу в части указанных требований было прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, учитывая, что допущенные ИП Великородным Ю.И. нарушения условий договора, явившиеся основанием для обращения ЗАО "Атлант-М Лизинг" в арбитражный суд с настоящим иском, на момент рассмотрения спора лизингополучателем устранены, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 11, пунктом 2 статьи 13, пунктом 6 статьи 15, пунктом 4 статьи 17 Федерального закона от 29.10.98 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", пунктом 9.3.2 Общих условий финансовой аренды (лизинга), являющихся неотъемлемой частью договора финансовой аренды (лизинга) от 17.08.07 N ДЛ-562БГ/08-7, оснований для изъятия предмета лизинга.
Довод кассационной жалобы относительно того, что с учетом факта прекращения обязательств сторон, вытекающих из договора финансовой аренды (лизинга) от 17.08.07 N ДЛ-562БГ/08-7, в связи с его односторонним расторжением лизингодателем, предмет лизинга подлежит бесспорному изъятию у лизингополучателя, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку в данном случае правомерность расторжения договора финансовой аренды (лизинга) лизингодателем оспорена лизингополучателем в судебном порядке посредством заявления возражений при рассмотрении настоящего спора..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.03.2011 N КГ-А40/1405-11 по делу N А40-48967/10-37-366
"...Департамент имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рестинвест" о досрочном расторжении договора аренды N 1-58/07 от 31.01.2007 г. нежилого помещения площадью 252,7 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 6, стр. 1; взыскании 743307 руб. 60 коп., из них: задолженность по арендной плате на сумму 692513 руб. 16 коп., пени на сумму 50794 руб. 44 коп.; выселении из нежилого помещения общей площадью 252,7 кв. м (этаж цоколь, пом. I, ком. 1-14, 7а, комнаты а, б, Б), находящегося по указанному адресу.
Исковые требования основаны на ст. ст. 309, 310, 394, 450, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истец как собственник помещения передал его в аренду ответчику, который обязался вносить арендную плату в установленный договором срок. Однако с июня 2009 года по дату подачи искового заявления не оплачивает за аренду помещений.
Отказывая во взыскании задолженности по арендной плате и договорной пени за несвоевременную уплату аренды, арбитражные суды исходили из того, что на момент обращения с иском (27.04.2010 г.) у ответчика не имелось долга перед истцом за период с июня 2009 года по март 2010 года, недоплата за январь, февраль, март 2001 года, а также пени за указанный период перечислены истцу до принятия судом решения.
В связи с чем арбитражные суды пришли к выводу, что допущенные ответчиком нарушения обязательств по договору, которые послужили основанием для обращения с иском, устранены.
Руководствуясь разъяснениями, данными в п. 8 Информационного письма N 14 от 5.05.1997 г. Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отказали соответственно в удовлетворении иска о расторжении договора и выселении из помещения, сославшись также на п. 2.1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов в решении и постановлении о применении норм права соответствуют представленным в деле доказательствам, в связи с чем кассационная жалоба отклоняется..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.01.2011 N КГ-А40/15982-10 по делу N А40-58375\10-135-116
"...В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации перечисленные нарушения могут служить основанием для расторжения договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Претензия о погашении задолженности была направлена ОАО "Газпром" 16.07.2010 г.
Поскольку задолженность по арендной плате ответчиком на момент вынесения судом первой инстанции была погашена, суд первой и апелляционной инстанций правомерно отказали истцу во взыскании 72 474 руб. 95 коп.
Суд апелляционной инстанции правомерно учел разъяснения, данные в п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5.05.1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" и пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, так как нарушения условий договора устранены в разумный срок..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.10.2010 N КГ-А40/13101-10 по делу N А40-166107/09-91-1225
"...Открытое акционерное общество (ОАО) "Корпорация "Компомаш" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "КОМПОМАШ-ТЭК" о расторжении договора аренды от 01.11.2002 N ДА-16/2002 и выселении ответчика из нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, 3-й проезд Марьиной рощи, д. 40, корп. 6, стр. 1.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 01.11.2002 N ДА-16/2002 аренды нежилого помещения общей площадью 362,5 кв. м, расположенного по адресу: Москва, 3-й проезд Марьиной рощи, д. 40, корп. 6, стр. 1.
Истец направил ответчику предложение от 07.12.2009 N К-4/327 о расторжении договора аренды, поскольку у арендатора имелся долг по арендной плате в размере 1 099 142 руб. 11 коп.
Как следует из материалов дела, до рассмотрения судом иска по существу спора ответчик добровольно погасил сумму долга, что подтверждается платежными поручениями от 22.12.2009 N 920, от 25.12.2009 N 968, от 25.12.2009 N 969, от 25.12.2009 N 971, от 30.03.2010 N 191, от 17.02.2010 N 91, от 28.12.2009 N 987, от 30.03.2010 N 190, от 04.03.2010 N 128, от 17.02.2010 N 90, от 14.01.2010 N 6.
Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Вместе с тем требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").
При таких обстоятельствах суд сделал правильный вывод об отсутствии правовых оснований для расторжения спорного договора и выселении ответчика из переданного по договору аренды нежилого помещения и правомерно отказал в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2010 N КГ-А40/12552-10 по делу N А40-412/10-28-2
"...В результате нарушений условий договора в части оплаты арендных платежей в установленный договором срок, у ответчика образовался долг в размере 1 073 271 руб. 84 коп. за период с 01.05.2009 по 01.12.2009.
В связи с оставлением ответчиком без удовлетворения претензии от 03.11.2009 N 09/02-3198, содержащей требования об оплате долга по арендной плате и неустойки за просрочку платежа, а также предложение о расторжении договора, истец обратился с настоящим иском в суд.
Как следует из материалов дела, до рассмотрения судом иска по существу спора, ответчик добровольно погасил взыскиваемую задолженность, что подтверждается платежным поручением от 07.04.2010 N 156 на сумму 1 189 082 руб. 10 коп.
Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Вместе с тем, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").
Поскольку на момент рассмотрения спора задолженность была погашена ответчиком, суд пришел к правильному выводу об отсутствии нарушений ответчиком существенных условий договора и правовых оснований для расторжения спорного договора, выселения ответчика из переданного по договору аренды нежилого помещения, и правомерно отказал в удовлетворении иска в указанной части..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.08.2010 N КГ-А40/8870-10 по делу N А40-1416/10-82-13
"...В обоснование настоящего иска истец ссылается на то, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора лизинга в части уплаты лизинговых платежей в порядке п. п. 15.4.2, 15.4.3, 15.6 Правил, в связи с чем ответчику было направлено уведомление от 24.11.2009 года N 81911-ФЛ/ПРМ-07 о расторжении договора лизинга. Поскольку договор лизинга расторгнут лизингодателем в одностороннем порядке, у лизингополучателя отсутствуют правовые основания для удержания предмета лизинга.
В связи с тем что договор лизинга N 81911-ФЛ/ПРМ-07 от 25.06.2007 г. не расторгнут, у суда отсутствовали правовые основания и для удовлетворения исковых требований о возврате предмета лизинга по указанному договору.
Нарушения, допущенные ответчиком, были устранены им до момента направления истцом уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора лизинга. Факт исполнения ответчиком обязательств по внесению лизинговых платежей, как и факт направления истцом уведомления о расторжении договора ответчику уже после исполнения последним договорных обязательств по внесению лизинговых платежей, подтверждены материалами дела и не оспорены истцом. При таких обстоятельствах ссылки истца на положения договора и нормы закона, предусматривающие возможность одностороннего расторжения договора, в данном случае необоснованны..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.08.2010 N КГ-А41/8080-10-П по делу N А41-2301/09
"...В обоснование требования о расторжении договора аренды Индивидуальный предприниматель Горбачев А.В. указал на систематическое нарушение ООО "Центр" условий договора аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года.
Между тем задолженность по арендной плате ООО "Центр" полностью погашена. На момент вынесения судебного акта по делу арендатор устранил указанное нарушение договора.
Таким образом, на момент рассмотрения спора по существу задолженность по арендной плате отсутствовала, что не отрицают представители Индивидуального предпринимателя Горбачева А.В.
Следовательно, оснований для расторжения договора аренды по указанному основанию не имелось..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.03.2010 N КГ-А40/623-10 по делу N А40-64874/09-59-525
"...Вместе с тем, апелляционный суд установил, что к моменту рассмотрения дела в суде первой инстанции все недостатки, которые были указаны истцом в претензии ответчиком были устранены, задолженность по лизинговым платежам была полностью погашена, о чем имеются копии платежных поручений, и на момент рассмотрения дела в апелляционном суде задолженности также не имеется.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ответчика также пояснил, что задолженность по лизинговым платежам полностью погашена.
При этом, как правильно указал апелляционный суд, истец не представил доказательств существенных нарушений со стороны ответчика условий договора лизинга, которые повлекли бы для него значительный ущерб.
С учетом установленных апелляционным судом обстоятельств, которым была дана правильная оценка, апелляционный суд обоснованно сделал вывод об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора лизинга, истребовании предмета лизинга и взыскании неустойки..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.05.2007, 21.05.2007 N КГ-А40/3955-07 по делу N А40-69199/06-89-589
"...Предъявляя иск, истец ссылается на нарушение ответчиком п. 6.1 договора аренды N 08-478/03 от 08.12.2003 и невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Разрешая спор, суд установил, что указанная в иске задолженность уплачена ответчиком в полном объеме платежным поручением от 27.11.2006 N 150.
С учетом установленного суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для применения п. 3 ст. 619 ГК РФ и досрочного расторжения договора аренды N 08-478/03 от 08.12.2003 по заявленным основаниям, поскольку имевшееся нарушение договора ответчиком устранено.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов обеих инстанций соответствующими установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и закону.
Довод заявителя о неправильном применении норм ст. ст. 450, 619 ГК РФ подлежит отклонению, так как не нашел своего подтверждения.
Довод, заявителя о том, что имевшееся нарушение договора являлось существенным, поскольку истец лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, подлежит отклонению как необоснованный, поскольку арендные платежи за спорный период ответчиком были уплачены и получены истцом. Доказательств того, что допущенное ответчиком нарушение повлекло для истца какой-либо ущерб, последним не представлено..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.03.2006, 02.03.2006 N КГ-А40/1135-06 по делу N А40-41781/05-82-321
"...В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.
В этой связи, в силу того, что задолженность по арендной плате на момент рассмотрения спора, в том числе частично и на день рассмотрения в суде первой инстанции, уплачена ответчиком, обстоятельства, послужившие основанием для заявления иска о досрочном расторжении договора аренды и выселении ООО "Джетта", отпали..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.07.2014 по делу N А65-22486/2013
"...Комитет, ссылаясь на наличие у Общества задолженности по арендной плате в размере 115 950 руб. 16 коп. за период с 17.09.2012 по 30.06.2013, на которую начислены пени в размере 41 587 руб. 05 коп. за период с 15.05.2012 по 30.06.2013, а также на то, что претензия Комитета от 21.06.2013 с предложением оплатить задолженность и пени, а также расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.06.2012 N 16463 в срок до 02.07.2013 оставлена Обществом без удовлетворения, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При разрешении спора суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Обществом в суд апелляционной инстанции представлены платежные поручения от 27.12.2013 N 264 и от 14.03.2014 N 838 об оплате задолженности по договору аренды земельного участка от 06.06.2012 N 16463 на сумму 497 810 руб. 06 коп. и 163 273 руб. 60 коп. соответственно.
Из письма Комитета от 27.03.2014 N 7755/кзио следует, что задолженность у Общества по договору аренды земельного участка от 06.06.2012 N 16463 отсутствует.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса могут быть установлены договором аренды.
Судом апелляционной инстанций установлено, что Общество на момент рассмотрения дела в суде исполнило в полном объеме свою обязанность по внесению арендной платы, а также уплатило предусмотренные договором пени.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что Общество устранило обстоятельство, послужившее основанием для предъявления иска о расторжении договора.
При таких обстоятельствах, руководствуясь статьей 450 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", суд в удовлетворении указанного искового требования отказал.
Ссылка Комитета в дополнении к кассационной жалобе на пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в данном случае не может быть принята во внимание, поскольку разъяснения, содержащиеся в указанном пункте, касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не безусловной обязанности суда удовлетворять такие исковые требования.
Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным по делу, и имеющимся в деле доказательствам. Поскольку нормы материального и процессуального права применены судом правильно, суд кассационной инстанции не находит оснований для иной оценки обстоятельств дела и отмены обжалуемого судебного акта..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.02.2013 по делу N А72-4056/2012
"...Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы более двух раз послужило основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с настоящим требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды, суды правомерно исходили из того, что на момент рассмотрения спора допущенные нарушения устранены Обществом и предусмотренные законом основания для расторжения договора отсутствуют.
По смыслу пункта 3 статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что по смыслу указанной правовой нормы письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
Из материалов дела усматривается, что претензия, направленная истцом 27.03.2012 в адрес Общества, с требованием о погашении задолженности в течение тридцати дней с момента получения претензии и одновременно с требованием о расторжении договора получена ответчиком.
В ходе судебного разбирательства ответчик представил доказательства уплаты предъявленной задолженности, то есть фактически погасил задолженность.
При таких обстоятельствах судебные инстанции, руководствуясь пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" и учитывая, что допущенное арендатором нарушение условий договора, явившееся причиной для обращения в арбитражный суд, устранено, правомерно отказали в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.10.2012 по делу N А12-2710/2012
"...Суд первой инстанции, установив, что до вынесения решения ответчиком была погашена задолженность по арендной плате, в связи с чем администрация отказалась от исковых требований в указанной части, а также учитывая, что земельный участок используется предпринимателем по целевому назначению, отказал в удовлетворении иска о расторжении договора от 01.03.2005 N 34.39.4/п. 86 и возврате спорного земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, пришел к выводу, что земельный участок используется ответчиком не по целевому назначению.
Оставляя решения суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции исходил из того, что данные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного решения, исходя из следующего.
Пунктом 3.1 договора от 01.03.2005 N 34.39.4/п. 86 предусмотрено, что договор может быть расторгнут арендодателем при использовании участка с нарушением условий договора, с предупреждением об этом арендатора не менее чем за 30 календарных дней.
Как правильно указал суд апелляционной инстанции, в претензии от 19.12.2011 N 12-02-02/1793/12 о расторжении договора от 01.03.2005 N 34.39.4/п. 86 основанием для его расторжения указано наличие у предпринимателя задолженности по арендной плате. Такого основания для расторжения данного договора как нецелевое использование земельного участка администрацией не указывалось.
Учитывая изложенное, принимая во внимание отсутствие на момент вынесения судом первой инстанции задолженности у предпринимателя по арендной плате, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требования администрации о расторжении договора от 01.03.2005 N 34.39.4/п. 86 удовлетворению не подлежат, в связи с чем оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Довод заявителя кассационной жалобы, что ответчик систематически не платил арендную плату за пользование земельным участком, что является основанием для расторжения договора от 01.03.2005 N 34.39.4/п. 86 в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание.
Отказывая в иске, суды исходили из пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", из которого следует, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Таким образом, установив, что задолженность по арендной плате в полном объеме погашена предпринимателем до вынесения судом решения, суды первой и апелляционной инстанций правильно отказали администрации в удовлетворении иска о расторжении договора от 01.03.2005 N 34.39.4/п. 86..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2011 по делу N А55-5336/2011
"...В связи с тем, что ООО СК "СИРИУС-А" обязательства по уплате арендной платы выполнял ненадлежащим образом, образовалась задолженность.
Истец 01.12.2010 направил в адрес общества претензию N 3301 о погашении задолженности по арендной плате за период с 19.12.2007 по 01.11.2010 в размере 35 378,12 руб. и уведомление о расторжении договора, которые оставлены ответчиком без ответа, что послужило основанием для обращения с иском в арбитражный суд.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что платежным поручением от 31.03.2011 N 1 закрытое акционерное общество "БСЖВ" перечислило истцу за ООО СК "СИРИУС-А" денежные средства в размере 30 324,12 руб. - задолженность по текущим платежам, пришли к обоснованному выводу, что допущенные обществом нарушения устранены, что послужило основанием для отказа Комитета от исковых требований в части взыскания 34 222,26 руб.
Суды, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что на момент рассмотрения спора в суде допущенные обществом нарушения по договору аренды от 14.01.2005 N 2 устранены, принимая во внимание, что иных существенных нарушений договора, которые в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации являются основанием для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем, истцом суду не представлено, пришли к обоснованному выводу, что требования Комитета о расторжении договора аренды от 14.01.2005 N 2 не подлежат удовлетворению..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.06.2011 по делу N А57-11137/2010
"...В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, при этом в силу положений пункта 5 статьи 15 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" лизингополучатель обязан выплачивать лизинговые платежи в порядке и в сроки, предусмотренные договором лизинга.
В процессе судебного разбирательства задолженность ответчика перед истцом по лизинговым платежам и пени полностью погашена.
Указанные обстоятельства явились основанием для отказа истца от исковых требований в данной части иска.
Отказывая в удовлетворении остальных требований о расторжении договора лизинга в судебном порядке и изъятии у ООО "ПКФ "Термодом" предмета лизинга, арбитражный суд указал, что полная оплата лизинговых платежей на дату принятия судебного акта, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", является основанием для отказа в удовлетворении указанных требований.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обстоятельства, при которых по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
При этом арбитражный суд пришел к выводу, что требования ООО "ИЛК "Центр" о погашении задолженности были выполнены ответчиком в разумный и необходимый для этого срок..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 07.06.2011 по делу N А57-11140/2010
"...В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, при этом в силу положений пункта 5 статьи 15 ФЗ N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинга)" лизингополучатель обязан выплачивать лизинговые платежи в порядке и в сроки, предусмотренные договором лизинга.
В процессе судебного разбирательства ответчиком был оплачен долг по лизинговым платежам в размере 87 350 руб. за период с 20.12.2009 по 18.08.2010 и пени за нарушение сроков оплаты лизинговых платежей за период с 17.06.2009 по 18.08.2010 в размере 21 476 руб. 93 коп.
Отказывая в удовлетворении остальных требований о расторжении договора лизинга в судебном порядке и изъятии у ООО "ПКФ "Термодом" предмета лизинга, суд апелляционной инстанции указал, что полная оплата лизинговых платежей на дату принятия судебного акта, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", является основанием для отказа в удовлетворении указанных требований.
Суд кассационной инстанции считает данный вывод правомерным и соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.04.2010 по делу N А49-7985/2009
"...Пунктом 5.1.14 договора аренды предусмотрена обязанность Арендатора не производить переоборудования и перепланировок арендуемого объекта без согласия Арендодателя и балансодержателя.
В соответствии с подпунктом "е" пункта 9.1 договора, договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендодателя, если Арендатор без согласия Арендодателя и балансодержателя произвел перепланировку или переоборудование арендуемого объекта.
При исследовании материалов дела судебными инстанциями установлен факт проведения Арендатором самовольной перепланировки арендуемых помещений, что могло бы послужить формальным основанием для расторжения договора.
Предъявляя требование о расторжении договора, Арендодатель сослался на положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
При этом, давая данные разъяснения, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал следующее.
Как следует из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Устранение Арендатором допущенных нарушений условий договора, явившихся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок, исключают возможность удовлетворения требований о расторжении договора.
Судебными инстанциями установлен факт устранения допущенных нарушений Арендатором. Восстановление демонтированных перегородок подтверждено и самим Арендодателем.
Судебной коллегией найден обоснованным вывод суда первой инстанции, поддержанный апелляционным судом, о том, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.
Арендодателем не представлены в материалы дела доказательства, свидетельствующие о том, что допущенным нарушением условий договора Арендатором причинили Арендодателю такой ущерб, что он в значительной мере лишился того, на что вправе был рассчитывать..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.08.2009 по делу N А55-16709/2008
"...В кассационной жалобе Агентство просит об отмене судебных актов, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права. По мнению заявителя жалобы, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Дополнительное соглашение от 10.07.2007 N 426 согласовано с Агентством 10.07.2007, а не 12.07.2007. Перечисление ответчиком арендной платы 12.07.2007 является нарушением положений договора аренды от 06.06.2006 N 685...
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Судами установлено, что ответчик имел реальную возможность произвести оплату только 12.07.2007, поскольку до этой даты дополнительное соглашение не было согласовано истцом и не возвращено ответчику. Дополнительным соглашением условия договора были изменены.
Суды сделали обоснованный вывод о том, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.06.2009 по делу N А12-8451/2008
"...При этом суд исходил из того, что ответчиком представлено платежное поручение от 14.05.2008 N 1512, согласно которому на момент предъявления иска (21.05.2008) задолженность по арендным платежам за период с января по май 2008 года им полностью погашена...
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
На основании вышеназванных норм права, обстоятельств дела, полно и всесторонне исследованных имеющихся в деле доказательств судебные инстанции правомерно посчитали иск не подлежащим удовлетворению ввиду отсутствия оснований для досрочного расторжения договора аренды..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.03.2008 по делу N А12-9425/07-С54
"...Как следует из материалов дела, 05.03 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Авторынок-Лада" (арендатор) был подписан договор аренды N 4844 земельного участка (учетный N 6-0-2) площадью 15 267 кв. м, расположенного в Советском районе г. Волгограда, пос. Купоросный, ул. Электролесовская, 15.
Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда в рамках осуществления муниципального земельного контроля 21.03.07 проведена проверка использования земельного участка. В результате проверки (акт проверки использования земельного участка N 6/4-07 от 21.03.07) установлено, что площадь около 5 040 кв. м из общей площади 15 267 кв. м арендуемого земельного участка используется не в соответствии с его разрешенным видом использования, а именно - для организации авторынка.
Письмом от 31.05.07 N 7111 Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, наделенный правом ведения арендных отношений по земле в Волгограде, уведомил ООО "Авторынок-Лада" о необходимости устранения допущенных нарушений в течение 10 дней со дня отправления уведомления, а именно привести земельный участок в соответствие с разрешенным видом его использования. Также ответчику было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.05.03 года N 4844 (л. д. 25).
Так как арендатор возражал против расторжения Договора, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 27.05.03 N 4844 по статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным нарушением условий договора арендатором в порядке использования участка - не в соответствии с целью и условиями его предоставления, предусмотренными I пунктом 4.1.1 Договора.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
На момент рассмотрения иска ответчик устранил выявленные нарушения порядка использования земельного участка, и земельный участок используется для целей автостоянки, о чем свидетельствует акт проверки управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Волгоградской области от 05.09.07 (л. д. 81 т. 1).
Поскольку материалами дела подтверждено устранение ответчиком нарушений договора аренды земельного участка, отказ в исковых требованиях судом апелляционной инстанции является правомерным..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.05.2018 N Ф07-2947/2018 по делу N А13-11540/2017
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом и Обществом заключен договор от 15.08.2008 N 02-02-16/87-2008 аренды лесного участка общей площадью 30 195 га, расположенного на территории Бабаевского районного отдела - государственного лесничества, на срок по 14.08.2052 в целях заготовки древесины.
Департамент, указав на нарушение Обществом условий договора о получении согласия на уступку прав аренды, 21.04.2017 направил арендатору предложение о расторжении договора.
В связи с отклонением Обществом указанного предложения Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исходя из рекомендаций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В рассматриваемом случае суд первой инстанции, установив, что нарушения, послужившие основанием для обращения Департамента в арбитражный суд, ответчик устранил, в удовлетворении иска о расторжении договора аренды отказал. С этим согласился и суд апелляционной инстанции.
Приняв во внимание, что договор аренды заключен на длительный срок, все обязательства по договору арендатором исполняются, суды пришли к выводу о несоразмерности такой меры, как расторжение договора, степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.04.2017 N Ф07-2359/2017 по делу N А56-34079/2016
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора, наличие 8 109 192 руб. 14 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.10.2015, Комитет направил Обществу претензию от 19.10.2015 N 6000-пр./15 с требованием в течение пяти дней погасить задолженность и уплатить 9 356 106 руб. 82 коп. пеней, в случае невыполнения данного требования обратиться в Комитет для подписания соглашения о расторжении договора и в трехдневный срок со дня его подписания обеспечить освобождение арендуемого объекта.
Поскольку Обществом требования претензии не исполнены, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В связи с тем, что ответчик уплатил предъявленную ко взысканию задолженность, требования о ее взыскании, расторжении договора и выселении оставлены судом первой инстанции без удовлетворения. Приняв во внимание характер и обстоятельства допущенного Обществом нарушения, суд первой инстанции пришел к выводу о допустимости снижения неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
Основанием для расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; договором аренды при этом могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Судами установлено, что Обществом до вынесения решения по данному делу устранены допущенные нарушения обязательства по внесению арендной платы.
Суды учли, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. В рассматриваемом случае расторжение договора в связи с нарушением срока внесения арендной платы суды первой и апелляционной инстанций посчитали несоразмерным степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон, поскольку арендные отношения длятся с 2007 года, заявленная в иске сумма задолженности уплачена. Сохранение договорных отношений между сторонами не противоречит положениям статей 450 и 619 ГК РФ.
С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.07.2015 N Ф07-4497/2015 по делу N А56-52850/2014
"...Отменяя решение суда первой инстанции в этой части и отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с частью 3 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные ГК РФ, если иное не установлено названным Кодексом.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса могут быть установлены договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Как указано в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В рассматриваемом случае допущенные нарушения были устранены арендатором в разумный срок, задолженность по арендной плате погашена до принятия судом первой инстанции решения.
Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам. Поскольку нормы материального и процессуального права применены судом апелляционной инстанции правильно, кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки обстоятельств дела и отмены постановления апелляционного суда..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.06.2015 N Ф07-3412/2015 по делу N А56-55594/2014
"...Комитет направил Обществу претензию от 11.07.2014 N 5702-/14 с требованием погасить имеющуюся задолженность в течение 15 дней с момента отправки претензии, а также в срок до 01.08.2014 явиться в Комитет для заключения дополнительного соглашения о расторжении договора аренды.
Поскольку указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Как указано в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Согласно материалам дела у Общества имелась задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014 по 30.09.2014.
Учитывая, что до принятия решения Общество добровольно погасило задолженность и уплатило пени, принимая во внимание длительные (с 2007 года) правоотношения по аренде земельного участка, а также то, что Общество внесло арендную плату до 31.12.2014, суды первой и апелляционной инстанций правомерно оставили без удовлетворения требования о расторжении договора..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.04.2015 N Ф07-2064/2015 по делу N А56-49825/2014
"...Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 12.09.2011 N 12-А004088 аренды помещения 3-Н площадью 52,2 кв. м с кадастровым номером 78:14:7547:0:223:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Краснопутиловская ул., д. 56, лит. Б, для использования под нежилые цели.
КУГИ направил Обществу претензию от 16.06.2014 N 5856-12/14 с требованием уплатить задолженность за период с 01.03.2014 по 30.06.2014 и неустойку, а также в срок до 30.06.2014 явиться в Управление (агентство) недвижимого имущества Московского района для заключения соглашения о расторжении указанного договора и в трехдневный срок с момента его подписания освободить арендованное помещение.
Поскольку Общество не уплатило задолженность и неустойку и не направило представителя для заключения соглашения о расторжении договора аренды, КУГИ 25.07.2014 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Общество во исполнение претензии КУГИ от 16.06.2014, направленной Обществу 03.07.2014, платежными поручениями от 24.07.2014, от 09.09.2014 и от 10.09.2014 погасило задолженность по арендной плате на момент рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции.
Проанализировав названные доказательства и другие материалы дела по правилам статьи 71 АПК РФ и учитывая разъяснения, приведенные в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", суды обеих инстанций пришли к следующим выводам: по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами и выселение ответчика, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны; поскольку Общество в разумный срок погасило возникшую за один расчетный период (квартал) задолженность по арендной плате, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон; в данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором санкций.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела правильно отказали КУГИ в иске в части расторжения договора аренды и выселения Общества из арендуемого помещения, и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.05.2014 N Ф07-3540/2014 по делу N А56-37823/2013
"...Проверив доводы Комитета о неправомерном отказе судами в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
В случае существенного нарушения договора другой стороной статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрена возможность его расторжения.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Общество во исполнение претензии Комитета погасило задолженность по арендной плате на момент рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции.
С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", суды посчитали, что расторжение договора аренды и обязание ответчика освободить занимаемое помещение являются крайними мерами гражданско-правовой ответственности, поэтому отказали в иске в указанной части.
В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором санкций.
Выводы судов не противоречат указанным выше нормам и обстоятельствам дела..."

Примечание: Из приведенного ниже Постановления следует, что суд отказал в удовлетворении иска о расторжении договора аренды, приняв во внимание долговременность срока действия данного договора.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.05.2014 N Ф07-2610/2014 по делу N А13-12289/2013
"...Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса могут быть установлены договором аренды.
Как указано в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В рассматриваемом случае суд первой инстанции, установив, что допущенные нарушения были устранены арендатором в разумный срок, отказал Департаменту в иске о расторжении договора аренды. С этим согласился и суд апелляционной инстанции.
При этом суды исходили из того, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Приняв во внимание, что спорный договор заключен на длительный срок, а задолженность на момент рассмотрения спора в суде у ответчика отсутствует, суды пришли к выводу о несоразмерности такой меры, как расторжение договора, степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.
Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным по делу, и имеющимся в деле доказательствам. Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки обстоятельств дела и отмены обжалуемых судебных актов..."

Примечание: Из приведенного ниже Постановления следует, что суд отказал в удовлетворении иска о расторжении договора аренды, приняв во внимание долговременность срока действия данного договора.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2014 по делу N А05-7589/2013
"...Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы с учетом следующего.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Частью 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению платы за спорный период. Вместе с тем предприниматель полностью уплатил долг и неустойку.
Как указано в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Так как допущенные нарушения были устранены арендатором в разумный срок, суд апелляционной инстанции правомерно отказал истцу в расторжении договора аренды.
В силу долговременного срока действия договора аренды, а также по причине уплаты задолженности в добровольном порядке расторжение договора по данному основанию является мерой ответственности, не соразмерной нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.04.2014 по делу N А05-8215/2013
"...Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендатором арендной платы более чем за три месяца.
Администрация, ссылаясь на нарушение Обществом сроков внесения арендной платы по договору, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что Общество до обращения Администрации в суд с настоящим иском погасило задолженность по арендной плате и пеням, в иске отказали.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Частью третьей статьи 619 ГК РФ предусмотрено специальное правило, в соответствии с которым арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В данном случае, как установили суды, Администрация направила Обществу претензию от 17.05.2013 с требованием погасить задолженность в течение одной недели. Задолженность погашена Обществом 27.05.2013, что подтверждается платежными поручениями N 365 и 368.
Поскольку допущенные нарушения обязательства были устранены арендатором в разумный срок, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить истцу арендованное имущество..."

Примечание: При рассмотрении приведенного ниже дела суд учел долгосрочный характер отношений по договору аренды, а также факт добровольной уплаты задолженности по арендной плате.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.12.2013 по делу N А26-9888/2012
"...Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
Как установлено судами, Общество исполнило обязанность по погашению задолженности по арендным платежам перед истцом, тем самым устранило нарушение, явившееся основанием для предъявления требования о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Аналогичное условие включено сторонами в договор (пунктом 6.4.3), соответственно, договор может быть досрочно расторгнут судом по инициативе арендодателя в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд с учетом установленных договором и дополнительным соглашением к нему сроков оплаты и сумм платежей.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Установив, что на момент рассмотрения спора судом указанные платежи Обществом внесены, задолженности по арендным платежам по договору аренды лесного участка от 30.10.2008 N 2-з по срокам уплаты на 15.06.2012, 15.08.2012, 15.10.2012 ответчик не имеет, дав этим обстоятельствам надлежащую правовую оценку, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований.
Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Как обоснованно указали суды, в силу долговременного срока действия договора аренды лесного участка, а также по причине оплаты задолженности в добровольном порядке, расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций.
Суды правильно применили нормы материального и процессуального права, в связи с чем основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.09.2013 по делу N А56-69261/2012
"...Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 30.09.2011 заключили договор N 06/ЗКС-03367 аренды земельного участка площадью 6 575 кв. м с кадастровым номером 78:37:17113:11, расположенного по названному адресу, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (спортивный комплекс). Срок действия договора - до 08.08.2013.
Комитет 06.11.2012 направил Обществу претензию N 3117-06/12, в которой предложил арендатору в срок до 26.11.2012 устранить нарушения пунктов 1.2 и 6.2.2 договора путем сноса объекта торговли и предложил расторгнуть договор по причине нарушения ответчиком его условий. Также Комитет указал в претензии на необходимость уплатить дополнительную арендную плату за фактическое пользование земельным участком под объект торговли за период с 09.07.2010 по 31.12.2012 в размере 13 684 407 руб. 73 коп.
Поскольку претензия от 06.11.2012 была оставлена без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске, придя к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.
Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция полагает, что обжалуемые судебные акты должны быть оставлены без изменения.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 упомянутого Кодекса. Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Вместе с тем по смыслу части третьей названной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.
К моменту рассмотрения дела ответчик устранил нарушение пунктов 1.2 и 6.2.2 договора, в связи с чем суды пришли к правомерному выводу о возможности сохранения договорных отношений.
Ввиду отсутствия предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов решение от 29.01.2013 и постановление от 04.07.2013 следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.08.2013 по делу N А56-65355/2012
"...Ввиду того, что Общество за пользование арендованным помещением в мае 2011 года и в период с 01.06.2012 по 30.09.2012 не внесло арендную плату, КУГИ направил ему претензию от 19.09.2012 с требованием уплатить долг и пени. В данной претензии КУГИ также указал, что в случае неисполнения обязательства по внесению арендной платы он обратится в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды.
Проверив доводы КУГИ о неправомерном отказе судами в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы истца.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Исходя из правовой позиции, приведенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Поскольку ответчик во исполнение претензии КУГИ от 19.09.2012 погасил задолженность по арендной плате в добровольном порядке на момент рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции (что подтверждается платежным поручением от 13.12.2012 N 689 и письмом КУГИ от 12.12.2012), суды посчитали, что расторжение договора аренды и выселение ответчика являются крайними мерами гражданско-правовой ответственности, и отказали в иске в указанной части.
Кассационная инстанция считает эти выводы правильными и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.07.2013 по делу N А13-11709/2012
"...Поскольку Общество не исполнило обязательство по внесению арендной платы по срокам на 10.07.2012, 10.08.2012 и 10.09.2012, Департамент в адрес ООО "КОЛОС" направил уведомления от 16.07.2012 N 14, от 14.08.2012 N 18 и от 13.09.2012 N 19 с требованием выплатить возникшую задолженность.
Также в адрес Общества Департаментом было направлено предложение от 05.09.2012 N 1 о расторжении договора. В данном предложении установлен срок для ответа - до 20.09.2012. Предложение Обществом оставлено без ответа.
В связи с неисполнением ООО "КОЛОС" своих обязательств Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал Департаменту в удовлетворении иска, исходя из того, что на момент рассмотрения настоящего спора задолженность у Общества уже отсутствовала.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и оставил вынесенное решение без изменения.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе и в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Судами двух инстанций установлено, что Общество в разумные сроки устранило нарушение, послужившее основанием для обращения Департамента в арбитражный суд.
Суды первой и апелляционной инстанций всесторонне в полном объеме исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, обоснованно отказали Департаменту в удовлетворении его требований.
Приведенные в кассационной жалобе доводы Департамента были всесторонне рассмотрены судами первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.06.2013 по делу N А56-34803/2012
"...Комитет, ссылаясь на то, что Обществом обязательства по внесению арендной платы за период с 01.03.2012 по 31.05.2012 надлежащим образом не исполнены, 16.05.2012 направил в адрес Общества претензию N 2625 с требованием об уплате задолженности и пеней, а также о расторжении договора и выселении.
В статье 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Аналогичные положения предусмотрены в спорном договоре аренды.
Исходя из положений пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Как правильно указал суд апелляционной инстанции, по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Учитывая то, что арендные отношения сторон длятся с 1996 года, задолженность Общества по основному долгу и пеням на момент рассмотрения спора апелляционным судом погашена, суд правомерно указал, что расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.
Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 ГК РФ.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.05.2013 по делу N А56-26761/2012
"...Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Ответчик погасил задолженность по арендной плате в добровольном порядке на момент рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции (что подтверждается справкой о расчетах от 19.09.2012 и не оспаривается истцом), заключил охранное обязательство от 12.04.2012 N 10799 на указанное нежилое помещение, представил в материалы дела документы, подтверждающие заключение договоров во исполнение пункта 2.2.11 спорного договора.
С учетом изложенного расторжение договора от 15.08.2011 N 15-А007080 по основанию, предусмотренному в пункте 5.3.6 договора, является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.04.2013 по делу N А05-12310/2012
"...Департамент лесного комплекса Вологодской области, место нахождения: 160000, город Вологда, улица Герцена, дом 27, ОГРН 1053500056136 (далее - Департамент), обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эксти", место нахождения: 163046, город Архангельск, Воскресенская улица, дом 87, 2 (далее - ООО "Эксти", Общество), о расторжении договора аренды от 01.11.2008 N 02-02-16/330-2008 лесного участка.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе и в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Судами двух инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что задолженность по Договору ООО "Эксти" внесло: по сроку на 10.06.2012-11.09.2012 (платежные поручения N 809 и 810); по сроку на 10.07.2012-01.10.2012 (платежные поручения N 71 и 72); по сроку на 10.08.2012-08.10.2012 (платежные поручения N 166 и 167). Таким образом, Общество в разумные сроки устранило нарушение, послужившее основанием для обращения Департамента в арбитражный суд.
Суды первой и апелляционной инстанций, всесторонне, в полном объеме исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, обоснованно отказали Департаменту в удовлетворении его требований..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2013 по делу N А21-3091/2012
"...Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы и неисполнение требований, изложенных в названной претензии, явилось основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку в ходе судебного разбирательства ответчик погасил в полном объеме задолженность и неустойку, суды указали, что Общество устранило допущенные нарушения своих обязательств, в связи с чем отсутствуют предусмотренные законом основания для досрочного расторжения договора, и отказали в иске.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Из материалов дела следует, что задолженность и неустойка в полном объеме погашены арендатором до вынесения судом решения.
Поскольку допущенные нарушения были устранены арендатором, суды правомерно отказали истцу в удовлетворении требования о расторжении спорного договора аренды..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.02.2013 по делу N А26-3335/2012
"...Предприниматель Юдицкая В.И., ссылаясь на систематическое нарушение Обществом обязательств по договору аренды, на основании статьи 450 ГК РФ обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Суды установили, что на момент подачи в суд искового заявления и принятия решения задолженность по арендным платежам погашена Обществом в полном объеме, объект аренды застрахован в установленном порядке.
Апелляционный суд обоснованно указал на то, что возникновение задолженности Общества отчасти связано с наличием судебных споров между сторонами о порядке внесения и размере платежей по договору.
Поскольку допущенные нарушения были устранены арендатором в разумный срок, суды правомерно отказали в иске..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2013 по делу N А56-14475/2012
"...Претензией от 20.02.2012 N 03-05/27 ООО "Испытатель" уведомило ООО "Юниконт Дизайн" о наличии задолженности по арендной плате за январь, февраль, март 2012 года и, ссылаясь на пункт 3 статьи 619 ГК РФ, предложило добровольно расторгнуть договор аренды и уплатить задолженность.
Платежными поручениями от 17.02.2012 N 29 и 30, от 06.03.2012 N 47 и от 07.03.2012 ООО "Юниконт Дизайн" уплатило 69 093 руб. задолженности по арендной плате и 535 руб. пеней, о чем письмом от 07.03.2012 N 07-03 уведомило ООО "Испытатель".
ООО "Испытатель", ссылаясь на систематическое нарушение ООО "Юниконт Дизайн" обязательств по договору аренды, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Апелляционный суд установил, что к моменту принятия искового заявления к производству задолженность по арендным платежам за период с января по март 2012 года и неустойка уплачены.
Поскольку допущенные нарушения были устранены арендатором в разумный срок, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении иска.
С учетом того что нормы материального и процессуального права применены апелляционным судом правильно, оснований для отмены постановления от 08.10.2012, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.11.2012 по делу N А56-33552/2011
"...Суд первой инстанции установил, что Общество после предъявления Администрацией иска погасило задолженность по арендной плате, в связи с чем суд не усмотрел оснований для расторжения договора и освобождения земельного участка. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в части взыскания 500 000 руб. пеней, снизив их размер по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Судами установлено, что заявленная Администрацией сумма задолженности была погашена ответчиком в ходе судебного разбирательства.
Указанное обстоятельство позволило судам сделать вывод о том, что расторжение договора по заявленному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства, имущественные интересы арендодателя компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором санкций.
Выводы судов не противоречат положениям гражданского законодательства, регламентирующим вопросы досрочного прекращения аренды (статьи 450, 619 ГК РФ)..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.04.2012 по делу N А56-42099/2011
"...Поскольку Общество отказалось от досрочного расторжения договора аренды, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 упомянутого Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что арендатором не допущено существенных нарушений спорного договора аренды.
Доводы Комитета о несоблюдении ответчиком условий договора о необходимости согласования в органах государственного пожарного надзора и государственной санитарно-эпидемиологического надзора возможности использовать объект под предполагаемое функциональное назначение обоснованно отклонены апелляционным судом.
Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Из материалов дела следует, что согласование в органах государственного пожарного надзора и государственной санитарно-эпидемиологического надзора возможности использовать объект под предполагаемое функциональное назначение получены ответчиком до вынесения судом решения.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора аренды..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.04.2012 по делу N А21-4411/2011
"...Судом первой инстанции установлено, что Обществом после предъявления Администрацией иска погашена задолженность по арендной плате и уплачены пени, в связи с чем суд первой инстанции не усмотрел оснований для расторжения договора.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 9.1.5 предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд.
Судами установлено, что заявленные Администрацией суммы задолженности и пеней были погашены ответчиком в ходе судебного разбирательства.
Указанное обстоятельство позволило апелляционному суду сделать вывод о том, что расторжение договора по заявленному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства, имущественные интересы арендодателя компенсированы применением к ответчику штрафных санкций.
Выводы судов не противоречат положениям гражданского законодательства, регламентирующим вопросы досрочного прекращения аренды (статьи 450, 619 ГК РФ)..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2012 по делу N А56-27891/2011
"...Как правильно указал суд апелляционной инстанции, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя установлены статьей 619 ГК РФ и пунктом 28 договора. В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Материалами дела подтверждается, что требование об исполнении обязательств по договору аренды направлено ответчику 01.03.2011, то есть до наступления срока исполнения уплаты арендной платы за 1 квартал 2011 года.
Кроме того, апелляционным судом установлено, что на момент предъявления иска задолженность по арендной плате за 4 квартал 2010 года у ответчика отсутствовала; к моменту принятия решения ответчик погасил задолженность за 1, 2 кварталы 2011 года.
Учитывая, что сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае является приоритетным и не нарушает положений статьи 450 ГК РФ, суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в иске..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.01.2012 по делу N А56-74635/2010
"...Завод обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о расторжении договора аренды от 27.11.1998 N 231 и выселении ответчика из занимаемых помещений. Определением от 04.02.2011 исковое заявление принято к производству и делу присвоен номер А56-4035/2011.
Решением от 06.05.2011 иск удовлетворен.
Постановлением апелляционной инстанции от 27.09.2011 решение от 06.05.2011 отменено. В иске отказано.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 упомянутого Кодекса. Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Вместе с тем по смыслу части третьей названной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.
Как установлено апелляционным судом, Общество не имело возможности внести арендную плату с 19.10.2010 по 31.01.2011 в связи с наложением ареста на денежные средства, находящиеся на расчетных счетах, на основании исполнительного листа, выданного по делу Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области N А56-50322/2009. После снятия ареста с расчетных счетов Общество платежными поручениями от 04.04.2011 N 48 и от 14.04.2011 N 63 полностью погасило задолженность по арендной плате в согласованном в договоре аренды размере.
Кассационная инстанция считает, что апелляционный суд правильно применил нормы материального права; выводы, изложенные в обжалуемом постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для удовлетворения жалобы нет..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.12.2010 по делу N А05-6662/2010
"...Департамент лесного комплекса Архангельской области направил арендатору претензию от 11.12.2009 N 02-09-17/5925, в которой указал на нарушение последним условий договора по внесению арендных платежей в размере 808 000 руб. по состоянию на 01.11.2009 и предложил по соглашению сторон расторгнуть договор.
Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Из материалов дела следует, что задолженность и неустойка в полном объеме погашены арендатором до вынесения судом решения.
Поскольку допущенные нарушения были устранены арендатором, суд правомерно отказал истцу в удовлетворении требования о расторжении договора аренды..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2010 по делу N А13-14754/2009
"...В соответствии с пунктом 23 договора арендодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке в случаях систематического (два раза и более) неисполнения, несвоевременного или ненадлежащего исполнения арендатором договорных обязательств в части выполнения работ по охране, защите и воспроизводству на арендуемом лесном участке, указанных в приложении N 6 к договору, а также в случае двукратного невнесения или неполного внесения арендатором в сроки, установленные договором, арендной платы.
В письме от 03.08.2009 N 21-02-6/538 Департамент указал Обществу на наличие задолженности по арендной плате по сроку уплаты 10.07.2009, предложив ее погасить в срок до 11.08.2009; на невыполнение противопожарных и лесовосстановительных мероприятий согласно приложению N 6 к договору аренды; Департамент предложил расторгнуть договор аренды.
Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору аренды явилось основанием для обращения Департамента с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд не установил оснований для досрочного расторжения договора аренды исходя из отсутствия задолженности по уплате арендной платы на дату рассмотрения спора и недоказанности иного ущерба от факта нарушения договорных обязательств.
Арендатор после предупреждения о необходимости исполнить обязательство и предъявления требования о расторжении договора погасил задолженность, выплатил неустойку, направил в Комитет по лесному хозяйству Департамента проект освоения лесов, поэтому вывод суда о сохранении договорных отношений между сторонами следует признать не противоречащим статье 450 ГК РФ.
Поскольку суд правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, обжалуемое решение надлежит оставить без изменения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.10.2009 по делу N А05-2904/2009
"...В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по перечислению арендной платы за период с мая по сентябрь 2008 года Общество направило Предпринимателю претензию от 17.09.2008, в которой указало на наличие задолженности и предлагало подписать соглашение о досрочном расторжении договора от 21.06.2005 N 638.
Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что за период с мая по сентябрь 2008 года Предприниматель произвел перечисление арендной платы Обществу платежным поручением от 18.09.2008 N 260 в сумме 633 048 руб. 84 коп.
Общество, ссылаясь на пункт 5.1.2 договора аренды, обратилось в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды и выселении Предпринимателя из спорных помещений.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Из материалов дела следует, что претензия арендодателя с требованием о погашении задолженности по арендной плате за период с мая по сентябрь 2008 года (в срок до 19.10.2008) получена арендатором 17.09.2008, а 18.09.2008 имевшаяся задолженность погашена им в полном объеме.
Поскольку допущенные нарушения были устранены арендатором в разумный срок, требование истца о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить истцу арендованное имущество удовлетворено судами неправомерно.
При таком положении суды, неправильно применили положения статьи 619 ГК РФ, необоснованно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2009 по делу N А56-22273/2008
"...Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 15.08.2007 N 04-А001281 аренды нежилых помещений общей площадью 114,9 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Академика Лебедева, д. 14/2, лит. В, для использования под нежилые цели сроком на 3 года...
Согласно пункту 2.2.1 договора арендатор обязуется не позднее 30 дней с момента его подписания согласовать в органах государственного пожарного надзора и государственного санитарно-эпидемиологического надзора возможность использования объекта под предполагаемое функциональное назначение.
Пунктом 5.3.1 договора предусмотрено, что отсутствие названного согласования является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя по решению суда.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.
Между тем арендатор после предупреждения о необходимости исполнить обязательство и предъявления требования о расторжении договора устранил нарушение условий договора, поэтому вывод суда о сохранении договорных отношений между сторонами в данном случае следует признать не противоречащим статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с отказом в расторжении договора не имеется правовых оснований и для выселения Общества из арендуемых помещений..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.04.2008 по делу N А56-8337/2007
"...Как видно из материалов дела, претензия от 25.10.2006 фактически не была получена ответчиком, однако сразу после того, как ООО "Лидер СПб" стало известно о предъявлении КУГИ соответствующих требований, нарушение обязательства было устранено.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что вывод апелляционного суда об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, а соответственно, и о выселении ответчика из занимаемых помещений не противоречит нормам права..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2007 по делу N А56-6525/2007
"...Пунктом 2.2.7 договора установлено, что арендатор обязан соблюдать в арендуемых помещениях требования органов Государственного санитарно-эпидемиологического надзора (далее - госсанэпиднадзор), Государственного пожарного надзора (далее - госпожнадзор) и выполнять в установленный срок предписания арендодателя, органов госсанэпиднадзора, госпожнадзора о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности арендатора, ставящих под угрозу сохранность объекта, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемых помещений.
Материалами дела подтверждается, что к моменту рассмотрения дела в суде первой инстанции нарушения, выявленные Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, были устранены, а срок для выполнения предписания государственного пожарного надзора, который следует считать разумным, еще не истек. Таким образом, отсутствуют предусмотренные законом основания для постановки вопроса о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2006 по делу N А56-48706/2005
"...После предъявления КУГИ иска в арбитражный суд в период рассмотрения дела ответчик погасил основной долг - в полной сумме, пени - в сумме 82495 руб. 53 коп., оставшаяся сумма долга по пеням составила 10353 руб. 66 коп.
Поскольку на момент рассмотрения требования о расторжении договора ответчик устранил нарушения условий договора, кассационная инстанция находит также возможным оставить решение в силе и в части отказа в иске о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.
Из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.
Между тем арендатор после предупреждения о необходимости исполнить обязательство и предъявления требования о расторжении договора погасил задолженность, поэтому сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае следует признать не противоречащим статьям 1, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с отказом в расторжении договора не имеется правовых оснований и для выселения Общества из арендуемых помещений..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.08.2006 по делу N А56-48357/2005
"...Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2006 по делу N А56-53400/2005
"...Как усматривается из материалов дела, частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции указал на то, что допущенные Предприятием нарушения не являются существенными для расторжения договора аренды и выселения ответчика. Согласно материалам дела, до принятия судом решения по делу, ответчик частично погасил задолженность по арендной плате и на момент принятия решения задолженность составляла 911 руб. 48 коп. Названная задолженность была взыскана с Предприятия в пользу КУГИ. Решение в этой части КУГИ не обжалуется.
Кассационная инстанция считает возможным согласиться с решением суда отказать в удовлетворении исковых требований о расторжении договора и сохранить договорные отношения между сторонами, поскольку ответчик до начала судебного разбирательства погасил большую часть задолженности..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.06.2006 по делу N А56-20066/2005
"...Обращаясь в суд с настоящим иском, КУГИ сослался на ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств и просил взыскать с ответчика сумму основного долга и пени, расторгнуть договор аренды и выселить ответчика из занимаемых помещений.
В части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) перечислены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. В соответствии с частью второй вышеуказанной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ. Отказывая в удовлетворении требований КУГИ о взыскании задолженности по арендным платежам, расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого по договору помещения, суд апелляционной инстанции сослался на имеющееся в материалах дела платежное поручение от 06.09.2005 N 1553 (л.д. 86), согласно которому на момент судебного разбирательства задолженность по арендным платежам ответчиком была полностью погашена. Проверив правильность применения судом норм процессуального и материального права, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта. Поскольку ответчик полностью погасил задолженность по арендным платежам, кассационная инстанция считает возможным согласиться с постановлением апелляционного суда об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора и сохранении договорных отношений между сторонами..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.03.2006 по делу N А56-42546/2005
"...В соответствии с пунктом 5.3.2 договора при возникновении задолженности по внесению предусмотренной договором арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда.
На момент предъявления иска задолженность составляла 91583 руб. 10 коп., однако платежными поручениями от 17.10.05 полностью погашена задолженность за период с 01.04.05 по 30.06.05 и частично (в сумме 11721 руб. 84 коп.) - за период с 01.07.05 по 30.09.05.
Как установлено пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Названная правовая норма также устанавливает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Таким образом, указанные нормы материального права предусматривают, что расторжение договора при изложенных обстоятельствах является правом, а не обязанностью арбитражного суда..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2003 N А21-211/03-С2
"...В обоснование своих требований истец сослался на нарушение ответчиком условий договора, а именно на сдачу помещения в субаренду без письменного согласования с арендодателем.
В результате проверки использования нежилых помещений, проведенной комиссией Комитета, установлено, что часть помещений сдана в субаренду третьим лицам без письменного согласия Комитета.
Из материалов дела следует, что Комитет 23.05.2002 и 05.07.2002 направил ООО "ДК "Сплав" претензию, в которой указал на допущенное арендатором нарушение условий договора аренды.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Приложения к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.97 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В ходе разбирательства дела ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений. Учитывая, что допущенное арендатором нарушение условий договора, явившееся причиной для обращения в арбитражный суд, устранено, суд первой инстанции правомерно отказал в иске..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.09.2002 N А13-1264/02-13
"...В обоснование своих требований истец сослался на нарушение ответчиком условий договора, а именно на сдачу помещения в субаренду без письменного согласования с арендодателем.
В результате проверки использования нежилых помещений, проведенной комиссией КУМИ 05.12.2001, установлен факт использования всего арендуемого ответчиком помещения предпринимателем Головановым Е.Л., что было отражено в соответствующем акте. В материалах дела имеется договор субаренды нежилого помещения, расположенного по адресу: улица Казакова, дом 10, общей площадью 65 кв. м, заключенный 01.03.2001 между АОЗТ "Кунгас" и предпринимателем Головановым Е.Л.
Установив названные обстоятельства, суд удовлетворил исковые требования в части расторжения договора аренды от 01.12.94 и выселении АОЗТ "Кунгас" из занимаемых помещений.
Между тем при принятии решения суд не учел разъяснения, содержащиеся в пункте 8 Приложения к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.97 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", согласно которым требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В ходе разбирательства дела ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений. Учитывая, что допущенное арендатором нарушение условий договора, явившееся причиной для обращения в арбитражный суд, устранено, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.01.2017 N Ф08-9635/2016 по делу N А32-30873/2015
"...Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Кейро" (далее - общество) о взыскании 4 476 903 рублей 07 копеек задолженности по оплате пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0000000:13 за период с 01.01.2013 по 30.09.2015, пени в размере 254 792 рублей 66 копеек и расторжении договора аренды земельного участка от 29.04.2009 N 4900005189 (с учетом изменения предмета заявленных требований; т. 1, л.д. 126).
Решением от 15.08.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.10.2016, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды установили, что ответчик уплатил заявленную сумму долга и пени. Предусмотренные статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) или пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) основания для расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя отсутствуют, что влечет отказ в удовлетворении иска в данной части.
У суда кассационной инстанции, с учетом полномочий, ограниченных рамками статей 286 и 287 Кодекса, отсутствуют правовые основания для переоценки выводов судов. Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение состоявшихся судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.07.2012 по делу N А63-10139/2011
"...Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
При производстве по делу в суде первой инстанции территориальное управление в качестве дополнительного основания для расторжения договора указало на нарушения его условий о внесении платы за спорный участок (т. 1, л.д. 113 - 118).
Апелляционный суд установил, что решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-6375/2011 территориальному управлению отказано в удовлетворении иска к обществу о взыскании долга по арендной плате и неустойки по рассматриваемому договору аренды. В названном судебном акте указано, что ответчик после предъявления иска оплатил долг и неустойку в полном объеме.
С учетом изложенного апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что несвоевременное и неполное внесение ответчиком арендной платы в данном случае не может служить основанием для расторжения договора от 17.07.2009 N 328.
Доводы истца о том, что факт нарушения ответчиком условий договора в части внесения арендной платы подтвержден документально, а также о погашении долга за пределами разумного срока, не принимаются кассационным судом, поскольку данные обстоятельства не влияют на законность и обоснованность апелляционного постановления с учетом даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору об изменении размера арендной платы, а также в связи с погашением задолженности и неустойки в полном объеме до момента вынесения судом решения..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на наличие в действиях арендодателя признаков злоупотребления правом.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.02.2012 по делу N А32-814/2011
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, по договору аренды от 05.07.2007 N 4700004359 администрация предоставила обществу с ограниченной ответственностью "Южное товарищество" земельный участок для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями. Договор аренды заключен на срок до 26.03.2017. Пунктом 4.1.18 допускалась передача прав и обязанностей арендатора по договору (т. 1, л.д. 12 - 19).
ООО "Согласие" на основании заключенного 03.12.2007 с ООО "Южное товарищество" договора субаренды осуществляло строительство многоквартирного жилого дома.
По соглашению от 06.08.2009 ООО "Южное товарищество" передало ООО "ФаворитЪ" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 05.07.2007 N 4700004359. Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 17.09.2009 (т. 1, л.д. 26 - 28).
22.11.2010 ООО "ФаворитЪ" направило ответчику претензию о наличии задолженности по арендной плате в сумме 55 359 рублей 24 копеек (т. 1, л.д. 59 - 60).
Платежными поручениями от 24.11.2010 N 32 и N 33 ООО "Согласие" погасило задолженность, что не отрицается лицами, участвующими в деле (т. 1, л.д. 61 - 62).
Письмом от 03.12.2010 истец предложил расторгнуть договор субаренды от 03.12.2007 по соглашению сторон (т. 1, л.д. 63).
Отказ ответчика в расторжении договора послужил основанием обращения истца в арбитражный суд.
Рассматривая возможность такого возврата, суды обоснованно отметили, что использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц, прекращению деятельности арендатора.
В этой связи, с учетом характера допущенных арендатором нарушений, их незамедлительного устранения, суды усмотрели в действиях арендодателя, направленных на расторжение договора субаренды, признаки злоупотребления правом, что согласуется с выработанной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рекомендацией, изложенной в пункте 3 информационного письма от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации".
В условиях правомерности возведения жилого дома ответчиком и обременения земельного участка правами участников долевого строительства отсутствует возможность возврата земельного участка арендодателю в первоначальном состоянии, расторжение договора субаренды повлечет невозможность исполнения ответчиком его обязательств перед участниками долевого строительства, возврат земельного участка с возведенным на нем объектом незавершенного строительства приведет к необоснованному обогащению истца.
Негативные последствия просрочки внесения арендной платы несопоставимы с отрицательными последствиями расторжения договора субаренды.
Таким образом, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены либо изменения решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.08.2011 N Ф08-4764/2011 по делу N А01-1972/2009
"...Разрешая спор в части требования о расторжении договора, суды установили, что имевшая место на момент обращения администрации с исковым заявлением задолженность по арендной плате и пени (в сумме 353 785 рублей 44 копейки) предпринимателем погашена, что подтверждается платежными квитанциями от 10.02.2011 и от 14.03.2011 (т. 2, л.д. 80, 81); данное обстоятельство заявителем кассационной жалобы не оспаривается. Следовательно, основания для расторжения договора по основанию невнесения ответчиком арендной платы за пользование имуществом (зданием магазина) отсутствуют. Наличие иных оснований для расторжения договора (осуществление перепланировки помещений и совершение перенайма здания) арендодателем по правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано.
В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Поскольку предприниматель (арендатор) устранил нарушение, явившееся основанием для заявления требования о расторжении договора (наличие задолженности по арендной плате), судебные инстанции обоснованно исходили из отсутствия правовых оснований для удовлетворения иска администрации (в этой части требований)..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 26.03.2012 N Ф09-953/12 по делу N А76-12461/2011
"...Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Судами установлено, что задолженность по договору субаренды ответчиком погашена в добровольном порядке. Данное обстоятельство послужило основанием для отказа истца от иска в части взыскания задолженности по арендной плате.
Таким образом, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в части расторжения договора субаренды от 23.07.2003..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.12.2011 N Ф09-8345/11 по делу N А76-4165/2011
"...Исходя из правовой позиции, изложенной в п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров (приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14), требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (п. 29 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Установив, что на момент рассмотрения спора судом общество "Сфера-С" и предприниматель Носач С.В. помещения, переданные на праве аренды обществу "Челябинский учколлектор", не занимали, переданные по договорам субаренды помещения возвращены ответчику 16.02.2011 предпринимателем Носач С.В. и 22.02.2011 обществом "Сфера-С", суды сделали правомерный вывод о том, что допущенное обществом "Челябинский учколлектор" нарушение условия договора аренды, выразившееся в продолжении субарендных отношений без согласия арендодателя, явившееся причиной для обращения комитета в арбитражный суд, было устранено.
С учетом изложенного суды не усмотрели оснований для расторжения договора аренды от 26.01.2006 N 4-8062 в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и правомерно отказали в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.04.2011 N Ф09-1247/11-С5 по делу N А50-13893/2010
"...Положениями ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Уведомление от 31.05.2010 N 84 о возможности расторжения договора финансовой аренды (лизинга) транспортного средства от 27.06.2007 N 07-11 ФЛ, содержащее требование о погашении образовавшейся задолженности в установленный в нем срок, ответчиком на дату обращения истца с иском в суд получено.
Согласно п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Учитывая разъяснения, данные в названном информационном письме, и исходя из того, что нарушения, послужившие основанием для обращения в суд с настоящим иском, на момент рассмотрения спора ответчиком устранены, требование о расторжении договора в судебном порядке, взыскании заявленных сумм и передаче предмета лизинга истцу противоречит ст. ст. 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает баланс прав и законных интересов сторон, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.06.2007 N Ф09-4690/07-С6 по делу N А50-18271/2006
"...Отказывая в удовлетворении требований о взыскании задолженности по внесению арендной платы, расторжении договора аренды и возврате помещений, суды исходили из того, что, поскольку задолженность на момент рассмотрения дела полностью погашена ответчиком, оснований для расторжения договора и обязания ответчика освободить арендуемое помещение не имеется.
Как следует из п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением договоров" (далее - информационное письмо от 05.05.1997 N 14), требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Таким образом, судами сделан правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора и возврате помещения.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что п. 6.3 вышеуказанного договора аренды предусмотрено основание его досрочного расторжения, а также о неправомерном применении судами положений информационного письма от 05.05.1997 N 14, судом кассационной инстанции отклоняются по следующим причинам.
На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной.
В соответствии с пп. 4 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель праве требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из имеющейся в материалах дела претензии от 30.03.2006 N 27-16-812/110 о расторжении договора и освобождении арендуемого помещения, направленной Департаментом имущественных отношений Пермской области индивидуальному предпринимателю Поповцевой Г.Х., усматривается, что данный документ не имеет ссылки на п. 6.3 договора аренды от 24.05.2004 N 8327 (л. д. 10).
Судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что данная претензия свидетельствует об уведомлении индивидуального предпринимателя Поповцевой Г.Х. о расторжении спорного договора аренды не на основании п. 6.3 вышеуказанного договора, а по основанию, предусмотренному подп. 3 п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, применение которого разъясняется в информационном письме от 05.05.1997 N 14..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.09.2006 N Ф09-7681/06-С4 по делу N А76-27518/05
"...Договор аренды не подлежит досрочному расторжению, если арендатор погасил задолженность по арендной плате за тот период просрочки, применительно к которому в соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем было сделано письменное предупреждение (п. 8 информационного письма ВАС РФ N 14 от 05.05.1997 и п. 28 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Материалами дела подтверждено, что задолженность, в отношении которой была направлена претензия (период по август 2005 г.), ответчиком погашена. Кроме того, ответчик оплатил и пени, предусмотренные за нарушение сроков оплаты арендной платы.
При таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды от 10.06.2003 N 939 и выселении ответчика из арендуемых помещений у суда первой инстанции не имелось..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2006 N Ф09-1731/06-С3 по делу N А47-10598/2005
"...Ненадлежащее выполнение ответчиком обязанностей по уплате арендной платы с марта 2005 г. и то, что он в добровольном порядке не исполнил требования комитета об уплате задолженности, расторжении договора аренды и освобождении занимаемого помещения в срок до 25.07.2005 (претензия от 03.06.2005), послужило поводом для обращения истца в суд.
На день рассмотрения спора по существу ответчик полностью оплатил основной долг.
Суды первой и апелляционной инстанций всесторонне, полно, объективно исследовали материалы дела и, руководствуясь ст. 619, п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделали правомерный вывод о том, что основания для досрочного расторжения договора аренды и освобождения нежилого помещения отсутствуют.
При этом суды обоснованно, оценив обстоятельства дела с учетом положений, изложенных в ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходили из того, что ООО "Валерия" представило доказательства оплаты задолженности по арендным платежам, то есть устранило нарушения договорных обязательств, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, допущенные ответчиком нарушения не являются существенными..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24.12.2015 N Ф10-4638/2015 по делу N А14-2416/2015
"...Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 14.12.2007 между муниципальным образованием - Россошанский муниципальный район Воронежской области и КХ "Лесник" был заключен договор N 429 аренды земельного участка для сельскохозяйственного производства, общей площадью 340,4 га, кадастровый номер 36:27:0000000:0224, и указанный в приложении N 1 к договору, сроком по 14.12.2022.
Уведомлением от 06.11.2014 истец сообщил ответчику о расторжении договора аренды в связи с имеющейся задолженностью по арендным платежам по состоянию на 30.10.2014 в размере 73 171 руб. 87 коп.
В добровольном порядке задолженность ответчиком погашена не была, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.
Как следует из материалов дела, на момент обращения с иском в суд (26.02.2015 г.) у ответчика имелась задолженность по арендной плате в размере 147 311 руб. 29 коп., которая была погашена в полном объеме платежным поручением N 23 от 18.03.2015 г.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Исходя из анализа положений ст. 619 ГК РФ, с учетом правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса РФ направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.
С учетом вышеизложенного суд пришел к обоснованному выводу, что расторжение договора аренды по основанию нарушения условий по своевременному внесению арендной платы является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.09.2015 N Ф10-3135/2015 по делу N А84-854/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 17.12.2015 N 310-ЭС15-16309 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)
"...Материалами дела подтверждается, что при внесении ответчиком арендной платы в течение 2014 года имели место такие периоды просрочки: за январь - 29 дней; за март - 6 дней; за апрель - 38 дней; за май - 9 дней; за июнь - 40 дней; за июль - 28 дней; за август - 30 дней; за сентябрь - 30 дней; за октябрь - 22 дня; за ноябрь - 22 дня; за декабрь - 1 день.
В соответствии с пунктом 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Апелляционный суд, оценив обстоятельства дела, посчитал, что допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды в части внесения арендной платы не являются существенными, поскольку арендная плата вносилась ответчиком в полном объеме, с незначительной просрочкой, вследствие чего арендодатель не лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Суд апелляционной инстанции указал на то, что на момент рассмотрения настоящего спора по существу (17.02.2015) ответчик по состоянию на 01.01.2015 полностью оплатил задолженность, на которую ссылается истец в иске, что также подтверждается представленной истцом бухгалтерской справкой от 27.01.2015, в связи с чем сделал правильный вывод о том, что нарушения, послужившие основанием для обращения истца с настоящим иском, устранены в разумный срок, и сослался на аналогичную позицию, изложенную в постановлении Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 05.12.2012 по делу N А08-1033/2012.
На основании вышеизложенного суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам..."

Постановление ФАС Центрального округа от 27.02.2012 по делу N А64-5339/2011
"...Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Материалами дела подтверждается, что в период пользования арендованным имуществом ответчик более двух раз нарушал сроки внесения арендных платежей.
Однако, на момент вынесения решения суда первой инстанции ответчик погасил образовавшуюся задолженность в полном объеме.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Анализ положений ст. 619 ГК РФ с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.
Поскольку на момент рассмотрения дела по существу образовавшаяся за ответчиком задолженность по арендной плате была полностью погашена, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемого помещения..."

Постановление ФАС Центрального округа от 18.11.2011 по делу N А14-1919/2011
"...Ответчик свои обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность.
23.09.2010 истец направил в адрес ответчика уведомление-предупреждение N 17/1-8774з с требованием в течение 5 календарных дней с момента получения уведомления погасить задолженность по арендной плате по договору аренды N 4702-05-09мз от 27.07.2005 и уплатить пени. В случае непогашения задолженности в указанный срок ответчику предложено расторгнуть договор аренды.
Указанное требование было оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ответчик погасил сумму задолженности по арендной плате. Кроме того, суды пришли к выводу о том, что заявленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем уменьшили ее размер до 100 000 руб. на основании ст. 333 ГК РФ. При этом ответчик уплатил сумму пени в размере 100 000 руб., в связи с чем требования в части взыскания пени также оставлены без удовлетворения. Поскольку на день рассмотрения спора ответчик погасил сумму задолженности по арендной плате и пени, т.е. устранил нарушения договора аренды, послужившие основанием для обращения истца в арбитражный суд, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.
Судебная коллегия соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций..."

Постановление ФАС Центрального округа от 16.08.2011 по делу N А14-12785/2010
"...Администрация городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733), г. Воронеж, обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рынок Юго-Западный" (далее - ООО "Рынок Юго-Западный"), ОГРН 1063667288750, г. Воронеж, о расторжении договора аренды от 12.10.2007 и возложении на ответчика обязанности возвратить по акту приема-передачи имущество (согласно списку), расположенное по адресу: г. Воронеж, пр-т Патриотов, 5.
В то же время, как установлено судами и подтверждается материалами дела, в частности, уведомлениями арендатора в адрес субарендаторов от 15.11.2010 о расторжении договоров субаренды с 01.12.2010 (т. 2 л.д. 78 - 120), соглашениями о расторжении договоров субаренды от 30.11.2010, актами приема-передачи к ним (т. 3 л.д. 35 - 76), договорами о предоставлении торговых мест, на момент рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции, указанные в претензиях Администрации городского округа город Воронеж нарушения были ответчиком устранены.
Кроме того, суды установили, что на момент вынесения решения судом первой инстанции по существу настоящего спора, имевшаяся у ООО "Рынок Юго-Западный" задолженность по договору аренды от 12.10.2007 была погашена ответчиком в полном объеме.
При таких обстоятельствах, учитывая, что ООО "Рынок Юго-Западный" в разумный срок были устранены нарушения, послужившие поводом для обращения Администрации городского округа город Воронеж в арбитражный суд с настоящим иском, суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Данный вывод судов согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров"..."

Постановление ФАС Центрального округа от 19.07.2011 по делу N А35-5051/2010
"...Материалами дела подтверждается, что в период пользования арендованным имуществом ответчик более двух раз нарушал сроки внесения арендных платежей.
Однако, на момент вынесения решения суда первой инстанции ответчик погасил образовавшуюся задолженность в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N 47 от 18.10.2010.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Учитывая, что на момент рассмотрения дела по существу образовавшаяся за ответчиком задолженность полностью погашена, суд апелляционной инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить занимаемое помещение..."

Постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 по делу N А14-6472/2010-128/8
"...Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как следует из материалов дела, 19.05.2010 истец направил в адрес ответчика претензию N 6-3227 с предложением добровольно расторгнуть договор аренды в связи с систематическими нарушениями ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.
Указанная претензия была получена ответчиком 24.05.2010. При этом ГУП ОПХ "Таловское" в ходе рассмотрения настоящего дела погасило образовавшуюся задолженность по арендной плате.
Таким образом, учитывая полное исполнение ГУП ОПХ "Таловское" перед истцом денежных обязательств по договору аренды N 404 от 10.02.2009, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части требований о расторжении договора в связи с невнесением арендной платы..."

Постановление ФАС Центрального округа от 09.03.2010 по делу N А54-2771/2009-С10
"...Статьей 619 ГК РФ, регулирующей отношения по договору аренды, определено, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя, в том числе, в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Материалами дела подтверждено и не оспаривается ответчиком, что в период пользования арендованным имуществом последним более двух раз нарушались сроки осуществления арендных платежей, по причине задержки поступления оплаты за коммунальные услуги от физических лиц.
Вместе с тем, на момент вынесения решения суда первой инстанции по существу настоящего спора образовавшаяся задолженность была ответчиком погашена в полном объеме.
Доказательств существенности для истца нарушений ответчиком условий Договора Обществом суду не представлено.
Как разъяснено в п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Учитывая изложенное, принимая во внимание то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела по существу образовавшаяся за ответчиком задолженность полностью погашена, суд обоснованно указал, что заявленные истцом требования о расторжении договора и обязании ответчика возвратить переданное в аренду имущество удовлетворению не подлежат..."

Постановление ФАС Центрального округа от 20.10.2009 N Ф10-4441/09 по делу N А14-16940-2008/550/17
"...Ссылаясь на то, что проведенной 26.08.2008 Контрольным управлением Администрации проверкой установлен факт неиспользования ответчиком арендуемого помещения по назначению, никакой хозяйственной деятельности на арендованных площадях не ведется, здание находится в запущенном состоянии, захламлено, разрушается, доступ в помещение свободный, что на требование Администрации устранить вышеназванные нарушения условий договора аренды либо подписать дополнительное соглашение о расторжении договора ответчик не отреагировал, Администрация обратилась в суд с указанным иском.
Пунктом 5.2.1 договора аренды N 6-935-06 от 27.09.2006 установлено, что договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор - выселению при использовании помещения в целом или его части не в соответствии с пунктом 1.1 договора, а именно при использовании объекта аренды не в качестве производственного помещения для пошива детского белья.
Между тем судом установлено, что деятельность по пошиву детского белья арендатором ведется, прекращение деятельности было связано с необходимостью проведения ремонта, который арендатор произвел за свой счет, при этом суд учел, что процесс ремонта и восстановления производства после ремонта здания занимает продолжительное время. В процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции представители истца подтвердили проведение ремонта в помещении и нахождение там швейного оборудования, тканей и детской одежды.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, учитывая пояснения свидетелей, допрошенных в судебном заседании и представителей лиц, участвующих в деле, суды пришли к выводу, что ответчик устранил допущенные нарушения в пользовании арендованным помещением, послужившие основанием для обращения с настоящим иском о досрочном расторжении договора.
При таких обстоятельствах отказ в удовлетворении заявленного Администрацией требования является правомерным..."

Постановление ФАС Центрального округа от 20.12.2007 по делу N А62-5629/2006
"...Поскольку названная претензия ИП Гавриковой Е.В. не была удовлетворена в полном объеме, Администрация г. Смоленска обратилась в арбитражный суд с указанным иском. При этом в качестве основания для расторжения договора аренды от 22.04.2003 г. N 2901 истец сослался на неоднократное невнесение ИП Гавриковой Е.В. арендной платы.
Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания задолженности по договору аренды, суд первой инстанции исходил из того, что в ходе производства по делу ответчиком сумма задолженности была погашена в полном объеме, вместе с тем суд признал обоснованным взыскание с ответчика пени в размере 9 078 руб. 03 коп. за несвоевременную уплату арендной платы в соответствии со ст. 330, п. 5 ст. 614 ГК РФ и п. 6.2 договора аренды от 22.04.2003 г. N 2902.
Кроме того, отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 22.04.2003 г. N 2902, суд первой инстанции сослался на разъяснения, содержащиеся в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно которым, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
При таких обстоятельствах, а также, учитывая, что договор аренды не был расторгнут, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что основания для обязания ответчика освободить земельный участок отсутствуют..."

Позиция 2. Устранение арендатором допущенных нарушений до вынесения судебного решения само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении таких требований.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассмотрена ситуация, в которой к моменту вынесения решения судом первой инстанции у арендатора отсутствовали доказательства устранения допущенных нарушений. Однако при этом Президиум ВАС РФ прямо указал, что даже если бы нарушения были устранены сразу после подачи арендодателем иска, это не послужило бы основанием для отказа в удовлетворении его требований.

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.05.2009 N 17426/08 по делу N А40-69225/07-89-512
"...Исковые требования мотивированы тем, что общество "Интерметалл" (арендатор) в течение двух месяцев не вносило арендные платежи, а также в нарушение пункта 4.2.14 договора аренды и пунктов 2, 3 особых условий к договору, предусматривающих необходимость получения арендатором согласия арендодателя на передачу помещения в субаренду, безвозмездное пользование и предоставление рабочих мест в арендуемом помещении сотрудникам других организаций, передало часть арендуемого помещения в пользование сторонним организациям. Направленная обществу претензия с требованием устранить нарушения условий договора в части незаконного размещения третьих лиц в арендованном помещении оставлена без удовлетворения, ответа на предложение департамента о досрочном расторжении договора от общества "Интерметалл" не поступило. Как полагает департамент, такое нарушение договора является существенным, что в силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации дает департаменту право требовать его досрочного расторжения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.04.2008 иск удовлетворен.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 13.11.2008 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменил, в удовлетворении иска отказал. Суд кассационной инстанции указал на отсутствие у суда первой инстанции достаточных оснований для расторжения договора аренды и выселения общества из арендуемого помещения ввиду устранения арендатором допущенных им нарушений обязательств по договору. Об этом, по мнению суда кассационной инстанции, свидетельствуют установленный судом апелляционной инстанции факт погашения обществом задолженности по арендной плате, а также представленный обществом акт совместной проверки от 25.07.2008, согласно которому спорное нежилое помещение занимает общество "Интерметалл".
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении и выступлении присутствующего в заседании представителя департамента, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Кроме того, устранение допущенных нарушений после предъявления арендодателем иска о расторжении договора и освобождении помещения само по себе не могло служить основанием для отказа в удовлетворении этих требований, поскольку факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц без согласия арендодателя свидетельствует о пользовании арендованным имуществом с существенным нарушением договора, что является достаточным основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поэтому у суда кассационной инстанции не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.05.2015 N Ф05-2917/2015 по делу N А40-136761/13
"...Как установил суд апелляционной инстанции, в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции и до вынесения решения суда первой инстанции ответчик погасил задолженность по арендной плате и неустойку, перечислив истцу платежным поручением от 08.10.2014 г. N 1122 денежную сумму в размере 2 543 274 руб. 22 коп.
Тем самым, как указал суд апелляционной инстанции, ответчик устранил нарушения, послужившие основанием для обращения истца с требованиями о расторжении договора аренды, в связи с чем заявленные истцом требования о взыскании долга и неустойки не подлежали взысканию с ответчика в принудительном порядке.
При этом судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Данное разъяснение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о практике применения норм права имеет приоритет перед корреспондирующим ему разъяснением, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14, как изданное позднее.
Таким образом, обстоятельство предъявления требования (иска) арендодателем о расторжении договора в разумный срок (либо непредъявление такого требования в течение разумного срока) подлежит установлению в том случае, если до предъявления такого требования долг арендатором погашен.
Если на момент предъявления требования (иска) долг не погашен, оплата долга арендатором (ответчиком) в ходе судебного разбирательства не является обстоятельством того, что арендодатель (истец) лишается права требовать расторжения договора по основаниям пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по основаниям непредъявления такого требования в течение разумного срока.
В настоящем деле арендатор до предъявления арендодателем требования (иска) о расторжении договора долг по арендной плате не погасил.
Вследствие этого и исходя из вышеназванных разъяснений, содержащихся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истец (арендодатель) имеет право требовать расторжения договора аренды по основаниям пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, несмотря на погашение арендатором задолженности по арендной плате в ходе судебного разбирательства.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.11.2014 N Ф05-12021/14 по делу N А41-5947/14
"...Комитет по управлению имуществом Администрации города Реутов (далее также - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эгас" (далее также - ответчик, ООО "Эгас") о расторжении договора аренды земельного участка 48/07 от 02.11.2007 и передаче земельного участка с кадастровым номером 50:48:0030103:0017 Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутова по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Московской области от 17 апреля 2014 года по делу N А41-5947/14 в удовлетворении требований Комитета по управлению имуществом Администрации города Реутова отказано.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что в процессе рассмотрения дела ответчиком погашена задолженность за I, II, III кварталы 2013 года, в связи с наличием которой истец просил расторгнуть договор аренды, ответчиком произведены платежи по договору аренды земельного участка 16.12.2013, 18.02.2014, 18.03.2014.
Кассационная коллегия не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций по следующим основаниям.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
По смыслу и содержанию названных разъяснений уплата задолженности по арендной плате в период рассмотрения судебного спора не лишает истца права требовать в судебном порядке расторжения договора при доказанности факта существенности нарушений.
При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать все имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом положений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 17426/08 дать оценку разумности срока погашения задолженности, проверить доводы истца о существенном нарушении условий договора, оценить досудебную (претензионную) переписку истца и ответчика, правильно применив нормы материального и процессуального права; рассмотреть вопрос о возможности процессуальной замены ООО "ЭГАС" на ООО "Оружейный салон "Бекас" в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.04.2015 N Ф06-21786/2013 по делу N А65-16924/2014
"...Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что в ходе рассмотрения спора ответчик платежными поручениями от 22.10.2014 N 23 и от 17.10.2014 N 21 погасил сумму задолженности по арендной плате и пени, руководствуясь статьями 408, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 30.12.2005 N 10864, пришел к выводу о наличии существенных нарушений ответчиком условий данного договора, которые являются основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем удовлетворил исковые требования в данной части.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец вправе требовать расторжения договора аренды в разумный срок, даже после уплаты арендатором долга.
Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное, более одного года, неисполнение обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы.
Указанное нарушение условий договора правомерно признано судом апелляционной инстанции существенным, а потому достаточным основанием для расторжения договора аренды в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем общество погасило задолженность только после предъявления исковых требований в суд.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не установил факта погашения задолженности, образовавшейся более чем за один год, в разумный срок.
В силу изложенного суд апелляционной инстанции правильно указал, что факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права требовать расторжении договора аренды..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.03.2015 N Ф06-20780/2013 по делу N А65-4742/2014
"...Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что в ходе рассмотрения спора ответчик платежным поручением от 18.03.2014 N 16 погасил сумму задолженности по арендной плате и пени в размере 236 237,50 руб., а платежным поручением от 18.03.2014 N 17 оплатил арендную плату за март и апрель 2014 года в размере 15 051,98 руб., руководствуясь статьями 408, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также правовой позиции, сформулированной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Истец письмом от 12.02.2014 N 5209/кзио-исх предложил ООО "Пивной берег" в срок до 01.03.2014 погасить образовавшуюся задолженность и пени.
Между тем общество погасило задолженность только 18.03.2014, после предъявления исковых требований в суд.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не установил факта погашения задолженности, образовавшейся более чем за один год, в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В силу изложенного суд апелляционной инстанции правильно указал, что факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права требовать расторжения договора аренды.
Указанное нарушение в данном случае является существенным, а соответственно, - достаточным основанием для досрочного расторжения договора.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда апелляционной инстанции об обоснованности требования Комитета о расторжении договора аренды от 31.10.2011 N 16108 и его удовлетворения..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.06.2015 N Ф07-4601/2015 по делу N А56-10158/2014
"...Комитет направил Обществу претензию от 14.11.2013 N 6374-21/13 с требованием погасить задолженность по арендной плате и уплатить пени, а также заключить соглашение о расторжении договора.
Поскольку требования претензии не были выполнены, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, указав, что факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендной платы в течение трех месяцев подтверждается материалами дела, погашение основного долга произошло после обращения Комитета в арбитражный суд, признал заявленные требования правомерными.
Апелляционный суд согласился с таким решением.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013 N 13) судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Податель жалобы указывает, что оплатил имеющуюся задолженность по арендной плате, однако право арендодателя расторгнуть договор аренды при возникновении задолженности по арендной плате не зависит от последующего ее погашения..."

8. Исполнение нарушенного условия договора аренды после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора

В отдельных случаях арендатор устраняет нарушение уже после вынесения судом решения о расторжении договора. Впоследствии он предпринимает попытки обжаловать вынесенное решение по данному основанию.

8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли основанием для отмены решения о расторжении договора исполнение арендатором нарушенного условия договора после вынесения судебного решения, существует две позиции судов.

Позиция 1. Исполнение арендатором нарушенного условия договора после вынесения судебного решения не является основанием для отмены решения о расторжении договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2006 по делу N А56-44942/2005
"...Согласно пункту 5.3.2 договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при таком признаваемом сторонами существенным нарушении договора, как возникновение задолженности по внесению предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы за объект в течение трех и более месяцев независимо от ее последующего внесения.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, сослался на то, что ответчик в нарушение принятых по договору обязательств не оплатил арендную плату, что является основанием для расторжения договора, взыскания задолженности и пеней и выселения ответчика из занимаемых помещений.
Апелляционный суд согласился с данными выводами.
Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Довод ответчика о том, что задолженность внесена им позднее, не может быть принят судом кассационной инстанции как основание для отмены или изменения судебных актов, поскольку на момент вынесения обжалуемого решения арбитражного суда долг по арендной плате за период с 01.04.05 по 30.09.05 погашен не был. Из материалов дела видно, что ООО "Стройресурс" уплатило указанный долг только в марте 2006 года..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.11.2015 N Ф05-15971/2015 по делу N А41-71150/14
"...Между тем, истцом также было заявлено требование о расторжении заключенного между сторонами договора аренды N 1951 от 16 октября 2013 года на основании условия пункта 4.1.1 договора и положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок.
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Между тем, как установили суды обеих инстанций при рассмотрении настоящего дела, ответчиком обязанность по внесению арендной платы не была исполнена более двух раз подряд, в связи с чем образовалась задолженность, взысканная по настоящему делу.
Кроме того, как указывал истец в уточненном отзыве на апелляционную жалобу, задолженность, которую он взыскивал по настоящему делу, была погашена ответчиком только лишь в момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, при наличии поданной ответчиком же апелляционной жалобы и оспаривавшим взыскание с него задолженности по решению суда.
Вместе с тем, следует принимать во внимание то, что если при решении вопроса о расторжении договора по требованию арендодателя исходить из обстоятельства погашения арендатором задолженности после получения соответствующего уведомления как факта его реабилитирующего, то при таком подходе недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений.
В данном же случае с момента заключения договора аренды ответчик систематически не вносит арендную плату в соответствии с условиями договора аренды, чем нарушаются как условия договора аренды, так и реализация права муниципального образования на получение дохода в бюджет.
Более того, задолженность была ответчиком погашена не в разумный срок после получения от арендодателя соответствующего уведомления и даже не после предъявления иска по настоящему делу, а только после принятия судебного решения, что, в том числе отметил суд апелляционной инстанции соглашаясь с выводом суда первой инстанции о взыскании задолженности и пени.
Таким образом, по настоящему делу истцом доказано существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.
В этой связи, в данном случае являются неправильными выводы суда апелляционной инстанции о том, что расторжение договора как мера ответственности несоразмерна допущенному ответчиком нарушению.
Суд первой инстанции, установив, что ответчик в течение более двух периодов подряд не вносил арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, согласованных в договоре, пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды, в связи с чем решение суда подлежит оставлению в силе..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.04.2013 по делу N А40-96818/12-105-896
"...Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2012 года указанное решение отменено. В удовлетворении требований Департамента имущества города Москвы отказано.
При этом суд апелляционной инстанции указал, что в результате оплаты ответчиком задолженности арендных платежей в размере 68 100 руб. 00 коп., а также неустойки в сумме 1 123 руб. 69 коп. перестало быть существенным нарушением условий договора аренды в смысле части 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в связи с чем в настоящее время отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить объект аренды.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции принял во внимание факт перечисления ЗАО "Нанотехнология МДТ" на счет Департамента имущества города Москвы 100 000 руб. в счет погашения задолженности за ООО "ТСЦ ЛАВ" по арендной плате по договору N 10-00100/06 от 03.04.2006 г.
Ссылаясь на п. 88 <*> Информационного письма от 05.05.1997 г. N 14 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" апелляционный суд пришел к выводу, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14, а не пункт 88.

Суд кассационной инстанции указанный вывод считает необоснованным, так как погашение задолженности произведено 01.11.2012 г., после вынесения решения Арбитражным судом города Москвы; в сроки, установленные в претензии от 04.06.2012 г. сумма задолженности погашена не была..."

Позиция 2. Исполнение арендатором нарушенного условия договора после вынесения судебного решения является основанием для отмены решения о расторжении договора.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.10.2015 N Ф05-13206/2015 по делу N А40-50295/2013
"...Как установлено судом апелляционной инстанции, 30.12.2004 между Департаментом (арендодателем) и ООО "Город текстиля" (арендатором) был заключен договор N 9-849/04 (далее - Договор) аренды нежилого помещения, общей площадью 352,5 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Академика Бочвара, д. 15.
Ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства в части внесения арендной платы, а также не выполнял предусмотренные Договором обязанности арендатора по заключению договора на оказание коммунальных услуг и эксплуатационное обслуживание, и несение расходов на содержание и эксплуатацию арендуемого помещения.
Истец обратился к ответчику с претензией от 04.12.2012 N 29-29-1884 с предложением устранить существенные нарушения условий договора, которая оставлена ответчиком без ответа, что послужило основанием для направления ответчику предложения от 22.01.2013 исх. N 4/09/П/13 о расторжении договора и освобождении помещения.
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском.
Судом апелляционной инстанции установлено, что вся образовавшаяся задолженность по спорному Договору к моменту рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ООО "Созвездие ЛТД" была погашена, кроме того, на момент направления Департаментом ответчику претензии от 04.12.2012 N 29-29-1884 и предложения от 22.01.2013 N 4/09/П/13 о расторжении Договора ответчиком были исполнены пункты 5.4.13 и 5.4.14 Договора, что подтверждается Договором 01.01.2012 N 12-011 о долевом участии в расходах по содержанию и ремонту многоквартирного жилого дома и предоставлении коммунальных услуг, по которому ответчик поручил, а ЗАО "ТЭПК Северо-Запад" (управляющая организация) приняло на себя обязательства по оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в котором расположены помещения ответчика, инженерного оборудования и мест общего пользования, а также обеспечение помещений ответчика коммунальными и прочим услугами в объеме, порядке и на условиях, определенных Договором.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу, что иск о расторжении договора аренды от 30.12.2004 N 9-849/04, выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Академика Бочвара, д. 15, общей площадью 348,6 кв. м, и передаче указанного помещения в освобожденном виде истцу не подлежит удовлетворению..."

9. Расторжение договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и на основании акта государственного органа

В соответствии с п. 2 ст. 450 и ст. 619 ГК РФ стороны вправе установить иные основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, как связанные, так и не связанные с нарушением его условий. Стороны нередко предусматривают условие о праве арендодателя досрочно расторгнуть договор в случае необходимости использовать имущество для собственных, государственных нужд. На практике возникают споры о правомерности досрочного расторжения по данному основанию.

9.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке при необходимости использования имущества для собственных нужд, если такое условие предусмотрено договором.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2009 по делу N А46-15568/2008
"...Согласно пункту 5.4.6 договора аренды от 01.12.2004 N 28835/3 арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в судебном порядке, в том числе: в случаях собственной арендодателя необходимости в арендуемом помещении, либо отвода в установленном законом порядке участка, на котором расположено арендуемое здание (помещение), для государственных или муниципальных нужд.
Поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском послужило то обстоятельство, что в настоящее время индивидуальный предприниматель Л.Н. Куксгаус вынуждена снимать в аренду нежилые помещения и у нее имеется собственная необходимость в использовании спорного нежилого помещения.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 617, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации при принятии решения об удовлетворении иска правомерно исходил из представленных в материалы дела документов, согласно которым у истца имеется потребность в использовании спорного нежилого помещения и намерение самостоятельно его эксплуатировать..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 26.10.2006 N Ф09-9435/06-С6 по делу N А71-1843/2006
"...В соответствии со ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить иные основания досрочного расторжения договора аренды как связанные, так и не связанные с нарушением его условий.
Пунктом 5.1.7 договора аренды нежилого помещения от 13.05.2005 N 11776 предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть указанный договор в судебном порядке в случае, если у арендодателя возникнет необходимость использования данного объекта нежилого фонда для собственных нужд.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о неправомерности требований истца о досрочном расторжении договора аренды по основанию, установленному п. 5.1.7 договора, является неправильным..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14.06.2016 N Ф10-1795/2016 по делу N А48-4235/2015
"...В соответствии с п. 8.3 договора он подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в случае возникновения у арендодателя необходимости в арендуемых помещениях.
По утверждению истца по первоначальному иску, в настоящее время у арендодателя возникла необходимость в помещении N 51, площадью 6,2 кв. м, для размещения оборудования системы видеофиксации и пожарно-охранной сигнализации. В настоящий момент это оборудование находится в шахте лифта (N 50а по плану строения этаж-подвал, адрес объекта: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 4), в которой в ближайшее время будет запущен лифт для адаптации и создания условий для беспрепятственного доступа инвалидов и маломобильных групп населения в рамках государственной программы Российской Федерации "Доступная среда".
Исходя из фактических обстоятельств дела судами установлена потребность истца по первоначальному требованию в использовании для собственных нужд помещения N 50 и необходимость его освобождения ИП Шишикиным А.Н.
Довод ответчика о том, что возведение лифта осуществляется на месте ранее существовавшего помещения N 50а и не приводит к уменьшению площади помещения N 51, в связи с чем не создаст помех для перемещения к лифту инвалидов-колясочников и каталок с маломобильными пациентами, правомерно отклонен судами исходя из положений п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ, а также условий договора аренды N 11 от 20.05.2011 (п. 8.3 договора) о досрочном его расторжении.
При этом суды сослались на разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенные в п. 25 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, о том, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Принцип свободы договора предполагает возможность граждан и юридических лиц определять условия договора по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ).
Таким образом, наличие дополнительного основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в случае наличия его собственной необходимости в пользовании объектом аренды согласовано сторонами и не противоречит действующему законодательству.
На основании изложенного суды законно и обоснованно пришли к выводу об удовлетворении исковых требований БУЗ Орловской области "Научно-клинический многопрофильный центр медицинской помощи детям имени З.И. Круглой"..."

Постановление ФАС Центрального округа от 26.04.2012 по делу N А08-5484/2011
"...Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 30 мая 2011 года между ОАО "Белгородское авиапредприятие" (арендодатель) и ООО "Западно-Сибирское агентство воздушных сообщений" (арендатор) был заключен договор аренды N 55-04/11, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 6,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Белгород, проспект Богдана Хмельницкого, д. 166, для использования в качестве кассы по продаже билетов.
29.06.2011 ОАО "Белгородское авиапредприятие" остановило проведение ремонтных работ и прекратило доступ арендатора к арендуемому помещению, 08.07.2011 направило истцу уведомление о досрочном расторжении договора аренды, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Белгородской области с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, а апелляционная инстанция, оставляя решение без изменения, правомерно руководствовались следующим.
В статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определены случаи, когда договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя. При этом указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В пункте 5.6 договора стороны предусмотрели, что арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случаях: неуплаты арендатором арендной платы два и более раза подряд; производственной необходимости в арендуемом имуществе; неоднократного нарушения арендатором условий договора.
Пунктом 5.5 договора аренды предусмотрено, что его досрочное расторжение может быть произведено по инициативе сторон без обращения в арбитражный суд после направления соответствующего письменного уведомления за три месяца.
Принимая судебный акт, суд учел наличие производственной необходимости у ответчика в объекте аренды, выразившееся в обязанности использования спорного помещения для переноса бюро пропусков из контролируемой зоны в специально оборудованное помещение в доступном месте зале ожидания, а также необходимости размещения в спорном помещении администратора службы организации перевозок, в целях предотвращения сбойных ситуаций и комплекса мер по обеспечению безопасности, что подтверждается письмом линейного пункта милиции в аэропорту г. Белгорода (уполномоченного органа) в адрес ответчика от 01.06.2011 исх. N 264.
Согласно рекомендациям, данными в п. 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики, разрешения споров, связанных с арендой", согласно ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. То обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связанными с нарушениями его условий. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в том числе заключенный между сторонами договор аренды от 30.05.2011, установив, наличие обоснованного права на односторонний отказ арендодателя от исполнения договора, руководствуясь статьями 450, 453, 619, Гражданского кодекса, а также рекомендациями Высшего Арбитражного Суда РФ, суд пришел к верным выводам, что спорный договор аренды на момент разрешения настоящего спора следует считать расторгнутым..."

10. Существенное изменение обстоятельств как основание досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя

Пункт 1 ст. 451 ГК РФ предусматривает право на расторжение договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ договор аренды является платным. Поэтому на практике суды расторгают договор аренды в случае такого изменения обстоятельств, при котором арендатор фактически безвозмездно пользуется арендованным имуществом.

10.1. Вывод из судебной практики: Резкое ухудшение финансового состояния арендодателя, сокращение его штата не признаются существенным изменением обстоятельств.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 N 9600/10 по делу N А17-1960/2009
"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между обществом "Ивхимпром" (арендодателем) и организацией "Спортландия" (арендатором) подписан договор аренды комплекса зданий, расположенных по адресу: Ивановская обл., Лежневский р-н, пос. Чернцы, "для решения хозяйственных задач арендатора с обязательным сохранением эксплуатационного назначения комплекса - оздоровительный детский лагерь". Срок действия договора - с 01.04.2005 по 31.03.2015.
В соответствии с разделом 3 договора арендатор оплачивает арендную плату в размере 40 процентов стоимости востребованных путевок, но не менее 160 путевок для отдыха детей работников предприятия-арендодателя.
Письмом от 23.03.2009 N 1-Д/9-140 арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств.
В качестве существенно изменившихся обстоятельств общество "Ивхимпром" указало на резкое ухудшение своего финансового состояния, сокращение штатной численности работников, вследствие чего сократилось количество детей, нуждающихся в оздоровительном летнем отдыхе, и отпала необходимость в приобретении 160 путевок.
По мнению общества, оно не могло предвидеть названные обстоятельства при заключении договора аренды.
Организация "Спортландия" письмом от 06.04.2009 отказалась от расторжения договора, и общество "Ивхимпром" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Вместе с тем, как следует из объяснений сторон и представленных отзывов, в нарушение требований статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации организация "Спортландия", фактически пользуясь арендованным имуществом на протяжении ряда лет, арендную плату не вносила, от изменения условий договора уклонялась, в то время как общество "Ивхимпром", не получая никаких доходов от сданного в аренду оздоровительного детского лагеря "Химик", имело убытки в связи с необходимостью уплачивать земельный налог и налог на имущество, а также нести расходы по содержанию имущества, используемого арендатором.
Таким образом, арендатором в процессе исполнения спорного договора созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений.
Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения указанных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
При таких обстоятельствах Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришел к выводу о том, что со стороны арендатора имело место злоупотребление правом, поэтому расторжение договора аренды по решению суда следует признать правомерным..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2010 по делу N А17-1960/2009
"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, Общество (арендодатель) и АНО "Спортландия" (арендатор) заключили договор аренды от 30.03.2005 N 8а комплекса зданий (оздоровительного лагеря "Химик"), расположенного по адресу: Ивановская область, Лежневский район, поселок Чернцы, для использования в целях решения хозяйственных задач арендатора с обязательным сохранением эксплуатационного назначения комплекса - оздоровительный детский лагерь.
В соответствии с подпунктом "е" пункта 2.2 арендатор обязан ежегодно предоставлять услуги по организации отдыха детей работников предприятия-арендодателя в количестве до 160 человек в течение летнего сезона на условиях, оговоренных сторонами в разделе "Расчеты сторон" и в приложении N 1.
В пункте 3.1 раздела 3 "Платежи и расчеты" предусмотрено, что арендатор оплачивает арендную плату в размере 40 процентов стоимости востребованных путевок, согласно подпункту "в" пункта 2.1, но не менее 160 путевок (подпункт "е" пункта 2.2).
В письме от 23.03.2009 N 1-Д/9-140 арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды в связи существенным изменением обстоятельств.
АНО "Спортландия" в письме от 06.04.2009 отказало Обществу в расторжении договора аренды, поэтому последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценил представленные в дело документы и установил наличие совокупности условий для расторжения договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, поскольку в момент подписания договора аренды от 30.03.2005 N 8а истец не мог предвидеть существенного ухудшения своего финансового состояния, что привело к значительному сокращению численности штата работающих (с 656 до 283 человек) и детей работающих, нуждающихся в предоставлении путевок в детский оздоровительных лагерь (с 62 до 20 детей), в связи с чем арендатор получает доход от организации детского отдыха при безвозмездном пользовании арендованным имуществом.
С учетом названных выводов суда кассационная инстанция сочла удовлетворение иска о расторжении договора основанным на правильном применении норм материального права..."

11. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя

В соответствии со ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие, кроме предусмотренных данной статьей, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Таким образом, стороны вправе указать в договоре случаи, не установленные законом, когда договор может быть расторгнут судом по инициативе одной из сторон.
Следует отметить, что п. 3 ст. 450 ГК РФ допускает предусмотреть в договоре возможность одностороннего отказа от него по инициативе стороны. В этом случае отказ осуществляется во внесудебном порядке.
Следовательно, закон разделяет расторжение договора по инициативе одной из сторон (в судебном порядке) и односторонний отказ от договора (в одностороннем внесудебном порядке).
Однако в отдельных случаях, когда в договоре предусмотрена именно возможность расторжения договора по инициативе одной из сторон, данная сторона не обращается в суд, а отказывается от договора, в связи с чем возникает вопрос о правомерности такого отказа.

11.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке при наличии соответствующего условия в договоре существует две позиции судов.

Позиция 1. Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2009 N Ф09-586/09-С4 по делу N А76-5929/2008-12-365
"...Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае возникновения необходимости более рационального использования имущества для государственных нужд Федерации или области, экономических, социальных нужд населения, в том числе при возникновении потребности в использовании имущества государственными предприятиями, учреждениями, организациями, а также негосударственными некоммерческими организациями, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя до истечения срока его действия (п. 2 ст. 619 Гражданского кодекса) при наличии письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 дней о намерении прекратить арендные отношения.
Как видно из материалов дела, министерство полагает, что п. 6.2 договора аренды от 28.06.2007 N 954-р предусмотрен односторонний отказ арендодателя от исполнения договора.
Суд апелляционной инстанции, истолковав положения п. 6.2 договора аренды в соответствии с требованиями ст. 431 Гражданского кодекса, пришел к правильному выводу, что из содержания данного пункта не следует возможность арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды.
В п. 6.2 договора аренды содержится ссылка на п. 2 ст. 619 Гражданского кодекса, предусматривающий досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя. Другие положения договора аренды также не предусматривают возможность одностороннего отказа арендодателя от договора и его одностороннего расторжения во внесудебном порядке..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 19.01.2011 N ВАС-15206/10 по делу N А21-8691/2009
"...Банк 14.01.2009 направил обществу уведомление о досрочном расторжении договора аренды по истечении трех месяцев с даты получения этого уведомления со ссылкой на пункт 9.5 договора и просил возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных в арендуемых помещениях с согласия арендодателя.
Письмом от 26.01.2009 общество сообщило о своем несогласии с расторжением договора во внесудебном порядке, считая, что основания для этого отсутствуют,
Банк считает, что право на односторонний отказ от исполнения договора предоставлено ему п. 9.5 данного договора, согласно которому "договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендатора по иным основаниям с предварительным уведомлением арендодателя за 3 месяца до даты его расторжения".
Проанализировав условия договора аренды, суды пришли к выводу о том, что положения названного пункта договора (с учетом пунктов 11.1 и 11.2) определяют дополнительные основания для расторжения договора по требованию арендатора (т.е. не указанные в п. 9.3), но не предоставляют арендатору права на односторонний отказ от исполнения договора, являющийся основанием расторжения договора во внесудебном порядке. В связи с этим суды признали правомерным отказ управления зарегистрировать прекращение договора аренды на основании представленного банком уведомления общества о расторжении договора аренды, поскольку данное уведомление доказательством прекращения арендных отношений не является.
В передаче дела N А21-8691/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Калининградской области от 20.11.2009, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.07.2010 отказать..."

Определение ВАС РФ от 29.06.2010 N ВАС-7816/10 по делу N А40-81125/09-28-615
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 16.01.2006 между компанией (лизингодателем) и обществом (лизингополучателем) было заключено соглашение о лизинге оборудования N ALIVRUS-002-2006.
Заявитель справедливо обращает внимание на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае полного одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Упомянутые в рассматриваемом договоре финансовой аренды основания досрочного его расторжения по требованию лизингодателя, как установлено судами, предусмотрены в договоре в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому по таким основаниям лизингодатель вправе требовать досрочного расторжения договора исключительно в судебном порядке. Соответствующих действий истец не совершил.
Возражения заявителя в этой части свидетельствуют не о нарушении арбитражными судами единообразия в толковании и применении норм права, а о несогласии компании с оценкой фактических обстоятельств дела и доказательств, в том числе условий заключенной сделки. Такие доводы не могут быть предметом рассмотрения в суде надзорной инстанции, исходя из его полномочий, определенных главой 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 27.04.2010 N ВАС-5391/10 по делу N А27-6713/2009-1
"...Отказывая в удовлетворении иска в части требования об обязании ответчика возвратить предмета лизинга, суды указали на то, что договор лизинга от 21.05.2008 N КЕМ-111-8Ф является действующим и не был расторгнут в установленном порядке.
Заявитель справедливо обращает внимание на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае полного одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Между тем, как установили суды, условиями договора лизинга от 21.05.2008 N КЕМ-111-8Ф не предусмотрено право лизингодателя на односторонний отказ от исполнения этого договора.
Упомянутые в рассматриваемом договоре лизинга основания досрочного его расторжения по требованию лизингодателя, как установлено судами, предусмотрены в договоре в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому по таким основаниям лизингодатель вправе требовать досрочного расторжения договора исключительно в судебном порядке. Соответствующих действий истец не совершил..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 30.03.2010 N КГ-А40/2441-10 по делу N А40-81125/09-28-615
"...Арбитражным судом первой инстанции установлено, что лизингополучатель - ООО "Дора-Транс" пользовалось предметом лизинга, при этом в нарушение условий соглашения о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006 ненадлежащим образом исполнял принятые по договору лизинга обязательства в части внесения оговоренной в соглашении о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006 арендной платы, что послужило основанием для направления Компанией "Афин Лизинг А.Г." в адрес ответчика уведомления от 28.01.2009 г. о расторжении соглашения о лизинге от 16.01.2006 г. N ALIVRUS-002-2006 на основании ст. 15 соглашения и п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку лизингополучатель не выполняет свои обязанности по внесению лизинговых платежей и возврате предмета лизинга в течение 30 дней с момента получения указанного уведомления.
Заявитель считает, что соглашение о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006 в силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 15 указанного соглашения является расторгнутым в одностороннем порядке лизингодателем в связи с ненадлежащим исполнением обязательств лизингополучателем, в связи с чем на основании ст. ст. 309 - 310 ГК РФ, ст. 622 ГК РФ и п. 3 ст. 11 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" ООО "Дора-Транс" обязано возвратить Компании "Афин Лизинг А.Г." выступающее предметом по соглашению о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006 имущество.
Как усматривается из пункта 15.1 статьи 15 соглашения о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006 лизингодатель (Компания "Афин Лизинг А.Г.") вправе расторгнуть соглашение о лизинге без предварительного уведомления, если лизингополучатель не выполняет полностью или частично какое-либо положение из статей: 3 - размер лизинговых платежей и порядок расчетов, 4 - задержка оплаты лизинговых платежей, 5 - поставка и приемка, 7 - страхование, 9 - использование оборудования, 12 - риск утраты или ущерба. Лизингодатель уведомит лизингополучателя в письменной форме о расторжении соглашения о лизинге.
Арбитражный суд г. Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд, на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом положений п. п. 2, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, истолковав условия заключенного между сторонами соглашения о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006, в том числе положения п. п. 15.1, 15.2 статьи 15 указанного соглашения, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов, правомерно квалифицировали указанные условия лишь как основания для его расторжения, но, при этом, не предоставляющее лизингодателю (Компания "Афин Лизинг А.Г.") право на расторжение соглашения о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006 во внесудебном порядке в связи с односторонним отказом лизингодателя от его исполнения (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
В этой связи судебная коллегия приходит к заключению о правомерности выводов судов нижестоящих инстанций, указавших на возможность расторжения сторонами соглашения о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006 в судебном порядке с соблюдением требований статей 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что лизингополучатель получал уведомление о расторжении соглашения по какому-либо из двух имеющихся у него адресов.
При названных обстоятельствах ссылка Компании "Афин Лизинг А.Г." на то, что содержание положений п. п. 15.1, 15.2 соглашения о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006 не может быть квалифицировано иначе, как право лизингодателя на односторонний отказ от исполнения соглашения о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006 (п. 3 ст. 450 ГК РФ) признается несостоятельной как не нашедшей документального подтверждения..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.08.2009 по делу N А06-1/2009
"...Уведомлением от 16.12.2008 N 01/213/2008-106 УФРС по Астраханской области приостановило государственную регистрацию расторжения договора аренды на срок до 16.01.2009, указав, что статьей 619 ГК РФ предусмотрен судебный порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Регистратор также указал, что решением Арбитражного суда Астраханской области от 15.05.2008 производство по делу в части требования о расторжении договора аренды от 08.05.2003 N 11056 прекращено. Решением Арбитражного суда Астраханской области от 26.09.2008 исковое заявление в части расторжения договора аренды помещения оставлено без рассмотрения. Заявителю было предложено представить дополнительные доказательства наличия оснований для проведения государственной регистрации расторжения аренды на объект недвижимости.
Данные обстоятельства и послужили правовым основанием для обращения ООО "Рондо" с заявлением о признании незаконными действий УФРС.
Вопросы расторжения договора аренды урегулированы статьей 619 ГК РФ.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Согласно части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Заявитель указал, что в силу пункта 4 раздела 2 договора от 08.05.2003 N 11056 он как арендодатель обладает исключительным правом расторгнуть (изменить) договор в одностороннем порядке в случаях, если:
- вся (или часть) площадь, предоставленная по договору, не используется арендатором или используется не по назначению;
- используется с нарушениями условий договора аренды или передается в пользование по любым видам договоров (сделок) без согласия арендодателя, что подтверждается актом комиссии, созданной им.
ООО "Рондо" считает, что данный договор прекратил действие в порядке части 3 статьи 450 ГК РФ, поскольку письмом от 22.11.2008 ООО "РОНДО" уведомило ООО "Зоодруг" об одностороннем расторжении договора от 08.05.2003 N 11056 в связи с грубым нарушением условий аренды.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 17 Инструкции о порядке государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24.12.2004 N 135 <*>, при проведении правовой экспертизы документов при изменении, прекращении или расторжении договора аренды необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
--------------------------------
<*> Вероятно, имеется в виду Инструкция о порядке государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, утвержденная Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135, в редакции от 24.12.2004.

Следовательно, расторжение договора аренды по требованию одной из сторон договора возможно только в судебном порядке.
Таким образом, в действиях регистрирующего органа по приостановлению государственной регистрации прекращения договора аренды отсутствуют нарушения действующего законодательства, поэтому основания для удовлетворения заявленных требований отсутствовали..."

Позиция 2. Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09 по делу N А40-87811/08-147-655
"...Воспользовавшись предусмотренным договором аренды правом на его одностороннее расторжение, торговый дом уведомлением от 01.04.2008 N 19/08 довел до сведения общества "Двуречье", что договор расторгнут.
Управление на основании представленных торговым домом документов внесло в государственный реестр запись за регистрационным номером 77-77-09/033/2008-067 о расторжении договора аренды, уведомив об этом стороны договора.
Общество "Двуречье", полагая действия управления, выразившиеся в регистрации расторжения договора аренды, незаконными и нарушающими его права, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
По мнению заявителя, поскольку у торгового дома отсутствовали установленные законом основания для расторжения договора в одностороннем порядке, управление не вправе было вносить в государственный реестр соответствующую запись о его расторжении.
В частности, суды пришли к выводу о том, что упомянутые действия управления не нарушают прав и законных интересов общества "Двуречье", так как в договоре аренды прямо предусмотрено право арендодателя расторгнуть его в одностороннем порядке.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Исходя из пункта 6.2 договора аренды его действие может быть прекращено до истечения указанного в пункте 6.1 срока в случае, предусмотренном пунктом 2.4.3 договора, а также односторонним расторжением договора.
Поэтому суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о наличии в договоре аренды условия о возможности его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Так как для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон, оснований считать действия управления по внесению в государственной реестр записи о расторжении договора аренды незаконными не имелось..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 17.06.2010 N ВАС-7525/10 по делу N А41-24849/09
"...Между ООО "Инфрастрой Быково" (арендодателем) и ООО "СитиЭйр" (арендатор) 01.03.2007 был заключен договор аренды N 01/03-07/53 Арн, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату нежилые помещения в здании Восточный ангар, расположенном по адресу: Московская область, Раменский район, пос. Быково, ул. Аэропортовская, д. 14, общей совокупной площадью 1 124 кв. м, для производства систем вентиляции.
Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон, в одностороннем порядке любой из сторон с уведомлением за три месяца до предполагаемой даты расторжения, а также в случаях, предусмотренных пунктами 6.3, 6.4 договора.
Неисполнение обязательств по договору аренду явилось основанием обращением истца в суд.
При исследовании доказательств по делу и с учетом пункта 6.2 договора аренды суды апелляционной и кассационной инстанции пришли к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие не ранее 19.06.2009, то есть по истечении трех месяцев со дня получения арендодателем уведомления ООО "СитиЭйр" о досрочном расторжении договора аренды.
Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Доводы заявителя сводятся к переоценке доказательств по делу, что в соответствии с главой 36 Кодекса не входит в компетенцию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.05.2010 по делу N А33-14323/2009
"...Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Пунктом 4.1.3 договора предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, если арендатор не внес арендную плату в сроки установленные пунктом 3.1 настоящего договора в течение двух месяцев независимо от последующего внесения.
Таким образом, судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что у истца имелись основания для одностороннего прекращения договора на основании пункта 4.1.3 договора, поскольку арендная плата не вносилась в порядке установленном договором.
Материалами дела подтверждается, что письмом от 23.06.2009 истец уведомил ответчика об отказе от исполнения договора, которое было получено ответчиком 24.07.2009, о чем свидетельствует почтовое уведомление, в связи с чем с указанной даты договор аренды прекратил действие.
При таких обстоятельствах, в связи с расторжением договора в одностороннем порядке у ответчика не имеется правовых оснований занимать арендованные помещения, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу об обязании ООО ПКФ "СТЭЛС" освободить нежилые помещения общей площадью 913,4 кв. м, расположенные в нежилом помещении федеральной собственности (реестровый номер 0240018500008), по адресу г. Красноярск, Центральный район, ул. А. Лебедовой, дом N 78: из помещения N 2, расположенного на первом этаже здания, общей площадью 260 кв. м, помещения N 3, расположенного на первом этаже здания, общей площадью 137,9 кв. м, помещения N 5, расположенного на втором этаже здания, общей площадью 518,5 кв. м..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.02.2012 N Ф03-6912/2011 по делу N А51-18872/2010
"...Установив факт ненадлежащего исполнения ООО "Глобойл Терминал" условий договора от 28.11.2008 N 351, Управление имущественных отношений направило обществу уведомление от 13.08.2010 N 1453 об одностороннем отказе от исполнения договорных обязательств с 25.10.2010 с предложением в пятидневный срок с указанной даты вернуть арендованное имущество по акту приема-передачи. Данное уведомление получено ООО "Глобойл Терминал" 13.08.2010, что подтверждается входящим штампом общества на данном документе.
Ссылаясь на неисполнение ООО Глобойл Терминал" обязанности по возврату имущества в срок, указанный в уведомлении от 13.08.2010 N 1453, Управление имущественных отношений обратилось в арбитражный суд с требованиями об обязании общества передать по акту приема-передачи муниципальное имущество и о взыскании 5 100 000 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Пунктом 5.1 договора от 28.11.2008 N 351 предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора в случае нарушения арендатором условий договора.
Факт получения обществом соответствующего уведомления об отказе от договора аренды подтвержден материалами дела.
Установив, что договор аренды от 28.11.2008 N 351 прекращен, арендуемое имущество после прекращения договора ООО "Глобойл Терминал" не возвращено, правовые основания для пользования имуществом у общества отсутствуют, суды правомерно удовлетворили исковые требования в части возложения на общество обязанность передать муниципальное имущество - склад ГСМ по акту приема-передачи Управлению имущественных отношений..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 04.06.2012 по делу N А40-93594/11-105-806
"...Довод кассационной жалобы о неправильном толковании судами положений ст. 619 ГК РФ, поскольку, как указывает заявитель, договор аренды может быть расторгнут только в судебном порядке, внесудебный порядок расторжения договора аренды законом не предусмотрен, отклоняется судом кассационной инстанции.
Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Сторонами в п. 8.3 договора аренды предусмотрено расторжение договора аренды в связи с односторонним отказом Арендодателя в случае невнесения Арендатором арендной платы в течение двух сроков подряд либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.
При этом стороны указали, что договор считается расторгнутым с момента направления Арендатору соответствующего уведомления заказным письмом, а не получения его Арендатором.
Направление указанного уведомления ответчику подтверждается почтовыми квитанциями (л.д. 15).
В связи с чем довод заявителя о неполучении уведомления Арендодателя N 07-11/1485 от 07.06.2011 г., также отклоняется судом кассационной инстанции..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2012 по делу N А40-79662/11-6-666
"...Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды (бессрочного пользования) от 25 мая 2005 г. N ПТ-22 в одностороннем порядке в соответствии с п. 10.3.1 договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в срок, предусмотренный договором.
Установлено, что на основании п. п. 10.3.1 - 10.3.3 договора аренды арендодатель уведомлением от 16 декабря 2010 г. расторг договор в одностороннем порядке.
Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Поскольку истцом соблюдены требования по направлению арендатору письменного уведомления о расторжении договора аренды и в связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в установленный договором срок, суды пришли к обоснованному выводу, что договор аренды (бессрочного пользования) от 25 мая 2005 г. N ПТ-22 является прекращенным..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.08.2011 N КГ-А40/8000-11 по делу N А40-67526/10-60-425
"...В соответствии с п. 5.2.5 Общих условий договора лизинга Лизингодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, в том числе, в случае, если Лизингополучатель не уплатил два и более лизинговых платежей подряд по истечении установленного графиком платежей срока их уплаты.
На основании ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ условий договора лизинга 10.12.2009 истец направил в адрес ответчика письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора лизинга с требованием погасить сумму долга по лизинговым платежам и пени, произвести возврат предмета лизинга.
Согласно п. 5.3 Общих условий договора лизинга момент расторжения договора определяется моментом направления уведомления о расторжении договора.
Факт направления уведомления ответчику установлен судами, подтвержден материалами дела.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что договор лизинга прекратил свое действие с 10.12.2009 г..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.07.2011 N КГ-А40/6697-11 по делу N А40-83654/10-54-541
"...Пунктом 8.3 договора аренды от 11.11.2009 г. также предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в случае невнесения арендной платы более двух сроков оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.
Прекращение обязательств по договору аренды порождает обязанность ответчика освободить занимаемые помещения и в освобожденном виде передать их истцу.
Таким образом, суды обеих инстанций установив факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за период 01.02.2010 г. по 16.06.2010 г., факт уведомления его о расторжении договора, сделали правильный вывод об удовлетворении требования ДИгМ о выселении ответчика из занимаемого помещения..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.06.2011 N КГ-А40/6234-11 по делу N А40-70810/10-40-606
"...В связи с наличием задолженности и просрочки уплаты лизинговых платежей в течение срока, установленного Графиком внесения платежей, истец направил в адрес ответчиков (лизингополучателя и его поручителя) уведомление N 30-Ю от 18.01.2010 г. о погашении задолженности, об одностороннем расторжении договора лизинга и возврате предмета лизинга в установленный срок.
Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 6 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" предусмотрено, что в договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга.
Стороны в добровольном порядке в силу ст. 421 ГК РФ предусмотрели возможность одностороннего расторжения договора со стороны лизингодателя, который воспользовался этим правом, направив соответствующее уведомление ответчику.
В связи с этим, поскольку в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ договор лизинга считается расторгнутым, суды обеих инстанций на основании ст. 622 ГК РФ сделали правильный вывод о правомерности требований истца и обязали ответчика ООО "РУС-ИНВЕСТ" возвратить предмет лизинга..."

Постановление ФАС Московского округа от 06.06.2011 N КГ-А40/5420-11 по делу N А40-59403/10-155-498
"...Пунктами 9.2, 9.3 договора аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае если арендатор допустил просрочку по оплате арендных платежей более тридцати дней.
Истцом в адрес ответчика направлено требование N 657 от 27.04.2010 г. о расторжении договора аренды с правом выкупа N 16/2009-МЛ от 31.07.2009 г., оплате задолженности, неустойки и возврате арендованного имущества.
Договор аренды с правом выкупа правомерно, в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды признан судом расторгнутым истцом в одностороннем порядке..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.06.2011 N КГ-А40/4689-11 по делу N А40-61949/10-109-513
"...В связи с более чем двукратным невыполнением ООО "Транс Лайн" обязательств по выплате лизинговых платежей, предусмотренных договором, лизинговая компания направила ООО "Транс Лайн" уведомление от 06.04.2010 о расторжении договора в одностороннем порядке с требованием уплатить долг за аренду имущества, возвратить вагоны.
В соответствии с п. 7.4; 7.4.3 лизингополучатель вправе расторгнуть в одностороннем порядке договор в случае неперечисления лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.
В соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
Таким образом, в данном случае договор считается расторгнутым, как указано в уведомлении, с 19.04.2010.
Поскольку после расторжения договора лизинга арендованное имущество не возвращено, основания для пользования им у ответчика отсутствуют, арбитражный суд обоснованно вынес судебный акт об изъятии предмета лизинга..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2011 N КГ-А40/4301-11-П по делу N А40-80631/09-60-512
"...Однако, арендная плата по договору финансовой аренды от 24.08.2007 г. N КЕМ-0013-7А за пользование объектом аренды вносилась ответчиком с нарушением обязательств, в связи с чем задолженность ответчика за период с 24.08.2007 по 31.12.2008 составила 412 817 руб.
Согласно пунктам 10.2, 10.2.2 договора лизинга лизингодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор лизинга в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения лизингополучателем своих обязательство по договору в том числе, в случае превышения задолженности по уплате лизинговых платежей свыше 30 календарных дней.
В силу ч. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора допускается в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Поскольку истец представил доказательство направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, уведомление получено ответчиком, договор считается расторгнутым.
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 октября 2010 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2011 г. N 09АП-31720/2010-ГК по делу N А40-80631/09-60-512 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.02.2011 N КГ-А40/17762-10 по делу N А40-66386/10-60-419
"...Условиями договора лизинга (п. 7.4) предусмотрено право лизингодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае не перечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.
В связи с неоднократным неисполнением лизингополучателем обязательств по уплате лизинговых платежей, что установлено судами и не оспаривается истцом, лизингодатель направил лизингополучателю уведомление (исх. N РДЛ-01/3-855 от 06.04.2010 года) о расторжении договора лизинга в одностороннем порядке с 13.04.2010 года, которое 09.04.2010 года получено лизингополучателем.
Оценив представленные доказательства, суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что в договоре лизинга от 26.03.2008 года N 42/Л-2008 (п. 7.4) стороны предусмотрели возможность лизингодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд в случае существенного нарушения условий договора.
Поскольку 09.04.2010 года лизингополучателем было получено уведомление лизингодателя (исх. N РДЛ-01/3-855 от 06.04.2010 года) о расторжении упомянутого договора лизинга в одностороннем порядке с 13.04.2010 года, в связи с неоднократным неисполнением обязательств по уплате лизинговых платежей, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, суды правомерно признали договор расторгнутым..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.12.2010 N КГ-А40/16033-10 по делу N А40-54960/10-37-420
"...В связи с ненадлежащим исполнением лизингополучателем - ответчиком обязанности по своевременному внесению лизинговых платежей, лизингодатель - истец на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, воспользовавшись предоставленным ему договором (пункт 5.2 общих условий договора лизинга) правом на односторонний отказ от его исполнения, направил лизингополучателю соответствующее уведомление от 05 августа 2009 г., в котором заявил об отказе от исполнения сделки, потребовал погасить долг и возвратить предмет лизинга.
Ответчик задолженность по оплате лизинговых платежей N 18 - 20 и пени за период с 30 апреля 2009 г. по 05 августа 2009 г. оплатил в полном объеме, что подтверждается материалами дела, однако продолжал фактическое владение и пользование предметом лизинга в период с 05 августа 2009 г. по 20 апреля 2010 г.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания суммы долга, суд, оценив представленные по делу доказательства и установив факт внесудебного расторжения договора лизинга, признал требования истца обоснованными в части взыскания суммы долга.
Так как для одностороннего отказа лизингодателя от исполнения договора финансовой аренды (одностороннего расторжения договора) достаточно указания на наличие такого права в соглашении сторон и надлежащего заявления лизингодателя об отказе от сделки, оснований считать рассматриваемый договор действующим у суда первой инстанции не имелось..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2010 N КГ-А40/12008-10 по делу N А40-6095/10-54-46
"...Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым измененным.
В соответствии с п. 16.1, 16.2 договора, договор может быть расторгнут лизингодателем в одностороннем порядке, в том числе в случае, если лизингополучатель осуществил неполную оплату одного лизингового платежа и не погасил возникшую задолженность в течение календарного месяца, следующего за месяцем, в котором должна была быть произведена оплата указанного лизингового платежа.
В телеграмме, направленной 17.08.2009 в адрес ответчика, истец сообщил об отказе от исполнения договора и необходимости возвратить предмет лизинга.
Таким образом, как правомерно пришли к выводу суды, договор лизинга от 30.10.2007 NZR249L-07-B-01 был расторгнут в одностороннем порядке, в связи с чем исковые требования о расторжении договора обоснованно оставлены судом без удовлетворения..."

Постановление ФАС Московского округа от 12.05.2010 N КГ-А40/1854-10 по делу N А40-45431/09-105-376
"...Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, пришел к выводу, что договор лизинга расторгнут лизингодателем в одностороннем порядке в соответствии с п. б ст. 9 Общих условий лизинга оборудования.
Как следует из п. б ст. 9 Общих условий лизинга оборудования лизингодатель имеет право досрочно расторгнуть договор лизинга в случае, если просроченная задолженность лизингополучателя по полной оплате любого лизингового платежа превышает 30 календарных дней.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению в полном объеме в установленные сроки лизинговых платежей, истец направил ответчику уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке от 23.03.2009 года N 404/П.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что вывод суда первой инстанции о расторжении лизингодателем договора лизинга от 26.11.2007 г. N 2689/07 в одностороннем порядке соответствует обстоятельствам дела и нормам материального права. Статьей 9 Общих условий стороны урегулировали порядок реализации лизингодателем права на односторонний отказ от договора, предоставленный ст. 7 Общих условий в случае наличия просроченной задолженности лизингополучателя по полной оплате любого лизингового платежа более 30 календарных дней..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.04.2010 N КГ-А40/3005-10 по делу N А40-39943/09-105-330
"...Из положений п. 13.3.1 договора финансовой аренды (лизинга) N 29/11-45 от 29.11.2006 г. следует, что лизингодатель - ООО "ПРБ-лизинг" вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке без возмещения лизингополучателю каких-либо расходов или убытков, вызванных расторжением договора, если лизингополучатель два и более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит надлежащим образом лизинговые платежи.
Как верно установил суд апелляционной инстанции, подтвержденное материалами дела обстоятельство просрочки исполнения ООО "Фирма "ИРМА" как лизингополучателем принятых по договору лизинга обязательств по внесению арендной платы за пользование объектом аренды за период с августа по ноябрь 2008 года в размере 4426724 руб. 30 коп. в силу п. 13.3.1 договора финансовой аренды (лизинга) N 29/11-45 от 29.11.2006 г. породило на стороне арендодателя право ООО "ПРБ-лизинг" прекратить спорный договор финансовой аренды (лизинга) N 29/11-45 от 29.11.2006 г. в связи с односторонним отказом лизингодателя от его исполнения.
Как следует из материалов дела, право лизингодателя на досрочное в одностороннем порядке расторжение договора финансовой аренды (лизинга) N 29/11-45 от 29.11.2006 г. в связи невнесением лизингополучателем два и более двух раз подряд лизинговых платежей по истечении установленного договором срока платежа (п. 13.3.3 договора финансовой аренды) было реализовано ООО "Фирма "ИРМА", поскольку в соответствии с уведомлением ООО "ПРБ-лизинг" от 21.11.2008 г. N 28-2111 (т. 1, л.д. 33; т. 3, л.д. 67) в адрес ООО "Фирма "ИРМА", врученным ответчику (арендатору) 22.11.2008 г. истец расторг договор финансовой аренды (лизинга) N 29/11-45 от 29.11.2006 г. в одностороннем порядке и потребовал уплаты долга, неустойки и возврата предмета лизинга в срок до 01.12.2008 г.
Доказательства погашения долга в полном объеме ответчиком не представлены.
Таким образом, стороны в добровольном порядке предусмотрели возможность одностороннего расторжения спорного договора финансовой аренды (лизинга) N 29/11-45 от 29.11.2006 г. со стороны лизингодателя, ООО "ПРБ-лизинг" воспользовалось этим правом в соответствии с пунктом п. 13.3.3 договора финансовой аренды, вручив 22.11.2008 г. соответствующее уведомление ООО "Фирма "ИРМА", в связи с чем суды обеих инстанций обоснованно сделали выводы о том, что договор финансовой аренды (лизинга) N 29/11-45 от 29.11.2006 г. считается расторгнутым истцом в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным условиями договора и положениями п. 3 ст. 450 ГК РФ, на основании норм п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон, возникшие из договора финансовой аренды (лизинга) N 29/11-45 от 29.11.2006, прекращены, в связи с чем оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке не имеется.
При указанных обстоятельствах арбитражные суды пришли к правомерному и соответствующему материалам дела выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска ООО "ПРБ-лизинг" о расторжении договора финансовой аренды (лизинга) N 29/11-45 от 29.11.2006 в судебном порядке на основании п. 2 ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.04.2010 N КГ-А40/2879-10 по делу N А40-70036/09-91-531
"...Как усматривается из материалов дела, установлено судами обеих инстанций, не опровергается сторонами и подтверждается представленным в материалы дела вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.04.2009 года по делу А40-82882/08-11-428, которое является преюдициальным для сторон, ООО "Юрганз" принятые по договору от 21.05.2007 N 69-АРВ/2007 аренды с правом выкупа обязательства по внесению арендных платежей исполняло ненадлежащим образом, поскольку не внесло арендные платежи за сентябрь, октябрь, ноябрь 2008 года, в связи с чем за арендатором образовалась задолженность по арендным платежам по договору от 21.05.2007 N 69-АРВ/2007 аренды с правом выкупа за период с сентября по ноябрь 2008 года в сумме 101 910 000 руб.
В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно п. 14.3.1 договора от 21.05.2007 N 69-АРВ/2007 аренды с правом выкупа арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, в случае если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату за пользование арендованным имуществом, или не оплачивает выкупную цену в размере и сроки, указанные в приложениях к договору.
Следовательно, выводы суда первой инстанции и апелляционного суда о соответствии условий п. 14.3.1 договора от 21.05.2007 N 69-АРВ/2007 аренды с правом выкупа требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации являются обоснованными.
12.12.2008 истец направил в адрес ответчика уведомление N 637 (л.д. 21 том 1) о досрочном расторжении договора аренды от 21.05.2007 N 69-АРВ/2007 в одностороннем порядке в связи с невнесением арендных платежей более двух раз подряд, просил возвратить имущество в количестве 1327 единиц. Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.04.2009 года по делу А40-82882/08-11-428, уведомление N 637 было получено ответчиком 12.12.2008 г.
Судами установлено, что ООО "Юрганз" требования истца, содержащиеся в уведомлении N 637, оставило без рассмотрения.
Поскольку ООО "Юрганз" не представило доказательства оплаты долга, Арбитражный суд города Москвы принял правильное решение об удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендным платежам за фактическое пользование имуществом исходя из положений ст. 622 ГК РФ в размере 140 343 757,36 рублей. за период с 13.12.2008 по 24.04.2009 (не включая эту дату), поскольку в силу ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются..."

Постановление ФАС Московского округа от 07.04.2010 N КГ-А40/1915-10 по делу N А40-45437/09-3-401
"...Суд первой инстанции пришел к выводу о расторжении договора лизинга оборудования N 2685/07 от 26.11.2007 года в связи с односторонним отказом истца от его исполнения путем направления в адрес ответчика уведомления N 404/П от 23.03.2009 г., в связи с чем требование о возврате предмета лизинга признал законным и обоснованным.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
П.п. б п. 1 статьи 9 Общих условий лизинга оборудования предусмотрено, что лизингодатель имеет право досрочно расторгнуть договор лизинга в случае если просроченная задолженность лизингополучателя по полной оплате любого лизингового платежа превышает 30 календарных дней.
Истец направил ответчику уведомление N 404/П от 23.03.2009 года о расторжении договора в одностороннем порядке. Названное уведомление ответчиком получено.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что договор лизинга оборудования N 2685/07 от 26.11.2007 года расторгнут в связи с отказом истца от его исполнения соответствует обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.03.2010 N КГ-А40/460-10 по делу N А40-1936/09-113-23
"...По правилам ст. 450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно п. 12.1 договор лизинга может быть расторгнут лизингодателем в одностороннем порядке, в том числе, если задолженности лизингополучателя по оплате лизинговых платежей превысит 30 календарных дней.
Истцом были представлены доказательства направления в адрес ответчика претензии и уведомления о расторжении договора лизинга в одностороннем порядке, возврате предмета лизинга, которые были получены ответчиком.
Поскольку доказательств возврата лизингодателю предмета лизинга ответчиком не было представлено, суды обоснованно пришли к выводу об удовлетворении требования истца к ОАО "Фаленский молочный завод" о возврате предмета лизинга..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.05.2011 по делу N А55-15316/2010
"...Письмами от 26.04.2010 и от 22.06.2010 ООО "Дакс" потребовало от ООО "Самарский Торговый Фонд" погасить задолженность, возвратить лизинговое имущество, а также заявило о расторжении договора от 05.04.2006 N Л-2400.
Пунктом 7.2 договора лизинга N Л-2400 предусмотрено право лизингодателя на одностороннее расторжение договора в случае, если лизингополучатель не исполняет или не надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, в том числе нарушает обязательства по своевременной оплате лизинговых платежей. При этом согласно пунктам 7.1 и 7.5 договора лизингополучатель обязан возвратить лизингодателю предмет лизинга, если только он не воспользуется своим правом на досрочный выкуп предмета лизинга путем погашения всей просроченной задолженности, лизинговых платежей будущих периодов и остаточной балансовой стоимости предмета лизинга.
Таким образом, как правильно указали суды, у арендодателя имелись основания для расторжения договора, и он воспользовался указанным правом, в связи с чем договор лизинга от 05.04.2006 N Л-2400 является расторгнутым с 22.06.2010..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.08.2011 по делу N А32-46707/2009
"...Как видно из материалов дела, компания (арендодатель, лизингодатель) и ООО "Градъстрой" (арендатор, лизингополучатель) заключили договор лизинга от 16.07.2007 N МИК-782/2007, в соответствии с которым арендодатель обязался сдать, а арендатор взять в лизинг имущество в соответствии с приложениями 1 и 4 к договору. В соответствии с пунктом 11.1.1 договора арендодатель имеет право немедленно расторгнуть договор в одностороннем порядке без возмещения арендатору каких-либо убытков, вызванных этим расторжением, в случае, если задолженность арендатора превысит шестьдесят календарных дней.
На основании пункта 11.1.1 договора компания направила обществу уведомление от 31.07.2009 о расторжении договора лизинга с 01.08.2009 в связи с наличием у общества задолженности в размере 2 519 793 рублей 11 копеек, в том числе 2 054 346 рублей 55 копеек по арендной плате. Письмо содержало требование до 15.08.2009 погасить задолженность по арендной плате и вернуть переданное в лизинг имущество. Уведомление получено ответчиком 21.08.2009.
26 октября 2009 года истец повторно направил ответчику уведомление о расторжении договора лизинга, которое вручено адресату 19.11.2009.
Таким образом, на момент обращения компании с иском об изъятии имущества договор лизинга уже прекратил свое действие, в связи с чем доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора несостоятельны..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.06.2011 по делу N А32-20873/2010
"...Согласно пункту 10.2 лизингодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, в том числе в случае превышения задолженности лизингополучателя по уплате лизинговых платежей свыше 30 календарных дней (т. 1, л.д. 8 - 10).
Суды, исследовав обстоятельства дела и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, установили, что лизингополучатель ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению лизинговых платежей, в связи с чем лизингодатель на основании пункта 10.2 договора лизинга расторг его. Наличие задолженности ответчика по уплате лизинговых платежей в размере 822 069 рублей подтверждается материалами дела, в том числе подписанным сторонами актом сверки расчетов (т. 1, л.д. 62). Общество не оспорило выводы судов о наличии задолженности по лизинговым платежам, не представило контррасчет. Несмотря на расторжение договора, общество в нарушение условий договора (пункт 10.3.2) не возвратило компании предмет лизинга. При таких обстоятельствах суды правомерно взыскали с общества задолженность по договору лизинга, а также плату за фактическое пользование предметом лизинга после расторжения договора и предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.06.2010 по делу N А32-36449/2009
"...Согласно части 3 статьи 450 и в силу статей 619 и 620 Кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Возможность досрочного расторжения договора аренды от 01.01.2009 N 1/09 по инициативе любой стороны допускается пунктом 12 указанного договора.
Установив, что условия пункта 12 договора аренды от 01.01.2009 N 1/09 о его расторжении арендодателем соблюдены, поскольку письменное извещение арендодателя о досрочном расторжении договора направлено арендатору за два месяца до предполагаемой даты расторжения и последним получено, суд правомерно сделал вывод о том, что договор аренды от 01.01.2009 N 1/09 расторгнут 2 августа 2009 г., то есть до обращения с иском в суд, и обоснованно отказал в иске в указанной части..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.05.2010 по делу N А32-51422/2009
"...В письме от 24.09.2009 предприятие уведомило общество о неоднократном и грубом нарушении сроков внесения лизинговых платежей, указало, что с 24.09.2009 договор лизинга считается расторгнутым в одностороннем порядке, и потребовало вернуть арендованное имущество.
Пунктом 12.3.1 договора от 16.06.2008 предприятию предоставлено право в одностороннем порядке расторгнуть договор при неперечислении обществом лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока. Названный пункт, а также пункты 12.3.1 и 12.4 предусматривают в этом случае право предприятия на бесспорное взыскание денежных сумм и бесспорное изъятие имущества.
С учетом буквального значения слов и выражений названных пунктов (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) суд обоснованно сделал вывод о праве лизингодателя на одностороннее расторжение договора во внесудебном порядке.
Неоднократное нарушение лизингополучателем сроков внесения платежей подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно сделал вывод, что договор правомерно расторгнут лизингодателем в одностороннем порядке..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.04.2010 по делу N А63-8708/2009
"...Письмом от 16.07.2009 N 1942/05 (т. 1, л. д. 25) администрация со ссылкой на пункт 6.3 договора аренды уведомила арендатора о расторжении договора аренды от 20.05.2008 N 294 в одностороннем порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Разъяснения о том, что в случае включения условия, предусматривающего основание отказа арендодателя от исполнения договора при котором в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается расторгнутым и не требуется соответствующего решения суда также содержатся и в пункте 27 информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
В пункте 6.3 договора аренды от 20.05.2008 N 294 стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, то есть заключили соглашение о возможности арендодателя односторонне отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных пунктом 6.2 договора.
Таким образом, администрация, заявляя об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 20.05.2008 N 294, действовала в соответствии с условиями этого договора и в пределах, предоставленных ей полномочий.
Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для одностороннего отказа от договора, со ссылкой на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей основания для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, является необоснованной. Указанная норма права не исключает установление сторонами в договоре иных оснований одностороннего отказа от его исполнения, влекущего расторжение..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 19.05.2010 N Ф09-3555/10-С3 по делу N А50-40717/2009
"...Судами также установлено, что в п. 9.2.3 договора лизинга сторонами согласовано, что договор может быть расторгнут по инициативе лизингодателя в случае нарушения лизингополучателем более двух раз подряд сроков платежей по договору. Претензией от 24.07.2009 N 795/9 истец указал на наличие долга по лизинговым платежам за три месяца, сообщил о начислении неустойки, предложил погасить задолженность не позднее 03.08.2009, а также предупредил, что в случае неоплаты долга в указанный срок договор будет расторгнут в одностороннем порядке. Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения. Уведомлением от 04.08.2009 N 848 истец известил ответчика о расторжении договора финансовой аренды (лизинга) от 05.10.2006 N 10-06/135-л в одностороннем порядке и потребовал возвратить переданное по договору имущество. Уведомление получено ответчиком 10.08.2009, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении заказного письма.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор финансовой аренды (лизинга) от 05.10.2006 N 10-06/135-л считается расторгнутым с 10.08.2009, и правомерно удовлетворили исковые требования в полном объеме..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2010 N Ф09-2429/10-С3 по делу N А71-9502/2009
"...Согласно представленному расчету за период с марта 2009 года по 18.09.2009 образовалась задолженность по лизинговым платежам в сумме 352 969 руб. 34 коп.
Истец в адрес ответчика направил претензию от 26.06.2009 с предложением о расторжении договора, погашении задолженности по лизинговым платежам и уплате неустойки.
Поскольку претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился с соответствующим исковым заявлением в арбитражный суд.
Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В п. 9.1, 9.1.3 договора лизинга стороны согласовали одностороннее досрочное расторжение договора по инициативе лизингодателя в случае нарушения более двух раз срока внесения платежей по договору.
Факт нарушения, с которым договор лизинга связывает право лизингодателя отказаться от исполнения договора, судом установлен, в связи с этим суд правомерно принял решение о расторжении договора лизинга от 02.06.2008 N 06-08/183-лг..."

12. Односторонний отказ от договора аренды

Пункт 3 ст. 450 ГК РФ допускает возможность предусмотреть в договоре условие об одностороннем отказе от договора по инициативе стороны.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие, кроме предусмотренных данной статьей, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Хотя закон разделяет односторонний отказ от договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон, на практике возникли вопросы о том, ограничивает ли ст. 619 ГК РФ право сторон предусмотреть в договоре возможность одностороннего отказа от него, необходимо ли устанавливать в этом случае в договоре основания и условия для такого отказа и является ли такое условие договора аренды без указания оснований и условий для отказа действительным.

12.1. Вывод из судебной практики: Условие договора аренды о возможности одностороннего отказа арендодателя от договора без указания условий и оснований отказа является действительным.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08 по делу N А19-9645/07-26
"...Согласно пункту 2.2.1 договора арендодатель имеет право досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель отправляет арендатору извещение (заказным письмом с уведомлением о вручении) о принятом решении и требовании освободить объект. По истечении 30 дней с момента получения извещения арендатором договор считается расторгнутым.
Сбербанк России в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, являясь арендодателем и руководствуясь пунктом 2.2.1 договора, принял решение о досрочном отказе от исполнения договора аренды от 14.10.2005 N 4658, о чем известил общество и потребовал освободить спорное помещение.
На основе толкования названных норм суды пришли к выводу, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, по требованию арендодателя необходимо, чтобы закон или договор предусматривал основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. Договор аренды от 14.10.2005 N 4658 не содержит ни условий, ни оснований для одностороннего отказа от исполнения обязательств.
Однако данный вывод основан на неправильном толковании изложенных норм Кодекса, поскольку ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Положения статьи 619 Кодекса развивают положения пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Таким образом, вывод суда о недействительности спорного условия договора является необоснованным..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09 по делу N А40-87811/08-147-655
"...Воспользовавшись предусмотренным договором аренды правом на его одностороннее расторжение, торговый дом уведомлением от 01.04.2008 N 19/08 довел до сведения общества "Двуречье", что договор расторгнут.
В частности, суды пришли к выводу о том, что упомянутые действия управления не нарушают прав и законных интересов общества "Двуречье", так как в договоре аренды прямо предусмотрено право арендодателя расторгнуть его в одностороннем порядке.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций, указал, что отказ арендодателя от исполнения договора, а также основания и порядок его досрочного одностороннего расторжения по требованию арендодателя договором не установлены. Имеющаяся в договоре запись о том, что его действие может быть прекращено односторонним расторжением договора, не является соглашением сторон о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. В связи с этим суд кассационной инстанции счел, что управление не вправе было производить запись о расторжении договора при отсутствии соглашения сторон о его досрочном расторжении и наличии возражений со стороны арендатора.
Между тем судом кассационной инстанции не учтено следующее.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Исходя из пункта 6.2 договора аренды его действие может быть прекращено до истечения указанного в пункте 6.1 срока в случае, предусмотренном пунктом 2.4.3 договора, а также односторонним расторжением договора.
Поэтому суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о наличии в договоре аренды условия о возможности его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Так как для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон, оснований считать действия управления по внесению в государственной реестр записи о расторжении договора аренды незаконными не имелось..."

Определение ВАС РФ от 01.03.2010 N ВАС-1037/10 по делу N А40-7412/09-6-88
"...Предметом оспаривания является п. 13.3 заключенного между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) договора аренды от 1.06.2008 г., согласно которому арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в любое время в одностороннем порядке, предварительно письменно уведомив арендатора о расторжении договора за 15 дней до даты расторжения.
Исковые требования заявлены на основании статей 168, 619, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что оспариваемый пункт договора аренды, предусматривающий право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке, противоречит требованиям указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и ущемляет права арендатора.
Как следует из содержания заявления и судебных актов, основания, определенные указанной статьей Кодекса для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отсутствуют.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 3.3 договора аренды от 01.06.2008 предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в любое время в одностороннем внесудебном порядке, предварительно письменно уведомив Арендатора о расторжении Договора за 15 (пятнадцать) дней до даты расторжения.
Следовательно, предоставление сторонам договора досрочного, в одностороннем порядка расторжения, без определенных условий и (или) оснований расторгнуть его, является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречит положениям статей 310, 450, 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.2013 по делу N А82-7033/2012
"...Основные доводы заявителя сводятся к следующему. У истца отсутствуют право досрочного расторжения договора аренды, право отказа от исполнения договора и право выселения ответчика из арендуемого помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 указанной статьи).
Ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа. Достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
В пункте 5.5 договора аренды от 01.01.2012 предусмотрено право арендодателя в любое время отказаться от договора при отсутствии нарушения обязательств со стороны арендатора, в случае необходимости использования недвижимого имущества для государственных нужд.
Суд установил, что арендодатель уведомлением, полученным другой стороной 23.03.2012, отказался от исполнения договора аренды, что следует из содержания и буквального толкования (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) уведомления, поскольку оно содержит указание на необходимость использования помещений для государственных нужд и просьбу освободить помещение, в связи с чем обоснованно посчитал договор расторгнутым с 24.04.2012.
Суд установил, что Общество не освободило арендованное помещение по истечении 30 дней с момента получения уведомления.
Таким образом, суд правомерно обязал ответчика вернуть истцу принадлежащее ему нежилое помещение..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.05.2011 по делу N А43-20270/2010
"...Арендодатель в письме от 01.06.2009 N 23-05/1-12725 (получено адресатом 08.06.2009) сообщил арендатору о своих возражениях против продолжения арендных отношений и уведомил об отказе в одностороннем порядке от договора аренды недвижимого имущества.
В статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации прописаны основания и способы расторжения договора. В соответствии с ее третьим пунктом договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично во внесудебном порядке, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
При этом ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа. В этом случае достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Суд установил и ответчик не оспаривает, что Комитет 08.06.2009 уведомил Предпринимателя об отказе от договора аренды от 20.05.2005 N 5/2763 в одностороннем порядке, поэтому суд правомерно посчитал договор расторгнутым с 08.07.2009..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.01.2010 по делу N А82-6017/2009-21
"...Согласно пункту 5.4 арендодатель вправе в любое время отказаться от договора.
Впоследствии на основании сделки приватизации данное помещение приобретено в собственность Ефимушкиным А.А., который, став собственником имущества, заключил договор купли-продажи от 11.12.2008 с Хазовым В.Ю. Право собственности Предпринимателя на помещение магазина зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2008 N 76-АА 809251.
Впоследствии Предприниматель в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, являющийся арендодателем, на основании пункта 5.4 договора в письме от 26.03.2009 известил ООО "Добрый дом" о расторжении договора аренды с 30.04.2009 в связи с необходимостью проведения ремонта арендуемого помещения и возможного изменения характера его дальнейшего использования.
В статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации прописаны основания и способы расторжения договора. В соответствии с ее третьей частью договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично во внесудебном порядке, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
При этом ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа. В этом случае достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Суд обоснованно исходил из того, что в пункте 5.4 договора предусмотрена возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора с предварительным уведомлением об этом арендатора не менее чем за один месяц.
Материалы дела подтверждают получение арендатором письма, в котором арендодатель отказался от исполнения договора, поэтому суд апелляционной инстанции обоснованно посчитал договор расторгнутым с 30.04.2009..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.09.2012 по делу N А19-20464/2011
"...ООО "Чистый город" иск не признало, обратилось со встречным иском о признании недействительным отказа арендодателя от исполнения вышеназванного договора аренды и применении последствий недействительности ничтожной сделки - признании данного договора действующим, ссылаясь на то, что односторонний отказ департамента от его исполнения договора является неправомерным.
Согласно пункту 7.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора, письменно предупредив арендатора за один месяц.
26.09.2011 департамент направил обществу "Чистый город" уведомление N 3893 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и об обязании освободить спорное нежилое помещение в срок до 31.10.2011.
Отказывая в удовлетворении встречного иска общества, суды исходили из наличия в данном договоре условия, предусматривающего возможность одностороннего отказа арендодателя от его исполнения, что в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора.
Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08 ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями вышеназванных норм права и постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, сделали обоснованный вывод о том, что условия пункта 7.3 договора аренды от 05.03.2010 N 11/2010 позволяют арендодателю в одностороннем порядке расторгнуть указанный договор. При этом арендодатель может не доказывать свое право (вещное или обязательственное), на котором у него находится имущество, поскольку передав имущество арендатору, у него есть право, а у арендатора (после прекращения договора аренды) обязанность возвратить данное имущество именно арендодателю, иное противоречило бы сущности арендных отношений.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования департамента об истребовании у ООО "Чистый город" спорного помещения в связи с расторжением указанного договора аренды, отказав в удовлетворении встречного иска общества.
Несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам, а также неправильного применения норм материального права судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.09.2012 по делу N А19-20467/2011
"...Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя регулируется статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно абзацу второму и третьему пункта 4 которой, договором аренды могут быть установлены и другие (кроме прямо названных настоящей статьей) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Рекомендации по применению названных норм права в их системном толковании содержатся в пункте 27 информационного письма N 66 и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08. Согласно указанным рекомендациям ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Указанный договор был заключен на пять лет и расторгнут досрочно по требованию арендодателя на основании пункта 7.3, согласно которому арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора, письменно предупредив арендатора за один месяц.
С учетом установленных обстоятельств, положений пунктов 2 и 3 статьи 450, статей 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и рекомендаций и правовых подходов Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по их применению, суд кассационной инстанции соглашается с выводами арбитражных судов о соответствии пункта 7.3 положениям действующего законодательства; отсутствии у общества законных оснований для удержания спорного имущества, полученного по договору, расторгнутому в одностороннем порядке, установленном договором; наличии оснований для удовлетворения иска департамента и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.02.2010 по делу N А19-17351/09
"...26.06.2009 КУМИ администрации Ангарского МО направил ИП Лонеевой Т.В. уведомление N 1945 от 24.06.2009 об отказе от договора аренды объекта нежилого фонда N 1886/09 от 07.04.2009 на основании пункта 5.1 договора, пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что у ответчика отсутствуют основания для пользования спорным помещением, поскольку договор аренды объекта нежилого фонда N 1886/09 от 07.04.2009 расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 5.1 договора стороны предусмотрели, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
На основании изложенного необоснованным является довод заявителя кассационной жалобы о том, что ИП Лонеева Т.В. согласия на расторжение договора не давала.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций законно и обоснованно пришли к выводу о расторжении договора аренды объекта нежилого фонда N 1886/09 от 07.04.2009 в одностороннем порядке, в связи с чем ответчик обязан освободить помещение по адресу: Иркутская область, район Ангарский, Савватеевка, ул. Колхозная, д. 32, помещение 25 и передать его истцу..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.05.2009 N А19-9564/06-46-7-Ф02-1723/09, А19-9564/06-46-7-Ф02-2311/09 по делу N А19-9564/06-46-7
"...В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.03.2015 N Ф04-15694/2015 по делу N А75-3597/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью "Арт-Сервис" (далее - ООО "Арт-Сервис", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ОптиМакс" (далее - ООО "ОптиМакс", ответчик) о признании недействительным досрочного расторжения договора субаренды помещения от 01.05.2013 N 50.
Решением от 16.06.2014 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 11.11.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.
По смыслу закона для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13057/09).
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Положения статьи 619 ГК РФ не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе в договоре, заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08).
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая, что в силу пункта 6.2 договора субаренды ответчик имел право на односторонний отказ с предварительным письменным уведомлением субарендатора не менее чем за 30 календарных дней до даты предстоящего расторжения, а также то, что ООО "ОптиМакс" представило доказательства отказа от договора в одностороннем порядке, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что оспариваемые действия ответчика предусмотрены заключенным сторонами договором субаренды и не противоречат закону..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 06.02.2013 по делу N А40-97482/11-139-837
"...Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
В то же время, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
При этом, положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения даже без указания оснований.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Таким образом, исходя из положений указанных норм, односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон.
Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон.
Аналогичная позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 г. N 13057/09, от 09.09.2008 г. N 5782/08..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.09.2015 N Ф06-16853/2013 по делу N А12-10108/2014
"...Как следует из материалов дела, 01.11.2013 между Территориальным объединением организаций профсоюзов Волгоградской области "Волгоградский областной Совет профессиональных союзов" (арендодатель), ЗАО "Спорт-Экспо" (арендатор) и частным учреждением профсоюзов "Универсальный спортивно-зрелищный комплекс Волгоградских профсоюзов" (эксплуатирующая организация) заключен договор аренды N 345, по которому арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование нежилое кирпичное здание Дворца спорта (Литер А), площадью 17 011,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, проспект Ленина, 65, а арендатор оплачивает данное пользование и возмещает эксплуатирующей организации расходы по содержанию и обслуживанию имущества.
Письмом от 04.03.2014 N 01/229, полученным истцом 11.03.2014, ответчик уведомил истца о расторжении в одностороннем порядке по истечении 30 дней с момента получения настоящего уведомления договора аренды N 345 от 01.11.2013 на основании пункта 5.4 указанного договора.
Пунктом 5.4 договора аренды предусмотрено, что любая из сторон вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, направив другой стороне письменное уведомление за 30 дней до предполагаемой даты расторжения.
Полагая, что расторжение договора аренды в одностороннем порядке является незаконными, ЗАО "Спорт-Экспо" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Статья 619 Кодекса, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Вместе с тем применительно к тем случаям, когда законом и соглашением сторон предусмотрены основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается, право на односторонний отказ от исполнения договора может быть реализован при доказанности соответствующих правовых оснований.
В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положения пункта 5.4 договора, согласно которому любая из сторон вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, направив другой стороне письменное уведомление за 30 дней до предполагаемой даты, не содержат ограничений, касающихся права на расторжение договора в одностороннем порядке только для арендодателя и арендатора, применительно к пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах судебные инстанции пришли к правомерному выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.11.2014 N Ф06-16853/2013 по делу N А12-10108/2014
"...Как следует из материалов дела, 01.11.2013 между ТОО профсоюзов Волгоградской области "Волгоградский областной Совет профессиональных союзов" (арендодатель), ЗАО "Спорт-Экспо" (арендатор) и Частным учреждением профсоюзов "Универсальный спортивно-зрелищный комплекс Волгоградских профсоюзов" (эксплуатирующая организация) заключен договор аренды N 345, по условиям которого арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование нежилое кирпичное здание Дворца спорта (Литера А), площадью 17 011,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, проспект Ленина, 65, а арендатор оплачивает данное пользование и возмещает эксплуатирующей организации расходы по содержанию и обслуживанию имущества.
Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что любая из сторон вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, направив другой стороне письменное уведомление за 30 дней до предполагаемой даты расторжения.
Письмом от 04.03.2014 N 01/229 ответчик уведомил истца о расторжении в одностороннем порядке по истечении 30 дней с момента получения настоящего уведомления договора на основании пункта 5.4 указанного договора.
Полагая, что расторжение договора аренды в одностороннем порядке является незаконным, ЗАО "Спорт-Экспо" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции исходили из того, что в письме от 04.03.2014 N 01/229 ответчик не указал причины досрочного расторжения договора и сроки устранения нарушений условий договора арендатором. На основе применения и толкования положений статей 310, 431, 450, 606, 610, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и раздела 5 договора аренды (Изменение и досрочное расторжение договора) судебные инстанции пришли к выводу, что односторонний отказ в соответствии с пунктом 5.4 договора является незаконным, до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора ответчик обязан был направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Однако данный вывод основан на неправильном применении и толковании указанных норм права, поскольку ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Положения статьи 619 Кодекса развивают положения пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований.
Положения пункта 5.4 договора, согласно которому любая из сторон вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, направив другой стороне письменное уведомление за 30 дней до предполагаемой даты, не содержат ограничений, касающихся права на расторжение договора в одностороннем порядке только для арендодателя и арендатора, применительно к пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, вывод судебных инстанций о недействительности спорного условия договора как противоречащего закону сделан как при неправильном применении норм материального права, так и при неполном выяснении обстоятельств дела, что согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо учесть изложенное и рассмотреть заявленные требования с учетом правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ NN 5782/08 от 09.09.2008, 13057/09 от 16.02.2010 и 9615/11 от 20.10.2011 по вопросу реализации и толкования права на односторонний отказ арендодателя от договора аренды..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.01.2014 по делу N А55-7889/2013
"...Судами установлено и следует из материалов дела, 01.12.2011 между ОАО "Международный аэропорт "Курумоч" (арендодатель) и ООО "АэроТрейдСервис" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения), согласно которому истец предоставил ответчику за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 132,2 кв. м по акту приема-передачи недвижимого имущества, содержащемуся в приложении N 1, расположенное в нежилом здании аэровокзала СОПП литера Ф-Ф5 согласно плану нежилых помещений, содержащемуся в приложении N 2 к договору.
17.07.2012 ОАО "Международный аэропорт "Курумоч" направило в адрес ООО "АэроТрейдСервис" уведомление со ссылкой на пункт 6.3 договора о расторжении договора аренды от 01.12.2011 N 372/11 по истечении шести месяцев с момента получения корреспонденции.
Согласно пункту 6.3 договора допускается досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя с письменным уведомлением арендатора за шесть месяцев до предполагаемой даты досрочного расторжения.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Указанная норма не связывает право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что пунктом 6.3 договора аренды стороны отдельно предусмотрели право арендодателя на одностороннее расторжение (отказ от исполнения договора) без указания конкретных причин путем уведомления арендатора за шесть месяцев.
Следовательно, суды правомерно оценили данное условие как право на односторонний отказ от договора, доводы кассационной жалобы направлены на переоценку выводов судов в отношении условий договора.
Поскольку договор аренды от 01.12.2011 N 372/11 прекратил свое действие с 31.01.2013, в силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ в удовлетворении требования о расторжении договора отказано..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2010 по делу N А12-14465/2009
"...Вывод суда апелляционной инстанции о том, что, так как договор не содержит оснований для расторжения договора в одностороннем порядке, то он не может быть расторгнут лизингополучателем в одностороннем порядке, основан на неправильном толковании норм, регулирующих данные отношения.
Ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Положения статьи 619 ГК РФ развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
При изложенных обстоятельствах вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что пунктом 10.9 договора стороны предусмотрели возможность одностороннего отказа лизингополучателя от договора, истец, воспользовавшись данным пунктом договора, реализовал свое право на расторжение договора, договор прекратил свое действие с момента получения лизингополучателем уведомления, является правильным..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.12.2013 по делу N А32-13261/2013
"...Из материалов дела видно и судами установлено, что предприятие (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 12.01.2012 N 1 аренды нежилых помещений на период с 12.01.2012 по 01.07.2015 (далее - договор аренды).
Воспользовавшись предусмотренным пунктом 2.1.3 договора аренды правом арендодателя на отказ от договора, предприятие направило обществу соответствующее уведомление с требованием об освобождении нежилых помещений в течение 30 дней (письмо от 12.03.2013 N 59; получено обществом 18.03.2013).
В ответ на названное уведомление общество сообщило предприятию об отсутствии у последнего оснований для одностороннего отказа от договора (письмо от 20.03.2013 N 23).
Принимая обжалуемые судебные акты, суды обоснованно исходили из положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), согласно которым односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно данным в пунктах 25, 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - письмо N 66) рекомендациям, в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке как связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора, так и без такой связи (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса). Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
В постановлении от 09.09.2008 N 5782/08 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовой подход, согласно которому ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13057/09 отмечено, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания об этом в соглашении.
Истолковав в порядке статьи 431 Гражданского кодекса условия договора аренды, оценив в соответствии со статьей 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, суды правомерно заключили, что в рассматриваемом случае мотивы отказа арендодателя от договора не имели правового значения, предприятием соблюден порядок одностороннего отказа от исполнения договора, договор аренды расторгнут с момента получения обществом письма от 12.03.2013 N 59, а последнее необоснованно уклоняется от возврата (освобождения) нежилых помещений предприятию..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.09.2013 по делу N А20-3051/2012
"...Реализуя свое право на односторонний отказ от договора, учреждение 03.11.2011 направило в адрес предпринимателя уведомление о расторжении договора аренды N 2ВХ/10-08 и предложило согласно пункту 4.2.11 договора освободить и сдать помещение по акту приема-передачи в срок до 20.12.2011.
Учреждение обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (аренды) на объект недвижимости.
В связи с непредставлением документов необходимых для государственной регистрации, 18.05.2012 управление отказало учреждению в государственной регистрации прекращения ограничения (аренда) на спорное помещение.
Полагая, что отказ управления не соответствует закону и нарушает права заявителя в имущественной сфере, учреждение обратилось с заявлением в арбитражный суд.
В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
В то же время, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
При этом положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивают положения пункта 2 статьи 450 названного Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения даже без указания оснований.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон.
Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон.
Данный правовой подход соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 16.02.2010 N 13057/09 и от 09.09.2008 N 5782/08.
Пунктом 8.5 договора предусмотрено, что каждая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления в письменном виде другой стороны за 30 дней до предполагаемого расторжения договора.
Таким образом, стороны в добровольном порядке в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрели возможность одностороннего расторжения договора. Учреждение воспользовалось этим правом, направив соответствующее уведомление арендатору.
С учетом изложенного суды правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 25.12.2013 N Ф09-13092/13 по делу N А76-21436/2012
"...В пункте 6.8 договора стороны согласовали условие о том, что арендодатель на основании пункта 6.5 договора вправе до истечения срока действия договора отказаться от исполнения договора полностью или частично, письменно уведомив об этом арендатора за 15 дней (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с момента отправки комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.
Комитет в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, направил в адрес предпринимателя уведомление от 09.12.2011 N 23966 о расторжении договора от 16.05.2011 УЗ N 008154-Вр-2011 в одностороннем порядке в связи с принятием такого решения на основании пункта 6.5 договора, указав арендатору на необходимость освободить земельный участок в течение 15 дней с момента отправки настоящего уведомления.
На основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как разъяснено в п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, в силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с договором, является безусловным правом стороны договора, и может быть не связан с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон.
Поскольку названные договоры заключены на срок менее пяти лет, суды обоснованно указали, что специальные положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации о расторжении договора аренды в судебном порядке не применяются, поэтому в данном случае они могут быть прекращены в общем порядке, в том числе в соответствии с условиями договора.
Исследовав и оценив условия спорных договоров аренды, суды сделали вывод о наличии у арендодателя права в одностороннем порядке отказаться от их исполнения до истечения срока его действия, письменно уведомив об этом арендатора за 15 дней до расторжения.
Учитывая, что факт направления комитетом уведомлений о расторжении договоров и получения его предпринимателем подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается, суды правомерно признали договоры аренды от 16.05.2011 УЗ N 008154-Вр-2011, от 05.07.2010 УЗ N 000834-Вр-2010, от 12.08.2010 УЗ N 001224-Вр-2010, от 13.08.2010 УЗ N 001102-Вр-2010, от 20.10.2010 УЗ N 009590-Вр-2010, прекращенными по истечении 15 дней с момента получения арендатором соответствующего уведомления.
При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды удовлетворили требования истцов и возложили на предпринимателя обязанность освободить занимаемые земельные участки..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 15.06.2011 по делу N А35-10418/2010
"...В соответствии с п. 8.3 договора субаренды арендатор согласен, что настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем помимо оснований, указанных в п. 8.2 настоящего договора, при условии письменного уведомления арендатора о его расторжении за один месяц.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Пунктом 2 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Таким образом, исходя из положений данных норм, односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон.
Ссылка на то, что в п. 8.3 договора субаренды не предусмотрено оснований расторжения договора, является несостоятельной, поскольку отсутствие таковых не противоречит действующему законодательству, в частности ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора..."

Постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2009 по делу N А62-1981/2009
"...Статья 619 Кодекса, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
На основе толкования названных норм, положения статей 310, 619 Кодекса развивающих положения пункта 2 статьи 450 Кодекса не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны договора от исполнения без указания оснований для расторжения, или предусмотреть основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается..."

12.2. Вывод из судебной практики: Для одностороннего отказа от договора аренды, если он предусмотрен договором, достаточно направления уведомления без обращения в суд.

Примечание: Приведенная ниже практика частично сформирована в период действия п. 3 ст. 450 ГК РФ (до 01.06.2015), однако актуальна и сейчас, поскольку регулирование в данной части не изменилось. В настоящее время аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 450.1 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...27. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды.
Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать.
В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.
По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Кодекса те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.
Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ.
Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.
Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.
Приняв во внимание изложенное, суд иск удовлетворил..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.03.2013 по делу N А43-10452/2012
"...В пункте 5.3 договора значится, что при неуплате арендной платы в течение трех месяцев, нарушении обязательств по пункту 2.2.10, невыполнении пунктов 2.2.3, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6 договора или в случае непредставления за два и более квартала 1998 года отчетов о выполнении инвестиционной программы, предусмотренных пунктом 2.2.7 договора, арендодатель расторгает договор в одностороннем порядке.
В уведомлении от 29.02.2012 N АБ-03/2759, врученном Обществу 07.03.2012 (т. 1, л.д. 69-71), Теруправление указало на нарушение ответчиком ряда обязательств (пункты 2.2.3, 2.2.7, 2.2.10 договора от 28.01.1998 N 02.4.1288), проинформировало адресата об одностороннем отказе от указанного договора и просило в течение семи дней с момента получения уведомления освободить арендованные помещения и возвратить их по акту приема-передачи.
Право на односторонний отказ от исполнения срочного договора аренды может быть согласовано контрагентами на основании статей 310 и 421 Кодекса. При этом под отказом от договора подразумевается его прекращение без обращения в суд по инициативе только одной стороны (например, путем направления соответствующего уведомления другой стороне).
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса, пункт 27 Информационного письма).
Арендодатель правомерно во внесудебном порядке отказался от исполнения договора, что избавило его от необходимости направлять арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, поэтому нарушения пункта 29 Информационного письма также не усматривается..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.01.2010 по делу N А82-6017/2009-21
"...Согласно пункту 5.4 арендодатель вправе в любое время отказаться от договора.
Впоследствии на основании сделки приватизации данное помещение приобретено в собственность Ефимушкиным А.А., который, став собственником имущества, заключил договор купли-продажи от 11.12.2008 с Хазовым В.Ю. Право собственности Предпринимателя на помещение магазина зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права от 15.12.2008 N 76-АА 809251.
Впоследствии Предприниматель в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, являющийся арендодателем, на основании пункта 5.4 договора в письме от 26.03.2009 известил ООО "Добрый дом" о расторжении договора аренды с 30.04.2009 в связи с необходимостью проведения ремонта арендуемого помещения и возможного изменения характера его дальнейшего использования.
Посчитав, что договор аренды расторгнут с 30.04.2009, а ответчик незаконно занимает спорные помещения, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации прописаны основания и способы расторжения договора. В соответствии с ее третьей частью договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично во внесудебном порядке, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
При этом ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа. В этом случае достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Суд обоснованно исходил из того, что в пункте 5.4 договора предусмотрена возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора с предварительным уведомлением об этом арендатора не менее чем за один месяц.
Материалы дела подтверждают получение арендатором письма, в котором арендодатель отказался от исполнения договора, поэтому суд апелляционной инстанции обоснованно посчитал договор расторгнутым с 30.04.2009.
В связи с изложенным довод заявителя о том, что договор от 23.09.2005 N 327ф может быть расторгнут только в судебном порядке, отклоняется окружным судом..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.09.2015 N Ф03-3745/2015 по делу N А51-21515/2014
"...Срок действия договора установлен с 20.02.2012 по 19.02.2017.
На основании пункта 5.5.1 договора аренды N 04-12/03/01-14 установлено право арендодателя в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения настоящего договора в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.4, 2.2.7 и 2.2.8 договора.
Письмом от 24.03.2014 N 125/01-16, направленным в адрес общества с приложением соглашения о расторжении договора, акта приема-передачи и полученным адресатом 04.04.2014, истец уведомил ответчика о досрочном расторжении спорного договора аренды в одностороннем порядке в связи с нарушением последним пункта 2.2.8 договора, просил подписать соглашение о расторжении договора в течение 7 дней с момента получения данного уведомления.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, действующий в момент заключения договора).
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.
Заключенный на определенный срок договор, в котором предусмотрено право на односторонний отказ, прекращается с момента получения уведомления об одностороннем отказе от договора (исполнения договора).
Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, направленное арендатором в соответствии с пунктом 5.5 договора, получено адресатом 04.04.2014.
При изложенном отказ суда апелляционной инстанции в удовлетворении исковых требований в части расторжения вышеуказанного договора является обоснованным.
Ввиду того что договор аренды прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения, апелляционный суд правомерно обязал арендатора возвратить арендованные помещения на основании абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.07.2012 N Ф03-2518/2012 по делу N А24-5236/2011
"...В соответствии с пунктом 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В данном случае, как установили суды, в условиях договора аренды от 01.07.2008 (пункт 6.4) стороны согласовали, что договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем (во внесудебном) порядке по требованию арендодателя, а арендатор выселению в случае однократного неполного внесения и (или) однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок.
Таким образом, при заключении названного договора аренды в него было включено условие, предусматривающее основание для досрочного расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке.
Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, признан подтвержденным судами на основе имеющихся в деле доказательств и не оспаривался ответчиком.
При такой ситуации в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ договор аренды считается расторгнутым вне судебного разрешения.
Таким образом, поскольку на момент подачи иска договор от 01.07.2008 прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения, у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для юридической оценки реализованного арендодателем права на прекращение договора аренды, в том числе с позиций статьи 10 ГК РФ.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы апелляционного суда о формальности уведомления истца об отказе от договора и об отсутствии оснований считать договор аренды прекращенным, не соответствующими нормам статьи 450 (п. 3) ГК РФ..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.10.2012 по делу N А70-1810/2012
"...Департамент имущественных отношений администрации г. Тюмени (далее - Департамент, истец) обратился с иском к закрытому акционерному обществу "Аэродромдорстрой" (далее - ЗАО "Аэродромдорстрой", ответчик) об истребовании муниципального имущества.
В связи с непоступлением арендной платы Департаментом на основании пунктов 7.2 договоров аренды 20.02.2012 направлено ответчику и получено последним письмо о расторжении договоров аренды по истечении 10 дней с даты направления уведомления (с 01.03.2012), а также о необходимости перечисления задолженности и передачи арендуемого имущества по акту приема-передачи Департаменту дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени.
Полагая, что с 01.03.2012 договоры аренды расторгнуты, а арендатор не возвратил имущество арендодателю, Департамент обратился с настоящим иском.
На основании статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В этой же статье предусмотрены конкретные случаи такого расторжения.
По смыслу гражданского законодательства действие договора аренды может быть прекращено по инициативе арендодателя и в иных, прямо непредусмотренных случаях.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (пункт 3 статьи 450 ГК РФ). Согласно пункту 2 статьи 453 указанного Кодекса при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Пунктами 2.1.2 спорных договоров аренды стороны согласовали возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке в случае, если нарушено одно из условий договоров аренды.
Установив факт нарушения ЗАО "Аэродромдорстрой" обязательства по внесению арендной платы за пользование движимым имуществом в определенные договором сроки и признав соблюденным досудебный порядок разрешения спора, суды правомерно пришли к выводу о том, что между сторонами договорные отношения прекращены.
Поскольку спорное имущество не было возвращено арендодателю, иск о его истребовании у ответчика удовлетворен обоснованно..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.05.2010 по делу N А67-5211/2009
"...Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что сублизингодатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при просрочке двух сроков внесения лизинговых платежей.
Судом первой инстанции установлено, что истец направил ответчику письмо от 01.10.2008 N 01-53 о расторжении договора в одностороннем порядке на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 7.2 договора.
Полагая, что у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания предмета лизинга и не выполнена обязанность по уплате лизинговых платежей, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Отказывая в части расторжения договора финансового лизинга от 26.06.2001 N 0106000045, суд первой инстанции, с учетом положений статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о том, что на дату рассмотрения дела договор расторгнут истцом в одностороннем порядке, в связи с чем отсутствуют основания для его расторжения судом.
Поскольку договор расторгнут, суд правильно обязал ответчика возвратить истцу объекты лизинга..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.03.2010 по делу N А67-5807/2009
"...Как видно из материалов дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом Томской области (в настоящее время - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области, арендодатель), центром (балансодержатель) и обществом (арендатор) заключен охранно-арендный договор N 18/96ц от 24.01.1997 на пользование недвижимым памятником истории и культуры, двухэтажным особняком 1880 г. по пр. Ленина, 86 в г. Томске.
Письмом от 03.07.2009 управление и центр уведомили общество о расторжении охранно-арендного договора N 18/96ц от 24.01.1997 с 03.07.2009.
По мнению общества, расторжение названного договора возможно только в судебном порядке, что послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о соблюдении правил расторжения договора.
Выводы судов соответствуют закону и материалам дела.
В рассматриваемом случае стороны предусмотрели в договоре возможность одностороннего отказа от договора, поэтому уведомление управления и центра от 03.07.2009 об отказе от исполнения договора является юридическим фактом влекущим расторжение договора N 18/96ц от 24.01.1997 с 03.07.2009.
Какого-либо обращения в суд в этом случае не требуется.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развивает положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не исключает возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.02.2016 N Ф05-20944/2015 по делу N А40-32042/2015
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 16.07.2003 между Роскосмосом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды N 01-7/587 (далее - договор), по которому ответчику передано во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 305,9 кв. м (цоколь, пом. I, ком. 3, 4, 14 - 18, 18а, 19 - 27, 27а, 28, 35) по адресу: г. Москва, ул. Щепкина, 42, стр. 1, для размещения отделения банка на срок до 1 марта 2013 года.
Кроме того, дополнительным соглашением от 26.06.2012 N Д-30/463 (п. 7) внесены изменения в п. 6.2 договора, который изложен в следующей редакции: "В соответствии с решением арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке с предварительным письменным уведомлением арендатора в срок не менее чем за три месяца".
Распоряжением Росимущества от 28.08.2008 N 1383-р "О размещении Министерства энергетики Российской Федерации" помещения в здании по адресу: г. Москва, ул. Щепкина, 42, стр. 1, включая арендуемые ответчиком, закреплены за Минэнерго России.
Как следует из п. 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.
Письмом от 18.11.2014 N ИА-12996/04 истец отказался от исполнения договора на основании п. 6.2 договора и потребовал в течение трех месяцев после получения арендатором уведомления возвратить имущество по акту приема-передачи.
Разрешая возникший спор по существу, суды исходили из того, что Дополнительное соглашение от 26.06.2012 N Д-30/463 было заключено до того, как истец зарегистрировал право оперативного управления на указанные помещения (13.08.2013), по условиям п. 6.2 договора арендодателю предоставлено право на односторонний внесудебный отказ от договора.
Как указал суд, с передачей спорных помещений в оперативное управление к истцу перешли права и обязанности арендодателя по договору, в том числе и право на отказ от договора, которое истец реализовал, уведомив ответчика в установленный договором срок.
Таким образом, суды признали договор аренды расторгнутым в одностороннем порядке, в связи с чем пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований об освобождении занимаемых ответчиком помещений.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем кассационная жалоба отклоняется..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.10.2013 по делу N А40-133775/12-142-1266
"...Пунктом 8.3 договора аренды N 02-00005/11 от 13.01.2011 установлено, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невнесения арендатором арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты. Договор аренды считается расторгнутым с момента направления арендатору соответствующего уведомления заказным письмом. При этом арендатор обязан освободить объект аренды в течение одного месяца с момента направления уведомления.
Истец направил ответчику уведомление N 02-12/335 от 22.02.2012 об отказе от исполнения договора аренды N 02-00005/11 от 13.01.2011.
При указанных обстоятельствах договор аренды правомерно, в соответствии с вышеназванными нормами материального права признан судом расторгнутым.
Заявитель жалобы полагает, что пункт 8.3 договора аренды, предусматривающий права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке путем направления уведомления об отказе от исполнения договора и предусматривающий возможность считать договор расторгнутым с момента направления такого уведомления, противоречит требованиям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор аренды может быть расторгнут только в судебном порядке, односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды не допускается.
Ответчик полагает, что в данном случае договор аренды N 02-00005/11 от 13.01.2011 может быть досрочно расторгнут только в судебном порядке на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанный довод заявителя жалобы является несостоятельным.
В пункте 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится норма, допускающая односторонний отказ от исполнения договора. Такой отказ возможен тогда, когда он предусмотрен законом или соглашением сторон.
Односторонний отказ от исполнения договора, осуществленный в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению или изменению договора. Обращение в суд стороны, приводящее в действие такой односторонний отказ, не требуется.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора и имеют право предусмотреть в нем любые условия, не противоречащие закону.
В пункте 8.3 договора аренды N 02-00005/11 от 13.01.2011 стороны предусмотрели условие о праве арендодателя на односторонний отказ от договора, которое закону не противоречит.
Ответчик был свободен в заключении договора аренды N 02-00005/11 от 13.01.2011, в том числе при установлении вышеназванного условия.
Истец, направив в адрес ответчика уведомление N 02-12/335 от 22.02.2012 об отказе от исполнения названного договора аренды, реализовал свое право, предусмотренное пунктом 8.3 договора, на односторонний отказ от исполнения указанного договора..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.06.2013 по делу N А40-92737/12-11-846
"...В качестве оснований обоснованности жалобы ответчик ссылается: на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам, неправильное применение судами норм материального права, неправильное толкование положений статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды, заключенный сторонами, может быть расторгнут только в судебном порядке, в связи с чем вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
Уведомлением от 03.10.2011 N 11/07-2781 истец в порядке, предусмотренном п. 8.3 договора, отказался от договора аренды в связи с неоплатой арендных платежей за период с июня по август 2011 года (л.д. 22). Направление данного уведомления подтверждается почтовой квитанцией (л.д. 23).
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о правомерности расторжения истцом договора аренды нежилого помещения путем отказа от договора.
В соответствии с пунктом 8.3 договора, договор может быть досрочно расторгнут в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе в случае невнесения арендатором арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Судами установлено, что 06.10.2011 истец в адрес ответчика направил уведомление от 03.10.2011 N 11/07-2781 с предложением о досрочном расторжении договора аренды и о необходимости освобождения арендуемого помещения.
Учитывая данные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что истец реализовал свое право на односторонний отказ в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и вышеназванный договор аренды является расторгнутым..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.07.2010 по делу N А65-21278/2009
"...Пунктами 13.3, 13.4 договора предусмотрен односторонний отказ от исполнения лизингодателем обязательств, вытекающих из настоящего договора в случае, если лизингополучатель в течение четырнадцати дней по получении письменного напоминания об уплате не погашает всю сумму задолженности (включая пени за просрочку); если в течение одного месяца по получении требования от лизингодателя не исправляет нарушения настоящего договора, заключающегося в неисполнении или ненадлежащем исполнении лизингополучателем любых иных (помимо денежных) обязательств, предусмотренных настоящим договором, в том числе касающихся условий содержания и эксплуатации имущества. В случае отказа от исполнения условий пунктов 13.3.1 - 13.3.5, договор считается расторгнутым.
В связи с нарушением лизингополучателем условий договора об оплате лизинговых платежей истец направил в адрес ответчика претензии от 18.12.2008 N 167 о возврате имущества, от 11.01.2009 N 05 о расторжении договора.
Суд кассационной инстанции находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что поскольку ответчик не исполнил свою обязанность, предусмотренную условиями договора, и не уплатил истцу лизинговые платежи за заявленный истцом период, истец правомерно реализовал свое право на расторжение договора лизинга в одностороннем порядке и на законных основаниях потребовал возврата имущества, которое в сроки, определенные условиями договора, ответчиком возвращено не было.
В связи с тем, что договор лизинга прекратил свое действие, решение об обязании возвратить предмет лизинга также является законным и обоснованным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.04.2010 по делу N А65-19382/2009
"...В соответствии с пунктом 5.1 договора, арендодатель вправе в случае нарушения арендатором обязательств по договору, в том числе, установленных в пунктах 2.2 и 3.4.2, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В связи с ненадлежащим исполнением со стороны ответчика обязательств по своевременному внесению арендных платежей, истец, руководствуясь пунктом 5.1 договора, направил ответчику предарбитражное предупреждение от 28.05.2009 N 455 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 22.06.2009, а также потребовал в срок до 22.06.2009 возвратить арендуемые помещения по акту приема-передачи и погасить образовавшиеся суммы задолженности и пени.
Предарбитражное предупреждение получено ответчиком 01.06.2009, что подтверждается имеющимся в деле уведомлением о вручении.
Оставление предарбитражного предупреждения без ответа и удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Определив юридически значимые обстоятельства спора, исследовав представленные доказательства и оценив их в порядке статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 307 - 309, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, условиями договора аренды от 01.07.2008 N 475-А, суды первой и апелляционной инстанций, ввиду отсутствия в деле доказательств оплаты за пользование имуществом до момента расторжения договора, обоснованно посчитали исковое требование о взыскании 38 890 руб. долга подлежащим удовлетворению.
При этом суды с учетом пункта 3 статьи 450 ГК РФ пришли к правильному выводу о расторжении договора аренды с 22.06.2009..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.11.2010 по делу N А56-61454/2009
"...В нарушение условий договора ООО "Макромир" с 15.01.2009 прекратило производить лизинговые платежи.
В связи с этим лизингодатель направил лизингополучателю уведомление о расторжении договора лизинга с 31.08.2009 и потребовал уплатить задолженность за период с 15.01.2009 по 13.08.2009, пени по состоянию на 14.08.2009 и возвратить предмет лизинга.
Поскольку указанные требования не были выполнены, ООО "Квинта" обратилось в суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 10.3 договора лизингодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае просрочки лизингополучателем уплаты лизинговых платежей на срок более тридцати дней, а также в случае нарушения лизингополучателем более двух раз подряд сроков внесения лизинговых платежей. Договор считается расторгнутым с момента направления лизингополучателю соответствующего уведомления о расторжении договора (пункт 10.4).
Таким образом, ООО "Квинта" правомерно уведомило ООО "Макромир" о расторжении договора в одностороннем порядке и с 31.08.2009 действие договора лизинга прекратилось.
На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что, поскольку договор лизинга был досрочно расторгнут, у ООО "Макромир" отсутствуют законные основания для удержания предмета лизинга, а следовательно, требования истца о возвращении оборудования заявлены правомерно..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.10.2010 по делу N А56-6735/2010
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 450 указанного Кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 5.4 спорного договора аренды предусмотрено досрочное его расторжение по инициативе арендодателя в случае реконструкции здания, в котором находится занимаемое арендатором помещение. При этом отказ от исполнения договора осуществляется в уведомительном порядке. Данные условия Комитетом соблюдены: уведомление от 19.01.2009 N 112 Обществом получено.
Таким образом, договор аренды расторгнут, а у ответчика отсутствуют основания для пользования спорным имуществом.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции принял обоснованный судебный акт о выселении Общества с занимаемого помещения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.04.2010 по делу N А42-2527/2009
"...Арендодатель согласно пункту 4.2.3 договора имеет право на отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, предупредив арендатора за один месяц, только в случае невнесения арендатором платежа на содержание и техническое обслуживание объекта аренды в течение одного месяца от установленного договором срока.
Кинопредприятие направило в адрес ООО "Нива-фильм" претензию от 05.02.2009 N 449/1, указав на наличие задолженности по арендной плате по договору от 23.03.2007 N 16787 и платежам за содержание и техническое обслуживание арендуемого имущества, с предложением в течение 5 дней после ее получения оплатить образовавшуюся задолженность в размере 841 499 руб. 71 коп.
В претензии от 07.02.2009 N 453/1 Кинопредприятие, сославшись на пункты 4.2.3, 6.2 договора аренды, сообщило о расторжении договора во внесудебном порядке, предложив ООО "Нива-фильм" освободить занимаемые помещения в течение 10 дней с момента получения претензии.
Объективно и всесторонне исследовав обстоятельства дела, суды пришли к обоснованному выводу о расторжении договора аренды в связи с правомерным отказом от его исполнения со стороны арендодателя..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.08.2015 N Ф08-5001/2015 по делу N А32-23917/2014
"...Из материалов дела видно и судами установлено, что 01.03.2013 порт (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 434/13.
Письмом от 02.07.2014 N 21/144/2014-238 управление уведомило общество о государственной регистрации расторжения договора аренды от 01.03.2013 N 434/13 и погашении регистрационной записи N 23-23-21/055/2013-056 о договоре аренды на основании уведомления о расторжении договора аренды N 2120-03/109 от 08.04.2014.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Анализ пунктов 2.3.3 и 6.3 договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу, что в случае неисполнения арендатором обязанностей, предусмотренных настоящим пунктом договора, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Односторонний отказ порта от заключенного договора с 01.06.2014 мотивирован тем, что общество имеет просроченную задолженность перед арендодателем. Данный отказ датирован обществом 08.04.2014, то есть произведен в установленные положениями договора аренды сроки.
Таким образом, арендодателем соблюдена предусмотренная статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора процедура отказа от договора аренды. В силу положений пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации правоотношение из договора аренды от 01.03.2013 следует считать прекращенным.
С прекращением арендного правоотношения из договора отпадают основания для сохранения в реестре записи относительно этого договора и о наличии в отношении соответствующего земельного участка обременения в виде аренды, зарегистрированной на его основании.
Суды верно установили, что государственная регистрация прекращения договора аренды посредством погашения соответствующей регистрационной записи закону соответствует. Правовые основания удовлетворения требований общества отсутствуют.
Ссылка общества на отсутствие у государственного регистратора правомочий по расторжению договора аренды является необоснованной и подлежит отклонению. Погашение регистрационной записи о регистрации договора аренды является правоподтверждающим действием, совершая которое, государственный регистратор не производил расторжения договора аренды. Данный договор расторгнут сторонами на основании положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2.3.3 договора.
В регистрирующий орган арендодателем все необходимые документы, подтверждающие прекращение права договора аренды. Правовых оснований для отказа в регистрации расторжения договора аренды у управления не имелось..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 21.09.2012 N Ф09-7603/12 по делу N А76-2913/12
"...В соответствии с п. 6.8 договора арендодатель на основании п. 6.5 договора вправе до истечения срока действия договора отказаться от исполнения договора полностью или частично, письменно уведомив об этом арендатора за 15 дней (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с момента отправки комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды полностью или частично в порядке п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрена сторонами в п. 6.8 договора от 19.08.2010 УЗ N 001245-Вр-2010 по основаниям, перечисленным в п. 6.5 данного договора, в том числе в связи с принятием арендодателем решения о расторжении договора в одностороннем порядке.
Как следует из материалов дела, письмом от 08.12.2011 N 23780 комитет в порядке п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомил общество "Южноуральские лотереи" о расторжении договора от 19.08.2010 УЗ N 001245-Вр-2010 в одностороннем порядке в связи с принятием арендодателем такого решения в соответствии с условием пункта 6.5 договора.
Уведомление от 08.12.2011 N 23780 обществом "Южноуральские лотереи" получено 12.12.2011, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.
При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о прекращении договора аренды от 19.08.2010 УЗ N 001245-Вр-2010..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.07.2012 N Ф09-7484/11 по делу N А76-9437/2011
"...Согласно разъяснениям, данным в п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Дав толкование условий договора аренды от 19.08.2010 (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), суды установили, что в п. 6.5, 6.8 договора сторонами предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным видом использования; использованием земельного участка с нарушениями условий договора и неиспользованием его в соответствии с условиями договора; самовольным строительством на арендуемом земельном участке.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды установили факт использования арендатором земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным видом использования, что не оспаривается обществом "Фрегат", в связи с чем пришли к правильному выводу о наличии предусмотренных соглашением сторон оснований для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды.
Поскольку комитет в письме от 06.04.2011 уведомил общество "Фрегат" о расторжении договора аренды от 19.08.2010 УЗ N 000830-Вр-2010 в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с существенным нарушением условий договора в части целевого использования земельного участка, правомерен вывод судов о том, что в соответствии с указанной нормой права и п. 6.8 договора аренды названный договор считается прекратившим свое действие ввиду одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.02.2012 N Ф09-9973/11 по делу N А60-6625/2011
"...В пункте 18 договора субаренды от 31.12.2003 N 1 стороны согласовали, что каждая из сторон вправе отказаться от договора, письменно предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за 1 месяц, по истечении которого договор считается расторгнутым, а имущество подлежит возврату арендодателю.
Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, и установив, что направленное обществом "Уральская туристическая компания" в адрес истца уведомление о расторжении договора от 01.03.2011 г. N 8 содержит отметки о получении их адресатом (указаны дата и входящий номер - 01.03.2011 г. N 22, должность - начальник отдела кадров и фамилия получателя), доказательств, опровергающих факт получения учреждением "Российская международная академия туризма" уведомления о расторжении договора от 01.03.2011 г. N 8 не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), правомерно признали договорные отношения прекратившимися вследствие одностороннего отказа от исполнения договора..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28.07.2016 N Ф10-2444/2016 по делу N А23-6864/2015
"...Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая отношения по договору аренды, определяет, что договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя, перечень указанных оснований является открытым.
Из положений указанных норм следует, что односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон.
Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что стороны в добровольном порядке в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрели возможность одностороннего расторжения договора со стороны арендодателя, который воспользовался этим правом, направив соответствующее уведомление арендатору.
При прекращении зарегистрированного договора аренды в связи с односторонним отказом одной из сторон от его исполнения в ЕГРП вносится соответствующая запись.
При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций о несоответствии действующему законодательству отказа Управления от 09.02.2015 N ФН 7/15-02 в государственной регистрации расторжения договора аренды объектов недвижимого имущества с выкупом является верным.
Учитывая изложенное, а также правильное применение судами норм материального и процессуального права, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.12.2014 по делу N А48-988/2014
"...В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества N 93 от 01.01.2012 года, по условиям которого арендодатель (истец по делу) передал арендатору (ответчик по делу) во временное пользование помещения N 2 (антресоль N 1), NN 42, 43, 44, 45, 46, 50, 51, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 61, 62 (этаж 1) общей площадью 299, 2 кв. м, расположенные в производственном корпусе N 2, литер "А" по адресу: 302028, РФ, Орловская область, г. Орел, ул. Максима Горького, д. 17, на срок с 01 января 2012 года по 31 декабря 2016 года.
Уведомление истца от 13.12.2013 г. N 197 о расторжении договора получено ответчиком 30.12.2013 года.
Учитывая, что условия и основания для одностороннего отказа от исполнения договора были предусмотрены и утверждены редакцией договора аренды N 93 от 01.01.2012 года и документально подтвержден факт наступления обстоятельств, на основании которых арендодатель воспользовался своим правом на досрочное и внесудебное расторжение договора, суды пришли к верному выводу, что вышеуказанный договор считается расторгнутым с 31 января 2014 года, то есть по истечении одного месяца после предупреждения арендатора об отказе от исполнения договора аренды.
Поскольку ответчик в письме от 09.01.2014 г. N 01 сообщил об отсутствии намерений расторгнуть договор, истец письмом от 01.01.2014 года N 01 сообщил, что расторжение договора производится в одностороннем внесудебном порядке без согласия ответчика на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ.
Таким образом, выводы судов о расторжении спорного договора являются верными.
Согласно рекомендаций, изложенных в пункте 26 и пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок и могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводы заявителя жалобы о досрочном расторжении договора только в судебном порядке и фактическом продолжении арендных отношений судебная коллегия суда кассационной инстанции отклоняет как несостоятельные и основанные на неверном толковании положений действующего законодательства..."

Постановление ФАС Центрального округа от 05.08.2013 по делу N А64-5476/2012
"...Как следует из материалов дела, 01.01.2009 между ООО "Тамбовская сахарная компания" (арендодатель) и КФХ "Реформа" в лице главы Дегтева Н.И. был заключен договор аренды N 8 земельного участка, договор аренды N 2 земельного участка, договор аренды N 1 земельного участка, договор аренды N 40 земельного участка сроком на 11 месяцев. Договоры содержали одни и те же условия, в частности, в соответствии с п. 7.1, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от их исполнения в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный п. 2.3 договора (равными частями до 10 апреля, 10 июля, 10 октября и 10 декабря) срок.
31.01.2012 ООО "Тамбовская сахарная компания" направило в адрес КФХ "Реформа" уведомление, в котором указало, что в связи с неисполнением обязательств по оплате арендной платы по договорам аренды N 1 от 01.01.2009, N 2 от 01.01.2009, N 8 от 01.01.2009, N 40 от 01.01.2009, данные договоры расторгаются на основании п. 7.1 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении 1 месяца со дня направления данного уведомления.
Ссылаясь на то, что ООО "Тамбовская сахарная компания" не имело оснований для расторжения договоров аренды и те же участки незаконно были переданы в аренду по договорам ООО "Агро Черноземье", в субаренду - ООО "Агрофирма "Тамбовская" и ОАО "Голицыно", глава КФХ "Реформа" обратился в арбитражный суд.
Суды правомерно указали на положение п. 1 ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды заключается на срок, определенный договором; п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, согласно которому аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также на ч. 3 ст. 450 ГК РФ, согласно которой в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Таким образом, суд первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к верному выводу, что, для того, чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора и договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору.
В связи с приведенным, суды справедливо указали, что договоры аренды от 01.01.2009 N 1, от 01.01.2009 N 2, от 01.01.2009 N 8, от 01.01.2009 N 40 не могут быть признаны действующими в связи с их расторжением..."

12.3. Вывод из судебной практики: К одностороннему отказу от договора аренды не применяются положения ст. 619 ГК РФ, предусматривающие обязательное направление предупреждения арендатору о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.04.2010 по делу N А63-8708/2009
"...Постановлением апелляционного суда от 22.01.2010 решение суда от 26.10.2009 отменено, исковые требования удовлетворены. Расторжение администрацией в одностороннем порядке договора аренды от 20.05.2008 N 294 нежилого муниципального помещения общей площадью 23,4 кв. м, расположенного по адресу: город Минеральные Воды, ул. 50 лет Октября, 47 признано незаконным. Апелляционный суд исходил из того, что право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Уведомление от 16.07.2009 N 1942/05 не содержит предложения в разумный срок устранить допущенные нарушения, вследствие чего администрацией не соблюдена процедура расторжения договора аренды в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление апелляционной инстанции от 22.01.2010, оставить в силе решение суда от 26.10.2009. В обоснование жалобы заявитель ссылается на пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что сторонами в договоре аренды от 20.05.2008 N 294 (пункт 6.3) предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Таким образом, договор считается прекратившим свое действие с момента получения арендатором письменного уведомления арендодателя об отказе от договора аренды нежилого помещения.
Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Минеральные Воды от 20.05.2008 N 768 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 20.05.2008 N 294 недвижимого имущества - нежилого муниципального помещения площадью 23,4 кв. м, расположенного по адресу: город Минеральные Воды, ул. 50 лет Октября, 47, подписан акт приема-передачи имущества (т. 1, л. д. 33). Пунктом 1.3 договора предусмотрен срок договора - с 01.06.2008 по 30.12.2008.
Письмом от 16.07.2009 N 1942/05 (т. 1, л. д. 25) администрация со ссылкой на пункт 6.3 договора аренды уведомила арендатора о расторжении договора аренды от 20.05.2008 N 294 в одностороннем порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Разъяснения о том, что в случае включения условия, предусматривающего основание отказа арендодателя от исполнения договора при котором в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается расторгнутым и не требуется соответствующего решения суда также содержатся и в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
В пункте 6.3 договора аренды от 20.05.2008 N 294 стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, то есть заключили соглашение о возможности арендодателя односторонне отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных пунктом 6.2 договора.
Таким образом, администрация, заявляя об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 20.05.2008 N 294, действовала в соответствии с условиями этого договора и в пределах, предоставленных ей полномочий.
Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для одностороннего отказа от договора, со ссылкой на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей основания для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, является необоснованным. Указанная норма права не исключает установление сторонами в договоре иных оснований одностороннего отказа от его исполнения, влекущего расторжение.
При изложенных обстоятельствах, у апелляционного суда не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции, поэтому обжалуемое постановление следует отменить как принятое с неправильным применением норм материального права, а решение суда первой инстанции - оставить в силе..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.03.2013 по делу N А43-10452/2012
"...В пункте 5.3 договора значится, что при неуплате арендной платы в течение трех месяцев, нарушении обязательств по пункту 2.2.10, невыполнении пунктов 2.2.3, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6 договора или в случае непредставления за два и более квартала 1998 года отчетов о выполнении инвестиционной программы, предусмотренных пунктом 2.2.7 договора, арендодатель расторгает договор в одностороннем порядке.
В уведомлении от 29.02.2012 N АБ-03/2759, врученном Обществу 07.03.2012 (т. 1, л.д. 69-71), Теруправление указало на нарушение ответчиком ряда обязательств (пункты 2.2.3, 2.2.7, 2.2.10 договора от 28.01.1998 N 02.4.1288), проинформировало адресата об одностороннем отказе от указанного договора и просило в течение семи дней с момента получения уведомления освободить арендованные помещения и возвратить их по акту приема-передачи.
Право на односторонний отказ от исполнения срочного договора аренды может быть согласовано контрагентами на основании статей 310 и 421 Кодекса. При этом под отказом от договора подразумевается его прекращение без обращения в суд по инициативе только одной стороны (например, путем направления соответствующего уведомления другой стороне).
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса, пункт 27 Информационного письма).
Таким образом, Теруправление действовало в рамках своей компетенции и с учетом изложенных конституционных принципов; пункт 3 статьи 450 Кодекса применен к спорным правоотношениям верно.
Арендодатель правомерно во внесудебном порядке отказался от исполнения договора, что избавило его от необходимости направлять арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, поэтому нарушения пункта 29 Информационного письма также не усматривается..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.09.2012 N Ф03-4177/2012 по делу N А04-567/2012
"...В силу пункта 7.1.3 договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке в случае нарушения обязанностей, предусмотренных пунктами 5.1 - 5.4, 6.2, 4.2.1 - 4.2.23 договора, иных условий договора, действующего законодательства, а также при введении процедуры банкротства в отношении арендатора. При наличии указанных условий арендодатель направляет арендатору уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. Договор считается расторгнутым по истечении 10 дней после получения арендатором соответствующего уведомления.
В ходе проведенной 31.10.2011 проверки выполнения арендатором условий конкурса комитет пришел к выводу о неисполнении обществом обязанности по производству капитального и текущего ремонта в объеме и сроки, оговоренные в приложении N 5. В этой связи ответчик письмом от 21.11.2011 N 03-33/1689 уведомил хлебокомбинат об одностороннем расторжении договора и предложил вернуть муниципальное имущество. Аналогичные по своему содержанию уведомления направлялись истцу 06.12.2011 N 03-33/1770, 13.12.2011 N 03-33/1815.
Полагая, что действия комитета по одностороннему расторжению договора аренды противоречат действующему законодательству и нарушают права общества как добросовестного пользователя муниципальным имуществом, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора аренды от 23.12.2010 N 8, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что в указанной сделке стороны согласовали дополнительные условия, при наступлении которых комитет вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, а именно: в случае нарушения обществом обязанности в части осуществления капитального и текущего ремонтов, а также непроведения обязательных работ, предусмотренных сделкой (пункты 4.2.8, 4.2.22, Приложение N 5).
Несостоятельна и ссылка заявителя в кассационной жалобе на несоблюдение комитетом требований статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, что выразилось в ненаправлении обществу предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, поскольку невыполнение стороной принятых и предложенных ею обязательств, в частности инвестиционных условий договора согласно пункту 4.2.8 влечет прямо оговоренную сторонами возможность по одностороннему расторжению сделки..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2013 по делу N А41-6769/12
"...Как установили суды обеих инстанций при рассмотрении дела, договором аренды п. 9.1, п. 9.1.1 предусмотрено досрочное расторжение договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке в случае просрочки исполнения обязательства. Установленный вышеуказанным договором порядок арендодателем соблюден.
ООО "Балтия Молл" направило ООО "Пилот" претензию исх. N 13/10-1 от 13.10.2011 о ненадлежащем исполнении условий договора по оплате за аренду, в связи с чем одновременно уведомило о расторжении договора с 29.10.2011.
Порядок расторжения договора, условия для расторжения договора предусмотрены договором, случай для расторжения договора наступил (просрочка оплаты любых сумм, причитающихся по договору аренды в течение календарного года два и более раз более, чем на 15 дней совокупно). В связи с чем при наступлении такого случая у арендодателя возникло право на расторжение договора в одностороннем (внесудебном) порядке, исходя из нормы права имел место односторонний отказ от исполнения договора арендодателем, соответственно договор в этом случае считается расторгнутым.
На этом основании вывод апелляционного суда о том, что у арендодателя отсутствовало право на досрочное расторжение договора неправомерен и противоречит его же позиции, при которой суд оставил без изменения решение суда о взыскании долга по арендной плате и пени за просрочку уплаты за пользование помещением.
Тем более, неправильна ссылка суда на положение ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок, поскольку данная статья Кодекса регулирует отношения сторон при досрочном расторжении договора только судом, что в данном случае отсутствует..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2011 N КГ-А40/16938-10 по делу N А40-26890/10-82-214
"...Как следует из материалов дела, между истцом (лизингополучателем) и ответчиком (лизингодателем) заключен договор лизинга N 8901/2008 от 18.09.2008 г., согласно которому ответчик приобрел в собственность и передал ответчику за плату и на условиях, определенных договором, предмет лизинга - автомобиль HONDA Accord, 2008 года выпуска, кузов номер: JHMCU26809C210333. VIN: JHMCU26809C210333, ПТС: 77 УА 836125. Прием-передача предмета лизинга оформлена актом приема-передачи от 26.09.2008 г. Общие условия договора лизинга N 8901/2008 от 18.09.2008 г. являются неотъемлемой частью указанного договора.
24 июля 2009 г. истцом получено уведомление от ответчика о расторжении договора лизинга от 6.07.2008 г. N 8901/2008 г. в связи с двухразовым невнесением лизинговых платежей, наличием задолженности в сумме 96936,51 руб. (том 1, л.д. 69).
Согласно п. 5.2.5 общих условий договора лизинга, лизингодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор в случае, если лизингополучатель не уплатил два и более лизинговых платежа подряд по истечении установленного Графиком платежей срока их уплаты (том 1, л.д. 45).
Таким образом, в данном случае, стороны в добровольном порядке на основании ст. 421 ГК РФ предусмотрели возможность одностороннего расторжения договора со стороны лизингодателя.
В этой связи вывод судов о том, что ответчик обязан был предложить истцу в добровольном порядке устранить допущенные нарушения обязательств по внесению лизинговых платежей, не может быть признан правильным, поскольку основан на применении норм п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ, которыми регулируется процедура расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, в то время как договор лизинга от 6.07.2008 г. N 8901/2008 г. предусматривает право лизингодателя расторгнуть договор во внесудебном порядке, в том числе, по основанию, указанному в уведомлении от 6.07.2008 г.
При таких обстоятельствах вывод судов о недействительности одностороннего расторжения договора лизинга, заявленного ответчиком, не может быть признан обоснованным..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.04.2010 N КГ-А40/3005-10 по делу N А40-39943/09-105-330
"...Из положений п. 13.3.1 договора финансовой аренды (лизинга) N 29/11-45 от 29.11.2006 г. следует, что лизингодатель - ООО "ПРБ-лизинг" вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке без возмещения лизингополучателю каких-либо расходов или убытков, вызванных расторжением договора, если лизингополучатель два и более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит надлежащим образом лизинговые платежи.
Как следует из материалов дела, право лизингодателя на досрочное в одностороннем порядке расторжение договора финансовой аренды (лизинга) N 29/11-45 от 29.11.2006 г. в связи невнесением лизингополучателем два и более двух раз подряд лизинговых платежей по истечении установленного договором срока платежа (п. 13.3.3 договора финансовой аренды) было реализовано ООО "Фирма "ИРМА", поскольку в соответствии с уведомлением ООО "ПРБ-лизинг" от 21.11.2008 г. N 28-2111 (т. 1, л.д. 33; т. 3, л.д. 67) в адрес ООО "Фирма "ИРМА", врученным ответчику (арендатору) 22.11.2008 г. истец расторг договор финансовой аренды (лизинга) N 29/11-45 от 29.11.2006 г. в одностороннем порядке и потребовал уплаты долга, неустойки и возврата предмета лизинга в срок до 01.12.2008 г.
Таким образом, стороны в добровольном порядке предусмотрели возможность одностороннего расторжения спорного договора финансовой аренды (лизинга) N 29/11-45 от 29.11.2006 г. со стороны лизингодателя, ООО "ПРБ-лизинг" воспользовалось этим правом в соответствии с пунктом п. 13.3.3 договора финансовой аренды, вручив 22.11.2008 г. соответствующее уведомление ООО "Фирма "ИРМА", в связи с чем суды обеих инстанций обоснованно сделали выводы о том, что договор финансовой аренды (лизинга) N 29/11-45 от 29.11.2006 г. считается расторгнутым истцом в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным условиями договора и положениями п. 3 ст. 450 ГК РФ, на основании норм п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон, возникшие из договора финансовой аренды (лизинга) N 29/11-45 от 29.11.2006, прекращены, в связи с чем оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке не имеется.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на положения подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ, устанавливающей, что если основанием расторжения договора аренды является невнесение арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, не принимается судом кассационной инстанции во внимание, поскольку нормы ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируют вопрос досрочного расторжения по требованию арендодателя договора аренды в принудительном (судебном) порядке.
При этом, как верно установили суды первой и апелляционной инстанций, спорный договор финансовой аренды (лизинга) N 29/11-45 от 29.11.2006 г. является расторгнутым истцом в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 450 ГК РФ и условиями договора лизинга (п. 13.3.3 договора), в связи с чем основания для расторжения указанного договора в судебном порядке отсутствуют, то свидетельствует о несостоятельности ссылки заявителя на необходимость учета и применения судами норм ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

12.4. Вывод из судебной практики: При одностороннем отказе договор считается расторгнутым с момента получения соответствующего уведомления арендатором, если иное не указано в уведомлении или договоре.

Примечание: Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (его исполнения) может быть осуществлено путем уведомления другой стороны о соответствующем отказе. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными нормативными правовыми актами или договором. Указанная статья вступила в силу с 1 июня 2015 г. (Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ). Следовательно, с этой даты порядок одностороннего отказа от исполнения договора установлен законодательно.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 3318/11 по делу N А40-111672/09-113-880
"...В связи с нарушением обществом "Машинный Двор" принятых по сделке обязательств (уплатой семи платежей после истечения согласованных сроков (с просрочкой от 1 до 47 дней) и неперечислением двух платежей, срок внесения которых пришелся на 07.12.2008 и 07.01.2009) лизингодатель, воспользовавшись своим правом, направил лизингополучателю уведомление от 28.01.2009 N 234 об одностороннем отказе от исполнения договора с требованием погасить основной долг в размере 49 774 рублей 48 копеек и незамедлительно возвратить предмет лизинга.
Впоследствии (28.08.2009), сославшись на то, что односторонний отказ лизингодателя от исполнения сделки повлек за собой прекращение договорных отношений, общество "Европлан" обратилось в арбитражный суд с иском об изъятии предмета лизинга.
Лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 19.05.2011 N ВАС-3318/11 по делу N А40-111672/09-113-880
"...Действительно, в силу пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.
Однако в данном случае сами по себе ссылки общества "Европлан" на направление им уведомления от 28.01.2009 N 234 об отказе от исполнения договора финансовой аренды не дают оснований для вывода о безусловном наступлении указанных выше правовых последствий.
Лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.
Общество "Машинный двор" в ходе рассмотрения спора ссылалось на то, что уведомление от 28.01.2009 N 234 об одностороннем отказе от исполнения договора было направлено в его адрес лишь 03.02.2009, то есть после перечисления обществу "Европлан" денежных средств, а получено обществом "Машинный двор" еще позднее - 09.02.2009.
При этом в материалах дела имеется копия почтового уведомления, заверенного представителем общества "Европлан", из которого следует, что названное общество, действительно, только 03.02.2009 направило почтовую корреспонденцию обществу "Машинный двор", которая была доставлена адресату 09.02.2009.
Таким образом, у судов не имелось достаточных оснований считать, что общество "Машинный двор" совершило платеж в размере 211 505 рублей 01 копейки после того, как к нему поступило уведомление об отказе от исполнения договора.
При таких обстоятельствах, коллегия судей считает ошибочными выводы судов о прекращении договорных отношений на основании уведомления общества "Европлан" от 28.01.2009 N 234..."

Московский округ

Примечание: Стороны спора согласовали условие о том, что договор считается расторгнутым с даты направления арендодателем уведомления об одностороннем отказе от договора.

Постановление ФАС Московского округа от 22.07.2013 по делу N А40-90035/12-114-857
"...По условиям вышеуказанного договора истец (лизингодатель) обязался приобрести в собственность у ООО "БИОТЕ" (продавца) и передать ответчику (лизингополучателю) в лизинг легковой автомобиль марки UAZ Patriot (предмет лизинга).
В силу статьи 625 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные параграфом § 1. Общие положения об аренде применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.
Лизингодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора лизинга и возврата в разумный срок лизингополучателем имущества в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и договором лизинга (пункт 2 статьи 13 Закона о лизинге).
Истец направил 20.03.2012 ответчику уведомление о расторжении договора лизинга. В силу п. 5.3 Общих условий договора лизинга момент расторжения договора определяется моментом направления уведомления о расторжении договора.
Вывод суда апелляционной инстанции о расторжении договора лизинга 20.03.2012 правомерен..."

Примечание: Стороны спора согласовали условие о том, что договор считается расторгнутым с даты направления арендодателем уведомления об одностороннем отказе от договора.

Постановление ФАС Московского округа от 10.07.2013 по делу N А40-154729/12-133-111
"...Ссылка истца на ошибочное применение судами п. 8.3 договора относительно расторжения договора и несогласие истца с период взыскания пени, являлись предметом судебной проверки и обоснованно отклонены.
Суды установили, что спорный договор аренды был прекращен в одностороннем порядке Арендодателем, что не противоречит условиям договора.
В соответствии с п. 8.3 договор аренды считается расторгнутым с момента направления Арендатору соответствующего уведомления заказным письмом.
Удовлетворяя исковые требования, суды, правильно оценив условия пункта 8.3 договора, исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой при толковании условий договора судами принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, пришли к выводу о том, что истец, направив в адрес ответчика уведомление, воспользовался правом Арендодателя на одностороннее расторжение спорного договора.
Таким образом, судами правильно определена дата расторжения договора аренды - 10.07.2012, которая является датой направления Арендатору уведомления N 27-27-1833 от 10.07.2012.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
При отсутствии правовых оснований пользования ответчиком нежилым помещением в связи с прекращением договора аренды дальнейшее удержание ответчиком указанного имущества является незаконным.
Принимая во внимание положения вышеназванных норм материального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, судебная коллегия находит правильными выводы судов первой и апелляционной инстанций о выселении ответчика из занимаемых помещений..."

Примечание: Стороны спора согласовали условие о том, что договор считается расторгнутым с даты направления арендодателем уведомления об одностороннем отказе от договора.

Постановление ФАС Московского округа от 13.09.2012 по делу N А40-109265/11-157-948
"...В соответствии с п. 8.3 договора стороны договорились, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут истцом в одностороннем порядке на основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невнесения арендной платы в течение двух сроков оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей возникновение задолженности, превышающей размер арендной платы за два срока оплаты.
В п. 8.3 условий договора, стороны согласовали, что договор считается расторгнутым с даты отправления соответствующего уведомления.
Вступившим в законную силу решением суда по делу N А40-8566/11-105-65 установлено, что письмом от 24.09.2010 г. N 10/07-4354 истец уведомил ответчика о расторжении договора, а также просил в срок до 24.10.2010 г. освободить занимаемое помещение.
В материалы настоящего дела Департаментом имущества города Москвы также представлены доказательства направления в адрес арендатора указанного уведомления от 24.09.2010 г. N 10/07-4354 о прекращении договора аренды 07-00002/09 от 22.01.2009 г., в котором ответчику предлагалось освободить указанное помещение в срок до 24.10.2010 г., передав имущество по акту Департаменту (л.д. 13 - 16).
На основании изложенного суды, учитывая что ответчиком была не внесена арендная плата более двух сроков подряд, пришли к обоснованному выводу, что в соответствии с условиями договора аренды он считается расторгнутым с 24.09.2010 г., т.е. с даты отправления уведомления об отказе от исполнения договора.
Суды также пришли к обоснованному выводу, что несмотря на то, что по юридическому адресу и адресу местонахождения арендованных нежилых помещений произошел возврат конвертов, в связи с истечением срока хранения, арендатор, действуя разумно и добросовестно, должен был обеспечить получение всей необходимой адресованной ему корреспонденции.
Ответчик не представил доказательства об изменении юридического адреса, либо адреса его местонахождения или адреса для его извещения, который известен истцу.
Судами установлено, что ответчик требования истца, указанные в уведомлении, оставил без ответа и удовлетворения, нежилые помещения не освободил, истцу в освобожденном виде не передал..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.03.2010 по делу N А55-11333/2009
"...Суды в ходе рассмотрения дела установили, что договор лизинга от 25.12.2006 N 52018/5-ФЛ/СМР-06 был досрочно прекращен в связи с односторонним отказом лизингодателя от его исполнения ввиду нарушения лизингополучателем условий договора. При этом суды исходили из того, что уведомление лизингодателя о расторжении договора лизинга от 11.02.2009 N 52018/5-ФЛ/СМР-06 было получено адресатом (лизингополучателем) 18.03.2009, о чем свидетельствует соответствующее почтовое уведомление.
Оценив представленные доказательства и руководствуясь пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что договор лизинга от 25.12.2006 N 52018/5-ФЛ/СМР-06 следует признать расторгнутым с 18.03.2009, то есть с момента получения ООО ЛК "АКОСТА-АВТОЛИЗИНГ" уведомления о расторжении договора, поскольку данное уведомление не содержит даты, с которой лизингодатель считает договор расторгнутым, дату расторжения договора по основаниям, указанным в уведомлении, невозможно определить и исходя из условий договора лизинга..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.03.2010 по делу N А55-11330/2009
"...Суды в ходе рассмотрения дела установили, что договор лизинга от 25.12.2006 N 52018/1-ФЛ/СМР-06 был досрочно прекращен в связи с односторонним отказом лизингодателя от его исполнения ввиду нарушения лизингополучателем условий договора. При этом суды исходили из того, что уведомление лизингодателя о расторжении договора лизинга от 11.02.2009 N 52018/1-ФЛ/СМР-06 было получено адресатом (лизингополучателем) 18.03.2009, о чем свидетельствует соответствующее почтовое уведомление.
Оценив представленные доказательства и руководствуясь пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что договор лизинга от 25.12.2006 N 52018/1-ФЛ/СМР-06 следует признать расторгнутым с 18.03.2009, то есть с момента получения ООО ЛК "АКОСТА-АВТОЛИЗИНГ" уведомления о расторжении договора, поскольку данное уведомление не содержит даты, с которой лизингодатель считает договор расторгнутым, дату расторжения договора по основаниям, указанным в уведомлении, невозможно определить и исходя из условий договора лизинга..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.05.2012 по делу N А26-7522/2010
"...Как следует из материалов дела, Стройбаза (арендатор) и Общество (субарендатор) заключили договор от 17.07.2007 N СА-1 субаренды встроенного помещения кафе общей площадью 367,5 кв. м, расположенного на первом этаже здания производственного корпуса N 1 завода "Онего" по адресу: г. Петрозаводск, ул. Попова, д. 7, сроком до 16.07.2012. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно пункту 5.3 договора он может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендатора в случае неоднократного (два и более раз) невнесения или несвоевременного внесения платы за субаренду и (или) за коммунальные услуги; в таком случае договор считается расторгнутым через десять дней с даты вручения субарендатору требования о расторжении договора или отправки субарендатору требования о расторжении договора.
Поскольку задолженность не была погашена, арендатор направил субарендатору письмо от 16.07.2010, в котором сообщил о расторжении договора в одностороннем порядке и прекращении его действия с 01.08.2010.
По смыслу статей 310 и 450 ГК РФ в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
Аналогичная позиция высказана в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
В пункте 5.3 договора субаренды предусмотрена возможность отказа арендодателя в одностороннем порядке от договора с предупреждением другой стороны за 10 дней. Ссылка ответчика на статью 619 ГК РФ в настоящем случае неправомерна.
Поскольку в требовании от 16.07.2010 было указано, что договор расторгается с 01.08.2010, суды пришли к правильному выводу о прекращении договорных отношений сторон именно с этой даты. Следовательно, субарендатор имел право пользоваться арендованным имуществом до 01.08.2010.
Кассационная инстанция считает, что судами полно и правильно установлены все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора..."

Уральский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд исходил из условия договора, по которому он считается расторгнутым по истечении пятнадцати дней с момента отправления арендодателем уведомления об отказе от договора в одностороннем порядке.

Постановление ФАС Уральского округа от 24.01.2013 N Ф09-12827/12 по делу N А76-302/2012
"...Пунктом 6.5 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора в случае принятия арендодателем решения о расторжении договора в одностороннем порядке.
Согласно п. 6.8 договора, арендодатель на основании пункта 6.5 договора вправе до истечения срока действия договора отказаться от исполнения договора полностью или частично, письменно уведомив об этом арендатора за 15 дней (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с момента направления комитетом арендатору уведомления об отказе от договора.
В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжение во внесудебном порядке (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив факт вручения ответчику уведомления от 07.09.2011 N 17400 об отказе арендодателя от договора аренды, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 15.11.2010 УЗ N 005984-Вр-2010 считается прекращенным по истечении 15 дней с момента отправки уведомления от 07.09.2011 (п. 6.5, 6.8 договора, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 6.8 договора аренды от 15.11.2010 УЗ N 005984-Вр-2010 предусмотрен порядок расторжения данного договора.
Названные положения договора согласованы сторонами и не противоречат п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Примечание: В приведенном Постановлении суд исходил из условий договора о том, что он считается расторгнутым по истечении шести месяцев с даты получения арендатором уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке. С учетом этого было признано, что договор расторгнут с 23.12.2010 согласно положениям ст. 191 ГК РФ.

Постановление ФАС Уральского округа от 22.06.2012 N Ф09-3418/12 по делу N А47-6098/2011
"...Как установлено судами, между обществом "Ресторан "Оренбург" (арендодатель) и обществом "Сеть универсамов" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (долгосрочный) от 27.03.2007.
Пунктом 3.1.8 договора аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае неуплаты арендатором арендной платы в течение двух месяцев.
При наличии намерения досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке арендодатель обязан уведомить арендатора о досрочном расторжении договора за 6 месяцев до предполагаемой даты. В течение названного шестимесячного срока размер арендной платы устанавливается в размере 100 000 руб. в месяц (п. 2.1.6 договора).
Письмом от 15.06.2010 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.03.2007 на основании п. 3.1.8 договора.
Факт получения указанного уведомления 22.06.2010 обществом "Сеть универсамов" установлен судебными актами по делу N А47-11965/2009, принятыми по иску общества "Ресторан "Оренбург" к обществу "Сеть универсамов" о признании договора аренды незаключенным и взыскании арендной платы.
С учетом условий п. 2.1.6, 3.1.8 договора суды указали, что договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора.
При таких обстоятельствах суды сделали обоснованный вывод о том, что договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке с 23.12.2010..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 27.06.2012 по делу N А68-3338/2011
"...Удовлетворяя иск в части обязания ответчика освободить занимаемые им спорные помещения, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды является расторгнутым на основании следующего.
Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с п. 10.3 договора арендодатель вправе досрочно его расторгнуть в одностороннем порядке в случаях невыполнения арендатором требований п. п. 4.2, 5.1, 5.2, 6.1, использования имущества не по назначению, невыполнения особых условий, предусмотренных договором в разделе 9 договора. При этом договор считается расторгнутым в течение 10 дней по инициативе арендодателя при отсутствии возражений арендатора на направленное ему заказным письмом извещение о расторжении договора.
С учетом того, что у арендатора имелась задолженность по арендной плате МУП "Квартал" направило ИП Алексееву В.А. претензию N 168/сх от 15.03.2011 с требованием об отказе от договора аренды и его расторжении в срок, предусмотренный вышеуказанным договором и действующим законодательством, которая получена ответчиком 18.03.2011.
Так как факт нарушения обязательств, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от его исполнения, доказан материалами дела и не оспаривается самим ИП Алексеевым В.А., суды обоснованно признали договор аренды расторгнутым в одностороннем порядке по инициативе арендодателя с 28.03.2011..."

12.5. Вывод из судебной практики: Односторонний отказ арендодателя от договора аренды с правом выкупа, мотивированный ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению платежей, а также обращение арендодателя в суд с иском, связанным с отказом от договора, является злоупотреблением правом, если на момент подачи указанного иска арендатор устранил нарушения и выплатил всю цену по договору.

Судебная практика:

Примечание: В ряде приведенных ниже судебных актов суды указали на незначительность нарушения арендаторами договоров.

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 3318/11 по делу N А40-111672/09-113-880
"...Как усматривается из материалов дела, общества "Европлан" (лизингодатель) и "Машинный Двор" (лизингополучатель) заключили договор лизинга от 03.12.2007 N 113627-ФЛ/РНД-07 легкового автомобиля "Hyundai Sonata" (далее - договор лизинга, договор) и дополнительное соглашение от 06.12.2007 N 1 к договору.
В связи с нарушением обществом "Машинный Двор" принятых по сделке обязательств (уплатой семи платежей после истечения согласованных сроков (с просрочкой от 1 до 47 дней) и неперечислением двух платежей, срок внесения которых пришелся на 07.12.2008 и 07.01.2009) лизингодатель, воспользовавшись своим правом, направил лизингополучателю уведомление от 28.01.2009 N 234 об одностороннем отказе от исполнения договора с требованием погасить основной долг в размере 49 774 рублей 48 копеек и незамедлительно возвратить предмет лизинга.
Платежным поручением от 30.01.2009 N 2 общество "Машинный Двор" перечислило на счет общества "Европлан" 211 505 рублей 1 копейку (просроченные лизинговые платежи, оставшиеся лизинговые платежи будущих периодов, а также выкупную цену предмета лизинга). В графе "назначение платежа" платежного документа указано: окончательный расчет по договору лизинга.
Общество "Машинный Двор" в ходе рассмотрения спора ссылалось на то, что уведомление от 28.01.2009 N 234 об одностороннем отказе от исполнения договора было направлено в его адрес лишь 03.02.2009, то есть после перечисления обществу "Европлан" денежных средств, а получено еще позднее - 09.02.2009.
Таким образом, у судов не имелось оснований полагать, что общество "Машинный Двор" совершило платеж в размере 211 505 рублей 1 копейки после того, как к нему поступило уведомление об отказе от исполнения договора.
Следовательно, выводы судов о прекращении договорных отношений на основании уведомления от 28.01.2009 N 234 ошибочны.
Суды не учли, что сам по себе факт допущенной лизингополучателем просрочки в оплате по договору лизинга не может повлечь за собой получение лизингодателем таких благ, которые поставили бы его в лучшее положение, чем то, в котором он находился бы при выполнении лизингополучателем договора в соответствии с его условиями. В противном случае будут нарушаться правила статьи 15 ГК РФ о пределах возмещения убытков и статьи 1102 ГК РФ о недопустимости неосновательного обогащения.
Гражданские отношения основаны на принципах равенства сторон этих отношений, добросовестности их поведения, соразмерности мер гражданско-правовой ответственности последствиям правонарушения.
Действия общества "Европлан", получившего всю цену договора лизинга с правом выкупа, но настаивающего не на применении к обществу "Машинный Двор" мер ответственности, таких как уплата неустойки либо возмещение причиненных просрочкой убытков, а на признании договора прекращенным и изъятии предмета лизинга, не отвечают принципам равенства сторон, добросовестности их действий и соразмерности ответственности..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 18.04.2011 N ВАС-3875/11 по делу N А40-34475/10-157-295
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 31.05.2007 между обществом "Доринвест-Лизинг" (лизингодателем) и обществом "ДК Автодорстрой" (лизингополучателем) заключен договор финансовой аренды N 07/42-Л экскаватора-погрузчика с правом выкупа.
Общий размер лизинговых платежей составил 2 837 625 рублей, выкупной платеж - 1 000 рублей.
В договоре закреплено право лизингодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае нарушения лизингополучателем графика уплаты лизинговых платежей.
Уведомлением (телеграммой) от 19.01.2010 общество "Доринвест-Лизинг" отказалось от исполнения договора в одностороннем порядке.
Судом апелляционной инстанции при этом было установлено, что на момент рассмотрения спора все предусмотренные договором лизинговые платежи и выкупная цена были перечислены обществом "ДК Автодорстрой" лизингодателю.
С учетом конкретных обстоятельств этого дела суды апелляционной и кассационной инстанций в данном случае квалифицировали отказ лизингодателя от исполнения сделки и предъявление им требования о возврате предмета лизинга как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Наличие у лизингодателя закрепленного в договоре права на односторонний отказ от исполнения договора само по себе не исключает возможность применения судом статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку злоупотребление правом всегда имеет место при условии наличия у лица соответствующего права.
...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А40-34475/10-157-295 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 31.01.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 31.03.2011 N ВАС-16073/10 по делу N А40-40846/10-11-301
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 02.08.2007 между обществом "Доринвест-Лизинг" (лизингодателем) и обществом "ДК Автодорстрой" (лизингополучателем) заключен договор финансовой аренды N 07/49-Л катков дорожных с правом выкупа.
В договоре закреплено право лизингодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае нарушения лизингополучателем графика уплаты лизинговых платежей.
Уведомлением (телеграммой) от 20.01.10 общество "Доринвест-Лизинг" отказалось от исполнения договора в одностороннем порядке.
Судом апелляционной инстанции при этом было установлено, что на момент рассмотрения спора все предусмотренные договором лизинговые платежи и выкупная цена были перечислены обществом "ДК Автодорстрой" лизингодателю.
С учетом конкретных обстоятельств этого дела, установленных апелляционным судом, суд кассационной инстанции в данном случае квалифицировал имевший место отказ от исполнения сделки и предъявление лизингодателем требования о возврате предмета лизинга как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Наличие у лизингодателя закрепленного в договоре права на односторонний отказ от исполнения договора само по себе не исключает возможность применения судом статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку злоупотребление правом всегда имеет место при условии наличия у лица соответствующего права.
При таких обстоятельствах, общество "ДК Автодорстрой" было признано собственником выкупленного им имущества на основании статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, что послужило основанием для отказа в удовлетворении первоначального иска и удовлетворения встречных исковых требований.
...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А40-40846/10-11-301 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.02.2011 отказать..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.08.2012 по делу N А82-9409/2011
"...ОАО "РосБизнесЛизинг" в уведомлении (претензии) от 27.07.2011 N 212 со ссылкой на пункт 3.4.1 договора сообщило ООО "Костромские недра" об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 01.09.2010 ДЛ N 474/477, предложило погасить задолженность в размере 195 326 рублей 25 копеек в течение 10 дней с момента получения данного уведомления и возвратить арендованное имущество.
Платежным поручением от 08.08.2011 N 414 ответчик перечислил платеж, включающий в себя арендный платеж и выкупную стоимость имущества (1 398 393 рубля 65 копеек), срок которого определен на 19.08.2011.
В связи с имеющейся просрочкой платежа ООО "Костромские недра" платежным поручением от 08.08.2011 N 415 оплатило неустойку в размере 195 326 рублей 25 копеек, предусмотренную договором и предъявленную арендодателем к уплате в претензии от 27.07.2011 N 212.
ООО "Костромские недра" в ответе на претензионное письмо от 08.08.2011 N 214 указало на злоупотребление правом со стороны арендодателя, сослалось на полную оплату арендных платежей и отказалось от возврата арендуемого имущества.
В рассматриваемом случае при согласовании одностороннего отказа от договора аренды от 01.09.2010 ДЛ N 474/477 стороны определили основания и порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок.
Протолковав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия упомянутого договора и приняв во внимание переписку и практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон (требования, изложенные в уведомлении, дату его получения и совершение контрагентом предписанных арендодателем требований), суд пришел к обоснованному выводу о том, что проплата долга по арендным обязательствам с правом выкупа осуществлена в пределах срока действия договора. Потому ссылка истца на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не правомерна.
Окружной суд поддерживает ссылку апелляционного суда на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11 о том, что сам по себе факт допущенной арендатором просрочки в оплате по договору не может повлечь за собой получение арендодателем таких благ, которые поставили бы его в лучшее положение, чем то, в котором он находился бы при выполнении арендатором договора в соответствии с его условиями. В противном случае будут нарушаться правила статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации о пределах возмещения убытков и статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости неосновательного обогащения. Гражданские отношения основаны на принципах равенства сторон этих отношений, добросовестности их поведения, соразмерности мер гражданско-правовой ответственности последствиям правонарушения. Стороны договора должны действовать, руководствуясь, в том числе, соображениями сотрудничества.
Действия ОАО "РосБизнесЛизинг", получившего всю цену договора аренды с правом выкупа, но настаивающего не на применении к ООО "Костромские недра" мер ответственности, таких как уплата неустойки либо возмещение причиненных просрочкой убытков, а на признании договора прекращенным и изъятии предмета аренды, не отвечают принципам равенства сторон, добросовестности их действий и соразмерности ответственности.
Аргумент ОАО "РосБизнесЛизинг" об ошибочности применения к спорным отношениям правового подхода, изложенного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 3318/11, отклоняется, ибо лизинг является видом договора аренды (статья 625 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, окружным судом рассмотрены и отклонены в полном объеме в силу изложенных обстоятельств, а также в связи с тем, что являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, где им дана надлежащая правовая оценка..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 06.04.2011 N КГ-А40/2458-11 по делу N А40-94311/10-53-780
"...Погашение лизингополучателем задолженности по уплате лизинговых платежей в полном объеме явилось основанием для отказа ЗАО "Атлант-М Лизинг" от исковых требований в части взыскания с ИП Великородного Ю.И. задолженности по уплате лизинговых платежей по договору финансовой аренды (лизинга) от 17.08.07 N ДЛ-562БГ/08-7, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Производство по делу в части указанных требований было прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, учитывая, что допущенные ИП Великородным Ю.И. нарушения условий договора, явившиеся основанием для обращения ЗАО "Атлант-М Лизинг" в арбитражный суд с настоящим иском, на момент рассмотрения спора лизингополучателем устранены, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 11, пунктом 2 статьи 13, пунктом 6 статьи 15, пунктом 4 статьи 17 Федерального закона от 29.10.98 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", пунктом 9.3.2 Общих условий финансовой аренды (лизинга), являющихся неотъемлемой частью договора финансовой аренды (лизинга) от 17.08.07 N ДЛ-562БГ/08-7, оснований для изъятия предмета лизинга.
Довод кассационной жалобы относительно того, что с учетом факта прекращения обязательств сторон, вытекающих из договора финансовой аренды (лизинга) от 17.08.07 N ДЛ-562БГ/08-7, в связи с его односторонним расторжением лизингодателем, предмет лизинга подлежит бесспорному изъятию у лизингополучателя, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку в данном случае правомерность расторжения договора финансовой аренды (лизинга) лизингодателем оспорена лизингополучателем в судебном порядке посредством заявления возражений при рассмотрении настоящего спора.
Более того, предъявление лизингодателем, который получил и принял от лизингополучателя исполнение по договору финансовой аренды (лизинга), требования об изъятии предмета лизинга следует квалифицировать с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.02.2011 N КГ-А40/692-11 по делу N А40-40846\10-11-301
"...20.01.10 ЗАО" Доринвест-Лизинг" уведомил ООО "ДК Автодорстрой" телеграммой об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке в связи с нарушением лизингополучателем обязанностей по уплате лизинговых платежей и известил лизингополучателя о том, что заключенный между ними договор лизинга будет считаться расторгнутым и прекратит свое действие по истечении 10-ти дней с момента получения названного уведомления, которое было получено ответчиком 20.01.2010 (л.д. 53 - 55 т. 1).
25.06.2010 г. ЗАО "Финансовая компания Кредит-Альянс" погасило за ответчика задолженность по лизинговым платежам за период август 2009 - август 2010, включая выкупной платеж, по спорному договору лизинга, что подтверждается платежным поручением N 16 от 25.06.2010 г.
Факт полного исполнения ответчиком обязательства по уплате лизинговых платежей на момент судебного разбирательства и нахождение предмета лизинга во владении ответчика сторонами не опровергается.
Полагая, что спорный договор лизинга был расторгнут лизингодателем в одностороннем порядке, а право собственности на предмет лизинга не могло перейти к истцу, поскольку лизинговые платежи в установленный договором срок лизингополучателем не были полностью уплачены, лизингодатель обратился в арбитражный суд с иском об обязании ответчика возвратить предмет лизинга.
Полагая, что, осуществив выплату всех лизинговых платежей, лизингополучатель имеет право на приобретение предмета лизинга в собственность, последний обратился в арбитражный суд со встречным иском о признании права собственности на спорные предметы лизинга.
Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что поскольку лизингополучателем исполнены обязательства по договору лизинга, предусматривающие переход к нему право собственности на предмет лизинга, суд апелляционной инстанции правомерно, в соответствии со ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 19 Федерального закона от 29.10.1998 г. N 164-ФЗ" О финансовой аренде"(лизинге), условиями договора N 07\49-Л от 2 августа 2007 г. признал подлежащими удовлетворению требования ООО "ДК Автодорстрой" о признании права собственности на предметы лизинга.
Задолженность лизингополучателя перед лизингодателем составляла лишь 1,19% от общей суммы лизинговых платежей, сумма своевременно уплаченных денежных средств составила 98,81% от лизинговых платежей.
Учитывая соотношение размера подлежащих уплате лизинговых платежей по договору лизинга и фактически произведенной им в срок оплаты, уплату впоследствии платежей в полном размере, суд кассационной инстанции приходит к выводу о злоупотреблении ЗАО "Доринвест-Лизинг" правом.
В соответствии с пп. 1, 3 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему прав.
Поскольку ООО "ДК Автодорстрой" исполнены обязательства по договору лизинга, предусматривающие переход к нему право собственности на предмет лизинга, суд апелляционной инстанции правомерно, в соответствии со ст. 624 ГК РФ, ст. 19 (ФЗ "О финансовой аренде (лизинге) признал право собственности на предметы лизинга за лизингополучателем и отказал ЗАО"Доринвест-Лизинг" в удовлетворении требований о возврате предметов лизинга..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.01.2011 N КГ-А40/17084-10 по делу N А40-34475/10-157-295
"...Судом установлено, что между ЗАО "Доринвест-Лизинг" (лизингодатель) и ООО "ДК Автодорстрой" (лизингополучатель) заключен договор N 07/42-Л от 31.05.2007 г., согласно которому первый обязался приобрести в собственность у определенного лизингополучателем продавца экскаватор-погрузчик марки CASE тип 590 Super R и предоставить его последнему за плату во временное владение и пользование на срок 29 месяцев (с июня 2007 года по октябрь 2009 года включительно).
По состоянию на 31.10.2009 г. лизингополучателем (покупателем) не внесены 24 956 руб. 67 коп. в счет платы за пользование предметом лизинга и 1 000 руб. в счет выкупной цены, всего задолженность по названному договору составила 25 956 руб. 67 коп.
19.01.2010 г. истец направил ответчику уведомление, полученное им 20.01.2010 г., об одностороннем отказе от исполнения договора N 07/42-Л от 31.05.2007 г. на основании п. 11.1.1 договора и потребовал возвратить предмет лизинга, который ответчиком не был возвращен.
До принятия судом первой инстанции решения по настоящему делу истцу уплачены в счет окончательных расчетов по договору N 07/42-Л от 31.05.2007 г. 25 956 руб. 67 коп. ООО "СтройТехника" по платежному поручению N 110 от 15.06.2010 г. Платеж произведен на основании заключенного между ООО "СтройТехника" и ООО "ДК Автодорстрой" соглашения от 21.11.2009 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд установил, что по состоянию на 31.10.2009 г. (момент просрочки уплаты денежных средств по договору N 07/42-Л от 31.05.2007 г. в размере 25 956 руб. 67 коп.) сумма своевременно уплаченных по договору денежных средств составила 2 812 668 руб. 33 коп., что составляет 99,12% от всех причитающихся по данному договору платежей.
Установив соотношение размера подлежащих уплате лизингополучателем платежей по договору лизинга и фактически произведенной им в срок уплаты, уплату впоследствии платежей в полном размере, суд пришел к правильному выводу о злоупотреблении истцом его правом.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Таким образом, поскольку лизингополучателем исполнены обязательства по договору лизинга, предусматривающие переход к нему права собственности на предмет лизинга, суд правомерно, в соответствии со статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 19 Федерального закона от 29.10.1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", условиями договора лизинга N 07/42-Л от 31.05.2007 г. счел подлежащим удовлетворению требование о признании права собственности на имущество, являвшееся предметом лизинга.
Апелляционным судом установлена уплата лизингополучателем платежей, в том числе лизинговых, по договору, переход к истцу права собственности на предмет лизинга, в связи с чем требование о возврате предмета лизинга обоснованно признано не подлежащим удовлетворению..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2010 N КГ-А40/12007-10 по делу N А40-6291/10-113-57
"...Однако, заявляя о наличии у лизингодателя права на односторонний отказ от договора, истец не учитывает, что такой отказ может быть обусловлен только ненадлежащим исполнением лизингополучателем его обязательств по договору лизинга, то есть, по существу, такой отказ является одним из способов применения к должнику гражданско-правовой ответственности, которая должна быть соразмерна допущенному нарушению.
Материалами дела подтверждено, что задолженность по уплате лизинговых платежей, явившаяся основанием для одностороннего расторжения истцом договора лизинга, была погашена ответчиком в полном объеме до обращения истца с иском об истребовании предмета лизинга, на что было указано и в исковом заявлении ЗАО "ЛК МЛК-авто" (том 1, л.д. 4 - 5), а также было установлено и судом первой и судом апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах, учитывая, что в основе требования лизингодателя о возврате предмета лизинга находилось одностороннее расторжение договора лизинга, право на которое было, в свою очередь, обусловлено погашенной до подачи иска задолженностью, то данное требование ЗАО "ЛК МЛК-авто" не подлежало судебной защите не только в силу пункта 2 статьи 10 ГК РФ, но и применительно к правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 8 Информационного письма N 14 от 5 мая 1997 года.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия кассационной инстанции не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции..."

12.6. Вывод из судебной практики: Если после направления уведомления об отказе от исполнения договора арендодателем стороны совершают действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор не признается расторгнутым.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 02.07.2015 N 305-ЭС15-2415 по делу N А40-28123/2014
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, по условиям договора от 23.06.2008 N 1-965/08, заключенного между Департаментом имущества города Москвы и ОАО "Научно-исследовательский и проектный институт азотной промышленности и продуктов органического синтеза" (далее - договор аренды), последнему передано в аренду находящееся в собственности города Москвы спорное помещение с обязанностью оплачивать арендную плату не позднее пятого числа текущего месяца. Пунктом 8.3 договора аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае невнесения арендатором арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд. Договор считается расторгнутым с момента направления арендатору соответствующего уведомления заказным письмом. Арендатор обязан освободить объект аренды в течение одного месяца с момента направления уведомления.
В связи с тем что за январь и февраль 2013 года арендная плата своевременно не внесена, предприятие в претензии от 13.02.2013 потребовало у общества оплатить имеющуюся задолженность, уведомило о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и потребовало в срок до 15.03.2013 освободить арендуемое помещение и передать его арендодателю.
26.02.2014 предприятие обратилось в суд с иском по настоящему делу, сославшись на односторонний отказ от договора, выраженный в его письме от 13.02.2013.
Удовлетворив иск, суды исходили из того, что договор аренды между сторонами прекращен 13.02.2013, поэтому у ответчика не было оснований занимать названное помещение спустя месяц после этой даты. Дополнительное соглашение от 18.12.2013 суды посчитали ничтожной сделкой, поскольку оно заключено уже после прекращения договора, а внесение арендатором платежей после получения претензии - оплатой фактического пользования помещением.
Между тем суды не учли следующее.
В то же время после уведомления об отказе от исполнения договора стороны не только длительное время находились в прежних правоотношениях без каких-либо претензий со стороны предприятия по поводу освобождения спорного помещения, но и заключили дополнительное соглашение к договору аренды, распространив его действие на период, предшествующий дню подписания дополнительного соглашения. Кроме того, в указанном соглашении стороны буквально подтвердили неизменность прочих условий договора аренды. Вопреки выводам судов нижестоящих инстанций, указанные обстоятельства безусловно свидетельствуют о том, что прекращение договора аренды не состоялось: волеизъявление предприятия не было реализовано им же самим по его же воле.
Судебная коллегия считает, что в данном случае предприятие отказалось от своего уведомления о расторжении договора и стороны по взаимному согласию продолжили регулировать свои отношения условиями договора аренды, что не противоречит гражданскому законодательству.
В связи с существенным нарушением норм материального права (статьи 622 ГК РФ), которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ оспариваемые решение от 22.04.2014, а также постановления от 07.08.2014 и от 16.12.2014 по делу N А40-28123/2014 подлежат отмене..."

12.7. Вывод из судебной практики: Волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор либо иные данные, позволяющие идентифицировать правоотношения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.05.2011 по делу N А55-12951/2010
"...02.06.2009 в адрес ЗАО "ПКФ "Волгоэнерготехкомплект" поступило письмо за подписью директора филиала ЗАО "Мултон" Мухаметова И.И., в котором содержалась информация о том, что компания ЗАО "Мултон" с 01.07.2009 прекращает аренду офисов и склада.
Довод ответчика о том, что спорные договоры прекратили свое действие с 01.07.2009, был предметом оценки суда апелляционной инстанции и данный довод отклонен правомерно.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции сослался на пункт 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в соответствии с которым уведомление о расторжении договора должно содержать явно выраженную волю стороны на создание определенных правовых последствий.
Исследовав имеющееся в материалах дела письмо от 02.06.2009, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оно не может быть расценено как уведомление, однозначно свидетельствующее об отказе ответчика от договора (расторжении договора). В данном письме отсутствует ссылка на договоры, арендуемое имущество и другие данные, позволяющие идентифицировать правоотношения, о прекращении которых сообщается арендодателю.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов..."

12.8. Вывод из судебной практики: Договором могут быть определены основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, причем эти основания могут быть как связаны, так и не связаны с нарушением другой стороной условий договора.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...27. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды.
В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.
По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Кодекса те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.
Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ.
Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.04.2014 по делу N А19-2930/2013
"...Полагая, что расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно только в судебном порядке и отрицая наличие задолженности по арендным платежам, индивидуальный предприниматель Дамбаева А.Н. заявила встречный иск.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав присутствующих в судебном заседании лиц, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Стороны, заключая договор аренды, согласовали в нем ежемесячный размер арендной платы и срок ее уплаты (пунктов 5.1, 5.1.1 договора), а также в пункте 7.3 договора определили, что в случае если арендатор не внес или несвоевременно внес арендную плату более одного срока подряд арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно предупредив арендатора за 30 календарных дней.
Как следует из пункта 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо от 11.01.2002 N 66), в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, изложенные положения опровергают утверждение индивидуального предпринимателя Дамбаевой А.Н. о том, что расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно только в судебном порядке.
Уведомление арендатора о расторжении договора и необходимости освобождения арендуемого помещения подтверждается письмом от 18.01.2013 N 219 и ответчиком не отрицалось, как не отрицается и факт владения этим помещением при рассмотрении дела судом.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о том, что условия договора аренды от 21.05.2012 N 8/2012 позволяют арендодателю в одностороннем порядке расторгнуть указанный договор при ненадлежащем исполнении арендатором договорных обязательств..."

12.9. Вывод из судебной практики: Арендодатель, отказавшийся от договора в одностороннем порядке в связи с нарушением арендатором своих обязательств, не вправе взыскивать с последнего убытки в виде арендных платежей, которые могли бы быть им получены, если бы договор не был расторгнут.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 28.04.2012 по делу N А40-74246/11-161-337
"...Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 309, 425, 450, 614, 622, 625 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)", мотивированы тем, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению лизинговых платежей, в связи с чем договор лизинга N 4921/2010 от 24.09.2010 г. был расторгнут, а ООО "Каркаде" причинены убытки вследствие утраты возможности получить доход в виде лизинговых платежей до конца графика платежей.
При этом, суд первой инстанции посчитал недоказанным наличие убытков, поскольку ООО "Каркаде" не доказало причинно-следственной связи между наступившими убытками и действиями ответчика.
По мнению заявителя кассационной жалобы, факт причинения убытков является доказанным, поскольку согласно условиям договора лизинга (графиком лизинговых платежей) установлен размер и сроки получения лизинговых платежей, которые были бы получены истцом при надлежащем исполнении договора ответчиком, но которые не были получены истцом именно по вине ответчика. Истец не получил доход, который он получил бы при дальнейшей реализации лизинговой сделки, то есть истец понес убытки в этой части.
Суды обеих инстанций, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, установили недоказанность истцом наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и заявленными убытками.
При этом судами учтено, что расторжение договора лизинга было произведено истцом в одностороннем порядке, что является правом лизингодателя, которым он может воспользоваться или нет, при этом неполучение истцом лизинговых платежей за период после расторжения договора лизинга и изъятия имущества явилось следствием расторжения договора, а не следствием неисполнения лизингополучателем обязательств по уплате лизинговых платежей.
Кроме того, предмет лизинга возвращен истцу, а то обстоятельство, что стоимость возвращенного предмета лизинга меньше предполагаемых доходов от сдачи его в лизинг ответчику не доказано..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 23.04.2012 по делу N А40-70648/11-118-541
"...Истец, полагая, что вследствие досрочного расторжения договора лизинга из-за ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по уплате лизинговых платежей истцу причинены убытки, обратился в суд с требованием о взыскании 938 576 руб. 08 коп. убытков в виде неполученных лизинговых платежей.
Как сказано выше, 26.01.2011 договор лизинга N 958/2010 от 10.03.2010 прекращен, 15.02.2011 лизингополучатель по акту приема-передачи возвратил лизингодателю предмет лизинга, который мог быть использован истцом для дальнейшего осуществления предпринимательской деятельности.
При таких обстоятельствах является обоснованным вывод судов о том, что неполученные в связи с расторжением договора лизинга лизинговые платежи не являются упущенной выгодой..."

12.10. Вывод из судебной практики: Односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды, связанный с нарушением арендатором условий договора, не может являться основанием для взыскания с арендатора договорной неустойки, предусмотренной за такой отказ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 30.11.2011 по делу N А40-26830/11-53-230
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, в нарушение заключенного между ООО "Компания СОЮЗ АГАТ-ФИЛ" (арендодателем) и ООО "Золотой Вернисаж" (арендатором) договора аренды от 26.03.2010 г. N 44 арендатором не была внесена арендная плата за декабрь 2010 года в размере 1 501 266 руб. 55 коп. и за 12 дней января 2011 года в размере 767 191 руб. 85 коп.
Судами установлено, что арендодатель реализовал право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды посредством направления арендатору соответствующего письменного уведомления, врученного арендатору 12.01.2011 г.
Суды также пришли к правильному выводу о необоснованности иска в части взыскания неустойки за досрочное прекращение договора аренды, поскольку в силу норм гл. 25 ГК РФ обязанность одной стороны в обязательстве понести ответственность перед другой стороной, в том числе уплатить неустойку, не может наступать вследствие обстоятельств иных, нежели ненадлежащее исполнение непосредственно самого обязательства. Совершение одной стороной обязательства юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, не может быть квалифицировано как нарушение обязательства, поскольку является реализацией его права, и тем более оно не может быть квалифицировано как основание для возникновения у другой стороны данного обязательства обязанности нести ответственность за такое правомерное поведение контрагента.
Поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды не может являться основанием для применения к арендатору меры ответственности в виде неустойки.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

По данному делу см. также Решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.05.2011.

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.05.2011 по делу N А40-26830/11-53-230
"...Понятие неустойки предусмотрено в ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениями которой неустойка представляет собой один из способов обеспечения обязательства и вид гражданско-правовой ответственности за его неисполнение либо ненадлежащее исполнение, в частности просрочки исполнения.
Пунктом 19.4.1 договора предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора в случае неуплаты арендатором арендной платы или иных денежных средств в течение 7-ми рабочих дней с даты наступления срока платежа. Таким образом, расторжение договора в данном случае является санкцией за неисполнение стороной обязательств по договору.
Однако расторжение договора не может обеспечиваться неустойкой, поскольку это не соответствует определению неустойки, приведенному в ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, п. 19.6 договора также предусмотрена неустойка за расторжение договора по инициативе арендодателя в соответствии с п. 19.4 договора. При этом арендатор обязан оплатить арендодателю договорную неустойку в размере базовой арендной платы за весь срок с даты такого досрочного прекращения договора до даты начала начисления базовой арендной платы новому арендатору, но не более 2-х месяцев..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.09.2015 N Ф05-11873/2015 по делу N А40-106463/14
"...Судами установлено и материалами дела подтверждается, что 18 декабря 2012 года между ООО "Мерседес-Бенц Файненшл Сервисес Рус" (Лизингодатель) и ООО "Тех-Авто" (Лизингополучатель) заключен договор лизинга N 2012-12/FL-01068, в соответствии с условиями которого Лизингодатель принял на себя обязательство приобрести в собственность у выбранного Лизингополучателем продавца и передать Лизингополучателю во временное владение и пользование автотранспортное средство (предмет лизинга).
Как следует из содержания договора лизинга, в пункте 13.6 договора стороны согласовали гражданско-правовую ответственность в виде штрафа в определенном размере за досрочное прекращение договора, вызванное несоблюдением Лизингополучателем условий договора. Установление в договоре указанной штрафной санкции, подлежащей взысканию с Лизингополучателя только (исключительно) за досрочное прекращение договорных отношений, противоречит правовой природе неустойки, как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.
Суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что в силу норм главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность одной стороны в обязательстве нести ответственность перед другой стороной не может наступать вследствие обстоятельств иных, нежели ненадлежащее исполнение обязательства.
Досрочное прекращение договорных отношений, когда таковое установлено законом, само по себе не может быть квалифицировано как нарушение обязательства и не может быть квалифицировано как основание для возникновения у стороны обязанности нести ответственность за такое досрочное прекращение договора аренды.
Поэтому досрочное прекращение отношений по договору лизинга не может являться основанием для применения к Арендатору меры ответственности в виде неустойки/штрафа.
При таких обстоятельствах является правомерным вывод суда апелляционной инстанции о том, что оснований для взыскания с ответчика неустойки в виде штрафа не имеется.
С учетом изложенного, кассационная инстанция находит выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующим требованиям закона, имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела..."

12.11. Вывод из судебной практики: Сторона, воспользовавшаяся предусмотренным договором правом немотивированного одностороннего отказа от исполнения зарегистрированного договора, вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства того, что контрагент уведомлен об отказе.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора"
"...11. Если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.
Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).
В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр..."

12.12. Вывод из судебной практики: Если при одностороннем отказе от исполнения договора, связанном с действиями одной из сторон, в регистрирующий орган не представлены заявления обеих сторон, договор может быть признан прекратившимся в судебном порядке.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора"
"...11. Если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.
Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).
В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр..."

13. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, заблаговременно уведомив об этом другую сторону. Однако на практике возможны ситуации, когда арендатор нарушает условия договора, заключенного (или возобновленного по п. 2 ст. 621 ГК РФ) на неопределенный срок, и арендодатель желает прекратить отношения сторон до истечения месячного (а для недвижимого имущества трехмесячного) срока. В связи с этим возникает вопрос: возможно ли расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по требованию арендодателя по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ?

13.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренном ст. 619 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...5. Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.
Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее.
Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.
Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса.
Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции было отменено и исковые требования удовлетворены..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.02.2012 по делу N А38-3626/2010
"...Суды обеих инстанций учли условия договора и исходили из того, что, так как ответчик просрочил внесение арендной платы более чем на три месяца и не опроверг расчетов истца, а претензионный порядок урегулирования спора последним соблюден, то спорный договор, заключенный на неопределенный срок, подлежит расторжению, а ответчик обязан возместить допущенную просрочку платежа и выплатить предусмотренную договором неустойку.
Согласно пункту 2 статьи 450 и пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии в действующем законодательстве специальных правил, которые регламентировали бы основания и порядок прекращения бессрочных договоров аренды земельных участков, также не вызывает вопросов в аспектах законности, мотивированности и полноты (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"), поэтому ссылка подателя жалобы на статью 135 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельна.
Поскольку нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не выявлено, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены ревизируемых судебных актов..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.02.2012 по делу N А38-3625/2010
"...Суды обеих инстанций учли условия договора исходили из того, что, так как ответчик просрочил внесение арендной платы более чем на три месяца и не опроверг расчетов истца, а претензионный порядок урегулирования спора последним соблюден, то спорный договор, заключенный на неопределенный срок, подлежит расторжению, а ответчик обязан возместить допущенную просрочку платежа и выплатить предусмотренную договором неустойку.
Согласно пункту 2 статьи 450 и пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии в действующем законодательстве специальных правил, которые регламентировали бы основания и порядок прекращения бессрочных договоров аренды земельных участков, также не вызывает вопросов в аспектах законности, мотивированности и полноты (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"), поэтому ссылка подателя жалобы на статью 135 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельна.
Поскольку нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не выявлено, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены ревизируемых судебных актов..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.08.2011 по делу N А29-3901/2010
"...После окончания срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражал по этому поводу, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель направил арендатору претензию от 31.03.2010, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость погашении долга и уплаты пеней.
Неисполнение арендатором требований арендодателя послужило основанием для обращения Горового С.А. в арбитражный суд с настоящим иском.
По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды первой и апелляционной инстанций оценили по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и установили факт нарушения ответчиком условий договора аренды от 20.02.2009 N 1 в части невнесения предусмотренных договором платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а потому правомерно его расторгли и взыскали с арендатора задолженность по арендной плате, а также пени за просрочку платежа, уменьшив их размер по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.2011 по делу N А39-3956/2010
"...Исковые требования основаны на статьях 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик не исполняет принятое обязательство об оплате пользования федеральным имуществом.
Арбитражный суд Республики Мордовия определением от 26.10.2010 оставил исковое заявление без рассмотрения.
Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 23.12.2010 отменил определение суда первой инстанции. Руководствуясь пунктом 2 статьи 452 и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд посчитал, что истец до обращения в суд предлагал арендатору исполнить обязательство по оплате арендных платежей и во внесудебном порядке прекратить арендное обязательство, однако не получил от своего контрагента ответа в течение срока, указанного в претензии. В связи с изложенным суд апелляционной инстанции посчитал, что досудебный порядок урегулирования спора соблюден, а потому направил дело в первую инстанцию для рассмотрения по существу.
По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, поэтому в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор был продлен на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что Управление направило в адрес Общества письмо, в котором предложило расторгнуть договор аренды земельного участка, установив двухнедельный срок с момента получения предложения, в течение которого Общество должно было дать ответ. Данное уведомление Обществом было получено 31.08.2010, следовательно, до 14.09.2010 в адрес Управления должен был быть направлен ответ, отсутствие которого и стало основанием для обращения в суд.
Утверждение истца о неприменении части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочно, поскольку названная норма права регулирует правовые отношения, связанные со сроком действия договорных отношений и в случае ее применения арендодателем не требует судебного решения, поскольку договорные отношения прекращаются по истечении установленного законом или договором срока. В рассматриваемом случае истец воспользовался правом расторжения договора в судебном порядке, а потому указанная норма права (часть 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) не применима..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13.02.2015 N Ф02-136/2015 по делу N А78-402/2014
"...Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" и обществом с ограниченной ответственностью "Комплексстрой" был подписан договор аренды земельного участка от 06.08.2008 N 395/08, предметом которого является земельный участок площадью 3086 кв. м, расположенный в г. Чите, ул. Забайкальского рабочего, 41, с кадастровым номером 75:32:030824:14 с видом разрешенного использования "для строительства многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземной стоянкой".
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.01.2009 по 05.03.2013 послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Забайкальского края с настоящим иском.
Как установлено судом, после истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендатора.
Доказательств возврата арендованного имущества в материалы дела не представлено.
В силу требований части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из части 3 данной статьи следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Департаментом в адрес общества направлено уведомление от 11.03.2013 N 01/13/1506, врученное ответчику 12.03.2013, о досрочном расторжении договора с предложением в течение трех месяцев с момента получения уведомления внести задолженность по арендной плате, а также в указанный срок освободить занимаемый земельный участок в добровольном порядке. Указанное уведомление также направлено заказным письмом с уведомлением в адрес ответчика и получено последним 07.08.2013. Таким образом, ответчику было известно о намерении арендодателя расторгнуть договор.
Получив уведомление о расторжении договора, общество в установленный срок ответ на претензию не представило, действий, направленных на досудебное урегулирование спора, в том числе по погашению имеющейся задолженности по арендной плате, не предприняло.
Поскольку истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора, ответчик в добровольном порядке требования истца не удовлетворил, материалами дела установлен факт существенного нарушения ответчиком основного обязательства по договору аренды, суд правомерно удовлетворил требования о расторжении договора аренды N 395/08 от 06.08.2008..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.02.2015 N Ф05-691/2015 по делу N А41-17953/14
"...Судами установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 1627 от 22.02.2007 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, с.п. Верейское, дер. Михнево, ул. Новая, участок 42 (участок находится примерно в 800 м по направлению на юго-запад от ориентира: жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Московская, район Раменский, с.п. Верейское, дер. Михнево, д. 10), общей площадью 22810 кв. м с кадастровым номером 50:23:0030101:0457, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания КПП и здания склада, без оформления акта приема-передачи.
Между истцом (арендодатель) и ООО "Орвента Плюс" (арендатор) заключен договор N 1629 от 22.02.2007 аренды земельного участка, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, с.п. Верейское, дер. Михнево, ул. Новая, участок 41 (участок находится примерно в 1000 м по направлению на юго-запад от ориентира: жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Московская, район Раменский, с.п. Верейское, дер. Михнево, д. 10), общей площадью 22810 кв. м с кадастровым номером 50:23:0030101:0456, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства складских зданий, без акта приема-передачи.
Ответчик по истечении сроков договоров продолжал пользоваться земельными участками при отсутствии возражений истца (арендодателя), в связи с чем суд признал договоры возобновленными на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судами установлено нарушение ответчиком обязательств по названным договорам в виде невнесения арендной платы более чем за 6 месяцев. То есть предусмотренные статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договоров N 1627 от 22.02.2007, N 1629 от 22.02.2007 (пункт 4.3.1) основания для расторжения договора вследствие нарушения арендатором обязательств имеются.
Судами установлено вышеназванное нарушение арендатора, при котором арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в связи с чем требование о расторжении договоров N 1627 от 22.02.2007, N 1629 от 22.02.2007 обоснованно признано судами подлежащим удовлетворению.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.12.2009 N КГ-А41/13291-09 по делу N А41-16623/08
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами, по истечении срока действия договора от 15.04.2003 г. N 600 ИП Халин Ю.И. продолжил пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца.
Судебная коллегия также полагает обоснованным выводы арбитражных судов первой и апелляционной о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды от 15.04.2003 г. N 600 в связи со следующим.
В обоснование данного требования истец ссылался на то, что ответчик в нарушение условий договора (п. 3.4.1) и п. 1 ст. 614 ГК РФ арендную плату не вносил более 3-х месяцев.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из положений п. 2 ст. 452 ГК РФ следует, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны от предложения изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судами установлено, что истцом в адрес ответчика было направлено уведомление N 1539 от 16.07.2008 г. с предложением погасить задолженность по арендной плате, а также расторгнуть договор аренды на нежилое помещение.
Учитывая, что ответчик не вносил арендную плату более 3-х месяцев и истцом КУИ Раменского района МО соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный нормами ст. 619 ГК РФ и п. 2 ст. 452 ГК РФ, арбитражные суды пришли к правильному и соответствующему материалам дела выводу о расторжении договора аренды от 15.04.2003 г. N 600..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2011 по делу N А06-5381/2010
"...Поскольку по истечении срока, определенного договором, арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, договор аренды от 17.12.2004 N 11760 пролонгирован на неопределенный срок.
В связи с нарушением ответчиком условий договора, Комитет 02.03.2010 направил уведомление N 01-1153 о необходимости погашения задолженности по арендной плате, а 04.08.2010 N 15-228 - уведомление о расторжении договора аренды.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательств перед истцом по внесению арендных платежей, которые подлежат взысканию наряду с договорной неустойкой на основании статей 309, 329, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом договор от 17.12.2004 N 11760 подлежит расторжению по правилам пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации с обязанием ответчика освободить и возвратить истцу по акту приема-передачи арендуемое нежилое помещение..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на возможность расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в соответствии со ст. 619 ГК РФ. Однако в иске арендодателю было отказано в связи с недоказанностью существенности нарушения договора арендатором.

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.07.2010 по делу N А06-6043/2009
"...Письмом от 29.12.2008 арендатор уведомил арендодателя о намерении продлить срок действия договора аренды, которое было получено истцом 30.12.2008.
ТУ Росимущества в Астраханской области, считая, что ответчик пропустил срок уведомления, установленный пунктом 2.2.9 договора аренды, руководствуясь статьями 309, 450, 610, 621, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условиями пункта 5.4 договора аренды, обратился в суд с настоящим иском.
При этом истцом соблюдены требования части третьей статьи 619 ГК РФ - письмом от 29.01.2009 N 10-05/11-185 истец направил ответчику письменное предупреждение о необходимости освободить помещение и передать его по акту приема-передачи балансодержателю.
Отказывая истцу в удовлетворении его требований, арбитражный суд исходил из следующего.
Поскольку по истечении срока договора аренды N 1462 ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.
Судами сделан правомерный вывод о том, что факт несвоевременного уведомления арендодателя о намерении возобновить арендные отношения в данном случае не может считаться существенным нарушением договора со стороны ответчика, поскольку данное нарушение не повлекло для истца какие-либо негативные последствия или имущественные потери..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2011 по делу N А56-9155/2010
"...В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Материалами дела подтверждается, что спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
В силу пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 10.2.1 названного договора предусмотрена возможность его расторжения по требованию арендодателя в судебном порядке при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение четырех месяцев независимо от ее последующего внесения.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили требования Комитета о расторжении договора аренды от 21.01.2008 N 01/ЗКС-05052..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.06.2011 по делу N А56-9150/2010
"...В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Материалами дела подтверждается, что спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.05.2011 по делу N А56-9143/2010
"...Материалами дела подтверждается, что спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
Частью 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что Комитетом надлежащим образом исполнено. Претензия арендодателя от 19.11.2009 N 3819-19 Обществом не исполнена.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Комитета о расторжении договора аренды от 21.01.2008 N 01/ЗКС-05049..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.10.2010 по делу N А56-63537/2009
"...Суд первой инстанции установил наличие у ответчика задолженности по арендной плате более чем за три месяца и, поскольку договором аренды предусмотрено право арендодателя при таком сроке задолженности требовать расторжения договора по решению суда, удовлетворил исковые требования.
Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Договором от 06.10.2007 предусмотрено основание для расторжения договора - задолженность по арендной плате за три месяца (пункт 5.3.2).
Доводы подателя жалобы о неправомерности применения судом положений статьи 619 ГК РФ в случае продления действия договора на неопределенный срок отклоняются судом кассационной инстанции.
К порядку расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, применяется пункт 2 статьи 610 ГК РФ, согласно которому каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Согласно пункту 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен не только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ и условиями договора.
С учетом наличия непогашенной задолженности по уплате арендной платы на дату рассмотрения спора суд первой инстанции правомерно расторг договор..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.01.2011 по делу N А53-4507/2010
"...Спорный земельный участок передан ответчику в соответствии с актом приема-передачи от 01.09.2005. По истечении срока аренды арендатор не возвратил земельный участок. Поскольку ответчик продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя, договор аренды земельного участка от 01.08.2005 N 262-05 в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Невыполнение обязанности по внесению арендных платежей и отсутствие факта добровольного расторжения договора со стороны ответчика явилось основанием обращения истца в арбитражный суд.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Суд установил, что письмом от 12.11.2009 N 3977 истец уведомил ответчика о необходимости погасить задолженность по арендной плате до 14.12.2009, а в случае непогашения задолженности - подтвердить свое согласие на расторжение договора.
Факт получения указанной претензии ответчиком не оспаривается.
Поскольку в разумный срок, а также в ходе судебного разбирательства ответчиком не устранены нарушения его обязательств по договору, суд обоснованно удовлетворил исковые требования..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 10.06.2013 N Ф09-3126/13 по делу N А07-11363/2012
"...Судами также установлено, что по окончании срока договора аренды от 08.11.2006 N 2539 в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Комитет направил предпринимателю Габдрашитову Р.М. уведомления от 04.08.2010, 25.01.2011, 26.07.2011, в которых указал на наличие у предпринимателя Габдрашитова Р.М. задолженности по арендной плате, и предложил погасить задолженность и пени, расторгнуть договор аренды, передать помещение по акту приема-передачи. Уведомление от 25.01.2011 получено предпринимателем Габдрашитовым Р.М., что подтверждается уведомление о его вручении от 05.02.2011.
Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом сторону - за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
В п. 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут не только на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и по основаниям, предусмотренным ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что факт невнесения предпринимателем Габдрашитовым Р.М. арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договорами аренды срока подтвержден материалами дела, данное нарушение условий договоров является существенным, в письмах от 25.01.2011, 26.07.2011 комитет уведомил ответчика о необходимости погашения задолженности и расторжении договора аренды, суды признали требования комитета о расторжении договора аренды и выселении ответчика из спорных помещений обоснованными и удовлетворили исковые требования в этой части..."

Постановление ФАС Уральского округа от 03.02.2011 N Ф09-8781/09-С3 по делу N А50-12537/2009
"...Судами установлено, что договор аренды между сторонами заключен сроком с 01.06.2005 по 30.05.2006. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, данный договор возобновлен на неопределенный срок.
Сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не свидетельствует о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не лишает арендодателя права на расторжение такого договора в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Поскольку фактические обстоятельства, явившиеся основанием для обращения истца в суд, свидетельствуют о нарушении ответчиком сроков внесения арендной платы до направления ему претензии от 20.04.2010 и после, о наличии задолженности, суды обоснованно признали соблюденным процедуру расторжения договора, и удовлетворили исковые требования..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.12.2010 N Ф09-8567/10-С6 по делу N А07-1837/2010
"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.10.2007 по делу N А07-10369/2007 установлено, что договор от 13.12.2006 N 1330 в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок (т. 1, л. д. 38 - 40).
Комитет направил в адрес ответчика уведомление от 05.02.2009 N 5-18-уп, в котором предложил обществу "Ванадзор" погасить имеющуюся у него задолженность по арендной плате за 2, 3, 4 кварталы 2008 года в сумме 59 580,39 руб. и за 1 квартал 2009 года в сумме 60 776,28 руб. (т. 1, л. д. 17).
В дальнейшем Комитет направил в адрес общества уведомление от 11.11.2009 N 26-18-уп, которым ответчику вновь было предложено погасить задолженность по арендной плате за 2, 3, 4 кварталы 2008 года в сумме 59 580,39 руб. 39 коп., а также уплатить арендную плату за 2009 год в сумме 243 105,12 руб. в срок до 25.11.2009 (т. 1, л. д. 20).
Ссылаясь на то, что общество "Ванадзор" несвоевременно уплачивает арендные платежи, в связи с чем у него за период с 01.04.2008 по 31.03.2010 имеется задолженность по арендной плате в размере 363 461,79 руб., Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с названным иском.
Требование о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений удовлетворено судом на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку обществом "Ванадзор" была допущена просрочка по внесению арендной платы более двух раз подряд.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для их отмены или изменения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.11.2010 N Ф09-9574/10-С6 по делу N А50-8378/2010
"...При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что 06.05.2006 между Департаментом имущественных отношений Пермской области, государственным областным учреждением "Имущественное казначейство Пермской области" (арендодатели) и предпринимателем Козловым Д.В. (арендатор) заключен договор N 8663-р аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Советская, д. 64, литера А, 1 этаж, помещения N 9 - 15, площадью 137,8 кв. м, для розничной торговли. Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 20.04.2006 (л. д. 13 - 17, 19).
При отсутствии возражений со стороны арендодателя предприниматель Козлов Д.В. продолжал пользоваться арендованным помещением после окончания срока действия договора, в связи с чем судами признан договор аренды от 06.05.2006 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку предпринимателем Козловым Д.В. обязательства по внесению арендных платежей в период с 01.01.2010 по 31.03.2010 не исполнялись, агентство обратилось в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим иском.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судами установлено, что агентством 30.09.2009 направлено в адрес предпринимателя Козлова Д.В. уведомление N СЭД-И31-11-156 о расторжении договора, наличии образовавшейся задолженности по арендным платежам. Агентством арендатору было предложено освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи (л. д. 20).
Поскольку на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции предпринимателем Козловым Д.В. требования агентства исполнены не были, задолженность по арендной плате не погашена, судами правомерно принято решение о расторжении договора аренды от 06.05.2006 и выселении ответчика из занимаемого им помещения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2010 N Ф09-5512/10-С3 по делу N А60-45759/2009-С12
"...В письме от 31.05.2009 арендодатель известил арендатора о расторжении договора аренды строительной техники от 09.01.2008 N 0901Х в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендных платежей, а также потребовал оплатить задолженность по арендной плате в сумме 44 000 руб. и возвратить объект аренды.
Неисполнение арендатором указанных требований послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Судами установлено, что после истечения срока действия договора от 09.01.2008 N 0901Х (31.12.2008) арендатор продолжал пользоваться имуществом, в связи с чем срок действия договора считается продленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель в установленном законом (ст. 450, п. 2 ст. 619 <*> Гражданского кодекса Российской Федерации) порядке отказался от исполнения указанного договора, что подтверждается представленным в материалы дела письмом от 31.05.2009.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не пункт 2.

Доказательств возврата арендованного имущества ответчиком не представлено, вследствие чего требование истца о возврате ему переданного в аренду имущества также удовлетворены правомерно..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 12.11.2009 N Ф10-4865/09 по делу N А14-4257/2009/112/17
"...Как установлено судом и усматривается из материалов дела, между Администрацией городского округа город Воронеж и ООО "РЭЦ-20" 16.07.2007 заключен договор аренды N 5-792-07 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Домостроителей, 20, площадью 103,4 кв. м на срок с 01.01.2007 по 31.12.2007.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом по истечении срока действия Договора в отсутствие возражений арендодателя, Договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок.
По правилам указанной статьи, если договор заключен на неопределенный срок, сторона в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Вместе с тем, согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в п. 5 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут и по основаниям предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
Пунктами 5.2, 5.2.6 Договора стороны согласовали, что настоящий Договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, если последний не внес (полностью или частично) арендную плату с начислением установленной п. 3.2 пени или платежей балансодержателю (в соответствии с заключенным с ним договором) в течение двух месяцев, либо многократно (более двух раз) нарушил сроки внесения арендных платежей, вне зависимости от уплаты им неустойки и пени.
Факт направления уведомления о погашении задолженности по арендной плате, расторжении Договора и освобождении арендуемого помещения подтвержден имеющимися в деле документами и ответчиком не оспаривается.
Каких-либо мер для погашения задолженности ответчиком не предпринималось.
С учетом изложенного, суд обоснованно удовлетворил требование Администрации городского округа г. Воронеж о расторжении договора аренды N 5-792-07 от 16.07.2007..."

Постановление ФАС Центрального округа от 09.10.2009 по делу N А14-9520/2008/321/6
"...Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом по истечении срока действия Договора в отсутствие возражений арендодателя, Договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок.
Вместе с тем, согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в п. 5 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут и по основаниям предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктами 5.2, 5.2.6 Договора стороны согласовали, что настоящий Договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, если последний не внес (полностью или частично) арендную плату с начислением установленной п. 3.2 пени и платежей балансодержателю (в соответствии с заключенным с ним договором) в течение двух месяцев, либо многократно (более двух раз) нарушил сроки внесения арендных платежей, вне зависимости от уплаты им неустойки и пени.
Факт направления уведомления о погашении задолженности по арендной плате, расторжении Договора и освобождении арендуемого помещения подтвержден имеющимися в деле документами и ответчиком не оспаривается.
Каких-либо мер для погашения задолженности ответчиком не предпринималось.
С учетом изложенного, суд обоснованно удовлетворил требование Администрации о расторжении Договора..."

14. Требования арендодателя о досрочном расторжении договора в соответствии со ст. 619 ГК РФ как злоупотребление правом

Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель в случаях, предусмотренных законом и договором, имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, определяемые как злоупотребление правом, недопустимы. При этом закон не разъясняет, какие конкретно действия могут быть расценены как злоупотребление правом.
В связи с этим иногда возникают споры относительно возможности признания требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды злоупотреблением правом.

14.1. Вывод из судебной практики: Требование учредителя муниципального бюджетного учреждения о расторжении договора аренды и выселении учреждения из занимаемых помещений является злоупотреблением правом.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации"
"...3. Требование учредителя муниципального бюджетного учреждения о расторжении договора аренды и выселении учреждения из занимаемых помещений, направленное, по существу, на прекращение деятельности данного учреждения, суд квалифицировал как злоупотребление правом. При этом судом было указано, что он вправе по своей инициативе применить положения статьи 10 ГК РФ.
Муниципальное образование в лице комитета по управлению городским имуществом обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному бюджетному учреждению - детской музыкальной школе (далее - школа) - о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, а также о расторжении указанного договора и выселении ответчика из занимаемых помещений.
Как следовало из материалов дела, школа, являясь муниципальным бюджетным учреждением, не была наделена собственником (муниципальным образованием) необходимыми для осуществления деятельности помещениями на праве оперативного управления. Такие помещения были предоставлены учреждению его собственником в пользование по договору аренды, при этом сумма арендной платы составляла значительную часть ежемесячной выручки, получаемой от проведения платных факультативных курсов. Данные о внесении платежей свидетельствовали о том, что они производились по мере накопления средств.
По мнению суда, расторжение договора аренды и выселение ответчика из помещений фактически означало бы ликвидацию учреждения его собственником вопреки порядку, установленному законодательством. При этом судом было установлено, что в районе отсутствуют иные специализированные свободные помещения, пригодные для организации учебно-репетиционного процесса, которые могли бы быть арендованы ответчиком на приемлемых условиях.
С учетом этих обстоятельств суд усмотрел в действиях истца злоупотребление правом на применение мер защиты, предусмотренных законом для случая нарушения обязательств арендатором, и в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды и выселения ответчика из помещений отказал, сославшись на пункты 1 и 2 статьи 10 ГК РФ.
С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 ГК РФ..."

15. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя при несостоятельности (банкротстве) арендатора

В соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд нарушает срок внесения арендной платы. Может ли препятствовать расторжению договора по данному основанию включение в конкурсную массу права аренды земельного участка при открытии конкурсного производства в отношении арендатора?

15.1. Вывод из судебной практики: Включение права аренды арендуемого земельного участка в конкурсную массу арендатора не лишает арендодателя права расторгнуть договор в связи с неуплатой арендатором арендных платежей.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 07.02.2012 N ВАС-154/12 по делу N А31-9245/2010
"...Судом установлено, что в связи с систематическим нарушением предприятием сроков внесения арендных платежей управление направило ответчику претензию от 14.04.2010 N 2414 с предложением расторгнуть договор аренды.
Оставление претензии без ответа послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 7.4.1 договора стороны согласовали возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя, если арендатор по истечении 30 дней после установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Установив факт нарушения предприятием обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком в определенные договором сроки и признав соблюденным досудебный порядок разрешения спора, суды расторгли договор аренды земельного участка.
Довод заявителя о том, что расторжение договора аренды земельного участка от 09.09.2005 N 141 в процедуре конкурсного производства невозможно, поскольку право аренды земельного участка включено в конкурсную массу и может быть исключено из нее только в связи с продажей прав на него в установленном законом порядке, был рассмотрен судами и отклонен, как несостоятельный, поскольку включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.07.2013 по делу N А13-12209/2012
"...Установив наличие задолженности Общества перед Администрацией по договору аренды за период с 01.05.2012 по 30.09.2012, суды правомерно взыскали с арендатора 91 008 руб. 25 коп. долга.
Поскольку ответчик не представил доказательств исполнения обязательств по внесению арендной платы за период с 01.05.2012 по 30.09.2012, суды правомерно удовлетворили требования Администрации о расторжении договора.
Довод жалобы о том, что расторжение договора аренды от 29.12.2001 N 32/13 в процедуре конкурсного производства невозможно, поскольку право аренды земельного участка включено в конкурсную массу и может быть исключено из нее только в связи с продажей прав на него в установленном законом порядке, отклоняется кассационной инстанцией. Включение права аренды в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 ГК..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2015 N Ф08-7856/2015 по делу N А32-1193/2015
"...Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Сельхозбизнес" (далее - общество) о взыскании долга по договору от 01.10.2008 N 7700001141 аренды земельного участка за период с 01.10.2012 по 31.12.2014 в сумме 1 370 781 рубль 16 копеек, неустойки в размере 220 061 рубль 34 копейки, а также о расторжении данного договора.
Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды установили, что ответчик не вносил арендную плату более двух раз подряд (в том числе и с учетом внесенного арендатором платежа за I квартал 2012 года), долг по договору аренды в заявленном истцом размере подтвержден материалами дела. Администрация также подтвердила соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.
Доводы кассационной жалобы о недопустимости расторжения договора аренды земельного участка в связи с введением в отношении ответчика процедуры конкурсного производства не принимаются.
Включение права аренды земельного участка в конкурсную массу (т. 1, л.д. 72 - 74) само по себе не лишает собственника имущества права требовать расторжения договора в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.10.2014 по делу N А32-29351/2013
"...Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 12.03.2010 N 341 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 12.03.2010 заключили договор N 2500003227 аренды земельного участка площадью 160 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:25:0203000:319), расположенного по адресу: Приморско-Ахтарский район, на бывших землях АО "Дружба", отделение N 1, поле X (1) пашня (далее - земельный участок). Срок действия договора установлен сторонами до 12.03.2015 (л. д. 13 - 15, 17).
Администрация, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязательства, принятые на себя по договору от 12.03.2010 N 2500003227, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды установили, что ответчик не вносил арендную плату более двух раз подряд, долг по договору аренды в заявленном истцом размере подтвержден материалами дела. Администрация также подтвердила соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.
Доводы кассационной жалобы о недопустимости расторжения договора аренды земельного участка в связи с введением в отношении ответчика процедуры конкурсного производства не принимаются.
Включение права аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает собственника имущества права требовать расторжения договора в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса.
Суды всесторонне, полно и объективно исследовали представленные сторонами доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.08.2014 по делу N А32-31472/2013
"...Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014, требования удовлетворены. С общества в пользу администрации взыскано 35 514 рублей 60 копеек задолженности по арендной плате. Договор от 17.06.2008 N 2500002227 расторгнут. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности иска администрации в части взыскания задолженности по договору аренды, которую взыскал с общества на основании статей 309, 310 и 614 Гражданского кодекса. По требованию о взыскании долга решение ответчиком в апелляционном порядке не обжаловалось. Требование о расторжении договора аренды от 17.06.2008 N 2500002227 удовлетворено судами в связи с существенным нарушением договорных обязательств ответчиком и соблюдением истцом досудебного порядка расторжения договора (письма от 29.03.2013 и от 11.04.2013).
В кассационной жалобе конкурсный управляющий ссылается на введение в отношении общества процедуры конкурсного производства (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012 по делу N А32-10924/2011), что, по его мнению, препятствует расторжению договора аренды земельного участка.
Указанный довод заявителя кассационным судом отклоняется. Включение права аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает собственника имущества (в данном случае - муниципальное образование) права расторгнуть договор в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса..."

16. Возможность расторжения договора аренды имущества по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, если право аренды находится в залоге

Право аренды может выступать предметом залога (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В этом случае права залогодержателя будут обеспечены до тех пор, пока действует договор аренды. Основания для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные нормами Гражданского кодекса РФ, существенно ограничивают объем обеспечения.
В связи с этим на практике возникает вопрос: вправе ли арендодатель досрочно расторгнуть договор аренды, если право аренды находится в залоге?

16.1. Вывод из судебной практики: Договор залога арендных прав и соответствующее обременение договора аренды не лишают арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды по предусмотренным законом основаниям.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.03.2013 по делу N А74-3280/2012
"...Как полагает заявитель кассационной жалобы, постановлением суда апелляционной инстанции в части расторжения договора аренды земельного участка нарушен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, закрепленный в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации; в результате расторжения договора аренды нарушено право банка на обращение взыскания на заложенное имущество; расторжение договора земельного участка в настоящем споре возможно только при наличии специальных оснований и порядка досрочного прекращения договора аренды земельного участка.
По мнению заявителя кассационной жалобы, судебный акт принят без учета юридических особенностей арендованного земельного участка, без анализа правовых последствий с точки зрения нарушения прав кредиторов, прав должника и самого истца, поскольку расторжение произведено в ходе конкурсного производства; расторжение договора повлекло в нарушение норм Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" преимущественное удовлетворение неденежного требования истца по отношению к денежным требованиям иных кредиторов должника, как следствие, обжалуемым судебным актом нарушены права банка как конкурсного кредитора и залогодержателя по обязательствам Гончарука Д.Г.
03.12.2009 между индивидуальным предпринимателем Гончаруком Д.Г. (залогодатель) и банком (залогодержатель) с целью обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от 3 декабря 2009 года N 17/158 подписан договор залога недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого в залог залогодержателю передаются склад модульного типа, площадью 644,6 кв. м, являющийся нежилым зданием, инв. N 2887/1, литер Б3, этажность 1, находящийся по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Пушкина, 213, литера Б3, кадастровый (условный) номер: 19:01:020109:0076:2887Б31, а также право аренды земельного участка, кадастровый (условный) номер 19:01:020109:1378, площадью 17 164 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Хакасия, ул. Абакан, ул. Пушкина, 213Б, литера 3, принадлежащее залогодателю на основании договора аренды земельного участка от 8 ноября 2006 года N АФ11637. Договор залога зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 декабря 2009 года.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции установил факт просрочки исполнения денежного обязательства арендатором более двух раз подряд, что является существенным нарушением арендатором условий договора аренды земельного участка и основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.1 договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600.
Наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение залогом договора аренды земельного участка не лишают арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором.
Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.
Поскольку в данном случае спорное требование не вытекает из денежных обязательств, то истец вправе требовать расторжения договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 в судебном порядке, а доводы банка о нарушении прав и законных интересов иных кредиторов, имеющих денежные обязательства, являются несостоятельными..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 26.06.2013 N ВАС-7698/13 по делу N А74-3280/2012
"...Банк ссылается на нарушение судами принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, указывает на то, что право аренды спорного земельного участка вместе с расположенным на этом участке объектом недвижимости находятся в ипотеке у банка. Кроме того, банк полагает, что расторжение договора аренды повлекло преимущественное удовлетворение неденежного требования перед денежными требованиями кредиторов.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований.
Удовлетворяя требование о расторжении спорного договора аренды, суды исходили из доказанности администрацией оснований для такого расторжения в судебном порядке, а именно факта просрочки исполнения денежного обязательства арендатором более двух раз подряд, что является существенным нарушением арендатором условий договора аренды земельного участка и основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.1 договора аренды.
Доводы банка о нарушении его прав как залогодержателя права аренды также не свидетельствуют о нарушении судами единообразия в толковании и применении норм права и отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды. Доводы, приведенные банком, не доказывают наличие препятствий для обращения взыскания на заложенное имущество или реализации иных прав залогодержателя, равно как и не доказывают, что удовлетворение требования о расторжение договора аренды привело к нарушению законодательства о банкротстве..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.09.2007 по делу N А26-4524/2006-16
"...Как следует из материалов дела, 29.09.2004 Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор N 261 аренды недвижимого имущества общей площадью 22520,26 кв.м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. Путейская, д. 5.
Предупреждением от 07.02.2006 N 4.22-04-110 Администрация предложила Обществу на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 6.2.2 договора расторгнуть договор аренды в связи с невнесением арендной платы в установленном порядке, сдать помещения арендодателю и погасить задолженность.
Поскольку ответчик не погасил задолженность, не освободил занимаемые помещения и не согласился на расторжение договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя требования истца частично в отношении взыскания задолженности, суд первой инстанции исходил из того, что Общество не исполнило обязанности по своевременному внесению арендной платы. Также суд первой инстанции уменьшил размер взыскиваемых пеней в соответствии со статьей 333 ГК РФ, поскольку установленная договором аренды ставка пеней 180% годовых несоразмерна последствиям нарушенного ответчиком обязательства. Суд первой инстанции считает, что наличие договора залога права аренды не является препятствием для расторжения договора.
Апелляционная инстанция согласилась с данными выводами.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Проверив правильность применения арбитражным судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, арбитражный суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в том числе и по доводам подателя кассационной жалобы. Всесторонне, полно и объективно исследовав все представленные сторонами доказательства, дав им надлежащую правовую оценку, арбитражный суд принял правильное решение..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2015 N Ф08-7856/2015 по делу N А32-1193/2015
"...Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Сельхозбизнес" (далее - общество) о взыскании долга по договору от 01.10.2008 N 7700001141 аренды земельного участка за период с 01.10.2012 по 31.12.2014 в сумме 1 370 781 рубль 16 копеек, неустойки в размере 220 061 рубль 34 копейки, а также о расторжении данного договора.
Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды установили, что ответчик не вносил арендную плату более двух раз подряд (в том числе и с учетом внесенного арендатором платежа за I квартал 2012 года), долг по договору аренды в заявленном истцом размере подтвержден материалами дела. Администрация также подтвердила соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.
Наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение залогом договора аренды земельного участка не лишают арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном нарушении его условий арендатором. Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.
Суды всесторонне, полно и объективно исследовали представленные сторонами доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

17. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 619 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

17.1. Пример удовлетворения требований арендодателя о расторжении договора в случае, когда арендатор более двух раз подряд нарушает срок внесения арендной платы

Ситуация
Ссылаясь на нарушение арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель обратился с иском в суд о взыскании задолженности и расторжении договора аренды.
Суд удовлетворил иск.

Применение ст. 619 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал, что согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Поскольку ответчик существенно нарушил условия договора, более двух раз подряд не вносил арендную плату с 2008 г., требование о расторжении договора было удовлетворено.
(Постановление ФАС Московского округа от 20.03.2013 по делу N А41-18060/12)

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

	См. также: Важнейшая практика по ст. 620 ГК РФ	

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 620 ГК РФ

1. Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора >>>
2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 ГК РФ по основаниям, не указанным в данной статье >>>
3. Применение норм ст. 620 ГК РФ о досрочном расторжении договора по требованию арендатора к отношениям между арендатором и субарендатором >>>
4. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора >>>
5. Возможность вынесения судебного решения о расторжении по требованию арендатора договора аренды по истечении срока его действия >>>
6. Необходимость уведомления арендодателя об одностороннем отказе от договора аренды за определенный срок >>>
7. Возможность применения штрафных санкций к арендатору за досрочное расторжение договора аренды по своей инициативе >>>
8. Односторонний отказ от исполнения договора аренды по требованию арендатора >>>
9. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 620 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания >>>

1. Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора

В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. К числу таких оснований относятся в том числе: непредоставление арендуемого имущества, создание препятствий в пользовании им, а также наличие в имуществе недостатков, препятствующих его использованию.

1.1. Вывод из судебной практики: Принятие субъектом Федерации или органом местного самоуправления нормативного правового акта, который изменяет (утверждает) градостроительный план развития территории и препятствует осуществлению арендатором строительства на предоставленном для этих целей земельном участке, расценивается судом как недостаток, являющийся основанием для расторжения договора аренды по требованию арендатора в соответствии со ст. 620 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2011 N КГ-А40/4778-11 по делу N А40-170977/09-49-873
"...Как правильно установлено судами нижестоящих инстанций, в срок до 31.12.2002 г. ООО "Гроккет" не приступило к строительству соответствующего здания, для строительства и последующей эксплуатации которого предоставлен земельный участок, являющийся объектом аренды по договору аренды от 16.02.1998 г. N М-010767, что не опровергается сторонами.
Однако судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда апелляционной инстанции, полагая, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о расторжении договора аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 620 ГК РФ, ввиду того, что в связи с принятием постановления Правительства Москвы от 12.11.2002 г. N 925-ПП об утверждении Градостроительного плана развития Пресненского района в отношении являющегося объектом аренды земельного участка возникли препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора.
При указанных обстоятельствах выводы Арбитражного суда г. Москвы соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального права..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.04.2016 N Ф04-649/2016 по делу N А45-13345/2015
"...Индивидуальный предприниматель Петрова Кристина Олеговна (далее - ИП Петрова К.О., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к администрации города Бердска (далее - администрация) о расторжении договора аренды земельного участка на территории города Бердска Новосибирской области от 28.05.2013 N 328-д.
По результатам аукциона между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка на территории города Бердска Новосибирской области от 28.05.2013 N 328-д (далее - договор), согласно которому земельный участок предоставлен в аренду с разрешенным использованием: для строительства общественного досугового центра (пункт 1.2 договора).
Постановлением администрации 19.05.2014 был утвержден градостроительный план указанного земельного участка, в соответствии с которым для размещения зданий и сооружений пригодно только 39 кв. м из 534 кв. м, переданных по договору.
Ссылаясь на невозможность использовать предоставленный по договору земельный участок по его целевому назначению, а именно для строительства общественного досугового центра, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Судебные инстанции обоснованно отметили, что цель аренды была известна администрации - строительство общественного досугового центра. В свою очередь, ответчик не поставил в известность истца о том, что ограничения в эксплуатации земельного участка представляют собой именно охранную зону ЛЭП 110 кВ, в связи с чем использование арендованного земельного участка в целях, определенных в договоре, невозможно.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, которыми подтверждена невозможность использования земельного участка по целевому назначению, учитывая, что обратного ответчиком не доказано, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренную пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, правомерно посчитал, что это является основанием для расторжения договора и удовлетворил исковые требования..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 14.12.2012 по делу N А40-130522/11-150-1106
"...Суд установил, что Законом города Москвы от 05.05.2010 N 17 утвержден Генеральный план города Москвы. Территория земельного участка по ул. Егерская, вл. 14 согласно схемам территориального планирования города Москвы (Приложения к Генеральному плану города Москвы) отнесена к зоне сохранения и комплексного благоустройства сложившихся территорий, в которой не допускается строительство коммерческого жилья. Предоставленный ответчику в аренду земельный участок в связи принятием Закона города Москвы от 05.05.2010 N 17 "О Генеральном плане города Москвы" стал непригодным для использования по целевому назначению до истечения срока договора аренды земельного участка. Приняв в 2010 году Генеральный план города Москвы, исключающий возможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению, собственник участка по существу в одностороннем порядке без согласия арендатора изменил условия договора аренды земельного участка и нарушил взятые на себя обязательства по договору, что не предусмотрено условиями данного договора.
При заключении договора аренды земельного участка ответчик рассчитывал осуществить деятельность по строительству жилого дома на земельном участке и получить доход от осуществления такой деятельности. Суд счел, что земельный участок стал непригодным для использования по целевому назначению в результате действий собственника земельного участка, чем существенно нарушены интересы арендатора, который лишается того, на что рассчитывал при заключении данного договора. Изменение градостроительного режима участка (его разрешенного использования), повлекшее за собой невозможность использования земельного участка по целевому назначению, привело к возникновению существенных недостатков земельного участка, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не могли быть заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или его проверки при заключении договора.
Суд установил наличие обстоятельств, предусмотренных статьями 612 (ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества), пунктом 2 статьи 620 (досрочное расторжение договора по требованию арендатора) Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с пп. 1 пункта 2 статьи 450 названного Кодекса счел подлежащим удовлетворению встречный иск о расторжении договора аренды.
Доводы истца, изложенные в кассационной жалобе, по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств (и с установленными в результате этой оценки обстоятельствами), что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов..."

1.2. Вывод из судебной практики: Передача в аренду имущества, не соответствующего противопожарным правилам, является основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.03.2012 по делу N А70-2089/2011
"...Отказ ЗАО "СПЭРО-ЛТД" от расторжения договора аренды во внесудебном порядке и принятия сооружения из аренды послужили основанием для обращения ООО "Мега-Инвест" в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды ссылались на пункт 1 статьи 612 ГК РФ и на пункт 2 статьи 620 ГК РФ, а также пункт 5.5 договора аренды, которым была предусмотрена возможность его расторжения по инициативе арендатора, если сооружение имеет препятствующие его использованию в соответствии с установленными целями недостатки, которые не были заранее известны арендатору, и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра сооружения при заключении настоящего договора.
Исследовав и оценив предписание от 25.11.2010 N 752/1/630 по устранению нарушений правил противопожарной безопасности, заключение СА N 172-2011 независимой оценки рисков в области пожарной безопасности на объекта защиты: нежилое отдельно стоящее здание по ул. Кремлевской, д. 39-а, стр. 6, проведенное экспертной комиссией ООО "Бастион", суды пришли к выводу, что переданное в аренду сооружение не соответствует противопожарным правилам, что препятствует его использованию в качестве магазина по реализации продуктов питания и промышленных товаров.
Учитывая вышеизложенное, суды пришли к выводу об обоснованности требования ООО "Мега-Инвест" о расторжении договора аренды.
Судами первой и апелляционной инстанций верно указано на несоответствие арендованного сооружения противопожарным правилам. Давая оценку допущенным нарушениям, суды пришли к обоснованному выводу о невозможности использования сооружения по назначению. Выводы судов подтверждены указанными выше материалами дела. Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в предписании от 25.11.2010 N 752/1/630 по устранению нарушений правил противопожарной безопасности, в заключении СА N 172-2011, а также подтверждения того, что указанные в них выводы ошибочны, в материалы дела не представлено..."

1.3. Вывод из судебной практики: Несоответствие температурного режима арендуемых производственных помещений требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил, которое препятствует их использованию по согласованному в договоре аренды целевому назначению, является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, если в момент заключения договора арендатор не знал и не мог знать о данном недостатке.

Примечание: В соответствии с СанПиН 2.2.4.548-96 "Физические факторы производственной среды. Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений. Санитарные правила и нормы" (утв. Постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 01.10.1996 N 21) под производственными помещениями понимаются замкнутые пространства в специально предназначенных зданиях и сооружениях, в которых постоянно (по сменам) или периодически (в течение рабочего дня) осуществляется трудовая деятельность людей.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.09.2014 N Ф09-5267/14 по делу N А07-21582/2013
"...Общество "Текстиль-Декор", ссылаясь на то, что переданные в аренду помещения имеют препятствующие их использованию в качестве торговых недостатки (несоответствие температурного режима государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам), которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, обратилось в арбитражный суд с требованием о расторжении договоров аренды нежилых помещений от 10.08.2013.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно данному заключению, подготовленному на основании протокола измерений физических факторов от 26.02.2014 N 100, условия труда на рабочих местах в помещениях N 22 (литера А1), 15, 16 (литера А), расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Лукоянова, 12, по параметрам микроклимата (а именно по температуре воздуха) не соответствуют требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм: СП 2.2.2.1327-03 "Гигиенические требования к организации технологических процессов, производственному оборудованию и рабочему инструменту", СанПиН 2.2.4.548-96 "Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений", МУК 4.3.2756-10 "Методические указания по измерению и оценке микроклимата производственных помещений", поскольку средняя температура воздуха в течение смены составила 17,2 °C при допустимом значении для категории работ Iб 19 °C - 24 °C.
Приняв во внимание, что несоответствие температурного режима арендуемых нежилых помещений препятствует обществу "Текстиль-Декор" использовать данные помещения по целевому назначению, согласованному в договорах аренды (оборудование объекта торговли (магазина), осуществление торговой деятельности), ввиду невозможности обеспечить надлежащие условия труда работников, а также установив, что о недостатках арендуемых помещений истец не знал и не мог знать при заключении договоров, которые были подписаны сторонами в летний период, суды в соответствии с п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признали обоснованными требования истца о расторжении договоров аренды нежилых помещений от 10.08.2013..."

2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 ГК РФ по основаниям, не указанным в данной статье

Статья 620 ГК РФ устанавливает четкий перечень оснований для одностороннего расторжения договора по требованию арендатора. Иные условия могут быть установлены договором. Несмотря на это, на практике арендатор под предлогом различных обстоятельств может объявить об одностороннем расторжении аренды и прекратить пользоваться помещением. Следует отметить, что в соответствии с ч. 3 ст. 32 Федерального закона от 07.06.2013 N 108-ФЗ арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора, если в отношении арендуемого земельного участка в целях, указанных в ч. 2 ст. 32 упомянутого закона, установлен сервитут, и это обстоятельство делает невозможным использование земельного участка или его части.

2.1. Вывод из судебной практики: Приобретение иного помещения арендатором в собственность не является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.02.2009 по делу N А72-5802/2007
"...Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда (арендодатель) и банком (арендатор) 21.10.2003 заключен договор N 32-03/ДС/238 аренды муниципального имущества, по условиям которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование встроенные нежилые помещения общей площадью 112,08 кв. м, расположенные по адресу: Ульяновская область, город Димитровград, ул. Куйбышева, 259, кадастровый номер 73:23:010610:0025:0031920001:101801-103501, а арендатор принимает в аренду указанное имущество с целью использования его для услуг банка (пункт 1.1 договора).
Письмом от 08.02.2007 N 12/849 истец уведомил ответчика о планируемом досрочном расторжении договора аренды от 21.10.2003 N 32-03/ДС в связи с тем, что операционную кассу вне кассового узла N 4272/054 банка планируется перевести в другое нежилое помещение, ориентировочно приобретаемое Сбербанком России в третьем квартале 2007 года.
Ответчик письмом от 28.02.2007 сообщил истцу о своем несогласии с досрочным расторжением договора аренды от 21.10.2003 N 32-03/ДС, указав, что отсутствие у банка потребности в дальнейшем использовании арендуемых помещений в качестве основания для досрочного расторжения договора не предусмотрено ни законом, ни договором аренды.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
Доказательств существенного нарушения ответчиком условий спорного договора по делу не представлено.
Факт приобретения по инициативе банка помещения в собственность, не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора..."

2.2. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, заключенный в целях строительства, может быть расторгнут по требованию арендатора досрочно, если объект недвижимости, для строительства которого был предоставлен в аренду участок, построен и введен в эксплуатацию до истечения срока действия договора.

Примечание: В Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Северо-Кавказского округа, утвержденных 20.05.2011, содержится вывод: в случае, если земельный участок сформирован для строительства одного жилого дома, поставлен на кадастровый учет и строительство иных объектов на нем не предусмотрено, то с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию и передачи по акту квартир и иных помещений собственникам, а также регистрации за ними права собственности на помещения организация-застройщик утрачивает возможность и право пользоваться земельным участком по договору аренды (ст. 606, 607, 615 ГК РФ), обеспечивать целевое использование земли - проектирование и строительство (ст. 22, 42 ЗК РФ). Арендодатель при этом утрачивает право распоряжения данным участком в связи с наличием иных законных землепользователей. Предусмотренные ст. ст. 606, 608, 611 ГК РФ обязательные условия договора аренды (возможность использования арендатором объекта аренды и право арендодателя им распоряжаться) отсутствуют.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 28.12.2009 N Ф09-10615/09-С6 по делу N А07-11160/2009
"...Как установлено судом и подтверждено материалами дела, между комитетом (арендодатель) и предприятием (арендатор) 03.05.2007 заключен договор N 2 аренды земельного участка общей площадью 1486 кв. м с кадастровым номером 02:65:01 12 19:0046, расположенного по адресу: г. Туймазы, ул. Мичурина, д. 22, литера Д, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома. Срок действия договора определен сторонами до 28.04.2010.
Поскольку жилой дом N 22 по ул. Мичурина в г. Туймазы построен и введен в установленном законом порядке в эксплуатацию 29.12.2008 (разрешение N RU 03546000-202-02), что исключает дальнейшую возможность использования земельного участка в целях строительства, предприятие 25.02.2009 обратилось в комитет с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного по результатам торгов по продаже права аренды от 03.05.2007.
Суд первой инстанции, принимая во внимание положения ст. 451, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, и установив, что жилой дом N 22, возведенный предприятием на спорном земельном участке, введен в эксплуатацию 29.12.2008, сделал вывод о наличии существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, указал на то, что цель использования данного земельного участка (для строительства объекта) достигнута, в связи с чем исполнение договора до 28.04.2010 повлечет для истца ущерб, что противоречит целям и назначению договора, и удовлетворил исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка от 03.05.2007 с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора, отказав в признании договора аренды от 03.05.2007 расторгнутым с 29.12.2008.
Выводы суда первой инстанции являются правильными.
Как установлено судом, жилой дом N 22, под строительство которого предприятию был предоставлен земельный участок по договору аренды от 03.05.2007, введен в эксплуатацию 29.12.2008. Учитывая системное толкование положений ст. 29, 30, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 607, п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, цель использования земельного участка (вид разрешенного использования) является одним из условий договора аренды земельного участка.
В силу ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора, влекущем для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, другой стороной, а также и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор.
Суд, исследуя обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сделал обоснованный вывод о том, что цель использования земельного участка достигнута, сохранение договора до 28.04.2010 нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца ущерб, что в значительной степени лишит сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора, а также судом установлены обстоятельства, позволяющие расторгнуть договор аренды (ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

2.3. Вывод из судебной практики: Условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, не является условием, дающим право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2010 по делу N А53-11498/2009
"...В связи с неисполнением обязанности по оплате арендных платежей в полном объеме, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с Банка задолженности по арендным платежам за период с 01.05.2009 по 13.05.2009, то есть до момента прекращения у него права собственности на нежилые помещения.
Письмами от 11.02.2009 (т. 1, л. д. 152), от 30.04.2009 (т. 1, л. д. 156) Банк уведомил общество о досрочном освобождении арендуемых нежилых помещений в порядке пункта 3.2.7 договора аренды от 01.10.2005 и представил для подписания акт приема-передачи указанных помещений.
Не получение ответа на данные письма и не подписание обществом акта приема-передачи нежилых помещений послужили основанием для обращения Банка в суд с встречным исковым заявлением о признании договора аренды от 01.10.2005 расторгнутым с 01.05.2009.
Пунктом 3.2.7 договора аренды от 01.10.2005 стороны предусмотрели обязанность арендатора в срок не позднее 60 календарных дней до освобождения нежилых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, уведомить об этом арендодателя путем вручения ему письменного сообщения.
На основании указанных выше норм права апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что из буквального толкования пункта 3.2.7 договора аренды от 01.10.2005 следует обязанность арендатора по извещению арендодателя об освобождении помещений, а не его право на расторжение указанного договора в одностороннем порядке.
Таким образом, поскольку ни законом, ни договором аренды от 01.10.2005 не предусмотрена возможность арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд, соглашение о расторжении договора сторонами не подписывалось, то договор в спорный период продолжал действовать и все обязательства арендатора подлежали надлежащему исполнению. При этом, апелляционный суд правильно указал, что не использование помещений по инициативе арендатора не освобождает его от обязанности внесения арендной платы по договору аренды от 01.10.2005.
Всесторонне, полно и объективно изучив материалы дела, апелляционная инстанция пришла к правомерному выводу о том, что требования общества о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки подлежат удовлетворению..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.01.2014 по делу N А75-2492/2013
"...Индивидуальный предприниматель Андабеков Булат Турдеевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (далее - ответчик, банк) о взыскании 1 259 933,20 руб. задолженности за период с марта по июль 2013 года и 755 959,92 руб. неустойки за период с 06.03.2013 по 23.05.2013.
Банк в порядке статьи 132 АПК РФ предъявил к предпринимателю встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании за ним права на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору аренды от 26.03.2010 N 63, при условии уведомления арендодателя не менее, чем за три месяца.
Удовлетворяя заявленные требования в части и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из отсутствия условий договора о праве банка на односторонний отказ от него и наличия задолженности по арендным платежам.
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 620 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.
В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пункт 2.12 договора обязывает банк письменно уведомить предпринимателя не позднее, чем за три месяца о предстоящем освобождении имущества, как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при досрочном освобождении.
При этом суды обосновано указали, что необходимость письменного уведомления о предстоящем досрочном освобождении арендуемых помещений не означает, что стороны предусмотрели в договоре односторонний отказ арендатора от договора, поскольку досрочное освобождение помещений может являться и следствием досрочного расторжения договора по обоюдному согласию.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что условия договора не предусматривают право банка на односторонний внесудебный отказ от договора..."

2.4. Вывод из судебной практики: Мировой экономический кризис, отсутствие кредитования и тяжелое финансовое положение не являются основанием для досрочного расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, даже если арендатор утратил производственную необходимость в пользовании помещением.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 22.03.2010 N Ф09-1684/10-С3 по делу N А47-7415/2009
"...Общество "Русьимпорт-Оренбург", ссылаясь на возникновение финансового кризиса, уменьшение объемов оборота финансовых средств и объемов потребления товаров, падение объемов доходов и увеличение расходов, 24.11.2008 обратилось к обществу "Эллада" с предложением снизить ставки арендной платы или оставить суммы платежей на уровне 2008 года.
Арендатор 03.03.2009 направил в адрес общества "Эллада" письмо об отсутствии возможности уплаты арендной платы в сроки, предусмотренные договором, с предложением произвести оплату по мере поступления денежных средств. При недостижении соглашения общество "Русьимпорт-Оренбург" высказало намерение о досрочном расторжении договора.
Письмом от 03.03.2009 ответчик отказался принять предложение истца об изменении сроков оплаты по договору.
Арендатор 30.04.2009 направил арендодателю требование о досрочном расторжении договора аренды имущества от 09.06.2006 N 31 с 31.05.2009 с проектом соглашения о расторжении договора.
В ответ на требование арендатора арендодатель письмом от 08.05.2009 отклонил предложение о расторжении договора по причине того, что договор аренды не предусматривает возможности досрочного расторжения договора по требованию арендатора, возвратив в адрес общества "Русьимпорт-Оренбург" оба экземпляра соглашения о расторжении договора.
В связи с отклонением арендодателем предложения арендатора о снижении ставки арендной платы, общество "Русьимпорт-Оренбург" 18.05.2009 письмом N 26 со ссылкой на ст. 450 - 451 Гражданского кодекса Российской Федерации заявило о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. По мнению арендатора, обстоятельства изменились настолько существенно, что если бы он обладал возможностью предвидеть наступление экономического кризиса, то договор аренды вообще не мог быть заключен на существующих условиях или был бы заключен на иных условиях.
Судом апелляционной инстанции верно указано на то, что факт наступления экономического кризиса, на который ссылается истец в письме от 18.05.2009, не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Суд также правомерно отметил, что при заключении долгосрочного договора арендатор не проявил должной степени осмотрительности и не включил условие о порядке расторжения договора по требованию арендатора, в том числе в связи с утратой арендатором производственной необходимости в использовании имущества.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований для расторжения договора..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.12.2011 по делу N А19-10682/2011
"...Банк "Таврический" (ОАО) 22.03.2011 обратился к индивидуальному предпринимателю Акиваеву Е.А. с письмом о расторжении договора аренды с 15.06.2011, мотивированным закрытием Иркутского филиала Банка.
В ответе на данное письмо (исх. N 2 от 28.05.2010) ответчик выразил свое несогласие и указал на недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.
Недостижение между сторонами соглашения о расторжении договора аренды послужило поводом для обращения Банка "Таврический" (ОАО) в суд с настоящим иском.
Довод Банка "Таврический" (ОАО) о том, что закрытие филиала произошло вследствие непреодолимой силы: наступление неблагоприятных экономических условий - мирового финансового кризиса, снижения спроса на банковские услуги в Восточной части Российской Федерации не принимается судом округа, так как в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли; невыполнение договорных обязательств - это риск предпринимательской деятельности, который истец должен осознавать и нести, как хозяйствующий субъект.
Сложившаяся неблагоприятная экономическая ситуация и снижение спроса на банковские услуги, а также изменение стратегии развития Банка не являются существенным изменением обстоятельств, поскольку возможность наступления таких последствий по роду своей деятельности истец мог и должен был разумно предвидеть при заключении спорного договора. Истцом также не представлено доказательств, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.
Само по себе изменение экономической ситуации не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Истец, вступая в договорные отношения, должен был прогнозировать экономическую ситуацию в сфере банковских услуг в Восточной части Российской Федерации на период действия договора аренды, в связи с чем не мог исключать вероятность снижения спроса на них.
Следовательно, арендодатель не должен нести риск изменения намеченных планов истца по развитию предпринимательской деятельности Банка: уменьшению количества филиалов.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о том, что истцом не доказана вся совокупность условий, с которыми закон связывает существенное изменение обстоятельств у стороны договора, позволяющих на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации расторгнуть договор в судебном порядке, являются правильными и обоснованными..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2010 по делу N А32-6298/2009
"...Как видно из материалов дела, 10.11.2008 предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды складских помещений N 03, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, являющиеся частью склада, общей площадью 2 066,8 кв. м, инв. N 235 (литера Х), этажностью 1, расположенного по адресу: г. Новокубанск, ул. Добролюбова, 19, а именно: холодильную N 1 площадью 282,7 кв. м; холодильную N 6 площадью 265,3 кв. м; холодильную N 7 площадью 279,6 кв. м; коридор N 8, площадью 21,4 кв. м; холодильная N 9 площадью 267,7 кв. м; холодильная N 10 площадью 289,2 кв. м; холодильная N 11 площадью 284,4 кв. м; коридор N 12 площадью 153,0 кв. м; коридор N 13 площадью 17,1 кв. м (т. 1, л. д. 8).
Согласно пункту 3.1 срок аренды установлен сторонами с 12.11.2008 по 12.05.2009.
22 декабря 2008 года общество в адрес предпринимателя направило письмо, которым уведомило предпринимателя о прекращении договора аренды от 10.11.2008 N 03 с 24.12.2008 ввиду того, что общество вывозит из арендуемых помещений товар - сахар-песок (т. 1, л. д. 11). Расторжение договора общество мотивирует существенным изменением обстоятельств - отказом Сбербанка выдать кредит на производственную деятельность общества.
Поскольку предприниматель не подписал акт приема-передачи и не расторг договор по взаимному согласию, а продолжал выставлять счета на оплату арендных помещений, общество обратилось в суд с иском.
Предприниматель, полагая, что общество ненадлежащим образом исполняет обязанности по уплате арендных платежей, также обратился в суд.
Частью 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. В части 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
В силу пункта 3.3 договора срок аренды может быть сокращен по соглашению сторон. Досрочное расторжение по требованию арендатора допустимо только в случаях, предусмотренных действующим законодательством (пункт 3.4 договора).
Одним из таких случаев согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации является существенное изменение обстоятельств.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 1.3 договора помещения передаются арендатору для складирования сахара-песка в мешках.
Общество указывает, что ввиду изменившихся обстоятельств исполнение договорного обязательства по договору аренды стало затруднительным. Неполучение кредитных средств в банке привело к отсутствию сырья для переработки и, соответственно, к отсутствию готовой продукции, которую общество намерено было хранить в арендованном помещении.
Между тем, договор аренды заключен 10.11.2008 и руководству общества на тот момент уже должно было быть известно о трудностях на рынке кредитования. Общество не представило доказательств отказа Сбербанка в выдаче кредита. Соглашения об изменении срока аренды сторонами не достигнуто. Тот факт, что общество освободило помещение 24.12.2008 к расторжению или прекращению договора не приводит. Следовательно, судом апелляционной инстанции правомерно принят судебный акт о взыскании арендной платы с 24.12.2008 по 12.05.2009 в сумме 1 107 096 рублей, также пеней в размере 22 666 рублей 17 копеек..."

2.5. Вывод из судебной практики: Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования арендованного имущества не свидетельствует о состоянии, не пригодном для использования, возникшем вследствие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, и не является основанием для расторжения договора по п. 4 ст. 620 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.04.2015 N Ф07-2114/2015 по делу N А56-45069/2014
"...Как следует из материалов дела, по договору аренды от 12.10.2004 N 548 правопредшественник ТУ ФАУГИ - Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ленинградской области (арендодатель) на основании своего распоряжения от 26.05.2004 N 83 обязалось предоставить открытому акционерному обществу "Ленинградский речной порт" (арендатор) за плату во временное владение и пользование до 01.08.2019 объект, являющийся федеральной собственностью, - буксирный теплоход "Новгород" 1967 года постройки (проект N 9.8057/Н-М-пр/Л-01, г. Магдебург, Германия) без оказания услуг по управлению судном и без технической эксплуатации для обеспечения работы землесосов по добыче нерудных материалов в Финском заливе, проведения геолого-маркшейдерских работ (т.д. 1, л. 5 - 14).
Согласно пунктам 2.2.1, 2.2.5 арендатор обязался самостоятельно и за свой счет осуществлять управление судном и его техническую эксплуатацию, а также поддерживать судно в пригодном к плаванию состоянии, включая проведение текущего и капитального ремонта.
Письмом от 22.02.2013 N 281 арендатор уведомил арендодателя о реорганизации в форме присоединения к Обществу и просил расторгнуть договор на основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) - по соглашению сторон (т.д. 1, л. 88).
В письме от 08.05.2013 N 2582-13 ТУ ФАУГИ сообщило Обществу об отказе в расторжении договора аренды (т.д. 1, л. 89 - 90).
Полагая, что договор аренды от 12.10.2004 N 548 подлежит досрочному расторжению на основании пункта 4 статьи 620 ГК РФ, Общество 16.07.2014 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание пояснения Общества о том, что договор аренды заключен в силу производственной необходимости и отсутствия возможности в 2004 году приобрести аналогичное судно в собственность; дальнейшее исполнение договора повлечет для арендатора дополнительные расходы при невозможности получения прибыли от использования судна. Исходя из представленного Обществом экспертного заключения от 29.04.2014 с рекомендацией эксперта списать буксирный теплоход "Новгород" суд посчитал доказанным факт нахождения судна в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие правовых оснований для применения пункта 4 статьи 620 ГК РФ при разрешении данного спора, поскольку наличие обстоятельств, не связанных с действиями арендатора, но повлекших за собой невозможность использования судна, истцом не доказано.
В соответствии с пунктом 4 статьи 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случае, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
По мнению суда первой инстанции, такими обстоятельствами являются износ судна и истечение нормативного срока его службы, который (исходя из Правил ремонта судов Министерства речного флота РСФСР, утвержденных приказом Министерства речного флота РСФСР от 12.05.1989 N 61) составляет 30 лет.
Между тем, как следует из материалов дела, при заключении договора аренды от 12.10.2004 истцу было известно о техническом состоянии судна.
С учетом года постройки судна, на который имеется указание в тексте договора, срока аренды, условий пунктов 2.2.1, 2.2.5 договора истец не мог не предвидеть необходимость выполнения соответствующих работ и несения финансовых затрат на эксплуатацию судна, нормативный срок службы которого истек до заключения названного договора.
Из имеющегося в материалах дела свидетельства Российского Речного Регистра следует, что по состоянию на 29.04.2009 судно находилось в состоянии, пригодном для плавания (т.д. 1, л. 91 - 102).
На обстоятельства, возникшие в период с 29.04.2009 до постановки судна в отстой, за которые арендатор не отвечает и которые привели к непригодности судна для плавания, истец при рассмотрении настоящего спора не ссылался.
Исходя из буквального смысла пункта 4 статьи 620 ГК РФ экономическая нецелесообразность дальнейшего использования судна к таким обстоятельствам не относится.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии условий для применения пункта 4 статьи 620 ГК РФ..."

3. Применение норм ст. 620 ГК РФ о досрочном расторжении договора по требованию арендатора к отношениям между арендатором и субарендатором

В статье 620 ГК РФ устанавливает право арендатора на досрочное расторжение договора аренды. На практике возникает вопрос о возможности применения данной статьи к отношениям по субаренде, когда арендатор нарушает права субарендатора.

3.1. Вывод из судебной практики: Применение норм ст. 620 ГК РФ о досрочном расторжении договора по требованию арендатора к отношениям между арендатором и субарендатором допустимо.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.06.2010 по делу N А65-33086/2009
"...Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ак Су" (далее - истец, ООО "УК "Ак Су") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю Нуретдинову Булату Рашатовичу (далее - ответчик, Нуретдинов Б.Р.) о взыскании 1 499 902 руб. 11 коп. долга по арендной плате, 1 584 539 руб. 44 коп. пени.
В свою очередь Нуретдиновым Б.Р. 01.11.2008 заключен с ООО УК "Ак Су" договор субаренды на нежилое помещение площадью 308,5 кв. м по ул. Шадрина, 1.
Отсутствие оплаты по договору от 01.11.2008 субаренды послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.
Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции правомерно руководствовались статьями 309, 330, 333, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Доводы заявителя кассационной жалобы, о том, что истцу было направлено письмо от 20.11.2008 о переезде на другие площади, о расторжении договора и подписании им акта от 06.12.2008, не могут являться основанием для признания договора расторгнутым, так как пунктом 4.2 договора установлено, что арендатор имеет право на досрочное расторжение договора в случае нарушением арендодателем существенных условий договора, с соблюдением порядка оговоренного в пункте 4.3 договора.
Частью 1 статьи 620 ГК РФ также установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора.
Доказательств их наступления суду не представлено..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.05.2006 N Ф08-1446/2006 по делу N А53-17123/2005-С4-20
"...Как установили суды, общество (арендодатель) и предприниматель Бондаренко В.А. (арендатор) заключили договор аренды от 01.01.2005 N 10 нежилого помещения площадью 25 кв. м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Москатова, 31.
В этот же день предприниматель Бондаренко В.А. (арендатор) и предприниматель Завадский В.В. (субарендатор) заключили договор субаренды N 10-А указанного помещения на срок до 01.08.2005 для открытия предпринимателем магазина. В соответствии с условиями договора арендатор обязался предоставить субарендатору помещение для использования его по назначению не позднее 3-х дней с момента заключения договора...
Вывод судебных инстанций о том, что ответчик не передал истцу помещение в субаренду, соответствует установленным фактическим обстоятельствам.
В соответствии с частью 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для досрочного расторжения договора является непредоставление арендодателем имущества в пользование арендатору. Установив, что арендатор не передал субарендатору помещение, суды правомерно удовлетворили иск в части расторжения договора..."

4. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора

В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора. На практике возникает вопрос: какие условия необходимо соблюсти, чтобы уведомление считалось надлежащим?
Как правило, арендодатель не согласен с требованиями арендатора о досрочном расторжении договора, в связи с чем на практике возникает вопрос: может ли суд отказать арендатору в расторжении договора, несмотря на наличие оснований, установленных ст. 620 ГК РФ?

4.1. Вывод из судебной практики: Устранение арендодателем в разумный срок недостатков имущества влечет за собой утрату права арендатора на досрочное расторжение договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 N КГ-А40/9494-09-П по делу N А40-5968/08-50-45
"...Вместе с тем, определяя период просрочки оплаты задолженности, суд принял во внимание, что согласно предписанию N 43 от 10.08.2007 г., выданному Управлением МЧС РФ по ЦАО г. Москвы, в связи с обнаружением металлической ртути были прекращены работы и запрещен допуск людей в помещение. Истец устранил недостатки помещения 23 августа 2007 г, что подтверждается заключением МЧС России (результат контрольных исследований проб воздуха, проведенный оперативной группой 862 ЦМП ЧС Главного управления МЧС России по г. Москве).
ООО "НПЭФ "ЭкОН" 22 октября 2007 г. проведено обследование, которое снова показало превышение концентрации паров ртути в воздухе помещения. Истцом 29 октября 2007 г. проведена вторичная демеркуризация (акт N 000312 от 29.10.07 г.).
Таким образом, общий срок, когда ответчик фактически не мог пользоваться помещением, составил 21 день.
Как следует из материалов дела, в качестве основания встречного иска указан наем имущества с недостатками в подтверждение чему предоставлено обследование ООО "НПЭФ "ЭкОН" от 22.10.2007 г., согласно которому концентрация паров ртути в воздухе помещений на уровне дыхания превышала санитарные нормы от 5,5 раз до 9,7 раз.
Вместе с тем, как установлено судами обеих инстанций, истец устранил недостатки спорного помещения в разумные сроки, которые составили менее месяца, принимая во внимание срок договора, составляющий 5 лет.
При таких данных суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды в соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

4.2. Вывод из судебной практики: Уведомление о досрочном расторжении договора аренды должно содержать четкое волеизъявление арендатора на его расторжение. В противном случае договор считается действующим.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 16.03.2010 N Ф09-1497/10-С3 по делу N А47-4639/2009
"...Письмом от 01.07.2008 ответчик уведомил истца о происшедшем 30 июня заливе помещения, которое арендовал ответчик, указав, что вынужден подыскивать другое помещение для оптового шторного склада.
Письмом от 30.07.2008 арендатор уведомил арендодателя об освобождении арендуемого помещения с просьбой принять помещение после отъезда.
Общество 31.07.2008 письменно ответило предпринимателю о расторжении договора с 15 августа с учетом п. 4.2.7 договора аренды, оценив письмо от 30.07.2008 как уведомление о расторжении договора, указав, что письмо от 01.07.2008 нельзя считать предупреждением о расторжении договора, так как в нем не изложены соответствующие намерения.
01.08.2008 ответчиком в одностороннем порядке составлен акт приема-передачи спорного помещения, помещение добровольно освобождено ответчиком.
12.08.2008 истец телеграммой уведомил ответчика о необходимости явки 15.08.2008 для составления акта приема-передачи арендуемого ответчиком помещения. Ответчик для составления акта приема-передачи помещения не явился.
Удовлетворяя исковые требования частично, суды пришли к выводу о наличии у арендатора обязанности по уплате арендных платежей за период с 01.08.2008 по 14.08.2008, поскольку договор аренды прекращен через 15 дней с момента направления ответчиком истцу письма от 31.07.2008 о расторжении договора, ранее ответчик не выражал намерения прекратить договорные отношения, доказательств освобождения ответчиком помещения после 31.07.2008 не представлено. При этом суды с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации сочли возможным уменьшить размер начисленной неустойки.
Выводы судов основаны на материалах дела, исследованных согласно требованиям, установленным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют законодательству.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно п. 4.2.7 договора арендатор обязуется не менее чем за 15 календарных дней письменно предупреждать арендодателя о досрочном расторжении. Указанное правило не распространяется на случаи расторжения договора по основаниям указанным в п. 6.5 договора.
Оценив с учетом установленных обстоятельств письмо предпринимателя от 01.07.2008, суды пришли к выводу о том, что данное письмо не выражало волю арендатора на прекращение договорных отношений с истцом.
Установив, что письмом от 30.07.2008 арендатор уведомил арендодателя об освобождении арендуемого помещения с просьбой принять помещение после отъезда; в данном письме не содержится указания на то, что договор расторгается в связи с недостатки переданного арендатору помещения, препятствующими пользованию им; в письме от 30.07.2008 отсутствует ссылка на письмо от 01.07.2008, в связи с чем невозможно установить их взаимосвязь в части указания на недостатки помещения, суды пришли к выводу о том, что п. 6.6 договора о порядке прекращения обязательств применению не подлежит, в рассматриваемом случае подлежит применению п. 4.2.7 договора, предусматривающего обязанность арендатора не менее чем за 15 календарных дней письменно предупредить арендодателя о досрочном расторжении договора.
При таких обстоятельствах судами сделан обоснованный вывод о том, что договор аренды считается расторгнутым с 15.08.2008 - по истечении 15 дней с момента письменного предупреждения арендодателя письмом от 30.07.2008..."

5. Возможность вынесения судебного решения о расторжении по требованию арендатора договора аренды по истечении срока его действия

В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, по которым договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора. Из ст. 450, ст. 453, ст. 620 ГК РФ следует, что расторгнуть в судебном порядке можно только действующий договор. Сохраняется ли это право за арендатором, если срок действия договора истек во время рассмотрения в суде дела о его расторжении по иску арендатора?

5.1. Вывод из судебной практики: Истечение срока действия договора во время рассмотрения в суде дела о его расторжении по требованию арендатора не является основанием для отказа в иске, если арендатор обратился в суд в разумный срок, при наличии значительного времени до истечения срока действия договора.

Примечание: Указанный вывод сделан с учетом длительного рассмотрения спора в суде и принятия по делу незаконных и необоснованных судебных актов.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 18.12.2013 N Ф05-10367/2011 по делу N А40-109988/10-113-967
"...ООО "Промтехноторг" обратилось с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения N ОМ-00838 от 26 июля 2010 года со сроком действия по 25 июня 2011 года в Арбитражный суд города Москвы 14 сентября 2010 года (согласно штампу на исковом заявлении - л.д. 2, т. 1).
Суд первой инстанции в своем решении также констатировал, что на дату подачи иска договор аренды действовал.
Таким образом, ООО "Промтехноторг" предъявило исковое требование в суд заблаговременно, при наличии значительного времени до истечения срока действия договора аренды, и с учетом сроков рассмотрения дела в арбитражном суде, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, добросовестно реализуя свое право на судебную защиту.
Между тем, длительное рассмотрение арбитражным судом настоящего спора (с сентября 2010 года до февраля 2013 года - дата принятия последнего решения после двукратной отмены судом кассационной инстанции незаконных и необоснованных судебных актов по настоящему делу), в итоге привело к истечению срока действия договора аренды, и как следствие этого, принятие решения об отказе в иске только по этой причине.
В то же время, ввиду длительного рассмотрения данного спора виновная в нарушении обязательств по договору сторона (ответчик) оказалась в данном случае в преимущественном положении.
Вместе с тем, обстоятельство истечения срока действия договора именно ввиду длительного рассмотрения судом спора само по себе не влечет за собой утрату арендатором, в разумные сроки предъявившим иск, права на досрочное расторжение договора аренды.
Это связано прежде всего с тем, что для стороны, добросовестно исполняющей свои обязательства важно восстановить свое нарушенное имущественное положение в установленном законом судебном порядке.
Решение суда о расторжении договора является правообразующим юридическим фактом для возникновения у правой стороны оснований для привлечения виновной стороны к гражданско-правовой ответственности (возмещение убытков и т.п.).
Таким образом, прекращение правоотношения ввиду истечения срока действия договора и прекращение правоотношения по решению суда о расторжении договора по причине нарушения (в данном случае арендодателем) обязательств по договору, влечет разные правовые последствия для сторон.
Ввиду своевременного обращения ООО "Промтехноторг" с настоящим иском в суд, учитывая длительность рассмотрения данного спора арбитражным судом, приведшую к тому, что к моменту принятия решения срок краткосрочного договора истек, суды обеих инстанций не вправе были отказывать в иске по такому единственному основанию как истечение срока действия договора.
По настоящему делу суды установили нарушение со стороны арендодателя обязательств по договору, так как истец доказал, что в период пользования обнаружены такие существенные недостатки арендованного имущества, которые дают право арендатору требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке (ст. 65 АПК РФ, ст. 620 ГК РФ).
Однако, несмотря на констатацию судом в мотивировочной части судебных актов правомерности требования истца, цель обращения в суд по тому способу защиты, который истцом был правильно избран, не была достигнута, и обоснованность преобразовательного иска не подтверждена преобразовательным решением. В этой связи выводы судов являются противоречивыми, поскольку суды установили наличие у истца права на расторжение договора, ввиду нарушения ответчиком обязательств, но в итоге в иске отказали, и нарушенное право не защитили, поскольку решение в части окончательного вывода было принято не в его пользу.
Поскольку при повторном рассмотрении данного дела, суды исследовали обстоятельства, входящие в предмет доказывания по заявленному иску, и установили непригодность для использования переданных в аренду помещений и создание ответчиком препятствий в пользовании объектом аренды, однако нарушили нормы материального и процессуального права при принятии окончательного вывода по результатам судебного разбирательства, суд кассационной инстанции считает возможным, отменив судебные акты в части отказа в иске, принять новый судебный акт о расторжении договора аренды N ОМ-00838 от 26.07.2010 г..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 08.08.2012 по делу N А40-109988/10-113-967
"...Выслушав явившегося представителя заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда, в связи со следующим.
Из смысла статей 450, 453, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что расторгнуть в судебном порядке можно только действующий договор.
В то же время, и требование о расторжении может быть заявлено только в отношении действующего договора.
Аналогичный вывод по данному вопросу вытекает из Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 февраля 2002 года N 7223/98. Вместе с тем, в указанном Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отмечено, что к моменту обращения с иском срок действия договора истек.
Таким образом, существенным обстоятельством в аналогичных случаях является момент обращения истца с иском о расторжении договора.
По настоящему делу с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения N ОМ-00838 от 26 июля 2010 года со сроком действия по 25 июня 2011 года ООО "Промтехноторг" обратилось в Арбитражный суд города Москвы 14 сентября 2010 года (согласно штампу на исковом заявлении - л.д. 2 т. 1).
Таким образом, ООО "Промтехноторг" исковое требование предъявило в суд заблаговременно, при наличии значительного времени до истечения срока действия договора аренды, и с учетом сроков рассмотрения дела в арбитражном суде, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, добросовестно реализуя свое право на судебную защиту.
Между тем, длительное рассмотрение арбитражным судом настоящего спора (с сентября 2010 года до февраля 2012 года - дата принятия решения после повторного рассмотрения спора), с учетом принятия первоначально неправильных решения и постановления, в итоге привело к истечению срока действия договора аренды и как следствие этого, принятие решения об отказе в иске только по этой причине.
При этом, суды не приняли во внимание, что установление в договоре аренды от 26.07.2010 г. срока его действия равного году является обычной деловой практикой, сложившейся в гражданском обороте между хозяйствующими субъектами, соответственно длительное рассмотрение спора судом, за пределами процессуальных сроков, может достичь того временного периода, когда срок действия договора оканчивается, однако обстоятельство истечения срока действия договора именно ввиду длительного рассмотрения судом спора само по себе не влечет за собой утрату арендатором, в разумные сроки предъявившего свой иск, права на досрочное расторжение договора аренды.
Таким образом, в данном случае суд уклонился от выполнения возложенных на него процессуальным законодательством задач, по существу спор судом не был разрешен, цель обращения истца в суд по тому способу защиты, который им был избран исходя из сложившихся с ответчиком отношений, не достигнута, право истца, нарушенное ответчиком, не восстановлено, определенность в правоотношениях сторон судом не внесена..."

6. Необходимость уведомления арендодателя об одностороннем отказе от договора аренды за определенный срок

В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора. В договоре стороны могут предусмотреть как иные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, так и возложение на последнего обязанности уведомить арендодателя о таком расторжении за определенный срок. В связи с этим возникает вопрос: какие последствия наступают для арендатора, не выполнившего договорное условие о заведомом уведомлении об одностороннем отказе?

6.1. Вывод из судебной практики: С арендатора, не выполнившего условие договора о необходимости уведомления арендодателя об одностороннем отказе за определенный срок, могут быть взысканы убытки.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 22.04.2010 N Ф09-1649/10-С3 по делу N А60-39570/2009-С12
"...В соответствии с п. 6.5 договора аренды нежилых помещений от 02.04.2007 N 8/2 арендатор вправе досрочно отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за шесть месяцев.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 17.08.2009 в адрес истца поступили соглашение от 11.08.2009 о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений от 02.04.2007 N 8/2 и подписанный в одностороннем порядке акт приема-передачи нежилого помещения от 11.08.2009.
В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Поскольку ответчик не исполнил обязанность, предусмотренную п. 6.5 договора аренды нежилых помещений от 02.04.2007 N 8/2, не предупредил истца о досрочном расторжении договора за шесть месяцев, и причинил истцу убытки в виде упущенной выгоды, размер которых подтвержден материалами дела, суд обоснованно удовлетворил иск..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.2013 по делу N А79-6999/2012
"...Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатором) заключили договор аренды от 06.12.2011 N 84, в соответствии с условиями которого истец предоставил ответчику во временное владение и пользование часть вышеуказанного помещения площадью 160 квадратных метров для использования в предпринимательских целях, сроком действия с 19.12.2011 по 31.10.2012.
В пункте 6.3.1 договора стороны предусмотрели возможность его одностороннего расторжения арендатором с письменным уведомлением арендодателя за 60 дней до даты расторжения договора. В случае несоблюдения срока предупреждения арендодателя о расторжении договора арендатор обязан уплатить неустойку в размере 150 процентов от суммы месячной арендной платы.
В письме от 27.03.2012 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды.
Указывая на наличие оснований для взыскания неустойки, а также убытков в виде упущенной выгоды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Суд установил нарушение ответчиком пункта 6.3.1 договора аренды и факт наличия у истца убытков в виде неполученной арендной платы за два месяца, поэтому обоснованно взыскал с Предпринимателя убытки, не покрытые неустойкой, в сумме 26 193 рублей 54 копеек.
С учетом изложенного, доводы заявителя об ошибочном применении к рассмотренному спору статей 15, 330 и 394 Гражданского кодекса Российской Федерации суд округа отклоняет как несостоятельные..."

7. Возможность применения штрафных санкций к арендатору за досрочное расторжение договора аренды по своей инициативе

Статья 620 ГК РФ устанавливает право арендатора на досрочное расторжение договора аренды. На практике стороны нередко предусматривают в договоре условие, согласно которому арендатор в случае досрочного расторжения договора должен уплатить арендодателю штраф в той или иной форме. В связи с этим возникает вопрос о законности такого условия.

7.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды может содержать условие о том, что арендатор, отказавшийся от договора в одностороннем порядке, уплачивает неустойку.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2011 по делу N А36-1063/2010
"...09.09.2009 между ООО "Инвест" (субарендодатель) и ИП Кирильцевым Д.Е. (субарендатор) был заключен договор субаренды N 22/И нежилого помещения общей площадью 10 кв. м, расположенного в культурно-развлекательном центре по адресу: г. Липецк, ул. Титова д. 10 (т. 1 л.д. 35 - 41), сроком действия 11 месяцев с даты его подписания сторонами.
26.01.2010 ООО "Инвест" направило в адрес ИП Кирильцева Д.Е. претензию N 01 с предложением уплатить неустойку за досрочное расторжение договора, штраф и задолженность по арендной плате в срок до 29.01.2010. (т. 1 л.д. 98 - 99).
Ссылаясь на то, что требования субарендатора, указанные в письме от 24.12.2009 и претензии от 26.01.2010, ИП Кирильцевым Д.Е. исполнены не были, в связи с чем, считая договор субаренды от 09.09.2009 N 22/И расторгнутым с 21.03.2010, ООО "Инвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, указывая на необходимость уплаты субарендатором субарендной платы за период с 01.01.2010 до 21.03.2010, неустойки за досрочное расторжении договора и пени за просрочку внесения субарендной платы.
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В п. 8.6 договора субаренды N 22/И от 09.09.2009 стороны предусмотрели право субарендатора досрочно отказаться от договора. При этом, в соответствии с предусмотренной указанным пунктом договора процедурой расторжения договора, договор считается прекращенным по истечении 3 месяцев с момента получения субарендодателем соответствующего письменного заявления субарендатора и в случае оплаты последним неустойки в размере 12 000 рублей.
Поскольку заявление ИП Кирильцева Д.Е. о расторжении договора субаренды было получено ООО "Инвест" 21.12.2009, суд первой инстанции обоснованно указал, что договор субаренды N 22/И от 09.09.2009 следует считать расторгнутым с 21.03.2009.
Принимая во внимание, что субарендатором в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено доказательств, подтверждающих внесения субарендной платы в период с 01.01.2010 по 21.03.2010, суд первой инстанции признал обоснованным требование ООО "Инвест" о взыскании задолженности по субарендной плате, рассчитанной последним в соответствии с 3.2 договора субаренды N 22/И и составляющей 32 129 руб. (январь 2010 года - 12 000 рублей, февраль 2010 года - 12 000 рублей, с 1 по 21 марта 2010 года включительно - 8 129 рублей). Кроме того, руководствуясь п. 5.2 и п. 8.6 договора субаренды N 22/И, суд признал обоснованным требование о взыскании с ответчика неустойки за досрочное расторжение договора в сумме 12 000 руб., а также пени за просрочку внесения субарендной платы, начисленной истцом, в сумме 780 рублей..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 15.04.2011 N ВАС-4681/11 по делу N А36-1063/2010
"...Между ООО "Инвест" (субарендодателем) и ИП Кирильцевым Д.Е. (субарендатором) 09.09.2009 заключен договор субаренды N 22/И нежилого помещения общей площадью 10 кв. м, расположенного в культурно-развлекательном центре по адресу: г. Липецк, ул. Титова, д. 10, сроком действия на 11 месяцев. Помещение передано субарендатору по акту приема-передачи от 09.09.2009.
ООО "Инвест" 21.12.2009 получено уведомление субарендатора о досрочном расторжении договора субаренды с 31.01.2010.
Основанием для обращения в суд с иском послужило наличие у субарендатора задолженности по арендным платежам на момент расторжения договора.
Субарендатор имеет право досрочно отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом арендатора за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения. При этом субарендатор обязан в течение 3 банковских дней с момента направления уведомления уплатить неустойку в размере месячной постоянной составляющей арендной платы.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, а также условия договора субаренды, суды первой и кассационной инстанций пришли к правильному выводу о том, что договор субаренды считается расторгнутым с 21.03.2010 и у субарендатора сохраняется обязанность по внесению арендной платы за период до указанной даты.
Поскольку ответчик не внес арендную плату за период с января 2010 года по 21.03.2010 и не оплатил предусмотренную договором субаренды неустойку за просрочку оплаты арендных платежей и за досрочное расторжение договора, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Волго-Вятский округ

Примечание: Согласно приведенному ниже Постановлению договор аренды содержит условие об уплате арендной платы до конца текущего года в случае одностороннего отказа арендатора от договора. Суд квалифицировал это условие как условие о неустойке.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.2013 по делу N А43-24738/2012
"...Стороны согласовали, что договор может быть расторгнут досрочно при отказе арендатора от права аренды помещения, в случае исчезновения необходимости такой аренды, при условии направления не менее чем за 60 дней письменного уведомления об этом арендодателю; в этом случае арендатор обязан выплатить арендную плату до конца текущего года (пункт 9.6 договора).
Письмом от 09.03.2012 N 17 Предприниматель-2 уведомил Предпринимателя-1 о расторжении договора с 14.06.2012 (письмо получено истцом 15.06.2012).
Претензией от 03.07.2012, полученной ответчиком 12.07.2012, Предприниматель-1 предложил ему уплатить неустойку за досрочное расторжение договора в размере 181 440 рублей. Невыполнение последним данного требования явилось основанием для обращения Предпринимателя-1 в суд с настоящим иском.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом - арендную плату (пункт 1 статьи 614 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации <*>).
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а не пункт 1 статьи 614 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора предусмотрены статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу пункта 4 которой договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматривается, что стороны реализовали принцип свободы договора, предусмотрев в пункте 9.6 договора аренды условие об ответственности за досрочное расторжение договора в случае отказа арендатора от права аренды в виде обязанности внести арендные платежи за весь период до конца текущего года.
Срок действия спорного договора определен сторонами с 06.02.2012 до 31.12.2012. Предложение о расторжении договора получено истцом 15.06.2012. Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к правомерному выводу о досрочном прекращении арендного обязательства и обоснованно, с учетом действующего законодательства и пункта 9.6 спорного договора, взыскал с ответчика неустойку в размере 155 520 рублей..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2012 по делу N А40-133445/11-53-1222
"...Арендатор уведомлением от 15.09.2011 г. сообщил арендодателю о досрочном отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, которое было получено последним 16.09.2011 г.
Вместе с тем, отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика компенсации в размере 1 058 979 руб. 12 коп. в связи с досрочным расторжением договора, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что односторонний отказ от исполнения договора не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен.
Суд кассационной инстанции с не может согласиться с указанным выводом в связи со следующим.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания изменения или расторжения судом договора по требованию одной из его сторон.
Согласно части 2 названной нормы договор также может быть расторгнут (либо изменен) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
При этом само условие договора, предусматривающее возможность его одностороннего расторжения во внесудебном порядке, должно однозначно следовать из договора.
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора регулируется статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно абзацу второму пункта 4 которой, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Положения статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации в контексте положений пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, заключенном на определенный срок, в том числе предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения условий договора.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Так в соответствии с пунктом 14.2.4 договора N 49А от 31.08.2011 г. сторонами предусмотрено, что арендатор вправе отказаться от исполнения договора до истечения срока аренды в одностороннем внесудебном порядке посредством направления письменного уведомления арендодателю до прекращения договора не менее чем за три месяца. В этом случае арендатор обязуется уплатить арендодателю компенсацию за досрочное расторжение договора в размере, равном сумме арендной платы по договору за три месяца. При этом срок действия названного договора установлен по 31.07.2012 г. (п. 3.2 договора).
При таких обстоятельствам вывод арбитражных судов первой и апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО "Зика" в пользу ЗАО "ПрофЭстейт" компенсации в размере 1 058 979 руб. 12 коп. за досрочное расторжение договора противоречит условиям названного договора и не соответствует фактическим обстоятельствам дела. В связи с чем решение суда первой инстанции от 02.04.2012 г. и постановление суда апелляционной инстанции от 26.06.2012 г. в указанной части подлежат отмене..."

7.2. Вывод из судебной практики: В случае расторжения договора по инициативе арендатора или его одностороннего отказа от договора арендодатель вправе удержать денежные средства, переданные ему в качестве обеспечения исполнения обязательства, если такое условие предусмотрено договором.

Примечание: С 01.06.2015 в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, по соглашению сторон может быть обусловлено выплатой определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Следовательно, с указанной даты вопрос об удержании денежных средств при одностороннем отказе от договора урегулирован законодательно.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 03.11.2015 N 305-ЭС15-6784 по делу N А40-53452/2014
"...Пунктом 4.4 договора стороны установили обязанность арендатора внести арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной ставки на условиях заключенного между сторонами соглашения о задатке от 16.04.2012 N 16/04/12-3 (далее - соглашение о задатке). При этом стороны указали, что данная сумма не является платежом за первые месяцы аренды, а удерживается арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения обязательств арендатором по договору.
По условиям названного пункта договора, если арендатор расторгает договор до истечения срока его действия по любой причине за исключением пунктов 2.1.5, 6.4.1 - 6.4.3 договора, задаток удерживается арендодателем в полном объеме в качестве штрафа.
Полагая, что односторонний отказ от исполнения договора не может являться основанием для применения к арендатору меры ответственности в виде штрафа, общество обратилось в суд с требованием о признании недействительным пункта 4.4 договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора.
Суды удовлетворили требование общества, признав оспариваемый пункт договора недействительным.
Штраф за досрочное расторжение договора квалифицирован судами как неустойка.
При названных обстоятельствах, исходя из положений пункта 3 статьи 450, статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), суды пришли к выводу о том, что установление в договоре указанного штрафа противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.
Поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке не является гражданско-правовым нарушением (ненадлежащим исполнением обязательств), а обусловлено реализацией арендатором права, предоставленного договором, суды признали установленный в договоре "механизм расторжения договора" противоречащим нормам гражданского законодательства.
Между тем судами не учтено следующее.
В статьях 619 и 620 Гражданского кодекса также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.
Таким образом, поскольку положения статей 619, 620 Гражданского кодекса не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
Оспариваемым пунктом договора предусмотрена возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым другим основаниям, кроме прямо указанных в договоре, однако условием такого расторжения является для арендатора - удержание арендодателем задатка, для арендодателя - уплата задатка в двойном размере.
Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям статей 329, 421 Гражданского кодекса.
Поскольку удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами договорных обязательств, а при наличии определенных обстоятельств является условием для расторжения договора, квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки основана на ошибочном толковании норм права.
В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.
То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.
Поскольку Гражданский кодекс допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, отсутствуют основания для признания недействительным пункта 4.4 договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, направленного на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при его исполнении.
Договор, содержащий спорное условие, подписан сторонами без замечаний и возражений со стороны арендатора. При таких обстоятельствах заявление арендатора о недействительности этого условия после направления уведомления о досрочном расторжении договора без указания каких-либо мотивов направлено на неисполнение возникшего между сторонами обязательства.
Таким образом, поскольку оснований для признания договора аренды недействительным в части (пункта 4.4) не имелось, иск удовлетворению не подлежал.
Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятые с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела и без устранения которых невозможны защита охраняемых законом публичных интересов..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 08.10.2010 N 13481/10 по делу N А40-104629/09-89-711
"...Как следует из судебных актов, 01.04.2009 между ОАО "ГИСС" (арендодатель) и ООО "Д-Войст" (арендатор) был заключен договор аренды, по условиям которого арендатору предоставлены в пользование справочные киоски ГИСС, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Кетчерская, вл. 1, стр. 1; г. Москва, ул. Фестивальная, 8. Стороны согласовали также внесение обеспечительного взноса в размере фиксированной месячной арендной платы в обеспечение исполнения обязательств арендатора по настоящему договору.
Арендатором 09.04.2009 произведена оплата обеспечительного взноса в размере 61 696 рублей.
28.05.2009 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды по инициативе арендатора.
В соответствии с пунктом 5.2 договора при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора ОАО "ГИСС" удерживает в качестве штрафа обеспечительный взнос в размере 61 690 рублей.
Установив, что ответчиком ненадлежащим образом выполнялись обязательства по внесению арендной платы в период с 01.04.2009 по 18.05.2009, суды взыскали 68 029 рублей 51 копейку с учетом внесенного обеспечительного платежа в соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.2 договора аренды.
Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании недействительным пункта 5.2 договора аренды и пункта 4 соглашения к нему, суды пришли к выводу, что оспариваемые пункты договора аренды не противоречат требованиям ст. ст. 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.03.2016 N Ф05-1642/2016 по делу N А40-64148/2015
"...Материалами дела установлено, что 14.03.2014 г. между ООО "РИО Менеджмент" (Арендодатель) и ИП Гроссманом Р.С. (Арендатор) был заключен договор субаренды N G108-01 помещения по адресу: Москва, ул. Большая Черемушкинская, д., сроком на 3 года с момента подписания передаточного акта.
В соответствии с п. 10.4 договора в случае досрочного расторжения настоящего договора в соответствии с п. п. 19.5.2, 19.6 обеспечительный депозит, уплаченный Арендатором в соответствии с п. 10.1 настоящего договора, подлежит зачету в качестве штрафа, размер которого равен сумме обеспечительного депозита, находящегося в распоряжении Арендодателя на дату расторжения договора.
Сторонами заключено соглашение от 29.07.2014 г. о передаче прав и обязанностей по договору субаренды нежилого помещения G108-01 от 14.03.2014 г. 29.07.2014 г., согласно которому обеспечительный депозит в сумме 9812,50 у. е., уплаченный Арендатором Арендодателю, считается обеспечительным депозитом по договору, уплаченным со стороны нового арендатора - ИП Филипповой Т.В. (п. 4 соглашения).
Уведомлением от 05.12.2014 г. N 3/12-2014 ИП Филиппова Т.В. информировала арендодателя об одностороннем отказе от договора с просьбой вернуть обеспечительный платеж.
Обращаясь в суд, истец ссылался в том числе на незаконность условия вышеназванного договора о зачете суммы обеспечительного платежа, в связи с чем просил признать недействительными (ничтожными) пункты 10.3, 10.4, 19.5.2 договора субаренды нежилого помещения N G108-01 от 14.03.2014 г. в части условия о выплате штрафа в соответствии с п. 10.4 договора и взыскать с ответчика обеспечительный депозит в размере 345 740 руб. 49 коп. и начисленные на него проценты за пользование чужими денежными средствами.
Суд первой инстанции, установив прекращение обязательств из договора субаренды и возврата объекта аренды арендодателю, пришел к выводу об отсутствии у арендодателя оснований для удержания обеспечительного платежа, удовлетворил требования о признании п. 10.4, п. 19.5.2 договора субаренды нежилого помещения N G108-01 от 14.03.2014 г. в части обязанности Арендатора выплатить штраф в соответствии с п. 10.4 договора недействительным в силу ничтожности, взыскав с ООО "РИО Менеджмент" в пользу ИП Филипповой Т.В. обеспечительный депозит в сумме 345 740 руб. 49 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.03.2015 г. по 05.08.2015 г. в сумме 15 679 руб.
Между тем судами не учтено следующее.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в определении условий договора при его заключении.
Исходя из названных правовых норм, стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием к отказу от договора.
При этом исходя из принципа соблюдения баланса интересов таких сторон следует также принимать во внимание то обстоятельство, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора и в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность.
По этой причине стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок, основания расторжения договора и согласовать в соответствии с положениями статей 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации особые условия для расторжения договора, в том числе немотивированного, в одностороннем порядке, установив определенную компенсацию за досрочный отказ от договора, не свидетельствующую о привлечении отказавшейся от договора стороны к ответственности, а напротив, предоставляющую стороне договора возможности расторгнуть его без объяснения причин.
Такой вывод соответствует разъяснениям, данными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", согласно которым односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне (п. 4 указанного Постановления).
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ N 305-ЭС15-6784 от 03.11.2015.
По настоящему делу суды обеих инстанций установили, что заключенными сторонами договорами аренды предусмотрена возможность досрочного расторжения договоров в одностороннем порядке каждой из сторон.
Реализуя принцип свободы договора, стороны договора субаренды нежилого помещения N G108-01 от 14.03.2014 г. предусмотрели в нем условие об ответственности за досрочное расторжение договора в виде удержания обеспечительного депозита, уплаченного Арендатором в соответствии с п. 10.1 настоящего договора, путем его зачета в качестве штрафа.
Поскольку не требуется устанавливать новых обстоятельств и исследовать дополнительных доказательств, судебная коллегия находит возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, принять решение об отказе в удовлетворении заявления в указанной части..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.03.2016 N Ф05-2536/2016 по делу N А40-40138/2015
"...Общество с ограниченной ответственностью "Тендер" (далее - истец, ООО "Тендер") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Меркурий" (далее - ответчик, ООО "Меркурий") о взыскании неосновательного обогащения в виде внесенного субарендатором обеспечительного платежа в сумме 605 477 рублей 31 копейки по договору от 01.10.2014 N 21Т/12.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.07.2015 иск удовлетворен.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015 решение отменено. В удовлетворении иска отказано.
Как установлено судами, 01.10.2014 между ООО "Тендер" (арендатор) и ООО "Меркурий" (арендодатель) заключен договор аренды N 21Т/12, в соответствии с условиями которого арендатору за плату во временное владение и пользование предоставлены помещения общей площадью 492,6 кв. м в зданиях, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Краснобогатырская, д. 2 стр. 2 и стр. 6.
Арендатор в соответствии с условиями договора обязался уплатить арендодателю денежные средства в сумме 605 477 рублей 31 копейки (обеспечительный платеж), из которых арендодатель вправе получить удовлетворение своих требований к арендатору и которые по окончании срока аренды подлежат возврату арендатору; также арендодатель вправе удержать сумму обеспечительного платежа в качестве штрафа, в том числе, в случае досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
24.10.2014 арендатор реализовал право одностороннего отказа от исполнения договора аренды посредством направления арендодателю соответствующего письменного уведомления, в связи с чем обязательства сторон из договора аренды прекратились в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на основании пункта 2 статьи 453 ГК РФ.
Апелляционный суд, применив положения статьи 421 ГК РФ, проанализировав условия пункта 4.6 договора, предоставляющего арендодателю право удержать сумму обеспечительного платежа в качестве штрафа в случае досрочного расторжения договора по требованию арендатора, пришел к выводу о том, что договор аренды заключен сторонами на условиях возможности прекращения обязательства аренды предоставлением арендатором взамен исполнения отступного (уплатой денег), включение соответствующего условия в договор положениям действующего законодательства не противоречит, в связи с чем у арендодателя в связи с досрочным прекращением обязательств вследствие отказа арендатора от его исполнения возникло право удержать сумму обеспечительного платежа в размере 605 477 рублей 31 копейки в качестве штрафа.
Как установлено судами, пункт 4.6 договора предоставляет арендодателю право удержать сумму обеспечительного платежа в качестве штрафа в случае досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям статей 329, 421 ГК РФ.
С учетом изложенного апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что в спорном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.11.2015 N Ф05-12847/2015 по делу N А40-88887/14
"...Как было установлено судами обеих инстанций при рассмотрении данного спора, 24 декабря 2012 года между ООО "ТРК-Петербург (арендодатель) и ООО "Техноград" (арендатор) был заключен договор аренды N 1-29/12 в редакции дополнительного соглашения N 1, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору в аренду помещение общей площадью 732,64 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Санкт-Петербург, Индустриальный проспект, д. 24, лит. А.
Кроме того, стороны согласовали обязанность арендатора по уплате обеспечительного платежа в размере 94266,35 у.е. без НДС в целях обеспечения исполнения арендатором всех принятых на себя обязательств по договору, который находится в пользовании арендодателя в течение всего срока аренды. Обеспечительный платеж вносится в течение 5-ти календарных дней с даты подписания договора.
Помимо этого, стороны заключили 24 ноября 2013 года договор аренды нежилого помещения N Кр1-29с/13, в редакции дополнительного соглашения N 1, по условиям которого ООО "ТРК-Петербург" (арендодатель) обязался передать, а ООО "Техноград" (арендатор) принять во временное владение и пользование складские помещения общей площадью 48,48 кв. м, расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, Индустриальный проспект, д. 24, лит. А на 11 месяцев.
Стороны согласовали обязанность истца внести обеспечительный платеж по договору в размере 2599,8 у.е. без НДС в целях обеспечения исполнения арендатором всех принятых на себя обязательств, который находится в пользовании арендодателя в течение всего срока аренды. Обеспечительный платеж вносится в течение 5-ти календарных дней с даты подписания договора.
Суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что обеспечительный платеж не может быть удержан арендодателем в качестве неустойки (штрафа) за отказ истца от исполнения договоров аренды, поскольку такой отказ допускается договорами аренды и сам по себе не может быть квалифицирован как нарушение обязательств. Кроме того, обеспечительный платеж не может быть удержан арендодателем в качестве отступного, поскольку сторонами не достигнуто соглашение о размере, сроках и порядке предоставления отступного, что предусмотрено статьей 409 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем с выводами судов обеих инстанций нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неполном исследовании существенных обстоятельств дела и с нарушением норм материального права в связи со следующим.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в определении условий договора при его заключении.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Исходя из названных правовых норм стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием к отказу от договора.
При этом, исходя из принципа соблюдения баланса интересов таких сторон, следует также принимать во внимание то обстоятельство, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора и в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность.
По этой причине стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок, основания расторжения договора и согласовать в соответствии с положениями статей 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации особые условия для расторжения договора, в том числе немотивированного, в одностороннем порядке, установив определенную компенсацию за досрочный отказ от договора, не свидетельствующую о привлечении отказавшейся от договора стороны к ответственности, а напротив, предоставляющую стороне договора возможности расторгнуть его без объяснения причин.
Такой вывод соответствует разъяснениям, данными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", согласно которым односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне (п. 4 указанного Постановления).
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ N 305-ЭС15-6784 от 03.11.2015.
По настоящему делу суды обеих инстанций установили, что заключенными сторонами договорами аренды предусмотрена возможность досрочного расторжения договоров в одностороннем порядке каждой из сторон (пункты 9.4 договоров аренды в редакции дополнительных соглашений к ним).
Между тем в дополнительном соглашении N 1 от 24 декабря 2012 года к договору аренды N 1-29/12 пункт 9.5 изложен в следующей редакции: в случаях досрочного расторжения настоящего договора аренды по основаниям, указанным в пунктах 9.1.1 - 9.1.9, пункт 9.3, пункте 9.4 (односторонний отказ от договора со стороны арендатора), настоящего договора аренды, а также по иным обстоятельствам неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств, предусмотренных настоящим договором аренды, обеспечительный платеж и арендная плата, уплаченные арендатором арендодателю на дату расторжения договора аренды, арендатору не возвращаются.
Однако суды обеих инстанций не дали оценку этому условию договора.
Учитывая изложенное, выводы судов нельзя признать обоснованными, в связи с чем судебные акты подлежат отмене полностью, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку зачет удовлетворенных требований был осуществлен исходя из взысканного размера обеспечительного платежа..."

Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2011 N КГ-А40/1658-11 по делу N А40-37004/10-6-313
"...Согласно п. 13.4 договора аренды нежилого помещения от 01.08.2009 г. N J0908-46 о своем намерении досрочно прекратить действие договора арендатор обязан уведомить арендодателя в письменной форме за 45 дней до предполагаемого срока расторжения.
Судами установлено, что в соответствии с п. 13.4 договора аренды нежилого помещения от 18.05.2009 N J0905-24 ООО "Ориентир" (арендатор) направило в адрес ответчика уведомление, принятое ответчиком за вх. 239 от 19.11.2009 г., с требованием произвести перерасчет арендной платы с 1 сентября 2009 г. по 30 ноября 2009 г., а также о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке с 01.12.2009 г.
Истец воспользовался правом, предусмотренным договором и в одностороннем порядке расторг договор, что является основанием для прекращения обязательств у сторон, за исключением тех, которые возникли до его расторжения согласно положениям ст. 453 ГК РФ.
В пункте 5.13 договора аренды нежилого помещения от 01.08.2009 г. N J0908-46 стороны предусмотрели, что при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора по любым основаниям залоговая сумма возврату не подлежит.
При этом, арбитражные суды обеих инстанций правомерно исходили из того, что в данном случае спорная сумма денежных средств не является залогом как таковым исходя из положений ст. ст. 334 - 341 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определение в указанном договоре аренды нежилого помещения от 01.08.2009 г. N J0908-46 спорной суммы денежных средств как залоговой не означает, что она относится к предмету залога.
С учетом приведенного судебная коллегия кассационной инстанции находит правильными выводы нижестоящих судов об отсутствии правовых оснований для принудительного обязания ЗАО Корейско-российское совместное предприятие "Джинро-Русь Фуд Ко" осуществить возврат арендатору ООО "Ориентир" залоговой суммы в размере 94 320 руб., поскольку исходя из условий договора аренды нежилого помещения от 01.08.2009 г. N J0908-46 (пункт 5.13 договора) при досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора истец несет ответственность в размере залоговой суммы..."

Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2010 N КГ-А40/6635-10 по делу N А40-104629/09-89-711
"...Открытое акционерное общество "ГИСС" (далее ОАО "ГИСС") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Д-Войст" (далее ООО "Д-Войст") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 68 029 руб. 51 коп. за период с апреля по май 2009 г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2009 г. исковые требования ОАО "ГИСС" удовлетворены. Встречный иск ООО "Д-Войст" о признании пунктов 5.2 договора аренды и пункта 4 дополнительного соглашения к нему недействительными отклонен, поскольку суд исходя из статьи 329 ГК РФ установил, что обеспечительный платеж имеет целевое назначение - гарантия обеспечения платежеспособности арендатора, что не противоречит статье 329 ГК РФ.
Как установлено судами, 01.04.2009 г. между ОАО "ГИСС" (Арендодатель) и ООО "Д-Войст" (Арендатор) заключен договор аренды N 06.01.04/09 по условиям которого Арендатору предоставлены в пользование справочные киоски ГИСС, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Кетчерская, вл. 1г, стр. 1; г. Москва, ул. Фестивальная, вл. 8.
Срок договора установлен сторонами с даты его подписания (с 01.04.2009 г.) по 28.02.2010 г.
Во исполнение условий договора арендатором по п/п N 066 от 09.04.2009 г. была произведена оплата обеспечительного взноса по договору в размере 61.696 руб.
28.05.2009 г. между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора по инициативе арендатора.
В п. 4 соглашения стороны указали, что согласно п. 5.2 договора при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора ГИСС удерживает в качестве штрафа обеспечительный взнос в размере 61.690 руб. Таким образом, обеспечительный взнос оплаченный по договору возврату поступает в распоряжение ГИСС в качестве штрафа.
Встречный иск ООО "Д-Войст" мотивирован тем, что пункт 5.2 договора аренды от 01.04.2009 г. N 06.01.04/09 и пункт 4 дополнительного соглашения о расторжении договора аренды, устанавливающие, что при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора ОАО "ГИСС" имеет право удержать в качестве штрафа обеспечительный взнос в размере 61 690 руб., являются недействительными в силу нарушения статьи 330 Гражданского кодекса РФ.
Суды установили, что обеспечительный платеж является гарантией обеспечения платежеспособности арендатора и в силу статьи 329 ГК РФ может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства.
Поскольку в договоре сторонами четко определен порядок внесения и возврата обеспечительного платежа как штрафа, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что это не противоречит статьям 329 и 421 ГК РФ..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.2013 по делу N А63-10179/2012
"...Согласно пункту 3.9, 3.9.1 основного договора аренды (далее - договор аренды), выплаченный арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору от 31.08.2005 обеспечительный взнос, с момента подписания основного договора направлен на обеспечение исполнение обязательств арендатора по новой сделке.
В разделе 8 договора указаны основания, по которым может быть расторгнут договор аренды досрочно по требованиям арендодателя и арендатора.
По условиям пункта 8.3.2 договора, если арендатор извещает арендодателя о своем желании расторгнуть договор за три месяца до даты предполагаемого расторжения, но не ранее 66 месяцев с начала срока аренды (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008). В этом случае обеспечительный взнос не удерживается.
Согласно пункту 8.3.3 договора, если арендатор будет требовать досрочного расторжения договора ранее 66 месяцев с начала срока аренды, обеспечительный взнос, предусмотренный предварительным договором, и неиспользованная часть ежемесячной арендной платы будут удержаны арендодателем в полном объеме в качестве неустойки (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008).
Ответчик обратился к арендодателю с заявлением от 29.08.2011 о расторжении договора с 30.11.2011 (т. 1, л.д. 85).
Письмом от 09.04.2012 истец обратился к ответчику с требованием об оплате неустойки в размере 908 716 рублей на основании пункта 8.3.3. договора, после чего подал иск в арбитражный суд.
Статьей 620 Кодекса установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Кроме того, указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Кодекса).
На основании пункта 1 статьи 329 Кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Суды, оценив сформулированное в пункте 8.3.3 условие договора от 26.02.2007 (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008), в части удержания обеспечительного взноса при расторжении договора аренды по инициативе арендатора в качестве неустойки, фактически предусматривающее обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при исполнении этого договора, принимая во внимание, что Гражданский кодекс Российской Федерации допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, пришли к верному выводу об удовлетворении заявленных требований. Дополнительное соглашение от 11.03.2008 к основному договору аренды от 26.02.2007 N 69, содержащее указанное условие, подписано сторонами без замечаний и возражений (статья 2, 421 Кодекса)..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 16.01.2012 N Ф09-8777/11 по делу N А50-1951/2011
"...Суды, оценив условие договора, сформулированное в п. 3.5, в части удержания обеспечительного взноса при расторжении договора аренды по инициативе арендатора в качестве штрафной неустойки, фактически предусматривающее обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при исполнении этого договора, принимая во внимание, что Гражданский кодекс Российской Федерации допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, пришли к верному выводу об отсутствии оснований для признания спорного условия договора недействительным (ничтожным).
При этом судами также учтено, что договор аренды нежилого помещения, содержащий спорное условие, подписан сторонами без замечаний и возражений (ст. 2, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, в удовлетворении исковых требований отказано правомерно..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2011 по делу N А36-1063/2010
"...09.09.2009 между ООО "Инвест" (субарендодатель) и ИП Кирильцевым Д.Е. (субарендатор) был заключен договор субаренды N 22/И нежилого помещения общей площадью 10 кв. м, расположенного в культурно-развлекательном центре по адресу: г. Липецк, ул. Титова д. 10 (т. 1 л.д. 35 - 41), сроком действия 11 месяцев с даты его подписания сторонами.
При этом в силу п. 4.6.1 договора при досрочном расторжении договора по инициативе субарендатора обеспечительный платеж не возвращается.
21.12.2009 ООО "Инвест" было получено заявление ИП Кирильцева Д.Е. о досрочном расторжении договора субаренды с 31.01.2010, в котором субарендатор просил засчитать сумму обеспечительного депозита в счет оплаты субаренды за январь 2010 года (т. 1 л.д. 100).
Письмом от 24.12.2009 N 23 ООО "Инвест" предложило субарендатору досрочно расторгнуть договор субаренды с 31.01.2010 при условии своевременного внесения им арендной платы за январь 2010 года включительно, а также неустойки согласно пункту 8.6 договора, указав при этом, что в силу п. 4.6.1 обеспечительный платеж не подлежит возврату субарендатору и не может быть засчитан в счет субарендной платы. Помимо этого ООО "Инвест" отметило, что в случае не исполнения ИП Кирильцевым Д.Е. вышеизложенных требований датой расторжения договора будет считаться 21.03.2010, то есть по истечении трех месяцев после получения уведомления о досрочном расторжении договора субаренды (т. 1 л.д. 101). Указанное письмо получено лично Кирильцевым Д.Е., о чем свидетельствует его подпись.
Поскольку заявление ИП Кирильцева Д.Е. о расторжении договора субаренды было получено ООО "Инвест" 21.12.2009, суд первой инстанции обоснованно указал, что договор субаренды N 22/И от 09.09.2009 следует считать расторгнутым с 21.03.2009.
Довод ответчика о необходимости зачета в арендную плату обеспечительного платежа по договору субаренды N 22/И от 09.09.2009, перечисленного последним в сумме 12 000 руб., правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку данное требование противоречит условиям п. 4.6.1 договора субаренды..."

7.3. Вывод из судебной практики: Если арендатор отказался от исполнения договора в одностороннем порядке на основании договорного условия, арендодатель вправе требовать от него выплаты твердой денежной суммы в качестве возмещения убытков, связанных с досрочным расторжением договора, и уплаты неустойки за просрочку этой выплаты при наличии в договоре соответствующих условий.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 08.05.2013 N Ф09-3622/13 по делу N А76-13943/12
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем Кисленко А.Н., предпринимателем Бабкиным С.В. (арендодатели) и обществом "МТС-Банк" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 24.09.2007 N 22Ч-21-7, в соответствии с которым арендодатели передают, а арендатор принимает во временное возмездное пользование недвижимое имущество - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, пл. МОПРа, 9: а) N 13 общей площадью 183 кв. м, кадастровый (условный) номер 74-74-01/732/2006-82; б) N 15 общей площадью 263,8 кв. м, кадастровый (условный) номер 74-74-01/732/2006-83; в) N 17 общей площадью 308,5 кв. м, кадастровый (условный) номер 74-74-01/732/2006-81 (далее - помещение), для использования его в целях уставной деятельности.
В случае досрочного прекращения действия договора от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 по инициативе арендатора, осуществленного на основании п. 5.3.1 названного договора, или расторжения на основании п. 5.3.3 договора арендатор обязуется уплатить (возместить) арендодателям денежные средства в сумме 3 500 000 руб. Указанная сумма денежных средств по соглашению сторон включает в себя все расходы и убытки арендодателей, связанные с досрочным прекращением договора аренды. Названная выше сумма возмещения, предусмотренная данным пунктом, должна быть уплачена арендатором в течение 10 календарных дней с момента получения письменного уведомления арендодателей (п. 2.3.21 указанного договора).
Пунктом 4.4 данного договора установлена пеня за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своей обязанности, предусмотренной, в частности, п. 2.3.21 договора.
Апелляционным судом верно отмечено, что взыскиваемая сумма денежных средств в размере 3 500 000 руб. не является ответственностью за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своего обязательства. Она определена сторонами договора как твердая сумма компенсации, включающая в себя все возможные расходы и убытки арендодателей, связанные с досрочным прекращением договора аренды.
При неуплате ответчиком указанной суммы в установленный договором срок обществом "МТС-Банк" нарушено данное условие договора.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили исковые требования предпринимателей Бабкина С.В. и Кисленко А.Н., взыскав с общества "МТС-Банк" в пользу истцов основной долг в общей сумме 3 500 000 руб. 00 коп., пени в сумме 30 015 руб. 00 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 61 300 руб. 16 коп.
Кроме того, судом апелляционной инстанции верно указано, что условие п. 2.3.21 договора аренды согласовано сторонами при заключении названного договора. Доказательства наличия между сторонами разногласий по данному пункту не представлены.
Довод ответчика о применении к нему двойной ответственности также обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку пени начислены истцами на сумму денежных средств в размере 3 500 000 руб. как на договорную задолженность.
На основании изложенного вывод судов об отсутствии оснований для признания п. 2.3.21 договора аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 ничтожным является правильным..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 27.12.2013 N Ф09-13115/13 по делу N А76-6154/2013
"...При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 24.09.2007 между предпринимателями Бабкиным С.В., Кисленко А.Н. (арендодатели) и обществом "МТС-Банк" (арендатор) заключен договор N 22Ч-21-7 аренды нежилых помещений N 13 общей площадью 183 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-82, N 15 общей площадью 263,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-83, N 17 общей площадью 308,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-81, расположенных по адресу: г. Челябинск, пл. МОПРа, д. 9, для использования в целях уставной деятельности. Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 24.09.2007. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.10.2007.
Предприниматели Бабкин С.В., Кисленко А.Н. направили в адрес общества "МТС-Банк" претензию о просрочке исполнения обязательства, предусмотренного п. 2.3.21 договора аренды, и необходимости выплаты пени, предусмотренной п. 4.4 договора.
Неисполнение обществом "МТС-Банк" указанных требований явилось основанием для обращения предпринимателей Бабкина С.В., Кисленко А.Н. в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.
При этом согласно п. 2.3.21 указанного договора в случае досрочного прекращения действия договора по инициативе арендатора, осуществленного на основании п. 5.3.1 договора, арендатор обязуется уплатить (возместить) арендодателям денежные средства в сумме 3 500 000 руб.
Пунктом 4.4 данного договора установлена пеня за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своей обязанности, предусмотренной, в частности, п. 2.3.21 договора.
Судами сделан правильный вывод о том, что указанная сумма денежных средств в размере 3 500 000 руб. не является ответственностью за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своего обязательства. Она определена сторонами договора как твердая сумма компенсации, включающая в себя все возможные расходы и убытки арендодателей, связанные с досрочным прекращением договора аренды.
Нарушение обществом "МТС-Банк" условий договора об оплате в установленный срок указанной суммы является основанием для взыскания с него неустойки за период просрочки в размере, определенном п. 4.4 договора.
Довод общества "МТС-Банк" о недействительности п. 2.3.21 договора аренды в связи с тем, что условиями данного пункта установлена ответственность за реализацию права на односторонний отказ от договора аренды, а также начисление неустойки на неустойку, рассмотрен апелляционным судом и обоснованно отклонен, поскольку указанная в п. 2.3.21 договора сумма денежных средств в размере 3 500 000 руб. не является ответственностью за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своего обязательства, а определена сторонами договора как твердая сумма компенсации, включающая в себя все возможные расходы и убытки арендодателей, связанные с досрочным прекращением настоящего договора.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

8. Односторонний отказ от исполнения договора аренды по требованию арендатора

8.1. Вывод из судебной практики: Если договор предусматривает право арендатора отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, то это право может быть реализовано в отношении отдельных арендуемых объектов, при условии что предмет аренды не является единым имущественным комплексом или неделимой вещью.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.03.2014 по делу N А32-15345/2013
"...Полагая, что спорный договор расторгнут по соглашению сторон 16.05.2013, арендатором не исполнена обязанность по внесению арендных платежей с января 2013 года, а также по возмещению расходов на теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение с ноября 2012 года, общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Суд апелляционной инстанции изменил решение и уменьшил подлежащую взысканию сумму задолженности. Сославшись на переписку сторон, суд пришел к выводу о том, что обязательства арендатора в отношении оплаты за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 323, общей площадью 584,4 кв. м и общей площадью 105,9 кв. м, прекратились с 22.12.2012, в остальной части обязательства арендатора прекратились с 10.04.2013.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции ввиду следующего.
В пункте 2.4.4 стороны предусмотрели право арендатора в любое время отказаться от договора, письменно известив арендодателя об этом за один месяц.
Оценив представленную в материалы дела переписку сторон, суд апелляционной инстанции установил, что письмом от 12.11.2012 (получено арендодателем 22.11.2012) предприниматель отказался от исполнения договора в части помещений, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 323, общей площадью 584 кв. м и общей площадью 105, 9 кв. м (ключи от помещений возвращены сопроводительным письмом от 29.12.2012), а письмом от 25.02.2013 (получено арендодателем 05.03.2012) арендатор отказался от договора в полном объеме, указав дату расторжения - 10.04.2013.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что с 22.12.2012 договор прекратил свое действие в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 323, а с 10.04.2013 договор расторгнут в порядке, установленном в пункте 3 статьи 450 Кодекса.
Довод общества о том, что договором не предусмотрено право арендатора на частичный отказ от исполнения договора, суд апелляционной инстанции правомерно отклонил, указав, что в договоре не содержится запрет на отказ от исполнения договора в части, а предмет договора аренды не составляет единый имущественный комплекс либо неделимую вещь. Кроме того, суд верно отметил, что гражданским законодательством не предусмотрен запрет на частичный отказ от исполнения договора, а иное толкование условий договора истцом противоречит принципам осуществления гражданских прав и свободы договора. Реализация права на частичный отказ от исполнения договора в отношении конкретного объекта аренды, в числе прочих объектов, не нарушает обязательных правил, установленных законом и иными правовыми актами.
Суд апелляционной инстанции достаточно полно исследовал обстоятельства дела, надлежаще оценил доказательства, правильно применил нормы материального права. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являющиеся основаниями для отмены постановления суда апелляционной инстанции, не установлены..."

9. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 620 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

9.1. Пример удовлетворения требований арендатора о расторжении договора в случае, когда переданное ему имущество в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования

Ситуация
В договоре аренды была указана конкретная цель использования объекта аренды. Ссылаясь на невозможность использования арендованного имущества по целевому назначению, арендатор обратился в суд с требованием о расторжении договора.
Суд удовлетворил иск.

Применение ст. 620 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал, что согласно п. 4 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Поскольку представленными доказательствами была подтверждена невозможность целевого использования арендованного имущества, требования арендатора о расторжении договора были удовлетворены.
(Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2010 по делу N А33-7041/2009; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А33-16722/2008)

9.2. Пример отказа в удовлетворении требования арендатора о расторжении договора в случае, когда оно заявлено не по основанию, прямо предусмотренному договором

Ситуация
В договоре аренды стороны предусмотрели основания для его досрочного расторжения по требованию арендатора в судебном порядке (непредставление арендодателем помещения в установленный срок и создание препятствий со стороны арендодателя в пользовании или ограниченном пользовании помещением, оборудованием).
Договор также содержал условие, согласно которому в случае досрочного расторжения договора по иным основаниям одна сторона обязана письменно предупредить другую о предстоящем расторжении за один год до него.
Арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора и сослался на то, что выполнил условие о заблаговременном письменном предупреждении арендодателя о предстоящем расторжении договора.
Суд в удовлетворении иска отказал.

Применение ст. 620 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал, что в соответствии с абз. 2 пп. 4 ст. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены специальные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в судебном порядке. Суд не установил ни одного из оснований, предусмотренных данным договором аренды для его расторжения. Условие о том, что арендодатель должен быть письменно предупрежден о предстоящем расторжении за один год до него, самостоятельных оснований для расторжения не содержало. Следовательно, арендатор не вправе требовать расторжения договора в судебном порядке.
(Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2015 N 310-ЭС15-4004 по делу N А08-7981/2013)

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 621 ГК РФ

1. Ограничения преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок >>>
2. Защита преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок >>>
3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок >>>
4. Возобновление договора аренды на тот же срок >>>
5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок >>>
6. Условие договора аренды о его продлении >>>
7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды >>>
8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом >>>
9. Применение условий прежнего договора аренды при возобновлении его на новый или на неопределенный срок >>>
10. Заключение договоров аренды государственного (муниципального) имущества на новый срок без проведения торгов >>>
11. Продление на новый срок договоров аренды земельных участков, заключенных без проведения торгов в случаях, предусмотренных п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" >>>
12. Возможность применения преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) к договору безвозмездного пользования >>>
13. Возможность применить положения о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) к отношениям по пользованию имуществом без договора аренды >>>
14. Уведомление арендатора об отказе от заключения договора аренды на новый срок >>>
15. Применение положений ст. 621 ГК РФ к договору ссуды >>>
16. Возможность возобновления договора субаренды на неопределенный срок >>>
17. Возможность заключения договора аренды по правилам п. 1 ст. 618 ГК РФ (о заключении договора в пределах оставшегося срока субаренды), если договор субаренды возобновлен на неопределенный срок >>>
18. Возможность перевода прав и обязанностей арендатора на основании договора о совместной деятельности >>>
19. Возможность заключения срочного договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии договора аренды этого участка между теми же сторонами, возобновленного на неопределенный срок >>>
20. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 621 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания >>>

1. Ограничения преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок

На практике возникает множество споров, связанных с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Суды при рассмотрении данных дел признают следующие факты как ограничивающие преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

1.1. Вывод из судебной практики: Несвоевременная уплата арендных платежей или иное нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 17.05.2010 N Ф10-1362/10 по делу N А09-10483/09
"...Ссылаясь на наличие преимущественного права, на заключение договора аренды на новый срок, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В свою очередь Брянская таможня, указывая на отказ арендатора возвратить арендуемые помещения по истечении срока действия договора аренды, предъявило встречный иск.
В обоснование своих требований ООО "Минерал" ссылается на ст. 621 ГК РФ и п. 5.4 договора аренды федерального имущества N 459 от 02.09.2004, что в рассматриваемом случае не может быть принято во внимание ввиду нижеизложенного.
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Однако, как усматривается из материалов дела, ООО "Минерал" постоянно нарушаются сроки внесения арендной платы, которую согласно пунктам 2.4.3, 3.6 договора, общество обязано своевременно и полностью вносить (что подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Брянской области: от 23.07.2008 по делу N А09-8298/07-11 (несвоевременная уплата за период с 06.12.2006 по 18.01.2008), от 13.10.2009 по делу N А09-9350/2009 (за период с 01.11.2008 по 13.08.2009), от 21.08.2009 по делу N А09-4859/2009 (за период с 23.10.2008 по 13.07.2009)). Указанный факт свидетельствует о систематическом нарушении ООО "Минерал" условий договора.
Указанные обстоятельства позволили суду первой инстанции сделать правильный вывод о необоснованности требования ООО "Минерал" об обязании Брянской таможни подписать (согласовать) дополнительное соглашение N 278 от 02.10.2009 к договору на аренду федерального недвижимого имущества от 02.09.2004 N 459..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2015 N 305-ЭС15-8749 по делу N А41-49672/14
"...Изучив изложенные в жалобе доводы и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судом установлено, что предпринимателю по договору аренды земельного участка от 01.07.1997 N 01 был предоставлен в долгосрочную аренду, сроком на 25 лет, земельный участок площадью 3500 кв. м с кадастровым номером 50:20:0100313:0063 с видом разрешенного использования - "для устройства автостоянки с малым сервисом".
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 21.02.2005 по делу N А41-К1-25116/04, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и суда округа, договор аренды земельного участка от 01.07.1997 N 01 расторгнут в связи с нецелевым использованием земельного участка, а также неисполнением обязательства по внесению арендной платы.
Суд указал, что поскольку договор аренды от 01.07.1997 N 01 расторгнут по законным основаниям, то у предпринимателя отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а заявленный истцом способ защиты в виде восстановления положения до расторжения договора в данном случае неприменим.
Суд указал, что заключение договора аренды земельного участка возможно в порядке, предусмотренном статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.12.2011 по делу N А55-5771/2011
"...В связи с истечением срока действия названных договоров, заявитель обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Похвистневский и Администрацию муниципального района Похвистневский с заявлениями о заключении договоров на новый срок.
Письмом Комитета от 24.12.2010 N 04/567 и письмом Администрации от 14.02.2011 N 01/249, в заключении договоров аренды заявителю было отказано.
Считая отказы незаконными и нарушающими его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд. В обоснование своих требований заявитель ссылается на то, что по условиям названных договоров он имеет преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок.
В ходе рассмотрения дела суд установил, что заявитель ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору. Кассационная инстанция находит данный вывод соответствующим нормам права и материалам дела. Понятие надлежащего исполнения содержится в статье 309 ГК РФ, согласно которой таковым признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов. Статьей 614 названного Кодекса предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. Факт перечисления отдельных платежей с нарушением установленного договорами срока подтверждается материалами дела, заявителем не оспаривается. В таком случае не имеется достаточных оснований для признания КФХ Астанаева В.И. субъектом, на которого распространяется пункт 1 статьи 621 названного Кодекса и пункт 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает правомерным отказ Комитета и Администрации в заключении договоров аренды на новый срок, поскольку неисполнение КФХ Астанаева В.И. вышеуказанных пунктов договора аренды, а именно: не обрабатывание и не засевание арендуемых земельных участков, а также несвоевременное внесение арендной платы повлекло его нарушение, что подтверждается материалами дела (протоколы земельной комиссии от 06.04.2010 и от 07.02.2011 т. 1, л. д. 66 - 69; справка Комитета от 17.05.2011 N 04/187 т. 1, л. д. 106; фотоматериалы т. 1, л. д. 121 - 131).
Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам и правомерным отказ в удовлетворении заявленных требований..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2007 по делу N А56-19830/2005
"...Судами установлено и материалами дела подтверждается, что ОАО "Пассажирский порт" нарушало обязанности по внесению арендной платы по договорам аренды от 20.06.2003 N 469, от 19.08.2003 N 479, 480, 481, 482, 483 и 484, от 25.08.2003 N 496, а также не исполнило обязанности по проведению рыночной оценки ставки арендной платы за объекты, в силу чего его нельзя признать добросовестным арендатором. С учетом изложенного кассационная инстанция полагает, что суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у ОАО "Пассажирский порт" преимущественного права на заключение договоров аренды на новый срок..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.05.2011 по делу N А32-11930/2010
"...Общество, полагая, что передача имущества в аренду ответчикам нарушает принадлежащее ему преимущественное право на заключение договора аренды в отношении спорных объектов недвижимости, обратилось в арбитражный суд с иском.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 данного Кодекса).
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Указывая, что спорные объекты принадлежат ему на праве аренды в силу договора от 26.12.1991, истец не представил доказательства, свидетельствующие о надлежащем исполнении предусмотренных им обязанностей с даты его совершения и до момента заключения территориальным управлением договоров с иными лицами. Арендная плата в сумме 15 314 рублей 83 копеек перечислена арендодателю только 18.03.2009 (платежное поручение от 18.03.2009 N 119; т. 2, л.д. 9, 10). При этом истец не доказал, что данный платеж соответствует условиям приложения N 2 к договору аренды от 26.12.1991, либо нормативно установленному размеру платы за использование федерального имущества.
Поскольку общество не доказало наличие совокупности условий, необходимых для реализации преимущественного права на заключение договора аренды, в удовлетворении иска отказано правомерно..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.05.2016 N Ф09-4261/16 по делу N А76-17560/2015
"...При рассмотрении спора судами установлено, что 11.11.2011 между комитетом (арендодатель) и обществом "Статус-33" (арендатор) оформлен договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 007624-К-2011.
По условиям п. п. 1.1, 1.1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 12 644 кв. м, расположенный по ул. Братьев Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), кадастровый номер 74:36:0615004:0029, для строительства комплекса строительного рынка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Общество "Статус-33" 16.02.2015 обратилось в комитет с заявлением о продлении срока действия договора краткосрочной аренды земли города Челябинска от 11.11.2011 УЗ N 007624-К-2011 на пять лет.
Комитет письмом от 30.04.2015 исх. N 8472 отказал обществу "Статус-33" в продлении срока действия договора аренды по причине невыполнения существенных условий договора аренды со стороны арендатора, а именно в связи с несвоевременным внесением арендной платы и нецелевым использованием земельного участка, сославшись на проведенную 06.04.2015 выездную проверку в отношении испрашиваемого земельного участка, в ходе которой установлено, что на переданном в аренду земельном участке находятся торговые боксы, часть территории земельного участка занимает автостоянка с будкой для охраны, строительство комплекса строительного рынка не ведется.
Полагая, что названный отказ комитета в продлении срока договора аренды земельного участка, выраженный в письме от 30.04.2015 N 8472, является незаконным и необоснованным, общество "Статус-33" обратилось в арбитражный суд.
Таким образом, право на продление договора аренды связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор краткосрочной аренды земли города Челябинска от 11.11.2011 УЗ N 007624-К-2011 и акт осмотра земельного участка от 22.04.2014, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности принятия обществом "Статус-33" после приобретения права аренды земельного участка по договору от 11.11.2011 надлежащих мер для освоения земельного участка, поскольку им не предпринимались действия по осуществлению строительства на нем. Сведения о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, за обществом "Статус-33" в материалах дела отсутствуют. Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что у истца имеется задолженность по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.09.2015, взысканная судом по иску комитета в рамках арбитражного дела N А76-10572/2015.
При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о невозможности признания общества "Статус-33" добросовестным застройщиком и арендатором, предпринимавшим своевременные и надлежащие меры для освоения земельного участка.
Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованным выводам об отсутствии у общества "Статус-33" преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка для целей строительства объекта недвижимости, а также к выводу об отсутствии у комитета обязанности по продлению срока договора аренды.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований общества "Статус-33"..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.06.2011 N Ф09-3099/11-С3 по делу N А47-6211/2010
"...Согласно названной ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Как установлено судом апелляционной инстанции, предпринимателем обязанность по внесению арендной платы исполнялась ненадлежащим образом, поскольку платежи вносились несвоевременно с нарушением сроков, на момент расторжения договора у предпринимателя имелась задолженность по арендной плате. Указанное обстоятельство признано судом апелляционной инстанции свидетельствующим об отсутствии у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.05.2009 N Ф09-2854/09-С6 по делу N А07-10207/2008-Г-ЖМВ
"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-1783/2007-Г-ААР удовлетворен иск Минимущества к обществу "Домино-Прайд" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по август 2007 года и выселении его из занимаемых помещений. При этом судом установлено, что пользование обществом "Домино-Прайд" арендованным имуществом по истечении срока действия договора аренды от 16.02.2006 N 8798.3 происходило без внесения арендной платы, также указанным обществом не исполнено требование Минимущества о возвращении помещений после его окончания.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом.
Принимая во внимание, что обстоятельства ненадлежащего исполнения обществом "Домино-Прайд" обязательств по договору аренды от 16.02.2006 N 8798.3 установлены вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по делу, в котором принимали участие те же лица (ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды пришли к обоснованному выводу о том, что истец не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем требование о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 13.12.2006 N 9936, заключенному с обществом "Форест", удовлетворению не подлежит..."

1.2. Вывод из судебной практики: Арендатор, нарушивший условия договора, не признается добросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2007 по делу N А56-8467/2006
"...Данная норма права является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора. Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом отсутствие признаков существенности нарушения не должно приниматься во внимание.
Кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что предприниматель Садовский В.Н. добросовестным арендатором не являлся..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2010 N КГ-А41/3771-10 по делу N А41-4549/09
"...Арбитражный суд Московской области вынес решение от 16.10.2009 г. по делу N А41-4549/09 о переводе прав и обязанностей по договору аренды торговых мест N 15, 16 рынка, расположенных на территории, прилегающей к Митинскому кладбищу, заключенному между ИП Гусевой Е.В. и ООО "Рынок ритуальных услуг".
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2010 г. решение суда отменено, в удовлетворении требования отказано.
Проверив материалы дела, законность обжалуемого судебного акта в пределах, предусмотренных в ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.
ИП Терехова Е.Н. 31.12.2008 г. направила в адрес руководителя ООО "Рынок ритуальных услуг" заявление от 5.12.2008 г. о продлении договора аренды торговых мест N 15 и 16 на 10 лет как арендатору, имеющему преимущественное право на продление договора аренды.
ООО "Рынок ритуальных услуг письмом N 1-01 от 8.01.2009 г. отказало ИП Тереховой Е.Н. в продлении договора аренды как арендатору, ненадлежащим образом исполняющим обязанности по договору аренды.
По материалам дела арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что имело место нарушение ИП Тереховой Е.Н. п. п. 12, 13 правил работы рынка, соблюдать которые арендатор обязался в п. п. 2.2.1 договора аренды от 30.03.2009 года.
Указанные правила запрещают арендаторам распитие пива, алкогольной и спиртосодержащей продукции и появление в состоянии алкогольного опьянения на территории ООО "Рынок ритуальных услуг".
Помимо этого арбитражным судом апелляционной инстанции установлены и иные нарушения правил работы указанного рынка.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом, исполнивший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.03.2006 N КГ-А40/2224-06 по делу N А40-35167/05-82-245
"...Предъявляя требования об обязании ответчика заключить договор аренды на новый срок, арендатор должен доказать, что являлся добросовестным арендатором.
Разрешая спор, суд апелляционной инстанции установил, что ОАО "Спецмонтаж" не может быть признано добросовестным арендатором по смыслу статьи 621 ГК РФ. Из представленных в дело материалов (т. 1, л. д. 25 - 51; т. 2, л. д. 41 - 43) следует, что истцом систематически допускались просрочки по внесению арендных платежей. Кроме того, суд апелляционной инстанции на основании акта проверки использования имущества от 29 октября 2003 г. N 49 установил, что часть спорных помещений в октябре 2003 г. занимало ООО "ТК "РУС БЕЛ", а на основании такого же акта от 16 февраля 2004 г. N 42 указанное помещение занимало ЗАО "Энергия групп" без согласия собственника..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.03.2010 по делу N А21-4756/2009
"...Не согласившись с прекращением договорных отношений со стороны арендодателя и полагая, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, Общество обратилось в арбитражный суд.
Следует согласиться с выводами судов об отсутствии оснований для понуждения ответчика заключить с Обществом договор аренды на новый срок.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Ни законом, ни договором аренды не предусмотрена обязательность его перезаключения на новый срок.
Суды, дав оценку представленным в дело доказательствам с позиций статьи 71 АПК РФ, посчитали несостоятельной ссылку Общества на наличие у него преимущественного права на заключение договора на новый срок. Суды указали на нарушение арендатором условий договора аренды в части соблюдения требований Госсанэпиднадзора, установленных для соответствующего вида деятельности, и обязанности заключить охранное обязательство с органами охраны памятников. Данные выводы судов подателем жалобы не опровергнуты.
Кассационная инстанция полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов нормы процессуального и материального права применены правильно, судебные акты отмене не подлежат..."

По данному делу см. также Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 по делу N А21-4756/2009
"...Согласно ч. 4 ст. 53 Закона до 1 июля 2015 года разрешается заключение новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указаны частях 1 и 3 статьи 17.1 и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и средне предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочно: расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
В соответствии с п. 6.2.4 договора аренды N 3325 от 19 января 2006 года в обязанности арендатора входит соблюдение требований Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, отраслевых норм, установленных для данного вида деятельности.
Несоблюдение данных требований, является в силу п. 8.6.1.5 основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Пунктом 6.2.4 договора аренды закреплено, что арендатор обязуется соблюдать требования Госсанэпиднадзора, установленные для соответствующего вида деятельности. Постановлением Ленинградского районного суда от 04.03.2009 по делу N 6-54/09 ООО "Ирина и Регина" было признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 6.6. Кодекса об административных правонарушениях, обществу назначено наказание в виде административного приостановления деятельности сроком на 60 суток. Основанием для привлечения к административной ответственности послужили выявленные Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калининградской области нарушения санитарно-эпидемиологических требований к водоснабжению и канализации, к вентиляции, освещению, к устройству и содержанию помещений, к оборудованию, инвентарю, посуде, таре, к хранению пищевых продуктов, обработке сырья и производству продукции. Решением Калининградского областного суда от 26.03.2009 по делу N 7А-46/2009 вышеуказанное постановление Ленинградского районного суда оставлено без изменения.
Кроме того, на основании п. 6.2.13 договора аренды при аренде памятников истории и архитектуры арендатор обязан заключить охранное обязательство с органами охраны памятников. Такого обязательства ООО "Ирина и Регина" не представлено.
Таким образом, апелляционная инстанция считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствует одно из обязательных условий для заключения договора аренды на новый срок без проведения конкурса, перечисленных в части 4 статьи 53 Федерального закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции", как то - на момент заключения такого договора аренды на новый срок не имеется оснований для его досрочного расторжения.
В связи с вышеизложенным, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 09.07.2014 по делу N А62-6243/2013
"...Ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, общество обратилось в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, исходя из следующего.
Иск о переводе прав и обязанностей по договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок и заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Как следует из условий договора N 1285, земельный участок предоставлен обществу для целей, не связанных со строительством, а именно для организации мелкооптового рынка.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 15.07.2013 по делу N А62-6794/2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.10.2013, обществу отказано в признании права собственности на капитальное строение "Специализированный вещевой рынок "Тройка" площадью 2 164 кв. м. Судом по данному делу установлено, что на земельном участке общество самовольно возвело объекты недвижимого имущества (здание рынка и туалет) без получения соответствующих разрешений, в том числе прав на земельный участок. Данное обстоятельство обществом не отрицается.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что в нарушение статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации общество нецелевым образом использовало объект аренды, в связи с чем оно не является добросовестным арендатором.
Как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, земельный участок предоставлялся обществу для коммерческих целей - организации рынка, в то время как предприятию участок предоставлен для мероприятий, не связанных с извлечением прибыли.
Доводы жалобы о неправомерном выводе суда об отсутствии у него преимущественного права на заключение договоров аренды земельных участков, о необходимости квалифицировать действия департамента как злоупотребление правом, поскольку они направлены на лишение его прав, правомерно отклонены.
Перевести права в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только при добросовестном поведении арендатора и совпадении целей предоставления земельного участка. Как правильно установлено судами, цель предоставления земельных участков различна, общество не являлось добросовестным арендатором.
Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется..."

1.3. Вывод из судебной практики: Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды имущества, которое не является объектом истекшего договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3
"...Кроме того, кассационная инстанция считает, что преимущественное право на заключение договора аренды может быть реализовано только в отношении объекта, который ранее находился в аренде. В данном случае в аренду МУП "Центральный рынок" были переданы иные земельные участки. То обстоятельство, что указанные земельные участки были образованы в результате разделения земельного участка, ранее арендованного ООО "Северсервис", не имеет правового значения, поскольку с момента формирования в установленном порядке новых земельных участков они являются самостоятельными объектами гражданских прав..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.06.2014 N Ф03-2550/2014 по делу N А51-30626/2013
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО "Рынок" (арендодатель) и ООО "Арсеньевский свинокомплекс" (арендатор) были заключены договоры N N 39, 40 о предоставлении в аренду мест для торговли на территории ООО "Рынок", в соответствии с условиями которых арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату два торговых места, площадью по 2,46 кв. м каждое, сроком с 01.01.2013 по 30.06.2013.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Согласно части 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из анализа приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что арендатор вправе требовать заключения на новый срок договора только в отношении того же имущества, которое являлось предметом ранее заключенного договора аренды.
Как следует из материалов дела, предметом договоров аренды N N 39, 40 являлись торговые места, расположенные по адресу: г. Арсеньев, ул. Жуковского, 39/1.
Судом установлено, что с августа 2013 года рыночная торговля в г. Арсеньев осуществляется на территории Универсального рынка, расположенного по адресу: г. Арсеньев, ул. Островского, 2/1, а ранее существовавший рынок по адресу г. Арсеньев, ул. Жуковского, 39/1, свою деятельность прекратил.
Установив указанные выше обстоятельства, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Арсеньевский свинокомплекс" к ООО "Рынок"..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 14.05.2007 N КГ-А40/3623-07 по делу N А40-36387/06-1-197
"...Общество с ограниченной ответственностью "Карат-С" (далее - ООО "Карат-С") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (далее - Департамент) о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 31.10.2005 N М-02-025446, заключенному между ответчиком и Обществом с ограниченной ответственностью ТСК "Русский танцевальный клуб" (далее - ООО ТСК "Русский танцевальный клуб").
При таких обстоятельствах, как правильно указал суд, у истца отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска, заявленного в порядке пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
...Суд установил, что границы земельного участка, являющегося предметом договора от 31 октября 2005 года N М-02-025446, не совпадают с границами земельного участка ранее арендованного истцом по договору аренды от 27 октября 1998 года N М-02-503909. Земельный участок имеет иное целевое назначение..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.04.2008 по делу N А56-5285/2007
"...Неправомерна ссылка предпринимателей на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, заключить договор аренды на новый срок.
Данной нормой не предусмотрено право арендатора требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. В случае отказа арендодателя заключить с арендатором договор на новый срок последний вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора, и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
К тому же данное правило подлежит применению только в отношении ранее арендованного объекта аренды и не распространяется на сходный или аналогичный объект..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3
"...ООО "Северсервис" обратилось в суд с требованием на основании статьи 621 ГК РФ, пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" и пункта 5.8 Положения о порядке предоставления и прекращения прав на земельные участки, находящиеся в ведении муниципального образования "Город Архангельск", утвержденного решением Архангельского городского Совета Депутатов от 21.12.2005 N 93. ООО "Северсервис" просило перевести на него права и обязанности арендатора по договорам от 14.06.2006 N 1/695 и N 1/697, заключенным с МУП "Центральный рынок".
Суд отказал в удовлетворении исковых требований в связи со следующим.
В ходе рассмотрения дела суд установил, что истец ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору.
Кроме того, кассационная инстанция считает, что преимущественное право на заключение договора аренды может быть реализовано только в отношении объекта, который ранее находился в аренде. В данном случае в аренду МУП "Центральный рынок" были переданы иные земельные участки. То обстоятельство, что указанные земельные участки были образованы в результате разделения земельного участка, ранее арендованного ООО "Северсервис", не имеет правового значения, поскольку с момента формирования в установленном порядке новых земельных участков они являются самостоятельными объектами гражданских прав.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований не согласиться с выводом суда о том, что ООО "Северсервис" не является тем лицом, у которого возникло право требования перевода на себя прав и обязанностей по заключенным Мэрией и МУП "Центральный рынок" договорам аренды..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2012 N Ф09-3986/12 по делу N А07-10769/11
"...Общество "Мечел-Сервис" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным бездействия администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация) в лице уполномоченных органов и подразделений, выразившегося в непринятии решения о продлении договора аренды земельного участка от 05.10.2007 N 1082-07 на новый срок, обязании администрации принять решение о продлении названного договора аренды на срок с 20.09.2010 до 31.12.2017 и заключить с обществом "Мечел-Сервис" дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока действия указанного договора, признании недействительным постановления главы администрации от 29.12.2007 N 8356 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "МЕГИ" земельного участка по ул. Глазовской в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан для реконструкции производственной базы" (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование заявленных требований о признании недействительным постановления администрации от 29.12.2007 N 8356 и бездействия администрации, выразившегося в непродлении срока действия договора аренды земельного участка от 05.10.2007 N 1082-07 на новый срок общество "Мечел-Сервис" ссылалось на то, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:050506:0005 на основании названного договора с учетом дополнительного соглашения к нему от 25.03.2008 N 1 и собственником объекта недвижимого имущества, находящегося на данном земельном участке.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Пунктом 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 (преимущественное право собственника или владельца объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) и ст. 46 названного Кодекса (основания прекращения договора аренды земельного участка).
На момент рассмотрения спора судами осуществлен государственный кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050506:333 и 02:55:050506:334, сведения о них внесены в государственный кадастр недвижимости.
С учетом этих обстоятельств, поскольку запись о государственной регистрации договора аренды от 05.10.2007 N 1082-07 погашена, земельный участок, переданный по названному договору аренды, прекратил существование, апелляционный суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для возложения на администрацию обязанности принять решение о продлении договора аренды от 05.10.2007 N 1082-07 земельного участка с кадастровым номером 02:55:050506:0005 и заключения дополнительного соглашения о продлении срока его действия..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 02.02.2006 N А14-16764/2004/633/32
"...Индивидуальный предприниматель Горбунова Людмила Николаевна, г. Воронеж, обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Прогресс-К", г. Воронеж, и обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Воронежторгснаб", г. Воронеж, о понуждении к заключению договора аренды торговых мест N 109 и N 109а на крытом рынке "Молодежный" на условиях представленного ею проекта договора.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований к ООО "Прогресс-К", суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Таким образом, данная норма предусматривает, что истец вправе требовать заключения договора аренды на новый срок только в отношении ранее арендованного им торгового места.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что перестановка торговых мест осуществлена ООО "Воронежторгснаб" в соответствии с приказом от 05.01.2004 N 1, в связи с чем в месте расположения торговых мест N 109 и N 109а в 2004 году организован проход для покупателей.
Из этого следует, что заключение договора на предоставление иных торговых мест в крытом рынке "Молодежный" возможно только на общих основаниях.
Таким образом, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца о понуждении ООО "Прогресс-К" к заключению договора аренды торговых мест, суд правомерно исходил из того, что основания для применения п. 1 ст. 621 ГК РФ отсутствуют..."

1.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, лишает ли арендатора заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, существует две позиции судов.

Позиция 1. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2010 по делу N А79-156/2009
"...Общество посчитало, что оно обладает преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, и обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями о понуждении Комитета к заключению договора аренды на новый срок и о взыскании с него убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды.
Согласно пункту 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
По смыслу данной статьи, правом на заключение договора аренды на новый срок является добросовестный арендатор договора аренды, прекратившего действие по истечении его срока. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
С учетом изложенного суд обоснованно посчитал, что у Общества отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в отношении указанного имущества..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4481
"...24.03.2003 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 68, в котором уточнили площадь переданных в аренду помещений - 1251,7 кв. м и установили, что договор считается продленным на неопределенный срок.
На основании ст. 610 ГК РФ арендодатель направил арендатору письмо от 13.08.2003 N 07-09-391 о прекращении договора с 20.11.2003 и потребовал освободить помещения до 21.11.2003.
ЗАО "Глобус", считая, что исполняло обязательства по договору аренды добросовестно и имеет право в соответствии со ст. 621 ГК РФ на заключение договора аренды на новый срок, обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении Комитета г. Лесозаводска заключить такой договор.
Первая и апелляционная инстанции, исследовав и оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, с учетом положений ст. ст. 421, 621 ГК РФ правомерно сделали вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного требования.
В п. 1 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Как следует из обстоятельств дела, договор аренды прекратился не в связи с истечением его срока, а в связи с отказом арендодателя от него на основании ст. 610 ГК РФ как заключенного на неопределенный срок.
Следовательно, ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменима к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом от него арендодателя..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу N А57-6803/2011
"...По мнению предпринимателя, срок действия договора аренды земельного участка от 12.05.2000 N 1467 закончился 12.05.2010 и в порядке пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации он, как арендатор земельного участка, имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на указанный земельный участок.
Отказывая в удовлетворении требований предпринимателя, суды исходили из того, что обязанность администрации заключить с предпринимателем договор аренды спорного земельного участка не предусмотрена ни законом, ни договором, кроме этого, суды исходили из того, что у предпринимателя не возникло преимущественное право на заключение договора аренды указанного земельного участка, а у администрации не возникло обязанности по заключению договора аренды в силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом, стороны по делу не ставят под сомнение тот факт, что ИП Иванов О.Ю. продолжает пользоваться земельным участком и после истечения срока договора аренды без возражений со стороны арендодателя; Администрация муниципального образования "Город Саратов" не оспаривает факт возобновления договора на неопределенный срок на прежних условиях; Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" не направлял предпринимателю уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 12.05.2000 N 1467.
Обязанность заинтересованных лиц именно по перезаключению с заявителем договора законом или добровольно принятым обязательством не предусмотрена.
Право аренды на земельный участок зарегистрировано за ИП Ивановым О.Ю. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договору аренды земельного участка от 12.05.2000 N 1467, действие которого в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлено на неопределенный срок.
Предприниматель не утратил установленное договором право и основания для пользования участком.
Таким образом, тщательно проверив и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемые действия органа местного самоуправления совершены в пределах своей компетенции, соответствуют закону и не нарушают права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.10.2011 по делу N А57-15072/2010
"...Однако, выводы апелляционного суда о том, что у администрации отсутствуют основания для заключения нового договора аренды земельного участка не противоречат статье 11, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку защите подлежат нарушенные или оспариваемые права, тогда как незаконное бездействие администрации отсутствует, арендодатель признает возобновление договора аренды земельного участка от 08.07.1997 N 557 на тех же условиях на неопределенный срок, что подтверждается его письмами от 26.07.2010 N 02-07/06-11888, от 05.03.2010 N 02/07/07-3484.
Поскольку заключение договора на новый срок возможно при истечении срока договора аренды земельного участка, то отказ в удовлетворении требований заявителя по существу является правомерным, в связи с чем, основания для отмены обжалуемого судебного акта не имеются..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.09.2011 по делу N А66-489/2011
"...Как следует из материалов дела, на основании постановления от 16.10.2007 N 1770 Администрация (арендодатель) и предприниматель Балуев А.А. (арендатор) 30.04.2008 заключили договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 37 кв. м с кадастровым номером 69:43:07 05 13:0018, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Конаково, Учебная ул., сроком с 16.10.2007 по 16.10.2010 для использования под торговый павильон.
Предприниматель обращался в Администрацию с заявлениями от 30.09.2010 N 5220-10Ф и от 29.11.2010 N 6345-10 с просьбой заключить договор аренды на новый срок.
В уведомлении от 14.12.2010 N 3644 Администрация сообщила предпринимателю об отказе от заключения договора аренды на новый срок, направив соглашение о расторжении договора аренды.
Предприниматель, считая неправомерным отказ Администрации от заключения договора аренды на новый срок, оформленный уведомлением от 14.12.2010 N 3644, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Установив, что по окончании определенного в договоре срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком, суды со ссылкой на пункт 2 статьи 621 ГК РФ сделали правильный вывод о том, что спорный договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
Администрация уведомлением от 14.12.2010 N 3644 сообщила арендатору об отказе от заключения договора аренды на новый срок, предложив подписать соглашение о расторжении спорного договора.
Факт получения названного уведомления предприниматель Балуев А.А. не оспаривает.
Проанализировав содержание уведомления от 14.12.2010 N 3644, суды расценили его как односторонний отказ арендодателя от договора, направленный арендатору в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ и повлекший в силу пункта 3 статьи 450 того же Кодекса прекращение договора.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу об отсутствии оснований для понуждения Администрации заключить с предпринимателем Балуевым А.А. договор аренды земельного участка.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2011 по делу N А56-62979/2010
"...Поскольку по истечении установленного пунктом 3.1 договора аренды срока его действия арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений КУГИ, договор аренды возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Письмом от 15.07.2010 N 6492 КУГИ уведомил ООО "ХОР" о расторжении договора аренды с 05.11.2010.
13.09.2010 ООО "ХОР" направило в адрес КУГИ проект договора с предложением заключить договор аренды спорного земельного участка на новый срок.
В письме от 12.10.2010 N 7627 КУГИ отказал в заключении договора аренды на новый срок и повторно уведомил ООО "ХОР" о расторжении договора аренды.
Не согласившись с отказом от договора со стороны арендодателя и полагая, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, ООО "ХОР" обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции указал, что статьей 621 ГК РФ не предусмотрена обязанность арендодателя заключать договор аренды с прежним арендатором, а указано лишь на то, что арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и также отметил, что положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменимы к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом арендодателя от его исполнения.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3
"...Договор аренды прекратился не в связи с истечением его срока, а в связи с отказом арендодателя от него на основании статьи 610 ГК РФ как заключенного на неопределенный срок. Следовательно, статья 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменима к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом арендодателя от его исполнения.
Кассационная инстанция находит выводы суда соответствующими нормам материального права и материалам дела..."

Позиция 2. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок не лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 18.06.2001 N КГ-А40/2965-01
"...Московская городская коллегия адвокатов обратилась в арбитражный суд с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества г. Москвы о переводе прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному с ООО "Фирма Брайн Эстейт".
Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что поскольку договор истца и ответчика на аренду спорного помещения от 22.05.95 N 1-1062/95 был заключен на неопределенный срок и прекратил свое действие с 13.09.2000 по требованию арендодателя, то положения п. 1 ст. 621 ГК РФ к взаимоотношениям сторон не могут быть применены. Истец преимущественным правом арендатора, как и правом требования перевода прав и обязанностей арендатора по заключенному после прекращения действия договора N 1-1062/95 договору не обладает.
С такими выводами суда нельзя согласиться, поскольку они сделаны с нарушением требований ст. 610, 621 ГК РФ.
Согласно ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другими лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Таким образом, заключение договора на неопределенный срок либо пролонгация его на неопределенный срок и последующее прекращение данного договора не лишает арендатора преимущественного перед другими лицами права на заключение нового договора..."

1.5. Вывод из судебной практики: Положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не исключают применения правил об обязательном проведении конкурса или аукциона (торгов) в установленных законом случаях.

Примечание: Необходимо отметить, что с 1 марта 2015 г. вступила в силу ст. 39.8 ЗК РФ. В соответствии с п. 15 данной статьи арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 02.11.2018 N 307-КГ18-7321 по делу N А56-81458/2016
"...Между комитетом и ГУП "Похоронное бюро Колпинского района" заключен договор аренды от 11.04.2000 N 06-В001115 о предоставлении нежилого помещения для оказания ритуальных услуг со сроком действия до 01.02.2005. Соглашением от 22.09.2005 N 2 срок действия договора продлен до 01.02.2010.
Учреждение как арендодатель заключило с организацией дополнительное соглашение N 5 от 20.09.2010 к договору аренды, продлив срок действия договора аренды до 31.01.2015 без проведения торгов.
Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.
В соответствии с частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013) до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Следовательно, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной ранее в определениях Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2017 N 305-КГ17-2739 и от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881.
Судами установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды от 11.04.2000 был заключен комитетом без соблюдения публичных процедур до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. После истечения срока действия договора аренды сторонами заключены дополнительные соглашения о продлении срока действия договора и окончательно срок аренды продлен до 31.01.2015. После истечения срока действия договора аренды нежилое помещение не было возвращено учреждению, договор возобновлен на неопределенный срок.
Таким образом, в данном случае продление договора аренды муниципального имущества с организацией на новый срок было возможно только по результатам торгов, поскольку законодатель установил условия перезаключения на новый срок таких договоров аренды, ограничив возможность их заключения без проведения публичных процедур для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности. В результате нарушений требований Закона о защите конкуренции учреждением были предоставлены конкурентные преимущества организации путем представления в пользование муниципального имущества по окончании срока действия договора аренды.
На основании изложенного и в соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты трех инстанций подлежат отмене как принятые с существенным нарушением норм материального права, повлиявшими на исход дела, а заявление общества удовлетворению..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881 по делу N А65-4660/2016
"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, между Управлением земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан и АНО "Бюро архитектурного планирования и градостроительного кадастра Нижнекамска" 01.11.2007 заключен договор аренды муниципального имущества - нежилого помещения, находящегося в собственности города Нижнекамска, расположенного по адресу: г. Нижнекамск, улица Ахтубинская, дом 6, сроком действия с 01.11.2007 по 30.09.2008. По истечении срока действия договора нежилое помещение по акту приема-передачи не возвращено, договор возобновлен на неопределенный срок.
Приказом УФАС по Республике Татарстан от 14.10.2015 N 02/714-к возбуждено дело N 06-351/2015 по признакам нарушения Исполнительным комитетом города Нижнекамска и Управлением земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан положений Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции, Закон N 135-ФЗ).
Решением антимонопольного органа от 24.11.2015 по делу N 06-351/2015 учреждение признано нарушившим положения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции в части предоставления незаконной преференции организации путем продления договора аренды объекта муниципального нежилого фонда на неопределенный срок без проведения торгов, а также бездействия по возврату данного имущества в муниципальную собственность (пункт 1).
Считая свои права нарушенными, учреждение обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными пунктов 1 и 3 решения антимонопольного органа.
Удовлетворяя заявленное требование, суды трех инстанций, руководствуясь положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из отсутствия в действиях (бездействии) учреждения нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, поскольку договор аренды муниципального нежилого помещения заключен с организацией до вступления в силу Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", что исключает необходимость применения при продлении срока действия договора специального порядка, предусматривающего обязательное проведение конкурсов или аукционов. Кроме того, судами сделан вывод о соблюдении при пролонгации договора аренды на неопределенный срок условий, установленных частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и об истечении трехлетнего срока давности рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства, предусмотренного статьей 41.1 Закона о защите конкуренции.
По мнению Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, при рассмотрении данного дела судами не было учтено следующее.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.
Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.
Коллегия судей Верховного Суда Российской Федерации считает несостоятельной ссылку судов трех инстанций на положения части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, позволяющей арендатору преодолеть публичные процедуры торгов.
Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.
В соответствии с частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013) до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Следовательно, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной ранее в определении Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2017 N 305-КГ17-2739.
Судами установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды от 01.11.2007 был заключен организацией без соблюдения публичных процедур до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. После истечения срока действия договора аренды нежилое помещение не было возвращено учреждению, договор возобновлен на неопределенный срок.
Таким образом, в данном случае продление договора аренды муниципального имущества с организацией на новый срок было возможно только по результатам торгов, поскольку законодатель установил условия перезаключения на новый срок таких договоров аренды, ограничив возможность их заключения без проведения публичных процедур для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности. В результате нарушений требований Закона о защите конкуренции учреждением были предоставлены конкурентные преимущества организации путем представления в пользование муниципального имущества по окончании срока действия договора аренды.
На основании изложенного и в соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты трех инстанций подлежат отмене как принятые с существенным нарушением норм материального права, повлиявшими на исход дела..."

Определение Верховного Суда РФ от 20.11.2015 N 306-КГ15-14267 по делу N А55-891/2015
"...Как установлено судами, в соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже права аренды земельного участка от 17.05.2002 между администрацией Автозаводского района города Тольятти (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242, по условиям которого обществу предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 91 кв. м, с кадастровым номером 63:09:01 01 120:у07, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 6 квартал, ул. Фрунзе, сроком до 16.05.2007.
Между Управлением Росимуществом (арендодатель) и обществом (арендатор) также было заключено дополнительное соглашение от 09.09.2014 N 3 к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242, которым изменены сведения об арендодателе, продлен срок договора на 49 лет с 17.05.2007 по 16.05.2056, изменены сведения о земельном участке в части кадастрового номера и содержание пунктов 2, 3, 4, 5, 6, 7 договора аренды.
Управление Росреестра 20.10.2014 N 09/606/2014-485 отказало обществу в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, ссылаясь на то, что на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение положений статей 34, 38 Земельного кодекса при заключении соглашения о продлении срока аренды.
Полагая, что отказ Управления Росреестра не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.
Суд округа обоснованно также указал, что при заключении нового договора аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу требований пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса (действовавшей до 01.03.2015 в силу Федерального Закона N 171-ФЗ от 23.06.2014) должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах. При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем, может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов.
При заключении дополнительного соглашения от 09.09.2014 N 3 к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242 не была соблюдена установленная законом процедура предоставления в аренду земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, в связи с чем Управление Росреестра правомерно отказало в его регистрации..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2010 N 9143/10 по делу N А53-15386/2009
"...Между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) и обществом с ограниченной ответственностью "Ростовская транспортная компания "Русэлтранс" (далее - общество) на основании распоряжения департамента от 17.02.2004 N 252 и решения городской комиссии по недвижимости города Ростова-на-Дону 12.03.2004 заключен договор безвозмездного пользования нежилыми помещениями муниципальной собственности N 222 (далее - договор от 12.03.2004 N 222, договор).
Затем департамент в соответствии с распоряжением мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2008 N 420 "О продлении срока действия договора безвозмездного пользования нежилым помещением муниципальной собственности от 12.03.2004 N 222" заключил с обществом дополнительное соглашение от 30.12.2008, в соответствии с которым срок действия договора продлен до 31.12.2014.
В целях устранения указанного нарушения управление антимонопольной службы обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском о признании недействительным дополнительного соглашения от 30.12.2008 к договору от 12.03.2004 N 222 и применении последствий его недействительности в виде возврата в муниципальную казну переданного по договору имущества.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.10.2009 иск удовлетворен частично: дополнительное соглашение от 30.12.2008 к договору от 12.03.2004 N 222 признано недействительным; в удовлетворении требования о возврате спорного имущества в муниципальную казну отказано.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 04.05.2010 решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций оставил без изменения.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлении присутствующего в заседании представителя управления антимонопольной службы, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Статья 15 Закона о защите конкуренции устанавливает запрет на акты и действия (бездействие) в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.
Согласно пункту 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции федеральных законов от 30.06.2008 N 108-ФЗ и от 08.11.2008 N 195-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо названных в данной статье.
В соответствии с пунктом 3 статьи 19 и пунктом 1 статьи 20 Закона о защите конкуренции государственные или муниципальные преференции могут предоставляться на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации только с предварительного согласия антимонопольного органа, данного в письменной форме. Причем органы публичной власти, в том числе органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции этих органов органы или организации, имеющие намерение предоставить государственную или муниципальную преференцию, подают в антимонопольный орган заявление о даче согласия на предоставление такой преференции по форме, определенной федеральным антимонопольным органом.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, срок действия договора от 12.03.2004 N 222 (с учетом дополнительного соглашения от 18.07.2005) истек 31.12.2008, то есть в период, когда уже действовали положения статей 17.1, 19, 20 Закона о защите конкуренции.
В силу того, что законных оснований для применения положений статьи 17.1 и части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, дающих исключительную возможность заключения на новый срок договоров аренды без проведения конкурсов и аукционов, в данном случае не имелось, возобновление указанного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона либо при условии согласия антимонопольного органа на предоставление муниципальной преференции в форме передачи в безвозмездное пользование имущества без проведения торгов.
Упомянутые положения Закона о защите конкуренции введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц. Поэтому применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу названного Закона истек, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
В настоящем случае при возобновлении договора безвозмездного пользования муниципальным имуществом торги проведены не были; соответствующее ходатайство в муниципальный орган не подавалось.
При таких условиях судами правомерно признано недействительным дополнительное соглашение от 29.12.2008 к договору от 12.03.2004 N 222.
При названных обстоятельствах Президиум не находит оснований для признания обжалуемых судебных актов нарушающими единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, в связи с чем эти судебные акты подлежат оставлению без изменения..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.09.2014 по делу N А79-8379/2013
"...Постановлением Администрации от 09.08.2010 N 731 "О внесении изменений в постановление от 23.11.2001 N 57/790" (далее - Постановление Администрации от 09.08.2010 N 731) пункт 2 названного постановления изложен в следующей редакции: "Предоставить Прохорову Владимиру Дмитриевичу в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:05:010135:22, общей площадью 5022 квадратных метра, расположенный по адресу: Чувашская Республика, город Шумерля, Ленина, дом 32а, предназначенный для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, сроком на 49 лет".
На основании данного постановления Администрация и Предприниматель заключили дополнительное соглашение от 09.08.2010 N 68 к договору аренды земельного участка от 23.11.2001 N 2158. Согласно дополнительному соглашению: в пункте 1.1 договора слова "4869,0 квадратных метров для содержания территории рынка "Зеленый базар" заменить на слова "5022 квадратных метра, предназначенный для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания"; в пункте 1.2 договора слова "сроком на 20 лет" заменить на слова "сроком на 49 лет". Раздел VII договора дополнен пунктами 7.1 - 7.4 следующего содержания: "арендатор (Предприниматель) вправе передавать арендуемый земельный участок и его часть в субаренду только с письменного разрешения арендодателя (Администрации); если ставки арендной платы потенциального субарендатора превышают ставки арендной платы арендатора (Администрации), то сумма арендной платы по договору подлежит перерасчету, исходя из ставок потенциального субарендатора". Государственная регистрация дополнительного соглашения от 09.08.2010 N 68 произведена 30.08.2010.
Управление пришло к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 21:05:010135:22 предоставлен Предпринимателю без осуществления публичных процедур, в связи с чем на рынке розничной торговли были созданы условия, которые могли привести к ограничению конкуренции.
Предприниматель не согласился с решением Управления и обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Руководствуясь статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 29 и 34 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 18 статьи 4, частью 1 статьи 15, пунктом 4 статьи 16 Федерального закона N 135-ФЗ, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73), суд первой инстанции пришел к выводам, что решение соответствует действующему законодательству, не нарушает права Предпринимателя, и отказал в удовлетворении заявленного требования.
Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 22 Кодекса арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Как верно указали суды, данная информация направлена не только на защиту интересов населения, но и на выявление наличия потенциальных претендентов на данный земельный участок. Само по себе наличие у арендатора по ранее действовавшему договору преимущественного права на заключение нового договора не исключает проведения торгов при наличии двух или более заявлений о передаче земельных участков в аренду.
Таким образом, договор аренды земельного участка, заключаемый на новых условиях, должен заключаться с соблюдением статьи 34 Кодекса. Реализация преимущественного права на заключение договора аренды, осуществляемая с учетом статей 22, 34 Кодекса, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, производится при обеспечении прочих равных условий, создаваемых заблаговременной публикацией информации о предполагаемом предоставлении земельного участка.
В случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73).
С учетом изложенного суды сделали правильный вывод, что земельным законодательством не предусмотрена возможность продления срока договора аренды путем внесения в него соответствующих изменений; продление (изменение) срока аренды противоречит статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 22 Кодекса.
Суды с учетом всех обстоятельств дела обоснованно признали, что Администрация и Предприниматель, заключив письменное соглашение (дополнительное соглашение от 09.08.2010 N 68), ограничили доступ на рынок розничной торговли продовольственными товарами и ярмарочной деятельности в границах муниципального образования города Шумерля, тем самым нарушили пункт 4 статьи 16 Федерального закона N 135-ФЗ.
На основании изложенного суды обоснованно отказали в удовлетворении заявленного требования..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.05.2018 N Ф02-1292/2018 по делу N А19-2725/2017
"...В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.
Антимонопольный орган исходил из того, что распоряжение Министерства N 239/и от 09.03.2016 "О согласовании передачи в аренду нежилого помещения" нарушает данную норму антимонопольного законодательства.
Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у общества права на преимущественное заключение договора в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактическом пользовании без перерыва имуществом и воли сторон на сохранение договорных отношений.
Между тем предметом рассмотрения по делу должны были выступить вопросы о порядке заключения (продления) договора аренды с ООО фирма "Береза".
Как следует из правовых подходов Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в Определениях от 30.06.2017 N 305-КГ17-2735, от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881, в действующем законодательстве отсутствуют основания для неоднократного заключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, без конкурентных процедур, предусмотренных частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Так, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона о защите конкуренции.
Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.
При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.
Такими правилами, наряду со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, являлись положения части 4 статьи 53 названного Закона (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013), в соответствии с которыми до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.
Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу с 01.07.2013.
В настоящий момент заключение договоров на новый срок (которые были заключены до 1 июля 2015 года), предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным частями 9 - 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (часть 4.1 статьи 53 Закона о защите конкуренции).
Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур, только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2017 N 305-КГ17-2739)..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.04.2018 N Ф02-1404/2018 по делу N А33-11498/2017
"...По результатам исследования и оценки в порядке, предусмотренном главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленных доказательств и доводов сторон суды пришли к обоснованному выводу о несоответствии предпринимателя Мицкевич В.А. критериям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку после истечения срока действия договора аренды от 21.01.2010 N 4452-А его продление в 2014 году возможно было только с соблюдением положений Закона о защите конкуренции по результатам проведения торгов.
В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.
Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона о защите конкуренции.
Такими правилами, наряду со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, являлись положения части 4 статьи 53 названного Закона (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013), в соответствии с которыми до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.
Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В соответствии с Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу с 01.07.2013.
В настоящий момент заключение договоров на новый срок (которые были заключены до 1 июля 2015 года), предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным частями 9 - 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (часть 4.1 статьи 53 Закона о защите конкуренции).
Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур, только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности.
Судами установлено и сторонами не оспаривается, что договор аренды от 05.05.2004 N 1921-А заключен предпринимателем до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без соблюдения публичных процедур. Являясь субъектом малого предпринимательства, заявитель 21.01.2010 путем заключения договора аренды N 4452-А реализовал свое право на заключение договора аренды помещения на новый срок до 01.05.2014 без торгов, тем самым реализовав преимущества, установленные статьей 53 Закона о защите конкуренции.
Учитывая правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определениях от 30 июня 2017 года N 305-КГ17-2739, от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881, суды правильно указали на отсутствие в действующем законодательстве оснований для неоднократного заключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В данном случае продление договора аренды муниципального имущества с предпринимателем на новый срок было возможно только по результатам торгов, поскольку законодатель установил условия перезаключения на новый срок таких договоров аренды, ограничив возможность их заключения без проведения публичных процедур для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.04.2018 N Ф05-3465/2018 по делу N А40-65739/2017
"...10 декабря 2004 года был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: г. Москва, Б. Серпуховская улица, дом 44, пом. 1, комн. 7 - 9, сроком действия с 01 октября 2004 года по 30 сентября 2009 года. Дополнительным соглашением от 23 декабря 2009 года срок действия договора продлен до 01 июля 2015 года. За ГУП города Москвы "ДЭЗ, ИСК" 05 сентября 2014 года было зарегистрировано право хозяйственного ведения на помещение, расположенное по указанному адресу (ООО "Фирма МС Консалтинг" было уведомлено о передаче объекта в хозяйственное ведение письмом - исх. N ДГИ-1-124227/14-1 от 30 октября 2014 года), и письмом от 31 марта 2015 года оно уведомило ООО "Фирма МС Консалтинг" о расторжении договора аренды.
Решением Управления Федеральной антимонопольной службы по городу Москве (УФАС по г. Москве) от 17 февраля 2016 года по делу N 1-17.1-1706/77-15 ГУП города Москвы "ДЭЗ, ИСК" признано виновным в нарушении ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" ввиду отказа в реализации права арендатора на заключение договора аренды помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Большая Серпуховская, дом 44, этаж 3, пом. 1, комн. 7 - 9, на новый срок.
При этом в Определении от 30 июня 2017 года N 305-КГ17-2739 Верховного Суда Российской Федерации указано, что судами установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды от 10 декабря 2004 года был заключен без соблюдения публичных процедур до вступления в силу ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Являясь субъектом малого предпринимательства, ООО "Фирма МС Консалтинг" реализовало свое право на перезаключение договора аренды помещения на новый срок до 01 июля 2015 года без торгов, тем самым реализовав преимущества, установленные ст. 53 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Между тем оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", действующим законодательством не предусмотрено. На основании изложенного действия ГУП города Москвы "ДЭЗ, ИСК" по отказу в реализации права ООО "Фирма МС Консалтинг" (арендатора) на заключение договора аренды помещения на новый срок были признаны законными и обоснованными..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.10.2014 N Ф05-11000/14 по делу N А40-6789/14-157-56
"...В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащемуся в п. 31 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.
В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10, применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 ГК РФ, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
С учетом изложенного дополнительное соглашение от 19.07.2013 о продлении срока действия договора аренды N 06-00970/04 от 08.04.2004 является новым договором аренды, при заключении которого должны быть соблюдены требования статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Таким образом, договор аренды государственного имущества может быть продлен в порядке, установленном ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, в случаях, если такой договор был заключен с соблюдением требований ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Принимая во внимание, что договор аренды N 06-00970/04 от 08.04.2004 был заключен до вступления в силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (до 01.07.2008), предусматривающего конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, на дополнительное соглашение от 19.07.2013 о продлении срока действия договора аренды не распространяются положения ч. 9. ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Исходя из изложенного на дату обращения Департамента в Управление Росреестра по Москве договор аренды с ЗАО "Мемотек" на новый срок мог быть заключен только по результатам проведения конкурса или аукциона.
С учетом отсутствия доказательств представления Департаментом всех необходимых для государственной регистрации документов, подтверждающих соблюдение требований действующего законодательства, отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является правомерным.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания незаконным оспариваемого отказа Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения, в связи с чем на основании полномочий, предоставленных п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции, судебная коллегия отменяет принятые по делу судебные акты и отказывает в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.02.2014 N Ф05-17263/2013 по делу N А40-37616/13-49-60
"...На основании постановления главы Наро-Фоминского района от 30.09.2005 N 2099 "О предоставлении земельного участка в аренду ООО "Магри" 14.11.2005 между Комитетом по управлению имуществом Наро-Фоминского района (арендодателем) и ООО "Магри" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 13 400 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, Ново-Федоровский с/о, дер. Яковлевское, под строительство многоэтажных жилых домов, из земель поселений согласно кадастровому плану земельного участка N 50:26:150202:0084, оформленного Наро-Фоминским филиалом Федерального Государственного учреждения земельно-кадастровой палаты.
Дополнительным соглашением от 15.01.2008 срок действия указанного договора продлен до 14.11.2011, а дополнительным соглашением от 04.08.2011 срок действия договора продлен до 13.11.2014.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" текст Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10, применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 ГК РФ, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
При таких обстоятельствах, учитывая вышеуказанные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, дополнительное соглашение от 04.08.2011 к договору аренды от 14.11.2005 N 3073 является новым договором аренды, при заключении которого не были соблюдены требования законодательства, действовавшего на момент его заключения, в связи с чем суды на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признали указанное дополнительное соглашение недействительным в силу его ничтожности.
При таких обстоятельствах при принятии судебных актов судами правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено, выводы судов о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельства, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятых судебных актов не имеется, кассационная жалоба отклоняется..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.06.2016 N Ф06-8488/2016 по делу N А55-14819/2015
"...По заявлению Предпринимателя о государственной регистрации договора аренды земельного участка сообщением Управления Росреестра от 05.05.2015 N 63/009/400/2015-3263 регистрация договора аренды земельного участка была приостановлена, а сообщением от 08.06.2015 в регистрации договора аренды земельного участка отказано со ссылкой на то, что договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным.
Предприниматель, полагая, что отказ Управления Росреестра не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Исходя из положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах. При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов.
Судами установлено, что при заключении договора аренды от 25.09.2014 N 106-2014 (2014-2029) не была соблюдена установленная законом процедура предоставления в аренду земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, в связи с чем Управление Росреестра правомерно отказало в его регистрации.
Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2015 N 306-КГ15-14267, от 21.12.2015 N 306-КГ15-16002, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015, от 07.10.2015 по делу N А55-1661/2015, от 09.10.2015 по делу N А55-29987/2014, постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.09.2014 по делу N А79-8379/2013.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела, при правильном применении норм материального и процессуального права..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.11.2015 N Ф06-1551/2015 по делу N А55-30201/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью "Олюр" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - управление) о признании незаконным отказа в регистрации договора от 25.08.2014 N 95-2014 аренды земельного участка, кадастровый номер 63:09:0101169:586 расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 8, Приморский бульвар, существующая остановка общественного транспорта "Б. Буденного", изложенного в сообщении от 03.10.2014 N 09/606/2014-275, обязании произвести государственную регистрацию вышеуказанного договора.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2015, требования удовлетворены.
Между тем, судами не принято во внимание следующее.
В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.
По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.
Однако при заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.
При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.
Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что теруправление при предоставлении спорных земельных участков обществу заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду данных земельных участков.
Таким образом, договор аренды земельного участка от 25.08.2014 N 95-2014 (2014 - 2019) заключен с нарушением порядка, установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у судов отсутствовали основания для признания незаконным отказа управления в регистрации указанного договора аренды, изложенного в сообщении от 13.10.2014 N 09/606/2014-275.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым обжалуемые судебные акты отменить.
Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2015 N Ф06-893/2015 по делу N А55-1661/2015 (Определением Верховного Суда РФ от 21.12.2015 N 306-КГ15-16002 по делу N А55-1661/2015 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)
"...Общество 26.11.2014 обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договоров аренды земельного участка от 05.11.2014 N 130-2014 (2012-2061) и от 05.11.2014 N 131-2014 (2012-2061).
Сообщениями от 13.01.2015 N 09/656/2014-10 и от 13.01.2015 N 09/656/2014-11 Управление Росреестра по Самарской области отказало заявителю в государственной регистрации указанных договоров аренды на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, для целей, не связанных со строительством, предусмотренного статьями 34, 38 Земельного кодекса Российской Федерации.
ЗАО "Полиор", полагая, что данные отказы противоречат действующему законодательству и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.
Однако при заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.
При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.
Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ТУ Росимущество в Самарской области при предоставлении спорных земельных участков ЗАО "Полиор" заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду данных земельных участков.
Таким образом, договоры аренды земельного участка от 05.11.2014 N 130-2014 (2012 - 2061) и от 05.11.2014 N 131-2014 (2012 - 2061) заключены с нарушением порядка, установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у судов отсутствовали основания для признания незаконными отказов Управления Росреестра по Самарской области в регистрации указанных договоров аренды, изложенных в сообщениях от 13.01.2015 N 09/656/2014-10 и от 13.01.2015 N 09/656/2014-11.
Аналогичные выводы изложены в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 02.04.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 отменить..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 N Ф06-26023/2015 по делу N А55-891/2015
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже права аренды земельного участка от 17.05.2002 между администрацией Автозаводского района города Тольятти (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242, по условиям которого Обществу предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 91 кв. м, с кадастровым номером 63:09:01 01 120:у07, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 6 квартал, ул. Фрунзе, сроком до 16.05.2007.
Между Управлением Росимуществом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 09.09.2014 N 3 к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242, которым изменены сведения об арендодателе, продлен срок договора на 49 лет с 17.05.2007 по 16.05.2056, изменены сведения о земельном участке в части кадастрового номера на 63:09:0101168:577, а также изменено содержание пунктов 2, 3, 4, 5, 6, 7 договора аренды.
На заявление Общества от 11.09.2014 о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка Управление Росреестра сообщением от 20.10.2014 N 09/606/2014-485 отказало в его государственной регистрации, со ссылкой на то, что на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение положений статей 34, 38 ЗК РФ при заключении соглашения о продлении срока аренды.
Общество, полагая, что отказ Управления Росреестра не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ, пришли к выводу о том, что Общество по истечении срока по договору аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на продление договора аренды земельного участка.
Между тем судами не было учтено, что в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Судами не учтено, что договор аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242 заключен по результатам проведения торгов сроком на 5 лет, что исключает возможность его продления соглашением сторон на срок 49 лет.
Кроме того, в пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений заключает новый договор аренды земельного участка.
Однако при заключении нового договора аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 ЗК РФ должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка и заблаговременную публикацию такой информации.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах. При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Таким образом, дополнительное соглашение от 09.09.2014 N 3 к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242 заключено с нарушением порядка, установленного статьей 34 ЗК РФ, в связи с чем отказ Управления Росреестра соответствует нормам законодательства, а требования Общества являются необоснованными и не подлежали удовлетворению.
Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.05.2014 N Ф07-2413/2014 по делу N А13-5349/2013
"...Письмом от 18.07.2013 N 08-01-31-1/3118 Комитет сообщил Обществу о признании письма от 11.03.2013 недействительным и об отказе с 20.08.2013 от договора, продленного на неопределенный срок.
Общество, считая отказ Комитета от договора аренды неправомерным, обратилось в арбитражный суд.
Суды первой и апелляционной инстанций, сделав вывод, что само по себе наличие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает обязательности проведения торгов, отказали в удовлетворении требований.
Кассационная инстанция считает этот вывод правильным и не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ и статьей 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды. Для защиты преимущественного права на заключение нового договора аренды арендатору предоставлены специальные способы защиты.
Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013 N 13)).
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу об отсутствии у Комитета обязанности по продлению спорного договора аренды..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.01.2018 N Ф10-5740/2017 по делу N А83-472/2017
"...В ходе рассмотрения дела N 08/2391-16 антимонопольным органом установлено, что на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2013 N 49-13, заключенного с Фондом коммунального имущества Севастопольского городского совета, ООО "Могул" являлся арендатором отдельно стоящего нежилого одноэтажного здания общей площадью 298,12 кв. м (промежуточный диспетчерский пункт), расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Гоголя, 42а. Балансодержателем указанного имущества являлся КП СГС "Севэлектроавтотранс". Срок действия указанного договора установлен до 25.03.2016.
Письмом ДИЗО от 21.04.2016 арендатор (ООО "Могул") был уведомлен о прекращении договорных отношений по аренде промежуточного диспетчерского пункта и необходимости передачи имущества предприятию. Письмо было направлено ДИЗО только 05.05.2016.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.
В соответствии с частью 1 указанной статьи заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.
Таким образом, в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.
Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур, только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности, что соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 30.06.2017 N 305-КГ17-2739.
Доказательств того, что ООО "Могул" может претендовать на льготный порядок заключения договора аренды на новый срок, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 вышеуказанного Закона, в материалы дела антимонопольным органом не представлено.
Учитывая изложенное, суды обоснованно, в соответствии с нормами статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, признали оспоренное предписание Крымского УФАС России не соответствующим антимонопольному законодательству..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.09.2014 по делу N А54-3867/2013
"...16.04.2013 истец повторно обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему на праве аренды спорного земельного участка для целей, не связанных со строительством, на срок, максимально возможный для складирования стройматериалов.
На указанное обращение администрация также ответила отказом, сообщив ИП Захарову А.М., что на основании обращения ООО "Комкор" о заключении договора аренды на новый срок администрация постановлением от 11.04.2013 N 1288 заключила с данной организацией договор аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130002:946 на срок по 16.05.2017.
Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 11.04.2013 N N 073-13, заключенный между администрацией и ООО "Комкор", противоречит требованиям действующего законодательства, ИП Захаров А.М. обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения заявленных требований).
К моменту окончания срока аренды по договору от 18.05.2012 N 098-12 в администрацию поступили заявления о предоставлении спорного земельного участка в аренду от трех лиц - ООО "Комкор", ИП Захарова А.М., гражданина Фурсова В.Н.
Таким образом, с учетом наличия конкурирующих заявок спорный земельный участок по окончании срока договора аренды от 18.05.2012 N 098-12 мог быть передан в аренду только на основании результатов торгов.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим спорный договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ).
Наличие у арендатора по ранее действовавшему договору преимущественного права на заключение нового договора не исключает возможности проведения торгов при наличии двух или более заявлений о передаче земельных участков в аренду.
Вместе с тем по окончании срока договора аренды земельного участка от 18.05.2012 N N 098-12 объявление о проведении торгов по реализации права на заключение договора аренды спорного земельного участка при наличии трех заявок осуществлено не было, как и не было произведено опубликование в предусмотренных средствах массовой информации сообщения о предполагаемом для передачи в аренду земельном участке.
Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованному выводу о том, что исковые требования ИП Захарова А.М., претендующего на право заключения договора аренды спорного земельного участка, являются обоснованными и подлежат удовлетворению..."

1.6. Вывод из судебной практики: Заключение договора аренды на конкурсной основе, а также необходимость получения согласия антимонопольного органа на заключение договора, не может рассматриваться как нарушение преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 05.08.2010 N Ф09-6155/10-С6 по делу N А76-41344/2009
"...Ссылаясь на наличие у него преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, общество "Грин" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.
В силу ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным бюджетным учреждениям, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства и установив, что аукцион по продаже права аренды спорного имущества проведен в соответствии с требованиями действующего законодательства, истец наряду с другими юридическими лицами на равных условиях участвовал в нем, однако победителем признано лицо, предложившее в сравнении с другими участниками аукциона максимальную цену продажи права аренды, суды сделали обоснованный вывод о том, что нарушения преимущественного права общества "Грин" на заключение договора аренды на новый срок согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не допущено..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.07.2011 по делу N А33-8222/2010
"...Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ООО ПО "Эколог" пользовалось преимущественным правом на заключение договора аренды в соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, особых процедур для его перезаключения не было установлено, не отменяют обязанности органа местного самоуправления, вытекающей из норм публичного права, соблюдать требования статьи 20 Закона о защите конкуренции в части получения согласия антимонопольного органа на передачу имущества..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2011 по делу N А33-8219/2010
"...Решением Красноярского УФАС России от 04.05.2010 по делу N 571-20-09 КУМИ г. Дудинка признано нарушившим требования статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) в части предоставления ООО "Малахит" муниципальной преференции в нарушение порядка, установленного главой 5 Закона о защите конкуренции, а именно предоставления государственной или муниципальной преференции без предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа и без проведения процедуры торгов.
Как установлено антимонопольным органом и судами, в данном случае в связи с заключением договора аренды от 26.05.2008 N 75 обществу "Малахит" была предоставлена муниципальная помощь (преференция).
Поскольку при заключении договора аренды КУМИ г. Дудинка не направлял антимонопольному органу ходатайство о даче согласия на предоставление помощи (преференции) ООО "Малахит", суды обоснованно признали доказанным, что при таких условиях КУМИ г. Дудинка нарушил требования части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, так как предоставил муниципальную помощь (преференцию) без согласия в письменной форме антимонопольного органа и без проведения публичных процедур.
Исходя из положений статьи 19 Закона суды сделали правильный вывод о том, что передача муниципального имущества в аренду хозяйствующему субъекту на цели, не поименованные в указанной статье, а также не в результате торгов, является муниципальной помощью. Порядок предоставления муниципальной помощи в данном случае был нарушен, так как муниципальная помощь могла быть предоставлена только с согласия антимонопольного органа.
Доводы заявителей кассационных жалоб о том, что ООО "Малахит" пользовалось преимущественным правом на заключение договора аренды в соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, особых процедур для его перезаключения не было установлено, не отменяют обязанности органа местного самоуправления, вытекающей из норм публичного права, соблюдать требования статьи 20 Закона о защите конкуренции в части получения согласия антимонопольного органа на передачу имущества..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.05.2011 по делу N А33-10855/2010
"...Из материалов дела усматривается, что действия КУМИ г. Дудинка по заключению договора аренды от 27.05.2008 N 78 квалифицированы антимонопольным органом как нарушающие запреты, установленные частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.
Частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
Таким образом, органы местного самоуправления не вправе совершать действия, приводящие к ограничению конкуренции.
Как установлено антимонопольным органом и судами, в данном случае в связи с заключением договора аренды от 27.05.2008 N 78 обществу "Полисервис" была предоставлена муниципальная помощь (преференция).
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ООО "Полисервис" пользовалось преимущественным правом на заключение договора аренды в соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, особых процедур для его перезаключения не было установлено, не отменяют обязанности органа местного самоуправления, вытекающей из норм публичного права, соблюдать требования статьи 20 Закона о защите конкуренции в части получения согласия антимонопольного органа на передачу имущества.
Нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебных актов, в том числе тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, не установлено..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.08.2010 N Ф03-5993/2010 по делу N А73-20181/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.11.2008 между Комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Служба заказчика N 4" (управляющая организация) и МУП магазин N 64 "Мелодия" заключен договор аренды нежилого помещения N 20144, расположенного по адресу: город Комсомольск-на-Амуре, пр. Первостроителей, 21, площадью 1504,9 кв. м. Срок действия договора установлен с 30.09.2008 по 28.09.2009.
Письмом от 14.08.2009 N 4-32/4214 арендодатель, ссылаясь на статью 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", уведомил МУП магазин N 64 "Мелодия" о заключении договора аренды спорного нежилого помещения на новый срок по результатам проведения конкурса и необходимости в этих целях освободить указанное помещение 29.09.2009.
Письмом от 25.08.2009 N 142 истец подтвердил свое намерение на участие в открытом конкурсе на право заключения договора аренды спорного нежилого помещения, при этом обязался освободить указанное помещение в течение 15 дней в случае, если МУП магазин N 64 "Мелодия" не будет признано победителем конкурса.
Согласно протоколу проведения предварительного отбора участников конкурса от 09.11.2009 N 5 Комитет признал МУП магазин N 64 "Мелодия" не прошедшим предварительный отбор участников конкурса и не допущенным к участию в конкурсе.
Впоследствии 16.11.2009 по результатам проведенного конкурса на право заключения договоров аренды имущества муниципального образования - городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" победителем конкурса по лоту N 12 (помещение по проспекту Первостроителей, 21, площадью 1504,9 кв. м) признан ИП Ващук В.Б.
МУП магазин N 64 "Мелодия", полагая, что обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок в отношении спорного нежилого помещения, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражные суды установили факт надлежащего исполнения арендатором условий договора от 18.11.2008, а также соблюдение им положений статьи 621 ГК РФ об уведомлении арендодателя о намерении заключить указанный договор на новый срок, что подтверждается представленной в материалы дела перепиской.
Между тем, руководствуясь положениями статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", суды пришли к выводу о том, что с момента введения в действие названной нормы у Комитета не имелось оснований для передачи муниципального имущества в аренду без проведения конкурса или аукциона на право заключения договора аренды.
Поскольку МУП магазин N 64 "Мелодия" не приняло участие в конкурсе по причине его выбытия в связи с неверным оформлением заявки, суды пришли к обоснованному выводу о том, что преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок не может считаться нарушенным и правомерно отказали в удовлетворении заявленных исковых требований..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 30.01.2006 N КГ-А40/13915-05 по делу N А40-29677/05-91-201
"...Арендодатель потребовал освобождения занимаемого ответчиком помещения по истечении срока действия договора, направив истцу соответствующие уведомления от 18.02.2005 N ГДМ-139/43, от 28.02.2005 N ГДИ-118, от 16.03.2005 N ГДИ-258 с предложением о добровольной передаче занимаемого помещения арендодателю в десятидневный срок с момента окончания срока действия договора от 19.03.2004 N 394/ИК (пункт 2.2.14) и предложением принять участие в конкурсе на заключение договора аренды на указанное помещение (л. д. 9 тома 2, л. д. 101, 102 тома 1), что истцом не опровергается.
По окончании срока договора истец в установленном законом и договором порядке помещение арендодателю не передал, участие в конкурсе на заключение договора аренды на спорное помещение на новый срок на новых условиях не принял.
В этой связи суд правильно, в соответствии с требованиями ст. ст. 621, 622 ГК РФ, отказал в удовлетворении иска, поскольку истец в нарушение ст. 622 ГК РФ не передал спорное помещение арендодателю по окончании договора аренды, а также, отказавшись принять участие в конкурсе на заключение договора, тем самым отказался от его заключения на новый срок.
Доводы жалобы заявителя о том, что судом нарушены нормы материального права - ст. 621 ГК РФ, судебная коллегия считает несостоятельными, т.к. истцу направлялось предложение для участия в конкурсе на заключение договора аренды на новый срок, однако это предложение истцом принято не было.
В этой связи суд пришел к правомерному выводу об отказе истца от реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2011 по делу N А55-34371/2009
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, в ходе проверки соблюдения заявителем антимонопольного законодательства антимонопольным органом выявлено, что 01.05.2007 между Федеральным государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования "Отрадненский нефтяной техникум" и Индивидуальным предпринимателем Мухамадиевой Р.М. (далее - ИП Мухамадиев Р.М.) без проведения торгов заключен договор аренды нежилого помещения. Указанный договор принят для учета и зарегистрирован заявителем 20.11.2007 N 825.
По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом указанная норма устанавливает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок исключительно при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления прав на государственное имущество.
Преимущественное право арендатора может быть реализовано при проведении конкурса на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, когда арендатор в случае предложения условий по конкурсу, равных предложениям других участников конкурса, признается победителем, и с ним заключается договор аренды на основании статьи 621 ГК РФ.
Поскольку рассматриваемый договор аренды заключен без проведения конкурса, что сторонами не оспаривается, при этом передача в аренду спорного объекта не относится к перечисленным в пункте 3 названного Постановления Правительства Российской Федерации исключениям, судами сделан правомерный вывод о том, что данный договор заключен с нарушением установленного порядка..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 31.01.2012 N Ф09-8319/11 по делу N А76-1509/2011
"...По результатам аукциона на основании постановления главы Кизильского муниципального района от 30.11.2010 N 1388-2 с Мумджан А.Г. заключен договор аренды земельного участка от 01.12.2010 N 144-10 сроком на 10 лет (т. 2, л. д. 107 - 109).
Крестьянские хозяйства "Буран-2" и "Нива-3", ссылаясь на то, что управлением нарушено их преимущественное право на заключение договоров аренды спорных земельных участков на новый срок, обратились в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующими исковыми заявлениями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.
Утверждение заявителя кассационной жалобы о том, что наличие у истцов преимущественного права на заключение договоров аренды спорных земельных участков на новый срок влечет невозможность проведения уполномоченным органом аукциона по продаже права на заключение названных договоров аренды земельных участков, также основано на неправильном толковании норм права. В случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного и муниципального имущества может быть заключен только по результатам торгов. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит в этом случае реализации и защите иными способами.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 08.02.2010 N Ф09-192/10-С6 по делу N А76-10542/2009-21-675
"...Соглашением от 09.01.2008 права и обязанности арендодателя по договору аренды от 26.12.2003 N 1828 переведены на Управление ГИБДД по Челябинской области.
В письме от 23.12.2008 общество "Грин" обратилось к Управлению ГИБДД по Челябинской области с предложением о заключении договора аренды на вышеуказанное имущество на 2009 год.
Письмом от 20.01.2009 N 9-13-01 Управление ГИБДД по Челябинской области отказало обществу "Грин" в заключении договора аренды, указав, что в соответствии с Федеральным Законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды нежилых помещений со сторонними организациями на 2009 год будет осуществляться на конкурсной основе.
Принимая во внимание, что срок аренды по договору от 26.12.2003 N 1828 истек 26.12.2008, а арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды считается прекратившим свое действие.
На основании ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
Таким образом, нежилое помещение N 4 общей площадью 51,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Харлова, 20, являющееся федеральной собственностью и закрепленное на праве оперативного управления за Управлением ГИБДД по Челябинской области, предоставлено в аренду в результате проведения аукциона в соответствии с законодательством.
Нарушения правил, определенных действующим законодательством в отношении порядка организации и проведения аукционов, в том числе ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, при проведении оспариваемого аукциона судом первой инстанции не установлено. Доказательства обратного обществом "Грин" в материалы дела не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал обществу "Грин" в удовлетворении исковых требований.
Ссылки заявителя кассационной жалобы на наличие у него преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, рассмотрены и обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает необходимости проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.
Кроме того, нарушения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не было допущено, поскольку общество "Грин" принимало участие в аукционе наряду с другими юридическими лицами..."

1.7. Вывод из судебной практики: Договором аренды может быть предусмотрено ограничение преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2008 по делу N А56-39170/2006
"...Пунктом 6.2 названного договора стороны констатировали, что правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок к указанному договору аренды не применяются.
Нормы статьи 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок являются диспозитивными, и в соответствии с положениями пункта 4 статьи 421 ГК РФ при условии исключения сторонами применения такой нормы условия договора определяются по усмотрению сторон.
Таким образом, договор аренды от 30.09.2005 не мог быть возобновлен и прекратил свое действие в связи с окончанием его срока, и в соответствии со статьей 622 ГК РФ у арендатора возникла обязанность вернуть занимаемые помещения арендодателю..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.02.2012 N Ф03-11/2012 по делу N А73-6933/2011
"...Индивидуальный предприниматель Ли Хва Ок (далее - предприниматель Ли Хва Ок, предприниматель; ОГРНИП 304272510600013, адрес места нахождения: <...>) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центральный продовольственный рынок" (далее - ООО "Центральный продовольственный рынок"; ОГРН 1052701311365, адрес места нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Льва Толстого, д. 19) об изменении пункта 6.4 договора от 02.01.2009 N 5584 о предоставлении торгового места на розничном рынке, взыскании убытков в сумме 5 000 000 руб., из которых 500 000 руб. - кредитные обязательства предпринимателя, 4 500 000 руб. - упущенная выгода, а также о взыскании морального вреда в сумме 6 000 000 руб.
Срок действия договора установлен с момента подписания до 31.12.2009, по окончании которого клиент не имеет преимущественного права на заключение нового договора с исполнителем при сходных условиях (пункты 6.1, 6.4 договора).
Оценив условия договора и представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды обеих инстанций установили, что пункт 6.4 договора, согласно которому предприниматель не имеет преимущественного права на заключение нового договора, одобрен и подписан истцом без разногласий, доказательства того, что в период действия договора истец обращался к ответчику с требованием об изменении условий, предусмотренных пунктом 6.4 договора, либо оспорил его в судебном порядке, в материалах дела не имеются.
Учитывая изложенное и принимая во внимание, что договор от 02.01.2009 прекратил свое действие, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований об изменении пункта 6.4 договора от 02.01.2009 N 5584..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.07.2009 N Ф03-3109/2009 по делу N А73-14125/2008
"...В пункте 6.4 договора от 02.01.2008 стороны определили, что клиент не имеет преимущественного права на заключение нового договора с исполнителем при исходных условиях.
Поскольку договором от 02.01.2008 предусмотрено отсутствие у клиента преимущественного права на заключение договора, и арендодатель возражал против продления договора, требования ИП К., основанные на положениях названной выше правовой нормы, не могут быть удовлетворены.
Выводы суда сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств. Нарушений норм процессуального права также не допущено..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.10.2009 по делу N А46-22067/2008
"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 19.07.2007 по делу N А46-3098/2007 установлено, что договор N 1348 от 01.10.2004 прекратил свое действие 09.02.2007.
Впоследствии между Российской Федерацией в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области (территориальный орган), государственным учреждением культуры "Омский государственный цирк" (арендодатель) и ООО "Музыка и кино - Арена" (арендатор) заключен договор N 1705 от 15.12.2007 аренды нежилого помещения (здания) общей площадью 87 кв. м, расположенных по адресу: г. Омск, пр. Маркса, д. 43б.
ООО "ЛИСком", полагая, что в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет права требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору N 1705, обратилось с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из следующего. Решением Арбитражного суда Омской области от 19.07.2007 по делу N А46-3098/2007 установлено, что договор N 1348 прекратил свое действие 09.02.2007. Как правильно указал суд, в силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства не доказывается вновь. Сославшись на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и закрепленное в пункте 5.5 договора N 1348 положение, которым предусмотрено, что арендатор по истечении срока договора не имеет преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок, суд правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска. Кроме того, суд обоснованно отметил, что заключенным 15.12.2007 договором аренды N 1705 права истца не нарушены, поскольку преимущественное право на заключение нового договора ранее заключенным истцом и ответчиком договором N 1348 не предусмотрено..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.09.2015 N Ф06-850/2015 по делу N А65-26025/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 01 октября 2010 года между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N 1 599-Л нежилых помещений 1-го этажа N N 1, 2, 1а, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 8а, 10, 10а, площадью 201,1 кв. м, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Максимова, д. 31, которые были переданы арендатору по акту приема-передачи.
Пунктом 2.5 дополнительного соглашения предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления заказным письмом.
Согласно пункту 6.8 дополнительного соглашения по истечении срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
26 апреля 2013 года в адрес истца ответчиком направлено письмо N 9811/КЗИО исх. о прекращении с 30 мая 2013 года действия договора аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года на спорные нежилые помещения в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с уведомлением о вручении.
14 июня 2013 года между ответчиками заключен договор аренды в отношении названных помещений сроком до 13 июня 2016 года.
Истец, ссылаясь на то, что с 2008 года и по настоящее время продолжает пользоваться спорными помещениями, считает нарушенным его преимущественное право на заключение с ним договора аренды, в связи с чем просил суд об удовлетворении заявленных требований.
Несостоятельна ссылка истца на наличии у него преимущественного права, предусмотренного частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской федерации, на заключение договора аренды.
Судами учтено, что пунктом 6.8 дополнительного соглашения к договору аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Данное условие договора истцом не оспаривалось в установленном законом порядке, однако оно исключает, в силу названной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, возможность реализации данного преимущественного права..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2007 по делу N А21-2886/2006
"...Поскольку договором аренды от 19.07.04 (пункт 6.1.4) предусмотрено иное, а именно: отсутствие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в случае отказа арендодателя в заключении такого договора, требования Общества, основанные на положениях названной правовой нормы, не могут быть удовлетворены..."

1.8. Вывод из судебной практики: Положения ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются, если после направления арендатором заявления о заключении договора на новый срок стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2010 N Ф03-421/2010 по делу N А51-5841/2009
"...Суды установили, что 21.12.2007 между ОАО "Владивостокский ГУМ" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Григорьевой Т.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в г.Владивостоке по ул. Светланская, 35, общей площадью 24 кв. м, сроком действия с 21.12.2007 по 31.01.2008.
Согласно пункту 4.8 данного договора для реализации своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в порядке статьи 621 ГК РФ, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок не позднее, чем за один месяц до окончания срока действия договора.
По смыслу данной нормы права, ее положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются в случае совершения сторонами действий, направленных на расторжение такого договора.
Суды установили, что 29.12.2007 предприниматель Григорьева Т.А. обратилась к ответчику с заявлением о заключении договора аренды на новый срок с 01.02.2008, которое, как установил апелляционный суд, получено арендодателем 09.01.2008.
В то же время, 01.02.2008, то есть на дату, с которой истец намеревался продлить с ответчиком арендные отношения, стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды от 21.12.2007 и арендуемое помещение возвращено арендодателю.
Таким образом, несмотря на выражение намерения заключить договор аренды от 21.12.2007 на новый срок, истец подписал с ответчиком соглашение от 01.02.2008 о расторжении этого договора, тем самым выразил волю на прекращение арендных отношений.
Исходя из этого, апелляционный суд сделал соответствующий статье 621 ГК РФ вывод о том, что истец утратил преимущественное право на заключение договора аренды от 21.12.2007 на новый срок.
Противоречия соглашения от 01.02.2008 статьям 407, 453 ГК РФ кассационный суд не усматривает и доказательства отсутствия у каждой из сторон данной сделки намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимость сделки) в деле отсутствуют, поэтому доводы заявителя жалобы о ее недействительности по указанным мотивам кассационной инстанцией отклоняются.
Кроме того, договор аренды с предпринимателем Будкиной И.П. заключен ответчиком 02.02.2009, то есть более чем через год после истечения срока действия договора аренды от 21.12.2007.
Следовательно, требование истца о переводе на него прав и обязанностей по договору от 02.02.2009 противоречит положениям статьи 621 ГК РФ, предоставляющей арендатору право на использование такого способа защиты лишь при условии заключения арендодателем договора аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд при рассмотрении дела учел, что арендатор нарушил предусмотренный договором аренды срок для уведомления арендодателя о своем намерении продлить срок действия указанного договора.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.06.2014 по делу N А75-6230/2013
"...Вывод судов о наличии у предпринимателя Белкиной И.Ю. преимущественного права на заключение договора аренды основан на неправильном применении норм материального права и противоречит фактическим обстоятельствам по делу и имеющимся доказательствам.
Судами установлено по материалам дела, что срок действия договора аренды истек 01.08.2012.
Согласно пункту 9.1 договора аренды для реализации продления срока аренды предприниматель Белкина И.Ю. должна была не позднее чем за 30 календарных дней до окончания срока аренды уведомить арендодателя о своем желании.
Вместе с тем, несмотря на выражение намерения продлить договор аренды, предприниматель Белкина И.Ю. заключила с предпринимателем Закриевым В.Т. дополнительное соглашение от 31.10.2012 о расторжении с 31.10.2012 договора аренды от 01.09.2011 N ТЦ-016/11.
Давая оценку подписанию сторонами дополнительного соглашения о расторжении договора, суд апелляционной инстанции ошибочно сослался на пункт 33 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, который содержит разъяснения о возможности арендатора воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прекращении договора аренды, но не в случае расторжения договора аренды по согласию сторон.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что подписанное дополнительное соглашение о расторжении договора аренды не выражает действительную волю предпринимателя Белкиной И.Ю. и не может быть принято во внимание, не соответствует доказательствам и обстоятельствам по делу.
Гражданское законодательство не предусматривает сохранение преимущественного права арендатора в случае расторжения договора аренды.
Таким образом, поскольку после направления арендодателю уведомления о продлении договора аренды стороны 31.10.2012 подписали соглашение о расторжении договора аренды, то с 01.11.2012 предприниматель Белкина И.Ю. утратила свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного выводы суда о переводе на предпринимателя Белкину И.Ю. прав и обязанностей по договору с ЗАО "Связной Логистика" противоречат положениям статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, как принятые с неправильным применением норм материального права.
Поскольку по делу установлены все значимые обстоятельства, суд кассационной инстанции считает возможным принять новое решение об отказе в удовлетворении требований предпринимателя Белкиной И.Ю..."

1.9. Вывод из судебной практики: Собственник объекта недвижимости не имеет преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка, на котором расположен его объект недвижимости, если он не смог обосновать, что земельный участок необходим для использования объекта недвижимости.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 19.02.2009 N КГ-А40/239-09 по делу N А40-4998/06-57-42
"...Как указывает заявитель кассационной жалобы, ранее он арендовал спорный земельный участок именно такой площадью и Департамент земельных ресурсов г. Москвы не предпринимал мер к изменению существующих границ спорного земельного участка, сформированного как объект недвижимости. В связи с этим, по мнению заявителя жалобы, апелляционный суд не вправе был самостоятельно решать какой площадью земельный участок необходим истцу для использования принадлежащих ему строений.
Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, ООО СФ "Вест" на праве собственности принадлежат четыре объекта недвижимости, расположенные на спорном земельном участке с кадастровым N 77:09:0005005:191, площадью 11 498 кв. м, а именно двухэтажное здание стр. 1 площадью 25 кв. м, свидетельство от 18.07.2005 г., одноэтажное здание стр. 2 площадью 99 кв. м, свидетельство от 18.07.2005 г., одноэтажное здание стр. 3 площадью 218,7 кв. м, свидетельство от 18.07.2005 г., одноэтажное здание стр. 4 площадью 434,7 кв. м, свидетельство от 18.07.2005 г.
В то же время, как установил апелляционный суд на основании подлинного плана земельного участка вл. 17А по ул. Зорге, помимо 4 зданий истца, на спорном земельном участке находятся еще 3 здания: 2-этажное 2КЖ, переменной этажности 3, 2-этажное нежилое 3КН, 2КН, одноэтажное нежилое КН. При этом, здание переменной этажности (3-2 этажа) расположено в центральной части спорного участка.
Однако, документов, подтверждающих наличие у истца зарегистрированных в установленном законом порядке прав на эти три здания, не представлено.
Между тем, как следует из пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В связи с этим, апелляционный суд, изучив конкретные обстоятельства дела и представленные документы, сделал правильный вывод о недоказанности истцом того обстоятельства, что для использования принадлежащих ему четырех строений истцу необходим в соответствии с земельным законодательством именно весь земельный участок площадью 11 498 кв. м.
При этом, не могут быть приняты доводы кассационной жалобы о том, что ранее ООО СФ "Вест" арендовало спорный земельный участок именно такой площадью и Департамент земельных ресурсов г. Москвы не изменял границы сформированного земельного участка.
Действительно арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в силу ст. 621 ГК РФ, однако безусловное право требовать возобновление с ним арендных отношений в отношении именно определенного размера земельного участка, без обоснования необходимости ему такой площади, у арендатора не имеется.
В то же время, истец не лишен возможности сформировать земельный участок иного размера, действительно необходимый для использования принадлежащих ему объектов недвижимости, соответствующий действующим нормам отвода земель, после чего обратиться в отдельном порядке за его предоставлением..."

1.10. Вывод из судебной практики: Если арендатор, нарушив положения ст. 622 ГК РФ, не вернул имущество арендодателю, а также не доказал, наличия у него убытков, связанных с отказом в заключении договора на новый срок, то его иск о переводе прав и обязанностей арендатора по п. 1 ст. 621 ГК РФ не подлежит удовлетворению.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 14.08.2012 по делу N А40-93170/11-6-791
"...Оставляя исковое требование без удовлетворения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истец не вправе требовать в суде исключительно перевода прав и обязанностей по заключенному договору, не доказывая фактические обстоятельства и размер понесенных убытков (либо реальных расходов, либо упущенной выгоды), причиненных отказом возобновить договор аренды. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец не представил в материалы и доказательства, в чем именно выразилось нарушение его имущественных прав отказом ответчика заключить договор на новый срок, а также доказательства размера причиненных ему убытков.
Суд кассационной инстанции считает данные выводы апелляционной инстанции правомерными и соответствующими материалам дела в связи со следующим.
Таким образом, конструкция указанной правовой нормы не предполагает возможность требовать в суде исключительно перевода прав и обязанностей по заключенному договору, не доказывая фактические обстоятельства и размер понесенных убытков (либо реальных расходов, либо упущенной выгоды), причиненных отказом возобновить договор аренды.
Вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ ЗАО "Связной Логистика" не представлено в материалы дела доказательств того, в чем именно выразилось нарушение его имущественных прав отказом ответчика заключить договор на новый срок, а также доказательства размера причиненных ему убытков.
При этом, из взаимосвязи положений пункта 1 статьи 621 ГК РФ, предусматривающих преимущественное право арендатор, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, и положений ст. 622 ГК РФ, предусматривающих обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, следует, что преимущественное перед другими лицами при прочих равных условиях право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, в том числе по возврату арендодателю выступающего объектом аренды имущества при прекращении договора аренды в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Вместе с тем истец вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представил в материалы дела ни двусторонний акт приема-передачи помещения, ни иные доказательства, свидетельствующие о соблюдении им требований упомянутой законодательной нормы при том, что правоотношения сторон из договора субаренды прекращены..."

2. Защита преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок

Согласно ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока предыдущего договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Анализ судебной практики показывает отсутствие единого мнения относительно того, вправе ли арендатор обращаться с иском о защите преимущественного права до момента заключения договора аренды на то же имущество с третьим лицом, если доказано лишь намерение арендодателя совершить указанное действие.
Исходя из прямого толкования ст. 621 ГК РФ, защита преимущественного права осуществляется лишь при доказанности заключения договора с третьим лицом. На это же указывает и п. 35 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Однако в ряде судебных решений суды указывают на то, что достаточно доказать намерение арендодателя на заключение договора, аргументируя это позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в письме от 10.09.1993 N С-13/ОП-276.
Также в судебной практике возникают споры о возможности признания договора аренды с третьим лицом недействительным ввиду нарушения этим договором преимущественного права арендатора.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий совершения подобной сделки.
Абзац 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ устанавливает иные последствия заключения договора аренды с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора, а именно: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Таким образом, нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды не влечет недействительности договора.
Необходимо отметить, что Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, должен ли арендатор при предъявлении иска о защите преимущественного права доказывать заключение арендодателем договора аренды с третьим лицом, либо достаточно доказать его намерение на совершение указанных действий, существует две позиции судов.

Позиция 1. Предъявляя иск к арендодателю о защите преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, арендатор должен доказать, что арендодатель заключил договор аренды того же имущества с третьим лицом.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51
"...Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Поэтому преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Истцом не заявлялось требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представлены доказательства передачи спорного помещения в аренду третьему лицу.
Следовательно, оснований для удовлетворения иска у судов апелляционной и кассационной инстанций не имелось..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...35. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с другим лицом.
В обоснование заявленного требования истец сослался на передачу спорного помещения в пользование третьему лицу, в то время как в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ у него как у арендатора, надлежащим образом исполнявшего договорные обязательства, имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Согласно представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежит передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности.
Поэтому суд признал ссылку истца на статью 621 ГК РФ необоснованной, а иск не подлежащим удовлетворению..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/2011
"...Полагая отказ департамента незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о его оспаривании в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В качестве меры восстановления нарушенного права общество просило суд обязать департамент принять решение о заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды от 03.04.2008 с уточнением цели использования земельного участка: в аренду для станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтного предприятия, стоянки автомобильного транспорта.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия у общества преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и условий договора аренды от 03.04.2008.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Между тем суды не учли следующего.
В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Такие обстоятельства судом по настоящему делу установлены не были.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права..."

Определение ВАС РФ от 06.08.2012 N ВАС-10314/12 по делу N А56-44371/2011
"...Как установлено судами, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2010 по делу N А56-84361/2009, вступившим в законную силу, на кооператив возложена обязанность освободить спорный земельный участок.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований кооператива, суды исходили из прямого толкования статьи 621 ГК РФ о том, что защита преимущественного права осуществляется лишь при доказанности заключения договора с третьим лицом. На это же указывает и пункт 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Довод заявителя о неправильном определении судами предмета спора подлежит отклонению, поскольку вывод судов об отсутствии у заявителя преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не является изменением заявленных кооперативом требований.
При таких обстоятельствах коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии которых дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов..."

Определение ВАС РФ от 16.05.2012 N ВАС-6197/12 по делу N А40-6569/09-150-79
"...Установив, что доказательства передачи спорного земельного участка в аренду третьим лицам отсутствуют, суд отказал в удовлетворении заявленного обществом требования о понуждении Департамента заключить договор аренды на новый срок, поскольку согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Выводы суда соответствуют действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам..."

Определение ВАС РФ от 19.03.2012 N ВАС-2928/12 по делу N А56-8541/2011
"...Однако в данном случае суды пришли к правильному выводу о том, что обязанность комитета заключить с кооперативом договор аренды спорного земельного участка на новый срок ни договором, ни законом не предусмотрена.
Установив, что доказательства передачи спорного земельного участка в аренду третьим лицам отсутствуют, суд отказал в удовлетворении заявленных требований, поскольку согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду..."

Определение ВАС РФ от 23.08.2011 N ВАС-10650/11 по делу N А32-11930/2010-21/417
"...Согласно пункту 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Определение ВАС РФ от 24.11.2009 N ВАС-14788/09 по делу N А57-7779/2008-132
"...Судом установлено, что между предпринимателем и администрацией 28.02.2007 заключен договор N 72 аренды земельного участка, площадью 12 кв. м, расположенного в г. Балаково, 6-й микрорайон, Проспект Героев, район магазина "Колосок" сроком действия с 29.01.2007 по 28.12.2007 для установки торгового павильона.
До истечения срока действия указанного договора, предприниматель, ссылаясь на пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилась к Главе администрации с заявлением о его продлении на три года.
Комитет по управлению имуществом Балаковского муниципального образования Саратовской области, от имени арендодателя (администрации), письмом от 04.12.2007 N 7228 сообщил предпринимателю об отказе в продлении договора аренды на новый срок и указал на необходимость по окончании срока действия договора аренды привести участок в надлежащее состояние, т.е. убрать временные сооружения, которые на нем расположены, и сдать участок по акту приема передачи.
10.12.2007 предприниматель повторно обратилась с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка, но арендодатель отказался от продления договора и вновь просил предпринимателя освободить земельный участок.
Таким образом, воля арендодателя была направлена на прекращение договорных отношений с предпринимателем, о чем ей неоднократно сообщалось в названных выше письмах.
Не согласившись с отказами администрации в продлении договора аренды на новый срок и считая их не соответствующими положениям статей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и 621 Гражданского Российской Федерации, предусматривающих преимущественное право арендодателя по истечении срока договора аренды на заключение этого договора на новый срок, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, указав на то, что ни законом ни договором аренды не предусмотрена обязательность его перезаключения на новый срок, а при отсутствии доказательств передачи в аренду земельного участка третьим лицам, оспариваемые заявителем отказы не могут нарушать преимущественного права арендатора (предпринимателя) на заключение договора на новый срок, которое предусмотрено статьями 22 Земельного кодекса Российской Федерации и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 12.11.2007 N 14061/07 по делу N 26-339/05
"...Согласно части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков...
Из содержания данных норм следует, что право требовать возмещения убытков (перевода прав и обязанностей по договору аренды) возникает у арендатора в случае, если арендодатель, отказав арендатору в заключении договора аренды имущества на новый срок, в течение года со дня истечения срока этого договора передает то же самое имущество в аренду другому лицу..."

Определение ВАС РФ от 16.08.2007 N 9641/07 по делу N А62-6123/06
"...Судом кассационной инстанции было установлено, что в договоре аренды отсутствует условие, в соответствии с которым собственник помещения взял на себя обязательство продлевать данный договор при любом обращении арендатора с просьбой о таком продлении. Довод Силаевой О.А. о наличии у нее преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является несостоятельным, поскольку в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предпринимателем не предоставлено доказательств передачи арендодателем спорного помещения в аренду другим лицам, в связи с чем положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям сторон неприменимы..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.10.2009 по делу N А82-15365/2008-10
"...В пункте 2.1 договора контрагенты согласовали срок действия договора в течение пяти лет с момента его регистрации.
С целью продления арендных правоотношений после окончания срока действия договора арендатор обратился к арендодателю с просьбой заключить договор аренды указанных помещений на новый пятилетний срок (письма от 30.07.2008 N 16/08, от 25.08.2008 N 24/08, получены адресатом 04 и 25.08.2008 соответственно).
Письмом от 02.10.2008 N 844 арендодатель сообщил арендатору со ссылкой на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что считает договор аренды от 26.03.2003 N 570 заключенным с 03.10.2003 на неопределенный срок и предупреждает об отказе от данного договора с 04.01.2009.
Общество посчитало, что арендодатель умышленно бездействовал до последнего дня срока действия договора аренды в рассмотрении вопроса о заключении договора на новый срок, поэтому должен понести имущественную ответственность в виде возмещения арендатору упущенной выгоды за период с октября по декабрь 2008 года.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации за арендатором, надлежащим образом исполнявшим договорные обязанности, закреплено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, которым он может воспользоваться лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор.
Такое уведомление имеет существенное значение в ситуациях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и одновременно заключает договор имущественного найма с третьим лицом. Способ защиты арендатора в этом случае - исковое требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и возмещение убытков, причиненных ему из-за отказа контрагента в заключении договора на новый срок.
По данному делу арендодатель проинформировал арендатора о возобновлении арендных правоотношений на неопределенный срок и потребовал расторжения договора, предупредив контрагента об этом за три месяца, что не противоречит статьями 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд обоснованно исходил из отсутствия оснований для взыскания с ответчиков убытков..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2012 по делу N А33-1777/2012
"...Довод ответчика о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок является несостоятельным.
Положения пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривают обязанности заключения арендодателем нового договора аренды, а предоставляют арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, которым он может воспользоваться при соблюдении условий, прямо указанных в данной норме права.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня прекращения договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а предусматривает способы защиты только преимущественного права арендатора в случае его нарушения.
Согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Учитывая, что доказательства заключения договора аренды на спорный участок с другими лицами отсутствуют, довод предпринимателя о наличии у него в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды обоснованно признан судом несостоятельным..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.11.2015 N Ф03-4929/2015 по делу N А51-2957/2015
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 16.02.2010 между департаментом (арендодатель) и ООО "ВАЗГЕН" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:0267, площадью 997 кв. м из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Днепровская, д. 37, участок расположен примерно в 9 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, для использования в целях размещения автотранспортных средств.
Срок действия договора установлен с 30.10.2009 по 29.10.2010.
18.09.2014 общество обратилось в департамент с заявлением о продлении на 5 лет договора аренды от 16.02.2010.
Письмом от 09.10.2014 департамент отказал в заключении договора на новый срок в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по данному договору.
Полагая, что департамент нарушил преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, в связи с заключением договора аренды спорного участка с третьим лицом - ИП Власенко С.Н., общество обратилось в суд с настоящим иском.
Дав оценку имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, суды обеих инстанций установили, что договор аренды от 16.02.2010 прекратил свое действие в связи с отказом арендодателя от продолжения арендных отношений, изложенным в уведомлении от 25.09.2014.
Оценив представленные в дело доказательства, суды установили, что департаментом действительно была опубликована информация о предоставлении спорного земельного участка ИП Власенко С.Н., однако впоследствии предпринимателю было отказано в заключении договора аренды. Доказательств передачи спорного земельного участка другим лицам в дело также не представлено.
Установив факт расторжения договора аренды на основании и в порядке, предусмотренных законом, а также отсутствие доказательств передачи спорного земельного участка в аренду третьим лицам, суды обеих инстанций обоснованно отказали в удовлетворении заявленных обществом требований..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.02.2010 N Ф03-652/2010 по делу N А73-9382/2009
"...12.05.2009 ДМС города Хабаровска направил в адрес предпринимателя Королева И.М. письмо, в котором уведомил последнего о прекращении договора аренды с 12.07.2009 и освобождении земельного участка.
19.05.2009 предприниматель Королев И.М. обратился в адрес ДМС города Хабаровска с заявлением о заключении с ним договора аренды спорного земельного участка на новый срок.
Письмом от 27.05.2009 ДМС города Хабаровска отказал предпринимателю Королеву И.М. в продлении договора аренды.
Гражданским кодексом Российской Федерации понуждение к заключению договора в судебном порядке допускается только в отношении тех договоров, когда для стороны, которой направлена оферта, заключение договора обязательно.
Судом установлено, что договор аренды земельного участка, о понуждении которого просит предприниматель Королев И.М., не является договором, подпадающим под действие статьи 445 ГК РФ, в связи с чем у последнего отсутствуют правовые основания требовать в судебном порядке возложения на ДМС города Хабаровска обязанности заключить договор.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Указывая на свое преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок, предприниматель Королев И.М. не представил суду доказательств о том, что ДМС города Хабаровска заключил договор аренды спорного земельного участка с другим лицом..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.11.2009 N Ф03-6336/2009 по делу N А04-2672/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.06.1999 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Удод Т.А. (арендатор) заключен договор N 262/1, предметом которого является аренда муниципального кафе "Бирюза" в целом как имущественного комплекса, расположенного по адресу: г.Благовещенск, ул.Ленина, 124, на срок с 01.06.1999 по 31.05.2009.
02.02.2009 предприниматель Удод Т.А. направил в адрес арендодателя заявление о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендуемого здания по ул.Ленина, 124 в г.Благовещенске (кафе "Бирюза").
Письмом от 07.05.2009 N 4350 Комитет поставил предпринимателя в известность о том, что после истечения срока действия договора от 01.06.1999 N 262/1 Комитет не намерен сдавать в аренду муниципальное недвижимое имущество, расположенное по ул.Ленина, 124 в г.Благовещенске, предложил в соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ освободить указанное имущество и передать Комитету по акту в 10-дневный срок после прекращения действия договора, то есть до 10.06.2009.
Предприниматель Удод Т.А., ссылаясь на наличие у нее преимущественного права приватизации данного объекта при его аренде, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
По смыслу указанной нормы права, ее применение возможно при наличии волеизъявления собственника сдаваемого в аренду имущества на его сдачу в аренду после окончания срока действия предыдущего договора, следовательно, для реализации соответствующего права должны существовать лица, по отношении к правам которых у истца (арендатора по предыдущему договору аренды) возникло преимущество.
При рассмотрении настоящего спора судами установлено, что доказательств распоряжения собственником спорного имущества (ответчиком по делу) этим имуществом посредством сдачи его в аренду другому лицу, не представлено.
При таких обстоятельствах обоснован вывод судов о том, что ответчик, осуществляя полномочия собственника в отношении муниципального имущества, имел законные основания ответить отказом на предложение арендатора заключить договор аренды на новый срок.
Поскольку правовых оснований для обязания ответчика заключить с истцом договор аренды не имеется, арбитражные суды в удовлетворении исковых требований отказали обоснованно..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.11.2015 N Ф04-25412/2015 по делу N А70-15667/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью "Стройсистема" (далее - ООО "Стройсистема", общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент) об оспаривании решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка, изложенного в уведомлении от 21.11.2014 N 22235-23-20/1004-3, обязании восстановить допущенные нарушения прав и законных интересов.
Исходя из того, что в период действия договора аренды земельного участка строительство не было начато, не представлено доказательств в подтверждение освоения земельного участка, позволяющих сделать вывод о возможности достижения цели договора в период его действия, суды обоснованно признали правомерным отказ в продлении договора аренды земельного участка на новый срок, придя к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Отклоняя довод общества о наличии преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на то, что такое право может быть реализовано арендатором в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.07.2005 N 3440/05 и в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", тогда как такие доказательства отсутствуют в деле.
При этом следует отметить, что в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ (в редакции, вступившей в силу с 01.03.2015 и действующей на момент принятия обжалуемых судебных актов) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Доводы общества, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают правомерность выводов судов об отсутствии правовых оснований для признания незаконным отказа в продлении договора аренды, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, а по существу основаны на иной оценке обстоятельств по делу и ином толковании норм права, что не является основанием для отмены или изменения судебных актов..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.08.2015 N Ф04-21229/2015 по делу N А46-16431/2014
"...Индивидуальный предприниматель Андреев Максим Михайлович (далее - ИП Андреев М.М., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением об обязании Департамента имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент) заключить договор аренды нежилого помещения общей площадью 83,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 22-го Партсъезда, д. 3.
Из материалов дела видно, что между департаментом (арендодатель) и ИП Андреевым М.М. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 03.12.2013 N 41948/за (далее - договор), в соответствии с которым нежилые помещения 2П, номера на поэтажном плане 1 этажа: 1, 2, 4 - 8, литер А, расположенные по адресу: г. Омск, ул. 22-го Партсъезда, д. 3, были переданы арендатору по акту приема-передачи от 16.12.2013.
По правилам статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, по смыслу приведенных выше норм права намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.
Преимущественное право арендатора, гарантированное статьей 621 ГК РФ, на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (пункт 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05).
В данном случае судами не выявлено оснований, позволяющих предпринимателю реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку доказательств, подтверждающих передачу департаментом спорного имущества в аренду иным лицам, заявителем в дело не представлено.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что действие заключенного ранее между сторонами договора прекратилось по истечении указанного в нем срока, учитывая, что арендодатель возражал против продолжения арендных правоотношений с арендатором (письмо департамента от 24.11.2014 N Исх-ДИО/4916-05), суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.05.2013 по делу N А45-19098/2012
"...При уточнении предъявленных требований предприниматель указал на наличие у него после истечения срока действия договора аренды преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, а также на закрепленное в подпункте 2 пункта 4.1 договора аренды право арендатора на продление договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).
Правильно применив упомянутые нормы, суды сделали обоснованный вывод, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, сформированной в пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2013 по делу N А45-16693/2012
"...Из материалов дела следует, что на основании заключенного по результатам аукциона договора аренды земельного участка от 23.05.2007 N 65741т (далее - договор аренды) мэрия (арендодатель) предоставила ООО "Медиаклуб" (арендатор) в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:07:1095:0019 площадью 3147 кв. м, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Военная Горка (4-я линия), для использования под строительство гостиницы.
Мэрия письмом от 31.05.2011 N 31/23-3861 уведомила общество о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока действия и не достижением соглашения о его пролонгации, сообщив при этом о подготовке документов для обращения в регистрирующий орган о внесении записи о прекращении права аренды по договору.
Считая договор аренды возобновленным на неопределенный срок и, ссылаясь на наличие преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор аренды на спорный земельный участок.
Суды, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришли к выводу об отсутствии у мэрии предусмотренной законом или договором обязанности по заключению договора аренды на новый срок, установив, что спорный договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия и отсутствием соглашения сторон на пролонгацию аренды земельного участка, договор аренды не считается возобновленным на неопределенный срок, обществом не представлены доказательства пользования спорным земельным участком, материалы дела не содержат доказательств заключения договора аренды спорного земельного участка мэрией с другим лицом в течение года со дня истечения срока действия договора аренды.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Доказательства передачи мэрией спорного земельного участка в аренду третьим лицам в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации для строительства, в материалах дела отсутствуют.
Поскольку обществом не доказано и судами не установлено наличие оснований для понуждения мэрии заключить договор аренды спорного земельного участка, правомерно отказано в удовлетворении иска..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.10.2015 N Ф05-14189/2015 по делу N А41-8125/15
"...Закрытое акционерное общество "Строительно-проектное объединение "Агропромстройпроект" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района (далее - ответчик, комитет) об обязании заключить договор аренды земельного участка, общей площадью 25000 кв. м, с кадастровым номером 50:33:0040127:40, земли населенных пунктов, под размещение жилых домов N 6, 9, 12, 15, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, северо-западный микрорайон, квартал "Надежда", на 3 (три) года на дополнительных условий.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Доказательств, свидетельствующих о передаче спорного земельного участка в аренду третьим лицам в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации для строительства, в материалах дела не имеется.
В данном случае суд апелляционной инстанции, установив, что истцом в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено доказательств обращения к арендодателю с уведомлением о желании заключить новый договор в разумный срок до окончания действия договора аренды земельного участка от 26.12.2009 N 178 (до 31.12.2011), а также учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение комитета заключить договор аренды спорного земельного участка с третьими лицами, а также принимая во внимание, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу в течение года со дня истечения срока договора, пришел к выводу о том, что оснований для применения норм о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены либо изменения постановления суда апелляционной инстанции не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.09.2015 N Ф05-11656/2015 по делу N А41-75724/14
"...В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Доказательств, свидетельствующих о передаче администрацией спорного земельного участка в аренду третьим лицам в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации для строительства, в материалах дела не имеется.
Учитывая, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду, и, установив, что администрация не предоставила и не планирует предоставление кому-либо в аренду земельного участка по причине проработки вопроса строительства на данном участке муниципального объекта, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении требований общества.
Поскольку обществом не подтверждено и судами не установлено наличие правовых оснований для понуждения администрации заключить договор аренды спорного земельного участка, в удовлетворении иска отказано правомерно..."

Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2013 по делу N А40-81506/12-6-762
"...ООО Научно-производственное предприятие "Фирма СТАРГРАД" обратилось в Арбитражный суд города Москвы со встречным иском к Департаменту имущества города Москвы об обязании заключить в отношении нежилых помещений общей площадью 41,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бориса Галушкина, д. 17, договор аренды на новый срок.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов.
В соответствии с требованиями ст. 610 ГК РФ арендодатель Департамент имущества г. Москвы уведомил арендатора о прекращении действия договора аренды от 16.04.1998 N 03-401/98 на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 2 ст. 610 ГК РФ с 15.05.2012 г., направив в его адрес уведомление от 13.02.2012 N 03-12/000377, в котором предложил в срок до 15.05.2012 освободить арендуемое помещение, возвратив его по акту приема-передачи.
Следовательно, договор аренды прекратил свое действие по истечении 3 месяцев после получения арендатором указанного извещения.
Статья 621 ГК РФ наделяет исправного арендатора лишь преимущественным перед иными лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, реализовать которое арендатор сможет только в том случае, если арендодатель изъявит согласие на заключение договора аренды на новый срок с данным арендатором или с иным лицом, и только посредством предъявления требований о переводе на себя прав и обязанностей из договора аренды, заключенного арендодателем с другим лицом, а не требований о понуждении к заключению договора аренды.
Как следует из пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендодатель заключил новый договор аренды на спорное помещение с иным арендатором..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2013 по делу N А41-5081/12
"...ООО "Туршанс" полагая, что уведомление N 3-2910 Администрации об отказе в пролонгации договора аренды вынесено незаконно и нарушает права и законные интересы общества, обратилось в арбитражный суд, ссылаясь на добросовестное исполнение своих обязательств по договору аренды и наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного пунктами 4.4.11, 4.4 статьи 4 договора аренды.
Более того, довод ООО "Туршанс" о наличии у него преимущественного права на продление срока аренды в соответствии с нормой статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 4.4.11, 4.4 договора аренды также не может быть принят. Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает право арендатора, но не обязанность арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом, согласно правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2013 по делу N А40-19014/12-64-175
"...Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Поэтому преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
В данном случае истцом не заявлялось требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представлены доказательства передачи спорного помещения в аренду третьему лицу. Следовательно, оснований для удовлетворения иска у суда апелляционной инстанции не имелось..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.08.2012 по делу N А40-136148/11-37-36
"...Следовательно, исходя из смысла п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит исключительно арендатору; преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок может быть реализовано только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду; для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.
Между тем, доказательства, подтверждающие заключение Департаментом имущества города Москвы и ГУП г. Москвы "Московское имущество" договора аренды спорного помещения с другими лицами, в материалах дела отсутствуют, истцом не представлены, тогда как преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
При изложенных обстоятельствах, как правильно указал суд апелляционной инстанции, принудительное обязание ответчиков заключить договора аренды на новый срок без соблюдения указанных условий будет являться нарушением принципа свободы договора, закрепленного в п. 1 ст. 421 ГК РФ..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.02.2012 по делу N А41-18226/11
"...Суды установили, что в ответ на заявление ООО "Гранд" о продлении договора аренды N 36/2008 от 08.07.2008 Администрация письмом от 29.04.2011 N 592/1-42 отказала заявителю в возобновлении указанного договора на новый срок, указав, что с момента заключения договора и до настоящего времени ООО "Гранд" не приступило к строительству объекта, то есть в нарушение пунктов 4.1.1, 4.2.1 договора аренды земельного участка ООО "Гранд" не выполнило условия пункта 1.3 договора, а именно не осуществило строительство многофункционального физкультурно-оздоровительного комплекса с искусственным льдом.
Согласно рекомендациям, содержащимся в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Как следует из ответа Администрации города Фрязино от 07.06.2011 N 1033/1-43 на обращение ООО "Гранд" о предоставлении в аренду спорного земельного участка, Администрация не планирует предоставление кому-либо в аренду данного земельного участка в связи с тем, что прорабатывается вопрос строительства на этом участке муниципального объекта за счет бюджетных средств.
При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании незаконным бездействия Администрации и обязании Администрации возобновить с ООО "Гранд" договор аренды земельного участка соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.12.2011 по делу N А41-39300/10
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Биктимирова М.Л. не представила суду доказательств того, что арендодатель заключил договор аренды спорного земельного участка с другим юридическим или физическим лицом на тех же условиях, либо намерения арендодателя сдать в аренду земельный участок, в связи с чем, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что преимущественное право заявителя на заключение договора аренды не является нарушенным..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.02.2010 N КГ-А40/14366-09 по делу N А40-14455/09-113-167
"...До окончания срока договора истец 04.12.2008 г. направил ответчику уведомление N 06368/022-2008-183 об отказе от заключения договора аренды от 29.12.2007 г. N 62-2008/АП на новый срок и об освобождении занимаемых площадей не позднее 14 дней с момента прекращения договора. Данное уведомление было получено истцом 05.12.2008 г.
Истец, полагая себя добросовестным арендатором и считая, что на него распространяются положения Постановления Правительства Москвы от 20.03.2001 г. N 271-ПП "О регулировании арендных отношений с субъектами малого предпринимательства", о перезаключении договора аренды в приоритетном порядке без проведения торгов, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился с настоящим иском о понуждении ответчика заключить такой договор.
Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая при прочих равных условиях, наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливает, тем не менее, его права требовать от арендодателя заключение такого договора и соответствующей обязанности последнего.
Названная статья, в случае отказа арендодателя арендатору от заключения договора на новый срок предоставляет арендатору лишь право по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Иное ограничивало бы право собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обязанность арендодателя продлить договор на новый срок в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей не содержится также и в договоре от 29.12.2007 г. N 62-2008/АП.
Таким образом, суд кассационной инстанции считает вывод судов об отказе в удовлетворении иска по мотиву отсутствия законных оснований для понуждения к заключению договора правильным..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.11.2009 N КГ-А40/12492-09 по делу N А40-37650/09-77-235
"...Ссылку заявителя жалобы на нормы ст. 621 ГК РФ, которая предусматривает, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, не принимается во внимание судом кассационной инстанции как не имеющая правового значения, поскольку несет в себе самостоятельное исковое требование, которое не было предъявлено в качестве встречного требования и не рассматривалось в рамках настоящего дела.
Надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей из договора аренды не лишает арендодателя права на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и не наделяет арендатора правом понудить арендодателя к заключению договора аренды на новый срок.
В силу нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ защита преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок осуществляется посредством предъявления последним иска о переводе на себя прав и обязанностей из договора аренды, заключенного арендодателем с другим лицом.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.07.2009 N КГ-А40/6190-09 по делу N А40-55844/08-64-208
"...Ответчик заявил встречный иск об обязании Департамента имущества г. Москвы заключить с ИП Б. договор аренды спорных нежилых помещений на условиях договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы от 21.11.2003 N 04-906/03 на срок, указанный в договоре.
Между тем, само по себе надлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей не является достаточным основанием для заключения договора аренды на новый срок при его прекращении в связи с истечением срока и отсутствии волеизъявления арендодателя на пролонгацию договора, принимая во внимание установленный п. 1 ст. 421 ГК РФ принцип свободы в заключении договора, на применение которого обоснованно сослался апелляционный суд.
При этом судами правильно отмечено, что правовые последствия отказа арендодателя от заключения договора аренды на новый срок установлены п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку у ответчика была возможность реализовать предусмотренные указанной нормой способы защиты своих прав..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.10.2007 N КГ-А40/9208-07 по делу N А40-4173/07-64-47
"...В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Доказательств указанного заявителем жалобы не представлено..."

Постановление ФАС Московского округа от 07.08.2007 N КГ-А40/6498-07 по делу N А40-78065/06-77-554
"...Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Что касается ссылки истца на установленное ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право на заключение с ним нового договора, то с учетом результатов исследования представленных заявителем аргументов в подтверждение этого права, суд сделал правильный вывод о неприменении указанной нормы по данному делу..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.08.2015 N Ф06-26571/2015 по делу N А12-36049/2014
"...Закрытое акционерное общество "Спорт-Экспо" (далее - ЗАО "Спорт-Экспо") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к территориальному объединению организаций профсоюзов Волгоградской области "Волгоградский областной Совет профессиональных союзов" (далее - Облсовпроф), частному учреждению профсоюзов "Универсальный спортивно-зрелищный комплекс Волгоградских профсоюзов" (далее - частное учреждение профсоюзов) об обязании заключить с истцом договор аренды нежилого кирпичного здания Дворца спорта (литера А) площадью 17 011,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр. им. В.И.Ленина, д. 65, на новый срок на условиях, содержащихся в договоре от 01.11.2013 N 345.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Истолковав данную норму, суды пришли к правильному выводу, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им лишь в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу в течение года со дня истечения срока договора.
Истцом не представлены доказательства передачи ответчиком спорного помещения в аренду третьему лицу за истекший период времени после окончания срока действия договора от 01.11.2013 N 345, начиная с 27.10.2014.
Следовательно, является правильным вывод судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ЗАО "Спорт-Экспо"..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.10.2013 по делу N А57-24725/2012
"...При этом ссылка общества о том, что оно имеет преимущественное право в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации на заключение новых договоров аренды земельных участков, в связи с чем администрация муниципального образования город Балаково должна была заключить с ООО "Восток" новые договоры аренды на вышеуказанные земельные участки, правильно была отклонена судами.
В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Таких обстоятельств судами по настоящему делу установлено не было.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение Арбитражного суда Саратовской области от 12.03.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013 без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.07.2013 по делу N А55-22070/2012
"...Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации истец имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды спорного земельного участка, судебной коллегией отклоняется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как правильно указали суды, обязанность ответчика заключить с предпринимателем договор аренды спорного земельного участка на новый срок законом не предусмотрена.
В материалах дела отсутствуют доказательства передачи испрашиваемого истцом земельного участка в аренду третьим лицам, в связи с чем у предпринимателя отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, поскольку согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды пришли к правильному выводу о том, что требования ИП Грановой С.Н. о понуждении заключить на определенный срок договор аренды земельного участка площадью 162 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карла Маркса, у дома N 23, в квартале N 43, не подлежат удовлетворению..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.07.2013 по делу N А57-16558/2012
"...09.07.2012 Администрацией Энгельсского муниципального района Саратовской области вынесено постановление N 3316 о прекращении с 12.07.2012 аренды земельного участка площадью 28 420 кв. м по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Лесной, по договору от 29.07.2002 N 4810, заключенному с ООО "Транстабак-Групп" (далее - постановление от 09.07.2012 N 3316).
11.07.2012 Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области в адрес ООО "Транстабак-Групп" было направлено уведомление N 01-09/2405 об отказе в заключении на новый срок договора аренды земельного участка площадью 28 420 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, поселок Лесной, в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2.1. договора аренды от 29.07.2002 N 4810.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ довод общества о реализации им права на преимущественное продление договора аренды от 29.07.2002 N 4810 путем направления в адрес Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области письма от 29.03.2012, а также представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии в деле надлежащих документов, достоверно свидетельствующих о намерениях общества продлить договор аренды.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Судом установлено, что срок действия договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 29.07.2002 N 4810 истек 12.07.2012.
В порядке, установленном законом и условиями пункта 2.1, 2.2, 4.1 договора аренды, договор сторонами не продлевался, доказательства передачи спорного помещения в аренду третьему лицу и требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору обществом не заявлялось, в связи с чем оспариваемое постановление о прекращении с 12.07.2012 аренды земельного участка площадью 28 420 кв. м по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Лесной, по договору от 29.07.2002 N 4810, заключенному с ООО "Транстабак-Групп", является законным и обоснованным, вынесено в соответствии с требованиями действующего законодательства, соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.04.2010 по делу N А65-11675/2009
"...Как следует из представленных по делу документов, постановлением главы администрации города Казани от 28.10.1998 N 2201 "Об отводе индивидуальному частному предприятию фирме В.С.К. земельного участка в районе поселка Победилово" правопредшественнику заявителя отведен во временное пользование на условиях аренды сроком на 10 лет земельный участок площадью 1,054 га для организации разгрузочной площадки инертных материалов.
Индивидуальное частное предприятие фирма В.С.К. в порядке приведения его организационно-правового статуса в соответствие с законодательством 29.10.1999 преобразовано в общество с ограниченной ответственностью "ВСК-2000", которое является правопреемником первого.
В соответствии с вышеуказанным постановлением об отводе земельного участка между заявителем и администрацией города Казани заключен договор об аренде земли от 24.05.1999 N 2762 со сроком действия до 28.10.2008 для организации разгрузочной площадки инертных материалов.
11.01.2009 ООО "ВСК-2000" обратился в Комитет земельных и имущественных отношений с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 10 540 кв. м, расположенного в районе пос. Победилово, используемого ООО "ВСК-2000" как разгрузочная площадка инертных материалов, а также занимаемого объектом недвижимости общей площадью 82,10 кв. м, принадлежащим ООО "ВСК-2000" на праве собственности.
Письмом от 29.04.2009 Комитет земельных и имущественных отношений сообщил, что в связи с истечением срока аренды испрашиваемого земельного участка большая его часть сформирована в целях предоставления иному юридическому лицу.
ООО "ВСК-2000", полагая, что отказ в предоставлении земельного участка площадью 10 540 кв. м в аренду сроком на 49 лет является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя требования заявителя и признавая отказ Комитета земельных и имущественных отношений в предоставлении ООО "ВСК-2000" земельного участка площадью 10 540 кв. м с кадастровым номером 16:50:170603:100 в районе пос. Победилово в аренду сроком на 49 лет незаконным, суд первой инстанции исходил из положений пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 22, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Коллегия выводы суда о применении пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 22, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации находит противоречащими материалам дела.
В силу правил пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
На это обстоятельство было указано в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
В материалах дела отсутствуют доказательства заключения договора аренды с иным лицом на испрашиваемый ООО "ВСК-2000" земельный участок, однако судом применены как положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации так и статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких данных коллегия считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.12.2008 по делу N А55-2712/2008
"...Мэрия городского округа Тольятти, город Тольятти, обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю Роговой В.О., город Тольятти, об обязании возвратить земельный участок площадью 182 кв. м, расположенный по ул. Л. Яшина, квартал 20 города Тольятти, с кадастровым номером 63:09:01:01:157:0011 в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, полностью освободив его от строений.
Заявитель кассационной жалобы указывает на необходимость применения при рассмотрении данного спора правил статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о его преимущественном праве на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.
В пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено преимущественное право арендатора возобновить арендные отношения по истечении срока договора и определены условия, при которых оно может быть реализовано.
Одним из условий реализации арендатором преимущественного права является передача арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу после отказа арендатору в заключении договора аренды на новый срок.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что истцом (арендодатель) указанные действия не совершались.
Следовательно ответчик не может ссылаться на наличие преимущественного права возобновить арендные отношения по истечении срока договора при рассмотрении настоящего спора..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2013 по делу N А56-72604/2012
"...Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 названного Кодекса).
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если: доказано соблюдение условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Определение понятия "надлежащее исполнение обязательств" содержится в статье 309 ГК РФ, согласно которой таковым признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов.
Поскольку ООО "Адмиралтейство" не доказало наличие совокупности обстоятельств, необходимых для реализации преимущественного права на заключение договора аренды, в удовлетворении иска отказано правомерно..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.12.2012 по делу N А56-57635/2011
"...Ссылаясь на то обстоятельство, что на заседании межведомственной земельной комиссии муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области от 05.08.2009 N 30 принято решение продлить на три года договор аренды указанного земельного участка, арендатор добросовестно выполнял обязательства по договору аренды, Общество обратилось в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Судами установлено отсутствие нарушения прав истца на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, поскольку доказательств заключения ответчиком (арендодателем) договора аренды земельного участка с другим лицом представлено не было.
Кассационная инстанция полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов нормы процессуального права не нарушены и нормы материального права применены правильно, в связи с чем судебные акты законны и отмене не подлежат..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.09.2012 по делу N А13-15054/2011
"...Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что Администрация в течение года после прекращения срока действия договора с Обществом заключила договор аренды названных помещений с иными лицами, поэтому суды правильно указали, что с учетом положений статьи 621 ГК РФ права Общества нельзя считать нарушенными..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.08.2012 по делу N А05-10889/2011
"...Общество с ограниченной ответственностью "МосИнвестСтрой", место нахождения: 164504, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Карла Маркса, д. 5А, ОГРН 1042901007544 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования "Северодвинск", место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7, ОГРН 1032901000703 (далее - Администрация) в продлении договора аренды земельного участка от 30.08.2005 N 11631000, оформленного письмом от 22.07.2011 N 11-09-02/3870, и о возложении на Администрацию обязанности продлить указанный договор аренды.
По мнению подателя жалобы, срок аренды должен быть продлен в порядке, установленном пунктом 5.2 договора, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В связи с этим Общество ссылается на письмо от 13.11.2011 N 01-03-26/35 как на подтверждение намерения Администрации передать земельный участок в пользование третьим лицам.
Сам по себе отказ арендодателя передать имущество в аренду на новый срок не является нарушением прав арендатора. Обязанность Администрации заключить с Обществом договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования заявителя о продлении срока аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите. Аналогичная позиция высказана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Среди представленных в материалы дела документов отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение Администрации заключить договор аренды спорного земельного участка с третьими лицами. Ссылки заявителя на письмо от 13.11.2011 N 01-03-26/35 необоснованны.
С учетом изложенного апелляционный суд правомерно оставил заявление Общества без удовлетворения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.03.2012 по делу N А56-23336/2011
"...Судами установлено отсутствие нарушения прав истца на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, поскольку доказательств заключения ответчиком (арендодателем) договора аренды земельного участка с другим лицом, что необходимо по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, представлено не было.
Кассационная инстанция полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов нормы процессуального права не нарушены и нормы материального права применены правильно, в связи с чем судебные акты законны и отмене не подлежат..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.07.2011 по делу N А56-84361/2009
"...Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что в соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Учитывая, истечение срока действия договора у Кооператива не имеется установленных статьей 8 Гражданского кодекса РФ оснований для использования указанного земельного участка. Более того ссылка Кооператива на пункт 1 статьи 621 ГК РФ несостоятельна, так как преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано, только в случае установление факта передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. В таком случае арендатор вправе требовать лишь перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые судебные акты законными, обоснованными и не подлежащими отмене..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2008 по делу N А13-11650/2006
"...Довод истца о том, что согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок перед другими арендаторами, обоснованно не принят судом, поскольку указанная статья не устанавливает обязанности арендодателя заключить с прежним добросовестным арендатором такой договор. В случае отказа арендодателя арендатору в заключении договора на новый срок названная статья предоставляет последнему лишь право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора. Однако предприниматель Михеева Н.Л. не представила суду надлежащих доказательств, свидетельствующих о заключении Дирекцией нового договора аренды с другим арендатором в отношении спорного помещения. Акт контрольной закупки, на который ссылается предприниматель Михеева Н.Л., не может быть признан достаточным доказательством, подтверждающим заключение договора аренды на спорное помещение с другим лицом, а лишь свидетельствует об осуществлении торговой деятельности в этом помещении. Установление факта осуществления торговой деятельности в помещении иным лицом нельзя признать достаточным для удовлетворения требования о переводе прав и обязанностей по договору аренды на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.07.2006 по делу N А21-9028/04
"...Право ООО "Хэлп-Кириши" на возобновление арендных отношений может быть реализовано только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, в случае заключения договора аренды с другим лицом.
Поскольку имущество в аренду другому лицу не передано, преимущественное право ООО "Хэлп-Кириши" на заключение договора аренды на новый срок не нарушено..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2006 по делу N А05-18272/2005-30
"...Статьей 621 того же Кодекса, на которую ссылается истец, предусмотрено преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, заключить договор аренды на новый срок. Однако указанная норма права не устанавливает право требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. Арендатор имеет лишь право в случае отказа ему арендодателем в заключении договора на новый срок требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения не имеется..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2016 N Ф08-2802/2016 по делу N А32-6866/2015
"...Как видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и ООО "Южный Альянс" (арендатор) 21.09.2004 заключили договор N 0000000683 аренды земельного участка площадью 48 600 кв. м (кадастровый номер 23:33:0104001:0035), расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Лермонтово, примерно в 100 м по направлению на северо-восток от ориентира автодорожный мост через р. Шапсу, для строительства и эксплуатации базы отдыха (л. д. 53 - 60).
В соответствии с пунктом 7.2 договор действует до 20.09.2014. Действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка (пункт 8.1).
По соглашению от 09.09.2008 ООО "Южный Альянс" передало обществу права и обязанности арендатора спорного земельного участка по договору аренды от 21.09.2004.
В письме от 20.02.2015 общество предложило департаменту подписать проект нового договора аренды земельного участка (л. д. 63 - 71).
Департамент отказал истцу в заключении договора аренды земельного участка (письмо от 20.03.2015 N 53-5084/15-32.20; л.д. 21).
Общество, полагая, что обладает преимущественным правом на заключение на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:0035, обратилось в суд с исковым заявлением.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05, от 05.06.2012 N 17540/11 и пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Обстоятельства передачи департаментом спорного земельного участка в аренду иному лицу в рамках настоящего дела не установлены.
Поскольку общество не доказало наличие условий, необходимых для реализации права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, судебные инстанции пришли к верному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.10.2015 N Ф08-6718/2015 по делу N А63-12410/2014
"...Бездействие органов местного самоуправления по вопросу о заключении договоров аренды послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявленными требованиями. Ссылаясь на незаконность бездействия администрации и управления, общество ссылается на наличие у него преимущественного права на заключение (на новый срок) договоров аренды спорных земельных участков (статьи 610 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22, 30.2, 38.2 Земельного кодекса).
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 изложена следующая правовая позиция. В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Между тем намерение администрации предоставить спорные земельные участки в аренду третьим лицам судами при разрешении спора не установлено, доказательства заключения уполномоченным органом с иным лицом договора аренды в отношении как участка с кадастровым номером 26:32:060102:12, так и в отношении спорных земельных участков, в материалы дела не представлены.
С учетом приведенных норм (изложенных разъяснений), а также фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.08.2015 N Ф08-4615/2015 по делу N А63-9927/2014
"...ООО "Лина" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) и администрации города Ставрополя (далее - администрация) со следующими требованиями:
- признать незаконным решение комитета от 31.07.2014 N 08/14-3687с об отказе в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 468/5;
- обязать администрацию в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) принять решение о предоставлении обществу в аренду для продолжения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419 (уточненные требования; т. 2, л.д. 62).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.01.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2014 <*>, в удовлетворении требований отказано.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по данному делу имеет дату 28.04.2015, а не 28.04.2014.

По смыслу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса реализация преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Поскольку в дело не представлены доказательства заключения уполномоченным органом договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419 с третьим лицом, судебные инстанции признали, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты. С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций не нашли оснований для удовлетворения требований общества.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным обществом в кассационной жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.07.2015 N Ф08-4849/2015 по делу N А63-10282/2014
"...29.11.2013 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 2825 (далее - договор аренды) аренды, без права капитального строительства, земельного участка из земель населенных пунктов площадью 48 кв. м, с кадастровым номером 26:12:030730:28, свободного от объектов недвижимости, целевое назначение участка: под торговым павильоном по продаже продовольственных товаров в составе остановочного комплекса, срок действия договора установлен на 215 дней. К договору в качестве его неотъемлемой части приложен кадастровый паспорт земельного участка, в котором указаны границы участка (т. 1, л.д. 11 - 14, 15 - 17).
Указав, что комитет по истечении срока аренды (31.03.2014) обратился в арбитражный суд с требованием к предпринимателю об освобождении земельного участка площадью 48 кв. м (кадастровый номер ошибочно указан 26:12:030730:20 вместо номера 26:12:030730:28, содержащегося в документах), а также на получение уведомления администрации от 29.05.2014 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, являющегося незаконным и необоснованным, Зырянов С.В. обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок действия договора аренды от 29.11.2013 N 2825, сторонами которого являются комитет и предприниматель, истек через 215 дней со дня его заключения.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания его действия. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса также определяет, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 11.01.2002 N 66, постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 сформулировал правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Доказательства, подтверждающие наличие названного условия, в материалах дела отсутствуют.
В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить арендные отношения, в том числе посредством заключения нового договора, не означает наличие у арендодателя обязанности предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции установили, что правовые и фактические основания для признания незаконными и нарушающими права предпринимателя действий комитета и администрации, выразившихся в отказе от 29.05.2014 N 06/1-03-24/8 в предоставлении испрашиваемого земельного участка для целей, не связанных со строительством, в аренду на новый срок, и возложения на них обязанности предоставить Зырянову С.В. спорный участок, не имеются..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.10.2014 по делу N А63-13017/2013
"...Полагая, что отказ администрации в предоставлении в аренду на новый срок земельного участка не соответствует требованиям закона, общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.
Исковые требования основаны на положениях статьи 621 Гражданского кодекса и статьи 22 Земельного кодекса, закрепляющих преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
В то же время по смыслу названных норм преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Как верно указал суд апелляционной инстанции, такие доказательства в деле отсутствуют. Намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не предполагает безусловной обязанности арендодателя предоставить этот участок в аренду на новый срок.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.08.2013 по делу N А53-33649/2012
"...Уведомлением от 25.06.2012 N ИЗ-29040/6 департамент известил общество об отказе в порядке, определенном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), от договора от 13.10.2008, в связи с чем последний прекратил свое действие 03.10.2012.
Общество, считая себя обладающим преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, обратилось в арбитражный суд.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 отметил, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Общество не заявляло требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представлены доказательства передачи арендодателем земельного участка в аренду третьему лицу.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.11.2012 по делу N А53-4552/2011
"...Общество заявило встречный иск о признании права собственности на недвижимое имущество (пиццерию "Александр") и обязании комитета продлить договор аренды земельного участка на новый срок (не менее 5 лет).
По смыслу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05 и 05.06.2012 N 17540/11). Такие обстоятельства судом при разрешении спора не установлены. Поэтому в удовлетворении требования общества о понуждении комитета к заключению договора аренды земельного участка отказано правомерно..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.01.2010 по делу N А53-11009/2009
"...Предприниматель предъявил встречный иск об обязании комитета заключить договор аренды земельного участка на новый (пятилетний) срок (т. 1, л. д. 50).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.09.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2009, требования комитета удовлетворены. В удовлетворении встречного иска предпринимателя отказано.
Как установлено судами и подтверждено материалами дела, на основании распоряжения мэра города Шахты от 25.02.2004 N 765 (т. 1, л. д. 15) комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 19.03.2004 N 1157 земельного участка (площадью 17,50 кв. м) с кадастровым номером 61:59:020601:0116 (т. 1, л. д. 7). Участок расположен по адресу: г. Шахты, ул. Советская, в районе здания N 153 и предоставлен арендатору на срок до 26.01.2005 для размещения торгового павильона (площадью 8 кв. м). По акту приема-передачи от 19.03.2003 земельный участок передан предпринимателю (т. 1, л. д. 10).
Дополнительным соглашением сторон от 25.11.2004 срок аренды земельного участка продлен до 26.02.2009. Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 08.06.2005 (т. 1, л. д. 11 - 14).
В письме от 03.12.2008 (т. 1, л. д. 16) комитет уведомил предпринимателя о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока действия договора.
В письме от 17.01.2009 комитет повторно уведомил предпринимателя о том, что по истечении срока действия договора аренды (26.02.2009) он будет прекращен, а арендатор в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан вернуть арендодателю по акту приема-передачи арендуемый земельный участок (т. 1, л.д. 17).
Поскольку предприниматель не освободил земельный участок с кадастровым номером 61:59:020601:0116 и неправомерно продолжает пользоваться им после истечения срока договора аренды, судебные инстанции обоснованно удовлетворили иск комитета. Данный вывод судов соответствует сложившейся арбитражной практике (определения Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 09.10.2009 N ВАС-12428/09 по делу N А08-6252/2008-29, от 13.10.2009 N ВАС-12633/09 по делу N А40-59701/08-1-405).
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды правомерно исходили из того, что ни законом (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации), ни договором аренды от 19.03.2004 N 1157 не предусмотрена обязательность его перезаключения (продления арендных отношений) на новый срок. Предприниматель не ссылается в обоснование своих доводов на заключение комитетом договора аренды спорного участка с иным лицом, перед которым ответчик имеет преимущество в заключении договора. При отсутствии в деле доказательств передачи земельного участка в аренду третьим лицам, отказ в продлении арендных отношений с предпринимателем не может нарушать его преимущественного права на заключение договора на новый срок. Данные выводы судов первой и апелляционной инстанций заявителем кассационной жалобы не опровергнуты..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.06.2009 по делу N А32-19926/2008
"...Администрация уведомила предпринимателя о прекращении договора аренды. В соответствии со статьей 622 Кодекса предприниматель обязан возвратить истцу арендуемый земельный участок. Предъявив иск о понуждении администрации к заключению договора аренды, предприниматель использовал ненадлежащий способ защиты субъективного гражданского права. Предусмотренное законом преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды не дает арендатору права на удовлетворение иска о заключении нового договора аренды.
...Преимущественное право арендатора может быть реализовано путем перевода в судебном порядке на себя прав и обязанностей по заключенному администрацией договору аренды на спорный земельный участок с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.05.2016 N Ф09-4138/16 по делу N А76-20827/2015
"...Предприниматель Доценко С.В. 27.02.2015 обратился в администрацию с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка.
Письмом от 21.05.2015 N 3191/1.1 администрация сообщила предпринимателю Доценко С.В. об отсутствии оснований для заключения на новый срок договора аренды земельного участка от 08.06.2010 N 6164 без проведения торгов.
Истец, посчитав письмо администрации от 21.05.2015 N 3191/1.1 незаконным, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении требований о признании незаконным отказа администрации в продлении договора аренды земельного участка от 08.06.2010 N 6164 и договора аренды земельного участка от 27.04.2010 N 6124, выраженного в письме от 21.05.2015 N 3191/1.1, и обязании заключить на срок 5 лет новый договор аренды земельного участка, суды исходили из следующего.
Как установлено судами, земельный участок предоставлен для строительства объекта транспортного обслуживания, однако доказательств, свидетельствующих о наличии на участке принадлежащего предпринимателю Доценко С.В. незавершенного строительством объекта недвижимости, в материалы дела не представлено.
Таким образом, оснований для продления договоров аренды от 27.04.2010 N 6124 и от 08.06.2010 N 6164 в силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации у администрации не имелось.
Кроме того, в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05, 05.06.2012 N 17540/11, в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", между тем такие обстоятельства судами по настоящему делу не установлены.
При таких обстоятельствах отказ в продлении договора на новый срок обоснованно признан судами правомерным..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.05.2016 N Ф09-2883/16 по делу N А07-14319/2015
"...В связи с этим 17.07.2014 общество "НПП "Тармет" обратилось в администрацию с письмом, в котором просило продлить срок действия договора аренды от 26.03.2012 N 109-12 либо заключить с ним новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050226:1788.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что действия (бездействие) администрации противоречат закону и имеются основания для понуждения органа местного самоуправления к заключению договора аренды земельного участка на новый срок, общество "НПП "Тармет" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Учитывая, что срок действия договора аренды от 26.03.2012 N 109-12 составляет с 05.12.2011 до 05.12.2014, при этом Управление в письме от 23.10.2014 N 17146 сообщило обществу "НПП "Тармет" об отказе от заключения нового договора аренды земельного участка, суды пришли к обоснованному выводу о прекращении договора аренды от 26.03.2012 N 109-12 в связи с истечением срока его действия.
Кроме того, суды верно отметили, что в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05, 05.06.2012 N 17540/11, в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", между тем такие обстоятельства судами по настоящему делу не установлены.
При таких обстоятельствах отказ в продлении договора на новый срок обоснованно признан судами правомерным..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.05.2016 N Ф09-4261/16 по делу N А76-17560/2015
"...При рассмотрении спора судами установлено, что 11.11.2011 между комитетом (арендодатель) и обществом "Статус-33" (арендатор) оформлен договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 007624-К-2011.
Общество "Статус-33" 16.02.2015 обратилось в комитет с заявлением о продлении срока действия договора краткосрочной аренды земли города Челябинска от 11.11.2011 УЗ N 007624-К-2011 на пять лет.
Комитет письмом от 30.04.2015 исх. N 8472 отказал обществу "Статус-33" в продлении срока действия договора аренды по причине невыполнения существенных условий договора аренды со стороны арендатора, а именно в связи с несвоевременным внесением арендной платы и нецелевым использованием земельного участка, сославшись на проведенную 06.04.2015 выездную проверку в отношении испрашиваемого земельного участка, в ходе которой установлено, что на переданном в аренду земельном участке находятся торговые боксы, часть территории земельного участка занимает автостоянка с будкой для охраны, строительство комплекса строительного рынка не ведется.
Полагая, что названный отказ комитета в продлении срока договора аренды земельного участка, выраженный в письме от 30.04.2015 N 8472, является незаконным и необоснованным, общество "Статус-33" обратилось в арбитражный суд.
В силу п. 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Таким образом, суды верно указали на то, что законом не установлена обязанность арендодателя заключить договор аренды на новый срок с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право.
С учетом того что материалы дела не содержат доказательств передачи спорного земельного участка третьему лицу, суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для понуждения комитета к заключению договора аренды с обществом "Статус-33" на новый срок..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.12.2015 N Ф09-8965/15 по делу N А60-10093/2015
"...Истец обратился в арбитражный суд с требованием об обязании администрации заключить с обществом "Уралметснаб" договор аренды указанного земельного участка на новый срок, полагая, что имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, ссылаясь на нормы п. 1 ст. 621, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и правовую позицию, изложенную в п. 4.4, 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Рассмотрев заявленные требования общества "Уралметснаб", суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, ст. 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды выявили, что доказательства, подтверждающие факт передачи арендодателем земельного участка в аренду третьему лицу, в материалы дела истцом не представлены.
При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований общества "Уралметснаб"..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.10.2015 N Ф09-6665/15 по делу N А60-55283/2014
"...Предприниматель Ахметшин Ф.М. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Администрации городского округа Первоуральск в лице муниципальной межведомственной комиссии (далее - Администрация) о признании незаконным решения от 28.10.2014 об отказе в продлении на 3 года договора от 11.09.2008 N 2251-к аренды земельного участка, площадью 400 кв. м, предоставленного под строительство закусочной по адресу: г. Первоуральск, ул. Ленина, в 176 м на юго-запад от дома N 53.
Приняв во внимание, что заявителем обжалуется отказ в продлении договора аренды, изложенный в выписке из протокола от 28.10.2014, установив, что из буквального толкования условий договора аренды не следует, что арендатору предоставлено право на продление срока действия договора в одностороннем порядке по его инициативе, суд апелляционной инстанции, сославшись на положения ст. 209, 264, 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации правомерно указал, что праву арендатора об уведомлении арендодателя о намерении продлить арендные отношения не корреспондирует обязанность арендодателя продлить срок действия договора, поскольку продление договора аренды земельного участка является правом, а не обязанностью арендодателя.
В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду, что по делу также не установлено.
На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отказ Администрации в продлении срока договора аренды не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы заявителя, предусмотренные ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для признания оспариваемого решения ответчика незаконным отсутствуют..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26.05.2015 N Ф09-3334/15 по делу N А76-21786/2014
"...Обозначенный земельный участок предоставлен администрацией обществу "Стройкомплекс" в аренду для строительства склада промышленных материалов, о чем вынесено постановление от 17.03.2011 N 2876-П и оформлен договор от 11.04.2011 N 5926 сроком действия до 17.03.2014.
Общество "Стройкомплекс" обратилось в администрацию с досудебным требованием о продлении срока действия договора от 11.04.2011 N 5926.
Письмом от 12.05.2014 N ОДП 54/2886 администрация отказалась от исполнения договора от 11.04.2011 N 5926.
Ссылаясь на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, общество "Стройкомплекс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Поскольку срок договора от 11.04.2011 N 5926 установлен сторонами до 17.03.2014, а арендодатель заявил отказ от исполнения договора, суды пришли к выводу о том, что договор прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия.
Исходя из прямого толкования ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации защита преимущественного права осуществляется лишь при доказанности заключения договора с третьим лицом. На это же указывает и п. 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что доказательства передачи уполномоченными органами местного самоуправления спорного земельного участка, ранее арендованного обществом "Стройкомплекс", в аренду иным лицам материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.09.2014 N Ф09-4992/14 по делу N А47-2565/2013
"...Отказывая в удовлетворении заявленных предпринимателем требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из фактического прекращения по состоянию на момент рассмотрения настоящего дела срока действия договора аренды от 19.09.2006 N 6/д-108пр и отсутствия оснований для обязания департамента продлить договор аренды на неопределенный срок.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам дела, представленным доказательствам и правовым нормам.
На основании абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды земельного участка имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Таким образом, руководствуясь приведенными правовыми нормами, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили, что законодатель не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а предусматривает способы защиты только преимущественного права арендатора в случае его нарушения.
При этом исходя из смысла указанных норм преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу.
Доказательства передачи уполномоченными органами местного самоуправления спорного земельного участка, ранее арендованного предпринимателем, в аренду иным лицам материалы дела не содержат.
При названных обстоятельствах суды правомерно указали на то, что право требовать заключения договора аренды на новый срок в рассматриваемом случае у арендатора отсутствует и арендодатель свободен в своем продолжении или возобновлении арендных правоотношений..."

Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2013 N Ф09-8113/13 по делу N А60-44414/2012
"...Отказывая в удовлетворении встречных требований об обязании администрации продлить договор аренды, суды верно указали, что в соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Между тем на момент рассмотрения судом спора нарушение преимущественного права общества "Министр чистоты" на заключение договора аренды на новый срок отсутствовало, поскольку доказательства заключения администрацией (арендодателем) договора аренды земельного участка с другим лицом в материалы дела не представлены.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций являются правильными, основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и нормах действующего законодательства..."

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2013 N Ф09-6055/13 по делу N А47-13202/2012
"...Отклоняя довод предпринимателя о незаконности действий департамента по отказу от договора, суд апелляционной инстанции верно указал, что п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок и не ограничивает его право на отказ от договора, заключенного на определенный срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Истец в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что ответчик, отказав истцу в заключении договора на новый срок, в течение года со дня истечения срока договора аренды с истцом заключил договор аренды с другим лицом. Истцом не доказано, что по истечении срока действия спорного договора аренды нарушены его права как арендатора.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.01.2013 N Ф09-12731/12 по делу N А50-7544/2012
"...Установив, что срок договора аренды земельного участка от 10.06.2011 N 286 установлен сторонами по 18.04.2012, арендодатель письменно уведомил арендаторов об отсутствии намерения продлевать договор на новый срок, суды пришли к выводу о прекращении названного договора аренды с 18.04.2012 в связи с истечением срока его действия.
На основании абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Пунктом 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 (преимущественное право собственника или владельца объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) и ст. 46 названного Кодекса (основания прекращения договора аренды земельного участка).
Исходя из смысла указанных норм, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу.
В материалах дела отсутствуют доказательства передачи администрацией спорного земельного участка, ранее арендованного предпринимателями Рогожниковым А.И. и Муриной Н.В., в аренду третьему лицу..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.01.2010 N Ф09-10953/09-С6 по делу N А50-16450/2008
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы г. Березники от 11.01.2006 N 2 между администрацией г. Березники (арендодатель) и обществом "ПКФ "ТиС" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.01.2006 N 9006, согласно условиям которого обществу "ПКФ "ТиС" передан в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2084 кв. м, расположенный по адресу: г. Березники, ул. Пятилетки, 94а, для эксплуатации объекта временного использования - автостоянки. Срок договора аренды определен сторонами с 09.08.2005 по 09.08.2008 (п. 2.1 договора). Государственная регистрация данного договора произведена 25.04.2007.
Согласно протоколу заседания комиссии по продаже земельных участков и прав их аренды от 06.10.2008 по результатам рассмотрения заявления общества "ПКФ "ТиС" о продлении срока аренды спорного земельного участка истцу в продлении срока аренды отказано, предписано направить требование об освобождении земельного участка, оплате задолженности.
Общество "ПКФ "ТиС", ссылаясь на то, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, обратилось в арбитражный суд с иском об обязании администрации г. Березники заключить договор аренды спорного земельного участка.
Поскольку срок договора аренды земельного участка от 16.01.2006 N 9006 установлен сторонами спора по 09.08.2008, а арендодатель заявил возражения относительно использования истцом земельного участка, суды пришли к выводу о том, что договор прекратил свое действие 09.08.2008 в связи с истечением срока его действия.
Исходя из смысла п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу.
В материалах дела отсутствуют доказательства передачи администрацией г. Березники земельного участка, ранее арендованного истцом, в аренду третьему лицу.
С учетом изложенного, поскольку обязанность администрации г. Березники заключить с обществом "ПКФ "ТиС" договор аренды спорного земельного участка ни законом, ни договором не предусмотрена, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2004 N Ф09-3927/03-ГК по делу N А60-11812/2003
"...Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Из содержания указанной нормы права следует, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства передачи спорного имущества в аренду третьим лицам либо такого намерения со стороны арендодателя, суд правомерно отказал в удовлетворении иска..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 22.11.2013 по делу N А35-7883/2012
"...Ссылаясь на то обстоятельство, что в силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ Крюков Р.А. имеет право на продление спорных договоров аренды, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Анализируя положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ и п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ, суды пришли к правомерному выводу о том, что указанными нормами права не предусмотрено обязательности заключения арендодателем нового договора аренды, они лишь предоставляют арендатору преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, которое может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что приведенной нормой закреплен специальный способ защиты нарушенного преимущественного права арендатора, в связи с чем противоправности в поведении арендодателя, отказавшего в заключении договора на новый срок, не усматривается. Лишь при наличии дополнительного условия - передаче имущества иному арендатору при надлежащем исполнении обязательства предшествующим арендатором, такой отказ оценивается как незаконный и позволяет произвести замену нового арендатора на предыдущего в сложившихся арендных правоотношениях.
Указанный вывод согласуется с такими общими началами гражданского законодательства, как равенство участников гражданских отношений и свобода договора (статья 1 Гражданского кодекса РФ).
При этом доказательств того, что в настоящее время спорные земельные участки используются иными лицами на правах аренды, в материалы дела не представлено.
Таким образом, как верно указано судами, сам по себе отказ арендодателя от продления названных договоров аренды на новый срок в отсутствие доказательств заключения новых договоров с иными лицами не может быть оценен в качестве незаконного и нарушающего преимущественное право предпринимателя на заключение договоров аренды..."

Постановление ФАС Центрального округа от 15.11.2013 по делу N А08-5328/2012
"...Судами было установлено, что уведомлением от 26 марта 2012 года N 09/2412 администрация сообщила ООО "Торговый дом "Карина" о намерении прекратить арендные правоотношения по истечении срока действия договора. Такие действия арендодателя свидетельствуют о наличии возражений с его стороны по поводу дальнейшего (за пределами срока аренды) использования имущества арендатором.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии законных оснований для использования Обществом спорного земельного участка, что свидетельствует о нарушении прав администрации.
В удовлетворении требований ООО "Торговый дом "Карина" о признании за Обществом преимущественного права на заключение договора аренды судами первой и апелляционной инстанций было правомерно отказано по причине их необоснованности.
Как следует из материалов дела, доказательств использования спорного земельного участка иными лицами на правах аренды представлено не было.
В то же время намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка само по себе не может вести к безусловной обязанности арендодателя предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Указанный вывод суда основан на положениях ст. 421, п. 1 ст. 621 ГК РФ и п. ст. 22 ЗК РФ <*> и соответствует правовому подходу, содержащемуся в п. 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
--------------------------------
<*> Видимо, допущен пропуск текста: из документа следует, что имеется в виду п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Позиция 2. Предъявляя иск о защите преимущественного права, арендатору достаточно доказать намерение арендодателя заключить договор аренды того же имущества с третьим лицом.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 07.08.2009 N ВАС-9974/09 по делу N А73-3713/2008-4
"...Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Однако арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок, если известно, что арендодатель намерен и в дальнейшем сдавать данное имущество в аренду, но другому лицу.
Факт наличия у Комитета намерения в дальнейшем сдавать спорное нежилое помещение в аренду третьим лицам судами не установлен.
При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом судов об отсутствии оснований для понуждения Комитета заключить с предпринимателем договор аренды на новый срок..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 25.12.2009 N ВАС-17393/09 по делу N А40-89440/08-89-746
"...Письмом от 16.06.2008 N 09-1758/08 арендодатель уведомил арендатора о возражениях на использование арендованного помещения после 31.08.2008 и прекращении указанного договора аренды истечением срока.
В письмах от 26.06.2008 и 12.12.2008 арендатор сообщил арендодателю о своем намерении заключить договор аренды спорного помещения на новый срок.
Между тем, учитывая, что арендодатель надлежащим образом уведомил арендатора о прекращении договора аренды по окончании его действия, т.е. 31.08.2008, суды сделали обоснованный вывод о том, что договор прекратил свое действие 31.08.2008.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Как установлено судами, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение арендодателя или фактическую сдачу им спорных нежилых помещений в аренду третьим лицам, в связи с чем является несостоятельной ссылка ООО "Кайрос 92" на неприменение судами статьи 621 ГК РФ и на наличие у него преимущественного права на заключение договора на новый срок.
При таких обстоятельствах судебные акты являются законными и обоснованными, принятыми по всесторонне и полно исследованным обстоятельствам дела, нормы материального права применены судом к установленным правоотношениям правильно..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2009 N Ф03-2360/2009 по делу N А73-3713/2008
"...В соответствии со статьей 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Положения данной нормы права предполагают наличие у арендатора права на преимущественное возобновление арендных отношений лишь при условии выражения арендодателем воли на дальнейшую передачу объекта в аренду.
Однако арбитражные суды установили, что, требуя применения способа защиты права, предусмотренного статьей 621 ГК РФ, истец не доказал наличие у ответчика намерения передать объект договора от 03.05.2007 в аренду по окончании срока его действия.
При изложенных обстоятельствах, арбитражные суды сделали соответствующий статье 621 ГК РФ вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.06.2009 N Ф03-2498/2009 по делу N А04-8994/2008
"...Как следует из материалов дела, между КУМИ г.Тынды (арендодатель) и ЗАО "Инженерные сети" (арендатор) заключены договоры аренды муниципального имущества N 315 от 01.01.2008 и N 319 от 04.02.2008, согласно которым арендодатель обязался предоставить арендатору во временное возвратное пользование муниципальное имущество: нежилое помещение и автотранспортные средства. Срок действия договоров установлен с 01.01.2008 по 30.12.2008.
Письмами от 28.10.2008 N 1545/2 и N 1545/4 КУМИ г.Тынды уведомил общество о том, что после истечения срока действия спорных договоров аренды договорные отношения возобновляться не будут.
Не согласившись с отказом от заключения на новый срок договоров аренды имущества общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Для обоснования требований арендатор обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил отсутствие у КУМИ г.Тынды намерения на передачу в аренду другим лицам имущества, являющегося объектом аренды по договорам от 01.01.2008 и от 04.02.2008, срок действия которых истек 30.12.2008..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.02.2005 N Ф03-А51/04-1/3995
"...ООО "Коралловый берег" письмом от 29.04.2004, то есть за два месяца до окончания срока действия договора, обратилось к Комитету по управлению государственным имуществом Приморского края (КУГИ Приморского края) с заявлением о продлении срока действия договора, на которое арендодатель письмом от 02.06.2004 N 53/4-9-2483 сообщил, что не может на данный момент решить вопрос о заключении договора на новый срок, так как решается вопрос о передаче помещения в хозяйственное ведение КГУП "Госнедвижимость", к которому истцу предложено обратиться с вопросом о продлении арендных отношений.
Полагая, что названным письмом ответчик отказал ему в заключении договора на новый срок, чем нарушены его, как добросовестного арендатора, права, ООО "Коралловый берег" со ссылкой на статьи 421, 445, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
По смыслу указанной нормы арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу.
Истец, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, исходил из того обстоятельства, что ответчик в нарушение пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ отказал ему в праве заключения договора аренды на новый срок, при этом имея намерение сдать спорное помещение новому пользователю.
Вместе с тем истцом не представлено доказательств, подтверждающих указанные доводы. В деле отсутствуют документы, свидетельствующие о намерении арендодателя сдать другому арендатору спорное имущество, или передаче этого имущества в аренду другому арендатору.
В этой связи суд правомерно со ссылкой на свободу заключения договора, предусмотренную статьей 421 Гражданского кодекса РФ, и право собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом согласно статье 209 ГК РФ отказал в удовлетворении исковых требований о понуждении к заключению договора аренды, поскольку таковой не относится к категориям договора, заключение которого обязательно для ответчика..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2009 N КГ-А40/10954-09 по делу N А40-69967/08-135-552
"...Исковые требования заявлены в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Вместе с тем преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Как установлено судами, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение арендодателя или фактическую сдачу им спорного земельного участка в аренду третьим лицам.
В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендодателя возобновить договор с прежним арендатором оснований не имеется (Письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 сентября 1993 года N С-13/ОП-276).
Согласно данной норме права арендатор может заявить исковые требования о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному арендодателем договору с третьим лицом, а не о понуждении заключить договор аренды..."

2.2. Вывод из судебной практики: Арендатор по договору, прекращенному в течение года до заключения договора с другим лицом (проведения торгов), обладает преимущественным правом на заключение договора, если в письменной форме уведомил арендодателя о желании заключить новый договор.

Примечание: Необходимо отметить, что с 1 марта 2015 г. вступила в силу ст. 39.8 ЗК РФ. В соответствии с п. 15 данной статьи арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...2. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.04.2013 по делу N А19-17353/2012
"...20.06.2012 Комитет по управлению имуществом письмом N 08/2201 предложил индивидуальному предпринимателю Медведеву О.А. реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на условиях, предложенных победителем аукциона индивидуальным предпринимателем Алиевым А.В.
В связи с согласием действующего правообладателя нежилого помещения индивидуального предпринимателя Медведева О.В. заключить договор аренды по цене 64456 руб. победителю открытого аукциона индивидуальному предпринимателю Алиеву А.В. Единая комиссия решением от 25.06.2012 отказала в заключении договора аренды нежилого помещения (протокол N 3).
Как следует из материалов дела, Комитет по управлению имуществом, принимая решение от 25.05.2012 об отказе победителю открытого аукциона индивидуальному предпринимателю Алиеву А.В. в заключении договора аренды нежилого помещения, исходил из того, что индивидуальный предприниматель Медведев О.А. (арендатор выставленного на торги нежилого помещения по договору от 26.07.2007 N 92, надлежащим образом исполнявший свои обязанности) заявил о реализации своего преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Признавая обоснованным решение Комитета по управлению имуществом по отказу в передаче победителю аукциона индивидуальному предпринимателю Алиеву А.В. проекта договора, суды двух инстанций правомерно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно пункту 2 постановления N 73 судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
Комитет по управлению имуществом обоснованно, как посчитали суды двух инстанций, направил предложение о заключении договора аренды на условиях, предложенных победителем аукциона (по цене договора 64456 руб., объявленной аукционной комиссией) индивидуальному предпринимателю Медведеву О.А. надлежащим образом исполнявшему свои обязанности по ранее заключенному договору аренды нежилого помещения; решение об отказе победителю торгов (индивидуальному предпринимателю Алиеву А.В.) в заключении договора аренды на нежилое помещение было принято аукционной комиссией после получения согласия Медведева О.А. использовать свое преимущественное право.
Индивидуальный предприниматель Медведев О.В. реализовал свое преимущественное право, получив предложение Комитета по управлению имуществом после проведения аукциона, в связи с чем отказ от заключения договора с победителем аукциона соответствует нормам права, регулирующим вопросы соблюдения прав арендатора на реализацию преимущественного права.
При таких условиях суды двух инстанций обоснованно признали незаконным решение Иркутского УФАС России от 30.07.2012 N 602 о нарушении Комитетом по управлению имуществом и Единой комиссией пунктов 93 и 143 Правил N 67 и недействительным предписание N 127..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.09.2013 N Ф03-4519/2013 по делу N А04-9263/2012
"...До окончания срока действия договора истец обратился в Минимущество с просьбой переоформить или заключить на новый срок договор аренды на данный земельный участок, на что арендодатель сообщил о возможности предоставления участка в аренду при отсутствии других претендентов после опубликования соответствующей информации в средствах массовой информации.
По результатам проведения аукциона победителем признано ООО "Михайловское", как предложившее наибольшую цену за право на заключение договора аренды (протокол от 22.12.2011 N 4).
23.01.2012 между Минимуществом Амурской области и ООО "Михайловское" заключен договор аренды земельного участка N 12-01з.
Ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договора аренды, ООО "Поярковская птицефабрика" обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на него прав и обязанностей арендатора по договору от 23.01.2012 N 12-01з.
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что неучастие истца в аукционе противоречит принципу равенства условий, что в совокупности с особым объектом аренды и порядком реализации на торгах права на заключение договора аренды исключает перевод на него прав и обязанностей по договору аренды.
В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 Постановления N 73 судам следует учитывать, что по смыслу абзаца 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
В соответствии с пунктом 3 Постановления N 73, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Кроме того, одним из оснований отказа в иске послужило то обстоятельство, что ООО "Поярковская птицефабрика" не принимало участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды, которое суды расценили как неравные условия с другими претендентами, что исключает реализацию преимущественного права, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом исходя из специфики передачи в аренду земельных участков сельхозназначения посредством реализации на торгах права на заключение договора аренды суды сочли, что участие лица, имеющего преимущественное право на заключение договора аренды, в таком конкурсе является обязательным.
Однако вывод о зависимости реализации преимущественного права арендатора от его участия или неучастия в торгах противоречит пунктам 2, 3 Постановления N 73. Кроме того, из данных пунктов не следует, что их действие ограничивается в зависимости от объекта аренды.
Учитывая, что иск о переводе прав и обязанностей по договору есть способ защиты нарушенного преимущественного права, а не его реализация, направление арендодателем арендатору до заключения договора аренды с победителем торгов оферты на условиях, предложенных победителем торгов, позволяет избежать нарушения данного права.
Таким образом, значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего спора является проверка судами как соблюдения арендодателем преимущественного права арендатора, так и намерения арендатора принять условия, предложенные победителем торгов.
Учитывая, что суды не учли правовую позицию, изложенную в Постановлении N 73, и не установили обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.03.2015 N Ф04-16528/2015 по делу N А75-4054/2014
"...ИП Добровольский С.М., считая, что, заключив договор от 20.01.2014 N 29-АЗ, администрация нарушила его преимущественное право на заключение договора аренды на спорный земельный участок, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Судебными инстанциями установлено и подтверждается материалами дела то, что истец арендовал спорный участок ранее; арендодателем не представлено доказательств нарушения истцом договорных обязательств, истец же в свою очередь представил платежные поручения для подтверждения своевременного и полного исполнения обязательств по внесению арендных платежей; ранее действовавшим договором предусмотрено преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок; арендатор (истец) не возвращал из аренды земельный участок.
При этом судебными инстанциями правомерно отмечено, что арендатор обращался к арендодателю с просьбой предоставить земельный участок в аренду на новый срок, однако Департамент муниципальной собственности администрации письмами от 02.08.2013 N 2734/36-01 и от 07.08.2013 N 1843/36-03 отказал в заключении с истцом договора на новый срок.
Факт заключения договора аренды с ответчиками подтверждается договором от 20.01.2014 N 29-АЗ.
Между отказом арендодателя от заключения договора с истцом на новый срок (письма Департамента муниципальной собственности администрации от 02.08.2013 N 2734/36-01 и от 07.08.2013 N 1843/36-03) и заключением договора с иными арендаторами (договор от 20.01.2014 N 29-АЗ, зарегистрирован в ЕГРП 25.02.2014) прошло менее года.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что спорный земельный участок не застроен, в связи с чем не установлены лица, имеющие преимущественное право на заключение договора аренды в смысле статьи 36 ЗК РФ, при этом истец письменно выразил свое согласие на принятие прав и обязанностей арендатора согласно условиям договора от 20.01.2014 N 29-АЗ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии в рассматриваемом случае условий, позволяющих реализовать преимущественное право истца на заключение договора, и, соответственно, оснований для перевода на него прав и обязанностей по заключенному договору от 20.01.2014 N 29-АЗ и правомерно удовлетворил исковые требования.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.07.2012 по делу N А49-4833/2011
"...Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление от 17.11.2011 N 73) судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
В соответствии с пунктом 3 Постановления от 17.11.2011 N 73, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 Гражданского кодекса Российской Федерации), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.
Таким образом, суды при принятии обжалуемых судебных актов не учли правовую позицию, изложенную в пунктах 2, 3 постановления от 17.11.2011 N 73, и не установили обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора по настоящему делу.
В этой связи принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2012 по делу N А15-2151/2011
"...Статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет порядок (процедуру) предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.
В случае предоставления земельных участков для указанных целей, органы государственной власти и местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Органы власти обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом. При этом обеспечивается подготовка информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам, и заблаговременная публикация такой информации.
Между тем указанная норма Земельного кодекса не предусматривает обязанность органа местного самоуправления заключить с предпринимателем на новый срок договор аренды спорного земельного участка.
Предприниматель не лишен права обратиться в орган местного самоуправления за предоставлением земельного участка для целей, не связанных со строительством в порядке, предусмотренном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, в случае, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом преимущественным правом на заключение договора аренды обладает и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до дня заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды. Положения, предусматривающие обязательность проведения торгов не лишает арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, преимущественного права для заключения договора аренды на новый срок. Поэтому такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником торгов, вправе требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Соответствующие разъяснения содержаться в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.05.2015 N Ф08-3050/2015 по делу N А32-8617/2014
"...Как видно из материалов дела, 05.02.2008 администрация (арендодатель) и КФХ "Деметра" Дрыги Н.В. (арендатор) заключили договор N 8832000047 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 475 600 кв. м (кадастровый номер 23:32:0103000:0030), предназначенного для сельскохозяйственного использования.
Согласно пункту 7.2 договор действует в течение 5 лет (до 04.02.2013).
Управление муниципальных ресурсов администрации и хозяйство 16.01.2013 подписали соглашение о расторжении договора от 05.02.2008 N 8832000047, которое зарегистрировано 22.01.2013 (л. д. 60).
В письме от 28.05.2013 N 3789 управление муниципальных ресурсов администрации сообщило обществу о признании победителем конкурса по лоту N 53, а также о реализации хозяйством преимущественного права на заключение договора аренды (л. д. 13).
На основании протокола комиссии по продаже земельных участков управление муниципальных ресурсов администрации (арендодатель) и хозяйство (арендатор) 24.05.2013 заключили договор N 88320000108 аренды спорного земельного участка, который зарегистрирован в установленном порядке 05.06.2013 (л. д. 53 - 59).
Общество, полагая, что данный договор аренды заключен в отсутствие у хозяйства преимущественного права, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.
Доводы кассационной жалобы о том, что хозяйство утратило преимущественное право в связи с досрочным расторжением ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка, не принимаются.
В абзаце втором пункта 2 постановления N 73 разъяснено, что по смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, о желании заключить новый договор аренды.
Из пункта 1 соглашения от 16.01.2013 следует, что стороны считают расторгнутым договор от 05.02.2008 N 8832000047 в связи с истечением срока его действия (л. д. 60). Текст данного документа не позволяет заключить, что арендатор отказался от преимущественного права, предусмотренного статьей 621 Гражданского кодекса. Кроме того, согласно пункту 1.3 договора от 24.05.2013 участок находился в фактическом владении хозяйства с 06.02.2013 (л. д. 56).
Таким образом, подписание соглашения о расторжении договора от 05.02.2008 в связи с истечением срока его действия в данном случае не свидетельствует о наличии воли хозяйства на прекращение арендных отношений и отказ от реализации преимущественного права.
Поскольку арендодатель обладал информацией о намерении арендатора реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (что подтверждают информационное сообщение о проведении торгов по лоту N 53 и постановление администрации от 17.04.2013 N 634), наличие у хозяйства такого права в связи с надлежащим исполнением ранее заключенного договора аренды администрация не оспаривала (л. д. 38, 39), отсутствие письменного уведомления арендодателя не может свидетельствовать о несоблюдении правил статьи 621 Гражданского кодекса при заключении спорной сделки.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, учитывая, что в рассматриваемом случае доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора (между прекращением договора и проведением торгов прошло менее года; арендодатель знал о намерении арендатора воспользоваться преимущественным правом согласно условиям договора от 05.02.2008 N 8832000047; новый договор аренды мог быть заключен только по результатам реализации публичных процедур), суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным договора, заключенного ответчиками..."

2.3. Вывод из судебной практики: Арендатор публичного имущества, которому арендодатель не предлагал заключить договор на условиях, предложенных победителем торгов, вправе требовать перевода прав и обязанностей по заключенному на торгах договору, даже если он в них не участвовал.

Примечание: Необходимо отметить, что с 1 марта 2015 г. вступила в силу ст. 39.8 ЗК РФ. В соответствии с п. 15 данной статьи арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...3. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 ГК РФ), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.09.2013 N Ф03-4519/2013 по делу N А04-9263/2012
"...До окончания срока действия договора истец обратился в Минимущество с просьбой переоформить или заключить на новый срок договор аренды на данный земельный участок, на что арендодатель сообщил о возможности предоставления участка в аренду при отсутствии других претендентов после опубликования соответствующей информации в средствах массовой информации.
По результатам проведения аукциона победителем признано ООО "Михайловское", как предложившее наибольшую цену за право на заключение договора аренды (протокол от 22.12.2011 N 4).
23.01.2012 между Минимуществом Амурской области и ООО "Михайловское" заключен договор аренды земельного участка N 12-01з.
Ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договора аренды, ООО "Поярковская птицефабрика" обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на него прав и обязанностей арендатора по договору от 23.01.2012 N 12-01з.
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что неучастие истца в аукционе противоречит принципу равенства условий, что в совокупности с особым объектом аренды и порядком реализации на торгах права на заключение договора аренды исключает перевод на него прав и обязанностей по договору аренды.
В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 Постановления N 73 судам следует учитывать, что по смыслу абзаца 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
В соответствии с пунктом 3 Постановления N 73, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Кроме того, одним из оснований отказа в иске послужило то обстоятельство, что ООО "Поярковская птицефабрика" не принимало участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды, которое суды расценили как неравные условия с другими претендентами, что исключает реализацию преимущественного права, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом исходя из специфики передачи в аренду земельных участков сельхозназначения посредством реализации на торгах права на заключение договора аренды суды сочли, что участие лица, имеющего преимущественное право на заключение договора аренды, в таком конкурсе является обязательным.
Однако вывод о зависимости реализации преимущественного права арендатора от его участия или неучастия в торгах противоречит пунктам 2, 3 Постановления N 73. Кроме того, из данных пунктов не следует, что их действие ограничивается в зависимости от объекта аренды.
Учитывая, что иск о переводе прав и обязанностей по договору есть способ защиты нарушенного преимущественного права, а не его реализация, направление арендодателем арендатору до заключения договора аренды с победителем торгов оферты на условиях, предложенных победителем торгов, позволяет избежать нарушения данного права.
Таким образом, значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего спора является проверка судами как соблюдения арендодателем преимущественного права арендатора, так и намерения арендатора принять условия, предложенные победителем торгов.
Учитывая, что суды не учли правовую позицию, изложенную в Постановлении N 73, и не установили обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.12.2014 N Ф05-12934/2014 по делу N А41-10707/14
"...При рассмотрении дела арбитражные суды установили, что на основании результатов открытых конкурсов между ООО "Жилресурс" (арендатором) и Администрацией (арендодателем) были заключены договоры аренды имущества от 30.11.2010 N 7, от 29.11.2011 N 7-2011 и от 28.11.2012 N 8, по которому в аренду истцу было передано муниципальное имущество, предназначенное для передачи и распределения тепловой энергии на территории сельского поселения Колтовское.
Согласно п. 3.2 договора от 28.11.2012 N 8 срок аренды установлен с 28.11.2012 по 26.11.2013.
Письмом от 01.10.2013 N 4710-01/1 арендатор уведомил ответчика о намерении реализовать преимущественное право на заключение договора аренды имущества на новый срок.
В письме от 11.11.2013 N 1074/2-23А Администрация отказала истцу в реализации преимущественного права со ссылкой на ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", которой предусмотрено заключение договоров аренды в отношении государственного (муниципального) имущества по результатам торгов.
По результатам оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе по извещению N 311213/0257791/01 был составлен протокол от 05.03.2014 N 3, согласно которому победителем конкурса признано МУП Каширского муниципального района "Производственно-технический комплекс".
Как установили суды, Администрация заключила с МУП Каширского муниципального района "Производственно-технический комплекс" договор аренды от 21.02.2014 N 2, по которому передала во временное владение и пользование третьему лицу имущество, ранее находившееся в аренде у истца по договорам от 30.11.2010 N 7, от 29.11.2011 N 7-2011 и от 28.11.2012 N 8.
В Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (п. 3 указанного Постановления).
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному и правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска и перевода на ООО "Жилресурс" прав и обязанностей арендатора по договору аренды имущества, заключенному между Администрацией и МУП Каширского муниципального района "Производственно-технический комплекс" по результатам открытого конкурса по извещению N 311231/0257791/01 от 31.12.2013..."

Северо-Западный округ

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд удовлетворил иск о переводе прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с победителем торгов, на прежнего арендатора, несмотря на то что договор с ним не был прекращен.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.2014 N Ф07-7979/2014 по делу N А05-15949/2013
"...Потребительский гаражный кооператив "АГАТ-1", место нахождения: 163002, г. Архангельск, Московский пр., д. 25, ОГРН 1032900019877 (далее - кооператив), обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением (с учетом уточнения требования) к Министерству имущественных отношений Архангельской области, место нахождения: 163004, г. Архангельск, Троицкий пр., д. 49, ОГРН 1022900540167, и обществу с ограниченной ответственностью "Авто Маркет", место нахождения: 163020, г. Архангельск, Никольский пр., д. 15, пом. 47, ОГРН 1132901012100 (далее - ООО "Авто Маркет", общество), о переводе на истца прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 10.12.2013 N 8/24 (л), заключенному между Министерством имущественных отношений Архангельской области и обществом.
Как следует из пунктов 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Сделанный судами первой и апелляционной инстанций вывод о том, что Министерство не доказало прекращения договора аренды, заключенного с кооперативом, соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Суды правильно применили статьи 450, 452 и часть 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованно посчитали, что договор аренды с кооперативом не прекратил свое действие, так как не доказано получение кооперативом уведомления арендодателя об одностороннем отказе от договора.
Исходя из указанных обстоятельств, суды правильно применили часть 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и толкования норм права, изложенные в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и пришли к выводу о наличии у кооператива преимущественного права на заключение договора аренды..."

3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Обязательными условиями для этого являются надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору и письменное уведомление арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если он не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

3.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель должен получить уведомление арендатора о желании заключить договор на новый срок не позднее срока, предусмотренного договором.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2007 по делу N А42-5343/2006
"...Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 01.07.2004 N 24А/04 прекратил свое действие с 21.06.2006 и основания для нахождения ответчика в спорных нежилых помещениях отсутствуют.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что решение от 07.11.2006 подлежит оставлению без изменения в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 названного Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В договоре от 01.07.2004 N 24А/04 стороны согласовали, что уведомление о намерении продлить или перезаключить договор аренды должно быть сделано арендатором не позднее чем за один месяц до истечения срока действия данного договора.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, письмо, в котором Общество выразило желание продлить договор аренды еще на один год, получено Учреждением 26.05.2006, то есть менее чем за месяц до окончания срока его действия (20.06.2006)..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.09.2013 по делу N А70-11738/2012
"...Во исполнение указанного распоряжения между Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 15.09.2009 N 23-30/1560 аренды спорного земельного участка под строительство автосалона, который зарегистрирован в установленном порядке. Срок действия договора установлен с 04.09.2009 по 03.09.2012.
Согласно пункту 3.1.6 договора арендатор имеет право заключить по истечении срока настоящего договора новый договор, на согласованных сторонами условиях, или продлить срок аренды земельного участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока настоящего договора, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством РФ.
Общество 30.07.2012 направило в адрес Департамента имущественных отношений заявление о продлении действия договора аренды на срок три года.
Полагая, что уведомление о прекращении договора аренды от 03.09.2012 нарушает права и законные интересы истца, а также указывая на наличие у него в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3.1.6 договора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В материалах дела отсутствуют доказательства наличия заключенного между сторонами нового договора аренды земельного участка или соглашения о продлении ранее действовавшего договора на период после 03.09.2012, а также письменное заявление истца о продлении срока договора аренды или намерении заключить новый договор, направленное в адрес Департамента в установленный договором аренды срок.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, исходя из условий заключенного между сторонами договора аренды, предусматривающих обязанность арендатора по возврату арендуемого имущества при окончании срока действия договора, учитывая, что продление договора аренды возможно лишь при соблюдении установленного данным договором порядка, доказательств соблюдения которого истцом в материалы дела не представлено, суды правомерно отказали в удовлетворении требований. При этом пришли к правильному выводу о том, что направленное истцу Департаментом уведомление от 03.09.2012 о прекращении договора аренды земельного участка в связи с истечением срока его действия соответствует условиям договора и не противоречит требованиям пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2012 по делу N А41-6159/12
"...Срок действия договора аренды в редакции дополнительных соглашений от 11.01.201 г. и от 27.12.2010 г. установлен с 01.01.2009 г. до 30.12.2011 г.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В пункте 6.2 договора аренды стороны согласовали, что при условии надлежащего исполнения своих обязательств и при наличии уведомления арендодателя за месяц до истечения срока аренды, арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды.
В обоснование заявленного иска ООО "Алекс и ПИМ" ссылалось на направленное в адрес ответчика уведомление о продлении договора аренды, представив в качестве доказательства почтовую опись вложений от 29.11.2011 г.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, давая оценку представленной почтовой описи вложений от 29.11.2011 г., на которую ссылался истец в обоснование своей позиции, правомерно исходили из того, что представленная опись почтовых вложений не может являться достаточным доказательством, подтверждающим факт надлежащего уведомления ответчика о намерении продлить договор аренды, поскольку квитанция об оплате услуг почты, в подтверждение факта своевременного направления истцом уведомления в адрес ответчика в материалы дела истцом не представлена, а из содержания письма УФПС г. Москвы филиал ФГУП "Почта России" от 01.02.2012 г. N орг-680 следует, что письмо с идентификационным номером 11544633057636 подано в отделение почтовой связи N 115446 - 21.01.2012 г. Названный идентификационный номер указан на конверте (т. 1, л.д. 34).
В связи с чем довод кассационной жалобы о своевременном исполнении истцом предусмотренной обязанности по направлению ответчику уведомления о продлении договора аренды со ссылкой на опись вложений от 29.11.2011 г. подлежит отклонению как неподтвержденный надлежащими доказательствами.
При этом ссылка истца на ненадлежащее выполнение организацией почтовой связи обязанности по доставке почтовой корреспонденции голословна и не подтверждена иными доказательствами, противоречит имеющемуся в деле письму УФПС г. Москвы филиал ФГУП "Почта России" от 01.02.2012 г. N орг-680 и пояснениям ответчика, из которых следует, что почтовое отправление N 11544633057636 принято в ОПС N 115446 - 21.01.2012 г. и получено ответчиком 26.01.2012 г.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства и, установив неисполнение истцом обязанности по заблаговременному извещению ответчика о намерении продлить договора аренды, предусмотренной пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6.2 договора аренды, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 26.05.2010 N Ф09-3865/10-С6 по делу N А50-34124/2009
"...Общество с ограниченной ответственностью "ТехноЭнергоСтрой" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к администрации Гремячинского района Пермского края (далее - администрация) о признании недействительным постановления главы администрации от 25.09.2009 N 539 "О предоставлении земельного участка в аренду ООО "Торговый дом "Магистраль-Трейд".
Принимая во внимание п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий обязанность арендатора письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора, п. 6.4 договора аренды земельного участка от 21.09.2008 N Аю-64, в котором указано, что такое уведомление должно быть направлено арендодателю обществом "ТД "Магистраль-Трейд" за три месяца до истечения срока действия данного договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что заявка об оформлении договора аренды земельного участка на новый срок подана названным обществом с нарушением установленных сроков, что, в свою очередь, влечет необходимость соблюдения процедуры предоставления земельных участков в соответствии со ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, установив нарушение прав общества "ТехноЭнергоСтрой", также претендующего на спорный земельный участок, апелляционный суд обоснованно удовлетворил заявленные требования..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.06.2009 N Ф09-3941/09-С6 по делу N А50-14457/2008-Г28
"...Судами установлено, что согласно п. 3.2.16 договора аренды от 20.05.2007 N нп/2077/231 для заключения договора аренды на новый срок общество "ТиП" обязано было своевременно, не позднее 30 дней до окончания срока действия указанного договора, подать заявку установленной формы с приложением "Единого листа согласования о выполнении арендатором условий договор аренды". Кроме того, управление письмом от 22.04.2008 N 18-01-11/612 предложило обществу "ТиП" направить заявку о заключении договора аренды на новый срок не позднее 10.05.2008.
Обществом "ТиП" заявка на заключение договора аренды спорного помещения представлена в управление 30.05.2008, то есть после истечения срока действия договора аренды от 20.05.2007 N нп/2007/231.
Указанные обстоятельства позволили судам прийти к выводу о прекращении действия указанного договора аренды с 20.05.2008 в связи с истечением срока его действия..."

3.2. Вывод из судебной практики: Уведомление арендатора о его желании заключить договор аренды на новый срок, полученное арендодателем ранее чем за семь дней до окончания срока действия договора, является поданным в разумный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2011 N КГ-А41/7436-11 по делу N А41-29496/10
"...В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в декабре 2009 года им в адрес МУП "Куровской городской рынок" было направлено заявление о продлении договора аренды на торговое место N 15 на 2010 год на тех же условиях по адресу: ул. Вокзальная д. 14/96 (л.д. 13).
Ответчиком было отказано в удовлетворении указанного заявления и направлена выписка из реестра договоров о предоставлении торгового места N 15, согласно которой, торговое место N 15 сдано в аренду до 31 декабря 2010 года Индивидуальному предпринимателю Монахову Геннадию Юрьевичу (л.д. 15 - 16).
Истец указал, что действиями ответчика было нарушено его преимущественное право на заключение/продление договора аренды на новый срок.
В соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Ссылка ответчика на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом разумного срока для направления уведомления о продлении на 2010 год договора аренды торгового места, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку договором аренды такой срок предусмотрен не был, уведомление получено ответчиком 22.12.2009 г., то есть ранее чем за 7 дней до окончания срока действия договора (31.12.2009 г.)..."

3.3. Вывод из судебной практики: Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок, сделанное позже, чем это следует из условий договора, не лишает арендатора преимущественного права, если прежний договор к этому моменту расторгнут от имени арендатора неуполномоченным лицом, вследствие чего арендодатель уже передал имущество в аренду третьему лицу.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.02.2012 по делу N А45-7510/2011
"...Общество с ограниченной ответственностью Фирма "ЛОТ" (далее - ООО Фирма "ЛОТ", общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Мэрии города Новосибирска (далее - Мэрия г. Новосибирска) от 25.02.2011 N 31-4830 об отказе заключить договор аренды земельного участка.
Как видно из материалов дела, между Мэрией г. Новосибирска и ООО Фирма "ЛОТ" заключен договор от 12.04.2010 N 91170А аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:092441:13 площадью 1913 кв. м сроком на 11 месяцев.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено право арендатора на продление договора при условии письменного уведомления арендодателя не позже, чем за 30 календарных дней до истечения срока договора.
Стороны исполняли договор.
В результате действий гражданки Мжельской О.П., представившей себя директором ООО Фирма "ЛОТ", договор аренды от 12.04.2010 N 91170А расторгнут 08.02.2011. В отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:092441:13 заключен договор аренды от 08.02.2011 N 104443а между Мэрией г. Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью "Лайт и К" сроком до 11.12.2011. При этом по данным публичного реестра гражданка Мжельская О.П. директором не являлась.
ООО Фирма "ЛОТ" письмом от 21.02.2011 обратилась в Мэрию г. Новосибирска с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.
Письмом от 25.02.2011 N 31-4830 Мэрия г. Новосибирска отказала обществу в заключении договора аренды на новый срок со ссылкой на наличие договор аренда от 08.02.2011 N 104443а.
Заключением эксперта от 05.05.2011 N 330, проведенного по материалам проверки Следственного управления Следственного комитета по Новосибирской области, сделан вывод о подделке подписей участников ООО Фирма "ЛОТ" на документах о назначении на должность директора указанного общества гражданки Мжельской О.П.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с настоящим требованием в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд пришел к выводу о нарушении Мэрией г. Новосибирска преимущественного права общества на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.
Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии факта отказа ООО Фирма "ЛОТ" от договора аренды от 12.04.2010 N 91170А и незаконности отказа Мэрии г. Новосибирска по заключению договора на новый срок. Вместе с тем, апелляционный суд сделал вывод об утрате обществом преимущественного права на заключение договора на новый срок, так как заявление об этом сделано 21.02.2011, т.е. позднее 30-дневного срока (12.02.2011), установленного для выражения воли пунктом 4.1 договора.
Вывод апелляционного суда об утрате преимущественного права в рассматриваемом случае является ошибочным по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Такое право обусловлено надлежащим исполнением обязательства арендатором и его желанием заключить договор на новый срок, о чем уведомляется арендодатель.
Названная норма не содержит обозначенных последствий нарушения срока уведомления арендодателя. Не содержит таких последствий и договор.
В рассматриваемом случае до окончания срока действия договора (12.03.2011) арендатор 21.02.11 уведомил арендодателя о желании заключить новый договор аренды, т.е. заявил о намерении реализовать преимущественное право в установленном статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке. Поскольку это право Мэрией г. Новосибирска не было учтено, суд первой инстанции правильно удовлетворил заявленные требования.
Направление арендатором уведомления до 12.02.2011 само по себе в рассматриваемом случае не имело бы определяющего значения, так как уже в январе - феврале 2011 года Мэрией г. Новосибирска осуществлены действия по заключению договора аренды земельного участка с другим лицом (л.д. 67,75 т. 1) без учета надлежащего мнения, выраженного уполномоченным лицом общества. Как правильно установлено судебными инстанциями, действия гражданки Мжельской О.П. не являются надлежащими действиями ООО Фирма "ЛОТ".
В связи с изложенным у апелляционного суда оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции и отказе в удовлетворении требований не имелось..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 28.06.2012 N ВАС-7471/12 по делу N А45-7510/2011
"...Письмом от 25.02.2011 N 31-4830 мэрия отказала обществу в заключении договора, мотивировав отказ фактом расторжения предыдущего договора аренды от 12.04.2010 N 91170а по инициативе самого общества, выраженного в соглашении о расторжении договора аренды от 12.04.2010 N 91170а, подписанного от лица общества директором Мжельской Ольгой Павловной (далее - Мжельская О.П.) и заключением в этой связи договора аренды спорного земельного участка с иным арендатором - ООО "Лайт и К" (договор от 08.02.2011 N 104443а).
Считая отказ мэрии незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции со ссылкой на статью 53 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и заключение эксперта экспертно-криминалистического центра Главного управления внутренних дел по Новосибирской области от 05.05.2011 N 330, пришел к выводу о том, что Мжельская О.П. не назначалась на должность директора общества, вследствие чего подписанные ею документы от имени общества не выражают волю последнего на досрочное расторжение договора и не могут создавать каких-либо правовых последствий в отношениях между мэрией и обществом.
Установив наличие преимущественного права, предусмотренного статьей 621 Гражданского кодекса, суд пришел к выводу о незаконности отказа, выраженного в письме от 25.02.2011 N 31-4830.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии факта отказа общества от договора аренды от 12.04.2010 N 91170А и незаконности оснований, изложенных мэрией в письме от 25.02.2011 N 31-4830 по заключению договора на новый срок. Вместе с тем, апелляционный суд сделал вывод об утрате обществом преимущественного права на заключение договора на новый срок, так как заявление сделано 21.02.2011, то есть позднее 30-дневного срока (12.02.2011), установленного для выражения воли пунктом 4.1 договора, в связи с чем, отменил решение суда и в удовлетворении заявленных требований отказал.
Суд кассационной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, указал, что направление арендатором уведомления до 12.02.2011 само по себе при обстоятельствах настоящего дела не имело бы определяющего значения, так как уже в январе - феврале 2011 года мэрией осуществлены действия по заключению договора аренды земельного участка с другим лицом без учета надлежащего мнения, выраженного уполномоченным лицом общества, поскольку, как правильно установлено судебными инстанциями, действия гражданки Мжельской О.П. не являются надлежащими действиями ООО Фирма "ЛОТ".
Нарушений судами норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не усматривается..."

3.4. Вывод из судебной практики: Уведомление о желании заключить договор аренды земельного участка для строительства на новый срок, направленное арендатором позже, чем это требуется по условиям договора, но до окончания срока его действия, не является основанием для отказа в реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.06.2012 по делу N А19-14120/2011
"...Письмами от 28.01.2011 и 01.02.2011 арендатор уведомил арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, указав, что на предоставленном земельном участке ведется строительство объекта недвижимости: проведены коммуникации и вырыт котлован.
Письмом от 14.04.2011 N 2/07-490 Администрация сообщила Обществу об отказе продлить договор аренды по причине направления арендодателю уведомления о желании заключить такой договор с нарушением срока, предусмотренного пунктом 4.3.3 договора аренды от 27.07.2006 N 4073, и недоказанности целевого использования земельного участка.
Оспариваемый отказ мотивирован тем, что арендатор уведомил арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок с нарушением установленного срока и арендатор не доказал целевое использование земельного участка. Иных оснований для отказа продолжить арендные отношения в письме от 14.04.2011 N 2/07-490 не содержится, равно как и отсутствует правовое обоснование.
Апелляционный суд признал указанные основания обоснования принятого решения соответствующими пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу 2 статьи 42, пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Между тем суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Названная норма не устанавливает обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок, однако предоставляет преимущественное право перед другими лицами на заключение подобного договора.
Такое право обусловлено надлежащим исполнением обязательства арендатором и его желанием заключить договор на новый срок, о чем уведомляется арендодатель.
В пункте 4.3.3 договора аренды от 27.07.2006 N 4073 предусмотрено, что письменное заявление о намерении реализовать преимущественное право в порядке, установленном статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, направляется арендодателю за 3 месяца до истечения срока действия договора.
Договор аренды от 27.07.2006 N 4073 и статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат обозначенных последствий нарушения срока уведомления арендодателя.
Поэтому направление арендатором уведомления в нарушение срока, предусмотренного упомянутым договором аренды, однако до окончания срока действия этого договора само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в продлении срока действия договора аренды..."

4. Возобновление договора аренды на тот же срок

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поскольку в данной норме не указана возможность изменения ее действия договором, возникает вопрос: вправе ли стороны предусмотреть в договоре, что, если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений арендодателя и надлежащем исполнении обязательств, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок? Кроме того, в судебной практике возникает вопрос о возможности многократного возобновления договора на тот же срок.

4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли быть договором аренды предусмотрено условие о его возобновлении на тот же срок по истечении срока действия, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договором аренды может быть предусмотрено, что по истечении срока действия он возобновляется на тот же срок.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"...10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 11.05.2011 N ВАС-3525/11 по делу N А12-1821/2010
"...Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что в случае если за один месяц до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на такой же срок на тех же условиях.
Как видно из материалов дела, ни одна из сторон не заявила о своем намерении прекратить отношения по договору в связи с истечением срока его действия. В отсутствие возражений арендодателя арендатор продолжил пользоваться помещениями. Об этом свидетельствуют подписанные сторонами акты об аренде за сентябрь - декабрь 2009 года, письма арендодателя от 02.09.2009 N 132, от 15.10.2009 N 101 с просьбой досрочно внести арендную плату за октябрь месяц 2009 года и указанием реквизитов для перечисления арендной платы, а также уплата арендатором арендной платы за сентябрь-декабрь 2009 года.
Ссылаясь на прекращение срока действия договора и ничтожность его пункта 5.1 о продлении срока аренды на тех же условиях и на тот же срок, письмом от 05.10.2009 N 186 арендодатель предложил арендатору подписать договор аренды на иных условиях.
Получив отказ арендатора подписать новый договор, ООО "СТО-АВТО" 27.10.2009 обратилось в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок (далее - реестр) записи о прекращении права аренды в связи с истечением срока действия договора аренды от 01.09.2004 N 2.
ООО "СТО-АВТО" письмом от 07.12.2009 N 220 уведомило арендатора о прекращении действия договора от 01.09.2004 N 2 со ссылкой на сведения реестра.
ОАО "Торговый дом "Беларусь-Волгоград", считая договор аренды от 01.09.2004 N 2 в соответствии с его условиями и статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновленным на 5 лет, а действия ООО "СТО-АВТО" по одностороннему отказу от его исполнения незаконными, обратилось в суд с настоящими требованиями.
Признавая договор аренды возобновленным на срок до 31.08.2014, а одностороннее расторжение договора арендодателем без уведомления арендатора недействительным, суды исходили из того, что ни одна из сторон не заявила о своем намерении прекратить действие договора после окончания его срока; договор является срочным и согласно его пункту 5.1 при возобновлении договора условие о сроке сохраняет силу. Поэтому в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновлен на тот же срок, то есть на 5 лет.
Выводы судебных инстанций основаны на обстоятельствах спора, не противоречат статьям 421, 425, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствуют правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.01.2014 по делу N А10-3798/2012
"...Выводы суда сделаны без учета условий заключенного сторонами 18.01.2011 договора и норм материального права, подлежащих применению в рамках рассматриваемого спора.
Предметом иска по настоящему делу является требование о понуждении ответчика исполнить договорную обязанность по освобождению нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды.
Из пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В пункте 4.2 договора стороны предусмотрели иной порядок определения срока договора, согласно которому в случае, если ни одна из сторон не менее чем за 30 рабочих дней до истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на такой же срок.
Изложенное условие договора о его продлении на тот же срок при отсутствии заявления о расторжении одной из сторон сформулировано на основе пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом установленным законом императивным требованиям не противоречит.
Таким образом, договор аренды от 18.01.2011, заключенный на срок - 11 месяцев 29 дней при отсутствии от сторон за 30 рабочих дней до истечения его срока волеизъявления на расторжение сделки, считается возобновленным на тех же условиях на такой же срок, в связи с чем, такой договор не может быть квалифицирован как договор аренды, продленный на неопределенный срок.
Следовательно, процедура расторжения договора аренды, установленная пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае не применима.
Указанные выводы также согласуются с подлежащими применению к данному спору положениями пункта 10 Информационного письма N 59, согласно которым, если в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.
При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Республики Бурятия следует в соответствии с изложенной в данном постановлении правовой позицией установить обстоятельства, связанные с прекращением действия заключенного сторонами договора аренды, исходя из его условий и доказательств, содержащих волеизъявление арендодателя на расторжение сделки, а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное рассмотрение дела..."

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.04.2008 N А33-14200/2007-03АП-470/2008 по делу N А33-14200/2007
"...Как усматривается из материалов дела, правовым основанием для расторжения договора истец указывает пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на то, что договор аренды здания автовокзала от 01.09.2005 N 70-05, подписанный между истцом и ответчиком, считается заключенным на неопределенный срок, об одностороннем отказе от исполнения данного договора ответчик предупрежден в установленном законом порядке.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В пункте 3.2 договора от 01.09.2005 N 70-05 установлен определенный срок аренды - 11 месяцев 20 дней с момента приема-передачи помещения по передаточному акту. При этом согласно пункту 3.3 договора данный договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если за 30 дней до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении.
Принимая во внимание буквальное толкование указанных условий договора от 01.09.2005 N 70-05, суд апелляционной инстанции полагает, что при отсутствии письменных заявлений сторон о расторжении данного договора, договор каждый раз продлевается на определенный в нем срок - 11 месяцев 20 дней. Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае применению не подлежит.
При таких обстоятельствах, исковые требования о расторжении договора удовлетворению не подлежат..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2011 по делу N А65-12594/2010
"...Пунктом 8.2 договора установлено, что если за 45 дней до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении не продлевать договор или заключить новый договор на существенно иных условиях использования оборудования, договор пролонгируется на следующий 12-и месячный срок и так далее.
Из материалов дела следует, что ни одна из сторон заблаговременно, в соответствии с условиями пункта 8.2 договора (за 45 дней до его истечения), не заявила о намерении расторгнуть договор или заключить его на иных условиях. Таким образом, спорный договор пролонгирован на следующий 12 месячный срок.
Поскольку спорный договор не расторгнут, требование истца о возврате имущества, заявленное в письме от 12.05.2010 N 12, правомерно оставлено без удовлетворения в соответствии с правилами статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2013 по делу N А56-40453/2012
"...Пунктом 5.3 договоров установлено, что в случае, если ни одна из сторон не уведомит за 30 дней до окончания срока действия договора другую сторону о нежелании продолжать договорные отношения, договор считается заключенным на тот же срок и на тех же условиях.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, в отношении договоров аренды, заключенных в 2010 году, предусмотрено, что срок их действия составляет 1 месяц (пункт 1.5). При этом дополнительными соглашениями договоры продлевались на один месяц, в результате чего действовали с 23.09.2010 до 23.01.2012. После 23.01.2012 стороны дополнительных соглашений о пролонгации договоров аренды не заключали, в связи с чем действовало условие пункта 5.3. Таким образом, и основной срок действия договоров аренды, и срок, продленный автоматически, составляли только 1 месяц, что позволяет определить конкретный период действия договоров.
Следовательно, правомерен вывод судов о том, что не подлежит применению предусмотренное пунктом 2 статьи 621 ГК РФ правило о действии договоров в течение неопределенного срока, поскольку сторонами был предусмотрен иной порядок, а именно продление договоров на 1 месяц.
Следовательно, выводы судов о прекращении арендных обязательств и возврате спорного имущества основаны на конкретных обстоятельствах спора и сделаны при правильном применении норм материального права..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2012 по делу N А56-24923/2011
"...Администрация, полагая, что договор аренды продлен на неопределенный срок, руководствуясь пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, направила Обществу уведомление от 01.12.2010 N 5559/01-16 об отказе от договора аренды от 17.12.2009 N 1907/1.6-08.
Согласно пункту 6.1 договора аренды от 17.12.2009 N 1907/1.6-08 последний прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться участком по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок.
Из материалов дела усматривается, что на момент окончания срока действия данного договора (30.09.2010) спорный земельный участок находился у ответчика в аренде и при отсутствии возражений арендодателя срок действия данного договора в силу пунктов 2.1, 6.1 договора пролонгировался на тот же срок.
Суды пришли к правомерному выводу о том, что к правоотношениям между сторонами не подлежат применению пункт 2 статьи 610 и пункт 2 статьи 621 ГК РФ, спорный договор не считается продленным на неопределенный срок, в связи с чем, расторжение договора в связи с односторонним отказом арендодателя недопустимо.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении требования истца об обязании ответчика освободить спорный земельный участок..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.10.2010 по делу N А63-681/2010
"...Как видно из материалов дела, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в лице Шпаковского отдела в г. Михайловске провело проверку соблюдения обществом земельного законодательства при использовании земельного участка, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, км 2+110 м автодороги "Ставрополь - Аэропорт", для эксплуатации многопрофильной автозаправочной станции, в границах кадастрового квартала 26:11:021202, и установило, что общество использует земельный участок без оформленных в установленном законом порядке правоустанавливающих документов.
По договору от 30.08.2007 N 379/7-А-07 ООО "Рокада Маркет" предоставило обществу в аренду имущество автозаправочной станции, расположенное на земельном участке с кадастровым N 26:11:021202:0001 площадью 2 385 кв. м согласно приложению к договору аренды. Договор заключен на срок до 01.07.2008.
1 июня 2008 года между ООО "Рокада Маркет" и обществом заключено дополнительное соглашение N 6 к договору аренды от 30.08.2007 о дополнении договора пунктом 9.2, согласно которому в случае, если за 30 дней до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении не продлевать срок договора или заключить новый договор, то договор считается заключенным вновь на такой же срок и на тех же условиях.
Согласно дополнительному соглашению от 01.06.2008 N 6 срок действия договора от 30.08.2007 N 379/7-А-07 между ООО "Рокада Маркет" и обществом продлен до 01.07.2009.
Суд правильно исходил из того, что в силу разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", наличие в договоре такого условия означает, что его продление осуществляется автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от пролонгации.
Следовательно, на момент проверки 15.12.2009 общество располагало правоустанавливающим документом на занятый им земельный участок площадью 2 385 кв. м, кадастровый N 26:11:021202:0001, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, на км 2+110 м автодороги "Ставрополь-Аэропорт".
Выводы суда об отсутствии в действиях общества вмененного ему состава правонарушения и незаконности обжалуемого постановления управления основаны на правильном применении норм права к установленным по делу обстоятельствам и соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 06.06.2012 N Ф09-4102/12 по делу N А47-6700/2011
"...В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 7.1 договора стороны установили срок действия договора с 13.08.2007 до 13.07.2008. В п. 7.2 стороны также предусмотрели, что, если ни одна из сторон в срок за 30 дней до истечения срока действия договора не заявит о намерении его расторгнуть, названный договор автоматически пролонгируется на тот же срок - 11 месяцев, на прежних условиях. Таким образом, договором установлена возможность прекращения договора путем отказа от пролонгации (п. 7.2) и расторжения договора в одностороннем порядке (п. 7.5).
Судами верно установлено, что поскольку ни одна из сторон не заявила о намерении расторгнуть договор, то договор следует считать продленным на новый срок (на следующие 11 месяцев), однако судами неверно указана дата окончания действия договора - 13.07.2009. Поскольку согласно условиям договора он продляется на 11 месяцев при отсутствии возражений сторон, то срок окончания приходится на 13.06.2009.
Уведомление о расторжении договора получено обществом "Черник-В" только 16.07.2009, то есть после даты окончания договора, в связи с чем суды пришли к выводу о том, что договор является возобновленным на новый срок. Однако судами также неверно определен срок действия договора до 13.07.2010, в то время как следующие 11 месяцев истекают 13.05.2010 (п. 7.1, 7.2 договора).
С учетом изложенного, на основании п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение и постановление подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2008 N Ф09-1699/08-С6 по делу N А07-10176/2007
"...Срок действия договора определен сторонами с 03.01.2005 по 29.12.2005. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 03.01.2005 (т. 1, л. д. 9, 10, 12, 56).
Согласно п. 2.4 договора, если по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться арендуемым объектом при отсутствии возражений арендодателя и надлежащем исполнении обязательств по договору, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок.
Поскольку по истечении срока действия договора от 16.03.2005 N 105 арендодателем не было заявлено о прекращении договора, арендные отношения сторонами были продолжены до 29.12.2006.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что срок действия договора истек 29.12.2006...
...Довод заявителя о том, что после окончания действия срока договора аренды (19.12.2005) договор считался возобновленным на неопределенный срок, отклоняется как не нашедший подтверждения в материалах дела..."

Позиция 2. Договором аренды не может быть предусмотрено, что договор по истечении срока действия возобновляется на тот же срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.11.2009 по делу N А32-1167/2009
"...Неисполнение предпринимателем требований об освобождении земельного участка и приведении его в первоначальное состояние в добровольном порядке послужило основанием для обращения администрации в суд.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, в письмах от 10.09.2008 N 5287 и 13.10.2008 N 6253 администрация известила предпринимателя о расторжении договора аренды от 20.09.2007 N 5000001970 и предложила освободить занимаемый земельный участок. Предприниматель подтвердила получение этих уведомлений, что отражено в протоколе судебного заседания апелляционной инстанции от 24.07.2009.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции обоснованно сделал вывод о том, что договор аренды земельного участка от 20.09.2007 N 5000001970 прекратил свое действие через три месяца с момента получения предпринимателем уведомления об отказе администрации от договора (не позднее 13.10.2008); на момент обращения администрации с иском (12.01.2009) у предпринимателя возникла предусмотренная статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку предприниматель не возвратила арендованное имущество, суд обоснованно удовлетворил исковые требования.
Несостоятелен довод предпринимателя о том, что в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды он считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок, то есть на 11 месяцев. Данный довод противоречит пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, который указывает на возобновление договора аренды на неопределенный срок без учета условий договора относительно срока его действия..."

4.2. Вывод из судебной практики: Условие о продлении срока действия договора аренды, заключенного на определенный срок, без указания определенного срока, на который будет продлен договор, означает, что договор будет возобновлен на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.07.2018 N Ф03-2230/2018 по делу N А73-11766/2017
"...Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, ИП Микелов А.С. на основании договора аренды от 12.05.2015 является арендатором имущества - автозаправочной станции (АЗС), инвентарный номер 4215, кадастровый номер 27:06:7:77/4212, расположенной по адресу: г. Вяземский, ул. Шоссейная 77, доли в праве собственности на которую принадлежат арендодателям - Микелову С.Д. (1547/10000) и ООО "Амурпромресурс" (6923/10000).
Срок аренды согласован сторонами в пункте 3.2 договора и составляет 11 месяцев. По окончании срока аренды арендатор обязан возвратить АЗС арендодателям по передаточному акту в течение 5 дней.
В соответствии с пунктом 3.3 договора по истечении срока его действия он автоматически пролонгируется на новый срок, в случае если арендодатели письменно не уведомят арендатора об отказе пролонгировать договор, не позднее чем за два месяца до даты его окончания.
Рассматривая возникший спор, арбитражные суды обеих инстанций исходили из того, что правоотношения сторон регулируются положениями главы 34 ГК РФ об аренде, а также статьями 309, 310 ГК РФ, предусматривающими исполнение обязательств надлежащим образом.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 ГК РФ).
Исходя из разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договором аренды может быть предусмотрено, что по истечении срока действия он возобновляется на тот же срок.
В данном случае исходя из буквального содержания пунктов 3.2 и 3.3 договора аренды от 12.05.2015 его действие ограничено сроком 11 месяцев, по истечении которого арендатор обязан был вернуть спорное имущество. Однако при этом в отсутствие письменных возражений со стороны арендодателей данный договор подлежал пролонгации на новый срок (без указания его продолжительности).
Таким образом, по смыслу приведенных выше условий, если арендатор продолжил пользоваться АЗС по истечении срока договора (после 11.04.2016), то при отсутствии возражений со стороны арендодателей данный договор в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам спора, нормы материального права применены судами правильно без нарушений положений процессуального законодательства, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, то в такой ситуации оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалобы предпринимателя у суда округа не имеется..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2007 по делу N А55-4565/2007
"...Общество с ограниченной ответственностью "Мойдодыр" обратилось в арбитражный суд с иском к Мэрии городского округа Тольятти об обязании ответчика продлить договор аренды земельного участка от 22 апреля 2002 года на согласованных сторонами условиях.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что истец является арендатором земельного участка, право аренды на который возникло из договора от 22 апреля 2002 года, заключенного Администрацией Центрального района города Тольятти с Ударцевым С.И., в силу перенайма, право аренды истца зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В п. 4.1.1 договора от 22.04.2002 года, заключенного на срок до 17 апреля 2007 года, установлено право арендатора на продление договора аренды в преимущественном порядке на согласованных сторонами по письменному заявлению арендатора условиях.
Истец в переделах согласованного в п. 4.1.1 договора сторонами 6-и дневного срока обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды земельного участка на срок 5 лет, полагая, что данный срок уже согласован сторонами.
Ответчик, не возражая против продления действия договора, сообщил истцу, что согласен на его продление только на неопределенный срок.
Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор в силу ст. 621 ГК РФ считается продленным на неопределенный срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды может быть реализовано только в случае передачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу.
Поскольку стороны не пришли к согласию относительно срока продления договора, при отсутствии предусмотренных ст. 445 ГК РФ обстоятельств ответчик не может быть понужден к продлению договора на срок 5 лет, как того требует истец.
Вместе с тем, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор, надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды, а арендодатель по истечении срока договора аренды не возразил против дальнейшего использования имущества арендатором, договор в силу закона считает возобновленным на указанных в нем условиях на неопределенный срок и при отсутствии согласия арендодателя на продление действия договора на определенный срок либо на заключение нового договора на определенный срок.
При таких обстоятельствах суды правомерно указали на то, что договор от 22 апреля 2002 года является возобновленным на неопределенный срок (а не на тот же срок - 5 лет, как ошибочно полагает истец).
Учитывая, что и в иске истец просит обязать ответчика продлить договор аренды на согласованных сторонами условиях, а стороны условие о сроке продления договора не согласовали, иск не мог быть удовлетворен..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 16.02.2010 N Ф09-503/10-С6 по делу N А50-13883/2009
"...Администрацией г. Перми (арендодатель) и кооперативом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 22.08.1996 N 251, согласно которому кооператив принял в аренду сроком на 10 лет с 06.08.1996 по 06.08.2006 указанный земельный участок для использования под сад.
В письме от 27.02.2009 N И-21-01-09-3686, направленном в адрес кооператива, департамент сообщил об отказе от названного договора аренды. Данное письмо получено кооперативом 07.03.2009, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.
Полагая, что договор аренды земельного участка от 22.08.1996 N 251 по истечении срока действия был возобновлен на неопределенный срок, арендодатель отказался от данного договора, в связи с чем он был прекращен с 07.03.2009, при этом кооператив не освободил земельный участок и не передал его департаменту, последний обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Суды, дав в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации толкование п. 3.1 договора аренды от 22.08.1996 N 251, в котором стороны предусмотрели, что действие договора считается продолженным на новый срок, если ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть его, с учетом того, что данный пункт не содержит условия о сроке на который он считается продолженным, сделали вывод о том, что названный договор возобновлен на неопределенный срок.
Судами также установлено, что уведомление департамента об отказе от договора аренды от 22.08.1996 N 251 получено кооперативом.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требование департамента о возложении на кооператив обязанности возвратить спорный земельный участок..."

4.3. Вывод из судебной практики: Если стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договора аренды он пролонгируется на тот же срок, но не указали, сколько раз допускается такая пролонгация, то это допустимо только один раз, после чего договор прекращает свое действие либо возобновляется на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2018 N Ф04-1007/2018 по делу N А45-6997/2017
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между заводом (арендодатель) и детским садом (арендатор) 01.07.2015 заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2015 N 29/10-15.
Ссылаясь на то, что договор аренды является действующим на последующие 11 месяцев с 01.05.2017 по 31.03.2018, детский сад обратился арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В пункте 7.1 договора аренды срок его действия установлен на 11 месяцев с 01.07.2015 по 01.06.2016.
В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды, если ни одна из сторон за 14 дней до истечения срока действия договора не заявит о намерении его расторгнуть, настоящий договор автоматически пролонгируется на тот же срок.
В рамках дела N А45-7007/2016 был рассмотрен спор по иску учреждения к заводу о понуждении завода к надлежащему исполнению обязательств по договору аренды в части обеспечения беспрепятственного пользования предметом аренды, а также по встречному иску завода к учреждению о признании расторгнутым с 22.04.2016 договора аренды, об обязании учреждения освободить здание и земельный участок, а также вернуть движимое имущество. Исковые требования по первоначальному иску были удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований было отказано.
По указанному делу исследовался вопрос о прекращении действия договора аренды в связи с истечением срока его действия в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды, судом установлено, что действие договора продлено на срок до 01.05.2017 на прежних условиях.
Из претензионного письма завода от 14.04.2017 и ответа учреждения от 17.04.2017 N 17/4 следует, что в данном письме завод со ссылкой на пункт 7.2 договора аренды и в установленный в данном пункте договора срок выражает свое волеизъявление на отказ от продления (пролонгации) договора аренды и требует со ссылкой на пункты 2.316, 2.3.17 договора аренды освободить арендуемые помещения и земельный участок.
Руководствуясь статьями 421, 431 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу, что пунктом 7.2 договора аренды предусмотрена однократная пролонгация договора, более того, она возможна только по умолчанию сторон, то есть если ни одна из сторон не заявит о намерении его расторгнуть, то есть прекратить действие, не продлевать на тот же срок. Поскольку в данном случае арендодатель направил другой стороне уведомление от 14.04.2017, оснований считать договор пролонгированным на следующие 11 месяцев, не имеется.
При этом суд первой инстанции правомерно указал, что если сторонами предусмотрено, что договор аренды продлевается на определенный срок, но не указано количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба учреждения удовлетворению не подлежит..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 03.02.2011 N Ф09-5/11-С6 по делу N А60-16043/2010-С12
"...Согласно п. 6.1.1 названного договора если ни одна из сторон в течение действия договора не нарушает условий договора и в течение 30 дней до истечения срока настоящего договора не заявит письменного намерения его расторгнуть, настоящий договор автоматически пролонгируется на тот же срок.
Истец, полагая, что по истечении срока действия договор аренды от 11.03.1999 N А-1 был продлен на неопределенный срок, письмом от 12.02.2009 N 361/21 уведомил ответчика об отказе от договора аренды, обязал ответчика освободить помещение до 16.04.2009 и передать его истцу по акту приема-передачи.
Ссылаясь на невыполнение ответчиком названных требований, а также указывая, что общество "ДВМ-Урал" продолжает пользоваться нежилым помещением без законных оснований, общество "Неруш-Ю" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о выселении ответчика из занимаемого помещения на основании ст. 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, исходя из того, что при заключении договора аренды сторонами соблюден обязательный порядок государственной регистрации договора, условиями договора предусмотрено автоматическое продление срока действия договора без заключения дополнительных соглашений, сделали вывод о том, что повторной регистрации данного договора не требовалось. Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие у лиц, получивших уведомления истца об отказе от договора аренды, полномочий осуществлять действия от имени ответчика, суды пришли к выводу о том, что договор аренды продолжает действовать до 2014 года, в связи с чем оснований для выселения ответчика из занимаемого им помещения не имеется.
Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из буквального прочтения п. 6.1.1 договора аренды от 11.03.1999 N А-1 следует, что стороны предусмотрели порядок пролонгации договора на следующий пятилетний срок, то есть до 2004 года. Применение указанного порядка на неопределенное количество периодов договором не предусмотрено. Таким образом, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом по окончании предусмотренного периода (пять лет) и арендодатель не возражает, договор следует считать продленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), порядок прекращения такого договора определен указанной нормой.
Судом не исследованы с соблюдением названных правил условия договора, касающиеся его срока действия (п. 6.1, 6.1.1 договора). Между тем в зависимости от того, является ли договор заключенным на неопределенный срок или является срочным, наступают различные правовые последствия..."

4.4. Вывод из судебной практики: Если договор аренды государственного и муниципального имущества заключен до вступления в силу закона, по которому для заключения этого договора требуется проведение торгов, то условие о пролонгации договора на тот же срок не применяется после вступления в силу указанного закона. В случае продолжения исполнения договора после истечения срока его действия такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.12.2013 по делу N А45-7951/2013
"...Решением от 08.07.2013 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 18.10.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, требования МУП "Энергия" удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.
ОАО "СИБЭКО" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.
По мнению кассатора, судами необоснованно не применена статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции). Суд ошибочно квалифицировал договоры как возобновленные на неопределенный срок, не приняв во внимание условие пункта 2.4 договора аренды об автоматической пролонгации на 11 месяцев, не указав, когда истек срок действия договоров, не приняв во внимание, что каждые 11 месяцев договоры заключались на новый срок посредством пассивной пролонгации и, следовательно, являлись новыми.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оцененных по правилам статьи 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные отношения.
Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Закон о защите конкуренции дополнен статьей 17.1, которая вступила в законную силу со дня опубликования - 02.07.2008.
В силу пункта 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в том числе на основании федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, может быть признан ничтожным в порядке статьи 168 ГК РФ, равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Отклоняя доводы жалобы о заключении договоров на новый срок, суд кассационной инстанции считает, что с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, применение сторонами в отношениях пункта 2.4 договоров стало невозможным в связи с противоречием действующему законодательству. Исходя из установленных обстоятельств суды пришли к правомерному выводу о возобновлении договоров на неопределенный срок.
Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для отмены судебных актов отсутствуют, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 14.04.2014 N ВАС-4395/14 по делу N А45-7951/2013
"...Согласно пункту 2.1 договор вступает в силу с 01.06.2008 и действует до 31.12.2008. В соответствии с пунктом 2.4 договора в случае, если за три месяца до истечения срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на 11 месяцев на тех же условиях.
Общество, полагая, что договор N 4206 в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2011 N 15 и договор N 6887 в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2011 N 6 являются недействительными, обратилось с встречным иском.
Рассматривая первоначальный иск, суд установил, что общество как арендатор в течение всего спорного периода владело и пользовалось имуществом, принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения.
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", вступившей в силу с 02.07.2008, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
Согласно части 3 указанной статьи заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
Однако суды указали, что согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.
Таким образом, суды, установив отсутствие нарушений требований статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и посчитав, что договоры возобновлены на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, пришли к выводу о нарушении обществом условий спорных договоров аренды, выразившихся в неуплате им арендных платежей.
Учитывая изложенное, дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Однако на практике возникает множество споров о том, возобновляется или нет на неопределенный срок договор аренды по истечении установленного срока.
Эти споры возникают в связи с различными "дополнительными обстоятельствами", которые касаются прекращения или продления договора, такими как установление запрета на продление договора в законе или договоре, фактическое продолжение аренды или выражение согласия арендодателя на такое продолжение, несмотря на направленное ранее уведомление о прекращении договора, и т.д.

5.1. Вывод из судебной практики: При противоречии норм Гражданского и Земельного кодексов, регулирующих вопросы продления срока аренды земельного участка на неопределенный срок, действуют нормы Земельного кодекса РФ.

Примечание: При аренде земельного участка в силу п. 1 ст. 2 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать Земельному кодексу РФ. Соответственно, при противоречии норм ГК РФ и ЗК РФ приоритет имеют нормы последнего. Например, в соответствии с п. 7 ст. 22 Земельного кодекса РФ участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более года.
Таким образом, суды в приведенных ниже Постановлениях при разрешении споров о возобновлении договора аренды земельного участка для изыскательских работ на неопределенный срок применяли императивные положения п. 7 ст. 22 Земельного кодекса РФ, которые устанавливают максимальный срок договора аренды для изыскательских работ в один год, указав, что по истечении данного срока договор не может быть возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.03.2010 по делу N А13-8978/2009
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды; договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (пункт 3 статьи 610 ГК РФ).
Пунктом 2.1 договора от 11.12.2006 N 268 стороны определили срок его действия с 11.12.2006 по 11.11.2007. Данное условие соответствует пункту 7 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому земельный участок может быть передан в аренду для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.
При таком положении суды сделали правильный вывод о том, что договор аренды от 11.12.2006 N 268 не мог быть продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, а прекратил свое действие 11.11.2007 в силу императивных положений пункта 7 статьи 22 ЗК РФ.
Ввиду изложенного вывод судов о ничтожности условий пункта 7.2 договора в части его возобновления на неопределенный срок в случае дальнейшего пользования арендатора участком по истечении срока договора при отсутствии письменных возражений арендодателя также является правомерным..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.06.2012 по делу N А56-42119/2011
"...Пунктом 3.1 договора от 13.11.2008 N 24 стороны определили срок его действия по 30.09.2009. Данное условие соответствует пункту 7 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательных работ на срок не более чем на один год.
При таком положении апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что договор аренды не мог быть продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, а прекратил свое действие в силу императивных положений пункта 7 статьи 22 ЗК РФ..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.03.2008 по делу N А56-3642/2007
"...Как видно из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградского области от 07.09.2007 по делу N А56-2308/2007, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 12.02.2008, договор от 01.07.2005 аренды земельного участка для проведения изыскательских работ, заключенный на 1 год, не был и не мог быть продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку он прекратил свое действие 30.03.2006 в силу императивных положений пункта 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Ввиду того, что договор аренды от 01.07.2005 N 1350 прекратил свое действие задолго до принятия администрацией Всеволожского городского поселения распоряжения от 23.11.2006 N 571 о проведении торгов в форме открытого аукциона на право выкупа земельного участка с кадастровым номером 47:07:13-02-077:0032, неверен вывод арбитражного суда о нарушении оспариваемыми торгами прав и законных интересов истца..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.02.2008 по делу N А56-2308/2007
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пункту 3 той же статьи законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды; договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Пунктом 1.2 договора стороны определили срок его действия с 01.04.2005 по 30.03.2006. Это соответствует пункту 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельный участок может быть передан в аренду для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.
В силу статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
При таком положении арбитражный суд сделал правильный вывод о том, что договор аренды от 01.07.2005 не мог быть продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а прекратил свое действие 30.03.2006 в силу императивных положений пункта 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации..."

5.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, возможно ли возобновить на неопределенный срок договор аренды, в котором установлен прямой запрет на продление, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор аренды не подлежит возобновлению на неопределенный срок даже при отсутствии возражений арендодателя, если договором установлен запрет на продление.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 22.06.2010 N ВАС-7633/10 по делу N А36-3216/2009
"...15.01.2009 между предпринимателями Антоновым Н.А. и Антоновой Н.Д. (арендодатели) и ЗАО "ТД "ЦентрОбувь" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 306-1-5 сроком с 01.03.2009 по 01.06.2009.
Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что он заключен на строго определенный срок и не может быть продлен по требованию арендатора, основанному на положениях статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 4.2.9 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в трехдневный срок с момента прекращения действия договора по акту приема-передачи передать арендованное помещение арендодателю в удовлетворительном состоянии, с учетом нормального износа.
Ссылаясь на то, что после истечения срока действия договора аренды ЗАО "ТД "ЦентрОбувь" арендуемое имущество не возвратило, предприниматели Антонов Н.А. и Антонова Н.Д. обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды при исследовании фактических обстоятельств по делу пришли к выводу о прекращении договора аренды истечением срока действия и об отсутствии достаточных доказательств исполнения условий договора аренды о возврате арендованного имущества.
Удовлетворяя иск, суды обоснованно руководствовались положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4.2.9 договора аренды..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 04.03.2010 N ВАС-1743/10 по делу N А07-14321/2008-Г-МАФ/ВМХ
"...Суд установил, что на основании постановлений администраций г. Стерлитамак от 16.12.2003 N 2645 и от 23.05.2003 N 1070 между Комитетом и предпринимателем заключен договор аренды от 15.01.2007 N 31-07-59-зем земельного участка площадью 8940 кв. м с кадастровым номером 02:56:06 05 06, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Гоголя, под организацию и обслуживание рынка автозапчастей, сроком с 01.01.2007 по 30.12.2007. Пунктом 4.2 договора стороны согласовали условие о том, что продление данного договора на неопределенный срок по истечении срока действия договора не допускается. Пунктом 6.2 договора установлен размер пени за каждый день просрочки возврата арендованного участка после истечения срока действия договора в размере 0,1% от суммы платежей за истекший расчетный период.
Исследовав представленные сторонами документы, суд пришел к выводу о том, что по истечении срока, предусмотренного договором, его действие не продлевалось, в связи с чем истец обоснованно потребовал возврата арендованного имущества.
Доводы ответчика о наличии на спорном земельном участке принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, проверен и отклонен судами, как неподтвержденный документально. Наличие иных оснований для продолжения использования земельного участка суд признал недоказанным.
При таких обстоятельствах суд, руководствуясь статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.03.2009 по делу N А79-3187/2008
"...Основанием для обращения в суд с настоящим иском послужило невнесение арендатором арендных с платежей с 10.06.2007 по 31.01.2008, а также неисполнение им обязанности по возврату объекта имущественного найма по истечении срока действия договора.
В силу положений пунктов 1.3 и 5.4 договора контрагенты согласовали прекращение договора аренды по истечении его срока 30.01.2008. При этом продолжение использования объекта арендатором по истечении срока аренды не является основанием для возобновления или продления договора.
С учетом данных договорных условий суд пришел к правильному выводу о прекращении действия договора по истечении его срока..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.10.2012 по делу N А70-1672/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 03.08.2008 между администрацией города Тюмени (арендодатель) и ЗАО "ФЭНСИ" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 111/27, в соответствии с которым арендатору под временную постройку - платную автомобильную стоянку (без права капитального строительства) был предоставлен земельный участок в городе Тюмени по ул. Пермякова - Энергетиков (далее - договор аренды).
Срок действия договора определен с 03.07.2007 по 02.08.2008.
По истечении указанного срока истец продолжал пользоваться указанным земельным участком и вносил арендную плату.
29.11.2011 департаментом в адрес общества было направлено уведомление от 18.11.2011 N 14-08-5063 об обязании арендатора в течение одного месяца освободить занимаемый земельный участок.
ЗАО "ФЭНСИ" не согласилось с правовыми основаниями освобождения земельного участка.
Письмом от 17.01.2012 N 14-06-18826 департамент сообщил, что спорный договор расторгнут.
Довод общества о том, что договор от 03.08.2008 N 111/27 является действующим, также подлежит отклонению исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2.2 договора аренды установлен срок его действия - с 03.07.2007 по 02.08.2008.
В пункте 2.3 договора аренды стороны определили считать договор расторгнутым по истечении срока его действия (пункт 2.2 договора) при отсутствии соглашения о его продлении.
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Из содержания пункта 2.3 договора следует отсутствие согласия арендодателя на продление договорных арендных отношений после истечения срока действия договора. В связи с этим судами сделан правомерный вывод о том, что договор аренды прекратил свое действие по окончании указанного в нем срока..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.06.2011 по делу N А46-13197/2010
"...Согласно пункту 5.5 договора аренды по истечении срока его действия, договор возобновлению на тех же условиях на неопределенный срок не подлежит.
Невыполнение ответчиком обязанности возвратить арендуемое помещение по истечении срока действия договора аренды послужило основанием для обращения Департамента с иском в арбитражный суд.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело и удовлетворяя заявленные истцом требования, правомерно указал, что неполучение ответчиком извещения о прекращении договорных отношений не имеет правового значения для рассматриваемого спора, поскольку при заключении договора стороны установили, что по истечении срока его действия договор возобновлению на тех же условиях и на неопределенный срок не подлежит.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с отсутствием у ответчика правовых оснований для использования нежилого помещения, иск о его выселении удовлетворен судом апелляционной инстанции обоснованно..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал следующее: договор содержал условие о том, что он может быть продлен только по процедуре, установленной договором. Поскольку стороны указанную процедуру не соблюли, суд пришел к выводу, что договор не возобновился на неопределенный срок.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.05.2010 по делу N А46-10181/2009
"...Администрация Советского административного округа города Омска и ГСК "Север-124" подписали 08.08.1996 договор краткосрочной аренды земельного участка N 486, по условиям которого в краткосрочную аренду сроком на три года предоставлен земельный участок, общей площадью 200 кв. метров, по адресу: пр. Мира, д. 19 а, для установки бетонных гаражей.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Материалами дела установлено, что срок действия договора от 08.08.1996 N 486 истек 21.06.1999.
Согласно пункту 7.3 договора окончание срока его действия и не продление договора на следующий срок влечет прекращение обязательств по договору.
Доказательств соблюдения сторонами предусмотренной данным договором процедуры пролонгации договора в материалы дела не представлено.
Как следует из названных актов, на спорном земельном участке расположены гаражные боксы ГСК "Север-124".
Судебными инстанциями отмечено, что из материалов дела не усматривается наличие каких-либо правовых оснований нахождения имущества ГСК "Север-124" на земельном участке, ранее предоставленном последнему на основании договора аренды от 08.08.1996 N 486.
Условием удовлетворения иска об устранении препятствий является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушения своего права. Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств: наличия права собственности или иного вещного права у истца, наличия препятствий в осуществлении права собственности, обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, несоединенные с лишением владения.
Поскольку администрацией были доказаны совокупность указанных выше оснований, судебные инстанции на основании положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 60, 76 Земельного кодекса Российской Федерации удовлетворили исковые требований администрации об освобождении земельного участка..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.02.2010 по делу N А75-8287/2009
"...При рассмотрении спора судом установлено, что 16.11.2004 между заявителем и муниципальным образованием г. Мегион заключен договор аренды земельного участка N 378, предметом которого являлся земельный участок площадью 508,75 кв. м, предоставленный заявителю под проектирование магазина "Рябинушка"; срок действия договора определен с 16.11.2004 по 16.10.2005; пунктами 6.1 и 6.4 договора аренды установлено, что договор считается расторгнутым по истечении срока его действия, а заключение договора на новый срок возможно в соответствии с действующим законодательством.
Доводы заявителя жалобы о том, что после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, являются несостоятельными, поскольку пунктом 6.1 договора аренды земельного участка от 16.11.2004 N 378 установлено, что данный договор является расторгнутым по истечении срока его действия.
Таким образом, при принятии обжалуемого судебного акта арбитражным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для его отмены отсутствуют..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.06.2007 по делу N А56-19686/2006
"...В кассационной жалобе Гейдаров Э.Р. просит отменить принятые судебные акты и направить по делу на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы Гейдаров Э.Р. ссылается на то, что апелляционным судом не применены положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), устанавливающие возможность добровольного исполнения воли арендодателя и досудебного порядка урегулирования спора, а также положения части 2 статьи 610 ГК РФ, обязывающее арендодателя за три месяца направить арендатору соответствующее уведомление.
Как следует из пункта 6.1 договора, по окончании срока действия он не подлежит продлению.
Поскольку отношения между истцом и ответчиком в данном случае носят исключительно гражданско-правовой, обязательственный характер, то согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором..."

Подробнее по данному делу см. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2007.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2007 по делу N А56-19686/2006
"...Как указывает ответчик, по истечении срока действия договора, установленного п. 3.1, арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя, что свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок и необходимости направления уведомления о прекращении договора за 3 месяца (ч. 2 ст. 621 и ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводы ответчика нельзя признать обоснованными.
Пунктом 6.1 договора стороны установили, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и не подлежит продлению. Исходя из буквального содержания данного условия договора аренды следует, что арендодатель однозначно заявил о своих возражениях на возобновление договора по окончании его срока, с чем ответчик согласился..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 17.12.2013 N Ф09-13248/13 по делу N А07-5135/2013
"...Администрация городского округа город Стерлитамак (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю Парфенову П.П. об обязании освободить земельный участок путем сноса за свой счет торгового павильона, по адресу: г. Стерлитамак, ул. Мира, рыночная площадь, в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. По смыслу названной нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Как следует из п. 2.6 договора аренды от 19.03.2012 N 60-12-59зем, в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленных настоящим договором, что не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок, либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений.
При этом из условий договора аренды следует, что продление договора на неопределенный срок по истечении срока действия не допускается (п. 2.5 договора). Следовательно, из буквального толкования указанного пункта договора следует, что арендодатель при любых обстоятельствах возражает на продление настоящего договора на неопределенный срок по истечении срока его действия.
При указанных обстоятельствах, с момента истечения 30.12.2012 срока действия договора аренды от 19.03.2012 N 60-12-59зем арендные правоотношения между предпринимателем Парфеновым П.П. и администрацией прекращены.
При таких обстоятельствах, суды пришли к выводу о том, что у предпринимателя Парфенова П.П. возникла обязанность возвратить администрации арендованный им земельный участок в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При совокупности изложенных обстоятельств, суды правомерно удовлетворили исковые требования администрации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.07.2013 N Ф09-5875/13 по делу N А07-13993/2012
"...В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 названного Кодекса).
Таким образом, условием продления на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Проанализировав в порядке ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды от 10.04.2002 N 713-2002, суды установили, что согласно п. 3.3 продление настоящего договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах.
Учитывая, что возражения арендодателя по поводу возобновления договора аренды на неопределенный срок выражены уже в тексте договора аренды, суды правильно указали, что положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае применению не подлежат.
Установив, что имеющиеся в материалах дела доказательства не подтверждают совершение сторонами действий, свидетельствующих о возобновлении договора аренды на новый срок, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в спорный период договорные отношения между истцом и ответчиком по аренде земельного участка с кадастровым номером 02:55:040601:4 площадью 8520 кв. м прекратились в связи с истечением срока действия договора..."

Постановление ФАС Уральского округа от 25.12.2012 N Ф09-12413/12 по делу N А07-1889/2012
"...Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
По смыслу названной нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Из пунктов 3.3, 3.4 договора аренды от 15.10.2002, заключенного с обществом "Класс Менеджер - Уфа", следует, что продление договора аренды на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах. Использование арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений.
Проанализировав указанные условия договора, суд апелляционной инстанции признал, что отказ арендодателя от возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок выражен в тексте договора аренды, в связи с чем положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае применению не подлежат..."

Постановление ФАС Уральского округа от 25.12.2012 N Ф09-12098/12 по делу N А07-1671/2012
"...Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды, проанализировав условия договора аренды от 24.12.2007 N 780-26-07, заключенного между комитетом и предпринимателем, пришли к обоснованному выводу о том, что арендодатель при заключении данного договора выразил отказ от его возобновления на неопределенный срок.
Поскольку согласие арендодателя на возобновление договора аренды в рассматриваемом случае отсутствует, суды обоснованно признали названный договор прекратившим свое действие по истечении срока аренды.
С учетом изложенного выводы судов об отсутствии у предпринимателя на момент принятия оспариваемого постановления администрации статуса арендатора земельного участка, и, соответственно, нарушения данным постановлением его прав и законных интересов следует признать верными..."

Постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 N Ф09-3029/12 по делу N А07-7264/2011
"...Как установлено судами, сторонами договора от 20.06.2001 согласовано условие о том, что продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах (п. 3.3 договора), при этом использование арендатором земельного участка по истечении срока действия договора при несвоевременном возвращении земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений (3.4 договора).
С учетом установленных обстоятельств следует признать правомерным вывод судов о невозможности возобновления действия договора от 20.06.2001 на неопределенный срок ввиду согласованных сторонами условий договора.
С учетом изложенного следует признать обоснованным вывод судов о правомерности отказа администрации в удовлетворении заявлений общества "Визит" об оформлении договора аренды от 20.06.2001 как заключенного на неопределенный срок..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.09.2011 N Ф09-2564/11 по делу N А07-16288/10
"...В соответствии с п. 2.4 договора аренды продление договора на неопределенный срок по истечении срока действия договора не допускается.
Уведомлением от 27.07.2010 N 7-3115 истец уведомил ответчика о прекращении действия договора аренды от 06.11.2003 N 103 в связи с окончанием срока и предложил освободить и возвратить земельный участок арендодателю по акту приема-передачи.
Ссылаясь на то, что предприниматель использует земельный участок в отсутствие предусмотренных законом либо договором оснований без внесения платы за его использование, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что действие договора аренды от 06.11.2003 N 103 прекращено в силу условия договора о невозможности его продления на неопределенный срок, в связи с чем пришел к выводу о том, что земельный участок используется ответчиком без правовых оснований, с предпринимателя в пользу Администрации подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере арендной платы. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил.
Таким образом, принимая во внимание, что п. 2.1 договора аренды срок аренды участка устанавливается с 23.05.2003 по 23.05.2008, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договорные отношения между сторонами прекратились с 24.05.2008.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены обжалуемого судебного акта (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.06.2011 N Ф09-2833/11-С6 по делу N А07-16287/2010
"...В соответствии с п. 2.1 - 2.4 договора аренды от 06.11.2003 N 104 срок аренды устанавливается с 23.05.2003 по 23.05.2008, продление договора на неопределенный срок по истечении срока действия договора не допускается.
Пунктом 5.2 договора аренды установлена обязанность арендатора в трехдневный срок по истечении срока договора передать земельный участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что договор аренды от 06.11.2003 прекращен, ответчик без правовых оснований пользовался в спорный период земельным участком, доказательств внесения платы за пользование помещением за спорный период ответчик не представил. Учитывая положения ст. 621 Гражданского кодекса, суды удовлетворили требования об освобождении спорного земельного участка и обязании его передачи по акту приема-передачи.
При этом, установив, что возражения против продления договора аренды включены арендодателем в текст договора, суды в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса пришли к обоснованному выводу о том, что договор является прекращенным с момента истечения срока его действия - 23.05.2008, оснований считать его возобновленным не имеется.
Оснований для переоценки выводов, сделанных на основании имеющихся в деле доказательств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2010 N Ф09-1996/09-С6 по делу N А07-14321/2008-Г-МАФ/ВМХ
"...Как установлено судами, на основании постановлений администрации г. Стерлитамака от 16.12.2003 N 2645, от 23.05.2003 N 1070 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Макеевым С.В. (арендатор) заключен договор аренды от 15.01.2007 N 31-07-59-зем, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 8940 кв. м с кадастровым номером 02:56: 06 05 06, находящийся по адресу: г. Стерлитамак, ул. Гоголя, под строительство и обслуживание рынка автозапчастей (л. д. 12, 13).
Согласно п. 2.1 договора указанный земельный участок передается в аренду на срок с 01.01.2007 по 30.12.2007.
Полагая, что срок действия договора аренды земельного участка истек 30.12.2007, Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.
Суды, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, установили, что в п. 4.2 договора аренды от 15.01.2007 N 31-07-59-зем стороны согласовали условие о том, что продление данного договора на неопределенный срок по истечении срока действия не допускается. Кроме того, в п. 5.2 названного договора стороны оговорили, что в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора он обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленных данным договором, что не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений.
При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 15.01.2007 N 31-07-59-зем прекратил свое действие в соответствии с условиями данного договора аренды, то есть 30.12.2007.
Поскольку после прекращения действия договора аренды от 15.01.2007 N 31-07-59-зем земельный участок Комитету возвращен не был, удовлетворение требований истца о возврате земельного участка, приведении его в первоначальное состояние, а также взыскании с ответчика 29 135 руб. 04 коп. неустойки за просрочку возврата земельного участка является законным и обоснованным..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 10.02.2010 по делу N А36-3216/2009
"...Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 15.01.2009 между ИП Антоновым Н.А., ИП Антоновой Н.Д. (арендодатели) и ЗАО "ТД "ЦентрОбувь" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 306-1-5 сроком с 01.03.2009 по 01.06.2009 (т. 1 л.д. 11 - 16).
Ссылаясь на то, что после истечения срока действия договора аренды от 15.01.2009 N 306-1-5 ЗАО "ТД "ЦентрОбувь" арендуемое имущество не возвратило, ИП Антонов Н.А. и ИП Антонова Н.Д. обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Между тем, в п. 2.4 договора аренды N 306-1-5 от 15.01.2009 стороны предусмотрели, что договор заключен на строго определенный срок, а именно, с 01.03.2009 по 01.06.2009 (п. 2.1), и не может быть продлен по требованию арендатора, основанному на положениях ст. 621 Гражданского кодекса РФ.
С учетом указанных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды N 306-1-5 от 15.01.2009 прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен, с 02.06.2009..."

Позиция 2. Договор аренды может быть возобновлен на неопределенный срок по истечении срока его действия, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, несмотря на то что в договоре установлен прямой запрет на его продление (возобновление).

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на императивность ст. 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на продление договора аренды на неопределенный срок.

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.04.2010 по делу N А72-12933/2009
"...Неоплата ответчиком указанной задолженности явилась основанием для обращения в суд с иском.
Суды указали, что поскольку ответчик не исполнил свое обязательство надлежащим образом, доказательств оплаты в судебное заседание не представил, с него подлежит взысканию задолженность в размере 530 803,50 руб. за период с 01.06.2008 по 13.03.2009, а также взыскали пени за просрочку платежа, снизив ее размер в соответствии со статьей 333 ГК РФ.
При этом довод кассационной жалобы о том, что в соответствии с пунктом 2.3 договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит, а взыскание задолженности по арендной плате истец производит по 24.03.2009, за время отсутствия договорных отношений; договор прекратил свое действие 13.03.2008 правомерно отклонен апелляционным судом. В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом данной нормой не предусмотрено, что в договоре могут быть предусмотрены иные условия.
Таким образом, выводы судов являются законными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального права..."

5.3. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли наличие условия, согласно которому окончание срока действия договора аренды влечет его прекращение, препятствием для возобновления договора на неопределенный срок, существует две позиции судов.

Позиция 1. Наличие условия, согласно которому окончание срока действия договора аренды влечет его прекращение, не препятствует возобновлению договора на неопределенный срок, если отсутствуют возражения арендодателя.

Судебная практика:

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд указал, что положение п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора на неопределенный срок носит императивный характер, поэтому не может быть изменено соглашением сторон.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.03.2015 N Ф03-371/2015 по делу N А24-3501/2014
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 14.03.2005 между управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений (арендодателем) и предпринимателем Клаузовым (арендатором) заключен договор аренды земли N 2549, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010118:417 площадью 0,0072 га, расположенный примерно в 30 м по направлению на юго-восток от ориентира - жилого дома по адресу г. Петропавловск-Камчатский, проспект Рыбаков, дом 3; на участке имеется движимое имущество: стационарное торговое и складское помещение со встроенной остановкой.
Срок действия договора установлен до 20.09.2008 (пункт 8.1 договора).
Согласно пункту 8.9 договора по окончании срока действия договор считается прекращенным.
По истечении срока действия договора арендатор в отсутствие возражений со стороны арендодателя продолжил пользоваться земельными участками.
Письмом от 27.10.2012 N 08-01-12/4657/12 департамент, осуществляющий правомочия арендодателя земельных участков, в том числе по договорам, заключенным управлением, уведомил ответчика о необходимости освободить земельный участок, передав его департаменту по акту приема-передачи.
Поскольку по истечении установленного срока предприниматель не возвратил земельный участок, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая дело, суд установил, что после окончания срока договора аренды от 14.03.2005 арендатор продолжал пользоваться спорным земельным участком, в связи с чем сделал соответствующий пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ вывод о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом довод департамента, аналогичный приведенному в кассационной жалобе, о том, что договор прекратил свое действие в соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса РФ, пунктом 8.9 договора, правомерно отклонен судом, поскольку приведенное положение статьи 621 Гражданского кодекса РФ носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон.
Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что письмо от 27.10.2012 N 08-01-12/4657/12 не свидетельствует об отказе арендодателя от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в соответствии с нормами гражданского законодательства, поскольку данное письмо содержит указание на необходимость освобождения земельного участка и передачи его департаменту в связи с незаключенностью договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации.
Как следствие, суд апелляционной инстанции не признал состоявшимся отказ от договора аренды земельного участка по правилам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем отказал в удовлетворении иска..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.03.2015 N Ф08-416/2015 по делу N А63-6182/2014
"...Ссылаясь на прекращение срока аренды земельного участка, отсутствие намерений продолжить договорные отношения с обществом, а также считая, что ответчики самовольно без правовых оснований занимают спорный участок, комитет обратился с иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении требований к обществу, ООО "Ипатовмолпродукт", предпринимателю Федянину В.Н., судебные инстанции исходили из следующего.
Пунктом 1 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, возобновленного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Комитет не представил доказательств соблюдения указанной выше нормы права. Доказательства направления в адрес общества уведомления о прекращении договорных отношений и необходимости освобождения спорного земельного участка либо соглашения о расторжении названного договора материалы дела не содержат.
Довод подателя кассационной жалобы о том, что условиями договора аренды земельного участка стороны определили в качестве основания прекращения его действия истечение срока, установленного пунктом 2.2 договора, арендодатель выразил свои возражения против применения правила пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, изучен и отклоняется.
В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом данной нормой не предусмотрено, что в договоре могут быть предусмотрены иные условия. Кроме того, включение такого условия в договор не влияет на обязанность арендодателя заявить свое несогласие на продолжение арендных правоотношений, если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока его действия..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 12.11.2008 по делу N А36-722/2008
"...Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Следовательно, окончание срока договора аренды влечет его прекращение.
Однако пункт 2 ст. 621 ГК РФ устанавливает исключение из общего правила. В соответствии с приведенной правовой нормой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Поэтому наличие в договоре аренды условия, предусматривающего, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору (в данном случае - пункта 2.3), не является определяющим для арендных правоотношений и не исключает возможность возобновления договора на неопределенный срок при вышеуказанных условиях..."

Позиция 2. Наличие условия, согласно которому окончание срока действия договора аренды влечет его прекращение, препятствует возобновлению договора на неопределенный срок.

Судебная практика:

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, положение п. 2 ст. 621 ГК РФ носит диспозитивный характер, поэтому стороны договора аренды вправе исключить возможность его возобновления на неопределенный срок.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.04.2015 N Ф09-423/15 по делу N А07-13460/2014
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "ГИЗ" обязательства по своевременному внесению арендной платы, а также на неисполнение ответчиком обязанности по возврату земельного участка после прекращения договора аренды, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
По общему правилу граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
По смыслу приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в п. 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного п. 2 ст. 621 ГК РФ, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства между арендодателем и арендатором.
Оценив условия договора в совокупности в соответствии с правилами ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что при заключении договора от 06.03.2009 N 239-09 стороны исключили предусмотренную п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, а также установили специальный порядок продления договора на новый срок.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств направления арендатором истцу до истечения срока действия договора (07.08.2011) предусмотренного п. 3.3 договора уведомления о продлении срока действия договора, обоснованным является вывод апелляционного суда о том, что с 08.08.2011 договор аренды прекратил свое действие и у ответчика существовала обязанность возвратить арендованное имущество..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.04.2015 N Ф04-17219/2015 по делу N А45-5177/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между МО города Бердска (арендодатель) и ИП Степаняном К.Г. (арендатор) 25.08.2006 заключен договор аренды земельного участка (далее - договор аренды) для установки торгового павильона сроком действия до 21.08.2009. Впоследствии срок действия договора аренды продлен до 20.08.2012 соглашением сторон от 18.08.2009 N 1243/1-д.
Истец после окончания срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, вносил за него арендную плату, при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения истца в суд с иском в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о признании договора аренды продленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Как установил суд апелляционной инстанции, подпунктом 3 пункта 4.1 договора предусмотрено право арендатора на продление договора на условиях, согласованных сторонами, при условии письменного уведомления арендодателя не позднее чем за 60 календарных дней до истечения срока договора, о желании продлить договор.
В пункте 6.4 договора аренды земельного участка стороны предусмотрели, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.
Учитывая, что стороны согласовали условие о продлении аренды земельного участка, соглашение о продлении рассматриваемого договора стороны не подписывали, доказательств обращения арендатора в порядке, установленном подпунктом 3 пункта 4.1 договора аренды, с целью продления договора аренды в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для вывода о возобновлении договора на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Таким образом, доводы истца не опровергают вывода суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.08.2015 N Ф09-4420/15 по делу N А07-18675/2014
"...При рассмотрении спора судами установлено, что постановлением администрации муниципального района Туймазинский район от 24.04.2009 N 597 предпринимателю Ковалеву П.А. предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок, состоящий из кадастровых номеров 02:65:011402:18 (А), 02:65:011402:70 (А), 02:65:011402:95 (А), 02:65:011402:95 (Б), площадью 26817 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Фабричная, 8В, относящийся к категории земель населенных пунктов, для строительства штрафной стоянки, стоянки для грузовых автомобилей, станции технического обслуживания автомобилей и магазина автомобильных запчастей.
Пунктом 2.1 договора срок аренды участка установлен с 24.04.2009 по 24.04.2012.
Согласно п. 4.3.2 договора арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.
Пунктом 6.2 договора установлено правило, в соответствии с которым по истечении срока действия договора, установленного в п. 2.1, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его договор прекращает свое действие.
Комитет по управлению собственностью, указав, что договор аренды от 03.09.2009 N 354-09зем прекратил свое действие 25.04.2012, а новый договор аренды с предпринимателем заключен не был, спорный земельный участок не возвращен, обратился в суд с рассматриваемым иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в период с 01.01.2013 по 23.01.2015 и возврате спорного земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 610 названного Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании разъяснений, данных в п. п. 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.
Таким образом, стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства между арендодателем и арендатором.
Оценив условия договора от 03.09.2009 N 354-09зем в совокупности, в том числе п. 4.3.2 и п. 6.2 договора, в соответствии с правилами ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суды первой и апелляционной инстанций установили, что при заключении указанного договора аренды стороны исключили предусмотренную п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, а также установили специальный порядок продления договора на новый срок.
Довод заявителей кассационной жалобы о продлении договора от 03.09.2009 N 354-09зем конклюдентными действиями сторон был предметом рассмотрения судов обеих инстанций и обоснованно отклонен с учетом направления предпринимателем Ковалевым А.П. заявления о продлении договора после истечения срока его действия и содержания постановления от 29.06.2012 N 1426, в котором прямо указано о прекращении действия договора аренды от 03.09.2009 N 354-09зем.
Доказательства возникновения новых договорных отношений, в том числе на основании писем Ковалева П.А. и постановлений Администраций от 29.06.2012 N 1426 и от 24.05.2013 N 1345, в материалах дела отсутствуют, поскольку в указанной переписке сторон все существенные условия договора аренды земельного участка не согласованы, договор аренды от 28.05.2013 N 329-13зем, направленный Комитетом по управлению собственностью в адрес предпринимателя, последним подписан не был.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, договор аренды предусматривал условие о том, что он может быть продлен по соглашению сторон. О последствиях включения такого условия в договор см. п. 5.4 материалов к ст. 621 ГК РФ.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.04.2015 N Ф09-423/15 по делу N А07-13460/2014
"...Срок аренды установлен с 07.08.2008 по 07.08.2011.
Стороны определили, что по истечении срока договора он может быть продлен по соглашению сторон (п. 3.2 договора).
В силу п. 3.3, 3.4 договора арендатору, при намерении продлить договор, необходимо не позднее чем за 3 месяца до истечении срока договора уведомить об этом арендодателя в письменной форме. В случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, предусмотренные договором, и неустойку, предусмотренную п. 7.3 договора.
Согласно п. 6.3 договора аренды по истечении срока действия договора и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.
Управлением в адрес общества "ГИЗ" направлено письмо от 03.05.2012 N 4037 об отказе от договора аренды земельного участка от 06.03.2009 N 239-09 в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и возврате земельного участка по акту приема-передачи.
Уведомление об освобождении земельного участка получено ответчиком 04.05.2012, что подтверждается информацией с сайта ФГУП "Почта России" в сети Интернет в разделе "Отслеживание почтовых отправлений" (л. д. 76).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "ГИЗ" обязательства по своевременному внесению арендной платы, а также на неисполнение ответчиком обязанности по возврату земельного участка после прекращения договора аренды, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
По общему правилу граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
По смыслу приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в п. 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного п. 2 ст. 621 ГК РФ, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства между арендодателем и арендатором.
Оценив условия договора в совокупности в соответствии с правилами ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что при заключении договора от 06.03.2009 N 239-09 стороны исключили предусмотренную п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, а также установили специальный порядок продления договора на новый срок.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств направления арендатором истцу до истечения срока действия договора (07.08.2011) предусмотренного п. 3.3 договора уведомления о продлении срока действия договора, обоснованным является вывод апелляционного суда о том, что с 08.08.2011 договор аренды прекратил свое действие и у ответчика существовала обязанность возвратить арендованное имущество..."

5.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности продления договора аренды на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ при наличии в договоре условия о возможности его продления только на основании нового договора аренды (дополнительного соглашения) существует две позиции судов.

Позиция 1. Если договором аренды установлено, что он может быть продлен только на основании нового договора аренды (дополнительного соглашения), то данное условие не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2010 N КГ-А41/3940-10 по делу N А41-33271/09
"...Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Суд установил, что арендатор после истечения срока договора аренды N РАа-8-01 от 12.09.2001 г. (30.06.2007 г.) продолжал пользоваться арендованным имуществом, возражения со стороны арендодателя отсутствовали, в связи с чем данный договор возобновлен на неопределенный срок.
Указанный вывод соответствует имеющимся в деле доказательствам и установленным судом по делу обстоятельствам, сделан при правильном применении норм материального права, в том числе пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ссылка ответчика на пункт 6.1 договора аренды, согласно которому продление пользования имущественным комплексом осуществляется только путем заключения нового договора аренды, несостоятельна.
Указанное условие не исключает применение законодательно закрепленного положения о возобновлении договора на неопределенный срок; наличие обстоятельств, при которых договор считается возобновленным, судом установлено..."

Позиция 2. Если договором аренды установлено, что он может быть продлен только на основании нового договора аренды (дополнительного соглашения), то он не может быть продлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2010 N Ф09-9737/10-С6 по делу N А60-6169/2010-С2
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждено материалами дела, администрацией (арендодатель) и обществом "Уральский сервис" (арендатор) 15.11.2001 подписан договор N 3-426 аренды неделимого земельного участка общей площадью 3 090 кв. м с кадастровым номером 66:41:0303093:006, необходимого для обслуживания нежилого 2-этажного здания торгового центра, литера А, и здания склада, литера Б, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крауля, д. 63, для эксплуатации обществом "Уральский сервис" помещений общественного питания и складских помещений, на срок с 01.03.2001 по 23.08.2004. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22.11.2001 (л. д. 11 - 18).
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Установив, что условиями договора аренды земельного участка от 15.11.2001 предусмотрено прекращение его действия по истечении установленного срока, если ко дню истечения его срока не будет достигнуто соглашение о его пролонгации, и принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств соглашения сторон о продлении срока действия договора, суды пришли к правильному выводу о том, что действие данного договора прекратилось 23.08.2004.
Судами также сделан правильный вывод о неприменимости к данным правоотношениям положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду наличия в договоре условия о продлении срока его действия только по соглашению сторон..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.10.2013 по делу N А70-1190/2013
"...Из материалов дела следует, что 21.10.2009 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 88/41 (далее - договор), в соответствии с условиями которого обществу передан во временное пользование земельный участок, площадью 8 кв. м, с кадастровым номером 72:23:0430002:275 с адресным описанием: г. Тюмень, ул. Пермякова, 50, предоставленный под временную постройку - киоск "Мороженое" (без права капитального строительства) (далее - земельный участок), сроком действия с 08.04.2009 по 07.03.2010.
Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что договор аренды считается расторгнутым по истечении срока действия, при отсутствии соглашения о его продлении.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, департамент указал, что общество после прекращения действия договора в соответствии с пунктом 2.3 договора не освободил указанный земельный участок.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из отсутствия оснований считать договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок после истечения его срока.
Арбитражные суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, учитывая отсутствие в материалах дела соглашения о продлении действия договора, а также условий об автоматической пролонгации срока действия аренды по его истечении, в связи с чем положения пункта 2 статьи 621 ГК ГФ не подлежат применению, пришли к обоснованному выводу о прекращении действия договора с 07.03.2010.
Доводы общества о возобновлении договора аренды на неопределенный срок в связи с внесением обществом арендных платежей рассмотрены, подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании норм права, являлись предметом рассмотрения и получили соответствующую правовую оценку.
При таких обстоятельствах суды, установив, что ответчик обязательство по возврату переданного ему в аренду земельного участка не исполнил, пришли к выводу о наличии правовых оснований для его освобождения в соответствии со статьей 622 ГК РФ..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.06.2013 по делу N А70-11437/2012
"...В кассационной жалобе предприниматель ссылается на то, что договор аренды не считается расторгнутым, поскольку по истечении срока его действия ответчик, в отсутствие возражений со стороны истца, продолжил пользоваться земельным участком, что послужило основанием для возобновления спорного договора на неопределенный срок. Указывает на наличие действий арендодателя, свидетельствующих о намерении продолжить арендные отношения, в том числе по исчислению и принятию соответствующих платежей. Просит отменить постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Из материалов дела следует, что между Департаментом и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка N 1442/31, по условиям которого истец предоставил ответчику в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:23:0214004:362 площадью 16 квадратных метров, расположенный по адресу: город Тюмень, улица Болотникова, под временную постройку - торговый павильон "Цветы". Участок передан по акту приема-передачи от 06.05.2010 на срок с 10.02.2009 по 09.01.2010.
Стороны также предусмотрели, что указанный договор считается расторгнутым по истечении срока его действия, при отсутствии соглашения о его продлении; по окончании этого срока арендатор обязан освободить спорный земельный участок в десятидневный срок (произвести демонтаж и вывоз имущества) и передать его арендодателю по акту приема-передачи.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что договор N 1442/31 прекратил свое действие 09.01.2010, учитывая отсутствие соглашения о его продлении, суды пришли к правильному выводу, что оснований для признания договора заключенным на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, не имелось.
Таким образом, суды, принимая во внимание условия договора, акты от 12.01.2012 и от 12.12.2012, уведомления о необходимости освободить занимаемый земельный участок, посчитали доказанным факт уклонения предпринимателя от возврата земельного участка арендодателю в десятидневный срок. Поскольку арендованное имущество по окончании срока действия договора не возвращено, факт невозврата ответчиком не оспаривается, требования истца обоснованно признаны подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.05.2013 по делу N А45-19643/2012
"...Договор аренды заключен на срок 11 месяцев, то есть до 04.01.2010.
Согласно пункту 6.2 договора аренды истечение срока действия договора влечет его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.
Доказательств соглашения сторон о пролонгации договора аренды в материалы дела не представлено.
Принимая решение об удовлетворении иска, арбитражный суд исходил из того, что действие договора аренды от 04.02.2009 N 87563а прекратилось с 04.01.2010 в связи с истечением срока его действия и отсутствием соглашения сторон о его продлении, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предприниматель обязан вернуть арендодателю имущество.
Апелляционный суд согласился с обоснованностью выводов суда первой инстанции, отклонив доводы апелляционной жалобы предпринимателя.
Выводы судебных инстанций признаются правильными, соответствующими установленным обстоятельствам дела и действующему законодательству.
В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Заключая договор, стороны пунктом 6.2 договора аренды от 04.02.2009 N 87563а согласовали, что истечение срока действия договора влечет его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.
В материалы дела не представлено подписанное между сторонами соглашение о продлении спорного договора аренды.
По окончании срока действия договора аренды предприниматель продолжал пользоваться земельным участком в отсутствии соглашения сторон о продлении срока аренды.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку предпринимателем не представлены доказательства освобождения спорного земельного участка по истечении срока действия договора аренды, суды правомерно удовлетворили заявленное требование, обязав предпринимателя освободить и передать по акту занимаемый земельный участок.
Доводы предпринимателя о возобновлении договора аренды на неопределенный срок рассмотрены, подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании норм права и без учета условий договора аренды. Кроме того, данные доводы являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и получили соответствующую правовую оценку..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.04.2013 по делу N А03-7444/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 02.03.2011 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от N 1354-ж-11, в соответствии с которым арендатору передан в аренду сроком до 30.12.2011 земельный участок площадью 50 кв. м, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Матросова, 5а, для временной установки торгового павильона (далее - договор).
В случае получения письменного заявления арендатора о возобновлении договора не позднее, чем за 30 календарных дней до окончания срока действия договора, договор может быть возобновлен на тех же условиях и на тот же срок на основании письменного соглашения сторон (пункт 2.3 договора).
В данном случае пунктом 2.3 договора было предусмотрено, что истечение срока его действия влечет за собой прекращение договора в случаях, если ко дню истечения срока его действия не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.
Поскольку по истечении срока действия договора сторонами не было заключено письменное соглашение о продлении срока его действия, суд апелляционной инстанции правомерно признал договор прекращенным и пришел к выводу, что в связи с этим не имеет правового значения более позднее письмо арендодателя от 12.04.2012 об одностороннем отказе от договора аренды.
Так как продление договора аренды земельного участка возможно лишь при соблюдении порядка его продления, согласованного сторонами в пункте 2.3 договора, суды пришли к правильному выводу о том, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ в данном случае к отношениям сторон применяться не могут..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.04.2013 по делу N А45-22260/2012
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).
В данном случае пунктом 6.2 договора было предусмотрено, что истечение срока его действия влечет за собой прекращение договора в случаях, если ко дню истечения срока его действия не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.
Поскольку по истечении срока действия договора аренды сторонами не было заключено письменное соглашение о продлении срока его действия, данный договор правомерно признан судами прекращенным.
Суды пришли к правильному выводу о том, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ в данном случае к отношениям сторон применяться не могут, так как продление договора возможно лишь при соблюдении порядка его продления, согласованного сторонами в пункте 6.2..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2013 по делу N А45-16693/2012
"...Пунктом 6.5 договора аренды установлено, что истечение срока действия договора аренды влечет за собой прекращение, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.
Исходя из предоставленной в материалы дела переписки сторон, между сторонами не было достигнуто соглашение о пролонгации спорного договора аренды.
Мэрия письмом от 31.05.2011 N 31/23-3861 уведомила общество о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока действия и не достижением соглашения о его пролонгации, сообщив при этом о подготовке документов для обращения в регистрирующий орган о внесении записи о прекращении права аренды по договору.
Считая договор аренды возобновленным на неопределенный срок и, ссылаясь на наличие преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор аренды на спорный земельный участок.
Суды, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришли к выводу об отсутствии у мэрии предусмотренной законом или договором обязанности по заключению договора аренды на новый срок, установив, что спорный договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия и отсутствием соглашения сторон на пролонгацию аренды земельного участка, договор аренды не считается возобновленным на неопределенный срок, обществом не представлены доказательства пользования спорным земельным участком, материалы дела не содержат доказательств заключения договора аренды спорного земельного участка мэрией с другим лицом в течение года со дня истечения срока действия договора аренды.
Выводы судов основаны на правильной оценке доказательств, соответствуют установленным обстоятельствам по делу и действующему законодательству.
Доводы кассационной жалобы о том, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, общество имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, подлежат отклонению ввиду их несостоятельности..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.10.2012 по делу N А45-17687/2011
"...Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).
В данном случае пунктом 6.2 договора аренды было предусмотрено, что истечение срока его действия влечет за собой прекращение договора в случаях, если ко дню истечения срока его действия не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.
Поскольку по истечении срока действия договора аренды сторонами не было заключено письменное соглашение о продлении срока его действия, данный договор правомерно признан судами прекращенным.
Суды пришли к правильному выводу о том, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ в данном случае к отношениям сторон применяться не могут, так как продление договора аренды земельного участка возможно лишь при соблюдении порядка его продления, согласованного сторонами в пункте 6.2 договора аренды..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.08.2015 N Ф06-26194/2015 по делу N А57-26118/2014
"...Согласно материалам дела, что между ООО "Удача" (арендатор) и Компанией (арендодатель) был заключен 27.07.2011 краткосрочный договор аренды нежилого помещения N 02/К2-04/11 (далее - договор аренды) общей площадью - 196 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Зарубина, 167, которое было передано ответчику по акту приема-передачи.
В пунктах 2.1, 2.2 данного договора аренды сторонами определен срок действия договора.
ООО "Удача", полагая, что срок договора аренды истекал в июле 2014 года, письмами от 11.06.2014 и от 03.07.2014 уведомило Компанию о прекращении ведения коммерческой деятельности в торгово-развлекательном центре "Триумф Молл", закрытии магазина "MEXX" - 17.07.2014, а также обратилось с просьбой зачесть ранее перечисленный обеспечительный платеж по договору аренды (пункт 4.6) в сумме 11 106,66 долларов США за последний месяц аренды и направить своего уполномоченного представителя для подписания акта приема-передачи (возврата) помещения, что подтверждается подписью представителя общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР" - управляющей компаний 15.07.2014.
Возврат ООО "Удача" занимаемого помещения подтверждается письмами управляющей компании ООО "ЦЕНТР".
Отказ ответчика от договора аренды, возврат помещения и ключей истцом не приняты.
По мнению истца, договор аренды от 27.07.2011 N 02/К2-04/11 после истечения срока действия был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, следовательно, ответчик должен был его уведомить о своем желании расторгнуть договор за три месяца и возвратить помещение 03.10.2014.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пунктам 2.1, 2.2 заключенного договора аренды срок краткосрочного договора аренды начинает исчисляться с даты подписания сторонами передаточного акта, который в соответствии с пунктом 1.2.3 договора подписывается в дату заключения краткосрочного договора аренды, то есть 27.07.2011, и не должен превышать 2 календарных дней.
Пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено, что срок краткосрочного договора аренды оканчивается в день государственной регистрации долгосрочного договора аренды, но не должен превышать 360 календарных дней, по истечении срока действия договора и при условии исполнения арендатором обязательств по такому договору в полном объеме стороны обязуются заключить новый краткосрочный договор аренды помещения. В случае если долгосрочный договор аренды не будет зарегистрирован, то стороны заключают новый краткосрочный договор.
Суд правомерно пришел к выводу, что сторонами определен срок действия договора - 360 календарных дней, начиная с 27.07.2011.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора в отсутствие возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
Довод истца об автоматическом продлении договора аренды на неопределенный срок признан судом ошибочным с указанием на то, что само по себе использование нежилого помещения по истечении срока действия договора и внесение арендной платы не свидетельствуют о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, сторонами при заключении договора установлен определенный срок.
Доказательств изменения условий договора о сроке его действия в материалы дела не представлено.
Вывод суда о том, что договор аренды от 27.07.2011 N 02/К2-04/11 прекратил свое действие после июля 2012 года, обоснован..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.05.2013 по делу N А32-9848/2012
"...Ссылку ответчика на договор от 06.07.2005 N ВЛ-04-30/212С (как на основание для использования части земельного участка предприятия) надлежит отклонить.
В соответствии с условиями названной сделки на основании дислокации мелкорозничной торговли (услуг) на 2005 год, утвержденной постановлением главы г. Сочи от 24.01.2005 N 170, управление (арендодатель) и общество (арендатор) 06.07.2005 подписали договор N ВЛ-04-30/212С, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений, расположенный в полосе отвода железной дороги на части (площадью 150 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0601001:0001, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, пос. Лазаревское, ул. Лазарева, сквер ж/д вокзала с южной стороны, предназначенный для эксплуатации торгового центра (т. 2, л.д. 13-19).
Срок аренды участка установлен с 01.07.2005 по 31.12.2005 (пункт 2.1 договора). После окончания срока действия договора, указанного в пункте 2.1, арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии либо перезаключить договор на новый срок (пункт 5.2.19 договора).
В материалах дела отсутствуют доказательства заключения сделки на новый период, следовательно, договор от 06.07.2005 прекращен в связи с истечением срока его действия (пункт 3 статьи 425, пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса). Не представлены ответчиком и сведения о выдаче ему уполномоченным органом разрешений на право размещения объектов мелкорозничной торговли, а также о включении в дислокацию таких объектов на новый срок. Собственник земельного участка поддержал требования предприятия (т. 1, л.д. 38-41).
С учетом изложенного основания для применения к спорным правоотношениям правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса отсутствуют..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2011 N Ф09-9664/11 <*> по делу N А50-4398/2011
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: данное постановление принято 27 января 2012 года, а не 2011 года.

"...Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении спора, на основании постановления главы местного самоуправления города Березники Пермской области от 24.08.2005 N 1221 между администрацией и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 25.08.2005 N 8476, согласно которому предпринимателю в аренду передается земельный участок площадью 59 кв. м, расположенный по адресу: г. Березники, ул. Ломоносова, для эксплуатации объекта временного использования - остановочного комплекса "Мемориал Победы" (нечетная сторона).
В п. 8.1 названного договора указано, что продление договора возможно только на новых условиях при письменном согласии администрации на продление, в противном случае договор считается прекращенным 01.08.2010 без составления соглашения о расторжении договора.
Полагая, что договорные отношения по аренде спорного земельного участка между сторонами отсутствуют в связи с окончанием срока действия договора аренды от 25.08.2005 N 8476, администрация обратилась в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.
Исходя из буквального толкования условия договора аренды от 25.08.2005 N 8476, предусмотренного в п. 8.1 этого договора, суды установили, что воля арендодателя была направлена на прекращение арендных отношений по истечении срока действия договора. Согласия на заключение нового договора либо продление существующего, как это установлено сторонами в названном пункте договора, администрация не выражала.
При таких обстоятельствах, установив отсутствие законных оснований пользования предпринимателем спорным земельным участком и нахождения на данном земельном участке объекта, принадлежащего предпринимателю, суды правомерно удовлетворили иск..."

5.5. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли быть возобновлен на неопределенный срок договор аренды после того, как арендодатель выразил волю на прекращение арендных отношений, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор аренды не возобновляется, если арендодатель выразил волю на прекращение арендных отношений.

Примечание: В некоторых приведенных ниже судебных актах указано, что после направления уведомления об отказе от договора арендодатель продолжает принимать арендные платежи, извещает арендатора об изменении арендной платы. В этом случае суды не считают, что арендодатель изменил свое решение прекратить арендные отношения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.09.2006 по делу N А56-48478/2005
"...Довод подателя жалобы о том, что договор по истечении трехмесячного срока с момента получения ответчиком уведомления КУГИ повторно возобновлен на неопределенный срок, подлежит отклонению как основанный на неправильном толковании статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Воля арендодателя на прекращение арендных отношений явно выражена в уведомлении от 27.04.2005; доказательства, подтверждающие изменение намерений арендодателя, в материалах дела отсутствуют. Принятие КУГИ арендной платы за период, когда участок использовался ответчиком, не может рассматриваться как согласие на продолжение действия договора аренды, поскольку такая плата подлежала внесению в любом случае до момента фактического освобождения участка..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 27.12.2012 N ВАС-17167/12 по делу N А40-14294/12-10-137
"...Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды, применив положения статей 425, 450, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о прекращении договорных отношений по истечении указанного в договоре срока.
Суды исходили из того, что условиями заключенного 28.09.2007 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и Организацией договора краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:20002:194 для размещения временных гаражей был определен срок его действия - три года, а направление Департаментом в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса в адрес Организации уведомления о прекращении обязательств по договору с 28.12.2010 в связи с окончанием срока его действия и предложения возвратить земельный участок по акту сдачи-приемки свидетельствует о том, что спорный договор не может быть признан заключенным на неопределенный срок.
Довод заявителя о том, что произведенная 06.12.2010 оплата аренды за 1-й квартал 2011 года является основанием для возобновления договора аренды, является несостоятельным, поскольку Организация была уведомлена о прекращении договорных отношений и произвела данный платеж в счет несуществующего обязательства..."

Определение ВАС РФ от 24.02.2010 N ВАС-1282/10 по делу N А56-54189/2008
"...ООО "Корпорация Н" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга о признании недействительным отказа от 14.08.2007 N 4285 в пролонгации договора от 14.02.2006 N 02/ЗК-06142 аренды земельного участка.
Судом установлено, что между КУГИ г. Санкт-Петербурга (арендодатель) и ООО "Корпорация Н" (арендатор) заключен договор от 14.02.2006 N 02/ЗК-06142 аренды земельного участка площадью 116 кв. м, кадастровый номер 78:5511:1136, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 171, 172 (восточнее д. 19, литера А по пр. Просвещения).
Срок действия договора установлен по 01.12.2007, при этом предусмотрено, что условия договора распространяются на отношения, возникшие с 10.02.2006.
Уведомлением от 14.08.2007 N 4285 арендодатель сообщил арендатору об отсутствии намерения продлевать действие договора после 01.12.2007 и предложил возвратить арендуемый земельный участок в установленный срок.
Действие договора аренды прекращено в связи с истечением срока договора, о чем арендодатель своевременно уведомил арендатора. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок и в удовлетворении заявленных требований отказал.
Доводы заявителя о том, что в настоящее время у КУГИ г. Санкт-Петербурга отсутствуют основания для отказа в пролонгации договора аренды, а также о том, что ответчик, принимая от истца арендные платежи, тем самым подтверждает свое согласие на продление арендных отношений, были предметом рассмотрения судов нижестоящих инстанций и им дана соответствующая оценка..."

Определение ВАС РФ от 05.02.2010 N ВАС-445/10 по делу N А04-3428/2009
"...Суд установил, что между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 01.06.1999 заключен договор аренды N 262/1 (с учетом дополнительных соглашений) муниципального предприятия кафе "Бирюза" как имущественного комплекса, находящегося по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 124, на срок с 01.06.1999 по 31.05.2009. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 10.05.2007 по делу N А04-243/07-10/36 по иску комитета к предпринимателю о возврате муниципального арендованного имущества установлено, что фактически по упомянутому договору от 01.06.1999 N 262/1 в аренду передано не предприятие, как имущественный комплекс, а объект недвижимости - нежилые помещения по вышеуказанному адресу.
Письмом от 07.05.2009 N 4350 комитет известил предпринимателя об отсутствии намерения в дальнейшем сдавать спорное здание в аренду и на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предложил освободить данное здание по истечении срока действия договора аренды и передать его комитету по акту приема-передачи в срок до 10.06.2009.
Удовлетворяя исковые требования, суд с учетом положений статей 610, 621 и 622 ГК РФ, установив, что договор аренды прекращен по истечении срока его действия и не может считаться возобновленным на неопределенный срок в связи с возражениями арендодателя, пришел к выводу об обязанности арендатора освободить спорное здание и вернуть его арендодателю.
Изучив содержание заявления и оспариваемых судебных актов, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.12.2014 N Ф01-4810/2014 по делу N А28-10733/2013
"...Как видно из документов и установил суд, на основании постановления главы администрации города Кирова от 10.10.2008 N 4021-п Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 01.12.2008 N 57083, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 и 1.3 которого арендодатель передал арендатору в аренду по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 43:40:000571:61 (У0571-028) площадью 4205 квадратных метров, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Луначарского, д. 13, для размещения здания технического центра с гостиницей и кафе (строительство).
В силу части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции счел неправомерным вывод судов обеих инстанций о продолжении действия договора аренды на основании статьи 621 ГК РФ.
Обстоятельства, что договор не содержит условия о прекращении обязательств после окончания срока его действия и стороны не подписывали соглашения о расторжении указанного договора, не свидетельствуют о продлении договора на неопределенный срок, поскольку это противоречит положениям статьи 610 ГК РФ, предусматривающей, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Судебным разбирательством установлено, что арендодатель в период действия договора аренды предупредил арендатора об отсутствии намерений продлевать срок его действия в связи с неисполнением Обществом обязательств по освоению земельного участка и строительству объекта в установленный в договоре срок. Волеизъявление арендодателя на продолжение арендных отношений, о котором речь идет в статье 621 ГК РФ, в спорных отношениях отсутствовало.
Таким образом, в рассмотренном случае аренда земельного участка прекращена в связи с истечением срока действия договора.
Предусмотренных законом оснований для понуждения Департамента к продлению действия договора аренды не имеется.
С учетом установленных обстоятельств (Департамент уведомил Общество об отказе от продолжения арендных отношений по истечении срока его действия, арендатор использовал земельный участок ненадлежащим образом и в добровольном порядке не вернул его, продолжая пользоваться им без законных оснований) суд кассационной инстанции пришел к выводу об обоснованности исковых требований.
Не передавая дело на новое рассмотрение, суд округа счел необходимым принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Департамента в полном объеме..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.05.2012 по делу N А43-12731/2009
"...Как усматривается из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 23.11.2005 N 14224/03, по условиям которого арендатору во временное пользование за плату предоставлен земельный участок площадью 484 квадратных метра с кадастровым номером 52:18:03 04 00:0013, категория земель - земли поселений, расположенный по адресу: Нижний Новгород, бул. Мещерский, 10Б, в границах чертежа ГЛАВУАГа N 5837-ЗУ, под хоздвор.
Срок действия договора определен до 07.10.2008 (пункт 2.1 договора).
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 данного Кодекса).
Суд установил, что уведомлением от 25.07.2008 N 311/13624-06-14 арендодатель сообщил арендатору о намерении прекратить арендные правоотношения по истечении срока действия договора. Такие действия арендодателя свидетельствуют о наличии возражений с его стороны по поводу дальнейшего (за пределами срока аренды) использования имущества арендатором, а потому суд правомерно счел договор аренды земельного участка прекращенным в связи с истечением его срока..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.10.2013 по делу N А33-17070/2012
"...По мнению заявителя кассационной жалобы, договор аренды нужно считать продленным на неопределенный срок с 26.11.2011, поскольку истец своевременно не известил общество о своем желании расторгнуть договор, а ответчик и в настоящее время продолжает использовать земельный участок и платить аренду за его использование.
Как следует из материалов дела, по результатам проведения торгов 23.11.2006 между Администрацией города Канска (арендодатель) и ООО "Конверсия" (арендатор) заключен договор аренды N АЗ-373-06 (далее - договор), согласно которому Администрация города Канска передала, а ответчик принял во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной собственности, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Горького, 60, общей площадью 3062,37 кв. м, кадастровый номер 24:51:0203135:0225, для использования в целях размещения Агропромышленного рынка (пункт 1.1 договора, протокол о результатах аукциона от 20.11.2006).
Указанный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 23.11.2006.
Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды участка с 25.11.2006 по 25.11.2011.
Согласно регистрационному штампу договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 19.12.2006.
Учреждение в адрес ответчика направило уведомление от 09.11.2011 N 207/05 об окончании срока действия договора N АЗ-373-06. Уведомление возвращено организацией почтовой связи с истечением срока хранения.
Письмом от 21.11.2011 N 216/02 учреждение направило ответчику по адресу г. Канск, ул. Урицкого, 62 проекты соглашения о расторжении договора аренды, акты приема-передачи земельного участка в связи с окончанием срока действия договора аренды. Данное письмо также возвращено организацией почтовой связи в связи с истечением срока хранения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по возврату земельного участка после прекращении договора по истечении его срока, наличие возражений арендодателя против его возобновления на неопределенный срок, истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском об освобождении земельного участка.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что арендодатель возражал против возобновления договора аренды N АЗ-373-06 с 23.11.2006 на неопределенный срок, установленный срок действия договора по 25.11.2011 наступил, в связи с чем, согласно пункту 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации с 26.11.2011 договор аренды N АЗ-373-06 прекратил действие, доказательства возврата земельного участка ответчиком истцу, отсутствуют.
Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом и следует из материалов дела, истец заявил возражения относительно продолжения арендных отношений, направил ответчику до истечения срока действия договора аренды письмо от 21.11.2011 N 216/02 по юридическому адресу - г. Канск, Урицкого, 62, указанному обществом в договоре аренды от 23.11.2006 N АЗ-373-06, а также указанному в Едином государственном реестре юридических лиц. Доказательства того, что ответчик извещал истца согласно пункту 4.4.11 договора аренды об изменении своего адреса, в материалах дела отсутствуют.
Уведомление о расторжении договора, а фактически о его прекращении по истечении срока действия правомерно признаны судом первой и апелляционной инстанций надлежащим и обоснованно расценено как безусловно свидетельствующее о наличии возражений арендодателя против продления арендных отношений на условиях договора.
С учетом обстоятельств дела и, исходя из вышеназванных норм права, суды обоснованно пришли к выводу о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, в связи с чем, обоснованно признали заявленные требования подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.02.2012 по делу N А33-7675/2011
"...В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Из приведенных норм материального права следует, что пользование земельным участком по истечении срока действия договора возможно при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Рассматривая заявленные требования в части обязания ответчика возвратить арендодателю земельный участок, суды обоснованно квалифицировали направленное обществу по адресу, указанному в договоре аренды, Едином государственном реестре юридических лиц письмо комитета N К-06-15-8552 от 08.12.2010 как отказ от пролонгации договора аренды земельного участка N 1992-А3 от 15.08.2006 и, следовательно, документальное подтверждение отсутствия воли истца на продление арендных отношений после 30.04.2011, и пришли к правильному выводу о том, что по истечении указанного в договоре срока его действия у арендатора возникла обязанность по освобождению земельного участка и осуществлению его возврата арендодателю в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2009 N Ф03-7315/2009 по делу N А04-3428/2009
"...Письмом от 07.05.2009 N 4350 Комитет известил предпринимателя об отсутствии намерения в дальнейшем сдавать спорное здание в аренду и, ссылаясь на статью 622 ГК РФ, предложил освободить здание по истечении срока действия договора аренды от 01.06.1999 N 262/1 и передать его Комитету по акту приема-передачи до 10.06.2009.
Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции и апелляционный суд установили, что срок действия договора аренды от 01.06.1999 N 262/1 истек. Данный договор не может считаться возобновленным на неопределенный срок, поскольку до истечения срока его действия, а также после его истечения арендодателем были заявлены возражения против этого. На момент рассмотрения данного дела договорные отношения между сторонами отсутствуют.
При таких обстоятельствах суды обеих инстанций пришли к правильным выводам о том, что договор аренды от 01.06.1999 N 262/1 прекратил свое действие, ответчик в соответствии со статьей 622 ГК РФ обязан освободить спорное здание и возвратить его истцу, в связи с чем полностью удовлетворили исковые требования Комитета..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.11.2009 N Ф03-6333/2009 по делу N А59-611/2009
"...Как установлено судами, 26.01.1999 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска (арендодатель) и ООО "Сахконструкт Ко., ЛТД" (арендатор) заключен договор аренды N 5/47, по условиям которого ответчику во временное пользование передано помещение магазина на первом этаже жилого дома общей площадью 272,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 182, под размещение магазина продовольственных и промышленных товаров (далее - помещение магазина).
Соглашениями от 26.10.2001, 09.10.2002 срок действия договора продлен до 31.01.2009 и увеличена арендуемая площадь (до 290,3 кв. м).
Письмом от 14.10.2008 N 9647-014/06 Департамент уведомил ответчика об отказе в продлении договора на новый срок, а также о необходимости возврата арендуемого объекта по акту в течение трех дней по окончании срока действия договора аренды.
Поскольку письмом от 14.10.2008 N 9647-014/06 Департамент, являющийся правопреемником Комитета по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска, уведомил ответчика об отказе в продлении договора на новый срок, выводы судов первой и апелляционной инстанций о прекращении заключенного сторонами договора аренды и об отсутствии законных оснований использования имущества ответчиком признаются обоснованными.
Учитывая, что при принятии обжалуемых судебных актов, правильно применены нормы материального права, в соответствии со статьей 71 АПК РФ всесторонне и объективно исследованы все имеющиеся в деле доказательства, основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.04.2010 по делу N А46-22785/2008
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, 03.10.2007 между субъектом Российской Федерации - Омской областью, представляемой Министерством имущественных отношений Омской области, государственным учреждением здравоохранения Омской области "Клинический кожно-венерологический диспансер" (балансодержатель), осуществляющими полномочия арендодателя, с одной стороны, и предпринимателем Е.М. Матвиец (арендатор), с другой стороны, заключен договор аренды имущества от 03.10.2007 N АН1125.
Согласно пункту 1.2 договора срок действия договора установлен с 03.10.2007 по 01.10.2008.
Уведомлениями от 30.09.2008 N 01-01-10/952 и от 30.09.2008 N 05-03/6853 истцы уведомили ответчика об истечении срока действия договора аренды имущества от 03.10.2007 N АН1125 и предложили освободить занимаемое помещение.
От получения указанных уведомлений предприниматель Е.М. Матвиец отказалась.
На повторные обращения от 06.11.2008 и от 03.12.2008 N 05-03/8549 с просьбой освобождения помещения предприниматель Е.М. Матвиец не ответила.
Судами установлено, что действие договора аренды от 03.10.2007 N АН1125 прекратилось по истечении срока его действия - 02.10.2008. Поскольку доказательств освобождения ответчиком нежилого помещения после указанной даты в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций на законном основании удовлетворили исковые требования со ссылкой на статьи 606, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Приняв во внимание письменные уведомления истцов, адресованные ответчику, о нежелании продлять срок действия договора аренды, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований считать договор аренды продленным на неопределенный срок..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2010 по делу N А70-2800/2007
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между ОАО "Универсам" (арендодатель) и ТОО "СарДаЖ" (в настоящее время - ООО "Сардаж", арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 30.04.1997 N 2, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование и владение сроком на 10 лет за плату часть торгового зала площадью 413,3 кв. м и складские (подвальные) помещения (приложение N 1) в помещении магазина "Универсам" в городе Тюмени по улице Республики, дом 90/1.
Судами установлено, что действие договора нежилого помещения от 30.04.1997 N 2 прекратилось по истечении срока его действия - 30.04.2007. Поскольку доказательств освобождения ответчиком нежилого помещения после указанной даты в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций на законном основании удовлетворили исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 606, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отклоняя довод ответчика, что договор в силу пункта 5.6 является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, суды правомерно исходили из того, что буквальная редакция этого пункта не соответствует положениям гражданского законодательства о заключении и изменении договора.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Приняв во внимание письменные уведомления истца, адресованные ответчику, о нежелании продлять срок действия договора аренды, суды пришли правомерному к выводу об отсутствии оснований считать договор аренды продленным..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.02.2010 по делу N А03-6240/2009
"...Между ООО "Фортуна" (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Н.Н. Нагих (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 01.12.2008 N 6, согласно которому арендатор сдает, а субарендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: город Рубцовск, улица Октябрьская, 6, общей площадью 25 кв. м сроком на 5 месяцев с 01.12.2008 по 30.04.2009 для ремонта и изготовления ювелирных изделий.
Судом установлено, что уведомлением от 30.04.2009 ООО "Фортуна" в связи с истечением срока действия договора известило индивидуального предпринимателя Н.Н. Нагих о расторжении договора субаренды с 01.05.2009, предложило добровольно погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и освободить занимаемое помещение. На данном уведомлении имеется отметка об отказе ответчика от его подписания. Кроме того, данное письмо было направлено истцом почтой по адресу регистрации индивидуального предпринимателя Н.Н. Нагих в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, которое возвращено с отметкой "адресат не проживает".
Таким образом, как правильно отмечено судом первой инстанции, уведомлением от 30.04.2009 истец заявил о своем возражении против продления арендных отношений, в связи с чем договор субаренды не был возобновлен на неопределенный срок и прекратил свое действие..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2010 по делу N А70-10254/2009
"...Из материалов дела следует, что между департаментом, муниципальным учреждением "Тюменское городское имущественное казначейство" (балансодержатель) и ООО "Любава" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) от 29.07.2008 N 07824578, согласно которому департамент, балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: город Тюмень, улица Бабарынка, 16а/2, площадью 71,9 кв. м, в целях торговли продовольственными товарами.
Срок действия договора установлен сторонами до дня государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение, но не более чем на 11 месяцев 26 дней со дня передачи помещения по акту приема-передачи арендатору (пункт 1.2 договора).
Уведомлением от 02.07.2009 N 3749 департамент в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации известил ООО "Любава" об окончании срока действия договора аренды с 12.07.2009 и возразил против автоматической пролонгации договора.
Судом первой инстанции установлено, что после истечения срока договора аренды арендатор продолжал пользоваться спорным помещением при отсутствии законных на то оснований.
Поскольку арендатор помещение не освободил, истец предъявил настоящий иск.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договорные отношения между сторонами прекращены и в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан возвратить арендодателю его имущество.
Выводы суда являются правильными, соответствуют материалам дела и действующему законодательству..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2011 N КГ-А40/1613-11 по делу N А40-62404/10-135-172
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.04.2009 г. между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) и ООО "Компания "Трэк Травелс" (арендатор) со сроком на 11 месяцев 28 дней заключены договоры N М-09-514436 и N М-09-514437, предметом которых являются земельный участок общей площадью 1 307 кв. м (категория земель - земли населенных пунктов), в том числе: N 1 площадью 61 кв. м (кадастровый квартал N 7709:01030), N 2 площадью 53 кв. м (кадастровый квартал N 7709:01030), N 3 площадью 1193 кв. м (кадастровый квартал N 7709:01030:113), а также земельный участок общей площадью 869 кв. м (категория земель - земли населенных пунктов), в том числе: N 1 площадью 785 кв. м (кадастровый квартал N 7709:01030), N 2 площадью 111 кв. м (кадастровый квартал N 709:01030:114).
Земельные участки имеют адресные ориентиры: г. Москва, Ангарская улица, вл. 1 и предоставлены в аренду для эксплуатации движимого имущества - торговых павильонов.
Суд установил, что до окончания срока действия договоров Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомлением от 19.02.2010 N 219 известил арендатора о прекращении обязательств по договору с 29.03.2010 в связи с окончанием срока действия договора. В связи с чем использование земельных участков после окончания срока действия договора не допускается.
Факт направления уведомлений и получения их ответчиком подтверждается материалами дела.
Таким образом, в силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды от 01.04.2009 г. N М-09-514436 и N М-09-514437 прекратили свое действие с 29.03.2010 г.
Начиная с 29.03.2010 осуществление ответчиком владения и пользования арендованными земельными участками утратило установленные законом, иным правовым актом или сделкой основания.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов нижестоящих инстанций о наличии оснований для освобождения земельных участков от расположенных на них торговых павильонов..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.03.2010 N КГ-А40/1657-10 по делу N А40-46432/09-11-439
"...В данном случае, договором аренды от 23.01.2004 г. было предусмотрено, что срок его действия составляет с 01 января 2004 года по 31 декабря 2008 года.
Суды обеих инстанций установили, что арендодатель (истец) отказался от перезаключения договора аренды на новый срок и уведомил письмом от 09 декабря 2008 года арендатора (ответчика) о прекращении арендных отношений с 31 декабря 2008 года в связи с истечением срока договора аренды.
Ввиду истечения срока договора аренды от 23.01.2004 г. N 1-111/2004 и незаключении договора на новый срок, требование истца о выселении ответчика из занимаемых им помещений в связи с прекращением арендных отношений является обоснованным.
Кроме того, несостоятельным также является довод кассационной жалобы о неопределенном сроке аренды в связи с нахождением ответчика в спорном помещении после истечения срока договора аренды, поскольку как правильно указал апелляционный суд при наличии уведомления арендодателя о прекращении арендных отношений и отказе от перезаключения договора аренды на новый срок, договор аренды не мог быть возобновлен на неопределенный срок.
При этом, последствия невозврата арендатором арендованного имущества или несвоевременного возврата имущества при прекращении договора аренды предусмотрены статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и то обстоятельство, что ответчик не освободил арендуемое помещение после истечения срока аренды не может свидетельствовать о пролонгации договора аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.03.2010 N КГ-А40/1315-10 по делу N А40-41195/09-40-304
"...Истец 02.02.2009 направил в адрес ответчика уведомление N 045-19-014 об отказе от договора аренды от 30.12.2005 N 045-2-173 с предложением об освобождении занимаемого нежилого помещения в срок до 16.02.2009 и передаче его по акту балансодержателю.
Ответчик данное уведомления истца получил 09.09.2009, что подтверждается материалами дела (т. 1 л.д. 32).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие.
Взимание арендной платы с ответчика после 30 июня 2008 г. не свидетельствует о фактической пролонгации договора аренды на тех же условиях, а является предусмотренным ст. 622 ГК РФ правом арендодателя требовать оплаты аренды за все время просрочки возврата имущества..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.12.2009 N КГ-А41/13060-09 по делу N А41-9685/09
"...В свою очередь, ООО "Олимп инвест" (субарендодатель) и ООО "Ригла-Московская область" (субарендатор), с согласия арендодателя, заключили договор субаренды недвижимого имущества от 01.02.2008 г. N 2648, согласно которому субарендодатель передал, а субарендатор принял в субаренду муниципальное имущество: часть нежилого помещения торгового назначения N 51 общей площадью 137,1 кв. м, расположенное по вышеназванному адресу, для самостоятельного использования на срок, начиная с 01.02.2008 г. по 31.12.2008 г.
Исковые требования мотивированы тем, что после истечения срока действия договора N 2648 от 01.02.08 г. ООО "Ригла-Московская область" занимаемое помещение не освободило и не передало субарендодателю в установленном договором порядке. Субарендатор продолжает пользоваться имуществом и не вносит арендную плату.
В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Спорный договор возобновлен не был, поскольку по истечении срока его действия арендодатель в письмах от 23.12.2008 г. и повторно от 06.02.2009 г. потребовал от ответчика освободить арендуемое помещение в соответствии с п. 4.5.1 договора. Ответчиком были получены указанные уведомления, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами.
Поскольку нежилое помещение арендатором возвращено не было, суд первой инстанции правомерно удовлетворил настоящий иск в части выселения ответчика из нежилого помещения..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.08.2006 N КГ-А41/7087-06-П по делу N А41-К1-6783/05
"...Ссылка Медицинской фирмы на то, что после прекращения договора аренды ответчик продолжает пользоваться имуществом и вносит арендную плату, не свидетельствует о возобновлении арендных отношений на новый срок..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.10.2009 по делу N А12-1613/2009
"...Решением Арбитражного суда Волгоградской от 11.03.2009 на общество с ограниченной ответственностью "Мир рекламы" (далее - ООО "Мир рекламы") возложена обязанность освободить земельный участок площадью 16 кв. м путем демонтажа рекламного щита размером 3x6 метров, расположенного на участке автодороги Волжский - Волгоград (до шлюзов), за свой счет и своими силами.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2009 решение суда оставлено без изменения.
Как следует из материалов дела, между Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский (арендодатель) и ООО "Мир рекламы" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.11.2007 N 5551аз, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 16 кв. м, расположенный на участке автодороги Волжский - Волгоград (до шлюзов), для установки рекламной конструкции - рекламного щита размером 3x6 метров, для целей, не связанных со строительством, на срок с 16.11.2007 до 16.10.2008.
Пунктами 6.1, 6.4 договора аренды предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Письмом от 29.09.2007, полученным ответчиком 06.10.2008, до истечения срока договора истец заявил о своем возражении на продление срока договора аренды, при наличии которого договор аренды не может считаться продленным на неопределенный срок в силу закона.
Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.11.2013 по делу N А56-53369/2012
"...Общество с ограниченной ответственностью "Торговая Компания "Туран", место нахождения: 192012, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 271, лит. А, офис 441, ОГРН 1027804896591 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным (недействительным) уведомления от 28.04.2012 N 34-905/12-0 Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области, место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН 1097847215135 (далее - Управление Росимущества), о прекращении договора от 25.12.2008 N 199-Н аренды земельного участка площадью 136 000 кв. м с кадастровым номером 47:07:06-12-001:0009 по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Кировский лесхоз, Невское лесничество, квартал 5, а также о признании указанного договора продленным на неопределенный срок.
Суды обеих инстанций отказали в удовлетворении требований Общества, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Таким образом, договор аренды можно считать возобновленным на неопределенный срок только при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
По условиям договора спорный земельный участок предоставлен в аренду Обществу на три года. По смыслу пункта 2.1 договора договор действует в течение трех лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи участка. Такой акт был подписан сторонами 15.05.2009, следовательно, срок действия договора истек 15.05.2012. Управление Росимущества в уведомлении от 28.04.2012 выразило свою волю на прекращение договора аренды по окончании установленного в нем срока. Такой отказ не противоречит действующему гражданскому и земельному законодательству. Согласно материалам дела спорное уведомление получено Обществом. Дата получения арендатором этого уведомления не имеет правового значения.
Отсутствие воли Управления Росимущества на продление с Обществом договорных арендных отношений выражено в письмах арендодателя, о чем арендатору было известно. Данное обстоятельство подтверждено действиями Общества, обращавшегося летом 2012 года в Управление Росимущества с заявлениями о заключении договора аренды на спорный земельный участок на новый срок.
При таком положении суды обеих инстанций сделали правильный вывод о том, что оснований считать договор аренды продленным на неопределенный срок, а уведомление Управления Росимущества от 28.04.2012 N 34-905/12-0 о прекращении спорного договора - не соответствующим закону, не имеется.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований, поэтому принятые по делу судебные акты отмене не подлежат..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2010 по делу N А56-6830/2009
"...Как установлено судами, до истечения срока действия договора КУГИ уведомил арендатора о прекращении договора по окончании срока его действия и предложил освободить земельный участок.
С учетом изложенного выводы судов о прекращении действия договора по окончании его срока являются правильными, поскольку в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок только в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Судами установлено, что ответчик после прекращения действия договора не освободил земельный участок.
Поскольку КУГИ отказался от намерения продлить договор на новый срок, договор прекращен, в связи с чем суды правомерно удовлетворили требование о выселении Общества.
Доводы подателя жалобы не могут быть признаны обоснованными. Фактическое пользование земельным участком и его оплата после прекращения срока действия договора не свидетельствуют о возобновлении договора на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, поскольку до истечения срока действия договора арендодатель предупредил арендатора о его прекращении по истечении срока действия..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.02.2010 по делу N А56-11064/2009
"...В соответствии с пунктом 6.1 договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то он считается продленным на неопределенный срок.
До истечения срока действия договора арендодатель направил арендатору уведомление от 18.09.2007 N 1681-18 о прекращении действия договора 22.12.2007 и необходимости возвратить арендованное имущество в срок до указанной даты. Ответчик указанное уведомление получил 30.09.2007.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно статьям 307, 309 и 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу изложенного арендатор не имеет правовых оснований для пользования спорным земельным участком.
Поскольку в материалы дела не представлено соответствующих доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, то на основании статьи 622 ГК РФ суды первой и апелляционной инстанций приняли обоснованные судебные акты о выселении Жукова А.В. с занимаемого земельного участка..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.01.2010 по делу N А56-47994/2008
"...Из материалов дела следует, что 10.02.2006 КУГИ и Общество заключили договор N 13/3К-03552 аренды земельного участка площадью 4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пер. Матюшенко, участок 2 (у дома 8), кадастровый номер 78:7139А:1017.
Пунктом 3.1 договора стороны установили срок действия договора по 31.08.2008.
Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае если ни одна из сторон до окончания срока действия договора не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок (пункт 6.1 договора).
Уведомлением N 1151 от 07.05.2008 КУГИ известил ответчика о прекращении договора в связи с истечением срока его действия с 31.08.2008 и предложил в десятидневный срок с момента окончания договора освободить занимаемый земельный участок.
В ходе проверки истцом фактического использования спорного земельного участка установлено, что он используется Обществом (акты от 14.10.2008 и от 12.05.2009), в связи с чем КУГИ обратился в суд с настоящим иском.
Поскольку судами установлено, что путем направления уведомления от 07.05.2008 N 1151 КУГИ надлежащим образом выразил свое намерение расторгнуть договор аренды после истечения срока его действия, нет оснований считать, что договор аренды возобновился на неопределенный срок. Суд правильно установил отсутствие у арендатора оснований для пользования спорным земельным участком после истечения срока договора аренды..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.11.2009 по делу N А42-2191/2009
"...До истечения срока действия договора Предприятие направило Организации письмо от 02.10.2008 N 08/989, в котором сообщило арендатору о том, что срок спорного договора не может быть продлен. В названном письме арендодатель также просил арендатора освободить занимаемые по договору от 10.11.2005 N 61 помещения в течение трех дней с момента окончания срока действия договора. Аналогичные требования Предприятия изложены в письмах от 11.12.2008 N 08/1379 и от 24.12.2008 N 08/1443 и в претензии от 09.02.2009 N 08/91.
Поскольку в установленном в договоре порядке Организация не возвратила арендодателю спорные помещения, Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу изложенного арендатор не имеет правовых оснований для пользования спорным имуществом. Факт пользования подтвержден имеющимися в материалах дела актами от 29.12.2008 и 16.02.2009.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции принял обоснованный судебный акт о выселении Организации с занимаемых помещений..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.10.2009 по делу N А56-27392/2008
"...КУГИ направил ответчику уведомление от 06.09.2007 N 3391 о прекращении действия договора по истечении его срока и предложил в десятидневный срок с момента окончания договора освободить земельный участок. Факт получения Обществом уведомления подтвержден материалами дела.
Поскольку земельный участок не был освобожден, КУГИ обратился с настоящим иском в арбитражный суд на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Суды пришли к выводу, что договор аренды прекратил свое действие по истечении его срока, а именно с 15.02.2008, и, не установив иных законных оснований для занятия ответчиком земельного участка, удовлетворили иск.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
В пункте 3.1 договора стороны определили срок его действия - по 15.02.2008.
Как установлено судами, до истечения срока действия договора КУГИ уведомил арендатора о прекращении действия договора по окончании его срока и предложил освободить земельный участок.
С учетом изложенного выводы судов о прекращении действия договора по окончании его срока являются правильными, поскольку в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок только в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Судами установлено, что ответчик после прекращения действия договора не освободил земельный участок.
Проанализировав обстоятельства дела, суды пришли к обоснованному выводу, что, поскольку КУГИ отказался от намерения продлевать договор на новый срок, договор прекращен, в связи с чем правомерно удовлетворили требование о выселении Общества..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2006 по делу N А05-5116/2006-30
"...Полно и всесторонне исследовав собранные по делу доказательства, надлежащим образом оценив представленную сторонами переписку, суд пришел к обоснованному выводу об осведомленности ответчицы о том, что договор аренды на 2006 год с ней заключаться не будет, и о принятии истцом надлежащих мер по извещению арендатора о прекращении договора по истечении срока. Таким образом, Администрация до истечения определенного в договоре срока явно выразила волю на отказ от дальнейшего продолжения арендных отношений с предпринимателем..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2006 по делу N А56-30604/2005
"...Уведомлением от 12.11.2004 Комбинат сообщил Обществу о нежелании продлевать на новый срок действие договора аренды от 01.03.2004 (л.д. 135). Названное уведомление получено Обществом 12.11.2004, что подтверждается представленной в материалы дела почтовой квитанцией (л.д. 136).
При таких обстоятельствах суд обеих инстанций правомерно отклонил довод Общества о существовании в настоящее время между сторонами договорных отношений.
Доводы подателя жалобы о том, что он уведомлял ответчика о желании заключить спорный договор на новый срок, а действия арендодателя по выставлению счетов по арендным платежам подтверждают то, что договор в настоящее время является действующим, исследовался судом апелляционной инстанции и им была дана надлежащая оценка. Кассационная инстанция не находит оснований для переоценки выводов суда..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.12.2013 по делу N А32-33378/2012
"...Пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса закрепляет, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
При заключении договора аренды стороны определили срок его действия до 31.12.2012 (пункт 1.5). До истечения срока действия договора арендодатель выразил волю на прекращение арендных отношений с предпринимателем, направив ему письма от 11.07.2012, от 28.09.2012 и обратившись (01.11.2012) в арбитражный суд с иском о расторжении договора и возврате имущества.
В ситуации, когда арендодатель до истечения срока действия договора выразил волю на прекращение арендных отношений (возражал против использования объекта аренды после окончания срока действия договора), договор аренды после истечения указанного в нем срока не может быть возобновлен на неопределенный срок. Арендные правоотношения следует считать прекращенными с 31.12.2012 (статьи 407, 425, 610 и 621 Гражданского кодекса).
Таким образом, в период разрешения спора судом первой инстанции (на момент принятия им решения от 05.04.2013) у сторон отсутствовали обязательственные (арендные) отношения, что исключает возможность удовлетворения требования истца о расторжении договора.
Поскольку решение и апелляционное постановление в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды приняты судами при неправильном применении норм материального права, судебные акты в указанной части следует отменить на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса. В удовлетворении требования общества о расторжении договора аренды от 20.01.2012 следует отказать..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.12.2009 по делу N А15-711/2009
"...Как видно из материалов дела, 04.12.1997 предприятие (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого в аренду по акту приема передачи от 04.12.1997 переданы здание птицефабрики и прилегающий земельный участок площадью 1,5 га, расположенные по адресу: с. Рубас, Дербентский район. Срок действия договора установлен с 01.01.1998 по 31.12.2008.
В 2006 и 2008 годах предприниматель обратился с письмами к предприятию и администрации о продлении договора и выдаче ему первичных документов на арендуемое здание и земельный участок для представления их в управление для регистрации договора аренды от 04.12.1997.
Согласно пункту 4 договора аренды от 04.12.1997 срок действия данного договора определен с 01.01.1998 по 31.12.2008, с дальнейшим продлением срока его действия и с последующим выкупом здания подсобного хозяйства с прилегающими территориями, указанными в настоящем договоре.
Суды установили, что срок действия договора аренды истек 31.12.2008. Из имеющихся в деле писем предприятия следует, что оно не намерено продлевать договорные отношения с предпринимателем и заявило о прекращении договора с требованиями об освобождении спорного имущества.
При таких обстоятельствах судебные инстанции обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды от 04.12.1997 возобновленным сроком на десять лет с 01.01.2009 по 31.12.2019 и правомерно признали его прекратившим свое действие.
Судебные инстанции пришли к выводу, что указание в пункте 4 договора аренды от 04.12.1997 на дальнейшее продление срока действия договора с последующим выкупом здания подсобного хозяйства с прилегающими территориями свидетельствует о праве предпринимателя совершить названные действия, а не о принятии арендодателем на себя обязательств по продлению с предпринимателем договора аренды и передаче ему в собственность арендуемого имущества. Из материалов дела также не усматривается намерения администрации передать предпринимателю в собственность арендуемое им имущество..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2009 по делу N А32-5912/2009
"...Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Компит" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного администрацией и обществом, погашении записи о государственной регистрации.
Решением от 02.06.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2009, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что срок действия договора аренды от 16.09.2003 истек 15.08.2008. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Суды пришли к выводу, что воля арендодателя на отказ продолжать арендные правоотношения подтверждается материалами дела, в связи с чем, суд посчитал договор аренды от 16.09.2003 прекращенным, что исключает возможность удовлетворения иска о расторжении прекращенного договора.
В письме от 28.05.2008 администрация сообщила обществу о том, что договор аренды от 15.09.2003 на новый срок продлеваться не будет. В письме от 02.09.2008 администрация со ссылкой на письмо от 28.05.2008 направила обществу проект соглашения о расторжении договора аренды.
Вывод судебных инстанций о наличии воли арендодателя прекратить арендные отношения после истечения срока действия договора аренды, выраженной до окончания срока действия договора, основан на материалах дела...
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.12.2014 N Ф09-8207/14 по делу N А50-4674/2014
"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между Департаментом земельных отношений (арендодатель) и обществом "Данс" (арендатор) заключен договор аренды от 26.08.2011 N 078-11С в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:5110124:24 площадью 1631 кв. м, расположенного в г. Перми, Свердловский район, северо-западнее строения по ул. Островского, 89 в пос. Новые Ляды, для целей, не связанных со строительством (под универсальный розничный рынок), на срок с 12.05.2011 по 11.05.2014 (п. 1.1, 1.2, 4.1 данного договора).
Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно: договор аренды от 26.08.2011 N 078-11С, письма Департамента земельных отношений от 07.03.2014 N И-21-01-09-3937, от 08.05.2014 N И-21-01-09-8080, суды установили, что арендодатель возражал против продления действия договора аренды после истечения срока его действия, и пришли к выводу о том, что договор прекратил свое действие 11.05.2014 в связи с истечением срока его действия.
Судом апелляционной инстанции правомерно отклонена ссылка общества "Данс" на письмо Департамента земельных отношений от 10.06.2014, подтверждающее, по мнению заявителя, возобновление договора на неопределенный срок, поскольку данное письмо при наличии прекращенного договора аренды с одновременным выражением воли арендодателя об отказе от договора аренды на новый срок (его продлении) действие договора не возобновляет.
Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным согласно требованиям, определенным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 26.10.2011 по делу N А64-2877/2011
"...Ссылаясь на прекращение действия Договора и невозврат земельного участка арендодателю, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Уведомлением от 14.12.2007 Комитет отказался от Договора, указав на необходимость освобождения Обществом земельного участка по истечении 60 дней с момента получения уведомления. Уведомление получено ответчиком 21.08.2008.
Соответственно, как правильно отметил суд, с 21.11.2008 Договор прекратил свое действие
В этой связи отклоняется довод заявителя кассационной жалобы о продолжении действия Договора и после 14.12.2007.
То обстоятельство, что ответчик и после отказа Комитета от Договора на протяжении 2008 - 2011 годов продолжал использовать земельный участок не является правоопределяющим, поскольку в силу закона Договор прекратился с 21.11.2008, а в последующий период ответчиком осуществлялось лишь фактическое пользование землей.
Факт расчета администрацией г. Тамбова арендной платы за 2011 год, а также оплата Обществом задолженности по арендной платы за вышеуказанные периоды также не свидетельствуют ни о продлении Договора, ни о возникновении новых договорных отношений, поскольку указывает на оплату Обществом стоимости фактического пользования спорным земельным участком..."

Постановление ФАС Центрального округа от 23.10.2009 N Ф10-4015/09 по делу N А08-3031/07-28-5-28
"...Договор аренды земельного участка от 01.08.2006 заключен на срок с 05.02.2006 по 04.02.2007 (п. 2.1 договора).
19.12.2006 в адрес ответчика было направлено уведомление N 5684 о том, что срок действия договора-обязательства приобретения права аренды земельного участка N 407-ПС и заключенного в соответствии с ним договора аренды земельного участка истекает 06.02.2007. Продлевать договор-обязательство администрация г. Белгорода не намерена, в связи с чем на ООО "Ваше право" возложена обязанность в срок до 06.03.2007 демонтировать сооружение и освободить земельный участок.
Поскольку ответчик после истечения срока действия договора аренды спорный земельный участок не освободил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку срок действия заключенного сторонами договора аренды истек, учитывая, что у администрации г. Белгорода отсутствуют намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного земельного участка в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требование МУ "Городская недвижимость"..."

Постановление ФАС Центрального округа от 26.05.2009 по делу N А48-2780/08-7
"...Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, уведомление о намерении заключить новый договор аренды на арендуемое помещение последним в адрес истца направлено не было.
В то же время 23.01.2007 истец направил в адрес ответчика уведомление N 43 с требованием в месячный срок со дня получения настоящего уведомления освободить занимаемые помещения в здании администрации Залегощенского района.
Учитывая то обстоятельство, что арендодатель возражал против продолжения арендных отношений после истечения срока действия договора аренды от 01.07.2006, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что данный договор не может считаться продленным на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ..."

Позиция 2. Если арендодатель направил арендатору уведомление о прекращении арендных отношений, но, по истечении срока договора, мер по истребованию арендованного имущества не предпринимал и исполнял договор или указал арендатору на необходимость исполнения договора, то договор является возобновленным на неопределенный срок.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-6804/10 по делу N А50-9235/2009
"...Письмом от 23.08.2006 Департамент уведомил предпринимателя Бормотову Л.В. об отказе в продлении договора аренды от 18.11.2005 и о необходимости освободить занимаемые помещения в 3-дневный срок и передать их по акту приема-передачи, и это письмо получено предпринимателем Бормотовой Л.В. 26.08.2006.
Однако фактически предприниматель Бормотова Л.В. продолжала занимать спорные помещения, и 22.01.2008 между Департаментом и предпринимателем Бормотовой Л.В. вновь был оформлен договор аренды этих помещений сроком с 19.12.2007 по 17.12.2008.
Суды пришли к выводу, что несмотря на направление арендатору 23.08.2006 уведомления об отказе в продлении договора аренды от 18.11.2005, договор фактически в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был продлен на неопределенный срок, так как после направления арендатору уведомления Департаментом в дальнейшем не было предпринято никаких действий, направленных на прекращение арендных отношений, поскольку продолжали начисляться арендные платежи, и выселение арендатора из занимаемых им помещений не состоялось.
Анализ доводов, приведенных в заявлении о пересмотре в порядке надзора оспариваемых судебных актов, показал, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 304 АПК РФ..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.12.2009 N Ф03-7359/2009 по делу N А51-9937/2008
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока (Арендодатель) и ООО "Эдельвейс-Трейд" (Арендатор) 27.03.2003 заключен договор N 05-00180-001-Н-АР-2079-00 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостока, д. 109, общей площадью 509,90 кв. м (далее - спорное помещение") на срок с 01.02.2003 по 31.12.2007 для использования в целях "Магазин". Помещение передано арендатору по акту приема-передачи в аренду нежилого помещения от 01.02.2003.
Письмом от 11.10.2007 N 12/3-1-8041 УМС г.Владивостока уведомило ответчика о прекращении договора аренды и освобождении помещения в срок до 01.01.2008, и предупредило его о выселении в судебном порядке в случае неосвобождения помещения в установленный срок.
Письмом от 07.07.2008 N 12/3-1-134 УМС г.Владивостока предупредило ответчика о необходимости исполнения обязательства и сообщило о нарушении им условий договора в части внесения арендной платы и о необходимости погашения задолженности по арендной плате, составляющей по состоянию на 30.06.2008 230 372 руб. 84 коп., в том числе 162 773 руб. 11 коп. основного долга, 61 643 руб. 34 коп. пени и 5 956 руб. 39 коп. процентов.
Как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждается актом проверки использования муниципального имущества от 27.05.2008 N 127, после истечения срока действия договора ответчик продолжал пользоваться спорным нежилым помещением. При этом истцом не предпринимались меры по выселению ответчика из занимаемого помещения в судебном порядке, о чем сообщалось в уведомлении от 11.10.2007 N 12/3-1-8041.
Кроме того, в предупреждении от 07.07.2008 N 12/3-1-134 истец сообщил обществу о необходимости исполнения обязательства по договору, при этом сумма задолженности по договору была рассчитана на 30.06.2008 исходя из арендной платы за время пользования спорным помещением по истечении срока действия договора. В уведомлении от 17.08.2008 N 28/2-3-1166 истец сообщил арендатору об изменении реквизитов бюджетного счета, на который следует оплачивать арендную плату по договору.
Данные обстоятельства, как указал апелляционный суд, свидетельствуют об отсутствии у арендодателя возражений относительно использования ответчиком спорного помещения.
Учитывая, что после истечения срока действия договора ответчик продолжал пользоваться недвижимым имуществом при отсутствии возражении со стороны арендодателя, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор был возобновлен на неопределенный срок..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 07.10.2010 N КГ-А40/11756-10 по делу N А40-1764/10-54-13
"...Департамент имущества города Москвы (далее - ДИгМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "МКБ" (далее - ООО Фирма "МКБ") о возврате арендованного имущества - выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пречистенка, д. 15/10, строение 1 и передачи его в освобожденном виде ДИгМ.
Срок аренды, согласно пункту 2.1 договора, установлен с 01 июня 2002 года до начала реконструкции, но не позже 01 июня 2007 года.
Вместе с тем, 02 апреля 2007 года истец направил в адрес ответчика уведомление о прекращении договора аренды с 01 июня 2007 года и об отказе в его перезаключении на новый срок.
Данное уведомление было получено ответчиком 20 апреля 2007 года, однако арендуемое помещение ответчик не освободил по окончании срока аренды, что явилось основанием для обращения истца в суд.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В то же время, апелляционным судом в ходе рассмотрения настоящего дела, были приняты новые доказательства, а именно дополнительные соглашения об изменении условий оплаты аренды помещения к договору на аренду недвижимого имущества N 00-00913/02 от 27.12.2002 г., от 19.12.2006 г., 05.10.2009 г., 05.10.2009 г.
Таким образом, действия истца по заключению дополнительных соглашений после направления ответчику письма от 02 апреля 2007 года о прекращении арендных отношений 01 июня 2007 года в связи с истечением срока договора аренды, свидетельствуют об изменении истцом своих намерений относительно расторжения договора аренды.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Поскольку ООО Фирма "МКБ" по истечении срока действия договора продолжает пользоваться занимаемым им помещением, производит арендные платежи, а истцом не представлено доказательств соблюдения уведомительного порядка прекращения договора, предусмотренного ст. 610 ГК РФ, соответственно, договор аренды недвижимого имущества N 00-00913/02 от 27.12.2002 г. был возобновлен на неопределенный срок..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 02.02.2010 N Ф09-6/10-С6 по делу N А50-9235/2009
"...При этом судами сделан вывод о том, что, несмотря на направление арендатору 23.08.2006 уведомления об отказе в продлении договора аренды от 18.11.2005 N 4178-05ОП, названный договор в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был продлен на неопределенный срок.
Так, из материалов дела усматривается, что после направления арендатору уведомления Департаментом имущественных отношений в дальнейшем не было предпринято никаких действий, направленных на прекращение арендных отношений и выселение арендатора из занимаемых им помещений.
Судами также установлено, что в период, когда, по мнению Департамента имущественных отношений, предприниматель использовал помещения без договора аренды (с 27.08.2006 по 18.12.2007), названный Департамент направлял арендатору уведомления о размере платежа за использование помещением по адресу: г. Пермь, ул. Ак. Веденеева, 29 (т. 1, л. д. 47, 49, 51, 53, 55, 57, 59, 61, 63, 65, 67). В этих же уведомлениях Департаментом указывалось на необходимость правильного оформления платежных документов, (в частности, указывать номер договора аренды), а также проведения страхования недвижимого имущества в соответствии с условиями договора аренды.
В платежных поручениях арендатора было указано назначение платежа с указанием конкретного периода, за который производится оплата, а также имелась ссылка на договор аренды от 18.11.2005 N 4178-050П (т. 1, л. д. 58, 60, 62, 64, 66).
В материалах дела имеется свод начисленной и уплаченной предпринимателем Бормотовой Л.В. арендной платы, в том числе и в период с 27.08.2006 по 18.12.2007, в котором также имеется ссылка на договор от 18.11.2005 N 4178-05ОП (т. 1, л. д. 128, 129).
Учитывая изложенное, следует согласиться с выводом судов об отсутствии со стороны Департамента имущественных отношений волеизъявления на прекращение арендных отношений с предпринимателем Бормотовой Л.В..."

5.6. Вывод из судебной практики: Если в договоре аренды установлено, что его можно продлить, только если стороны достигнут соглашения о его продлении, то возобновить договор на неопределенный срок в отсутствие такого соглашения нельзя.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.07.2009 N Ф04-4275/2009(10710-А70-9) по делу N А70-7837/32-2008
"...Пунктом 7.3 договора аренды земельного участка стороны определили считать договор расторгнутым по истечении срока его действия (пункт 7.2 договора) при отсутствии соглашения о его продлении.
Суды, считая данный пункт противоречащим императивному характеру части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в нарушении статей 170 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указали, в чем согласованное сторонами условие о расторжении договора противоречит норме закона, содержащей условия о возобновлении договора аренды.
Пунктом 3.1.3 договора аренды земельного участка предусмотрено право предпринимателя по истечении срока действия договора заключить новый договор или продлить срок аренды на прежних условиях по письменному заявленному, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора.
Включение в договор аренды земельного участка условий о пролонгации договора указывает на то, что арендодатель возражает против использования земельного участка по истечении срока аренды в отсутствие соглашения сторон о продлении срока действия договора или нового договора аренды.
Материалы дела не содержат ни соглашения сторон о продлении договора аренды, ни заключенного нового договора аренды.
При данных обстоятельствах договор аренды земельного участка от 04.10.2007 N 23-21/119 прекратил свое действие по окончании указанного в нем срока.
Арбитражный суд неправильно применил положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделал необоснованный вывод о продлении договора аренды земельного участка от 04.10.2007 N 23-21/119 на неопределенный срок..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 10.06.2010 N ВАС-7170/10 по делу N А65-10127/2009-СГ2-6
"...Между предпринимателем Галавиевым А.А. (арендодателем) и предпринимателем Шакировым М.М. (арендатором) заключен договор аренды от 29.04.2008 N 02/08/09 нежилых помещений общей площадью 113,8 квадратных метра сроком действия до 30.11.2008 г. Разделом 14 договора аренды установлено, что его действие прекращается по истечении срока аренды, который может быть продлен по взаимному письменному соглашению сторон.
Нарушение условий договора аренды явилось основанием обращения предпринимателя Галавиева А.А. в суд с настоящим иском.
Судами установлено, что договор аренды прекращен по окончанию его действия, поскольку отсутствует письменное соглашение сторон о продлении срока действия договора в соответствии с пунктом 14.1 и письменное уведомление арендатора, предусмотренное пунктом 4.3 договора о желании заключить новый договор. Кроме того, фактический возврат нежилого помещения осуществлен арендатором 09.03.2008 <*>, что подтверждено актом.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: возврат нежилого помещения осуществлен арендатором 09.03.2009, а не 09.03.2008.

Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из условий пунктов 3.2 и 15 заключенного договора..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2009 N Ф04-1813/2009(3338-А45-9) по делу N А45-14994/2008-53/270
"...Признавая договор аренды возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд не учел условие пункта 4.1 договора аренды земельного участка.
Пунктом 4.1 договора аренды предпринимателю предоставлено право на продление договора при условии письменного уведомления арендодателя не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока действия договора.
Согласно пункту 6.3 договора аренды истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.
Вопросы о направлении предпринимателем уведомления о продлении арендных отношений, о наличии достигнутого соглашения на пролонгацию договора не исследовались судом.
Выводы суда в нарушении статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сделаны при неполном исследовании представленных в дело документов, поэтому не соответствуют обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда подлежит отмене, как незаконное и необоснованное..."

5.7. Вывод из судебной практики: Отсутствие обращения арендатора с письменным заявлением о продлении срока договора не является препятствием для продления договора на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2009 N Ф04-49/2009(19191-А70-17) по делу N А70-707/11-2008
"...Со ссылкой на положения статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно отклонила довод ответчика об окончании срока действия договора, поскольку ответчик к истцу с письменным заявлением о продлении срока действия не обращался и не заявлял об отказе от договора, то договор аренды является возобновленным на неопределенный срок..."

5.8. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, препятствует ли отказ арендодателя, заявленный с пропуском предусмотренного договором срока (либо по истечении срока действия договора), возобновлению договора аренды на неопределенный срок, существует две позиции судов.

Позиция 1. Отказ арендодателя, заявленный с пропуском срока, предусмотренного договором для его заявления (либо по истечении срока действия договора аренды), не препятствует возобновлению договора аренды на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.05.2011 по делу N А49-4480/2010
"...Договор аренды заключен на срок 8 лет с 12 февраля 2002 г. по 07 июня 2010 г.
Ответчик письмом от 03 июня 2010 г. (до истечения срока действия договора аренды) обратился к истцу с просьбой о продлении срока действия договора аренды от 05 апреля 2002 г. N 3274.
На указанное обращение истец письмом от 08 июня 2010 г. N 7/6805 сообщил об отказе в продлении срока действия договора аренды, полученное ответчиком после истечения срока действия договора аренды от 05 апреля 2002 г. N 3274.
В связи с тем, что ответчик не был в установленном порядке и сроки извещен об отказе от продления срока и прекращении действия договора, то договор аренды от 05 апреля 2002 г. N 3274 не может считаться прекращенным и оснований для возврата арендованного имущества не имеется.
Требования истца о возврате и сдаче по акту приема-передачи спорного земельного участка, а также об обязании ответчика подписать соглашение о расторжении договора аренды не могут быть удовлетворены, поскольку отсутствуют основания для прекращения договорных отношений.
Договор аренды от 05 апреля 2002 г. N 3274 в силу закона считается возобновленным на неопределенный срок и признание его таковым в судебном порядке не требуется.
Доводам заявителя кассационной жалобы дана надлежащая правовая оценка..."

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 10.03.2010 N Ф10-641/10 по делу N А54-2230/2009С9
"...По истечении срока действия данного договора аренды предприниматель продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций исходя из положений п. 2 ст. 621 ГК РФ и отсутствия в деле надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор по окончании срока действия спорного договора вернул предмет договора арендодателю, признали договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суды нижестоящих инстанций правомерно руководствовались следующим.
Довод заявителя жалобы о том, что судами сделал неверный вывод о возобновлении спорного договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок, кассационная коллегия отклоняет как противоречащий материалам дела и основанным на ошибочном толковании норм действующего законодательства.
В обоснование данного довода ответчик сослался на письмо от 17.11.2005 с предположением о расторжении договора с 01.01.2006.
Однако, как верно указано судами первой и апелляционной инстанций, учитывая, что истец о расторжении договора уведомлен в нарушение п. 7.3 менее чем за месяц до 21.11.2005 - даты истечения срока действия договора, он является продленным на неопределенный срок. Также судами учтены и дальнейшие действия ответчика, которые не свидетельствуют о его намерении расторгнуть договор. Правоотношения по аренде земельного участка в спорный период продолжались, расположение на данном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ответчику, подтверждает факт владения и пользования им, земельный участок не был возвращен арендодателю в порядке ст. 622 ГК РФ..."

Позиция 2. Отказ арендодателя, заявленный по истечении срока действия договора аренды, не влечет возобновление договора аренды на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.08.2012 по делу N А03-1104/2012
"...Ссылаясь на пункт 2 статьи 621, статью 610 ГК РФ, заявитель отмечает, что возражения им были направлены 30.04.2011, а не в последний день аренды (29.04.2011) и полагает, что таким образом ответчик продолжал пользоваться имуществом без его возражений, соответственно договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
Колесов В.В. считает, что обе стороны по договору аренды признали его продленным на неопределенный срок и согласно статье 621 ГК РФ договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, а судом договор аренды неправомерно признан не действующим.
Согласно пункту 5.1 Договора нежилое помещение сдается в аренду до 30.03.2011.
В связи с истечением срока действия договора ИП Колесов В.В. 30.04.2011 обратился к директору ООО "Трайдент-2" Чеснокову Г.Н. с требованием о передаче арендованного помещения по акту приема-передачи во исполнение пункта 2.2.10 Договора и предложением заключить новый договор аренды согласно пункту 5.2 Договора (письмо от 29.04.2011).
Арендуемое помещение было возвращено арендодателю 12.10.2011.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из условий заключенного сторонами Договора, учитывая, что на момент истечения срока его действия, установленного в пункте 5.1, арендодатель имел и выразил в письме от 29.04.2011 свои возражения относительно продления Договора и предложил заключить новый договор, как установлено в пункте 5.2 Договора, арбитражный суд обоснованно посчитал Договор прекратившим свое действие, и, исходя из доказанности факта пользования арендатором в спорный период нежилым помещением и отсутствием доказательств по внесению платы за его использование, правомерно взыскал образовавшуюся до момента возврата помещения Предпринимателю задолженность, руководствуясь при проверке расчета подлежащей взысканию задолженности размером арендной платы, установленной Договором.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора, правомерно указал, что из положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ следует, что возобновление договора на прежних условиях на неопределенный срок допускается только при отсутствии возражений арендодателя, в связи с чем ссылка Предпринимателя на то, что отправка письма арендатору состоялась 30.04.2011, не изменяет заявленных в нем возражений относительно продления Договора и правильно отметил, что размер арендной платы, указанный в уведомлении от 07.07.2011, не может повлиять на размер аренды, установленный в Договоре..."

5.9. Вывод из судебной практики: Возобновление на неопределенный срок договора аренды имущества, закрепленного за учреждением, подведомственным государственной академии наук, на праве оперативного управления, возможно только по результатам конкурса и после получения согласия академии наук и уполномоченного органа власти. В противном случае возобновленный договор аренды является недействительным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.01.2012 по делу N А33-3399/2011
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, согласно свидетельству о государственной регистрации прав от 21.08.2001 N 24 БМ 008075 нежилое административное 4-этажное здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 53, общей площадью 6 031,6 кв. м является собственностью Российской Федерации. Данное здание закреплено на праве оперативного управления за учреждением РАН "Наука" КНЦ СО РАН на основании распоряжения агентства по управлению имуществом Российской Федерации от 01.06.2000 N 35-и, акта приема-передачи федерального имущества в оперативное управление от 01.06.2000. Право оперативного управления зарегистрировано. Названные обстоятельства подтверждены выпиской из реестра федерального имущества от 04.04.2011 N 266/1, свидетельствами о государственной регистрации права.
25.11.2007 между учреждением РАН "Наука" КНЦ СО РАН (арендодателем) и АНО "Флер" (арендатором) заключен договор аренды помещений N 16, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает (на основании результатов торгов, протокол N 07/27 от 16.11.2007) во временное пользование и владение помещения N 217, 218, 219, 221 (2 этаж) общей площадью 92,2 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 53 для использования под офис.
Учреждение РАН "Наука" КНЦ СО РАН не возражало против продолжения использования арендатором помещений.
В связи с этим, договор аренды N 16 от 25.11.2007 в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.
Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 10 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор аренды, возобновленный на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, является, по сути, новым договором аренды, заключенным на условиях, идентичных условиям окончившегося договора.
Руководствуясь пунктом 5 статьи 6 Федерального закона от 23 августа 1996 года N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике", статьей 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что на момент возобновления действия договора аренды N 16 от 25.11.2007 на неопределенный срок ответчиками не было получено соответствующее согласование Российской академии наук и согласие федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на управление и распоряжение объектами федеральной собственности. Конкурс или аукцион на заключение договора не проводились.
Из обстоятельств дела не следует, что к отношениям сторон могут быть применены исключения, предусмотренные частью 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Учитывая изложенное, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что новый договор аренды, заключенный путем возобновления на неопределенный срок действия договора аренды N 16 от 25.11.2007, не соответствует требованиям законодательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Следовательно, АНО "Флер" обязано возвратить учреждению РАН "Наука" КНЦ СО РАН помещения N 217, 218, 219, 215б, в (2 этаж) общей площадью 119,0 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 53..."

5.10. Вывод из судебной практики: Договор аренды государственного (муниципального) имущества может быть возобновлен на неопределенный срок, если он заключен до введения в действие положений об обязательном проведении торгов для заключения договора.

Примечание: Ранее в судебной практике существовал иной подход, согласно которому не мог возобновляться любой договор аренды муниципального или государственного имущества независимо от того, заключен он до или после вступления в силу соответствующего закона (см., например, Постановление ФАС Поволжского округа от 20.12.2011 по делу N А57-2540/2011, Постановление ФАС Поволжского округа от 10.11.2011 по делу N А57-2069/2011).

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...1. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ)..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.09.2013 по делу N А33-17201/2012 <*>
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: данное постановление имеет дату 10.10.2013, а не 10.09.2013.

"...Ссылаясь на то, что договор N 11338 от 01.07.2008 противоречит положениям Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", следовательно, является ничтожной сделкой, департамент обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610), то есть, согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации до момента отказа какой-либо сторон от договора в установленном законом или договором порядке.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильным выводам о том, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации с 1.06.2009 договор аренды N 11338 от 01.07.2008 является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, так как доказательства отказа какой-либо из сторон договора от продолжения арендных отношений после 31.05.2009 в материалы дела не представлены.
Судами обоснованно отклонен довод истца о том, что договор является ничтожным, так как не соответствует требованиям части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон "О защите конкуренции").
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку часть 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" введена в действие Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 02.07.2008, суды пришли к правильному выводу о том, что требования указанной статьи не могут быть распространены на правоотношения, возникшие из договора аренды от 01.07.2008.
Поскольку договор аренды N 11338 был заключен на условиях действующего законодательства, суды обоснованно отклонили доводы истца о ничтожности договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.09.2013 по делу N А33-19104/2012
"...По мнению истца, срок действия договора истек 30 апреля 2008 года, по истечении срока действия договора помещение ответчиком возвращено не было, в связи с чем истец обратился в суд с указанным выше иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что владение спорным объектом было передано ответчику на основании договора аренды с истцом и доказательства прекращения действия договора в материалах дела отсутствуют. Поскольку на момент заключения договора аренды закон не содержал требование о заключении договора муниципального имущества исключительно на торгах, оснований полагать договор недействительным также отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Вместе с тем статья 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", содержащая положения об обязательном проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, введена Федеральным законом от 30 июня 2008 года N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 2 июля 2008 года.
Таким образом, на момент заключения договора N 10809 от 29 июня 2007 года данная статья не действовала.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного судами сделан правильный вывод о том, что возобновление действия договора аренды от 29 июня 2007 года N 10809 без проведения торгов на неопределенный срок не противоречит требованиям Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции"..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.03.2013 по делу N А33-1934/2012
"...В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", введенной Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ, заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Договор аренды N 3-3/06 с истцом на спорное имущество был заключен 11.10.2006, то есть до принятия статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", следовательно, данная норма права не подлежала применению судом апелляционной инстанции и повлекла неправомерный вывод о ничтожности возобновления договора аренды с истцом.
Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", где указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции, оценив условия заключенного с истцом договора аренды от 11.10.2006 N 3-3/06, в частности пункт 8.3, в соответствии с которым в случае если за 2 недели до истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, пришел к обоснованному выводу о пролонгации договора..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.07.2013 по делу N А27-17714/2012
"...Как установили суды и подтверждается материалами дела, фактически общество продолжало пользоваться арендованным недвижимым имуществом, что подтверждается актом проверки сохранности, технического состояния и целевого использования объектов федерального имущества от 17.07.2012.
Следовательно, договор аренды недвижимого имущества считается возобновленным на неопределенный срок с 29.12.2007.
Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Статья 17.1 Закона о защите конкуренции основанием для прекращения действия договора не является, поскольку была введена в действие после возникновения договорных правоотношений и обратной силы не имеют (Постановление от 28.12.2010 N 9143/10 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
На основании вышеизложенного, суды пришли к правомерному выводу о том, что пользование спорным помещение осуществлялось на основании договора аренды возобновленного на тех же условиях на неопределенный срок..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.07.2013 по делу N А27-17723/2012
"...Из материалов дела следует, что 30.03.2006 между университетом и предпринимателем заключен договор аренды недвижимого имущества N 89-03-об/06, в соответствии с которым предпринимателю передано в аренду нежилое помещение, площадью 32 кв. м, расположенное по адресу: г. Кемерово, ул. Васильева, 20б, сроком с 30.03.2006 по 31.12.2006 (далее - договор аренды).
В ходе проверки было установлено, что в нарушение статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Приказа Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов" объекты федерального имущества, переданные в оперативное управление университету, используются обществом для получения прибыли на основании договоров аренды, заключенных без проведения торгов.
Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Как установили суды и подтверждается материалами дела, фактически предприниматель продолжал пользоваться арендованным недвижимым имуществом, что следует из акта проверки сохранности, технического состояния и целевого использования объектов федерального имущества от 17.07.2012 и не оспорено истцом.
Следовательно, договор аренды недвижимого имущества считается возобновленным на неопределенный срок с 29.12.2007.
Статья 17.1 Закона о защите конкуренции введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и вступила в силу с 02.07.2008, то есть после истечения срока договора, заключенного до вступления в силу указанного закона, требующего обязательного проведения торгов. Этот договор в силу положений статьи 422 ГК РФ следует считать соответствующим требованиям законодательства и в порядке статьи 621 ГК РФ возобновленным на неопределенный срок при отсутствии возражений арендодателя, следовательно, основания для применения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, отсутствуют.
Кроме того, в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции основанием для прекращения действия договора не являются, поскольку были введены в действие после возникновения договорных правоотношений и обратной силы не имеют.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права, а содержащиеся в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.07.2013 по делу N А27-17715/2012
"...Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
Статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", введенная Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступила в силу с 02.07.2008.
Материалами дела подтверждается, что спорные нежилые помещения находятся во временном пользовании ОАО "Вымпел - Коммуникации" на основании договоров аренды, заключенных до введения в действие положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку названные договоры аренды заключены до вступления в силу положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", отсутствуют доказательства расторжения договоров аренды, по истечении срока действия договоров аренды общество арендуемое имущество не передавало арендодателю, продолжает пользоваться спорными нежилыми помещения в отсутствие возражений со стороны университета, суды обоснованно указали, что договоры аренды в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считаются заключенными на неопределенный срок на тех же условиях.
Приведенные в кассационной жалобе аргументы Управления Росимущества относительно применения к спорным правоотношениям положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, получили соответствующую правовую оценку и обоснованно отклонены..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.07.2013 по делу N А27-17722/2012
"...Как установили суды и подтверждается материалами дела, фактически общество продолжало пользоваться арендованным недвижимым имуществом, что подтверждается актом проверки сохранности, технического состояния и целевого использования объектов федерального имущества от 17.07.2012. Следовательно, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок с 29.12.2007.
Статья 17.1 Закона о защите конкуренции введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и вступила в силу с 02.07.2008, то есть после истечения срока договора, заключенного до вступления в силу указанного закона, требующего обязательного проведения торгов. Этот договор в силу положений статьи 422 ГК РФ следует считать соответствующим требованиям законодательства и в порядке статьи 621 ГК РФ возобновленным на неопределенный срок при отсутствии возражений арендодателя, следовательно, основания для применения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, отсутствуют.
Кроме того, в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции основанием для прекращения действия договора не являются, поскольку были введены в действие после возникновения договорных правоотношений и обратной силы не имеют.
Данная позиция согласуется с правовой позицией выработанной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 28.12.2010 N 9143/10.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права, а содержащиеся в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.07.2013 по делу N А81-3009/2012
"...Как установлено судами, срок договора аренды земельного участка от 30.07.2007 N 375-07 установлен до 18.04.2012, договор зарегистрирован.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 постановления Пленума N 73 в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Пункты 1.1, 1.2 статьи 30 ЗК РФ, в соответствии с которыми органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах, введены Федеральным законом от 27.12.2009 N 365-ФЗ (закон вступил в силу с 01.01.2010).
Суд апелляционной инстанции, установив, что земельный участок предоставлен в аренду ООО "НИКА" до вступления в силу вышеуказанных актов, пришел к правомерному выводу о возможности применения разъяснений, данные в пункте 1 постановления Пленума N 73 о возможности возобновления на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, договора аренды государственного или муниципального имущества.
Учитывая, что арендодатель не заявил возражений на письма арендатора о продлении договора аренды на новый (неопределенный) срок, возражение заявлено по истечении срока аренды (25.04.2012), со ссылкой на необходимость предоставления земельного участка по результатам торгов, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на продление договора на неопределенный срок..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.06.2013 по делу N А27-17720/2012
"...Согласно материалам дела спорное помещение, общей площадью 8,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Кемерово, ул. Терешковой, 40, было передано арендодателем - КемГУ, во временное пользование ИП Казанцеву Е.В. по договору аренды недвижимого имущества N 95-03-об/06 от 30.03.2006 (далее - договор N 95-03-об/06) с согласия Территориального управления.
Договор N 95-03-об/06 заключен на срок до 31.12.2006.
Дополнительным соглашением от 20.02.2007 N 1 срок его действия определен с 30.12.2006 по 28.12.2007.
Предприниматель продолжает пользоваться недвижимым имуществом в здании по адресу: г. Кемерово, ул. Терешковой, 40, в целях торговли продуктами питания, что подтверждается актом проверки сохранности, технического состояния и целевого использования объектов федерального имущества от 17.07.2012.
По пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Статья 17.1 Закона о защите конкуренции, регулирующая особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества и предусматривающая проведение конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и вступила в силу с 02.07.2008.
Из положений Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" следует, что данный нормативный акт не предусматривает распространение действия Закона на отношения, возникшие на основании ранее заключенных договоров.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что действие спорного договора аренды не прекращалось, он не расторгался, не оспорен и не признан недействительным, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 621 ГК РФ, правомерно посчитал его возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к правильному выводу о том, что на момент возникновения спорных правоотношений, а именно на момент возобновления действия договора N 95-03-об/06 на неопределенный срок, у арендодателя отсутствовала обязанность по проведению торгов на право заключения договора аренды в отношении государственного имущества, поскольку статья 17.1 Закона о защите конкуренции в действие еще не вступила, соответственно, не подлежала применению к рассматриваемым правоотношениям..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2012 по делу N А46-8200/2011
"...Министерство имущественных отношений Омской области (далее - заявитель, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Омской области (далее - УФАС по Омской области, антимонопольный орган) о признании незаконным решения и предписания от 02.06.2011 по делу N 05/10-11.
Как видно из материалов дела, 27.07.2006 между Департаментом недвижимости Администрации города Омска (Арендодатель) и Производственным кооперативом "Торжество" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 33361/3, в соответствии с условиями которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), для использования под оказание ритуальных услуг (регистрация брака).
По окончании срока действия договора Арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом без возражений со стороны Арендодателя. В силу положений части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды нежилого помещения считается возобновленным на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, пунктом 2 дополнительного соглашения от 13.07.2009 N 1 к договору аренды нежилого помещения от 27.07.2006 N 33361/3 установлено, что настоящий договор заключен на неопределенный срок.
В силу положений пункта 1 статьи 17.1, пункта 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции законодателем предусмотрена возможность заключения на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, однако заключение указанных договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.
Следовательно, на момент принятия дополнительного соглашения к договору аренды подлежали применению нормы, введенные Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ, предусматривающие возможность заключения договоров аренды на новый срок (не более чем до 01.07.2015) без проведения конкурсов или аукционов.
Положения статей 17.1 и 53 Закона о защите конкуренции введены законодателем в целых защиты интересов неопределенного круга лиц. Поэтому применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу названного Закона истек, положения статьи 621 ГК РФ не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10).
При таких обстоятельствах решение УФАС Омской области о нарушении Министерством норм антимонопольного законодательства и предписание о внесении изменений в дополнительное соглашение к договору аренды в части установления предельного срока его действия (до 01.07.2015) правомерны..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.07.2013 по делу N А65-20890/2012
"...Ссылки предприятия о том, что в силу пункта 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (действующей в редакции Федерального закона от 08.11.2008 N 195-ФЗ) заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов, соответственно, договор аренды прекратил свое действие, не основаны на правильном толковании и применении указанной нормы.
Срок действия договора аренды от 02.07.2007 N 01-014-038 истек 30.12.2007, то есть до момента, когда вступили в действия положения статей 17.1, 19, 20 Закона о защите конкуренции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Таким образом, поскольку после 30.12.2007 арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями при отсутствии возражений со стороны палаты, договор возобновлен на неопределенный срок.
Судами сделан правильный вывод о том, что положение статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не является основанием для прекращения действия самого договора, поскольку были введены в действие после возникновения правоотношений и обратной силы не имеют..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.09.2012 по делу N А57-11723/2011
"...Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Судами установлено, что 16.02.2006 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ОАО Сберегательным банком России в лице Вольского отделения N 242 был заключен договор аренды нежилого помещения от 16.02.2006 N 060015 площадью 15,3 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, Вольский район, с. Николаевка, ул. Молодежная, д. 14, сроком на 11 месяцев. В ходе исполнения данного договора 14.09.2009 и 30.11.2010 сторонами были подписаны дополнительные соглашения об изменении арендной платы.
Из материалов дела следует, что во исполнение условий договора аренды от 16.02.2006 N 060015 предмет договора был передан Комитетом по управлению муниципальным имуществом ОАО "Сбербанк России" на основании акта приема-передачи нежилых помещений от 16.02.2006. При этом срок аренды был согласован сторонами в пункте 3.2 и определен с 16.02.2006 по 14.01.2007. Судом первой инстанции было установлено, что ОАО "Сбербанк России" в лице Вольского отделения N 242 продолжало пользоваться указанным помещением по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что лицами, участвующими в деле, по существу не оспаривается.
На основании изложенного суды правомерно пришли к выводу, о том что в соответствии с пунктом 9.3 заключенного договора аренды и на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор от 16.02.2006 N 060015 был возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок. Соглашение о продления в данном случае отсутствовало.
Таким образом, поскольку указанный договор аренды был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов и возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, то нарушения положений Закона о защите конкуренции в данному случае отсутствуют..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.2012 по делу N А57-7551/2011
"...Как усматривается из материалов дела, 30.05.2005 между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Мобильные ТелеСистемы" (далее - ОАО "Мобильные ТелеСистемы") был заключен договор аренды N 679. Предметом данного договора аренды явилось предоставленное Комитетом по управлению имуществом в пользование ОАО "Мобильные ТелеСистемы" на правах аренды нежилое помещение площадью 12 кв. м, расположенное по адресу: г. Энгельс, проспект Волжский, д. 61 (муниципальное учреждение "Энгельсская районная больница"), и переданное арендатору на основании акта приема-передачи от 30.05.2005. Срок аренды по договору установлен с 01.06.2005 по 15.05.2006.
Соглашением от 01.06.2006 к указанному договору его действие продлено с 16.05.2006 по 30.04.2007. Соглашением от 29.06.2007 действие договора аренды от 30.05.2005 N 679 продлено с 01.05.2007 по 15.04.2008. Соглашением от 22.05.2008 действие договора аренды продлено с 16.04.2008 по 31.03.2009.
Судебными инстанциями установлено, что по истечении срока действия договора аренды от 30.05.2005 N 679 - 31.03.2009 он не был расторгнут, и ОАО "Мобильные ТелеСистемы" продолжило пользоваться имуществом, вносить арендную плату.
Решением УФАС России по Саратовской области от 06.05.2011 N 12/ов Комитет по управлению имуществом признан нарушившим часть 1 статьи 15, часть 1 статьи 17.1, часть 1 статьи 20 Закона о защите конкуренции.
Не согласившись с принятым решением антимонопольного органа, Комитет по управлению имуществом оспорил его в судебном порядке.
Суды, отказывая в удовлетворении заявленного требования, исходили из того, что решение УФАС России по Саратовской области соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя.
При этом судебные инстанции обоснованно указали, что Комитет по управлению имуществом незаконно пролонгировал спорный договор аренды по истечении срока его действия по дополнительному соглашению от 22.05.2008, в том время как возобновление указанного договора после 31.03.2009 могло быть произведено только в соответствии с действующими на тот период положениями статей 17.1, 19, 20 Закона о защите конкуренции.
На основании пункта 1 статьи 610, статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 28.12.2010 N 9143 указано, что упомянутые положения Закона о защите конкуренции введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц. Поэтому применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу норм Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
В силу того, что законных оснований для применения положений статьи 17.1 и части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, дающих исключительную возможность заключения на новый срок договоров аренды без проведения конкурсов и аукционов, в данном случае не имелось, возобновление спорного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона либо при условии согласия антимонопольного органа на предоставление муниципальной преференции без проведения торгов..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.07.2012 по делу N А53-24253/2011
"...24 сентября 2009 года на основании протоколов заседания аукционной комиссии от 18.09.2009 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды нежилых муниципальных зданий (помещений) N 230, N 530, N 600.
Апелляционный суд установил, что срок действия договоров аренды от 24.09.2009 истек в период действия статей 17.1, 19, 20 Закона о защите конкуренции (13.09.2010). По истечении срока аренды торги в отношении муниципального недвижимого имущества не проводились. В такой ситуации правила статьи 621 Кодекса не применимы, поэтому отношения сторон прекратились с 14.09.2010.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает вывод апелляционной инстанции об отсутствии между сторонами после 14.09.2010 договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, основанным на законе (статья 17.1 Закона о защите конкуренции, пункт 2 статьи 621 Кодекса). Соответствует данный вывод и разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления от 17.11.2011 N 73.
Доводы кассационной жалобы комитета об обоснованности начисления неустойки и возобновлении договоров аренды N 230, N 530, N 600 на неопределенный срок кассационным судом отклоняются. В пункте 1 постановления от 17.11.2011 N 73 изложен правовой подход, согласно которому пункт 2 статьи 621 Кодекса, допускающий возможность возобновления договоров аренды на неопределенный срок, может быть применен только к договорам аренды государственного или муниципального имущества, заключенным до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.
Договоры аренды N 230, N 530, N 600 заключены в период действия статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, что исключает возможность их возобновления в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Кодекса..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.06.2012 по делу N А32-3722/2011
"...Как разъяснил Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Единственное исключение, предусмотрено пунктом 1 постановления N 73 - возобновление на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как установлено судами, в настоящем деле такие обстоятельства отсутствуют..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.02.2016 N Ф09-11547/15 по делу N А34-3595/2015
"...Общество "Кургандормаш" обращалось в Администрацию с заявлением от 05.08.2015 исх. N 109 о проведении аукциона на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 45:25:070308:259.
В ответ на указанное заявление Администрация письмом от 24.08.2015 N 8-23/199 сообщила обществу "Кургандормаш", что в отношении земельного участка с кадастровым номером 45:25:070308:259 зарегистрировано право аренды, в связи с чем указанный земельный участок не может быть предметом аукциона.
Общество "Кургандормаш", полагая, что договор аренды земельного участка от 28.12.2009 N 2264-з прекратил свое действие, обратилось в суд с соответствующими требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.
Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь вышеназванными нормами права, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды земельного участка от 28.12.2009 N 2264-з, заключенный с предварительным согласованием места размещения объекта без проведения торгов, соглашение к нему от 03.03.2015, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что спорный договор аренды не прекратил свое действие после истечения его срока. При этом суды исходили из отсутствия доказательств возврата земельного участка после истечения срока его действия, волеизъявления Департамента, выразившегося в письме от 16.07.2014, а также заключения сторонами договора соглашения от 03.03.2015 к нему.
Кроме того, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора аренды до настоящего времени не погашена.
Таким образом, как верно отметили суды, стороны спорного договора своим обоюдным волеизъявлением выразили намерение продлить арендные правоотношения. Материалами дела подтверждается также фактическое наличие указанных правоотношений.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что действие спорного договора аренды между ответчиками не нарушает прав заявителя, и правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Уральского округа от 21.11.2012 N Ф09-10451/12 по делу N А07-1390/2012
"...Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, ст. 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Судом апелляционной инстанции установлено, что договор аренды земельного участка от 08.09.2008 N 272-08-57зем заключен по результатам проведения торгов в порядке, предусмотренном ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей на момент его заключения.
Таким образом, к рассматриваемому договору не применимы положения, предусмотренные п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, как к договору, заключенному в обязательном порядке на торгах.
Указанные обстоятельства также исключают возможность продления договора от 08.09.2008 N 292-08-57зем соглашением сторон.
Данный вывод соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.02.2012 N 13269/11.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной инстанции, подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании положений п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, без учета разъяснений, содержащихся в п. 1 постановления от 17.11.2011 N 73, а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 21.02.2012 N 13269/11..."

5.11. Вывод из судебной практики: Договор аренды не считается возобновленным на неопределенный срок в случае фактического пользования арендатором объектом аренды в период урегулирования разногласий между сторонами по поводу содержания договора аренды, заключаемого на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 06.04.2010 N Ф10-1080/10 по делу N А35-5160/2009-С13
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.09.2001 г. между КУМИ города Курска (арендодатель) и ИП Селиным Ю.М. (арендатор) подписан договор N 1141 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска, согласно которому ответчик предоставил истцу в аренду нежилое помещение площадью 42,2 кв. м на первом этаже здания по адресу: г. Курск, ул. Хуторская, д. 16 для использования под стоматологический кабинет сроком с 01.09.2001 г. по 30.08.2002 г.
В связи с истечением 31.12.2008 г. срока действия договора N 1141 от 01.09.2001 г. арендатор заявлением от 16.12.2008 г. обратился к арендодателю с предложением о перезаключении договора на 2009 г., при этом арендатор просил предоставить ему в аренду помещение меньшей площадью в размере 38,7 кв. м.
На заседании комиссии по определению формы и условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду 24 декабря 2008 г. принято решение о перезаключении с ИП Селиным Ю.М. договора аренды с уменьшением арендуемой последним площади на 18,6 кв. м. После чего ответчик передал истцу для подписания проект договора N 1141 от 01.01.2009 г. на иных условиях.
ИП Селин Ю.М. 20.02.2009 г. представил в КУМИ города Курска свой проект договора N 1141 от 01.01.2009 г. с протоколом разногласий.
Письмом от 30.03.2009 г N 1679/07-04 ответчик уведомил ИП Селина Ю.М. об отклонении проекта договора, представленного последним. При этом КУМИ города Курска указал на то, что в случае отказа арендатора от подписания договора аренды в установленный срок, использование помещения будет являться незаконным и арендодатель будет вынужден обратиться в арбитражный суд с иском о выселении.
Ссылаясь на то, что после истечения срока договора ИП Селин Ю.М. продолжает фактически пользоваться спорным помещением, при этом КУМИ города Курска данному обстоятельству не препятствует, что, по мнению предпринимателя, свидетельствует о наличии между сторонами арендных правоотношений, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как верно указано судом, КУМИ города Курска, предложив проект договора аренды на 2009 г. на иных условиях, возражал тем самым относительно продолжения арендных правоотношений на условиях ранее заключенного договора.
Возникшие на момент рассмотрения спора в суде разногласия сторон по договору аренды N 1141 урегулированы не были, в связи с чем вывод суда о том, что арендные отношения между истцом и ответчиком можно считать прекращенными, соответствует фактическим обстоятельствам дела..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 10.03.2011 N КГ-А40/1168-11 по делу N А40-62079/10-23-512
"...Судами установлено, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от 23.03.2009 г. N 04/09-А, согласно которому последний предоставляет, а первый принимает во временное пользование недвижимое имущество общей площадью 776,1 кв. м: нежилое помещение площадью 28,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Проектируемый проезд 3610, д. 18; нежилое строение площадью 747,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Проектируемый проезд 3610, д. 18, стр. 1.
Договор вступает в силу с момента подписания и действует до 22 февраля 2010 года включительно (пункт 6.1 договора).
Суды установили, что письмом от 12 февраля 2010 года N 8/2 истец предложил заключить договор аренды N 04/09-А от 23.01.2009 г. на следующий период на тех же условиях.
24.02.2010 г. ответчик предоставил истцу подписанный договор аренды от 23.02.2010 г. N 39/10-А со сроком действия до 22 января 2011 года и подписанный ответчиком акт приема-передачи объекта аренды от 23 февраля 2010 года. В проект договора арендодателем дополнительно включен пункт 9 "Заключительные положения", которого не было в прежнем договоре.
04 марта 2010 года истец вручил представителю ответчика письмо за исходящим N 25, в котором сообщал, что не имеет возможности заключить договор аренды нежилого помещения N 39/10-А от 23.02.2010 года, поскольку считает невозможным заключение договора на предложенных ответчиком условиях и гарантировал освобождение арендуемой территории и вывоз всех материальных ценностей в срок до 12.03.2010 г. включительно, оплату аренды по 12.03.2010 г. включительно; оплату переменной составляющей за февраль 2010 года и за период с 01.03.2010 г. по 12.03.2010 г. включительно.
Суд первой инстанции, установив, что после 22.02.2010 г. между истцом и ответчиком договор аренды спорных нежилых помещений в виде двустороннего документа, подписанного обеими сторонами не заключался, при вышеизложенных обстоятельствах, пришел к выводу, что из представленной переписки, состоявшейся в период с 12.02.2010 г. по 03.03.2010 г., следует, что воля сторон не была направлена на вступление в бессрочные арендные отношения недвижимого имущества. Ответчик, направив истцу проект договора аренды недвижимого имущества N 39/10-А от 23.02.2010 г., выразил свою волю, которая была направлена на заключение нового договора аренды, но не на сохранение существовавших ранее арендных правоотношений; для утверждения о том, что между сторонами сложились бессрочные арендные отношения по использованию недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, нет правовых оснований.
Как сказано выше, 24.02.2010 г. ответчик представил истцу проект договора N 39/10-А от 23.02.2010 г., отличный от договора N 04/09-А от 23.03.2009 г. При таких обстоятельствах, названной переписке сторон, судебная коллегия полагает правильным вывод суда первой инстанции о том, что воля ответчика (арендодателя) была направлена на заключение нового договора аренды, у арендодателя имелись возражения против сохранения арендных отношений на прежних условиях, в связи с чем договор аренды N 04/09-А от 23.03.2009 г. не был возобновлен на неопределенный срок..."

5.12. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности продления договора лизинга на неопределенный срок существует две позиции судов.

Позиция 1. К арендным отношениям, возникшим из договора лизинга, не применяются нормы о продлении договора на неопределенный срок, поэтому такой договор не может быть продлен.

Примечание: В соответствии с п. 5 ст. 15 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" предусмотрена обязанность лизингополучателя по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи. Таким образом, законом прямо закреплены последствия окончания срока действия договора лизинга и не указано, что договор может быть продлен на неопределенный срок.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 15.04.2009 N ВАС-3874/09 по делу N А40-42174/08-53-423
"...Ответчик не согласен с названными судебными актами, просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права (статей 421, 422, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. По мнению заявителя, вывод судов о наличии у него обязанности возвратить предмет лизинга является необоснованным, поскольку в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор лизинга от 26.08.2004 считается возобновленным на неопределенный срок. Заявитель также полагает, что истцом не соблюден установленный договором досудебный порядок урегулирования спора, поэтому иск подлежал оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы заявителя и представленные им документы, коллегия судей пришла к выводу о том, что дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Согласно пункту 5 статьи 15 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге) по договору лизинга лизингополучатель обязуется по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи.
Таким образом, специальная норма Закона о лизинге предусматривает иные правовые последствия истечения срока действия договора лизинга, нежели содержащиеся в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Следовательно, данная норма Кодекса не подлежит применению к спорным правоотношениям, и основанные на ней доводы заявителя о возобновлении договора лизинга на неопределенный срок являются несостоятельными..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2010 по делу N А82-6612/2009
"...Лизингодатель направил лизингополучателю уведомление от 04.03.2009, в котором сообщил, что имущество, являющееся объектом договора от 05.10.2004 N 106, лизингополучателем не выкуплено и находится во временном владении и пользовании (лизинге), указал, что считает данный договор лизинга возобновленным на неопределенный срок, и предложил истцу в течение пяти календарных дней с даты получения уведомления погасить числящуюся задолженность по состоянию на март 2009 года, размер которой определен лизингодателем в соответствии с его расчетом, являющимся неотъемлемой частью уведомления.
При этом лизингодатель посчитал, что у лизингополучателя возникла обязанность по внесению лизинговых платежей за пользование предметом лизинга и после погашения всей суммы платежей по согласованному в договоре графику.
На основании счета фактуры от 24.09.2007 N ВИ 106/9 ОАО "ТГК N 2" оплатило платежным поручением от 23.03.2009 N 1911 100 рублей в качестве выкупа оборудования по договору купли-продажи от 24.09.2007 N 106/В к договору лизинга от 05.10.2004 N 106.
В связи с непогашением задолженности лизингополучателем за период до марта 2009 года лизингодатель 01.04.2009 выставил инкассовое поручение N 3 на бесспорное списание со счета контрагента 2 314 934 рублей 99 копеек, в том числе по договору от 05.10.2004 N 106 - 1 025 798 рублей 76 копеек в ОАО "Банк ВТБ". Денежные средства со счета истца были списаны.
ОАО "ТГК N 2" посчитало, что ОАО "РосБизнесЛизинг" при отсутствии правовых оснований списало 1 025 798 рублей 76 копеек в безакцептном порядке, и обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании данной суммы неосновательного обогащения.
Суд установил, и ответчик не оспаривает, что лизингополучатель исполнил обязательства по внесению всей суммы лизинговых платежей по договору (суммы закрытия сделки). Соответственно, у лизингодателя отсутствовали правовые основания для безакцептного списания денежных сумм, не предусмотренных данным договором.
В пункте 5 статьи 15 Федерального закона "О финансовой аренде "лизинге" предусмотрена обязанность лизингополучателя по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи.
При этом пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению к спорным правоотношениям, и основанные на ней доводы заявителя о возобновлении договора лизинга на неопределенный срок являются несостоятельными, поскольку в названной специальной норме Федерального закона "О финансовой аренде "лизинге" предусмотрены иные правовые последствия истечения срока действия договора лизинга, нежели содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации.
С учетом изложенного суд пришел к обоснованно выводу о том, что ответчик при отсутствии на то правовых оснований получил списанные с лицевого счета истца 1 025 798 рублей 76 копеек, и правильно удовлетворил иск о взыскании названной суммы, квалифицировав ее в качестве неосновательного обогащения (глава 60 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.05.2011 по делу N А70-9703/2010
"...В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге) по договору лизинга лизингополучатель обязуется по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи.
Поскольку в названной норме Закона о лизинге предусмотрены иные правовые последствия истечения срока действия договора лизинга, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению к спорным правоотношениям, и основанные на данной норме доводы заявителя о продлении договора лизинга на неопределенный срок являются несостоятельными.
При рассмотрении спора обстоятельства, имеющие значение для правильного его рассмотрения исследованы судами обеих инстанций полно, выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам. Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в порядке статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 08.04.2013 по делу N А40-90107/12-114-856
"...Согласно п. п. 5, 7 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" по договору лизинга лизингополучатель обязуется по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи.
Договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга.
Согласно графикам лизинговых платежей ответчик принял на себя обязательства по ежемесячной оплате лизинговых платежей, при этом, срок последнего лизингового платежа по договору финансовой аренды (лизинга) от 22 апреля 2005 года N 2005/С-2139 установлен - 07.09.2010, срок последнего лизингового платежа по договору от 30 декабря 2005 года N 2005/С-2525 - 15.06.2011.
Доказательства продления сторонами сроков лизинга по договорам в материалах дела не содержатся, в собственность предмет лизинга ответчику не передавался в связи с имеющейся у него задолженностью по уплате лизинговых платежей.
Поскольку Законом о лизинге предусмотрены иные правовые последствия истечения срока действия договора лизинга, нежели содержащиеся в п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанная норма не подлежит применению к спорным правоотношениям.
Таким образом, в данном случае по истечении установленных договорами финансовой аренды сроков лизинга правоотношения сторон по договору прекратились и договоры не считаются возобновленными на неопределенный срок.
В связи с истечением сроков лизинга, установленных договорами оснований продолжения лизингополучателем прав пользования предметами лизинга, не имелось.
При таких обстоятельствах у лизингополучателя в силу п. 5 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" возникла обязанность возвратить предметы лизинга..."

Постановление ФАС Московского округа от 12.05.2012 по делу N А40-74028/11-114-649
"...Истец, считая, что договор лизинга в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок, направил ответчику претензию-уведомление от 20.05.2011 о расторжении договора лизинга.
Довод истца о том, что договор лизинга был возобновлен на неопределенный срок, судебная коллегия считает неосновательным.
Согласно пункту 5 статьи 15 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" по договору лизинга лизингополучатель обязуется по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи.
Таким образом, специальная норма Закона о лизинге предусматривает иные правовые последствия истечения срока действия договора лизинга, нежели содержащиеся в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (возобновление договора на неопределенный срок)..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.02.2012 по делу N А40-101698/10-6-852
"...Согласно п. п. 5, 7 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" по договору лизинга лизингополучатель обязуется по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи.
Договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга.
Доказательств продления сторонами сроков лизинга по договорам в материалах дела не содержатся, в собственность предмет лизинга ответчику - ООО "Можарское" не передавался в связи с имеющейся у него задолженностью по уплате лизинговых платежей.
Поскольку Законом о лизинге предусмотрены иные правовые последствия истечения срока действия договора лизинга, нежели содержащиеся в п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанная норма не подлежит применению к спорным правоотношениям.
Таким образом, в данном случае по истечении установленных договорами финансовой аренды сроков лизинга правоотношения сторон по договору прекратились и договоры не считаются возобновленными на неопределенный срок.
Поскольку, на момент обращения лизингодателя с иском в суд срок действия договоров прекращен, а на момент рассмотрения спора, доказательств возврата предмета лизинга ответчиком представлено не было, то требование истца об обязании ООО "Можарское" возвратить предметы лизинга, переданные по договорам финансовой аренды (лизинга) от 31.05.2004 N 2004/С-1598 и от 18.03.2005 N 2005/С-2008 правомерно удовлетворено..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.08.2011 N КГ-А40/8073-11 по делу N А40-91457/10-155-773
"...Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск апелляционный суд правомерно пришел к выводу, что норма п. 5 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" предусматривает иные правовые последствия истечения срока действия договора финансовой аренды, нежели содержащиеся в п. 2 ст. 621 ГК РФ, в связи с чем последняя не подлежит применению к спорным правоотношениям.
Таким образом, обязательства сторон в той части, в которой указанный договор содержит в себе элементы договора финансовой аренды, прекратились по окончании срока его действия, то есть 14.06.2009 г.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.05.2011 N КГ-А40/3855-11 по делу N А40-37707/10-155-321
"...Согласно п. 5 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" по договору лизинга лизингополучатель обязуется по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи.
Таким образом, специальная норма Закона о лизинге предусматривает иные правовые последствия истечения срока действия договора лизинга, чем содержащиеся в п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.02.2011 N КГ-А40/692-11 по делу N А40-40846\10-11-301
"...В соответствии со ст. 625 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 "Аренда" применяются, если иное не установлено правилами названного Кодекса об этих договорах.
Согласно п. 5 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге) по договору лизинга лизингополучатель обязуется по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи.
Таким образом, специальная норма Закона о лизинге предусматривает иные правовые последствия истечения срока действия договора лизинга, чем содержащиеся в п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (возобновление договора на неопределенный срок).
Поскольку ООО "ДК Автодорстрой" исполнены обязательства по договору лизинга, предусматривающие переход к нему право собственности на предмет лизинга, суд апелляционной инстанции правомерно, в соответствии со ст. 624 ГК РФ, ст. 19 (ФЗ "О финансовой аренде (лизинге) признал право собственности на предметы лизинга за лизингополучателем и отказал ЗАО "Доринвест-Лизинг" в удовлетворении требований о возврате предметов лизинга..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.01.2011 N КГ-А40/17084-10 по делу N А40-34475/10-157-295
"...В соответствии со статьей 625 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 "Аренда", применяются, если иное не установлено правилами названного Кодекса об этих договорах.
Согласно пункту 5 статьи 15 Федерального закона от 29.10.1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" по договору лизинга лизингополучатель обязуется по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи.
Таким образом, специальная норма Закона о лизинге предусматривает иные правовые последствия истечения срока действия договора лизинга, нежели содержащиеся в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (возобновление договора на неопределенный срок)..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.01.2011 N КГ-А40/17770-10-2 по делу N А40-171975/09-40-1259, А40-6474/10-60-12
"...Также суд апелляционной инстанции обоснованно принял во внимание факт истечения срока лизинга на момент обращения лизингодателя с иском и обоснованно отклонил доводы истца о возобновлении договора лизинга на неопределенный срок, правильно указав, что соответствующие положения статьи 621 ГК РФ не подлежат применению к отношениям, возникающим из договоров лизинга, поскольку нормами специального законодательства (пункт 5 статьи 15 ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)") предусмотрены особые последствия истечения срока лизинга..."

Постановление ФАС Московского округа от 12.10.2010 N КГ-А40/9704-10 по делу N А40-137100/09-113-998
"...Договором финансовой аренды установлено, что по истечении срока аренды объект аренды переходит в собственность арендатора при условии надлежащего исполнения им всех возникших из договора обязательств, в т.ч. уплаты арендной платы, выкупной стоимости.
Учитывая, что арендатором не внесена арендная плата за пользование объектом аренды в период с ноября 2008 года по январь 2009 года включительно, у арендатора права собственности на объект аренды по окончании срока аренды не возникло.
В связи с истечением срока аренды, установленные договором основания осуществления арендатором прав пользования объектом аренды отпали.
Согласно п. 5 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" по договору лизинга лизингополучатель обязуется по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи.
Поскольку Законом о лизинге предусмотрены иные правовые последствия истечения срока действия договора лизинга, нежели содержащиеся в п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем указанная норма не подлежит применению к спорным правоотношениям.
Таким образом, по истечении установленного договором финансовой аренды срока аренды, то есть с 01.02.2010 г. правоотношения сторон по договору являются прекращенными и он не считается возобновленным на неопределенный срок.
При таких обстоятельствах у арендатора в силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность возвратить объект аренды, и ее невыполнении, арендодатель вправе потребовать его возврата в судебном порядке, а также взыскания арендной платы за пользование объектом аренды.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судами при рассмотрении дела судебной ошибки..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.09.2011 по делу N А57-13869/2010
"...Как следует из материалов дела, между истцом (лизингодатель) и ответчиком (лизингополучатель) был заключен договор финансовой аренды (лизинга) от 05.12.2006 N А-135 (далее - договор лизинга), в редакции дополнительных соглашений от 16.01.2008 N 1 и от 03.12.2009 N 2 к договору лизинга, по условиям которого истец приобрел в собственность для последующей передачи во временное владение и пользование ответчику выбранное лизингополучателем следующее имущество...
Исковые требования мотивированы наличием задолженности по лизинговым платежам за период с сентября 2009 года по декабрь 2009 года в сумме 74 177 руб.
Согласно пункту 5 статьи 15 Закона о лизинге по договору лизинга лизингополучатель обязуется по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи.
Таким образом, специальная норма Закона о лизинге предусматривает иные правовые последствия истечения срока действия договора лизинга, нежели содержащиеся в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Делая вывод об устранении ответчиком допущенных нарушений условий договора лизинга, явившихся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок, судебные инстанции не учли, что договор лизинга на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ не возобновился, а был окончен 22.12.2009.
Таким образом, обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора лизинга и возврата имущества, приняты с нарушением как норм процессуального (не рассмотрены уточненные исковые требования), так и норм материального права, что согласно статье 288 АПК РФ является основанием для их отмены..."

Позиция 2. Договор лизинга может быть возобновлен на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 09.11.2009 N КГ-А40/11415-09 по делу N А40-75292/08-53-635
"...Как установлено судом, между ООО "ЛК "ЛИГОРТ" (лизингодатель) и ОАО Банк "РОСТ" (лизингополучатель) заключен договор внутреннего финансового лизинга от 01.08.2005 N 2/Л-05 (т. 1, л.д. 6 - 11).
Пунктом 2.1 установлен срок договора, который составляет 16 месяцев и исчисляется с даты подписания Акта сдачи-приемки оргтехники в лизинг.
В соответствии со статьей 625 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.
После истечения срока спорного договора лизинга ответчик продолжал пользоваться предметом лизинга при отсутствии возражений со стороны лизингодателя. Следовательно, как правомерно пришел к выводу суд апелляционной инстанции, договор внутреннего финансового лизинга от 01.08.2005 N 2/Л-05 является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2011 N КГ-А40/4237-11 по делу N А40-144296/09-3-1096
"...При этом суд учел факт пользования после истечения 28.05.2009 г. срока действия договора лизингополучателем - ответчиком предоставленным в аренду транспортным средством и обоснованно посчитал договор лизинга возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.
Согласно ст. 610 ГК РФ арендодатель вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом арендатора за 1 месяц.
Поскольку ответчик не представил доказательств возврата транспортного средства, арбитражный суд обоснованно удовлетворил требование истца о возврате предмета лизинга, полученного ответчиком по договору от 23.05.2006 г. N ЭЛ/Прм-4649/ДЛ..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.10.2009 N КГ-А40/10515-09 по делу N А40-80472/08-60-510
"...08.10.2008 года истец направил в адрес ответчика требование N 02-12/5944 об уплате лизинговых платежей за период с 30.09.2006 года по 30.09.2008 года в размере 2 113 843 руб. 84 коп. и расторжении договора финансовой аренды (лизинга) N 2002/С-410 от 02.12.2002 г. в течение трех дней с момента получения данного требования. Доказательства, подтверждающие, что указанное требование, полученное ответчиком 17.10.2008 года, им исполнено, не представлены.
В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает вывод судов об удовлетворении исковых требований в части расторжения договора финансовой аренды (лизинга) N 2002/С-410 от 02.12.2002 г. соответствующим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Довод заявителя о том, что на момент предъявления иска срок договора истек, оснований для его расторжения не имеется, является необоснованным.
В соответствии с п. 6.1 договора финансовой аренды (лизинга) от 02.12.2002 года N 2002/С-410 договор вступает в законную силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения сторонами всех своих обязательств в рамках настоящего договора.
Ответчиком по настоящему делу обязательства в полном объеме исполнены не были.
Кроме того, согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.09.2009 N КГ-А40/8983-09 по делу N А40-80468/08-40-405
"...Между истцом (лизингодатель) и ответчиком (лизингополучатель) заключен договор финансовой аренды (лизинга) от 02.12.2002 г. N 2002/С-409, согласно которому истец в соответствии с актом приема-передачи передал за плату во временное владение и пользование оборудование (три комбайна КЗС-3) в соответствии со спецификацией к договору (приложение N 1).
В нарушение требований ст. 309, 310, 614 ГК РФ и п. п. 3.2, п. 4.1.1 договора лизинга ответчик свои обязательства по внесению лизинговых платежей исполнял ненадлежащим образом, в результате чего истцом 08.10.2008 в его адрес было направлено требование с предложением погасить образовавшуюся задолженность по лизинговым платежам за период с 20.08.2006 по 20.08.2008 в размере 1 152 130,02 руб., а также расторгнуть договор от 02.12.2002 N 2002/С-409 и возвратить ему предмет лизинга, которое ответчиком исполнено не было
В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Суды обеих инстанций, установив факт существенного нарушения ответчиком своих обязательств по внесению лизинговых платежей более двух раз подряд, на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 3 ст. 619 ГК РФ пришли к правильному выводу о расторжении договора финансового аренды и изъятии предоставленного ему предмета лизинга.
Довод заявителя кассационной жалобы о невозможности расторжения договора после истечения срока его действия, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку с учетом установленных судами фактических обстоятельств дела, договор был возобновлен в порядке ч. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок, в связи с чем в последующем был обоснованно расторгнут..."

6. Условие договора аренды о его продлении

В некоторых случаях стороны включают в договор аренды условие о его обязательной пролонгации по истечении срока действия договора.
Из ст. 606 ГК РФ следует, что по договору аренды арендодатель передает объект во временное владение (пользование), т.е. отношения сторон являются срочными. Если же договором установлено условие о его обязательном продлении, происходит незаконное ограничение правоспособности арендодателя как собственника имущества на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему имуществом, предусмотренной ст. 209 ГК РФ.
В судебной практике возникает вопрос о том, как влияет на пролонгацию договора его условие о праве арендатора продлить договор.

6.1. Вывод из судебной практики: Условие договора об обязательном продлении по истечении срока его действия противоречит сущности договора аренды как срочного обязательства и является ничтожным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2006 N КГ-А40/182-06 по делу А40-40433/05-91-319
"...Условие договора, предусматривающее обязательную пролонгацию по истечении его действия, противоречит сущности договора аренды как срочного обязательства (ст. 621 ГК РФ)..."

7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды

При аренде государственной собственности договор аренды заключается между собственником, балансодержателем данного имущества и арендатором. На практике может возникнуть ситуация, при которой собственник после истечения срока действия договора соглашается на его продление, однако балансодержатель отказывается его подписать.
Вследствие этого возникает вопрос: может ли арендатор обязать балансодержателя подписать соглашение о продлении договора, если собственник дал согласие на продление договора?

7.1. Вывод из судебной практики: Арендатор не может обязать балансодержателя подписать соглашение о продлении договора, даже если собственник согласился продлить договор.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51
"...Акционерное общество обратилось к Министерству имущественных отношений Хабаровского края и эксплуатационной части с предложением о продлении действия названного договора на три года и заключении соответствующего соглашения.
Эксплуатационная часть отказалась продлить действие договора аренды, сославшись в письме от 12.02.2004 N 30/1/1206 на отсутствие согласования с ОФСБ по Хабаровскому гарнизону, а впоследствии - на неисполнение арендатором взятых на себя обязательств по проведению ремонта помещения.
Поскольку распоряжением заместителя председателя правительства Хабаровского края от 02.12.2003 N 1800 утверждено решение комиссии по сдаче во владение и пользование государственного имущества от 27.11.2003 о продлении указанного договора аренды на три года, акционерное общество полагает, что эксплуатационная часть не вправе была отказаться от подписания предложенного им соглашения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Собственник имущества, закрепленного за учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды апелляционной и кассационной инстанций не учли, что ранее договоры аренды заключались собственником с участием эксплуатационной части, изъятие спорного имущества собственником в установленном порядке не производилось и действующим законодательством не предусмотрена возможность понуждения субъекта права оперативного управления к даче согласия на заключение договора аренды..."

8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что суды в некоторых случаях расценивают отказ арендодателя от возобновления договора как злоупотребление правом.

8.1. Вывод из судебной практики: Отказ арендодателя от возобновления договора аренды может быть расценен как злоупотребление правом в случае, если в период аренды арендодатель чинил препятствия в пользовании имуществом по целевому назначению, определенному договором (осуществление строительства), вследствие чего не было осуществлено строительство в течение срока действия договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.03.2010 по делу N А49-4598/2009
"...В соответствии с договором аренды земельного участка от 02.06.2005 N 6649, предназначенного для строительства, Комитет по управлению имуществом г. Пензы предоставил индивидуальному предпринимателю Евдокимовой О.А. на условиях аренды земельный участок кадастровый номер 58:29:04 004 006:0052, площадью 816,212 кв. м, находящийся по адресу: г. Пенза, микрорайон "А", в районе ул. Пушкина, д. 23, под проектирование и строительство административного здания. Срок действия договора с 10.02.2005 по 10.02.2008. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в размере, обусловленном договором.
Дополнительным соглашением от 28.02.2008 к договору срок действия договор продлен до 28.02.2009, а также изменен размер арендной платы.
Исковое требование об обязании ответчика возвратить земельный участок обоснованно истечением срока аренды земельного участка и отказом истца от продления срока аренды с 28.02.2009 в связи с задолженностью ответчика по арендной плате. Правовыми основаниями исковых требований истец указал положения статей 601, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд в обоснование своего вывода указал, что истец, предоставив ответчику спорный земельный участок в аренду для проектирования и строительства административного здания, в последующем без достаточных оснований создавал последнему препятствия в реализации указанного проекта, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делам N А49-835/2009 и N А49-7281/2008. Суд расценил действия истца как злоупотребление Управлением правом с намерением причинить вред законным правам и интересам индивидуальному предпринимателю Евдокимовой О.А.
В результате анализа материалов дела судебная коллегия соглашается с выводом апелляционного суда, считает его основанным на тщательном исследовании представленных сторонами доказательствах, правильном применении норм права.
В соответствии с частью 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Согласно части 2 указанной нормы права в случае несоблюдения требований, предусмотренных частью 1 статьи 10 Кодекса, арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 25.11.2008 N 127 разъяснил, что в силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребления правом в иных формах. В случае установления того, что лицо злоупотребляет своим правом, суд согласно пункту 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе по своей инициативе отказать в защите прав злоупотребляющему лицу.
Действия истца, связанные с созданием ответчику препятствий в реализации проекта по строительству здания на спорном земельном участке, а затем в отказе от возобновления действия договора аренды спорного земельного участка, правомерно расценено апелляционным судом как злоупотребление правом..."

9. Применение условий прежнего договора аренды при возобновлении его на новый или на неопределенный срок

Пункт 2 ст. 621 ГК РФ предусматривает возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок. При этом закон не запрещает возобновлять договор аренды на тот же срок, что также подтверждается судебной практикой (см. материалы п. 4 к ст. 621 ГК РФ). Однако возникает вопрос: возобновляется ли он на тех же условиях?

9.1. Вывод из судебной практики: При заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...32. В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 30.12.2010 N ВАС-17213/10 по делу N А40-167009/09-91-1231
"...По мнению общества, спорные правоотношения сторон по договору аренды должны регулироваться пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), согласно которому если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; как результат, выводы судов о том, что стороны в договоре субаренды от 05.09.2007 N 07-605-4 согласовали условия нового договора после истечения срока действия первоначального договора, противоречат указанной норме, а требования истца о взыскании двойной ставки арендной платы, основанные на положениях пункта 2.4 упомянутого договора, являются незаконными.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленный иск в части, руководствовался статьями 309, 310, 330, 333, 606, 610, 614, 621 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора; при заключении упомянутого договора на первоначальный срок стороны определили условия нового договора после истечения первоначального срока, в частности, согласовали порядок и сроки уплаты арендных платежей (пункт 2.4 договора); общество, будучи не согласным с пунктом 2.4 договора, могло отказаться от нового договора, однако этим правом не воспользовалось и продолжало пользоваться имуществом; задолженность за пользование имуществом им не оплачена, доказательства, опровергающие наличие долга, не представлены.
Позиция суда первой инстанции была поддержана судами апелляционной и кассационной инстанций и соответствует судебно-арбитражной практике рассмотрения данной категории дел.
Как следует из судебных актов, доводы заявителя рассматривались судами, но были обоснованно отклонены как основанные на неправильном толковании норм гражданского права..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.01.2009 N Ф03-6246/2008 по делу N А16-836/2008-8
"...Арендодатель известил арендатора, что на новый срок в заключении договора аренды земельного участка в прежних границах (8044 кв. м) отказано (письмо от 07.07.2008 N 1072).
Установлено, что требования заявлены в связи с отказом ответчика заключить договор аренды на новый срок на прежних условиях.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора, поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора, и при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
В этой связи суд, оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленные в деле доказательства, установив, что на земельном участке по указанному адресу находится объект недвижимости - склад-ангар, принадлежащий К.В., с учетом требований ст. 36 ЗК РФ, ст. 201 АПК РФ сделал обоснованный вывод, что оспариваемый отказ в заключении договора аренды земельного участка в прежних границах на новый срок соответствует установленным по делу обстоятельствам, названным нормам права, не нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении заявленного требования..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2013 по делу N А40-50500/10-155-426
"...В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
По смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора и при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора (пункты 31, 32 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды обеих инстанций сделали обоснованный вывод, основанный на правильном применении норм материального права о том, что при заключении между истцом и ответчиком договора аренды от 10 февраля 2003 года действие договоров аренды от 30 сентября 1992 года и от 01 июля 1997 года было прекращено, а дополнительным соглашением N Д-30/56 от 19 января 2004 года определен новый срок действия договора - до 30 марта 2010 г.
В этой связи доводы кассационной жалобы о том, что договор аренды от 30 сентября 1992 года является действующим и на его основании арендатор имеет право размещаться в нежилых помещениях до 30 сентября 2022 года подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2009 по делу N А52-2078/2008
"...В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды.
Таким образом, суды пришли к правильным выводам о том, что фактически стороны заключили новый договор, направив свое волеизъявление на расторжение предыдущего договора; новый договор не подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на срок менее года; сроки действия первого договора и последующего сложению не подлежат..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.06.2008 N Ф08-3317/2008 по делу N А32-28109/2006-44/231-07-44/199
"...Из материалов дела следует, что ранее ответчик использовал часть названного склада площадью 532 кв. м по договору субаренды от 22.09.2005. Дополнительным соглашением от 09.03.2006 стороны расторгли данный договор и в тот же день составили акт возврата имущества. В соответствии со статьей 621 Кодекса заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды. Таким образом, составление акта приемки выполненных работ по вновь заключенному договору не свидетельствует о сохранении размера арендной платы, установленного условиями предыдущего договора..."

9.2. Вывод из судебной практики: Стороны договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона, не вправе пересматривать существенные условия договора, предусмотренные условиями аукциона, в том числе и при возобновлении договора на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.06.2009 по делу N А32-19221/2008
"...В силу подпункта 9 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о существенных условиях договора.
Таким образом, целью правового регулирования статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации является обеспечение возможности заключить договор аренды земельного участка с лицом, предложившим лучшие условия.
Лицо, подающее заявку для участия в аукционе, не вправе отвергать определенные продавцом условия договора аренды и предлагать свои условия. Это лицо может или участвовать в торгах на предложенных условиях, или не принимать в них участие.
В соответствии с пунктом 3 статьи 621 <*> Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: в статье 621 Гражданского кодекса РФ пункт 3 отсутствует, имеется в виду пункт 2.

Пункт 5.4 договора от 19.06.2006 содержит условие о том, что в случае использования участка после прекращения действия договора, арендатор уплачивает арендную плату, указанную в пункте 2.1, за все время фактического пользования.
Таким образом, администрация не правомочна снижать размер арендной платы по договору, заключенному на торгах. Поэтому довод общества о нарушении права на благоприятные условия экономической деятельности отклоняется кассационным судом..."

10. Заключение договоров аренды государственного (муниципального) имущества на новый срок без проведения торгов

По общему правилу ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции договоры аренды государственного и муниципального имущества заключаются по результатам проведения торгов, но некоторые договоры подпадают под исключения, предусмотренные данной нормой. В связи с этим для их заключения на новый срок не требуется проведения конкурсов или аукционов.

10.1. Вывод из судебной практики: Арендатор - субъект малого и среднего предпринимательства, не подпадающий под исключения субъектного состава, предусмотренные частью 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ, может заключить договор аренды государственного (муниципального) имущества на новый срок без проведения (аукциона), если не превышается срок, установленный указанной нормой.

Примечание: В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" частью 4 статьи 53 Федерального закона N 135-ФЗ признана утратившей силу с 01.07.2013.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.06.2012 по делу N А13-6714/2011
"...Статья 17.1 вступила в силу с 02.07.2008, с этого момента заключение указанных договоров производится по результатам конкурсов или аукционов.
Кроме того, согласно части 4 статьи 53 Закона (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ) до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Таким образом, Закон N 135-ФЗ, предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливает исключения, в том числе возможность заключения договора без проведения конкурса (аукциона) с субъектам малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 Закона.
Судами установлено и антимонопольным органом не оспаривается, что Общество является субъектом малого и среднего предпринимательства, не подпадающим под исключения субъектного состава, предусмотренные частью 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ.
Исходя из упомянутой нормы права, юридически значимым обстоятельством для решения вопроса о возможности заключения с соответствующими субъектами договора аренды недвижимости на новый срок без проведения торгов является наличие заключенного до 01.07.2008 договора аренды в отношении этого имущества.
Оценив имеющиеся в деле доказательства, суды обоснованно указали, что в данном случае рассматриваемые нежилые помещения с 2003 года и в течение всего исследуемого периода находились в непрерывном временном пользовании у арендатора (Общества), арендодателю фактически не возвращались; арендатор выполнял все условия договоров по содержанию арендованного имущества, в связи с чем он имеет право на заключение на новый срок без проведения торгов договора аренды в отношении государственного недвижимого имущества применительно к части 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ.
Имеющиеся в деле доказательства позволяют признать обоснованными выводы судов о возобновлении арендных отношений на неопределенный срок в порядке статьи 621 ГК РФ и, как следствие, об основаниях для применения предусмотренного частью 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ исключения из общего порядка заключения договора аренды на торгах.
С учетом изложенного оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов не имеется..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 04.10.2012 N ВАС-12804/12 по делу N А40-86361/11-72-548
"...Как следует из судебных актов, между Учреждением Российской академии наук Институт системного анализа РАН (далее - институт) и обществом "АЦ "КАЙЗЕН" (арендатор) 20.09.2010 подписан договор N 4ар/2010 аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, расположенного по адресу: 117312, г. Москва, проспект 60-летия Октября, д. 9, площадью 57,1 кв. м.
Письмом от 17.05.2011 N 12/016/2011-330 Управление Росреестра отказало арендатору в государственной регистрации указанного договора, мотивируя тем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договора возможно только по результатам проведения конкурса. Документов, подтверждающих наличие оснований, предусмотренных частью 4 статьи 53 Закон о защите конкуренции, для заключения договора на новый срок без проведения конкурсов и аукционов не представлено.
Согласно части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых). При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
В ходе судебного разбирательства установлено, что договор аренды от 20.09.2010 N 4ар/2010 заключен в отношении объектов недвижимости, которые были предметом аренды по заключенным между институтом и обществом "АЦ "КАЙЗЕН" договору аренды от 30.03.2007 N 25ар/2007 и договору аренды от 01.07.2008 N 15ар/2008, возобновленному на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание эти обстоятельства, и учитывая, что договор аренды от 20.09.2010 N 4ар/2010 соответствовал критериям, предъявляемым Законом о защите конкуренции для заключения договоров аренды на льготных условиях до 1 июля 2015 года, судебные инстанции правомерно признали незаконным отказ в государственной регистрации этого договора и удовлетворили требования общества "АЦ "КАЙЗЕН"..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 09.06.2012 по делу N А41-38585/11
"...Суд установил, что ООО "Протон авто" в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и на основании предоставляемых статистических сведений является субъектом малого предпринимательства. Договорные отношения по аренде спорного здания между истцом и ответчиком возникли ранее 01.07.2008, что подтверждается представленными в дело договорами аренды N 258/6 от 01.02.2005, от 02.06.2006, от 23.11.2006, от 25.12.2007.
Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в установленных данной статьей случаях.
Согласно части 4 статьи 53 указанного Закона до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Таким образом, при установленных судом обстоятельствах, что ответчик является субъектом малого предпринимательства и возникновении между истцом и ответчиком арендных отношений ранее 01.07.2008, судом правомерно отклонен довод ООО "Протон авто" о недействительности (ничтожности) договора аренды как не соответствующего требованиям статьи 17.1 вышеназванного Закона "О защите конкуренции"..."

Постановление ФАС Московского округа от 07.06.2012 по делу N А40-86361/11-72-548
"...В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Пунктом 4 статьи 53 названного Закона установлено, что до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в части 1 статьи 17.1 этого же Федерального закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение таких договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.
Судами по настоящему делу установлено, что заявитель является лицом, в отношении которого законодателем закреплено право предоставления в аренду объектов недвижимости на бесконкурсной основе, поскольку заявитель внесен в Реестр субъектов малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 21.02.2011. Согласно указанной выписке ООО "Аудиторский центр "КАЙЗЕН" внесен в реестр субъектов малого предпринимательства с 08.09.2006 г. (т. 1, л.д. 95).
При этом договор аренды от 20.09.2010 N 4ар/2010 заключен на новый срок в отношении тех же объектов недвижимости, которые были предметом заключенных договоров аренды N 25ар/2007 от 30.03.2007 и N 15ар/2008 от 01.07.2008.
По истечении срока действия договора аренды N 15ар/2008 от 01.07.2008 указанный договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ был возобновлен на неопределенный срок, и заявитель продолжал пользоваться вышеуказанным недвижимым имуществом без возражений со стороны арендодателя и собственника имущества, уплачивая арендную плату, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (т. 2, л.д. 11 - 28) и не оспаривается сторонами договора.
Таким образом, по состоянию на 01.07.2008 г. и после указанной даты спорное федеральное имущество находилось на праве аренды у ООО "Аудиторский центр "КАЙЗЕН", которое как субъект малого и среднего предпринимательства имело право на основании части 4 статьи 53 ФЗ "О защите конкуренции" на заключение договора аренды того же имущества на новый срок без проведения торгов, то есть без соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 17.1 этого же Федерального закона.
Учитывая изложенное, в рассматриваемом случае положения абзаца 13 пункта 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции распространяются на правоотношения, возникшие в рамках аренды вышеуказанного имущества. Срок же аренды, установленный указанным договором от 20.09.2010 N 4ар/2010, не превышает срок, установленный ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции.
Подлежащий регистрации договор аренды подпадает под исключения, предусмотренные п. 13 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, в связи с чем не требуется его заключения только по результатам проведения конкурсов или аукционов.
Учитывая изложенные выше обстоятельства, суды правомерно признали решение Управления незаконным и обязали в порядке устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя в месячный срок зарегистрировать договор от 20.09.2010 N 4ар/2010 аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, заключенного между ИСА РАН и ООО "АЦ "КАЙЗЕН"..."

10.2. Вывод из судебной практики: Проведение торгов для заключения на новый срок договора аренды государственного (муниципального) имущества обязательно по истечении установленного законодательством максимального срока, на который может быть заключен такой договор.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...В силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
Если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (статья 433 ГК РФ) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1 - 4 настоящего постановления..."

10.3. Вывод из судебной практики: Если до истечения срока аренды публичного имущества арендодатель не уведомил арендатора о решении не сдавать имущество в аренду после окончания срока действия договора, арендатор, надлежащим образом исполнивший обязанности, вправе продолжать пользоваться имуществом и договор считается возобновленным на прежних условиях до заключения договора на новый срок.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...4.2. Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.07.2014 N Ф03-2873/2014 по делу N А24-4368/2013
"...23.07.2012 сторонами вновь заключен договор аренды N 6/12-НФ, предметом которого явились встроенно-пристроенные нежилые помещения: поз. 3, 12, 14, 21 - 23 первого этажа, поз. 86 - 88, 90 подвала в названном жилом доме. Срок аренды определен с 23.07.2012 до 22.07.2013. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Уведомлением от 07.08.2013 (получено ответчиком 09.10.2013) комитет сообщил предпринимателю о необходимости освобождения занимаемых ею нежилых помещений в связи с истечением срока действия договора аренды N 6/12-НФ.
Неисполнение предпринимателем требования комитета послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для обязания ответчика освободить спорные помещения.
Установив, что до истечения срока аренды арендодатель (комитет) должным образом не уведомил арендатора (предприниматель) о принятом решении, предусматривающем иной порядок распоряжения спорным имуществом, суды правомерно признали договор аренды возобновленным на прежних условиях в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В этой связи суды, руководствуясь пунктами 9, 10 статьи 17.1 указанного Закона, пришли к правильному выводу о том, что предприниматель занимает спорные нежилые помещения на законных основаниях.
Довод кассационной жалобы о прекращении договора в связи с истечением срока его действия и отсутствии оснований считать сделку возобновленной не принимается судом кассационной инстанции во внимание как противоречащий пункту 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу которого по смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

10.4. Вывод из судебной практики: Условие об арендной плате по договору, заключенному без проведения торгов на новый срок, применяется с момента истечения срока действия первоначального договора аренды и до момента заключения договора на новый срок.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...4.2. Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок..."

10.5. Вывод из судебной практики: Спор о сроке аренды и размере арендной платы, возникший при заключении договора аренды публичного имущества на новый срок без проведения торгов, по требованию любой из сторон может быть передан в суд, который устанавливает размер арендной платы на основании данных, определенных оценщиком на момент истечения срока предыдущего договора.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...4.3. Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды..."

10.6. Вывод из судебной практики: Если арендатору публичного имущества, надлежащим образом исполнявшему обязанности, отказано в заключении договора на новый срок, в том числе в связи с принятием решения об ином порядке распоряжения имуществом, он вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, который заключен арендодателем с другим лицом в течение года со дня окончания срока действия договора с указанным арендатором.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...4.4. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (пункт 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом..."

10.7. Вывод из судебной практики: Арендатор публичного имущества вправе требовать понуждения арендодателя к заключению договора на новый срок, если договор с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору при отсутствии оснований, указанных в Законе о конкуренции.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...4.5. В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.08.2014 N Ф09-4440/14 по делу N А71-7104/2013
"...Общество, полагая, что отказ истца от возобновления договора на новый срок является необоснованным, предъявил встречные исковые требования об обязании учреждения заключить договор аренды офисного помещения площадью 32,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Ленина, д. 104.
По смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды (п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Согласно п. 4.5 названного постановления в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Как следует из материалов дела, договор аренды от 18.06.2012 N 4 заключен между учреждением и обществом по результатам торгов.
Рассмотрев и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что оснований для отказа обществу в заключении договора аренды спорных помещений на новый срок, предусмотренных ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, не имеется. Учреждением не доказано наличия у общества задолженности по арендной плате и пеням в установленном положениями названной статьи размере, а также принятия решения об ином порядке распоряжения арендуемым обществом помещением.
Судами дана надлежащая правовая оценка письму учреждения от 06.06.2013 N 109, в котором указывается на намерение дальнейшего использования спорного имущества для нужд арендодателя.
Поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о конкретном способе (цели) предполагаемого использования учреждением спорного помещения, доводов о характере использования в последующем указанного имущества учреждение в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций не приводило и не представляло доказательств принятия им решения, предусматривающего использование данного помещение в иных, четко определенных целях, до отказа арендатору в заключении договора на новый срок, при этом, как установлено судами, собственник имущества (в лице министерства) сведениями о том, как будет использоваться учреждением нежилое помещение, не обладает, собственником дано согласие на заключение договоров аренды, в том числе в отношении спорного объекта, и возражений относительно использования его в целях дальнейшей сдачи в аренду в качестве офиса собственник не имеет, вывод судов о недоказанности истцом принятия решения об ином порядке распоряжения имуществом, не связанным с предоставлением этого имущества в аренду третьим лицам, следует признать верным и обоснованным.
При таких обстоятельствах правомерно отказано в удовлетворении требований учреждения о выселении общества из занимаемого помещения и на учреждение возложена обязанность заключить с обществом договор аренды спорных помещений на условиях, определенных судом..."

10.8. Вывод из судебной практики: Арендодатель вправе не перезаключать договор аренды публичного имущества в порядке, установленном в ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", если договор возобновляется не впервые.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 11.08.2016 по делу N 306-ЭС16-3182, А65-24664/2014
"...По результатам открытого аукциона, состоявшегося 25.11.2010, Учреждение (арендодатель) и предприниматель (арендатор) с согласия Министерства заключили договор от 30.12.2010 N 014-1925 аренды государственного имущества - помещения N 1, расположенного в Спасской башне (1 ярус) Кремля города Казани, на срок с 01.04.2011 по 01.03.2012.
Впоследствии с согласия Министерства Учреждение и предприниматель заключили новый договор от 14.03.2012 N 014-2345 аренды того же помещения, поименованного как "Камора N 22 Спасская башня" площадью 9,1 кв. м, на срок с 02.03.2012 по 02.02.2013. Данный договор заключен без проведения торгов в порядке части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ). Помещение передано арендатору по акту от 02.03.2012.
По заявлениям предпринимателя и с согласия Министерства стороны дополнительным соглашением от 13.02.2013 N 1 продлили срок аренды до 03.01.2014, а дополнительным соглашением от 18.02.2014 N 2 установили новый срок аренды помещения с 04.01.2014 по 15.03.2014.
По истечении указанного срока предприниматель в очередной раз попросил Учреждение и Министерство продлить срок аренды на 11 месяцев. Министерство в письме от 28.03.2014 сообщило предпринимателю о том, что считает продление заключенного без проведения торгов договора аренды от 14.03.2012 на новый срок нецелесообразным и указало на необходимость возвратить арендованное имущество балансодержателю. Учреждение в письме от 29.05.2014, сославшись на отказ Министерства в продлении договора аренды, указало предпринимателю на необходимость освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи в течение трех дней с момента получения письма.
В письме от 30.07.2015 Учреждение сообщило предпринимателю о том, что в соответствии с пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ им принято решение об ином распоряжении занимаемым арендатором помещением, а именно об использовании его в соответствии с уставными целями деятельности музея-заповедника, а также вновь предложило освободить занимаемое помещение и передать его по акту арендодателю.
Кроме того, как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, данной нормой предусмотрена возможность заключить с добросовестным арендатором договор аренды на новый срок (не менее трех лет) без проведения конкурса, аукциона по истечении срока договора аренды, заключенного по результатам торгов. При этом минимальный трехлетний срок подлежит уменьшению только на основании заявления арендатора.
Предприниматель, с которым на торгах был заключен договор аренды от 30.12.2010, реализовал свое право, предусмотренное частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, при заключении без торгов договора аренды от 14.03.2012, который в последующем еще дважды продлевался также по заявлению предпринимателя и согласия собственника (на 11 месяцев и на 2 месяца) путем заключения дополнительных соглашений.
Поскольку пунктом 2 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ не предусмотрена обязанность арендодателя неоднократно перезаключать договор аренды на срок не менее трех лет, а право продления срока действия договора в порядке данной нормы предпринимателем уже реализовано путем заключения договора аренды от 14.03.2012 и дополнительных соглашений от 13.02.2013 N 1 и от 18.02.2014 N 2 на сроки, указанные в заявлениях предпринимателя, у судов не имелось оснований для обязания Учреждения заключить с предпринимателем договор аренды еще на три года.
Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что суды, неправильно применив нормы материального права, пришли к необоснованному выводу о наличии у предпринимателя права требовать обязать Учреждение и Министерство заключить с ним договор аренды спорного нежилого помещения еще на три года..."

11. Продление на новый срок договоров аренды земельных участков, заключенных без проведения торгов в случаях, предусмотренных п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

Предоставление в аренду земельного участка для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется без проведения аукционов в случаях, предусмотренных п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". На практике возникают споры о порядке продления таких договоров на новый срок, если арендатор не завершил строительства в течение первоначального срока аренды земельного участка, и о прекращении таких договоров, если строительство не завершено.

11.1. Вывод из судебной практики: Заключенный без проведения торгов договор аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, подлежит продлению на новый срок без проведения торгов, если выдано разрешение на строительство, которое, однако, не завершено в течение первоначального срока аренды участка.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.05.2012 по делу N А79-4127/2011
"...Однако пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
В случае если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.
Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.
В данном случае 19.08.2005 Администрация издала распоряжение N 2949-р "О предварительном согласовании места размещения многоквартирных жилых домов в микрорайоне "Альгешево-2", согласно которому утверждены акт от 28.06.2005 N 64 выбора земельных участков под проектирование и строительство ООО "Удача" многоквартирных жилых домов в микрорайоне "Альгешево-2" и проект границ земельных участков в микрорайоне "Альгешево-2".
Таким образом, суды пришли к правильным выводам о том, что распоряжение Администрации от 19.08.2005 N 2949-р "О предварительном согласовании места размещения многоквартирных жилых домов в микрорайоне "Альгешево-2" было принято до 01.10.2005, из чего следует, что данный ненормативный правовой акт, а также продление договоров аренды с ООО "Удача", основанное на распоряжении органа местного самоуправления, не противоречат статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а у Управления не было оснований для выводов о том, что договоры аренды земельного участка от 18.06.2006 и от 10.04.2007 подлежали прекращению в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Спорный земельный участок, предоставленный ООО "Удача" во исполнение распоряжения от 13.10.2006 N 3350-р, предназначен для строительства многоквартирных жилых домов. Как следует из материалов дела, установили суды и никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривается, строительство на земельных участках ведется.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Суды установили, что 18.10.2006 Администрация и ООО "Удача" заключили договор аренды земельного участка N 356/3056-К сроком действия до 20.03.2007, то есть срок действия договора установлен сторонами менее шести месяцев, меньше срока, установленного в пункте 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", по истечении которого договор аренды прекращается в случае неполучения в установленном порядке разрешения на строительство. В дальнейшем срок аренды земельного участка был продлен до 18.03.2008.
При таких обстоятельствах суды обоснованно признали несостоятельным вывод Управления о том, что разрешение на строительство ООО "Удача" получено не было, и в этой связи договоры аренды земельного участка от 18.06.2006, от 10.04.2007 подлежали прекращению в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"..."

12. Возможность применения преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) к договору безвозмездного пользования

В п. 2 ст. 689 ГК РФ перечислены нормы главы 34 ГК РФ, регулирующей общие положения об аренде, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Иногда ссудополучатели обращаются с исками в суд о признании преимущественного права на заключение договора безвозмездного пользования на новый срок в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, который не поименован в п. 2 ст. 689 ГК РФ. Возникает вопрос: применим ли к договору безвозмездного пользования п. 1 ст. 621 ГК РФ?

12.1. Вывод из судебной практики: К договору безвозмездного пользования п. 1 ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве на заключение договора на новый срок по аналогии закона не применяется.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2008 N КГ-А40/9719-08 по делу N А40-21054/08-113-188
"...Общественная организация "Всероссийское музыкальное общество" (творческий союз) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы о признании преимущественного права на заключение договора безвозмездного и бессрочного пользования нежилыми помещениями по адресу: Москва, Рождественский бульвар, д. 16, стр. 1 и обязании ответчика передать истцу указанные помещения по договору безвозмездного и бессрочного пользования нежилыми помещениями.
Отказывая в удовлетворении иска о признании преимущественного права на заключение договора безвозмездного пользования нежилым помещением, суд правомерно указал, что аналогия права в данном случае неприменима, т.к. в силу прямого указания закона п. 2 ст. 689 ГК РФ правила, предусмотренные пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам безвозмездного пользования..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 28.08.2013 N ВАС-11359/13 по делу N А65-26148/2012
"...Предпринимателем 26.04.2012 получено уведомление о прекращении действия договора безвозмездного пользования от 10.05.2007 в связи с истечением срока его действия. Имущество по акту приема-передачи возвращено ссудодателю.
Исполком 21.05.2012 принял оспариваемое постановление, которым указанный земельный участок был предоставлен в аренду предприятию сроком на 49 лет.
Полагая, что данным постановлением нарушаются его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Согласно пункту 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку пункт 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержит исчерпывающий перечень норм права, подлежащих применению к договорам безвозмездного пользования, среди которых пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует, суды пришли к выводу, что положения пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном перед другими лицами праве на заключение договора аренды на новый срок не подлежат применению к спорным правоотношениям, вытекающим из договора безвозмездного пользования, в силу прямого указания закона.
Установив, что оспариваемое постановление соответствует закону и не нарушает прав и законных интересов предпринимателя, суды отказали в удовлетворении заявленных требований.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 14.11.2008 N 14747/08 по делу N А40-21054/08-113-188
"...Учитывая названные обстоятельства, судами сделан вывод об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований общественной организации. В частности, суды, отказывая в удовлетворении требования о признании преимущественного права на заключение договора безвозмездного пользования нежилыми помещениями на основании статьи 621 ГК РФ, указали на невозможность по смыслу статьи 6 ГК РФ по аналогии применить к существующим отношениям сторон нормы действующего законодательства, регулирующие сделки, связанные с безвозмездным пользованием..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.12.2011 по делу N А28-1642/2011
"...ООО "Бытсервис" посчитало, что договор аренды от 05.08.2010 заключен в нарушение его преимущественного права на аренду указанного недвижимого имущества и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 689 Кодекса по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 Кодекса.
Право добросовестного арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды закреплено в пункте 1 статьи 621 данного Кодекса, который не поименован в пункте 2 статьи 689 Кодекса, поэтому суды пришли к правильному выводу о том, что у ссудополучателя в силу закона не может возникнуть соответствующего права.
Довод заявителя о том, что пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению по аналогии закона, отклоняется, как основанный на неправильном понимании статьи 6 Кодекса, поскольку в пункте 2 статьи 689 названного федерального закона императивно указаны нормы главы 34 Кодекса, подлежащие применению к договорам безвозмездного пользования..."

13. Возможность применить положения о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) к отношениям по пользованию имуществом без договора аренды

В судебной практике встречаются ситуации, когда лицо, которое пользуется имуществом, не заключая договора аренды, требует заключить с ним договор в преимущественном порядке. Суды отказывают в удовлетворении такого требования, поскольку подобное лицо не является стороной по договору аренды.

13.1. Вывод из судебной практики: Лицо, фактически пользующееся имуществом без договора аренды, не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...34. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору.
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор аренды нежилого помещения.
При этом истец сослался на то, что фактически пользуется спорным помещением, оплачивает коммунальные услуги и вносит арендную плату, поэтому имеет преимущественное право на заключение договора аренды.
Основанием для обращения в суд послужило заключение ответчиком договора на аренду указанного помещения с акционерным обществом.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арбитражный суд установил, что комитет намеревался заключить договор аренды с предпринимателем и подготовил проект договора и расчет арендной платы, однако существенные условия договора не были согласованы сторонами.
Поскольку предприниматель стороной по договору аренды не являлся, доводы о наличии у него преимущественного права на возобновление договора аренды необоснованны.
С учетом изложенного суд отказал в иске.
Данное решение было оставлено без изменения всеми судебными инстанциями..."

14. Уведомление арендатора об отказе от заключения договора аренды на новый срок

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на прежних условиях на неопределенной срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. На практике возникает вопрос: в какой срок должно быть направлено уведомление арендодателя о намерении прекратить арендные отношения, чтобы договор не был возобновлен на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ?

14.1. Вывод из судебной практики: Уведомление о намерении арендодателя прекратить арендные отношения в связи с истечением срока договора должно быть направлено арендатору до истечения срока действия договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.09.2009 по делу N А12-5373/2009
"...Содержащиеся в судебных актах выводы относительно возобновления между сторонами договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок основаны на материалах дела, действующем законодательстве и выработанной по данному вопросу судебно-арбитражной практике.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В случаях, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается, возобновленным на тех же условиях на неопределенной срок.
Из обстоятельного анализа имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая оценка с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следует, что после 30.12.2008 арендатор (ООО "ЖЭК") продолжал пользоваться нежилыми помещениями, при отсутствии каких-либо возражений со стороны ДМИ администрации г. Волгограда.
Судебные инстанции при применении правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно исходили из того, что уведомления о намерении прекратить договор аренды, в связи с истечением, установленного в нем срока аренды должно быть направлено арендатору до окончания срока действия договора.
Учитывая, что арендодатель в данном конкретном случае не предпринял действий, направленных на отказ от дальнейших договорных отношений, выводы о возобновлении договора аренды, заключенного между сторонами на новый срок, соответствуют материалам дела и основаны на правильной оценке норм права..."

15. Применение положений ст. 621 ГК РФ к договору ссуды

15.1. Вывод из судебной практики: Недействительность соглашения о продлении договора ссуды не влечет изъятия имущества, если договор возобновлен на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2010 N 9143/10 по делу N А53-15386/2009
"...Между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) и обществом с ограниченной ответственностью "Ростовская транспортная компания "Русэлтранс" (далее - общество) на основании распоряжения департамента от 17.02.2004 N 252 и решения городской комиссии по недвижимости города Ростова-на-Дону 12.03.2004 заключен договор безвозмездного пользования нежилыми помещениями муниципальной собственности N 222 (далее - договор от 12.03.2004 N 222, договор).
Затем департамент в соответствии с распоряжением мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2008 N 420 "О продлении срока действия договора безвозмездного пользования нежилым помещением муниципальной собственности от 12.03.2004 N 222" заключил с обществом дополнительное соглашение от 30.12.2008, в соответствии с которым срок действия договора продлен до 31.12.2014.
В целях устранения указанного нарушения управление антимонопольной службы обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском о признании недействительным дополнительного соглашения от 30.12.2008 к договору от 12.03.2004 N 222 и применении последствий его недействительности в виде возврата в муниципальную казну переданного по договору имущества.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.10.2009 иск удовлетворен частично: дополнительное соглашение от 30.12.2008 к договору от 12.03.2004 N 222 признано недействительным; в удовлетворении требования о возврате спорного имущества в муниципальную казну отказано.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 04.05.2010 решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций оставил без изменения.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлении присутствующего в заседании представителя управления антимонопольной службы, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Статья 15 Закона о защите конкуренции устанавливает запрет на акты и действия (бездействие) в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.
Согласно пункту 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федеральных законов от 30.06.2008 N 108-ФЗ и от 08.11.2008 N 195-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо названных в данной статье.
В соответствии с пунктом 3 статьи 19 и пунктом 1 статьи 20 Закона о защите конкуренции государственные или муниципальные преференции могут предоставляться на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации только с предварительного согласия антимонопольного органа, данного в письменной форме. Причем органы публичной власти, в том числе органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции этих органов органы или организации, имеющие намерение предоставить государственную или муниципальную преференцию, подают в антимонопольный орган заявление о даче согласия на предоставление такой преференции по форме, определенной федеральным антимонопольным органом.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, срок действия договора от 12.03.2004 N 222 (с учетом дополнительного соглашения от 18.07.2005) истек 31.12.2008, то есть в период, когда уже действовали положения статей 17.1, 19, 20 Закона о защите конкуренции.
В силу того, что законных оснований для применения положений статьи 17.1 и части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, дающих исключительную возможность заключения на новый срок договоров аренды без проведения конкурсов и аукционов, в данном случае не имелось, возобновление указанного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона либо при условии согласия антимонопольного органа на предоставление муниципальной преференции в форме передачи в безвозмездное пользование имущества без проведения торгов.
Упомянутые положения Закона о защите конкуренции введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц. Поэтому применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу названного Закона истек, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
В настоящем случае при возобновлении договора безвозмездного пользования муниципальным имуществом торги проведены не были; соответствующее ходатайство в муниципальный орган не подавалось.
При таких условиях судами правомерно признано недействительным дополнительное соглашение от 29.12.2008 к договору от 12.03.2004 N 222.
При названных обстоятельствах Президиум не находит оснований для признания обжалуемых судебных актов нарушающими единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, в связи с чем эти судебные акты подлежат оставлению без изменения..."

16. Возможность возобновления договора субаренды на неопределенный срок

16.1. Вывод из судебной практики: Правила возобновления договора аренды на неопределенный срок применяются к договору субаренды в пределах срока аренды по основному договору.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...20. Положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды..."

17. Возможность заключения договора аренды по правилам п. 1 ст. 618 ГК РФ (о заключении договора в пределах оставшегося срока субаренды), если договор субаренды возобновлен на неопределенный срок

17.1. Вывод из судебной практики: При досрочном прекращении договора аренды субарендатор не может заключить соглашение с арендодателем, если договор субаренды был возобновлен на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 4381/11 по делу N А40-168376/09-89-1159
"...Соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества "Солянка 1/2" права требования заключения с департаментом договора аренды до 07.07.2016, суд кассационной инстанции исходил из существования на момент расторжения договора от 07.07.1991 N 48 другого договора субаренды нежилых помещений между жилтовариществом и обществом (договор от 25.02.2008 N 01/01-кр).
В то же время положения пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса направлены на достижение разумного баланса интересов арендодателя и субарендатора, владевшего и пользовавшегося имуществом на момент расторжения договора аренды.
Поэтому, предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды. Причем данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса..."

18. Возможность перевода прав и обязанностей арендатора на основании договора о совместной деятельности

18.1. Вывод из судебной практики: Сторона договора о совместной деятельности не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора, если договором такой перевод не предусмотрен и арендатор возражает против него.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2006 N 14811/05 по делу N А70-4285/28-2005
"...Администрация города Тюмени (арендодатель) на основании своего распоряжения от 22.03.2001 N 1050 заключила с производственной фирмой (арендатором) договор от 09.04.2001 N 539/35 аренды земельного участка ориентировочной площадью 4000 кв. метров для проектирования жилых домов с объектами соцкультбыта по улицам Челюскинцев - Герцена - Дзержинского сроком до 21.03.2002.
Производственная фирма и общество 26.12.2001 заключили договор о совместной деятельности N 32/3-12/01, предметом которого явилось соединение вкладов для осуществления совместного строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями в створе улиц Челюскинцев - Герцена - Дзержинского.
Департамент (арендодатель) в соответствии со своим распоряжением от 11.04.2002 N 456/14-З заключил с производственной фирмой (арендатором) договор от 26.06.2002 N 23-30/51 аренды земельного участка площадью 6146,2 кв. метра, находящегося по адресу: г. Тюмень, ул. Челюскинцев - Герцена - Дзержинского, для поэтапного строительства многоэтажного жилого дома с объектами соцкультбыта за счет отселения и сноса жилых домов сроком по 10.04.2004.
Общество полагало, что возложение на него исполнения функций заказчика по строительству дома на указанном земельном участке на основании договора о совместной деятельности от 26.12.2001 влечет перевод на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 26.06.2002, и обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на него этих прав и обязанностей.
Отказывая в удовлетворении искового требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для перевода прав и обязанностей арендатора земельного участка с производственной фирмы на общество.
Поскольку арендатором земельного участка по договору от 26.06.2002 является производственная фирма, договором о совместной деятельности от 26.12.2001 переход прав и обязанностей от производственной фирмы к обществу не предусмотрен и арендатор возражает против этого, выполнение производственной фирмой обязательств согласно пункту 2.1 договора от 26.12.2001 оценено сторонами как вклад в совместную деятельность, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии у истца основанного на законе либо договоре субъективного права требования, позволяющего в судебном порядке просить перевода на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 26.06.2002.
Следовательно, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения искового требования общества у суда кассационной инстанции не имелось.
Таким образом, суд кассационной инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, поэтому оспариваемый судебный акт подлежит отмене на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающий единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права..."

19. Возможность заключения срочного договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии договора аренды этого участка между теми же сторонами, возобновленного на неопределенный срок

19.1. Вывод из судебной практики: Собственник объекта недвижимости вправе требовать заключения срочного договора аренды земельного участка, на котором расположен данный объект, несмотря на наличие договора аренды этого участка, возобновленного на неопределенный срок.

Примечание: С 1 марта 2015 г. ст. 36 ЗК РФ утратила силу в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ. В настоящее время предоставление земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование осуществляется в порядке, предусмотренном гл. V.1 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
Особенности предоставления данных участков лицам, которые являются собственниками зданий, сооружений, расположенных на данных земельных участках, регулируются ст. 39.20 ЗК РФ.
Вместе с тем указанный вывод является актуальным для правоотношений, возникших после 1 марта 2015 г.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.03.2015 N Ф05-990/2015 по делу N А41-24094/14
"...Как установлено судами двух инстанций, ООО "ИМИДЖ" является собственником здания (минимаркет) площадью 97,1 кв. м, инв. N 904, лит. А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.10.2005 серии НА N 0341241.
Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 50:55:0020267:0070 площадью 176 кв. м по адресу Московская область, город Подольск, ул. Машиностроителей, дом 22-б.
По договору от 19.12.2006 N 1514 данный земельный участок общей площадью 176 кв. м, в том числе под застройкой 59 кв. м, предоставлен обществу в арендное пользование для эксплуатации здания (минимаркет) сроком на пять лет.
06.03.2014 ООО "ИМИДЖ" обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду сроком на 10 лет.
Письмом от 31.03.2014 N 31/24/1141-34 администрация отказала обществу в предоставлении в аренду испрашиваемого им земельного участка, указав на то, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 50:55:0020267:0070 имеет вид разрешенного использования "для сквера".
Данное обстоятельство послужило основанием для обращения общества в суд за судебной защитой.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленное обществом требование в полном объеме, исходил из того, что бездействие администрации по непредоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:55:0020267:0070 сроком на пять лет противоречит статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права общества. При этом сослался на недоказанность факта невозможности предоставления обществу спорного земельного участка для использования принадлежащего обществу на праве собственности объекта.
Суд апелляционной инстанции, отменяя данное судебное решение суда первой инстанции, признал ошибочным вывод суда первой инстанции о нарушении оспариваемым бездействием прав и законных интересов общества. При этом исходил из того, что после истечения срока аренды арендатор продолжал пользоваться объектом аренды в отсутствие на то возражений со стороны арендодателя, в связи с чем по правилам части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок. При наличии действующего договора аренды земельного участка у общества не имелось правовой необходимости для обращения в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:55:0020267:0070 в аренду на определенный срок.
Суд кассационной инстанции считает ошибочным данный вывод суда апелляционной инстанции.
Наличие договора аренды, действие которого по истечении установленного в нем срока продлено на неопределенный срок в связи с отсутствием на то возражений со стороны арендодателя, не лишает арендатора земельного участка, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимого имущества, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации права требовать оформления договора аренды земельного участка на конкретный срок, поскольку правовые основания и последствия прекращения арендных отношений в указанных случаях различен.
Правовых препятствий для заключения договора аренды земельного участка на пятилетний срок судами не установлено.
При изложенных обстоятельствах принятое по делу апелляционное постановление подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.05.2015 N Ф06-23537/2015 по делу N А57-8974/2014
"...10 мая 2006 года между Е.В. Абловой и Комитетом по управлению имуществом Саратовской области был заключен договор аренды земельного участка N 247, сроком на 5 лет. Данный договор зарегистрирован 25.05.2006.
09 сентября 2011 года зарегистрировано право собственности на возведенный объект недвижимого имущества общей площадью 64,7 кв. м.
18 февраля 2014 года ИП Аблова Е.В. обратилась с заявлением в администрацию муниципального образования "Город Саратов" о предоставлении земельного участка, занятого строением, сооружением, в аренду сроком на 49 лет, площадью 160 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, 1-й Тульский пр., возле д. N 2.
Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 01.04.2014 N 912 ИП Абловой Е.В. отказано в предоставлении земельного участка. Основанием для отказа явилось следующее: договор аренды от 10.05.2006 N 277 продлен на неопределенный срок.
Заявитель, не согласившись с указанным ненормативным правовым актом, обратился с заявлением о признании его недействительным.
В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Анализ взаимосвязанных положений пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что в случае реализации одной из сторон права на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, такой договор считается расторгнутым в силу закона, в связи с чем обязательства сторон на будущее время считаются прекращенными.
В данном случае действия арендатора по подаче им заявления от 24.09.2013 N 10408 о предоставлении земельного участка в аренду под объектом недвижимости в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации были направлены на прекращение договора от 10.05.2006 N 277 после истечения срока его действия и на заключение нового договора.
В связи с чем отсутствовала воля предпринимателя на продолжение договора аренды земельного участка от 10.05.2006 N 247, ввиду того что Аблова Е.В. как собственник недвижимого имущества, находящегося на спорном земельном участке, в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации испрашивает право долгосрочной аренды на землю, что имеет большую правовую определенность и гарантии в сфере экономической деятельности, нежели наличие договора, заключенного на неопределенный срок, соответственно, при таких распорядительных действиях предпринимателя соответственно отсутствовал договор аренды земельного участка N 247 от 10.05.2006 на момент принятия администрацией постановления от 01.04.2014 N 912.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что постановление администрации является незаконным и нарушает права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности..."

20. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 621 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

20.1. Пример, подтверждающий невозможность понуждения арендодателя к заключению договора аренды на новый срок

Ситуация
Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, по окончании действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на возобновление договора.
Арендодатель отказался от продолжения договора аренды на новый срок.
Арендатор, считая неправомерным отказ арендодателя от продления договора аренды на новый срок, обратился с иском в суд об обязании ответчика продлить срок действия данного договора.
Суд в иске отказал.

Применение ст. 621 ГК РФ в данной ситуации
Суд указал, что по смыслу ст. ст. 610 и 621 ГК РФ по истечении срока действия договора аренды при условии отказа арендодателя от его продления данный договор прекращается вне зависимости от желания арендатора его продлить.
При этом факт добросовестного исполнения арендатором условий договора аренды в течение срока его действия и указание в договоре аренды на это обстоятельство как на основание возникновения преимущественного права перед другими лицами на возобновление договора, а также мотивы, по которым арендодатель не желает заключать договор аренды, не имеют правового значения.
(Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.06.2012 по делу N А13-8929/2011, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.09.2014 N Ф09-4847/14 по делу N А60-28378/2013)

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

	См. также: Важнейшая практика по ст. 622 ГК РФ	

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 622 ГК РФ

1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды >>>
2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора >>>
3. Взыскание платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества >>>
4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества >>>
5. Договорное последствие ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества >>>
6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества >>>
7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии >>>
8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии >>>
9. Возврат арендуемого имущества при незаключенности или недействительности договора аренды >>>
10. Возврат имущества, переданного по договору аренды с правом выкупа >>>
11. Наличие недвижимости арендатора на земельном участке как обстоятельство, препятствующее возврату участка при прекращении договора аренды >>>
12. Возможность применения ст. 622 ГК РФ о возврате при прекращении договора арендованного имущества в случае его утраты (уничтожения) >>>
13. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества >>>
14. Отсрочка исполнения решения суда об обязании арендатора возвратить арендуемое имущество >>>
15. Возмещение арендатору расходов на содержание имущества после расторжения договора аренды >>>
16. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 622 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания >>>

1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. На практике арендатор далеко не всегда добровольно освобождает и возвращает арендуемое имущество. В связи с этим возникают вопросы: вправе ли арендодатель, реализуя свое право получить назад от арендатора переданное ему по договору имущество, самостоятельно освободить его от вещей арендатора; является ли наличие какого-либо имущества арендатора или третьих лиц основанием для отсрочки возврата арендованного имущества и т.п.?
Помимо этого, поскольку в соответствии со ст. 622 ГК РФ имущество должно быть возвращено арендодателю с учетом его нормального износа, возникают споры о том, как должен поступить арендодатель в случае, если имущество подверглось полному износу.

1.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель может самостоятельно возвратить в свое владение арендуемое имущество или освободить его от вещей арендатора при прекращении договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2010 N КГ-А40/14230-09-П по делу N А40-33955/07-89-211
"...Кроме того, учитывая, что договор аренды расторгнут в установленном законом порядке (26.05.2007 г. между ОАО "Молодая гвардия" и ООО "Ланч Маркет" заключено Соглашение, которым стороны договорились расторгнуть договор аренды N 121 от 14.02.2007 г.) и арендатор обязался возвратить арендодателю объект аренды 26.05.2007 г., но обязательство по возврату объекта аренды арендодателю арендатором в добровольном порядке не выполнено, суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате, в связи с просрочкой возврата объекта аренды, за период с 01.03.2007 г. по 26.06.2007 г.
Между тем, суд апелляционной инстанции установил, что 01.06.2007 г. истец своими силами осуществил возврат в свое владение помещений, являющихся объектом аренды по договору N 121 от 14.02.2007 г., фактически заняв указанные помещения и сменив запирающие устройства входных дверей.
При таких обстоятельствах, независимо от того, что между арендатором и арендодателем в письменной форме акт приема-передачи объекта не составлялся, - арендная плата подлежит взысканию с арендатора за просрочку возврата объекта аренды по 31.05.2007 г. включительно, что составляет 63.827 руб. 40 коп.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что постановление принято на основе всестороннего, полного и объективного исследования доказательств, представленных в исчерпывающем объеме, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда о применении норм материального права соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального права и норм процессуального права не установлено..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Примечание: В приведенном ниже Определении рассмотрена ситуация, в которой суд взыскал с арендатора убытки, состоящие из понесенных арендодателем расходов по доставке арендованного имущества в обусловленное место, поскольку данная обязанность была возложена на арендатора, однако им не была выполнена.

Определение ВАС РФ от 28.04.2011 N ВАС-5074/11 по делу N А54-7367/2009-С12
"...Как следует из судебных актов и представленных материалов, 10.06.2009 между ЗАО "Речной порт" (арендодатель) и ООО "Эквивалент" (арендатор) заключен договор аренды, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду плавучий землесосный снаряд "ЗРС-2" (плавсредство) для выполнения работ по проекту "Расчистка ложа пруда на реке Ольховка Новодеревенского района Рязанской области".
Основанием для обращения с настоящим иском послужило невыполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы и предусмотренной договором обязанности по доставке арендодателю объекта аренды по окончании его использования.
Поскольку в нарушение ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не внес арендную плату, суды обоснованно взыскали образовавшуюся задолженность, размер которой составил 9 224 961 руб.
Установив наличие условий, определенных статьями 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды также взыскали с ответчика убытки в размере 69 000 руб., состоящие из понесенных истцом расходов по доставке арендованного имущества в г. Рязань, затон "Борки", что в соответствии с пунктом 2.2.3 договора являлось обязанностью ответчика.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.07.2009 N Ф03-3098/2009 по делу N А73-13639/2008
"...31.10.2008 в адрес ИП Х. вторично направлено письменное уведомление о прекращении договора аренды с 31.10.2008 с требованием освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи не позднее 01.11.2008.
Поскольку в указанный срок арендуемое помещение арендатором не освобождено, 01.11.2008 обществом издан приказ N 75 о проведении комиссионной описи имущества предпринимателя, вывозе имущества на склад общества и ответственном хранении его до передачи арендатору. Созданной на основании приказа комиссией 02.11.2008 проведена опись имущества ИП Х., и в целях обеспечения сохранности товар и торговое оборудование ответчика передано на хранение в опечатанный склад общества.
Письмом от 06.11.2008 (исходящий N 278) предприниматель уведомлена о том, что имущество удерживается в порядке статьи 359 ГК РФ в связи с наличием задолженности по коммунальным услугам и будет возвращено после погашения задолженности.
02 - 03.12.2008 торговое оборудование и товар на основании заявления ИП Х. от 02.12.2008 возвращены обществом арендатору в соответствии с актами приема-передачи от 03.12.2008 и от 02.12.2008.
Несоблюдение предпринимателем своих договорных обязательств послужило основанием для предъявления истцом своих требований.
Рассматривая их, судами обеих инстанций были правильно применены положения статей 610, 622 ГК РФ, предусматривающие заключение договора аренды на определенный срок, по прекращению которого арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в надлежащем состоянии..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.10.2013 по делу N А75-10090/2012
"...Из материалов дела следует, что на основании заключенного с администрацией договора от 21.04.2004 N 870 предприниматель принял в аренду земельный участок площадью 10 кв. м, расположенный по адресу: г. Сургут, микрорайон 13А, ул. Лермонтова, 6, для размещения временного объекта - торгового киоска.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.04.2006 по делу N А75-1679/2006 договор аренды земельного участка от 21.04.2004 N 870 признан заключенным на неопределенный срок.
Администрация направила 14.03.2012 в адрес предпринимателя заказное письмо от 11.03.2012 N 07-01-14-2439/12, в котором сообщила об отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 21.04.2004 N 870 в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и предложила освободить земельный участок от торгового киоска.
Данное письмо было возвращено 14.04.2012 в администрацию без вручения его предпринимателю в связи с истечением срока хранения.
Считая договор расторгнутым, а использование предпринимателем земельного участка неправомерным, администрация приняла меры по освобождению земельного участка.
Судом установлено, что на киоск предпринимателя 18.06.2012 была нанесена надпись несмываемой краской о необходимости освобождения земельного участка от движимого объекта в добровольном порядке в срок до 02.07.2012 с прикреплением на киоск уведомления на бумажном носителе.
В связи с неисполнением предпринимателем в добровольном порядке предписания об освобождении земельного участка от движимого объекта (павильона) 09.10.2012 торговый киоск был демонтирован и сдан на хранение ЗАО "З.И.С." по акту приема-передачи от 09.10.2012.
Считая действия Департамента по демонтажу павильона несоответствующими закону, нарушающими его права и законные интересы, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о доказанности материалами дела обязанности предпринимателя освободить земельный участок в связи с расторжением договора аренды земельного участка с 14.07.2012, соблюдения Департаментом определенной Положением N 2912 процедуры уведомления предпринимателя о необходимости освобождения земельного участка, отсутствия нарушения прав предпринимателя.
Суд апелляционной инстанции согласился с обоснованностью выводов арбитражного суда.
Выводы судебных инстанций об отказе в удовлетворении заявленных требований основаны на правильной оценке доказательств, соответствуют установленным обстоятельствам по делу и не противоречат действующему законодательству.
Суды, установив по материалам дела, что администрация заказным письмом от 11.03.2012 N 07-01-14-2439/12 уведомила предпринимателя об отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 21.04.2004 N 870, признали договор аренды прекратившим свое действие с 14.07.2012.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Однако предприниматель не освободил земельный участок от находящегося на нем движимого имущества - торгового киоска.
Вопросы выявления и сноса на территории города Сургута самовольных построек, самовольно установленных движимых (временных) объектов, в том числе брошенных собственником или иным образом оставленных с целью отказа от права собственности на них, а также в случаях прекращения прав арендаторов земельных участков, предоставленных для размещения движимых (временных) объектов в соответствии с условиями договоров аренды, регулируются Положением N 2912.
Судами установлено, что Департаментом совершены действия по уведомлению предпринимателя о необходимости освобождения земельного участка от расположенного на нем имущества, о предстоящем демонтаже этого имущества в соответствии с требованиями, предусмотренными разделом 3 Положения N 2912.
Материалами дела подтверждается, что демонтаж киоска осуществлен Департаментом после истечения срока для добровольного освобождения земельного участка, демонтированный киоск передан на ответственное хранение по акту приема-передачи от 09.10.2012 ЗАО "З.И.С.".
Доказательств нахождения на момент демонтажа в киоске какого-либо имущества предпринимателя (продуктов питания или торгово-технологического оборудования) в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суды первой инстанции и апелляционной инстанции правильно посчитали, что действия Департамента по демонтажу киоска совершены в соответствии с требованиями Положения N 2912, не нарушают прав и законных интересов предпринимателя..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 04.10.2011 по делу N А40-61372/10-40-522
"...Открытое акционерное общество "Российская дорожная лизинговая компания "Росдорлизинг" (далее - ОАО "Российская дорожная лизинговая компания "Росдорлизинг") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым требованием к Обществу с ограниченной ответственностью "ЕВРОТРАНС" (далее - ООО "ЕВРОТРАНС") об истребовании в связи с прекращением обязательств из договора финансовой аренды от 29.10.2007 N 258/Л-2007 являющегося объектом аренды имущества: 50 полувагонов люковых модели 12-9745.
Действительно, в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан арендодателю передать имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Между тем, как правильно установил суд апелляционной инстанции, действительно, ООО "ЕВРОТРАНС" не был соблюден установленный договором финансовой аренды от 29.10.2007 года N 258/Л-2007 порядок возврата являющегося объектом аренды имущества арендодателю, предполагающий составление обеими сторонами акта, удостоверяющего прием-передачу вагонов.
Однако, как установила апелляционная инстанция, ОАО "Росдорлизинг" само своими действиями осуществило фактический возврат от лизингополучателя выступающего объектом аренды имущества в связи со следующим.
В процессе рассмотрения дела в арбитражном суде апелляционной инстанции установлено, что стороны подтвердили, что после одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора финансовой аренды от 29.10.2007 года N 258/Л-2007 по заявлению арендодателя в информационном вычислительном центре железнодорожных администраций (ИВЦ ЖА) были учтены сведения о прекращении у ООО "ЕВРОТРАНС" права аренды в отношении вагонов, являющихся объектом аренды по договору финансовой аренды от 29.10.2007 года N 258/Л-2007, в связи с чем арендодатель получил, а арендатор утратил возможность давать указания о выпуске данных вагонов на пути общего пользования, в т.ч. для их передачи арендодателю.
Соответственно, арендатор не является лицом, которое фактически осуществляет владение и пользование указанными вагонами.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит правильным вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии документальных и правовых оснований для фактического истребования (изъятия) у ответчика являющегося объектом аренды имущества: 50 полувагонов люковых модели 12-9745, в связи с прекращением обязательств из договора финансовой аренды N 258/Л-2007..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2009 N КГ-А40/4107-09 по делу N А40-63609/08-2-67
"...Несмотря на то, что договорные правоотношения между сторонами прекращены с 24.01.2007, Общество в нарушение положений ст. 622 ГК РФ не освободило до настоящего времени земельный участок и не передало его собственнику в установленном законом порядке.
Как правильно указано судом, оспариваемое распоряжение Префекта ЮЗАО г. Москвы N 1391-РП было издано 13.08.2007, то есть после прекращения договора аренды земельного участка от 22.12.2003 N М-06-506501 и, соответственно, прав ООО "Виадук" на земельный участок.
Оспариваемое распоряжение принято во исполнение распоряжения Правительства Москвы от 10.03.2005 N 329-РП "О проектировании и строительстве многофункционального жилого комплекса по адресу: Ленинский проспект, вл. 97 - 98" и решения постоянно действующей окружной межведомственной гаражно-стояночной комиссии от 20.06.2007 в целях освобождения территории под строительство многофункционального жилого комплекса, законность и обоснованность которых Обществом не оспорены в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах правомерным является вывод судов о том, что оспариваемое распоряжение не противоречит требованиям действующего законодательства и не нарушает права и охраняемые законом интересы Общества, как свидетельствующее о том, что собственник земельного участка создал комиссию по освобождению этого участка от имущества (временной открытой автостоянки) прежнего арендатора, с которым в установленном законом порядке договорные правоотношения прекращены, и не возлагает каких-либо обязанностей на Общество..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.02.2013 по делу N А06-6871/2011
"...01.01.2006 между ООО ПКФ "Астрбытсервис" (арендодатель) и истцом (арендатор) были заключены договоры аренды торговых мест N 372, 384, расположенных на территории открытого рынка.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права общей долевой собственности замощение площадью 11 667 кв. м, литера VII и земельный участок площадью 11 667 кв. м, на котором находится указанное замощение, принадлежит ООО ПКФ "Астрбытсервис" - 1/6 доли; ИП Еланскому Н.В. - 1/3 доли; ИП Пунько О.И. - V доля, ЗАО "Бытстройсервис-А" - V доля.
Стороны не возражают против заключения агентского договора с ООО "ПКФ "АБАК" по использованию асфальтового замощения и земельного участка.
01.07.2010 с ООО "ПКФ "АБАК" был подписан агентский договор.
ООО "ПКФ "АБАК" письмами от 07.07.2010 N 69, 70 сообщило истцу об отказе от договора аренды от 01.01.2006 N 384 и дополнительного соглашения от 12.01.2009, договора от 01.01.2006 N 372 и дополнительного соглашения от 08.08.2010, а письмами от 20.08.2010 N 621, 622 потребовало освободить незаконно занимаемую часть территории собственников недвижимого имущества.
04.05.2011 ООО "ПКФ "Астрбытсервис", ЗАО "Бытстройсервис-А", ИП Пунько О.И. и ИП Еланским Н.В. принято решение о проведении работ по демонтажу металлических и иных прилавков, находящихся на всей территории рынка, общим количеством 215 единиц.
Истец полагает, что ответчики незаконно произвели демонтаж торговых прилавков, принадлежащих ей на праве собственности.
Согласно пункту 5.1 договоров от 01.01.2006 N 372, 384 указанные договоры вступили в силу с 01.01.2006 и действуют на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что ООО "ПКФ "АБАК", действующее в интересах собственников земельного участка, письмами от 07.07.2010 N 69, 70 отказалось от договоров аренды с истцом.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что на момент подачи искового заявления указанные договоры аренды прекратили свое действие и у истца отсутствовали правовые основания для занятия части территории рынка.
Выводы суда в указанной части основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.02.2007 по делу N А42-3808/2005
"...Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды предприниматель Григорьева Е.Г. обязана была вернуть арендованный земельный участок арендодателю. Поскольку предписания Администрации об освобождении земельного участка предпринимателем Григорьевой Е.Г. не были исполнены, Администрация издала Постановление об освобождении земельного участка от принадлежащего предпринимателю Григорьевой имущества, указав о необходимости принять меры по обеспечению сохранности имущества и соблюдению общественного порядка. Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что оспариваемое Постановление не нарушает права заявителя..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.09.2013 по делу N А53-16735/2011
"...Письмом от 12.07.2011 общество уведомило предпринимателя о том, что в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон о розничных рынках) с 01.01.2013 для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) управляющие рынками компании вправе использовать исключительно капитальные здания, строения, сооружения, использование в этих целях временных сооружений запрещается. На территории рынка начинается строительство торгового павильона, в связи с чем необходимо освободить земельный участок. Перемещение (ликвидация) торговых мест будет производиться с 01.08.2011, общество предоставит взамен указанных торговых мест места в капитальных зданиях на территории рынка (т. 1, л.д. 23).
Из пункта 10.3.1 договора следует, что в случае реконструкции (строительства) территории рынка в месте нахождения предоставленного земельного участка в течение срока действия договора, управляющая рынком компания предоставляет, а арендатор принимает земельный участок на территории рынка в другом свободном месте. В случае возражения (несогласия) арендатора принять другое свободное место, настоящий договор подлежит досрочному расторжению, и арендатор обязан освободить земельный участок и вывезти принадлежащие ему имущество (ларек, контейнер и т.д.).
Суды установили и материалами дела подтверждено, что в ответ на уведомление от 12.07.2011 предприниматель не выразила намерение получить в аренду другое торговое место, что явилось основанием для досрочного расторжения договора аренды.
В соответствии с пунктом 3.2.9 договора арендатор обязан передать (освободить) земельный участок управляющей рынком компании в течение трех дней как после истечения срока действия договора, так и при досрочном его расторжении.
Уведомлением от 12.07.2011 ответчик проинформировал истца о необходимости освобождения земельного участка от торгового павильона в связи реконструкцией рынка; 11.08.2011 общество направило повторное уведомление, предоставив срок до 18.08.2011 для ответа; 17.08.2011 общество установило новый срок для дачи согласия, и, не получив такового, 17.09.2011 направило уведомление о необходимости вывезти ларек до 15.09.2011.
Статья 12 Гражданского кодекса предусматривает такой способ защиты права как самозащита. Содержание названной статьи основывается на конституционном положении о том, что "каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом" (часть 2 статьи 45 Конституции Российской Федерации).
Поскольку после расторжения обществом договора в одностороннем порядке, обязанность по освобождению торгового места от павильона предпринимателем не исполнена, общество 19.09.2012 (спустя два месяца после неоднократных уведомлений) осуществило его демонтаж.
В силу статей 210 и 211 Гражданского кодекса бремя содержания имущества, в том числе риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет собственник, то есть истец. Предприниматель не доказала что ею как собственником имущества предприняты все необходимые меры по его сохранности.
Довод кассационной жалобы о том, что самозащита ответчика явно не соответствует способу и характеру нарушения, а причиненный вред более значителен, чем предотвращенный, изучен коллегией и отклоняется, поскольку доказательства того, что, демонтируя торговый ларек, находящийся без правовых оснований на земельном участке общества, ответчик вышел за пределы действий, предписанных в договоре аренды, отсутствуют, о чем верно указано в обжалуемых судебных актах..."

1.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о наличии у арендатора обязанности освободить арендуемый земельный участок при прекращении действия договора в случаях нахождения на нем имущества третьих лиц существует две позиции судов.

Позиция 1. Наличие имущества третьих лиц на арендуемом земельном участке не снимает с арендатора обязанности освободить его от указанного имущества при прекращении действия договора аренды.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24.07.2018 N Ф06-33617/2018 по делу N А57-9889/2017
"...Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Щербакову Игорю Петровичу (далее - ИП Щербаков И.П.) об устранении препятствий в пользовании земельным участком площадью 1 266 кв. м с кадастровым номером 64:48:000000:241, расположенным по адресу: г. Саратов, ул. Тульская (на пересечении с ул. Амурская), 49, путем возложения обязанности в семидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда демонтировать объекты: 1 торговый павильон, 4 металлических контейнера, расположенные на территории земельного участка с кадастровым номером 64:48:020348:46; металлические конструкции, расположенные на территории земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020412:15, 64:48:020412:16; 1 торговый павильон и металлическое ограждение, расположенные на территории земельного участка с кадастровым номером 64:48:020348:45. Делу присвоен номер А57-16544/2017.
ИП Щербаков И.П. обратился в Арбитражный суд Саратовской области со встречным исковым заявлением к администрации о признании действующим договора аренды от 18.12.2006 N 646, заключенного между администрацией и ИП Щербаковым И.П. Делу присвоен номер А57-9889/2017.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.02.2018 в удовлетворении исковых требований ИП Щербакова И.П. отказано. На ИП Щербакова И.П. возложена обязанность в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок площадью 1 266 кв. м с кадастровым номером 64:48:000000:241, состоящий из земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020412:15, 64:48:020412:16, 64:48:020412:17, 64:48:020348:45, 64:48:020348:46, земельный участок площадью 1 633 кв. м с кадастровым номером 64:48:020348:13, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Тульская (на пересечении с ул. Амурской), 49, путем сноса одноэтажного кирпичного строения с металлическими конструкциями площадью 356 кв. м, а также демонтировать объекты, размещенные на территории указанных земельных участков, поименованных в иске.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2018 решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.02.2018 оставлено без изменения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в качестве правового обоснования заявленных требований администрация указывает следующее.
Распоряжением Комитета от 14.03.2005 N 282-р ИП Щербакову И.П. в аренду сроком на 5 (пять) лет был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 64:48:020348:13 площадью 1 633 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Тульская, занимаемый торговыми рядами в границах, указанных в прилагаемом к настоящему распоряжению кадастровом плане земельного участка.
На основании указанного распоряжения между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ИП Щербаковым И.П. 15.03.2005 был заключен договор аренды N 113 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020348:13 сроком на 5 лет.
Договор аренды земельного участка от 15.03.2005 N 113 зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.03.2005.
Таким образом, срок действия договора аренды земельного участка от 15.03.2005 N 113 истек 28.03.2010.
Обжалуя судебные акты, заявитель ссылается на то, что нестационарные объекты переданы по договорам купли-продажи третьим лицам: Великанову Д.Ю., Фирстовой Е.В.
Так, на основании договора купли-продажи от 20.03.2011 18 торговых рядов в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:020348:0013 ИП Щербаков И.П. продал Великанову Д.Ю., а 22 торговых ряда в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:020348:0013 проданы по договору купли-продажи от 14.06.2011 Фирстовой Е.В.
По мнению ИП Щербакова И.П., принятый судебный акт затрагивает права и обязанности указанных лиц как новых собственников объектов.
Отклоняя указанные доводы, суды указали, что, обжалуя решение суда, заявитель не привел фактов, свидетельствующих о том, что судебный акт принят о правах и обязанностях указанных лиц; использование Великановым Д.Ю. и Фирстовой Е.В. торговых рядов в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:020348:0013 не означает, что принятым решением суда разрешен вопрос о правах или обязанностях указанных лиц; сам по себе факт продажи торговых павильонов Фирстовой Е.В. и Великанову Д.Ю. в рассматриваемом случае правового значения не имеет; продажа торговых павильонов, являющихся объектами движимого имущества, без земельного участка, не препятствует исполнению ответчиком обязательств по освобождению земельного участка и приведению его в первоначальное состояние, поскольку перемещение движимого имущества возможно без причинения ущерба его назначению и не влечет прекращение права собственности на него третьих лиц.
Тем самым наличие имущества третьего лица на арендуемых земельных участках не снимает с арендатора (ИП Щербакова И.П.) обязанности освободить земельные участки от имущества при прекращении действия договора аренды.
Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 30.11.2011 N ВАС-14889/11 по делу N А40-46193/11-10-396
"...Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Г.Г. Поповой, судей Е.М. Моисеевой, И.И. Полубениной рассмотрела в судебном заседании заявления общества с ограниченной ответственностью "Урфин-сервис" (г. Москва) и компании "Dunlin Assets LTD" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 10.06.2011 по делу N А40-46193/11-10-396, определения от 08.08.2011 и постановления от 29.08.2011 Девятого арбитражного апелляционного суда, постановлений Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.10.2011 и от 03.11.2011 по тому же делу, принятых по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы, Префектуры Северного административного округа города Москвы (далее - префектура) к обществу с ограниченной ответственностью "Урфин-сервис" (далее - общество "Урфин-сервис") об освобождении земельного участка площадью 46 кв. м с кадастровым номером 77:09:05015:032, находящегося по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, вл. 1, от расположенного на нем павильона в двухнедельный срок со дня вступления в силу решения суда; в случае неисполнения ответчиком решения суда по освобождению в указанный срок земельного участка предоставить префектуре право освободить земельный участок, осуществив демонтаж строения с дальнейшим возложением на ответчика расходов.
Суд признал, что договор аренды был возобновлен сторонами на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621, статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд установил, что арендодатель уведомлением от 08.10.2007 N 33-ИТ9-969/7(2) в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщил арендатору об отказе от договора аренды от 26.06.2000 и прекращении его действия через три месяца со дня получения уведомления, а также предложил последнему по истечении указанного срока освободить спорный земельный участок. Суд сделал вывод, что уведомление получено ответчиком.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчик заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, компании "Dunlin Assets Ltd", обосновав ходатайство тем, что по договору купли-продажи, заключенному с этой компанией 25.04.2011, передал этой компании 1/2 доли в праве собственности на торговый павильон, расположенный на спорном земельном участке.
Суд исследовал текст договора купли-продажи и установил, что в пункте 5.1 договора указано, что покупатель предупрежден о получении 21.11.2007 уведомления о расторжении договора аренды от 26.06.2000.
Указав, что договор аренды земельного участка был заключен с ответчиком, и, установив, что спорный земельный участок ответчиком не освобожден и торговый павильон, которым владеет общество "Урфин-сервис", функционирует, суд, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при прекращении договора вернуть арендодателю имущество обязан арендатор по договору, удовлетворил иск.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Волго-Вятский округ

Примечание: Суды пришли к выводу о том, что арендатор обязан освободить участок от имущества третьего лица с учетом того, что указанное имущество было продано арендатором третьему лицу после прекращения договора аренды.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.09.2013 по делу N А82-14801/2012
"...Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее - Управление) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области с иском к индивидуальному предпринимателю Берковичу Александру Владимировичу (далее - Предприниматель) об обязании освободить земельный участок площадью 12 квадратных метров, расположенный по адресу: город Ярославль, Красная площадь (в районе дома 9 по улице Первомайской), путем демонтажа торгового киоска за счет средств ответчика в срок не позднее 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Из документов кассационного производства следует и суды первой и апелляционной инстанций установили, что на основании постановления мэра города Ярославля от 18.06.2007 N 1872 муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (арендодатель) и Предприниматель заключили договор от 19.07.2007 N 20079-и аренды земельного участка площадью 12 квадратных метров, кадастровый номер 76:23:03 06 14:0002, расположенного по адресу: город Ярославль, Красная площадь (в районе дома 9 по улице Первомайской), для эксплуатации торгового киоска.
Сделка заключена с 18.06.2007 по 17.06.2012 (пункт 6.2 договора).
По истечении указанного срока новый договор заключен не был, в связи с чем сделка считается возобновленной на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды недвижимого имущества, прописанное в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направил в адрес Берковича А.В. уведомление от 03.07.2012 N 1988, в котором сообщил о прекращении договорных отношений и о необходимости освобождения занимаемого арендатором земельного участка по истечении трех месяцев с даты получения уведомления, которое получено ответчиком 02.08.2012.
Из акта проверки использования земельного участка от 07.11.2012 N 220, составленным специалистами МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля", зафиксировано, что спорный земельный участок используется для размещения торгового киоска, уведомление от 03.07.2012 не исполнено.
Суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды, продленный на неопределенный срок, прекратил действие с 02.11.2012, доказательств возврата земельного участка в материалах дела не имеется, и пришел к обоснованному выводу о том, что арендатор не исполнил обязательства по возврату арендованного имущества и торговый павильон в настоящее время находится на земельном участке незаконно. Как справедливо указал суд апелляционной инстанции, незаконность нахождения торгового павильона на спорном земельном участке свидетельствует о необходимости демонтажа временной постройки и приведения земли в прежнее состояние.
Довод заявителя о том, что в настоящее время он не является собственником торгового павильона и исполнение решения в части демонтажа конструкции приведет к нарушению прав нового собственника, несостоятелен, поскольку после окончания договорных отношений у Берковича А.В., как у арендатора земельного участка, возникло обязательство по возврату объекта найма, которое не исполнено, поэтому суды правомерно возложили бремя по демонтажу конструкции на Предпринимателя.
Мнение подателя жалобы о том, что оспариваемый судебный акт принят о правах и обязанностях покупателя киоска - Достоваловой О.Л., несостоятельно, так как торговый павильон является движимым имуществом и может быть перемещен в определенное место..."

По данному делу см. также Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013.

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 по делу N А82-14801/2012
"...В связи с прекращением срока действия договора арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок (статья 622 ГК РФ).
Данная обязанность также предусмотрена пунктом 2.4.7 договора.
Возврат имущества не был произведен.
Продажа торгового киоска после истечения договора аренды земельного участка не освобождает ИП Беркович А.В. от обязанности возврата земельного участка арендодателю.
В связи с этим, ИП Беркович А.В. обязан выполнить требования истцов и в порядке, предусмотренным договором и действующим законодательством, возвратить земельный участок арендодателю.
Достовалава О.Л. приобрела в собственность только торговый киоск N 4, но не право на аренду земельного участка.
Удовлетворение требования о возврате Беркович А.В. земельного участка, не нарушает права Доставаловой О.Л., поскольку она вправе пользоваться своим торговым киоском в любом месте, отведенным ей для размещения киоска, или на земельном участке, принадлежащем ей на праве собственности.
Земельный участок Беркович А.В. должен освободить и передать арендодателю в месячный срок со дня принятия настоящего постановления.
Этого времени достаточно, чтобы ему решить с Доставаловой О.Л. все необходимые вопросы, связанные с освобождением земельного участка.
В том случае, если Беркович А.В. не выполнит данную обязанность и не освободит земельный участок, то земельный участок может быть освобожден мэрией города Ярославля. При этом, истцы должны учитывать то обстоятельство, что киоск не является собственностью ответчика, а находится в собственности другого лица - Доставаловой О.Л., поэтому демонтаж должен быть произведен таким образом, чтобы исключить его повреждение..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.09.2013 по делу N А82-14680/2012
"...Из документов кассационного производства следует и суды первой и апелляционной инстанций установили, что на основании постановления мэра города Ярославля от 17.02.2005 N 633 муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (арендодатель) и Предприниматель заключили договор от 13.03.2012 N 24029-и аренды земельного участка площадью 20 квадратных метров, кадастровый номер 76:23:030807:34, расположенного по адресу: город Ярославль, улица Комсомольская, для эксплуатации торгового киоска.
Сделка заключена на неопределенный срок (пункт 6.2 договора).
Арендодатель, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды недвижимого имущества, прописанное в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направил в адрес Берковича А.В. уведомление от 12.07.2012 N 2286, в котором сообщил о прекращении договорных отношений и о необходимости освобождения занимаемого арендатором земельного участка по истечении трех месяцев с даты получения уведомления, которое получено ответчиком 19.08.2012.
В статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды, продленный на неопределенный срок, прекратил действие с 19.11.2012, доказательств возврата земельного участка в материалах дела не имеется, и пришел к обоснованному выводу о том, что арендатор не исполнил обязательства по возврату арендованного имущества и торговый павильон в настоящее время находится на земельном участке незаконно. Как справедливо указал суд апелляционной инстанции, незаконность нахождения торгового павильона на спорном земельном участке свидетельствует о необходимости демонтажа временной постройки и приведения земли в прежнее состояние.
Довод заявителя о том, что в настоящее время он не является собственником торгового павильона и исполнение решения в части демонтажа конструкции приведет к нарушению прав нового собственника, несостоятелен, поскольку после окончания договорных отношений у Берковича А.В., как у арендатора земельного участка, возникло обязательство по возврату объекта найма, которое не исполнено, поэтому суды правомерно возложили бремя по демонтажу конструкции на Предпринимателя.
Мнение подателя жалобы о том, что оспариваемый судебный акт принят о правах и обязанностях покупателя киоска - Достоваловой О.Л., несостоятельно, так как торговый павильон является движимым имуществом и может быть перемещен в определенное место.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц..."

По данному делу см. также Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013.

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 по делу N А82-14680/2012
"...ИП Беркович А.В. в материалы дела представлен договор купли-продажи от 1 ноября 2012 года, согласно которому торговый киоск им был продан Достоваловой Оксане Леонидовне (л.д. 44) и принят ею по акту приема-передачи (л.д. 46).
Таким образом, до истечения срока действия договора ответчик продал торговый киоск другому лицу.
В данном случае суд исходит из следующего.
Ответчик занимал земельный участок на основании договора аренды. Этот участок ему был передан по акту приема-передачи.
В соответствии с пунктом 2.4.10 он обязан после прекращения договора аренды передать земельный участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже, чем указано в первоначальном передаточном акте.
Продажа торгового киоска не означает того, что вместе с его продажей право аренды на земельный участок перешло Достоваловой О.Л., поскольку торговый киоск не является недвижимым объектом и его эксплуатация не связана с конкретным земельным участком. Земельный участок не выделялся под строительство объекта недвижимости.
Поэтому, продав торговый киоск, Беркович А.В. остался арендатором земельного участка, со всеми правами и обязанностями арендатора, которые вытекают из данного договора и предусмотрены действующим законодательством.
Действие договора, заключенного с ИП Беркович А.В. прекращено в порядке, предусмотренном статьей 610 ГК РФ, и в связи с прекращением срока действия договора ответчик обязан возвратить земельный участок арендодателю, как это следует из условий договора и предусмотрено статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возврат имущества (земельного участка) не был произведен.
В связи с этим, ИП Берковия А.В. обязан выполнить истца и возвратить ему земельный участок.
Данное требование не нарушает права Доставаловой О.Л., поскольку она вправе пользоваться своим торговым киоском в любом месте, отведенным ей для размещения киоска или на земельном участке, принадлежащем ей на праве собственности.
Земельный участок Беркович А.В. должен освободить и передать арендодателю в месячный срок со дня принятия настоящего постановления.
Этого времени достаточно, чтобы ему решить с Доставаловой О.Л. все необходимые вопросы, связанные с освобождением земельного участка.
В том случае, если Беркович А.В. не выполнит данную обязанность и не освободит земельный участок, то земельный участок может быть освобожден мэрией города Ярославля. При этом, истцы должны учитывать то обстоятельство, что киоск не является собственностью ответчика, а находится в собственности другого лица - Доставаловой О.Л., поэтому демонтаж должен быть произведен таким образом, чтобы исключить его повреждение..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А74-3307/2009
"...Заявитель кассационной жалобы полагает, что у него отсутствует обязанность освобождать земельный участок от находящегося на нем имущества третьих лиц.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что у него отсутствует обязанность освобождать земельные участки от находящегося на них имущества третьих лиц, не имеют правового значения при рассмотрении настоящего дела в силу следующего.
Судом из материалов дела установлено, что спорные земельные участки переданы в аренду ИП Чистякову С.В. для организации на них мини-рынка и стоянки металлических контейнеров. На арендованных участках истец организовал размещение торговых павильонов третьих лиц, заключив с ними без согласия арендодателя договоры субаренды.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что по окончании действия договора аренды именно на арендатора возложена обязанность по фактическому освобождению земельных участков и возврату их арендодателю, является правильным..."

Московский округ

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд принял во внимание условие договора, согласно которому арендатор обязан после прекращения договора вернуть земельный участок свободным от каких-либо объектов (конструкций, сооружений и т.п.).

Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2014 N Ф05-6876/2014 по делу N А40-107468/13-41-1000
"...Уведомлением от 27.05.2013 N 529/нз-1 истец отказался от договора субаренды в порядке ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В уведомлении ответчику предлагалось освободить земельный участок и передать его истцу по акту приема-передачи.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Удовлетворяя заявленное требование, суды правомерно отклонили возражения ответчика об отсутствии у него обязанности освободить земельный участок от торгового павильона, установленного на земельном участке другим лицом в период до заключения договора субаренды.
При этом суды указали, что в п. 5.4.27 договора предусмотрено, что ответчик при содействии со стороны истца обязан в срок не более 6 месяцев после заключения договора субаренды урегулировать имущественно-правовые отношения с собственниками указанных строений, обеспечить либо их снос, либо приобрести их в собственность.
Более того, арендатор обязался по договору в течение 5 рабочих дней после окончания срока действия договора и в случае, если новый договор субаренды участка не заключен, за свой счет освободить участок не только от самовольно возведенных на нем строений, конструкций и сооружений, но и от других объектов и грузов, передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального (п. 5.4.18 договора).
Таким образом, при заключении стороны согласовали обязанность арендатора вернуть земельный участок в обусловленном состоянии, то есть свободным от конструкций, сооружений и других объектов.
При рассмотрении настоящего дела судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства исходя из доводов истца и возражений по иску ответчика, правильно применены нормы материального права и не допущено нарушений норм процессуального права, в связи с чем предусмотренные в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют, кассационная жалоба отклоняется..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.11.2012 по делу N А40-15385/12-7-142
"...В связи с уведомлением арендодателем арендатора о прекращении договора аренды суды обоснованно оценили договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратившим свое действие.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с прекращением договора аренды земельного участка от 20 августа 2004 года N М-04-506918 и вследствие того, что ответчик не освободил земельный участок, Префектура ЮВАО города Москвы предъявила в арбитражный суд иск к ООО "ФРЭШ лтд" об обязании демонтировать (снести) некапитальный объект - остановочно-торговый модуль, расположенный на земельном участке с адресными ориентирами: город Москва, Луговой проезд, вл. 12, в месячный срок с момента вступления решения в законную силу; в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок предоставить Префектуре ЮВАО города Москвы право демонтировать (снести) некапитальный объект - остановочно-торговый модуль, расположенный на земельном участке с адресными ориентирами: город Москва, Луговой проезд, вл. 12, с дальнейшим возложением понесенных расходов на ООО "ФРЭШ лтд".
Довод кассационной жалобы о том, что исковые требования должны быть предъявлены к индивидуальному предпринимателю Харькову Г.В., как собственнику спорного торгового павильона, совмещенного с остановкой общественного транспорта, не является основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
Указанный некапитальный объект, расположенный на спорном земельном участке, является объектом движимого имущества, вследствие чего к индивидуальному предпринимателю Харькову Г.В., являющемуся собственником указанного некапитального объекта на основании договора купли-продажи от 15 мая 2010 года, права на земельный участок по договору аренды земельного участка от 20 августа 2004 года N М-04-506918 в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса РФ, статьи 35 Земельного кодекса РФ не перешли.
При указанных обстоятельствах суд правомерно обязал ООО "ФРЭШ лтд" освободить земельный участок площадью 22 кв. м по адресу: город Москва, Луговой проезд, вл. 12 от расположенного на нем некапитального объекта - остановочно-торгового модуля..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.10.2012 по делу N А40-121385/11-16-1121
"...Префектура Юго-Восточного административного округа города Москвы (далее - Префектура ЮВАО г. Москвы) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "ФРЭШ ЛТД" (далее - ООО "ФРЭШ ЛТД") об обязании ответчика демонтировать (снести) некапитальный объект - остановочно-торговый модуль, расположенный на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Братиславская, вл. 31, корп. 1 (кадастровый номер 77:04:04027:022), в течение месяца с момента вступления в силу решения суда.
Не согласившись с принятыми судебными актами ООО "ФРЭШ ЛТД", ООО "Интекс" обратились в суд кассационной инстанции с кассационными жалобами.
ООО "ФРЭШ ЛТД" не является собственником торгового павильона.
Собственником торгового павильона является ООО "Интекс".
Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомлением от 16.11.2010 г. N 33-ИТ4-1842\10-/0/-0 известил ООО "ФРЭШ ЛТД" об отказе от договора аренды земельного участка от 31.08.2004 г. N М-04-506941 и прекращении его действия с 25.02.2011 г., то есть по истечении трех месяцев.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу, что договор аренды земельного участка от 31.08.2004 г. N М-04-506941 является прекращенным. Кроме того, 29.09.2011 г. в ЕГРП внесена запись о прекращении действия названного договора.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан после окончания срока действия договора возвратить арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Актом обследования земельного участка от 21.10.2011 г., составленного Управой района Марьино и ГУ ИС района Марьино, установлено нахождение на спорном земельном участке остановочно-торгового модуля, принадлежащего ООО "ФРЭШ ЛТД", без оформления земельно-правовых отношений в установленном порядке.
При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчик не представил доказательств освобождения земельного участка после прекращения договора аренды, суды правомерно пришли к выводу об обоснованно заявленных требований.
Довод ООО "ФРЭШ ЛТД" о том, что он является ненадлежащим ответчиком по заявленному иску, правомерно отклонен судами, поскольку как следует из содержания договора аренды, земельный участок был предоставлен ответчику для эксплуатации остановочно-торгового модуля.
Таким образом, суды правильно указали, что переход права собственности на остановочно-торговый модуль не влечет переход прав на использование спорного земельного участка, и не связан с заявленными требованиями об его освобождении..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.12.2011 по делу N А40-133355/10-49-1156
"...Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку на момент рассмотрения спора ответчик доказательства освобождения земельного участка не представил, суд правомерно признал заявленные истцом требования об обязании освободить земельный участок площадью 26 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Серпуховский вал, вл. 4, обоснованными.
Довод кассационной жалобы о принадлежности торгового павильона, расположенного на спорном земельном участке, ООО "Тирг" на основании договора купли-продажи от 04.02.2011 и акта приема-передачи к нему от 07.02.2011 не влияет на правовую оценку спорных правоотношений и выводы судебной коллегии не являются ошибочными, поскольку, как следует из содержания договора аренды, земельный участок был предоставлен ответчику для эксплуатации торгового павильона.
При указанных обстоятельствах суд правомерно обязал ООО "Полина" освободить земельный участок общей площадью 26 кв. м, кадастровый номер 77:05:01006:068, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Серпуховской вал, вл. 4, от расположенного на нем торгового павильона..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.11.2011 по делу N А40-27822/11-41-248
"...На основании указанного распоряжения 19 августа 2002 года между Московским земельным комитетом (Арендодатель) и ЗАО "Стрелец Овен" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N М-05-504875, предметом которого явился земельный участок (кадастровый N 77:05:01006:040) площадью 42 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Серпуховский Вал, вл. 2, предоставляемый Арендатору на условиях аренды для эксплуатации существующего торгового павильона.
Поскольку, Арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора, установленного п. 2, при отсутствии на то возражений Арендодателя, указанный выше договор аренды земельного участка был возобновлен сторонами на неопределенный срок.
Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомлением от 16.11.2010 г. известил Арендатора об отказе от договора аренды от 19.08.2002 г. N М-05-504875 и его прекращении по истечении трех месяцев со дня получения ответчиком уведомления.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор аренды земельного участка на момент рассмотрения спора является прекращенным с 20 февраля 2011 года.
Однако, несмотря на получение 19.11.2010 уведомления арендодателя об отказе от договора аренды, ответчик в нарушение п. 2.1 указанного договора и ст. 622 ГК РФ не освободил земельный участок от размещенного на нем торгового павильона, для эксплуатации которого предоставлялся земельный участок.
То обстоятельство, что торговый павильон, расположенный на спорном земельном участке, принадлежит ООО "Информационное Агентство "СТОУНХЕНДЖ" на основании договора купли-продажи от 10.11.2010 г. и акта приема-передачи к нему от 21.11.2010 г., правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку доказательств того, что данный павильон является объектом недвижимости, прочно связанным с землей, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке (ст. 131, п. 3 ст. 433 ГК РФ), и ООО "Информационное Агентство "СТОУНХЕНДЖ", либо ответчик имеют право на использование земельного участка в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, в суд апелляционной инстанции не представлено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что переход права собственности на движимое имущество/торговый павильон не влечет переход прав на использование спорного земельного участка, и не связан с заявленными требованиями о его освобождении..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд пришел к выводу о том, что арендатор обязан освободить участок от имущества третьих лиц с учетом того, что указанное имущество было продано арендатором третьим лицам после расторжения договора аренды.

Постановление ФАС Московского округа от 26.10.2011 по делу N А41-133345\10-9-1142
"...Уведомлением от 28.06.2010 N 33-ИТ5-651/10 арендодатель отказался от договора аренды, указав, что отношения прекращаются по истечении трех месяцев со дня получения арендатором уведомления. Одновременно арендодатель указал арендатору о необходимости освободить земельный участок, передав его по акту приема-передачи (л.д. 13 т. 1).
Согласно актам проверки N 9050934/1 от 30.11.2010 г., 24.01.2011 г., N 9050061/к, составленным Государственной инспекцией по контролю за использованию объектов недвижимости, ООО "Полина" продолжает пользоваться указанным земельным участком после истечения срока действия спорного договора.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что требования истца об освобождении спорного земельного участка обоснованы и подлежат удовлетворению на основании ст. ст. 12, 301, 610, 621, 622 ГК РФ, ст. ст. 25, 26, 29, 35, 71, 76 ЗК РФ.
Отменяя решение арбитражного суда г. Москвы от 28 февраля 2010 г., суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что надлежащим ответчиком по настоящему спору является ЗАО "ТИРГ", который является собственником торговых павильонов на основании договора купли-продажи от 4 февраля 2011 г., заключенных между ним (покупатель) и ООО "Полина" (продавец) (л.д. 81 т. 1). Торговые павильоны расположены на спорном земельном участке по адресу: г. Москва, Мытная ул., вл. 64.
Передача ООО "Полина" торговых павильонов в собственность ЗАО"ТИРГ" по договору купли-продажи от 4 февраля 2011 г., то есть после расторжения договора аренды земельного участка N М-05-504223 от 22.05.2001 г. не освобождает ООО "Полина" от обязанности возвратить Департаменту земельных ресурсов г. Москвы земельный участок в освобожденном от торговых павильонов состоянии в силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 76 Земельного кодекса Российской Федерации и условий договора аренды.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно обязал ООО "Полина" освободить земельный участок общей площадью 156 кв. м, кадастровый номер 77:05:01006:017, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Мытная, вл. 4, фактически расположенный по адресу: г. Москва, ул. Мытная, вл. 74 от расположенного на нем торгового павильона..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.12.2010 N КГ-А40/16331-10 по делу N А40-83722/09-150-565
"...Департамент земельных ресурсов города Москвы (ДЗР г. Москвы), Префектура ЦАО г. Москвы обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к НП "Московская жилищная Ассоциация" об освобождении земельного участка площадью 900 кв. м во вл. 7 по Пятницкому пер. г. Москвы от торгового комплекса из быстровозводимых конструкций в двухнедельный срок со дня вступления в силу решения суда. В случае неисполнения ответчиком решения суда предоставить Префектуре ЦАО г. Москвы право освободить указанный земельный участок с дальнейшим возложением на ответчика расходов.
Как видно из материалов дела, 12.08.1996 между Московским земельным комитетом (правопреемник - Департамент земельных ресурсов города Москвы) и НП "Московская жилищная Ассоциация" заключен договор аренды N М-01-501649 земельного участка площадью 900 кв. м во вл. 7 по Пятницкому пер. в г. Москве для размещения торгового комплекса из быстровозводимых конструкций и его последующей эксплуатации сроком на 5 лет.
В порядке пункта 2 ст. 610 ГК РФ уведомлением Департамента от 30.07.2008 N 33-1-4127/7-(58)2 обязательства по указанному договору были прекращены с 10.11.2008.
В процессе судебного разбирательства дела в суде апелляционной инстанции было установлено, что 26.03.2006 г. Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве осуществлена государственная регистрация права собственности ООО "Аквилон" на нежилое помещение площадью 31,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, пер. Пятницкий, д. 7, соор. 1.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что на территории спорного земельного участка расположен объект, право собственности ООО "Аквилон" на который как на объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из материалов дела видно, что арендатором спорного земельного участка являлось НП "Московская жилищная Ассоциация", которое является стороной арендных отношений и на которое в полной мере распространяются обязанности по возврату арендованного имущества, предусмотренные ст. 622 ГК РФ.
То обстоятельство, что арендатор вступил в отношения с третьими лицами для возведения торгового комплекса из быстровозводимых конструкций, не может повлиять на его обязанности по возврату арендуемого имущества..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2012 по делу N А05-361/2012
"...Министерство в письме от 21.09.2011 уведомило Общество о прекращении с 25.10.2011 договора аренды и попросило возвратить занимаемый земельный участок в том состоянии, в котором арендатор его получил. Факт получения названного письма Общество не оспаривает.
Поскольку Общество не освободило земельный участок после прекращения действия договора аренды, Министерство обратилось с настоящим иском в суд.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды обеих инстанций, руководствуясь названной нормой права, удовлетворили иск Министерства. Суды пришли к выводу о том, что у Общества отсутствуют правовые основания после прекращения арендных отношений занимать названный земельный участок, в связи с чем он обязан вернуть участок Министерству в том виде, в котором он его получил.
Апелляционный суд признал несостоятельным довод Общества о том, что поскольку он продал торговый павильон, расположенный на спорном земельном участке, гражданину Вежливцеву В.А., то исполнение судебного акта повлечет нарушение прав указанного лица.
Факт продажи торгового киоска (временного сооружения) не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, так как обязанность Общества возвратить земельный участок после прекращения с ним арендных отношений не затрагивает прав лица, являющегося в настоящее время собственником названного движимого имущества. К тому же данный факт не подтвержден материалами дела.
Кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций обоснованно удовлетворили иск Министерства, поэтому обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.12.2015 N Ф09-9117/15 по делу N А50-6230/2015
"...Администрация обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 59:10:0403027:2 общей площадью 9 кв. м, расположенный по нечетной стороне автодороги Соликамск - Боровск, между ул. Труда и ул. Кооперативной, от объекта временного использования, не отвечающего признакам объекта недвижимости - рекламной конструкции.
Суды верно указали, что в связи с прекращением договора аренды оснований для использования земельного участка у ответчика не имеется.
Судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 59:10:0403027:2 ответчиком истцу не возвращен.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований администрации об освобождении указанного земельного участка.
Отклоняя довод предпринимателя о том, что он не является надлежащим ответчиком по названным требованиям, суд апелляционной инстанции исходил из того, что спорные правоотношения возникли на основании договора аренды земельного участка от 15.07.2009 N 2184, в связи с чем отчуждение предпринимателем рекламной конструкции третьему лицу не препятствует исполнению решения суда об обязании освободить земельный участок.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено..."

Позиция 2. Наличие имущества третьих лиц на арендуемом земельном участке снимает с арендатора обязанность освободить участок от данного имущества при прекращении действия договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 29.03.2011 N КГ-А40/2403-11 по делу N А40-51028/10-49-439
"...Таким образом, договор аренды прекратил свое действие с 10.01.2010 г.
15.01.10 г. Госинспекцией по недвижимости проведена проверка спорного земельного участка, в результате которой установлено, что земельный участок не освобожден.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На момент прекращения обязательств из Договора аренды от 03.11.2003 г. N М-07-506499 на являющемся объектом аренды земельном участке продолжала располагаться автостоянка, представляющая собой укрытия из легких металлоконструкций на 189 машино-мест, обнесенные забором из металлической сетки.
Судами установлено, что расположенные на земельном участке гаражи возводились за счет физических лиц, в связи с чем ГСК "Рассказовский" не обладает правом на демонтаж построек для освобождения земельного участка.
Согласно справке N 1 от 12.01.10 г. членские взносы всеми членами кооператива были выплачены в полном объеме и в установленные сроки. Имущество в виде гаражных боксов снято и передано с баланса ГСК "Рассказовский" в собственность членов кооператива.
В соответствии с ч. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Суды пришли к правильному выводу, что находящиеся на земельном участке гаражи являются собственностью физических лиц, кроме того из бухгалтерского баланса ответчика за 2010 год не следует, что ему принадлежит какое-либо имущество, находящееся на земельном участке.
В связи с изложенным, в удовлетворении требований истца об освобождении земельного участка от металлических укрытий из легких металлоконструкций на 189 машино-мест отказано правомерно..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.06.2015 N Ф09-2332/15 по делу N А71-3420/2014
"...Суд первой инстанции, удовлетворяя иск Управления в части обязания предпринимателя Погудина А.В. освободить спорный земельный участок путем демонтажа торгового модуля, пришел к выводу о прекращении договора аренды земельного участка по истечении срока его действия в связи с отказом арендодателя от продления арендных отношений. Отказывая в удовлетворении требований истца об обязании ответчика освободить земельный участок от двух двухдверных холодильников, суд исходил из того, что данное имущество не принадлежит на праве собственности предпринимателю Погудину А.В.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, поддержал его выводы.
Выводы судов являются правильными, основанными на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

По данному делу см. также Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.10.2014 по делу N А71-8205/2014

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 16.10.2014 по делу N А71-8205/2014
"...В судебном заседании ИП Погудин А.В. подтвердил, что торговый модуль, расположенный на земельном участке по адресу: г. Ижевск, ул. Кирова, 116, принадлежит ему на праве собственности, сдан в аренду ИП Фефилову Д.С.
Два двухдверных холодильника принадлежат ИП Фефилову Д.С. (находятся в пользовании по договору аренды с ООО "Кока-Кола ЭЙчБиСи Евразия"), установлены на спорном земельном участке на основании договора аренды нежилого помещения (МАФ) и имущества от 01.10.2013 г., заключенного между ИП Погудиным А.В. и ИП Фефиловым Д.С. на срок по 31.09.2014 г. (т. 1, л.д. 108)..."

1.3. Вывод из судебной практики: Наличие имущества третьих лиц на арендуемом земельном участке снимает с арендатора обязанность освободить участок при прекращении действия договора аренды, если такое имущество было расположено на нем до заключения договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 02.12.2010 N КГ-А40/14865-10 по делу N А40-105419/09-49-517
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, арендодатель в соответствии со статьей 610 ГК РФ направил в адрес арендатора уведомление от 08.09.2008 г. N 33-2Т3-19709-(1)-0, которое было получено ПАСК "Восточный-2" 18.09.2008 г. (т. 1 л.д. 10 - 11), о прекращении спорного договора аренды по аренде земельного участка с 30.09.2008 г., в связи с чем выводы судов о прекращении действия краткосрочного договора аренды от 30 января 2004 года N М-03-505880 основаны на материалах дела и являются правильными.
Поскольку ПАСК "Восточный-2" до настоящего времени занимаемый им земельный участок не освободил, Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в арбитражный суд с первоначальными исковыми требованиями по настоящему делу.
Оставляя без удовлетворения первоначальные исковые требования Департамента земельных ресурсов города Москвы, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия правовых и документальных оснований для их удовлетворения.
На спорном земельном участке находятся движимое имущество - гаражи, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, что подтверждается списком членов Потребительского автостояночного кооператива "Восточный-2", уплативших паевые взносы на строительство гаражей в количестве 254, а также распоряжением Префекта Восточного округа города Москвы от 22.07.1992 г. N 1074, согласно п. 4 которого членам автостояночного кооператива "Восточный-2" было предписано выдать ордера на машино-места.
С учетом приведенных обстоятельств судебная коллегия находит обоснованными выводы судов нижестоящих инстанций о том, что в нарушение требований ст. 65 АПК РФ Департамент земельных ресурсов города Москвы не представил в материалы дела документального подтверждения нахождения на выступающем предметом аренды по договору краткосрочной аренды от 30.01.2004 г. N М-03-505880 земельном участке имущества - гаражей, принадлежащих на праве собственности ПАСК "Восточный-2".
Исходя из требований вышеуказанной нормы судебная коллегия приходит к выводу о том, что для применения положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации по названным первоначальным исковым требованиям истца следует располагать доказательствами, подтверждающими, что гаражи, расположенные на земельном участке, были возведены ПАСК "Восточный-2" после получения спорного земельного участка в аренду.
Как следует из договора краткосрочной аренды от 30.01.2004 г. N М-03-505880, предметом аренды выступает земельный участок, предоставляемый ПАСК "Восточный-2" для эксплуатации уже существующей автостоянки.
Судом апелляционной инстанции по материалам дела также установлено, что гаражи были возведены на спорном земельном участке задолго до его передачи ответчику в аренду по договору краткосрочной аренды от 30.01.2004 г. N М-03-505880, что подтверждается распоряжением Префекта Восточного округа города Москвы от 22.07.1992 г. N 1074 и договорами аренды от 01.04.1997 г. N М-03-501311, от 29.10.1998 г. N М-03-502506, от 27.11.2000 г. N М-03-503676, согласно условиям которых земельный участок площадью 7 092 кв. м с кадастровым номером 770302011012, находящийся по адресу: г. Москва, ул. Бирюсинка, вл. 9/13, передавался в аренду для эксплуатации существующей автостоянки на 254 машино-места.
Таким образом, оснований для применения ст. 622 ГК РФ исходя из прекращения действия договора краткосрочной аренды от 30.01.2004 г. N М-03-505880 у арбитражных судов первой и апелляционной инстанций не имелось, поскольку существующая автостоянка на 254 машино-места уже располагалась на спорном земельном участке на момент заключения Департаментом земельных ресурсов города Москвы договора краткосрочной аренды от 30.01.2004 г. N М-03-505880.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судами при рассмотрении дела судебной ошибки..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 13.03.2012 N ВАС-2170/12 по делу N А55-9089/10
"...Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к автогаражному кооперативу "Сигнал" об обязании освободить земельный участок общей площадью 4237 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова, 13/2, путем демонтажа временных металлических гаражей и других временных сооружений и передачи его по акту арендодателю.
Арендодатель уведомлением от 23.11.2009 известил арендатора о прекращении действия договора с 29.12.2009 и о необходимости освобождения арендуемого земельного участка от временных объектов.
В результате обследования отделом муниципального контроля за использованием земель городского округа департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону 15.04.2010 и 12.05.2011 арендуемого ответчиком земельного участка установлено нахождение на нем временных металлических гаражей и других временных сооружений.
Неисполнение гаражным кооперативом обязанности по возврату департаменту арендуемого имущества, послужило основанием для обращения департамента в суд с настоящим иском.
Суд установил, что на спорном земельном участке расположены металлические гаражи, принадлежащие физическим лицам на праве собственности, что подтверждается письмом на имя главы администрации города Ростова-на-Дону о выдаче разрешения на установку металлических гаражей, договором купли-продажи гаражей, фотоматериалом и пояснениями представителей кооператива. Все металлические гаражи находятся в собственности членов кооператива. Гаражей, принадлежащих кооперативу, на спорном земельном участке нет.
Суд, оценив представленные документы, в том числе чертежи границ земельного участка, утвержденные председателем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Ростова-на-Дону от 14.08.1998 и 30.01.2002, пришел к выводу, что на земельном участке площадью 4237 кв. м на даты, предшествовавшие заключению спорного договора аренды и, соответственно, возникновению арендных отношений сторон, располагались металлические гаражи.
Руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по возврату спорного участка с расположенными на нем металлическими гаражами.
Основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, в соответствии с частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права; нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации; нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.02.2012 по делу N А75-1196/2011
"...Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к гаражному потребительскому кооперативу "Экспресс" (далее - ГПК "Экспресс", ответчик) об освобождении земельного участка и взыскании 14 671,29 руб. неустойки за нарушение срока возврата земельного участка.
Решением от 01.07.2011 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 11.10.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.
Суд апелляционной инстанции, кроме указанного, отметил, что ОАО "РЖД", заключая договор аренды от 01.01.2005 N 6 АР05-1712/НДУ, приобрело право аренды на участок, на котором на тот момент уже находились гаражные боксы (кадастровый паспорт, указан 1996 год ввода в эксплуатацию), возведенные физическими лицами. Факт организации ими ГПК "Экспресс" не свидетельствует о передаче гаражей кооперативу и нахождении их в собственности кооператива, следовательно, требования истца должно быть направлены физическим лицам.
Вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного ОАО "РЖД" иска суд кассационной инстанции считает правильным, исходя из установленных судами обстоятельств и следующих норм права.
Поскольку судами на основании материалов дела было установлено, что гаражи были возведены физическими лицами на спорном земельном участке задолго до его передачи истцом ответчику в аренду, оснований для применения статьи 622 ГК РФ, исходя из прекращения действия договора, у судов первой и апелляционной инстанций не имелось.
Для применения положений названной нормы по заявленному иску ОАО "РЖД" не представило доказательств того, что гаражи, расположенные на земельном участке, были возведены ГПК "Экспресс" после получения спорного земельного участка в аренду..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 24.11.2011 по делу N А40-14429/11-9-120
"...Как установил апелляционный суд, на момент заключения договора аренды от 30.10.2002 г. N М-07-505906 на земельном участке, являющимся объектом аренды, находились сборно-разборные металлические покрытия на 343 машино-мест (гаражи), принадлежащие физическим лицам, и договор аренды был заключен для их эксплуатации.
Согласно п. 1.1 договора аренды земельного участка от 21.04.1999 г. N М-07-503010 и от 30.10.2002 г. N М-07-505906, заключенных между Московским земельным комитетом и РОО "МГСА" спорный земельный участок предоставлялся в аренду для дальнейшей эксплуатации автостоянки ПАК "Дельфин", оборудованной сборно-разборными металлическими покрытиями на 343 машино-места.
Как установил апелляционный суд, владельцами гаражей, расположенных на спорном земельном участке, на настоящий период времени являются физические лица - члены ПАК "Дельфин".
В силу договора аренды ответчик РОО "МСГА" не обязывался осуществить снос гаражей, будки, забора и ворот, возведенных на земельном участке иными лицами до его передачи ответчику в аренду.
Доказательств, свидетельствующих о передаче спорного земельного участка в аренду ответчику без нахождения на нем каких-либо гаражей, будки, забора и ворот, в материалах дела не имеется.
Кроме того, истцами не представлено доказательств принадлежности именно ответчикам находящихся на земельном участке объектов или возведения их ответчиками и соответственно наличия у них каких-либо прав на них, в том числе права демонтировать.
Между тем, физические лица, за чей счет и чьими силами были возведены гаражи и иные объекты, находящиеся на спорном земельном участке, и которые, в отличие от РОО "МГСА" и ПАК "Дельфин", образованного в качестве юридического лица в 1996 г. в порядке создания, имеют определенные права на них, ответчиками по настоящему делу не являются.
При таких обстоятельствах, вывод апелляционного суда о том, что ПАК "Дельфин" и РОО "МГСА" по заявленным требованиям (об освобождении земельного участка путем демонтажа (сноса) находящихся на нем строений, сооружений) являются ненадлежащими ответчиками по делу, обоснован и является правильным.
Таким образом, апелляционный суд правильно отказал в удовлетворении требований, предъявленных к ПАК "Дельфин" и РОО "МГСА" об освобождении земельного участка от объектов, которые им не принадлежат и ими не возводились..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.04.2006 по делу N А56-32582/2005
"...Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Петроградской районной общественной организации Санкт-Петербурга - местному отделению Всероссийского общества автомобилистов (далее - Организация) о выселении ответчика с незаконно занимаемого земельного участка общей площадью 67409 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Ситцевая, между улицами Планерной и Стародеревенской, участок 1.
Решением от 02.12.2005 исковые требования удовлетворены.
Полагая, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, Организация ссылается на то, что судом не исследованы фактические обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора. В частности, податель жалобы указывает, что спорный земельный участок занят гаражами, которые являются собственностью физических лиц - членов Организации. Выселение ответчика со спорного земельного участка, по его мнению, может выразиться лишь в прекращении работы администрации и поста дежурных контролеров.
Кассационная инстанция считает, что факт нахождения на спорном земельном участке имущества, не принадлежащего ответчику, не влияет на разрешение настоящего спора.
Как видно из пункта 2.2 договора аренды от 19.03.2004 N 17/ЗК-02801, заключенного между КУГИ и Организацией, на спорном земельном участке имеются гаражи-боксы.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Поскольку на момент заключения договора от 19.03.2004 N 17/ЗК-02801 спорный земельный участок был занят гаражами-боксами, следовательно, в соответствии со статьей 622 ГК РФ Организация обязана передать КУГИ данный земельный участок также вместе с расположенными на нем гаражами-боксами. Определение дальнейшей судьбы расположенного на спорном земельном участке имущества выходит за рамки настоящего спора и не влияет на сложившиеся между сторонами отношения..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.10.2011 по делу N А53-9089/2010
"...Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, предметом заключенного между департаментом (арендодателем) и гаражным кооперативом (арендатором) договора аренды от 11.05.2005 N 15088 "и" являлось предоставление во временное пользование земельного участка общей площадью 4237 кв. м с кадастровым номером 61:44:07 20 03:0013, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Жмайлова, 13/2, для эксплуатации металлических гаражей. Договор аренды заключен на срок с 30.12.2004 по 29.12.2009, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.07.2005.
Арендодатель уведомлением от 23.11.2009 известил арендатора о прекращении действия договора с 29.12.2009 и о необходимости освобождения арендуемого земельного участка от временных объектов и передачи его департаменту по истечении срока аренды в близком к первоначальному состоянию.
Неисполнение гаражным кооперативом обязанности по возврату департаменту арендуемого имущества легло в основание рассматриваемого иска.
Суд первой инстанции указал, что на спорном земельном участке расположены металлические гаражи, принадлежащие физическим лицам на праве собственности, что подтверждается письмом на имя главы администрации города Ростова-на-Дону о выдаче разрешения на установку металлических гаражей, договором купли-продажи гаражей, фотоматериалом и пояснениями представителей кооператива. Все металлические гаражи находятся в собственности членов кооператива, гаражей, принадлежащих кооперативу, на спорном земельном участке нет.
Из чертежей границ земельного участка, утвержденного председателем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Ростова-на-Дону от 14.08.1998 и 30.01.2002, следует, что на земельном участке площадью 4237 кв. м на указанные даты, предшествующие возникновению арендных отношений сторон и заключению спорного договора аренды, располагались металлические гаражи, что свидетельствует о предоставлении спорного земельного участка кооперативу с расположенными на нем гаражами.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии у ответчика обязанности по возврату спорного участка с расположенными на нем металлическими гаражами. Обязанность по демонтажу названных сооруженный у кооператива отсутствует. Доказательств установки металлических конструкций непосредственно кооперативом в период действия спорного договора аренды департамент суду не представил..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.10.2011 по делу N А32-18876/2008
"...8 января 2004 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды участка с кадастровым номером 23:43:03 03 066:0190 площадью 16,43 кв. м, расположенного на пересечении улиц Гоголя - Коммунаров в г. Краснодаре (т. 1, л.д. 8 - 10). Участок передан в аренду на срок до 09.11.2006 для эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций.
Письмом от 27.03.2008 администрация уведомила общество об отказе от договора и необходимости возврата земельного участка (т. 1, л.д. 23).
Непринятие арендатором мер по освобождению участка послужило основанием для обращения администрации в суд с негаторным иском.
Строительство торгово-бытового комплекса осуществлялось на основании распорядительных актов органов местного самоуправления в соответствии с утвержденной ими проектной документацией. Это обстоятельство свидетельствует о согласии истца с возведением объекта недвижимого имущества на земельном участке, из состава которого ответчику впоследствии был выделен спорный участок. Таким образом, последующие эксплуатация и обслуживание названного объекта недвижимости, построенного при непосредственном участии органов местного самоуправления, возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.
Обратившись в суд с иском об освобождении земельного участка, администрация, по существу, требовала от ответчика (предпринимателя) произвести снос части торгово-бытового комплекса с демонтажем его отдельных конструктивных элементов. Удовлетворяя иск, суды апелляционной и кассационной инстанций не учли следующее. Поскольку при предоставлении ответчику земельного участка на нем уже находился объект недвижимости (магазин в составе торгово-бытового комплекса), статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению участка. Кроме того, освобождение и возврат земельного участка повлекут за собой разрушение смежных объектов (павильонов), принадлежащих другим лицам, и повреждение общих инженерных элементов торгово-бытового комплекса.
...определение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2011 по делу N А32-18876/2008 отменить..."

1.4. Вывод из судебной практики: При возврате арендодателю земельного участка в связи с прекращением договора аренды третьи лица, которым принадлежат временные объекты на таком участке, обязаны вывезти их с участка.

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд исходил из того, что арендатор не является лицом, обязанным освобождать земельный участок от временных объектов третьих лиц. Существует и иная позиция, подробнее см. п. 1.2 материалов к ст. 622 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2011 N КГ-А40/5685-11 по делу N А40-68152/09-16-486
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 22.02.2000 между арендодателем - Городом Москвой в лице Московского земельного комитета, функции которого в настоящее время выполняет Департамент земельных ресурсов г. Москвы, и арендатором - Государственным предприятием "Хлебозавод N 1", правопреемником которого является ОАО "Хлебозавод N 1", заключен Договор аренды N М-04-503904, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование на срок 3 года земельный участок с кадастровым N 770403001068 площадью 87 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Сайкина, вл. 13, для эксплуатации существующего торгового павильона, принадлежащего арендатору ФГУП "Хлебозавод N 1" на праве собственности и являющегося объектом движимого имущества, как следует из характеристик, отраженных в актах проверок и фототаблицах к ним.
Пунктом 8.3 названного договора установлена обязанность арендатора принять меры к освобождению участка (кроме капитальных зданий, строений, сооружений), и возвратить арендодателю участок в последний день действия договора по акту приема-передачи.
В связи с прекращением обязательств из договора аренды у арендатора в соответствии со ст. 622 ГК РФ возникла обязанность возвратить арендодателю являющийся объектом аренды земельный участок в состоянии, определенном договором, а именно: освобожденным от размещенного на нем торгового павильона.
На основе оценки условий договора N 12/ОС, заключенного 28.09.2005 г. между ФГУП "Хлебозавод N 1" (продавец) и ООО "Индастри" (покупатель) продавец обязался передать в собственность покупателю временный торговый павильон, располагающийся по адресу: г. Москва, ул. Сайкина, вл. 13, а покупатель - принять данный павильон и оплатить его по цене 1300000 руб., а также самостоятельно и за свой счет демонтировать и вывезти с земельного участка, арендовавшегося продавцом по Договору от 22.02.2000 г. N М-04-503904.
Поскольку соответствующая обязанность ООО "Индастри" выполнена не была, суд обоснованно удовлетворил исковые требования Департамента земельных ресурсов г. Москвы об обязании ООО "Индастри" освободить земельный участок площадью 220 кв. м по адресу: г. Москва, г. Москва, ул. Сайкина, вл. 13 от возведенного на нем торгового павильона, с представлением Префектуре ЮВАО г. Москвы, в случае неисполнения ответчиком судебного акта, права осуществить снос указанного объекта, с последующим отнесением расходов на ответчика.
Довод жалобы о том, что ООО "Индастри" является ненадлежащим ответчиком по делу, не принимается судом кассационной инстанции.
В данном случае, как обоснованно указал суд, ООО "Индастри" в силу договора от 28.09.2005 г. N 12/ОС приобрело право собственности на торговый павильон, в связи с чем именно ООО "Индастри" является тем лицом, у которого возникло материально-правовое основание осуществления в отношении указанного торгового павильона действий как юридического, так и фактического характера, в частности, по его вывозу с земельного участка; деятельность ООО "Индастри" как лица, имеющего материально-правовые основания распоряжения торговым павильоном, размещенным на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Сайкина, вл. 13, в качестве юридического лица без перехода его прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам, не прекращена; город Москва вправе осуществлять владение и пользование земельным участком по адресу: г. Москва, ул. Сайкина, вл. 13, об освобождении которого от торгового павильона заявлен иск, учитывая прекращение соответствующих правомочий у ОАО "Хлебозавод N 1" в связи с прекращением обязательств из договора от 22.02.2000 г. N М-04-503904..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 28.10.2011 N ВАС-13713/11 по делу N А40-68152/09-16-486
"...Судами установлено, что 22.02.2000 между арендодателем - городом Москвой в лице Московского земельного комитета, функции которого в настоящее время выполняет Департамент земельных ресурсов г. Москвы, и арендатором - ФГУП "Хлебозавод N 1", правопреемником которого является ОАО "Хлебозавод N 1", заключен договор аренды N М-04-503904, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование на срок 3 года земельный участок с кадастровым N 770403001068 площадью 87 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Сайкина, вл. 13, для эксплуатации существующего торгового павильона, принадлежащего арендатору на праве собственности и являющегося объектом движимого имущества.
Пунктом 8.3 названного договора установлена обязанность арендатора принять меры к освобождению участка (кроме капитальных зданий, строений, сооружений), и возвратить арендодателю участок в последний день действия договора по акту приема-передачи.
Обязательства сторон по указанному договору аренды прекратились 19.04.2006 в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
28.09.2005 между ФГУП "Хлебозавод N 1" (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи N 12/ОС, по условиям которого, продавец обязался передать в собственность покупателю спорный временный торговый павильон, а покупатель - принять данный павильон, а также самостоятельно и за свой счет демонтировать и вывезти его с земельного участка.
С 28.09.2005 собственником торгового павильона является общество. Земельный участок не был освобожден от спорного торгового павильона.
При таких обстоятельствах Департамент земельных ресурсов города Москвы и Префектура Юго-Восточного административного округа города Москвы обратились в суд.
Удовлетворяя заявленные требования в отношении общества, суды исходили из следующего.
Обязанность общества вывезти указанный торговый павильон с земельного участка возникла перед ФГУП "Хлебозавод N 1", а затем и его правопреемником ОАО "Хлебозавод N 1" в силу договора купли-продажи от 28.09.2005 N 12/ОС, а перед городом Москвой в лице Департамента земельных ресурсов города Москвы в силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку соответствующая обязанность обществом выполнена не была, суды удовлетворил исковые требования Департамента земельных ресурсов города Москвы об обязании общества освободить земельный участок от возведенного на нем торгового павильона, с представлением Префектуре Юго-Восточного административного округа города Москвы, в случае неисполнения ответчиком судебного акта, права осуществить снос указанного объекта с последующим отнесением расходов на общество.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

1.5. Вывод из судебной практики: Наличие недвижимости, оформляемой в собственность арендатора, на арендованном земельном участке не освобождает его от обязанности вернуть участок после прекращения договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.11.2006 по делу N А56-33013/2005
"...В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Приведенная норма права не ставит исполнение обязанности арендатора по возврату имущества в зависимость от тех обстоятельств, на которые ссылается ООО "Ветеран" в своей кассационной жалобе: наличие на занимаемом земельном участке объектов недвижимости, оформляемых в собственность. Указанные доводы могут иметь правовое значение в споре, связанном с нахождением данных объектов на не принадлежащем ответчику земельном участке, но не в рамках настоящего дела..."

1.6. Вывод из судебной практики: При прекращении договора аренды земельного участка арендатор обязан освободить его от всех временных и неузаконенных объектов.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.06.2018 N Ф01-2142/2018 по делу N А43-15345/2017
"...Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 18.06.2013 N 18-3850г аренды земельного участка, по которому арендатору под временный павильон-кафе предоставлен земельный участок площадью 470 квадратных метров, категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 52:18:0040420:8, расположенный по адресу: Нижний Новгород, Автозаводский район, Южное шоссе, около дома N 60 (пункты 1.1 и 1.3 договора). Срок действия договора - до 31.12.2017. Земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи от 18.06.2013. Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке 16.08.2013.
Из акта обследования от 24.03.2017 N 3661 следует, что на спорном земельном участке расположены одноэтажный павильон (кафе-маркет "Ока"), используемый под кафе-маркет, металлический навес над площадкой - под летнее кафе, металлическое сооружение на двух стойках (вывеска "Кафе ОКА маркет").
Министерство направило Обществу претензию от 27.01.2017 N 326-03-02-1663/17, в которой указало на необходимость устранения выявленных нарушений в части продажи алкогольной продукции, что соответствует пункту 6.4 договора аренды; письмом от 15.12.2017 N 326-02-33252/17 арендодатель уведомил ответчика о необходимости освободить земельный участок от временных сооружений в связи с окончанием срока действия договора.
Основанием для обращения Министерства в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим иском послужило неисполнение Обществом требований истца.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Из материалов дела усматривается, что срок спорного договора определен сторонами до 31.12.2017 (пункт 2.1 договора) и арендодатель выразил свою волю на прекращение арендных правоотношений по истечении срока его действия путем направления соответствующего уведомления от 15.12.2017 N 326-02-33252/17.
В связи с названными обстоятельствами суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды, поскольку он прекратил свое действие.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у Общества в связи с прекращением арендных правоотношений по пользованию земельным участком возникла обязанность по возврату арендованного имущества.
При отсутствии доказательств, объективно подтверждающих освобождение арендатором спорного земельного участка и его возврат арендодателю, суды нижестоящих инстанций обоснованно удовлетворили соответствующие требования Министерства..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2015 N 309-ЭС15-14320 по делу N А71-3638/2014
"...Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что условиями спорного договора аренды предусмотрено его прекращение по истечении установленного срока и уведомлением от 06.08.2013 N 03-20/53, полученным ответчиком лично, Управление отказалось от его продления на новый срок, суды пришли к выводу о фактическом прекращении между сторонами отношений по аренде спорного земельного участка, в связи с чем, руководствуясь пунктом 1 статьи 610, статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования и обязали предпринимателя освободить участок путем демонтажа двух торговых модулей из структуры торгово-остановочного комплекса.
Существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, указанные в жалобе доводы не подтверждают, в связи с чем оснований для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется..."

Определение Верховного Суда РФ от 26.10.2015 N 310-ЭС15-12759 по делу N А68-7633/2014
"...Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальным предпринимателям Вязьмовой Майе Эдуардовне и Русакову Андрею Альбертовичу об обязании их освободить земельный участок площадью 56 кв. м с кадастровым номером 71:30:010229:14, расположенный по адресу: г. Тула, Зареченский район, Октябрьская ул., д. 7, участок N 1, демонтировать расположенный на нем временный объект, передать участок истцу по акту приема-передачи, в случае неисполнения ответчиками решения предоставить Министерству право осуществить действия по освобождению указанного земельного участка и демонтажу расположенного на нем объекта со взысканием с ответчиков необходимых расходов; о взыскании солидарно с предпринимателей 328 302 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.12.2014 и 38 163 руб. 80 коп. пеней за период с 01.01.2012 по 31.12.2014.
Арбитражный суд Тульской области решением от 28.01.2015, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2015 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 16.07.2015, иск удовлетворил.
Изучив доводы жалобы и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что оснований для передачи жалобы Вязьмовой М.Э. на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется.
Суды, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 610, 614, 621, 622 ГК РФ, удовлетворили иск Министерства, исходя из следующего: ответчики после прекращения действия договора не освободили спорный земельный участок, продолжают его использовать, сдавая в аренду Алову Д.В. расположенное на участке временное сооружение - торговый павильон; в связи с прекращением договора аренды ответчики обязаны возвратить арендуемый участок, освободить его за свой счет от расположенного на нем павильона, уплатить за пользование в размере арендной платы, рассчитанной на основании нормативных правовых актов, определяющих арендную плату за земельные участки в Тульской области, в том числе на основании постановления Правительства Тульской области от 20.12.2011 N 259; Министерство, как орган, выступающий в качестве арендодателя при заключении договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле, в том числе по действующим и вновь заключаемым договорам аренды, а также по прекращенным договорам аренды, обязательства по которым не исполнены, в соответствии с пунктом 36 части 4 Положения "О Министерстве имущественных и земельных отношений Тульской области", утвержденного постановлением Правительства Тульской области от 28.09.2011 N 6, вправе требовать от ответчиков освободить незаконно занимаемый земельный участок и оплатить пользование..."

Определение Верховного Суда РФ от 19.10.2015 N 308-ЭС15-11422 по делу N А32-40313/2014
"...Как установлено судами, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 30.09.2009 аренды спорного земельного участка на срок с 04.08.2009 по 04.08.2012.
По истечении срока договора Общество продолжало пользоваться земельным участком, в связи с чем действие договора возобновилось на неопределенный срок по правилам статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Уведомлением от 08.04.2014 Администрация известила Общество об отказе от договора аренды и прекращении по нему обязательств.
Поскольку после прекращения договора Общество не освободило земельный участок от расположенного на нем временного сооружения и не возвратило земельный участок арендодателю, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды, исследовав представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 12, 610, 621, 622 ГК РФ, удовлетворили иск Администрации, исходя из следующего: Администрация отказалась от договора аренды с соблюдением установленных правил, реализовав предусмотренное законом право на односторонний отказ от договора; поскольку действие договора прекращено, у Общества отсутствуют правовые основания занимать спорный участок, следовательно, оно обязано освободить участок от временного сооружения и возвратить участок Администрации.
Доводы кассационной жалобы не опровергают приведенные выводы арбитражных судов, направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судами, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела..."

Определение Верховного Суда РФ от 17.09.2015 N 305-ЭС15-11401 по делу N А40-194424/2014
"...Департамент городского имущества города Москвы (далее Департамент) и Правительство Москвы обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Империал-98" (далее - Общество) об обязании освободить земельный участок, расположенный по адресу: Москва, Симферопольский бульвар, вл. 25 Б, путем демонтажа торгового павильона, а в случае неисполнения ответчиком решения суда о предоставлении истцу права освободить земельный участок.
Как установлено судами, правопредшественник Департамента (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 14.02.2002 аренды земельного участка общей площадью 50 кв. м с кадастровым номером 770503005033, расположенный по адресу: Москва, Симферопольский бульвар, вл. 25, для эксплуатации существующего торгового павильона на 4 года и 11 месяцев.
По истечении срока действия договора Общество продолжало пользоваться земельным участком. Уведомлением от 04.12.2012 Департамент известил Общество об отказе от договора аренды и прекращении обязательств по договору.
Удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались положениями статей 69 АПК РФ, 12, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и исходили из следующего: вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов по делу N А40-141655/12 признано отсутствующим зарегистрированное право собственности Общества на торговый павильон, расположенный на спорном земельном участке; при рассмотрении названного дела установлено, что торговый павильон Общества не относится к объектам капитального строительства, является временным сооружений; павильон возведен на земельном участке, который не предоставлялся для возведения объекта недвижимости, без разрешительной документации; договор аренды земельного участка прекратил свое действие в 2013 году, однако Общество в нарушение требований статьи 622 ГК РФ земельный участок арендодателю не возвратило и от торгового павильона не освободило; Общество не представило доказательств правомерности пользования земельным участком; договор на размещение нестационарного торгового объекта не представлен; истцы избрали надлежащий способ защиты права для освобождения земельного участка от некапитального объекта, размещенного в отсутствие правоустанавливающих документов; Департамент как арендодатель вправе требовать демонтажа некапитального объекта.
Существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и являющихся достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, указанные в жалобе доводы не подтверждают. Заявителем не представлено доказательств того, что земельный участок был предоставлен ему для строительства на нем объектов капитального строительства. Доводы заявителя были предметом рассмотрения судов и им дана правовая оценка..."

Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 N 302-ЭС15-12137 по делу N А58-995/2014
"...Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что Общество не освободило земельный участок по окончании срока действия договора и самовольно без разрешительной документации возвело на участке капитальное строение.
Суды трех инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, правильно применив положения статей 450, 606, 608, 610 ГК РФ, пришли к следующим выводам: спорный земельный участок, относящийся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, длительное время предоставлялся Обществу в аренду для временного размещения павильона; под строительство объекта недвижимого имущества земельный участок Обществу не предоставлялся; договор аренды от 11.01.2012 N 7 земельного участка заключен на определенный срок; продление арендных отношений на новый срок в договоре не предусмотрено; законных оснований для возобновления спорного договора на неопределенный срок не имеется; после истечения срока действия названного договора Общество не освободило занимаемый земельный участок от возведенного на нем без разрешительной документации торгового павильона и не возвратило участок арендодателю; у ответчика отсутствуют законные основания для дальнейшего занятия спорного земельного участка.
С учетом приведенных выводов суды удовлетворили иск Комитета в части обязания ответчика освободить названный земельный участок и снести самовольно возведенный павильон и отказали во встречном иске Общества.
Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, не подтверждают существенных нарушений судом норм процессуального права, повлиявших на исход дела..."

Определение ВАС РФ от 15.08.2013 N ВАС-9991/13 по делу N А40-144991/10-53-1208
"...Проверив выводы, положенные в основу обжалуемых судебных актов, и доводы заявления, судебная коллегия не находит оснований, необходимых в силу вышеприведенной нормы для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства суды, с учетом положений статей 15, 393, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о недоказанности факта возникновения у предпринимателя убытков в результате демонтажа принадлежащего ему торгового павильона.
При этом суды исходили из отсутствия доказательств, свидетельствующих о предоставлении предпринимателю иного земельного участка в аренду, либо на ином основании для размещения павильона, отсутствия других доказательств, подтверждающих доводы предпринимателя о возможности получения им дохода в заявленной сумме.
Суды также учли то, что договор аренды земельного участка от 27.11.2003 N 08-505493, на котором располагался павильон предпринимателя, возобновленный на неопределенный срок, был прекращен с 15.11.2006 в соответствии со статьей 610 пунктом 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем истец был уведомлен письмом Департамента земельных ресурсов города Москвы от 08.08.2006 N 33-И-08/12879/6. Таким образом, предприниматель был обязан, освободить земельный участок от расположенного на нем строения в силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации еще до сноса строения, однако не сделал этого.
В связи с изложенным, суды отказали предпринимателю в удовлетворении его требования..."

Определение ВАС РФ от 05.07.2013 N ВАС-8294/13 по делу N А58-4354/2011
"...Суды установили, что между предпринимателем и Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по г. Якутску заключен договор аренды от 17.04.2002 N 297 земельного участка с кадастровым номером 14:36:105022:0031, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, квартал 129, ул. Петра Алексеева, д. 13, площадью 87,8 кв. м, под установку торгового павильона - магазина "Гудвин" сроком до 31.12.2004.
После истечения срока договора арендные отношения между сторонами продолжились, в связи с чем суды признали данный договор возобновленным на неопределенный срок.
Уведомлением от 14.04.2011 арендодатель сообщил предпринимателю о расторжении вышеназванного договора аренды по истечении трех месяцев со дня получения уведомления и указал на необходимость освободить земельный участок и вернуть его арендодателю по акту приема-передачи.
Поскольку договор аренды является прекращенным, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации о его расторжении в судебном порядке и обоснованности требований об освобождении земельного участка путем демонтажа торгового павильона и его передаче арендодателю в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 18.06.2013 N ВАС-3145/13 по делу N А45-8448/2012
"...Суды с учетом того, что договор аренды прекратил свое действие, признали, что у ответчика возникла обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, в связи с чем удовлетворили исковые требования мэрии об обязании ГСК "Островский" освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:101031:27 путем демонтажа кирпичного шестиэтажного здания - автостоянки закрытого типа. При этом суд указал, что ответчиком не представлено доказательств выдачи ему разрешения на строительство капитального сооружения или других бесспорных доказательств, свидетельствующих о законном возведении им капитального сооружения, соответствующего градостроительным и строительным нормам и правилам.
Доводы заявителя сводятся к переоценке выводов судов о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, и не являются основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов в порядке надзора..."

Определение ВАС РФ от 27.12.2012 N ВАС-17431/12 по делу N А70-12753/2011
"...При рассмотрении дела судами было установлено, что на основании распоряжения от 09.11.2009 N 1701 администрации города Тюмени, 24.12.2009 между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор N 1519/31 аренды земельного участка под временную постройку - торговый павильон "Продукты" (без права капитального строительства) на срок с 09.11.2009 по 08.10.2010.
Указывая на то, что земельный участок после прекращения срока действия договора от 24.12.2009 ответчиком не возвращен, демонтаж временной постройки не произведен, департамент обратился в суд с настоящим иском.
Руководствуясь статьями 407, 425, 610 Гражданского кодекса суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что исходя из условий договора от 24.12.2009, стороны согласовали условие о прекращении обязательств окончанием срока действия договора, который истек 08.10.2010.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Установив, что предприниматель в нарушение требований статьи 622 Гражданского кодекса и условий заключенного договора не возвратил спорный земельный участок после истечения срока действия договора аренды и демонтаж временной постройки, расположенной на участке, не осуществил, суды удовлетворили иск и обязали предпринимателя освободить спорный земельный участок.
Учитывая изложенное, суд отказывает в передаче дела на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 29.11.2012 N ВАС-15067/12 по делу N А40-7424/12-41-68
"...При рассмотрении дела судами было установлено, что на основании распоряжения префекта Зеленоградского административного округа от 21.10.2005 N 1137-пн 02.02.2007 между департаментом и обществом на срок с 21.03.2007 по 19.03.2008 заключен договор краткосрочной аренды N М-10-505736 земельного участка площадью 0, 0165 га с кадастровым номером 77:10:020026147 с адресными ориентирами: г. Москва, г. Зеленоград, 4-й микрорайон, корп. 403А, стр. 2 для эксплуатации торгового павильона.
В июне 2011 года в адрес ответчика по почте департамент направил уведомление от 07.06.2012 об отказе от договора аренды, в котором ответчику предлагалось освободить земельный участок от торгового павильона, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и сдать арендодателю по акту.
Поскольку спорный земельный участок общество не освободило, о чем управлением был составлен акт обследования от 25.11.2011, истцы обратились в суд с настоящими искомыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что договор аренды от 02.02.2007 N М-10-505736, возобновленный на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), прекратил свое действие в связи с отказом арендодателя от договора, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, однако общество в нарушение статьи 622 Гражданского кодекса и условий договора аренды земельный участок не освободило и торговый павильон не демонтировало.
Учитывая изложенное, суд отказывает в передаче дела на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 21.11.2012 N ВАС-14788/12 по делу N А40-133400/11-10-1168
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статьи 610 Кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при действии договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону договора аренды недвижимого имущества за три месяца.
Суд признал, что право на осуществление демонтажа (сноса) некапитальных объектов по окончании срока их эксплуатации и окончании срока договора аренды земельного участка в соответствующем округе города Москвы предоставлено префектуре административного округа Положением о префектуре административного округа города Москвы, утвержденным Постановлением Правительства города Москвы от 24.02.2010 N 157-ПП (подпункт 2.2.10).
При таких обстоятельствах суд, руководствуясь статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом того, что правовых оснований для использования спорного земельного участка и эксплуатации нестационарного объекта торговли у ООО "КП 2000 ГОД" не имелось, удовлетворил требования истца об обязании освободить спорный земельный участок и демонтировать некапитальный объект - торговый киоск, расположенный на спорном земельном участке..."

Определение ВАС РФ от 09.11.2012 N ВАС-12213/12 по делу N А40-7435/12-1-28
"...Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2012 исковые требования удовлетворены в части освобождения земельного участка от расположенного на нем движимого имущества - торгового павильона по продаже продовольственных товаров в течение месяца с даты вступления решения в законную силу, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Как установлено судами, 31.08.2007 между департаментом и предпринимателем (арендатор) был заключен договор N М-10-506010 аренды земельного участка площадью 85 кв. м, предоставляемого в аренду для эксплуатации торгового павильона (движимое имущество) по продаже непродовольственных товаров, на срок с 26.02.2007 по 24.02.2008.
После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком.
Департамент направил предпринимателю уведомление от 07.06.2011 N 33-ИТ1-156 (11-(8)-0, которым известил ответчика об отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 31.08.2007 N М-10-506010. Данное уведомление предпринимателем получено 20.06.2011.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Установив, что спорный земельный участок собственнику предпринимателем возвращен не был, суд удовлетворил исковые требования.
Суд отклонил довод ответчика о том, что объект, расположенный на спорном земельном участке, является объектом недвижимости и на него зарегистрировано право собственности, поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2009 по делу N А40-62869/08-77-485 установлено, что данный торговый павильон, не является объектом недвижимости, а представляет собой торговый объект временного назначения, размещенный на ограниченный срок. Суд признал не подлежащим государственной регистрации право собственности на этот объект..."

Определение ВАС РФ от 09.11.2012 N ВАС-13967/12 по делу N А40-34987/12-150-326
"...Суды установили, что по договору аренды от 14.05.2001 N М-07-504629, заключенному между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором), ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 770709003052 по адресу Москва, Аминьевское шоссе, вл. 24 для эксплуатации павильона из сборно-разборных конструкций для торговли цветами, сроком на 4 года 11 месяцев. Договор зарегистрирован 24.07.2001.
Уведомлением от 12.07.2011 департамент отказался от договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Уведомление было направлено департаментом по всем известным адресам местонахождения общества и павильона.
Поскольку общество не освободило спорный земельный участок, департамент и префектура обратились в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Поскольку срок действия договора договору аренды от 14.05.2001 N М-07-504629 истек, и этот срок не был продлен сторонами, суды указали на наличие у общества обязанности по возврату арендованного им земельного участка департаменту в освобожденном от павильона виде, в связи с чем, удовлетворили иск. Выводы судов соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 16092/10..."

Определение ВАС РФ от 21.08.2012 N ВАС-11028/12 по делу N А40-86651/11-1-475
"...В связи с уведомлением арендодателем арендатора о прекращении договора, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие.
В связи с прекращением договора аренды земельного участка от 30.01.2003 N М-03-5-5183 и не освобождением участка обществом Департамент земельных ресурсов города Москвы, Префектура ВАО города Москвы обратились в арбитражный суд с иском об обязании общества освободить земельный участок площадью 20 кв. м (кадастровый номер 77:03:02014:027). расположенный по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, вл. 71А, стр. 1, от быстровозводимого торгового комплекса в течение 14 дней, с предоставлением Префектуре ВАО города Москвы, в случае неисполнения ответчиком судебного акта в указанный срок, права осуществить снос указанного объекта, с последующим отнесением расходов на общество.
На момент рассмотрения спора общество доказательства освобождения земельного участка не представило.
Сведения о том, что расположенный на спорном участке быстровозводимый торговый комплекс является объектом недвижимости, прочно связанным с землей, право собственности, на который зарегистрировано в установленном законом порядке, отсутствуют.
Доказательств наличия у общества иных, помимо прекратившегося договора аренды от 30.01.2003 N М-03-5-5183, оснований осуществления пользования земельным участком под быстровозводимым торговым комплексом, также не представлено.
Учитывая изложенные обстоятельства, суды пришли к выводу об обоснованности требований Департамента земельных ресурсов города Москвы, Префектуры ВАО города Москвы.
Доводы общества о несогласии с выводом судов о прекращении спорного договора аренды по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств и не являются основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов в порядке надзора..."

Определение ВАС РФ от 12.05.2012 N ВАС-5724/12 по делу N А33-5749/2011
"...По иску муниципального образования город Норильск в лице Управления имущества администрации города Норильска (далее - управление) к индивидуальному предпринимателю Степанюк Е.Я. об освобождении земельного участка, расположенного по адресу: г. Норильск, ул. Московская, д. 14, путем сноса находящегося на нем временного сооружения - торгового павильона площадью 23,4 кв. м.
Суд установил:
решением Арбитражного суда Красноярского края от 23.06.2011 иск удовлетворен.
Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Судами установлено, что Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Норильска (правопредшественник управления) (арендодатель) и предприниматель заключили договор аренды от 13.11.2002 N 2718 земельного участка для использования под размещение торгового киоска по реализации непродовольственных товаров сроком с 13.11.2002 по 31.05.2003. По акту приема-передачи от 13.11.2002 земельный участок передан арендатору.
В связи с тем, что после истечения указанного срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, суды пришли к выводу, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судами установлено, что уведомлением от 08.09.2010 N 150-3553/1155 управление отказалось от договора аренды от 13.11.2002 N 2718 и сообщило о необходимости в срок по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления освободить арендованный земельный участок путем сноса металлического торгового киоска. 18.10.2010 предпринимателем получено упомянутое уведомление, однако в указанный в нем срок земельный участок не освобожден.
При указанных обстоятельствах установив, что правоотношения сторон по договору аренды прекращены, суд, руководствуясь статьями 309, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил заявленные требования..."

Определение ВАС РФ от 05.05.2012 N ВАС-5284/12 по делу N А51-2560/2011
"...При рассмотрении дела суды установили, что 12.07.2002 между управлением муниципальной собственности города Владивостока (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор N 3787 аренды земельного участка расположенного в районе дома N 10 по ул. Иманской в городе Владивостоке, площадью 1360 кв. м, на срок с 09.07.2002 по 08.07.2005, для дальнейшей эксплуатации временной автозаправочной станции контейнерного типа.
С учетом, что арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на тех же условиях на неопределенный срок.
В адрес ответчика 21.05.2010 департамент направил уведомление N 29/02-20-7309, которым арендатору предлагалось по истечении трехмесячного срока с 21.05.2010 освободить земельный участок и передать его департаменту по акту приема-передачи.
Поскольку ответчик земельный участок не возвратил, департамент обратился в суд с настоящим иском.
Принимая решение об удовлетворении заявленных департаментом требовании, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды согласно статье 610 ГК РФ прекратил свое действие по истечении трехмесячного срока с момента получения предпринимателем письма от 21.05.2010 N 29/02-20-7309. Оценив представленные акты проверок, суд установил, что предприниматель земельный участок не освободил и продолжает использовать его без установленных законом обстоятельств под размещение автозаправочной станции, в силу чего обязал последнего демонтировать автозаправочную станцию и освободить занимаемый им земельный участок от объектов демонтажа автозаправочной станции.
Прекращение действия договора аренды в силу статьи 622 ГК РФ влечет обязанность арендатора освободить и передать арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Нарушений судами норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Определение ВАС РФ от 02.12.2011 N ВАС-15602/11 по делу N А65-1369/2011
"...Поскольку на момент обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском пятнадцатидневный срок, установленный пунктом 8.5(3) договора для предупреждения об отказе от договора в одностороннем порядке, истек, суды признали договор аренды от 03.07.2006 N 11331 прекращенным и на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили исковые требования комитета об обязании предпринимателя освободить спорный земельный участок путем демонтажа торгового киоска, не являющегося согласно судебным актам по делу N А65-32853/2009 объектом недвижимости.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 08.11.2011 N ВАС-14678/11 по делу N А08-7914/2010-24
"...Неосвобождение ответчиком земельного участка от временного торгового павильона послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из наличия у Управления права прекратить договорные отношения после окончания срока действия договора, установленного статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и предусмотренного условиями договора, которое арендодатель реализовал, направив предпринимателю уведомление соответствующего содержания.
...в передаче дела N А08-7914/2010-24 Арбитражного суда Белгородской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Белгородской области от 29.03.2011, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.09.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 01.11.2011 N ВАС-14054/11 по делу N А40-104000/10-9-896
"...Департамент письмом от 12.03.2010 N 33-ИТ7-241/10 уведомил ответчика об отказе от договора аренды и прекращении его действия с 20.04.2010. Уведомление ответчиком получено 30.03.2010.
В связи с тем, что земельный участок не освобожден от используемого ответчиком имущества: автотранспортных металлических ангаров для сбора мусора и забора, истцы обратились в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Согласно положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, и признав договор аренды от 30.06.2006 прекращенным в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для использования ответчиком спорного земельного участка и удовлетворил исковые требования.
Доводы заявителя были предметом рассмотрения, получили правовую оценку и свидетельствуют не о неправильном применении судами норм права, а о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств..."

Определение ВАС РФ от 27.10.2011 N ВАС-13809/11 по делу N А40-576/11-49-5
"...Неосвобождение ответчиком земельного участка от временного торгового павильона послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из наличия у Департамента земельных ресурсов города Москвы права прекратить договорные отношения после окончания срока действия договора, установленного статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и предусмотренного условиями договора, которое арендодатель реализовал, направив ответчику уведомление соответствующего содержания.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы, являвшиеся предметом рассмотрения и надлежащей оценки судов нижестоящих инстанций, и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 10.10.2011 N ВАС-12056/11 по делу N А40-68164/09-49-257
"...Так как после прекращения договора аренды ответчик не возвратил истцу арендованный земельный участок, департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе акты обследования недвижимости Госинспекции по недвижимости от 21.10.2009 N 90404672 и от 16.12.2010 N 9040832, суды первой и кассационной инстанций признали недоказанным факт размещения указанных некапитальных объектов в соответствии с требованиями Постановления Правительства города Москвы от 16.12.2008 N 1139-ПП "Об утверждении положения о размещении и установке на территории г. Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства" и удовлетворили заявленные исковые требования.
Довод о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих обществу на праве собственности, что в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации дает ему право использовать земельный участок, занятый указанными объектами недвижимости, отклонен судами, поскольку данное обстоятельство не освобождает ответчика от обязанности освободить земельный участок от некапитальных объектов, на которые у него отсутствуют правовые основания для их размещения..."

Определение ВАС РФ от 06.10.2011 N ВАС-12342/11 по делу N А40-90182/10-16-768
"...По иску, уточненному в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (далее - общество "РЖД") к закрытому акционерному обществу "Феллини-Шоп" (далее - общество "Феллини-Шоп") об обязании в 15-дневный срок со дня вступления в силу решения суда освободить земельный участок, расположенный в границах красных линий платформы "Дмитровская" Рижского направления Московской железной дороги от возведенных на нем трех торговых павильонов, принадлежащих обществу "Феллини-Шоп", с предоставлением обществу "РЖД" права в случае неисполнения решения суда в установленный срок освободить земельный участок с последующим возложением расходов на общество "Феллини-Шоп" и по встречному иску о признании договора аренды от 16.10.2008 N Д-30/169-з земельного участка, заключенного между обществами "РЖД" и ТУ Росимущества по Москве, недействительным в части занимаемого ответчиком земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации общество "РЖД" отказалось от спорного договора аренды, направив ответчику уведомление от 04.02.2010 года о расторжении договора.
Установив, что на дату обращения общества "РЖД" с настоящим иском у общества "Феллини-Шоп" не имелось установленных законом, иными правовыми актами или договором оснований использовать спорный земельный участок; что земельный участок, об освобождении которого заявлен иск, является частью земельного участка, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации и на праве аренды обществу "РЖД" на основании договора аренды от 16.10.2008, заключенного с ТУ Росимущества по Москве; что общество "Феллини-Шоп" использует спорный земельный участок под эксплуатацию возведенных на нем трех торговых павильонов, которые являются некапитальными строениями и находятся в собственности общества "Феллини-Шоп"; в добровольном порядке общество "Феллини-Шоп" отказалось выполнить требование общества "РЖД" освободить спорный земельный участок, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для освобождения в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у общества "Феллини-Шоп" спорного земельного участка.
Наличие нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено..."

Определение ВАС РФ от 27.09.2011 N ВАС-12083/11 по делу N А53-2132/2009
"...По иску департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к обществу с ограниченной ответственностью "Кристалл-А" об обязании освободить земельный участок общей площадью 26 кв. м (кадастровый номер 61:44:040318:0036), имеющий адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, пр. Соколова, 68 - ул. Лермонтовская, от павильона "Вулканизация" путем его демонтажа в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу, а также передать департаменту указанный земельный участок по акту приема-передачи.
Суд, исследовав и оценив представленные доказательства, пришел к выводу, что договор аренды прекратил свое действие в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку общество не освободило земельный участок и не возвратило его арендодателю, суд обязал ответчика демонтировать павильон и передать свободный земельный участок департаменту.
Выводы суда соответствуют действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам..."

Определение ВАС РФ от 31.08.2011 N ВАС-10702/11 по делу N А59-3800/2010
"...По иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, г. Южно-Сахалинск (далее - Департамент) к индивидуальному предпринимателю Череватому С.Ю. (далее - предприниматель Череватый С.Ю.) об обязании освободить земельный участок N 6146 с кадастровым номером 65:01:07 02 003:0058, площадью 0,0068 га, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, по восточной стороне ул. Ленина, южнее жилого дома N 293 по ул. Ленина, в X-м микрорайоне от существующего торгового павильона, и передать его Департаменту по акту приема-передачи.
В соответствии с положением статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку суд установил, что срок аренды земельного участка истек, арендатор был своевременно уведомлен о необходимости освобождения участка, заявленное требование судом удовлетворено.
...в передаче дела N А59-3800/2010 Арбитражного суда Сахалинской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 02.11.2010, постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.04.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 29.07.2011 N ВАС-9491/11 по делу N А40-71796/10-49-629
"...Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2010 иск удовлетворен в части обязания ответчика в месячный срок освободить земельный участок площадью 10 000 кв. м, занятый временным складским комплексом, в том числе административным зданием и пятью металлическими ангарами, а также предоставления соответствующего права префектуре в случае неисполнения ответчиком решения. В остальной части в удовлетворении иска отказано.
По истечении срока договор был возобновлен сторонами на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Впоследствии, 03.08.2000 сторонами заключено соглашение о расторжении договора, в связи с чем у общества возникла обязанность возвратить земельный участок в освобожденном виде.
Суд отклонил довод общества о том, что спорные объекты являются недвижимыми и указал на отсутствие в материалах дела доказательств, позволяющих отнести размещенный на земельном участке складской комплекс к объектам недвижимости.
...в передаче дела N А40-71796/10-49-629 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.06.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 01.07.2011 N ВАС-8394/11 по делу N А50-6837/2010
"...По иску Департамента земельных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) к обществу с ограниченной ответственностью "Айтен", индивидуальному предпринимателю Мамедову Эляру Али оглу об освобождении земельного участка площадью 96,358 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Попова, 54, и приведении его в первоначальное состояние путем демонтажа торгового павильона с закусочной.
Удовлетворенное заявленное требование, суды исходили из того, что в нарушение положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды земельного участка предприниматель не вернул арендодателю спорное имущество. При этом суды установили, что данный договор прекратился, так как арендодатель надлежащим образом уведомил арендатора об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
...в передаче дела N А50-6837/2010 Арбитражного суда Пермского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10.03.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 05.05.2011 N ВАС-2947/11 по делу N А53-20008/2009
"...Письмом от 14.04.2006 N 49/1-305 университет сообщил обществу о прекращении арендных отношений и расторжении последнего договора от 01.01.2005 N 9/2 аренды, заключенного на неопределенный срок, в связи с наличием у общества задолженности по арендной плате.
Поскольку последний договор от 01.01.2005 N 9/2 аренды спорного участка прекращен в связи с отказом университета от его исполнения в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, суд, руководствуясь статьей 622 ГК РФ, обязал общество освободить этот участок от расположенных на нем объектов движимого имущества (привести участок в первоначальное положение).
...в передаче дела N А53-20008/2009 Арбитражного суда Ростовской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.01.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-4674/11 по делу N А40-26571/08-135-135
"...После истечения срока договора ответчик продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор признан судом возобновленным на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации),
Департамент направил ответчику уведомление от 02.04.2008 г. N 33-И-07-53/08 о прекращении с 05.05.2008 г. обязательств по договору аренды в связи с окончанием срока его действия.
Ответчик в установленный срок спорный земельный участок не освободил, что послужило причиной обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из требований статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды, предусматривающих по окончании срока договора обязанность арендатора принять меры к освобождению участка (кроме законно созданных зданий, строений или сооружений, являющихся недвижимым имуществом).
В связи с этим, а, также приняв во внимание, что судебными актами по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-43216/08-28-373 отказано в удовлетворении иска ООО "Сантехника" к Префектуре Западного административного округа города Москвы о признании складских сооружений, возведенных на спорном земельном участке объектами недвижимого имущества, суд признал требование Департамента об освобождении земельного участка от этих сооружений обоснованными..."

Определение ВАС РФ от 19.04.2011 N ВАС-4301/11 по делу N А40-22648/10-7-133
"...Поскольку договор от 03.11.1997 аренды земельного участка прекращен в связи с отказом департамента от его исполнения в порядке, установленном названной нормой, суд, с учетом всех представленных в дело доказательств в их совокупности и принятых РОО "МГСА" обязательств по освобождению земельного участка от расположенной на нем автостоянки путем ее сноса (пункт 2.2, 5.1 договора от 19.10.1998 о содержании и эксплуатации автостоянки, пункт 2.6 договора от 22.01.1999 о совместной деятельности) удовлетворил исковые требования департамента и обязал РОО "МГСА" освободить участок путем сноса расположенных на нем строений.
...в передаче дела N А40-22648/10-7-133 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 01.09.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.03.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 12.11.2010 N ВАС-15266/10 по делу N А53-28037/2009
"...По иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к индивидуальному предпринимателю Пашкову В.С. об освобождении земельного участка общей площадью 20 кв. м, кадастровый номер 61:44:08:01 02:0003, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мечникова, 77/1, от временного металлического гаража путем его демонтажа в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда, а также об обязании передать земельный участок по акту приема-передачи.
Судом установлено, что 12.11.2004 департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка площадью 20 кв. м, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мечникова, 77/1, для использования в целях эксплуатации временного металлического гаража сроком до 15.06.2009.
Арендодатель 02.06.2009 уведомил арендатора о своем отказе от договора аренды, прекращении его действия с 15.06.2009 и потребовал освобождения земельного участка.
Поскольку срок договора истек, и истец заблаговременно уведомил ответчика о нежелании продлевать арендные отношения, суд, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязал арендатора освободить земельный участок.
Выводы суда соответствуют действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам..."

Определение ВАС РФ от 14.10.2010 N ВАС-13011/10 по делу N А40-109506/09-9-863
"...По иску Департамента земельных ресурсов города Москвы (далее - департамент) и Префектуры Юго-Восточного административного округа города Москвы (далее - префектура) к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "НЕССИ" (далее - фирма "НЕССИ") об обязании ответчика освободить земельный участок от расположенного на нем некапитального торгового павильона, являющегося движимым имуществом, в месячный срок со дня вступления решения суда путем демонтажа павильона; об обязании ответчика демонтировать некапитальный павильон в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу за свой счет и своими силами; в случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставить префектуре право демонтажа павильона с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов.
Департамент 12.02.2009 направил арендатору уведомление о прекращении с 06.06.2009 года договора аренды вышеуказанного земельного участка в связи с окончанием срока его действия и предложил освободить земельный участок, передав его по акту.
В связи с неосвобождением земельного участка в арбитражный суд предъявлены исковые требования по настоящему делу.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции, исходя из того, что арендатор получил указанное выше уведомление 27.02.2009, пришел к выводу о прекращении договора аренды с 06.06.2009, поэтому, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования департамента.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 14.10.2010 N ВАС-13816/10 по делу N А40-129684/09-7-976
"...По иску Департамента земельных ресурсов города Москвы (г. Москва, далее - департамент) к ООО "ПЕРО" (далее - общество) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 77:07:09004:040, площадью 16 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Кутузовский пр-т, остановочный пункт "Давыдково" - к центру от торгового павильона из сборно-разборных конструкций (далее - спорный земельный участок).
Суд установил, что 11.09.2001 между Московским земельным комитетом (арендодатель), правопреемником которого является департамент, и обществом (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка N М-07-505042 (с учетом приложений и дополнительных соглашений), по условиям пункта 2.1 которого арендатору предоставлялся сроком на 4 года 11 месяцев спорный земельный участок.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что договор аренды прекратил свое действие и истец, как представитель собственника спорного земельного участка, вправе на основании статьи 622 ГК РФ требовать возврата арендованного имущества, которое удерживается арендатором без законных оснований.
...в передаче дела N А40-129684/09-7-976 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда г. Москвы от 05.03.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.07.2010 по тому же делу отказать..."

Определение ВАС РФ от 20.09.2010 N ВАС-12878/10 по делу N А08-4688/2009-21
"...Как установлено судом, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 18.07.2006 заключен договор краткосрочной аренды земельного участка общей площадью 12,0 кв., расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, микрорайон Солнечный, в районе жилого дома N 6а, сроком с 04.05.2006 по 31.12.2006. под временное строение (киоск).
В связи с неисполнением предпринимателем обязанности возвратить земельный участок в освобожденном виде, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
Поскольку срок действия договора аренды спорного земельного участка истек, и департамент отказался заключать его с предпринимателем на новый срок, доказательств освобождения спорного земельного участка в материалы дела не представлено, суд удовлетворил требование истца об освобождении этого земельного участка и обязал предпринимателя демонтировать расположенный на нем киоск.
В передаче дела N А08-4688/2009-21 Арбитражного суда Белгородской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Белгородской области от 23.10.2009 по делу N А08-4688/2009-21, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 07.06.2010 по тому же делу отказать..."

Определение ВАС РФ от 20.09.2010 N ВАС-11110/10 по делу N А40-68165/09-135-568
"...По иску Департамента земельных ресурсов города Москвы к Префектуре Юго-Восточного административного округа города Москвы, ООО "Пульс-Спорт" об обязании ответчика освободить земельный участок площадью 1500 кв. м с кадастровым N 77:04:04008:003 по адресу: город Москва, ул. Летняя, вл. 6 стр. 1, от расположенного на нем забора в месячный срок со дня вступления в силу решения суда, путем сноса (демонтажа) забора и передать в освобожденном виде по акту сдачи-приемки представителям ДЗРМ, в случае неисполнения ответчиком решения суда предоставить Префектуре ЮВАО города Москвы право освободить земельный участок от расположенного на нем забора с дальнейшим взысканием с ООО "Пульс-Спорт" понесенных расходов.
28 ноября 2007 года Департаментом земельных ресурсов города Москвы было направлено ответчику уведомление N 33-1-11083/7-(О)-1 о прекращении с 15 марта 2008 года обязательств по договору аренды в связи с окончанием срока его действия и с требованием освободить занимаемый земельный участок. Данное уведомление было получено ответчиком 24 декабря 2007 года, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ответчика освободить занимаемый им земельный участок в связи с окончанием срока аренды.
...в передаче дела N А40-68165/09-135-568 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2009, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.04.2010 отказать..."

Определение ВАС РФ от 21.07.2010 N ВАС-8558/10 по делу N А59-3677/2009
"...Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Захарову С.А. об обязании последнего освободить земельный участок с кадастровым номером 65:01:07 03 001:0032 общей площадью 93 кв. м, расположенный по адресу: город Южно-Сахалинск, юго-западнее пересечения улиц Сахалинской и Ленина, от торгового павильона.
02.04.2009 Департамент направил в адрес предпринимателя Захарова С.А. уведомление о прекращении арендных отношений по вышеуказанному договору, которое было получено предпринимателем 10.04.2009.
Доказательств того, что торговый павильон является объектом недвижимого имущества, суду не представлено. Судом принято во внимание, что земельный участок предоставлялся предпринимателю в аренду под временное строение - торговый павильон. При таких обстоятельствах установив, что правоотношения сторон по договору аренды прекращены, суд, руководствуясь статьями 309, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил заявленные требования.
Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.11.2015 N Ф01-4332/2015 по делу N А82-16223/2014
"...Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СодружествоСтрой" (далее - Общество) о возвращении земельного участка площадью 246 квадратных метром, с кадастровым номером 76:23:030613:36, свободным от находящегося на нем нестационарного торгового объекта.
Как видно из документов и установил суд, Управление (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 25.08.2009 N 2173-и (с учетом дополнительного соглашения от 23.11.2010 N 1) земельного участка площадью 246 квадратных метров, с кадастровым номером 76:23:030613:36, расположенного по адресу: город Ярославль, улица Терешковой, у дома N 10 "б" по Красному съезду, сроком действия до 31.01.2011 для эксплуатации временной постройки - мини-магазина.
По соглашению от 09.03.2011 N 3 права и обязанности арендатора по договору от 25.08.2009 N 2173-и переданы Обществу.
Арендодатель, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды, направил в адрес арендатора уведомление от 17.09.2013 N 2851, в котором сообщил о расторжении договорных отношений и о необходимости возврата земельного участка по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления.
Ответчик не произвел действий по возврату земельного участка, в связи с чем Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды обеих инстанций пришли к выводу о фактическом прекращении арендных правоотношений между сторонами в связи с волеизъявлением Управления, выраженном в письме от 17.09.2013 N 2851, направленном арендатору по его юридическому адресу: город Ярославль, улица Малая Пролетарская, 18а-302, возвращенном отправителю органом связи с отметкой об истечении срока хранения. Общество не обеспечило получение поступающей почтовой корреспонденции по месту регистрации, что не свидетельствует о его ненадлежащем извещении о расторжении сделки.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор не исполнил названную обязанность после прекращения действия договора аренды, поэтому при отсутствии у него иных правовых оснований для использования спорного имущества суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили иск о возврате земельного участка..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.11.2015 N Ф01-4063/2015 по делу N А79-10343/2014
"...Администрация города Канаш Чувашской Республики (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском к индивидуальному предпринимателю Гараеву Фергату Завдатовичу (далее - Предприниматель) о возвращении земельного участка площадью 61 квадратный метр, с кадастровым номером 21:04:050512:0007, свободным от находящегося на нем нестационарного торгового объекта.
Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 20.03.2007 N 295 земельного участка площадью 61 квадратный метр, с кадастровым номером 21:04:050212:0007, расположенного по адресу: Чувашская Республика, город Канаш, улица 30 Лет Победы, остановка общественного транспорта "Педагогический колледж", сроком действия с 31.01.2007 по 31.12.2007 для эксплуатации сборно-разборной конструкции торгового киоска, встроенного в остановочный комплекс. В этот же день участок передан арендатору по акту приема-передачи.
Арендодатель, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды, направил в адрес арендатора уведомление от 05.09.2014 N 4353, в котором сообщил о расторжении договорных отношений по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления и о необходимости возврата земельного участка.
Ответчик не произвел действий по возврату земельного участка, в связи с чем Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о фактическом прекращении арендных правоотношений между сторонами 10.12.2014 в связи с волеизъявлением Администрации, выраженном в письме от 05.09.2014 N 4353, которое получено Предпринимателем 10.09.2014. На момент рассмотрения дела апелляционным судом по существу ответчик не представил безусловных доказательств, свидетельствующих о неполучения уведомления о расторжении договора аренды от 20.03.2007 N 295.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Предприниматель не исполнил названную обязанность после прекращения действия договора аренды, поэтому при отсутствии у него иных правовых оснований для использования спорного имущества суд второй инстанции обоснованно удовлетворил иск о возврате земельного участка..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.10.2014 по делу N А43-5120/2013
"...Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Бариновой Ольге Владимировне (далее - Предприниматель) об освобождении земельного участка площадью 60 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:010303:0002, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Ясная, у АЗС "Лукойл", от временного торгового павильона.
Суды оценили представленные в материалы дела документы и пришли к выводу о фактическом прекращении арендных правоотношений между сторонами в мае 2012 года в связи с изъявлением Министерством в уведомлении от 16.02.2012 N 311-05-17-2896/12 воли на отказ от дальнейшего исполнения обязательств.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Предприниматель не исполнил названную обязанность после прекращения обязательственных правоотношений и не представил иных правовых оснований для использования земельного участка.
В силу изложенного суды правомерно удовлетворили исковые требования Министерства..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.09.2013 по делу N А28-12285/2012
"...Из документов кассационного производства следует и суды первой и апелляционной инстанций установили, что Теруправление и Предприниматель заключили договор от 12.07.2010 N 1522 аренды части земельного участка с учетным номером У0401-020/013, расположенного по адресу: город Киров, улица Милицейская, в районе дома N 24а, для размещения принадлежащего ответчику временного объекта - торгового павильона. Земельный участок поставлен как ранее учтенный на кадастровый учет 25.02.2004 с присвоением кадастрового номера 43:40:000401:20. Срок действия договора - по 31.12.2010.
Арендатор по истечении определенного договором срока продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, потому на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновился на неопределенный срок.
Теруправление, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды недвижимого имущества, прописанное в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направило в адрес арендатора уведомление от 22.06.2012 об отказе от договора аренды, которое получено Предпринимателем 28.06.2012.
По истечении трехмесячного срока с момента получения отказа арендодателя от договора ответчик не освободил и не возвратил земельный участок арендодателю, что послужило поводом для обращения в суд с иском об обязании освободить земельный участок путем демонтажа временного объекта.
Суд установил, что Теруправление уведомлением от 22.06.2012 (полученным ответчиком 28.06.2012) известило Гусева А.В. об отказе от договора аренды от 12.07.2010 N 1522 в одностороннем порядке, поэтому правомерно посчитал договор расторгнутым с 28.09.2012.
В соответствии с первым абзацем статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Предприниматель не исполнил названную обязанность после прекращения действия договора аренды, поэтому при отсутствии у него иных правовых оснований пользоваться спорным имуществом суд обоснованно удовлетворил иск об обязании ответчика демонтировать торговый павильон..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.10.2012 по делу N А82-11602/2010
"...Агентство 08.04.2010 направило ИП Дроздовой Т.Н. телеграмму с уведомлением о прекращении действия договора аренды от 15.10.2007 N 20263-МЛ и о необходимости освобождения занимаемого земельного участка по истечении трех месяцев с даты получения настоящей телеграммы. По сведениям отделения связи, данная телеграмма Дроздовой Т.Н. вручена лично.
Агентство направило ИП Успенскому А.В. уведомление от 25.02.2010 N 400 о прекращении дополнительного соглашения от 02.10.2009 N 1 к договору от 15.10.2007 N 20263-МЛ.
В установленный срок земельный участок не был освобожден, временные мини-магазины не демонтированы, что явилось основанием для обращения Управления в суд с настоящим иском.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с указанными обстоятельствами и нормами права суд обоснованно счел арендные отношения сторон прекратившимися и правомерно удовлетворил требование истца об обязании освободить земельный участок путем демонтажа временных мини-магазинов..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.05.2012 по делу N А43-12731/2009
"...Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТД" (далее - Общество) об обязании в месячный срок освободить земельный участок, расположенный по адресу: Нижний Новгород, Мещерский бульвар, 10 "Б", в границах чертежа ГУАГа N 5837-ЗУ, от трехэтажного пристроя площадью 1599,5 квадратного метра, литер Б1, и возвратить земельный участок истцу по акту приема-передачи.
Суд установил, что уведомлением от 25.07.2008 N 311/13624-06-14 арендодатель сообщил арендатору о намерении прекратить арендные правоотношения по истечении срока действия договора. Такие действия арендодателя свидетельствуют о наличии возражений с его стороны по поводу дальнейшего (за пределами срока аренды) использования имущества арендатором, а потому суд правомерно счел договор аренды земельного участка прекращенным в связи с истечением его срока.
В соответствии с первым абзацем статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суд установил, что Общество не исполнило названную обязанность по окончании срока действия договора аренды, более того на земельном участке, предоставленном в аренду, ответчик возвел пристрой к принадлежащему на праве собственности зданию, для эксплуатации которого по договору аренды от 23.11.2005 N 14223/03 предоставлен земельный участок площадью 1264 квадратного метра с кадастровым номером 52:18:0030400:12, расположенный по адресу: Нижний Новгород, бул. Мещерский, 10Б.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд установил, что в технических паспортах по состоянию на 23.04.2009 и на 05.09.2011 основное здание и пристрой проинвентаризированы как единый объект (литеры Б и Б1), при этом у Общества отсутствуют разрешения на реконструкцию основного здания и строительство пристроя, и пришел к правомерному выводу о том, что здание в нынешнем виде, с учетом пристроя является самовольной постройкой.
При указанных обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил исковые требования..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.01.2012 по делу N А43-4190/2011
"...В соответствии с первым абзацем статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Предприниматель не исполнил названную обязанность по окончании срока действия договора аренды, поэтому при отсутствии у него иных правовых оснований пользоваться спорным имуществом суд обоснованно удовлетворил иск.
Ссылка заявителя на позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 25.01.2011 N 10661/10, несостоятельна, поскольку названное постановление принято по результатам рассмотрения дела с иными фактическими обстоятельствами. В рассматриваемом случае в материалах дела отсутствуют безусловные доказательства того, что на момент заключения договора аренды мини-маркет уже был возведен на спорном земельном участке и являлся объектом недвижимого имущества, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.10.2011 по делу N А39-112/2011
"...В статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что договор аренды, продленный на неопределенный срок, прекратил действие с 03.11.2010, доказательств возврата земельного участка в материалах дела не имеется, и пришли к обоснованному выводу о том, что арендатор не исполнил своего обязательства по возврату арендованного имущества и торговый павильон в настоящее время находится на земельном участке незаконно. Как справедливо указали суды обеих инстанций, незаконность нахождения торгового павильона на спорном земельном участке свидетельствует о необходимости демонтажа временной постройки и приведения земли в прежнее состояние..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.05.2011 по делу N А11-6960/2010
"...На основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации Предприниматель-1 требованием от 05.05.2010 сообщил Предпринимателю-2 об отказе от договора субаренды земельного участка от 25.11.2008 N 1, с учетом соглашения от 25.11.2008 N 34 о присоединении к договору субаренды, и предложил по истечении срока, предусмотренного статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, освободить земельный участок путем демонтажа торгового павильона и передачи объекта субаренды по акту приема-передачи. Указанное требование вручено ответчику 10.05.2010 (уведомление N 03578).
Таким образом, договор субаренды от 25.11.2008 N 1, с учетом соглашения от 25.11.2008 N 34 о присоединении к договору субаренды с множественностью лиц со стороны субарендаторов, прекратил действие в отношении субарендатора Предпринимателя-2 в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (по истечении трех месяцев с момента получения субарендатором уведомления об отказе от договора).
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт освобождения ответчиком спорного земельного участка и передачи его по акту приема-передачи, поэтому суд правомерно обязал ответчика освободить участок путем демонтажа находящегося на нем временного торгового павильона..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.02.2011 по делу N А39-1486/2010
"...Администрация городского округа Саранск (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Переправа" (далее - ООО "Переправа", Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 29.01.2003 N 6585 и об обязании Общества освободить земельный участок, снести и демонтировать находящиеся на нем здания, строения, сооружения, а также передать земельный участок Администрации.
Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 11.06.2010, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.10.2010, частично удовлетворил исковые требования. Руководствуясь статьями 606, 610, 621 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд посчитал, что договор аренды расторгнут по истечении трех месяцев с момента уведомления ответчика об отказе от договора аренды, то есть с 30.03.2009, а потому требование о расторжении договора аренды в судебном порядке отклонил. При этом суд удовлетворил требование об обязании ответчика освободить земельный участок путем демонтажа здания, поскольку при прекращении договорных отношений арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю в первоначальном состоянии.
По мнению заявителя, судами не учтены следующие обстоятельства дела. Общество, получив разрешение на строительство капитального строения, возвело на земельном участке транзитно-складской комплекс. В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации у него возникло право собственности на вновь созданную вещь. Ответчик считает, что созданный им транзитно-складской комплекс относится к недвижимому имуществу, а потому в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации у него возникло исключительное право на земельный участок, на котором возведен объект. Кроме того, суды не приняли во внимание, что установленный срок недостаточен для демонтажа возведенного объекта.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт освобождения земельного участка и передачи его арендодателю по акту приема-передачи, суды правомерно удовлетворили исковые требования Администрации.
Поскольку транзитно-складской комплекс не относится к недвижимому имуществу, в установленном законом порядке, то последующие выводы Общества о наличии исключительных прав на земельный участок неосновательны..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.11.2010 по делу N А43-6329/2010
"...Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Стрельцовой Наталье Александровне (далее - Предприниматель) об освобождении от временного сборно-разборного павильона земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040189:23 площадью 150 квадратных метров, расположенного по адресу: Нижний Новгород, Автозаводский район, улица Дьяконова, у стадиона "Северный".
Заявленное требование основано на статьях 16, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано уклонением ответчика от исполнения обязанности по возврату земельного участка после прекращения договора аренды.
Уведомлением от 02.11.2009 N 311/22980-06-14 Министерство сообщило Предпринимателю об отказе от договора аренды и потребовало освободить земельный участок в трехмесячный срок. Данное уведомление получено Стрельцовой Н.А. 06.11.2009.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 17.12.2002 N 09113/04 прекратил действие по истечении трехмесячного срока с момента получения Предпринимателем уведомления от 02.11.2009 N 311/22980-06-14, так как арендодатель отказался продолжить договорные отношения, заявив об этом в порядке, установленном статьей 610 Кодекса.
Суды оценили представленные истцом акты проверки и установили, что на названном земельном участке находится временный объект - сборно-разборный павильон, принадлежащий ответчику, в котором ООО "О-Спорт" осуществляет торговлю спортивными товарами.
С учетом изложенного суд правомерно обязал Предпринимателя освободить занимаемый им земельный участок..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.04.2010 по делу N А31-3859/2009
"...В связи с окончанием срока действия договора аренды земли от 01.07.2003 N 2.23388.1 обязательства сторон прекратились.
Согласно акту приема-передачи от 17.03.2009 земельный участок возвращен в ненадлежащем состоянии, на момент возврата на участке находятся временные объекты, предназначенные для эксплуатации мини-рынка.
Департамент в письме от 02.04.2009 N 1288 предложил Предпринимателю освободить земельный участок от расположенных на нем временных объектов в срок до 30.04.2009.
Комитет в письме от 25.05.2009 N 3208 отказал Предпринимателю в компенсации стоимости произведенных улучшений спорного земельного участка, сославшись на отсутствие согласия собственника на произведение неотделимых улучшений.
Посчитав, что отказ Комитета нарушает законное право на компенсацию произведенных за свой счет неотделимых улучшений арендованного имущества по согласованию с собственником и в связи с истечением срока действия договора, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При этом в подпункте 4.1 договора аренды земли от 01.07.2003 N 2.23388.1 предусмотрено, что арендатор обязуется привести за счет собственных средств участок в состояние, равноценное первоначальному при прекращении права аренды участка по любым основаниям. В материалы дела не представлено доказательств изменения указанного подпункта договора.
Таким образом, Предприниматель обязан передать арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, освободив от временных объектов.
С учетом изложенного суд сделал обоснованный вывод об отсутствии совокупности требований для возмещения стоимости улучшений земельного участка и отказал истцу в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.03.2010 по делу N А43-9794/2009
"...Администрация Нижнего Новгорода (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Катковой Ларисе Валентиновне (далее - Предприниматель) об обязании освободить земельный участок площадью 18 квадратных метров, расположенный по адресу: Нижний Новгород, Московское шоссе, остановка "Березовская", в границах чертежа ГЛАВ УАГ N 4021-ЗУ, от временного сборно-разборного павильона.
Письмами от 26.04.2005 N 23-07/4986 и от 29.09.2006 N 23-07/16177 Администрация уведомила ответчика об отказе от возобновления арендных отношений по договору и предложила к окончанию срока его действия освободить земельный участок от строений и сооружений и передать его арендодателю по акту приема-передачи. Данные уведомления получены Предпринимателем, о чем свидетельствует подпись на уведомлениях.
Таким образом, договор аренды земельного участка от 17.09.2004 N 11568/03 прекратил действие.
Суд оценил акт обследования земельного участка от 27.07.2009 и установил, что на арендуемом земельном участке находится временный сборно-разборный павильон, принадлежащий ответчику.
Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками (пункт 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного суд правомерно обязал Предпринимателя освободить занимаемый им земельный участок..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 по делу N А43-12624/2009-12-374
"...Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 04.05.2001 N 05538/06 прекратил действие 24.01.2007, так как арендодатель отказался продолжить договорные отношения, заявив об этом в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суд оценил акт обследования от 28.10.2008 и установил, что на арендуемом земельном участке находится временный объект - металлический павильон площадью 28 квадратных метров, принадлежащий ответчику.
Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенными лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими участками (пункт 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного суд правомерно обязал Предпринимателя освободить занимаемый им земельный участок и передать его по акту приема-передачи истцу..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.11.2009 по делу N А43-191/2009
"...Исковые требования основаны на статьях 60, 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что торговый павильон и пристроенный к нему остановочный комплекс, находящиеся на спорном земельном участке, относятся к самовольным постройкам и поэтому подлежат сносу.
Как видно из документов, Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 14.12.2004 N 12087/01, по условиям которого арендатору по акту приема-передачи передан в пользование земельный участок площадью 65 квадратных метров, расположенный по адресу: Нижний Новгород, проспект Кораблестроителей, 11а, под проектирование, установку и эксплуатацию остановочного комплекса с временным торговым павильоном.
Срок действия договора установлен до 14.10.2007.
Впоследствии Администрация направила Предпринимателю уведомление от 12.12.2008 N 36-01-04/3446, в котором предложила освободить земельный участок в срок до 27.12.2008.
Уведомление от 12.12.2008 об освобождении арендуемого земельного участка, направленное ответчику по месту жительства, возвращено за истечением срока хранения.
По окончании срока действия договора ответчик продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Администрация не представила доказательств того, что уведомления от 08.08.2007 об отказе от договора аренды от 14.12.2004 и от 12.12.2008 об освобождении арендуемого земельного участка были получены ответчиком. Однако 17.01.2009 Предприниматель получил определение суда о принятии к производству искового заявления Администрации об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а 26.02.2009 принял участие в предварительном судебном заседании, где был ознакомлен с требованиями истца об освобождении земельного участка. При этом рассмотрение настоящего иска в суде первой инстанции длилось более трех месяцев. Следовательно, на момент вынесения судебного акта арендатор был уведомлен за три месяца о прекращении действия договора аренды.
В пункте 3.4.12 договора предусмотрено, что при прекращении договора арендатор обязан освободить за свой счет участок от временных строений и сооружений, принадлежащих арендатору на праве собственности и возвратить земельный участок по акту приема-передачи.
Суд установил, что ответчик не освободил спорный земельный участок.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.
Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими участками (пункт 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного суд правомерно обязал Предпринимателя освободить занимаемый им земельный участок..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.07.2009 по делу N А39-4314/2008
"...Суды первой и апелляционной инстанций установили, что договор аренды, заключенный сроком на пять лет и зарегистрированный 17.12.2003, прекратил действие 17.12.2008, доказательств возврата земельного участка в материалах дела не имеется, и пришли к обоснованному выводу о том, что арендатор не исполнил своего обязательства по возврату арендованного имущества и торговый павильон в настоящее время находится на земельном участке незаконно. Как справедливо указали суды обеих инстанций, незаконность нахождения торгового павильона на спорном земельном участке свидетельствует о необходимости демонтажа временной постройки и приведении земли в прежнее состояние..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.05.2009 по делу N А17-5391/2008
"...Суд установил, что действие договора аренды прекращено и правовые основания для нахождения киоска заявителя на земельном участке отсутствуют.
Законодательством Российской Федерации органам местного самоуправления предоставлены полномочия по установлению правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований.
В соответствии с Положением о порядке освобождения земельных участков на территории города Иваново освобождение земельных участков от объектов малой торговли, гаражей, хозяйственных построек, рекламных установок и других некапитальных сооружений происходит в случаях самовольной установки объекта либо прекращения договора аренды под объектом (расторжение, истечение срока действия, отказ от договора и др. оснований).
Факт нахождения торгового павильона на земельном участке без законных оснований подтвержден актом от 27.05.2008.
При таких обстоятельствах оспариваемое постановление соответствует Положению о порядке освобождения земельных участков на территории города Иваново и не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.11.2015 N Ф02-6164/2015 по делу N А19-6513/2015
"...В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку срок действия договора аренды от 01.05.2014 земельного участка истек 01.04.2015, ответчик обязан был освободить земельный участок и вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, однако обязательства по освобождению земельного участка путем освобождения от торгового павильона и иного имущества, указанного в акте осмотра, ответчиком не исполнены.
Доказательства правомерности пользования земельным участком, а также доказательства освобождения части земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:15039 по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Лыткина, ответчиком не представлены.
Суды первой и апелляционной инстанций, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, обоснованно пришли к выводу, что в связи с прекращением срока действия договора аренды земельного участка от 01.05.2014 установленные договором основания пользования арендатором земельным участком отпали, в связи с чем у последнего в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность возвратить арендуемый земельный участок.
Поскольку договор аренды прекращен и не может служить основанием для использования земельного участка ответчиком, доказательств наличия иных законных оснований владения спорным земельным участком ответчиком не представлено, на дату рассмотрения дела в суде арендатор спорный земельный участок арендодателям по акту приема-передачи не возвратил, арбитражный суд правомерно удовлетворил требования об обязании ответчика освободить земельный участок..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.09.2015 N Ф02-3917/2015 по делу N А33-17650/2014
"...Краевое государственное бюджетное учреждение здравоохранения "Красноярская городская поликлиника N 4" (далее - учреждение, ИНН 2463001679, ОГРН 1022402142894) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к гражданке, осуществляющей предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющей статус индивидуального предпринимателя, Калуцкой Ирине Николаевне (далее - индивидуальный предприниматель Калуцкая И.Н., ИНН 246300292170, ОГРН 304246322200202) об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании земельным участком, находящимся по адресу: г. Красноярск, ул. Курчатова, 17, строение 5, с кадастровым номером: 24:50:0100229:26 путем демонтажа двух временных сооружений N 1, N 2, которые имеют следующие характеристики: временное сооружение N 1 - одноэтажное временное сооружение с синей крышей, стены данного сооружения обшиты белым сайдингом. На крыше сооружения расположена вывеска с надписью "Желаем здоровья!", площадь земельного участка, занимаемого временным сооружением N 1, составляет 43,78 кв. м; временное сооружение N 2 - одноэтажное временное сооружение с синей крышей, стены белые. Площадь земельного участка, занимаемого временным сооружением N 2, составляет 12,10 кв. м.
Как установлено судами, право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком зарегистрировано за истцом (свидетельство о государственной регистрации права от 22.04.2014 N 34 ЕЛ 347244). Обременения права, согласно указанному свидетельству, не зарегистрированы.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается факт размещения на спорном земельном участке двух временных сооружений, принадлежащих ответчику.
Возражая относительно заявленных исковых требований, ответчик указал на право пользования спорным земельным участком на основании договора аренды от 28.04.2005 N 1057.
Как установлено судами, срок аренды земельного участка определен с 09.12.2004 по 30.11.2005. Пунктом 6.3 договора аренды установлено, что пользование арендатором земельным участком после окончания срока действия договора не допускается.
Исходя из буквального толкования условий договора аренды от 28.04.2005 N 1057, окончание срока действия договора является основанием для прекращения права пользования арендатором земельным участком, продление срока действия договора возможно только по соглашению сторон, автоматическая пролонгация договора не предусмотрена.
В соответствии с представленным в суд апелляционной инстанции дополнительным соглашением N 2221 к договору аренды от 28.04.2005 N 1057, срок действия договора аренды продлен по 07.02.2011.
В отсутствие доказательств продления срока договора аренды после 07.02.2011 и учитывая, что письмом от 03.03.2011 N 472 администрация Октябрьского района г. Красноярска в продлении размещения объектов временного сооружения на спорном земельном участке ответчику отказала, поскольку данный участок передан в бессрочное владение истцу, суды обоснованно пришли к выводу о том, что договор аренды от 28.04.2005 N 1057 прекратил свое действие.
Поскольку ответчик не представил доказательств наличия правовых оснований для размещения временных сооружений на спорном земельном участке, требования истца об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании земельным участком путем демонтажа двух временных сооружений удовлетворены правомерно..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.11.2014 N Ф02-5337/2014 по делу N А78-403/2014
"...Из материалов дела следует и судами установлено, что по условиям договора аренды от 24.05.2012 N 418/12 Департамент (арендодатель) передал ООО "Дельта" (арендатор) во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 75:32:021116:1386 площадью 93 кв. м, расположенный по адресу: г. Чита, 1 мкр., д. 20, для размещения временного павильона на срок до 01.03.2015.
Уведомлением от 31.10.2013 Департамент реализовал предусмотренную договором возможность одностороннего отказа от его исполнения при принятии решения о размещении объектов капитального строительства на земельном участке (пункт 6.2 договора) и предложил арендатору в месячный срок освободить земельный участок.
Учитывая, что действие договора аренды прекращено, законных оснований для владения и пользования спорным земельным участком у ООО "Дельта" не имеется, следовательно, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у него возникла обязанность возвратить имущество арендодателю.
Поскольку ответчиком обязательства по возврату земельного участка не исполнены, требования истца обязать арендатора освободить земельный участок от расположенного на нем временного торгового павильона и привести его в состояние, пригодное для его дальнейшего использования, удовлетворены судом правомерно..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.11.2014 N Ф02-4623/2014 по делу N А33-1689/2014
"...Департамент градостроительства администрации г. Красноярска (ОГРН: 1082468060476, далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фартмани" (ОГРН: 1062465042243, далее - ООО "Фартмани", ответчик) об обязании произвести снос временного сооружения - павильона площадью 60,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 49, в течение двух недель с момента вступления решения в законную силу; в случае неисполнения решения суда в двухнедельный срок с момента его вступления в законную силу - предоставить истцу право произвести снос указанного сооружения с последующим взысканием понесенных расходов с ответчика.
11.06.2013 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Фартмани" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1728, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с учетным номером 0300275:0101, находящийся по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Карла Маркса, 49, для использования в целях размещения временного сооружения: павильона в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к договору являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 83,66 кв. м, на срок с 21.03.2013 по 31.12.2013.
При разрешении спора суды установили, что действие договора на размещение временного сооружения от 21.03.2013 N 2159 и договора аренды земельного участка от 11.06.2013 N 1728 прекратилось, земельный участок арендатором не освобожден, а иные законные основания для его использования отсутствуют, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении иска, а апелляционный суд - об оставлении решения без изменения..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.03.2013 по делу N А33-9100/2012
"...Администрация Центрального района в городе Красноярске от имени администрации города Красноярска в интересах муниципального образования город Красноярск (далее - Администрация) (ОГРН 1022402670366, место нахождения: г. Красноярск) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к гражданке, осуществляющей предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющей статус индивидуального предпринимателя, Мзикян Гале Шаваршовне (далее - Предприниматель) (ОГРН 304246623700057) об освобождении земельного участка путем демонтажа временного торгового павильона.
Как установлено арбитражными судами, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и предпринимателем Мзикян Галей Шаваршовной (арендатор) 11.09.2008 заключен договор аренды N 2283 (в редакции дополнительного соглашения от 09.07.2010 N 4915) сроком действия с 17.03.2008 по 11.03.2011. В соответствии с договором арендатору предоставлен во временное пользование земельный участок площадью 69,75 кв. м, являющийся муниципальной собственностью, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Березина, 156, для использования в целях размещения временного торгового павильона. Имущество принято арендатором по акту приема-передачи.
При разрешении спора суды установили, что действие договора аренды от 11.09.2008 прекратилось по окончании установленного в дополнительном соглашении от 09.07.2010 N 4915 срока, то есть 11.03.2011, о чем арендодатель указал предпринимателю в письме от 29.07.2011 и сообщил об отсутствии у него намерений продлевать арендные отношения, а также об обязанности арендатора освободить занимаемый земельный участок.
При прекращении договора аренды арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Установив, что земельный участок после прекращения договора аренды арендатором не освобожден, а иные правовые основания для его занятия отсутствуют, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении иска, а апелляционный суд - об оставлении решения без изменения..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.03.2013 по делу N А33-11623/2012
"...Администрация Центрального района в городе Красноярске от имени администрации города Красноярска в интересах муниципального образования город Красноярск (далее - Администрация) (ОГРН 1022402148020, место нахождения: г. Красноярск) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к гражданке, осуществляющей предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющей статус индивидуального предпринимателя, Виноградовой Людмиле Владимировне (далее - Предприниматель) (ОГРН 304246319000044, место нахождения: г. Красноярск) об освобождении земельного участка путем сноса временного сооружения - торгового павильона.
Как установлено арбитражными судами, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и предпринимателем Виноградовой Людмилой Владимировной (арендатор) 07.04.2005 заключен договор аренды N 891 сроком действия с 29.06.2004 по 27.06.2005. В соответствии с указанным договором арендатору предоставлен во временное пользование земельный участок площадью 44,46 кв. м, являющийся муниципальной собственностью, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Тотмина 10, для использования в целях эксплуатации временного торгового павильона.
Дополнительными соглашениями от 03.10.2005 N 4616, от 16.03.2006 N 676, от 16.05.2011 N 3001, от 16.05.2011 N 3002 срок действия договора аренды от 07.04.2005 продлевался до 30.12.2005, 31.05.2006, 14.11.2011, 24.03.2012 соответственно.
При разрешении спора суды установили, что действие упомянутого договора аренды прекратилось по окончании установленного в дополнительном соглашении от 16.05.2011 N 3002 срока, то есть 24.03.2012, о чем арендодатель указал предпринимателю в уведомлении от 27.01.2012 N 3297.
При прекращении договора аренды арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Установив, что земельный участок после прекращения договора аренды арендатором не освобожден, а иные предусмотренные статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для его использования отсутствуют, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении иска, а апелляционный суд - об оставлении решения без изменения..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.07.2012 по делу N А58-6079/11
"...Администрация муниципального образования "Мирнинский район" Республики Саха (Якутия) (далее - администрация) (ОГРН 1031401520314, ИНН 1433017567) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Капустин и К" (далее - ООО "Капустин и К", общество) (ОГРН 1021400967610, ИНН 1433012801) о взыскании 9 489 рублей 12 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 24.09.2011, неустойки за просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей за период с 26.03.2010 по 24.09.2011 и обязании освободить земельный участок площадью 50 кв. м с кадастровым номером 14:37:000324:0040 путем сноса (демонтажа) временного торгового киоска "Мария", а также о предоставлении истцу права самостоятельного демонтажа торгового киоска в случае добровольного неисполнения ответчиком решения суда в течение месяца с момента его вступления в законную силу.
Рассматривая заявленные требования в части обязания ответчика возвратить арендодателю земельный участок, суды обоснованно квалифицировали направленное обществу уведомление N 1658 от 16.05.2011 как реализацию арендодателем предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации права на отказ от исполнения договора, пролонгированного на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При отсутствии у ООО "Капустин и К" законных оснований пользования спорным земельным участком в связи с прекращением действия договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения обществом уведомления N 1658 от 16.05.2011, выводы судов об обязании ответчика освободить земельный участок путем демонтажа принадлежащего ему павильона соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, являются законными и обоснованными..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.10.2011 по делу N А33-16056/2010
"...Ссылаясь на то, что ответчик до настоящего времени не освободил земельный участок от размещенного на нем временного сооружения "торговый павильон" и не возвратил земельный участок арендодателю, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Учитывая изложенное, выводы судов о том, что законные основания владения спорным земельным участком у ответчика отсутствуют в связи с прекращением действия договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения индивидуальным предпринимателем Кочетовой Г.С. уведомления N 150-1947/155 от 31.05.2010 об освобождении земельного участка и передаче его управлению, соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, являются законными и обоснованными.
Исследовав доказательства, представленные сторонами, и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд обоснованно установил, что торговый павильон, расположенный по адресу: г. Норильск, район Талнах, в районе ул. Игарская, д. 44А, является недвижимым имуществом, которое отвечает признакам самовольной постройки, поскольку возведено индивидуальным предпринимателем Кочетовой С.Г. без получения разрешения на строительство объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для данных целей, с существенным нарушением правил пожарной безопасности.
При таких обстоятельствах апелляционный суд, руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 60, 62 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о том, что восстановление нарушенного права истца возможно посредством освобождения земельного участка путем сноса расположенного на нем торгового павильона..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.08.2011 по делу N А33-13522/2010
"...При таких условиях, установив те обстоятельства, что договор аренды спорного земельного участка прекратил свое действие ввиду окончания его срока и не может считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем не влечет возникновения для его сторон прав и обязанностей; при прекращении договора аренды земельного участка товарищество не вернуло арендодателю спорный земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 610, пунктов 1, 2 статьи 621, статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворили заявленные Отделом требования в части возложения на КТ "Рек-Мастер" обязанности по возврату спорного земельного участка в надлежащем состоянии, а именно по его освобождению от антенной опоры для объекта связи и передаче Отделу по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.07.2011 по делу N А33-1228/2010
"...Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (ОГРН: 1032402940800, ИНН: 2466010657) (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственности "Гройс" (ОГРН: 1022402139650, ИНН: 246301001) (далее - ООО "Гройс") об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Ладо Кецховели, 69, а именно: обязать освободить земельный участок площадью 1 513 кв. м с кадастровым номером 24:50:01 00 259:0393, оценочная зона N 21 и возвратить его Департаменту; обязать произвести снос автостоянки, состоящей из забора из тридцати столбов в кирпичном исполнении, высотой 1,5 м, и пролетов, выполненных из сварных металлических конструкций, одноэтажного строения для размещения охраны в кирпичном исполнении, длиной 6 м, шириной 5 м, высотой 3 м, площадью 30 м, туалета, выполненного в деревянном исполнении, крытого досками, размером 1 x 1 м, высотой 2 м, площадью 1 кв. м, в двухнедельный срок с момента вступления в силу решения суда.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Материалам дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что после прекращения договора аренды N 1724 от 01.08.2005 общество не возвратило земельный участок арендодателю и продолжало им пользоваться.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции находит правильными выводы судов об отсутствии у ООО "Гройс" правовых оснований на использование спорного земельного участка для размещения на нем временной автостоянки..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2011 по делу N А33-13906/2010
"...Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные требования в части взыскания 9 533 рублей 75 копеек задолженности по арендной плате и 250 рублей 22 копеек пени и обязания освободить спорный земельный участок путем сноса временного сооружения - торгового павильона и возврата земельного участка Управлению, признали установленным отсутствие у истца воли на продление договора аренды от 28.07.2009 N 5974, в связи с чем, исходя из положений статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие с 05.07.2010.
Нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебных актов, не установлено..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.05.2011 по делу N А33-10628/2010
"...Ссылаясь на то, что ответчик не освободил земельный участок от размещенного на нем павильона, администрация обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования и отклоняя доводы общества, арбитражные суды двух инстанций с учетом положений статей 309, 425, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации исходили из отсутствия у общества законных оснований для пользования земельным участком в связи с непродлением срока размещения павильона и прекращением договора аренды от 12.11.2009 N 2071.
В силу положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения права аренды земельного участка является договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Кодекса); если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610).
Оценив по правилам статей 71, 170 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды двух инстанций обоснованно признали, что договор аренды земельного участка от 12.11.2009 N 2071 прекращен в связи с отказом арендодателя (департамента), а в продлении срока размещения павильона обществу отказано администрацией, и законность такого отказа подтверждена арбитражным судом по иному делу.
При таких обстоятельствах, хотя и оспоренных обществом но не опровергнутых какими-либо относимыми и допустимыми средствами доказывания, выводы судов об отсутствии у общества законных оснований для пользования земельным участком и для размещения на нем павильона являются правильными..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2011 по делу N А33-316/2010
"...Муниципальное учреждение г. Красноярска "Управление капитального строительства" (далее - УКС г. Красноярска, учреждение) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющего статус индивидуального предпринимателя, Белоножкину Александру Викторовичу (далее - ИП Белоножкин В.А., предприниматель) об обязании освободить самовольно занимаемый земельный участок, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, 2-й микрорайон жилого района Иннокентьевский, ул. Сергея Лазо, 36, и снести собственными силами и за счет собственных средств расположенную на земельном участке автомобильную стоянку.
По соглашению сторон от 18.02.2004 договор субаренды земельного участка от 24.12.2001 N 117 расторгнут.
Арбитражный суд Красноярского края и Третий арбитражный апелляционный суд в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценили доказательства и пришли к правильному выводу о том, что несмотря на расторжение договора субаренды земельного участка спорный земельный участок ответчиком освобожден не был.
Принимая во внимание, что доказательств наличия законных оснований владения спорным участком земли ответчиком не представлено, суд обоснованно удовлетворил требования об освобождении ИП Белоножкиным А.В. самовольно занятого земельного участка.
Правильными являются и выводы судов двух инстанций о сносе собственными силами и за счет собственных средств ИП Белоножкина А.В. автомобильной стоянки, расположенной на спорном земельном участке..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.06.2010 по делу N А33-9640/2009
"...Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - департамент муниципального имущества и земельных отношений) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СибГрантСервис" (далее - ООО "СибГрантСервис") об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком общей площадью 7 633,64 кв. м, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Елены Стасовой, 35, кадастровый номер 24:50:0100212:0082 оценочная зона 49, а именно:
- освободить земельный участок и возвратить его департаменту муниципального имущества и земельных отношений;
- произвести ООО "СибГрантСервис" снос комплекса строений, возведенных на данном земельном участке.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Вышеназванный договор аренды был прекращен в связи с его расторжением.
Учитывая, что договор аренды прекратил свое действие, следовательно, не может служить основанием для использования земельного участка ООО "СибГрантСервис", что доказательств наличия иных законных оснований владения спорным участком земли ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал заявленные требования подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.04.2010 по делу N А74-2663/2009
"...Исковые требования мотивированы тем, что у ответчика отсутствуют правовые основания для использования спорного земельного участка для размещения рекламной конструкции в связи с расторжением договора аренды земельного участка от 23.07.2007 N 2490/07.
Арбитражные суды установили, что требование законодательства о порядке расторжения договора по инициативе арендодателя истцом соблюдены. Данные выводы подтверждаются получением 26.02.2009 индивидуальным предпринимателем Абдурахмановым Гурамом Магаммедом Оглы уведомления истца от 16.02.2009 N 559-5 о расторжении договора аренды от 23.07.2007 N 2490/07 и освобождении земельного участка в связи с отсутствием разрешения на установку рекламной конструкции (л.д. 13).
Спорный земельный участок ответчиком не освобожден, данный факт подтверждается актом осмотра от 07.04.2009 (л.д. 17).
При таких обстоятельствах, судебные инстанции правомерно пришли к выводу о расторжении договора от 23.07.2007 N 2490/07 и наличии у ответчика обязанности освободить земельный участок путем демонтажа рекламной конструкции.
Выводы арбитражных судов о том, что установленная конструкция является временной, не влияют на возникновение у ответчика обязанности освободить земельный участок при прекращении договора от 23.07.2007 N 2490/07..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.03.2010 по делу N А33-12610/2008
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения администрации района от 04.06.2002 N 340-р между муниципальным образованием г. Красноярск в лице его исполнительных органов (арендодатель) и ответчиками, в том числе индивидуальным предпринимателем Коломейцевой Т.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка 24.06.2002 N 4470 и осуществлена его передача.
Письмом от 07.12.2007 N 3590 арендодатель известил об окончании срока действия разрешения на размещение павильона, прекращении срока действия договора аренды и уведомлением от 27.12.2007 N 43441 - о расторжении договора через три месяца с даты регистрации уведомления и необходимости освобождения земельного участка.
Удовлетворяя иск, арбитражные суды, руководствовались статьями 125, 130, 133, 209, 304, 433, 606, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьями 60, 62, частью 1 статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации и исходили из незаконности нахождения на спорном земельном участке ответчиков, ничтожности договора купли-продажи торгового павильона "Шалун" от 27.05.2008, заключенного между индивидуальным предпринимателем Коломейцевой Т.А. и ООО "Пальмира" и наличия у ответчиков обязанности освободить земельный участок в связи с истечением срока действия договора и его расторжения.
Выводы арбитражных судов являются правильными.
Предметом иска является требование об обязании освободить часть земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, основанием - неисполнение требований о демонтаже и освобождении арендуемого участка по расторгнутому договору. Правовым основанием истец указал статьи 304, 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, установив, что требование законодательства о порядке расторжения договора по инициативе арендодателя истцом соблюдены, арбитражные суды правомерно пришли к выводу о расторжении договоров аренды и наличии у ответчиков, в том числе индивидуального предпринимателя Коломейцевой Т.А. обязанности освободить земельный участок от торгового павильона..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.02.2010 по делу N А33-9333/2009
"...Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" в лице Красноярской региональной дирекции железнодорожных вокзалов - структурного подразделения Дирекции железнодорожных вокзалов (ОАО "РЖД") обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющему статус индивидуального предпринимателя Чудову Анатолию Александровичу (индивидуальный предприниматель Чудов А.А.) об обязании освободить часть нежилого помещения площадью 8 кв. м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. имени Газеты Власть Советов, д. 2, помещение N 27, путем сноса временного торгового павильона за счет собственных средств в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу и возврата части данного нежилого помещения истцу.
16.11.2004 между ОАО "РЖД" (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Чудовым А.А. (арендатором) заключен договор N ЦУША/2/А/1311010000/04/001914 аренды части объекта недвижимости площадью (8 кв. м) для реализации продовольственных товаров.
29.12.2008 вышеуказанный договор аренды по соглашению сторон расторгнут с 30.12.2008.
29.12.2008 истец и ответчик подписали акт о передаче части площади в помещении N 27 в нежилом здании железнодорожного вокзала станции Канск - Енисейский.
Поскольку ответчик фактически не исполнил требования и не освободил в добровольном порядке помещение, ОАО "РЖД" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя иск, суд исходил из отсутствия у ответчика законных оснований занимать спорные площади помещения истца в связи с расторжением договора аренды на них.
Вывод суда верен ввиду следующего.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд установил, что истребуемая часть помещения площадью 8 кв. м принадлежит истцу на праве собственности, как входящая в состав объекта недвижимости "Комплекс железнодорожный вокзал станции Канск-Енисейский", сдавалась ответчику на основании договора аренды от 16.11.2004, расторгнутым по соглашению сторон с 30.12.2008, а также факт размещения на этой площади торгового павильона, используемого ответчиком для осуществления предпринимательской деятельности после расторжения договора аренды, в связи с чем пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.01.2018 N Ф03-4925/2017 по делу N А73-5914/2017
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом (арендодатель) и ООО "Дальневосточная" (арендатор) заключен договор аренды от 07.06.2010 N 462, по условиям которого арендатор предоставляет во временное пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером 27:23:0051119:6, площадью 4545 кв. м, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, ул. Малиновского, под временные движимые объекты - автостоянку (700 кв. м), павильон по продаже автозапчастей (25 кв. м), шиномонтажную мастерскую (30 кв. м), автосервис (100 кв. м), склад невостребованного автотранспорта (3 690,02 кв. м), согласно кадастровому паспорту земельного участка, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 1.1 договора).
По истечении установленного пунктом 1.2 договора срока его действия ООО "Дальневосточная" в отсутствие возражений департамента продолжило использование земельного участка.
Впоследствии департаментом в адрес арендатора направлено уведомление от 03.03.2017 N 17-06/1982 об отказе от договора от 07.06.2010 N 462 и об освобождении земельного участка и передаче его по акту арендодателю.
В связи с неисполнением ООО "Дальневосточная" требования об освобождении спорного земельного участка, ДМС обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку после истечения срока действия договора аренды (06.06.2011) арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, то спорный договор аренды от 07.06.2010 N 462 суды сочли возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь требованиями статьи 622 ГК РФ, с учетом оценки представленного в материалы дела уведомления департамента от 03.03.2017 N 17-06/1982, полученного ответчиком, что им не оспаривается, установили факт пользования обществом спорным земельным участком в отсутствие на то законных оснований ввиду прекращения арендных правоотношений, в результате чего правомерно обязали ответчика его освободить от расположенных на нем объектов.
При изложенных обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.12.2015 N Ф03-5384/2015 по делу N А59-6146/2014
"...Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780, адрес (место нахождения): 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32; далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Минасян Гоар Микаеловне (ОГРНИП 305650108800010, ИНН 650103052880; далее - ИП Минасян, ответчик) об освобождении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0702002:0031, площадью 99 кв. м, расположенного в г. Южно-Сахалинске по ул. Поповича, д. 73 А, от существующего некапитального магазина.
Решением суда от 15.06.2015, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда 04.09.2015, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь при этом названными нормами материального права, суды установили, что заключенный между сторонами договор аренды от 27.07.2000 N 1956/394 фактически стал бессрочным, поскольку арендатор продолжил пользоваться арендуемым земельным участком по окончании установленного срока действия договора (25.07.2012) в отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Однако впоследствии арендодатель реализовал свое право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, на односторонний отказ от договора аренды, надлежащим образом направив арендатору соответствующие уведомления от 18.07.2014 N 2923-014/07, от 18.07.2014 N 2922-014/07.
На основании этого суды пришли к правильному выводу о том, что в данном случае заключенный между сторонами договор прекратил свое действие с 06.11.2014.
Ввиду того что договор аренды прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения, суды правомерно обязали арендатора возвратить арендованный земельный участок на основании абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.07.2017 N Ф04-1974/2017 по делу N А46-13008/2016
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом недвижимости администрации города Омска и индивидуальным предпринимателем Ротарь Сергеем Юрьевичем (далее - ИП Ротарь С.Ю.) 09.04.2002 заключен договор аренды земельного участка N Д-Кр-1-1-3129 (далее - договор аренды), общей площадью 54 кв. м, расположенного по адресу: бульвар Архитекторов, для размещения временного объекта: мини-магазина, экспресс кафе.
Соглашением к договору аренды все права арендатора перешли от ИП Ротарь С.Ю. к ИП Суязовой Л.И. на период с 04.09.2002 по 02.08.2005. По истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться земельным участком.
В адрес ответчика департаментом 28.08.2015 было направлено извещение об отказе от договора аренды земельного участка.
Департаментом 20.05.2016 было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 55:36:110102:26, в ходе которого установлено, что в границах участка расположен торговый павильон, используемый ИП Суязовой Л.И. для продажи мясной продукции, о чем составлен акт обследования земельного участка N 169-ф.
Департамент 09.08.2016 направил в адрес ответчика претензию об освобождении указанного земельного участка.
Сославшись на то, что ответчик занимает вышеуказанный земельный участок без правоустанавливающих документов, истец обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением по настоящему делу.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.
Принимая во внимание, что после расторжения договора аренды при возврате земельного участка с кадастровым номером 55:36:110102:26, он должен быть освобожден от постройки - торгового павильона (вне зависимости от того, является ли он временным строением или капитальным строением), следовательно, у ответчика возникла обязанность по освобождению, занимаемого земельного участка в связи с прекращением договорных отношений между истцом и ответчиком и, соответственно, отсутствием правовых оснований для его использования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении требований департамента об освобождении спорного земельного участка.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что спорный объект является временным, а потому в отношении него не могут быть применены правила статьи 222 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии доказательств того, что спорный объект является недвижимым имуществом (объектом капитального строительства), в связи с чем обоснованно отказали в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя о признании права собственности.
Таким образом, доводы ответчика не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.04.2016 N Ф04-1110/2016 по делу N А46-3704/2015
"...Из материалов дела следует, что между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 07.09.2007 N Д-Ц-25-7058 (далее - договор), предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:090106:0259, общей площадью 1748 кв. м, местоположение которого установлено в 12 м западнее относительно 2-этажного кирпичного здания, имеющего почтовый адрес: Центральный административный округ, г. Омск, ул. Лермонтова, д. 93, сроком на 3 года, для размещения мини-рынка. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Извещением от 01.04.2014 департамент отказался от договора, известив об этом предпринимателя.
Использование предпринимателем земельного участка после отказа арендодателя от договора и прекращения его действия послужило основанием для предъявления истцом в суд настоящего иска.
Установив факты возобновления договора на неопределенный срок, направления арендатором в адрес арендодателя уведомления об одностороннем отказе от договора, получения предпринимателем уведомления, суды пришли к правильному выводу о том, что договор прекратил свое действие.
Поскольку предприниматель добровольно не освободил земельный участок площадью 398,45 кв. м, а иных правовых оснований для его занятия не установлено, суды правомерно удовлетворили требование департамента об обязании ответчика освободить данный участок от расположенных на нем временных объектов путем их демонтажа и вывоза..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.01.2016 N Ф04-27911/2015 по делу N А81-1572/2015
"...Департамент имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гасымову Юсифу Агалар оглы (далее - ИП Гасымов Ю.А.о., предприниматель, ответчик) об устранении нарушения прав собственника земельного участка с кадастровым номером 89:11:020206:6, площадью 297 кв. м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, по ул. Таежной, в мкр. Ягельный, на автобусной остановке "Школа N 7", обязав за счет собственных средств осуществить демонтаж объекта движимого имущества - остановочного комплекса с торговым павильоном, находящегося на указанном земельном участке, и передать земельный участок свободным от имущества по акту приема-передачи департаменту в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу судебного решения.
Между департаментом и ИП Гасымовым Ю.А.о. 07.07.2013 заключен договор аренды земельного участка от 07.06.2013 N НУ-8114, срок действия которого установлен с 21.07.2013 до 21.06.2014.
Земельный участок 20.07.2013 передан ответчику по акту приема-передачи к договору аренды от 07.06.2013 N НУ-8114.
В адрес ИП Гасымова Ю.А.о. направлено уведомление департамента от 05.06.2014 N 301-12/5798-03 о том, что срок действия договора аренды земельного участка от 07.06.2013 N НУ-8114 истек и договор считается расторгнутым с 21.06.2014 и на новый срок договор продлеваться не будет; ответчику предложено в срок до 06.07.2014 произвести демонтаж торгового павильона и осуществить возврат земельного участка по акту приема-передачи.
Поскольку спорный земельный участок не освобожден и не возвращен ответчиком, департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество своевременно и в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что срок действия договора от 07.06.2013 N НУ-8114 (срок аренды) истек, после окончания срока действия спорного договора обязательство по возвращению арендодателю спорного земельного участка не исполнено, наличие каких-либо правовых оснований для использования ответчиком земельного участка, ранее предоставленного ему на основании договора аренды, из материалов дела не усматривается, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении требований истца..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.12.2015 N Ф04-27321/2015 по делу N А75-3462/2015
"...Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к индивидуальному предпринимателю Гаджиеву Ядигару Бахрам оглы (далее - предприниматель) об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г. Нефтеюганск, 11 микрорайон, у дома N 10, и освобожденный от торгового павильона. Кроме того, на случай добровольного неисполнения соответствующей обязанности предпринимателем предоставить департаменту право освободить испрашиваемый земельный участок от торгового павильона вместе с находящимся в нем имуществом за счет ответчика.
Судами по материалам дела установлено, что на основании заключенного договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N 389/02 департамент (арендодатель) предоставил предпринимателю (арендатор) во временное пользование земельный участок площадью 156 кв. м, расположенный по адресу: г. Нефтеюганск, 11 микрорайон, у жилого дома N 8, под торговый павильон и благоустройство прилегающей территории.
До окончания срока действия договора департамент направил предпринимателю уведомление от 06.02.2013 N 1025, в котором сообщил об отсутствии намерения пролонгировать арендные отношения, указал считать договор аренды расторгнутым с 08.04.2013, приложив для подписания соглашение о расторжении договора и, предложив по окончании срока действия договора освободить земельный участок и передать его департаменту.
Учитывая истечение срока действие договора, отсутствие заключенного нового договора или соглашения о продлении договора аренды, направление департаментом уведомления о прекращении действия договора аренды и необходимости освобождения и возврата земельного участка, отсутствие доказательств исполнения предпринимателем обязательства по освобождению и передаче земельного участка арендодателю, суды правомерно удовлетворили требования департамента..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.11.2015 N Ф04-26163/2015 по делу N А03-14865/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом (арендатор) и администрацией (арендодатель) заключен договор аренды от 12.01.2011 N 22И-11 земельного участка (далее - договор), расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Власихинская, 146а (кадастровый квартал 22:63:030435), площадью 715 кв. м для временной установки двух павильонов "Памятники, ритуальные принадлежности".
Администрацией в адрес общества направлено уведомление от 11.04.2014 N 94 об отказе от договора аренды по истечении 30 календарных дней с момента направления уведомления и необходимости в срок тридцать календарных дней с момента направления уведомления освободить занимаемый земельный участок путем демонтажа нестационарного торгового сооружения.
Неисполнение ответчиком обязанности по освобождению земельного участка послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования истца, исходил из отсутствия у ответчика правовых оснований для занятия земельного участка.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что согласно акту обследования от 18.08.2014 и приложенным к нему фототаблицам, на спорном земельном участке располагается два нестационарных объекта - "Строительный град" и "Автозапчасти", принадлежащие обществу; доказательства освобождения земельного участка от указанных объектов не представлены, доказательства наличия договорных отношений между сторонами спора в материалах дела отсутствуют, суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требование администрации.
Выводы арбитражных судов являются правомерными и соответствуют обстоятельствам дела..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2015 N Ф04-23524/2015 по делу N А75-11512/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией города Лангепаса (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписаны договор от 16.09.2013 N 7-к аренды земельного участка и договор от 16.09.2013 N 37-к аренды земельного участка.
Истец письмом от 07.07.2014 N 32/4548 уведомил ответчика, что договоры аренды по истечении срока их действия на новый срок заключаться с ответчиком не будут, в связи с чем просил освободить в срок до 15.10.2014 земельные участки от установленных на них некапитальных объектов и сдать их по акту приема-передачи.
Поскольку земельные участки после прекращения договоров аренды ответчиком не были освобождены, ответчик обратился в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что после истечения срока действия договоров на указанных в иске земельных участках продолжают размещаться некапитальные объекты с надписью "Быстроденьги", доказательств оформления в установленном порядке договоров аренды на новый срок либо предоставления ответчику земельных участков ответчиком в материалы дела не представлено, исходя из отсутствия законных оснований пользования ответчиком земельными участками суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.08.2015 N Ф04-20631/2015 по делу N А45-17207/2014
"...Администрация города Бердска (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Овчаренко Наталье Романовне (далее - ИП Овчаренко Н.Р., предприниматель, ответчик) об обязании в течение 10 дней освободить арендованное имущество - земельные участки с кадастровыми номерами 54:32:010543:0101 и 54:32:010538:0008, расположенные по адресу: г. Бердск, автобусная платформа "Универмаг", путем сноса находящихся на них временных объектов остановочных павильонов со встроенными торговыми точками. Истец просил также предоставить ему право в случае неисполнения ответчиком решения арбитражного суда произвести работы по сносу указанных объектов за счет предпринимателя.
Исковые требования обоснованы статьями 421, 450, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы неисполнением ответчиком обязанности возвратить арендованные земельные участки после прекращения договоров аренды от 05.10.2005 N 1124-д, от 12.04.2015 N 476-д.
Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что по истечении срока действия договоров сторонами не было заключено письменное соглашение о продлении срока их действия, ответчик после истечения срока действия договоров от 12.04.2005 N 476-д и от 05.10.2005 N 1124-д не освободил арендованные земельные участки и не возвратил их истцу в том состоянии, в котором ответчик их получил, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования администрации об обязании ответчика освободить земельные участки путем демонтажа размещенных на них временных конструкций..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.04.2015 N Ф04-18480/2015 по делу N А03-10241/2014
"...Администрация Ленинского района г. Барнаула (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к предпринимателю Пономаревой Зинаиде Васильевне (далее - ответчик, ИП Пономарева З.В.), индивидуальному предпринимателю Орехову Владимиру Васильевичу (далее - ответчик, ИП Орехов В.В.) об освобождении земельного участка, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 88 (около дома), площадь "Народная", кадастровый квартал 22:63:010414, путем сноса торгового павильона за свой счет.
Решением от 06.11.2014 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 23.01.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. Суд обязал ответчиков освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 88 (около дома), площадь "Народная", кадастровый квартал 22:63:010414, путем сноса торгового павильона за свой счет.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, принимая оспариваемые судебные акты, исходили из доказанности и обоснованности заявленных требований.
В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из условий договоров, предусматривающих обязанность ответчиков возвратить арендуемое имущество при окончании срока действия договоров, учитывая, что продление договора аренды возможно лишь при соблюдении установленного данным договором порядка, доказательств соблюдения которого ответчиками в материалы дела не представлено, суды пришли к правомерному выводу о том, что срок действия договора аренды истек; после истечения срока действия договора предприниматели не исполнили обязанность по освобождению земельного участка и без законных оснований пользуются имуществом..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.04.2015 N Ф04-18290/2015 по делу N А45-14966/2014
"...Поскольку по окончании срока действия договоров аренды ООО "Классика полюс" не освободило земельный участок и продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии правовых оснований, ООО УК "Регион" обратилось с указанным иском.
Судами исходя из условий договоров аренды правильно установлено, что спорные договоры аренды земельного участка заключены сторонами на неопределенный срок. При этом арендодатель в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора путем направления арендатору соответствующего уведомления, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
Воспользовавшись предоставленным ему правом, истец, выступающий в качестве арендодателя по договору аренды N 61 от 01.08.2012, и совет жилого дома от имени арендодателя по договору аренды от 01.07.2006 заявили об отказе от договора аренды, заключенного с ООО "Светлана" и о прекращении (непродлении на новый срок) договора аренды с ООО "Классика плюс". Материалы дела содержат доказательства направления ответчикам указанных уведомлений.
Учитывая данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции обоснованно посчитал, что договоры аренды прекратили свое действие.
В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, установив, что в связи с истечением срока действия договора аренды у ООО "Классика полюс" отсутствуют законные основания для использования спорного земельного участка, не исполнена обязанность по его возврату, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требование об освобождении соответствующего земельного участка путем сноса торгового павильона..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.04.2015 N Ф04-18004/2015 по делу N А45-10385/2014
"...Проанализировав материалы дела, суды установили, что между мэрией и Зеленяк Л.С. были заключены договоры аренды частей обустройства дороги в виде бетонных площадок на неопределенный срок.
В пункте 5.4 договоров аренды N 2798/08 и N 2799/08 сторонами согласовано, что в случае продления договора на неопределенный срок любая из сторон вправе его расторгнуть в одностороннем порядке, предупредив другую сторону за один месяц. По истечении одного месяца с момента уведомления договор считается соответственно расторгнутым.
С учетом того, что законом и условиями договоров аренды N 2798/08 и N 2799/08 предусмотрено их одностороннее расторжение без указания причин такого расторжения, мэрия была вправе направить ответчику уведомление о расторжении договоров аренды, суды пришли к правильному выводу о том, что договоры аренды считаются расторгнутыми с 25.05.2014.
Поскольку суды установили факт расторжения договоров аренды, то возложение на Зеленяк Л.С. обязанности по освобождению объектов аренды, на которых расположены торговые киоски, является правомерным.
Поэтому требования истца в части обязания Зеленяк Л.С. демонтировать нестационарные объекты торговли - киоски удовлетворены обоснованно..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.11.2014 по делу N А27-19030/2013
"...Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Междуреченский городской округ" (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Реформа +" (далее - ответчик, общество) об обязании освободить земельные участки и демонтировать находящиеся на них рекламные конструкции.
Апелляционный суд, принимая оспариваемый судебный акт, пришел к выводу, что ответчик в нарушение условий договора после прекращения договоров аренды не освободил арендованные земельные участки от расположенных на них рекламных конструкций и не возвратил участки истцу в том состоянии, в котором он их получил.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, условия заключенного между сторонами договора, исходя из того, что комитет до истечения сроков действия договоров аренды земли от 09.12.2009 N 4504/2, от 06.02.2013 NN 8141/3, 8143/3, 8144/3 уведомил общество о прекращении договоров в связи с истечением срока их действия, - указанные договоры прекращены с 01.08.2013 и с 01.12.2013 соответственно. Уведомлениями от 13.12.2013 NN 2348, 2349, 2350 истец сообщил ответчику об отказе от договоров аренды от 09.12.2009 NN 4408/2, 4409/2, 4474/2, принимая во внимание пункт 6.4 названных договоров, они прекращены с 24.12.2013.
В связи с прекращением в одностороннем порядке договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, у общества возникла обязанность освободить земельные участки, а поскольку спорные земельные участки ответчиком не освобождены до настоящего времени, заявленные требования являются обоснованными.
Таким образом, суд апелляционной инстанции, руководствуясь абзацем 1 статьи 622 ГК РФ, придя к выводу о прекращении действия договоров и об отсутствии у общества правовых оснований использования спорного имущества, правомерно удовлетворил заявленные требования..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.10.2013 по делу N А70-1190/2013
"...Департамент земельных ресурсов администрации города Тюмени (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Олан" (далее - ответчик, общество) об освобождении земельного участка, площадью 8 кв. м, с кадастровым номером 72:23:0430002:275, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Пермякова, д. 50. В случае неисполнения решения в установленный срок предоставить департаменту право освободить земельный участок собственными силами с последующим возмещением расходов за счет общества.
Из материалов дела следует, что 21.10.2009 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 88/41 (далее - договор), в соответствии с условиями которого обществу передан во временное пользование земельный участок, площадью 8 кв. м, с кадастровым номером 72:23:0430002:275 с адресным описанием: г. Тюмень, ул. Пермякова, 50, предоставленный под временную постройку - киоск "Мороженое" (без права капитального строительства) (далее - земельный участок), сроком действия с 08.04.2009 по 07.03.2010.
Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что договор аренды считается расторгнутым по истечении срока действия, при отсутствии соглашения о его продлении.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, департамент указал, что общество после прекращения действия договора в соответствии с пунктом 2.3 договора не освободил указанный земельный участок.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из отсутствия оснований считать договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок после истечения его срока.
При таких обстоятельствах суды, установив, что ответчик обязательство по возврату переданного ему в аренду земельного участка не исполнил, пришли к выводу о наличии правовых оснований для его освобождения в соответствии со статьей 622 ГК РФ.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов арбитражными судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.10.2013 по делу N А03-1002/2013
"...Администрация Железнодорожного района города Барнаула (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к индивидуальному предпринимателю Димитриади Елене Александровне (далее - ответчик, предприниматель) об обязании ответчика освободить земельный участок путем сноса торгового сооружения, расположенного по адресу: г. Барнаул, пр. Социалистический, 128, и приведении земельного участка в первоначальное состояние, существовавшее до размещения спорного объекта.
Из материалов дела следует, что 03.11.2009 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2278-ж-09 (далее - договор), в соответствии с которым ответчику предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов в кадастровом квартале 22:63:040418, площадью 3,40 кв. м, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр. Социалистический, д. 128 (в районе дома) для временной установки лотка по продаже косметики. Договор заключен сроком с 03.11.2009 до 30.12.2009.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В пункте 2 статьи 610 ГК РФ закреплено право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Как установлено судами, и подтверждено материалами дела, после 30.12.2009 предприниматель продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражения со стороны администрации, следовательно договор был возобновлен на неопределенный срок.
Пунктом 4.1.2 договора предусмотрено, что арендодатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора путем направления арендатору соответствующего уведомления. Договор будет считаться расторгнутым по истечении 10 календарных дней со дня направления уведомления об отказе от исполнения настоящего договора в адрес арендатора.
Исходя из положений вышеуказанных статей гражданского законодательства, установив на основании исследования и оценки представленных сторонами доказательств, что предпринимателем получено уведомление от 11.01.2013 N 21, из содержания которого следует воля истца на прекращение отношений по использованию ответчиком спорного участка и его освобождение, суды пришли к правомерному выводу о прекращении договора с 14.04.2013.
При таких обстоятельствах суды, установив, что ответчик обязательство по возврату переданного ему в аренду земельного участка не исполнил, пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для его освобождения в соответствии со статьей 622 ГК РФ..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.09.2013 по делу N А70-12525/2012
"...В связи с истечением срока действия договора аренды (24.07.2008), истец направил уведомление от 17.11.2011 N 2006-26416-1 арендатору о необходимости освободить занимаемый земельный участок.
В связи с тем, что на спорном земельном участке находится временное сооружение (киоск) общества, что подтверждается актом обследования земельного участка от 20.11.2012, составленным представителями истца, и не оспаривается ответчиком, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая отсутствие соглашения о продлении действия спорного договора на период после 23.07.2008, а также письменного заявления ответчика о продлении срока аренды договора или намерении заключения нового договора, направленного в адрес арендодателя в установленный договором аренды срок, принимая во внимание, что договор аренды не содержит условий об автоматической пролонгации срока действия аренды по его истечении, пришли к выводу о прекращении договора аренды 24.07.2008.
Поскольку обществом не представлены доказательства освобождения спорного земельного участка по истечении срока действия договора аренды, суды правомерно удовлетворили заявленное требование, обязав ответчика освободить и передать занимаемый земельный участок..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.09.2013 по делу N А03-16483/2012
"...Администрация Октябрьского района города Барнаула (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к закрытому акционерному обществу "Роспечать "Алтай" (далее - ЗАО "Роспечать "Алтай", Общество) об обязании освободить земельный участок, расположенный рядом с жилым домом по ул. Дмитрова, 62 в г. Барнауле, от некапитального объекта - торгового киоска, и привести земельный участок и прилегающую территорию в состояние, пригодное для дальнейшего использования.
Актом визуального осмотра от 22.10.2012, составленным начальником и ведущим специалистом Управления по строительству и архитектуре администрации Октябрьского района города Барнаула, установлено, что на земельном участке по ул. Димитрова, 62 размещен торговый киоск, торговая деятельность осуществляется.
Указывая, что после расторжения договора аренды ЗАО "Роспечать "Алтай" требования арендодателя не исполнило, не освободило земельный участок от временно установленного торгового сооружения, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что договор аренды прекращен, доказательств заключения нового договора аренды на момент рассмотрения спора либо иного документа, позволяющего на законном основании использовать земельный участок, ответчик не представил, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.09.2013 по делу N А70-756/2013
"...Департамент земельных ресурсов администрации города Тюмени (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Региональная лотерейная компания Тюменской области "Тюмень-Лото" (далее - ООО "Тюмень-Лото", Общество) об обязании в десятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта освободить земельный участок площадью 4 кв. м, с кадастровым номером 72:23:0219002:185, с адресным описанием: г. Тюмень, ул. Республики, 163 "В", предоставленный под временную постройку - киоск "Сибирские лотереи", путем проведения демонтажа временной постройки, вывоза данного имущества и передачи земельного участка истцу по акту. В случае неисполнения решения в установленный срок Департамент просил предоставить ему право освободить земельный участок собственными силами с последующим возмещением расходов за счет ответчика.
Истец, считая, что договор аренды прекратил свое действие, поскольку истек срок его действия (17.01.2010), в связи с чем, уведомлением N 14-08-1884 от 03.09.2011 известил арендатора о необходимости освободить занимаемый земельный участок.
Указывая, что после окончания срока действия договора аренды на спорном земельном участке находится временная постройка (киоск) ООО "Тюмень-Лото", что подтверждается актом обследования земельного участка от 17.12.2012, составленным представителями истца, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В материалах дела отсутствуют доказательства наличия заключенного между сторонами договора аренды земельного участка или соглашения о продлении его действия на период после 17.01.2010, а также письменное заявление ответчика о продлении срока договора аренды или намерении заключить новый договор, направленное в адрес арендодателя в установленный договором аренды срок.
Договор аренды земельного участка не содержит условий об автоматической пролонгации срока действия аренды по истечении срока, на который договор был заключен.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из условий заключенного между сторонами договора аренды, предусматривающих обязанность арендатора по возврату арендуемого имущества при окончании срока действия договора, учитывая, что продление договора аренды возможно лишь при соблюдении установленного данным договором порядка, доказательств соблюдения которого ответчиком в материалы дела не представлено, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования, придя к правильному выводу о том, что срок действия договора аренды истек; после истечения срока действия договора ответчик не исполнил обязанность по освобождению земельного участка и без законных оснований продолжает пользоваться им..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.08.2013 по делу N А70-12963/2012
"...Департамент земельных ресурсов администрации города Тюмени (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Региональная лотерейная компания Тюменской области "Тюмень-Лото" (далее - ответчик, общество) об обязании в 10-тидневный срок освободить земельный участок площадью 5 кв. м с кадастровым номером 72:23:0219005:114, с адресным описанием: г. Тюмень, ул. Республики, 194 "В-1", расположенный на землях населенных пунктов, путем проведения демонтажа временной постройки - торгового павильона, вывоза данного имущества и передачи земельного участка департаменту земельных ресурсов по акту. В случае неисполнения решения в установленный срок предоставить ему право освободить земельный участок собственными силами с последующим возмещением расходов за счет ответчика.
Из материалов дела следует, что 21.09.2009 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1629/21 (далее - договор), в соответствии с которым обществу на основании распоряжения администрации города Тюмени от 09.02.2009 N 179, Постановления Правительства Тюменской области от 09.07.2007 N 148-п, передан по акту приема-передачи от 21.09.2009 в аренду земельный участок площадью 5 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, 194 "В-1" с кадастровым номером 72:23:0219005:114, под временную постройку - киоск "Сибирские лотереи" (далее - земельный участок), сроком с 09.02.2009 по 08.01.2010.
Арбитражными судами установлено, что в соответствии с пунктами 2.2, 2.3, 7.2 договора срок действия договора истек 08.01.2010 и договор прекратил свое действие с 09.01.2010.
В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Материалами дела подтверждено, что после истечения срока действия договора ответчик не исполнил обязанность по освобождению земельного участка и без законных оснований продолжал пользоваться им. Также отсутствуют доказательства наличия заключенного между сторонами договора аренды, либо соглашения о продлении его действия на период после 08.01.2010, а также письменное заявление общества о пролонгации договора или намерении заключения нового договора.
Окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (статья 425 ГК РФ).
Как установлено судами и подтверждается представленными в дело доказательствами, 16.11.2011 департамент направил обществу уведомление, в котором сообщил о прекращении действия договора и необходимости возврата земельного участка. Данное уведомление было получено обществом 24.11.2011.
Принимая во внимание, что обязанность по возврату указанного имущества при прекращении договора следует из содержания договора, требование департамента возвратить земельный участок, являющийся предметом договора аренды, обоснованно..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.07.2013 по делу N А46-31107/2012
"...В пункте 2 статьи 610 ГК РФ закреплено право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Как установлено судами и подтверждено материалами дела, Главное управление сообщило предпринимателю о расторжении договора аренды, потребовав освобождения земельного участка по истечении трех месяцев после его извещения.
При таких обстоятельствах правомерен вывод судов об исполнении истцом обязательства, установленного законом и договором аренды, о направлении уведомления об отказе от договора за три месяца и прекращении его действия в связи с расторжением по истечении этого срока.
Поскольку доказательства освобождения предпринимателем земельного участка в деле отсутствуют, к моменту обращения арендодателя в суд (19.11.2012) три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, то требования истца удовлетворены на законных основаниях.
Что касается аргумента Мехтиева Б.А. о неверном выводе судов об освобождении земельного участка путем выноса павильона, то он отклоняется, так как вывод судов соответствует положениям пункта 1 статьи 622 ГК РФ..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.07.2013 по делу N А46-29509/2012
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчику было направлено извещение от 25.11.2011 N ИсДИО/20563 об отказе от спорного договора.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды исходили из того, что договор аренды после истечения срока действия (31.10.2011) в силу отсутствия возражений арендодателя с 01.11.2011 возобновлен обществом на неопределенный срок, а также учли, что в дальнейшем договор аренды извещением от 25.11.2011 N ИсДИО/20563, согласно которому Департамент предупредил общество об отказе от договора и необходимости освобождения арендуемого земельного участка от имущества, прекратил свое действие 01.03.2012.
Таким образом, суды обоснованно посчитали доказанным получение ответчиком обозначенного извещения. Поскольку земельный участок по окончании срока действия договора не возвращен, факт невозврата ответчиком не оспаривается, рекламная конструкция не демонтирована, требования истца обоснованно признаны подлежащими удовлетворению.
Нарушений норм материального и процессуального права кассационной инстанцией по делу не установлено..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.07.2013 по делу N А03-17403/2012
"...Администрация Железнодорожного района г. Барнаула (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПрессаИнфо-Барнаул" (далее - ответчик, общество) об обязании освободить земельный участок путем сноса торгового павильона, расположенного по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 155.
Администрация в уведомлении от 23.08.2012 N 1306 указала о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка.
Учитывая данные обстоятельства, суды обоснованно посчитали, что договор аренды прекратил свое действие 31.12.2011.
В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, установив, что в связи с истечением срока действия договора аренды у общества отсутствуют законные основания для использования спорных земельных участков, и обществом не исполнена обязанность по возврату арендованных земельных участков, суды правомерно удовлетворили требование об освобождении земельных участков и приведении их в первоначальное состояние..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.05.2013 по делу N А81-3619/2012
"...Департамент имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мардоян Анаит Ваниковне (далее - предприниматель) об обязании осуществить демонтаж торгового павильона "Роза-2" общей площадью 48 кв. м, расположенного по адресу: г. Новый Уренгой, мкр. Строителей, район дома N 3 и передать земельный участок по акту приема-передачи.
Из материалов дела следует, что в соответствии с распоряжением администрации города Новый Уренгой от 04.02.2011 N 95-АВС на основании заключенного договора аренды от 04.02.2011 N НУ-6244 (далее - договор аренды) администрация предоставила предпринимателю Мардоян А.В. во временное пользование земельный участок общей площадью 48 кв. м, с кадастровым номером 89:11:020103:145, расположенный по адресу: г. Новый Уренгой, мкр. Строителей, в районе дома 3, для эксплуатации торгового павильона "Роза-2".
Судами по материалам дела установлено, что администрация письмом от 06.03.2012 уведомила предпринимателя об отказе от договора аренды, факт получения предпринимателем данного письма не оспаривается, договор аренды считается расторгнутым с 11.07.2012.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании установленных обстоятельств суды обоснованно обязали предпринимателя освободить и возвратить по акту спорный земельный участок Департаменту..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.04.2013 по делу N А03-7444/2012
"...Поскольку ответчик не возвратил в установленный срок спорный земельный участок арендодателю, истец обратился в суд с требованием об освобождении земельного участка от сооружений и иного имущества.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды возвратить арендодателю полученное имущество в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договор аренды прекращен, земельный участок арендодателю не возвращен, правомерно удовлетворили заявленные требования администрации в полном объеме.
Ссылка заявителя жалобы о нахождении торгового павильона на участке до момента предоставления земельного участка в аренду судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку не подтверждается условиями договора аренды, из материалов дела следует, что ответчик получил разрешение N 203 на установку временного сооружения непосредственно перед заключением договора аренды - 21.02.2011..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.04.2013 по делу N А45-22260/2012
"...Мэрия города Новосибирска (далее - мэрия, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сфера" (далее - ООО "Сфера", общество, ответчик) об обязании освободить часть земельного участка, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, на площади Карла Маркса (2), с кадастровым номером 54:35:064241:/1 площадью 106 кв. м из общей площади земельного участка 172 кв. м из земель населенных пунктов путем демонтажа временного объекта - торгового павильона, совмещенного с остановочным пунктом транспорта.
16.07.2012 мэрия направила в адрес ООО "Сфера" уведомление N 29/513 о необходимости освободить указанный земельный участок в срок до 01.08.2012 в связи с истечением срока действия договора.
Согласно акту от 27.07.2012 обследования земельного участка с кадастровым номером 54:36:064241:34/1 на пл. Карла Маркса, 2 земельный участок занят, на нем находится торговый павильон, принадлежащий ООО "Сфера".
Ссылаясь на отсутствие у ответчика законных оснований для использования указанного земельного участка ввиду прекращения договора аренды, мэрия обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды возвратить арендодателю полученное имущество в состоянии, обусловленном договором.
Принимая во внимание, что обязанность по возврату указанного имущества при прекращении договора следует из содержания возникших правоотношений, требование мэрии возвратить земельный участок, являющийся предметом договора аренды, обоснованно.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, установив, что договор аренды прекращен, земельный участок арендодателю не возвращен, суды правомерно удовлетворили требование мэрии об освобождении обществом земельного участка с кадастровым номером 54:35:064241:34/1..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.03.2013 по делу N А45-23511/2012
"...Общество с ограниченной ответственностью "Гасис" (далее - ООО "Гасис", общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Медиафарм" (далее - ООО "Медиафарм", ответчик) об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:063290:94 общей площадью 2 327 кв. м, расположенный по адресу: город Новосибирск, улица Новосибирская (далее - земельный участок), путем демонтажа временного сооружения, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Новосибирская, в течение четырнадцати дней с момента вступления решения арбитражного суда по настоящему делу в законную силу. В случае неисполнения ООО "Медиафарм" решения суда в установленный срок ООО "Гасис" вправе осуществить демонтаж и удаление с земельного участка временного сооружения ООО "Медиафарм" с возложением на ответчика фактически понесенных расходов.
Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
С учетом приведенных норм права и имеющихся в материалах дела доказательств суды пришли к обоснованному выводу об истечения срока действия договора субаренды от 28.10.2011 и отсутствии правовых оснований для эксплуатации и обслуживания ООО "Медиафарм" временного сооружения, используемого под аптеку, правомерно удовлетворили исковые требования..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.11.2012 по делу N А45-8448/2012
"...Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что ответчик пользовался предоставленным истцом по договору земельным участком, обязанности по внесению арендной платы в установленные договором сроки осуществлял ненадлежащим образом, арбитражный суд обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате и неустойки; учитывая, что договор прекратил свое действие, пришел к правильному выводу о том, что у ответчика возникла обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, ввиду чего, правомерно удовлетворил исковые требования Мэрии об обязании ГСК "Островский" освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:101031:27 с местоположением: город Новосибирск, Центральный район, улица Семьи Шамшиных, путем демонтажа кирпичного шестиэтажного здания - автостоянки закрытого типа, руководствуясь также и тем, что ответчиком не представлено доказательств того, что ему выдавалось разрешение на строительство капитального сооружения или других бесспорных доказательств, свидетельствующих о законном возведении им капитального сооружения, соответствующего градостроительным и строительным нормам и правилам.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.11.2012 по делу N А70-12753/2011
"...Из материалов дела следует и судами установлено, на основании распоряжения от 09.11.2009 N 1701 администрации города Тюмени, 24.12.2009 между Департаментом (арендодатель) и ИП Пустовым А.И. (арендатор) заключен договор N 1519/31 аренды земельного участка площадью 62,1 кв. м, с кадастровым номером 72:23:0428002:0066, с адресным описанием: город Тюмень, улица Ставропольская, 15, предоставленный под временную постройку - торговый павильон "Продукты" (без права капитального строительства).
После истечения срока действия договора от 24.12.2009 ИП Пустовой А.И. продолжал пользоваться ранее предоставленным ему земельным участком под размещение торгового павильона.
Департамент, ссылаясь на то, что земельный участок после прекращения срока действия договора от 24.12.2009 ответчиком возвращен не был, демонтаж временной постройки не произведен, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции с применением положений статей 407, 450, 610, 612, 622 ГК РФ, установив отсутствие соглашения о продлении аренды, пришел к выводу, что договор от 24.12.2009 прекратил свое действие 08.10.2010, и, исходя из того, что ответчиком не было представлено доказательств освобождения земельного участка, как и правовых оснований занимать спорный земельный участок, удовлетворил исковые требования.
Суд апелляционный инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, с учетом приведенных норм права и имеющихся в материалах дела доказательств, суды пришли к обоснованному выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком условия договора от 24.12.2009 и правомерно удовлетворили исковые требования..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.10.2012 по делу N А70-1467/2012
"...Департамент земельных ресурсов администрации города Тюмени (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Катран" (далее - ООО "Катран", ответчик) об обязании в 10-дневный срок освободить земельный участок площадью 86 кв. м, с адресным описанием: город Тюмень, улица Газовиков, дом 23в, ранее предоставленный по договору аренды земельного участка от 10.06.2009 N 1127/11 (далее - договор от 10.06.2009) под временную постройку - торговый павильон "Продукты" площадью 86 кв. м, путем проведения демонтажа временной постройки, вывоза данного имущества и передачи земельного участка Департаменту по акту; о предоставлении истцу права освободить земельный участок собственными силами в случае неисполнения решения суда в установленный срок с последующим возмещением расходов за счет ответчика.
После истечения срока действия договора от 10.06.2009 ООО "Катран" продолжало пользоваться ранее предоставленным ему земельным участком под размещение торгового павильона.
Суд первой инстанции, установив отсутствие соглашения о продлении аренды, пришел к выводу, что договор от 10.06.2009 прекратил свое действие 29.12.2009, и, исходя из того, что ответчиком не было представлено доказательств освобождения земельного участка, как и правовых оснований занимать спорный земельный участок, удовлетворил заявленные требования. При этом суд руководствовался статьями 450, 407, 610, 622 ГК РФ.
В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, суды, с учетом норм права и имеющихся в материалах дела доказательств, пришли к обоснованному выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком условия договора от 10.06.2009 и правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.10.2012 по делу N А70-967/2012
"...Департамент земельных ресурсов администрации города Тюмени (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Катран" (далее - ООО "Катран", ответчик) об обязании в 10-дневный срок освободить земельный участок площадью 79 кв. м, с адресным описанием: город Тюмень, улица Харьковская, 10В, ранее предоставленный по договору аренды земельного участка от 29.09.2009 N 1192/11 (далее - договор от 29.09.2009) под временную постройку - торговый павильон "Продукты", путем проведения демонтажа временной постройки, вывоза данного имущества и передачи земельного участка Департаменту по акту; о предоставлении истцу права освободить земельный участок собственными силами в случае неисполнения решения суда в установленный срок с последующим возмещением расходов за счет ответчика.
После истечения срока действия договора от 29.09.2009 ООО "Катран" продолжало пользоваться ранее предоставленным ему земельным участком под размещение торгового павильона.
Суд первой инстанции, установив отсутствие соглашения о продлении, пришел к выводу, что договор от 29.09.2009 прекратил свое действие 14.05.2010, и, исходя из того, что ответчиком не было представлено доказательств освобождения земельного участка, как и правовых оснований занимать спорный земельный участок, удовлетворил заявленные требования. При этом суд руководствовался статьями 450, 407, 610, 622 ГК РФ.
В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора от 29.09.2009 и правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.08.2012 по делу N А03-8954/2011
"...При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Из изложенных норм следует, что в случае прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.
В рассматриваемом случае договор аренды окончен, при этом ООО "ИСПОЛИН" не исполнило свою обязанность по освобождению земельного участка от временно размещенного торгового киоска.
Таким образом, судебные инстанции обоснованно удовлетворили исковые требования администрации и обязали ООО "ИСПОЛИН" освободить земельный участок по адресу: город Барнаул, площадь Спартака, в 40 метрах от здания диспетчерского пункта по улице Пушкина, 76в, площадью 100 кв. м, путем сноса торгового павильона, выполненного из кирпича красного цвета, козырек белого цвета с надписью "Чебуречная"..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.07.2012 по делу N А45-17488/2011
"...Учреждение Российской академии наук Сибирское отделение Российской академии наук (далее - СО РАН, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Гутовой Елене Петровне (далее - предприниматель) об обязании освободить часть благоустройства Дома быта, столовой, магазина в виде бетонной площадки общей площадью 8,00 кв. м, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Героев Труда, рядом со зданием N 18/1, путем демонтажа, установленного на ней временного сооружения (торгового киоска по продаже фруктов).
СО РАН письмом от 25.07.2011 N 15120-9622.1-2095/11-0-0 уведомило предпринимателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (пункт 5.5 договора) с 01.09.2011 и необходимости освобождения и передачи бетонной площадки по акту приема-передачи от 31.08.2011.
Судами установлено, что в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 01.11.2006 считается расторгнутым с 01.09.2011.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор аренды прекратил свое действие, а предпринимателем не исполнена обязанность по возврату спорного имущества, суды правомерно удовлетворили исковые требования..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.07.2012 по делу N А03-11687/2011
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между администрацией и ООО "Британь" 16.08.2010 заключен договор N 199-ц, по условиям которого ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 19 кв. м, расположенный по адресу: город Барнаул, проспект Ленина, 23 с целевым назначением для временной установки торгового киоска на срок с 16.08.2010 по 16.07.2011.
Администрацией ООО "Британь" 15.04.2011 направлено уведомление N к-476 о том, что договорные отношения по размещению временного сооружения по проспекту Ленина, 23 с 16.07.2011 продлеваться не будут.
При этом арендатору предложено в срок до 26.07.2011 подготовить торговый киоск к демонтажу и освободить земельный участок.
В соответствии с актом визуального осмотра временного сооружения до настоящего времени торговый павильон ответчиком не демонтирован.
Ссылаясь на то, что ООО "Британь" в добровольном порядке не освободило земельный участок, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Из изложенных норм следует, что в случае прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.
В рассматриваемом случае договор аренды окончен, при этом ООО "Британь" не исполнило свою обязанность по освобождению земельного участка от временно размещенного торгового киоска.
Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования администрации и обязал ООО "Британь" освободить земельный участок, расположенный по адресу: город Барнаул, проспект Ленина, 23 площадью 19 кв. м путем сноса торгового киоска..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.03.2012 по делу N А03-8955/2011
"...Администрация Центрального района г. Барнаула (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Британь" (далее - ООО "Британь", Общество, ответчик) об обязании освободить земельный участок по адресу: г. Барнаул, пл. Спартака, площадью 34 кв. м, путем сноса торгового киоска с остановочным навесом, расположенного на расстоянии 7 м от здания по ул. Пушкина, 80, площадью 15 кв. м, выполненного из металлического профиля синего и желтого цветов, и торгового киоска с остановочным навесом, расположенного на расстоянии 7,5 м от здания магазина (Мария-Ра) пр. Красноармейский, 4, площадью 15 кв. м, выполненного из металлического профиля синего и желтого цветов.
Решением от 30.09.2011 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 15.12.2011 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
На основании вышеизложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что при принятии обжалуемых судебных актов нормы процессуального права не нарушены и нормы материального права применены правильно, судебные акты законны и отмене не подлежат..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.02.2012 по делу N А70-2703/2011
"...При указанных обстоятельствах в соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд признал договор аренды расторгнутым с 22.12.2009.
Поскольку предприниматель не представил доказательств освобождения земельного участка, арбитражный суд на основании установленных обстоятельств правомерно удовлетворил требования об обязании освободить земельный участок.
Не соглашаясь с выводами судов о том, что торговый павильон, совмещенный с остановкой общественного транспорта по ул. Республики, 92 "В", является временным сооружением, предприниматель не представил доказательств о том, что данный торговый павильон является объектом недвижимости, прочно связанным с землей, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.01.2012 по делу N А70-3670/2011
"...Администрация города Тюмени (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Май" (далее - ООО "Май", Общество) об обязании в десятидневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Волгоградская - Карла Маркса, путем проведения демонтажа временных построек - двух автомоек в модульном исполнении и вывоза данного имущества. В случае неисполнения решения в установленный срок предоставить истцу право освободить земельный участок собственными силами с последующим возмещением расходов за счет ответчика.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 22.06.2011, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2011, исковые требования удовлетворены полностью.
Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, учитывая отсутствие между сторонами соглашения о продлении Договора, предусмотренного ими в пункте 2.3 Договора, и незаключение нового договора аренды, арбитражный суд правильно посчитал, что Договор расторгнут с 24.05.2010. Установив, что Общество, в нарушение требований статьи 622 ГК РФ и условий заключенного Договора, не возвратило спорный земельный участок после истечения срока его действия, арбитражный суд правомерно удовлетворил иск и обязал Общество освободить занимаемый земельный участок..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2011 по делу N А45-1306/2011
"...Уведомлением от 23.03.2009 N 765/0104 (получено ответчиком 27.03.2009) университет известил ООО "АБК Новая Сибирь" о необходимости освободить занимаемый земельный участок с 30.04.2009 в связи с прекращением договора аренды.
Поскольку ответчик не освободил арендованный земельный участок, истец предъявил настоящий иск.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Удовлетворяя иск, суды исходили из правомерности требований истца, так как материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих достижение сторонами соглашения на продление договора аренды по истечении срока его действия.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили иск об обязании ООО "АБК Новая Сибирь" освободить переданный ему в аренду земельный участок, произведя снос торгового павильона..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.10.2011 по делу N А70-2701/2011
"...Поскольку ответчик не освободил арендуемый земельный участок, истец обратился в арбитражный суд с требованием об освобождении земельного участка.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
ИП Халитова Г.А. не представила доказательств, свидетельствующих об освобождении земельного участка.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно обязал ответчика освободить земельный участок путем проведения демонтажа временной постройки, вывоза данного имущества и передать его Департаменту..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2011 по делу N А67-515/2011
"...Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее - Департамент) 21.01.2011 обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к индивидуальному предпринимателю Черновой Ирине Павловне об обязании освободить земельный участок общей площадью 56,7 кв. метров с кадастровым N 70:21:0200018:0144, находящийся в городе Томске, пр. Фрунзе, 93, стр. 3, от расположенного на нем временного сооружения - торгового павильона путем его демонтажа.
Поскольку договор аренды земельного участка согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок при отсутствии возражений арендодателя после истечения срока действия договора и продолжения его использования арендатором, каждая из сторон в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
В ходе рассмотрения требования Департамента о принудительном освобождении земельного участка от временного сооружения суд первой инстанции на основании правильной оценки предоставленных доказательств обоснованно установил, что после отказа арендодателя арендатор не произвел его возврат в установленном порядке.
Исходя из содержания статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанностью арендатора при прекращении договора аренды является возврат арендодателю полученного имущества в состоянии обусловленном договором.
Суд апелляционной инстанции на законном основании поддержал решение суда первой инстанции об обязании предпринимателя Чернову И.П. освободить земельный участок..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2011 по делу N А46-4481/2010
"...Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР Омской области) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Перегудовой Галине Владимировне о возложении обязанности освободить от торгового павильона "Морские продукты" с одноэтажной кирпичной пристройкой (на павильоне указан адрес: Лермонтова, 130/1), самостоятельно либо за счет собственных средств земельный участок общей площадью 40 кв. метров, местоположение которого установлено относительно 9-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: город Омск, Центральный административный округ города Омска, улица Лермонтова, дом 130 (далее - земельный участок); взыскании 252 158 рублей 61 копейки неосновательного обогащения и 12 502 рублей 86 копеек процентов за пользование чужими денежным и средствами за период с 19.08.2009 по 19.03.2010 и до момента фактического исполнения денежного обязательства.
Поскольку договор аренды земельного участка от 08.09.1998 N Д-Ц-2-63-1580 прекратил свое действие, доказательства принадлежности земельного участка на каком-либо имущественном праве ответчик не представил, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у предпринимателя Перегудовой Г.В. оснований для размещения на нем своего имущества.
Исходя из указанных норм права, суды правомерно возложили на ответчика обязанность освободить земельный участок от принадлежащего ей имущества..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.08.2011 по делу N А67-516/2011
"...Департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Томска (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ивановой Наталье Васильевне (далее - предприниматель, ответчик) об обязании освободить земельный участок общей площадью 52,58 кв. м с кадастровым номером 70:21:0200018:0065, расположенного по адресу: г. Томск, пр. Фрунзе, 93, от расположенного на нем временного сооружения - магазина розничной торговли путем его демонтажа.
Поскольку срок действия договора аренды истек, истец уведомил ответчика об отсутствии намерений на продление арендных отношений по окончании срока действия данного договора, суд правомерно в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации на предпринимателя возложил обязанность освободить занимаемый им земельный участок..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.08.2011 по делу N А70-230/2011
"...Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, исходя из установленных обстоятельств, пришел к выводу о том, что действие договора аренды от 16.11.2009 N 15/47 прекратилось с 15.09.2010 в связи с истечением срока его действия и отсутствием соглашения о его продлении, следовательно, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предприниматель Пешков А.И. обязан вернуть арендодателю имущество.
Предприниматель Пешков А.И. не представил доказательств, свидетельствующих об освобождении земельного участка.
При таких обстоятельствах арбитражный суд обоснованно обязал предпринимателя освободить земельный участок путем проведения демонтажа временной постройки (автомобильной стоянки) и передать его Департаменту..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.08.2011 по делу N А45-21062/2010
"...Мэрия города Новосибирска (далее - мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Каспий" (далее - ООО "Каспий") об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:063680:29 площадью 297 кв. м, предоставленный для размещения и эксплуатации временного объекта - торгового павильона, совмещенного с остановочным пунктом транспорта, расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска по ул. Хилокская, (3), и снести данный объект, а также о взыскании 100 000 руб. неустойки.
Актами обследования от 08.11.2010 и от 08.12.2010 установлено, что на переданном в аренду земельном участке размещен торговый павильон в комплексе с остановочным пунктом транспорта.
Удовлетворяя иск мэрии об обязании ответчика освободить арендуемый им земельный участок, суды исходили из правомерности требований истца, так как материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих достижение сторонами соглашения на продление договора аренды по истечении срока его действия.
То обстоятельство, что ООО "Каспий" не освобождало земельный участок после прекращения договора и предпринимало действия для его продления, само по себе не свидетельствует о том, что стороны договорились о пролонгации или возобновлении договора на неопределенный срок.
С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.08.2011 по делу N А03-9919/2010
"...Администрация Центрального района города Барнаула (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс", г. Барнаул (далее - ООО "Альянс", Общество) об обязании освободить земельный участок общей площадью 50 кв. м, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Ляпидевского, 1 путем сноса торгового павильона.
Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив, что срок действия Договора истек, доказательств заключения в установленном порядке договора аренды спорного земельного участка на новый срок, либо его возобновления на тех же условиях на неопределенный срок, ответчиком не представлено, арбитражный суд правильно удовлетворил исковые требования Администрации..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.02.2011 по делу N А75-3293/2010
"...Муниципальное образование город Урай в лице администрации города Урай (далее - Администрация) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Матазимову Алишеру Абдугафуровичу (далее - Предприниматель) об обязании ответчика прекратить нарушение права муниципального образования, выразившееся в пользовании земельным участком с кадастровым номером 86:14:0101004:596, расположенным в микрорайоне "2" в районе дома 79; снести за его счет торговый павильон для продажи обуви, неправомерно возведенный на земельном участке.
По истечении срока действия договора, Предпринимателем земельный участок не был освобожден, по акту приема-передачи не передан.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что в связи с истечением 28.09.2009 срока действия договора, а также отказа арендодателя в заключении договора на новый срок, использование Предпринимателем земельного участка с кадастровым номером 86:14:0101004:596 площадью 21 кв. м, расположенного по адресу: г. Урай микрорайон "2", в район дома 79, незаконно; факт использования земельного участка после истечения срока действия договора подтвержден актами обследования земельного участка от 19.10.2009 N 29, от 17.03.2010 N 3, актом приема-передачи земельного участка от 06.10.2009.
Исходя из того, что у ответчика отсутствует право на владение и пользование земельным участком, и, руководствуясь статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суды удовлетворили требование об освобождении земельного участка и обязании снести за свой счет торговый павильон.
Выводы судов соответствуют закону и материалам дела..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.01.2011 по делу N А46-7651/2010
"...Главное управление по земельным ресурсам Омской области обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением об обязании общества с ограниченной ответственностью "Спартак" (далее - ООО "Спартак") возвратить земельный участок общей площадью 2 425 кв. м, имеющий кадастровый номер 55:36:17 01 04:3026, местоположение которого установлено в 135 метрах южнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: город Омск, улица Ишимская, дом 5, путем освобождения его от автостоянки и приведения в состояние, пригодное для дальнейшего использования.
Решением от 12.08.2010 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 23.11.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены полностью.
В связи с использованием земельного участка арендатором и отсутствием возражений со стороны арендодателя договор был продлен на неопределенный срок.
Письмом от 26.11.2009 N 0201/10168 ООО "Спартак" было извещено об отказе Главного управления по земельным ресурсам Омской области от договора с указанием, что по истечении трехмесячного срока договор будет считаться расторгнутым.
Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, свидетельствующие об отказе арендатора от договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив факт использования ответчиком земельного участка после прекращения договора, арбитражный суд правомерно удовлетворил требования истца об обязании ответчика возвратить земельный участок..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.09.2010 по делу N А75-13671/2009
"...Администрация города Сургута (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к индивидуальному предпринимателю Смирнову Антону Павловичу (далее - ответчик, предприниматель, Смирнов А.П.) об обязании вернуть земельный участок площадью 90 кв. м, кадастровый номер 86: 10 01 01 065:0060, расположенный в микрорайоне 25 по проезду Первопроходцев города Сургута, в состоянии и качестве не хуже первоначального со сносом всех сооружений за счет ответчика.
Как следует из материалов дела и установлено судом, что между истцом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 27.12.2004 N 965 (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым N 86:10:0101065:0060, площадью 90 кв. м, находящийся по адресу: Тюменская область, город Сургут, мкр. 25, ул. Первопроходцев для размещения павильона под пневматический тир и мастерскую бытового обслуживания; срок аренды установлен с 18.10.2004 по 16.10.2009 (пункт 1.5 договора).
Письмом от 09.07.2008 N 14-5177/8 (08) истец уведомил ответчика о том, что по окончании срока действия договора аренды, продление арендных отношений не представляется возможным.
Ответчик обязательство по возврату арендованного имущества не исполнил, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Поскольку срок действия договора аренды истек, истец уведомил ответчика об отсутствии намерений на продление арендных отношений по окончании срока действия данного договора, суд правомерно в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации на предпринимателя возложил обязанность освободить занимаемый им земельный участок..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.06.2010 по делу N А75-2888/2009
"...Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (далее - Департамент) 24.03.2009 обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юграавтотранс" об обязании освободить своими силами за свой счет от ограждения, металлических вагончиков, контейнера, автомашин и передаче по акту приема-передачи земельного участка площадью 4 112,00 кв. метров, расположенного относительно ориентира (нежилое строение) за пределами участка в 200 метрах по направлению на северо-восток от строения 8 в квартале 02 массива 01 Восточной зоны города Нефтеюганска, а также указании о возможности освобождения земельного участка за счет ответчика.
Поскольку арендатор после истечения срока действия договора аренды продолжал пользоваться арендованным имуществом, суд первой инстанции на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал правильный вывод о возобновлении договора аренды от 25.10.2005 N 359/01 на тех же условиях на неопределенный срок.
Однако впоследствии Департамент уведомлением от 24.10.2008 N 12089 предупредил арендатора о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента его получения.
Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендатора при прекращении договора аренды возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и на законном основании удовлетворил требование Департамента об обязании ООО "Юграавтотранс" освободить арендованный земельный участок.
Суд апелляционной инстанции правомерно поддержал выводы суда первой инстанции..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.05.2010 по делу N А46-10181/2009
"...Администрация Советского административного округа города Омска и ГСК "Север-124" подписали 08.08.1996 договор краткосрочной аренды земельного участка N 486, по условиям которого в краткосрочную аренду сроком на три года предоставлен земельный участок, общей площадью 200 кв. метров, по адресу: пр. Мира, д. 19 а, для установки бетонных гаражей.
Поскольку ГСК "Север-124" не предприняло меры для освобождения земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с требованием об обязании ГСК "Север-124" освободить спорный земельный участок от временных гаражей за счет собственных средств.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Материалами дела установлено, что срок действия договора от 08.08.1996 N 486 истек 21.06.1999.
Согласно пункту 7.3 договора окончание срока его действия и не продление договора на следующий срок влечет прекращение обязательств по договору.
Доказательств соблюдения сторонами предусмотренной данным договором процедуры пролонгации договора в материалы дела не представлено.
Как следует из названных актов, на спорном земельном участке расположены гаражные боксы ГСК "Север-124".
Судебными инстанциями отмечено, что из материалов дела не усматривается наличие каких-либо правовых оснований нахождения имущества ГСК "Север-124" на земельном участке, ранее предоставленном последнему на основании договора аренды от 08.08.1996 N 486.
Условием удовлетворения иска об устранении препятствий является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушения своего права. Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств: наличия права собственности или иного вещного права у истца, наличия препятствий в осуществлении права собственности, обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, несоединенные с лишением владения.
Поскольку администрацией были доказаны совокупность указанных выше оснований, судебные инстанции на основании положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 60, 76 Земельного кодекса Российской Федерации удовлетворили исковые требований администрации об освобождении земельного участка..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.04.2010 по делу N А27-5854/2009
"...Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Междуреченский городской округ" (далее - Комитет, истец) обратился с иском об обязании предпринимателя Шигаева Федора Михайловича (далее - предприниматель, ответчик) освободить и передать Комитету земельный участок общей площадью 18,8 кв. м по адресу: г. Междуреченск, Восточный район, пр. Строителей, у магазина "Юбилейный", осуществив снос (демонтаж) торгового киоска за свой счет и своими силами.
Истец, указывая, что договор аренды прекратил свое действие в сентябре 2008 года, а ответчик не возвратил земельный участок в надлежащем состоянии и продолжает им пользоваться, обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суд первой инстанции при принятии решения, оценив совокупность представленных доказательств, исходя из статуса Комитета как территориального органа администрации (органа местного самоуправления), а также подписания с 2006 года дополнений к договору заместителем Главы города Междуреченска с участием заместителя председателя Комитета и указание в дополнительном соглашении от 14.02.2006 на необходимость уплаты арендных платежей на счет последнего, пришел к правильному выводу о наличии у Комитета полномочий арендодателя по договору от 14.02.2001 N 195/2. Обоснованно счел договор аренды после истечения 01.07.2005 срока его действия при отсутствии возражений сторон возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и в этой связи признал правомерными заявленные исковые требования, поскольку они в полной мере соответствуют положениям статей 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым каждая из сторон вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, а арендованное имущество подлежит возврату арендодателю..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2010 по делу N А46-11644/2009
"...Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие 01.10.2008.
Поскольку после прекращения договора аренды арендатор не возвратил арендодателю арендованное имущество, а также в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы, арбитражные суды, руководствуясь статьями 309, 310, пунктом 1 статьи 610, пунктом 1 статьи 614, статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняли законные и обоснованные судебные акты об обязании предпринимателя возвратить предприятию занимаемую часть подземного перехода, демонтировав конструкции павильона за свой счет, и взыскании с него в пользу МП "Гортехэксплуатация" 68 550 рублей задолженности по арендной плате за период действия договора аренды..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.04.2009 N Ф04-1255/2009(3153-А75-9) по делу N А75-2614/2008
"...Предприниматель, основываясь на статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает на наличие у него преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, поскольку надлежащим образом исполнял свои обязанности. По мнению предпринимателя, возврат арендованного земельного участка невозможен в связи с тем, что на нем расположено и эксплуатируется строение магазин - кафе "Гуру-чай".
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку предприниматель в нарушение требований закона и условий договора не возвратил земельный участок, арбитражный суд правомерно удовлетворил исковые требования департамента имущественных и земельных отношений.
Вывод судебных инстанций о наличии у предпринимателя обязанности освободить и передать департаменту имущественных и земельных отношений спорный земельный участок в надлежащем состоянии, произведя снос временного объекта магазина-кафе, основан на всестороннем и объективном исследовании представленных в дело доказательств, соответствует фактическим обстоятельствам дела и не противоречит действующему законодательству.
Суд кассационной инстанции считает доводы кассационной жалобы неубедительными, не влияющими на правильность выводов суда и принятых по делу судебных актов..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 07.08.2013 по делу N А40-75415/12-135-738
"...Департамент земельных ресурсов г. Москвы и Префектура СЗАО г. Москвы обратились в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Общероссийской общественно-государственной организации "ДОСААФ России", при участии третьих лиц - Госинспекция по недвижимости, Департамент природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы, НУ "Центральный морской клуб РОСТО" об обязании Общероссийской общественно-государственной организации "ДОСААФ России" освободить путем демонтажа от металлического забора земельный участок площадью 17 272 кв. м, кадастровый номер 77:08:0004016:9, имеющий адресный ориентир: г. Москва, ул. Лодочная, вл. 14 в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, а в случае неисполнения ответчиком решения суда предоставить Префектуре СЗАО города Москвы право освобождения путем демонтажа от металлического забора земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Лодочная, вл. 14 с последующей компенсацией расходов за счет ответчика.
Из материалов дела следует и установлено судами, между Москомземом (арендодатель) и Общероссийской общественно-государственной организацией "ДОСААФ России" (арендатор) заключен договор от 28.05.2002 N М-08-504553 краткосрочной аренды земельного участка, кадастровый номер 770804016009, площадью 17 271 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Лодочная, вл. 14, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации водной станции. Срок действия договора определен в п. 2.1 договора на 5 лет.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса в случае, когда договор аренды заключен (или возобновлен) на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Судами установлено, что арендодатель направил ответчику уведомление N 33-2Т8-864/10-(0)-2 от 08.12.2010 о прекращении договорных отношений с 04.04.2011.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о прекращении договорных отношений с 04.04.2011, в связи с односторонним отказом истца от договора.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательства освобождения спорного земельного участка от металлического забора ответчик в суды первой и апелляционной инстанций не предоставил.
Доводы заявителя жалобы о том, что отсутствие у ДОСААФ России оформленных с городом Москвы земельно-правовых отношений на спорный земельный участок водной станции не лишает ответчика права и возможности пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой этой необходимо для использования объектов недвижимости общей площадью 1469,5 кв. м, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен, поскольку материалами дела не подтверждена законность возведения спорного металлического забора, не оспорен факт использования земельного участка ответчиком и не представлено доказательств возведения металлического забора иными лицами.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.03.2013 по делу N А40-121977/11-1-759
"...Префектура Восточного административного округа города Москвы (далее - Префектура ВАО г. Москвы) и Департамент земельных ресурсов города Москвы обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском об обязании закрытого акционерного общества "Глория" (далее - ЗАО "Глория") освободить земельный участок площадью 2800 кв. м с кадастровым номером 77:03:09007:012/003 по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, вл. 29, путем демонтажа строения склада в течение 14 дней с даты вступления решения суда в законную силу, с предоставлением Префектуре ВАО г. Москвы права демонтажа с дальнейшим взысканием с ответчика произведенных расходов в случае неисполнения им решения суда.
Судами установлено, что Департамент земельных ресурсов города Москвы 15.07.2011 уведомил ответчика об отказе от договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждая из сторон вправе отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за 3 месяца.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Руководствуясь вышеуказанными нормами права, суды на основании представленных в дело доказательств пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 27.06.2007 N М-03-508332 прекратил свое действие и оснований пользоваться земельным участком ответчиком не представлено.
Поскольку договор аренды прекращен, но ответчик продолжает использовать земельный участок, судами сделан правильный вывод о том, что права истцов нарушены.
Установив, что на спорном земельном участке расположен некапитальный объект - склад строительных материалов, возведенный ответчиком, а правовые основания для занятия ответчиком спорного земельного участка отсутствуют, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.03.2013 по делу N А40-19095/12-150-178
"...Департамент земельных ресурсов, направив 18.07.2011 ответчику соответствующее уведомление, отказался от договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и предложил освободить участок до 01.11.2011.
Имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается факт получения ответчиком указанного уведомления 29.07.2011.
Комиссионным актом обследования от 17.11.2011, составленным сотрудниками Управы района Строгино города Москвы, установлено, что ответчик не освободил земельный участок от расположенного на нем временного торгового объекта, принадлежащего ответчику, и продолжал пользоваться спорным земельным участком без оформления земельно-правовых отношений. Данное обстоятельство ответчиком не опровергнуто.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждая из сторон договора в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю.
Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (статья 60 Земельного кодекса Российской Федерации).
Поскольку требования истцов основаны на прекращении между сторонами обязательственных правоотношений, возникших из договора аренды земельного участка, и на момент рассмотрения спора ответчик доказательств освобождения земельного участка не представил, суды первой и апелляционной инстанций правомерно обязали ответчика освободить занимаемый им спорный земельный участок от расположенного на нем павильона..."

Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2013 по делу N А40-127982/11-7-1136
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 29.09.2003 года между ДЗР г. Москвы и ответчиком был заключен договор N М-06-506354 аренды земельного участка площадью 180 кв. м, имеющего адресные ориентиры: Москва, ул. Миклухо-Маклая, вл. 43-45, для эксплуатации временного торгового комплекса сроком на 11 месяцев 28 дней. Вместе с тем ответчик продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в результате чего договор в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях. 10.06.2011 г. на имя ответчика было направлено уведомление о прекращении обязательств по договору аренды земельного участка (ч. 2 ст. 610 ГК РФ). Следовательно, суд правомерно пришел к выводу о том, что договор аренды N М-06-506354 от 29.09.2003 г. прекратил свое действие.
В соответствии с п. 2.2 Постановления Правительства Москвы от 27.01.2009 г. N 46-ПП полномочия по предоставлению земельных участков для размещения некапитальных объектов делегировано префектурам округов. Согласно Постановлениям Правительства Москвы от 16.12.2008 г. N 1139-ПП, от 03.02.2011 г. N 26-ПП, размещение объектов, не являющихся объектами капитального строительства/нестационарных торговых объектов, осуществляется исключительно на конкурсной основе. По итогам конкурса заключается договор аренды земельного участка с Департаментом земельных ресурсов города Москвы на основании распорядительного акта Префектуры ЦАО города Москвы согласно Постановлению Правительства Москвы от 16.12.2008 г. N 1139-ПП либо договор на размещение нестационарного торгового объекта с Префектурой ЦАО г. Москвы на основании Постановления Правительства Москвы от 03.02.2011 г. N 26-ПП.
Поскольку доказательств соблюдения данной процедуры ответчиком представлено не было, то суд правомерно пришел к выводу об отсутствии у ответчика надлежаще оформленных арендных отношений на спорный земельный участок и наличия оснований для освобождения земельного участка от некапитального (нестационарного) объекта, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, вл. 43-45..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.01.2013 по делу N А40-5609/12-7-52
"...Уведомлением от 24.12.2009 г. N 33-ИТ6-1752/9 Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомил ООО "ГАСТ" об отказе с 31.03.2010 г. от продолжения арендных отношений.
Указанное уведомление получено ООО "ГАСТ" 10.02.2010 г.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Обстоятельства прекращения арендных отношений в отношении земельного участка площадью 5.320 кв. м с кадастровым номером 77:06:0801000:1 ответчиком не оспариваются, при подаче апелляционной жалобы ООО "ГАСТ" доводы о принадлежности металлических тентов-укрытий типа "ракушка" другим лицам не приводило и при рассмотрении спора по существу доказательства, подтверждающие возведение металлических тентов-укрытий типа "ракушка" и стальных опор уличного освещения другими лицами без своего ведома не представило, поэтому суд апелляционной инстанций пришел к правильному выводу о неправомерном уклонении ООО "ГАСТ" от освобождения земельного участка от размещенной на нем автостоянки после прекращения арендных отношений..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.01.2013 по делу N А40-15374/12-16-143
"...Префектура ЮАО города Москвы обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "ФРЭШ лтд" к ООО "ФРЭШ лтд" (далее - ответчик 1) и индивидуальному предпринимателю Розевика Ирине Юрьевне (далее - ответчик 2) об обязании демонтировать (снести) некапитальный объект - остановочно-торговый модуль, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Братиславская, вл. 5 (кадастровый номер земельного участка 77:04:04023:383), с учетом уточнения исковых требований (л.д. 33 - 35).
Согласно пункту 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Материалами дела подтверждается, что уведомлением от 16.11.2010 г. N 33-ИТ4-1801/10-(0)-0 арендодатель отказался от указанного договора аренды с 25.02.2011. Данное уведомление было направлено по юридическому и почтовому адресу ответчика - 1, а также по адресу земельного участка (л.д. 50, 51).
Таким образом, судами правомерно установлено, что договор N М-04-506351 от 11.08.2003 г. прекратил свое действие, доказательств обратного в материалы дела представлено не было.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ арендатор при прекращении действия договора аренды обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что доказательств освобождения земельного участка и сдачи его в освобожденном виде представителю Департамента ответчиком в материалы дела не представлено, истец и обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии со статьей 60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в частности, в случае самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушению, могут быть пресечены, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Таким образом, отсутствие документов на право пользования земельным участком в целях размещения на нем движимого имущества рассматривается как его самовольное занятие, в связи с чем суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.12.2012 по делу N А40-133162/11-7-1193
"...По истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражения со стороны арендодателя.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Кодекса), в этом случае каждая из сторон в любое время может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества.
Департамент земельных ресурсов г. Москвы уведомил ООО "Люмакс-Линк" о прекращении с 28.10.2011 обязательств по договору и предложил арендатору возвратить земельный участок по акту.
Девятый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь вышеназванными положениями статей Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 622 Кодекса, в соответствии с которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, постановил об освобождении земельного участка путем демонтажа оборудования арендатором.
После уведомления Департаментом земельных ресурсов г. Москвы об отказе от договора аренды ООО "Люмакс-Линк" земельный участок не возвратило, не известило арендодателя о том, что не является арендатором земельного участка, изменения в договор аренды не внесены, обязанность по договору аренды освободить земельный участок обоснованно возложена судом апелляционной инстанции на арендатора ООО "Люмакс-Линк"..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.11.2012 по делу N А40-15385/12-7-142
"...Судами установлено, что Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомлением от 10 октября 2010 года известил ООО "ФРЭШ лтд" об отказе от договора аренды, прекращении обязательств по договору аренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ с 25 февраля 2011 года, а также о необходимости освободить земельный участок от расположенного на нем имущества.
В связи с уведомлением арендодателем арендатора о прекращении договора аренды суды обоснованно оценил договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратившим свое действие.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Сведений о том, что расположенный на спорном участке некапитальный объект является объектом недвижимости, прочно связан с землей, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке (статья 131, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ), суду не представлено.
При указанных обстоятельствах суд правомерно обязал ООО "ФРЭШ лтд" освободить земельный участок площадью 22 кв. м по адресу: город Москва, Луговой проезд, вл. 12 от расположенного на нем некапитального объекта - остановочно-торгового модуля..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.11.2012 по делу N А40-121553/11-16-1129
"...Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора (после 23 сентября 2010 года) при отсутствии на то возражений арендодателя, указанный выше договор аренды земельного участка суд обоснованно оценил возобновленным сторонами на неопределенный срок.
Судами установлено, что Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомлением от 13 ноября 2010 года известил ЗАО "Лана" об отказе от договора аренды, прекращении обязательств по договору аренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ с 25 февраля 2011 года, а также о необходимости освободить земельный участок от расположенного на нем имущества.
В связи с уведомлением арендодателем арендатора о прекращении договора аренды суд обоснованно оценил договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратившим свое действие.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку на момент рассмотрения спора ответчик доказательства освобождения земельного участка не представил, суд правомерно признал заявленные истцом требования обоснованными.
Сведений о том, что расположенный на спорном участке торговый павильон является объектом недвижимости, прочно связан с землей, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке (статья 131, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ), суду не представлено.
Исходя из изложенного, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.11.2012 по делу N А40-14766/12-16-136
"...В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды земельного участка от 08.05.2003 г. N М-02-508699 был возобновлен на неопределенный срок (л.д. 39 - 47).
04.08.2011 г. Департамент земельных ресурсов города Москвы направил ответчику - ООО "Оскар ЛАН" уведомление о расторжении договора аренды с 05.11.2011 г. по указанном в ЕГРЮЛ адресу место нахождения ООО "Оскар ЛАН" (г. Москва, ул. Академика Королева, д. 3, корп. 1), а также по адресу место нахождения земельного участка (г. Москва, ул. Академика Королева, д. 8, корп. 2), с указанием на необходимость возвратить земельный участок по акту сдачи-приемки (л.д. 21 - 23).
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как следует из находящегося в материалах дела акта осмотра территории Управой Останкинского района г. Москвы от 23.12.2011 г. (л.д. 24 - 25), ответчик не освободил оспариваемый земельный участок, продолжал пользоваться земельным участком и размещенным на данном участке торговым павильоном. Исходя из установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что договор аренды земельного участка в установленном законом порядке прекращен, ООО "Оскар ЛАН" занимает указанный земельный участок без правовых оснований, занятие ответчиком оспариваемого земельного участка нарушает права города Москвы как собственника, в связи с чем земельный участок подлежит освобождению, а указанный некапитальный объект - демонтажу..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.11.2012 по делу N А40-15419/12-10-143
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Поскольку ответчик после истечения срока договора аренды продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на неопределенный срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 указанного Кодекса при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судом установлено, что арендодатель направил ответчику уведомление от 10.11.2010 N 32-ИТ4-1405/10-(0)-0 об отказе от договора аренды.
При указанных обстоятельствах договор аренды правомерно, в соответствии с вышеназванными нормами материального права, условиями договора аренды признан судом расторгнутым.
Арендатором указанная обязанность не исполнена, земельный участок не освобожден от имеющегося на нем движимого имущества - остановочно-торгового модуля.
Таким образом, обязание ответчика освободить спорный земельный участок от остановочно-торгового модуля правомерно и обоснованно, соответствует нормам материального права, в том числе статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязанность арендатора вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором..."

Постановление ФАС Московского округа от 07.11.2012 по делу N А40-97588/11-16-875
"...Арендодатель направил ответчику уведомление от 10.11.2010 г. (л.д. 18 - 20), в котором сообщил о прекращении действия договора N М-04-509022 от 30.03.2007 г. с момента истечения срока его действия и потребовал освободить земельный участок. Данное уведомление было направлено ответчику почтой по всем известным адресам ответчика и получено им по почтовому адресу, указанному в договоре (л.д. 21 - 27).
Поскольку договор аренды является прекращенным, суд пришел к правильному выводу, что у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор при прекращении действия договора аренды обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ответчик земельный участок на освободил, что подтверждается актом от 22.09.2011 г., составленным Госинспекцией по недвижимости (л.д. 90).
Правоотношения сторон, связанные с размещением (установкой) и эксплуатацией временного некапитального (нестационарного) торгового объекта регулируются, в том числе, Федеральным законом Российской Федерации от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации".
Таким образом, для размещения спорного нестационарного объекта на земельном участке у ответчика должно быть правовое основание.
По настоящему делу, суды обеих инстанций установили, что у ответчика отсутствуют правовые основания для использования земельного участка под спорным нестационарным объектом.
Суды обеих инстанций также правильно со ссылкой на пункты 1.1, 2.2.10 Положения о Префектуре административного округа города Москвы, пункты 1.8, 2.6.6 Положения об Управе района, утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 24.02.2010 г. N 157-ПП указали на наличие у Префектуры и Управы права требовать выполнения ответчиком обязанности совершить действия по приведению земельного участка на территории муниципального образования в прежнее состояние и демонтировать нестационарный объект, в связи с чем соответствующий довод кассационной жалобы об отсутствии такого права у истцов отклоняется..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.10.2012 по делу N А40-20823/12-9-193
"...После истечения установленного договором срока аренды земельного участка Департамент земельных ресурсов города Москвы направил ответчику уведомление от 06.05.2011 г. N 33-ИТ1-127/11-(2)-0 о прекращении договорных отношений с требованием об освобождении земельного участка, приведении его в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и сдаче по акту, получение которого в мае 2011 г. ответчиком не оспаривается.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доводы ответчика об отсутствии у Департамента земельных ресурсов города Москвы правовых оснований для одностороннего отказа от продолжения арендных отношений подлежат отклонению как приведенные без учета особенностей прекращения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, наличие других оснований для использования ранее арендовавшегося земельного участка ответчиком доказано не было, поэтому суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о неправомерном уклонении ответчика от освобождения этого земельного участка от торгово-остановочного модуля после прекращения арендных отношений..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.10.2012 по делу N А40-134885/11-1-876
"...Префектура Северо-Восточного административного округа города Москвы (далее Префектура СВАО г. Москвы, первый истец) и Управа района Ростокино города Москвы (далее Управа, второй истец) обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Карат-С" (далее ООО "Карат-С", ответчик) об обязании в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу снести принадлежащий ответчику объект по адресу: г. Москва, Сельскохозяйственная ул., вл. 26 (общая площадь занимаемого участка составляет 40 кв. м, торговый киоск), с предоставлением Управе района Ростокино г. Москвы права демонтажа с дальнейшим взысканием с ответчика произведенных расходов в случае неисполнения им решения суда в установленный срок.
Поскольку ответчик после истечения срока договора аренды продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на неопределенный срок.
Судом установлено, что арендодатель направил ответчику уведомление от 29.07.2011 N 33-ИТ2-570/11-(0)-0 об отказе от договора аренды.
При указанных обстоятельствах договор аренды правомерно, в соответствии с вышеназванными нормами материального права, условиями договора аренды признан судом расторгнутым.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Арендатором указанная обязанность не исполнена, земельный участок не освобожден от имеющегося на нем движимого имущества - торгового павильона.
Иных оснований для пользования и владения спорным земельным участком ООО "Карат-С" суд не установил и ответчик не доказал.
Таким образом, обязание ответчика освободить спорный земельный участок от торгового павильона правомерно и обосновано..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2012 по делу N А40-24417/12-10-229
"...Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - Департамент, первый истец) и Префектура Центрального административного округа города Москвы (далее - Префектура ЦАО г. Москвы, второй истец), обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ЛАРС" (далее - ООО "ЛАРС", ответчик) об обязании освободить земельный участок площадью 80 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Русаковская, вл. 4 от торгового павильона в двухнедельный срок с момента вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок предоставить Префектуре ЦАО г. Москвы право осуществить действия по сносу торгового киоска по адресу: г. Москва, ул. Русаковская, за счет ответчика с последующим взысканием с него затраченных средств.
Суд, установив, что ответчик после истечения срока договора аренды N М-01-512110 от 25.04.2005 продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца, счел договор возобновленным на неопределенный срок.
Судом установлено, что истец направил ответчику уведомление от 02.12.2010 N 33-1-6986/10-(0)-2 об отказе от договора аренды.
При указанных обстоятельствах договор аренды правомерно, в соответствии с вышеназванными нормами материального права, признан судом расторгнутым с 14.03.2011.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить объект аренды арендодателю, которая им не исполнена.
Таким образом, суд правомерно, в соответствии с вышеназванными нормами Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные требования об освобождении земельного участка..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.09.2012 по делу N А40-10122/12-41-95
"...Департамент земельных ресурсов г. Москвы (далее - Департамент, истец) и Префектура Юго-Западного административного округа г. Москвы (далее - Префектура, истец) обратились в Арбитражный суд города Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью "Волынь-3" (далее - ООО "Волынь-3", Общество, ответчик) об обязании ответчика освободить земельный участок площадью 298 кв. м с кадастровым номером 77:06:08009:090 по адресу: г. Москва, Новоясеневский пр-т, напротив вл. 8, от расположенного на нем торгового павильона с установлением срока исполнения решения суда - в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ответчиком решения в установленный в решении срок предоставить Префектуре Юго-Западного административного округа города Москвы право снести указанный торговый павильон с отнесением расходов на ответчика.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора при отсутствии на то возражений арендодателя, указанный выше договор аренды земельного участка признан возобновленным сторонами на неопределенный срок.
Уведомлением от 03.08.2011 г. Департамент известил ответчика об отказе от договора аренды и прекращении с 15.09.2011 г. обязательств по договору аренды в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ.
При соблюдении Департаментом земельных ресурсов г. Москвы требований ст. 610 ГК РФ суд обоснованно посчитал договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратившим свое действие.
Уведомлением, направленным в адрес ответчика и полученное последним 15.08.2011 г., Департамент выразил свое волеизъявление на прекращение договора аренды с 15.11.2011 г.
В соответствии со ст. 622 ГК Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На момент рассмотрения спора ответчик доказательства освобождения земельного участка не представил.
Сведений о том, что расположенный на спорном участке торговый павильон является объектом недвижимости, прочно связанным с землей, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке (ст. 131, п. 3 ст. 433 ГК РФ), суду не представлено.
Доказательств наличия у ответчика иных, помимо прекратившегося договора аренды, оснований осуществления пользования земельным участком под возведенным на нем торговым павильоном также не представлено.
Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание, что срок действия договора прекращен, в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие оформление в установленном законом размещения на спорном участке торгового павильона, и учитывая отсутствие иных установленных законом оснований для использования ответчиком спорного земельного участка и размещения на нем некапитального объекта, суд правомерно удовлетворил заявленные исковые требования..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.09.2012 по делу N А40-131250/11-135-508
"...Поскольку арендодатель отказался от договора аренды земельного участка, предупредив об этом арендатора за три месяца, и договор считается прекращенным, однако ответчик земельный участок не возвратил, некапитальный объект (торговый киоск) не демонтировал, Департамент земельных ресурсов города Москвы, Префектура Юго-Западного административного округа города Москвы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
При таких обстоятельствах, а также, учитывая, что право на осуществление демонтажа (сноса) некапитальных объектов по окончанию срока их эксплуатации и окончанию срока договора аренды земельного участка в соответствующем округе города Москвы предоставлено Префектуре административного округа Положением о префектуре административного округа города Москвы, утвержденным постановлением Правительства города Москвы от 24 февраля 2010 года N 157-ПП (подпункт 2.2.10), суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о правомерности требований истца демонтировать нестационарный торговый павильон, расположенный на спорном земельном участке, поскольку правовых оснований для использования спорного земельного участка и эксплуатации нестационарного объекта торговли у ООО "ФИРМА "АРИНА-АЙС" не имелось.
Поскольку договорные отношения между ответчиком и Департаментом земельных ресурсов города Москвы прекращены, а свою обязанность после окончания срока действия договора аренды земельного участка демонтировать торговый киоск и освободить земельный участок арендатор в добровольном порядке не исполнил, суды обеих инстанций сделали обоснованный вывод о том, что вопрос о прекращении эксплуатации, а также о демонтаже (сносе) некапитальных объектов по окончании срока их эксплуатации относится к компетенции префектуры..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.08.2012 по делу N А40-3061/12-7-29
"...Префектура ВАО города Москвы обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО "Производственно-коммерческая фирма "ЛИКО" об обязании освободить земельный участок с кадастровым N 77:03:07010:044, по адресу: г. Москва, ул. Красный Казанец, вл. 18, стр. 1 от расположенного на нем остановочно-торгового модуля, с предоставлением взыскателю, в случае неисполнения судебного акта добровольно, права осуществить снос указанного объекта своими или привлеченными силами, с последующим отнесением расходов на должника.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 20 марта 2003 года между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ответчиком заключен договор N М-03-505339 аренды земельного участка площадью 19 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Красный Казанец, вл. 18, стр. 1 предоставленного для эксплуатации остановочно-торгового модуля, сроком до 26.02.2008.
Уведомлением N 33-213-2542/10-11/-0 от 13.11.2010 Департамент земельных ресурсов города Москвы известил ответчика о прекращении договорных отношений с 14.02.2011, однако ответчик продолжал использовать спорный земельный участок для эксплуатации нестационарного торгового объекта.
Таким образом, суды обоснованно пришли к выводу о том, что договор аренды спорного земельного участка прекратил свое действие.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан после окончания срока действия договора возвратить арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исходя из вышеуказанного, с учетом того, что ответчиком не было представлено доказательств освобождения земельного участка, как и правовых оснований занимать спорный земельный участок суды правомерно удовлетворили заявленные исковые требования..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.08.2012 по делу N А40-3053/12-10-27
"...Судом установлено, что арендодатель направил ответчику уведомление N 33-2Т3-25421/10-(1)-0 от 13.11.2010, полученное последним 01.12.2010, об отказе от договора аренды.
При указанных обстоятельствах договор аренды правомерно, в соответствии с вышеназванными нормами материального права, условиями договора аренды признан судом расторгнутым.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Арендатором указанная обязанность не исполнена, земельный участок не освобожден от имеющегося на нем движимого имущества - остановочно-торгового модуля.
Согласно Постановлению Правительства Москвы от 03.02.2011 N 26-ПП "О размещении нестационарных торговых объектов, расположенных в городе Москве на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности", принятому в соответствии с Федеральным законом от 28 декабря 2009 года N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 сентября 2010 года N 772 "Об утверждении Правил включения нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, в схему размещения нестационарных торговых объектов" размещение нестационарных торговых объектов в городе Москве на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе исключения негативного влияния объектов на пешеходную и транспортную инфраструктуру, и достижения установленных Правительством Москвы нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов в городе Москве (пункт 2 Приложения N 1 к Постановлению).
Доказательства, что принадлежащий ответчику остановочно-торговый модуль вошел в схему размещения нестационарных торговых объектов, не представлены.
Иных оснований для пользования и владения спорным земельным участком ЗАО "ПКФ "Лико" суд не установил и ответчик не доказал, решение об обязании освободить спорный земельный участок правомерно и обоснованно..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.08.2012 по делу N А40-114386/11-16-1054
"...Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - Департамент, первый истец) и Префектура Северного административного округа города Москвы (далее Префектура САО г. Москвы, второй истец), обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "НИВАК-94" (далее ООО "НИВАК-94", ответчик) об обязании освободить земельный участок площадью 90 кв. м, кадастровый номер 77:09:01011:031, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Фестивальная, вл. 55, от расположенного на нем торгового павильона, в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу, а в случае неосвобождения земельного участка в течение указанного срока предоставить Префектуре САО г. Москвы право освободить земельный участок за счет средств ответчика.
Судом установлено, что истец направил ответчику уведомление N 33-ИТ9-135/11 от 01.03.2011 об отказе от договора аренды.
При указанных обстоятельствах договор аренды правомерно, в соответствии с вышеназванными нормами материального права признан судом расторгнутым.
Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить объект аренды арендодателю, которая им не исполнена.
В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 03.02.2011 N 26-ПП "О размещении нестационарных торговых объектов, расположенных в городе Москве на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности" (пункт 2 Приложения N 1 к Постановлению) размещение нестационарных торговых объектов в городе Москве на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе исключения негативного влияния объектов на пешеходную и транспортную инфраструктуру, и достижения установленных Правительством Москвы нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов в городе Москве.
Размещение нестационарных торговых объектов осуществляется для нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в государственной собственности города Москвы либо государственная собственность на которые не разграничена, - на основании договора на размещение нестационарного торгового объекта, рекомендуемая форма которого разрабатывается и утверждается распоряжением Департамента торговли и услуг города Москвы (пп. 1 пункта 3 Приложения N 1).
Договор на размещение нестационарного торгового объекта, заключенный в соответствии с вышеназванным Постановлением, ответчиком не представлен. Отсутствие такого договора подтвердил представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Иных оснований для пользования и владения спорным земельным участком ООО "НИВАК-94" суд не установил и ответчик не доказал, решение об обязании освободить спорный земельный участок правомерно и обоснованно..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.08.2012 по делу N А40-128560/11-16-1189
"...Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - Департамент, первый истец), Префектура Зеленоградского административного округа города Москвы (далее Префектура Зеленоградского АО г. Москвы, второй истец) обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Микс-2" (далее ООО "Микс-2", ответчик) об обязании освободить земельный участок с кадастровым N 77:10:04005:14 площадью 330 кв. м по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, 3-й микрорайон, корпус 337, строение 2, от расположенного на нем движимого имущества - торгового павильона в течение 14 дней со дня вступления решения в законную силу, привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и сдать земельный участок по акту Департаменту, в случае неисполнения ответчиком решения суда в месячный срок предоставить Префектуре Зеленоградского АО г. Москвы право освободить указанный земельный участок с дальнейшим взысканием с ООО "Микс-2" понесенных расходов.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2012 года по делу N А40-128560/11-16-1189 исковые требования удовлетворены.
Судом установлено, что первый истец направил ответчику уведомление N 33-ИТ1-151/11-(7)-0 от 02.06.2011 об отказе от договора аренды N М-10-505715 от 19.01.2007, которое получено ответчиком 29.06.2011. Названный договор правомерно признан судом прекращенным.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, при прекращении договора аренды у ответчика имеется обязанность возвратить объект аренды арендодателю, которая им не исполнена. Иных оснований для пользования и владения спорным земельным участком ООО "Микс-2" суд не установил, решение об обязании ответчика освободить данный земельный участок правомерно и обоснованно.
Ссылка заявителя жалобы на то, что торговый павильон, расположенный на спорном земельном участке, является недвижимым имуществом, право собственности ответчика на который в установленном порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.11.2001 N 77-01/10-006/2001-986), что является согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для приобретения последним права на указанный земельный участок, несостоятельна в связи со следующим.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2009 по делу N А40-71484/08-71-242 признано недействительным зарегистрированное право собственности ООО "Микс-2" на торговый павильон, расположенный по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, 3-й микрорайон, корпус 337, строение 2, площадью 35,6 кв. м, поскольку в данном случае не имелось правовых оснований для государственной регистрации права собственности ответчика на быстровозводимый торговый павильон как на объект недвижимости.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.07.2012 по делу N А40-134449/11-41-1284
"...Префектура ЮВАО г. Москвы обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО "ВОРСИНО" об обязании ответчика освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, ул. 1-я Дубровская, вл. 10/15, - предоставленный в аренду по договору, прекратившему свое действие в связи с отказом от него арендодателя на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, от торгового павильона.
Доказательства того, что ответчик в соответствии со ст. 622 ГК Российской Федерации освободил земельный участок от торгового павильоны, для эксплуатации которого предоставлялся земельный участок, суду не представлено.
В соответствии с Требованиями к организации работы объектов мелкорозничной сети, утвержденными Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 274-ПП "Об упорядочении размещения объектов мелкорозничной сети на территории г. Москвы", торговые павильоны относятся к объектам мелкорозничной сети, некапитальным объектам.
При таких обстоятельствах, а также, учитывая, что право на осуществление демонтажа (сноса) некапитальных объектов по окончанию срока их эксплуатации и окончанию срока договора аренды земельного участка в соответствующем округе города Москвы предоставлено Префектуре административного округа Положением о префектуре административного округа города Москвы, утвержденным Постановлением Правительства города Москвы от 24.02.2010 г. N 157-ПП (пп. 2.2.10), суды правомерно удовлетворили исковые требования..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.07.2012 по делу N А40-873/12-10-7
"...Суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о надлежащем извещении ответчика о прекращении договора аренды, поскольку не направление уведомления по новому адресу ООО "ИНФО-Комфорт" произошло по вине самого общества, нарушившего обязательства, предусмотренные пунктом 5.15 договора аренды, которым установлена обязанность арендатора письменного уведомления арендодателя в течение 10 дней об изменении своего наименования, места нахождения (почтового адреса) и места регистрации юридического лица, платежных и иных реквизитов...
Исходя из вышеуказанного, поскольку ДЗР г. Москвы реализовало право на расторжение договора аренды в установленном законом порядке, следовательно, судами первой и апелляционной инстанцией обосновано установлено, что договор аренды земельного участка N 02-510702 является расторгнутым.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и содержится в материалах дела ООО "ИНФО-Комфорт" является владельцем нестационарного торгового объекта - остановочно-торгового модуля по адресу: г. Москва, ул. Широкая, (ост. "м-н Продукты" N АВ-2), осуществляет в нем торговую деятельность и в настоящее время.
Исходя из вышеуказанного, суд кассационной инстанции считает обоснованными выводы судов первой и апелляционной инстанций о правомерности требований истца демонтировать остановочно-торгового модуль, расположенный на спорном земельном участке, поскольку правовых оснований для использования спорного земельного участка и эксплуатации нестационарного объекта торговли у ООО "ИНФО-Комфорт" не имелось..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2012 по делу N А40-124879/11-41-1192
"...Префектура СВАО города Москвы, Управа района Бибирево города Москвы обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Инфо-комфорт" об обязании ответчика в десятидневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу демонтировать некапитальный объект - остановочно-торговый модуль, находящийся на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Коненкова, вл. 12, с предоставлением Управе района Бибирево г. Москвы права, при неисполнении ответчиком судебного акта в установленный срок, осуществить соответствующие действия своими силами с последующим отнесением необходимых расходов на ответчика.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 24.07.2008 Департамент земельных ресурсов города Москвы в качестве арендодателя и ответчик в качестве арендатора заключили договор краткосрочной аренды земельного участка за N М-02-513417 сроком на 11 месяцев 28 дней, согласно которому ответчику предоставлялся в аренду для установки и эксплуатации остановочно-торгового модуля земельный участок площадью 30 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Коненкова, вл. 12.
20.07.2011 Департамент земельных ресурсов города Москвы направил ответчику уведомление от 18.07.2011 N 33-ИТ2-355/11 об отказе от договора аренды с 20.10.2011 с указанием на необходимость возвратить земельный участок по акту сдачи-приемки. Уведомление было получено ответчиком 25.07.2011, однако земельный участок освобожден не был, модуль не демонтирован.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судами установлено, что в нарушение ст. 622 ГК РФ и п. 8.2 договора аренды по истечении срока его действия ответчик не освободил земельный участок от расположенного на нем имущества.
Поскольку доказательств наличия правовых оснований занимать спорный земельный участок ответчиком не представлено, суды правомерно пришли к выводу об удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2012 по делу N А40-97566/11-41-890
"...Префектура ЮВАО города Москвы и Департамент земельных ресурсов города Москвы обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Торговая Фирма "Зодиак" об обязании ответчика освободить от торгового киоска земельный участок площадью 5 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Юных Ленинцев, вл. 39, - предоставленный в аренду по договору, возобновленному на неопределенный срок, от которого арендодатель отказался в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с Требованиями к организации работы объектов мелкорозничной сети, утвержденными Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 274-ПП "Об упорядочении размещения объектов мелкорозничной сети на территории г. Москвы", торговые павильоны относятся к объектам мелкорозничной сети, некапитальным объектам.
Согласно названному Постановлению некапитальные объекты мелкорозничной сети на территории города Москвы размещаются в местах, отведенных органами исполнительной власти города Москвы, в соответствии с проектно-сметной документацией и с оформлением земельно-правовых отношений.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств освобождения земельного участка, наличия каких-либо правоустанавливающих документов на его занятие, исковые требования удовлетворены судами правомерно..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2012 по делу N А40-121557/11-10-1063
"...Префектура Юго-Восточного административного округа города Москвы обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Открытому акционерному обществу Торговый дом "ИнтерАйс-Южное" о демонтаже (сносе) торгового киоска по реализации мороженого, расположенного на земельном участке (учетный кадастровый номер N 770401019196) по адресу: город Москва, 1-я Дубровская ул., вл. 18, согласно прилагаемой схеме размещения и приведении земельного участка в надлежащее (первоначальное) состояние в течение 7 дней со дня вступления в силу решения суда. В случае не исполнения ответчиком решения суда в указанный срок, истец просил предоставить Префектуре ЮВАО г. Москвы право осуществить действия по сносу торгового киоска за счет ответчика с последующим взысканием затраченных средств с ответчика.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 29.12.2005 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ОАО ТД "ИнтерАйс-Южное" был заключен договор аренды земельного участка N М-04-507958.
Ответчик установил на земельном участке (учетный кадастровый номер N 770401019196) по адресу: г. Москва, 1-я Дубровская ул., вл. 18 торговый киоск по реализации мороженого.
В дальнейшем 25.02.2011 договор аренды земельного участка N 04-507958 был расторгнут.
Как следует из акта проверки использования земельных участков от 05.12.2011 г. и акта обследования объекта от 02.11.2011 г. N 9040629, ответчик не исполнил свои обязательства по освобождению земельного участка по окончании срока договора аренды.
Согласно ст. 622 ГК РФ арендатор при прекращении действия договора аренды обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательств оформления земельно-правовых отношений по использованию некапитального объекта на спорном земельном участке ответчиком в материалы дела представлено не было.
Таким образом, поскольку договорные отношения между ответчиком и Департаментом земельных ресурсов г. Москвы прекращены, а свою обязанность по демонтажу торгового киоска и освобождению земельного участка арендатор в добровольном порядке не исполнил, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2012 по делу N А40-120914/11-10-1056
"...Суд установил, что арендодатель (Департамент) направил ответчику уведомление от 13.11.2010 N 33-ИТ4-1737/10-(0) об отказе от договора и его прекращении по истечении трех месяцев - с 25.02.2011.
При указанных обстоятельствах договор аренды правомерно, в соответствии с вышеназванными нормами материального права признан судом расторгнутым.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ответчиком земельный участок арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, не возвращен.
Судом установлено и ответчиком не оспаривается, что ответчик установил на земельном участке (учетный кадастровый N 770401019188/001) по адресу: г. Москва, ул. Симоновский вал, вл. 13 торговый киоск и осуществляет в нем торговую деятельность в отсутствие оформленных земельно-правовых отношений.
Суд установил, что на момент рассмотрения по существу настоящего дела у ответчика отсутствуют законные основания для размещения торгового павильона, поскольку распорядительный документ об использовании ответчиком земельного участка не издан, договор аренды земельного участка не заключен, истец как орган государственной власти города Москвы против размещения торгового павильона на земельном участке возражает.
При изложенных обстоятельствах решение суда об обязании ответчика освободить земельный участок путем демонтажа расположенного на нем торгового павильона правомерно и обоснованно, принято в соответствии со статьями 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 60 Земельного кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.05.2012 по делу N А40-103195/11-10-885
"...После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя, следовательно, как правильно отметил суд, договор в силу ст. 621 Гражданского кодекса РФ был возобновлен на неопределенный срок.
07.12.07 г. арендодатель направил в адрес ответчика письменное уведомление N 0206/26 о прекращении договора аренды с 07.03.08 г., предупредив арендатора об отказе от договора за три месяца (ст. 610 Гражданского кодекса РФ). С учетом данных обстоятельств, суды пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды земельного участка N М-02-510236 от 21.10.2004 г. прекращен с 07.03.2008 г. Однако, арендованный земельный участок арендодателю по акту приема-передачи возвращен не был.
В соответствии со ст. 76 Земельного кодекса РФ ответчик, занимающий земельный участок без правовых оснований, обязан освободить земельный участок от каких-либо временных строений, расположенных на нем.
С учетом изложенного, суды правомерно удовлетворили иск и обязали ответчика освободить земельный участок от незаконно установленного торгового павильона путем демонтажа в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.05.2012 по делу N А40-86651/11-1-475
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 30.01.2003 г. между городом Москвой в лице Московского земельного комитета (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N М-03-5-5183, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование на срок до 13.10.2007 г. земельный участок площадью 20 кв. м по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, вл. 71А, стр. 1 для эксплуатации быстровозводимого торгового комплекса.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора (после 13.10.2007 г.) при отсутствии на то возражений арендодателя, указанный выше договор аренды земельного участка суд обоснованно посчитал возобновленным сторонами на неопределенный срок.
По правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судами установлено, что Департамент земельных ресурсов г. Москвы уведомлением от 15.04.2011 N 33-2Т3-167/11-(10)-0 известил ООО "ОКРА" об отказе от договора аренды, прекращении обязательств по договору аренды в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ с 05.07.2011 г., а также о необходимости освободить земельный участок от расположенного на нем имущества.
В связи с уведомлением арендодателем арендатора о прекращении договора аренды суд обоснованно посчитал договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратившим свое действие.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с прекращением договора аренды земельного участка от 30.01.2003 г. N М-03-5-5183 и его не освобождением ответчиком Департамент земельных ресурсов города Москвы, Префектура ВАО города Москвы обратились в арбитражный суд с иском об обязании ООО "ОКРА" освободить земельный участок площадью 20 кв. м (кадастровый номер 77:03:02014:027) расположенный по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, вл. 71А, стр. 1 от быстровозводимого торгового комплекса в течение 14 дней, с предоставлением Префектуре ВАО города Москвы, в случае неисполнения ответчиком судебного акта в указанный срок, права осуществить снос указанного объекта, с последующим отнесением расходов на ответчика.
Поскольку на момент рассмотрения спора ответчик доказательства освобождения земельного участка не представил, суд правомерно признал заявленные истцами требования обоснованными.
Сведений о том, что расположенный на спорном участке быстровозводимый торговый комплекс является объектом недвижимости, прочно связанным с землей, право собственности, на который зарегистрировано в установленном законом порядке (ст. 131, п. 3 ст. 433 ГК РФ), суду не представлено..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.04.2012 по делу N А40-99374/11-9-877
"...Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с прекращением договора аренды земельного участка от 21.07.2006 г. N М-09-513324 и его не освобождением ответчиком, Префектура САО г. Москвы обратилась в арбитражный суд с иском об обязании ООО "АЭЛ" демонтировать павильон, расположенный по адресу: г. Москва, пересечение Новоподмосковного пер. и ул. З. и А. Космодемьянских, вл. 4.
Требования истца основаны на договоре аренды земельного участка от 21.07.2006 г. N М-09-513324.
Таким образом, арбитражные суды обоснованно исходя из предмета и основания заявленного иска пришли к правильному выводу о том, что Префектура САО г. Москвы, являясь полномочным органом исполнительной власти Москвы, вправе была заявлять требования об обязания ответчика демонтировать павильон, расположенный по адресу: г. Москва, пересечение Новоподмосковного пер. и ул. З. и А. Космодемьянских, вл. 4.
Сведений о том, что расположенный на спорном участке торговый павильон является объектом недвижимости, прочно связанным с землей, право собственности, на который зарегистрировано в установленном законом порядке (ст. 131, п. 3 ст. 433 ГК РФ), суду не представлено.
Поскольку указанное обязательство, несмотря на наличие правовых и фактических оснований ответчиком добровольно исполнено не было, суд обоснованно удовлетворил требования Префектуры САО г. Москвы об обязании ответчика демонтировать и вывезти торговый павильон, расположенный по адресу: г. Москва, пересечение Новоподмосковного пер. и ул. З. и А. Космодемьянских, вл. 4, а в случае неисполнения ответчиком решения суда - предоставить истцу право демонтажа объекта с возложением расходов на ответчика..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.04.2012 по делу N А40-99378/11-135-319
"...В связи с уведомлением арендодателем арендатора о прекращении договора аренды суд обоснованно посчитал договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратившим свое действие.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, принимая во внимание представленный в материалы дела акт от 12.10.2011 г. N 9093307/1, составленный Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы по результатам проверки, установив, что на спорном земельном участке расположен торговый павильон по продаже хлебобулочных и кондитерских изделий ООО "АЭЛ", пришли к выводу, что ответчик продолжает занимать спорный земельный участок.
В связи с прекращением договора аренды земельного участка от 21.07.2006 г. N М-09-513322 и его не освобождением ответчиком Префектура САО г. Москвы обратилась в арбитражный суд с иском об обязании ООО "АЭЛ" демонтировать павильон, расположенный по адресу: г. Москва, пересечение Новоподмосковного пер. и ул. З. и А. Космодемьянских, вл. 2.
Поскольку на момент рассмотрения спора ответчик доказательства освобождения земельного участка не представил, суд правомерно признал заявленные истцом требования обоснованными, принимая во внимание пункт 4.3 договора аренды, в котором стороны указали, что участок предоставляется без права производства земляных работ и возведения каких-либо капитальных строений и сооружений.
Сведений о том, что расположенный на спорном участке торговый павильон является объектом недвижимости, прочно связанным с землей, право собственности, на который зарегистрировано в установленном законом порядке (ст. 131, п. 3 ст. 433 ГК РФ), суду не представлено..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.03.2012 по делу N А40-86780/08-9-838
"...Как установили суды обеих инстанций, после истечения срока действия договора, арендатор продолжал использовать земельный участок при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В то же время, согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Суды обеих инстанций также установили, что 10 июля 2008 года ДЗР г. Москвы было направлено в адрес ООО "НИНА" уведомление N 33-ИТ6-739/8, полученное обществом, о прекращении по истечении трех месяцев, со дня получения настоящего уведомления, обязательств по договору аренды, в связи с окончанием срока его действия, а также с требованием освободить занимаемый земельный участок.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Между тем, спорный земельный участок ООО "НИНА" освобожден не был и продолжался использоваться после окончания срока действия договора аренды.
Госинспекцией по недвижимости 15.08.2011 было проведено обследование земельного участка, в ходе которого было установлено, что на спорном земельном участке размещен металлический ангар, принадлежащий ООО "Нина".
Таким образом, суды обеих инстанций обоснованно обязали ООО "НИНА" ответчика освободить занимаемый им земельный участок в связи с окончанием срока аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.02.2012 по делу N А40-6569/09-150-79
"...Судебными актами по делам А40-33907/07-7-304 и А40-29878/07-9-242 также установлено правомерное создание (без нарушения каких-либо норм и при наличии согласований) ответчиком на спорном участке временного некапитального объекта.
До истечения срока договора аренды, уведомлением от 26.03.2008 N 33-ИТ9-299/8-(6)-0 Департамент заявил возражения против использования ответчиком участка по истечении срока аренды, а также заявил о необходимости возврата участка арендодателю по прекращении договора аренды (т. 1, л.д. 30).
Уведомление было получено ответчиком 10.04.08 (т. 1, л.д. 31, 32).
В соответствии со ст. 610 ГК РФ Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как правомерно пришли к выводу суды, договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением его срока и наличии возражений арендодателя на продление арендных отношений (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Факт использования участка по истечении срока договора ответчиком не оспаривается. Участок от возведенного на нем сооружения не освобожден.
В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор обязался принять меры до истечения срока договора к освобождению участка с выводом имущества и демонтажем объекта силами арендатора без компенсации затрат и возвратить арендодателю участок в последний день действия договора.
Данная обязанность арендатором не исполнена.
Учитывая изложенное, требование об обязании освободить земельный участок от расположенного на нем объекта некапитального строительства, удовлетворено судами правомерно..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.02.2012 по делу N А40-34111/11-150-300
"...Префектура Центрального административного округа г. Москвы и Департамент земельных ресурсов города Москвы обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "Фирма "Бутаг" о понуждении ответчика освободить земельный участок от размещенного на нем торгового комплекса по адресу: Москва, ул. Большая Ордынка, вл. 23, стр. 1, 2, 3.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.08.2011 г. исковые требования истцов удовлетворены.
После истечения срока договора, последний был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Уведомлением от 19.10.2006 N 33-1-2440/6-(1)-1, направленным в адрес ответчика, арендодатель заявил о прекращении с 27.01.2007 обязательств по договору аренды от 23.06.2003 N М-01-510181 на основании ст. 610 ГК РФ (л.д. 26).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что арендодателем надлежащим образом выполнена обязанность по доведению до сведения другой стороны договора заявления об одностороннем отказе от договора.
При этом судом установлены следующие обстоятельства: земельные участки изначально (по договору от 23.11.1995 N 629-рк МЗК) предоставлялись для возведения некапитального (временного) объекта, а не для возведения недвижимого имущества; у ответчика отсутствует проектная документация; объекты не принимались в эксплуатацию с соблюдением правил, установленных для объектов капитального строительства.
Таким образом, законно созданная недвижимость на участке отсутствует. Фактическое состояние объектов (возможно ли их перемещение без несоразмерного ущерба) не имеет правового значения для данного дела, поскольку не освобождает ответчика от исполнения обязанности, вытекающей из договора и ст. 622 ГК РФ, а также в связи с истечением срока эксплуатации некапитального объекта.
Поскольку правовые основания на использование спорного земельного участка у ответчика отсутствуют и доказательств освобождения участка и возврата его арендатору не представлено, исковые требования удовлетворены судом первой инстанции правомерно..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2012 по делу N А40-9095/11-41-74
"...Департамент земельных ресурсов г. Москвы и Префектура Восточного административного округа г. Москвы обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Арамис-М" об обязании освободить земельный участок с кадастровым N 77:03:03017:035 площадью 100 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Измайловский вал, вл. 2А, стр. 2, от расположенного на нем торгового павильона с предоставлением взыскателю, в случае неисполнения судебного акта добровольно, права осуществить снос указанного объекта с последующим отнесением расходов на должника.
Уведомлением от 17.09.2010 арендодатель известил ответчика об отказе от договора аренды от 21.07.2005 N М-03-506843 и прекращении в связи с этим действия договора аренды с 20.12.2010. Уведомление получено ответчиком 04.10.2010.
В уведомлении указано на необходимость освободить земельный участок в порядке, предусмотренном ст. 622 ГК РФ, однако ответчик спорный земельный участок не освободил.
Судами установлено, что договор аренды земельного участка от 21.07.2005 N М-03-506843 прекратил свое действие, однако ответчик в нарушение п. 4.6 указанного договора не демонтировал своими силами торговый павильон, для эксплуатации которого предоставлялся земельный участок, то есть не освободил земельный участок.
Исходя из изложенного, суды правомерно пришли к выводу об удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2012 по делу N А40-23428/11-40-199
"...Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Земельный участок ответчиком не освобожден, на нем находится временный торговый павильон. Согласно п. 2 ч. 1 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации в случае самовольного занятия земельного участка подлежит восстановлению положение, существовавшее до нарушения права на земельный участок, при этом в силу правил, установленных ст. 70 ч. 2, 3 Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их самовольном занятии осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в совершении земельного правонарушения, или за их счет.
При указанных обстоятельствах у ответчика отсутствуют правовые основания использования спорного земельного участка, в связи с чем судебная коллегия находит правильными выводы судов обеих инстанций о наличии правовых оснований для обязания ООО "Встреча" демонтировать павильон, расположенный по адресу: г. Москва, ул. 9-я Парковая, вл. 53 (кадастровый номер 770305010023), и, соответственно, удовлетворения исковых требований в названной части..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.01.2012 по делу N А40-33678/11-9-297
"...Департамент земельных ресурсов города Москвы, Префектура Восточного административного округа города Москвы (далее - Префектура ВАО г. Москвы) обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Генри и К" (далее - ООО "Генри и К") об освобождении земельного участка площадью 20 кв. м с кадастровым N 77:03:02014:030 по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, вл. 71А, стр. 1, путем демонтажа быстровозводимого торгового комплекса в течение 14 дней с момента вступления в силу решения суда, при этом истцы просят в случае неисполнения ответчиком решения суда по освобождению в указанный срок земельного участка предоставить Префектуре ВАО г. Москвы право демонтировать быстровозводимый торговый комплекс за свой счет с последующим отнесением расходов по демонтажу на ответчика.
Согласно ст. 622 ГК РФ арендатор обязан после окончания срока действия договора возвратить арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Актом обследования объекта недвижимости от 11.04.2011 г., осуществленного Госинспекцией по недвижимости города Москвы, установлено нахождение на спорном земельном участке быстровозводимого торгового комплекса, принадлежащего ООО "Генри и К", без оформления земельно-правовых отношений в установленном порядке.
Учитывая, что ответчик не представил доказательств освобождения земельного участка после прекращения договора аренды, суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований Департамента земельных ресурсов города Москвы и Префектуры ВАО г. Москвы..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2012 по делу N А40-22018/11-11-188
"...В связи с прекращением договора аренды земельного участка от 29.07.2005 г. N М-03-506867 и не освобождением ответчиком земельного участка от расположенного на нем павильона, Префектура ВАО г. Москвы обратилась в арбитражный суд с иском об обязании ЗАО "Издательство "Эксмо" демонтировать павильон, расположенный по адресу: Щелковское шоссе, вл. 2.
Поскольку на момент рассмотрения спора ответчик доказательства освобождения земельного участка не представил, суд правомерно признал заявленные истцом требования обоснованными, принимая во внимание пункт 1 договора аренды, в котором стороны указали, что нестационарный киоск по реализации печатной продукции является движимым имуществом.
Поскольку договор аренды земельного участка его сторонами в установленном законом порядке прекращен, срок эксплуатации павильона на указанном земельном участке является оконченным, суд кассационной инстанции находит правильным вывод судов относительно демонтажа павильона, расположенного на спорном земельном участке по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, вл. 2..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2012 по делу N А40-116968/10-7-1012
"...Департамент земельных ресурсов города Москвы и Префектура Юго-Восточного административного округа города Москвы обратились в суд с иском к ответчику ООО "Стар-2000" об обязании ответчика освободить земельный участок площадью 18 кв. м, с кадастровым номером N 77:07:06005:066, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Кутузовский проспект, вл. 36, предоставляемый для эксплуатации торговой палатки "Цветы", являющейся движимым имуществом, а в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок предоставить Префектуре ЗАО г. Москвы право освобождения земельного участка с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.06.2011 года исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Истец уведомлением от 13.01.09 г. N 33-ит7/11/9-(12)-0 отказался от договора в одностороннем порядке и предложил ответчику освободить спорный земельный участок в срок до 01.03.09 г.
Земельный участок ответчиком не освобожден, на нем находится временный торговый павильон.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 60 Земельного кодекса РФ в случае самовольного занятия земельного участка подлежит восстановлению положение, существовавшее до нарушения права на земельный участок, при этом в силу правил, установленных ст. 70 ч. 2, 3 <*> Земельного кодекса самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеются в виду части 2, 3 статьи 76 Земельного кодекса РФ, а не части 2, 3 статьи 70.

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их самовольном занятии осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в совершении земельного правонарушения, или за их счет.
На основании изложенного, исковые требования удовлетворены судами правомерно..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.01.2012 по делу N А40-147267/10-9-1251
"...При таких обстоятельствах в связи с вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 09.11.2007 г. по делу N А40-45717/07-9-400, арбитражные суды обоснованно указали, что договор аренды земельного участка от 20.01.2005 г. N М-06-507259 на момент рассмотрения спора является прекращенным и пришли к правильному выводу о том, что у ответчика отсутствуют правовые основания пользования спорным земельным участком.
Департамент земельных ресурсов г. Москвы, являясь представителем собственника спорного земельного участка, в соответствии со ст. 622 ГК РФ вправе требовать его освобождения, а ответчик обязан возвратить Департаменту земельных ресурсов г. Москвы спорный земельный участок, являющийся объектом аренды, в том состоянии, в котором он ему был предоставлен.
Сведений о том, что расположенные на спорном участке объекты: бетонный забор, строение гранитной мастерской, двухэтажное строение шиномонтажа, металлические ангары и морские контейнеры, хозяйственные постройки, открытые автостоянки - являются объектами недвижимости, прочно связанными с землей, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке (ст. 131, п. 3 ст. 433 ГК РФ), суду не представлено.
При указанных обстоятельствах суд правомерно обязал ООО "Стройкодор-2000" освободить земельный участок общей площадью 10900 кв. м по адресу: ул. Обручева, вл. 28Г, стр. 1, от расположенных на нем бетонного забора, строения гранитной мастерской, двухэтажного строения шиномонтажа, металлических ангаров и морских контейнеров, хозяйственных построек, открытых автостоянок..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2012 по делу N А40-1159/11-7-10
"...Департамент земельных ресурсов города Москвы, Префектура Северного административного округа города Москвы (далее - Префектура САО г. Москвы) обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями об обязании Индивидуального предпринимателя Долгова Валерия Владимировича (далее - ИП Долгов В.В.) освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, Коровинское ш., вл. 25/30 от павильона площадью 30 кв. м, в двухнедельный срок после вступления решения в законную силу и передаче в освобожденном виде по акту приема-передачи представителям Департамента земельных ресурсов г. Москвы, а в случае неисполнения ответчиком решения предоставить Префектуре САО г. Москвы право освободить земельный участок за счет средств ответчика.
Истец уведомлением от 08.10.2007 г. N 33-ИТ9-982/7(4) известил ответчика об отсутствии намерений продлевать срок действия спорного договора аренды и прекращении его действия с 02.11.2007 г.
Указанное уведомление получено ответчиком 06.11.2007 г., что подтверждается почтовым уведомлением о вручении и не оспаривается ответчиком.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что договор аренды является прекращенным в связи с истечением его срока и наличием отказа арендодателя от его продления.
Ответчик земельный участок истцу не возвратил, что подтверждается актами обследования объекта недвижимости N 9090281/1 от 21.04.2008 г. и от 06.12.2010 г., согласно которым на земельном участке, являющимся объектом аренды, а также дополнительно за границами землеотвода расположен возведенный ИП Долговым В.В. павильон.
Поскольку ответчик доказательств наличия правовых оснований для занятия указанного выше земельного участка не представил, суды правомерно удовлетворили исковые требования..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.01.2012 по делу N А40-58750/10-156-520
"...Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - Департамент, истец) и Префектура Северного административного округа города Москвы (далее - Префектура САО г. Москвы, истец) обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Грант-Т" (далее - ООО "Грант-Т", ответчик) об обязании ответчика освободить земельный участок общей площадью 90 кв. м по адресу: г. Москва, Ленинградское шоссе, вл. 9, от расположенного на нем самовольно возведенного строения, с предоставлением Префектуре САО г. Москвы права освободить земельный участок, осуществить демонтаж строения с дальнейшим возложением расходов на ответчика.
Департамент земельных ресурсов г. Москвы, являясь арендодателем спорного земельного участка, в соответствии со ст. 622 ГК РФ вправе требовать его освобождения, а ответчик обязан возвратить Департаменту земельных ресурсов г. Москвы спорный земельный участок, являющийся объектом аренды, в том состоянии, в котором он ему был предоставлен.
Арбитражный суд первой инстанции установил, что одноэтажное строение из пеноблоков площадью 61,9 кв. м, являющееся собственностью ООО "ГРАНТ-Т" по договору купли-продажи от 21.03.2002 г. представляет из себя временное помещение-павильон и как объект недвижимости не зарегистрирован.
При указанных обстоятельствах суд правомерно обязал ООО "ГРАНТ-Т" освободить земельный участок площадью 90 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Ленинградское шоссе, вл. 9, и передать его в освобожденном виде Департаменту земельных ресурсов города Москвы..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.12.2011 по делу N А40-39820/11-41-362
"...Пункт 5.1 договора возлагает на ответчика обязанность до истечения срока действия договора принять меры к освобождению земельного участка с выводом имущества и демонтажем объекта силами арендатора без компенсации его затрат и возвратить его арендодателю в последний день действия договора, а в пункте 4 договора указано, что участок предоставлен без права производства земляных работ и возведения каких-либо капитальных строений и сооружений.
Из акта, составленного 13.12.2010 сотрудниками Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы, следует, что по адресу: г. Москва, станция метро "Водный стадион" (северный выход), находится принадлежащий ответчику торговый павильон из 12-ти секций, то есть по истечении срока договора аренды указанный земельный участок не освобожден.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды обеих инстанций, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства и, установив неисполнение ответчиком обязанности по возврату арендованного имущества, предусмотренной статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.1 договора аренды, а также отсутствие у ответчика законных оснований для пользования спорным земельным участком в связи с прекращением срока действия договора аренды от 31.08.2005 N М-09-512614 правомерно удовлетворили иск, обязав ответчика освободить земельный участок..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.11.2011 по делу N А40-140566/10-155-1153
"...Префектура Юго-Восточного административного округа г. Москвы (далее - Префектура ЮВАО г. Москвы) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об обязании закрытого акционерного общества (ЗАО) "Калибри" за свой счет и своими силами демонтировать незаконно установленные некапитальные объекты - торговые павильоны, расположенные по адресам: г. Москва, ул. Ташкентская, вл. 18, 26; г. Москва, Ферганский проезд, вл. 5, 13-15.
Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомлениями от 11.02.2008 г. N N 33ИТ4-166/8-(0)-0, 33ИТ4-169/8-(0)-0, 33ИТ4-168/8-(0)-0, 33ИТ4-170/8-(0)-0 известил ответчика о прекращении обязательств по договорам аренды земельных участков и освобождении земельных участков в срок до 21.05.2008 г.
Учитывая изложенное, суды обоснованно указали, что договор аренды является прекращенным.
Между тем, как установлено судами и не оспаривается ответчиком, на спорных земельных участках находятся торговые павильоны, принадлежащие ЗАО "Калибри", без оформления земельно-правовых отношений в установленном порядке.
При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчик не представил доказательств освобождения земельного участка после прекращения договоров аренды, а также доказательств выдачи ему разрешений на размещение нестационарных объектов мелкорозничной сети, что предусмотрено пунктом 1.7 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 274-ПП "Об упорядочении размещения объектов мелкорозничной сети на территории города Москвы", исковые требования удовлетворены правомерно..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.11.2011 по делу N А40-151975/10-53-1269
"...Арендатор по прекращении обязательств из Договора аренды в соответствии со ст. 622 ГК РФ обязанность возвратить арендодателю являющийся объектом аренды земельный участок в состоянии, определенном договором, а именно: освобожденным от размещенного на нем торгового павильона, не исполнил, предписание заместителя главы управы от 11.11.2010 N 356.ОПР не исполнил, что подтверждается актом обследования от 26.04.2011.
Поскольку с 21.10.2005 г. Ответчик осуществляет пользование земельным участком под эксплуатацию торгового павильона незаконно, суды пришли к обоснованному выводу, что у Префектуры Юго-Восточного административного округа г. Москвы в силу п. 1.1, 2.2.10 Положения о Префектуре административного округа г. Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 24.02.2010 г. N 157-ПП (к компетенции префектуры административного округа города Москвы отнесено принятие мер к сносу самовольных построек в административном округе, в т.ч. посредством предъявления иска в суд и демонтажа (сноса) некапитальных объектов по окончании срока их эксплуатации), на основании ст. 301 ГК РФ, п. п. 4 п. 2 ст. 60 Земельного кодекса РФ возникло право требовать от Ответчика освобождения земельного участка в судебном порядке.
На основании изложенного исковые требования удовлетворены судами правомерно..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.10.2011 по делу N А40-38098/11-10-334
"...Департамент земельных ресурсов города Москвы и Префектура Юго-Восточного административного округа города Москвы (далее - Префектура ЮВАО г. Москвы) обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Елюр-САС" освободить земельный участок общей площадью 131 кв. м, расположенный по адресу: город Москва, Волгоградский просп., вл. 57 (кадастровый номер N 77:04:02019:108/004) от торгового павильона, являющегося движимым имуществом, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, а в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок предоставить Префектуре ЮВАО г. Москвы право освобождения земельного участка путем сноса (демонтажа) с отнесением расходов на ответчика.
Как видно из материалов дела, арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора при отсутствии на то возражений арендодателя, в связи с чем указанный выше договор аренды был возобновлен сторонами на неопределенный срок.
Арендодатель уведомлением от 13.11.2010 г. N 33-ИТ4-1649/10-(0)-0 известил арендатора о прекращении договора аренды и предложил освободить земельный участок до 25.02.2011 г. и 14.04.2011 г.
Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что договор аренды земельного участка от 23.08.2007 г. N М-04-509481 является прекращенным.
Суды, исследовав материалы дела, пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.10.2011 по делу N А40-149690/10-9-1270
"...В соответствии с п. 5.1 договора до истечении срока действия договора Арендатор обязан принять меры к освобождению земельного участка с выводом имущества и демонтажом объекта силами Арендатора без компенсации затрат, возвратить Арендодателю участок в последний день действия договора.
Таким образом, по прекращении обязательств из договора аренды у арендатора в соответствии со ст. 622 ГК РФ возникла обязанность возвратить арендодателю являющийся объектом аренды земельный участок в состоянии, определенном договором, а именно: освобожденным от размещенного на нем торгового павильона.
Поскольку требования истца основаны на прекращении между сторонами обязательственных правоотношений, возникших из договора аренды земельного участка, и на момент рассмотрения спора ответчик доказательства освобождения земельного участка не представил, судебные инстанции правомерно обязали ответчика освободить занимаемый им по договору аренды земельный участок от расположенного на нем павильона..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.10.2011 по делу N А40-133352/10-41-583
"...Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР г. Москвы), Префектура южного административного округа города Москвы (далее - Префектура ЮАО г. Москвы) обратились в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "ПОЛИНА" (далее - ООО "ПОЛИНА") с иском об обязании освободить земельный участок площадью 26 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Серпуховской Вал, вл. 4 от расположенного на нем временного строения - торгового павильона в течение недели со дня вступления решения в законную силу. В случае неисполнения ответчиком решения суда по освобождению в указанный срок земельного участка, предоставить Префектуре ЮАО г. Москвы право освободить земельный участок путем демонтажа строения.
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 125, 301, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что между Московским земельным комитетом и ООО "ПОЛИНА" был заключен договор аренды земельного участка, который в настоящее время прекратил свое действие, однако ответчик не освободил арендованный земельный участок.
Как установили суды обеих инстанций, после истечения срока действия договора, арендатор продолжал использовать земельный участок при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, в связи с чем в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Суды обеих инстанций установили, что 28 июня 2010 года ДЗР г. Москвы было направлено ответчику уведомление N 33-ИТ5-649/10 о прекращении по истечении трех месяцев, со дня получения настоящего уведомления, обязательств по договору аренды, в связи с окончанием срока его действия, а также с требованием освободить занимаемый земельный участок и сдать его по акту сдачи-приемки.
Таким образом, суды обеих инстанций обоснованно обязали ответчика освободить занимаемый им земельный участок в связи с окончанием срока аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.08.2011 N КГ-А40/9275-11 по делу N А40-11135/11-49-78
"...Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 310, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что истец отказался от возобновления на новый срок заключенного сторонами договора аренды спорного участка от 23.10.2001 г. N М-03-504287 по истечении срока его действия, однако, арендатор земельный участок не освободил.
Решением от 25 марта 2011 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил в полном объеме.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Однако, арендованный земельный участок ответчиком не был освобожден после прекращения срока действия договора аренды, на этом земельном участке расположен торговый павильон ответчика.
В связи с установленными судами обстоятельствами, учитывая краткосрочный характер арендных отношений между ДЗР г. Москвы и ответчиком, а также отказ арендодателя от их продолжения, вывод суда о правомерности заявленных требований является правильным..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.08.2011 N КГ-А40/3594-09 по делу N А40-42083/08-156-296
"...Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ГСК "Студенческая 26" об обязании ответчика освободить земельный участок площадью 376 кв. м по адресу: Москва, ул. Студенческая, вл. 24, ранее предоставленный ответчику по договору аренды от 26.12.2000 N М-07-504261, от временной автостоянки самовольно оборудованной сборно-разборными металлическими гаражами на 16 машиномест в связи с расторжением договора краткосрочной аренды земельного участка от 26.12.2000 N М-07-504261, заключенного между Москомземом и ответчиком.
Арендодателем направлено арендатору уведомление от 03.04.2008 N 33-И-07-54/08 об отказе от договора аренды земельного участка от 26.12.2000 N М-07-504261.
Однако, арендатор продолжает пользоваться спорным земельным участком и на земельном участке находятся самовольно возведенные сборно-разборные металлические гаражи, эксплуатируемые ГСК "Студенческая 26", что было подтверждено актом проверки земельного участка от 06.05.2008 N 9071616/1 Госинспекции по недвижимости о результатах проверки использования земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Студенческая, вл. 24.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленным договором.
В связи с изложенным, суды правомерно удовлетворили исковые требования об освобождении земельного участка..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.07.2011 N КГ-А40/7803-11 по делу N А40-104000/10-9-896
"...Департамент земельных ресурсов г. Москвы, Префектура Западного административного округа г. Москвы обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО СЭП "АЛЬТЕРНАТИВА-ЭКО" об освобождении земельного участка площадью 14 906 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. 2-ая Карпатская, вл. 2, от расположенных на нем временных некапитальных объектов, металлического забора, а в случае неисполнения в течение установленного срока решения суда о предоставлении Префектуре ЮАО г. Москвы права освобождения земельного участка.
Суды пришли к правильному выводу, что спорный договор, возобновленный на неопределенный срок, прекращен в порядке ст. 610, 621 ГК РФ и у ответчика отсутствуют правовые основания для использования земельного участка
Судами установлено, что из представленного истцом акта проверки земельного участка от 29.11.2010 г. N 9074271, следует, что земельный участок площадью 14 906 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. 2-ая Карпатская ул., вл. 2, не освобожден от используемого ответчиком имущества: автотранспортных металлических ангаров для сбора мусора, забора.
Учитывая изложенные обстоятельства, исковые требования Департамента земельных ресурсов г. Москвы удовлетворены правомерно..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.07.2011 N КГ-А40/6632-11 по делу N А40-637961\10-1-398
"...Судом первой и апелляционной инстанцией сделан правильный вывод о том, что договор аренды земельного участка от 06.11.1998 г. N М-09-012923 является прекращенным с 27.01.2010 г. (по истечении трех месяцев с даты возврата почтового уведомления).
Ответчик земельный участок не возвратил, что подтверждается актом осмотра от 26.05.2010 г., составленным Управой района Западное Дегунино, из которого следует, что на спорном земельном участке находятся некапитальное строение площадью 10 кв. м, выполненное из металла, а также - металлический забор высотой 2,5 м, длиной 40 м, принадлежащего ГСК "Коровино-Авто", без оформления земельно-правовых отношений в установленном порядке.
Учитывая, что ответчик не представил доказательств освобождения земельного участка после прекращения договора аренды, вывод суда первой и апелляционной инстанций об обоснованности исковых требований Департамента земельных ресурсов города Москвы в части освобождения земельного участка от имущества, наличие которого на земельном участке установлено вышеназванным актом от 26.05.2010 г., является правомерным..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.06.2011 N КГ-А40/5922-11 по делу N А40-71796/10-49-629
"...Как установлено апелляционным судом по истечении срока договора он был возобновлен сторонами на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.
Впоследствии сторонами заключено соглашение от 03.08.2000 о расторжении договора, в связи с чем апелляционный суд правомерно признал, что у арендатора - ответчика возникла обязанность возвратить земельный участок в освобожденном виде.
Установив, что вышеуказанная обязанность по освобождению земельного участка обществом не исполнена, что подтверждается актом проверки госинспекции от 23.11.2010, суды признали правомерными требования об обязании ответчика освободить земельный участок площадью 10.000 кв. м, на котором размещен временный складской комплекс..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.06.2011 N КГ-А40/5994-11 по делу N А40-101254/10-1-649
"...Суд установил, что размещенный на указанном земельном участке торговый павильон является объектом движимого имущества, что следует из его характеристик, отраженных в Акте Госинспекции по недвижимости г. Москвы по состоянию на 11.08.2010 и фототаблицах к нему.
По установленным п. 2 ст. 621 ГК РФ основаниям Договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
Арендодатель письмом (исх. от 09.04.2010), направленным арендатору по адресу местонахождения последнего применительно к ст. 54 ГК РФ, а именно: г. Москва, 10-я улица Соколиной горы, д. 26А, полученным арендатором 11.05.2010, о чем свидетельствует подпись в графе "вручено" в уведомлении о вручении (т. 1, л.д. 32), уведомил арендатора об отказе от исполнения договора аренды.
Суд установил со ссылкой на ст. 610 ГК РФ, что обязательства сторон из договора аренды прекратились 12.08.2010 г.
Согласно ст. 622 ГК РФ арендатор обязан после окончания срока действия договора возвратить арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку требования истца основаны на прекращении между сторонами обязательственных правоотношений, возникших из договора аренды земельного участка, судебные инстанции правомерно обязали ответчика освободить занимаемый им по договору аренды земельный участок от расположенного на нем павильона..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.06.2011 N КГ-А40/5464-11-П по делу N А40-68164\09-49-257
"...Уведомлением от 23.08.2006 г. N 33-ИТ4-810\6-0-0 Департамент земельных ресурсов г. Москвы сообщил ОАО "Стекломонтаж" о прекращении с 01.12.2006 г. обязательств по договору аренды от 29.11.2000 г. N М-04-504422 земельного участка в связи с окончанием срока его действия и потребовал освободить занимаемый земельный участок.
Актом проверки Госинспекции по недвижимости от 16.12.2010 г. N 9040832\к установлено, что участок ответчиком не освобожден, на земельном участке помимо объектов недвижимости - зданий, находящихся в собственности ответчика расположены 12 строений, имеющие признаки самовольного строительства, кроме того, участок огорожен железобетонным забором.
Доказательств освобождения спорного земельного участка от забора и некапитальных объектов ответчиком не представлено.
Суд первой инстанции правомерно обязал ОАО "Строймонтаж" освободить часть земельного участка площадью, кадастровый номер 770400400801510579 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Летняя, д. 8\2 от расположенного на нем забора и четырех складских металлических некапитальных строений площадью около 15 кв. м каждый..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.05.2011 N КГ-А40/2901-11 по делу N А40-84773/10-1-534
"...В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Обязанность арендатора по прекращении срока аренды принять меры к освобождению земельного участка от имущества арендатора (кроме законно созданных объектов недвижимого имущества) и вернуть его арендодателю также предусмотрена п. 2.1 договора аренды земельного участка N М-05-504486 от 30.11.2001 г.
Однако соответствующая обязанность арендатором в нарушение ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации выполнена не была, а именно: являющийся объектом аренды земельный участок не освобожден от возведенного на нем торгового павильона из сборно-разборных конструкций, обстоятельство сооружения которого установлено обследованием, проведенным Управой Даниловского района г. Москвы.
Учитывая правила пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций, установив, что арендуемый ответчиком земельный участок подлежит возврату истцу в связи с истечением срока договора аренды, на который он был заключен, отсутствие оснований для его возобновления на неопределенный срок и что арендатор не освободил занимаемый земельный участок после прекращения арендных отношений, пришли к правильному выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для пользования указанным земельным участком и обоснованно удовлетворили исковое требование истца в части обязания ООО "Полина" освободить земельный участок площадью около 26 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Серпуховский вал, вл. 2 от расположенного на нем временного строения - торгового павильона..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2011 N КГ-А40/3704-11 по делу N А40-43305/10-49-378
"...Департамент земельных ресурсов г. Москвы (далее - ДЗР г. Москвы, истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "ПСФ "Крост" (далее - ответчик) об обязании освободить земельный участок, предоставленный по договору аренды от 17.01.2007 г. N М-08-507107, с адресными ориентирами: г. Москва, Иваньковское шоссе, вл. 3, 5, от ограждения, установленного на период строительства вдоль проезжей части Иваньковского шоссе, вл. 5.
Иск заявлен на основании ст. 622 ГК РФ и мотивирован тем, что в нарушение ст. 622 ГК РФ по прекращении обязательств из договора аренды от 17.01.2007 г. N М-08-507107 арендатор не возвратил являющийся объектом аренды земельный участок в состоянии, обусловленном договором, а именно: свободным от возведенного на нем в период срока аренды установленного на период строительства ограждения вдоль проезжей части Иваньковского шоссе, которое препятствует организации пешеходного движения.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 31.08.2010 исковые требования удовлетворены.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательств возврата арендодателю земельного участка в освобожденном от металлического ограждения виде ответчик не представил.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит вывод суда первой инстанции обоснованным и законным..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.04.2011 N КГ-А40/3428-11 по делу N А40-15217/10-9-151
"...Департамент земельных ресурсов г. Москвы и Префектура Южного административного округа г. Москвы (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Гланак" (далее - ответчик) об обязании освободить земельный участок площадью 220 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Фруктовая, вл. 6, от возведенного на нем торгового павильона, с представлением Префектуре ЮАО г. Москвы в случае неисполнения ответчиком судебного акта права осуществить снос указанного объекта, с последующим отнесением расходов на ответчика.
По установленным п. 2 ст. 621 ГК РФ основаниям договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
Арендодатель письмом от 06.08.2009 г. уведомил арендатора об отказе от договора аренды.
В силу ст. 610 ГК РФ обязательства сторон из договора аренды N М-05-505511 прекратились 18.12.2009 г.
Поскольку по прекращении обязательств из договора аренды у арендатора в соответствии со ст. 622 ГК РФ возникла обязанность возвратить арендодателю являющийся объектом аренды земельный участок, и которая им не выполнена, суд, руководствуясь ст. 301 ГК РФ, пришел к правильному выводу об обязании ответчика возвратить объект аренды истцу в освобожденном состоянии..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2011 N КГ-А40/1613-11 по делу N А40-62404/10-135-172
"...Земельные участки имеют адресные ориентиры: г. Москва, Ангарская улица, вл. 1 и предоставлены в аренду для эксплуатации движимого имущества - торговых павильонов.
Таким образом, в силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды от 01.04.2009 г. N М-09-514436 и N М-09-514437 прекратили свое действие с 29.03.2010 г.
Начиная с 29.03.2010 осуществление ответчиком владения и пользования арендованными земельными участками утратило установленные законом, иным правовым актом или сделкой основания.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов нижестоящих инстанций о наличии оснований для освобождения земельных участков от расположенных на них торговых павильонов..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.02.2011 N КГ-А40/274-11 по делу N А40-36383/10-7-287
"...Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском об обязании ООО "Цветочный рай" в месячный срок освободить земельный участок, с кадастровым номером 77:07:09003:044, площадью 18 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Кутузовский пр-т, вл. 59, от торгового павильона из сборно-разборных конструкций.
Уведомлением от 13.01.2009 года N 33-ИТ7-11/9-(2)-0 (л.д. 18 - 22), полученным ответчиком 28.01.2009 года, Департамент земельных ресурсов города Москвы известил о прекращении по вышеуказанному договору аренды обязательств с 01.03.2009 года.
Арендатор земельный участок не освободил и продолжает его использовать, торговый павильон функционирует, ведется продажа цветов, что подтверждается Актом от 18.03.2010 года (л.д. 23 - 24).
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что ООО "Цветочный Рай" после прекращения договора аренды не освободило земельный участок, а также не представило доказательства правомерности владения и пользования данным участком, суды правомерно удовлетворили исковые требования Департамента земельных ресурсов города Москвы об обязании ООО "Цветочный рай" в месячный срок освободить земельный участок, с кадастровым номером 77:07:09003:044, площадью 18 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Кутузовский пр-т, вл. 59, от торгового павильона из сборно-разборных конструкций..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2010 N КГ-А40/15760-10 по делу N А40-9139/10-6-93
"...30.03.2010 г. Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Ларини" об истребовании в связи с прекращением обязательств из Договора аренды N М-07-504600 от 26.04.2001 г. являвшегося объектом аренды имущества: земельного участка с кадастровым N 77:77:09002:014 площадью 16 кв. м по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, вл. 76, посредством обязания в месячный срок со дня вступления в силу решения суда освободить указанный земельный участок от возведенного на нем торгового павильона из сборно-разборных конструкций.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что строения ответчика находятся на земельном участке истца без законных оснований.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В нарушение ст. 622 ГК РФ указанную обязанность ответчик не выполнил, земельный участок, являющийся объектом аренды, от возведенного на нем торгового павильона из сборно-разборных конструкций не освободил, что подтверждается актом от 28.01.2008 г., составленным Управлением Роснедвижимости по Москве.
Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд кассационной инстанции считает, что суды пришли к законному и обоснованному выводу об удовлетворении заявленного иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.09.2010 N КГ-А40/10833-10 по делу N А40-138934/09-41-1039
"...Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗРМ), Префектура Зеленоградского административного округа города Москвы обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к Индивидуальному предпринимателю Ершовой Татьяне Григорьевне (далее - ИП Ершова Т.Г.) об обязании освободить земельный участок площадью 48 кв. м, расположенный по адресу: город Москва, Зеленоград, 3-й м/р, корп., 349, от расположенного на нем торгового киоска в течение двух недель со дня вступления решения суда в законную силу с предоставлением Префектуре Зеленоградского административного округа города Москвы права в случае неисполнения решения суда в установленный срок освободить земельный участок путем осуществления демонтажа киоска с последующим отнесением необходимых расходов на ответчика.
Суд установил, что до окончания срока действия договора Департамент земельных ресурсов города Москвы уведомлением от 20.09.2006 N 33-ИТ1-364/6-(0)-0 известил арендатора о прекращении обязательств по договору с 14.12.2006 в связи с окончанием срока действия договора, указав, что использование земельного участка после окончания срока действия договора не допускается, что подтверждается материалами дела.
Таким образом, в силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды 01.10.2004 N М-10-504532 прекратил свое действие с 14.12.2006.
Начиная с 14.12.2006. осуществление ответчиком владения и пользования арендованным земельным участком утратило установленные законом, иным правовым актом или сделкой основания.
Судом по материалам дела установлено, что по прекращении действия договора аренды арендатор в нарушение ст. 622 Гражданского кодекса Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное имущество в освобожденном виде не возвратил арендодателю.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции, соглашается с выводами судов нижестоящих инстанций о наличии оснований для освобождения земельного участка от расположенного на нем торгового киоска..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд также указал на наличие в договоре условия об освобождении земельного участка до истечения срока действия договора.

Постановление ФАС Московского округа от 12.08.2010 N КГ-А40/8530-10 по делу N А40-71511/09-150-435
"...Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Автохозяйство Лианозово" с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Префектуры Северного административного округа города Москвы об освобождении земельного участка по адресу: Коровинское шоссе, владение 36 от расположенного на нем имущества в двухнедельный срок со дня вступления в силу решения суда и передаче по акту сдачи-приемки представителям Департамента земельных ресурсов г. Москвы.
По условию договора аренды (п. 5.1) арендатор обязан принять меры по освобождению земельного участка до истечения срока действия договора аренды.
Согласно акту проверки объекта от 05.02.2009 земельный участок от расположенного на нем строения не освобожден несмотря на направленное в адрес арендатора уведомление от 14.04.2008 г. об отказе арендодателя от договора аренды.
В силу ст. 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с прекращением договора аренды земельного участка правовых оснований для его занятия ответчиком не имелось.
В связи с чем арбитражный суд правомерно обязал ответчика освободить занятый его строением самовольно занимаемый земельный участок..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.07.2010 N КГ-А40/7582-10 по делу N А40-166430/09-16-1134
"...Истец уведомлением от 04.06.2009 г. N РД1Т7-14/9-0-(0)-6 известил ответчика об отказе от договора аренды земельного участка от 25.04.2002 г. N М-07-505541 и прекращении его действия с 15.07.2009 г., что соответствует положениям, предусмотренным указанными выше нормами.
Таким образом, договор аренды земельного участка от 25.04.2002 г. N М-07505541 является прекращенным.
Учитывая, что ответчик не представил доказательств освобождения земельного участка после прекращения договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности исковых требований в части обязания ответчика освободить указанный выше земельный участок от ворот со шлагбаумом и строения, используемого для охраны и администрации кооператива, в части требований об обязании освободить земельный участок от 273 временных металлических гаражных боксов производство по делу прекратил на основании ст. 150 ч. 1 п. 1 АПК РФ, т.е. за неподведомственностью данного дела в указанной части арбитражному суду.
...решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 февраля 2010 года по делу N А40-166430/09-16-1134, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов города Москвы - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2010 N КГ-А40/6880-10 по делу N А40-95665/09-7-732
"...Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее Департамент, первый истец), Префектура Центрального административного округа города Москвы (далее Префектура ЦАО г. Москвы, второй истец) обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "ФРАНГ" (далее ЗАО "ФРАНГ", ответчик) об обязании освободить земельный участок площадью 83 кв. м по адресу: г. Москва, Смоленская пл., стр. 4 от торгового павильона из быстровозводимых конструкций в двухнедельный срок со дня вступления в силу решения суда и уведомить Департамент земельных ресурсов города Москвы и Префектуру ЦАО города Москвы. В случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок истцы просят предоставить Префектуре ЦАО г. Москвы право освободить земельный участок путем демонтажа данного строения с дальнейшим взысканием с ЗАО "ФРАНГ" понесенных расходов.
Судом правомерно, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворено требование об освобождении земельного участка площадью 83 кв. м по адресу: г. Москва, Смоленская пл., стр. 4..."

Постановление ФАС Московского округа от 07.06.2010 N КГ-А40/4561-10 по делу N А40-109506/09-9-863
"...Департамент земельных ресурсов города Москвы, Префектура Юго-Восточного административного округа города Москвы обратились в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "НЕССИ" об обязании ответчика освободить земельный участок общей площадью 330 кв. м с кадастровым номером 770404001067, находящийся по адресу: г. Москва, Волгоградский проспект, вл. 46/15 (выход к ДК АЗЛК) от расположенного на нем некапитального торгового павильона, являющегося движимым имуществом, в месячный срок со дня вступления решения суда путем демонтажа павильона; обязать ответчика демонтировать некапитальный павильон в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу за свой счет и своими силами; в случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставить Префектуре ЮВАО г. Москвы право демонтажа павильона с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов.
В соответствии с п. 4.1 договора арендатор обязуется после окончания срока действия договора аренды демонтировать торговый павильон и освободить земельный участок.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
До окончания срока действия договора Департамент земельных ресурсов г. Москвы 12.02.2009 г. направил генеральному директору ООО Фирма "НЕССИ" уведомление о прекращении с 06.06.2009 года обязательств по договору аренды от 15.07.2005 г. N М-04-507611 вышеуказанного земельного участка в связи с окончанием срока действия договора, предложил освободить земельный участок и вернуть его по акту сдачи-приемки.
В связи с неосвобождением земельного участка предъявлены настоящие требования.
Удовлетворяя требования Департамента земельных ресурсов г. Москвы в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из получения уведомления N 33-ИТ4-184/9-(О)-о от 12.02.2009 г. ответчиком 27.02.2009 г. При этом каких-либо возражений от ответчика в арбитражный суд о неизвещении ООО Фирма "НЕССИ" о прекращении договора аренды не поступило.
При указанных обстоятельствах, из которых исходил арбитражный суд первой инстанции, его выводы соответствуют представленным в деле доказательствам, нормам материального права. В этой связи постановление арбитражного суда подлежит отмене, решение суда - оставлению в силе..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на правомерные действия арендодателя, осуществившего снос временных сооружений арендатора по прекращении действия договора без соответствующего решения суда. По вопросу о праве арендодателя самостоятельно освободить арендуемое имущество от имущества арендатора см. также п. 1.1 материалов к ст. 622 ГК РФ.

Постановление ФАС Московского округа от 18.05.2010 N КГ-А40/4306-10 по делу N А40-23174/09-7-199
"...После истечения срока договора истец при отсутствии возражений со стороны ДЗР г. Москвы продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем договор аренды от 30.03.1998 г. N М-05-502327/2 в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Письмом N 33-ИТ5-23/8 от 14.01.2008 г. ДЗР г. Москвы уведомил истца об отказе от договора аренды и потребовал возвратить арендованное имущество.
С 22.04.2008 г. договор аренды от 30.03.1998 г. N М-05 502327/2 прекратил свое действие в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Начиная с 22.12.2004 г. владение и пользование истцом арендованным земельным участком утратило установленные законом, иным правовым актом или сделкой основания.
При таких обстоятельствах судом правильно сделан вывод о том, что у истца отсутствовали установленные законом и договором основания владения земельным участком по истечении срока договора аренды, а у города Москвы имелись предусмотренные статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для обращения в суд с иском об истребовании земельного участка из незаконного владения истца посредством обязания последнего передать земельный участок собственнику в освобожденном от возведенного на нем павильона виде.
Судом правомерно установлено, что у истца имелась обязанность освободить земельный участок от возведенного на нем павильона, в связи с чем имущественные права истца не могли быть нарушены действиями ответчика, выразившимися в демонтаже павильона при отсутствии решения суда.
Судом апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы суда, содержащиеся в обжалуемом постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2010 N КГ-А40/2572-10 по делу N А40-109861/09-35-743
"...После истечения срока действия договора он был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок по правилам ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арендодатель отказался от договора в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомлением от 19.12.2008 г. N РД1Т7-47/8-0-(0)-2, которое получено ответчиком 27.12.2008 года, что подтверждено материалами дела.
Поскольку на дату предъявления иска ответчик земельный участок, на котором находятся металлические гаражи, не освободил, что ответчик не отрицал, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.
На основании ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
Обязать Потребительский кооператив Автостояночный кооператив "Бином" в течение месяца со дня вынесения постановления освободить от временных сооружений земельный участок площадью 2.231 кв. м, с кадастровым номером 77:07:04002:028 и в освобожденном виде передать земельный участок Департаменту земельных ресурсов г. Москвы..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.10.2015 N Ф06-772/2015 по делу N А55-22135/2014
"...На основании приказов министерства от 27.09.2007 N 1291, 06.05.2008 N 906, между министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 08.05.2008 N 576а-2007/2012 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара, для целей, не связанных со строительством, общей площадью 79,0 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0930002:50, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Кабельная, д. 46б, для использования под временный павильон продуктов питания в границах, указанных в кадастровой карте, на срок с 15.06.2007 по 13.06.2012.
Удовлетворяя требования об обязании освободить вышеуказанный земельный участок и передать его министерству по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, освободив от всякого рода строений и сооружений, суды правомерно исходили из следующего.
Установив факт прекращения договора аренды и отсутствие у ответчика оснований его занятия, суды двух инстанций правильно удовлетворили требования истца об обязании ответчика освободить земельный участок от всякого рода строений и передать его истцу.
К установленным обстоятельствам нормы права применены правильно..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.06.2015 N Ф06-24880/2015 по делу N А57-16007/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - Администрация) от 29.01.2009 N 168 между Комитетом по управлению имуществом администрации Балаковского муниципального района (арендодатель) и ОАО "Роспечать" (арендатор) заключен договор аренды земли от 08.04.2009 N 105, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство предоставить арендатору на срок с 21.02.2009 по 20.02.2014 земельный участок площадью 0,0012 га, кадастровый номер 64:40:020208:100, расположенный по адресу: Саратовская обл., г. Балаково, 9-й микрорайон, район магазина "Аэлита".
Установив, что Управление уведомлением от 05.03.2014 проинформировало общество о расторжении договора аренды от 08.04.2009 N 105 по истечении установленного законом трехмесячного срока со дня получения уведомления, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о прекращении договорных отношений.
Прекращение договора аренды влечет установленную статьей 622 ГК РФ обязанность арендатора возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно актам обследования от 19.06.2014 N 89 в границах спорного земельного участка расположен некапитальный торговый киоск, в котором в настоящее время продолжается осуществление торговой деятельности. В результате чего общество продолжает пользоваться земельным участком без соответствующих правоустанавливающих документов.
Поскольку общество не исполнило названную обязанность после прекращения действия договора аренды, то при отсутствии у него иных правовых оснований пользоваться спорным земельным участком суды обоснованно удовлетворили иск об обязании демонтировать торговый киоск и возвратить земельный участок..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.03.2015 N Ф06-21701/2013 по делу N А12-17149/2014
"...Администрация городского округа город Фролово Волгоградской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кубенко Василию Алексеевичу (далее - Предприниматель) об обязании освободить земельный участок площадью 20,20 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Фролово, ул. Фроловская, между кинотеатром "Россия" и многоэтажным домом N 4, путем демонтажа металлического киоска и возвратить указанный земельный участок Администрации.
Прекращение договора аренды влечет установленную статьей 622 ГК РФ обязанность арендатора возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно актам обследования спорного земельного участка от 11.02.2014, 30.04.2014, 26.06.2014 Предприниматель продолжает пользоваться как киоском, так земельным участком под ним. При этом проведенными обследованиями установлено, что Предприниматель фактически использует под размещение торгового киоска земельный участок площадью не 16 кв. м (согласно договору аренды), а 20,20 кв. м, то есть фактически самовольно занял дополнительный земельный участок, расположив на нем часть торгового киоска.
Поскольку Предприниматель не исполнил названную обязанность после прекращения действия договора аренды, то при отсутствии у него иных правовых оснований пользоваться спорным земельным участком суды обоснованно удовлетворили иск об обязании демонтировать торговый киоск и возвратить земельный участок..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 07.10.2013 по делу N А55-548/2013
"...Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АКЦЕНТ" (далее - общество, ответчик) об обязании освободить земельный участок площадью 2,00 кв. м с кадастровым номером 63:01:0612002:644, расположенный по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Соколова (северо-восточная магистраль) между улицей Ново-Садовой и Волжским проспектом, от всякого рода строений и сооружений и передать его министерству в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту приема-передачи.
Как следует из материалов дела, между министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 28.07.2011 N 1917а/2011/2012 площадью 2.00 кв. м, отнесенный к категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 63:01:0612002:644 под установку временного рекламного щита в границах, указанных в кадастровом паспорте на срок по 25.07.2012.
Письмом от 26.04.2012 N 12/7680 истец уведомил ответчика о невозможности продления договора и прекращении его действия 26.07.2012.
Уведомлением от 28.04.2012 N 12/7826 истец сообщил ответчику, что на основании пункта 5.1 статьи 19 ФЗ "О рекламе" договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции может быть заключен исключительно по результатов торгов, а также уведомил о прекращении действия договора от 28.07.2011 N 1917а-2011/2012 26.07.2012, в связи с чем предложил освободить земельный участок по акту приема-передачи.
При удовлетворении иска, суды исходили из следующего.
Пунктом 2.1 договора от 28.07.2011 N 1917а-2011/2012 определен срок его действия - по 25.07.2012.
Как следует из представленных писем, арендодатель однозначно определил свое намерение прекратить арендные отношения по истечении срока, указанного в договоре, и своевременно предупредил об этом арендатора. Таким образом, учитывая наличие явно выраженного возражения арендодателя против возобновления договора, по истечении срока, указанного в пункте 2.1 договора, суды правильно признали действие его прекращенным 25.07.2012.
Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Согласно пункту 4.3.5 договора после прекращения действия договора арендатор обязан передать участок арендодателю в десятидневный срок в состоянии и в качестве не хуже первоначального по акту приема-передачи.
Как следует из материалов дела, актом обследования от 01.08.2012 N 1737 спорного земельного участка установлено, что на участке расположен металлический рекламный щит с бетонным основанием.
Ответчик продолжает пользоваться спорным земельным участком, доказательства, подтверждающие факт освобождения спорного земельного участка в материалах дела отсутствуют. Каких-либо доказательств правомерного владения земельным участком в материалах дела не имеется.
Доказательств возврата спорного земельного участка по акту приема-передачи от ответчика министерству в деле не имеется.
Ответчик в обоснование своей позиции не представил также доказательства демонтажа рекламных конструкций своими силами в соответствии с требованиями пункта 7.5 договора.
При указанных обстоятельствах отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.07.2013 по делу N А55-26789/2012
"...Как установлено судом, 21.03.2003 между Комитетом по управлению имуществом городского округа Самара (арендодатель) и ООО "ВЭЛЛ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 012708з, согласно которому арендодатель предоставляет, а ответчик принимает и использует на условиях аренды земельный участок, находящийся по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Победы, ул. Двадцать второго Партсъезда, площадью 35,90 кв. м под временный павильон - кафе.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что настоящий договор действует с 06.11.2002. Следовательно, договор в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации заключен на неопределенный срок.
В случае, если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время, на основании части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, арендодателем соблюдена необходимая процедура, предусмотренная пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем, как указывает истец, ответчик не освободил арендуемый земельный участок.
Поскольку между сторонами существовали арендные отношения, к требованиям истца о возврате земельного участка подлежат применению правила главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как указано в части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В настоящее время ответчик продолжает пользоваться спорным земельным участком, доказательства, подтверждающие факт освобождения спорного земельного участка в материалах дела отсутствуют.
Из содержания статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, и действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Тщательно проверив и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что требования истца об обязании освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Двадцать второго партсъезда, площадью 35,90 кв. м, под временный павильон кафе, с кадастровым номером 63:01:09 12 004:2 от всякого рода строений и сооружений, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 31.01.2013 по делу N А57-10865/2012
"...В Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация, истец) с иском, в котором просит об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 64:48:020331:0002 площадью 15 кв. м, расположенным по адресу: г. Саратов, ул. Крымская, путем возложения на индивидуального предпринимателя Якунину Инессу Владимировну (далее - ИП Якунина И.В., ответчик) обязанности демонтировать торговый павильон расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020331:0002 площадью 15 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. Крымская.
Во исполнение указанного постановления между арендодателем - администрацией г. Саратова и арендатором - ИП Якуниной И.В., заключен договор аренды от 06.06.2002 N 1081 (далее - договор). Соглашением от 31.05.2006 (далее - соглашение) договор аренды возобновлен на неопределенный срок.
Как установлено судами, уведомление о расторжении договора получено Якуниной И.В. 24.11.2011, следовательно, в силу статьи 610 ГК РФ, договор расторгнут с 23.02.2012.
Спорный земельный участок ответчиком не освобожден, данный факт подтверждается актом осмотра земельных участков, ответчиком не оспаривается.
Поскольку в связи с расторжением договора аренды у ответчика отсутствуют правовые основания для использования спорного земельного участка для размещения торгового павильона, суды признали заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.10.2012 по делу N А57-14768/2011
"...Реализуя свое право, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, 11.05.2011 администрация муниципального образования "Город Саратов" в лице комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" направила в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды земельного участка (отказ от договора), предупредив об этом другую сторону за три месяца, поскольку иной срок не установлен соглашением сторон.
Уведомление о расторжении договора аренды получено ответчиком 26.05.2011, что подтверждается копией уведомления о вручении почтового отправления, представленной истцом в материалы дела.
Суд первой инстанции, с учетом положений статей 431, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и вышеназванных условий договора, установил, что договор аренды прекращен односторонним волеизъявлением арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации путем отказа от договора.
Учитывая, что ответчик пользуется спорным участком без надлежащего правового основания, истец вправе на основании статей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации требовать устранения всяких нарушений своих прав, в том числе - освобождения земельного участка, а ответчик обязан освободить его от временного объекта.
Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.04.2012 по делу N А57-5797/2011
"...В нарушение статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды от 25.02.2005 N 86 общество не возвратило администрации спорный земельный участок в том состоянии, в котором оно его получило.
Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.
На основании частей 2, 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
Установив, что общество без законных на то оснований продолжает пользоваться спорным земельным участком, на котором расположены установленные ответчиком торговые ряды, состоящие из пяти торговых павильонов по реализации продуктов питания, одного торгового павильона "Ремонт обуви" и помещения, используемого под охрану, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, что исковые требования о понуждении ООО "Гранит-Люкс" устранить препятствия в пользовании земельным участком путем возложения на ответчика обязанности демонтировать указанные помещения и понуждении ООО "Гранит-Люкс" передать администрации данный земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды от 25.02.2005 N 86, обоснованны и подлежат удовлетворению..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.2012 по делу N А57-5326/2011
"...Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация г. Саратова, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гигиена" (далее - ООО "Гигиена", ответчик) об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 64:48:030433:13, площадью 38 кв. м, путем возложения на ООО "Гигиена" обязанности демонтировать кирпичный магазин, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Б. Горная, 306А.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2011 решение Арбитражного суда Саратовской области от 14.09.2011 отменено, исковые требования удовлетворены.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2011, на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Истец, полагая, то договор аренды по истечении установленного срока продлен на неопределенный срок, направил в адрес ответчика уведомление со ссылкой на положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации об отказе от договора аренды. Согласно уведомлению, в течение десяти дней с момента его получения ответчику предложено освободить земельный участок площадью 0,0038 га по улице Б. Горная, 306А, в Кировском районе г. Саратова и привести его в первоначальное состояние.
То, что в настоящее время земельным участком владеет на праве аренды другое лицо, не имеет правового значения, поскольку не лишает собственника земли права требовать освобождения участка от самовольной постройки..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.09.2011 по делу N А65-1369/2011
"...Предприниматель после истечения срока действия договора аренды продолжал пользоваться указанным земельным участком при отсутствии возражений со стороны комитета.
Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендуемым земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что спорный договор является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку на момент обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском срок, установленный пунктом 8.5(3) договора для предупреждения об отказе от договора в одностороннем порядке, истек, суды правомерно признали договор аренды от 03.07.2006 N 11331 прекращенным.
С учетом отсутствия договорных отношений суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования комитета об обязании предпринимателя освободить спорный земельный участок путем демонтажа торгового киоска, не являющегося объектом недвижимости..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 по делу N А12-18810/2010
"...По истечении установленного срока аренды арендатор продолжил использование спорного земельного участка без возражений со стороны арендодателя.
Таким образом, договор краткосрочной аренды земельного участка от 08.07.2009 N 8/96/2009 возобновлен на неопределенный срок.
Суды первой и апелляционной инстанций, всесторонне и полно исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, установили факт направления в адрес ответчика извещения о расторжении договора.
Поскольку арендодатель направлял арендатору извещение о прекращении договора, суды правильно признали требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации соблюденными.
Приняв во внимание, что к моменту обращения истца в арбитражный суд срок, предусмотренный договором, истек, суды правомерно удовлетворили исковое требование об освобождении земельного участка путем сноса киоска..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.02.2011 по делу N А12-8037/2010
"...Администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области (далее - администрация г. Михайловка, администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Фомину Владиславу Валентиновичу (далее - ИП Фомин В.В., предприниматель, ответчик) об обязании освободить земельный участок, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Республиканская (в районе жилого дома N 36) путем демонтажа торгового павильона N 67.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что ответчик был надлежащим образом извещен о прекращении договора аренды, к моменту обращения в суд трехмесячный срок предупреждения о прекращении договора аренды истек, какие-либо правовые основания для пользования земельным участком отсутствуют, следовательно, в связи с прекращением договора аренды предприниматель обязан возвратить земельный участок в том состоянии, в котором он его получил.
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16.07.2010 соответствует нормам материального, процессуального права, имеющимся в деле доказательствам, подлежит оставлению в силе..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.12.2010 по делу N А57-26/2010
"...В Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация Энгельсского муниципального района (далее - администрация, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гермес-94" (далее - ООО "Гермес-94", ответчик) об обязании осуществить снос самовольно возведенного строения - кирпичного нежилого здания площадью 12 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, город Энгельс, ул. 148 Черниговской дивизии, обязании ООО "Гермес-94" освободить самовольно занимаемый земельный участок площадью 2166 кв. м в кадастровом квартале номер 64:50:021406 по адресу: город Энгельс, ул. 148 Черниговской дивизии.
Как следует из материалов дела, 19 апреля 1994 года между администрацией (арендодатель) и ТОО "Гермес-94" (арендатор) на основании постановления главы администрации г. Энгельса от 19.04.1994 N 1074 заключен договор аренды земельного участка N 526.
14 апреля 2005 года постановлением главы Энгельсского муниципального образования Саратовской области N 1454 договор аренды от 19 апреля 1994 года N 526 расторгнут с 16 февраля 2005 года. Между администрацией и ООО "Гермес-94" подписано соглашение к договору от 19.04.1994 N 526 о прекращении права аренды на земельный участок площадью 2166 кв. м с 16 февраля 2005 года.
По результатам проверки был составлен акт от 12.11.2009 N 24, согласно которому указанный выше земельный участок площадью 2200 кв. м огражден забором из металлических прутьев, на земельном участке расположено кирпичное здание сторожки, ориентировочной площадью 12 кв. м, земельный участок используется предприятием ООО "Гермес-94" под платную автостоянку.
В связи с тем, что ООО "Гермес-94" незаконно возвело на земельном участке конструкцию, администрация обратилась в суд с настоящим иском.
Судами первой и апелляционной инстанций установлен факт пользования земельным участком ООО "Гермес-94" без правоустанавливающих документов, а также то, что на земельном участке расположена сторожка, ориентировочной площадью 12 кв. м, в основании которой находится кирпичная кладка фундамента, сторожка обшита металлическими листами. Указанное подтверждается актами обследования спорного земельного участка сотрудниками Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 12.11.2009 N 24, от 13 мая 2010 года N 24.
Учитывая отсутствие действующего договора аренды земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком, отсутствия у ООО "Гермес-94" правовых оснований пользования земельным участком, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований, предъявляемых к ООО "Гермес-94"..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.10.2009 по делу N А12-1610/2009
"...Решением Арбитражного суда Волгоградской области от "16 марта 2009 года по делу А12-1610/2009 суд обязал ООО "Мир рекламы" освободить земельный участок площадью 16,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Волжский, ул. Мира, 42 "а" (разделительная полоса), путем демонтажа за свой счет и своими силами рекламного щита размером 3,0х6,0 м. С ООО "Мир рекламы" в пользу Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 руб.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский (арендодатель) и ООО "Мир рекламы" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.11.2007 N 5549аз, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 16,0 кв. м, расположенный по ул. Мира, 42 "а" (разделительная полоса), город Волжский.
Истец письмом от 29.09.2008 за исх. N 14-6620 уведомил ответчика о том, что договор аренды земельного участка на новый срок заключаться не будет и по окончании срока договора необходимо демонтировать рекламную конструкцию, сдать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю.
ООО "Мир рекламы" земельный участок не освободило, что подтверждается актом обследования от 20.11.2008.
Суды обеих инстанций исходили из того, что договор аренды земельного участка от 16.11.2007 г. N 5549аз был прекращен в связи с отказом истца от его исполнения в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако, ответчиком обязательства по возвращению (освобождению) участка, предусмотренные статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, не выполнены.
В результате анализа материалов дела, характера спорных правоотношений судебная коллегия соглашается с выводом суда, считает его основанным на тщательном исследовании всех обстоятельств и доказательств по делу, правильном применении норм права..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.12.2015 N Ф07-2384/2015 по делу N А05-1634/2015
"...Администрация муниципального образования "Северодвинск" (место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7, ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137, далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю Тихоновой Марине Александровне (ОГРНИП 304290218800014) об обязании снести павильон автозапчастей с мастерской шиномонтажа, вагончик сторожа, ограждение автостоянки, размещенные на земельном участке площадью 2163 кв. м, с кадастровым номером 29:28:112205:0046, и передать указанный земельный участок по акту приема-передачи (требования с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Суды, установив, что уведомлением от 28.02.2014 N 01-03-26/580 арендодатель сообщил арендатору о прекращении договора аренды по истечении срока действия договора, тем самым указав на наличие возражений с его стороны по поводу дальнейшего использования имущества арендатором, пришли к обоснованному выводу о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока.
Суды, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, установили, что предприниматель не исполнил обязанность по возвращению арендованного имущества по окончании срока действия договора аренды в порядке статьи 622 ГК РФ, более того, предприниматель возвел на земельном участке с кадастровым номером 29:28:112205:0046 здание павильона по реализации автозапчастей с мастерской шиномонтажа.
Учитывая, что обязательства из договора аренды прекращены, а спорный объект, расположенный на данном участке, является самовольной постройкой, требования Администрации о сносе самовольной постройки и освобождении арендованного ответчиком земельного участка судами обоснованно удовлетворены..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.11.2015 N Ф07-7277/2015 по делу N А26-1619/2014
"...Администрация Петрозаводского городского округа (место нахождения: 185910, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, 2, ОГРН 1021000538481, ИНН 1001040505; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Информационная группа "Илекса" (место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Калинина, 8, 51, ОГРН 1041000026099, ИНН 1001155714, далее - Общество) об обязании ответчика освободить земельный участок общей площадью 2759 кв. м, с кадастровым номером 10:01:0140171:3, расположенный по адресу: г. Петрозаводск, ул. Ровио, д. 15, в районе универсама "Ритм", путем сноса 61 объекта мелкорозничной торговли.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 07.02.2007 N 238, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 15.02.2007 N 8301 (далее - договор аренды), по которому арендатору передан в пользование земельный участок общей площадью 2759 кв. м, с кадастровым номером 10:01:14 01 71:003, расположенный по адресу: г. Петрозаводск, ул. Ровио, д. 15, в районе универсама "Ритм", для временного размещения торговых киосков, сроком до 06.02.2014 (с учетом дополнительного соглашения от 03.06.2009 N 711п).
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что Администрация по истечении срока действия договора аренды отказалась от заключения с Обществом договора аренды на новый срок, пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие, следовательно, у Общества отсутствуют основания для использования спорного земельного участка.
Поскольку в нарушение статьи 65 АПК РФ Общество не представило доказательств возврата арендованного земельного участка после прекращения договора аренды, суды обоснованно в соответствии со статьей 622 ГК РФ удовлетворили исковые требования Администрации..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.10.2015 по делу N А44-5753/2014
"...Администрация Великого Новгорода (место нахождения: 173007, Великий Новгород, Большая Власьевская ул., д. 4, ОГРН 1035300275372, ИНН 5321035692; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Парис" (место нахождения: 173020, Великий Новгород, Большая Московская ул., д. 100, ОГРН 1025300793253, ИНН 5321009364; далее - Общество) об обязании освободить земельный участок площадью 3138 кв. м, расположенный по адресу: Великий Новгород, микрорайон 4, район Деревяницы-1, ул. Советской Армии, от временного объекта - автостоянки.
Суды установили, что договор аренды от 14.03.2012 N 11091 заключен на 364 дня, при этом по истечении срока договора, Общество продолжало пользоваться арендуемым земельным участок при отсутствии возражений со стороны арендатора, в связи с чем указанный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Суды пришли к правильному выводу о том, что Администрация отказалась от договора аренды в порядке, установленном статьей 610 ГК РФ, в связи с этим договор аренды прекратил свое действие.
Поскольку Общество не представило доказательств возврата арендованного земельного участка после прекращения договора аренды, суды обоснованно в соответствии со статьей 622 ГК РФ удовлетворили исковые требования Администрации..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.12.2014 по делу N А42-185/2014
"...Комитет имущественных отношений города Мурманска, место нахождения: г. Мурманск, Комсомольская ул., д. 10, ОГРН 1025100861004, ИНН 5190800019 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Сафиеву Надиру Дунядуру-оглы, ОГРНИП 304519034100342, ИНН 519050681908, об обязании освободить земельный участок площадью 42 кв. м, кадастровый номер 51:20:0001301:69, по адресу: г. Мурманск, Первомайский административный округ, ул. Баумана, остановка общественного транспорта "Улица Достоевского" (южное направление), путем сноса расположенного на земельном участке остановочно-торгового комплекса, принадлежащего предпринимателю.
Решением суда первой инстанции от 14.04.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.09.2014, иск удовлетворен.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 10.10.2011 заключили договор N 10730 аренды земельного участка площадью 42 кв. м, кадастровый номер 51:20:0001301:69, по адресу: г. Мурманск, Первомайский административный округ, ул. Баумана, для установки на остановке общественного транспорта "Улица Достоевского" (южное направление) остановочно-торгового комплекса.
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что он действует по 11.09.2012.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Комитет отказался от договора аренды по правилам статьи 610 ГК РФ и с учетом положений пункта 6 договора, поэтому названный договор аренды прекратил свое действие.
Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Согласно актам обследования земельного участка от 11.11.2013, 03.02.2014 на участке расположен функционирующий остановочно-торговый комплекс, принадлежащий предпринимателю.
Поскольку у предпринимателя отсутствуют правовые основания после прекращения арендных отношений занимать названный земельный участок, он обязан вернуть участок Комитету в том виде, в котором получил.
Доводы подателя жалобы не опровергают правильности выводов судов и не свидетельствуют о неправильном применении ими норм материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.10.2013 по делу N А66-6235/2012
"...Администрация города Твери, место нахождения: 170000, город Тверь, Советская улица, дом 11, ОГРН 1066950062717 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Немецкое тепло", место нахождения: 170034, город Тверь, улица Александра Завидова, дом 14, ОГРН 1066950073959 (далее - Общество), об обязании ответчика освободить часть (площадью 314 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400005:13, расположенного по адресу: город Тверь, Советская улица, дом 5, корпус 4 (территория Городского сада), путем сноса деревянного строения, ранее использовавшегося ответчиком под кафе "РИО".
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Предприятие (арендатор) заключили договор от 06.06.2008 N 107.1 аренды земельного участка общей площадью 87 139,1 кв. м, с кадастровым номером 69:40:00005:0013, расположенного по адресу город Тверь, Советская улица, дом 5, корпус 4 для использования под городской сад, сроком по 28.02.2009.
В дальнейшем дополнительными соглашениями стороны неоднократно продлевали срок действия договора аренды; последним соглашением от 05.08.2011 срок аренды продлен до 30.09.2011.
Письмом от 14.11.2011 N 01/6256-и Администрация уведомила Общество о прекращении договора аренды от 06.06.2008 N 107.1 в отношении ответчика.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Буквальное толкование содержания письма от 14.11.2011 N 01/6256-и позволяет сделать вывод, что арендодатель отказался от договора и просил освободить земельный участок.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество. Актом проверки подтверждено нахождение ответчика на спорном земельном участке после прекращения с ним арендных отношений.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что суд первой инстанции неправомерно отказал Администрации в иске о выселении Общества с арендуемого земельного участка.
Учитывая, что суды правильно установили фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, однако неправильно применили нормы права, кассационная инстанция считает возможным без передачи дела на новое рассмотрение принять новый судебный акт об удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.10.2013 по делу N А56-54636/2012
"...Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арсенал-Инвест Груп", место нахождения: 197110, Санкт-Петербург, улица Жданова, дом 33, литера "А", ОГРН 1089847154594 (далее - Общество), о выселении ответчика с земельного участка площадью 84 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Комсомола, участок 1 (западнее дома 35 литера "А" по улице Комсомола).
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Феникс" (арендатор) заключили договор от 01.11.2008 N 04-ЗК01971 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:10:5109А:1031 площадью 84 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Комсомола, участок 1 (западнее дома 35 литера "А" по улице Комсомола) для использования под павильон-кафе.
Пунктом 3.1 данного договора установлен срок его действия по 23.09.2011.
По истечении срока действия договора Общество продолжало использовать земельный участок в отсутствие возражений Комитета, в связи с чем договор в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомлением от 20.01.2012 N 162 Комитет в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ отказался от договора аренды от 01.11.2008 N 04-ЗК01971, предложив арендатору освободить занимаемый земельный участок.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Установленный названной статьей порядок расторжения договора Комитет исполнил надлежащим образом, направив уведомление от 20.01.2012 N 162.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возврате арендованного имущества, суд принял обоснованное решение о выселении Общества с занимаемого земельного участка..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.02.2013 по делу N А56-27537/2012
"...Уведомлением от 27.08.2008 N 1970 Комитет отказался от названного договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Комитет, ссылаясь на то, что ответчик не освободил спорный земельный участок от самовольной постройки, плату за пользование участком, на котором расположена указанная постройка, в спорный период не вносил, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды признали исковые требования обоснованными по праву и размеру.
В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу части второй указанной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Материалами дела подтверждено, что договор аренды от 11.01.2000 N 22/ЗК-00914 прекратил свое действие.
Поскольку Общество является приобретателем самовольной постройки, оно является лицом, обязанным снести эту постройку.
При таких обстоятельствах, суды правомерно удовлетворили исковые требования Комитета..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2012 по делу N А44-5691/2011
"...Администрация Великого Новгорода, место нахождения: 173007, Великий Новгород, Большая Власьевская ул., д. 4, ОГРН 1035300275372 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Новгородской области со следующими исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Интер-Росс", место нахождения: 173020, Великий Новгород, ул. Державина, д. 11, корп. 3, кв. 61, ОГРН 1045300270399 (далее - Общество):
- обязать Общество в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вернуть истцу по передаточному акту земельный участок площадью 6933 кв. м с кадастровым номером 53:23:78147003:7, расположенный по адресу: Великий Новгород, Псковская ул., д. 147;
- обязать Общество освободить названный земельный участок от временного сооружения - автостоянки с пунктом технического обслуживания и автомойкой;
- отнести на Общество расходы Администрации, которые могут возникнуть у нее в связи с возможным неисполнением Обществом судебного акта, принятого по результатам рассмотрения настоящего спора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 5.2 договора от 24.01.2007 N 9952 предусмотрена обязанность арендатора после окончания срока действия договора передать земельный участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального.
Спорный земельный участок предоставлен Обществу для размещения временных сооружений, поэтому возведенные Обществом в период действия договора аренды сооружения (автостоянка с пунктом технического обслуживания и автомойкой), на которые в установленном порядке не зарегистрировано право собственности, не могут быть отнесены к недвижимому имуществу.
Поскольку действие названного договора прекратилось по соглашению сторон и у Общества отсутствуют основания для занятия и использования спорного земельного участка, то ответчик обязан освободить его и передать Администрации по акту приема-передачи.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций, правильно применив нормы материального и процессуального права, обоснованно удовлетворили иск Администрации, поэтому принятые по делу судебные акты отмене не подлежат..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.07.2012 по делу N А56-60259/2011
"...На земельном участке предпринимателем возведены следующие объекты: магазин стройматериалов; склад-магазин пиломатериалов; нежилое здание; здание охраны.
Письмом от 18.01.2008 Администрация уведомила предпринимателя о прекращении действия договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 указанной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно пункту 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, а также лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления N 10/22, по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.
Суды установили, что договор аренды спорного земельного участка прекратил свое действие 24.04.2008, предприниматель использует земельный участок в отсутствие правовых оснований, чем нарушает права законного владельца.
Поскольку требования истца основаны на прекращении между сторонами обязательственных правоотношений, возникших из договора аренды земельного участка, и на момент рассмотрения спора доказательств освобождения земельного участка ответчик не представил, суды правомерно обязали предпринимателя освободить спорный земельный участок от расположенных на нем объектов..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.05.2012 по делу N А52-1816/2011
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 23.04.2008 N 8 аренды земельного участка, площадью 2311 кв. м, с кадастровым номером 60:27:02 02 11:0008, расположенного по адресу: г. Псков, Привокзальная пл., для строительства торгово-остановочного комплекса, сроком на три года (до 12.02.2011).
Комитет письмом от 27.01.2011 N 1/4/П-498 сообщил Предпринимателю об отсутствии намерения по истечении срока договора продолжить правоотношения по аренде земельного участка и указал ответчику на необходимость в течение трех дней со дня истечения срока договора аренды передать земельный участок и подписать акт приема-передачи участка.
Неисполнение Предпринимателем обязательств по освобождению спорного земельного участка послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии у Предпринимателя правовых оснований для пользования спорным земельным участком, признали требования обоснованными.
Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Комитет в соответствии со статьей 610 ГК РФ уведомил Предпринимателя о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока.
Доводы кассационной жалобы о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок как правовое основание для занятия спорного земельного участка подлежат отклонению.
Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок подлежит защите в ином порядке.
Частью первой статьи 622 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В данном случае требование заявлено в соответствии со статьей 622 ГК РФ в связи с прекращением договорных отношений, что судами установлено и признано правомерным..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.03.2011 по делу N А52-2480/2009
"...Индивидуальный предприниматель Александров Александр Николаевич обратился в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Фунт" (далее - ООО "Фирма "Фунт"), обществу с ограниченной ответственностью "Метелица", обществу с ограниченной ответственностью "Альбион-В", открытому акционерному обществу "Роспечать", к индивидуальным предпринимателям Соловухиной Ирине Владимировне, Ефимовой Валентине Павловне, Легкову Вадиму Константиновичу, Михайлову Сергею Алексеевичу, Бархатову Андрею Геннадьевичу, Родионову Александру Михайловичу, Яковлеву Юрию Васильевичу об освобождении от торговых павильонов земельного участка с кадастровым номером 60:27:020211:0008, расположенного в городе Пскове, на Привокзальной площади.
Александров А.Н. (арендатор) заключил с ответчиками (субарендаторами) договоры от 01.07.2008 субаренды части земельного участка с кадастровым номером 60:27:020211:0008, расположенного на Привокзальной площади, сроком с 01.07.2008 по 31.12.2008.
До окончания срока действия договоров субаренды Александров А.Н. направил субарендаторам извещения об освобождении земельного участка в связи с окончанием срока договоров.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды установили факт прекращения договоров субаренды и отсутствие иных правовых оснований для занятия ответчиками спорного земельного участка, поэтому правомерно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2009 по делу N А56-11548/2009
"...Подписанный сторонами договор от 18.05.2005 N 04-ЗК01792 аренды указанного земельного участка сроком действия по 21.04.2008 признан судами незаключенным в связи с отсутствием его регистрации.
Актом проверки фактического использования спорного земельного участка от 15.01.2009 установлено, что на спорном земельном участке расположен торговый павильон.
Уведомлением от 29.08.2008 Комитет предложил ответчику освободить занимаемый земельный участок до 01.10.2008.
Указанные в уведомлении требования ответчик не исполнил, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды обеих инстанций удовлетворили требования истца, признав их обоснованными и подтвержденными материалами дела.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов на основании следующего.
Всесторонне и полно исследовав представленные сторонами доказательства, суды пришли к правомерному выводу, что договор аренды от 22.08.2003 N 04-ЗК01792 прекратил свое действие и у Общества отсутствуют правовые основания использовать земельный участок.
Подписанный сторонами договор от 18.05.2005 N 04-ЗК01792 аренды спорного земельного участка правомерно признан судами незаключенным в связи с отсутствием его регистрации в соответствии со статьей 164 ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку Общество в добровольном порядке не вернуло арендованный земельный участок, суд принял законное и обоснованное решение об удовлетворении исковых требований Комитета..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.10.2015 N Ф08-6890/2015 по делу N А32-19460/2014
"...Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что договорные отношения по аренде земельного участка, на котором размещено принадлежащий ответчикам торговый павильон, отсутствуют (прекращены 31.12.2013). В схему размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденную постановлением администрации г. Сочи от 24.04.2014 N 754, данный павильон не включен. Следовательно, предприниматель и общество используют в настоящее время земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, незаконно (без правовых оснований).
Поэтому иск администрации об освобождении земельного участка от принадлежащего ответчикам объекта розничной торговли, суды признали обоснованным и удовлетворили его со ссылкой на положения статьи 622 Гражданского кодекса.
В кассационной жалобе предприниматель приводит доводы о неправильном применении судами к правоотношениям сторон норм материального права в связи с тем, что торговый павильон, размещенный на спорном земельном участке, является капитальным строением (нежилым зданием). В подтверждение данного обстоятельства заявитель ссылается на технический паспорт от 10.07.2014, копия которого приложена к кассационной жалобе.
Приведенные предпринимателем в жалобе доводы окружным судом не принимаются, поскольку из представленных в дело документов (договора купли-продажи от 02.07.2001, договора аренды от 02.04.2009, паспорта модернизации объекта (2011 год), актов осмотра земельного участка и фотографического материала) не следует, что торговый павильон является капитальным строением. Заявитель не учитывает, что техническая инвентаризация объекта и проведение в отношении него технического учета сами по себе не являются доказательством отнесения такого объекта к недвижимому имуществу.
Окружной суд не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.06.2015 N Ф08-3599/2015 по делу N А53-25410/2014
"...Решением от 19.12.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 24.02.2015, суд обязал предпринимателя в 15-дневный срок с момента вступления решения в законную силу освободить земельный участок общей площадью 25 кв. м, с кадастровым номером 61:44:06 08 66:0040, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Портовая, 166, и передать указанный земельный участок департаменту, взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину. Судебные акты мотивированы следующим. Истцом доказан факт направления ответчику уведомления об отказе от договора аренды от 16.05.2006 N 28949. Неисполнение арендатором обязанности по освобождению объекта аренды в течение рассмотрения иска о принудительном освобождении земельного участка не является обстоятельством, продлевающим срок действия договора. Земельный участок по договору аренды от 16.05.2006 N 28949 передан предпринимателю для целей эксплуатации торгово-остановочного комплекса. Сведений о том, что данный павильон является объектом недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке (статья 131, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс), и индивидуальный предприниматель Верещак В.Г. либо ответчик имеют право на использование земельного участка в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), суду не представлено. Передача торгового павильона в собственность Верещак В.Г. не освобождает арендатора земельного участка от обязанности возвратить его департаменту в освобожденном состоянии, в силу статьи 622 Гражданского кодекса, статьи 76 Земельного кодекса и условий договора аренды. С приобретением торгового павильона, являющегося движимым имуществом, к Верещак В.Г. права и обязанности по договору аренды земельного участка от 16.05.2006 N 28949 на основании статьи 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса не перешли. Оставляя решение от 19.12.2014 без изменения, суд апелляционной инстанции указал также, что на вопрос суда о направлении департаменту уведомления об отказе предпринимателя от договора аренды и принятии земельного участка по акту, представитель истца пояснил об отсутствии таких доказательств. Переход права собственности на объект временного использования (торгово-остановочный комплекс) не связан с заявленными требованиями об освобождении земельного участка арендатором после прекращения действия договора аренды. В силу статьи 622 Гражданского кодекса обязанность по возврату арендованного имущества возложена непосредственно на арендатора.
Указывая, что предприниматель не выполнил обязательство по возврату земельного участка при прекращении договора его аренды (статья 622 Гражданского кодекса), департамент обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Доводы жалобы о несоответствии обстоятельствам дела вывода судов о возобновлении договора аренды от 16.05.2006 N 28949 по истечении срока его действия на тех же условиях на неопределенный срок, окружным судом кассационной инстанции не принимаются как не подтвержденные документально. Доказательства как возврата земельного участка арендатором, так и наличия возражений арендодателя против использования участка после истечения согласованного в договоре срока его действия суду не представлены. При таких условиях ссылка истца на пункт 4.4.10 договора аренды допустима, невнесение предпринимателем арендных платежей не может свидетельствовать о прекращении арендных правоотношений, а отсутствие возражений арендодателя против дальнейшего использования имущества - о его недобросовестном отношении к муниципальному имуществу и своим обязанностям.
Учитывая изложенное оснований для отмены решения от 19.12.2014 и апелляционного постановления от 24.02.2015 по доводам жалобы не имеется, поскольку они не опровергают правильности выводов судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что недопустимо в силу требований статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.06.2015 N Ф08-1876/2015 по делу N А32-14792/2014
"...Как видно из материалов дела, на основании постановления от 01.08.2007 N 765 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 10.09.2007 заключили договор N 4300014979 аренды земельного участка площадью 39 кв. м (кадастровый номер 23:43:0309002:0018), расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Ставропольская, 238/1, для временного размещения торгового павильона из облегченных конструкций (без права возведения объектов недвижимости на предоставленном земельном участке). Срок действия договора установлен с 01.08.2007 по 01.08.2010 (л. д. 11 - 23).
На основании статьи 610 Гражданского кодекса администрация направила обществу письмо от 18.11.2013 N 13928/01 об отказе от договора от 10.09.2007 N 4300014979 и просила освободить земельный участок (л. д. 29 - 35).
Поскольку общество не возвратило участок, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к верному выводу о том, что спорный договор после истечения срока его действия возобновлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса), администрация отказалась от договора, возобновленного на неопределенный срок, что следует из письма истца, полученного ответчиком 25.11.2013 (статья 165.1 данного Кодекса, л.д. 31 - 35). Доказательства явно выраженного намерения истца сохранить арендные отношения в деле отсутствуют.
Поскольку договор аренды прекращен по истечении трех месяцев с даты получения ответчиком письма администрации (абзац второй пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса), у общества возникла обязанность возвратить земельный участок (статья 622 данного Кодекса), которая им не выполнена, заявленный иск о возврате земельного участка и демонтаже павильона правомерно удовлетворен..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.05.2015 N Ф08-2835/2015 по делу N А01-646/2014
"...Как видно из материалов дела, распоряжением администрации от 03.07.2002 N 1861-р предпринимателю разрешено установить временно (на три года) павильон - аптечный пункт на территории Адыгейской республиканской детской клинической больницы в квартале 356 по ул. Гагарина/Крылова (т. 1, л.д. 37).
Администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 06.08.2002 заключили договор N 002235, согласно которому арендатору на срок до 03.04.2005 предоставлен в пользование земельный участок площадью 24 кв. м, относящийся к категории земель "земли поселений", расположенный по адресу: г. Майкоп, на территории Адыгейской республиканской детской клинической больницы в квартале 356, под размещение павильона - аптечного пункта (т. 1, л.д. 30 - 34).
Комитет в письме от 25.11.2013 N 05-7156 сообщил предпринимателю об отсутствии намерения сдавать в аренду спорный участок и просил в срок до 07.04.2014 произвести демонтаж киоска и возвратить участок.
Комитет, полагая, что основания для использования земельного участка ответчик утратил, обратился с иском в арбитражный суд.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что спорный договор после истечения срока его действия возобновлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса), комитет отказался от договора, возобновленного на неопределенный срок, что следует из его писем, полученных ответчиком 07.04.2014. Доказательства явно выраженного намерения истца сохранить арендные отношения в деле отсутствуют. С учетом положений статьи 622 Гражданского кодекса внесение предпринимателем арендной платы за время просрочки возврата имущества (претензия от 21.05.2015 N 3975) само по себе не может свидетельствовать о намерении арендодателя продлить арендные отношения.
Поскольку на момент разрешения иска судом первой инстанции договор аренды прекращен в связи с истечением трех месяцев с даты получения ответчиком письма комитета (абзац второй пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса) и у предпринимателя возникла обязанность возвратить земельный участок (статья 622 данного Кодекса), которая им не выполнена, заявленный иск о возврате земельного участка и демонтаже павильона правомерно удовлетворен..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.05.2015 N Ф08-1510/2015 по делу N А63-2819/2014
"...Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО фирма "Даксан" (далее - общество), индивидуальному предпринимателю Федянину В.Н. (далее - предприниматель), в котором просил возложить на ответчиков обязанность возвратить земельный участок площадью 11,62 кв. м (кадастровый номер 26:12:030108:0019), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, в квартале 73, в районе жилого дома N 291, путем демонтажа нестационарного торгового объекта.
Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Ставрополя от 24.07.2002 N 5161 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 29.07.2002 заключили договор N 2288 аренды земельного участка площадью 11,62 кв. м (кадастровый номер 26:12:030108:0019), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, в квартале 73, для размещения временного киоска по реализации хлебобулочных изделий. Срок действия договора установлен до 23.07.2003 (т. 1, л.д. 17 - 25).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции указали, что договор аренды спорного участка прекращен в связи с истечением срока его действия. Данный вывод соответствует условиям договора (пункт 6.3) и не противоречит требованиям пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса.
Доказательства возврата арендатором земельного участка арендодателю в материалах дела отсутствуют.
В материалах дела отсутствуют сведения о включении объекта общества в действующую схему размещения нестационарных торговых объектов на территории города Ставрополя. Соответствующие доводы ответчиков в установленном порядке не подтверждены (статья 65 Кодекса).
Поскольку у общества также отсутствует и обусловленное сделкой основание для использования спорного участка (договор аренды прекращен), иск комитета удовлетворен правомерно..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.04.2015 N Ф08-1358/2015 по делу N А63-6294/2014
"...На основании постановления главы города Ставрополя от 10.06.2009 N 1893 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 15.06.2009 заключили договор N 7245 аренды земельного участка под коммерческой автостоянкой, без права капитального строительства (т. 1, л.д. 6-12).
В соответствии с пунктом 6.4 договора аренды, при прекращении и расторжении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.
Комитет 17.03.2014 уведомил предпринимателя о прекращении арендных отношений, просил по истечении срока действия договора освободить земельный участок и возвратить его арендодателю (письмо N 08/06-1399с; т. 1, л.д. 36-38).
В настоящем деле рассматривается иск комитета, включающий в себя требование о возврате земельного участка в связи с прекращением арендных правоотношений и требование о сносе расположенного на нем объекта незавершенного строительства.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для использования спорного земельного участка, в связи с чем удовлетворили требования о возврате участка арендодателю, возложив на ответчика обязанность демонтировать временные сооружения (металлический забор и будку охранника).
При таких обстоятельствах кассационный суд полагает, что основания для отмены решения от 14.10.2014 и постановления от 26.01.2015 отсутствуют..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.12.2014 по делу N А53-28477/2013
"...Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Сонет" (далее - общество) об освобождении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004505:42 общей площадью 1 015 кв. м, находящегося по адресу г. Таганрог, пер. 7-й Новый, 120, от объекта незавершенного строительства (литера А) степенью готовности объекта 7% площадью 48,8 кв. м.
Из материалов дела следует и судами установлено, что комитет (арендодатель) и ООО "Стройхимпром" (арендатор) заключили договор аренды от 12.12.2008 N 08-1023 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:58:0004505:42, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. 7-й Новый, 120, для строительства производственной базы общей площадью 1015 кв. м.
На земельном участке возведен фундамент площадью 48,8 кв. м.
Как установили суды, договор аренды заключен на срок до 09.12.2013. Уведомлением от 26.09.2013 комитет отказался от договора аренды со ссылкой на положения пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса и указал на прекращение договорных отношений по окончании срока действия договора аренды. Уведомление получено ответчиком 04.10.2013, о чем свидетельствует почтовая квитанция от 01.10.2013 и почтовое уведомление о вручении (т. 1, л.д. 6, 7).
В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Оценив имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что у ответчика отсутствует распорядительный акт представителя публичного собственника земельного участка, разрешающий строительство на нем капитального объекта, и расценили объект незавершенного строительства как самовольную постройку.
С учетом изложенного суды пришли к правомерным выводам о прекращении арендных отношений и о том, что расположенный на спорном земельном участке объект является самовольной постройкой, а лицом, обязанным осуществить его снос, является общество..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.11.2014 N Ф08-7497/2014 по делу N А53-6464/2014
"...ОАО "Российские железные дороги" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Бондаренко Л.А. (далее - предприниматель) с исковым заявлением об освобождении части перрона, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Сальск, ул. Привокзальная, 1.
Как видно из материалов дела, 27.08.2010 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договоры N ЦРИ/4/А/2202/10/001393 и ЦРИ/4/А/2202/10/001502 (в редакции дополнительного соглашения от 22.11.2012) аренды имущества, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Сальск, ул. Привокзальная, 1, включающего в себя часть перрона площадью 11,9 кв. м и часть перрона площадью 8,50 кв. м (общая площадь 20,4 кв. м) железнодорожного вокзала Сальск (л. д. 14 - 23, 24 - 36, 87 - 89). Имущество передано арендатору для размещения киосков продовольственных товаров (пункт 1.2).
В пунктах 2.1 договоров указано, что они заключены на неопределенный срок.
Уведомлениями от 07.10.2013 N 3669 и 3670, а также письмом от 17.12.2013 N 2344 общество сообщило предпринимателю об отказе от договоров аренды, а также о необходимости освобождения занимаемого имущества по истечении одного месяца с момента их получения (л. д. 40 - 42).
Поскольку предприниматель не освободил перрон от киосков, общество обратилось с иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что процедура отказа от договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, обществом соблюдена. Доказательств явно выраженного намерения истца сохранить арендные отношения ответчик не представил. С учетом положений статьи 622 Гражданского кодекса внесение предпринимателем арендной платы и коммунальных платежей за время просрочки возврата имущества само по себе не может свидетельствовать о намерении сторон продлить арендные отношения. Доказательства, свидетельствующие о нарушении арендодателем норм о защите конкуренции, в деле отсутствуют. Более того, из письма от 30.10.2013 следует, что соглашение с ОАО "Трансмаркет" заключено по результатам аукциона (л. д. 81). Поскольку договоры аренды прекращены и у предпринимателя возникла обязанность возвратить чужое имущество (статья 622 Гражданского кодекса), которая им не выполнена, заявленный обществом иск правомерно удовлетворен. Доказательства, позволяющие установить, что общество утратило право на предъявление данного иска, в дело не представлены.
Основания для отмены решения от 09.06.2014 и постановления от 21.08.2014 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что недопустимо в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.11.2014 N Ф08-8116/2014 по делу N А53-3598/2014
"...После истечения срока действия договора ответчик продолжил использование земельного участка, а истец не заявил против этого возражений.
Департамент 01.10.2009 направил в адрес ответчика уведомление N 213-26497/6 об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, а также о необходимости демонтировать торговый павильон и освободить земельный участок. Уведомление получено ответчиком 06.10.2009, что подтверждено почтовым уведомлением о вручении (л. д. 6, 7).
Поскольку ответчик не освободил спорный участок (л. д. 47, 48), департамент обратился с иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что процедура отказа от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, департаментом соблюдена. Доказательств явно выраженного намерения департамента сохранить арендные отношения ответчик не представил. Уведомление департамента о необходимости внесения арендной платы в измененном размере (л. д. 88, 89), а также доказательства исполнения обязательств по договору (л. д. 93 - 112) исследовались судом апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Доказательства, свидетельствующие о недобросовестности арендодателя, в деле отсутствуют. Поскольку договор аренды прекращен и у общества возникла обязанность возвратить чужое имущество (статья 622 Гражданского кодекса), которая им не выполнена, заявленный департаментом иск правомерно удовлетворен.
Основания для отмены решения от 30.05.2014 и постановления от 18.08.2014 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правомерности выводов судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что недопустимо в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.07.2013 по делу N А32-38761/2011
"...Предприятие претензией от 28.12.2010 N 257 и повторной претензией уведомило предпринимателя о расторжении договора аренды от 01.03.2008 N 17 с 01.01.2011, потребовав освободить земельный участок путем разбора и вывоза торгового киоска площадью 34,5 кв. м (т. 1, л.д. 24, 25). Неисполнение требования арендодателя послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.
В части 1 статьи 622 Гражданского кодекса закреплено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, поддержанный апелляционным судом, правомерно исходил из того, что действие договора аренды от 01.03.2008 N 17 прекращено (договор не пролонгирован). О наличии возражений со стороны арендодателя относительно продолжения арендных отношений арендатор уведомлен, в связи с чем договор аренды от 01.03.2008 N 17 расторгнут (т. 1, л.д. 24, 25).
При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о том, что арендатор, который использует земельный участок без правовых оснований, обязан освободить его от торгового киоска путем демонтажа и вывоза с территории рынка.
Следовательно, суд обоснованно обязал ответчика устранить препятствия в пользовании истцом земельным участком, расположенным по адресу: г. Курганинск, ул. Привокзальная, 19 (торговое место 22 ряд 8 площадью 10 кв. м) путем разбора и вывоза торгового киоска предпринимателя площадью 34,5 кв. м с территории рынка согласно схеме размещения торговых мест..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.11.2012 по делу N А53-4552/2011
"...При разрешении требования комитета об освобождении обществом земельного участка суд исходил из следующего. Договор аренды от 01.03.2007, возобновленный после истечения срока на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса), прекращен в связи с односторонним отказом арендодателя (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).
Исследовав представленные сторонами доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд пришел к выводу об отсутствии на земельном участке с кадастровым номером 61:48:040202:0021 объекта недвижимости, что подтверждает обоснованность требования комитета об освобождении спорного участка. Как установил суд, в деле отсутствуют доказательства государственной регистрации за обществом права собственности на недвижимое имущество (здание пиццерии). Общество не подтвердило документально и то, что расположенный на спорном участке объект (торговый павильон), является недвижимым имуществом, который приобретен (создан) обществом в установленном порядке до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Характеристики объекта, содержащиеся в техническом паспорте, не свидетельствуют о том, что описанный в названном документе объект (пиццерия "Александр" с летней площадкой) является недвижимым имуществом. Не подтверждает это и акт приемки в эксплуатацию торгового павильона, утвержденный 30.05.2000 главным архитектором города, из содержания которого не следует, что на земельном участке создан объект недвижимого имущества. Кроме того, в нарушение статьи 62 Градостроительного кодекса, не представлены доказательства получения разрешения на строительство объекта. Какие-либо иные надлежащие доказательства наличия у расположенного на спорном участке объекта признаков недвижимого имущества суду не представлены. Размещенная на земельном участке капитальная ограда является сооружением вспомогательного использования; наличие у ограды признаков капитального строения не может служить основанием для признания ее самостоятельным объектом недвижимого имущества.
Вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требования комитета об освобождении земельного участка (в связи с недоказанностью обществом нахождения на этом участке легально возведенного (приобретенного) обществом объекта недвижимости) соответствует закону и материалам дела. С учетом изложенного, суд правомерно удовлетворил требование комитета об освобождении рассматриваемого земельного участка..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.07.2012 по делу N А63-6696/2011
"...При разрешении спора суды установили, что управление (арендодатель) отказалось от возобновления арендных отношений с предпринимателем. Получение арендатором уведомления от 28.01.2011 N 0577 подтверждено материалами дела и предпринимателем не оспаривается. Поэтому отношения сторон, возникшие из договора от 02.11.2005, прекращены в связи с истечением срока его действия (статьи 610, 621 Кодекса).
При прекращении аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Кодекса).
Суды также установили, что после прекращения арендных отношений предприниматель не освободила земельный участок. Поэтому пришли к выводу об обоснованности требования управления о возврате земельного участка с кадастровым номером 26:33:19 01 14:0015 (путем демонтажа торгового павильона, размещенного на этом участке)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.03.2012 по делу N А32-3039/2011
"...Администрация муниципального образования г. Армавир (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Авоська" (далее - общество) об обязании путем демонтажа временного строения освободить земельный участок площадью 99 кв. м (в том числе, под закусочной - 29 кв. м, под торговым павильоном - 67 кв. м), расположенный по улице Комсомольской, 99, в городе Армавире.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 23.03.2009 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения их земель населенных пунктов общей площадью 96 кв. м (в том числе под временной закусочной 29,0 кв. м, под временным торговым павильоном 67 кв. м), с кадастровым номером 23:38:01 14 020:0028, расположенным по адресу: город Армавир, ул. Комсомольская, 99-а.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Кодекса).
Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора (то есть, после 23.02.2010), при отсутствии на то возражений арендодателя, указанный договор от 23.03.2009 N 3800005361 аренды земельного участка возобновлен в силу норм гражданского законодательства на неопределенный срок.
Апелляционный суд правильно указал, что при отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, арендатор не обязан мотивировать свое решение, а арендатор обязан вернуть собственнику его имущество.
Судами установлено, что администрация письмом от 29.10.2010 по юридическому адресу ответчика направила обществу уведомление об отказе от договора аренды земельного участка со ссылкой на статью 610 Кодекса, сообщила о необходимости в течение 3 месяцев возвратить указанный земельный участок.
Довод кассационной жалобы о неполучении ответчиком уведомления арендодателя являлся предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, ему дана надлежащая оценка. Неявка арендатора за получением корреспонденции не свидетельствует о неправомерности действий истца.
С учетом установленных обстоятельств и соблюдением арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 23.03.2009 является прекращенным на момент рассмотрения спора, в связи с чем у ответчика отсутствуют правовые основания пользования спорным земельным участком..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.03.2012 по делу N А53-1476/2011
"...Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
По правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций о прекращении договора с 07.08.2009 является правильным.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Факт передачи комитетом предпринимателю спорного земельного участка подтвержден актом приема-передачи от 09.11.2007 и последним не отрицается. Доказательств освобождения и возврата предпринимателем земельного участка арендодателю не представлено.
Суды пришли к правомерным выводам о прекращении арендных отношений и о том, что расположенный на спорном земельном участке объект является самовольной постройкой, а лицом, обязанным осуществить его снос, является предприниматель..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.09.2011 по делу N А32-34681/2009
"...Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Валио" (далее - общество) об освобождении земельного участка общей площадью 130 кв. м, расположенного на пересечении улиц Кирова и Калинина (вблизи административного здания по ул. Калинина, 138), путем демонтажа за свой счет магазина из облегченных конструкций по указанному адресу и о приведении земельного участка в пригодное для использования состояние.
Уведомлением от 30.03.2009, полученным ответчиком 04.04.2009, администрация известила общество об отказе от договора аренды земельного участка от 29.04.2004 N 4300012183 и о необходимости освобождения земельного участка.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество не предоставило доказательств того, что им в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации было получено разрешение на строительство магазина на отведенном в соответствующих целях и принадлежащем застройщику земельном участке.
Суды пришли к правомерным выводам о прекращении арендных отношений и о том, что расположенный на спорном земельном участке объект является самовольной постройкой, а лицом, обязанным осуществить его снос, является общество..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.05.2011 по делу N А53-2132/2009
"...Суды установили, что после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, в связи с чем арендные отношения возобновились на неопределенный срок на прежних условиях.
Департамент направил в адрес общества уведомление от 22.01.2008 N ИЗ-811/6, в котором сообщил об отказе от договора аренды и предложил по истечении трех месяцев со дня получения уведомления освободить земельный участок и передать его арендодателю по акту приема-передачи. Письмо направлено обществу по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Гагарина, 1 (т. 1, л.д. 20 - 23).
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к верному выводу о том, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие в связи с отказом департамента от него.
Поскольку общество не освободило земельный участок и не возвратило его арендодателю, суды правомерно обязали ответчика демонтировать павильон и передать свободный земельный участок департаменту..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2011 по делу N А32-22193/2010
"...Суды установили, что после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, в связи с чем арендные отношения возобновились на неопределенный срок на прежних условиях (статья 621 Кодекса).
В письме от 05.04.2010 N 966 управление уведомило предпринимателя об отказе от договора аренды и предложило в 10-дневный срок подписать соглашение о расторжении договора и до 15.07.2010 освободить земельный участок с приведением его в первоначальное состояние. Суды установили, что предприниматель получил письмо управления (л. д. 9, 23).
Поскольку предприниматель не принял мер к освобождению и возврату земельного участка, управление обратилось с иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 2 статьи 610 Кодекса, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В соответствии со статьей 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к верному выводу о том, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие в связи с отказом от него управления.
Поскольку предприниматель не освободил земельный участок и не возвратил его арендодателю, суды обоснованно обязали ответчика освободить участок от торгового павильона (движимой вещи)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.02.2011 по делу N А53-10575/2010
"...Как видно из материалов дела, комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 31.07.2007 заключили договор N 07-601 аренды земельного участка площадью 15 кв. м (кадастровый номер 61:58:04469:0039), находящегося по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, около ул. Маршала Жукова, 2а, для эксплуатации торгового павильона (л. д. 5 - 10). В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия установлен сторонами до 07.05.2008.
Письмом от 21.12.2009 N 8778 комитет уведомил предпринимателя об отказе от договора аренды и предложил в срок до 22.03.2010 передать земельный участок арендодателю по акту приема-передачи. Уведомление получено ответчиком 12.01.2009 (л. д. 11/оборот).
Поскольку предприниматель не принял мер к освобождению и возврату земельного участка, комитет обратился с иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие в связи с отказом комитета от него.
Поскольку предприниматель не освободил земельный участок (акт обследования земельного участка от 15.04.2010) и не возвратил его арендодателю, суды обоснованно обязали ответчика освободить участок от торгового павильона..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.01.2011 по делу N А32-50673/2009
"...8 февраля 2005 года администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды N 1200000887 земельного участка, находящего в государственной собственности (т. 1, л.д. 41 - 44). По условиям договора предпринимателю для строительства магазина сроком на три года (до 08.02.2008) передан в аренду участок площадью 145 кв. м с кадастровым номером 23:12:06 01 002:0030, расположенный в г. Кореновске по ул. Льва Толстого. Договор аренды зарегистрирован 13.04.2005 в ГУ "Федеральная регистрационная служба по Краснодарскому краю" (т. 1, л.д. 45).
Уведомлением от 09.12.2009 N 2144/09-05 администрация сообщила предпринимателю о расторжении договора аренды с 15.01.2010 и предложила освободить земельный участок, передав его арендодателю (т. 1, л.д. 46).
Актами обследования от 26.08.2009 и 02.09.2009 N 118-430/12-10 зафиксирован факт размещения на предоставленном предпринимателю земельном участке недостроенного здания магазина (т. 1, л.д. 17, 49).
Ссылаясь на то, что спорное строение является самовольной постройкой, орган местного самоуправления обратился в арбитражный суд с иском о ее сносе.
Разрешая спор, суды установили, что спорный объект возведен без получения разрешения на строительство.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, для удовлетворения требования о сносе возведенной постройки. Данный вывод судов соответствует имеющимся в деле доказательствам, он основан на правильном применении норм права и обстоятельствах, установленных как по настоящему делу, так и по делу N А32-3435/2010 (по иску предпринимателя о признании права собственности на самовольную постройку).
Довод предпринимателя о сохранении арендных отношений исследовался судебными инстанциями и обоснованно ими отклонен. Договор аренды от 08.02.2005, возобновленный на неопределенный срок (по истечении срока действия договора предприниматель при отсутствии возражений администрации продолжал пользоваться земельным участком), прекращен в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.01.2011 по делу N А53-25527/2009
"...Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Шаповаловой Ирине Юрьевне (далее - предприниматель) об обязании освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Российская/Грисенко, общей площадью 36 кв. м, путем демонтажа торгового павильона, передать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю.
Как видно из материалов дела, 21.02.2002 Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 17837и аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Российская/Грисенко, общей площадью 36 кв. м, предоставленного для эксплуатации временного торгового павильона сроком до 19.11.2002. В силу отсутствия возражений со стороны арендодателя, при фактическом использовании земельного участка арендатором после истечения предусмотренного срока аренды, договор был возобновлен на неопределенный срок.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (закрепившей принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов) наличие на арендованном земельном участке временного объекта, принадлежащего ответчику, не освобождает его от обязанности освободить данный участок при прекращении договора аренды.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о неправомерном использовании земельного участка ответчиком после прекращения договорных отношений и необходимости его освобождения..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.07.2010 по делу N А53-28037/2009
"...Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области к индивидуальному предпринимателю Пашкову Валерию Сергеевичу (далее - предприниматель, ответчик) об освобождении земельного участка общей площадью 20 кв. м, кадастровый номер 61:44:08:01 02:0003, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мечникова, 77/1, от временного металлического гаража путем его демонтажа в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда; обязании передать земельный участок по акту приема-передачи.
Исковое заявление мотивировано тем, что ответчик после прекращения договора аренды спорного земельного участка не исполнил обязанность по его возвращению арендодателю.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2010 требования истца удовлетворены. Суд пришел к выводу, что договор аренды, на основании которого предприниматель пользовался земельным участком, являющимся предметом настоящего иска, расторгнут в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем предприниматель обязан его вернуть арендодателю согласно статье 622 названного Кодекса.
Нормы права при разрешении спора применены судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (статья 288 Кодекса), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.07.2010 по делу N А53-20749/2009
"...Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Хачкинаеву Владимиру Владимировичу (далее - предприниматель) об обязании освободить земельный участок общей площадью 20 кв. м с кадастровым номером 61:44:08 20 38:0028, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, просп. Буденновский, 98 (далее - земельный участок), путем демонтажа торгово-остановочного комплекса и передать земельный участок по акту.
Решением суда от 11.01.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.04.2010, иск удовлетворен, на предпринимателя возложены обязанности освободить земельный участок путем демонтажа торгово-остановочного комплекса в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда и передать департаменту земельный участок по акту приема-передачи департаменту (л. д. 88, 121).
Судебные акты мотивированы тем, что согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновлен на неопределенный срок. В силу пункта 2 статьи 610 названного Кодекса департамент направил уведомление о прекращении данного договора, которое получено предпринимателем. В нарушение статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не возвратил земельный участок департаменту, поэтому суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования арендодателя.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дали оценку представленным сторонами в дело доказательствам, нарушения статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлены, поэтому основания для удовлетворения жалобы отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.06.2010 по делу N А53-20023/2009
"...Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.12.2009, иск удовлетворен, постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2010, судебный акт первой инстанции изменен в части размера подлежащей взысканию государственной пошлины. Суды пришли к выводу, что договор аренды от 15.05.2001 N 17997 "и", на основании которого ответчик использовал спорный земельный участок, расторгнут в установленном законом порядке.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В нарушение указанных требований предприниматель не исполнил обязанность по возврату арендованного имущества.
В решении от 28.12.2009 суд обязал ответчика освободить земельный участок общей площадью 89 кв. м из 178 кв. м с кадастровым номером 61:44:05 33:0002, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 50а/пер. Островского, путем демонтажа временного объекта в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу и передать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю.
Нормы права при разрешении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2010 по делу N А53-13179/2009
"...Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Южный федеральный университет" (далее - университет) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Дошиной Зое Николаевне (далее - предприниматель) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером N 61:44:07 19 02: 0002, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мильчакова, 5/2, площадью 2533 кв. м и очистить указанный земельный участок от всех сооружений, размещенных на его территории.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.10.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2010, требования университета удовлетворены. Суд обязал предпринимателя освободить земельный участок с кадастровым номером N 61:44:07 19 02: 0002, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мильчакова, 5/2, площадью 2533 кв. м и очистить указанный земельный участок от всех сооружений, размещенных на его территории: навесов, павильона и др. Суды пришли к выводу о том, что университетом соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Отказ предпринимателя от получения уведомления о прекращении договора аренды от 10.02.2006 N 64 является неправомерным и свидетельствует о его информированности об отсутствии намерения университета продлить арендные отношения.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку обязанность по возвращению имущества предпринимателем не исполнена, суды правомерно сочли обоснованными заявленные университетом исковые требования..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.02.2010 по делу N А53-8668/2009
"...Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Герасименко И.Ю. (далее - предприниматель) об освобождении земельного участка в связи с прекращением договора аренды земельного участка N 22356 от 31.01.2002 путем демонтажа торгово-остановочного комплекса на указанном земельном участке.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону и предприниматель заключили договор аренды от 31.01.2002 N 22356, земельного участка площадью 54 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Еременко-Малиновского, для эксплуатации торгово-остановочного комплекса, срок аренды определен до 17.09.2002.
Ответчику по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Никулиной, 5/3, кв. 12 направлено уведомление от 05.09.2008 N из-19701/6 об отказе департамента от договора аренды от 31.01.2002 N 22356 в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции обоснованно сделал вывод о том, что договор аренды земельного участка от 31.01.2002 N 22356 прекратил свое действие через три месяца с момента получения предпринимателем уведомления об отказе департамента от договора; на момент обращения департамента с иском у предпринимателя возникла предусмотренная статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором. Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что предприниматель не представила доказательств наличия зарегистрированного права собственности на торгово-остановочный комплекс расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Еременко-Малиновского как на объект недвижимого имущества.
Поскольку предприниматель не возвратила арендованное имущество, суд обоснованно удовлетворил исковые требования..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.12.2009 по делу N А32-16710/2009
"...В связи с тем, что по истечении срока договора и отсутствии возражений со стороны администрации предприниматель продолжал пользоваться земельным участком, договор аренды от 24.10.2000 N 1580 в силу требований статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомлением от 27.03.2008 за N 3502/02-14 администрация известила предпринимателя об отказе от договора аренды от 24.10.2000 N 1580. Данное уведомление получено предпринимателем 28 марта 2008 г.
Поскольку договор аренды земельного участка от 24.10.2000 N 1580 прекращен в установленном порядке, судебные инстанции правомерно удовлетворили иск об освобождении земельного участка.
Довод о наличии объекта недвижимого имущества, препятствующего удовлетворению иска, правомерно отклонен судами.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суды правильно установили, что анализ текста постановления мэрии города Краснодара от 27.06.2000 N 1257 и условий договора аренды земельного участка от 24.10.2000 N 1580 свидетельствует о направленности воли сторон на установление временных возмездных отношений по использованию земельного участка. Предоставления земельного участка под строительство объекта недвижимости не предполагалось. В пункте 1.1 договора указано на предоставление ответчику земельного участка для эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций в составе торгово-бытового комплекса. В пункте 10 описания земельного участка также указано, что участок расположен в пределах красных линий и предоставляется без права капитального строительства.
Доказательства того, что права предпринимателя или владельцев соседних магазинов зарегистрированы в установленном порядке как объекты недвижимости, заявителем не представлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.06.2009 по делу N А32-6892/2007
"...Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Котову В.И. (далее - предприниматель) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 23:43:03 0365:021 площадью 18,58 кв. м, расположенный по адресу: Центральный административный округ г. Краснодара, ул. Гоголя - Красноармейская, путем сноса строения и приведение земельного участка в пригодное для использования состояние (уточненные требования).
Решением от 03.12.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.03.2009, иск удовлетворен. Суды установили, что договор аренды прекращен, общество обязано возвратить арендованное имущество в силу требований статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор при прекращении договора обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в состоянии, обусловленном договором. Поскольку арендодатель отказался от договора аренды земельного участка в порядке, установленном пунктом 2 статьи 610 Кодекса, судебные инстанции правомерно исходили из того, что договорные отношения прекращены, и удовлетворили иск. При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии правовых оснований для дальнейшего использования обществом земельного участка является правильным.
...Заключая договор аренды, предприниматель был информирован о том, что земельный участок предоставляется для временного размещения магазина из облегченных конструкций в составе торгово-бытового комплекса (пункт 1.1 договора) без права возведения объекта недвижимости (пункт 7.2.2 постановления от 16.12.2003 N 3319). Строение, находящееся на спорном земельном участке, как объект недвижимости не зарегистрировано, иная разрешительная документация на возведение павильона в виде объекта недвижимости, суду не представлена..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.10.2015 N Ф09-6053/15 по делу N А71-7778/2014
"...Администрация муниципального образования "город Ижевск" в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства (далее - управление, истец по первоначальному иску) обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к предпринимателю Мамедову И.М. об обязании освободить земельный участок площадью 48 кв. м, с адресом (адресным ориентиром): в 26 м по направлению на юго-восток от жилого дома, расположенного по адресу: ул. Дзержинского, 33 (остановка общественного транспорта "Аптека"), который является частью земельного участка с кадастровым номером: 18:26:02032:180, путем демонтажа двух торговых модулей и навеса остановки (с учетом отказа истца от части исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судами установлено, что поскольку соглашениями от 01.10.2007 N 07/07-1, от 19.05.2008 N 07/07-2, от 20.10.2008 N 07/07-2, от 17.07.2009 N 07/07-3, от 25.10.2010 N 07/07-4, от 13.10.2011 N 07/07-5, от 24.10.2012 N 07/07-6 срок аренды земельного участка (части земельного участка) последовательно продлен до 02.06.2013, то управление правомерно воспользовалось своим правом на отказ от договора в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направив ответчику уведомление от 11.03.2014 исх. N 03-20/17.
Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, предусмотренные п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, истекли, суды правомерно удовлетворили первоначальные требования об обязании предпринимателя Мамедова И.М. освободить участок и передать его управлению..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.06.2015 N Ф09-2427/15 по делу N А71-4085/2014
"...В силу положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что договор аренды от 23.03.2004 N 111/04 прекратил свое действие в связи с истечением срока действия, а находящийся на спорном земельном участке согласно паспорту МАФ N 78-03 торговый киоск эксплуатируется ответчиком при отсутствии у последнего правоустанавливающих документов, свидетельствующих о наличии у предпринимателя Крестьянинова О.В. права на использование занятого земельного участка, на основании чего пришли к выводу об отсутствии у предпринимателя правовых оснований для занятия спорного земельного участка.
Поскольку при указанных обстоятельствах факт нахождения на спорном земельном участке принадлежащего и используемого предпринимателем торгового киоска подтвержден актом натурного обследования от 27.02.2014, ответчиком не представлено доказательств освобождения земельного участка (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), руководствуясь положениями приведенных норм, суды правомерно удовлетворили исковые требования администрации об обязании ответчика освободить земельный участок и привести его в первоначальное состояние..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.05.2015 N Ф09-1146/15 по делу N А71-3642/2014
"...В силу положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленным договором.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что договор аренды от 25.10.2012 N 41/12 прекратил свое действие в связи истечением срока действия, а находящийся на спорном земельном участке согласно паспорту МАФ N 098 торговый киоск эксплуатируется ответчиком при отсутствии у последнего правоустанавливающих документов, свидетельствующих о наличии у предпринимателя Фонасеиной Н.С. права на использование занятого земельного участка, на основании чего пришли к выводу об отсутствии у предпринимателя правовых оснований для занятия спорного земельного участка.
В соответствии с ч. 2 ст. 62, ч. 2 и 3 ст. 76 Земельного кодекса Российской Федерации лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельный участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе сносу незаконно возведенных зданий, строений и сооружений; без возмещения произведенных им за время незаконного пользования земельным участком затрат; собственными силами или за его счет.
Поскольку при указанных обстоятельствах факт нахождения на спорном земельном участке принадлежащего и используемого предпринимателем торгового киоска подтвержден актом натурного обследования от 07.03.2014, ответчиком не представлено доказательств освобождения земельного участка (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) руководствуясь положениями приведенных норм, суды правомерно удовлетворили исковые требования управления об обязании ответчика освободить земельный участок и привести его в первоначальное состояние..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.04.2015 N Ф09-273/15 по делу N А71-12911/2013
"...В письме от 22.10.2012 N 03-20/70 Управление сообщило предпринимателю Баклушинскому М.Н. об отказе от договора аренды от 10.06.1999 N 115/99 в одностороннем порядке на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимости освободить земельный участок в течение семи дней с момента получения письма.
Управление, ссылаясь на неисполнение предпринимателем Баклушинским М.Н. обязанности по освобождению и возврату спорного земельного участка, отсутствие правовых оснований пользования им, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Суды, установив, что срок договора аренды земельного участка от 10.06.1999 N 115/99 установлен сторонами до 12.08.2012, Управление в письме от 22.10.2012 N 03-20/70 уведомило арендатора об отказе от данного договора аренды в одностороннем порядке, пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 10.06.1999 N 115/99 является прекращенным.
Поскольку договор аренды прекращен, арендуемый земельный участок арендодателю в установленный договором срок не возвращен, факт нахождения на спорном земельном участке торговых павильонов, используемых предпринимателем Баклушинским М.Н., подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком, правовые основания для пользования им у предпринимателя Баклушинского М.Н. отсутствуют, суды правомерно удовлетворили исковые требования Управления об обязании ответчика освободить спорный земельный участок путем сноса (демонтажа) расположенных на нем торговых павильонов..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31.03.2015 N Ф09-847/15 по делу N А71-4689/2014
"...На основании данного постановления между Управлением (арендодатель) и предпринимателем Малых И.Н. (арендатор) заключен договор аренды от 04.03.2004 N 62/04, в соответствии с условиями которого (в редакции соглашения от 19.04.2005 N 62/04-1) предпринимателю Малых И.Н. предоставлен в краткосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 84 кв. м, расположенный по адресу: г. Ижевск, Воткинское шоссе, остановка транспорта "СУ-13", согласно паспорту МАФ N 66-02, для размещения временного сооружения торговли.
В письме от 27.12.2013 N 03-20/236 Управление сообщило предпринимателю Малых И.Н. об истечении 26.12.2013 срока действия договора аренды от 19.04.2005 N 62/04, отказе от данного договора аренды в одностороннем порядке на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и необходимости освободить земельный участок в течение семи дней.
Управление, ссылаясь на отсутствие у предпринимателя Малых И.Н. правовых оснований пользования спорным земельным участком, неосвобождение и невозврат арендатором этого участка арендодателю, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Установив, что срок договора аренды земельного участка от 19.04.2005 N 62/04 установлен сторонами до 27.12.2013, Управление в письме от 27.12.2013 N 03-20/236 уведомило арендатора об отказе от данного договора аренды в одностороннем порядке, данное письмо получено арендатором, суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 19.04.2005 N 62/04 является прекращенным.
Поскольку договор аренды прекращен, арендуемый земельный участок арендодателю не возвращен, правовые основания для пользования им у ответчика отсутствуют, суды правомерно удовлетворили исковые требования Управления об обязании предпринимателя Малых И.Н. освободить земельный участок площадью 84 кв. м, находящийся по адресу: г. Ижевск, примерно в 40 м по направлению на северо-восток от жилого дома по адресу: Воткинское шоссе, 166б, путем демонтажа, расположенных на данном земельном участке двух торговый модулей и навеса..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.02.2015 N Ф09-309/15 по делу N А71-3636/2014
"...При рассмотрении настоящего спора судами установлено, что между администрацией (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды земли от 13.12.2005 N 316/05, согласно условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений, общей площадью 22 кв. м. с адресом (адресным ориентиром): примерно в 40 м. по направлению на северо-запад от здания, расположенного по адресу: ул. Кирова, 46, остановка "Сельхозакадемия", от земельных участков с кадастровыми номерами: 18:26:010242:0033, 18:26:010242:49 из земель населенных пунктов, земель общего пользования, находящихся в муниципальной собственности согласно паспорту МАФ N 249-04 для эксплуатации и обслуживания остановочно-торгового комплекса по продаже товаров смешанного ассортимента, кроме спиртосодержащей продукции, пива и пивных напитков.
Соглашениями от 29.01.2007 N 316/05-1, от 25.09.2008 N 316/05-2, от 08.06.2009 N 316/05-3, от 31.08.2010 N 316/05-4, от 06.08.2012 N 316/05-5, от 01.11.2012 N 316/05-6 срок действия договора продлен до 22.09.2013.
Администрация 09.08.2013 уведомила предпринимателя о прекращении договора аренды в связи с окончанием срока его действия с 22.09.2013 и необходимости освобождения и возврата земельного участка.
Факт использования земельного участка без правоустанавливающих документов послужил основанием для обращения администрации в арбитражный суд с исковым заявлением к предпринимателю об освобождении земельного участка площадью 22 кв. м., с адресным ориентиром: г. Ижевск, примерно в 40 м. по направлению на северо-запад от здания, расположенного по адресу: ул. Кирова, 46, остановка "Сельхозакадемия", который является частью земельных участков с кадастровыми номерами: 18:26:010242:0033, 18:26:010242:49, путем демонтажа торгового киоска из структуры торгово-остановочного комплекса.
При исследовании имеющихся в материалах дела доказательств по правилам ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды первой и апелляционной инстанций установили, что предъявленные исковые требования предпринимателем не оспорены, правоустанавливающие документы, свидетельствующие о наличии у предпринимателя права на использование занятого земельного участка, в материалах дела отсутствуют, доказательства, подтверждающие факт передачи предпринимателем спорного земельного участка администрации, в материалы дела не представлены.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили заявленные администрацией требования об освобождении предпринимателем земельного участка путем демонтажа торгового киоска из структуры торгово-остановочного комплекса.
Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.10.2014 N Ф09-6769/14 по делу N А34-302/2014
"...Администрация г. Кургана (ИНН 4501005007 ОГРН 1024500521506; далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу "Парк Индустрия" об обязании освободить от строений земельный участок с кадастровым номером 45:25:070213:158, общей площадью 146 кв. м, расположенный у пешеходного мостика на территории ЦПКиО в г. Кургане, с целевым назначением - для эксплуатации временного торгового павильона "Старая Прага" путем сноса временного торгового павильона "Старая Прага".
Как установлено судами, на основании постановления Администрации от 13.09.2011 N 6684 "О предоставлении обществу "Парк Индустрия" в аренду земельного участка для эксплуатации временного торгового павильона "Старая Прага", расположенного у пешеходного мостика на территории ЦПКиО г. Курган", между Администрацией (арендодатель) и обществом "Парк Индустрия" (арендатор) заключен договор аренды земель от 13.12.2011 N 910.
Судами установлено, что, поскольку после окончания срока действия спорного договора аренды общество "Парк Индустрия" продолжало пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Учитывая, что факт направления Администрацией письма об отказе от исполнения договора аренды и освобождении занимаемого земельного участка и получения его обществом "Парк Индустрия" 15.07.2013 подтвержден материалами дела, суды правомерно признали договор аренды от 13.12.2012 N 910 прекращенным по истечении 3 месяцев с момента получения ответчиком письма об отказе от исполнения договора аренды.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку доказательств возврата ответчиком названного земельного участка в материалы дела не представлено, суды обоснованно удовлетворили исковые требования.
Довод заявителя о том, что торговый павильон "Старая крепость" имеет признаки капитального строения, судом кассационной инстанции отклоняется как не подтвержденный материалами дела..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.09.2014 N Ф09-5842/14 по делу N А71-12505/2013
"...При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между администрацией (арендодатель) и предпринимателем Сафаргалиным М.М. (арендатор) 05.05.2005 на основании постановления главы администрации Октябрьского района г. Ижевска от 23.03.2005 N 664 заключен договор о предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для размещения временных сооружений торговли и объектов рекламы N 115/05, по условиям которого арендодатель обязался сдать, а арендатор обязался принять в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений общей площадью 25 кв. м с адресом (адресным ориентиром): пер. Нижний, 34 на перекрестке ул. 7-я Подлесная согласно паспорту МАФ N 142-02.
На участке расположен торговый киоск по продаже товаров смешанного ассортимента (п. 1.3 договора).
Уведомлением от 12.11.2012 N 03-20/80 управление известило предпринимателя о прекращении договора аренды земли от 05.05.2005 N 115/05 с 20.01.2013 в связи с окончанием срока его действия и просило арендатора сдать земельный участок и внести текущие арендные платежи.
Данное уведомление получено ответчиком 27.11.2012, что подтверждается копией почтового уведомления.
Администрация, ссылаясь на то, что земельный участок добровольно предпринимателем Сафаргалиным М.М. не освобожден, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, установили, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие передачу предпринимателю Сафаргалину М.М. спорного земельного участка администрации.
При таких обстоятельствах с учетом истечения срока действия договора, отсутствия законных оснований для дальнейшего занятия предпринимателем Сафаргалиным М.М. спорного земельного участка суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении требований об освобождении земельного участка от объекта временного использования - киоска, передаче его истцу в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, по акту приема-передачи..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.08.2014 N Ф09-5225/14 по делу N А71-7759/2013
"...На основании данного распоряжения между администрацией г. Ижевска и предпринимателем заключен договор аренды земли от 08.09.2008 N 69/08.
Администрацией в адрес предпринимателя направлено уведомление от 12.11.2012 N 03-20/77 об отказе от договора аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды, установив, что администрация отказалась от продолжения арендных отношений, о чем направила предпринимателю уведомление, и признав, что договор аренды от 08.09.2008 N 69/08 прекращен с 31.12.2012 и у предпринимателя отсутствуют правовые основания для занятия земельного участка, обоснованно удовлетворили требования управления об обязании предпринимателя освободить данный земельный участок.
Ссылки заявителя на то, что возведенный на земельном участке торгово-остановочный комплекс уже находился на момент заключения договора аренды этого участка и у предпринимателя отсутствует обязанность осуществить снос торгового объекта, подлежат отклонению, поскольку, как следует из материалов дела и установлено судами, земельный участок был предоставлен предпринимателю для размещения принадлежащего ему торгово-остановочного комплекса, который является временным сооружением. Иного ответчиком не доказано. В связи с этим обязанность по демонтажу названного объекта торговли правомерно возложена на предпринимателя.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.02.2013 N Ф09-13488/12 по делу N А76-1114/2012
"...Администрация г. Челябинска (ОГРН: 1027402920225; далее - администрация), Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска (ОГРН: 1027402931500; далее - комитет) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю Реневой Г.М. об обязании демонтировать временный нестационарный объект, расположенный на земельном участке площадью 83 кв. м в Тракторозаводском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов, для эксплуатации временного нестационарного павильона со следующими геоданными...
В силу п. 6.8 договора арендодатель на основании п. 6.5 договора вправе до истечения срока действия договора отказаться от исполнения договора полностью или частично, письменно уведомив об этом арендатора за 15 дней. Договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с момента отправки комитетом уведомления.
Комитетом направлено предпринимателю Реневой Г.М. уведомление от 19.08.2011 N 16268 о расторжении договора в связи с односторонним отказом от исполнения договора УЗ N 007464-Вр-2010 по истечении 15 дней с момента отправки уведомления, по причине невнесения в установленном порядке объекта в Схему размещения нестационарных торговых объектов на территории г. Челябинска. Комитетом указано на необходимость в течение 15 дней с момента получения уведомления оплатить долг по арендной плате (при наличии), освободить занимаемый земельный участок путем приведения его в первоначальное состояние и передать его по акту приема-передачи комитету.
При таких обстоятельствах судами обоснованно признан прекращенным договор от 25.05.2010 на основании ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с прекращением между сторонами арендных отношений и отсутствием у предпринимателя Реневой Г.М. правовых оснований для использования спорного земельного участка, судами правомерно удовлетворены исковые требования (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.02.2013 N Ф09-11996/12 по делу N А60-14541/12
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования "Город Лесной" (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью "Зеро" (в настоящее время общество "Леди", арендатор) заключен договор аренды от 15.11.1996 N 2438, согласно условиям которого арендатору передан во временное пользование земельный участок площадью 79 кв. м, расположенный по адресу: г. Лесной, ул. Мира, район дома N 30, под торговый киоск N 90. Договор заключен сроком на 1 год (п. 1.2 договора).
Установив, что договор аренды от 15.11.1996 N 2438 по истечении срока его действия был возобновлен на неопределенный срок, комитет в письме от 26.10.2011 N 01-16/1666 уведомил общество "Леди" об отказе от этого договора аренды в порядке, предусмотренном ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, данное письмо направлено арендатору по юридическому адресу ответчика, что подтверждается описью вложения в ценное письмо со штампом органа почтовой связи от 27.10.2011, суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 15.11.1996 N 2438 является прекращенным.
Поскольку договор аренды прекращен, арендуемый земельный участок арендодателю в трехмесячный срок не возвращен, факт нахождения на спорном земельном участке торгового киоска, принадлежащего и используемого обществом "Леди", подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком, правовые основания для пользования им у ответчика отсутствуют, суды правомерно удовлетворили исковые требования комитета об обязании общества "Леди" освободить земельный участок площадью 38 кв. м и привести его в первоначальное состояние путем демонтажа, расположенного на данном земельном участке торгового киоска N 90..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.11.2012 N Ф09-9783/12 по делу N А76-301/2012
"...При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о прекращении договора аренды от 11.11.2010 УЗ N 003517-Вр-2010 в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательств возврата ответчиком комитету названного земельного участка в установленном законом порядке, освобождения земельного участка от возведенного временного нестационарного объекта - павильона "Цветы" в материалах дела не имеется (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Установив, что договор аренды от 11.11.2010 УЗ N 003517-Вр-2010 прекратил свое действие, у ответчика отсутствуют иные правовые основания для занятия спорного земельного участка, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований об освобождении данного земельного участка..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.08.2012 N Ф09-5154/12 по делу N А50-17932/2011
"...Как установлено судами, уведомление от 14.12.2010 о прекращении договора аренды от 19.07.2006 N 504-06ир получено ответчиком 29.12.2010, что подтверждается письмом отдела связи Управления федеральной почтовой связи Пермского края филиала федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 06.06.2011.
При таких обстоятельствах в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации названный договор считается расторгнутым по истечении трехмесячного срока с момента получения ответчиком указанного уведомления.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что доказательств освобождения земельного участка от расположенного на нем остановочного комплекса и передачи земельного участка истцу ответчиком не представлено, суды правомерно удовлетворили требования о приведении земельного участка в первоначальное состояние путем демонтажа расположенного на нем остановочного комплекса..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.07.2012 N Ф09-7484/11 по делу N А76-9437/2011
"...Администрация г. Челябинска (далее - администрация), Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Фрегат" (ИНН: 744701001) о сносе самовольно возведенного строения - двухэтажного нежилого административного здания с одноэтажным пристроем, состоящего из двух частей прямоугольной формы с габаритами в осях 9,0 x 1/8,0 + 10,0 x 4,22 м, высота первого этажа - 3,5 м, второго - 3,0 м, высота этажа пристроя - 2,4 м, площадь застройки - 350 кв. м, строительный объем - 2119 куб. м, расположенного на земельном участке площадью 15 167 кв. м по адресу: г. Челябинск, ул. Бейвеля, кадастровый номер 74:36:0714001:199, путем демонтажа нежилого административного здания с пристроем и фундамента в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда; а также об обязании ответчика передать комитету земельный участок площадью 15 167 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Бейвеля, кадастровый номер 74:36:0714001:199, по акту приема-передачи в семидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда; в случае неисполнения обществом "Фрегат" обязанности по сносу самовольно возведенного строения в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда - предоставить администрации право произвести снос указанного самовольного строения с отнесением расходов по сносу на общество "Фрегат".
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды установили факт использования арендатором земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным видом использования, что не оспаривается обществом "Фрегат", в связи с чем пришли к правильному выводу о наличии предусмотренных соглашением сторон оснований для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды.
Поскольку комитет в письме от 06.04.2011 уведомил общество "Фрегат" о расторжении договора аренды от 19.08.2010 УЗ N 000830-Вр-2010 в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с существенным нарушением условий договора в части целевого использования земельного участка, правомерен вывод судов о том, что в соответствии с указанной нормой права и п. 6.8 договора аренды названный договор считается прекратившим свое действие ввиду одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора.
Принимая во внимание данные обстоятельства, а также отсутствие в деле доказательств, свидетельствующих о возвращении спорного земельного участка арендатором арендодателю (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), суды правомерно удовлетворили исковые требования об освобождении этого земельного участка..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.2011 N Ф09-5920/11 по делу N А60-44981/2010
"...Письмами от 09.08.2010 истец уведомил ответчика о расторжении договоров аренды от 15.01.1998 N 2442, 2436 и необходимости освобождения земельных участков от торговых павильонов.
Неисполнение обязанности по освобождению земельных участков послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Судами установлено, что по истечении срока аренды по договорам от 15.01.1998 N 2442, 2436 ответчик продолжал пользоваться спорными земельными участками, в связи с чем действие этих договоров возобновлено на неопределенный срок; факт направления ответчику отказа от указанных договоров аренды подтвержден представленными в материалы дела уведомлениями о получении заказной корреспонденции.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что договоры аренды от 15.01.1998 N 2442, 2436 расторгнуты по истечении трехмесячного срока с момента получения ответчиком уведомлений.
Установив, что требование об освобождении спорных земельных участков обществом "Леди" не исполнено, что подтверждается актами от 16.12.2010 N 1, 2, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований комитета..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.09.2011 N Ф09-5101/11 по делу N А60-44965/2010
"...Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что ответчик продолжал пользоваться земельными участками, предоставленными для временного пользования под объекты некапитального характера, после истечения срока аренды.
Сделав вывод о том, что на основании ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды считаются заключенными на неопределенный срок, и, установив, что истцом в адрес ответчика направлялись уведомления о расторжении договоров, которые получены последним 28.08.2010, апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что договоры аренды прекратили свое действие с 28.11.2010.
Учитывая, что факт нахождения объектов мелкорозничной торговли подтверждается материалами дела, доказательств освобождения земельных участков от находящихся на них объектов не представлено, суды правомерно удовлетворили исковые требования о возложении на ответчика обязанности по освобождению занимаемых земельных участков от торговых киосков..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2011 N Ф09-3632/11-С6 по делу N А47-7234/2010
"...Судами установлено, что администрация 12.03.2010 уведомила предпринимателя о расторжении договора и об освобождении земельного участка, и данное уведомление было направлено в адрес предпринимателя, что подтверждается имеющейся в деле копией почтового конверта.
Руководствуясь ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая во внимание отсутствие доказательств возврата предпринимателем арендуемого земельного участка, суды удовлетворили требования администрации и возложили на предпринимателя обязанность освободить земельный участок путем демонтажа находящегося на нем торгового павильона и передать земельный участок администрации по акту приема-передачи.
Ссылка заявителя на отсутствие оснований для расторжения договора в связи с погашением арендатором задолженности по арендной плате отклоняется, поскольку администрация воспользовалась правом на одностороннее расторжение договора, заключенного на неопределенный срок, в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2011 N Ф09-3630/11-С6 по делу N А47-7236/2010
"...Указав на то, что к моменту обращения администрации в суд трехмесячный срок, предусмотренный п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, истек, суды обоснованно признали договорные отношения между сторонами прекращенными.
Руководствуясь ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая во внимание отсутствие доказательств возврата предпринимателем арендуемого земельного участка, суды удовлетворили требования администрации и возложили на предпринимателя обязанность освободить земельный участок путем демонтажа находящегося на нем торгового павильона и передать земельный участок администрации по акту приема-передачи..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.03.2011 N Ф09-959/11-С6 по делу N А50-6837/2010
"...После окончания срока действия договор был возобновлен на неопределенный срок на основании ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды, установив, что после прекращения договора аренды предприниматель Мамедов Э.А. арендованный земельный участок арендодателю не возвратил, общество "Айтен" пользуется спорным участком при отсутствии правовых оснований, руководствуясь ст. 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворили исковые требования департамента, возложив на ответчиков обязанность освободить спорный земельный участок и привести его в первоначальное состояние путем демонтажа расположенного на данном земельном участке торгового комплекса с закусочной..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.02.2011 N Ф09-430/11-С6 по делу N А50-15366/2010
"...После окончания срока действия договор был возобновлен на неопределенный срок на основании ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В письме от 20.03.2009 N И-21-01-09-5359 департамент уведомил предпринимателя Тедеева И.Л. о том, что 30.12.2006 истек срок действия договора аренды от 24.05.2006 N 434-06ДР, по истечении трехмесячного срока с момента получения данного письма названный договор считается прекращенным. Предпринимателю Тедееву И.Л. предложено освободить земельный участок, привести его в первоначальное состояние и передать арендодателю по акту приема-передачи не позднее 3 дней с момента прекращения договора.
Департамент, ссылаясь на то, что предприниматель Тедеев И.Л. земельный участок не освободил и не возвратил, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Установив, что после прекращения договора аренды предприниматель Тедеев В.Л. продолжал пользоваться земельным участком, арендованный земельный участок арендодателю не возвратил, суды правомерно удовлетворили исковые требования департамента, возложив на ответчика обязанность освободить спорный земельный участок и привести его в первоначальное состояние путем демонтажа, расположенного на данном земельном участке торгового павильона с закусочной..."

Постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2011 N Ф09-11737/10-С6 по делу N А50-14154/2010
"...Департамент, ссылаясь на то, что после прекращения действия договора аренды, предприниматель Маркович А.Б. земельный участок арендодателю не возвратил и продолжал им пользоваться, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В соответствии с п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Установив, что 20.03.2009 Департамент уведомил арендатора о прекращении договора аренды от 10.04.2006, после прекращения договора аренды (30.06.2009) предприниматель Маркович А.Б. продолжал пользоваться земельным участком и своевременно арендованный земельный участок арендодателю не возвратил, суды правомерно удовлетворили исковые требования Департамента, возложив на ответчика обязанность освободить земельный участок площадью 36 кв. м, привести его в первоначальное состояние путем демонтажа расположенного на данном земельном участке остановочного комплекса и передать по акту приема-передачи Департаменту в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.01.2011 N Ф09-10218/10-С6 по делу N А50-8603/2010
"...Департамент земельных отношений администрации города Перми (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Кенни ЛТД" о возложении на ответчика обязанности освободить земельный участок общей площадью 570 кв. м, находящийся по адресу: г. Пермь, ул. Крупской, 42, и привести его в первоначальное состояние путем демонтажа расположенного на нем торгового комплекса.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства (письма от 15.12.2009, 04.03.2010, почтовый реестр от 17.12.2009), суды сделали вывод о том, что рассматриваемый договор аренды является прекращенным.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что договор аренды расторгнут, земельный участок арендатором не возвращен, занят торговым комплексом ответчика, что следует из акта обследования земельного участка от 24.06.2010 N 534, отсутствуют законные основания для дальнейшего пользования обществом "Кенни ЛТД", суды правомерно удовлетворили исковые требования..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.10.2010 N Ф09-7940/10-С6 по делу N А50-1713/2010
"...Департамент земельных отношений администрации города Перми (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю об обязании последнего освободить и привести в первоначальное состояние земельный участок площадью 20,709 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Сивкова, д. 5, путем демонтажа торгового киоска.
В соответствии с п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Установив, что после прекращения договора аренды предприниматель продолжал пользоваться земельным участком, арендованный земельный участок арендодателю не возвратил, суды правомерно удовлетворили исковые требования Департамента, возложив на ответчика обязанность освободить земельный участок площадью 20,709 кв. м и привести его в первоначальное состояние путем демонтажа, расположенного на данном земельном участке торгового киоска.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.10.2010 N Ф09-8222/10-С6 по делу N А50-1585/2010
"...Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю Кожевниковой Л.Д. об обязании освободить земельный участок площадью 23 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Мира, д. 64, и привести его в первоначальное состояние путем демонтажа расположенного на земельном участке торгового комплекса.
Как установлено судами и следует из материалов дела, администрацией (арендодатель) и предпринимателем Кожевниковой Л.Д. (арендатор) 08.08.2001 подписан договор N 88 аренды земельного участка площадью 23 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Мира, д. 64, под размещение торгового комплекса сроком с 08.08.2001 по 07.08.2004.
Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установили, что возобновленный на неопределенный срок договор аренды земельного участка от 08.08.2001 N 88 расторгнут с 12.07.2009 на основании уведомления департамента от 20.03.2009, полученного ответчиком 11.04.2009.
При этом, принимая во внимание, что спорный земельный участок предпринимателем Кожевниковой Л.Д. не возвращен и используется ею для эксплуатации торгового комплекса, суды правомерно удовлетворили заявленные требования на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2010 N Ф09-7479/10-С6 по делу N А71-16278/2009-Г10
"...Администрация г. Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства (далее - администрация г. Ижевска) обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к предпринимателю Рустамову В.М. о взыскании 10 286 руб. 95 коп. платы за пользование земельным участком за период просрочки возврата объекта аренды с 08.03.2009 по 10.07.2009, 400 руб. 87 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также об освобождении земельного участка площадью 25 кв. м, расположенного по адресу: г. Ижевск, Малиновая гора, конечная остановка автобусного маршрута N 8, путем сноса торгового киоска и приведения земельного участка в состояние, пригодное для его дальнейшего использования (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В письме от 30.01.2009 N 03-22/160 администрация г. Ижевска уведомила предпринимателя Рустамова В.М. об одностороннем отказе от договора аренды, и предложила в течение семи дней со дня получения настоящего уведомления оплатить текущие платежи и имеющуюся задолженность по арендной плате за землю и пени, а также освободить занимаемый земельный участок.
Данное уведомление получено предпринимателем Рустамовым В.М. 28.02.2009.
Согласно акту проверки соблюдения земельного законодательства от 17.03.2009 N 75 на спорном земельном участке расположен торговый киоск в структуре торгово-остановочного комплекса, общая площадь земельного участка, занятого киоском, составляет не менее 25 кв. м.
Аналогичные обстоятельства были установлены и при обследовании земельного участка 20.01.2010.
Администрация г. Ижевска, ссылаясь на то, что после прекращения договора аренды, предприниматель Рустамов В.М. земельный участок арендодателю не возвратил, ответчик в период с 03.03.2009 по 10.07.2009 продолжал пользоваться данным земельным участком, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установив, что после прекращения договора аренды предприниматель Рустамов В.М. продолжал пользоваться земельным участком, арендованный земельный участок арендодателю не возвратил, суды правомерно удовлетворили исковые требования и взыскали с ответчика задолженность в сумме 10 286 руб. 05 коп. за период с 08.03.2009 по 10.07.2009, а также возложили на него обязанность освободить земельный участок и передать его администрации г. Ижевска по акту приема-передачи..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2010 N Ф09-7153/10-С6 по делу N А50-2765/2010
"...Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю об обязании освободить земельный участок площадью 54 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Леонова, напротив дома N 33, и приведении данного земельного участка в первоначальное состояние путем демонтажа расположенного на нем торгового комплекса.
Судами исследованы и оценены в совокупности с иными имеющимися в материалах дела доказательствами в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, письмо департамента от 20.03.2009 N И-21-01-09-5359 об отказе от договора и уведомление о вручении этого письма ответчику. В судебном заседании суда первой инстанции предприниматель подтвердил получение 09.04.2009 данного письма департамента, о чем имеется отметка в протоколе судебного заседания от 23.03.2010.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 06.04.2005 N 206-05ир прекращен с 10.07.2009, правовые основания для занятия спорного земельного участка у предпринимателя отсутствуют, и правомерно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Уральского округа от 23.03.2010 N Ф09-1708/10-С6 по делу N А50-6824/2009
"...Уведомлением от 10.09.2008 N 3879, полученным предпринимателем Ивлевой Л.М. 08.10.2008, администрация г. Соликамска сообщила ответчику о прекращении договора аренды от 29.12.2007 N 3015-К по истечении срока его действия и необходимости возврата земельного участка арендодателю по акту приема-передачи свободным от объекта временного использования, не отвечающего признакам объектов недвижимости, - остановочного комплекса.
Согласно акту проверки фактического использования спорного земельного участка от 15.01.2009 на спорном земельном участке установлен объект временного использования, не отвечающий признакам объектов недвижимости, - остановочный комплекс. На момент проверки остановочный комплекс эксплуатируется, земельный участок не приведен в первоначальное состояние и не готов к передаче арендодателю.
Администрация г. Соликамска, ссылаясь на неисполнение предпринимателем Ивлевой Л.М. обязанности по освобождению земельного участка в добровольном порядке, на основании ст. 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Учитывая, что срок действия договора аренды земельного участка от 29.12.2007 N 3015-К истек, арендодатель отказался от продолжения арендных отношений и направил арендатору уведомление о необходимости возврата спорного участка, а также установив, что земельный участок арендодателю в установленном порядке арендатором не возвращен, суды правомерно удовлетворили требование администрации г. Соликамска о возложении на предпринимателя Ивлеву Л.М. обязанность возвратить спорный земельный участок в состоянии, обусловленном договором - свободным от объекта, не отвечающего признакам недвижимости, - остановочного комплекса..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.11.2009 N Ф09-8822/09-С6 по делу N А76-1731/2009-4-182
"...Как установлено судами, на основании постановления главы Ашинского муниципального района Челябинской области от 30.12.2005 N 1561 между администрацией поселения (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.06.2006 N 128, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселения г. Аши, с кадастровым номером 74:03:10 01 022:0022, расположенного по адресу: Челябинская обл., Ашинский р-н, г. Аша, ул. 40-летия Победы, в районе дома N 8, для использования в целях строительства многоэтажного дома, в границах, указанных в кадастровой карте участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1326 кв. м.
Согласно кадастровому паспорту здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 18.12.2008, выданного областным государственным унитарным предприятием "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области, Ашинский филиал, степень готовности объекта незавершенного строительства общей площадью застройки 11,2 кв. м составляет 1%.
В письме от 11.12.2008 N 3455, направленном в адрес ответчика, Комитет потребовал сдать земельный участок по акту приема-передачи на основании письма главы Ашинского муниципального района от 20.10.2008 N 09-7751.
Согласно п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Приняв во внимание отсутствие доказательств, свидетельствующих о нахождении на спорном земельном участке объекта недвижимости, а также то, что после прекращения действия договора земельный участок Комитету возвращен не был, суды правомерно признали требования истца об освобождении земельного участка от находящихся на нем объектов, с приведением его в состояние, пригодное для использования, и о передаче его по акту приема-передачи подлежащими удовлетворению..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 05.08.2014 по делу N А68-12054/2013
"...Уведомлением от 19.06.2013 N 20-01-22/7369 министерство сообщило обществу о прекращении договора аренды земельного участка N 09З2206 от 14.10.2009 по истечении одного месяца со дня доставки уведомления, а также указало на необходимость снести (демонтировать) объект, освободить земельный участок и сдать его по акту приема-передачи.
09.12.2013 представителем Управления по административно-техническому надзору составлен акт обследования земельного участка N 637, согласно которому на земельном участке, являющемся предметом прекращенного договора аренды, находятся два торговых павильона, обшитых сайдингом белого цвета ("Продукты", "Одежда, обувь"), постройка - кафе "Аран", навес.
Указанное обстоятельство послужило причиной обращения в суд с иском о понуждении общества освободить земельный участок.
В силу частей 2, 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков осуществляются юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
Поскольку истец имеет право на заявление рассматриваемых требований, а исследуемый договор, с учетом изложенных в нем условий, прекратил свое действие с 01.08.2013 и ответчиком не представлено доказательств возвращения земельного участка по акту приема-передачи, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у ООО "ДаГи" законных оснований для использования спорного земельного участка с 01.08.2013, в связи с чем обоснованно удовлетворил настоящий иск.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 17.10.2013 по делу N А48-4493/2012
"...Муниципальное образование Знаменское сельское поселение в лице администрации Знаменского сельского поселения Знаменского района Орловской области (ОГРН 1025700595238) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Черных Николаю Александровичу (ОГРН 308574718500025) о возложении обязанности демонтировать торговый павильон и освободить земельный участок площадью 140 кв. м, расположенный по адресу: Орловская область, Знаменский район, с. Знаменское, ул. Кирова, в границах ярмарочной площади в десятидневный срок после вступления решения в законную силу и взыскании с ответчика неосновательного обогащения за использование вышеуказанного земельного участка за период с 17.10.2012 по 25.01.2013 в размере 97 226 руб. 50 коп. (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений предмета иска).
01.01.2011 между администрацией Знаменского сельского поселения Знаменского района Орловской области и ИП Черных Н.А. был заключен договор аренды земельного участка N 35 общей площадью 33,28 кв. м, местоположение: Орловская область, Знаменский район, с. Знаменское, ул. Кирова, в границах ярмарочной площади с. Знаменское, для размещения торгового павильона (п. 1.1 договора).
Срок аренды установлен с 01.01.2011 по 30.12.2011.
Дополнительным соглашением N 6 от 17.10.2011 к договору аренды, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 140,0 кв. м, местоположение: Орловская область, Знаменский район, с. Знаменское, ул. Кирова, в границах ярмарочной площади с. Знаменское, для размещения торгового павильона.
Срок аренды установлен с 17.10.2011 по 16.10.2012, сумма арендной платы в месяц без НДС составила 29 167 руб. 95 коп.
При заключении договора аренды и дополнительных соглашений к нему стороны согласовали возможность возобновления договора на основании письменного соглашения сторон в случае получения письменного заявления арендатора (ответчика по делу) о возобновлении договора не позднее, чем за два месяца до истечения срока его действия (пункт 4.3.2 договора аренды и дополнительного соглашения N 6 от 17.10.2011).
В отсутствие доказательств заключения в отношении рассматриваемого земельного участка нового договора аренды или возобновления действия предыдущего договора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о прекращении действия договора аренды N 35 от 01.01.2011 с 17.10.2012.
Поскольку ответчик с 17.10.2012 утратил право владения и пользования арендованным земельным участком, но не освободил его, вопреки требованиям истца, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении требований об освобождении земельного участка в месячный срок, с учетом отсутствия в условиях договора указания на срок освобождения участка..."

Постановление ФАС Центрального округа от 09.07.2013 по делу N А08-6279/2012
"...Администрация города Белгорода (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Карина" (далее - ООО "ТД "Карина", ответчик) об обязании ответчика освободить земельный участок площадью 985 кв. м с кадастровым номером 31:16:0125003:0004, расположенный по ул. 5 Августа города Белгорода путем демонтажа временных сооружений - торговых павильонов, а также привести указанный земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования в десятидневный срок со дня вступления в силу решения суда.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как указано выше, уведомление об истечении срока действия спорного договора аренды и освобождении земельного участка направлено арендатору до истечения срока действия договора аренды.
Таким образом, указанный договор прекратил действие 27.05.2012 в связи с истечением срока.
Вместе с тем, по окончании действия срока договора арендатор спорный земельный участок не возвратил и не освободил его от находящихся на нем объектов.
Согласно пп. 4 п. 2 ст. 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Учитывая изложенное, принимая во внимание отсутствие у ответчика правовых оснований пользоваться спорным земельным участком, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований администрации города Белгорода..."

Постановление ФАС Центрального округа от 22.05.2013 по делу N А68-7895/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.05.2011 между департаментом имущественных и земельных отношений Тульской области (в настоящее время - министерство) и ООО "Союз Плюс", заключен договор аренды земельного участка N 10Ц2367, по условиям которого арендодатель предоставляет из земель населенного пункта, а арендатор принимает на срок 11 месяцев в аренду земельный участок с кадастровым N 71:30:050102:100, площадью 1535 кв. м, расположенный по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Советская (набережная реки Упы). Земельный участок предоставлен для размещения временного кафе.
Письмом от 17.05.2012, полученным ответчиком 22.05.2012, министерство уведомило общество об отказе от продления договора аренды N 10Ц2367 на новый срок. Факт получения уведомления подтверждается почтовым уведомлением и не оспаривается обществом.
При таких обстоятельствах, учитывая, что срок действия заключенного сторонами договора истек, арендодатель не имел намерения заключать с обществом договор аренды на новый срок, а доказательства освобождения и возврата имущества в материалы дела не представлены, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования министерства о возложении на ООО "Союз Плюс" обязанности освободить земельный участок. Ссылка кассатора на то, что в исковом заявлении министерство не указало срок, в течение которого подлежали демонтажу расположенные на спорном земельном участке объекты, не является основанием для отмены принятого решения.
Из материалов дела следует, что земельный участок предоставляется ответчику для временного размещения некапитального объекта - кафе. Доказательств того, что расположенные на земельном участке объекты являются капитальными, построенными в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства, не представлено. Возможное наличие на земельном участке самовольных объектов не является основанием для отказа в иске.
В силу п. 7.7 договора при расторжении договора либо отказе одной из сторон от его исполнения арендатор в срок до дня прекращения действия договора обязан за свой счет привести участок в состояние, позволяющее использовать его в соответствии с разрешенным использованием, в том числе снести (демонтировать) объект, снести самовольные постройки.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 16.11.2011 по делу N А08-5029/2010-21
"...В соответствии с п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 4.3.6 договора аренды N 360 от 21.05.2002 предусмотрено, что по истечении срока действия данного договора, арендатор обязан в течение 10 дней после прекращения действия договора передать участок по акту приема-передачи арендодателю в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств исполнения арендатором вышеназванной обязанности по возврату арендованного земельного участка в установленный срок и в соответствующем состоянии, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили исковые требования Администрации г. Белгорода в части обязания ИП Гребенюк Л.В. освободить земельный участок общей площадью 76 кв. м, расположенный на пересечении Белгородского проспекта и ул. Первомайская, в 12 метрах южнее девятиэтажного жилого дома N 48 по Белгородскому проспекту, путем сноса самовольной постройки - остановочного комплекса "Агат", в состав которого входит торговый павильон по продаже продовольственных товаров и остановочный навес, и в части обязания предпринимателя привести вышеуказанный земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования..."

Постановление ФАС Центрального округа от 17.10.2011 по делу N А08-120/2011
"...Как следует из материалов дела, при заключении Договора стороны согласовали условие о том, что земельный участок передается во временное владение и пользование Обществу сроком до 30.06.2010 и по его истечении подлежит возврату арендодателю.
На дату предъявления иска в арбитражный суд установленный Договором срок истек, спорное имущество Обществом не возвращено.
При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил заявленный иск, обязав Общество освободить занимаемый земельный участок площадью 8 кв. м посредством демонтажа принадлежащего ответчику временного сооружения..."

Постановление ФАС Центрального округа от 28.09.2011 по делу N А08-7914/2010-24
"...Администрация города Белгорода в лице Управления муниципальной собственностью, г. Белгород, обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Лопину Сергею Валентиновичу (далее - ИП Лопин С.В., ОГРН 306312311000172, ИНН 312328200908), г. Белгород об обязании ответчика освободить земельный участок общей площадью 25,7 кв. м путем демонтажа временного сооружения - остановочного комплекса, расположенного на остановке общественного транспорта "ул. Мичурина", четная сторона, в 53 метрах западнее пятиэтажного жилого дома N 88 по проспекту Б.Хмельницкого г. Белгорода и привести указанный земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования.
Поскольку ответчик после истечения срока действия договора аренды спорный земельный участок не освободил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
...В материалах дела имеется заявление ИП Лопина С.В. от 25.01.2010, из которого следует, что последний обязался по окончании срока действия договора аренды демонтировать в месячный срок временное сооружение - остановочный комплекс, расположенный на остановке общественного транспорта "Мичурина" по проспекту Б.Хмельницкого (четная сторона).
Поскольку срок действия заключенного сторонами договора аренды истек, учитывая, что у истца отсутствовали намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного земельного участка в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Администрация города Белгорода в лице Управления муниципальной собственностью об обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок..."

Постановление ФАС Центрального округа от 05.07.2011 по делу N А08-6159/2010-23
"...С учетом изложенного и принимая во внимание, что за пределами срока действия договора и по истечении отведенных 10 дней Предприниматель не демонтировал магазин и не возвратил Администрации спорный земельный участок, суд правомерно удовлетворил требования истца об освобождении земельного участка, обязав Предпринимателя привести земельный участок площадью 62,4 кв. м, расположенный в 25 м севернее жилого дома N 19 и в 13 м южнее пятиэтажного жилого дома N 21 по ул. Костюкова г. Белгорода в состояние пригодное для дальнейшего использования и передать его администрации г. Белгорода по акту - приема-передачи в течение 5 дней после вступления решения в законную силу..."

Постановление ФАС Центрального округа от 25.05.2011 по делу N А68-7600/2010
"...Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области обратился в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "РСУ", г. Тула, об освобождении земельного участка площадью 2085,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Вильямса, 32 (границы участка определены от точки 1, расположенной северней на 34,4 метра магазина продукты по ул. Майская, граница совпадает с металлическим забором высотой более 1 метра и идет в юго-восточном направлении, затем в юго-западном направлении на расстоянии 103,6 метра до поворотной точки 13, расположенной в 7,8 метра восточней металлического забора автостоянки по ул. Вильямса; от точки 13 линия границы совпадает с металлическим забором высотой более 1 метра и идет в северо-западном направлении на расстоянии 30,3 метра до поворотной точки 17, расположенной в 24,6 метра юго-восточней 9-этажного дома N 36 по ул. Вильямса; от точки 17 линия границы совпадает с металлическим забором высотой более 1 метра и идет в северо-восточном направлении на расстоянии 92 метров от точки 1), демонтировав все расположенные на данном земельном участке объекты.
В силу ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку по окончании срока договора аренды N 2677 от 25.10.2000 ни одна из сторон не заявила о прекращении арендных отношений, арендатор продолжал пользоваться земельным участком, суды обоснованно указали, что договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
С учетом того, что п. 3.2 договора предусмотрена возможность его одностороннего расторжения по письменному уведомлению одной из сторон, суды, приняв во внимание получение 09.09.2008 ответчиком от истца уведомления от 08.09.2008 N 5467 об отказе от договора аренды, пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды N 2677 от 25.10.2000 земельного участка является расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления о расторжении договора аренды, т.е. с 10.12.2008 (ст. 610 ГК РФ и п. 3.2 договора).
Поскольку согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а в п. 3.3 договора установлено, что в течение одного месяца после его расторжения арендатор обязан снести объект и привести арендованную территорию в первоначальное состояние, суды обоснованно удовлетворили настоящий иск..."

Постановление ФАС Центрального округа от 03.11.2010 по делу N А14-19742-2009/567/8
"...В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Те же положения содержатся и в пункте 4.2 договора аренды от 20.08.2008.
Поскольку доказательств возвращения арендатором объекта аренды арендодателю после прекращения действия договора аренды не представлено, иск в части обязания ответчика возвратить истцу часть замощения площадью 650 кв. м в границах, указанных в приложении N 1 к договору аренды, а также в части обязания ответчика произвести демонтаж возведенного железобетонного забора с арендуемой территории в точках 360 и 361 границ земельного участка по красной линии разбивочного чертежа удовлетворен по праву..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассмотрена ситуация, в которой суд расторг договор аренды, однако в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ договор расторгается в одностороннем порядке, то есть без обращения в суд.

Постановление ФАС Центрального округа от 16.09.2010 по делу N А62-8114/2009
"...Отказ ответчика освободить спорный земельный участок послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Учитывая, что ответчик был уведомлен о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования истца о расторжении договора аренды земельного участка N 40 от 27.02.1998.
Согласно постановлению администрации района от 23.02.1998 N 55 о предоставлении в аренду спорного земельного участка, указанный участок предоставляется в соответствии с планом согласования выбора земельного участка, который в свою очередь, содержит сведения о том, что участок предоставляется ответчику для временной установки торгового павильона.
Таким образом, из постановления администрации Починковского района от 23.02.1998 N 55 и плана согласования выбора земельного участка следует, что земельный участок предоставлен для возведения исключительно временной постройки.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор аренды земельного участка прекратил свое действие, то требование истца о сносе временной постройки (торгового павильона) в силу приведенных норм подлежит удовлетворению..."

Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2010 по делу N А08-9970/2009-5
"...Пунктом 4.2.8 договора аренды земельного участка N 221-ПС от 15.10.2008 предусмотрено, что после прекращения действия договора аренды земельного участка в течение 10 дней арендатор обязуется произвести демонтаж объекта за счет собственных средств и передать участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.
Как установлено судом и не отрицается ответчиком, после заблаговременного предупреждения Предпринимателя о необходимости выполнения принятых на себя по Договору обязательств к вышеназванному сроку, последний и после 01.06.2009 продолжал пользоваться спорным земельным участком.
С учетом изложенного и принимая во внимание, что срок действия Договора истек, стороны не предусмотрели возможности его пролонгации, а на спорном земельном участке уже после даты окончания действия Договора без установленных законом или Договором правовых оснований продолжает находиться имущество Предпринимателя, суд правомерно с учетом вышеизложенных норм права удовлетворил требования Администрации об освобождении земельного участка площадью 56,0 кв. м, путем демонтажа временного сооружения по торговому обслуживанию - магазин "Хороший", расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Спортивная (пересечение ул. Губкина - ул. Спортивная, в 8 метрах восточнее девятиэтажного жилого дома N 35 по ул. Губкина) и приведении земельного участка в состояние, пригодное для дальнейшего использования..."

Постановление ФАС Центрального округа от 07.06.2010 N Ф10-2123/10 по делу N А08-4688/2009-21
"...Учитывая, что претензией N 1/03-0925 от 20.06.2008, полученной ответчиком 03.07.2008, истец, предложил ответчику освободить спорный земельный участок, требования абзаца второго п. 2 ст. 610 ГК РФ могут считаться соблюденными по истечении трех месяцев
Таким образом, после получения арендатором претензии N 1/03-0925 от 20.06.2008 договор краткосрочной аренды земельного участка под временное строение N 121 от 18.07.2006 прекратил свое действие (п. 3 ст. 450 и п. 2 ст. 610 ГК РФ) и ответчик утратил право пользования арендуемым земельным участком. Кроме того, письмом от 03.06.2009 N 9-07/2577 ДИЗО администрации Старооскольского городского округа со ссылкой на ст. 622 ГК РФ сообщил предпринимателю об использовании данного земельного участка без правовых оснований, предложив в срок до 15.06.2009 освободить участок и погасить неосновательное обогащение в размере 17 358,04 руб.
Поскольку срок действия заключенного сторонами договора аренды истек, учитывая, что у истца отсутствуют намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного земельного участка в материалы дела не представлено, суды обеих инстанций правомерно удовлетворили требование истца об освобождении земельного участка и обязали предпринимателя демонтировать киоск..."

Постановление ФАС Центрального округа от 25.05.2010 N Ф10-1843/10 по делу N А62-8296/2009
"...25.08.2009 Смоленское муниципальное унитарное предприятие "Заднепровский продовольственный рынок" направило ИП Шахбазяну Г.С. уведомление о расторжении Договора с 01.09.2009 в связи с окончанием срока его действия и напоминанием предпринимателю об обязанности освободить торговую площадь и передать ее Управляющей компании в пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии. Уведомление было получено предпринимателем 28.08.2009.
Ссылаясь на то, что ИП Шахбазян Г.С. не освободил торговую площадь, Смоленское муниципальное унитарное предприятие "Заднепровский продовольственный рынок" обратилось в арбитражный суд с иском о сносе предпринимателем временного сооружения.
Из п. 1.2 заключенного между сторонами Договора усматривается, что торговое место было предоставлено предприятием предпринимателю под установку торгового павильона.
В соответствии с п. 2.2.10 Договора по истечении срока действия Договора предприниматель обязан был возвратить предприятию торговое место по акту сдачи-приемки в надлежащем состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.
Таким образом, поскольку срок действия заключенного сторонами договора аренды истек, учитывая, что у истца отсутствуют намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения торговой площади в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Смоленского муниципального унитарного предприятия "Заднепровский продовольственный рынок" об обязании ИП Шахбазяна Г.С. снести временное сооружение (торговый павильон), расположенное на торговом месте площадью 20 кв. м по адресу: г. Смоленск, ул. Беляева, 1, в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда..."

Постановление ФАС Центрального округа от 31.03.2010 N Ф10-1097/10 по делу N А62-8100/2009
"...Пунктом 4.5 договора на арендатора возложена обязанность по истечении срока действия договора вывезти свой торговый киоск (павильон) в 10-дневный срок, освободив занимаемый земельный участок.
По результатам проведенного истцом обследования спорного земельного участка установлено, что на данном участке расположен торговый павильон "Овощи". На момент проверки торговая деятельность в павильоне не ведется. Данное обстоятельство подтверждается актом проверки использования земель от 22.09.2009 N 38.
Поскольку ответчик после истечения срока действия договора аренды спорный земельный участок не освободил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд первой инстанции, правомерно указал на то, что договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что ИП Симонян С.В. была уведомлена о прекращении арендных отношений в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ (соответствующее уведомление направлено в адрес ответчика 16.01.2009), договор аренды земельного участка N 500 от 10.12.2004 прекратил свое действие с 17.04.2009.
Поскольку срок действия заключенного сторонами договора аренды истек, учитывая, что у истца отсутствуют намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного земельного участка в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование муниципального учреждения Комитета имущественных и земельных отношений муниципального образования город Десногорск Смоленской области об обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок..."

1.7. Вывод из судебной практики: При прекращении договора аренды земельного участка с собственником недвижимого имущества, расположенного на этом участке, такой собственник обязан возвратить участок арендодателю только в случае своего отказа от права приватизировать или арендовать земельный участок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.07.2009 по делу N А32-15717/2008
"...Поскольку после окончания срока договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Администрация 04.03.2008 вручила обществу уведомление от 25.07.2007 об отказе от договора аренды и потребовала возвратить указанный земельный участок (л. д. 9).
Между тем положения статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации следует применять в совокупности с нормами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, которой собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение прав на такие земельные участки. Поскольку за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, а администрация не предоставила доказательств, указывающих, что общество отказывается от приобретения прав на спорный земельный участок, то в удовлетворении требования о возврате этого участка отказано правомерно..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд, отказывая в иске об обязании арендатора освободить земельный участок по прекращению договора аренды, опирался также на преюдицию: вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Бурятия по делу N А10-859/06 отказано в удовлетворении иска КУМИ к индивидуальному предпринимателю Екимову А.И. о сносе возведенного последним самовольного строения - здания закусочной, расположенной на спорном земельном участке.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.01.2010 по делу N А10-998/2009
"...После истечения срока действия договора аренды земельного участка от 11.03.2003 N 176 в силу поведения сторон (продолжения арендатором пользования земельным участком при отсутствии возражений арендодателя) и на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.3 договора, данный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
В подтверждение соблюдения установленного порядка расторжения договора аренды истцом представлено письмо КУМИ от 17.03.2008 N 640, в котором истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды земельного участка от 11.03.2003 N 176 и его расторжении с 08.04.2008. Данное письмо было направлено ответчику 26.03.2008 и получено им 03.04.2008.
С учетом того, что уведомление о прекращении договора аренды получено ответчиком 03.04.2008, по истечении 20 дней после этой даты (с 24.04.2008) данный договор следует считать прекратившим свое действие. То есть, на момент подачи иска (18.03.2009) действие договора аренды прекращено.
Требование об обязании индивидуального предпринимателя Екимова А.И. об освобождении спорного земельного участка путем сноса находящегося на нем здания закусочной не может быть удовлетворено в силу следующего.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Бурятия по делу N А10-1198/08 за индивидуальным предпринимателем Екимовым А.И. признано право собственности на здание закусочной, расположенной на спорном земельном участке.
Кроме того, ответчик как собственник расположенного на земельном участке недвижимого имущества согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приватизацию данного земельного участка или приобретение права аренды земельного участка.
Удовлетворение требований истца об обязании индивидуального предпринимателя Екимова А.И. освободить земельный участок путем сноса расположенной на нем закусочной приведет к лишению его права собственности на данное недвижимое имущество без законных на то оснований, что вступает в противоречие с положениями Конституции Российской Федерации о защите прав собственника.
Вместе с тем, поскольку судами установлено, что на истребуемом в порядке статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ответчику, вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований об освобождении земельного участка путем сноса является обоснованным.
В связи с изложенным Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа отклоняется как необоснованный довод заявителя кассационной жалобы о неправомерности отказа судами первой и апелляционной инстанций в иске со ссылкой на нахождение на истребуемом земельном участке принадлежащего ответчику на праве собственности объекта недвижимости..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.06.2009 по делу N А32-17983/2008
"...Истец полагает, что ответчик продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора аренды, поэтому на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе отказаться от договора, продленного на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса. Администрация отказалась от договора, направив предпринимателю уведомление...
Апелляционный суд рассмотрел довод истца о необходимости применения к спорным правоотношениям положений статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд пришел к правильному выводу, что указанная норма Кодекса должна применяться в совокупности с нормами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, которой собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение прав на такие земельные участки. Поскольку ответчик является собственником нежилого здания, а администрация не предоставила доказательств, указывающих, что общество отказывается от приобретения прав на спорный земельный участок, то в удовлетворении требования о возврате этого участка отказано правомерно..."

1.8. Вывод из судебной практики: Арендатор освобождается от обязанности вернуть арендуемое имущество арендодателю, если оно у него отсутствует.

Примечание: О правах арендодателя при невозврате имущества см. п. 8.1, а также п. 13 материалов к ст. 622 ГК РФ.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 26.10.2011 N ВАС-13450/11 по делу N А63-8428/2010
"...Невыполнение лизингополучателем требования о возврате предмета лизинга в натуре послужило основанием для обращения лизинговой компании в арбитражный суд с настоящим иском.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 17 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" предусмотрена обязанность лизингополучателя вернуть лизингодателю при прекращении договора лизинга имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Вместе с тем, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные доказательства, установил факт отсутствия у ответчика имущества, являвшегося предметом лизинга.
С оценкой доказательств, сделанной судом первой инстанции, согласился суд кассационной инстанции.
Исходя из установленных по делу фактических обстоятельств спора, суды первой и кассационной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что при отсутствии у ответчика имущества в натуре иск о его изъятии не подлежит удовлетворению..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 18.10.2011 N ВАС-13143/11 по делу N А63-8427/2010
"...Невыполнение лизингополучателем требования о возврате предмета лизинга в натуре послужило основанием для обращения лизинговой компании "УРАЛСИБ" в арбитражный суд с настоящим иском.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 17 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" предусмотрена обязанность лизингополучателя вернуть лизингодателю при прекращении договора лизинга имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Вместе с тем, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные доказательства, установил факт отсутствия у ответчика имущества, являвшегося предметом лизинга.
Исходя из установленных по делу фактических обстоятельств спора, суды первой и кассационной инстанций пришли к выводу о том, что при отсутствии у ответчика имущества в натуре иск о его изъятии не подлежит удовлетворению.
Требование о взыскании соответствующего денежного эквивалента лизинговой компанией "УРАЛСИБ" не заявлялось.
...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А63-8428/10 Арбитражного суда Ставропольского края для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.06.2011 отказать..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 10.11.2011 по делу N А40-146784/10-77-557
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между Открытым акционерным обществом "Российская дорожная лизинговая компания "Росдорлизинг" (лизингодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "ГазВагонТранс" был заключен договор лизинга N 163/Л-2007 от 25.06.2007.
В связи с систематическими нарушениями по оплате лизинговых платежей Истец, в соответствии с п. 7.4, 7.4.3 Договора лизинга (не перечисление лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд), в одностороннем порядке расторгнул Договор лизинга, уведомив об этом Ответчика письмом N РДЛ-01/3-1708 от 17.06.2010.
Договор лизинга считается расторгнутым с 24.06.2010.
Доказательств возврата предмета лизинга Ответчиком не представлено.
В удовлетворении требований к Обществу с ограниченной ответственностью "ГазВагонТранс" судом первой инстанции отказано правомерно, так как в судебном заседании суда первой инстанции установлено, что истребуемое в рамках настоящего дела имущество у него не находится..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.12.2015 N Ф06-3794/2015 по делу N А55-24723/2014
"...Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "КоммунЭНЕРГО" (далее - ЗАО "КоммунЭНЕРГО", ответчик) с требованием об обязании ЗАО "КоммунЭНЕРГО" освободить и передать комплекс имущества муниципальной казны, состоящий из 9 наименований, согласно приложению N 1, N 2, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, Южный проезд, д. 530А, представителю Департамента по акту приема-передачи.
Поскольку срок действия спорного договора не истек, договор не расторгнут в установленном законом порядке, следовательно, на момент рассмотрения дела данный договор является действующим, в связи с чем правовые основания для обязания ответчика освободить и возвратить арендуемые по договору помещения отсутствуют.
Кроме того, истцом предъявлено заведомо неисполнимое требование к ответчику о передаче имущества, которое выбыло из владения и пользования ЗАО "КоммунЭнерго", что следует из искового заявления и подтверждается актом приема-передачи от 13.11.2013, согласно которому имущество, являющееся предметом названного договора аренды, закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным предприятием "Жилсервис", а в последующем передано по договору аренды от 03.10.2014 ООО "СамРЭК-Эксплуатация" (т. 2, л.д. 112).
Выбытие из владения и пользования ЗАО "КоммунЭнерго" спорного имущества исключает удовлетворение иска об обязании ответчика передать отсутствующее у него имущество.
При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.11.2015 N Ф06-3037/2015 по делу N А55-24726/2014
"...Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - истец, департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "КоммунЭНЕРГО" (далее - ответчик, ЗАО "КоммунЭНЕРГО") о расторжении договора аренды нежилого здания от 15.06.2007 N 005171А, литера Бб, общей площадью 166,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Черемшанская, дом 2а (1 этаж; комнаты N N 1-6); об обязании ЗАО "КоммунЭНЕРГО" освободить и передать нежилое здание, литера Бб, общей площадью 166,90 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Черемшанская, дом 2а (1 этаж: комнаты N N 1-6), представителю Департамента по акту приема-передачи.
Как следует из материалов дела, срок действия спорного договора истекает 31.03.2028, договор не расторгнут в установленном законом порядке. Следовательно, на момент рассмотрения дела данный договор является действующим. Поэтому правовые основания для обязания ответчика освободить и возвратить арендуемые по договору помещения отсутствуют.
Кроме того, истец предъявляет заведомо неисполнимое требование к ответчику о передаче имущества, которое выбыло из владения и пользования ЗАО "КоммунЭНЕРГО", что следует из искового заявления и подтверждается актом приема-передачи от 13.11.2013, согласно которому в соответствии с приказом Департамента от 13.11.2013 N 4576 о закреплении имущества, которое указано в оспариваемом договоре аренды, на праве хозяйственного ведения за муниципальным предприятием "Жилсервис", в связи с этим Департамент передает МП г.о. Самары "Жилсервис" муниципальное имущество согласно приложению.
В последующем 03.10.2014 МП Жилсервис заключило договор аренды спорного имущества и по акту приема-передачи передало его ЗАО "Самарская управляющая теплоэнергетическая компания". Таким образом, передав указанное имущество третьим лицам, истец предъявляет заведомо неисполнимое требование к ответчику о передаче имущества, которое выбыло из владения и пользования ЗАО "КоммунЭНЕРГО".
Выбытие из владения и пользования ЗАО "КоммунЭНЕРГО" спорного имущества исключает удовлетворение иска об обязании ответчика передать отсутствующее у него имущество.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований в части обязания ответчика освободить и возвратить арендуемые помещения..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.09.2006 по делу N А13-11805/2005-20
"...Поскольку материалами дела подтверждается, что у ООО "Регион-Строй" котлы с идентифицирующими признаками, обозначенными в договоре аренды, отсутствуют, а других требований к названному ответчику Дагиль И.В. не заявляла и предмет исковых требований не меняла, суд правомерно отказал в иске к названному лицу об обязании возвратить определенные котлы, указав также на пропуск истцом срока исковой давности..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.03.2012 по делу N А32-6704/2011
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что на федеральной автодороге М-27 "Джубга - Сочи" км 7+400 справа имущество, переданное предпринимателю в аренду по акту приема-передачи от 01.10.2008 года (автобусная остановка общей площадью 90 кв. м), по состоянию на 18 июня 2009 года отсутствовало.
Поскольку апелляционный суд установил отсутствие у предпринимателя возможности использовать арендованную автобусную остановку, ввиду физической утраты этого объекта, правовые основания для взыскания арендной платы и неустойки за просрочку ее внесения в заявленный истцом период, возложения на ответчика обязанности освободить это имущество путем выселения, отсутствуют.
Основания для отмены обжалованного судебного акта по доводам кассационной жалобы отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.06.2009 по делу N А63-8134/2008-С1-4
"...ОАО "Ставропольская акционерная авиакомпания" (далее - авиакомпания) обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО "АТЭСК" (далее - общество) об обязании ответчика возвратить переданное по договору аренды от 30.05.2007 имущество и взыскании 60 тыс. рублей задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 01.07.2008.
При рассмотрении дела суд установил, что имущество, переданное авиакомпанией обществу на основании договора аренды, находится во владении третьего лица (предприятия), с которым у авиакомпании имеется спор о праве на это имущество, и поэтому не может быть возвращено истцу ответчиком...
Авиакомпания не оспаривает выводы суда об отсутствии у общества доступа на территорию склада в спорном периоде. Доводы кассационной жалобы сводятся к доказыванию прав авиакомпании на имущество прирельсового склада в г. Михайловске и отсутствия таких прав у предприятия.
Вместе с тем рассмотрение спора о праве на имущество между авиакомпанией и предприятием не является предметом рассмотрения по данному делу. Установленные обстоятельства отсутствия арендуемого имущества у ответчика и невозможности им пользоваться в связи со спором в отношении этого имущества между арендодателем и предприятием являются достаточными для отказа в иске..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 31.07.2013 по делу N А36-5880/2012
"...Из материалов дела усматривается, что 17.08.2012 истец выразил отказ от договора, направив соглашение о расторжении договора. То обстоятельство, что соглашение не было подписано другой стороной, как справедливо указал суд первой инстанции, не свидетельствует о продолжении арендных отношений после истечения трехмесячного срока, поскольку законодатель предусмотрел возможность отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке.
В связи с чем, судами правомерно было отказано в удовлетворении требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 26.01.2010 в судебном порядке, поскольку договор аренды прекратил свое действие после 17.11.2012.
С учетом того, что в материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендованного имущества, руководствуясь положениями ст. ст. 622, 655 ГК РФ суды обоснованно пришли к выводу о том, что арендованное имущество, поименованное в разделе первом договора, должно быть возвращено собственнику по передаточному акту в том состоянии, в котором оно было передано в аренду.
Отказывая в части удовлетворения требований о возложении обязанности на ООО "Липецкагроснаб" передать ООО "Содружество" по акту приема-передачи имущество: кирпичное здание родильного отделения (лит. В) площадью 983,6 кв. м, телятник (лит. Е) площадью 589,4 кв. м, кирпичный свинарник с пристройкой (лит. Ж.ж) площадью 1 246,4 кв. м, суд первой инстанции на основании актов обследования, составленных областным государственным унитарным предприятием "Липецкоблтехинвентаризация" по требованию ООО "Содружество" и представленным последним, установил, что указанные объекты снесены, в связи с чем, пришел обоснованно к выводу о невозможности возложения на ответчика обязанности возвратить отсутствующее недвижимое имущество в натуре.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебных актов не имеется..."

1.9. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности применения ст. 301 ГК РФ "Истребование имущества из чужого незаконного владения" после прекращения договора аренды в судебной практике существует две позиции.

Позиция 1. После прекращения договора аренды арендодатель вправе истребовать имущество на основании ст. 301 ГК РФ.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 04.06.2010 N ВАС-7207/10 по делу N А75-5627/2009
"...Арендодатель письмом от 11.01.2009 уведомил арендатора об отказе от договора и потребовал вернуть арендованный двигатель в течение 10 дней с момента истечения одного месяца с даты получения уведомления.
В связи с невыполнением арендатором данного требования и неуплатой арендных платежей по договору от 04.11.2008 арендодатель на основании статей 301, 610 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратился в арбитражный суд с иском об истребовании авиационного двигателя и взыскании задолженности за его аренду в указанной сумме.
Поскольку в связи с отказом арендодателя от договора аренды и прекращением его действия, владение и пользование объектом аренды утратило установленные законом и сделкой основания, он вправе был истребовать его на основании статьи 301 ГК РФ. Так как арендованное имущество возвращено не было, суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда, признав законным требование истца в части возврата..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 05.05.2012 N ВАС-5595/12 по делу N А66-10739/2010
"...Судом установлено, что департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 24.09.2007 N 3892 аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 70,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Тверь, пр. Победы, д. 19, сроком до 14.08.2008.
Оценив условия договора и представленные в материалы дела доказательства, в том числе уведомление департамента от 29.06.2010 N 30/3978, суд признал, что пришел к выводу о прекращении договора в связи с окончанием срока его действия и, руководствуясь пунктом 1 статьи 610, статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 34 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил требование предприятия о выселении общества.
...в передаче дела N А66-10739/2010 Арбитражного суда Тверской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Тверской области от 30.06.2011, постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.02.2012 отказать..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.12.2012 N Ф03-5499/2012 по делу N А73-5022/2012
"...Министерство имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Запарина, 76) (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Гаражно-металлическому кооперативу N 203-М (ОГРН 1032700453719, место нахождения: 680045, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Космическая, 13В-59) (далее - гаражный кооператив) об освобождении занимаемого ответчиком земельного участка с кадастровым N 27:23:050401:34, общей площадью 13 880 кв. м путем вывоза гаражных боксов за счет собственных средств (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Предъявленный иск основан на положениях статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован незаконным удержанием ответчиком земельного участка, переданного иному лицу под размещение объекта капитального строительства.
Ввиду неосвобождения гаражным кооперативом по окончании срока действия договора аренды от 06.07.1998 N 25-ГД земельного участка министерство как публичный собственник имущества обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя настоящий иск, суды исходили из того, что в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан при прекращении договора аренды земельного участка вернуть таковой арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций установили, что земельный участок с кадастровым N 27:23:050401:34 (в части территории ранее существовавшего участка N 27:23:050401:4) после прекращения действия договора от 06.07.1998 его собственнику возвращен не был. Руководствуясь статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, данными в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.12.2011 N Ф03-6119/2011 по делу N А04-1788/2011
"...Как следует из материалов дела, 01.10.2008 обществом с ограниченной ответственностью "Приамурье" (арендодатель) и предпринимателем Прокопьевой С.С. подписан договор аренды нежилого помещения площадью 93 кв. м, расположенного по адресу: с. Козьмодемьяновка, пл. Ступникова, 3.
Письмом от 08.10.2009 общество обратилось к предпринимателю с требованием об освобождении занимаемого помещения по договору аренды от 01.10.2008 в связи с истечением его действия и отсутствием намерений для его продления.
Отказ предпринимателя об освобождении спорного помещения явился основанием в арбитражный суд с настоящим иском.
При рассмотрении настоящего спора судами обеих инстанций установлено, что договор аренды от 01.10.2008 не был в установленном законом порядке зарегистрирован. В этой связи указанный договор в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ судами признан незаключенным.
При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при незаключенности договора от 01.10.2008, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ продолжал действовать заключенный этими же сторонами договор аренды спорного помещения от 01.10.2007.
Апелляционный суд не согласился с таким выводом и обоснованно указал, что после расторжения договора от 01.10.2007 и при незаключенности договора от 01.10.2008, ответчик, не имея законных оснований, владеет и пользуется спорным имуществом.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно применил статью 301 ГК РФ, в соответствии с которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.01.2016 N Ф04-27911/2015 по делу N А81-1572/2015
"...Между департаментом и ИП Гасымовым Ю.А.о. 07.07.2013 заключен договор аренды земельного участка от 07.06.2013 N НУ-8114, срок действия которого установлен с 21.07.2013 до 21.06.2014.
Земельный участок 20.07.2013 передан ответчику по акту приема-передачи к договору аренды от 07.06.2013 N НУ-8114.
В адрес ИП Гасымова Ю.А.о. направлено уведомление департамента от 05.06.2014 N 301-12/5798-03 о том, что срок действия договора аренды земельного участка от 07.06.2013 N НУ-8114 истек и договор считается расторгнутым с 21.06.2014 и на новый срок договор продлеваться не будет; ответчику предложено в срок до 06.07.2014 произвести демонтаж торгового павильона и осуществить возврат земельного участка по акту приема-передачи.
Поскольку спорный земельный участок не освобожден и не возвращен ответчиком, департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Учитывая, что спорный земельный участок предоставлялся ответчику на основании договора аренды от 07.06.2013 N НУ-8114, суд пришел к выводу, что положения статьи 301 ГК РФ, предусматривающие внедоговорные требования собственника о защите и восстановлении его нарушенного права собственности, не подлежат применению в настоящем деле.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что срок действия договора от 07.06.2013 N НУ-8114 (срок аренды) истек, после окончания срока действия спорного договора обязательство по возвращению арендодателю спорного земельного участка не исполнено, наличие каких-либо правовых оснований для использования ответчиком земельного участка, ранее предоставленного ему на основании договора аренды, из материалов дела не усматривается, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении требований истца..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.02.2012 по делу N А75-11446/2010
"...В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о правах на земельный участок, кадастровый номер 86:08:020801, площадью 46307 кв. м, расположенный по адресу: ХМАО - Югра, Нефтеюганский район, район Оленьего острова, на 26 км дороги Нефтеюганск-Сургут, отсутствует (письмо Управления Росреестра по ХМАО - Югре от 11.05.2011), то есть, государственная собственность на данный участок не разграничена и в соответствии с абзацем 2 пункта 10 статьи 3 ФЗ N 137-ФЗ Администрация вправе обращаться в суд с настоящим иском об истребовании у Предпринимателя земельного участка в порядке статьи 301 ГК РФ, исходя из того, что Договор, заключенный сторонами, расторгнут с 30.01.2008, арбитражный суд правомерно удовлетворил встречный иск..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.10.2011 по делу N А03-2104/2011
"...В связи с истечением срока договора аренды 23.04.2010 истец направил ответчику требование об освобождении нежилых помещений, переданных в аренду. 01.09.2010 по передаточному акту ответчик возвратил истцу часть нежилого помещения общей площадью 11,3 кв. м, расположенного по адресу: город Барнаул, проспект Ленина, 40. Поскольку нежилое помещение полностью не было возвращено, университет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении спора арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 301, 622 ГК РФ, удовлетворили исковые требования.
Выводы судебных инстанций соответствуют закону и материалам дела.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. На основании статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В рассматриваемом случае в связи с истечением срока действия договор аренды прекращен, истец возражает против продолжения арендных отношений, поэтому судебные инстанции правильно удовлетворили исковые требования и обязали возвратить нежилые помещения..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.08.2015 N Ф05-5927/2015 по делу N А40-87826/14
"...По договору N М-08-007044, заключенному с Московским земельным комитетом 22.10.1996 на срок 49 лет, заводу предоставлен в аренду имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Свободы, 35 земельный участок с кадастровым номером 77:08:0005003:7 площадью 471 000 кв. м.
Часть этого земельного участка площадью 6 292 кв. м заводом передана в субаренду на срок 11 месяцев и 28 дней обществу во временное пользование для эксплуатации здания, осуществления технического осмотра и стоянки автомобилей по договору от 01.09.2004, о чем в тот же день составлен соответствующий акт. Границы земельного участка обозначены на плане в Приложении 2 к названному договору.
Поскольку по истечении срока действия упомянутого договора общество при отсутствии возражений субарендатора продолжало пользоваться переданным ему в субаренду земельным участком, договор субаренды считался возобновленным на неопределенный срок.
Однако заводом 31.10.2013 в адрес общества направлено уведомление о прекращении договора субаренды земельного участка от 01.09.2004 N 08-312-А по истечении трех месяцев со дня получения этого уведомления.
Поскольку земельный участок обществом возвращен не был, завод обратился в арбитражный суд.
Суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности иска.
Выводы суда первой инстанции о правомерности иска основаны на применении положений статей 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом положений пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
У завода в пользовании на основании договора от 22.10.1996 N М-08-007044 находится земельный участок с кадастровым номером 77:08:0005003:7.
В состав этого земельного участка, как установлено судом первой инстанции, входит и земельный участок площадью 6 292 кв. м, находившийся в пользовании общества по договору субаренды, который прекращен.
С учетом этого обстоятельства вывод суда первой инстанции о наличии у общества установленной законом обязанности возвратить земельный участок площадью 6 292 кв. м следует признать правомерным..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2013 по делу N А40-93539/12-82-845
"...Суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что содержащееся в письме исх. от 24.04.2012 N 403 требование следует толковать как выражающее отказ арендодателя от договора аренды от 02.07.2008 N 08-186/08.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан после окончания срока действия договора возвратить арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Исходя из вышеуказанного, с учетом того, что ответчиком не было представлено доказательств освобождения арендованного имущества, как и правовых оснований занимать спорное арендованное имущество суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у ответчика права владения объектом аренды по прекращении договора аренды, и возникновении у истца права для истребования указанного объекта из его незаконного владения ответчика путем его выселения и обязания передать объект аренды истцу в освобожденном виде..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.08.2011 N КГ-А40/8000-11 по делу N А40-67526/10-60-425
"...В соответствии с п. 5.2.5 Общих условий договора лизинга Лизингодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, в том числе, в случае, если Лизингополучатель не уплатил два и более лизинговых платежей подряд по истечении установленного графиком платежей срока их уплаты.
Согласно п. 5.3 Общих условий договора лизинга момент расторжения договора определяется моментом направления уведомления о расторжении договора.
Факт направления уведомления ответчику установлен судами, подтвержден материалами дела.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что договор лизинга прекратил свое действие с 10.12.2009 г.
В связи с отпадением установленных договором оснований осуществления пользования, у арендатора в силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ возникла обязанность возвратить объект аренды, которая им выполнена не была, - что в силу ст. ст. 301, 395 Гражданского кодекса РФ привело к возникновению на стороне арендодателя права требовать в судебном порядке возврата объекта аренды, взыскания арендной платы за просрочку в возврате объекта аренды в период 10.12.2009 по 11.05.2010, составившей 294 169,15 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами по установленной ЦБ РФ на момент предъявления иска ставке рефинансирования, составивших за период с 11.12.2009 по 11.05.2010 7314,24 руб.
Учитывая, что ответчик после расторжения договора лизинга предмет лизинга не возвратил, суды обоснованно удовлетворили исковые требования об изъятии предмета лизинга..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.08.2011 N КГ-А40/9266-11 по делу N А40-133123/10-60-849
"...Арендодатель письмом исх. от 29.06.2010 N 10/2821, обстоятельство получения которого арендатором в судебном заседании Департаментом не отрицалось, уведомил арендатора об отказе от договора аренды на основании ст. 610 Гражданского кодекса РФ.
Суд пришел к выводу о прекращении действия договора аренды по истечении 3-х месяцев после получения арендатором указанного извещения.
У арендатора в силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ возникла обязанность возвратить объект аренды, которая им выполнена не была, что в силу ст. 301 Гражданского кодекса РФ привело к возникновению на стороне арендодателя право требовать возврата объекта аренды в судебном порядке.
Решение от 25 февраля 2011 года, дополнительное решение от 31 марта 2011 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 01 июня 2011 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-133123/10-60-849 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента имущества города Москвы - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.04.2011 N КГ-А40/3428-11 по делу N А40-15217/10-9-151
"...Департамент земельных ресурсов г. Москвы и Префектура Южного административного округа г. Москвы (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Гланак" (далее - ответчик) об обязании освободить земельный участок площадью 220 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Фруктовая, вл. 6, от возведенного на нем торгового павильона, с представлением Префектуре ЮАО г. Москвы в случае неисполнения ответчиком судебного акта права осуществить снос указанного объекта, с последующим отнесением расходов на ответчика.
По установленным п. 2 ст. 621 ГК РФ основаниям договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
Арендодатель письмом от 06.08.2009 г. уведомил арендатора об отказе от договора аренды.
В силу ст. 610 ГК РФ обязательства сторон из договора аренды N М-05-505511 прекратились 18.12.2009 г.
Поскольку по прекращении обязательств из договора аренды у арендатора в соответствии со ст. 622 ГК РФ возникла обязанность возвратить арендодателю являющийся объектом аренды земельный участок, и которая им не выполнена, суд, руководствуясь ст. 301 ГК РФ, пришел к правильному выводу об обязании ответчика возвратить объект аренды истцу в освобожденном состоянии..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2010 N КГ-А40/15760-10 по делу N А40-9139/10-6-93
"...30.03.2010 г. Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Ларини" об истребовании в связи с прекращением обязательств из Договора аренды N М-07-504600 от 26.04.2001 г. являвшегося объектом аренды имущества: земельного участка с кадастровым N 77:77:09002:014 площадью 16 кв. м по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, вл. 76, посредством обязания в месячный срок со дня вступления в силу решения суда освободить указанный земельный участок от возведенного на нем торгового павильона из сборно-разборных конструкций.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что строения ответчика находятся на земельном участке истца без законных оснований.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В нарушение ст. 622 ГК РФ указанную обязанность ответчик не выполнил, земельный участок, являющийся объектом аренды, от возведенного на нем торгового павильона из сборно-разборных конструкций не освободил, что подтверждается актом от 28.01.2008 г., составленным Управлением Роснедвижимости по Москве.
При изложенных обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что у арендодателя в силу ст. 301 ГК РФ возникло право требовать возврата объекта аренды в судебном порядке..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.08.2010 N КГ-А40/8708-10 по делу N А40-408/10-23-2
"...Удовлетворяя в полном объеме исковое требование Департамента имущества города Москвы, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что в связи с прекращением договора аренды N 08-185/07 от 02.04.2007 г. нежилых помещений пользование, НОУ "Школа АЛЕФ" вышеуказанными арендуемыми нежилыми помещениями утратило установленные договором основания.
При этом арбитражные суды исходили из документальной подтвержденности представленными в материалы дела доказательствами обстоятельства прекращения договора аренды N 08-185/07 от 02.04.2007 г. нежилых помещений и факта использования НОУ "Школа АЛЕФ" принадлежащих г. Москве указанных выше нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Крылатские холмы, д. 25, к. 2, общей площадью 554,7 кв. м без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, что в силу ст. 301 ГК РФ дает право собственнику истребовать указанные выше нежилые помещения, находящееся по адресу: г. Москва, ул. Крылатские холмы, д. 25, к. 2, общей площадью 554,7 кв. м, из владения НОУ "Школа АЛЕФ".
При изложенных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций, установив отсутствие правовых оснований у НОУ "Школа АЛЕФ" занимать спорное недвижимое имущество и отсутствие у Департамента имущества города Москвы оснований к предоставлению данного объекта недвижимости в безвозмездное пользование НОУ "Школа АЛЕФ", приняли обоснованные судебные акты, в соответствии с которыми выселили НОУ "Школа АЛЕФ" из ранее арендованного нежилого помещения площадью 554,7 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Крылатские холмы, д. 25, к. 2..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.06.2010 N КГ-А40/5245-10 по делу N А40-96419/09-40-758, А40-97112/09-40-769
"...Удовлетворяя в полном объеме исковое требование Департамента имущества города Москвы, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что в связи с прекращением договора аренды от 30.12.2003 г. N 7-727 пользование РБОО "Чернобыльцы Минтопэнерго" вышеуказанным арендуемым нежилым помещением утратило установленные договором основания.
При этом арбитражные суды исходили из документальной подтвержденности представленными в материалы дела доказательствами обстоятельства прекращения договора аренды от 30.12.2003 г. N 7-727 и факта использования РБОО "Чернобыльцы Минтопэнерго" принадлежащего г. Москве указанного выше нежилого помещения без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, что в силу ст. 301 ГК РФ дает право собственнику истребовать указанное выше нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Москва. Нахимовский пр-т, д. 61 корп. 2 (подвал, пом. N 1, комн. 1 - 4), из владения РБОО "Чернобыльцы Минтопэнерго".
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.05.2010 N КГ-А40/4306-10 по делу N А40-23174/09-7-199
"...После истечения срока договора истец при отсутствии возражений со стороны ДЗР г. Москвы продолжал пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем договор аренды от 30.03.1998 г. N М-05-502327/2 в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Письмом N 33-ИТ5-23/8 от 14.01.2008 г. ДЗР г. Москвы уведомил истца об отказе от договора аренды и потребовал возвратить арендованное имущество.
С 22.04.2008 г. договор аренды от 30.03.1998 г. N М-05 502327/2 прекратил свое действие в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Начиная с 22.12.2004 г. владение и пользование истцом арендованным земельным участком утратило установленные законом, иным правовым актом или сделкой основания.
При таких обстоятельствах судом правильно сделан вывод о том, что у истца отсутствовали установленные законом и договором основания владения земельным участком по истечении срока договора аренды, а у города Москвы имелись предусмотренные статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для обращения в суд с иском об истребовании земельного участка из незаконного владения истца посредством обязания последнего передать земельный участок собственнику в освобожденном от возведенного на нем павильона виде..."

Постановление ФАС Московского округа от 12.10.2009 N КГ-А40/10397-09 по делу N А40-90385/08-1-620
"...Таким образом, в силу ч. 2 ст. 610 Кодекса по истечении 3-х месячного срока со дня получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора аренды от 08.10.2001 года N М-03-504264, договор прекратил свое действие. Поэтому, начиная с 27.08.2006 года, осуществление ответчиком владения и пользования объектом аренды утратило установленные законом, иным правовым актом или сделкой основания.
Однако после прекращения договора аренды арендатор в нарушение ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации объект аренды в освобожденном виде, т.е. в том состоянии, в котором он его получил, не возвратил.
Ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет собственнику право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения как в случае, когда нахождение имущества в чужом владении изначально не имело предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором оснований, так и в случае, когда соответствующие основания имелись, но впоследствии прекратились.
В данном случае, как правомерно указал суд апелляционной инстанции, основания, в силу которых ответчик осуществлял временное пользование имуществом истца, отпали вследствие расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в порядке, установленном ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, что, в свою очередь, явилось основанием для предоставления истцу предусмотренного ст. 301 Кодекса одного из способов защиты права собственности.
В этой связи судебная коллегия полагает правильным вывод арбитражного суда апелляционной инстанции о том, что нормы статей 301 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются взаимоисключающими, поскольку истец осуществил право истребовать имущество, основания пользования которым у ответчика впоследствии прекратились..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2012 по делу N А12-5813/2011
"...Письмом от 27.08.2009 N 85 администрация Волгограда повторно известила ООО "Бимаркет" об отказе от продления договора аренды от 09.08.2004 N 5397 по истечении срока его действия.
В письме от 19.06.2009 N 78 ООО "Бимаркет" подтверждает факт получения извещения от 18.06.2009 N 1217п.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Доказательств возврата по договору от 01.03.2010 N 9036 земельного участка с учетным N 8-76-3, кадастровый N 34:34:08 00 74:0009, площадью 941 кв. м, расположенный в Красноармейском районе г. Волгограда по ул. Пролетарская, а также по договору от 09.08.2004 N 5397 земельных участков: учетный N 8-76-11, кадастровый N 34:34:08 00 62:0009, площадью 3537 кв. м, расположенный по ул. Пролетарская; учетный N 8-68-7, кадастровый N 34:34:08 01 26:0007, площадью 176,4 кв. м, расположенный по ул. Штурманская; учетный N 8-52-55, кадастровый N 4:34:08 00 22:0007, площадью 119,3 кв. м, расположенный ул. Лазоревая, ответчик суду не представил, в связи с чем истец как арендодатель в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе истребовать спорное имущество из незаконного владения Общества.
Выводы судов о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.06.2011 по делу N А12-19179/2010
"...На основании пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При таких обстоятельствах, решение суда в части расторжения договора аренды соответствует фактическим обстоятельствам дела, нормам материального права.
Удовлетворяя иск в части расторжения договора, суд руководствовался пунктом 1 статьи 622, статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.07.2010 по делу N А65-27086/2009
"...По исковому заявлению индивидуального предпринимателя Сагеева Рафаэля Фаатовича, г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью "Судоходная компания "Дельта", г. Казань, об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Принимая во внимание, что в связи с отказом арендодателя от пролонгации договора аренды и истечения срока его действия договор аренды от 04.05.2005 N 1\05 прекратил свое действие, владение и пользование объектом аренды утратило установленные законом и сделкой основания, истец вправе был истребовать принадлежащее ему на праве собственности имущество на основании статьи 301 ГК РФ.
Однако судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано, постановлением суда апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.01.2010 оставлено без изменения.
Учитывая, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия считает, что на основании частей 1 и 2 статьи 288 АПК РФ, оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2012 по делу N А66-547/2011
"...Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, место нахождения: 170000, г. Тверь, ул. Новоторжская, д. 1, ОГРН: 1036900087806 (далее - Департамент), обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аленький цветочек", место нахождения: 170000, г. Тверь, ул. Горького, д. 10 А, ОГРН 1076952011553 (далее - Общество), о выселении из занимаемого помещения общей площадью 53,4 кв. м, с кадастровым номером 69:40:0400057:8:3/5, расположенного по адресу: г. Тверь, Советская ул., д. 7.
Судами установлено, что ответчик после прекращения действия договора не освободил занимаемое помещение.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
По смыслу статьи 305 ГК РФ данное право принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по какому-либо основанию, предусмотренному законом или договором.
При таких обстоятельствах исковые требования Предприятия обоснованно удовлетворены судами..."

Позиция 2. При истребовании арендодателем имущества после прекращения договора аренды ст. 301 ГК РФ применению не подлежит.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 22.04.2011 N ВАС-3409/11 по делу N А33-19359/2009
"...Ссылаясь на то, что после истечения срока действия договора аренды общество утратило право использования земельного участка для размещения возведенных на нем строений, управление обратилось в суд с настоящим иском.
Требования удовлетворены судами на основании статей 301, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации.
Однако в соответствии с пунктом 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
Учитывая, что земельный участок для целей размещения автокомплекса предоставлялся на основании договора аренды, положения статей 301, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие внедоговорные требования собственника о защите и восстановлении его нарушенного права собственности, не подлежат применению в настоящем деле..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 06.06.2013 N ВАС-6403/13 по делу N А81-2673/2012
"...Между обществом "УренгойСпецТранс" (арендодателем) и обществом "ПриполярБурСервис" (арендатором) 01.07.2011 заключен договор N 012-Б/АТ аренды транспортного средства без экипажа, по условиям которого арендодатель передал по акту приема-передачи арендатору во временное владение и пользование транспортные средства, перечисленные в Приложении N 1, в том числе автокран КС-42721 с гос. номером Т 082 ЕХ 89 и автокран БАЗ КС-6973 с гос. номером АН 3054 89.
При этом суды исходили из того, что спорное имущество фактически находилось у арендатора по договору аренды от 01.07.2011, который был осведомлен о смене собственника арендованной спецтехники, надлежащих доказательств возврата имущества ответчиком не представлено, отсутствуют доказательства принятия ответчиком необходимых мер, направленных на передачу спорного имущества по истечении срока действия договора, обязанность по возврату арендованного имущества должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде, и возникала именно при прекращении арендных отношений (договора аренды от 01.07.2011). В связи с этим суды не усмотрели оснований для применения положений статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установив факт пользования арендованным имуществом по истечении срока действия договора аренды, суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для взыскания арендной платы, установленной в договоре, в сумме 47 360 рублей 46 копеек.
При принятии судебных актов суды апелляционной и кассационной инстанций руководствовались положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.1997 N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 34 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Нарушений судами норм процессуального права, которые могли бы явиться безусловными основаниями для пересмотра судебных актов в порядке надзора, не установлено..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.09.2012 по делу N А43-38630/2011
"...Общество с ограниченной ответственностью "Индустриальный технопарк Эксен" (далее - Общество), основываясь на статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к открытому акционерному обществу "Богородский машиностроительный завод" (далее - Акционерное общество) об истребовании из незаконного владения имущества (нежилого помещения и металлообрабатывающего оборудования), находившегося у ответчика на основании закончивших свое действие договоров аренды от 01.06.2009 и от 01.01.2010.
Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. Ко встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесена обязанность возвратить имущество арендодателю при прекращении договора аренды (статья 622 Кодекса); односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 Кодекса).
Перечень способов защиты гражданских прав содержится в статье 12 Кодекса.
Виндикационный иск является одним из способов защиты права собственности и иных вещных прав истца, если их нарушения связаны с лишением владения вещью (статья 301 Кодекса). Результатом такой защиты является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Не вызывает сомнений в аспектах законности и полноты также и вывод судов о том, что к рассматриваемым правоотношениям не могут применяться виндикационные правила (статья 301 Кодекса). Приобретение права пользования указанными помещением и имуществом основано на договорах аренды, поэтому из отказа наймодателя от продолжения арендных отношений следует не изначальная безосновательность завладения арендатором объектами найма, а обязанность арендатора, предусмотренная статьей 622 Кодекса.
Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, а потому оснований для их пересмотра в условиях кассации не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.12.2011 по делу N А31-2214/2011
"...По мнению подателя жалобы, суды первой и апелляционной инстанций не применили закон, подлежащий применению: квалифицировав заявленный иск как виндикационный и применив к разрешению спора статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, они не учли, что спорные правоотношения регулируются специальными нормами права (статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 17 Закона о лизинге), которые обязывают лизингополучателя при прекращении договора аренды вернуть имущество лизингодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При этом суд кассационной инстанции соглашается с доводами жалобы о том, что суды неправильно применили к спорным правоотношениям, возникшим из арендного (лизингового) обязательства, статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающую вещно-правовые способы защиты. Однако данное упущение, ввиду того, что денежного эквивалента требования о возврате имущества Акционерным обществом не заявлялось, не привело к принятию неправосудного решения.
При изложенных обстоятельствах окружной суд не усмотрел оснований для отмены ревизируемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных пунктом 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также не установлено..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.11.2011 N Ф03-5807/2011 по делу N А37-1663/2010
"...Как установили суды, по истечении срока действия договора арендатор не возвратил буровой агрегат, возражений со стороны арендодателя не последовало.
В этой связи суды, применив положения статей 610, 621 ГК РФ, пришли к выводу о том, что договор аренды следует считать продленным на неопределенный срок.
Кроме того, суды, установив, что претензия арендодателя о возврате предмета договора аренды от 04.06.2009 N 71, свидетельствующая о его намерении отказаться от договора, оставлена арендатором без удовлетворения, как и ряд других претензий, впоследствии направленных ответчику, пришли к выводу о прекращении этого договора аренды и наличии правовых оснований, предусмотренных статьей 622 ГК РФ, для удовлетворения исковых требований о возврате бурового агрегата.
Ссылку ЗАО "Серебро Магадана" на статью 301 ГК РФ, приведенную истцом в обоснование иска, в силу которой подлежит доказыванию факт владения ответчиком спорным имуществом, апелляционный суд отклонил, указав на то, что спорные правоотношения возникли из договора аренды, в связи с чем в данном случае надлежит руководствоваться нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данная позиция суда согласуется с пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Указанные выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с правильным применением норм материального права..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.10.2013 по делу N А65-674/2013
"...Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что в рамках заключенного договора обществу предоставлены в аренду нежилые помещения, однако арендная плата в установленные сроки не вносилась, письменная претензия учреждения оставлена без удовлетворения, в связи с чем было направлено предложение о расторжении договора; поскольку факт неисполнения обязательств ответчиком признан, требования о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого помещения подлежит удовлетворению.
Поскольку вопросы, связанные с возвратом имущества, переданного в рамках заключенного договора аренды, регулируются специальными нормами статьи 622 ГК РФ, применение судами правил статей 301, 304 ГК РФ следует считать ошибочным, однако данные обстоятельства не привели к принятию неправильного судебного акта..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.11.2011 по делу N А57-1110/2011
"...Поскольку ответчик не возвратил по истечении срока действия договора аренды от 30.12.2006 транспортные средства, истец обратился в суд с настоящим иском, обосновывая свои требования первоначально положениями статей 301, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), уточнив их в суде первой инстанции, что основанием заявленных требований является статья 301 ГК РФ.
В суде апелляционной инстанции истец вновь заявил об уточнении заявленных требований (т. 2, л. д. 64), полагая, что поскольку срок договора аренды истек, ответчик в настоящее время владеет транспортными средствами незаконно, на основании положений статей 301, 304, 622 ГК РФ он вправе требовать их изъятия у ответчика.
Удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Правоотношения сторон по договору аренды от 30.12.2006 регулируются положениями главы 34 ГК РФ, так как сторонами заключен договор аренды транспортных средств без экипажа.
Правильно квалифицировав правоотношения сторон, суд апелляционной инстанции правомерно сделал вывод, что к ним не применимы требования, основанные на статье 301 ГК РФ, разрешив спор в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.06.2013 по делу N А22-2194/2012
"...Суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды от 01.04.2010 N 17 после истечения срока действия (28.02.2011) был возобновлен на неопределенный срок. Письмами от 01.08.2012 N 190, от 13.08.2012 N 198 и от 27.08.2012 N 206 общество уведомлено об отказе арендодателя от договора аренды. Письма получены арендатором; установленный в абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации срок истек, поэтому договор от 01.04.2010 N 17 прекратил свое действие.
Учитывая, что договор аренды расторгнут в установленном законом и договором порядке, но обязательство по возврату объекта аренды арендодателю арендатором в добровольном порядке не выполнено, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении иска министерства.
При таких обстоятельствах вынесенное по существу спора решение о фактическом возврате объекта аренды арендодателю является правильным относительно указанной судами статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащей применению к спорным обязательственным правоотношениям.
Ссылки истца и суда апелляционной инстанции на норму статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации об истребовании имущества их чужого незаконного владения (виндикацию) не повлекли неправильного разрешения дела по существу.
Основания для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.03.2015 N Ф09-561/15 по делу N А76-14686/2014
"...Ссылаясь на истечение срока действия договора аренды от 18.12.2012 N 119, неисполнение обществом "Вега-М" обязательства по возврату имущества из аренды, общество "Уфалейдорсервис" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением о понуждении ответчика к совершению действий по возврату оборудования.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 18.12.2012 N 119 прекратил свое действие 31.12.2013 в связи с истечением предусмотренного в нем срока и отказом арендодателя в перезаключении договора на новый срок. С учетом того, что договорные отношения отсутствуют, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца о возврате оборудования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом суд первой инстанции в мотивировочной части судебного акта сослался на нормы ст. 301 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции с выводами, изложенными в решении, согласился, признал их законными и обоснованными, между тем указал на то, что суд первой инстанции ошибочно привел в обоснование принятого решения норму ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд апелляционной инстанции отметил, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения (п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что 31.12.2013 на стороне общества "Вега-М" возникло обязательство передать (возвратить) объект аренды обществу "Уфалейдорсервис". При этом данное обязательство возникло в результате совершенных сторонами действий, истечения срока действия заключенного сторонами договора аренды и основано на положениях ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с этим в отсутствие добровольного исполнения ответчиком обязательств по возврату объекта аренды исковые требования общества "Уфалейдорсервис" удовлетворены правомерно..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2008 N Ф09-327/08-С6 по делу N А07-10484/2007
"...Неисполнение обществом "Дружба" требования об освобождении помещения по истечении срока действия договора послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском об обязании общества "Дружба" освободить занимаемое им помещение и передать его по акту приема-передачи.
Судом установлено, что договор прекратил свое действие истечением срока, на который он был заключен, и отказом арендодателя от продолжения арендных правоотношений (о чем свидетельствует уведомление от 14.06.2007 N 37/173).
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о возникновении у общества "Дружба" предусмотренной ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности возвратить арендованное имущество.
Ошибочное применение судом положений ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации не привело к принятию неправильного решения, так как судом наряду с указанной нормой правильно применены положения ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 03.09.2003 N Ф09-2435/03-ГК по делу N А76-2251/03
"...Несмотря на истечение срока действия договора и требования арендодателя и балансодержателя освободить занимаемое нежилое помещение, ООО "Яшлык" занимает спорное помещение, в связи с чем Комитет обратился в суд с настоящим иском.
Поскольку срок действия договора от 01.11.01 N 1146 истек 25.10.02, а арендатор неоднократно предупреждался о прекращении договорных отношений и необходимости освободить помещение, которые арендатор не исполнил, суд на основании ст. 622 ГК РФ правомерно удовлетворил исковые требования и обязал ООО "Яшлык" освободить занимаемое им помещение.
Между тем, нельзя согласиться со ссылкой суда на ст. 301 ГК РФ при удовлетворении исковых требований. Из материалов дела видно, что спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, 30, передано ООО "Яшлык" во исполнение договора аренды по акту приема-передачи, поэтому при наличии обязательственного правоотношения ст. 301 ГК РФ применению не подлежит..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 01.10.2013 по делу N А68-57/2013
"...Уведомлением от 04.09.2012 предприятие сообщило организации об отказе от договора аренды на основании части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с 01.01.2013. Указанное уведомление вручено представителю органом связи 09.10.2012.
Письмом от 29.12.2012 предприятие обратилось к организации с требованием освободить арендуемые помещения, подписав соответствующий передаточный акт. Требование оставлено без удовлетворения.
В силу ст. 621 п. 2 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок
Следовательно, после 30.08.2012 г. договор аренды в силу указанных юридических норм возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомлением от 04.09.2012 г. истец заявил отказ от договора.
Указанное уведомление получено ответчиком 09.10.2012 г., следовательно, как верно указывают суды, с 09.01.2013 г. договор аренды утратил свою силу и, начиная с указанной даты, ответчик владеет и пользуется спорным имуществом без законных оснований.
Суды, руководствуясь разъяснениями, содержащимся в пунктах 3, 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ч. 1 ст. 168 АПК РФ, приходят к правомерному выводу о том, что к отношениям сторон должны быть применены нормы, регулирующие договор аренды.
Соответственно, и правомерен вывод судом о том, что в данном случае имеет место быть не виндикация имущества по ст. ст. 301, 305 ГК РФ, на которые ссылается истец, а возврат его арендодателю в связи с истечением срока аренды.
Таким образом, удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно руководствовались ст. 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором..."

1.10. Вывод из судебной практики: Обязанность возврата арендуемых помещений арендатором по истечении договора аренды является императивной, поэтому арендатор не может воспользоваться нормами об удержании в случае неисполнения арендодателем каких-либо обязательств перед арендатором.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2006 N КГ-А40/4967-06 по делу N А40-58586/05-77-528
"...Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор от 26.04.2001 N 0-294 аренды нежилого помещения общей площадью 256,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 23/1, стр. 3, сроком действия с 03.02.2001 по 03.02.2005.
Судом установлено, что после истечения срока действия договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.
Судом установлено, что истец уведомлением от 14.03.2005 заявил об отказе от договора и необходимости освобождения арендуемых помещений по истечении трех месяцев со дня получения уведомления.
Неисполнение ответчиком данного требования и послужило основанием для предъявления настоящего иска.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
С учетом установленного и в соответствии с названной нормой Закона суд правомерно удовлетворил заявленные требования.
Довод заявителя об удержании помещения со ссылкой на ст. 359 ГК РФ подлежит отклонению.
Сам по себе факт принятия Арбитражным судом города Москвы решения по делу N А40-53485/04-135-124 о взыскании с ДИгМ в пользу ООО "ПО "Теплотехник" 3000000 руб. не свидетельствует о правомерности занятия ответчиком спорного нежилого помещения после прекращения договора аренды и не может служить основанием для удержания недвижимого имущества в порядке статьи 395 <*> ГК РФ.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду статья 359 ГК РФ, а не статья 395 ГК ГФ.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции находит, что принятые по делу судебные акты являются законными..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.09.2008 N Ф03-А73/08-1/3352 по делу N А73-804/2008-51
"...Судом первой инстанции и апелляционным судом установлено, что 04.04.2003 между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель), университетом (владелец) и обществом (арендатор) заключен договор N 6709 о передаче обществу в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью и закрепленного за университетом на праве оперативного управления. По условия данного договора нежилые помещения - комнаты NN 33 - 39, 49 - 53 общей площадью 312,5 кв. м переданы обществу в аренду на срок с 31.12.2002 по 31.12.2007 для использования под магазин и аптеку.
24.10.2007 и 30.11.2007 университет направил обществу письма NN 1-2/5822 и 1-2/6691, в которых сообщил об отказе в продлении договора аренды от 04.04.2003 N 6907 и предложил ответчику после истечения срока аренды (31.12.2007) освободить спорные помещения.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции и апелляционный суд сделали правильные выводы о том, что договор аренды от 04.04.2003 прекратил свое действие в установленном законом порядке 31.12.2007. После этой даты у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия арендуемых помещений и требования истца об их освобождении являются правомерными.
Кроме того, установив факт несвоевременного возврата ответчиком спорных помещений истцу, арбитражные суды на основании статей 309, 622 ГК РФ и условий договоров от 04.04.2003 N 6709 и от 31.01.2002 N 8 обоснованно взыскали с общества плату за пользование помещением в период с января по март 2008 года, а также задолженность по оплате коммунальных услуг.
Отказывая обществу в удовлетворении встречного иска и отклоняя доводы о наличии у него права на удержание предмета договора аренды от 04.04.2003 в связи с неоплатой университетом взысканной с него решением арбитражного суда от 27.03.2007 по другому делу суммы неосновательного обогащения, арбитражные суды указали, что оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 359 ГК РФ не имеется, поскольку обязанность арендатора освободить арендуемые помещения императивно установлена статьей 622 ГК РФ.
Доводы кассационной жалобы о неправильном применении арбитражными судами статей 359, 622 ГК РФ по существу направлены на иную оценку имеющихся в деле доказательств, что нормами главы 35 АПК РФ в суде кассационной инстанции не допускается.
Нормы материального права применены судебными инстанциями правильно, а нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов, либо являются безусловным основанием для их отмены, судами не допущено..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 18.10.2005 N КГ-А40/10125-05
"...Как следует из материалов дела и правильно установлено судами обеих инстанций, между ДИгМ (арендодателем) и ООО "Баден-1" (арендатором) 19.04.2000 заключен договор N 1-663/2000 на аренду нежилых помещений общей площадью 211,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, проспект Мира, д. 9, стр. 1.
В соответствии с п. 2.1 договора срок действия аренды определен с 24.05.1999 по 24.05.2004.
ДИгМ письмом от 02.04.2004 известил арендатора о прекращении арендных отношений по договору N 1-663/2000 и возврате имущества, что корреспондируется с положениями ст. ст. 610, 622 ГК РФ.
Поскольку ООО "Баден-1" должным образом не исполнило свою обязанность по возврату вышеуказанного помещения, арбитражные суды на законных основаниях признали иск подлежащим удовлетворению.
Ссылка заявителя жалобы на ст. 359 ГК РФ, в соответствии с которой ответчик полагал возможным удерживать арендуемые помещения до момента исполнения ДИгМ обязательства по предоставлению равноценного нежилого помещения, присужденного к исполнению решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-44002/03-82-441, судом кассационной инстанции признается несостоятельной в связи со следующим.
В соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 359 ГК РФ в отношении между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.
Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания вещи не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом случае спорное нежилое помещение оказалось во владении ответчика после истечения срока аренды, т.е. после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение нежилым помещением не может быть признано законным, оно не допускает его удержание по правилам п. 1 ст. 359 ГК РФ.
В связи с изложенным доводы кассационной жалобы отклоняются..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 28.11.2005 N А64-1573/05-9
"...Как усматривается из материалов дела, 01.01.90 между ЖКО Тамбовского ВРЗ и кооперативом "Ласточка" (правопредшественник ООО "Авто") был заключен договор N 18 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Тамбов, ул. Гагарина, д. 38а.
Согласно п. 5 "г" договора аренды N 18 от 01.01.90 арендатор обязан своевременно производить капитальный ремонт арендуемых помещений, связанный с его деятельностью.
В акте приема-передачи арендуемого имущества от 01.01.90 сторонами было отмечено, что нежилому дому требуется капитальный ремонт, замена водопровода и канализации, наружной электропроводки и благоустройство территории.
Письмом N 147 от 10.04.90 арендодатель разрешил арендатору произвести капитальный ремонт указанных помещений и обязался возместить использованные арендатором стройматериалы в полном объеме.
05.01.2003 между ФГУП Тамбовский ВРЗ МПС России (арендодатель) и ООО "Авто" (арендатор) был заключен договор N 1 аренды нежилых помещений по адресу: г. Тамбов, ул. Гагарина, д. 38а сроком до 31.12.2003.
Постановлением Правительства РФ от 18.09.2003 N 585 было учреждено ОАО "РЖД". Вышеназванный объект недвижимости был передан в качестве вклада в уставный капитал ОАО "РЖД".
24.12.2003 между ОАО "РЖД" в лице Тамбовского ВРЗ и ООО "Авто" заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок действия договора аренды N 1 от 05.01.2003 был продлен до 31.03.2004 без последующей пролонгации.
Письмом от 31.03.2004 N 61/59 арендодатель предложил ООО "Авто" освободить арендованное помещение.
Поскольку данное требование арендатором выполнено не было и ООО "Авто" продолжило пользование названными помещениями без внесения арендной платы, ОАО "РЖД" в лице Тамбовского ВРЗ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В свою очередь ООО "Авто", ссылаясь на произведенный им в соответствии с условиями договора аренды N 18 от 01.01.90 капитальный ремонт спорного имущества, заявило встречный иск.
Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовался следующим.
Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, арбитражным судом апелляционной инстанции неосновательное обогащение правомерно определено в размере 35662 руб. в виде неуплаченной арендной платы за период с апреля 2004 г. по апрель 2005 г.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на осуществление им капитального ремонта спорных помещений в соответствии с условиями договора аренды N 18 от 01.01.90 является необоснованной.
Как правомерно указано судом апелляционной инстанции, ответчиком не представлены предусмотренные Постановлением Госкомстата РФ от 11.11.99 N 100 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ" подписанные сторонами акт о приемке выполненных работ КС-2 и справка о стоимости выполненных работ и затрат КС-3. Имеющийся же в материалах дела проект ОАО "Тамбовгражданпроект" 2004 г. не подтверждает факта выполнения ремонта.
Кроме того, представленные доказательства не влияют на правоотношения сторон по настоящему делу и не могут служить основанием для признания права удержания спорного помещения до погашения задолженности за капитальный ремонт.
Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что ответчик вправе обратиться с самостоятельным иском о взыскании затрат на капитальный ремонт..."

1.11. Вывод из судебной практики: Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, поступившее в его владение на законном основании и оставшееся в арендованном помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Примечание: В силу закона право на удержание вещи арендатора возникает у арендодателя лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. Законными основаниями могут признаваться: наличие в договоре соответствующего условия о праве на удержание либо совокупность фактических обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии препятствий для завладения имуществом арендатора (например, в случае когда после прекращения договора арендатор покидает помещение, но не освобождает его от принадлежащего ему оборудования).

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.
Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.
По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.
В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.
Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.
Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.
С учетом изложенного требования истца (собственника оборудования) о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 27.09.2011 N ВАС-12214/11 по делу N А17-2311/2010
"...Впоследствии на основании уведомления предпринимателя Харитонова А.А. от 19.10.2009 об отказе от исполнения сделки договорные отношения по краткосрочной аренде были прекращены с 25.01.2010.
Общество, в обоснование встречных исковых требований, в свою очередь, указало на то, что предприниматель не возвратил обеспечительный платеж, а также незаконно удерживает принадлежащее обществу оборудование, находящееся в помещениях.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что общество ненадлежащим образом исполняло принятые по краткосрочному договору обязательства, что лишило предпринимателя возможности получить доход от использования находящегося в его собственности имущества в виде арендной платы, также общество неправомерно уклонилось от возврата помещений по акту приема-передачи после прекращения договора, при этом оно не привело их в состояние, обусловленное договором. Исходя из этого суд... признал требования по первоначальному иску подлежащими частичному удовлетворению, учтя при определении расчетов между сторонами сумму внесенного обществом обеспечительного платежа, подлежащего возврату предпринимателем.
Суд первой инстанции также пришел к выводу о наличии у предпринимателя права на удержание оборудования общества (пункт 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции.
...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А17-2311/2010 Арбитражного суда Ивановской области для пересмотра в порядке надзора решения от 14.10.2010, постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 07.02.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.05.2011 отказать..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2011 по делу N А17-2311/2010
"...В уведомлении от 19.10.2009 арендодатель сообщил арендатору об отказе от договора аренды и прекращении его действия с 25.01.2010, а также предложил согласовать порядок возврата помещений и произвести расчеты.
Неисполнение Обществом требований Предпринимателя послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что ввиду противоправного поведения Общества у Предпринимателя возникли убытки в виде упущенной выгоды (неполученная арендная плата) и обоснованно определили ее размер исходя из суммы ежемесячной фиксированной арендной платы, установленной в пункте 3.1.1 договора аренды, уменьшив заявленные Предпринимателем требования путем зачета обеспечительного платежа в сумме 377 351 рублей, внесенного ОАО "Седьмой континент".
Из материалов дела видно, что арендатор не возвратил арендодателю помещение по правилам статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому суд обоснованно удовлетворил иск в этой части и обязал Общество возвратить имущество по акту приема-передачи.
В статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что одним из способов исполнения обязательства является удержание имущества должника.
На основании статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в пункте 14 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснил, что право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.
Суд установил, что торговое оборудование оказалось во владении Предпринимателя по воле самого Общества и при отсутствии со стороны Харитонова А.А. каких-либо неправомерных деяний.
С учетом изложенного вывод суда о законности владения Предпринимателя оборудованием Общества, как основанном на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации об удержании, является правильным..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2011 по делу N А10-4545/2010
"...Ссылаясь на незаконное удержание ответчиком имущества, ООО "Новый стандарт" обратилось в суд с настоящим иском.
Как следует из пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, удержанием имущества должника и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 14 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
Таким образом, законодатель установил, что арендодатель вправе удерживать вещи, принадлежащие арендатору, в том случае, когда спорные вещи оказались в его владении на законном основании.
Довод ООО "Новый стандарт" о незаконности удержания ИП Урбаевой Е.С. имущества арендатора также является несостоятельным, поскольку судами установлено нарушение истцом обязанности по внесению арендных платежей и факт правомерного расторжения арендодателем договора в одностороннем внесудебном порядке..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.06.2012 N Ф03-2450/2012 по делу N А24-3552/2011
"...Довод заявителя жалобы о незаконности действий истца по ограничению доступа в арендуемое помещение и удержанию имущества судом кассационной инстанции подлежит отклонению, поскольку право истца на удержание имущества ответчика предусмотрено пунктом 1 статьи 359 ГК РФ. Кроме того согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 23.10.2013 по делу N А41-23758/12
"...Судами установлено, что 01.04.2011 между ООО "Садовническая, 74" (арендодатель) и ИП Курищевым Е.А. (арендатор) заключен договор аренды N 26, согласно которому первый обязался передать второму во временное пользование нежилое здание общей площадью 280,40 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Коломенский район, с. Нижнее Хорошово, в состоянии, пригодном для нормальной его эксплуатации, под производство на срок с 01.04.2011 по 28.02.2012.
01.07.2011 стороны подписали соглашение о расторжении договор аренды N 26 от 01.04.2011 с 31.07.2011, согласно которому арендатор обязался полностью освободить занимаемые помещения в здании и подписать акт сдачи-приемки здания не позднее 21.03.2011; взаиморасчеты по арендной плате произвести не позднее 31.07.2011.
Ответчик по акту сдачи-приемки от 31.07.2011 возвратил истцу нежилое здание общей площадью 280,40 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Коломенский район, с. Нижнее Хорошово.
ИП Курищев Е.А. направил в адрес ООО "Садовническая, 74" письмо от 07.03.2012 N 4, в котором просил обеспечить доступ в ранее арендованное им здание для вывоза принадлежащего ему оборудования.
В ответ на указанное письмо ООО "Садовническая, 74" сообщило ИП Курищеву Е.А., что доступ в здание будет обеспечен только после погашения последним задолженности в сумме 360 000 руб., образовавшейся в результате того, что ответчик пользовался зданием (его оборудование находилось в здании) после прекращения договора аренды N 26 от 01.04.2011; находящееся в здании имущество будет удерживаться в качестве обеспечения исполнения последним его обязательства по уплате платежей за фактическое пользование зданием.
Статьей 359 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Согласно рекомендациям, содержащимся в пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
Десятый арбитражный апелляционный суд, установив, что спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний; основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение, пришел к выводу, что поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого в кассационном порядке постановления апелляционного суда, которым отменено решение суда первой инстанции, не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2013 по делу N А40-21473/12-82-199
"...Общество с ограниченной ответственностью "Сервис-Пластик" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Триалон" об обязании ответчика освободить арендованное по договору N СП-12/154 от 07.06.2011 помещение общей площадью 286,2 кв. м по адресу: г. Москва, Бережковская набережная, д. 20, стр. 88 по паспорту БТИ. 3-й этаж, пом. I, комнаты N 1, 2, 3, 4, площадью, соответственно, 27,6 кв. м, 244,6 кв. м, 9,9 кв. м, 4,1 кв. м, а также о взыскании задолженности по арендной плате по договору N СП-12/154 от 07.06.2011 в общей сумме 1 203 766 руб. 67 коп. с обращением взыскания на удерживаемое в порядке ст. 359 ГК РФ оборудование, оставленное ответчиком по истечении срока аренды в помещении, арендованном по договору N СП-12/154 от 07.06.2011.
Ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.07.2011 по 26.01.2012 не выполнил, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 1 203 766,67 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
При этом, Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 14 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
Таким образом, законодатель установил, что арендодатель вправе удерживать вещи, принадлежащие арендатору, в том случае, когда спорные вещи оказались в его владении на законном основании по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления имущества арендатора во владение собственника помещения является оставление арендатором этого имущества в данном помещении после истечения срока аренды, т.е. после утраты права на соответствующее помещение.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца об обращении взыскания на удерживаемое в порядке ст. 359 ГК РФ оборудование, оставленное ответчиком по истечении срока аренды в помещении, арендованном по договору N СП-12/154 от 07.06.2011..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.07.2012 по делу N А40-4359/12-37-16
"...Кроме того, как разъяснено Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 14 Информационного письма от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения являлось оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поэтому такое владение оборудованием не может быть признано незаконным и его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ допустимо.
Поскольку истец не оспаривал наличие у него задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды здания N 7/2010, то у ответчика имелись основания для удержания имущества истца.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.06.2011 N КГ-А40/5242-11 по делу N А40-47897/10-64-400
"...Поскольку после расторжения договора аренды арендованное имущество не возвращено арендодателю, основания для пользования им у ответчика отсутствуют, арбитражные суды обеих инстанций обоснованно вынесли судебные акты об удовлетворении первоначальных исковых требований ОАО "НПП "Сапфир" о взыскании с ООО "Атмосфера" задолженности за фактическое пользование выступающим объектом аренды имуществом за период с 01.01.2010 г. по 14.02.2010 г. в сумме 795 379 руб. 76 коп.
Судебная коллегия также находит правильными и документально подтвержденными выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований ООО "Атмосфера" в части обязания ОАО "НПП "Сапфир" возвратить имущество, удерживаемое в арендованных ООО "Атмосфера" помещениях общей площадью 392,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Щербаковская, д. 53, корп. 15, обеспечив доступ ООО "Атмосфера" в помещения для вывоза имущества, а также - в части взыскания убытков в сумме 1 657 500 руб.
В соответствии с положениями статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 14 Информационного письма N 66 от 11.01.2002 г. "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с арендой" право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
Как установил суд апелляционной инстанции, в рассматриваемом случае спорное имущество оказалось во владении ОАО "НПП "Сапфир" как арендодателя по воле самого арендатора (ответчика) при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления имущества во владение собственника помещения - ОАО "НПП "Сапфир" являлось оставление арендатором этого имущества в данном помещении после истечения срока аренды (15.10.2009 г.), то есть после утраты права на соответствующее помещение..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.06.2013 по делу N А65-17343/2012
"...В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как установлено судами, после прекращения арендных отношений на помещения N 50, 50а, расположенных в торговом комплекса по ул. Х. Ямашева, 97 в г. Казани, в сентябре 2010 истец не возвратил ЗАО "ТК "ИКС ЭЛЬ" указанные нежилые помещения и продолжал пользоваться ими по июнь 2012 года.
В силу пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендованном помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательств арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Поскольку после истечения срока действия договора аренды в помещениях N 50, 50а, расположенных в торговом комплексе по ул. Х. Ямашева, 97 в г. Казани, истцом было оставлено спорное имущество, суды пришли к обоснованному выводу о том, что ответчик имеет право на удержание данного имущества.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что у него отсутствует задолженность по аренде за пользование помещениями N 50, 50а, расположенными в торговом комплексе по ул. Х. Ямашева, 97 в г. Казани, и данные помещения были переданы ЗАО "ТК "ИКС ЭЛЬ" по актам сдачи-приемки помещения от 30.09.2010, в связи с чем у ответчика отсутствуют законные основания для удержания спорного имущества, судебной коллегией отклоняются, поскольку судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что истец фактически не передал вышеуказанные помещения арендодателю и продолжал ими пользоваться до июня 2012 года, а в силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Таким образом, судебная коллегия считает, что суды пришли к правильному выводу о том, что исковые требования в части истребования имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению, поскольку право ответчика на удержание спорного имущества допускается пунктом 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации, а следовательно, такое владение не может быть признано незаконным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.10.2007 по делу N А72-3138/2005-25/180
"...Как видно из материалов дела, 19.03.2004 сторонами был заключен договор N 20 аренды нежилого помещения площадью 200 кв. м сроком действия с 19.03.2004 по 19.02.2005.
Арендодатель - ответчик по делу - в предусмотренный договором срок - 17.01.2005 - известил истца - арендатора - об отказе от пролонгации договора.
Поскольку истец вопреки правилам ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации помещение не освобождал, ответчик, руководствуясь п. 5.3 договора о выселении арендатора при прекращении договора из занимаемого помещения, без судебного решения переместил имущество истца из ранее арендованного помещения в смежное охраняемое помещение, а освобожденное помещение опечатал.
Ответчиком с участием незаинтересованных лиц, участвующих в осмотре имущества истца, составлен соответствующий акт о выселении и удержании имущества.
Право арендодателя на удержание имущества арендатора в порядке, предусмотренном ст. 359 Гражданского кодекса Российской Федерации, оговорено в п. 5.3.3 договора.
Основанием к удержанию является наличие долга по арендной плате.
В связи с прекращением договора аренды ответчик в принудительном порядке в соответствии с п. 5.3 договора от 19.03.2004 N 20 выселил истца из ранее арендованного последним помещения, принадлежащего ответчику.
Условие договора о выселении не противоречит правилам ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также правомерно ответчик удержал имущество истца в связи с наличием долга последнего по арендной плате в соответствии с п. 5.3.3 договора.
Условие названного пункта договора не противоречит правилам ст. 359 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Постановлением от 27.03.2007, отменяя судебные акты по делу и направляя его на новое рассмотрение, арбитражный суд кассационной инстанции предложил арбитражному суду в целях определения правомерности удержания ответчиком имущества истца установить, имеется или не имеется на момент разрешения спора задолженность истца по арендной плате.
Арбитражный суд Ульяновской области в своем решении от 25.06.2007 указал на наличие непогашенного долга истца перед ответчиком по арендной плате.
При данных обстоятельствах удержание имущества истца не противоречит правилам ст. 359 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.03.2009 по делу N А56-10770/2008
"...В связи с наличием задолженности по арендным платежам и окончанием срока действия договора аренды Киностудия письмом от 19.12.2007 N 0079 была извещена о прекращении доступа в арендованные помещения с 21.12.2007, письмом от 28.12.2007 N 0091 - с 29.12.2007.
Полагая, что имущество удерживается арендодателем незаконно, Киностудия обратилась в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли (пункт 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Право арендодателя на удержание находящегося в помещениях имущества арендатора до момента полного исполнения арендатором обязательств по договору предусмотрено пунктом 7.4 названного договора.
При таких обстоятельствах удержание имущества истца не противоречит правилам статьи 359 ГК РФ.
Доводы кассационной жалобы направлены по существу на переоценку обстоятельств, установленных судами..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.11.2012 по делу N А63-2/2012
"...Индивидуальный предприниматель Щербаков Н.В. (далее - Щербаков Н.В.) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Лешкову А.Е. (далее - Лешков А.Е.) о взыскании задолженности в размере 1 310 тыс. рублей, из которых: 655 тыс. рублей - задолженность по арендной плате и 655 тыс. рублей пени, путем обращения взыскания на удерживаемое имущество, принадлежащее Лешкову А.В. (требования уточнены).
Обращаясь со встречным иском, Лешков А.Е. просил суд признать незаключенным договор аренды нежилых помещений от 01.01.2011 (площадь 250 кв. м) ввиду отсутствия государственной регистрации, и обязать Щербакова Н.В. возвратить Лешкову А.Е. удерживаемое имущество.
В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 14 информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
Поскольку такое владение признано судами законным, суды пришли к выводу о правомерности удержания арендодателем принадлежащего арендатору имущества в обеспечение обязанности по погашению задолженности.
Обращение взыскания на удерживаемую вещь осуществляется в порядке, предусмотренном для обращения взыскания на предмет залога в соответствии со статьями 349 и 350 Гражданского кодекса. Поскольку между сторонами отсутствует соглашение о реализации спорного имущества во внесудебном порядке, обращение взыскания на имущество арендатора может быть реализовано только на основании решения суда. В этом случае в соответствии с пунктом 10 статьи 28.1 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" суд должен определить начальную продажную цену такого имущества.
Суд первой инстанции обоснованно счел возможным при определении начальной продажной цены удерживаемого имущества руководствоваться стоимостью, определенной сторонами..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.11.2012 по делу N А53-28781/2011
"...В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Следовательно, суды верно отклонили довод заявителя о незаконном удержании имущества арендодателем..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 27.04.2010 N Ф09-2770/10-С6 по делу N А60-25828/2009-С12
"...Как установлено судом апелляционной инстанции, между обществом "Леонес" (арендодатель) и предпринимателем Андрияновой Т.Ю. (арендатор) заключен договор аренды торговых помещений от 01.05.2008 N 26/02-02-07, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещения в торговом центре, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Профсоюзная, д. 43.
Ссылаясь на то, что действия общества "Леонес" по удержанию принадлежащего ей имущества незаконны, предприниматель Андриянова Т.Ю. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.
В соответствии с п. 1 ст. 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Согласно п. 7.8 договора аренды торговых помещений от 01.05.2008 N 26/02-02-07 при невыполнении арендатором обязанностей по освобождению арендуемого помещения в случае неоднократного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе удерживать имущество, размещенное на арендуемой площади, до исполнения арендатором обязанностей по договору.
Из материалов дела следует, что наличие нарушений сроков внесения арендной платы арендатором не оспаривается, подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.06.2009 по делу N А60-10171/2009-С4.
Уведомлением от 18.03.2009 N 18/03-09 общество "Леонес" сообщило предпринимателю Андрияновой Т.Ю. о расторжении договора аренды, предупредило о том, что в обеспечение исполнения обязательств по оплате задолженности общество "Леонес" будет вынуждено удерживать имущество предпринимателя, находящееся в арендуемом помещении.
Исходя из того, что акт передачи удерживаемого имущества от 18.03.2009 N 1 составлен ответчиком в период действия договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у ответчика имелись все основания для удержания имущества арендатора, предусмотренные ст. 359 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора..."

1.12. Вывод из судебной практики: Если у арендатора лесного участка имеется лицензия на право пользования недрами на данном участке, то при расторжении договора аренды он не должен возвращать его арендодателю.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.08.2014 по делу N А26-4214/2013
"...Как следует из материалов дела, между Министерством (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды лесного участка от 28.12.2008 N 66, по условиям которого в аренду Обществу в целях использования лесов для разработки участка недр "Виллагорский" передан лесной участок площадью 180,8 га, кадастровый номер земельного участка 10:21:03 33 03:187, расположенный на территории Пряжинского лесничества.
Пунктом 2.1 договора срок его действия установлен по 30.06.2031.
Претензией от 21.05.2013 N 880 Министерство сообщило Обществу о необходимости погашения задолженности по арендной плате и уплате пени, а также предложило в добровольном порядке расторгнуть договор аренды лесного участка.
Поскольку претензия истца была оставлена Обществом без удовлетворения, то Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Как обоснованно указали суды, неуплата арендных платежей более двух сроков подряд является существенным и неоднократным нарушением условий договора аренды и в соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для досрочного расторжения договора.
Таким образом, выводы судов в названной части являются правомерными.
Вместе с тем суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования об обязании освободить указанный лесной участок.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что Общество на основании лицензии серии ПТЗ N 01363 вид ТР, действующей по 31.06.2031 года, обладает правом на пользование участком недр на участке "Виллагорский" до окончания срока действия названной лицензии.
Апелляционный суд не согласился с данным выводом суда первой инстанции.
Как указал суд апелляционной инстанции со ссылкой на статьи 3 и 43 Лесного кодекса Российской Федерации, статью 622 ГК РФ, Закон Российской Федерации от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах", в связи с расторжением договора аренды лесного участка у Общества отсутствуют правовые основания для занятия спорного лесного участка, независимо от наличия лицензии на пользование недрами.
Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.
Согласно статье 1.2 Закона Российской Федерации от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах" (далее - Закон о недрах) недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью; вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Статьей 7 Закона о недрах предусмотрено, что пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией; любая деятельность, связанная с пользованием недрами в границах горного отвода, может осуществляться только с согласия пользователя недр, которому он предоставлен.
В силу подпункта 1 части 3 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, необходимые для разработки месторождений полезных ископаемых, предоставляются пользователям недр в аренду без проведения аукциона.
Поскольку у ответчика имеется лицензия на право пользования недрами на спорном участке, Общество вправе пользоваться участком недр для указанных в лицензии целей.
В перечне оснований прекращения права пользования недрами, установленном в статье 20 Закона о недрах, не указано такое основание, как отсутствие договорных отношений с собственником земельного участка, на котором ведется разработка месторождения.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Министерство не вправе требовать от Общества освобождения лесного участка, занятого месторождением недр..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.02.2014 N Ф07-36/2014 по делу N А26-3648/2013
"...Суд первой инстанции признал обоснованными по праву и размеру требования о взыскании задолженности и неустойки; удовлетворил требование о расторжении спорного договора; в удовлетворении требования Министерства об освобождении лесного участка суд отказал.
Апелляционный суд согласился с этими выводами.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Согласно статье 1.2 Закона Российской Федерации от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах" (далее - Закон о недрах) недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью; вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Статьей 7 Закона о недрах предусмотрено, что пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией; любая деятельность, связанная с пользованием недрами в границах горного отвода, может осуществляться только с согласия пользователя недр, которому он предоставлен.
В силу подпункта 1 части 3 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, необходимые для разработки месторождений полезных ископаемых, предоставляются пользователям недр в аренду без проведения аукциона.
Поскольку у ответчика имеется лицензия на право пользования недрами на спорном участке, Общество вправе пользоваться участком недр для указанных в лицензии целей.
Ввиду того что в перечне оснований прекращения права пользования недрами, установленном в статье 20 Закона о недрах, не указано такое основание, как отсутствие договорных отношений с собственником земельного участка, на котором ведется разработка месторождения, суды пришли к выводу о том, что Министерство не вправе требовать от Общества освободить лесной участок, занятый месторождением недр..."

2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора

При обращении арендодателя в суд за взысканием арендных платежей в случае несвоевременного возврата арендатором арендуемого имущества арендатор должен доказать, что имущество им было возвращено своевременно. На практике возникает вопрос: чем может быть подтвержден факт возврата арендованного имущества?

2.1. Вывод из судебной практики: Акт приема-передачи подтверждает возврат арендуемого имущества при прекращении действия договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.10.2009 по делу N А12-1523/2009
"...Обязанность арендатора по возврату арендованного имущества установлена также статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как правомерно указано судом первой инстанции доказательства возврата помещения по акту Департаменту, либо балансодержателю, Предпринимателем не представлены.
Указание Предпринимателя на возможность подтверждения освобождения помещения в апреле 2008 года свидетелями не может служить надлежащим доказательством возврата помещения из аренды в силу положений статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку надлежащим доказательством в данном случае может являться только акт приема-передачи помещения.
Уклонение Департамента от приемки помещения из аренды также не подтверждено надлежащими доказательствами.
При отсутствии в материалах дела иных надлежащих доказательств, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о возврате помещения арендодателю Предпринимателем 01.12.2008, в ходе исполнительного производства..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 22.11.2011 N ВАС-13707/11 по делу N А40-133123/10-60-849
"...Считая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял договорные обязательства, Департамент имущества города Москвы обратился в суд с иском.
Отказывая в иске в части взыскания задолженности по договору, суды исходили из прекращения арендных отношений в части пользования 40,3 кв. м нежилых помещений.
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договоров совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Поскольку договоры аренды совершен в письменной форме, соглашение о расторжении договора должно быть совершено также в письменной форме.
В силу пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно представленному в материалы дела акту приема-передачи (возврата) от 01.09.2009 года возвращены нежилых помещений площадью 40,3 кв. м. Указанный акты подписан лицами, совершившими эти сделки.
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Таким образом, суды пришли к выводу о том, что действия по подписанию акта приема-передачи при возврате арендованного имущества можно расценивать в качестве соглашения сторон.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Определение ВАС РФ от 11.02.2010 N ВАС-1034/10 по делу N А28-3886/2009-153/9
"...Как установлено судами, между истцом (арендодателем) и правопредшественником ответчика (арендатором) 31.03.2008 заключен договор аренды N 1А-2008 нежилых помещений.
Впоследствии правопредшественник ответчика направил индивидуальному предпринимателю Романову А.Г. письмо от 29.12.2008 N 938, в котором сообщил о намерении расторгнуть договор аренды с 31.01.2009 и предложил арендодателю назначить представителя для составления акта сдачи-приемки нежилого помещения.
Истец, хотя и заявил о своем несогласии с расторжением договора в указанный арендатором срок, тем не менее, 31.01.2009 принял от арендатора нежилые помещения, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи.
К взысканию предъявлена арендная плата, начисленная за период после возврата арендатором нежилого помещения арендодателю, а также неустойка за нарушение сроков внесения этой платы.
Истец сослался на то, что так как договор аренды после 31.12.2008 был возобновлен на неопределенный срок, в течение трех месяцев с момента предупреждения арендодателя об отказе от сделки договор сохранял свою силу для обеих сторон.
Отменяя судебное решение, апелляционная инстанция указала на то, что поскольку вследствие возврата арендатором имущества арендодателю и принятия объекта аренды последним прекратилось право арендного пользования, по смыслу статей 614 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть признано сохранившимся и встречное обязательство по внесению арендной платы.
С таким выводом согласился и кассационный суд.
Согласно части 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации только при наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Кодекса; перечень этих оснований является исчерпывающим.
В данном случае таких оснований коллегией судей не установлено..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.07.2012 по делу N А43-15270/2011
"...Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу указанных норм права у арендатора прекращается обязанность по внесению арендной платы с момента возврата арендодателю объекта найма. Допустимым доказательством возврата объекта аренды может являться обоюдно подписанный контрагентами документ, в котором имеются сведения данного содержания.
Суд установил, что Предприниматель возвратил Обществу арендованное помещение по акту приема-передачи от 30.06.2011, подписанному контрагентами без возражений.
Доказательств того, что помещение возвращено до указанной даты либо уклонения арендодателя от приемки помещения ответчиком в материалы дела не представлено.
Таким образом, суд установил, что Предприниматель арендовал недвижимое имущество и пользовался им до 30.06.2011, однако плату, установленную в соответствии с действующим законодательством, за такое использование не вносил, поэтому суд обоснованно взыскал с ответчика задолженность в размере 518 723 рублей 99 копеек с учетом задолженности за июнь 2011 года..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.10.2009 по делу N А28-3886/2009-153/9
"...В последующем арендатор возвратил объект имущественного найма арендатору в соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, что подтверждается актом приема-передачи от 31.01.2009. В данном документе арендодатель указал на его несогласие с досрочным расторжением договора аренды.
Предметом настоящего спора явилось взыскание задолженности по арендной плате в период с 01.02.2009 по 29.03.2009 и пеней за просрочку платежа.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.2 договора арендодатель вправе требовать оплату арендных платежей по день возврата помещений арендодателю. Исходя из синаллагматического характера договора, суд пришел к обоснованному выводу о прекращении у ответчика после 31.01.2009 обязательства по внесению арендной платы и правильно посчитал, что отметка арендодателя в акте приема-передачи о его несогласии с досрочным расторжением договора аренды не имеет правового значения при наличии факта приема помещений из арендного пользования.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правильно отказал во взыскании с ответчика арендных платежей и пеней за просрочку их уплаты за период после возврата объекта аренды истцу..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.10.2009 по делу N А43-27960/2008
"...Арендодатель по акту приема-передачи от 14.03.2005 передал арендатору в пользование предусмотренный договором земельный участок.
Пунктом 2.6 договора аренды земельного участка от 14.03.2005 N 1649-Ю предусмотрено, что начисление арендной платы прекращается с даты подписания акта приема-передачи. Из документов, представленных в материалы дела, следует, что арендованный земельный участок возвращен арендодателю по акту приема-передачи от 25.12.2008, подписанному обеими сторонами.
Доказательств наличия между сторонами договорных отношений после подписания упомянутого акта в материалах дела не имеется. В связи с этим требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пеней за период с 25.12.2008 по 31.01.2009 окружным судом отклоняется..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.10.2009 по делу N А33-16696/08
"...Поскольку арендная плата за пользование арендованным помещением за период с 10.02.2007 по 19.02.2008 ответчиком была оплачена не в полном объеме, истец обратился в суд с настоящим иском.
Судебными инстанциями установлено, что на основании соглашения от 26.11.2007 договор аренды нежилого помещения N 1138 от 04.06.2007 расторгнут с 14.12.2007. Из актов приема-передачи от 14.12.2007 и 19.02.2008 следует, что арендованное имущество фактически было передано арендодателю 19.02.2008.
Таким образом, судебные инстанции правомерно пришли к выводу о том, с ИП Пестерева С.И. подлежит взысканию арендная плата за фактическое использование помещения в сумме 79 159 рублей 01 копейки за период с 10.02.2007 по 19.02.2008..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.02.2010 N Ф03-8153/2009 по делу N А73-3858/2009
"...Как следует из материалов дела, 01.01.2008 между ООО "Изразец" (арендодатель) и ЗАО "Петролеум Аналистс" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 7, согласно которому арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: город Южно-Сахалинск, улица Хабаровская, 43, третий этаж, номер помещения 307, общей площадью 18 кв. м для размещения делового офиса (далее - спорный объект недвижимости). Срок договора установлен с 01.01.2008 по 30.11.2008.
Новый договор аренды сторонами не подписан.
Согласно акту приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 30.11.2008 ЗАО "Петролеум Аналистс" передало ООО "Изразец" спорный объект недвижимости. Данный акт подписан в двустороннем порядке.
Арбитражный суд, исследовав материалы дела, установил, что договор аренды нежилого помещения от 01.01.2008 N 7 прекращен, а спорный объект недвижимости возвращен арендодателю в соответствии с пунктом 7.1 вышеуказанного договора.
С учетом установленных обстоятельств, и принимая во внимание тот факт, что возврат спорного объекта недвижимости оформлен надлежащим образом с составлением акта приема-передачи, подписанного сторонами без претензий, и отметкой в нем о передаче ключей от помещения N 307 в количестве двух штук, правомерен вывод суда обеих инстанций об отсутствии оснований для взыскания с ЗАО "Петролеум Аналистс" арендного платежа за декабрь 2008 года..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.09.2017 N Ф04-3370/2017 по делу N А75-13521/2016
"...Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и обществом "ЮТЭК - Региональные сети" (арендатор) заключен договор аренды объектов централизованного электросетевого хозяйства Ханты-Мансийского района от 11.03.2013 с дополнительными соглашениями (далее - договор аренды).
Предметом договора аренды являлись объекты электросетевого хозяйства в централизованной зоне электроснабжения, находящиеся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Ханты-Мансийский район, д. Ярки, д. Шапша, с. Селиярово, для использования в целях обеспечения электрической энергией потребителей в населенных пунктах Ханты-Мансийского района (пункт 1.1 договора).
По акту приема-передачи от 11.03.2013 имущество передано ответчику.
Письмом от 11.11.2013 N 01-04/4973 ответчик сообщил главе Ханты-Мансийского района о завершении строительства ЛЭП-10 кВ и просил существующую ЛЭП-10 кВ ф. 30 от ПС 110/10 кВ "Ханты-Мансийская" до п. Шапша протяженностью 20,7 км исключить из приложения N 1 к договору аренды с последующим выводом из хозяйственного оборота.
Дополнительным соглашением от 15.11.2013 N 19/10/13 объект ВЛ-10 кВ Ханты-Мансийск - п. Шапша, протяженностью 20,7 км, балансовой стоимостью 3 429 678 руб. 50 коп., сторонами исключен из приложения N 1 к договору, и в связи с этим изменен размер арендной платы.
Актом приема-передачи от 15.11.2013 ответчик возвратил названное имущество истцу.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Судами установлено и не оспаривается сторонами, что спорные электрические сети исключены из объектов, находящихся в пользовании и владении по договору аренды, и возвращены истцу (дополнительное соглашение от 15.11.2013 N 19/10/13, акт приема-передачи от 15.11.2013).
Действительность дополнительного соглашения от 15.11.2013 N 19/10/13 департаментом при рассмотрении данного спора под сомнение не ставилась.
Само по себе наличие перетока электрической энергии через спорные электрические сети не свидетельствует о факте владения и пользования ими ответчиком для целей применения статьи 622 Гражданского кодекса и взимания арендной платы.
При таких обстоятельствах иск департамента не подлежал удовлетворению.
В связи с изложенным обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.03.2013 по делу N А45-17660/2012
"...В соответствии с условиями договора арендатор уведомил арендодателя о досрочном прекращении договора аренды с 01.03.2012.
Письмом от 01.03.2012 N 040 ответчик направил истцу акт приема-передачи с указанием, что на момент передачи помещений в них находится имущество, принадлежащее арендатору на праве собственности согласно перечню, что также подтверждается письмами, актом обследования нежилых помещений от 11.03.2012.
По результатам переписки между истцом и ответчиком 02.04.2012 арендатором и арендодателем был подписан акт приема-передачи всех арендованных по договору помещений.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Судами установлено, материалами дела подтверждается, что договор аренды по инициативе арендатора прекратил свое действие с 01.03.2012; спорное имущество передано арендодателю 02.04.2012, что подтверждается актом приема-передачи. Следовательно, до прекращения договора аренды и составления акта возврата объектов по правилам статьи 655 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере и порядке, соответствующим условиям договора (статья 622 ГК РФ).
Оценив по правилам статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы ответчика о препятствовании истцом в освобождении помещений и о постепенном освобождении ответчиком спорных помещений аренды, суды правомерно посчитали недоказанным: возврат арендованного имущества истцу после прекращения действия договора; наличие препятствий в вывозе имущества, принадлежащего ООО "АйТиИ Сибирская ярмарка", либо уклонения ОАО "Союз" от подписания акта приема-передачи по мере освобождения арендованных площадей.
Таким образом, вышеуказанные доводы обоснованно отклонены как неподтвержденные надлежащими доказательствами..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2012 по делу N А70-3838/2011
"...Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, условия Договора, исходя из того, что по окончании срока действия Договора имущество не было возвращено арендодателю, арендатор продолжал им пользоваться, учитывая подписанное сторонами дополнительное соглашение от 01.03.2010 о расторжении договора и Акт от 01.03.2010 о возврате арендатором имущества арендодателю по Договору, арбитражный суд, проверив расчет задолженности, правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, обоснованно отклонив доводы ответчика об освобождении арендованного имущества 06.03.2009 в связи с непредставлением им Акта о возврате имущества от 06.03.2009, правильно применил статью 333 ГК РФ к требованиям о взыскании неустойки, и ставку рефинансирования 8,25% годовых, действовавшую на момент принятия судом решения, к требованиям о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.09.2009 N Ф04-66/2009(19671-А70-11) по делу N А70-3381/2008
"...Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не давал оценку акту приема-передачи (возврата) спорного нежилого помещения от 01.11.2008 и основывал свои выводы о фактическом освобождении ответчиком спорного помещения в декабре 2007 года на следующих доказательствах: договоре на транспортно-экспедиционные услуги от 20.12.2007, акте выполненных работ от 24.12.2007 о вывозе из спорного помещения мебели, оргтехники и документов А.А. Скребцова, соглашении о снятии с охраны спорного помещения с 04.02.2008, а также на соглашении о разделе общего имущества супругов от 10.01.2008, заключенном между В.В. Косенковым и Л.Н. Косенковой, согласно которому к 10.01.2008 спорное помещение было не обременено никакими обязательствами.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции со ссылкой на названные доказательства, указав, что акт приема-передачи (возврата) от 01.11.2008 не может являться достаточным доказательством фактической передачи спорного помещения.
...Суд кассационной инстанции считает немотивированным вывод арбитражного апелляционного суда о недостаточности акта от 01.11.2008 для доказанности факта освобождения ответчиком спорного помещения именно с 01.11.2008 при отсутствии между сторонами спора о достоверности названного акта..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 16.05.2012 по делу N А40-42969/11-29-402
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 09.09.2009 г. истец и ответчик заключили договор аренды нежилых помещений от 09.09.2009 г. N 22420-4, согласно которому истец сдает, а ответчик принимает в аренду нежилые складские помещения: 1 этаж помещение I - 56,8 кв. м, комнаты N 2 - 10; торговое помещение: 1 этаж помещение I - 46 кв. м, комната N 1, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Газопровод, д. 7, корп. 1 общей площадью 102,8 кв. м на срок с 01 мая 2009 года по 31 марта 2010 года.
В период с 01.04.2010 по 31.12.2010, ответчик продолжил пользоваться помещениями, что подтверждается актом сдачи-приемки от 31.12.2010.
Таким образом, учитывая, что помещения были возвращены арендодателю 31.12.2010, договор прекратил свое действие 31.12.2010.
Поскольку арендатор не надлежащим образом исполнял обязательства по оплате арендных платежей и своевременного внесения компенсации затрат на энергоснабжение, суды на основании ст. ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ правомерно удовлетворили исковые требования в части взыскания долга, неустойки и стоимости коммунально-эксплуатационных услуг..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд рассмотрел спор, в котором акт приема-передачи арендуемого имущества был назван сторонами "актом возврата".

Постановление ФАС Московского округа от 11.05.2012 по делу N А40-84233/11-142-743
"...При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 указанного Кодекса).
Судом установлено, что письмом N 88 от 24.02.2011 ответчик уведомил истца об отказе от договора аренды N 100208 от 08.02.2010 и расторжении его с 28.02.2011.
Сторонами оформлены акты возврата N 110228 от 28.02.2011, N 110301 от 01.03.2011, согласно которым арендатор частично возвратил арендодателю арендованное имущество.
Суд счел, что договор аренды прекращен 28.02.2011 в соответствии с вышеуказанным уведомлением об отказе от договора, возвратом арендатором и полученном арендодателем объекта аренды, взыскал задолженность по арендной плате до возврата арендованного оборудования.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, суд пришел к выводу о необоснованности требования истца о взыскании арендной платы за все имущество, являющееся объектом аренды по договору N 100208 от 08.02.2010, до 25.03.2011 при установленном судом обстоятельстве, что арендатором возвращена и арендодателем принята часть оборудования по актам возврата от 28.02.2011, от 01.03.2011, арендодатель никаких возражений по получению оборудования из аренды, об обстоятельстве, что договор аренды не прекращается и продолжает действовать, не заявил.
При таких обстоятельствах, подписав указанные акты возврата, стороны пришли к соглашению о прекращении договора аренды иначе, чем это было предусмотрено договором (через 30 дней после направления письменного уведомления о расторжении договора).
Указанный вывод суда не противоречит нормам материального права, а также сложившейся судебно-арбитражной практике, в частности, пункту 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", на который ссылается истец..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.01.2012 по делу N А41-23619/10
"...Кроме того, арендованные помещения переданы арендатором и приняты арендодателем по акту приема-передачи (возврата) арендованных помещений от 17.06.2010 г., подписанным обеими сторонами в отсутствие каких-либо претензий к их состоянию.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о принятии ООО "Агростройпроект" помещений в таком виде и состоянии, с которыми он согласен, признается судом кассационной инстанции правильным и основанным на имеющихся в материалах дела доказательствах..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.12.2017 N Ф06-26645/2017 по делу N А57-25497/2016
"...Арендодатель 27.02.2015 направил арендатору уведомление от 27.02.2015 N 91 об освобождении занимаемых помещений в связи с истечением срока действия договора аренды от 01.03.2004 N 01-4299-04.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд в силу норм статей 309, 310, 450, 606, 607, 614, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, данных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", условий договоров, пришел к выводу о законности заявленных требований ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры".
Из акта о передаче ключей от 02.08.2016 усматривается, что Ляшко А.Н. получила от Шатлыгина А.В. ключи от помещения по адресу: г. Саратов, ул. Московская, 116 для проведения строительно-реставрационных работ.
В материалы дела представлен акт сдачи-приемки результатов выполненных работ от 29.09.2016, из которого усматривается, что в спорный период имело место выполнение строительно-реставрационных работ по контракту от 09.08.2016 N 22-РР/16.
Передача ключей состоялась между представителем подрядной организации и представителем ОАО СЭМЗ "Электродеталь".
Доказательства обратного материалы дела не содержат.
В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, то есть по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
По смыслу статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче здания или сооружения требуется соблюдение особой процедуры - составление и подписание передаточного акта или иного документа о передаче.
Передача ключей по акту от 02.08.2016 не может быть расценена судом как передача ключей арендатором арендодателю в рамках спорных договоров аренды помещений.
Единственным доказательством, которым должен быть подтвержден факт возврата арендованного имущества арендодателю, является составление надлежащего акта по результатам осмотра объекта недвижимости и с участием представителей арендодателя и арендатора..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.03.2017 N Ф06-18923/2017 по делу N А65-10607/2016
"...Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации г. Казани от 20.01.2004 N 34 между службой земельного кадастра по городу Казани (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 15.06.2004 N 9932 земельного участка, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 274 кв. м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Советский район, ул. Ак. Губкина, д. 52б, под благоустроенную огороженную площадку летнего кафе, без права строительства капитальных сооружений (объектов недвижимости). Срок аренды - 5 лет до 20.01.2009. Арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца в размере 1/12 годовой суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам, действующим по текущему году.
Согласно пункту 3.6 договора в случае принятия нормативно-правового акта, устанавливающего иной, чем в договоре, срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению сторонами с даты вступления в силу упомянутых актов без внесения изменений в договор аренды и без письменного информирования арендатора.
Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:050134:28 площадью 274 кв. м обременен арендой в пользу общества.
Общество письмом от 01.03.2012 N СФ-22/14 просило расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.06.2004 N 9932 с 01.03.2012, которое было вручено комитету 19.03.2012 N 6351.
Согласно пункту 5.2.15 договора аренды арендатор обязан по окончании срока аренды, а равно в иных случаях досрочного прекращения договора сдать земельный участок в состоянии и качестве, существовавших на момент принятия постановления об отводе арендатору земельного участка, в порядке оформления соглашения о расторжении договора аренды земельного участка. Заявка оформляется на имя арендодателя в течение пяти дней с момента с момента возникновения оснований.
Обязанность арендатора по возврату арендованного имущества установлена статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Доказательства возврата земельного участка комитету ответчиком не представлены.
Указание ответчика на то, что он не пользовался земельным участком в связи с его односторонним расторжением не может служить надлежащим доказательством возврата земельного участка арендодателю, поскольку надлежащим доказательством в данном случае может являться только акт приема-передачи земельного участка.
Уклонение комитета от приемки земельного участка из аренды также не подтверждено какими-либо доказательствами.
Доводы кассатора о наличии в действиях истца злоупотребления правом надлежащими доказательствами не подтверждены. Поскольку факт владения спорным земельным участком начиная с 2004 года обществом не оспаривался, последний обязан был в силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возвратить его арендодателю, а в случае неправомерного уклонения арендодателя подтвердить данное обстоятельство соответствующими доказательствами, что сделано не было..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.08.2014 по делу N А65-13368/2013
"...Удовлетворяя исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, арбитражный суд исходил из следующего.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание, что передача имущества ответчику в пользование производилась по акту приема-передачи, соответственно, возврат ТП должен был быть произведен также по акту.
Между тем ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие как факт сдачи истцу имущества, так и факт уклонения истца от их принятия и подписания соответствующего акта. Из представленных ответчиком документов не следует, что арендодатель надлежащим образом приглашался для принятия ТП из аренды. Доказательства возврата имущества в материалах дела не имеется.
Суды пришли к обоснованному выводу, что сторонами не был соблюден порядок расторжения и возврата имущества из аренды, предусмотренный договором и законом.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2010 по делу N А05-9226/2009
"...Соглашением от 14.11.2008 N 003 стороны расторгли вышеуказанный договор аренды с 13.10.2008. По акту приема-передачи от 14.11.2008 нежилые помещения возвращены арендодателю.
Материалами дела подтвержден факт передачи нежилых помещений в пользование арендатору по акту, а также возврат этих помещений в связи с прекращением договора аренды..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2010 по делу N А05-8958/2009
"...По акту приема-передачи от 06.05.2009 гостиничный комплекс возвращен ответчиком истцу.
Материалами дела подтвержден как факт передачи здания во временное владение и пользование арендатору, так и возврата здания арендодателю в связи с прекращением аренды..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2008 по делу N А56-16072/2007
"...Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку задолженность по арендной плате отсутствует, занимаемые ответчиком по договору помещения освобождены, что подтверждается актом приема-передачи от 28.07.2006.
Поскольку, как установлено судом первой инстанции, Общество освободило арендуемые помещения с 01.07.2006 и передало их по акту приема-передачи балансодержателю от 28.07.2006, то есть отказалось от договора, суд правомерно отказал во взыскании задолженности за период с 01.07.2006 по 30.06.2007 и пеней..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.11.2007 по делу N А13-854/2007
"...В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Совокупностью доказательств, проверенных и оцененных арбитражным судом, подтверждено, что ООО "ВОК" не вносило арендную плату в заявленный период и не возвратило истцу арендованное помещение по акту приема-передачи..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2006 по делу N А05-19471/2005-30
"...В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. По правилам статьи 655 названного Кодекса при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Данное правило относится и к договорам аренды нежилых помещений.
Пунктом 3.1.5 договора стороны также определили, что при прекращении договора аренды как в связи с окончанием срока его действия, так и при досрочном расторжении договора арендатор обязуется возвратить арендодателю арендуемое имущество по акту приема-передачи.
Следовательно, до тех пор, пока арендатор не сдаст арендуемое имущество арендодателю по соответствующему акту, не будут считаться выполненными условия, предусмотренные статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.04.2006 по делу N А05-12880/2005-23
"...По правилам статьи 655 названного Кодекса при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Данное правило относится и к договорам аренды нежилых помещений.
Однако указанные документы, свидетельствующие о передаче арендованного имущества арендатором арендодателю, в материалах дела отсутствуют..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.05.2012 по делу N А32-13276/2011
"...Доказательством освобождения помещений является соответствующий акт, который арендатор имел возможность направить арендодателю почтовой корреспонденцией, предложив конкретную дату осмотра возвращаемого имущества.
Обязанность арендатора возвратить предмет аренды предусмотрена статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Фактическое использование имущества, переданного арендатору по договору аренды на основании акта приема-передачи и до его возврата собственнику, зависит от воли самого арендатора, поэтому суды правомерно отклонили косвенные доказательства ответчика о том, что до составления акта приема-передачи он арендованным помещением не пользовался, предпринимательскую деятельность не осуществлял.
Доводы ответчика об освобождении спорного помещения и уклонении арендодателя от его приемки направлены на переоценку доказательств, исследованных судами, сделанных ими выводов о недоказанности указанных фактов.
Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения обжалованных судебных актов суд кассационной инстанции не установил..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.03.2010 по делу N А63-2830/2009
"...30 сентября 2008 года стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 09.04.2008 N К0009905. Помещение возвращено истцу по акту приема-передачи от 05.11.2008 (т. 1, л. д. 15).
Из материалов дела следует, что договор аренды недвижимого имущества был расторгнут 30.09.2008, предприниматель обязался возвратить переданное ему в аренду имущество не позднее трех дней со дня подписания соглашения о расторжении договора аренды. Акт приема-передачи имущества подписан 05.11.2008.
В силу пункта 2 статьи 622 Кодекса, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Таким образом, поскольку в данном случае предприниматель несвоевременно исполнил обязательство по возврату нежилого помещения, истец вправе требовать уплаты арендных платежей с 09.04.2008 до момента возврата арендованного имущества - 05.11.2008..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.01.2018 N Ф09-7960/17 по делу N А60-3489/2017
"...Предприниматель Терентьев В.Ф. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю Грачеву С.А. о взыскании 70 483 руб. 87 коп. задолженности по договору аренды нежилых помещений от 01.09.2013, 13 354 руб. 84 коп. задолженности по договору аренды нежилых помещений от 01.01.2014 (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и объединения дела N А60-3468/2017 и дела N А60-3489/2016 в одно производство с присвоением соответствующему объединенному делу номера N А60-3489/2017).
Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, т.е. по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
На основании изложенного, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за пользование спорным имуществом, учитывая, что доказательств, подтверждающих освобождение помещения после окончания срока действия договора и возвращение (передачу) его арендодателю по акту приема-передачи нежилых помещений, не представлено (ст. ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а факт уклонения арендодателя от приема помещений ответчиком не доказан, суды правомерно взыскали с предпринимателя Грачева С.А. 83 838 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате за период с октября 2016 года по январь 2017 года.
Ссылка заявителя на передачу ключей от помещений в отсутствие сведений о возвращении спорного недвижимого имущества арендатором в установленном законом (ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договором порядке с составлением акта приема-передачи с учетом положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется. Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств..."

Постановление ФАС Уральского округа от 03.03.2010 N Ф09-1162/10-С6 по делу N А60-20774/2009-С12
"...Письмом от 01.12.2008 N 38 общество "Магазин "Продукты N 22" уведомило общество "Интерторг" о прекращении договора субаренды нежилого помещения от 09.01.2008 N ИТ8449 в связи с систематическим нарушением сроков внесения арендной платы. При этом обществу "Интерторг" предложено оплатить задолженность по арендной плате в срок до 05.12.2008 и передать помещение 30.12.2008 по акту приема-передачи.
Обществу "Магазин "Продукты N 22" помещения переданы по акту приема-передачи от 17.04.2009.
Ссылка заявителя на то, что обществом "Магазин "Продукты N 22" не доказан факт возврата помещения по акту приема-передачи от 17.04.2009, поскольку данный акт со стороны заявителя подписан неуполномоченным лицом, судами проверена и обоснованно отклонена.
Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.05.2009 N Ф09-2852/09-С4 по делу N А50-16023/2008-Г12
"...Суд обоснованно отказал в удовлетворении искового требования об обязании ООО "ТрансКом" возвратить имущество, являвшееся предметом договора аренды, поскольку в материалах дела имеются акты приема-передачи имущества от 13.03.2008 и от 21.03.2008, подтверждающие возвращение Департаменту транспортных средств, передававшихся на основании договора аренды..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11.04.2017 N Ф10-560/2017 по делу N А68-1571/2016
"...Общество с ограниченной ответственностью "Рида-1" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фемида" о возложении обязанности освободить нежилое помещение, расположенное на втором этаже дома N 6 по улице Советской г. Тулы, общей площадью 13,2 кв. метра, обозначенное на плане строения: литер А, находящегося на втором этаже, комната N 8-г (офис N 8), путем подписания акта приема-передачи нежилого помещения из субаренды (с учетом уточненных исковых требований).
После истечения срока действия договора арендатор продолжил пользоваться арендованным помещением, в связи с чем в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор субаренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомлением от 03.12.2015 ООО "Рида-1" сообщило ООО "Фемида" об одностороннем расторжении договора на основании пунктов 5.1, 5.3 и просило освободить помещение до 03.01.2016, передав его по акту приема-передачи.
В связи с тем что после истечения срока действия договора аренды имущество не возвращено, требование о его возврате оставлено без удовлетворения, ООО "Рида-1" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Рассматривая спор по существу, суды исходили из следующего.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Положениями ч. 1 ст. 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Согласно ч. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи.
Из представленных в дело материалов следует, что акт сдачи отсутствует, в то время как актом от 12.11.2012 подтверждается принятие ООО "Фемида" помещения в аренду.
Довод заявителя о том, что спорное помещение ответчик не занимает, не может быть принят во внимание суда, поскольку отсутствуют акт сдачи и доказательства уклонения истца от принятия помещения.
В связи с тем что основания для дальнейшего пользования помещением прекратились, возникла обязанность по его возвращению арендодателю, ООО "Фемида" данную обязанность не исполнило, суд обоснованно удовлетворил заявленное ООО "Рида-1" требование о его освобождении..."

2.2. Вывод из судебной практики: При наличии акта приема-передачи, по которому арендодатель передал имущество новому арендатору, а также сведений о том, что новый арендатор фактически пользуется имуществом, суд может признать доказанным факт возврата спорного имущества прежним арендатором с даты, указанной в акте приема-передачи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.11.2011 по делу N А17-6083/2010
"...Вступившим в законную силу решением от 22.12.2008 по делу N А17-6291/2008 Арбитражный суд Ивановской области признал договор аренды от 18.09.2000 N 826-1 прекратившим действие 01.07.2008 в связи с реализацией арендодателем права на односторонний отказ от сделки, выселил предпринимателя Бурец С.П. из помещений, занимаемых по данному договору (помещений первого этажа N 65, 66 и части помещения N 67а), установив срок для исполнения до 01.12.2009.
Предметом настоящего спора явились требования о взыскании платы за пользование помещением с ноября 2009 года по 14.02.2011, пеней за просрочку платежа с 01.06.2003 по 01.07.2010 и процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.07.2008 по 31.01.2011.
Согласно пункту 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его не своевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Суды обеих инстанций оценили представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждый в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности и посчитали документально подтвержденным факт возврата Комитету объекта аренды по прекратившему действие договору аренды от 18.09.2000 N 610 по состоянию на 07.06.2010, поскольку по акту приема-передачи от 07.06.2010 во исполнение договора аренды от 07.06.2010 N 22 предприниматель Яблоков С.А. принял от Комитета названные помещения в составе арендованного имущества. При этом суд учел, что после оформления договора аренды от 07.06.2010 сменена входная дверь в помещения по адресу: город Иваново, улица Лежневская, 109, ключи от которой находились только у Яблокова С.А. Арендные платежи вносились в полном объеме за пользование помещениями по договору аренды от 07.06.2010 N 22.
С учетом указанного вывода о том, что по состоянию на 07.06.2010 Комитету возвращено арендованное имущество по договору от 18.09.2000 N 610, суд правильно применил статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованно отказал во взыскании с предпринимателя Бурец С.П. арендной платы после 06.06.2010..."

2.3. Вывод из судебной практики: Письмо арендатора об освобождении части помещений не может являться доказательством факта возвращения имущества арендодателю.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2009 N Ф09-2058/09-С6 по делу N А07-14584/2008-Г-ГЕА
"...Довод ответчика о том, что 07.04.2008 он освободил часть арендуемых помещений площадью 82,9 кв. м, обоснованно отклонен судом со ссылкой на то, что ответчиком не доказан факт направления истцу сообщения о намерении расторгнуть договор аренды и освободить арендуемые нежилые помещения в порядке, предусмотренном договором (п. 5.1.20, 7.1.2, 8.1 договора). Письмо от 03.04.2008 N 23, в котором ответчик в одностороннем порядке заявляет об освобождении части арендуемых помещений, верно не принято судом в качестве допустимого доказательства, подтверждающего факт передачи нежилых помещений истцу..."

2.4. Вывод из судебной практики: Акт приема-передачи здания, сооружения или помещения не является единственным допустимым доказательством возврата имущества арендодателю.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2011 по делу N А56-41448/2008
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (арендодатель) и Банк (арендатор) заключили договор от 28.03.2007 N 02-07 аренды нежилых помещений 1-Н (пом. 1 - 18), 2-Н (пом. 13 - 25, 27), 3-Н (пом. 14 - 25), общей площадью 513,1 кв. м, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, Приморский просп., д. 31Б, лит. А, кадастровый номер 78:4142В:0:2, для использования под офисные цели сроком до 28.02.2008.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, после 28.02.2008 Банк не занимал помещения, а ключи от арендуемых помещений получены директором Общества в указанную дату. Имущество, находящееся в этих помещениях, сверено по инвентарным ведомостям. Данные обстоятельства признавались истцом в письменных объяснениях, представленных суду первой инстанции (т. 3, л.д. 31 - 36). В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца не отрицал эти факты.
В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды. При этом неподписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.
Составление передаточного акта является обязанностью как арендатора, так и арендодателя в силу пунктов 2.1.11 и 2.2.17 договора.
Материалами дела подтверждается, что по окончании срока действия договора арендатор прекратил использование арендованного имущества. По окончании этого срока помещения и имущество выбыли из владения Банка и поступили в распоряжение Общества как арендодателя. Поэтому независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю.
Доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор мог пользоваться помещениями, имуществом в них после передачи ключей Обществу, в деле нет.
Вывод апелляционного суда о наличии оснований для взыскания арендной платы ввиду отсутствия передаточного акта, подписанного сторонами, противоречит фактическим обстоятельствам и статье 622 ГК РФ.
Установив факт прекращения договора аренды и возврат имущества арендодателю, отсутствие задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно отказал в иске..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.08.2017 N Ф02-2891/2017 по делу N А78-1808/2016
"...Предметом иска является взыскание арендодателем с арендатора задолженности по оплате коммунальных платежей по договору N 414 от 17.07.2012 о компенсации расходов по оплате коммунальных услуг за январь 2016 года.
Возражая против иска, ответчик указал на прекращение договора аренды с 31.12.2015 и на неоднократные безрезультатные попытки передать помещения и ключи от них истцу.
Исследовав и оценив условия договоров аренды и компенсации в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами (акты приема-передачи, пояснительные записки, переписка сторон), судами установлено, что арендуемое помещение освобождено ответчиком в конце декабря 2015 года на основании письма истца от 30.11.2015 о расторжении договора с 31.12.2015, однако от принятия помещения от арендатора истец уклонялся, акт приема-передачи не подписал, факты использования ответчиком в спорный период помещений и потребления в них коммунальных услуг, а также неисполнения ответчиком обязательств по передаче помещений истцом не доказаны.
Установив данные обстоятельства, а также то, что несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, руководствуясь положениями статей 405, 406 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 37 информационного письма N 66, суды пришли к правильным выводам о том, что неподписание акта приема-передачи со стороны арендодателя не свидетельствует о неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества и о продолжении арендных отношений в заявленный период и, как следствие, об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.07.2015 N Ф04-22154/2015 по делу N А67-5686/2014
"...Принимая во внимание предусмотренный договором альтернативный вариант вручения писем под роспись (пункт 8.5 договора), суды обосновано пришли к выводу о расторжении договора по истечении трех месяцев с момента уведомления об этом арендодателя - 31.05.2014.
Между тем судами установлено, что в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что общество после расторжения договора (31.05.2014) фактически осуществляло хранение по разрешению истца в июне 2014 года части оборудования в помещениях и допуск сотрудников для его вывоза, что свидетельствует о фактическом занятии спорных помещений до 06.06.2014.
Отклоняя довод кассатора об отсутствии акта возврата спорных помещений, суд округа исходит из того, что акт приема-передачи здания, сооружения или помещения не является единственным допустимым доказательством возврата имущества арендодателю.
Суд установил, что представленные в дело доказательства свидетельствуют о том, что фактически спорные помещения были освобождены 06.06.2014. Доказательств об использовании спорных помещений после 07.06.2014 в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах, установив факт оплаты обществом в июне 2014 года предпринимателю 65 000 руб., суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в сумме 3 257,99 руб.
Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2011 по делу N А14-2518/2011
"...Между тем, как установлено судами первой и апелляционной инстанций, ответчик освободил спорное помещение в установленный срок - 30.01.2011. Данное обстоятельство подтверждается показаниями свидетеля Сикорского Д.С., являвшегося представителем ответчика при освобождении помещения, из которых следует, что арендованное помещение освобождено 30.01.2011 в присутствии Полякова Е.В., в соответствии с дополнительным соглашением от 21.01.2011 к договору аренды являющимся представителем истца, которым в тот же день заменены замки в спорном помещении, а также распиской о получении от ответчика пультов от кондиционеров.
Кроме того, об освобождении арендатором арендуемого помещения в установленный срок свидетельствуют факты расторжения арендатором 26.01.2011 договора N 824 от 01.10.2009 об оказании охранных услуг, с 29.01.2011 - договора добровольного страхования имущества от 31.07.2010, 29.01.2011 - договора N 10-84 ЛН от 21.12.2009 на оказание услуг по вывозу и утилизации твердых бытовых отходов, а также обстоятельства, связанные с прекращением торговой деятельности ответчика в спорном помещении, подтверждающиеся тем, что последний кассовый чек выдан 29.01.2011, записью в журнале регистрации показаний суммирующих денежных и контрольных счетчиков контрольно-кассовых машин, работающих без кассира-операциониста, в отношении контрольно-кассовой машины N 1010859.
Помимо этого, на выбытие помещения из владения арендатора указывают также обстоятельства, отраженные в акте от 31.01.2011 о факте затопления смежных помещений и их вскрытии представителем истца, что подтверждает довод арендатора о смене арендодателем замков в спорном помещении.
Доказательств, подтверждающих, что арендатор мог пользоваться спорными помещениями после 31.01.2011, истцом не представлено.
При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о том, что исковые требования ИП Меснянкиной Е.А. о взыскании с ИП Светланова А.В. платы за пользование арендованным помещением в период с 01.02.2011 по 06.02.2011 и штрафа за несвоевременное освобождение помещения не подлежат удовлетворению..."

2.5. Вывод из судебной практики: Акт приема-передачи не подтверждает возврат имущества арендодателю, если установлено, что арендатор не освободил имущество.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.09.2014 по делу N А48-3795/2013
"...В соответствии с договором аренды N АН 01-02/13 от 01.02.2013 предприниматель передал во временное владение и пользование общества объект недвижимого имущества: часть площадью 215,5 кв. м комнаты N 1, этаж 1, назначение: склад, площадью 323,5 кв. м, являющейся частью недвижимого имущества: здание склада N 4, литер В, общей площадью 1388,30 кв. м, расположенного по адресу: Орловская область, Орловский район, Платоновский с/с, пер.Силикатный, д. 7.
Уведомлениями NN 311, 312, 313, 314, 315 от 15.08.2013 г., полученными предпринимателем 03.09.2013 г.; уведомлениями NN 370, 371, 372, 373, 374 от 04.10.2013 г., полученными предпринимателем 04.10.2013 г., а также уведомлениями NN 383, 384, 385, 386, 387 от 11.10.2013 г., полученными предпринимателем 11.10.2013 г. общество сообщило о предстоящем расторжении договоров аренды, с указанием даты последнего дня действия договоров - 15.10.2013 г. и о намерении вернуть спорное имущество арендодателю. Получение уведомлений подтверждается подписью предпринимателя на уведомлениях с обозначением даты и времени получения.
Согласно актов сдачи-приемки (возврата) арендованного имущества от 15.10.2013 г. ответчик вернул, а истец принял следующее имущество: транспортное средство, идентификационный номер (VIN) Y3M543230W0025597, марка: МАЗ 54323, наименование (тип ТС) - грузовой тягач седельный, 1998 года изготовления, паспорт ТС: 57 ТЕ 943636 от 11.03.2003, выданный Орловской таможней; транспортное средство: марка, модель ТС-0871102, наименование (тип ТС)-полуприцеп, 1987 года изготовления, шасси (рама) N 0871102, паспорт ТС: 57 ТЕ 952698 от 07.09.2004 г., выданный Орловской таможней, являющиеся частью арендованного имущества по договору аренды имущества от 01.09.2011; бетонированную площадку, общей площадью 2880 кв. м с подкрановыми путями; подъездные железнодорожные пути, часть N 1, протяженностью 503 пог.м., лит 1Ж, кадастровый N 57:10:0040101:0047:54:247:001:010274710:5071, расположенные по адресу: Орловская область, Орловский район, Платоновский с/с, пер. Силикатный, д. 7, по договору аренды недвижимого имущества от 01.09.2011; комнату N 8, площадью 17,1 кв. м, комнату N 9, площадью 27,3 кв. м, комнату N 10, пл. 12,5 кв. м, комнату N 12, площ. 28,2 кв. м, являющиеся частью недвижимого имущества конторы, общей площадью 262,6 кв. м, литер В, кадастровый номер N 57:10:0040101:0047:54:247:001:010274710:003, расположенной по адресу: Орловская область, Орловский район, пер.Силикатный, д. 7, по договору аренды конторы от 01.09.2011; часть площадью 215,5 кв. м комнаты N 1, этаж 1, назначение: склад, площадью 323,5 кв. м, являющейся частью недвижимого имущества: здание склада N 4, литер В, общей пл. 1388,30 кв. м, расположенного по адресу: Орловская область, Орловский район, Платоновский с/с, пер. Силикатный, д. 7, по договору аренды N АН 01-02/13 от 01.02.2013.
Ссылаясь не исполнение обществом надлежащим образом обязательств по внесению арендной платы за переданное по договорам аренды имущество, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.
Таким образом, соглашение сторон о расторжении договора аренды имущества, оформленное актом сдачи-приемки (возврата) арендованного имущества от 15.10.2013, само по себе, не освобождает арендатора от обязанности вносить арендные платежи вплоть до передачи арендованного имущества арендодателю.
Ссылка ответчика на акт сдачи-приемки (возврата) арендованного имущества от 15.10.2013 в подтверждение того, что арендатор надлежащим образом передал спорное имущество арендодателю, обоснованно отклонена судами.
Таким образом, по смыслу закона, акт приема-передачи недвижимости не является неопровержимым доказательством возврата имущества арендодателю.
Судами установлено и не опровергается соответствующими доказательствами, что при составлении акта бетонированная площадка площадью 2880 кв. м с подкрановыми путями не была освобождена арендатором от арендованного ответчиком движимого имущества.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций о необходимости взыскания с ответчика задолженности за пользование бетонированной площадкой площадью 2880 кв. м с подкрановыми путями за период с 15.10.2013 г. по 03.11.2013 г., поскольку факт возврата бетонированной площадки площадью 2880 кв. м с подкрановыми путями не подтверждается материалами дела..."

3. Взыскание платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества

Статья 622 ГК РФ дает арендодателю право требовать с арендатора, не возвратившего арендованное имущество либо возвратившего его несвоевременно, внесения арендной платы за все время просрочки. С применением данного положения связан ряд вопросов, ответить на которые позволяет анализ судебной практики.

3.1. Вывод из судебной практики: Если арендатор не вернул имущество после прекращения договора аренды, он обязан оплатить пользование им.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...38. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с акционерного общества задолженности по арендной плате, исчисленной с момента расторжения договора до освобождения помещения.
Суд удовлетворил иск, сославшись на часть вторую статьи 622 ГК РФ, согласно которой арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Поскольку в данном случае акционерное общество несвоевременно исполнило обязательство по возврату помещения, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора"
"...8. В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.
При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ)..."

Определение Верховного Суда РФ от 11.11.2015 N 310-ЭС15-13867 по делу N А68-4870/2014
"...Изучив изложенные в жалобе доводы и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
После окончания срока, на который заключены договоры аренды, субарендатор продолжил пользоваться земельными участками при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, суд в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал указанные договоры возобновленными на неопределенный срок.
Поскольку ответчик не возвратил земельные участки по акту приема-передачи и не оплатил арендную плату суд, руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 606, частью 1 статьи 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил иск в части взыскания задолженности по арендной плате..."

Определение Верховного Суда РФ от 26.10.2015 N 310-ЭС15-12759 по делу N А68-7633/2014
"...Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальным предпринимателям Вязьмовой Майе Эдуардовне и Русакову Андрею Альбертовичу об обязании их освободить земельный участок площадью 56 кв. м с кадастровым номером 71:30:010229:14, расположенный по адресу: г. Тула, Зареченский район, Октябрьская ул., д. 7, участок N 1, демонтировать расположенный на нем временный объект, передать участок истцу по акту приема-передачи, в случае неисполнения ответчиками решения предоставить Министерству право осуществить действия по освобождению указанного земельного участка и демонтажу расположенного на нем объекта со взысканием с ответчиков необходимых расходов; о взыскании солидарно с предпринимателей 328 302 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.12.2014 и 38 163 руб. 80 коп. пеней за период с 01.01.2012 по 31.12.2014.
Арбитражный суд Тульской области решением от 28.01.2015, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2015 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 16.07.2015, иск удовлетворил.
Изучив доводы жалобы и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что оснований для передачи жалобы Вязьмовой М.Э. на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется.
Суды, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 610, 614, 621, 622 ГК РФ, удовлетворили иск Министерства, исходя из следующего: ответчики после прекращения действия договора не освободили спорный земельный участок, продолжают его использовать, сдавая в аренду Алову Д.В. расположенное на участке временное сооружение - торговый павильон; в связи с прекращением договора аренды ответчики обязаны возвратить арендуемый участок, освободить его за свой счет от расположенного на нем павильона, уплатить за пользование в размере арендной платы, рассчитанной на основании нормативных правовых актов, определяющих арендную плату за земельные участки в Тульской области, в том числе на основании постановления Правительства Тульской области от 20.12.2011 N 259; Министерство как орган выступающий в качестве арендодателя при заключении договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле, в том числе по действующим и вновь заключаемым договорам аренды, а также по прекращенным договорам аренды, обязательства по которым не исполнены, в соответствии с пунктом 36 части 4 Положения "О Министерстве имущественных и земельных отношений Тульской области", утвержденного постановлением Правительства Тульской области от 28.09.2011 N 6, вправе требовать от ответчиков освободить незаконно занимаемый земельный участок и оплатить пользование..."

Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 306-ЭС15-8770 по делу N А72-9304/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью "Техснабсервис" (далее - ООО "Техснабсервис", арендодатель) и Санаторий (арендатор) заключили договор от 01.12.2006 N 14/Ц аренды медицинского оборудования.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 04.10.2013 по делу N А72-7299/2013 удовлетворен иск предпринимателя о взыскании с Санатория задолженности по арендной плате, расторжении договора и об обязании возвратить имущество.
Указанное решение Арбитражного суда Ульяновской области вступило в силу 24.02.2014 и в части требования о возврате оборудования было исполнено ответчиком в принудительном порядке 23.06.2014.
Полагая, что за период с 10.09.2013 по 23.06.2014 на стороне ответчика образовалась задолженность по арендной плате, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суды, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и установив неисполнение арендатором обязанности по возврату переданного ему имущества при прекращении договора аренды, признав недоказанным довод ответчика об уклонении предпринимателя от принятия арендуемого имущества, руководствуясь статьями 309, 395 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили иск.
Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы арбитражных судов трех инстанций, направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судами, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела..."

Определение ВАС РФ от 30.07.2014 N ВАС-9646/14 по делу N А40-73351/2013
"...В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов общество "СибМет" просит их отменить, как принятые с нарушением норм материального права.
Признавая обоснованными требования истца о взыскании с ответчика 1 862 579 рублей платы за фактическое пользование за период с 01.12.2012 по 23.03.2013, суды исходили из положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Приведенные ответчиком в заявлении доводы не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права. Направленные на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами при рассмотрении дела на основе исследования имеющихся доказательств, эти доводы в силу статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса не могут служить основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Основания пересмотра судебных актов в порядке надзора установлены статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Наличие таких оснований коллегией судей не установлено..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.01.2016 N Ф01-5893/2015 по делу N А28-1780/2015
"...Общество с ограниченной ответственностью "Данте" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском о взыскании с Федерального государственного унитарного предприятия "Главное управление специального строительства по территории Урала при федеральном агентстве специального строительства" (далее - Предприятие) 1 990 000 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды жилых помещений от 25.02.2014 N 18 с августа по декабрь 2014 года и 131 041 рубль 50 копеек пеней с 02.08.2014 по 24.02.2015 (с учетом уточнения иска).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Прекращение договора аренды не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Суды установили, что договор аренды прекратил действие по инициативе арендатора с 13.09.2014 на основании пункта 10.3 договора.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательства возврата помещения или уклонения Общества от принятия спорных помещений, а также доказательства погашения задолженности по арендной плате в спорный период.
В материалах дела отсутствуют доказательства пользования арендодателем либо передачи третьим лицам после расторжения договора спорных помещений.
Таким образом, вывод судов обеих инстанций об удовлетворении заявленных требований является правильным..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.10.2015 N Ф01-3972/2015 по делу N А29-1203/2015
"...Как видно из материалов дела и установили суды, 31.12.2010 Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор (в редакции соглашения о внесении изменений от 07.02.2011), согласно пункту 1.2 которого арендодатель передает, арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 94,5 квадратного метра, этаж - 1, номер на поэтажном плане - А-I, адрес объекта: Республика Коми, город Сыктывкар, улица Красных Партизан, 59.
В случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендодателем начисляются пени в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на сумму задолженности за каждый день просрочки (пункт 4.4 договора).
Неисполнение обязательства по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в суд.
Истец заявил также требование о взыскании 2277 рублей 82 копеек неустойки.
Право согласования уплаты неустойки в случае ненадлежащего исполнения обязательства по договору и определения ее размера предусмотрено статьями 330 - 332 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Стороны в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации и в надлежащей форме согласовали в пункте 4.4 договора применение пеней на случай просрочки внесения арендных платежей.
Расчет неустойки произведен истцом в соответствии с условиями договора и ответчиком не оспорен.
Аргумент заявителя о том, что решением суда от 19.08.2014 по делу N А29-5217/2014 договор аренды расторгнут, в связи с чем обязательства сторон прекращены, является несостоятельным.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - Постановление Пленума N 35), в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Несмотря на расторжение договора обязательства по возврату имущества, а также по оплате состоявшегося до этого момента пользования, а также связанная с просрочкой неустойка сохраняются (пункт 3 постановления Пленума N 35).
При указанных обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили требования истца в заявленном размере..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.08.2015 N Ф01-2416/2015 по делу N А17-7325/2013
"...Открытое акционерное общество "Муниципальная управляющая компания" (далее - Компания) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Регион-Союз" (далее - Общество) о взыскании 95 040 рублей задолженности, образовавшейся с декабря 2010 года по май 2013 года включительно, по договорам на установку и эксплуатацию рекламных конструкций от 01.11.2008 N 192 и от 27.11.2008.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и второй инстанций пришли к обоснованному выводам, что спорные договоры являются расторгнутыми, ответчик обязанность по демонтажу и возврату площадей, на которых установлены рекламные конструкции, не исполнил, следовательно, он обязан вносить плату за пользование имуществом. Расчет задолженности с декабря 2010 года по май 2013 года, произведенный истцом, проверен судами и признан верным.
Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.06.2014 по делу N А28-8492/2013
"...Соглашением от 22.11.2012 стороны расторгли договор аренды от 01.08.2007 N 55053. Государственная регистрация прекращения права аренды осуществлена 07.02.2013.
На основании постановления администрации города Кирова от 14.02.2013 N 725-П Департамент (продавец) и ООО "Движение-нефтепродукт" (покупатель) заключили договор купли-продажи от 15.03.2013 N 3726 земельного участка с кадастровым номером 43:40:000128:0011. Право собственности покупателя зарегистрировано в установленном законом порядке 01.04.2013.
До перехода права собственности на спорный земельный участок ответчик и его правопредшественник не возвратили арендодателю объект найма и не оплатили пользование им с 09.07.2012 по 31.03.2013, поэтому Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 22 и пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Расторжение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Данное обязательство будет считаться оконченным лишь в момент надлежащего исполнения арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора аренды производится в размере, определенном этим договором.
Ответчик не оспаривает, что с 09.07.2012 по 31.03.2013 Общество и его правопредшественник пользовались земельным участком, следовательно, обязаны оплатить такое пользование.
При наличии законодательно закрепленного права арендодателя требовать внесение арендных платежей до момента возврата объекта найма суды обоснованно взыскали с ООО "Движение-нефтепродукт" в пользу Департамента 40 180 рублей 98 копеек разницы между надлежащей арендной платой и платой, фактически внесенной ответчиком по платежным поручениям от 28.09.2012, 07.03.2013 и 19.04.2013, и 4059 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2014 по делу N А43-1416/2013
"...Как следует из документов, имеющихся в деле, и установлено судами первой и апелляционной инстанций, индивидуальный предприниматель Петрищева Галина Михайловна, являющаяся собственником нежилого помещения, и ООО "Арена" заключили договор от 27.07.2011 безвозмездного пользования нежилым помещением площадью 1163,2 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижний Новгород, Ленинский район, улица Адмирала Макарова, дом 3.
В соответствии с пунктом 2.6 названного договора Общество наделено правом распоряжаться имуществом, в том числе - сдавать помещение в аренду.
Воспользовавшись данным правом, ООО "Арена" заключило с Предпринимателем договор от 29.07.2011 N 1, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору в арендное пользование часть упомянутого помещения (250 квадратных метров).
Срок действия договора стороны определили до 29.06.2012.
ООО "Арена" 03.07.2012 направило в адрес Воронченко А.А. соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 29.07.2011 N 1 и требование освободить занимаемое помещение до 21.07.2012.
Предприниматель освободил арендуемое помещение 15.10.2012.
Основанием для обращения Общества в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим иском послужила задолженность по оплате фактического пользования нежилым помещением.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что спорный договор аренды прекратил свое действие, по окончании которого арендатор не возвратил арендодателю арендуемое имущество, поэтому при наличии законодательно закрепленного права арендодателя требовать внесение арендных платежей до момента возврата объекта найма и при отсутствии доказательств уклонения арендодателя от приемки арендуемого имущества суды обоснованно удовлетворили исковые требования в заявленном объеме..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.04.2016 N Ф02-1278/2016 по делу N А33-18194/2015
"...Суды, проанализировав условия договора N 07-12 от 31.07.2012 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также во взаимной совокупности с положениями статей 432, 642, 643 Гражданского кодекса Российской Федерации, правильно установили, что последний по своей правовой природе является договором аренды транспортного средства без экипажа, заключен в установленном законом порядке и срок его действия истек 30.07.2014.
Невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Оценив согласно требованиям статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, арбитражные суды установили, что общество, уведомив предпринимателя Кравченко Г.В. о прекращении арендных обязательств по договору N 07-12 от 31.07.2012, арендованное транспортное средство последнему не возвратило, данное имущество, в том числе в период с марта 2014 года по июль 2015 года, находилось в фактическом владении ООО "ДК "Енисей".
Поскольку в нарушение требования части 1 статьи 65 АПК РФ общество надлежащих доказательств оплаты задолженности в заявленной сумме, как и доказательств возврата арендованного имущества, уклонения арендодателя от приемки транспортного средства, в материалы дела не представило, при установленных в рамках настоящего спора обстоятельствах суды, обоснованно руководствуясь вышеприведенными нормами законодательства, пришли к правильному выводу о наличии правовых оснований для взыскания арендных платежей по договору аренды N 07-12 от 31.07.2012 и по результатам проверки арифметической правильности расчета задолженности и его соответствия условиям договора обоснованно удовлетворили исковые требования в заявленном размере..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.04.2015 N Ф02-893/2015 по делу N А33-2840/2014
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с момента прекращения договора до возврата арендодателю имущества (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 38, 39 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо от 11.01.2002 N 66).
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается актом приема-передачи от 01.02.2012 (приложение N 1 к договору), подписанным сторонами.
Договор аренды геофизического оборудования N 505 от 01.02.2012 расторгнут в соответствии с пунктом 8.1 договора с 24.09.2012 в одностороннем порядке. Оборудование ответчиком передано частично 09.07.2012.
В связи с тем, что остальная часть оборудования не была возвращена арендатору, суды на основании вышеизложенных норм действующего законодательства пришли к правильному выводу о правомерности требований истца о взыскании арендной платы за весь период фактического пользования имущества..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.01.2014 по делу N А58-2418/2013
"...Из материалов дела следует, что по условиям договора аренды транспортного средства от 13.07.2011 предприниматель Гермогенов Д.Р. (арендодатель) передал ООО "ИЛИН-АРТЫК" (арендатору) во временное пользование кран Kobelko на срок до 13.08.2011.
Невозвращение арендуемого имущества за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность уплатить арендную плату в установленном этим договором размере за все время просрочки (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В соответствии со статьей 642 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотренные статьей 621 Кодекса правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются, как и не применяются они и в отношении договора аренды транспортного средства с экипажем (статья 632 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, заключенный между истцом и ответчиком договор аренды транспортного средства от 13.07.2011 прекратил свое действие по истечении установленного срока, то есть, после 13.08.2011.
Между тем, после окончания действия договора аренды ответчик кран Kobelko не возвратил, продолжив его использование.
В обоснование заявленных требований истец представил акт N 122 от 24.08.2011, в котором отражено пользование краном Kobelko RK 250 в течение 25 дней как на основную сумму 500 000 рублей (которая была оплачена ответчиком), так и на дополнительную сумму 140 000 рублей в течение 7 дней.
Доказательств совершения действий, направленных на надлежащее исполнение обязательства по возврату арендованного имущества по истечении установленного договором от 13.07.2011 срока ответчиком не представлено. При этом ООО "ИЛИН-АРТЫК" в отзыве на исковое заявление (л.д. 56) отрицает как пролонгацию договора аренды от 13.07.2011, так и заключение сторонами каких-либо других договоров аренды транспортного средства.
Доказательства эксплуатации крана Kobelko в течение иного количества времени ответчик также не представил.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные доказательства, суд апелляционной инстанции обоснованно сделал вывод о фактическом использовании ответчиком арендованного крана после прекращения действия договора, в связи с чем, признал требования предпринимателя Гермогенова Д.Р. подлежащими удовлетворению..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.06.2016 N Ф03-2058/2016 по делу N А04-4186/2015
"...После истечения срока действия договора от 02.09.2012 занимаемое ответчиком помещение освобождено, однако в установленном законом порядке истцу по акту приема-передачи не передано.
На основании пункта 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Оценив представленные в дело доказательства с точки зрения соблюдения сторонами арендных правоотношений правил вышеназванных норм гражданского законодательства, арбитражные суды установили, что по истечении срока действия договора аренды от 02.09.2012 двусторонний акт о возврате помещения не был составлен.
В связи с этим суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии в деле должных доказательств, свидетельствующих об исполнении арендатором обязанности по возврату имущества, и на основании статьи 614 ГК РФ взыскали основной долг по арендной плате в размере 105 000 рублей.
При таких фактических обстоятельствах спора взыскание денежной суммы произведено правильно.
Поскольку дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам спора, у суда округа отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.02.2016 N Ф03-138/2016 по делу N А24-2023/2015
"...Как установлено арбитражными судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 02.06.2005 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Камчатской области (арендодатель), истцом (балансодержатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества Российской Федерации N 2338, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения в здании общежития, расположенные по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Океанская, д. 121/1, общей площадью 138,6 кв. м (пункт 1.1 договора).
Решением Арбитражного суда Камчатского края от 14.01.2015 по делу N А24-4277/2014 договор аренды недвижимого имущества Российской Федерации N 2338 от 02.06.2015 расторгнут.
Неисполнение ООО "Камтранс" обязанности по внесению арендной платы за период с 01.09.2014 по 30.04.2015, а также непринятие мер по освобождению помещений после расторжения договора явилось основанием для обращения ГУ 261 ОМИС в суд с иском.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций признали подтвержденным факт использования ответчиком спорных нежилых помещений как в период действия договора N 2338, так и после его расторжения в судебном порядке.
Установив период такого использования и оценив отсутствие доказательств внесения арендной платы за пользование спорными помещениями с 01.09.2014 по 30.04.2015, суды пришли к обоснованному выводу о наличии обязанности ответчика по внесению арендной платы в заявленном размере и ее сохранении с учетом положений статьи 622 ГК РФ после расторжения договора N 2338.
Оснований для отмены решения от 18.08.2015, постановления апелляционного суда от 29.10.2015 и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.09.2014 N Ф03-4133/2014 по делу N А73-15483/2013
"...Уведомлением от 02.11.2010 N 154 (получено ответчиком 22.11.2010) арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации заявил о расторжении договора аренды N 0075 с 25.02.2011 и потребовал освободить арендуемый объект.
10.07.2012 помещения возвращены ответчиком истцу по акту приема-передачи.
В дальнейшем предприятие неоднократно обращалось к обществу с претензиями от 01.02.2012 N 23, от 02.02.2013 N 101, в которых требовало доплатить разницу в арендной плате за период с марта 2011 года.
Поскольку претензии предприятия не были удовлетворены обществом, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела установили, что договор аренды федерального имущества от 08.09.2006 N 0075 расторгнут в одностороннем порядке арендодателем (истец) с 25.02.2011, а арендуемый объект возвращен ответчиком лишь в июле 2012 года.
Руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, а если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, арбитражные суды пришли к правильному выводу о наличии у ООО "Терминал" обязанности по оплате за пользование спорным имуществом в указанный в иске период (с марта 2011 года по июль 2012 года).
При таких обстоятельствах у судов имелись правовые основания для взыскания задолженности по арендной плате.
Учитывая, что настоящее дело рассмотрено судами полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в деле доказательствах и не противоречат им, неправильного применения норм материального права и нарушения положений действующего процессуального законодательства не допущено, у суда округа отсутствуют правовые основания для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы заявителя..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.08.2014 N Ф03-3448/2014 по делу N А51-6843/2013
"...Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно руководствовались следующим.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 14.08.2013 по делу N А51-15172/20013 по иску ООО "Дебют" к Администрации Кировского городского поселения установлено, что договор аренды от 30.09.2011 прекратил свое действие с 30.07.2012.
Суды, установив на основании оценки доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ факт прекращения арендных отношений, использования обществом спорного имущества по окончании арендных отношений и отсутствие доказательств оплаты за используемое имущество, пришли к правильному выводу об обоснованности заявленных требований администрации. В связи с этим суды правомерно обязали общество возвратить администрации имущество, переданное по договору аренды, и взыскали 315 734 руб. 76 коп. за фактическое пользование имуществом в период с 01.07.2012 по 31.12.2013..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.10.2017 N Ф04-4353/2017 по делу N А03-2977/2017
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным между городским округом - городом Барнаулом в лице комитета (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды арендодатель по акту приема-передачи 01.10.2015 передал в пользование арендатора на срок с 01.10.2015 по 30.10.2015 нежилое помещение в здании площадью 325,1 м2, расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Социалистический, 69, для физкультурно-оздоровительной деятельности с целью размещения спортивного клуба.
Согласно пункту 6.5 договор аренды считается прекращенным (расторгнутым) по истечении срока, на который помещение было сдано в аренду.
По условиям пункта 4.1 договора аренды арендатор в течение 3 дней после заключения договора обязан единовременно уплатить арендную плату, в том числе плату за использование местами общего пользования. Арендная плата не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание. Размер арендных платежей по договору определяется по результатам проведения аукциона или конкурса или в случае заключения договора без проведения торгов в соответствии с методикой.
Платеж перечисляется арендатором единовременно на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре. Обязанность по оплате платежей считается исполненной с момента перечисления всей суммы со счета арендатора (пункт 4.2 договора аренды).
Так как по истечении срока действия договора ответчик помещение не возвратил, арендную плату не уплатил, комитет направил в его адрес претензию от 29.11.2016 N 2523/07 с требованием о погашении в течение 10 дней долга и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами, а также возврате нежилого помещения.
Неисполнение ответчиком требований претензии послужило основанием для предъявления комитета в суд с настоящего иска.
Передача имущества, являющегося предметом договора аренды, и невнесение арендных платежей подтверждаются материалами дела и не оспариваются ответчиком.
Установив по результатам исследования доказательств по делу, что общество пользовалось арендуемым нежилым помещением и не вносило обусловленную договором аренды плату, суды пришли к выводу, что с ответчика надлежит взыскать долг, проценты за пользование чужими денежными средствами и компенсацию за неисполнение судебного акта.
При этом суды правомерно исходили из того, что истечение срока договора аренды при использовании арендатором переданного ему имущества не освобождает последнего от обязанности по внесению арендных платежей за фактическое использование (часть 2 статьи 622 ГК РФ, пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.06.2016 N Ф04-2192/2016 по делу N А75-11474/2015
"...Согласно пункту 4.1 договора арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней истечения срока договора.
Доказательств соблюдения сторонами предусмотренной данным договором процедуры пролонгации договора в материалы дела не представлено.
С учетом изложенного вывод судов о прекращении договора в связи с истечением срока его действия является обоснованным.
Вместе с тем судами не учтено следующее.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество своевременно и в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Обязательство по возвращению спорного земельного участка общество, в соответствии со статьей 622 ГК РФ и пунктом 4.2 договора, не исполнило.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66), прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Из представленных в дело доказательств следует и установлено судами, что арендуемый участок обществом не возвращен администрации.
Тот факт, что ответчик земельный участок не использует по назначению, не свидетельствует о том, что он его возвратил в установленном законом порядке.
Невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором (абзац 2 статьи 622 ГК РФ, пункт 38 информационного письма N 66).
Учитывая изложенное, вывод судов об отсутствии у общества обязанности по внесению арендной платы по договору N 288 противоречит положениям указанных выше норм права и разъяснениям правовых позиций.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судебными инстанциями в полном объеме, но ими неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении требований администрации в части взыскания арендной платы по договору N 288 за период с 01.03.2015 по 2 квартал 2015 года в размере 77 200,78 руб., пени за просрочку арендных платежей в период с 10.04.2015 по 23.09.2015 в размере 2 108,46 руб..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.03.2016 N Ф04-868/2016 по делу N А81-1413/2015
"...Материалами дела подтверждается, что арендные отношения сторон прекратились 12.12.2014, однако арендованные помещения не были сданы предпринимателем по акту приема-передачи.
Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что предпринимателем передано арендованное имущество 15.12.2014, а также то, что ЗАО "ЭКО-ГАЗ" уклонялось от приемки помещений от предпринимателя.
Поскольку предприниматель не исполнила принятое ею обязательство 15.12.2014 передать арендованные помещения, судебные инстанции признали обоснованным начисление обществом платы за пользование помещениями в сумме 17 395 руб.
Выводы судебных инстанций основаны на правильном применении норм статей 8, 15, 393, 616, 622 Гражданского кодекса РФ, соответствуют обстоятельствам по делу, установленным при полном исследовании и надлежащей оценке доказательств по правилам статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.02.2016 N Ф04-29257/2015 по делу N А67-233/2014
"...В связи с тем, что общество, несмотря на расторжение договора аренды, продолжает пользоваться земельным участком, истец начислил ответчику арендную плату за период с 01.10.2012 по 31.12.2013 (5 кварталов), исходя из ставок арендной платы за пользование земельными участками в сфере торговли, осуществляемой в объектах недвижимости - 378,40 руб. за кв. м в год, всего в размере 2 890 877,38 руб.
Неисполнение обществом обязательств по оплате арендной платы явилось основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Абзацем 2 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, принимая во внимание то, что договор аренды расторгнут, однако в возврате земельного участка собственнику было отказано (дело N А67-75/2014), установив, что арендатор после истечения срока договора аренды продолжает пользоваться земельным участком, суды, проверив расчет задолженности по арендной плате, признав его надлежащим, пришли к правильному выводу о взыскании с общества долга по арендной плате в сумме 2 890 877,38 руб..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2016 N Ф04-29017/2015 по делу N А27-5542/2015
"...Из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор аренды от 28.02.2013 N АН-01-2013 (далее - договор), согласно которому предприниматель и ИП Макковеева (арендодатель) передали по акту приема-передачи, а общество (арендатор) приняло во временное владение и пользование имущество в виде нежилых помещений общей площадью 1 061,4 кв. м, расположенных в отдельно стоящем здании общей площадью 1 574,3 кв. м, по адресу: г. Кемерово, ул. Станционная, 19, согласно перечню нежилых помещений, расположенных на первом и втором этажах и в подвале, указанному в пунктах 1.1.1 - 1.1.3 договора.
Между сторонами 31.01.2014 на аналогичных условиях заключен договор аренды N АП-01-2014 со сроком аренды до 31.12.2014.
По истечении срока действия договора от 31.01.2014 общество арендованные помещения по акту приема-передачи не возвратило.
Согласно абзацу 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Таким образом, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Также пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства расторжения договора от 31.01.2014 и возврата арендованного имущества, принимая во внимание, что плата за пользование имуществом арендатором не вносилась, доказательства уплаты задолженности ответчиком не представлены (статья 65 АПК РФ), суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о взыскании задолженности арендной платы в размере 1 330 785 руб.
Оснований для иной оценки у суда кассационной инстанции не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.09.2015 N Ф04-22552/2015 по делу N А03-18239/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 11.01.2016 N 304-ЭС15-17081 по делу N А03-18239/2014 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)
"...Согласно пункту 8.6 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора досрочно, уведомив об этом арендатора не менее чем за месяц до даты расторжения договора.
Уведомлением от 12.03.2014 предприниматели в одностороннем порядке отказались от исполнения договора. Указанное уведомление получено обществом 25.03.2014.
Предприниматели, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, указали на наличие задолженности по арендной плате за период с 01.05.2014 по 14.06.2014 за пользование помещением в сумме 264 405,60 руб., наличие затрат по охране помещения в общей сумме 142 664 руб., а также убытков в связи с вывозом имущества общества на другой склад и обеспечением его хранения в общей сумме 286 164 руб.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ) и при прекращении договора аренды возвратить объект недвижимости (статьи 622 и 655 ГК РФ).
Из представленных в дело доказательств следует и установлено судом, что в период с 01.05.2014 по 14.06.2014 арендуемые помещения были заняты имуществом общества.
Невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором (абзац 2 статьи 622 ГК РФ, пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.03.2015 N Ф04-14427/2014 по делу N А67-1745/2014
"...Вступившим в законную силу решением от 25.02.2014 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-7780/2013 установлено, что договор расторгнут с 01.12.2013 путем одностороннего отказа истца.
После расторжения договора ответчик помещения истцу не возвратил, продолжая пользоваться спорными помещениями до 31.01.2014.
Предприниматель Здвижков А.В., обращаясь в суд с настоящим иском, указал, что ответчик обязан оплатить фактическое пользование.
Арбитражные суды, принимая оспариваемые судебные акты, исходили из того, что материалами дела подтверждается факт передачи предпринимателю Осипову А.В. помещений во исполнение условий договора, а также факт отсутствия препятствий в пользовании помещениями, отсутствие доказательств возврата переданных помещений.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По смыслу указанной нормы прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Оценив представленные сторонами доказательства, суды пришли к правомерному выводу о наличии правовых оснований для взыскания спорной суммы, поскольку истец исполнил обязательства по договору, передав ответчику спорные помещения, а ответчик не представил доказательств возврата помещений после расторжения договора и оплаты за фактическое пользование..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.10.2014 по делу N А27-19207/2013
"...Из материалов дела следует, что 15.06.2009 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатором) заключен договор аренды N 1601 (далее - договор), в соответствии с которым обществу передан в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 8 009,49 кв. м, с кадастровым номером 42:09:1515002:51, находящийся по адресу: Кемеровская область, Новокузнецкий район, с. Сосновка (далее - земельный участок), для сельскохозяйственного назначения, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.
21.07.2011 между администрацией и обществом подписано соглашение о расторжении договора с 16.04.2011.
Администрация, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, указала, что общество после расторжения договора аренды фактически пользовалось земельным участком, при этом оплату за пользование не вносило.
В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Расчет задолженности судами проверен, признан надлежащим, арифметически ответчиком не оспорен. При таких обстоятельствах арбитражные суды правомерно пришли к выводу о взыскании с общества задолженности по арендной плате..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.08.2014 по делу N А46-9340/2013
"...В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По смыслу указанной правовой нормы прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Как следует из материалов дела, в соответствии с актами приема-передачи арендованное имущество было возвращено ООО "САШИ" 20.06.2013. Таким образом, суды правомерно указали, что правовое значение в данном случае будет иметь факт возврата арендованного имущества арендодателю - ООО "САШИ", а не факт прекращения пользования арендованным имуществом со стороны арендатора - ЗАО "РОСТЭК-Омск".
Следовательно, суды на законных основаниях посчитали, что общий размер задолженности ЗАО "РОСТЭК-Омск" перед ООО "САШИ" по арендной плате по договорам N 000329 и N 000273 составил 2 425 519,82 руб., размер платы за несвоевременный возврат арендованного имущества по договору N 000329-174 244,50 руб.
Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.05.2014 по делу N А46-5175/2013
"...Ссылаясь на пользование ответчиком в рассматриваемый период объектами аренды без оплаты, учреждение предъявило в суд настоящий иск.
При удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статей 622 ГК РФ, исходили из того, что коль скоро после прекращения арендных отношений ответчик занимаемые помещения учреждению не возвратил, то требования истца о взыскании арендных платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами являются правомерными.
Согласно статье 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Установив, что после прекращения договора аренды общество продолжало пользоваться арендуемым имуществом до 29.01.2013, суды на законных взыскали с ответчика в пользу учреждения 154 683 руб. 87 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2011 по 29.01.2013 и 15 053 руб. 13 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2012 по 11.09.2013, исходя из ставки рефинансирования Центрального банка России в размере 8,25 процента годовых и суммы задолженности по арендной плате.
Принимая во внимание, что судами первой и апелляционной инстанций правильно применены нормы материального права и не допущено нарушений норм процессуального права, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.03.2014 по делу N А27-5095/2013
"...После 31.12.2010, когда истек срок действия договора аренды, ответчик продолжал пользоваться земельным участком, но арендную плату не вносил, поэтому у него образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 31.03.2013 в размере 236 340 руб. 36 коп.
Комитет направил в адрес ООО "Настенька" уведомление от 15.02.2011 N 660-18 об освобождении земельного участка в срок до 15.03.2011 от размещенного на нем торгового павильона.
Вместе с тем ответчик земельный участок не освободил, о чем был составлен акт обследования земельного участка от 31.01.2013.
Поскольку общество не возвратило арендованный земельный участок по истечении срока аренды и не уплатило арендную плату за время пользования участком с 2011 по 2013 год, комитет предъявил в суд настоящий иск.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В ходе разрешения спора также установлено, что после прекращения договора аренды ООО "Настенька" продолжало в период с 01.01.2011 по 31.03.2013 пользоваться земельным участком, расположенным по адресу: г. Новокузнецк, Заводской район, ул. 40 лет ВЛКСМ у дома N 72, в кадастровом квартале 42:30:0412017, не внося за него плату комитету.
При таких обстоятельствах требования комитета удовлетворены в полном объеме на законных основаниях..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.07.2016 N Ф05-8359/2016 по делу N А40-131754/2015
"..."Мерседес-Бенц Файненшл Сервисес Нидерланды Б.В." обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Брянсктранссервис" (далее - ООО "Брянсктранссервис") о взыскании задолженности по оплате за пользование предметом лизинга за период с 02.12.2013 по 02.05.2015 в сумме 12 033,54 евро, а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.12.2013 по 31.05.2015 в сумме 726,53 евро.
Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Как установлено судами обеих инстанций, в рамках дела N А40-112592/2012 установлен факт расторжения договора международного лизинга N CBLV 39-00-2006, требования "Мерседес-Бенц Файненшл Сервисес Нидерланды Б.В." к ООО "Брянсктранссервис", ООО "Диллер" о взыскании задолженности по уплате лизинговых платежей, неустойки по договору лизинга по состоянию на 02.08.2012 г., по уплате просроченной задолженности и неустойки по соглашению - 14 327,16 евро, а также об изъятии предмета лизинга и передаче его лизингодателю, обязании снять транспортные средства с учета в ГИБДД и осуществлении завершения действия таможенного режима временного ввоза предмета лизинга удовлетворены в полном объеме.
Согласно пункту 5 статьи 17 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)", если лизингополучатель не возвратил предмет лизинга или возвратил его несвоевременно, лизингодатель вправе требовать внесения платежей за время просрочки. В случае если указанная плата не покрывает причиненных лизингодателю убытков, он может требовать их возмещения.
При этом в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Исходя из изложенного, установив, что лизинговое имущество истцу в соответствии с решением суда по делу N А40-112592/2012 возвращено не было, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.04.2016 N Ф05-4577/2016 по делу N А41-51721/15
"...Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Московский государственный машиностроительный университет (МАМИ)" (далее - истец, ФГБОУ ВПО "МАМИ") обратилось в Арбитражный суд Московской области к индивидуальному предпринимателю Логяну Хачику Рафиковичу (далее - ответчик, ИП Логян Х.Р.) с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании в течение трех рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить и вернуть истцу нежилые помещения общей площадью 788,90 кв. м, расположенные в здании по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, Студенческий городок, д. 4, взыскании арендной платы в связи с просрочкой возврата помещений за период с 01.09.2015 по дату фактического возврата помещений, исходя из ставки арендной платы за 1 календарный день владения и пользования помещениями в размере 2 927,59 руб., и расходов по госпошлине в сумме 8 000 руб.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что ответчик продолжает занимать арендуемые помещения после истечения срока действия договора аренды без наличия к тому правовых оснований и при отсутствии согласия истца на продление договора аренды.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 38 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Поскольку доказательства своевременного возврата помещения ответчиком не представлены, принимая во внимание нежелание арендодателя продлевать арендные правоотношения, суды правомерно удовлетворили требования истца о взыскании арендной платы в связи с просрочкой возврата помещений за период с 01.09.2015 по дату фактического возврата помещений, исходя из ставки арендной платы за 1 календарный день владения и пользования помещениями в размере 2927,59 руб..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.04.2016 N Ф05-3948/2016 по делу N А40-106455/15
"...ОАО "Росагролизинг" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "ССБ-Лизинг" о взыскании арендной платы в связи с просрочкой в возврате предметов лизинга в размере 2 962 949,05 руб.
ОАО "Росагролизинг" (лизингодатель) реализовал предоставленное ему договорами финансовой аренды (лизинга) право (п. 6.3.3) и в одностороннем внесудебном порядке отказался от их исполнения (расторг упомянутые договоры уведомлениями от 26 апреля 2013 года N 06/7419, 06/7421, 06/7425, 06/7443, 06/7448, 06/7449), поскольку ООО "ССБ-Лизинг" (лизингополучатель) получив в качестве предметов лизинга имущество, согласованное в соответствии с договорами финансовой аренды (лизинга), встречное обязательство по оплате лизинговых платежей не выполнял ненадлежащим образом (не уплачивал лизинговые платежи в полном объеме).
Учитывая, что по настоящее время у лизингополучателя имеются непогашенные денежные обязательства перед лизингодателем по уплате лизинговых платежей за фактическое пользование предметом лизинга в период после прекращения действия договоров всего в размере 2 962 949,05 руб., из них по договорам: от 18 декабря 2002 года N 2002/С-424 за период с 07 июня 2013 года по 11 июля 2014 года в размере 239 594,25 руб.; от 22 марта 2004 N 2004/С-1342 за период с 07 июня 2013 года по 27 июля 2014 года в размере 1 040 610,53 руб.; от 30 января 2006 года N 2006/С-2548 за период с 07 июня 2013 года по 27 июля 2014 года в размере 343 146,11 руб.; от 30 января 2006 года N 2006/С-2550 за период с 07 июня 2013 года по 27 июля 2014 года в размере 319 081,33 руб.; от 20 августа 2007 года N 2007/С-3848 за период с 07 июня 2013 года по 27 июля 2014 года в размере 473 842,08 руб.; от 20 апреля 2009 года N 2009/АКМ-7154 за период с 07 июня 2013 года по 04 июля 2014 года в размере 546 674,75 руб., обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку в материалы дела не представлены доказательства уплаты задолженности и, руководствуясь положениями действующего законодательства (в том числе ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), удовлетворил заявленные исковые требования.
Суд апелляционной инстанции согласился с указанными выводами суда первой инстанции, указав при этом, что исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств, можно прийти к выводу о том, что лизингополучатель не выполнил обязанность по возврату предметов лизинга в соответствии с условиями указанных договоров, а также о том, что лизингодатель, в свою очередь, не уклонялся от принятия предоставленного им лизингополучателю имущества.
Доводы кассационной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судами доказательств..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.02.2016 N Ф05-20641/2015 по делу N А40-119097/2015
"...Как следует из материалов дела, между ООО "Партнер" (арендодатель) и АО "АРКСБАНК" (арендатор) 26.07.2013 был заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор), объектом которого является нежилое помещение общей площадью 374 кв. м, расположенное по адресу: 123242, г. Москва, ул. Зоологическая, д. 2, подъезд N 6.
16.01.2015 ответчик письмом N 36 уведомил истца о прекращении арендных отношений с 17.04.2015.
Помещения возвращены ответчиком истцу по акту приема-передачи 06.05.2015.
Из представленного истцом расчета следует, что за период с 18.04.2015 по 06.05.2015 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 607957 руб. 67 коп., на которую истцом начислены пени в соответствии в размере 33437 руб. 689 коп. по 29.06.2015.
В связи с тем, что в досудебном порядке ответчиком задолженность не оплачена истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что помещение после прекращения действия договора было возвращено ответчиком истцу только 06.05.2015, доказательств того, что арендодатель уклонялся от приема помещения из аренды, в материалы дела не представлено, в связи с чем на ответчике лежит обязанность по оплате арендной платы до момента возврата указанного помещения; доказательств внесения платы за пользование помещением не представлено; расчет задолженности и пени является правильным.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
При этом согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.02.2016 N Ф05-20975/2015 по делу N А40-56597/2015
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между МАН Файненшиал Сервисес ГмбХ (лизингодатель) и ОАО "Калининградстройтранс" (лизингополучатель) заключен договор международного долгосрочного финансового лизинга N 3015193-3-6/5 от 26.01.2011 (далее - договор лизинга), по которому лизингодатель приобрел в собственность у продавца на основании договоров купли-продажи б/н от 26.01.2011 и предоставил лизингополучателю во временное владение и пользование предметы лизинга указанные в договоре.
В связи с нарушением порядка и сроков оплаты лизинговых платежей в соответствии с пп. "i", "viii" п. 10.1 Общих условий лизинга, являющихся неотъемлемой частью договора, истец направил ответчику уведомление от 24.11.2014 о расторжении договора лизинга в одностороннем порядке с требованием о погашении задолженности по оплате лизинговых платежей, а также возврате предмета лизинга в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента расторжения договора.
Вместе с тем после прекращения договора переданное в лизинг имущество ответчиком истцу не возвращено, в связи с чем суды также удовлетворили требование о взыскании платы за фактическое пользование объектом аренды после прекращения действия договора за период с 11.12.2014 (после расторжения договора) по 28.02.2015 в размере 43 260,17 евро.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем кассационная жалоба отклоняется..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.10.2015 N Ф05-13718/2015 по делу N А40-137172/14
"...Договор аренды был досрочно расторгнут по инициативе арендодателей (письмо от 26.12.2013 N 01-26-13).
Ссылаясь на то обстоятельство, что арендованное помещение было возвращено арендодателям 20.02.2014, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности за период с 01.01.2014 по 20.02.2014.
При рассмотрении спора судами исследованы фактические обстоятельства и сделан вывод о ненадлежащем исполнении ответчиком договорных обязательств, в силу чего удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Ответчик свои обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполнил, доказательств оплаты арендных платежей не представил, сумму задолженности не оплатил.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения судебных актов не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.04.2015 N Ф05-3083/2015 по делу N А40-117668/14
"...В связи с расторжением договора у ООО "Импульс" отсутствуют основания для удержания предмета лизинга, а поэтому требование об изъятии предмета лизинга соответствует положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и является правомерным.
Довод ООО "Импульс" о неправомерном начислении лизинговых платежей подлежит отклонению, поскольку в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" производится в размере, определенном этим договором.
Довод о нарушении апелляционным судом пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" неоснователен, поскольку в данном случае, как установлено апелляционным судом, предмет лизинга возвращен не был.
Другие доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, обсуждены и отклонены по мотиву неосновательности, поскольку о неправильном применении апелляционным судом нормы права не свидетельствуют. Иная оценка установленных апелляционным судом фактов процессуальным законом к компетенции суда кассационной инстанции не отнесена..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.02.2015 N Ф05-16535/2014 по делу N А41-10790/14
"...Судами установлено, что между Комитетом (арендодатель) и ИП Бабашовым Е.Б. оглы (арендатор) заключен договор N 425 от 18.02.2005 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:02:0030202:0063, площадью 39,15 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Лотошинский район, п. Лотошино, ул. Почтовая; категория земель - земли поселений, разрешенное использование - для установки торгового павильона.
На основании заявления ИП Бабашова Е.Б. от 13.02.2012 о расторжении договора N 425 от 18.02.2005 Комитетом и ответчиком заключено соглашение от 20.02.2012 о расторжении данного договора аренды, которое зарегистрировано 26.03.2012 Управлением Росреестра по Московской области.
Суд установил, что имеющимися в деле доказательствами возвращение арендованного имущества ответчиком не подтверждено, в связи с чем пришел к выводу о наличии у ответчика обязательства оплатить платежи в соответствии с условиями договора аренды за время просрочки.
Исходя из указанного размера арендной платы судом определена подлежащая уплате ответчиком плата за пользование земельным участком в период с 21.02.2012 по 31.12.2014 в общей сумме 788 418 руб. 17 коп., что соответствует статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов (несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права) не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.11.2014 N Ф05-12951/2014 по делу N А40-181956/13-157-1627
"...Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по указанным выше договорам и в связи с неисполнением последним решения Арбитражного суда Белгородской области от 08.05.2008 г. по делу N А08-1096/08 в части возвращения имущества из аренды, учитывая положения ст. ст. 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции посчитал, что иск подлежит удовлетворению частично, с учетом заявления ответчика о пропуске истцом срока давности, в пределах трехлетнего срока за период с 18.12.2010 г. по 09.12.2013 г.; при этом суд произвел расчет исходя из минимального времени налета 25 часов за календарный месяц, со стоимостью одного часа фактического налета одного воздушного судна 5.030 долларов США по курсу ЦБ РФ 28,76 за один доллар США ((25 x 36 x 5030) x 2).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Белгородской области от 08 мая 2008 года по делу N А08-1096/08-12 установлено и сторонами в настоящем деле не оспаривается, что воздушные суда переданы в пользование арендатору 21 июня 2000 года по актам приема-передачи воздушных судов.
Также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Белгородской области от 08 мая 2008 года по делу N А08-1096/08-12 установлено и сторонами в настоящем деле не оспаривается, что названные договоры аренды прекращены в 2007 году.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Поскольку арендатор после прекращения договоров не возвратил объекты аренды, Минобороны России в соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации получило право на иск к ЗАО "Авиакомпания "Полет" о взыскании денежной суммы, составляющей плату за фактическое пользование воздушными судами.
Вопреки доводам кассационной жалобы истца, суд первой инстанции при взыскании арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора правомерно, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, определил размер денежной суммы, подлежащей взысканию, в размере, определенном договорами аренды.
В то же время кассационная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения арбитражного суда первой инстанции, которым правильно установлено, что в случае прекращения договоров, предусматривавших передачу имущества во владение и пользование (аренда), ответчик, получивший имущество по данным договорам, обязан был в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество, в соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договоров.
При этом суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о взыскании установленных договорами платежей за фактическое пользование имуществом..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.10.2014 N Ф05-11488/14 по делу N А40-52278/13-112-483
"...Судами установлено, что между истцом (лизингодатель) и ответчиком (лизингополучатель) заключен договор финансовой аренды (лизинга) N MFS-049-2012 от 05.04.2012, согласно которому первый обязался приобрести в собственность имущество, указанное лизингополучателем в заявке на предоставление имущества в финансовую аренду, у определенного лизингополучателем продавца и передать его лизингополучателю во временное владение и пользование на условиях настоящего договора.
Срок лизинга - 48 месяцев.
Суд установил, что ответчик надлежащим образом не исполнял обязательство по уплате лизинговых платежей, предусмотренных договором.
Уведомлением N 1104/03 от 11.04.2013 истец заявил об одностороннем отказе от исполнения договора лизинга и возврате предмета лизинга, оплате задолженности.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 17 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)", если лизингополучатель не возвратил предмет лизинга или возвратил его несвоевременно, лизингодатель вправе требовать внесения платежей за время просрочки.
Требование о взыскании задолженности по уплате платежей за пользование предметом лизинга после прекращения договора лизинга в период с 16.04.2013 по 26.09.2013 в сумме 2 302 048 руб. 95 коп. обоснованно признано судами подлежащим удовлетворению.
Просрочка уплаты платежей лизингополучателем в заявленный истцом период с 29.05.2012 по 15.04.2013 имеется, требование о взыскании пени в сумме 119 866 руб. 50 коп. удовлетворено.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого в кассационном порядке судебного акта (несоответствие выводов суда, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судом апелляционной инстанции, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права), не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2014 N Ф05-4559/14 по делу N А40-54183/13
"...Судами установлено прекращение обязательств сторон с 30.08.2010 в связи с истечением срока действия договора.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В силу пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Судами установлено фактическое пользование ответчиком помещением за период с 30.08.2010 по 13.03.2012, что подтверждается актом от 14.03.2012, составленным судебным приставом-исполнителем МО по ОИПНХ УФССП России по Москве с участием должника, о выселении должника ИП Португальского В.Р. из нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Свободы, д. 18 (помещение XIII, комнаты 1 - 31, площадью 300,3 кв. м), в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа АС N 004199072 от 09.08.2011 Арбитражного суда города Москвы.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика денежных средств за пользование помещением за период с 30.08.2010 по 13.03.2012 после истечения срока действия договора..."

Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2014 N Ф05-3946/14 по делу N А40-135161/13-35-1205
"...ЗАО "МИБ-Лизинг" направило в адрес ООО "Новый город +" уведомление о расторжении договора с 06.06.2013 г. и возврате переданного в лизинг имущества, оплате просроченной задолженности, а также начисленной неустойки. Уведомление получено ответчиком 03.06.2013 г.
Поскольку договор лизинга расторгнут истцом в одностороннем порядке и на момент рассмотрения спора в суде предмет лизинга не был возвращен лизингодателю, у ответчика в силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствовали законные основания для удержания предмета лизинга.
Согласно абзацу второму статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор не возвратил арендованное имущество по окончании срока действия договора либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Соответственно, сумма арендной платы за время фактического пользования предметом лизинга исходя из определенного договором графика лизинговых платежей за период с 07.06.2013 г. по 27.09.2013 г. составила 368 888 руб. 30 коп.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения суда первой инстанции и постановления апелляционной инстанции..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.02.2014 N Ф05-333/2014 по делу N А40-46176/13-77-444
"...Срок действия договора - 01.10.2001 г. по 26.09.2011 г.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи помещения 07.12.2010 г.
Дополнительным соглашением от 26.09.2011 г. стороны продлили срок действия договора до 31.12.2011 г.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что исходя из условий договора аренды, а также представленных в материалы дела доказательств усматривается, что ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства в части внесения арендной платы за период с 01.01.2012 г. по 31.08.2012 г., в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 448 140 руб., задолженность по коммунальным платежам за период с 01.01.2012 г. по 31.08.2012 г. составила 100 090 руб. 04 коп. В связи с чем, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 610, 614, 616, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
В соответствии со статьями 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; договор аренды заключается на срок, определенный договором; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании данных норм права и на основании оценки условий договора аренды и имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что ответчик (арендатор) ненадлежаще исполнил обязательство в спорном периоде по внесению арендной платы за пользование объектом аренды (помещением), а также по внесению коммунальных платежей.
Как следует из статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Кроме того, в соответствии с пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Следовательно, суды обеих инстанций правомерно пришли к выводу о том, что до возврата истцу (арендодателю) объекта аренды ответчиком (арендатором) у последнего сохраняется обязательство по внесению платы за фактическое пользование арендованным имуществом, а также по внесению коммунальных платежей.
На основании изложенного суд кассационной инстанции считает, что в связи с тем, что ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства оплаты задолженности по арендным платежам, а также по коммунальным платежам не представлено, суды правомерно удовлетворили исковые требования..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.01.2014 N Ф05-17211/2013 по делу N А40-56839/13-40-527
"...Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец ссылается на то, что ответчик арендованное имущество возвратил по передаточному акту 31.10.2012 г. и просил взыскать с ООО "ВНИИСТ" плату за фактическое пользование имуществом за период с 01.06.2012 г. по 31.10.2012 г.
В соответствии с пунктом 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В силу пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Вместе с тем, как установлено судами первой и апелляционной инстанций доказательств оплаты задолженности за указанный период ответчиком не предоставлено.
Исходя из вышеуказанного, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предоставленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, с учетом того, что спорный договор прекратил свое действие 28.12.2011 г., а предметы аренды возвращены истцу по акту лишь 31.10.2012 г., суды обеих инстанции пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований.
При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.06.2015 N Ф06-24426/2015 по делу N А12-22489/2014
"...Договор заключен на срок с 01.01.2011 по 30.12.2011.
Невнесение ответчиком арендной платы за период с 01.01.2012 по 27.02.2014 явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В соответствии с пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Судами обеих инстанций установлено, что арендатор не возвратил земельный участок по акту приема-передачи после прекращения договора аренды.
Поскольку доказательств внесения арендной платы ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии у ООО "Снежинка" задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 27.02.2014 в размере 36 579 руб. 52 коп..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.09.2014 по делу N А65-19995/2013
"...Удовлетворяя частично исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Принимая во внимание положения статей 420, 434, 438, 450 ГК РФ, а также взаимные действия истца и ответчика, направленные на прекращение договора (уведомление от 21.08.2013 исх. N 50/13, платежное поручение N 118 от 21.08.2013), судом сделан правильный вывод о том, что договор был расторгнут сторонами и его действие прекратилось с 21.08.2013.
Удовлетворяя требования истца о взыскании с ответчика 317 118,22 руб. арендной платы за пределами срока действия договора (с 21.08.2013 по 31.12.2013), суд исходил из того, что ответчиком доказательств возврата истцу арендуемых помещений, а равно оплаты задолженности по арендной плате за период с августа по декабрь 2013 года не представлено.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его не своевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ).
Поскольку надлежащих доказательств уклонения истца от принятия спорного объекта заявителем не представлено, а также того, что доказательств возврата истцу арендуемых помещений, а равно оплаты задолженности по арендной плате за период с августа по декабрь 2013 года также не представлено, требование истца о взыскании долга на сумму 317 118,22 руб. на основании статей 309, 606, 614, 622 ГК РФ правомерно удовлетворено судом..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.07.2014 по делу N А65-24022/2013
"...Также отклоняется и довод кассационной жалобы о прекращении обязательств по договору в связи с прекращением договора аренды.
Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Вместе с тем указанные последствия, вызванные расторжением договора, наступают на будущее время и в силу общих норм обязательственного права (статьи 307, 408 ГК РФ) не прекращают возникших ранее договорных обязательств должника, срок исполнения которых уже наступил. Поэтому кредитор вправе требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.
Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Поскольку доказательства исполнения обязанности по возврату арендованного помещения ответчик не представил, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором.
При таких условиях доводы кассационной жалобы признаны судом кассационной инстанции несостоятельными..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.03.2014 по делу N А55-12510/2013
"...Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
В соответствии с указанной нормой права, уведомлением от 28.04.2012 N 12/7874 Министерство сообщило Предпринимателю об отказе в одностороннем порядке от договора аренды от 25.12.2007 N 396а-2007/2011 и предложило в срок до 03.08.2012 освободить обозначенный земельный участок и передать его представителю Министерства по акту приема-передачи. Данное письмо получено Предпринимателем, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.
Таким образом, как установлено судами, в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды земельного участка от 25.12.2007 N 396а-2007/2011 прекратил свое действие 03.08.2012.
Суды, руководствуясь положениями статей 622, 1102 ГК РФ, статей 60, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, удовлетворили требование Министерства о взыскании с Предпринимателя неосновательного обогащения за пользование земельным участком в период с 03.08.2012 по 31.12.2012 и об обязании освободить земельный участок.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Установив отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих погашение задолженности, а также возврат спорного земельного участка Министерству, суды правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.01.2018 N Ф07-14007/2017 по делу N А26-5024/2017
"...Как видно из материалов дела и установлено судами двух инстанций, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды 08.04.2016 N 28 лесного участка (далее - договор) площадью 0,28 га, расположенного на территории Олонецкого лесничества, Коткозерского участкового лесничества, Коткозерского лесничества (по лесоустройству), часть квартала N 194.
Лесной участок был передан арендодателем и принят арендатором по акту приема-передачи от 15.04.2016.
Согласно пункту 4 договора лесной участок предоставлен арендодателем арендатору для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов (ВЛ-10 кВ Л-40-1).
Пунктом 22 договора был установлен срок его действия в 11 месяцев с момента его подписания.
Пунктом 18 договора стороны определили, что договор прекращается в случае, предусмотренном гражданским законодательством Российской Федерации и пунктами 20, 21 настоящего договора.
Письмом от 05.12.2016 Общество уведомило 07.12.2016 Министерство о завершении предусмотренного договором аренды строительства и реконструкции линейного объекта, вводе его в эксплуатацию 19.08.2016, в связи с чем просило считать договор расторгнутым и принять лесной участок по акту приема-передачи от 20.08.2016 о прекращении действия договора в связи с истечением срока его действия и возвращении лесного участка.
Министерство, ссылаясь на то, что участок Обществом не возвращен, ответчик продолжает пользоваться земельным участком, а начисленная Министерством арендная плата Обществом не оплачена, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Суды двух инстанций сделали вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска. При этом суды руководствовались частями 4 и 5 статьи 45 ЛК РФ, пунктом 9 "Правил использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов", утвержденных Приказом Федерального агентства лесного хозяйства от 10.06.2011 N 223 (далее - Правила N 223), пунктами 21 и 24 "Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160, правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 20.12.2011 N 9908/11.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами двух инстанций норм материального и процессуального права, приходит к следующим выводам.
К договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные ГК РФ, если иное не установлено Лесным кодексом (пункт 3 статьи 71 ЛК РФ).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
В статье 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора по внесению платы за пользование арендованным имуществом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (части 1 и 2 статьи 622 ГК РФ).
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В рассматриваемом деле между сторонами договор заключен в целях использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов (наименование объекта - реконструкция ВЛ - 10 кВ Л-40-1 с устройством линейных ответвлений, монтажом двух ТП - 10/04 кВ). Лесной участок истцу не возвращен.
В деле нет доказательств того, что арендатор освободил спорные участки в соответствии с подпунктом "у" пункта 11 договора (с рекультивацией земель лесного фонда).
Поскольку после окончания срока действия договора земельный участок не был возвращен арендодателю, согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ договорные отношения возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок.
Следовательно, вопреки выводам судов у Министерства имелись правовые основания для предъявления иска по взысканию арендной платы.
Ссылки судов на арбитражную практику кассационная инстанция находит неуместной, сделанными без учета фактических обстоятельств дел.
В нашем деле Министерство требует внесения арендной платы за использование лесного участка, на котором непосредственно расположена линия электропередачи (технологические части), а не за использование лесов для проведения выборочных рубок деревьев, кустарников, лиан в охранной зоне ЛЭП.
Поскольку суды не проверяли расчет требований Министерства, а суд кассационной инстанции в силу положений статьи 287 АПК РФ не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.03.2017 N Ф07-13298/2016 по делу N А56-26277/2016
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между предпринимателем Колесником М.А. (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 15.01.2013 N 261212 аренды нежилого здания площадью 7278,80 кв. м с кадастровым номером 78:42:1812Н:1:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Кузьминское шоссе, д. 66, лит. Д, сроком до 20.01.2023.
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 15.01.2013. Договор зарегистрирован в установленном порядке 28.02.2013.
Письмом от 06.04.2016 Общество направило в адрес предпринимателя подписанное им соглашение от 01.04.2016 о досрочном расторжении договора аренды, ссылаясь на отсутствие возможности в будущем надлежащим образом выполнять свои обязательства по оплате аренды.
Арендодатель принял отказ арендатора от договора и подписал со своей стороны указанное соглашение.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 29.04.2016 зарегистрировано прекращение аренды нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Кузьминское шоссе, д. 66, лит.д.
Предприниматель, ссылаясь на то, что арендатор не возвратил объект аренды после расторжения договора и не внес плату за пользование зданием в период с 01.08.2015 по 31.05.2016, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По правилам пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 38 Информационного письма N 66 прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Суды первой и апелляционной инстанций признали, что факт прекращения между сторонами договора аренды подтверждается представленным в материалы дела соглашением от 01.04.2016 о досрочном расторжении договора, это соглашение содержит подпись генерального директора Общества, скрепленную печатью организации.
В нарушение указанных положений статьи 65 АПК РФ Общество не представило объективные, достоверные и достаточные доказательства, подтверждающие факт возврата арендодателю арендуемого здания ранее 31.05.2016.
С учетом данных фактических обстоятельств, а также нормативных положений статей 614, 622 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 38 Информационного письма N 66, суды установили, что Общество не исполнило должным образом обязанность по уплате арендных платежей в спорный период, и обоснованно удовлетворили первоначальный иск в полном объеме.
Поскольку доказательства изменения размера и порядка расчетов в порядке, предусмотренном статьей 452 ГК РФ, в материалы дела не представлены, суды правильно исходили из того, что в спорный период ответчик не исполнил обязанность по уплате арендной платы в размере, порядке и сроки, установленными договором.
Поскольку выводы судебных инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены судами правильно, то оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.04.2016 по делу N А56-25455/2015
"...Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Окулова А.А. (арендодатель) и Общество (арендатор) 22.02.2013 заключили сроком на 5 лет и на 11 месяцев договоры N 220213 и 220213/2 аренды зданий с земельным участком. По условиям договоров предприниматель обязался предоставить арендатору площадку для хранения легкового автотранспорта с навесом площадью 658,1 кв. м с кадастровым номером 29:28:101107:281 и часть другой площадки площадью 423,4 кв. м, расположенные в районе дома 165 по Южной ул. в г. Северодвинске для торговли строительными материалами, складской деятельности, буферного хранения и оказания сопутствующих услуг, а также необходимые для использования площадок земельные участки площадью 1000 кв. м каждый.
Уведомлениями от 02.12.2014 N 887 и 888 Общество сообщило Окуловой А.А. о намерении расторгнуть договоры с 05.01.2015, указав, что подписание актов приема-передачи зданий может быть согласовано предпринимателем с заместителем директора ответчика.
Предприниматель, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательства по внесению арендных платежей за период после расторжения договоров и существенное ухудшение состояния переданного имущества, что подтверждается актом вскрытия помещений от 01.04.2015, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что арендатор не представил доказательств возврата истцу по акту приема-передачи арендуемого имущества ранее 01.06.2015 и погашения задолженности по арендной плате за спорный период (с 01.01.2015 по 01.06.2015).
При таких обстоятельствах суды обоснованно признали неисполненной обязанность Общества по внесению арендной платы..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.03.2016 N Ф07-409/2016 по делу N А21-317/2015
"...Невозвращение арендуемого имущества за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность уплатить арендную плату в установленном этим договором размере за все время просрочки (абзац 2 статьи 622 ГК РФ).
Заключенный между Обществом и Предприятием договор аренды прекратил свое действие по истечении установленного срока, то есть после 31.12.2012.
Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Между тем сразу после окончания действия договора аренды Предприятие кран не возвратило.
Суды установили и материалами дела подтверждается, что спорное имущество возвращено арендатору 03.07.2014, что подтверждается актом приема-передачи.
Предприятием не представлено доказательств, свидетельствующих о своевременном обращении к Обществу с заявкой на вывоз крана с территории арендатора.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о ненадлежащем исполнении арендатором обязательства по возврату арендованного имущества и в соответствии со статьей 622 ГК РФ правомерно взыскали с него плату до момента передачи арендованного имущества арендатору..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.02.2016 по делу N А56-13177/2015
"...Как следует из материалов дела, ООО "Шелл Нефть" (арендодатель) и ООО "Радуга" (арендатор) 25.04.2013 заключили договор N 004 аренды части земельного участка площадью 60 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Стародеревенская ул., д. 1, лит. А, для размещения временного (некапитального) комплекса автомойки замкнутого цикла с оборудованием.
Срок действия договора - 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи.
По акту приема-передачи от 27.08.2013 объект аренды передан арендатору.
Арендодатель письмом от 16.04.2014 уведомил арендатора о прекращении договора аренды N 004 с 27.07.2014.
ООО "Шелл Нефть", ссылаясь на то, что после прекращения договора аренды ООО "Радуга" не освободило земельный участок в установленном законом порядке, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В соответствии с пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Судами установлено, что арендатор не возвратил земельный участок по акту приема-передачи после прекращения договора аренды.
Факт использования ООО "Радуга" земельного участка после прекращения договора подтвержден материалами дела, в том числе проведенным 12.01.2015 нотариальным осмотром спорного земельного участка.
При таких обстоятельствах суды признали обоснованным требование о взыскании с ответчика платы за фактическое пользование спорным участком..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.02.2016 по делу N А56-24876/2015
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 11.04.2008 N 01-А007276 аренды нежилого помещения 8Н площадью 79,6 кв. м с кадастровым номером 78:6:2041:2001:1:10, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 9-я линия В.О., д. 2/11, лит. А, сроком до 10.03.2009.
По акту приема-передачи от 11.04.2008 помещение передано арендатору.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2011 по делу N А56-72271/2010 договор аренды расторгнут, ответчик выселен из спорного помещения.
Помещение возвращено арендодателю 19.10.2012, о чем Комитетом и государственным учреждением "Центр эффективного использования имущества" составлен акт приема-передачи.
Поскольку арендатор не внес арендную плату за период с 01.01.2011 по 18.10.2012, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По правилам статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1).
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2).
Установив, что помещение возвращено истцу 19.10.2012, и руководствуясь разъяснениями пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суды пришли к обоснованному выводу о взыскании с арендатора платы за пользование имуществом после расторжения договора. При этом суды применили по заявлению ответчика срок исковой давности к требованиям Комитета за период с 01.01.2011 по 05.04.2012 и отказали в иске в этой части. На сумму взыскиваемой задолженности правомерно начислены проценты за пользование чужими денежными средствами, рассчитанные в порядке статьи 395 ГК РФ..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.09.2015 N Ф07-6818/2015 по делу N А13-12286/2014
"...Уведомлениями от 17.11.2011 N 7-0/12404 и от 25.01.2012 N 7-1-2/678 Департамент, ссылаясь на статью 17.1 Федерального закона Российской Федерации от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", известил Общество об отказе от продления Договора после истечения его срока действия и предложил освободить помещения и передать их по акту Администрации.
Поскольку Департамент заявил об отказе от продления Договора по истечении его срока, то Договор с 01.01.2012 считается прекратившим свое действие.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1); если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2).
Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Как следует из материалов дела, Общество возвратило Администрации помещения по акту приема-передачи нежилых помещений только 26.06.2012.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Администрация была вправе требовать внесения арендной платы за фактическое пользование помещениями до момента их возврата Обществом.
Поскольку Общество в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило доказательства внесения им арендной платы за период с 26.02.2012 по 29.05.2012, суд первой инстанции обоснованно первоначальный иск в части взыскания задолженности по арендной плате удовлетворил, а встречный иск Общества отклонил..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.07.2015 по делу N А56-39284/2014
"...ООО "Конюшенная площадь", ссылаясь на то, что ответчик не вносил арендную плату в период после расторжения договора субаренды и до фактического возврата арендованного имущества, обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
Из пункта 1 статьи 622 ГК РФ следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 названной статьи в том случае, когда арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Суды установили и материалами дела подтверждается, что спорное имущество возвращено арендатору 04.03.2014, что подтверждает акт о фиксации факта исполнения судебных постановлений от 04.03.2014.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о ненадлежащем исполнении субарендатором обязательства по возврату арендованного имущества и в соответствии со статьей 622 ГК РФ правомерно взыскали с него плату за период до момента передачи арендованного имущества арендатору..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.06.2015 N Ф07-3531/2015 по делу N А56-59242/2014
"...Как следует из материалов дела, ООО "Сигма" (арендодатель) и ООО "Барбареско" (арендатор) заключили договор от 01.09.2012 N 16/12 аренды принадлежащих арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 08.07.2004 серии 78-АБ N 110329) нежилых помещений общей площадью 328,20 кв. м с кадастровым номером 78:1261:3:32:1, расположенных на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Конюшенная пл., д. 2, лит. Г, часть пом. 3Н (пом. 6, часть пом. 3), часть пом. 9Н (часть пом. 1), для организации предприятия общественного питания сроком на 21 месяц.
Суд апелляционной инстанции, исследовав приобщенную к делу переписку, посчитал, что в связи с неоднократным заявлением арендодателем до окончания определенного в договоре срока (31.05.2014) возражений против продолжения использования помещений арендатором договор аренды от 01.09.2012 N 16/12 прекратился по окончании указанного срока и оснований считать его возобновившимся после 31.05.2014 на неопределенный срок не имеется.
Установив, что договор прекращен 31.05.2014, апелляционный суд обоснованно со ссылкой на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации указал на обязанность ООО "Барбареско" вносить арендную плату за весь период после указанной даты до момента оформленного двусторонним документом возврата помещений собственнику. При этом, как правильно посчитал суд, не имеет правового значения, использовал ли арендатор фактически спорное имущество в названный период, поскольку арендатор был не лишен возможности своевременно передать помещения собственнику и избежать в таком случае дополнительных расходов на оплату пользования помещениями, уклонение арендодателя от принятия которых ничем не подтверждено.
Кассационная инстанция находит выводы апелляционного суда соответствующими имеющимся в деле доказательствам, фактическим взаимоотношениям сторон и нормам права..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.06.2015 N Ф07-2528/2015 по делу N А56-60524/2014
"...В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу, что договор аренды от 17.11.2008 N 2 прекратил свое действие, но объекты недвижимости арендодателю не возвращены, следовательно, арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.03.2015 N Ф07-4/2015 по делу N А56-35434/2014
"...Общество, ссылаясь на то, что Учреждение продолжает использовать спорные объекты после прекращения договора аренды, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и второй инстанций пришли к обоснованному выводу, что спорный договор аренды прекратил действие. Однако арендатор не возвратил арендодателю арендуемое имущество, следовательно, он обязан вносить плату за пользование имуществом..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.11.2014 по делу N А42-8001/2013
"...Училище 18.06.2010 направило предпринимателю письмо с извещением об отказе от договора и предложило освободить занимаемое здание. Однако предприниматель здание не освободила и не передала его в установленном порядке по акту.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Мурманской области от 27.04.2011 по делу N А42-8698/2010 предприниматель выселена из указанного здания.
Однако фактически это здание предприниматель освободила только 01.07.2012, передав его по акту приема-передачи правопреемнику Училища - Колледжу (т.д. 1, л. 25). В акте указано, что предприниматель передала Колледжу здание площадью 414 кв. м по указанному адресу; техническое состояние здание удовлетворительное.
Поскольку на основании распоряжения Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области от 28.10.2010 N 167 спорное здание передано в государственную собственность Мурманской области, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что Искендерова Ш.Г. после прекращения договора аренды пользовалась зданием и в период с 17.11.2010 по 31.12.2011 не вносила плату за пользование ни на счет Колледжа, ни в областной бюджет.
Суды обеих инстанций, исследовав материалы дела по правилам статьи 71 АПК РФ, удовлетворили иск Министерства частично, взыскав с ответчика 577 111 руб. 91 коп. платы за пользование названным зданием в период, 17.11.2010 по 31.12.2011. Во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму долга, суды отказали, поскольку Министерство не представило в материалы дела доказательств уведомления ответчика о смене собственника и о необходимости платить за аренду в областной бюджет.
Кассационная инстанция считает, что суды правильно взыскали с предпринимателя плату за пользование спорным зданием, поскольку по правилам статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.04.2014 N Ф07-1655/2014 по делу N А66-9690/2013
"...С учетом дополнительного соглашения от 29.06.2011 срок действия Договора установлен с 29.03.2011 по 30.09.2011.
Ссылаясь на то, что арендатор не вносил арендную плату с 30.09.2011 по дату фактического возвращения имущества - 30.01.2013, Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 указанной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Судами установлено, что имущество возвращено арендодателю 30.01.2013, о чем сторонами подписан акт приема-передачи.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о ненадлежащем исполнении арендатором обязательства по возврату арендованного имущества и в соответствии со статьей 622 ГК РФ правомерно взыскали с него плату за период до момента передачи имущества арендодателю.
Поскольку нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального законодательства, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.01.2014 по делу N А56-8541/2013
"...Письмом от 29.05.2012 N 332 Компания, ссылаясь на пункт 15.2 договора, сообщила Обществу об отказе от договора аренды в одностороннем порядке с 04.06.2012 в связи с допущенными ответчиком нарушениями условий договора.
Согласно уведомлению от 07.07.2012 N 78-78-42/011/2012-174 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о прекращении спорного договора.
Компания, ссылаясь на невозвращение арендуемого имущества и наличие задолженности по оплате фактического пользования помещением за период с 05.06.2012 по 13.03.2013, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды удовлетворили иск, признав его обоснованным по праву и размеру.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 названной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо) указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Суды установили, что спорные помещения не освобождены и не переданы арендодателю по акту приема-передачи, доказательств внесения арендных платежей не имеется, и удовлетворили иск.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.01.2014 N Ф07-10293/2013 по делу N А13-2606/2013
"...Администрация города Вологды, место нахождения: 16000, г. Вологда, ул. Ленина, д. 2, ОГРН 1033500051683 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю Горохову Игорю Анатольевичу, ОГРНИП 304352534200348, о взыскании 881 265 руб. 82 коп., в том числе 845 281 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.03.2013 и 35 984 руб. 32 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.05.2012 по 31.03.2013 (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 14.02.2011 N 627 и протокола о результатах открытого аукциона от 04.05.2011 N 2 Администрация (арендодатель) и предприниматель Горохов И.А. (арендатор) 05.05.2011 заключили договор N 24-91 мс аренды земельного участка с кадастровым номером 35:25:0705041:306 площадью 310 кв. м, расположенного по адресу: Вологодская область, Вологодский район, северо-восточная часть кадастрового квартала 35:25:0705041, для размещения и эксплуатации павильона по продаже и изготовлению ритуальных товаров.
По соглашению сторон от 17.04.2012 договор аренды расторгнут.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик продолжает пользоваться земельным участком после расторжения договора, поскольку не освободил участок от находящегося на нем имущества и не представил доказательств, исключающих принадлежность указанного имущества ответчику. В связи с этим суд первой инстанции отклонил довод ответчика о том, что земельный участок освобожден.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.04.2016 N Ф08-1405/2016 по делу N А53-26847/2014
"...Как видно из материалов дела, 01.06.2012 ООО "РЭММ" (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 1-06/12, по которому арендодатель принял на себя обязательство передать, а арендатор принять во временное пользование кран-балку А-135, инвентарный N 1353, находящийся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шоссейная, 47Г. Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 01.06.2012 по 31.12.2012. Если ни одна из сторон за 10 дней до истечения срока договора не заявит о намерении его расторгнуть, договор автоматически пролонгируется на срок до 31.12.2013 (пункт 2.2 договора). В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора размер арендной платы составляет 11 тыс. рублей. Арендная плата вносится не позднее 10-го числа каждого текущего месяца в сумме, рассчитанной исходя из количества отработанных машино-часов.
ООО "РЭММ" в письме без номера и даты сообщило обществу о расторжении договора аренды от 01.06.2012 N 2-30/12/11 и потребовало в течение 30 дней убрать оборудование и имущество, препятствующее демонтажу крана-балки. По сообщению ответчика, письмо получено им 17.12.2013, указанное обстоятельство истец не оспаривает.
Ссылаясь на то, что арендатор продолжил пользоваться краном-балкой и не погасил задолженность за период с января по ноябрь 2014 года, ООО "РЭММ" обратилось в арбитражный суд с иском.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Кодекс). По правилам пункта 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса). В силу пункта 2 статьи 622 Кодекса, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Из указанного следует, что прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В рассматриваемом случае спорное имущество передано обществу во временное пользование. В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. В том случае, когда арендатор несвоевременно исполнил обязательство по возврату имущества, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
С учетом установленных обстоятельств суды пришли к правомерному выводу об обязанности ответчика уплатить арендную плату за период фактического использования крана-балки..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.02.2016 N Ф08-7682/2015 по делу N А53-30163/2014
"...Как видно из материалов дела, 24.02.2011 общество (арендодатель) и учреждение (арендатор) заключили договор аренды оборудования линии по производству масла. Предметом договора является предоставление арендодателем за обусловленную сторонами плату во временное пользование имущества согласно приложению N 1, которое используется арендатором в порядке, предусмотренном договором и в соответствии с конструктивными и эксплуатационными данными оборудования. По акту приема-передачи от 24.02.2011 произведена передача имущества арендатору. Акт подписан сторонами без замечаний. В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор принял на себя обязательства ежемесячно оплачивать арендную плату в размере 32 661 рубля 98 копеек. Из положений пункта 1.6 договора следует, что договор заключен на срок до 31.12.2011.
По истечении срока действия договора арендатор не возвратил арендодателю имущество, арендную плату не выплатил, что послужило основанием для обращения общества в суд с иском.
В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
В силу части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Поскольку учреждение не представило доказательств внесения арендных платежей и возврата имущества по истечении срока действия договора, суды правомерно удовлетворили требования общества о взыскании с учреждения задолженности в заявленном размере, а также в связи с тем, что у ответчика в силу абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность по возврату арендованного имущества, удовлетворили требования об обязании учреждения возвратить имущество. Расчет заявленных требований судом проверен, признан правильным, документально не опровергнут ответчиком..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.02.2016 N Ф08-9917/2015 по делу N А32-19749/2014
"...Администрация муниципального образования города Краснодара (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дом на Соборной" (далее - общество), в котором просила:
- взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 8 438 204 рубля 38 копеек, образовавшееся в связи с использованием земельного участка, за период с 01.01.2012 по 08.07.2013
- взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 637 498 рублей 29 копеек, начисленные по состоянию на 09.09.2014 (уточненные требования, т. 1, л.д. 81, 82, 90 - 92).
Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, полагая, что договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 4300014811 прекращен по истечении срока его действия (27.02.2010), однако общество продолжило пользоваться участком площадью 2 326 кв. м, с кадастровым номером 23:43:03 05 011:0044, в отсутствие на то законных оснований, и не внесло (неосновательно сберегло) плату за такое пользование в период с 01.01.2012 по 08.07.2013 (статьи 1102, 1107, 395 Гражданского кодекса).
Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее - информационное письмо N 66).
Установив, что ответчик использовал арендованный ранее по договору от 28.02.2007 N 4300014811 земельный участок в период с 01.01.2012 по 08.07.2013 (доказательства возврата участка арендодателю отсутствуют) и не вносил плату за такое использование, суды обоснованно пришли к выводу о наличии на стороне общества не исполненного надлежащим образом обязательства и задолженности по плате за землю. При расчете задолженности ответчика суды правомерно исходили из действующего в спорный период нормативно-правового регулирования арендной платы за находящиеся на территории Краснодарского края и в неразграниченной государственной собственности земельные участки..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.08.2015 N Ф08-5411/2015 по делу N А32-44553/2014
"...В связи с истечением срока действия договора аренды учреждение направило в адрес ответчика претензию от 29.08.2014 N 01-13/1497 с требованием возвратить помещения и оплатить фактическое пользование имуществом.
Поскольку поликлиника помещения не возвратила и продолжала ими пользоваться, учреждение обратилось в арбитражный суд с иском.
В силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Оценив с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что по истечении срока действия договора аренды поликлиника арендуемые нежилые помещения учреждению не возвратила, арендную плату не вносила.
Ответчик возражений относительно периода задолженности и ее размера не заявил, контррасчет не представил, суды удовлетворили требования учреждения.
Суды правильно применили нормы материального права. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы поликлиники отсутствуют..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.08.2015 N Ф08-4870/2015 по делу N А15-2413/2014
"...Суды установили, что компания (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 01.05.2011 N 6-33-95, согласно которому компания обязалась предоставить обществу за плату в аренду принадлежащие ей на праве собственности и иных законных основаниях объекты газораспределительной системы, указанные в приложении N 1 к договору, по акту приема-передачи (приложение N 2 к договору).
Из приведенных норм следует, что после прекращения договора и до момента возврата арендуемого имущества арендатор обязан вносить арендную плату.
Суд установил, что, подписав акт приема-передачи от 26.04.2012, общество фактически не возвратило спорное имущество компании и продолжало осуществлять деятельность по транспортировке газа во исполнение договора от 27.12.2011 N 80-8-02539/12, заключенного с ООО "Газпром межрегионгаз Пятигорск".
В силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (абзац 5 пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Установив факт пользования имуществом после расторжения договора аренды от 01.05.2011 N 6-33-95, суды удовлетворили требования компании, рассчитав сумму задолженности исходя из ставки арендной платы 1 рубль 89 копеек за 1 пог. м, предусмотренной условиями названного договора аренды.
Доводы кассационной жалобы полностью повторяют доводы апелляционной жалобы, основаны на несогласии общества с результатами оценки судами имеющихся в деле доказательств и установленных по делу обстоятельств, предполагают их переоценку, которая в силу положений статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустима в кассационной инстанции и не может являться основанием для отмены судебных актов..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.11.2014 N Ф08-8243/2014 по делу N А15-4093/2013
"...Ссылаясь на то, что после расторжения договора и передачи имущества по акту общество продолжало пользоваться газопроводами, компания обратилась в арбитражный суд с иском.
Судом установлено, что, подписав акт приема-передачи от 26.04.2012, общество фактически не возвратило спорное имущество компании и продолжало осуществлять деятельность по транспортировке газа во исполнение договора транспортировки газа от 27.12.2011 N 80-8-02539/12, заключенного с ООО "Газпром межрегионгаз Пятигорск".
В силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (абзац 5 пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Поскольку факт пользования имуществом после расторжения договора аренды от 01.05.2011 N 6-33-95 установлен судами и ответчиком не отрицается, то суд обоснованно удовлетворил требования компании, рассчитав сумму задолженности исходя ставки арендной платы 1 рубля 89 копеек за 1 пог. м, предусмотренной условиями названного договора аренды..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.03.2016 N Ф09-745/16 по делу N А76-30826/2014
"...Ссылаясь на то, что после окончания срока действия договора аренды ответчик не возвратил занимаемое помещение, истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период по 30.11.2014.
Удовлетворяя требования, суды исходили из следующего.
На основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии с п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Поскольку по окончании срока действия договора аренды ответчик не исполнил обязательство по возврату помещения арендодателю, в отсутствие доказательств погашения задолженности суды правомерно взыскали с Регионального отделения 165 000 руб. 00 коп. долга за заявленный период, признав расчет правильным..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.12.2015 N Ф09-9216/15 по делу N А50-2827/2015
"...Указывая на то, что объект аренды после расторжения договора арендатором не возвращен, истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендной платы за период ноябрь - декабрь 2014 года, договорной пени за нарушение сроков возврата объекта (период просрочки с 01.11.2014 по 31.12.2014), а также обязании ответчика возвратить из аренды по акту приема-передачи нежилое помещение, переданное по договору аренды от 01.09.2011 N П/ГМС-004/11.
На основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии с п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Судами установлено, что договор аренды расторгнут сторонами 31.10.2014.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, фактические обстоятельства в совокупности с представленными в дело доказательствами, суд апелляционной инстанции установил, что спорное помещение было возвращено арендатором арендодателю по акту приема-передачи помещения 24.11.2014, подписанному сторонами договора, с указанием даты приема объекта, и скрепленному печатями обществ.
Учитывая, что факт наличия задолженности по арендным платежам подтвержден материалами дела, при этом доказательств погашения задолженности ответчиком не представлено, апелляционный суд обоснованно взыскал основной долг за период после расторжения договора (01.11.2014) по дату фактической передачи нежилого помещения (24.11.2014), а также неустойку (ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.10.2015 N Ф09-7580/15 по делу N А50-128/2015
"...Стороны, подписав 20.01.2014 дополнительное соглашение к договору аренды (далее - дополнительное соглашение), продлили его действие до 28.02.2014 с целью организации арендатором мероприятий по освобождению помещения от личного имущества. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 11.02.2014.
Факт возврата предприятию арендованного имущества подтверждается актом приема-передачи от 30.11.2014.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Лузиной М.Р. обязательств по внесению арендных платежей, оплате коммунальных услуг (тепловая энергия, водоснабжение/водоотведение), предприятие обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (абз. 6 п. 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66).
Учитывая, что факт возвращения арендованного помещения в установленный дополнительным соглашением срок заявителем не доказан, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, обоснованно пришли к выводу о наличии у предпринимателя Лузиной М.Р. обязанности по внесению арендной платы до надлежащего исполнения обязательства по возврату предприятию имущества.
При таких обстоятельствах суды обоснованно отклонили довод заявителя о неправомерности взыскания арендной платы за спорный период, установив задолженность предпринимателя Лузиной М.Р. по внесению арендной платы за период с 01.03.2014 по 30.11.2014 размере 165 085 руб. 92 коп.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.10.2015 N Ф09-6423/15 по делу N А60-49774/2014
"...Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления о взыскании неосновательного обогащения в размере денежных средств, уплаченных по договору аренды строительной техники с экипажем от 17.10.2013, суд апелляционной инстанции с учетом разъяснений, содержащихся в п. 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришел к выводу о правомерности внесения арендной платы после истечения срока действия договора аренды до момента возвращения техники арендодателю и об отсутствии неосновательного обогащения на стороне общества "Промтехмонтаж".
Выводы суда апелляционной инстанции являются правильными, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и нормам действующего законодательства.
Согласно п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Норма ч. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.
Судом апелляционной инстанции установлено, что общество "Альметьремстрой" осуществляло пользование экскаватором HITACHI ZH-240-3, начиная с октября 2013 г. Экскаватор HITACHI ZH-240-3 находился под управлением сотрудника общества "Альметьремстрой" и провалился на заболоченном участке трассы трубопровода, что подтверждается актом от 06.12.2013. Возврат арендодателю указанной техники осуществлен лишь 19.03.2014 по акту приема-передачи.
С учетом того, что экскаватор находился во владении общества "Альметьремстрой" до 19.03.2014 и указанная техника находилась в нерабочем состоянии по вине арендатора, арбитражный апелляционный суд обоснованно отметил, что внесение арендной платы после истечения срока действия договора аренды, до момента возвращения техники арендодателю следует признать соответствующим действующим законодательству..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.08.2015 N Ф09-4420/15 по делу N А07-18675/2014
"...Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату земельного участка арендодателю (п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Таким образом, учитывая, что договор от 03.09.2009 N 354-09зем прекратил свое действие в связи с истечением его срока действия 24.04.2012, изданные постановления от 29.06.2012 N 1426 и от 24.05.2013 N 1345 не повлекли для сторон юридических последствий ввиду незаключения на основании них договора аренды, а также вследствие их отмены в порядке самоконтроля, иных правовых оснований пользоваться спорным земельным участком у предпринимателя Ковалева П.А. не имеется, на спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, в том числе не завершенные строительством, принадлежащие ответчику, приняв во внимание отсутствие доказательств внесения ответчиком платы за пользование землей и возвращения земельного участка арендодателю, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали исковые требования о взыскании 3 912 166 руб. 62 коп. и возвращении спорного земельного участка подлежащими удовлетворению в полном объеме..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.06.2015 N Ф09-2817/15 по делу N А60-34996/2014
"...Суды, удовлетворяя требования в полном объеме, исходили из того, что обстоятельства, установленные решением от 21.07.2014 по делу N А60-50117/2013, имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела. Факт пользования предпринимателем имуществом после расторжения договора аренды в спорный период без внесения арендной платы доказан материалами дела.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в п. 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Суды, установив, что доказательства возврата истцу по акту арендованного по названному договору имущества в материалы дела не представлено, исполнение обязанности по оплате долга за фактическое пользование помещением за период с 16.12.2013 по 19.05.2014 ответчиком не доказано, проверив расчет основного долга за период с 16.12.2013 по 19.05.2014, произведенный истцом, и признав его верным, суды обоснованно удовлетворили требования предприятия о взыскании с предпринимателя 175 460 руб. 93 коп. основного долга..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.05.2015 N Ф09-2436/15 по делу N А47-6140/2014
"...Комитетом в адрес общества направлено уведомление от 05.11.2013 N 1-28/5454 об отказе от исполнения названного договора аренды с 24.12.2013 в связи с истечением срока его действия.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей за пользование вышеназванным помещением, комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Судами установлено, что договор аренды от 16.04.2013 N 2-670е-11474 прекращен в связи с истечением срока его действия с 24.12.2013, что сторонами спора не оспаривается.
Доказательств возврата помещения арендатором арендодателю после прекращения договора аренды либо внесения ответчиком арендных платежей за спорный период в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований комитета о взыскании 518 518 руб. арендной платы..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.03.2015 N Ф09-180/15 по делу N А60-28786/2014
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "БеНиТ" (арендодатель) и обществом "Завод железобетонных изделий N 2" (арендатор) были заключены договоры аренды от 01.12.2011 N 125-А, 132-А, 133-А, согласно условиям которых обществу "Завод железобетонных изделий N 2" в аренду предоставлены здания, оборудование и движимое имущество: краны мостовые и кран-балки, расположенные по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, Северное шоссе, д. 12.
Срок действия данных договоров установлен сторонами с 01.12.2011 по 31.12.2011 (п. 2.1 договоров).
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе договоры аренды от 01.12.2011 N 125-А, 132-А, 133-А, от 01.01.2012 N 03-А, 04-А, 05-А, учитывая установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.11.2013 по делу N А60-34826/2012 обстоятельства о формальном подписании между обществом "БеНиТ" и обществом "СК "Тагил" договоров аренды от 01.01.2012 N 03-А, 04-А, 05-А и актов приема-передачи к ним, без фактической передачи имущества, нахождения этого имущества в период с января по апрель 2012 г. в пользовании общества "Завод железобетонных изделий N 2", суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что после прекращения договоров аренды от 01.12.2011 N 125-А, 132-А, 133-А арендованное обществом "Завод железобетонных изделий N 2" имущество фактически арендодателю не возвращено.
Судом апелляционной инстанции установлено, что общество "Завод железобетонных изделий N 2" осуществляло пользование спорным имуществом и в январе 2013 г.
С учетом этих обстоятельств, поскольку факт пользования обществом "Завод железобетонных изделий N 2" арендованным имуществом после прекращения договоров аренды (в спорный период с 01.01.2013 по 11.01.2013) без внесения соответствующей платы подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика обязанности уплачивать истцу арендную плату за период с 01.01.2013 по 11.01.2013, исходя из размеров арендной платы, согласованных сторонами в договорах аренды от 01.12.2011 N 125-А, 132-А, 133-А, равных 109 656 руб., 372 825 руб., 80 731 руб. (ежемесячно).
Таким образом, принимая во внимание размер подлежащей внесению платы за пользование спорным имуществом, апелляционный суд правомерно частично удовлетворил исковые требования, взыскав с общества "Завод железобетонных изделий N 2" 381 530 руб. 61 коп. задолженности..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.03.2015 N Ф09-636/15 по делу N А60-23846/2014
"...Между Федеральным государственным унитарным предприятием Объединения исправительного учреждения N 2 с особыми условиями хозяйственной деятельности Главного управления по исполнению наказаний Министерства юстиции Российской Федерации по Свердловской области (арендодатель) и учреждением (арендатор) заключен договор аренды от 15.02.2010 N 1/61. Во исполнение условий договора аренды арендодатель представил во временное пользование арендатора за обусловленную сторонами договора плату объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Ивдель, ул. Клубная, 10а, ул. Клубная, 8: корпус 2 здание коровника, здание свинарника-телятника, здание гаража, что подтверждено актом приема-передачи имущества от 15.02.2010. Согласно п. 2.1 договора аренды арендная плата составляет 33 000 руб. 00 коп., в том числе НДС (18%) в месяц. Арендная плата включает плату за пользование земельным участком, арендатор самостоятельно оплачивает услуги обслуживающих и сопутствующих служб, коммунальные платежи. Арендная плата устанавливается за все переданное в аренду имущество, подлежит уплате арендатором арендодателю не позднее 20 числа каждого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет либо иным способом, установленным действующим законодательством.
Дополнительным соглашением 03.08.2013 N 154 арендатор и арендодатель согласовали расторжение договора аренды с 02.08.2013.
На основании договора купли-продажи от 31.05.2013 за обществом 02.08.2013 зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимости: здание гаража, общей площадью 334,2 кв. м, литер Г, расположенное по адресу: г. Ивдель, ул. Клубная, д. 8; здание коровника, общей площадью 1616,1 кв. м, литеры Д, д, д1, д2, расположенное по адресу: г. Ивдель, ул. Клубная, д. 10 "а"; здание коровника, общей площадью 2067 кв. м, литеры Б, б, б1, расположенное по адресу: г. Ивдель, ул. Клубная, д. 10 "а", здание молокозавода, общей площадью 249,8 кв. м, литеры Б, б, расположенное по адресу: г. Ивдель, ул. Клубная, д. 11; здание телятника, общей площадью 1028,3 кв. м, литеры В, в, в1, в2, расположенные по адресу: г. Ивдель, ул. Клубная, д. 10 "а".
Таким образом, судами установлено, что за обществом зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, которые были переданы учреждению по договору аренды от 15.02.2010 N 1/61.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Установив, что после расторжения договора аренды от 15.02.2010 N 1/61 учреждение продолжало пользоваться имуществом в отсутствие каких-либо законных оснований, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования общества о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом после расторжения договора в размере, установленном договором аренды от 15.02.2010 N 1/61, за период с 01.11.2013 года по 31.05.2014 и обязании учреждения вернуть объект аренды..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.09.2014 N Ф09-6038/14 по делу N А60-42188/2013
"...Общество "Гулливер", ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за август 2013 года, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с требованием о взыскании долга, пеней, процентов за пользование чужими денежными средствами.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно п. 38 указанного информационного письма прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы и возражения лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили отсутствие бесспорных доказательств того, что в связи с прекращением договора аренды с 15.07.2013 ответчик освободил помещения и предпринимал действия по возврату помещений истцу, а истец уклонялся от приема помещений. Ссылка ответчика на наличие в материалах дела уведомления от 14.05.2013 N 28-5/13, подтверждающего, по мнению арендатора, извещение арендодателя о расторжении договора аренды и об освобождении помещений 15.07.2013, отклонена судами с указанием на то, что в данном уведомлении арендатор лишь ссылается на возможное освобождение помещений с 15.07.2013, которое не равнозначно намерению прекратить договорные отношения. Кроме того, доказательства, подтверждающие получение истцом указанного уведомления, в материалах дела отсутствуют, лицо, расписавшееся в его получении, невозможно идентифицировать, поскольку подпись не содержит расшифровки. При этом истцом представлено уведомление о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя с 01.09.2013, которое вручено ответчику 01.08.2013, а имеющийся в деле акт приема-передачи от 15.07.2013 был направлен истцу лишь 14.08.2013 после того, как ответчиком получено письмо о расторжении договора с 01.09.2013.
Следовательно, в отсутствие доказательств возврата арендуемых помещений ранее 01.08.2013 и уклонения арендодателем от приема помещений, а также установив, что доказательств уплаты арендной платы за заявленный истцом период ответчиком не представлено, суды правомерно удовлетворили исковые требования общества "Гулливер" о взыскании с ответчика основного долга в сумме 59 755 руб..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.06.2014 N Ф09-5340/13 по делу N А60-36779/2012
"...Установив, что в материалах дела отсутствуют доказательства проведения установленных условиями договора мер, а также учитывая наличие между сторонами спора по возврату объекта аренды, суды сделали обоснованный вывод о том, что действие договора аренды от 01.12.2010 N 2 прекращено 30.05.2012.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что согласно представленному в материалы дела акту приема-передачи от 01.12.2010 при заключении договора сторонами производился совместный акт осмотра объекта аренды (установлено удовлетворительное техническое состояние). Доказательств, подтверждающих направление ответчиком истцу требования о приемке арендуемого имущества и уклонение истца от принятия этого имущества, в материалы дела не представлено. Представленные в материалы дела акты от 09.06.2012, почтовая квитанция с описью вложения от 26.06.2012 о направлении ответчиком в адрес истца актов от 09.06.2012, почтовое уведомление с отметкой о вручении указанных документов истцу 10.07.2012 не свидетельствуют о надлежащем исполнении со стороны ответчика обязательств по соблюдению процедуры возврата имущества. При этом акты от 09.06.2012 содержат разночтения в части определения обязательственных отношений сторон.
Суды верно указали, что общество, действуя добросовестно и учитывая, что договор прекратил свое действие 30.05.2012, должно было направить акты в адрес предпринимателя не позднее указанной даты. Между тем названные акты направлены ответчиком в адрес истца значительно позднее 30.05.2012, а также даты их составления.
С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что обязанность по возврату имущества предпринимателю обществом не исполнена.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требования предпринимателя о взыскании с общества задолженности по арендной плате за указанный период. Представленный предпринимателем расчет задолженности судами проверен и признан правильным..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.06.2016 N Ф10-1734/2016 по делу N А62-6360/2015
"...Открытое акционерное общество "Сарс-Катынь", п. Авторемзавод Смоленского района Смоленской области (ОГРН 1036729308110, обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Терминал Никольский", д. Никольское Смоленского района Смоленской области (ОГРН 1126714000940), о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 01.01.2014 N 69/2014-АБК за период с января 2015 года по март 2015 года в сумме 1 304 733 руб. 34 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2015 по 20.11.2015 в размере 69 023 руб. 24 коп. с учетом уточнения заявленных исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.
По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Согласно материалам дела срок действия договора аренды истек 30.12.2014, истец сообщил ответчику о нежелании продолжать арендные отношения.
Между тем доказательств освобождения арендуемых помещений, направления истцу уведомления об освобождении помещений, передачи ключей, подписания актов приема-передачи, а также обоснования неявки для приема-передачи указанных помещений 02.03.2015 и 30.03.2015 в материалы дела ответчиком не представлено, равно как и сведений о причинах, объективно препятствующих ООО "Терминал Никольский" возвратить арендованные помещения в соответствии с установленными договором порядком и сроком, либо доказательств, свидетельствующих об уклонении истца от приемки арендованных помещений.
В связи с изложенным, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств уплаты сложившейся суммы задолженности за период с января 2015 года по март 2015 года, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 1 304 733 руб. 34 коп..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.02.2016 N Ф10-5109/2015 по делу N А08-2970/2015
"...Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации г. Белгорода N 1400 от 18.05.2004 между МУ "Городская недвижимость" и ООО ПСК "Иликон" 14.03.2005 г. заключен договор N 665 аренды земельного участка площадью 36 661 кв. м для эксплуатации нежилых зданий, расположенных по адресу: г. Белгород, ул. Рабочая, 14, сроком до 18.05.2009.
По окончании срока действия договора ответчик земельный участок не возвратил, продолжил им пользоваться без внесения арендной платы, в связи с этим у ответчика за период с 18.05.2014 по 31.03.2015 возникла задолженность в сумме 670 612 руб. 94 коп.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.
Исходя из положений п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
В данном случае доказательств возврата арендодателю спорного земельного участка после окончания срока действия договора аренды ответчиком не представлено.
Таким образом, суд, установив, что после окончания срока действия договора аренды ответчик земельный участок с кадастровым номером 31:16:0216005:170, площадью 12475 кв. м, не вернул, а продолжил им пользоваться, суд пришел к правомерному выводу о взыскании 670 612 руб. 94 коп. за фактическое пользование земельным участком за период с 18.05.2014 по 31.03.2015. Контррасчет суммы долга ответчик не представил..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11.11.2015 N Ф10-3921/2015 по делу N А09-6764/2014
"...Письмом за N 3300 от 30.12.2013 истец уведомил ответчика об окончании 31.12.2013 г. срока действия договора аренды N 1 от 30.09.2013 и необходимости возврата арендованного имущества в технически исправном состоянии, так как договор продлеваться не будет. С 01.01.2014 выезд данного транспортного средства с территории Унечского ПЖКО запрещен.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).
В силу положений п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В данном случае, доказательства возврата арендованного имущества в технически исправном состоянии по истечения срока действия договора аренды (31.12.2013) в материалах дела отсутствуют.
Согласно акта приема- передачи автовышка АП 17 возвращена арендодателю 03.04.2014.
При этом доказательства внесения ответчиком арендной платы за фактическое пользование имуществом в спорный период суду не представлены, следовательно взыскание с ответчика арендных платежей за период с 01.01.2014 по 03.04.2014 г. в сумме 51 000 руб. является правомерным..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.04.2015 N Ф10-897/2015 по делу N А68-1504/2014
"...Из материалов дела следует, что предприятие в порядке ст. 610 ГК РФ надлежащим образом известило общество об отказе от договора и прекращении его действия по истечении трех месяцев с момента получения уведомления, одновременно указав на необходимость возврата помещения в соответствии со ст. 622 ГК РФ.
В связи с изложенным, учитывая, что основания для дальнейшего пользования помещением прекратились, возникла обязанность по его возвращению арендодателю, общество данную обязанность не исполнило, факт пользования помещением без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов подтвержден, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об удовлетворении требований в части возложения на ответчика обязанности освободить спорное нежилое помещение.
Пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В силу ст. 622 ГК РФ в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Поскольку обществом не было представлено доказательств возврата арендуемого помещения арендодателю, суды обеих инстанций пришли к верному выводу о взыскании с общества задолженности в размере 33 640 руб. 30 коп. Расчет арендной платы обществом не оспаривался, контррасчет не представлен..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.10.2014 по делу N А35-6788/2013
"...Ссылаясь на то, что ремонт в помещениях произведен не был, арендная плата уплачена только по 06.03.2013, а ответчик после прекращения договора аренды (31.01.2013) продолжал пользоваться ранее арендованными им помещениями и не возвратил их арендодателю, ООО "Бахус +" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании арендной платы за период фактического пользования нежилыми помещениями.
Судом установлено, что договор аренды недвижимого имущества N Курф-4/285/09 от 01.07.2009 был прекращен 31.01.2013, но арендованные помещения не были возвращены арендодателю.
При таких обстоятельствах, суды пришли к верному выводу о взыскании с ответчика суммы задолженности в размере 279 638 руб. 33 коп. за период с 07.03.2013 года по 30.04.2013 года.
Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке по делу не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11.09.2014 по делу N А62-6326/2013
"...Департамент, руководствуясь пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, уведомлением от 06.02.2013 N 01467/09 уведомил предпринимателя о прекращении договора аренды земельного участка от 12.04.2001 N 2459 по истечении трех месяцев с момента получения уведомления.
Вместе с тем земельный участок ответчиком департаменту возвращен не был.
Поскольку предприниматель обязан вносить плату за пользование данным земельным участком до момента передачи земельного участка департаменту, у истца образовалась задолженность за фактическое использование земельного участка за период с августа по октябрь 2013 года.
Так как ответчиком задолженность и образовавшаяся неустойка добровольно погашены не были, департамент обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.
Руководствуясь положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд апелляционной инстанции правомерно указал, что само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.
Пунктом 5.2 договора аренды земельного участка предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Судом проверен и признан верным представленный истцом расчет размера пени за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 31.03.2012 по 25.07.2013 на сумму 40 889 руб. 30 коп.
Установив факт нарушения сроков внесения арендной платы, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Центрального округа от 06.03.2014 по делу N А23-1527/2013
"...Соглашением от 01.06.2011 стороны расторгли договор с 15.06.2011.
Ссылаясь на то обстоятельство, что после подписания соглашения о расторжении договора ответчик продолжил пользование имуществом, не возвратив его по акту, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендованного имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо - в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Из расчета следует, что предприниматель определил период задолженности с 16.06.2011 по 28.07.2012, исходя из предусмотренной п. 4.1 договора ежемесячной платы в размере 45 000 руб.
Довод общества о том, что суд апелляционной инстанции необоснованно взыскал с ОАО "Калугастройтранс" арендную плату с 21.06.2011 по 28.07.2012, в то время как истцом задолженность была предъявлена за период с 21.06.2011 по 28.06.2012, не может быть принят во внимание кассационной инстанцией, поскольку при расчете суммы арендной платы суд учитывал период с 21.06.2011 по 28.06.2012, однако допустил опечатку, неверно указав дату окончания вышеуказанного периода..."

Постановление ФАС Центрального округа от 22.01.2014 по делу N А35-5991/2011
"...29.07.2008 между ИП Смирновой Л.Н. и ИП Суховым В.В. был заключен договор на оказание услуг по организации торговой деятельности, согласно которому ИП Смирнова Л.Н. (исполнитель) выделяет ИП Сухову В.В. (клиент) торговое место, расположенное в здании по адресу: г. Льгов, ул. К. Маркса, 47, для организации в нем торговли общей площадью 34 кв. м. Договор был заключен сроком до 31.01.2009.
Договор прекратил свое действие 31.01.2009 по истечении срока, указанного в п. 1.2 договора, что не оспаривается сторонами.
Ссылаясь на то, что в нарушение условий договора ИП Сухов В.В. ненадлежащим образом исполнял обязанность по оплате арендных платежей и не освободил помещение по истечении срока действия договора, в связи с чем, за ответчиком образовался долг по арендной плате и процентам, истец обратился в суд с настоящим иском.
Кроме того, судами сделан верный вывод о том, что договор на оказание услуг по организации торговой деятельности от 29.07.2008 между предпринимателями по своему содержанию не соответствует требованиям п. 1 ст. 607 ГК РФ. Однако, несоответствие такого договора требованиям, предъявляемым к договорам аренды, не противоречит ГК РФ, такие договоры допустимы в силу принципа свободы договора. Отношения, возникающие из таких договоров, должны регулироваться общими нормами об обязательствах и о договорах.
В связи с чем, судебные инстанции обоснованно указали, что применение к спорным правоотношениям норм гл. 34 ГК РФ не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ и существу обязательства.
В силу п. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Таким образом, само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.
Пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Наличие у ответчика задолженности по оплате за пользование спорным имуществом в сумме 314 160 руб. 00 коп. за период с 15.02.2009 по 30.05.2011 подтверждается материалами дела. Расчет задолженности за спорный период ответчиком не оспорен и доказательств ее оплаты последним не представлено.
При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований..."

Постановление ФАС Центрального округа от 16.01.2014 по делу N А62-7691/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанций между Главным земельным управлением Смоленской области и предпринимателем Шмыковой С.В. был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 27.08.2008 N 528/з, согласно которому предпринимателю Шмыковой С.В. во временное владение и пользование был предоставлен земельный участок из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:001 39 64:15, площадью 54 кв. м, расположенный в г. Смоленске на пересечении улиц Свердлова и Заводской, для использования под торговый павильон; на участке расположен торговый павильон. Участок предоставлен сроком на 11 месяцев.
В адрес предпринимателя было направлено уведомление от 08.09.2011 N 14146/09 о прекращении договора аренды земельного участка по истечении трех месяцев с момента получения арендатором указанного уведомления, в котором также содержалось требование об уплате задолженности по арендной плате и о возврате земельного участка по акту приема-передачи в срок до 20.12.2011.
Согласно сведениям с официального сайта "Почта России" 17.10.2011 истек срок хранения письма с уведомлением. По истечении трех месяцев, то есть с 17.01.2012, договор аренды считается расторгнутым.
25.02.2013 Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области был составлен акт обследования земельного участка, согласно которому на момент обследования на рассматриваемом земельном участке расположен торговый павильон "Продукты", используемый индивидуальным предпринимателем Чернышевым Андреем Валентиновичем для осуществления торговой деятельности.
Как установлено статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Поскольку ответчиком не были представлены доказательства, с достоверностью и достаточностью подтверждающие соблюдение им за заявленный период обязательств по арендной плате, а также за фактическое пользование земельным участком после прекращения действия договора аренды, а расчет истца ответчиком не опровергнут и признан судом верным, суд правомерно удовлетворил заявленные исковые требования в части взыскания задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Центрального округа от 15.01.2014 по делу N А35-5992/2011
"...Договор прекратил свое действие 31.01.2009 по истечении срока, указанного в п. 1.2 договора, что не оспаривается сторонами. Однако ответчик продолжал пользоваться торговым местом.
Ссылаясь на то, что в нарушение условий договора ИП Алфимова Е.Д. ненадлежащим образом исполняла обязанность по оплате арендных платежей и не освободила помещение по истечении срока действия договора, в связи с чем, за ответчиком образовался долг по арендной плате и процентам, истец обратился в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций исследовав представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований и квалификации правоотношений сторон по сделке как арендных, ввиду следующих обстоятельств.
Кроме того, судами сделан верный вывод о том, что договор на оказание услуг по организации торговой деятельности от 29.07.2008 между предпринимателями по своему содержанию не соответствует требованиям п. 1 ст. 607 ГК РФ. Однако, несоответствие такого договора требованиям, предъявляемым к договорам аренды, не противоречит ГК РФ, такие договоры допустимы в силу принципа свободы договора. Отношения, возникающие из таких договоров, должны регулироваться общими нормами об обязательствах и о договорах.
В связи с чем, судебные инстанции обоснованно указали, что применение к спорным правоотношениям норм гл. 34 ГК РФ не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ и существу обязательства.
В силу п. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Таким образом, само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.
Пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Наличие у ответчика задолженности по оплате за пользование спорным имуществом в сумме 295 680 руб. за период с 15.02.2009 по 30.05.2011 подтверждается материалами дела. Расчет задолженности за спорный период ответчиком не оспорен и доказательств ее оплаты последним не представлено. Заявленный истцом период взыскания не выходит за пределы срока действия самого договора аренды, заключенного истцом с администрацией города Льгова Курской области, который определен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 17.07.2009 по делу N А35-2680/09-С13. Доказательств того, что ответчиком предпринимались какие-либо меры по возврату арендованного имущества, как и доказательств невозможности использования арендуемого имущества, ответчиком в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований..."

3.2. Вывод из судебной практики: Плата за пользование арендованным имуществом в случае просрочки его возврата после прекращения договора аренды взыскивается с арендатора как арендная плата.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...38. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с акционерного общества задолженности по арендной плате, исчисленной с момента расторжения договора до освобождения помещения.
Возражая против иска, ответчик сослался на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ обязательства сторон считаются прекращенными с момента расторжения договора, поэтому при определении размера подлежащей взысканию арендной платы арендодатель не может руководствоваться его условиями.
Суд удовлетворил иск, сославшись на часть вторую статьи 622 ГК РФ, согласно которой арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Поскольку в данном случае акционерное общество несвоевременно исполнило обязательство по возврату помещения, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора"
"...8. В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.
При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ)..."

Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2017 N 32-КГ17-37
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 28 июня 2011 г. между индивидуальным предпринимателем Андреевым В.К. (арендодателем) и Бекишовым Н.П. (арендатором) заключен договор аренды N 260/12, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату на территории яхт-клуба "Лодка-Хаус", расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, с. Усть-Курдюм, ул. Крайняя, 1, во временное владение место под условным номером 96А для стоянки маломерного судна марки Bayliner 300SB. Пунктом 8.1 договора срок аренды установлен с 25 июня 2012 г. по 23 июня 2013 г.
Условиями договора также предусмотрено, что по окончании срока его действия арендатор обязан незамедлительно забрать судно. При нарушении данного условия арендатор обязан уплатить стоимость арендной платы сверх срока по двойной ставке (пункт 5.3 договора аренды).
Как следует из материалов дела, судно ответчика помещено на стояночное место в 2012 году, где и находилось на момент рассмотрения спора.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 14 декабря 2015 г. признано обоснованным заявление Кузьмина П.В. о признании индивидуального предпринимателя Бекишова Н.П. несостоятельным (банкротом), введена процедура реструктуризации долгов.
Согласно частям 1 и 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.
Поскольку судами установлено, что по окончании срока действия договора аренды от 28 июня 2011 г. N 260/12 ответчик не освободил арендуемое место, что повлекло для него в силу части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.3 договора аренды обязанность производить оплату аренды в соответствии с условиями договора, то есть периодическими денежными платежами, выводы суда апелляционной инстанции о том, что требования истца не носят текущего характера и подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве, нельзя признать основанными на законе..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.10.2014 по делу N А58-360/2014
"...Комитет земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района (ОГРН 1031401720162, далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Гаражно-эксплуатационному кооперативу "Горняк-1" (ОГРН 1021401004250, далее - кооператив, ответчик) о взыскании 891 822 рубля 84 копейки, из которых: 849 335 рублей 25 копеек - задолженность по арендным платежам и пени по договору: за 2011 год (с 01.01.2011 по 31.12.2011) в сумме 116 247 рублей 6 копеек - арендные платежи, 331 146 рублей 65 копеек - пени; за 2012 год (с 01.01.2012 по 31.12.2012) в сумме 112 273 рубля 6 копеек - арендные платежи, 160 847 рублей 5 копеек - пени, за 2013 год (с 01.01.2011 по 07.09.2013) в сумме 90 396 рублей 43 копейки - арендные платежи, 38 425 рублей - пени, неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 42 487 рублей 59 копеек за 2013 год (с 08.09.2013 до 01.01.2014), из которых - 41 240 рублей 9 копеек - неосновательное обогащение, 1 247 рублей 50 копеек - проценты за пользование чужими денежными средствами.
Как следует из материалов дела, 08.09.2008 между комитетом (арендодатель) и кооперативом (арендатор) подписан договор аренды N 569 земельного участка.
Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка от 08.09.2008 N 569 договор заключен на срок с 08.09.2008 по 07.09.2013. В пункте 6.2 договора определено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.
Доказательств передачи земельного участка истцу ответчиком в материалы дела не представлено.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Представленный истцом расчет в обоснование требований о взыскании неосновательного обогащения произведен из суммы арендных платежей и составляет 41 240 рублей 9 копеек, которая подлежит взысканию в пользу истца согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Неправильное применение судом первой и апелляционной инстанций норм права, регулирующих отношения, вытекающие из обязательства вследствие неосновательного обогащения, не привело к принятию неправильных судебных актов..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.10.2015 N Ф05-12933/2015 по делу N А40-151786/14
"...Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "ТЕХНОКОМПЛЕКС СТ" о взыскании задолженности в размере 541804 руб. 55 коп. за период с 21.08.2013 г. по 08.04.2014 г. в оплату использования земельного участка площадью 6773 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Авиаторов, вл. 7 Б, и проценты, начисленные на сумму 541804 руб. 55 коп. по ставке рефинансирования Банка России в размере 8,25% за период с 22.08.2013 по день фактической уплаты основного долга.
Признавая исковые требования обоснованными, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ответчик в период с 21.08.2013 по 08.04.2014 пользовался земельным участком, не внося плату за него, в связи с чем ответчик неосновательно обогатился.
Отменяя решение суда в указанной части, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что заявленные исковые требования истца подлежат удовлетворению в соответствии со ст. ст. 309, 310, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не норм о неосновательном обогащении.
Таким образом, при принятии обжалуемого судебного акта судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы и оценены представленные в деле доказательства, установлены все имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права и процессуального права, в связи с чем предусмотренные в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемого постановления отсутствуют, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.12.2014 N Ф06-17060/2013 по делу N А55-27570/2013
"...Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Производственный жилищно-ремонтный трест" Промышленного района" (далее - ЗАО "ПЖРТ" Промышленного района", ответчик) о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 213 147 руб. 49 коп. за пользование земельным участком в период с 21.12.2012 по 31.12.2013, процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 31.12.2013 в размере 8 233 руб. 02 коп.
Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции исходили из того, что договор прекратил свое действие 21.12.2012, новый договор не заключен, истец пользуется земельным участком без правовых оснований, следовательно, за пользование земельным участком после расторжения договора подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении (статьи 1102, 1105).
Согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривающего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В этом случае положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат.
При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, за спорный период взысканию подлежали платежи за пользование земельным участком, а не неосновательное обогащение.
Вместе с тем неправильное применение норм материального права не привело к принятию неправильных судебных актов, поскольку судебными инстанциями размер платежей за пользование земельным участком в спорный период правомерно определен на основании Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основанных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
Поскольку ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены суду доказательства оплаты за пользование земельным участком в установленном Правительством Российской Федерации размере, то требование истца по взысканию платы за пользование земельным участком в спорный период в размере 213 147 руб. 49 коп. удовлетворено правомерно.
При указанных обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.02.2018 N Ф07-362/2018, Ф07-528/2018 по делу N А56-29229/2017
"...Комитет, ссылаясь на неисполнение Обществом обязательства по освобождению арендуемого имущества и оставление им без удовлетворения направленной в его адрес претензии от 12.12.2016 N 10308-пр./16 с, в которой он предупредил арендатора о необходимости погасить возникшую за период с апреля по декабрь 2016 года задолженность по арендной плате и пеням, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статей 622 и 655 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта или иного документа о передаче. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 37 Информационного письма N 66 и в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество; порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 ГК РФ) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия; при этом в случае расторжения договора взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование; арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды.
С учетом изложенного при наличии законодательно закрепленного права арендодателя требовать внесения арендных платежей до момента возврата объекта аренды и в отсутствие доказательств принятия Обществом мер к надлежащему возврату арендуемого имущества с соблюдением закрепленного в договоре порядка вплоть до декабря 2016 года суды обеих инстанций законно и обоснованно удовлетворили первоначальный иск частично и отказали в удовлетворении встречных требований..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.02.2018 N Ф07-15127/2017 по делу N А13-1813/2017
"...Комитет по управлению имущества города Череповца, место нахождения: 162608, Вологодская обл., г. Череповец, пр. Строителей, д. 4А, ОГРН 1023501247440, ИНН 3528008860 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шишину Валентину Александровичу, ОГРНИП 314352802400044, о взыскании 4 176 976 руб. 65 коп. платы за использование земельного участка с кадастровым номером 32:21:0501002:182 за период 25.11.2013 - 31.12.2016 и 374 037 руб. 48 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Комитет, ссылаясь на прекращение Договора, неисполнение предпринимателем обязанности по возврату участка арендодателю и по оплате фактического землепользования в период с 25.11.2013 по 31.12.2016, обратился в арбитражный иском с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 38 Информационного письма N 66 прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Из системного толкования положений пункта 2 статьи 453, статей 606, 622 ГК РФ следует, что с даты расторжения договора аренды обязательство арендодателя по предоставлению арендатору имущества прекращается, а у арендатора возникает обязанность по возврату соответствующего имущества арендодателю, неисполнение которой предоставляет арендодателю право требовать внесения платы за период просрочки возврата имущества.
Поскольку нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.12.2014 N Ф07-9891/2014 по делу N А56-6156/2014
"...В соответствии с пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Как следует из материалов дела и установлено судами, арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2012 транспортное средство в технически исправном состоянии и паспорт транспортного средства.
По истечении срока действия договора (31.12.2012) предмет аренды арендатором арендодателю не возвращен.
Из пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 названной статьи в том случае, когда арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Ответчиком вопреки требованию части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств внесения арендных платежей за спорный период.
Поэтому судом обоснованно взыскана с ответчика в пользу истца сумма арендной платы (1 960 000 руб.) за весь период времени, в течение которого транспортное средство находилось в распоряжении ответчика, до даты обращения в арбитражный суд (с 01.01.2012 по 30.04.2014) в размере, согласованном договором. Столь же правильно удовлетворено требование об обязании ответчика возвратить автомобиль.
Судами правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.04.2018 N Ф09-1347/18 по делу N А60-35241/2017
"...Предприниматель Агафонов С.А. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Уралспецэнергоремонт" о взыскании задолженности по договорам аренды специальной техники от 01.06.2014, от 01.01.2016 в сумме 1 540 000 руб., неустойки в сумме 704 220 руб.; обязании возвратить объект аренды - колесный погрузчик SSL5700, государственный регистрационный знак 66ТВ8085, год выпуска 2011, двигатель 025327, цвет желтый; о взыскании стоимости арендной платы за пользование объектом аренды до момента фактического возврата имущества, исходя из фактической стоимости аренды 60 000 руб. ежемесячно; взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму основного долга 1 540 000 руб., начиная с 08.07.2017 по день фактической оплаты долга.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Уралспецэнергоремонт-Инжиниринг" (арендатор) и предпринимателем Агафоновым С.А. (арендодатель) заключен договор аренды специальной техники от 01.06.2014 (без предоставления услуг по управлению и эксплуатации; далее - договор аренды от 01.06.2014).
В п. 38 информационного письма N 66 разъяснено, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Ответчик, признавая факт непередачи арендованного транспортного средства арендодателю после подписания акта приема-передачи от 29.04.2016, между тем полагает, что арендные отношения прекращены и задолженность не подлежит взысканию.
Оценивая названный довод ответчика, суды верно отметили, что подписание акта приема-передачи от 29.04.2016 транспортного средства само по себе таким доказательством не является, поскольку совокупность иных доказательств по делу свидетельствует, что имущество находится во владении ответчика. Принимая во внимание, что в спорный период арендная плата ответчиком не вносилась, требование истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме 1 540 000 руб. также правомерно удовлетворено судами..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.03.2018 N Ф09-8595/17 по делу N А50-9772/2017
"...Предприниматель Токарев В.Я. обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "ВНИИБТ-Буровой инструмент" о взыскании 18 242 700 руб., составляющих плату за переданное в аренду и невозвращенное оборудование за период с 03.04.2014 по 17.01.2017 (с учетом уменьшения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В качестве правового обоснования заявленных требований истцом приведены положения ст. ст. 622, 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Невозвращение объекта аренды за пределами срока действия договора влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 38, 39 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
По общему правилу только возврат арендатором индивидуально-определенного имущества арендодателю прекращает обязательства между ними. Поэтому, если арендатор не возвратил имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе взыскать с арендатора арендную плату, определенную договором, за весь период просрочки.
Суд кассационной инстанции полагает возможным на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменить постановление апелляционного суда и в порядке п. 2 ч. 1 ст. 287 названного Кодекса без передачи дела на новое рассмотрение принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований предпринимателя Токарева В.Я. в сумме 17 368 050 руб., составляющей арендную плату, начисленную в связи с неисполнением обществом "ВНИИБТ-Буровой инструмент" обязанности по возвращению арендованного имущества, за период с 03.04.2014 по 30.11.2016..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26.04.2017 N Ф09-938/17 по делу N А60-20544/2016
"...При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом "РЖДстрой" (арендодатель) и обществом "Северстройинвест" (арендатор) 21.11.2015 заключен договор N 10-15/05-0210 аренды имущества общества "РЖДстрой", по условиям которого актом приема-передачи недвижимого имущества от 21.11.2015 арендатору в аренду за плату во временное пользование передано недвижимое имущество, расположенное по адресу: Тюменская обл., Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Западная, 19/ул. Заводская, 16, в составе, указанном в приложении N 1 к настоящему договору.
Уведомлением от 20.02.2016 N 291 общество "РЖДстрой" повторно уведомило общество "Северстройинвест" о расторжении договора аренды N 10-15/05-0210 от 21.11.2015 г., направив со своей стороны Акты приема-передачи имущества в двух экземплярах, однако арендатором данное уведомление было также проигнорировано.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (п. 38 информационного письма N 66).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что до истечения спорного периода ответчик не исполнил обязательство по возврату помещения арендодателю в установленном порядке, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для взыскания арендной платы за период с 21.11.2015 по 04.04.2016..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 03.09.2014 N Ф09-5553/14 по делу N А60-46338/2013
"...Обществом "Ригора" на основании договора купли-продажи от 31.05.2013 зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, которые ранее были предоставлены ответчику по договору аренды, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.08.2013 серии 66 АЖ N 084354 (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 02.08.2013).
Общество "Ригора", ссылаясь на наличие у него права собственности на находящиеся в пользовании у ответчика объекты и отсутствие правовых оснований для их использования, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с рассматриваемым иском о взыскании неосновательного обогащения за период с августа 2013 года по октябрь 2013 года в сумме 1 515 726 руб. 06 коп.
Расчет размера неосновательного обогащения ответчика произведен на основании решения Думы Ивдельского городского округа от 25.10.2012 N 59 "Об установлении базовой ставки арендной платы на 2013 год за пользование муниципальным имуществом", а также решения Ивдельской городской Думы от 27.12.2012 N 95 "Об утверждении Положения "О порядке предоставления в аренду муниципального имущества, принадлежащего Ивдельскому городскому округу на праве собственности".
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования общества "Ригора" в части взыскания 96 870 руб. 97 коп. задолженности по арендным платежам за предъявленный период, исходили из того, что правоотношения сторон возникли на основании договора аренды, следовательно, требования истца о применении норм законодательства о неосновательном обогащении неправомерны. Установив, что возврат имущества ответчиком не осуществлен, при этом арендатор пользовался спорным имуществом в период с августа 2013 года по октябрь 2013 года, суды пришли к выводу, что взысканию подлежит арендная плата исходя из согласованного сторонами размера в договоре аренды за весь период просрочки.
Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Суды, установив, что после расторжения договора аренды (02.08.2013) - момента государственной регистрации права собственности истца ответчик не возвратил арендованное имущество, продолжал им пользоваться, не внося за это плату, пришли к выводу, что при взыскании платы за пользование им подлежат применению правила гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательственные отношения по аренде имущества, отклонив довод истца о применении норм о неосновательном обогащении.
Так как пунктом 2.1 договора арендная плата установлена в размере 33 000 руб., суды обоснованно взыскали с ответчика задолженность за период с августа по октябрь 2013 года в сумме 96 870 руб. 42 коп.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13.08.2015 N Ф10-2511/2015 по делу N А54-6429/2014
"...Администрация города Рязани (ОГРН 1026201270260) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к индивидуальному предпринимателю Смагину Илье Михайловичу (ОГРНИП 307623019700014) о взыскании платы за размещение временного сооружения учетный N 2727 (неосновательное обогащение) в размере 102 422 руб. 47 коп. за период с 25.04.2012 по 07.05.2013; договорной неустойки в размере 299 670 руб. 80 коп. за период с 25.11.2011 по 07.05.2013 (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 24.02.2015 (судья Картошкина Е.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 (судьи Тимашкова Е.Н., Капустина Л.А., Рыжова Е.В.), исковые требования удовлетворены в части взыскания с ИП Смагина И.М. в доход городского бюджета муниципального образования - городской округ город Рязань неосновательного обогащения в сумме 102 422 руб. 47 копеек, неустойки в сумме 13 485 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.
Разрешая настоящий спор по существу, суды руководствовались положениями ст. 1102 ГК РФ, Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Положением о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования - городской округ город Рязань, утвержденным решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 N 923-I.
Таким образом, судебные инстанции правильно указали на то, что ответчиком нарушен предусмотренный п. 2.4.5, 2.4.6, 3.4 договора от 18.09.2008 N 878/08 порядок освобождения муниципального имущества, доказательств возврата имущества администрации ответчиком в материалы дела представлено не было, в связи с чем судебные инстанции пришли к правомерному выводу о взыскании денежных средств за период с 25.04.2012 по 07.05.2013.
В то же время суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов о применении к спорным правоотношениям положений ст. 1102 ГК РФ, поскольку согласно ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Поскольку неправильное применение норм материального права не повлекло за собой принятия неправильного решения судами первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены судебных актов не имеется..."

3.3. Вывод из судебной практики: Если арендатор земельного участка продолжает пользоваться им после прекращения договора аренды, а впоследствии данный участок снят с кадастрового учета, то с момента прекращения договора до момента снятия участка с учета с арендатора взыскивается арендная плата, а с момента снятия с кадастрового учета плата за пользование участком в порядке неосновательного обогащения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.01.2010 по делу N А17-6232/2008
"...Соглашением от 15.03.2002 стороны установили, что земельный участок передается в аренду на неопределенный срок, арендная плата устанавливается в соответствии с базовыми размерами, утвержденными на территории города Иваново в установленном порядке, и уплачивается арендатором самостоятельно равными долями не позднее 15.09 и 15.11 текущего года.
На основании постановления главы города Иваново от 27.07.2007 N 2365 и в соответствии с пунктом 8.2 договора аренды от 10.01.1997 N 02-507(К) арендодатель в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил арендатору уведомление от 30.07.2007 об отказе от договора через месяц с момента получения уведомления ответчиком. Уведомление получено ООО "Скорпион" 15.08.2007, следовательно, упомянутый договор прекратил действие.
Ввиду неосвобождения ответчиком спорного земельного участка после прекращения договора аренды, невозвращения его арендодателю и неуплаты арендных платежей Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд установил, что земельный участок площадью 2628 квадратных метров с кадастровым номером 37:24:020139:13, ранее переданный ответчику в аренду, расформирован и снят с государственного кадастрового учета 15.01.2008, и с указанной даты перестал существовать как объект ранее прекращенного договора аренды, в связи с чем на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца арендную плату за период с даты прекращения договора аренды до момента расформирования земельного участка (с 17.09.2007 по 14.01.2008).
Факт пользования ООО "Скорпион" территорией площадью 2628 квадратных метров после расформирования земельного участка с кадастровым номером 37:24:020139:13 подтвержден материалами дела.
При таких обстоятельствах суд правомерно посчитал, что в период с 15.01.2008 по 17.07.2008 ответчик неосновательно сберег денежные средства, подлежащие выплате в качестве арендной платы, и обоснованно взыскал с ООО "Скорпион" неосновательное обогащение за указанный период с расчетом суммы на основании решения Ивановской городской Думы от 01.11.2006 N 257 "Об арендной плате за пользование землей на территории города Иваново" с учетом ставок арендной платы и корректирующего коэффициента, предусмотренных для аренды земельных участков с размещением на них рынка без расположения на нем зданий и сооружений, являющихся объектами недвижимости.
Довод ООО "Скорпион" о неправомерном применении судом норм главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку Администрация не обращалась в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения, отклоняется в силу следующего. Истец, по существу, заявил требование о взыскании платы за пользование землей. Неправильное указание истцом правового обоснования иска не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Суд установил факт пользования ответчиком земельным участком площадью 2628 квадратных метров в период с 15.01.2008 по 17.07.2008 и правомерно применил нормы Гражданского законодательства о неосновательном обогащении, подлежавшие применению в данном случае.
Аргумент Общества о том, что земельный участок с кадастровым номером 37:24:020139:13 не существовал с 15.01.2008, поэтому положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть применены в связи с отсутствием объекта аренды, несостоятелен, так как статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации применена судом при взыскании арендной платы в период с 17.09.2007 по 14.01.2008..."

3.4. Вывод из судебной практики: Арендная плата не взимается за период просрочки возврата имущества, связанной с уклонением арендодателя от его приемки после прекращения договора.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...37. Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы на основании части второй статьи 622 ГК РФ за использование нежилого помещения с момента прекращения договора аренды до подписания акта приема-передачи.
В договоре стороны оговорили, что по истечении срока его действия арендатор обязан возвратить нежилое помещение по передаточному акту, подписанному сторонами.
Согласно представленным доказательствам ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Однако акт не был оформлен своевременно.
В силу статьи 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд признал иск не подлежащим удовлетворению..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2016 N 306-ЭС16-3858 по делу N А55-28556/2014
"...Договор аренды от 27.09.2010 N А-04-132 истцом и ответчиком был заключен на определенный срок, в связи с чем для признания права ответчика на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства Российской Федерации, судам надлежало установить наличие в заключенном договоре аренды соответствующего условия.
Вопреки этому, в решении суда первой инстанции, постановлениях судов апелляционной инстанции и округа не содержится вывода о наличии в договоре аренды от 27.09.2010 N А-04-132 условия о праве арендатора (ответчика) на односторонний отказ от договора по причине прекращения деятельности организации. Довод истца об отсутствии этого права у ответчика, который был заявлен при рассмотрении дела в судах трех инстанций, судами надлежащим образом не проверен. Факт расторжения договора аренды с 30.04.2014 судами также не выявлен.
Следовательно, выводы судов о правомерности одностороннего отказа ответчика от договора аренды и досрочном прекращении аренды 30.04.2014 не подтверждаются установленными судами обстоятельствами дела и не основаны на нормах закона.
Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Обзора). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).
На основании вышеизложенного по причине существенного нарушения норм права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ООО "МД-Тольятти", на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ решение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной инстанции и округа подлежат отмене.
Ввиду того что для принятия решения по существу требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку ее внесения необходимы оценка доказательств и установление фактических обстоятельств, судебные акты отменяются с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области..."

Определение Верховного Суда РФ от 30.09.2015 N 308-ЭС15-11360 по делу N А63-746/2014
"...Суд кассационной инстанции не согласился с выводами судов о том, что университет должен оплатить аренду помещений, расположенных в здании по адресу: г. Пятигорск, гора Казачка (бульвар Гагарина, 1 корп. 1) до 19.08.2011, помещений, расположенных в здании по адресу: г. Ессентуки, ул. К. Маркса, 26 - до 24.03.2014, указав, что судами не дана оценка имеющимся в материалах дела письмам и телеграммам от 15.01.2011 N 03-14/2, от 25.01.2011 N 03-14/24, от 27.01.2011 N 03-14/26, в которых университет предлагал обществу направить представителя для оформления актов приема-передачи нежилых помещений в городах Пятигорске и Ессентуки и указать недостатки, выявленные в помещениях, а также письмам от 02.02.2011 N 03-14/32, от 10.02.2011 N 03-14/42, в которых университет просил истца принять помещения после устранения недостатков.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Суд кассационной инстанции правомерно указал, что по смыслу указанной нормы наличие недостатков арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества, несвоевременный возврат арендованного имущества, вызванный уклонением арендодателя от его приемки, не дает арендодателю право требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества.
Оснований для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется..."

Определение ВАС РФ от 06.09.2013 N ВАС-11578/13 по делу N А57-12312/2011
"...Закрытое акционерное общество "Стройсервис" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кригор" (далее - ответчик) о взыскании 866 000 рублей задолженности за пользование с 01.05.2010 по 26.10.2012 башенным краном.
Ответчик обратился со встречным исковым требованием об обязании истца принять по акту приема-передачи башенный кран и о взыскании 390 000 рублей убытков по хранению указанного башенного крана.
Решением суда первой инстанции от 05.12.2012 в удовлетворении первоначального искового требования отказано. Встречное исковое требование удовлетворено. На истца возложена обязанность принять от ответчика по акту приема-передачи башенный кран, находящийся по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Аткарская, д. 1, в течение пяти дней после вступления в законную силу решения суда первой инстанции.
Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 11.01.2010 по делу N А57-6707/2008 договор аренды башенного крана прекратил свое действие и на ответчика возложена обязанность по возврату истцу спорного башенного крана, удовлетворил встречный иск. Суд также учитывал, что во исполнение названного решения суда ответчиком неоднократно предпринимались меры к возврату башенного крана истцу, однако истец уклонялся от принятия указанного имущества.
Руководствуясь положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суды пришли к выводу об отсутствии у истца права требовать взыскания арендной платы после прекращения договора.
Учитывая изложенное, дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 10.09.2009 N ВАС-11304/09 по делу N А45-7648/2006-15/181
"...Частью 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Обстоятельств того, что общество принимало меры к возврату имущества, а департамент уклонялся от его принятия, судами не установлено.
Таким образом, суды правомерно удовлетворили исковые требования в части взыскания арендной платы, начисленной за период с момента прекращения договора аренды до возврата сданного внаем имущества (акт передачи от 22.01.2008)
Акт обследования подвального помещения от 22.05.2006, на который ссылается заявитель в обоснование передачи имущества, был предметом исследования судов. Как указано в судебных актах, упомянутый акт не подтверждает передачу нежилого помещения арендодателю..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.08.2015 N Ф01-2671/2015 по делу N А43-20789/2014
"...Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, ИП Телешев В.Б. (арендодатель) и ИП Громогласова Л.Н. (арендатор) заключили договор от 12.09.2012 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Нижегородская область, п. Сокольское, ул. Куйбышева, д. 50, в соответствии с которым арендодатель по акту приема-передачи передал во временное владение и пользование арендатору: земельный участок (земли поселений) общей площадью 16 634 квадратных метра, с кадастровым номером 52:07:11:00 005:0179; здание конторы (нежилое), общей площадью 89,8 квадратного метра, с номером 52:07:00 00 00:05073:Б; здание молокозавода (нежилое) общей площадью 1396,9 квадратного метра, с номером 52:07:00 00 00:05073:А-А8; гараж (нежилое) общей площадью 328,7 квадратного метра, с номером 52:07:00 00 00:05073:Г.
Договор аренды заключен сторонами на срок с 05.09.2012 по 28.02.2013 включительно.
Обязательства по внесению арендной платы ответчик исполнял ненадлежащим образом, в результате чего с октября 2012 года по февраль 2013 года образовалась задолженность в размере 300 000 рублей.
Кроме того, по окончании срока действия договора ответчик не возвратил арендованное имущество и продолжает им пользоваться. Просрочка возврата объектов найма на момент предъявления иска составила 18 месяцев. За несвоевременный возврат арендованного имущества истцом ответчику начислена арендная плата в размере 2 160 000 рублей.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Телешева В.Б. в арбитражный суд с настоящим иском.
После окончания срока действия договора ответчик имущество истцу в установленном законом порядке не возвратил, в связи с чем по правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать внесение арендных платежей за весь срок пользования арендованным имуществом с момента прекращения действия договора до возврата объекта найма.
Вместе с тем согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонился от приемки арендованного имущества.
Согласно пояснению представителя истца, данному в суде первой инстанции, Громогласова Л.Н. в процессе рассмотрения дела в суде общей юрисдикции заявляла истцу о намерении вернуть имущество и в октябре 2013 года передавала в судебном заседании заявление от 14.10.2013 с предложением принять имущество 18.10.2013 и подписать акт приема-передачи, направленное в адрес истца. Однако конверт был возвращен ответчику по причине истечения срока хранения. Данные обстоятельства свидетельствуют о принятии ответчиком мер по возврату спорного имущества после окончания срока действия договора и уклонении арендодателя от его приема, а потому истец не вправе требовать с арендатора внесение арендной платы после 18.10.2013.
С учетом названных норм права и установленных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив отсутствие доказательств внесения ответчиком арендных платежей с октября 2012 по февраль 2013 года, факт пользования арендованным имуществом по окончании срока действия договора (с 01.03.2013 по 18.10.2013), а также проверив произведенный истцом расчет договорной неустойки, пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ИП Громогласовой Л.Н. задолженности по арендным платежам в размере 300 000 рублей, пеней в размере 64 920 рублей и арендной платы в размере 454 838 рублей 71 копейки за период пользования арендованным имуществом в связи с его невозвратом арендодателю по истечении действия договора найма..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.12.2013 по делу N А11-8097/2012
"...Арендатор, реализовав право одностороннего отказа (пункт 2 статьи 610 Кодекса) от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, направил в адрес арендодателя уведомление, которое было получено последним 18.04.2012. В связи с этим договор считается расторгнутым с 18.07.2012.
По смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора на арендаторе лежит обязанность по возврату предмета аренды, невыполнение которой предоставляет арендодателю право требовать внесения арендных платежей за все время просрочки до момента возврата имущества контрагенту.
В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено и материалами дела подтверждено, что ответчик вывез собственную мебель и оборудование, сдал ключи от помещения, то есть фактически освободил арендованное помещение, и после произведенного ремонта неоднократно предлагал истцу принять объекты найма по акту приема-передачи.
Как следует из материалов дела, истец отказался от подписания акта приема-передачи и только 04.09.2012 предъявил претензии по качеству проведенного ремонта, что свидетельствует об уклонении истца от приема помещения.
Таким образом, суды пришли к правомерному выводу о факте просрочки кредитора-арендодателя в связи с неосуществлением действий по приему имущества и обоснованно отказали во взыскании арендной платы и неустойки за просрочку внесения арендной платы в заявленный истцом период..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.01.2013 по делу N А43-2760/2012
"...При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Письмо от 11.01.2002 N 66), прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Суд апелляционной инстанции установил и материалами дела подтверждено, что договор субаренды прекращен в связи с отказом арендатора (Литвинова Д.В.) от его исполнения по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Уведомление от 12.09.2011, направленное в соответствии с пунктом 9.2 договора субаренды, свидетельствует о реализации Предпринимателем права на односторонний отказ от исполнения договора.
Следовательно, по истечении 10-дневного срока после получения уведомления у Общества возникла обязанность по возврату, а у Предпринимателя по принятию объекта найма. Акт от 12.10.2011 о возврате имущества истцу свидетельствует о его уклонении от принятия спорного помещения, в связи с чем объект передан Тимину С.А. как одному из сособственников имущества.
В пункте 37 Письма от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Таким образом, окружной суд пришел к выводу о том, что в данном случае имела место просрочка кредитора-арендодателя в связи с неосуществлением действий по приемке имущества и обоснованно отказал во взыскании арендной платы в заявленный истцом период, в связи с чем довод заявителя о возврате объекта найма в нарушение правил, предусмотренных статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, является ошибочным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.07.2012 по делу N А38-4370/2011
"...Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В статье 416 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Суды установили и приняли во внимание, что в арендуемых помещениях произошел пожар, возникший в результате воздействия на горючие материалы источника открытого огня. Пожар возник по вине не установленного следствием лица, а участники арендных правоотношений признаны потерпевшими по возбужденному уголовному делу. Такие обстоятельства позволили суду прийти к выводу, что ни одна из сторон договора аренды не виновна в случившемся. Использование помещения после пожара стало невозможным, поэтому суды правомерно применили положения статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации и сочли арендные правоотношения прекратившимися.
Вместе с тем суды установили и материалами дела подтверждено, что ответчик неоднократно предлагал истцу в связи с невозможностью использовать арендуемые помещения принять объекты найма по акту приема-передачи (письма от 04.02.2011, 25.02.2011). Однако из переписки контрагентов следует, что истец от подписания акта приема-передачи отказался, указав на необходимость оплаты ответчиком стоимости восстановительного ремонта. Такие действия Общества свидетельствуют об уклонении арендодателя от подписания акта приема-передачи.
В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что в данном случае имела место просрочка кредитора-арендодателя в связи с неосуществлением действий по приемке имущества и обоснованно отказал во взыскании арендной платы в заявленный истцом период..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.12.2011 по делу N А11-227/2011
"...Общество с ограниченной ответственностью "Дельта" обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Эллара" (далее - ООО "МЦ "Эллара") о взыскании 6 518 135 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды от 04.09.2008 N 09А-2008 с 01.01 по 01.10.2010 и 314 318 рублей 98 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.02.2010 по 14.01.2011.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его не своевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив действия сторон, суд счел, что арендатор 30.03.2010 принимал меры к передаче помещения, однако такая передача не состоялась по причинам, не зависящим от него. Истец не представил пояснений о причинах, не позволяющих представителю ООО "Дельта" Агееву С.Н. совершить действия по принятию помещения из аренды.
В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что в данном случае имела место просрочка кредитора-арендодателя в связи с неосуществлением действий по приемке имущества и обоснованно признал ответчика обязанным по уплате задолженности по арендной плате в сумме 2 149 349 рублей 38 копеек с 01.01 по 30.03.2010 и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 145 440 рублей 93 копейки на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисленных исходя из ставки 7,75 процента годовых и задолженности в размере арендной платы (2 149 349 рублей 38 копеек) без учета НДС..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.11.2011 по делу N А38-4347/2010
"...Предметом спора является арендная плата в сумме 95 965 рублей 76 копеек, которая, по утверждению истца, подлежала выплате с 01.10.2010 по 31.12.2010.
Суд установил (и это подтверждается материалами дела и не оспаривается контрагентами), что Предприниматель 16.09.2010 передал генеральному директору управляющей организации через нарочного письмо с просьбой о расторжении спорного договора аренды с 01.10.2010. В этот же день (16.09.2010) в присутствии нарочного генеральный директор наложил на письмо резолюцию "Расторгнуть с 01.10.10" и скрепил ее личной подписью (т. 1, л.д. 34).
Толкуя в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации письмо Предпринимателя с наложенной на него резолюцией генерального директора, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что данный документ является соглашением о расторжении договора аренды от 02.01.2010 N 541/10, письменная форма соглашения соблюдена, взаимность и содержание волеизъявления сторон, выраженные на едином документе, сомнению не подлежат.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о расторжении спорного договора аренды с 01.10.2010 не вызывает вопросов в аспектах законности и полноты мотивировки.
Прекращение договора аренды, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечет для арендатора обязанность возвратить арендованное имущество.
Вместе с тем согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Действия арендатора, предпринятые им 01.10.2010, в целях составления акта приема-передачи спорных помещений, освобожденных к окончанию срока действия договора, следует расценивать как добросовестные и отвечающие требованиям статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вопреки положениям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не исполнил надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований закона свое обязательство по подписанию акта возврата объекта найма, потому суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что несвоевременный возврат арендатором имущества вызван уклонением последнего от приемки помещений, что исключает основания для удовлетворения иска..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.11.2011 по делу N А11-9474/2010
"...Посчитав, что арендатор при условии невозврата помещения обязан оплатить его пользование в период с июля 2010 года по март 2011, Общество-1 обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с настоящим иском.
Условиями договора аренды нежилого помещения от 01.05.2010 (пунктом 2.2) определено, что срок действия данного договора устанавливается с 01.05.2010 по 01.08.2010.
Суд апелляционной инстанции, оценив письмо Общества-1 от 30.07.2010 N 23/01, пришел к правильному выводу о том, что арендодатель знал об отсутствии у арендатора намерения продолжать пользоваться недвижимым имуществом и уведомил его о прекращении арендных отношений с 02.08.2010, что свидетельствует о прекращении договора в связи с истечением срока аренды.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Апелляционная инстанция исследовала представленные сторонами в материалы дела доказательства, в частности - уведомление Общества-2 от 23.07.2010, письмо Общества-1 от 30.07.2010, акт от 02.08.2010, составленный представителями истца, акт от 02.08.2010, составленный представителями ответчика при участии незаинтересованного лица, и пришла к обоснованному выводу о том, что Общество-2 освободило спорное помещение и готово передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором.
Вывод суда апелляционной инстанции об уклонении истца от приемки спорного помещения сделан с учетом правил статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющей принцип допустимости доказательств (во внимание принят акт от 02.08.2010, составленный с участием незаинтересованного лица).
При изложенных обстоятельствах у суда второй инстанции отсутствовали основания для применения положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и он правомерно отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования истца только в части взыскания задолженности по арендным платежам за июль 2010 года, уменьшив суммы расходов по делу и государственной пошлины, взыскиваемые с ответчика в пользу истца, пропорционально удовлетворенным требованиям согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.09.2010 по делу N А29-7119/2009
"...Как видно из документов и установил суд, ООО "Город" (арендодатель) и предприниматель Недогибченко Н.Н. (арендатор) с согласия собственника помещения индивидуального предпринимателя Подсудевского О.Г. заключили договор субаренды от 31.10.2008 N 2 нежилого торгового помещения N 1 в многофункциональном комплексе "Торговый Двор" площадью 95,5 квадратного метра, расположенном по адресу: город Сыктывкар, улица Кирова, 28-23.
Апелляционный суд оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства (акт приема-передачи ключей от 25.05.2009 и соглашение о расторжении договора от 25.05.2009, высланные в адрес истца, квитанцию почты от 25.05.2009 N 11375, опись вложения в ценное письмо от 25.05.2009, письма от 26.05.2009, направленные в адрес арендодателя и собственника помещения) и пришел к выводу о том, что Предприниматель осуществлял попытки к возврату спорных помещений, то есть действовал добровольно в целях исполнения договорной обязанности по возврату объекта найма. Действия арендодателя, имеющего на руках подписанный Недогибченко Н.Н. акт приема-передачи помещения и не принимавшего меры к его подписанию по правилам статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно квалифицированы судом как уклонение от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды. В этой связи указание подателя жалобы на акт от 20.06.2009 юридически безразлично. Следовательно, взыскание платы за пользование помещением с 25.05.2009 необоснованно..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.02.2010 по делу N А43-9416/2009
"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, ОАО "Чернышихинское" (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 01.09.2007 помещения картофелехранилища общей площадью 1165,4 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, село Чернышиха.
Согласно пункту 4.1 договора срок аренды составляет с 01.09.2007 по 01.08.2008.
В письме от 14.03.2008 (получено адресатом в тот же день) арендатор сообщил арендодателю об освобождении овощехранилища и просил прислать представителя арендодателя для принятия помещений по акту приема-передачи.
Предметом настоящего спора явились задолженность по арендным платежам за период с 01.09.2007 по 01.12.2008 и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.12.2007 по 01.01.2008, начисленные на сумму задолженности.
Материалами дела подтвержден факт неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в размере 80 000 рублей в период с 01.12.2007 по 01.08.2008, поэтому суд обоснованно взыскал с ответчика задолженность по арендным платежам в указанном размере.
Суд установил и ответчик не оспаривает, что договор аренды от 01.09.2007 прекратил действие по истечении срока 01.08.2008, поэтому с учетом фактов освобождения арендованного помещения, совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, и непринятия арендодателем встречных действий по приему объекта найма обоснованно не нашел оснований для взыскания арендных платежей за период с 01.08.2008 по 01.12.2008 на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.10.2009 по делу N А79-1613/2009
"...Впоследствии Общество (арендатор) и Предприниматель (субарендатор) заключили договор субаренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности города Чебоксары от 24.03.2008 N 165, по которому арендатор с согласия арендодателя (Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом) передал, а субарендатор принял в субаренду часть занимаемого истцом по договору аренды нежилого помещения от 16.10.2001 N 2942, расположенного по адресу: город Чебоксары, проспект 9-й Пятилетки, дом 5, для осуществления торговли женской одеждой.
По условиям договора срок его действия определен сторонами до 19.03.2009.
Судами установлено, что спорный договор субаренды не был досрочно расторгнут в установленном договором и законом порядке и прекратил свое действие по истечении срока.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю объект имущественного найма. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендных платежей за все время просрочки. При этом арендодатель не вправе требовать с арендатора арендных платежей за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора аренды, если арендодатель сам уклоняется от приемки объекта найма.
Общество, имея подписанный Предпринимателем акт о возврате спорного объекта, после прекращения договора не предприняло разумных действий в целях подписания упомянутого акта (пункт 2 статьи 655 и пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому оснований для взыскания с ответчика арендных платежей в период с 20.03.2009 по 22.04.2009 не имеется..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.08.2015 N Ф02-3767/2015 по делу N А19-8760/2014
"...Как следует из материалов дела, 16.07.2013 между ООО "Девелоперская группа Время" (арендодатель) и ООО "Сервис. Комплектация. Автоматизация. Технология" (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости N 48/ДГВ/А-2013, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 162 кв. м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Баррикад, д. 24А, согласно плану-схеме (Приложение N 1).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Как установлено судами, в нарушение вышеуказанных требований ответчик не представил в материалы дела доказательства оплаты задолженности по арендной плате в полном объеме. В связи с чем суды признали обоснованными требования истца о взыскании 182 996 рублей 13 копеек задолженности исходя из площади арендуемого помещения, равной 154 кв. м, и периода пользования с 16.07.2013 по 14.07.2014. Требования о взыскании неустойки на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 2 305 рублей 96 копеек суды удовлетворили с учетом положений статьи 333 названного Кодекса.
Руководствуясь положениями пункта 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в соответствии с которыми арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества, суды пришли к правильному выводу о том, что ответчик не смог исполнить обязательство, предусмотренное статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, после 14.07.2014 в связи с тем, что истец не обеспечил последнему доступ в арендованное помещение для вывоза находящегося в нем оборудования, следовательно, правомерно указали на отсутствие правовых оснований для начисления арендной платы за период после 14.07.2014..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.04.2015 N Ф02-952/2015 по делу N А58-443/2013
"...Неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей за период с 01.02.2010 по 31.01.2013 явилось основанием для обращения ОАО "ЯТЭК" в арбитражный суд с вышеуказанным иском.
Согласно части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе переписку сторон, суд, установив, что составленные арендатором в надлежащей форме акты приема-передачи арендуемого имущества истцом не подписаны и не возвращены ответчику; получив от арендатора конкретное предложение принять имущество арендодатель не предпринял соответствующих действий по приемке объектов, не выехал на место их расположения при наличии такой необходимости; в свою очередь арендатор с учетом условий пункта 2.6.6 договора исполнил обязанность по составлению актов; имущество с учетом его особенностей могло быть предоставлено лишь в месте его нахождения; истец не предпринимал попыток осмотра имущества в целях его приема, сделал правильный вывод о реализации двух условий передачи имущества, предусмотренных договором аренды: акты приема-передачи составлены и подписаны арендатором, фактически имущество по месту его нахождения предоставлено для осмотра.
При установленных по делу фактических обстоятельствах, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих совершение истцом необходимых действий по приемке объектов аренды, вывод судов об уклонении истца от приемки арендованного имущества является правильным.
В соответствии с пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Поскольку просрочка возврата имущества арендодателю вызвана уклонением последнего от приемки этого имущества, суды правомерно признали иск о взыскании долга по арендной плате и пени не подлежащим удовлетворению..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.02.2015 N Ф02-6094/2014 по делу N А58-7823/2013
"...Письмом от 29.09.2010 N 119/8752 арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора начиная с 01.01.2011, а также отказался от приобретения в собственность арендованного имущества.
Письмом от 26.11.2010 N 119/10566 ответчик предложил истцу по истечении срока аренды имущества принять его.
Письмами от 20.12.2010 N 119/11320, от 27.12.2010 N 119/11545 ответчик уведомил истца о необходимости возврата имущества, о времени и месте возврата документации на объекты, составления передаточного акта, а также порядке осмотра имущества при его возврате.
Письмом от 29.12.2010 N 1189 истец ответил о нецелесообразности приема документации, передачи имущества.
ОАО АК "Якутскэнерго" письмом от 30.12.2010 N 119/11659 направило ООО СК "Главэнергострой" извещение о приеме-передаче имущества по договору и подписании передаточного акта, однако истец не явился за передаточной документацией.
Ссылаясь на то, что арендатор не исполнил свои обязательства по возврату имущества арендодателю, а прекращение договора само по себе не влечет прекращения обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды квалифицировали сложившиеся между сторонами правоотношения как вытекающие из договора аренды, которые регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и общими положениями об обязательствах.
Факт передачи истцом имущества и необходимой документации по договору ответчику во временное владение и пользование подтвержден актом приема-передачи от 01.06.2009.
Двусторонний акт о возврате имущества в материалы дела не представлен.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу N А58-5684/2011 установлены обстоятельства уклонения истца от приемки арендованного имущества согласно письмам ответчика от 26.11.2010 N 119/10566, от 20.12.2010 N 119/11320, от 27.12.2010 N 119/11545 и ответу истца от 29.12.2010 N 1189.
Судами первой и апелляционной инстанций правомерно (в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) указано на преюдициальное значение обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по ранее рассмотренным делам N А58-8158/2010 и N А58-5684/2011 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия).
Таким образом, ответчик предпринял меры для возврата арендованного имущества истцу, подготовил документацию для передачи, сообщил о составлении передаточного акта и готовности его подписания.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства (включая переписку сторон) в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к обоснованным выводам о том, что действия ответчика, предпринятые им в целях возврата арендованного имущества и необходимой документации истцу, следует расценивать как добросовестные и отвечающие требованиям статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации; судебными инстанциями также был установлен факт уклонения истца от приемки имущества и документации из арендного пользования и от подписания передаточного акта.
При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика арендной платы было отказано правильно..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.12.2014 N Ф02-5862/2014 по делу N А33-20373/2013
"...Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Как следует из дополнительного соглашения от 29.04.2013 N 8, дата окончания срока действия договора аренды - 30.06.2013, ответчик обязан возвратить имущество, а истцы принять его 30.06.2013.
Акты возврата ответчиком истцам арендованного имущества датированы 01.07.2013 и 08.07.2013.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что ответчик фактически освободил спорные помещения и прекратил пользоваться арендованным имуществом в установленный в договоре срок - 30.06.2013, несвоевременный возврат имущества (01.07.2013 и 08.07.2013) вызван препятствиями истцов в доступе к имуществу для вывоза мусора и имущества, а также уклонениями последних от приемки этого имущества.
При установленных по делу фактических обстоятельствах суды правомерно признали исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, возникшей в связи с несвоевременным возвратом арендованных помещений, не подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.09.2013 по делу N А10-3841/2012
"...Невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Ответчик в обоснование доводов об отсутствии обязанности по уплате арендной платы указал на совершение со своей стороны действий по подписанию соответствующего акта приема-передачи имущества от 01.06.21012 и направление его в адрес истца с письмом о расторжении договора.
В обоснование своей позиции ответчиком в материалы дела представлен полученный истцом 12.07.2012 подлинник письма ООО "ТрансЭкспо" от 01.06.2012 о расторжении договора от 01.04.2012, в котором ответчик просит истца принять имущество и подписать акт приема-передачи. В приложении к письму указан акт приема-передачи в двух экземплярах (т. 2, л.д. 59). Подписанная ответчиком копия акта приема-передачи от 01.06.2012 имеется в материалах дела (т. 2, л.д. 60).
Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Исходя из вышеуказанных положений Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 следует, что арендодатель как участник гражданского оборота в силу статей 1 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно и как собственник имущества, ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан в свою очередь своевременно совершить действия о приемке арендованного имущества. Поэтому несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора, предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.
С учетом доводов ответчика и представленных им доказательств, в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации именно на истце лежит обязанность доказать совершение со своей стороны соответствующих действий по приемке имущества от ответчика.
Однако указанные обстоятельства и их причины судами не были исследованы. При таких обстоятельствах взыскание с ответчика арендной платы за период просрочки возврата имущества является недостаточно обоснованным.
Поскольку для правильного разрешения спора необходимо исследовать фактические обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, оценивать доказательства, а суд кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, данные недостатки обжалуемых судебных актов не могут быть восполнены на стадии кассационного производства, обжалуемые судебные акты на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.04.2013 по делу N А33-9546/2012
"...ООО "УНИВЕРСАЛ Красноярск", считая, что индивидуальный предприниматель Богданова М.В, ненадлежащим образом исполняла обязанность по внесению арендной платы по договору субаренды от 14.12.2011, просило суд взыскать в его пользу задолженность за период с 1 апреля по 31 мая 2012 года в общей сумме 556 949 рублей 70 копеек, осуществляя начисление задолженности по постоянной части арендной платы за апрель и май 2012 года в двойном размере.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, установив факт заключения между истцом и ответчиком договора субаренды от 14.12.2011 на срок действия договора аренды от 01.04.2011 N КС-11-01А, возникновение обязанности ответчика по возврату помещения из субаренды с 27.04.2012, осуществление препятствий со стороны истца по возврату ответчиком переданного в субаренду помещения в мае 2012 года. В удовлетворении встречных исковых требований суд отказал, установив отсутствие оснований для признания договора субаренды от 14.12.2011 недействительным.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.21.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности согласно требованиям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, руководствуясь статьями 307, 431, 614, 615, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.21.2002 N 66, принимая во внимание, что срок договора субаренды от 14.12.2011 ограничен сроком договора аренды от 01.04.2011 N КС-11-01А; получение ответчиком 27.04.2012 письма от 15.03.2012 о прекращении действия договора субаренды от 14.12.2011 и возврате переданного в субаренду помещения; осуществление препятствий со стороны истца в возврате ответчиком арендованного имущества в мае 2012 года; направление ответчиком письмом от 31.05.2012 подписанного акта приема-передачи переданного в субаренду помещения общей площадью 137,4 кв. м; передачу 31.05.2012 помещения общей площадью 137,4 кв. м по акту сдачи-приемки помещения к договору от 1.04.2011 N КС-11-01А от ООО "УНИВЕРСАЛ Красноярск" ООО "Коммерц Строй", пришли к правильному выводу о доказанности факта задолженности по внесению арендной платы за апрель 2012 года за пользование помещением, переданным по договору субаренды от 14.12.2011, в сумме 21 674 рубля 54 копейки. Расчет задолженности по внесению арендной платы произведен судом первой инстанции, подтверждается материалами дела, сторонами в суде апелляционной инстанции не обжаловался.
При установленных по делу конкретных обстоятельствах суд обоснованно и правомерно исковые требования ООО "УНИВЕРСАЛ Красноярск" удовлетворил частично: с индивидуального предпринимателя Богдановой М.В. взыскано 21 674 рубля 54 копейки задолженности по арендной плате; в удовлетворении встречных исковых требований отказал..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2014 N Ф03-63/2014 по делу N А73-6206/2013
"...Повторно рассматривая спор, апелляционный суд, приняв во внимание возвращение отправителю письма от 26.09.2012 N 23-03-21/19092 и телеграммы от 02.10.2012 по причине отсутствия адресата, посчитал, что арендодатель не был уведомлен о том, что 03.10.2012 состоится возврат арендованного имущества.
Проанализировав письма банка от 22.10.2012 NN Ф47/3905, Ф47/3606, от 31.10.2012 N Ф47/3963 и общества б/н от 31.10.2012, в котором истец настаивает на продолжении арендных отношений и отказывается принимать передаваемое имущество, руководствуясь статьей 622 ГК РФ, апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что представленными доказательствами подтверждается факт пользования ответчиком имуществом по 30 октября 2012 года.
Между тем выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, сделаны в нарушение норм материального права.
В пункте 37 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Материалами дела подтверждается, что арендатор заблаговременно известил арендодателя о расторжении договора с 30.09.2012 и готовности вернуть помещения по соответствующему акту. Следовательно, с указанной даты у общества по правилам статьи 655 ГК РФ возникла обязанность по принятию данного имущества.
Судом первой инстанции, как уже было отмечено, установлено, что после получения письма банка от 28.06.2012 N 23-03-21/11998 общество не предприняло никаких встречных действий, направленных на принятие помещений, напротив, уклонилось от их совершения.
Тот факт, что письмо от 26.09.2012 N 23-03-21/19092 и телеграмма от 02.10.2012, направленные по юридическому адресу ООО "Каталония", указанному также в реквизитах сторон по договору (раздел 14 в редакции соглашения от 15.12.2008), не были доставлены адресату в связи с его отсутствием, является в силу пункта 2 статьи 54 ГК РФ, пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 риском самого общества, неблагоприятные последствия которого оно и должно нести.
Следовательно, неполучение корреспонденции по обстоятельствам, зависящим от арендодателя, не может рассматриваться как неизвещение стороны договора, на что ошибочно указал суд апелляционной инстанции.
В этой связи следует признать выводы суда первой инстанции о том, что банк принял все зависящие от него меры, которые гарантировали бы получение обществом письменных уведомлений, поэтому последнее в силу статьи 406 ГК РФ является просрочившим кредитором.
Установленный судом первой инстанции факт пользования арендованным имуществом по 03.10.2012 подтвержден, как излагалось выше, также письмами банка от 03.10.2012 N Ф47/3762 и от 02.10.2012 N Ф47/3758, направленными в адрес организаций, осуществляющих обслуживание и охрану спорных помещений, о прекращении оказания названных услуг. Поэтому уже с этого времени банк не мог осуществлять свою деятельность без данных услуг в спорных помещениях, в этой связи и с учетом установленного безосновательно взыскивать с него задолженность за 30 дней октября 2012 года.
Учитывая изложенное, кассационный суд признает вышеназванные выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, в результате чего считает, что обжалуемое постановление от 29.11.2013 подлежит отмене с оставлением в силе ранее принятого по делу решения от 11.09.2013..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2015 N Ф04-27767/2015 по делу N А70-1847/2015
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО "ЛК МСТГ" (лизингодателем) и ООО "ГПИТ" (лизингополучателем) были заключены договоры лизинга N 17/11-Л, N 18/11-Л, N 37/12-Л и N 38/12-Л, в соответствии с которыми лизингодатель приобрел и передал лизингополучателю во временное владение и пользование автомобили.
Ссылаясь на то, что ответчик в нарушение условий договоров лизинга с 24.04.2012 перестал перечислять лизинговые платежи, вследствие чего образовался долг в размере 1 438 830 руб. 58 коп., ООО "ЛК МСТГ" предъявило в суд настоящий иск.
Согласно пункту 6.5.1 договоров лизинга N 17/11-Л, N 18/11-Л (в редакции дополнительных соглашений от 25.04.2012), N 37/12-Л и N 38/12-Л 2015 они могут быть расторгнуты лизингополучателем в одностороннем порядке при утрате необходимости в использовании имущества (с предварительным письменным уведомлением лизингодателя).
Поскольку у ООО "ГПИТ" отпала необходимость в использовании имущества, то ответчик вправе был, как верно отмечено апелляционным судом, расторгнуть в одностороннем порядке договоры лизинга, направив лизингополучателю соответствующее уведомление.
Письменные уведомления от 12.05.2012 лизингодатель отказался получить, телеграммы были получены лизингодателем 15.05.2012. С учетом этого апелляционный суд пришел к выводу, что договоры лизинга N 17/11-Л, N 18/11-Л, N 37/12-Л считаются расторгнутыми с 16.05.2012.
В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Учитывая отсутствие у ООО "ГПИТ" необходимости в использовании спорного имущества, готовность ответчика возвратить ООО "ЛК МСТГ" после прекращения договоров лизинга транспортные средства, которое не предприняло мер для их получения, то есть уклонялось от возврата, апелляционный суд посчитал требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в связи с чем отказал истцу в иске.
Поскольку неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права апелляционным судом не допущено, то оснований для отмены постановления и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.12.2014 N Ф04-11150/2014 по делу N А75-8650/2013
"...Как следует из материалов дела, между ООО "Главснаб Капитал" (арендатор) и ООО "Деловые линии" (субарендатор) заключен договор субаренды нежилых объектов от 30.12.2010 N 71/11, по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает во временное пользование нежилые объекты по адресу: г. Сургут, Восточный промрайон, 2ПР, на срок с момента передачи нежилых объектов субарендатору по акту до 30.11.2011.
Истец уведомил ответчика о направлении своего представителя 05.12.2012 в 15.00 часов для осуществления надлежащего возврата нежилых объектов.
Согласно акту от 05.12.2012, от подписания которого отказался представитель истца, в складском помещении частично отсутствуют лампы освещения, не сняты вывески и баннеры со стен и фасада здания, в офисном помещении обнаружено сильное загрязнение стен, нарушена целостность кабель-каналов, дверь металлическая имеет вмятины, замок отсутствует, в бытовом помещении склада в стенах имеются дырки.
Письмом от 05.12.2012 N 265 с приложением копии акта от 05.12.2012 ответчик повторно уведомил истца о необходимости сдать помещение в исправном состоянии.
Истец письмом от 11.12.2012 N Су67 сообщил ответчику об устранении указанных в письме от 05.12.2012 N 265 замечаний и готовности 12.12.2012 осуществить повторный прием (возврат) объектов.
Стороны 12.12.2012 осуществили приемку-возврат нежилых объектов, составив акт возврата помещений.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, руководствовался положениями статей 309, 310, 622, 1102 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что арендная плата за период с 01.12.2012 по 12.12.2012 начислена правомерно, следовательно, обеспечительный платеж подлежит возврату истцу в размере 275 668,74 руб. С учетом частичного удовлетворения исковых требований суд произвел расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.12.2012 по 17.09.2013, который составил 17 372,87 руб.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у ответчика отсутствовали основания для начисления арендной платы за период с 06.12.2012 по 12.12.2012, поскольку по состоянию на 05.12.2012 арендуемое помещение фактически было освобождено и готово к передаче, однако ответчиком не принято.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что положения статьи 622 Гражданского кодекса РФ, предусматривающие право арендодателя требовать внесения арендатором арендной платы за просрочку в возврате объекта аренды, подлежат применению в случае уклонения арендатора от возврата объекта аренды. Однако из материалов дела видно, что истец предпринимал меры для возврата арендованного имущества, фактически освободив его по состоянию на 05.12.2012, что исключало дальнейшее начисление арендной платы.
Суд апелляционной инстанции посчитал, что истец предоставил ответчику имущество к осмотру и освободил его, а ответчик предъявил истцу требования об устранении дефектов в арендованном имуществе и сделал данное устранение дефектов условием завершения процедуры приема-передачи со своей стороны.
Изменяя решение суда, суд апелляционной инстанции отметил, что несоответствие имущества, подлежащего возврату, состоянию, в котором оно было передано в аренду, не может являться основанием для начисления арендной платы в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ.
В силу установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции посчитал, что размер арендной платы за период с 01.12.2012 по 05.12.2012 составил 73 433,87 руб., следовательно, подлежат взысканию неосновательное обогащение в сумме 381 856,13 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 06.12.2012 по 17.09.2013 в сумме 25 027,49 руб..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.07.2014 по делу N А45-18334/2013
"...В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Судом установлено и следует из материалов дела, что срок аренды согласован сторонами до 31.12.2011.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Из представленных в дело доказательств арбитражный суд установил, что ответчик обращался к истцу с требованием о прекращении арендных отношений или пролонгации договора. Мэрия в ответ на данные обращения указала, что договор прекратил свое действие с момента истечения срока и передачи объекта аренды не требуется.
В соответствии с пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Таким образом, поскольку истец не привел правовых обоснований требования о взыскании арендных платежей после истечения срока действия договора, принимая во внимание уклонение арендодателя от приемки земельного участка, арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении требований о взыскании платы за период с 1 квартала 2012 года по 2 квартал 2013 года..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2013 по делу N А70-261/2013
"...Общество с ограниченной ответственностью "Прогресс-Строй" (далее - ООО "Прогресс-Строй") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу "Сибкомплектмонтаж" (далее - ОАО "Сибкомплектстроймонтаж") о взыскании 1 677 419,35 руб. задолженности за период с 26.10.2012 по 28.02.2013.
Из материалов дела следует, что ООО "Прогресс-Строй" (арендодатель) по договору аренды транспортного средства от 18.03.2011 N 7280 передало ОАО "Сибкомплектмонтаж" (арендатор) во владение на срок с 18.03.2011 по 31.05.2011 гусеничный экскаватор Komatsu РС-300 г/н НТ 4593 89 регион, что подтверждается актом приема-передачи от 18.03.2011.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Судами установлено, что в связи с прекращением срока действия договора ОАО "Сибкомплектмонтаж" были направлены в адрес ООО "Прогресс-Строй" письма N 3145 03.06.2011, N 3361 от 08.09.2011 с предложением принять и вывезти с территории производственной базы ПСФ "Промстройкомплектмонтаж" транспортное средство.
В процессе судебного разбирательства судами установлено, что данные письма получены ООО "Прогресс-Строй".
Однако ООО "Прогресс-Строй" не совершило действий по принятию арендованного экскаватора и лишь спустя год после прекращения договора аренды заявило 06.04.2012 требование о возврате имущества.
Поскольку представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о несовершении ООО "Прогресс-Строй" действий по принятию арендованного имущества, суды, руководствуясь статьями 309, 310, 405, 406, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.07.2013 по делу N А45-22232/2012
"...Судами первой и апелляционной инстанций верно установлено, что истец уклонился от приемки помещения по акту приема-передачи и от составления акта сверки взаимных расчетов, а также не сослался на какие-либо уважительные причины, сделавшие невозможным подписание акта приема-передачи помещения в указанный срок.
Так, пунктом 2 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
Под неисполнением обязательства возвратить объект аренды, влекущим обязанность арендатора уплатить арендную плату за период просрочки, норма статьи 622 ГК РФ понимает ситуацию, в которой арендатор уклонился от возврата объекта аренды во владение арендодателя.
Оценив действия сторон, суды сочли, что общество принимало меры к передаче помещения, однако такая передача не состоялась по причинам, не зависящим от ответчика.
В пункте 37 информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Таким образом, арбитражные суды, установив, что несвоевременный возврат арендованного помещения вызван уклонением предпринимателя от приемки помещений, что исключает основания для удовлетворения иска, пришли к правильному выводу об отказе в удовлетворении требования о взыскании арендной платы за такой период..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.02.2013 по делу N А27-20968/2011
"...Оценив представленные документы по настоящему делу с учетом имеющих преюдициальное значение обстоятельств, установленных по делу N А27-14827/2010, суды пришли к выводу о наличии оснований для освобождения общества от обязанности по уплате арендных платежей ввиду прекращения договора аренды и уклонения Комитета от приемки арендованного имущества.
Согласно установленным обстоятельствам договор аренды в части земельного участка с кадастровым номером 42:24:0601164:01 площадью 51269,67 кв. м прекратил свое действие в связи с отказом общества от договора.
По правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Материалами дела подтверждается, что общество в письмах от 17.01.2011 N 05/01-9, от 26.04.2012 N 02-1134 обращалось к Комитету с просьбой принять земельный участок площадью 51269,67 кв. м, подписать акт приема-передачи земельного участка; направить специалиста для осмотра земельного участка и его последующей передачи.
Однако Комитет письмами от 23.12.2011 N 9612/3124, от 24.05.2012 N 9-6-05/1447 сообщил о необходимости проведения межевых работ и постановки спорного земельного участка на кадастровый учет для передачи земельного участка, об отказе направить специалиста для осмотра и принятия земельного участка ввиду отсутствия межевания земельного участка.
По материалам дела видно, что действия общества направлены на возврат спорного земельного участка в связи с прекращением договора аренды в части спорного земельного участка.
Основываясь на нормах статей 607, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды посчитали доказанным факт уклонения Комитета от принятия арендованного имущества и, применив пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонился от приемки арендованного имущества, отказали во взыскании задолженности по арендной плате..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2012 по делу N А45-15342/2011
"...Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии с пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Материалами дела подтверждается, что истцу было предоставлено достаточное время (с 16.03.2011, согласно штампу входящей корреспонденции на уведомлении от 10.03.2011 исх. N 727/295 о прекращении договора) для принятия решения о приемке помещений, решения вопроса по неотделимым улучшениям арендованного имущества, однако отказ в приемке помещений последовал от истца после расторжения договора, 01.07.2011, то есть после прекращения арендных отношений.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено и не опровергнуто ЗАО "ТРУД", что с момента расторжения договора ответчик не только не пользовался, но и не имел возможности пользоваться спорными помещениями (возврат ключей представителю истца, отключение телефонной связи, охранных услуг).
Истец не привел правовых обоснований требования о взыскании арендных платежей после истечения срока действия аренды, то есть после 30.06.2011.
Таким образом, поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд первой инстанции, поддержанный апелляционной инстанцией, обоснованно признал иск не подлежащим удовлетворению, указав при этом, что доводы о наличии каких-либо убытков, связанных с изменением состояния помещения (установка перегородок, встроенной мебели, решеток на окнах), не влияют на факт прекращения действия договора аренды и факт передачи имущества арендодателю..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2012 по делу N А45-15335/2011
"...Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии с пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Материалами дела подтверждается, что истцу было предоставлено достаточное время (с 16.03.2011, согласно штампу входящей корреспонденции на уведомлении от 10.03.2011 исх. N 727/295 о прекращении договора) для принятия решения о приемке помещений, решения вопроса по неотделимым улучшениям арендованного имущества, однако отказ в приемке помещений последовал от истца после расторжения договора, 01.07.2011, то есть после прекращения арендных отношений.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено и не опровергнуто ЗАО "ТРУД", что с момента расторжения договора ответчик не только не пользовался, но и не имел возможности пользоваться спорными помещениями (возврат ключей представителю истца, отключение телефонной связи, охранных услуг).
Истец не привел правовых обоснований требования о взыскании арендных платежей после истечения срока действия аренды, то есть после 30.06.2011.
Таким образом, поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд первой инстанции, поддержанный апелляционной инстанцией, обоснованно признал иск не подлежащим удовлетворению, указав при этом, что доводы о наличии каких-либо убытков, связанных с изменением состояния помещения (установка перегородок, встроенной мебели, решеток на окнах), не влияют на факт прекращения действия договора аренды и факт передачи имущества арендодателю..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.03.2012 по делу N А70-8020/2011
"...Несмотря на факт проведения полной рекультивации земель после 01.04.2009 и уведомление ответчика о необходимости приемки лесного участка, акт приема-передачи подписан не был.
Указывая, что ОАО "Интегра-Геофизика" не исполнило своих обязательств по Договору: по истечении срока его действия не передало лесной участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для ведения лесного хозяйства, а также не вносило арендную плату за фактическое пользование участком лесного фонда, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд, удовлетворяя исковые требования, исходил из не исполненной ответчиком обязанности по возврату арендованного лесного участка. В части требования о взыскании неустойки отказал на том основании, что срок действия Договора истек 01.11.2008.
Апелляционный суд, изменяя решение, исходил из того, что после 01.04.2009 у арендодателя не имелось оснований для отказа в подписании акта приема-передачи и принятии лесного участка, у ответчика имеется задолженность по оплате аренды лесного участка за период с 01.11.2008 (момент окончания срока действия договора) по 01.04.2009. За пределами указанного периода у ответчика нет обязанности вносить арендные платежи, так как им были предприняты активные действия по возврату лесного участка, также не имеется оснований для возложения на него обязанности произвести возврат лесного участка, поскольку все необходимые документы и действия ОАО "Интегра-Геофизика" исполнило и представило истцу.
Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда правомерными..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 03.06.2014 N Ф05-4915/2014 по делу N А40-89948/13-157-835
"...Основанием для обращения с иском в суд послужило мнение истца о наличии задолженности арендатора по арендным платежам за период с 11.01.2013 по 13.05.2013 за фактическое использование арендованного имущества.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что истцом в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказан факт использования ответчиком арендованных помещений.
Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами первой и апелляционной инстанций исследованы и оценены в порядке положений статей 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и сделан обоснованный вывод о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат исходя из следующего.
Суды обеих инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе письма ответчика от 25.01.2012 N 99, пришли к обоснованному выводу о том, что арендатор намеревался возвратить помещение истцу.
Кроме того, в подтверждение факта освобождения помещения с 25.01.2012 г. ответчиком представлены доказательства, подтверждающие намерения арендатора в возвращении помещения из аренды истцу, в том числе договор аренды нежилого помещении N АВР-2013-3 от 01.08.2013 г., заключенный с ЗАО "ЛОДЖИСТИК ХОЛДИНГ КОМПАНИ" вместо договора с истцом.
Таким образом, исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств суды обеих инстанций сделали правомерный вывод о том, что истцом не проявлено той степени разумности и осмотрительности, какая требуется от лица, сдающего нежилое помещение в аренду, как участника гражданского оборота, поскольку не приняты меры для своевременной приемки арендованного имущества.
В соответствии с пунктом 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Исходя из изложенного судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права и отказано в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.10.2013 по делу N А40-134579/12-142-1272
"...Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Ответчик направил истцу письмо от 29.07.2011 г. N 3-Кр, согласно которому ответчик предложил истцу рассмотреть возможность замены объекта аренды на другие свободные площади здания, и в случае если свободные площади не подойдут истцу, ответчик уведомил истца о расторжении договора субаренды в порядке п. 13.6 договора.
Доказательств изменения объекта аренды в материалы дела не представлено.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с выраженным в письме от 29.07.2011 г. N 3-Кр намерением ответчика о расторжении договора субаренды в отношении объекта аренды истцом освобождены нежилые помещения, что подтверждается актом осмотра нежилого помещения.
Истец уведомил ответчика письмом от 14.10.2011 г. N 524 об освобождении помещений с 18.10.2011.
Акт приема-передачи помещений от 19.10.2011 в редакции ответчика со стороны истца не подписан, от принятия помещений, освобожденных истцом, ответчик уклонился.
При таких обстоятельствах у ответчика отсутствовало право требования с истца арендных платежей за период с даты освобождения истцом помещений в связи с отказом ответчика от договора субаренды в одностороннем порядке в соответствии с п. 13.6 договора.
В связи с отказом ответчика от договора в одностороннем порядке, освобождением истцом помещений 19.10.2011 и учитывая то обстоятельство, что судом установлено отсутствие у ответчика права требования к истцу внесения арендных платежей с момента освобождения истцом помещений, а также отсутствием финансовых обязательств истца после прекращения договора, у ответчика отсутствовали законные основания для удержания денежных средств, перечисленных истцом на расчетный счет ответчика в качестве страхового платежа, а также арендной платы за период с 20.10.2011 по 31.10.2011 в размере 118 180,65 руб.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств возвращения денежных средств истцу, суды пришли к обоснованному выводу, что перечисленные истцом в указанном размере денежные средства являются неосновательным обогащением, в связи с чем подлежат возврату истцу в соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.05.2013 по делу N А40-21776/12-105-203
"...Общество с ограниченной ответственностью "Мясоперерабатывающий завод "КампоМос" (далее ООО "Мясоперерабатывающий завод "КампоМос", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Дымовское колбасное производство" (далее ООО "Дымовское колбасное производство", ответчик) о взыскании 18 331 112 руб. 27 коп., составляющих: 17 705 992 руб. 37 коп. - задолженность по уплате арендной платы в соответствии с договором аренды от 02.08.2007, 625 119 руб. 90 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки уплаты платежей.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суд установил, что арендатором были совершены действия по возврату арендодателю арендованного имущества, неоднократно (письма от 07.09.2009 N 721-I, от 26.10.2009 N 858Q-I, от 06.11.2009 N 894-1) последний извещался о готовности арендатора возвратить здание, об освобождении здания. Ответчик письмом от 28.10.2009 N 227 выразил несогласие с позицией истца относительно одностороннего отказа от договора аренды, а также указал, что договор аренды продолжает действовать до момента, пока он не будет надлежащим образом прекращен.
Ответчиком был заключен с ООО "ЧОП "Гард Сервис" договор от 29.10.2009, предметом которого является оказание последним услуг по охране территории, зданий, помещений, оформлен акт приема-передачи здания; уведомлением от 06.11.2009 N 894-1 истец был поставлен в известность ответчиком о данном обстоятельстве; ответчик указал, что по всем вопросам, связанным с получением доступа, осмотра, приема-передачи здания и оборудования, предлагает обращаться к ООО "ЧОП "Гард Сервис", сообщены телефон, адрес, контактное лицо.
Истец к названному лицу по вопросу доступа, осмотра, приема-передачи здания не обращался.
Суд пришел к выводу, что арендодателю были предоставлены все условия для приемки здания. По состоянию на 07 декабря 2009 года здание было освобождено ООО "Дымовское колбасное производство", не использовалось последним, а единственной целью передачи здания под охрану ООО "ЧОП "Гард Сервис" было предотвращение причинения ущерба имуществу арендодателя, поскольку он уклонялся от приемки здания.
Ответчик, действуя разумно и добросовестно, уведомил истца о прекращении арендных отношений и готовности передать здание арендодателю, при уклонении истца от принятия здания передал здание под охрану ООО "ЧОП "Гард Сервис". Наличие оборудования не препятствовало истцу в пользовании, владении и распоряжении зданием, что подтверждается его продажей и передачей новому собственнику. Истец уклонялся от приемки здания до того времени, как не нашел нового покупателя на спорное здание.
Согласно рекомендациям, содержащимся в пункте 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Как сказано выше, суд установил, что истец уклонялся от приемки арендованного ответчиком здания.
Также суд пришел к выводу, что истец, предъявляя требование о взыскании арендной платы после освобождения помещений, действовал с намерением причинить вред ответчику, чем нарушено требование статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае установления обстоятельства, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права (пункт 2 статьи 10 Кодекса).
Отказ в иске судебная коллегия полагает соответствующим нормам материального права, имеющимся в деле доказательствам и установленным судом по делу фактическим обстоятельствам; нарушений норм статей 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не находит..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2013 по делу N А41-3085/12
"...Также суд апелляционной инстанции на основании имеющихся в деле доказательств правомерно пришел к выводу о том, что после прекращения договора аренды истец (арендатор) в соответствии с законом и условиями договора фактически освободил объект аренды, т.е. вернул объект аренды арендодателю, и предпринял предусмотренные законом и договором меры по подписанию акта передачи объекта недвижимости.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, правомерно пришел к выводу о том, что арендатор в соответствии с условиями договора покинул объект аренды и принял надлежащие меры по передаче арендодателю объекта аренды по акту сдачи-приемки.
Также суд апелляционной инстанции правомерно оценил действия арендодателя как уклонение от подписания данного акта сдачи-приемки, поскольку арендодатель в день прекращения договора не направил своего уполномоченного представителя для осуществления приема объекта аренды у арендатора; подготовленный арендатором акт (в том числе с разногласиями) не подписал.
Исходя из этого суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска в части взыскания арендной платы за период, следующий за прекращением договора аренды, поскольку арендатор после прекращения договора аренды освободил объект аренды, а неподписание акта сдачи-приемки обусловлено уклонением арендодателя от подписания указанного акта; необоснованность претензий ответчика (арендодателя) к истцу (арендатору) при возврате последним объекта аренды подтверждается тем обстоятельством, что в последующем ответчик передал объект аренды во временное владение и пользование иному юридическому лицу..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2013 по делу N А40-60235/11-60-368
"...В соответствии с п. 3.3.16 договора арендатор обязан вернуть помещение по передаточному акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа, в течение 3-х дней с момента окончания срока договора или его досрочного прекращения.
Кроме того, судами установлено, что 16 - 17 ноября 2010 года ответчиком были направлены по почте арендодателю акт приема-передачи и ключи от главного входа (согласно почтовым квитанциям, с описью вложения в ценное письмо и бандероль).
Истец, обращаясь в суд с иском, указал, что арендатор по истечении срока договора помещения по акту приема-передачи арендодателю не возвратил, фактически пользовался объектом аренды, в установленный договором срок арендная плата не уплачена, задолженность арендатора по арендной плате составляет 1 244 347 руб. 15 коп. за период с 01.11.2010 по 24.12.2010, расходы арендодателя по восстановительному ремонту в размере 537 987 руб. 22 коп. не возмещены.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные ответчиком в материалы дела доказательства (почтовые квитанции, опись вложения), действия ответчика, направленные на возврат арендованного помещения, установили, что волеизъявление арендатора не было направлено на продолжение арендных отношений на новый срок после истечения срока действия договора, в связи с чем пришли к обоснованному выводу, что спорный договор аренды прекратил действие 15.11.2010 в связи с истечением срока его действия, предусмотренного пунктом 7.1 договора.
Исследовав и оценив доказательства в их совокупности и установив факт уплаты ответчиком арендной платы за период с 01.11.2010 по 15.11.2010 в размере 479 961 руб. 00 коп., факт прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия, суды пришли к правильному выводу о том, что оснований для взыскания задолженности по арендной плате не имеется.
Как разъяснено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонился от приемки арендованного имущества..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.08.2012 по делу N А41-31521/11
"...Установив, что письмом от 26.08.2010 за N О-2 ОАО "Жилевский завод пластмасс" реализовало свое право, предусмотренное ст. 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", отказалось от исполнения договора аренды производственных помещений и оборудования N А-5/09 от 01.12.2009 г., суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о прекращении действия договора аренды производственных помещений и оборудования N А-5/09 от 01.12.2009 г. с 06.09.2010 года (дата получения ответчиком письма ОАО "Жилевский завод пластмасс" от 26.08.2010 за N О-2).
Судами также установлено, что письмом N 2031 от 20.09.2010 ОАО "Жилевский завод пластмасс" потребовало у арендатора в срок до 24.09.2010 года освободить выступающие объектом аренды помещения, вывезти материалы, хранящиеся на складах, возвратить арендодателю по акту приема-передачи арендованное имущество и оборудование с надлежащим оформлением. Также в данном письме указано, что с 22.09.2010 допуск работников на территорию предприятия будет осуществляться только для исполнения изложенных задач по письменной заявке.
На объекте ОАО "Жилевский завод пластмасс" существует пропускной режим, и вход сотрудников ответчика к арендованным помещениям осуществлялся по пропускам, что подтверждается представленным в материалы дела Положением о пропускном и внутриобъектовом режиме на ОАО "Жилевский завод пластмасс", утвержденным директором истца 10.02.2011, и представителями сторон в судебном заседании.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, пропуска, которые были выданы работникам ответчика, датированы 22.09.2010, после 22.09.2010 сотрудников ответчика на территорию ОАО "ЖЗПМ" не пускали.
Ответчик неоднократно предпринимал попытки для вывоза имущества с территории арендованных помещений, что подтверждается представленными в материалы дела телеграммой в адрес истца от 07.12.2011, заявлением на выдачу разовых пропусков сотрудникам ответчика от 20.01.2011.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает правильными выводы нижестоящих судов о том, что истец своими неправомерными действиями по недопуску ответчика к арендованным им помещениям препятствовал осуществлению ответчиком действий по освобождению арендованных помещений и их возврату истцу.
С учетом изложенного суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что в период с 22.09.2010 ответчик не пользовался арендованными им помещениями и, соответственно, задолженность по арендной плате подлежит взысканию с ответчика только за период с 01.10.2009 по 22.09.2010 в размере 798 404 руб. 52 коп., исходя из ст. ст. 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Несмотря на общее правило, закрепленное в ст. 622 ГК РФ, об обязанности арендатора вернуть объект аренды арендодателю в надлежащем состоянии, в данном споре судами обеих инстанций установлено, что ООО "ГНОМ" как арендатор приняло все возможные попытки, действуя добросовестно, по передаче арендодателю объекта аренды, в том числе по вызову арендодателя для составления соответствующего акта.
Суды сочли ненадлежащим образом доказанным факт того, что арендатор уклонялся от выполнения действий по передаче помещения, и кассационный суд не находит оснований не согласиться с данной оценкой обстоятельств, сделанных судами первой и апелляционной инстанций.
Установив, что арендодатель фактически создал условия, лишающие арендатора возможности освободить помещение и передать его по акту приема-передачи, суды пришли к правильному выводу об отсутствии вины ответчика в том, что спорное помещение не было возвращено арендодателю..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.06.2012 по делу N А40-79187/11-23-645
"...В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, доводы сторон, пришел к выводу, что помещения возвращены арендатором 24.04.2010, арендодатель (истец) уклонялся от приемки данных помещений, фактически спорные помещения арендатор освободил 24.04.2010, представлен оформленный ответчиком акт приемки-передачи от 24.04.2010. При этом судом приняты во внимание добросовестное поведение арендатора, выразившееся в уплате арендных платежей за период с момента направления уведомления об отказе от договора аренды арендодателю до марта 2010 года, уведомления Религиозной организации от 25.11.2009 N 1125 арендодателя с просьбой разрешить вынос принадлежащего арендатору имущества с отметкой руководителя истца об их получении, акт приема-передачи нежилого помещения от 24.04.2010, а также письменные объяснения членов Религиозной организации, представленные ответчиком.
Согласно рекомендациям, содержащимся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 37), арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Судом правомерно, в соответствии со статьями 307, 309, 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскана задолженность по арендной плате за период с марта 2010 до возврата помещений 24.04.2010. Во взыскании арендной платы за период с 25.04.2010 по февраль 2011 года судом отказано, поскольку, как сказано выше, суд установил обстоятельство, что ответчик помещениями в данный период не пользовался, истец уклонился от принятия помещения..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2012 по делу N А40-48705/11-6-399
"...ООО "Авантаж" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Марка Рус" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 127 489 руб. 99 коп. и задолженности по ремонту помещения в размере 660 156 руб. 82 коп.
В спорном договоре стороны оговорили, что по истечении срока его действия арендатор обязан возвратить здание по акту приема-передачи.
Согласно представленным доказательствам ответчик по первоначальному иску к окончанию срока действия договора фактически освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, однако акт своевременно оформлен не был.
23 декабря 2010 г. арендатор направил арендодателю письмо исх. N 589, в котором указал, что поскольку арендодатель не явился 17.12.2010 г. для возврата помещения, в связи с чем арендатор в одностороннем порядке составил акт о состоянии помещение, закрыл и опечатал его своей печатью, а также проинформировал арендодателя об освобождении помещения.
Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суды правомерно пришли к выводу, что первоначальный иск о взыскании задолженности по арендной плате в размере 127 489 руб. 99 коп. не подлежит удовлетворению..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.09.2011 по делу N А41-38654/10
"...Общество с ограниченной ответственностью "АЛД Групп" (далее - ООО "АЛД Групп") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "БРОЕН" (далее - ООО "БРОЕН") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 29 523 771 руб. 69 коп. за период с 01.01.2010 г. по 01.07.2010 г.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 20.02.09 между ООО "АДЛ Групп" (арендодатель) и ООО "Броен" (арендатор) заключен договор аренды N АГ 2009/02-12 здания Производственного корпуса общей площадью 5221,70 кв. м.
Согласно пункту 3.4.6 договора арендатор обязался возвратить арендодателю арендованное здание по акту приема-передачи по истечении срока действия договора.
Пунктом 3.4.7 договора стороны предусмотрели, что в случае невозврата или несвоевременного возврата арендатором арендованного здания арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в двойном размере за все время просрочки возврата.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Согласно представленным доказательствам ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором.
Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии основания для удовлетворения исковых требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.08.2011 N КГ-А41/8505-11 по делу N А41-37248/10
"...Индивидуальный предприниматель Козьмин Владимир Николаевич (далее - ИП Козьмин В.Н.) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу Торговый дом "Гулливер и Ко" о взыскании арендной платы за сентябрь и октябрь 2010 года в сумме 120 292 долларов США.
Срок действия договора аренды установлен в п. 4.1 договора с 01.09.2009 по 01.08.2010.
Арендатор телеграммами от 27.07.2010 и 29.07.2010 уведомил арендодателя о намерении вернуть помещения в связи с истечением срока действия договора аренды, где указал, что просит арендодателя принять помещения 01.08.2010.
Истец, полагая, что, поскольку договор аренды не расторгнут и он является продленным на неопределенный срок, начислил арендную плату за период после прекращения действия договора, а именно за сентябрь и октябрь 2010 года в размере 120 292 долларов США.
Суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из того, что договор аренды N 11/09 от 25.08.2009 прекратил свое действие 01.08.2010. Доказательств факта пользования ответчиком объектами аренды после 01.08.2010 истцом представлены не были.
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
При таких обстоятельствах суды, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, пришли к правильному выводу о том, что ответчиком была четко и определенно выражена воля на отказ от продолжения арендных отношений, предприняты все зависящие от него меры по сдаче помещений арендодателю и договор аренды был прекращен 01.08.2010..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.04.2011 N КГ-А40/2638-11 по делу N А40-61553/10-105-512
"...Согласно пункту 5.4.9 договора арендатор обязуется письменно сообщать арендодателю не позднее чем за 1 (один) месяц о предстоящем освобождении арендуемых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его прекращении.
Установлено, что 20.07.2009 года письмом за исх. N ЦДРВ-2632 ОАО "Российские железные дороги" сообщило истцу о досрочном освобождении занимаемых по спорному договору помещений с 20.08.2009 года, указав, что помещения будут переданы по акту не позднее 10 рабочих дней по истечении срока действия договора.
Полагая, что, поскольку письменное соглашение между ООО "Строй Инвест Проект" и ОАО "Российские железные дороги" о досрочном расторжении (прекращении) договора аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 подписано не было, договор аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 не является расторгнутым, арендные платежи за период с сентября 2009 года по 02.03.2010 года ответчиком не внесены, что послужило основанием для обращения ООО "Строй Инвест Проект" в арбитражный суд с исковыми требованиями по настоящему делу.
Как усматривается из материалов дела, заявляя исковое требование о взыскании арендных платежей по договору аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года за период с сентября 2009 года по 02.03.2010 года, в нарушение ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил в суд доказательства, что в заявленный в иске период, с 04.09.2009, ответчик пользовался спорными нежилыми помещениями, следовательно, не доказал законность и обоснованность исковых требований в части взыскания арендной платы за этот период.
Отсутствие подписанного между сторонами соглашения о расторжении договора аренды N 2155-А/2-1 от 02.03.2009 года не влияет на правильность сделанных нижестоящими судами выводов, поскольку из материалов дела следует, что истец уклонился от подписания соответствующего соглашения и акта приема-передачи объекта аренды, направленных ему ответчиком..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.05.2010 N КГ-А40/4098-10 по делу N А40-84680/09-53-598
"...До истечения срока действия договора ответчик направил в адрес истца письмо от 23.12.2008 за исх. N 461 об отсутствии намерения пролонгировать или заключать договор аренды на новый срок и предложением оформить передачу (возврат) помещений 31.12.2008 в 18 часов, обеспечив присутствие представителя в указанное время для оформления и подписания акта передачи (возврата) помещений.
25.12.2008 ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 25.12.2008 за исх. N 464 с приложением подписанного уполномоченным лицом со стороны арендатора акта передачи помещений от 31.12.2008.
Вручение вышеуказанного письма с приложением Акта истцу подтверждается отметкой на письме в виде штампа ОАО "Молодая гвардия" с указанием даты принятия - 26.12.2008 и вх. N 3143, а также подписи работника канцелярии ОАО "Молодая гвардия".
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение.
Арендованное по договору имущество истец не принял и акт передачи помещений не подписал.
Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 37 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Исходя из изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что с момента прекращения договора аренды истец уклонялся от приемки сданного в аренду объекта аренды, в связи с чем взыскание с ответчика арендной платы за заявленный истцом период является неправомерным..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.02.2010 N КГ-А40/805-10 по делу N А40-29850/09-23-264
"...Как установлено судами, 02.09.2008 г. между ООО "Си Эм Эс" (Арендодатель) и ООО "Ренессанс Девелопмент" (Субарендатор) заключен договор аренды N 2 нежилого помещения, общей площадью 481 кв. м, расположенного на 8-ом этаже здания по адресу: г. Москва, Гоголевский бульвар, 11.
Как усматривается из абзаца 39 пункта 1 договора субаренды, термин "срок" означает срок субаренды, указанный в пункте 3.1 договора субаренды, из которого следует, что срок субаренды заканчивается 30 января 2009 г. или в дату регистрации долгосрочного договора субаренды, если он будет зарегистрирован до 30.01.2009 г.
ООО "Ренессанс Девелопмент" было принято решение отказаться от продления срока договора субаренды, возможность которого была предусмотрена пунктом 3.2 договора субаренды, о чем субарендатор 29.12.2008 г. направил в адрес ООО "Си Эм Эс" уведомление N 31 о прекращении с 30 января 2009 г. договора субаренды в связи с окончанием срока его действия.
Данное обстоятельство правомерно признано судами как свидетельство об отказе Субарендатора от продления договора субаренды на новый срок, что не противоречит действующему законодательству.
Во исполнение требований статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 10 договора субаренды ООО "Ренессанс Девелопмент" уведомило ООО "Си Эм Эс" в письмах исх. N 2 от 26.01.2009 г., исх. N 7 от 27.01.2009 г. о сроках и порядке возврата помещения, а также о времени подписания акта приемки-передачи помещения, которое должно было состояться 30 января 2009 г.
Однако, как следует из материалов дела, в указанный срок представители ООО "Си Эм Эс" для приемки помещений не явились, что подтверждается свидетельством нотариуса от 30.01.2009 г. 1Д-929 от 30 января 2009 г. об освобождении помещения Субарендатором и неявки надлежащим образом уведомленных представителей ООО "Си Эм Эс" для приемки помещения.
Таким образом, материалами дела подтверждено, что помещение было освобождено ООО "Ренессанс Девелопмент" в срок окончания договора субаренды, сумма гарантийного депозита ООО "Си Эм Эс" не возвращена.
На основании изложенного суды правомерно взыскали незачтенную сумму гарантийного депозита в размере 5 092 451 руб. 42 коп. в счет арендной платы до прекращения договора субаренды и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Отказывая в удовлетворении встречного иска ООО "Си Эм Эс" к ООО "Ренессанс Девелопмент" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января по 19 марта 2009 г. в сумме 8 108 142 руб., суды правомерно исходили из прекращения договора субаренды и его фактического освобождения.
Учитывая, что по настоящему спору договор аренды правомерно признан прекращенным, к правоотношениям сторон подлежит применению пункт 37 указанного выше Информационного письма, из разъяснений которого следует, что Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.10.2015 N Ф06-435/2015 по делу N А55-15503/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 13.01.2016 N 306-ЭС15-17465 по делу N А55-15503/2014 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)
"...Государственное унитарное предприятие Самарской области "Самарский сахар" (далее - истец, ГУП СО "Самарский сахар") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к государственному унитарному предприятию Самарской области "Агро Сервис" (далее - ответчик, ГУП СО "Агро Сервис") о взыскании 17 379 671 руб. 40 коп. задолженности.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды. При этом не подписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.
В соответствии с положениями пункта 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Судом апелляционной инстанции установлено, что ответчиком согласно положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представлены доказательства, подтверждающие как факт возврата истцу спорной сельскохозяйственной техники, так и факт уклонения истца от подписания акта приема-передачи имущества от ответчика, что явилось основанием для отказа в удовлетворении иска.
При этом судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка, представленным доказательствам в том числе, имеющейся переписке сторон по возврату сельхозтехники, передачи ее на временное хранение ответчику после прекращения арендных отношений, фактической реализации истцом спорной сельхозтехники на торгах.
Суд апелляционной инстанции, исходя из оценки фактических обстоятельств дела, пришел к выводу, что вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания арендной платы ввиду отсутствия передаточного акта, подписанного сторонами, противоречит фактическим обстоятельствам дела и статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, также признал недобросовестным поведение истца по взысканию несуществующей задолженности, установив в его действиях злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истец необоснованно уклонялся от соблюдения порядка возврата техники (подписания двустороннего акта) и в соответствии с позицией, выраженной в пункте 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора.
Таким образом, судом апелляционной инстанции обжалуемое постановление принято при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.09.2014 по делу N А57-18870/2013
"...Как следует из материалов дела, ЗАО "Олимп" (арендодатель) и ОАО "Глория Джинс" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 18.06.2009 N 117/АР-09, во исполнение которого ответчик 22.06.2009 принял по акту приема-передачи во временное возмездное владение и пользование (на 3 года с момента подписания договора аренды) для организации розничного магазина ОАО "Глория Джинс" нежилое помещение общей площадью 274,88 кв. м, расположенное в нежилом помещении магазина общей площадью 566,2 кв. м по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Ленина, д. 117 (пункты 1.1, 1.3 - 1.4, 2.1 - 2.2, приложения N 2 к договору аренды).
Указывая на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В письме от 24.07.2012, направленном по юридическому адресу арендодателя, арендатор уведомил своего контрагента о расторжении договора аренды нежилого помещения в связи с закрытием магазина ОАО "Глория Джинс" в одностороннем порядке с 01.11.2012 и предложил принять помещение по акту приема-передачи в указанный срок.
Уведомление было направлено в адрес ЗАО "Олимп" экспресс-почтой 24.07.2012 и получено арендодателем 27.07.2012, о чем свидетельствует письмо ЗАО "ДХЛ Интернешнл" от 19.11.2012.
Поскольку договором от 18.06.2009 N 117/АР-09 предусмотрено право сторон на односторонний отказ от его исполнения и арендатор реализовал названное право, договор аренды нежилого помещения от 18.06.2009 N 117/АР-09 считается расторгнутым с 01.11.2012.
Суд, проанализировав письма ответчика от 24.07.2012 и 31.10.2012, адресованные истцу, а также письмо истца от 15.11.2012 N 18, направленное ответчику, пришел к обоснованному выводу, что истец был надлежащим образом извещен о расторжении договора и необходимости явки представителя для сдачи имущества, с 30.10.2012 арендуемые помещения были освобождены ответчиком и готовы к передаче истцу.
Таким образом, ответчик, действуя разумно и добросовестно, уведомил истца о прекращении арендных отношений и готовности передать нежилое помещение арендодателю.
При таких условиях судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что ответчиком соблюден порядок расторжения договора и возврата арендованного имущества, согласованный сторонами в договоре аренды, в связи с чем договор аренды прекращен с 01.11.2012, однако истец неправомерно уклонился от принятия помещений.
Согласно разъяснениям пункта 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Таким образом, суд правомерно отказал в удовлетворении требований ОАО "Глория Джинс" о взыскании задолженности по арендной плате и начисленной на указанную задолженность неустойки..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.05.2013 по делу N А57-14694/2012
"...Обязанность арендатора по возврату арендованного имущества арендодателю установлена статьей 622 ГК РФ, в соответствии с которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В обоснование заявленных требований о взыскании с ООО "ЛАМИНАТ плюс-Саратов" арендной платы за период с сентября 2011 года по 16.10.2012 в размере 540 460 руб. истец указал, что ответчик в спорном периоде фактически пользовался арендуемым имуществом, ссылаясь при этом на отсутствие подписанного между сторонами акта сдачи-приемки спорного помещения.
В ходе рассмотрения настоящего судами было установлено, что договор субаренды от 01.02.2010 расторгнут по инициативе арендатора 31.08.2011.
Суды обоснованно отвергли доводы истца об отсутствии у представителя ответчика Польщикова Г.В. доверенности на подписание соответствующего акта, поскольку такая доверенность от 17.01.2011 суду представлена.
Акт приема-передачи подписан ООО Компания "РОСС" в одностороннем порядке 16.10.2012.
Доказательств наличия обстоятельств, объективно препятствующих подписанию ООО Компания "РОСС" акта о возврате арендованного имущества до указанной даты, истцом не приведено.
При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции о том, что ответчиком выполнена процедура, предусмотренная пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, однако истец уклонился от приема-передачи арендуемых помещений, являются обоснованными.
Пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонился от приемки арендованного имущества.
Следовательно, суд первой инстанции обоснованно и правомерно отказал в удовлетворении требований истца о взыскании с ООО "ЛАМИНАТ-плюс-Саратов" арендной платы за период с сентября 2011 года по 16.10.2012 в размере 540 460 руб..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.04.2013 по делу N А57-12312/2011
"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 11.01.2010 по делу N А57-6707/2008 на ответчика возложена обязанность возвратить истцу башенный кран КБ-100 ОА 1 С, инвентарный N 347, заводской N 1743.
Поскольку ответчик не возвратил по акту приема-передачи арендованное имущество, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании денежных средств за пользование башенным краном.
При этом ответчик, считая, что истец уклоняется от принятия арендованного башенного крана по акту приема-передачи, обратился со встречными исковыми требованиями.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества.
Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 11.01.2010 по делу N А57-6707/2008, договор аренды от 01.11.2002 прекратил свое действие, в связи с чем суд возложил на ответчика обязанность возвратить истцу башенный кран КБ-100 ОА 1 С.
Судом установлено, что во исполнение Арбитражного суда Саратовской области от 11.01.2010 по делу N А57-6707/2008 ответчиком неоднократно предпринимались меры к возврату башенного крана истцу, в подтверждение чего ответчиком представлены письма от 09.09.2010 N 323, от 10.08.2011 N 65, от 01.09.2011 N 100-ю, акт от 05.12.2011.
Однако истец не принял меры по приему арендуемого имущества и составлению акта.
Учитывая прекращение договора аренды, неоднократное уведомление ответчика о готовности передать арендованное имущество в месте его нахождения, а также уклонение истца от принятия имущества и подписания акта приема-передачи, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у истца права требовать взыскания арендной платы после прекращения договора в спорный период..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.01.2013 по делу N А55-2868/2011
"...На основании договора купли-продажи земельного участка от 30.01.2006 N 747 ООО "Самара-Экспорт" стало собственником земельного участка, площадью 2949,20 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. 22 Партсъезда, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.03.2006, серия 63-АБ, N 960657.
Реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 25.07.1997 N 27296, арендатор направил в адрес арендодателя уведомление от 28.03.2006 N 7 о расторжении договора.
Однако, полагая, что после приватизации части арендуемого по договору от 25.06.1997 N 27296 земельного участка в размере 2949,20 кв. м использование оставшейся части земельного участка в размере 703,80 кв. м ответчиком в период с 01.01.2007 по 15.02.2011 не оплачивается, арендодатель просит взыскать с ответчика арендные платежи в размере 190 028,55 руб. и пени по пункту 4.2 договора в сумме 494 771,24 руб.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из установленных обстоятельств: пропуска срока исковой давности в части суммы, начисленной по 21.02.2008; наличия отказа ответчика от договора аренды в связи с приватизацией земельного участка в размере, необходимом для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего ответчику на праве собственности; из обстоятельств того, что сохранение договора аренды от 1997 года нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон; отсутствия доказательств наличия на спорном участке объектов, принадлежащих ответчику, и доказательств фактического использования ответчиком спорного земельного участка.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, апелляционный суд указал, что ответчиком была выполнена процедура, предусмотренная пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако истец уклонился от приема-передачи земельного участка, в связи с чем применим пункт 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонился от приемки арендованного имущества. Апелляционный суд пришел к выводу, что истец, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательств фактического использования ответчиком спорного земельного участка (оставшегося после приватизации), поскольку при приватизации площадь земельного участка определяется в размере, необходимом для эксплуатации принадлежащих собственнику объектов.
Коллегия выводы судов двух инстанций находит не противоречащими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 07.07.2011 по делу N А12-19948/2010
"...Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности на основании статьи 622 ГК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о том, что ИП Савицкий В.И. не вправе требовать с ОАО "СОГАЗ" арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, поскольку истец сам уклоняется от приемки арендованного имущества.
При этом суды обоснованно сослались на пункт 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в соответствии с которым арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Суд установил, что ответчик к окончанию срока действия договора (01.09.2010) освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором.
Письма, направленные ответчиком, истцом получены, что подтверждено материалами дела и не отрицается предпринимателем..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.05.2011 по делу N А06-3397/2010
"...Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Реализуя свое право, ООО "Золотой Осетр", в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направило письмо от 11.05.2007 N 84 с требованием о прекращении арендных отношений и требованием о приемке арендованного имущества.
Получение арендодателем (ОАО "РПП "Каспрыба-1") письменного уведомления от 11.05.2007 N 84 подтверждается имеющейся на данном письме отметкой входящей корреспонденции (14.05.2007), таким образом, с учетом требований названных законодательных норм договор от 10.05.2006 прекратил свое действие с 14.06.2007, что также подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Астраханской области от 06.02.2008 по делу N А06-6719/2007.
Письмами от 11.05.2007 N 84 и от 29.12.2007 N 172 ООО "Золотой Осетр" уведомлял ОАО "РПП "Каспрыба-1" о готовности передать арендованное оборудование в связи с прекращением договора в месте его нахождения. Аналогичные требования также направлялись в адрес предприятия в период рассмотрения спора (от 23.08.2010, от 06.09.2010, от 21.09.2010), однако предприятие не предприняло мер по приему оборудования и составлению акта.
В соответствии с пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
При данных обстоятельствах, учитывая прекращение договора аренды арендатором, неоднократное уведомление арендодателя о готовности передать арендованное оборудование в месте нахождения имущества, а также уклонение предприятия от принятия имущества и подписания акта приема-передачи, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что ОАО "РПП "Каспрыба-1" не вправе требовать взыскания арендной платы после прекращения договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.10.2010 по делу N А72-3931/2009
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.01.2009 между ОАО "УНИПТИМАШ" (арендодатель) и ГОУ ВПО "УлГУ" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 16/11.
В связи с неоплатой ответчиком арендной платы за февраль - март 2009 года истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Истец не представил доказательств того, что ответчик занимал помещения после 31.01.2009.
Служебные записки от 16.01.2009, 19.01.2009, 20.01.2009, 21.01.2009, 22.01.2009, 27.01.2009, 28.01.2009, 29.01.2009, 30.01.2009, адресованные генеральному директору ОАО "УНИПТИМАШ", свидетельствуют о намерении факультета культуры и искусства ГОУ ВПО "УлГУ" вывезти из здания ОАО "УНИПТИМАШ" имущество, принадлежащее ГОУ ВПО "УлГУ", а акт от 22.01.2009 доказывает перевозку мебели и оборудования факультета культуры и искусства в здание по ул. Л. Толстого, д. 38.
Кроме того, акт от 03.02.2009 предварительного осмотра помещений, арендованных ГОУ ВПО "УлГУ", письма ОАО "УНИПТИМАШ" от 05.02.2009 N 011, от 13.02.2009 N 014 подтверждают факт прекращения между сторонами арендных отношений после истечения срока действия договора.
ГОУ ВПО "УлГУ" в связи с расторжением договора аренды направило в адрес ОАО "УНИПТИМАШ" акт сдачи помещений с сопроводительным письмом от 12.02.2009 N 423/01-02-01.
ОАО "УНИПТИМАШ" письмом от 13.02.2009 N 014 сообщило, что арендуемые ГОУ ВПО "УлГУ" помещения не могут быть приняты арендодателем по той причине, что арендованные помещения имеют дефекты, свидетельствующие о неудовлетворительном состоянии арендованных помещений, ОАО "УНИПТИМАШ" обязуется осуществить приемку арендуемых помещений из аренды после устранения имеющихся недостатков и приведения помещений в надлежащее состояние, по результатам чего и будет составлен акт приемки помещений из аренды на дату фактической приемки.
Акт сдачи арендованных помещений, предложенный ответчиком, истец не подписал и 26.02.2009 направил ответчику для устранения недостатков акт осмотра арендуемых помещений, а 02.03.2009 - свой вариант акта от 27.02.2009 сдачи-приемки помещений из аренды к договору аренды от 01.01.2009 N 16/11.
При отмеченных обстоятельствах, учитывая, что из представленных в материалы дела документов следует, что ответчик извещал истца о готовности передать арендованное помещение, а истец в период с 12.02.2009 по 02.03.2009 уклонялся от своевременного подписания акта приема-передачи, руководствуясь положениями пункта 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что ОАО "УНИПТИМАШ" не вправе требовать взыскания арендной платы после 12.02.2009..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.07.2016 N Ф07-2996/2016 по делу N А56-43041/2015
"...Податель жалобы не согласна с выводом судов о расторжении договора аренды и уклонении арендодателя от приемки помещения.
Полагая, что действие договора не прекращено в установленном порядке, при этом Общество с 16.03.2015 не исполняет обязательство по внесению арендной платы, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, установив прекращение договора аренды с 16.03.2015 в порядке реализации арендатором права на односторонний отказ от договора (пункт 8.5) при возврате арендодателю помещения, отсутствии задолженности по арендной плате, в удовлетворении иска отказал.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
При толковании условий спорного договора в соответствии со статьей 431 ГК РФ суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в силу пункта 8.5 договора Общество имело право на односторонний отказ от исполнения договора путем направления письменного уведомления арендодателю за два месяца до даты планируемого расторжения.
Требование пункта 8.5 договора о направлении письменного уведомления арендодателю Обществом соблюдено, что подтверждается материалами дела.
Таким образом, Общество воспользовалось предоставленным ему правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, что повлекло его прекращение и по правилам статьи 622 ГК РФ возврат арендованного имущества арендодателю.
С учетом разъяснений, приведенных в пункте 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", установив наличие доказательств возврата арендованного имущества, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для начисления арендной платы в спорный период.
При этом суд признал доказанным факт принятия Обществом достаточных мер к возврату арендованного имущества по акту, однако арендодатель действий, направленных на приемку имущества, не совершил..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.08.2015 N Ф07-5070/2015 по делу N А21-7385/2014
"...Как следует из материалов дела, предприниматель (арендодатель) и Банк (арендатор) 22.07.2013 заключили договор аренды нежилого помещения общей площадью 38 кв. м, расположенного на 1-м этаже 5-этажного жилого дома по адресу: г. Калининград, ул. Черняховского, д. 30 - 40, для размещения дополнительного офиса филиала "Калининградский" Банка.
Ссылаясь на то, что Банк не вернул арендуемое имущество после прекращения действия договора, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 37 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если арендодатель уклоняется от приемки арендованного имущества, он не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества после прекращения действия договора.
На основании представленных доказательств суды обеих инстанций установили, что Банк в связи с прекращением действия договора аренды принимал все зависящие от него меры по возврату помещения по акту, однако истец не проявил должную степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась при сложившихся обстоятельствах, что привело к затягиванию процедуры передачи помещения.
Доказательства фактического использования имущества Банком за период с 09.10.2014 по 16.12.2014 не представлены.
При таком положении в иске о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, неустойки за просрочку платежей за спорный период отказано правомерно.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.06.2011 по делу N А05-7718/2010
"...Письмами от 31.07.2009 N 75, от 19.10.2009 N 105, от 03.03.2010 N 29, от 28.05.2010 N 83 субарендатор уведомлял арендатора о намерении расторгнуть договор, указав в качестве причины расторжения договора на сокращение объемов погрузочно-разгрузочных работ из-за отсутствия поставок металла с июня 2009 года (письмо от 31.07.2009 N 75), и предлагал истцу принять имущество по акту приема-передачи.
Указанные письма Общество оставило без ответа, акты приема-передачи имущества не подписало.
Судами установлен факт уклонения истца от подписания составленного ответчиком акта приема-передачи имущества после истечения срока действия договора, в связи с чем у Общества отсутствуют правовые основания для взыскания арендной платы после 30.04.2010.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.05.2011 по делу N А56-49151/2010
"...Как правильно установлено судами, спорный договор прекращен по истечении срока его действия.
В материалах дела имеется акт приема-передачи от 27.02.2010 спорного помещения, согласно которому субарендатор выразил намерение возвратить вышеназванное помещение арендатору. Как следует из этого документа, в связи с отсутствием арендатора акт приема-передачи подписан в одностороннем порядке генеральным директором Общества.
Кроме того, комиссией в составе представителей балансодержателя и Общества 27.02.2010 подписан акт о том, что спорное помещение освобождено субарендатором, закрыто и опечатано; представитель Фирмы для приема-передачи имущества не явился; ключи переданы на хранение начальнику открытого акционерного общества "Жилкомсервис N 1 Центрального района".
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что помещение освобождено Обществом 27.02.2010.
При таких обстоятельствах задолженность по оплате арендной платы у ответчика отсутствует, в удовлетворении иска судами отказано правомерно..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.07.2007 по делу N А21-3743/2006
"...Суды не учли, что после уведомления Администрации об увеличении арендной платы Общество сообщило Администрации о прекращении деятельности магазина в названных помещениях и арендных отношений, расторгло договоры на коммунальное обслуживание этих помещений и в декабре 2004 года освободило помещения от своего имущества. Об освобождении помещений Общество дважды сообщало арендодателю с просьбой направить представителя Администрации для передачи ключа от помещений. Подготовленный Администрацией проект соглашения о расторжении договора аренды Общество не подписало в связи с тем, что не согласилось с указанной в проекте обязанностью вносить плату с 01.01.2004 в ином размере, чем установлено договором аренды.
Суды обеих инстанций не дали оценку доводам ответчика о прекращении договора аренды в связи с его отказом от договора в декабре 2004 года, об освобождении помещений и уклонении истца от приемки арендованного имущества. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик продолжал пользоваться арендованными помещениями в период, указанный в иске. Между тем по смыслу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата подлежит уплате за пользование арендатором арендованным имуществом. К тому же Администрация отказалась от иска в части обязания ответчика передать помещения по передаточному акту..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2016 N Ф08-3727/2016 по делу N А32-20716/2015
"...Суды, исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установили, что по истечении срока действия договора (16.08.2014) общество в письме от 25.09.2014 N СЭС/113/1/4461 сообщило департаменту о прекращении пользования арендованным имуществом и уведомило о его возврате, оплатив аренду по 30.09.2014. Департамент получил названное письмо 26.09.2014. В письмах от 28.11.2014 N СЭС/113/1/5323, от 13.01.2015 N КЭ/009/2, от 10.03.2015 N СЭС/113/1/802 общество просило департамент принять оборудование и подписать акт приема-передачи. Департамент имущество не принял.
В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Суды установили, что общество принимало меры к передаче имущества, а департамент, получив письма от арендатора с просьбой принять имущество, уклонился от составления акта приема-передачи; таким образом, передача не состоялась по причинам, не зависящим от арендатора. Истец не представил доказательств уважительности причин уклонения от получения имущества в связи с истечением срока действия договора.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя довод администрации об обязанности общества оплатить аренду после прекращения договора и неоднократного получения департаментом писем с просьбой принять имущество, правильно указал, что просрочка арендодателя в принятии имущества из аренды в данном случае служит основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора. Арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя не может служить основанием для извлечения им преимуществ (статья 1 ГК РФ).
Основания для изменения или отмены решения и постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.06.2015 N Ф08-3361/2015 по делу N А63-746/2014
"...По договору субаренды общество передало субарендатору в пользование названные нежилые помещения, расположенные в г. Ессентуки, г. Минеральные Воды и г. Пятигорске, с согласия собственников помещений.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом судов о том, что университет обязан оплачивать аренду помещений, расположенных в здании по адресу: г. Пятигорск, гора Казачка (бул. Гагарина, 1, корп. 1), до 19.08.2011, а помещений, расположенных в здании по адресу: г. Ессентуки, ул. К. Маркса, 26, - до 24.03.2014, ввиду следующего.
В пункте 37 указанного письма установлено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
В письмах от 02.02.2011 N 03-14/32, от 10.02.2011 N 03-14/42 и телеграмме от 10.02.2011 ответчик просил истца принять помещения после устранения недостатков, на которые общество не ответило, претензии с требованием освободить помещения не выставило. Данное обстоятельство сторонами не отрицается.
Фактически позиция истца заключается не в том, что помещения не были переданы ему после расторжения договора субаренды. Истец считает, что согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации передачу помещений с недостатками (перепланировка, перестройка) следует рассматривать как неисполнение обязанности по возврату имущества из аренды.
Однако по смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших от ремонта помещений. Наличие обстоятельств, препятствующих истцу принять помещения после расторжения договора, с указанием замечаний к состоянию имущества, материалами дела не подтверждено.
Истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал уклонение ответчика от возврата арендованного помещения.
С учетом изложенного нельзя признать обоснованным вывод судов о том, что университет до 24.03.2014 обязан оплачивать аренду помещений, расположенных в здании по адресу: г. Ессентуки, ул. К. Маркса, 26, и до 19.08.2011 - помещений, расположенных в здании по адресу: г. Пятигорск, гора Казачка (бул. Гагарина, 1, корп. 1).
Суды не учли, что несвоевременный возврат университетом арендованного имущества был вызван уклонением общества от приемки этого имущества, что в соответствии с позицией, изложенной в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", не дает арендодателю право требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества.
При таких обстоятельствах решение от 16.07.2014 и постановление от 20.02.2015 по жалобе университета надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду необходимо исследовать приведенные обстоятельства, надлежащим образом определить период времени, с которого общество необоснованно уклонилось от приемки помещений, и с учетом этого определить размер задолженности университета. Также суду необходимо учесть довод общества о том, что в иске не заявлено требование о взыскании задолженности по договору субаренды в отношении помещений в городе Минеральные Воды за период с 01.01.2011 по 27.01.2011..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.12.2010 по делу N А53-1468/2010
"...Судами установлено, что 23 октября 2009 года ООО "Югсталь-Метиз" направило обществу письменное уведомление о готовности освободить используемое помещение, приложив к нему два экземпляра акта приема-передачи имущества. Указанные документы получены истцом 24 октября 2009 года.
После окончания срока действия договора субаренды общество акт приема передачи имущества не подписало, конкретных возражений против его содержания ответчику не направило; между сторонами до 16.11.2009 возникла переписка, в процессе которой общество настаивало на уплате арендный платежей после истечения срока действия договора, указывая на свое право удерживать имущество ответчика до погашения долга, а субарендатор требовал не препятствовать ему в вывозе имущества из ранее занимаемых офисных помещений. 20.11.2009 субарендатор имущество вывез.
Установив, что субарендатор своевременно предупредил другую сторону договора об освобождении помещения 31.10.2009, направил акты приема-передачи, после окончания срока договора аренды доступа в арендованные помещения не имел, суды сочли, что истец надлежаще уведомлен о намерении ответчика передать объект аренды, уклонившись от приема-передачи имущества. Доказательства принятия обществом надлежащих мер по принятию помещения в суд не предоставлено.
Суды признали не соответствующим фактическим обстоятельствам дела довод истца об обязанности ответчика оплатить арендную плату за период с 01.11.2009 по 20.11.2009, основанный на статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки арендатором возврата арендованного имущества по истечении срока действия договора аренды.
В соответствии с пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
В силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (статья 406 Кодекса).
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая оценка, оснований и полномочий для переоценки выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.11.2015 N Ф09-7915/15 по делу N А76-9838/2014
"...В силу правовой позиции, изложенной в п. 37 указанного информационного письма отмечено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. По смыслу приведенных разъяснений, просрочка кредитора в принятии имущества из аренды может послужить основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора. В таких случаях арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя не может служить основанием для извлечения им преимуществ (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что общество "СтарБанк" после направления 19.02.2014 в адрес общества "Люкс" уведомления от 14.02.2014 N 14-14-94 о досрочном расторжении договора аренды с 17.04.2014 письмом от 28.03.2014 N 3969 сообщило обществу "Люкс" о передаче помещения 31.03.2014 в связи с расторжением договора и просило уполномоченных представителей арендодателя принять участие в передаче помещении. Факт получения данного уведомления истец не отрицал.
Поскольку, представитель истца для принятия помещения 31.03.2014 не явился, ответчик в одностороннем порядке в присутствии приглашенных лиц (представители иных организаций) составил акт приема-передачи нежилого помещения от 31.03.2014 и направил обществу акт приема-передачи и ключи от помещения письмом от 01.04.2014 N 3974. Факт получения ключей обществом "Люкс" не оспаривался и подтверждено направленной в адрес ответчика телеграммой.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к верному выводу о прекращении договора с 21.04.2014, поскольку арендодатель уклонялся от приемки спорного имущества, не подписывая акт приема-передачи, арендатор фактически освободил помещение, таким образом общество "Люкс" не вправе требовать от арендатора взыскания арендной платы за период с 21.04.2014 (даты прекращения действия договора) по март 2015 года..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.08.2014 N Ф09-4941/14 по делу N А60-20045/2013
"...Поскольку арендатор, по мнению арендодателя, уклонялся от возврата переданного по договору аренды оборудования, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском об обязании арендатора в связи с истечением срока аренды возвратить арендатору оборудование, указанное в приложениях N 1, 2 к договору от 07.11.2011, в месте его получения в аренду по адресу: 620017, г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад, 18, литера Е, и о взыскании 587 912 руб. 60 коп., в том числе платы за фактическое пользование имуществом с февраля по май 2013 года в размере 580 000 руб. 00 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 7 912 руб. 60 коп.
Судами установлено, что по окончании действия договора аренды общество "Уральский центр защитных покрытий" выразило волю на возврат спорного оборудования и готовность его передачи с оформлением акта. Между тем на неоднократные обращения арендатора о принятии оборудования арендодателем не предпринималось активных действий по его приемке.
Поскольку срок аренды площадки, где размещалось спорное оборудование, закончился, арендатором произведены демонтаж оборудования и его вывоз для хранения на арендованную для этих целей производственную площадку индивидуальному предпринимателю Рыбину С.С. Арендованное оборудование после окончания срока действия договора не находилось в пользовании арендатора, что подтверждается представленными в материалы дела бухгалтерскими первичными документами на демонтаж и перемещение.
Как разъяснено в п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования общества "Уральский центр защитных покрытий" и отказал в удовлетворении исковых требований общества "СтройИнвестСервис"..."

Постановление ФАС Уральского округа от 31.10.2012 N Ф09-9379/12 по делу N А76-20552/2011
"...Предприниматели Бабкин С.В. и Кисленко А.Н., ссылаясь на то, что спорные нежилые помещения не были возвращены ответчиком после прекращения договора аренды, в связи с чем у ответчика имеется обязанность по внесению арендной платы в период с 04.11.2010 по 30.09.2011, обратились в суд с рассматриваемым иском о взыскании долга и неустойки.
Как разъяснено в п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе переписку сторон, установил, что после прекращения договора аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 общество "АКБ "МБРР" освободило арендованное имущество, выразило волю на его возврат арендодателям и готовность его передачи с оформлением акта, каких-либо активных действий по приемке указанного имущества арендодателями не было предпринято.
С учетом этого судом сделан вывод о неправомерности действий арендодателей (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и об отсутствии доказательств уклонения ответчика от возврата арендованного помещения.
При таких обстоятельствах, поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателям был вызван уклонением последних от приемки этого имущества, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.02.2012 N Ф09-9340/11 по делу N А76-4842/2011
"...Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 37 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Суды, оценив представленные в дело доказательства в совокупности в соответствии со ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к правомерному выводу о том, что несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, факт использования имущества ответчиком в спорный период истцом не доказан, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2012 N Ф09-8670/11 по делу N А47-3315/2011
"...Судом апелляционной инстанции установлено, что на основании п. 8.3 договора аренды от 09.07.2009 и письма арендатора от 17.12.2010 договор аренды расторгнут в январе 2011 г.; ответчик после направления письма о досрочном расторжении договора с приложением соглашения о расторжении договора аренды от 09.07.2009 и акта приема-передачи освободил арендуемые помещения и неоднократно извещал арендодателя о необходимости подписать соглашение и акт приема-передачи и прибыть для получения ключей от освобожденного помещения; банком в одностороннем порядке составлен акт от 21.01.2011 об отказе директора общества принять помещение и ключи; доказательств, свидетельствующих о наличии препятствий для принятия арендованных помещений после прекращения договора аренды, истцом в материалы дела не представлено; действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что просрочка возврата помещений возникла в связи с необоснованным отказом общества от приемки имущества, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания арендной платы, начисленной за период после расторжения договора аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 21.10.2011 N Ф09-6832/11 по делу N А47-10118/10
"...Как следует из материалов дела, 01.01.2010 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды части торгового помещения площадью 617 кв. м, складские помещения для хранения товара площадью 491 кв. м, расположенные на первом этаже 9-этажного жилого дома со встроенными помещениями, и в подвальном помещении по адресу: г. Оренбург, ул. Комсомольская, 85.
Истец 03.06.2010 уведомил ответчика о досрочном расторжении договора аренды и освобождении арендуемых помещений в срок до 03.07.2010.
Возражений против досрочного расторжения договора аренды с указанной истцом даты и возврата помещения от ответчика не поступило.
Предпринимателем в адрес общества 29.10.2010, 12.11.2010 направлены претензии с предложением погасить задолженность по арендной плате за фактическое использование арендуемого помещения после 03.07.2010.
Ссылаясь на неисполнение арендатором договорных обязательств по освобождению арендованного помещения в установленные сроки, а также по оплате за пользование им, истец обратился в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении требований, суды исходили из следующего.
В силу п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Согласно п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, показания свидетелей, суды признали подтвержденным факт прекращения между истцом и ответчиком договорных отношений с 03.07.2010, освобождения ответчиком арендуемого помещения и уклонения истца от приемки арендуемого помещения, а также отсутствие доказательств выставления предпринимателем счетов на внесение арендных платежей в соответствии с условиями договора, длительное отсутствие претензий со стороны истца к ответчику, исходя из чего пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований в части взыскания арендной платы за период фактического использования помещения.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.08.2011 N Ф09-4899/11 по делу N А47-9564/2010
"...Ссылаясь на то, что обществом "Бузулукское управление специализированного транспорта" не исполнены в срок обязательства по возврату арендованного имущества и внесению арендной платы по договору от 01.01.2009 N 96, общество "Компания по управлению имущественным комплексом" обратилось в суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды не учли положений п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" о том, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Из представленной переписки сторон следует, что общество "Бузулукское управление специализированного транспорта" выразило волю на возврат спорного имущества и готовность его передачи с оформлением акта. Между тем на неоднократные обращения арендатора о принятии спорного имущества, со ссылкой на его невостребованность, арендодателем не предпринималось активных действий по приемке указанного имущества, что свидетельствует о неправомерности действий арендодателя (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и об отсутствии вины ответчика в несвоевременном возврате арендованных помещений.
Таким образом, решение о взыскании задолженности общества "Бузулукское управление специализированного транспорта" за период с января по сентябрь 2010 года не основано на фактических обстоятельствах дела, нормы права, подлежащие применению, не применены..."

Постановление ФАС Уральского округа от 25.07.2011 N Ф09-4437/11 по делу N А47-9132/10
"...Основанием для обращения истца в суд послужило невозвращение ответчиком автотранспортных средств по окончании срока действия договора аренды и невнесение арендных платежей за фактическое пользование транспортными средствами.
Судами установлены и материалами дела подтверждены факты принятия ответчиком мер для надлежащего исполнения обязательства по возврату имущества согласно договору аренды от 01.01.2009.
Вместе с тем истцом 11.01.2010 осуществлена приемка только одного автомобиля (т. 2, л. д. 85), от приемки других автомобилей истец отказался (т. 3, л. д. 3 - 6), равно как и от приемки автомобилей 14.01.2010 (т. 3, л. д. 7 - 11).
Претензия ответчика от 18.01.2010 N 22 оставлена истцом без ответа; доказательств того, что передача арендованного имущества в сроки, предусмотренные графиком, не произведена по вине ответчика, истцом не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При указанных обстоятельствах вывод судов об отказе в удовлетворении заявленных требований является правильным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.10.2010 N Ф09-9039/10-С6 по делу N А60-8335/2010-С12
"...В обоснование требований о взыскании задолженности по арендной плате истец ссылается на то, что договор аренды от 02.09.1997 по соглашению сторон расторгнут с 01.01.2010, однако помещения переданы арендатором по акту приема-передачи 26.01.2010.
Суды, принимая во внимание, что факт расторжения договора с 01.01.2010 сторонами не оспаривается, исследовали представленные в материалы дела доказательства и пришли к выводу о том, что фактически помещения подготовлены обществом "Супермаркет "Кировский" к передаче арендодателю 12.01.2010, при этом истец при принятии помещений от арендатора не проявил должной заботливости и осмотрительности.
Комиссией в составе Лаптева Н.Е. (представитель общества "Супермаркет "Кировский"), Подковыркина Т.Н. (представитель субарендатора) и Меньшикова Г.М. (директор магазина общества "Валентина") составлены акты приема-передачи от 06.01.2010, 12.01.2010, в которых указано, что представитель арендодателя на приемку-передачу помещений, арендованных по договору аренды от 02.09.1997 N 30, не явился.
Суды, установив, что надлежащим уведомлением истца о необходимости осуществить приемку помещений является направленное курьерской службой уведомление от 11.01.2010, пришли к выводу о том, что риск наступления неблагоприятных последствий в связи с неявкой по причине неполучения уведомления представителями истца, отсутствующими по юридическому адресу, несет истец.
Учитывая рекомендации Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в п. 37 информационного письма от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", о том, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества, суды обоснованно признали, что арендная плата подлежит взысканию с ответчика за период с 07 по 11 января 2010 года в размере 47 548 руб. 38 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.10.2010 N Ф09-7608/10-С6 по делу N А60-2759/2010-С12
"...Общество "Рендер", ссылаясь на то, что фактически нежилые помещения возвращены арендатором только 13.10.2009, что подтверждается актом приема-сдачи нежилых помещений и актом приема-передачи ключей от 13.10.2009, в связи с чем у ответчика имеется обязанность по внесению арендной платы за пользование помещением до указанной даты на основании п. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с соответствующим иском.
В рассматриваемом случае судами установлено, что в соответствии с п. 8.3 договора аренды от 25.12.2007 N А17а-О и письмом арендатора от 15.04.2009 договор аренды расторгнут с 16.07.2009.
Имущество возвращено арендодателю по акту приема-передачи 13.10.2009.
При этом суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе переписку сторон, и установив, что ответчик предъявил истцу в указанный для сдачи срок помещения в том состоянии, в котором они были переданы ему на основании договора от 25.12.2007 N А17а-О и акта приема-передачи от 25.12.2007, пришли к обоснованному выводу о неправомерности отказа арендодателя от приемки названных помещений со ссылкой на их несоответствие состоянию, указанному в акте от 21.09.2006, что свидетельствует об отсутствии вины ответчика в несвоевременном возврате арендованных помещений.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что просрочка возврата помещений возникла в связи с необоснованным отказом истца от приемки имущества, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.
Данный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 37 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в соответствии с которой арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества..."

Примечание: Согласно Постановлению Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 N 17АП-4729/2010-АК по рассмотренному ниже делу суд признал доказанным факт уклонения арендодателя от приемки арендованного имущества.

Постановление ФАС Уральского округа от 25.08.2010 N Ф09-6714/10-С6 по делу N А50-32480/2009
"...В письме от 01.06.2009, направленном в адрес арендатора, общество "ГПМ" указало, что в связи с окончанием срока действия договора аренды последнему необходимо передать арендуемые им помещения по акту приема-передачи в течение 3 рабочих дней и произвести оплату за их использование за период с апреля по июнь 2009 года в сумме 1 894 800 руб., а также уплатить пени за просрочку платежа согласно п. 7.2 договора аренды в размере 41 054 руб. Указанное письмо получено обществом "Новая городская инфраструктура Прикамья" 01.07.2009 (т. 1, л. д. 34).
Общество "ГПМ", ссылаясь на наличие у общества "Новая городская инфраструктура Прикамья" задолженности по арендной плате за период с 01.04.2009 по 01.01.2010, при том, что спорные помещения арендодателю не переданы, а письменного ответа на требования истца, изложенные в письме от 01.06.2009, ответчиком не направлено, обратилось в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим иском.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Из материалов дела следует, что 16.03.2009 общество "Новая городская инфраструктура Прикамья" направило в адрес общества "ГПМ" письмо о досрочном расторжении договора аренды, который считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения данного уведомления. Ответчик указал на необходимость определения сроков и порядка приема-передачи спорного имущества. Письмо получено обществом "ГПМ" 16.03.2009, о чем свидетельствует соответствующая отметка (т. 1, л. д. 52).
В дальнейшем общество "Новая городская инфраструктура Прикамья" в письме от 15.04.2009 N 1394 просило общество "ГПМ" принять арендуемые им помещения и обеспечить явку своего представителя 16.04.2009 (т. 1, л. д. 54).
Арендатор, полагая, что договор аренды от 01.08.2008 N 713 АР расторгнут, 23.04.2009 направил в адрес арендодателя акт приема-передачи помещений от 16.04.2009 в двух экземплярах для подписания.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора, предусмотренный сторонами в п. 6.2.18 указанного договора аренды, с учетом толкования условий договора в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд апелляционной инстанции с учетом указанных норм права, условий договора аренды, а также переписки сторон, установив отсутствие доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендной платы за период с 01.04.2009 по 15.04.2009 и невозможности пользования им в результате пожара оставшимися 559,6 кв. м, пришел к верному выводу о том, что с общества "Новая городская инфраструктура Прикамья" подлежат взысканию 279 800 руб. долга по арендной плате за пользование помещениями площадью 559,6 кв. м в период с 01.04.2009 по 15.04.2009..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.04.2010 N Ф09-2151/10-С3 по делу N А50-12265/2009
"...Уведомлением от 02.07.2008 ответчик известил истца о расторжении договора с 10.08.2008. Данное уведомление получено истцом 03.07.2008.
Письмом от 20.08.2008 истец известил ответчика о том, что акт приема-передачи имущества в связи с расторжением договорных отношений будет подписан после заключения компетентных органов, акта обследования козлового крана об его исправном состоянии и возможности дальнейшей эксплуатации; до этого момента козловой кран считать находящимся в аренде у общества "Сталепромышленная компания".
22.08.2008 комиссией составлена ведомость дефектов козлового крана.
03.09.2008 сторонами составлен акт приема-передачи имущества арендодателю, из которого следует, что арендатор передал, а арендодатель принял две комнаты. Принять подкрановую площадку и козловой кран арендодатель отказался, ссылаясь на то, что кран находится в нерабочем состоянии, а подкрановая площадка является его неотъемлемой частью.
В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в соответствии с п. 2.4 договора аренды арендатор несет ответственность за эксплуатируемый козловой кран, принятый во временное пользование в аренду, арендатор обязан обеспечить содержание его в исправном состоянии и безопасные условия работы, путем организации надлежащего освидетельствования, осмотра, текущего ремонта (по согласованной сторонами смете) и надзора, в соответствии с Правилами устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов ПБ 10-382-00, регулярно, не реже одного раза в год извещать Арендодателя о состоянии крана, знакомить с решением технадзора.
Таким образом, учитывая, что кран подлежал восстановительному, полнокомплектному ремонту, обязанность по его проведению на арендатора не возложена, суды пришли к выводу о том, что арендодатель без достаточных к тому оснований неправомерно уклонялся от приемки арендованного имущества, то есть несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю вызван уклонением последнего от приемки этого имущества.
При таких обстоятельствах суды правомерно отклонили доводы истца о взыскании с ответчика арендной платы по договору за период с 11.08.2008 по 11.03.2009 (по день исключения из реестра опасных производственных объектов) и удовлетворили исковые требования частично..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.12.2009 N Ф09-10090/09-С3 по делу N А60-11560/2009-С4
"...Как следует из материалов дела, между обществом "РЕНДЕР" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 07.12.2008 N В43-О, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить во временное пользование нежилое помещение N 49, расположенное на 2-м этаже развлекательного центра "Карнавал", общей площадью 40,5 кв. м, а арендатор обязуется принять помещение и выплачивать за него предусмотренную в настоящем договоре арендную плату.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что 12.02.2009 ответчик направил в адрес истца письмо с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон с 01.03.2009, стоимость обеспечительного взноса ответчик просил зачесть в счет арендной платы. В письме от 25.02.2009 N 17А истец сообщил, что принял односторонний отказ ответчика от договора аренды нежилого помещения от 07.12.2008 N В43-О, а также сообщил о готовности принять спорное помещение 10.03.2009. Предприниматель в письме от 06.03.2009 согласился на передачу помещения арендодателю 10.03.2009 и просил выдать разрешение на вывоз торгового оборудования и товара, оставшегося в спорном помещении, 10.03.2009.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к верному выводу о расторжении договора аренды нежилого помещения от 07.12.2008 N В43-О по соглашению сторон от 10.03.2009.
В соответствии с п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что, несмотря на неоднократные обращения ответчика, истцом пропуск на вывоз/вынос товарно-материальных ценностей выдан 04.04.2009, и в этот же день ответчик осуществил вывоз товара и оборудования, при том, что спорный договор аренды расторгнут 10.03.2009 по соглашению сторон.
Таким образом, суды пришли к верному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы за март 2009 года..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2011 по делу N А14-2518/2011
"...Между тем, как установлено судами первой и апелляционной инстанций, ответчик освободил спорное помещение в установленный срок - 30.01.2011. Данное обстоятельство подтверждается показаниями свидетеля Сикорского Д.С., являвшегося представителем ответчика при освобождении помещения, из которых следует, что арендованное помещение освобождено 30.01.2011 в присутствии Полякова Е.В., в соответствии с дополнительным соглашением от 21.01.2011 к договору аренды являющегося представителем истца, которым в тот же день заменены замки в спорном помещении, а также распиской о получении от ответчика пультов от кондиционеров.
Более того, судами установлен факт уклонения арендодателя от оформления акта приема-передачи арендуемого помещения 31.01.2011.
В п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу о том, что исковые требования ИП Меснянкиной Е.А. о взыскании с ИП Светланова А.В. платы за пользование арендованным помещением в период с 01.02.2011 по 06.02.2011 и штрафа за несвоевременное освобождение помещения не подлежат удовлетворению..."

Постановление ФАС Центрального округа от 17.03.2011 по делу N А54-2614/2010-С12
"...Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, г. Рязань, обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аптека N 1" (далее - ООО "Аптека N 1"), г. Рязань, о взыскании 1 082 854 руб. 14 коп., в том числе 257 648 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате и 825 205 руб. 69 коп. пени.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 26.04.2007 по делу N А54-5151/2007-С14 установлено, что арендодатель уведомил ООО "Аптека N 1" о нежелании продолжать арендные отношения и потребовал освободить арендуемое помещение. Поскольку на момент обращения арендодателя в суд трехмесячный срок, предусмотренный п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, истек, суд пришел к выводу о том, что договор N 9521111 от 12.10.1995 прекратил свое действие в силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ.
Письмом от 21.12.2007 ООО "Аптека N 1" уведомило Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области об освобождении спорного нежилого помещения и просило принять его, направив для подписания акт приема-передачи по адресу: г. Рязань, ул. Павлова, д. 52.
Указанное письмо получено истцом 21.12.2007, о чем свидетельствует соответствующий штамп входящей корреспонденции, имеющийся на уведомлении.
10.01.2008 ООО "Аптека N 1" повторно направило истцу письмо об освобождении арендуемого помещения и необходимости его принятия и подписания акта приема-передачи.
К указанному письму был приложен акт приема-передачи нежилого помещения от 10.01.2008, подписанный арендатором.
Данное уведомление также было получено Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (штамп входящей корреспонденции N 36 от 10.01.2008).
Вместе с тем акт приема-передачи спорного помещения был подписан сторонами лишь 15.11.2008.
В силу положений ст. 655 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендованное помещение должно быть возвращено арендодателю. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по принятию имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (ст. 406 Гражданского кодекса РФ).
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 37 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Таким образом, поскольку истец в спорный период не совершил никаких действий, направленных к тому, чтобы принять спорное помещение, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что в данном случае имела место просрочка кредитора - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области.
Принимая во внимание, что просрочка возврата помещений возникла в связи с необоснованным отказом истца от приемки имущества, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Центрального округа от 03.02.2011 по делу N А68-2666/10
"...Указывая на фактическое пользование ответчиком вышеназванным помещением до настоящего времени и отказ в добровольном порядке освобождать принадлежащее истцу имущество, последний со ссылкой на нормы ст. 622 ГК РФ обратился в арбитражный суд.
Факт получения ответчиком во временное пользование вышеназванного объекта недвижимости подтверждается материалами дела, а именно актом приема-передачи помещения от 16.04.2009.
Дополнительным соглашением от 15.10.2009 N 2 к Договору стороны расторгли его досрочно с 16.10.2009.
Таким образом, с указанной даты договор аренды нежилого помещения N 22/ТСК/16.04 прекратился, а у арендатора возникла обязанность возвратить спорное имущество.
Абзацем 3 ст. 655 <*> ГК РФ предусмотрено, что уклонение одной стороной от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду абзац 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ, а не абзац 3 статьи 655.

Не содержится условий о праве истца отказаться от принятия арендованного помещения по акту до устранения недостатков и в Договоре.
Исходя из изложенного ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема помещения после прекращения договора.
Как установлено судом на основании представленных в дело документов, истец неоднократно отказывался принять арендованные помещения, ссылаясь на различные недостатки в их состоянии, и требовал их устранения перед подписанием акта приема-передачи.
Соответственно, отказ принять по акту у ответчика спорное нежилое помещение нарушает принцип свободы договора и равенства его участников.
Вместе с тем, как установлено судом и подтверждено материалами дела, индивидуальный предприниматель Перерушев Евгений Александрович фактически освободил арендуемое помещение 25.11.2010 и на указанную дату принадлежащих ему материальных ценностей в спорном помещении не находилось.
Пунктом 38 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Учитывая, что материалами дела подтверждено прекращение фактического пользования спорным имуществом с 25.11.2010, суд обоснованно взыскал с ответчика 43 311 руб. за период с октября по указанную дату..."

Постановление ФАС Центрального округа от 09.03.2010 по делу N А14-4988/2009/168/32
"...В соответствии с абз. 1 п. 6.1 договора аренды N 12Вар от 28.04.2007 при прекращении договора арендатор обязуется возвратить помещение арендодателю в надлежащем техническом состоянии с учетом нормального износа.
Согласно п. 6.5 договора аренды, в случае выявления арендодателем в результате осмотра помещений недостатков, имеющихся в помещениях, либо в оборудовании инженерных сетей помещений стороны подписывают акт осмотра помещений, в котором указываются недостатки помещений, выявленные арендодателем в результате осмотра помещений, стоимость их устранения, учитывая, что в момент заключения настоящего договора помещения передавались без отделки, и т.п. При недостижении сторонами соглашения о стоимости устранения недостатков помещений любая из сторон вправе привлечь экспертную организацию для оценки стоимости устранения недостатков помещений.
Во исполнение указанного условия договора 16.03.2009 сторонами с участием эксперта-оценщика ООО "Городская оценочная компания", привлеченного ООО "Мотор" с согласия ООО "Каскад Воронеж", составлен акт осмотра арендованных помещений (т. 1 л.д. 128), из которого следует, что при осмотре выявлены недостатки помещений стоимостью 114 294 руб. 56 коп. При этом комиссией сделан вывод о том, что после устранения указанных недостатков помещения будут являться пригодными для дальнейшей эксплуатации.
В силу абз. 2 п. 6.1 договора аренды факт возврата помещений подтверждается двусторонним актом приема-передачи помещений, который подписывается уполномоченными представителями обеих сторон.
В соответствии с пунктом 6.7 договора аренды на основании представленного ООО "Каскад Воронеж" счета-фактуры N 00000074 от 31.03.2009 ООО "Мотор" платежным поручением N 952 от 17.03.2009 (т. 1 л.д. 130) перечислило арендодателю 114 294 руб. 56 коп. для устранения недостатков арендованного помещения.
19.03.2009 представителями арендатора и ООО "ИКЦ "Аудит безопасности", действовавшего на основании договора на обследование N 09-09/ЭЗ от 19.03.2009 (т. 1 л.д. 131), заключенного с ООО "Мотор", составлен акт обследования арендованного нежилого помещения (т. 3 л.д. 1 - 2), которым установлено, что все помещения склада освобождены от продукции ООО "Мотор", хозяйственная деятельность ООО "Мотор" на территории склада не ведется, офисные помещения освобождены. Результаты данного осмотра подтверждены имеющимися в материалах дела фотографиями (т. 3 л.д. 3 - 6).
Как установлено судебными инстанциями, 19.03.2009 составлен акт возврата помещений к договору аренды N 12Вар от 28.04.2007 (т. 1 л.д. 146), в котором в присутствии свидетелей зафиксирован факт отказа представителя ООО "Каскад Воронеж" подписать данный акт.
Оценив представленные доказательства, учитывая совершение сторонами действий, предусмотренных разделом 6, договор аренды N 12Вар от 28.04.2007, и направленных на возврат арендованных помещений ООО "Каскад Воронеж", а также принимая во внимание факт освобождения ООО "Мотор" арендованных помещений и уклонение ООО "Каскад Воронеж" от подписания акта возврата арендованных помещений от 19.03.2009, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии у ООО "Каскад Воронеж" правовых оснований для взыскания с ООО "Мотор" арендной платы за период с 21.03.2009 по 05.06.2009, в связи с чем отказали в удовлетворении иска..."

3.5. Вывод из судебной практики: Арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...39. Арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.
Торгово-производственная компания обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В ходе судебного разбирательства установлено, что после прекращения договора аренды ответчик (арендатор) вернул арендодателю предоставленное по договору имущество со значительной просрочкой. Истребуемая истцом (арендодателем) арендная плата начислена за период с момента прекращения договора аренды до возврата сданного внаем имущества.
Статья 395 ГК РФ устанавливает общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений статьи 395 Кодекса, данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству независимо от того, в рамках правоотношений какого вида оно возникло.
Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным.
Кроме того, суд отметил, что норма части второй статьи 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции изменил и иск арендодателя удовлетворил в полном объеме..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 306-ЭС15-8770 по делу N А72-9304/2014
"...Индивидуальный предприниматель Тимохин Борис Владимирович обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к открытому акционерному обществу "Санаторий "Итиль" (далее - Санаторий) о взыскании 48 259 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 22.10.2012 по 06.06.2014, 393 055 руб. 54 коп. задолженности за период с 10.09.2013 по 23.06.2014, 8978 руб. 85 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.10.2013 по 14.07.2014; а также процентов за пользование чужими денежными средствами с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.
Изучив доводы жалобы и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что оснований для передачи жалобы Общества на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется.
Общество с ограниченной ответственностью "Техснабсервис" (далее - ООО "Техснабсервис", арендодатель) и Санаторий (арендатор) заключили договор от 01.12.2006 N 14/Ц аренды медицинского оборудования.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 04.10.2013 по делу N А72-7299/2013 удовлетворен иск предпринимателя о взыскании с Санатория задолженности по арендной плате, расторжении договора и об обязании возвратить имущество.
Указанное решение Арбитражного суда Ульяновской области вступило в силу 24.02.2014 и в части требования о возврате оборудования было исполнено ответчиком в принудительном порядке 23.06.2014.
Полагая, что за период с 10.09.2013 по 23.06.2014 на стороне ответчика образовалась задолженность по арендной плате, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суды, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и установив неисполнение арендатором обязанности по возврату переданного ему имущества при прекращении договора аренды, признав недоказанным довод ответчика об уклонении предпринимателя от принятия арендуемого имущества, руководствуясь статьями 309, 395 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили иск.
Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы арбитражных судов трех инстанций, направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судами, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 17.01.2011 N КГ-А40/16415-10 по делу N А40-162253/09-11-1130
"...В соответствии с частью 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Вследствие невозврата арендованного имущества истец за период с 10.07.2009 по 30.11.2009 г. начислил ответчику арендные платежи в размере 6 113 799 руб. 70 коп.
В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Согласно п. 39 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.
В связи с имеющейся просрочкой арендных платежей истец начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 12 276 руб. за период с 10.07.2009 по 30.11.2009.
Поскольку договор аренды расторгнут в установленном договором порядке, доказательств возврата арендованного имущества истцу не представлено, требования о взыскании суммы арендных платежей за фактическое пользование, процентов за пользование чужими денежными средствами и обязании возвратить помещения истцу, правомерно были удовлетворены судом первой инстанции, что получило объективную оценку в постановлении апелляционного суда.
Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд кассационной инстанции считает, что суды пришли к законному и обоснованному выводу об удовлетворении заявленного иска..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.10.2015 N Ф09-7580/15 по делу N А50-128/2015
"...Стороны, подписав 20.01.2014 дополнительное соглашение к договору аренды (далее - дополнительное соглашение), продлили его действие до 28.02.2014 с целью организации арендатором мероприятий по освобождению помещения от личного имущества. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 11.02.2014.
Факт возврата предприятию арендованного имущества подтверждается актом приема-передачи от 30.11.2014.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Лузиной М.Р. обязательств по внесению арендных платежей, оплате коммунальных услуг (тепловая энергия, водоснабжение/водоотведение), предприятие обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (абз. 6 п. 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66).
Требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга после прекращения договора (165 085,92 руб.) за период с 01.03.2014 по 30.11.2014 в размере 5 258 руб. 68 коп. обоснованно удовлетворено судом первой инстанции на основании положений п. 1, 3 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 39 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, согласно которому арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11.11.2015 N Ф10-3921/2015 по делу N А09-6764/2014
"...Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, а также указывая на понесенные им расходы по ремонту автовышки, истец обратился в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований, правомерно руководствуясь следующим.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ).
В силу положений п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В данном случае, доказательства возврата арендованного имущества в технически исправном состоянии по истечения срока действия договора аренды (31.12.2013) в материалах дела отсутствуют.
При этом доказательства внесения ответчиком арендной платы за фактическое пользование имуществом в спорный период суду не представлены, следовательно взыскание с ответчика арендных платежей за период с 01.01.2014 по 03.04.2014 г. в сумме 51 000 руб. является правомерным.
Кроме того, руководствуясь положениями ст. 395 ГК РФ и п. 39 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанные с арендой", судом обоснованно удовлетворены заявленные требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6 072 руб. 83 коп..."

3.6. Вывод из судебной практики: Удержание арендодателем имущества арендатора, в том числе незаконное, не освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества после прекращения договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.08.2012 по делу N А11-9941/2011
"...Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. Ко встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесены обязанность своевременно вносить арендную плату (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) и обязанность при прекращении договора аренды возвратить объект найма в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 того же кодекса).
В силу статей 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" на арендаторе после окончания действия договора аренды лежит обязанность вносить арендную плату за пользование объектом найма в том объеме, который был предусмотрен указанным договором аренды.
В пункте 37 названного информационного письма указано лишь на один случай, когда арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора: если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Довод жалобы об удержании истцом имущества ответчика ничем не подтвержден. Более того, такое удержание могло свидетельствовать лишь о реализации права Предприятия действовать в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и согласовываться не только с принципом самозащиты права (статья 12 названного кодекса), но и основаниями, изложенными в статье 359 того же кодекса. Следовательно, с учетом названных писем истца подобное удержание не свидетельствовало бы об уклонении Предприятия от приемки спорного помещения.
Удержание имущества Кооператива, если оно незаконно, могло стать причиной для обращения с самостоятельным иском (что, как указано в жалобе, и было сделано) и в любом случае не освобождало ответчика от встречных обязательств по договору аренды.
Таким образом, с учетом установленных судами обстоятельств дела и перечисленных норм материального права плата за пользование спорным имуществом, размер которой указан в исковом заявлении, взыскана с ответчика законно и обоснованно.
Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

3.7. Вывод из судебной практики: Установленный договором срок для возврата арендованного имущества входит в оплачиваемый арендатором период фактического пользования им.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.05.2008 по делу N А55-13033/07
"...В пункте 2.1 договора субаренды установлен срок арендных отношений до 05.09.2007.
При прекращении договора в связи с его досрочным расторжением, арендатор обязан вернуть помещения субарендодателю в течение 14 дней (пункт 6.7 договора субаренды от 05.10.2006).
Письмом от 28.05.2007 за N 01/05 общество "Альянс" сообщило о расторжении договора субаренды с 28.06.2007.
Возврат нежилых помещений субарендодателю (обществу "Кодекс") подтверждается актом от 10.07.2007.
Выводы судебных инстанций, об обязанности арендатора оплачивать арендные платежи до фактического возврата предмета аренды, основаны на материалах дела и действующем законодательстве.
Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения после прекращения договора аренды находились в пользовании общества "Альянс" и возвращены истцу лишь 10.07.2007, о чем подписан соответствующий акт.
Следовательно, взыскание арендной платы за все время просрочки возврата имущества с 28.06.2007 по 10.07.2007 является правильным.
Исследуя условия пункта 6.7 договора субаренды от 05.10.2007, суды правомерно установили, что срок возврата нежилых помещений арендодателю входит в фактическое пользование предметом аренды..."

4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества

Договором аренды может быть предусмотрена неустойка за просрочку внесения сумм арендной платы. С прекращением действия договора прекращаются и все согласованные между сторонами условия, в том числе и условия о договорной неустойке, что приводит к спорам по поводу того, можно ли распространить действие тех или иных условий договора на отношения сторон после прекращения договора. Судебная практика в этом вопросе неоднозначна.

4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли арендодатель требовать договорную неустойку за неоплату фактического пользования имуществом после расторжения договора аренды, существует две позиции судов.

Позиция 1. Арендодатель вправе требовать договорную неустойку за неоплату фактического пользования имуществом после расторжения договора аренды.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора"
"...8. В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.
При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ)..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"
"...66. Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ)..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.12.2015 N Ф02-7146/2015 по делу N А19-17109/2014
"...Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское (ИНН 3819003592, ОГРН 1023802144112, Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Руссоль" (ИНН 5611055980, ОГРН 1085658025650, г. Оренбург, далее - ООО "Руссоль", общество) о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка N 268-12 от 19.12.2012 в сумме 346 989 рублей 92 копейки, а также пени в сумме 85 267 рублей 27 копеек.
Суды, проанализировав условия договора N 268-12 от 19.12.2012 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также во взаимной совокупности с положениями статей 432, 450, 606, 620 ГК РФ, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, правильно установили, что последний по своей правовой природе является договором аренды земельного участка, заключен в установленном законом порядке и расторгнут арендатором в одностороннем порядке с 01.03.2014.
Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а при прекращении договора аренды в силу статьи 622 ГК РФ обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абзац 2 статьи 622 ГК РФ).
Пунктом 5.4 договора N 268-12 от 19.12.2012 предусмотрено, что в случае невозвращения арендатором арендованного земельного участка после прекращения срока действия договора либо его досрочного расторжения арендодатель вправе требовать внесения арендной платы после прекращения срока действия договора до фактического возврата участка арендодателю по акту приема-передачи.
Оценив согласно требованиям статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, арбитражные суды установили, что общество, уведомив комитет о расторжении договора аренды N 268-12 от 19.12.2012 с 01.03.2014, после расторжения данного договора в одностороннем порядке арендованный земельный участок последнему не возвратило, данный земельный участок, в том числе в период с 01.01.2014 по 03.02.2015, находился в фактическом владении ООО "Руссоль".
Поскольку в нарушение требования части 1 статьи 65 АПК РФ общество доказательств возврата арендованного имущества комитету, как и доказательств оплаты задолженности в заявленной сумме, в материалы дела не представило, при установленных в рамках настоящего спора обстоятельствах суды, обоснованно руководствуясь вышеприведенными нормами законодательства, пунктом 5.4 договора N 268-12 от 19.12.2012, пришли к правильному выводу о наличии правовых оснований для взыскания арендных платежей и неустойки по договору аренды, в том числе за период после одностороннего его расторжения, и по результатам проверки арифметической правильности расчета задолженности и его соответствия условиям договора обоснованно удовлетворили исковые требования в заявленном размере..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.09.2010 по делу N А19-26232/09
"...Как установлено судебными инстанциями и объективно подтверждается материалами дела, истец направил ответчику предупреждение N 505-71-6538/9 от 17.06.2009 об отказе от договорных отношений по договору аренды N 7885 от 14.02.2008, необходимости оформить дополнительное соглашение о расторжении указанного договора в срок до 20.09.2009, освобождении занимаемого помещения, оплате задолженности по арендным платежам за пользование землей. Указанное предупреждение получено ответчиком (13.07.2009, 16.07.2009).
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу об отсутствии у ответчика оснований пользоваться имуществом, переданным ему по договору аренды N 7885 от 14.02.2008. Следовательно, суды правомерно изъяли у ООО "Элит-Союз" нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, 106, общей площадью 5,0 кв. м и обязали ответчика передать его Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска.
Таким образом, судебные инстанции обоснованно удовлетворили исковые требования Администрации города Иркутска о взыскании 312 рублей 86 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.04.2009 по 21.12.2009.
Также суды правомерно пришли к выводу об удовлетворении требования истца о взыскании пени на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.2 договора за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 28 рублей 66 копеек.
Суд кассационной инстанции отклоняет довод заявителя о том, что договорная неустойка не может быть взыскана после расторжения договора. Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, поэтому суды правомерно установили, что имеет место неисполнение обязательства (задолженность по арендной плате) и спорная задолженность по арендной плате по договору аренды N 7885 от 14.02.2008 не погашена по настоящее время..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.08.2010 по делу N А10-5418/2009
"...Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 30 апреля 2009 года по делу N А10-2878/08, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2009 года и постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 октября 2009 года, договор N 01 от 01.09.2004, заключенный между ООО "Эльф" и ИП Бурдуковским А.С., расторгнут.
Поскольку ИП Бурдуковский А.С. помещение не освободил и не передал арендодателю в установленном порядке, ООО "Эльф" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 614, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о том, что ИП Бурдуковский А.С. в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, подтверждающих исполнение обязанности по возврату арендодателю арендованного имущества в связи с расторжением спорного договора, а также оплаты за его пользование, в связи с чем суд правомерно взыскал с него в пользу ООО "Эльф" 324 800 рублей задолженности по договору аренды от 01.09.2004 N 01 за период с 01.11.2008 по 02.07.2009.
Установив наличие просрочки исполнения обязательства по внесению арендных платежей со стороны ответчика, на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.1 договора арбитражный суд правомерно взыскал с ИП Бурдуковского А.С. пени в сумме 43 807 рублей 40 копеек..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.10.2011 по делу N А27-1018/2010
"...Согласно пункту 4.1 договора при неисполнении арендатором своих обязательств, предусмотренных договором, он обязан уплатить арендодателю штраф в размере ежемесячной арендной платы. За просрочку внесения арендной платы и платы за содержание арендатор обязан также уплатить пеню в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 4.2 договора). В случае невозвращения арендатором арендованного имущества в установленные договором сроки арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, а также уплатить штраф в размере месячной арендной платы (пункт 4.4 договора).
По инициативе арендодателя на основании уведомления от 24.11.2009 N 48/ОАО договор аренды расторгнут.
Отказывая во взыскании штрафа, предусмотренного договором, за неисполнение арендатором обязательства по своевременному возврату имущества, суд первой инстанции исходил из несогласованности указанного условия сторонами договора. Апелляционный суд, поддерживая отказ во взыскании штрафа, пришел к выводу, что после расторжения договора обязательства прекращаются в силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и обязательства об ответственности.
Правовыми основаниями указанных выводов судебных инстанций явились положения пункта 2 статьи 453, пункта 1 статьи 614, пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 2.2.3, 3.1, 3.2, 4.2, 4.4 договора аренды.
В обоснование частичного удовлетворения требований по встречному иску судом положен вывод о неосновательном обогащении ГОУ ВПО СибГИУ в виде возврата стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества. Судом применены по аналогии положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Вместе с тем суд кассационной инстанции считает выводы судебных инстанций в части отказа во взыскании суммы штрафа по основанию просрочки возврата арендуемого подвального помещения необоснованными.
Пунктом 4.4 договора предусмотрена ответственность в виде штрафа за неисполнение арендатором своего обязательства по своевременному возврату арендуемого имущества после прекращения действия договора аренды. Расторжение договора аренды не прекращает обязательство арендатора по возвращению имущества его законному владельцу. Напротив, такая обязанность предусмотрена 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что ООО "888" указанное обязательство по возврату арендованного подвального помещения исполнило с просрочкой, судебные инстанции неправомерно освободили арендатора от обязанности по уплате договорной неустойки.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает необходимым изменить обжалуемые судебные акты в части отказа во взыскании суммы штрафа в размере 68 127,91 руб. и принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска в указанной части..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.11.2017 N Ф05-16028/2017 по делу N А40-10787/2017
"...Как указывает истец, ответчиком не исполнена обязанность по возврату арендованного имущества, равно как и по внесению арендной платы за период фактического пользования земельными участками с 01.10.2010 по 30.09.2016, в результате чего образовалась задолженность в размере 891 179 руб. 36 коп., что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют.
Довод кассационной жалобы о неверном определении судами порядка оплаты рассмотрен судебной коллегией и отклонен, поскольку в случае расторжения договоров аренды взысканию также подлежат установленные договорами платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Несогласие ответчика с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.07.2009 N КГ-А40/5615-09 по делу N А40-55586/08-23-496
"...Таким образом, является правильным вывод судов обеих инстанций о расторжении арендодателем договора аренды с 15 июля 2008 года.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Учитывая то, что арендованное имущество не было освобождено ответчиком и у последнего имеется задолженность по арендным платежам в размере 138 193 руб. 55 коп. за период с 01.07.2008 г. по 31.07.2008 г. и с 01.08.2008 г. по 20.08.2008 г., суды обеих инстанций обоснованно взыскали эту задолженность, а также неустойку в размере 49 221 руб. 41 коп., насчитанную на основании п. 6.2 договора аренды за период с 11.06.2008 г. по 29.08.2008 г. и с 11.07.2008 г. по 29.08.2008 г..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.11.2010 по делу N А12-5760/2010
"...ООО "Отечество-Инвест" и ЗАО "Райффайзенбанк" 11.11.2009 подписано соглашение о расторжении договора аренды с 30.11.2009.
Пунктом 4.5 договора установлено, что в случае неисполнения арендатором требования о возврате по акту приема-передачи помещения в связи с окончанием срока действия (расторжения) договора арендатор уплачивает арендодателю за каждый день просрочки передачи по акту здания сумму равную 2-кратному размеру арендной платы за один день, установленной договором на дату прекращения, расторжения договора и возмещает убытки, причиненные таким неисполнением в полном объеме.
Удовлетворяя частично заявленные требования о взыскании неустойки, судебные инстанции пришли к правомерному выводу, что ЗАО "Райффайзенбанк" нарушены условия договора.
В силу части 3 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
На основании части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Из смысла статей 622 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что письменным соглашением арендодателя и арендатора может быть предусмотрена обязанность последнего уплатить неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества.
При этом прекращение договора аренды не влияет на обязанность арендатора уплатить арендодателю неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества.
При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения от 15.06.2010 и постановления апелляционной инстанции от 12.08.2010 не имеется..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.08.2015 N Ф08-4943/2015 по делу N А53-25522/2014
"...ООО "Ростовагролизинг" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Рассвет" о взыскании 860 357 рублей 49 копеек задолженности по лизинговым платежам и 100 597 рублей 80 копеек пеней за просрочку уплаты лизинговых платежей по договору финансовой субаренды (сублизинга) N 10/1167-01 (далее - договор сублизинга).
Доводы ООО "Рассвет" о неправомерном взыскании неустойки после расторжения договора лизинга, избрании истцом неверного способа защиты, поскольку ему следовало заявить требование о взыскании неосновательного обогащения, следует отклонить. В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 6.3 договора сублизинга при его расторжении сублизингополучатель обязан исполнить обязательства по договору в полном объеме, который существует на момент расторжения договора, погасить задолженность по лизинговым платежам в соответствии с графиком осуществления лизинговых платежей, уплатить штрафные санкции и иные платежи, предусмотренные договором, прекратить эксплуатацию предмета лизинга и возвратить его сублизингодателю по акту приема-передачи в сроки, указанные в уведомлении сублизингодателя. Поскольку ответчик несвоевременно возвратил предмет лизинга, суды правомерно взыскали пени за просрочку уплаты лизинговых платежей.
Основания для изменения или отмены решения и постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.12.2015 N Ф09-9216/15 по делу N А50-2827/2015
"...Указывая на то, что объект аренды после расторжения договора арендатором не возвращен, истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендной платы за период ноябрь - декабрь 2014 года, договорной пени за нарушение сроков возврата объекта (период просрочки с 01.11.2014 по 31.12.2014), а также обязании ответчика возвратить из аренды по акту приема-передачи нежилое помещение, переданное по договору аренды от 01.09.2011 N П/ГМС-004/11.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила гл. 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, ст. 622, 655, 664 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено, что договор аренды расторгнут сторонами 31.10.2014.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, фактические обстоятельства в совокупности с представленными в дело доказательствами, суд апелляционной инстанции установил, что спорное помещение было возвращено арендатором арендодателю по акту приема-передачи помещения 24.11.2014, подписанному сторонами договора с указанием даты приема объекта и скрепленному печатями обществ.
Учитывая, что факт наличия задолженности по арендным платежам подтвержден материалами дела, при этом доказательств погашения задолженности ответчиком не представлено, апелляционный суд обоснованно взыскал основной долг за период после расторжения договора (01.11.2014) по дату фактической передачи нежилого помещения (24.11.2014), а также неустойку (ст. 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2010 N Ф09-6822/10-С6 по делу N А07-1887/2010
"...Открытое акционерное общество "Управление механизированных строительных работ" (далее - общество "УМСР") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю Степанову А.М. о взыскании 150 945 руб. 81 коп., в том числе основного долга по договору аренды от 01.01.2009 N 124 за период с 06.10.2009 по 30.11.2009 в сумме 79 376 руб. 81 коп., по договору аренды от 01.12.2009 N 69 за период с 01.12.2009 по 12.01.2010 в сумме 43 582 руб., неустойки за период с 06.10.2009 по 12.01.2010 в сумме 27 987 руб. (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами, 01.01.2009 между обществом "УМСР" (арендодатель) и предпринимателем Степановым А.М. (арендатор) заключен договор N 124 о передаче объектов нежилого фонда в аренду без права выкупа, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору во временное возмездное пользование нежилое одноэтажное кирпичное здание общей площадью 160 кв. м, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Набережная, д. 3. Помещение предоставлено для реализации мебели и товаров народного потребления.
Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ст. 309, 310, 330, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив наличие между сторонами договорных отношений с 2003 года и факт невнесения ответчиком арендных платежей по договорам от 01.01.2009 N 124 и от 01.12.2009 N 69, удовлетворили первоначальный иск.
Вывод судов о взыскании с предпринимателя Степанова А.М. неустойки за период с 06.10.2009 по 12.01.2010 в сумме 27 987 руб. также является правильным, соответствующим ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.2 договоров от 01.01.2009 N 124 и от 01.12.2009 N 69.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абз. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, задолженность по арендной плате взыскивается с учетом времени фактического пользования имуществом.
Пунктом 2.2.16 договора аренды от 01.12.2009 N 69 установлена обязанность арендатора по истечении срока действия договора, а также при досрочном прекращении его действия передать арендуемое помещение по акту приема-передачи.
Принимая во внимание, что письмо общества "УМСР" о досрочном расторжении с 01.01.2010 договора аренды от 01.12.2009 N 69 в связи с неуплатой арендных платежей получено предпринимателем Степановым А.М. 31.12.2009, ответ на указанное уведомление в приложением одностороннего акта приема-передачи помещения направлен предпринимателем письмом от 11.01.2010 N 03 и получен обществом "УМСР" 12.01.2010, при этом надлежащие доказательства передачи спорного помещения до указанного срока в материалах дела отсутствуют, суды обоснованно пришли к выводу об исчислении задолженности по арендной плате за январь 2010 по 12.01.2010 (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.01.2018 N Ф10-6224/2017 по делу N А08-5204/2017
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ИП Колесниковым Е.Н. (арендодателем) и ООО "Бета-Групп" (арендатором) заключен договор аренды N 01/09/2016 от 01.09.2016, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование два этажа (первый и второй) трехэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Россия, Белгородская область, г. Белгород, ул. Макаренко 12, общей площадью 1 207 кв. м.
Из п. 3.1 договора следует, что срок аренды установлен сторонами на 5 лет с 01.09.2016 до 01.09.2021 включительно.
В силу п. 6.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ и расторгнуть его без обращения в судебные органы, письменно предупредив об этом арендатора не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемого дня прекращения договора в случае однократной просрочки внесения арендатором арендной платы в установленные договором срок и (или) в установленном размере свыше 25 календарных дней.
В связи с тем, что ответчиком не была погашена задолженность по арендной плате за период с 01.12.2016 по 01.06.2017 в сумме 2 720 550 руб., а также не возвращено имущество по договору аренды, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Как следует из материалов дела, ответчик направил истцу письмо с уведомлением о досрочном расторжении договора аренды, которое было получено истцом 24.01.2017.
На основании изложенного, с учетом положений пункта 6.4 договора N 01/09/2016 от 01.09.2016, указанный договор считается расторгнутым с 24.04.2017.
Вместе с тем, судами первой и апелляционной инстанций сделан обоснованный вывод, что данное обстоятельство не освобождает ответчика от обязанности уплачивать арендную плату за фактическое пользование арендованным имуществом до момента его возврата истцу по акту приема-передачи.
Доказательств возвращения имущества, равно как и уклонения истца от приемки помещения, ответчиком в материалы дела не представлено.
На основании изложенного, поскольку ответчиком задолженность по арендной плате за спорный период не уплачена, арендованное имущество по акту приема-передачи не возвращено, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили требования истца и взыскали с ответчика суммы основного долга в размере 2 720 550 руб. за период с 01.12.2016 по 01.06.2017.
Удовлетворяя заявленные исковые требования о взыскании с ответчика суммы пени в размере 256 639 руб. за период с 27.12.2016 по 14.06.2017, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.
Пунктом 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что внимание судов обращается на то, что при нарушении обязанности по возврату полученного в аренду имущества взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты.
Как установлено п. 7.1 договора аренды, в случае нарушения арендатором сроков оплаты, предусмотренных разделом 4 договора, арендодатель начисляет арендатору штрафную пеню из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день нарушения срока платежа.
Представленный истцом расчет пени судом проверен, признан верным.
В силу указанных обстоятельств, судебными инстанциями обоснованно установлено, что ответчиком не выполнены надлежащим образом обязательства по уплате арендной платы по спорному договору, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные исковые требования в части взыскания с ответчика 256 639 руб. пени за нарушение сроков оплаты арендных платежей за период с 27.12.2016 по 14.06.2017..."

Позиция 2. Арендодатель не вправе требовать договорную неустойку за неоплату фактического пользования имуществом после расторжения договора аренды.

Примечание: Данная позиция актуальна до 11.07.2014 (даты опубликования на сайте ВАС РФ Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 04.10.2011 N Ф09-6166/11 по делу N А76-3002/2011
"...Суды, оценив в соответствии с требованиями, предусмотренными ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленную в материалы дела переписку сторон, пришли к обоснованному выводу о расторжении договора аренды от 01.06.2009 N 03-07/64-09 с 08.11.2010.
Поскольку обществом "УЗНО" не представлено доказательств уплаты арендных платежей в сумме 1 500 000 руб., начисленных за период с 01.06.2009 по 31.08.2010, с должника в соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит взысканию неустойка.
Таким образом, если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора (п. 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств").
Поскольку иного договором аренды от 01.06.2009 N 03-07/64-09 стороны не предусмотрели, неустойка за просрочку внесения арендной платы подлежит начислению по состоянию на дату прекращения действия договора, за период после расторжения договора неустойка начислению и взысканию не подлежит.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании неустойки в сумме 427 500 руб., начисленной за период с 13.09.2010 по 08.11.2010 (57 дней), отказав во взыскании неустойки за период с 09.11.2010 по 05.05.2010..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2010 N Ф03-3139/2010 по делу N А51-13345/2009
"...Установив факт расторжения договора с 30.08.2008, суды верно применили положения статьи 622 ГК РФ и взыскали с ООО "НТС Вагон" сумму арендной платы за весь период пользования полувагонами после прекращения арендных отношений, а также проценты за просрочку ее уплаты за период с 01.10.2008 по 29.06.2009.
В то же время суд кассационной инстанции считает ошибочным вывод судов о возможности применения к ООО "НТС Вагон" ответственности в виде пеней за просрочку внесения арендной платы, начисленных за период с 05.09.2008 по 15.09.2009, то есть после расторжения договора от 15.07.2005.
Поскольку пункт 2 статьи 453 ГК РФ устанавливает последствие расторжения договора в виде прекращения обязательств по нему, то вследствие расторжения рассматриваемого договора с 30.08.2008 обязательства сторон, в том числе по уплате пеней по пункту 6.4 прекратились. Условие об уплате пеней после расторжения договора в договоре отсутствует; законом, в частности правилами статьи 622 ГК РФ, неустойка за такое нарушение при прекращении договора не предусмотрена.
При таких обстоятельствах судебные акты в части взыскания с ответчика 834 709 руб. неустойки, предусмотренной договором, действие которого прекращено, подлежат изменению как принятые с нарушением статей 330, 453 ГК РФ с отказом в удовлетворении этой части иска..."

Московский округ

Примечание: В рассматриваемой ситуации арендодатель требовал взыскать неустойку (пеню), начисленную за период как до, так и после расторжения договора. Суд взыскал неустойку только за период, предшествовавший расторжению договора.

Постановление ФАС Московского округа от 15.12.2010 N КГ-А40/15287-10 по делу N А40-7181/10-89-70
"...ЗАО "Атлант-М Лизинг" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Индивидуальному предпринимателю Лишик Алексею Алексеевичу (далее - ИП Лишик А.А., ответчик) о взыскании задолженности по лизинговым платежам в размере 134 876,89 руб. и пени в размере 7 936,40 руб., а также почтовые расходы в размере 200,72 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.04.2010 г. иск удовлетворен в части взыскания с ответчика в пользу истца 134 876,89 руб., 3 153,50 руб. пени, 4 260,61 руб. расходов по госпошлине, в остальной части иска отказано.
Постановлением от 24.08.2010 г. Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
При этом суды исходили из того, что договор лизинга расторгнут в одностороннем порядке в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств.
Ответчик уплату лизинговых платежей своевременно не производил, в связи с чем у него за период с 28.02.2007 г. по 28.12.2010 г. образовалась задолженность в размере 134 876,89 руб.
Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания спорных сумм задолженности по лизинговым платежам, судебные инстанции исходили из доказанности ее размера.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основе анализа условий договора и оценки имеющихся в материалах дела доказательств, суд пришел к выводу о том, что на момент рассмотрения спора договор лизинга прекратил свое действие с 28.09.2009 года.
На основании п. 8.2.1 приложения N 1 к договору, ст. 330 Гражданского кодекса РФ с учетом прекращения действия договора с 28.09.2009 г. суд взыскал пени в размере 3 153,50 руб., начисленные за период с 28.02.2007 г. по 28.09.2009 г.
Суд кассационной инстанции находит выводы судебных инстанций правильными..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.09.2012 по делу N А65-29198/2011
"...В связи с несвоевременной оплатой арендатором арендных платежей арендодатель направил в адрес ответчика письмо от 26.03.2010 N 16 и соглашение от 26.03.2010 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.10.2010, согласно которому стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды с 31.03.2010.
Объект аренды возвращен истцу 02.09.2010.
Судом установлено, что сторонами согласовано расторжение договора с 31.03.2010, фактически помещение возвращено истцу 02.09.2010.
Истец, ссылаясь на фактическое пользование ответчиком имуществом в период с 01.04.2010 по 31.08.2010 и ненадлежащее исполнение им обязательств по оплате арендных платежей и по оплате за использованную электроэнергию, обратился в арбитражный суд с заявленным иском.
В удовлетворении требования истца о взыскании 56 314,44 руб. неустойки отказано, поскольку договор аренды, по условиям которого истцом была начислена неустойка, с 31.03.2010 является расторгнутым.
Следовательно, оснований для отмены судебных актов и прекращения производства по делу не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.03.2012 по делу N А65-10909/2011
"...Истец письмом на основании пункта 3.3 договора аренды сообщил ответчику о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и просил передать транспортное средство истцу, которое было получено ответчиком 18.01.2011.
Поскольку ответчик арендованное транспортное средство не возвратил, за фактическое пользование транспортным средством за период с 01.01.2011 по 30.04.2011 плату не вносил, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Также суд кассационной инстанции считает неправомерным взыскание договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей, начисленных за период с 16.01.2011 по 30.04.2011, то есть после прекращения действия договора аренды от 25.06.2009 N 160/09.
Право истца на взыскание неустойки за просрочку уплаты арендной платы предусматривалось пунктом 4.7 договора от 25.06.2009 N 160/09.
Однако в период образования спорной суммы долга, начисляемой по правилам статьи 622 ГК РФ, данный договор прекратил свое действие. Следовательно, исходя из положений статьи 330 ГК РФ, арендодатель утратил право требовать взыскания договорной неустойки за просрочку оплаты задолженности..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.11.2011 по делу N А12-4112/2011
"...По истечении срока действия договора ответчик не возвратил арендованное имущество и продолжает им пользоваться, не оплачивая арендную плату, что послужило основанием для обращения с иском в арбитражный суд.
Судом первой инстанции правильно указано, что пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает последствие расторжения договора в виде прекращения обязательств по нему. Вследствие расторжения рассматриваемого договора с 23.12.2010 обязательства сторон, в том числе по уплате пени по пункту 7.2, прекратились. Кроме того, правилами статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка за такое нарушение при прекращении договора не предусмотрена..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 по делу N А56-86385/2009
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение субарендатором обязательств по уплате арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Судом первой инстанции было установлено, что договор субаренды от 10.08.2008 N 1-24 расторгнут с 19.11.2008 сторонами посредством обмена письмами, при этом спорная цистерна ответчиком не возвращена при отсутствии на то правовых оснований. В связи с указанным судом признаны обоснованными требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате за период пользования имуществом в отсутствие соответствующего договора.
Вместе с тем суд указал на необоснованность требований истца о взыскании договорной неустойки за период с 26.11.2008 по 30.09.2009 в связи с прекращением действия договора с 19.11.2008, а также обратил внимание на необоснованность ссылки ответчика на несвоевременный возврат цистерн по вине истца.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.01.2011 по делу N А56-19414/2010
"...Как следует из материалов дела, ЗАО "Техностром" (арендодатель) и ООО "Балтийская Транспортная Логистическая Компания" (арендатор) заключили договор от 26.03.2008 N 73-08-СА/Р аренды железнодорожного подвижного состава в количестве 35 полувагонов (далее - ПС).
Дополнительным соглашением от 19.12.2009 N 2 стороны расторгли договор с 10.02.2009 и установили, что начисление арендной платы прекращается по каждому полувагону с даты, указанной в актах приема-передачи вагонов из аренды (пункт 3 соглашения).
Как установлено судами, арендные платежи за период после расторжения договора аренды и до возврата полувагонов арендодателю по актам приема-передачи ответчик не вносил.
Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Из содержания пункта 3 статьи 453 ГК РФ следует, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения сторонами соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения.
Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств", если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшихся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.
Условиями договора аренды от 26.03.2008 стороны предусмотрели предварительную оплату за аренду полувагонов и неустойку в случае просрочки внесения арендных платежей. Дополнительным соглашением N 2 договор аренды расторгнут с 10.02.2009, и его условиями не предусмотрено начисление неустойки до момента фактической уплаты задолженности по арендной плате после расторжения договора.
Как следует из расчета, требование о взыскании договорной неустойки заявлено истцом по состоянию на 15.03.2010 за период с 31.07.2009 и с 31.08.2009 (даты выставления счетов-фактур).
При таких обстоятельствах апелляционный суд, отказывая во взыскании неустойки, правомерно исходил из недоказанности истцом правовых оснований для ее начисления.
Ссылка подателя жалобы на статью 622 ГК РФ не может быть принята, так как данная норма не регулирует вопросы начисления неустойки в случае просрочки исполнения денежного обязательства..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2010 по делу N А56-33761/2009
"...Решением от 23.11.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.03.2010, иск удовлетворен в части взыскания 917 522 руб. 15 коп. задолженности по арендной плате, 12 045 руб. 89 коп. - по оплате коммунальных услуг, 707 690 руб. 84 коп. платы за просрочку возврата имущества и 110 000 руб. пеней. В остальной части иска отказано.
Как установлено судами, предприниматель до окончания срока действия договора 07.11.2008 направил в адрес истца уведомление о расторжении договора.
Судами установлено, что на основании уведомления предпринимателя от 07.11.2008 действие договора аренды в соответствии с пунктом 5.10 прекращено 07.01.2009. У предпринимателя возникла обязанность вернуть арендодателю имущество не позднее 15.01.2009.
Поскольку в материалы дела не представлено доказательств своевременного освобождения предпринимателем арендованного помещения и внесения арендной платы за период пользования помещением, суды правомерно взыскали с ответчика 917 522 руб. 15 коп. долга по арендным платежам (за период действия договора), 12 045 руб. 89 коп. - по коммунальным платежам, а также 707 690 руб. 84 коп. задолженности по арендной плате за период с 07.01.2009 по 12.04.2009 (по день фактической приемки помещения).
За просрочку внесения арендных платежей предпринимателю на основании пункта 6.1.1 договора начислена неустойка в сумме 887 545 руб. 09 коп. по состоянию на 13.11.2009.
В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Из содержания пункта 3 статьи 453 ГК РФ следует, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения сторонами соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения.
По смыслу указанных норм, если иное не вытекает из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора (пункт 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств").
Расчет пеней произведен истцом в том числе и за период с 08.01.2009 по 13.11.2009, то есть после окончания действия договора, что противоречит статье 453 ГК РФ.
Иные доводы жалобы получили надлежащую оценку судов предшествующих инстанций и по существу направлены на переоценку сделанных ими выводов об обстоятельствах дела, что в силу статей 286, 288 АПК РФ не входит в компетенцию кассационной инстанции..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 26.04.2011 по делу N А36-3098/2010
"...В то же время судебная коллегия находит правомерными выводы судов первой и апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика 15 118 руб. 80 коп. пени за период с 05.08.2009 по 05.06.2010.
Пунктом 6.3 договора субаренды N 335/НОД-4 от 17.04.2009 предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения субарендатором обязательства по внесению субарендной платы последний обязан перечислить на счет арендодателя пени в размере 0,1% от невыплаченной суммы субарендной платы за каждый день просрочки.
Однако, как было указано ранее, соглашением от 30.07.2009 стороны расторгли договор субаренды N 335/НОД-4 с 01.08.2009.
Таким образом, учитывая, что договор субаренды N 335/НОД-4 расторгнут с 01.08.2009, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали правовые основания для взыскания с ответчика договорной неустойки (штрафа) за период с 05.08.2009 по 05.06.2010..."

Постановление ФАС Центрального округа от 20.07.2010 по делу N А14-18096-2009/491/17
"...27.08.2009 истец направил в адрес ответчика письмо N 27 с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Кроме того, истец уведомил ответчика о том, что в случае, если арендатор не выполнит данное требование, арендодатель в одностороннем порядке расторгает договор аренды с 01.10.2009 с фактическим выселением арендатора из указанного нежилого помещения.
Вместе с тем ответчик после прекращения действия договора спорное помещение не освободил, продолжал им пользоваться.
При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, суды первой и апелляционной инстанций с учетом требований ст. 71 АПК РФ пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца и взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате.
В то же время судебная коллегия не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций в части определения периода и размера подлежащей взысканию пени.
Пунктом 2.4 договора аренды N 6 от 14.12.2008 предусмотрено, что за каждый день просрочки платежа начисляется пеня в размере 0,5% в день от суммы задолженности.
Следовательно, истец, в соответствии со ст. 330 ГК РФ и п. 2.4 договора, вправе требовать уплаты ответчиком пени за просрочку исполнения обязательства.
Поскольку договор аренды N 6 от 14.12.2008, заключенный между ООО "Завиток" и ООО "Диагностика", прекратил свое действие с 01.10.2009, а законная неустойка за нарушение арендного обязательства не предусмотрена, истец вправе требовать уплаты ответчиком пени в соответствии с п. 2.4 договора лишь за период с 11.07.2009 по 30.09.2009. Правовые основания для взыскания с ответчика пени за период с 01.10.2009 у истца отсутствуют.
При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.03.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2010 подлежат изменению в части взыскания общей суммы задолженности и пени, а также судебных расходов..."

Постановление ФАС Центрального округа от 14.07.2010 по делу N А09-6440/2009
"...Как следует из материалов дела, 11.02.2009 истец направил в адрес ответчика письмо N 05-489 о досрочном расторжении договора аренды N 500 от 16.10.2008, а также потребовал освободить занимаемое помещение в срок не позднее 10.03.2009.
Следовательно, договор аренды N 500 от 16.10.2008 прекратил свое действие по истечении установленного п. 5.3 договора трехмесячного срока, т.е. с 14.05.2009.
Вместе с тем ответчик после прекращения действия договора спорное помещение не освободил, продолжал им пользоваться.
Нормами п. 2 ст. 622 ГК РФ установлено, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 573 589 руб. 07 коп. за период с 01.06.2008 по 13.08.2009 подтверждается материалами дела. Расчет задолженности за спорный период ответчиком не оспорен и доказательств ее оплаты последним не представлено.
При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, суды первой и апелляционной инстанций с учетом требований ст. 71 АПК РФ пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца и взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате.
В то же время судебная коллегия не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций в части определения периода и размера подлежащей взысканию пени.
Пунктом 4.1.1 договора аренды N 500 от 16.10.2008 предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 от ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки.
Следовательно, истец, в соответствии со ст. 330 ГК РФ и п. 4.1.1 договора, вправе требовать уплаты ответчиком пени за просрочку исполнения обязательства.
Поскольку договор аренды N 500 от 16.10.2008, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области и ООО "Велес групп", прекратил свое действие с 14.05.2009, а законная неустойка за нарушение арендного обязательства не предусмотрена, истец вправе требовать уплаты ответчиком пени в соответствии с п. 4.1.1 договора лишь за период с 11.06.2008 по 13.05.2009. Правовые основания для взыскания с ответчика пени за период с 14.05.2009 у истца отсутствуют.
Таким образом, учитывая положения п. 4.1.1 договора аренды N 500 от 16.10.2008, размер пени за период с 11.06.2008 по 13.05.2009 составляет 28 325 руб. 74 коп., является соразмерным последствиям нарушения обязательства ответчиком и подлежит взысканию с последнего в указанной сумме.
В остальной части исковые требования о взыскании пени являются необоснованными и удовлетворению не подлежат..."

4.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли арендодатель требовать договорную неустойку за неоплату фактического пользования имуществом после истечения срока действия договора аренды, существует две позиции судов.

Позиция 1. Арендодатель вправе требовать договорную неустойку за неоплату фактического пользования имуществом после истечения срока действия договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.09.2011 по делу N А03-14659/2010
"...Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 24 "Продтовары" (далее - ООО "Магазин N 24 "Продтовары", общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 130 959,43 руб. за период с 01.07.2007 по 30.09.2010 и пени в сумме 24 739,13 руб. за период с 03.04.2007 по 12.10.2010.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.07.2004 между администрацией г. Барнаула (арендодателем) и ООО "Магазин N 24 "Продтовары" (арендатором) сроком на 3 года был заключен договор N 10859 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. По условиям данного договора аренды общество приняло во временное владение и пользование земельный участок из земель поселений общей площадью 275 кв. м, имеющий кадастровый номер 22:63:050326:8, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Пролетарская, 188 а.
Пунктом 8.4 договора аренды предусмотрено, что при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий или ветхости право аренды на участок сохраняется при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, в противном случае по истечении трех лет действие договора прекращается.
В процессе судебного разбирательства стороны признали факт прекращения действия договора аренды с 29.07.2007.
Однако ООО "Магазин N 24 "Продтовары" не представило надлежащих доказательств исполнения предусмотренного законом обязательства по возврату арендодателю арендованного земельного участка. В этой связи Управление в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно обратилось с требованием о внесении платы за пользование земельным участком.
В силу указанных норм права и установленных обстоятельств арбитражный суд правомерно удовлетворил требование Управления о взыскании платы в размере 130 959,43 руб. за земельный участок.
В связи с наличием непогашенной задолженности арбитражный суд обоснованно взыскал пени, снизив ее размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 10 000 руб..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.08.2010 по делу N А22-2330/2009
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Суды установили, что срок действия договора от 15.08.2007 (с учетом дополнительного соглашения от 01.08.2008) истек 31.07.2009. Таким образом, действие договора аренды прекращено в связи с истечением срока, о чем арендодатель своевременно уведомил арендатора (письма от 31.07.2009, 14.08.2009).
По правилам пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. По смыслу указанной правовой нормы прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Исследовав доводы и возражения участвующих в деле лиц, оценив представленные ими доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции установили, что задолженность предпринимателя по арендным платежам за период с 06.10.2009 по 11.11.2009 составила 9 830,16 рублей. Пеня, рассчитанная предприятием в соответствии с пунктом 4.1 договора аренды, составляет 1058,72 рублей. Доказательства погашения задолженности и возврата имущества арендодателю ответчиком не представлены. Факт использования арендуемого помещения в спорный период подтвержден документально. Расчет взыскиваемой истцом суммы ответчиком не оспорен. С учетом установленных обстоятельств, требования предприятия об освобождении нежилых помещений и взыскании арендной платы (неустойки) правомерно удовлетворены судами..."

Позиция 2. Арендодатель не вправе требовать договорную неустойку за неоплату фактического пользования имуществом после истечения срока действия договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.03.2013 по делу N А27-13063/2012
"...Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки за фактическое использование переданного имущества на условиях ранее действовавших договоров. Однако к обязательствам, возникшим после прекращения договоров, не могут применяться договорные условия о неустойке.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд установил, что после прекращения срока действия договоров (31.12.2011) ответчик продолжал использование переданных ему транспортных средств, на основании чего истцом произведено начисление неустойки на задолженность, возникшую как до 31.12.2011, так и после указанной даты.
Вместе с тем, учитывая положения статьи 622 ГК РФ, апелляционный суд определил, что оснований для взыскания с ответчика неустойки за неисполнение обязательств, возникших после 31.12.2011, не имелось..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.08.2009 N Ф03-4119/2009 по делу N А24-5630/2008
"...Суды установили, что 01.12.2006 между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и трестом (арендатор) заключен договор N 4693 на аренду нежилого помещения общей площадью 293,9 кв. м в жилом доме, расположенном по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Пограничная, 20, сроком действия до 31.12.2006.
Размер задолженности по арендной плате, начисленной за период пользования ответчиком арендованным имуществом до выселения, составил 111 387 руб. 20 коп.
Установив факт использования трестом имущества за пределами срока действия договора от 01.12.2006, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика арендной платы за период пользования арендованными помещениями наряду с процентами, начисленными по статье 395 ГК РФ.
В то же время требование о взыскании пеней отклонено судами правомерно.
Право ОАО "Единая городская недвижимость" на взыскание пеней за просрочку уплаты арендной платы предусматривалось пунктом 5.2 договора от 01.12.2006.
Однако, как правильно указали суды, в период образования спорной суммы долга, начисляемой по правилам статьи 622 ГК РФ, данный договор прекратил свое действие. Следовательно, исходя из положений статьи 330 ГК РФ, арендодатель утратил право требовать взыскания договорной неустойки за просрочку оплаты задолженности.
Более того, согласно тексту искового заявления истец требует взыскания процентов и пеней за одно и то же нарушение, что не согласуется с принципом соразмерности применяемых мер гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства, вытекающим из системного толкования положений главы 25 ГК РФ..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.03.2012 по делу N А45-8802/2011
"...В связи с тем что договор аренды нежилых помещений от 01.04.2009 заключен сроком на 11 месяцев, то есть до 01.03.2010, то и заключенный в соответствии с ним договор субаренды нежилых помещений от 01.06.2009 также следует считать заключенным до 01.03.2010.
Исходя из того, что ответчик по истечении срока действия договора субаренды от 01.06.2009 продолжал пользоваться имуществом, арбитражный суд правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания с него денежных средств в пользу истца за период фактического пользования Предпринимателем нежилыми помещениями.
Истцом заявлено требование о взыскании 75 001 рубля 74 копеек пени за просрочку оплаты субаренды по договору за период с 25.01.2010 по 22.10.2010.
В связи с тем что срок действия договора субаренды нежилых помещений от 01.06.2009 истек 01.03.2010, выводы судебных инстанций относительно периода взыскания пени являются неправомерными и судебные акты в этой части подлежат изменению.
Согласно части 1 статьи 407 ГК РФ обязательства прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
После истечения срока договора кредитор вправе предъявить должнику требование об уплате договорной неустойки за просрочку внесения платежей лишь за период до дня истечения срока договора, так как в дальнейшем предусмотренное договором соглашение сторон о начислении пеней не действует..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.07.2016 N Ф05-9217/2016 по делу N А40-85219/2015
"...Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика на основании п. 6.1 договора неустойки в размере 4 792 190 руб. 19 коп. за просрочку исполнения обязательства по договору в части нарушения сроков внесения субарендной платы за период с 01.10.2013 по 30.04.2015 (период фактического пользования земельным участком после окончания срока действия договора субаренды), арбитражные суды руководствовались разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и исходили из того, что после прекращения действия договора и при фактическом пользовании ответчиком земельным участком к нему применимы только положения договора относительно размера уплачиваемых арендных платежей, поскольку в силу пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" договорная неустойка начисляется до даты расторжения договора.
В кассационной жалобе заявитель приводит довод о том, что выводы судов об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика неустойки в размере 4 792 190 руб. 19 коп. за просрочку исполнения обязательства по договору в части нарушения сроков внесения субарендной платы за период с 01.10.2013 по 30.04.2015 сделаны без учета разъяснений Президиума Высшего Арбитражного суда, изложенных в пункте 39 Информационного письма N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Между тем в пункте 39 вышеназванного Информационного письма ВАС РФ разъяснил, что арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы, в том числе за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.
С учетом изложенного исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, истец просил взыскать с ответчика договорную неустойку на основании п. 6.1 договора субаренды N 1714/11/24 от 24.08.2011 за нарушение сроков внесения арендной платы в связи с фактическим использованием земельного участка за период после прекращения срока действия договора.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит правильными выводы судов в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки в размере 4 792 190 руб. 19 коп. за просрочку исполнения обязательства по договору в части нарушения сроков внесения субарендной платы за период с 01.10.2013 по 30.04.2015.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятого по делу и постановления суда апелляционной инстанции..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.01.2006 N КГ-А40/13551-05
"...Согласно ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Из материалов дела и пояснений сторон следует, что Департамент 18.11.2004 направил Коллегии адвокатов уведомление об отказе от пролонгации договора аренды на новый срок. Факт получения данного уведомления не отрицается. Следовательно, договор аренды был прекращен истечением срока его действия с 18.12.2004.
Согласно п. 6.1 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Согласно п. 6.1 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Установив факт ненадлежащего исполнения Коллегией адвокатов договорных обязательств, суд удовлетворил требования истца о взыскании договорной неустойки за период с 29.10.2004 по 03.06.2005 в сумме 7926 руб. 39 коп.
Однако в связи с прекращением договора аренды с 18.12.2004 требования истца о взыскании неустойки в сумме 4108 руб. 67 коп. за нарушение сроков внесения платы за пользование имуществом в I и II кварталах 2005 г. не соответствуют положениям ст. 330 ГК РФ, в связи с чем судебные акты в части взыскания неустойки подлежат изменению..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.10.2013 по делу N А56-5039/2013
"...Истец направил ответчику претензию с требованием уплатить арендную плату и неустойку за период с момента прекращения договора аренды до возврата недвижимого имущества.
Апелляционный суд пришел к выводу, что требование о взыскании задолженности подлежит частичному удовлетворению за период с 23.11.2010 до 04.05.2011, а во взыскании пеней следует отказать, так как требование об уплате договорной неустойки за период после прекращения договора является неправомерным.
Изучив материалы дела, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы
На основании материалов дела суды установили, что договор аренды прекратил свое действие по истечении указанного в нем срока, однако Предприятие в добровольном порядке не вернуло арендованные помещения арендодателю и продолжало их использовать без законных оснований.
Ввиду отсутствия предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого судебного акта, постановление от 11.07.2013 должно быть оставлено без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 22.01.2010 N Ф09-11251/09-С6 по делу N А76-11038/2009-15-343
"...Между предпринимателем Каретниковым С.Г. (арендодатель) и обществом "Твой стиль" (арендатор) 26.05.2008 заключен договор аренды указанного нежилого помещения для организации торгового магазина сроком по 24.05.2009.
Предприниматель Каретников С.Г., ссылаясь на то, что обществом "Твой стиль" помещение в установленном договором и законодательстве порядке не возвращено, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.
Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания 504 600 руб. арендных платежей за период с апреля по октябрь 2009 года, 17 964 руб. 74 коп. неустойки и обязании общества "Твой стиль" возвратить предпринимателю Каретникову С.Г. по акту приема-передачи встроенное нежилое помещение общей площадью 109,6 кв. м, в том числе торговой - 94 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, просп. Комсомольский, д. 47, суд апелляционной инстанции исходил из того, что арендные отношения прекратились между сторонами 24.05.2009, помещение в установленном законом и договором порядке истцу не возвращено, в связи с чем требования о возврате имущества и взыскании арендных платежей за период действия договора и за его пределами являются обоснованными. При этом, поскольку плата за пользование арендатором имуществом после истечения срока действия договора имеет специальную правовую природу, отличную от арендных платежей, начисленных в период действия договора, а неустойка имеет исключительно договорную природу, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о невозможности начисления договорной неустойки за задолженность по внесению арендных платежей за период после 24.05.2009.
Данные выводы суда апелляционной инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным на основании представленных доказательств, и действующему законодательству..."

4.3. Вывод из судебной практики: Для взыскания штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества арендодатель должен точно установить срок, в который арендатор обязан вернуть имущество.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.04.2008 по делу N А56-18574/2007
"...Договором аренды от 14.08.03 не предусмотрены срок, в течение которого арендатор обязан освободить земельный участок после прекращения договора, а также сроки внесения платы за фактическое пользование земельным участком после прекращения договора; до обращения в арбитражный суд с настоящим иском КУГИ соответствующих требований ответчику не предъявлял; плата за пользование перечислена ответчиком сразу после получения счета.
При таких обстоятельствах суд, правильно применив положения статей 314, 395 ГК РФ, обоснованно отказал истцу во взыскании с предпринимателя Кокории С.М. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными за период с момента прекращения договора до даты предъявления иска в суд..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 16.08.2006 N Ф09-7183/06-С3 по делу N А60-6615/06-С7
"...Требование о взыскании штрафа, предусмотренного п. 4.3 договора, судом апелляционной инстанции обоснованно отклонено исходя из того, что данная мера ответственности может быть применена только за нарушение сроков освобождения помещения, установленных арендодателем. Поскольку доказательств назначения арендатору срока для освобождения помещения не представлено, оснований для применения ответственности, предусмотренной п. 4.3 договора, не имеется..."

4.4. Вывод из судебной практики: Договором аренды может быть предусмотрено условие о начислении неустойки за просрочку возврата арендованного имущества после прекращения действия договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2010 N Ф03-3139/2010 по делу N А51-13345/2009
"...Суды установили также, что 29.07.2008 арендодатель направил в адрес арендатора письмо N 47-07 о досрочном расторжении вышеназванного договора с 30.08.2008 с указанием станций вывода имущества из аренды. Факт направления данного письма установлен судами на основе оценки имеющегося в деле почтового уведомления.
Ответчик обязанность по возврату полувагонов в порядке, предусмотренном пунктом 2.6 договора, после его расторжения не исполнил, фактически возвратив вагоны 02.04.2009.
Установив факт расторжения договора с 30.08.2008, суды верно применили положения статьи 622 ГК РФ и взыскали с ООО "НТС Вагон" сумму арендной платы за весь период пользования полувагонами после прекращения арендных отношений, а также проценты за просрочку ее уплаты за период с 01.10.2008 по 29.06.2009.
Кроме того, суды обоснованно применили к арендатору ответственность, предусмотренную пунктом 6.5 договора от 15.07.2005, за просрочку возврата полувагонов, исчисленную исходя из размера платы за пользование вагонами - 1 100 руб./сутки, установленного дополнительным соглашением к договору от 06.06.2008 N 13.
Кассационная инстанция отклоняет довод заявителя жалобы о том, что применение данной меры договорной ответственности после расторжения договора и соответственно прекращения обязательств по нему противоречит статье 453 ГК РФ.
Фактически ответственность, предусмотренная пунктом 6.5 договора, представляет собой определенную денежную сумму, которую арендатор обязан уплатить за нарушение обязательства по возврату арендованного имущества. Данная ответственность имеет обеспечительный и стимулирующий характер, направлена на побуждение арендатора своевременно исполнить указанную обязанность и по правовой природе подпадает под регулирование норм главы 23 ГК РФ.
Таким образом, несмотря на то, что в силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, статья 622 ГК РФ предусматривает специальные правила о возможности взыскания с арендатора договорной неустойки за просрочку возврата арендованного имущества, в частности, при прекращении договора аренды по причине расторжения.
Следовательно, вывод судов о наличии оснований для применения к ООО "НТС Вагон" ответственности, предусмотренной пунктом 6.5 договора от 15.07.2005, согласуется со статьями 330, 622 ГК РФ. При этом, установив несоразмерность начисленной в соответствии с этими условиями суммы последствиям нарушения обязательства по возврату полувагонов, суды обоснованно снизили ее размер по статье 333 ГК РФ..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 21.11.2012 N ВАС-15141/12 по делу N А11-15815/2009
"...Как установлено судами, пунктами 10.4 договоров лизинга стороны предусмотрели, если лизингополучатель задерживает возврат предмета лизинга более чем на 10 календарных дней, он обязан уплатить лизингодателю неустойку в размере 10 процентов от фактической стоимости приобретения предметов лизинга.
Отменяя судебные акты и признавая требование кредитора в части 7 880 069 рублей 85 копеек неустойки обоснованным, суд кассационной инстанции правильно исходил из того, что по смыслу статей 622 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации письменным соглашением арендодателя и арендатора может быть предусмотрена обязанность последнего уплатить неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества. При этом прекращение договора аренды не влияет на обязанность арендатора уплатить арендодателю неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества.
Судом кассационной инстанции не допущено нарушений норм материального права и норм процессуального права, которые могли бы рассматриваться в качестве оснований для пересмотра оспариваемого постановления в порядке надзора..."

Определение ВАС РФ от 06.09.2011 N ВАС-11252/11 по делу N А62-5216/2010
"...По иску Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области к индивидуальному предпринимателю Овчинникову Виталию Владимировичу о взыскании пеней, начисленных за несвоевременное внесение арендной платы, в сумме 2 348 руб. 17 коп. и штрафа за неисполнение обязательства, предусмотренного п. 4.2 договора аренды от 01.10.2007 N 113-06, в размере 24 558 руб. 99 коп.
В силу п. 4.2 договора, если арендатор не возвратил арендуемый объект в установленный срок по окончании срока его действия, он обязан уплатить штраф в размере трехкратной ежемесячной арендной платы.
При рассмотрении спора судами исследованы фактические обстоятельства и сделан правильный вывод о ненадлежащем исполнении предпринимателем Овчинниковым В.В. договорных обязательств.
Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Ответчик свои обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполнил, доказательств внесения арендной платы без нарушения сроков оплаты и доказательств возврата арендуемого объекта в срок, определенный п. 2.2.15 на момент рассмотрения дела не представил..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.09.2012 по делу N А11-15815/2009
"...Согласно пункту 10.4 договоров, если лизингополучатель задерживает возврат предмета лизинга более чем на 10 календарных дней, он обязан, помимо оплаты, возмещения за пользование предметом лизинга уплатить лизингодателю неустойку в размере 10 процентов от фактической стоимости приобретения предметов лизинга.
Лизинговое имущество возвращено Обществу 29.07.2010 и 30.09.2010 в рамках исполнительного производства по исполнению указанных решений суда.
Договор финансовой аренды (лизинга) является подвидом договора аренды, поэтому к нему применяются общие положения об аренде, не противоречащие установленным правилам о договоре финансовой аренды (статья 625 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пунктов 2 и 3 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Из смысла статей 622 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что письменным соглашением арендодателя и арендатора может быть предусмотрена обязанность последнего уплатить неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества.
При этом прекращение договора аренды не влияет на обязанность арендатора уплатить арендодателю неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества.
Материалами дела подтверждено, что предметы лизинга по расторгнутым договорам переданы должником кредитору со значительной просрочкой.
Начисление неустойки за несвоевременный возврат объектов лизинга соответствует правилам применения статей 330 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.01.2012 по делу N А29-2729/2011
"...Стороны также предусмотрели, что несвоевременный возврат помещения влечет для неисправного контрагента штраф в размере 3000 рублей (пункты 7.3 и 8.3 договора).
Факт приема арендатором спорного помещения, состояние которого удовлетворяло заявленным в договоре аренды условиям, подтвержден соответствующим актом (л.д. 19), в то время как доказательств осуществленного надлежащим образом встречного исполнения в деле не имеется и Предпринимателем не представлено.
Таким образом, поскольку после окончания действия договора аренды Предприниматель без согласия Общества пользовался объектом найма и не исполнил свою обязанность по его возврату, Предприниматель обязан перечислить плату за фактическое пользование имуществом и уплатить установленный договором штраф.
Учитывая, что нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены ревизируемых судебных актов..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.02.2013 N Ф03-328/2013 по делу N А24-2907/2012
"...Согласно пункту 1.3 договора срок аренды помещений установлен с 29.12.2011 по 29.02.2012.
В силу пункта 5.1 договора арендуемое недвижимое имущество должно быть передано арендодателю по акту приема-передачи в течение 3 дней с момента прекращения действия договора.
Разделом 6 договора установлена ответственность сторон за нарушение обязательств по договору.
За невыполнение условий, предусмотренных пунктом 5.1 договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 процента суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки (пункт 6.2.3 договора).
Ответом от 05.03.2012 арендодатель отказался от продления договора аренды в связи с истечением срока его действия и уведомил арендатора о необходимости возврата нежилых помещений в течение 3 дней с момента прекращения действия договора аренды (письмо от 05.03.2012 N 20 получено арендатором 06.03.2012).
02.04.2012 нежилые помещения возвращены арендодателю по акту приема-передачи N 2.
Удовлетворяя требования истца о взыскании пеней за период с 04.03.2012 по 01.04.2012 за нарушение ответчиком обязательства по возврату арендованного имущества, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, по истечении которого арендатор на основании статьи 622 ГК РФ обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Дав оценку условиям договора аренды от 05.12.2011 N 60 и установив отсутствие обстоятельств, предусмотренных пунктом 2.2.6 договора, арбитражные суды пришли к выводу, что указанный договор прекратил свое действие с 01.03.2012. На этом основании суды признали, что в силу пункта 5.1 договора ответчик был обязан возвратить спорные помещения истцу в срок до 03.03.2012 включительно, однако помещения возвращены истцу только 02.04.2012.
Установив, что ответчиком нарушено обязательство по своевременному возврату арендованных нежилых помещений, суды признали обоснованным требование истца о взыскании пеней, начисленных за период с 04.03.2012 по 01.04.2012 в соответствии с пунктом 6.2.3 договора аренды..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.02.2013 N Ф03-83/2013 по делу N А24-2911/2012
"...Открытое акционерное общество "Камчатскводпроект" (далее - ОАО "Камчатскводпроект"; ОГРН 1024101029040, место нахождения: 683031, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, пр-кт Карла Маркса, 29, 1) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Золото Камчатки Эксплорейшн" (далее - ООО "ЗЛК Эксплорейшн"; ОГРН 1084101000642, место нахождения: 683031, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, пр-кт Карла Маркса, 29, 1) о взыскании на основании статей 330, 614, 622 ГК РФ 214 791 руб. 39 коп. пеней, из которых 7 734 руб. 87 коп. - предусмотренные договором аренды от 05.12.2011 N 61 пени за нарушение срока исполнения обязательства по оплате арендных платежей, 207 056 руб. 52 коп. - пени за нарушение обязательства по возврату арендованного имущества.
Согласно пункту 1.3 договора срок аренды помещений установлен с 29.12.2011 по 29.02.2012.
Пунктом 5.1 договора от 05.12.2011 предусмотрен порядок возвращения арендуемых помещений, согласно которому арендатор обязан передать арендодателю арендуемые помещения в течение 3 дней с момента прекращения действия договора аренды.
Разделом 6 договора от 05.12.2011 установлена ответственность сторон за нарушение обязательств по договору.
Так, согласно пункту 6.2.1 договора аренды от 05.12.2011 N 61 в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, а согласно пункту 6.2.3 договора - за нарушение срока возврата имущества из аренды арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки.
Указанные в договоре аренды помещения переданы ответчику - арендатору по акту приема-передачи от 29.12.2011, а возвращены истцу - арендодателю 02.04.2011.
Дав оценку условиям договора аренды от 05.12.2011 N 61 и установив отсутствие обстоятельств, предусмотренных пунктом 2.2.6 договора, арбитражные суды пришли к выводу, что указанный договор прекратил свое действие с 01.03.2012. На этом основании суды признали, что в силу пункта 5.1 договора ответчик был обязан возвратить спорные помещения истцу в срок по 03.03.2012 включительно, однако помещения возвращены истцу только 02.04.2012.
Установив, что ответчиком нарушено обязательство по своевременному возврату арендованных нежилых помещений, суды признали обоснованным требование истца о взыскании пеней, начисленных за период с 04.03.2012 по 01.04.2012 в соответствии с пунктом 6.2.3 договора аренды.
Нарушения либо неправильного применения норм материального права, на которые ссылается заявитель кассационной жалобы, судами не допущено..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2011 N Ф03-3851/2011 по делу N А24-90/2011
"...Открытое акционерное общество "Дирекция по эксплуатации зданий" (ОГРН 1084101005713, 683024, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, пр-кт 50 лет Октября, 4; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к индивидуальному предпринимателю Айдаровой Оксане Юрьевне о выселении из нежилых помещений общей площадью 144,20 кв. м, в здании общежития, расположенном по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, проезд Космический, д. 5А, а также о взыскании 63 725 руб. 08 коп. задолженности по арендной плате, 31 000 руб. штрафа за незаконное пользование помещением по окончании срока действия договора аренды, 3 239 руб. 31 коп. неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Суды установили, что 01.04.2010 между обществом (арендодатель) и предпринимателем Айдаровой О.Ю. (арендатор) заключен договор N 344 на аренду нежилых помещений цокольного этажа позиции 7, 8, 15, 16 в здании общежития, расположенного в г. Петропавловск-Камчатский, проезд Космический, 5А.
В соответствии с пунктом 4.3.10 договора в случае, если настоящий договор расторгнут досрочно или не заключен на новый срок, а арендатор не освобождает занимаемое помещение в течение 5 календарных дней с момента окончания срока действия настоящего договора, на него накладывается штраф в размере 1000 руб. за незаконное пользование помещением за каждый день такого нарушения и взимаются текущие платежи на условиях договора.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды установили, что в период с октября по декабрь 2010 года ответчик допустил просрочку в обязательстве по внесению арендных платежей на сумму 63 725 руб. 08 коп.
Также по окончании срока действия договора, несмотря на требование арендодателя освободить занимаемые по рассматриваемому договору помещения, предприниматель Айдарова О.Ю., эту обязанность не исполнила.
Исходя из названных обстоятельств, суды сделали соответствующий приведенным выше нормам права вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Вместе с тем, при проверке расчета иска суды обоснованно указали на необходимость применения к начисленному размеру штрафа за просрочку исполнения обязательства по освобождению арендуемого объекта правил статьи 333 ГК РФ, поскольку размер применяемой истцом ответственности за это нарушение явно не соответствует его последствиям..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.02.2012 по делу N А45-12229/2011
"...Пунктом 4.2.11 Договора предусмотрена обязанность арендатора освободить земельный участок по истечении срока договора.
По пункту 4.2.12 Договора арендатор обязан освободить земельный участок в срок, указанный в уведомлении, предусмотренном подпунктом 4 пункта 3.1 Договора.
За нарушение пунктов 4.2.11, 4.2.12 Договора предусмотрена неустойка в размере 100 000 рублей (пункты 5.5, 5.6 Договора).
Уведомлением от 06.06.2011, со ссылкой на пункт 6.3 Договора, истец предложил ответчику в течение трех дней (пункт 4.2.11 Договора) освободить земельный участок.
Уведомление получено 08.07.2011 представителем ответчика Босенко Е.А., действующим по доверенности от 08.07.2011.
Земельный участок арендатором в установленный срок не был освобожден.
Указывая, что Общество нарушило разрешенное использование земельного участка, самовольно разместило на нем не предусмотренный договором объект, не освободило его ни в установленные в уведомлении от 06.06.2011 сроки, ни по истечении срока действия Договора, Мэрия обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Установив, что ответчиком обязательства по Договору исполнены ненадлежащим образом, арбитражный суд правомерно удовлетворил иск в части взыскания неустойки..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 31.07.2013 по делу N А40-118247/12-37-509
"...Из материалов дела следует и установлено судом, между сторонами заключен договор аренды нежилых помещений от 27.07.2011 N 247 Ш.
Срок аренды указанного выше объекта недвижимости установлен п. 6.1 договора и составляет по 30 июня 2012 года.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Предъявляя исковые требования истец начислил арендную плату за фактическое пользование спорными помещениями в размере 155 794 руб. 84 коп. за период с 01.07.2012 по 04.07.2012, а также неустойку на основании п. 5.4 договора в сумме 241 481 руб. 96 коп.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки, суд первой инстанции, рассмотрев представленный истцом расчет, установил, что расчет пени произведен за период с 01.07.2012 по 04.07.2012, тогда как договор аренды N 247 Ш от 27.07.2011 прекращен - 30.06.2012.
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требование о взыскании неустойки, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что письменным соглашением арендодателя и арендатора может быть предусмотрена обязанность последнего уплатить неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества. При этом прекращение договора аренды не влияет на обязанность арендатора уплатить арендодателю неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.11.2011 по делу N А12-4112/2011
"...Если по истечении срока передачи имущества арендатор отказывается или уклоняется от передачи, то арендодатель имеет право требовать уплаты штрафа в размере двукратной арендной платы (пункт 7.4 договора).
Удовлетворяя иск в части взыскания 599 438 руб. 58 коп., суд пришел к выводу, что условия пункта 7.4 договора не являются санкциями за нарушение обязательства, а представляет собой соглашение о размере арендной платы, взыскиваемой в случае просрочки возврата арендованного имущества более месяца.
Указанные выводы судебная коллегия считает ошибочными в силу следующего.
Размер арендной платы согласован сторонами в разделе 2 договора. Таким образом подлежащая взысканию в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за период с 24.01.2011 по 24.04.2011 составляет 299 719 руб. 29 коп.
Условиями пункта 7.4 договора предусмотрена ответственность арендатора за неисполнение обязательства по арендной плате. В связи с чем выводы арбитражного суда о том, что взыскание арендной платы в двукратном размере не является ответственностью за неисполнение обязательства, судебная коллегия считает основанным на неправильном толковании нормы права..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.12.2010 по делу N А65-21857/2009
"...В силу приведенных норм права, судами обоснованно указано, что договор лизинга считается расторгнутым с 05.06.2009. Таким образом, задолженность по лизинговым платежам исчисляется в период с 09.09.2008 по 05.06.2009.
Из пункта 13.6 договора следует, что за несвоевременный возврат предмета лизинга лизингодатель вправе требовать уплату пени в размере 1/180 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от общей суммы договора за каждый календарный день просрочки возврата имущества.
Истец в претензии уведомил ответчика о необходимости возврата имущества в месте нахождения лизингодателя в течение 10 календарных дней с даты расторжения договора. Ответчиком претензия истца получена 25.05.2009.
Поскольку имущество ответчиком в срок не возвращено, требования истца о возврате имущества по договору лизинга и по взысканию пеней, начисленных за несвоевременный возврат имущества в размере 3 470 892,07 руб. за период с 15.06.2009 по 17.12.2009 удовлетворены судами правомерно..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.11.2012 по делу N А56-2813/2012
"...В силу абзаца 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу части второй указанной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Установив факт пользования ответчиком спорным участком после расторжения договора субаренды от 17.10.2007 N 07/56 АЗ и ненадлежащего исполнения им обязательства по возврату арендованного участка, суд правомерно взыскал с Общества 1 165 262 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период просрочки возврата земельного участка.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.
В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 5.3 договора субаренды от 17.10.2007 N 07/56 АЗ за просрочку возврат участка арендатор вправе взыскивать с субарендатора пени в размере 0,5% от суммы ежемесячной арендной платы за каждые сутки просрочки.
При таких обстоятельствах суды правомерно взыскали с Общества 243 539 руб. 34 коп. неустойки за несвоевременный возврат земельного участка..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.11.2012 по делу N А32-42150/2011
"...В соответствии со статьей 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Истолковав условия договора аренды от 02.04.2008 по правилам статьи 431 Кодекса, апелляционный суд пришел к следующим выводам. Надлежащим исполнением обязательства общества (арендатора) по возврату арендованного имущества является возврат башенного крана на производственную базу, находящуюся по адресу: г. Междуреченск, ул. Вокзальная, 70а (пункт 3.6). Изложенное в пункте 2.4 договора условие об обязанности арендатора выплатить арендодателю (в случае непередачи имущества в течение одного месяца после окончания договора) определенную договором денежную сумму (3500 тыс. рублей), представляет собой соглашение сторон о неустойке.
В силу пункта 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд установил, что обязательства по возврату арендованного имущества на условиях и в порядке, предусмотренных договором от 02.04.2008, обществом не выполнены. Поэтому требование истца о взыскании с ответчика 3500 тыс. рублей (штрафной неустойки) удовлетворены судом апелляционной инстанции на основании статьи 330 Кодекса.
Довод общества об отсутствии (незаключенности сторонами) соглашения о неустойке в договоре аренды от 02.04.2008 (в связи с расхождениями цифрового и прописного размера ответственности арендатора) несостоятелен. При толковании условия договора о взыскании неустойки апелляционный суд принял во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, сопоставил его с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Кодекса)..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 03.06.2013 N Ф09-3608/13 по делу N А50-6388/2012
"...Установив, что в письме от 16.01.2012 N 002 общество "Пермрегионагро" уведомило общество "Легион" о прекращении договора субаренды от 31.08.2011 N 001, суды пришли к выводу о том, что названный договор расторгнут на основании п. 9.3 договора, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и прекращен с 28.01.2012.
В силу абз. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что после прекращения договора субаренды от 31.08.2011 N 001 арендованное обществом "Легион" имущество в установленном законом и договором порядке не возвращено (п. 5.2 договора, ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доказательств, подтверждающих направление ответчиком истцу требования о приемке арендуемого имущества и уклонение общества "Пермрегионагро" от принятия спорной территории, в материалы дела не представлено.
С учетом этих обстоятельств, суды пришли к верному выводу о наличии у ответчика обязанности по внесению арендной платы в период до 28.03.2010 и обоснованно взыскали с общества "Легион" 51 750 руб. задолженности за пользование территорией благоустройства в период с 28.01.2012 по 28.03.2012, а также обязали ответчика освободить спорное имущество.
Кроме того, в связи с невозвратом обществом "Легион" арендуемого имущества после прекращения договора субаренды от 31.08.2011 N 001, суды установили наличие оснований для взыскания штрафа, предусмотренного п. 6.7 договора за невыполнение обязательств, предусмотренных договором субаренды (нарушение срока возврата территории благоустройства) и взыскали с ответчика 15 525 руб. штрафа.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.03.2011 N Ф09-966/11-С6 по делу N А71-7208/2010-Г16
"...Согласно п. 4.2, 4.7 договора субаренды в случае невозврата, несвоевременного возврата помещения субарендатор обязан оплатить арендатору двойной размер дневной арендной платы за каждый день просрочки передачи помещения.
Общество "Главрыба", ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Айкай" обязанности по внесению арендной платы в сумме 605 314,47 руб. и на то, что арендуемое помещение после истечения срока действия договора субарендатором не возвращено, обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с соответствующим иском.
Судами отмечено, что представленный обществом "Айкай" в дело акт возврата нежилого помещения от 01.08.2009 обществом "Главрыба" не подписан, доказательств уклонения арендодателя от приемки помещения при условии его надлежащего уведомления о намерении возвратить помещение с указанием конкретного времени и места передачи ключей в материалы дела ответчиком не представлено.
С учетом установленных обстоятельств дела судами обоснованно удовлетворены исковые требования о взыскании неустойки, предусмотренной п. 4.2, 4.7 договора за нарушение срока возврата помещения за период с 01.08.2009 по 31.05.2010. При этом суды правильно применили к сумме неустойки положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание явную несоразмерность штрафных санкций последствиям нарушенного обязательства, сумма неустойки определена судами равной сумме арендной платы, установленной договором, за весь период фактического пользования до момента возвращения помещения..."

5. Договорное последствие ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено последствие за неисполнение арендатором обязательства по возврату арендованного имущества после прекращения договора в виде внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Однако ст. 622 ГК РФ не запрещает сторонам при заключении договора устанавливать иные последствия ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по возврату имущества, в том числе в случае нарушения порядка его возврата.

5.1. Вывод из судебной практики: Договором аренды может быть предусмотрено, что при ненадлежащем исполнении арендатором обязанности по возврату арендованного имущества или в случае его повреждения он должен возместить стоимость имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.09.2007 по делу N А56-8459/2006
"...Общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Талосто" (далее - ООО "Торговый Дом "Талосто") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Айсберг Плюс" (далее - ООО "Айсберг Плюс") о взыскании 220000 руб. задолженности.
Постановлением апелляционной инстанции от 24.04.2007 решение от 08.11.2006 отменено, с ООО "Айсберг Плюс" в пользу ООО "Торговый Дом "Талосто" взыскано 220000 руб.
Согласно пункту 3.5 договора арендодатель вправе в любое время истребовать арендуемое имущество у арендатора с предварительным уведомлением арендатора, а арендатор обязуется возвратить имущество арендодателю по его первому требованию. Пунктом 3.8 договора установлено, что в случае утраты или невозврата имущества арендатор возмещает арендодателю его стоимость в размере 11000 руб. за каждую единицу оборудования через 21 календарный день после фактической утраты оборудования или наступления срока его возврата.
Как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждается материалами дела, договор от 01.12.2004 расторгнут путем подписания соглашения от 24.10.2005.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку ответчик не возвратил арендованное имущество, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 07.07.2011 N ВАС-8605/11 по делу N А40-25510/10-6-220
"...Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Хачикяна А.М., судей Весеневой Н.А., Разумова И.В., рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "ТехАрсенал" от 06.06.2011 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 13.11.2010 по делу N А40-25510/10-6-220, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.05.2011 по тому же делу по иску общества с ограниченной ответственностью "МИГ-ОПЫТ" к обществу с ограниченной ответственностью "ТехАрсенал" о взыскании 420 000 руб. стоимости пресса однокривошипного открытого КВ 2132.
Согласно п. 3.4 договора в случае гибели, потери или повреждения арендованного оборудования в результате действий арендатора или третьих лиц арендатор обязуется возместить арендодателю полную стоимость утраченного или испорченного оборудования в бесспорном порядке, не позднее 5 дней с момента истечения срока аренды оборудования.
При исследовании доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 71 Кодекса судами установлено, что объект аренды был возвращен с недостатками.
Удовлетворяя иск, суды исходили из положений статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3.4 договора аренды.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2011 N КГ-А40/3926-11 по делу N А40-25510/10-6-220
"...Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что при возврате технических средств по окончании срока аренды выявлены недостатки оборудования, что подтверждается протоколом разногласий к акту приема-передачи. В результате эксплуатации ответчиком оборудования произошло повреждение пресса однокривошипного открытого КВ2132, усилием 160 т. с. (КВ-2132, 1987 года выпуска, инв. N 00001587) - оторван прилив шатуна.
Согласно Акту экспертизы N 022830 от 30.11.2009 г., оформленному Ульяновской Торгово-промышленной палатой, эксперт в присутствии представителя ответчика произвел осмотр пресса и пришел к заключению, что при исследовании шатуна, предъявленного на экспертизу пресса модели КВ2132 серийный номер 2947, обнаружены дефекты сварных швов на восстановленных участках прилива в виде раковин и трещины. Учитывая, что трещина образовалась после завершения ремонтных работ и имеет сквозной характер в начальной области, трещина будет развиваться в процессе работы пресса, что приведет к разрушению прилива шатуна механизма стопорения регулировочного винта, в связи с чем шатун признан неработоспособным.
Договором аренды основных средств N 16 от 01 августа 2009 г. (пункты 3.3 - 3.5) предусмотрено, что арендатор отвечает за утрату, недостачу или повреждение, а также за утрату товарного вида оборудования, находящегося у него в соответствии с данным договором, в размере его стоимости, определяемой согласно акту приема-передачи оборудования. В случае гибели, потери или повреждения арендованного оборудования в результате действий арендатора или третьих лиц арендатор обязуется возместить арендодателю полную стоимость утраченного или испорченного оборудования в бесспорном порядке, не позднее 5 дней с момента истечения срока аренды оборудования. Арендатор возвращает арендованное оборудование по истечении срока аренды в исправном состоянии.
При указанных, установленных судом обстоятельствах, суд правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании с ответчика стоимости поврежденного пресса..."

6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, однако не установлено, в каком месте арендатор должен исполнить данную обязанность.
При рассмотрении споров, связанных с обязанностью арендатора возвратить имущество, суды, руководствуясь п. 1 ст. 316 ГК РФ, признают, что арендатор должен вернуть имущество в том же месте, где его получил, если договором не предусмотрено иное.

6.1. Вывод из судебной практики: Арендатор должен вернуть арендованное имущество в том же месте, где его получил, если договором не предусмотрено иное.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...36. В случае, когда в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором.
Поскольку в договоре аренды стороны не оговорили место возврата арендованного имущества, суд применил абзац шестой статьи 316 ГК РФ, согласно которому исполнение должно быть произведено в месте нахождения юридического лица, являющегося должником.
Материалы дела подтверждали то обстоятельство, что арендованный автомобиль был поставлен арендатором на стоянку и находился там вплоть до его передачи арендодателю. Кроме того, арендатор неоднократно направлял арендодателю извещения о своей готовности возвратить автомобиль.
Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав, что абзац шестой статьи 316 ГК РФ в данном случае применен судом неправильно. Указанная норма распространяется на случаи, когда передача имущества является основной обязанностью должника по договору.
В данном же случае обязательство арендатора, возникшее после прекращения договора аренды, состоит не в собственно передаче, а в возврате имущества арендодателю.
Поэтому, руководствуясь абзацем первым статьи 316 Кодекса, следует признать, что из существа указанного обязательства вытекает, что возврат должен произойти в том месте, где это имущество было получено арендатором.
В этой связи арендатор обязан был передать арендодателю автомобиль в том месте, где он был получен..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 07.02.2008 N Ф09-10661/07-С6 по делу N А47-6995/2006
"...В случае, когда в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором (п. 36 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Согласно п. 2.1.1 договора транспортное средство передается путем фактического предоставления арендатору ключей на автостоянке "Юпитер".
Таким образом, судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что местом исполнения обязательства по возврату арендодателю имущества должна быть автостоянка "Юпитер", которая находится в г. Набережные Челны, и, поскольку данная обязанность арендатором не исполнена, с общества "Метокс" подлежат взысканию затраты истца на буксировку полуприцепа в сумме 29736 руб..."

7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
Из данной нормы однозначно не следует, распространяется ли это требование на случаи, когда арендатор улучшил имущество, а не ухудшил.

7.1. Вывод из судебной практики: Арендатор должен вернуть имущество в первоначальном состоянии не только при его ухудшении, но и при изменении, даже если в результате имущество было улучшено.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 09.01.2008 N КГ-А40/13920-07 по делу N А40-20046/07-64-159
"...Первая инстанция указала далее, что при удовлетворении требования о выселении ответчика из помещений исключено удовлетворение требования о приведении помещения в первоначальное состояние, что такое требование может быть предъявлено в случае причинения вреда имуществу, а в данном случае отсутствуют доказательства причинения вреда помещениям в результате перепланировок (л.д. 102 - 103).
...Кассационная инстанция приходит к выводу, что при принятии решения и постановления в части отказа в удовлетворении требования об обязании ответчика привести арендованное помещение (здание) в первоначальное состояние арбитражным судом первой и апелляционной инстанций были неправильно применены нормы материального права, а поэтому в силу п. 2 ч. 1 ст. 287 и ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение от 27 июля 2007 г. и постановление от 28 сентября 2007 г. в части отказа в иске об обязании ответчика привести арендованное помещение (здание) в первоначальное состояние подлежат отмене и в этой части следует принять новый судебный акт об удовлетворении названного искового требования..."

7.2. Вывод из судебной практики: Арендатор не обязан возвращать арендодателю арендуемое помещение в первоначальном состоянии, если последний дал согласие на его изменение.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.05.2007 по делу N А56-15471/2006
"...Кассационная инстанция считает, что суды обоснованно отказали в удовлетворении требований о приведении помещения в первоначальное состояние, поскольку из материалов дела незаконность действий Общества по проведению ремонтных работ и перепланировки не усматривается. Из имеющейся в деле переписки сторон следует, что помещение было передано ответчику для организации в нем после ремонтно-строительных работ кафе. Ответчик пользовался помещением, у сторон не было сомнений в том, что помещение 1-Н - арка, расположенная по Съезжинской улице, дом 23, будет переустроена под кафе по проекту, согласованному в установленном порядке. Общество предпринимало необходимые действия для согласования проекта перепланировки..."

8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии

Статья 622 ГК РФ, устанавливая, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором, четко не регулирует последствия возврата имущества в ином состоянии.
Также на практике возникают споры по поводу того, что должен представить арендодатель для взыскания с арендатора стоимости невозвращенного имущества.

8.1. Вывод из судебной практики: Если арендатор не вернул арендованное имущество в связи с его утратой или вернул в состоянии худшем, чем оно было получено, с него могут быть взысканы убытки.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 N 8910/11 по делу N А75-9210/2010
"...Общество с ограниченной ответственностью "АВИАГРУПП" (далее - общество "АВИАГРУПП", общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Авиакомпания "СКОЛ" (далее - авиакомпания) о возложении на него обязанности за свой счет произвести работы по восстановлению и приведению воздушного судна типа МИ-26Т, регистрационный знак RA-06273 (далее - воздушное судно, вертолет МИ-26Т) в исправное состояние (состояние летной годности); получить комплексное заключение и действующий сертификат летной годности со сроком действия не менее 1 месяца 12 дней и передать его истцу по акту приема-передачи; для проведения работ и получения комплексного заключения и сертификата летной годности на указанное воздушное судно установить срок: три календарных месяца с даты вступления в силу судебного акта; возложить исполнение решения на генерального директора авиакомпании Шилова Сергея Владимировича.
Суд счел, что ответчик нарушил условие договора аренды, а именно: несвоевременно возвратил воздушное судно арендодателю в ненадлежащем состоянии (при возврате актом зафиксирован ряд недостатков и факт отсутствия некоторых агрегатов); между действиями авиакомпании и возникшим у истца ущербом существует причинно-следственная связь, в силу чего обязанность по возмещению вреда подлежит возложению на ответчика.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2011 решение от 03.11.2010 отменено, в иске отказано.
Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что на момент принятия решения судом первой инстанции обязательства сторон из договора аренды перестали существовать.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истец, предъявляя требование о понуждении ответчика к совершению действий по восстановлению и приведению в состояние летной годности воздушного судна в рамках договора аренды, выбрал неверный способ защиты своих прав и законных интересов, не соответствующий характеру нарушенного права.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Между обществом "АВИАГРУПП" (арендодателем) и авиакомпанией (арендатором) был заключен договор аренды от 16.04.2008 N 110/РД/2008 (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату указанное воздушное судно для осуществления воздушных перевозок и выполнения авиационных работ.
Пунктом 3.1 договора аренды установлено, что в течение срока действия договора арендатор несет ответственность за поддержание летной годности воздушного судна.
По окончании срока аренды арендатор не возвратил арендодателю арендованное воздушное судно, в связи с чем общество "АВИАГРУПП" обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском об истребовании имущества (вертолета МИ-26Т) из незаконного владения авиакомпании по основаниям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 16.09.2009 по делу N А75-5700/2009 исковое требование удовлетворено. Данное решение вступило в законную силу, что свидетельствует об окончании арендных отношений.
Поскольку ответчик не выполнил указанное решение суда, было возбуждено исполнительное производство.
Одновременно был составлен акт осмотра вертолета МИ-26Т, в котором отражены его повреждения и некомплектность, свидетельствующие о летной непригодности. Акт подписан представителем общества без замечаний, представителем общества с ограниченной ответственностью "Авиакомпания Вертикаль-Т" - без замечаний, представителем авиакомпании - с замечаниями.
В данном деле требования о возмещении ущерба, причиненного действиями авиакомпании истцом, не заявлялись.
Таким образом, истец не утратил право на возмещение ответчиком убытков, связанных как с неисправностью воздушного судна, так и с несвоевременным возвращением арендованного имущества..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 02.10.2015 N 307-ЭС15-11832 по делу N А13-13758/2014
"...Индивидуальный предприниматель Федотова Ирина Ивановна (далее - ИП Федотова И.И., истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу "ДИКСИ Юг" (далее - ЗАО "ДИКСИ Юг", ответчик) о взыскании 2 175 735 руб. в возмещение убытков, составляющих стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений N 1-12 площадью 512 кв. м (далее - помещения), находящихся во встроенно-пристроенных помещениях магазина (7-8 секция), расположенного на первом этаже жилого дома 144 по Ленинградской ул. в г. Вологда (дело N А41-35422/2014).
Установив фактические обстоятельства спора, учитывая, что помещения арендатором сданы в неудовлетворительном состоянии и требуют ремонта; необходимость расходов, которые истец должен будет произвести для восстановления своего нарушенного права и их предполагаемый размер подтверждены заключением и сметой; доказательств того, что перепланировка помещений произведена арендатором с согласия арендодателей, не представлено; ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы ответчиком не заявлено, руководствуясь вышеприведенными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суды трех инстанций пришли к выводу о доказанности факта причинения убытков ненадлежащим исполнением ЗАО "ДИКСИ Юг" обязательства по возврату арендованного имущества в надлежащем состоянии, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.
Достаточных оснований для иных выводов заявителем не приведено..."

Определение ВАС РФ от 24.08.2012 N ВАС-10425/12 по делу N А40-17485/11-109-98
"...При прекращении договора лизинга лизингополучатель в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 17 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" обязан вернуть лизингодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Поскольку транспортное средство было возвращено поврежденным, суды обоснованно взыскали стоимость восстановительного ремонта на основании статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 20.05.2011 N ВАС-6196/11 по делу N А33-9200/10
"...В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Суд апелляционной инстанции, установив, что арендатор после прекращения договора аренды возвратил арендодателю помещение в ненадлежащем состоянии, частично удовлетворил требование истца, взыскав с ответчика 495 520 рублей 86 копеек - стоимость ремонтных работ, необходимых для восстановления нарушенного права общества "Сладкая жизнь".
Нормы материального права применены судами верно..."

Определение ВАС РФ от 28.01.2011 N ВАС-3865/09 по делу N А43-14614/2007-12-244
"...По иску индивидуального предпринимателя Малькова А.Б. (далее - предприниматель) к обществу с ограниченной ответственностью "Копейка-Поволжье" (далее - общество) о расторжении договора субаренды здания от 24.11.2006 N 1 и о взыскании 31 095 669 рублей 17 копеек убытков.
Возникновение убытков предприниматель связывает с реконструкцией (зачисткой отбойными молотками кирпичных столбов от штукатурки и облицовочной плитки) ответчиком спорного объекта, произведенной в нарушение условий договора субаренды без согласия истца и с нарушением строительных норм и правил, без предварительного установления надежности несущей способности кирпичных столбов, что привело к обрушению крыши здания.
Исследовав представленные в дело доказательства, и оценив их в соответствии со статьей 71 Кодекса, суды установили ответственность ответчика за несохранность имущества с учетом его вины и обоснованно сочли доказанной вину общества в разрушении здания и причинении предпринимателю убытков ввиду невозможности возврата объекта субаренды, которые подлежат возмещению ответчиком истцу в силу пункта 4.2.6 договора субаренды и статей 15, 393, 615, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 26.02.2010 N 2069/10 по делу N А21-5984/2008
"...Как следует из судебных актов, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Черняховского района (арендодатель) и Гончаровой Н.И. (арендатор) 01.06.1997 был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Черняховск, ул. Калинина, д. 4, сроком действии до 01.06.2002, впоследствии продленного сторонами до 24.02.2050.
На основании договора купли-продажи от 18.07.2005 право собственности на указанное помещение перешло к Кравцовой Е.Ю.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 07.11.2007 по делу N А56-2863/2007 были удовлетворены требования Кравцовой Е.Ю. о расторжении договора аренды от 01.06.1997.
Установив, что в период аренды ответчиком произведена перепланировка помещения, суд удовлетворил требования истца о возмещении ущерба, выраженного стоимостью работ по приведению помещения объекта в соответствие с техническим паспортом, что не противоречило требованиям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю и имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.04.2016 N Ф01-664/2016 по делу N А28-4882/2015
"...Как видно из документов и установили суды обеих инстанций, Завод (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 16.04.2009 N 162-398 помещения согласно приложению N 1, оборудования, поименованного в приложении N 3, и места под неохраняемую парковку автомобилей согласно приложению N 4, для организации автосервиса на неопределенный срок.
Предприниматель (арендатор) и Общество (субарендатор) заключили договор от 02.08.2009 субаренды помещения общей площадью 860,5 квадратного метра, расположенного по адресу: Киров, Хлебозаводской проезд, корпус N 63 (вспомогательный цех) на промплощадке N 3 Завода, для организации автосервиса на неопределенный срок (согласие Завода на заключение договора субаренды имелось). При заключении договора субаренды стороны подтвердили факт передачи помещения субарендатору и установили, что договор субаренды одновременно имеет силу акта приема-передачи. Имущество принято субарендатором без замечаний.
В поименованном помещении произошел пожар 30.10.2014, что подтверждается актом о пожаре от 30.10.2014.
Завод и Предприниматель соглашением от 30.10.2014 расторгли договор аренды. Арендуемое имущество возвращено истцу по акту приема-передачи от 31.10.2014 без проведения ремонта.
Из сметы, составленной на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "СУ-21", следует, что стоимость восстановительного ремонта помещения составляет 9 959 933 рубля.
Завод обратился к Предпринимателю с претензией от 01.12.2014 N 181-06-22-17, в которой предложил произвести восстановление здания или оплатить стоимость ремонта в срок до 01.04.2015.
Неисполнение Предпринимателем обязательства по возмещению убытков, причиненных пожаром, послужило основанием для обращения Завода в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установили, что в период действия договора аренды от 16.04.2009 N 162-398 имуществу истца в результате пожара причинены повреждения на сумму 9 959 933 рублей. В связи с договорными отношениями по аренде имущества на Предпринимателе лежала обязанность по возврату помещения арендодателю в надлежащем состоянии. Суды, приняв во внимание факт ненадлежащего исполнения арендатором указанного обязательства, обоснованно взыскали с Предпринимателя в пользу Завода убытки в размере 9 959 933 рублей. В отсутствие договорных отношений между Заводом и Обществом суды правомерно не усмотрели оснований для взыскания в пользу истца убытков с субарендатора помещения..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31.03.2016 N Ф01-949/2016 по делу N А82-6309/2015
"...Как видно из материалов дела и установили суды, истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды от 01.11.2014 N А-123, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2014 за плату во временное владение и пользование на срок до 30.09.2015 нежилые помещения (общей площадью 1215,8 квадратного метра) на первом этаже здания, расположенного по адресу: город Ярославль, улица Угличская, дом 39, для использования под автосалон, станцию техобслуживания, офис и подсобные помещения.
Согласно акту приема-передачи от 01.11.2014 общее состояние помещений оценено сторонами как "отличное", то есть у арендатора отсутствовали претензии по техническому состоянию передаваемого имущества.
По акту приема-передачи от 30.04.2015 арендованное имущество возвращено арендодателю.
В акте приема-передачи от 30.04.2015 общее состояние помещений указано как "неудовлетворительное", в нем содержится ссылка на акт фиксации повреждений, являющийся неотъемлемой частью акта возврата помещений.
Посчитав, что в результате ненадлежащего пользования арендованным имуществом у арендодателя возникли убытки, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции установил, что повреждения в виде сколов на раковинах, разбитых окон, отсутствия керамической плитки не являются следствием нормального износа помещения и пришел к выводу о том, что стоимость восстановительного ремонта помещений в этой части подлежит взысканию с ответчика.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Оценив в совокупности представленные в дело доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что с учетом нахождения помещений первоначально в "отличном" состоянии ряд повреждений не могли возникнуть вследствие нормальной эксплуатации объекта, в связи с чем имеются основания для возмещения за счет ответчика убытков в виде стоимости восстановительных работ по устранению указанных повреждений..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.09.2014 по делу N А11-10586/2011
"...Исковые требования основаны на статьях 15, 393, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы возвратом арендованного имущества в ненадлежащем состоянии.
Руководствуясь статьями 15, 393 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о возникновении у Управления убытков в виде причинения ущерба сданным в аренду нежилым помещениям по вине Общества.
Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (статья 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела видно, что при рассмотрении настоящего спора была проведена судебная экспертиза на предмет определения в текущих ценах рыночной стоимости материалов и работ, необходимых для возмещения вреда, причиненного Обществом арендованным нежилым помещениям, в соответствии с актами осмотров от 28.06.2011 и от 12.07.2011.
Согласно экспертному заключению от 08.10.2013 N 681/16.1-3 стоимость ремонтно-восстановительных работ составила 391 840 рублей.
Суд оценил представленную в материалы дела доказательственную базу в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе договор аренды от 10.06.2009 N 4541, акт приема-передачи от 01.07.2009, акты осмотра от 28.06.2011 и 12.07.2011, экспертное заключение от 08.10.2013 N 681/16.1-3) и пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для возмещения Управлению убытков, причиненных Обществом, в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ арендованных нежилых помещений в сумме 391 840 рублей..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2013 по делу N А11-8593/2011
"...Как видно из документов и установил суд, на основании договора аренды от 30.08.2010 N 320/10 МУП "ЖКО" предоставило Обществу (арендатору) во временное владение и пользование тепловые сети и тепловые пункты, перечень которых содержится в приложениях N 1 и 2.2, являющихся неотъемлемой частью договора, используемых для теплоснабжения и горячего водоснабжения населения города Коврова
ООО "КСК" и МУП "ЖКО" 22.07.2011 подписали соглашение о расторжении 14.09.2011 договора аренды имущества от 30.08.2010 N 320/10 в силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и определили, что арендатор обязан передать по акту приема-передачи (возврата), а арендодатель - принять объекты теплового хозяйства, являющиеся предметом договора, в срок до 00 часов 00 минут по московскому времени 15.09.2011.
В письме от 06.09.2011 N 154, адресованном ответчику, истец указал, что приложение N 1 к акту возврата арендованного имущества от 14.09.2011 не соответствует приложению N 2 к договору аренды от 30.08.2010 N 320/10; произошла замена одного оборудования более нового на изношенное; обращений по согласованию о замене оборудования от ООО "КСК" не поступало. Одновременно истец просил возвратить оборудование ЦТП, сданное в аренду по договору от 30.08.2010 N 320/10, в рабочем состоянии.
Согласно абзацу 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд установил, что по окончании срока действия договора аренды от 30.08.2010 N 320/10 Общество не возвратило арендуемое имущество истцу.
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (статья 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В подтверждение размера реального ущерба истец представил отчеты об оценке рыночной стоимости оборудования от 22.12.2011 N 139-12/2011, 140-12/2011, 141-12/2011 и 142-12/2011.
При таких обстоятельствах суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца 741 414 рублей стоимости утраченного оборудования и 150 000 рублей расходов по составлению отчетов оценки спорного оборудования..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.08.2011 по делу N А43-44205/2009
"...Как усматривается из документов и установил суд, ООО "НМТ" (арендодатель) и ООО "Пуховик-НН" (арендатор) заключили договор аренды части недвижимого имущества от 01.09.2008 N 300/1, по условиям которого арендатору во временное пользование за плату передана часть нежилого помещения общей площадью 211,7 квадратного метра, расположенная по адресу: Нижний Новгород, площадь Свободы, дом 4 (литеры А1, А2, А6), для размещения магазина розничной торговли одеждой.
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2008, в котором указано, что помещение передано в удовлетворительном состоянии, пригодном для эксплуатации по назначению, при осмотре сторонами передаваемых помещений недостатков не выявлено.
Соглашением от 21.07.2009 стороны расторгли упомянутый договор с 18.03.2009.
Помещения возвращены арендодателю по акту приема-передачи от 18.03.2009, из которого следует, что помещения, являвшиеся объектом договора аренды от 01.09.2008, находятся в состоянии, не пригодном для использования по целевому назначению.
Суд установил, что после расторжения договора аренды части недвижимого имущества от 01.09.2008 N 300/1 арендатор возвратил арендодателю помещения в состоянии, не пригодном для использования по целевому назначению, что подтверждается актом приема-передачи от 18.03.2009. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд пришел к правомерному выводу о доказанности факта причинения убытков ненадлежащим исполнением ООО "Пуховик-НН" обязательств по возврату арендованного имущества в надлежащем состоянии, пригодном для использования по целевому назначению, и обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца 140 593 рубля убытков и 10 080 рублей расходов по экспертизе..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.10.2010 по делу N А43-14614/2007-12-244
"...В пункте 4.2.6 договора субаренды стороны предусмотрели, что, если объект поднайма в результате действий субарендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, он обязан восстановить его за свой счет или возместить ущерб, нанесенный арендатору в установленном законом порядке.
Суд первой инстанции назначил экспертизу на предмет определения технической возможности восстановления отдельно стоящего нежилого здания общей площадью 604,7 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижний Новгород, ул. 40 лет Октября, д. 23, и стоимости ремонтно-восстановительных работ этого здания в ценах на момент предъявления иска к ООО "Копейка-Поволжье", в результате которой в том числе установлено, что причиной обрушения конструкций здания-магазина послужила значительная перегрузка конструкций кровельного покрытия, превышающая несущую способность основных несущих конструктивных элементов здания; действующая расчетная нагрузка на плиты покрытия превышала допустимую нагрузку на 26 процентов, сборные железобетонные прогоны имеют сверхнормативные прогибы и нарушения целостности и однородности бетона. Техническая характеристика отдельных конструктивных элементов и здания в целом, характер повреждений и деформаций свидетельствуют об исчерпании несущей способности несущих и ограждающих конструкций, потере пространственной жесткости здания в целом и, как следствие, об опасности дальнейшего их обрушения, на основании чего эксперты сделали вывод, что технической возможности восстановления упомянутого здания не имеется.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд правомерно счел, что убытки (реальный ущерб) Предпринимателя составили 25 886 968 рублей 04 копейки, в том числе расходы на проектирование аналогичного здания - 1 902 143 рубля, расходы на строительство здания с аналогичными техническими характеристиками (с учетом износа здания и за вычетом остаточной стоимости конструкций разрушенного здания) - 20 402 747 рублей, расходы на разборку оставшихся после разрушения конструкций здания - 3 582 078 рублей 04 копейки.
Таким образом, при новом рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции в соответствии с указаниями, данными Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в постановлении от 27.01.2009, исследовал экспертные заключения, оценил представленные в материалы дела доказательства, установил ответственности ответчика за несохранность имущества с учетом его вины и обоснованно счел доказанной вину ООО "Копейка-Поволжье" в разрушении здания и причинении Предпринимателю убытков ввиду невозможности возврата объекта субаренды, которые подлежат возмещению ответчиком истцу в силу пункта 4.2.6 договора субаренды и статей 15, 393, 615 (пункта 3), 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.03.2018 N Ф02-603/2018 по делу N А58-667/2016
"...В обоснование требований о взыскании с индивидуального предпринимателя Никитиной Т.В. 139 000 рублей убытков (реального ущерба) индивидуальный предприниматель Худякова Н.Н. указала, что переданное ответчику холодильное оборудование для магазина по окончании срока аренды пришло в негодность.
В соответствии со статьями 15 и 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Под убытками понимаются реальный ущерб (т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества) и упущенная выгода.
Между сторонами сложились обязательственные правоотношения, возникшие из договора аренды.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Принимая во внимание, что факт передачи в пользование арендатора холодильного оборудования ответчиком не оспорен и не опровергнут, факт выхода оборудования из строя установлен, суды обоснованно признали доказанными наличие и размер возникших на стороне истца убытков..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2011 по делу N А19-2856/2011
"...ООО "Жанет" (арендодатель) и ООО "БайкалТурТрэвел" (арендатор) заключили договор аренды от 01.06.2010, в соответствии с условиями которого, арендодатель обязался предоставить арендатору за плату, определенную договором, во временное владение и пользование для использования под офис нежилое помещение общей площадью 16,3 кв. м, находящееся на 2-ом этаже здания по адресу: г. Иркутск, ул. Свердлова, д. 23А.
Основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском послужило неисполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы за январь 2011 года и демонтаж ответчиком в арендованном помещении принадлежащей истцу фреоновой трассы для кондиционера.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие установку ответчиком фреоновой трассы за собственный счет, передачу объекта из аренды истцу с фреоновой трассой, не представлены доказательства, опровергающие доводы ответчика о демонтаже фреоновой трассы, в связи с чем суды правомерно взыскали 10 250 рублей убытков за причиненный вред, вызванный демонтажем фреоновой трассы ответчиком..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.06.2011 по делу N А19-12611/10
"...Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Алексанян Эдгар Алексанович (далее - индивидуальный предприниматель Алексанян Э.А., истец) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Михайловна" (далее - ООО "Михайловна", ответчик) о взыскании 490 080 рублей 34 копеек убытков.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе передаточный акт от 01.07.2007, согласно которому объект аренды передан ООО "Михайловна" в удовлетворительном санитарно-техническом состоянии, акт приема-передачи от 08.02.2010, из содержания которого следует, что ответчик вернул истцу объект аренды, в котором полы и стены помещения первого этажа находятся в неудовлетворительном состоянии, линолеум на полу требует замены, в складском помещении стены покрыты грибком, с 2008 года ремонт не проводился; окна и двери в наличии, кроме входной двери со стороны улицы, демонтированной вместе с дверной коробкой, штукатурка дверных откосов местами отсутствует; электропроводка отсутствует, демонтирована, отсутствуют приборы освещения, выключатели и розетки; помещения подвала находятся в ненадлежащем санитарно-техническом состоянии, какой-либо ремонт в помещении не проводился, трубы водоснабжения, отопления и канализации заржавели, требуют ремонта и местами замены, стены подвала покрыты грибком, потеками и паутиной, электрическое освещение в подвале неисправно, суды пришли к выводу о том, что ООО "Михайловна" вернуло истцу помещение в состоянии, отличном от того, в котором оно его получило.
При таких обстоятельствах, учитывая, что убытки истца возникли в результате противоправных действий ответчика, между указанными действиями и наступившими последствиями имеется причинно-следственная связь, представленный расчет убытков подтвержден имеющимися в материалах делах документами и является обоснованным, суды обеих инстанций, руководствуясь статьями 15, 393, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правомерному выводу об удовлетворении требований в сумме 210 368 рублей..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.11.2015 N Ф03-4581/2015 по делу N А51-27347/2014
"...Как установлено судами, в соответствии с пунктом 3 раздела IV договора аренды от 01.12.2000 N 589/00 арендодатель передал арендатору нежилые помещения, оборудованные всеми необходимыми коммуникациями, в том числе: сантехника, внутренняя отделка помещений, электрооборудование.
Согласно пункту 2.9 раздела II указанного договора по истечении срока действия договора аренды, а также при досрочном его прекращении арендатор обязался передать арендодателю безвозмездно все конструкции и пристройки, произведенные в арендуемых помещениях без согласования с арендодателем, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений, и неотделимые без вреда от конструкции помещений.
Между тем при освобождении нежилых помещений ООО "СТЭЛС-ТМ" произвело демонтаж и вывоз отделимых и неотделимых элементов арендовавшихся им помещений (сантехники, внутренней отделки, электрооборудования помещений и др.), что подтверждается материалами дела и истцом не оспаривается.
Поскольку материалами дела, в том числе заключением об исследовании объекта недвижимости от 09.10.2014 N 156/2014, подготовленным ООО "КК "Арктур-Эксперт", подтвержден факт приведения арендованных нежилых помещений в результате демонтажа отделимых и неотделимых элементов конструкций в состояние, непригодное для их обычной эксплуатации без производства капитального ремонта, арбитражный суд апелляционной инстанций признал обоснованным взыскание с ООО "СТЭЛС-ТМ" убытков в сумме 670 428 руб. 91 коп.
Выводы арбитражных судов по настоящему делу по встречному иску в части взыскания 670 428 руб. 91 коп. убытков соответствуют имеющимся в деле доказательствам, основаны на установленных по делу фактических обстоятельствах и сделаны с правильным применением норм материального права..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2011 N Ф03-3391/2011 по делу N А51-10719/2009
"...При исследовании и оценке имеющихся в материалах дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе акта изъятия предмета лизинга от 26.06.2009, уведомления ООО "Транссервис" от 26.06.2009, судами установлено, что на момент расторжения настоящего договора лизинга автомобиль находился в нерабочем состоянии, имел серьезную поломку двигателя, ремонт которого был нецелесообразен в связи с тем, что его стоимость превышает стоимость нового (бывшего в употреблении) двигателя и работ по его замене.
Кроме того, судами принято во внимание заключение экспертизы от 23.07.2009 N 200/1-09 согласно которому рыночная стоимость автомобиля на момент его изъятия составляла 384 000 руб., учитывая, что аналогичный автомобиль, но в исправном состоянии, был продан в сентябре 2009 года за 1 300 000 руб. (с учетом НДС), что соответствует уровню цен на автомобили той же марки в РФ.
Таким образом, арбитражные суды, установив факт того, что в результате возврата обществу предмета лизинга в ненадлежащем состоянии, оно понесло убытки в размере 779 661 руб. 02 коп., составляющие разницу между ценой продажи спорного автомобиля и ценой продажи аналогичного автомобиля в исправном состоянии, обоснованно удовлетворили требования ЗАО "ДельтаЛизинг" в этой части.
Выводы судов сделаны с правильным применением норм материального права, с учетом положений статьи 71 АПК РФ, на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.04.2010 N Ф03-1376/2010 по делу N А73-8457/2009
"...Также арбитражными судами установлено, что за период апрель-май 2008 года ответчик произвел незаконную перепланировку арендованного помещения, в результате которой изменилось функциональное назначение помещения, о чем свидетельствует технический паспорт от 24.03.2009, имеющаяся в деле переписка и судебное решение по делу N А73-10429/2007-72. Затраты на изготовление нового технического паспорта спорного объекта подтверждены договором от 05.03.2009 N 16073/09, кассовыми чеками от 06.03.2009, от 30.03.2009 и копиями чеков.
Более того, судами установлено, что в нарушение положений статей 616, 622 ГК РФ, пунктов 6.1, 6.3 договора от 01.10.2008 арендуемое имущество возвращено собственнику арендатором в ненадлежащем состоянии. В частности, отсутствовали межкомнатные двери, повреждены: потолок, стеклопакет, стена. Указанные обстоятельства подтверждены имеющимися в деле актами от 11.06.2009, от 19.08.2009.
С учетом установленного арбитражные суды, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, установив, что ООО "КИЯБ" передало истцу нежилое помещение в состоянии, отличном от того, в котором оно его получило, а также, что ответчиком произведена незаконная перепланировка, в результате которой потребовалось изготовление нового технического паспорта, сделали правильный вывод о том, что ООО "ВЕРА" понесло убытки, связанные с приведением помещения в надлежащее состояние.
При таких обстоятельствах, учитывая, что убытки истца возникли в результате противоправных действий ответчика, между указанными действиями и наступившими последствиями имеется причинно-следственная связь, представленный расчет убытков подтвержден имеющимися в материалах делах документами и признан судом частично обоснованным, суды обеих инстанций, руководствуясь статьями 15, 393 ГК РФ, пришли к правомерному выводу об удовлетворении требований в сумме 86 611 руб. 47 коп..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.03.2016 N Ф04-868/2016 по делу N А81-1413/2015
"...Из материалов дела следует, что ЗАО "ЭКО-ГАЗ" на основании заключенного договора аренды нежилого помещения от 24.09.2014 N 3-4/1ТЦ-2014 по акту приема-передачи от 01.10.2014 предоставило предпринимателю во временное пользование на срок с 01.10.2014 по 31.12.2014: часть третьей секции торгового центра "Пионерный 1" площадью 140,20 кв. м; четвертую секцию торгового центра "Пионерный 1" площадью 283 кв. м для организации детского игрового центра, расположенные по адресу: ЯНАО, г. Надым, ул. Ямальская, панель "Д".
Судами установлено, что спорные помещения были переданы предпринимателю по акту приема-передачи от 01.10.2014, в котором отражено, что переданные помещения отвечают санитарным, противопожарным нормам и находятся в состоянии, пригодном для их дальнейшего использования в соответствии с условиями договора аренды; претензий и замечаний не имеется.
Материалами дела подтверждается, что арендные отношения сторон прекратились 12.12.2014, однако арендованные помещения не были сданы предпринимателем по акту приема-передачи.
В составленном комиссией общества акте осмотра спорных помещений от 15.12.2014 отражено, что предприниматель не явилась для сдачи помещений, которые находятся в непригодном для эксплуатации состоянии, для устранения выявленных недостатков требуется проведение ремонтных работ.
Стоимость выполненных обществом ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения спорных помещений в состояние, пригодное для эксплуатации, а также работ по уборке помещений составила сумму 133 730,14 руб.
Установив по материалам дела доказанным проведение обществом ремонтных работ, уборки в спорных помещениях на общую сумму 133 730,14 руб., учитывая, что предпринимателем не опровергнута сумма затрат на восстановление состояния помещений, отсутствуют доказательства возмещения предпринимателем стоимости ремонтных работ в соответствии с пунктом 2.3.3.1 договора аренды, судебные инстанции правомерно взыскали сумму 133 730,14 руб.
Выводы судебных инстанций основаны на правильном применении норм статей 8, 15, 393, 616, 622 Гражданского кодекса РФ, соответствуют обстоятельствам по делу, установленным при полном исследовании и надлежащей оценке доказательств по правилам статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.12.2014 N Ф04-12832/2014 по делу N А46-2619/2014
"...В материалы дела представлены уведомления арендодателя с предупреждением арендатору о необходимости устранения допущенных нарушений и с предложением о расторжении спорного договора.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу указанных норм права и исходя из установленных обстоятельств суды пришли к верному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды от 06.06.2012 и обязанности общества освободить арендованные им помещения.
Ссылаясь на положения статей 15, 393 Гражданского кодекса РФ, разъяснения, изложенные в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", учитывая, что представленными доказательствами подтвержден факт повреждения имущества (секционных ворот) на арендованном объекте предпринимателя, которым пользовалось только общество (письмо от 24.02.2014 N 470), суды признали обоснованным требование о взыскании убытков в заявленном размере.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.12.2014 N Ф04-12522/2014 по делу N А27-13411/2013
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между ЗАО "Квадра" (арендодатель) и учреждением (арендатор) 07.05.2010 заключен договор аренды полиграфического оборудования N 193 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование оборудование (приложение N 1).
ЗАО "Квадра", указывая, что договор прекратил свое действие в связи с окончанием его срока, оборудование учреждением до настоящего времени не возвращено, обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о взыскании стоимости оборудования за вычетом нормального износа.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что оборудование, переданное по договору аренды, ответчиком не возвращено и не может быть возвращено, в связи с тем что его ремонт нецелесообразен и покупка аналогов также нецелесообразна, вероятный срок образования дефектов с 19.05.2012 по настоящее время, что следует из экспертного заключения от 31.03.2014 N 57/2014, арендодатель вправе требовать возмещения ему стоимости имущества, так как факт причинения ущерба в связи с нарушением ответчиком своих обязательств по договору подтверждается материалами дела.
Учитывая, что факт передачи и нахождения полиграфического оборудования у учреждения подтверждается материалами дела, и согласно заключению общества с ограниченной ответственностью "Судебно-экспертная лаборатория Апалева" от 31.03.2014 N 57/2014, пояснениям эксперта Апалева Д.Г. представленное полиграфическое оборудование является частично неработоспособным, при этом все оборудование имеет смысл рассматривать как части единого целого полиграфического комплекса, без соответствующей комплектации в рабочем состоянии нельзя заниматься полиграфической деятельностью, экономически ремонт нецелесообразен, поскольку превысит стоимость самого оборудования, суды пришли к обоснованному выводу об обязании возместить кредитору убытки.
Принимая во внимание, что доказательств того, что рыночная стоимость переданного в аренду оборудования соответствовала стоимости, отраженной как балансовая, с учетом того, что сведения о годе выпуска оборудования отсутствуют, а указана лишь дата ввода оборудования в действие, а также сведения о переоценке имущества на дату передачи в аренду и документы, подтверждающие стоимость приобретения имущества, ЗАО "Квадра" не представлены (статья 65 АПК РФ), суды верно сочли, что проверить обоснованность балансовой стоимости такого оборудования на момент передачи в аренду имущества не представляется возможным.
Суд апелляционной инстанции, рассматривая доводы апелляционной жалобы, правильно согласился с выводом суда первой инстанции об удовлетворении требований ЗАО "Квадра" о взыскании с учреждения стоимости невозвращенного оборудования в сумме 361 950 руб., которая, как установлено судами, не оспаривалась ответчиком, что следует из проекта мирового соглашения, представленного в материалы дела..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.05.2014 по делу N А70-9150/2013
"...Арендодателем составлен акт приема-передачи помещения от 31.05.2013 с указанием дефектов возвращаемого помещения.
Так как ООО "ЮниМилк" отказалось от подписания акта приема-передачи от 31.05.2013, ОАО "Восход" провело экспертизу помещений, по результатам которой ООО "Проектно-изыскательский институт "ГАЛС" составлена дефектная ведомость, локальный сметный расчет и техническое заключение о состоянии помещения.
Независимый оценщик - ООО "Импульс" 01.07.2013 произвел осмотр помещения, о времени которого ответчик был извещен заблаговременно.
По результатам осмотра ООО "Импульс" 05.07.2013 составило отчет об оценке N 065-Т/2013, согласно которому убытки в результате непроведения ответчиком текущего и косметического ремонтов (реальный ущерб) составили 564 402 рубля 26 копеек, упущенная выгода от сдачи помещения в аренду с 01.06.2013 по 30.06.2013 составила 634 712 рублей.
Поскольку ООО "ЮниМилк" не возместило причиненные убытки и упущенную выгоду, ОАО "Восход" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что ООО "ЮниМилк" помещения переданы в надлежащем состоянии (акты приема-передачи подписаны без замечаний), а возвращены в состоянии, которое не может быть оценено как следствие нормального износа (фактически на 31.05.2013 имелись повреждения обшивки помещений - холодильных камер, ворот), ответчиком не опровергнуто, что значительную часть предъявленных убытков составляет стоимость уборки помещений, длительно использовавшихся им (около 8 лет) для завоза, вывоза, хранения, перемещения автокарами, транспортировки автотранспортом значительных объемов молочной продукции (помещения имеют высокие потолки и значительные площади, за период пользования внутренние поверхности помещений загрязнены и закопчены выхлопными газами, уборка требует возведения лесов и привлечения значительного количества рабочих), учитывая обязанность арендатора возвратить арендуемое помещение в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа и не предполагает его возврат в загрязненном в результате хозяйственной деятельности арендатора состоянии, арбитражный суд правомерно удовлетворил исковые требования, придя к обоснованному выводу о наличии в действиях ответчика совокупности элементов деликтной ответственности, а также наличии достаточных доказательств факта причинения и размера убытков и упущенной выгоды..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.05.2014 по делу N А70-10621/2013
"...Судами также удовлетворено требование истца о взыскании расходов последнего с ответчика в размере 905 830 руб. 63 коп. на приведение арендованного имущества в первоначальное состояние.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По акту приема-передачи завод "БКУ" передал арендатору помещение и оборудование в пригодном для эксплуатации состоянии, соответствующем назначению и условиям договора аренды.
Ссылаясь на возвращение помещения в неудовлетворительном состоянии, истец предъявил обществу "ТЗМК" расходы по приведению сданного в аренду имущества в надлежащее состояние, которые суды расценили как убытки.
Из правового анализа статей 15, 393 ГК РФ вытекает, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что завод "БКУ" понес расходы, связанные с уборкой помещения, организацией вывоза и утилизацией отходов в связи с приведением арендованного обществом "ТЗМК" имущества в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего его использования по целевому назначению.
Исследовав материалы дела, в том числе акт от 01.08.2013 осмотра нежилого помещения с приложением, договор подряда от 05.08.2013 N 50 с Медведевым Г.Ф., акты о сдаче-приемке выполненных работ по договору подряда, платежные поручения, суды сочли доказанным требование истца о взыскании с общества "ТЗМК" расходов в сумме 905 830 руб. 63 коп., имевших место быть у завода "БКУ" по причине ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды.
Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права судами первой и апелляционной инстанций не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.05.2012 по делу N А03-13735/2010
"...Из материалов дела следует, что между ООО "ТД Рубцовскснабсбыт" (арендодатель) и ООО "Охранная фирма "ЩИТ" (арендатор) заключен договор аренды от 01.12.2009 (далее - договор аренды), по условиям которого арендатору передано во временное пользование за плату техническое здание общей площадью 514,1 кв. м, расположенное г. Рубцовск, ул. Светлова, 1, принадлежащее арендодателю на праве собственности, сроком на 11 месяцев.
Полагая, что ответчик вернул помещения в непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, чем причинил убытки, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, проанализировав представленные в дело доказательства, включая заключения эксперта от 05.07.2011, установив, что помещение возвращено в непригодном для дальнейшего использования состоянии, пришел к выводу о доказанности факта причинения убытков правомерно удовлетворил исковые требования в размере 986 939 руб. При этом суд указал, что доказательств завышения указанной суммы ответчик не представил.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции по существу иска, при этом указал, что суд первой инстанции обоснованно принял односторонний акт от 01.09.2010 в качестве допустимого доказательства по делу, так как арендатор от участия в сдаче-приемке объекта аренды уклонился.
Выводы судов соответствуют закону и материалам дела.
В соответствии с абзацем 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно статье 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
На основании статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Из представленных в материалы дела документов следует, что истец доказал наличие совокупности подлежащих в данном случае доказыванию обстоятельств. Ответчиком в нарушении статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено доказательств завышения указанной суммы, а также того, что арендатор по уважительной причине не принял участия в сдаче-приемке спорного помещения.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части реального ущерба в размере 986 939 руб..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.05.2010 по делу N А27-12985/2008
"...Исковые требования мотивированы возвращением по окончании срока договора аренды от 26.12.2007 N 18-08 недвижимого имущества в худшем состоянии, чем было получено ответчиком, и обоснованы положениями статей 15, 309, 393, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Недвижимое имущество, переданное арендатору по договору актами приема-передачи от 30.12.2007, находилось в исправном состоянии.
Как установил суд первой инстанции, между ЗАО "СЭТИ" (арендодатель) и ОАО "Информпечать" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 26.12.2007 N 18-08, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользованием нежилые помещения общей площадью 191,07 кв. м, расположенные на четвертом этаже четырехэтажного здания (литера А), номера на поэтажном плане 1, 16-18, 21-25, 26, 28, по адресу: город Кемерово, улица Заузелкова, 7.
Арендатор освободил занимаемые помещения 01.06.2008, уведомив об этом арендодателя письмом от 14.05.2008 N 436. Акт приема-передачи помещений не составлен.
При осмотре представителями истца возвращенных арендованных помещений установлен демонтаж неотделимых улучшений (дверных и оконных блоков, подвесного потолка).
Стоимость восстановительного ремонта определена экспертным заключением Кузбасской торгово-промышленной палаты от 22.09.2008 N 4/361 в сумме 264 020 рублей 28 копеек.
При таких обстоятельствах выводы арбитражного суда о неправомерности действий ответчика по демонтажу неотделимых улучшений недвижимого имущества, арендованного по договору аренды от 26.12.2007 N 18-08, и наличии обязанности возместить истцу причиненные этими действиями убытки в установленном судом размере соответствуют фактическим обстоятельствам дела и приведенным нормам права..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.07.2009 N Ф04-4494/2009(11771-А70-8) по делу N А70-3079/2008
"...В связи с этим, а также учитывая, что срок аренды кофемашины по заключенному с ответчиком договору N 61 истек 24.06.2007, истец направил сервисного мастера Чоботарь В.И. принять от ответчика находящуюся у него кофемашину, которая по акту приема-передачи от 06.08.2007, подписанному работником ООО "Местпромсервис", возвращена истцу в неисправном состоянии - машина залита водой после пожара, закопчена, оплавлены контейнеры для кофе и воды, деформация корпуса.
10.08.2007 сервисным специалистом Чоботарь В.И. составлен акт технического состояния кофемашины марки Треви Диджитал плюс, серийный номер 900SSP40032055 стоимостью 25 500 руб., в котором зафиксированы названные выше повреждения агрегата и указано на нецелесообразность ремонта кофемашины, стоимость которого составит сумму не менее 22 000 руб.
Поскольку повреждение кофемашины произошло в период, когда она находилась в аренде у ответчика и последний возвратил арендуемое имущество арендодателю в испорченном состоянии, то арендодатель посчитал своим правом возместить понесенные им от порчи имущества убытки за счет ответчика - арендатора.
Рассматривая заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции посчитал их правомерными и доказанными, поскольку представленные истцом доказательства позволяли определить факт порчи кофемашины; причину ее порчи; лицо, ответственное за сохранность переданной в аренду кофемашины; и размер причиненных истцу убытков.
На основании положений статьи 15, 309, 310, 393 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд правомерно удовлетворил исковые требования..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.01.2017 N Ф05-19818/2016 по делу N А40-2168/2015
"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды строительной техники от 17.01.2014 N 81-СП-10087, по условиям которого истец обязался предоставить во временное владение и пользование строительную технику и предоставить по согласованию сторон специалиста по управлению техникой и проведению мероприятий по ее технической эксплуатации, а ответчик принять оплатить ее использование и по окончании срока действия договора возвратить технику истцу.
Нахождение техники на объекте ответчика также подтверждается актами сдачи-приемки услуг и путевыми листами, подписанными представителями обеих сторон.
Пунктом 5.3 договора установлено, что если техника была утрачена или повреждена так, что ее дальнейшее использование невозможно, договор расторгается и ответчик по счету, предъявленному истцом, полностью возмещает коммерческую стоимость техники, включая расходы, связанные с ее приобретением, доставкой и вводом ее в эксплуатацию.
Уведомлением от 20.08.2014 ответчик сообщил истцу об утрате арендованного имущества.
Истец 25.09.2014 направил в адрес ответчика требование об оплате задолженности и о возмещении убытков в заявленном размере.
Из системного толкования статей 309, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он получил его, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Невозвращение арендованного имущества или его возвращение в состоянии, не удовлетворяющем требованиям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, влекут последствия, обязывающие должника в силу норм статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить кредитору убытки, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Установив указанные обстоятельства и приняв во внимание, что размер и стоимость невозвращенного имущества подтверждены имеющимися в материалах дела доказательствами, доказательств обратного суду не представлено, суды первой и апелляционной инстанций, с учетом положений статей 15, 393, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об удовлетворении требований истца о возмещении убытков в виде стоимости утраченного имущества в заявленном размере и расходов на проведение экспертизы.
Доводы жалобы с учетом установленных судами фактических обстоятельств выводы судов не опровергают, не подтверждают нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для отмены судебных актов..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.06.2015 N Ф05-7196/2015 по делу N А41-40225/14
"...Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2011 стороны решили считать расторгнутым договор аренды N 1/ар-11 от 01.01.2011, арендатор обязался возвратить арендодателю нежилые помещения в состоянии, обусловленном договором аренды в соответствии с передаточным актом.
В обоснование иска ОАО "Серпуховский завод "Металлист" указывало, что произвело восстановительный ремонт вышеуказанного помещения стоимостью 2 069 435 руб., в связи с чем истцу причинены убытки в указанном размере, которые подлежат взысканию с ответчика.
В соответствии с п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В подтверждение несения расходов по ремонту и размера убытков истец представил заключение специалиста N 855 с расчетом объемов ремонта и предварительной цены; договор подряда на ремонтно-отделочные работы N 129 от 04.03.2014, акт о приемке выполненных работ от 20.05.2014, акт о приемке выполненных работ от 29.05.2014; Справку КС-3 от 20.05.2014, Справку КС-3 от 29.05.2014, платежные поручения об оплате истцом выполненных работ от 25.03.2014 N 1387, от 10.06.2014 N 2919 и от 10.06.2014 N 2918.
В материалах дела представлены документы, подтверждающие аварийное состояние объекта аренды на момент возврата его ответчиком: Акт приема-передачи N 2) с приложениями - Акт осмотра помещений, возвращаемых по договору N 1/ар-11 от 22.09.2011, фотоматериалы, Дефектная ведомость, Акт осмотра арендуемых помещений от 11.11.2011; письмо исх. N 3400 о вызове представителя ответчика для фиксирования состояния возвращаемого объекта аренды; заключение специалиста N 855 о состоянии объекта аренды.
Согласно Акту приема-передачи N 2, составленному истцом, имущество возвращено в неудовлетворительном состоянии, помещения непригодны для эксплуатации.
Апелляционным судом установлено, что арендатор вызывался истцом для фиксирования состояния возвращаемого объекта аренды, что подтверждается письмом с отметкой о вручении N 3400 от 08.11.20011, однако явившийся представитель ответчика от подписания каких-либо документов отказался, правом приносить возражения как по кандидатуре специалиста, так и по существу проведенного осмотра не воспользовался.
Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции признал доказанным факт причинения убытков ответчиком в заявленном размере, в связи с чем взыскал с арендатора убытки в размере 2 069 435 руб.
Ответчик не опроверг подписанный сторонами акт приема-передачи помещений, подтверждающий факт передачи помещений арендатору в пригодном для использования состоянии.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого постановления, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.03.2015 N Ф05-2256/2015 по делу N А40-153597/13
"...В ходе приемки помещения из аренды арендодателем (истцом) установлено, что ответчиком произведена перепланировка помещения в виде сноса внутренних перегородок и возведения новых, разрушения полового покрытия, что привело помещение в состояние, не пригодное для дальнейшего использования, в связи с чем ИП Макушкиным К.В. по заданию истца произведена оценка рыночной стоимости права требования возмещения ущерба, причиненного помещению, о чем составлен отчет N HCP-010-13 от 30.09.2013 г.
По результатам оценки, согласно выводу оценщика, рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для проведения восстановительного ремонта помещения, составила 1 385 035,62 руб.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием возместить причиненный истцу ущерб, оставленная без удовлетворения.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с исковым заявлением в суд о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 900 000 руб., ущерба в сумме 1 385 035,62 руб.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что обстоятельства несоответствия помещения технической документации подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, вместе с тем доказательства, подтверждающие размер убытков в виде упущенной выгоды, истцом по первоначальному иску не представлены, в связи с чем суды признали исковые требования подлежащими частичному удовлетворению. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды исходили из того, что оформление присоединения дополнительной единовременной мощности с целью ее увеличения на 40 кВт арендатор осуществляет своими силами и за свой счет в силу договора.
Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены принятых по делу судебных актов ввиду следующего.
В нарушение условий Договора аренды при его прекращении являющиеся объектом аренды помещения были возвращены арендодателю в состоянии худшем, нежели обусловлено договором, размер ущерба подтвержден отчетом об оценке, произведенной на основании заключенного истцом и ИП Макушкиным К.В. договора на оценочные работы N HCP-010-13 от 27.09.2013 г., в соответствии с заданием на проведение оценки..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.11.2014 N Ф05-12476/2014 по делу N А40-188331/13-53-1675
"...Иск индивидуального предпринимателя мотивирован тем, что ответчик обязательство по внесению арендной платы не исполнил, после прекращения срока аренды оборудование не возвратил, утратил данное оборудование, чем причинил арендодателю убытки.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом установлено и ответчиком не оспаривается то обстоятельство, что переданное ООО "Премьер" в пользование оборудование в настоящее время у него отсутствует.
Исходя из этого суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что вследствие неисполнения ответчиком обязательств по возврату объекта аренды с учетом его нормального износа по окончании срока аренды истцу причинены убытки в размере стоимости утраченного оборудования.
При определении размера убытков суд правомерно исходил из того, что согласно Приложению N 1 к договору (Спецификации) стоимость переданного в аренду оборудования составила 2 442 130 руб. 80 коп., а с учетом износа его стоимость составляет 1 627 212 руб. 82 коп.
При таких обстоятельствах и в соответствии со статьями 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации с ответчика взыскана стоимость утраченного оборудования (с учетом его нормального износа)..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2013 по делу N А40-138774/12-53-1312
"...Как установлено судами обеих инстанций на основании представленных в материалы дела доказательств, ООО "КВ ЛТД" является собственником нежилого здания по адресу: г. Москва, Сколковское шоссе, д. 31Б, стр. 1, общей площадью 623,8 кв. м, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 10.06.2008 г.
Вместе с тем, 01 июля 2009 года между ООО "КВ ЛТД" (арендодатель) и ЗАО "БРАНДТ" (арендатор) был заключен договор аренды N 02/09-07 указанного здания для организации постов технической диагностики транспорта, магазина, офиса, склада.
По акту от 31 мая 2010 года здание возвращено истцу в надлежащем состоянии, в акте отмечено, что объект не имеет недостатков, все системы, коммуникации и оборудование находятся в технически исправном состоянии.
В последующем, 01 июня 2010 года сторонами заключен новый договор аренды N 03/10-06 указанного здания на срок до 30 апреля 2011 года.
Согласно пункту 1.6 договора N 03/10-06 аренды недостатки, препятствующие использованию объекта аренды, отсутствуют.
В соответствии с актом приема-передачи имущества от 01 июня 2010 года объект не имеет недостатков, все системы, коммуникации и оборудование находятся в технически исправном состоянии.
Однако, поскольку по истечении срока аренды ответчик имущество арендодателю не возвратил, по иску ООО "КВ ЛТД" решением Арбитражного суда города Москвы от 15 февраля 2012 года по делу N А40-96300/11-11-808 ЗАО "БРАНДТ" было выселено из нежилого здания общей площадью 623,8 кв. м по адресу: г. Москва, Сколковское шоссе, д. 31Б, стр. 1 в связи с прекращением договора аренды от 01 июня 2010 года N 03/10-06.
Заявляя требование о взыскании 3 326 959 руб., составляющих стоимость восстановительного ремонта арендованного ответчиком имущества, ООО "КВ ЛТД" ссылается то, что в результате освобождения ответчиком спорного здания имуществу истца был причинен ущерб, поскольку ответчик срезал и вывез перегородки, двери, напольную плитку, плитки потолка, перила лестниц, повредил фасады здания, а также не выполнил свои обязательства в части оплаты счетов на коммунальное обслуживание на сумму 6 361 руб. 77 коп.
Вместе с тем, как установили суды обеих инстанций, основные характеристики и параметры повреждения помещений отражены в отчете N 030440, изготовленном оценщиком АНО Центр исследований, сертификаций и технических испытаний "Независимая экспертиза" по заданию ООО "КВ ЛТД", в частности, в таблице 6 указано: демонтирован подвесной потолок "Грильянто" со встроенными светильниками, следы повреждения штукатурки, загрязнения от масел, обрезаны ограждения лестницы, демонтированы перила, демонтированы перегородки на 2-м этаже, следы повреждения панелей фасадов, следы повреждения плитки полов, демонтирован привод электрозамка на входной двери, имеются отверстия от крепления камеры видеонаблюдения, от крепления жалюзи, на окне, по всему помещению отсутствует электричество.
Итоговая стоимость затрат на ремонтные работы с учетом стоимости материалов и работ определена в сумме 3 326 959 руб.
Стоимость услуг оценщика по подготовке заключения составила 38 000 руб., оплата произведена платежными поручениями от 24.05.2012 N 63, от 04.04.2012 N 42.
Предоставленный истцом отчет N 030440 был обоснованно принят судами обеих инстанций как допустимое письменное доказательство (ст. ст. 68, 75 АПК РФ) и ему была дана оценка в совокупности с другими имеющимися в материалах дела документами.
Как установил суд первой инстанции, характер недостатков имущества при его возврате из аренды указывает на целенаправленные работы по демонтажу элементов оборудования и опровергает возражение ответчика о естественном износе.
При этом, возражения ответчика относительно размера ущерба суд обоснованно отклонил, указав на то, что ответчик был вправе при сдаче помещений одновременно с выбранным арендодателем оценщиком пригласить своего оценщика для составления заключения о стоимости работ по устранению недостатков, и представить это заключение в качестве доказательства своих возражений.
Таким образом, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о доказанности факта причинения убытков ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по возврату арендованного имущества в надлежащем состоянии, пригодном для использования по целевому назначению, и обоснованно удовлетворили иск о взыскании убытков, поскольку факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков доказаны..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.06.2013 по делу N А40-83099/12-77-820
"...По актам возврата от 01.11.2011 г. арендованная ответчиком строительная техника возвращена истцу по актам возврата от 01.11.2011 г., в которых отражено, что возвращаемая техника имеет видимые дефекты по техническому состоянию и укомплектованности, перечислены выявленные в технике дефекты (том 1, л.д. 15, 19, 23, 27, 31).
Для определения размера убытков истец обратился в ООО "ЦСТ-Сервис", являющейся официальным дилером указанной техники. В актах осмотра и заключениях от 23.12.2011 г., составленных ООО "ЦСТ-Сервис", перечислены повреждения, причиненные арендованной технике. (т. 1 л.д. 32 - 36, 125 - 139).
Согласно заключениям ООО "ЦСТ-Сервис", неисправности не являются следствием естественного износа; запасные части вышли из строя или отсутствуют из-за неправильной эксплуатации или несвоевременного технического обслуживания, были превышены допустимые нагрузки. Эксплуатация техники невозможна и опасна без восстановительного ремонта.
На основании договоров на техническое обслуживание и ремонт, заключенных 08.11.2011 г. истцом с ООО "ЦСТ-Сервис", последним составлен перечень и стоимость ремонтных работ, необходимых для приведения строительной техники (мини - погрузчиков) в рабочее состояние (том 1, л.д. 37 - 95). Общая стоимость восстановительных работ составила 2 600 665 руб. 35 коп.
Судами сделаны выводы о том, что перечень и стоимость ремонтных работ на сумму 2 600 665 руб., указанных в заключениях ООО "ЦТС-Сервис" не свидетельствуют о возвращении имущества по окончании срока аренды в ненадлежащем состоянии. Расчет ущерба произведен истцом на основании заключений ООО "ЦТС-Сервис" без учета естественного износа техники, в то время как, в аренду была передана строительная техника, бывшая в употреблении. Осмотр техники и диагностика проводились без уведомления ответчика.
Выводы судов не могут быть признаны обоснованными, так как противоречат имеющимся в деле доказательствам, которым надлежащая оценка не дана.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Из актов возврата от 1 ноября 2011 г., подписанных сторонами следует, что арендованная ответчиком техника передана истцу в разукомплектованном состоянии, не позволяющем ее дальнейшую эксплуатацию по прямому назначению. (л.д. 23, 24, 27, 31 т. 1) Указанные выводы содержатся и в актах осмотра, составленных ООО "ЦСТ-Сервис", являющейся официальным дилером техники, выпускаемой под торговой маркой "ВОВ САТ" и заключениях (л.д. 37 - 49, 60, 82 т. 1).
При указанных обстоятельствах выводы судов о том, что истец не доказал наличие всех предусмотренных нормой закона условий по требованию о взыскании убытков не может быть признан обоснованным, противоречит имеющимся доказательствам, которым не дана надлежащая оценка, что в соответствии со ст. 288 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.05.2013 по делу N А40-11214/12-127-107
"...Общество с ограниченной ответственностью "Стимул Групп" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованиями к закрытому акционерному обществу "Алкатель-Лусент" о взыскании суммы реального ущерба в размере 75 069 501,19 руб., суммы упущенной выгоды в размере 21 116 003,03 руб., с учетом принятого судом к рассмотрению ходатайства об уменьшении размера исковых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует и установлено судами, между сторонами заключен договор аренды N 06 Д/2-7 от 10.03.2007 нежилых помещений, общей площадью 7009,9 кв. м, расположенных в принадлежащем истцу на праве собственности здании по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 15А.
Судебным актом по делу N А40-138709/10-77-477 установлено расторжение договора аренды 01.11.2009 по инициативе ЗАО "Алкатель-Лусент".
Судами установлена обязанность арендатора по возврату и приведение помещений в начальное состояние, позволяющее передать его в аренду, в срок до 01.11.2009.
Помещения возвращены ответчиком - 30.11.2009 по акту возврата от 02.11.2009 с протоколом разногласий 30.11.2009, что подтверждается вступившим в законную силу судебным актом по делу N А40-138709/10-77-477.
В обоснование исковых требований истец указал, что ответчик не привел помещения в первоначальное состояние, в результате чего истец понес убытки в виде реального ущерба, поскольку самостоятельно осуществил ремонтные работы, заключив 23.11.2009 договор N СМР 23/11/09/Л и дополнительные соглашения к нему N 1 от 14.12.2009, N 2 от 30.12.2009, N 3 от 29.01.2010 с ООО "Универсальная инженерная компания" (подрядчиком) на выполнение в помещении комплекса работ по его заданию.
Выполнение ООО "Универсальная инженерная компания" работ по приведению помещений в первоначальное состояние и их стоимость подтверждается представленными в материалы дела документами: актами о приемке выполненных работ по форме КС-2 от 13.12.2009 N 4л-23/11/09 (т. 2, л.д. 9), от 30.12.2009 N 5л-14/12/09 (т. 2, л.д. 1), от 28.01.2010 N 1л-30/12/09 (т. 2, л.д. 105-107), от 26.02.2010 N 29/01/10 (т. 2, л.д. 108-110), справками о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 от 13.12.2009 N 4л-23/11/09/3 (т. 2, л.д. 112), от 30.12.2009 N 5л-14/12/09/3 (т. 2, л.д. 111), от 28.01.2010 N 1 л-30/12/09/3 (т. 2, л.д. 114) и от 26.02.2010 N 2л-29/01/10/3 (т. 2, л.д. 113), платежными поручениями: N 1099 от 17.12.2009, N 1175 от 30.12.2009, N 98 от 29.01.2010, N 202 от 31.03.2010 (т. 9 л.д. 146-149).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации на должника возложена обязанность возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о доказанности противоправности действий ответчика, наличия ущерба и причинно-следственной связи между неправомерными действиями ответчика и причиненным ущербом..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2013 по делу N А40-81006/12-11-749
"...Отношения истца и ответчика урегулированы нормами об аренде, из которых следует, что арендатор, по общему правилу, несет обязанность по обеспечению сохранности арендованного имущества (п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 3.2.2 договора аренды), общее правило ст. 211 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, для договора аренды между субъектами предпринимательской деятельности подлежит применению с учетом положения ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязывающего арендатора после прекращения договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Неисполнение арендатором своей обязанности по обеспечению сохранности имущества позволяет арендодателю требовать возмещения убытков.
Согласно п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Согласно п. 3.2.5 договора расходы на проведение текущих, внеплановых деповских и капитальных ремонтов вагонов, необходимость которых возникла в связи в повреждениями, возникшими по вине арендатора или его контрагентов, если таковые подтверждены документально, возлагаются на арендатора.
Повреждение вагона произошло в период нахождения вагона в аренде у ответчика, по причинам нарушения технологии разгрузки, что является основанием для возложения расходов на ремонт на ответчика в силу п. 3.2.5 договора.
Исходя из изложенного, суды пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о взыскании реального ущерба в размере 105 081,96 руб. составляющих расходы истца на ремонт вагона..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.12.2012 по делу N А40-26241/12-82-240
"...В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
У арендатора в соответствии со статьей 622 указанного Кодекса при прекращении договора имеется обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При выезде из арендованного помещения ответчик без предварительного согласования с истцом произвел снятие напольного покрытия - линолеума, стеновых панелей (сайдинг), а также оставил помещение в неудовлетворительном состоянии, чем истцу был причинен значительный ущерб, размер которого (реальный ущерб) судом определен в сумме 60 000 руб.
Таким образом, поскольку судом установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнял вышеназванные обязательства по договору аренды, вследствие чего истцом понесены убытки в размере 60 000 руб., т.е. установлена совокупность обстоятельств, при которых убытки подлежат возмещению (факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков), данные убытки правомерно взысканы с ответчика в пользу истца..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.11.2011 по делу N А41-12939/11
"...Как усматривается из материалов дела, ООО "Стиль" приняло от Администрации городского поселения Фряново Щелковского района Московской области сроком до 31.05.22 г. во временное пользование часть нежилого помещения в здании гражданского назначения, общей площадью 383,8 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Щелковский район, пос. Фряново, ул. Лепешкина д. 2а, корп. 2, что подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи от 30.05.08 г.
Из акта приема-передачи недвижимого имущества от 30.05.08 г., находящегося в муниципальной собственности городского поселения Фряново, следует, что техническое состояние указанного имущества на момент его передачи характеризуется как удовлетворительное, процент износа составляет 17% и соответствует условиям договора и требованиям его эксплуатации, пригодно для использования его арендатором для целей, указанных в договоре аренды. Претензий в отношении передаваемого имущества арендатор к арендодателю не имеет.
Как установлено решением Арбитражного суда Московской области от 22 июня 2011 года по делу N А41-8433/11, имеющим преюдициальное значение для сторон по настоящему делу, после расторжения договора аренды N 6-20/12 недвижимого имущества, ООО "Стиль" сдало истцу нежилое помещение по акту приема-передачи 03.02.2011 г., согласно которому в помещении демонтирован подвесной потолок, демонтировано шесть оконных рам, демонтирована сантехника, демонтированы водопроводные трубы, демонтирована канализационная подводка, демонтированы приборы учета электричества, снята кафельная плитка в санузле. Суд также указал на то, что произведенные неотделимые улучшения были изъяты ООО "Стиль" при сдаче помещения истцу.
Указанное подтверждает, что произведенные ООО "Стиль" неотделимые улучшения объекта аренды были изъяты ответчиком до передачи помещения истцу, что, в свою очередь, подтверждает возникновение на стороне истца убытков в связи с возвратом арендатором выступающего объектом аренды недвижимого имущества в ненадлежащем (неудовлетворительном) техническом состоянии, непригодном для использования по назначению..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.02.2011 N КГ-А40/669-11, КГ-А40/669-11-2 по делу N А40-13392/10-105-34
"...В связи с односторонним отказом истца от исполнения договора финансовой аренды (лизинга) от 16.02.2007 г. N ДЛ-096/СГ/07 обязательства сторон по названному договору прекращены.
Суд установил, что 20.07.2009 года ООО "ДИ" возвратило ООО "Лизинг-Максимум" предмет лизинга в неисправном состоянии.
Перечень повреждений предмета лизинга указан в оформленном истцом и ответчиком акте приема-передачи от 20.07.2009 года.
Согласно заключению эксперта ООО МЭКЦ "СОЮЗ" N 78/08-06-3 от 06.08.2009 года стоимость восстановительного ремонта предмета лизинга составила 369 012 руб. 88 коп.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает вывод судов об удовлетворении требования о взыскании с ответчика стоимости восстановительного ремонта предмета лизинга в соответствии со ст. ст. 15, 393, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора финансовой аренды (лизинга) правомерным и обоснованным..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.03.2010 N КГ-А40/1171-10 по делу N А40-21834/09-82-249
"...ЗАО "Компания "РЕНТ-Альянс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Мега Фудз" о взыскании с ответчика 930 406,30 руб. (с учетом уточнения в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Иск заявлен на основании ст. ст. 12, 15, 614, 615, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что 01.12.2006 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 061201/1, в соответствии с которым истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение общей площадью 778,1 кв. м по адресу: Москва Новоданиловская наб. д. 4А и техническое оборудование, а ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное имущество.
При проведении профилактического осмотра помещения и оборудования переданного ответчику было обнаружено, что часть оборудования отсутствует, о чем эксплуатирующей компанией составлен акт от 22.02.2007.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
При прекращении договорных отношений по указанному договору ответчик нежилое помещение и оборудование по актам приема-передачи обратно истцу не передал, часть оборудования ввиду его утраты ответчиком истцу не возвращено.
Согласно п. 2.3.5 договора аренды от 01.12.2006 г. N 061201/1 арендатор обязан своими силами и за счет собственных средств поддерживать оборудование и помещение в состоянии, не худшем, чем на момент заключения договора, с учетом нормального износа (под нормальным износом подразумевается нормальное использование помещения по назначению).
Разрешая спор, суд правомерно указал на то, что принятие невозвращенного оборудования подтверждается актами приема-передачи, стоимость невозвращенного оборудования составляет 789 928,96 руб., плата за недостающие товарно-материальные ценности при возврате имущества - 20 047,31 руб.
Сумма затрат для восстановления утраченного оборудования рассчитана официальным поставщиком оборудования концерна Электролюкс - Занусси (т. 1 л.д. 148 - 149), перечень утраченного оборудования выявлен путем сравнительного анализа переданного ответчику и возвращенного им после договорных отношений (т. 2 л.д. 15 - 22).
При таких данных Арбитражный суд города Москвы пришел к правильному выводу об обоснованности иска в части взыскания с ответчика стоимости невозвращенного оборудования в размере 789 928,96 руб. и стоимости недостающих товарно-материальных ценностей при возврате оборудования по акту приема-передачи от 01.10.2008 г. в размере 22047,31 руб..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.01.2017 N Ф06-16832/2016 по делу N А57-25252/2015
"...Судом установлено и следует из материалов дела, что 27.06.2013 между истцом и ответчиком заключен договор аренды железнодорожных полувагонов N 085/07, согласно условиям которого истец передал ответчику в аренду 100 железнодорожных полувагонов.
В связи с повреждением арендуемых вагонов в период нахождения в аренде у ответчика и их возвратом в технически неисправном состоянии арендодатель был вынужден за свой счет организовать их текущий ремонт с привлечением агента - закрытого акционерного общества "ЖДЭ-2000", стоимость ремонта составила 441 704 руб.
Со ссылкой на указанные обстоятельства, а также на возникновение у него убытков в виде упущенной выгоды в размере 71 000 руб. за время нахождения спорных вагонов в текущем ремонте, необходимость проведения которого возникла по вине ответчика, и их возврата арендодателю (с 31.12.2014 по 20.08.2015), исходя из расчета размера арендной ставки в размере 500 руб. за каждый вагон и за каждый день его нахождения в текущем ремонте, ЗАО "Желдорэкспедиция-2000" обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями.
Арбитражный суд Саратовской области, частично удовлетворяя заявленные требования, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь положениями статей 15, 615, 616, 622, 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), с учетом установленных в рамках дела N А57-8079/2015 обстоятельств возврата арендатором арендуемых вагонов с повреждениями, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании убытков ввиду подтверждения материалами дела факта нарушения арендатором договорных обязательств по возвращению имущества в исправном состоянии, а также доказанности истцом совокупности обстоятельств, необходимых для возмещения убытков, а именно: наличие убытков и их размер, вины и причинной связи между действиями ответчика и наступившими убытками.
В кассационной жалобе АО "Саратовстройстекло" приведены те же доводы, которым судебными инстанциями дана надлежащая правовая оценка, переоценка выводов судов по фактическим обстоятельствам дела в компетенцию суда кассационной инстанции не входит..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.06.2013 по делу N А55-14275/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 31.10.2007 сторонами заключен договор аренды N 52/01-07 (далее - договор), по условиям которого ООО "Монолитстрой" (арендодатель) передает за плату, а ЗАО "ФСК "Лада-Дом" (арендатор) принимает во временное владение и пользование три вагончика с инвентарными номерами 233, 349, 350.
Письмом от 06.08.2008 истец направил ответчику уведомление N 404 о досрочном расторжении договора аренды.
В соответствии с абзацем 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
На основании статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Из материалов дела следует, что письмом от 12.05.2011 N 68 истец направил в адрес внешнего управляющего ЗАО "ФСК "Лада-Дом" требование возвратить имущество ООО "Монолитстрой" в срок до 03.06.2011 и произвести оплату за его фактическое использование в период с 16.03.2010 по 31.05.2011, уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.
Письмом от 23.11.2011 N 154 истец вновь потребовал в срок до 29.11.2011 произвести возврат вагончиков и плату за их фактическое использование в период с 16.03.2010 по 30.12.2011, просил письменно сообщить фактическое местонахождение спорных вагончиков либо возместить их полную стоимость в размере 120 000 руб.
Кроме того, истец направил ответчику претензию с требованиями возврата имущества и погашения задолженности по арендным платежам. Претензия оставлена ответчиком без ответа, задолженность в добровольном порядке не погашена, имущество не возвращено.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 17.08.2012 по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта представленные на экспертизу строительные вагончики не возможно идентифицировать со строительными вагончиками истца, переданными в аренду ответчику по акту приема-передачи от 01.11.2007, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу, что в силу положений статей 15, 393, 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан возместить истцу 120 000 руб. - стоимость утраченных строительных вагончиков..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.10.2010 по делу N А12-3292/2010
"...Открытое акционерное общество "Волгоградводсервис" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к областному государственному унитарному предприятию "Волгоградавтодор" (далее - ответчик) о взыскании ущерба в размере 1 497 038 руб., причиненного ненадлежащей эксплуатацией участка подъездного железнодорожного пути, а также затрат, связанных с проведением независимой оценки стоимости ремонта участка подъездного железнодорожного пути, в сумме 7500 руб.
Исковые требования основаны на положениях статей 15, 309, 393, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что после расторжения договора пользования имуществом от 01.07.2007 N 46-Н железнодорожные пути находятся в ненадлежащем для эксплуатации состоянии.
Судами установлено, что истец передал ответчику в пользование подъездные железнодорожные пути по акту приема-передачи от 01.07.2007 в надлежащем состоянии, без претензий к качеству передаваемых подъездных путей.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.08.2009 по делу N А12-9269/2009 удовлетворены требования истца о расторжении договора от 01.07.2007 N 46-Н и об обязании ответчика возвратить имущество. В рамках указанного дела судом установлено, что подъездные пути, переданные в пользование ответчику, находятся в ненадлежащем состоянии и использовались последним с нарушением действующего законодательства.
Стоимость восстановительного ремонта железнодорожного пути от стрелки N 32 до стрелки N 38 согласно отчету N 1051-11/09 об оценке стоимости восстановления (ремонта) железнодорожного пути, находящегося в собственности ОАО "Волгоградводсервис", составленного отделом независимой оценки общества с ограниченной ответственностью "Альянс НЦС", составляет 1 497 038 руб. Стоимость услуг по определению размера ущерба составила 7500 руб.
Исследовав представленные доказательства и оценив их в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды обоснованно пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании убытков, поскольку материалами дела подтверждено нарушение договорных обязательств ответчиком по возвращению имущества в исправном состоянии, наличие убытков и их размер, причинная связь между действиями ответчика и убытками..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.03.2010 по делу N А72-3610/2009
"...Кроме задолженности по арендной плате истец просил взыскать с ответчика стоимость восстановительного ремонта.
Согласно пункту 3.2.14 договора аренды арендатор обязан нести ответственность в случае нанесения ущерба арендуемому помещению по своей вине, в случае осуществления переоборудования или перепланировки, ухудшающих имущество арендодателя, в размере прямого ущерба.
Из акта приема-передачи от 01.08.2008 видно, что арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение площадью 52,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Тольятти, пр. Степана Разина, д. 40. Объект аренды передан в исправном техническом состоянии, не требующем проведения ремонта, арендатор претензий к состоянию и обеспеченности объекта аренды не имеет.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Из акта приема-передачи от 08.04.2009 следует, что на момент возврата арендованного имущества оно имеет недостатки, которые стороны отразили в акте. Акт со стороны ответчика подписан уполномоченным лицом.
Согласно отчету об оценке от 05.03.2009 N 05/09, представленному истцом, рыночная стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения, состоящего из комнат N 19-27, общей площадью 52,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Тольятти, пр. Степана Разина, д. 40, составляет 196 521 руб. 92 коп.
В указанном отчете отражены те же самые недостатки, которые были указаны в акте приема-передачи от 08.04.2009, подписанном сторонами.
Довод ответчика о том, что указанные в акте от 08.04.2009 недостатки относятся к работам по капитальному ремонту помещений, которые обязан был выполнить истец, арбитражным судом рассмотрен и обоснованно не принят во внимание.
С учетом изложенного арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что стоимость восстановительного ремонта является для истца материальным ущербом, и удовлетворил требования истца в части взыскания стоимости восстановительного ремонта в размере 196 521 руб. 92 коп. в силу статей 393, 15, 616, 622, 655 ГК РФ..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.02.2010 по делу N А65-6246/2009
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 11.12.2007 был заключен договор N 61 аренды нежилого помещения по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, проспект Вахитова, д. 20 "Б", третий этаж, общая площадь 938,4 кв. м, со сроком аренды 11 месяцев от даты подписания сторонами акта приема-передачи.
Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 12.12.2007, в котором указано, что техническое состояние передаваемого нежилого помещения на момент его передачи соответствует условиям договора и требованиям его эксплуатации, пригодно для использования его арендатором для целей, указанных в договоре аренды.
После расторжения договора аренды ответчик сдал истцу помещение по акту сдачи-приемки от 30.07.2008, согласно которому в лифтовом холле требуется ремонт стены из гипсокартона, отсутствуют 4 заглушки пластиковых плинтусов, на колонне требуется ремонт плинтуса из керамогранита, не закрывается 1 оконная фрамуга в торговом зале, провисает 1 оконная фрамуга в административном помещении.
Представленными в материалы дела договором подряда на производство ремонтных работ 20.02.2009, заключенным между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "ШарХХ", сметным расчетом, актом выполненных работ от 24.07.2009, справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 24.07.2009, подтверждается стоимость затрат по ремонту спорного помещения в размере 65 017 руб. 05 коп.
Исследовав представленные доказательства и оценив их в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды обоснованно пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании убытков, поскольку материалами дела подтверждено нарушение договорных обязательств ответчиком по возвращению имущества в исправном состоянии, наличие убытков и их размер, причинная связь между действиями ответчика и убытками..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.04.2018 N Ф07-1672/2018 по делу N А42-1413/2017
"...Как следует из материалов дела, ООО "Мара" (арендодатель) и ООО "Арктика" (арендатор) 05.06.2013 заключили договор аренды нежилого помещения площадью 91 кв. м, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Свердлова, д. 28, сроком до 04.06.2016.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Мурманской области от 07.09.2016 по делу N А42-4381/2016 с ООО "Арктика" в пользу ООО "Мара" взыскано 271 845 руб. задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежей за период с января 2015 по февраль 2016 года.
Поскольку ООО "Арктика" продолжало не вносить арендную плату, а также не осуществляло оплату расходов, связанных с эксплуатацией помещения, предусмотренных пунктами 3.1.3 и 5.5 договора, по истечении срока аренды не сдало помещение арендодателю в установленном порядке, ООО "Мара" 18.09.2016 вскрыло помещение и направило ответчику претензии от 14.11.2016 и от 01.04.2017 с требованием об уплате 82 270 руб. задолженности по арендным платежам и пеней за период с 01.05.2016 по 09.09.2016 (дата вскрытия помещения), 28 936 руб. 86 коп. задолженности по услугам электроснабжения, 250 842 руб. стоимости восстановительного ремонта арендованного помещения, 28 920 руб. расходов по оценке стоимости восстановительного ремонта и 5 500 руб. расходов по вскрытию двери спорного помещения и установке нового замка.
ООО "Мара", ссылаясь на неисполнение ООО "Арктика" претензионных требований, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, установив отсутствие в материалах дела доказательств возврата арендуемого помещения истцу, удовлетворил иск в полном объеме.
Апелляционный суд установил, что после прекращения между сторонами договорных отношений ответчик не исполнил обязательство по возврату объекта аренды и продолжил пользоваться им. В связи с этим суд правомерно взыскал задолженность до момента фактического возвращения имущества.
В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, установленном статьей 71 АПК РФ, принимая во внимание отчет об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта помещения от 17.10.2016 N 191/10-2016, составленный обществом с ограниченной ответственностью "Налоговый консалтинг и оценка", суды правомерно пришли к выводу о том, что факт ненадлежащей эксплуатации арендуемого объекта и размер убытков являются доказанными, в связи с чем правомерно удовлетворили исковые требования в части взыскания 250 842 руб. убытков.
Так как решение суда первой инстанции изменено постановлением апелляционного суда, то в силе следует оставить постановление от 28.11.2017.
В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.03.2016 N Ф07-824/2016 по делу N А56-33806/2015
"...Как следует из материалов дела и установлено судами двух инстанций, Общество (арендодатель) и открытое акционерное общество "Сертоловское автотранспортное предприятие" (правопредшественник Предприятия, арендатор) заключили договоры субаренды транспортного средства (далее - ТС) без экипажа от 09.12.2011 N 3388-АТП, 3393-АТП и 3394-АТП, от 01.04.2012 N 2799-АТП (заменен без фактического возврата ТС на договор аренды ТС без экипажа с правом выкупа от 21.02.2014 N 244-АТП), от 12.12.2012 N 2800-АТП (заменен на договор от 01.03.2013 N 241-АТП), от 01.04.2012 N 2801-АТП (заменен на договор от 21.02.2014 N 265-АТП), N 2802-АТП (заменен на договор от 21.02.2014 N 264-АТП), от 21.02.2014 N 2803-АТП (заменен на договор от 21.02.2014 N 268-АТП), N 2805-АТП (заменен на договор от 21.02.2014 N 261-АТП), N 2806-АТП (заменен на договор от 21.02.2014 N 266-АТП), N 2808-АТП (заменен на договор от 21.02.2014 N 262-АТП) (далее - договоры аренды), по условиям которых арендодатель предоставил арендатору во временное пользование и владение автобусы ПАЗ-320402.
Согласно актам приема-передачи ТС переданы арендатору годными к эксплуатации, в исправном состоянии, со всеми принадлежностями и документами.
Арендованные автобусы возвращены Обществу по актам приема-передачи от 25.11.2014, от 22.01.2015, от 30.12.2014, согласно которым ТС переданы годными к эксплуатации, в исправном состоянии, со всеми принадлежностями и документами. Недостатки ТС отражены в дефектовочных ведомостях, являющихся приложениями к актам. Названные документы подписаны генеральными директорами Общества и Предприятия.
Полагая, что стоимость устранения дефектов ТС и оплата экспертного заключения составляет его убытки, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций оценили в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе акты приема-передачи ТС и дефектовочные ведомости, в которых зафиксированы имеющиеся в возвращенных из аренды автобусах дефекты, и пришли к обоснованному выводу о том, что выявленные в арендованных ТС недостатки (отсутствующие аптечки, огнетушители, разорванные салонные сиденья и пр.) не могут относиться к нормальному износу, возникающему при надлежащей эксплуатации транспортных средств. Обратного ответчиком не доказано.
Необходимость расходов, которые истец должен будет произвести для восстановления своего нарушенного права, и их предполагаемый размер подтверждены заключениями ООО "Гермес", в которых определена стоимость ущерба транспортному средству с учетом степени нормального износа. Содержащиеся в них сведения не оспорены ответчиком надлежащими доказательствами, не доказано, что примененные в заключениях расценки завышены, альтернативный расчет не представлен.
Исходя из изложенного следует признать, что суды двух инстанций пришли к правильному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания убытков..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.03.2016 N Ф07-31/2016 по делу N А56-30236/2015
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между Обществом (арендодателем) и Предпринимателем (арендатором) были заключены договоры аренды транспортных средств без экипажа: от 06.02.2014 - N 239-Б, N 240-Б, N 242-Б, N 243-Б и N 245-Б; от 21.02.2014 - N 263-Б и N 267-Б; от 28.02.2013 - N 4088-Б, N 4089-Б, N 4090-Б, N 4091-Б, N 4092-Б, N 4093-Б, N 4094-Б и N 4095-Б, по условиям которых арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование микроавтобусы марки "ПАЗ" с различными регистрационными номерами.
По актам приема-передачи транспортного средства от 06.02.2014, 21.02.2014 и 28.02.2013 микроавтобусы были переданы арендатору годными к эксплуатации и в исправном состоянии, о чем имеются соответствующие отметки.
Сторонами 12.12.2014 были составлены акты приема-передачи транспортных средств, на основании которых Предприниматель возвратил арендованное у ООО "Союз" имущество. В соответствии с указанными документами микроавтобусы передаются арендатору годными к эксплуатации, в исправном состоянии, а имеющиеся у транспортных средств недостатки отражены в дефектовочных ведомостях (являющихся приложениями к актам).
Полагая, что стоимость устранения дефектов микроавтобусов составляет его убытки, ООО "Союз" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. В связи с тем что в отчетах оценщиков и в актах осмотра, составленных экспертами 16.12.2014, дефекты транспортных средств указаны в большем объеме, нежели отражены в дефектовочных ведомостях (являющихся приложением к актам возврата микроавтобусов), расчет суммы подлежащих возмещению убытков произведен Обществом путем сопоставления отраженных в дефектовочных ведомостях дефектов со сведениями о стоимости их устранения, указанными в отчетах об оценке. В результате такого расчета стоимость восстановительного ремонта микроавтобусов составила 515 494 руб. 10 коп., которая и была предъявлена истцом ко взысканию с ответчика в качестве убытков.
Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ приведенные сторонами доводы и представленные в материалы дела доказательства, суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих возврат арендованного имущества с повреждениями. Названный вывод сделан судами на основании актов возврата оборудования от 12.12.2014, подписанных ответчиком лично, с указанием на то, что недостатки возвращаемого имущества отражены в дефектовочных ведомостях, являющихся приложениями к актам возврата. Перечень недостатков (повреждений) установлен судами именно на основании названных ведомостей.
Указанные в дефектовочных ведомостях повреждения микроавтобусов (сколы и трещины на стеклах, трещины бамперов, отсутствие домкратов, аптечек, механические повреждения сидений, отсутствие зеркал, запасных колес и т.д.) обоснованно оценены судами как повреждения, не относящиеся к нормальному износу транспортных средств. Названный вывод подтверждается также отчетами об оценке, согласно которым повреждения причинены в результате ДТП или иного противоправного воздействия третьих лиц.
Поскольку Предприниматель в нарушение положений пункта 2.1.4 указанных договоров аренды и положений части 2 статьи 622 ГК РФ возвратил арендованные микроавтобусы с повреждениями, не относящимися к нормальному износу, суды двух инстанций правомерно взыскали с него убытки в пользу Общества..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.09.2015 N Ф07-7078/2015 по делу N А13-3724/2014
"...Как установлено судом на основании материалов дела, между Управлением (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества от 29.04.2008 N 58 с дополнительными соглашениями (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное пользование на срок с 01.05.2008 по 30.06.2015 являющееся государственной собственностью недвижимое имущество, расположенное по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, пер. Ухтомского, 5, в соответствии с перечнем, указанным в приложении, в том числе помещение главного корпуса 1969 года постройки.
При проведении внеплановой проверки помещения главного корпуса (акт от 11.04.2013) установлено частичное обрушение крови главного корпуса: полное обрушение кровли помещения N 12 (согласно техническому паспорту) главного корпуса; частичное обрушение верхней части внешней стены из бетонных блоков, примыкающей к кровле, помещения N 12 (согласно техническому паспорту) главного корпуса.
В соответствии с дополнительным соглашением от 14.10.2013 N 13/58 по акту приема-передачи от 30.10.2013 помещения главного корпуса возвращены арендодателю.
Письмом от 05.02.2014 N 585 Управление потребовало возместить ущерб в сумме 3 521 950 руб. в срок до 01.03.2014. Поскольку указанное требование оставлено Обществом без удовлетворения, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поэтому стоимость восстановительного ремонта возвращаемого арендатором имущества до того состояния, в котором он его получил, правомерно расценена судами как убытки арендодателя, подлежащие взысканию на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.03.2015 по делу N А56-5198/2014
"...Индивидуальный предприниматель Патин Владимир Петрович (ОГРНИП 304470533700060) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Осокиной Надежде Павловне (ОГРНИП 312470522000011) о взыскании 578 129 руб. 58 коп. убытков.
По окончании срока действия договора аренды составлен акт осмотра нежилых помещений с фотофиксацией текущего состояния помещений от 31.07.2013, согласно которому установлено, что арендуемые помещения не соответствуют состоянию, предусмотренному пунктами 2.2.7 и 2.2.10 договора аренды, в связи с чем не могут быть переданы арендодателю до устранения выявленных недостатков.
На основании вышеуказанного акта составлено обоснование сметы расходов от 14.01.2014 с локальной сметой на ремонт боксов автомойки от 12.12.2013, в соответствии с которыми стоимость ремонтных работ по устранению недостатков арендуемых нежилых помещений составила 578 129 руб. 58 коп.
Патин В.П., ссылаясь на то, что ответчик причинил ущерб арендованным помещениям, обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.
Суды первой и апелляционной инстанций признали требования истца обоснованными как по праву, так и по размеру.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав предоставленные в материалы дела доказательства и оценив их в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды пришли к правильному выводу о том, что факт причинения убытков ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по возврату арендованных нежилых помещений в надлежащем состоянии и размер убытков доказан представленными истцом документами. Ответчик не представил ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции какие-либо возражения относительно существа предъявленных требований, не опроверг доводы истца о ненадлежащем состоянии возвращенного арендованного имущества, не обосновал иной размер расходов, необходимых для ремонта..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.06.2014 по делу N А56-47362/2013
"...Ссылаясь на то, что Типография возвратила ему спорное имущество по акту приема-передачи только 08.11.2012 и в состоянии, не позволяющем использовать по назначению и не оставляющем возможности привести его в рабочее состояние, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды частично удовлетворили заявленные требования, обоснованно руководствуясь следующим.
Положения статьи 622 ГК РФ и пункт 3.1.6 договора обязывают арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Истец заявил о том, что проволоковязальная машина была возвращена ему в состоянии, непригодном для ее дальнейшего использования по назначению.
Материалами дела подтверждается, что порча произошла в результате ненадлежащего хранения имущества.
Согласно заключению от 19.11.2012 N 12/474-ЭО-2, составленному специалистом общества с ограниченной ответственностью "ПетроЭксперт", в результате осмотра спорного имущества установлено, что проволоковязальная машина "Muller Martini 300", год выпуска - 1982-й, неработоспособна, разукомплектована, имеет повреждения коррозией на 80% деталей конструкций, в том числе рабочих, электрооборудование разрушено. Имущество не может использоваться по прямому назначению. Провести восстановительный ремонт имущества не представляется возможным. За величину стоимости имущества на 08.11.2012 (момент возврата) следует принять его утилизационную стоимость, т.е. стоимость по массе металла всех изделий с учетом его самовывоза и демонтажа. Утилизационная стоимость имущества на 08.11.2012 (момент возврата) специалистом установлена в размере 36 550 руб.
Согласно отчету об оценке от 19.11.2012 N 12/474-ЭО-1, выполненному той же организацией, рыночная стоимость аналогичного работоспособного имущества на 08.11.2012 (момент возврата) составила 974 655 руб.
Общество 23.11.2012 утилизировало имущество по приемо-сдаточному акту N 0856 по цене 38 971 руб. 20 коп.
На основании названных документов суды установили, что истец по вине ответчика понес убытки в размере 935 683 руб. 80 коп. Обратного Типография не доказала.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы налогового органа и отмены обжалуемых судебных актов у кассационной инстанции не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.04.2013 по делу N А13-7856/2012
"...Согласно пункту 2.1 договора от 25.12.2004 арендуемое имущество передано арендатору в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В силу абзаца первого статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Нарушение этих обязанностей в силу статей 15, 393 ГК РФ влечет ответственность арендатора в виде возмещения убытков.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что Управление возвратило истцу спорные помещения в состоянии, отличном от того, в котором оно их получило, без проведения в период аренды текущего либо косметического ремонта.
Размер убытков определен истцом на основании отчета оценщика от 26.07.2011 N 26-1/07, договоров подряда и смет на производство работ, стоимость восстановительного ремонта с учетом нормального износа составила 886 052 руб.
Как видно из материалов дела, Управление представило в суд первой инстанции контррасчет по иску с исключением стоимости работ, необходимость которых, по его мнению, не доказана истцом. Суд первой инстанции согласился с контррасчетом.
С учетом данных обстоятельств, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды правомерно признали их достаточными для удовлетворения требований истца и указали также на то, что из подтвержденной оценщиком стоимости причиненного ущерба подлежит исключению стоимость работ, которые не относятся к текущему ремонту и не отмечены в акте осмотра помещений.
При таком положении суды пришли к правильному выводу об удовлетворении требований в сумме 670 734 руб..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2011 по делу N А21-8004/2009
"...Открытое акционерное общество "Судоремонт-Запад" (далее - ОАО "Судоремонт-Запад") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Светловская судоремонтная компания" (далее - Компания) о взыскании 6 023 654 руб. убытков, понесенных в результате ненадлежащей эксплуатации помещений, расположенных в городе Светлом Калининградской области: "Встроенное помещение", место нахождения: улица Лизы Чайкиной, дом 1; литера II из Литера Г; "Кислородная рампа", место нахождения: улица Лизы Чайкиной, дом 1; литера А; "Металлический склад", место нахождения: улица Лизы Чайкиной, дом 1; литера А; "Складское здание", место нахождения: улица Лизы Чайкиной, дом 1; литера Е.
Решением от 09.04.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.10.2010, иск удовлетворен.
При передаче имущества в аренду оно находилось в удовлетворительном состоянии, позволяющем его использовать в целях, предусмотренных договором.
Ссылаясь на то, что Компания не исполнила обязательств по уплате арендной платы и осуществлению надлежащего содержания имущества, ОАО "Судоремонт-Запад" обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с требованием досрочного расторжения договора аренды и передачи арендованного имущества собственнику.
Вступившим в законную силу решением от 29.12.2008 по делу N А21-8320/2008 иск ОАО "Судоремонт-Запад" удовлетворен.
Во исполнение указанного судебного акта 26.02.2009 арендованное имущество возвращено ОАО "Судоремонт-Запад". Факт передачи и техническое состояние имущества на момент передачи зафиксированы в акте приема-передачи зданий и сооружений, из которого следует, что техническое состояние большинства объектов является неудовлетворительным.
Причиной ухудшения технического состояния имущества явилось неисполнение арендатором обязательств по осуществлению текущего ремонта арендованного имущества, что подтверждается таблицей N 3 на странице 6 экспертного заключения и пунктом 1.10 соглашения по фактическим обстоятельствам, утвержденным решением суда по делу N А21-8320/2008.
Нарушений судами норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены принятых по делу судебных актов, а также несоблюдения норм материального права кассационной инстанцией не установлено..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.11.2009 по делу N А21-5984/2008
"...Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Из материалов дела следует, что помещения были возвращены ответчиком в ином состоянии, нежели приняты от арендодателя в начале действия названного договора аренды.
С учетом изложенного, требования о взыскании с ответчика ущерба, выраженного стоимостью работ по приведению помещения объекта в соответствие с техническим паспортом, обоснованно удовлетворены судами..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.03.2018 N Ф08-149/2018 по делу N А32-12326/2017
"...Ссылаясь на прекращение арендных отношений по договору от 01.10.2011 N 002 и невозвращение ответчиком оргтехники (оборудования и расходных материалов), истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Следовательно, арендатор обязан возвратить арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа). При этом утрата вещи, которая является объектом арендных отношений, определяет право арендодателя требовать возмещения ее стоимости. Применение статьи 622 Гражданского кодекса (взыскание арендной платы) после утраты арендованного имущества неправомерно (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.03.2011 по делу N А32-5850/2009).
В случае несвоевременного возврата имущества у арендатора возникает обязанность возместить арендодателю убытки, размер которых должен определяться по правилам статей 15, 393 Гражданского кодекса.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд апелляционной инстанции установил, что сторонами заключен договор аренды от 01.10.2011 N 002, во исполнение которого ответчику по актам приема-передачи во временное пользование передана оргтехника (многофункциональные печатающие устройства (МФУ), картриджи и другое оборудование) стоимостью 4 853 285 рублей. Сторонами также заключен договор от 01.10.2011 N 003 об оказании услуг по обслуживанию оборудования, принадлежащего ответчику. Договоры от 01.10.2011 N 002 и N 003 исполнялись сторонами. Наличие (исполнение сторонами) иных договоров, заключенных в этот период, кроме договоров N 002 и N 003, материалы дела не подтверждают. После прекращения арендных отношений (письмо истца от 10.03.2016) ответчик предоставленную ему по договору от 01.10.2011 N 002 оргтехнику не возвратил, стоимость арендуемого оборудования истцу не компенсировал.
С учетом приведенных правовых норм (разъяснений) и установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии (доказанности истцом) оснований для удовлетворения заявленных требований, поэтому взыскал с ответчика 4 853 285 рублей.
С учетом изложенного Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.05.2016 N Ф08-3210/2016 по делу N А32-34431/2015
"...ООО "М.Э.Р." (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Аптека "Ирис" (далее - аптека) о взыскании 372 тыс. рублей убытков, в связи с повреждением имущества и 12 тыс. рублей убытков в виде расходов на проведение внесудебного исследования по установлению размера ущерба.
Как видно из материалов дела, по договору субаренды нежилого помещения от 23.12.2013 общество (субарендодатель) передало в субаренду аптеке (субарендатор) нежилые помещения N 3, 3/4, 3А, 1 общей площадью 184,4 кв. м, размещенные на 1-м этаже здания (литеры А, А2), расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Коммунаров, 92/2.
Арендуемое имущество принято ответчиком по акту приемки-передачи нежилого помещения от 23.12.2013 без возражений и претензий к техническому состоянию передаваемых помещений.
16 марта 2015 года письмом N 24 ответчик уведомил истца о расторжении договора субаренды с 19.06.2015 и просил обеспечить явку представителя истца для подписания соглашения о расторжении договора и акта возврата помещений.
19 июня 2015 год представители истца, прибыв в спорные помещения, обнаружили, что ответчик до их появления демонтировал принадлежавшее ему оборудование и различные улучшения и покинул помещения. Ввиду отсутствия ответчика двусторонние акт или иные документы, оформляющие сдачу-приемку субарендованных помещений, составлены не были.
При осмотре спорных помещений истцом обнаружен ряд повреждений, которые отражены в акте осмотра от 19.06.2015, составленным с участием представителя сторонней организации ООО АН "Южный Олимп".
С целью независимой оценки технического состояния ранее занимаемых ответчиком помещений истец обратился в ООО "Оценка и Право", которое 29.06.2015 провело их осмотр и составило экспертное заключение N 08-1116.
Согласно указанному заключению в помещениях, ранее занимаемых ответчиком, имеются многочисленные повреждения внутренней отделки стен, а также многочисленные повреждения напольного покрытия (керамическая плитка) на общую сумму 372 тыс. рублей.
При этом суды обоснованно исходили из того, что ответчик не представил доказательств возврата арендованного имущества в том состоянии, в котором он его первоначально получил, ходатайства о назначении судебной экспертизы для установления наличия либо отсутствия причиненного ущерба не заявил. Вместе с тем выводы экспертов о наличии повреждений, а также суммы убытков аптека надлежащими доказательствами не опровергла.
Исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства, с достаточной полнотой выяснив имеющие значение для дела обстоятельства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили наличие причинной связи между действиями ответчика и понесенными убытками и обосновано признали заявленный истцом размер убытков документально обоснованным и подлежащим удовлетворению..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.07.2013 по делу N А32-9317/2011
"...Из материалов дела видно и судами установлено, что филиал АООТ "Краснодарстрой" "Управление механизации 4" (арендодатель - правопредшественник истца) и ООО "Оризон" (арендатор) в 1998 году заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять в аренду экскаватор (т. 1, л.д. 8 11).
В силу статьи 393 Кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса.
Как видно из материалов дела, экскаватор ЭО-5111Б в технически исправном состоянии, без явных повреждений, передан ООО "Оризон" по акту приема-передачи от 03.03.1998 (т. 1, л.д. 13).
Факт нахождения спорного имущества в хозяйственной сфере ответчика в разукомплектованном состоянии установлен в рамках дела N А32-13688/2008, сторонами не оспорен.
Доказательств возврата указанной техники и внесения платы за ее использование за период с 15.01.2007 по 01.11.2010 ответчик не представил.
Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об обязанности ответчика возместить истцу стоимость невозвращенного объекта (статья 393 Кодекса). Цена имущества, содержащаяся в экспертном заключении, соответствует правилам данной нормы. Экспертизой установлено, что рыночная стоимость экскаватора ЭО-5111Б составляет 701 тыс. рублей.
С учетом проведенной экспертизы, а также размера ущерба, заявленного истцом 382 тыс. рублей, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований по возмещению стоимости экскаватора в размере 382 тыс. рублей..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.07.2013 по делу N А53-25212/2011
"...3 июня 2011 года сторонами подписан акт приема-передачи спорного помещения общей площадью 129,5 кв. м и имущества в виде металлической подставки под цветы (т. 1, л.д. 18-19). В акте детально описано техническое состояние помещения (стены, окна, двери, пол, потолок, розетки, водяные, тепловые и электросети, приборы учета, насосная канализация установка, вентиляция, домофон, охранная система, пожарная сигнализация, сантехническое оборудование), отражена возможность его использования по назначению.
18.09.2011 собственником Петровой Ю.Г. в присутствии третьих лиц (комиссионно) спорное помещение было вскрыто и установлено, что арендатор в нем не находится, в результате проведенных демонтажных мероприятий помещение приведено в непригодное для использования состояние, все демонтированные отделочные материалы отсутствуют (т. 1, л.д. 20-21).
Полагая, что действиями ответчика собственнику помещения и арендодателю причинен значительный материальный ущерб, Петрова Ю.Г. обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса, пунктом 3.6 договора аренды от 03.06.2011, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил по акту приема-передачи или лучше.
Оценивая довод ответчика о незаключенности договора аренды спорного помещения от 03.06.2011, сроком действия по 17.06.2014, не зарегистрированного в установленном законом порядке, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 N 13). В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса). В силу статьи 309 Гражданского кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Удовлетворяя требование предпринимателя Петровой Ю.Г. о взыскании с предпринимателя Сухоненко Ю.Г. убытков, судебные инстанции обоснованно исходили из того, что стоимость восстановительного ремонта в данном случае является реальным ущербом, причиненным истцу виновными (не соответствующими закону и условиям договора аренды) действиями ответчика. Действительная стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения исследуемого помещения в первоначальное состояние (на дату заключения договора аренды от 03.06.2011), установлена судом на основании результатов назначенной им в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса экспертизы (и. 2, л.д. 129-194, 195, 196-215)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.04.2013 по делу N А53-6572/2012
"...Статья 622 Гражданского кодекса устанавливает, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Неисполнение указанной обязанности означает ненадлежащее исполнение арендатором обязательства, влекущее нарушение прав арендодателя.
В пункте 49 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. При рассмотрении дел, связанных с возмещением убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса подлежат возмещению как понесенные к моменту предъявления иска убытки, так и расходы, которые сторона должна будет понести для восстановления нарушенного права. Поэтому если нарушенное право может быть восстановлено в натуре путем приобретения определенных вещей (товаров) или выполнения работ (оказания услуг), стоимость соответствующих вещей (товаров), работ или услуг должна определяться по правилам пункта 3 статьи 393 Гражданского кодекса и в тех случаях, когда на момент предъявления иска или вынесения решения фактические затраты кредитором еще не произведены.
В силу пункта 2 статьи 396 Гражданского кодекса возмещение убытков в случае неисполнения обязательства освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, поэтому при взыскании с предпринимателя убытков виде стоимости утраченного (не возвращенного) арендованного имущества общество лишается права требовать с ответчика исполнения обязательства в натуре в виде передачи спорных вещей.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что после прекращения арендных отношений, возникших из договора от 20.10.2009, предприниматель возвратил обществу часть арендованного оборудования. С фактом утраты имущества ответчик согласился, за исключением утраты 7 системных блоков стоимостью 105 тыс. рублей.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об обоснованности требования общества о взыскании с предпринимателя убытков в сумме 134 718 рублей, при этом судами из суммы убытков исключена (как неподтвержденная документально) стоимость арендованных кардиотренажеров (60 тыс. рублей)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.03.2013 по делу N А53-15062/2012
"...Полагая, что имущество возвращено арендодателям в состоянии, отличном от того, в котором было передано арендатору, что повлекло убытки в размере стоимости ремонтно-восстановительных работ, предприниматели обратились в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что общество возвратило истцу спорные помещения в состоянии, отличном от того, в котором получены, а именно: снесены межкомнатные стены; осуществлен демонтаж отделочных элементов, глянцевых бесшовных противопожарных стеновых панелей (зеленый мрамор), решеток радиаторов, подвесного потолка и всех светильников, установленного на полах импортного зеленого керамогранита, всей электрики, промышленного линолеума, телефонной разводки, металлопластиковых окон; порча покрытия стен, полов, потолков и др., о чем свидетельствует акт от 01.02.2012 (т. 1, л.д. 22).
Согласно заключению судебного эксперта от 08.08.2012 N 51-А стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений, в ценах, действующих на дату производства экспертизы, составила 2 272 084 рубля (т. 2, л.д. 97-100).
Доказательства получения разрешения на осуществление ремонтных работ в материалах дела отсутствуют.
На основании изложенного суд кассационной инстанции считает, что исковые требования удовлетворены правомерно..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.10.2011 по делу N А32-22792/2010
"...Полагая, что обязанность по внесению арендной платы исполнена не в полном объеме, а арендуемое имущество возвращено в ненадлежащем состоянии, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Исходя из статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Как правомерно установлено судебными инстанциями, наличие между сторонами отношений, вытекающих из договора аренды, подтверждается материалами дела.
Согласно пункту 6.1.3 арендатор обязан содержать здание и его оборудование в исправности и надлежащем санитарном состоянии.
Факт возврата помещения в ненадлежащем состоянии и размер расходов, необходимых для его приведения в первоначальное состояние подтвержден материалами дела и ответчиком документально не опровергнут.
Таким образом, суды законно и обоснованно посчитали возможным удовлетворить требования истца в сумме 241 706 рублей 62 копеек, поскольку ответчик возвратил арендодателю помещения в ненадлежащем состоянии. Суды правомерно сочли необходимым удовлетворить требования в указанной части, так как это необходимо для восстановления нарушенного права истца..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.08.2011 по делу N А53-18967/2010
"...Утрата ответчиком арендованного имущества и неисполнение им обязанности по внесению арендной платы послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.
Суды установили факт утраты ответчиком спорного оборудования и невозможность его возврата арендодателю в натуре. Доказательства утраты арендатором объекта аренды вследствие обстоятельств непреодолимой силы в материалах дела отсутствуют. С учетом изложенного судебные инстанции правомерно применили к ответчику гражданско-правовую ответственность в виде взыскания убытков (в размере стоимости утраченного арендатором имущества).
Оценив представленные в дело доказательства (первичные документы о приобретении имущества, сведения о рыночной стоимости утраченного оборудования, содержащиеся в заключение эксперта от 22.03.2011 N 2011/31) по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды признали подтвержденной стоимость утраченных объектов в заявленном истцом размере. Доказательств, опровергающих данный вывод, ответчик не представил..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.08.2010 по делу N А32-37142/2009
"...Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора сторонами определен с 28.06.2008 по 31.05.2009. Размер арендной платы установлен в сумме 17 тыс. рублей в месяц.
Вывод суда о правомерности требований предпринимателя о взыскании убытков, связанных с восстановлением спорных помещений до первоначального состояния, соответствует установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Делая вывод о ненадлежащем состоянии арендованного помещения, апелляционный суд сослался на претензии истца от 26.05.2009 и 09.06.2009, фотоматериалы, акт об аварийном состоянии спорных помещений от 29.06.2009 и смету, составленную ООО "Юг-СтройМонтаж-К".
Данные документы исследованы и оценены судом в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и заявителем жалобы не опровергнуты. Ответчик не представил доказательства передачи арендодателю спорных помещений в надлежащем состоянии.
Основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта по доводам жалобы отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.10.2009 по делу N А32-23054/2008
"...По окончании срока договора аренды общество возвратило имущество предпринимателю. В процессе приемки имущества предпринимателем выявлены его недостатки, отраженные в акте от 04.10.2008 (т. 2, л. д. 33), о чем предприниматель сообщил ответчику письмом, направленным 06.10.2008 и полученным обществом 10.10.2008 (т. 1, л. д. 110 - 111).
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку общество возвратило часть имущества в состоянии, не соответствующем положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство по возврату арендованного имущества в этой части исполнено ненадлежащим образом, в части утраченного имущества не исполнено вовсе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.04.2018 N Ф09-393/18 по делу N А60-9435/2017
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между предприятием "Завод "Уралсельмаш" (арендодатель) и обществом "СтройИндустрия" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 17.05.2016 N 1, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование здание цеха N 17 - механообрабатывающий корпус с АБК 1963 года постройки площадью 3936,2 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская обл., Нижнесергинский р-н, р.п. Бисерть, ул. Революции, 2а.
После расторжения договора объект аренды возвращен по акту приема-передачи от 14.09.2016, в котором указано, что имущество находится в неудовлетворительном состоянии; к акту прилагается дефектная ведомость, отражающая техническое состояние недвижимого имущества.
Ссылаясь на то, что в связи с неисполнением обществом "СтройИндустрия" обязанности по возврату арендованного помещения в надлежащем состоянии предприятию "Завод "Уралсельмаш" причинены убытки в виде предстоящих расходов по приведению помещения в первоначальное состояние, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, учитывая отсутствие доказательств того, что имущество было возвращено в надлежащем состоянии, а выявленные недостатки не относятся к нормальному износу, суды пришли к правомерному выводу о том, что убытки были причинены истцу в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по содержанию арендованного имущества и находятся в причинно-следственной связи с неправомерными действиями ответчика.
Установив наличие совокупности условий, необходимой для взыскания убытков, суды правомерно удовлетворили иск..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.05.2016 N Ф09-3194/16 по делу N А47-11852/2014
"...Полагая, что состояние возвращенных помещений значительно хуже первоначального состояния, истцами также заявлено требование о взыскании с банка убытков в виде стоимости восстановительного ремонта и демонтированного коврового покрытия на полу.
Согласно п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Как установлено судами, представленными в материалы дела доказательствами, в том числе актом осмотра от 02.09.2014, фотоснимками, заключением эксперта от 20.07.2015 N 14-05-153, подтверждается получение предпринимателями имущества в состоянии, отличном от первоначального, об ухудшении его состояния в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды, необходимость проведения восстановительного ремонта спорного помещения, а также о том, что указанные в отчете от 20.07.2015 недостатки не подпадают под понятие нормального износа имущества (за вычетом исключенного истцами по возражениям ответчика имущества), стоимость восстановительного ремонта.
Отклоняя довод ответчика о том, что обнаруженные экспертом дефекты относятся к нормальному износу помещения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что наличие разрывов и явных загрязнений обоев, повреждения линолеума, ламината, керамической плитки, пола, потолочных алюминиевых панелей, дверных коробок не может являться естественным износом. При этом суд принял во внимание заключение эксперта, согласно которому выявленные повреждения внутренней отделки помещений носят механический характер и не относятся к естественному износу, а также учел условия пункта 3.3.4 договора, в соответствии с которым на арендаторе лежит обязанность по производству текущего ремонта, несению расходов по содержанию помещений в соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, исходя из того, что истцом доказана совокупность условий, необходимых для возложения на ответчика ответственности в виде взыскания убытков, суды правомерно удовлетворили исковые требования в данной части..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.10.2015 N Ф09-7114/15 по делу N А76-22875/2014
"...Судами установлено и из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.04.2014 подписан договор аренды N 01/04-14.
Предприниматель Соломенников Ю.Г. передал нежилое помещение площадью 418 кв. м в аренду предпринимателю Суходоевой О.И. по акту приема-передачи от 01.04.2014, в котором указано, что помещение передается с внутренней отделкой и находится в исправном техническом состоянии, в допустимом противопожарном и санитарном состоянии, соответствует требованиям по его эксплуатации. Недвижимое имущество принято арендатором без замечаний и возражений.
Письмом от 22.04.2014 N 50/14 предприниматель Суходоева О.И. уведомила предпринимателя Соломенникова Ю.Г. о расторжении договора аренды с 22.06.2014.
После этого, 11.06.2014, предприниматель Соломенников Ю.Г. обратился к предпринимателю Суходоевой О.И. с письменной претензией о том, что при визуальном осмотре помещения выявлены недостатки (повреждена окраска стен), сообщил, что стоимость ремонта согласно смете составляет 40 522 руб., и потребовал устранить данные недостатки до возврата помещения.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства и полагая, что в результате ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств ему причинены убытки, предприниматель Соломенников Ю.Г. обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Суды на основании исследования имеющихся в деле доказательств установили, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанность по возврату нежилого помещения арендодателю, поскольку на момент возврата помещение имело дефекты в виде повреждения окраски стен (многочисленные серые пятна на стенах помещения).
Судами также установлено, что выявленные арендодателем дефекты возникли в результате того, что в процессе эксплуатации помещения арендатором для установки навесного оборудования в стенах проделаны многочисленные отверстия, после демонтажа оборудования соответствующие отверстия заполнены специальным раствором, нанесена штукатурка, однако покраска стен до восстановления состояния, существовавшего до установки оборудования арендатора, ответчиком не осуществлена.
В связи с этим суды пришли к правильным выводам о неисполнении арендатором обязанности, предусмотренной п. 7.1.3 договора аренды - по проведению текущего ремонта помещения, поскольку дефекты в виде значительного повреждения окраски стен свидетельствуют о нарушении арендатором обязанности по возврату имущества в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
При таких обстоятельствах исковые требования предпринимателя Соломенникова Ю.Г. о взыскании убытков, причиненных в результате ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств, правомерно удовлетворены судами..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.10.2015 N Ф09-6248/15 по делу N А07-15118/2014
"...Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении спора, Государственной заводской конюшней "Уфимская" и главой КФХ Идиятуллиным Х.С. заключен договор от 01.09.2010 (далее - договор), по условиям которого Государственная заводская конюшня "Уфимская" обязуется предоставить главе КФХ Идиятуллину Х.С. для проведения конской случной кампании на время с 01.09.2010 по 01.10.2012 племенного жеребца-производителя под кличкой "Альнамид" ("Намид - Рокси Мьюзик"), год рождения - 2002, отнесенного по бонитировке к классу элита, балансовой стоимостью 1 885 593 руб. (пункт 1.1 договора).
По утверждению истца, переданный главе КФХ Идиятуллину Х.С. по договору жеребец-производитель под кличкой "Альнамид" погиб в пожаре 14.10.2012. В связи с гибелью жеребца в пожаре и невозможностью его возврата арендодателю, Государственная заводская конюшня "Уфимская" обратилась к главе КФХ Идиятуллину Х.С. с требованием (претензией) о выплате 1 885 593 руб. балансовой стоимости невозвращенного имущества.
Поскольку данная претензия была оставлена главой КФХ Идиятуллиным Х.С. без удовлетворения, Государственная заводская конюшня "Уфимская" обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из заключенности договора от 01.09.2010, доказанности факта передачи ответчику по данному договору жеребца-производителя под кличкой "Альнамид" и невозможности возвратить данного жеребца арендодателю в связи с его гибелью в пожаре на конюшне главы КФХ Идиятуллина Х.С.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа ли в состоянии, обусловленном договором.
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 1, 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из представленного в материалы дела технического заключения от 22.10.2012 N 297 по факту пожара и заключению эксперта от 04.08. - 28.08.2013 N 167/44/13, сделать однозначный вывод о причинах пожара не представляется возможным.
При этом доказательств того, что в рассматриваемом случае пожар возник вследствие обстоятельств непреодолимой силы, в материалах дела также не имеется.
Учитывая изложенное, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств того, что нарушение договорных обязательств было вызвано обстоятельствами, исключающими вину ответчика, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Государственной заводской конюшни "Уфимская" о взыскании утраченного переданного по договору имущества в размере его балансовой стоимости - 1 885 593 руб., в связи с чем удовлетворили заявленные требования в полном объеме.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба главы КФХ Идиятуллина Х.С. - без удовлетворения..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 03.12.2014 N Ф09-7646/14 по делу N А07-13862/2012
"...Латыпову А.М., Амирову А.Ф. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) принадлежит нежилое помещение торгового назначения общей площадью 452,9 кв. м, этаж 1, инв. N 348749, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Софьи Перовской, д. 19/1 (пом. с 22 по 26, 28, 29, 30) (свидетельства о государственной регистрации права от 25.04.2006 серии 04АА N 423890, серии 04АА N 423889).
Между предпринимателем Титовой А.Н. (арендодатель) и обществом "Элемент-Трейд-Уфа" (арендатор) 01.06.2006 подписан договор аренды нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель, действующей на основании агентских договоров от 01.01.2006, принципалом в которых выступают Яшина А.В., Адеева Г.Г., Латыпов А.М., Амиров А.Ф., обязуется передать арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Уфа, ул. Софьи Перовской, д. 19/1, общей площадью 924,10 кв. м, состоящее из помещений с 3 по 13 первого этажа общей площадью 130,4 кв. м, помещения 1 первого этажа, помещений с 2 по 3 подвала общей площадью 192,6 кв. м, помещений 2, с 14 по 21 первого этажа общей площадью 148,2 кв. м, помещений с 22 по 26, 28, 29, 30 первого этажа общей площадью 452,9 кв. м (п. 1.1 договора).
Общество "Элемент-Трейд-Уфа" 20.02.2012 письмом уведомило предпринимателя Титову А.Н. о намерении расторгнуть вышеуказанный договор аренды в одностороннем порядке и готовности возвратить помещение 20.04.2012.
Согласно акту приема-передачи помещений от 25.04.2012 предприниматель Титова А.Н. отказалась от подписания данного акта, поскольку помещение не соответствует п. 2, 3 акта, условиям договора аренды от 01.06.2006.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе акт приема-передачи от 01.06.2006, подписав который ответчик удостоверил соответствие принимаемых помещений санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным и иным нормам и правилам, действующим на территории Республики Башкортостан, акт приема-передачи помещений от 25.04.2012, от подписания которого предприниматель Титова А.Н. отказалась, поскольку на момент возврата помещений арендодателю помещения находились в антисанитарном состоянии, не соответствовали первоначальному виду (оторваны стеновые панели, не произведена установка потолочных светильников, отсутствие фрагментов потолочного покрытия и напольной плитки, торчащие оголенные провода электропроводки, отсутствие экранов на батареях, нарушение монтажа системы вентиляции, на прилегающей территории обнаружена свалка мусора), отчет от 02.05.2012 N 058/02, суды первой и апелляционной инстанций установили, что общество "Элемент-Трейд-Уфа" возвратило спорные нежилые помещения предпринимателю Титовой А.Н. в состоянии, отличном от того, в котором оно их получило, указанные недостатки могут быть отнесены к объективным обстоятельствам ухудшения имущества в результате действий ответчика.
Таким образом, установив, что убытки истца возникли в результате противоправных действий ответчика, между указанными действиями и наступившими последствиями имеется причинно-следственная связь, представленный истцом расчет убытков подтвержден имеющимися в материалах дела документами, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали исковые требования о взыскании убытков в сумме 1 430 660 руб. подлежащими удовлетворению..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2014 N Ф09-6180/14 по делу N А71-11552/2013
"...Во исполнение условий данного договора 09.10.2012 общество "Камская имущественная компания" передало обществу "Нижневартовское УТТ-3" краны автомобильные марки КС-45721 (629901) с номерами (VIN) Z7M69290181001404 и (VIN) X8969290170AV4128, а ответчик обязался принять данное имущество и вносить за него арендную плату в размере и сроки, установленные в договоре.
Договор от 08.10.2012 N 10д/12/А166-2012 заключен сторонами на срок с 08.10.2012 по 31.12.2012.
Между тем указанные транспортные средства фактически переданы обществу "Камская имущественная компания" по акту от 09.09.2013 с выявленными при приемке повреждениями.
Из отчета от 15.10.2013 N 717-13, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Имущество плюс", следует, что стоимость восстановительного ремонта транспортных средств составляет 1 269 613 руб.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что материалами дела доказано наличие совокупности всех элементов состава правонарушения, которые необходимы и достаточны для удовлетворения требований истца по первоначальному иску о взыскании убытков в размере 3 790 667 руб. 65 коп.
Суд апелляционной инстанции с выводами, изложенными в решении, согласился, признал их законными и обоснованными. При этом арбитражный апелляционный суд указал, что претензионный порядок урегулирования спора можно признать установленным только в случае, если в договоре определены конкретные требования к форме претензии, а также порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения.
Поскольку ответчик доказательств, опровергающих названные обстоятельства, не представил, стоимость восстановительного ремонта согласно отчета оценщика от 15.10.2013 N 717-13, а также размер упущенной выгоды документально не опроверг, суды правомерно удовлетворили требования общества "Камская имущественная компания" о взыскании убытков в размере 3 790 667 руб. 65 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 21.10.2013 N Ф09-10286/13 по делу N А50-2246/2013
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Урал-3" (арендодатель) и обществом "Дедал" (арендатор) заключен договор аренды от 15.12.2011, согласно условиям которого обществу "Дедал" в аренду передано нежилое помещение общей площадью 183,3 кв. м, N 4, 6, 7, 33, 34, 37, 39, 38, 40, расположенное на втором этаже здания по адресу: г. Пермь, ул. Чкалова, д. 7. Срок действия договора установлен сторонами с момента подписания до 30.12.2012 (п. 6.1 договора).
В письме от 30.11.2012 общество "Дедал" уведомило общество "Урал-3" о намерении с 29.12.2012 расторгнуть договор аренды от 15.12.2011.
Арендуемые помещения освобождены обществом "Дедал" в декабре 2012 г., что подтверждается письмом от 29.12.2012 N 197, актом об отказе в приеме документов от 29.12.2012.
Отменяя решение суда первой инстанции в данной части и удовлетворяя исковые требования о взыскании убытков в полном объеме, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 данного Кодекса.
В силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения убытков.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе локальный сметный расчет, дефектную ведомость, фототаблицы, суд апелляционной инстанции установил, что общество "Дедал" вернуло обществу "Урал-3" арендуемое помещение в состоянии, отличном от того, в котором оно его получило, а именно - внутренняя отделка помещения требовала замены (покрытие из линолеума, часть подвесных потолков, покрытие стен), косметический ремонт в нарушение условий договора аренды арендатором не произведен.
Обратного ответчиком не доказано, кроме того, им не представлено доказательств возврата арендованного помещения арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
С учетом этого суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что в связи с приведением помещения в надлежащее состояние и проведением ремонтных работ общество "Урал-3" понесло убытки..."

Постановление ФАС Уральского округа от 31.01.2013 N Ф09-14366/12 по делу N А60-16308/2012
"...Представитель ответчика для оформления указанного акта приема-передачи субарендуемых помещений из субаренды не явился. Названным актом зафиксирован факт нахождения в пользовании ответчика объекта аренды, а именно: в помещениях N 313, 318, 323, 324 имелось имущество (системные блоки, мониторы, картриджи, клавиатуры и т.д.), принадлежащее субарендатору. Кроме того, комиссией установлены многочисленные повреждения технического состояния помещений, которые отражены в приложении N 1 к указанному акту и причинены в период пользования данными помещениями субарендатором, в связи с чем истец был вынужден провести ремонт помещений.
Между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Техсервис" заключен договор подряда на строительно-отделочные работы от 18.04.2011 для устранения повреждений нежилых помещений.
В материалы дела представлена спецификация к договору подряда от 18.04.2011.
Подрядчик - общество с ограниченной ответственностью "Техсервис" выполнило работы по текущему ремонту и отделке помещений расположенных по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Готвальда, д. 6, корп. 4, а истец принял и оплатил, что подтверждается актом выполненных работ от 18.05.2011, платежным поручением от 19.05.2011 N 31884 на сумму 150 000 руб.
Отклоняя довод ответчика о том, что с него в пользу истца необоснованно взысканы убытки в сумме 150 000 руб., суд апелляционной инстанции верно отметил, что ответчик по акту приема-передачи принял от истца помещения в субаренду без возражений, что свидетельствует о том, что техническое состояние данных помещений было исправно.
В силу п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора на ответчика возложена обязанность по текущему ремонту арендуемых помещений и устранению повреждений. Из материалов дела следует, что ответчик не исполнил обязательство по текущему ремонту и устранению повреждений арендованных у истца нежилых помещений.
Комиссионным актом от 20.04.2011 на момент осмотра помещений комиссией были выявлены многочисленные повреждения технического состояния помещений. Степень износа и повреждений помещений установлена приложением N 1 к комиссионному акту.
Довод ответчика о том, что суд не должен был устанавливать повреждения технического состояния помещений, не основан на нормах права.
Согласно п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии с п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Стоимость восстановительного ремонта составила 150 000 руб., указанная сумма перечислена истцом подрядчику платежным поручением от 19.05.2011 N 1884.
С учетом того, что ответчик доказательства оплаты понесенных расходов не представил, суды правомерно удовлетворили заявленные истцом требования о взыскании 150 000 руб..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.04.2012 N Ф09-255/12 по делу N А60-21589/2011
"...Ссылаясь на наличие задолженности по уплате арендных платежей, наличие убытков, министерство обратилось в суд с иском о взыскании с ответчика задолженности, процентов и убытков.
Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно исходили из следующего.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное имущество в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором.
Согласно п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Согласно п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условия гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Применительно к рассматриваемому делу в предмет доказывания по требованию о возмещении убытков входит: определение состояния помещения найма в момент его передачи арендатору; качественное соотношение имущества при его передаче и возврате; стоимость восстановительного ремонта; наличие причинной связи между причиненным вредом и действиями ответчика.
Судами на основании полной и всесторонней оценки имеющихся в материалах дела доказательств, а именно передаточного акта от 01.01.2001, согласно которому объект аренды передан ответчику в исправном состоянии, пригодном для использования в соответствии с договором аренды от 29.12.2000 N 301, акта осмотра от 24.01.2011 и акта приема-передачи от 18.03.2011, установлено, что общество вернуло министерству объект аренды, в котором система электроснабжения второго этажа приведена в нерабочее состояние, отсутствуют светильники в количестве 308 шт. на втором этаже, отсутствуют розетки и выключатели, неисправен блок управления системы вентиляции и кондиционирования, демонтированы два электрических шкафа, отсутствуют стекла в двух верхних фрамугах, система вентиляции не функционирует, присутствуют другие недостатки.
Таким образом, суды пришли к выводу о том, что ответчик вернул истцу помещение в состоянии, отличном от того, в котором оно было получено.
Как установлено судами, стоимость восстановительного ремонта определена отчетом независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Эксперт" от 11.04.2011 N 199-11 и составила 922 400 руб. Из приведенных в отчете оценки расчетов усматривается, что работы требуются именно в том помещении, в котором актом от 24.01.2011 были выявлены недостатки, и характер этих работ непосредственно связан с восстановлением отделки и коммуникаций помещения.
С учетом изложенного суды пришли к выводу о том, что противоправные действия общества по ненадлежащему содержанию имущества привели к возникновению у истца убытков, размер которых подтвержден надлежащими доказательствами. При этом судами учтено, что ответчиком не представлены доказательства, опровергающие размер убытков, подлежащих взысканию, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления размера убытков, заявлено не было..."

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2011 N Ф09-3387/11-С3 по делу N А60-30528/10
"...Предприятие обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с предпринимателя 446 617 руб. убытков.
Арендуемые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2008.
В офисном помещении N 315 16.12.2009 произошло затопление горячей водой.
В соответствии с выполненными предпринимателем Обласовой Т.В. экспертными заключениями N З-6052 - З-6054 суммарная величина утраты товарной стоимости поврежденной офисной мебели составляет 280 346 руб. 54 коп., величина утраты товарного вида и снижения потребительских свойств компьютерной техники составляет 83 765 руб. 96 коп., величина материальных затрат, подтвержденная товарно-денежными документами, на восстановление поврежденной технической, рабочей и отчетной документации составила 8505 руб. 16 коп.
В соответствии со ст. 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с п. 1 ст. 393 Кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Согласно п. 2 ст. 15 Кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Признав подтвержденным факт ненадлежащего контроля со стороны предприятия за переданным в аренду помещением, суды правомерно удовлетворили встречные исковые требования. Размер убытков подтвержден отчетом по расчету стоимости восстановительного ремонта N 3-6051..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.11.2009 N Ф09-9098/09-С6 по делу N А71-1650/2009
"...Пунктом 1.3 договора купли-продажи от 28.12.2007 предусмотрено, что недвижимое имущество передано продавцом в аренду обществу "Ленд-Моторс" по договору аренды от 12.10.2007 N А-010-2007.
Поскольку претензионное письмо о возмещении стоимости восстановительного ремонта напольного покрытия в сумме 154 000 руб. и стоимости услуг оценочной компании оставлено ответчиком без удовлетворения, предприниматель Ветошкина В.А. обратилась с соответствующим иском в арбитражный суд.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 3.9 договора аренды от 12.10.2007 N А-010-2007 предусмотрена обязанность ответчика возвратить арендованное помещение в исправном состоянии, устранив все ухудшения, возникшие в процессе его эксплуатации.
Судами установлено, что нежилое помещение передано ответчику в исправном состоянии (акт приема-передачи от 12.11.2007).
Из акта приема-передачи от 28.11.2008 следует, что по окончании срока действия договора аренды спорные помещения N 2, 7 возвращены арендатору со следами множественных темных пятен от протекторов шин на линолеуме.
Расходы в сумме 154 000 руб., которые истец вынужден был понести для восстановления поврежденного напольного покрытия, подтверждаются отчетом от 11.01.2009 N 2Н/09, составленным закрытым акционерным обществом "Агентство оценки "ЦЕНТР".
Расходы истца по оплате стоимости услуг оценочной компании в сумме 4000 руб. подтверждаются договором от 11.01.2009 N 1д/09 и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 11.01.2009 N 4.
Таким образом, исследовав представленные доказательства и оценив их в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обоснованно пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании убытков, поскольку материалами дела подтверждено нарушение договорных обязательств ответчиком по возвращению имущества в исправном состоянии (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3.9 договора аренды от 12.10.2007 N А-010-2007), наличие убытков и их размер, причинная связь между действиями ответчика и убытками..."

Постановление ФАС Уральского округа от 30.11.2006 N Ф09-10788/06-С4 по делу N А76-7071/2006-6-225
"...Тракторы были возвращены истцу в технически разукомплектованном состоянии, что подтверждено актами передачи от 01.06.2005, подписанными ответчиком.
При таких обстоятельствах суды правомерно, в соответствии со ст. 15, 393, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования о взыскании с ответчика убытков, включающих 276346 руб. стоимости восстановительного ремонта и 4730 руб. расходов по оплате услуг оценщика..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28.02.2018 N Ф10-6306/2017 по делу N А68-2998/2017
"...По договору аренды от 01.09.2015 предприниматели Бекренев А.Г. (арендодатель-1) и Прошляков Д.Б. (арендодатель-2) передали предпринимателю Федотовой Э.М. (арендатор) в пользование вышеуказанное помещение для размещения хостела сроком на 11 месяцев начиная с 21.09.2015.
По акту приема-передачи от 21.09.2015 помещение передано арендатору. В акте указано, что помещение осмотрено арендатором, его состояние соответствует условиям договора, стороны претензий друг к другу не имеют.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 11.01.2017 по делу N А68-7830/2016 установлен факт прекращения договора аренды с 30.04.2016.
Согласно отчету ООО "Экспертиза собственности" от 11.08.2016 N 0-10-06-16 по определению рыночной стоимости права требования возмещения ущерба, причиненного имуществу заказчика, размер ущерба составил 210 518 рублей.
Претензией от 09.02.2017 истец направил в адрес ответчика требование о возмещении материального ущерба в размере 209 000 рублей, которое оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд.
На основании статей 606 и 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить объект найма во временное владение и пользование арендатору.
К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесены обязанности: поддерживать имущество в исправном состоянии (статья 616 ГК РФ), при прекращении договора аренды вернуть арендодателю объект найма в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Из фактических обстоятельств рассматриваемого дела судами установлено, что арендуемое помещение после прекращения действия договора аренды передано арендодателю с недостатками, возникшими в результате ненадлежащей эксплуатации арендатором объекта аренды, в состоянии, требующем восстановительного ремонта.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, с учетом положений статей 9, 65 АПК РФ, в том числе отчет по определению рыночной стоимости возмещения ущерба, учитывая наличие факта нарушения ответчиком обязательств по передаче имущества, отсутствие опровержений произведенного истцом расчета, суды пришли к правильному выводу о наличии правовых оснований для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности, связанной с ненадлежащим исполнением им договорных обязательств, в виде взыскания убытков в установленном размере..."

Постановление ФАС Центрального округа от 06.05.2013 по делу N А36-2296/2012
"...Письмом от 07.11.2011 ответчик обратился к истцу с просьбой о расторжении договора аренды нежилого помещения от 24.03.2008 N ЛпФ-1/139/08 досрочно в связи с переездом в другое место и о возврате (передаче) объекта недвижимости собственнику.
20.12.2011 ИП Рецкая И.М. сообщила ЗАО "Тандер", что в соответствии с п. 6.4 заключенного между истцом и ответчиком договора указанный договор считается расторгнутым с 15.01.2012.
Арендованное помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 25.01.2012.
При этом в акте указано на наличие дефектов технического состояния стен, пола, потолка, окон, дверей, инженерных сетей и коммуникаций.
Удовлетворяя исковые требования ИП Рецкой И.М. в части взыскания с ответчика реального ущерба в размере 1 270 347 руб. 10 коп., суд исходил из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
На основании п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Вместе с тем из представленных в дело доказательств следует, что после прекращения между сторонами арендных правоотношений арендатор возвратил арендодателю имущество не в том состоянии, в котором он его получил.
При этом обнаруженные недостатки нежилого помещения не соответствуют критериям нормального износа.
Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о взыскании с ЗАО "Тандер" в пользу истца убытков в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 1 270 347 руб. 10 коп..."

Постановление ФАС Центрального округа от 18.04.2013 по делу N А09-1939/2012
"...Решением Арбитражного суда Брянской области от 09.12.2011 г. по делу N А09-6427/2011 оставлены без удовлетворения требования Исмаилова М.И. к ООО "СПК Слава" о признании договора аренды имущества с правом выкупа от 30.08.2010 недействительным и применении последствий недействительности сделки. При этом суд установил, что договор в части передачи недвижимого имущества является незаключенным, а в части передачи в аренду движимого имущества - заключенным с момента его подписания сторонами.
В связи с тем, что арендатор не исполнил принятые на себя обязательства по договору в полном объеме, арендодатель по истечении срока аренды обратился с требованием о возврате арендуемого имущества и погашении задолженности.
Взыскивая с ИП Исмаилова М.И. 604 036 руб. в возмещение стоимости невозвращенного имущества, суды правомерно руководствовались следующим.
Материалами дела подтверждено, что переданное по договору аренды имущество, а именно: пилорама ленточная, инв. N 00000078, балансовая стоимость 51407 руб.; погрузчик навесной ПЭ-Ф-1БМ-1, балансовая стоимость 232629 руб.; животные КРС 8 голов, балансовая стоимость 120000 руб.; животные овцы 50 голов, балансовая стоимость 200000 руб., ответчик истцу не возвратил, его местонахождение не установлено, его возврат в натуре невозможен.
Поскольку нарушение ответчиком обязательств по возврату арендованного имущества повлекло утрату для истца имущества балансовой стоимостью 604036 руб., суд пришел к правильному выводу о том, что нарушение ответчиком обязательств и причинная связь между возникшими убытками и виновными действиями (бездействием) ответчика доказана.
Ссылка ответчика на то, что правовые основания для взыскания арендной платы у суда отсутствуют, т.к. договор аренды имущества с правом выкупа от 30.08.2010 является незаключенным в отношении движимого имущества, несостоятельна. Как указано выше, решением Арбитражного суда Брянской области от 09.12.2011 по делу N А09-6427/2011 установлено, что договор в данной части является заключенным с момента его подписания сторонами. Данное решение в силу ст. 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для настоящего спора..."

Постановление ФАС Центрального округа от 01.11.2011 по делу N А35-12568/2009
"...Ссылаясь на то, что арендованное имущество было возвращено арендодателю в технически неисправном состоянии, в результате чего последнему причинены убытки в размере 36 143 руб., связанные с необходимостью ремонта наклонной жатки, КФХ "Луч" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Из материалов дела следует, что при вынесении вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Курской области от 20.05.2008 по делу N А35-1114/08-С13, имеющего в силу положений ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено, что жатка с наклонной камерой была возвращена арендатором арендодателю в ходе судебного разбирательства по данному делу.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При таких обстоятельствах, оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные истцом в подтверждение размера причиненных убытков счет N 1710 от 07.10.2008 (т. 1 л.д. 25) и счет N 1506 от 06.08.2008 (т. 1 л.д. 26), суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что исковые требования КФХ "Луч" подлежат удовлетворению..."

Постановление ФАС Центрального округа от 15.09.2009 по делу N А08-7682/07-22-10
"...В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно акту приема-передачи в аренду нежилого помещения от 12.07.2004, подписанного между сторонами, техническое состояние передаваемого помещения на момент его передачи было определено как удовлетворительное и соответствующее требованиям по его эксплуатации.
Пунктом 2.2.16 договора аренды установлено, что арендатор обязан в течение десяти дней после прекращения действия договора возвратить имущество в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормативного износа со всеми неотделимыми улучшениями.
При этом пунктом 4.6 определена обязанность арендатора в случае порчи имущества возместить его стоимость исходя из данных оценщика.
Как следует из заключения эксперта N 067.04-0163 от 19.02.2008 встроенное нежилое помещение не соответствует требованиям эксплуатации, в связи с чем в указанном помещении необходимо выполнить ремонтно-строительные работы.
Дав оценку имеющимся в материалах дела доказательствам, в том числе заключению эксперта N 067.04-0163 от 19.02.2008, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что убытки, связанные с восстановительным ремонтом, подлежат взысканию с ответчика в полном объеме..."

8.2. Вывод из судебной практики: Арендатор обязан возместить арендодателю убытки, возникшие в связи с проведением несогласованной перепланировки и (или) переустройства помещения.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 24.06.2011 N ВАС-7923/11 по делу N А40-48127/10-82-409
"...В соответствии со статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Установив, что в нарушение статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не исполнил надлежащим образом свои обязательства по договору аренды, в результате чего образовалась задолженность, размер которой подтвержден материалами дела, суд удовлетворил первоначальный иск в части долга, а также пени, начисленной в пределах срока действия договора.
Удовлетворяя иск в части взыскании убытков, суды пришли к выводу о доказанности факта самостоятельного переустройства и перепланировки арендуемых помещений в период владения и пользования без разрешения и согласия собственника нежилого помещения, согласований уполномоченных органов, а также размера этих убытков, что в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации является необходимым условием для возмещения убытков.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 18.07.2012 по делу N А41-27757/11
"...Общество с ограниченной ответственностью "Хозяюшка" (далее - ООО "Хозяюшка") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "СПАР Москоу Риджн" (далее - ООО "СПАР Москоу Риджн") о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ в размере 10 921 113 руб. 30 коп.
Согласно пункту 9.1 договора ООО "СПАР Москоу Риджн" (арендатор) обязуется без разрешения ООО "Хозяюшка" (арендодатель) не производить и не содействовать производству изменений и улучшений в здании, за исключением предусмотренных проектной документацией. Арендатор обязан предъявить арендодателю на одобрение проектную документацию на такие изменения и улучшения с разделением их на отделимые и неотделимые.
Договор аренды расторгнут по инициативе ООО "СПАР Москоу Риджн" с 16.02.2011 (т. 1, л.д. 27).
21.02.2011 сторонами подписан акт приема-передачи нежилого здания, согласно которому объект договора аренды передан ООО "Хозяюшка" в измененном и ненадлежащем состоянии, что отражено в составленном акте разногласий (т. 1, л.д. 146, 148).
По инициативе ООО "Хозяюшка" ООО "СВ СтройАктив" проведена строительная экспертиза, целью которой было рассчитать смету ремонтно-строительных работ необходимы для приведения здания в соответствие с его техническим паспортом (т. 1, л.д. 37 - 61).
Согласно Экспертно-диагностическому обследованию, составленному ООО "СВ СтройАктив" 18.02.2011, смета ремонтно-восстановительных работ составила 10 921 113,30 руб. (т. 1, л.д. 52).
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды обоснованно пришли к выводу, исходя из акта приема-передачи помещения, заключения строительной экспертизы от 18.02.2011, акта осмотра помещения от 23.09.2011, о том, что помещение по договору аренды возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии и взыскиваемая сумма необходима для приведения здания в соответствие с его техническим паспортом.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.
Судами первой и апелляционной инстанций правомерно установлена доказанность ООО "Хозяюшка" всех вышеназванных необходимых обстоятельств, подтверждающих причинение ООО "СПАР Москоу Риджн" убытков в заявленном размере (ст. 65 АПК РФ)..."

Постановление ФАС Московского округа от 05.03.2011 N КГ-А40/1486-11 по делу N А40-48127/10-82-409
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 01 июня 2008 года между ИП Грибановой В.И. (Арендодатель) и Банком "Москомприватбанк" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 60,9 кв. м, расположенного на первом этаже в здании по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. Третьяковская, д. 10-а (номер помещения на поэтажном плане 3, 4) для оказания информационно консультационных услуг.
Суды также обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания с ответчика убытков в сумме 197 886 руб. 83 коп., причиненных истцу перестройкой и перепланировкой арендуемого помещения.
Судами установлено, что ответчиком в период владения и пользования спорным помещением самостоятельно, без соответствующего на то разрешения и согласия собственника нежилого помещения, согласований со стороны уполномоченных органов посредством демонтажа существующих в помещении перегородок было осуществлено переустройство и перепланировка помещения, в результате которых была повреждена и его электропроводка.
Согласно сметной документации по восстановлению спорного нежилого помещения, подготовленной Борисоглебским филиалом ОАО "Воронежоблремстройпроект", общая оценочная стоимость демонтируемых и восстановительных работ составляет 182 546 руб. 83 коп. из которых: 48 469 руб. 68 коп. - на восстановление демонтированной ответчиком перегородки, 134 077 руб. 15 коп. - на восстановление электроосвещения.
Таким образом, общий размер понесенных истцом убытков составляет 197 886 руб. 83 коп..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.11.2011 по делу N А72-19670/2009
"...Несмотря на отказ в согласовании, по мнению истца, ответчиком была проведена реконструкция, в результате чего истцу причинен ущерб на сумму 1 903 910 руб. В подтверждение данного обстоятельства представлены акты осмотра технического состояния переданных в аренду нежилых помещений от 14.04.2009 и 18.06.2009.
Согласно выводам актов осмотра в переданном арендатору здании, проведена самовольная перепланировка, переоборудование помещений, в результате чего здание приведено в непригодное к использованию состояние. В здании снесены несущие конструкции, разрушена большая часть внутренних перегородок, разбиты все стекла, демонтированы двери, вентиляция, потолки, отопительные и осветительные приборы. Дополнительно в здании проведена отопительная труба, соединяющая арендуемое здание с соседним зданием, которое также арендует ответчик.
К актам осмотра приложены планы помещений по состоянию на 14.04.2009, 18.06.2009 и на момент передачи помещений в аренду, а также фотографии помещений.
Технические характеристики помещений, переданных ответчику, также подтверждаются приложениями N 1 и N 2 к договору аренды, являющимися точными выкопировками из плана недвижимого имущества по состоянию на 06.03.2007, составленного УОГУП "Бюро технической инвентаризации", из которых усматривается наличие стен, перегородок, оконных и дверных проемов.
Согласно акту приема-передачи помещений в пользование от 09.07.2008 ответчиком получены объекты недвижимости в техническом состоянии годном к эксплуатации по назначению (пункт 3 договора), при этом к договору от 09.07.2008 приложена выкопировка из плана недвижимого имущества с учетом конструктивных элементов здания.
Поэтому судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что материалами дела подтверждена вина ответчика в проведении самовольной перепланировки и переоборудовании помещений, наличие причинно-следственной связи между действием (бездействием) ответчика и наступившими последствиями причинения убытков истцу.
Поскольку доказательств в подтверждение иного размера материального ущерба, причиненного истцу, ответчиком в материалы дела не представлено, суд правомерно взыскал указанную сумму в пользу истца..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.09.2012 по делу N А56-27718/2011
"...Апелляционный суд постановлением от 17.04.2012 отменил решение от 02.12.2011, взыскал с Общества в пользу предпринимателя 422 117 руб. убытков, составляющих стоимость ремонтно-восстановительных работ для приведения помещения в исходное положение, 46 666 руб. 66 коп., составляющих потерю рыночной стоимости помещения вследствие уменьшения его площади в результате его самовольной перепланировки, 3327 руб. 59 коп. расходов, понесенных истцом по договору от 15.01.2011 N 18/109, и 33 000 руб. расходов, понесенных истцом по договору от 16.03.2011 N 024/20; в остальной части иска отказал.
Вместе с тем апелляционный суд посчитал обоснованными требования предпринимателя в части взыскания с ответчика денежных средств, составляющих стоимость ремонтно-восстановительных работ для приведения помещения в исходное положение, составляющих потерю рыночной стоимости помещения за период с 01.01.2011 по апрель 2011 года вследствие уменьшения его площади в результате осуществленной ответчиком самовольной перепланировки, а также взыскания расходов, понесенных истцом по договорам, заключенным с ГУИОН и Центром экспертизы.
Апелляционный суд, исследовав материалы дела и доводы сторон, пришел к следующим выводам: в нарушение положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации Общество вернуло 31.12.2010 арендованное помещение в ненадлежащем состоянии; на ремонтно-восстановительные работы помещения потребуются затраты в сумме 422 117 руб., что подтверждено заключением Центра экспертизы; поскольку ответчик не доказал, что произвел перепланировку арендованного помещения с согласия истца, и в связи с тем, что в результате перепланировки площадь помещения стала меньше (данное обстоятельство подтверждено заключением ГУИОН), Общество обязано возместить предпринимателю потерю рыночной стоимости помещения вследствие уменьшения его площади в размере 46 666 руб. 66 коп., определенном в заключении Центра экспертизы, а также расходы истца, связанные с проведением инвентаризации помещения и экспертизы.
Кассационная инстанция считает выводы апелляционного суда правильными, соответствующими нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.08.2015 N Ф08-5322/2015 по делу N А53-7958/2014
"...ООО "МАНХЭТТЕН люкс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ОАО "Сбербанк России" (далее - банк) о взыскании 276 677 рублей убытков в виде стоимости восстановительного ремонта помещения и 258 900 рублей упущенной выгоды (уточненные требования).
10 ноября 2010 года общество (арендодатель) и банк (арендатор) заключили договор аренды N 33, согласно которому арендодатель передал арендатору во владение и пользование за плату часть нежилого помещения (литера А), находящегося по адресу: г. Таганрог, ул. Осипенко, 53, ранее арендованного по договору субаренды между сторонами по договору от 10.08.2005, состоящую из комнат N N 17, 17г, 17д, 17е, 17ж, 17з, 17и, 17к, 17л, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 общей площадью 172,6 кв. м, на срок до 13.09.2015.
15 октября 2013 года банк направил обществу предложение о расторжении договора с 30.11.2013 в связи с перемещением филиала (т. 1, л.д. 16).
Помещение сдано банком по акту приема-передачи 30.12.2013 (т. 1, л.д. 21), к которому общество составило дефектный акт. В акте отражено отсутствие пожарно-охранной сигнализации и имеется дописка на принятие помещения по дефектному акту.
Обществом к взысканию заявлены убытки в виде стоимости текущего ремонта, стоимости восстановления планировочного состояния помещения, легализованного на момент приобретения его обществом в собственность, и упущенная выгода в виде неполученной арендной платы за три месяца.
Поскольку согласно условиям пунктов 2.3.2, 2.3.4, 2.3.6 договора аренды банк обязан содержать помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно принять меры к устранению неполадок, за свой счет по согласованию с арендодателем выполнять текущий ремонт помещения, суды обоснованно удовлетворили исковые требования о взыскании реального ущерба.
Банк ссылается на то, что межкомнатные перегородки им не были демонтированы, а демонтажу подлежали лишь быстровозводимые перегородки (барьеры). Однако суды, изучив весь комплекс представленных доказательств, в том числе руководствуясь позицией банка, оглашенной в судебных заседаниях, и пояснениях экспертов торговой промышленной палаты, которые присутствовали 30.12.2013 при приемке помещений, показаний свидетелей, установили, что планировочное состояние помещения не соответствовало поэтажному плану, отсутствовали указанные на плане перегородки. Помещения, указанные на плане как 17, 17г, 17д, 17е, 17ж, 17з, 17и, 17к, 17л, образовывали единый зал, а отсутствие перегородок зафиксировано в фотоматериалах, составленных 30.12.2013. Банк, оспаривая указанные выводы судов, не представил надлежащих доказательств в обоснование своей правовой позиции, а также не привел фактов, позволяющих считать, что суды пришли к неверной оценке представленных доказательств. Таким образом, указанный довод кассационной жалобы подлежит отклонению, поскольку направлен на переоценку фактических обстоятельств дела и доказательств.
Судами установлена передача помещения в ненадлежащем состоянии и проведение в нем банком ремонтных работ (акты от 17.02.2014 и 14.03.2014). Указанные обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования помещения в коммерческих целях до устранения недостатков в возвращенном помещении.
С учетом изложенного и объективной невозможности использования помещения обществом по вине банка ввиду его возврата в ненадлежащем состоянии ответчик обязан оплатить упущенную выгоду за период простоя помещения по его вине. Однако поскольку общество не представило доказательств того, когда было восстановлено помещение в полном объеме, расчет упущенной выгоды производится до момента устранения недостатков, признаваемых банком, то есть до марта 2014 года, так как в марте 2014 года банк произвел восстановление пожарной сигнализации. Согласно расчету истца стоимость аренды одного месяца составляет 86 300 рублей (из расчета 500 рублей за 1 кв. м, что значительно ниже арендной платы по договору аренды с банком от 10.11.2010), поэтому размер упущенной выгоды за 2 месяца (февраль и март 2014 года) с учетом периода исковых требований, заявленных к взысканию, составит 172 600 рублей..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.02.2015 N Ф09-9464/14 по делу N А07-7725/2014
"...Между предпринимателем Усмановой Г.В. (арендодатель) и предпринимателем Коротких А.Г. (арендатор) 01.08.2012 в отношении обозначенного помещения общей площадью 108,9 кв. м подписан договор аренды сроком на три года начиная с даты подписания акта приема-передачи.
Арендуемое помещение возвращено ответчиком арендодателю по акту приема-передачи от 03.03.2014.
Из акта от 03.03.2014 следует, что арендатором в спорном нежилом помещении произведена перепланировка, а именно: в помещениях N 34, 35 снесены перегородки, в помещении N 36 установлена перегородка; по состоянию на 01.03.2014 задолженность по арендной плате составляет 302 040 руб., также имеется задолженность по коммунальным платежам и электроэнергии, которые арендатор обязуется погасить до 01.04.2014.
Ссылаясь на то, что ответчик в нарушение условий договора аренды от 01.08.2012 не уплатил депозит в сумме 98 010 руб., арендную плату за период с ноября 2013 г. по февраль 2014 г. в сумме 302 040 руб., а также без согласования с арендодателем осуществил перепланировку переданного ему нежилого помещения (в помещениях N 34, 35 снес перегородки, в помещении N 36 установил перегородку), предприниматель Усманова Г.Ф. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право лица требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Из содержания указанной нормы следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий, предусмотренных законом.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что в арендованном помещении ответчиком была произведена перепланировка без письменного согласия арендодателя, а именно: в помещениях N 34, 35 снесены перегородки, в помещении N 36 установлена перегородка, и данные помещения возвращены истцу по акту от 03.03.2014, в связи с чем согласился с выводом суда первой инстанции о доказанности совокупности условий для применения гражданско-правовой ответственности, в том числе совершения ответчиком незаконных действий (нарушения договорного обязательства об осуществлении перепланировки переданного в аренду помещения только при наличии письменного согласия арендодателя), наличия у истца убытков с указанием их размера в связи с необходимостью привести помещение в первоначальное состояние; наличия причинной связи между неправомерным поведением ответчика и возникшими убытками; наличия вины ответчика, допустившего правонарушение.
Апелляционный суд принял во внимание, что обратного ответчиком не доказано, кроме того, им не представлено доказательств возврата арендованных помещений арендодателю в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а также то, что для приведения спорного помещения в первоначальное состояние путем восстановления перегородок в помещениях N 34, 35 и разбора перегородки в помещении 36 предпринимателю Усмановой Г.Ф. понадобится иная, меньшая сумма, нежели заявленная ко взысканию (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, установив, что убытки истца возникли в результате противоправных действий ответчика, между указанными действиями и наступившими последствиями имеется причинно-следственная связь, представленный истцом расчет убытков подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали исковые требования в части взыскания убытков в сумме 105 254 руб. 24 коп. подлежащими удовлетворению.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено..."

8.3. Вывод из судебной практики: С арендатора, не исполнившего обязанность по возврату арендованного имущества по окончании срока аренды, на основании норм о неосновательном обогащении может быть взыскана стоимость данного имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 15.09.2011 по делу N А41-17850/10
"...Общество с ограниченной ответственностью "ТЕХНОРЕНТ" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПРОМСТРОЙМОНТАЖ" о взыскании стоимости невозвращенного оборудования в сумме 433 956 руб. 28 коп., задолженности по арендной плате в размере 532 048 руб. 06 коп., договорной неустойки в сумме 57 036 руб. 35 коп.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 301, 309, 310, 330, 614, 622, 1102 - 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств, принятых по договору аренды оборудования, невозвратом имущества по истечении срока договора. Претензия о возмещении материального ущерба стороной договора оставлена без удовлетворения.
Согласно ст. 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Апелляционным судом установлено, что арендованное оборудование возвращено арендодателю не полностью.
По истечении договора имущество находится у стороны без установленных законом или договором оснований, относится к неосновательному обогащению приобретателя и в силу ст. 1104 Кодекса должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент приобретения (п. 1 ст. 1105 Кодекса).
Учитывая установленные судом апелляционной инстанции обстоятельства, руководствуясь указанными нормами материального права, арбитражный суд вынес соответствующий судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.
В связи с чем предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для его отмены отсутствуют..."

8.4. Вывод из судебной практики: Арендодатель не вправе не принять арендуемое имущество после прекращения договора аренды, даже если арендатор возвращает его в худшем состоянии.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 29.09.2011 по делу N А41-38654/10
"...Общество с ограниченной ответственностью "АЛД Групп" (далее - ООО "АЛД Групп") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "БРОЕН" (далее - ООО "БРОЕН") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 29 523 771 руб. 69 коп. за период с 01.01.2010 г. по 01.07.2010 г.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 20.02.09 между ООО "АДЛ Групп" (арендодатель) и ООО "Броен" (арендатор) заключен договор аренды N АГ 2009/02-12 здания Производственного корпуса общей площадью 5221,70 кв. м...
Согласно пункту 3.4.6 договора арендатор обязался возвратить арендодателю арендованное здание по акту приема-передачи по истечении срока действия договора.
Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии основания для удовлетворения исковых требований.
То обстоятельство, что на момент окончания срока договора аренды, арендованное имущество не находилось в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа, не освобождает арендодателя от обязанности его принятия..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.11.2006 по делу N А56-13270/2006
"...В обоснование жалобы ЗАО "СФ "Дорстроймеханизация" ссылается на тот факт, что истец не исполнил обязательств, предусмотренных статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пунктом 3.2.10 договора аренды от 01.07.05 N 31, что подтверждается актом от 30.12.05 обследования состояния помещений.
Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу, что ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема помещения в связи с прекращением договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, их обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Отказ арендодателя принять по акту у ООО "ПромКонсалтИнвест-Санкт-Петербург" спорное нежилое помещение нарушает принцип свободы договора и равенства его участников..."

Подробнее по данному делу см. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2006.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2006 по делу N А56-13270/2006
"...В связи с расторжением договора аренды у истца возникла обязанность, предусмотренная статьей 622 Гражданского кодекса РФ, вернуть ответчику (арендодателю) имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
Апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции, сделанный на основании статей 622 и 655 Гражданского кодекса РФ, о том, что ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема помещения в связи с прекращением договора. Иное, в нарушение основных начал гражданского законодательства, закрепленных статьей 1 Гражданского кодекса РФ, во-первых, означало бы принуждение истца к пользованию спорным помещением вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, а, во-вторых, с учетом абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего право арендодателя потребовать в случае несвоевременного невозврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, создавало бы возможность для арендодателя отказываться от приема имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений.
Нарушение арендатором обязанности возвратить помещение именно в том состоянии, которое предусмотрено соглашением сторон, то есть нарушение истцом условий договора дает арендодателю право на применение соответствующего этому нарушению способа защиты права, в рамках которого возможно установление наличия либо отсутствия факта ненадлежащего исполнения, а именно путем заявления требования о взыскании убытков. Такой способ защиты прямо предусмотрен в пунктах 9.1 и 9.2 договора, согласно которым арендатор обязан возместить арендодателю ущерб (убытки) в случае если помещение становится непригодным для использования по вине арендатора, а также в случае возврата помещения по окончании договора хуже предусмотренного. В судебном заседании апелляционной инстанции истец пояснил, что ЗАО "Строительная фирма "Дорстроймеханизация" в арбитражный суд уже подан соответствующий иск, который принят судом к рассмотрению, что подтверждено представленными на обозрение суда копией искового заявления и определением арбитражного суда, и ответчиком данный факт не отрицается.
В связи с изложенным апелляционный суд признает обжалуемое решение соответствующим нормам материального и процессуального права, а также фактическим обстоятельствам дела..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2012 N Ф09-8670/11 по делу N А47-3315/2011
"...Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции установлено, что на основании п. 8.3 договора аренды от 09.07.2009 и письма арендатора от 17.12.2010 договор аренды расторгнут в январе 2011 г.; ответчик после направления письма о досрочном расторжении договора с приложением соглашения о расторжении договора аренды от 09.07.2009 и акта приема-передачи освободил арендуемые помещения и неоднократно извещал арендодателя о необходимости подписать соглашение и акт приема-передачи и прибыть для получения ключей от освобожденного помещения; банком в одностороннем порядке составлен акт от 21.01.2011 об отказе директора общества принять помещение и ключи; доказательств, свидетельствующих о наличие препятствий для принятия арендованных помещений после прекращения договора аренды истцом в материалы дела не представлено; действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что просрочка возврата помещений возникла в связи с необоснованным отказом общества от приемки имущества, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания арендной платы, начисленной за период после расторжения договора аренды..."

8.5. Вывод из судебной практики: Удовлетворение иска об устранении нарушения права арендодателем не мешает ему взыскать расходы с бывшего арендатора, по вине которого возникли эти расходы.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"
"...Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском об устранении нарушения права путем исправления трубопровода отвода дождевых вод к собственнику здания, на котором установлен соответствующий трубопровод.
В судебном процессе истцом было доказано, что на здании, прилегающем к его земельному участку, трубопровод отвода дождевых вод установлен таким образом, что дождевая вода стекает на его земельный участок.
Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что он является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку трубопровод был установлен не им, а арендатором вопреки условиям договора аренды. Несмотря на то, что договор аренды прекратился и здание возвращено во владение его собственнику, исправлять систему отвода дождевых вод должен тот, кто произвел монтаж трубопровода.
По смыслу статьи 304 ГК РФ ответчиком по иску об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, является нарушитель права, то есть лицо, волей которого совершено нарушение.
Когда арендатор изменил систему отвода дождевых вод таким образом, что вода стала стекать на соседний земельный участок, действиями арендатора были нарушены права собственника соседнего земельного участка. Впоследствии после прекращения договора аренды система отвода дождевой воды изменена не была. Таким образом, нарушение, начатое арендатором, продолжает собственник имущества.
Одной из задач рассмотрения дела в суде является принятие исполнимого судебного акта. Следовательно, если волевыми действиями арендатора было начато нарушение права другого лица, а после прекращения аренды и возврата имущества его собственнику соответствующее нарушение продолжалось, ответчиком по иску об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, является собственник имущества.
Удовлетворение настоящего иска не исключает возможности собственника здания предъявить иск о взыскании расходов, необходимых для изменения трубопровода, к бывшему арендатору здания, который ненадлежащим образом исполнил обязательство по договору аренды и вернул имущество собственнику в ненадлежащем виде. Прекращение договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (пункт 4 статьи 425 ГК РФ)..."

8.6. Вывод из судебной практики: Арендодатель не вправе взыскать с арендатора стоимость расходов по устранению недостатков возвращенного арендатором имущества, если в акте передачи имущества арендатору было указано на пригодность использования и соответствие такого имущества необходимым требованиям без подробного описания его технического состояния, и отсутствуют доказательства возврата имущества в состоянии, непригодном для его использования.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.04.2015 N Ф05-4272/2015 по делу N А41-30239/14
"...Судами установлено, что между ООО "Русская теннисная компания" (арендодатель) и ООО "ЧМ ИНВЕСТ" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N А 01/02/2013 от 29.03.2013, согласно которому арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное пользование нежилые помещения общей площадью 2 900,4 кв. м, расположенные в цокольном этаже здания по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Центральная, д. 71, помещения N 2 - 34; 36 - 43 (нумерация помещений приведена согласно поэтажному плану строения, литера Б1), сроком до 30.09.2013.
Передача нежилых помещений арендодателем арендатору произведена по акту приема-передачи от 29.03.2013.
Согласно названному акту арендатор принял пригодное к использованию и отвечающее всем необходимым требованиям помещение, инженерное оборудование для жизнеобеспечения деятельности помещений, включая, но не ограничиваясь, требованиям техники безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям и противопожарной безопасности; претензий у сторон по существу переданного помещения и инженерного оборудования не имеется.
Истец в предъявленном ответчиком для подписания акте приема-передачи помещений от 30.09.2013 указал на невозможность подписания данного акта в изложенной редакции, так как у истца имеются существенные замечания и претензии к передаваемым нежилым помещениям, которые изложены в акте N 1 от 15.11.2013.
После освобождения ответчиком спорных помещений истец произвел техническое обследование с привлечением ООО "Проектное бюро "Бьюти Ньюс", по результатам которого составлено техническое заключение от 30.12.2013. Указанное техническое заключение содержит следующие выводы: арендатором нежилых помещений нарушались правила эксплуатации, перепланировки производились без уведомления и согласия арендодателя; в результате эксплуатации допущены дефекты: трещины в покрытии пола, возникшие в результате устройства анкерных болтов; в колоннах выявлены отверстия механического происхождения. Для устранения выявленных дефектов необходимо выполнить восстановительный ремонт. Сметные затраты на ремонтно-восстановительные работы составляют 6 665 874 руб. 35 коп. (Приложение N 3 к техническому заключению).
Полагая, что ответчик, в результате пользования объектом аренды причинил ущерб имуществу истца, ООО "Русская теннисная компания" заявила о взыскании 6 665 874 руб. 35 коп. убытков.
Исследовав и оценив все имеющиеся в деле доказательства, суд установил, что представленными истцом актом осмотра нежилых помещений N 1 от 15.11.2013 и техническим заключением от 30.12.2013, составленным ООО "Проектное бюро "Бьюти Ньюс", не подтверждается факт ухудшения состояния нежилого помещения, арендованного ответчиком, поскольку при передаче арендатором и принятии арендодателем помещений в акте приема-передачи от 29.03.2013 указано о том, что арендатор принял к использованию отвечающее всем необходимым требованиям помещение, то есть дана общая характеристика, в названном акте приема-передачи не содержится подробное описание технического состояния помещения. Суд пришел к выводу, что при отсутствии у ООО "Проектное бюро "Бьюти Ньюс" сведений о том, в каком состоянии помещение передано от истца к ответчику, составленное названным обществом техническое заключение не может быть признано доказательством причинения ответчиком ущерба имуществу истца на сумму 6 665 874 руб. 35 коп.
Суд пришел к выводу, что из содержащихся в техническом заключении от 30.12.2013 выводов не следует, что спорные нежилые помещения возвращены ответчиком истцу в состоянии, непригодном для их использования. Акт осмотра нежилых помещений N 1 от 15.11.2013 составлен в одностороннем порядке, подписи ответчика не содержит, в связи с чем суд не принял указанный документ в качестве доказательства, подтверждающего наличие в нежилых помещениях недостатков, перечисленных в данном акте.
Поскольку не доказана совокупность обстоятельств, при которых убытки подлежат возмещению: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков, суд в иске отказал.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.01.2016 N Ф05-19677/2015 по делу N А40-62091/2015
"...Открытое акционерное общество "Автокомбинат N 12" (далее - ОАО "Автокомбинат N 12" или истец, арендодатель) 08.04.2015 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "ТАНДЕР" (далее - ЗАО "ТАНДЕР" или ответчик, арендатор) о взыскании убытков в размере 301 066 руб.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, правоотношения сторон возникли из заключенного 21.01.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Обручева, д. 23, стр. 3, сроком действия до 30.11.2014.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что из акта приема-передачи нежилых помещений от 01.01.2014 следует, что передаваемые помещения на момент передачи находились в технически исправном состоянии, иные характеристики помещений не указаны, а представленное истцом заключение эксперта N 03/02-2015, в соответствии с которым по данным водной ведомости выявлены дефекты, не свидетельствует, что указанные в заключении повреждения были осуществлены непосредственно ответчиком, поскольку в акте приема-передачи помещений в аренду от 01.01.2014 не указан перечень и состояние каждого элемента помещения, не содержится опись находящегося в помещении имущества (розетки и их количество, тип светильников, состояние дверей, наличие пультов, решеток и т.д.), в акте имеется только ссылка на то, что передаваемое помещение находится в технически исправном состоянии.
При этом суд указал на то, что истцом не представлено доказательств передачи помещения арендатору в состоянии, отличном от того, которое указано в акте осмотра от 08.12.2014, в том числе в части его оснащения, с учетом того, что в период аренды ответчиком производились согласованные с истцом работы по устранению протечки с потолка и ее последствий, работы по проведению строительно-монтажных работ офисного помещения, а часть недостатков помещений, указанных арендодателем, носят характер нормального износа, что соответствует статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные сторонами доказательства по делу, пришли к правильному выводу о недоказанности истцом того, что выявленные истцом дефекты были осуществлены непосредственно ответчиком.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется..."

8.7. Вывод из судебной практики: Арендодатель вправе предъявить иск о понуждении арендатора произвести ремонт арендованного имущества, если оно возвращено в худшем состоянии, чем было передано.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.07.2016 N Ф07-4699/2016 по делу N А42-4432/2015
"...Администрация городского поселения Туманный Кольского района, место нахождения: 184375, Мурманская обл., Кольский р-н, пгт Туманный, ул. Энергетиков, д. 2А, ОГРН 1025100590393, ИНН 5105020691 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к открытому акционерному обществу "Территориальная генерирующая компания N 1", место нахождения: 198188, Санкт-Петербург, Броневая ул., д. 6, лит. Б, ОГРН 1057810153400, ИНН 7841312071 (далее - Общество), об обязании ответчика восстановить систему отопления в помещениях бани-прачечной согласно схеме, выполнить текущий ремонт в электрокотельной и прачечном отделении, установить унитаз в туалете, шаровые краны в бассейне и электрокамин в парилке.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.01.2012 заключили договор N 2 аренды указанного здания бани-прачечной, находящегося в муниципальной собственности.
Дополнительным соглашением от 31.10.2014 N 1 к договору стороны расторгли его с 31.10.2014.
Распоряжением от 18.11.2014 N 28 Администрацией создана комиссия для обследования состояния здания бани-прачечной. Осмотр проведен 19.11.2014 с участием представителей Общества и Предприятия, по результатам составлен акт.
В результате осмотра установлено, что зданию причинен ущерб, в частности: "в банном зале и бассейне система отопления демонтирована. В парилке отсутствует нагревательный прибор. В бассейне из стены выступают полиэтиленовые трубы диаметром 50 мм и 20 мм без запорной арматуры, радиатор отопления демонтирован, отопительные приборы в помещении отсутствуют. В помещении электрокотельной трубы холодного и горячего водоснабжения проходят через стену в помещения бани и прачечной, отопление отсутствует. Горячее водоснабжение поступает в здание до задвижки (задвижка теплая). Стены, потолки, окна требуют косметического ремонта (побелка, окраска). В подсобных помещениях имеются водяные радиаторы в нерабочем состоянии. В санузле отсутствует унитаз, мойка в наличии, вода отсутствует. В помещениях прачечного отделения требуется косметический ремонт, на стенах и потолке отслоение краски и побелки. Во всех помещениях имеются водяные радиаторы, поврежденные с трещинами и выбоинами (разморожены), в нерабочем состоянии. Отопление отключено. В санузле унитаз в нерабочем состоянии, отсутствуют запорная арматура сливного бачка и крышка".
Представителем Общества акт подписан с указанием, что тот с актом не согласен, содержание акта не соответствует текущему состоянию объекта.
Администрация направила Обществу претензию от 16.04.2015 N 517 с требованием устранить недостатки, которые были установлены в результате осмотра.
Поскольку указанная претензия оставлена без удовлетворения, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции обязал ответчика восстановить систему отопления в арендуемых помещениях, поскольку арендатором не исполнены обязательства по возврату арендуемого недвижимого имущества в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.
Суд апелляционной инстанции согласился с таким решением.
Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.
Как следует из пунктов 2.2.3, 2.2.4, 2.2.5 спорного договора, арендатор обязан был следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций здания, обеспечивать их сохранность, не производить прокладок скрытых и открытых проводов и коммуникаций, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызванных потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя. Осуществлять текущий ремонт помещений арендатор обязан был за свой счет.
Судами установлено, что спорное здание при передаче арендатору находилось в нормальном состоянии, пригодном к использованию, было обеспечено централизованным отоплением и водоснабжением, что подтверждено актом приема-передачи. О наличии каких-либо дефектов Общество не заявляло.
Удовлетворяя требования Администрации в части, суды правомерно исходили из того, что арендатором не исполнены обязательства по возврату здания в надлежащем состоянии с учетом нормального износа. Как установлено судами, на момент возврата арендодателю бани в ее помещениях была частично демонтирована система отопления, допущено ее размораживание, разрушены оставшиеся отопительные радиаторы; частично отсутствовало водоснабжение, демонтированы запорные арматуры диаметром 50 и 20 мм с полиэтиленовых труб в бассейне и электрокамин в парилке; в санузле обнаружен унитаз в нерабочем состоянии, а арендуемые помещения на момент их возврата требовали ремонта.
Кассационная инстанция считает, что судами полно и всесторонне исследованы все представленные по делу доказательства и доводы сторон, всем обстоятельствам дела дана надлежащая оценка. Выводы судов основаны на правильном толковании положений договора и соответствуют статьям 309, 310, 622 ГК РФ.
Общество по правилам статьи 65 АПК РФ не доказало, что возвратило арендодателю здание в том состоянии, в котором его получило в аренду по акту (с отоплением и водоснабжением), поэтому его довод об отсутствии обязанности восстановить отопление и водоснабжение путем установки радиаторов в здании подлежит отклонению..."

9. Возврат арендуемого имущества при незаключенности или недействительности договора аренды

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом, подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. На практике возникают споры о праве арендодателя требовать возврата переданного в аренду недвижимого имущества, ссылаясь на то, что договор не зарегистрирован.
Кроме того, встает вопрос, на основании каких норм закона должен осуществляться такой возврат, если договор аренды не заключен или недействителен.

9.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель не вправе требовать возврата арендатором переданного в аренду имущества, ссылаясь на отсутствие обязательной государственной регистрации договора аренды, если стороны согласовали все существенные условия этого договора и исполняли его. Возврат такого имущества возможен по истечении срока аренды или в случаях прекращения обязательств сторон в общем порядке (ст. 450 ГК РФ).

Примечание: По вопросу о последствиях фактического исполнения договора аренды в отсутствие его обязательной государственной регистрации см. также п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными)
"...3. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Предприниматель Л. предоставил предпринимателю Т. в аренду на пять лет нежилое помещение. Спустя два года после подписания и фактического начала исполнения договора аренды арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о выселении арендатора, мотивируя свое требование тем, что договор не был зарегистрирован.
Как указал суд апелляционной инстанции, в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.07.2014 по делу N А55-24911/2013
"...Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент, истец) обратился с иском в Арбитражный суд Самарской области к закрытому акционерному обществу "КоммунЭнерго" (далее - ЗАО "КоммунЭнерго", общество, ответчик) о понуждении освободить и передать нежилое здание общей площадью 157,90 кв. м, литера Ю, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Краснодонская, д. 68, строение 2 (1 этаж: комнаты N 1 - 6, 2 этаж: комната N 7), по акту приема-передачи.
Департамент, полагая, что общество пользуется спорным объектом недвижимости без установленных законом или договором оснований, поскольку договор аренды от 14.12.2007 N 005158А является незаключенным, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Как правильно указали суды, договор аренды от 14.12.2007 N 005158А в силу положений пункта 1 статьи 164, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента государственной регистрации.
Между тем согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что между сторонами в договоре аренды от 14.12.2007 N 005158А согласованы все существенные условия, учитывая, что данный договор исполнялся длительный период времени (объект недвижимого имущества передан арендатору, который оплачивает арендные платежи за пользование имуществом по указанному договору аренды), пришли к обоснованному выводу о том, что Департамент не может ссылаться на незаключенность указанного договора на основании отсутствия его государственной регистрации.
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел государственную регистрацию, но исполняется ими..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28.07.2015 N Ф10-2198/2015 по делу N А54-5228/2014
"...Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Порт Рязань" об обязании возвратить арендованное имущество в соответствии с дополнительным соглашением от 12.01.2012 N 10 к договору аренды от 29.09.2000 N 0001122 и передать его истцу по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 27.01.2015, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Из материалов дела следует, что дополнительное соглашение от 12.01.2012 N 10, предусматривающее срок окончания договора по 01.07.2015 в установленном законом порядке не зарегистрировано, в связи с чем, по мнению истца, ответчик пользуется объектами аренды незаконно.
В силу п. 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Судебными инстанциями установлено, что в договоре аренды от 29.09.2000 N 0001122, с учетом дополнительных соглашений к нему, стороны согласовали все существенные условия договора и исполняли данный договор в течение длительного периода времени, в связи с чем суд правомерно указал, что при таких обстоятельствах истец не может ссылаться на его незаключенность ввиду отсутствия обязательной государственной регистрации дополнительного соглашения от 12.01.2012 N 10.
Таким образом, ответчик имеет право пользоваться арендованным имуществом до 01.07.2015, производя при этом предусмотренную договором оплату.
Истец же, в свою очередь, вправе требовать возврата арендованного имущества лишь по истечении названного срока либо в иных случаях, предусмотренных законом.
Заявленные требования истца рассмотрены в полном объеме. При этом он не лишен возможности обратиться в суд с требованием о возврате арендованного имущества по иным основаниям, предусмотренным законом, в том числе о применении последствий недействительности сделки..."

9.2. Вывод из судебной практики: При признании договора аренды незаключенным (в том числе, если он отсутствует) арендодатель вправе истребовать имущество согласно ст. 301 ГК РФ.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 08.02.2012 N ВАС-402/12 по делу N А59-4078/2010
"...Оценив условия упомянутого договора, исходя из положений статьи 432 ГК РФ, апелляционный суд признал, что в данном договоре конкретно не был определен его предмет в соответствии с установленными законом требованиями. Акт приема-передачи, поименованный в пункте 1.1 этого договора, сторонами не составлялся. Кроме того, договор аренды от 20.08.2004, подписанный сторонами на срок не менее года, не зарегистрирован в соответствии с требованиями статьи 651 ГК РФ, и в силу этой законодательной нормы также считается незаключенным.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, апелляционный суд признал, что между сторонами отсутствуют оформленные в установленном законом порядке арендные отношения.
Поскольку по настоящему делу портом заявлен к предприятию иск об освобождении спорных объектов, суд апелляционной инстанции признал, что такой иск носит виндикационный характер и по предмету является иском об истребовании имущества.
В процессе рассмотрения иска порта апелляционный суд установил, что порт фактически не владеет спорным имуществом, поскольку оно находится во владении предприятия при отсутствии у него правовых оснований.
При таких обстоятельствах, с учетом указанных выше разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводам о том, что возникший спор по иску порта разрешается по правилам статьи 301 ГК РФ, и к такому иску применяется общий трехгодичный срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.
Выводы судов по настоящему делу основаны на обстоятельствах, установленных по делу, нормах законодательства и соответствуют судебной практике по аналогичным делам со схожими фактическими обстоятельствами..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.11.2009 по делу N А43-32746/2008
"...Суд установил, что ЗАО "Корона" и Предприниматель не зарегистрировали в предусмотренном законном порядке договоры аренды доли земельного участка и что государственный кадастровый учет спорного земельного участка не проводился, и пришел к правильному выводу о незаключенности договоров аренды от 14.06.2002 N 06474/03 и от 19.06.2002 N 06475/03.
Таким образом, правовые основания для пользования спорным земельным участком у ответчиков отсутствуют.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу статьи 60 (пункта 2 части 1 и пункта 4 части 2) Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками (пункт 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации).
При указанных обстоятельствах суд правомерно удовлетворил исковые требования Администрации и обязал ответчиков освободить занимаемый земельный участок..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.01.2011 по делу N А78-521/2010
"...Использование ответчиком без законных на то оснований имущества, принадлежащего истцу на праве собственности, послужило основанием для предъявления настоящего иска.
Установив, что сторонами не согласовано существенное условие о предмете договора аренды от 10.02.2004 (отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить объект аренды, его площадь и местонахождение) и регистрация указанного договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не произведена, суды обоснованно признали договор аренды от 10.02.2004 незаключенным.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 34 Постановления N 10/22, в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Как установлено арбитражными судами, спорное здание принадлежит администрации на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.04.2007 серии 75 АБ N 220098.
Зарегистрированное в установленном порядке право собственности истца не оспорено.
Факт владения предпринимателем спорным зданием автостанции на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции не опровергался. Доказательств, свидетельствующих о наличии правовых оснований для владения имуществом, ответчиком не представлено.
В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что имущество истца находится во владении ответчика незаконно и подлежит истребованию на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.11.2009 по делу N А19-9411/09
"...Истец обратился в суд с требованием об обязании ООО "Сибирский простор" возвратить Департаменту по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ангарска нежилое одноэтажное здание - домик смотрителя площадью 83,1 кв. м, расположенное в г. Ангарске, Южный массив, кладбище "Березовая роща", строение 1.
В качестве правового обоснования своих требований, истец сослался на статьи 209, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из предмета иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по данному делу входят факты: наличия у истца права собственности или иного вещного права на истребуемое имущество, обладающее индивидуально-определенными признаками; владения ответчиком спорным имуществом; отсутствия у ответчика законных оснований для владения спорным имуществом (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды имущества N 1469 от 04.10.2002, согласно которому арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование имущество, являющееся муниципальной собственностью, в том числе нежилое одноэтажное газозолобетонное здание - домик смотрителя, площадью 83,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Ангарск территория кладбища Березовая роща строение 1, для осуществления деятельности, связанной с оказанием ритуальных услуг.
Как правомерно установлено судебными инстанциями, в материалы дела не представлено доказательств государственной регистрации договора аренды имущества N 1469 от 04.10.2002, в связи с чем указанный договор на основании пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, является незаключенным и не порождает правовых последствий.
В материалы дела не представлены доказательства передачи объекта недвижимости переданного ответчику по договору аренды имущества N 1469 от 04.10.2002 обратно истцу.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций законно и обоснованно пришли к выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для использования нежилого помещения - домик смотрителя площадью 83,1 кв. м, расположенного в г. Ангарске, Южный массив, кладбище "Березовая роща", строение 1, в связи с чем указанное имущество правомерно подлежало возврату истцу на основании статей 301, 1103, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2012 N Ф03-4113/2012 по делу N А51-22136/2011
"...Впоследствии Управление направило акционерному обществу письмо от 08.06.2011 N 11-03/7187, в котором со ссылкой на пункт 2 статьи 610 ГК РФ сообщило о расторжении договора аренды от 02.05.2006 через три месяца с момента получения предупреждения и просило по истечении названного срока передать собственнику занимаемый объект нежилого фонда.
Неисполнение акционерным обществом указанного выше требования послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствовался статьей 301 ГК РФ, позволяющей собственнику истребовать имущество из чужого незаконного владения, а апелляционный суд, наряду с этим, применил положения статей 610, 622 ГК РФ, предписывающие арендатору возвратить арендодателю имущество после прекращения арендных отношений.
При этом судами не учтено следующее.
Применительно к данной норме с учетом рекомендаций, содержащихся в пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", срок действия договора аренды от 02.05.2006 составляет ровно год.
Следовательно, в отсутствие доказательств государственной регистрации договора аренды от 02.05.2006 он является незаключенным и оснований для применения апелляционным судом к спорным правоотношениям сторон норм главы 34 ГК РФ об аренде не имелось.
Необходимо также отметить, что обстоятельства незаключенности договора аренды от 02.05.2006 N 065/06 установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу N А51-13035/2011 Арбитражного суда Приморского края, в котором участвовали те же лица.
Фактически Управление заявило об истребовании спорных нежилых помещений из незаконного владения акционерного общества, обстоятельства, положенные в основание иска подтверждают правильность вывода суда первой инстанции о том, что требования истца носят виндикационный характер и подлежат рассмотрению с применением нормы статьи 301 ГК РФ..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.12.2011 N Ф03-4935/2011 по делу N А51-2161/2011
"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 28.04.2008 по делу N А51-10493/2007 суд обязал ИП Овчинникова А.А. освободить земельный участок площадью 25 кв. м, расположенный по адресу: г. Уссурийск, ул. Афанасьева-Агеева.
Между тем на стадии исполнения решения суда от 28.04.2008 было установлено, что 19.11.2007 между Овчинниковым А.А. (продавец) и Овчинниковой Е.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи павильона, расположенного на земельном участке площадью 25 кв. м по адресу: г. Уссурийск, ул. Афанасьева-Агеева (далее - спорный земельный участок).
Письмами от 29.07.2010 N 14/712, от 12.10.2010 N 0-888 ответчику было сообщено о том, что администрация Уссурийского городского округа не имеет возможности принять решение о размещении торгового павильона на спорном земельном участке.
Указанные обстоятельства, а также использование ИП Овчинниковой Е.В. спорного земельного участка без законных оснований, послужили основанием для обращения Управления с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о наличии у Управления полномочий по распоряжению спорным земельным участком и отсутствии у ответчика законных оснований для использования указанного земельного участка для размещения торгового павильона..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.08.2011 N Ф03-3715/2011 по делу N А59-4078/2010
"...Суды установили, что 20.08.2004 между портом (арендодатель) и предприятием (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества, срок действия которого определен в пункте 6.1 договора с 01.09.2004 по 01.09.2034 (тридцать лет).
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Принимая во внимание эти факты, кассационная инстанция соглашается с выводами судов о незаключенности договора аренды от 20.08.2004 и, как следствие, об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска предприятия о государственной регистрации данного договора по правилам статьи 165 ГК РФ.
В то же время апелляционный суд обоснованно указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что права порта в части возврата из незаконного владения предприятия спорного имущества подлежат защите с использованием способа, указанного в статье 304 ГК РФ.
В случае, когда имущество выбыло из владения собственника и находится во владении ответчика при отсутствии к тому законных оснований, собственник вправе защитить права в отношении этого имущества способом, предусмотренным статьей 301 ГК РФ.
Фактически порт заявил об истребовании спорных объектов недвижимости из незаконного владения предприятия, факты, положенные в основание первоначального иска с учетом его изменения, подтверждают правильность вывода апелляционного суда о том, что требования истца носят виндикационный характер и подлежат рассмотрению с применением нормы статьи 301 ГК РФ..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.06.2011 N Ф03-2466/2011 по делу N А24-4048/2010
"...Установлено, что земельный участок площадью 150 кв. м в установленном порядке не сформирован, данные о том, что участок является частью какого-либо земельного участка, сформированного в установленном порядке, в деле отсутствуют.
В этой связи суды, с учетом вышеприведенных норм права обоснованно признали договор аренды от 13.06.2007 незаключенным. Далее, установив отсутствие доказательств, свидетельствующих о наличии у предпринимателя оформленных в установленном законом порядке прав на спорный земельный участок, нахождение на участке имущества ответчика - летнее кафе, с учетом положений ст. 301 ГК РФ сделали обоснованный вывод о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.08.2010 N Ф03-4159/2010 по делу N А73-13309/2009
"...Судебные акты мотивированы тем, что ИП Авилов С.А. является собственником недвижимого имущества, переданного ООО "Аскар" по договору аренды от 01.02.2008 сроком действия до 01.02.2020, который является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации. В то же время спорное имущество является предметом залога по договору от 01.12.2006 N 168ИК/2006-09-ИП, заключенному между ИП Авиловым С.А. (залогодатель) с ОАО "Коммерческий банк научно-технического и социального развития "Сибакадембанк" (залогодержатель), и согласие залогодержателя на передачу его в аренду залогодателем не получено. В связи с этим основания для государственной регистрации договора аренды от 01.02.2008 и пользования ООО "Аскар" переданными по нему помещениями отсутствуют, поэтому имущество подлежит возврату ИП Авилову С.А. на основании статьи 301 ГК РФ.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Поскольку правовые основания для владения и пользования ООО "Аскар" спорным имуществом отсутствуют, арбитражные суды правомерно удовлетворили первоначальный иск и отказали в удовлетворении встречного..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.06.2011 по делу N А75-8011/2010
"...ОАО "РЖД" письмом от 30.07.2009 N 542/НОДЮ уведомило ООО "Фирма ГТН" о расторжении договора субаренды по истечении трех месяцев с даты получения уведомления и необходимости его освобождения от построек.
Поскольку ООО "Фирма ГТН" не освободило земельный участок, ОАО "РЖД" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Арбитражный суд с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды" установил, что срок действия спорного договора субаренды земельного участка составляет ровно год, поэтому данный договор подлежал государственной регистрации, а поскольку в установленном законом порядке договор не был зарегистрирован, то он считается незаключенным.
В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы судебных инстанций об обязании общества возвратить спорный земельный участок освобожденным от здания закусочной "Лейла", основаны на всестороннем и объективном исследовании представленных в дело доказательств, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не противоречат статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.05.2011 по делу N А75-8010/2010
"...Арбитражный суд с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды" установил, что срок действия спорного договора субаренды земельного участка составляет ровно год, поэтому данный договор подлежал государственной регистрации, а поскольку в установленном законом порядке договор не был зарегистрирован, то он считается незаключенным.
Принимая во внимание, что незаключенный договор не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей, арбитражный суд правильно указал на отсутствие у ООО "Фирма ГТН" правовых оснований занимать спорный земельный участок.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
При отсутствии законных оснований пользования спорным земельным участком арбитражный суд правомерно обязал ООО "Фирма ГТН" освободить и возвратить земельный участок..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2010 по делу N А46-17214/2009
"...Министерство имущественных отношений Омской области обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Автодорфлот" (далее - ООО "Автодорфлот") об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений конторы общей площадью 88,8 кв. м, литера Ц, расположенных по адресу: город Омск, ул. 10 лет Октября, д. 180, путем выселения ООО "Автодорфлот" из указанных помещений.
Из материалов дела следует, что комитет по управлению имуществом Омской области (правопредшественник Министерства имущественных отношений Омской области) передал товариществу с ограниченной ответственностью "Автодорфлот" (в настоящее время - ООО "Автодорфлот") шесть нежилых помещений общей площадью 88,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Омск, ул. 10 лет Октября, 180, по акту приема-передачи от 17.03.1998 во исполнение условий договора аренды от 17.03.1998 N 3873.
Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Решением Арбитражного суда Омской области от 06.07.2009 по делу N А46-8869/2009, обстоятельства которого в порядке статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются преюдициальными для настоящего дела, сделан вывод о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив обстоятельства настоящего дела, суды обеих инстанций обоснованно сочли, что ответчик владеет и пользуется спорным имуществом в отсутствие заключенного договора аренды и без законных оснований, и правильно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.05.2007 N Ф04-2827/2007(34062-А46-21) по делу N А46-3123/2006
"...По результату выяснения обстоятельств дела суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии в договоре сведений, которые в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Отсутствие государственной регистрации, предусмотренной пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, также влечет незаключенность договора аренды нежилых помещений.
При указанных обстоятельствах собственник нежилых помещений, права которого подтверждены свидетельствами о государственной регистрации от 25.05.2004 серии 55 АА N 635322 и от 22.07.2003 серии 55 АА N 530643, вправе согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации истребовать их из чужого незаконного владения ответчика.
Поэтому суд правомерно удовлетворил исковое требование ООО "Фирма "Вико-Мода"..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 04.12.2012 по делу N А41-4409/12
"...Согласно пункту 1 статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Договор на аренду земельного участка от 23.06.2010 года N 6131-II-3-2012 правомерно признан судом апелляционной инстанции незаключенными ввиду отсутствия государственной регистрации.
С учетом изложенного, арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие у ответчика правовых оснований для занятия и использования данного земельного участка в связи с чем правомерно обязал ИП Жукову А.Л. передать истцу земельный участок в освобожденном виде по акту приема-передачи, исходя из норм ст. 301 ГК РФ.
Поскольку правовые основания для занятия спорного земельного участка с кадастровым номером 50:58:03 02 01:46, площадью 1610 кв. м, расположенного в границах муниципального образования "Город Серпухов Московской области" по адресу: Московская область, г. Серпухов, Московское шоссе, рядом с АЗС "НЕФТО", у ответчика отсутствовали, то отказ в его возврате истцу в освобожденном виде по акту приема-передачи правильно расценен как нарушающий охраняемые законом интересы истца (статья 301 ГК РФ), право собственности которого на данный земельный участок подтвержден документально..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2011 по делу N А40-10744/11-7-86
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 05.01.2000 г. между частным предпринимателем Абрамовой Н.Н. (арендатором) и Московским земельным комитетом (арендодателем) подписан Договор аренды N М09-507404 земельного участка площадью 10 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Онежская, вл. 34, на срок до 21.08.03 г., предоставляемый для дальнейшей эксплуатации торгового киоска "Мороженое".
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 27.12.2010 г. по делу N А40-115213/10-49-1012 по иску индивидуального предпринимателя Абрамовой Н.Н. к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы о признании действующими договоров аренды земельных участков N М-09-507403 от 05.01.2000 г., N М-09-507404 от 05.01.2000 г. установлено, что Договор аренды земельного участка от 05.01.2000 г. N М-09-507404 не был зарегистрирован в предусмотренном ст. ст. 131, 164, п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, в связи с чем в силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ является незаключенным, то есть не порождающим правовых последствий.
Каких-либо доказательств наличия правовых основания для занятия спорного земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Онежская, вл. 34, ответчиком не представлено.
Согласно представленному в материалы дела акту от 17.08.10 (л.д. 19) спорный земельный участок ответчиком не освобожден, ведется торговая деятельность. Данный факт ответчиком не оспорен.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что исковые требования об обязании ответчика освободить земельный участок, с кадастровым номером 77:09:01014:027, площадью 10 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Онежская, вл. 34 от расположенного на нем павильона подлежат удовлетворению не в связи с прекращением договора аренды, а в связи отсутствием у ответчика законных оснований для его занятия, то есть на основании ст. 301 ГК РФ, ст. 60 Земельного кодекса РФ..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2011 N КГ-А41/5225-11 по делу N А4112393\10
"...Судом первой и апелляционной инстанций установлено и из материалов дела следует, что 21 февраля 2009 г., между индивидуальными предпринимателями Сергеевой И.Н. и Калынюк С.М. (арендодатели) и индивидуальным предпринимателем Евстратовой С.В. (арендатор) был подписан договор от N 1 аренды нежилого помещения площадью 56,8 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Карбышева, д. 1, пом. 9 (т. 1 л.д. 12 - 15). Указанное помещение принадлежит Калынюк С.М. и Сергеевой И.Н. на праве общей долевой собственности (Калынюк С.И. - 1/2, Сергеева И.Н. - 1/2) (л.д. 46 - 47 т. 1).
Договор аренды от 21.02.2009 N 1 не прошедший государственную регистрацию, является незаключенным и не порождает правовых последствий.
Суд первой и апелляционной инстанций пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных Калынюк С.М. и Сергеевой И.Н. требований об обязании Евстратову С.В. освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Балашиха, ул. Карбышева, д. 1, пом. 9.
Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Выводы Десятого арбитражного апелляционного суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.04.2011 N КГ-А40/2900-11 по делу N А40-5614/10-9-52
"...Иск заявлен на основании статей 301, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 76, 90 Земельного кодекса РФ и мотивирован отсутствием у ответчика правовых оснований на занятие земельного участка.
Как усматривается из материалов дела, 30.01.2003 г. между ФГУП "Московская железная дорога" (правопредшественником ОАО "Российские железные дороги") и ООО "Лига Света XXI" был подписан договор N 160/НОДРИ-2 о срочном пользовании земельным участком (с 01.02.2003 г. по 31.01.2004 г.) общей площадью 30,3 кв. м с кадастровым номером N 77:03:04012:033, расположенным в полосе отвода железной дороги по адресу: г. Москва, ВАО, Рязанское направление Московской железной дороги, платформа Электрозаводская, для временного размещения торгового павильона в литерах А-Б-В-А, по ходу возрастания пикетажа.
Материалы дела не содержат документального подтверждения прохождения в установленном порядке государственной регистрации спорного договора.
Делая вывод об отсутствии у ответчика правовых оснований для занятия спорного земельного участка, суды правильно применили нормы материального права и исходили из незаключенности договора N 160/НОДРИ-2 о срочном пользовании земельным участком в связи с тем, что указанный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Таким образом, поскольку иных оснований для использования истребуемого земельного участка у ответчика не имеется, суды сделали правильный вывод об удовлетворении иска в части истребования земельного участка..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.11.2010 N КГ-А41/10716-10 по делу N А41-34297/09
"...Суд пришел к выводу, что названный договор является незаключенным в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов об удовлетворении исковых требований о выселении ответчика из нежилого помещения, взыскании неосновательного обогащения вследствие пользования помещением соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.03.2010 N КГ-А41/268-10 по делу N А41-14861/09
"...Материалы дела не содержат документального подтверждения прохождения в установленном порядке государственной регистрации спорного договора аренды N 112/0 от 10.08.2000 г. нежилого помещения.
Принимая во внимание, что спорный договор аренды N 112/0 от 10.08.2000 как заключенный на срок более одного года подлежал государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в установленном порядке последнюю не прошел, арбитражный суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о незаключенности договора аренды N 112/0 от 10.08.2000.
Судебная коллегия также находит обоснованным вывод арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска в части обязания Индивидуального предпринимателя Мамедова Э.А.О. (ИНН 507500043048) и Индивидуального предпринимателя Рыжова Е.В. (ИНН 503211638666) освободить нежилое помещение, расположенного по адресу: Московская область, г. Руза, Микрорайон, д. 16А (подвал).
Действительно, данное требование предъявлено истцом на основании ст. 622 ГК РФ.
Поскольку незаключенный договор аренды не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей, арбитражный суд первой инстанции счел возможным применить к правоотношениям сторон положения статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой собственник недвижимого имущества вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В п. 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8) указывается, что при применении статьи 301 ГК РФ следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.
Следовательно, для истребования имущества из чужого незаконного владения необходимо отсутствие правовых оснований у лица для владения имуществом, а также установление обстоятельства фактического нахождения истребуемого имущества у незаконно владеющего им лица.
В материалах дела не содержится документального подтверждения освобождения Индивидуальным предпринимателем Мамедовым Э.А.О. и Индивидуальным предпринимателем Рыжовым Е.В. нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Руза, Микрорайон, д. 16А (подвал), и передачи указанного спорного помещения в освобожденном виде истцу.
С учетом приведенных положений закона, судебная коллегия полагает обоснованным вывод суда первой инстанции об истребовании у Индивидуального предпринимателя Мамедова Э.А.О. и Индивидуального предпринимателя Рыжова Е.В. нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Руза, Микрорайон, д. 16А (подвал), установив, что ответчики фактически занимают спорное нежилое помещение в отсутствие каких-либо правовых оснований..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.04.2013 по делу N А57-12013/2012
"...Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тишиной Галине Викторовне (далее - предприниматель), с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил: истребовать из чужого незаконного владения предпринимателя нежилые помещения литера АА1 общей площадью 107,9 кв. м, расположенные на первом этаже дома по адресу: г. Саратов, ул. Чехова, д. 2, путем выселения предпринимателя из вышеуказанных нежилых помещений; обязать предпринимателя восстановить положение, существовавшее до нарушения прав собственника нежилого помещения.
Судом установлено, что договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 28.12.2011 N 1064/4 не прошел процедуру обязательной государственной регистрации, в связи с чем, является незаключенным. Данный вывод суда кассатором не оспаривается.
Поскольку незаключенный договор не создает каких-либо прав и обязанностей для подписавших его сторон, следовательно, у ответчика не возникло право пользования спорным помещением на основании названного договора аренды.
На основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Принимая во внимание то, что договор аренды является незаключенным, гражданско-правовые отношения по пользованию спорным помещением ответчиком не оформлены, у ответчика не имеется законных оснований занимать спорные помещения, в связи с чем, требования истца судом признаны правомерными..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.03.2009 по делу N А65-12522/2008
"...Учитывая, что договор аренды земельного участка не зарегистрирован в установленном законом порядке, договор правомерно признан судом первой инстанции незаключенным в силу положений части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт пользования земельным участком ответчиком подтверждается представленным в материалы дела актом проверки соблюдения земельного законодательства N 120 от 02.06.2008 года, которым было установлено, что земельный участок используется ответчиком без правоустанавливающих документов.
Ответчик факт использования земельного участка и организацию торговли в павильоне не оспаривает.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Положениями статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Таким образом, учитывая, что ответчик использует спорный земельный участок без установленных законом оснований, истец вправе требовать устранения любых нарушений его прав, в частности, освобождения имущества (земельного участка), занимаемого ответчиком без установленных законом оснований.
При таких обстоятельствах, требование истца об обязании ответчика освободить земельный участок правомерно удовлетворено судом первой инстанции..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.02.2011 по делу N А32-53501/2009
"...При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции исходил из того, что договоры аренды спорного помещения, подписанные заводом и предпринимателем, являются незаключенными в силу прямого указания на это в Законе (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку факт пользования обществом спорным помещением без установленных на то правовых оснований подтвержден материалами дела, при этом доказательств полного внесения денежных средств за пользование указанным помещением в названный период последним не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у общества неосновательного обогащения и правомерно, руководствуясь указанными нормами права, удовлетворил требование о его взыскании.
В связи с этим, выводы суда в отношении требований завода об освобождении спорного помещения, обоснованные нормами статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, также соответствуют нормам действующего законодательства..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.08.2010 по делу N А20-486/2009
"...Поскольку срок действия договора аренды от 30.06.2008 составляет более одного года, этот договор в силу пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации. Доказательства государственной регистрации договора аренды от 30.06.2008 в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций о незаключенности договора аренды спорных помещений от 30.06.2008 является правильным и соответствует приведенным нормам права.
Факт пользования обществом нежилыми помещениями в спорный период подтверждается материалами дела и им не оспаривается.
В соответствии со статьей 301 Кодекса собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Поскольку спорные помещения находятся в собственности субъекта Российской Федерации, а общество занимает его без правовых оснований (в отсутствие договора), суды правомерно удовлетворили требование министерства об освобождении помещений..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 19.04.2013 N Ф09-2022/13 по делу N А07-12536/2012
"...Учитывая, что срок действия договора от 05.05.2006 N 166/06 установлен сторонами с 16.05.2006 по 16.05.2011 (пять лет), суд апелляционной инстанции верно указал, что данный договор подлежал государственной регистрации.
С учетом изложенного апелляционный суд пришел к правильному выводу о незаключенности данного договора.
В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Указанное право принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, по владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо но иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Для удовлетворения виндикационного иска должна быть установлена совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на истребуемую вещь или иного права на обладание вещью; утрата фактического владения вещью; возможность выделить вещь с помощью индивидуальных признаков из однородных вещей; нахождение вещи во владении ответчика в отсутствие законных оснований.
Судом апелляционной инстанции установлено, что наличие у истца права оперативного управления в отношении спорного имущества подтверждены представленными в материалы дела свидетельством о регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт владения ответчиком спорным имуществом также подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком.
При таких обстоятельствах, учитывая, что договор аренды от 05.05.2006 N 166/06 является незаключенным и, соответственно, не порождающим правовых последствий, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что данный договор не может быть принят во внимание как доказательство существования между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера и правомерности владения ответчиком спорным имуществом, в связи с чем правомерно удовлетворил исковые требования..."

Постановление ФАС Уральского округа от 08.02.2011 N Ф09-78/11-С6 по делу N А71-6808/2010-А24
"...Решением суда от 06.09.2010 (судья Кудрявцев М.Н.) в удовлетворении требований общества "Надежда" отказано. Исковые требования администрации удовлетворены, на общество "Надежда" возложена обязанность в месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда освободить нежилое помещение площадью 50,1 кв. м, расположенное по адресу: с. Завьялово, ул. Калинина, 64, и передать его по акту приема-передачи администрации.
Администрация, ссылаясь на то, что договор аренды от 01.07.2006 N 366/06-28 и соглашение от 01.10.2007 ввиду отсутствия государственной регистрации являются незаключенными, на основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилась в арбитражный суд со встречным иском об обязании общества "Надежда" освободить занимаемое помещение.
Учитывая, что срок договора аренды от 01.07.2006 N 366/06-28 определен сторонами с 01.07.2006 по 30.06.2007, то есть равен году, в установленном законом порядке данный договор не зарегистрирован, суды пришли к правильному выводу о том, что данный договор является незаключенным и не порождает каких-либо прав и обязанностей.
Согласно ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 25.11.2010 N Ф09-9900/10-С6 по делу N А47-12363/2009
"...Общество "Визит", ссылаясь на то, что часть нежилого встроенного помещения магазина площадью 56,24 кв. м, в том числе с торговой площадью - 31,68 кв. м, площадью подсобных помещений - 24,56 кв. м, находится в незаконном владении предпринимателя Михайленко С.П., обратилось в суд с требованием о выселении ответчика в соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом названных норм права, суды признали договоры аренды от 01.01.2003 N 1, от 01.01.2004 N 1, от 01.09.2005 N 3, от 01.01.2006 N 3, от 01.01.2007 N 11, от 01.01.2008 N 12 незаключенными, поскольку условия договора не позволяют определенно установить объект аренды, его границы и местоположение, и при этом договоры от 01.01.2003 N 1, от 01.01.2004 N 1, от 01.01.2006 N 3, от 01.01.2007 N 11, от 01.01.2008 N 12, срок действия которых составляет один год, не прошли государственную регистрацию.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что сторонами не представлено доказательств согласования условий и подписания проекта договора аренды на 2009 год, суды пришли к верному выводу о том, что правовые основания пользования ответчиком спорной частью помещения магазина, принадлежащих на праве собственности обществу "Визит", отсутствуют.
Исходя из изложенного и руководствуясь ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды обоснованно удовлетворили требования истца об истребовании имущества и выселении предпринимателя Михайленко С.П. из незаконно занимаемых помещений..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 02.06.2011 по делу N А09-7159/2010
"...Поскольку ответчик спорное нежилое помещение в добровольном порядке не освободил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Как следует из материалов дела, договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 102-Ф-2010 от 01.01.2010 был заключен на срок с 01.01.2010 по 31.12.2010, в связи с чем указанный договор подлежал государственной регистрации.
Вместе с тем в материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации договора.
С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды N 102-Ф-2010 от 01.01.2010 является незаключенным, а, следовательно, не порождает для сторон правовых последствий.
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Фактическое нахождение спорного имущества во владении ИП Самохина И.И. подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.
При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих наличие у него каких-либо правовых оснований для занятия нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, пр. Московский, 29, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные исковые требования..."

Постановление ФАС Центрального округа от 26.11.2009 по делу N А36-879/2009
"...Муниципальное образование город Липецк в лице департамента экономики администрации г. Липецка обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Техотделлипецкстрой" (далее - ООО "Техотделлипецкстрой"), г. Липецк, о взыскании 1 319 347 руб. 88 коп. неосновательного обогащения, возникшего в период пользования помещением, расположенным по адресу: г. Липецк, ул. Советская, д. 45, а также обязании ответчика передать данное помещение истцу (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 08.06.2009, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2009, первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.
Из материалов дела следует, что договор аренды нежилого помещения от 01.07.2005 N 07-12-052/05 не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на его незаключенность.
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Поскольку правовых оснований для использования имущества истца у ООО "Техотделлипецкстрой" не имеется, суды первой и апелляционной инстанций также обоснованно возложили на ответчика обязанность по освобождению спорного помещения..."

9.3. Вывод из судебной практики: Если арендодатель на основании ст. 622 ГК РФ обратился в суд с иском о возврате имущества, переданного по недействительному договору аренды, суд вправе по своей инициативе изменить правовую квалификацию этого требования.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.12.2010 по делу N А72-892/2010
"...Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований об обязании вернуть земельный участок, свои судебные акты мотивировали тем, что самостоятельного требования о применении последствий недействительной сделки, истец при подаче искового заявления не заявлял, поэтому исковое требование об обязании вернуть земельный участок, основанные на положении статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворению не подлежат.
В соответствии с частью 2 статьи 618 ГК РФ если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по делу.
Поэтому суд вправе по своей инициативе изменить правовую квалификацию исковых требований, поскольку это не изменяет фактического основания и предмета иска, а также не влияет на объем исковых требований.
Как следует из пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
В данном случае предметом спора фактически является истребование из чужого незаконного владения земельного участка у ООО "Колос" с кадастровым номером 73:19:070601:92, площадью 2 578 000 кв. м.
С учетом вышеизложенного вынесенные по делу судебные акты нельзя признать законными, они подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.12.2010 по делу N А72-2928/2010
"...Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований об обязании вернуть земельный участок, свое решение мотивировал тем, что самостоятельного требования о применении последствий недействительной сделки, истец при подаче искового заявления не заявлял, поэтому исковое требование об обязании вернуть земельный участок, основанные на положениях статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворению не подлежат.
В соответствии с частью 2 статьи 618 ГК РФ если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по делу.
Поэтому суд вправе по своей инициативе изменить правовую квалификацию исковых требований, поскольку это не изменяет фактического основания и предмета иска, а также не влияет на объем исковых требований.
Как следует из пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
В данном случае предметом спора фактически является истребование земельного участка у ООО "Колос" с кадастровым номером 73:19:080201:1 площадью 2 000 000 кв. м.
С учетом вышеизложенного вынесенное по делу решение нельзя признать законным, оно подлежит отмене, дело направлению на новое рассмотрение..."

9.4. Вывод из судебной практики: Течение срока исковой давности в части истребования имущества из чужого незаконного владения, находящегося у лица во владении и пользовании без договора аренды, начинается со дня, когда закончился срок, установленный в требовании титульного владельца об освобождении этого имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.12.2008 N Ф03-5978/2008 по делу N А59-768/2008-С10
"...Рассматривая их, суды обеих инстанций обоснованно признали незаконным нахождение во владении ответчика спорного имущества по причине отсутствия на это у него правовых оснований.
Статья 305 ГК РФ помимо собственника предоставляет право истребования имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 ГК РФ также законному (титульному) его владельцу.
Вместе с тем, ЗАО "Аэропорт-Сервис" было заявлено в порядке статей 196, 199 ГК РФ о применении трехгодичного срока исковой давности.
Признавая его пропущенным и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции посчитал начало течения этого срока с 2003 года, то есть с момента, когда началось фактическое использование спорного имущества ответчиком.
Однако, по правилам пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как указывалось выше, с требованием об освобождении помещения истец обратился в июле 2007 года, установив для этого время: пять дней с момента их получения.
Именно по окончании данного срока возврата, как правильно указал суд первой инстанции, следует считать, что ФГУП "Аэропорт Южно-Сахалинск" узнало о нарушении своего права титульного владельца на спорное имущество.
До этого времени истец не возражал против пользования ЗАО "Аэропорт-Сервис" спорными помещениями, выставляя счета-фактуры за оказанные услуги, и не мог знать об его отказе в будущем в их освобождении.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правомерный вывод о неистечении срока исковой давности к моменту обращения ФГУП "Аэропорт Южно-Сахалинск" с данными требованиями, и удовлетворил их в соответствии со статьями 301, 305 ГК РФ, и названными выше нормами материального права..."

10. Возврат имущества, переданного по договору аренды с правом выкупа

В соответствии со ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть имущество при прекращении договора аренды с правом выкупа. Анализ судебной практики позволяет выявить обстоятельства, при которых арендодателю может быть отказано в удовлетворении иска о возврате предмета аренды.

10.1. Вывод из судебной практики: Требование арендодателя о возврате предмета аренды в связи с тем, что договор аренды с правом выкупа прекращен из-за просрочки внесения платежей, оплата которых согласована в качестве основания для перехода права собственности на объект аренды, может быть признано судом злоупотреблением правом, если до возникновения спора большая часть таких платежей была внесена.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении вывод суда основан на том, что арендатором было внесено 86,08% платежей.

Постановление ФАС Московского округа от 26.03.2013 по делу N А40-133150/11-161-753
"...ООО "Лизинговая компания "Ренессанс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы со встречным иском к ООО "Спецстрой" о взыскании арендной платы в связи с просрочкой в возврате объекта аренды в размере 1505 08,99 руб. и об обязании возвратить объект аренды.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "Лизинговая компания "Ренессанс" (арендодатель) и ООО "Спецстрой" (арендатор) заключен Договор финансовой аренды техники с правом выкупа от 05.06.2007 N 10-СПЦ/1683/07.
Ссылаясь на правовую природу спорного договора, как смешанного договора с элементами финансовой аренды и купли-продажи, суд апелляционной инстанции исходил из того, что обязательства сторон из договора от 05.06.2007 N 10-СПЦ/1683/07 в той части, в которой указанный договор содержит в себе элементы договора финансовой аренды, прекратились по окончании срока его действия, т.е. 19.06.2010.
Поскольку норма ст. 622 ГК РФ наделяет арендатора по прекращении договора аренды обязанностью вернуть арендодателю объект аренды, а норма ст. 491 ГК РФ наделяет продавца, не получившего в предусмотренный договором срок оплату за переданный товар, правом потребовать от покупателя на выбор или возврата товара или погашения задолженности; по договору финансовой аренды с правом выкупа арендодатель, не получивший всей обусловленной договором в качестве основания перехода права собственности оплаты, вправе требовать или возврата невыкупленного имущества, или уплаты оставшегося денежного долга.
Поскольку в рамках настоящего спора арендатор в счет исполнения договора финансовой аренды уплатил арендодателю 91 456,05 долларов США, что составляет 86,08% от всей суммы договора за весь срок аренды пользования объектом аренды при наличии просрочки уплаты лишь 14 786,56 долларов США, что составляет 13,92% от всей причитающейся по договору за весь срок аренды оплаты пользования объектом аренды, суд апелляционной инстанции с учетом требований разумности и справедливости, принимая во внимание, что большая часть предусмотренных договором аренды платежей, оплата которых согласована в качестве основания для перехода права собственности на объект аренды к лизингополучателю, была уплачена последним до возникновения спора, пришел к выводу о том, что реализация лизингодателем права истребовать объект аренды из владения лизингополучателя представляет собой злоупотребление правом, в связи с чем в силу п. 3 ст. 10 ГК РФ соответствующему праву не может быть предоставлена судебная защита.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска об истребовании у лизингополучателя находящегося в лизинге объекта и в части взыскания арендной платы за фактическое пользование объектом аренды в период с ноября 2010 по февраль 2012 года..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на то, что до рассмотрения дела ответчик полностью погасил задолженность по договору.

Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2013 по делу N А40-21880/11-109-123
"...Закрытое акционерное общество "Атлант-М Лизинг" (далее - ЗАО "Атлант-М Лизинг", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КомплектСервис" (далее - ООО "КомплектСервис", ответчик) о взыскании 159 133 руб. 37 коп. задолженности по уплате лизинговых платежей за период с 19.01.2008 по 17.09.2010; 339 776 руб. 64 коп. платежей за пользование предметом лизинга после расторжения договора за период с 18.09.2010 по 03.03.2011; 11 934 руб. 02 коп. неустойки за просрочку уплаты лизинговых платежей в период с 20.01.2008 по 17.09.2010; 5 721 руб. 07 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 18.09.2010 по 03.03.2011; обязании возвратить предмет лизинга.
Суд установил, что договор лизинга N ДЛ-132БГ/03-7 от 15.03.2007 является смешанным, содержащим в себе элементы договора финансовой аренды и договора купли-продажи.
Судом установлено, что по состоянию на 19.06.2010 (окончание срока лизинга в 36 месяцев) лизингополучателем (покупателем) не были внесены 16 982 руб. 49 коп. в счет платы за пользование предметом лизинга и 2,36 руб. в счет выкупной цены, итого задолженность по оплате предмета лизинга составила 16 984 руб. 85 коп.
Договор лизинга в той части, в которой он содержит в себе элементы договора купли-продажи, после 19.06.2010 продолжал действовать до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (до исполнения лизингополучателем (покупателем) предусмотренной пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности по уплате цены товара, которую в данном случае составляют денежные суммы, определенные и поименованные в договоре лизинга как лизинговые платежи и выкупная цена).
По состоянию на 19.06.2010, когда лизингополучатель (покупатель) просрочил оплату покупной цены предмета лизинга (объекта купли-продажи), своевременно оплаченная им покупная цена составила более 99% от всей причитающейся по договору лизинга оплаты.
Суд установил, что лизингодатель заявил об отказе от договора лизинга и его расторжении (17.09.2010) после 19.06.2010, то есть после прекращения обязательства сторон договора лизинга в той части, в которой данный договор содержит в себе элементы договора финансовой аренды.
До рассмотрения настоящего дела истец получил денежные средства в сумме 16 984 руб. 85 коп., уплата которых была просрочена ответчиком.
Установив вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о переходе к ответчику права собственности на имущество, являвшееся предметом лизинга по договору N ДЛ-132БГ/03-7 от 15.03.2007.
Также суд установил, что истец в данном случае злоупотребляет своим правом, в связи с чем в защите ему должно быть отказано в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), в случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично..."

11. Наличие недвижимости арендатора на земельном участке как обстоятельство, препятствующее возврату участка при прекращении договора аренды

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако на практике возможна ситуация, когда на арендуемом земельном участке находится недвижимое имущество арендатора. В связи с этим возникает вопрос: является ли такое обстоятельство препятствием для возврата земельного участка при прекращении договора аренды?

11.1. Вывод из судебной практики: Статья 622 ГК РФ о возврате арендованного имущества при прекращении договора аренды не применяется, если на земельном участке, который передавался в аренду, находится объект недвижимости, принадлежащий арендатору.

Примечание: По вопросу о возможности арендодателя отказаться от заключенного на неопределенный срок договора аренды земельного участка, если на нем находится недвижимость арендатора, см. п. 6 материалов к ст. 610 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 N 10661/10 по делу N А32-24835/2008-10/293
"...По истечении срока действия договора предприниматель в отсутствие возражений со стороны администрации продолжил пользоваться земельным участком, что в силу статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) послужило основанием для возобновления этого договора на неопределенный срок.
В связи с принятием решения о реконструкции квартала в районе улиц Красноармейская - Карасунская - им. Гоголя - Коммунаров администрация, реализуя право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, направила предпринимателю уведомление от 27.03.2008 N 3509/02-14 об отказе от исполнения договора аренды от 28.12.2000.
Поскольку предприниматель в разумный срок не освободил арендуемый земельный участок и не возвратил его арендодателю в соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, исковые требования удовлетворил, отметив при этом, что договор аренды от 28.12.2000 в силу статьи 610 Гражданского кодекса прекратил свое действие в результате отказа администрации от его исполнения. Следовательно, предприниматель обязан освободить арендуемый им земельный участок от принадлежащего ему объекта вне зависимости от технических характеристик данного имущества.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции, оставив принятое им постановление без изменения.
Между тем при рассмотрении настоящего спора суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание тот факт, что при предоставлении предпринимателю Аванесян В.Т. земельного участка для эксплуатации павильона как временного строения на нем уже находился торгово-бытовой комплекс, обладающий признаками недвижимости. Так как договор аренды от 28.12.2000 был заключен с предпринимателем Аванесян В.Т. после окончания строительства комплекса, прекращение его действия с учетом подлежащих применению в настоящее время норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации само по себе не порождает у ответчика обязанности освободить спорный земельный участок и вернуть его администрации.
Обратившись в суд с указанным иском, администрация, по существу, требовала от предпринимателя произвести снос части строения торгово-бытового комплекса с демонтажем его отдельных конструктивных элементов.
Однако суды апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворяя иск, не учли, что поскольку при предоставлении земельного участка предпринимателю Аванесян В.Т. на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 02.10.2015 N 306-ЭС15-12425 по делу N А65-16153/2014
"...Кроме того, суды, установив, что на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, пришли к обоснованному выводу о том, что в данном случае статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.
Суды указали, что иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды, что соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 г. N 10661/10.
Нормы права применены судами правильно..."

Определение Верховного Суда РФ от 12.09.2014 N 309-ЭС14-1617 по делу N А50-14974/2013
"...Проверив в соответствии со статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд полагает, что изложенные в заявлении доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.
Как установлено судами, основанием для обращения управления в суд с настоящим иском являлось ненадлежащее исполнение обществом обязательств по оплате за пользование земельным участком, полученным по договору аренды. Управление, обращаясь в суд, также просило возвратить соответствующий земельный участок, арендованный обществом.
Однако, отказывая в удовлетворении иска в части возвращения управлению земельного участка, суды первой и кассационной инстанций исходили из того, что данный участок занят объектом недвижимого имущества (шламонакопителем), являющимся собственностью общества. Посчитав, что возвращение данного участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, суды пришли к выводу об отсутствии условий для применения в настоящем споре положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание невозможность фактической передачи управлению земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом, суды, исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, сочли заявленное требование не подлежащим удовлетворению.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных частью 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, не имеется..."

Определение ВАС РФ от 23.09.2013 N ВАС-9233/13 по делу N А46-27271/2012
"...Рассмотрев доводы заявителя и материалы дела, коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, определенных указанной статьей Кодекса, для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора в связи со следующим.
Как установлено судом, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 14.05.2008 N АЗ-34-40/2008 аренды спорного земельного участка под территорию недостроенного элеватора. Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи.
07.11.2011 комитет направил обществу уведомление N 704 о расторжении договора аренды и необходимости возврата спорного земельного участка. Поскольку земельный участок обществом не возвращен, комитет обратился с настоящим иском в суд. Требования комитета основаны на положениях статьи 622 Гражданского кодекса.
Судом установлено, что при предоставлении земельного участка обществу на нем уже находился недостроенный объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности. При таких обстоятельствах, суд не нашел оснований для применения статьи 622 Гражданского кодекса к рассматриваемым отношениям, указав, что иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10)..."

Определение ВАС РФ от 20.05.2013 N ВАС-5568/13 по делу N А56-17070/2009
"...Как установлено судами и усматривается из оспариваемых судебных актов, на основании распоряжения от 12.07.2004 N 120 управление (арендодатель) и федерация (арендатор) заключили договор от 21.09.2004 N 44-Н аренды спорного участка для деятельности арендатора, направленной на развитие авиационных и военно-прикладных видов спорта, сроком до 30.08.2005. По акту приема-передачи от 01.09.2004 спорный участок передан арендатору. На момент заключения договора и передачи спорного участка на нем имелись объекты, принадлежащие ответчику: административное здание, командно-диспетчерский пункт, укладочные павильоны, гостиница, складской корпус, трансформаторная подстанция.
Как указали суды, возобновленный по истечении срока действия на неопределенный срок договор аренды, был прекращен с 01.08.2008 в связи с отказом арендодателя от договора аренды; спора о расторжении договора между сторонами нет.
Ссылаясь на то, что продолжение арендных отношений с ответчиком противоречит государственным интересам обеспечения в Северо-Западном регионе России безопасности полетов, функции по управлению федеральным имуществом, закрепленным за Вооруженными силами Российской Федерации, переданы Министерству обороны, учреждение, как правообладатель участка, обратилось с настоящим иском в суд. Управление, указывая на то, что договор аренды прекращен, а арендатор не возвратил арендодателю спорный участок в порядке статьи 622 ГК РФ, предъявило самостоятельные требования в отношении спорного участка.
Суды апелляционной и кассационной инстанций не усмотрели оснований для удовлетворения требований об освобождении спорного участка, указав на наличие на спорном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, что соответствуют правовым позициям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлениях от 25.01.2011 N 10661/10, от 15.02.2011 N 14381/10. При этом суды приняли во внимание, что вступившими в законную силу судебными актами по делу N А56-12213/2010 в связи с пропуском срока исковой давности учреждению отказано в признании самовольными постройками находящихся на спорном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, и обязании их снести.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований..."

Определение ВАС РФ от 16.04.2012 N ВАС-3522/11 по делу N А65-32277/2009-СГ2-6
"...Суды установили, что между администрацией города Набережные Челны (арендодатель, в настоящее время комитет) и кооперативом (арендатором) заключен договор от 19.07.1999 N 407 аренды земельного участка по адресу: г. Набережные Челны, 15 микрорайон, по проспекту Беляева под автостоянку "Космос". Срок действия договора установлен сторонами на 1 год, с 19.07.1999 по 18.07.2000.
По истечении срока действия договора арендатор в отсутствие возражений со стороны комитета продолжил пользоваться земельным участком, что в силу статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) послужило основанием для возобновления этого договора аренды на неопределенный срок.
Письмом от 20.07.2007 комитет уведомил кооператив об отказе от договора аренды с предложением передать арендодателю занимаемый участок в освобожденном виде по акту приема-сдачи.
Поскольку ответчик в разумный срок не освободил арендуемый земельный участок и не возвратил его арендодателю в соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Кооператив, полагая, что, несмотря на отказ комитета от названного договора аренды этот договор продолжает действовать, заявил встречный иск.
Возражая по существу заявленных комитетом требований, кооператив ссылается на то обстоятельство, что на спорном земельном участке находятся возведенные им объекты недвижимого имущества, которые были построены на выделенном для этих целей земельном участке по решению Администрации города Набережные Челны. Также кооператив указывает на факт приемки этих объектов уполномоченной рабочей комиссией с участием представителя Администрации.
Суды первой и апелляционной инстанций по итогам оценки доказательств по делу установили, что при предоставлении кооперативу спорного земельного участка в аренду для эксплуатации на нем находились контрольно-пропускные пункты 1982 года постройки, обладающие признаками недвижимого имущества. В этой связи суды указали, что требования истца направлены на понуждение кооператива осуществить снос строения автостоянки с демонтажем его отдельных конструктивных элементов.
Между тем, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 25.01.2011 N 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
Поскольку договор аренды был заключен с кооперативом после окончания строительства автостоянки, прекращение его действия с учетом подлежащих применению в настоящее время норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации само по себе не порождает у ответчика обязанности освободить спорный земельный участок и вернуть его комитету..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.03.2012 по делу N А33-6589/2011
"...Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции о наличии правовых оснований для возвращения истцу земельного участка путем демонтажа временного сооружения - торгового павильона "Элиза", поскольку статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается истец, не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности освободить спорный земельный участок от объекта недвижимого имущества, находившегося на нем при предоставлении участка ответчику по договору субаренды.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с выводами суда апелляционной инстанции согласен в связи со следующим.
Согласно требованиям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Как установлено апелляционным судом, нежилое здание торгового павильона (магазина) "Элиза", расположенное по адресу: п. Нижняя Пойма, ул. Лаптева, 41, площадью 58,5 кв. м, возведено в 1999 году третьим лицом - Поцелуевым Ю.Э. и является объектом капитального строительства, следовательно, при предоставлении земельного участка Российской Федерацией истцу на праве аренды, на нем уже находился объект недвижимости.
При указанных обстоятельствах правомерен вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска арендатора в части истребования имущества от субарендатора на основании вышеуказанной нормы материального права..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.07.2015 N Ф03-2743/2015 по делу N А51-15480/2013
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 07.10.2003 между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Арсеньева (арендодатель) и Потемкиной Л.Я., Жуковым М.А. (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 135, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселения с кадастровым N 25:26:010307:0040, находящийся по адресу: Приморский край, г. Арсеньев, район дома N 11 по ул. Калининской, для строительства павильона площадью 178,35 кв. м.
Письмом от 24.09.2012 N 04-04-20/868 истец уведомил ответчиков о том, что с 21.12.2012 управление в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ отказывается от договора аренды, в связи с чем просит освободить земельный участок от принадлежащего ответчику имущества и вернуть его арендодателю в надлежащем состоянии не позднее 31.12.2012.
Актом осмотра земельного участка от 20.05.2013, составленным специалистами управления архитектуры и градостроительства, управления имущественных отношений и правового отдела администрации Арсеньевского городского округа, установлено, что земельный участок используется Потемкиной Л.Я. и Жуковым М.А. для размещения временного торгового киоска.
Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования управления, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка от 07.10.2003 прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения, поэтому земельный участок подлежит возврату арендодателю на основании пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ.
При проверке законности и обоснованности решения суда первой инстанции апелляционный суд принял во внимание то, что торговый павильон, расположенный в г. Арсеньев, ул. Калининская, между домами 9 и 11, имеет бутобетонные ленточные фундаменты, стены, рубленные из бруса с обшивкой кирпичом, деревянные перекрытия с утеплителем, автономное отопление, водоснабжение городской сети, сброс в городскую сеть канализации, электрификацию от городской электрической сети; перемещение объекта без ущерба строению невозможно.
С учетом установленного суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что объект отвечает признакам объекта недвижимости, а также критериям, определяющим самовольную постройку (статьи 222 ГК РФ), в связи с чем в данном случае подлежал избранию вещно-правовой способ защиты права.
Как следствие, суд признал иск об освобождении спорного земельного участка, основанный на положениях законодательства об аренде, ненадлежащим способом защиты прав истца и отменил решение суда первой инстанции, отказав в иске.
Выводы суда сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.04.2013 по делу N А46-27271/2012
"...07.11.2011 комитет направил в адрес общества уведомление N 704 о расторжении договора и необходимости возврата земельного участка. Факт получения данного уведомления подтверждается письмом общества от 26.12.2011 исх. N 532.
Отказ общества от возврата и передачи по акту приема-передачи земельного участка послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что положения статьи 622 ГК РФ не могут быть применены, поскольку на земельном участке расположен незавершенный строительством объект недвижимости, находящийся в собственности ответчика.
Судом первой инстанции установлено, что при предоставлении земельного участка обществу на нем уже находился недостроенный объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности, что подтверждается вышеуказанным распоряжением и пунктом 1.2 договора.
Пунктом 1 статьи 271 ГК РФ установлено, что если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.
Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Поскольку договор аренды был заключен после начала строительства объекта, прекращение его действия с учетом подлежащих применению в настоящее время норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации само по себе не порождает у ответчика обязанности освободить спорный земельный участок и вернуть его комитету.
Таким образом, судом апелляционной инстанции не учтено, что поскольку на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу, то положения статьи 622 ГК РФ к рассматриваемым правоотношения не могут быть применены..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.08.2015 N Ф05-16463/2013 по делу N А40-127338/12
"...Департамент земельных ресурсов города Москвы, Префектура Юго-Западного административного округа города Москвы (далее - Префектура ЮЗАО г. Москвы) обратились в арбитражный суд с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью "АРСЕНАЛ и К" (далее - ООО "АРСЕНАЛ и К", ОГРН 1027700327302) освободить земельный участок с кадастровым N 77:06:02002:016 площадью 105 кв. м и местонахождением: г. Москва, Ленинский пр-т, вл. 45, от размещенного на нем торгового павильона, с предоставлением Префектуре ЮЗАО г. Москвы права самой осуществить освобождение земельного участка, с последующим отнесением расходов на должника, в случае неисполнения должником судебного акта добровольно в течение двух недель.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 20.04.2005 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодателем) и ООО "АРСЕНАЛ и К" (ОГРН 1027700327302, арендатором) заключен договор N М-06-507416 краткосрочной аренды земельного участка площадью 105 кв. м, имеющего адресный ориентир: г. Москва, Ленинский проспект, вл. 45, предоставляемого в пользование на условиях аренды для эксплуатации некапитального торгового павильона, сроком до 13.01.2010.
Как установлено судом первой инстанции, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.09.2011 ООО "АРСЕНАЛ и К" (ОГРН 1117746549128) является собственником здания, расположенного по адресу: г. Москва, просп. Ленинский, д. ВЛ45-В, стр. 1, назначение: торговое (временное) строение, общей площадью 69,1 кв. м, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись регистрации N 77-77-06/028/2011-402.
В материалы дела представлен технический паспорт от 17.12.2012 и кадастровый паспорт от 17.12.2012 на нежилое здание с адресным ориентиром: г. Москва, Ленинский проспект, вл. 45В, стр. 1, площадью 69,1 кв. м, а также представлено заключение специалиста от 30.11.2012 N 3487-1/12, в котором сделан вывод об указанном здании как объекте капитального строительства.
Таким образом, из указанного заключения следует, что экспертом установлено отсутствие технической возможности переноса как постройки в целом, так и ее надфундаментной части без причинения несоразмерного ущерба.
В соответствии с пунктом 52 указанного Постановления Пленума в случаях, если запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе когда право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку при предоставлении земельного участка ООО "Арсенал и К" на нем находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
Исходя из изложенного, оценив и исследовав предоставленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, правильно распределив бремя доказывания, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.07.2013 по делу N А40-19094/12
"...15 июля 2011 г. Департамент земельных ресурсов города Москвы в адрес ЗАО "Юникстейт" направило уведомление N 33-ИТ8-276/11-(41) о прекращении с 01 ноября 2011 г. обязательств по договору аренды земельного участка N М-08-506910 от 20 июня 2006 г. и освобождении земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Маршала Катукова, вл. 18 до 01 ноября 2011 г.
Указанное уведомление было получено ЗАО "Юникстейт" 27 июля 2011 г., однако, земельный участок не был освобожден, что следует из акта комиссионного обследования объектов потребительского рынка от 21 ноября 2011 г.
Удовлетворяя требования истца, суд исходил из отсутствия у ответчика оформленных в установленном порядке правовых отношений на земельный участок, занятый временным торговым объектом и наличии оснований для освобождения земельного участка.
Между тем, из материалов дела видно, что торговый павильон, располагающийся на спорном земельном участке, был возведен в июне 1996 г. (т. 2 л.д. 128, 130), на нежилое помещение площадью 96,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Маршала Катукова, д. 18, стр. 1, зарегистрировано право собственности ЗАО "Юникстейт", о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 05 сентября 2008 г. серии 77АЖ N 609976.
Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 25 января 2011 г. N 10661/10, по правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В том случае, если при предоставлении земельного участка на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым отношениям не применима и не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
При рассмотрении спора судом первой инстанции не была дана оценка и тому обстоятельству, что торговый павильон зарегистрирован как объект недвижимости.
Вместе с тем, указанные обстоятельства имеют существенное значение для рассмотрения дела, поскольку, принимая решение об освобождении путем демонтажа от временного торгового павильона земельного участка с кадастровым номером 77-08-08005-006, суд первой инстанции не выяснил возможность демонтажа части торгового павильона, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 77-08-08005-006.
Однако, каких-либо выводов в отношении объекта, расположенного на спорном земельном участке, решение суда первой инстанции не содержит.
Принимая во внимание изложенное, отмене подлежат и решение Арбитражного суда города Москвы от 15 октября 2012 г., и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2013 г., а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции, так как определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, и обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, а также сбор необходимых доказательств, входит в компетенцию суда первой инстанции в силу статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.06.2013 по делу N А40-130336/12-7-1254
"...Как усматривается из материалов дела, 23.11.2006 г. между ДЗР г. Москвы и ответчиком заключен договор N М-06-508524 аренды земельного участка площадью 52 кв. м по адресному ориентиру: г. Москва, проспект 60-летия Октября, вл. 20, стр. 1, для эксплуатации некапитального торгового павильона, сроком до 31.01.2008 г.
Полагая, что ООО "КАХОВКА" обязано было заключить договор аренды земельного участка и зарегистрировать его в установленном порядке, однако не сделало этого и занимает участок без оформления земельно-правовых отношений, Департамент земельных ресурсов города Москвы и Префектура Юго-Западного административного округа города Москвы обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении Президиума от 25 января 2011 г. N 10661/10, по правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В том случае, если при предоставлении земельного участка на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым отношениям не применима и не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что в представленном ответчиком - ООО "КАХОВКА" в суд апелляционной инстанции кадастровом паспорте на объект с инвентарным номером 45:293:002:000204420, расположенный по адресу: г. Москва, пр. 60-летия Октября, вл. 20, стр. 1, указано, что этот объект введен в эксплуатацию в 1990 г. (т. 1, л.д. 40), в представленной ответчиком выписке из ЕГРП от 31.01.2013 г. N 06/001/2013-1102 указано, что собственником объекта с инвентарным номером 45:293:002:000204420, расположенного по адресу: г. Москва, пр. 60-летия Октября, вл. 20, стр. 1, является ООО "КАХОВКА" (запись регистрации от 19.07.2002 г. N 77-01/06-348/2002-38) (т. 1, л.д. 45).
В договоре аренды от 23.11.2006 г. N М-06-508524 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО "КАХОВКА" также указано, что земельный участок площадью 52 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, проспект 60-летия Октября, вл. 20, стр. 1 предоставлен в пользование арендатору для эксплуатации уже существующего торгового павильона.
Учитывая, что при принятии обжалуемых судебных актов, судами первой и апелляционной инстанций не была дана надлежащая оценка вышеуказанным обстоятельствам, обжалуемые ответчиком судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.05.2010 N КГ-А40/4219-10 по делу N А40-68156/09-41-655
"...Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил ответчику уведомление от 23.08.2006 г. N 33-ИТ4-809/6-(0)-0 о прекращении с 01.12.2006 г. обязательств по договору аренды в связи с окончанием срока его действия
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Вместе с тем, как установлено судами первой и апелляционной инстанций на земельном участке, об освобождении которого заявлен настоящий иск, расположены капитальные строения, принадлежащие на праве собственности ответчику.
Суды установили, что ответчик является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке (свидетельства о государственной регистрации права от 30 декабря 2005 года (л.д. 32, 33 т. 1). Право собственности на эти объекты зарегистрировано и не оспорено в установленном порядке. При указанных обстоятельствах, суды не нашли правовых оснований для удовлетворения исковых требований об изъятии у ответчика земельного участка.
На основании изложенного суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение и постановление приняты на основе всестороннего, полного и объективного исследования доказательств, представленных в исчерпывающем объеме, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2010 N КГ-А40/1908-10 по делу N А40-68166/09-1-351
"...Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 12, 125, 301, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы обстоятельствами об отсутствии у ответчика права на занятие спорного земельного участка после прекращения срока действия заключенного договор аренды земельного участка от 30.06.2004 N М-04-506902.
Судами при рассмотрении дела установлено, что между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор от 30.06.2004 г. N М-04-506902 аренды земельного участка площадью 2445 кв. м, имеющего адресные ориентиры: Москва, ул. Люблинская, д. 55, предоставляемого для эксплуатации здания под административные цели, сроком до 05.08.2007 г.
В связи с истечением срока действия договора ДЗР г. Москвы письмом от 06.04.2007 г. N ЗЗ-ИТУ-285/7 уведомил арендатора о прекращении договора аренды от 30.06.2004 г. N М-04-506902 с 06.08.2007 г. Обстоятельства получения уведомления о прекращении арендных отношений по делу не оспариваются.
Отказ ответчика от освобождения земельного участка послужил основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суды, руководствуясь статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к правомерному выводу о наличии у ответчика как собственника объекта недвижимости права на использование земельного участка, как под зданием, так и прилегающей территории в соответствии с нормами отвода.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам принадлежности ответчику на праве собственности здания площадью 1069 кв. м и предоставления спорного земельного участка площадью 2445 кв. м ответчику для эксплуатации здания под административные цели.
Довод заявителя о том, что истек срок действия договора аренды от 06.04.2007 г. N ЗЗ-ИТУ-285/7, подлежит отклонению, так как у ответчика имеются законные основания для использования соответствующего земельного участка..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.09.2015 N Ф06-762/2015 по делу N А55-25041/2014
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.09.1996 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО "Эврика-92" (арендатор) был заключен договор аренды N 22370 (020497з) земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Ульяновская, д. 58, лит. Б площадью 46,40 кв. м, под приемный пункт.
В оспариваемый период права арендодателя по обозначенному договору аренды переданы Министерству.
Поскольку по истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды земельного участка от 27.09.1996 N 22370 (020497з) является возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.
Из материалов дела следует, что 05.03.2014 истец направил в адрес ответчика уведомлением N 12/3617 об отказе в одностороннем порядке от договора аренды от 27.09.1996 N 22370 (020497з) и требованием освободить спорный земельный участок в срок до 30.05.2014.
Как установлено судами, основанием для обращения Министерства в суд с настоящим иском являлось ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по оплате за пользование земельным участком, полученным по договору аренды. Министерство, обращаясь в суд, также просило освободить спорный земельный участок, арендованный Обществом, от любого рода строений и сооружений.
Исходя из смысла статьи 606, 622 ГК РФ, применительно к рассматриваемому спору, требование о возврате земельного участка по существу означает освобождение его от расположенных на нем объектов.
Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположено недвижимое имущество - здание нежилое, которое принадлежит на праве собственности Обществу. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.11.2014.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.
Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
С учетом установленных по делу обстоятельств, а также имеющих в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего спора обстоятельств, установленных в рамках дела N А55-8974/2014, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что данный участок занят объектом недвижимого имущества, являющимся собственностью общества. В связи с чем суды пришли к выводу об отсутствии условий для применения в настоящем споре положений статьи 622 ГК РФ.
Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости суды правильно сочли заявленное требование не подлежащим удовлетворению..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.06.2015 N Ф06-11304/2013, Ф06-23956/2015 по делу N А12-27948/2013
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 30.09.2008 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Строительная фирма Юг" (арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка N 88867, по условиям которого обществу в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4839 кв. м с кадастровым номером 34:36:00 00 12:603, в границах согласно кадастровому паспорту земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Волгоградская область, г. Камышин, 6 микрорайон, примерно в 60 м юго-западнее дома N 13, для строительства многоэтажного жилого дома с параметрами разрешенного строительства от 9 до 14 этажей (далее - договор аренды от 30.09.2008 N 88867).
Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что согласно судебной строительно-технической экспертизе от 20.11.2014 N 39/2014, проведенной экспертами некоммерческого партнерства "Волгоградское агентство судебных экспертиз "ЗУБР" Букиной Е.А., Черкасовой Т.В., Руденко М.К., на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, обладающий признаками недвижимого имущества, пришли к обоснованному выводу о том, что в данном случае статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к спорным отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.
Как правильно было указано судами, иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10.
Таким образом, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований об изъятии спорного земельного участка и передаче его Комитету на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.04.2015 N Ф06-21786/2013 по делу N А65-16924/2014
"...Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Кантар" (далее - ООО "Кантар", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2012 по 31.05.2014 в размере 455 374 руб. 34 коп., пени за период с 17.09.2012 по 31.05.2014 в сумме 136 986 руб. 84 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 30.12.2005 N 10864, изъятии у ответчика земельного участка общей площадью 990 кв. м с кадастровым номером 16:50:011806:0014, расположенного по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Чернышевского, 22 и понуждении ООО "Кантар" передать указанный земельный участок истцу по акту приема-передачи.
Кроме того, суд апелляционной инстанции, установив, что на спорном земельном участке находится административное 4-этажное здание, принадлежащее ответчику, пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.
Как правильно указал суд апелляционной инстанции, иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10.
Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований об изъятии спорного земельного участка и передаче его Комитету на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правильно отказал Комитету в удовлетворении требований об изъятии спорного земельного участка и понуждении передать его истцу по акту приема-передачи..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.05.2013 по делу N А57-1399/2012
"...Во исполнение указанного постановления между администрацией (арендодатель) и ИП Алексанян Е.В. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 17.02.2005 N 78, по условиям которого ИП Алексанян Е.В. приняла в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений площадью 65 кв. м, кадастровый номер 64:48:030434:0040, расположенный по адресу: г. Саратов, на пересечении ул. Большой Горной и ул. им. Пугачева Е.И., разрешенное использование: временный мини-магазин, сроком с 06.07.2004 по 06.07.2007 (далее - договор от 17.02.2005 N 78).
Распоряжением администрации Кировского района г. Саратова от 24.12.1998 ИП Алексанян Е.В. разрешено открытие мини-магазина.
Таким образом, на момент предоставления ИП Алексанян Е.В. права аренды на земельный участок на нем уже располагался возведенный предпринимателем мини-магазин.
После истечения срока действия договора от 17.02.2005 N 78, предприниматель продолжала пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны администрации, в связи с чем в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор от 17.02.2005 N 78 считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях.
30 ноября 2010 года Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" направил в адрес ИП Алексанян Е.В. уведомление N 02-07/07-18693 о расторжении договора от 17.02.2005 N 78.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что 15.12.2010 ИП Алексанян Е.В. получила уведомление об отказе от договора от 17.02.2005 N 78, заключенного на неопределенный срок, руководствуясь пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу, что по истечении трехмесячного срока с момента получения указанного уведомления данный договор прекратил свое действие.
Как указывалось выше, при предоставлении спорного земельного участка предпринимателю на нем был уже расположен мини-магазин, который по договору купли-продажи от 16.10.2006 продан и передан по акту приема-передачи от 18.10.2006 ООО "Сигма".
Из выписки из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 25.02.2005 N 11633, выданной муниципальным унитарным предприятием "Городское бюро технической инвентаризации", следует, что по сведениям на 21.02.2005 на земельном участке расположен торговый павильон общей площадью 53,4 кв. м, полезной площадью 50,1 кв. м, литера А.
В настоящее время предпринимательскую деятельность в указанном мини-магазине осуществляет ООО "Сигма".
В совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение эксперта от 02.07.2012, в котором указано, что мини-магазин является прочно связанным с землей, поскольку его перемещение без причинения несоразмерного ущерба назначению невозможно, суды, руководствуясь пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о том, что указанное строение является объектом недвижимого имущества.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что при предоставлении земельного участка предпринимателю на нем уже находился объект недвижимого имущества, пришли к правильному выводу, что к спорным правоотношениям не подлежит применению статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем отказали в удовлетворении требований о возврате спорного земельного участка, поскольку иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта недвижимости, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого земельного участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 по делу N А32-24835/2008..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.01.2013 по делу N А72-2727/2012
"...Реализуя право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, администрация направила в адрес ответчика уведомление от 19.12.2011 об отказе от исполнения договора аренды и необходимости возврата спорного земельного участка по акту приема-сдачи в земельный фонд города.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правильно исходили из наличия на арендуемом земельном участке недвижимого имущества арендатора, исключающего возложение на последнего обязанности по освобождению земельного участка.
По правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В том случае, если при предоставлении земельного участка на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Кодекса к рассматриваемым отношениям не применима и не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/2010, от 15.02.201 <*> N 14381/10.
--------------------------------
<*> Вероятно, имеется в виду Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами в судебном заседании, на спорном земельном участке расположено недвижимое имущество - автостоянка, принадлежащее ООО "Фактор" на праве собственности.
Эксплуатация и обслуживание названного объекта недвижимости, возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.
Факт представления земельного участка под существующей платной автостоянкой как единого объекта подтверждается постановлением главы города Ульяновска от 21.10.2005 N 2503.
Так как при предоставлении земельного участка в аренду, объект недвижимости уже находился на спорном земельном участке, прекращение его действия с учетом подлежащих применению в настоящее время норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации само по себе не порождает у ответчика обязанности освободить спорный земельный участок и вернуть его администрации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.03.2012 по делу N А57-10458/2011
"...Из материалов дела видно, что ответчику в аренду предоставлялся земельный участок, занимаемый мини-магазином.
Однако судом при принятии обжалуемого решения о возложении на предпринимателя обязанности демонтировать мини-магазин не исследованы физические и технические характеристики этого имущества, находящегося на спорном земельном участке, а именно: является ли мини-магазин движимым или недвижимым имуществом.
Выяснение этих обстоятельств имеет существенное значение при разрешении настоящего спора, поскольку в том случае, если при предоставлении земельного участка на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым отношениям не применима и не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.
Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого земельного участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10.
В силу изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт принят по неполно исследованным обстоятельствам дела и это является основанием для его отмены с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.12.2011 по делу N А65-32277/2009
"...Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что после истечения срока действия договора аренды земельного участка от 19.07.1999 N 407 кооператив продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны истца, пришли к обоснованному выводу, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.
Исполком, руководствуясь пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направил ответчику уведомление от 20.07.2007 о расторжении договора аренды земельного участка от 19.07.1999 N 407 с предложением передать арендодателю спорный земельный участок в освобожденном виде по акту приема-сдачи.
Поскольку ответчик в разумный срок не освободил спорный земельный участок и не передал его по акту приема-сдачи арендодателю в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, Исполком обратился в суд с иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что при предоставлении кооперативу спорного земельного участка в аренду для эксплуатации на нем уже находились контрольно-пропускные пункты 1982 года постройки, обладающие признаками недвижимого имущества, пришли к правильному выводу, что истец, обратившись в суд с настоящим иском, по сути требует от кооператива произвести снос строения автостоянки с демонтажем его отдельных конструктивных элементов.
В случае если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
При этом суды обеих инстанций правильно указали, что поскольку договор аренды земельного участка от 19.07.1999 N 407 был заключен с кооперативом после окончания строительства автостоянки "Космос", прекращение его действия с учетом подлежащих применению в настоящее время норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации само по себе не порождает у ответчика обязанности освободить спорный земельный участок и вернуть его комитету.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 и содержащееся в нем толкование норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.01.2013 по делу N А56-17070/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании своего распоряжения от 12.07.2004 N 120 Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ленинградской области (арендодатель) и Федерация парашютного спорта (арендатор) заключили договор от 21.09.2004 N 44-Н аренды Участка для деятельности арендатора, направленной на развитие авиационных и военно-прикладных видов спорта, сроком до 30.08.2005.
На момент заключения договора и передачи Участка на нем имелись: административное здание, командно-диспетчерский пункт, укладочные павильоны, гостиница, складской корпус, трансформаторная подстанция.
ТУ Росимущества по Ленобласти направило в адрес арендатора уведомление от 19.06.2008 N 34-920/08-0 о прекращении договора аренды с 01.08.2008.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Отказывая в удовлетворении требований, апелляционный суд правомерно исходил из наличия на спорном Участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику.
Как установлено судом, Федерации парашютного спорта на праве собственности принадлежат три объекта недвижимости (диспетчерский пункт с кадастровым номером 47-78-13/021/2006-265, гостиница с кадастровым номером 47-78-13/021/2006-266, административное здание с кадастровым номером 47-78-13/021/2006-264), расположенные по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Вартемягская волость, дер. Касимово, аэродром "Касимово", что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 25.07.2007 (т.д. 1, л. 44 - 46). При предоставлении ответчику Участка в аренду на нем уже находились объекты недвижимости и иные сооружения. ФГКУ "Северо-Западное ТУИО" Минобороны России не представило доказательств своих прав на те объекты, которые просило истребовать у ответчика.
Выводы апелляционного суда соответствуют правовым позициям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлениях от 25.01.2011 N 10661/10, от 15.02.2011 N 14381/10.
В названных постановлениях отмечается, что статья 622 ГК РФ, предусматривающая возврат имущества после прекращения арендных отношений, с учетом подлежащих применению норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка, на котором при предоставлении его в аренду находился объект недвижимости; иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта недвижимости, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Прекращение договора аренды, в том числе и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
При таких обстоятельствах апелляционный суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.01.2013 по делу N А56-300/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 15.04.2008 N 18/ЗК-01545 указанного выше земельного участка сроком до 18.02.2011.
Уведомлением от 09.11.2010 N 2256-8 Комитет поставил Общество в известность о прекращении договора аренды по истечении срока, на который он был заключен.
Ссылаясь на то, что названная претензия оставлена без удовлетворения, земельный участок Обществом не освобожден, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Как установлено судами, на спорном земельном участке расположен подъездной ж.д. путь, находящийся в собственности у Общества, приобретенный им по договору купли-продажи от 18.03.2003 N 1/03, право собственности на который подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.05.2012 (на бланке 78-АЖ 608610), в котором в качестве документа - основания указано решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2012 по делу N А56-66311/2011.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
На момент заключения договора аренды данный путь находился на земельном участке.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации определил правовые позиции по сходным обстоятельствам. В постановлении от 25.01.2011 N 10661/10 указано, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка; иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Учитывая указанное выше, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для выселения Общества с занимаемого участка ввиду наличия на нем недвижимого имущества, принадлежащего Обществу..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.05.2010 по делу N А32-30938/2009
"...На основании постановления главы администрации г. Краснодара от 18.01.2005 N 63 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 02.02.2005 N 4300013257, по которому земельный участок площадью 1585 кв. м (кадастровый N 23:43:0303066:0016), расположенный в Центральном административном округе г. Краснодара по ул. Карасунской, 86, предоставлен обществу в аренду для эксплуатации торговых помещений сроком на 10 лет с 18.01.2005 по 18.01.2015.
Администрация, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды от 02.02.2005 N 4300013257, обратилась с иском в арбитражный суд.
Суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что иском в рамках настоящего дела администрация пытается добиться освобождения земельного участка от арендатора, являющегося собственником находящегося на этом участке объекта недвижимости, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены законодательством при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Такой интерес истца не может быть признан законным и подлежащим судебной защите.
Довод администрации о прекращении арендных отношений в порядке статей 272, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствии у арендатора законных оснований для дальнейшего пользования земельным участком правомерно отклонен судебными инстанциями. В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение прав на такие земельные участки.
Общество является собственником строений; администрация не представила доказательства отказа общества от приобретения прав на спорный земельный участок.
При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований администрации основан на установленных по делу обстоятельствах и соответствует требованиям приведенных норм материального права..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2009 по делу N А32-13378/2008
"...5 февраля 2003 года общество (арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка, согласно которому администрация предоставила обществу в аренду земельный участок по улице Гоголя для эксплуатации кафе на срок с 26.09.2002 по 26.09.2007 (л. д. 7 - 10). Поскольку после окончания срока договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомив 18.01.2008 об отказе от договора аренды, администрация потребовала возвратить указанный земельный участок.
При рассмотрении спора судебные инстанции пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Администрация в качестве обоснования своих требований ссылается также на прекращение арендных отношений. В силу части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается продленным на неопределенный срок, поскольку по окончании срока его действия арендатор продолжал пользоваться имуществом и ни одна из сторон не заявила о прекращении договорных отношений. Администрация уведомила общество о расторжении договора. Поэтому истец считает, что у ответчика отсутствуют законные основания для дальнейшего пользования земельным участком. Следовательно, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Однако, как следует из материалов дела, нежилое здание, принадлежащее ответчику на праве собственности, уже находилось на спорном земельном участке до его предоставления по договору аренды. Если объект недвижимости находился на земельном участке до предоставления его в аренду, оснований для применения способа защиты, предусмотренного статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 09.07.2014 N Ф09-3714/14 по делу N А50-14974/2013
"...Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями о возврате земельного участка, Росимущество сослалось на то, что договор аренды от 18.11.1997 N 432 прекращен с 18.06.2013, земельный участок обществом "ГалоПолимер Пермь" не возвращен.
Судом первой инстанции установлено, что при предоставлении земельного участка обществу "ГалоПолимер Пермь" на нем уже находился объект недвижимости (шламонакопитель), принадлежащий ему на праве собственности, что подтверждается вышеуказанным Планом приватизации.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.
Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Таким образом, судом апелляционной инстанции не учтено, что поскольку на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу "ГалоПолимер Пермь", то положения ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям не могут быть применены.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт в части возложения на общество "ГалоПолимер Пермь" обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 59:01:1717095:0007, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98, и передать его Росимуществу по акту приема-передачи подлежит отмене на основании ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции в указанной части - оставлению в силе..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.05.2014 N Ф09-2778/14 по делу N А50-14880/2013
"...На основании Плана приватизации Уральского производственного объединения "Галоген", приложения N 1 к акту оценки зданий, сооружений и других видов ОС ОАО "Галоген" на 01.07.1992 обществу "ГалоПолимер Пермь" принадлежит на праве собственности объект недвижимости (шламонакопитель N 7), расположенный на спорном земельном участке по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98.
Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Судами установлено, что при предоставлении земельного участка обществу "ГалоПолимер Пермь" на нем уже находился объект недвижимости (шламонакопитель), принадлежащий ему на праве собственности, что подтверждается вышеуказанным Планом приватизации.
Пунктом 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, ст. 622 Гражданского кодекса не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.
Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.
Таким образом, судами не учтено, что поскольку на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу "ГалоПолимер Пермь", то положения ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям не могут быть применены.
С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты в части возложения на общество "ГалоПолимер Пермь" обязанности по освобождению земельного участка с кадастровым номером 59:01:1717095:0008, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98, и передаче его территориальному управлению по акту приема-передачи подлежат отмене, в удовлетворении иска в указанной части следует отказать..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.09.2011 N Ф09-2564/11 по делу N А07-16288/10
"...На основании указанных постановлений Администрации между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.11.2003 N 103, по условиям которого арендодатель передает арендатору земельный участок с кадастровым номером 02:56:06 05 06:0038 площадью 12 542 кв. м, расположенный по адресу: г. Стерлитамак, ул. Гоголя, для обслуживания авторынка.
Согласно п. 2.1 договора аренды срок аренды участка устанавливается с 23.05.2003 по 23.05.2008.
В соответствии с п. 2.4 договора аренды продление договора на неопределенный срок по истечении срока действия договора не допускается.
Таким образом, принимая во внимание, что п. 2.1 договора аренды срок аренды участка устанавливается с 23.05.2003 по 23.05.2008, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договорные отношения между сторонами прекратились с 24.05.2008.
Судом апелляционной инстанции установлено, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий предпринимателю на праве собственности объект недвижимости: авторынок, количество этажей: 1, общая площадь 5,8 кв. м, литера А - проходная, литера Г - уборная, литера 1 - забор, литера I - замощение, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.01.2004 серии 02АА N 169034 и техническим паспортом на здания и сооружения авторынка по состоянию на 24.05.2002. Доказательств того, что зарегистрированное право ответчика оспорено в установленном законом порядке, а также доказательств самовольности возведенного строения истцом в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование Администрации о приведении земельного участка в первоначальное состояние и возврате земельного участка означает снос расположенных на земельном участке объектов, что по существу при наличии зарегистрированного права предпринимателя на спорные объекты сводится к исковому требованию об оспаривании зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества: нежилое строение - авторынок общей площадью 5,8 кв. м литера А, Г, 1, I, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Гоголя, для разрешения которого у суда в рамках настоящего дела оснований не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.03.2011 N Ф09-1063/11-С6 по делу N А76-10552/2010-51-350
"...Полагая, что спорный земельный участок используется обществом "Грош и К" без правовых оснований, обязательства по внесению арендной платы за данный земельный участок не исполняются надлежащим образом, администрация и комитет обратились в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Согласно ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что с момента заключения договора от 29.11.2001 УЗ N 01752-ВР-2000 и до момента государственной регистрации права собственности Хакимова Р.М. на нежилое здание (комплекс технического обслуживания автомобилей) площадью 664,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, д. 65, то есть до 27.08.2004, между администрацией и обществом "Грош и К" существовали отношения по аренде спорного земельного участка, в настоящее время общество "Грош и К" правами на объекты, расположенные на данном земельном участке, не обладает.
Кроме того, следует указать, что ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую истцы ссылались при обращении с иском в части освобождения земельного участка, не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 74:36:04 08 001:0039, который был передан по договору аренды от 29.11.2001 УЗ N 01752-ВР-2000, находятся объекты недвижимого имущества. Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.01.2011 N 10661/10, иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта недвижимого имущества, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, вытекающие из договора аренды.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции также не выявлено..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 10.10.2011 по делу N А54-6454/2009
"...Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В соответствии с п. 4.2.1 договора аренды N 26-А от 28.07.1992 спорный земельный участок предоставлялся арендатору для строительства платной автостоянки открытого типа без указания конкретных объектов недвижимого имущества.
Согласно актам приемки законченного строительством объекта от 25.08.1991, 27.05.1994, 30.03.1996, 24.04.1996 (т. 2, л.д. 22, 133 - 140; т. 3, л.д. 14 - 18) объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, были закончены строительством и приняты в эксплуатацию.
Согласование проекта спорной автостоянки произведено соответствующими организациями, в том числе главным архитектором (т. 2, л.д. 12, 19, 20, 41, 78 - 83, 86).
При таких обстоятельствах, ответчик, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, вправе требовать оформления соответствующих прав на данный земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.
Таким образом, поскольку ответчиком возведены объекты недвижимости, в том числе на спорном земельном участке, учитывая, что данный земельный участок предоставлялся арендатору исключительно для целей строительства автостоянки, возврат земельного участка, предоставленного ответчику по договору аренды N 26-А от 28.07.1992 в первоначальном состоянии невозможен..."

12. Возможность применения ст. 622 ГК РФ о возврате при прекращении договора арендованного имущества в случае его утраты (уничтожения)

На практике возможна ситуация, когда имущество, переданное в аренду, утрачено арендатором или уничтожено. При этом по истечении срока аренды арендодатель может заявить требования, основанные на ст. 622 ГК РФ. Возникает вопрос о возможности применения указанной статьи в данном случае.

12.1. Вывод из судебной практики: При утрате (уничтожении) арендуемого имущества ст. 622 ГК РФ, устанавливающая обязанность возвратить арендованное имущество при прекращении договора аренды, не применяется.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2011 по делу N А32-5850/2009
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, концерн (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 12.04.2000 N 1 торговых павильонов с правом выкупа.
По акту приема-передачи (приложение N 2) арендатор принял новые в исправном состоянии помещения торговых павильонов (т. 1, л.д. 16).
Поскольку общество не исполнило обязательства по внесению остальных платежей, концерн обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате с 01.01.2002 по 20.02.2009 с учетом инфляции и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции не учел следующего.
Утрата вещи, которая является объектом арендных отношений, определяет право арендодателя требовать возмещения ее стоимости. Применение статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (взыскание арендной платы) после утраты арендованного имущества неправомерно.
С учетом того, что утрата вещи, которая была передана во временное пользование и владение, исключает возможность ее использования арендатором, а также доводов ответчика об уничтожении спорных павильонов и прекращении арендных отношений в 2003 году (о чем также представлен акт от 14.01.2003, т. 2, л.д. 23), суду надлежало исследовать вопрос о наличии спорного имущества в натуре и правомерности взыскания арендных платежей за период после уничтожения торговых павильонов..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.10.2015 N Ф06-747/2015 по делу N А57-22538/2014
"...Общество с ограниченной ответственностью "Александрия" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ассоциация "ТолСар" (далее - ответчик) об обязании вернуть арендованное имущество согласно акту приема-передачи от 01.04.2009.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 20.03.2015 в удовлетворении исковых требований отказано. Производство по встречному иску прекращено.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 указанное решение в части отказа в обязании ответчика возвратить истцу арендованное имущество отменено, принят новый судебный акт об обязании ответчика возвратить истцу арендованное имущество согласно акту приема-передачи от 01.04.2009.
01.06.2013 стороны заключили соглашение о расторжении с 01.06.2013 договора аренды оборудования от 01.04.2009.
19.09.2014 истец обратился к ответчику с требованием о возврате по акту приема-передачи оборудования. В связи с тем, что оборудование ответчиком не было возвращено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства и изучив материалы дела, пришел к выводу, что у ответчика спорное имущество отсутствует.
Утрата вещи, которая является объектом арендных отношений, определяет право арендодателя требовать возмещения ее стоимости. Применение статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации после утраты арендованного имущества неправомерно. Доказательства того, что спорное имущество существует в наличии на момент вынесения судом первой инстанции решения и оно находится у ответчика, истец не представил. Владение ответчиком имуществом должно быть реальным. Вывод арбитражного суда мотивирован тем, что истец не доказал факт нахождения спорного оборудования у ответчика.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для переоценки выводов суда первой инстанции и удовлетворения иска. Решение суда первой инстанции основано на нормах права и материалах дела в связи с чем подлежит оставлению в силе..."

13. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества

В соответствии с абз. 2 ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе потребовать с арендатора, который не возвратил или несвоевременно возвратил арендованное имущество, не только арендную плату за время просрочки, но и возмещения убытков в случае, если их размер превышает указанную плату. На практике возможна ситуация, когда арендодатель заключил договор аренды, в том числе и предварительный, с новым арендатором, а прежний при этом уклоняется от возврата имущества, несмотря на прекращение договора с ним. Возникает вопрос: вправе ли арендодатель взыскать с прежнего арендатора упущенную выгоду в размере неполученных арендных платежей, предусмотренных договором с новым арендатором?
Стороны договора аренды на основании дополнительного соглашения могут уменьшить количество арендуемого и, следовательно, подлежащего возврату имущества. В связи с этим на практике возникают споры о том, вправе ли арендодатель после прекращения действия договора взыскать с арендатора полную стоимость имущества, которое было исключено из предмета договора и не возвращено арендодателю, и является ли такое дополнительное соглашение договором дарения.

13.1. Вывод из судебной практики: Если после прекращения действия договора аренды арендатор не возвратил арендованное имущество и арендодатель заключил с третьим лицом предварительный договор аренды данного имущества, который был расторгнут вследствие того, что прежний арендатор не возвратил объект аренды, арендодатель вправе взыскать с последнего упущенную выгоду.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд сделал вывод о наличии у арендодателя упущенной выгоды с учетом того, что после возврата спорного имущества арендодатель заключил договор аренды с лицом, которое было стороной расторгнутого предварительного договора.

Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 16674/12 по делу N А60-53822/2011
"...Между обществом с ограниченной ответственностью "Неруш Ю" (арендодателем; далее - общество "Неруш Ю") и обществом с ограниченной ответственностью "ДВМ-Урал" (арендатором; далее - общество "ДВМ-Урал") заключен договор аренды от 11.03.1999 N А-1 (далее - договор аренды) сроком на пять лет, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает в аренду, а арендатор принимает во временное владение и пользование встроенное нежилое одноэтажное помещение общей площадью 209,9 кв. метра, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 13 (далее - спорное помещение).
По истечении срока действия указанного договора арендатор продолжал использовать арендуемое помещение при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Впоследствии арендодатель обратился к арендатору с письмом от 12.02.2009 N 361/21, в котором отказался от договора аренды от 11.03.1999 и потребовал освобождения арендуемого помещения.
В связи с невыполнением указанного требования общество "Неруш Ю" обратилось в арбитражный суд с иском об обязании арендатора освободить занимаемое помещение, по результатам рассмотрения которого вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.04.2011 по делу N А60-16043/2010, оставленным без изменения судами вышестоящих инстанций, на общество "ДВМ-Урал" возложена обязанность по освобождению спорного помещения.
Общество "Неруш Ю" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с общества "ДВМ-Урал" упущенной выгоды в размере 4 350 000 рублей, ссылаясь на то, что общество "ДВМ-Урал" обязано было возвратить спорное помещение не позднее 12.05.2009 (по истечении трехмесячного срока, установленного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), с момента направления в его адрес требования об освобождении помещения), в то время как фактически помещение передано арендодателю на основании решения суда судебным приставом-исполнителем 31.08.2011; вследствие противоправных действий арендатора у арендодателя возникли убытки в виде упущенной выгоды в размере 4 350 000 рублей неполученных доходов, которые он мог бы получить, заключив договор аренды с иным лицом.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление общества "Неруш Ю" подлежит удовлетворению.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, обществом "Неруш Ю" 01.06.2010 заключен предварительный договор аренды на спорное помещение (далее - предварительный договор) с открытым акционерным обществом "Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу" (далее - банк) с намерением до 01.11.2010 заключить основной договор аренды. Банком во исполнение условий предварительного договора уплачен авансовый платеж в размере 209 900 рублей.
Неправомерное уклонение общества "ДВМ-Урал" от возврата спорного помещения арендодателю (дело N А60-16043/2010) явилось основанием для расторжения сторонами предварительного договора путем подписания соглашения от 23.09.2010, в связи с чем сумма авансового платежа возвращена банку.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса возврат арендованного имущества относится к основным обязанностям арендатора.
В случае несвоевременного возврата арендованного имущества у арендатора возникает обязанность возместить арендодателю убытки.
Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса сторона, понесшая убытки в виде упущенной выгоды, должна доказать факт нарушения ее права, наличие причинно-следственной связи между этим фактом и понесенными убытками, а также размер убытков.
Судебными актами по делу N А60-16043/2010 установлен факт незаконного удержания арендатором помещения арендодателя.
Спорное помещение возвращено арендодателю 31.08.2011, который заключил договор аренды от 05.09.2011 N 37.2-11-1333 с банком, то есть с тем же лицом на тех же условиях, что и предварительный договор. Однако это не принято судами во внимание при оценке представленных обществом "Неруш Ю" доказательств в подтверждение упущенной выгоды.
Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно документально подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением.
Заключение обществом "Неруш Ю" после возврата спорного помещения основного договора аренды с банком подтверждает, что предварительный договор подписывался сторонами не как мнимая сделка, направленная на взыскание с общества "ДВМ-Урал" в последующем убытков, а как реальный договор, заключенный для получения арендодателем прибыли от использования своего имущества.
Таким образом, условия, необходимые для применения меры ответственности к арендатору в виде возмещения убытков (противоправность, убытки, причинная связь), в настоящем деле присутствуют в полном объеме, установлена и вина арендатора..."

13.2. Вывод из судебной практики: Если договор аренды прекратил действие, а арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе взыскать убытки в размере рыночной ставки аренды указанного имущества, определенной в результате судебной экспертизы.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.02.2011 по делу N А32-8384/2009
"...Поскольку предприниматель не освободил в добровольном порядке спорное помещение, общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском об освобождении ответчиком занимаемых им помещений. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2008 N А32-25146/2007 суд обязал предпринимателя освободить спорное помещение и передать обществу. Данным судебным актом установлено, что договор аренды от 01.01.2005 N 6 прекратил свое действие с июля 2007 года.
Общество, полагая, что предприниматель несвоевременно освободил спорное помещение, чем причинил обществу убытки, представляющие собой неполученные доходы в размере 1 434 095 рублей 92 копеек; размер арендной платы не соответствует ее рыночному размеру в период с 01.07.2007 по 15.12.2008, обратилось с иском в суд.
В силу части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (часть 2 данной статьи).
Для установления размера рыночной ставки аренды одного квадратного метра спорного нежилого помещения в 2007 и 2008 годах, суд апелляционной инстанции назначил экспертизу по делу.
Суды, исследовав обстоятельства дела и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, а также экспертное заключение от 30.06.2010 N 136/11-3/16.1, правомерно исходили из средней стоимости арендной платы за 2007 - 2008 года - 900 рублей за один квадратный метр спорных помещений в 2007 году и 1050 рублей - в 2008 году..."

13.3. Вывод из судебной практики: Если при прекращении договора аренды арендатор не вернул арендованное имущество, арендодатель, который заключил договор аренды данного имущества с третьим лицом, вправе взыскать с прежнего арендатора упущенную выгоду в размере разницы между суммой арендных платежей, подлежащих уплате по новому договору, и платой, внесенной прежним арендатором до возврата имущества.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.11.2015 по делу N А56-73426/2014
"...Как следует из материалов дела, ООО "Невопласт" (арендодатель) и ООО "НОКС" (арендатор) заключили договоры от 05.02.2013 N А-0777/2013, от 05.02.2013 N А-1777/2013, от 11.02.2013 N А-2777/2013, от 20.03.2013 N А-3777/2013 и от 01.06.2013 N А-4777/2013 аренды объектов недвижимости, расположенных по адресу: Ленинградская обл., г. Сосновый Бор, ул. Мира, д. 1, а именно: части складских помещений N 142, 143 общей площадью 2832,4 кв. м, части склада готовой продукции площадью 2000 кв. м; помещений 118 - 121, 125 - 129, 135, 137, 140, 141 общей площадью 307,5 кв. м, части складского помещения N 103 общей площадью 1657,7 кв. м и части склада готовой продукции площадью 2000 кв. м, части складского помещения N 122 общей площадью 2315,7 кв. м, части складского помещения N 28а общей площадью 2160 кв. м и части склада готовой продукции площадью 6000 кв. м.
Договоры аренды расторгнуты по соглашению сторон с 05.01.2014.
Ответчик возвратил объекты аренды истцу по актам приема-передачи только 21.10.2014.
ООО "Невопласт" (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Внешторгимпорт" (арендатор) 10.01.2014 заключили договор N А-777/2014 аренды нежилых помещений общей площадью 21 418,6 кв. м, расположенных в здании по адресу: Ленинградская обл., г. Сосновый Бор, ул. Мира, д. 1, и открытой площадки на складе готовой продукции площадью 16 284 кв. м.
В соответствии с пунктом 5.1.1 договора от 10.01.2014 арендодатель обязан передать арендатору объекты аренды не позднее 25.01.2014.
Указав, что неисполнение ООО "НОКС" в установленный срок обязательства по возврату объектов аренды привело к невозможности передать имущество новому арендатору и получить от него доход, ООО "Невопласт" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании упущенной выгоды в размере разницы сумм арендной платы по договорам от 05.02.2013 N А-0777/2013, от 05.02.2013 N А-1777/2013, от 11.02.2013 N А-2777/2013, от 20.03.2013 N А-3777/2013, от 01.06.2013 N А-4777/2013 и арендной платы по договору от 10.01.2014 за период с 26.01.2014 по 21.10.2014.
Установив факт несвоевременного возвращения ответчиком арендованного имущества, а также признав доказанным заявленный размер убытков, суд первой инстанции удовлетворил иск в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
При прекращении договора аренды арендатор обязан своевременно вернуть арендодателю имущество (статья 622 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт несвоевременного возврата арендуемого имущества. Расчет убытков произведен на основании заключенных договоров аренды и признан судом обоснованным. Доказательства отсутствия у арендодателя реальной возможности получить доход по договору от 10.01.2014 не представлены.
С учетом изложенного кассационный суд считает, что исковые требования удовлетворены правомерно..."

14. Отсрочка исполнения решения суда об обязании арендатора возвратить арендуемое имущество

Статьи 324 АПК РФ и 434 ГПК РФ дают суду право отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, а также изменить способ и порядок его исполнения по заявлению взыскателя, должника или пристава. Конкретный перечень оснований такой отсрочки или рассрочки не установлен, поэтому суд имеет право самостоятельно устанавливать обстоятельства, затрудняющие его исполнение.

14.1. Вывод из судебной практики: Отсутствие у арендатора другого помещения на праве аренды или собственности не является основанием для того, чтобы отсрочить исполнение решения суда об освобождении арендуемого помещения.

Судебная практика:

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд учел, что должник не предпринимал никаких мер для исполнения решения, несмотря на то, что просил его отсрочить.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.11.2011 по делу N А42-11158/2009
"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Мурманской области от 14.04.2010 удовлетворено исковое требование Комитета имущественных отношений администрации города Мончегорска, местонахождение: 184500, Мурманская обл., г. Мончегорск, пр. Металлургов, д. 37, ОГРН 1025100652851, об обязании общества с ограниченной ответственностью "Услуга", местонахождение: 184500, Мурманская обл., г. Мончегорск, пр. Металлургов, д. 35, ОГРН 1025100655040 (далее - Общество), освободить нежилые помещения общей площадью 120,8 кв. м, расположенные по адресу: Мурманская обл., г. Мончегорск, пр. Металлургов, д. 35.
Общество обратилось с заявлением об отсрочке исполнения решения сроком на шесть месяцев, ссылаясь на отсутствие у Общества иных помещений, необходимых для перемещения имущества из освобождаемых помещений.
В соответствии с частью 1 статьи 324 АПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения.
Названная норма права не определяет оснований для предоставления отсрочки или рассрочки, а лишь устанавливает критерий их определения - затруднительность исполнения судебного акта.
Таким образом, в каждом случае рассмотрения заявления об отсрочке исполнения судебного акта суд должен устанавливать конкретные обстоятельства его исполнения.
Предоставление отсрочки или рассрочки исполнения судебного акта является исключительной мерой, которая должна применяться судом лишь при наличии уважительных причин либо неблагоприятных обстоятельств, затрудняющих исполнение решения арбитражного суда. При оценке таких причин и обстоятельств суд должен исходить из необходимости соблюдения баланса интересов как взыскателя, так и должника.
Как указали суды, отсутствие у ответчика альтернативного недвижимого имущества на праве аренды или в собственности, куда бы он мог переместить товары и оборудование из ранее занимаемых помещений, не является основанием для предоставления ему отсрочки исполнения решения. Доводы Общества о том, что выселение повлечет негативные последствия, не признаны достаточным основанием для предоставления отсрочки исполнения решения.
Апелляционный суд обоснованно указал на отсутствие доказательств того, что после принятия решения должником принимались меры для исполнения обязательств перед арендодателем. Апелляционным судом принято во внимание то, что магазин продолжает работать, плата за пользование помещением собственнику не выплачивается. Кроме того, срок на который Общество просило предоставить отсрочку (шесть месяцев) уже истек.
Кассационная инстанция, не усматривая при принятии обжалуемых судебных актов каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, не находит оснований для их отмены..."

15. Возмещение арендатору расходов на содержание имущества после расторжения договора аренды

Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. На практике арендодатель может не предпринять мер по возврату имущества, а арендатор принять его на ответственное хранение. Возникает вопрос: должен ли арендодатель возместить арендатору стоимость расходов на содержание этого имущества?

15.1. Вывод из судебной практики: Если после расторжения договора аренды арендатор принял арендованное имущество на ответственное хранение и уведомил об этом арендодателя, а последний не предпринял мер для возврата такого имущества, арендодатель обязан возместить арендатору стоимость расходов по его содержанию.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 07.12.2011 по делу N А40-115762/10-157-976
"...Судами установлено, что ООО "АКГ "Экфард" (лизингополучатель) и ООО "ТрансФин-М" (лизингодатель) заключили договоры лизинга N 110/08/Э от 25.01.2008, N 111/08/Э от 28.04.2008, согласно которым лизингодатель приобрел в собственность и передал лизингополучателю во временное владение и пользование предметы лизинга в соответствии со спецификациями N 1 к каждому из договоров.
Предметы лизинга на основании договоров лизинга переданы лизингополучателю во временное пользование, передача спорного оборудования в лизинг по актам приема-передачи от 27.06.2008, от 18.06.2008 не является передачей предмета лизинга в собственность лизингополучателя, при прекращении договора лизинга у лизингополучателя имеется обязанность в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возвратить предмет лизинга лизингодателю.
Лизингополучатель уведомил ответчика после расторжения договоров о принятии оборудования на ответственное хранение и праве лизингополучателя взыскать с лизингодателя убытки в виде расходов по ответственному хранению предмета лизинга.
Уведомлением от 30.03.2010 ООО "ТрансФин-М" подтвердило, что оборудование находится в собственности ответчика и хранится у истца.
Несение истцом расходов по содержанию принадлежащего ответчику имущества и размер данных расходов суды установили, оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе договор на подачу и потребление электрической и тепловой энергии N Е-281-П, приходные кассовые ордера, платежные поручения, подтверждающие оплату расходов за электроэнергию, письма организаций о возврате денежных средств, уплаченных за ООО АКГ "Экфард" в адрес ООО "Ксерокс (СНГ)" за техническое обслуживание: письмо ООО "Безопасные информационные технологии" от 04.03.2011 исх. N 12 о возврате 204 335 руб. 11 коп., письмо ООО "Экфард-Гео" от 14.02.2011 исх. N 16 о возврате 29 743 руб. 15 коп., письмо ООО "Полиарт" от 11.01.2011 исх. N 2 о возврате 72 787 руб. 95 коп.; платежные поручения на оплату технического обслуживания предметов лизинга.
При изложенных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что ответчик неосновательно сберег денежные средства, составляющие стоимость расходов по содержанию спорного имущества в заявленный в иске период за счет истца, понесшего эти расходы.
Таким образом, поскольку суд установил неосновательность сбережения ответчиком денежных средств, суд правомерно, в соответствии со статьей 1102, пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал с ответчика сумму неосновательного обогащения и начисленных на нее процентов за пользование чужими денежными средствами..."

16. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 622 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

16.1. Пример взыскания с арендатора убытков и неустойки в случае несвоевременного возврата арендованного имущества

Ситуация
Ссылаясь на несвоевременный возврат арендатором имущества, арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании убытков и неустойки.
Суд удовлетворил иск.

Применение ст. 622 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал, что исходя из содержания ст. 622 ГК РФ в случае, когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат помещения предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не определено договором.
Штрафной характер неустойки предусмотрен положениями ч. 2 ст. 622 ГК РФ, в связи с чем исковые требования о взыскании убытков и неустойки были удовлетворены.
(Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2009 по делу N А56-47995/2007)

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

	См. также: Важнейшая практика по ст. 623 ГК РФ	

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 623 ГК РФ

1. Толкование судом понятия "улучшения имущества" для целей аренды >>>
2. Применение п. 2 ст. 623 ГК РФ к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона >>>
3. Применение норм о неотделимых улучшениях имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ) к отношениям по договору купли-продажи при его недействительности >>>
4. Применение норм о неотделимых улучшениях имущества (ст. 623 ГК РФ) при незаключенности (в том числе отсутствии) или недействительности договора аренды >>>
5. Получение согласия собственника на улучшение арендованного имущества >>>
6. Возмещение собственником стоимости неотделимых улучшений в случае передачи имущества в аренду и получения согласия на производство улучшений от неуполномоченного на то лица >>>
7. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества >>>
8. Зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет арендных платежей после прекращения договора >>>
9. Учет стоимости неотделимых улучшений арендованного государственного и муниципального имущества при его выкупе субъектами малого и среднего предпринимательства >>>
10. Взыскание неосновательного обогащения с арендодателя, если арендатором произведены неотделимые улучшения арендованного имущества >>>
11. Срок исковой давности для предъявления требований о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества >>>
12. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 623 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания >>>

1. Толкование судом понятия "улучшения имущества" для целей аренды

1.1. Вывод из судебной практики: Под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу N А19-14583/08-15
"...В связи с чем, ссылка суда апелляционной инстанции на статью 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендная плата устанавливается не только в виде определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, но и в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества, является необоснованной.
В норме статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится об улучшениях арендованного имущества, а не о его ремонте (текущем или капитальном), распределение обязанностей по которому регулируется другими нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из анализа статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в которой также регулируется вопрос улучшения арендованного имущества, следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.
Поскольку апелляционным судом обстоятельства дела установлены на основании всестороннего и полного исследования представленных в материалы дела доказательств, но неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований налогоплательщика о признании недействительным решения от 11.07.2008 N 14-32.1/5, измененного решением от 15.09.2008 N 26-16/20257-679 Управления Федеральной налоговой службы по Иркутской области в указанной части..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.02.2018 N Ф02-7697/2017 по делу N А33-26038/2016
"...Ссылаясь на то, что ответчиком не возмещены истцу затраты на производство неотделимых улучшений в размере разницы между стоимостью затрат и зачтенной рыночной стоимостью неотделимых улучшений, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым требованием.
Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из отсутствия оснований для удовлетворения требования истца.
Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом в силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Из анализа статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.
Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика стоимости затрат на производство неотделимых улучшений в размере 64 653 820 рублей 69 копеек..."

2. Применение п. 2 ст. 623 ГК РФ к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона

Пункт 2 ст. 689 ГК РФ предусматривает нормы, которые могут применяться к договору безвозмездного пользования. Среди них не указан п. 2 ст. 623 ГК РФ. Однако по общему правилу, закрепленному в ст. 6 ГК РФ, к сходным отношениям может применяться аналогия закона, если это не противоречит их существу. Учитывая, что договоры аренды и безвозмездного пользования регулируют отношения по пользованию имуществом и законодатель предусмотрел распространение части норм договора аренды на отношения по договору ссуды, можно предположить, что данные отношения являются сходными и к ним допустимо применение аналогии закона.
Таким образом, в судебной практике возник вопрос: допустимо ли в данном случае применение аналогии закона или же следовать прямому указанию закона о том, что п. 2 ст. 623 ГК РФ не применяется к договору безвозмездного пользования?

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о применении норм о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ) по аналогии закона к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом существует две позиции судов.

Позиция 1. Пункт 2 ст. 623 ГК РФ о возмещении стоимости неотделимых улучшений не применяется по аналогии закона к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 26.03.2009 N Ф09-574/09-С6 по делу N А60-4959/2008-С4
"...Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о том, что с момента возникновения у Российской Федерации (1991 год) и Свердловской области (2008 год) права собственности на административное нежилое здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, 35, включая спорный пристрой площадью 361,3 кв. м к данному зданию, у ответчиков не возникло никаких обязательств по возмещению Федерации профсоюзов каких-либо расходов, связанных с содержанием, эксплуатацией и расширением данного здания.
Суд также исходил из того, что к спорным правоотношениям не подлежит применению по аналогии закона п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку названная правовая норма регулирует арендные отношения, которые имеют возмездный характер, в то время как истец в период с 1919 по 2008 годы пользовался административным зданием на безвозмездной основе.
Как следует из содержания п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды..."

Позиция 2. Пункт 2 ст. 623 ГК РФ о возмещении стоимости неотделимых улучшений может применяться по аналогии закона к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.09.2010 по делу N А03-10658/2009
"...Южная поселковая администрация Центрального района г. Барнаула (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Алтайского края (далее ТУ Росимущества в Алтайском крае) неосновательного обогащения в сумме 2 108 947,60 руб.
Как следует из материалов дела, решением Комитета по управлению имуществом администрации г. Барнаула (в настоящее время - Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула) N 659 от 14.06.2004 Администрации передано в безвозмездное пользование нежилое помещение площадью 428,7 кв. м, расположенное по ул. Чайковского, 16 (1 этаж) в г. Барнауле, для уставных целей.
Во исполнение указанного решения 11.04.2005 между Администрацией и Комитетом был заключен договор безвозмездного пользования N 11/Ю сроком действия с 11.04.2005 по 10.04.2008, по условиям которого к обязанностям ссудополучателя (Администрация) в том числе и отнесено производство текущего и капитального ремонта помещения (пункт 3.2).
В период с апреля 2007 г. по март 2008 г. Администрация израсходовала на осуществление ремонта помещения, систем отопления, электроснабжения, устройство и обслуживание узла учета тепловой энергии денежные средства на общую сумму 2 108 947,60 руб.
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Алтайского края от 30.01.2008 по делу N А03-12075/06-11 установлено, что нежилое помещение площадью 266,7 кв. м на первом этаже здания по адресу ул. Чайковского, 16 в г. Барнауле является федеральной собственностью и за Управлением ФПС Алтайского края признано право оперативного управления.
Письмом N 22-2-10/191 от 07.07.2008 Управление ФПС Алтайского края уведомило Администрацию о принятом судом решении и предъявило требование об освобождении занимаемого помещения.
Истец, полагая, Российская Федерация в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом, получила неосновательное обогащение в виде увеличения стоимости помещения на сумму произведенного Администрацией ремонта, возвратить которое в натуре невозможно, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно руководствовались положениями пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости улучшений, не отделимых без вреда для имущества, с учетом обязательного полученного согласия арендодателя на их осуществление.
В материалах дела документально не подтверждено получение истцом согласия ссудодателя на проведение улучшений помещений по объему и стоимости, в связи с чем суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований..."

3. Применение норм о неотделимых улучшениях имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ) к отношениям по договору купли-продажи при его недействительности

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость. На практике возникают ситуации, когда покупатель улучшил имущество, переданное ему по недействительному договору купли-продажи. В связи с чем возникает вопрос о возможности возмещения покупателю произведенных улучшений при применении последствий недействительности договора купли-продажи.

3.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности применения п. 2 ст. 623 ГК РФ при возврате исполненного по договору купли-продажи, в случае если покупатель произвел неотделимые улучшения имущества, переданного ему по недействительному договору купли-продажи, существует две позиции судов.

Позиция 1. Пункт 2 ст. 623 ГК РФ может быть применен судом при возврате исполненного по договору купли-продажи, в случае если покупатель произвел неотделимые улучшения имущества, переданного ему по недействительному договору купли-продажи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 28.04.2010 N Ф09-2855/10-С6 по делу N А07-17393/2008
"...При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что по договору купли-продажи от 19.05.1998 N 1 Уфимский институт коммерции и права приобрел у государственного унитарного предприятия "Уфимское производственное объединение "Геофизприбор" здание общей площадью 898,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Заводская, д. 13.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2007 по делу N А07-10985/2004 в удовлетворении исковых требований государственного унитарного предприятия "Специальное конструкторское бюро "Планета" к государственному унитарному предприятию "Уфимское производственное объединение "Геофизприбор" и Уфимскому институту коммерции и права о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 19.05.1998 N 1 отказано. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2007 (с учетом определения Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2007) по указанному делу решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены. Применены последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 19.05.1998 N 1 и акта приема-передачи от 16.06.1998. На Уфимский институт коммерции и права возложена обязанность передать государственному унитарному предприятию "Специальное конструкторское бюро "Планета" нежилое здание - производственный корпус N 15 общей площадью 898,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Заводская, д. 13. Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.09.2007 постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.
В рамках исполнительного производства по исполнительному листу от 25.06.2007 N 511 Уфимский институт коммерции и права передал 21.08.2007 обществу "Специальное конструкторское бюро "Планета" нежилое здание - производственный корпус N 15 общей площадью 898,5 кв. м, литера А1, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Заводская, д. 13.
Ссылаясь на то, что за период с даты принятия спорного объекта недвижимости по акту приема-передачи от 16.06.1998 им были понесены необходимые затраты на содержание недвижимого имущества в размере 24 791 745 руб., Уфимский институт коммерции и права обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.
Согласно ст. 1108 Гражданского кодекса Российской Федерации при возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества (ст. 1104) или возмещении его стоимости (ст. 1105) приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества с того времени, с которого он обязан возвратить доходы (ст. 1106) с зачетом полученных им выгод.
Из содержания указанной нормы следует, что подлежат возврату только необходимые затраты. Поскольку в данной статье не решен вопрос о судьбе улучшений, которые могут быть произведены приобретателем в неосновательно полученном им имуществе, судами правомерно применены в порядке аналогии закона положения п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений..."

Позиция 2. Пункт 2 ст. 623 ГК РФ не применяется при возврате исполненного по договору купли-продажи, в случае если покупатель произвел неотделимые улучшения имущества, переданного ему по недействительному договору купли-продажи. Стоимость данных улучшений взыскивается в соответствии с нормами о неосновательном обогащении.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 08.07.2011 N Ф09-3970/11 по делу N А60-41962/2010
"...Предприятием "Жилкомсервис" (продавец) и обществом "Гавань" (покупатель) 22.02.2007 заключен договор N 6 купли-продажи нежилого здания общей площадью 375,6 кв. м, литеры Б, Б1, расположенного по адресу: г. Ирбит, ул. Кирова, д. 74.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2009 по делу N А60-8652/2009-С12 по иску прокурора Свердловской области к предприятию "Жилкомсервис", обществу "Гавань" признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2007 N 6, на общество "Гавань" возложена обязанность передать предприятию "Жилкомсервис" указанное здание, за счет казны муниципального образования "Город Ирбит" в пользу общества "Гавань" взыскано 211 864 руб.
Общество "Гавань", ссылаясь на то, что с момента заключения договора от 22.02.2007 здание было отремонтировано (улучшено) за его счет, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с рассматриваемым иском.
При рассмотрении спора суд первой инстанции исходил из того, что при взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества подлежит применению по аналогии закона ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Установив, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2007 признан недействительным (ничтожным), при этом письменное согласие собственника спорного здания на ремонт помещения в материалах дела отсутствует, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании неосновательного обогащения удовлетворению не подлежит.
Данная норма не подлежала применению к рассматриваемым отношениям, поскольку она регулирует обязательственные арендные правоотношения, и оснований для ее применения по аналогии в соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Согласно п. 2 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные главой об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из содержания данной нормы следует, что неосновательное обогащение возможно и при отсутствии согласия (воли) приобретателя (собственника) имущества на его улучшение. Отсутствие лишь только согласия собственника при наличии иных обстоятельств, свидетельствующих о его неосновательном обогащении за счет другого лица, не может являться основанием для отказа в иске.
Апелляционный суд при рассмотрении спора пришел к правильным выводам о том, что в качестве неосновательного обогащения может быть возмещена не стоимость произведенных обществом "Гавань" ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ; неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности; произведенные улучшения должны отвечать требованиям необходимости и разумности..."

4. Применение норм о неотделимых улучшениях имущества (ст. 623 ГК РФ) при незаключенности (в том числе отсутствии) или недействительности договора аренды

На практике возникают случаи, когда арендатор, получивший имущество по недействительному или незаключенному договору аренды, за счет собственных средств улучшил его. Поскольку отношений по аренде между сторонами не возникает, то нормы ст. 623 ГК РФ, предусматривающие условия и порядок возмещения арендатору стоимости произведенных улучшений, прямо к отношениям сторон не применяются.
При этом арендатор может подать иск о взыскании стоимости произведенных улучшений по правилам о неосновательном обогащении. На практике возникает вопрос: насколько применимы условия для компенсации произведенных улучшений, установленные в ст. 623 ГК РФ, при рассмотрении таких исков?

4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, применяются ли положения ст. 623 ГК РФ при незаключенности (в том числе отсутствии) или недействительности договора аренды, в рамках которого арендатор произвел неотделимые улучшения переданного ему имущества, существует две позиции судов.

Позиция 1. В случае незаключенности (в том числе отсутствия) или недействительности договора аренды при взыскании неосновательного обогащения в виде возврата арендодателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества применяются п. п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ по аналогии закона.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.03.2011 по делу N А43-19065/2010
"...Предметом настоящего спора явилась сумма неосновательного обогащения, составляющая стоимость неотделимых улучшений названного имущества, произведенного Обществом с августа 2001 года по февраль 2003 года, в апреле 2006 года и в июле - августе 2007 года.
В связи с пропуском срока исковой давности, о пропуске которого заявил ответчик, суд обоснованно отказал во взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных с августа 2001 года по февраль 2003 года.
В удовлетворении остальной части иска отказано правомерно в силу следующего.
Суд установил и ответчик не оспаривает, что договор аренды от 04.08.2004 N 01-01/0186 сроком более года не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, поэтому является незаключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
При взыскании неосновательного обогащения в виде возврата приобретателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества подлежит применению по аналогии закона статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пунктов 2 и 3 этой статьи, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.
Суд первой инстанции по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценил представленные в дело документы и установил, что капитальный ремонт недвижимого имущества осуществлялся истцом в апреле 2006 года и в июле - августе 2007 года без предварительного письменного согласования объемов и стоимости этих работ с ответчиком, то есть в отсутствие согласия законного владельца.
Таким образом, суд правомерно отказал Обществу в удовлетворении исковых требований..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 18.06.2010 N ВАС-7202/10 по делу N А43-23578/2008-21-603
"...По настоящему делу потребительским обществом были заявлены требования со ссылкой на статью 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которой собственник несет бремя содержания имущества, и на статьи 1102 и 1105 ГК РФ, регулирующие вопросы возврата неосновательного обогащения и возмещения его стоимости.
Суды, исходя из названных законодательных норм, и с учетом установленных по делу обстоятельств, в том числе о том, что имущество рынка администрацией не использовалось, так как оно находилось в пользовании потребительского общества, и это общество в процессе использования указанного имущества произвело неотделимые улучшения данного имущества при отсутствии на это согласия правомочного органа собственника, признали не подлежащими удовлетворению заявленные требования.
При разрешении возникшего спора судами по аналогии закона были учтены применяемые в сходных правоотношениях положения статьи 623 ГК РФ, согласно которым неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат.
В процессе рассмотрения спора суды учли и то, что потребительским обществом, использующим имущество рынка в течение длительного времени, были проведены ремонтные работы на рынке с целью сохранения его рабочего состояния для использования в предпринимательской деятельности для извлечения выгоды.
В ходе рассмотрения дела истцом не был представлен оригинал договора от 01.01.1994, на основании которого потребительское общество использует имущество рынка, в связи с чем не было доказано содержание договорных обязательств по использованию этого имущества.
Анализ иных доводов заявителя показал, что в данном случае отсутствуют основания, предусмотренные статьей 304 АПК РФ..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.08.2014 по делу N А29-6971/2013
"...Как видно из документов и установил суд, истцу на праве собственности принадлежат помещения N 183-218 по плану БТИ, общей площадью 1538,8 квадратного метра, расположенные по адресу: г. Сыктывкар, ул. Печорская, д. 67, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.11.2001 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сославшись на то, что помещения N 187, 194, 195 и 218 общей площадью 366 квадратных метров были заняты ответчиком без правовых оснований, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Общество предъявило встречный иск о взыскании стоимости ремонта крыши и неосновательного обогащения.
Суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с истца в пользу ответчика неосновательного обогащения в размере 2 691 835 рублей 70 копеек, которое включает в себя требование о возмещении расходов по ремонту крыши, монтажу пожарной сигнализации и теплового узла.
В статье 1108 ГК РФ регламентирован порядок возмещения затрат на подлежащее возврату имуществу, вместе с тем данная норма не решает вопрос о судьбе улучшений, которые могут быть произведены арендатором в неосновательно полученном им и подлежащем возврату имуществе. Суд кассационной инстанции признает, что в данном случае по аналогии закона могут быть применены правила статьи 623 ГК РФ, так как они соответствуют существу рассматриваемых в рамках дела отношений. По смыслу приведенной статьи арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений лишь в том случае, если таковые произведены с согласия арендодателя.
Оценив представленные доказательства, суды обеих инстанций пришли к выводу об отсутствии доказательств согласия истца на выполнение ремонтных и монтажных работ и того, что проведенные работы отвечают требованиям необходимости и разумности.
Следовательно, у истца не возникло обязанности выплатить ответчику стоимость проведенного капитального ремонта крыши и монтажа. Факт того, что смонтированное оборудование используется истцом в настоящее время, не является основанием для взыскания неосновательного обогащения.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2012 по делу N А43-28816/2010
"...Договор аренды от 19.03.2001 N 5/1965 не зарегистрирован сторонами в установленном законом порядке, а потому не может считаться заключенным. Аналогичный вывод содержится во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Нижегородской области от 29.10.2010 по делу N А43-17532/2010.
Незаключенность договора означает отсутствие договорных отношений между контрагентами. Вместе с тем факт пользования помещением со стороны Предпринимателя подтвержден представленными в материалы дела актами от 19.03.2001 и 12.07.2010. Данное обстоятельство стороны не оспаривают.
При взыскании неосновательного обогащения в виде возврата приобретателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества подлежит применению по аналогии закона статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пунктов 2 и 3 названной статьи затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.
При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил требования истца в сумме 118 518 рублей 27 копеек, составляющих затраты последнего на содержание и сохранение спорного подвального помещения..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.01.2012 по делу N А17-702/2011
"...Впоследствии названный договор аренды был признан судом незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации в установленном законом порядке.
На основании договора подряда от 21.05.2010 (т. 1, л.д. 19), заключенного Обществом и индивидуальным предпринимателем Ореховым Анатолием Павловичем, последний с 21.05.2010 по 21.06.2010 произвел работы, поименованные в перечне выполненных работ от 21.06.2010 (т. 1, л.д. 21) и принятые Обществом по акту от 21.06.2010 (т. 1, л.д. 20). Оплата индивидуальному предпринимателю Орехову Анатолию Павловичу произведена в соответствии с суммой, указанной в перечне выполненных работ (250 762 рублей 90 копеек) и подтверждается распиской подрядчика (т. 1, л.д. 21, об.).
Посчитав, что приобретение материалов и выполнение в помещении Предпринимателя работ повлекло неосновательное обогащение ответчика, Общество обратилось в суд с названным иском.
В статье 1108 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирован порядок возмещения затрат на подлежащее возврату имуществу, вместе с тем данная норма не решает вопрос о судьбе улучшений, которые могут быть произведены арендатором в неосновательно полученном им и подлежащем возврату имуществе. Суд кассационной инстанции признает, что в данном случае по аналогии закона могут быть применены правила статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как они соответствуют существу рассматриваемых в рамках данного дела отношений. По смыслу данной статьи арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений лишь в том случае, если таковые произведены с согласия арендодателя..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.09.2010 по делу N А43-1860/2010
"...Исковые требования основаны на статьях 15, 314, 429 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что незаключение основного договора аренды, в установленный предварительным договором срок, по вине ответчика, является основанием для взыскания с последнего штрафа, убытков и затрат на произведенные истцом ремонтно-отделочные работы.
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 05.04.2010, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.07.2010, взыскал в пользу Банка 132 864 рублей штрафа и 33 000 рублей убытков, отказав во взыскании неосновательного обогащения в размере 710 149 рублей 09 копеек. Сославшись на пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия предварительного договора, суд установил вину в незаключении основного договора аренды, что является основанием для применения договорной ответственности и возмещения убытков. Отказывая во взыскания неосновательного обогащения, в виде возврата потерпевшему стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества, суд по аналогии закона применил статью 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя, статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, применима только к договорным отношениям, а в отсутствие таковых в отношении приобретателя применяются нормы о неосновательном обогащении.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что произведенные истцом ремонтные работы являются неотделимыми улучшениями спорного помещения, осуществленные приобретателем в полученном им помещении.
Взыскание стоимости улучшений имущества нормами главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации не урегулировано. Правила изложенные в пунктах 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствуют существу рассматриваемых кондикционных отношений и ведут к справедливому решению создавшейся ситуации, поэтому суд правомерно, руководствуясь статьей 6 указанного Закона, применил к отношениям сторон положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.05.2010 по делу N А39-3356/2009
"...Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 28.12.2009, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2010, ООО "ЭГО" отказано в удовлетворении требований. Суд руководствовался статьями 6, 609, 623, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что Общество не представило доказательств, подтверждающих наличие согласия Администрации на производство неотделимых улучшений недвижимого имущества.
В октябре-ноябре 2007 года арендатор осуществил перепланировку арендуемого помещения. Стоимость неотделимых улучшений имущества составила 331 083 рубля.
Письмом от 28.01.2009 Общество потребовало от Администрации возмещения стоимости неотделимых улучшений, выполненных им в арендуемом помещении.
Неудовлетворение требований ООО "ЭГО" послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Договор аренды от 30.08.2005 N 3648 не зарегистрирован сторонами в установленном законном порядке, а потому не может считаться заключенным. Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций соответствует нормам материального права.
Незаключенность соглашения означает отсутствие договорных отношений между контрагентами. Факт пользования истца имуществом ответчика без установленных законом либо сделкой оснований порождает между ними внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения, на что обоснованно указали судебные инстанции.
Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации при возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества (статья 1104) или возмещении его стоимости (статья 1105) приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества с того времени, с которого он обязан возвратить доходы (статья 1106) с зачетом полученных им выгод. Право на возмещение затрат утрачивается в случае, когда приобретатель умышленно удерживал имущество, подлежащее возврату.
В названной статье не прописано о судьбе улучшений, которые могут быть произведены приобретателем в неосновательно полученном им имуществе, подлежащем возврату, поэтому суд по аналогии закона применил к спорным правоотношениям правила статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 названной статьи арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости улучшений, не отделимых без вреда для имущества, с учетом обязательного полученного согласия арендодателя на их осуществление.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2012 по делу N А45-17359/2012
"...На основании статей 609, 651, пункта 3 статьи 433 ГК РФ, статей 1, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", установив отсутствие доказательств, подтверждающих факт государственной регистрации договора аренды в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договора аренды, невозможности для истца ссылаться на договор как на основание предъявленных требований.
Применяя нормы ГК РФ об обязательствах из неосновательного обогащения, суд первой инстанции счел, что в этих нормах не определена судьба улучшений, которые произведены приобретателем в неосновательно полученном им имуществе, подлежащем возврату.
Суд пришел к выводу, что в данном случае на основании статьи 6 ГК РФ существу рассматриваемых отношений соответствуют правила, относящиеся к аренде, в связи с чем затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если они проведены с согласия собственника. Оценив представленный истцом дизайн-проект, суд не нашел оснований считать его согласованным с собственником имущества. При отсутствии такого согласия стоимость неотделимых улучшений в соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ не возмещается.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, указав, что истец не доказал наличие договоренностей с арендодателями (собственниками) о необходимости выполнения ремонтно-строительных работ на объекте, факт оплаты спорных работ после их окончания третьими лицами, не представил документы, подтверждающие, что спорные работы на момент их выполнения предъявлялись к сдаче ответчикам, в связи с чем отсутствуют правовые основания для взыскания с них стоимости неотделимых улучшений. Суд отклонил довод ответчика о том, что факт ввода объекта в эксплуатацию подтверждает обоснованность заявленных требований, поскольку обстоятельства выполнения истцом неотделимых улучшений спорного помещения в установленном законом порядке материалами дела не подтверждены.
Таким образом, правовые основания, дающие истцу право на компенсацию стоимости неотделимых улучшений, отсутствуют, нарушений норм материального и процессуального права судами при рассмотрении спора не допущено, в удовлетворении иска отказано правомерно. Доводов о несоответствии выводов судов установленным по делу обстоятельствам в кассационной жалобе не приведено..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.10.2009 N Ф04-5972/2009(20631-А03-11) по делу N А03-5741/2007
"...Договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке и является незаключенным. Поскольку в помещении, переданном во владение предпринимателю В.В. Забродину, произведены ремонтные работы, предпринимателем заявлен настоящий иск о компенсации стоимости ремонта как неосновательного обогащения собственника имущества.
Довод заявителя жалобы о том, что при взыскании неосновательного обогащения определяющим является доказанность увеличения стоимости имущества приобретателя, во внимание не принимается, поскольку при рассмотрении спора о взыскании неосновательного обогащения необходимым условием является доказанность увеличения стоимости имущества приобретателя за счет действий и средств потерпевшего.
Кроме того, при взыскании неосновательного обогащения в виде возврата приобретателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества подлежит применению по аналогии закона статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пунктов 2 и 3 623 Гражданского кодекса Российской Федерации затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если они проведены с согласия законного владельца имущества. В рассматриваемом случае, как установили суды первой и апелляционной инстанций, капитальный ремонт недвижимого имущества осуществлялся истцом без предварительного письменного согласования объема и стоимости расходов..."

Позиция 2. В случае незаключенности (в том числе отсутствия) или недействительности договора аренды положения ст. 623 ГК РФ не применяются. Стоимость неотделимых улучшений может быть взыскана с арендодателя как неосновательное обогащение при наличии оснований, предусмотренных гл. 60 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 15.10.2009 N Ф09-7924/09-С6 по делу N А60-11799/2009-С3
"...Предприниматель Никитин В.М., ссылаясь на то, что им проведены ремонтные работы арендованных помещений, и договор аренды на новый срок не заключен, обратился в суд с требованием о возмещении затрат в соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд, отказывая в удовлетворении требований, исходил из следующего.
Поскольку срок договора установлен один год и при этом отсутствует его государственная регистрация, суд признал договор аренды от 20.01.2006 в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации незаключенным и указал на невозможность применения к отношениям сторон положений ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом суд, руководствуясь ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правомерно применил при рассмотрении данного спора нормы о неосновательном обогащении.
Как верно указал суд первой инстанции, по смыслу правовых норм в качестве неосновательного обогащения может быть возмещена не стоимость произведенных предпринимателем ремонтных работ, а стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ. При этом неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности. Кроме того, произведение данных улучшений должно отвечать требованиям необходимости и разумности.
Суд первой инстанции, оценив представленные документы, а также назначение арендуемых помещений и предполагаемую цель их использования предпринимателем Никитиным В.М., пришел к выводу, что правовых оснований для взыскания стоимости произведенных ремонтных работ не имеется..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2007 N 3056/07 по делу N А40-29633/2006-209
"...Пунктом 4.4 предварительного договора установлена обязанность ответчика осуществить отделку помещений и оснастить их оборудованием для последующей передачи в аренду истцу.
Поскольку в срок, установленный соглашением от 10.03.2004, договор аренды сторонами заключен не был, суды первой и кассационной инстанций, на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий предварительного договора, признали обязательства сторон прекращенными.
Исковое требование мотивировано затратами, произведенными истцом на отделочные работы и установку дополнительного оборудования.
Судами первой и кассационной инстанций признан доказанным факт выполнения в здании работ, оплаченных истцом. Суды установили, что ответчиком не обеспечено выполнение отделочных и других работ, в силу чего помещения в здании не были приведены в состояние, пригодное для эксплуатации в качестве офисных. Фактически ответчик допустил истца в здание до окончания строительства и не возражал против проведения им работ, в результате которых имущество ответчика приобрело дополнительные качественные характеристики, что привело к увеличению его стоимости. Не оплатив приобретение таких улучшений, ответчик тем самым неосновательно обогатился за счет истца.
При таких обстоятельствах суды первой и кассационной инстанций правомерно признали доказанным факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца и, руководствуясь статьей 1102 и пунктом 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили иск.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что при рассмотрении данного спора надлежит руководствоваться статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправомерен, поскольку работы, стоимость которых предъявлена к взысканию, произведены в период, когда стороны не были связаны договорными отношениями по аренде помещений..."

Определение ВАС РФ от 27.09.2010 N ВАС-12747/10 по делу N А40-112009/09-82-713
"...Полагая, что арендодатель обязан компенсировать стоимость произведенных им неотделимых улучшений, арендатор обратился в суд с указанными требованиями.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что договор аренды срок действия которого установлен сторонами более одного года, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, и в силу пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации - признан незаключенным.
Также установлено, что при использовании помещений арендатор с согласия арендодателя осуществил ремонтно-строительные, отделочные и иные работы по приведению помещения в состояние, пригодное для использования по назначению, произведя при этом неотделимые улучшения, о характере которых арендодатель был осведомлен, и без которых деятельность ресторана была бы невозможна.
На основании представленных и исследованных судами первой и апелляционной инстанций документов, суд пришел к выводу о доказанности понесенных арендатором затрат и обогащения ответчиков на сумму стоимости произведенных улучшений без установленных законом или сделкой оснований.
С учетом изложенного, заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора удовлетворению не подлежит..."

Определение ВАС РФ от 04.08.2010 N ВАС-7944/10 по делу N А40-11932/09-3-132
"...По иску ООО "У Иваныча" к Департаменту имущества города Москвы (далее - департамент) о взыскании 1 219 739 рублей неотделимых улучшений в связи с произведенным ремонтом.
Суд счел требования истца законными и подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами. Суд указал, что ремонт, произведенный истцом, привел к улучшению имущества, а поскольку договор аренды признан незаключенным, то стоимость неотделимых улучшений является для ответчика неосновательным обогащением.
При рассмотрении спора судами исследованы фактические обстоятельства и установлено, что в 2003 году в связи с необходимостью проведения в арендуемом помещении работ по капитальному ремонту и работ по частичному переустройству, истец совместно с ГУП ДЕЗ района Зюзино г. Москвы составил смету по капитальному ремонту подвального помещения, согласно которой стоимость составила 1 219 739 руб. 29 коп., и график проведения капитального ремонта подвального помещения. 23.09.2003 между ГУП ДЕЗ района Зюзино г. Москвы и ООО "У Иваныча" был подписан акт приемки выполненных работ по капитальному ремонту, согласно которому работы выполнены в полном объеме на основании согласования стоимости, дефектной ведомости, сметы и графика и помещение может использоваться.
Кроме того, как установил суд первой инстанции, проведение работ, их стоимость подтверждены представленными в материалы дела документами - сметами и актом приема-сдачи работ, договором купли-продажи товара от 24.12.2003, платежными поручениями, товарными накладными ремонт был проведен при согласовании с балансодержателем помещения и при надлежащем уведомлении Департамента имущества города Москвы о производстве ремонта и при отсутствии его возражений.
При указанных обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил иск на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.09.2014 N Ф03-3808/2014 по делу N А59-4269/2013
"...Проверив доводы истца, изложенные в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не принимает их исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что в связи с признанием договора аренды от 31.01.2012 ничтожной сделкой. Таким образом, договорные отношения между сторонами спора отсутствуют (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
Соответственно, оснований для применения к отношениям сторон положений, регулирующих арендные правоотношения, в том числе статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.2007 N 3056/07.
Вместе с тем улучшение имущества, произведенное истцом по недействительной сделке, получено ответчиком без правовых оснований, и к отношениям сторон могут быть применены нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 15792/12.
Как установлено судами, работы по ремонту спорного имущества: замена обшивки подводной части корпуса, набивка рулевых и винтовых втулок, замена фальшбота, настила палубы, леерного ограждения, фортика, замена нижнего пояса наружной рубки, очистка от ржавчины судовых помещений, цистерн для жидких запасов, ремонт двигателя (демонтаж, разборка, очистка от загрязнения, замена прокладок, вкладышей и т.д., замена расходных частей, монтажные работы), закрытие отверстий в палубе, ремонт рулевого устройства, гребного устройства, воздушных труб, систем пожаротушения, судового электрооборудования, кабельных сетей, распределительных устройств, электроосвещения осуществлены истцом с 04.02.2012 по 30.03.2012 за счет собственных средств, так как эксплуатация арендуемого объекта без выполнения этих работ была бы невозможна. Указанные работы обоснованно признаны судами неотделимыми улучшениями спорного имущества.
При таких обстоятельствах оснований для отмены постановления Пятого арбитражного апелляционного суда в обжалуемой части и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.03.2011 по делу N А70-3263/2010
"...Указывая, что имущество ответчика было улучшено истцом в результате произведенных затрат на его капитальный ремонт, в связи с чем стоимость имущества значительно возросла, МУП "Рынок" обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности заявленных требований в связи с отсутствием возможности определить факт улучшения состояния имущества для его целевого использования, и возможности оценить затраты истца на оплату ремонта с точки зрения необходимости и разумности.
Кроме того, суд принял довод ответчика о том, что неотделимые улучшения не подлежат возмещению, поскольку ответчик как арендодатель не давал согласия на их проведение, в силу возможности применения по аналогии в сходных правоотношениях положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд при повторном рассмотрении дела подтвердил выводы суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции считает применение положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации по "аналогии закона" неправомерным, поскольку эти нормы регулируют условия возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Неотделимые улучшения, стоимость которых предъявлена ко взысканию в данном споре, произведены в период, когда стороны не были связаны договорными отношениями по аренде имущественного комплекса.
Вместе с тем, применение судами положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не привело к принятию неправильного судебного акта..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 30.07.2010 N КГ-А40/7793-10-1,2 по делу N А40-112009/09-82-713
"...Иск заявлен на основании статей 651, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что истцом произведены неотделимые улучшения имущества, принадлежащего ответчикам.
При разрешении спора судами первой и апелляционной инстанций установлено, что договор аренды от 08.06.2007 года N 3-03/07, срок действия которого установлен сторонами более одного года, не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Таким образом, суды обеих инстанций правомерно оценили договор аренды от 08.06.2007 года N 3-03/07, как незаключенный.
Однако, незаключенность договора аренды не исключает, как обязанности арендатора возместить неосновательное обогащение в виде платы за фактическое пользование спорным имуществом, так и обязанности арендодателя возместить неосновательное обогащение в виде стоимости неотделимых улучшений. Спора между сторонами относительно платы за пользование помещением не имеется.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что при фактическом использовании помещений истец произвел санкционированные ООО "БЕКАР-Недвижимость" ремонтно-строительные, отделочные и иные работы по приведению используемого помещения в состояние, соответствующее его использованию в качестве ресторана, произведя при этом неотделимые улучшения помещения, без которых деятельность ресторана была бы невозможна.
Из представленных в материалах дела документов следует, что ООО "СИТЭК" заключал договоры с третьими лицами на производство соответствующих строительно-монтажных работ, приемка работ производилась по формам КС-2 и КС-3. Общая стоимость произведенных ремонтных работ, согласно представленному расчету составила 4.491.155 руб. 58 коп.
Таким образом, истец в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказал факт производства ремонтных работ за его счет и обогащения ответчиков на сумму стоимости произведенных улучшений без установленных законом или сделкой оснований.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о необходимости оплаты ответчиками стоимости произведенных предпринимателем улучшений на основании ст. ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.04.2010 N КГ-А40/2616-10 по делу N А40-67377/09-54-527
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ФГУП "РСК "МиГ" (арендодатель) и ЗАО "Росавиаспецкомплект" (арендатор) подписан договор аренды от 19.06.01 N 01-7/423, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 720 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, 1-й Боткинский проезд, д. 7, корп. 110.
Суды обеих инстанций, установив, что срок договора аренды от 19.06.01 N 01-7/423 превышает пять лет, пришли к выводу об обязательности его государственной регистрации.
При этом, в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды, суды обоснованно признали его незаключенным на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, судами обеих инстанций установлено, что в процессе пользования нежилыми помещениями по адресу: г. Москва, 1-й Боткинский проезд, д. 7, корп. 110, ЗАО "Росавиаспецкомплект" произвело за счет собственных средств и с согласия ОАО "РСК "МиГ" капитальный ремонт недвижимого имущества.
Удовлетворяя заявленные по настоящему делу исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу относительно доказанности истцом факта возникновения у ОАО "РСК "МиГ" неосновательного обогащения в виде сбережения им денежных средств в размере расходов, понесенных ЗАО "Росавиаспецкомплект" в связи с капитальным ремонтом недвижимого имущества, подлежащих возмещению потерпевшему на основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суды обеих инстанций, рассматривавшие настоящий спор по существу заявленных требований, руководствуясь положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно и всесторонне оценили имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, придя к выводу о доказанности истцом размера полученного ответчиком неосновательного обогащения в виде сбережения денежных средств в размере расходов, понесенных ЗАО "Росавиаспецкомплект" в связи с капитальным ремонтом недвижимого имущества..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2010 N КГ-А40/902-10 по делу N А40-11932/09-3-132
"...Между тем, судом первой инстанции установлено, что в 2003 году в связи с необходимостью проведения в арендуемом помещении работ по капитальному ремонту и работ по частичному переустройству, истец совместно с ГУП ДЕЗ района Зюзино г. Москвы составил смету по капитальному ремонту подвального помещения согласно которой стоимость составила 1 219 739 руб. 29 коп., а также график проведения капитального ремонта подвального помещения.
Кроме того, как установил суд первой инстанции, проведение работ, их стоимость подтверждены представленными в материалы дела документами - сметами и актом приема-сдачи работ, договором купли-продажи товара от 24.12.2003 г. (л.д. 64 - 65 т. 1), платежными поручениями (л.д. 66 - 67 т. 2), товарными накладными (л.д. 138 - 150 т. 1, л.д. 1 - 53 т. 2).
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В данном случае признание судом договора незаключенным влечет за собой неосновательное обогащение ответчика в виде сбережения им денежных средств в размере потраченных истцом в счет оплаты стоимости ремонтных работ и материалов, результат которых перешел в собственность ответчика (г. Москвы в лице ДИгМ) (применительно к правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 10575/01 от 17.04.02 г.).
Таким образом, учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, которые документально подтверждены, вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований является правильным, сделан на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела и правильного применения норм материального и процессуального права, в связи с чем постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение оставлению в силе..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.05.2010 по делу N А32-8876/2008
"...При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что договор аренды от 03.12.2007 N 33-07ПР, срок действия которого установлен сторонами более одного года, не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Таким образом, судебные инстанции правомерно оценили договор аренды от 03.12.2007 N 33-07ПР как незаключенный.
Апелляционным судом установлено, что в период с марта по июль 2007 г. предпринимателем за свой счет выполнены ремонтно-строительные работы, что подтверждено представленными им доказательствами: договором подряда с Тихоновым А.А., актом приема-передачи выполненных работ, распиской Тихонова А.А. о получении оплаты за работу, товарными чеками.
Таким образом, предприниматель по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказал факт производства ремонтных работ за его счет и обогащения предприятия на сумму стоимости произведенных улучшений без установленных законом или сделкой оснований.
Состав, объем и качество выполненных работ удостоверены заключением строительно-технической экспертизы. Предприятие приобрело имущественный результат работ и использует его в хозяйственной деятельности путем сдачи спорных помещений в аренду.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о необходимости оплаты предприятием стоимости произведенных предпринимателем улучшений на основании статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод предприятия о том, что неотделимые улучшения не подлежат возмещению, поскольку предприятие как арендодатель не давало согласия на их проведение, противоречит части 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судом апелляционной инстанции правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2009 по делу N А32-1071/2009
"...Как видно из материалов дела, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском, ссылаясь на то, что в 2006 г., имея предварительную договоренность с КЭЧ района о сдаче в аренду помещения, расположенного в военном городке N 1 в г. Тихорецке, произвел ремонт и оформление документов для сдачи помещения в эксплуатацию. Однако договор аренды заключен не был...
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что истец подтвердил часть затрат на ремонт спорного помещения на сумму 81 844 рубля, наименование строительных материалов, указанных в товарных и кассовых чеках, соответствует произведенным ремонтным работам. Состав произведенных ремонтных работ, указанный в составленном предпринимателем перечне, КЭЧ района по существу не оспорен...
Довод КЭЧ района о необходимости применения по аналогии статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, так как отношения, связанные с приобретением (сбережением) имущества без установленных законом либо сделкой оснований, регулируются нормами главы 60 Кодекса..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2013 N Ф09-4511/13 по делу N А60-38604/2012
"...Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Свердловской области от 17.01.2012 по делу N А60-3589/2011 заключенный между сторонами договор аренды признан недействительным в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Общество "СМК", полагая, что им произведены неотделимые улучшения арендованного имущества на сумму 9 565 377,31 руб., ссылаясь на п. 8.2 заключенного между сторонами договора аренды, предусматривающего обязанность арендодателя оплатить стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Признавая подлежащей возмещению стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, суд первой инстанции руководствовался ст. 623, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку названные неотделимые улучшения произведены обществом "СМК" с согласия собственника имущества - общества "КЗМК", суд счел, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в части стоимости улучшений принадлежащего ему имущества.
Суд кассационной инстанции полагает, что указанные выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права.
Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу подп. 1 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названного Кодекса.
В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения (п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что в связи с признанием договора аренды от 04.04.2011 недействительной сделкой договорные отношения между сторонами спора отсутствуют с момента совершения данной сделки.
Поэтому оснований для применения к отношениям сторон положений, регулирующих арендные правоотношения, в том числе ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.
Вместе с тем улучшение имущества, произведенное истцом по недействительной сделке, получено ответчиком без правовых оснований и к отношениям сторон могут быть применены нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 15792/12.
В качестве неосновательного обогащения может быть возмещена стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ. При этом неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности.
Вместе с тем судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о регулировании отношений сторон спора положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о подряде, а судом апелляционной инстанции неверно применены положения ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, что повлекло неправильную правовую оценку обстоятельств дела и уменьшение объема удовлетворенных исковых требований.
Однако поскольку существенные обстоятельства дела установлены судами в полном объеме, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, оставить решение суда первой инстанции в силе с учетом вышеизложенного материально-правового обоснования.
Ссылки общества "КЗМК" на применение к отношениям сторон спора положений ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняются, как основанные на неверном толковании закона..."

Примечание: По данному делу суд рассматривал спор о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений во исполнение предварительного договора аренды, основной договор аренды не был заключен.

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2012 N Ф09-3430/12 по делу N А76-10254/09
"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.06.2009 по делу N А76-1352/2009 по иску общества "Регионснабсбыт" к обществу "Едок" о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами договор аренды от 01.04.2008, подписанный между обществом "УК "Челябинск-Сити" и обществом "Едок" на срок более года и не зарегистрированный в установленном законом порядке, на основании п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан незаключенным, а сложившиеся между данными лицами правоотношения квалифицированы как возникшие из неосновательного обогащения.
Установив, что строительно-монтажные работы осуществлены обществом "Едок" во исполнение предварительного договора от 07.08.2007 и в целях выполнения установленных арендодателем условий, соблюдение которых являлось обязательным для последующего заключения договора аренды, при этом основной договор аренды в предусмотренный предварительным договором срок не заключен, суды пришли к правильном выводу о том, что не возмещенная лицу, осуществившему неотделимые улучшения, их стоимость подлежит возмещению по правилам, регулирующим обязательства из неосновательного обогащения.
При этом судами отклонены ссылка ответчика на необходимость применения к спорным правоотношениям положений ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанная норма регулирует порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных в период действия договора аренды, в рассматриваемом случае улучшения недвижимого имущества произведены при отсутствии между сторонами арендных правоотношений.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства в совокупности, в том числе акт от 08.12.2007, договоры подряда, товарные накладные на приобретение материалов, платежные поручения на оплату выполненных подрядных работ, рабочие проекты, исполнительную документацию, акты формы КС-2, справки формы КС-3, акт сдачи-приемки выполненных работ от 30.12.2007, а также учитывая, что ответчик в настоящее время передал спорные помещения под ресторан в аренду иным лицам вместе с произведенными улучшениями, суды пришли к выводу о том, что невозмещение ответчиком стоимости таких улучшений его имущества свидетельствует о возникновении у общества "Регионснабсбыт" неосновательного обогащения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.03.2010 N Ф09-1391/10-С6 по делу N А76-14422/2009-18-701
"...Удовлетворяя исковые требования о признании договора аренды от 01.06.2008 N 58 недействительным, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный договор заключен в нарушение ст. 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации лицом, не обладающим правом сдачи спорного помещения в аренду.
К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения (ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отказывая в удовлетворении требования истца о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика расходов на ремонт нежилого помещения, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что предпринимателем Гордеевым П.В. не было получено согласия арендодателя на проведение улучшений арендуемого имущества, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания данных расходов.
Применение судом первой инстанции к спорным отношениям норм об арендном обязательстве является неправомерным, поскольку договор аренды от 01.06.2008 N 58 признан судом недействительным. Вместе с тем данный вывод суда не привел к принятию неправильного решения.
Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание, что предпринимателем Гордеевым П.В. произведены улучшения общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, истцом не доказано, что лицом обогатившимся за счет предпринимателя Гордеева П.В. является общество "ДЕЗ Калининского района", а также не представлено доказательств увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ, их необходимости и разумности, оснований для взыскания стоимости произведенных ремонтных работ не имеется..."

5. Получение согласия собственника на улучшение арендованного имущества

5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о необходимости согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ, если условиями договора предусмотрено право или обязанность арендатора на проведение капитального ремонта, существует две позиции судов.

Позиция 1. Наличие в договоре условия о праве арендатора без согласия собственника осуществлять улучшения арендованного имущества не свидетельствует о предварительном одобрении арендодателем таких улучшений, если в договоре не согласованы объем и стоимость работ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.06.2011 N Ф03-2181/2011 по делу N А51-15765/2010
"...Условиями договора аренды установлено право арендатора без согласия арендодателя и собственника помещений осуществлять действия и заключать сделки, указанные в подпунктах 2.4.1.1 - 2.4.1.6, в том числе производить перепланировки, перестройки и иные улучшения (благоустройства) объекта (его части). В силу пункта 4.9 сделки производство средствами арендатора текущего или капитального ремонта, благоустройства, перепланировки, перестройки и иных улучшений арендуемого объекта, не отделимых без вреда для его конструкций влечет за собой право требовать от арендодателя уплаты их стоимости в случае досрочного расторжения договора аренды.
Разрешая настоящий спор и отказывая заявителю в иске, арбитражные суды сочли недоказанным факт получения обществом необходимого согласия предприятия на проведение улучшений в арендованных нежилых помещениях. При этом, оценивая условия договора аренды о возможности перепланировки, перестройки, текущего и капитального ремонта, благоустройства и иных улучшений помещений, суды обоснованно указали на невозможность принятия таковых в качестве получения от арендодателя предварительного одобрения на произведение улучшений, поскольку, по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.
В этой связи, не установив наличия объективных доказательств, свидетельствующих о согласовании с ответчиком стоимости работ на заявленную в иске сумму, а равно, первичных учетных документов, подтверждающих расходы общества, вывод судов об отсутствии правовых оснований для взыскания истребуемой ООО "Держава" суммы признается судом кассационной инстанции правильным, соответствующим фактическим обстоятельствам и подлежащим применению нормам материального права..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.10.2017 N Ф04-4294/2017 по делу N А46-13437/2016
"...Общество с ограниченной ответственностью "Лужники 2011" (далее - истец, ООО "Лужники 2011") обратилось с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - ответчик, департамент) о взыскании 7 268 490,55 руб. в качестве возмещения стоимости неотделимых улучшений земельных участков.
Решением от 01.03.2017 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 06.07.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе ООО "Лужники 2011" просит обжалуемые решение и постановление отменить. Считает вывод суда о недоказанности дачи согласия арендодателем на производство работ по уложению покрытия автостоянки противоречащим пунктам 4.9 и 4.10 договоров аренды, согласно которым освоение земельных участков проводится в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом, а впоследствии арендатор обязан поддерживать земельные участки в состоянии, пригодном для использования по основному целевому назначению. Кассатор также отмечает, что арендодатель на этапе заключения договоров аренды земельных участков заранее дал согласие на совершение арендатором любых неотделимых улучшений, совершение которых было необходимо для организации автостоянки.
Из материалов дела следует, что в 2012 году все права и обязанности арендатора по договорам аренды земельных участков от 25.07.2000, от 15.05.2002 N N Д-Ц-1-31-2404, Д-Ц-420/1 были переданы ООО "Лужники 2011". Данными договорами предусмотрено, что земельный участок предоставлялся для использования под платную коммерческую автостоянку, расположенный по адресу: г. Омск, ул. 33-я Северная.
Указанные договоры аренды были расторгнуты по инициативе арендодателя 20.09.2013.
В период с 2000 по 2012 годы арендаторами земельных участков было уложено асфальтовое покрытие тротуара и парковочного кармана, а также щебеночное уплотнение с армированным бетонным покрытием площадью 2 350 кв. м.
Полагая, что указанное свидетельствует об улучшении земельных участков, неотделимых по природе, ООО "Лужники 2011" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суды, руководствуясь статьями 606, 607, 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что истец не доказал, что асфальтирование находившегося у него в аренде земельного участка произведено с согласия ответчика.
Обозначенные выводы судов являются правомерными.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из содержания статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором лишь при наличии согласия арендодателя на производство таких работ.
Материалы дела не содержат документов, из которых бы усматривалось согласие ответчика на производство неотделимых улучшений с указанием конкретного объема и вида работ, их стоимости.
Ответчик отрицает как сам факт улучшения арендованного имущества, так и факт согласования необходимости проведения неотделимых улучшений земельных участков, переданных ООО "Лужники 2011" по договорам аренды N N Д-Ц-1-31-2404, Д-Ц-420/1.
При таких обстоятельствах, исходя из заявленного основания и предмета иска, кассационная инстанция считает обоснованными выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного земельного участка ввиду недоказанности позиции истца. Было отмечено, что земельный участок предоставлялся для целей использования под платную коммерческую парковку, произведенные работы, связанные с покрытием автостоянки, являлись необходимыми для нормальной эксплуатации арендованного имущества..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.05.2012 по делу N А70-8024/2011
"...В пункте 4.2.5 договора предусмотрено, что арендатор обязуется своими силами и за свой счет после письменного согласования с арендодателем произвести капитальный ремонт и перепланировки помещения с выполнением мероприятий, связанных с изменениями технических характеристик помещения: разработка дизайн проекта помещения и фасада, получение разрешения на проведение реконструкции, осуществление технической инвентаризации помещения по окончании работ.
Полагая, что в связи с прекращением договорных отношений ИП Сущик А.В. обязан возвратить стоимость затрат арендатора на неотделимые улучшения арендованного помещения, ИП Белослудцева Л.С. обратилась в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что истец не согласовал надлежащим образом необходимость осуществления, стоимость и характер неотделимых улучшений имущества, полученного по договору.
По смыслу статьи 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.
Действуя разумно и осмотрительно, истец, претендуя на возмещение стоимости неотделимых улучшений, имел возможность до начала проведения работ получить от ИП Сущика А.В. документы, однозначно свидетельствующие о согласовании видов работ и их стоимости, как это предусмотрено пунктом 4.2.5 договора.
Суд апелляционной инстанции пришел к аналогичным выводам, указав, что поскольку истцом выполнены работы в арендованном помещении без письменного согласия ответчика, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.
Указанные выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам права..."

Московский округ

Примечание: В рассматриваемой ситуации был заключен предварительный договор аренды, в котором содержалось условие о том, что арендатор может проводить подготовительные работы.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2017 N Ф05-4838/2017 по делу N А41-29163/2016
"...В Арбитражный суд Московской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "В7Склад" с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Активленд" о взыскании неосновательного обогащения в сумме 848 377 руб.
Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, 05.04.2013 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен предварительный договор аренды N 05/04/13.
Согласно пункту 4.3 договора и дополнительного соглашения N 1 от 20.06.2013 ответчик предоставляет истцу право на проведение подготовительных работ на объекте аренды до подписания акта приема-передачи на период продолжительностью не менее двух месяцев после предоставления доступа в помещения.
Подготовительные работы включают в себя отделочные работы и иные работы, направленные арендатором на подготовку объекта аренды к эксплуатации (пункт 1.1.14 договора).
20 ноября 2013 г. после завершения подготовительных работ в рамках предварительного договора аренды между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи помещений в аренду на неопределенный срок до момента получения ответчиком свидетельства о регистрации права на объект аренды и заключения долгосрочного договора аренды.
В обоснование исковых требований истец указал, что в целях подготовки объекта аренды к эксплуатации построил каркасный дом для охраны (далее - здание КПП) при въезде на прилегающую территорию и в связи с тем, что ответчик не получил свидетельство о регистрации прав на объект аренды в срок, установленный предварительным договором, и, таким образом, по вине ответчика не был заключен долгосрочный договор аренды, истец расторг предварительный договор аренды в одностороннем порядке и возвратил ответчику помещения по актам приема-передачи от 14.05.2015 и 15.06.2015, при этом ответчик отказался компенсировать затраты на строительство КПП, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения в виде затрат, которые истец понес на строительство здания КПП.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, руководствуясь положениями статей 429, 433, 623, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что истцом не доказан факт возникновения неосновательного обогащения ответчика за счет истца, принимая во внимание, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, при этом здание КПП является неотделимым улучшением арендованного имущества, поскольку является вспомогательным объектом по отношению к складскому комплексу, не может самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению при осуществлении коммерческой деятельности отдельно от основного здания производственно-складского комплекса, следовательно, является вспомогательным объектом, необходимым для использования с основным производственным объектом, в связи с этим для компенсации затрат истца на возведение КПП как неотделимого улучшения по отношению к арендуемому объекту необходимо согласие арендодателя - ответчика, что предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, однако истцом согласие ответчика на производство неотделимых улучшений арендованного имущества получено не было, объем, характер и стоимость работ не согласовывались, что исключает в силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение стоимости неотделимых улучшений.
Нарушений судом первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, не установлено..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.04.2018 N Ф10-568/2018 по делу N А35-4267/2017
"...Общество с ограниченной ответственностью "СтройИндустрия" (далее - ООО "СтройИндустрия", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению имуществом Курской области (далее - ответчик) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 5 747 889 руб.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.11.2010 на основании решения комитета по управлению имуществом Курской области от 02.11.2010 N 01-18/1903 между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ООО "СтройИндустрия" был заключен договор N 3298-10ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска.
В обоснование своих требований истец указывает, что переданный ему по вышеуказанному договору земельный участок находился в заброшенном состоянии, в связи с чем для его использования в соответствии с целевым назначением ООО "СтройИндустрия" выполнило работы по благоустройству территории: а именно выполнило наружное освещение территории, ограждение территории, организовало систему транспортно-пешеходных связей, асфальтирование территории.
В соответствии с пунктом 4.4.7 договора арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающей к нему территории, а также выполнять работы по благоустройству территории.
Суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ установлено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).
Из содержания указанной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором лишь при наличии согласия арендодателя на производство таких работ.
Таким образом, истец, обратившийся с настоящим иском, должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств (ст. 65 АПК РФ).
Вместе с тем, как верно указано судами первой и апелляционной инстанций, материалы дела не содержат документов, из которых бы усматривалось согласие ответчика на производство неотделимых улучшений с указанием на конкретный объем и вид работ, их стоимость. Истцом не представлено доказательств того, что произведенные им на арендуемом земельном участке работы (их объем и состав) согласовывались с арендодателем, а также что ответчик привлекался к приемке выполненных работ.
Заключенный между сторонами договор аренды земельного участка также не содержит условий, из которых бы усматривалось согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений земельного участка.
Довод заявителя жалобы о том, что улучшения арендованного земельного участка были произведены им в силу пункта 4.4.7 договора, в соответствии с которым на арендатора возложена обязанность выполнять работы по благоустройству территории, подлежит отклонению, поскольку положений о том, что все работы по благоустройству территории проводятся арендатором независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя, договор аренды не содержит.
Кроме того, условиями договора аренды не предусмотрена компенсация как неотделимых улучшений арендованного имущества, так и элементов благоустройства территории, проведенных без согласия арендодателя.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что предоставленный ему в аренду земельный участок находился в заброшенном состоянии, в связи с чем имелась необходимость в проведении работ по его благоустройству, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку из акта приема-передачи от 16.10.2010 следует, что арендатор к качеству и характеристикам принимаемого земельного участка претензий не имел.
Ссылка истца на то, что стоимость улучшений земельного участка, которые произвел арендатор в связи с исполнением им обязанностей, предусмотренных статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит возмещению независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, также правомерно отклонена судом апелляционной инстанции как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства..."

Позиция 2. Наличие в договоре условия об обязанности арендатора осуществить капитальный ремонт и переоборудование арендованного имущества исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2011 N Ф09-7384/11 по делу N А76-2823/2011
"...Отклоняя довод истца о наличии оснований для расторжения договора ввиду проведения арендатором реконструкции здания без согласия собственника, суды, руководствуясь положениями ст. 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно указали на то, что, передавая арендатору имущество с возложением на него обязанности провести в нем капитальный ремонт и переоборудование (п. 1.2, 3.3, 4.3.1 договора аренды, акт приема-передачи), Управление муниципальной собственности выразило свою волю на проведение данных работ, что исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ. Кроме того, пункт 8.3 спорного договора не содержит в качестве оснований для расторжения договора в одностороннем порядке производство арендатором работ по перепланировке помещения и производство неотделимых улучшений без согласия арендодателя. Правовые последствия осуществления неотделимых улучшений предусмотрены в ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

6. Возмещение собственником стоимости неотделимых улучшений в случае передачи имущества в аренду и получения согласия на производство улучшений от неуполномоченного на то лица

В случае передачи в аренду имущества лицом, не являющимся его собственником, либо уполномоченным им лицом договор аренды является ничтожным как противоречащий ст. 608 ГК РФ.
На практике может возникнуть ситуация, что такой арендодатель дает согласие арендатору на производство неотделимых улучшений имущества. Применение норм о неотделимых улучшениях имущества (ст. 623 ГК РФ) при незаключенности (в том числе отсутствии) или недействительности договора аренды - см. материалы п. 4 к ст. 623 ГК РФ.
Открытым остается вопрос о возможности возмещения собственником арендатору стоимости произведенных улучшений в случае, если последний вернул имущество собственнику, а тот его принял без замечаний.

6.1. Вывод из судебной практики: В случае если неуполномоченное лицо передало в аренду имущество и дало согласие на производство неотделимых улучшений, а впоследствии собственник данного имущества принял его без замечаний, стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендатору собственником в соответствии со ст. 303 ГК РФ о расчетах при возврате имущества из незаконного владения.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2856/11 по делу N А40-82583/09-6-663
"...Как усматривается из материалов дела, общество "Клепиковская автотранспортная колонна", полагавшее, что в 1996 году в его уставный капитал был внесен ряд нежилых помещений и оно стало их собственником, в действительности не обладающее вещными правами на имущество, с 2003 года передавало часть этих помещений во временное владение и пользование обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ" по договорам аренды.
Общество "Клепиковская автотранспортная колонна" дало обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ" согласие на проведение работ по улучшению арендованных помещений, в том числе в письме от 11.10.2006.
Общество "АПРОХИМ-ПРИНТ" за счет собственных средств такие работы выполнило, что арендодатель и арендатор зафиксировали в акте от 10.03.2007.
Общество "АПРОХИМ-ПРИНТ", полагая, что затраты, связанные с произведенными им неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Констатировав получение обществом "Рязаньагровод" неотделимых улучшений, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что оно обязано возместить их стоимость обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ", несмотря на то, что договоры аренды с последним заключены с нарушением требований статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации лицом, не являвшимся собственником имущества.
Ремонтные работы обществом "АПРОХИМ-ПРИНТ", полагавшим, что его право владения и пользования имуществом основано на договорах аренды от 10.10.2006 и других, выполнены до того, как в государственный реестр была внесена запись о регистрации права собственности на объект за обществом "Рязаньагровод".
С учетом этого суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что не имеется оснований для предположения о наличии злоупотреблений в действиях общества "АПРОХИМ-ПРИНТ" при приемке имущества в аренду и осуществлении работ по его улучшению.
Таким образом, общество "АПРОХИМ-ПРИНТ", являвшееся добросовестным владельцем, фактически добровольно вернуло недвижимость из своего незаконного владения собственнику - обществу "Рязаньагровод", с которым оно в договорных отношениях не состояло.
Согласно абзацу третьему статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
Указанная норма о расчетах при возврате имущества из незаконного владения подлежит применению как для случаев истребования имущества в судебном порядке по виндикационному иску, так и для случаев добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
Следовательно, общество "Рязаньагровод" как собственник на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано выплатить обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ" как добросовестному владельцу справедливую компенсацию затрат, направленных на создание неотделимых улучшений.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.07.2010 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2010 по указанному делу оставить без изменения..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 04.05.2011 N ВАС-2856/11 по делу N А40-82583/09-6-663
"...Как усматривается из материалов дела, общество "Клепиковская автотранспортная колонна", полагавшее, что в 1996 году в его уставный капитал был внесен ряд нежилых помещений и что оно стало их собственником, в действительности не обладающее вещными правами на имущество, с 2003 года передавало часть этих помещений во временное владение и пользование обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ" по договорам аренды.
Общество "Клепиковская автоколонна" дало обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ" согласие на проведение работ по улучшению арендованных помещений, в том числе в письме от 11.10.2006.
Общество "АПРОХИМ-ПРИНТ" за счет собственных средств такие работы выполнило, что арендодатель и арендатор зафиксировали в акте от 10.03.2007.
В период действия последнего договора аренды в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности на здание, в котором расположены арендуемые помещения, за обществом "Рязаньагровод" (запись от 13.01.2009 N 62-62-03/050/2008-002). В качестве основания возникновения права собственности общества "Рязаньагровод" в свидетельстве о государственной регистрации права значится договор выкупа государственного имущества от 24.02.1993 с дополнением к нему от 22.07.1993.
Впоследствии по акту приема-передачи от 21.07.2010 общество "АПРОХИМ-ПРИНТ" возвратило помещения их действительному собственнику - обществу "Рязаньагровод".
Общество "АПРОХИМ-ПРИНТ", полагая, что затраты, связанные с произведенными им неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что все работы, выполненные за счет общества "АПРОХИМ-ПРИНТ" в арендуемых помещениях, ранее непригодных для эксплуатации, были связаны не с заменой существовавших конструкций и систем, а с обустройством новых, которых в здании не имелось. Это повлекло за собой изменение (улучшение) качественных характеристик объекта. Возникшие улучшения направлены на дооборудование недвижимости и ее модернизацию. Они не могут быть отделены без вреда для имущества. Стоимость работ по улучшению составила 708 133 рубля.
Констатировав получение неотделимых улучшений обществом "Рязаньагровод", суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что оно обязано возместить их стоимость обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ", несмотря на то, что договоры аренды с последним заключены с нарушением требований статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации лицом, не являвшимся собственником имущества.
Таким образом, общество "АПРОХИМ-ПРИНТ", являвшееся добросовестным владельцем, фактически добровольно вернуло недвижимость из своего незаконного владения собственнику - обществу "Рязаньагровод", с которым оно в договорных отношениях не состояло.
Согласно абзацу третьему статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
Поэтому общество "Рязаньагровод" как собственник на основании приведенной нормы права обязано выплатить обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ" как добросовестному владельцу справедливую компенсацию затрат, направленных на создание неотделимых улучшений..."

7. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества

В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на арендуемое имущество не является основанием для изменения или расторжения договора. На практике возможна ситуация, когда арендатор произвел капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества в то время, когда оно принадлежало одному собственнику, а договор аренды прекратился после перехода права собственности на данное имущество. При этом нормы закона не дают однозначного ответа на вопрос: к кому именно - старому или новому собственнику - вправе заявить свои требования арендатор по ст. 623 ГК РФ?

7.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, вправе ли арендатор взыскать стоимость неотделимых улучшений с арендодателя, продавшего арендованное имущество, при том что улучшения были произведены до продажи, а договор расторгнут после, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если арендодатель продал арендуемое имущество, то арендатор вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость производственных до продажи неотделимых улучшений с прежнего собственника.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.03.2017 N Ф01-540/2017 по делу N А82-17718/2015
"...Как видно из документов и установил суд, ООО ИФК "Ладомир" (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 01.10.2009 N 20-АР-09 о передаче во временное владение и пользование недвижимого имущества площадью 150,7 квадратного метра, расположенного в цокольном этаже здания по адресу: город Ярославль, улица Победы, дом 28а (пункт 1.1 договора).
Условия проведения работ по неотделимым улучшениям указаны в пункте 4.2.5 договора аренды, в том числе только по письменному разрешению арендодателя и с обязательным получением всех необходимых разрешений и согласований в соответствующих контролирующих органах.
В письме от 02.10.2009 N 12 ООО ИФК "Ладомир" указало на согласие с проведением работ по неотделимым улучшениям на сумму не более 5 000 000 рублей, с указанием перечня работ и их стоимости.
В доказательство выполнения неотделимых улучшений и их стоимости истец представил договор подряда от 31.07.2009 с началом срока действия договора с момента его подписания (пункт 7.1 договора), адрес объекта, справки о стоимости выполненных работ и затрат, акты о приемке выполненных работ, заключение специалиста от 11.08.2015, выписку по расчетному счету.
ООО "ИФК Ладомир" и ОАО "Малая комплексная энергетика" заключили договор от 29.03.2013 купли-продажи недвижимости; все права и обязанности ООО ИФК "Ладомир", вытекающие из договора аренды нежилого помещения от 01.10.2009 N 20/АР-09, перешли к АО "Малая комплексная энергетика".
ООО ИФК "Ладомир", Предприниматель и ОАО "МКЭ" 23.04.2013 подписали соглашение к договору аренды, в соответствии с которым к новому собственнику переходят все права и обязанности прежнего собственника.
ОАО "МКЭ" и Предприниматель заключили дополнительное соглашение от 01.11.2014 к договору аренды от 01.10.2009, которое включило в себя пункт 4.2.5 о праве арендатора производить неотделимые улучшения и условиях проведения по ним работ.
С 22.06.2015 согласно вступившему в законную силу решению суда по делу N А82-74/2016 договор аренды является расторгнутым.
Полагая, что стоимость произведенного истцом капитального ремонта проданного впоследствии объекта подлежит возмещению с нового собственника, Предприниматель обратилась в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно пункту 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта подрядчику, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества.
Суд апелляционной инстанции оценил представленную в материалы дела доказательственную базу в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришел к правильному выводу о том, что стоимость произведенных улучшений была включена в стоимость продажи спорного имущества, поэтому ООО ИФК "Ладомир", давшее согласие Предпринимателю на производство неотделимых улучшений, является лицом, неосновательно обогатившимся в размере их стоимости.
Суд второй инстанции верно отметил ошибочность ссылки истца на возможность права требования стоимости неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором в период договора аренды, непосредственно в отношении собственника этого объекта, то есть лица, для которого эти улучшения имеют финансовый интерес, с применением норм об универсальном правопреемстве к новому собственнику нежилых помещений, что связано с неверным толкованием статей 617 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, тот факт, что имущественным результатом произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений воспользовалось ООО ИФК "Ладомир", продав объект аренды в состоянии, улучшенном в сравнении с состоянием на момент передачи в аренду, не свидетельствует о возникновении обязательств из неосновательного обогащения у покупателя объекта, поскольку в основе такого обогащения лежит основанная на нормах главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка между арендодателем, давшим согласие на улучшения арендованного имущества, и арендатором, выполнившим такие улучшения.
В связи с указанными обстоятельствами суд обоснованно не усмотрел правовых оснований для удовлетворения иска ИП Лебедевой Е.А. к акционерному обществу "Малая комплексная энергетика"..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2009 по делу N А12-5231/2008
"...Встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Чуйкова, 31, по договору купли-продажи от 31.01.2007 было приобретено Закотиным А.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.04.2007.
В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем в отношении данного имущества с 20.04.2007 стал Закотин А.В.
Истец обратился к новому арендодателю с просьбой о возмещении затрат, произведенных на улучшение нежилого помещения. Не достигнув согласия, стороны расторгли договор аренды нежилого помещения от 13.01.2005 N 3/2308-05.
Судом установлено, что помещение было продано Закотину А.В. с учетом произведенного ремонта, что нашло отражение в его стоимости.
Из экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью "Центр-Аналит" от 28.07.2008 N 157/2008 следует, что фактическая разница между стоимостью нежилого помещения до производства ремонта и с произведенным ремонтом с учетом договора купли-продажи от 31.01.2007 N 1389 составляет 877 300 руб.
Результатом неотделимых улучшений спорного объекта распорядился прежний арендодатель - Департамент муниципального имущества Волгограда, продав нежилое помещение с неотделимыми улучшениями в соответствии с планом приватизации Закотину А.В.
Судом установлено, что выгодоприобретателем произведенных истцом неотделимых улучшений является Департамент муниципального имущества Волгограда.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Статьей 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, неосновательно пользующееся чужим имуществом, должно возместить то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существующей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Взыскивая денежные средства с муниципального образования - городской округ "город-герой Волгоград" в лице Департамента муниципального имущества администрации Волгограда за счет казны городского округа Волгограда, суд руководствовался положениями статей 124, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 23 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации".
Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13.02.2015 N Ф10-100/2015 по делу N А68-8358/2013
"...Индивидуальный предприниматель Клепикова Элеонора Юрьевна (далее - ИП Клепикова Э.Ю., истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Дмитриенко Андрею Ивановичу (далее - ИП Дмитриенко А.И., ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 3 809 451 рубля 98 копеек.
Определением суда от 14.05.2014, принятым по ходатайству истца в порядке статьи 46 АПК РФ, банк привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика (далее - ОАО "Сбербанк России", ответчик).
Решением суда от 07.07.2014 (судья Глазкова Е.Н.) исковые требования удовлетворены частично за счет банка, с которого в пользу ИП Клепиковой Э.Ю. взыскано 2 515 696 рублей 62 копеек. В иске к ИП Дмитриенко А.И. отказано.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014 (судьи Капустина Л.А., Тимашкова Е.Н., Тучкова О.Г.) решение суда оставлено без изменения.
Как следует из материалов дела, 14.11.2002 между ИП Клепиковой Э.Ю. (арендатор) и банком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Тула, ул. Октябрьская, д. 47, для размещения склада-магазина, сроком на 10 лет.
27.07.2012 по договору купли-продажи банк (продавец) продал находящиеся в аренде у истца помещения ИП Дмитриенко А.И. (покупатель), который зарегистрировал переход права собственности 06.09.2012.
06.04.2013 ИП Дмитриенко А.И., ставший арендодателем, расторг договор аренды с ИП Клепиковой Э.Ю.
По акту приема-передачи от 06.04.2013 помещение возвращено новому собственнику.
Судом установлено, что банк как прежний собственник и арендодатель спорного имущества реализовал его ИП Дмитриенко А.И. вместе с осуществленными истцом неотделимыми улучшениями. При этом неотделимые улучшения были произведены истцом с согласия банка в период действия договора аренды.
Между тем суд правомерно разрешил спор по правилам главы 60 ГК РФ, регулирующей обязательства из неосновательного обогащения.
Суд правомерно установил стоимость неотделимых улучшений по результатам проведенной по делу судебной экспертизы. Указанная стоимость определена на дату определения выкупной цены, по которой спорные помещения реализованы банком (по состоянию на 17.11.2011), с учетом амортизации, следовательно, банк получил стоимость неотделимых улучшений в составе продажной цены объекта.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Позиция 2. Если арендодатель продал арендуемое имущество, то арендатор не вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость произведенных до продажи неотделимых улучшений с прежнего собственника.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 18.05.2012 по делу N А41-17785/11
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.01.2005 г. между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Лобня Московской области (Арендодатель) и ООО "КЛЭП плюс" (Арендатор) заключен договор аренды N 9-2005, согласно которому Арендодатель предоставил, а Арендатор принял во временное пользование имущество, расположенное по адресу: г. Лобня, ул. Краснополянская, д. 27, нежилое помещение 1, лит. А1, на первом и втором этажах кирпичного 2-этажного здания, общая площадь помещения 1 191 кв. м, в том числе: на 1-ом этаже комнаты N 1-14, 32, 18-31, А, Б, а, б - 561, 4 кв. м, на 2-ом этаже комнаты N 39-69, А1, Б1 - 629, 6 кв. м, сроком с 01.01.2005 года по 31.07.2027 года.
Стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений по договору N 9-2005 от 01.01.2005 г. составила 317 890,84 руб.
Судом апелляционной инстанции, с учетом представленных ответчиком доказательств установлено, что право собственности на 2-этажное здание с подвалом, общей площадью 1519,20 кв. м, в том числе, основной 1079,90 кв. м, инвентарный номер по паспорту БТИ 109:033-3521, лит. В, В1, расположенное по адресу: Московская область, г. Лобня, ул. Краснополянская, д. 27, перешло к ООО "Торгово-промышленная компания "Лобня" на основании заключенного между КУИ Администрации города Лобня Московской области (Продавцом) и ООО "Торгово-промышленная компания "Лобня" (покупателем) договора купли-продажи N 2 от 08.04.2008 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 29.05.2008 г.
ООО "КЛЭП плюс", ссылаясь на ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что КУИ Администрации города Лобня Московской области (Арендодатель) должно произвести возмещение стоимости произведенных истцом улучшений в период действия договора аренды N 9-2005 от 01.01.2005 г. Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения ООО "КЛЭП плюс" в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Рассматривая дело повторно, Десятый арбитражный апелляционный суд, давая оценку имеющимся в материалах дела и представленным по определению суда апелляционной инстанции от 25.11.2011 г. доказательствам, в том числе соглашению от 01.01.2005 г. о расторжении договора аренды N 22-2002 от 01.08.2002 г., акту приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2005 г., договору купли-продажи N 2 от 08.04.2008 г., свидетельству о государственной регистрации права от 29.05.2008 г., соглашению от 01.07.2008 г. о расторжении договора аренды N 9-2005 от 01.01.2005 г., исходя из предмета и основания иска, с учетом положения пункта 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования заявлены в отношении ненадлежащего ответчика, в связи с чем суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя о том, что суд апелляционной инстанции не учел, что новый собственник, приобретая здание, в том числе арендуемые помещения, в которых заявитель произвел неотделимые улучшения, не был поставлен ответчиком в известность о наличии обременения в пользу ООО "КЛЭП плюс", ответчиком получены денежные средства, в том числе, составляющие стоимость неотделимых улучшений, не являются основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции от 20.01.2012 г., направлены на переоценку доказательств, что в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда, рассматривающего дело в кассационной инстанции..."

8. Зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет арендных платежей после прекращения договора

В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Однако данная норма не указывает на возможность проведения зачета стоимости неотделимых улучшений и задолженности по арендной плате, в связи с чем на практике возникают споры.
В качестве одного из доводов против проведения зачета приводится тот факт, что зачет может быть осуществлен только в отношении однородных обязательств, в то время как до определения сторонами или судом стоимости улучшений, подлежащей уплате арендодателем арендатору, денежного обязательства у арендодателя не возникает.

8.1. Вывод из судебной практики: Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65
"...8. Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).
В арбитражный суд обратился арендодатель с иском о взыскании с арендатора арендных платежей.
Ответчик не признал долга по арендным платежам, так как он с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств неотделимые улучшения арендованного имущества, и после прекращения договора аренды заявил о зачете причитающихся с него арендных платежей в сумме, на которую произведены упомянутые улучшения.
Истец, не оспаривая факта произведенных улучшений, в судебном заседании указал, что зачет в данном случае невозможен, поскольку не предусмотрен статьей 623 ГК РФ.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, отметив при этом, что пункт 2 статьи 623 ГК РФ не предусматривает возможности зачета таких требований арендатора и, кроме того, до определения сторонами или судом стоимости улучшений, подлежащей уплате арендодателем арендатору, денежного обязательства у арендодателя не возникает.
Суд апелляционной инстанции решение отменил и в иске отказал со ссылкой на следующее. В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку арендатор имеет упомянутое право, на арендодателе лежит корреспондирующая обязанность. Право на возмещение стоимости указанных улучшений, равно как и право на арендные платежи, является денежным требованием. Пункт 2 статьи 623 ГК РФ не обусловливает возникновение данного права арендатора наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения.
Так как статья 623 ГК РФ прямо не регулирует данные отношения по зачету встречных однородных требований, суд, руководствуясь общими положениями гражданского законодательства о зачете (статья 410 ГК РФ), признал произведенный арендатором зачет соответствующим закону и прекращающим обязательство арендатора..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.10.2014 N Ф07-6706/2014 по делу N А56-73205/2013
"...Как следует из материалов дела, ЗАО "Стар-Сервис" (арендодатель) и Банк (арендатор) заключили договор от 19.01.2010 N 31 аренды нежилых помещений площадью 248,7 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Московская ул., д. 20, лит. А, для использования под банковские и офисные цели.
Банк направил Обществу письмо от 30.09.2013 N 1/10-11370, в котором сообщил о расторжении договора с 01.11.2013 и просил зачет стоимость ремонтных работ в размере 1 812 447 руб. 78 коп. в счет арендной платы, оставшуюся часть в размере 579 891 руб. 78 коп. перечислить на счет Банка.
Ссылаясь на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Ссылаясь на уклонение арендодателя от подписания соглашения о зачете в счет арендной платы стоимости выполненных ремонтных работ, Банк предъявил встречное требование.
Как видно из материалов дела, Общество стало собственником арендованного Банком имущества с 25.11.2011 и приобрело права арендодателя по действующему на тот момент договору аренды от 19.01.2010 N 31.
То обстоятельство, что стороны в 2012 году оформили новый договор аренды того же имущества, не означает, что Банк утратил право требовать от нового собственника возмещения стоимости произведенных им в 2010 году улучшений арендованного имущества.
В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2 и 3 статьи 623 ГК РФ).
Суды при рассмотрении спора по существу установили наличие согласия арендодателя на производство Банком ремонта арендованного имущества, установили факт выполнения ремонтных работ и их стоимость.
Согласно пункту 7.7 договора от 19.01.2010 N 31 арендатор вправе производить в арендуемом помещении капитальный ремонт и/или реконструкцию, и/или ремонтные работы (в том числе осуществлять установку бронированных дверей и стекол, кассовых лотков, кабин и т.д.), необходимые для его целевого использования. При досрочном расторжении указанного договора, а равно при его прекращении по любым иным основаниям, в том числе по окончании срока аренды, арендодатель обязался возместить арендатору понесенные им расходы на неотделимые улучшения помещения, его капитальный ремонт и/или реконструкцию.
Таким образом, требование Банка о зачете стоимости выполненного ремонта в счет уплаты арендной платы суды признали законным и обоснованным.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 16.12.2009 N Ф09-10087/09-С6 по делу N А07-12721/2009
"...Поскольку зачет стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы по договору 20.10.2006 N 629/06 не был произведен учреждением "Уфимский автотранспортный колледж", общество "УфаБилдингКомпани" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.
На основании ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 410, п. 1 ст. 616, ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65, пришел к выводу о том, что требования истца и ответчика являются однородными и удовлетворил исковые требования.
Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.01.2008 N Ф09-88/08-С6 по делу N А07-4440/2007
"...Поскольку управлением не был произведен зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы по договору от 29.03.2006 на остальную сумму, общество "УфаБилдинг Компани" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.
На основании ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 410, п. 1 ст. 616, ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65, пришел к выводу о том, что требования истца и ответчика являются однородными, удовлетворил исковые требования, поскольку срок действия договора аренды может быть продлен по соглашению сторон на срок, необходимый для погашения суммы арендной платы, равной сумме проинвестированного истцом капитального ремонта.
Апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции и частично удовлетворил исковые требования, обоснованно приняв во внимание установленный договором аренды от 29.03.2006 N 271/06 ежемесячный срок внесения арендной платы, придя к правомерному выводу о том, что на момент обращения общества "УфаБилдинг Компани" в арбитражный суд с иском (22.03.2007) срок исполнения наступил лишь в отношении обязательств по внесению арендной платы на указанную дату, обязательства арендатора по внесению арендной платы за последующие периоды, напротив, не наступили..."

9. Учет стоимости неотделимых улучшений арендованного государственного и муниципального имущества при его выкупе субъектами малого и среднего предпринимательства

Нередко в договоре аренды стороны в соответствии со ст. 623 ГК РФ предусматривают специальное условие о том, что арендодатель не возмещает стоимость согласованных и произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений арендуемого имущества. Вместе с тем арендованное государственное или муниципальное имущество может быть выкуплено арендатором в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В п. 6 ст. 5 данного Закона указано, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных с согласия арендодателя, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. В связи с этим на практике возникают споры по вопросу о необходимости уменьшения выкупной цены на стоимость таких улучшений.

9.1. Вывод из судебной практики: Рыночная стоимость имущества, которое реализуется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ о выкупе государственного и муниципального имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений данного имущества, произведенных арендатором, если они осуществлены с согласия арендодателя. При этом стоимость улучшений определяется на ту же дату, что и стоимость самого имущества, с учетом их фактического состояния.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011
"...Подпункт 2.2.15 договора аренды дополнительно устанавливает обязанность арендатора "в срок до 01.08.2005 провести капитальный ремонт и (или) реконструкцию арендуемых помещений на сумму 1 031 740.00 рублей с учетом НДС, в соответствии с проектно-сметной документацией, согласованной в установленном порядке. При этом арендатор производит капитальный ремонт и (или) реконструкцию помещений за счет собственных средств, без возмещения затрат в счет арендной платы.".
Обществом капитальный ремонт спорного помещения произведен с согласия арендодателя. При этом в письме арендодателя от 23.01.2008, в котором выражается согласие на проведение ремонта, также указано, что арендатор проводит работы за счет собственных средств без компенсации затрат, а все произведенные неотделимые улучшения помещения, здания будут считаться муниципальной собственностью.
Приняв во внимание изложенное, департамент счел, что при выкупе обществом спорного помещения стоимость улучшений возмещению не подлежит.
Поскольку между обществом и департаментом возникли разногласия, в том числе в отношении выкупной цены спорного помещения, общество обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском об урегулировании таких разногласий и признании договора купли-продажи арендуемого имущества заключенным на условиях, определенных в редакции истца.
Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты судов нижестоящих инстанций в части удовлетворения исковых требований, счел, что эти выводы основаны на неправильном применении положений части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, а расчет стоимости выкупаемого имущества с учетом произведенных расходов общества на капитальный ремонт не является обоснованным. При этом суд кассационной инстанции исходил из того, что согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определяемой на основании статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и норма части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не может рассматриваться как устанавливающая условия, влияющие на определение цены выкупаемого имущества.
Между тем при толковании и применении норм Закона N 159-ФЗ суд кассационной инстанции не учел следующее.
Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.
Судами установлено и департаментом не оспаривается, что капитальный ремонт спорного помещения произведен обществом с согласия департамента.
С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, применяя часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходили из императивного характера данной нормы.
Вместе с тем, как усматривается из указанных судебных актов, суды первой и апелляционной инстанций, применяя упомянутую норму Закона N 159-ФЗ, уменьшили рыночную стоимость выкупаемого имущества, определенную независимым оценщиком на декабрь 2010 года, не на стоимость произведенных неотделимых улучшений, а на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя в 2005 - 2006 годах.
Поэтому, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.
Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене в части определении выкупной стоимости спорного помещения на основании пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело в отмененной части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для определения стоимости созданных обществом неотделимых улучшений спорного помещения на дату установления его рыночной стоимости в целях выкупа..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.12.2015 N Ф09-8298/15 по делу N А07-22613/2014
"...Предприниматель 31.03.2014 обратился в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого объекта, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. К. Маркса, д. 8, с зачетом стоимости произведенных неотделимых улучшений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
На основании данного заявления администрацией подготовлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Кумертау Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) от 25.08.2014.
В соответствии с условиями указанного договора рыночная стоимость приватизируемого имущества, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. К. Маркса, д. 8, определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 01.08.2014 N 203, выполненным независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью "Башкомоценка", - 7 300 000 руб. без учета НДС (п. 2.1.2 договора).
Письмом от 19.08.2014 администрация отказала предпринимателю зачесть произведенные им неотделимые улучшения в счет оплаты приобретаемого имущества ввиду отсутствия согласования их с собственником.
Предприниматель подписал договор купли-продажи от 25.08.2014 с протоколом разногласий и направил их администрации. Администрация не согласилась с редакцией, предложенной предпринимателем, о чем сообщила ему в письме от 03.10.2014 N 30-1933.
Наличие названных разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. Карла Маркса, д. 8, послужило предпринимателю поводом для обращения в арбитражный суд с соответствующим иском.
Между сторонами настоящего спора возникли разногласия относительно стоимости нежилого помещения, выкупаемого истцом на основании положений Федерального закона N 159-ФЗ, а также наличия оснований для зачета стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений спорных помещений.
Вместе с тем, отказывая в зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого истцом недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что данные работы выполнены предпринимателем без согласия арендодателя, так как отсутствуют доказательства согласования с ним объема и стоимости работ, утверждения администрацией проектной документации.
Данный вывод суда апелляционной инстанции не может быть признан обоснованным, так как он противоречит обстоятельствам, установленным судами при рассмотрении настоящего дела.
В силу положений ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.
В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
Таким образом, выдавая предприятию разрешения на реконструкцию и ввод завершенного реконструкцией объекта в эксплуатацию, администрация не могла не знать об объеме и качественных характеристиках производимых арендатором работ, предусмотренных проектной документацией.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о производстве истцом неотделимых улучшений с согласия арендодателя.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, в силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к названному Кодексу и подлежат применению к спорным отношениям. Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Таким образом, положения Федерального закона N 159-ФЗ об уменьшении выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя.
Поэтому предоставление истцу льгот по арендной плате не имеет правового значения при разрешении вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений в оплату выкупаемого объекта. Соответствующее соглашение достигнуто сторонами в рамках исполнения договора аренды от 01.03.2011 N 20 и устанавливает права и обязанности сторон по названному договору. Кроме того, из указанных соглашений не следует, что льгота была предоставлена с целью уменьшения в последующем размера компенсации стоимости неотделимых улучшений. Как пояснял истец, указанная льгота предоставлялась в связи с невозможностью использования помещений по предусмотренному в договоре назначению до их реконструкции.
С учетом изложенного вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в связи с временным освобождением предпринимателя от внесения арендной платы за пользование арендуемым объектом и предоставлением ему льгот по арендной плате не основан на нормах права и противоречат положениям ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ.
Вместе с тем выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании представленных в материалы дела доказательств, правильном применении норм материального права, в связи с чем решение суда первой инстанции следует оставить в силе..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.12.2015 N Ф10-4256/2015 по делу N А35-6848/2014
"...Как следует из материалов дела, между ООО "Соловьиная роща" и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска заключен договор аренды помещения муниципального нежилого фонда года Курска от 15.01.2003 N 2097, в соответствии с которыми истцу в аренду предоставлено нежилое помещение 1 (ком. 1-5, 5а, 15-41), площадью 427,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Белгородская, 19, литер Б, сроком с 15.01.2003 по 15.01.2008.
11.06.2014 комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" направлен ООО "Соловьиная роща" проект договора купли-продажи муниципального имущества N 34-2014/06/В от 19.06.2014 (с график погашения платежей).
10.07.2014 истцом направлено в адрес ответчика письмо, исх. N 216, с подписанным истцом протоколом разногласий от 10.07.2014 к договору купли-продажи муниципального имущества N 34-2014/06/В от 19.06.2014, в котором истец согласился с ценой продаваемого имущества - 11 529 661 руб. 02 коп. без учета НДС, однако указал, что стоимость неотделимых улучшений имущества составляет 27 027,21 тыс. рублей и стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты имущества.
Письмом от 18.07.2014 N 4302/07.01-14 комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска отказал истцу в зачете в выкупную стоимость имущества, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Белгородская, 19, стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества на сумму 27 027,21 тыс. рублей, поскольку не подтвержден объем произведенных ООО "Соловьиная роща" работ и затрат.
Наличие разногласий сторон по стоимости выкупного имущества и вопросу о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.
В соответствии со ст. 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.
Из разъяснений, изложенных в п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", следует, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. О возможности включения в договор условий о зачете ответчик не возражал.
Материалами дела подтверждается факт реконструкции спорного помещения с согласия арендатора.
Из заключений эксперта N 13/03-15/650100 и N 23/05-15/650100 следует, что рыночная стоимость объекта оценки (нежилого помещения I (антресоль), нежилого помещения I, состоящего из комнат N 1-5, 15-24, 24а, 25, 27-48, 43а на 1-ом этаже, нежилого помещения III, состоящего из комнаты N 26 на 1-ом этаже в здании литер Б, общей площадью 456,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Белгородская, 19) составляет - 11 570 169 руб. без учета НДС; рыночная стоимость неотделимых улучшений с учетом износа по состоянию на 10.06.2014 года - 11 221 689 рублей без учета НДС; процент износа неотделимых улучшений, с учетом определенного в экспертном заключении размера неотделимых улучшений, - 30%.
При указанных обстоятельствах, учитывая представленные в материалы дела доказательства, суд кассационной инстанции находит обоснованным установление судом выкупной цены имущества за вычетом стоимости неотделимых улучшений исходя из выводов экспертных заключений N 13/03-15/650100 и N 23/05-15/650100..."

10. Взыскание неосновательного обогащения с арендодателя, если арендатором произведены неотделимые улучшения арендованного имущества

В соответствии со ст. ст. 614, 623 ГК РФ стороны договора аренды вправе предусмотреть, что стоимость неотделимых улучшений может быть засчитана в арендную плату. На практике возникают вопросы о возмещении арендатору стоимости таких улучшений, если стоимость арендованного имущества возросла по сравнению с его стоимостью до передачи арендатору и расходы по улучшению по условиям договора засчитываются в счет арендной платы.

10.1. Вывод из судебной практики: Если договором предусмотрен зачет стоимости произведенных арендатором улучшений в счет арендной платы на основании дополнительного соглашения, которое стороны так и не подписали, то при возврате имущества с улучшениями арендодателю на его стороне возникает неосновательное обогащение в размере произведенных улучшений.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 04.07.2012 по делу N А14-6828/2010
"...Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, 28.04.2000 года между Министерством государственного имущества Российской Федерации, Министерством обороны Российской Федерации (арендодатели) и ЗАО "Авиационная компания "Полет" (арендатор) был заключен договор N 01-7/290 аренды воздушного судна - Ан-124 (без экипажа), заводской номер N 9773054732039 (серия 0503), бортовой номер 82014 с двигателями, реквизиты которых указаны в формуляре воздушного судна.
Из акта приема-передачи, утвержденного главнокомандующим ВВС и генеральным директором ЗАО "Авиационная компания "Полет" следует, что календарный срок службы самолета истек 30.11.1997, двигатели, в связи с истечением срока службы эксплуатации не подлежат и требуют капитального ремонта, двигатель N 2 снят с самолета по причине помпажа.
Согласно п. 2.3.6 договора аренды арендатор взял на себя обязательства за свой счет произвести доработку воздушного судна до типа Ан-124-100, выполнить обязательные бюллетени промышленности, восстановительный ремонт агрегатов, изделий и частей воздушного судна. При этом затраты на проведение первоначального восстановительного ремонта засчитываются в счет арендной платы на основании дополнительного соглашения, заключаемого сторонами после подписания акта приема-передачи воздушного судна представителями арендатора и ЗАО "Авиастар СП".
Удовлетворяя встречные исковые требования в размере 89 310 000 руб. суд исходил из материалов дела и заключения судебной экспертизы из которого следует, что стоимость имущества, возвращенного истцом по встречному иску ответчику, возросло по сравнению с ее стоимостью, до передаче истцу в результате произведенных последним улучшений.
Так, суммарная стоимость оборудования, установленного на воздушное судно ВС Ан 124-100 б/н 82014, для обеспечения комфортности и улучшения условий эксплуатации при его доработки до типа Ан-124-100, перечень которого содержится в приложении N 5 к приемосдаточному акту от 29.06.2009 составляет 17 500 000 руб.
Стоимость монтажных работ, согласно этого же акта составила 2 140 000 руб.
Стоимость работ по организации работ по Бюллетеню 546-БУ-Г составила 69 670 000 руб.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Факт проведения истцом работ подтверждается материалами дела, которым судом дана надлежащая правовая оценка
С учетом всех обстоятельств и материалов дела, кассационная коллегия считает вывод суда об удовлетворении встречного иска законным и обоснованным..."

11. Срок исковой давности для предъявления требований о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества

11.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какого момента исчисляется срок исковой давности для предъявления требований о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, существует две позиции судов.

Позиция 1. Срок исковой давности для предъявления требований о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества исчисляется с момента прекращения договора аренды.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.12.2017 N Ф07-14460/2017 по делу N А42-597/2017
"...Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Мурманска (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Агропром" (арендатор) 28.08.2002 заключили договор N 12286 аренды нежилых помещений N III/1-14, VI/1-9, VII/1-7 общей площадью 369,5 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Мурманск, ул. Тарана, д. 11, под офис, сроком с 01.09.2002 по 01.09.2007.
Письмом от 13.11.2002 N 7340/05 Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Мурманска дало разрешение арендатору на перепланировку арендуемых нежилых помещений в соответствии с предложенным проектом при соблюдении ряда условий. Лист согласования проекта перепланировки 1-го и 2-го этажей части указанного здания одобрен в административных органах и организациях, в том числе подписан с замечаниями управлением архитектуры, градостроительства и Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации г. Мурманска.
Из пункта 2 статьи 199, а также пунктов 1 и 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В случае истечения срока исковой давности принудительная (судебная) защита прав истца независимо от того, имело ли место в действительности нарушение его прав, невозможна.
В данном случае право Общества на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает после прекращения договора.
Решением Арбитражного суда Мурманской области от 04.03.2014 по делу N А42-8852/2013 договор от 28.08.2002 расторгнут.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", следует, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о пропуске истцом срока исковой давности.
Течение срока исковой давности по требованию Общества о взыскании с Агентства стоимости неотделимых улучшений началось с момента расторжения договора - с 19.12.2013. Срок истек 18.12.2016.
В связи с изложенным суды правомерно отказали в иске..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.07.2017 N Ф06-22156/2017 по делу N А55-30541/2015
"...Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Тольятти и ООО "Жемчужина Жигулей" 04.03.1996 заключен договор аренды N 2061/ц, в соответствии с которым истцу предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью 498,1 кв. м, в том числе: основная - 278,7 кв. м, вспомогательная - 219,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Тольятти, ул. Ленинградская, 25, для использования под ресторан, на срок с 01.11.1995 по 31.12.2008 (в редакции изменений к договору от 27.09.1999 N 2228/2061ц, от 12.03.2002 N 10336/2061/ц, от 19.01.2004 N 14989/2061/ц).
По истечении срока действия договора истец продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор N 2061/ц от 04.03.1996 был возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что в 2001 - 2002 годах в соответствии с пунктом 3.2.6 договора с согласия арендодателя произвел реконструкцию арендуемого здания.
Ответчик в суде первой инстанции заявил о пропуске срока исковой давности, ссылаясь на период проведения работ в 2001 - 2002 годах и дату расторжения договора аренды - 01.11.2012.
В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, предусмотрено в абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А55-23770/2015, имеющими в соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, установлено, что письмом от 05.07.2012 N 1408/6.5 Мэрия, руководствуясь пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказалась от договора аренды с 01.11.2012.
При этом спорное помещение было возвращено согласно акту приема-передачи 02.12.2014.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что право возмещения стоимости выполненных работ возникло у истца с 01.11.2012, а с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений истец обратился в суд первой инстанции 07.12.2015, то есть за пределами срока исковой давности.
Данный вывод суда апелляционной инстанции соответствует положениям части 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения о расторжении договора, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Поскольку ни договором, ни законом не предусмотрено иное, ответчик обязан был вернуть арендованное имущество 01.11.2012, и с этого момента у него возникало право (часть 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации) на возмещение стоимости выполненных работ.
При указанных обстоятельствах, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", суд апелляционной инстанции правомерно установил, что срок исковой давности по требованию о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного по договору N 2061/ц от 04.03.1996 имущества истцом пропущен, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.11.2013 по делу N А06-4247/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.01.2008 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1 (далее - договор), по условиям пункта 1.1 которого арендатор для использования по прямому назначению принял в аренду нежилое помещение площадью 1653,4 кв. м, Литер К (цех посолки с подвалом), расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Набережная реки Царев, д. 113.
10.05.2008 стороны подписали дополнительное соглашение к договору, согласно которому арендодатель в соответствии с пунктом 2.1.2 договора дает согласие арендатору на любые отделимые и неотделимые улучшения, перепланировку и переоборудование арендуемого помещения, оборудование холодильных камер для хранения произведенной продукции, возведение необходимых пристроек к арендуемому помещению. Все затраченные денежные средства в ходе ремонтно-строительных работ списываются в счет оплаты аренды из расчета 50% от суммы ежемесячной аренды.
Срок действия соглашения установлен до момента выкупа арендатором помещения либо расторжения им договора.
15.06.2008 арендатор заключил с Наджафовым Наги Таги оглы (подрядчик) договор подряда, по условиям которого подрядчик принял на себя обязательства провести капитальный ремонт пристройки к задней и правой боковой стенам, капитальный ремонт кровли, перестройку и реконструкцию здания посолочного цеха с подвалом, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Набережная реки Царев, д. 113.
По утверждению истца, на приобретение строительных, отделочных материалов и производство работ им затрачено 3 736 417 руб. В результате проведенного капитального ремонта в здании произведены неотделимые улучшения.
29.12.2008 срок договора истек.
01.01.2009 стороны заключили новый договор аренды имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды, возникает у арендатора после прекращения договора (статья 623 Кодекса).
Дополнительное соглашение от 10.05.2008, которым арендодатель согласовал арендатору проведение любых отделимых и неотделимых улучшений, перепланировки и переоборудования арендуемого имущества, оборудования холодильных камер для хранения произведенной продукции, а также возведение необходимых пристроек к арендуемому помещению, является неотъемлемой частью договора от 01.01.2008.
Соглашением предусмотрено, что оно вступает в силу с 10.05.2008 и действует до момента выкупа арендатором имущества либо расторжения договора арендодателем.
Работы осуществлены в рамках договора аренды 2008 года, срок действия которого истек 29.12.2008. В указанный день прекращено действие как договора, так и подписанного к нему соглашения.
После истечения срока действия вышеназванного договора стороны заключили новый договор аренды от 01.01.2009, положения которого не предоставляют право истцу производить неотделимые улучшения арендованного имущества без согласия ответчика. Такого согласия истец не получал.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что право возмещения стоимости выполненных работ возникло с 30.12.2008.
С иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений истец обратился 15.06.2012, что подтверждается штампом входящей корреспонденции, то есть за пределами срока исковой давности.
Доказательств, свидетельствующих о перерыве течения срока исковой давности, истец не представил.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.2017 N Ф07-14187/2017 по делу N А42-7456/2015
"...В соответствии с договором в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2011 N 1 к нему Общество (арендодатель) обязалось предоставить Предприятию (арендатору) во временное владение и пользование на срок с 01.06.2010 по 31.05.2040 для проведения физкультурных, спортивных, культурных и иных массовых мероприятий футбольное поле, западную и восточную трибуны (литера VI, VII, VIII, X, IX, IV, XI) площадью 13 668 кв. м, часть центральной трибуны (литера А4, А4; 1 этаж, номера помещений 1, 1б, 1в, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 10, 11) площадью 76,9 кв. м и табло (литера А5) площадью 189,3 кв. м (далее - футбольное поле, трибуны и табло, вместе именуемые имущество) центрального стадиона, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Челюскинцев, д. 1 (далее - стадион), а арендатор - принять имущество и вносить за него арендную плату.
Сторонами 08.06.2015 заключено соглашение о расторжении с 08.06.2015 договора, и в этот же день по акту приема-передачи от 08.06.2015 имущество возвращено Обществу.
Предприятие, ссылаясь на то, что им в 2010 г. были выполнены работы по реконструкции футбольного поля и трибун, установке электронного табло и что рыночная стоимость этих неотделимых улучшений имущества установлена отчетом общества с ограниченной ответственностью "Центр инвентаризации и оценки" от 15.06.2015 N 37-15, 10.07.2015 направило Обществу письмо N 01/549 и счет-фактуру от 15.06.2015 N 956 для оплаты 14 351 000 руб. стоимости неотделимых улучшений, а 23.07.2015 - заявление о зачете встречных однородных требований на общую сумму 1 185 469,56 руб.
Поскольку Общество уклонилось от возмещения стоимости понесенных затрат на реконструкцию арендованного имущества, Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Договором на арендатора возложена обязанность производить за свой счет текущий ремонт имущества (пункт 4.2.11), а также произвести текущий ремонт непосредственно перед возвращением имущества (пункт 4.2.13).
В соответствии со статьей 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1); в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).
Из содержания пункта 2 статьи 623 ГК РФ следует, что право требования возмещения стоимости неотделимых улучшений возникает у арендатора с момента прекращения договора аренды.
Поскольку договор был прекращен 08.06.2015, то Предприятием не был пропущен трехгодичный срок исковой давности на обращение в суд с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений имущества..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.01.2016 по делу N А42-3283/2012
"...Общество с ограниченной ответственностью "Мурман Фур Трейд", место нахождения: г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д. 25, корп. 1, оф. 2, ОГРН 1035100170632, ИНН 5190115334 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Российской Федерации в лице Министерства обороны Российской Федерации, место нахождения: 119019, г. Москва, ул. Знаменка, д. 19, ОГРН 1037700255284, ИНН 7704252261 (далее - Министерство), о взыскании за счет казны Российской Федерации 28 393 886 руб. стоимости неотделимых улучшений имущества (станции очистки льяльных и балластных вод), арендуемого на основании договора от 28.03.2005 N 58.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, установив, что неотделимые улучшения, произведенные ответчиком до 19.10.2005, являются несогласованными и не подлежат возмещению, а по требованию о взыскании стоимости капитального ремонта (785 802 руб.) истцом пропущен срок исковой давности.
Апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции, включив в общую сумму подлежащих удовлетворению требований стоимость неотделимых улучшений, произведенных до 19.10.2005, не установив факт пропуска истцом срока исковой давности. Вместе с тем апелляционный суд отказал во взыскании 785 802 руб. и 2 591 548 руб. 13 коп. стоимости работ, не согласованных по объему и цене с арендодателем.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, кассационная инстанция не находит оснований для ее удовлетворения.
Довод о пропуске истцом срока исковой давности основан на неправильном толковании норм материального права. Началом течения срока исковой давности по требованию о возмещении неотделимых улучшений является дата прекращения договора аренды, а не период выполнения самих работ, как ошибочно полагает ответчик. Такая позиция обусловлена тем, что право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений в силу статьи 623 ГК РФ возникает только после прекращения договорных отношений..."

Позиция 2. Срок исковой давности для предъявления требований о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества исчисляется с того момента, когда такие улучшения были произведены.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.02.2014 по делу N А27-6172/2013
"...Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенными между комитетом (арендодателем) и торговым домом (арендатором) договорами аренды нежилого помещения от 14.01.1998 N 18, от 25.02.1999 N 133, от 15.03.2000 N 149, от 27.02.2001 N 146, от 12.02.2002 N 123, от 03.01.2003 N 114, от 12.01.2004 N 111, от 11.01.2005 N 45, от 24.01.2006 N 85 (далее - договоры аренды) арендодателем в пользование арендатора были переданы нежилые помещения магазина, мастерской, склада по адресу: г. Междуреченск, ул. Чехова, д. 7, мастерской по адресу: г. Междуреченск, ул. Кузнецкая, 30 и склада по адресу: г. Междуреченск, пр. Строителей, 18.
В течение срока аренды торговый дом произвел неотделимые улучшения арендуемого помещения, стоимость которых согласно отчету Кузбасской торгово-промышленной палаты от 16.10.2012 N 10/50 составляет 2 507 189 руб.
Впоследствии торговый дом (цедент) заключил с обществом (цессионарием) договор уступки права требования от 18.01.2013 N 01 на взыскание с комитета 2 507 189 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения, расположенного в подвале 5-этажного жилого дома по адресу: г. Междуреченск, ул. Чехова, д. 7, а также 20 000 руб. расходов на проведение оценки, 66 875 руб. стоимости технического надзора, 482 028 руб. стоимости проектных работ, 25 967 руб. 72 коп. стоимости работ по организации технической инвентаризации и кадастровой работы, по составлению технического паспорта на основании вышеупомянутых договоров аренды.
Общество 20.03.2013 направило в адрес комитета уведомление о состоявшейся уступке права требования.
Комитет в письме от 01.04.2013 N 333 не согласился возмещать истцу стоимость неотделимых улучшений, что послужило основанием для предъявления обществом в суд настоящего иска.
Кроме того, судами учтен пропуск истцом срока исковой давности по заявленным исковым требованиям, что на основании статьи 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В пункте 13 постановления Пленумов от 12.11 - 15.11.2001 N 15/18 разъяснено, что при рассмотрении заявления стороны в споре о применении исковой давности в отношении требований юридического лица судам необходимо иметь в виду, что в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда юридическое лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Суды, руководствуясь нормами статей 199, 200 ГК РФ, учитывая, что разрешение на реконструкцию арендованного помещения датировано 1998 годом, посчитали началом течения срока исковой давности именно момент получения данного разрешения, так как торговый дом должен был узнать о нарушении его прав с момента выполнения проводимых в помещениях спорных работ.
В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2842/10, срок исковой давности по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, начинает исчисляться с момента, когда работы по ремонту арендованных помещений были произведены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.
Из акта приемочной комиссии от 04.04.2005, распоряжения администрации города Междуреченска от 15.04.2005 N 641р об утверждении акта приемочной комиссии вытекает, что строительные работы по реконструкции помещения магазина промышленных товаров, размещенного в нежилом помещении цокольного этажа дома N 7 по ул. Чехова по поручению торгового дома выполнены обществом с ограниченной ответственностью "ТСМУ-2" и приняты, в том числе Елисеевой О.Н., являющейся представителем арендатора.
Таким образом, торговому дому о произведенной реконструкции нежилого помещения стало известно не позднее 04.04.2005.
Утверждение заявителя о том, что требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений было заявлено после возврата арендатором арендодателю имущества (в том числе и неотделимых улучшений) по акту приема-передачи от 30.01.2012, до этого момента торговый дом сам пользовался этими улучшениями, и у арендодателя не было неосновательного приобретения, не принимается во внимание, так как не влияет на начало течения срока для обращения в суд с иском.
Поскольку нормы материального права при принятии обжалуемых судебных актов применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, то у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.06.2015 N Ф04-19753/2015 по делу N А27-15331/2014
"...Ссылаясь на то, что в процессе эксплуатации арендованного помещения ООО "ВЕК" проведены неотделимые улучшения нежилого помещения, затраты по проведению которых подлежат возмещению ответчиком на основании пункта 2 статьи 623 ГК РФ, ООО "РенНева" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из пропуска истцом срока исковой давности.
Исходя из представленных документов, сложившихся взаимоотношений сторон, вытекающих из договора аренды, дополнительного соглашения от 02.02.2006 к нему, акта приема-передачи затрат на улучшение муниципальной собственности от 02.02.2006 право требования стоимости неотделимых улучшений муниципального имущества в виде зачета в счет арендных платежей возникло у арендатора с момента передачи затрат в муниципальную собственность, а именно с 02.02.2006, однако своим правом арендатор не воспользовался, о зачете стоимости неотделимых улучшений в размере 137 384,70 рубля в счет арендной платы не заявил.
Поскольку истец обратился в суд с настоящим иском 15.08.2014, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о пропуске ООО "РенНева" срока для обращения с заявлением о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения.
Апелляционный суд правильно отметил, что с учетом положений статей 196, 200 ГК РФ, в силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2842/10, срок исковой давности по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, начинает исчисляться с момента, когда работы по ремонту арендованных помещений были произведены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что работы по капитальному ремонту арендованного помещения были произведены истцом в 2006 году и именно с этого момента у него возникло право на возмещение указанных затрат в пределах установленного законодательством трехгодичного срока исковой давности, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о пропуске истцом срока исковой давности и отказал в иске.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется..."

12. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 623 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

12.1. Пример подтверждения невозможности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя

Ситуация
Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю, требуя возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных в период действия договора.
Суд отказал в удовлетворении требований.

Применение ст. 623 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал, что исходя из содержания п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно лишь в случае, когда они произведены с согласия арендодателя. Поскольку арендатор такого согласия не получал, в удовлетворении требований было отказано.
(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2007 по делу N А82-12270/2005-4)

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

	См. также: Важнейшая практика по ст. 624 ГК РФ	

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 624 ГК РФ

1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором >>>
2. Условия договора, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют >>>
3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа >>>
4. Выделение выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа >>>
5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества >>>
6. Возврат арендодателем части выкупной цены, включенной в арендные платежи, при досрочном расторжении договора >>>
7. Правовая природа условия договора аренды об обязанности арендодателя по окончании срока данного договора продать арендатору предмет договора >>>
8. Понуждение к заключению договора купли-продажи объекта аренды >>>
9. Недействительность договора аренды с правом выкупа арендованного имущества >>>
10. Последствия недействительности договора купли-продажи арендованного имущества >>>
11. Выкуп арендованного имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ >>>
12. Невозможность изменения выкупной цены арендуемого имущества >>>

1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором

Статья 624 ГК РФ разрешает выкупать арендованное имущество, если это предусмотрено законом или договором, но не регламентирует применение в таких случаях норм Гражданского кодекса РФ о купле-продаже. Анализ судебной практики позволяет дать ответы на вопросы как о возможности, так и порядке применения упомянутых норм, в том числе в отношении договора финансовой аренды (лизинга).

1.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, какие нормы о договоре купли-продажи применяются к договору аренды с правом последующего выкупа арендованного имущества, существует две позиции судов.

Позиция 1. К договору аренды с правом выкупа применимы нормы о договоре купли-продажи, касающиеся не только формы договора, поскольку договор аренды с правом выкупа является смешанным.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.10.2018 N Ф05-16905/2018 по делу N А40-22379/18
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "ДарВей" (лизингополучатель) и ООО "РЕСО-Лизинг" (лизингодатель) заключен договор финансовой аренды (лизинга) от 16.09.2014 N 5156ДМО-ДАВ/01/2014, в соответствии с которым лизингодатель приобрел и передал лизингополучателю по акту приема-передачи от 24.09.2014 во временное владение и пользование автомобиль легковой Infiniti QX 60, 2014 г.в., VIN 5N 1AL0MM6EC539975, приобретенный у ООО "АЦ на Ленинском" по договору купли-продажи от 16.09.2014 N 5156ДМО/2014.
Обращаясь с настоящим иском, истец указал, что все обязательства по заключенному договору лизинга перед ответчиком истцом исполнены в полном объеме, однако транспортное средство в собственность истца не передано. Истец полагает, что непередача лизингодателем права собственности на предмет лизинга лизингополучателю является нарушением ответчиком условий договора лизинга, а также воспрепятствованием со стороны ответчика в защите нарушенных прав истца (отсутствие согласия на расторжение договора купли-продажи автомобиля, воспрепятствование расторжению договора купли-продажи автомобиля), дает истцу право требовать расторжения договора лизинга в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.
Включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный, содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи, следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по купле-продаже.
Договор лизинга от 16.09.2014 N 5156ДМО-ДАВ/01/2014 является смешанным договором, содержащим в себе элементы как договора финансовой аренды (лизинга), так и договора купли-продажи предмета лизинга.
Согласно пункту 2 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
В случае непередачи лизингополучателю документов, необходимых для регистрационного учета автотранспортного средства, истец как покупатель не был лишен возможности обратиться в арбитражный суд с иском об обязании лизингодателя (продавца) передать указанные документы.
Таким образом, истцом избран ненадлежащий способ защиты права, что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 14.10.2014 по делу N 307-ЭС14-22, А56-70987/2012
"...Из установленных нижестоящими судами обстоятельств дела следует, что 03.12.2007 между обществом "Северная Венеция" (лизингодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "ПСК "ПГ-Стром" (лизингополучатель; далее - общество "ПСК "ПГ-Стром") заключен договор, по условиям которого общество "Северная Венеция" обязалось передать лизингополучателю в возвратный лизинг оборудование для производства щепо-цементных плит (далее - ЩЦП), перечисленное в приложении N 3, а лизингополучатель - своевременно и в полном объеме уплачивать предусмотренные договором от 03.12.2007 лизинговые платежи (далее также - договор выкупного лизинга). Стоимость оборудования составила 31 105 000 рублей, сумма лизинговых платежей с учетом выкупной стоимости - 44 098 949 рублей (пункт 8.1 договора выкупного лизинга).
В дальнейшем общество "Северная Венеция", общество "ПСК "ПГ-Стром" и общество "ИСК-Энерго" заключили трехсторонний договор от 20.03.2009 N 2 о перемене лиц в обязательстве, по условиям которого общество "ПСК "ПГ-Стром" передало обществу "ИСК-Энерго", а общество "ИСК-Энерго" приняло на себя все права и обязанности лизингополучателя по договору выкупного лизинга (далее - договор о перемене лиц в обязательстве).
Исковые требования по настоящему делу основаны на обстоятельствах, возникших в связи с расторжением договора выкупного лизинга.
Под договором выкупного лизинга в соответствии с частью 1 статьи 624 Гражданского кодекса и статьей 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге) понимается договор, который содержит условие о переходе права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю при внесении им всех лизинговых платежей, включая выкупную цену, если ее уплата предусмотрена договором.
Включение в договор лизинга дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный, содержащий в себе элементы договоров лизинга (финансовой аренды) и купли-продажи..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 17389/10 по делу N А28-732/2010-31/18
"...Согласно статье 624 Кодекса и статье 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Кодекса, регулирующие правоотношения по купле-продаже.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Таким образом, в случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1729/10 по делу N А41-243/09
"...В силу общего правила статьи 665 Гражданского кодекса, статьи 2 Закона о лизинге по договору финансовой аренды обязанности лизингодателя сводятся к приобретению в собственность у третьей стороны (продавца) имущества и предоставлению данного имущества лизингополучателю во временное владение и пользование.
Вместе с тем согласно статье 624 Гражданского кодекса и статье 19 Закона о лизинге в договор финансовой аренды может быть включено дополнительное условие о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю. Такой договор следует рассматривать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса), содержащий в себе элементы договора финансовой аренды и договора купли-продажи.
К отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса, регулирующие куплю-продажу.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04 по делу N А56-36561/03
"...Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.
Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Поскольку данная норма подлежит применению и к отношениям сторон по рассматриваемому делу, спорный договор следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет условия о цене земельного участка..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.06.2014 по делу N А31-7016/2012
"...Сославшись на то, что в результате расторжения договоров на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде выкупной цены предмета лизинга, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 624 ГК РФ и статьи 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статья 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы ГК РФ, регулирующие правоотношения по купле-продаже.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В случае расторжения договора финансового лизинга прекращается обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность, следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1729/10 выражена правовая позиция, согласно которой договор финансовой аренды с дополнительным условием о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю следует рассматривать как смешанный, содержащий в себе элементы договора финансовой аренды и договора купли-продажи.
Суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что с расторжением договоров и возвращением предметов лизинга лизингодателю прекращены обязательства лизингодателя по передаче предметов лизинга в собственность лизингополучателю, а значит, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предметов лизинга..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.10.2013 N Ф03-3805/2013 по делу N А73-14559/2012
"...Сумма лизинговых платежей по договору составила 1 436 177,89 рублей, включая НДС, который подлежит оплате независимо от использования имущества лизингополучателем в соответствии с согласованным сторонами графиком платежей (приложение N 1), в котором определены размер, состав и сроки уплаты лизинговых платежей (пункт 2.2 договора). При этом согласно п. 4.2 выкупная стоимость имущества включена в состав лизинговых платежей и равна последнему платежу, предусмотренному графиком лизинговых платежей по состоянию на дату его уплаты.
Пунктом 1 статьи 624 ГК РФ установлено, что в законе или договоре может быть предусмотрен переход арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон (статья 19 Закона о лизинге).
В соответствии с частью 1 статьи 28 Закона о лизинге под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
При рассмотрении спора, с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.05.2010 N 1729/10, согласно которой к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу, суды обоснованно квалифицировали договор от 11.06.2010 как смешанный, содержащий в себе элементы договора лизинга и договора купли-продажи.
Судами установлено и сторонами не оспаривается факт полного исполнения ответчиком обязательства по уплате лизинговых платежей, включающих выкупную стоимость 12.07.2012 и нахождение предмета лизинга во владении ответчика..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.04.2013 N Ф03-1422/2013 по делу N А73-9386/2012
"...Суды установили, что 01.11.2010 между ООО "Балтийский лизинг" (лизингодатель) и ООО "Финмашинери" (лизингополучатель) заключен договор N 28/10-ХБР в отношении автомобиля TOYOTA LAND CRUISER PRADO GRJ150L-GKAEKW номер двигателя IGR A 181284.
Согласно пункту 2.2 договора (в редакции дополнительных соглашений к нему) сумма лизинговых платежей составляет 3 093 100 руб. 75 коп. с учетом НДС. Приложением N 1/1 к договору определен график внесения платежей. В силу пункта 4.2 договора выкупная стоимость имущества включена в состав лизинговых платежей и равна последнему платежу, установленному графиком лизинговых платежей по состоянию на дату его уплаты. Согласно графику внесения платежей сумма данного платежа составляет 159 795 руб. 42 коп.
Проанализировав условия договора от 01.11.2010, суды верно квалифицировали его как смешанный, содержащий элементы договоров купли-продажи и аренды..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.05.2011 N Ф03-1319/2011 по делу N А73-7940/2007
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.07.2004 ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" (арендодатель) и ИП Кравец С.Ф. (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого, арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное пользование нежилое помещение, принадлежащее арендодателю на праве собственности, цех ДОЦ-1, лит. Ж общей площадью 1 252, 5 кв. м, расположенный по адресу: Комсомольск-на-Амуре, ул. Лесозаводская, 4, с правом последующего выкупа.
Согласно пункту 1.2 указанного договора арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении одного года с момента вступления договора в силу или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (1 200 000 руб.).
Ссылаясь на то, что до истечения срока действия спорного договора он оплатил арендодателю установленную им выкупную цену за арендованное имущество и приобрел на него право собственности, ИП Кравец С.Ф. обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор между ООО "Комсомольский-на-Амуре" лесозавод и ИП Кравец С.Ф. является смешанным и содержит в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи. Также судом установлено, что указанный выше договор заключен на срок в один год. Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что данный договор является незаключенным в силу положений пункта 2 статьи 651, пункта 3 статьи 433 ГК РФ.
Пункт 1 статьи 551 ГК РФ также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Кроме того, пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Установив, что ИП Кравец С.Ф. не предъявлял требований о понуждении ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" к регистрации перехода права собственности, суды обеих инстанций обоснованно отказали в иске ввиду того, что истцом выбран неправильный способ защиты нарушенного права..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.06.2013 по делу N А46-28518/2012
"...Из материалов дела видно, что между ООО "ЛК УРАЛСИБ" (лизингодатель) и ООО "Сибирская строительная компания" (лизингополучатель) был заключен договор финансовой аренды (лизинга) N ОМК-0337-8А от 19.09.2008 (далее - договор), по условиям которого лизингодатель обязался приобрести в собственности автомобиль Mitsubishi Lancer Evo IX и предоставить это имущество лизингополучателю за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
В соответствии с разделом 7 договора лизинга стоимость предмета лизинга составила 1 050 000 рублей, авансовый платеж - 210 000 рублей, выкупная стоимость предмета лизинга - 1 000 рублей.
Согласно статье 624 ГК РФ и статье 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.08.2010 по делу N А75-5300/2009
"...В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Как правильно указано судами, поскольку в данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон в порядке пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации должны применяться и нормы этого Кодекса, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Дав толкование условиям договора аренды от 16.12.2004 и дополнительным соглашениям к нему от 26.12.2006 б/н и N 2 в порядке статей 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и исследовав представленные доказательства в совокупности, арбитражные суды пришли к правильному выводу о том, что договор в части права на выкуп арендованного имущества является незаключенным в виду несогласования такого существенного условия как выкупная цена..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.09.2014 N Ф05-9424/2014 по делу N А40-139190/13-109-892
"...В силу статьи 624 Гражданского кодекса и статьи 19 Закона о лизинге в договор финансовой аренды может быть включено дополнительное условие о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю. Такой договор следует рассматривать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса), содержащий в себе элементы договора финансовой аренды и договора купли-продажи.
К отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса, регулирующие куплю-продажу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В рассматриваемом случае в связи с расторжением по требованию лизингодателя договора лизинга с правом выкупа и изъятием им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Арбитражный суд первой инстанции, проверив представленные сторонами расчеты, в том числе в части размера выкупной цены предмета лизинга, признал обоснованными требования в части выкупной стоимости предмета лизинга, уплаченной лизингополучателем в составе лизинговых платежей и составляющей 444 180 руб. 06 коп.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции соглашается с данным выводом суда.
Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.08.2014 N Ф05-8560/2014 по делу N А40-135552/13-109-865
"...Кассационная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым судом дана в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; суд первой инстанции правильно применил нормы права; кассационная жалоба истца (лизингополучателя) удовлетворению не подлежит ввиду следующего.
Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В настоящем деле в связи с расторжением по требованию лизингодателя договоров лизинга с правом выкупа и изъятием им предметов лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче предметов лизинга лизингополучателю в собственность.
Таким образом, в случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
Поскольку после расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем оплаченной части фактической выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения (передачи имущества), у лизингополучателя возникло право требовать возврата денежных средств, перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Таким образом, суд первой инстанции, установив вышеприведенные фактические обстоятельства дела и применив данные нормы права, пришел к правомерному выводу о том, что после расторжения договоров лизинга и возврата предметов лизинга лизингодателю на стороне последнего возникло неосновательное обогащение в виде выкупной цены предметов лизинга, уплаченной лизингополучателем лизингодателю в составе лизинговых платежей..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.06.2014 N Ф05-5358/2014 по делу N А40-26982/13
"...Отменяя решение Арбитражного суда города Москвы в части взыскания с лизингодателя неосновательного обогащения в виде выплаченных лизингополучателем выкупных платежей в составе лизинговых платежей, Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что в связи с нарушением ответчиком сроков внесения лизинговых платежей истец 17.09.2012 известил ответчика о расторжении договора и потребовал от ответчика возвратить предмет лизинга.
В силу статьи 624 Гражданского кодекса и статьи 19 Закона о лизинге в договор финансовой аренды может быть включено дополнительное условие о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю. Такой договор следует рассматривать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса), содержащий в себе элементы договора финансовой аренды и договора купли-продажи.
К отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса, регулирующие куплю-продажу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В рассматриваемом случае в связи с расторжением по требованию лизингодателя договора лизинга с правом выкупа и изъятием им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены постановления апелляционной инстанции, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.06.2014 N Ф05-14630/2012 по делу N А40-91575/12
"...Как правильно указал суд апелляционной инстанции, согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 19 Федерального закона от 29.10.98 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" включение в договор финансовой аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы как договора финансовой аренды, так и договора купли-продажи.
К отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие сделки купли-продажи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В связи с расторжением договора лизинга с правом выкупа и изъятием предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче транспортного средства в собственность лизингополучателю. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в составе лизинговых платежей в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Поскольку после расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем оплаченной части выкупной цены предмета лизинга, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у лизингополучателя возникло право требования возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований в части суммы неосновательного обогащения, поскольку правовых оснований для удержания денежных средств у ответчика не имеется..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.05.2014 N Ф05-4328/14 по делу N А40-124245/13
"...Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя заявителя, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции, а именно:
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, в частности проведя анализ условий договора лизинга, графика лизинговых платежей, расчетов по указанным платежам, руководствуясь нормами Федерального закона от 29.10.98 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", положениями статей 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом удовлетворены заявленные по иску требования.
Как правильно указал суд апелляционной инстанции, согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 19 Федерального закона от 29.10.98 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" включение в договор финансовой аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы как договора финансовой аренды, так и договора купли-продажи.
К отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие сделки купли-продажи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В связи с расторжением договора лизинга с правом выкупа и изъятием предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче транспортного средства в собственность лизингополучателю. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в составе лизинговых платежей в счет погашения выкупной цены предмета лизинга..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.12.2013 N Ф05-10689/2012 по делу N А40-5802/12-76-51
"...Как правильно указал суд апелляционной инстанции, согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 19 Федерального закона от 29.10.98 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" включение в договор финансовой аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы как договора финансовой аренды, так и договора купли-продажи.
К отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие сделки купли-продажи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В связи с расторжением договора лизинга с правом выкупа и изъятием предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче транспортного средства в собственность лизингополучателю. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в составе лизинговых платежей в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
При указанных обстоятельствах с учетом доводов жалоб, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.12.2013 N Ф05-12211/2012 по делу N А40-20791/12-162-197
"...Как правильно указал суд апелляционной инстанции, согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 19 Федерального закона от 29.10.98 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" включение в договор финансовой аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы как договора финансовой аренды, так и договора купли-продажи.
К отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие сделки купли-продажи..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.11.2013 N Ф05-14061/2013 по делу N А40-85927/12
"...Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 19 Федерального закона от 29.10.98 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" включение в договор финансовой аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы как договора финансовой аренды, так и договора купли-продажи.
К отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие сделки купли-продажи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Поскольку после расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем оплаченной части выкупной цены предмета лизинга, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что у лизингополучателя и цессионария возникло право требования возврата денежных средств, фактически перечисленных лизингополучателем в счет погашения выкупной цены..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.11.2013 N Ф05-12058/2013 по делу N А40-144724/12-76-1307
"...Вместе с тем, согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы как договора финансовой аренды, так и договора купли-продажи.
Заключенными между сторонами договорами лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю (п. 7 договоров лизинга).
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по купле-продаже.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Таким образом, в случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекращается обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность.
В рамках заявленного иска ООО "Финанс" по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно доказать, что в состав выплаченных им лизингодателю лизинговых платежей вошла выкупная цена предмета лизинга и у другой стороны сделки имеется неосновательное обогащение.
Однако, как установили суды первой и апелляционной инстанций, такие доказательства в материалы дела не представлены.
Исходя из изложенного, судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.10.2013 по делу N А40-138198/12-114-1340
"...Как правильно указал суд апелляционной инстанций, согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 19 Федерального закона от 29.10.98 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" включение в договор финансовой аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы как договора финансовой аренды, так и договора купли-продажи.
К отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие сделки купли-продажи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В связи с расторжением договора лизинга с правом выкупа и изъятием предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче транспортного средства в собственность лизингополучателю. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в составе лизинговых платежей в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Поскольку после расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем оплаченной части выкупной цены предмета лизинга, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у лизингополучателя возникло право требования возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены постановления апелляционной инстанции, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2013 по делу N А40-39603/11-24-235
"...Судами установлено, что между ответчиком (лизингодатель) и истцом (лизингополучатель) заключен договор лизинга N 9603/2007 от 30.11.2007, согласно которому первый обязался приобрести в собственность и предоставить второму во временное владение и пользование для предпринимательских целей предмет лизинга - транспортное средство Самосвал HOWO ZZ3257M3647W.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Постановлении от 18.05.2010 N 1729/10 указал, что договор лизинга, предусматривающий переход права собственности, следует рассматривать как смешанный договор (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы договора финансовой аренды и договора купли-продажи.
К отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, суды пришли к выводу, что в состав лизинговых платежей включена выкупная стоимость предмета лизинга.
Таким образом, поскольку договор лизинга расторгнут, предмет лизинга возвращен лизингодателю, прекращено его обязательство по передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателю; основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, отсутствуют.
Суд кассационной инстанций не установил наличия вышеперечисленных оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в том числе постановления Девятого арбитражного апелляционного суда, в связи с чем считает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению; постановление апелляционного суда, которым изменено решение суда первой инстанции, оставляет в силе..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.10.2013 по делу N А40-75868/12-126-754
"...Из материалов дела следует и установлено судом, между сторонами заключен договор лизинга N 3009/2010 от 24.06.2010.
Согласно положениям пункта 1.1 договора, раздела 6 Общих условий лизинга лизингодатель обязуется предоставить предмет лизинга с правом последующего приобретения права собственности, а в пункте 3.2 договора сторонами был согласован график лизинговых платежей с отдельным указанием сроков внесения платежей, размера каждого лизингового платежа и стоимости предмета лизинга в составе каждого лизингового платежа, то судебная коллегия считает, что выкупная стоимость была согласована сторонами и вошла в состав лизинговых платежей.
Как правильно указал суд апелляционной инстанций, согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 19 Федерального закона от 29.10.98 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" включение в договор финансовой аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы как договора финансовой аренды, так и договора купли-продажи.
К отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие сделки купли-продажи..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.09.2013 по делу N А40-127624/12-162-1217
"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.08.2011 между истцом (лизингодатель) и ответчиком (лизингополучатель) был заключен договор финансовой аренды (лизинга) NVTSIB184/1L-11.
Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.07.2013 по делу N А40-129594/11-35-1131
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 31.08.2007 между ответчиком (лизингодателем) и истцом (лизингополучателем) был заключен договор финансовой аренды (лизинга) N РЯЗ-0072-7А, согласно которому лизингодатель обязался приобрести в собственность и передать лизингополучателю во временное владение и пользование предметы лизинга определенные в спецификации (Приложение N 1), а лизингополучатель обязался принять их и уплатить лизинговые платежи согласно графику лизинговых платежей.
Согласно Договору выкупная стоимость предметов лизинга установлена в размере 1.000 руб. за седельный тягач и 1.000 руб. за полуприцеп.
Нормы ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и ст. 19 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге) о включении в Договор дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к Лизингополучателю позволяют рассматривать такой договор как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи. Поэтому, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы ГК РФ, регулирующие правоотношения по купле-продаже.
Суд правомерно посчитал, что в случае расторжения договора лизинга с правом выкупа по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекращается обязательство лизингодателя по передаче этого имущества лизингополучателю в собственность, то есть прекращаются обязательства по купле-продаже, в связи с чем оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.07.2013 по делу N А40-3694/12-112-33
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 31 марта 2006 года между ОАО "Росдорлизинг" и ООО "Западно-Уральская лизинговая корпорация" заключен договор лизинга N 58/Л-2006, в соответствии с которым ОАО "Росдорлизинг" (лизингодатель) приобрел у ООО "Рецикл материалов Инт." мобильный грохот S-5 и передал ее ООО "Западно-Уральская лизинговая корпорация" (лизингополучателю) за плату во временное владение и пользование.
Как установлено судом апелляционной инстанции, пунктом 7.7 заключенного между сторонами договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, при условии уплаты лизингополучателем всех платежей.
Согласно пункту 1 статьи 28 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Вместе с тем, согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 19 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" включение в договор финансовой аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы как договора финансовой аренды, так и договора купли-продажи.
Таким образом, суд апелляционной инстанции правильно оценил спорный договор лизинга как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.
В связи с чем, довод о неправильной квалификации спорного договора судом апелляционной инстанции отклоняется судом кассационной инстанции как необоснованный..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.06.2013 по делу N А40-109801/12-76-1051
"...В силу статьи 665 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Закона о лизинге по договору финансовой аренды обязанности лизингодателя сводятся к приобретению в собственность у третьей стороны (продавца) имущества и предоставлению данного имущества лизингополучателю во временное владение и пользование.
Вместе с тем, согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы как договора финансовой аренды, так и договора купли-продажи.
Заключенным между сторонами договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по купле-продаже..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.06.2013 по делу N А40-57322/12-112-532
"...В силу общего правила статьи 665 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" по договору финансовой аренды обязанности лизингодателя сводятся к приобретению в собственность у третьей стороны (продавца) имущества и предоставлению данного имущества лизингополучателю во временное владение и пользование.
Как установлено судами обеих инстанций, заключенным между сторонами договором лизинга от 19 января 2007 г. N 356Л/07/002 предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по купле-продаже.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правильно оценили спорный договор лизинга как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2013 по делу N А40-119642/12-161-1121
"...Как следует из материалов дела, 02 сентября 2008 года между ООО "ФБ-Лизинг" (лизингодателем) и ООО "Девелопмент-Авто" (лизингополучателем) заключен договор финансовой аренды (лизинга) N 1718/2008 (далее по тексту - договор лизинга).
Выкупная цена предмета лизинга не включена в общую сумму лизинговых платежей и определена в размере 500 евро (без НДС) (пункт 1.5 договора лизинга).
Пунктом 1 статьи 624 указанного Кодекса установлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.
Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.05.2013 по делу N А40-119638/12-161-1120
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 02 сентября 2008 года между ООО "ФБ-Лизинг" (лизингодатель) и ООО "Девелопмент-Авто" (лизингополучатель) заключен договор финансовой аренды (лизинга) N 1719/2008 (далее по тексту - договор лизинга).
Выкупная цена предмета лизинга не включена в общую сумму лизинговых платежей и определена в размере 590 Евро (пункт 1.5 договора лизинга).
Пунктом 1 статьи 624 указанного Кодекса установлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.
Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.04.2013 по делу N А40-119669/12-109-362
"...02 сентября 2008 года между ООО "ФБ-Лизинг" (лизингодатель) и ООО "Девелопмент-Авто" (лизингополучатель) заключен договор финансовой аренды (лизинга) N 1720/2008 (далее по тексту - договор лизинга).
Выкупная цена предмета лизинга не включена в общую сумму лизинговых платежей и определена в размере 590 Евро (пункт 1.5 договора лизинга).
Поскольку стороны предусмотрели переход права собственности на предмет лизинга при внесении всех лизинговых платежей с условием оплаты за предмет лизинга 590 евро (т.е., цены, явно не соответствующей рыночной цене предмета лизинга), выкупная цена в данном случае не является самостоятельным платежом и вошла в состав определенных сделкой лизинговых платежей.
Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.03.2013 по делу N А40-53432/12-126-505
"...Пунктом 1 договора финансовой аренды (лизинга) от 16 июня 2010 года N 2798/2010, 2799/2010, 2800/2010 предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю по окончанию договора лизинга, если лизингополучатель надлежащим образом исполнил все обязательства по договору, при этом размер выкупной цены или порядок ее расчета сторонами установлен не был.
Согласно статье 624 Кодекса и статье 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Кодекса, регулирующие правоотношения по купле-продаже..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.03.2013 по делу N А40-73532/12-118-688
"...Согласно ст. 624 Гражданского кодекса и статье 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга позволяют рассматривать такой договор как смешанный (п. 1 ст. 421 Кодекса),содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Кодекса, регулирующие правоотношения по купле-продаже..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2013 по делу N А40-57324/12-76-557
"...Судами установлено, что между истцом (лизингодатель) и ответчиком (лизингополучатель) заключен договор финансовой аренды (лизинга) N 356Л/07/001 от 19.01.2007, согласно которому первый обязался приобрести в собственность и передать второму во временное владение и пользование в соответствии с условиями договора лизинга имущество, указанное в спецификации. Срок лизинга - 36 месяцев с даты передачи предмета лизинга лизингополучателю.
В данном случае срок полезного использования предмета лизинга, как установлено судом, 90 месяцев, срок лизинга - 36 месяцев, выкупная стоимость предмета лизинга по истечении срока лизинга - 1 000 руб., в договор включено условие о переходе в собственность лизингополучателя предмета лизинга по окончании срока лизинга и исполнения лизингополучателем всех обязанностей по договору, что свидетельствует о том, что договор лизинга является смешанным, содержащим элементы договора купли-продажи.
В соответствии с пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Судебная коллегия полагает выводы судов об отказе во встречном иске сделанными при неполно исследованных и установленных обстоятельствах относительно выкупа предмета лизинга и включения в состав лизинговых платежей выкупной стоимости предмета лизинга; решение и постановление в данной части отказа - подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.02.2018 N Ф06-29628/2018 по делу N А12-21834/2017
"...Согласно части 1 статьи 19 Закона о лизинге договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечения срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.
К отношениям сторон по выкупу объекта аренды подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие условия договоров аренды и купли-продажи, поскольку по своей правовой природе договор лизинга с правом последующего выкупа объекта аренды содержит в себе элементы как договора финансовой аренды, так и договора купли-продажи..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.07.2015 N Ф06-16131/2013, Ф06-26349/2015 по делу N А65-30447/2013
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 13.12.2011 между истцом (лизингодатель) и ответчиком (лизингополучатель) был заключен договор финансовой аренды (лизинга) N ГГ-155 (далее - договор), по условиям которого лизингодатель на условиях договора купли-продажи приобретает у продавца в свою собственность имущество, определенное в приложении N 1 к настоящему договору, и на условиях настоящего договора предоставляет его лизингополучателю во временное владение и пользование для предпринимательской деятельности с последующим выкупом.
Соглашением от 20.06.2013 стороны расторгли договор финансовой аренды (лизинга) в связи с невозможностью оплаты лизинговых платежей лизингополучателем. Соглашением установлено, что перечисленные ранее 1 568 721 руб. 42 коп. зачисляются в счет погашения лизинговых платежей по 20.06.2013 и убытков, понесенных истцом.
По мнению истца, на дату прекращения договора лизинга ответчик имел задолженность по лизинговым платежам в размере 539 988 руб. 86 коп., непогашение которой послужило основанием для его обращения в арбитражный суд с соответствующим иском.
В силу положений статьи 665 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" по договору лизинга арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.
По условиям статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" включение в договор финансовой аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса), содержащий в себе элементы как договора финансовой аренды, так и договора купли-продажи.
К отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса, регулирующие куплю-продажу.
На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
20.06.2013 при заключении соглашения о расторжении договора аренды истец, располагая полной информацией об условиях его заключения, добровольно принял на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами.
Согласно пункту 3 соглашения обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения. При этом стороны согласовали, что перечисленные ранее денежные средства в размере 1 568 721 руб. 42 коп. зачисляются в счет погашения лизинговых платежей по 20.06.2013 и убытков истцом по договору лизинга.
Претензии, в том числе имущественные, у сторон отсутствовали.
Апелляционный суд пришел к выводу, что никаких неопределенностей относительно отсутствия между истцом и ответчиком каких-либо претензий имущественного характера и соответственно задолженности (убытков) при подписании данного соглашения у сторон не возникло, в связи с чем отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска.
Выводы суда апелляционной инстанции основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для отмены обжалуемого постановления, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.04.2013 по делу N А65-3719/2012
"...Пунктами 8.2, 8.3 договоров финансового лизинга стороны предусмотрели, что переход права собственности к лизингополучателю на каждый из объектов лизинга происходит в соответствии с договором купли-продажи предмета лизинга и передается лизингополучателю по акту приема-передачи имущества при условии уплаты лизинговых и иных платежей, предусмотренных договором лизинга.
Пунктами 7.1.1 договоров финансового лизинга выкупная цена предмета лизинга определена в размере 1000 руб.
Условия договоров финансовой аренды (лизинга) о переходе права собственности на имущество (предмет лизинга) только на основании договора купли-продажи сами по себе не свидетельствуют о том, что в лизинговые платежи не включена выкупная цена предмета лизинга.
Согласно статье 624 Гражданского кодекса и статье 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса, регулирующие правоотношения по купле-продаже..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.02.2013 по делу N А13-4827/2012
"...В силу общего правила статьи 665 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 2 Закона о лизинге по договору финансовой аренды обязанности лизингодателя сводятся к приобретению в собственность у третьей стороны (продавца) имущества и предоставлению данного имущества лизингополучателю во временное владение и пользование.
Вместе с тем согласно статье 624 ГК РФ и статье 19 Закона о лизинге в договор финансовой аренды может быть включено дополнительное условие о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю. Такой договор следует рассматривать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договора финансовой аренды и договора купли-продажи.
К отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу.
Поскольку стороны предусмотрели переход права собственности на предмет лизинга при внесении всех лизинговых платежей (пункт 7.3 Договора) с номинальной покупной стоимостью 6560 руб. 69 коп. (пункт 2.2 Договора), выкупная цена в данном случае не является самостоятельным платежом и вошла в состав определенных сделкой лизинговых платежей..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2017 N Ф08-6510/2017 по делу N А53-330/2017
"...Согласно пункту 1 статьи 19 Закона N 164-ФЗ договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.
К отношениям сторон по выкупу объекта аренды подлежат применению нормы Гражданского кодекса, регулирующие условия договоров аренды и купли-продажи, поскольку по своей правовой природе договор лизинга с правом последующего выкупа объекта аренды содержит в себе элементы как договора финансовой аренды, так и договора купли-продажи..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 02.09.2013 N Ф09-8027/13 по делу N А76-8993/2012
"...В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Таким образом, в случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче имущества лизингополучателю в собственность. Следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.06.2013 N Ф09-3422/13 по делу N А76-20209/2011
"...Согласно ст. 665 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
В силу ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.
По договору финансовой аренды с правом выкупа лизингодателем, ставшим собственником предмета лизинга, имущество изначально передается лизингополучателю лишь во временное владение и пользование (ст. 2, п. 1 ст. 11 Закона о лизинге). При последующем же выкупе право собственности переходит на товар, состояние которого за время нахождения имущества у лизингополучателя изменилось вследствие естественного износа.
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по купле-продаже..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.03.2013 N Ф09-224/13 по делу N А76-8007/2012
"...Согласно ст. 2 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге) и ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации под договором лизинга понимается договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.
Согласно ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи..."

Позиция 2. К договору аренды с правом выкупа имущества применимы только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ).

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ)...
Пункт 3 статьи 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества.
Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.
В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью.
Учитывая данное обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск арендодателя в части истребования имущества на основании статьи 622 ГК РФ..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.06.2015 N Ф02-2946/2015 по делу N А10-5072/2014
"...Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами договору дана неправильная квалификация, основан на ошибочном толковании норм материального права.
В отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора, а только по окончании срока аренды. При этом правом выкупа арендатор может вовсе не воспользоваться, что не освобождает его от обязанности уплачивать арендные платежи за пользование арендованным имуществом.
Договор аренды с правом выкупа предполагает уплату арендных платежей и выкупной стоимости, тогда как по договору купли-продажи с рассрочкой платежа уплачиваются только выкупные платежи.
Таким образом, к договору аренды с правом выкупа имущества применимы только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (часть 3 статьи 609, статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила об аренде.
Исходя из изложенного, правильно квалифицировав сложившиеся между истцом и ответчиком правоотношения как вытекающие из договора аренды, проверив расчет задолженности по арендным платежам, а также неустойки и руководствуясь статьями 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 2.3.4, 4.2, 4.3, обязывающими арендатора своевременно вносить арендную плату, арбитражный суд правомерно взыскал с ОАО "МРСК Сибири" в пользу ДНТ "Престиж" задолженность по арендным платежам и неустойку..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.02.2017 N Ф07-12913/2016 по делу N А21-4038/2016
"...Изучив условия спорного договора, суд апелляционной инстанции сделал правомерный вывод о том, что сторонами заключен именно договор аренды с последующим выкупом.
В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).
Иные положения, регламентирующие куплю-продажу, в том числе с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ), к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, неприменимы..."

2. Условия договора, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют

В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ единственным условием для перехода арендованного имущества в собственность арендатора, когда такое право предусмотрено договором аренды, является внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Но не всякое условие договора аренды, связанное с возможностью выкупа имущества арендатором, является условием о выкупе в смысле ст. 624 ГК РФ, и, следовательно, не всегда арендатор может требовать передачи ему имущества в собственность. Кроме того, право на выкуп имущества может быть ограничено законом.

2.1. Вывод из судебной практики: Условие договора о преимущественном праве покупки арендуемого имущества при его продаже или передаче арендодателем третьему лицу не приравнивается к условию о праве выкупа.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 13.03.2006 N КГ-А41/1295-06 по делу N А41-К1-9969/05
"...Исковые требования основаны на п. 2.2.26 заключенного между ООО "Газагрохимтехсервис" и истцом договора аренды от 1 сентября 2004 г. N 4-Г/АО-252/ТС-04, согласно которому в случае, если арендодатель - ООО "Газагрохимтехсервис" - решит продать или передать в собственность третьему лицу объекты аренды - помещения, указанные выше, арендатор - ООО "СПЛАВ" - имеет приоритетное право на их приобретение.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды обеих инстанций исходили из того, что согласно ст. 624 ГК РФ положение п. 2.2.26 указанного выше договора аренды не свидетельствует о наличии в договоре аренды условия о праве выкупа, а также из того, что арендованные помещения были переданы в собственность ООО "Софинтел" по утвержденному судом мировому соглашению..."

2.2. Вывод из судебной практики: Если законодательством, которое действовало на момент заключения соглашения о выкупе арендуемого государственного (муниципального) имущества, такой способ приватизации предусмотрен не был, правовых оснований для заключения договора купли-продажи арендованного имущества нет.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.06.2008 по делу N А21-3822/2007
"...На момент подписания сторонами дополнений от 25.04.2002 к договору аренды от 01.08.95 N 200, предусматривающих право Общества на выкуп арендуемого помещения, приватизация государственного и муниципального имущества производилась в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации". Статьей 16 этого Закона был определен исчерпывающий перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества, среди которых выкуп арендованного имущества не предусмотрен. Согласно статье 26 того же Закона выкуп государственного и муниципального имущества, сданного в аренду, возможен лишь по договорам аренды с правом выкупа, которые были заключены до вступления в силу Закона Российской Федерации от 03.07.91 N 1531-1.
Правовых оснований для заключения с истцом договора купли-продажи арендованного помещения в соответствии с действующим в настоящее время Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ также не имеется. Право Общества на выкуп не может быть обосновано пунктом 12 статьи 43 названного Закона, так как дополнения от 25.04.2002 к договору аренды от 01.08.95 N 200, содержащие условия о выкупе, как противоречащие по изложенным выше мотивам законодательству, действовавшему на момент их подписания, не могут служить основанием для продажи объекта арендатору. Пункт 13 статьи 43 упомянутого Закона не применим к спорным правоотношениям, поскольку в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие, что Общество является собственником имущества муниципального унитарного предприятия (по договору купли-продажи от 20.06.94 N 56 имущество муниципального предприятия выкуплено ТОО "Русская кухня"; доказательств правопреемства Общества по отношению к товариществу, равно как и сведений о том, каким способом образовано Общество, не имеется), а договор от 01.08.95 N 200 аренды помещения не предусматривал возможность выкупа и не был заключен одновременно с приобретением в частную собственность имущества муниципального предприятия..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 23.06.2010 N ВАС-7417/10 по делу N А09-3076/2009
"...По результатам проведенных торгов, оформленных протоколом конкурса от 15.02.2007 N 1, между Отделом по управлению муниципальным имуществом Навлинского района Брянской области (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) 22.02.2007 был заключен договор аренды части упомянутого выше помещения с правом выкупа, и по договорным условиям это недвижимое имущество могло быть выкуплено арендатором до истечения срока договора аренды. В последующем, в связи с досрочной выплатой арендатором выкупной стоимости арендуемого помещения, между этими же сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.03.2009.
Удовлетворяя заявленные прокурором требования, суды исходили из того, что статья 13 "Способы приватизации государственного и муниципального имущества" действующего Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон о приватизации) не содержит такого способа приватизации муниципального имущества как передача его в аренду с правом последующего выкупа. Согласно пункту 12 статьи 43 "Переходные положения" Федерального закона о приватизации выкуп государственного и муниципального имущества был возможен на указанных в этой норме условиях в случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу данного Федерального закона.
При таких условиях суды признали, что упомянутая сделка в части выкупа арендуемого недвижимого имущества на основании статьи 168 ГК РФ ничтожна, так как она совершена с нарушением положений Федерального закона о приватизации.
Исходя из действительности иных условий договора аренды без права выкупа, что было признано судами в ходе рассмотрения дела, предприниматель вправе реализовать права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в порядке, установленном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Анализ доводов, приведенных в заявлении о пересмотре в порядке надзора оспариваемых судебных актов, показал, что в данном случае отсутствуют основания, предусмотренные статьей 304 АПК РФ..."

2.3. Вывод из судебной практики: Условие договора о последующей покупке арендованного имущества по отдельному договору купли-продажи не признается условием о выкупе арендованного имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 10.02.2009 N Ф09-3585/08-С6 по делу N А50-14686/2007
"...Согласно п. 2.1.3 вышеуказанного договора по окончании срока аренды арендодатель обязан продать здание арендатору по отдельному договору купли-продажи по согласованной цене.
В пункте 3.3 (с учетом пунктов 2.2.2 и 3.4 договора) договора определено, что продажная цена здания будет согласована сторонами при заключении соответствующего договора купли-продажи, при этом в указанной цене будет учтена уплаченная до этого момента арендатором арендная плата, расходы на капитальный, текущий ремонт и реконструкцию в размерах, согласованных с арендатором, расходы по оплате услуг оценщика по определению восстановительной стоимости здания.
Общество "ТГК N 9" в письме от 18.09.2007 отказало истцу в продаже названного объекта недвижимости, что явилось основанием для обращения общества "СК "Приват-Энергострах" с исковым заявлением в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, исходя из буквального содержания договора аренды от 21.02.2000 N 119 юр-176, пришли к правильному выводу о том, что данный договор является смешанным (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), его составной частью является предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Поскольку сторонами не согласована цена объекта, по которой он подлежит отчуждению истцу, суды обоснованно признали предварительный договор незаключенным (п. 3 ст. 429, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). С учетом того, что в предварительном договоре не согласованы все существенные условия основного договора, суды сделали правомерный вывод об отсутствии у истца права требовать заключения основного договора купли-продажи объекта. Судами обоснованно отмечено, что протокол согласования цены объекта, не содержит положений, свидетельствующих о согласовании сторонами цены, по которой объект будет отчужден в собственность истца..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 17.06.2009 N ВАС-6821/09 по делу N А50-14686/2007-Г21
"...Пунктом 2.1.3 данного договора было предусмотрено, что по окончании его срока арендодатель обязан продать упомянутое здание арендатору по отдельному договору купли-продажи за согласованную цену.
Доводы заявителя о том, что по возникшему спору подлежало применению названное выше положение статьи 624 ГК РФ, которое неосновательно не применено судами, не соответствуют условиям договора аренды и указанной законодательной норме, так как в договоре аренды не была определена выкупная цена арендованного имущества и содержалось условие о заключении отдельного договора купли продажи этого имущества, в связи с чем арендатор не мог осуществить выкуп арендованного имущества в порядке, предусмотренном статьей 624 ГК РФ..."

3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа

Пункт 1 ст. 624 ГК РФ в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Таким образом, выкупная цена является существенным условием договора аренды с правом выкупа. Однако на практике возникают споры о том, какие еще условия являются существенными для договора аренды с правом выкупа.

3.1. Вывод из судебной практики: Выкупная цена является существенным условием договора аренды недвижимого имущества, согласно которому впоследствии предусмотрен переход к арендатору права собственности на данное имущество.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04 по делу N А56-36561/03
"...Между обществом "Севкабель" (арендодателем) и обществом "Инномед+" (арендатором) заключен договор от 19.12.2001 N 325 об аренде земельного участка с правом его выкупа.
Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.
Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Поскольку данная норма подлежит применению и к отношениям сторон по рассматриваемому делу, спорный договор следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет условия о цене земельного участка.
Таким образом, оспариваемым постановлением суда кассационной инстанции договор от 19.12.2001 N 325 правомерно признан незаключенным в части выкупа земельного участка..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 21.10.2010 N ВАС-13685/10 по делу N А75-5300/2009
"...Как установлено судом, между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор от 16.12.2004 аренды с правом выкупа спорных нежилых помещений и дополнительные соглашения к нему от 26.12.2006.
Отказывая в удовлетворении требования предпринимателя о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, суд исходил из того, что договор от 16.12.2004 аренды с правом выкупа (с учетом дополнительных соглашений к нему от 26.12.2006), на который ссылается предприниматель как на основание возникновения у него права собственности, в части права на выкуп помещений является незаключенным ввиду несогласования сторонами существенного условия о выкупной цене имущества, а потому не может являться основанием возникновения у предпринимателя права собственности на эти объекты.
...в передаче дела N А75-5300/2009 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 26.01.2010, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.08.2010 отказать..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.04.2011 по делу N А38-6286/2009
"...Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Таким образом, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на данное имущество к арендатору.
В пункте 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
В рассматриваемом случае имеет место выкуп арендованного имущества, следовательно, к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Таким образом, основанием для данной регистрации перехода права собственности может являться только договор, содержащий существенные условия купли-продажи недвижимости. Ссылаясь на акт приема-передачи от 18.08.2009, как основание для государственной регистрации перехода права собственности, истец должен учитывать, что данный акт, как неотъемлемая часть договора аренды N 43, вместе с упомянутым договором должны содержать все существенные условия, установленные статьями 549 - 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды установили, что на момент выкупа спорного помещения контрагенты не согласовали окончательную выкупную цену путем заключения дополнительного соглашения, арендатор не обращался к арендодателю с подобным предложением. Таким образом, 702 000 рублей, установленных договором в качестве первоначальной выкупной цены и уплаченных истцом, не могут считаться окончательной платой за выкуп помещения, поэтому у него не возникло права собственности на предмет аренды. Кроме того, суды обеих инстанций определили, что договор аренды N 43 не содержит указание на то, что выкупная цена может быть определена путем составления акта приема-передачи помещения в собственность, и приняли во внимание представленный в материалы дела отчет независимого оценщика об оценке рыночной и ликвидационной стоимости имущества от 07.12.2009 N 07/12/01-09 о рыночной стоимости, согласно которому стоимость спорного помещения составила 25 235 184 рубля.
Таким образом, применительно к установленным обстоятельствам суды правомерно отказали истцу в удовлетворении его исковых требований..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.02.2014 по делу N А27-8514/2013
"...Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи.
В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из содержания указанных норм закона и разъяснений высшей судебной инстанции, особенностью договора аренды с правом выкупа является наличие в нем условия о выкупной цене, являющегося существенным условием такого договора, и условия о размере арендной платы, которое по общему правилу не относится к числу существенных условий договора аренды.
Судом апелляционной инстанции правильно отмечено, что по спорному договору аренды стороны согласовали общую сумму, состоящую из арендной платы за пользование оборудованием и выкупной цены за приобретение этого оборудования, без разграничения и определения размеров арендной платы и выкупной цены.
При таких обстоятельствах, спорный договор аренды в части выкупа оборудования нельзя признать заключенным.
Принимая во внимание, что спорным договором аренды не установлен конкретно размер арендной платы, а ООО "ПромУголь" не доказало, что предъявленная к взысканию плата за пользование оборудованием составляет конкретно арендную плату без включения выкупного платежа, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендным платежам и пени.
Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.08.2010 по делу N А75-5300/2009
"...В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Как следует из содержания указанной статьи, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.
Согласно пункту 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
В соответствии со статьей 550 названного Кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
По смыслу закона данное правило распространяется как на договор в целом, так и на его отдельные условия, в частности на условие о выкупной цене имущества, являющееся существенным в соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, соглашение о выкупной цене имущества также должно быть зафиксировано в виде единого документа, подписанного сторонами.
Как правильно указано судами, поскольку в данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон в порядке пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации должны применяться и нормы этого Кодекса, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Дав толкование условиям договора аренды от 16.12.2004 и дополнительным соглашениям к нему от 26.12.2006 б/н и N 2 в порядке статей 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и исследовав представленные доказательства в совокупности, арбитражные суды пришли к правильному выводу о том, что договор в части права на выкуп арендованного имущества является незаключенным в виду несогласования такого существенного условия как выкупная цена..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.01.2007, 18.01.2007 N КГ-А40/11019-06 по делу N А40-27548/06-85-203
"...Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд исходил из того, что стороны по договору аренды не согласовали цену недвижимого имущества, тогда как в соответствии со ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Согласно п. 1 ст. 555 Кодекса договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса не применяются.
При указанных обстоятельствах арбитражный суд вынес решение с правильным применением норм материального права, отказав в иске. Нарушений норм процессуального права арбитражным судом не допущено..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 12.11.2012 N Ф09-10224/12 по делу N А50-3300/2012
"...Согласно п. 3 ст. 609 указанного Кодекса договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
На основании ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 555 данного Кодекса при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проанализировав положения договора от 29.09.2011 N 5 (п. 1.2, 1.3, 3.5, 3.6 договора) по правилам, предусмотренным п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что сторонами не согласованы существенные условия договора в части размера выкупной цены арендованного имущества и подлежащего выкупу имущества.
Так, суды указали, что из условий п. 1.2, 1.3, 3.5, 3.6 договора не следует, что стороны определили имущество, подлежащее выкупу, а также согласовали размер его выкупной стоимости. В условиях договора от 29.09.2011 N 5 усматриваются противоречия.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о незаключенности договора от 29.09.2011 N 5 и отсутствии у предпринимателя Лесниковой Е.В. права требовать выкупа спорного имущества..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.08.2010 N Ф09-6216/10-С3 по делу N А60-54649/2009-С12
"...В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Как следует из содержания указанной статьи, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.
Дав толкование условиям договоров аренды от 25.12.2006 N 09-137008000/04-81/2006, от 26.03.2007 N 09-137008001/04-15/2007 в порядке ст. 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и исследовав представленные доказательства в совокупности, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали на то, что данные договоры аренды с правом выкупа не могут быть признаны заключенными в указанной части, так как не представляется возможным установить стоимость выкупаемого оборудования..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.12.2007 N Ф09-10286/07-С6 по делу N А50-3414/2007-Г-12
"...Пунктом 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку в договоре аренды от 21.10.1999 отсутствуют условия перехода права собственности на выкупаемое имущество и выкупная цена, которые являются существенными для договоров аренды имущества с правом выкупа, суды обоснованно указали на то, что договор аренды с правом выкупа не может быть признан заключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.03.2007 N Ф09-1436/07-С6 по делу N А60-30814/2006
"...В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Как следует из содержания указанной статьи, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.
Поскольку в данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе положения ст. 555 названного Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Таким образом, в части права на выкуп арендованного имущества договор аренды от 01.08.2001 N 90 является незаключенным, поскольку не согласовано его существенное условие - выкупная цена..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.02.2006 N Ф09-996/06-С3 по делу N А76-22391/04-3-479/11-616
"...Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске, пришли к правомерному выводу, что договор аренды от 11.03.1997 N 781 в части соглашения о выкупе арендованного имущества является незаключенным.
При этом суды обоснованно исходили из того, что условия выкупа предпринимателем спорного имущества, его выкупная стоимость в договоре от 11.03.1997 сторонами согласованы не были, дополнительное соглашение от 10.03.2004 не подписано уполномоченным лицом ОАО "ЧТЗ", расчет арендной платы, содержащий указание на рыночную стоимость арендуемого имущества, не является надлежащим доказательством согласования выкупной стоимости имущества, поскольку подписан неуполномоченным лицом ОАО "ЧТЗ", а указание относится только к определению арендной платы..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.07.2004 N Ф09-2189/04-ГК по делу N А76-2168/03-15122/10-344/3-494/5
"...В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Между тем, как следует из содержания договора и приложений к договору, сторонами выкупная цена, которая является существенным условием договора аренды с правом выкупа в силу ст. 624 ГК РФ, не обусловлена. Кроме того, в договоре не установлен срок передачи арендованного имущества в собственность арендатору, окончание выплаты стоимости имущества арендной платой сторонами не зафиксировано, так как акт передачи имущества в собственность арендатора не составлялся. Из актов взаимозачетов также не усматривается выкуп имущества истцом (л. д. 35 - 37 т. 1). Заявитель кассационной жалобы не доказал в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ право собственности на спорное имущество.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что истец не представил доказательств наличия права собственности на истребуемое имущество, является законным и обоснованным..."

3.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о последствиях несогласования выкупной цены в договоре аренды движимого имущества с правом его выкупа существует две позиции судов.

Позиция 1. Если в договоре аренды, предусматривающем впоследствии переход права собственности на арендуемое движимое имущество к арендатору, не указана выкупная цена, она определяется в соответствии с положениями п. 3 ст. 424 ГК РФ (как цена, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары).

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1729/10 по делу N А41-243/09
"...При таких условиях возмещение лизингодателю естественного износа имущества, образовавшегося в период временного владения предметом лизинга лизингополучателем и временного пользования этим имуществом, связано с арендными правоотношениями, а не с переходом права собственности и, соответственно, не может рассматриваться как погашение части выкупной цены.
В договоре лизинга выкупная цена оборудования с естественным износом не была предусмотрена, правил ее исчисления не содержится.
В силу пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса при отсутствии соглашения сторон о размере выкупной цены исполнение соответствующего договорного обязательства по выкупу подлежало оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные (в том числе по сроку использования) товары.
Однако вопрос о величине выкупной цены судами надлежащим образом не исследовался.
При новом рассмотрении дела суду необходимо установить размер денежных средств, уплаченных лизингополучателем в составе лизинговых платежей в счет возмещения выкупной цены..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 09.07.2010 N ВАС-8727/10 по делу N А21-8954/2009
"...В то же время суд первой инстанции счел, что спорный договор лизинга не отвечает требованиям гражданского законодательства, поскольку из содержания договора и графиков лизинговых платежей следует, что сторонами не согласована цена, по которой каждый конкретный предмет лизинга может быть приобретен лизингополучателем в собственность (выкуплен). Исходя из этого суд пришел к выводу о том, договор является незаключенным вследствие несогласованности существенного условия о цене выкупа арендованного имущества.
Кассационный суд правильно указал на то, что к отношениям по выкупу предметов лизинга подлежат применению нормы о купле-продаже.
Между тем, ни статья 485 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни специальные нормы параграфа 6 главы 34 Кодекса и Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" не содержат ссылок на то, что в договоре лизинга с правом выкупа, предметом которого являются несколько объектов, должна быть определена выкупная цена каждого объекта в отдельности.
Кассационный суд правильно отметил, что даже при отсутствии в договорах финансовой аренды условия о цене, по которой лизингополучатель выкупает оборудование в собственность, такие договоры нельзя признать незаключенными, поскольку в этом случае цена определяется по правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На возможность применения к отношениям по выкупу предмета лизинга положений пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1729/10.
С учетом этого кассационный суд обоснованно не усмотрел оснований для признания договора незаключенным и правильно исключил соответствующие выводы из мотивировочной части решения..."

Определение ВАС РФ от 09.07.2010 N ВАС-8726/10 по делу N А21-9105/2009
"...Между тем, ни статья 485 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни специальные нормы параграфа 6 главы 34 Кодекса и Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" не содержат ссылок на то, что в договоре лизинга с правом выкупа, предметом которого являются несколько объектов, должна быть определена выкупная цена каждого объекта в отдельности.
Кассационный суд правильно отметил, что даже при отсутствии в договорах финансовой аренды условия о цене, по которой лизингополучатель выкупает оборудование в собственность, такие договоры нельзя признать незаключенными, поскольку в этом случае цена определяется по правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На возможность применения к отношениям по выкупу предмета лизинга положений пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1729/10.
С учетом этого кассационный суд обоснованно не усмотрел оснований для признания договоров незаключенными и правильно исключил соответствующие выводы из мотивировочной части решения..."

Московский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что выкупная цена в 1000 руб. прикрывает включение фактического размера выкупной цены предмета лизинга в состав лизинговых платежей, и пришел к выводу о том, что реальная выкупная цена договором не предусмотрена. В связи с этим суд применил правила п. 3 ст. 424 ГК РФ.
Таким образом, суд оценил условие договора об установлении выкупной цены как не соответствующее действительной стоимости имущества, экономическому смыслу соглашения и прикрывающее собой включение выкупной цены в состав лизинговых платежей.

Постановление ФАС Московского округа от 24.08.2011 N КГ-А40/9229-11-П по делу N А40-7431/10-40-75
"...В данном случае предусмотренные договором лизинга от 21.11.07 N 109263-ФЛ/ТУЛ-07 условия, согласно которым выкупная цена предмета лизинга составляет 1.000 руб. 00 коп., не подлежат применению как не соответствующие действительному экономическому смыслу заключенного соглашения, а также прикрывающие включение фактического размера выкупной цены предмета лизинга в состав определенных сделкой лизинговых платежей.
Так, анализ условий договора от 21.11.07 N 109263-ФЛ/ТУЛ-07, согласно которым выкупная цена предмета лизинга составляет 1.000 руб. 00 коп., стоимость предмета лизинга на момент его приобретения лизингодателем у определенного лизингополучателем продавца - 250.720 руб. 34 коп., общая сумма лизинговых платежей - 553.699 руб. 14 коп., позволяет прийти к выводу о том, что фактически выкупная цена предмета лизинга, учитывающая реальную рыночную стоимость транспортного средства, вошла в состав лизинговых платежей.
В договоре лизинга от 21.11.07 N 109263-ФЛ/ТУЛ-07 реальная выкупная цена транспортного средства не предусмотрена, правил ее исчисления не содержится.
В силу пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса при отсутствии соглашения сторон о размере выкупной цены исполнение соответствующего договорного обязательства по выкупу подлежит оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные (в том числе по сроку использования) товары.
Так, согласно представленному ЗАО "Европлан" отчету от 01.12.10 N 01/2010-12-02-01 величина рыночной стоимости транспортного средства Chevrolet Lanos, VIN Y6DTF69Y070107885, переданного по договору от 21.11.07 N 109263-ФЛ/ТУЛ-07, по состоянию на 01 декабря 2010 года составляет 78.000 руб. 00 коп. Указанная величина определена с учетом естественного износа имущества, образовавшегося в период временного владения предметом лизинга лизингополучателем и временного пользования этим имуществом.
Учитывая, что истцом достоверность представленного ЗАО "Европлан" отчета не оспаривалась, ходатайство о назначении экспертизы в виде иной независимой оценки не заявлялось, а также то, что законность решения, постановления апелляционной инстанции повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным принятые по делу решение и постановление апелляционной инстанции изменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ЗАО "Европлан" входившей в состав уплаченных лизинговых платежей выкупной цены предмета лизинга, и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять в указанной части новый судебный акт о взыскании с ЗАО "Европлан" в пользу ИП Коваленко О.П. входившей в состав уплаченных лизинговых платежей выкупной цены предмета лизинга в размере 78.000 руб. 00 коп..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 05.03.2013 N Ф09-4389/11 по делу N А60-40593/2010
"...Согласно п. 4.1 договора лизинга условием перехода права собственности на имущество к лизингополучателю по окончании срока действия договора лизинга является полная уплата лизинговых платежей, включая выкупную стоимость, уплата начисленных процентов и штрафов за несвоевременное исполнение своих обязательств.
В договоре лизинга правил исчисления выкупной цены не содержится.
В силу п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Как следует из заключения судебной экспертизы, рыночная стоимость оборудования для боулинга в комплектации "BRUNSWICK VECTOR" с учетом естественного износа по состоянию на 16.07.2010 составила 6 133 806 руб.
Исходя из изложенного выше, ввиду отсутствия в договоре лизинга правил исчисления выкупной цены, с учетом положений п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии в данном случае оснований для определения выкупной цены спорного имущества в размере его остаточной стоимости.
Принимая во внимание изложенное, определение выкупной цены оборудования с учетом естественного износа по состоянию на 16.07.2010 в размере 6 133 806 руб. на основании заключения судебной экспертизы, проведенной при рассмотрении дела в суде первой инстанции, не противоречит положениям ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изложенной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), влекущих безусловную отмену судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено..."

Позиция 2. Если в договоре аренды, предусматривающем впоследствии переход права собственности на арендуемое движимое имущество к арендатору, не указана выкупная цена, то условие о его выкупе признается судом несогласованным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 17.08.2010 N Ф09-6216/10-С3 по делу N А60-54649/2009-С12
"...В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Как следует из содержания указанной статьи, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.
Дав толкование условиям договоров аренды от 25.12.2006 N 09-137008000/04-81/2006, от 26.03.2007 N 09-137008001/04-15/2007 в порядке ст. 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и исследовав представленные доказательства в совокупности, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали на то, что данные договоры аренды с правом выкупа не могут быть признаны заключенными в указанной части, так как не представляется возможным установить стоимость выкупаемого оборудования..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.05.2010 по делу N А32-17677/2009
"...Как установлено судом и подтверждено материалами дела, сторонами заключен договор аренды транспортного средства от 01.01.2008 (л. д. 53). По условиям договора предприниматель Плосков С.А. (арендодатель) обязался передать предпринимателю Белоглазову М.В. (арендатор) во временное пользование тягач седельный ДАФ 95 XF 380, идентификационный номер (VIN) XLRTE47XSOE493140, год выпуска 1999, двигатель N 28015, шасси (рама) N 493140, и прицеп Шмитц, государственный регистрационный знак ЕА 2432-23, год выпуска 1997, шасси (рама) N 70657. По истечении срока действия договора арендатор обязался вернуть автомобиль в соответствующем техническом состоянии с учетом нормального износа. Арендная плата за пользование имуществом составляет 20 тыс. рублей в месяц (пункт 3.1). Срок действия договора установлен с 01.01.2008 по 31.12.2008. Досрочное прекращение договора допускается по соглашению сторон (пункт 6.1).
Не расторгнув договор 01.01.2008, стороны подписали в отношении этого же транспортного средства договор от 30.01.2008, предусмотрев в нем обязанность арендодателя по истечении срока действия договора (после 31.01.2011) передать имущество в собственность арендатора (пункт 2.2). Плата по договору определена в размере 97 500 рублей в месяц, всего 3 510 тыс. рублей. При этом стороны в тексте договора (приложении N 1 к нему) не определили, какая часть платежей относится к арендной плате за пользование имуществом, а какая - к выкупным платежам (л. д. 8).
Исследовав представленные в дело доказательства, и дав им оценку по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что в договоре от 30.01.2008 стороны не определили выкупную цену транспортного средства (статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, истец и ответчик не пришли к соглашению по существенным условиям второго (позднее подписанного ими) договора. Фактически стороны продолжили исполнение договора аренды от 01.01.2008, который в установленном законом (договором) порядке не расторгнут. В нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательства того, что исполнение (оплата за арендованное имущество) производилось ответчиком в соответствии с условиями договора от 30.01.2008. На основании установленных обстоятельств, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца 861 774 рублей арендной платы и 61 591 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами.
Арбитражный суд Краснодарского края всесторонне, полно и объективно исследовал имеющиеся в деле доказательства, установил фактические обстоятельства и правомерно отказал предпринимателю Плоскову С.А. в удовлетворении заявленных требований. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения от 11.02.2010 (в обжалуемой части) по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального закона, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено..."

4. Выделение выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа

Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Из приведенной нормы неясно, является ли выкупная цена существенным условием договора аренды с правом выкупа.
Кроме того, в судебной практике возникают споры о последствиях согласования в договоре слишком низкой выкупной цены.

4.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды движимого имущества с правом выкупа может быть заключен без указания выкупной цены в составе арендной платы.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.09.2011 по делу N А12-5523/2010
"...В силу правил статьи 665 ГК РФ и статьи 2 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" по договору лизинга обязанности лизинга сводятся к приобретению в собственность у третьей стороны имущества и предоставлению его во временное владение и пользование.
Следовательно, применительно к договору лизинга без права выкупа лизинговые платежи являются по своей сути платой за предоставленное лизингополучателю право владения и пользования.
Вместе с тем правила статьи 624 ГК РФ и статьи 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" допускают возможность включения в договор лизинга условий о переходе права собственности к лизингополучателю, в этом случае в состав таких платежей включается и выкупная цена (смешанные платежи).
В спорном случае сторонами заключен договор с правом выкупа.
Положения пункта 3.1 договора сублизинга от 30.05.2008 N 133-ФЛР содержат условия о том, что в состав общей суммы платежа включается, в том числе арендная плата, стоимость предмета лизинга, при этом с указанием о том, что выкупная стоимость не включается в объем лизинговых платежей.
В рассматриваемом случае в связи с расторжением по требованию сублизингодателя договора сублизинга с правом выкупа и изъятием предмета лизинга прекратилось обязательство по передаче оборудования в собственность и как следствие отпали основания для взыскания (удержания) той части денежных средств, которая была или должна была быть уплачена сублизингополучателем.
Этих обстоятельств судебные инстанции не учли.
При таких обстоятельствах судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, а также без учета указаний суда кассационной инстанции..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.12.2008 N А58-6574/07-Ф02-6414/08 по делу N А58-6574/07
"...06.09.2005 года между ОАО "Единый расчетно-кассовый центр" (арендодатель) и ГУП "Водоканал" (арендатор) подписан договор аренды транспортного средства с последующим переходом в собственность арендатора транспортного средства, согласно которому истец обязался передать ответчику принадлежащее ОАО "Единый расчетно-кассовый центр" транспортное средство ГАЗ 3102 госномер А039 АУ, а ответчик оплачивать арендную плату в сумме 30 рублей в месяц.
Оплата по договору производится путем взаимозачета по задолженности населения за прошлые годы. По окончании срока договора имущество переходит в собственность арендатора (пункты 3.2, 3.3 договора).
В соответствии с пунктом 5.1 договор действует один год со дня подписания договора.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик свои обязательства по договору выполнил надлежащим образом, срок аренды закончился и в соответствии со статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик приобрел право собственности на автомобиль ГАЗ 3102 госномер А039 АУ, в связи с чем ГУП "Водоканал" обоснованно требует обязать истца передать ему технический паспорт на указанный автомобиль.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом суда апелляционной инстанции о том, что сторонами не согласовано условие о выкупной цене.
Стороны определили в договоре условия о переходе права собственности арендованного имущества к арендатору и условия о выкупной цене и порядке ее внесения. Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований о признании недействительным пункта 3.3 договора от 06.09.2005..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 12.09.2011 по делу N А40-89842/10-155-765
"...Требование о взыскании выкупной стоимости суд счел не подлежащим удовлетворению, поскольку установил, что предусмотренная договором лизинга выкупная цена ответчиком не уплачена; заявленный ответчиком размер выкупной цены 5 660,40 долларов США (или 184 385 руб. 88 коп.) не соответствует действительности и противоречит условиям договора лизинга.
Договор лизинга правомерно, в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора лизинга признан судом расторгнутым.
Согласно пункту 1 статьи 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации истолковав условия договора лизинга N 11623/2008 от 19.12.2008, суд пришел к выводу, что выкупная цена не входит в состав лизинговых платежей, стороны отдельно установили выкупную цену предмета лизинга в размере 937,36 долларов США, дата оплаты выкупной цены - 19.11.2011; ответчик выкупную цену предмета лизинга не уплатил.
При указанных, установленных судом обстоятельствах, суд обоснованно счел не подлежащим удовлетворению требование о взыскании выкупной цены..."

Постановление ФАС Московского округа от 21.06.2011 N КГ-А40/6181-11 по делу N А40-45662\10-155-388
"...В п. 15.1 Общих условий к договору финансовой аренды (лизинга) N МФС\048\2007 от 11.04.2007 предусмотрено, что по истечении срока финансовой аренды (лизинга) при условии уплаты всех платежей, причитающихся лизингодателю от лизингополучателя по договору, лизингополучатель вправе выкупить предмет лизинга, уплатив лизингодателю выкупную стоимость.
Выкупная стоимость предмета лизинга по указанному договору составляет 100 Евро.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в приведенном выше Постановлении, в случае, если договор лизинга предусматривает переход права собственности на предмет лизинга при внесении всех лизинговых платежей без какой-либо дополнительной оплаты, выкупная цена в данном случае не является самостоятельным платежом и входит в состав определенных сделкой лизинговых платежей.
П. 4.8 спорного договора лизинга определена самостоятельная выкупная стоимость предмета лизинга, не входящая в состав лизинговых платежей.
В связи с эти несостоятелен довод ответчика о том, что выкупная цена предмета лизинга не включена в общую сумму договора..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.09.2010 по делу N А56-46807/2009
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "РТС-Спецтехника" (арендодатель) и ООО "Рент-Альянс" (арендатор) заключили договор от 28.01.2009 N А-20/М аренды самоходной техники (гусеничного экскаватора "New Holland Kobelco E265B" 2007 года выпуска) с правом выкупа сроком на 36 месяцев с даты подписания акта приема-передачи.
Невнесение арендных платежей с апреля по сентябрь 2009 года послужило основанием для обращения ООО "РТС-Спецтехника" в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции посчитал, что выкупная цена в соответствии с условиями спорного договора аренды не входит в состав арендных платежей, оплачиваемых арендатором, а уплачивается лишь при наличии волеизъявления арендатора о выкупе объекта аренды.
Из раздела 3 договора и таблицы, приведенной в пункте 3.1 договора, следует, что условия по арендной плате и выкупной цене разделены.
Как следует из расчета цены иска, истец предъявил ко взысканию с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.04.2009 по 30.09.2009 в сумме 786 000 руб., что соответствует суммам, указанным в столбце "А" таблицы пункта 3.1 договора.
Поэтому доводы подателя жалобы о включении в сумму арендной платы выкупной цены не соответствуют условиям договора.
Установив факт наличия задолженности по уплате арендной платы, суды правомерно удовлетворили иск..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.04.2011 по делу N А32-16476/2010
"...Общество предъявило встречный иск о взыскании с компании 688 977 рублей 86 копеек, составляющих оплаченную часть выкупной цены предмета лизинга и 26 697 рублей 85 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суды обоснованно исходили из того, что в оплаченные заявителем лизинговые платежи не вошла выкупная стоимость автомобиля, поэтому после расторжения договора лизинга не произошло удержание лизингодателем оплаченной части выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.03.2011 по делу N А32-16474/2010
"...В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление апелляционного суда. По мнению заявителя, истечение определенного в договоре лизинга срока не влечет полного естественного износа предмета лизинга, в связи с чем выкупная стоимость предмета лизинга включена в лизинговые платежи. Условие договора лизинга в части установления выкупной стоимости предмета лизинга в размере 100 рублей является ничтожным, договор лизинга в этой части является притворной сделкой, прикрывающей сделку дарения. Фактическая стоимость имущества значительно превышает оговоренную в договоре лизинга сумму в размере 100 рублей и согласно заключению эксперта составляет 4 877 944 рубля 88 копеек. Возмещение лизингодателю естественного износа имущества не может рассматриваться как погашение части выкупной цены.
Как видно из материалов дела, компания (лизингодатель) и общество (лизингополучатель) 17.07.2007 заключили договор лизинга и дополнительные соглашения к нему, по условиям которого лизингодатель обязался приобрести в собственность указанное лизингополучателем в заявке имущество у определенного лизингополучателем продавца и предоставить данное имущество лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату на определенный срок во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Согласно приложению N 1 к договору предметом лизинга является гусеничный асфальтоукладчик ABG Titan 2820 (далее - предмет лизинга, асфальтоукладчик) стоимостью 195 тыс. евро...
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив содержание договора лизинга, приложений и дополнительных соглашений к нему, исходя из буквального толкования их условий по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что выкупная цена предмета лизинга не входила в состав лизинговых платежей. В первом разделе договора "Термины и определения" стороны предусмотрели, что под лизинговыми платежами понимаются платежи лизингополучателя за владение и пользование предметом лизинга, уплачиваемые в соответствии с графиком лизинговых платежей (приложение N 2). В графике лизинговых платежей, предусматривающем количество и даты платежей, размер лизингового платежа с выделением отдельной строкой суммы аванса, направленного в зачет, выкупная цена также не указана. В пункте 7.1.1 договора лизинга (в редакции дополнительных соглашений) выкупная стоимость предмета лизинга выделена отдельно. Пунктами 8.2 и 8.3 договора предусмотрено заключение сторонами договора купли-продажи предмета лизинга после уплаты лизингополучателем лизингодателю всех лизинговых платежей по согласованной ими выкупной стоимости, которая отдельно определена в пункте 7.1.1 договора в размере 100 рублей.
Поскольку в установленные договором лизинговые платежи выкупная цена не включена, а плата за пользование предметом лизинга не подлежит возвращению, требования общества правомерно отклонены..."

4.2. Вывод из судебной практики: Если установленный в договоре аренды с правом выкупа размер выкупной цены не соответствует действительной стоимости имущества, то ее фактический размер включен в состав арендных платежей.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 17389/10 по делу N А28-732/2010-31/18
"...По договору финансовой аренды с правом выкупа лизингодателем, ставшим собственником предмета лизинга, имущество изначально передается лизингополучателю лишь во временное владение и пользование (статья 2, пункт 1 статьи 11 Закона о лизинге). При последующем же выкупе право собственности переходит на товар, состояние которого за время нахождения имущества у лизингополучателя изменилось вследствие естественного износа.
В соответствии с международной практикой, которая нашла отражение в подпункте "в" пункта 2 статьи 1 Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.1998, периодические лизинговые платежи, связанные с арендными правоотношениями, рассчитываются в том числе исходя из износа имущества, образовавшегося в период временного владения лизингополучателем предметом лизинга и временного пользования им этим имуществом.
Следовательно, передача лизингополучателю титула собственника предмета лизинга осуществляется по остаточной, приближенной к нулевой цене в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования спецтехники.
В рассматриваемом же деле срок полезного использования экскаватора значительно превышает срок лизинга, а значит, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа спецтехники и падения ее текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины.
При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 13.09.2013 N ВАС-12044/13 по делу N А53-24549/2012
"...Удовлетворяя первоначальный иск, суды руководствовались положениями статей 421, 454, 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 29.10.1198 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" <*>, правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 12.07.2011 N 17389/10, и пришли к выводам о том, что выкупная стоимость имущества в договоре лизинга определена символически (в размере 8 714 рублей 51 копейки) и не соответствует реальной выкупной стоимости предмета лизинга, установление подобной символической цены свидетельствует о том, что действительная выкупная цена вошла в состав лизинговых платежей, которые уплачивались лизингополучателем лизингодателю, предмет лизинга возвращен банку после расторжения договора и впоследствии реализован им, в связи с чем на стороне банка возникло неосновательное обогащение в виде оплаченной в составе лизинговых платежей выкупной стоимости переданного в лизинг имущества.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Федеральный закон N 164-ФЗ имеет дату 29.10.1998.

Исходя из вышеизложенного, коллегия судей не находит оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора..."

Определение ВАС РФ от 28.08.2013 N ВАС-10828/13 по делу N А46-28518/2012
"...При рассмотрении дела суды установили, что между обществом с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания УРАЛСИБ" (лизингодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания" (лизингополучателем) был заключен договор финансовой аренды (лизинга) от 19.09.2008 N ОМК-0337-8А, по условиям которого лизингодатель обязался приобрести в собственность автомобиль марки Mitsubishi Lancer Evo IX и предоставить его за плату во временное владение и пользование лизингополучателю на срок до 30.09.2011 (36 месяцев) для предпринимательских целей.
Согласно разделу 7 договора стоимость предмета лизинга составила 1 050 000 рублей, авансовый платеж - 210 000 рублей и выкупная стоимость предмета лизинга - 1 000 рублей.
Учитывая положения статей 454, 624, 665 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 11, 19, 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", оценив условия договора и представленные доказательства, суды сделали вывод о том, что выкупная цена предмета лизинга была согласована сторонами в составе лизинговых платежей, при этом условие о внесении лизингополучателем выкупной цены за автомобиль по истечении трех лет его эксплуатации в сумме 1 000 рублей не может истолковываться иначе, чем установление сторонами символической выкупной цены.
Оценив представленные доказательства, руководствуясь статьями 1102 и 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об обоснованности требования лизингополучателя о возврате неосновательно полученных в составе фактически уплаченных лизинговых платежей денежных средств, составляющих выкупную стоимость автомобиля, и неизрасходованного в счет текущих лизинговых платежей авансового платежа.
Выводы судов соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 12.07.2011 N 17389/10..."

Определение ВАС РФ от 19.12.2012 N ВАС-14473/12 по делу N А40-127187/11-109-684
"...Из материалов дела следует, что между лизингодателем и лизингополучателем заключен договор финансовой аренды (лизинга) от 14.09.2006 N 245/Л-2006, по условиям которого последнему во временное владение и пользование передано транспортное средство.
В связи с невыполнением обязательств лизингополучателем по оплате лизинговых платежей указанный договор расторгнут лизингодателем в одностороннем порядке.
Полагая, что на стороне лизингодателя образовалось неосновательное обогащение в виде суммы выплаченной выкупной стоимости объекта лизинга, лизингополучатель обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями.
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, в частности, проведя анализ условий договора лизинга, графика лизинговых платежей, расчетов по указанным платежам, руководствуясь нормами Федерального закона от 29.10.98 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", положениями статьи 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, судами удовлетворены заявленные требования.
В пункте 7.7 договора лизинга предусмотрено право лизингополучателя на выкуп объекта лизинга при условии выплаты всех лизинговых платежей.
Пункт 7.9 указанного договора содержит условие о том, что цена объекта лизинга при выкупе включает в себя остаточную стоимость имущества на дату выкупа.
С учетом того, что сторонами согласованно условие о нулевой остаточной стоимости объекта лизинга по истечении срока использования имущества, судами сделан обоснованный вывод о том, что в состав лизинговых платежей включена выкупная стоимость имущества..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.02.2012 по делу N А46-5093/2011
"...Закрытое акционерное общество "Омскстрой" (далее - ЗАО "Омскстрой") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания "УРАЛСИБ" (далее - ООО "ЛК "УРАЛСИБ") о взыскании 1 827 526 рублей неосновательного обогащения, 370 283 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
Апелляционный суд, отменяя решение арбитражного суда и удовлетворяя исковые требования в части первоначального иска, учел, что срок полезного действия приобретавшихся ЗАО "Омскстрой" предметов лизинга (85 месяцев) почти в три раза превышает сроки использования предмета лизинга по договорам N 044/07/Л2, N 045/07/Л2, N 046/07/Л2, N 047/07/Л2 (25, 30, 35 месяцев), транспортные средства передавались ООО "ЛК "УРАЛСИБ" технически исправными (следует из актов изъятия предметов лизинга) и пришел к выводу о том, что установление в договорах символической выкупной цены (1 000 рублей), приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей. Остаточную стоимость исчислил в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, заключенные между сторонами договоры, исходя из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10, которым определена правовая позиция относительно практики рассмотрения споров по требованиям о взыскании неосновательного обогащения, возникшего вследствие удержания после прекращения договора лизинга и возврата имущества фактически оплаченной в составе лизинговых платежей части выкупной цены, апелляционный суд, проверив расчет, правомерно удовлетворил исковые требования ЗАО "Омскстрой".
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии постановления апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для его отмены не имеется..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.08.2014 N Ф05-8560/2014 по делу N А40-135552/13-109-865
"...В силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым закреплена презумпция возмездности всякого договора, пункта 1 статьи 28 Закона о лизинге, согласно которому в состав платежей по договору финансовой аренды с правом выкупа включается и выкупная цена предмета лизинга, предполагавшийся по окончании срока временного владения и пользования предметом лизинга переход к лизингополучателю права собственности на транспортные средства, имеющие отличную от нулевой текущую рыночную стоимость, обусловлен внесением выкупной цены.
Поскольку стороны предусмотрели переход права собственности на предметы лизинга при внесении всех лизинговых платежей с условием оплаты за каждое транспортное средство 100 Евро (т.е. цены, явно не соответствующей рыночной цене предметов лизинга), выкупная цена в данном случае не является самостоятельным платежом и вошла в состав определенных сделкой лизинговых платежей.
Исходя из изложенного, суд пришел к правомерному выводу о том, что установление в договорах лизинга символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку после расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем оплаченной части фактической выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения (передачи имущества), у лизингополучателя возникло право требовать возврата денежных средств, перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Таким образом, суд первой инстанции, установив вышеприведенные фактические обстоятельства дела и применив данные нормы права, пришел к правомерному выводу о том, что после расторжения договоров лизинга и возврата предметов лизинга лизингодателю на стороне последнего возникло неосновательное обогащение в виде выкупной цены предметов лизинга, уплаченной лизингополучателем лизингодателю в составе лизинговых платежей..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2014 N Ф05-1696/13 по делу N А40-53432/12-126-505
"...При рассмотрении арбитражные суды установили, что 16.06.2010 между ООО "Армада плюс" (лизингополучателем) и ООО "Каркаде" (лизингодателем) были заключены договоры финансовой аренды (лизинга) N 2798/2010, 2799/2010, 2800/2010, по условиям которых лизингодатель на условиях согласованных с лизингополучателем договоров купли-продажи приобрел в собственность у выбранного лизингополучателем продавца (ООО "Мэйджор Авто Центр") автомобили и предоставил лизингополучателю за плату во временное пользование и владение с правом последующего приобретения права собственности.
В п. 6.1 Общих условий договоров лизинга предусмотрено, что по окончании срока лизинга право собственности на предмет лизинга переходит от лизингодателя к лизингополучателю на основании акта о переходе права собственности при условии полной оплаты всех платежей, предусмотренных графиком платежей в договоре лизинга. Графиком платежей также предусмотрена стоимость предмета лизинга в составе ежемесячного лизингового платежа.
Согласно правовой позиции, определенной на момент принятия судебных актов, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10, в случае, если срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. То есть установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей.
Поскольку договор лизинга сторонами расторгнут, а предмет лизинга возвращен истцом лизингодателю, суды пришли к обоснованному выводу, что в связи с прекращением обязательства лизингодателя по передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателю отсутствуют основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей.
Таким образом, арбитражные суды правомерно удовлетворили заявленное требование в части, поскольку уплаченная в составе лизинговых платежей выкупная цена предмета лизинга при отсутствии правовых оснований у лизингодателя для ее удержания исходя из ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации является неосновательным обогащением ответчика за счет лизингополучателя (истца).
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что арбитражными судами правомерно удовлетворены заявленные требования, расчет суммы выкупной стоимости обоснован, проверен судами с учетом возражений ответчика по взыскиваемой сумме..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.12.2013 N Ф05-15824/2013 по делу N А40-3481/13-112-35
"...Пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Договором лизинга N Р11-03318-ДЛ от 31.05.2011 (пункт 1.1) предусмотрено право лизингополучателя приобретения в собственность предмета лизинга, пунктом 3.2 установлена выкупная цена предмета лизинга в сумме 20 381 руб. 36 коп.
Согласно сложившейся судебно-арбитражной практике (в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10) в случае, если срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. То есть установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей. Остаточная стоимость подлежит исчислению в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Как сказано выше, договор лизинга расторгнут в связи с отказом от него лизингодателя, предмет лизинга возвращен лизингодателю.
Суд установил, что срок передачи имущества в лизинг по договору равен 36 месяцам, срок полезного использования предмета лизинга - 72 месяца (данный срок соответствует сроку полезного использования предмета лизинга, относящегося к 4 амортизационной группе согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.2002 N 1).
Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, исходя из стоимости предмета лизинга, срока лизинга по договору, срока полезного использования предмета лизинга, с учетом амортизации предмета лизинга линейным способом, остаточной стоимости предмета лизинга, фактически произведенных лизингополучателем платежей по договору лизинга установил, что истцом оплачена в составе лизинговых платежей выкупная стоимость предмета лизинга в сумме 597 663 руб. 08 коп., взыскал с ответчика в пользу истца данную сумму.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.12.2013 N Ф05-10689/2012 по делу N А40-5802/12-76-51
"...ОАО "Энергостройтехмонтаж" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к ООО "ТЭМБР-Лизинг" о взыскании в связи с досрочным прекращением частично исполненного договора финансовой аренды с правом выкупа от 26.06.2007 N 90/07 в виде уплаченной в составе арендной платы выкупной цены объекта аренды в размере 1036230,62 руб. и начисленных на нее за период по 22.01.2013 процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 250767,81 руб.
Из материалов дела следует и установлено судом, между сторонами заключен договор финансовой аренды с правом выкупа от 26.06.2007 N 90/07.
По условиям вышеуказанного договора лизингодатель (ответчик) обязался приобрести в свою собственность определенное имущество (автомобильный кран КС-45721 на шасси автомобиля Урал-4320 в кол-ве 1 ед.), и предоставить его лизингополучателю (истцу) во временное пользование на срок 36 месяцев на условиях перехода права собственности на объект аренды к арендатору по внесении им всех обусловленных договором платежей (предоплаты и 36 текущих ежемесячных выплат в общей сумме 6 517 001 руб.), а также 4900 руб. выкупной цены.
В период действия договора лизинга истец произвел оплату лизинговых платежей в размере 1 942 174,05 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 28 указанного Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Согласно практике применения статей 2, 11, 19, 28 Закона о лизинге, определенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлениях от 18.05.2010 N 1729/10, от 12.07.2011 N 17389/10, от 25.07.2011 N 3318/11, в случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекращается обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
Судом правомерно указано, что содержащееся в договоре финансовой аренды указание на то, что выкупная цена составляет 4900 руб. означает, что выкупная цена в таком размере определена применительно к последнему взносу, подлежащему внесению по окончании договора, но не применительно ко всем предшествующим выплатам (авансовому и 36 текущим), подлежавшим внесению в период действия договора.
Проверив расчет истца, суд апелляционной инстанции правомерно установил: первоначальная стоимость объекта аренды составила 4 900 000 руб.; срок аренды - 36 месяцев; срок полезного использования объекта аренды равен 102 месяцам; остаточная стоимость объекта аренды при его использовании на протяжении 36 месяцев срока действия договора составляет 1 729 411,77 руб. (4900000 / 102 x 36); доля выкупной стоимости предмета лизинга в составе внесенных по договору платежей составляет 35,29% (1729411,77 / 4900000 x 100); общий размер внесенных по договору платежей составил 1 942 174,05 руб.; таким образом доля выкупной стоимости составила 685 393,22 руб. (1942174,05 / 100 x 35,29).
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований в размере 685 393,22 руб..."

Постановление ФАС Московского округа от 05.11.2013 по делу N А40-20799/12-114-189
"...Согласно сложившейся судебно-арбитражной практике (в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10) в случае, если срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. То есть установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей. Остаточная стоимость подлежит исчислению в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Вместе с тем, суды установили, что договор лизинга расторгнут в связи с отказом от него лизингодателя, предмет лизинга возвращен лизингодателю по акту приема-передачи (возврата) от 21 августа 2009 года.
Таким образом, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о том, что принимая во внимание, что по акту от 21 августа 2009 года предмет лизинга возвращен лизингодателю, т.е. договор лизинга от 15 апреля 2008 года N 98-Л/2008 прекратил свое действие, следовательно прекратилось и обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность и отпали основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Уплаченная выкупная цена удерживается лизингодателем без оснований и подлежит возврату в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Вместе с тем, как установлено судами обеих инстанций, поскольку предмет лизинга по окончании его аренды не утрачивает потребительских свойств, выкупная стоимость в размере 1 000 рублей не соответствует остаточной стоимости предмета лизинга.
Исходя из вышеуказанного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку ООО "МиВС" оплатило 11 лизинговых платежей, сумма выкупной цены предмета лизинга, уплаченная истцом, составляет 311 806 руб. 50 коп.
Учитывая, что указанная сумма выкупной стоимости незаконно удерживается ответчиком, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в заявленном размере..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.10.2013 по делу N А40-20783/12-114-187
"...Согласно сложившейся судебно-арбитражной практике (в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10) в случае, если срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. То есть установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей. Остаточная стоимость подлежит исчислению в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Таким образом, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о том, что принимая во внимание, что по акту от 21 августа 2009 года предмет лизинга возвращен лизингодателю, т.е. договор лизинга от 28 апреля 2008 года N 104-Л/2008 прекратил свое действие, прекратилось и обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность и отпали основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Уплаченная выкупная цена удерживается лизингодателем без оснований и подлежит возврату в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Вместе с тем, как установлено судами обеих инстанций, поскольку предмет лизинга по окончании его аренды не утрачивает потребительских свойств, выкупная стоимость в размере 1 000 рублей не соответствует остаточной стоимости предмета лизинга.
Судами исследован расчет истца, согласно которому срок полезного использования предмета лизинга составляет 84 месяца. Срок лизинга по договору - 36 месяцев, стоимость предмета лизинга по договору купли-продажи составляет 2 218 000 рублей.
Вместе с тем, как установлено судами обеих инстанций, в соответствии с пунктами 7, 8 ПБУ 6/01 основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости без учета НДС.
В связи с этим стоимость предмета лизинга без НДС составляет 1 879 661 рубль. Сумма ежемесячной амортизации, определяемая по правилам бухгалтерского учета, составляет 22 367 рублей 96 копеек (1 879 661: 84), за 36 месяц аренды - 805 246 рублей 56 копеек.
На момент окончания аренды остаточная стоимость имущества составила бы 1 074 414 рублей 44 копейки (1 879 661 - 805 246,56) и является реальной выкупной ценой автомобиля.
Сумма лизинговых платежей по договору составляет 3 060 601 рубль 28 копеек. Выкупная цена предмета лизинга (остаточная стоимость без НДС) составляет 36,1% от суммы лизинговых платежей.
Истец до возврата предмета лизинга уплатил 1 000 516 рублей 08 копеек лизинговых платежей, которые включают 361 186 рублей 30 копеек выкупной стоимости предмета лизинга (1 000 516 рублей 08 копеек x 36,1%).
Учитывая, что указанная сумма выкупной стоимости незаконно удерживается ответчиком, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в заявленном размере..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2013 по делу N А40-156604/12
"...Судами установлено, что между ответчиком (лизингодатель) и истцом (лизингополучатель) заключен договор лизинга транспортного средства N AVIVRUS/044/2009 от 01.07.2009, согласно которому первый обязался приобрести в собственность и предоставить второму во временное владение и пользование для предпринимательских целей предмет лизинга - транспортное средство IVEKO AMT 633910.
В соответствии со статьей 625 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 "Аренда", применяются, если иное не установлено правилами названного Кодекса об этих договорах.
Пунктом 1 статьи 624 указанного Кодекса установлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Выкупная стоимость предмета лизинга в соответствии с пунктом 2.8 договора лизинга составляет 100 евро.
Согласно сложившейся судебно-арбитражной практике (в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10) в случае, если срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. То есть установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей. Остаточная стоимость подлежит исчислению в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что в состав лизинговых платежей включена выкупная стоимость предмета лизинга.
Таким образом, поскольку договор лизинга расторгнут, предмет лизинга возвращен лизингодателю, прекращено его обязательство по передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателю; основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, отсутствуют.
Уплаченная выкупная цена удерживается лизингодателем без оснований и подлежит возврату в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Обстоятельство, что размер выкупной стоимости определен судом неверно, ответчик не доказал.
Неправильного истолкования Девятым арбитражным апелляционным судом закона, неприменения закона, подлежащего применению, судебная коллегия в данном случае не установила..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.10.2013 по делу N А40-20812/12-126-191
"...В соответствии со статьей 625 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 "Аренда", применяются, если иное не установлено правилами названного Кодекса об этих договорах.
Пунктом 1 статьи 624 указанного Кодекса установлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Договором лизинга N 96-Л/2008 от 15.04.2008 предусмотрено, что по окончании срока лизинга и при условии уплаты всех платежей (включая НДС), причитающихся лизингодателю от лизингополучателя по договору, лизингополучатель вправе выкупить предмет лизинга, уплатив лизингодателю выкупную стоимость.
Выкупная стоимость предмета лизинга в соответствии с пунктом 5.9.3 договора лизинга составляет 1000 руб. с учетом НДС.
Согласно сложившейся судебно-арбитражной практике (в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10) в случае, если срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. То есть установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей. Остаточная стоимость подлежит исчислению в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Суд пришел к выводу, что в состав лизинговых платежей включена выкупная стоимость предмета лизинга.
Таким образом, поскольку договор лизинга расторгнут, предмет лизинга возвращен лизингодателю, прекращено его обязательство по передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателю; основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, отсутствуют.
Апелляционный суд с учетом первоначальной стоимости имущества, срока полезного использования предмета лизинга, срока передачи предмета в лизинг по договору, остаточной стоимости имущества, фактически произведенных лизингополучателем платежей определил размер выкупной стоимости предмета лизинга, включенный в состав уплаченных истцом лизинговых платежей и подлежащий взысканию с ответчика, в сумме 311 806 руб. 50 коп.
Неправильного истолкования Девятым арбитражным апелляционным судом закона, неприменения закона, подлежащего применению, судебная коллегия в данном случае не установила..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.09.2013 по делу N А40-20761/12-118-190
"...Договором лизинга N 97-Л/2008 от 15.04.2008 предусмотрено, что по окончании срока лизинга и при условии уплаты всех платежей (включая НДС), причитающихся лизингодателю от лизингополучателя по договору, лизингополучатель вправе выкупить предмет лизинга, уплатив лизингодателю выкупную стоимость.
Согласно сложившейся судебно-арбитражной практике (в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10) в случае, если срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. То есть установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей. Остаточная стоимость подлежит исчислению в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Срок передачи имущества в лизинг по договору равен 36 месяцам. Срок полезного использования предмета лизинга - от 7 лет до 10 лет (пятая амортизационная группа). Приказом ЗАО "В-РЕГИСТР" N ОС-83/ВЭ от 12.05.2008 срок полезного использования предмета лизинга установлен в 105 месяцев.
Выкупная стоимость предмета лизинга по договору - 1 000 руб.
Суд пришел к выводу, что в состав лизинговых платежей включена выкупная стоимость предмета лизинга.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.09.2013 по делу N А40-20818/12-118-192
"...Договором лизинга N 95-Л/2008 от 15.04.2008 предусмотрено, что по окончании срока лизинга и при условии уплаты всех платежей (включая НДС), причитающихся лизингодателю от лизингополучателя по договору, лизингополучатель вправе выкупить предмет лизинга, уплатив лизингодателю выкупную стоимость.
Согласно сложившейся судебно-арбитражной практике (в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10) в случае, если срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. То есть установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей. Остаточная стоимость подлежит исчислению в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Срок передачи имущества в лизинг по договору равен 36 месяцам. Срок полезного использования предмета лизинга - от 7 до 10 лет (пятая амортизационная группа). Апелляционный суд указал, что приказом ЗАО "В-РЕГИСТР" от 08.08.2008 N ОС-84/ВЭ срок полезного использования предмета лизинга установлен в 105 месяцев.
Выкупная стоимость предмета лизинга по договору - 1 000 руб.
Суд пришел к выводу, что в состав лизинговых платежей включена выкупная стоимость предмета лизинга.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.09.2013 по делу N А40-127624/12-162-1217
"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.08.2011 между истцом (лизингодатель) и ответчиком (лизингополучатель) был заключен договор финансовой аренды (лизинга) NVTSIB184/1L-11.
Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу.
В силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым закреплена презумпция возмездности всякого договора, пункта 1 статьи 28 Закона о лизинге, согласно которому в состав платежей по договору финансовой аренды с правом выкупа включается и выкупная цена предмета лизинга, предполагавшийся по окончании срока временного владения и пользования предметом лизинга переход к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга, имеющие отличную от нулевой текущую рыночную стоимость, обусловлен внесением выкупной цены.
Согласно сложившейся судебно-арбитражной практике (в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10) в случае, если срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. То есть установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей. Остаточная стоимость подлежит исчислению в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Исходя из изложенного, установление в договоре лизинга символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, суд правомерно взыскал с ответчика задолженность по лизинговым платежам с учетом выкупной цены.
Исходя из изложенного, судами полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.07.2013 по делу N А40-129594/11-35-1131
"...Из-за длительной просрочки исполнения ответчиком своих обязательств по уплате лизинговых платежей лизингодатель воспользовался своим правом на одностороннее расторжение договора, направив лизингополучателю уведомления N ЦРФ5-1 и N ЦРФ5-2 от 11.01.2011, которыми отказался от договора лизинга в одностороннем порядке с 01.01.2011.
Согласно Договору выкупная стоимость предметов лизинга установлена в размере 1.000 руб. за седельный тягач и 1.000 руб. за полуприцеп.
При последующем выкупе в соответствии с условиями договора финансовой аренды (лизинга) право собственности переходит на товар, состояние которого за время нахождения имущества у лизингополучателя изменилось вследствие естественного износа. Согласно международной практике, которая нашла отражение в подпункте "в" п. 2 ст. 1 Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.1998 г., периодические лизинговые платежи, связанные с арендными правоотношениями, рассчитываются в том числе исходя из износа имущества, образовавшегося в период временного владения лизингополучателем предметом лизинга и временного пользования им этим имуществом.
Поэтому передача лизингополучателю титула собственника предмета лизинга осуществляется по остаточной, приближенной к нулевой цене, только в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования предмета лизинга.
Срок полезного использования предметов лизинга составляет от 7 до 10 лет, так как данные основные средства относятся к 5 амортизационной группе, код ОКОФ 15 3410214, согласно Постановлению Правительства РФ от 01.01.2002 г. N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы".
Следовательно, действительные сроки полезного использования Предмета лизинга значительно превышают сроки лизинга, установленные договором (47 месяцев), а значит, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины.
В связи с этим суды пришли к правомерному выводу о том, что установление в договоре лизинга символической выкупной цены в размере 1000 руб. означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором и периодических лизинговых платежей. Иное истолкование условий указанных договоров противоречило бы самой сути отношений по выкупу предметов лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований ст. 575 Кодекса..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.06.2013 по делу N А40-128302/11-109-691
"...Договором лизинга N МФС/121/2007 от 23.11.2007 (раздел 14) предусмотрено, что по окончании срока лизинга и при условии уплаты всех платежей (включая НДС), причитающихся лизингодателю от лизингополучателя по договору, лизингополучатель вправе выкупить предмет лизинга, уплатив лизингодателю выкупную стоимость.
Выкупная стоимость составляет 100 евро (пункт 1.8 договора лизинга).
Согласно сложившейся судебно-арбитражной практике (в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10) в случае, если срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. То есть установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей. Остаточная стоимость подлежит исчислению в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Суд на основании имеющихся в деле доказательств, с учетом доводов и возражений сторон, первоначальной стоимости предмета лизинга, срока его полезного использования, срока передачи имущества в лизинг по договору, остаточной стоимости имущества, произведенных лизингополучателем платежей, определил размер выкупной стоимости имущества, уплаченного лизингополучателем в составе лизинговых платежей (6 687 088 руб. 21 коп.).
Исследовав и оценив доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив вышеизложенные обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание обстоятельства дела, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования в указанной сумме..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.06.2013 по делу N А40-39139/12-126-358
"...Судами установлено, что между ответчиком (лизингодатель) и истцом (лизингополучатель) заключены договоры финансовой аренды (лизинга) от 15.02.2008 N ЭЛ/СПб-17898/ДЛ, N ЭЛ/СПб-17899/ДЛ, согласно которым лизингодатель обязался приобрести в собственность предмет лизинга и предоставить его лизингополучателю за плату во временное владение и пользование на условиях, определенных договорами лизинга и правилами.
Выкупная цена предмет лизинга составляет 11,80 долларов США (пункт 5.2 договоров).
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований о взыскании неосновательного обогащения в виде выкупной стоимости предметов лизинга, уплаченной в составе лизинговых платежей по договорам финансовой аренды (лизинга) от 15.02.2008 N ЭЛ/СПб-17898/ДЛ, N ЭЛ/СПб-17899/ДЛ, исходил из того, что вступившим в законную силу решением Падунского районного суда города Братска от 26.07.2011 установлено, что в состав долга по лизинговым платежам по договорам финансовой аренды (лизинга) от 15.02.2008 N ЭЛ/СПб-17898/ДЛ, N ЭЛ/СПб-17899/ДЛ выкупная цена не входит.
Судебная коллегия соглашается с выводом апелляционного суда о том, что указанное в решении Падунского районного суда города Братска от 26.07.2011 обстоятельство, что размер выкупной цены по договорам лизинга от 15.02.2008 N ЭЛ/СПб-17898/ДЛ, N ЭЛ/СПб-17899/ДЛ составляет 11,80 долларов США, не имеет преюдициального значения, вывод о том, что в состав долга по лизинговым платежам выкупная цена не входит, является оценочным.
Указанную выкупную стоимость стороны установили по истечении 48 месяцев пользования, однако сделки были расторгнуты досрочно и предметы лизинга возвращены за 22 месяца до истечения срока действия договоров лизинга, в связи с чем судом общей юрисдикции размер причитающейся лизингополучателю выкупной стоимости на долю выплаченных лизингополучателем платежей не устанавливался.
Согласно сложившейся судебно-арбитражной практике (в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10) в случае, если срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. То есть установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей.
Девятый арбитражный апелляционный суд, установив, что предметы лизинга (грузовые тягачи-седельные марки FREIGHTLINER CENTURY) в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, относятся к пятой амортизационной группе, срок полезного использования в соответствии с которой 7 - 10 лет; в данном случае срок полезного использования предмета лизинга - 85 месяцев и указанный срок значительно превышает срок передачи в лизинг - 48 месяцев, пришел к правильному выводу, что установление в договорах лизинга символической выкупной цены - 11,80 долларов США означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договорами периодических лизинговых платежей..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.06.2013 по делу N А40-57322/12-112-532
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 19 января 2007 г. между ООО "ИНДЕПЕНДЕНТ ЛИЗИНГ" (лизингодатель) и ОАО "Трест Мосэлектротягстрой" (лизингополучатель) был заключен договор финансовой аренды (лизинга) N 356Л/07/002 (далее - договор), в соответствии с которым ООО "ИНДЕПЕНДЕНТ ЛИЗИНГ" обязался приобрести в собственность у выбранного ОАО "Трест Мосэлектротягстрой" продавца имущество, указанное в Спецификации (Приложении N 2 к договору, башенный кран КБ-420-02), и предоставить данное имущество во временное владение и пользование ОАО "Трест Мосэлектротягстрой" в соответствии с условиями Договора Лизинга.
Согласно пункту 1 статьи 28 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Как установлено судами обеих инстанций, заключенным между сторонами договором лизинга от 19 января 2007 г. N 356Л/07/002 предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, является злоупотреблением правом со стороны лизингодателя и может означать, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, установление в данном случае в договоре лизинга символической выкупной цены в сумме 1000 руб. свидетельствует о том, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей, о чем правильно указал апелляционный суд..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2013 по делу N А40-119642/12-161-1121
"...Как следует из материалов дела, 02 сентября 2008 года между ООО "ФБ-Лизинг" (лизингодателем) и ООО "Девелопмент-Авто" (лизингополучателем) заключен договор финансовой аренды (лизинга) N 1718/2008 (далее по тексту - договор лизинга).
Выкупная цена предмета лизинга не включена в общую сумму лизинговых платежей и определена в размере 500 евро (без НДС) (пункт 1.5 договора лизинга).
Пунктом 1 статьи 624 указанного Кодекса установлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Договором лизинга предусмотрено, что по истечении срока лизинга и после осуществления лизингополучателем в полном объеме всех выплат, предусмотренных графиком выплат, и всех условий договора предмет лизинга переходит по договору купли-продажи за выкупную стоимость свободным от прав третьих лиц в собственность лизингополучателя.
Согласно пункту 1 статьи 28 Закона о лизинге под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя.
В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю (пункт 1 статьи 28 Закона о лизинге).
Поскольку стороны предусмотрели переход права собственности на предмет лизинга при внесении всех лизинговых платежей с условием оплаты за предмет лизинга 500 евро (без НДС) (т.е., цены, явно не соответствующей рыночной цене предмета лизинга), выкупная цена в данном случае не является самостоятельным платежом и вошла в состав определенных сделкой лизинговых платежей.
Исходя из изложенного, установление в договоре лизинга символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.05.2013 по делу N А40-119638/12-161-1120
"...ООО "Девелопмент-Авто" предъявило встречный иск к ООО "ФБ-Лизинг" о взыскании основного долга (задолженности, возникшей вследствие неосновательного обогащения) в размере 3.149.173 руб. 81 коп.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 02 сентября 2008 года между ООО "ФБ-Лизинг" (лизингодатель) и ООО "Девелопмент-Авто" (лизингополучатель) заключен договор финансовой аренды (лизинга) N 1719/2008 (далее по тексту - договор лизинга).
Выкупная цена предмета лизинга не включена в общую сумму лизинговых платежей и определена в размере 590 евро (пункт 1.5 договора лизинга).
Пунктом 1 статьи 624 указанного Кодекса установлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Согласно пункту 1 статьи 28 Закона о лизинге под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя.
В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю (пункт 1 статьи 28 Закона о лизинге).
Поскольку стороны предусмотрели переход права собственности на предмет лизинга при внесении всех лизинговых платежей с условием оплаты за предмет лизинга 590 евро (т.е., цены, явно не соответствующей рыночной цене предмета лизинга), выкупная цена в данном случае не является самостоятельным платежом и вошла в состав определенных сделкой лизинговых платежей.
Исходя из изложенного, установление в договоре лизинга символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.04.2013 по делу N А40-119669/12-109-362
"...02 сентября 2008 года между ООО "ФБ-Лизинг" (лизингодатель) и ООО "Девелопмент-Авто" (лизингополучатель) заключен договор финансовой аренды (лизинга) N 1720/2008 (далее по тексту - договор лизинга).
Выкупная цена предмета лизинга не включена в общую сумму лизинговых платежей и определена в размере 590 евро (пункт 1.5 договора лизинга).
Впоследствии в связи с допущенной ООО "Девелопмент-Авто" просрочкой в уплате лизинговых платежей, ООО "ФБ-Лизинг" уведомило ответчика (лизингополучателя) об одностороннем расторжении договора лизинга. Обстоятельство расторжения договора лизинга с 26 июня 2012 года сторонами не оспаривается.
Довод кассационной жалобы о том, что выкупная цена не входила в состав лизинговых платежей, основан на неправильном толковании норм материального права, практика применения которых определена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в вышеназванных постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также противоречит фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку стороны предусмотрели переход права собственности на предмет лизинга при внесении всех лизинговых платежей с условием оплаты за предмет лизинга 590 евро (т.е., цены, явно не соответствующей рыночной цене предмета лизинга), выкупная цена в данном случае не является самостоятельным платежом и вошла в состав определенных сделкой лизинговых платежей.
Исходя из изложенного, суды пришли к правомерному выводу о том, что установление в договоре лизинга символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.03.2013 по делу N А40-73532/12-118-688
"...В соответствии с международной практикой, которая нашла отражение в подп. "в" п. 2 статьи 1 Конвенции УНИДРУА о международном лизинге от 28.05.1998 г., периодические лизинговые платежи, связанные с арендными правоотношениями, рассчитываются в том числе исходя из износа имущества, образовавшегося в период временного владения лизингополучателем предметом лизинга.
Передача лизингополучателю предмета лизинга в собственность по остаточной, приближенной к нулевой цене возможно в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования предмета лизинга.
Если срок полезного использования превышает срок лизинга, то истечение определенного в договоре срока не влечет за собой полного износа и падения текущей рыночной цены предмета лизинга до близкой к нулевой величине.
При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенной сделкой лизинговых платежей.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12 июля 2011 г. N 17369\10 <*>.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 имеет N 17389/10, а не N 17369/10.

При новом рассмотрении суду следует установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, в частности, выкупную стоимость предмета лизинга, дать оценку расчету, представленную истцом, проверить доводы сторон, на которые они ссылаются в обоснование требований и возражений, оценить имеющиеся доказательства, правильно применить нормы материального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2013 по делу N А40-57324/12-76-557
"...Судами установлено, что между истцом (лизингодатель) и ответчиком (лизингополучатель) заключен договор финансовой аренды (лизинга) N 356Л/07/001 от 19.01.2007, согласно которому первый обязался приобрести в собственность и передать второму во временное владение и пользование в соответствии с условиями договора лизинга имущество, указанное в спецификации. Срок лизинга - 36 месяцев с даты передачи предмета лизинга лизингополучателю.
Суд первой инстанции установил, что согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ), утвержденному Постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 N 359, предмет лизинга относится к пятой группе - имущество со сроком полезного использования 90 месяцев.
Суды не признали, что договор лизинга в данном случае является смешанным, содержащим элементы договора купли-продажи, сочли его договором финансовой аренды (лизинга), который также содержит условие об ускоренной амортизации предмета лизинга (коэффициент амортизации, равный 2,5).
Согласно сложившейся судебно-арбитражной практике (в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10) в случае, если срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. То есть установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей. Остаточная стоимость подлежит исчислению в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Следовательно, передача лизингополучателю титула собственника предмета лизинга осуществляется по остаточной, приближенной к нулевой цене в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования спецтехники.
Поскольку срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, значит, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
В данном случае срок полезного использования предмета лизинга, как установлено судом, 90 месяцев, срок лизинга - 36 месяцев, выкупная стоимость предмета лизинга по истечении срока лизинга - 1 000 руб., в договор включено условие о переходе в собственность лизингополучателя предмета лизинга по окончании срока лизинга и исполнения лизингополучателем всех обязанностей по договору, что свидетельствует о том, что договор лизинга является смешанным, содержащим элементы договора купли-продажи.
Судебная коллегия полагает выводы судов об отказе во встречном иске сделанными при неполно исследованных и установленных обстоятельствах относительно выкупа предмета лизинга и включения в состав лизинговых платежей выкупной стоимости предмета лизинга; решение и постановление в данной части отказа - подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы..."

Постановление ФАС Московского округа от 06.02.2013 по делу N А40-12336/12-76-126
"...Судом первой и апелляционной инстанций установлено и из материалов дела следует, что 14 января 2008 года между МАН Файненшиал Сервисез ГмбХ (Лизингодатель) и ООО "СТРОЭКС" (Лизингополучатель) заключен договор международного финансового лизинга N 3020680-4-9, по условиям которого Лизингодатель передает в лизинг, а Лизингополучатель принимает в лизинг предмет лизинга (Приложение N 1 - спецификация оборудования) в порядке и на условиях, установленных договором (л.д. 34-38 т. 1). Период лизинга установлен 48 месяцев.
Согласно п. 4 договора в день окончания лизинга, выполнив все подлежащие уплате по договору платежи, исполнив все подлежащие исполнению обязательства, лизингополучатель вправе приобрести оборудование в обмен на уплату номинальной покупной стоимости. Номинальная стоимость составит 900 Евро или 100 Евро за единицу оборудования.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 12 июля 2011 г. N 17389/10 указал, что установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей. Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, исходя из содержания договора лизинга, сделал правильный вывод о том, что условиями договора предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю при условии уплаты причитающихся лизинговых платежей, выкупная цена предмета лизинга установлена сторонами в размере номинальной покупной стоимости в размере 900 евро за одну единицу техники и, следовательно, входит в состав лизинговых платежей..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2012 по делу N А40-20779/12-161-189
"...Как следует из материалов дела, 04.04.2008 между ЗАО "В-РЕГИСТР" (лизингодатель) и ООО "МиВС" (лизингополучатель) был заключен договор финансовой аренды (лизинга) N 75-Л/2008, в соответствии с которым лизингодатель передал лизингополучателю во временное владение и пользование предмет лизинга - сельскохозяйственный трактор NEW HOLLAND T 9030.
Договором лизинга N 75-Л/2008 от 04.04.2008 г. предусмотрено, что по окончании срока лизинга и при условии уплаты всех платежей (включая НДС), причитающихся лизингодателю от лизингополучателя по договору, лизингополучатель вправе выкупить предмет лизинга, уплатив лизингодателю выкупную стоимость.
Пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 29 октября 1998 года N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" предусмотрено, что под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Согласно пункту 5.9.3 договора лизинга выкупная стоимость предмета лизинга составляла 1000 российских рублей, в том числе НДС.
Судами установлено, что лизингополучателем перечислены лизингодателю авансовый и лизинговые платежи в рублях на общую сумму 3 247 930 руб. 50 коп., стоимость предмета лизинга по договору составила 6000000 руб. (Приложение N 3 к договору), вырученные от реализации изъятого предмета лизинга денежные средства - 4 365 000 руб., а выкупная стоимость - 1000 рублей. При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей. Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.11.2012 по делу N А40-126166/11-112-802
"...Договором лизинга N 592/2006 от 16.11.2006 (раздел 9) предусмотрено получение лизингополучателем предмета лизинга в собственность по окончании срока лизинга и при условии внесения всей суммы платежей, иных платежей (если таковые имеются), с момента внесения обусловленной настоящим договором выкупной цены (размер выкупной цены - 239 585 руб. 63 коп. с учетом НДС).
Срок полезного использования предмета лизинга составляет от 180 до 240 месяцев, срок лизинга - 61 месяц.
В данном случае срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, а значит, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до указанной в договоре лизинга. То есть установление в договоре символической выкупной цены означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей.
Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, условия договора лизинга N 592/2006 от 16.11.2006, установил, что в состав лизинговых платежей по данному договору включена выкупная стоимость предмета лизинга.
Суд установил, что за период исполнения договора лизинга лизингополучатель уплатил лизингодателю 36 026 906 руб. 87 коп. лизинговых платежей. Размер суммы, уплаченной лизингополучателем в счет выкупной цены предмета лизинга исходя из произведенных лизинговых платежей определен судом в сумме 13 277 757 руб. 96 коп.
Довод ответчика о том, что возврат лизингополучателю выкупной стоимости предмета лизинга невозможен, так как возмещение лизингодателю затрат на приобретение предмета лизинга посредством внесения лизинговых платежей, покрывающих амортизацию предмета лизинга, осуществляется не как платеж за приобретение лизингополучателем предмета лизинга в собственность (оплата выкупной цены), а как плата, которая в этом случае направлена на возмещение издержек, убытков лизингодателя, необоснован при установленном судом обстоятельстве, что в состав лизинговых платежей включена выкупная стоимость предмета лизинга. Обстоятельство, что лизингополучатель поставлен в более благоприятное положение по сравнению с тем, в котором он находился бы при надлежащем исполнении обязательства, что приводит к его неосновательному обогащению, не подтвержден. Судом данное обстоятельство не установлено..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.11.2012 по делу N А40-20751/12-162-196
"...По окончании финансовой аренды предмета лизинга, но в любом случае, при условии уплаты лизингополучателем всех платежей, предусмотренных договором, и возврата предмета лизинга лизингополучателем лизингодателю, лизингодатель на основании отдельно заключенного договора купли-продажи продает предмет лизинга лизингополучателю по выкупной цене, после чего право собственности на предмет лизинга переходит от лизингодателя к лизингополучателю. Выкупная цена предмета лизинга, подлежащая уплате лизингополучателем лизингодателю, составляет 1000.00 руб., в том числе НДС 18% в размере 152,54 руб. Прочие расходы, которые могут возникнуть в связи с переходом права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, несет лизингополучатель (п. 5.9.3).
В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга.
Если после расторжения договора финансового лизинга и изъятия предмета лизинга имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки - оплаченной части фактической выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения (передачи имущества), у лизингополучателя имеется право требовать возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации N 17389/10 от 12 июля 2011 г.
Передача лизингополучателю титула собственника предмета лизинга осуществляется по остаточной, приближенной к нулевой цене в том случае, если срок договора лизинга почти равен сроку полезного использования предмета лизинга.
При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Иное толкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований ст. 575 Гражданского кодекса РФ.
Указанная позиция также изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ N 17389/10 от 12 июля 2011 г..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.10.2012 по делу N А40-20804/12-35-187
"...Договором лизинга N 74-Л/2008 от 04.04.2008 г. предусмотрено, что по окончании срока лизинга и при условии уплаты всех платежей (включая НДС), причитающихся лизингодателю от лизингополучателя по договору, лизингополучатель вправе выкупить предмет лизинга, уплатив лизингодателю выкупную стоимость.
Выкупная стоимость в договоре лизинга указана в размере 1000 российских рублей, в том числе НДС (пункт 5.9.3 договора лизинга).
Согласно сложившейся судебно-арбитражной практике, в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10 в случае, если срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. То есть установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей. Остаточная стоимость подлежит исчислению в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Судами установлено, что лизингополучателем перечислены лизингодателю авансовый и лизинговые платежи в рублях на общую сумму 3 247 930 руб. 50 коп., стоимость предмета лизинга по договору составила 6 000 000 руб. а выкупная стоимость - 1000 рублей. При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей. Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации"..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.10.2012 по делу N А40-5802/12-76-51
"...Договором лизинга от 26.06.2007 г. N 90/07 предусмотрено, что по окончании срока лизинга и при условии уплаты всех платежей (включая НДС), причитающихся лизингодателю от лизингополучателя по договору, лизингополучатель вправе выкупить предмет лизинга, уплатив лизингодателю выкупную стоимость.
Согласно п. 5.8 договора лизинга выкупная стоимость имущества на дату истечения срока лизинга составляла 0,1% от первоначальной цены оборудования с НДС.
Судами установлено, что лизингополучателем перечислены лизингодателю авансовые и лизинговые платежи в рублях на общую сумму 1942174,05 руб., стоимость предмета лизинга составила 4900000 руб., а выкупная стоимость - 4 900 руб. (0,1% от первоначальной цены оборудования с НДС).
При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей. Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации"..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.09.2012 по делу N А40-17396/12-86-48
"...Учитывая согласованную сторонами в пункте 5.8 договора лизинга выкупную стоимость предмета лизинга, на дату истечения срока лизинга размер которой составляет 0,1% от первоначальной цены оборудования с учетом НДС, при неотражении сторонами в договоре лизинга и иных документах конкретного размера выкупной цены, исходя из того, что срок полезного использования предмета лизинга составляет 9 лет, а срок лизинга - 36 месяцев, суд пришел к выводу о том, что в данном случае срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, в связи с чем истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа техники и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей.
Такой подход соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике, в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.09.2012 по делу N А40-17407/12-86-49
"...В пункте 5.8 договора лизинга указано, что выкупная стоимость предмета лизинга на дату истечения срока лизинга составляет 0,1% от первоначальной цены оборудования с НДС.
Конкретный размер выкупной цены сторонами не определен; 0,1% от цены приобретения крана лизингодателем у продавца (3 000 000 руб.) составит 3 000 руб.
Суд установил, что срок полезного использования предмета лизинга составляет 9 лет, срок лизинга - 36 месяцев.
В данном случае срок полезного использования крана значительно превышает срок лизинга, а значит, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа крана и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. То есть установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей.
Такой подход соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике, в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.09.2012 по делу N А40-113254/11-126-1003
"...Пунктами 4.1, 15.1 договора финансовой аренды (лизинга) от 01 августа 2006 года N NSE-43L/2006 предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю по окончанию договора лизинга, если лизингополучатель надлежащим образом исполнил все обязательства по договору, при этом размер выкупной цены составляет 1 000 руб.
В Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10 указано, что переход к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга по остаточной, приближенной к нулевой цене допускается только в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования техники; в противном случае установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены (1000 руб.), приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований ст. 575 Гражданского кодекса РФ..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.08.2012 по делу N А40-201/12-112-1
"...По договору финансовой аренды с правом выкупа лизингодателем, ставшим собственником предмета лизинга, имущество изначально передается лизингополучателю лишь во временное владение и пользование (статья 2, пункт 1 статьи 11 Закона о лизинге). При последующем же выкупе право собственности переходит на товар, состояние которого за время нахождения имущества у лизингополучателя изменилось вследствие естественного износа.
В соответствии с международной практикой, которая нашла отражение в подпункте "в" пункта 2 статьи 1 Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.1998, периодические лизинговые платежи, связанные с арендными правоотношениями, рассчитываются в том числе исходя из износа имущества, образовавшегося в период временного владения лизингополучателем предметом лизинга и временного пользования им этим имуществом.
Следовательно, передача лизингополучателю титула собственника предмета лизинга осуществляется по остаточной, приближенной к нулевой цене в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования спецтехники.
В рассматриваемом же деле срок полезного использования объекта лизинга значительно превышает срок лизинга, а значит истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа объекта лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величине.
При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей..."

Постановление ФАС Московского округа от 06.02.2012 по делу N А40-121988\09-64-827
"...Суд кассационной инстанции не может признать обоснованным вывод суда первой и апелляционной инстанций о том, что, что в состав долга по лизинговым платежам не входит выкупная цена. Данный вывод сделан судами исходя из содержания п. 5.2 договора лизинга, в котором указано, что стоимость за 1 (одну) единицу предмета лизинга на момент окончания договора лизинга, включая НДС (в валюте договора лизинга) 1 500,00 (одна тысяча пятьсот 00/000) руб., графика лизинговых платежей, таблицы расчета досрочного закрытия сделки, справки, подписанной главным бухгалтером ООО "Элемент Лизинг".
Согласно ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 19 Закона "О финансовой аренде (лизинге)" включение в договор дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы финансовой аренды и купли-продажи.
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Кодекса, регулирующие правоотношения по купле-продаже.
В соответствии с международной практикой, которая нашла отражение в подп. "в" п. 2 статьи 1 Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.1998 г., периодические лизинговые платежи рассчитываются в том числе исходя из износа имущества, образовавшегося в период временного владения лизингополучателем предметом лизинга и временного пользования этим имуществом.
Передача в собственность лизингополучателя предмета лизинга осуществляется по остаточной, приближенной к нулевой цене в том случае. если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования техники.
В данном случае срок полезного использования автомобиля (61 месяц) превышает срок лизинга (36 месяцев), а значит истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа автомобиля и падения ее текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины.
При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Указанная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 17389\10 от 12 июля 2011 г.
При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене с направлением на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.
При новом рассмотрении дела суду следует проверить доводы, на которые ООО "РИА Свинарка и пастух" в подтверждение своих требований, исследовать все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, определить выкупную стоимость предмета лизинга..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.01.2012 по делу N А40-96692/10-85-846
"...Кроме того, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 12.07.2011 N 17389/10, переход к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга по остаточной, приближенной к нулевой цене допускается только в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования техники; в противном случае установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
В соответствии с международной практикой, которая нашла отражение в подпункте "в" пункта 2 статьи 1 Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.1998, периодические лизинговые платежи, связанные с арендными правоотношениями, рассчитываются в том числе исходя из износа имущества, образовавшегося в период временного владения лизингополучателем предметом лизинга и временного пользования им этим имуществом.
Следовательно, передача лизингополучателю титула собственника предмета лизинга осуществляется по остаточной, приближенной к нулевой цене в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования спецтехники.
В рассматриваемом же деле срок полезного использования предмета лизинга (15 зерноуборочных комбайнов) значительно превышает срок лизинга, а значит, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа комбайна и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины.
При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Иное толкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований статьи 575 ГК РФ..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.12.2011 по делу N А40-11108/11-118-88
"...Анализ положений договора лизинга, согласно которым: размер выкупной цены предмета лизинга по договору составляет 354 евро включая НДС, 300 евро без учета НДС (пункт 9.1 договора); общая стоимость предмета лизинга по договору купли-продажи - 95 807,00 евро включая НДС 18% (пункт 2.3 договора лизинга); общая сумма договора лизинга (лизинговых платежей) - 107 823,68 евро, в том числе НДС в размере 18% (пункт 6.2 договора лизинга) позволяет прийти к выводу о необходимости проверки судами доводов ООО "Высота-Пермь" о том, что в счет лизинговых платежей предполагалась уплата лизингодателю денежной суммы, превышающей стоимость предмета лизинга при его приобретении на основании договора купли-продажи технического средства для целей лизинговой деятельности от 22.02.2008 N 238/КП-2008 у ООО "КАДЭР", а установление явно заниженной выкупной цены предмета лизинга, не отражающей его реальную рыночную стоимость, свидетельствует о включении фактического размера выкупной цены в состав лизинговых платежей, определенных договором.
При таких обстоятельствах судам необходимо оценивать действия сторон по согласованию заниженной выкупной цены предмета лизинга с целью определения добросовестности лизингодателя по установлению такой цены за предмет лизинга, а также исследовать доводы ООО "Высота-Пермь" о фактическом включении выкупной цены в состав лизинговых платежей.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 12.07.2011 N 17389/10 по делу Арбитражного суда Кировской области N А28-732/2010-31/18, переход к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга по остаточной, приближенной к нулевой цене допускается только в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования техники; в противном случае установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
При изложенных обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена включена в состав определенных сделкой лизинговых платежей.
Иное означает, что отношениям по купле-продаже фактически придается безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.08.2011 N КГ-А40/9356-11-Б по делу N А40-128649/10-85-1117
"...Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.
Как установил суд первой инстанции, согласно акту приемки-передачи от 29.04.2006 года стоимость самого предмета лизинга составляет 1 364 406 руб. 69 коп., данная стоимость указана в пункте 3.1 договора лизинга N 3458/2006 и такая сумма указана в разделе 3 договора лизинга - график платежей. Таким образом, сумма 1 364 406 руб. 69 коп., как стоимость предмета лизинга, учтена в графике платежей.
Кроме того, указанная сумма (682,1 доллара США) являющаяся явно заниженной ценой предмета лизинга, не отражающей его реальную рыночную стоимость, прикрывает включение фактического размера выкупной цены в состав лизинговых платежей, определенных сделкой.
Таким образом, выкупная цена в данном случае не является самостоятельным платежом, и вошла в состав определенных сделкой лизинговых платежей..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.08.2011 N КГ-А40/9069-11 по делу N А40-66745/10-23-554
"...Принцип свободы договора (статья 421 Кодекса) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.
Из заключенного сторонами договора следует, что переход к лизингополучателю права собственности на оборудование происходит по истечении срока лизинга при условии уплаты всей суммы причитающихся лизингодателю лизинговых платежей и суммы выкупной цены.
Согласно условиям договора размер выкупной цены по договору составляет 100 Евро (пункт 5) при общей стоимости договора, как указано в исковом заявлении - 4 261 938 Евро., позволяет прийти к выводу о необходимости проверки судом доводов заявителя о том, что в счет лизинговых платежей предполагалась уплата лизингодателю денежной суммы, превышающей стоимость предмета лизинга при его приобретении у продавца, а установление явно заниженной выкупной цены предмета лизинга, не отражающей его реальную рыночную стоимость, прикрывает включение фактического размера выкупной цены в состав лизинговых платежей, определенных сделкой.
Исходя из приведенных нормативных положений, судами должны были быть оценены действия сторон по согласованию заниженной выкупной цены предмета лизинга с точки зрения добросовестности лизингодателя по установлению такой цены за предмет лизинга, а также исследованы доводы заявителя о фактическом включении выкупной цены в состав лизинговых платежей..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.08.2011 N КГ-А40/9096-11 по делу N А40-112014/10-91-961
"...Принцип свободы договора (статья 421 Кодекса) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.
Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.
Из заключенного сторонами договора следует, что переход к лизингополучателю права собственности на оборудование происходит по истечении срока лизинга при условии уплаты всей суммы причитающихся лизингодателю лизинговых платежей и суммы выкупной цены.
Анализ положений этого договора, согласно которым размер выкупной цены по договору составляет 1,18 у.е. (пункт 4.6), стоимость предмета лизинга - экскаватора на момент расторжения договора с учетом рыночной его цены - 1 882 000 руб., а на момент приобретения - 2 300 000 руб., общая сумма лизинговых платежей - 3 860 558 руб. 72 коп. (пункт 4.1), позволяет прийти к выводу о необходимости проверки судом доводов заявителя о том, что в счет лизинговых платежей предполагалась уплата лизингодателю денежной суммы, превышающей стоимость предмета лизинга при его приобретении у продавца, а установление явно заниженной выкупной цены предмета лизинга, не отражающей его реальную рыночную стоимость, прикрывает включение фактического размера выкупной цены в состав лизинговых платежей, определенных сделкой.
Исходя из приведенных нормативных положений, судами должны были быть оценены действия сторон по согласованию заниженной выкупной цены предмета лизинга с точки зрения добросовестности лизингодателя по установлению такой цены за предмет лизинга, а также исследованы доводы заявителя о фактическом включении выкупной цены в состав лизинговых платежей..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.08.2011 N КГ-А40/9229-11-П по делу N А40-7431/10-40-75
"...Заключенным между ЗАО "Европлан" и ИП Коваленко О.П. договором лизинга от 21.11.07 N 109263-ФЛ/ТУЛ-07 предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
При этом согласно пункту 4.5 договора лизинга от 21.11.07 N 109263-ФЛ/ТУЛ-07 выкупная цена предмета лизинга составляет 1.000 руб. 00 коп.
В соответствии с пунктом 11.4.3 Правил лизинга транспортных средств и прицепов к ним, являющихся неотъемлемой частью договора лизинга от 21.11.07 N 109263-ФЛ/ТУЛ-07, по окончании срока лизинга, но в любом случае, при условии уплаты лизингополучателем всех платежей, предусмотренных договором лизинга, и возврата предмета лизинга лизингополучателем лизингодателю, лизингодатель на основании отдельно заключенного договора купли-продажи продает предмет лизинга лизингополучателю по выкупной цене предмета лизинга, после чего право собственности на предмет лизинга переходит от лизингодателя к лизингополучателю.
При этом, как усматривается из договора от 21.11.07 N 109263-ФЛ/ТУЛ-07, выкупная цена предмета лизинга составляет 1.000 руб. 00 коп., стоимость предмета лизинга на момент его приобретения лизингодателем у определенного лизингополучателем продавца - 250.720 руб. 34 коп., общая сумма лизинговых платежей - 553.699 руб. 14 коп.
При рассмотрении настоящего спора в части требований об обязании ЗАО "Европлан" возвратить ИП Коваленко О.П. входившую в состав уплаченных лизинговых платежей выкупную цену предмета лизинга судами первой и апелляционной инстанций не учтено, что согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
В данном случае предусмотренные договором лизинга от 21.11.07 N 109263-ФЛ/ТУЛ-07 условия, согласно которым выкупная цена предмета лизинга составляет 1.000 руб. 00 коп., не подлежат применению как не соответствующие действительному экономическому смыслу заключенного соглашения, а также прикрывающие включение фактического размера выкупной цены предмета лизинга в состав определенных сделкой лизинговых платежей..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.08.2011 N КГ-А40/8858-11 по делу N А40-149094/10-77-568
"...Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (ст. 10 ГК РФ).
Принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.
В рассматриваемом случае в счет лизинговых платежей предполагалась уплата лизингодателю денежной суммы, значительно превышающей стоимость предмета лизинга при его приобретении у продавца, а установление явно заниженной выкупной цены предмета лизинга, не отражающей его реальную рыночную стоимость, по сути своей прикрывает включение фактического размера выкупной цены в состав лизинговых платежей, определенных сделкой.
Поэтому, оценив положения спорного договора лизинга и приложений к нему по правилам ст. 71 АПК РФ суды расчетным путем определили, что общая сумма средств, направленных ООО "Балттранссервис" на выкуп полученного в лизинг оборудования и оплаченных в составе лизинговых платежей составила 77 542,26 евро.
Исходя из изложенного, суды, руководствуясь ст. ст. 424, 453, 454, 491, 614 Гражданского кодекса РФ правомерно пришли к выводу, что вышеуказанные денежные средства в сумме 77 542,26 евро, уплаченные истцом за выкуп полученного в лизинг оборудования, после расторжения договора и изъятия предмета лизинга должны быть возвращены истцу лизингодателем ООО "ВФС "Восток"..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.07.2014 по делу N А55-23961/2012
"...Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013 решение суда первой инстанции по настоящему делу изменено. С ИП главы КФХ Склизкова С.М. в пользу ООО "Приволжскагролизинг" взыскано 236 310 руб. задолженности. В удовлетворении искового требования ИП главы КФХ Склизкова С.М. о признании приложения N 1 к договору финансовой субаренды (сублизинга) N 33-2009/АКМ-6994 в части установления выкупной цены 500 руб. недействительным - отказано. С ООО "Приволжскагролизинг" в пользу ИП главы КФХ Склизкова С.М. взыскано неосновательное обогащение в размере 254 910,18 руб. В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано. Путем зачета первоначального иска встречным с ООО "Приволжскагролизинг" в пользу ИП главы КФХ Склизкова С.М. взыскано 17 481,47 руб.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Рассматривая встречный иск о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 506 685 руб. и признании приложения N 1 договора финансовой субаренды (сублизинга) N 33-2009/АКМ-6994 в части выкупной цены недействительным по мотиву притворности, суд исходил из следующего.
Судом установлено, что сторонами заключен договор лизинга, предусматривающий переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, в связи с чем данный договор является смешанным, содержащим в себе элементы договора финансовой аренды и договора купли-продажи.
Приложение N 1 к договору N 33-2009/АКМ (Л-6994) от 01.04.2009 представляет собой Спецификацию, в которой указано: наименование - Трактор Беларус-1221.2 в количестве 1 шт., выкупная цена с НДС - 500 руб.
В силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ, которым закреплена презумпция возмездности всякого договора, предполагавшийся по окончании срока временного владения и пользования предметом лизинга переход права собственности на оборудование к лизингополучателю обусловлен полной оплатой лизинговых платежей и внесением выкупной цены.
При таких обстоятельствах передача лизингополучателю титула собственника предмета лизинга осуществляется по остаточной, приближенной к нулевой цене в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования спецтехники.
Установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
В случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность.
В связи с этим основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, отсутствовали.
Суд апелляционной инстанции, снижая размер неосновательного обогащения до 254 910,18 руб., правомерно руководствовался следующим.
Суд в соответствии с заключением судебной экспертизы от 18.07.2013 N 912/17.1-3,913/13.4-3, проведенной ФБУ Пензенской лабораторией судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, произвел расчет, правильно установил размер суммы выкупного платежа (254 910,18 руб.).
Доказательства возмещения ИП Склизкову С.М. понесенных затрат по уплате выкупного платежа в размере 254 910,18 руб. суду не представлены..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.04.2013 по делу N А65-3719/2012
"...Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.
Пунктами 7.1.1 договоров финансового лизинга выкупная цена предмета лизинга определена в размере 1000 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге) под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
По договору финансовой аренды с правом выкупа лизингодателем, ставшим собственником предмета лизинга, имущество изначально передается лизингополучателю лишь во временное владение и пользование (статья 2, пункт 1 статьи 11 Закона о лизинге). При последующем же выкупе право собственности переходит на товар, состояние которого за время нахождения имущества у лизингополучателя изменилось вследствие естественного износа.
В соответствии с международной практикой, которая нашла отражение в подпункте "в" пункта 2 статьи 1 Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.1998, периодические лизинговые платежи, связанные с арендными правоотношениями, рассчитываются в том числе исходя из износа имущества, образовавшегося в период временного владения лизингополучателем предметом лизинга и временного пользования им этим имуществом.
Следовательно, передача лизингополучателю титула собственника предмета лизинга осуществляется по остаточной, приближенной к нулевой цене в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования спецтехники.
В рассматриваемом же деле ООО "Юлчы" утверждало, что срок полезного использования предметов лизинга значительно превышает срок лизинга, а значит, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа спецтехники и падения ее текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины.
При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Условия договоров финансовой аренды (лизинга) о переходе права собственности на имущество (предмет лизинга) только на основании договора купли-продажи сами по себе не свидетельствуют о том, что в лизинговые платежи не включена выкупная цена предмета лизинга.
Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.07.2012 по делу N А57-10728/2011
"...В соответствии с условиями названных договоров, ООО "Инвестиционно-лизинговая компания "Центр" приобрело в собственность для последующей передачи во временное владение и пользование ООО ПКФ "Термодом" выбранное лизингополучателем следующее имущество: трактор ХТЗ-150К-09, номер двигателя 80251605; трактор ХТЗ-150К-09, номер двигателя 80250694.
Истец, полагая, что по договору от 08.04.2008 N А-345 имеется задолженность по лизинговым платежам в сумме 184 698 руб. 80 коп., а по договору от 08.04.2008 N А-346 - 306 742 руб. 47 коп., следовательно, допущено существенное нарушение условий договора, обратился в суд с иском о расторжении договоров и возврате предметов лизинга.
Оценив условие договоров лизинга об установлении выкупной цены равной 1000 руб. по каждому договору, согласно пункту 6.5 договоров, отдельно от лизинговых платежей, суд первой инстанции пришел к выводу, что выкупная цена предмета лизинга явно занижена и не отражает его реальную рыночную стоимость, прикрывает включение фактического размера выкупной цены в состав лизинговых платежей, определенных сделкой.
Общая сумма лизинговых платежей 4 545 716 руб. предполагает уплату лизингодателю денежной суммы, превышающей стоимость предмета лизинга при его приобретении, которая составляет согласно договорам купли-продажи имущества, передаваемого в лизинг истца, 3 200 000 руб.
Учитывая соотношение исполненных обязательств по уплате платежей, включающих в себя как арендные платежи, так и выкупную стоимость, и неисполненного обязательства по оплате 217 265 руб. 06 коп., суд первой инстанции пришел к выводу о злоупотреблении истцом своим правом, как в части включения в условие договора фактического размера выкупной цены в составе лизинговых платежей, так и в части требования об истребовании предмета лизинга.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.09.2011 по делу N А57-12554/2010
"...При приобретении предмета лизинга для передачи его в аренду лизингодатель несет затраты, связанные с приобретением предмета лизинга, возмещение которых впоследствии производится за счет лизингополучателя, посредством вносимых платежей.
Между тем анализ положений договора финансовой аренды (лизинга), согласно которым размер выкупной цены по договору составляет 1000 руб., стоимость предмета лизинга - 176 000 руб., общая сумма лизинговых платежей - 251 079 руб., позволяет сделать вывод о том, что установление явно заниженной выкупной цены предмета лизинга, не отражающей его реальную рыночную стоимость, прикрывает включение фактического размера выкупной цены в состав лизинговых платежей, определенных сделкой.
Исходя из этого суды должны были оценить действия сторон по согласованию заниженной выкупной цены предмета лизинга с точки зрения добросовестности лизингодателя по установлению такой цены за предмет лизинга.
Принцип свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.
Свобода договора не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц, а также ограничений, установленных законами.
Между тем требование истцом заявлено о возврате денежных средств, уплаченных лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Кроме того, принимая расчет, произведенный истцом исходя из стоимости предмета лизинга на момент заключения сделки, суд счел, что указанная стоимость автомобиля и является его выкупной ценой.
При таких обстоятельствах судебные акты, принятые по делу, нельзя признать правильными..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2011 по делу N А57-8119/2010
"...Выкупная цена по договорам лизинга от 06.02.2008 N А-068 и от 06.02.2008 N А-069 сторонами определена в размере 1000 руб., по договору от 13.02.2007 N О-072 выкупная цена не определена.
Учитывая, что стороны в договоре согласовали применение ускоренной амортизации в отношении предмета лизинга с использованием к основной норме амортизации повышающего коэффициента: 1,45 по договорам лизинга от 06.02.2008 N А-068 и от 06.02.2008 N А-069 и 2,55 по договору лизинга от 13.02.2008 N О-072 (пункт 6.8 договоров), а срок полезного использования предметов лизинга значительно превышает срок лизинга по договору, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полный естественный износ оборудования и уменьшение его текущей рыночной стоимости до 1000 руб.
Использование специального коэффициента амортизации для целей бухгалтерского и налогового учетов не свидетельствует как о повышенном естественном износе техники в процессе эксплуатации лизингополучателем, так и о более быстрых темпах снижения рыночной стоимости предметов лизинга.
Анализ положений заключенных договоров лизинга, согласно которым размер выкупной цены по договорам лизинга от 06.02.2008 N А-068 и от 06.02.2008 N А-069 составляет 1000 руб., при стоимости предмета лизинга 722 500 руб., а по договору от 13.02.2008 N О-072 выкупная цена предмета лизинга не определена при его стоимости 561 000 руб., может свидетельствовать о необходимости проверки судом доводов колхоза о том, что в счет лизинговых платежей предполагалась и уплата лизингодателю денежной суммы, превышающей стоимость предмета лизинга, при его приобретении, а установление явно заниженной выкупной цены предмета лизинга, не отражающей его реальную рыночную стоимость, прикрывает включение фактического размера выкупной цены в состав лизинговых платежей, определенных договорами лизинга (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.04.2011 N ВАС-17389/10).
Судами не учтено, что передача техники в лизинг на срок меньшей продолжительности, нежели срок полезного использования, также может свидетельствовать о включении выкупной цены в состав лизинговых платежей.
Оставлены без правовой оценки и те обстоятельства, что истечение срока лизинга не влечет за собой полный износ оборудования, в результате чего стоимость техники могла бы составить 1000 руб.
В целях определения величины выкупной цены на момент расторжения договоров лизинга колхозом в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, которое ошибочно отклонено судом определением от 26.11.2010..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.08.2011 по делу N А12-5522/2010
"...Анализ положений заключенных договоров лизинга и сублизинга, согласно которым размер выкупной цены составляет 500 руб., при стоимости предмета лизинга 1 236 600 руб. может свидетельствовать о необходимости проверки судом доводов предпринимателя о том, что в счет лизинговых платежей предполагалась и уплата лизингодателю денежной суммы, превышающей стоимость предмета лизинга, при его приобретении у ООО "Росагролизинг", а установление явно заниженной выкупной цены предмета лизинга, не отражающей его реальную рыночную стоимость, прикрывает включение фактического размера выкупной цены в состав лизинговых платежей, определенных договором сублизинга (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.04.2011 N ВАС-17389/10)..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2013 по делу N А56-74801/2012
"...В соответствии с расчетом истца, задолженность ответчика по оплате лизинговых платежей за период с 10.11.2010 по 10.02.2013, в том числе задолженность, начисленная после расторжения Договора в связи с невозвратом предмета лизинга, составляет 10 985 729,34 руб.
Возражая против удовлетворения иска в этой части ответчик, сослался на то, что выкупная стоимость предмета лизинга явно занижена, а потому ее действительная стоимость включена в сумму лизинговых платежей, следовательно, истец не вправе их взыскивать в полном размере, поскольку в ином случае на его стороне будет неосновательное обогащение.
Как следует из условий Договора начальная цена предмета лизинга (5 автобусов) определена в сумме 18 220 000 руб., а выкупная цена предмета лизинга - 511 144,68 руб., при этом общая сумма лизинговых платежей сторонами установлена в размере 23 347 949,46 руб.
Поскольку срок полезного использования автобусов превышает срок лизинга, то это обстоятельство исключает полный износ предмета лизинга на момент его передачи в собственность Автопарку.
Учитывая, что выкупная цена 5 автобусов в размере 511 144,68 руб. является символической, то суд апелляционной инстанции правомерно посчитал, что действительная выкупная цена предмета лизинга вошла, в числе прочего, в состав определенных Договором периодических лизинговых платежей и, следовательно, размер подлежащей взысканию задолженности по уплате лизинговых платежей подлежит уменьшению на выкупную стоимость предмета лизинга.
С учетом этого суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в уже уплаченных лизинговых платежах (11 738 078,05 руб.) включена реальная выкупная стоимость 5 автобусов в размере 9 160 024 руб., которая и подлежит исключению из общей суммы задолженности по лизинговым платежам, поскольку с момента расторжения Договора у лизингодателя отпали основания для удержания этих денежных средств, уплаченных в счет погашения выкупной цены предмета лизинга..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.02.2013 по делу N А13-4827/2012
"...В соответствии с пунктом 7.3 Договора по окончании срока лизинга, указанного в пункте 2.2 Договора, предмет лизинга передается лизингополучателю в собственность по выкупной стоимости 6560 руб. 69 коп., в том числе НДС, в порядке, установленном действующим законодательством, при условии надлежащего выполнения лизингополучателем условий Договора и полной уплаты всей суммы Договора (пункт 5.1), не позднее 10 дней с момента получения лизингодателем последнего платежа.
В рассматриваемом случае в связи с расторжением по требованию лизингодателя Договора прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Поскольку стороны предусмотрели переход права собственности на предмет лизинга при внесении всех лизинговых платежей (пункт 7.3 Договора) с номинальной покупной стоимостью 6560 руб. 69 коп. (пункт 2.2 Договора), выкупная цена в данном случае не является самостоятельным платежом и вошла в состав определенных сделкой лизинговых платежей.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.12.2012 по делу N А13-4824/2012
"...Общество с ограниченной ответственностью "Вектор", место нахождения: Вологодская область, город Череповец, улица Стройиндустрии, дом 13, ОГРН 1043500266457 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к закрытому акционерному обществу "Банк "Вологжанин"ДУ, место нахождения: город Вологда, улица Батюшкова, дом 11, ОГРН 1023500000655 (далее - Банк), о взыскании 1 894 393 руб. 50 коп. неосновательного обогащения.
Решением суда первой инстанции от 17.07.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.09.2012, иск удовлетворен в полном объеме.
В данном же случае в связи с расторжением по требованию лизингодателя Договора с правом выкупа и изъятием по акту от 30.04.2010 предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Установление в Договоре символической выкупной цены - 6212 руб. 69 коп. означает, что действительная выкупная цена вошла в числе прочего в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Иное истолкование условий Договора, как правомерно указали суды, противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований статьи 575 ГК РФ.
Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки - уплаченной части выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения.
...решение Арбитражного суда Вологодской области от 17.07.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2012 по делу N А13-4824/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Банк "Вологжанин"ДУ - без удовлетворения..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 05.03.2013 N Ф09-4389/11 по делу N А60-40593/2010
"...Согласно п. 4.1 договора лизинга условием перехода права собственности на имущество к лизингополучателю по окончании срока действия договора лизинга является полная уплата лизинговых платежей, включая выкупную стоимость, уплата начисленных процентов и штрафов за несвоевременное исполнение своих обязательств.
В силу п. 4.2 договора выкупная стоимость включена в состав лизинговых платежей и равна последнему платежу, предусмотренному графиком лизинговых платежей, по состоянию на дату его уплаты, если стороны дополнительно не согласуют иную стоимость выкупа.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10, в соответствии с международной практикой, которая нашла отражение в подп. "в" п. 2 ст. 1 Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.1998 периодические лизинговые платежи, связанные с арендными правоотношениями, рассчитываются в том числе, исходя из износа имущества, образовавшегося в период временного владения лизингополучателем предметом лизинга и временного пользования этим имуществом.
Передача лизингополучателю титула собственника предмета лизинга осуществляется по остаточной, приближенной к нулевой цене, в том случае, если срок договора лизинга почти равен сроку полезного использования предмета лизинга.
Таким образом, срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок договора - 36 месяцев, а значит, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа оборудования и падения его рыночной стоимости до последнего платежа, предусмотренного договором лизинга.
При таких обстоятельствах установление в договоре незначительной выкупной цены означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Иное толкование условий договора противоречило бы сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

4.3. Вывод из судебной практики: Условие договора о зачете арендных платежей в счет выкупной цены не свидетельствует о безвозмездности пользования арендуемым имуществом и не является основанием для признания договора аренды недействительным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 21.08.2001 N Ф09-1355/01-ГК по делу N А60-3637/2001
"...ОАО "Каменск-Уральский завод по обработке цветных металлов" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ЗАО "КМЗ-515" о признании недействительным договора аренды имущества с правом выкупа от 16.05.1997 N 05-05а-56 и применении последствий недействительности этой сделки.
Как следует из материалов дела, между ОАО "Каменск-Уральский завод по обработке цветных металлов" (арендодателем) и ЗАО "КМЗ-515 (арендатором) заключен договор N 05-05а-56 от 16.05.1997 аренды сооружений, здания и оборудования цеха N 5 сроком на 15 лет с правом выкупа. Выкупная цена определена в сумме 6263209 руб. Размер ежемесячной арендной платы - 35000 руб. Предусмотрен зачет арендной платы в выкупную цену.
Оспаривая договор, истец полагает, что арендная плата представляет собой плату за пользование имуществом, за выкуп должна вноситься отдельная плата, иначе передача имущества будет безвозмездной, что между юридическими лицами законом не допускается.
Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Таким образом, законом прямо предусмотрена такая сделка как аренда имущества с правом выкупа.
Так как в выкупную цену по соглашению сторон засчитываются арендные платежи, то такой договор не является безвозмездным, поэтому квалификация его истцом как договор дарения несостоятельна.
При таких обстоятельствах судом в иске отказано правомерно..."

5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества

Статья 624 ГК РФ разрешает выкупать арендованное имущество, если это предусмотрено законом или договором. Однако она не определяет момент перехода права собственности на выкупаемое имущество, что на практике вызывает споры.
Также возникают споры о том, может ли договор лизинга предусматривать дополнительные условия перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

5.1. Вывод из судебной практики: Арендатор по договору аренды с правом выкупа приобретает право собственности на имущество в момент уплаты им всей выкупной цены, независимо от окончания срока аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.12.2010 N Ф03-8213/2010 по делу N А51-22010/2009
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Указанная норма не содержит положений о том, что момент перехода права собственности определяется исходя из обязательной одновременной совокупности двух условий: окончание срока аренды и уплата выкупной цены.
Исследовав доказательства по делу, апелляционный суд установил, что общество "Влад Трейд" уплатило выкупную цену судна т/к "Амарант" до истечения срока действия договора аренды.
Дав оценку и соответствующее статье 431 ГК РФ толкование условиям договора от 10.04.2009 о переходе права собственности на спорное судно к арендатору, в том числе пунктам 1.2, 3.1.4, 3.3.3, 5.3, 5.5 договора, апелляционный суд обоснованно признал, что право собственности на судно переходит к арендатору по истечении срока действия договора и при полной уплате выкупной цены судна либо до истечения срока действия договора при условии предварительной уплаты полной выкупной цены судна.
Поскольку апелляционным судом установлен факт полной уплаты арендатором выкупной цены судна т/к "Амарант" до истечения срока действия договора аренды, признано наличие в договоре аренды условий о переходе права собственности на судно к арендатору до истечения срока действия договора, установлен факт уклонения арендодателя от регистрации перехода права собственности на судно, то выводы апелляционного суда о несоответствии решения суда первой инстанции в рассматриваемой части нормам права и доказательствам по делу, а также о наличии оснований для удовлетворения иска общества "Влад Трейд" по правилам пункта 3 статьи 551 ГК РФ являются правильными и соответствуют нормам материального и процессуального права..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.06.2008 по делу N А38-3832/2006-2-312(2/12-2007,2/57-2008)
"...Как видно из документов и установил суд, Кооператив (арендодатель) и Предприятие (арендатор) заключили договор аренды имущества с последующим его выкупом от 30.04.2002 N 242. Объектом имущественного найма являются транспортные средства, указанные в приложении N 1 к соглашению.
По условиям договора размер арендной платы составляет 24 452 рубля 32 копейки в месяц (пункт 5.1). Окончательная выкупная цена арендованного имущества определена контрагентами в сумме 293 418 рублей, которая может быть внесена арендатором в любой момент в течение срока действия настоящего договора. Сумма внесенных арендных платежей подлежит включению в ее состав (пункты 1.11, 5.7 и 5.9 договора).
Арендованное имущество передано Предприятию на основании соответствующих актов приема-передачи.
Кооператив, считая, что Предприятие не выплатило ему выкупную цену за арендованное имущество и не внесло за период с 2005 по 2008 год арендную плату за его пользование, обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Предприятие в качестве доказательств внесения выкупной цены ссылается на платежные поручения и расходные кассовые ордера на общую сумму 332 336 рублей 78 копеек.
Внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены свидетельствует о переходе арендованного имущества в собственность арендатора, что исключает с этого момента право требования арендодателя на взыскание арендных платежей.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.04.2008 N КГ-А40/3174-08 по делу N А40-35365/07-54-82
"...Исходя из названных норм, договор аренды с правом выкупа также может являться основанием для перехода права собственности, поскольку используемый законодателем термин "выкуп" обозначает переход права собственности на арендованное имущество от арендодателя к арендатору в силу условия договора аренды.
При этом момент перехода права собственности определяется исходя из двух критериев: окончание срока аренды и уплата выкупного платежа..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.04.2005 N КГ-А40/2894-05
"...Исковые требования мотивированы тем, что ответчик в нарушение условий договора аренды от 15.04.2002 N 05-00146/02 и положений ст. 614 ГК РФ не вносил арендную плату за пользование арендованным имуществом, в результате чего образовалась задолженность.
Решением от 11.10.2004 в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из того, что ООО "Атлантис 888" выкупило арендованное имущество в срок до 03.02.2003 и зарегистрировало право собственности на нежилое помещение площадью 1191,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-ая Курьяновская, 32, стр. 1.
Судами установлено, что исковые требования о взыскании суммы долга и пени включают период с 1 квартала 2003 года по 3 квартал 2004 года.
Между тем материалы дела подтверждают и сторонами не оспаривается, что арендатор платежными поручениями от 30.05.2002 N 367 и от 03.02.2003 N 89 внес выкупную цену за арендуемое помещение. При этом в соответствии с Распоряжением Комитета по управлению имуществом г. Москвы от 07.04.97 N 1045-р фактическая оплата выкупаемых помещений прекращает взимание арендной платы с арендатора.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований для начисления и взыскания арендной платы за спорный период.
Ссылка в жалобе на то, что до подписания договора купли-продажи недвижимого имущества ООО "Атлантис 888" обязано уплачивать арендную плату, является несостоятельной.
Взимание с арендатора арендной платы и пени после внесения выкупной цены, притом что оформление и государственная регистрация договора купли-продажи находятся в зависимости не только от покупателя ответчика по настоящему делу, но и от продавца (СГУП) и Мосрегистрации, по мнению суда кассационной инстанции, привело бы к недопустимой законом ситуации, при которой прежний собственник недвижимости получил бы в спорный период неосновательное обогащение.
При изложенном суд кассационной инстанции полагает решение и постановление по делу принятыми на основе полного, всестороннего и объективного исследования доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.09.2004 N КГ-А40/7719-04
"...Департамент имущества г. Москвы обратился в суд с иском к ООО "Фирма "Утро" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 20.12.94 N 05-01225/94, составляющей 160756 руб. 14 коп. - сумму основного долга за период с 01.11.02 по 14.08.03, а также пени в размере 15186,59 руб.
Решением от 16.03.2004, оставленным без изменений постановлением от 03.06.04 Арбитражного суда города Москвы, в иске отказано на том основании, что по состоянию на 30.10.02 ответчик оплатил 100% стоимости за выкуп в собственность спорного помещения. В связи с установленным порядком арендная плата при перечислении денег за выкуп помещения прекращает взиматься.
Судом установлено, что отношения сторон были урегулированы договором аренды от 20.12.94 N 05-01225/94, согласно которому ответчик (арендатор) занимал помещение по ул. Краснодарская, д. 65/18, корп. 1, общей площадью 1408,6 кв. м.
Требования заявлены о взыскании задолженности по указанному договору по арендной плате за период с 01.11.02 по 14.08.03.
Между тем ответчик по состоянию на 30.10.02 выкупил спорное помещение, оплатив 100% стоимости спорного помещения. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается, подтверждено документально.
При таких обстоятельствах суд правильно в соответствии с условиями договора, требованиями ст. ст. 614, 624, 131 Гражданского кодекса РФ отказал в удовлетворении иска..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.05.1998 N Ф08-532/98 по делу N А32-11285/97-2/275
"...Довод кассационной жалобы о том, что в указанной правовой норме внесение полной суммы выкупной цены арендатором как обязательное условие для возникновения права собственности на выкупаемое имущество не предусмотрено, и момент перехода права собственности на него определяется условиями договора, не соответствует закону.
По смыслу статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации указание в ней на то, что в законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, относится к предоставлению сторонам возможности в самом договоре аренды предусмотреть условие о последующем выкупе арендованного имущества до истечения срока аренды или по его истечении, то есть определить срок выкупа имущества при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Отсюда следует, что переход имущества в собственность арендатора до истечения срока договора аренды при невнесении арендатором всей его выкупной цены невозможен в силу прямого указания закона. Таким образом, вывод суда о ничтожности пункта 8.1 договора N 3 от 11.02.97 является обоснованным.
Судом первой и апелляционной инстанций правильно применены нормы материального права и основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют..."

5.2. Вывод из судебной практики: Договор лизинга не может предусматривать дополнительные условия перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, поскольку основанием для перехода указанного права к лизингополучателю является только внесение в полном объеме лизинговых платежей и выкупной цены (если она предусмотрена договором).

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.04.2013 N Ф03-1422/2013 по делу N А73-9386/2012
"...Суды установили, что 01.11.2010 между ООО "Балтийский лизинг" (лизингодатель) и ООО "Финмашинери" (лизингополучатель) заключен договор N 28/10-ХБР в отношении автомобиля TOYOTA LAND CRUISER PRADO GRJ150L-GKAEKW номер двигателя IGR A 181284.
Согласно пункту 4.1 договора условием перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю является полное возмещение инвестиционных затрат лизингодателя (полная уплата лизинговых платежей), включая выкупную стоимость, а также уплата начисленных процентов и штрафов за неисполнение обязательств по договору лизинга. Право собственности переходит к лизингополучателю после подписания сторонами акта приема-передачи имущества в собственность (пункт 4.4 договора). Если такой акт не подписан не по вине лизингодателя в течение 10 дней с момента наступления срока исполнения обязательств лизингополучателем для выкупа имущества, лизингополучатель обязан ежемесячно уплачивать лизингодателю плату за пользование имуществом в размере последнего лизингового платежа по графику, но не менее 2% стоимости имущества по контракту (пункт 4.5 договора).
В силу пункта 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Закона о лизинге по договору лизинга лизингополучатель обязуется принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном указанным договором лизинга; выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга; по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи; выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.
Согласно пункту 1 статьи 28 названного Закона под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
В то же время, дав оценку условиям пунктов 4.1, 4.5 данной сделки, суды пришли к выводу о том, что, предусматривая дополнительное условие перехода права собственности к лизингополучателю на предмет лизинга, а именно: полную уплату санкций, наряду с возмещением всех расходов лизингодателя и выплату выкупных платежей, эти условия договора являются недействительными. Суды правомерно сочли эти условия сделки противоречащими нормам статей 15, 28 Закона о лизинге и статьи 624 ГК РФ.
В данном случае следует учитывать, что с позиции норм пункта 1 статьи 28 Закона о лизинге выплата лизингополучателем цены договора лизинга и неустойки за просрочку уплаты лизинговых платежей полностью удовлетворяет материальный интерес лизингодателя в размещении денежных средств.
Поэтому в свете установленных обстоятельств исполнения ответчиком обязательств по уплате лизинговых платежей по состоянию на 20.01.2012 требование о дальнейшем возложении на него обязанности по уплате ежемесячно сумм, равных последнему лизинговому платежу, включающему часть выкупной стоимости имущества и причитающуюся истцу компенсацию затрат, фактически направлено на получение последним двойного возмещения. Это не согласуется с принципом соразмерности ответственности последствиям нарушения обязательств и, как правильно отметили суды, ведет к дисбалансу интересов сторон в сторону значительного ухудшения положения лизингополучателя..."

По данному делу см. также Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2013 N 06АП-5998/2012.

Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2013 N 06АП-5998/2012 по делу N А73-9386/2012
"...Согласно п. 4.1 договора лизинга условием перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю является полное возмещение инвестиционных затрат лизингодателя (полная уплата лизинговых платежей), включая выкупную стоимость, а также уплата начисленных процентов и штрафов за неисполнение своих обязательств по договору лизинга.
Пунктом 4.4 договора лизинга определено, что право собственности на имущество переходит к лизингополучателю после подписания сторонами акта приема-передачи имущества в собственность.
В соответствии с п. 4.5 договора лизинга, если акт приема-передачи имущества в собственность не подписан сторонами не по вине лизингодателя в течение 10-ти дней с момента наступления срока исполнения лизингополучателем обязательств, установленных п. 4.1 договора лизинга, лизингополучатель обязан ежемесячно уплачивать лизингодателю плату за пользование имуществом в размере последнего лизингового платежа по графику.
Статьей 665 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
В соответствии с частью 1 статьи 28 Закона о лизинге под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
На основании указанных норм Закона о лизинге следует, что если договор лизинга предусматривает по истечении срока лизинга переход права собственности на предмет лизинга, а также сторонами согласована выкупная цена за него, то лизингополучателю для приобретения данного права необходимо уплатить и лизинговые платежи, и выкупную цену (что также соответствует п. 1 ст. 624 ГК РФ.
Сторонами не оспаривается факт полного исполнения ответчиком обязательства по уплате лизинговых платежей и нахождение предмета лизинга во владении ответчика.
Судом первой инстанции обоснованно определено, что условия договора лизинга от 01.11.2010 (пункты 4.1, 4.4, 4.5) устанавливают дополнительное требование для возникновения права собственности у ответчика.
Несоответствие установленного пунктом 4.1 договора N 28/10-ХБР условия о дополнительном требовании для перехода права собственности путем добровольной оплаты суммы неустойки за просрочку уплаты лизинговых платежей, правомерно квалифицировано как противоречащее статьям 454 ГК РФ, 624 ГК РФ, и соответственно признано недействительным..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 02.09.2013 N ВАС-11145/13 по делу N А73-9386/2012
"...Суды пришли к выводу о том, что предусмотренное пунктами 4.1 и 4.5 договора дополнительное условие перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю - полная уплата санкций, наряду с возмещением всех расходов лизингодателя и выплатой выкупной стоимости, противоречит положениям статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 15 и 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)". После исполнения лизингополучателем обязательств по внесению лизинговых платежей возложение на него обязанности по дальнейшей уплате сумм, равных последнему лизинговому платежу, включающему часть выкупной стоимости имущества и причитающуюся лизингодателю компенсацию затрат, фактически направлено на получение последним двойного возмещения.
При принятии судебных актов в этой части суды руководствовались положениями статей 224, 424, 454, 485, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 11, 15, 19 и 28 Федерального закона Российской Федерации от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" и учли правовую позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в пункте 5 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Неправильного применения судами норм материального права не установлено..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.10.2013 N Ф03-3805/2013 по делу N А73-14559/2012
"...Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что по окончании срока лизинга или досрочно имущество передается в собственность лизингополучателя при выполнении им условий, предусмотренных настоящим договором.
Условием перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, как установлено пунктом 4.1 договора, является полное возмещение инвестиционных затрат лизингодателя (полная уплата лизинговых платежей), включая выкупную стоимость, а также уплата начисленных процентов и штрафов за неисполнение своих обязательств по договору лизинга. Право собственности на имущество переходит к лизингополучателю после подписания сторонами акта приема-передачи имущества в собственность (пункт 4.4 договора).
Истец 16.10.2012 направил лизингополучателю претензию N 239/12 с требованием об уплате в соответствии с пунктами 4.5, 6.4 договора платы за пользование лизинговым имуществом и пени за просрочку уплаты лизинговых платежей, поскольку последний неоднократно допускал просрочку уплаты лизинговых платежей.
Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору лизинга явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
При буквальном толковании пункта 4.1 договора в совокупности с пунктами 4.4, 4.5 договора, в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ суды пришли к выводу о том, что данные условия договора устанавливают дополнительное условие перехода права собственности к лизингополучателю на предмет лизинга (полную уплату начисленных процентов и штрафов за несвоевременное исполнение обязательств по договору, наряду с возмещением всех расходов лизингодателя и выплату выкупной стоимости). Поскольку данные условия договора противоречат нормам статьей 15, 28 Закона о лизинге, статье 624 ГК РФ, арбитражные суды правомерно признали их недействительными.
Судами установлено и сторонами не оспаривается факт полного исполнения ответчиком обязательства по уплате лизинговых платежей, включающих выкупную стоимость 12.07.2012 и нахождение предмета лизинга во владении ответчика.
Принимая во внимание данные обстоятельства и факт взыскания с лизингополучателя неустойки за просрочку платежа, требование о дальнейшем возложении на него обязанности по уплате ежемесячно сумм, равных последнему лизинговому платежу, включающему часть выкупной стоимости имущества и причитающуюся истцу компенсацию затрат, фактически направлено на получение последним двойного возмещения, что недопустимо с позиции статьи 10 ГК РФ и не согласуется с принципом соразмерности ответственности последствиям нарушения обязательств.
На основании изложенного судами правомерно отказано во взыскании платы за пользование предметом лизинга в период с 26.07.2012 по 26.01.2013 и процентов за несвоевременное внесение указанной платы за пользование предметом лизинга за период с 26.07.2012 по 26.01.2013.
Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражные суды пришли к правильному выводу о возникновении права собственности у ответчика на предмет лизинга с момента внесения выкупной стоимости. В связи с чем довод заявителя о том, что ответчиком не исполнена обязанность по принятию имущества в собственность, судом кассационной инстанции отклоняется с учетом полной оплаты суммы лизинговых платежей по договору от 11.06.2010 и нахождения имущества во владении ООО "Азия Экспорт".
Суды, установив отсутствие оснований для взыскания платежей за время использования предмета лизинга, предусмотренных статьей 622 ГК РФ и статьей 17 Закона о лизинге, обоснованно указали на наличие в пункте 4.5 договора двух мер ответственности за одно и то же нарушение (взыскание платы за несвоевременный возврат имущества как мера ответственности и начисление процентов за пользование чужими денежными средствами на данную плату - вторая мера ответственности), в связи чем данные доводы жалобы судом кассационной инстанции отклоняются..."

5.3. Вывод из судебной практики: Сублизингополучатель, который внес все платежи по договору сублизинга, получает предмет лизинга в собственность, даже если сублизингодатель не полностью исполнил обязательства перед лизингодателем, при условии что сублизингодатель являлся исключительно финансовым посредником между сублизингополучателем и лизингодателем и последнему было известно об этом.

Примечание: Под финансовым посредничеством подразумевается доведение финансирования от лизингодателя до сублизингополучателя без использования предмета лизинга в предпринимательской деятельности. Данный вывод из судебной практики не применяется, если лизингодатель докажет, что сублизингодатель и сублизингополучатель действовали согласованно либо изначально были юридически или экономически взаимосвязаны.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга"
"...9. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров сублизинга, судам необходимо учитывать следующее. В том случае, если лизингополучатель (сублизингодатель) фактически не предполагал самостоятельно использовать предмет лизинга в своей предпринимательской деятельности, его функция сводится исключительно к финансовому посредничеству по доведению финансирования от лизингодателя к сублизингополучателю. При таких обстоятельствах, если лизингодателю было известно об этом (в частности, если он согласовал передачу предмета лизинга в сублизинг), он принимает на себя риски ненадлежащего исполнения сублизингодателем своих обязательств перед ним по перечислению денежных средств, полученных от сублизингополучателя. В этом случае сублизингополучатель, внесший все платежи по договору сублизинга, приобретает право собственности на предмет лизинга даже в том случае, если его контрагент (сублизингодатель) не полностью исполнил свои обязательства как лизингополучатель перед лизингодателем.
Указанные риски не возлагаются на лизингодателя в том случае, если он докажет, что сублизингодатель и сублизингополучатель действовали согласованно либо изначально были юридически или экономически взаимосвязаны между собой, чем может быть обосновано возложение на сублизингополучателя риска недобросовестных действий сублизингодателя..."

6. Возврат арендодателем части выкупной цены, включенной в арендные платежи, при досрочном расторжении договора

Пункт 1 ст. 624 ГК РФ допускает возможность включения в договор аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет аренды к арендатору. При этом законодательство не содержит запрет на включение выкупной суммы в состав арендных платежей.
Поэтому такие арендные платежи по договору аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанные, включающие две составляющие: плату за право временного владения и пользования предметом аренды и плату за подлежащий передаче арендатору в собственность товар, бывший предметом аренды.
В случае досрочного расторжения договора аренды арендатор не приобретает право собственности на объект аренды. В связи с этим на практике возникают споры относительно возврата части уплаченной выкупной цены.

6.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о праве арендатора на возврат части уплаченной выкупной цены при досрочном расторжении договора аренды с правом выкупа существует две позиции судов.

Позиция 1. Часть ранее полученных арендных платежей, которой погашалась выкупная цена предмета аренды, является неосновательным обогащением арендодателя и подлежит компенсации (возврату) арендатору при досрочном расторжении договора и возврате арендодателю предмета аренды.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1729/10 по делу N А41-243/09
"...Как следует из материалов дела, между обществом "ЕВРОТЕХНИКА" (лизингодателем) и обществом "ФИС-ТЕХНО" (лизингополучателем) заключен договор лизинга от 26.12.2005 N 26-12/05-ФЛ (далее - договор лизинга, договор).
По условиям договора лизингодатель обязался приобрести в собственность указанное лизингополучателем оборудование (два фрезерных станка и один токарный станок, поименованные в приложении N 2 к договору лизинга) у третьего лица (продавца) и предоставить его за плату лизингополучателю во временное владение и пользование на 29 месяцев; срок полезного использования оборудования - 87 месяцев.
Поскольку стороны предусмотрели переход права собственности на предмет лизинга при внесении всех лизинговых платежей без какой-либо дополнительной оплаты, выкупная цена в данном случае не является самостоятельным платежом и вошла в состав определенных сделкой лизинговых платежей.
Впоследствии в связи с допущенной обществом "ФИС-ТЕХНО" просрочкой в уплате лизинговых платежей вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 24.03.2008 по другому делу (N А41-К1-22146/07) удовлетворены исковые требования общества "ЕВРОТЕХНИКА" о расторжении договора лизинга и об обязании общества "ФИС-ТЕХНО" возвратить оборудование лизингодателю.
По акту приема-передачи оборудования от 01.07.2008 предмет лизинга обществом "ФИС-ТЕХНО" возвращен.
Разрешая спор, суды первой и кассационной инстанций сочли, что при изъятии предмета лизинга по причине расторжения договора, которым был предусмотрен переход к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга, он не вправе требовать возврата той части уплаченных лизинговых платежей, которой погашалась выкупная цена предмета лизинга.
Вывод судов нельзя признать обоснованным.
В рассматриваемом случае в связи с расторжением по требованию лизингодателя договора лизинга с правом выкупа и изъятием им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Поскольку после расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки - оплаченной части выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения, суды первой и кассационной инстанций необоснованно указали на отсутствие у лизингополучателя права требовать возврата денежных средств, перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Таким образом, решение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций нарушают единообразие в толковании и применении норм права, что согласно пункту 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 17389/10 по делу N А28-732/2010-31/18
"...Суды трех инстанций квалифицировали заключенный сторонами договор как договор финансовой аренды (лизинга). При этом суд апелляционной инстанции ошибочно исходил из того, что при изъятии предмета лизинга по причине одностороннего расторжения договора лизингополучатель не вправе требовать возврата той части уплаченных лизинговых платежей, которой фактически погашалась выкупная цена предмета лизинга.
Согласно статье 624 Кодекса и статье 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Кодекса, регулирующие правоотношения по купле-продаже.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Таким образом, в случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
Договор финансового лизинга подлежит применению в спорных правоотношениях, если только его исполнение не ведет к приобретению лизингодателем таких сумм, которые ставили бы его в более благоприятное положение по сравнению с тем, в котором он бы находился при выполнении указанных нормативных положений. В ином случае условия договора войдут в противоречие с положениями статьи 15 Кодекса о пределах возмещения убытков и статьи 1102 Кодекса о недопустимости неосновательного обогащения.
Поскольку после расторжения названного договора лизинга имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки - оплаченной части фактической выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения (передачи имущества), суды необоснованно указали на отсутствие у лизингополучателя права требовать возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены..."

Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2015 N 305-ЭС14-6455 по делу N А40-166490/2013
"...Изучив изложенные в жалобе доводы и принятые по делу судебные акты, судья не находит оснований для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, поскольку изложенные в ней доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание условия договора финансовой аренды (лизинга) от 02.08.2012 N 9772/2012, заключенного между ответчиком (лизингодателем) и истцом (лизингополучателем), учитывая фактическое исполнение обязательств по указанному договору, а также то, что договор лизинга расторгнут, руководствуясь положениями статей 614, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга", суд апелляционной инстанции пришел к выводу о получении ответчиком неосновательного обогащения в виде уплаченной истцом в составе лизинговых платежей выкупной цены предмета лизинга в размере 251 659 рублей 14 копеек. Изменяя постановление суда апелляционной инстанции и признавая подлежащим взысканию в пользу предпринимателя 256 331 рубля 17 копеек, суд кассационной инстанции исходил из того, что суд апелляционной инстанции при определении выкупной стоимости не учел согласованное сторонами в дополнительном соглашении увеличение размера лизинговых платежей и срока действия договора.
При этом суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что, поскольку после расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки оплаченной части выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения, у лизингополучателя возникло право требования денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Таким образом, после возврата имущества у лизингодателя возникла обязанность по возврату той части лизинговых платежей, которая уплачивалась в счет выкупной цены, поскольку основания для удержания данной части лизинговых платежей отсутствуют, и в силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации данная сумма подлежит взысканию с ответчика..."

Определение ВАС РФ от 15.05.2014 N ВАС-5409/14 по делу N А14-286/2013
"...В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора судебных актов, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении норм права, ответчик просит отменить названные судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении его требований.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, обсудив доводы ответчика и соответствующие выводы судебных инстанций, полагает, что в удовлетворении заявления о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует отказать.
Неправомерное удержание ответчиком денежных средств, уплаченных истцом в виде выкупной стоимости предмета лизинга после его расторжения, явилось основанием для обращения лизингополучателя в суд.
Оценив представленные в материалы дела доказательства и установив, что действительная выкупная цена предмета лизинга вошла в состав лизинговых платежей, определенных договором, учитывая условия договора, фактического времени пользования предметом лизинга, а также фактическое исполнение обязательств по договору, принимая во внимание заключение эксперта от 17.06.2013 N 2013/228-02э об остаточной стоимости автомобиля, руководствуясь положениями статей 421, 454, 624, 665, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 11, 28 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)", суды пришли к выводу о наличии неосновательного обогащения на стороне ответчика.
Оценив доводы ответчика, приводимые в надзорной жалобе, коллегия судей полагает, что они не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора..."

Определение ВАС РФ от 07.04.2014 N ВАС-3321/14 по делу N А40-125920/11-162-904
"...Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.07.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2013, первоначальные исковые требования удовлетворены в части взыскания неосновательного обогащения в размере 661 662,97 рублей, в удовлетворении остальной части первоначального иска и встречного иска отказано.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 12.02.2014 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора оспариваемых судебных актов, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении норм права, ответчик просит отменить оспариваемые судебные акты и удовлетворить его заявление.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание условия договора лизинга от 24.06.2008 N 5551/2008, заключенного между ответчиком (лизингодателем) и истцом (лизингополучателем), учитывая фактическое исполнение обязательств по указанному договору, а также то, что договор лизинга расторгнут по инициативе ответчика в связи с ненадлежащим исполнением истцом обязательств по оплате лизинговых платежей, установленных договором, руководствуясь положениями статей 614, 665, 1102, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о получении ответчиком неосновательного обогащения в виде уплаченной истцом в лизинговых платежах выкупной цены предмета лизинга.
Оценив доводы ответчика, приводимые в надзорной жалобе, коллегия судей полагает, что они не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора..."

Определение ВАС РФ от 07.04.2014 N ВАС-3117/14 по делу N А40-85927/12-126-855
"...Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, обсудив доводы ответчика и соответствующие выводы судебных инстанций, полагает, что в удовлетворении заявления о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует отказать.
Неправомерное удержание ответчиком денежных средств, уплаченных первым истцом в виде выкупной стоимости предмета лизинга в соответствии с договором лизинга, после его расторжения явилось основанием для обращения истцов в суд. Наличие задолженности по оплате лизинговых платежей явилось основанием для предъявления встречных исковых требований ответчика к первому истцу.
Суды, принимая во внимание условия договоров лизинга от 20.11.2007 N SK-Everest/01, заключенного между первым истцом и ответчиком, уступки требования (цессии) от 30.03.2012 N 3/2012-Ц, заключенного между истцами, фактическое исполнение обязательств по договорам, руководствуясь положениями статей 421, 625, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 19, 28 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)", пришли к выводу о получении ответчиком неосновательного обогащения в виде уплаченной первым истцом в лизинговых платежах выкупной цены предметов лизинга и необходимости начисления соответствующих процентов за пользование чужими денежными средствами.
Доводы ответчика, изложенные в заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора, не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, установленных после исследования по делу доказательств, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые могли бы являться основанием для пересмотра судебных актов в порядке надзора..."

Определение ВАС РФ от 03.04.2014 N ВАС-2972/14 по делу N А40-127734/12-112-1190
"...Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.04.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2013, требования общества с ограниченной ответственностью "Рус-медиа.Волгодонск" (далее - истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Каркаде" (далее - ответчик) о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены в части взыскания 466 815,98 рублей неосновательного обогащения в виде переплаченных лизинговых платежей за пользование имуществом, 683 378 рублей неосновательного обогащения в виде оплаченной выкупной цены предмета лизинга, 69 011,68 рублей процентов.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 02.12.2013 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора оспариваемых судебных актов, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении норм права, ответчик просит отменить оспариваемые судебные акты и удовлетворить его заявление.
Оценив представленные в материалы дела доказательства и установив, что договоры лизинга от 18.02.2011 N 971/2011 и N 972/2011, заключенные между ответчиком (лизингодателем) и истцом (лизингополучателем), расторгнуты по инициативе ответчика в связи с ненадлежащим исполнением истцом обязательств по оплате лизинговых платежей, установленных договором, принимая во внимание условия договора лизинга, учитывая фактическое исполнение обязательств по указанным договорам, а также размер выкупной стоимости предмета лизинга, руководствуясь положениями статьи 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", статей 614, 665, 1102, 1107, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о получении ответчиком неосновательного обогащения в виде уплаченной истцом в лизинговых платежах выкупной цены предмета лизинга.
Доводы заявителя, изложенные в заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора, не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, установленных после исследования по делу доказательств, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые могли бы являться основанием для пересмотра судебных актов в порядке надзора..."

Определение ВАС РФ от 13.09.2013 N ВАС-12044/13 по делу N А53-24549/2012
"...При рассмотрении дела суды установили, что между открытым акционерным обществом Коммерческий банк "Центр-инвест" (лизингодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Стиль-К" (лизингополучателем) заключен договор финансовой аренды (лизинга) от 09.10.2006 N 01060007, по условиям которого лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное в заявке лизингополучателя имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю данное имущество в качестве предмета лизинга за определенную плату на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.08.2009 по делу N А53-8724/2009 договор финансовой аренды (лизинга) от 09.10.2006 N 01060007 расторгнут по требованию лизингодателя, в связи с просрочкой внесения лизинговых платежей лизингополучателем. 24.12.2009 предмет лизинга возвращен лизингодателю, которым 24.12.2009 имущество реализовано третьему лицу (ООО "Альтаир") на основании договора купли-продажи по цене 12 000 000 рублей и 26.02.2010 передано покупателю по акту приема-передачи.
Между обществом "Стиль-К" (лизингополучателем - цедентом) и обществом "Водный мир" (цессионарием) заключен договор уступки будущего права требования (цессии) от 30.01.2009 N ЦЛ/16, по условиям которого стороны признают, что право требования возврата денежных средств, составляющих выкупную цену предмета лизинга к открытому акционерному обществу Коммерческий банк "Центр-инвест". На момент заключения договора об уступке права требования общая сумма выплаченных лизинговых платежей по договору лизинга составляет 15 504 487 рублей 19 копеек. При этом в счет оплаты выкупной цены предмета лизинга было выплачено 10 148 057 рублей 06 копеек.
Впоследствии между обществом "Водный мир" (цедентом) и обществом "Правовая поддержка" (цессионарием) заключен договор уступки требования (цессии) от 01.06.2012 N 77-05-3216/05Ц, согласно которому стороны признают, что право требования возврата денежных средств (в размере 5 270 385 рублей 69 копеек), уплаченных в счет погашения выкупной цены предмета лизинга, возникло у цедента к ОАО КБ "Центр-инвест" в связи с расторжением договора финансовой аренды от 09.10.2006 N 01060007 и возвратом денежных средств, оплаченных в счет выкупной цены предмета лизинга.
Удовлетворяя первоначальный иск, суды руководствовались положениями статей 421, 454, 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 29.10.1198 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" <*>, правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 12.07.2011 N 17389/10, и пришли к выводам о том, что выкупная стоимость имущества в договоре лизинга определена символически (в размере 8 714 рублей 51 копейки) и не соответствует реальной выкупной стоимости предмета лизинга, установление подобной символической цены свидетельствует о том, что действительная выкупная цена вошла в состав лизинговых платежей, которые уплачивались лизингополучателем лизингодателю, предмет лизинга возвращен банку после расторжения договора и впоследствии реализован им, в связи с чем на стороне банка возникло неосновательное обогащение в виде оплаченной в составе лизинговых платежей выкупной стоимости переданного в лизинг имущества.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Федеральный закон N 164-ФЗ имеет дату 29.10.1998.

Исходя из вышеизложенного, коллегия судей не находит оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора..."

Определение ВАС РФ от 12.09.2013 N ВАС-10999/13 по делу N А40-97986/10-109-812
"...При рассмотрении дела судами установлено, что между ответчиком (лизингодателем) и истцом (лизингополучателем) был заключен договор финансовой аренды лизинга от 22.07.2003 N 2003/С-829 в редакции дополнительных соглашений от 30.09.2003 N 1 и от 01.12.2003 N 2. Во исполнение договора лизингодатель по акту приема-передачи от 30.09.2003 передал лизингополучателю во временное владение и пользование на срок 84 месяца комбайны СКР-7К "Кубань" рисоуборочные в количестве 11 единиц.
В связи с ненадлежащим исполнением лизингополучателем обязательств по уплате лизинговых платежей лизингодатель 17.07.2009 изъял у лизингополучателя предмет лизинга.
Исследовав и оценив представленные доказательства, в том числе условия договора лизинга, суды сделали выводы о том, что в состав лизинговых платежей, уплаченных лизингополучателем, вошла часть выкупной цены предмета лизинга, договор лизинга расторгнут, предмет лизинга возвращен лизингодателю, прекращено его обязательство по передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателя, основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, отсутствуют и уплаченная в составе лизинговых платежей часть выкупной цены предмета лизинга подлежит возврату лизингополучателю на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая первоначальную стоимость предмета лизинга, срок его полезного использования, срок договора, общую сумму лизинговых платежей, сумму, уплаченную лизингополучателем, суд апелляционной инстанции определил размер подлежащей возврату лизингополучателю выкупной стоимости предмета лизинга, вошедшей в состав уплаченных лизинговых платежей.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
Выводы судов в этой части не противоречат правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 12.07.2011 N 17389/10.
Исходя из вышеизложенного, коллегия судей не находит оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора..."

Определение ВАС РФ от 28.08.2013 N ВАС-10828/13 по делу N А46-28518/2012
"...При рассмотрении дела суды установили, что между обществом с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания УРАЛСИБ" (лизингодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Сибирская строительная компания" (лизингополучателем) был заключен договор финансовой аренды (лизинга) от 19.09.2008 N ОМК-0337-8А, по условиям которого лизингодатель обязался приобрести в собственность автомобиль марки Mitsubishi Lancer Evo IX и предоставить его за плату во временное владение и пользование лизингополучателю на срок до 30.09.2011 (36 месяцев) для предпринимательских целей.
Согласно разделу 7 договора стоимость предмета лизинга составила 1 050 000 рублей, авансовый платеж - 210 000 рублей и выкупная стоимость предмета лизинга - 1 000 рублей.
Судами также установлено, что в связи с ненадлежащим исполнением лизингополучателем обязательств по внесению лизинговых платежей лизингодатель в соответствии с пунктом 10.2 договора уведомлением от 28.12.2010 расторг договор с 01.01.2011.
Предмет лизинга 20.04.2011 возвращен лизингодателю.
Учитывая положения статей 454, 624, 665 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 11, 19, 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", оценив условия договора и представленные доказательства, суды сделали вывод о том, что выкупная цена предмета лизинга была согласована сторонами в составе лизинговых платежей, при этом условие о внесении лизингополучателем выкупной цены за автомобиль по истечении трех лет его эксплуатации в сумме 1 000 рублей не может истолковываться иначе, чем установление сторонами символической выкупной цены.
Оценив представленные доказательства, руководствуясь статьями 1102 и 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об обоснованности требования лизингополучателя о возврате неосновательно полученных в составе фактически уплаченных лизинговых платежей денежных средств, составляющих выкупную стоимость автомобиля, и неизрасходованного в счет текущих лизинговых платежей авансового платежа.
Выводы судов соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 12.07.2011 N 17389/10.
Неправильного применения судами норм материального права не установлено..."

Определение ВАС РФ от 29.07.2013 N ВАС-9237/13 по делу N А27-11018/2012
"...Общество "Балтийский лизинг" (лизингодатель) и общество "Трансресурс" (лизингополучатель) 18.03.2010 заключили договор финансовой аренды (лизинга) N 5/10-КМР (далее - договор), согласно которому лизингодатель обязан приобрести в собственность спецтехнику и передать ее лизингополучателю за предусмотренную договором плату во временное владение и пользование на условиях финансовой аренды (лизинга) для предпринимательских целей сроком на 36 месяцев с последующей передачей этого имущества в собственность лизингополучателя.
Руководствуясь положениями пункта 3 статьи 421, пункта 1 статьи 454, статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды трех инстанций признали, что в случае расторжения договора финансового лизинга вследствие допущенного лизингополучателем нарушения обязательств, прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
Поэтому при прекращении договора финансовой аренды, лизингополучатель вправе претендовать на возврат выплаченной выкупной стоимости на основании положений статьи 1102 Кодекса о недопустимости неосновательного обогащения.
Расчет неосновательного обогащения лизингодателя проверен судами и признан верным..."

Определение ВАС РФ от 21.06.2013 N ВАС-6273/13 по делу N А40-57325/12-162-546
"...ОАО "Трест Мосэлектротягстрой" заявило встречный иск о взыскании с общества "ИНДЕПЕНДЕНТ ЛИЗИНГ" 2 179 639 рублей 80 копеек неосновательного обогащения, полученного в виде выкупной стоимости, уплаченной в составе лизинговых платежей, 399 116 рублей 26 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами и признании недействительными пунктов 1 и 4 приложения N 3 к договору лизинга.
В соответствии со статьей 665 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьей 2 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Федеральный закон N 164-ФЗ) по договору финансовой аренды обязанности лизингодателя сводятся к приобретению в собственность у третьей стороны (продавца) имущества и предоставлению данного имущества лизингополучателю во временное владение и пользование.
Согласно пункту 1 статьи 28 Федерального закона N 164-ФЗ под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Применив положения статьи 624 Гражданского кодекса и статьи 19 Федерального закона N 164-ФЗ, суды признали договор лизинга в качестве смешанного договора (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса), содержащий в себе элементы как договора финансовой аренды, так и договора купли-продажи.
Следовательно, в случае расторжения договора лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекращается обязательство по передаче оборудования лизингополучателю в собственность (статья 454 Гражданского кодекса), соответственно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
Указанная правовая позиция судов апелляционной и кассационной инстанций соответствует толкованию норм права, содержащихся в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1729/10 и 12.07.2011 N 17389/10.
Неправильного применения суда норм права коллегия судей не установила..."

Определение ВАС РФ от 20.11.2012 N ВАС-14786/12 по делу N А40-17396/12-86-48
"...Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.
Договором лизинга от 26.06.2007 N 91/07 предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, определены условия такого перехода, в том числе по истечении срока лизинга при внесении общей суммы договора и отсутствии претензий у лизингодателя.
Исследовав условия договора от 26.06.2007 N 91/07 и расчеты по нему, суды пришли к выводу об уплате обществом "Энергостройтехмонтаж" в составе лизинговых платежей 266 003 рублей 23 копеек выкупной цены.
Установив факт расторжения договора от 26.06.2007 N 91/07 и прекращение обязанности лизингодателя по передаче имущества в собственность лизингополучателю, суд первой инстанции в соответствии со статьями 395, 454, 624, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно удовлетворил исковые требования, указав, что правовые основания для удержания лизингодателем выкупной цены, уплаченной в составе лизинговых платежей, отпали.
Выводы судов основаны на конкретных обстоятельствах дела и не противоречат правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 18.05.2010 N 1729/10 и от 12.07.2011 N 17389/10..."

Определение ВАС РФ от 20.11.2012 N ВАС-14784/12 по делу N А40-17407/12-86-49
"...Исследовав условия договора от 26.06.2007 N 92/07 о сроке лизинга, размере, составе лизинговых платежей и выкупной цене, условиях и порядке приобретения лизингополучателем в собственность предмета лизинга, а также расчеты по договору, суды пришли к выводу об уплате обществом "Энергостройтехмонтаж" в составе лизинговых платежей 472 270 рублей 10 копеек выкупной цены.
Согласно статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установив факт расторжения договора от 26.06.2007 N 92/07 и прекращение обязанности лизингодателя по передаче имущества в собственность лизингополучателю, суд первой инстанции в соответствии со статьями 395, 454, 624, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно удовлетворил иск.
Разрешая спор, суды правомерно исходили из того, что с прекращением договорных отношений и возвратом предмета лизинга правовые основания для удержания лизингодателем выкупной цены, уплаченной ему в составе лизинговых платежей, отпали.
Выводы судов основаны на конкретных обстоятельствах дела и не противоречат правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях от 18.05.2010 N 1729/10 и от 12.07.2011 N 17389/10..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.06.2014 по делу N А31-7016/2012
"...Исковые требования основаны на статьях 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы взысканием неосновательного обогащения в виде уплаченной выкупной цены в составе лизинговых платежей.
Арбитражный суд Костромской области решением от 16.12.2013, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 21.03.2014, удовлетворил исковые требования частично. Руководствуясь статьями 309, 310, 454, 624, 625, 665 и 1102 ГК РФ, суд пришел к выводу, что у ответчика прекратились обязательства по передаче истцу предмета лизинга в собственность, следовательно, у ответчика отсутствуют основания для удержания денежных средств, уплаченных истцом в счет погашения выкупной цены. Согласно выводам судебной экспертизы в составе уплаченных лизинговых платежей по договорам финансовой аренды (лизинга) выплачена часть выкупной стоимости в размере 7 586 696 рублей 29 копеек, которая подлежит взысканию с ответчика.
Изучив материалы дела, заслушав представителей заявителя и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
В случае расторжения договора финансового лизинга прекращается обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность, следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
Оценив по правилам названной нормы представленные доказательства, в том числе и заключение судебной экспертизы (эксперт Бубнова А.А.), суды обеих инстанций пришли к правильным выводам о том, что в состав лизинговых платежей включена выкупная цена транспортных средств, которая составила неосновательное обогащение; произведенный расчет действительной выкупной стоимости предмета лизинга, а также расчет уплаченной части выкупной стоимости в составе лизинговых платежей (7 586 696 рублей 29 копеек) соответствует требованиям нормативных актов; использованные в расчетах данные полностью соответствуют материалам дела (договорам лизинга, сведениям о произведенных платежах).
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.02.2012 по делу N А43-8236/2011
"...Из документов кассационного производства усматривается и суды установили, что общество с ограниченной ответственностью "Региональная компания "НОМОС-лизинг" (лизингодатель) и Фирма (лизингополучатель) заключили на срок 36 месяцев договор лизинга от 20.02.2007 N 40/07-ННГ (т. 1, л.д. 24-30), во исполнение которого те же контрагенты в тот же день заключили с обществом с ограниченной ответственностью "Омега Транс-М" договор поставки N 40-07-ННГ-К (т. 1, л.д. 102-104) предмета лизинга - автотранспортного средства марки КАМАЗ 45392Д, 2006 года выпуска, цвет - оранжевый, VIN X8945392D 60CJ5378, номер кузова 1987046, номер двигателя 740.31.240 6 2364317, шасси ХТС 53229R 6 2280000, паспорт транспортного средства 56 МА 345980 (спецификация - т. 1, л.д. 105).
Основанием для обращения Фирмы в суд с названным иском послужило невозвращение Обществом авансового платежа.
В силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым закреплена презумпция возмездности всякого договора, и пункта 1 статьи 28 Закона о лизинге, согласно которому в состав платежей по договору финансовой аренды с правом выкупа включается и выкупная цена предмета лизинга, предполагавшийся по окончании срока временного владения и пользования предметом лизинга переход к лизингополучателю права собственности на автомобиль, который имеет отличную от нулевой текущую рыночную стоимость, обусловлен внесением выкупной цены.
Истолковав спорный договор лизинга (в частности, его пункты 6.3.2, 7.1.3, 10.1 и 10.2, а также прилагающийся к нему график платежей) в порядке, предусмотренном статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды заключили, что выкупная цена в данном случае не является самостоятельным платежом и вошла в состав определенных сделкой лизинговых платежей.
Более того, поскольку, согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 19 Закона о лизинге, в договор финансовой аренды может быть включено дополнительное условие о переходе права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, такой договор следует рассматривать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы договора финансовой аренды и договора купли-продажи.
После расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки - оплаченной части выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения, поэтому суды обеих инстанций, сославшись на положения статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", обоснованно указали на право лизингополучателя требовать возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Изложенные обстоятельства позволили суду кассационной инстанции с однозначностью заключить, что при взыскании с Общества спорной суммы баланс интересов сторон не сместился в пользу Фирмы, поскольку Общество оставило за собой как лизинговые платежи, так и возможность распоряжаться дорогостоящим имуществом - объектом лизинга..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.08.2013 по делу N А27-19797/2012
"...Из материалов дела видно, что ООО "Восточная Техника" (арендодатель) и ООО РМК "МайнингГрупп" (арендатор) заключили договор N R/10/1724/СМ аренды самоходной строительной техники, с правом выкупа от 15.12.2011 (далее - договор).
В связи с тем, что имущество не перешло в собственность истца, ООО РМК "МайнингГрупп" направило ответчику претензию исх. N 128 от 02.07.2012 о возврате уплаченных платежей по оплате выкупной стоимости в размере 1 831 653 рублей 17 копеек.
Указывая, что требования, изложенные в претензии исх. N 128 от 02.07.2012 ООО "Восточная Техника" не исполнены, ООО РМК "МайнингГрупп" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.
Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, заключенный между сторонами договор и приложения к нему, исходя из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10, в котором определена правовая позиция относительно практики рассмотрения споров данной категории, учитывая, что стороны в договоре предусмотрели переход права собственности на предмет аренды при внесении всех выкупных платежей (пункты 3.4.2, 5.1 и 5.2), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что выкупная цена предмета аренды в данном случае является самостоятельным платежом, а, учитывая, что право собственности на предмет аренды у истца не возникло, самоходная техника была возвращена ответчику по акту от 21.05.2012, правильно посчитав, что последняя часть пункта 5.1 и пункта 5.3.6 дополнительного соглашения N 1 к договору не соответствует действующему законодательству, как противоречащая закону (статья 168 ГК РФ), указав, что основания для удержания арендодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены арендатором в счет погашения выкупной цены предмета аренды, не имеется, правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании суммы выкупного платежа.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.06.2013 по делу N А46-28518/2012
"...Из материалов дела видно, что между ООО "ЛК УРАЛСИБ" (лизингодатель) и ООО "Сибирская строительная компания" (лизингополучатель) был заключен договор финансовой аренды (лизинга) N ОМК-0337-8А от 19.09.2008 (далее - договор), по условиям которого лизингодатель обязался приобрести в собственности автомобиль Mitsubishi Lancer Evo IX и предоставить это имущество лизингополучателю за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
В соответствии с разделом 7 договора лизинга стоимость предмета лизинга составила 1 050 000 рублей, авансовый платеж - 210 000 рублей, выкупная стоимость предмета лизинга - 1 000 рублей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, заключенный между сторонами договор, исходя из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10, которым определена правовая позиция относительно практики рассмотрения споров по требованиям о взыскании неосновательного обогащения, возникшего вследствие удержания после прекращения договора лизинга и возврата имущества фактически оплаченной в составе лизинговых платежей части выкупной цены, арбитражный суд, проверив расчет, правомерно частично удовлетворил исковые требования ООО "Сибирская строительная компания", придя к правильным выводам о том, что сторонами согласована выкупная цена предмета лизинга в составе лизинговых платежей, так как условие о внесении лизингополучателем выкупной цены за автомобиль Mitsubishi Lancer Evo IX по истечении трех лет его эксплуатации в сумме 1 000 рублей не может истолковываться иначе, чем установление сторонами в договоре символической выкупной цены, а оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется, равно как с прекращением договора лизинга не имеется оснований для удержания суммы аванса за вычетом денежных средств, зачтенных в произведенных лизинговых платежах и не включенных истцом в сумму исковых требований..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.02.2012 по делу N А46-5093/2011
"...Закрытое акционерное общество "Омскстрой" (далее - ЗАО "Омскстрой") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания "УРАЛСИБ" (далее - ООО "ЛК "УРАЛСИБ") о взыскании 1 827 526 рублей неосновательного обогащения, 370 283 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, заключенные между сторонами договоры, исходя из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10, которым определена правовая позиция относительно практики рассмотрения споров по требованиям о взыскании неосновательного обогащения, возникшего вследствие удержания после прекращения договора лизинга и возврата имущества фактически оплаченной в составе лизинговых платежей части выкупной цены, апелляционный суд, проверив расчет, правомерно удовлетворил исковые требования ЗАО "Омскстрой".
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии постановления апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для его отмены не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.05.2010 по делу N А45-14129/2009
"...Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 21.05.2007 ЗАО "СЛК-авто" и ООО "Аттика" заключили договор N 1-А ТФ, по условиям которого ответчик предоставил в аренду с последующим выкупом автомобили КАМАЗ 54115-15, тягач седельный 2006 года выпуска номера двигателей 740.31-240 62375208 и 740.31-240 62369886, а также полуприцепы СЗАП93271А 2006 года выпуска номера ПТС 26МК189068 и 26МК188832.
Договор аренды был досрочно расторгнут, а транспортные средства возвращены арендодателю.
15.04.2009 ООО "Аттика" по договору цессии N 1А произвело уступку ООО "НПО "Гефест" права требования взыскания суммы 517 363 руб. в виде возврата выкупной цены, возникшего в связи с расторжением договора аренды N 1-А ТФ от 21.05.2007.
Истец по настоящему делу обосновал наличие у ответчика неосновательного обогащения в виде выкупной стоимости транспортных средств.
С момента расторжения договора аренды основания для удержания ЗАО "СЛК-авто" 517 363 руб. выкупной стоимости отпали. Указанная сумма после расторжения договора аренды составляет неосновательное обогащение ответчика за счет арендатора.
Суд апелляционной инстанции, полностью соглашаясь с выводами суда первой инстанции, правомерно отклонил ссылку на положения пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как верно отметил апелляционный суд, право на взыскание неосновательного обогащения уступлено истцу по договору цессии от 15.04.2009. Это право не ограничивается действием статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная правовая норма регулирует правоотношения сторон по договору аренды и не применяется к правоотношениям, вытекающим из неосновательного обогащения.
Полученные ответчиком от истца денежные средства в качестве выкупных платежей за приобретение техники, при отсутствии со стороны ответчика встречного исполнения по передаче в собственность этой техники, являются неосновательным обогащением. Как правильно указал суд апелляционной инстанции, оснований для правомерности удержания данной суммы у ответчика не имеется.
При таких обстоятельствах изложенные в кассационной жалобе доводы заявителя нельзя признать состоятельными, поскольку они опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.04.2010 по делу N А45-20044/2009
"...Как следует из материалов дела, между ЗАО "СЛК-авто" (арендодатель) и ООО "Атика" (арендатор) заключен договор аренды с последующим выкупом N 2-А ТФ от 21.05.2007, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату в аренду транспортное средство марки БАГЕМ 27856-0000010-02, 2006 года выпуска, с правом последующего выкупа. Размер арендных и выкупных платежей, а также график их оплаты согласован сторонами в приложениях N 1 и N 2 к договору и составляют 363 500 руб. и 190 437 руб. соответственно.
Письмом N 571 от 08.04.2009 ЗАО "СЛК-авто" уведомило ООО "Атика" о расторжении договора аренды N 2-А ТФ от 21.05.2007 в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по оплате арендных платежей и платежей в счет выкупной стоимости. Предмет аренды изъят у ООО "Атика".
ООО "Атика" (цедент) и ООО "НПО "ГЕФЕСТ" (цессионарий) заключили договор цессии N 2а от 15.04.2009, по условиям которого цедент уступил цессионарию право требования от ЗАО "СЛК-авто" денежной суммы в размере 170 376 руб. Согласно пункту 1.2 договора право требования принадлежит ООО "Аттика" на основании договора аренды с последующим выкупом N 2-А ТФ от 21.05.2007, уведомления от 08.04.2009 о расторжении договора аренды. Сумма 170 376 руб. составляет стоимость полученных ЗАО "СЛК-авто" выкупных платежей, подлежащих возврату в связи с расторжением договора аренды.
Судом установлено, что сумма уплаченных ООО "Аттика" выкупных платежей составляет 169 876 руб.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного кодекса.
Поскольку между сторонами договорные отношения отсутствуют (договор расторгнут), полученные ЗАО "СЛК-авто" до расторжения договора денежные средства (выкупные платежи) подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения. В связи с этим иск был правомерно удовлетворен..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.09.2014 N Ф05-9075/2014 по делу N А40-166087/2013
"...Договором лизинга от 29.10.2007 N 258/Л-2007 (пункты 7.6 - 7.8) предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, определены условия данного перехода, в том числе по истечении срока лизинга при внесении общей суммы договора и отсутствии претензий у лизингодателя.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив расторжение договора лизинга, пришли к выводу о том, что основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, отсутствуют.
В связи с чем суды пришли к правильному выводу, что уплаченная выкупная цена, удерживаемая лизингодателем без каких-либо оснований, подлежит возврату в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Такой подход соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике, в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив все представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, с достаточной полнотой выяснили имеющие существенное значение для дела обстоятельства и пришли к обоснованному и правомерному выводу об обоснованности требования кредитора в спорном размере..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.08.2014 N Ф05-8560/2014 по делу N А40-135552/13-109-865
"...Лизингополучатель, полагая, что после расторжения договоров лизинга и возврата предметов лизинга лизингодатель необоснованно удерживает сумму выкупной стоимости предметов лизинга, уплаченную в составе лизинговых платежей, вследствие чего на стороне лизингодателя возникло неосновательное обогащение, предъявил настоящий иск в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, придя к выводу о возникновении на стороне лизингодателя неосновательного обогащения, удовлетворил иск в части, не согласившись с методикой определения выкупной цены и расчетом исковых требований, а также валютой долга и платежа.
Кассационная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым судом дана в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; суд первой инстанции правильно применил нормы права; кассационная жалоба истца (лизингополучателя) удовлетворению не подлежит ввиду следующего.
В настоящем деле в связи с расторжением по требованию лизингодателя договоров лизинга с правом выкупа и изъятием им предметов лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче предметов лизинга лизингополучателю в собственность.
Таким образом, в случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
Поскольку после расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем оплаченной части фактической выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения (передачи имущества), у лизингополучателя возникло право требовать возврата денежных средств, перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Таким образом, суд первой инстанции, установив вышеприведенные фактические обстоятельства дела и применив данные нормы права, пришел к правомерному выводу о том, что после расторжения договоров лизинга и возврата предметов лизинга лизингодателю на стороне последнего возникло неосновательное обогащение в виде выкупной цены предметов лизинга, уплаченной лизингополучателем лизингодателю в составе лизинговых платежей..."

Постановление ФАС Московского округа от 11.06.2014 N Ф05-5358/2014 по делу N А40-26982/13
"...Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2014 решение Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2013 по делу N А40-26982/13 в части отказа в удовлетворении требований встречного иска о взыскании с ООО "РАФ-Лизинг" неосновательного обогащения отменено. С ООО "РАФ-Лизинг" в пользу ООО "Завод "ЖБИ-2" взыскано неосновательное обогащение в размере 775.447 руб. 40 коп., расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 18508 руб. 94 коп. В удовлетворении остальной части встречного иска о взыскании с ООО "РАФ-Лизинг" неосновательного обогащения отказано. Решение Арбитражного суда города Москвы в части удовлетворения первоначального иска оставлено без изменения. В результате зачета с ООО "РАФ-Лизинг" в пользу ООО "Завод "ЖБИ-2" взыскано в общей сложности 375.700 руб. 41 коп., расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 7.514 руб. 01 коп.
Отменяя решение Арбитражного суда города Москвы в части взыскания с лизингодателя неосновательного обогащения в виде выплаченных лизингополучателем выкупных платежей в составе лизинговых платежей, Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что в связи с нарушением ответчиком сроков внесения лизинговых платежей истец 17.09.2012 известил ответчика о расторжении договора и потребовал от ответчика возвратить предмет лизинга.
В рассматриваемом случае в связи с расторжением по требованию лизингодателя договора лизинга с правом выкупа и изъятием им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Суд апелляционной инстанции, проведя расчет на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 01.01.2002 N 1 "О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" (13 сентября 2006 г.), пришел к правомерному выводу о том, что после расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем оплаченной части выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения, у лизингополучателя возникло право требования денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены, в размере 775.447 руб. 40 коп.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены постановления апелляционной инстанции, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 05.06.2014 N Ф05-9234/2012 по делу N А40-40112/11
"...В силу общего правила статьи 665 Гражданского кодекса, статьи 2 Закона о лизинге по договору финансовой аренды обязанности лизингодателя сводятся к приобретению в собственность у третьей стороны (продавца) имущества и предоставлению данного имущества лизингополучателю во временное владение и пользование.
Вместе с тем согласно статье 624 Гражданского кодекса и статье 19 Закона о лизинге в договор финансовой аренды может быть включено дополнительное условие о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю. Такой договор следует рассматривать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса), содержащий в себе элементы договора финансовой аренды и договора купли-продажи.
В рассматриваемом случае в связи с расторжением по требованию лизингодателя договора лизинга с правом выкупа и изъятием им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Поскольку после расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки - оплаченной части выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения, суд апелляционной инстанции правомерно указал на наличие у лизингополучателя права требования возврата денежных средств, перечисленных им в счет погашения выкупной цены, что согласуется с позицией ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1729/10 по делу N А41-243/09.
Проверив расчет выкупной стоимости, произведенный истцом, в соответствии с методикой расчета выкупной стоимости, с учетом правил определения выкупной стоимости предмета лизинга, изложенных в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 17389/2010, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что выкупная стоимость предмета лизинга в составе лизинговых платежей составляет 48%.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о частичном удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.06.2014 N Ф05-14630/2012 по делу N А40-91575/12
"...Из материалов дела следует и установлено судом, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор финансовой аренды с правом выкупа от 21.11.2006 N 355/06/Л2.
Дополнительным соглашением N 2 от 01.07.2009 договор лизинга расторгнут сторонами по обоюдному согласию с 01.07.2009.
Судом установлено, что за период действия договора истец внес лизинговые платежи на общую сумму - 2 577 272 руб. 07 коп.
В связи с расторжением договора лизинга с правом выкупа и изъятием предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче транспортного средства в собственность лизингополучателю. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в составе лизинговых платежей в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Поскольку после расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем оплаченной части выкупной цены предмета лизинга, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у лизингополучателя возникло право требования возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований в части суммы неосновательного обогащения, поскольку правовых оснований для удержания денежных средств у ответчика не имеется..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.05.2014 N Ф05-4124/14 по делу N А40-170411/12-126-1690
"...Открытое акционерное общество "МИРО" (далее - ОАО "МИРО", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Катерпиллар Файнэншл" (далее - ООО "Катерпиллар Файнэншл", ответчик) о взыскании 2 442 732 руб. 03 коп. неосновательного обогащения в виде уплаченной выкупной стоимости предмета лизинга и 472 851 руб. 02 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.08.2010 г. по 18.12.2012 г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.10.2013 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2014 г. решение суда первой инстанции отменено в части взыскания с ООО "Катерпиллар Файнэншл" 472 851 руб. 02 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и 35 213 руб. 66 коп. расходов по уплате государственной пошлины. В указанной части в удовлетворении иска ОАО "МИРО" отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Арбитражный апелляционный суд установил, что лизингополучатель не получил встречного удовлетворения обязательств по договорам лизинга в виде передачи имущества в его собственность и такая возможность утрачена в результате досрочного расторжения договоров лизинга и возврата имущества ответчику.
Поскольку стороны предусмотрели переход права собственности на предметы лизинга при внесении всех лизинговых платежей без какой-либо дополнительной оплаты, выкупная цена в данном случае не является самостоятельным платежом и вошла в состав определенных сделкой лизинговых платежей.
В рассматриваемом случае в связи с расторжением по требованию лизингодателя договоров лизинга с правом выкупа и изъятием им предметов лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче ТС лизингополучателю в собственность. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предметов лизинга.
Поскольку после расторжения договоров лизинга имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки - оплаченной части выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения, суд кассационной инстанции находит выводы апелляционного суда о выкупной стоимости предмета лизинга обоснованными.
При этом суд апелляционной инстанции принял во внимание стоимость предметов лизинга, уплаченную лизингодателем при их приобретении в собственность, общую сумму договоров лизинга, период пользования лизингополучателем транспортными средствами (более 3/4 сроков договоров лизинга), общую сумму выплаченных лизинговых платежей на момент изъятия предметов лизинга, учитывая в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. N 1 отнесение предметов лизинга к четвертой амортизационной группе со сроком полезного использования свыше 5 - 7 лет, что превышает срок фактического нахождения в лизинге, пришел к правильному выводу о возникновении у лизингополучателя права требования возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу постановления суда апелляционной инстанции..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.02.2014 N Ф05-490/2014 по делу N А40-25253/13-35-239
"...В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате лизинговых платежей ООО "РЕСО-Лизинг" письмом от 14.06.2012 г. уведомило ООО "ЭнергоСистемы" о расторжении договора лизинга, предложив обществу уплатить образовавшуюся задолженность и возвратить предмет лизинга.
В связи с изъятием предмета лизинга по причине одностороннего расторжения договора лизингополучатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с лизингодателя неосновательного обогащения в виде выкупной стоимости в составе выплаченных лизинговых платежей.
Вместе с тем согласно статье 624 Гражданского кодекса и статье 19 Закона о лизинге в договор финансовой аренды может быть включено дополнительное условие о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю. Такой договор следует рассматривать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса), содержащий в себе элементы договора финансовой аренды и договора купли-продажи.
К отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса, регулирующие куплю-продажу.
Арбитражные суды установили, что лизингополучатель не получил встречного удовлетворения обязательств по договору лизинга в виде передачи имущества в его собственность и такая возможность утрачена в результате досрочного расторжения договора лизинга и возврата имущества ответчику.
Поскольку стороны предусмотрели переход права собственности на предмет лизинга при внесении всех лизинговых платежей без какой-либо дополнительной оплаты, выкупная цена в данном случае не является самостоятельным платежом и вошла в состав определенных сделкой лизинговых платежей.
Поскольку после расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки - оплаченной части выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения, суд кассационной инстанции находит доводы истца о выкупной стоимости предмета лизинга обоснованными в части определения выкупной цены в размере 747 172 руб. 22 коп..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.12.2013 N Ф05-11320/2012 по делу N А40-39599/11-24-238
"...Договором лизинга N 9602/2007 от 30.11.2007 (пункт 1 договора, пункт 6.1 Общих условий договора лизинга) предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю по окончании договора лизинга, если лизингополучатель надлежащим образом исполнил все обязательства по договору.
При этом уплата выкупной стоимости предмета лизинга в виде отдельного платежа не предусмотрена.
Согласно сложившейся судебно-арбитражной практике (в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10) в случае, если срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величине. То есть установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей. Остаточная стоимость подлежит исчислению в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Срок передачи имущества в лизинг по договору равен 36 месяцам. Срок полезного использования предмета лизинга - от 7 лет до 10 лет (пятая амортизационная группа в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы").
Установив изложенные обстоятельства, суды пришли к правильному выводу, что в состав лизинговых платежей включена выкупная стоимость предмета лизинга.
Таким образом, поскольку договор лизинга расторгнут, предмет лизинга возвращен лизингодателю, прекращено его обязательство по передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателю; основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, отсутствуют.
Уплаченная выкупная цена удерживается лизингодателем без оснований и подлежит возврату в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Апелляционный суд с учетом первоначальной стоимости имущества, срока полезного использования предмета лизинга, срока передачи предмета в лизинг по договору, остаточной стоимости имущества, фактически произведенных лизингополучателем платежей определил размер выкупной стоимости предмета лизинга, включенный в состав уплаченных истцом лизинговых платежей и подлежащий взысканию с ответчика, в сумме 487 651 руб. 23 коп. Установив данное обстоятельство, апелляционный суд частично отменил решение суда первой инстанции в части отказа, взыскал с ответчика в пользу истца 261 669 руб. 41 коп..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.12.2013 N Ф05-15824/2013 по делу N А40-3481/13-112-35
"...Пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Договором лизинга N Р11-03318-ДЛ от 31.05.2011 (пункт 1.1) предусмотрено право лизингополучателя приобретения в собственность предмета лизинга, пунктом 3.2 установлена выкупная цена предмета лизинга в сумме 20 381 руб. 36 коп.
Согласно сложившейся судебно-арбитражной практике (в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10) в случае, если срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. То есть установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей. Остаточная стоимость подлежит исчислению в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Как сказано выше, договор лизинга расторгнут в связи с отказом от него лизингодателя, предмет лизинга возвращен лизингодателю.
Суд установил, что срок передачи имущества в лизинг по договору равен 36 месяцам, срок полезного использования предмета лизинга - 72 месяца (данный срок соответствует сроку полезного использования предмета лизинга, относящегося к 4 амортизационной группе согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.2002 N 1).
Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, исходя из стоимости предмета лизинга, срока лизинга по договору, срока полезного использования предмета лизинга, с учетом амортизации предмета лизинга линейным способом, остаточной стоимости предмета лизинга, фактически произведенных лизингополучателем платежей по договору лизинга установил, что истцом оплачена в составе лизинговых платежей выкупная стоимость предмета лизинга в сумме 597 663 руб. 08 коп., взыскал с ответчика в пользу истца данную сумму.
Уплаченная выкупная цена удерживается лизингодателем без оснований и подлежит возврату в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.12.2013 N Ф05-10689/2012 по делу N А40-5802/12-76-51
"...Судом установлено, что лизингодатель расторг договор лизинга в одностороннем порядке в связи с нарушением истцом обязательств по внесению лизинговых платежей. Предмет лизинга возвращен ответчику - 15.02.2010.
В период действия договора лизинга истец произвел оплату лизинговых платежей в размере 1 942 174,05 руб.
Пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Согласно практике применения статей 2, 11, 19, 28 Закона о лизинге, определенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлениях от 18.05.2010 N 1729/10, от 12.07.2011 N 17389/10, от 25.07.2011 N 3318/11, в случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекращается обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
При этом Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в данных разъяснениях о практике применения названных норм Закона о лизинге определено, что применительно к лизингу с правом выкупа законный имущественный интерес лизингодателя заключается в размещении денежных средств (посредством приобретения в собственность, указанного лизингополучателем имущества и предоставлении последнему этого имущества за плату), а интерес лизингополучателя - в пользовании имуществом и последующем его выкупе. В силу закона только выплата лизингополучателем цены договора лизинга в согласованные сторонами сделки сроки полностью удовлетворяет материальный интерес лизингодателя в размещении денежных средств.
В связи с расторжением договора лизинга с правом выкупа и изъятием предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче транспортного средства в собственность лизингополучателю. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в составе лизинговых платежей в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Поскольку после расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем оплаченной части выкупной цены предмета лизинга, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у лизингополучателя возникло право требования возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований в размере 685 393,22 руб..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.12.2013 N Ф05-12211/2012 по делу N А40-20791/12-162-197
"...Общество с ограниченной ответственностью "Мелиоративное и Водопроводное строительство" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "В-РЕГИСТР" о взыскании 353 188 руб. 35 коп. неосновательного обогащения, полученного последним в результате уплаты истцом выкупных платежей в составе лизинговых платежей по договору финансовой аренды (лизинга) N 105-Л/2008 от 28.04.2008.
Из материалов дела следует и установлено судами, между сторонами заключен договор финансовой аренды (лизинга) от 28.04.2008 N 105-Л/2008.
Договор лизинга расторгнут лизингодателем в одностороннем порядке. Предмет лизинга возвращен лизингодателю 21.08.2009.
Пунктом 5.8.3 договора установлено, что по окончании финансовой аренды предмета лизинга, но в любом случае, при условии уплаты лизингополучателем всех платежей, предусмотренных договором, и возврата предмета лизинга лизингополучателем лизингодателю, лизингодатель на основании отдельно заключенного договора купли-продажи продает предмет лизинга лизингополучателю по выкупной цене, после чего право собственности на предмет лизинга переходит от лизингодателя к лизингополучателю. Выкупная цена предмета лизинга, подлежащая уплате лизингополучателем лизингодателю, составляет 1 000 руб.
Согласно практике применения статей 2, 11, 19, 28 Закона о лизинге, определенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлениях от 18.05.2010 N 1729/10, от 12.07.2011 N 17389/10, от 25.07.2011 N 3318/11, в случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекращается обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
В связи с расторжением договора лизинга с правом выкупа и изъятием предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче транспортного средства в собственность лизингополучателю. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в составе лизинговых платежей в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Поскольку после расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем оплаченной части выкупной цены предмета лизинга, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у лизингополучателя возникло право требования возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2013 по делу N А40-39603/11-24-235
"...Пунктом 1 статьи 624 указанного Кодекса установлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Суд установил, что уплата выкупной стоимости предмета лизинга в виде отдельного платежа условиями договора лизинга N 9603/2007 от 30.11.2007 не предусмотрена.
Договор лизинга расторгнут в связи с отказом от него лизингодателя, предмет лизинга возвращен лизингодателю лизингополучателем.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Постановлении от 18.05.2010 N 1729/10 указал, что договор лизинга, предусматривающий переход права собственности, следует рассматривать как смешанный договор (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы договора финансовой аренды и договора купли-продажи.
К отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, суды пришли к выводу, что в состав лизинговых платежей включена выкупная стоимость предмета лизинга.
Таким образом, поскольку договор лизинга расторгнут, предмет лизинга возвращен лизингодателю, прекращено его обязательство по передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателю; основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, в данном случае не допущено..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.10.2013 по делу N А40-75868/12-126-754
"...Из материалов дела следует и установлено судом, между сторонами заключен договор лизинга N 3009/2010 от 24.06.2010.
Согласно положениям пункта 1.1 договора, раздела 6 Общих условий лизинга лизингодатель обязуется предоставить предмет лизинга с правом последующего приобретения права собственности, а в пункте 3.2 договора сторонами был согласован график лизинговых платежей с отдельным указанием сроков внесения платежей, размера каждого лизингового платежа и стоимости предмета лизинга в составе каждого лизингового платежа, то судебная коллегия считает, что выкупная стоимость была согласована сторонами и вошла в состав лизинговых платежей.
Согласно практике применения статей 2, 11, 19, 28 Закона о лизинге, определенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлениях от 18.05.2010 N 1729/10, от 12.07.2011 N 17389/10, от 25.07.2011 N 3318/11, в случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекращается обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
В связи с расторжением договора лизинга с правом выкупа и изъятием предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче транспортного средства в собственность лизингополучателю. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в составе лизинговых платежей в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Поскольку после расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем оплаченной части выкупной цены предмета лизинга, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что у лизингополучателя возникло право требования возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Данные выводы суда соответствуют выработанной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 17389/10..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.09.2013 по делу N А40-20761/12-118-190
"...Суд установил, что договор лизинга расторгнут в связи с отказом от него лизингодателя, предмет лизинга возвращен лизингодателю по акту приема-передачи (возврата) от 21.08.2009.
Срок передачи имущества в лизинг по договору равен 36 месяцам. Срок полезного использования предмета лизинга - от 7 лет до 10 лет (пятая амортизационная группа). Приказом ЗАО "В-РЕГИСТР" N ОС-83/ВЭ от 12.05.2008 срок полезного использования предмета лизинга установлен в 105 месяцев.
Выкупная стоимость предмета лизинга по договору - 1 000 руб.
Суд пришел к выводу, что в состав лизинговых платежей включена выкупная стоимость предмета лизинга.
Таким образом, поскольку договор лизинга расторгнут, предмет лизинга возвращен лизингодателю, прекращено его обязательство по передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателю; основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, отсутствуют.
Уплаченная выкупная цена удерживается лизингодателем без оснований и подлежит возврату в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Суд с учетом первоначальной стоимости имущества, срока полезного использования предмета лизинга, срока передачи предмета в лизинг по договору, остаточной стоимости имущества, фактически произведенных лизингополучателем платежей определил размер выкупной стоимости предмета лизинга, включенный в состав уплаченных истцом лизинговых платежей и подлежащий взысканию с ответчика в сумме 340 175 руб. 47 коп.
Суд кассационной инстанции не установил наличия вышеперечисленных оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем считает кассационные жалобы не подлежащими удовлетворению, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставляет без изменения..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.09.2013 по делу N А40-20818/12-118-192
"...Суд установил, что договор лизинга расторгнут в связи с отказом от него лизингодателя, предмет лизинга возвращен лизингодателю по акту приема-передачи (возврата) от 21.08.2009.
Срок передачи имущества в лизинг по договору равен 36 месяцам. Срок полезного использования предмета лизинга - от 7 до 10 лет (пятая амортизационная группа). Апелляционный суд указал, что приказом ЗАО "В-РЕГИСТР" от 08.08.2008 N ОС-84/ВЭ срок полезного использования предмета лизинга установлен в 105 месяцев.
Выкупная стоимость предмета лизинга по договору - 1 000 руб.
Суд пришел к выводу, что в состав лизинговых платежей включена выкупная стоимость предмета лизинга.
Таким образом, поскольку договор лизинга расторгнут, предмет лизинга возвращен лизингодателю, прекращено его обязательство по передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателю; основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, отсутствуют.
Уплаченная выкупная цена удерживается лизингодателем без оснований и подлежит возврату в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Апелляционный суд с учетом первоначальной стоимости имущества, срока полезного использования предмета лизинга, срока передачи предмета в лизинг по договору, остаточной стоимости имущества, фактически произведенных лизингополучателем платежей определил размер выкупной стоимости предмета лизинга, включенный в состав уплаченных истцом лизинговых платежей и подлежащий взысканию с ответчика, в сумме 311 806 руб. 50 коп.
Обстоятельство, что размер выкупной стоимости определен судом неверно, ответчик не доказал..."

Постановление ФАС Московского округа от 12.09.2013 по делу N А40-87023/12-118-802
"...Общество с ограниченной ответственностью "Лизинг машин и оборудования" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Животноводческое хозяйство "Петровское" о взыскании задолженности по лизинговым платежам в размере 1 727 370 руб. 09 коп., неустойки за просрочку оплаты в сумме 82 313 руб. 40 коп.
ООО "Животноводческое хозяйство "Петровское" подало встречное исковое заявление о признании недействительным п. 9.1 договора лизинга N ЖХП-01 от 04.06.2007, взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 2 245 876 руб. 59 коп.
Уведомлением от 29.05.2013 лизингодатель отказался от исполнения договора в одностороннем порядке в связи с неуплатой лизинговых платежей с января по май 2012 года.
Относительно требования по встречному иску суды пришли к выводу о его удовлетворении полностью исходя из условий договора раздел 9 о порядке перехода предмета лизинга в собственность лизингополучателя при наступлении указанных в нем случаев, которые не произошли, принимая во внимание ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 19, п. 1 ст. 28 Закона о лизинге, установил, что после расторжения договора лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия предметов лизинга у него прекратилось обязательство по передаче предметов лизинга в собственность лизингополучателя, при этом, оснований для удержания лизингодателем части денежных средств, уплаченных другой стороной договора лизинга в счет выкупной цены предмета лизинга, не возникло.
Стоимость приобретения предмета лизинга 6 366 264 руб.
Как установил суд первой инстанции при рассмотрении дела, ООО "Животноводческое хозяйство "Петровское" уплатило лизинговых платежей на сумму 9 503 991 руб.
Проверяя обоснованность расчета по встречному иску, суд первой инстанции признал его таковым, подробно указав из чего суд исходит, принимая решение по требованию истца, правовых и фактических оснований для иного подсчета суммы неосновательного обогащения, оставшейся у ответчика у суда кассационной инстанции не имеет..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.07.2013 по делу N А40-129594/11-35-1131
"...Из-за длительной просрочки исполнения ответчиком своих обязательств по уплате лизинговых платежей лизингодатель воспользовался своим правом на одностороннее расторжение договора, направив лизингополучателю уведомления N ЦРФ5-1 и N ЦРФ5-2 от 11.01.2011, которыми отказался от договора лизинга в одностороннем порядке с 01.01.2011.
Согласно Договору выкупная стоимость предметов лизинга установлена в размере 1.000 руб. за седельный тягач и 1.000 руб. за полуприцеп.
Суд правомерно посчитал, что в случае расторжения договора лизинга с правом выкупа по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекращается обязательство лизингодателя по передаче этого имущества лизингополучателю в собственность, то есть прекращаются обязательства по купле-продаже, в связи с чем оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
Следовательно, после возврата имущества у лизингодателя возникла обязанность по возврату той части лизинговых платежей, которая уплачивалась в счет выкупной цены, поскольку основания для удержания данной части лизинговых платежей отсутствуют.
Учитывая позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 12.07.2011 N 17389/10, в котором указано, что остаточная стоимость подлежит исчислению в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент, суды рассчитали выкупную стоимость предмета лизинга, которая составила 1.242.939,40 руб. Данные денежные средства были взысканы с ответчика в пользу истца в виде неосновательного обогащения, что соответствует положениям ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.07.2013 по делу N А40-3694/12-112-33
"...Соглашением от 30 ноября 2008 года стороны расторгли договор лизинга, 18 декабря 2008 года предмет лизинга возвращен лизингодателю, что подтверждается актом сдачи-приемки (возврата).
Как установлено судом апелляционной инстанции инстанций, пунктом 7.7 заключенного между сторонами договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, при условии уплаты лизингополучателем всех платежей.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно правовой позиции, выраженной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.
Согласно пункту 1 статьи 28 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Вместе с тем, согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 19 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" включение в договор финансовой аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы как договора финансовой аренды, так и договора купли-продажи.
Поскольку судом апелляционной инстанции установлено, что заключенным между сторонами договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по купле-продаже.
Исходя из вышеуказанного, поскольку после расторжения спорного договора лизинга имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки - оплаченной части фактической выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения (передачи имущества), апелляционный суд обоснованно указал на наличие у лизингополучателя права требовать возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены, и правомерно удовлетворил заявленные требования.
Иная оценка заявителем жалобы установленных апелляционным судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на следующее. Если договор прекращен досрочно вследствие нарушения, допущенного лизингополучателем, и лизингодатель понес убытки, то часть ранее полученных арендных платежей, за счет которой погашалась выкупная цена предмета аренды, подлежит возврату лизингополучателю за вычетом суммы убытков

Постановление ФАС Московского округа от 22.05.2013 по делу N А40-20753/12-109-76
"...Договором лизинга N 102-Л/2008 от 15.04.2008 предусмотрено, что по окончании срока лизинга и при условии уплаты всех платежей (включая НДС), причитающихся лизингодателю от лизингополучателя по договору, лизингополучатель вправе выкупить предмет лизинга, уплатив лизингодателю выкупную стоимость.
Выкупная стоимость предмета лизинга в соответствии с пунктом 5.9.3 договора лизинга составляет 1000 руб. с учетом НДС.
Суд пришел к выводу, что в состав лизинговых платежей включена выкупная стоимость предмета лизинга.
Таким образом, поскольку договор лизинга расторгнут, предмет лизинга возвращен лизингодателю, прекращено его обязательство по передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателю; основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, отсутствуют.
Уплаченная выкупная цена удерживается лизингодателем без оснований и подлежит возврату в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Суд с учетом первоначальной стоимости имущества, срока полезного использования предмета лизинга, срока передачи предмета в лизинг по договору, остаточной стоимости имущества, фактически произведенных лизингополучателем платежей установил, что доля выкупной стоимости в произведенных истцом платежах составляет 795 492 руб. 25 коп.
Судом при взыскании с ответчика в пользу истца суммы неосновательного обогащения учтены обстоятельства, что договор лизинга расторгнут вследствие ненадлежащего исполнения лизингополучателем его обязательств, что лизингополучатель не должен быть поставлен в лучшее положение, чем в то, в котором бы он находился при выполнении им условий договора надлежащим образом.
Суд счел, что при прекращении договора вследствие допущенного лизингополучателем нарушения лизингодатель вправе удерживать сумму выкупной стоимости в той части, в какой это не нарушает правила статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации о пределах возмещения убытков и статьи 1102 данного Кодекса о недопустимости неосновательного обогащения. Для установления баланса интересов сторон подлежит сравнению сумма неосновательного обогащения, образовавшаяся у ответчика, и сумма убытков, которые он понес в результате действий истца.
Суд установил, что в связи с неисполнением истцом условий договора лизинга N 102-Л/2008 от 15.04.2008 лизингодатель не получил по данной сделке то, на что он рассчитывал при его заключении; ответчик понес убытки по данному договору в сумме 560 995 руб. 50 коп.
Неосновательное обогащение в пользу истца взыскано как разница между суммой выкупной стоимости предмета лизинга и понесенными ответчиком убытками, что составило 234 496 руб. 75 коп.
Вывод суда о праве лизингодателя удерживать выкупную стоимость предмета лизинга в части, в какой это не нарушает правила статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации о пределах возмещения убытков и статьи 1102 Кодекса о недопустимости неосновательного обогащения нормам материального права, в том числе указанным, не противоречит..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2013 по делу N А40-119642/12-161-1121
"...Как следует из материалов дела, 02 сентября 2008 года между ООО "ФБ-Лизинг" (лизингодателем) и ООО "Девелопмент-Авто" (лизингополучателем) заключен договор финансовой аренды (лизинга) N 1718/2008 (далее по тексту - договор лизинга).
Поскольку стороны предусмотрели переход права собственности на предмет лизинга при внесении всех лизинговых платежей с условием оплаты за предмет лизинга 500 евро (без НДС) (т.е., цены, явно не соответствующей рыночной цене предмета лизинга), выкупная цена в данном случае не является самостоятельным платежом и вошла в состав определенных сделкой лизинговых платежей.
Судами установлено, что договор лизинга расторгнут в одностороннем порядке по инициативе лизингодателя. Следовательно, прекращено обязательство лизингодателя по передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателю.
В соответствии с руководящими разъяснениями Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 мая 2010 года N 1729/10, в случае расторжения по требованию лизингодателя договора лизинга с правом выкупа и изъятием им предмета лизинга прекращается обязательство лизингодателя по передаче предмета лизинга лизингополучателю в собственность; следовательно, отпадают основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Содержащееся в настоящем Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
В свою очередь, у лизингополучателя в случае расторжения договора лизинга по инициативе лизингодателя и возврата (изъятия) предмета лизинга в пользу лизингодателя возникает право требования к лизингодателю о возврате выкупной цены предмета лизинга (руководящие разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 июля 2011 года N 17389/10).
Таким образом, выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, содержащиеся в решении, постановлении, в вышеприведенной части не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального права, что в силу частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.05.2013 по делу N А40-119638/12-161-1120
"...ООО "Девелопмент-Авто" предъявило встречный иск к ООО "ФБ-Лизинг" о взыскании основного долга (задолженности, возникшей вследствие неосновательного обогащения) в размере 3.149.173 руб. 81 коп.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 02 сентября 2008 года между ООО "ФБ-Лизинг" (лизингодатель) и ООО "Девелопмент-Авто" (лизингополучатель) заключен договор финансовой аренды (лизинга) N 1719/2008 (далее по тексту - договор лизинга).
Поскольку стороны предусмотрели переход права собственности на предмет лизинга при внесении всех лизинговых платежей с условием оплаты за предмет лизинга 590 евро (т.е., цены, явно не соответствующей рыночной цене предмета лизинга), выкупная цена в данном случае не является самостоятельным платежом и вошла в состав определенных сделкой лизинговых платежей.
Судами установлено, что договор лизинга расторгнут в одностороннем порядке по инициативе лизингодателя. Следовательно, прекращено обязательство лизингодателя по передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателю.
В соответствии с руководящими разъяснениями Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 мая 2010 года N 1729/10, в случае расторжения по требованию лизингодателя договора лизинга с правом выкупа и изъятием им предмета лизинга прекращается обязательство лизингодателя по передаче предмета лизинга лизингополучателю в собственность; следовательно, отпадают основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Содержащееся в настоящем Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Следовательно, довод заявителя кассационной жалобы о наличии в составе лизинговых платежей и арендных платежей за фактическое пользование ответчиком-1 предметом лизинга выкупной цены основан на вышеприведенных нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона о лизинге с учетом практики их применения, определенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, а также условиях договора лизинга.
В свою очередь, у лизингополучателя в случае расторжения договора лизинга по инициативе лизингодателя и возврата (изъятия) предмета лизинга в пользу лизингодателя возникает право требования к лизингодателю о возврате выкупной цены предмета лизинга (руководящие разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 июля 2011 года N 17389/10).
Таким образом, выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, содержащиеся в решении, постановлении, в вышеприведенной части не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального права, что в силу частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.04.2013 по делу N А40-69599/12-35-544 <*>
--------------------------------
<*> Здесь и далее по тексту, видимо, допущена опечатка: имеется в виду дело N А40-69599/12-35-644, а не N А40-69599/12-35-544.

"...В силу п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Из материалов дела следует, что вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Москвы от 06.05.2010 г. по делу N А40-19090/10-23-141 и по делу N А40-19088/10-23-142 с ЗАО "ДВ Лоджистик" взыскана задолженность по лизинговым платежам в размере 27 871,75 Евро и с учетом оплаченных Лизингополучателем лизинговых платежей общая сумма лизинговых платежей составила 75 341,62 Евро по каждому договору лизинга (договор-1 и договор-2).
Таким образом, в случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность.
В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 12.07.2011 г. N 17389/10 договор финансового лизинга подлежит применению в спорных правоотношениях, если только его исполнение не ведет к приобретению лизингодателем таких сумм, которые ставили бы его в более благоприятное положение по сравнению с тем, в котором он бы находился при выполнении указанных нормативных положений. В ином случае условия договора войдут в противоречие с положениями статьи 15 Кодекса о пределах возмещения убытков и статьи 1102 Кодекса о недопустимости неосновательного обогащения.
Поскольку после расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки - оплаченной части выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения, у лизингополучателя возникло право требования денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства арбитражные суды пришли к правильному выводу о наличии у ООО "Экстролизинг" неосновательного обогащения..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.02.2013 по делу N А40-11608/12-161-107
"...Судами установлено, что между ответчиком (лизингодатель) и истцом (лизингополучатель) заключен договор международного долгосрочного финансового лизинга N 3020680-3-4 от 12.11.2007, согласно которому первый передает второму в лизинг предмет лизинга в соответствии с приложением N 1.
Договором лизинга N 3020680-3-4 от 12.11.2007 (раздел 4) предусмотрено приобретение лизингополучателем предмета лизинга в собственность по окончании срока лизинга при условии выполнения всех подлежащих уплате по договору платежей в обмен на уплату номинальной покупной стоимости (400 евро или 100 евро за каждую единицу оборудования).
Поскольку договор лизинга расторгнут и предмет лизинга возвращен лизингодателю, прекращено обязательство лизингодателя по передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателю.
Согласно сложившейся судебно-арбитражной практике (в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10) в случае, если срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. То есть установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей. Остаточная стоимость подлежит исчислению в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
В данном случае срок полезного использования предметов лизинга значительно превышает срок лизинга.
Судами установлено, что условиями договора лизинга N 3020680-3-4 от 12.11.2007 была предусмотрена уплата аванса 95 000 евро. Лизинговые платежи являются оплатой права пользования имуществом лизингодателя за определенный период времени, в данном случае договор и график лизинговых платежей не содержат указания на то, что суммой предоплаты (95 000 евро) оплачено право пользования имуществом за какой-либо период времени или за несколько периодов, что данная сумма является первым лизинговым платежом. В договоре и графике эта сумма названа предоплатой, то есть она должна быть зачтена впоследствии в счет оплаты по договору, однако сведений о таком зачете в деле не имеется.
Таким образом, в связи с прекращением договора лизинга и получением лизингодателем предмета лизинга основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, суммы уплаченного лизингополучателем аванса, не зачтенного в счет лизинговых платежей отсутствуют.
Уплаченные истцом выкупная цена и аванс удерживаются лизингодателем без оснований и подлежат возврату в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса..."

Постановление ФАС Московского округа от 05.12.2012 по делу N А40-15955/12-114-144
"...К отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие сделки купли-продажи.
В связи с расторжением договора лизинга с правом выкупа по требованию лизингодателя и изъятием предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче транспортного средства в собственность лизингополучателю. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в составе лизинговых платежей в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Договор финансового лизинга подлежит применению в спорных отношениях, если только его исполнение не ведет к приобретению лизингодателем таких сумм, которые ставили бы его в более благоприятное положение по сравнению с тем, в которым он бы находился при выполнении указанных нормативных положений. В ином случае условия договора войдут а противоречие с положениями ст. 15 Кодекса о возмещении убытков и ст. 1102 Кодекса о недопустимости неосновательного обогащения.
Так как после расторжения договора лизинга лизингодатель удерживал оплаченной истцом части выкупной цены предмета лизинга без предоставления лизингополучателю встречного исполнения, то суд первой и апелляционной инстанций обоснованно указал на наличие у лизингополучателя права требовать возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.11.2012 по делу N А40-126166/11-112-802
"...Договором лизинга N 592/2006 от 16.11.2006 (раздел 9) предусмотрено получение лизингополучателем предмета лизинга в собственность по окончании срока лизинга и при условии внесения всей суммы платежей, иных платежей (если таковые имеются), с момента внесения обусловленной настоящим договором выкупной цены (размер выкупной цены - 239 585 руб. 63 коп. с учетом НДС).
Сторонами заключено соглашение от 31.07.2009 о расторжении договора лизинга, в соответствии с которым лизингополучатель обязался возвратить лизингодателю предмет лизинга в технически исправном состоянии.
Предмет лизинга возвращен лизингодателю.
Суд установил, что за период исполнения договора лизинга лизингополучатель уплатил лизингодателю 36 026 906 руб. 87 коп. лизинговых платежей. Размер суммы, уплаченной лизингополучателем в счет выкупной цены предмета лизинга исходя из произведенных лизинговых платежей определен судом в сумме 13 277 757 руб. 96 коп.
Таким образом, поскольку предмет лизинга возвращен лизингодателю, основания для удержания последним той части денежных средств, которые уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, отсутствуют. Уплаченная выкупная цена удерживается лизингодателем без оснований и подлежит возврату в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Довод ответчика о том, что возврат лизингополучателю выкупной стоимости предмета лизинга невозможен, так как возмещение лизингодателю затрат на приобретение предмета лизинга посредством внесения лизинговых платежей, покрывающих амортизацию предмета лизинга, осуществляется не как платеж за приобретение лизингополучателем предмета лизинга в собственность (оплата выкупной цены), а как плата, которая в этом случае направлена на возмещение издержек, убытков лизингодателя, необоснован при установленном судом обстоятельстве, что в состав лизинговых платежей включена выкупная стоимость предмета лизинга. Обстоятельство, что лизингополучатель поставлен в более благоприятное положение по сравнению с тем, в котором он находился бы при надлежащем исполнении обязательства, что приводит к его неосновательному обогащению, не подтвержден. Судом данное обстоятельство не установлено..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.11.2012 по делу N А40-52133/11-112-423
"...ОАО "Нижнесергинский метизно-металлургический завод" предъявлен встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, о взыскании с ООО "Лизинговая компания "Дело" выкупной цены предмета лизинга по договору внутреннего лизинга оборудования N 1247-ЛО/ТО 07 от 16.05.2007 в размере 9 447 000 руб. (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений встречных исковых требований).
Суд установил, что договор лизинга в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 7.2, 7.2.2, 7.3 договора лизинга расторгнут 05.03.2011 в связи с односторонним отказом от него лизингодателя.
Суд установил, что условиями договора лизинга N 1247-ЛО/ТО07 от 16.05.2007 выкупная цена предмета лизинга не определена, переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю обусловлен полной уплатой всех лизинговых платежей. Суд, исходя из условий договора лизинга (учитывая стоимость предмета лизинга на момент его приобретения лизингодателем у определенного лизингополучателем продавца и общую сумму лизинговых платежей), пришел к выводу, что фактически выкупная цена предмета лизинга вошла в состав лизинговых платежей.
Основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, отсутствуют. Уплаченная выкупная цена удерживается лизингодателем без оснований, поскольку прекращена его обязанность по передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателя, и подлежит возврату в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Довод истца о том, что у него отсутствует неосновательное обогащение в связи с тем, что предмет лизинга ему не возвращен, что судом лишь принято решение о его возврате, отклоняется судом с учетом обстоятельств настоящего дела. Денежные средства, составляющие выкупную стоимость предмета лизинга, полученные лизингодателем в составе фактически уплаченных лизингополучателем лизинговых платежей, являются неосновательным обогащением лизингодателя при отсутствии у него обязанности передать лизингополучателю в собственность предмет лизинга. Лизингодатель не лишен возможности в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать внесения платы за время просрочки возврата предмета лизинга..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.10.2012 по делу N А40-5802/12-76-51
"...Договором лизинга от 26.06.2007 г. N 90/07 предусмотрено, что по окончании срока лизинга и при условии уплаты всех платежей (включая НДС), причитающихся лизингодателю от лизингополучателя по договору, лизингополучатель вправе выкупить предмет лизинга, уплатив лизингодателю выкупную стоимость.
Суд установил, что договор лизинга расторгнут с 16.02.2010 г. лизингодателем в одностороннем порядке на основании уведомления от 15.02.2010 N 20/10; предметы лизинга возвращены истцу.
Поскольку предметы лизинга возвращены лизингодателю, прекращено его обязательство по передаче предметов лизинга в собственность лизингополучателю.
Таким образом, основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, отсутствуют. Уплаченная выкупная цена удерживается лизингодателем без оснований и подлежит возврату в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Судами установлено, что лизингополучателем перечислены лизингодателю авансовые и лизинговые платежи в рублях на общую сумму 1942174,05 руб., стоимость предмета лизинга составила 4900000 руб., а выкупная стоимость - 4 900 руб. (0,1% от первоначальной цены оборудования с НДС).
При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей. Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Суд первой инстанции, а с ним согласился Девятый арбитражный апелляционный суд, исходили из того, что полученные от истца платежи (авансовый и периодические) денежные средства не покрыли убытки лизингодателя. То есть, в связи с неисполнением истцом условий договора лизинга лизингодатель не получил по данной сделке то, на что он рассчитывал при его заключении. Лизингодатель поставлен в худшее положение, чем в случае, если бы лизингополучатель надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору лизинга.
Судебная коллегия находит выводы судов первой и апелляционной инстанций об отказе в иске не соответствующими позиции судов, высказанных по аналогичным делам Арбитражного суда г. Москвы с участием тех же (N А40-110956/11-114-972, N А40-17396/12-86-48, N А40-17407/12-86-49), основанными на неполно исследованных и установленных обстоятельствах, имеющих значение для правильного разрешения спора; решение и постановление - подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.09.2012 по делу N А40-17396/12-86-48
"...Договором лизинга N 91/07 от 26.06.2007 (раздел 4) предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, определены условия данного перехода, в том числе по истечении срока лизинга при внесении общей суммы договора и отсутствии претензий у лизингодателя.
Суд, установив расторжение истцом договора лизинга (письмо от 06.05.2010 г.) со ссылкой на пункт 3 статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и отказ истца от исполнения договора на основании статей 102 и 129 названного Закона, возврат предмета лизинга лизингодателю по акту возврата от 03.06.2010, пришел к выводу о прекращении обязательства последнего по передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателю.
Поскольку основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, отсутствуют, уплаченная выкупная цена, удерживаемая лизингодателем без каких-либо оснований, подлежит возврату в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 5.1 договора общая сумма выплат по договору составляет 1 697 144 руб. с учетом НДС и включает в себя сумму возмещения инвестиционных затрат и прочих издержек лизингодателя, его вознаграждение и выкупную стоимость имущества. Таким образом, в состав платежей по договору лизинга включена плата за подлежащий передаче лизингополучателю в собственность предмет лизинга.
Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, доводы и расчеты сторон, определил размер суммы, уплаченной истцом в счет выкупной цены предмета лизинга исходя из количества произведенных лизинговых платежей - 13 в сумме 613 762 руб. 22 коп.
Довод ответчика о том, что в данном случае лизингополучатель поставлен в более благоприятное положение по сравнению с тем, в котором он находился бы при надлежащем исполнении обязательства, что приводит к его неосновательному обогащению, что нарушены и не восстановлены права лизингодателя, не основан на имеющихся в материалах дела доказательствах. Судом указанное обстоятельство также не установлено.
Изложенные в кассационной жалобе доводы заявителя относительно размера выкупной цены предмета лизинга по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.09.2012 по делу N А40-17407/12-86-49
"...Суд установил, что договор лизинга расторгнут 07.05.2010 в соответствии с пунктом 3 статьи 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с отказом истца от исполнения договора на основании статей 102 и 129 данного Закона.
Предмет лизинга возвращен лизингодателю по акту возврата от 03.06.2010; прекращено его обязательство по передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателю.
Таким образом, основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, отсутствуют. Уплаченная выкупная цена удерживается лизингодателем без оснований и подлежит возврату в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 5.1 договора общая сумма выплат по договору составляет 4 014 822 руб. и включает в себя сумму возмещения инвестиционных затрат и прочих издержек лизингодателя, его вознаграждение и выкупную стоимость имущества. То есть в состав платежей по договору лизинга включена плата за подлежащий передаче лизингополучателю в собственность товар, бывший предметом лизинга.
Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, доводы и расчеты сторон, определил размер суммы, уплаченной истцом в счет выкупной цены предмета лизинга исходя из количества произведенных лизинговых платежей (8) в сумме 472 270 руб. 10 коп.
Довод ответчика о том, что в данном случае лизингополучатель поставлен в более благоприятное положение по сравнению с тем, в котором он находился бы при надлежащем исполнении обязательства, что приводит к его неосновательному обогащению, что нарушены и не восстановлены права лизингодателя, не подтвержден. Судом указанное обстоятельство не установлено..."

Постановление ФАС Московского округа от 06.09.2012 по делу N А40-110956/11-114-972
"...Договором лизинга N 58/06 от 10.04.2006 (раздел 4) предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, определены условия данного перехода, в том числе по истечении срока лизинга при внесении общей суммы договора и отсутствии претензий у лизингодателя.
Суд установил, что договор лизинга расторгнут в связи с отказом от него лизингодателя в соответствии с пунктом 9.3 договора, предмет лизинга возвращен лизингодателю по акту возврата от 20 июля 2009 года.
В данном случае, поскольку договор расторгнут вследствие отказа от него лизингодателя, предмет лизинга у лизингополучателя изъят, прекращено обязательство лизингодателя по передаче предмета лизинга в собственность лизингополучателю.
Таким образом, основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, отсутствуют. Уплаченная выкупная цена удерживается лизингодателем без оснований и подлежит возврату в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Договором лизинга N 58/06 от 10.04.2006 размер выкупной цены не определен.
В соответствии с пунктом 5.1 договора общая сумма выплат по договору лизинга составляет 4 858 771 руб. и включает в себя сумму возмещения инвестиционных затрат и прочих издержек лизингодателя, его вознаграждение и выкупную стоимость имущества. То есть в состав платежей по договору лизинга включена плата за подлежащий передаче лизингополучателю в собственность товар, бывший предметом лизинга.
Суд, оценив доводы и расчеты истца и ответчика, определил остаточную стоимость предмета лизинга в сумме 2 016 949 руб. 25 коп., которая является выкупной ценой.
Сумма, уплаченная истцом в счет выкупной цены предмета лизинга, установлена судом исходя из количества произведенных лизинговых платежей (20), что составило 1 120 527 руб. 36 коп.
Изложенные в кассационной жалобе доводы ответчика по размеру выкупной цены предмета лизинга по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов..."

Постановление ФАС Московского округа от 06.03.2012 по делу N А40-2622/11-109-16
"...При этом согласно статье 624 Кодекса и статье 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса), содержащий в себе элементы как договора финансовой аренды, так и договора купли-продажи.
В рассматриваемом случае в связи с расторжением по требованию лизингодателя договора лизинга с правом выкупа и изъятием им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность.
Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей.
Кроме того суды по настоящему делу пришли к правильному выводу, что после расторжения договора лизинга уплаченная ответчиком и незачтенная в счет уплаты лизинговых платежей сумма авансового платежа является неосновательным обогащением истца, а при прекращении договора авансовый платеж должен учитываться в счет погашения задолженности по арендной плате..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.02.2012 по делу N А40-96905\09-3-763
"...Определением от 29.09.2009 г. судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление ЗАО "Сибмост-45" о взыскании с ООО "Каркаде" неосновательного обогащения в сумме 2 951 376 руб. 34 коп., составляющей 2 801 644 руб. 03 коп. - выкупную стоимость предмета лизинга, выплаченная ЗАО "Сибмост-45" к моменту прекращения обязательства, 149 732 руб. 31 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 20.02.2009 г. по 17.07.2009 г.
Суд апелляционной инстанции правомерно признал обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные ЗАО "Сибмост-45" встречные исковые требования о взыскании с ООО "Каркаде" неосновательного обогащения в размере 96 419,51 долларов США, что в рублевом эквиваленте по состоянию на 12.09.2011 г. составило 2 862 733 руб. 82 коп., а также - процентов, начиная с 20.02.2009 г. по день уплаты указанной денежной суммы, исходя из указанной денежной суммы, на которую начисляются проценты, и размера 13% годовых.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Постановлении Президиума от 18.05.2010 г. N 1729/10 указал, что договор лизинга, предусматривающий переход права собственности на предмет лизинга, следует рассматривать как смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договора финансовой аренды и договора купли-продажи.
К отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу.
Как следует из заключенного сторонам договора лизинга, в п. 1.1 договора, п. 6.1 Общих условий, являющихся неотъемлемой частью данного договора, стороны предусмотрели переход права собственности на предмет лизинга к Лизингополучателю по окончанию срока лизинга при условии полной оплаты всех платежей, предусмотренных графиком, и при условии полного исполнения Лизингополучателем всех принятых на себя обязательств по договору.
В данном случае в связи с расторжением договора лизинга с правом выкупа и возвратом предмета лизинга прекратилось обязательство Лизингодателя по передаче автокрана Лизингополучателю в собственность и, следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены Лизингополучателем в счет погашения выкупной цены..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.10.2011 по делу N А40-76781/10-37-636
"...21 марта 2008 года между ООО "Каркаде" (лизингодатель) и ООО "Олонский ДОК" (лизингополучатель) заключен договор лизинга N 2110/2008...
В то же время, 17 января 2009 года ООО "Каркаде" направило в адрес ООО "Олонский ЛОК" уведомление о расторжении договора лизинга в одностороннем порядке и возврате предмета лизинга.
По акту приема-передачи от 10 февраля 2009 года лизингополучатель передал лизингодателю предмет лизинга.
Судами обеих инстанций было установлено, что общая сумма выкупной цены, которая уплачена лизингополучателем, составила 858 703 руб. 89 коп.
Таким образом, суды обеих инстанций сделали обоснованный вывод об удовлетворении требований ООО "Олонский ДОК", поскольку договор лизинга расторгнут, предмет лизинга возвращен лизингодателю, основания для удержания уплаченных истцом денежных средств в качестве выкупной цены отпали, ответчик, уклоняясь от их возврата, неосновательно удерживает денежные средства, подлежащие возврату в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.08.2011 N КГ-А40/9356-11-Б по делу N А40-128649/10-85-1117
"...В соответствии с пунктом 6.1 общих условий договора лизинга по окончании срока лизинга право собственности на предмет лизинга переходит от лизингодателя к лизингополучателю на основании акта о переходе права собственности при условии полной оплаты всех платежей, предусмотренных графиком платежей по договору лизинга и при условии полного исполнения лизингополучателем всех принятых на себя обязательств по настоящему договору. Акт о переходе права собственности подлежит подписанию сторонами в течение 10 рабочих дней с момента окончания срока лизинга согласно графику платежей.
В то же время, 28 декабря 2009 года между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи предмета лизинга по договору лизинга N 3458/2008 от 29 апреля 2008 г. с прекращением договора лизинга, согласно которому 28 декабря 2009 года лизингополучатель передал, а лизингодатель принял предмет лизинга.
В данном случае в связи с расторжением договора лизинга с правом выкупа и изъятием лизингодателем предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче предмета лизинга лизингополучателю в собственность. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей.
Договор финансового лизинга подлежит применению в спорных правоотношениях, если только его исполнение не ведет к приобретению лизингодателем таких сумм, которые ставили бы его в более благоприятное положение по сравнению с тем, в котором он бы находился при выполнении указанных нормативных положений. В противном случае указанные положения соглашения будут нарушать правила статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации о пределах возмещения убытков и статьи 102 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости неосновательного обогащения.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: делая вывод о недопустимости неосновательного обогащения, суд имел в виду ст. 1102 ГК РФ, а не 102 ГК РФ.

Поскольку после расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки - оплаченной части выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения, судом первой инстанции обоснованно указано на наличие у лизингополучателя права требовать возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 мая 2010 года N 1729/10..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.06.2006 N КГ-А40/5504-06-П по делу N А40-53/04-77-1
"...В связи с просрочкой внесения лизингополучателем лизингового платежа за август 2003 г. и невыполнением обязательств по их внесению с сентября 2003 г. ООО "Альфа-Лизинг" 21.11.2003 в одностороннем порядке расторгло договор, а ОАО "Томсктрансстрой" возвратило предмет лизинга лизингодателю по акту от 11.12.2003.
Установив, что выкупная стоимость предмета лизинга сторонами отдельно не согласована, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для вычленения из лизинговых платежей, подлежащих уплате за период фактического пользования ОАО "Томсктрансстрой" предметом лизинга, стоимости предмета лизинга. В связи с этим суды признали правомерными требования в части взыскания основного долга исходя из размера лизинговых платежей, установленных договором.
Суд кассационной инстанции не может признать выводы судов о размере основного долга ОАО "Томсктрансстрой" по уплате лизинговых платежей правомерными.
Судами не учтено, что согласно ст. 19 Федерального закона от 29.10.1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге) договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон. В этом случае в силу ст. 28 Закона о лизинге в общую сумму договора может включаться выкупная цена предмета лизинга.
В соответствии с п. 1.5 договора стороны предусмотрели переход предмета лизинга в собственность лизингополучателя при условии выплаты выкупной стоимости имущества или отступного платежа. При этом выкупная стоимость имущества в соответствии с п. 1.3 договора подлежит выплате в форме лизинговых платежей, наряду с возмещением затрат ООО "Альфа-Лизинг" и выплатой вознаграждения.
В соответствии с приложением N 2 к договору в состав лизинговых платежей, наряду с вознаграждением лизингодателя и обозначенными как затраты лизингодателя расходами, по гарантии и рассрочке поставщика, налогу на имущество, налогу с оборота, налогу на прибыль по превышению ставки 15%, страхованию, изменению курса валют, отдельно входит стоимость предмета лизинга.
Поскольку в связи с досрочным расторжением договора переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю не состоялся, у лизингодателя по смыслу вышеуказанных норм права отсутствуют правовые основания требовать уплаты в составе лизинговых платежей за период фактического пользования выкупной стоимости предмета лизинга, обозначенной в договоре как стоимость предмета лизинга.
При этом суд кассационной инстанции также учитывает, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.07.2005 по делу N А40-23205/04-64-277 с участием тех же лиц с ООО "Альфа-Лизинг" взыскано в пользу ОАО "Томсктрансстрой" неосновательное обогащение, определенное судом как уплаченная в составе лизинговых платежей по вышеуказанному договору выкупная стоимость предмета лизинга.
При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что задолженность ОАО "Томсктрансстрой" по уплате лизинговых платежей составляет 11289,05 долл. США, то есть лизинговые платежи за спорный период за вычетом выкупной стоимости..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.12.2012 по делу N А12-4856/2012
"...Расторжение договоров и возврат предметов лизинга является, по мнению истца, основанием для возврата ответчиком неосновательного обогащения в размере выкупной стоимости предметов лизинга, уплаченной истцом в составе лизинговых платежей.
Выкупная цена в договоре от 02.07.2007 N 65 за два полуприцепа МАЗ определена в размере 1 451 руб. с НДС, в договоре от 02.07.2007 N 63 за автомобиль МАЗ составляет 1 860,50 руб. с НДС, в договоре от 27.03.2008 N 112 за автобус ЛиАЗ - 2 200,50 руб. с НДС.
В связи с расторжением договоров лизинга от 02.07.2007 N 65, от 02.07.2007 N 63 и от 27.03.2008 N 112 и возвращением ООО "Сити-Лизинг" предметов лизинга, прекратилось обязательство лизингодателя по передаче транспортных средств в собственность лизингополучателю, и как следствие, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в составе лизинговых платежей в счет погашения выкупной цены предмета лизинга. В связи с чем лизингополучатель имеет право требовать возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (пункт 1 статьи 1107 ГК РФ).
Доводам ответчика о том, что его затраты по заключению договоров лизинга значительно превышают неосновательное обогащение, дана надлежащая оценка судами первой и апелляционной инстанций.
Однако по настоящему делу ООО "Сити-Лизинг" не представило доказательств того, что в совокупности полученные от истца платежи (авансовый и периодические) и вырученные от реализации изъятого предмета лизинга денежные средства не покрыли убытков лизингодателя.
При указанных обстоятельствах оснований для отмены или изменения принятых по делу судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.12.2012 по делу N А12-4852/2012
"...Соглашениями сторон от 17.11.2009 договоры от 06.03.2008 N 106 и от 03.07.2008 N 128 расторгнуты. По актам приема-передачи от 30.11.2009 и от 20.11.2009 ответчику возвращены предметы лизинга: грузовой фургон Fiat Doblo Cargo и автомобиль ВАЗ-21041-30, соответственно.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на то, что не исключена возможность истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было представлено и обязанность его предоставить отпала.
Выкупная цена в договоре от 06.03.2008 N 106 определена в размере 411,50 руб. с НДС, в договоре от 03.07.2008 N 128 - 189,50 руб. с НДС.
В связи с расторжением договоров лизинга от 06.03.2008 N 106, от 03.07.2008 N 128 и возвращением ООО "Сити-Лизинг" предметов лизинга, прекратилось обязательство лизингодателя по передаче транспортных средств в собственность лизингополучателю, и как следствие, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в составе лизинговых платежей в счет погашения выкупной цены предмета лизинга. В связи с чем лизингополучатель имеет право требовать возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
При указанных обстоятельствах оснований для отмены или изменения принятых по делу судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.09.2011 по делу N А57-12554/2010
"...Судом установлено, что договор финансовой аренды (лизинга) от 19.09.2008 N САР-0067-8А был расторгнут ответчиком в одностороннем порядке посредством направления в адрес истца уведомления о расторжении от 30.07.2010 N 1010, имущество возвращено лизингодателю по акту приема-передачи от 15.09.2010.
Исходя из статьи 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Таким образом, по смыслу указанных норм права лизинговый платеж представляет собой форму оплаты за пользование переданным в лизинг имуществом, является единым платежом, включающим в себя несколько самостоятельных платежей, производимых в рамках договора лизинга.
Удовлетворяя требования истца о взыскании лизинговых платежей, уплаченных в счет стоимости предмета лизинга, и аванса в полном объеме, суд первой инстанции сделал вывод о том, что в связи с расторжением договора финансовой аренды (лизинга) по требованию лизингодателя с правом выкупа и возвратом предмета лизинга в собственность лизингополучателя, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет возмещения затрат лизингодателя, связанных с приобретением предмета лизинга.
Между тем требование истцом заявлено о возврате денежных средств, уплаченных лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд указал на отсутствие у лизингополучателя права требовать возврата денежных средств, уплаченных им в составе лизинговых платежей согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако, поскольку после расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки оплаченной части выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения, такой вывод апелляционного суда является необоснованным.
При таких обстоятельствах судебные акты, принятые по делу, нельзя признать правильными..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.09.2011 по делу N А12-5523/2010
"...В силу правил статьи 665 ГК РФ и статьи 2 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" по договору лизинга обязанности лизинга сводятся к приобретению в собственность у третьей стороны имущества и предоставление его во временное владение и пользование.
Следовательно, применительно к договору лизинга без права выкупа лизинговые платежи являются по своей сути платой за предоставленное лизингополучателю право владения и пользования.
Вместе с тем правила статьи 624 ГК РФ и статьи 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" допускают возможность включения в договор лизинга условий о переходе права собственности к лизингополучателю, в этом случае в состав таких платежей включается и выкупная цена (смешанные платежи).
В спорном случае сторонами заключен договор с правом выкупа.
Положения пункта 3.1 договора сублизинга от 30.05.2008 N 133-ФЛР содержат условия о том, что в состав общей суммы платежа включается, в том числе арендная плата, стоимость предмета лизинга, при этом с указанием о том, что выкупная стоимость не включается в объем лизинговых платежей.
В рассматриваемом случае в связи с расторжением по требованию сублизингодателя договора сублизинга с правом выкупа и изъятием предмета лизинга прекратилось обязательство по передаче оборудования в собственность и как следствие отпали основания для взыскания (удержания) той части денежных средств, которая была или должна была быть уплачена сублизингополучателем.
Этих обстоятельств судебные инстанции не учли.
При таких обстоятельствах судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, а также без учета указаний суда кассационной инстанции..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.02.2013 по делу N А13-4827/2012
"...В соответствии с пунктом 7.3 Договора по окончании срока лизинга, указанного в пункте 2.2 Договора, предмет лизинга передается лизингополучателю в собственность по выкупной стоимости 6560 руб. 69 коп., в том числе НДС, в порядке, установленном действующим законодательством, при условии надлежащего выполнения лизингополучателем условий Договора и полной уплаты всей суммы Договора (пункт 5.1), не позднее 10 дней с момента получения лизингодателем последнего платежа.
Дополнительным соглашением от 30.04.2010 N 1 стороны расторгли Договор с 30.04.2010 в связи с неуплатой лизинговых платежей.
В рассматриваемом случае в связи с расторжением по требованию лизингодателя Договора прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Поскольку стороны предусмотрели переход права собственности на предмет лизинга при внесении всех лизинговых платежей (пункт 7.3 Договора) с номинальной покупной стоимостью 6560 руб. 69 коп. (пункт 2.2 Договора), выкупная цена в данном случае не является самостоятельным платежом и вошла в состав определенных сделкой лизинговых платежей.
Расчет исчисленной амортизации признан верным. Таким образом, перечисленные 1 139 706 руб. 89 коп. Банку в составе лизинговых платежей оплаченной выкупной стоимости переданного в аренду имущества подлежат возврату Обществу.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.12.2012 по делу N А13-4824/2012
"...Общество с ограниченной ответственностью "Вектор", место нахождения: Вологодская область, город Череповец, улица Стройиндустрии, дом 13, ОГРН 1043500266457 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к закрытому акционерному обществу "Банк "Вологжанин"ДУ, место нахождения: город Вологда, улица Батюшкова, дом 11, ОГРН 1023500000655 (далее - Банк), о взыскании 1 894 393 руб. 50 коп. неосновательного обогащения.
В данном же случае в связи с расторжением по требованию лизингодателя Договора с правом выкупа и изъятием по акту от 30.04.2010 предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки - уплаченной части выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
...решение Арбитражного суда Вологодской области от 17.07.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2012 по делу N А13-4824/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Банк "Вологжанин"ДУ - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.10.2012 по делу N А56-44995/2011
"...Податель жалобы считает, что в состав каждого ежемесячного лизингового платежа, подлежавшего внесению по договору лизинга, вошла часть выкупной цены предмета лизинга, которая после расторжения договора лизинга является неосновательным обогащением лизингодателя и не подлежит включению в Реестр. Податель жалобы также отмечает, что суды не учли правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ), изложенную в постановлениях Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1729/10 и от 12.07.2011 N 17389/10.
Вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что выкупная цена имущества согласована сторонами в размере 3000 руб. и в лизинговые платежи она не вошла, по мнению суда кассационной инстанции, ошибочен, основан на неправильном толковании условий договора лизинга и неправильном применении норм права.
В рассматриваемом случае в связи с расторжением по требованию лизингодателя договора лизинга с правом выкупа и изъятием по акту от 08.08.2011 предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Поскольку после расторжения договора лизинга между Лизинговой компанией и должником заключен договор купли-продажи предмета, ранее находившегося у должника по договору лизинга, доводы конкурсного управляющего о неосновательном обогащении Лизинговой компании в случае включения в Реестр ее требования в заявленном размере являются обоснованными.
Согласно договору от 11.08.2011 N СПБ-1002-ДКП-Р-11.08.2011 Лизинговая компания продала должнику предмет, ранее находившийся у него в лизинге, за 5 200 000 руб. Данное обстоятельство является косвенным подтверждением того, что выкупная стоимость предмета лизинга была определена сторонами договора лизинга в размере 3000 руб. с учетом того обстоятельства, что лизинговые платежи включали в себя часть выкупной цены имущества. Вместе с тем довод кредитора о том, что определение сторонами договора лизинга столь низкой выкупной цены имущества, 3000 руб., объясняется практически полной амортизацией предмета лизинга к окончанию срока договора (февраль 2012 года), противоречит условиям договора купли-продажи от 11.08.2011, в соответствии с которым должник уплатил за имущество 5 200 000 руб.
При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла в числе прочего в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Иное истолкование условий договора лизинга от 12.02.2007 противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований статьи 575 ГК РФ.
Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки - уплаченной части выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения. Следовательно, суды первой и апелляционной инстанций необоснованно указали на отсутствие у лизингополучателя права требовать возврата денежных средств, перечисленных им в счет погашения выкупной цены. Такой вывод соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлениях от 18.05.2010 N 1729/10 и от 12.07.2011 N 17748/10 и N 17389/10.
При таких обстоятельствах включение в Реестр требования кредитора в заявленном размере приведет к неосновательному обогащению кредитора и необоснованному уменьшению конкурсной массы.
С учетом изложенного определение суда от 24.04.2012 и постановление от 16.07.2012 подлежат отмене..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.08.2011 по делу N А56-53135/2010
"...Ссылаясь на расторжение Договора лизинга и возвращение предмета лизинга лизингодателю, ООО "Тапиола Лтд" (лизингополучатель) обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском о взыскании неосновательного обогащения.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что в период с 17.01.2008 по 05.12.2008 ООО "Тапиола Лтд" на правах лизингополучателя являлось пользователем грузового самосвала HOWO 2007 года выпуска по Договору лизинга.
При рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что поскольку при расторжении договора обязательство арендодателя по предоставлению объекта аренды во временное владение и пользование арендатора и обязательство арендатора по внесению платы за пользование объектом аренды считаются прекращенными, то удержание арендодателем арендной платы, внесенной авансом в счет периода, в котором пользование арендатором объектом аренды не осуществлялось, утрачивает установленные таким договором основания и подлежит возврату применительно к статье 1102 ГК РФ.
Установив, что в счет лизинговых платежей по Договору лизинга до момента его расторжения сторонами зачтено 162 180 руб. 92 коп. ранее внесенного лизингополучателем авансового платежа (т. 1, л.д. 71) суды правомерно признали оставшуюся часть аванса в размере 277 719 руб. 08 коп., приходящуюся на период после расторжения Договора лизинга, неосновательным обогащением лизингодателя и взыскали ее в пользу ООО "Тапиола Лтд".
Выкупная цена в данном случае не является самостоятельным платежом и вошла в состав определенных Договором лизинга лизинговых платежей.
В рассматриваемом случае в связи с досрочным расторжением Договора лизинга с правом выкупа и возвращением лизингодателю предмета лизинга прекратилось обязательство ЗАО ФК "Балтинвест" по его передаче ООО "Тапиола Лтд". Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Исследовав и оценив материалы дела, суды первой и апелляционной инстанций, установили, что за период действия Договора лизинга ООО "Тапиола Лтд" в счет выкупной цены предмета лизинга уплатило ответчику 356 930 руб. 32 коп. В связи с этим суды правомерно взыскали данную сумму в пользу истца с учетом того, что лизингодатель не ссылался на невозмещение ему лизингополучателем естественного износа предмета лизинга за период временного владения и пользования им со стороны заявителя..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 07.06.2013 N Ф09-3422/13 по делу N А76-20209/2011
"...Как установлено судами, между обществом "Балтийский лизинг" (лизингодатель) и предпринимателем Зениковой Ю.А. (лизингополучатель) заключен договор лизинга от 16.10.2009 N 23/09-ЧЕЛ, по условиям п. 1.1, 1.2 которого лизингодатель обязался приобрести в собственность указанное лизингополучателем транспортное средство марки автомобиль BMW X5 (приложение к договору N 2) у определенного лизингополучателем поставщика - общества "М-Сервис" - в соответствии с договором поставки от 16.10.2009 N 23/09-ЧЕЛ-К и предоставить имущество в лизинг (финансовую аренду) лизингополучателю для использования в предпринимательской деятельности на условиях, предусмотренных договором, а лизингополучатель обязался принять указанное имущество в лизинг и уплачивать лизингодателю за пользование имуществом лизинговые платежи в порядке и сроки, предусмотренные договором.
Предприниматель Зеникова Ю.А., полагая, что в связи с прекращением договора лизинга и передачей предмета лизинга уплаченная выкупная стоимость подлежит возврату, обратилась в суд со встречным иском к обществу "Балтийский лизинг", сославшись на ст. 454, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что возникновение отношений по купле-продаже лизингового имущества между предпринимателем Зениковой Ю.А. и обществом "Балтийский лизинг" материалами дела не подтверждено, суды сделали правомерный вывод о том, что уплата предпринимателем Зениковой Ю.А. в составе лизинговых платежей выкупной стоимости имущества свидетельствует о возникновении неосновательного обогащения общества "Балтийский лизинг" за счет предпринимателя Зениковой Ю.А. на сумму этих средств.
При таких обстоятельствах суды, приняв во внимание заключение эксперта от 01.11.2012, согласно которому выкупная стоимость, уплаченная в составе лизинговых платежей за период с 16.10.2009 по 21.10.2010 с учетом фактического износа, срока полезного действия и рыночной стоимости предмета лизинга составляет 938 746 руб., руководствуясь ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, верно удовлетворили встречные исковые требования предпринимателя Зениковой Ю.А..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.08.2011 N Ф09-4389/11 по делу N А60-40593/2010
"...Согласно п. 4.1 договора лизинга условием перехода права собственности на имущество к лизингополучателю по окончании срока действия договора лизинга является полная уплата лизинговых платежей, включая выкупную стоимость, уплата начисленных процентов и штрафов за несвоевременное исполнение своих обязательств.
В силу п. 4.2 договора выкупная стоимость включена в состав лизинговых платежей и равна последнему платежу, предусмотренному графиком лизинговых платежей, по состоянию на дату его уплаты, если стороны дополнительно не согласуют иную стоимость выкупа.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1729/10 выражена правовая позиция, согласно которой в связи с расторжением по требованию лизингодателя договора лизинга с правом выкупа и изъятием им предмета лизинга прекращается обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность, при этом отпадают основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Рассматривая требование о расторжении договора лизинга, судам надлежало установить вопрос о размере выкупной цены, удержанной лизингодателем без предоставления лизингополучателю встречного исполнения.
С учетом изложенного решение и постановление подлежат отмене на основании ч. 1, 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 26.04.2007 по делу N А09-6495/06-28
"...В силу п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно п. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" сторона вправе истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. Не исключает такую возможность и п. 4 ст. 453 ГК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, во исполнение договора лизинга N 5-Д от 27.06.2002 ответчик получил от истца платежи на сумму 1124525 руб. 32 коп., из них в счет возмещения стоимости комбайна, являющегося предметом финансовой аренды, - 921836 руб. 87 коп.
Поскольку после расторжения указанного договора истец не приобрел право собственности на предмет лизинга и возвратил последний ответчику, частично оплатив стоимость комбайна, суд второй инстанции пришел к верному выводу о том, что он (истец) не лишен права требовать возврата внесенной в качестве выкупной цены предмета лизинга суммы. При ином подходе на стороне ГУП "Брянская областная продовольственная корпорация" имела бы место необоснованная выгода.
При таких обстоятельствах апелляционный суд обоснованно взыскал с ответчика неосновательное обогащение в сумме 921836 руб. 87 коп..."

Позиция 2. Право собственности на предмет аренды возникает у арендатора только после уплаты всех арендных платежей, поэтому при досрочном расторжении договора аренды он не может претендовать на компенсацию (возврат) части выкупной цены, которая была им уплачена вместе с арендными платежами.

Примечание: Данная позиция противоречит подходу ВАС РФ, изложенному в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1729/10 по делу N А41-243/09, Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 17389/10 по делу N А28-732/2010-31/18.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.08.2009 по делу N А12-20251/2008
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" в состав лизингового платежа включается возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей имущества от одной стороны к другой, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, и доход лизингодателя, а выкупная цена предмета лизинга может быть включена в размер лизинговых платежей только в том случае, если соглашением предусмотрен переход права собственности к лизингополучателю.
Судебными инстанциями при рассмотрении дела сделан обоснованный вывод о том, что выкупная цена предмета лизинга условиями договора фактически не определена и из общей суммы договора не выделена.
Заключенным между сторонами договором предусмотрен последующий выкуп техники, что свидетельствует о возможном переходе права собственности на технику после внесения Лизингополучателем всех платежей по договору лизинга.
Также судебная коллегия считает возможным в данном случае указать на следующее. Анализ законодательства о лизинге позволяет сделать вывод о том, что лизингополучатель приобретает право собственности на предмет лизинга только после уплаты всех лизинговых платежей, в противном случае, он не может претендовать на компенсацию (возврат) части выкупной цены, которая была им уплачена вместе с лизинговыми платежами, и не приобретает доли в праве собственности на имущество.
Также по мнению судебной коллегии, апелляционным судом сделан правомерный вывод о выборе Лизингополучателем ненадлежащего способа защиты права.
В соответствии с положениями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Платежи по настоящему делу производились в рамках исполнения заключенного между сторонами договора, следовательно, отношения между сторонами подлежат регулированию нормами, вытекающими из обязательственных правоотношений. Договор между сторонами исполнялся и был расторгнут по соглашению сторон в добровольном порядке.
Ссылка Лизингополучателя в кассационной жалобе на пункт 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", является ошибочной, поскольку в случае, приведенном в Информационном письме, получателем денежных средств обязательства по договору не исполнялись вообще, в то время как в рамках настоящего дела техника была предоставлена Лизингополучателем и находилась в его пользовании.
При изложенных выше обстоятельствах судебной коллегией кассационной инстанции правовые основания к отмене обжалованных судебных актов не установлены..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.03.2010 по делу N А63-6600/2009
"...ООО "Гарант" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Ставропольская лизинговая компания "Развитие" (далее - компания) о взыскании 513 тыс. рублей неосновательного обогащения и 103 797 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование иска общество сослалось на то, что в период действия договора лизинга перечислило компании 506 587 рублей 92 копейки, а после расторжения - 127 437 рублей 26 копеек, всего 634 025 рублей 18 копеек. Поскольку на основании решения суда общество возвратило автомобиль компании, то денежные средства в сумме 513 тыс. рублей, в том числе 127 437 рублей 26 копеек, являются неосновательным обогащением компании.
Согласно части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела суд установил, что выкупная стоимость имущества и порядок расчетов определены в приложениях N 2/1 и 3/1 к договору лизинга и составляют: 781 750 рублей 40 копеек - лизинговые платежи, 10 рублей 30 копеек - выкупная стоимость автомобиля, общая сумма платежей - 781 760 рублей 70 копеек. Общество перечислило компании лизинговые платежи с декабря 2005 года по август 2006 года, частично за ноябрь 2006 года и с декабря 2006 года по сентябрь 2007 года, а также выкупную цену в размере 6 рублей 66 копеек.
Договор лизинга расторгнут компанией в одностороннем порядке 28.12.2006 в связи с неисполнением обществом договорных обязательств по перечислению лизинговых платежей. Предмет лизинга возвращен компании по акту приема-передачи 10.04.2008, более чем через 15 месяцев после расторжения договора. Действующим законодательством и договором лизинга не предусмотрено условие о возврате лизингополучателю лизинговых платежей и выкупной цены в связи с расторжением договора лизинга по его вине. После расторжения договора ответчик пользовался автомобилем, в связи с чем компания правомерно отнесла полученные после прекращения договора лизинга платежи в сумме 127 437 рублей 26 копеек на погашение существующей задолженности и оплату пользования предметом лизинга.
Общество не доказало необоснованность получения компанией лизинговых платежей и оплату выкупной стоимости имущества, поэтому суд правомерно отказал в иске. Доводы общества о том, что условие о выкупной стоимости автомобиля не согласовано, стороны не определили дату возникновения обязательств по оплате имущества, опровергается материалами дела: дополнительным соглашением от 09.12.2005, приложениями N 2/1 и 3/1 к договору лизинга. Ссылка истца на то, что 127 437 рублей 26 копеек перечислены после прекращения договора и являются неосновательным обогащением ответчика, несостоятельна, поскольку после расторжения договора лизинга истец 15 месяцев пользовался автомобилем..."

6.2. Вывод из судебной практики: При досрочном расторжении договора возврат арендатору части выкупной цены, включенной в состав ранее выплаченных им арендных платежей, осуществляется по остаточной стоимости, рассчитанной с учетом срока полезного использования и норм естественного износа имущества, которые установлены нормативными правовыми актами РФ. Такой способ расчета применяется, если срок полезного использования предмета договора превышал срок его действия, а в договоре была установлена символическая выкупная цена, приближенная к нулевой, либо выкупная цена не была предусмотрена, но договор содержал условие о переходе прав собственности на предмет договора при надлежащем исполнении обязательств по нему.

Примечание: В приведенных ниже Постановлениях суды указывают на необходимость расчета остаточной цены предмета лизинга в порядке, указанном в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 17389/10 по делу N А28-732/2010-31/18.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2012 по делу N А40-113246/11-114-996
"...Пунктом 15.1 договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора лизинга при условии внесения лизингополучателем полной суммы лизинговых платежей и выкупной цены имущества, предусмотренной настоящим договором, право собственности на имущество переходит к лизингополучателю. Стороны пришли к соглашению о том, что выкупная цена имущества за единицу составит 1,18 долларов США.
Как установлено судами обеих инстанций, в связи с тем, что лизингополучателем ненадлежащим образом исполнялись обязательства по уплате лизинговых платежей, лизингодатель 01 декабря 2009 года уведомил лизингополучателя о расторжении договора лизинга в одностороннем порядке, предусмотренным пунктом 13.2 договора. Уведомление получено истцом 01 декабря 2009 года. Техника возвращена лизингодателю. Указанные обстоятельства установлены судами в рамках дела N А40-10716/10-113-115.
Суды обеих инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.
В Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10 указано, что переход к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга по остаточной, приближенной к нулевой цене допускается только в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования техники; в противном случае установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность прекратилось. Следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имелось.
Поскольку после расторжения названного договора лизинга имело место удержание лизингодателем оплаченной части фактической выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения (передачи имущества), суды обоснованно пришли к выводу, что у лизингополучателя возникло право требования возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Вместе с тем, по договору финансовой аренды с правом выкупа лизингодателем, ставшим собственником предмета лизинга, имущество изначально передается лизингополучателю лишь во временное владение и пользование (статья 2, пункт 1 статьи 11 Закона о лизинге). При последующем же выкупе право собственности переходит на товар, состояние которого за время нахождения имущества у лизингополучателя изменилось вследствие естественного износа.
Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 июля 2011 г. N 17389/10 судам при расчете остаточной стоимости предмета лизинга необходимо учитывать срок полезного использования передаваемого в лизинг имущества и его естественный износ.
Судам остаточную стоимость имущества рекомендовано исчислять в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Поскольку договорные отношения возникли после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 01.01.2002 N 1 "О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" (13 сентября 2006 г.), то при определении срока полезного использования предмета лизинга, судам следовало руководствоваться положениями указанного Постановления.
Однако, не приняв представленный ОАО "Уренгойтрубопроводстрой" отчет об оценке от 05 сентября 2011 года N 07/11-39.60 в качестве доказательства, суды, при расчете суммы подлежащей взысканию, использовали данные, содержащиеся в указанном отчете, тем самым допустив противоречивые выводы в судебных актах.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что цена, указанная в договоре купли-продажи предмета лизинга от 24 сентября 2010 года N NSE-88S/2010 не могла быть принята за основу расчета убытков, поскольку не является рыночной - необоснованный.
Исходя из вышеуказанного, судебные акты первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
При новом рассмотрении, суду следует, с учетом правовых позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении Президиума от 12 июля 2011 г. N 17389/10 и Постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73, на основании Приказа Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", Постановления Правительства РФ от 01.01.2002 г. N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" правильно определить выкупную стоимость предмета лизинга, уплаченную в составе лизинговых платежей, исходя из первоначальной стоимости имущества, срока полезного использования в соответствии с классификатором основных средств, срока передачи предмета лизинга по договору, остаточной стоимости имущества, общей суммы всех выполненных лизинговых платежей по договору лизинга и исходя из вышеизложенного правильно применив нормы материального и процессуального права принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.08.2014 N Ф05-8560/2014 по делу N А40-135552/13-109-865
"...Кассационная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым судом дана в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; суд первой инстанции правильно применил нормы права; кассационная жалоба истца (лизингополучателя) удовлетворению не подлежит ввиду следующего.
Поскольку после расторжения договора лизинга имело место удержание лизингодателем оплаченной части фактической выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения (передачи имущества), у лизингополучателя возникло право требовать возврата денежных средств, перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Таким образом, суд первой инстанции, установив вышеприведенные фактические обстоятельства дела и применив данные нормы права, пришел к правомерному выводу о том, что после расторжения договоров лизинга и возврата предметов лизинга лизингодателю на стороне последнего возникло неосновательное обогащение в виде выкупной цены предметов лизинга, уплаченной лизингополучателем лизингодателю в составе лизинговых платежей.
Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы, судом первой инстанции правомерно определен размер выкупной цены предметов лизинга с учетом амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент, в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемых Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01".
При этом суд первой инстанции правомерно учел, что передача лизингополучателю титула собственника предмета лизинга осуществляется по остаточной, приближенной к нулевой цене в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования спецтехники.
Периодические лизинговые платежи, связанные с арендными правоотношениями, рассчитываются в том числе исходя из износа имущества, образовавшегося в период временного владения лизингополучателем предметом лизинга и временного пользования им этим имуществом.
Следовательно, передача лизингополучателю титула собственника предмета лизинга осуществляется по цене, приближенной к нулевой, в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования техники. В рассматриваемом же деле срок полезного использования не соответствует сроку лизинга, а значит, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа техники и падения ее текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.11.2013 по делу N А40-1579/12-118-16
"...Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов.
Пунктом 1 статьи 624 указанного Кодекса установлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона от 29 октября 1998 года N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.
В соответствии с международной практикой, которая нашла отражение в пп. "в" п. 2 ст. 1 Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.1998, периодические лизинговые платежи, связанные с арендными правоотношениями, рассчитываются в том числе исходя из износа имущества, образовавшегося в период временного владения лизингополучателем предметом лизинга и временного пользования им этим имуществом.
Следовательно, передача лизингополучателю титула собственника предмета лизинга осуществляется по цене, приближенной к нулевой, в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования спецтехники. В рассматриваемом же деле ответчик не доказал, что срок полезного использования соответствует сроку лизинга, а значит, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа спецтехники и падения ее текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины.
При таких обстоятельствах установление в Договорах лизинга символической выкупной цены (3000 руб.), приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделками периодических лизинговых платежей. Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований ст. 575 ГК РФ.
Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 июля 2011 г. N 17389/10, судам при расчете остаточной стоимости предмета лизинга необходимо учитывать срок полезного использования передаваемого в лизинг имущества, его естественный износ. Судам остаточную стоимость имущества рекомендовано исчислять в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Таким образом, выкупная стоимость, уплаченная в составе лизинговых платежей, должна определяться с учетом остаточной стоимости возвращенного имущества, определяемой, в свою очередь с применением амортизации по установленным нормативными актами правилам.
Согласно п. 19 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01" при линейном способе годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из первоначальной стоимости или стоимости объекта основных средств и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования этого объекта.
По условиям договоров лизинга (раздел 7) лизингополучатель приходует предметы лизинга на свой баланс, начисляет по нему амортизацию.
Согласно приказам об учетной политике ЗАО "Магистраль" на 2007, 2008 г.г. по всем объектам основных средств амортизация начисляется линейным способом. Срок полезного использования предметов лизинга определен в 10 лет (120 месяцев). Указанное обстоятельство подтверждается также актами ОС-1.
Исходя из изложенного, Девятый арбитражный апелляционный суд, рассчитав остаточную стоимость имущества на дату окончания срока действия договоров, правомерно пришел к выводу, что неосновательное обогащение по указанным договорам лизинга составило 1 297 685,40 руб., которое подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, что соответствует положениям ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.07.2013 по делу N А40-129594/11-35-1131
"...Из-за длительной просрочки исполнения ответчиком своих обязательств по уплате лизинговых платежей лизингодатель воспользовался своим правом на одностороннее расторжение договора, направив лизингополучателю уведомления N ЦРФ5-1 и N ЦРФ5-2 от 11.01.2011, которыми отказался от договора лизинга в одностороннем порядке с 01.01.2011.
Согласно Договору выкупная стоимость предметов лизинга установлена в размере 1.000 руб. за седельный тягач и 1.000 руб. за полуприцеп.
Суд правомерно посчитал, что в случае расторжения договора лизинга с правом выкупа по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекращается обязательство лизингодателя по передаче этого имущества лизингополучателю в собственность, то есть прекращаются обязательства по купле-продаже, в связи с чем оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
При последующем выкупе в соответствии с условиями договора финансовой аренды (лизинга) право собственности переходит на товар, состояние которого за время нахождения имущества у лизингополучателя изменилось вследствие естественного износа. Согласно международной практике, которая нашла отражение в подпункте "в" п. 2 ст. 1 Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.1998 г., периодические лизинговые платежи, связанные с арендными правоотношениями, рассчитываются в том числе исходя из износа имущества, образовавшегося в период временного владения лизингополучателем предметом лизинга и временного пользования им этим имуществом.
Поэтому передача лизингополучателю титула собственника предмета лизинга осуществляется по остаточной, приближенной к нулевой цене, только в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования предмета лизинга.
Срок полезного использования предметов лизинга составляет от 7 до 10 лет, так как данные основные средства относятся к 5 амортизационной группе, код ОКОФ 15 3410214, согласно Постановлению Правительства РФ от 01.01.2002 г. N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы".
Следовательно, действительные сроки полезного использования Предмета лизинга значительно превышают сроки лизинга, установленные договором (47 месяцев), а значит, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины.
В связи с этим суды пришли к правомерному выводу о том, что установление в договоре лизинга символической выкупной цены в размере 1000 руб. означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором и периодических лизинговых платежей. Иное истолкование условий указанных договоров противоречило бы самой сути отношений по выкупу предметов лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований ст. 575 Кодекса.
Следовательно, после возврата имущества у лизингодателя возникла обязанность по возврату той части лизинговых платежей, которая уплачивалась в счет выкупной цены, поскольку основания для удержания данной части лизинговых платежей отсутствуют.
Учитывая позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 12.07.2011 N 17389/10, в котором указано, что остаточная стоимость подлежит исчислению в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент, суды рассчитали выкупную стоимость предмета лизинга, которая составила 1.242.939,40 руб. Данные денежные средства были взысканы с ответчика в пользу истца в виде неосновательного обогащения, что соответствует положениям ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 29.03.2013 по делу N А40-53432/12-126-505
"...Общество с ограниченной ответственностью "Армада плюс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Каркаде" неосновательного обогащения в размере 3 150 375, 05 руб. в виде выкупной стоимости предмета лизинга, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 170 120 руб. и судебных расходов в размере 60 000 руб.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 14.09.2012 оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 в иске отказано.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (часть 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ч. 4 ст. 17 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" при прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга.
Предмет лизинга был возвращен лизингодателю 26.12.2011.
Пунктом 1 договора финансовой аренды (лизинга) от 16 июня 2010 года N 2798/2010, 2799/2010, 2800/2010 предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю по окончанию договора лизинга, если лизингополучатель надлежащим образом исполнил все обязательства по договору, при этом размер выкупной цены или порядок ее расчета сторонами установлен не был.
Согласно статье 624 Кодекса и статье 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Кодекса, регулирующие правоотношения по купле-продаже.
В Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10 указано, что переход к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга по остаточной, приближенной к нулевой цене допускается только в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования техники; в противном случае установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Поскольку в договоре лизинга выкупная цена предмета лизинга не была предусмотрена, то соответственно действительная выкупная цена была включена в состав определенных сделкой лизинговых платежей.
Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований ст. 575 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, в случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
Поскольку после расторжения названного договора лизинга имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки - оплаченной части фактической выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения (передачи имущества) у лизингополучателя возникло право требовать возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Однако, по договору финансовой аренды с правом выкупа лизингодателем, ставшим собственником предмета лизинга, имущество изначально передается лизингополучателю лишь во временное владение и пользование (статья 2, пункт 1 статьи 11 Закона о лизинге). При последующем же выкупе право собственности переходит на товар, состояние которого за время нахождения имущества у лизингополучателя изменилось вследствие естественного износа.
При таких условиях возмещение лизингодателю естественного износа имущества, образовавшегося в период временного владения предметом лизинга лизингополучателем связано с арендными отношениями, а не с переходом права собственности и соответственно не может рассматриваться как погашение части выкупной цены.
Судам при разрешении данного спора следует с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 12 июля 2011 г. N 17389/10, на основании Приказа Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", Постановления Правительства РФ от 01.01.2002 г. N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" правильно определить выкупную стоимость предмета лизинга, уплаченную в составе лизинговых платежей, исходя из первоначальной стоимости имущества, срока полезного использования в соответствии с классификатором основных средств, срока передачи предмета лизинга по договору, остаточной стоимости имущества, общей суммы всех лизинговых платежей по договору лизинга и с учетом методики определения выкупной цены, примененной судами при разрешении дел с аналогичными обстоятельствами (например дела N А40-104716/11-109-542 и N А40-104862/11-109-543).
Таким образом, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.11.2012 по делу N А40-52133/11-112-423
"...ОАО "Нижнесергинский метизно-металлургический завод" предъявлен встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, о взыскании с ООО "Лизинговая компания "Дело" выкупной цены предмета лизинга по договору внутреннего лизинга оборудования N 1247-ЛО/ТО 07 от 16.05.2007 в размере 9 447 000 руб. (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений встречных исковых требований).
Суд установил, что договор лизинга в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 7.2, 7.2.2, 7.3 договора лизинга расторгнут 05.03.2011 в связи с односторонним отказом от него лизингодателя.
Суд установил, что условиями договора лизинга N 1247-ЛО/ТО07 от 16.05.2007 выкупная цена предмета лизинга не определена, переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю обусловлен полной уплатой всех лизинговых платежей. Суд, исходя из условий договора лизинга (учитывая стоимость предмета лизинга на момент его приобретения лизингодателем у определенного лизингополучателем продавца и общую сумму лизинговых платежей), пришел к выводу, что фактически выкупная цена предмета лизинга вошла в состав лизинговых платежей.
Суд согласился с размером выкупной цены предмета лизинга, определенной в расчете ответчика, в размере 9 447 000 руб.
Согласно заявлению ответчика об увеличении встречных исковых требований (л.д. 67 - 69 т. 4), представленному им отчету N 813/0312, рыночная стоимость двух тепловозов маневровых по состоянию на 16 марта 2012 года с учетом НДС составит 9 447 000 руб.
Таким образом, судом выкупная цена предмета лизинга установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 16 марта 2012 года.
Согласно сложившейся судебно-арбитражной практике (в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10) в случае, если срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. Остаточная стоимость подлежит исчислению в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
При расчете уплаченной лизингополучателем выкупной цены в составе лизинговых платежей следует учитывать фактически произведенные последним платежи. В расчете ответчика фактически произведенные им лизинговые платежи не учтены.
Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции пояснил, что не возражает против произведенного истцом расчета выкупной цены предмета лизинга, приведенного им в апелляционной жалобе.
Как следует из указанного расчета ООО "Лизинговая компания "Дело" (л.д. 71 т. 5), в данном случае определены: норма амортизации при линейном способе исчисления, остаточная стоимость предмета лизинга, учтены сумма и количество лизинговых платежей, произведенных лизингополучателем.
Согласно названному расчету, с которым соглашается судебная коллегия, размер выкупной цены предмета лизинга составляет 8 114 669 руб. 49 коп., которая подлежит взысканию по встречному иску..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.10.2012 по делу N А40-39603/11-24-235
"...Таким образом, как установлено судами обеих инстанций в соответствии с пунктом 5.3 Общих условий договора лизинга момент расторжения договора определяется моментом направления уведомления о расторжении договора, следовательно, договор лизинга расторгнут 21 августа 2008 г.
Как установлено судами, предмет лизинга был возвращен лизингодателю 06 февраля 2009 года.
Кроме того, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10 указано, что переход к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга по остаточной, приближенной к нулевой цене допускается только в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования техники; в противном случае установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из материалов настоящего дела, в настоящем договоре лизинга N 9603/2007 от 30.11.07 г. уплата выкупной стоимости предмета лизинга в виде отдельного платежа не предусмотрена, более того, в графике лизинговых платежей, содержащегося в договоре, за каждый период оплаты в состав лизингового платежа отдельной графой, включалась, так называемая стоимость предмета лизинга в составе лизингового платежа, однако указанному обстоятельству судами обеих инстанций не дано никакой оценки, тогда как установление правовой природы состава лизинговых платежей имеет определяющее значение для правильного разрешения настоящего спора.
Таким образом, в связи с расторжением договора лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность прекратилось. Следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
Поскольку после расторжения названного договора лизинга имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки - оплаченной части фактической выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения (передачи имущества) у лизингополучателя возникло право требовать возврата денежных средств, перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Вместе с тем, как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 июля 2011 г. N 17389/10 по договору финансовой аренды с правом выкупа лизингодателем, ставшим собственником предмета лизинга, имущество изначально передается лизингополучателю лишь во временное владение и пользование (статья 2, пункт 1 статьи 11 Закона о лизинге). При последующем же выкупе право собственности переходит на товар, состояние которого за время нахождения имущества у лизингополучателя изменилось вследствие естественного износа.
При таких условиях возмещение лизингодателю естественного износа имущества, образовавшегося в период временного владения предметом лизинга лизингополучателем связано с арендными отношениями, а не с переходом права собственности и соответственно не может рассматриваться как погашение части выкупной цены.
Между тем, судам при расчете остаточной стоимости предмета лизинга необходимо учитывать срок полезного использования передаваемого в лизинг имущества и его естественный износ.
Кроме того, срок полезного использования предмета лизинга, согласно указанной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации судам следует устанавливать в зависимости от отнесения к конкретной амортизационной группе в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы".
Таким образом, исходя из вышеуказанного, судебные акты обеих инстанций подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении, суду следует, с учетом правовых позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении Президиума от 12 июля 2011 г. N 17389/10 и Постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73, на основании Постановления Правительства РФ от 01.01.2002 г. N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" определить выкупную стоимость предмета лизинга, уплаченную в составе лизинговых платежей, исходя из первоначальной стоимости имущества, срока полезного использования в соответствии с Классификатором основных средств, срока передачи предмета лизинга по договору, остаточной стоимости имущества, общей суммы всех выполненных лизинговых платежей по договору лизинга и исходя из вышеизложенного правильно применив нормы материального и процессуального права принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2012 по делу N А40-39599/11-24-238
"...Пунктом 1 договора финансовой аренды (лизинга) от 30 ноября 2007 года N 9602/2007 предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю по окончанию договора лизинга, если лизингополучатель надлежащим образом исполнил все обязательства по договору, при этом размер выкупной цены или порядок ее расчета сторонами установлен не был.
Согласно статье 624 Кодекса и статье 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Кодекса, регулирующие правоотношения по купле-продаже.
В Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10 указано, что переход к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга по остаточной, приближенной к нулевой цене допускается только в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования техники; в противном случае установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Поскольку в договоре лизинга выкупная цена предмета лизинга не была предусмотрена, то соответственно действительная выкупная цена была включена в состав определенных сделкой лизинговых платежей.
Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований ст. 575 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, в случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
Поскольку после расторжения названного договора лизинга имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки - оплаченной части фактической выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения (передачи имущества) у лизингополучателя возникло право требовать возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Таким образом, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Однако, по договору финансовой аренды с правом выкупа лизингодателем, ставшим собственником предмета лизинга, имущество изначально передается лизингополучателю лишь во временное владение и пользование (статья 2, пункт 1 статьи 11 Закона о лизинге). При последующем же выкупе право собственности переходит на товар, состояние которого за время нахождения имущества у лизингополучателя изменилось вследствие естественного износа.
При таких условиях возмещение лизингодателю естественного износа имущества, образовавшегося в период временного владения предметом лизинга лизингополучателем связано с арендными отношениями, а не с переходом права собственности и соответственно не может рассматриваться как погашение части выкупной цены.
Между тем, как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 июля 2011 г. N 17389/10 судам при расчете остаточной стоимости предмета лизинга необходимо учитывать срок полезного использования передаваемого в лизинг имущества и его естественный износ.
Судам остаточную стоимость имущества рекомендовано исчислять в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Кроме того, срок полезного использования предмета лизинга, судам следует устанавливать в зависимости от отнесения к конкретной амортизационной группе в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы".
Судам при разрешении данного спора следует с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 12 июля 2011 г. N 17389/10, на основании Приказа Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", Постановления Правительства РФ от 01.01.2002 г. N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" правильно определить выкупную стоимость предмета лизинга, уплаченную в составе лизинговых платежей, исходя из первоначальной стоимости имущества, срока полезного использования в соответствии с Классификатором основных средств, срока передачи предмета лизинга по договору, остаточной стоимости имущества, общей суммы всех лизинговых платежей по договору лизинга и с учетом методики определения выкупной цены, примененной судами при разрешении дел с аналогичными обстоятельствами (например дела N А40-104716/11-109-542 и N А40-104862/11-109-543)..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.10.2012 по делу N А40-5802/12-76-51
"...Договором лизинга от 26.06.2007 г. N 90/07 предусмотрено, что по окончании срока лизинга и при условии уплаты всех платежей (включая НДС), причитающихся лизингодателю от лизингополучателя по договору, лизингополучатель вправе выкупить предмет лизинга, уплатив лизингодателю выкупную стоимость.
Суд установил, что договор лизинга расторгнут с 16.02.2010 г. лизингодателем в одностороннем порядке на основании уведомления от 15.02.2010 N 20/10; предметы лизинга возвращены истцу.
Поскольку предметы лизинга возвращены лизингодателю, прекращено его обязательство по передаче предметов лизинга в собственность лизингополучателю.
Таким образом, основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, отсутствуют. Уплаченная выкупная цена удерживается лизингодателем без оснований и подлежит возврату в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно п. 5.8 договора лизинга выкупная стоимость имущества на дату истечения срока лизинга составляла 0,1% от первоначальной цены оборудования с НДС.
Судами установлено, что лизингополучателем перечислены лизингодателю авансовые и лизинговые платежи в рублях на общую сумму 1942174,05 руб., стоимость предмета лизинга составила 4900000 руб., а выкупная стоимость - 4 900 руб. (0,1% от первоначальной цены оборудования с НДС).
При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей. Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Суд первой инстанции, а с ним согласился Девятый арбитражный апелляционный суд, исходили из того, что полученные от истца платежи (авансовый и периодические) денежные средства не покрыли убытки лизингодателя. То есть, в связи с неисполнением истцом условий договора лизинга лизингодатель не получил по данной сделке то, на что он рассчитывал при его заключении. Лизингодатель поставлен в худшее положение, чем в случае, если бы лизингополучатель надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору лизинга.
Между тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.
Согласно сложившейся судебно-арбитражной практике, в частности, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10, в случае, если срок полезного использования предмета лизинга значительно превышает срок лизинга, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа предмета лизинга и падения его текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величины. То есть установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных договором периодических лизинговых платежей. Остаточная стоимость подлежит исчислению в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Ссылаясь на Классификацию основных средств, включаемых в амортизационные группы (Постановление Правительства РФ от 01.01.2002 N 1), заявитель кассационной жалобы приводит довод об отнесении автокрана КС-45721 к пятой амортизационной группе со сроком полезного использования от 7 до 10 лет включительно, в соответствии с Приказом генерального директора ООО "Тэмбр-Лизинг" от 15.08.2007 N 19-Пр (т. 2 л.д. 102) срок полезного использования названного крана определен в 108 месяцев, то есть 9 лет, в связи с чем, как полагает заявитель, предмет лизинга амортизируется на 11.1% в год или 0,926% в месяц, то есть на дату возврата Лизингодателю предмета лизинга (через 30 месяцев) последний по расчетам заявителя утрачивает 27,78% при остаточной стоимости автокрана на дату возврата техники - 3 538 888 руб. 89 коп.
Данные доводы заявителя не опровергнуты.
Судом также не установлен размер платежей, в том числе лизинговых, которые должны быть уплачены лизингополучателем на момент расторжения договора, не определена вошедшая в состав лизинговых платежей выкупная стоимость.
Суд в расчете исходил из полной суммы договора лизинга, которая сформирована исходя из срока лизинга в 36 месяцев. Однако суд не учел, что договор лизинга расторгнут и предмет лизинга изъят через 30 месяцев, в связи с чем неправомерно включены в расчет ежемесячные лизинговые платежи за оставшиеся шесть месяцев.
Не установлены состав и размер убытков ответчика, в счет погашения которых отказано во взыскании выкупной стоимости.
Судебная коллегия находит выводы судов первой и апелляционной инстанций об отказе в иске не соответствующими позиции судов, высказанных по аналогичным делам Арбитражного суда г. Москвы с участием тех же (N А40-110956/11-114-972, N А40-17396/12-86-48, N А40-17407/12-86-49), основанными на неполно исследованных и установленных обстоятельствах, имеющих значение для правильного разрешения спора; решение и постановление - подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.09.2012 по делу N А40-10410/12-35-91
"...Пунктом 5.5 договора финансовой аренды (лизинга) от 15.10.2007 N 01/103-07/405 предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю по окончанию договора лизинга, если лизингополучатель надлежащим образом исполнил все обязательства по договору, при этом размер выкупной цены установлен в сумме 1000 руб.
При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены (1000 руб.), приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований ст. 575 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, в случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
Поскольку после расторжения названного договора лизинга имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки - оплаченной части фактической выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения (передачи имущества), суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу, что у лизингополучателя возникло право требовать возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены, но при этом неверно определил их размер.
По договору финансовой аренды с правом выкупа лизингодателем, ставшим собственником предмета лизинга, имущество изначально передается лизингополучателю лишь во временное владение и пользование (статья 2, пункт 1 статьи 11 Закона о лизинге). При последующем же выкупе право собственности переходит на товар, состояние которого за время нахождения имущества у лизингополучателя изменилось вследствие естественного износа.
При таких условиях возмещение лизингодателю естественного износа имущества, образовавшегося в период временного владения предметом лизинга лизингополучателем связано с арендными отношениями, а не с переходом права собственности и соответственно не может рассматриваться как погашение части выкупной цены.
В соответствии с международной практикой, которая нашла отражение в подпункте "в" пункта 2 статьи 1 Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.1998, периодические лизинговые платежи, связанные с арендными правоотношениями, рассчитываются в том числе исходя из износа имущества, образовавшегося в период временного владения лизингополучателем предметом лизинга и временного пользования им этим имуществом.
Между тем, как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 июля 2011 г. N 17389/10 судам при расчете остаточной стоимости предмета лизинга необходимо учитывать срок полезного использования передаваемого в лизинг имущества и его естественный износ.
Судам остаточную стоимость имущества рекомендовано исчислять в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Кроме того, срок полезного использования предмета лизинга, судам следует устанавливать в зависимости от отнесения к конкретной амортизационной группе в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы".
Исходя из изложенного, вывод суда первой инстанции, что срок полезного использования предмета лизинга равен сроку действия спорного договора лизинга (36 месяцев) и следовательно выкупная цена предмета лизинга должна соответствовать остаточной стоимости имущества, то есть быть приближенной к нулевой является ошибочным.
Кроме того, при расчете выкупной стоимости подлежащей взысканию, суд апелляционной инстанции неправомерно взял за основу отчет от 02.03.2012 N 16, выполненный индивидуальным предпринимателем Лысухиным И.В. по оценке предмета лизинга, на основании которого апелляционный суд определил, что доля уплаченных лизингополучателем средств в счет выкупной цены составила 4 217 897,71 руб.
Такой порядок определения выкупной цены противоречит позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 июля 2011 г. N 17389/10, согласно которой при расчете остаточной стоимости предмета лизинга необходимо учитывать срок полезного использования передаваемого в лизинг имущества и его естественный износ.
Суды при рассмотрении указанного дела не учли вышеизложенной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и не исследовали указанные обстоятельства.
Судам при разрешении данного спора следовало с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 12 июля 2011 г. N 17389/10, на основании Приказа Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", Постановления Правительства РФ от 01.01.2002 г. N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" правильно определить выкупную стоимость предмета лизинга, уплаченную в составе лизинговых платежей, исходя из первоначальной стоимости имущества, срока полезного использования в соответствии с классификатором основных средств, срока передачи предмета лизинга по договору, остаточной стоимости имущества, общей суммы всех лизинговых платежей по договору лизинга и с учетом методики определения выкупной цены, примененной судами при разрешении дел с аналогичными обстоятельствами (например дела N А40-104716/11-109-542 и N А40-104862/11-109-543).
Таким образом, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.09.2012 по делу N А40-113254/11-126-1003
"...Пунктами 4.1, 15.1 договора финансовой аренды (лизинга) от 01 августа 2006 года N NSE-43L/2006 предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю по окончанию договора лизинга, если лизингополучатель надлежащим образом исполнил все обязательства по договору, при этом размер выкупной цены составляет 1 000 руб.
Согласно статье 624 Кодекса и статье 19 Закона о лизинге включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.
Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Кодекса, регулирующие правоотношения по купле-продаже.
В Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10 указано, что переход к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга по остаточной, приближенной к нулевой цене допускается только в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования техники; в противном случае установление в договоре символической выкупной цены, приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены (1000 руб.), приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей.
Таким образом, в случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
Поскольку после расторжения названного договора лизинга имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки - оплаченной части фактической выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения (передачи имущества), суды обоснованно пришли к выводу, что у лизингополучателя возникло право требовать возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Однако, по договору финансовой аренды с правом выкупа лизингодателем, ставшим собственником предмета лизинга, имущество изначально передается лизингополучателю лишь во временное владение и пользование (статья 2, пункт 1 статьи 11 Закона о лизинге). При последующем же выкупе право собственности переходит на товар, состояние которого за время нахождения имущества у лизингополучателя изменилось вследствие естественного износа.
При таких условиях возмещение лизингодателю естественного износа имущества, образовавшегося в период временного владения предметом лизинга лизингополучателем связано не с арендными отношениями, а с переходом права собственности и соответственно не может рассматриваться как погашение части выкупной цены.
Между тем, как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 июля 2011 г. N 17389/10 судам при расчете остаточной стоимости предмета лизинга необходимо учитывать срок полезного использования передаваемого в лизинг имущества и его естественный износ.
Судам остаточную стоимость имущества рекомендовано исчислять в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Кроме того, срок полезного использования предмета лизинга, судам следует устанавливать в зависимости от отнесения его к конкретной амортизационной группе в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы".
Суды, удовлетворяя первоначальный иск в полном объеме, не учли вышеизложенной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и не исследовали указанные обстоятельства.
Поскольку требования по первоначальному и встречному искам взаимосвязаны и не могут быть рассмотрены отдельно друг от друга, судебные акты, принятые по настоящему делу, подлежат отмене в полном объеме с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.
Таким образом, судам при разрешении данного спора следует с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 12 июля 2011 г. N 17389/10, на основании Приказа Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", Постановления Правительства РФ от 01.01.2002 г. N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" правильно определить выкупную стоимость предмета лизинга, уплаченную в составе лизинговых платежей, исходя из первоначальной стоимости имущества, срока полезного использования в соответствии с Классификатором основных средств, срока передачи предмета лизинга по договору, остаточной стоимости имущества, общей суммы всех лизинговых платежей по договору лизинга и с учетом методики определения выкупной цены, применяемой судами при разрешении дел с аналогичными обстоятельствами (например дела N А40-104716/11-109-542 и N А40-104862/11-109-543)..."

Постановление ФАС Московского округа от 05.09.2012 по делу N А40-40112/11-114-439
"...Пунктом 1 договора финансовой аренды (лизинга) от 05 апреля 2007 года N 1963/2007 предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю по окончанию договора лизинга, если лизингополучатель надлежащим образом исполнил все обязательства по договору, при этом размер выкупной цены или порядок ее расчета сторонами установлен не был.
Поскольку в договоре лизинга выкупная цена предмета лизинга не была предусмотрена, то соответственно действительная выкупная цена была включена в состав определенных сделкой лизинговых платежей.
Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований ст. 575 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, в случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.
Поскольку после расторжения названного договора лизинга имело место удержание лизингодателем - стороной возмездной сделки - оплаченной части фактической выкупной цены без предоставления лизингополучателю в части, касающейся выкупа, встречного исполнения (передачи имущества), суды обоснованно пришли к выводу, что у лизингополучателя возникло право требовать возврата денежных средств, фактически перечисленных им в счет погашения выкупной цены.
Однако, по договору финансовой аренды с правом выкупа лизингодателем, ставшим собственником предмета лизинга, имущество изначально передается лизингополучателю лишь во временное владение и пользование (статья 2, пункт 1 статьи 11 Закона о лизинге). При последующем же выкупе право собственности переходит на товар, состояние которого за время нахождения имущества у лизингополучателя изменилось вследствие естественного износа.
При таких условиях возмещение лизингодателю естественного износа имущества, образовавшегося в период временного владения предметом лизинга лизингополучателем связано с арендными отношениями, а не с переходом права собственности, и, соответственно, не может рассматриваться как погашение части выкупной цены.
Между тем, как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 июля 2011 г. N 17389/10 судам при расчете остаточной стоимости предмета лизинга необходимо учитывать срок полезного использования передаваемого в лизинг имущества и его естественный износ.
Судам остаточную стоимость имущества рекомендовано исчислять в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Кроме того, срок полезного использования предмета лизинга, судам следует устанавливать в зависимости от отнесения к конкретной амортизационной группе в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы".
Следовательно, при расчете выкупной стоимости подлежащей взысканию, суды неправомерно взяли за основу представленный ответчиком отчет ООО "Объединенное предприятие по оценке и экспертизе специальных объектов и инвестиций" от 18.01.2012 N 06/12 согласно которому износ предмета лизинга на момент его возврата лизингодателю составил 35,4% или 649 587,68 руб.
Судам при разрешении данного спора следует с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 12 июля 2011 г. N 17389/10, на основании Приказа Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", Постановления Правительства РФ от 01.01.2002 г. N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" правильно определить выкупную стоимость предмета лизинга, уплаченную в составе лизинговых платежей, исходя из первоначальной стоимости имущества, срока полезного использования в соответствии с Классификатором основных средств, срока передачи предмета лизинга по договору, остаточной стоимости имущества, общей суммы всех лизинговых платежей по договору лизинга и с учетом методики определения выкупной цены, примененной судами при разрешении дел с аналогичными обстоятельствами (например дела N А40-104716/11-109-542 и N А40-104862/11-109-543).
Таким образом, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.07.2012 по делу N А40-104862/11-109-543
"...Согласно п. 7.1 договора лизинга, общая стоимость договора составляет 2.257.098 руб., в том числе НДС 18% - 344 303,08 руб. Пунктом 7.1.1 договора установлено, что в общую стоимость договора входят: - сумма лизинговых платежей за период действия договора - 2.256.098 руб., в том числе НДС, выкупная стоимость предмета лизинга - 1 000 руб., в том числе НДС.
Действительно, в связи с расторжением по требованию лизингодателя договора лизинга от 29.04.2008 г. N РЯЗ-0238-8А с правом выкупа и возвратом предмета лизинга, прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, отпали основания для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Как правильно указал суд апелляционной инстанции, в соответствии с международной практикой, которая нашла отражение в подп. "в" п. 2 ст. 1 Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.1998, периодические лизинговые платежи, связанные с арендными правоотношениями, рассчитываются, в том числе исходя из износа имущества, образовавшегося в период временного владения лизингополучателем предметом лизинга и временного пользования им этим имуществом.
Следовательно, передача лизингополучателю титула собственника предмета лизинга осуществляется по цене, приближенной к нулевой, в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования спецтехники. В рассматриваемом же деле ответчик не доказал, что срок полезного использования соответствует сроку лизинга, а значит, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа спецтехники и падения ее текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величине.
При таких обстоятельствах установление в договоре лизинга от 29.04.2008 г. N РЯЗ-0238-8А символической выкупной цены в 1000 руб., приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена предмета лизинга вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей. Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения в полном объеме встречного иска ООО "АНП-Скопинская нива" и удовлетворяя его лишь в части взыскания суммы неосновательного обогащения в размере 186.371,76 руб., правомерно пришел к выводу, что расчет неосновательного обогащения выполнен судом первой инстанции неверно. Суд первой инстанции необоснованно взял за основу расчет лизингополучателя, в котором при расчете остаточной стоимости предмета лизинга взята стоимость нового имущества, приобретенного лизингодателем по договору купли-продажи.
Между тем, как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 июля 2011 г. N 17389/10 судам при расчете остаточной стоимости предмета лизинга необходимо учитывать срок полезного использования передаваемого в лизинг имущества и его естественный износ. Судам остаточную стоимость имущества рекомендовано исчислять в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Так как ООО "АНП-Скопинская нива" оплатило в счет лизинговых платежей 1.226.130 рублей, то доля выкупной стоимости в этих платежах составляет 186.371,76 рублей из расчета: 1.226 130 / 100 x 15,2 = 186 371,76 руб.
Исходя из изложенного, апелляционный суд правильно указал, что именно указанная сумма денежных средств в размере 186 371,76 руб. необоснованно удерживалась лизингодателем в виде неосновательного обогащения, которая и подлежала взысканию с ООО "Лизинговая компания "УРАЛСИБ" в пользу истца по встречному иску - ООО "АНП-Скопинская нива"..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2012 по делу N А40-104716/11-109-542
"...Согласно п. 7.1 договора лизинга, общая стоимость договора составляет 1 205 845 руб., в том числе НДС 18% - 183 942 руб. 46 коп. Пунктом 7.1.1 договора установлено, что в общую стоимость договора входят: - сумма лизинговых платежей за период действия договора - 1 204 845 руб., в том числе НДС, выкупная стоимость предмета лизинга - 1 000 руб., в том числе НДС.
Действительно, в связи с расторжением по требованию лизингодателя договора лизинга N РЯЗ-0286-8Б от 30.06.2008 г. с правом выкупа и возвратом предмета лизинга, прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность. Следовательно, отпали основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга.
Как правильно указал суд апелляционной инстанции, в соответствии с международной практикой, которая нашла отражение в пп. "в" п. 2 ст. 1 Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.1998, периодические лизинговые платежи, связанные с арендными правоотношениями, рассчитываются в том числе исходя из износа имущества, образовавшегося в период временного владения лизингополучателем предметом лизинга и временного пользования им этим имуществом.
Следовательно, передача лизингополучателю титула собственника предмета лизинга осуществляется по цене, приближенной к нулевой, в том случае, если срок действия договора лизинга почти равен сроку полезного использования спецтехники. В рассматриваемом же деле ответчик не доказал, что срок полезного использования соответствует сроку лизинга, а значит, истечение определенного в договоре срока лизинга не влечет за собой полного естественного износа спецтехники и падения ее текущей рыночной стоимости до близкой к нулевой величине.
При таких обстоятельствах установление в договоре символической выкупной цены (1000 руб.), приближенной к нулевой, означает, что действительная выкупная цена вошла, в числе прочего, в состав определенных сделкой периодических лизинговых платежей. Иное истолкование условий договора противоречило бы самой сути отношений по выкупу предмета лизинга, поскольку отношениям по купле-продаже фактически был бы придан безвозмездный характер в отсутствие к тому каких-либо оснований и в нарушение требований ст. 575 Гражданского кодекса РФ.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции, правомерно пришел к выводу, что расчет неосновательного обогащения выполнен судом первой инстанции неверно. Суд взял за основу расчет лизингополучателя, в котором при расчете остаточной стоимости предмета лизинга взята стоимость нового имущества, приобретенного лизингодателем по договору купли-продажи.
Между тем, как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 июля 2011 г. N 17389/10, судам при расчете остаточной стоимости предмета лизинга необходимо учитывать срок полезного использования передаваемого в лизинг имущества и его естественный износ. Судам остаточную стоимость имущества рекомендовано исчислять в соответствии с порядком учета на балансе организаций объектов основных средств, регулируемым Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01", исходя из амортизации техники линейным способом, к которой не применяется ускоренный коэффициент.
Так как ООО "АНП-Скопинская нива" оплатило в счет лизинговых платежей 451 419 руб. рублей, то доля выкупной стоимости в этих платежах составляет 67 712,85 рублей из расчета: 451 419 / 100 x 15,0 = 67 712,85 руб.
Исходя из изложенного, апелляционный суд правильно указал, что именно указанная сумма денежных средств необоснованно удерживалась лизингодателем в виде неосновательного обогащения, которая и подлежала взысканию с лизингодателя в пользу лизингополучателя..."

7. Правовая природа условия договора аренды об обязанности арендодателя по окончании срока данного договора продать арендатору предмет договора

Пункт 2 ст. 624 ГК РФ допускает возможность включения в договор аренды дополнительного условия о переходе по данному договору права собственности на предмет аренды к арендатору. В связи с этим возникает вопрос: является ли условие о переходе арендованного имущества в собственность арендатора обычным условием договора аренды либо представляет собой элемент договора купли-продажи?

7.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о квалификации условия договора аренды об обязанности арендодателя по окончании аренды продать арендатору предмет договора существует две позиции судов.

Позиция 1. Условие договора аренды о том, что по окончании аренды арендодатель обязан продать арендатору по отдельному договору объект аренды, может быть квалифицировано в качестве предварительного договора купли-продажи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 22.01.2004 N КГ-А40/11320-03-П по делу N А40-29504/01-64-350
"...Согласно договору аренды от 21.09.00 ответчик предоставил истцу в аренду 232,1 кв. м нежилых площадей, принадлежащих ЗАО "Транспул" на праве собственности.
Разделом 5 договора стороны установили право арендатора на выкуп арендуемого имущества и порядок заключения договора купли-продажи имущества (ст. 624 ГК РФ).
Руководствуясь указанными условиями договора до истечения срока его действия, ООО "Берто" обратилось к ЗАО "Транспул" с предложением подписать договор купли-продажи помещений.
В связи с отказом арендодателя арендатор вынужден был обратиться в суд с настоящим иском.
Исследовав представленные материалы и пояснения представителей сторон, суд первой и апелляционной инстанций при первом рассмотрении дела сделал в целом правильный вывод о законности требований ООО "Берто" и удовлетворил иск.
Своим постановлением Федеральный арбитражный суд Московского округа также по существу констатировал правомерность требований арендатора, указав в мотивировочной части постановления, что разделом 5 договора аренды стороны заключили предварительный договор, соответствующий требованиям Гражданского кодекса РФ, предъявляемым к сделкам купли-продажи недвижимости.
Раздел 5 содержит условия о предмете купли-продажи, цене и порядке оплаты.
В противоречие с содержанием постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.02.02 суд при повторном рассмотрении дела сделал неправильные выводы о том, что раздел 5 договора аренды не является предварительным и не отвечает требованиям, предъявляемым законом к сделкам купли-продажи имущества.
На основании изложенного Федеральный арбитражный суд Московского округа находит необходимым применить пп. 2 п. 1 ст. 287 АПК РФ, отменить решение и постановление и принять новое решение об удовлетворении иска, т.к. фактические обстоятельства спора установлены в полном объеме, однако нормы права применены судом неправильно..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 10.02.2009 N Ф09-3585/08-С6 по делу N А50-14686/2007
"...Общество "СК "Приват-Энергострах" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "ТГК N 9" об обязании заключить договор купли-продажи здания РЭБ правобережной котельной ТЭЦ-13, расположенного по адресу: г. Пермь, район Камской долины, общей площадью 1620 кв. м, и учесть при расчете продажной стоимости указанного здания стоимость неотделимых улучшений в сумме 10 424 166 руб. 56 коп.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 21.02.2000 обществом "СК "Приват-Энергострах" (арендатор) и открытым акционерным обществом "Пермэнерго" (арендодатель), правопреемником которого по указанному договору является ответчик, подписан договор аренды объекта недвижимости N 119 юр-176, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование 1-этажное панельное не завершенное строительством здание, расположенное по адресу: г. Пермь, р-н Камская долина.
Согласно п. 2.1.3 вышеуказанного договора по окончании срока аренды арендодатель обязан продать здание арендатору по отдельному договору купли-продажи по согласованной цене.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, исходя из буквального содержания договора аренды от 21.02.2000 N 119 юр-176, пришли к правильному выводу о том, что данный договор является смешанным (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), его составной частью является предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Поскольку сторонами не согласована цена объекта, по которой он подлежит отчуждению истцу, суды обоснованно признали предварительный договор незаключенным (п. 3 ст. 429, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). С учетом того, что в предварительном договоре не согласованы все существенные условия основного договора, суды сделали правомерный вывод об отсутствии у истца права требовать заключения основного договора купли-продажи объекта. Судами обоснованно отмечено, что протокол согласования цены объекта, не содержит положений, свидетельствующих о согласовании сторонами цены, по которой объект будет отчужден в собственность истца..."

Позиция 2. Условие договора аренды о том, что по окончании аренды арендодатель обязан продать арендатору по отдельному договору объект аренды, не может быть квалифицировано в качестве предварительного договора купли-продажи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.05.2011 по делу N А11-3565/2010
"...Как видно из документов и установил суд, Банк (арендодатель) и ООО "Лидер-Авто" (арендатор) заключили договоры от 15.12.2008 N А-1-15/12/08 и от 31.12.2008 N 04-31/12/08 аренды оборудования - электронных терминалов, адаптированных в банковскую систему электронных расчетов, согласно спецификации.
На основании пункта 2.2.5 договоров арендодатель обязан в течение 10 дней с момента получения от арендатора уведомления, указанного в пункте 2.1.9 договоров, заключить с последним договор купли-продажи оборудования по форме приложения N 3 на условиях указанных в договоре, при условии надлежащего и своевременного исполнения истцом своих обязанностей, указанных в пункте 2.1 договоров.
Аргумент заявителя о том, что договоры аренды по сути являются предварительными договорами, основан на неправильном толковании норм материального права.
Данные договоры по правилам пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к категории смешанных договоров, содержащих в себе элементы договоров купли-продажи и аренды.
Остальные доводы заявителя отклоняются по мотивам, приведенным в настоящем постановлении..."

8. Понуждение к заключению договора купли-продажи объекта аренды

В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В силу п. 1 ст. 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон. Данные нормы не указывают, какие требования вправе предъявить арендатор в том случае, когда арендодатель уклоняется от заключения договора купли-продажи.

8.1. Вывод из судебной практики: Если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства, то по окончании срока действия договора, который предусматривает преимущественное право арендатора выкупить арендуемое имущество по определенной выкупной цене, он вправе понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2011 N КГ-А40/3314-11 по делу N А40-97394/10-82-848
"...Неисполнение лизингополучателем указанного требования лизингодателя явилось основанием для обращения ООО "ЛТ-Лизинг" в суд с иском о взыскании с ООО "Эврикон-Строй" 303.891 руб. 18 коп. задолженности по уплате лизинговых платежей за время просрочки возврата предмета лизинга (за период с 06.08.10 по 15.09.10), а также о возврате предмета лизинга, переданного по договору от 27.07.07 N 473-п: крана стрелового, самоходного КС-5576Б 2007 года выпуска, VIN X8969814270AW9029, цвет белый, по адресу: г. Москва, ул. Маломосковская, д. 22.
ООО "Эврикон-Строй" предъявило встречный иск об обязании ООО "ЛТ-Лизинг" заключить договор купли-продажи предмета лизинга, переданного по договору от 27.07.07 N 473-п: крана стрелового, самоходного КС-5576Б 2007 года выпуска, VIN X8969814270AW9029, номер двигателя 70234593, шасси Y3M63030370002735 на условиях проекта, направленного письмом от 03.08.10 N 136/08-10.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии предусмотренных статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 17 Федерального закона от 29.10.98 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", пунктом 4.32 договора от 27.07.07 N 473-п оснований для изъятия предмета лизинга.
При этом суды обеих инстанций, установив факт добросовестного исполнения лизингополучателем условий договора внутреннего финансового лизинга движимого имущества с полной амортизацией от 27.07.07 N 473-п, пришли к обоснованному выводу о наличии у ООО "Эврикон-Строй" преимущественного права на приобретение предмета лизинга путем заключения с ООО "ЛТ-Лизинг" договора купли-продажи по выкупной цене, не превышающей суммы в размере 80.000 с учетом НДС.
Так, согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
В силу пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 29.10.98 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.
В соответствии с пунктом 10.1 договора внутреннего финансового лизинга движимого имущества с полной амортизацией от 27.07.07 N 473-п по окончании срока действия договора при условии добросовестного исполнения лизингополучателем его условий, последний имеет преимущественное право на приобретение предмета лизинга путем заключения с лизингодателем договора купли-продажи по выкупной цене, не превышающей суммы в размере 80.000 руб. 00 коп. с учетом НДС.
Таким образом, с учетом установленных обстоятельств, а именно того, что, несмотря на добросовестное исполнение лизингополучателем условий договора внутреннего финансового лизинга движимого имущества с полной амортизацией от 27.07.07 N 473-п и истечение срока его действия, ООО "ЛТ-Лизинг", для которого в силу пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 29.10.98 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", пункта 1.10 договора лизинга заключение договора купли-продажи предмета лизинга обязательно, необоснованно уклоняется от заключения указанного договора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о правомерности заявленного на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации требования об обязании лизингодателя заключить с лизингополучателем договор на условиях, предложенных понуждающей стороной..."

8.2. Вывод из судебной практики: Арендатор не обязан выкупать имущество по договору аренды с правом выкупа.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2011 по делу N А58-8158/10
"...Суды первой и апелляционной инстанций, исходя из буквального толкования спорного договора и сопоставления представленных в материалы дела документов, пришли к выводу о том, что между сторонами был заключен договор аренды с правом выкупа.
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из анализа указанной нормы следует, что внесение выкупной цены как платы за приобретение имущества в собственность является не обязанностью арендатора, а его правом, реализация которого влечет возникновение у него права собственности на арендуемое имущество. Если арендатор по каким-либо причинам этим правом не смог или не захотел воспользоваться, то единственным последствием этого окажется невозможность приобретения им права собственности на арендуемое имущество.
Поскольку выкуп арендованного имущества по условиям договора является правом арендатора, а не его обязанностью, договор аренды расторгнут, следовательно, в силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон по нему прекращены, в том числе и условие о выкупе арендованного имущества, суд апелляционной инстанции, установив, что обязательства по внесению арендных платежей ответчиком по договору исполнены, правомерно отказал истцу в удовлетворении требований о взыскании выкупной стоимости арендованного имущества..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Решение Арбитражного суда Московской области от 08.12.2009 по делу N А41-19783/09
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 04 мая 2006 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды оборудования с последующим выкупом N 01/05-06.
При этом, истец полагает, что поскольку договор аренды не был исполнен ответчиком в части пользования арендованным имуществом, то наступают обязательства ответчика по выкупу спорного имущества, то есть условия купли-продажи.
Суд считает данные доводы истца ошибочными.
Как следует из части 1 статьи 624 настоящего Кодекса, в законе или договоре аренды может быть предусмотрен переход арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что понуждение ответчика к оплате стоимости оборудования является неправомерным в связи с тем, что выкуп предмета аренды - спорного имущества является правом, а не обязанностью арендатора, поскольку в силу предписаний статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым на себя обязательством.
Следовательно, договор аренды с правом выкупа по своей правовой природе предполагает право, а не обязанность по выкупу арендованного имущества арендатором.
При этом, арендатор не согласился на предложенные арендодателем условия по выкупу арендованного имущества.
Таким образом, у истца отсутствуют правовые основания требования оплаты ответчиком стоимости спорного оборудования..."

9. Недействительность договора аренды с правом выкупа арендованного имущества

9.1. Вывод из судебной практики: В случае когда условия о выкупе арендованного имущества противоречат закону, недействительным признается договор в целом, а не его часть, если стороны не намеревались заключить обычный договор аренды.

Судебная практика:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
"...100. Признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).
Например, если судом будет установлено, что стороны не намеревались заключить обычный договор аренды, в случае противоречия закону условий о выкупе арендованного имущества в договоре аренды с выкупом недействительным признается весь договор в целом..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.07.2003 N 11224/02
"...Как установлено судом, заключенный сторонами договор аренды с правом выкупа от 26.07.2000 предусматривал переход муниципального имущества в собственность ответчика после внесения арендодателю всей причитающейся суммы арендной платы в качестве выкупной цены. В связи с этим суд обоснованно дал оценку указанному договору как сделке приватизации, направленной на отчуждение муниципального имущества в частную собственность.
В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" приватизация государственного и муниципального имущества по договорам аренды с правом выкупа допускается лишь по таким договорам, которые заключены до вступления в силу Федерального закона от 03.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации". Следовательно, суд обоснованно признал договор аренды с правом выкупа от 26.07.2000 ничтожной сделкой как противоречащий законодательству о приватизации.
Правомерно судебными актами признана неосновательной ссылка ответчика на возможность согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации признания договора недействительным лишь в части права арендатора на выкуп имущества, поскольку сделка была направлена на отчуждение имущества.
Таким образом, муниципальное имущество было передано ответчику по ничтожной сделке и в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит возврату собственнику в порядке применения последствий недействительности сделки, а не путем виндикации имущества из чужого незаконного владения на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, как указал в решении суд..."

10. Последствия недействительности договора купли-продажи арендованного имущества

В соответствии с п. 2 ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может отсутствовать условие о выкупе, но стороны в любой момент вправе заключить соглашение о выкупе. На практике возникают споры по поводу того, сохраняет ли арендатор право аренды в отношении выкупленных помещений, если договор купли-продажи будет признан недействительным.

10.1. Вывод из судебной практики: Если арендатор покупает арендованное имущество, то договор аренды прекращает свое действие, даже если договор купли-продажи указанного имущества будет признан недействительным. Следовательно, с даты заключения договора купли-продажи арендатор утрачивает право аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 10.08.2011 N КГ-А40/8128-11 по делу N А40-56099/10-113-471
"...Как следует, из материалов дела и установлено судами, 05.09.1994 между ООО "ТВМ-трейд" (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 6-610/94, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: город Москва, ул. Севанская, д. 15, корп. 1, на срок с 01.07.1994 по 01.07.2019.
22.05.2001 ООО "ТВМ-трейд" и СГУП по продаже имущества г. Москвы был заключен договор купли-продажи ВАМ N 15461/ВАМ 3048 помещений площадью 1004,9 кв. м, расположенных по вышеуказанному адресу.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.
Установив, что договор аренды нежилого помещения N 6-610/94 от 05.09.1994 прекратил свое действие в связи с заключением договора купли-продажи от 22.05.2001 г. спорного нежилого помещения, при том, что в последующем договор купли-продажи был признан недействительной сделкой в силу ее ничтожности (ст. 168 ГК РФ), суд пришел к выводу об утрате истцом права аренды на спорное нежилое помещение, в связи с чем положения ст. 617 Гражданского кодекса РФ не могут быть применимы в данном случае.
В кассационной жалобе не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судами обстоятельства, как и не приведено мотивов, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 27.10.2011 N ВАС-12758/11 по делу N А40-56099/10-113-471
"...Судом установлено, что 05.09.1994 между ТОО "ТВМ-трейд" (правопредшественник истца, арендатор) и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы (арендодатель) был заключен договор аренды N 6-610/94 нежилых помещений, расположенных по указанному адресу, сроком с 01.07.1994 по 01.07.2019.
Между обществом "ТВМ-трейд" и СГУП по продаже имущества г. Москвы 22.05.2001 был заключен договор купли-продажи спорных помещений.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2007 по делу N А40-69451/06-138-511 установлено, что договор купли-продажи от 22.05.2001 между обществом "ТВМ-трейд" и СГУП по продаже имущества г. Москвы является недействительной сделкой (ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как совершенной с нарушением требований статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"), не порождающей перехода права собственности на недвижимость к обществу "ТВМ-трейд".
Полагая, что договор аренды от 01.09.1994 является действующим, у арендатора отсутствует волеизъявление на выкуп арендованного имущества, общество "Агроаспект" незаконно владеет и пользуется арендованным имуществом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.
Суды установили, что договор аренды нежилого помещения от 05.09.1994 прекратил свое действие в связи с заключением договора купли-продажи от 22.05.2001 спорного нежилого помещения, несмотря на признание впоследствии договора купли-продажи ничтожной сделкой, общество "ТВМ-трейд" утратило право аренды на спорное нежилое помещение, поэтому пришли к выводу о том, что положения статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае применению не подлежат.
Суд признал, что истец не является собственником спорных объектов и не владеет ими на каком-либо ином вещном праве, либо по основанию, предусмотренному законом или договором, поэтому, руководствуясь статьями 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении иска об истребовании имущества.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 21.05.2012 по делу N А40-63092/11-23-512
"...21.11.2003 г., на основании решения Комиссии по продаже объектов нежилого фонда города Москвы от 17.04.2002 (протокол N 50) и Распоряжения Департамента имущества города Москвы от 14.11.2002 N 5877-р, город Москва в лице Специализированного государственного унитарного предприятия (СГУП) по продаже имущества города Москвы (Продавец) и РПОД "Христианский немецкий союз" (Покупатель) заключили договор купли-продажи N ВАМП (МКИ) N 20781, в соответствии с которым Покупатель осуществляет выкуп нежилого здания - памятника истории и культуры "Здание военно-фельдшерской школы, сер. XIX в. 1780-е гг." площадью 1586,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Госпитальная пл., д. 1/10, находящегося в государственной собственности города Москвы и арендуемого Покупателем на основании охранно-арендного договора N 236-з от 01.10.2000 г.
Суд апелляционной инстанции, установив совпадение должника и кредитора в одном лицу в силу ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что с момента заключения между представителем собственника и арендатором договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества обязательства из договора аренды прекратились.
При этом суд принял во внимание решение Арбитражного суда города Москвы от 07.12.2006 по делу N А40-57864/06-52-404, вступившее в законную силу, которым удовлетворены исковые требования города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи ВАМП (МКИ) N 20781 от 21.11.2003, и применении последствий недействительности сделки: возврате городу Москве в лице Департамента имущества города Москвы нежилого здания - памятника истории и культуры "Здание военно-фельдшерской школы, сер. XIX в. 1780-е гг." площадью 1586,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Госпитальная пл., д. 1/10 и обязании СГУП по продаже имущества города Москвы и возврате РПОД "Христианский Немецкий союз" денежных средств, полученных по договору в размере 8559 062 руб., обязании Департамента имущества города Москвы возвратить РПОД "Христианский Немецкий союз" денежные средства в размере 2139 768 руб.
В обоснование указанного вывода суд апелляционной инстанции исходил из зарегистрированного права собственности города Москвы на спорный объект недвижимости при отсутствии каких-либо обременений и ограничений права, что подтверждается выпиской ЕГРП от 12.01.2012 г. N 11/005/2012-078, поскольку право собственности истца и запись о нем были аннулированы вместе с правом на обременение данной собственности в силу норм ст. 413 Гражданского кодекса РФ, признание сделки, обосновывавшей переход права собственности к истцу, недействительной в силу ничтожности, исходя из нормативной основы государственной регистрации, не предусматривающей возможности осуществления государственной регистрации права на обременение после признания последней сделки ничтожной, что в силу норм ст. 8 Гражданского кодекса РФ, лишает истца права на обременение имущества в форме аренды.
В связи с чем суд апелляционной инстанции признал ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что охранно-арендный договор от 01.10.2000 г. N 236-з является действующим.
В силу ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем, признание договора купли-продажи от 21.11.2003 г. N 20781 в рамках дела N А40-57864/06-52-404 ничтожным, позволяет считать охранно-договор от 01.10.2000 г. N 236-3 заключенным только с момента государственной регистрации.
Однако доказательства, свидетельствующие о государственной регистрации права на обременение после признания в судебном порядке сделки ничтожной в материалах дела отсутствуют.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки..."

11. Выкуп арендованного имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ

Статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ регулирует условия преимущественного выкупа государственного имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства. Судебная практика разъясняет, при каких обстоятельствах данное преимущественное право не возникает.

11.1. Вывод из судебной практики: Арендатор не вправе приватизировать арендованное недвижимое имущество, если на момент принятия решения о приватизации договор аренды не действует.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
"...При применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).
Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 25.09.2017 по делу N 305-ЭС17-5424, А40-231248/2015 (данный акт включен в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017))
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.12.1999 заключили договоры аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: город Москва, Зубовский проезд, дом 2, корпус 2: N 01-01410/99 площадью 113,2 кв. м для размещения офиса; N 01-01402/99 площадью 123,1 кв. м для размещения офиса, N 01-01409/99 площадью 188,4 кв. м для использования под ресторан, N 01-01401/99 площадью 264,3 кв. м для использования под склад. Срок действия договоров установлен по 30.06.2015.
Департамент 29.07.2015 направил Обществу уведомления об отказе от договоров аренды.
Получив уведомления об отказе от договоров, Общество 30.09.2015 в рамках предоставления государственной услуги, порядок оказания которой регламентирован положениями Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" (далее - Закон N 210-ФЗ) и Административного регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" (приложение N 17) (далее - Административный регламент), обратилось в Департамент с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении действия перечисленных договоров аренды на основании уведомлений об отказе от договоров.
Департамент письмами от 06.11.2015 сообщил Обществу об отказе в предоставлении государственной услуги по выкупу арендуемого помещения в связи с прекращением действия договоров аренды от 01.12.1999 нежилых помещений.
Посчитав отказ в заключении договора купли-продажи помещений неправомерным, Общество обратилось с иском в суд по настоящему делу.
В абзацах 6, 7 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) разъяснено следующее.
При применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.
По смыслу статьи 3 Закона N 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение (пункт 5 Информационного письма N 134).
Установив, что по истечении срока действия спорных договоров аренды от 01.12.1999 (30.06.2015) Общество продолжало пользоваться помещениями, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод, что, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
В таком случае, согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
На основании изложенного и исходя из конкретных обстоятельств данного дела судами сделан обоснованный вывод о расторжении спорных договоров аренды 29.10.2015. Факты получения уведомлений и расторжения договоров 29.10.2015 при рассмотрении дела судами Обществом признаны.
Таким образом, на дату принятия Департаментом решений об отказе в приватизации (06.11.2015) договоры аренды помещений не действовали, поскольку были расторгнуты 29.10.2015.
Согласно приведенным выше разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма N 134, у Общества не возникло право на приобретение в собственность спорных помещений, поскольку оно не являлось арендатором на дату принятия решения по заявлению на выкуп.
При этом арендодатель направил сообщение об отказе от договора за два месяца до подачи Обществом заявления о выкупе. Общество, арендуя спорные помещения с 01.12.1999, ранее с заявлением о реализации преимущественного права в Департамент не обращалось, поэтому на момент отказа от договоров ответчик не мог знать о намерении Общества приобрести в собственность данное недвижимое имущество.
Оценив доводы Общества, обратившегося с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции, и исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции признал, что отказ от договоров не может быть квалифицирован как совершенный исключительно с целью воспрепятствования реализации Обществом права на приобретение спорных помещений в собственность по правилам Закона N 159-ФЗ.
С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному итоговому выводу об отсутствии у Общества права на приобретение в собственность спорных помещений по правилам Закона N 159-ФЗ..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.11.2013 по делу N А40-28539/13-120-129
"...Как усматривается из материалов дела, общество обратилось с заявлением о реализации им преимущественного права на приобретение нежилых помещений площадью 300 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Сивашская, д. 3.
В связи с тем, что на момент подачи заявления о преимущественном выкупе арендуемого государственного имущества договор аренды прекратил свое действие, испрашиваемое имущество в собственность общества не предоставлено.
Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что договор аренды от 30.12.2005 N 7-787 прекратил свое действие с 09 декабря 2011 года, т.е. на момент обращения в ГУП г. Москвы "Московское имущество" (08.10.2012 г.) являлся недействующим.
Письмом от 09.09.2011 N 2976/11 предприятие уведомило общество о расторжении договора по истечении 3-х месяцев с момента получения уведомления, что предусмотрено пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
При таких обстоятельствах судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод об отсутствии оснований для реализации обществом преимущественного права выкупа спорных нежилых помещений.
Выводы судов о применении норм права соответствуют установленным ими обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Поэтому у суда кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 АПК РФ пределы его компетенции, отсутствуют правовые основания для переоценки названных выводов судов и учета доводов кассационной жалобы, направленных на переоценку установленных судами фактических обстоятельств..."

11.2. Вывод из судебной практики: Арендодатель не вправе отказать арендатору в выкупе имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ссылаясь на отсутствие госрегистрации договора аренды, если данный договор фактически исполнялся и его существенные условия были согласованы.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.04.2015 N Ф05-1328/2015 по делу N А41-34818/14
"...Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор аренды, не зарегистрированный в установленном порядке, не привел к возникновению у предпринимателя преимущественного права на выкуп нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, равно как и дополнительные соглашения к такому договору, также не прошедшие государственную регистрацию; тем самым, предприниматель не соответствует предъявляемым пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям к субъектам, обладающим преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном данным Законом.
Между тем кассационная коллегия считает ошибочными данные выводы апелляционного суда.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.02.2014 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского района Московской области и ИП Полевым А.А. был заключен договор аренды N 1653 недвижимого имущества - нежилого помещения с условным номером 50-50-26/026/2009-131, расположенного по адресу: Московская область, г. Наро-Фоминск, ул. Парковая, д. 6.
Договор заключен на срок с 01.02.2004 по 31.12.2008, однако не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительными соглашениями от 01.01.2009, 01.11.2010, 01.10.2011, 01.01.2012, 01.01.2013 к договору срок аренды ежегодно продлевался.
Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73), отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.
Существенными условиями для договоров аренды законодателем указаны условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору в качестве объекта аренды (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также о размере арендной платы (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела и правомерно установлено судом первой инстанции, соглашение по указанным условиям в договоре аренды было достигнуто, имущество было передано арендатору и договор фактически исполнялся - заявитель пользовался арендованным имуществом, внося арендную плату, а ответчик принимал исполнение в течение всего периода действия договора, в связи с чем единственным последствием отсутствия государственной регистрации договора являются лишь установленные пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 обстоятельства отсутствия у лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, возможности противопоставления своих прав из договора третьим лицам, но не отсутствия у него всех прав арендатора по договору, в том числе права, предоставленного арендаторам, являющимся субъектами малого предпринимательства, нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ - на выкуп арендованного имущества.
Суд первой инстанции указал, что материалами дела подтверждается, что ИП Полев А.А. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
На момент обращения с заявлением задолженности по арендной плате не имелось.
С учетом изложенного, исходя из норм действующего законодательства, кассационная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что препятствий для реализации права заявителя на приватизацию спорного помещения не имеется, в связи с чем отказ предпринимателю в выкупе арендуемого им нежилого помещения является незаконным, противоречащим нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нарушающим законные права и интересы заявителя, а требования предпринимателя о признании отказа в выкупе имущества незаконным и обязании администрации совершить юридически значимые действия, установленные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого ИП Полевым А.А. имущества, обоснованно удовлетворил..."

11.3. Вывод из судебной практики: Вправе ли арендатор взыскать убытки с арендодателя, который нарушил установленный Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок заключения договора купли-продажи арендованного имущества, в размере арендной платы, внесенной за период с момента, когда договор должен был быть заключен, до момента его фактического заключения?

Позиция 1. Арендатор вправе взыскать убытки с арендодателя, который нарушил установленный Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок заключения договора купли-продажи арендованного имущества, в размере арендной платы, внесенной за период с момента, когда договор должен был быть заключен, до момента его фактического заключения.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.04.2016 N Ф09-3137/16 по делу N А07-3294/2015
"...Судами установлено, что требование общества "Мега-Трек" о взыскании с муниципального образования городского округа город Уфа Республики Башкортостан убытков возникло в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили факт обращения общества "Мега-Трек" 12.09.2013 с заявлением о реализации в порядке Федерального закона N 159-ФЗ преимущественного права выкупа имущества, арендованного по договору аренды N 7401.3, отказ в удовлетворении данного обращения Управлением муниципальной собственности, а также внесение обществом по договору аренды N 7401.3 за январь - ноябрь 2014 г. арендной платы и пеней в сумме 2 058 609 руб. 75 коп.
Принимая во внимание, что незаконность действия уполномоченного органа муниципального образования городского округа город Уфа Республики Башкортостан, выразившегося в отказе обществу "Мега-Трек" в реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта муниципального нежилого фонда, установлена вступившим в законную силу судебным актом по делу N А07-19806/2013, при этом в случае заключения договора купли-продажи в сроки, установленные Федеральным законом N 159-ФЗ, у истца прекратилось бы обязательство по внесению арендной платы, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика убытков, связанных с незаконным бездействием при реализации права на выкуп муниципального имущества.
Определяя период, в течение которого проект договора купли-продажи спорного имущества должен был быть направлен обществу, в связи с подачей последним заявления о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность на основании ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции исходил из положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ и даты подачи истцом соответствующего заявления.
Установив, что заявление о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность было подано обществом 12.09.2013, исходя из того, что договор с оценщиком должен быть заключен в срок до 12.11.2013 (два месяца), отчет об оценке должен быть выполнен и принят заказчиком в срок до 12.12.2013 (тридцать дней по аналогии с положениями п. п. 1 и 2 ст. 12 Федерального закона от 22.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации"), а решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно быть принято в срок до 26.12.2013 (две недели), а соответственно, проект договора купли-продажи направлен обществу не позднее 09.01.2014 (десять дней), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что незаконное бездействие органа местного самоуправления подлежит определению с момента, когда он должен был направить обществу проект договора купли-продажи спорного объекта, то есть не позднее 09.01.2014.
Поскольку проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа был направлен истцу и подписан последним только 13.11.2014, суд указал, что незаконное бездействие органа местного самоуправление длилось с 10.01.2014 по 13.11.2014, то есть до момента, когда проект договора фактически был направлен истцу.
На основании изложенного, установив, что результатом неправомерных действий ответчика явилось сохранение арендных отношений сторон, предполагающих обязанность по внесению арендной платы, отсутствующую у собственника помещения, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что внесенная за период с 10.01.2014 по ноябрь 2014 г. арендная плата составляет убытки общества, исключив заявленный истцом период с 01.01 - 09.01.2014 в связи с невозможностью подписания договора купли-продажи в данный промежуток времени.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.04.2016 N Ф05-2852/2016 по делу N А40-94854/2015
"...Общество с ограниченной ответственностью "Поларис" (далее - истец, общество, ООО "Поларис") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, департамент) о взыскании 519 750 рублей убытков в виде излишне уплаченной с 01.12.2013 по 31.03.2014 арендной платы.
Как установлено судами, ООО "Поларис" на основании договора аренды нежилого фонда от 03.03.2003 N 04-00150/03 являлось арендатором нежилого помещения общей площадью 445,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мартеновская, д. 9/13.
23.07.2007 общество было внесено в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы, присвоен реестровый номер 7704-427232, в связи с чем 03.09.2013, 03.12.2013 общество на основании положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) обратилось в департамент с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на выкуп арендуемого помещения.
В обоснование настоящего иска общество ссылалось на то, что в связи с невозможностью своевременного приобретения недвижимого имущества по вине департамента оно понесло убытки в виде перечисленных по договору аренды платежей с 01.12.2013 по 31.03.2014, общая сумма которых составляет 519 750 рублей.
Вывод суда апелляционной инстанции о правомерности иска основан на применении положений статей 15, 16 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ, статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на исследовании в судебных заседаниях документов, представленных сторонами в обоснование иска и возражений против него.
Применив положения названных норм материального права, а также с учетом судебных актов по делу N А40-188884/2013 Арбитражного суда города Москвы, апелляционный суд пришел к выводу о доказанности наличия причинно-следственной связи между уклонением департамента от заключения договора купли-продажи и возникшими у ООО "Поларис" убытками, размера этих убытков.
Ссылка департамента на то, что в указанный период времени общество пользовалось помещениями, а поэтому внесение арендной платы являлось его обязанностью, выводы апелляционного суда не опровергает. Именно противоправное поведение департамента, связанное с незаконным отказом в реализации преимущественного права на выкуп помещения и незаключением договора купли-продажи в срок, установленный пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, привело к возникновению у общества убытков в виде подлежащей внесению арендной платы.
Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства установлены апелляционным судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы апелляционного суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам соответствуют..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 29.04.2013 N Ф09-585/13 по делу N А60-17122/2012
"...Общество "ТГ "Радуга", полагая, что в связи с незаконными действиями комитета, выразившимися в несвоевременном заключении договора купли-продажи, у него возникли убытки в размере арендной платы, которую оно вынуждено было уплачивать в период с 17.10.2009 по 30.11.2010, а также считая, что у него имеется право на зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного ранее имущества в счет оплаты по договору купли-продажи этого имущества, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества общество "ТГ "Радуга" обратилось 26.08.2009, однако проект договора купли-продажи нежилого помещения направлен ему только 19.11.2009.
Установив, что в случае совершения всех действий комитетом, предусмотренных законом, проект договора купли-продажи необходимо было подготовить и направить обществу "ТГ "Радуга" до 19.10.2009, суды пришли к правильному выводу о том, что периодом, за который истец не должен был нести расходы по уплате арендных платежей, является период с 19.10.2009 по 19.11.2009.
Срок, до которого орган местного самоуправления должен был заключить с обществом "ТГ "Радуга" договор купли-продажи спорного помещения, определен судами в соответствии с положениями ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и с учетом срока на заключение договора с оценщиком, выполнение исполнителем и принятие заказчиком отчета об оценке, принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества и направление арендатору проекта договора купли-продажи.
Таким образом, период, за который подлежат взысканию убытки, определен с учетом положений ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем судами правомерно удовлетворены исковые требования о взыскании 37 419 руб. 20 коп. убытков в размере арендной платы, уплаченной за период с 19.10.2009 по 19.11.2009.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Позиция 2. Арендатор не вправе взыскать убытки с арендодателя, который нарушил установленный Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок заключения договора купли-продажи арендованного имущества, в размере арендной платы, внесенной за период с момента, когда договор должен был быть заключен, до момента его фактического заключения.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.10.2016 N Ф07-7557/2016 по делу N А56-70867/2015
"...КУГИ, ссылаясь на то, что Общество не является субъектом малого или среднего предпринимательства, указанным в статье 4 Закона N 159-ФЗ, 07.03.2013 направило последнему уведомление N 1068 (далее - уведомление N 1068) об отсутствии у него преимущественного права на приобретение помещения в собственность.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.09.2013 по делу N А56-32012/2013, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2014 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.05.2014, выраженный в уведомлении N 1068 отказ КУГИ в реализации Обществом преимущественного права на приобретение помещения признан незаконным; КУГИ обязано принять решение об условиях приватизации помещения и направить Обществу договор купли-продажи.
Исполняя названное решение суда, КУГИ 17.12.2014 издал распоряжение N 2415-рз об условиях приватизации помещения (далее - распоряжение N 2415-рз), а 20.01.2015 заключил с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге N 3794 (далее - договор купли-продажи).
Общество, ссылаясь на то, что ему в связи с незаконным отказом КУГИ в реализации преимущественного права на приобретение в собственность помещения причинены убытки в виде внесения арендной платы за пользование помещением в период с 21.05.2013 по 17.12.2014, обратилось в арбитражный суд с указанным иском.
Как следует из материалов дела, Общество под убытками понимает свои расходы в виде арендной платы за пользование помещением, которые оно было вынуждено нести в связи с незаконным отказом КУГИ в выкупе помещения и несвоевременным заключением договора купли-продажи.
Однако Обществом не было учтено следующее.
Арендная плата по своей правовой природе является платой за приобретение права пользования имуществом.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Данная обязанность арендатора является встречной по отношению к обязательству арендодателя предоставить имущество в аренду по договору аренды.
Поскольку договор являлся действующим вплоть до даты заключения договора купли-продажи, когда произошло совпадение арендодателя и арендатора в одном лице, то Общество в силу статьи 614 ГК РФ обязано было вносить арендную плату за пользование помещением по 20.01.2015 включительно.
В связи с изложенным расходы по внесению в период с 21.05.2013 по 17.12.2014 арендной платы за пользование помещением не могут быть отнесены к убыткам Общества, так как они были произведены им не с целью восстановления его нарушенного права, а во исполнение обязательства по договору.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, руководствуясь статьями 15, 16 ГК РФ, правомерно в удовлетворении иска Общества отказал.
Ввиду того что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется..."

12. Невозможность изменения выкупной цены арендуемого имущества

Статья 624 ГК РФ разрешает выкупать арендованное имущество, если это предусмотрено законом или договором. На практике возникают ситуации, когда арендодатель требует изменения предусмотренного договором размера выкупной стоимости арендованного имущества. Анализ судебной практики позволяет дать ответ на вопрос, законно ли такое требование арендодателя.

12.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель не вправе требовать внесения изменения в договор аренды в части размера выкупной цены с момента оплаты арендатором всей суммы выкупа.

Судебная практика:

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2008 N 17АП-8640/2008-АК по делу N А50-7548/2008
"...Условиями договора предусмотрено, что внесенные арендатором арендные платежи засчитываются в оплату выкупной стоимости имущества. Арендатор обязан направить арендодателю письменное уведомление о намерении осуществить полную оплату выкупной стоимости не позднее, чем за месяц до даты платежа. Право собственности на арендуемое имущество переходит к арендатору после уплаты полной выкупной стоимости (п. п. 2.3, 2.4, 2.5 договора).
Данные условия договора согласуются с положениями п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса РФ, предусматривающими право сторон договора определить переход имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Выкупная стоимость арендованного по договору от 29.03.2005 года имущества внесена истцом в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела копиями платежных документов (т. 1 л.д. 29 - 41), последний платеж в сумме 2648311,18 рублей произведен в октябре 2007 г., документов, опровергающих факт оплаты выкупной стоимости арендуемого имущества ЗАО "Фирма "Уралгазсервис" не представлены.
Таким образом, условия договора в части уплаты выкупной стоимости арендуемого имущества исполнены арендатором по договору в полном объеме.
Из обстоятельств дела следует, что в течение длительного периода договорных отношений (с апреля 2005 года до июля 2008 года) арендодатель не требовал пересмотра размера выкупной стоимости арендуемого имущества. С предложением о внесении изменений в договор в части изменения (увеличения выкупной стоимости) и порядка уплаты арендных платежей ЗАО "Фирма "Уралгазсервис" обратилось к ЗАО "Фонд социального содействия "Сопричастность" 29.07.2008 г. (т. 1 л.д. 101 - 103), то есть после внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной стоимости имущества, а также после срока, с которым при заключении договора стороны связали переход права собственности на арендуемое имущество, и, соответственно, после прекращения договора в части выкупа арендуемого имущества надлежащим исполнением.
В соответствии с п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Поскольку договор в части уплаты выкупной стоимости арендованного имущества прекращен надлежащим исполнением, право собственности на арендованное имущество по условиям договора аренды перешло к арендатору, изменение условий договора в части увеличения выкупной стоимости после прекращения обязательства невозможно.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает ошибочными выводы суда о наличии у истца по встречному иску правовых оснований для заявления требований о внесении изменений в условия договора после исполнения стороной условий договора..."